DTZ A4 AANBOD 3 3-10 LR.ai 1 08-03-10 16:17 Het aanbod ... aanbod veroudert DTZ maart 20… · Het...

www.dtz.nlwww.dtz.com

Het aanbod veroudertDe Nederlandse markt voor kantoorruimte

maart 2010

www.dtz.nlwww.dtz.comwww.dtz.nl www.dtz.com

Het aanbod verandertDe Nederlandse markt voor kantoorruimte

maart 2010

C

M

Y

CM

MY

CY

CMY

K

DTZ A4 AANBOD 3 3-10 LR.ai 1 08-03-10 16:17

www.dtz.nlwww.dtz.comwww.dtz.nl www.dtz.com

Het aanbod verandertDe Nederlandse markt voor kantoorruimte

maart 2010

C

M

Y

CM

MY

CY

CMY

K

DTZ A4 AANBOD 3 3-10 LR.ai 1 08-03-10 16:17

Het aanbod veroudert Pagina 2

Marktvisie 4

Economische context en ontwikkelingen op de kantorenmarkt 5

Huidige aanbod onder de loep 7

Conclusie 11

Een duurzame kans voor bestaande kantoren 13

Begrippenlijst 14

Inhoud

Het aanbod veroudert

De Nederlandse markt voor kantoorruimte | maart 2010

Amsterdam: DTZ Zadelhoff v.o.f.

ISBN 978-90-78197-23-2

Trefwoorden:

kantorenmarkt, onroerend goed, aanbod, leegstand structureel

aanbod, duurzaamheid, verduurzamen, vastgoedvisie.

Vormgeving: Matt Art Concept & Design, Haarlem.

Ondanks het gegeven dat de inhoud van dit rapport nauwkeurig is

gecontroleerd, kan DTZ Zadelhoff v.o.f. geen verantwoordelijkheid

nemen voor enige geleden schade of verlies als gevolg van welke

onjuiste gegevens dan ook weergegeven in dit rapport. Niets van

deze uitgave mag worden overgenomen en/of vermenigvuldigd

zonder bronvermelding. © DTZ Zadelhoff 2010.

Deze publicatie is verkrijgbaar bij:

DTZ Zadelhoff, afdeling Research te Amsterdam

(tel. 020 8 407 251).

Er is ook een Engelse versie beschikbaar.

Dit rapport kunt u ook vinden op onze website www.dtz.nl.

DTZ Zadelhoff is een v.o.f. van partners die deelnemen middels

besloten vennootschappen.

Uitgevoerd door:

DTZ Zadelhoff, afdeling Research

Apollolaan 150

1077 BG Amsterdam

020 8 407 251

E-mail: [email protected]

Pagina 3Het aanbod veroudert

• De kantorenmarkt in Nederland is te ruim. Het aanbod- en

opnameniveau liggen ver uit elkaar en het is de verwachting dat dit

de komende jaren niet zal veranderen.

• Nederland krijgt te maken met een afnemende beroepsbevolking.

Door de vergrijzing is nu al een afname van het aantal kantoorbanen

zichtbaar.

• Ondanks het ruime aanbod is kwalitatief goed vastgoed op goede

locaties nog steeds schaars.

• In trek zijn kantoren in de kernen, dichtbij openbaar

vervoersknooppunten, met goede parkeergelegenheid en waar een

mengeling van wonen, werken en winkelen zorgt voor beleving.

• Aan de randen van steden en in randgemeenten neemt de

leegstand toe.

• 28% van het totale aanbod is structureel van aard (langer dan 3 jaar

als aanbod op de markt). Dit komt neer op 1,9 miljoen m².

• Een potentieel gevaar dreigt aan het einde van 2010. Dan zal aanbod

dat nu tussen de 2-3 jaar op de markt is, tot het structurele aanbod

gaan behoren. Het structurele aanbod zal dan stijgen naar maar liefst

44%. Een zorgelijke ontwikkeling, waar nu iets aan gedaan moet

worden.

• Er zijn verschillen naar bouwperiode waarneembaar binnen het

structurele aanbod: bijna de helft van de gebouwen die tussen

1960 en 1980 is gebouwd en nu in aanbod staat, valt onder het

structurele aanbod. Voor gebouwen die na 2000 zijn gebouwd is dit

percentage 30%.

Het aanbod veroudert

• Met een deel van het structurele aanbod is nauwelijks iets te

beginnen. Dit zijn objecten op de minder goede locaties. Eigenaren

moeten inzien dat dit probleem zich niet vanzelf oplost en dat er

actie moet worden ondernomen.

• Oplossingen zijn denkbaar voor structureel aanbod op gunstige

locaties. Een van die oplossingen is het verduurzamen van deze

kantoren. Verduurzamen betekent minder risico op leegstand. Voor

beleggers interessant omdat er schaarste is aan duurzame

kantoorgebouwen. Voor gebruikers interessant omdat dit

kostenbesparing kan betekenen.

• Wel betekent verduurzamen dat investeringen nodig zijn in een

gebouw dat nog niet is afgeschreven. Vaak levert een dergelijke

investering pas na 5 tot 10 jaar rendement op.

• Een andere oplossing is het gebouw een nieuw leven geven,

bijvoorbeeld door het herbestemmen van het structurele aanbod. Dit

betekent dat ook de overheid haar beleid op dit vlak moet

versoepelen. Regels en eisen rondom het wijzigen van

bestemmingen vormen nu nog te vaak een belemmering.

• De vastgoedmarkt moet als sector nadenken over het voorkomen

van structureel aanbod in de toekomst. Nu ontwikkelen is in veel

gevallen ‘ontwikkelen voor de leegstand’. Hier moet kritisch naar

gekeken worden. Nieuwe vormen van leegstandspreventie kunnen

hieraan bijdragen bijvoorbeeld door het invoeren van een

‘verwijderingsbijdrage’ of een ‘leegstandstax’.


