Onderzoeksopzet:huisjurist.nl/scriptie/hoofdscriptie.doc · Web viewOnderzoeksopzet. 1.1...

Duurzaamheid als vestigingsplaatsfactor

Hoofdstuk 1

Onderzoeksopzet

1.1 Aanleiding

Negatieve tendensen als slecht onderhouden groen, rondslingerend vuil en hoge inbraakfrequenties (Gemeente Haarlemmermeer, 2002), alsmede toenemend tekort aan ruimte dwingt ons zorgvuldiger om te gaan met de bestaande en nieuw aan te leggen bedrijventerreinen. Er dient sprake te zijn van terreinen die ook in de toekomst hun aantrekkingskracht behouden. Er zal toegewerkt moeten worden naar duurzamere bedrijventerreinen. In veel gevallen gaat het economische belang voor op het ecologische belang. Bij duurzame bedrijventerreinen wordt naast de economische duurzaamheid vooral ook gekeken naar de ecologische duurzaamheid. De ruimte wordt dan efficiënter gebruikten de milieubelasting neemt af. Maar er kan ook vanuit een andere invalshoek naar ( ecologische ) duurzaamheid gekeken worden. Aandacht voor kwaliteit van ruimte en milieu leidt ook tot economische kansen voor het bedrijfsleven, samenwerking en gemeenschappelijke voorzieningen en een duurzame bedrijfsvoering (Arboplan, 2002). Zo ontstaat er het begrip economische duurzaamheid wat in veel gevallen nog niet samengaat met ecologische duurzaamheid maar dat wel kan gaan doen.Het zijn met name deze economische kansen voor het bedrijfsleven die het voor hen aantrekkelijk moet maken om te participeren in een duurzaam bedrijventerrein. Bedrijven stellen steeds hogere eisen aan de omgevingskwaliteiten van hun vestigingsplaats (Vastgoedmarkt, 2001) Deze hogere eisen kunnen worden teruggevonden in een duurzaam bedrijventerrein waar de ecologie en de economie elkaar niet uitsluiten maar elkaar juist versterken. Het is nog de vraag of dit in de praktijk ook daadwerkelijk het geval is, zowel vanuit het ecologische standpunt als vanuit het economische standpunt.

Om aan de vraag uit de markt te voldoen, zijn er twee mogelijkheden. De eerste is het revitaliseren en herstructureren van bestaande, verouderde bedrijventerreinen. De tweede is de aanleg van geheel nieuwe terreinen. Bij beide oplossingen wordt het terrein volgens een marktgeoriënteerde aanpak gerealiseerd, waarbij de wensen van individuele bedrijven binnen bedrijfssectoren bepalend zijn (Engelenburg, 1998). Deze marktgeoriënteerde aanpak kan leiden tot verduurzaming van bedrijventerreinen. Op deze manier wil men in de toekomst de economische duurzaamheid van bedrijventerreinen garanderen. Bedrijventerreinen kunnen zo gedurende een langere periode adequaat blijven functioneren ( Needham, 1998)

Duurzame bedrijventerreinen worden in de praktijk vaak ontwikkeld door middel van parkmanagement. Parkmanagement is het sturen van inrichting en beheer van een kantorenpark of bedrijventerrein, met als doel het verkrijgen van een blijvend hoog kwaliteitsniveau van openbare en private ruimte ( Van Engelenburg, 1998). Parkmanagement wordt meestal toegepast op een nieuw uit te geven bedrijventerrein maar kan ook toegepast worden om een bestaand terrein te revitaliseren.

De rol van duurzaamheid in de vestigingsplaatskeuze van een bedrijf is moeilijk te bepalen. Ten eerste vanwege het feit dat een keuze van een bedrijf lang niet altijd op rationele gronden genomen wordt. Ten tweede is er altijd een frictie tussen de intentie en de werkelijke motivatie van een ondernemer om naar een bepaald bedrijventerrein te gaan. Zeker in het

1


geval van duurzame bedrijventerreinen waarin ondernemers het belang van het milieu ( waar het eigelijk in eerste instantie om zou moeten gaan) onderkennen maar (logisch) toch naar het bedrijventerrein toekomen vanwege het mogelijke economisch voordeel wat zij hierin zien. Het positieve label wat het bedrijf vanwege de vestiging op een duurzaam bedrijventerrein opgeplakt krijgt is dan mooi meegenomen.

1.2 Probleemstelling

Zoals in de aanleiding al naar voren is gekomen is duurzaamheid een `hot item` , iedereen spreekt er over. Duurzaamheid is een rol gaan spelen op bedrijventerreinen en dat betekent dat het een rol gaat spelen bij de keuzes die bedrijven maken tussen alternatieve locaties. De vraag rijst dan: hoe belangrijk is het voor een ondernemer om zich te vestigen op een duurzaam bedrijventerrein. Welke rol speelt het duurzaamheidaspect bij de afweging die een ondernemer maakt pro of contra een bepaald bedrijventerrein. Om te onderzoeken of duurzaamheid een belangrijk element is bij de vestigingsplaatskeuze van een ondernemer gaat dit onderzoek in op de rol van duurzaamheid als vestigingsplaatsfactor voor ondernemers. Het onderzoek beperkt zich tot nieuwe of recent aangelegde `duurzame` bedrijventerreinen. Dit omdat ondernemers daar wellicht bewust hebben gekozen om zich daar te vestigen. Bij een reeds bestaand bedrijventerrein krijgen bedrijven na hun vestiging te maken met het ontwikkelen van duurzaamheid op het bedrijventerrein en heeft de (toekomstige) aanwezigheid van duurzaamheid dus geen invloed gehad bij de vestigingsplaatskeuze. Belangrijk is expliciet vast te stellen of de keuze voor een terrein afhangt van het wel of niet aanwezig zijn van `duurzaamheid` op het desbetreffende terrein.

1.3 Doelstelling

Het doel van dit onderzoek is het verkrijgen van meer inzicht in het belang van duurzaamheid als vestigingsplaatsfactor voor ondernemers. Duurzaamheid wordt over het algemeen als positief ervaren door ondernemers. In principe wil elk bedrijf wel op een duurzaam bedrijventerrein gevestigd zijn ( droom) . Maar in dit onderzoek wordt gekeken in hoeverre de duurzaamheid op een terrein daadwerkelijk van invloed is op het werkelijk vertoonde vestigingsgedrag ( daad) Is alleen de economische factor in duurzaamheid van belang of speelt er meer?

1.4 Vraagstelling

In hoeverre is duurzaamheid een (belangrijke) vestigingsplaatsfactor voor bedrijven in Nederland die gevestigd zijn op een nieuw of recent aangelegd bedrijventerrein ?

Deze vraagstelling wordt beantwoord aan de hand van de volgende deelvragen. De deelvragen worden middels literatuurstudie en empirisch onderzoek beantwoord.

2


1. Wat wordt er verstaan onder het begrip `duurzaamheid` en hoe is dit in te passen in het fenomeen ` duurzame bedrijventerreinen` ? Middels deze vraag wordt in kaart gebracht welke duurzaamheidelementen toegepast worden op duurzame bedrijventerreinen. Methodiek : Literatuurstudie

2. Wat houdt het begrip parkmanagement in en wat is hiervan de relatie tot duurzame bedrijventerreinen? Hoe kan parkmanagement ingezet worden om bedrijventerreinen duurzaam te ontwikkelen? Methodiek : Literatuurstudie

3. Wat is het belang van de verschillende vestigingsplaatsfactoren in hetlocatiekeuzeproces van ondernemers nu en in de toekomst ?Met deze deelvraag worden de volgende punten behandeldWat zijn de verschillende locatietheorieën? Wat wordt er precies bedoeld met vestigingsplaatsfactoren? Wat zijn de huidige trends hierin ? Methodiek : Literatuurstudie

4. Wat is de toegevoegde waarde van duurzaamheid als vestigingsplaatsfactor voor bedrijven ?

Indien die toegevoegde waarde aanwezig is:Welk belang hechten ondernemers aan de vestiging van hun bedrijf op een duurzaam bedrijventerrein boven de vestiging van een bedrijf op een `normaal` bedrijventerrein? Methodiek: Literatuurstudie en empirisch onderzoek in de vorm van casestudies.

1.5 Onderzoeksmethode

Aan de hand van literatuurstudie zal worden ingegaan op de volgende begrippen om een beter beeld van duurzaamheid als vestigingsplaatsfactor te krijgen. Het theoretisch kader wordt gevormd door begrippen als :

- duurzaamheid,verschillende vormen- duurzame bedrijventerreinen ( wat, hoe, waarom)- parkmanagement- vestigingsplaatsfactoren

Door 2 case studies te doen zal met name deelvraag 4 worden beantwoord en wordt de eerder opgedane kennis met betrekking tot deelvraag 1 t/m 3 `uitgediept`. In de case studies wil ik 2 regio`s met elkaar vergelijken. De 2 regio`s die als casestudie zullen dienen zijn de regio Heemskerk en Zwolle en de bedrijventerreinen waarop wordt gefocused zijn respectievelijk De Trompet en de Hessenpoort. Deze twee regio`s zijn gekozen omdat ze verschillende achtergronden hebben , waardoor er wellicht een indruk wordt verkregen welke invloed de economische ontwikkelingsgeschiedenis heeft op de huidige bedrijventerreinen. Bovendien is er over deze twee cases informatie voorhanden wat een praktisch motief is geweest. Elke regio heeft meerdere bedrijventerreinen, zowel duurzame als niet-duurzame bedrijventerreinen. Tussen deze bedrijventerreinen zal ongetwijfeld her-locatie hebben plaatsgevonden. Interessant is om dan door middel van enquêtes of interviews te onderzoeken waarom bedrijven juist naar een duurzaam bedrijventerrein zijn toe gegaan. Waarom was duurzaamheid wel of niet een vestigingsplaatsfactor van belang ? Vervolgens kunnen de twee

3


regio`s met elkaar vergeleken worden en kunnen de aangetroffen verschillen verklaard worden.

Onderstaand schema dient ter verduidelijking van de afbakening van het onderzoek.

4

Literatuurstudie

Parkmanagement

Duurzaamheid Duurzame bedrijventerreinen

Vestigingsplaatsfactoren

Hypotheses over mogelijk antwoorden op deelvragen

Toetsen door middel van:Case studies

Conclusies


1.6 Leeswijzer

In hoofdstuk 2 zal aan de hand van literatuurstudie ingegaan worden op de begrippen duurzaamheid en duurzame bedrijventerreinen die de kern van de eerste deelvraag vormen. Er wordt een beeld gegeven van de achtergronden van deze begrippen. De ontstaansgeschiedenis, ontwikkelingen etc. komen hier aan bod.In hoofdstuk 3 wordt ingegaan op het begrip parkmanagement. De ontstaansgeschiedenis, de voordelen en nadelen en de relatie van parkmanagement ten opzichte van duurzame bedrijventerreinen worden in dit hoofdstuk behandeld. Hoofdstuk 4 gaat in op de verschillende facetten van het vestigingsplaatskeuzeproces. Locatietheorieën, vestigingsplaatsfactoren in het verleden en in de toekomst etc worden in dit hoofdstuk beschreven. Hoofdstuk 5 vormt de afsluiting van het theoretisch kader en vormt tevens een opzet naar het empirisch gedeelte van het onderzoek. Hierin worden vanuit de conclusies die getrokken zijn vanuit de literatuurstudie hypotheses opgesteld die mogelijke antwoorden kunnen zijn op de deelvragen. Deze hypotheses worden vervolgens in hoofdstuk 6 getoetst aan de empirie. In hoofdstuk 6 worden de 2 cases geïntroduceerd en worden de onderzoeksresultaten gepresenteerd. Hoofdstuk 7 zal aan de hand van de onderzoeksresultaten conclusies trekken uit zowel de vanuit de literatuurstudie verkregen hypotheses als vanuit het empirisch onderzoek.

5


Theoretisch kader

Inleiding

In dit theoretisch kader worden de concepten duurzaamheid, duurzame bedrijventerreinen,parkmanagement en vestigingsplaatsfactoren uiteengezet. Deze concepten zijn namelijk van belang bij het beantwoorden van de vraagstelling. Allereerst zullen de concepten ieder afzonderlijk beschreven worden. Vervolgens zal er naar de onderlinge relaties gekeken worden. Aan de hand van het verkregen inzicht in de concepten zal er getracht worden een helder beeld te creëren van het belang dat ondernemers hechten aan duurzaamheid als vestigingsplaatsfactor.

Hoofdstuk 2 Duurzaamheid & Duurzame bedrijventerreinen

2.1 Duurzaamheid

Over het begrip duurzaamheid, al dan niet in combinatie met bedrijventerreinen, is de afgelopen jaren uitgebreid gediscussieerd. Een alom geaccepteerde visie hierop bestaat echter nog niet. Vaak werden economie en ecologie gezien als tegenpolen waarbij de een nooit samen kon gaan met de ander. Mede door de opkomst van de begrippen duurzaamheid en duurzame bedrijventerreinen kan hier nu toch wat anders tegenaan gekeken worden.

De algemeen heersende opinie is dat het milieu niet mag lijden onder economische ontwikkelingen. Hierbij speelt het begrip duurzaamheid een rol. Een van de bekendste uitspraken die hierover gedaan zijn komt van de hand van de commissie Brundtland. De relatie tussen de milieusituatie en de economische ontwikkeling staat hierin centraal. Het rapport dat de commissie schreef definieerde duurzame ontwikkeling als volgt:

`development that meets the needs of the present without compromising the ability of future generations to meet their own needs` (World Commission on Environment and Development, 1987) Volgens van Ast en Geerlings ( 1993) is de belangrijkste conclusie uit het rapport dat er een economisch beleid moet worden gevoerd dat onder andere gericht is op het duurzaam beheren van het milieu en de natuurlijke hulpbronnen waarbij een economische groei dient te worden nagestreefd die is gebaseerd op een gematigde economische groei, die de leefbaarheid van de wereld als geheel ten goede komt.Er wordt echter nog steeds verschillend aangekeken tegen oplossingen op het gebied van de frictie tussen economie en milieu. Derhalve kan het Brundtland rapport ook niet gezien worden als een blauwdruk voor duurzaamheid ( Clayton, Radcliffe, 1996). De overheid ziet duurzame ontwikkeling als economische groei ( meer banen, meer winst) gecombineerd met mindere milieubelasting ( minder energieverbruik en meer biodiversiteit). Zij noemt dit ook wel een win-win situatie ( VROM, 1997). Het Ministerie van Economische Zaken (1998) omschrijft een bedrijventerrein waar deze ontwikkeling plaatsvindt als een duurzaam bedrijventerrein:

6


` Samenwerking tussen bedrijven onderling en met overheden op bedrijventerreinen, gericht op het verbeteren van het ( bedrijfs-)economisch resultaat, de vermindering van de milieubelasting en een efficiënter ruimtegebruik.`

Pellenbarg (2002) onderschrijft dat duurzaamheid niet alleen een taak is van de overheid maar dat mensen en bedrijven op locale schaal zich ook moeten kunnen vinden in deze ideeën en in de uitvoering ervan.Uit het vorige blijkt dat duurzaamheid dus niet alleen verband houdt met het milieu maar dat er meer een rol speelt. Bij duurzaamheidontwikkeling dient rekening gehouden te worden met maatschappij, milieu en economie ( people – planet – profit- model). ( World Commission on Environment and Development, 1987) Onder maatschappij( people) wordt dan de werkomstandigheden, mensenrechten, geluidsoverlast etc. bedoelt. Bij het milieu (planet) spelen emissies, afvalstromen, energieverbruik, delfstoffen etc.een rol. Bij de economie wordt er duurzaam omgegaan met lonen, continuïteit van het bedrijf etc.

