Themaonderzoek Bouwen en Wonen 2018...Voor woonconsumenten zijn juist lage woonlasten en voldoende...

USP Marketing Consultancy, mei 2018

Themaonderzoek Bouwen en Wonen 2018

Management Samenvattting

2

2

Nog aanpassen

Woning en bouwproductie

Middeldure huur heeft de toekomst, maar is te

duur volgens consumenten. Professionals

zeggen dat hypotheekrenteaftrek de particuliere

huurmarkt in de weg staat.

Voor professionals heeft energieneutraal

bouwen de hoogste prioriteit. Zelfs als dit de

bouwproductie enigszins vertraagd. De

professional wil een mix van leefstijlen en

culturen in de wijk. Voor woonconsumenten zijn

juist lage woonlasten en voldoende ruimte

leidend.

Zowel onder consumenten als professionals is er

een sterke afwijzing van de verkoop van

energieslurpende huizen door corporaties. Men

vindt dat de corporatie hier een

verantwoordelijkheid in heeft.

Locatie en aanbesteden

Er is een duidelijk verschil in de mening van

ontwikkelaars ten opzichte van andere

marktpartijen over ‘waar’ te bouwen. Gemeenten,

overige overheden en corporaties vinden dat

ontwikkelaars te makkelijk grijpen naar ‘oude

reflexen’ door te bouwen op uitleglocaties

buiten de stad. Ontwikkelaars zijn het daar veel

minder mee eens en zeggen vaker dat er teveel

gedacht wordt aan stedelijke verdichting tegen

de woonbehoefte van mensen in.

Volgens ontwikkelaars en corporaties ontbreekt

het gemeenten aan kennis van het aanbesteden

van gebiedsontwikkeling. Zij grijpen daarbij te

snel naar het aanbestedingsinstrument.

Participatie en woonruimteverdeling

Gemeenten en corporaties zijn ervan overtuigd

hun participatiebeleid goed geregeld te hebben.

Consumenten ervaren dat anders. Partijen

bereiken met hun participatiebeleid waarschijnlijk

slechts een klein deel van hun doelgroep.

Zowel volgens gemeenten als volgens

consumenten kan de woonruimteverdeling in

de regio beter.

SamenvattingHet onderzoek Bouwen en Wonen 2018 is een initiatief van vakblad ROm/Stadszaken.nl, Praktijkleerstoel Gebiedsontwikkeling

TU Delft en USP Marketing Consultancy. Voor dit onderzoek werden in april 2018 ruim 1000 consumenten en 330 professionals

ondervraagd. Het doel is om inzicht te krijgen in de mening van professionals en woonconsumenten over actuele thema’s binnen

wonen en bouwen, zoals duurzaamheid, bouwtempo, woonbehoefte, aanbesteden en woonruimteverdeling.

3

Inhoudsopgave

Onderzoeks verantwoording

Woonbehoefte Duurzaamheid versus snelheid

Locatie

Aanbesteden Woonruimte-verdeling

Participatie Contact

Onderzoeksverantwoording

4

Doelstelling

Methodologie

Inzicht krijgen in de mening van professionals en woonconsumenten over actuele thema’s binnen wonen en bouwen, zoals duurzaamheid,

bouwtempo, woonbehoefte, aanbesteden en woonruimteverdeling.

Voor het onderzoek Bouwen en Wonen 2018

zijn in April 2018 ruim 1000

woonconsumenten en 330 professionals

ondervraagd. Het onderzoek is geheel online

uitgevoerd.

De doelgroepen die in het onderzoek zijn

ondervraagd, staan hiernaast weergegeven.

De steekproef onder ontwikkelaars en overige

overheden is relatief beperkt. Ondanks de

kleine steekproef zijn de ontwikkelaars vaak

eensgezind in hun antwoord op de stellingen.

De vragenlijst bestond voor het overgrote deel

uit stellingen, waarbij de vraagstelling op een

aantal punten is aangepast op de doelgroep.

Doelgroepen

Gemeente

(160)

Overige

overheid

(26)

Adviseur

(75)

Ontwikkelaar

(24)

Corporatie

(45)

Thema’s

1. Woonbehoefte: de bouw van koop en

middeldure huurwoningen, prioriteiten

voor professionals en consumenten bij

ontwikkeling nieuwe woningen.