5

Economische ontwikkelingVolumeverandering in bruto binnenlands product (%)

Bron: CPB

4

3

2

1

0

-1

-2

-3

-42000 2001 2011*2009 2010*20072006 20082005200420032002

Nederland Eurogebied VS *Prognose

5,5

Rente ontwikkelingRentestanden per maand (%)

Bron: DNB

5,04,54,03,53,02,52,01,51,00,5

0

3-maands Euribor Lange rente (jongste 10-jarige staatsobligatie)

januari2008

april juli oktober januari2009


De toch al ruime Nederlandse kantorenmarkt is sinds 2008 verder

verruimd. Teruglopende opnames, een groeiend aanbod en een

toename van het aantal leegstaande kantoorpanden bepalen voor

een gedeelte het huidige beeld op de kantorenmarkt.

Kantoorgebruikers zijn terughoudend en zullen ook in 2010 eerder

kiezen de huisvesting te handhaven dan uit te breiden. Mochten

contracten aflopen, dan zal veelal voor contractverlenging worden

gekozen tegen nieuwe voorwaarden. Het is geen geruststellende

gedachte dat het huidige kantooraanbod als ruim is te betitelen,

gezien het feit dat het aantal kantoorbanen de komende jaren

gestaag afneemt onder andere door de vergrijzende bevolking.

Minder mensen die van kantoorruimte gebruik maken, betekent

een blijvende druk op de opname en een verdere toename van het

aanbod. Er blijft behoefte aan kwalitatief hoogwaardig vastgoed

op goede locaties, waarbij aandacht is besteed aan duurzaamheid

en de efficiëntie van het kantoorgebouw. Veel goede locaties zijn

reeds bebouwd en hier is dus zelden plek meer voor nieuwe

bebouwing. De kantorenmarkt richt zich in de toekomst dan ook

steeds meer op herstructurering van bestaande kantoorgebouwen.

Daarnaast neemt de tweedeling toe tussen goed vastgoed op goede

locaties en vastgoed dat kwalitatief minder is of op minder gunstige

locaties is gelegen. Deze tweedeling geeft aan dat een deel van het

aanbod minder in trek zal raken. Vrijwel in elke gemeente in Nederland,

met een kantorenvoorraad, staan kantoren meerjarig in aanbod. In dit

onderzoeksrapport wordt het aanbod in Nederland onder de loep

genomen en wordt een beeld geschetst van het aanbod dat tenminste

drie jaar achtereen op de markt wordt aangeboden. Dit structurele

aanbod wordt aan de hand van de DTZ Zadelhoff Vastgoedvisiekaart

(zie pagina 9) gevisualiseerd waardoor een beeld per gemeente in

Nederland ontstaat. Daarnaast zijn vier DTZ Zadelhoff

Vastgoedvisiekaarten ontwikkeld die verder inzoomen op de vier grote

steden. De vraag is ‘hoe om te gaan met dit aanbod?’ Dit rapport gaat

ook in op de kans om bestaande kantoren te verduurzamen.

Marktvisie


4

InflatieCPI-maandindex (%)

Bron: CBS

0

1

2

3

Inflatie

januari2008



In het beleggingsmarktrapport van DTZ Zadelhoff ‘Vertrouwen golft’

(januari 2010), stelden we dat de Nederlandse vastgoedmarkt zich in

een winterfase bevindt. Sinds september 2008 heeft een omslag

plaatsgevonden in het vertrouwen in de economie. Dit zorgde ervoor

dat niet langer enkel sprake was van een kredietcrisis, maar van een

economische crisis. De economische ontwikkeling door de jaren heen,

geeft dit heel duidelijk weer. Vanaf 2008 maakte de ontwikkeling van het

Bruto Binnenlands Product een duikeling en kantelde de economische

groei in economische krimp. Deze krimp kwam in 2009 voor Nederland

uit op 4%. Hiermee lijkt vooralsnog het dieptepunt bereikt. Voor heel

2010 wordt een economisch herstel verwacht van 1,5% en voor 2011

van 2%. Overigens is hiermee nog geen sprake van het einde van de

winter, maar is het begin van het einde van de winter wel in zicht.

De ontwikkelingen van inflatie en rente laten een vergelijkbare tendens

zien. De inflatie kende vanaf het derde kwartaal in 2008 een daling.

Deze daling stagneerde aan het einde van 2009. Opvallend is dat nu

in het begin van 2010 deze stabilisatie opnieuw is omgeslagen in een

lichte daling van de inflatie. De rentes daalden ook sinds het derde

kwartaal in 2008 en het was de verwachting dat de bodem eind 2009

was bereikt. Toch daalde de Euribor in januari 2010 verder, zij het

zeer licht.

Kantorenvoorraad groeit, als de economie bloeit

De economische situatie heeft uiteraard invloed op de gebruikerskant

van de kantorenmarkt. Zo is ten tijde van economische voorspoed

duidelijk zichtbaar dat meer kantoorruimte wordt opgenomen en dat het

aanbod- en opnameniveau dichter bij elkaar komen te liggen.

Daarnaast wordt er in economisch gunstige tijden relatief veel nieuwe

kantoorruimte aan de voorraad toegevoegd. De afgelopen 20 jaar was

voornamelijk een periode van economische groei en dat is aan de

ontwikkeling van de kantorenvoorraad te zien. In 20 jaar tijd groeide de

kantorenvoorraad maar liefst 70% tot 46,5 miljoen m². Overigens heeft

de omschakeling van een industrie- naar een diensteneconomie in

Nederland voor de grootste groei van de kantorenvoorraad gezorgd.

Economische context en ontwikkelingen op de kantorenmarkt

Opname Aanbod

0

8.000

Opname en aanbod(x 1.000 m2 v.v.o.)

6.000

4.000

2.000

20092008200720062005200420032002

Bron: DTZ Zadelhoff


Economische context en ontwikkelingen op de kantorenmarkt

Werkplekken veranderen

Daarnaast is te merken dat steeds meer kantoorgebruikers bereid zijn

over nieuwe werkplekconcepten na te denken. Een efficiencyslag en de

daaraan gepaarde kostenbesparing liggen hieraan ten grondslag. Het

idee is dat de bezettingsgraad van een kantoor nooit 100% is en hieruit

blijkt dat bedrijven met minder meters kunnen volstaan. Dit heeft het

gevolg dat niet iedere werknemer een eigen bureau heeft, maar dat het

aantal werkplekken door iedere werknemer kan worden gebruikt. De

werknemer kan op elke werkplek inloggen en kan door middel van een

goede netwerkverbinding op elke plek bij alle relevante informatie.