2.2 Bedrijventerreinen

Alvorens naar duurzame bedrijventerreinen te kijken zal eerst het begrip bedrijventerrein uitgelicht worden. Hierbij wordt in het kort het ontstaan van bedrijventerreinen, verschillende typen bedrijventerreinen en de levenscyclus van een bedrijventerrein beschreven. Vervolgens wordt er ingegaan op duurzame bedrijventerreinen waarbij wordt ingegaan op de vraag hoe er op bedrijventerreinen inhoud wordt gegeven aan het begrip duurzaamheid ( duurzame bedrijfsprocessen, duurzame inrichting bedrijventerreinen).

Door de Rijksplanologische Dienst ( Ministerie VROM, 1996) wordt een bedrijventerrein als volgt gedefinieerd

`Onder een bedrijfsterrein wordt verstaan een terrein dat vanwege zijn bestemming geschikt is voor gebruik door handel, nijverheid, commerciële dienstverlening en industrie. Onder deze omschrijving vallen ook ( delen van ) bedrijfsterreinen die gedeeltelijk bestemd zij voor kantoren.`

Een andere definitie wordt gegeven door Eiff ( 1991) ; een bedrijventerrein is dat gedeelte van het gemeentelijk grondgebeid dat via planologische procedures bestemd is voor de vestiging van een of meerdere werkgelegenheidsbiedende organisaties.Bedrijventerreinen maken in de praktijk een ontwikkeling in de tijd door die als een `levenscyclus` kan worden geïnterpreteerd. Deze levenscyclus wordt onder andere door Geoplan gebruikt

7


Figuur 2.1:Levenscyclus van bedrijventerreinen

(bron: naar Geoplan, 1995.)

De levenscyclus van bedrijventerreinen wordt door Geoplan ( 1995) ingedeeld in een aantal fasen. Voor elke fase wordt de aantrekkelijkheid van het terrein aangegeven. Deze aantrekkelijkheid wordt uitgedrukt in de vraag naar het terrein of het economisch functioneren van het terrein ( zie figuur 2.1).

Startfase ( introductie) ; het terrein wordt bouwrijp gemaakt en de grond wordt uitgegeven, de vraag is gering.

Expansiefase ( groei) ; de vraag is stijgende vanwege uitbreidingsmogelijkheden en een kwalitatief goede huisvesting. De vraag is groter en er is een groei van het aantal bedrijven dat zich vestigt op het terrein.

Consolidatiefase ( volwassenheid); stabilisatie van zowel de vraag als het aantal gevestigde bedrijven, vrijwel alle beschikbare grond is in gebruik, de kwaliteit van het terrein verandert niet.

Stagnatiefase ( verzadiging) ; vraag van de hoogwaardige bedrijvigheid neemt steeds sneller af , onder andere door structurele veranderingen in de economische situatie neemt het aantal activiteiten op het terrein af. Sommige ondernemingen vertrekken naar een ander bedrijventerrein.

Teruggangsfase ( neergang) ; vraag daalt sterk, succesvolle ondernemers vertrekken waardoor er of leegstand ontstaat of de vrijgekomen plaatsen worden ingenomen door marginale bedrijvigheid. De representativiteit van het terrein vermindert en het wordt steeds minder aantrekkelijk voor bedrijven om zich op het terrein te vestigen. De ontwikkeling van het terrein stopt, het zit in een neerwaartse spiraal.

8

Introductie Groei Volwassenheid Verzadiging Neergang

(Herstructurering)

Vraag

Tijd


Vanaf ongeveer 1850 kan er gesproken worden van het ontstaan van bedrijventerreinen in Nederland. Er was aanvankelijk vooral sprake van terreinen waar slechts één onderneming op gevestigd was. Zo`n terrein, gekenmerkt door het kleinschalige karakter, was vaak gesitueerd aan de rand van woonwijken. De aanwezigheid van infrastructuur en goedkope arbeidskrachten kunnen gezien worden als de belangrijkste vestigingsplaatsfactoren. Hierbij valt te denken aan terreinen in de grote steden bij havens en aan terreinen voor de textielindustrie in het oosten en het zuiden. Een andere solitair bedrijventerrein dat als voorbeeld kan dienen is de gloeilampenfabriek van Philips in Eindhoven die in 1892 werd ontwikkeld.De terreinen werden ontwikkeld en ingericht door de bedrijven zelf omdat de overheid nog geen beleid had ontwikkeld op dit gebied. Pas na de jaren `20 werd er vanuit de overheid sturing gegeven aan de ontwikkeling van bedrijventerreinen.( Van Kerkhoff en Schuurman, 1995) Vanaf deze periode werden meer planmatige bedrijventerreinen ontwikkeld en werd meer grond uitgegeven door de gemeente, vooral voor lokale bedrijven. De overheid was echter nog niet erg marktgericht bezig want veel ondernemers voelden nog niet veel voor een vestiging op een collectief bedrijventerrein ( Hiethaar, 1998). Als na de Tweede Wereldoorlog Nederland weer opgebouwd moet worden komt de nadruk hierbij te liggen op het scheppen van werkgelegenheid door middel van industrialisatie. Zo kon het toenemende verlies aan werkgelegenheid in de landbouw opgevangen worden (Dekker en Lankhorst, 1990). Door middel van het spreiden van werkgelegenheid, een stimuleringsbeleid door middel van subsidies en bijvoorbeeld de Investeringspremieregeling, veranderden de terreinen na de Tweede Wereldoorlog van solitaire industrieterreinen, naar diverse bedrijventerrein waar niet meer sprake is van een aanbodmarkt maar van een vraag markt. Iedere ondernemer heeft zulke specifieke eisen met betrekking tot een bedrijventerrein, dat niet elk terrein geschikt is voor vestiging van die onderneming. Om het overschot aan beschikbare grond weg te krijgen gingen gemeenten onderling concurreren, met als gevolg een grotere diversiteit van bedrijventerreinen ( Bakker et al, 1999). De markt van bedrijventerreinen onderscheidt zich volgens het Ministerie EZ en Ministerie VROM nu in verschillende types bedrijventerreinen:

1 Zware industrieterreinen : terreinen geschikt voor alle soorten bedrijvigheid, inclusief grootschalige industriële en milieuhinderlijke bedrijvigheid.2 Zeehaventerreinen: terreinen met een laad-/ loskade langs diepvaarwater, toegankelijk voor grote zeeschepen.3 Hoogwaardige bedrijvenparken : terreinen die specifiek zijn bestemd voor bedrijven met hoogwaardige productie of research and development-activiteiten.4 Distributieparken: terreinen die specifiek bestemd zijn voor transport –en distributiebedrijven.5 Gemengde bedrijventerreinen: de overige bedrijventerreinen met reguliere bedrijvigheid, niet behorend tot de eerder genoemde categorieën, komt het meest voor.

9


Figuur 2.2 Type bedrijventerreinen

Type bedrijventerrein Aantal1 Zware industrieterreinen 1492 Zeehaventerreinen 663 Hoogwaardige bedrijvenparken 944 Distributieparken 645 Gemengde bedrijventerreinen 3164Totaal aantal bedrijventerreinen 3537

(bron: IBIS, 2001).

Hierbij hebben de begrippen `segmentatie` en `differentiatie` een rol gespeeld. Bij de segmentatie van de `location market` wordt de vraag naar bedrijfsruimte gesegmenteerd aan de hand van de kenmerken van de onderneming die zich daar wil vestigen. Bedrijven zijn steeds minder afhankelijk geworden van transportkosten, de arbeidsmarkt en agglomeratievoordelen bij stedelijke knooppunten, ze zijn relatief meer `footloose` waardoor de ondernemer eisen gaat stellen aan de locatie waar deze zich zal gaan vestigen. Ze zoeken steeds meer een locatie waar soortgelijke bedrijven gevestigd zijn, waar gezamenlijke voorzieningen aanwezig zijn en wat een representatieve uitstraling heeft ( Pellenbarg, 2002).Bij differentiatie wordt het aanbod van bedrijventerreinen gedifferentieerd, waardoor zoveel mogelijk tegemoet wordt gekomen aan de wensen van de vragers. Hierbij speelt de rol van de overheid een rol. Door haar ( gedeeltelijke) rol als aanbieder van grond ( en bedrijventerreinen zelf) speelt zij in op de vraag van de ondernemer. Het maatschappelijk nut mag echter niet uit het oog verloren worden, wat zich uit in de weer toegenomen belangstelling voor het milieu. Economische- en ecologische doelen moeten elkaar niet tegenwerken ( vrij naar Pellenbarg, 2002). De ontwikkeling van segmentatie en differentiatie van de locatiemarkt leidt ons naar het begrip duurzame bedrijventerreinen, bekeken vanuit de economische invalshoek, waar dus gekeken wordt naar de economische duurzaamheid, in tegenstelling tot de ecologische invalshoek waar vanuit gekeken wordt naar het ecologisch duurzamer maken van een bedrijventerrein. In dit onderzoek wordt gekeken naar de economische kant van het duurzaam ontwikkelen van bedrijventerreinen, terreinen waar geprobeerd wordt de stagnatie- en de neergangsfase in de levenscyclus van een terrein te voorkomen.

2.3 Duurzame bedrijventerreinen

Er zijn twee invalshoeken van waaruit naar de ontwikkeling van een duurzaam bedrijventerrein gekeken kan worden ( Min EZ, 1998). Ten eerste vanuit duurzame bedrijfsprocessen en ten tweede vanuit de duurzame inrichting van bedrijventerreinen.

Bij het duurzaam ontwikkelen van bedrijfsprocessen wordt er gekeken naar de fysieke stromen ( warmte, water, grondstoffen, afvalstoffen en elektriciteit) die optreden bij bedrijfsactiviteiten op een bedrijventerrein. Samenwerking tussen bedrijven moet leiden tot een efficiëntere inzetting van de aanwezige energie- en materiaalstormen. Doel van deze samenwerking is het zowel verbeteren van het bedrijfseconomisch resultaat als het verminderen van de milieubelasting en het ruimtegebruik ( Min EZ 1998). Deze samenwerking kan op twee manieren plaatsvinden : in de productieketen en binnen een zelfde gebied. Samenwerking in de productieketen wordt ook wel Integraal Ketenbeheer genoemd.

10


Het kan gedefinieerd worden als het economisch, milieutechnisch en maatschappelijk verantwoord beheren van stofkringlopen in de keten van grondstof-productie-consumptie-afvalverwijdering. Belangrijkste doelen zijn het verminderen van het gebruik, het voorkomen van verspreiding en het zoveel mogelijk in de kringloop houden van materie, oftewel de fysieke stromen als grondstoffen, elektriciteit, afvalstoffen etc.De samenwerking binnen een zelfde gebied wordt ook wel Industriële Ecologie genoemd. Hierbij gaat het om samenwerking tussen bedrijven die zich op een zelfde geografische locatie, in dit geval een bedrijventerrein, bevinden. Bij Industriële Ecologie kan gedacht worden aan het zo bewerken van bepaalde rest- en bijproducten van bepaalde bedrijven die voor andere bedrijven weer als grondstof kunnen dienen.Een voorwaarde hiervoor is natuurlijk de fysieke nabijheid van bedrijven ten opzichte van elkaar ( Min EZ 1998).Integraal Ketenbeheer vindt verticaal plaats in een productieketen of een bedrijf. Verschillende bedrijfsonderdelen kunnen ruimtelijk van elkaar gescheiden zijn. Bij Industriële Ecologie is er sprake van horizontale samenwerking tussen bedrijven die op een zelfde bedrijventerrein gevestigd zijn. Volgens het Ministerie van Economische Zaken ( 1998) moeten de twee verschillende samenwerkingvormen toch worden beschouwd als complementaire vormen van samenwerking. Industrieel ketenbeheer realiseert winst door stofkringlopen binnen de keten, terwijl Industriële Ecologie zijn voordeel haalt uit uitwisselingsrelaties door de fysieke nabijheid van anderen ( Min EZ 1998).

De verschillende samenwerkingsverbanden kunnen op de volgende onderwerpen worden aangegaan.

Figuur 2.3 Fysieke stromen

(bron: Ministerie EZ, 1998).

Bij de eerste fysieke stroom gaat het om het onderling uitwisselen van energie, grondstoffen en water door middel van het ontwikkelen van cascades en gesloten kringlopen. Het concept cascades houdt in dat het gebruik van energie en materiaal loopt van hoogwaardig naar laagwaardig gebruik. Het sluiten van kringlopen gaat ervan uit dat materialen waar mogelijk hergebruikt worden. Voorbeelden hiervan zijn een betere benutting van restwarmte, benutting

11

Uitwisseling vanenergie,grondstoffen en water

Collectieve inzameling en afvoer van afvalstoffen

Gezamenlijk gebruik van utilities en bedrijfsfuncties

Combineren van vervoer van goederen en personen


van proces(afval)water, benutting van reststoffen als grondstof en het hergebruik van afvalwater als proceswater.De tweede fysieke stroom gaat uit van het gezamenlijk gebruik van utiliteiten en bedrijfsfuncties waarbij gedacht kan worden aan gezamenlijke energievoorziening, gezamenlijk afvalwaterzuivering, gezamenlijk gebruik van opslagplaatsen, onderhoudsplaatsen en (vracht) autowasplaatsen. Voordeel hiervan is dat bedrijven schaalvoordelen kunnen behalen die leiden tot lagere kosten.Samenwerking tussen bedrijven op het gebied van collectieve inzameling en afvoer van afvalstoffen is de derde fysieke stroom die door het Ministerie EZ (1998) wordt onderscheiden. Door samenwerking kunnen ondernemers de vrijgekomen afvalstromen gezamenlijk inzamelen en afvoeren. Voorbeelden hiervan zijn een gezamenlijk afvaldepot en een collectief afvalcontract welke zorgen voor een verantwoorde vorm van afvalmanagement tegen zo laag mogelijke kosten.De laatste fysieke stroom is het combineren van vervoer van personen en goederen. Dit punt is in toenemende mate een aandachtspunt voor bedrijven vanwege de toenemende congestie, het steeds sterker waarderen van bereikbaarheid en de in toenemende mate stijgende transportkosten. Bedrijven richten zich bij deze vorm van samenwerking op het creëren van transportmogelijkheden. Voorbeelden hiervan zijn een gezamenlijk coördinatie van carpoolers, het gezamenlijk busvervoer van personeel, het gebruik van deelauto`s en het combineren van vrachten of het combineren van heen- en terugladingen.

