Nota Grondbeleid 2013 2016 Gemeente Moerdijk · Nota Grondbeleid 2013‐2016 2 VOORWOORD...

Nota Grondbeleid 2013‐2016

Gemeente Moerdijk

Nota Grondbeleid 2013‐2016 1

Zevenbergen, 29 januari 2013 Afdeling Ruimtelijke en Maatschappelijke Ontwikkeling Niels Morsink & Frank Boomaars


VOORWOORD Grondbeleid in de brede zin van het woord kan worden gedefinieerd als:

‘Het beleid dat zich richt op een efficiënt en rechtvaardig verloop van activiteiten op de grondmarkt, met het oog op het realiseren van (publieke) doelstellingen als bevordering van het maatschappelijk gewenst ruimtegebruik, het bevorderen van een rechtvaardige verdeling van kosten en opbrengsten bij locatieont‐wikkeling en het verhogen van de kwaliteit van het ruimtegebruik, de inspraakmogelijkheden van de bur‐ger en de marktwerking op de grondmarkt’.

De definitie is nauwelijks veranderd, de tijd daarentegen wel.

De economische crisis raakt ook de gemeente Moerdijk en de verwachting is dat deze crisis nog wel even

zal voortduren. In de gemeente Moerdijk zijn de belangrijkste effecten van de crisis het vertragen van de

vastgoedmarkt in zijn algemeenheid en de woningmarkt in het bijzonder.

De voorgaande Nota Grondbeleid dateert van 2007. Op basis van deze nota is veelal een actief dan wel

actief faciliterend grondbeleid gevoerd. Hiermee is zowel publiekrechtelijk als privaatrechtelijk de regie

genomen bij locatieontwikkelingen om de Moerdijkse doelstellingen op het gebied van volkshuisvesting,

infrastructuur en werkgelegenheid te kunnen verwezenlijken.

De Nota Grondbeleid is geactualiseerd en op nagenoeg alle onderdelen zijn beleidswijzigingen doorgevoerd

of wordt nieuw beleid voorgesteld. Zowel de ongewijzigde, de gewijzigde en de nieuwe beleidsregels zijn in

ieder hoofdstuk omkaderd opgenomen.


INHOUDSOPGAVE VOORWOORD ......................................................................................................................................... 2 INHOUDSOPGAVE ................................................................................................................................... 3 HOOFDSTUK 1 ‐ INLEIDING ...................................................................................................................... 5 1.1. AANLEIDING........................................................................................................................................5 1.2. PARAPLUNOTA’S ..................................................................................................................................5 1.3. RAADSDOELSTELLINGEN ........................................................................................................................5 1.4. DOELSTELLING NOTA GRONDBELEID 2013‐2016 ......................................................................................6 1.5. KOERS ...............................................................................................................................................7

HOOFDSTUK 2 ‐ GEMEENTELIJKE ORGANISATIE EN GRONDBELEID ........................................................... 8 2.1. ALGEMEEN .........................................................................................................................................8 2.2. TAKEN, ROLLEN EN VERANTWOORDELIJKHEDEN..........................................................................................8 2.3. ROLLEN GEMEENTERAAD EN COLLEGE.......................................................................................................9

HOOFDSTUK 3 ‐ KADERS .........................................................................................................................10 3.1. BELEIDSKADERS EN AMBITIENIVEAU .......................................................................................................10 3.2. EUROPA ...........................................................................................................................................10 3.3. NATIONAAL ......................................................................................................................................10 3.3.1. Grondexploitatiewet............................................................................................................10 3.3.2. Huisvestingswet...................................................................................................................10 3.3.3. Besluit Begroting en Verantwoording .................................................................................10

3.4. PROVINCIAAL ....................................................................................................................................11 3.4.1. Verordening Ruimte.............................................................................................................11

3.5. GEMEENTE MOERDIJK ........................................................................................................................11 3.5.1. Strategische Visie 2009‐2030 ..............................................................................................11 3.5.2. Structuurvisie.......................................................................................................................11 3.5.3. Nota Kostenverhaal .............................................................................................................12 3.5.4. Woonvisie ............................................................................................................................13 3.5.5. Lokaal vestigingsbeleid........................................................................................................13 3.5.6. Financiële Verordening........................................................................................................13

HOOFDSTUK 4 ‐ PROCES GEBIEDSONTWIKKELING...................................................................................14 4.1. INLEIDING.........................................................................................................................................14 4.2. PROJECTMATIG WERKEN EN HET GEMEENTELIJKE BELANG...........................................................................14

HOOFDSTUK 5 ‐ INSTRUMENTARIUM GRONDBELEID ..............................................................................16 5.1. INLEIDING.........................................................................................................................................16 A. INTAKEFASE .......................................................................................................................................16 A1. INLEIDING.........................................................................................................................................16 A2. AFWEGEN GEMEENTELIJK BELANG .........................................................................................................16 A3. ONTWIKKELINGSSTRATEGIEËN ..............................................................................................................17 A4. INSTRUMENTARIUM............................................................................................................................17 I Rekenen en tekenen ......................................................................................................................17 II Strategische verwerving................................................................................................................18 III Wet voorkeursrecht gemeenten ...................................................................................................18 IV Tijdelijk beheer ..............................................................................................................................18

B. INITIATIEFFASE...................................................................................................................................20 B1. INLEIDING.........................................................................................................................................20 B2. INSTRUMENTARIUM............................................................................................................................20 I Rekenen en tekenen ......................................................................................................................20 II Staatssteun en aanbesteding........................................................................................................20


III Kostenverhaal gemeente Moerdijk ...............................................................................................21 IV Locatieontwikkelingsovereenkomst ..............................................................................................21 V Bankgarantie.................................................................................................................................21 VI Projectexploitatie ..........................................................................................................................22

C. ONTWERPFASE ..................................................................................................................................23 C1. INLEIDING.........................................................................................................................................23 C2. INSTRUMENTARIUM............................................................................................................................23 I Planologie .....................................................................................................................................23 II Exploitatieplan ..............................................................................................................................24 III Minnelijke verwerving versus onteigening....................................................................................24 IV Gronduitgiftebeleid .......................................................................................................................25 V Grondprijzenbeleid........................................................................................................................26

HOOFDSTUK 6 ‐ VERANTWOORDING EN RISICOMANAGEMENT ..............................................................29 6.1. INLEIDING.........................................................................................................................................29 6.2. VAN GRONDEXPLOITATIE NAAR PROJECTEXPLOITATIE.................................................................................29 6.3. BUDGETCYCLUS, PLANNING & CONTROL EN GRONDEXPLOITATIE..................................................................30 6.3.1. Begroting en verantwoording/informatievoorziening ........................................................30 6.3.2. Paragraaf grondbeleid.........................................................................................................30 6.3.3. Begroting .............................................................................................................................30 6.3.4. Jaarrekening ........................................................................................................................30 6.3.5. Bestuursrapportages ...........................................................................................................31 6.3.6. De interne controle ..............................................................................................................31

6.4. RISICOBEHEERSING/STURING EN AFDEKKING............................................................................................32 6.4.1. Weerstandsvermogen grondexploitaties (projecten) ..........................................................32 6.4.2. Weerstandsvermogen algemeen.........................................................................................33

6.5. EXPLOITATIERESULTAAT.......................................................................................................................33 6.5.1. Winstneming (tussentijds) ...................................................................................................33 6.5.2. Verliesneming......................................................................................................................33


HOOFDSTUK 1 ‐ INLEIDING

1.1. AANLEIDING

De Nota Grondbeleid 2007‐2011, vastgesteld door de gemeenteraad op 17 december 2007, is om verschil‐lende redenen aan actualisatie toe: 1. Op basis van financiële voorschriften (Besluit Begroting en Verantwoording en de beheersverordening)

moet de gemeenteraad een visie op het grondbeleid formuleren (actualiseren) in relatie tot de realisa‐tie van de doelstellingen van de programma’s die zijn opgenomen in de begroting. Daarnaast is een aanduiding van de wijze waarop de gemeente het grondbeleid uitvoert nodig;

2. De voor het grondbeleid relevante wet‐ en regelgeving is gewijzigd. De nieuwe Wet ruimtelijke orde‐ning (Wro) met daarin de grondexploitatiewet, aanpassingen in het grondbeleidsinstrumentarium en de recente jurisprudentie rondom het aanbestedingsrecht en staatssteun zijn met name van belang;

3. De Nota Grondbeleid integraal moderniseren aan de nieuwe koers zoals verwoord in de college‐ en raadsagenda 2010‐2014;

4. De (effecten van) economische crisis op het te voeren grondbeleid de komende jaren.

1.2. PARAPLUNOTA’S

Als uitwerking van de Strategische Visie, de college‐ en raadsagenda worden 3 paraplunota’s opgesteld, te weten Leefomgeving, Economisch Klimaat en Maatschappij. De drie nota’s en de Structuurvisie “Moerdijk 2030” dienen als paraplu voor de integrale uitwerking van gemeentelijke ambities en doelstellingen. De Nota Grondbeleid is een uitvoeringsinstrument voor de reali‐satie van ambities en doelstellingen op het gebied van wonen (Maatschappij) en werken (Economie).

1.3. RAADSDOELSTELLINGEN

De dienstbaarheid van het grondbeleid strekt zich uit over meerdere beleidssectoren maar is in het bijzon‐der van belang voor de thema’s; Kernen (leef‐ en woonomgeving) en; Industrie en bedrijvigheid.

Hoofdstuk 3: Wonen en leven in Moerdijk ‘Een goede leef‐ en woonomgeving in de eigen kern’. Het hoofd te bieden aan toenemende bevolkingskrimp en vergrijzing door middel van een adequate kop‐peling van wonen, werken en recreatie. De focus ligt op de fysieke leef‐ en woonomgeving.

Hoofdstuk 4: Werken en ondernemen in Moerdijk ‘Het behouden van en mogelijk uitbreiden van de werkgelegenheid op lokale bedrijventerreinen, in de kernen en in het buitengebied en: het verruimen van de mogelijkheden van agrarische bedrijvigheid met onder andere toeristische mogelijkheden’. Door middel van de 3 O’s, Ondernemen, Onderwijs en Overheid, een integrale bijdrage leveren aan de economische én toeristische ontwikkeling binnen onze gemeente. De “O” van ondernemen heeft ui‐teraard ook betrekking op het handelen door de organisatie. Er wordt gericht op het vormgeven van een ondernemende, resultaatgerichte organisatie, die tijdig inspeelt op in‐ en externe ontwikkelingen en hier‐bij een pro‐actieve en oplossingsgerichte houding aanneemt. Dit zijn een randvoorwaarden om de regie op gewenste ruimtelijke, economische en maatschappelijke ontwikkelingen ter hand te kunnen nemen”.


1.4. DOELSTELLING NOTA GRONDBELEID 2013‐2016

In zijn algemeenheid gesteld is het doel van grondbeleid te fungeren als sturingsinstrument voor het reali‐seren van hoofdzakelijk ruimtelijke doelstellingen en de daarbij behorende niet ruimtelijke spin‐off effec‐ten. Te denken valt aan de thema’s wonen, economie, sociaal maatschappelijke voorzieningen en de inrich‐ting van de openbare ruimte. De Nota Grondbeleid geeft hier op overzichtelijke wijze invulling aan. COLLEGEAGENDA 2010‐2014: MEER EN BETER OPTREDEN ALS REGISSEUR EN ONDERNEMER

“Onze ondernemende rol willen wij meer invulling geven door middel van het continueren van een actief grondbeleid”.

