Wooncongres 2016: De nieuwe woningnood?

Op het zevende Wooncongres van het OTB en Platform31 sloeg de twijfel toe: zal het lukken om de bouwproduc-tie snel op een hoger tempo te brengen? Zowel tijdens het plenaire deel als in enkele middagsessies werden manmoedig oplossingen aangedragen die even later weer werden weggestreept.

Woonbeleid opnieuw ijken

Hervorm het woonbeleid en schaf eindelijk ook de hypo-theekrente af. Deze oproep doen Peter Boelhouwer en Karel Schiffer samen met de NVB in de aanloop naar de komende Tweede Kamerverkiezingen.

Drijvende woningen ontberen bijbehorende wetgeving

Woontrend of noodzaak vanwege klimaatveranderingen, vaak worden in stadsuitbreidingen ook drijvende wonin-gen gebouwd. Onvolledige wetgeving brengt deze ont-wikkeling echter in gevaar. Reden voor een wetsvoorstel.

OTB-cursussen, -congressen en -studiedagen

Nieuws

42016

pagina 2 pagina 3 pagina 4

pagina 8

pagina 7

Ambities energiebesparing in bestaande koopwoningen wor-den niet gehaald

Nederland gebruikt beleidsinstrumenten voor de be-staande woningvoorraad die in de praktijk nauwelijks effectief blijken. Als we onze klimaatdoelstellingen willen halen, moeten we betere instrumenten ontwikkelen, stelt OTB-promovenda Lorraine Murphy.

pagina 5

OTB & OmgevingKwartaaluitgave van OTB - Onderzoek voorde gebouwde omgeving Faculteit Bouwkunde

pagina 6

Gelderland en woningcorpora-ties zetten in op voortzetting verduurzaming van woningen

Overheden kunnen het beste corporaties stimuleren om woningen ingrijpend te verduurzamen in plaats van in te steken op het verduurzamen van zoveel mogelijk wonin-gen. Een subsidie heeft meer kans van slagen in de huur-sector als deze aansluit op bestaande werkprocessen.

OTB lanceert digitale nieuwsbrief

Naast het kwartaalblad OTB & Omgeving heeft het OTB nu ook vier

keer per jaar een digitale nieuwsbrief. Interesse?

Meld u aan via otb-bk@tudelft.nl.

V olgens berekeningen van het Planbu-

reau voor de Leefomgeving moeten tot

2040 ongeveer een miljoen woningen

gebouwd worden, maar gaat dat luk-

ken? TU Delft-hoogleraar Housing Sys-

tems Peter Boelhouwer is bang van niet. “De bouwpro-

ductie is nog steeds erg laag. De afgelopen paar jaar

zijn jaarlijks minder dan 50.000 woningen opgeleverd,

maar dat moet structureel richting de 80.000. Ook het

aantal afgegeven bouwvergunningen stemt somber:

dat is het afgelopen jaar gedaald en komt vermoede-

lijk uit op ongeveer 45.000.”

En waar moeten de nieuwe woningen gebouwd worden?

Volgen we het principe van de Ladder voor duurzame ver-

stedelijking dan moeten eerst de nog beschikbare locaties in

de steden worden bebouwd, inclusief leegstaande gebou-

wen. Pas daarna zou ook aan de randen van de steden

gebouwd mogen worden. “Onzin”, spreekt Friso de Zeeuw,

TU Delft-hoogleraar Gebiedsontwikkeling op het congres

tegen. “Gas erop! Herbestemming van gebouwen en gebie-

den dekt hooguit de helft van de woningproductie. Vergroot

dus de planologische capaciteit.” Lector Vastgoed bij Fontys

Hogescholen Cees-Jan Pen vindt juist dat de transforma-

tiecapaciteit vaak wordt gebagatelliseerd. “Niet alleen

kantoorgebouwen, maar ook bijvoorbeeld schoolgebouwen

en verzorgingsflats kunnen tot woningen worden ver-

bouwd. Maak er kleine appartementen in.” Het is de vraag

of daarmee de koopkrachtige kopers voldoende tegemoet

worden gekomen, want als die niet willen verhuizen komt de

doorstroming alsnog niet op gang, is de reactie uit de zaal.

Ook de voorzitter van de directieraad van Ymere, Karin

Laglas, concludeert dat je niet iedereen kunt bedienen,

ook al bezit je nog zoveel woningen. “Corporaties kunnen

aan het vraagstuk bijdragen door prioriteiten af te wegen:

optimaliseer eerst je voorraad, transformeer dan naar

betaalbare woningen en vul je voorraad aan met nieuwbouw

van kleine woningen met lage huren.” Trias domi, noemt

zij dat. We willen daarbij wel flexibiliteit kunnen toepassen

in de vorm van tijdelijke contracten, inkomensafhankelijke

huurprijzen en andere woningtoewijzingssystemen.”

Themasessie: Nieuwe woningnood te lijf via grond-beleidRecent is het Besluit Begroting en Verantwoording (BBV)

gewijzigd. Bij de inwerkingtreding van de Omgevingswet in

2019 zal ook het grondbeleidsinstrumentarium daar onder-

deel van uit gaan maken. Herman de Wolff (OTB) en Rogier

Titulaer (gemeente Amersfoort) verkenden wat de mogelijke

gevolgen zijn voor het grondbeleid van gemeenten en welke

gevolgen dit heeft voor de woningproductie.