De tweede invalshoek van waaruit gekeken kan worden naar de duurzame ontwikkeling van bedrijventerreinen is de duurzame inrichting van bedrijventerreinen. Bij het duurzaam inrichten van bedrijventerreinen wordt gekeken naar het geheel van bedrijfsruimten, infrastructuur en (nuts)-voorzieningen, oftewel het gebied waar de bedrijfsprocessen plaatsvinden. Bij deze tweede invalshoek staat het ruimtegebruik centraal. Door een bedrijventerrein middels samenwerking bij het ontwerp, de ontwikkeling en het beheer zo slim mogelijk in te richten kan het ruimtegebruik en de milieubelasting verminderd worden en het (bedrijfs)-economisch resultaat verbeterd worden. Door deze methode kan er een beter vestigingsklimaat gecreëerd worden en kunnen dure herstructureringsprojecten uitgesteld worden ( waardebehoud onroerend goed) ( Min EZ, 1998). Het beheer van zo`n duurzaam ingericht terrein zou gedaan kunnen worden door middel van parkmanagement. Dit wordt later in hoofdstuk 4 behandeld.

Figuur 2.4 Gebied

(bron: Ministerie EZ, 1998).

12

Intensiever gebruik van de ruimte

Bedrijfsgerichte commerciële voorzieningen

Nutsvoorzieningen met hoog rendement

Multimodaal transport en hoogwaardig openbaar vervoer


Het eerste onderwerp waar naar gekeken wordt bij een duurzamere inrichting van een bedrijventerrein is het intensiever gebruiken van de ruimte. Voorbeelden hiervan zijn het `stapelen` (combineren) van bedrijven of bedrijfsfuncties op hetzelfde vloeroppervlak., bedrijfsverzamelgebouwen en de gezamenlijke oplag van goederen en van parkeergelegenheden.Het tweede onderwerp van duurzame inrichting is het aanbod van nutsvoorzieningen met een hoog rendement ( gas, water, elektriciteit, riolering, etc.). Uitwisseling van energie -en materiaalstromen is hier een voorbeeld van. Andere voorbeelden zijn de winning van industriewater uit oppervlakte -en regenwater, gescheiden rioleringen, warmte en kracht door lokale installaties op basis van warmtekrachtkoppeling (WKK).Bedrijfsgerichte commerciële voorzieningen is het derde onderdeel van deze tweede invalshoek op de ontwikkeling van duurzame bedrijventerreinen. Dit zijn voorzieningen die gericht zijn op het behoud van het gewenste kwaliteitsniveau en het werkklimaat op het bedrijventerrein. Collectieve beveiliging, collectief onderhoud van de gebouwen en de openbare (groene) ruimte en telematica voorzieningen zijn voorbeelden van voorzieningen gericht op de bedrijfshuisvesting. Voorbeelden van commerciële voorzieningen zijn bancaire en postale voorzieningen, kinderopvang, sport -en recreatiefaciliteiten en gezamenlijke vergaderruimten.Het laatste onderdeel van duurzame ontwikkeling op het gebied van de inrichting van een bedrijventerrein is het multimodaal transport en het hoogwaardig openbaar vervoer. Door het verder toenemend belang van bereikbaarheid, de toenemende congestie en de oplopende transportkosten is hier veel winst te boeken. Door een duurzamere inrichting van terreinen kan een betere concurrentieverhouding ontstaan tussen verschillende vervoersvormen. Voorbeelden hiervan zijn transferia en vrije busbanen, openbare terminals met een spoor,- water,- of busaansluiting, ruimtelijke concentratie van vervoerders met omvangrijke en frequente goederenstromen en combinaties van trein, lightrail, bus en treintaxi (Min EZ, 1998).

2.4 Slaagfactoren voor duurzame bedrijventerreinen-ontwikkkeling

Het slagen van een ontwikkeling naar meer duurzame bedrijventerreinen is afhankelijk van vele factoren. Verschillende bepalende factoren zijn naar voren gebracht door o.a. Pellenbarg (2002), Van der Veeken(1998) en Dekker(1997).De belangrijkste slaagfactoren voor de ontwikkeling van duurzame bedrijventerreinen zijn:

• De ideeën van de `stakeholders`( investerende en risiconemende partijen) moeten centraal staan.

• Het proces is de kritische succesfactor.• Vertrouwen moet gecreëerd worden bij alle betrokkenen door te starten vanuit het

perspectief van de gebruikers van het terrein; de ondernemers.• Goed monitoren is noodzakelijk om de ecologische doelen te realiseren.• Goede `public-relations` en regionale samenwerking zijn noodzakelijk om de juiste

samenwerkingsvormen te krijgen en de juiste bedrijven aan te trekken.• Een breed bestuurlijk en politiek draagvalk is essentieel. • Goede voorbereiding van initiatieven voordat begonnen wordt met de uitvoering ervan.• Rekening dient gehouden te worden met elkaars doelstellingen en er moet respect zijn

voor elkaars belangen.• Alle vormen van de ontwikkeling naar meer duurzaamheid moeten vanuit vrijwilligheid plaatsvinden, het initiatief tot samenwerking moet dan ook bij de ondernemers liggen. Deze moeten zelf de te behalen voordelen inzien.

13


• Oprichting van een soort van vereniging van betrokkenen waarbij informatie uitgewisseld wordt tussen de bedrijven die in een dergelijk project niet concurrenten van elkaar zijn.• De rol van de overheid dient faciliterend te zijn; dit kan door middel van de rol van geldschieter ( er dienen voldoende financiële middelen voorhanden te zijn), ook dient de overheid bestemmingsplannen en uitgiftevoorwaarden niet als uitgangspunt zien maar ze indien nodig aan de situatie aanpassen.• Potentiële win-win-situaties en de haalbaarheid van een project ( ook de kans op succes op de korte termijn) dienen van tevoren goed duidelijk te zijn bij de betrokkenen.• Participerende ondernemers zijn bij voorkeur op korte afstand van elkaar gesitueerd en divers van aard (complementaire materiele behoeften) wat de uitwisseling van informatie en goederen bij samenwerking bevordert.• Bestaande (management)systemen van ondernemers dienen zoveel mogelijk in gebruik te blijven.• De rol van een eventuele `voortrekker` (bijvoorbeeld KEMA op Business Park Arnhem)kan van grote betekenis zijn in verband met investeringen en initiatieven.

Veel van de ontwikkelingen op het gebied van duurzame bedrijventerreinen worden vaak in praktijk gebracht door middel van parkmanagement. Dit verschijnsel zal in het volgende deel besproken worden.

Hoofdstuk 3 Parkmanagement

14


3.1 Inleiding

Duurzaamheid krijgt in Nederland vanuit verschillende hoeken binnen de samenleving steeds meer aandacht. Om duurzaamheid te bevorderen op onder andere bedrijventerreinen wordt parkmanagement als hét instrument gezien door overheden, ondernemers, adviesbureaus en projectontwikkelaars. Het is overigens van wezenlijk belang dat er een onderscheid wordt gemaakt tussen bestaande en nieuwe bedrijventerreinen. Op bestaande terreinen is de invoering van parkmanagement om de duurzaamheid te bevorderen namelijk een complexere aangelegenheid dan op nieuwe bedrijventerreinen.

Op bestaande terreinen kan aan bestaande gebruikers namelijk niks worden opgedwongen dit in tegenstelling tot de situatie bij nieuwe bedrijventerreinen. Op nieuwe bedrijventerreinen kan bijvoorbeeld verplicht lidmaatschap van een bedrijf worden opgenomen in de verkoopvoorwaarden.Het duurzaam ` maken`( de levensduur verlengen) van oude terreinen kan door middel van de volgende stappen:

•Groot onderhoud: het verbeteren van de inrichting en presentatie van het bedrijventerrein, tevens wordt het achterstallig onderhoud aangepakt.•Sanering: zeer ingrijpende ingreep vanwege het feit dat de oorspronkelijke bebouwing verdwijnt voor nieuwbouw, de gebruiksfuncties van het bedrijventerrein veranderen.•Herstructurering: algemene reorganisatie van het bedrijventerrein, vaak in combinatie met groot onderhoud.•Revitalisering: zeer ingrijpend vanwege het feit dat de oorspronkelijke bebouwing verdwijnt voor nieuwbouw, de gebruiksfuncties van het bedrijventerrein veranderen niet ( Pen en Hiethaar, 1998)

Ondanks het feit dat veel gemeenten op de bestaande terreinen beginnen met revitalisering, kleven er toch een aantal nadelen aan. Het achteraf verbeteren van het terrein is waarschijnlijk vaak een moeizaam en langdurig proces want:

- Bedrijven hebben vaak een eigen contract afgesloten voor verschillende diensten

- Bedrijven staan vaak argwanend tegenover de ideeën en de verplichtingen

- Bedrijven kijken vaak alleen naar de beginkosten die gemaakt moeten worden

- De kans op ‘free-riders’( ondernemers die niet meebetalen maar wel van de verbeterd kwaliteit profiteren) is vrij groot.

Kortom, het invoeren op bestaande bedrijventerreinen(zogenaamde brownfields`) is een complexere aangelegenheid dan op een nieuw te ontwikkelen terrein. Dit onderzoek zal expliciet in het teken staan van ‘nieuwe’ bedrijventerreinen (zogenaamde `greenfields`). Parkmanagement is dus in tegenstelling tot revitalisering een permanente activiteit.

Ondanks dat het parkmanagement de laatste jaren door iedereen gebruikt wordt, is het een containerbegrip,een begrip waar vrij veel onder valt. Het parkmanagement wordt door iedere betrokken partij weer anders bekeken en gedefinieerd. Dit is logischerwijze een gevolg van de verschillende belangen die iedere partij heeft. Toch komen de meeste definities op hoofdlijnen op het volgende neer:

15


‘Parkmanagement is het sturen van inrichting en beheer op een kantorenpark en bedrijventerrein, met als doel het verkrijgen en op lange termijn behouden van een hoog kwaliteitsniveau van zowel de openbare als de private ruimte` (Engelenburg, van, 1998)

3.2 Ontstaansgeschiedenis

Het ontstaan van parkmanagement heeft zijn oorsprong in de Angelsaksische wereld waar het al veel toegepast wordt ( Engelenburg, van, et al, 1998). Het parkmanagement vindt zijn oorsprong in de Verenigde State van de jaren 70 vanwaar het Europa heeft weten te bereiken. Het Amerikaanse parkmanagementconcept is slechts gedeeltelijk te vergelijken met de Nederlandse variant hierop. Het wordt een ‘Campus’ genoemd, waar allerlei zaken zoals wonen, werken en recreëren zijn samengevoegd. Een bekend Amerikaans voorbeeld is Silicon Valley.In het Engelse parkmanagementconcept ook wel het ‘Angelsaksische type’ genoemd, worden de bedrijfsgebouwen op een villa-gewijze manier ontwikkeld.. Het Angelsaksische type dateert alweer van de jaren zeventig en tachtig.In vergelijking met het Amerikaanse concept is er meer gedacht aan de wensen van de werknemer. In Engeland werkt men met zowel een projectontwikkelaar als een stedenbouwkundige. In de Verenigde Staten is het meestal een taak van de projectontwikkelaar.. In Engeland zijn Stockley Park (bij Londen) en het Magna Park (bij Birmingham) de bekendste voorbeelden, net als Edinburgh Business Park (Edinburgh) en West Mailing Business Park (Kent) waar parkmanagement een belangrijke rol speelt. In Frankrijk zijn de GARO-NOR terreinen bij Parijs een bekend voorbeeld.In Engeland zijn momenteel rond de 1.000 businessparken met een vorm van parkmanagement ontwikkeld. Nederland telt momenteel enkele tientallen terreinen waar een vorm van parkmanagement is georganiseerd.Een nog groter verschil met Nederland en Engeland is dat in Engeland de bedrijventerreinen veelal in het bezit zijn van één eigenaar of een consortium van samenwerkende beleggers. Dit is typerend voor het Engelse concept en is wellicht de succesfactor voor het parkmanagement aldaar. In Nederland wordt dit nog niet toegepast, daar de overheid vooralsnog een bepaalde mate van invloed wenst te behouden. In het Engelse concept wordt bij de verhuur van bedrijfsruimten, in het huurbedrag een deel ‘servicekosten’ opgenomen waarvan de parkmanagementdiensten worden betaald. Ondernemers kunnen zich meer op hun `core-business` richten omdat allerlei randactiviteiten uit handen zijn genomen door de parkmanager.Omdat deze parkmanagementvoorwaarden (extra servicekosten) bij vestiging op aantrekkelijke locaties gelden, is het voor huurders een vanzelfsprekende en positieve bijkomstigheid ( Giesen, 2001).

3.3 Parkmanagement

Parkmanagement wordt gezien als een middel dat ingezet kan worden sturing te geven aan de inrichting of beheer van de openbare en niet-openbare ruimte op een (duurzaam) bedrijventerrein. In veel gevallen is het invoeren van parkmanagement op een bedrijventerrein een samenwerkingverband (pps) tussen de gemeente en de betreffende ondernemers. In enkele gevallen is de invoering van parkmanagement een puur privaat initiatief.

Zoals al eerder beschreven kan parkmanagement op veel verschillende manieren vorm krijgen. De organisatie van parkmanagement kan op drie manieren plaatsvinden:

16


- coöperatie- stichting- vereniging.