“Het doen van strategische verwervingen met het oog op het realiseren van onze opgave op (mid‐del)lange termijn is hierbij onontbeerlijk”.

“Ook bij het feitelijk realiseren van gewenste ruimtelijke ontwikkelingen, bij voorkeur met onze part‐ners, dienen wij ons meer als ondernemer op te stellen. Onze inzet is dan ook gericht op het zo kos‐tenefficiënt mogelijk ontwikkelen en daar waar mogelijk het genereren van winsten om met name ook de complexere ruimtelijke opgaven te kunnen bekostigen”.

“Om sturing, zeggenschap en kostenverhaal bij ontwikkelende partijen in dit kader af te dwingen kan worden beschikt over (optimaal te benutten) diverse instrumenten”.

“De inzet is dan ook met name gericht op het innemen van strategische grondposities, waardoor we naast meer regie, ter realisering van tal van beleidsdoelen, ook winst kunnen realiseren, waarmee we op termijn ook aan de complexere herontwikkelingsopgaven kunnen voldoen, zonder daarbij onze reservepositie (onnodig) aan te tasten”.

“De uitdaging voor de komende jaren is om tot een nieuwe en ondernemende manier van werken te komen, uitgaande c.q. inspelende op relevante ontwikkelingen (o.a. financiële markt, vastgoed‐markt, bevolking e.d.)”.

Uitwerking in het concernplan ‘Dienstverlening, Samenwerken en Vormgeven’. Kerncompetenties hier zijn regisseren, netwerken en ondernemen. Al naar gelang de situatie vraagt, zal invulling worden gegeven aan de meest geschikte rol, faciliterend, spelverdelend, coachend dan wel optredend als scheidsrechter.

Voorbeeld: Regisserende rol gemeente moerdijk in centrumplan Zevenbergen


1.5. KOERS

Gelet op - De politieke ambities (college‐ en raadsagenda); - De paraplunota’s; - De vertaling hiervan naar ‘de vormgevende gemeente’ (concernplan); - De vigerende (uitvoeringsgerichte) Structuurvisie; - De (in ontwikkeling zijnde) gebiedsplannen; - De economische situatie, toekomstperspectieven, demografie en leefbaarheid. Actief grondbeleid Wordt in ieder geval nagestreefd bij ontwikkelingen waarbij sprake is van een noemenswaardige grond‐positie of waarbij de mogelijkheid bestaat een grondpositie te verwerven en waarbij het bestuurlijk om welke reden dan ook (sturing/rendement ‐ zowel maatschappelijk als financieel, maar ook het voorkomen van ongewenste ontwikkelingen) wenselijk is om actief te participeren. Argumenten voor het afwijken hiervan kunnen zijn: - Grondexploitatierisico(s) te groot; - Te hoge (extra) verwervingskosten; - Onvoldoende urgentie voor korte termijnrealisatie. Faciliterend grondbeleid Wordt in ieder geval nagestreefd bij ontwikkelingen waarbij sprake is van: - Een duidelijke toegevoegde waarde van participatie met private partijen ten opzichte van alternatieve

uitvoeringswijzen; - Heldere en gemeenschappelijke doelstellingen van zowel de gemeente als private partijen bij het pro‐

ject; - Politiek draagvlak en bestuurlijk committent voor het project en de samenwerking met private

partijen; - Een betere beheersing van de risico’s binnen het project (door overdracht van die risico’s aan private

partijen die zij beter kunnen beheersen) en/of de risico’s kunnen worden gedeeld; - Een voldoende duidelijk gedefinieerd project zijn (wat, waar en hoe) voordat een samenwerking met

private partijen kan worden aangegaan, maar het project nog voldoende flexibiliteit biedt om de (noodzakelijke en efficiënte) inbreng van private partijen mogelijk te maken.

Gemeentelijke strategie bij ontwikkeling: Actief/faciliterend grondbeleid “Per project of ontwikkeling beoordelen welke genoemde vorm van grondbeleid het meest geschikt is voor de specifieke ontwikkeling” De gemeenteraad geeft bij raadsbesluit aan op welke wijze zij wenst op te treden in een bepaalde ontwikkeling.


HOOFDSTUK 2 ‐ GEMEENTELIJKE ORGANISATIE EN GRONDBELEID

2.1. ALGEMEEN

In de Gemeentewet worden de taken en bevoegdheden van de gemeenteraad en het college op hoofd‐lijnen omschreven. Daarnaast fungeert het Besluit Begroting en Verantwoording als leidraad voor de begro‐ting, meerjarenraming en jaarrekening. In het kader van de vaststelling en uitvoering van het grondbeleid zijn deze hoofdlijnen nader geconcretiseerd en is aangegeven welk orgaan waarvoor verantwoordelijk is.

2.2. TAKEN, ROLLEN EN VERANTWOORDELIJKHEDEN

In het duale stelsel stelt de gemeenteraad de kaders vast, voert het college uit en controleert de gemeenteraad vervolgens de uitvoering door het college. Om de gemeenteraad in staat te stellen effectief controle uit te oefenen op het college, heeft de gemeenteraad instrumenten nodig.. Met het gemeentelijk grondbeleid geeft de gemeenteraad een kaderstellend en controle instrument op de uitvoering van het grondbeleid door het college. De gemeenteraad controleert vervolgens ‘of en hoe’ de uitvoering van het grondbeleid door het college binnen de vastgestelde kaders heeft plaatsgevonden. Voor een goede uitvoering van het grondbeleid is een duidelijk en werkbaar kader, waarbinnen ambtelijk en bestuurlijk kan worden gehandeld en waarover achteraf verantwoording kan worden afgelegd, onmisbaar. Uitgangspunten hierbij zijn: - De gemeente treedt slagvaardig op; - De gemeenteraad geeft op hoofdlijnen sturing aan grondzaken en de ruimtelijke plannen, vanwege

haar kaderstellende en controlerende taak; - De besluitvormingsprocedures zijn helder; - De uitvoering van het grondbeleid is eenduidig, overzichtelijk en transparant; - Verantwoording vindt correct, volledig en tijdig plaats.


2.3. ROLLEN GEMEENTERAAD EN COLLEGE

In onderstaande tabel worden de rollen en verantwoordelijkheden van de gemeenteraad ten opzichte van het college weergegeven. Uitgangspunt hierbij is dat de gemeenteraad de kaders vastlegt waarbinnen het college zaken verder kan uitwerken.

ACTIVITEITEN GEMEENTERAAD COLLEGE

VERWERVING

- Vaststellen beleid strategische verwervingen

- Vaststellen aanvullend krediet ten behoeve van verwervingen. (Boven startsaldo van € 5 mio)

- Aankopen van onroerende zaken binnen de spelregels reserve strategische verwervingen

- Bepalen verwervingsstrategie - Verwerven

WET VOORKEURSRECHT GEMEENTEN

- Bestendiging wet voorkeursrecht gemeenten

- Vestiging van het wettelijk voorkeursrecht

ONTEIGENING - Nemen/vragen onteigeningsbesluit

- Starten en uitvoeren van de onteigeningsprocedure

GRONDEXPLOITATIE - Vaststellen projectexploitatie - Vaststellen aanpassingen

- Opstellen en uitvoeren projectexploitatie

ONTWIKKELINGSSTRATEGIE

- Besluit tot oprichting van een PPS variant of gemeenschappelijk ontwikkelingsmodel

- Vaststellen Structuurvisie - Vaststellen startdocument

/‐overeenkomst projecten

- Aangaan samenwerkings‐overeenkomst

- opstellen ontwikkelingsstrategie

- Actualiseren dynamisch uitvoeringsprogramma Structuurvisie

KOSTENVERHAAL

- Vaststellen startdocument /‐overeenkomst

- Vaststellen exploitatieplan - Vaststellen uitgangspunten

Kostenverhaal - Vaststellen uitgangspunten

anterieure locatieonwikkelings‐ overeenkomsten

- Opstellen anterieure overeenkomsten

- Vaststellen anterieure overeenkomsten.

- Vaststellen anterieure overeenkomsten kleinschalige ruimtelijke initiatieven

- Vaststellen Nota Kostenverhaal - Uitvoering van het

kostenverhaal

PLANNING EN CONTROL

- Vaststellen kadernota - Vaststellen begroting - Vaststellen jaarrekening - Vaststellen actualisatie

grondexploitaties - Mutaties reserves en

voorzieningen

- Uitvoeren planning en controlecyclus

RISICOMANAGEMENT - Kaderstellend - Controlerend

- Uitvoeren conform kader Nota Grondbeleid

GRONDUITGIFTE/GRONDPRIJZEN - Kaderstellend - Verdere uitwerking uitgiftebeleid binnen kaders en uitvoeren + afwijkingsmogelijkheid


HOOFDSTUK 3 ‐ KADERS

3.1. BELEIDSKADERS EN AMBITIENIVEAU

De gemeente Moerdijk is bij het opstellen en het uitvoeren van grondbeleid afhankelijk van en gebonden aan de wet‐ en (beleids)regelgeving van hogere overheden. In dit hoofdstuk zijn de belangrijkste wet‐ten/richtlijnen en kaders opgenomen (het speelveld). Uiteraard is deze opsomming ter indicatie en niet limitatief.

3.2. EUROPA

Europese regelgeving is niet meer weg te denken uit de dagelijkse praktijk van project‐ en gebiedsontwik‐keling. In Brussel worden steeds meer richtlijnen vastgesteld, waaraan door de lidstaten moet worden vol‐daan. Bij de uitvoering van het gemeentelijk grondbeleid moet rekening worden gehouden met deze regel‐geving. Dit geldt in het bijzonder voor: - Aanbestedingsrecht; - Staatssteun; - Gronduitgifte voor (grootschalige) gebiedsontwikkeling.

3.3. NATIONAAL

3.3.1. GRONDEXPLOITATIEWET Met ingang van 1 juli 2008 is de nieuwe Wro in werking getreden. Een voornaam onderdeel hiervan betreft de afdeling Grondexploitatie (hierna te noemen; grondexploitatiewet). Deze wet biedt ruimere mogelijkhe‐den om kosten te verhalen, kosten te verevenen en locatie‐eisen te stellen. Bij locatie‐eisen gaat het met name om de volgende aspecten; eisen aan woningbouwcategorieën (bijvoor‐beeld: sociale koop, sociale huur en particulier opdrachtgeverschap), de inrichtingskwaliteit van het open‐baar gebied, fasering en koppeling van werkzaamheden. Verder is er een sterker verband aangebracht tus‐sen de diverse grondbeleidsinstrumenten en planologie. Uitgangspunt hier is dat de gemeente Moerdijk inzet op het afsluiten van anterieure overeenkomsten. De mogelijkheid van het faciliterende grondbeleid is hierdoor als overheidsinstrument versterkt in juist die gevallen waar er geen sprake is van een gemeente‐lijke grondpositie.

3.3.2. HUISVESTINGSWET De Huisvestingswet geeft gemeenten de mogelijkheid om te sturen in hun woonruimteverdeling. Hiermee kan indien noodzakelijk een rechtvaardige verdeling van woonruimte (voor kwetsbare doelgroepen) wor‐den bereikt. Fundamenteel uitgangspunt van de wet is vrijheid van vestiging. Bij schaarste kunnen gemeen‐ten regels stellen in een huisvestingsverordening. In gemeenten waar geen huisvestingsverordening is, zoals in de gemeente Moerdijk, wordt door samenwerking met woningcorporaties vorm gegeven aan woonruim‐teverdeling. Momenteel is de Huisvestingwet onderhevig aan een integrale herziening. Uitgangspunt hierbij blijft de vrijheid van vestiging.

