PRESTATIEVOORSTEL S 2015-2020 - WordPress.com · 2017. 10. 14. · Prestatievoorstel Staedion,...

PRESTATIEVOORSTEL STAEDION 2015-2020

REACTIE OP DE VOLKSHUISVESTELIJKE AGENDA VAN DE GEMEENTE DEN HAAG D.D. 3 FEBRUARI 2015

25 maart 2015

Prestatievoorstel Staedion, versie voor 24 maart 2015 2

INHOUD

1 Voorwoord .................................................................................................................................. 3

2 Visie en prioriteiten Staedion ...................................................................................................... 4

3 Prestatievoorstel ......................................................................................................................... 6

3.1 Samen kijken en werken met stad en huurders ................................................................. 6

3.2 Woonstad voor alle stedelingen: Staedion staat voor betaalbaarheid ............................... 8

3.3 Vernieuwde stad: Staedion staat voor betaalbare basiskwaliteit ..................................... 12

3.4 Woonruimteverdeling........................................................................................................ 15

3.5 Aangename buurten ......................................................................................................... 17

3.6 Sociaal domein ................................................................................................................. 19

Bijlage 1: Overzicht paragrafen uitvraag en voorstel ....................................................................... 23

Bijlage 2: Begrippen ......................................................................................................................... 24

Bijlage 3: Financiële kengetallen ...................................................................................................... 25


1 VOORWOORD

Met plezier bieden wij u hierbij onze reactie aan op de Volkshuisvestelijke Agenda ‘Betaalbaar

wonen een zaak van algemeen belang’, als input voor het gesprek over nieuwe prestatieafspraken

Den Haag. Voorliggend prestatievoorstel Staedion gaat over de periode 2015 tot en met 2019 en is

een uitwerking van ons Ondernemingsplan voor die periode.

In de aanloop naar dit prestatievoorstel hebben we onze bewoners geconsulteerd. Naast de

gezamenlijke momenten (november en december 2014) hebben we de bewoners input gevraagd

voor ons nieuwe ondernemingsplan en daarmee ook voor dit prestatievoorstel. Onze bewoners

leggen de nadruk op betaalbaarheid, basiskwaliteit en aanpak van woonoverlast.

We kijken terug op een mooie traditie van samenwerking in Den Haag en willen dat de komende

jaren voortzetten, zoals ook uitgesproken bij de aanbieding van ‘Wij geven thuis’, het manifest van

HaagWonen, Staedion en Vestia uit 2014. Wij streven dan ook naar een gezamenlijke

prestatieovereenkomst (gemeente en Staedion, HaagWonen en Vestia) met een individuele

aanvulling waar nodig (zoals ook bij de vorige afspraken het geval was).

Leeswijzer

In hoofdstuk 2 beschrijven we kort onze visie en prioriteiten, als kapstok voor ons prestatievoorstel,

dat in hoofdstuk 3 is uitgewerkt. Daarin volgen we de structuur van de Volkshuisvestelijke Agenda.

Bijlage 1 bevat een overzicht van de paragrafen in de Volkshuisvestelijke agenda en de

onderdelen van ons voorstel. Bijlage 2 bevat een begrippenlijst en bijlage 3 inzicht in de financiële

parameters.


2 VISIE EN PRIORITEITEN STAEDION

Een nieuw ondernemingsplan

Momenteel herijken we onze ondernemingsvisie. Zowel de woningmarkt als het financieel

juridische speelveld zijn de afgelopen jaren drastisch veranderd. Het nieuwe ondernemingsplan zal

kort voor de zomer worden vastgesteld. In dit hoofdstuk beschrijven we de essentie van het nieuwe

ondernemingsplan. Dat maakt duidelijk welke prioriteiten we stellen.

Dit prestatievoorstel komt tot stand in een tijd waarin nog veel onzekerheden bestaan over de

financiële consequenties van de herziene Woningwet en het Besluit Toegelaten Instellingen

Volkshuisvesting (BTIV, de AmvB bij de Herzieningswet). Desondanks doen we concrete

uitspraken over wat we willen bereiken, in het vertrouwen dat we bij verandering van context met

elkaar kunnen zoeken naar nieuwe wegen. De richting en prioriteiten blijven staan, de manier

waarop en het tempo waarin doelen bereikt kunnen worden, worden periodiek kritisch bekeken.

Het is belangrijk dat de afspraken ruimte bieden voor nieuwe creatieve oplossingen.

Typering en missie Staedion

We zijn een sociale verhuurder van betaalbare huurwoningen. Alles wat we doen staat in het teken

van betaalbare kwaliteit van woningen waarin onze bewoners zich thuis voelen. We hebben circa

35.000 huurwoningen en die staan bijna allemaal (97%) in de gemeente Den Haag.

We zijn er voor iedereen met een laag inkomen, ongeacht levensfase of huishoudensamenstelling.

De variatie typeert Staedion en past bij de verantwoordelijkheid die we als grootste sociale

huisvester in de regio Haaglanden hebben. We bouwen in principe niet specifiek voor één

bepaalde doelgroep. We kiezen ervoor onze woningvoorraad zo veel mogelijk flexibel in te zetten

en zo de variatie aan huishoudens binnen de doelgroep te kunnen bedienen.

Onze missie: wij maken een eigen thuis bereikbaar met onze bewoners.

Onze bewoners zijn mensen met een kwetsbare positie op de woningmarkt vanwege inkomen,

deels met behoefte aan begeleiding of zorg. Betaalbaarheid voor onze bewoners staat voorop.

Onze woningen zijn gezond, heel en veilig. Bij een eigen thuis hoort ook een aangename buurt,

waarbij wij ons richten op de directe woonomgeving van onze bewoners. We werken samen met

partners voor zorg en begeleiding om een eigen thuis ook bereikbaar te maken voor mensen met

een zorgvraag.

Ons centrale doel is dat al onze bewoners zich thuis voelen. We nemen onze verantwoordelijkheid

prestatievelden waar van ons een bijdrage wordt verwacht en waarmee we bijdragen het dit thuis

gevoel: betaalbaarheid, kwaliteit, relatie met onze bewoners, wonen met zorg en leefbaarheid.

Daarbinnen stellen we voor de komende vier jaar de volgende prioriteiten:

Betaalbare woningen: voor onze bewoners is betaalbaarheid cruciaal. Dat is onze primaire

focus, waarbij we streven naar betaalbare woonlasten en voldoende betaalbaar aanbod.


Woningen met een basiskwaliteit, veilig en gezond. Ons streven is al onze woningen op

basiskwaliteit te brengen.

Mét onze bewoners: we willen de slag maken van gericht op onze bewoners naar met onze

bewoners.

ONZE BEWONERS VOELEN ZICH THUIS

BETAALBAAR

WONEN

KWALITEIT: BASIS

OP ORDE , VEILIG

EN GEZOND

WONEN MET ZORG

OF BEGELEIDING

GEWAARDEERDE

WOONOMGEVING

MÉT ONZE

BEWONERS


3 PRESTATIEVOORSTEL

Dit hoofdstuk beschrijft onze voorgenomen prestaties voor de periode 2015 tot en met 2019. Met

deze voornemens zoeken we de eerst komende jaren de grenzen op van de door de

toezichthouders gestelde financiële grenzen (zie bijlage 3).

Tegelijkertijd weten we dat de financiële normen n.a.v. de Herzieningswet zullen veranderen, dat

we nog geen inzicht hebben in de financiële consequenties van de scheiding tussen DAEB1 en

niet-DAEB en dat er sterker gestuurd zal worden op passend toewijzen2. De precieze uitwerking

van deze punten is nog niet bekend. Duidelijk is wel dat de nieuwe regelgeving financiële

consequenties heeft. Vandaar dat we een plus- en minvariant schetsen, waaruit blijkt welke richting

we op bewegen bij een betere of mindere financiële situatie:

plusvariant: extra financiële middelen zetten we in voor betaalbaarheid (indien noodzakelijk

gezien strengere passendheidsnormen bijvoorbeeld) en voor extra nieuwbouw van sociale

huurwoningen (zie 3.3b).

minvariant: als het met de nieuwe passendheidsnormen nodig is om meer aanbod te realiseren

onder de aftoppingsgrenzen, kan dat consequenties hebben voor de totale omvang van de

sociale voorraad in ons bezit. In 3.2 gaan we nader in op het dilemma omvang sociale

voorraad – betaalbare woonlasten.