Gemeenten die vooruitlopend op een actieve grondexploita-

tie tot aankoop overgaan, kunnen deze gronden niet meer

tegen de koopprijs in de boeken zetten, maar moeten deze

afwaarderen tot de huidige gebruikswaarde. Praktisch kan

dat betekenen dat gemeenten terughoudender zullen wor-

den met vroegtijdige verwerving. Het risico is dan dat ge-

meenten minder controle hebben over het bouwprogramma.

Het voorkeursrecht blijft bestaan, maar toepassing van

dit instrument zal bewerkelijker worden en het instrument

minder effectief maken. Het instrumentarium voor kosten-

verhaal en verevening bij particuliere grondexploitatie gaat

flink op de schop. Zo wordt de mogelijkheid geschrapt om

voorafgaand aan een plan afspraken te maken over bijvoor-

beeld vereveningsbijdragen.

In de nieuwe wet zal het belang van de grondeigenaar soms

sterker worden gewogen dan in de bestaande wetgeving.

Het gevolg is dat gemeenten in een actievere rol worden

gedwongen. Dat lijkt weer niet goed aan te sluiten op de

wens van het Rijk dat gemeenten wat minder actief zijn op

de grondmarkt.

Themasessie: Kansen in de koopsectorEr worden te weinig nieuwe koopwoningen opgeleverd.

Wat te doen om de verhuisstroom toch op gang te krijgen?

“Niet door alleen koopwoningen te bouwen”, antwoorden

de deelnemers van de sessie van Hans-Hugo Smit (BPD) en

Gerco van den Berg (NVM). “Er zijn vooral huurwoningen in

het middensegment nodig.” Gemeenten verkopen hun grond

in de huidige omstandigheden echter liever tegen een hoge

prijs, wat de bouw van huurwoningen bemoeilijkt. Beleggers

en ontwikkelaars werken evenmin van harte aan mee aan

woningen met een redelijke huur. Dat leidt tot een situatie

waarin straks in de steden alleen huishoudens met hoge

inkomens en huishoudens met lage inkomens wonen. De

middeninkomens zullen alleen buiten de steden een woning

kunnen vinden. “De bouw van betaalbare huurwoningen zal

waarschijnlijk alleen lukken als er rijkssubsidie aan te pas

komt”, denkt de zaal. “Gemeenten waar door beleggers wel

in dit woningsegment gebouwd wordt, moeten verkoop op

termijn van deze huurwoningen via gronduitgifteafspraken

zien tegen te houden. Dat kan alleen lukken als gemeenten

nog grond uit te geven hebben.”

Op het zevende Wooncongres van het OTB en Platform31 sloeg de twijfel toe: zal het lukken om de bouwproductie snel op een hoger tempo te brengen? Zowel tijdens het plenaire deel als in enkele middagsessies werden manmoedig oplos-singen aangedragen die even later weer werden weggestreept.

Informatie

2

Een verslag en presentaties van dit congres zijn te vinden

op http://www.otb.bk.tudelft.nl. Klik op studeren, dan op

cursussen, studiedagen en congressen en vervolgens op

presentaties OTB-studiedagen.

Wooncongres 2016: De nieuwe woningnood?

Aantallen bouwvergunningen en opleve-ringen moeten structureel omhoog

OTB

& O

mge

ving

dec

embe

r 20

16

Een van de middagsessies van het Wooncongres.

Hervorm het woonbeleid en schaf ein-delijk ook de hypotheekrente af. Deze oproep doen Peter Boelhouwer en Karel Schiffer samen met de NVB in de aanloop naar de komende Tweede Kamerverkie-zingen.

Informatie

A nticyclisch, integraal, eigendomsneutraal

en afgestemd op zorg- en woonuitgaven

van huishoudens in de pensioenjaren. Dit

zijn enkele eigenschappen van een nieuw

woonbeleid dat door een volgend kabinet

na de Tweede Kamerverkiezingen van 2017 uitgevoerd zou

moeten worden. Met een serie voorstellen in een recent

verschenen essay geven Peter Boelhouwer (hoogleraar

Housing Systems) en Karel Schiffer (zelfstandig adviseur) dat

beleid vorm. Zij stellen daarnaast dat het Rijk het woon-

beleid opnieuw moeten ijken als een van de pijlers van de

verzorgingsstaat.

Meerdere knelpuntenRedenen voor een hervorming van het woonbeleid zijn een

flink aantal knelpunten die een structureel karakter dreigen

te krijgen. Zo is het beleid in de sociale huursector in

toenemende mate gericht op het huisvesten van de laagste

inkomensgroepen. In de praktijk betekent dit dat veel

huishoudens met middeninkomens zijn aangewezen op de

private huurmarkt of een woning moeten kopen. Hun inko-

men is echter vaak ontoereikend om op basis van de strenge

Meer huurwoningen nodig in het middeldure segment

Naar een hervorming van de woningmarkt. Niets doen is geen optie!, Peter Boelhouwer en Karel Schiffer,

TU Delft, 2016. Het essay is geschreven in opdracht van

NVB Vereniging voor Ontwikkelaars en Bouwondernemers.

Zie www.otb.bk.tudelft.nl.

Contactpersoon: Peter Boelhouwer (p.j.boelhouwer@tudelft.nl)

Structurele problemen op de woningmarkt vragen om anticyclische aanpak

toetsingskader deel uitmaken. Loan-to-income- en loan-to-

value-normen die hypotheken strak koppelen aan inkomen

en waarde van de woning zijn uiterst geschikte sturings-

instrumenten in een anticyclisch woonbeleid. Boelhouwer

en Schiffer lieten dat al weten in twee essays uit 2015. Ten

aanzien van de LTV-normen stellen zij voor om leningen

met een Nationale Hypotheek Garantie weer de volledige

financiering (106%) toe te kennen. Tevens pleiten zij voor

het wegnemen van de verschillen in de Nibud-methodiek

voor het berekenen van de maximale woonuitgaven van

huurders en kopers.