3.3.3. BESLUIT BEGROTING EN VERANTWOORDING Het Besluit Begroting en Verantwoording beoogt met name voor de gemeenteraad transparantie te be‐werkstelligen ten behoeve van het inzicht in de financiële positie bij de begroting, bestuursrapportages en de jaarrekening. Het gaat hierbij om voorschriften en aanbevelingen. Met name op het gebied van de grondexploitatie erg van belang.


3.4. PROVINCIAAL

3.4.1. VERORDENING RUIMTE De provincie Noord‐Brabant heeft door middel van het vaststellen van de Verordening Ruimte eisen gesteld aan de Ruimtelijke ontwikkelingen (rode ontwikkelingen) in het landschap. Kort samengevat zijn in onze gemeente diverse regelingen uit de Verordening Ruimte van toepassing. Deze regelingen hebben in hoofd‐zaak tot doel de kwaliteit van het landschap te verbeteren. De meest in het oogspringende regelingen (en gerelateerd aan het kostenverhaal) zijn hieronder weergegeven: Kwaliteitsverbetering in het landschap De provincie heeft in de Verordening Ruimte eisen gesteld aan kwaliteitsverbetering van het landschap die van toepassing is voor alle nieuwe ontwikkelingen buiten bestaand stedelijk gebied én buiten de ecologi‐sche hoofdstructuur. Dit is een zogehete rood met groen koppeling waarmee landschapsverbetering wordt beoogd. Concreet betekent dit dat passende functies, mits ruimtelijk geaccepteerd, kunnen worden ont‐wikkeld als er ook een prestatie voor het landschap tegenover staat. Daardoor wordt aantasting van de basiskwaliteit (bodem, water) en verlies aan ecologische, cultuurhistorische en landschappelijke waarden voorkomen. De gemeente Moerdijk heeft met de Nota Kostenverhaal gekozen om de afdrachten uit deze regeling in een gemeentelijke Reserve Ruimtelijk Ontwikkeling te storten en in eerste instantie niet individueel te realiseren bij de losse ontwikkelingen, maatwerk daargelaten. Compensatie aantasting ecologische hoofdstructuur Wanneer een ontwikkeling de ecologische hoofdstructuur (in)direct aantast, dan dient dit gecompenseerd te worden. De gemeente Moerdijk heeft met de Nota Kostenverhaal gekozen om de afdrachten uit deze regeling in een gemeentelijke Reserve Ruimtelijk Ontwikkeling te storten en in eerste instantie niet individueel te realiseren bij de losse ontwikkelingen, maatwerk daargelaten.

3.5. GEMEENTE MOERDIJK

3.5.1. STRATEGISCHE VISIE 2009‐2030 De Strategische Visie bevat een aantal fundamentele keuzes voor de gewenste toekomstrichting van de gemeente Moerdijk. Daarnaast bevat het een aantal nieuwe randvoorwaarden op hoofdlijnen voor de langere termijn. De Strategische Visie bevat de missie van de gemeente Moerdijk op weg naar 2030 en een strategie om deze te bereiken. Het is een rode draad voor het totale beleid van de gemeente Moerdijk. Belangrijke streefpunten van de gemeente Moerdijk zijn: - Een goed evenwicht tussen woongebied, industrie‐ en bedrijventerreinen en landelijk gebied te berei‐

ken en een schoon en gezond leefmilieu te creëren; - Bestuur en organisatie beweegt in 2030 mee met de maatschappelijk ontwikkelingen en draagt op een

actieve en innovatieve wijze bij aan de realisatie van de verdere ontwikkeling van de gemeente in de gewenste richting;

- Er wordt actief ingezet op het aantrekken van nieuwe bewoners in de kernen. Het woningaanbod sluit wat diversiteit betreft hier op aan;

- De (grondgebonden) agrarische sector blijft de drager van het landelijk gebied is. Er is voor gezorgd dat die sector goed kan blijven functioneren door onder andere in voldoende mate, in het landelijk gebied passende, nevenactiviteiten mogelijk te maken en toe te staan;

- Bedrijven die niet in de woonomgeving passen, maar wel in zekere mate kerngebonden zijn worden ondergebracht op lokale bedrijventerreinen nabij de kernen;

- De gemeente maakt een goede combinatie van kerngericht en gemeentebreed beleid. Zij neemt de leiding, is de verbindende factor en neemt de bevolking als belangrijkste speler daarin mee;

- Er zijn goede en veilige auto, fiets‐ en openbaar vervoerverbindingen tussen de kernen die aansluiten op verbindingen met de omgeving.

3.5.2. STRUCTUURVISIE Op 9 juni 2011 heeft de gemeenteraad de Structuurvisie ‘’Moerdijk 2030’’ vastgesteld. De nieuwe Structuurvisie is van toepassing op het gehele grondgebied van de gemeente Moerdijk. De visie (het wens‐beeld) loopt tot 2030. Hierin staan alle wensen en ambities van de gemeente Moerdijk. Deze wensen en


ambities zijn concreet vertaald in een uitvoeringsprogramma. De Structuurvisie geeft aan welke ruimtelijke ambitie de gemeente Moerdijk heeft en de Nota Kostenverhaal geeft antwoord op de vraag hoe deze voor‐zieningen kunnen worden bekostigd.

3.5.3. NOTA KOSTENVERHAAL Op 3 november 2011 heeft de gemeenteraad de uitgangspunten van het kostenverhaal vastgesteld. Onder‐deel van dit besluit was dat het college de opdracht gegeven werd om in een separate notitie tot een na‐dere uitwerking van het kostenverhaal te komen. Dat betekent dat de keuzes en de wijze van kostenverhaal al waren vastgelegd en de uitwerking vooral operationeel en juridisch zijn vertaald in de Nota Kostenverhaal. Op 8 mei 2012 heeft het college de Nota Kostenverhaal vastgesteld. Met het vaststellen van de Nota Kostenverhaal heeft de gemeente nu een kader om kosten te verhalen, kosten te verevenen en locatie‐eisen te stellen bij ruimtelijke initiatieven.


3.5.4. WOONVISIE Het grondbeleid is dienstbaar aan diverse gemeentelijke doelstellingen. Het dient te worden ingezet om doelstellingen van de andere beleidsaspecten binnen de gemeente mede mogelijk te maken, waaronder volkshuisvesting of zoals het tegenwoordig heet, wonen. De beleidsaspecten op het gebied van wonen zijn vastgelegd in het beleidsplan “Wonen 2007‐2011, Een (t)huis voor iedereen". Dit vigerende beleidsplan wordt momenteel geactualiseerd als onderdeel van de paraplunota Maatschappij. Belangrijke onderdelen hiervan zijn het woningbehoefte onderzoek en een evaluatie.

3.5.5. LOKAAL VESTIGINGSBELEID De ambitie van de gemeente Moerdijk is het streven naar een gezonde economische ontwikkeling, waarbij werkgelegenheid, leefbaarheid en duurzaamheid hand in hand dienen te gaan. Begrippen als duurzaam‐heid, intensivering, SER ladder (duurzame verstedelijking), milieucategorisering en revitalisering zijn hierbij de bepalende kaders. Het lokaal vestigingsbeleid heeft gediend als bouwsteen voor de Structuurvisie waarin de ontwikkelingsopgave verder invulling heeft gekregen.

3.5.6. FINANCIËLE VERORDENING De gemeenteraad stelt door middel van een verordening de uitgangspunten voor het financiële beleid als‐mede regels voor het financiële beheer en de inrichting van de financiële organisatie vast. Deze verordening dient te waarborgen dat aan de eisen van rechtmatigheid, verantwoording en controle wordt voldaan.


HOOFDSTUK 4 ‐ PROCES GEBIEDSONTWIKKELING

4.1. INLEIDING

De economische crisis zorgt vanaf 2008 voor marktstagnatie, terughoudendheid van banken en het stagne‐ren in de afzet van woningen. Dit heeft er toe geleid dat steeds meer marktpartijen, ontwikkelaars en de woningcorporaties niet meer bereid blijken om bepaalde risico’s te nemen. Hierdoor komt uitstel van plan‐nen of moeten plannen opnieuw worden (her)overwogen of worden (her)beoordeeld met de bijkomende financiële effecten tot gevolg. De verwachting is dat ook de druk op verzoeken aan de gemeente Moerdijk om te participeren zal toenemen. Hierdoor moet meer dan ooit zorgvuldig worden afgewogen op welke wijze kan of moet worden geparticipeerd in ontwikkelingen en wanneer en op welke wijze, bepaalde in‐strumenten moeten worden ingezet. Om dit proces te begeleiden is een richtlijn opgesteld in lijn met het projectmatig werken.

4.2. PROJECTMATIG WERKEN EN HET GEMEENTELIJKE BELANG

Het proces van gebiedsontwikkeling begint bij de vormgevende gemeente waar politieke ambitie en een (ruimtelijke) visie op de gemeente leiden tot onder meer een Structuurvisie en gebiedsplannen. Een onder‐nemende gemeente speelt daarnaast in op (niet voorziene) actuele kansen en ontwikkelingen. Vooruitlo‐pend op de verdere uitwerking hiervan (het proces van locatieontwikkeling) is het grondbeleidsinstrumen‐tarium in relatie tot het verkrijgen van invloed (bijvoorbeeld via strategische locaties) van belang. De gemeente Moerdijk is mede gelet op haar ligging en kwaliteiten bij uitstek een ontwikkelende gemeente. Dit betekent ook dat dit een continue proces is van regisseren, netwerken, samenwerken en ondernemen… zeker in crisistijd! Om deze dynamiek in goede banen te geleiden is het projectmatig werken ingevoerd. We onderscheiden vijf projectfasen: intake‐, initiatief‐, ontwerp‐, uitvoerings‐ en evaluatiefase. Elke fase wordt door een (go/no go) besluit van college en/of gemeenteraad afgesloten. Nadat een fase is afgesloten, wordt de vol‐gende fase gestart. In onderstaand schema worden de vijf projectfasen, met hieraan gekoppeld de beslismomenten van college en gemeenteraad vertaald.

INTAKE INITIATIEF ONTWERP UITVOERING EVALUATIE

GO/NO GO GO/NO GO GO/NO GO


In het projectmatig werken komen met name in de intake‐ en initiatieffase meerdere ‘onderhandelings‐ en afwegingsmomenten’ voor. Momenten die bepalend zijn voor het borgen van de gemeentelijke belangen in een project. In deze fasen van het project worden de randvoorwaarden van het project vastgelegd in een startdocument/‐overeenkomst en uiteindelijk in een anterieure locatieontwikkelingsovereenkomst. Door vooraf goed na te denken over de gemeentelijke belangen in een project kan uiteindelijk meer resultaat behaald worden. Om inzicht te verschaffen in de stappen die doorlopen dienen te worden in de intake‐ en initiatief‐ en een stuk van de ontwerpfase is de ‘richtlijn gemeentelijk belang in projecten’ opgesteld (zie bijlagenboek). Deze richtlijn wordt ingezet bij het doorlopen van de intakefase (resultaat startdocument/‐overeenkomst) en de initiatieffase (resultaat anterieure locatieontwikkelingsovereenkomst). Doel is bewustwording ten aanzien van de keuzemogelijkheden in de rol van de gemeente in een project en de ‘knoppen’ waaraan bij onderhandelingen kan worden gedraaid. Ook is het een handreiking voor het bepalen en eventueel bijstellen van de gemeentelijke rol in een project en het borgen van de gemeentelijke belangen in projecten.