Indien er sprake is van een vorm van coöperatie kan een blijvend lidmaatschap niet afgedwongen worden waardoor de continuïteit van het parkmanagement niet gegarandeerd worden. Een nadeel van de organisatievorm door middel van een stichting is dat er vaak nauwelijks sprake is van samenwerking tussen de verschillende bedrijven en dat een stichting geen leden mag hebben.De organisatie door de vorm van een vereniging komt het meeste voor in Nederland. Hierbij kan een lidmaatschap van een vereniging ook niet verplicht worden maar kan er wel een contributie geëist worden. Besluiten worden op basis van een meerderheid van stemmen genomen. Er is vaak sprake van een vereniging waarin een gemeente/ontwikkelaar en bedrijven zitting hebben ( Twijnstra Gudde, 1997). In de meeste gevallen wordt aan grondeigenaren of ondernemers die bruto vloeroppervlak in eigendom hebben verplicht deel te nemen en financieel bij te dragen aan parkmanagement georganiseerd door deze vereniging om zogenaamde `free-riders` ( wel profiteren, niet meebetalen) te voorkomen. De ontwikkelaar inventariseert de wensen van de ondernemers en gezamenlijk wordt bepaald hoe het parkmanagement wordt ingevuld. Een professionele parkmanager wordt gecontracteerd voor het dagelijkse management van het beheer. Voor de uitvoering van de verschillende beheertaken worden gespecialiseerde aanbieders gecontracteerd ( EZ Haarlemmeer, 2002). De volgende figuur geeft een voorbeeld van een organisatie weer.

Figuur 3.1 Organisatieschema parkmanagement

(bron:Arcadis,2002)

Twijnstra en Gudde (1997) hebben een parkmanagementmodel ontwikkeld, dat geod als voorbeeld kan worden gebruikt om te laten zien wat het concept in het algemeen inhoudt.

17

Gemeente/Grotere onderneming/Bedrivencluster

Initiatief

`Werkveld`

Stichtingparkmanagement Vereniging van eigenaren/gebruikers

Individuele ondernemers

Dienstverleners

Dienstverleners

Dienstverleners


Figuur 3.2 Parkmanagementmodel

Betrokken partijen Uit te voeren activiteiten

Gemeenten en/of Opstellen van een masterplan, ontwikkelaars marktanalyse,landscapingplan en beheerplan Oprichting coöperatie

Gemeente en/of Aanspreekpunt bij gemeente,aanpassen ontwikkelaars grond verkoopcontracten

Beleggers en gebruikers Uitgeven van openbare grond

Beleggers, gebruikers Uitvoering van parkmanagement en gemeente

(bron: Twijnstra en Gudde, 1997).

Het parkmanagementproces dat weergegeven is in het parkmanagementmodel van figuur 3.2 valt in verschillende aspecten onder te verdelen. Al in de planningsfase wordt vastgelegd welke eisen er worden gesteld aan de kwaliteitselementen.De drie hoofdaspecten van parkmanagement zijn vorm, voorzieningen en beheer.

Vorm; het parkmanagement draagt zorg voor de ontwikkeling van het bedrijventerrein, bijvoorbeeld door middel van het opstellen van een masterplan of een architectenlijst.Voorzieningen; het creëren van een hoogwaardig verblijfsmilieu voor bedrijven door het aandragen van een totaalpakket van voorzieningen op het terrein. Een voorbeeld hiervan zijn de commerciële voorzieningen( horeca, winkels) en de niet-commerciële voorzieningen ( bewegwijzering, kinderopvang)Beheer; het onderhouden van gebouwen, openbare en semi-openbare ruimte en de aanwezige voorzieningen. Dit valt uiteen in het commercieel beheer ( acquisitie van bedrijven, de `public-relations`en de uitgifte van grond) en het technisch beheer ( grasmaaien,actief afval- en milieumanagement) ( Kolpron, 1998)

Deze hoofdaspecten zijn onder te verdelen in diverse taken voor het parkmanagement.

Figuur 3.3 Kwaliteitselementen

18

Beheer

Ontwikkeling/ uitgifte

Ontwerp


Kwaliteitselement: Omschrijving: Mogelijke activiteitenVorm Kwaliteit van gebouwen

Inrichting van private en openbare ruimte

Stedenbouwkundige en architectonische vormgeving, landscaping en inrichting private kavel en openbare ruimte

Voorzieningen Commerciële en niet-commerciële diensten waar bedrijven of personeel gebruik van kunnen maken

Afvalmanagement, terrein -en pandbeveiliging, sport en ontspanningsfaciliteiten, winkels en horeca, vervoersmanagement, parkeermanagement, kinderopvang, aanspreekpunt en/of parkmanager op het terrein

Beheer Beheer van openbare en private ruimten en gebouwen, valt uiteen in:-Commerciële exploitatie_Technisch beheer van zowel openbare als private ruimten en gebouwen

Schoonmaken en onderhoud van groenvoorzieningen, waterpartijen, wegen, straatmeubilair, verlichting en pandbeveiliging

(bron; Engelenburg, van et al, 1998)

Dit zijn de mogelijke elementen en activiteiten die kunnen worden opgenomen in een parkmanagementpakket van een bedrijventerrein. Welke activiteiten daadwerkelijk worden opgenomen in het pakket is afhankelijk van de wensen en mogelijkheden van de betrokkenen.

Bij het invoeren van parkmanagement zijn enkele voordelen en nadelen te onderscheiden. Deze zijn echter vaak discutabel vanwege het feit dat en bepaald voordeel voor een bedrijf voor een andere onderneming juist als een nadeel kan worden beschouwt. Echter, over het algemeen is er toch wel een overzicht te geven van de voordelen en nadelen van het invoeren van parkmanagement op een bedrijventerrein.Enkele voordelen worden genoemd door Giesen (2001) en van Pelt (1999). De zijn weergegeven in de volgende figuur.

Figuur 3.4 Voordelen en nadelen van parkmanagement

Voordelen NadelenZuiniger ruimtegebruik. Financiering van het voortraject, voor wie?Verbetering van de relaties tussen De binding van bedrijven aan

19


bedrijfsleven en overheid. Meer en betere communicatie is mogelijk en noodzakelijk bijvoorbeeld over de besteding van het geld.

parkmanagement op de lange termijn, bij wisselingen aan de eigenaren, beleggers- en/of huurderskant.

Beperking van de milieubelasting. Er bestaat onduidelijkheid bij bedrijven over de kosten en de resultaten van parkmanagement. Dit gebrek aan informatie verslechtert de animo om deel te nemen.

Grotere verantwoordelijkheid ondernemers voor de kwaliteit.

Het concept is in Nederland nog nergens echt ‘beproefd’. Het is dus mogelijk wat in theorie is uitgedacht in de praktijk moeilijker uit te voeren is dan verwacht.

Door collectief handelen kan men bepaalde voorzieningen goedkoper ontwikkelen of verkrijgen en daar vervolgens optimaler gebruik van maken. Financieel voordeel dankzij schaalvoordelen.

Het risico is aanwezig dat parkmanagement na verloop van tijd niet langer geaccepteerd wordt en als te belemmerend wordt ervaren. Met name in economische mindere tijden neemt de druk toe om met dit soort voorwaarden flexibel om te gaan. Parkmanagement kan dan ervaren als een (onnodige) luxe.

Stimulans voor innovatie binnen en tussen bedrijven.

De veronderstelde hoge kosten kunne de concurrentiepositie van het terrein verslechteren.

Een positief imago van het terrein. Het is moeilijk om alle belanghebbenden op één lijn te krijgen en te houden over een langere periode.Veel van de te ontwikkelen voorzieningen zijn niet op elk bedrijf van toepassing terwijl er soms verplichte deelname geldt. Dit kan bedrijven afschrikken.

Behoud (wellicht stijging) van de vastgoedwaarde.Aantrekkelijke bedrijfsomgeving tegen relatief lage kosten.Bepaalde handelingen zoals onderhoud van het terrein worden door parkmanagement overgenomen waardoor het bedrijf zich meer op zijn kerntaken kan richten.

(bron: Giesen (2001) en Van Pelt (1999)).

Hoofdstuk 4

4.1 Vestigingsplaatsfactoren

20


Een kernthema in de economische geografie is het onderzoek naar locatiekeuzes van bedrijven. Dit onderzoek vormt de basis van een aantal locatie- of vestigingsplaatstheorieën (Ebels, 1997) In het volgende zullen enkele vestigingsplaatstheorieën behandeld worden. Allereerst zullen enkele begrippen besproken worden die hierbij centraal staan, zoals vestigingsplaatsfactoren, `pull-factoren`, push-factoren` etc. Daarna worden de verschuivende oriëntaties op vestigingsplaatsfactoren en het verplaatsingsproces toegelicht. Tenslotte wordt er gekeken naar de vestigingsplaatsfactoren per sector en de toekomstige vestigingsplaatseisen.

Ondernemers laten zich bij de vestigingsplaatskeuze vaak leiden door een groot aantal overwegingen die meespelen in de uiteindelijke keuze van een nieuwe locatie. Deze overwegingen kunnen worden gedefinieerd als vestigingsplaatsfactoren ( Van Pelt, 1999). De vestigingsplaatsfactoren zijn van invloed op de juiste keuze voor een vestigingsplaats. De factoren corresponderen in de praktijk met de eisen die een bedrijf stelt aan de bedrijfsomgeving en de bedrijfslocatie (LOZ: groen ruimte en parkmanagement 2002). `Push`-factoren zijn motieven om de oude locatie te verlaten. Hierbij kan men denken aan ruimtegebrek of problematische bereikbaarheid ( Atzema en Wever, 1994) Hiernaast zijn er ook de `pull`-factoren, deze zorgen ervoor dat een bedrijf zich bijvoorbeeld op een bepaald terrein vestigt en niet op een ander terrein ( Lambooy et al, 1997). Bereikbaarheid wordt door de meeste ondernemers gezien als een van de belangrijkste `pull`-factoren. `Pull-factoren` die door de meeste ondernemers als belangrijk worden gezien zijn verder nog parkeergelegenheid en voldoende uitbreidingsmogelijkheden. Er zijn echter vele onderzoeken gedaan naar de vestigingsplaatsvoorkeuren van bedrijven. De uitkomsten van deze onderzoeken tonen ook grote verschillen. Dit kan een gevolg zijn van de uitgangspunten van de onderzoeker ( afhankelijkheid ten opzichte van de opdrachtgever, wat wil je weten?) en de onderzoeksmethodiek. Over het algemeen gezien kan toch wel geconcludeerd worden dat de genoemde `pull`-factoren als belangrijk ervaren worden door het merendeel van de ondernemers.Naast deze factoren is zijn er nog de zogenaamde `keep`-factoren te onderscheiden, die er voor zorgen dat een onderneming op de desbetreffende locatie gevestigd blijft ( Atzema en Wever, 1994). Alle vestigingsplaatsfactoren ( push- pull- keep-factoren) worden meegenomen bij het besluitvormingsproces met betrekking tot de locatie beslissing. Men zou mogen verwachten dat bedrijven in zo`n proces over voldoende informatie beschikken. Dit doen zij echter niet altijd en daarom neemt een bedrijf ook niet altijd de best mogelijke beslissing ( Harrington and Warf, 1995)

Algemene verklaringen over het belang van de verschillende vestigingplaatsfactorenfactoren zijn te vinden in meerdere theorieën.

4.2 Klassieke locatietheorieën

Vestigingsplaatstheorieën trachten een verklaring te geven voor het handelen van ondernemers en bedrijven. Er kunnen verschillende theorieën onderscheiden worden. De klassieke locatietheorieën proberen de optimale vestigingsplaats voor een ondernemer te bepalen gebaseerd op economische overwegingen. De klassieke theorieën gaan uit van de `

21


homo economicus`, de geheel geïnformeerde en rationeel handelende mens ( Meester, 1999). De locatietheorie van von Thunen (1826) geeft een verklaring van het agrarisch grondgebruik, afhankelijk van de ruimtelijk variërende kosten of opbrengsten ( Verhoef, 1999). Optimalisatie van het grondgebruik geschiedt door minimalisering van de transportkosten, die als een lineaire functie van de afstand tussen het agrarisch productiecentrum en de afzetmarkt functioneert ( Thunen von, 1826).De theorie van Weber (1909) heeft naast het belang van de transportkosten tevens aandacht voor specifieke vestigingsplaatsfactoren zoals (industriële) agglomeratie voordelen als gevolg van clustering van bedrijvigheid In de theorie van Weber wordt de locatie met de laagste totale kosten beschouwd als het meest ideaal voor industriële activiteiten. Deze theorie staat ook wel bekend als de `least cost`-benadering.De locatietheorie van Christaller (1933) is vooral van betekenis voor de verklaring van de spreiding van dienstverlenende bedrijven. Ze richt zich op de hiërarchie van centrale plaatsen, waarbij het consumentengedrag van invloed is. De theorie is gebaseerd op de systematische relatie tussen de omvang van een plaats en haar functie die zij uitoefent ten opzichte van de directe omgeving ( marktgebied). Deze relatie leidt tot een indeling van de ruimte in hexagonale vormen ( zie figuur 4.1), waarbij de plaatsen met het hoogste niveau in het centrum van de hexagoon liggen

Figuur 4.1 Christaller`s hiërarchische ruimtelijke structuur

(bron : http://www.regiosurf.net/geographie/humgeo2/christaller.htm)

Tegenwoordig wordt er vanwege de huidige complexe werkelijkheid getwijfeld aan de klassieke locatietheorieën vanwege de volgende redenen. Lambooy (1988) heeft als kritiek dat de klassieke theorieën teveel een dominante rol toekennen aan de transportkosten en dat de locatiekeuze vaak benaderd wordt vanuit 1 bedrijf terwijl de keuze voor een locatie ook afhankelijk is van andere bedrijven en hun locatie. Volgens Ebels (1997) wordt er ten

22


onrechte uitgegaan van een volledig geïnformeerde en rationeel handelende ondernemer. Het gedrag van de ondernemer is in de praktijk `` slechts te verklaren als ervan uitgegaan wordt dat het handelen van de mens voor een groot deel bepaald wordt door zijn situatie, zijn ervaringen, zijn sociale en ruimtelijke relaties en zijn preferenties ( waarden- en normenstelsel)`` (Lambooy, 1988). Ook Pellenbarg heeft kritiek op de klassieke locatietheorieën. ` Noch de empirisch vastgestelde wijzen van locatiekeuzen, noch het resultaat daarvan, komt voldoende overeen met de uitgangspunten en aanwijzingen van de klassieke locatietheorie om deze laatste als verklaringsmodel voor in de werkelijkheid optredende processen van locatieverandering te kunnen aanvaarden` ( Pellenbarg, 1985).

