Stadsgewest Haaglanden Monitor Kantorenmarkt 2012

8/11/2019 Stadsgewest Haaglanden Monitor Kantorenmarkt 2012

1/30

Monitorkantorenmarkt

2012

econom

ie


2/30

2 Monitor kantorenmarkt 2012

Inhoud

Hoofdstuk

Inleiding 3

Samenvatting 4

1 Haaglanden en de Randstad 6

2 Ontwikkelingen in het Stadsgewest Haaglanden 2011 11 2.1 Groei van de kantorenvoorraad 11 2.2 Aanbod en opname van kantoren 13

3 Ontwikkelingen in de komende jaren 18

4 Werkgelegenheid in kantoren 21

Definities 23

Bijlagen 24


3/30

3Inleiding

Inleiding

Deze monitor is de achttiende in een reeks van jaarlijks verschijnende rapportages

over de stand van zaken op de kantorenmarkt in het stadsgewest Haaglanden.

De ontwikkelingen in het aanbod en de opname van kantoorruimte in 2011 staan

in deze publicatie centraal. De situatie per 1 januari 2012 wordt vergeleken met dievan een jaar eerder, en in veel gevallen ook met die van eerdere jaren. De monitor is

merendeels beschrijvend van aard, maar ook wordt ingegaan op de verwachtingen

over in de komende jaren op te leveren en nieuw te ontwikkelen kantorenprojecten.

Hoofdstuk 1belicht de situatie op de kantorenmarkt in Haaglanden in vergelijking

met de andere grootstedelijke regios in de Randstad. Kantoren kleiner dan 500 m

zijn daarin niet meegenomen.

Hoofdstuk 2laat de mutaties in de kantorenvoorraad in Haaglanden zien aan

de hand van de ontwikkelingen in de omvang van het aanbod en de opname

van kantoorpanden in het afgelopen jaar. Voorraad, aanbod en opname worden

onderscheiden naar gemeente, grootteklasse en locatietype. Ook kantoren kleiner

dan 500 m zijn hier in de cijfers opgenomen.

Hoofdstuk 3heeft de toekomst van de kantorenmarkt als onderwerp. Dit hoofdstuk

geeft een vooruitblik naar de kantorenontwikkeling in de komende jaren, in relatie

tot het op stadsgewestniveau geformuleerde kantorenbeleid.

Hoofdstuk 4gaat in op de ontwikkeling van de werkgelegenheid in kantoren,

onderscheiden naar de belangrijkste branches.

Figuur 1

Kantorenlocaties

in Haaglanden

Binnenstad

Rokkeveen A12

Stadscentrum

Afrikaweg

Hofzichtpark

World Forum Leidsenhage e.o.

Nieuw Centraal

Beatrixkwartier

In de Bogaard

Hoornwijck Rijswijk

Overgoo

Forepark

Benoordenhout

Utrechtsebaan

Groene Schenk

Sijtwende/Oosteinde

Ypenburg A12 zone

Brassersplein

Delftse Poort West

Station Centum/Spoorzone

Clingendael

Klein Plaspoelpolder

Voorburg Centrum

Voorburg station

Station Zuid

s Gravendreef

Pijnacker Centrum

's-Gravenhage

Delft

Zoetermeer

Midden-Delfland

Pijnacker-Nootdorp

Rijswijk

Leidschendam-Voorburg

Westland

OV knooppunt

Bestuurscentrum Westland

Tiendweg

Binckhorst Zuid-Oost

Laakhaven/HS

Internationaal Strafhof

Nieuwe Veen/Heron

Bestuurscentrum Midden-Delfland


4/30


5/30

5Samenvatting

WerkgelegenheidDe ontwikkeling van de totale werkgelegenheid laat sinds 2008 een dalende tendens

zien. Ook de kantoorhoudende branches te samen maken deze ontwikkeling door.

Per 1 januari 2011 komt het totale aantal in kantoren werkzame personen uit opruim 185.400, ruim 1.700 of 0,9% minder dan een jaar eerder. Ten opzichte van

1 januari 2006 daarentegen is er een groei van ruim 4.400, of 2,4%.


6/30


Hoofdstuk 1 Haaglanden en de Randstad

In 2011 kende de kantorenmarkt in Nederland een minder succesvol jaar.

De opname daalde ten opzichte van 2010 met 10% en kwam met 1,07 miljoen m in

2011 uit op het laagste niveau van de afgelopen twaalf jaar. Het aanbod steeg voor

het derde jaar op rij, in 2011 met 6%, tot in totaal 7,14 miljoen m per 1 januari2012, en bereikte daarmee een niet eerder vertoonde omvang.

De geschatte omvang van de kantorenvoorraad in Nederland bedraagt ruim

49 miljoen m. Haaglanden heeft met bijna 7 miljoen m circa 14% van de

landelijke voorraad. Gerelateerd aan de voorraad bedraagt het huidige aanbod

nationaal 14,5%, in Haaglanden met 15,7% nog iets meer. Deze percentages liggen

ruim boven de frictieleegstand van 5 tot 6% die de vastgoedmarkt zelf als acceptabel

en noodzakelijk beschouwt voor een gezonde kantorenmarkt. Bij deze voorraad- en

aanbodcijfers moet worden opgemerkt dat daarin kantoren van geringe omvang niet

begrepen zijn.

Aanbod

Onder de vier grootstedelijke regios laat Den Haag in 2011 met 3,7% eengeringere stijging zien dan de Rotterdamse en Utrechtse regio; in die beide regios

nam het aanbod in 2011 toe met 6,4%. Alleen in de regio Amsterdam wijkt de

aanbodontwikkeling in gunstige zin af: daar daalt het aanbod in 2011 met 2,3%.

Weliswaar is het aanbod in die regio in absolute termen met meer dan 1,6 miljoen m

het omvangrijkst. Het aanbod in de regios Den Haag en Rotterdam beweegt zich

rond 0,9 miljoen m; in de regio Utrecht loopt het tegen 0,7 miljoen m.

In figuur 2 is de ontwikkeling van het aanbod vanaf januari 2006 tot januari 2012

per grootstedelijke regio grafisch weergegeven.

Figuur 2

Kantorenaanbod per 1/1in de vier grootstedelijke

regios

Bron: Dynamis, Sprekende Cijfers Kantorenmarkten 2010 t/m 2012,

bewerking Stadsgewest Haaglanden, sector Economie.

Binnen de regios van de vier grote steden is het beeld per deelgebied wisselend.

Het aanbod in de regio Den Haag bevindt zich voor bijna de helft in de stad

Den Haag. De ander helft is verdeeld over Rijswijk (22%), Zoetermeer (16%),

Leidschendam-Voorburg (9%) en Delft (4%). Driekwart van het Rijswijkse aanbod is

gelokaliseerd in de Plaspoelpolder.

De forse aanbodstijging in 2011 in de regio Rotterdam komt geheel voor rekening

van de ontwikkeling in de stad Rotterdam en het havengebied: 72% van het aanbod

is daar geconcentreerd. Het in 2011 nog licht toenemende aanbod in Capelle aan

den IJssel komt op 16% van het regiototaal, in de overige deelgebieden loopt het

aanbod terug.

2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012

70

80

90

100

110

120

130

140

m2b

vo2006=

100

m2b

vo2006=

100

Den HaagRotterdamAmsterdamUtrecht


7/30

7Haaglanden en de Randstad

Met een daling van 2,3% in 2011 komt het totale aanbodcijfer in de Amsterdamse

regio op ruim 1,6 miljoen m, 2/3 daarvan bevindt zich binnen de grenzen van

de gemeente Amsterdam. In het deelgebied West wordt de meeste kantoorruimte

aangeboden: 23% van het regiototaal. De Zuidas laat een licht stijgend aanbod zienen is goed voor 10% van het totaal. Tegen de regiotendens in laat de gemeente

Amstelveen een zeer forse stijging van het aanbod zien, vooral in het Commerce

Parc langs de A9 staan omvangrijke metrages leeg; het aanbod in Amstelveen

beloopt 11% van het totale aanbod in de regio. In de gemeente Haarlemmermeer

neem het aanbod zowel in Hoofddorp als op Schiphol af; toch bevindt nog 19% van

het totale regio-aanbod zich in deze gemeente.

Het aanbod in de regio Utrecht is afgelopen jaar verder gestegen tot bijna 700.000 m

per 1 januari 2012. De aanbodstijging in deze regio komt voor bijna 90% voor

rekening van de omliggende gemeenten, die te samen 45% van het aanbod binnen

hun grenzen hebben, 24% daarvan betreft Nieuwegein. Binnen de gemeente Utrecht

bevindt de grootste concentratie aanbod zich in Papendorp: 11% van het totale

aanbod in de regio.