Doordat de werkplek niet meer is bestemd voor één gebruiker die

meerdere activiteiten uitvoert, verandert ook de kantoorruimte en wordt

de ‘omgeving’ waarin de werkplek zich bevindt steeds belangrijker. De

werknemer kiest een werkplek op basis van de werkzaamheden die op

dat moment moeten worden gedaan. Ook het thuiswerken lijkt bij

bedrijven steeds meer geaccepteerd en daardoor verandert de functie

van een kantoor steeds meer in een ontmoetingsplek. Het klassieke

kantoor evolueert in een ‘meeting place’ of een ‘meeting centre’. Ook

deze ontwikkeling zorgt voor minder behoefte aan kantoormeters en

heeft een dempend effect op de opname. Buiten het feit dat het

kantoor van de toekomst er anders uit zal zien, zal ook de werknemer

veranderen. De werknemers die straks de arbeidsmarkt betreden, zijn

opgegroeid met computers. Dit zorgt voor andere vaardigheden en ook

een andere manier van werken, waardoor ook het soort kantoorruimte

en de eisen aan een werkplek veranderen.

Uit de beschreven ontwikkelingen blijkt dat het soort kantoor en het soort

werknemer zal veranderen en de behoefte aan kantoorruimte zal

verminderen. Met name de laatste bevinding is zorgelijk, want minder

behoefte aan kantoorruimte zorgt voor een extra verruiming van de toch al

ruime kantorenmarkt. Van steeds meer kanten wordt bezorgd gekeken

naar het overaanbod en er rijzen steeds meer vragen over de samenstelling

van dat aanbod. Tijd om dit aanbod uitgebreid onder de loep te nemen.

Kantorenvoorraad krimpt, als de economie stagneert?

Net zo als economische gunstige tijden, hebben economisch mindere

tijden invloed op de kantorenmarkt. Gebruikers hebben de neiging in

economisch mindere tijden de huisvesting te handhaven of in te perken

en niet te gaan bewegen op de markt. Als er al beweging is, gaat het

dikwijls om ‘efficiënter zitten’ als gevolg van reorganisaties. Het gevolg

is dat veel contracten worden verlengd en minder kantoorruimte wordt

opgenomen. Het aanbod stijgt doordat gebruikers geen andere

kantoorruimte betrekken en er minder kantoorruimte door de markt

wordt opgenomen. In tegenstelling tot economische goede tijden, heeft

een mindere economie geen invloed op de kantorenvoorraad. Daar

waar in goede tijden kantoorruimte aan de voorraad wordt toegevoegd,

lijkt het logisch dat in aanhoudende mindere tijden kantoorruimte aan

de voorraad wordt onttrokken. Logica op papier. In de praktijk werkt dat

niet zo simpel. Deze ontwikkeling is begrijpelijk, maar geeft tegelijkertijd

wel een structureel probleem weer. Nu de economie duidelijk in een

mindere fase is beland, is het geen wonder dat het aanbod als zeer

ruim te bestempelen is, maar zonder maatregelen zal dit probleem in de

toekomst niet kunnen worden opgelost en stapelen de problemen zich

letterlijk op.

Aantal kantoorbanen daalt

Buiten de invloed van conjuncturele schommelingen op de

kantorenmarkt in Nederland, zorgt de samenstelling van de

Nederlandse bevolking ook voor een verdere verruiming van de

kantorenmarkt in Nederland. Er treedt vergrijzing op waardoor steeds

minder werkzame personen overblijven. Dit heeft uiteraard invloed op

het aantal kantoorbanen. In 2009 is, mede door de economische

situatie, met 1,4% al een lichte daling van het aantal kantoorbanen ten

opzichte van 2008 zichtbaar. Een dalend aantal kantoorbanen heeft een

dempend effect op de behoefte aan vierkante meters kantoor.

0

100

Nederlandse kantorenmarkt Aanbod op de vrije markt naar bouwstatus (%)

80

60

40

20

Nieuwbouw Bestaande bouw

Bron: DTZ Zadelhoff

2000 2001 2002 2008200720062003 2004 2005 20090

50

Nederlandse kantorenmarkt Historische ontwikkeling van voorraad en aanbod (in mln. per m2)

Voorraad ultimo van het jaar Aanbod kantoorruimte

Bron: DTZ Zadelhoff, BAK

40

30

20

10

0

10

8

6

4

2

1985 1988 2006200320001991 1994 1997 2009


Aanbod naar grootteklasse(x 1.000 m2 v.v.o.)

500-1.000 2.500-5.0001.000-2.500 5.000-10.000 >10.000

0

7.000

6.000

5.000

4.000

3.000

2.000

1.000

20092008200720062005200420032002

Bron: DTZ Zadelhoff

Voor 19001900 - 19191920 - 19391940 - 19591960 - 19791980 - 1999Na 2000

16%

11(%)2 2

52%

26%

Nederlandse kantorenmarktAanbod naar bouwperiode per januari 2010

Bron: DTZ Zadelhoff

Huidige aanbod onder de loep

Het aanbod van kantoorruimte kwam ultimo 2009 met 6,7 miljoen

vierkante meter 12% hoger uit dan het jaar ervoor. De stijging van dit

aanbod werd voornamelijk veroorzaakt door de flinke daling in de

opname. Van het aanbod staat 6,2 miljoen m² fysiek leeg en dat is 13,3%

van de totale voorraad kantoorruimte in Nederland. In 2009 werd met

1,1 miljoen vierkante meter 35% minder kantoorruimte opgenomen dan

in 2008. Daar waar in het verleden het aanbod stelselmatig groeide door

de aanwas van nieuwbouwontwikkelingen, bleef deze aanwas in 2009

grotendeels uit. Ultimo 2009 bestond 88% van het aanbod – oftewel

5,9 miljoen m² – uit bestaande kantoorgebouwen, de overige 12% was

nieuwbouw of gerenoveerde kantoorruimte. Historisch gezien is dit

aandeel nieuwbouw laag, in 2000 – ten tijde van de ICT-bubbel – kende

maar liefst 63% van het aanbod niet eerder een gebruiker.