4.3 Behaviorale locatietheorie

De behaviorale locatietheorie gaat uit van de grondaanname dat niet de omgeving zélf het ruimtelijk gedrag/handelen van mensen en bedrijven bepaalt, maar de wijze waarop ze die omgeving percipiëren ( De Pater en Van Der Wusten, 1991). De ruimtelijke cognitie; de relatie tussen het menselijk ruimtelijk gedrag en de kennis (cognitie) die de mens met betrekking tot zijn ruimtelijke omgeving bezit, is de basis van de oordelen over of waarderingen van bepaalde potentiële vestigingsplaatsen ( Pellenbarg, 1985).Het begrip ` bounded rationality` komt van Simon ( 1952). Bij het nemen van een beslissing betreffende een locatiekeuze is er per definitie sprake van beperkte en subjectieve informatie. De besluitvorming vindt vaak plaats op basis van imago en (voor) oordelen en van objectiviteit is vaak weinig sprake. De ondernemer kiest dus geen optimale locatie maar een in zijn ogen beste locatie uit een reeks van alternatieven.`Mental maps` hebben volgens Lambooy, Wever en Atzema grote invloed op de vestigingsplaatskeuze van bedrijven .

Pred (1967) verwierp de mens als homo economicus, vanuit zijn behaviorale benadering. De persoonlijke kwaliteiten van diegene die de locatiekeuze maakt om informatie te vergaren en te verwerken en ook de kwaliteit van de informatie bepalen de locatiekeuze van het bedrijf. Pred`s behaviorale benadering wordt toegelicht in figuur 4.2.

Figuur 4.2 : Behaviorale matrix van Pred

Ver

23

Om

vang

van

ken

nis

M

axim

um

Min

imum

Vermogen om kennis te gebruikenMinimum Maximum


P

Omvang van kennis

(bron : Atzema e.a., 1997)

Naar aanleiding van de matrix van Pred stellen Atzema e.a (1997) dat door middel van leereffecten de ondernemer naar het kwadrant rechtsonder ( adapters met succes) kan verschuiven. Vanwege het feit dat de aard en omvang van de kennis en de mogelijkheid om deze te gebruiken niet concreet vast te stellen is, heeft de matrix vooral een conceptuele waarde. De exacte plaats van een ondernemer in de matrix is dus ook moeilijk aan te geven.

De verschillen in vestigingsplaatsgedrag tussen bedrijven zijn onder grotere belangstelling gekomen door de behaviorale benadering. Met andere woorden; voor elke ondernemer gelden in meer of mindere mate weer andere vestigingsplaatsfactoren. De behaviorale benadering kan dus gezien worden als meer realistisch dan de klassieke benadering en als een waardevolle aanvulling op deze laatste (De Pater en Van Der Wusten, 1991; Lambooy et al, 1997).

4.4 Andere locatietheorieën

Naast de klassieke en de behaviorale locatietheorieën zijn er ook nog enkele andere theorieën te onderscheiden. Enkele hiervan zullen in het volgende behandeld worden.

De `geography of enterprise`, ook wel de institutionele benadering genoemd, gaat uit van locatiebeslissingen die een uiting zijn van de investeringsstrategie van bedrijven. Er wordt hierbij voornamelijk gekeken naar grote bedrijven met meerdere vestigingen, zoals multinationals. In de institutionele benadering hebben deze bedrijven zoveel invloed dat de vestigingsplaatsfactoren in een bepaald gebied voor hen niet gegeven zijn. Zij kunnen invloed hebben op zaken als transportkosten, infrastructuur, loonniveau en belastingsniveau. Macht is in deze locatietheorie dus een belangrijk kernbegrip (Meester, 1999).

Perroux ( 1955) stelt met zijn groeipooltheorie dat de economische groei niet continu verloopt in tijd en ruimte, waardoor er sprake is van het ontstaan van polen die als motor van de economische ontwikkeling fungeren. Polarisatie-effecten ontstaan en nieuwe en elders

24

A adopters zonder succes

B adopters met succes

C adapters zonder succes

D adapters met succes


gevestigde bedrijven maken hun keuze ten aanzien van hun vestigingsplaats mede aan de hand van deze polen.

De cumulatieve causatietheorie werd door Myrdal (1957) ontwikkeld. Deze theorie stelt dat door productiegroei op een gegeven plaats een kwaliteitsverhoging van de productieomstandigheden plaatsvindt waardoor er nieuwe bedrijven worden aangetrokken. Het concentratiegebied wat dan ontstaat onttrekt grondstoffen, kapitaal, arbeid en bedrijvigheid aan de periferie. Deze verschijnselen worden ook wel `backwash`-effecten genoemd. Op een gegeven moment kan dit weer leiden tot te veel congestie in het concentratiegebied waardoor `spread`-effecten optreden ( ook wel; filtering down genoemd). Een tegenovergestelde beweging van de bedrijvigheid zal dan plaatsvinden om aan de negatieve effecten van het concentratiegebied te ontkomen.

4.5 Verschuivende vestigingsoriëntaties

Uit de onderstaande tabel ( figuur 4.3) wordt duidelijk dat de locatievoorkeuren van ondernemers in de loop van de tijd zijn veranderd. Tegenwoordig spelen meer maar ook andere factoren een rol in het vestigingsplaatskeuzeproces. Tijdens de industriële revolutie speelden vooral de transport- en arbeidskosten een grote rol. Meester en Pellenbarg ( 1986) concluderen dat naast de omgevingsfactoren ook de kenmerken van een pand en een bedrijventerrein een steeds belangrijkere rol zijn gaan spelen. Indien goed ingericht zijn dit steeds belangrijkere productiefactoren geworden. Het toenemende belang van milieuaspecten duidt op een ontwikkeling naar meer duurzame bedrijventerreinen.

Figuur 4.3 Verschuivende oriëntaties op vestigingsplaatsfactoren

Industriële revolutie Periode na WOII Jaren Negentig

Primaire factoren Secundaire factoren Tertiaire factoren

♦ transportkosten♦ arbeidskosten

Least-cost benadering

♦ nabijheid afzetmarkt♦ ondersteunende diensten♦ agglomeratievoordelen

GroeipooltheorieCumulatieve causatietheorie

♦ invloed overheid♦ kennis - infrastructuur♦ woon - en leefklimaat♦ mentaliteit bevolking♦ kwaliteit personeel♦ representativiteit locatie♦ milieu - aspecten

Behaviourale benadering

Regionale concentraties Concentratie bij steden Ruimtelijke diffusie(bron : Pellenbarg, 1995, 2002.)

4.6 Verplaatsingsproces van bedrijven

Ondernemers die een nieuwe locatie zoeken voor hun bedrijf volgen veelal een proces dat voorafgaat aan de daadwerkelijke verplaatsing. Dit verplaatsingsproces bestaat uit

25


verschillende stappen en is beschreven door Pellenbarg ( 1993). De volgende stappen worden beschreven:

- Verplaatsingsstimulus Ruimtegebrek is vaak een van de belangrijkste redenen voor een ondernemer om zijn bedrijf te verplaatsen. Vaak staat dit in een direct verband met het ontbreken van uitbreidingsmogelijkheden op de huidige locatie. Andere redenen die een rol spelen zijn van externe of organisatorische aard of bepaalde negatief gewaardeerde eigenschappen van het huidige pand of locatie.

- OriëntatiegebiedDe ondernemer gaat zich oriënteren op een nieuwe locatie en hij richt zich hierbij op een bepaald gebied. De meeste ondernemers houden het gebied waarin zij zich oriënteren beperkt tot zo`n 40 kilometer in de omtrek van hun huidige locatie. Redenen hiervoor zijn vaak de gebondenheid aan de streek en het personeel.

-AlternatievenBij de locatiekeuze heeft de ondernemer vaak keuze uit meerdere opties. Het al dan niet maken van een keuze voor een alternatieve vestigingsplaats is voornamelijk afhankelijk van factoren die van doen hebben met de locatie in de vestigingsplaats in plaats van de vestigingsplaats zélf. Bij de overweging van de verschillende alternatieven spelen naast de aanbod van het terrein en het pand ook de bereikbaarheid en de representativiteit van de locatie en omgeving een rol.

-BedrijfsverplaatsingDe meeste bedrijfsverplaatsingen hebben een lokaal karakter, dit vanwege het feit dat veel ondernemers bang zijn hun personeel te verliezen indien zij over een grotere afstand zullen verplaatsen. Bij de definitieve keuze van een bepaalde locatie spelen het aanbod van een pand en terrein nog steeds de grootste rol. Tevens spelen de bereikbaarheid en de representativiteit een belangrijke rol. Indien na de bedrijfsverplaatsing de tevredenheid van de ondernemer ietwat tegenvalt komt dit voornamelijk door tegenvallende bereikbaarheid en representativiteit van de locatie. Over het algemeen zijn de ondernemers wel zeer tevreden over hun nieuwe vestigingsplaats.

4.7 Vestigingsplaatsfactoren per sector

Voor de bedrijfssectoren die het meest voorkomen op bedrijventerreinen zijn de belangrijkste vestigingsplaatsfactoren naar sector onderzocht en in de onderstaande figuur weergegeven in volgorde van belangrijkheid.

Figuur 4.4 Vestigingsplaatsfactoren per sector

Industrie Handel Verkeer en vervoer Diensten1234

BereikbaarheidLaden en lossenParkerenPersoneel

BereikbaarheidLaden en lossenParkerenGebouw

BereikbaarheidParkerenLaden en lossenTelecomvoorziening

ParkerenBereikbaarheidPersoneelGebouw

26


5

6

78

9

10

Gebouw

TelecomvoorzieningenHuur/grondprijsUitbreidingsmogelijkhedenRepresentativiteit omgevingBereikbaarheid OV

Telecomvoorzieningen

Personeel

Huur/grondprijsRepresentativiteit omgevingUitbreidingsmogelijkhedenBereikbaarheid OV

enPersoneel

Gebouw

Huur/grondprijsRepresentativiteit omgevingTelecom diensten

Uitbreidingsmogelijkheden

TelecomvoorzieningenRepresentativiteit omgevingBereikbaarheid OVHuur/grondprijs

Landschappelijke kwaliteit omgevingUitbreidingsmogelijkheden

(bron: B&A ( 1998))

Uit figuur 4.4 blijkt dat voor de verschillende sectoren niet alle vestigingsplaatsfactoren even belangrijk zijn. Lokale karakteristieken zoals bereikbaarheid en parkeermogelijkheden blijken belangrijker te zijn dan grond - en huurprijzen.

4.8 Toekomstige vestigingsplaatseisen

Economische ontwikkelingen hebben invloed op de toekomstige vestigingsplaatskeuze van bedrijven. EZ/BCI ( 1997) stelt dat de belangrijkste economische trend in de internationale politiek de voortgaande en versnelde internationalisering is. Nederland zal deze internationalisering van de economie sterker merken vanwege het open karakter van de economie.Processen als schaalvergroting en specialisatie zijn een gevolg van het internationaliseringsproces die ook merkbaar zijn in het bedrijfsleven. Dit heeft volgens EZ/BCI ( 1997) geleidt tot een toename van de functionele relaties tussen en binnen ondernemingen, wat op haar beurt weer heeft geleidt tot een netwerkeconomie. Steeds meer bedrijven opereren in internationale ketens en clusters waardoor de ondernemers eerder geneigd zijn zich te vestigen op een bedrijventerrein met verschillende faciliteiten. Deze trend verklaart waarschijnlijk ook het opkomen van het begrip `parkmanagement` in haar huidige vormen. Dit verschijnsel werd in hoofdstuk 3 behandeld.Transportmogelijkheden zijn toegenomen en technologische ontwikkelingen hebben de levenscyclus van een product verkort. Door deze trends en de bovengenoemde trends als schaalvergroting en specialisatie vinden de verschillende bedrijfsactiviteiten niet meer op 1 locatie plaats maar op dié locaties die het meest geschikt is voor die specifieke functie. Per type activiteit worden specifieke eisen gesteld aan de vestigingsplaats ( EZ/BCI, 1997).

27


Aan de ene kant kan geconcludeerd worden dat de exacte locatie van een bedrijf van ondergeschikt belang zal worden door de internationalisering, waardoor steeds meer beslissingen op een hoger schaalniveau plaatsvinden. Aan de andere kant zullen er vanwege de steeds verdergaande specialisatieprocessen steeds meer behoefte zijn aan een kwalitatief hoogwaardige locatie voor een ondernemer. Ondernemers stellen hierdoor steeds hogere eisen aan een vestigingsplaats.

Hoofdstuk 5


5.1 Inleiding

In dit onderzoek wordt getracht antwoord te geven op de hoofdvraag door middel van een literatuurstudie en casestudies. In de literatuurstudie is ingegaan op de concepten;

28


duurzaamheid/ duurzame bedrijventerreinen, parkmanagement, vestigingsplaatsfactoren . In dit hoofdstuk zal naar de relaties tussen deze concepten ten opzichte van duurzame bedrijventerreinen gekeken worden. Aan de hand van het verkregen inzicht in de concepten zal er getracht worden een helder beeld te creëren van het belang dat ondernemers hechten aan duurzaamheid als vestigingsplaatsfactor. Dit wordt gedaan door middel van conclusies/ hypothetische antwoorden op de deelvragen. Deze hypothetische antwoorden zullen in het volgende hoofdstuk getoetst worden aan de empirie. Deze toetsing van de hypotheses in de vorm van een kwalitatief onderzoek door middel van casestudies zal in combinatie met de literatuurstudie antwoord moet geven op de hoofdvraag;

In hoeverre is duurzaamheid een (belangrijke) vestigingsplaatsfactor voor bedrijven in Nederland die gevestigd zijn op een nieuw of recent aangelegd bedrijventerrein?

De hoofdvraag is opgedeeld in 4 deelvragen:

1. Wat wordt er verstaan onder het begrip `duurzaamheid` en hoe is dit in te passen in het fenomeen ` duurzame bedrijventerreinen`? Middels deze vraag wordt in kaart gebracht welke duurzaamheidelementen toegepast worden op duurzame bedrijventerreinen.

2. Wat houdt het begrip parkmanagement in en wat is hiervan de relatie tot duurzame bedrijventerreinen? Hoe kan parkmanagement ingezet worden om bedrijventerreinen duurzaam te ontwikkelen?

3. Wat is het belang van de verschillende vestigingsplaatsfactoren in het locatiekeuzeproces van ondernemers nu en in de toekomst? Met deze deelvraag worden de volgende punten behandeld. Wat zijn de verschillende locatietheorieën? Wat wordt er precies bedoeld met vestigingsplaatsfactoren? Wat zijn de huidige trends hierin?

4. Wat is de toegevoegde waarde van duurzaamheid als vestigingsplaatsfactor voor bedrijven? Indien die toegevoegde waarde aanwezig is: Welk belang hechten ondernemers aan de vestiging van hun bedrijf op een duurzaam bedrijventerrein boven de vestiging van een bedrijf op een `normaal` bedrijventerrein?