Ten opzichte van het gemiddelde over de afgelopen vijf jaar is de stijging van het

aanbod in de regio Den Haag het grootst (+33%). De overige grootstedelijke regios

noteren stijgingen van 9 tot 30%, zie tabel 2.

Tabel 2 Relatieve verandering van het kantorenaanbodin de vier grootstedelijke regios in % per 1 januari 2012

Regio Ten opzichte van Ten opzichte van vijfjaarlijkse

1-1-2011 gemiddelde 1-1-2006 t/m 1-1-2011

Amsterdam -2,3 + 9

Den Haag +3,7 + 3 3Rotterdam +6,4 + 3 0

Utrecht +6,4 + 2 0


bewerking Stadsgewest Haaglanden, sector Economie

NieuwbouwHet nieuwbouwpercentage in het totale aanbod wordt bepaald door kantoorpanden

die nog niet eerder zijn verhuurd en die in ieder geval binnen een jaar op de markt

beschikbaar komen.

In de Randstad komt het nieuwbouwpercentage in het beschikbare aanbod per1 januari 2012 gemiddeld uit op 6%. In de vier grote steden noteert Rotterdam het

grootste nieuwbouwpercentage, terwijl in Utrecht 2% van het totale aanbod uit

nieuwbouw bestaat.


8/30


Tabel 3 Nieuwbouwpercentage in het kantorenaanbod in de Randstadin % per 1 januari

Regio 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012

Amsterdam 30 14 9 7 8 10 6 7

Den Haag 18 18 17 21 22 6 4 4

Rotterdam 15 14 18 18 5 3 3 11Utrecht 19 16 18 15 11 8 2 2

Totaal Randstad 23 15 14 13 10 8 4 6



In Rotterdam wordt de meeste nieuwe kantoorruimte aangeboden. Met een

nieuwbouwpercentage van 11% op 1 januari 2012 is sprake van een aanmerkelijke

toename ten opzichte van een jaar geleden.

In de overige grootstedelijke regios is het aandeel nieuwbouw vrijwel gelijk gebleven

aan vorig jaar.

De daling van het nieuwbouwpercentage in de afgelopen jaren wordt veroorzaakt

doordat er minder op risico wordt gebouwd, waardoor gebruikers in toenemende

mate besluiten het bestaande aanbod beter te benutten. Tevens zou de daling erop

kunnen duiden dat nieuwbouwpanden, met name in de Randstad, zeer in trek zijn

en vaak al geheel of in elk geval gedeeltelijk worden opgenomen voordat deze op de

markt worden aangeboden, zeker wanneer het panden betreft op toplocaties, zoals

bijvoorbeeld de Zuidas in Amsterdam en het Beatrixkwartier in Den Haag.

De huidige kantorenmarkt blijkt vooral een vervangingsmarkt te zijn. Naast de

afnemende vraag naar kantoorruimte is ook van arbeidsmarkttendensen geen

positieve invloed te verwachten op het slinken van het aanbod. Immers, teneinde de

beschikbare 7,14 miljoen m kantoorruimte in Nederland met uitzondering van de

normale frictieleegstand in gebruik te nemen, zou een - weinig waarschijnlijke -groei van naar raming 200.000 kantoorbanen nodig zijn. Dit rechtvaardigt de

conclusie dat een groot deel van het huidige kantorenaanbod structureel zal

blijken te zijn en uiteindelijk herbestemd zal moeten worden. Wel kan de geringe

nieuwbouwproductie er toe leiden dat de concurrentiepositie van het bestaande

aanbod verbetert.

OpnameIn totaal is in 2011 in de vier grote steden een metrage opgenomen van 583.000 m,

een fractie meer dan in 2010. Amsterdam en Utrecht noteren een opnamestijging

ten opzichte van 2010. In de andere twee regios is in 2011 minder kantoorruimte

opgenomen dan in het voorgaande jaar.

Tabel 4 Opname van kantoorruimte > 500 mexclusief contracten 5 jaar in de Randstad indices: 2006 = 100

Regio 2006 2007 2008 2009 2010 2011

Amsterdam 100 90 78 55 37 50

Den Haag 100 131 76 79 72 45

Rotterdam 100 127 125 63 73 60

Utrecht 100 181 171 71 101 117

Totaal Randstad 100 115 99 63 58 59




9/30

9Haaglanden en de Randstad

De Haagse regio laat in 2011 de grootste opnamedaling zien, 2/3 daarvan komt voor

rekening van de centrumgemeente. De belangrijkste oorzaak voor de daling van het

opnamevolume in Den Haag is het uitblijven van grote transacties. In Rotterdam

gaat de opname meer terug dan in de regio als geheel: in de omliggende gemeenten

te samen wordt iets meer opgenomen dan in 2010. De opnamestijging in de

Amsterdamse regio betreft voor bijna 70% de centrale stad, in de regio Utrecht gaat

het zelfs om ruim 80%.

In figuur 3 is de ontwikkeling van de opname van kantoorruimte per grootstedelijke

regio vanaf 2006 grafisch weergegeven.

Figuur 3

Opname van kantoorruimte

>500 m, excl. contracten

5 jaar, in de vier

grootstedelijke regios



HuurprijzenDe gemiddelde vraaghuurprijs voor kantoorruimte is in 2011 in de regio Den Haag

vrijwel stabiel gebleven, anders dan in Amsterdam en omgeving, waar een

substantile daling werd waargenomen. Rotterdam zit weer op het niveau van 2009;

alleen Utrecht laat nog een doorgaande stijging zien.

Tabel 5 Gemiddelde vraaghuurprijs aangeboden kantoorruimte > 500 m in de Randstad in nper m2bvo per jaar

Regio 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011

Amsterdam 182 194 196 186 182 180 148

(incl. Amstelveen en Diemen)

Den Haag (Haaglanden) 138 156 160 160 142 138 137

Rotterdam 141 142 152 145 138 131 138

(incl. Sc hiedam+Capelle)

Utrecht (incl. Maarssen) 148 157 157 164 148 157 167



De gerealiseerde huurprijzen wijken meer of minder naar beneden af van de

getoonde vraaghuren. Veelal worden incentives geboden zoals huurvrije aanvangs-

perioden en/of inrichtingsbijdragen. Vastgoedmarkt schatte in dat de werkelijke

huurprijs ongeveer 20% lager ligt dan de opgegeven prijs. Huurvrije perioden van

meer dan een jaar op een vijfjarig huurcontract vormen geen uitzondering.

Opvallend in de top 10 van de hoogst gerealiseerde huurprijs per m kantoorruimte

in de Randstad is dat er geen tophuren in de regio Den Haag in voorkomen.

2006 2007 2008 2009 2010 2011

0

80

60

40

20

120

100

160

140

180

200

m2b

vo2006=100

m2b

vo2006=100

Den HaagRotterdamAmsterdamUtrecht


10/30


In tabel 6 is de top 5 van de in 2011 gerealiseerde huren per m b.v.o. kantoorruimte

per deelgebied in de Randstad opgenomen. Ter vergelijking is ook de gerealiseerde

hoogste huur in Den Haag vermeld.

Tabel 6 Gerealiseerde tophuren in yper m bvo kantoorruimte per jaar

in de Randstad per deelgebied, 2011Regio Huurprijs

Schiphol 375

Amsterdam Zuidelijke IJ-oevers 350

Utrecht, Maliebaan e.o. 350

Amsterdam Zuidas 325

Amsterdam Centrum 275

Utecht Maliebaan 300

Den Haag Centrum 207



Binnen de Haagse regio kent Den Haag de hoogste huurprijzen. De tophuur in 2011

bedroeg hier 207 per m per jaar en werd gerealiseerd in het oude centrum. Ter

vergelijking, in 2010 lag de tophuur in Den Haag met 200 op een vergelijkbaar

prijsniveau.

In de regiogemeenten rond Den Haag variren de gerealiseerde hoogste huurprijzen

tussen 125 en 160.

Voor 2012 is de verwachting dat de huurprijzen, met name in de randgebieden iets

zullen dalen. Op toplocaties zoals het centrum van Den Haag blijven de prijzen

op hun hoge niveau. Objecten op deze locatie zullen naar verwachting door hun

karakter en ligging in trek blijven.

In figuur 4 zijn de bandbreedtes in de vraaghuurprijzen per 1 januari 2012 per

deelgebied in Haaglanden grafisch weergegeven.

Figuur 4

Vraaghuurprijzen van

aangeboden kantoorruimte

in Haaglanden per 1 januari

2012, in 5per m/jaar

Bron: Stadsgewest Haaglanden, Steenworp.