In 2014 hebben we inzicht gegeven in onze financiële positie. Bijlage 3 bevat een overzicht van de

financiële ratio’s, rekening houdend met voorliggend prestatievoorstel.

3.1 Samen kijken en werken met stad en huurders

Met onze bewoners

Onze visie onder de noemer ‘met onze bewoners’ sluit aan bij de lijn die de gemeente Den Haag

schetst bij ‘Participatiesamenleving Den Haag’3 en de wens die de huurdersorganisaties hebben

geuit ten aanzien van participatie en zelfwerkzaamheid4. Onze inzet is als volgt:

Onze voornemens toetsen. Dat doen we via de Huurdersvereniging Staedion en onze

bewonerscommissies. We ondersteunen actief de oprichting en behoud van

bewonerscommissies en verbreden de participatievormen om een grotere variatie aan

bewoners te bereiken.

Onze bewoners invloed geven op wat we doen. We gaan bewoners een nadrukkelijker rol

geven bij onze projecten en activiteiten. Daartoe behoort het experimenteren met invloed van

bewoners bij aanpak van complexen (keuzeruimte, samen plannen maken, vanzelfsprekend

zonder te tornen aan de basiskwaliteit), maar ook het experimenteren met stemrecht voor

huurders in VvE’s ten aanzien van sociale aspecten (beheer complex en directe omgeving).

Onze bewoners ruimte geven om zelf verantwoordelijkheid te nemen. We experimenteren met

zelfbeheer en kijken kritisch naar eventuele belemmeringen voor bewoners om zelf wijzigingen

1 Diensten van Algemeen Economisch Belang

2 De passendheidstoets zoals geïntroduceerd in het Besluit Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting (BTIV).

3 Par. 3.1.1 in de Volkshuisvestelijke Agenda

4 Bijeenkomst met huurdersvertegenwoordigers d.d. 27 november 2014.


aan te brengen of energiebesparende maatregelen te nemen. Ook hier zonder aan de

basiskwaliteit van onze woningen te tornen.

We werken dit uit in overleg met bewoners. We zijn bereid onze voornemens met de gemeente en

collega corporaties te delen, zodat activiteiten kunnen worden afgestemd.

We verwachten van de gemeente dat zij haar ervaringen inbrengt. Een sterke regulering van dit

onderwerp vinden we niet gewenst. Invloed voor bewoners is maatwerk, waarin ruimte moet zijn

voor variatie op laag schaalniveau.

Social Return

We onderstrepen het belang van werkervaringsplaatsen voor mensen met een grote afstand tot de

arbeidsmarkt of mensen in opleiding. Opleiden behoort niet tot onze kerntaak. We dragen hier wel

aan bij door mogelijkheden te bieden om werkervaring op te doen. Dat gebeurt vooral in het

dagelijks beheer, bijvoorbeeld bij het schoon houden van complexen, tuinonderhoud, klein

onderhoud of klussen in de woonomgeving. We stimuleren aannemers en bedrijven waarmee wij

samen werken tot het bieden van werkervaringsplekken, deels voor mensen met een beperking.

Enkele voorbeelden:

Afspraken over leerling-werkervaringsplaatsen met diverse bedrijven en aannemers die

onderhoudswerkzaamheden verrichten in onze wooncomplexen en bedrijfspanden.

Onderhoudscontracten met hovenier en schoonmaakproject waarin afspraken zijn opgenomen over het

verrichten van deelwerkzaamheden door de Haeghe groep (mensen met een beperking).

De Stichting Ambacht, een leer-en rehabilitatie project voor ex-gedetineerden, voert klein onderhoud uit

op gebied van schoon, heel en veilig in o.a. de Schilderswijk.

Leerlingen van het Transvaal College (moeilijk opvoedbare jongeren) verrichten kleine klussen op gebied

van schoon, heel en veilig in Transvaal.

Samenwerking met WRZ, die werkt met zzp'ers. Het gaat voornamelijk om schilderwerkzaamheden.

Haagse Hoge School in combinatie met Xtra: leer werk ervaringsprojecten.

ROC Mondriaan in combinatie met gemeente Den Haag: “pimp your portiek”. Tientallen portieken worden

opgeknapt in samenwerking met bewoners, corporaties, gemeente en ROC Mondriaan.

Coalitie Laak. Staedion werkt in stadsdeel Laak met de gemeente, ROC Mondriaan, Haagse Hogeschool

en Stichting Mooi. Doel: intensief en duurzaam samenwerken aan de thema’s Leefbaarheid & Wonen,

Onderwijs & Werk en Samenleven.

Samenwerking met WijkLeerbedrijf Den Haag. Samenwerkingsverband met zorgen welzijnsinstellingen,

gemeente, onderwijs en andere maatschappelijke partners in de wijk. In het ouderen complex het Zamen

worden werkzoekenden ingezet. Doelstelling is toeleiding naar leerwerkbaan of werk.

We merken dat regelgeving vanuit de gemeente (bijvoorbeeld vanuit UVW, Sociale dienst)

regelmatig belemmeringen opwerpt. Wij vragen aan de gemeente een kritische blik op die regels

zodat de mogelijkheden worden verruimd om langdurig werklozen bij ons of onze partners een

werkervaringsplek te bieden. Bijvoorbeeld als ondersteuning voor huismeesters, sociaal

complexmedewerkers of bewonersconsulenten.


Samenwerking gemeente en corporaties

Wij zijn een voorstander van het continueren van het samenwerkingsmodel dat we in Den Haag

kennen, rekening houdend met de veranderende spelregels in de Herzieningswet. We

onderstrepen het belang van een werkbare jaarcyclus waarbij we werken vanuit een gedeelde visie

en de aanpak jaarlijks kritisch bezien. Binnen die visie moet er immers ruimte zijn voor maatwerk

en creativiteit in de aanpak en om in te kunnen spelen op veranderingen in de context. Wij zijn

open over onze (financiële) mogelijkheden en de keuzen die we daarbinnen maken. We

verwachten van de gemeente een coördinerende rol in het informatiemanagement, zoals ook nu

het geval is.

3.2 Woonstad voor alle stedelingen: Staedion staat voor betaalbaarheid

De betaalbaarheid van onze huurwoningen is de komende jaren onze belangrijkste opgave. Onze

focus ligt op de doelgroep voor de sociale huur, met prioriteit bij de doelgroep voor de huurtoeslag.

Dat zijn immers de mensen met de financieel meest kwetsbare positie op de woningmarkt. Met het

oog op doorstroming, variatie in eenzijdige buurten en kansen voor specifieke huishoudenstypen,

zien we ook een bescheiden rol voor ons weggelegd voor de middeninkomens. Alleen in buurten

waar wij al substantieel bezit hebben en voor zover marktpartijen die rol niet pakken.

We leggen prioriteit bij een betaalbare woonlast voor huidige en nieuwe huurders. Diverse

onderzoeken laten zien dat de verhouding tussen het inkomen van huurders en de gemiddelde

huurprijs in Den Haag relatief uit balans is. Tegelijkertijd zijn de wachttijden5 voor een woning

vergeleken met andere stedelijke regio’s relatief kort. Voor bepaalde doelgroepen valt de balans

anders uit (denk aan gezinnen waar de wachttijd en de betaalbaarheid knellen).

Betaalbaarheid gaat verder dan de huurprijs. Om goed in te kunnen spelen op vraagstukken van

betaalbaarheid moeten we kijken naar woonlasten. De door ons te beïnvloeden woonlasten

bestaan naast huur ook uit servicekosten en energielasten. Betaalbaarheid is onze primaire focus

bij keuzen omtrent investeringen in duurzaamheid (zie daarvoor par. 3.3).