De laatste jaren groeide het aanbod van kantoorruimte flink. De

ontwikkeling van het aanbod naar grootteklasse geeft goed weer dat de

stijging over de gehele breedte van het aanbod heeft plaatsgevonden.

Hierbij dient wel rekening te worden gehouden met het feit dat aanbod

kleiner dan 500 m² buiten beschouwing is gelaten. Uit het overzicht blijkt

ook dat het aanbod voor de helft gevormd wordt door twee

grootteklassen, namelijk 1.000-2.500 m² en 2.500 tot 5.000 m². Samen

zorgen deze twee klassen voor precies 50% van het totale aanbod.

Aanbod in Nederland gemiddeld 25 jaar oud

Wanneer het huidige aanbod in bouwperiodes wordt ingedeeld, dan is

duidelijk dat meer dan de helft van het huidige aanbod tussen 1980 en

2000 is gebouwd. Slechts 6% van de kantoren is voor 1960 gebouwd.

De gemiddelde leeftijd van kantoorgebouwen die in Nederland in aanbod

staan en waarvan een bouwjaar bekend is, komt uit op 25 jaar. De

gemiddelde grootte van het aanbod verschilt per bouwperiode. In het

huidige aanbod zijn objecten uit de bouwperiode 1960 en 1980 met

2.950 m² het grootst. Objecten die tussen 1900 en 1920 zijn gebouwd,

zijn met 1.214 m² gemiddeld het kleinst.



Zorgen voor 2010

Als wordt gekeken vanaf wanneer het aanbod op de markt is, dan

levert dat een bijzonder beeld op. Zo blijkt de verversingsgraad –

aanbod dat voor het eerst beschikbaar is op de markt – zich door de

jaren heen stabiel te ontwikkelen. Ook die metrages die maximaal 2 jaar

in aanbod zijn, kennen een stabiel patroon. Toch is het aanbod door de

jaren heen flink toegenomen en dat geeft aan dat deze groei

voornamelijk wordt gevormd door meerjarig aanbod, met andere

woorden: het aanbod veroudert. Wanneer panden tenminste drie jaar

achter elkaar in aanbod zijn, spreken wij van structureel aanbod. Van

het totale kantorenaanbod in Nederland is 28% structureel van aard,

oftewel 1,9 miljoen m². Van een groot deel van dit structurele aanbod is

te verwachten dat, zelfs bij een aantrekkende markt, dit niet door de

markt zal worden opgenomen tegen marktconforme voorwaarden.

Het aanbod wordt steeds ouder. In 2003 waren de panden die 3-4 jaar

in aanbod stonden, het langst in aanbod. Nu zijn panden zelfs 9-10 jaar

onafgebroken in aanbod. Als deze trend zich doorzet tot eind 2010,

dan is het duidelijk dat het structurele aanbod nog verder stijgt. Als het

aanbod, dat op dit moment twee jaar of langer in aanbod staat, tot eind

2010 in aanbod blijft, behoort het volgend jaar tot het structurele

aanbod. In dat geval stijgt het structurele aanbod van 28% naar 44%

van het totale aanbod. Dit percentage zal wellicht nog iets afzwakken

doordat enige kantoorruimte uit deze categorie wordt opgenomen,

maar het geeft het potentiële gevaar en het structurele probleem

treffend weer.

Profiel structureel aanbod

Duidelijk is dat een aanzienlijk deel van het aanbod structureel van aard

is. Als hier niets aan gebeurt, zal dat percentage naar verwachting

volgend jaar weer hoger komen te liggen. De vraag is hoe dat

structurele aanbod er nu uit ziet? Is er een profiel te schetsen van hoe

Nederlandse kantorenmarkt Verloop meerjarig aanbod (%)

Bron: DTZ Zadelhoff

0

100

2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009

908070605040302010

6-7 jaar5-6 jaar4-5 jaar3-4 jaar2-3 jaar1-2 jaar0-1 jaar8-9 jaar7-8 jaar 3 jaar en langer in aanbod2 jaar en langer in aanbod

Nederlandse kantorenmarkt Verloop meerjarig aanbod (x 1.000 m2)

Bron: DTZ Zadelhoff

0

7.000

6.000

5.000

4.000

3.000

2.000

1.000

2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009

6-7 jaar5-6 jaar4-5 jaar3-4 jaar2-3 jaar1-2 jaar0-1 jaar

8-9 jaar 9-10 jaar7-8 jaar

dit vastgoed er uitziet en waar dit aanbod zich bevindt? Daarnaast

schetsen we in het kader ‘Een duurzame kans voor bestaande

kantoren’ (zie pagina 13) een beeld van mogelijkheden hoe om te gaan

met dat bestaande aanbod. Zouden deze kantoren na verduurzaming

weer in trek zijn?

Profiel ten aanzien van bouwjaar

Wanneer het structurele aanbod naar bouwperiode wordt weergegeven

dan valt op dat er behoorlijke verschillen zijn. Hierbij moet overigens wel

worden opgemerkt dat van een deel van het aanbod het bouwjaar niet

bekend is, maar deze analyse geeft wel een zeer goede indicatie. Zo

staat 14% van het totaal aantal gebouwen dat voor 1900 is gebouwd

en op de markt wordt aangeboden structureel in aanbod. Van het totaal

aantal kantoren dat tussen 1960 en 1980 is gebouwd en ultimo 2009 in

aanbod stond betreft 49% structureel aanbod. Eerder bleek al dat

aanbod uit deze bouwperiode gemiddeld het grootste oppervlakte kent.

Wat verder opvalt is dat 29% van het aanbod dat na 2000 is gebouwd

structureel in aanbod staat. Een fors percentage voor ruimte dat nog

maar zo kort op de markt is.