Daarnaast pleiten zij voor een differentiatie van de nu uni-

forme inkomensnormen in zowel de huursector als de koop-

sector, omdat de huidige normen geen recht meer doen aan

de uiteenlopende woonbudgetten en woonbehoeften van

huishoudens. Vooral binnen de doelgroepen van de sociale

huursector zijn meerdere inkomensgrenzen gewenst.

De huidige historisch lage hypotheekrente, waardoor het

verschil tussen bruto en netto woonlasten zo laag is dat de

betekenis van de hypotheekrenteaftrek voor nieuwe kopers

steeds kleiner wordt, creëert bij uitstek het moment om

de hypotheekrenteaftrek af te schaffen. Huidige eigenaar-

bewoners zouden dat versneld kunnen doen, bijvoorbeeld

in tien jaar; nieuwe kopers kunnen dan via een bouwspaar-

regeling worden ondersteund.

Bouwproductie ondersteunenLos van een nieuw woonbeleid zal de bouw van huur- en

koopwoningen fors moeten toenemen. Om bouwlocaties

te ontwikkelen zou het Rijk een deel van de noodzakelijke

voorinvesteringen voor zijn rekening moeten nemen, een

aanpak vergelijkbaar met het Investeringsbudget Stedelijke

Vernieuwing uit de periode 2010-2014.

De verhuurderheffing die woningcorporaties momenteel

betalen, zou omgezet kunnen worden in een investerings-

budget. Daarmee zouden zij weer huurwoningen in het

middeldure segment moeten kunnen bouwen.

3

inkomensnormen uit de Gedragscode Hypothecaire Finan-

ciering (GHF) een koopwoning aan te schaffen. Soms komen

huishoudens niet in aanmerking voor een hypothecaire

lening met woonlasten die men wel wordt geacht te kunnen

betalen in de particuliere huursector. Als gevolg hiervan heb-

ben vele huishoudens de kans op een voor hen betaalbare

koopwoning ten onrechte gemist, stellen de auteurs van het

essay. De druk op de huursector is hierdoor toegenomen.

Het gevoerde beleid heeft dus contraproductief gewerkt.

De afgelopen jaren zijn met name in de sociale huursector

door de forse huurverhogingen en de daling van de koop-

kracht de woonuitgaven sterk opgelopen. Daardoor zullen

in de praktijk veel huishoudens met een minimuminkomen

onder het bestaansminimum zakken.

Het grootste probleem is het sterk cyclische optreden van de

overheid, waardoor het herstel van de woningmarkt langer

op zich laat wachten. Zo zijn, in tegenstelling tot de meeste

andere West-Europese landen, de koopprijzen en de wo-

ningverkopen in Nederland vanaf 2011 tot eind 2013 sterk

gedaald. Pas na medio 2013 vond een gematigd herstel van

de koopprijzen en een sterk herstel van de woningverkopen

plaats. De oorzaken van deze golvende koopprijsontwik-

keling zijn strengere eisen aan hypotheekverstrekking, de

introductie van de GHF en de aanscherping van de maximale

woonlasten. Zo zagen tweeverdieners met een modaal

inkomen hun maximale leencapaciteit met bijna een derde

teruglopen.

Hervormingen nodigZodra de hypotheekrente weer toeneemt en de betaal-

baarheid van koopwoningen afneemt onstaat opnieuw de

dreiging van een stagnatie. Dit is volgens Boelhouwer en

Schiffer te voorkomen met anticyclisch beleid, waarvan

zowel tijdelijke als structurele maatregelen samen met een

Ondanks de grote vraag zijn koopwoningen in de steden voor velen onbetaalbaar geworden.

Woonbeleid opnieuw ijken

W oonboten en woonarken zijn in

ons land een vertrouwd gezicht.

Traditioneel was dit een wereld van

vrijbuiters en non-conformisten.

Het ‘waterwonen’ is sinds het begin

van deze eeuw echter uitgebreid met een duurder en

luxer segment door de ontwikkeling van de watervilla. In

veel uitbreidingswijken zijn hiervan voorbeelden te vin-

den. Tekort aan bouwgrond in de steden, veranderingen

in woonvoorkeuren en nieuwe bouwtechnische mogelijk-

heden hebben de behoefte aan het bouwen op water ver-

groot. Ook zijn er al ontwerpen voor drijvende eilanden

getekend, samengesteld uit gekoppelde eenheden tot

een omvang van wel vijf hectare met huizen en complete

drijvende straten. Inmiddels is ook een bescheiden begin

gemaakt met drijvende kassen, boerderijen, zonnecellen

en windturbines.

Juridische hoofdbrekensDrijvende gebouwen kunnen een oplossing bieden voor

vraagstukken rondom waterbeheer, actueel geworden door

klimaatveranderingen en de zeespiegelstijging. Juridisch

is er echter een wereld van verschil tussen bouwen op het

water en bouwen op het land, reden waarom veel van deze

ontwerpen sneuvelen door onzekerheden. Zo kwam begin

2016 in het nieuws dat een grote bank besloot te stoppen

met het financieren van woonboothypotheken omdat het

product ‘te complex en specialistisch’ zou zijn, veroorzaakt

door het enkele feit dat niet de bodem maar de watermas-

sa het fundament vormt voor drijvende opstallen.