HOOFDSTUK 5 ‐ INSTRUMENTARIUM GRONDBELEID

5.1. INLEIDING

In dit hoofdstuk worden de belangrijkste instrumenten belicht. Meer van belang nog dan een goed instru‐mentarium is de juiste en tijdige positionering en inzet hiervan. In dit hoofdstuk zullen aan de hand van het projectmatig werken de meest belangwekkende instrumenten in de juiste volgorde van fasering van ont‐wikkelingen c.q. projecten de revue passeren. Timing en onderbouwing van de inzet is bepalend voor de kans van slagen.

A. INTAKEFASE

A1. INLEIDING

Externe of interne initiatieven die in strijd zijn met het geldende (planologisch) kader vragen om beoorde‐ling. Het initiatief wordt op hoofdlijnen beoordeeld op wenselijkheid. Indienen van het initiatief loopt via de systematiek van het ‘Ontwikkelloket’. In deze fase start het ontwikkelingsproces en moet worden nage‐dacht over de wijze waarop het grondbeleid als instrument kan ondersteunen. Als het college in principe besluit dat een initiatief wenselijk is dan wordt deze betrokken bij de periodieke prioriteitsstelling van kansrijke initiatieven. Bij deze prioriteitstelling wordt een aantal kansrijke initiatieven beoordeeld om verder opgepakt te worden, waarna kan worden toegewerkt naar een startdocument/‐overeenkomst. In dit startdocument/‐overeenkomst worden de ontwikkelingsvoorwaarden van een plan‐ontwikkeling vastgelegd. Onder ontwikkelingsvoorwaarden vallen onder andere de relevante beleidskaders, het ontwikkelingsprogramma en de ontwikkelingsstrategie.

A2. AFWEGEN GEMEENTELIJK BELANG

Alvorens het grondbeleidsinstrumentarium kan worden benut zal eerst het gemeentelijk belang in een project inzichtelijk moeten worden gemaakt. Het gemeentelijk belang is vervolgens bepalend voor de rol die de gemeente in het project kan en wil gaan nemen. Het instrument om dit belang te kunnen analyseren is opgenomen in de eerder aangehaalde ‘richtlijn gemeentelijk belang in projecten’. In een vroeg stadium van een project zal aan de hand van een afwegingstabel een kwalificatie worden gegeven aan principes als ruimtelijke kwaliteit, maatschappelijk draagvlak en financieel effect. Ter illustratie wordt hieronder de af‐wegingstabel weergegeven.

AFWEGINGSTABEL GEMEENTELIJKE BELANGEN

Ruimtelijke kwaliteit Antwoord

Wat/hoe groot is de noodzaak tot sturing op ruimtelijke kwaliteit?

Bijdrage aan doelen college‐ en raadsagenda?

Bijdrage aan realisatie Structuurvisie?

Maatschappelijk draagvlak Antwoord

Ligt het initiatief politiek gevoelig?

Is het initiatief omgevingsgevoelig?

Op welke manier moet de communicatie plaatsvinden? 1

1 Aan de hand van Richtlijn Regie op Communicatie in Projecten en RO‐dossiers.


Financieel 2 Antwoord

Wat is de omvang van de gemeentelijke investering?

Wat is het risicoprofiel van de investering?

Wat is het opbrengst potentieel?

Wat is de invloed van de investering op het gemeentelijk weerstandsvermogen?

A3. ONTWIKKELINGSSTRATEGIEËN

Het belang dat de gemeente toekent aan een project of initiatief is voor een groot deel bepalend voor de wijze waarop de gemeente participeert dan wel het initiatief zelf oppakt. Anders gezegd het belang bepaalt in voorname mate de ontwikkelingsstrategie. Om de ontwikkelingsstrategie te kunnen bepalen moet eerst goed duidelijk worden gemaakt wat de gevolgen zijn van de verschillende grondstrategieën. Hieronder wordt in een tabel op hoofdlijnen duidelijkheid gegeven over de voor‐ en nadelen van de betreffende grondsstrategie. De gekozen grondstrategie is vervolgens weer bepalend voor de wijze waarop het grond‐beleidsinstrumentarium wordt ingezet.

ROL GEMEENTE MATE VAN STURING

RISICO EN RENDEMENT AMBTELIJKE CAPACITEIT

ACTIEF GRONDBELEID

Groot (++)

- Risico groot maar opbrengst potentie ook groot

- Rendement in grond en opstal exploitatie

Groot (++)

FACILITEREND GRONDBELEID

Gemiddeld (+)

- Risico beperkt - Evt. rendement op verkoop

grond - Kostenverhaal

Gemiddeld (+)

PASSIEF GRONDBELEID Relatief gering (‐)

- Risico (heel) beperkt - Opbrengst enkel kostenverhaal

Gering (‐)

A4. INSTRUMENTARIUM

Het proces van project‐ en gebiedsontwikkeling is dynamisch. Geen enkel project of initiatief laat zich op voorhand tot in detail voorspellen. Het is met recht een van de meest risicovolle activiteiten binnen het takenpakket van de gemeente. Om dit risico te kunnen managen is een duidelijk werkproces en kennis van het instrumentarium en het momentum van inzet een vereiste. Sommige instrumenten kunnen in meer‐dere fasen van een project worden ingezet echter in deze nota is qua begeleiding uitgegaan van de meest logische momenten. Verder worden de nieuwe (interne) spelregels per onderwerp weergegeven.

I REKENEN EN TEKENEN In de Intakefase wordt een eerste globale financiële analyse opgesteld. Het gaat hierbij alleen om de vraag of de ontwikkeling een plus of een min genereert. Een eerste globale verkenning van de planologische transformatie waarbij op basis van kengetallen de kosten van verwerving en civiele techniek worden afge‐zet tegen de opbrengstpotentie en risico’s.

2 Aan de hand van 3 ontwikkelingsstrategieën uit de ‘richtlijn gemeentelijke belang in projecten’.


II STRATEGISCHE VERWERVING In de vroege fasen van een project of een ontwikkeling moet gelet op de actief/faciliterende rol die de gemeente Moerdijk heeft, een beoordeling plaatsvinden op de opportuniteit van strategische verwerving. Het instrument strategische verwerving kan in een zeer vroeg stadium worden ingezet, zelfs (ver) voor de intakefase, in ieder geval voor het moment dat er sprake is van een vastgestelde projectexploitatie. In de Nota Grondbeleid van 2005 is hiertoe een kader gecreëerd welke met de Nota Grondbeleid van 2007‐2011 en de spelregels van 2010 verder is uitgewerkt. Zie het bijlagenboek voor de geactualiseerde spelregels.

III WET VOORKEURSRECHT GEMEENTEN De Wet voorkeursrecht gemeenten verschaft de gemeente de mogelijkheid om als onderdeel van een vroege grondstrategie bij voorrang de betreffende grond te (kunnen) verwerven. Inmiddels is de wet op onderdelen fundamenteel gewijzigd. Zo zijn met de invoeringswet Wro (2008) de vestigingsgrondslag en veranderd en verruimd en is de voorheen complexe en arbeidsintensieve procedure vereenvoudigd. Ver‐volgens is in 2010 de aanbiedingsprocedure verder gestroomlijnd en is het Besluit voorkeursrecht gemeen‐ten gewijzigd. Beleidsregel

“De gemeente Moerdijk hanteert een actief dan wel (actief)faciliterend grondbeleid en zal indien tactische of strategische aankoop van onroerend goed wenselijk of noodzakelijk is ten behoeve van de realisatie van een locatieontwikkeling, bij aanvang van een (beoogde) gebiedsontwikkeling en/of bestemmingsplanwij‐ziging besluiten het voorkeursrecht gemeenten te vestigen”.

Toetsingskader voor de vestiging van het gemeentelijk voorkeursrecht

1. Is de gemeente bereid en in staat de locatie zelf te verwerven en te beheren; 2. Bestaat de verwachting dat private partijen een positie innemen; 3. Is het aannemelijk dat deze inname van posities door private partijen de uitvoerbaarheid van het

project in gevaar brengen (plan/prijsopdrijving etc.); 4. Zijn de zaakspecifieke risico’s van de betreffende locatie op hoofdlijnen in beeld (verontreini‐

ging/bedingen etc.); 5. Is er sprake van (onevenredige) relatieschade als gevolg van vestiging van het voorkeursrecht; 6. Is het noodzakelijk de gehele locatie te verwerven; 7. Is er voldoende krediet/budget om ingeval van aanbiedingen de locatie (en de bijbehorende kosten)

in zijn totaliteit te verwerven en het (rente)risico van vertraging te dragen;

IV TIJDELIJK BEHEER Bij of na (strategische) verwerving maar ook anderszins ingeval van gemeentelijke eigendommen begint een periode van beheer van het onroerend goed binnen het project. Deze periode kan variëren in looptijd af‐hankelijk van de duur (fasering) van de gebiedsontwikkeling. Het beheer van het onroerend goed kan be‐staan uit het tijdelijk beschikbaar stellen, via verhuur, pacht ‐ of bruikleenovereenkomsten. Daarnaast zijn er ook vaste kosten zoals verzekeringen, belastingen, onderhoud, vastgoedbescherming en energielasten. De kosten en opbrengsten van het beheer komen ten laste/ten gunste van de grondexploitatie dan wel ingeval van strategische verwerving ten laste/ten gunste van de reserve strategische verwerving. Beheer is een gegeven dat voortvloeit uit verwerving of het bezit van onroerend goed. Echter beheer is op zichzelf niet zonder risico’s en kan indien niet goed doordacht een groot financieel risico vormen.


Beleidsregel

In de verwervingsstrategie wordt inzichtelijk gemaakt op welke wijze, bepaalde beheer(s)maatregelen zullen worden ingezet om het beheer zo concreet mogelijk vorm te gegeven. Hierbij rekening houdend met zaken zoals; flexibiliteit, tegenprestaties, vrijheid van voorwaarden en uitvoerbaarheid.

Illustratie van het proces intakefase

SCHEMA: UITWERKING INTAKEFASE

Politieke afweging

Gemeentelijk belang

Strategie bepalen

Rekenen en Tekenen

Inzet instrumentarium

PRODUCT RAADSBESLUIT:

STARTDOCUMENT /-OVEREENKOMST


B. INITIATIEFFASE

B1. INLEIDING

Deze fase start na een positief raadsbesluit ten aanzien van een ‘startdocument/‐overeenkomst’. Een start‐document/‐overeenkomst is het kader voor zowel proces als inhoud van het project en vormt de basis voor het uitvoeren van een haalbaarheidsstudie. In de initiatieffase staat het onderzoek naar de haalbaarheid (ruimtelijk/kwalitatief, maatschappelijk en financieel) centraal. In de initiatieffase worden de randvoor‐waarden uiteindelijk in een anterieure locatieontwikkelingsovereenkomst vastgelegd. Afhankelijk van de rol die de gemeente op zich neemt zal stil gestaan moeten worden bij de consequenties van deze rol. Kort gezegd welke zaken wil de gemeente zonder meer regelen en welke zaken komen afhankelijk van de rol op het bordje van de gemeente. Deze fase kent op hoofdlijnen een drietal op te leveren producten: - Volledige haalbaarheidsstudie (maatschappelijk, financieel en ruimtelijk); - Projectexploitatie en kredietaanvraag; - Anterieure locatieontwikkelingsovereenkomst met een ontwikkelende partij.