2. Duurzaamheid versus snelheid: de

invloed van energieneutraal bouwen op

het bouwtempo en de verkoop van

corporatiewoningen.

3. Locatie: stedelijke verdichting of bouwen

in het groen.

4. Aanbesteden: de rol van gemeenten in

aanbestedingstrajecten en de mening van

ontwikkelaars over dit thema.

5. Woonruimteverdeling: regionale

verdeling voor alle type woningen.

6. Participatie: de mate waarin marktpartijen

de woonconsument laten participeren en

hoe de woonconsument dit ervaart.

Sociale

huurder

(355)

Vrije sector

huurder

(200)

Woning

eigenaar

(507)

5



Locatie



De gemeente bouwt voldoende middeldure

huurwoningen met een huurprijs van €700 tot

€1.000 per maand

63%oneens

34%oneens

Consumenten

Woonbehoefte

In het kader van het huizentekort en het uitgangspunt dat er de komende jaren circa 85.000 woningen per jaar bij moeten komen, is een aantal stellingen voorgelegd aan

zowel professionals als woonconsumenten.

Slechts 1 op de 5 gemeenten (21%) vindt dat er in hun gemeente voldoende middeldure huurwoningen worden gebouwd. Bij corporaties en ontwikkelaars ligt dit percentage

nog lager. Over de bouw van koopwoningen zijn met name de ontwikkelaars duidelijk in hun mening, maar liefst 2 op de 3 ontwikkelaars vindt dit (logischerwijs)

onvoldoende.

Voor woonconsumenten blijken de stellingen moeilijk te beantwoorden. Een groot deel van de consumenten geeft aan geen mening te hebben of het niet te weten. Toch lijkt

ook bij consumenten het beeld te bestaan dat er een tekort is aan middeldure huurwoningen. Met name huurders van een middeldure huurwoning geven iets vaker aan dat

er onvoldoende aanbod is van koopwoningen, wat uiteraard hun potentiele doorstroming beïnvloedt.

56%

47%

21%

43%

14%

29%

8%

22%

28%

22%

67%

20% 14%

Gemeente

Woningcorporatie

Ontwikkelaar

Consument

(Zeer) mee eens Neutraal (Zeer) mee oneens Weet niet/ geen mening

De gemeente bouwt voldoende koopwoningen

Bouw middeldure huur- en koopwoningen

6

Maar liefst 70% van de professionals zegt het oneens te zijn met de stelling dat voor iedereen het gewenste woningtype beschikbaar is. Er lijkt dus een mismatch tussen

vraag en aanbod van woningen qua woningtype. Woningcorporaties en ontwikkelaars zijn nog negatiever dan gemeenten en overige overheden. Ook woonconsumenten

ervaren dat er niet voor iedereen het gewenste woningtype beschikbaar is. Deze groep is het grootst onder 55-plussers en consumenten uit het stedelijk gebied.

Met name corporaties zeggen vaker dat de gemeente alleen moet bouwen voor eigen woningbehoefte, terwijl gemeenten en ontwikkelaars ook duidelijk een rol zien voor

instroom van buiten.

Woonbehoefte

Voor iedereen is het gewenste woningtype

beschikbaar

70%oneens

43%oneens

Professionals Consumenten

De gemeente moet alleen bouwen voor de

eigen woningbehoefte

24%

40%

29%

30%

16%

16%

8%

31%

59%

44%

58%

32%

4%

8%

Gemeente

Woningcorporatie

Ontwikkelaar

Consumenten


Woningtype en eigen woningbehoefte

7

Professionals van vrijwel alle marktpartijen zijn het erover eens: middeldure huur heeft de toekomst. Echter consumenten vinden middeldure huur (€710 tot €1.000 per

maand) vooral dure huur. Dit beeld leeft bij alle doelgroepen, maar is het sterkst bij 55-plussers. 75% van de 55-plussers vindt middeldure huur te duur.