Een drijvende opstal, of dat nu een klassieke woonark

is of een drijvend straat, is volgens rechtspraak van de

Hoge Raad een ‘schip’ en daarmee een roerende zaak.

Het feit dat de drijvende opstal ergens permanent ligt of

aangesloten is op riool en nutsleidingen, maakt dat niet

anders. “Regelgeving voor schepen is in feite geschreven

voor commerciële scheepvaart, niet voor de bescherming

van woonrechten van bewoners”, aldus Hendrik Ploeger,

onderzoeker bij het OTB. Hij houdt zich al twintig jaar

bezig met de juridische aspecten van drijvend bouwen. “De

regelgeving sluit niet meer aan op de actuele behoeften”,

is ook zijn constatering. “Zo is splitsing in appartements-

rechten van drijvende opstallen niet mogelijk en is de

huurbescherming niet van toepassing. Hoe een drijvende

straat met diverse huizen verkaveld moet worden levert

juridische hoofdbrekens op. Typisch genoeg worden in het

bestuursrecht drijvende constructies wél als bouwwerken

beschouwd, en zijn bij nieuwbouw de btw-regels voor on-

roerende zaken in de regel ook op drijvende opstallen zoals

een watervilla of een drijvende kas van toepassing, mits

deze niet bestemd zijn om rond te varen. Het is de hoogste

tijd om funderen op land en funderen op water op gelijke

wijze te behandelen.”

Concept wetsvoorstelPloeger heeft samen met een mede-jurist een wetsvoor-

stel geschreven dat een einde aan deze ongelijkheid moet

maken. Daarin stellen zij dat drijvende platformen juridisch

volledig gelijk gesteld moeten worden aan grond. “Een

voordeel is dan dat er geen nieuwe rechtsvormen nodig

zijn. Wij pleiten voor een categorie registergoederen met

een regeling die zoveel mogelijk aansluit bij de categorie

voor opstallen op de vaste wal. Een drijvend platform dat

ingeschreven wordt in het Kadaster, is dan zo veel mogelijk

gelijkgesteld aan eigendom van grond zodat bestaande

rechten als hypotheek, opstal, erfpacht, vruchtgebruik en

erfdienstbaarheid ook op drijvende platforms van kracht

zijn.”

Op een drijvend platform kunnen zich meerdere woningen,

bedrijfsruimtes of andere bouwwerken bevinden. Verkave-

ling daarvan in losse eigendommen is volgens het voorstel

echter niet mogelijk, gelet op onderhoud van het gemeen-

schappelijk platform. Splitsing in appartementsrechten

biedt volgens Ploeger een prima oplossing. Door drijvende

opstallen te definiëren als zaken die ‘al dan niet permanent

drijven op het water binnen een ligplaats’, vallen hier ook

bijvoorbeeld met de zon meedraaiende platforms onder.

Het recht op de ligplaats vormt samen met de drijvende

opstal het in het Kadaster ingeschreven drijvend register-

goed. Door de bestemming in een notariële akte vast te

leggen wordt de opstal niet als schip gezien.

Woontrend of noodzaak vanwege klimaat-veranderingen, vaak worden in0 stadsuitbreidingen ook drijvende wo-ningen gebouwd. Onvolledige wetgeving brengt deze ontwikkeling echter in ge-vaar. Reden voor een wetsvoorstel.

4

OTB

& O

mge

ving

dec

embe

r 20

16

Drijvende platformen juridisch volledig gelijkstellen aan grond

Drijvende woningen in de Houtense wijk Rietplas. FOTO: Nationale Beeldbank/Anton Havelaar.

Drijvende woningen ontberen bijbehorende wetgeving

Aanpassingsvoorstel Burgerlijk Wetboek voor drijvende opstallen gepresenteerd

Informatie

Hendrik Ploeger en Arie Mes, Drijvende opstallen, in KBN Preadviezen 2016. Boek 5 BW van de toekomst. Over vernieuwingen in het zakenrecht, ISBN 978-9-

01239-734-6, Den Haag (Sdu Uitgevers), 2016.

Contactpersoon: Hendrik Ploeger (h.d.ploeger@tudelft.nl)

5

Nederland gebruikt beleidsinstrumenten voor de bestaande woningvoorraad die in de praktijk nauwelijks effectief blijken. Als we onze klimaatdoelstellingen willen halen, moeten we betere instrumenten ontwikkelen, stelt OTB-promovenda Lor-raine Murphy.

Beleidsinstrumenten schieten tekort

Ambities energiebesparing in bestaande koopwonin-gen worden niet gehaald

Literatuur

Policy Instruments to Improve Energy Performance of Existing Owner Occupied Dwellings. Understan-ding and Insight, Lorraine Murphy, 238 pag., A+BE 17,

uitgave van TU Delft, 2016, http://abe.tudelft.nl.

Contactpersoon: Frits Meijer (f.m.meijer@tudelft.nl)

huishoudens blijken weliswaar lagere energielasten het

motief voor energiebesparende ingrepen in hun woning,

maar zij houden niet bij of ze na de verbouwing daadwer-

kelijk minder uitgeven aan energie. Het is voor hen ook niet

makkelijk om dat inzichtelijk te krijgen. Het onderzoek laat

dan ook een pijnlijke kloof zien tussen de hoge ambities van

het klimaatbeleid en de tegenvallende praktijk. Murphy pleit

daarom voor verduurzamingsmaatregelen gebaseerd op een

beter begrip van motieven van huiseigenaren. “De nadruk

ligt nu te veel op terugverdientijd, maar huiseigenaren zijn

veel genuanceerder in hun investeringsbeslissingen dan

verwacht.”