In paragraaf 5.2 zullen de belangrijkste conclusies uit de literatuurstudie over de eerste deelvraag (duurzaamheid en duurzame bedrijventerreinen )beantwoord worden. Paragraaf 5.3 behandelt de bevindingen over het begrip parkmanagement die in de tweede deelvraag aan bod komt. Het laatst behandelde concept zijn de vestigingsplaatsfactoren, hier wordt in paragraaf 5.4 op ingegaan. De onderlinge relatie van de concepten ten opzichte van elkaar en in verhouding tot het concept duurzame bedrijventerreinen wordt in paragraaf 5.5 uitgediept. In paragraaf 5.6 wordt een hypothetisch antwoord gegeven op de vierde deelvraag. Deze hypothese wordt zoals eerder vermeldt getoetst door middel van de casestudies die in hoofdstuk 6 aan de orde komen.

5.2 Conclusies duurzaamheid en duurzame bedrijventerreinen.

In hoofdstuk 2 zijn de concepten duurzaamheid en duurzame bedrijventerreinen behandeld. Over de begrippen duurzaamheid en duurzame bedrijventerreinen bestaat nog steeds veel onduidelijk. Deze onduidelijkheid heeft vooral betrekking op het al dan niet duurzaam zijn

29


van een bedrijventerrein. Wat de een duurzaam noemt wordt door de ander niet gedefinieerd als duurzaam. Oorzaak van deze onduidelijkheid is het standpunt en invalshoeken die de verschillende actoren innemen. Ondernemers zullen bij duurzaamheid vaak denken aan begrippen als het rendement van de investering op een langere termijn cq. het behoud van de waarde van het onroerend goed. Actoren als milieuorganisaties hechten meer belang aan het terugdringen van de milieubelasting. Een andere actor die een rol speelt in deze discussie is de overheid die meerdere belangen dient. Zij wil de milieudruk verminderen en gelijkertijd ook economische groei realiseren. De overheid wil dus door middel van deze win-win-situatie aandacht geven aan zowel de ecologische als wel de economische kant van duurzaamheid daarbij het maatschappelijk nut niet uit het oog verliezend.

Volgens het Brundtland-rapport houdt duurzame ontwikkeling het volgende in:

`development that meets the needs of the present without compromising the ability of future generations to meet their own needs` (World Commission on Environment and Development, 1987)

Er wordt echter nog steeds verschillend aangekeken tegen oplossingen op het gebied van de frictie tussen economie en milieu. De overheid ziet duurzame ontwikkeling op bedrijventerreinen als economische groei ( meer banen, meer winst) gecombineerd met mindere milieubelasting ( minder energieverbruik en meer biodiversiteit). Een duurzaam bedrijventerrein wordt als volgt gedefinieerd:

` Samenwerking tussen bedrijven onderling en met overheden op bedrijventerreinen, gericht op het verbeteren van het ( bedrijfs-)economisch resultaat, de vermindering van de milieubelasting en een efficiënter ruimtegebruik.`(Ministerie EZ, 1998)

Hieruit blijkt dat duurzaamheid dus niet alleen verband houdt met het milieu maar dat er meer een rol speelt. Bij duurzaamheidontwikkeling dient rekening gehouden te worden met maatschappij, milieu en economie ( people – planet – profit- model). ( World Commission on Environment and Development, 1987)

Er zijn twee invalshoeken van waaruit naar de ontwikkeling van een duurzaam bedrijventerrein gekeken kan worden ( Min EZ, 1998). Ten eerste vanuit duurzame bedrijfsprocessen en ten tweede vanuit de duurzame inrichting van bedrijventerreinen.

Bij het duurzaam ontwikkelen van bedrijfsprocessen wordt er gekeken naar de fysieke stromen ( warmte, water, grondstoffen, afvalstoffen en elektriciteit) die optreden bij bedrijfsactiviteiten op een bedrijventerrein. Samenwerking tussen bedrijven moet leiden tot een efficiëntere inzetting van de aanwezige energie- en materiaalstormen. Doel van deze samenwerking is het zowel verbeteren van het bedrijfseconomisch resultaat als het verminderen van de milieubelasting en het ruimtegebruik ( Min EZ 1998). Deze samenwerking kan op twee manieren plaatsvinden: in de productieketen en binnen een zelfde gebied.

De tweede invalshoek van waaruit gekeken kan worden naar de duurzame ontwikkeling van bedrijventerreinen is de duurzame inrichting van bedrijventerreinen. Bij het duurzaam inrichten van bedrijventerreinen wordt gekeken naar het geheel van bedrijfsruimten, infrastructuur en (nuts)-voorzieningen, oftewel het gebied waar de bedrijfsprocessen plaatsvinden. Bij deze tweede invalshoek staat het ruimtegebruik centraal.

30


Het al dan niet succesvol zijn is afhankelijk van verschillende factoren. Enkele bepalende factoren zijn de volgende.

Goed monitoren is noodzakelijk om de ecologische doelen te realiseren. De ecologische en economische doelen dienen goed voorbereid te worden voordat er begonnen wordt met de uitvoering ervan. Vertrouwen moet gecreëerd worden bij alle betrokkenen door te starten vanuit het perspectief van de gebruikers van het terrein; de ondernemers. Vanzelfsprekend moeten de ondernemers op basis van vrijwilligheid participeren in het duurzaam ontwikkelen van het terrein. Zij moeten zelf de te behalen voordelen inzien. Rekening dient gehouden te worden met elkaars doelstellingen en er moet respect zijn voor elkaars belangen.Potentiële win-win-situaties en de haalbaarheid van een project ( ook de kans op succes op de korte termijn) dienen van tevoren goed duidelijk te zijn bij de betrokkenen.

Geconcludeerd kan worden dat er al resultaten geboekt zijn op het gebied van het duurzaam ontwikkelen van bedrijventerreinen in Nederland maar dat deze ontwikkeling nog in een beginfase zit en nog met de nodige kinderziektes te maken heeft wat potentiële participanten kan afschrikken. De lessen die hieruit getrokken kunnen worden zullen als handleiding moeten dienen om toekomstige projecten meer succesvol te laten verlopen. Tevens kan geconcludeerd worden dat er onder ondernemers nog grote onduidelijkheid bestaat over de voordelen die zij kunnen behalen door middel van het duurzaam ontwikkelen van bedrijventerreinen. Het beter informeren van ondernemers over te behalen voordelen zou het animo om te participeren op een duurzaam bedrijventerrein kunnen vergroten. Ondernemers zien veelal wel het belang in van duurzaamheid wanneer het gaat om het verbeteren van het bedrijfseconomisch resultaat maar als het aankomt op het verbeteren van de ecologische duurzaamheid zien de meeste ondernemers dit niet als een toegevoegde waarde voor hun bedrijf. Uit de literatuurstudie is gebleken dat duurzaamheid dus alleen een rol speelt bij het vestigingsplaatsproces van een bedrijf als het gaat om de economische duurzaamheid ( bijvoorbeeld een gezamenlijk afvalcontract en de gezamenlijke inkoop van energie, dat dit ook ecologische voordelen biedt wordt dan vaak bijzaak gezien). De ecologische duurzaamheid speelt geen ( of een zeer geringe) rol als een bedrijf een locatiekeuzeproces doorloopt. Aangenomen kan worden dat een bedrijf wel kiest voor een duurzaam bedrijventerrein indien deze aan de vestigingsplaatsfactoren van dat bedrijf voldoet, naast een terrein dat niet duurzaam is en aan dezelfde vestigingsplaatsfactoren voldoet. De te verwachten economische voordelen op het duurzame terrein zullen hier waarschijnlijk de oorzaak van zijn naast het positief imago wat een bedrijf verwacht te krijgen bij vestiging op een duurzaam bedrijventerrein. Bij gelijke geschiktheid zal een ondernemer waarschijnlijk kiezen voor een duurzaam bedrijventerrein. Waarschijnlijk speelt duurzaamheid nog niet echt mee als vestigingsplaatsfactor in de locatiebeslissing van een ondernemer.

5.3 Conclusies parkmanagement.

In hoofdstuk 3 is het begrip `parkmanagement ` onder de loep genomen. Hieruit zijn de volgende conclusies naar voren gekomen.

Parkmanagement wordt door de meeste actoren als het instrument gezien om de duurzame ontwikkeling van een bedrijventerrein te bevorderen Ondanks dat het parkmanagement de laatste jaren door iedereen gebruikt wordt, is het een containerbegrip, een begrip waar vrij

31


veel onder valt. Het parkmanagement wordt door iedere betrokken partij weer anders bekeken en gedefinieerd, dit als gevolg van de verschillende belangen die iedere partij heeft. Toch komen de meeste definities op hoofdlijnen op het volgende neer:

‘Parkmanagement is het sturen van inrichting en beheer op een kantorenpark en bedrijventerrein, met als doel het verkrijgen en op lange termijn behouden van een hoog kwaliteitsniveau van zowel de openbare als de private ruimte` (Engelenburg, van, 1998)

De drie hoofdaspecten van parkmanagement zijn vorm, voorzieningen en beheer.

Vorm: het parkmanagement draagt zorg voor de ontwikkeling van het bedrijventerrein, bijvoorbeeld door middel van het opstellen van een masterplan of een architectenlijst.Voorzieningen: het creëren van een hoogwaardig verblijfsmilieu voor bedrijven door het aandragen van een totaalpakket van voorzieningen op het terrein. Een voorbeeld hiervan zijn de commerciële voorzieningen( horeca, winkels) en de niet-commerciële voorzieningen ( bewegwijzering, kinderopvang)Beheer: het onderhouden van gebouwen, openbare en semi-openbare ruimte en de aanwezige voorzieningen. Dit valt uiteen in het commercieel beheer ( acquisitie van bedrijven, de `public-relations`en de uitgifte van grond) en het technisch beheer ( grasmaaien,actief afval- en milieumanagement) ( Kolpron, 1998)

Bij het invoeren van parkmanagement zijn enkele voordelen en nadelen te onderscheiden. Deze zijn echter vaak discutabel vanwege het feit dat en bepaald voordeel voor een bedrijf voor een andere onderneming juist als een nadeel kan worden beschouwd. Parkmanagement dient per terrein maatwerk te zijn. Een ideaal concept bedenken is niet realistisch. Elke keer spelen andere belangen onder de verschillende partijen. Echter, over het algemeen is er toch wel een overzicht te geven van de voordelen en nadelen van het invoeren van parkmanagement op een bedrijventerrein. Door de invoering van parkmanagement kan er zuiniger omgesprongen worden met de ruimte. Ook kan door de invoering van parkmanagement de milieubelasting teruggedrongen worden door middel van een gezamenlijk afvalcontract wat georganiseerd wordt door de parkmanagementorganisatie. Een ander voordeel wat vaak genoemd werd is het feit dat een bedrijventerrein een positiever imago krijgt. Verbetering van de relaties tussen bedrijfsleven en overheid, door de intensievere en betere communicatie die meer gericht is op een overlegstructuur in plaats van op een `opleggende structuur`.

Door collectief handelen kan men bepaalde voorzieningen goedkoper ontwikkelen of verkrijgen en daar vervolgens beter gebruik van maken waardoor financieel voordeel kan ontstaan dankzij schaalvoordelen. Parkmanagement wordt gezien als een stimulans voor innovatie binnen en tussen bedrijven. Aangezien er steeds zorgvuldiger en innovatiever met ruimte moet worden omgesprongen is parkmanagement een logische stap.Een ander item waarom parkmanagement een kans van slagen heeft, is de vraag naar locaties van hoge kwaliteit. In de Vijfde Nota Ruimtelijke Ordening wordt hier aandacht aangegeven. Hierin stelt men dat er opnieuw (en meer) aandacht geschonken wordt aan kwaliteit, met name de kwaliteit van de dagelijkse leefomgeving en de kwaliteit van het buitengebied inclusief de contrasten tussen stad en land(Samenvatting Ruimte Maken, ruimte delen. Vijfde Nota over de Ruimtelijke Ordening 2000/2020)

32


Enkele nadelen komen ook naar voren als er gepraat wordt over parkmanagement.Het risico is aanwezig dat parkmanagement na verloop van tijd niet langer geaccepteerd wordt en als te belemmerend wordt ervaren. Met name in economische mindere tijden neemt de druk toe om met dit soort voorwaarden flexibel om te gaan. Parkmanagement kan dan ervaren als een (onnodige) luxe. Het is moeilijk om alle belanghebbenden op één lijn te krijgen en te houden over een langere periode. Veel van de te ontwikkelen voorzieningen zijn niet op elk bedrijf van toepassing terwijl er soms verplichte deelname geldt. Dit kan bedrijven afschrikken. Er bestaat onduidelijkheid bij bedrijven over de kosten en de resultaten van parkmanagement. Dit gebrek aan informatie verslechtert de animo om deel te nemen. Het is dus van belang om erg helder te zijn in de informatievoorziening naar potentiële ondernemers toe.

5.4 Conclusies vestigingsplaatsfactoren.

In hoofdstuk 4 is het concept vestigingsplaatsfactoren uitgediept en aan de hand daarvan zullen in het volgende enkele conclusies behandeld worden.

Ondernemers laten zich bij de vestigingsplaatskeuze vaak leiden door een groot aantal overwegingen die meespelen in de uiteindelijke keuze van een nieuwe locatie. Deze overwegingen kunnen worden gedefinieerd als vestigingsplaatsfactoren. Bij de keuze voor een bepaalde locatie doorloopt een ondernemer een proces, het locatiekeuzeproces dat een zeer complex geheel is. Alle vestigingsplaatsfactoren ( push- pull- keep-factoren, zie hoofdstuk 2) worden meegenomen bij het besluitvormingsproces met betrekking tot de locatie beslissing. Men zou mogen verwachten dat bedrijven in zo`n proces over voldoende informatie beschikken. Dit doen zij echter niet altijd en daarom neemt een bedrijf ook niet altijd de best mogelijke beslissing. Er is de afgelopen decennia veel onderzoek gedaan naar de vestigingsplaatsvoorkeuren van bedrijven. De resultaten van deze onderzoeken tonen echter grote verschillen. Vaak is dit een gevolg van de methode van onderzoek, de positie van de onderzoeker en de onderzochte populatie. Over het algemeen kan toch wel aangenomen worden dat tegenwoordig bereikbaarheid, uitbreidingsmogelijkheden en parkeermogelijkheden een belangrijke factor zijn bij het merendeel van de ondernemers. Er is wel een verschuiving zichtbaar van meer `harde` factoren als transportkosten en arbeidskosten naar meer ` zachte` factoren als representativiteit van de locatie en milieuaspecten. Deze verschuiving van heeft de volgende historie.