50 75 100 125 150 175 200 225 250 275 300 325 350

Delft

BinckhorstBinckhorst

Den Haag

Nieuw CentrumNieuw Centrum

BinnenstadBinnenstad

Laakhaven HSLaakhaven HS

BeatrixkwartierBeatrixkwartier

World ForumWorld Forum

Overig Den Haag

Rijswijk


Westland

Zoetermeer


11/30

11Ontwikkelingen in Haaglanden 2011

Hoofdstuk 2 Ontwikkelingen in Haaglanden 2011

2.1 Groei van de kantorenvoorraad

De aanbod- en opnamecijfers in dit hoofdstuk zijn ontleend aan Steenworp

vestigingsadviseurs, onderdeel van de sector Economie van het StadsgewestHaaglanden. In het bedrijfsinformatiesysteem van Steenworp worden alle direct

beschikbare en door de markt opgenomen kantoorpanden geregistreerd. Aanbod en

opname van minder dan 500 m wordt ook meegenomen; nieuwbouw die pas op

termijn beschikbaar komt en panden in herontwikkeling niet. De opnamecijfers zijn

inclusief verhuringen voor kortere perioden dan vijf jaar. Ook de regio-afbakening

is ruimer: Haaglanden staat voor alle stadsgewestgemeenten te samen, de Haagse

regio beperkt zich tot een kleiner gebied. Een en ander betekent dat de aanbod-

en opnamecijfers in dit hoofdstuk in vergelijking met die in hoofdstuk 1 kunnen

afwijken. Vooral bij opnamecijfers springen verschillen in het oog.

Per 1 januari 2012 komt de kantorenvoorraad in Haaglanden op een totaal

van 6.970.440 miljoen m (zie tabel 7). Dit voorraadcijfer, bepaald door een

inventarisatie aan het eind van de vorige eeuw en saldi van mutaties (functie-wijzigingen, onttrekkingen en nieuwbouw) sindsdien, ligt circa 4% lager dan

tellingen op basis van de gemeentelijke bestanden Onroerende Zaak Belasting

(OZB). Inmiddels is de Basisregistratie Adressen en Gebouwen (BAG) ingevoerd.

In deze registratie wordt per (adres)pand het vloeroppervlak en het gebruiksdoel

opgenomen. Binnen afzienbare tijd zal op basis daarvan tot een meer nauwgezette

inventarisatie van de voorraad aan kantoorvloeroppervlak per gemeente kunnen

worden gekomen. In afwachting daarvan wordt nu op de voorraadcijfers geen

correctie op basis van de OZB-bestanden doorgevoerd.

NieuwbouwvolumeVergeleken met het opgeleverde metrage nieuwbouwkantoren in 2010 (128.700 m),

komt het nieuwbouwvolume in Haaglanden in 2011 met slechts 24.200 m

aanmerkelijk lager uit. In historisch perspectief is dit volume slechts een fractie vande in het topjaar 2004 gerealiseerde nieuwbouw, toen niet minder dan 216.000 m

in de regio gereed kwam (zie figuur 5). Van de opgeleverde nieuwbouw aan kantoor-

ruimte komt het gros (18.900 m) voor rekening van Den Haag.

In Den Haag is in het Wijnhavenkwartier het gebouw De Kroon gereedgekomen,

waarvan 8.000 m kantoor deel uitmaakt. Voorts is de laatste fase van Nieuw

Babylon bij het Centraal station opgeleverd: een toevoeging van 6.000 m. Ten slotte

is aan de Koninginnegracht 4.900 m vernieuwbouw gerealiseerd, 4.300 m sloop/

renovatie en 600 m uitbreiding.

ln Zoetermeer kwam nieuwbouw van het ERA-kantoor op Lansinghage gereed:

3.500 m en in Pijnacker de vernieuwbouw van het kantoor van Rondom Wonen

in Koningshof Zuid: optopping tot 1.800 m van het oude pand van 1.200 m.

Figuur 5

Nieuwbouw van kantoren in

Haaglanden

Bron: Stadsgewest Haaglanden, sector Economie.

00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11

0

50

100

150

200

250

m2b

vox1.0

00

m2b

vox1.0

00


12/30


Onttrekking/functiewijzigingOnttrekking van de kantoorfunctie van panden door sloop en/of omzetting naar

functie als woningen of winkels speelde in Haaglanden in 2011 een relatief geringe

rol. Met inbegrip van voornoemde renovaties werd in 2011 in totaal 17.650 m

kantoorvloeroppervlak aan de voorraad onttrokken. Gesloopt werd 7.200 m,

uitsluitend in Den Haag, 5.500 m werd gerenoveerd voor nieuw kantoorgebruik,

zie hiervoor, 3.150 m in Rijswijk kreeg een laboratoriumfunctie, 1.500 m inZoetermeer wordt geschikt gemaakt voor zorgfuncties en 300 m in Den Haag voor

wonen.

Oplevering van nieuwbouw en functiewijzigingen resulteren per saldo in een groei

van de kantorenvoorraad in de regio Haaglanden in 2011 met slechts 6.550 m.

Figuur 6

Onttrekkingen aan de

kantorenvoorraad in

Haaglanden


Verwachte onttrekking/functiewijzigingDe relatief geringe omvang van de onttrekkingen kan in het licht van het

omvangrijke aanbod van al langdurig leegstaande kantoren, verbazing wekken.

Kennelijk is het omslagpunt nog niet bereikt om kantoren zonder verhuurperspectiefuit de markt te nemen. Verwacht mag worden dat dit komende jaren wel het geval

zal zijn, zeker waar het panden met achterblijvende kwaliteit betreft. Naar schatting

gaat het daarbij in Haaglanden om een vrij omvangrijke voorraad (circa 550.000 m)

in kantoorpanden van 30 40 jaar oud, waarvan een deel kansen biedt voor

renovatie tot hernieuwd kantoorgebruik en een ander deel voor (al dan niet tijdelijk)

gebruik voor woondoeleinden.

Tot genoemde 550.000 m behoren het voormalige CBS-gebouw in Voorburg

(circa 60.000 m) en de huidige gebouwen van de ministeries van Veiligheid en

Justitie en van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties in Den Haag (samen

ruim 100.000 m). Van de laatste is de sloop, die gepland stond voor 2013, door de

afstoting richting gemeente voor plusminus 5 jaar uitgesteld.

Op korte termijn wordt onttrekking van circa 6.000 m in Rijswijk voorzien.

Voor de middellange termijn wordt in de Binckhorst een significante omvang van

functiewijzigingen en onttrekkingen verwacht.

In Zoetermeer worden eveneens mogelijkheden onderzocht voor transformatie naar

andere functies, mede ter compensatie van nieuwbouwplannen rondom Bleizo.

00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11

0

10

20

30

70

60

50

40

80

m2b

vox1.0

00

m2b

vox1.0

00


13/30


Figuur 7

Netto toevoeging aan

de kantorenvoorraad in

Haaglanden


Ontwikkeling regionale kantorenvoorraadIn tabel 7 is de ontwikkeling van de regionale kantorenvoorraad in het afgelopen

jaar per gemeente zowel absoluut als gendexeerd aangegeven.

Tabel 7 Kantorenvoorraad in Haaglanden per gemeenteper 1 januari 2011 en 2012

Gemeente 2011 2012 2012 Index 2012

m bvo m bvo in % t.o.v. 2011

Delft 357.300 357.300 5,1 100

Den Haag 4.354.900 4.361.950 62,6 100

Leidschendam-Voorburg 416.500 416.540 6,0 100

Midden-Delfland 24.000 24.000 0,3 100

Pijnacker-Nootdorp 30.300 30.900 0,4 102

Rijswijk 909.000 905.850 13,0 100

Wassenaar 84.700 84.700 1,2 100

Westland 143.300 143.300 2,1 100Zoetermeer 643.900 645.900 9,3 100

Totaal Haaglanden 6.963.900 6.970.440 100 100


2.2 Aanbod en opname van kantoren

Een aantal gemeenten binnen het Stadsgewest, te weten Pijnacker-Nootdorp,

Wassenaar, Westland en Midden-Delfland, kent geen grootschalige kantorenmarkt.

Bij gebrek aan volumineuze kantoortransacties zijn deze gemeenten in de volgende

overzichten en figuren daarom niet altijd vertegenwoordigd.

AanbodIn vergelijking met januari 2011, toen er op de markt in het stadsgewest Haaglanden

1.011.935 m aan kantoorruimte werd aangeboden, is er per januari 2012, met een

aanbodvolume van in totaal 1091.850 m, sprake van een substantile toename van

het beschikbaar aanbod: bijna 80.000 m (+8%).

In percentage van de totale voorraad bedraagt het aanbod op dit moment 15,7%;

markttechnisch is een frictieleegstand gewenst van niet meer dan 5 tot 6% van de

voorraad.