De toetssteen ligt bij acceptabele woonlasten (variatie in prijsklassen van onze voorraad, passend

bij de verwachte ontwikkeling van de doelgroep) en acceptabele kansen voor woningzoekenden

met een laag inkomen (conform de regionale wachttijdenmonitor).

Ons prestatievoorstel in het kort, daarna toegelicht:

a. Handhaven omvang kernvoorraad Staedion

b. Vrijkomend aanbod betaalbaar

c. Huurbeleid als middel om op betaalbaarheid te sturen

d. Bevorderen doorstroming

e. Middensegment slechts een beperkte rol voor Staedion

f. Terugdringen huurachterstanden

g. en h. aanbod voor studenten en arbeidsmigranten

5 Het betreft de zuivere wachttijd: de tijd vanaf het moment dat een woningzoekende zich inschrijft op Woonnet-Haaglanden

tot aan het moment van het verkrijgen van een huurwoning.


a. Handhaven omvang kernvoorraad Staedion

Onze inzet: we handhaven 31.100 sociale huurwoningen in Den Haag6 als ondergrens. Beperkte

fluctuaties zijn mogelijk vanwege de inkomensafhankelijke jaarlijkse huurverhoging, verkoop en

nieuwbouw, maar de lijn is bestendigen van de omvang van onze kernvoorraad in de periode tot

2020. Met het oog op betaalbaarheid voor de verschillende inkomensgroepen kijken we ook naar

variatie in prijsklassen binnen de sociale huurvoorraad. We streven naar het consolideren van het

aandeel woningen tot de tweede aftoppingsgrens in onze portefeuille.

We vragen aan de gemeente inzet op werkbare afspraken en flexibiliteit met het oog op

veranderende regelgeving, met name de DAEB-niet DAEB scheiding en de passendheidstoets

vanuit de Herzieningswet.

b. Vrijkomend aanbod betaalbaar

Onze inzet: voor woningzoekenden is de prijsstelling van het vrijkomend aanbod van belang. We

volgen daarbij de afspraken zoals die recent in de regio Haaglanden gemaakt zijn: van het voor

nieuwe verhuur beschikbare aanbod is minimaal 85% sociaal, waarvan minimaal 70% betaalbaar.

Het BTIV kan (afhankelijk van de uiteindelijke uitspraken over passend toewijzen) aanvulling of

aanpassing van deze afspraken vergen. Zodra de regels definitief zijn verkennen we gezamenlijk

de consequenties en eventueel noodzakelijke wijziging van de aanbodafspraken.

c. Huurbeleid als middel om op betaalbaarheid te sturen

Ons huurbeleid is zodanig ingericht dat het sturing geeft aan de onder a en b genoemde zaken.

Vertrekpunt voor de jaarlijkse huurverhoging voor zittende huurders, is een gematigde

huurverhoging voor de doelgroep, waarbij we streven naar inflatievolgend vanaf 2017. Zolang het

rijk dat mogelijk maakt, benutten we de inkomensafhankelijke huurverhoging voor de huishoudens

die scheef wonen. Vertrekpunten voor het streefhuurbeleid7 zijn de gewenste ontwikkeling van

onze woningvoorraad (zie onder a) en de aanbodafspraken (zie b).

d. Bevorderen doorstroming

Doorstroming is voor ons geen doel op zich, maar een middel om schaarse woningen vrij te

spelen. Focus ligt op doorstroming uit woningen geschikt voor gezinnen. We continueren onze

inzet van de wooncoach, die huurders die willen verhuizen helpt wanneer zij een grote woning

achterlaten. Dit werpt vruchten af, vooral in combinatie met de verhuispremie van de gemeente.

Staedion continueert de inzet van de wooncoach, onder de voorwaarde dat de gemeente dit

combineert met de verhuispremie (conform oude afspraken). Conform de regionale afspraken

werken we mee aan het gericht stimuleren van senioren om te verhuizen.

We zijn een voorstander van tijdelijke huurcontracten voor doelgroepen die tijdelijk zijn

aangewezen op een sociale huurwoning. We zien daarin kansen om de dynamiek in specifieke

woningsegmenten te vergroten. Randvoorwaarden zijn dat de betreffende huishoudens na afloop

6 Uitgaande van subsidiabele huur tot de liberalisatiegrens, waarbij een woning tijdelijk een hogere huur kan hebben (maar

nooit boven maximaal redelijk) vanwege inkomensafhankelijke huurverhoging. 7 De huur voor nieuwe huurders en van belang bij het bepalen van het plafond voor de jaarlijkse huurverhoging.


van het tijdelijke huurcontract alternatieven op de woningmarkt hebben en dat de leefbaarheid in

complexen niet in het geding komt.

We verwachten van de gemeente het continueren van de verhuispremie.

e. Beperkte rol in het middensegment

Onze prioriteit ligt zoals gezegd bij de doelgroep voor sociale huur. Onze inzet in het

middensegment is beperkt en bedoeld om mensen aan eenzijdige wijken te binden en

doorstroming te bevorderen.

Uitgangspunten: ons vrije sector huurbezit zal naar verwachting max. 10% van ons totale

woningbezit uitmaken8. Nieuw aanbod creëren we alleen in eenzijdige wijken waar de markt

het laat liggen. De focus ligt op marktconforme producten voor (lage) middeninkomens.

Met de Herzieningswet is er meer ruimte om (tijdelijk) de lage middeninkomens (inkomen tot

€38.900) te bedienen. We geven deze groep kansen in het segment tussen aftoppingsgrenzen

en huurprijsgrens, echter zonder voorrangspositie. Onze prioriteit ligt immers bij de doelgroep.

De vrije ruimte die er is voor toewijzing aan hogere inkomens (10% van de toewijzingen) is

voor een belangrijk deel nodig voor het huisvesten van urgenten en herstructurerings-

kandidaten. Daar ligt ook onze prioriteit.

We zijn terughoudend met verkoop van sociale huurwoningen. Verkoop heeft als doel het kunnen

verversen van ons woningbezit (in combinatie met nieuwbouw, zie 3.3b). We verkopen maximaal

150 woningen per jaar. We hanteren daarbij de volgende uitgangspunten:

We verkopen voor marktwaarde met in acht neming van de regelgeving ten aanzien van

verkopen door corporaties. Gezien de samenstelling van ons te verkopen bezit heeft een groot

deel van deze woningen een koopsom tussen €75.000 en €200.000 en is daarmee bereikbaar

voor de doelgroep en middeninkomens.

We verkopen bij voorkeur in wijken met een grote concentratie aan sociale huurwoningen. Met

het oog op behoud van betaalbaar aanbod in niet eenzijdige wijken verkopen we daar bij

voorkeur geen sociale huurwoningen.

We verkopen aan zittende bewoners of bij mutatie. Sociale huur verkopen we niet

complexgewijs. Als een woning langdurig te koop staat overwegen we deze woning opnieuw te

verhuren. Dit beoordelen we per situatie, samenhangend met de kenmerken van de woning,

het complex en de buurt.

We verkopen geen woningen met een onveilige installatie.

We bieden de gemeente inzicht in onze verkoopvijver en de realisaties. Voor zover kopers bereid

zijn hun inkomen te tonen, geven we jaarlijks ook een totaaloverzicht van verkopen aan de

doelgroep en middeninkomens.

We verwachten van de gemeente dat de afspraken over de afdracht van grondwaardesuppletie in

het volkshuisvestingsfonds en de gelabelde voorziening voor Staedion, in de komende

afsprakenperiode worden gecontinueerd.

8 Dan gaat het over het totale bezit van Staedion, ook buiten de gemeente Den Haag.


f. Terugdringen huurachterstanden

We pleiten voor het versterken van de samenwerking bij schuldhulpverlening en het voorkomen

van huisuitzettingen. We willen onze gezamenlijke aanpak meer op preventie richten. Dat betekent

voor onze inzet:

We versterken onze inzet op persoonlijk contact met huurders met betalingsproblemen, door

2.000 huisbezoeken per jaar aan huurders met betalingsachterstanden.