Profiel ten aanzien van locatie

Uit ‘Vertrouwen golft’ bleek al dat er sprake is van binnenstadsschaarste

op de kantorenmarkt in Nederland. Ondanks de ruime kantorenmarkt

bleek dat kantoorruimte in en rondom de centra van grotere steden

het nog steeds goed doet. In deze gebieden zijn veelal gebouwen te

vinden die in eerdere periodes gebouwd zijn. Niet alleen de

bouwperiode is doorslaggevend voor de kans op structureel aanbod.

Ook de locaties waarop in de verschillende periodes werd gebouwd,

zijn bepalend. Er geldt dat in de vroegere bouwperiodes dichter bij de

kern van steden werd gebouwd en dat in de jongste bouwperioden

voornamelijk aan de randen is bijgebouwd, simpelweg omdat daar nog

ruimte beschikbaar was.


% kantoorruimte 3 jaar of langer in aanbod per januari 2010

AmsterdamHaarlem

Alkmaar

TilburgBreda

Zwolle

LeeuwardenGroningen

Assen

ApeldoornAmersfoort

Middelburg

Hoofddorp

Den Bosch

Heerlen

Nijmegen

UtrechtDen Haag

Rotterdam

EnschedeHengelo

Arnhem

Eindhoven

Maastricht

Almere

DTZ Zadelhoff Vastgoedvisiekaart Meerjarig aanbod van kantoorruimte in Nederland

Bron: DTZ Zadelhoff en Neprom, bewerking DTZ Zadelhoff, 2010

Meer dan 60% van het aanbod

50% - 60%

40% - 50%

30% - 40%

20% - 30%

10% - 20%

tot 10%

geen (meerjarig) aanbod / geen gegevens

200.000 m2 tot 400.000 m2

100.000 m2 tot 200.000 m2

60.000 m2 tot 100.000 m2

40.000 m2 tot 60.000 m2

20.000 m2 tot 40.000 m2

10.000 m2 tot 20.000 m2

5.000 m2 tot 10.000 m2

0 m2 tot 5.000 m2

Harde planvoorraad 2009



Amsterdam

Amstelveen

A10

A4

A9A2 A9

A10

Meer dan 60%

50% - 60%

40% - 50%

30% - 40%

20% - 30%

10% - 20%

tot 10%

geen gegevens bekend

Utrecht

Bilthoven

ZeistDe Meern

Vleuten

De Bilt

Houten

Nieuwegein

A12

A12

A27

A27

A2

A2

A28

Meer dan 60%

50% - 60%

40% - 50%

30% - 40%

20% - 30%

10% - 20%

tot 10%


Meer dan 60%

50% - 60%

40% - 50%

30% - 40%

20% - 30%

10% - 20%

tot 10%


Rotterdam

Dordrecht

Spijkenisse

Vlaardingen

Schiedam

A20A13

A20

A15

A29

A16

A15

A15

A4

A4

A16

Den Haag

Zoetermeer

Delft

Leiden

A12

A12

A13

A4

A4

Meer dan 60%

50% - 60%

40% - 50%

30% - 40%

20% - 30%

10% - 20%

tot 10%


Profiel per gemeente

De DTZ Zadelhoff Vastgoedvisiekaart geeft per gemeente het aandeel

structureel aanbod ten opzichte van het totale aanbod in die gemeente

weer. Hierbij moet worden opgemerkt dat gemeenten met een grote

kantorenvoorraad aanzienlijk meer kans hebben op een hoger percentage

structureel aanbod dan gemeenten waar nauwelijks kantoorruimte is.

Naast de gegevens van het structurele aanbod is op de landelijke kaart

de harde planvoorraad per gemeente weergegeven. Deze gegevens zijn

afkomstig van de Neprom en hierin worden die plannen meegenomen

waarvan de bouw sinds 2008 is begonnen maar wat nog niet is

opgeleverd, waarvoor een bouwvergunning is afgegeven of waarvan in

het geval van eigenbouw een definitief ontwerp bekend is. Door het

structurele aanbod en de harde planvoorraad met elkaar te vergelijken

ontstaat er een globaal beeld per gemeente waaruit kan worden afgeleid

of het verstandig is nieuwe kantoorruimte te ontwikkelen. Daar waar het

structurele aanbod aanzienlijk is, lijkt het niet zinvol nieuwe kantoorruimte

aan de markt toe te voegen, zonder iets te ondernemen met het

bestaande aanbod. Dan is er sprake van bouwen voor de leegstand.

Gedetailleerd profiel van de vier grote steden

Ondanks dat de DTZ Zadelhoff Vastgoedvisiekaart per gemeente een

overzicht biedt, geeft de kaart een versnipperd beeld. Dit is verklaarbaar

doordat de cijfers een totaalbeeld per gemeente weergeven, maar niet

per deelgebied in die gemeenten. Vandaar dat de vier grote steden verder

onder de loep zijn genomen en is gekeken naar de status van structureel

aanbod per postcodegebied. Hierdoor ontstaat een geografisch

interessant beeld. De centra van de grote steden kennen, op enkele

uitschieters na, verhoudingsgewijs een laag structureel aanbod. Naarmate

de afstand tot het centrum toeneemt, neemt ook het structurele aanbod

toe. De hoogste percentages zijn uiteindelijk aan de randen van de steden

of in de randgemeenten van de grote steden te vinden, zoals Nieuwegein

en de Meern bij Utrecht, Sloterdijk, Amstelveen, Diemen, Duivendrecht en

Zuidoost bij Amsterdam, Capelle aan den IJssel, Krimpen aan den IJssel,

Ridderkerk, Rhoon, Barendrecht en Spijkenisse bij Rotterdam en

Voorburg-Leidschendam, Voorschoten, Rijswijk en Zoetermeer bij Den

Haag. In deze gebieden is sprake van een ruim structureel aanbod en

moet worden nagedacht over oplossingen. Nieuwe kantoorruimte

ontwikkelen, is bouwen voor de leegstand van de toekomst.

Herstructureren van bestaande panden zou een oplossing kunnen

bieden. Door bestaande kantoren een duurzame kans te geven, wordt

een bijdrage geleverd aan het oplossen van deze problematiek.

