Gemeentedagen 2014 - Bestuursrecht & grondbeleid

Click here to load reader

  • date post

    18-Dec-2014
  • Category

    Business

  • view

    93
  • download

    1

Embed Size (px)

description

 

Transcript of Gemeentedagen 2014 - Bestuursrecht & grondbeleid

  • 1. Gemeentedag 2014 Actualiteiten gebiedsontwikkeling Egbert de Groot advocaat Overheid en Onderneming 13 en 20 maart 2014
  • 2. 2 Inhoudsopgave 1. Tot stand komen overeenkomst onder voorbehoud goedkeuring raad of college. 2. Afbreken onderhandelingen. 3. Opereren in een concurrerende omgeving; zorgvuldigheids- en gelijkheidsbeginsel. 4. Waardering van een lucratieve bestemming in onteigeningszaken. 5. Duurzame ontwrichting en leegstand.
  • 3. Tot stand komen overeenkomst onder voorbehoud goedkeuring raad of college Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 12-11-2013, ECLI:NL:GHARL:2013:8549 1. Op verzoek van wethouder start orinterende gesprekken tussen ontwikkelaar en gemeente over recreatiepark. 2. Partijen in onderhandeling getreden over de tussen de gemeente en ontwikkelaar te sluiten exploitatieovereenkomst. 3. Tien concepten n de definitieve samenwerkingsovereenkomst door de huisadvocaat van de gemeente opgesteld. 4. Plan besproken in de vergadering van de gemeenteraad. 5. Naar aanleiding van het debat in de raadsvergadering is de samenwerkingsovereenkomst aangepast. 6. De raad stemt in met de samenwerkingsovereenkomst. 3
  • 4. Tot stand komen overeenkomst onder voorbehoud goedkeuring raad of college 7. Het college stelt voor het bestemmingsplan vast te stellen en in te stemmen met de realisatieovereenkomst, de inrichting- en beheersovereenkomst en de planschadeverhaalsovereenkomst. 8. Raad houdt besluitvorming aan voor volgende vergadering. 9. De gemeentesecretaris verzoekt voorafgaande aan de (uitgestelde) raadsvergadering de privaatrechtelijke overeenkomsten te ondertekenen, zodat tijdens de raadsvergadering de burgemeester de privaatrechtelijke overeenkomsten zou kunnen ondertekenen. In de overeenkomsten is opschortende voorwaarde instemming raad voorzien. 10.Raad wil niet dat wordt uitgepond. 11.College stelt deze aanvullende voorwaarde na schorsing aan ontwikkelaar maar deze wil niet direct akkoord gaan. 4
  • 5. Tot stand komen overeenkomst onder voorbehoud goedkeuring raad of college 12.Raad stelt bestemmingsplan niet vast. 13.Ontwikkelaar toont zich bereid tot aanpassingen en gesprek, maar niet tot het niet uitponden. 13.Gemeente ontbindt de samenwerkingsovereenkomst. 5
  • 6. Tot stand komen overeenkomst onder voorbehoud goedkeuring raad of college Vraag: Hoe oordeelt het Hof? 1. Zijn de opvolgende overeenkomsten (exploitatieovereenkomst e.d.) tot stand gekomen? 2. Zo ja, is de in deze opvolgende overeenkomsten opgenomen opschortende voorwaarde vervuld? 6
  • 7. Tot stand komen overeenkomst onder voorbehoud goedkeuring raad of college Het Hof oordeelt dat reeds voorafgaand aan de raadsvergadering door aanbod en aanvaarding de overeenkomsten, onder opschortende voorwaarde van goedkeuring raad, tot stand zijn gekomen. Zulks omdat: a. de wethouder aan het college heeft voorgesteld dat overeenstemming is bereikt met de exploitanten over de overeenkomsten. b. het college het voorstel van de wethouder overgenomen heeft blijkens de parafering door de burgemeester en de (overige) wethouders op het voorstel. c. gesteld noch gebleken is dat in de collegevergadering alsnog anders is beslist. d. ondertekening na de raadsvergadering gezien voormelde omstandigheden door de burgemeester slechts een symbolische betekenis had. 7
  • 8. Tot stand komen overeenkomst onder voorbehoud goedkeuring raad of college De opschortende voorwaarde goedkeuring raad 1. Bij een opschortende voorwaarde is artikel 6:23 BW van toepassing. 2. Hof oordeelt dat het de gemeente(raad) niet vrij om op het allerlaatste moment alsnog de eis te stellen dat een verbod tot uitponding in de realisatieovereenkomst moest worden opgenomen en de ondertekening van de overeenkomst en het vaststellen van het bestemmingsplan daarvan afhankelijk te stellen. 3. Hof oordeelt dat onder deze omstandigheden de voorwaarde als vervuld beschouwd moet worden. Het hof betrekt bij dit oordeel dat: 1. De gemeente na de vergadering geen pas op de plaats heeft gemaakt, en de ontwikkelaar niet op ordentelijke wijze in de gelegenheid heeft gesteld haar standpunt ten aanzien van het amendement van de raad te bepalen en overleg achterwege te laten. 8