00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11

-50

0

50

100

150

200

250

m2b

vox1.0

00

m2b

vox1.0

00


14/30


Tabel 8 Kantorenaanbod in Haaglanden per gemeenteper 1 januari 2011 en 2012

Per 1-1-2011 Per 1-1-2012 Bvo in % van de voorraad

aantal bvo aantal bvo

panden in m panden in m 2011 2012

Delft 94 51.400 80 48.800 14,4 13,7Den Haag 550 477.500 517 560.550 11,0 12,9

Leidschendam-Voorburg 61 75.600 41 74.900 18,2 18,0

Midden-Delfland 7 2.995 5 2.800 12,5 11,7

Pijnacker-Nootdorp 38 7.900 35 5.300 26,1 17,2

Rijswijk 142 206.600 149 228.300 22,7 25,2

Wassenaar 14 3.470 14 2.700 4,1 3,2

Westland 80 21.350 83 24.200 14,9 16,9

Zoetermeer 229 165.120 201 144.300 25,6 22,3

Totaal Haaglanden 1.215 1.011.935 1.125 1.091.850 14,5 15,7

Bron: Stadsgewest Haaglanden, sector Economie en Steenworp.

Per 1 januari 2012 komt de kantorenleegstand in vrijwel alle regiogemeenten veelhoger uit dan het markttechnisch gewenste frictiepercentage. Alleen in Wassenaar

ligt het aanbod daaronder.

In het aanbod zijn kantoorunits op bedrijventerreinen begrepen die oorspronkelijk

niet als zelfstandige kantoren zijn ontwikkeld. Het betreft veelal eenheden beneden

500 m. Zou hiervoor gecorrigeerd worden dan komen de leegstandpercentages

wat lager uit. Met name zal dit gelden voor gemeenten als Pijnacker-Nootdorp en

Westland, waar het aandeel kleine panden verhoudingsgewijs hoger ligt.

De grootste toename van het aanbod in metrages deed zich in 2011 voor in

Den Haag (+83.050 m). Den Haag blijft met een aanbodpercentage van 12,9% in

een stijgende trend en de verwachting is dat het aanbodvolume de komende jaren

verder zal stijgen. Immers, de rijksoverheid bezuinigt de komende jaren 90 miljoenper jaar op de gebouwen van ministeries in Den Haag. Verschillende ministeries

gaan samen onder n dak, de huidige gebouwen van drie ministeries worden

verkocht en van veel gehuurde panden wordt de huur opgezegd. In totaal verdwijnt

40% van de kantoorruimte van het Rijk in Den Haag.

Anders dan vorig jaar is in Zoetermeer de leegstand, die toen 25% overschreed, in

2011 afgenomen. Rijswijk laat echter een omgekeerde beweging zien.

In tabel 9 is het beschikbaar aanbod per 1 januari 2010 en 2011 uitgesplitst naar

grootteklasse opgenomen.

Tabel 9 Aanbod van kantoren in Haaglanden naar grootteklasse, 2011-2012

1-1-2011 1-1-2012 Toe/afname 2011-2012

aantal bvo aantal bvo aantal bvo

panden in m panden in m panden in m

0 - 200 m 545 57.575 482 50.450 -63 -7.125

200-500 m 274 81.800 272 88.000 -2 6.200

500 - 1000 m 173 111.000 146 102.800 -27 -8.200

1000 - 5000 m 182 368.160 177 374.000 -5 5.840

> 5000 m 41 393.400 48 476.600 7 83.200

Totaal Haaglanden 1.215 1.011.935 1.125 1.091.850 -90 79.915



15/30


Opvallend is dat eenheden tot 500 m meer dan de helft uitmaken van het aantal

panden waarin kantoorvloeroppervlak wordt aangeboden, maar in m slechts 13%

van het aanbod vertegenwoordigen.

In figuur 8 is de ontwikkeling van het aanbod vanaf 2005 per regiogemeente grafisch

weergegeven.

Figuur 8

Aanbod van kantoren in

Haaglanden per gemeente,

stand per 1 januari


In tabel 10 is de voorraad en het aanbod aan kantoorruimte uitgesplitst naar type

kantorenlocatie. Voor een omschrijving van de onderscheiden typen zie het kader

in het volgende hoofdstuk. Uit de tabel blijkt dat het relatieve aanbod per type

locatie varieert van 8 tot 25%. Met name op bedrijventerreinen, in snelwegzones

en op regionale knooppunten is het aanbod bovengemiddeld. In iets mindere mate

geldt dat ook voor randstedelijke knooppunten, maar het aanbodpercentage op deze

locaties wordt vooral bepaald door leegstand van een groot pand bij Rijswijk staton.

Tabel 10 Kantorenvoorraad en -aanbod per type kantorenlocatie

in Haaglanden, stand per 1/1/2012Type locatie Voorraad Aanbod

m b.v.o. aantal m b.v.o. m b.v.o. in %

panden van voorraad

Grootstedelijke toplocatie 1.165.700 40 95.860 8,2

Randstedelijk knooppunt 356.700 25 73.140 20,5

Regionaal knooppunt 542.000 58 134.300 24,8

Binnenstedelijke centrumlocatie 2.004.000 255 216.240 10,8

Snelwegzone 607.850 68 145.650 24,0

Bedrijventerrein 1.060.720 226 237.300 22,4

Woonwijk 1.233.470 453 189.360 15,4

Totaal 6.970.440 1.125 1.091.850 15,7


De opname van kantoren in 2011Voor 2011 komt het opgenomen metrage in de regio Haaglanden in totaal neer op

189.250 m, een afname van ruim 68.000 m ten opzichte van 2010. De afname

wordt voor het grootste deel bepaald door de ontwikkelingen in Den Haag en

Rijswijk. Opvallend is de toename van het aantal opgenomen m kantoor in

Zoetermeer.

De kantorenmarktratio, de verhouding tussen de opname in 2011 en het aanbod per

1 januari 2012, bedraagt 17%. Hiermee ligt de ratio boven het landelijk gemiddelde

van 15%. In Den Haag bedraagt de ratio 19%, terwijl de markt in de overigegemeenten wat minder ruim is met een ratio van 16%. Bij deze ratios moet wel

2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012

0

100

200

300

500

400

600

m2b

vox1.0

00

m2b

vox1.0

00

Leidschendam-VoorburgRijswijk

ZoetermeerDelftDen Haag + Wassenaar

Westland


16/30


worden opgemerkt dat door het relatief grote aandeel langdurig aanbod in onder

meer Rijswijk (Plaspoelpolder) en Leidschendam-Voorburg een enigszins scheef beeld

ontstaat van de daadwerkelijke vraag- en aanbodverhoudingen. Desondanks is thans

wel degelijk duidelijk sprake van een huurdersmarkt.

Tabel 11 Opname van kantoren in Haaglanden per gemeente in 2010 en 2011

2010 2011 Toe/afname 2010-2011

aantal bvo aantal bvo aantal bvo


Delft 36 12.000 61 14.200 25 2.200

Den Haag 379 153.200 309 104.550 -70 -48.650

Leidschendam-Voorburg 28 6.470 32 9.300 4 2.830

Midden-Delfland 4 370 4 700 0 330

Pijnacker-Nootdorp 11 3.500 23 5.100 12 1.600

Rijswijk 64 43.700 36 13.550 -28 -30.150

Wassenaar 10 5.100 10 2.100 0 -3.000

Westland 45 11.090 47 7.950 2 -3.140Zoetermeer 82 21.950 89 31.800 7 9.850

Totaal Haaglanden 659 257.380 611 189.250 -48 -68.130


In figuur 9 is in beeld gebracht hoe door de jaren heen het opnamevolume in

Haaglanden is samengesteld. Daarbij zijn Pijnacker-Nootdorp en Midden-Delfland

niet meegenomen, gezien de zeer geringe omvang van de kantorenmarkt in deze

gemeenten. Duidelijk komt de halvering van het totale opnamevolume sinds

2006/2007 naar voren.

Figuur 9

Opname van kantoren in

Haaglanden per gemeente


De uitsplitsing van de opname naar grootteklasse in tabel 12 laat zien dat de

opgenomen metrages in 2011 in de meeste categorien zijn afgenomen, alleen in de

kleinste grootteklasse (tot 200 m) is er een toename. De opnamegroei in deze klasse

is een ontwikkeling die zich al enkele jaren in de hele regio voordoet. Anders dan in

vorige jaren neemt de opname in de daaropvolgende grootteklasse (200-500 m) in

2011 af.

De kantorenmarktratio ligt voor kleine kantoren (tot 500 m) boven 50%, voor

grotere kantoren loopt deze geleidelijk af van 36% voor kantoren van 500-1.000 m

tot 5% voor de grootste eenheden. De transactie groter dan 5.000 m betreft de

ingebruikname van het nieuwe Stadsdeelkantoor Escamp in Den Haag.