% kantoorruimte 3 jaar of langer in aanbod per januari 2010

DTZ Zadelhoff Vastgoedvisiekaart Meerjarig aanbod van kantoorruimte in Nederland

Meer dan 60% van het aanbod

50% - 60%

40% - 50%

30% - 40%

20% - 30%

10% - 20%

tot 10%

geen (meerjarig) aanbod / geen gegevens


0

100

Nederlandse kantorenmarktPercentage structureel aanbod per bouwperiode, januari 2010 (%)

80

60

40

20

niet structureel aanbod structureel aanbod

Bron: DTZ Zadelhoff

voor 1900 1900-1919 1920-1939 1940-1959 1960-1979 1980-1999 na 2000

De kantorenmarkt in Nederland is te ruim. Het aanbod- en

opnameniveau liggen ver uit elkaar en het is de verwachting dat dit de

komende jaren niet zal veranderen door de beweging van gebruikers

van kantoorruimte. Verschillende ontwikkelingen duiden eerder op een

afnemende behoefte aan kantoorruimte. Zo denken gebruikers van

kantoorruimte steeds meer na over efficiënte kantoormeters, waarbij er

vanuit wordt gegaan dat de bezettingsgraad van een kantoor nooit

100% is. Minder vierkante meters per medewerker zorgt voor een

daling in de huisvestingskosten van kantoorgebruikers. Nieuwe

werkplekconcepten, zoals het nieuwe werken, gaan uit van dit principe.

Daarnaast krijgt Nederland te maken met een afnemende

beroepsbevolking. In 2009 was al een daling in het aantal kantoorbanen

te zien ten opzichte van 2008. Door de bevolkingsopbouw zal

Nederland de komende jaren vergrijzen.

De kantorenvoorraad was de afgelopen decennia onderhevig aan groei

en bedraagt nu 46,5 miljoen vierkante meter. Nu het economisch

minder gaat in Nederland wordt duidelijk dat deze groei eigenlijk te

groot is geweest voor de komende jaren.

Interessant is te kijken welke kantoren het nog goed doen in deze

moeilijke markt. Ondanks het ruime aanbod is kwalitatief goed vastgoed

op goede locaties nog steeds schaars. Vooral kantoorruimte dichtbij

openbaar vervoersknooppunten, met goede parkeergelegenheid en

waar op straatniveau een mengeling van wonen, werken en winkelen

zorgt voor beleving, zijn erg in trek. Dergelijke locaties zijn veelal

gelegen in de buurt van de oude kernen van de grote steden. De

leegstand van kantoorruimte is hier een stuk lager. Naarmate de randen

van deze steden en de randgemeenten nader worden bekeken, dan

valt op dat de leegstand toeneemt. Er is duidelijk een tweedeling in de

vraag naar kantoorruimte en deze tweedeling is logischerwijs ook terug

te vinden in het aanbod.

Conclusie


Conclusie

Het aanbod van Nederland veroudert en hiermee wordt bedoeld dat

steeds meer kantoorruimte meerjarig in aanbod is. Op het moment dat

dezelfde kantoorruimte 3 jaar achtereen wordt aangeboden op de

markt, is er sprake van structureel aanbod. Het is opvallend dat het

aanbod dat maximaal 2 jaar in aanbod staat ten opzichte van eerdere

jaren stabiel is gebleven, terwijl het totale aanbod wel is gestegen. Hieruit

blijkt dat de groei van het aanbod voornamelijk vorm krijgt door kantoren

die meerdere jaren in aanbod staan. Van het huidige kantorenaanbod in

Nederland betreft 28% structureel aanbod. De oppervlakte van dit

percentage komt overeen met 1,9 miljoen vierkante meter. Het is de

verwachting dat een groot deel van dit structurele aanbod ook bij een

aantrekkende markt niet door kantoorgebruikers zal worden opgenomen

tegen marktconforme voorwaarden.

Het huidige structurele aanbod is ten opzichte van een aantal jaren

geleden behoorlijk gegroeid, maar komt vergeleken met vorig jaar redelijk

overeen. Toch schuilt er een groot gevaar ten aanzien van het structurele

aanbod voor volgende jaar. Wanneer het huidige aanbod dat 2 tot 3 jaar

op de markt wordt aangeboden, volgend jaar nog steeds in aanbod is,

dan behoort dit metrage ook bij het structurele aanbod. Indien er van dit

aanbod geen ruimte wordt onttrokken, dan kan de structurele leegstand

aan het eind van 2010 oplopen tot maar liefst 44%.

DTZ Zadelhoff Vastgoedvisiekaart

Uit de DTZ Zadelhoff Vastgoedvisiekaart wordt duidelijk dat veel

gemeenten te maken hebben met structureel aanbod. Het onder de

loep nemen van de grote steden gaf het volgende beeld: in de kern is

het percentage structureel aanbod aanzienlijk lager dan aan de randen

van en in de randgemeenten rondom de grote steden. De eerder

genoemde tweedeling is dan ook te zien in het aandeel structureel

aanbod ten opzichte van het totale aanbod.

De leeftijd van panden in of rondom de steden is ook verschillend. Over

het algemeen geldt dat dichter bij de kern de leeftijd het hoogst is. Dit is

terug te zien in de samenstelling van het structureel aanbod. Slechts

14% van het aantal gebouwen in aanbod dat voor 1900 is gebouwd, is

structureel van aard. Van de gebouwen die tussen 1960 en 1980 zijn

gebouwd, is dit percentage maar liefst 49%. Bijna 30% van de panden

die vanaf 2000 zijn gebouwd, wordt ook structureel op de markt

aangeboden.