De hypotheekrenteaftrek maakt een koopwoning in veel gevallen voordeliger dan een huurwoning in het middeldure segment. Met name woningcorporaties (49%) en

ontwikkelaars (50%) vinden dat de hypotheekrenteaftrek de particuliere huurmarkt in de weg staat. Gemeenten zijn daar een stuk minder van overtuigd (33%).

Woonbehoefte

66%eens

Middeldure huur vind ik

vooral dure huur

Consumenten

45%eens*

*Neutraal 26%

Professionals

Middeldure huur heeft

de toekomst

42%eens

33%

Gemeenten

Hypotheekrenteaftrek staat de particuliere

huurmarkt in de weg

De toekomst van middeldure huur

8

Professionals

92%

85%

84%

61%*

58%*

52%*

24%*

58%*

76%

73%

31%*

81%

76%

23%*

Energieneutrale woningen

Een groene woonomgeving

Een woonomgeving met veelvoorzieningen

Een woonomgeving met veelverschillende leefstijlen en culturen

Lage woonlasten

Een woonomgeving met veel ruimte

Een autovrije woonomgeving Professionals

Consumenten

Woonbehoefte

Percentage (zeer) belangrijk

* % neutraal meer dan 25%.

89% van de corporaties vindt lage

woonlasten (zeer) belangrijk terwijl dit

percentage bij gemeenten (63%) en bij

ontwikkelaars (38%) beduidend lager ligt.

89%

Juist de oudere generatie vindt het

beduidend belangrijker dat een woning

energieneutraal is, maar liefs 74% van de 55-

plussers vindt dit. Van mensen onder de 55

ligt dit percentage rond de 50%.

74%

Waar voor professionals de prioriteit duidelijk ligt bij het realiseren van energieneutrale woningen, is dit voor woonconsumenten zeker geen prioriteit. Voor consumenten zijn

juist lage woonlasten en ruimte van belang. Ook bij de ontwikkeling van woonmilieus met verschillende leefstijlen en culturen is een groot verschil te zien tussen de mening

van professionals en de consument. Onder de professionals geeft bijna twee derde (61%) aan dat het belangrijk is om leefstijlen en culturen te mengen. Woonconsumenten

hechten hier aanzienlijk minder waarde aan (31%).

Prioriteiten

9

10



Locatie



72%eens

28%eens

76%oneens

Energieneutrale nieuwbouw is een

vanzelfsprekendheid

Hogere energie eisen belemmeren het

bouwtempo

Het bouwtempo is belangrijker dan

verduurzamen

Duurzaamheid versus snelheidInvloed op bouwtempo

Zoals al eerder bleek staat verduurzamen voor

de professional boven aan het

prioriteitenlijstje. Het merendeel van de

professionals zegt dan ook dat

energieneutrale nieuwbouw een

vanzelfsprekendheid is. Bij gemeenten ligt dit

percentage iets lager.

Als de woonconsument een

nieuwbouwwoning koopt, wil het merendeel

dat deze woning energieneutraal is (62%).

Slechts een klein deel van de vakwereld is van

mening dat hogere energie eisen het

bouwtempo belemmeren (28%).

Onder ontwikkelaars (42%) en corporaties

(44%) ligt dit aandeel hoger dan onder

gemeenten (28%) en overige overheden (8%).

De verschillende marktpartijen zijn

overwegend oneens met de stelling dat het

bouwtempo belangrijker is dan

verduurzaming. Het feit dat hogere energie

eisen dus mogelijk vertragend werken, wordt

op de koop toe genomen.

11

Duurzaamheid versus snelheid

54%eens

65%eens


Als een woningcorporatie een woning wil

verkopen, moeten zij deze eerst verduurzamen

tot de gestelde energienormen

29% eens

Woning-

corporaties

76% eens

55-plussers

Het beeld is ontstaan dat corporaties bewust energie slurpende woningen van de hand doen, om sneller te voldoen aan de duurzaamheidsnormen. Het merendeel van

zowel professionals (62%) als consumenten (55%) vindt dit onacceptabel.

Bij de consumenten zegt 65% dat corporaties verplicht de woning moeten verduurzamen voor de verkoop. Wederom blijkt dat 55-plussers hier actiever in zijn (76%). Van de

woonconsumenten onder de 35 jaar is 55% het eens met deze stelling.