2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011

0

50

100

150

200

250

m2b

vox1.0

00

m2b

vox1.0

00

Leidschendam-VoorburgRijswijk

ZoetermeerDelftDen Haag + Wassenaar

Westland


17/30


De gemiddelde transactiegrootte in Haaglanden komt in 2011 op 310 m, tegenover

390 m in 2010.

Tabel 12 Opname van kantoren in Haaglanden naar grootteklasse, 2010-2011

2010 2011 Toe/afname 2010-2011 aantal bvo aantal bvo aantal bvo


0 - 200 m 425 37.930 420 43.500 -5 5.570

200-500 m 134 40.600 113 32.000 -21 -8.600

500 - 1000 m 51 32.500 50 27.850 -1 -4.650

1000 - 5000 m 43 72.350 27 63.500 -16 -8.850

> 5000 m 6 74.000 1 22.400 -5 -51.600

Totaal Haaglanden 659 257.380 611 189.250 -48 -68.130


In tabel 13 is de opname uitgesplitst naar type kantorenlocatie. Uit de tabel blijkt

dat de kantorenmarktratio, de verhouding tussen jaaropname en het aanbod per

1 januari van het jaar daarop, in 2011 per type locatie zeer verschilt. De lage ratios

van snelwegzones en knooppunten zijn complementair aan de hoge aanbod-

percentages uit tabel 10. De wat hogere ratio op bedrijventerrein hangt samen met

de oververtegenwoordiging op die locaties van kleinere panden, die een boven-

gemiddelde ratio laten zien.

Tabel 13 Opname per type kantorenlocatie in Haaglanden, 2011

Type locatie Aantal m b.v.o. in % van

panden m b.v.o. aanbod per 1/1/2012

Grootstedelijke toplocatie 18 23.800 24,8

Randstedelijk knooppunt 1 3.550 4,9

Regionaal knooppunt 18 12.550 9,3

Binnenstedelijke centrumlocatie 117 31.100 14,4

Snelwegzone 18 11.400 7,8

Bedrijventerrein 132 40.550 17,1

Woonwijk 316 66.300 35,0

Totaal 620 189.250 17,3



18/30


Hoofdstuk 3 Ontwikkelingen in de komende jaren

KantorenstrategieHet monitoren van de ontwikkelingen op de kantorenmarkt in Haaglanden wordt

ook ingezet als instrument van stadsgewestelijk beleid voor kantorenlocaties. Sinds

2004 ligt dit beleid vast in een kantorenstrategie. Doelstelling van deze strategieis een evenwichtige afstemming van vraag naar en aanbod van kantoorruimte

naar soort, periode en locatie. Enerzijds is een gezonde economische ontwikkeling

gebaat bij een ruim en gedifferentieerd aanbod aan vestigingsmogelijkheden voor

kantoorgebonden activiteiten, anderzijds moet overaanbod worden tegengegaan.

De strategie limiteert en faseert ontwikkelingsmogelijkheden binnen een stringent

afsprakenkader, op regionale schaal geformuleerd, rekening houdend met

belangen van afzonderlijke gemeenten in Haaglanden. Ruimtelijk wordt ingezet

op concentratie op (uit te bouwen) bestaande en een zeer beperkt aantal nieuwe

kantorenlocaties, met toenemende aandacht voor een goede bereikbaarheid.

Begin 2007 is de strategie uit 2004 herzien vastgesteld. Uit de voorafgaande evaluatie

aan de hand van jaarlijkse monitoring kwam naar voren dat tot 2006 minder

kantorennieuwbouw was gerealiseerd dan geprogrammeerd, maar voor het overgrotedeel wel binnen het programmakader, dat wil zeggen in de gebieden en binnen

de locatietypen die de strategie aangaf. Het programma 2007-2010 is vervolgens

verhoogd met het nog niet gerealiseerde volume en het programma 2012-2015 is

gepreciseerd. De behoefteraming tot 2015 werd gehandhaafd. Voor de periode na

2015 is in het in april 2008 vastgestelde Regionaal Structuurplan (RSP) Haaglanden

tot en met 2020 een indicatief programma opgenomen.

Realisatie tot en met 2011In de Monitor kantorenmarkt 2011 wordt een schets gegeven van de

geprogrammeerde ontwikkelingen 2007-2010 versus de gerealiseerde. Uit deze

korte evaluatie kwam naar voren dat van het programma over die periode niet

meer dan 38,5% daadwerkelijk tot stand was gekomen. Met de gereedgekomen

projecten in 2011 komt de totaal gerealiseerde kantorennieuwbouw in de afgelopenvijf jaren op 304.500 m. Verminderd met het kantorenareaal dat door sloop en/

of functiewijziging is onttrokken heeft de nieuwbouw in die vijf jaren tot een

uitbreiding van de totale voorraad aan kantoorvloeroppervlak in Haaglanden geleid

van 198.000 m. In diezelfde periode is het niet in gebruik zijnde aanbod opgelopen

met ruim 430.000 m. Geconcludeerd kan worden dat de markt met de afgenomen

uitbreiding op de kennelijke behoeftevermindering heeft gereageerd. Toch werd niet

voorkomen dat het aanbod tot een ongekend hoog niveau is opgelopen.

Tabel 14 Planvoorraad voor kantoren in Haaglanden,per gemeente, situatie per 1/1/2012 x 1.000 m bvo

Gemeente Per 01-01-2012 Ontwikkeld Plannen 2012-2015 Plannen

voorraad aanbod 2007-2011 bouwplan1) overig na 2015

Delft 357,3 48,8 11,0 0,0 66,5 155,0

Den Haag 4.362,0 560,6 166,6 215,5 248,7 354,5

Leidschendam-Voorburg 416,5 74,9 6,0 0,0 60,0 20,0

Midden-Delfland 24,0 2,8 6,0 0,0 0,0

Pijnacker-Nootdorp 30,9 5,3 5,4 0,0 65,0 20,0

Rijswijk 905,9 228,3 68,1 0,0 78,5 0,0

Wassenaar 84,7 2,7 1,8 4,9 0,0 0,0

Westland 143,3 24,2 9,6 3,5 28,5 10,0

Zoetermeer 645,9 162,0 36,0 0,0 27,5 139,0

Haaglanden 6.970,4 1.109,5 304,5 229,9 574,7 698,5

1)In ontwikkeling.



19/30

19Ontwikkelingen in de komende jaren

Herformulering van de strategieInmiddels staan behoefteramingen voor de (nabije) toekomst ernstig ter discussie.

Ook is een begin gemaakt met doorlichting van de plannenvoorraad op kansrijkheid

en noodzaak. Daarbij is kritisch gekeken naar de toedeling van de kantorenlocatiesnaar type met elk een eigen vraag- en aanbodkarakteristiek. Zie voor deze typering

onderstaand kader.

Typen kantorenlocaties in Haaglanden

1. Grootstedelijke toplocatie

Gebiedskwaliteit: Topmilieu met internationale uitstraling en hoogwaardige

architectuur, uitstekend bereikbaar per openbaar vervoer en met

een goede autobereikbaarheid

Voorbeeldlocaties:Den Haag Nieuw Centrum en omgeving CS, Beatrixkwartier,

Utrechtsebaan

2. Randstedelijk OV-knooppuntGebiedskwaliteit: Hoogwaardige en professionele locatie; het belang van

bereikbaarheid, met name per openbaar vervoer, is zeer groot;

gebruikers zijn randstedelijk georinteerd

Voorbeeldlocaties:Delft Spoorzone, Den Haag Laakhaven HS, Rijswijk station

3. Regionaal OV-knooppunt

Gebiedskwaliteit: Hoogwaardige en professionele locatie, goed bereikbaar per

openbaar vervoer en over de weg; gebruikers zijn voornamelijk op

de regio georinteerd

Voorbeeldlocaties:Binckhorst zuidoost/Voorburg station, Ypenburg, Zoetermeer

Rokkeveen

4. Binnenstedelijke centrumlocatieGebiedskwaliteit: Centraal staan kwaliteit en uitstraling van de individuele

gebouwen, de stedenbouwkundige eenheid is minder belangrijk

Voorbeeldlocaties:World Forumgebied, Benoordenhout, Leidsenhage e.o.,

Zoetermeer Stadscentrum

5. Snelwegzone

Gebiedskwaliteit: Professionele zichtlocatie met uitstekende autobereikbaarheid;

de nieuwbouw is middelgroot

Voorbeeldlocaties:Hoornwijck, Forepark, Overgoo, Delftse Poort

6. Bedrijventerrein

Gebiedskwaliteit: Bedrijfsmatige omgeving, aanwezigheid van zowel grootschalige

kantoren als bedrijfsgebonden eenheden tot 2.550 3.000 mVoorbeeldlocaties:Den Haag Binckhorstlaan, Zoetermeer Lansinghage, Westland

7. Woonwijk

Gebiedskwaliteit: Kleinschalige kantoren; de omgevingskwaliteit is van groot belang,

de uitstraling is klassiek, het gaat vooral om single-users in een

woonomgeving met voorzieningen;

Voorbeeldlocaties:Den Haag Sorghvliet, Delft Tanthof, Wassenaar


20/30


De opgave waarvoor partijen staan om tot een nieuwe kantorenstrategie te komen

blijkt uit tabel 14. In deze tabel is de in bijlage 3 opgenomen inventarisatie van

plannen voor kantorenontwikkeling gegroepeerd per gemeente en planperiode.