B2. INSTRUMENTARIUM

I REKENEN EN TEKENEN In de initiatieffase wordt de globale financiële analyse van de intakefase verder uitgewerkt tot een haal‐baarheidsonderzoek. Dat betekent de ontwikkeling op basis van de eerder gestelde ontwikkelingsvoor‐waarden uit een startdocument/‐overeenkomst financieel (ook fiscaal) en stedenbouwkundige moeten worden doorvertaald naar een haalbaarheidsonderzoek. Daarbij is voor de gemeente relevant welke ruim‐telijke kwaliteit, maatschappelijk draagvlak en financiële consequenties gewenst danwel aanvaardbaar zijn.

II STAATSSTEUN EN AANBESTEDING Bij het aangaan van een Publiek Private Samenwerking (PPS) of andere vormen van samenwerking, het ver‐lenen van financiële bijdragen aan projecten of participatie door overheden in ontwikkelingsmaatschap‐pijen, moeten Europese regels op het gebied van aanbesteding, staatssteun en mededinging in acht worden genomen. Staatssteun Er is sprake van staatssteun als de begunstigde onderneming een economisch voordeel ontvangt dat zij onder normale marktvoorwaarden niet zou hebben verkregen. Het gaat om een situatie waarin de staat eenzijdig (‘om niet’) een voordeel verstrekt. Als de begunstigde onderneming geen directe tegenprestatie hoeft te verlenen die opweegt tegen de prestatie van de overheid, kan er sprake zijn van een dergelijk voordeel. Ter voorkoming van een rechtstreeks economisch belang van de overheid is van wezenlijk belang dat door marktpartijen een marktconforme grondprijs wordt betaald en dat de ontwikkeling van het vast‐goed werkelijk voor rekening en risico van de marktpartijen plaatsvindt.

Aanbesteding Europa gaat ervan uit dat het aanbestedingsrecht van toepassing is op ‘publiekrechtelijke instellingen’ die daarbij voorgeschreven procedures in acht nemen bij opdrachten boven een bepaald drempelbedrag. Deze drempelbedragen worden in principe iedere twee jaar herzien. De actuele drempelbedragen zijn te vinden op www.europadecentraal.nl. Een ‘publiekrechtelijke instelling’ kan ook een PPS zijn waarin de gemeente een meerderheidsaandeel heeft of een deel financiert c.q. subsidieert, ook wel grondexploitatiemaatschap‐pij (GEM) genoemd.


Beleidsregel

De gemeente dient bij de uitoefening van haar taken, in het kader van gronduitgifte en gebiedsontwikke‐ling, altijd een analyse te maken van de risico’s voor staatssteun en aanbesteding. Daarbij dient te worden uitgegaan van de laatste stand van zaken op het gebied van Europese wet‐ en regelgeving en jurispruden‐tie.

III KOSTENVERHAAL GEMEENTE MOERDIJK In de intakefase is in een startdocument/‐overeenkomst overeengekomen dat het geldende beleidskader randvoorwaarde is voor het verder uitwerken van ruimtelijke initiatief. Op het gebied van kostenverhaal betekent dit dat het initiatief aan de voorwaarden die zijn gesteld in de Nota Kostenverhaal, moet worden voldaan. Uitgangspunt van de gemeente Moerdijk is om met initiatiefnemers op vrijwillige basis (anterieure) afspra‐ken te maken over het kostenverhaal en het ruimtelijk programma. Indien de gemeente met de initiatief‐nemer een anterieure locatieontwikkelingsovereenkomst heeft gesloten dan is het kostenverhaal gewaar‐borgd en hoeft (mits ook geen sprake is van specifieke locatie‐eisen) geen exploitatieplan opgesteld te wor‐den (zie bijlagenboek).

IV LOCATIEONTWIKKELINGSOVEREENKOMST Afgelopen jaren zijn diverse beleids‐ en wetswijzigingen doorgevoerd die van invloed zijn op de contract‐afspraken tussen ontwikkelende partijen en de gemeente. Daarnaast komen als gevolg van de crisis con‐tractafspraken steeds meer onder druk te staan. Het afwentelen van risico’s wordt steeds belangrijker om‐dat faillissementen, slechte verkoopbaarheid en dalende woningbouwprijzen ertoe leiden dat de gemeente vaker als (mede)probleemeigenaar wordt gezien van risico’s in planontwikkelingen. Om te kunnen anticiperen op deze ontwikkelingen heeft de gemeente de locatieontwikkelingsovereenkom‐sten geactualiseerd en waar nodig aangescherpt. Het resultaat hiervan is een anterieure locatieontwikke‐lingsovereenkomst die voor iedere ruimtelijke ontwikkeling moet worden afgesloten waarvoor een nieuwe planologische maatregel moet worden genomen. Om zowel voor projecten als voor kleinschalige ruimtelijke initiatieven voldoende maatwerk te kunnen bieden is ervoor gekozen om twee verschillende sjablonen op te stellen. Deze sjablonen worden als volgt genoemd: 1. Anterieure locatieontwikkelingsovereenkomst 2. Anterieure locatieontwikkelingsovereenkomst voor kleinschalige ruimtelijke initiatieven

V BANKGARANTIE Een bankgarantie is een contract waarin een bank onvoorwaardelijk garandeert om een bedrag aan de begunstigde te betalen, indien hij daarop aanspraak maakt. Als twee partijen met elkaar zaken doen en er een periode zit tussen het betalen van het factuurbedrag en het leveren van de goederen, dan kan de af‐nemer een bankgarantie verlangen. Het is in feite een zekerheidsstelling tegen financiële risico’s die voor kunnen komen bij een ruimtelijke ontwikkeling. Bij de locatieontwikkelingsovereenkomst wordt het mo‐ment waarop de garantie ingaat overeengekomen. Het gaat hierbij in ieder geval om de meeste voorkomende risico’s zoals: - Afbouw woonrijp maken; - Planschade; - Bouwschade (wegen); - Kwaliteitsgarantie bouwrijp maken; - Afname grond. Afhankelijk van de planontwikkeling zal moeten worden beoordeeld in hoeverre alle bovengenoemde ri‐sico’s aan de orde zijn. Het bepalen van de hoogte van een bankgarantie is maatwerk.


Beleidsregel

Voor ieder project wordt op basis van de eerder genoemde risicogebieden geïnventariseerd welke risico’s allemaal kunnen optreden in de planontwikkeling. Als duidelijk is geworden welke risico’s allemaal kunnen optreden in een planontwikkeling dan kunnen de risico’s worden gekwantificeerd en door middel van een bankgarantie worden afgedekt.

VI PROJECTEXPLOITATIE De projectexploitatie moet voor iedere (anterieure) locatieontwikkelingsovereenkomst onderdeel uitmaken van de besluitvorming. Hierdoor wordt het voor ieder project inzichtelijk welke kosten de gemeente moet maken om een planontwikkeling te kunnen aangaan. Daarnaast zullen deze projectexploitaties jaarlijks moeten worden verantwoord en geactualiseerd waarbij eventuele budgetwijzigingen en of overschrijdingen moeten worden verklaard. Hierdoor is het mogelijk om vroegtijdig te kunnen bijsturen en op een verant‐woorde wijze de budgetten te kunnen monitoren. Het sjabloon van het projectexploitatiemodel is opgeno‐men in het bijlagenboek. Illustratie van het proces Initiatieffase

KADER: STARTDOCUMENT /-OVEREENKOMST

Start haalbaarheids-

studie

Juridische haalbaarheid

Financiële haalbaarheid

Maatschappelijkdraagvlak

PRODUCT/RAADSBESLUIT ‐ HAALBAARHEIDSSTUDIE ‐ PROJECTEXPLOITATIE ‐ UITGANGSPUNTEN LOCATIE ONTWIKKELINGSOVEREENKOMST

SCHEMA: UITWERKING INITIATIEFFASE

Richtlijn gemeentelijk belang in projecten

Risico Management


C. ONTWERPFASE

C1. INLEIDING

Op basis van de locatieontwikkelingsovereenkomst wordt gewerkt aan de voorbereiding van de uitvoering (verwervingen, ontwerp, planologische procedures, vergunningen, bestekken, aanbesteding, uitgifte etc.), zodat het project daadwerkelijk kan worden gerealiseerd. Een strakke kostenbewaking op de vastgestelde projectexploitatie is essentieel. Dit is nader is uitgewerkt in hoofdstuk 6. Ruggengraat van de ontwerpfase is de planologische procedure. Afronding vindt plaats door een ‘go/no go’ besluit door de gemeenteraad op basis van het ‘eindproduct’ van de planologische procedure, veelal het besluit tot vaststelling van het be‐stemmingsplan.

C2. INSTRUMENTARIUM

I PLANOLOGIE Planologie is een voornaam onderdeel van elke ontwikkeling wanneer het project niet in het huidige pla‐nologisch kader past. Door middel van een ruimtelijk plan wordt de ontwikkeling mogelijk gemaakt, maar worden ook kaders c.q. grenzen aan de ontwikkeling gesteld. Zonder een juist ruimtelijk plan/kader kunnen er geen vergunningen worden verleend om het project uiteindelijk te realiseren. Met de nieuwe grondex‐ploitatie wet is het planologisch traject gekoppeld aan het exploitatieve traject (zie Exploitatieplan). Plano‐logie is een sturingsinstrument welke een voornaam onderdeel vormt van de te kiezen strategie en dus feitelijk van belang is in alle fasen van het project. We onderscheiden binnen planologie de volgende ele‐menten: Voorbereidingsbesluit Vooruitlopend op een nieuw bestemmingsplan kan voor het projectgebied voor de periode van 1 jaar het vigerende bestemmingsplan wat bouw‐, sloop‐ of aanlegactiviteiten betreft worden bevroren om zodoende onwenselijke ontwikkelingen in het projectgebied te voorkomen. Er is dus sprake van een aanhoudings‐plicht voor bouwvergunningen gedurende de gekozen periode. Dit besluit is niet gekoppeld aan het principe van kostenverhaal. Het bestemmingsplan Dit is het belangrijkste (sturings‐) instrument in de ruimtelijke ordening om nieuwe ontwikkelingen mogelijk te maken en tevens af te kaderen. Een bestemmingsplan biedt de mogelijkheid om naar behoefte plano‐logische mogelijkheden globaal, flexibel danwel gedetailleerd vast te leggen. Dit kan zelfs per onderdeel binnen eenzelfde bestemmingsplan variëren. Hoe globaler een bestemmingsplan, of onderdelen daarvan, is, hoe meer flexibiliteit er bij de uitvoering c.q. invulling van het plan is om in te spelen op actuele en toekomstige ontwikkelingen. Ook bij wijzigingen in gebruik of functie na vaststelling van een bestemmingsplan zijn veranderingen bij een globaler plan een‐voudiger te verwezenlijken. Hoe gedetailleerder een bestemmingsplan is hoe meer duidelijkheid er is over wat het plan toelaat en wat niet. Dit heeft vanzelfsprekend tot gevolg dat er bij het wijzigingen van functies eerder dan bij globaal plan‐nen een planherziening nodig is. De nadelen van globaal bestemmen is dat de randvoorwaarden vaak strenger zijn. Er kan namelijk veel, en als gevolg daarvan moeten alle mogelijke invullingen voldoen aan relevante wet en regelgeving. Daarnaast zal het planschade risico groter zijn en is ook de rechtszekerheid voor burgers geringer in het geval van globaler bestemmen. Bij meer gedetailleerd plannen zal het planschaderisico afnemen en de rechtszekerheid toenemen. Globaler of juist gedetailleerder plannen hebben beide zowel voor‐ als nadelen, ook wat de relatie met grondbeleid betreft. Uitgangspunt is om maatwerk te leveren bij het opstellen van bestemmingsplannen. Uitgaande van de gewenste functie, waarbij ook naar de toekomst wordt gekeken, moet de juiste balans tussen globaal en gedetailleerd plannen gevonden worden.