Bij professionals zijn het vooral gemeenten, overige overheden en ontwikkelaars die vinden dat corporaties eerst moeten verduurzamen, voordat er verkocht mag worden.

Corporaties zelf zijn hier een stuk minder van overtuigd.

Verkopen corporatiewoningen

12

“Alle kleine beetjes helpen bij

verduurzamen. Grotere corporaties

hebben daar naar mijn idee de

middelen en mensen voor.”

“Een koper zal de woning zelf

minder snel verduurzamen.”

“Zolang de koper weet wat hij

koopt, is het in orde.”

“Op deze manier is de koopprijs

lager en kan de nieuwe eigenaar

zelf bepalen hoe die zijn woning

energievriendelijker maakt.”

“Alles wat bijdraagt aan

verduurzamen van de

woningvoorraad is wenselijk, maar

de vraag of dat 'afdwingbaar' is.”

“Maatschappelijke

verantwoordelijkheid en

voorbeeldfunctie.”

“De koper van een niet duurzame

corporatiewoning zal die woning

waarschijnlijk zelf gaan verduurzamen en

betalen dan ook minder voor die woning

aan de corporatie.”

“Laat eigenaren zelf kiezen. Niet

betuttelen en te veel willen verzorgen.”

ConsumentenProfessionals

13



Locatie



65%eens

48%oneens

38% eens

Ontwikkelaars

Ontwikkelaars bouwen teveel op

uitleglocaties buiten de stad, die we

op lange termijn niet nodig hebben

De ruimtelijke ordening-wereld is

geobsedeerd door stedelijke verdichting

en vergeet de woonbehoefte van mensen

54% eens

Ontwikkelaars

37%eens*

*Neutraal 38%

70%eens

Ik wil best ruimte opgeven, als we

daarmee groene ruimte buiten de stad

kunnen sparen

Als je buiten de stad bouwt, dan in elk

geval bij goede OV-knooppunten

83% eens

55-plussers

LocatieStedelijke verdichting of uitleglocaties

Marktpartijen verschillen sterk van mening over wáár er gebouwd moet

worden. Gemeenten, overige overheden en corporaties vinden dat

ontwikkelaars te makkelijk grijpen naar ‘oude reflexen’ door te bouwen

op uitleglocaties buiten de stad. Ontwikkelaars zijn het daar veel

minder mee eens.

En waar meer dan de helft van de ontwikkelaars het eens is met de

stelling dat de ruimtelijke ordening-wereld geobsedeerd is door

stedelijke verdichting en daarbij de woonbehoefte van mensen

vergeet, zijn gemeenten en corporaties het vaker oneens met deze

stelling.

Een opvallend grote groep consumenten zegt best ruimte te willen

opgeven om daarmee groene ruimte te kunnen sparen. Met name de

groep jonger dan 35 jaar en boven de 55 jaar is het hier mee eens.

Daarnaast staat nog eens 38% neutraal in deze stelling.

Wanneer buiten de stad wordt gebouwd, is men het er over eens dat

het in ieder geval bij OV-knooppunten moet gebeuren. Hoe ouder men

is, hoe vaker men het eens is met deze stelling.

Professionals

Woonconsument

14

54%eens

Ontwikkelaars30%eens

65%eens*

Iedereen heeft het recht om buiten de stad in het groen te wonen

*Neutraal 25%


LocatieRuimte in de stad en groen

De ruimte in de grote steden wordt steeds beperkter. Een actueel

vraagstuk in de wereld van ruimtelijke ordening is of er verdicht

moet worden in de steden of dat er gekozen wordt voor

uitleglocaties buiten de stad.

Gemeenten, overige overheden en corporaties zijn het eens met de

stelling dat er voorlopig voldoende ruimte is in de stad, maar dat we

harder ons best moeten doen om deze te benutten. Ontwikkelaars

zijn het hier een stuk minder vaak mee eens.