Daaruit blijkt dat er plannen bestaan voor nieuwbouw in de jaren tot en met 2015

tot in totaal ruim 800.000 m. Bijna 230.000 m (12 panden) daarvan staat al in de

steigers; de overige 570.000 m betreft plannen die in totaal al met circa 100.000 m

zijn teruggebracht, zie daarvoor de toelichting bij enkele projecten.

Voor de periode na 2015 is er plancapaciteit tot nog eens bijna 700.000 m.

Nader onderzoek leert dat daarvan maar ongeveer de helft binnen vigerende

bestemmingsplannen zou kunnen worden gerealiseerd. Uit de toelichting in bijlage

3 blijkt voorts dat tot circa 185.000 m aan heroverweging onderworpen wordt.

Tabel 15 geeft eenzelfde overzicht als tabel 14, maar nu gegroepeerd per type locatie.

Tabel 15 Planvoorraad voor kantoren in Haaglanden,per type locatie, situatie per 1/1/2012 x 1.000 m bvo

Type locatie Per 01-01-2012 Ontwikkeld Plannen 2012-2015 Plannen

voorraad aanbod 2007-2011 bouwplan1) overig na 2015

Grootstedelijke toplocatie 1.165,7 95,9 53,7 153,1 15,3 178,0

Randstedelijk OV-knooppunt 356,7 73,1 0,0 0,0 54,0 47,5

Regionaal OV-knooppunt 542,0 156,6 55,8 11,6 79,4 129,0

Binnenstedelijke centrumlocatie 2.004,0 211,6 16,1 60,3 105,5 27,0

Snelwegzone 607,9 145,6 106,9 0,0 202,5 273,0

Bedrijventerrein 1.060,7 206,8 22,0 0,0 59,5 44,0

Woonwijk 1.233,5 219,9 50,1 4,9 58,5

Totaal 6.970,4 1.109,5 304,5 229,9 574,7 698,5

1) In ontwikkeling.


Beide tabellen illustreren dat aan een drastische herziening van de kantorenstrategie

voor de komende jaren niet te ontkomen valt. In relatie tot het actuele aanbod

zullen snelwegzones en bedrijventerreinen in de eerste plaats voorwerp van kritische

beoordeling zijn, maar ook regionale knooppuntlocaties laten een overmaat aan

plannen zien. Reductie in plannen op deze locatietypen wordt mede ingegeven

doordat het RSP stelt dat op langere termijn een substantieel deel, genoemd is 75%,

van nieuwe kantoren op zogenoemde Stedenbaanlocaties dient te worden ontwikkeld.

Stedenbaanlocaties zijn knooppunten van openbaar vervoer, liggend aan de spoorlijn

Rotterdam-Schiedam-Delft-Den Haag-Leiden en Den Haag-Gouda, die (in de

toekomst) door hoogfrequente stoptreindiensten zullen worden aangedaan en tevens

met aanvullend railvervoer zijn ontsloten. Deze locaties beperken zich veelal tot de

locatietypen kantorenmilieus grootstedelijk en (randstedelijke) OV-knooppunten.Van de plannen tot 2015 is een veel geringer aandeel dan 75% op deze locatietypen

voorzien; ook voor de periode daarna wordt dit aandeel niet gehaald.

Bedoelde strategieherziening is inmiddels in gang gezet. De behoefteraming wordt

geactualiseerd, dat wil zeggen naar beneden bijgesteld, maar wel rekening houdend

met nieuwe markontwikkelingen en gebruikerseisen. Complementair daaraan

zal tot reductie van de planvoorraad worden gekomen dan wel uitfasering van

een belangrijk deel daarvan. Flankerend beleid om huidig aanbod uit de markt te

nemen zal tevens onderdeel van de nieuwe strategie moeten zijn. Het bijbehorend

afsprakenkader bindt gemeenten en Stadsgewest Haaglanden aan de strategie,

maar biedt de nodige flexibiliteit om tussen locaties van hetzelfde type te kunnen

schuiven, en na overleg op stadsgewestelijk niveau ook tussen andere locaties.

Verwacht mag worden dat de nieuwe Kantorenstrategie Haaglanden 2012-2020medio 2012 zal worden vastgesteld.


21/30

21Werkgelegenheid in kantoren

Hoofdstuk 4 Werkgelegenheid in kantoren

De ontwikkeling van de totale werkgelegenheid laat sinds 2008 een dalende

tendens zien, waarmee de opgaande lijn sinds 2005 een einde nam. Ook de

kantoorhoudende branches te samen maken deze ontwikkeling door. Begin 2011

komt het totale aantal in kantoren werkzame personen uit op bijna ruim 185.400,ruim 1.700 of 0,9% minder dan een jaar eerder, en 3% minder dan in 2008, toen

het aantal (kantoor)banen het hoogste niveau ooit bereikte. Ten opzichte van begin

2006 daarentegen is er een groei van ruim 4.400, of 2,4%.

Gerelateerd aan het totaal in gebruik zijnde kantorenareaal is het bruto vloer-

oppervlak per kantoorbaan in 2011 te berekenen op gemiddeld circa 31 m. In de

werkgelegenheidscijfers zijn arbeidsplaatsen in baliekantoren niet meegenomen, in

de oppervlaktecijfers tellen deze kantoren wel mee. Wordt daarvoor gecorrigeerd,

dan komt het gemiddelde kantoorvloeroppervlak per werkende uit op circa 27 m.

Figuur 10 laat voor de meeste gemeenten in Haaglanden zien wat de ontwikkeling is

geweest van de bruto werkgelegenheid in kantoren in de afgelopen jaren. Deze bruto

werkgelegenheid wordt gemeten in aantallen banen van werkzame personen. Hetgaat hier om alle werkzame personen inclusief uitzendkrachten en parttimers die per

week 12 uur of minder werken.

Figuur 10

Kantoorbanen in

Haaglanden per gemeente

Bron: Werkgelegenheidsregister Haaglanden.

In tabel 16 is de ontwikkeling van de werkgelegenheid in kantoren uitgesplitst naar

gemeente. Vanaf 2006 is het beeld per gemeente vrij eenduidig: op Leidschendam-

Voorburg na neemt in alle gemeenten de werkgelegenheid in kantoren tot 2008 toe,

het merendeel laat ook tot 1 januari 2009 - in geringere mate - doorgaande groei

zien. Daarna zet in de meeste gemeenten een dalende lijn in: alleen in Midden-

Delfland, Pijnacker-Nootdorp en Wassenaar blijft het aantal kantoorbanen op peil.

De ontwikkeling in Rijswijk is licht negatief, na 2011 wordt een sterkere afnamevoorzien.

Vooral in Pijnacker-Nootdorp is er sinds 2006 substantile groei van de werk-

gelegenheid in kantoren: ruim 31%; in absolute cijfers laat Den Haag in die vijf jaren

de hoogste groei van het aantal kantoorbanen zien: +2.370, op de voet gevolgd door

Zoetermeer met +2.270. Een deel van de groei in deze gemeenten is ten koste gegaan

van Leidschendam-Voorburg door vertrek uit die gemeente van rijksinstellingen als

AIVD en CBS, respectievelijk naar Zoetermeer en Den Haag.

01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11

aantalbanenx

1.0

00

aantalbanenx

1.0

00

Leidschendam-VoorburgRijswijk en

Zoetermeer

DelftDen Haag

Overige gemeenten

0

20

60

40

80

100

120


22/30


Tabel 16 Kantoorbanen in Haaglanden per gemeente

2006 2007 2008 2009 2010 2011 Index 2011 t.o.v.