We verzorgen daarbij via een gespecialiseerde zorginstelling of instelling voor

maatschappelijke opvang, 50 trajecten per jaar voor hulpverlening aan huurders met

betalingsachterstanden waar psychische- of gezondheidsproblemen de oorzaak zijn.

We informeren onze huurders over huurbetaling, mogelijkheden voor huurtoeslag enzovoort.

Dat doen we via verschillende media (inclusief filmpjes op youtube), om de diversiteit aan (ook

kwetsbare) groepen te bereiken.

We bieden potentiële nieuwe huurders inzicht in de woonlasten voor de gewenste nieuwe

woning. Dit gebeurt via een woonlastentool die per 1 juli 2015 toegankelijk is via

www.woonnet-haaglanden.nl. Deze tool bevat ook een indicatie van de energielasten. Op die

manier kunnen woningzoekenden beter kiezen voor een woning die in woonlasten past.

Wij continueren ons Nieuwe Kansbeleid (par. 3.6). Hiermee kunnen we inspelen op financiële

problemen bij nieuwe huurders, zodat betalingsproblemen op een later moment voorkomen

kunnen worden.

We verwachten van de gemeente:

Voldoende capaciteit voor (schuld-)hulpverlening via Den Haag Op Maat, ook bij een toename

van het aantal huurders met financiële problemen en huurachterstanden.

Het samen met ons optimaliseren van de samenwerking.

Het versterken van de samenwerking voor preventie van huurachterstanden en het maken van

afspraken daarover. Bij voorgenomen nieuwe verhuringen aan mensen met financiële

problemen, vragen we de gemeente om een snelle intake en, wanneer dit nodig blijkt, om een

adequate en snelle organisatie van de benodigde (schuld)hulpverlening (zie ook Nieuwe

Kansbeleid, zie par. 3.6).

g. Uitgelicht studenten en pas afgestudeerden

Onze inzet. We hebben circa 1.000 studentenwoningen in bezit. We bouwen de komende jaren

niet specifiek voor studenten. Deze groep kan terecht in de reeds aanwezige studentenwoningen

en in de reguliere voorraad. Daarin houden we zoals gezegd bewust een deel van de woningen in

de huurcategorie tot de kwaliteitskortingsgrens voor jongeren, met het oog op de beschikbaarheid

van huurtoeslag voor deze groep. Voor net afgestudeerden (en andere starters op de zelfstandige

woningmarkt) gaan we experimenteren met tijdelijke huurcontracten om de doorstroming op de

woningmarkt te bevorderen.


h. Uitgelicht arbeidsmigranten

We continueren onze inzet ten aanzien van arbeidsmigranten. We huisvesten arbeidsmigranten die

zich voor langere tijd in Den Haag willen vestigen deels via de woonruimteverdeling in reguliere

huurwoningen. We hebben daarnaast een voorraad plekken opgebouwd voor arbeidsmigranten die

vanwege werk voor kortere tijd in Den Haag verblijven. Deze plekken houden we zo veel mogelijk

in stand. Extra aanbod en/of vormen van tijdelijke huisvesting voor deze groep heeft bij ons geen

prioriteit gezien de druk vanuit andere doelgroepen (denk aan statushouders of zorgbehoevenden).

We realiseren geen gebouwen exclusief voor arbeidsmigranten. Wel benutten we tijdelijke

mogelijkheden in complexen die we ingrijpend gaan renoveren of vervangen. Deze mogelijkheden

fluctueren in omvang, samenhangend met de planning van renovatie en vervanging.

3.3 Vernieuwde stad: Staedion staat voor betaalbare basiskwaliteit

De kwaliteit van onze woningen is cruciaal voor het thuisgevoel van onze bewoners. Onze prioriteit

ligt bij de verbetering van bestaand woningbezit, naast het incidenteel vervangen van complexen.

Gezondheid en veiligheid zijn onze speerpunten voor de komende periode, waarmee we ook een

slag maken in het verduurzamen van onze woningen. We zorgen voor een sobere maar degelijke

basiskwaliteit van de woningen, al dan niet met keuze voor bewoners voor extra opties.

Ons prestatievoorstel in het kort, daarna nader toegelicht:

a. alle woningen naar basiskwaliteit en duurzaam mits betaalbaar

b. nieuwbouw t.b.v. het verversen van ons woningbezit

c. continueren stedelijke vernieuwing

d. benutten Haagse kracht

a. Alle woningen naar basiskwaliteit en duurzaam mits betaalbaar

We hebben een basiskwaliteit voor onze woningen gedefinieerd, waarin het voldoen aan de eisen

op het gebied van veiligheid en gezondheid belangrijke speerpunten zijn. Ons streven is dat in

2030 al onze woningen aan de basiskwaliteit voldoen. Op korte termijn inventariseren we per

complex wat er eventueel nog nodig en mogelijk is om het betreffende complex op basiskwaliteit te

brengen. We maken op basis daarvan een planning voor de investeringen op de middellange

termijn. Onze inzet:

In de periode 2015 tot en met 2019 investeren we minimaal €300 miljoen in het onderhoud en

de verbetering van onze woningvoorraad. Daarbij behouden of brengen we de betreffende

woningen op het niveau van de basiskwaliteit.

in de periode 2015 tot en met 2017 vervangen we alle open verbrandingstoestellen.

We gaan in gesprek met onze bewoners over het thema gezond wonen, waarbij we huurders

voorlichten over gezond wonen en de invloed van de huurders daarop.

We zetten in op verduurzaming van ons bezit onder de voorwaarde dat de betaalbaarheid niet

in het geding komt. We staan open voor een Woonpact met afspraken over het verduurzamen

van ons woningbezit. Primair om de woonlasten voor onze huurders te reduceren en daarnaast

om de CO2 uitstoot te beperken. We vinden het belangrijk dat het accent ligt op het benutten

van duurzame bronnen, en niet (alleen) op het maken van labelstappen.


Van gemiddeld energielabel D in 2015 gaan we naar gemiddeld energielabel C in de periode

tot en met 2019. Dit is gebaseerd op de oude labelsystematiek. Onze focus ligt op het

verbeteren van complexen met de slechtste energieprestaties. We streven naar volledige

afbouw van de F en G labels, waarbij we in de komende periode het aandeel F en G labels

reduceren van 10% nu naar circa 4% in 2020.

Vanaf juli 2015 publiceren we het vrijkomend woningaanbod met een woonlastenindicatie. Op

basis van de kenmerken van het huishouden (samenstelling, leeftijd en inkomen) en de woning

(huurprijs en energieprestatie), geven de woningadvertenties aan of de woning voor dit

huishouden betaalbaar is (Woonlastentool, par. 3.2f).

Na energetische woningverbetering vragen we aan zittende bewoners een hogere huur. Deze

huur berekenen we aan de hand van de stappen die de woning maakt op de Energie-index,

gerelateerd aan de punten in het Woning Waardering Stelsel (WWS)9. Een woonlastengarantie

kunnen we niet afgeven. Wij kunnen garanderen dat het comfort toeneemt en energie kan

worden bespaard; we hebben geen invloed op bewonersgedrag.

We informeren huurders over de meerwaarde van zuinig energieverbruik en trekken daarin

samen op met de huurdersvereniging en de gemeente. We omarmen dan ook het aanbod van

de huurdersverenigingen om daar een actieve rol in te spelen10

.

We volgen de ontwikkelingen rondom het Haagse Warmtebedrijf. Waar interessant zullen we

bij de aanpak van complexen aansluiting op het warmtenet overwegen. Uitgangspunten zijn

kleinschaligheid, het gebruik van duurzame bronnen en een zware stem voor onze bewoners.

We zien risico’s voor de exploitant van het Warmtebedrijf, in het bijzonder vanwege de

benodigde schaalgrootte11

.