Recht om in het groen te wonen

Bijna twee derde van de Nederlanders vindt dat iedereen het recht

heeft om buiten de stad in het groen te wonen. Slechts één op de

drie gemeenten en corporaties onderschrijft deze stelling. Bijna de

helft van deze marktpartijen is het zelfs oneens met deze stelling.

De mening van ontwikkelaars zit dichter tegen de mening van de

woonconsument aan.

63%eens

38%eens*

Er is voldoende ruimte in de stad,

maar die moet beter benut worden

Er zijn voldoende mogelijkheden voor

nieuwbouw in de stad


*Neutraal 32%

38%eens

Ontwikkelaars

Beschikbare ruimte

In het groen wonen

15

16



Locatie




52%

22%

10%

21%

33%

14%

20%

31%

71%

8%

13%

Aanbesteden

21%

29%

90%

32%

40%

34%

11%

13%

20%

30%

31%

62%

32%

27%

24%

21%

24%

10%

16%

18%

Gemeente

Woningcorporatie

Ontwikkelaar

Stelling: Gemeenten hebben

voldoende kennis om het aanbesteden

van een gebiedsontwikkeling te laten

slagen

Een groot deel van de corporaties en

ontwikkelaars is het eens met deze

stelling. Zelfs 1 op de 5 gemeenten

erkent dit gebrek aan kennis.

Stelling: Gemeenten grijpen te snel

naar het aanbestedingsinstrument

Ontwikkelaars zijn het hardgrondig met

deze stelling eens. Corporaties en

gemeenten zelf staan hier neutraler in.

Stelling: Bij het aanbesteden van een

gebiedsontwikkeling geef ik de

voorkeur aan partnerselectie boven

planselectie

Bij ontwikkelaars is (logischerwijs) een

grotere voorkeur voor partnerselectie in

plaats van planselectie. Wederom zijn de

meningen van gemeenten en corporaties

hierover verdeeld.

17

“Aanbesteden gaat nog te

vaak over laagste prijs

terwijl andere items

minstens zo belangrijk zijn

voor een goede

gebiedsontwikkeling.”

“Dat de uiteindelijke

partner en/of het

uiteindelijke plan toch

niet volledig voldoet

aan de vooraf gestelde

ambitie en doelen.”

“De hoge kosten voor

partijen, voor zowel de

uitvragende partij als de

inschrijvers. Duurt toch al

gauw 4 tot 5 maanden met

alle procedurestappen.”

“Grootste knelpunt is dat

op het moment van

aanbesteding nog niet

precies bekend is wat het

resultaat van de

aanbesteding moet zijn.”

“Onvoldoende kennis en

ervaring binnen de

gemeente.”

Grootste knelpunten

(open antwoorden)

18



Locatie



25%eens

27%eens*

Sociale huurwoningen

zoeken is goed geregeld

in de gemeente

*Neutraal 33%

Middeldure huurwoningen


in de gemeente

36%eens*

*Neutraal 25%

Dure huurwoningen


in de gemeente

Woonruimteverdeling

Woningcorporaties zijn positief over hoe de woonruimteverdeling

geregeld is. Gemeenten zijn wat meer verdeeld, aangezien zij ook

de particuliere huur- en koopmarkt meenemen.

Veel zoeksystemen zijn de afgelopen jaren gedigitaliseerd en online

zoeken heeft de overhand genomen. Met name jongeren zijn hier

meer bedreven in en dat is terug te zien in de resultaten. Jongere

woonconsumenten zijn positiever over het zoeken (bij alle type

woningen) dan ouderen.

40%eens*

67%eens

De woonruimteverdeling is in mijn

werkgebied goed geregeld

*Neutraal 34%

Gemeente Woningcorporatie

Professionals

Woonconsument

19

20



Locatie



Participatie

21

Gemeenten

en corporaties zijn

ervan overtuigd hun

participatiebeleid

goed geregeld te

hebben.

Consumenten

zijn het hier veel minder

mee eens.

Partijen lijken met

hun participatiebeleid dus

slechts een klein deel

van hun doelgroep te

bereiken.