Energielabel geen katalysatorVoor haar proefschrift hield Murphy ook alle beleidsinstru-

menten tegen het licht die in 2011 en 2012 in Nederland

werden gebruikt om de energieprestatie van bestaande

koopwoningen te verbeteren. In grote lijnen zijn die van-

daag nog in werking in dezelfde of licht gewijzigde vorm.

De invoering van het Energielabel is een voorbeeld van

een maatregel die doelstellingen per individuele woning

helder moet maken. “Het werd in de EU-landen met hoge

verwachtingen geïntroduceerd en leek het ideale instru-

ment voor verbetering van de bestaande woningvoorraad,

maar in de praktijk heeft het tot nu toe bar weinig direct

effect gehad, zeker in de onderzochte periode niet, toen

een systeem van handhaving ontbrak.” Veel bewoners zien

de waarde van energie-efficiëntie in, maar om uiteenlo-

pende redenen handelen ze daar vaak niet naar. Zo vinden

veel huiseigenaren dat hun woning al energie-efficiënt is,

of zien ze niet voldoende noodzaak om energiebesparende

maatregelen te nemen. Maatregelen die ze wel nemen zijn

vaak niet aanbevolen. Het energielabel blijkt ook nauwe-

N ederland wil in 2020 20 procent minder

broeikasgassen uitstoten en 14 procent

meer hernieuwbare energie gebruiken.

In 2030 moet de gehele woningvoor-

raad gemiddeld op label A-niveau zijn

gebracht. Aan die ambities moet verduurzaming van de

bestaande woningvoorraad een flinke bijdrage leveren.

“Een aantal jaren geleden is een rijke schakering aan

instrumenten ontwikkeld om huishoudens energie te

laten besparen, maar er is opmerkelijk weinig informa-

tie bekend over het resultaat dat met die instrumenten

is behaald. Het achterhalen van dat resultaat was de

motivatie voor mijn onderzoek”, vertelt OTB-promovenda

Lorraine Murphy. Zij verdedigde in november met succes

haar onderzoek.

Pijnlijke kloof tussen ambities en praktijk Murphy organiseerde onder ruim vijfduizend particuliere

huiseigenaren een online-enquête over hun energiebespa-

rende ingrepen. Daaruit blijkt dat maatwerkadviezen die

eigenaar-bewoners krijgen zelden effectief zijn. Slechts 30

procent van de betrokkenen doet er iets mee. Voor veel

lijks van invloed op de aankoopbeslissing van een woning.

Slechts 10 procent geeft aan dat dit een rol heeft gespeeld

en het label stimuleerde slechts een op de vijf ondervraag-

den om energiebesparende maatregelen te nemen na de

aankoop.

Wat huiseigenaren doen met de informatie die ze ontvangen

vereist volgens Murphy nader onderzoek.

Permanente en verfijndere instrumenten“Wat opviel bij de meeste van de onderzochte voorlichtings-

campagnes, subsidies, energiebelastingen en energielenin-

gen is dat de overheid ervan uitgaat dat ze effectief zullen

zijn. Veel instrumenten bevatten echter aannames over de

doelgroep die nooit formeel zijn bewezen of ontkracht.”

Een positieve uitzondering is de subsidie ‘Meer met Minder’.

Bij 57 procent van de respondenten van de enquête leidde

deze op prestaties gebaseerde subsidie tot daadwerkelijke

investeringen in de energiehuishouding van hun woning.

“Door instrumenten te combineren voor een helder doel,

zoals bij de Meer met Minder-subsidie het geval is, zijn veel

betere resultaten te behalen dan afzonderlijke instrumenten

met elk een eigen doel.”

De promovenda pleit voor minder ‘hapsnap’ subsidieregelin-

gen. In plaats van financiële ondersteuning die na korte tijd

weer verdwijnt, moeten er permanente instrumenten komen

voor verbetering van de energie-efficiëntie van particuliere

woningen. Ook mogen stimuleringsinstrumenten slimmer

en verfijnder worden en meer gericht op het daadwerkelijk

energieverbruik: een goed energielabel mag geen vrijbrief

zijn voor het alsnog verkwisten van energie.

Promovenda Lorraine Murphy: “Aan-names over de doelgroep nooit formeel

bewezen of ontkracht”

D e Provincie Gelderland heeft in de

jaren 2014 en 2015 in het kader van

haar Robuuste Investeringsimpuls (RII)

om de Gelderse economie een extra

steun in de rug te geven € 70 miljoen

subsidie beschikbaar gesteld voor de verduurzaming

van corporatiewoningen. Voorwaarde voor deze subsidie

was dat de renovaties zouden resulteren in een verbe-

tering van de energielabels van de woningen met ten

minste twee labelstappen. Het doel was hiermee 10.000

woningen energiezuinig te renoveren. De provincie wilde

met deze impuls corporaties stimuleren om te blijven

investeren in verduurzaming van de woningvoorraad. Ook

is afgesproken dat de Gelderse corporaties 150 leerwerk-

plaatsen zouden realiseren.

OTB-onderzoekers Nico Nieboer en Faidra Filippidou evalu-

eerden op verzoek van de provincie de effecten van deze

RII-subsidie op de energieprestatie van Gelderse corpo-

ratiewoningen. Zij analyseerden de SHAERE-monitor (met

energiegegevens van de meeste Nederlandse corporatie-

woningen) en interviewden 15 Gelderse woningcorporaties.