  • 9. Tot stand komen overeenkomst onder voorbehoud goedkeuring raad of college 2. De besluitvorming niet heeft aangehouden teneinde een juiste en zorgvuldige afweging aan de zijde van de ontwikkelaar mogelijk te maken, maar direct heeft besloten om het plan niet vast te stellen. Opschortende voorwaarde of totstandkomingsvereiste? Hof overweegt ten overvloede nog dat een beroep op de voorwaarde onder de gegeven omstandigheden onaanvaardbaar is (6:248 lid 2 BW). Ook als dus sprake zou zijn geweest van een totstandkomings- vereiste, zou dit de gemeente niet geholpen hebben. De gemeente is aansprakelijk voor de schade aldus het Hof. 9
  • 10. Tot stand komen overeenkomst onder voorbehoud goedkeuring raad of college De les is: Tussentijdse interventies van het bestuur kunnen leiden tot binding later in het proces. Het is wenselijk duidelijk in de overeenkomst te beschrijven of de voorwaarde een opschortende of een totstandkomingsvoorwaarde is. Leg duidelijk vast welke vrijheid men zich wil voorbehouden ten aanzien van de voorwaarde en tussentijdse besluiten. 10
  • 11. Afbreken onderhandelingen Gerechtshof Arnhem, 23-04-2013, LJN:BZ8181 Maatstaf: Ieder van de onderhandelende partijen is vrij de onderhandelingen af te breken, tenzij dit op grond van het gerechtvaardigde vertrouwen van de wederpartij in het tot stand komen van de overeenkomst of in verband met de andere omstandigheden van het geval onaanvaardbaar zou zijn. Dit is een terughoudende toets. 11
  • 12. Casus 1. Ontwikkelaar en gemeente onderhandelen over de realisatie van woningbouw en recreatie. 2. Partijen sluiten intentieovereenkomst. 3. B&W leggen een motie raad 2008 opgenomen standpunt van de raad jegens ontwikkelaar positievere uit gegeven dan het hof in de motie leest. B&W schrijven dat de raad zich in principe positief uitspreekt over woningbouw en recreatie. 4. Ontwikkelaar richt op initiatief gemeente een rechtspersoon op en maakt kosten. 5. Gemeenteraad besluit geen woningbouw toe te staan. 6. De ontwikkelaar stelt dat de onderhandelingen onrechtmatig zijn afgebroken en dat de gemeente aansprakelijk is. 12 Afbreken onderhandelingen
  • 13. Afbreken onderhandelingen Vraag: Is de gemeente aanspraken en zo ja waarvoor? 13
  • 14. Afbreken onderhandelingen Hof: 1. Ontwikkelaar mocht van (te) positieve uitleg uitgaan nu zij geen reden had daaraan te twijfelen. 2. Met de (te) positieve uitleg van de motie van de raad en initiatief tot oprichting van de rechtspersoon heeft de gemeente naar het oordeel van het hof de gerechtvaardigde verwachting gewekt dat enige vorm van woningbouw zou worden toegestaan. 3. Het had op de weg van de gemeente gelegen om, indien zij meende dat een rele kans bestond dat het plan niet zou worden uitgevoerd, dit aan de ontwikkelaar mee te delen. Dat de gemeente dat heeft gedaan, is gesteld noch gebleken. 4. Onder voornoemde omstandigheden konden de onderhandelingen niet (langer) vrijblijvend konden worden afgebroken. De bekendheid van de ontwikkelaar met het feit dat voor de uiteindelijke verwezenlijking van het plan instemming van de raad noodzakelijk was, kan niet tot een ander oordeel leiden. 14
  • 15. 5. Gemeente aansprakelijk voor: a. Kosten ter voorbereiding en totstandkoming masterplan; b. Kosten ter oprichting joint venture (oprichtingskosten en overdrachtsbelasting). 15 Afbreken onderhandelingen
  • 16. Afbreken onderhandelingen De les is: Vertaal besluiten van een ander orgaan niet maar deel deze bij voorkeur letterlijk mede. Stel duidelijk of men de kosten al of niet voor eigen rekening en risico maakt resp. maak af