Strategie bepalen


II EXPLOITATIEPLAN Onder de Wro is er in Nederland een gemengd stelsel (publiek en privaatrechtelijk) van grondexploitatie ontstaan. Hierin staan voor de gemeente Moerdijk, net zoals bij veel andere gemeenten, vrijwillige overeenkomsten (privaatrechtelijk) voorop. De fase voor de vaststelling van het bestemmingsplan wordt de anterieure fase genoemd. Als publiekrechtelijke stok achter de deur kan de gemeente kosten verhalen op grond van het exploitatieplan. Op basis van het exploitatieplan kan aanvullend een posterieure overeenkomst worden afgesloten binnen de kaders van het exploitatieplan. In het exploitatieplan zijn het ruimtelijk programma en alle te maken (civiele)kosten en grondprijzen door de gemeente bepaald en vastgelegd. Als een initiatiefnemer zowel geen anterieure als posterieure over‐eenkomst wil sluiten, dient hij alsnog bij de indiening van zijn omgevingsvergunning te voldoen aan de ver‐plichtingen uit het exploitatieplan. Op grond van artikel 6.12 lid 4 Wro dient het vaststellen van het exploitatieplan gelijktijdig te gebeuren met de vaststelling van het bijbehorende ruimtelijk besluit (bestemmingsplan, omgevingsvergunning planolo‐gisch strijdig gebruik, wijzigingsplan of het projectuitvoeringsbesluit). Het is niet toegestaan om vooruit‐lopend op of na de vaststelling van het ruimtelijk besluit een exploitatieplan vast te stellen. Hoofdlijnen - Het bestemmingsplan en het exploitatieplan bevatten regels voor de inrichting van het plangebied en

concrete regels over bijvoorbeeld woningbouwcategorieën en de financiële weerslag hiervan; - Het bestemmingsplan en het exploitatieplan vormen een toetsingsgrondslag voor bouwvergunningen. - Op basis van de berekening in het exploitatieplan wordt de bijdrage van iedere eigenaar aan de ge‐

meente bepaald. De per eigenaar berekende bijdrage wordt, in het uiterste geval zonder overeenkomst, geïnd bij de af te geven omgevingsvergunning;

- Bij een passieve eigenaar kan het onteigeningsinstrument worden toegepast; - Het exploitatieplan dient jaarlijks te worden herzien. Beleidsregel

Uitgangspunt is dat op anterieure basis wordt gecontracteerd. Als niet op anterieure basis kan worden gecontracteerd zal worden afgewogen of een exploitatieplan moet worden opgesteld.

III MINNELIJKE VERWERVING VERSUS ONTEIGENING Indien er geen sprake is van een strategische verwerving kan er sprake zijn van een reguliere minnelijke aankoopprocedure. Het doen van een (object)aankoop via minnelijke verwerving houdt in dat de gemeente veelal op eigen initiatief met de eigenaar op vrijwillige basis een koopovereenkomst sluit. Onteigening is pas aan de orde als een uitvoerig minnelijk traject niet slaagt. Hier wordt vaak al in de initiatieffase mee gestart. Het strategische element bij verwerving ten behoeve van een concrete planontwikkeling zit in een juiste en tijdige positionering van het instrument onteigening. Ten behoeve van de post verwerving (of onteigening) is een budget geraamd in de betreffende projectexploitatie. Primaire insteek blijft om minnelijk tot overeenstemming te komen over de aankoop van een potentiële verwervingslocatie. Pas als dit, om wat voor reden dan ook, niet slaagt, staat (publiekrechtelijk) als uiterste middel (actieve) onteigening nog open. De gemeente Moerdijk hanteert het instrument van “onteigening” als een beleidsinstrument dat past bij een actief of (actief) faciliterend grondbeleid. Beleidsregel

Afhankelijk van de titel waaronder de beoogde ontwikkeling kan worden geschaard, zal in een vroeg sta‐dium van de planontwikkeling, aan de hand van een onteigeningsplan door het college of de gemeente‐raad een onteigeningsbesluit moeten worden genomen (principe uitspraak worden gedaan). Dit tenzij de noodzaak hiertoe ontbreekt. Hiervan is sprake ingeval uitzicht op minnelijke overeenstemming bestaat.


Toetsingskader onteigening

1. Is het noodzakelijk om het/de objecten(en) te verwerven; 2. Is er voldoende (minnelijk) verwervingsdossier opgebouwd; 3. Is er voldoende samenloop met het planologische traject; 4. Kan worden voldaan aan de vereisten uit de Onteigeningswet (bijvoorbeeld realisatie binnen 3 jaar); 5. Is er sprake van ruil‐ en compensatiegronden; 6. Is het noodzakelijk en wenselijk om in locatieontwikkelingsovereenkomsten met private partijen de

publiekrechtelijke medewerking tot onteigening vast te leggen; 7. Is er sprake van disproportionele relatieschade als gevolg van inzet van het onteigeningsinstrument; 8. Is er voldoende budget en capaciteit beschikbaar om de onteigeningsprocedure te voeren en tot

verwerving over te gaan.

IV GRONDUITGIFTEBELEID Inleiding In de ontwerpfase van een project kunnen concrete voorbereidingen worden getroffen voor de uitgifte van bouwgrond of woningen. Met de gronduitgifteregeling 2007 is een einde gekomen aan het puntensysteem ten behoeve van sociaal‐maatschappelijke bindingseisen. Inmiddels moet worden geconcludeerd, mede door de markteconomische omstandigheden vanaf 2008, dat de uitgifteregeling na 4 jaar toe is aan verdere hervorming. Kader/afwegingen In de college‐ en raadsagenda is als doelstelling opgenomen om het hoofd te bieden aan demografische effecten zoals bevolkingskrimp en vergrijzing door middel van een adequate koppeling van wonen, werken en recreatie. Deze lijn is doorgezet in de Strategische Visie 2009‐2030 waarin actief wordt ingezet op het aantrekken van nieuwe bewoners in de kernen waarin het woningaanbod voldoende diversiteit heeft. 1. Doelgroepen en voorkeursposities Gezien de huidige markteconomische omstandigheden is het opleggen van beperkingen door het stellen van gronduitgifte regels (in de vorm van voorkeursposities, vaste doelgroepensturing en het anti‐speculatiebeding) niet meer wenselijk. Ontwikkelende partijen hebben momenteel een hoog afzetrisico en zijn niet gebaat bij ‘in beton gegoten uitgiftevoorwaarden’ die de gemeente stelt. De verkooptijd wordt hierdoor negatief beïnvloed en geïnteresseerde kopers buiten de gemeente voelen zich achtergesteld doordat ze geen gelijke kansen hebben op het woningaanbod binnen een projectlocatie. Verder is het zo dat het opleggen van een voorkeurspositie voor inwoners van de gemeente in de koopsector op basis van nieuwe wetgeving en jurisprudentie op zijn minst twijfelachtig te noemen is. Dit laat onverlet de mogelijkheid om in de locatieontwikkelingsovereenkomst afspraken te maken om in specifieke projecten voor kwetsbare groepen (bijzondere woonmilieus, kleinere op senioren gerichte woningen) bijzondere eisen te stellen. Kortom maatwerk. Bij het toepassen van maatwerk kan en moet continue worden getoetst aan de hogere belangen. In de paraplunota Maatschappij zal bij het onderdeel Wonen aandacht blijven voor de doelgroepen (starters en senioren) binnen de gemeente Moerdijk. 2. Uitgiftemethodiek: loting Het beleid (2007‐2012) met betrekking tot de verloting zal worden voortgezet. Loting zal geschieden con‐form de afspraken zoals vastgelegd in de locatieontwikkelingsovereenkomst en zal plaatsvinden door of onder toezicht van de notaris. In volgorde van loting kan een keuze worden gemaakt uit de bouwkavels c.q. woningen. 3. Bijzondere uitgifte: erfpacht Een bijzondere vorm van uitgifte betreft uitgifte in erfpacht. Van de traditionele voordelen van erfpacht op het gebied van met name woningbouw is steeds minder sprake en in enkele gemeenten is het instrument inmiddels ook weer opgeheven. Echter in crisistijd kan het instrument (gemeente)erfpacht ook juist weer kansen bieden, zoals het drukken van de financieringsbehoefte. In de gemeente Moerdijk is erfpacht nage‐noeg alleen bekend als uitgiftevorm op het Zeehaven‐ en Industrieterrein Moerdijk. Bij moeizame locatie ontwikkelingen en indien gewenst kan het instrument erfpacht worden overwogen. Per project (waar dit


zich voor doet) zal moeten worden beoordeeld of‐en‐op welke wijze erfpacht juridisch en financieel verder vorm kan worden gegeven. Beleidsregel

1. Met uitzondering van reeds gecontracteerde gevallen wordt voor nieuwe projecten geen doelgroep‐en beleid meer in het gronduitgiftebeleid voorgeschreven;

2. Woningen en kavels zullen (bij meer gegadigden) door middel van loting door of onder toezicht van de notaris worden toegewezen;

3. Het anti‐speculatiebeding wordt ingetrokken; 4. De algemene en bijzondere inschrijvingsvoorwaarden blijven intact; 5. Het (uitgifte) instrument erfpacht betrekken bij moeizame locatie ontwikkelingen, met inachtneming

van aspecten zoals staatssteun, fiscaliteit en risicomanagement.