Nieboer: “Met de RII-subsidie zijn 11.238 woningen verduur-

zaamd en gemiddeld 3,36 labelstappen verbeterd. Ook zijn

er 190 leerwerkplaatsen gerealiseerd. De subsidie heeft

daarmee haar doelen ruimschoots behaald.”

Stijgende investeringenOok is nagegaan of de Gelderse corporaties meer heb-

ben geïnvesteerd in energetische maatregelen, niet alleen

tijdens, maar ook na de subsidieperiode. Op dat punt levert

het onderzoek deels tegenstrijdige uitkomsten op. Het aan-

tal energetische maatregelen per corporatiewoning neemt

in 2014 af, maar dat is in heel Nederland het geval en lijkt

samen te hangen met landelijke ontwikkelingen. Het aantal

maatregelen per corporatiewoning is in Gelderland in 2015

echter weer terug op het oude niveau. In euro’s uitgedrukt

is er een opleving van de investeringen in de subsidieperi-

ode 2014-2015, met naar het er nu naar uitziet, een blijvend

effect voor de periode daarna. Nieboer: “Na de subsidieperi-

ode is het investeringsniveau hoger dan ervóór, al is er een

onzekere factor: het staat altijd nog te bezien of de begrote

bedragen voor de jaren 2016-2018 daadwerkelijk worden

uitgegeven.”

Aansluiten bij werkprocessenEnergie-investeringen maken meestal deel uit van een

verduurzamingsbeleid van woningcorporaties, waarbij

een plantermijn van 10-15 jaar geen uitzondering is. De

meeste corporaties streven naar gemiddeld label B voor

hun woningbezit, te behalen in 2020. Hiermee houden ze

het streefniveau en ook de streefdatum in het landelijk,

in 2012 gesloten Convenant Energiebesparing Huursec-

tor aan. Corporaties willen hun bezit verduurzamen en

een bijdrage zoals de RII-subsidie sluit daarbij aan. De

energetische maatregelen worden doorgaans uitgevoerd

tijdens renovatie/groot onderhoud of planmatig onderhoud.

Nieboer licht toe: “Dit is de meest efficiënte manier van

werken omdat werknemers maar één keer hoeven worden

ingezet. Deze ruim 11.000 woningen waren simpelweg aan

de beurt.” De uitgaven kunnen van jaar tot jaar op basis

van de planningen sterk verschillen: als een groot complex

aan de beurt is of als er veel moet gebeuren, zijn de kos-

ten hoger dan bij kleinere complexen of als complexen er

relatief goed voor staan.

Negen van de vijftien geïnterviewde woningcorporaties

hebben hun woningen ingrijpender verduurzaamd dan

zonder RII-subsidie het geval geweest zou zijn. Het blijkt

moeilijk aan te geven voor welke ingrepen gekozen zou zijn

als deze subsidie niet beschikbaar geweest was, omdat het

bedrag zonder subsidie niet meer ter zake doet: planners

gaan uit van het nieuwe, aangevulde budget, niet meer

van het oude bedrag.

Rol van de overheidOmdat corporaties geneigd zijn hun energie-investeringen

aan te sluiten op investeringsmomenten die ze toch al

gepland hebben, verkleint dit het succes van een inzet van

de overheid op het verduurzamen van méér woningen.

Corporaties moeten dan te veel in hun planning schuiven.

Dat de bereidheid daartoe klein is, heeft niet altijd met de

financiering te maken maar ook met personele capaciteit en

het verkrijgen van de benodigde goedkeuringen. Overheden

kunnen beter inzetten op een aanhoudende en op de lange

termijn gerichte ondersteuning van corporaties. Ze kunnen

zich het beste richten op meer ingrijpende verduurzaming

van de woningen die toch al voor verbetering in aanmer-

king komen en die corporaties op het A-label willen krijgen.

Dit draagt bij aan het ultieme doel, een energieneutrale

woningvoorraad.

Overheden kunnen het beste corporaties stimuleren om woningen ingrijpend te verduurzamen in plaats van in te steken op het verduurzamen van zoveel mogelijk woningen. Een subsidie heeft meer kans van slagen in de huursector als deze aan-sluit op bestaande werkprocessen.

Gelderland en woning-corporaties zetten in op voortzetting verduurza-ming van woningen

6

Subsidie heeft doelen ruimschoots behaald

OTB

& O

mge

ving

dec

embe

r 20

16

Subsidie geeft korte maar krachtige impuls aan bouwsector

Dankzij subsidie van de provincie zijn ruim 11.000 corporatiewoningen in Gelderland ingrijpender verbeterd dan zonder.

Voortzetting van de verduurzaming van Gelderse corporatiewoningen, N.E.T. Nieboer en F. Filippidou

Contactpersoon: Nico Nieboer (n.e.t.nieboer@tudelft.nl)

Informatie

Cursus Trends in de woonruimteverdeling23/24 januari 2017, Zeist

Er zijn in de afgelopen jaren beleidsmaatregelen genomen die de huurwoningmarkt structureel wijzigen, zoals de verhuurdersheffing, de inkomensafhankelijke huurver-hoging en de huursombenadering. Gelijktijdig zijn door de instroom van asielzoekers de huisvestingsopgave voor statushouders en de druk op de huurwoningmarkt toegenomen. Dit leidt tot discussie over wachttijden en verdringing. Woonruimteverdeling staat daarmee weer in het middelpunt van de belangstelling.Door de toegenomen druk op de woningmarkt blijft de efficiency bij woningtoewijzing van groot belang. Dit gaat gepaard met de wens meer maatwerk te kunnen leveren. Maatwerk maakt het ook mogelijk bij te dragen aan de leefbaarheid in buurten of complexen. In deze tweedaagse cursus doet u kennis op van de laatste ontwikkelingen op het gebied van woonruimtever-deling. Verder is er aan de hand van praktijkpresentaties ruime aandacht voor discussie over en reflectie op uw eigen werksituatie.