2010 2006

Den Haag 107.973 110.202 113.073 112.928 111.400 110.343 99 102

Delft 13.544 13.721 14.235 14.958 14.569 14.568 100 108

Leidschendam-Voorburg 11.054 10.729 9.471 7.269 7.313 7.240 99 65Midden-Delfland 1.464 1.473 1.533 1.501 1.490 1.511 101 103

Pijnacker-Nootdorp 1.562 1.706 1.938 2.107 2.089 2.050 98 131

Rijswijk 18.591 19.149 19.996 19.727 19.907 19.688 99 106

Wassenaar 2.252 2.333 2.397 2.491 2.493 2.475 99 110

Westland 7.782 8.053 9.062 9.075 8.842 8.491 96 109

Zoetermeer 16.771 17.096 19.445 19.535 19.046 19.041 100 114

Totaal Haaglanden 180.993 184.462 191.150 189.591 187.149 185.407 99 102


De ontwikkeling per bedrijfstak is weergegeven in tabel 17. Belangrijkste kantoren-

sector is de zakelijke dienstverlening, en ook de sector met de meeste groei: sinds2006 neemt de werkgelegenheid in kantoren hier ononderbroken toe tot 2010,

sindsdien is er een lichte teruggang: over de laatste vijf jaar bedraagt de groei per

saldo ruim 13%. Openbaar bestuur, tweede waar het werkgelegenheid in kantoren

betreft, toont al vanaf 2008 tot 2011 banenverlies tot 2% onder het niveau van

2006. De informatieen communicatiecluster als derde laat na groei tot 2008 daarna

tot 2010 teruggang zien, maar stabiliseert daarna. In het banken verzekeringswezen

tenslotte neemt de (kantoren)werkgelegenheid vrijwel gestaag af: sinds 2006 met

8%, waarvan de helft in het laatste jaar.

Tabel 17 Kantoorbanen in Haaglanden per bedrijfstak

2006 2007 2008 2009 2010 2011 Index 2011 t.o.v.

2010 2006

Bouwnijverheid 1.887 1.977 2.099 2.012 1.927 1.866 97 99

Transport, informatie en communicatie 25.981 26.100 27.144 24.960 23.793 23.861 100 92

Banken/verzekeringswezen 10.069 10.114 9.956 9.648 9.629 9.274 96 92

Zakelijke dienstverlening 63.449 67.373 72.331 73.127 72.646 71.765 99 113

Openbaar bestuur 60.145 60.015 60.405 59.653 59.255 58.898 99 98

Onderwijs, zorg en cultuur 10.096 10.005 10.221 11.348 11.296 11.426 101 113

Overige dienstverlening 9.366 8.878 8.994 8.843 8.603 8.287 96 88

Totaal Haaglanden 180.993 184.462 191.150 189.591 187.149 185.377 99 102



23/30

23Definities kantorenmarkt

Definities kantorenmarkt

Onderzoeksperiode 1 januari 2011 tot 1 januari 2012.

Kantoor Gebouw waarin werkzaamheden voornamelijk zijn

gericht op (administratieve) verwerking van informatieen niet op vervaardiging, verwerking en/of opslag van

goederen.

Bestaande voorraad Het totaal (bruto) aanwezige kantoorvloeroppervlak in m.

Bruto vloeropppervlak De oppervlakte gemeten op vloerniveau langs de buiten-

(bvo) omtrek van de opgaande scheidingsconstructies, die de

desbetreffende ruimte of groep van ruimte omhullen.

Groei van de Wijziging in de omvang van de bestaande voorraad door:

voorraad c oppervlak in gereedgekomen nieuwbouw (+);

(netto toevoeging) cfunctiewijziging van gebouwen tot kantoren

(verkantoring) (+); c functiewijziging van kantoren naar ander gebruik

(ontkantoring) (-);

c sloop van kantoren (-).

Aanbod bestaande Vloeroppervlak in bestaande panden dat op de vrije markt

voorraad te koop en/of te huur wordt aangeboden.

Frictieleegstand Vrijgekomen aanbod dat leegstaat in afwachting van

opname door nieuwe gebruiker.

Herontwikkeling Bestaande kantoorpanden, tijdelijk uit de markt genomen,

in verband met, of in afwachting van renovatie.

In aanbouw Kantoorpand waarvan de bouw gestart is.

cVoor de vrije markt:

Initiatiefnemer is (project)ontwikkelaar. Bouw geschiedt

veelal voor de verhuur.

cVoor eigen gebruik: Initiatiefnemer is toekomstige gebruiker.

In voorbereiding Nieuwbouwplannen voor kantoren waarvoor een (beginsel-)

bouwplan is ingediend.

Huurprijs Vraagprijs per m2per jaar exclusief BTW en servicekosten.

Opname Aantal m2kantoorruimte dat in gebruik is genomen voorkantoordoeleinden.


24/30


Bijlage 1

Aanbod van kantoorruimte in vier grootstedelijke regios, stand per 1 januari 2006 t/m 2009

Aanbod x 1.000 m bvo Index 2006 = 100

2006 2007 2008 2009 2006 2007 2008 2009

Den Haag 681.200 610.100 646.000 599.300 100 90 95 88

Amsterdam 1.622.200 1.479.200 1.282.200 1.326.700 100 91 79 82

Rotterdam 757.300 643.900 550.000 593.100 100 85 73 78

Utrecht 554.100 577.000 553.600 502.800 100 104 100 91

Totaal Randstad 3.614.800 3.310.200 3.031.800 3.021.900 100 92 84 84

Vervolg aanbod van kantoorruimte in vier grootstedelijke regios, stand per 1 januari 2010 t/m 2012


2010 2011 2012 2010 2011 2012

Den Haag 628.900 862.900 895.000 92 127 131

Amsterdam 1.516.700 1.643.000 1.604.400 93 101 99Rotterdam 656.100 814.800 866.700 87 108 114

Utrecht 614.600 649.100 690.700 111 117 125

Totaal Randstad 3.416.300 3.969.800 4.056.800 95 110 112

Opname van kantoorruimte in vier grootstedelijke regios, 2005 t/m 2008


2005 2006 2007 2008 2005 2006 2007 2008

Den Haag 126.100 155.300 202.500 113.300 100 123 161 90

Amsterdam 349.300 505.200 456.500 395.500 100 145 131 113

Rotterdam 131.400 205.800 262.200 257.300 100 157 200 196

Utrecht 201.000 117.600 212.900 202.100 100 59 106 101Totaal Randstad 807.800 983.900 1.134.100 968.200 100 122 140 120

Vervolg opname van kantoorruimte in vier grootstedelijke regios, 2009 t/m 2011


2009 2010 2011 2009 2010 2011

Den Haag 123.400 111.300 68.900 98 88 55

Amsterdam 279.900 188.700 253.100 80 54 72

Rotterdam 129.200 150.100 123.300 98 114 94

Utrecht 84.200 119.100 138.200 42 59 69

Totaal Randstad 616.700 569.200 583.500 76 70 72

Bron: Dynamis, Sprekende Cijfers Kantorenmarkten 2012, bewerking Stadsgewest Haaglanden, sector Economie.


25/30

25Bijlagen

Bijlage 2

Oplevering van nieuwbouw van kantoren in Haaglanden

Locatie Kantorengebied Bvo in m Benaming/gebruiker

Den HaagKoninginnegracht 16-19 Binnenstad 4.900 Renovatie + uitbreiding

(toename van 4.300 tot 4.900)

Babylon Nieuw Centraal 6.000 Pels Rijcken e.a., laatste fase

Wijnhavenkwartier Nieuw centrum 8.000 Fase 1A: De Kroon

Pijnacker-Nootdorp

Pijnacker Koningshof Zuid 1.800 Rondom Wonen, renovatie + optopping

(toename van van 1.200 tot 1.800)

Zoetermeer

Lus Zilverstraat Lansinghage 3.500 ERA Bouw

Totaal 2011 24.200

Onttrekking van kantoren in Haaglanden

Locatie Kantorengebied Bvo in m Benaming/gebruiker

Den Haag

Grote Marktstraat Binnenstad 2.000

Koninginnegracht 16-19 Binnenstad 4.300 Zie boven

Bankastraat Archipelbuurt-Willemspark 300

Hofwijckstraat 37, Sigma Station HS 4.200

Van Alkemadelaan Alexanderkazerne Benoordenhout 1.000

Rijswijk

Steenplaetsstraat 11 Plaspoelpolder 3.150 Omzetting naar labaratoriumfuncte

Pijnacker-Nootdorp

Pijnacker Koningshof Zuid 1.200 Zie boven

Zoetermeer

Promenade/Amsterdamstraat Stadscentrum 1.500

Totaal 2011 17.650


26/30


Bijlage 3

Kantoorprojecten in aanbouw, voorbereiding en studie in het Stadsgewest Haaglandenper 1-1-2012, naar periode van oplevering (2012-2015)

Locatie Kantorengebied Bvo in m Benaming/gebruiker Status/opmerkingen

Delft

Station zuid Delft Zuid 5.500 Discovery

Station zuid Delft Zuid 12.000 Intercity

Station zuid Delft Zuid 20.000 Orint Express

Station centrum/Westvest Spoorzone 29.000 Gemeente Delft: stadskantoor Fundering gestort,

gepland metrage 29.000,

mogelijk minder

Den Haag

NW-kwadrant Beatrixkwartier 19.800 De Monarch Gebouw I, sloop van

12.800, in aanbouw

NW-kwadrant Beatrixkwartier 15.300 De Monarch gebouw II

Frederikskazerne Benoordenhout 17.000 Defensiecluster in aanbouwVan Alkemadelaan Alexanderkazerne Benoordenhout 55.000 Internationaal Strafhof

Binckhorstlaan Binckhorstlaan 6.000 fase 1 Gemeente kan kantoor-

ontwikkeling tegenhouden

Kalvermarkt Binnenstad 1.800 Ministerie Defensie In aanbouw

Prins Clausplein Forepark 20.000 Bij ADO-stadion Perceel 2 (Ballast Nedam),

ontwikkelingscontract wordt ontbonden

s-Gravendreef Leidschenveen 45.000 Cluster A t/m D

Wijnhavenkwartier Nieuw centrum 112.250 Fase 1A: Ministeries van In aanbouw,

Justitie en BZK sloop van 102.000?