V GRONDPRIJZENBELEID Inleiding De waarde van grond wordt hoofdzakelijk bepaald door de ligging (kern/straat), de wet van vraag en aan‐bod en de bouw‐ en/of gebruiksrechten van de betreffende grond. Daarbij kan er sprake zijn van omstan‐digheden die kunnen bijdragen aan vermeerdering of vermindering van deze waarde (bijvoorbeeld de switch van koop naar huur). De dynamiek van de vrije markt (vraag en aanbod), in de breedste zin van het woord, is hierin uiteindelijk bepalend. Het grondprijzenbeleid heeft meerdere functies. Maar is in de eerste plaats facilitair aan andere beleidsterreinen. In het huidige economische klimaat meer nog dan de inkomstenbron die het voorheen voornamelijk was. Kader/afwegingen Het grondprijzenbeleid vanaf 2007 tot 2011 beschouwend, kan worden geconcludeerd dat de hoogte van de grondprijs geen negatief effect heeft gehad op de afzet of reeds gemaakte afspraken. Echter inmiddels wordt nu, mede als gevolg van de crisis gespeculeerd op dalende vastgoedprijzen en dientengevolge de mogelijke daling van de grondprijs. Dergelijke ontwikkelingen laten zich lastig voorspellen maar vormen wel een risico voor gemeentelijke grondexploitaties. Een juiste grondprijs wordt bepaald door de prijzen zoals gehanteerd in de omliggende en/of vergelijkbare gemeenten en juridische begrippen als staatssteun en marktconformiteit. In lijn met de doelstellingen zoals verwoord in de raadsagenda en Strategische Visie kan een “variabele” goed onderbouwde grondprijssystematiek in tijden van crisis een betere ondersteuning bieden (maatwerk) bij de haalbaarheid van projecten (met name binnenstedelijk) en de uitgifte van grond/kavels. Het hanteren van waarderingssystemen in plaats van vaste prijzen heeft als voordeel dat er sprake is van maatwerk en echt inzicht in de haalbaarheid van het totale project waarmee de strikte schei‐ding tussen de grondexploitatie en de opstalexploitatie ofwel de gemeentelijke portemonnee en de private portemonnee verder wordt opgeheven. Dit ten gunste van de haalbaarheid van het plan. Daarbij is het zo dat deze systematiek zich uitstekend verhoudt met de werkwijze zoals opgenomen in de ‘richtlijn gemeen‐telijk belang in projecten’ waardoor een goed inzicht in vroege stadia van projectontwikkeling onvermijde‐lijk is. Een dergelijke wijze van opereren vergroot tevens de kans op de haalbaarheid van het uitgangspunt anterieur contracteren. Hiermee wordt het instrument grondprijzenbeleid daadwerkelijk een instrument om ruimtelijke ontwikkelingen te sturen en geen doel op zichzelf. Prijsklassen en huurprijzen Omdat het grondprijzenbeleid dienstbaar is aan verschillende andere beleidsterreinen blijft de categorise‐ring van woningen in het grondprijzenbeleid in stand. De gemeente kan met deze categorisering sturing aanbrengen in het gewenste ruimtelijk programma dat een ontwikkelaar mag/kan realiseren op een locatie. Daarnaast zijn er ook raakvlakken met bijvoorbeeld het parkeerbeleid van de gemeente Moerdijk.


PRIJSKLASSEN PRIJS HUURPRIJZEN (prijs peil 2013)

GOEDKOOP Tot max. € 175.000,‐‐ Tot € 535,91

MIDDEL DUUR Van € 175.000,‐‐ tot € 240.000,‐‐ Van € 535,91 tot € 681,02

DUUR Vanaf 240.000,‐‐ Vanaf € 681,02

De categorisering van het koopsegment is gekoppeld aan de Provinciale richtlijn. De gestelde prijzen binnen deze categorieën wijken in beperkte mate af. Voor wat betreft het huurprijsbeleid, hiervoor stelt het Rijk de maximale huurverhoging voor het komende jaar vast. Beiden worden jaarlijks geactualiseerd. Grondprijzenbeleid 2013‐2016 In het grondprijzenbeleid 2007‐2011 was voor bepaalde doelgroepen (bedrijvigheid/commercieel) de vaste grondprijs al losgelaten en vervangen door een waarderingssystematiek (residueel). Hieronder worden de drie verschillende berekeningmethodieken weergegeven. Indien gewenst kan de taxatie worden uitgevoerd door een onafhankelijk taxateur.

RESIDUEEL COMPARATIEF KOSTPRIJS

De residuele grondwaarde‐methode is een top‐down benadering, waarbij de gronduitgifteprijs het residu is dat overblijft nadat van de bruto opbrengsten (VON prijs) van de onroerende zaken de totale productie kosten (bouwkosten, de bijkomende kosten en de winst en risico marge) zijn afgetrokken.

Bij de comparatieve berekenings‐ methodiek wordt de grondprijs vastgelegd aan de hand van de waarde van vergelijkbare objecten. Deze methodiek wordt veelal als aanvulling op andere methodieken of als toets gebruikt. Belangrijk referenties zijn vaak gepasseerde transacties.

Hierbij speelt de vervangings‐waarde een belangrijke rol. Deze waarde heeft de functie van mini‐male uitgifteprijs. Alle (historische) productiekosten en lasten (ook kostenverhaal) worden als het ware omgeslagen over het aantal uit te geven m2 grond. Hierdoor ontstaat een (gemiddelde) kostprijs voor de grond.

Deze methode wordt vooral gehanteerd bij woningbouw‐ en bedrijfsontwikkelings projecten

Deze methode wordt vooral aanvullend toegepast bij courant onroerend goed, waarin veel transacties plaatsvinden.

Deze methode wordt gehanteerd bij incourant onroerend goed, waarbij een waarde in het economisch verkeer moeilijk is vast te stellen.

Beleidsregel

1. Vaste grondprijzen Alleen ten behoeve van losse (bouw)kavels en snippergroen c.q. reststroken wordt met een richtlijn voor marktconforme (vanaf) grondprijzen gehanteerd. Voor de overige grondverkopen binnen projecten zal in de initiatieffase een onderbouwd prijsvoorstel aan de gemeenteraad worden voorgelegd. Bouwkavels Richtprijs: vanaf € 225,‐‐ per m2 exclusief BTW. Snippergroen/reststroken € 80,‐‐ per m2 exclusief BTW. Algemeen - Jaarlijks worden deze vaste grondprijzen op basis van de index uit de kadernota geactualiseerd en ter

besluitvorming aangeboden aan het college; - Door middel van raadsbesluit kan worden bepaald dat grond door middel van openbare inschrijving,


of opbod wordt verkocht; - De mogelijkheid bestaat om onderbouwd van deze prijzen af te wijken, waarbij het uitgangspunt

‘marktwaarde’ leidend blijft. 2. Projectprijzen De gemeente Moerdijk hanteert afhankelijk van de omstandigheden drie verschillende methodieken om de grondprijs ten behoeve van maatschappelijk, commercieel, recreatief, projectmatige woningbouw en overigen) te bepalen. De comperatieve, residuele en de kostprijs methode. Telkens zal onderbouwd tot een grondprijs worden gekomen waarbij principes als marktconformiteit en haalbaarheid leidend zijn. Overgangsregeling: reeds gecontracteerde afspraken blijven intact waarbij zal worden aangesloten bij de grondprijs zoals gecontracteerd of de grondprijs zoals geldend in 2012.

Illustratie van het proces ontwerpfase

KADER

Locatieontwik-kelingsovereen-

komst en Projectexploitatie

Start uitvoering

Inzet instrumentarium

PRODUCT - Go/no go besluit gemeenteraad

- Vaststellen bestemmingsplan

- Voor‐ en nacalculatie vastgestelde projectexploitatie

SCHEMA: UITWERKING ONTWERPFASE


HOOFDSTUK 6 ‐ VERANTWOORDING EN RISICOMANAGEMENT

6.1. INLEIDING

Het grondbedrijf als ‘gesloten circuit’, bestaat al enige tijd niet meer. Qua activiteiten is het begrip grond‐bedrijf echter steeds breder geworden. En gedurende de economische crisis zijn de belangen groeiend. Het gaat niet alleen meer over het begeleiden van het productieproces en de uitgifte van bouwrijpe grond ter realisatie van bestemmingen. De slag wordt gemaakt naar gebiedsontwikkeling. Ook is het niet meer zo dat alleen in het geval van gemeentelijke grondeigendommen bij een locatieontwikkeling grondexploitatieop‐zetten worden opgesteld. Voor een goed overzicht van alle nieuwe en lopende exploitaties, alsmede de recente ontwikkelingen op het gebied van kostenverhaal zal voortaan ten behoeve van alle ontwikkelingen waar een financieel belang mee gemoeid is, een projectexploitatie worden opgesteld en ter kennisname dan wel ter vaststelling worden aangeboden aan de gemeenteraad. Zoals in voorgaande hoofdstukken beschreven is de projectexploitatie het product van tal van rekenen & tekenen sessies in de diverse fasen van een locatie ontwikkeling. Hierbij wordt gewerkt van grof (intake) naar fijn (initiatief) en vervolgens naar kostenbewaking/voor‐ en nacalculatie (ontwerp en uitvoeringsfase). Naast de geschetste beslismomenten voor de gemeenteraad kan verantwoording ook separaat of via de budgetcyclus plaatsvinden.

6.2. VAN GRONDEXPLOITATIE NAAR PROJECTEXPLOITATIE

Een van de meest risicovolle activiteiten van de gemeente Moerdijk is de exploitatie van vastgoedprojecten. Het is van belang dat de grondexploitatie een deugdelijke inschatting c.q. (verwachte) financiële weergave betreft van de voorgenomen (voorcalculatorisch) en in ontwikkeling (jaarlijkse herzieningen) zijnde plan‐nen. Het resultaat van een exploitatie wordt het sterkst beïnvloed door de uitgangspunten zoals die worden gekozen in de vroege fasen van het planproces. Met behulp van de ‘richtlijn gemeentelijk belang in projec‐ten’ wordt een handvat geboden om in deze afwegingen te ondersteunen en (waar mogelijk) te objective‐ren. Een projectexploitatie is het financiële kader van de gebiedsontwikkeling. In tegenstelling tot voorgaande jaren, waar alleen in geval van een grondpositie een (grond)exploitatie werd opgesteld zal vanaf heden voor elke ontwikkeling een projectexploitatie worden opgesteld. Dus ook voor de (her)ontwikkelingen waar geen sprake is van een gemeentelijke positie danwel een gemeentelijk actieve exploitatieve rol. Mede aanleiding hiervoor zijn de veranderende verhoudingen op de ontwikkelmarkt alsmede het toegenomen belang van kostenverhaal. Daar waar sprake is van een benodigd krediet (initiatieffase) blijft het uitgangspunt vaststelling van de pro‐jectexploitatie door de gemeenteraad. De bevoegdheid voor het openen en vaststellen van de grondexploi‐tatie(s) ligt bij de gemeenteraad. Het betreft hier een bevoegdheid die voortvloeit uit het budgetrecht van de gemeenteraad om de begroting vast te stellen. Uitgangspunt van de systematiek van projectexploitaties is, dat kennis van de getallen tot op detailniveau aanwezig is. Echter de verantwoording aan de gemeente‐raad vindt plaats op globaal (hoofdposten) niveau. Uit de projectexploitaties worden door de gemeenteraad kredieten beschikbaar gesteld ter uitvoering (financiering en dekking) van deze exploitatie. Op basis van deze kredieten worden aan uitvoerende afdelingen budgetten toegekend ten behoeve van te verrichten werkzaamheden in de betreffende projecten. Het staat de gemeenteraad vrij dit te doen voor het geheel of per deellocatie indien daarvan sprake is. De projectexploitaties worden minimaal éénmaal per jaar geactualiseerd. Op basis van de actuele uitgangspunten worden de kosten en opbrengsten herzien en boekwaarden en lopende verplichtingen opgenomen. De raming van nog uit te voeren werken wordt geïndexeerd naar het geldende prijspeil en er wordt getoetst of de planning dient te worden aangepast en of de aangenomen parameters (rente, kosten‐ en opbrengstenstijgingen) nog in de pas lopen met de werkelijkheid. Dit resulteert in een bijgestelde verwachte opbrengst c.q. verlies van de ontwikkeling.


Beleidsregel

1. Ten behoeve van alle projecten zal een projectexploitatie worden opgesteld; 2. De gemeenteraad stelt de projectexploitatie op hoofdlijnen vast; 3. Minimaal éénmaal per jaar worden de projectexploitaties geactualiseerd; 4. Kleine herzieningen van de projectexploitatie lopen mee in de begrotingscyclus (bestuursrapportage); 5. Bij forse tussentijdse wijzigingen zal een aangepaste projectexploitatie worden aangeboden. (Hiervan

is in ieder geval sprake bij afwijkingen waarbij een (significant) positief resultaat wijzigt in een negatief resultaat).