Ik wil graag meer informatie over:� 2-daagse cursus Trends in de woonruimteverdeling, 23/24 januari 2017� 4-daagse cursus Duurzaam beheer, renovatie en onderhoud van woningen, 11/12 april en 16/17 mei 2017� 4-daagse cursus Nieuwe wegen in technisch beheer van woningen, 19/20 april en 31 mei/ 1 juni 2017� 2-daagse Masterclass Trends in het wonen voor toezichthouders en bestuurders van woningcorporaties, 17 mei en 14 juni 2017

� Ik wil graag op de postverzendlijst komen van OTB & Omgeving� Ik wil standaard per post op de hoogte worden gehouden van alle OTB-cursussen en -studiedagen� Ik wil standaard per e-mail op de hoogte worden gehouden van alle OTB-cursussen en -studiedagen� Ik wil standaard op de hoogte worden gehouden van alle OTB-boeken (alleen mogelijk per e-mail)

OTB-cursussen, -congressen en -studiedagen 2017

U kunt dit strookje sturen aan:

OTB – Onderzoek voor de gebouwde omgevingFaculteit Bouwkunde, TU Delftt.a.v. Angélique DersjantPostbus 50432600 GA Delft

Naam :Instelling :

Afdeling/dienst :Soort instelling/organisatie :

Adres :Postcode/plaats :

E-mail :

................................................................................................................................

................................................................................................................................

................................................................................................................................

................................................................................................................................

................................................................................................................................

................................................................................................................................

................................................................................................................................

Cursus Duurzaam beheer, renovatie en onderhoud van woningen 11/12 april en 16/17 mei 2017, Doorn

Het doel van deze cursus is om kennis op te doen over een breed scala van onderwerpen om samen met huurders en gemeenten de duurzaamheidsopga-ve vorm te geven. Er is gekozen voor een beleidsmatige insteek, dus niet direct gericht op de uitvoeringspraktijk. Thema’s die aan de orde komen zijn onder meer het overheidsbeleid, het assetmanagement van de corporatie,

strategische keuzes voor diep en minder diep renoveren, de wegen naar gasloos en all-electric wonen, participatie van bewoners, bewonersgedrag en energiegebruik en de inzet van energiecoaches, financiering van duurzame maatregelen en betaalbaarheid, duurzaam en circulair materiaalgebruik, en gezond en comfortabel wonen.

Cursus Nieuwe wegen in technisch beheer van woningen19/20 april en 31 mei/1 juni 2017, Doorn

Professioneel technisch beheer van woningen betekent sturen op prestaties, risico’s, kosten en levensduur van het vastgoed en de daarmee samenhangende verbeter- en onderhoudsprocessen. Dit kan door een goed onderbouwd technisch beleid op basis van objectieve gegevens, trans-parante besluitvorming, een duidelijke visie en strategische uitgangpunten.Het belang van goed technisch beheer zal duidelijk zijn: er is zeer veel geld mee gemoeid, bewoners zijn er direct bij betrokken en veel medewerkers van de woningcorporaties en daarbuiten hebben ermee te maken. De praktijk leert echter dat het niet eenvoudig is om het technisch beheer goed te organiseren. U doet in deze cursus kennis op over nieuwe ontwikkelin-gen in het technisch beheer en u krijgt handvatten om het technisch beheer anders en beter vorm te geven. Gekozen is voor een beleidsmatige insteek, dus niet direct gericht op de uitvoeringspraktijk. Thema’s zijn onder meer het uitbesteden van het niet-planmatig onderhoud, duurzame

7

renovatieconcepten en onderhoud, energie en duurzaam-heid, onderhoud op bouwdeelniveau, klantgestuurd onder-houd, inkoop- en aanbestedingsbeleid en resultaatgericht vastgoedonderhoud.

Masterclass Trends in het wonen voor toezichthouders en bestuurders van woningcorporaties17 mei en 14 juni 2017, Delft

Deze tweedaagse masterclass biedt toezichthouders en bestuurders bij woningcorporaties de mogelijkheid om hun kennis van de ontwikkelingen en strategische discussies binnen de volkshuisvesting te vergroten of te actualiseren.Er is aandacht voor de bredere ontwikkelingen in de sociale huisvesting, de woonruimteverdeling en de betrokkenheid van corporaties bij wijkvernieuwing en maatschappelijk ondernemen. Door middel van een praktijkcasus komen de verhoudingen met lokale en regionale partijen aan bod. Ook wordt de betekenis van portefeuille- en assetmanagement besproken. Daarnaast is er aandacht voor de in de afgelopen jaren veranderde positie van de woningcorporaties en de financiële randvoorwaarden voor het functioneren van corporaties. Ook de betaalbaarheid van huren en kopen komt aan de orde, evenals energiebesparing en duur-zaamheid. Ook het thema wonen en zorg komt aan bod.

INFORMATIE EN AANMELDING

Ongeveer 2 maanden voor aanvang van een cursus of congres is uitvoerige informatie over het programma beschikbaar. Voor een specifieke programmafolder kunt u mailen naar Angélique Dersjant: a.d.dersjant@tudelft.nl, of gebruik maken van de invulstrook. Ook kunt u kijken op onze website www.otb.tudelft.nl/agenda voor ons actuele aanbod.