Gemeenten en corporaties moeten hun inwoners en huurders steeds meer betrekken bij hun beleidsvorming. Maar hoe ervaart de woonconsument dit? Gemeenten en

corporaties geven in acht van de tien gevallen aan dat zij hun participatiebeleid goed op orde hebben. Corporaties zijn hierin zelfs nog wat positiever dan gemeenten. Circa

één op de vijf woonconsumenten heeft ervaren dat zij daadwerkelijk benaderd zijn om hun woonwensen of mening te delen of om mee te denken bij beleidsvorming. Het

participatiebeleid bereikt dus maar een klein deel van de doelgroep.

Communicatie en participatie

Communicatie en participatie - (zeer) mee eens

* Meer dan 25% neutraal

84%

83%

80%

22%*

24%*

18%*

Woonwensen vragen vanconsumenten

Mening vragen vanwoonconsumenten

Consumenten bij beleidsvormingbetrekken

Professionals

Consumenten

22



Locatie



23

ContactMeer weten over het onderzoek of zelf een thema onderzoeken?

Wiebe de Ridder, Business Unit ManagerWiebe werkt als teammanager en consultant aan

vraagstukken op het gebied van wonen, vastgoed en

maatschappelijke ontwikkelingen.

T: 010 – 206 6900

E: [email protected]

Annika van Wensveen, Project Manager Annika houdt zich binnen USP Marketing Consultancy bezig

met vraagstukken op het gebied van optimalisatie van

dienstverlening, klanttevredenheid en leefbaarheid.

T: 010 – 800 2706

E: [email protected]

http://www.linkedin.com/in/annika-van-wensveen-38219630

https://www.linkedin.com/in/wiebederidder/

24

USP Wonen en VastgoedUSP Marketing Consultancy voorziet als marktonderzoeksbureau woningcorporaties, ontwikkelaars,

vastgoedbeleggers- en beheerders, gemeenten en zorginstellingen van essentiële marktinformatie. Met

onze professionele inzichten geven wij antwoord op actuele thema’s, waarmee onze klanten succesvol in

deze markt kunnen opereren.

Woningcorporaties

Strategisch voorraadbeleid,

customer journey en

risicoprofielen

• Optimalisatie

dienstverlening en customer

journey

• Bepalen prioriteiten

investeringen woningen en

leefbaarheid

• Inzicht in (risico)profielen

van huurders

USP is mede grondlegger van

de Aedes Benchmark.

Ontwikkelaars

Haalbaarheid (woon)

concepten, locaties en

marktverkenning

Nieuwe (woon)concepten:

• Optimaal rendement

• Haalbaarheid &

voorwaarden

• Uitwerking concept

• Input voor marketing & sales

Daarnaast ook

klantsegmentatie en reputatie

onderzoek.

Vastgoedbeleggers & -

beheerders

Customer journey,

portefeuille beleid,

klantsegmentatie

• Bepalen kansen

beleggingsportefeuille

• Optimalisatie prestaties

beheerders

• Haalbaarheid &

locatieonderzoek

Winkels, kantoren en

woningen

Gemeenten

Woonvisies, participatie en

prestatieafspraken

• Woningbehoeften & -

prognoses

• Vertaling naar woningen en

leefbaarheidsmaat-regelen

en voorzieningen.

• Invulling participatiebeleid

• Afstemming en onderzoek in

kader van

prestatieafspraken

Zorginstellingen

Toekomstbestendige

woonzorglocaties

• Ontwikkeling, toetsing en

vermarkten van

woonzorgconcepten

• Woonwensen senioren

• Aanvullende diensten en

voorzieningen

© 17 May 2018, USP Marketing Consultancy B.V.

De in deze uitgave vermelde gegevens zijn strikt vertrouwelijk en alle hierop betrekking hebbende auteursrechten,

databankrechten en overige (intellectuele) eigendomsrechten worden uitdrukkelijk voorbehouden.

Niets uit deze uitgave mag zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van USP Marketing Consultancy B.V.

verveelvoudigd en/of openbaar gemaakt worden.

Themaonderzoek Bouwen en Wonen 2018...Voor woonconsumenten zijn juist lage woonlasten en voldoende...

Documents

Transcript of Themaonderzoek Bouwen en Wonen 2018...Voor woonconsumenten zijn juist lage woonlasten en voldoende...