Gemeenten likken wonden overmoedig grondbeleidDrie wethouders over de lessen

Autoloze grachten Een plan om historische binnen-

steden meer kwaliteit te geven

Remco van Lunteren‘Schrappen in kantoorplannen en

verruimen bestemmingen’

www.romagazine.nl

maart 2014

De maakbaarheid van centrumgebieden

ruimtelijke ontwikkeling, infrastructuur en milieu

maart 201410

‘P!"#$%&$'( )"'*'% +', '% -""!.'**$%/()0&1* *"%'%’

Gemeenten likken wonden overmoedig grondbeleid

van 4,5 ha naar 1,5 ha per jaar. Maar zelfs dat hebben we de afgelopen jaren niet gehaald.’ In totaal moest Dronten door de crisis de afgelopen vier jaar circa ! 15 miljoen afboeken op gereserveerde gronden voor woningbouw en bedrijventerreinen. In eerste instantie nog via het grondbedrijf zelf, later ook via de algemene reserves. Naast aanpassing van de boekwaardes op marktwaardes zijn ook kosten versneld afgeboekt. Toch is Van Amerongen optimistisch over de toekomst: ‘Er zit nog altijd enige winst in de grondexploitatie. We liggen

gunstig in de regio Zwolle waar veel economische spin-o" is. Een actief grondbeleid is dan ook geen de# nitief verleden tijd.’ Wel, zegt Van Amerongen, moet de gemeente Dronten meer aandacht besteden aan een betere risicoverdeling. ‘Bij sommige pps-contracten bleken de risico’s uiteindelijk toch voor een groot deel bij ons te liggen. Bijvoorbeeld toen een ontwikkelaar afhaakte bij de transformatie van het Hanzekwartier, een oud industrieterrein.’

Urgente opgaveGemert-Bakel staat er # nancieel een stuk beroerder voor dan Dronten. De gemeente liet zich onder preventief toezicht van de provincie plaatsen omdat ze 11 miljoen moest afboeken op haar grondposities. Omdat de gemeente geen enkele reserve had betekende dat meteen een

Gemert-Bakel: ‘We zijn door het ijs gezakt… Actief grondbeleid nu niet aan de orde’

Doonheide Molenbroekse L oop in Gemer t-Bakel : zelf bouw -kavels die de gemeente heeft uitgegeven op aangekochte grond. Beeld Gemeente Gemert-Bakel

Gemeenten investeerden de afgelopen jaren miljarden in grondposities. Maar bij gebrek aan kopers kijken ze nu

niet tegen mooie huizen of bedrijventerreinen, maar tegen torenhoge schulden aan. Gemeenten moeten dan ook fors afboeken op hun grondposities. Uit Deloitte-onderzoek blijkt dat ze tussen 2010 en 2012 in totaal ! 3,3 miljard aan verlies namen. Maar ze zijn er nog lang niet. Zelf schatten de lokale overheden de omvang aan markt- en projectspeci# eke risico’s nog op circa ! 3,6 miljard.* Het Kadaster en Deloitte becijferden dat gemeenten momenteel circa 5.500 ha voor nieuwbouwwoningen en 13.000 ha voor nieuwe bedrijven-terreinen in bezit hebben. In het huidige ontwikkeltempo duurt het maar liefst 50 jaar voordat alle gemeentelijke gronden voor bedrijventerreinen zijn verkocht. Vooral de provincies Flevoland en Drenthe worstelen met een groot overschot aan ingekochte gronden voor bedrijven.**

VerantwoordDe vraag dringt zich op of een actief gemeentelijk grondbe-leid nog wenselijk is. Is het verantwoord om met publiek geld op grote schaal gronden te kopen en bouwrijp te maken, en er maar van uit te gaan dat kopers zich aandie-nen? ‘Op dit moment niet’, zegt Ton van Amerongen, wethouder in Dronten. ‘We verwerven alleen gronden waarvan we de relatieve zekerheid hebben dat we ze ook kunnen uitgeven.’ Die zekerheid is $ ink gedaald. Dronten moest de afgelopen jaren haar bouwprognoses bijstellen. Van Amerongen: ‘Tot voor kort dachten we jaarlijks 300 nieuwbouwwoningen te kunnen produceren, maar dat aantal is afgeschaald naar 60. De voorziene uitgifte van bedrijventerreinen is bijgesteld

Ruimtelijk bekeken

maart 201411

Het gemeentelijk grondbeleid staat flink ter discussie. Het afgelopen jaar liepen de verliezen bij de gemeentelijke grondbedrijven verder op. Vooral de perspectieven voor de afzet van nieuwbouwgronden voor bedrijventerreinen zijn zorgelijk. De vraag rijst of een actief grondbeleid door gemeenten nog wenselijk is. ROm peilde de reactie bij drie gemeenten en de Vereniging van Grondbedrijven.