De klassieke locatietheorieën proberen de optimale vestigingsplaats voor een ondernemer te bepalen gebaseerd op economische overwegingen. In de theorie van Weber wordt de locatie met de laagste totale kosten ( bereikt door middel van agglomeratievoordelen en zo laag mogelijke transportkosten)beschouwd als het meest ideaal voor industriële activiteiten. Deze theorie staat ook wel bekend als de `least cost`-benadering.De locatietheorie van Christaller (1933) is vooral van betekenis voor de verklaring van de spreiding van dienstverlenende bedrijven. Ze richt zich op de hiërarchie van centrale plaatsen, waarbij het consumentengedrag van invloed is.Vanwege de huidige complexe werkelijkheid is er kritiek op de locatietheorieën. Er wordt teveel de nadruk gelegd op de transportkosten en de locatiekeuze wordt benaderd vanuit 1 bedrijf terwijl de keuze voor een locatie ook afhankelijk is van andere bedrijven en hun locatie. ) Er wordt ten onrechte uitgegaan van een volledig geïnformeerde en rationeel handelende ondernemer.

33


Een andere locatietheorie is die van de behaviourale benadering. Deze benadering gaat uit van de grondaanname dat niet de omgeving zélf het ruimtelijk gedrag/handelen van mensen en bedrijven bepaalt, maar de wijze waarop ze die omgeving percipiëren. ). Bij het nemen van een beslissing betreffende een locatiekeuze is er per definitie sprake van beperkte en subjectieve informatie. De besluitvorming vindt vaak plaats op basis van imago en (voor) oordelen en van objectiviteit is vaak weinig sprake. De ondernemer kiest dus geen optimale locatie maar een in zijn ogen beste locatie uit een reeks van alternatieven.Met andere woorden; voor elke ondernemer gelden in meer of mindere mate weer andere vestigingsplaatsfactoren. De behaviorale benadering kan dus gezien worden als meer realistisch dan de klassieke benadering en als een waardevolle aanvulling op deze laatste.

Als gevolg van de internationalisering van vele markten zijn specialisatie en schaalvergroting steeds belangrijkere trends geworden binnen de economische ontwikkeling. Steeds meer bedrijven opereren in internationale ketens en clusters waardoor de ondernemers eerder geneigd zijn zich te vestigen op een bedrijventerrein met verschillende faciliteiten. Deze trend verklaart waarschijnlijk ook het opkomen van het begrip `parkmanagement` in haar huidige vormen. Ondernemers stellen dus meer en hogere eisen aan de vestigingsplaatskeuze. Duurzame bedrijventerreinen streven een hoogwaardige kwaliteit na (op economisch en ecologisch gebied) en zouden dus logischerwijze een steeds belangrijkere rol kunnen gaan spelen in het vestigingsplaatskeuzeproces van een ondernemer. In de casestudies wordt dit getoetst aan de empirie.

Tijdens de industriële revolutie speelden vooral de transport- en arbeidskosten een grote rol. Geconcludeerd kan worden dat naast de omgevingsfactoren ook de kenmerken van een pand en een bedrijventerrein een steeds belangrijkere rol zijn gaan spelen. Het toenemende belang van milieuaspecten duidt op een ontwikkeling naar meer duurzame bedrijventerreinen. Dit uit zich ook in het toenemende belang van het imago en de representativiteit van een bedrijf. Het imago van een bedrijf kan verbeterd worden door het imago te hebben van `het zijn ` van een duurzaam bedrijf. Of deze toenemende rol van duurzaamheid, representativiteit en imago ook in werkelijkheid het geval is zal blijken uit de casestudies.

5.5 Onderlinge relaties.

De onderlinge relaties van de concepten in verhouding tot het concept duurzame bedrijventerreinen worden in deze paragraaf uitgediept. Allereerst wordt er gekeken naar de relaties tussen de concepten parkmanagement en duurzame bedrijventerreinen. De relatie tussen parkmanagement en vestigingsplaatsfactoren zal vervolgens bekeken worden. Tenslotte zal de onderlinge relatie tussen duurzame bedrijventerreinen en vestigingsplaatsfactoren uitgelicht worden.

5.5.1 Parkmanagement vs. Duurzame bedrijventerreinen

De relatie tussen parkmanagement en duurzame bedrijventerreinen is als volgt weer te geven.Duurzame bedrijventerreinen worden in de praktijk vrijwel altijd ontwikkeld met behulp van parkmanagement. Uit de literatuurstudie is gebleken dat duurzame ontwikkeling eigelijk alleen mogelijk is indien er parkmanagement op een bedrijventerrein aanwezig is. De ondernemers moeten dan via verplichte contributie en deelname wel met elkaar om de tafel om te gaan samen werken. Deze verplichting kan voor sommige ondernemers als beklemmend worden ervaren en als reden worden gezien om negatief tegenover de invoering van parkmanagement te staan.

34


Parkmanagement hoeft niet slechts als beheerstaak te worden gezien maar ook als een middel om sturing te geven aan niet alleen het beheer maar ook aan de inrichting van het bedrijventerrein. Parkmanagement is dus een hulpmiddel om de (duurzame) kwaliteit van het terrein te creëren en te behouden. Het organisatorisch kader ( de parkmanagementorganisatie), dat vaak ontbreekt bij normale terreinen kan ervoor zorgen dat door het gezamenlijk afspraken maken over het combineren van vervoersstromen en het gezamenlijk opstellen van een afvalcontract, doelstellingen op het gebied van het milieu nagestreefd kunnen worden naast doelstellingen op economisch gebied ( minder uitstoot betekend ook een lagere energierekening).De Vries ( 1998) zegt hierover: Mede gezien de positieve bijdrage van parkmanagement aan duurzame ontwikkeling van zowel nieuwe als bestaande bedrijventerreinen, valt te verwachten dat hiermee een trend is ingezet.

5.5.2 Vestigingsplaatsfactoren vs. Parkmanagement

De relaties tussen vestigingsplaatsfactoren en parkmanagement zijn de volgende. Indien vestiging op een bedrijventerrein waar parkmanagement aanwezig is kostenbesparingen met zich meebrengt zal deze kostenbesparing een factor van belang kunnen zijn in de locatiekeuze van een ondernemer. Kostenbesparingen kunnen gerealiseerd worden door middel van de invoering van collectieve beveiliging van het bedrijventerrein waardoor bijvoorbeeld de verzekeringspremie van een pand op termijn zal dalen. Door het op peil blijven van het onroerend goed door invoering van parkmanagement ( waardoor de duurzaamheid vergroot wordt) kan het bedrijventerrein aantrekkelijker worden voor een ondernemer. Parkmanagement staat behalve voor algemene kwaliteitsborging ook voor direct bedrijfsresultaatbeïnvloedende zaken als een efficiënte voorziening van warmte, water en bijvoorbeeld afvalmanagement. Daarom zal parkmanagement in de toekomst een vestigingsplaatsfactor van betekenis worden ( De Vries, 1998).Dit geeft een relatie aan tussen parkmanagement en vestigingsplaatsfactoren.Het betere werkklimaat en de extra voorzieningen welke vaak optreden bij de invoering van parkmanagement maken bedrijventerreinen aantrekkelijker als toekomstige locatie. Een andere relatie die bestaat tussen parkmanagement en vestigingsplaatsfactoren is het feit dat bedrijventerreinen waar parkmanagement is ingevoerd vaak een positiever imago hebben representatiever overkomen vergeleken met bedrijventerreinen waar geen parkmanagement aanwezig is. Aangezien representativiteit en een goed imago belangrijkere vestigingsplaatsfactoren zijn geworden is de relatie tussen parkmanagement en vestigingsplaatsfactoren duidelijk aangetoond.Parkmanagement kan dus een vestigingsplaatsfactor zijn en andere (mogelijke) vestigingsplaatsfactoren versterken.

5.5.3 Vestigingsplaatsfactoren vs. Duurzame bedrijventerreinen

Geconcludeerd kan worden dat ertussen vestigingsplaatsfactoren en duurzaamheid en duurzame bedrijventerreinen relaties te leggen zijn. Welke deze zijn zal in deze subparagraaf behandeld worden. Zoals al in hoofdstuk 5 in de conclusies over de vestigingsplaatsfactoren naar voren kwam heeft er in de waardering van de locatiefactoren een verschuiving plaatsgevonden van de `harde factoren` naar de meer ` zachte factoren`. Tegenwoordig zijn bereikbaarheid, uitbreidingsmogelijkheden en parkeermogelijkheden een belangrijke factor bij het merendeel van de ondernemers. Er is wel een verschuiving zichtbaar van meer `harde` factoren als

35


transportkosten en arbeidskosten naar meer ` zachte` factoren als representativiteit van de locatie en milieuaspecten. Ondernemers stellen dus meer en hogere eisen aan de vestigingsplaatskeuze. BRO/ Heidemij (1991) stelt dat imago en representativiteit steeds belangrijker worden geworden zijn voor ondernemers. Duurzame bedrijventerreinen streven een hoogwaardige kwaliteit na (op economisch en ecologisch gebied) en zouden dus logischerwijze een steeds belangrijkere rol kunnen gaan spelen in het vestigingsplaatskeuzeproces van een ondernemer. Uit de conclusies van hoofdstuk 5 bleek verder dat duurzaamheid en vestigingsplaatsfactoren niet los van elkaar meer kunnen worden gezien. Het toenemende belang van milieuaspecten duidt op een ontwikkeling naar meer duurzame bedrijventerreinen. Dit uit zich ook in het toenemende belang van het imago en de representativiteit van een bedrijf. Het imago van een bedrijf kan verbeterd worden door het imago te hebben van `het zijn ` van een duurzaam bedrijf.De relatie tussen deze twee begrippen geldt vooral als wordt gekeken naar economische duurzaamheid op duurzame bedrijventerreinen. Indien een ondernemer tijdens zijn locatiekeuzeproces doorkrijgt dat een duurzaam terrein hem economische voordelen oplevert ( bijvoorbeeld in de vorm van gezamenlijke energie-inkoop en gezamenlijke afvalcontracten) dan zal dat zeker een vestigingsplaatsfactor van belang zijn voor de ondernemer. Deze meerwaarde speelt dus een rol in het vestigingsplaatsproces. De relatie tussen de vestigingsplaatsfactoren en de ecologische duurzaamheid zijn nog minder van belang in het locatiekeuzeproces van een ondernemer. De ecologische voordelen die optreden naast de economische voordelen bij bijvoorbeeld het uitwisselen van afvalwater worden door de ondernemer als bijzaak gezien en spelen veelal geen rol in het locatiekeuzeproces.

5.6 Hypotheses

Aan de hand van de door de literatuurstudie verkregen inzichten zullen er in deze paragraaf een hypothese gevormd worden die antwoord kan geven op de vierde deelvraag van het onderzoek. Dit hypothetische antwoord komt dus voort uit de verkregen inzichten en zal aan de hand van empirisch onderzoek getoetst worden. Zoals al aangegeven in de onderzoeksopzet wordt alleen deelvraag 4 getoetst door middel van de theorie en de empirie. Vandaar dat ook alleen een hypothetisch antwoord wordt gegeven over de vierde deelvraag. De andere deelvragen zijn behandeld in de conclusies in paragraaf 5.2 – 5.5 aan de hand van de verkregen inzichten door middel van literatuurstudie.

Deelvraag 4

Wat is de toegevoegde waarde van duurzaamheid als vestigingsplaatsfactor voor bedrijven? Indien die toegevoegde waarde aanwezig is: Welk belang hechten ondernemers aan de vestiging van hun bedrijf op een duurzaam bedrijventerrein boven de vestiging van een bedrijf op een `normaal` bedrijventerrein?

Uit de conclusies zijn de volgende hypotheses naar voren gekomen.

36


- Factoren als representativiteit en imago van de locatie en milieuaspecten zijn belangrijker geworden als vestigingsplaatsfactor

- Duurzame bedrijventerreinen die een hoge kwaliteit nastreven zullen vanwege dat kwaliteitsstreven een steeds belangrijkere rol gaan spelen in het vestigingsplaatskeuzeproces

- Het imago van een bedrijf kan verbeterd worden door het imago te hebben van ` het zijn` van een duurzaam bedrijf

- Indien een ondernemer tijdens zijn locatiekeuzeproces doorkrijgt dat een duurzaam terrein hem economische voordelen oplevert dan zal dat een vestigingsplaatsfactor van belang zijn voor de ondernemer.

- De ecologische voordelen die optreden naast de economische voordelen bij bijvoorbeeld het uitwisselen van afvalwater worden door de ondernemer als bijzaak gezien en spelen veelal geen rol in het locatiekeuzeproces.

- Kostenbesparingen , gerealiseerd door de invoering van parkmanagement op een duurzaam bedrijventerrein, zal een factor van belang kunnen zijn in de locatiekeuze van een ondernemer.

- Door het op peil blijven van de waarde van het onroerend goed ( een gevolg van de invoering van parkmanagement) kan het bedrijventerrein aantrekkelijker gemaakt worden.

- Parkmanagement staat behalve voor algemene kwaliteitsborging ook voor direct bedrijfsresultaatbeïnvloedende zaken als een efficiënte voorziening van warmte, water en bijvoorbeeld afvalmanagement. Daarom zal parkmanagement in de toekomst een vestigingsplaatsfactor van betekenis worden.

- Het betere werkklimaat op duurzame bedrijventerreinen waar parkmanagement is ingevoerd maakt bedrijventerreinen aantrekkelijker als toekomstige locatie.

- Er is een duidelijke relatie tussen het invoeren van parkmanagement op duurzame bedrijventerreinen en het positiever imago en betere representativiteit van een bedrijventerrein. Aangezien representativiteit en imago belangrijkere vestigingsplaatsfactoren zijn geworden is de relatie tussen parkmanagement in combinatie met duurzame bedrijventerreinen en vestigingsplaatsfactoren duidelijk aangetoond.

Deze hypotheses zullen in het empirisch gedeelte getoetst worden.

Hoofdstuk 6 Empirisch onderzoek: casestudies.

6.1 Inleiding

In hoofdstuk 6 wordt het empirisch gedeelte van het onderzoek behandeld. Er is gekozen voor het doen van twee casestudies, te weten bedrijventerrein De Trompet in de gemeente Heemskerk en bedrijventerrein Hessenpoort in de gemeente Zwolle. Deze twee duurzame bedrijventerreinen zijn gekozen omdat ze verschillende achtergronden hebben, waardoor er wellicht verklaard kan worden wat de economische ontwikkelingsgeschiedenis van een

37


gebied voor invloed heeft op de huidige bedrijventerreinen. Bovendien is er over deze twee cases informatie voorhanden wat een praktisch motief is geweest. Elke regio heeft meerdere bedrijventerreinen, zowel duurzame als niet-duurzame bedrijventerreinen. Tussen deze bedrijventerreinen zal ongetwijfeld her-locatie hebben plaatsgevonden. Interessant is om dan door middel van interviews te onderzoeken waarom bedrijven juist naar een duurzaam bedrijventerrein zijn toe gegaan.