6.3. BUDGETCYCLUS, PLANNING & CONTROL EN GRONDEXPLOITATIE

6.3.1. BEGROTING EN VERANTWOORDING/INFORMATIEVOORZIENING De gemeenteraad wordt bij het merendeel van alle projectexploitaties betrokken en kan per individuele exploitatie of een complex aan exploitaties, een afgewogen keuze maken. Bij de begroting en jaarrekening wordt het totaal aan in exploitatie genomen en nog niet in exploitatie ge‐nomen complexen in beeld gebracht. Ook zal een slag worden gemaakt in het centraliseren en vereenvou‐digen van het financieel inzicht in de projectexploitaties, het kostenverhaal en de complexen welke nog niet in exploitatie zijn genomen. Zowel als het gaat om het begrote (begroting) als de verantwoording achteraf (jaarrekening).

6.3.2. PARAGRAAF GRONDBELEID In het kader van het Besluit Begroting en Verantwoording is de gemeente verplicht om bij de begroting en jaarrekening een paragraaf grondbeleid op te stellen. Deze paragraaf grondbeleid moet de gemeenteraad meer nog dan voorheen ondersteunen in haar kaderstellende rol. De gemeenteraad stuurt op hoofdlijnen. Daarnaast dient ook de controlerende functie van de gemeenteraad te worden versterkt.

6.3.3. BEGROTING Bij de begroting wordt door het gemeentebestuur verwoord wat het te voeren grondbeleid zal zijn om de gewenste ruimtelijke ontwikkelingen ook daadwerkelijk te kunnen realiseren.

6.3.4. JAARREKENING Bij de jaarrekening wordt vervolgens door het gemeentebestuur verantwoording afgelegd over het ge‐voerde grondbeleid, waarbij inzicht gegeven dient te worden in de resultaten en hoe deze resultaten zich verhouden tot het begrote resultaat. De paragraaf grondbeleid bevat in ieder geval

- Een visie op het grondbeleid in relatie tot de realisatie van de doelstellingen van de programma’s die zijn opgenomen in de begroting;

- Een aanduiding van de wijze waarop de gemeente het grondbeleid uitvoert; - Een actuele prognose van de te verwachten resultaten van de totale grondexploitatie; - Een onderbouwing van de geraamde winstneming; - Reservepositie; - Grondposities en aankoopbeleid (niet in exploitatie genomen complexen); - Kostenverhaal zoals bovenwijks en ruimtelijke ontwikkeling.


6.3.5. BESTUURSRAPPORTAGES In de bestuursrapportages wordt verantwoord welke effecten het afgelopen kwartaal zijn bereikt op het ge‐bied van grondbeleid. Met name speerpunten zoals de inzet van het grondbeleidsinstrumentarium, strate‐gisch verworven objecten en de voortgang (ook een vooruitblik) van anderszins relevante grondbeleid dossiers komen hier terug.

6.3.6. DE INTERNE CONTROLE De financiële verordening schrijft voor dat vanuit het oogpunt van “planning & control” het grondbeleid en de financiële gevolgen daarvan onder meer getoetst worden aan begrippen zoals getrouwheid en rechtma‐tigheid. Door middel van het jaarlijks op te stellen interne controleplan wordt bepaald op welke wijze de interne controle vorm moet worden gegeven en waar de speerpunten liggen. Naar aanleiding van de interne controle en de eventuele aanbevelingen van de accountant wordt periodiek een verbeterprogramma opgesteld en aan de gemeenteraad voorgelegd. Beleidsregel

Jaarlijks wordt bij de interne controle (steekproefsgewijs) in ieder geval getoetst op: - Of en de wijze waarop de bestuurlijke informatievoorziening heeft plaatsgevonden; - (Algemene) voorschriften en naleving van risicomanagement; - Aansluiting tussen de uitvoering en administratie; - Navolging van de (financieel waardeerbare) verplichtingen binnen de afzonderlijke projecten; - De risicoparagraaf.

Illustratie van de cyclus

GEMEENTERAAD

JAAR

REKENING

KADERNOTA

3E BERAP

2E BERAP

BEGROTING

1E BERAP

MEI AUGUSTUS

APRIL

NOVEMBER

JUNI

OKTOBER

VERANTWOORDEN

/BIJSTELLEN

KADERSTELLEND

VERANTWOORDEN

/BIJSTELLEN

VERANTWOORDEN

/BIJSTELLEN

VERANTWOORDEN

INTERGRAAL ACTUALISEREN PROJECTEXPLOITATIES

KADERSTELLEND


6.4. RISICOBEHEERSING/STURING EN AFDEKKING

Risicomanagement gaat over het op systematische wijze vormgeven van bewustwording van risico’s (risico‐identificatie), sturing en beheersing. Met behulp van het instrument ‘richtlijn gemeentelijk belang in projec‐ten’ is een eerste slag gemaakt in de uniformisering van de handelwijze en objectivering van te maken keu‐zes in alle fasen van het ontwikkelingsproces. Dit, in combinatie met de kennis van het ter beschikking staande areaal aan ontwikkelings‐ en beheersingsinstrumenten, ligt aan de basis van het bewustwordings‐proces. De eerder genoemde controlecyclus is uiteindelijk de toets of de mechanismen werken dan wel bijsturing of verbetering behoeven. Het systeem sluit met een goede risicobeheersing. Het voert te ver om alle instru‐menten te benoemen, daarom zal worden volstaan met de belangrijkste. Beheersinstrumenten Er zijn meerdere instrumenten waarmee ontwikkelingsrisico’s kunnen worden geadministreerd en geborgd c.q. afgedekt. Voorbeelden uit de dagelijkse praktijk zijn: - De ‘richtlijn gemeentelijk belang in projecten’; - De locatieontwikkelingsovereenkomst; - De bankgarantie; - CAR verzekering; - Verplichtingenadministratie (Verseon); - Tussentijdse (her)waardering van de niet in exploitatie genomen complexen; - Risicoparagraaf (Verseon); - Hanteren van verantwoorde economische parameters.

6.4.1. WEERSTANDSVERMOGEN GRONDEXPLOITATIES (PROJECTEN) Vanuit provinciaal toezicht is de aanwezigheid van een aparte reserve weerstandsvermogen ten behoeve van grond(project)exploitaties vereist. Dit weerstandsvermogen legt een relatie tussen de financiële gevolgen van een aantal door de gemeente onderkende risico’s en de financiële mogelijkheden om deze niet begrote gevolgen op te vangen. Deze reserve dient als een risicobuffer te worden beschouwd op de lopende projecten met een actieve projectexploitatie. Dit weerstandsvermogen is niet van toepassing op het innen van gelden in het kader van kostenverhaal. Beleidsregel

Investeringen Het gaat hierbij om de te verwachten kosten voor bouw‐ en woonrijp maken, voorbereiding‐ en toezicht‐kosten plus de naar verwachting in uitvoering te nemen of in uitvoering zijnde bovenwijkse voorzieningen. Van het totaal bedrag wordt 25 % per jaar gereserveerd in het Weerstandsvermogen om risico’s af te dekken. Opbrengsten Het gaat hierbij om 15 % risico van de “nog te ontvangen opbrengsten” per jaar bestaande uit bijdrage bovenwijkse voorzieningen en verkoopopbrengsten welke gereserveerd wordt binnen het weerstands‐vermogen. Eén keer per jaar (bij opmaak van de jaarrekening) wordt het saldo van het weerstandsvermogen ten behoeve van de exploitaties opnieuw bepaald aan de hand van de op dat moment lopende projecten. Op basis van een berekening over een periode van 10 jaar wordt een gemiddeld saldo bepaald dat aanwezig behoort te zijn in het weerstandsvermogen. Onttrekkingen aan het weerstandsvermogen/de algemene reserve vinden plaats door middel van een raadsbesluit, direct nadat het risico zich voordoet en uitslui‐tend om tegenvallers van benoemde projecten in het weerstandsvermogen af te dekken.


6.4.2. WEERSTANDSVERMOGEN ALGEMEEN In de algemene reserve is een bedrag opgenomen voor het benodigd weerstandsvermogen. Dit bedrag wordt berekend op basis van de risico‐inventarisatie vermenigvuldigd met de door de gemeenteraad vast‐gestelde weerstandsratio. Minimaal één keer per jaar worden de belangrijkste gemeentelijke risico’s geïn‐ventariseerd. Daarbij wordt gekeken hoe de risico’s beheerst kunnen worden en of ze financieel al zijn af‐gedekt door middel van bijvoorbeeld een verzekering of een specifieke reserve of voorziening. De financiële risico’s die niet afgedekt kunnen worden vormen het benodigde weerstandvermogen. De gemeenteraad bepaalt hiervan de omvang. De risico’s met betrekking tot (grote)projecten maar ook strategische aankopen maken onderdeel uit van de risico‐inventarisatie.

6.5. EXPLOITATIERESULTAAT

6.5.1. WINSTNEMING (TUSSENTIJDS) Winstneming is het voortijdig onttrekken van gerealiseerde opbrengsten uit een nog lopend project. Door het nemen van winsten, blijven middelen niet langer dan noodzakelijk vastzitten in een project. Gelet op opmerkingen van zowel rekenkamer als accountant zal voor het winstnemingsbeleid worden aangesloten bij de aanbevelingen (voorzichtigheids‐ en realisatiebeginsel) van de commissie BBV. Spelregels winstneming

1. De mogelijkheid tot winstneming wordt per exploitatie in overleg met de projectleider beoordeeld met inachtneming van het voorzichtigheids‐ en realisatiebeginsel.

2. Winstneming vindt niet eerder plaats dan nadat 75% van de geraamde opbrengsten zijn gerealiseerd en als 50% van de geraamde uitgaven zijn gepleegd.

3. Winst kan worden genomen als het projectresultaat op eindwaarde meer dan € 100.000,‐‐ bedraagt.

6.5.2. VERLIESNEMING Er zijn twee situaties denkbaar die tot het nemen van verlies noodzaken. Dit is het geval bij projecten waar van het begin al duidelijk is dat er sprake is van een tekort en ingeval van projecten met aanvankelijk winst‐gevende prognose op de exploitatie die omslaan naar verliesgevende. In beide gevallen moet voor het tekort c.q. ontstane verlies een voorziening worden gevormd. Een voorziening kan op twee manieren worden gevormd. Enerzijds door vanuit het resultaat van het be‐treffende jaar een toevoeging te plegen aan deze voorziening, anderzijds door een onttrekking aan de al‐gemene reserve. Spelregels verliesneming

1. Verlies wordt genomen door een voorziening te treffen ter hoogte van het ontstane tekort; 2. Verlies wordt genomen zodra het zich voordoet; 3. Ingeval van omslag van een winstgevende exploitatie naar een verliesgevende exploitatie vindt afboe‐

king plaats of wordt een voorziening getroffen (waardecorrectie op de post bouwgrondexploitatie en een toelichting op de balans).

Nota Grondbeleid 2013 2016 Gemeente Moerdijk · Nota Grondbeleid 2013‐2016 2 VOORWOORD...

Documents

Transcript of Nota Grondbeleid 2013 2016 Gemeente Moerdijk · Nota Grondbeleid 2013‐2016 2 VOORWOORD...