Verduurzamen zinvol op goede locaties

Met een deel van het structurele aanbod is nauwelijks iets te beginnen

en eigenaren van deze panden zullen zo langzaam aan moeten wennen

aan het feit dat dit niet gaat veranderen. Voor sommigen wordt het tijd

het verlies te nemen. Dit zijn de eigenaren van die panden die op

minder goede locaties zijn gelegen. Voor een ander deel van het

structureel aanbod zijn nog wel oplossingen denkbaar zoals het

verduurzamen van bestaande kantoren. Een gunstige locatie is wel een

belangrijke factor hiervoor. Wanneer een kantoorpand verduurzaamt,

wordt de kans dat een kantoorgebouw op een goede locatie weer

courant wordt groter. Voor beleggers is het verduurzamen van

bestaande kantoren interessant. Hierdoor worden kantoren toegevoegd

aan het duurzame marktsegment waar schaarste heerst. Het voorkomt

daarnaast concurrentie op prijs en een groot risico op leegstand. Het

betekent echter wel dat er geïnvesteerd moet worden in een gebouw.

Leegstandspreventie

Er moet nu worden nagedacht over leegstandspreventie. Allereerst

moeten we stoppen met nieuwe kantoorruimte ontwikkelen op plekken

waar al een ruim aanbod is en aandacht schenken aan de bestaande

bouw. Daarnaast kan gedacht worden aan een ‘leegstandstax’,

waarmee in het Verenigd Koninkrijk al wordt geëxperimenteerd. Op het

moment dat een gebouw langer dan een bepaalde periode achtereen

op de markt wordt aangeboden, zal de eigenaar belasting moeten

betalen. In het geval van nieuwbouw kan gedacht worden aan een

‘verwijderingsbijdrage’. Op het moment dat het betreffende gebouw

een aantal jaren later structureel in aanbod staat, kan deze bijdrage

worden gebruikt voor een oplossing.


Een duurzame kans voor bestaande kantoren

In de markt voor commercieel onroerend goed kan het begrip

duurzaamheid verschillend worden ingevuld door de diverse

gebruikersgroepen. Variërend van energiebesparing, CO2 reductie

en het milieuvriendelijk (her-)gebruik van materialen en water, tot

het beperken van mobiliteit, afval en onnodig gebruik van

landschap. De overheid stuurt vooral op CO2 reductie op basis van

energiebesparing met behulp van Energielabels en verengt daarmee

het begrip duurzaamheid. De Vereniging van Instutionele Beleggers

in Vastgoed Nederland (IVBN) benadrukt echter het belang van een

bredere scope, door gebruikmaking van meeromvattende

methodieken zoals BREEAM (NL) of LEED (VS) om te vermijden dat

het aanbod van kantoorruimte nog verder zal oplopen.

De vraag naar duurzame gebouwen neemt toe onder druk van

de overheid en kantoorgebruikers en -beleggers die zich in

toenemende mate bewust zijn van hun maatschappelijke

verantwoordelijkheid. De overheid neemt maatregelen die direct

doorwerken in de markt door onder andere de aanscherping van

de Energie Prestatie Coëfficiënt in het Bouwbesluit en het

duurzaamheidsbeleid van de Rijksgebouwendienst. Daarnaast

stuurt de overheid op indirecte wijze door het verplicht stellen

van een Energielabel bij transacties, een duurzaam inkoopbeleid

ten aanzien van adviesdiensten, groene belastingmaatregelen

en subsidies.

Vastgoedbeleggers hebben om meerdere redenen behoefte aan

duurzame gebouwen. Ten eerste zal, door de naar verwachting

toenemende vraag, het leegstandsrisico van een duurzaam

gebouw minder groot zijn. Ten tweede zien beleggers zelf op

grond van hun maatschappelijke verantwoordelijkheid de

noodzaak tot het verduurzamen van de eigen portefeuilles. Ten

derde kan dit een verlaging van de servicekosten voor de

gebruiker betekenen.

Er zijn te weinig duurzame gebouwen op de Nederlandse

kantorenmarkt. Dat geldt zeker nu nieuwbouw als gevolg van de

economische situatie nagenoeg is stil gevallen. Het verduurzamen

van bestaande gebouwen is een oplossing. Niet in de laatste

plaats omdat dit veelal met lagere investeringen realiseerbaar is.

Het zal grofweg leiden tot een tweedeling in de kantorenmarkt:

het duurzame segment waar krapte heerst en het niet duurzame

segment waar alleen krapte heerst in het nieuwbouwsegment en

de toplocaties, maar verder bestaat uit overaanbod van

bestaande ‘grijze’ kantoren.

Een duurzaam gebouw op een slechte locatie loopt natuurlijk nog

steeds leegstandrisico. Bovendien verschilt, zoals eerder gemeld,

de definitie van duurzaamheid per gebruikersgroep en zal het

aanbod daarop moeten worden afgestemd. Deze

behoefteontwikkeling naar duurzame gebouwen wordt door DTZ

Zadelhoff nauwlettend gevolgd om de invloed op waarde van

vastgoed te kunnen voorspellen.

Om deze ontwikkeling mogelijk te maken, moet een aantal

weerstanden overwonnen worden om marktpartijen bij elkaar te

brengen (circle of blame). Hiertoe heeft onder andere DTZ

Zadelhoff de integrale methode ‘Duurzame kans voor bestaande

kantoren’ ontwikkeld. Hierbij wordt niet alleen gekeken naar de

technische aspecten van duurzaamheid, maar ook naar de

marktomstandigheden, zoals de verdeling van de kosten tussen

huurder en verhuurder en de architectonische mogelijkheden om

het gebouw weer toekomstwaarde te geven. De methode bestaat

uit vijf stappen:

1) Toets naar courantheid van locatie en gebouw.

2) Vaststelling ambitieniveau van de huurder(s) en/of eigenaar.

3) Vertaling ambitieniveau naar concrete maatregelen die kunnen

worden genomen.

4) De kosten van de maatregelen worden geraamd evenals de

besparingen op de exploitatiekosten. Hiermee wordt inzicht

verschaft in de kosten- en batenverdeling tussen eigenaar en

gebruiker.

5) De duurzaamheidverbetering wordt inzichtelijk gemaakt in de

vorm van het energielabel, greencalcscore of de te verwachten

BREEAM-score.

Met dit hulpmiddel worden marktpartijen bij elkaar gebracht om

versneld meer verduurzaming van bestaande kantoren tot stand

te brengen. Uiteindelijk wordt daarmee de dynamiek in de

kantorenmarkt hersteld.