‘P!"#$%&$'( )"'*'% +', '% -""!.'**$%/()0&1* *"%'%’

Gemeenten likken wonden overmoedig grondbeleid

negatieve algemene reserve van 11 miljoen. Een actief grondbeleid is, aldus wethouder Ton Vogels, op dit moment dan ook niet aan de orde. Hij licht de situatie in zijn gemeente toe: ‘De gekochte gronden voor de reconstructie van het buitengebied en de bouw van nieuwe woningen en bedrijven blijkt veel minder waard dan de aankoopprijs. Dit komt niet alleen door dalende huizenprijzen en een sterk afnemende vraag naar bedrijventerreinen. Ook de aanscher-ping van de boekhoudkundige regels voor overheden speelt een rol. We mogen onze grondposities niet meer op kostprijs waarderen, het moet op basis van de marktprijs. Mede daardoor zijn we door het ijs gezakt. ‘ Vogels vindt een actief grondbeleid alleen te verantwoorden als het een urgente opgave betreft die de markt aan de voorkant niet oppikt. Bijvoorbeeld de transformatie van een verloederd gebied. ‘De overheid moet dan ingrijpen. Niet om er geld aan te verdienen, maar om er maatschappelijke problemen mee op te lossen.’ Speculatieve winsten zijn uit den boze, vindt de wethouder. ‘Gemeenten zijn geen projectontwikkelaars. Lange tijd dachten ze dat er weinig

risico’s aan projectontwikkeling kleefden. De wet gaf er ook de ruimte voor. En dus was de verleiding om het grote schaal te doen enorm.’ Colleges van B en W hebben volgens Vogels nog altijd veel zelfstandige bevoegdheden in grondaankopen. ‘Het democratisch toezicht is beperkt. De raad kan zich alleen maar uitspreken over datgene wat hij krijgt voorgelegd.’

Geen blauwdrukOok wethouder Hans Buijtelaar van Amersfoort pleit voor een beperkt actief grondbeleid. ‘Alleen als je per se iets wilt of juist niet wilt in een gebied ben ik voorstander van een actief grondbeleid’, vertelt hij.‘De tijd van grootschalig actief grondbeleid met blauwdruk-ken voor decennia ligt de# nitief achter ons. We moeten als gemeente meer aan marktpartijen overlaten en hen faciliteren. Risicoreductie past in de tijd van gemeentelijke bezuinigingen.’ Amersfoort boekte tussen 2009 en 2012 ! 40 miljoen af op grondposities. De ontwikkeling van binnenstedelijke locaties, zoals een voormalig ziekenhuisterrein, wordt over een langere tijd uitgesmeerd. Die vlieger gaat ook op voor Vathorst. De grondexploitatie is sluitend gekregen door acht jaar langer te bouwen en 9 miljoen aan extra kosten te betalen. Maar ook door voorlopig veel minder en goedko-pere woningen te bouwen en door winsten in te leveren. Buijtelaar: ‘We overwegen verder om het pro# el voor toegestane bedrijvigheid in Vathorst te verruimen. Naast grootschalige bedrijven betekent dat meer mogelijkheden voor detailhandel. Zonder dat het ten koste moet gaan van detailhandel in de binnenstad. De uitgifte van bedrijventer-reinen zal gefaseerd plaatsvinden tot aan 2023. Bij iedere herziening wordt bekeken of er aanleiding is om deze fasering aan te passen. Plannen voor Vathorst West en Noord staan voorlopig nog in de ijskast. ’

Situationeel grondbeleidVolgens Adriaan Visser, voorzitter van de Vereniging van Grondbedrijven en algemeen directeur van Platform31, ligt

Dronten: ‘Meer aandacht voor een betere risicoverdeling’

èè

maart 201412

de tijd van groots en meeslepend grondbeleid van gemeen-ten de#nitief achter ons. Het verstand keert langzaam terug, zegt hij. Visser: ‘Maar er blijven opgaven waarbij de gemeente en/of corporaties een publieke verantwoordelijk-heid hebben, ondanks een onrendabele top aan de voor-kant. Denk aan verwaarloosde plekken die dringend aan een opknapbeurt toe zijn.’ Dat grondprijzen moeten dalen is volgens Visser onvermijdelijk. ‘Maar ik hekel de uitspraak van Verhagen, voorzitter Bouwend Nederland, dat de grond-prijs wel met de helft omlaag kan. Grondprijzen komen residueel tot stand. De bouwkosten moeten ook $ink omlaag. Dat zegt Verhagen er niet bij.’

Visser pleit voor een situationeel grondbeleid waarin passief en actief grondbeleid gelijkwaardige alternatieven zijn en waar gemeenten vrij tussen kunnen kiezen. Hij denkt dat gemeenten ook zonder een actief grondbeleid voldoende invloed kunnen uitoefenen op de ruimtelijke ordening. ‘De Omgevingswet is een belangrijke plek om dit te regelen.

Denk aan een $exibeler exploitatieplan, bovenplanse verevening en de invoering van een regeling voor stedelijke herverkaveling.’ Daarnaast pleit Visser voor een sterke toezichthoudende rol van de provincie. ‘Ze moeten lef en doorzettingsvermogen tonen. De provincie Utrecht geeft al het goede voorbeeld en ook Zuid-Holland is met een inhaalslag bezig. Zo is er deels een streep gegaan door Bleizo bij Zoetermeer.’ Over een jaar of vijf bestaan gemeentelijke grondbedrijven niet meer in hun huidige vorm, denkt Visser. ‘Ze zijn dan meer geïntegreerd in de gemeentelijke organisatie. Ze maken bijvoorbeeld onder-deel uit van een afdeling ruimtelijk-sociaaleconomische ontwikkeling en buigen zich over vraagstukken als ouderen-huisvesting.’ Kennis en kunde van grondbeleid moet wat Visser betreft bij gemeenten aanwezig blijven. ‘Anders worden ze speelbal van de markt.’

é Karl Bijsterveld

* R. van Marwijk & M. Pellenbarg (Kadaster) / H.Celik & I. van den Bouwhuijsen (Deloitte Real Estate) in ROm jan-febr 2014

** Idem

Amersfoort: ‘Risicoreductie past in de tijd van gemeentelijke bezuinigingen’

De vraag dr ing t zich op of een actief gemeentel i jk grondbe-leid no g wensel i jk is .Beeld Gemeente Meppel

‘Gemeenten zijn geen project- ontwikkelaars’

Ruimtelijk bekeken