We geven huurders de mogelijkheid om zelf duurzame voorzieningen te treffen en bezien in

2015 kritisch de voorwaarden die we daarbij stellen. Zo nodig en mogelijk schrappen we

belemmeringen van onze kant.

We verwachten van de gemeente het volgende:

Inzet op informatievoorziening richting bewoners over energiebesparing en het benutten van

duurzame bronnen.

De gemeente verkent de mogelijkheden van een revolverend fonds. Voor Staedion is dit

momenteel niet interessant, aangezien onze leningenportefeuille maximaal wordt benut in

relatie tot onze bedrijfswaarde. Extra lenen is geen optie. Mogelijk kan worden onderzocht in

hoeverre onze bewoners hiervan gebruik kunnen maken, bijvoorbeeld wanneer zij zelf

duurzame voorzieningen willen aanbrengen, maar het hun ontbreekt aan middelen. Wij denken

dan aan het plaatsen van zonnepanelen (waar mogelijk).

9 Een systematiek waarmee de maximaal redelijke huur van een woning kan worden bepaald

10 Bijeenkomst met huurdersorganisaties 27 november 2014

11 Zie ook onze reactie in het Bestuurlijk Overleg d.d. 4 maart 2015


b. Nieuwbouw t.b.v. verversen woningvoorraad Staedion

Ons doel is de komende jaren ons woningbezit in Den Haag te consolideren. We bouwen nieuwe

woningen om onze voorraad te kunnen verversen en nieuwe kwaliteiten te kunnen toevoegen.

Onze inzet:

We bouwen in 2015 tot en met 2018 gemiddeld circa 100 nieuwe sociale huurwoningen per

jaar en streven ernaar dit aantal te verhogen tot 150 (de plusvariant zoals genoemd aan het

begin van dit hoofdstuk). We bouwen bijvoorbeeld 72 sociale huurwoningen op het GIT-terrein.

We bouwen gezien de ontwikkelingen in de bevolkingsopbouw voornamelijk voor kleine

huishoudens, e.e.a. afhankelijk van de locatie en de behoefte in het betreffende gebied.

We innoveren om betaalbare gestapelde woningen zonder onrendabele top te kunnen

realiseren en zoeken daarin samenwerking met anderen. We passen dit als pilot toe bij het

project Coevordenstraat/Haveltestraat (227 huurwoningen met een subsidiabele huur beneden

de tweede aftoppingsgrens).


Medewerking aan het haalbaar maken van rendabele nieuwbouw van betaalbare sociale

huurwoningen, o.a. door flexibele bestemmingsplannen (extra verdieping bijvoorbeeld),

beperkte eisen t.a.v. parkeren, efficiënt doorlopen van benodigde procedures en sociale

grondprijzen.

Alert op kansen voor additionele sociale nieuwbouw in de periode 2017 en verder.

c. Continueren stedelijke vernieuwing

Wij staan voor een stad met veerkrachtige wijken waar het prettig wonen is. In een aantal gebieden

is het nodig de stedelijke vernieuwing te continueren om de woningen en woonomgeving op peil te

brengen. Wij leggen daarbij de prioriteit op de gebieden Transvaal Noord en Zuidwest. Dat neemt

niet weg dat we ook in andere gebieden blijven investeren.

Onze inzet:

We actualiseren in 2015 onze strategie voor Transvaal-Noord, waarbij kwaliteitsverbetering

van onze woningen en het verbeteren van de leefbaarheid speerpunten zijn. We gaan in de

periode 2015 tot en met 2019 diverse complexen renoveren of vervangen.

We intensiveren onze aanpak van complexen in Zuidwest.

Bijvoorbeeld in Morgenstond: we vervangen aan de Coevordenstraat-Haveltestraat 227

huurwoningen door nieuwe betaalbare huurwoningen. We starten in 2015 met nieuwbouw van

51 sociale huurwoningen aan de Tinaarlostraat. Daarnaast is een deel van de grond verkocht

aan ERA, die daar eengezinskoopwoningen bouwt. Hiermee wordt de eenzijdigheid van de

woningvoorraad in de buurt doorbroken.

Ook investeren we de komende jaren tenminste 20 miljoen in Moerwijk. We pakken op korte

termijn bijvoorbeeld complexen aan de Moerweg, Nettelhorststraat en het Westhovenplein aan.

Daarnaast verbeteren we een aantal complexen in Mariahoeve en werken we in Laak samen

met zorgaanbieder Florence aan een visie op de herontwikkeling van Wenckebach.



Prioriteit geven aan de herstructureringsgebieden bij de inzet van gemeentelijke middelen,

zoals middelen voor het openbare gebied.

Afstemming van plannen voor herinrichting van het openbaar gebied met de ingrepen van de

corporaties aan de complexen.

Continueren van de afspraken over het Volkshuisvestingsfonds (Stadsvernieuwing).

Voldoende projectcapaciteit binnen de gemeentelijke organisatie.

Het sneller afgeven van de voorrangsverklaring voor herstructureringskandidaten en een

snellere actiegebied aanwijzing en afgifte van sloopvergunning.

d. Benutten Haagse kracht, kansen en creativiteit

We onderschrijven de visie van de gemeente om aan te sluiten bij initiatieven die uit de stad

ontstaan, om de kracht van de inwoners en het bedrijfsleven te benutten. Voor ons komt dat tot

uitdrukking in het eerdergenoemde ‘met onze bewoners’ (zie 3.1). Onze inzet:

We hebben met onze focus op ‘met bewoners’ helder gemaakt dat we de invloed van

bewoners willen vergroten. De wooncoöperatie is daar een vorm van. Wij staan open voor

wensen van bewoners die een wooncoöperatie willen oprichten en zien vooral kansen in een

beheercoöperatie (conform typering in het wetsvoorstel Herzieningswet).

We verwelkomen en stimuleren initiatieven voor creatief ruimtegebruik wanneer bewoners

concrete ideeën hebben. We werken mee om kansrijke initiatieven mogelijk te maken.

We staan open voor initiatieven van onze bewoners om zelf onderdelen van het beheer van

het complex en/of de directe woonomgeving op zich te nemen. We zullen deze initiatieven

stimuleren en faciliteren en maken daarover heldere afspraken met de betreffende bewoners.

We zien geen proactieve rol voor ons weggelegd waar het gaat om transformatie van

leegstaande solitaire kantoorpanden.

We sturen met het maatschappelijk en bedrijfsonroerend goed in onze portefeuille actief op het

versterken van de leefbaarheid en de sociale kwaliteit in de buurt (zie 3.5 c).


Inzet bij (tijdelijk) creatief gebruik van braakliggende terreinen.

Inzet om eventuele benutting van leegstaande panden voor onze doelgroep rendabel te

maken.

3.4 Woonruimteverdeling

Regulier woningzoekenden vs. de huisvesting bijzondere doelgroepen

Staedion biedt huisvesting voor alle lage inkomensgroepen. Een deel daarvan (ongeveer 40%)

wordt buiten de reguliere woonruimteverdeling om toegewezen aan bijzondere doelgroepen12

.

Belangrijk gesprekspunt voor de komende periode is de balans in slaagkansen en wachttijden van

verschillende groepen woningzoekenden, in het bijzonder vanwege de ontwikkelingen op het

12 Urgenten, begeleid wonen, statushouders, stadsvernieuwingskandidaten enzovoort


terrein van wonen en zorg en de stijgende lijn in de taakstelling voor het huisvesten van

statushouders. Onze inzet:

We blijven woningen beschikbaar stellen voor bijzondere doelgroepen. Onder meer voor

mensen die zorg of begeleiding nodig hebben om zelfstandig te kunnen wonen, conform de

afspraken met de gemeente en met begeleidende instanties op dit gebied (zie par. 3.6a).

We verkennen samen met de gemeente enkele scenario’s voor de benodigde reservering,

geredeneerd vanuit de ontwikkeling van de verschillende doelgroepen, het hiervoor benodigde

woningaanbod en eventuele verdringingseffecten op de sociale huurmarkt.

We maken afspraken over de woonruimteverdeling voor lokaal maatwerk.