Aanbod

Gebouwen waarin per ultimo van elk kalender-

jaar minimaal 500 m² kantoorruimte, 750 m²

bedrijfsruimte (inclusief de bijbehorende

kantoorruimte) dan wel 200 m² winkelruimte

voor de verhuur of verkoop beschikbaar is.

Het aanbod heeft uitsluitend betrekking op

reeds opgeleverde of nog in aanbouw zijnde

complexen. Projecten in voorbereiding worden

niet meegeteld.

Bedrijfsruimte

Ruimte bestemd voor productie, opslag en

distributie van goederen. Ook bedrijfspavil-

joens met een verhoogde kantoorcomponent

– soms oplopend tot 50 procent van het totale

vloeroppervlak – vallen hieronder.

Bestaande bouw

Kantoor- en/of bedrijfsgebouwen ouder dan

twee jaar.

Bruto-aanvangsrendement

De bruto huurinkomsten vóór afschrijvingen en

eigenaarslasten, als percentage van de totale

verwervingsprijs vrij op naam.

Eersteklas vastgoed

Modern, courant onroerend goed dat

tegemoetkomt aan de hedendaagse wensen

en eisen van het bedrijfs leven en zich op een

goede locatie bevindt. Kantoor- en bedrijfs-

ruimte jonger dan vijf jaar op de beste (werk-)

locaties wordt in het algemeen gezien als

eersteklas vastgoed. In de winkelruimtemarkt

wordt ruimte met een courante frontbreedte

en een gangbaar oppervlakte in het A-winkel-

gebied als eersteklas aangemerkt.

Eigenbouw

Kantoor- en/of bedrijfsgebouwen die voor

rekening van de gebruiker worden gereali-

seerd.

Huurprijzen kantoren en bedrijfsruimten

Prijzen per vierkante meter verhuurbaar

oppervlak per jaar exclusief BTW, servicekos-

ten, huurderspecifieke inrichtingskosten en

eventuele huurkortingen.

Kantoorruimte

Ruimte bestemd voor de uitoefening van

een bedrijf, beroep of dienst waarin geen

product wordt vervaardigd, doch van waaruit

uitsluitend dienstverlening wordt bedreven.

Leegstand

Aangeboden ruimte in opgeleverde gebouwen

die op het moment van inventarisatie niet

(meer) in gebruik is. Leegstand wordt uitge-

drukt in percentage v.a. kantoorvoorraad, per

ultimo van het jaar.

Nieuwbouw

Kantoor- en/of bedrijfsgebouwen jonger

dan twee jaar. Ook bestaande bouw, welke

zeer ingrijpend is gerenoveerd, wordt als

nieuwbouw aangemerkt.

Opname

Kantoor- en/of bedrijfsruimte die op de

‘vrije markt’ is verhuurd en verkocht met een

metrage van minimaal 500 m² v.v.o. (kantoor-

ruimte) met uitzondering van sale and lease

back transacties, huurverlengingen en

nieuwbouw ten behoeve van eigenaar-

gebruikers (de zogenoemde eigenbouw).

Opnamecijfers worden geregistreerd op het

moment dat tussen betrokken partijen

wilsovereenstemming is bereikt.

Structureel aanbod

Het deel van het aanbod dat drie jaar of langer

als aanbod staat geregistreerd.

Structurele leegstand

Bestaand aanbod, langer dan drie jaar niet in

gebruik bij huurders.

Verhuurbaar vloeroppervlak (v.v.o.)

De oppervlakte, gemeten op vloerniveau,

tussen de opgaande scheidingsconstructies

die de desbetreffende ruimte omhullen,

inclusief de zogenaamde glaslijncorrectie.

Bij de bepaling van de verhuurbare oppervlakte

worden de volgende elementen niet meegeno-

men: technische ruimtes, verticale stijgpunten

en dragende binnenwanden (NEN 2580).

Voorraad

Bestaande of in aanbouw zijnde kantoorruimte

met een oppervlakte van 500 m² v.v.o. of meer.

De kantorenvoorraad gegevens zijn afkomstig

van Bak.

Voorraad in gebruik

Het deel van de kantorenvoorraad dat op het

moment van inventarisatie niet als aanbod

staat geregistreerd. Het betreft hier dus een

combinatie van gegevens van Bak (kantoren-

voorraad) en DTZ Zadelhoff (aanbod).

Vrije markt

De huur- en/of koopmarkt waarin project-

ontwikkelaars en beleggers kantoor-, bedrijfs-

en/of winkelgebouwen aanbieden voor nog

onbekende gebruikers.

Begrippenlijst

Pagina 15Het aanbod veroudertwww.dtz.nlwww.dtz.com

Als marktleider van Nederland in vastgoedadvies, zijn we ons

ervan bewust wat er van ons wordt verwacht. Wij blinken uit

binnen ons vakgebied en weten wat er speelt in de markt.

Ons team van ervaren specialisten staat middenin de markt en is

continu bezig om nieuwe oplossingen te ontwikkelen en bestaande

te verbeteren. Alleen zo kunnen wij het beste resultaat voor

onze opdrachtgevers blijven garanderen.

Onze dienstverlening bestaat uit advies, makelaardij en beheer in

commercieel vastgoed. We zijn met ruim 10.000 medewerkers

wereldwijd actief in 43 landen en hebben kantoren tot op regionaal

niveau. In Nederland hebben we kantoren in maar liefst 12 steden.

DTZ Zadelhoff is een v.o.f. waarin partners deelnemen via

besloten vennootschappen. Een van de partners is DTZ Holdings

plc, sinds 1987 geregistreerd aan de London Stock Exchange.

www.dtz.nl www.dtz.com

DTZ A4 AANBOD 3 3-10 LR.ai 1 08-03-10 16:17 Het aanbod ... aanbod veroudert DTZ maart 20… · Het...

Documents

Transcript of DTZ A4 AANBOD 3 3-10 LR.ai 1 08-03-10 16:17 Het aanbod ... aanbod veroudert DTZ maart 20… · Het...