Martijn Meijers winnaar Tienstra Onderzoeksprijs 2016

De jury van de prof. J.M. Tienstra Onderzoeksprijs heeft

Martijn Meijers aangewezen als winnaar van 2016. Meijers

is de vierde OTB’er die de prijs binnenhaalt: eerder

gebeurde dat in 2004, 2010 en 2012. De prijs wordt elke

twee jaar uitgereikt. Het doel van de prijs is het bevorde-

ren en zichtbaar maken van maatschappelijk georiënteerd

geo-informatie- en geodesieonderzoek in Nederland en

bestaat uit € 3.000 en een tastbaar aandenken.

Eervolle vermelding VOGON/PropertyNL voor Peter Boelhouwer

Peter Boelhouwer heeft van VOGON een eervolle vermel-

ding gekregen voor zijn artikel ‘Financiële instituties ver-

antwoordelijk voor scherpe prijsdaling’ dat in maart 2016

in Vastgoedmarkt is gepubliceerd. De VOGON/PropertyNL

Research Award is een stimuleringsprijs die jaarlijks wordt

uitgereikt aan de als beste beoordeelde vastgoedpublicatie

die betrekking heeft op de Nederlandse vastgoedmarkt.

TU Delft nummer 1 in URAP Urban Planning top-75Voor de periode 2015-2016 zijn door URAP (University Ranking by Academic Performance) voor het eerst universiteiten

gerangschikt op hun wetenschappelijke publicaties op het gebied van ‘urban planning’. Niet alleen het aantal publicaties,

ook citaties en internationale samenwerking worden gewogen. De lijst wordt aangevoerd door de TU Delft (faculteit

Bouwkunde), gevolgd door het University College London en de Universiteit Utrecht. Bouwkunde scoort vooral hoog met

het aantal publicaties, citaties en samenwerking met auteurs van andere universiteiten. URAP inventariseert inmiddels 40

vakgebieden.

http://www.urapcenter.org/2015/Urban-Planning.php

Eerste OGT Award Onderzoekers toegekend aan Radan Šuba

Voor het onderzoek binnen zijn promotietraject ontving OTB-promovendus en

GIS-specialist Radan Šuba tijdens Geobuzz 2016 de eerste OGT Award van het

Overlegplatform Gebruikers TOP10Vector in de categorie Onderzoekers. Šuba

doet onderzoek naar hoe op topografische kaarten zonder vaste schaal traploos

in- en uitgezoomd kan worden. Hiervoor zijn Top10NL-data als input gebruikt.

Verder heeft hij deze data omgezet naar een codering in 3D. Het Overlegplat-

form Gebruikers TOP10Vector speelt al meer dan tien jaar een belangrijke rol

bij de ontwikkeling van de TOP10Vector, de TOP10NL en de Basis Registratie

Topografie (BRT).

OTB & Omgeving is een kwartaaluitgave van OTB - Onderzoek voor de gebouwde omgeving REDACTIE Peter Boelhouwer, Dirk Dubbeling, Daniëlle Groetelaers, Christel Swarttouw-Hofmeijer en Eveline Vogels VORMGEVING Itziar Lasa

DRUK NIVO, Delfgauw

COLOFON

OTB - Onderzoek voor de gebouwde omgeving - Julianalaan 134 2628 BL Delft - Tel. (015) 2783005 - otb-bk@tudelft.nl - www.otb.bk.tudelft.nl

Afdeling OTB - Onderzoek voor de gebouwde omgeving is onderdeel van de

faculteit Bouwkunde van de TU Delft en bestaat sinds 1985. Het is gespe-

cialiseerd in onafhankelijk onderzoek op het gebied van wonen, bouwen

en de gebouwde omgeving. Er werken ongeveer 130 mensen, waaronder

planologen, sociaal-geografen, bouwkundigen, economen, geodeten, be-

Best paper award voor OTB en W/E adviseursOTB’ers Arjen Meijer en Ad Straub hebben samen met Erik

Alsema, David Anink en Geurt Donze van W/E adviseurs de

prijs voor de beste paper voor 2016 gewonnen op de Sus-

tainable Built Environment Conference in Tallinn & Helsinki.

De paper vloeide voort uit het TKI-KIEM-project waarin een

gecombineerde indicator voor duurzaamheidsprestaties van

gebouwen in Nederland is ontwikkeld.

http://tki-kiem.nl/

Policy instruments to improve energy performance of existing owner occupied dwellings. Understand-ing and insight (proefschrift), Lorraine Murphy, 240

pag., ISBN 978-94-92516-18-3 (Architecture and the Built

Environment 17), uitgave van de TU Delft, 2016. Zie books.

bk.tudelft.nl.

From access to re-use: a user’s perspective on public sector information availability (proefschrift), Frederika

Welle Donker, 278 pag., ISBN 978-94-92516-27-5 (Archi-

tecture and the Built Environment 21), uitgave van de TU

Delft, 2016. Zie books.bk.tudelft.nl.

stuurskundigen en woonecologen. Peter Boelhouwer is afdelingsvoorzitter.

De onderzoekers zijn verdeeld over zes secties:

- Duurzame Woningkwaliteit (coördinator Henk Visscher)

- Geo-informatie en Grondbeleid (coördinator Willem Korthals Altes)

- GIS-technologie (coördinator Peter van Oosterom)

- Stedelijke en Regionale Ontwikkeling (coördinator Kees Maat)

- Stedelijke Vernieuwing en Wonen (coördinator Maarten van Ham)

- Volkshuisvesting en Woningmarkt (coördinator Harry van der Heijden).

Recente publicaties