Wijnhavenkwartier Nieuw centrum 9.050 Fase 1B In aanbouw

Bezuidenhoutseweg Utrechtsebaan 12.000 Uitbreiding ministerie E,L&I In aanbouw

Eisenhowerlaan/Churchillplein 11 World Forumgebied 32.000 Europol In aanbouw

J.W. Frisolaan World Forumgebied 18.000 EurojustYpenburg, westelijk van station Ypenburg/A12 5.600 Deelplan 26 west In aanbouw

Ypenburg, westelijk van station Ypenburg/A12 24.400 Deelplan 26 west

Ypenburg, Ypenburgse stationsweg Ypenburg/A12 6.000 Deelplan 19, Politie- In aanbouw, voorts 28.000

opleidingscentrum De Yp 30.000 andere functies

Ypenburg, Ypenburgse stationsweg Ypenburg/A12 30.000 Deelplan 19, Ypenhage Plan gecanceld, mogelijk

andere functie(s)


Duindoorn/Kon.Wilhelminalaan Leidsenhage e.o. 5.000 Gemeente Leidschendam- 2.000 Renovatie/

Voorburg (3.000) uitbreiding gemeente-

kantoor

NoraH Overgoo 20.000

Voorburg overige locaties 35.000 Utrechtsebaan, TenneT-locatie

Midden Delfland

Schipluiden 6.000 Gemeente Midden-Delfland: In aanbouw

bestuurscentrum

Pijnacker-Nootdorp

Pijnacker Pijnacker Centrum 5.000

Pijnacker PijnackerZuid 50.000 Mogelijk partieel na 2015

en in Heron

Nootdorp Heron 10.000 Ten koste van

plancapaciteit

Pijnacker Zuid


27/30

27Bijlagen

Vervolg bijlage 3 Kantoorprojecten in aanbouw, voorbereiding en studie in het Stadsgewest Haaglanden per 1-1-2012, naar periode van oplevering (2012-2015)


Rijswijk

Lange Kleiweg Plaspoelpolder 25.000 v.m. TH-locatie

Limpergstraat Plaspoelpolder 30.000 Sijthoff-locatie Alleen voor (max.2)

kantoren van strategisch

belang, optie voor EPO

Laan van Hoornwijck Hoornwijck 15.000 Kavel 15 Alleen voor 1 kantoor van

strategisch belang

Vrijenbanselaan Vrijenban 8.500 Dura Vermeer Getekend ontwikkelings-

contract, bestemmings-

planwijziging nodig

Wassenaar

Waalsdorperlaan overige locaties 4.900 Amerikaanse ambassade In aanbouw

Westland

Stokdijkkade Naaldwijk 3.500 Arcade In aanbouw

ABC-Westland Poeldijk 5.500

Tramkeerlus Wateringse Veld 3.000 4 villas Bouwvergunning verleend

Centrum Naaldwijk 20.000 Gemeente Westland: Uitbreiding huidig metrage

bestuurscentrum in Naaldwijk, voor huidig

metrage elders wellicht

andere functie

Zoetermeer

Station Rokkeveen 25.000 Toren Plein van de Ver.Naties Bestemmingsplan

+ optie extra laag op Rokkeveen Kantoren,bestaand kantoor 50.000 geschrapt

Centrum-Oost Stadscentrum 2.500 Restcapaciteit voor Cadenza vervallen

afronding Stadshart

Spazio fase II Stadscentrum p.m. Spazio II/Centrum West Oorspronkelijk plan

was 8.700; vervalt t.g.v.

wonen/onderwijs

Totaal 2011-2015 769.600 229.900 in aanbouw,

12 panden


28/30


Vervolg bijlage 3 Kantoorprojecten in aanbouw, voorbereiding en studie in het Stadsgewest Haaglanden per 1-1-2012, naar periode van oplevering (na 2015)


Delft

Station centrum Spoorzone 25.000

Schie-oevers Delft Zuid 130.000 50% na 2020

Den Haag

Van Alkemadelaan Alexanderkazerne Benoordenhout 17.000 Internationaal Strafhof Potentile uitbreiding

TNO/NATO Benoordenhout p.m. Deels op Wassenaars

grondgebied

NW-kwadrant Beatrixkwartier 50.000 De Monarch Resterende plancapaciteit

Binckhorstlaan/Jupiterkade Binckhorstlaan 6.000 AM Vastgoed Bouwvergunning

tot 15.000

Koningin Julianaplein Nieuw Centraal 43.000

Busplatform Nieuw Centraal 40.000 Prorail eigenaar,

overbouwing technisch mogelijk?

Donau/Wolga/Forepad Forepark 53.000 Rijkswaterstaatkavel en Plan voor omzetting naar

rest Wegenerlocatie bedrijfsruimteBusiness park Hoornwijck Hoornwijck 65.000 Kavel 10a (N-kavel) Nieuw plan wordt

opgesteld waarin tot

50.000 minder kantoren

Waldorpstraat Laakhaven HS 15.000 Spoorstrook 12.900 tijdelijke ontheffing

t.b.v. 1.800 studenten-

eenheden (in procedure)

Waldorpstraat Laakhaven HS 7.500 TNT-gebouw 5.000-10.000, geen

medewerking van

gemeente

Bezuidenhoutseweg Utrechtsebaan 7.000 De Vrijheid

Juliana van Stolberglaan Utrechtsebaan 10.000 Nabij conservatorium

Utrechtsebaan 28.000 Onderzoek naar omzetting

naar woningenEisenhowerlaan/Churchillplein World Forumgebied 10.000 Resterende plancapaciteit,

wijzigingsbevoegdheid

voor meer

Ypenburg, oostelijk van station Ypenburg/A12 30.000 Deelplan 26 oost

Norfolkterrein Scheveningen haven 8.000 Havenmeester


NoraH Overgoo 20.000

Pijnacker-Nootdorp

Nootdorp Heron 20.000 Ten koste van

plancapaciteit

Pijnacker Zuid

Westland

Flora Holland Naaldwijk 10.000 Nieuw hoofdkantoor


29/30

29Bijlagen

Vervolg bijlage 3 Kantoorprojecten in aanbouw, voorbereiding en studie in het Stadsgewest Haaglanden per 1-1-2012, naar periode van oplevering (na 2015)


Zoetermeer

Boerhaavelaan Afrikaweg 67.500 v.m. IBM Ca. 52.500 bestaand;

vigerend bestemmingsplan laat ruimte voor

+70.000; i.p.v. kantoren

mogelijk meer woningen

Kop Bredewater Rokkeveen 20.000 bij A12 Planologische reserve

Sawa Ring Rokkeveen 7.500 Solitaire kantoorvillas Bestemmingsplan

Rokkeveen Kantoren

Campus Uppsala Rokkeveen 4.000 Idem

Station Bleizo /A12 Stedenbaanknoop Bleizo 40.000 Onderdeel World GreenPort Grondgebied

Centre/Leisure Park Lansingerland: buiten

Haaglanden

Totaal na 2015 733.500

Totaal 1.503.100 229.900 In aanbouw, 12 panden

waarvan:

Den Haag 810.700 215.500 In aanbouw, 9 panden

Overig Haaglanden 692.400 14.400 In aanbouw, 3 panden

Bron: Gemeenten Stadsgewest Haaglanden en Steenworp, bewerking Stadsgewest Haaglanden sector Economie.


30/30

UitgaveStadsgewest Haaglanden

Grote Marktstraat 43

Postbus 66

2501 CB Den Haag

Telefoon: 070 7501500

SamenstellingStadsgewest Haaglanden, sector Economie

Vormgeving

Zwart op Wit, Delft

Stadsgewest Haaglanden Monitor Kantorenmarkt 2012

Documents

Transcript of Stadsgewest Haaglanden Monitor Kantorenmarkt 2012