We verwachten van de gemeente

Initiatief in de scenarioverkenning en het opstellen van concrete afspraken.

Inzet in de regio ten behoeve van uniforme en efficiënt uit te voeren regelgeving

(Huisvestingsverordening) en het regionaal oppakken van de volkshuisvestelijke opgave.

Oog voor draagkracht van buurten en complexen

Onze inzet: we herkennen de problematiek van cumulatie van probleemhuishoudens in enkele

complexen. We starten met een werkwijze vergelijkbaar met het stoplichtmodel. Voor nieuwe

huurders bij bepaalde ‘rode’ complexen13

geldt een intensievere intake en het toeleiden naar

begeleiding wanneer dat nodig blijkt om zelfstandig en zonder problemen te kunnen wonen. Ook

houden we rekening met de draagkracht van complexen bij de directe woningtoewijzing.

Bij voorgenomen nieuwe verhuringen aan mensen met financiële, psychische of

gezondheidsproblemen verwachten we van de gemeente om een snelle beoordeling voor de

mogelijkheden van zelfstandig wonen en wanneer dit nodig blijkt, een adequate en snelle

organisatie van de benodigde hulpverlening (zie ook Nieuwe Kansbeleid, paragraaf 3.6).

Aanbod voor statushouders

Jaarlijks maken we afspraken over de bijdrage van de corporaties aan de taakstelling ten aanzien

van het huisvesten van statushouders. Wij blijven ons inzetten voor een bijdrage naar rato van ons

aandeel in de kernvoorraad. We bieden directe bemiddeling binnen de mogelijkheden van onze

huidige formatie en we zullen de informatie voor statushouders over het gebruik van de woning en

de omgeving verbeteren, samen met de gemeente en de andere Haagse corporaties.

We verwachten van de gemeente voldoende en juiste begeleiding van statushouders voor alle

essentiële zaken die met wonen te maken hebben. Dit is belangrijk om problemen voor

statushouder en omgeving te voorkomen. Dit betreft nadrukkelijk ook begeleiding nadat de

statushouder de woning betrokken heeft. We willen afspraken maken over een centraal

aanspreekpunt voor onze medewerkers, over hulpverlening wanneer ondanks eerdere

begeleiding op een later moment problemen ontstaan en over de informatievoorziening voor de

statushouders.

13 Complexen met een lage score op onze Beheer Intensiteits Kaart


Samenwerking bij verhuisaangifte en voorrangsverklaring

Onze inzet: wij werken samen bij de verhuisaangifte. We streven naar een nieuwe werkwijze om

het aantal administratieve handelingen die wij voor de gemeente uitvoeren te reduceren.

We vragen van de gemeente (mede vanwege de nieuwe huisvestingsverordening) om op korte

termijn slimme ICT oplossingen te realiseren voor het afgeven van de huisvestingsvergunning en

voor het minimaliseren van het administratieve werk voor de aanvraag van een

voorrangsverklaring. Dit is een gemeentelijke verantwoordelijkheid die nu deels wordt uitgevoerd

door de corporaties.

3.5 Aangename buurten

De waardering van de plek waar onze bewoners wonen is sterk bepalend voor de mate waarin

bewoners zich thuis voelen. Wij blijven ons inzetten voor een schone, hele en veilige

woonomgeving. Wij richten ons hierbij op onze bewoners, op onze complexen en de directe

woonomgeving. We werken samen met ketenpartners en bewoners en vervullen daarin een

belangrijke signalerende rol. Ons prestatievoorstel in het kort:

a. Participeren in gezamenlijke werkwijze wijkenaanpak

b. Continueren aanwezigheid in de buurten

c. Inzet op fysieke verbetering van onze complexen met bijbehorende buitenruimte

d. Continueren aanpak overlast en onrechtmatigheden

e. Inzet op bewonersparticipatie

Nader toegelicht:

a. Samenwerking in wijkenaanpak

Onze inzet: wij onderschrijven de uitgangspunten van gebiedsgericht werken en willen

procesafspraken maken over de samenwerking in de ‘wijkenaanpak nieuwe stijl’. We werken graag

mee aan gemeentelijke gebiedsprogramma’s voor die activiteiten die tot onze wettelijke taak horen.

De intensiteit hiervan hangt samen met ons bezit in het betreffende gebied.

Onze focus ligt op gebieden waar de leefbaarheid achterblijft bij het gemiddelde in Den Haag en de

problematiek op het gebied van veiligheid het grootst is. Wij gebruiken voor de prioritering onze

Beheer IntensiteitsKaart (BIK). Dit instrument bieden we aan als basis voor onderlinge afstemming.

We verwachten van de gemeente een coördinerende rol in het verzamelen en structureren van de

benodigde informatie en het organiseren van het gesprek over prioriteiten en de inzet.

Aandachtspunt is wat ons betreft een efficiënte en effectieve werkwijze, waarbij ook de interne

afstemming binnen de gemeente is geborgd.

b. Continueren aanwezigheid in de buurten

Onze inzet: aanwezigheid van onze medewerkers in onze buurten. Onze huismeesters, sociaal

complexbeheerders en woonconsulenten zetten zich onverminderd in voor de leefbaarheid van de

woonomgeving van onze huurders. Zij vervullen een belangrijke signalerende rol bij problemen van

huurders en in de woonomgeving.


We vragen aan de gemeente om de Signaleringsoverleggen te continueren. Dit forum is voor ons

essentieel in de gezamenlijke aanpak van ernstige woonoverlast. Dit kan niet overgenomen

worden door de Sociale Wijkzorgteams. Wanneer er bij huurders die woonoverlast veroorzaken

sprake is van problemen op het gebied van lichamelijke of geestelijke gezondheid, ligt er

vanzelfsprekend wel een relatie met de Sociale Wijkzorgteams. De aanpak van ernstige

woonoverlast zelf, vergt absoluut de samenwerking in de Signaleringsoverleggen.

c. Inzet fysieke verbetering

Onze inzet: we investeren in het verbeteren van onze complexen (zie par. 3.3). Inbraakpreventie is

onderdeel van onze basiskwaliteit (hang- en sluitwerk), ook al gebruiken we daarbij niet het

Keurmerk Veilig Wonen. Ook sluiten we waar nodig portieken en achterpaden.

We sturen actief op een bijdrage van ons bestaand maatschappelijk- en bedrijfs-onroerend goed in

plinten (MOG en BOG) aan de leefbaarheid en sociale kwaliteit, met name in buurten met een lage

leefbaarheidsscore. We willen samen met de gemeente naar formules zoeken om de functie van

BOG in deze gebieden te versterken, in het bijzonder voor startende ondernemers en passend bij

het DNA van de buurt. Indien nodig overwegen we omzetting naar betaalbare huurwoningen om

verloedering te voorkomen.


Extra politie inzet wanneer wij een inbraakgolf in een specifieke buurt constateren.

Continueren van voorlichting over veiligheid in de wijken. Onze ervaring is dat dit effectief is.

In stand houden van de beschikbare middelen voor fysieke investeringen voor de veiligheid

van de woonomgeving, zoals achterpadverlichting.

Medewerking aan nieuwe formules voor plinten en aan eventueel noodzakelijke

bestemmingsverandering voor functies ten behoeve van de buurteconomie.

d. Continueren aanpak overlast en onrechtmatigheden

We kennen in Den Haag een succesvolle traditie van samenwerking in het bestrijden van overlast

en onrechtmatigheden in bewoning. Onze inzet:

Het voortzetten van de samenwerking in de aanpak van overlast en onrechtmatigheden en

deze werkwijzen doorontwikkelen en verbeteren. Daarbij verlenen we (voor zover mogelijk

binnen privacy regels) medewerking aan een centrale registratie van woonoverlast.

Het continueren van de inzet voor het Meld- en Steunpunt Woonoverlast en het Bureau

Bemiddeling en Mediation.

Actief ondersteunen ven stimuleren van de oprichting buurtpreventieteams van bewoners in

onze buurten.

Continueren van de medewerking aan de pilot gedragsaanwijzing van de gemeente.

Wij verwachten van de gemeente:

Voortzetten van de inzet voor de bestrijding van onrechtmatig gebruik van corporatiewoningen,

het Meld- en Steunpunt Woonoverlast en het bureau Bemiddeling & Mediation.

Continueren van medewerking aan schouwen in de wijk.


Doorontwikkeling van bestaande werkwijzen naar één geïntegreerde aanpak van

onrechtmatige bewoning, overbewoning, woonfraude en woon-, hennep- en drugsoverlast

e. Inzet op bewonersparticipatie

Het versterken van participatie en zelfbeheer heeft de komende jaren voor ons prioriteit (zie par.

3.1). Onze inzet richt zich op onze bewoners en onze complexen. We experimenteren met nieuwe

vormen, waar mogelijk ondersteund door de gemeente. Wij stimuleren onze bewoners echter

nadrukkelijk tot bredere participatie, bijvoorbeeld in de buurtpreventieteams of bij creatief

ruimtegebruik zoals bedoeld in par. 3.3d.

We vragen van de gemeente inzet van menskracht voor het stimuleren en ondersteunen van

bewonersinitiatieven.

3.6 Sociaal domein

Door de vergrijzing en door grote veranderingen in de zorg, wonen steeds meer mensen met een

zorgvraag in een gewone woning. De grootste groep betreft ouderen, maar ook mensen met een

verstandelijke of lichamelijke beperking, mensen met een psychiatrisch ziektebeeld of ex dak- en

thuislozen wonen steeds vaker (weer) thuis. Een groot deel van hen heeft een laag inkomen en is

aangewezen op een sociale huurwoning. Omdat het bieden van een thuis aan mensen met een

laag inkomen onze kerntaak is, richt Staedion zich ook op het goed huisvesten van deze bewoners

wanneer zij zorg of begeleiding nodig hebben. Ons prestatievoorstel in het kort:

a. Beschikbaar stellen van woningen voor nieuwe huurders met een zorgbehoefte

b. Nieuwe Kansbeleid voor nieuwe huurders met een problematisch verleden

c. Samen werken bij zittende huurders die zorg of ondersteuning nodig hebben

d. Bieden geschikte woningen (van reguliere geschikte woningen tot integrale

woonzorgconcepten, inclusief transformatie van bestaand intramuraal zorgvastgoed)

Nader toegelicht:

a. Beschikbaar stellen van woningen voor nieuwe huurders met een zorgbehoefte

Onze inzet:

We bieden betaalbare huurwoningen voor bewoners met een zorgvraag, zoals ouderen,

mensen met een verstandelijke beperking of dak- en thuislozen. Jaarlijks wordt een deel van

de vrijkomende voorraad ingezet voor directe bemiddeling voor begeleid wonen. In de

afgelopen jaren hebben wij hiervoor ca. 5% van het jaarlijks vrijkomend aanbod toegewezen14

.

We werken mee aan onderzoek en scenarioanalyses voor het bepalen van het aanbod van

woningen voor huishoudens die zorg nodig hebben. De balans tussen beschikbare woningen

voor reguliere woningzoekenden en voor andere specifieke doelgroepen is een belangrijk

vraagstuk bij het bepalen van de omvang van het te reserveren aanbod (onderdeel van de

scenarioanalyse als beschreven in 3.4). Deze balans bespreken we samen met de gemeente

en zorginstellingen, op basis van nader inzicht in vraag en aanbod, vanuit het Regionale

14 Dit maakt onderdeel uit van de in 3.4 genoemde directe toewijzing.


onderzoek Haaglanden15

en vanuit de uitkomsten van scenarioanalyses voor Den Haag voor

de woonruimteverdeling (zie ook 3.4).

Wij werken mee aan het in beeld brengen van lopende afspraken en bundelen en verlengen

deze waar nodig.

Wij vragen van de gemeente het volgende

Een proactieve en adequate invulling van de regierol voor het bepalen van het benodigde

woningaanbod voor wonen met zorg en/of begeleiding, met een integrale benadering vanuit de

verschillende gemeentelijke diensten. Daarbij hoort ook het in kaart brengen van de opgaven,

op stedelijk en op wijkniveau, en het maken van keuzen in de prioritering van doelgroepen.

Duidelijke afspraken en garanties ten aanzien van de begeleiding via de gemeentelijke Wmo

(Wet maatschappelijke Ondersteuning) om zelfstandig wonen voor minder zelfredzame

huurders ook op langere termijn mogelijk te maken. Het gaat om een bieden van adequate

zorg of begeleiding voor een vooraf afgesproken periode. Dit is cruciaal om huurachterstanden,

huisuitzettingen, vervuiling en overlast voor omwonenden te voorkomen. Denk bijvoorbeeld

aan zorg of begeleiding voor het kunnen betalen van de huur, het voorkomen van

woonoverlast en schoonhouden van de woning en woonomgeving. Wij vragen de gemeente

om met ons en met zorginstellingen concrete afspraken te maken over de invulling en

gemeentelijke financiering van specifieke zorg en begeleiding voor begeleid wonen.

b. Nieuwe kansbeleid voor huurders met een problematisch verleden

Onze inzet:

We bieden via het Nieuwe Kansbeleid huisvesting aan nieuwe huurders met een problematisch

verleden, onder de voorwaarde dat zorg of begeleiding via o.a. de gemeentelijke Wmo

beschikbaar is. Wij bieden voor het signaleren van problemen onze signaleringsinstrumenten

zoals een credit check voor nieuwe huurders en de inzet van onze medewerkers.

Wij kijken bij het huisvesten van deze huurders naar de draagkracht van complexen,

vergelijkbaar met het door de gemeente genoemde stoplichtmodel. Wij gebruiken de door ons

ontwikkelde Beheerintensiteitskaart (BIK), die we willen inbrengen in de samenwerking.

Wij vragen van de gemeente het volgende:

Een onafhankelijke, snelle en adequate beoordeling van nieuwe huurders met een verleden

van huisuitzetting of ernstige woonoverlast. De gemeente kan dit mogelijk maken door het

organiseren en financieren van deze beoordeling.

Het toeleiden van de nieuwe huurder naar zorg, wanneer dit noodzakelijk blijkt om zelfstandig

te kunnen wonen.

15 Het regionaal onderzoek 2015 vanuit de regionale prestatieafspraken Haaglanden is bepalend. Woningaanbod voor

mensen met een zorgvraag wordt hierin naar zorgdoelgroep en het voor hen benodigde type woningaanbod gespecifieerd.


c. Samen werken voor zittende huurders die zorg of ondersteuning nodig hebben

Onze inzet

De hiervoor genoemde adequate beoordeling van zorgproblematiek en de toeleiding naar zorg

is ook aan de orde bij zittende huurders. De gemeente heeft hiervoor de Sociale

Wijkzorgteams in het leven geroepen. Staedion biedt, als onderdeel van de ‘tweede ring’ een

signalerende rol en zet medewerkers hiervoor in. Het gaat vooral om de inzet van onze

huismeesters, sociaal complexbeheerders en woonconsulenten.

Wij stimuleren onze bewoners tot participatie in het sociale domein. Juist voor bewoners die

van zorg, mantelzorg en burenhulp afhankelijk zijn, kan de participatie en burenhulp van

omwonenden een meerwaarde vormen.

We maken het voor mantelzorgers en mantelzorgvragers (al dan niet tijdelijk) mogelijk in

elkaars nabijheid te wonen, conform regionale afspraken en de Huisvestingsverordening.

Wij verwachten van de gemeente het volgende:

Een snelle intake voor zittende huurders met zorgproblematiek, adequate hulp en

terugkoppeling via de Sociale wijkzorgteams. Met name waar dit de oorzaak is van

woonoverlast, vervuiling of andere problemen in de woonsituatie.

Alert te zijn op eventuele nieuwe problemen of herhaling van oude problemen, ook na

beëindiging van de zorg of begeleiding van een huurder.

d. Bieden geschikte woningen en transformatie van zorgvastgoed

Voor een groot deel van de huurders met een zorgbehoefte volstaat een reguliere woning in

combinatie met zorg en begeleiding. Waar nodig zorgen we voor een aangepaste woning. Onze

inzet:

We verruimen het aanbod toegankelijke woningen.

We ontwikkelen nieuwe integrale woonconcepten. Uitgangspunt is het scheiden van wonen en

zorg, waarbij beiden slim worden gecombineerd (een integrale benadering van wonen, zorg,

diensten, ontmoeten). We doen dat samen met zorginstellingen waarbij onze rol de woning

betreft. Deze concepten realiseren we voornamelijk in bestaande complexen, waar nodig

fysiek aan te passen. Dit doen we onder de voorwaarden dat het complex breder inzetbaar is,

het geheel van woning en diensten voor onze bewoners betaalbaar is en zorginstellingen de

begeleiding en de exploitatie van diensten organiseren.

De herbestemming van mogelijk leegkomend, vaak intramuraal zorgvastgoed in onze

portefeuille, heeft prioriteit. We werken intensief samen met de betreffende zorgpartners en

betrekken de gemeente in de planvorming. Herbestemming van verzorgingshuizen benutten

we deels voor het realiseren van nieuwe woonzorgconcepten.

Ons vertrekpunt bij de ontwikkeling van een business case is de betaalbaarheid voor de

bewoners van het geheel van zorg, diensten, ontmoeten en de woning.

Wij verwachten van de gemeente het volgende:

De bereidheid afspraken te maken over aanpassingen in woningen in relatie tot het primaat tot

verhuizen, en over het effectief benutten van aangepaste en toegankelijke woningen.


De beperkte mogelijkheden om het geheel van wonen, zorg, diensten en faciliteiten rendabel

én tegelijkertijd voor bewoners betaalbaar te houden stelt corporaties, zorginstellingen en

gemeenten voor nieuwe uitdagingen. Wij vragen deze gezamenlijke verantwoordelijkheid te

erkennen en de realisatie van nieuwe woonzorgconcepten te ondersteunen. Bijvoorbeeld op

het gebied van erfpacht, splitsingskosten, bestemmingswijziging, het aanmaken van

huisnummers, suppletie en grondprijzen. Maar ook in de financiering van de zorg via de Wmo

en de kosten die de gemeente aan bewoners zelf doorberekent, zoals gemeentelijke

belastingen of eventuele eigen bijdragen in de zorg of huishoudelijk hulp.

De bereidheid om afspraken te maken over continuïteit van de (financiering) van de lichtere

(Wmo) zorg voor de lange termijn, bij realisatie van nieuwe woonzorgconcepten. E.e.a. per

woonzorgconcept afhankelijk van de doelgroep van het betreffende concept.

Zorgen voor een toegankelijke woonomgeving, in het bijzonder rond locaties voor mensen met

een lichamelijke beperking.

De regie nemen in de afstemming tussen partijen op verschillende schaalniveaus: stedelijk en

in de Sociale Wijkzorgteams, maar ook in de regio waar het specifieke zorg betreft.


Bijlage 1: Overzicht paragrafen uitvraag en voorstel

Par Titels uitvraag Ons voorstel par.

3.1 Samen kijken en werken met stad en huurders

3.1.1 Participatiesamenleving Den Haag: burger voorwaarts! 3.1

3.1.2 Social Return en maatschappelijk verantwoord ondernemen 3.1

3.1.3 Samenwerking gemeente en corporaties in nieuw perspectief 3.1

3.2 Woonstad voor alle stedelingen

3.2.1 Betaalbaarheid en de sociale huurvoorraad 3.2 a, b, c

3.2.2 Middensegment 3.2 e

3.2.3 Scheefwonen & doorstroming 3.2 d

3.2.4 Studenten(huisvesting), jongeren en pas afgestudeerden 3.2 g

3.2.5 Huisvesting arbeidsmigranten 3.2 h

3.3 Vernieuwde stad; verduurzaming en Haagse nieuwbouwopgave

3.3.1 De Haagse nieuwbouwopgave 3.3 b

3.3.2 Investeringen in duurzaamheid; energiebesparing en warmtenetten 3.3 a

3.3.3 Herstructurering: motor van vernieuwing 3.3 a, c

3.3.4 Kwaliteit van de woningvoorraad en gezond wonen 3.3 a, c

3.3.5 Verkoop van corporatiewoningen 3.2 e

3.3.6 Benutten Haagse kracht, kansen en creativiteit 3.3 d

3.3.6.1 Transformatie van leegstaande kantoorpanden 3.3 d

3.3.6.2 Wooncoöperaties 3.1 en 3.3 d

3.3.6.3 Creatief ruimtegebruik 3.3 d

3.4 Woonruimteverdeling

3.4.1 Regulier woningzoekenden vs. de huisvesting bijzondere doelgroepen 3.4

3.4.2 Aanbod voor statushouders 3.4

3.4.3 Samenwerking bij verhuisaangifte 3.4

3.5 Wijkenaanpak, gebiedsgericht werken & veiligheid

3.5.1 Wijkenaanpak en gebiedsgericht werken 3.5 a

3.5.2 Focus vanuit de stadsdelen 3.5

3.5.3 Schoon, heel & veilig wonen 3.5

3.6 Sociaal domein

3.6.1 Langer en meer zelfstandig wonen 3.6 a, b, c

3.6.2 Transformatie zorgvastgoed 3.6 c


Bijlage 2: Begrippen

Uitleg begrippen

Doelgroep sociale huur/ EU-doelgroep Prijspeil 2015

Primaire doelgroep € 21.950/ € 29.825 (Wet op de Huurtoeslag)

Secundaire doelgroep Inkomen tussen primaire doelgroep en € 34.911

Tijdelijke doelgroep sociale huur/ lage

middeninkomens

Inkomen tussen EU-doelgroep en € 38.950

Middeninkomens Inkomen tussen EU-doelgroep en € 44.000

Hoge inkomens Inkomen hoger dan € 44.000

Sociale huur Prijspeil 2015

Kwaliteitskortingsgrens € 403

Aftoppingsgrenzen € 576 (1 en 2 persoonshuishoudens)

€ 618 (3 en meerpersoonshuishoudens)

Liberalisatiegrens € 710

Betaalbare huur Woningen met een huur beneden de tweede aftoppingsgrens

Vrije sector huur Huur hoger dan € 710

Zuivere wachttijd De tijd vanaf het moment dat een woningzoekende zich inschrijft

op Woonnet-Haaglanden tot aan het moment van het verkrijgen

van een huurwoning

Afkortingen

BTIV Besluit Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting, de algemene

maatregel van bestuur behorende bij de Herzieningswet die op

17 maart door de Eerste Kamer is aangenomen.

DAEB Diensten van Algemeen Economisch Belang

Wmo Wet maatschappelijke ondersteuning

WWS Woning Waardering Stelsel


Bijlage 3: Financiële kengetallen

Financiële kengetallen Staedion 2015

Resultaat 2015 Norm toezichthouders

Solvabiliteit (%) 27,80% > 20,00%

Loan to Value bedrijfswaarde (%) 74,65% < 75,00%

ICR 1,65 > 1,40

DSCR 1,05 > 1,00

Inschatting samenstelling woningbezit Staedion Den Haag eind 2019

Aandeel

Tot kwaliteitskortingsgrens ( €403) Ca. 15%

Tussen kwaliteitskortingsgrens en 2e aftoppingsgrens (€618) Ca. 60%

Tussen 2e aftoppingsgrens en huurtoeslaggrens (€710) Ca. 15%

Boven huurtoeslaggrens 5-10%

Totaal 100%

PRESTATIEVOORSTEL S 2015-2020 - WordPress.com · 2017. 10. 14. · Prestatievoorstel Staedion,...

Documents

Transcript of PRESTATIEVOORSTEL S 2015-2020 - WordPress.com · 2017. 10. 14. · Prestatievoorstel Staedion,...