In de literatuur over methoden van onderzoek wordt veelvuldig geschreven over het begrip casestudie. Swanborn (1996) heeft deze onderzoeksmethodiek nader onderzocht. Een gezamenlijk element in deze methode van onderzoek is de intensieve benadering van een bepaald verschijnsel ( in dit onderzoek duurzaamheid als vestigingsplaatsfactor). Bij een casestudie wordt op een verschijnsel, in dit gevalduurzame bedrijventerreinen, diep ingegaan door op enkele terreinen een uitgebreid onderzoek te doen(Swanborn, 1996). De twee gekozen terreinen ( en dus hun actoren (ondernemers) die onderzocht worden hebben een onderlinge verbondenheid wat betreft de duurzaamheid die al dan niet een vestigingsplaatsfactor is. Casestudies worden vaak gebruikt bij onderzoeken met zo`n holistisch karakter (Swanborn, 1996). Holistisch betekend in dit geval dat er gekeken wordt naar de actoren (de ondernemers) en hun onderlinge verbondenheid ( duurzaamheid, al dan niet als vestigingsplaatsfactor). De onderlinge verbondenheid is dus een belangrijke reden geweest om te kiezen voor casestudies. Een casestudie doet recht aan de complexe factoren die ten grondslag liggen aan die verbanden. Een casestudie heeft meer aandacht voor verwevenheid van verschillende actoren dan een algemene enquête of een andere onderzoeksmethode dat heeft, en complexe verwevenheid van verschillende factoren komt hierin dus beter tot uitdrukking (Swanborn, 1996). Hierdoor is een betere interpretatie en een gedetailleerde beschrijving mogelijk. Dit levert weer een specifieke veelzijdige kennis op.Een andere reden om te kiezen voor een kwalitatief, empirisch onderzoek door middel van 2 casestudies is het feit dat er in verhouding nog maar weinig data is over duurzame bedrijventerreinen. Het aantal bedrijventerreinen waar daadwerkelijk duurzame ontwikkeling plaatsvindt is nog gering. Er is echter ook wel een nadeel te noemen voor het kiezen van deze onderzoeksmethode. Omdat er slechts gewerkt wordt met de uitkomsten van 10 interviews zullen de resultaten zo specifiek zijn dat er nauwelijks iets algemeens te noemen zal zijn. Dit nadeel is echter bekend (het is een kwalitatief onderzoek) en meegenomen in de analyse van de uitkomsten van de interviews. Dit hoeft dus geen bezwaar te vormen. De uitkomsten waar wel iets algemeens uit te onderscheiden is zullen echter wel behandeld worden.

De hypotheses over mogelijke antwoorden op de deelvragen worden getoetst door middel van dit kwalitatief, empirisch onderzoek. Data hiervoor wordt verkregen door middel van documenten die beschikbaar zijn gesteld door de desbetreffende gemeenten. Verder heeft er een gesprek plaatsgevonden met de parkmanager/ projectleider van de bedrijventerreinen. Data is ook verkregen door middel van enquêtes/interviews, afgenomen onder ondernemers die gevestigd zijn op De Trompet en Hessenpoort met het FAHP-tool. In dit hoofdstuk zullen de twee bedrijventerreinen allereerst geïntroduceerd worden. De bedrijventerreinen worden beschreven aan de hand van enkele algemene gegevens betreffende de geschiedenis, betrokkenen, duurzaamheidkenmerken etc. Vervolgens zullen de onderzoeksresultaten getoetst worden aan de hypotheses.

6.2 Hessenpoort

6.2.1 Algemene kenmerken casestudie Hessenpoort

38


De informatie over het bedrijventerrein Hessenpoort in Zwolle is verkregen door middel van gesprekken met dhr. Aldert Koop, projectleider Hessenpoort, en informatie van de gemeente Zwolle( dat wil zeggen brochures, folders en de conceptnota van uitgangspunten) . Alle andere bronnen worden indien nodig vermeld.

De gemeente Zwolle telt in totaal zo`n 450 hectare netto grond dat dient als bedrijventerrein. Deze 450 hectare zijn verdeeld over 4 bedrijventerreinen te weten De Vrolijkheid, De Voorst, De Marslanden en Hessenpoort.

- De Vrolijkheid is het oudste terrein in Zwolle en er is voornamelijk industrie, groothandel en auto-industrie gevestigd.

- De Voorst is het enige bedrijventerrein in Zwolle waar watergebonden bedrijvigheid mogelijk is. Dit terrein is aangelegd voor grotere bedrijven

- De Marslanden is een bedrijventerrein dat aangelegd is voor de kleinere en middelgrote bedrijven ( < 1 hectare)

- Hessenpoort is een duurzaam bedrijventerrein en bedoeld voor grotere bedrijven (> 1 hectare) in de sector distributie, logistiek, industrie/bouwnijverheid en zware industrie/recycling (www.duurzamebedrijventerreinen.nl, 2002)

Dit laatste terrein (ten noorden van Zwolle direct aan de A28) was eerst bestemd om als opslag voor huisvuil te gaan dienen. In 1995 is hier echter van afgezien. Tegelijkertijd ontstonden er plannen om voor hetzelfde gebied een grootschalig bedrijventerrein te realiseren voor de regio. Hoewel er in beginsel sprake zou zijn van een terrein van 50-80 Ha is er uiteindelijk voor gekozen een terrein van 150 Ha Bruto te realiseren (110Ha Netto) geschikt voor een periode van 10 jaar. Binnen het terrein is nogwel een gebied gereserveerd voor de verwerking van het afval (Reststoffencentrum Hessenpoort)

De reden om dit terrein te ontwikkelen was volgens de gemeente het feit dat er een toenemende behoefte is aan bedrijventerreinen met een groot oppervlakte beslag. Voor het project is subsidie verleend door het Ministerie van Economische Zaken in het kader van de StiREA regeling. Verder zijn er subsidies toegekend voor het te realiseren centrale industriewater (NOVEM, LIFE, provinciale subsidie) en het verhogen van de waterberging in het gebied (Europese subsidie: IRMA) (www.duurzamebedrijventerreinen.nl, 2002)

Het project is in 1998 gestart en zal naar verwachting rond 2005 gereed zijn. Er zijn nu zo`n 8 bedrijven gevestigd. De eisen waaraan als ondernemer aan voldaan moet worden om zich te mogen vestigen zijn de volgende. Het bedrijf mag niet in een van de volgende sectoren werkzaam zijn: detailhandel, horeca of PDV/GDV-bedrijven. De maximale bouwhoogte is 15

39

http://www.duurzamebedrijventerreinen.nl/

http://www.duurzamebedrijventerreinen.nl/


tot 20 meter afhankelijk van de locatie op het terrein. Het maximale bebouwde percentage is 70 tot 75%, afhankelijk van de locatie op het terrein. Het bedrijventerrein is opgesplitst in 10 segmenten. Daar waar mogelijk worden bedrijven thematisch geclusterd. Zo komen er ondersteunende zaken als een facilitypoint en een truck-service-centrum centraal op het terrein. In de zuidoosthoek komt een reststoffencentrum( zie figuur 6.1).Het bestemmingsplan van Hessenpoort is vigerend. Dit betekent dat binnen 13 weken de bouwvergunning kan worden afgegeven, afhankelijk van de noodzaak van een milieuvergunning.

6.2.2 Duurzaamheidkenmerken Hessenpoort

De duurzaamheidkenmerken op Hessenpoort zijn terug te vinden op verschillende gebieden en verschillende periodes in het ontwikkelingsproces.

De volgende maatregelen zijn genomen tijdens het bouwrijp maken.

- Er is een dunnere laag opgebracht tijdens het bouwrijp maken. - Zand dat nodig was voor de ophoging van het terrein werd binnen een korte afstand van

Hessenpoort gewonnen.- Bronwater infiltratie bij aanleg- Afkoppeling afvoer water daken

De volgende maatregelen zijn genomen ten aanzien van de inrichting van het bedrijventerrein

- Er is een beeldkwaliteitplan opgesteld waarin staat aan welke eisen ondernemers moeten voldoen om zich te mogen vestigen.

- Brede profielen wegen en groenzones- Opbouw watersysteem zodanig dat kwalitatief goed kwelwater in gebied behouden blijft.- Realisatie van een centraal sprinklersysteem

Duurzaamheidmaatregelen die in de gebruiksfase zullen worden (of al zijn ) ingevoerd zijn de volgende.

- Invoering parkmanagement (o.a. bewakingsdienst, afvalvervoer, groenonderhoud)- Realisatie facilitypoint (o.a. vergaderruimtes, financiële dienstverlening, flexwerkplekken,

een print- en kopieervoorziening, een koeriersdienst, een uitzendbureau)- Realisatie truck-service-centrum (o.a. vrachtautowasplaats, een reparatie werkplaats en

bandenservice, autoverhuur, een superette, een truckerrestaurant en een brandstofpunt).- Realisatie afvalmanagement waarbij afval in het reststoffencentrum weer geschikt worden

gemaakt voor hergebruik en waarbij waar mogelijk wordt geprobeerd energie uit het afval terug te winnen.

Op enkele duurzaamheidkenmerken zal nu nader worden ingegaan.

Regenwaterproject

Het waterschap Groot Salland en de gemeente Zwolle werken sinds 1997 nauw samen bij de ontwikkeling van bedrijventerrein Hessenpoort. Dit heeft ertoe geleid dat als onderdeel van de

40


waterhuishouding in Hessenpoort een wateroever wordt aangelegd die nu ook nationaal en internationaal navolging krijgt. Een wateroever is een brede natte, drassige zone die alleen bij hogere waterstanden in de bergingsvijvers onder water loopt. Bovendien maken deze waterzones het landschap aantrekkelijker en vormen ze, dankzij de kwaliteit van het kwelwater, een ideale leefomgeving voor de ontwikkeling van nieuwe natuur.

De Europese Gemeenschap heeft waterschap Groot Salland een subsidie van 1,2 miljoen gulden toegekend in het kader van de IRMA-regeling (Interregionale Rijn en Maas Activiteiten). Het gaat om een stimuleringsmaatregel voor de aanleg van zgn. regenwaterretentiegebieden (waterbergingsvijvers), waarin veel regenwater kan worden opgevangen bij extreme of langdurige regenval. Het waterschap Groot Salland draagt de subsidie over aan de gemeente Zwolle, omdat de gemeente de aanleg van Hessenpoort realiseert. Voorlopig komen er twee grootschalige wateroevers op Hessenpoort. ( Gemeente Zwolle, 2002)

Rioolwaterzuiveringproject

In oktober 2002 zal op Hessenpoort een nieuwe rioolwaterzuiveringsinstallatie (rwzi) worden geopend. De huidige rioolwaterzuivering 'Spoolde' is gelegen aan de westzijde van Zwolle. Door de verscherpte wetgeving voor de kwaliteit van het gezuiverde water en de toekomstige groei van Zwolle, zou de zuivering op korte termijn moeten worden aangepast en uitgebreid. In de meeste gevallen is afvalwaterzuivering op één locatie de meest economische oplossing. Uit een gezamenlijk onderzoek door het waterschap en de gemeente Zwolle is echter gebleken dat in Zwolle sprake is van een aantal specifieke omstandigheden die decentrale afvalwaterzuivering aantrekkelijk maakt. Uit dit onderzoek is de bouw van een nieuwe rioolwaterzuivering op Hessenpoort als beste optie naar voren gekomen. Een voordeel van deze nieuwe rwzi is dat het minder stank- en geluidshinder oplevert ( maatschappelijke duurzaamheid) Bovendien zal deze rwzi minder kosten en vuiluitworp met zich mee brengen ( ecologisch en economisch duurzamer). Nieuwbouw leidt namelijk tot afkoppeling van het afvalwater van Berkum en Dieze-Oost ( nabijgelegen wijken) van het rioolstelsel in de kern. Hierdoor wordt de vuiluitworp verminderd (gunstig voor de waterkwaliteit) waardoor dure bergbezinkbassins in de kern Zwolle niet nodig zijn om aan de lozingseisen te voldoen.(www.wgs.nl,2002)

Geïntegreerd energie- en watersysteem

Bedrijven kunnen kiezen voor een tweede energie- en waterleidingnet waarbij industriewater wordt hergebruikt. Dit zogenaamde 'industrienet' is tot stand gekomen door een samenwerking tussen de gemeente Zwolle, energiebedrijf Essent en waterleidingmaatschappij WMO. Voor veel industriële processen is het namelijk niet nodig om drinkwater te gebruiken, maar kan worden volstaan met een mindere kwaliteit. Water van het industrienet kan door bedrijven onderling uitgewisseld worden en kent verschillende toepassingen. Zo kan het worden gebruikt voor ruimteverwarming en sprinklerinstallaties. Het hergebruik van industriewater is milieuvriendelijk en goedkoop( www.faassenmedia.nl, 2002). Er is dus sprake van 2 waterleidingnetten. Een voor de distributie van drinkwater en een voor de levering van industriewater. Het industriewater uit het tweede waterleidingnet is minder zuiver dan drinkwater maar nog van dermate goede kwaliteit dat het gebruikt kan worden voor het wassen van vrachtwagens of voor bluswater ( sprinklerinstallatie). Via het tweede waternet kan bovendien warmte en koude worden uitgewisseld. De aanvoerleiding levert

41

http://www.faassenmedia.nl/


water aan bedrijven met een temperatuur van 11°. Dit water is direct toepasbaar voor de koeling van ruimten. Voor koelprocessen met lagere temperaturen is dan nog slechts een kleine koelmachine nodig. Verwarmen gaat via hetzelfde systeem. Warmtepompen zorgen dat de watertemperatuur opwarmt tot maximaal 60°. Vraag en aanbod van koude en warmte wisselen natuurlijk per seizoen. Het systeem biedt daarvoor een oplossing dat warmte- en koudeopslag heet. De overtollige warmte en koude wordt opgeslagen in de bodem op een diepte van twintig tot zeventig meter (Gemeente Zwolle, 2002). Deze opgeslagen warmte en koude kan later hergebruikt worden en gaat zodoende niet verloren. Voordelen voor het milieu zijn dus duidelijk. Er worden minder fossiele brandstoffen gebruikt, er is minder uitstoot en er zijn slechts kleine verliezen van warmte en koude. Een nadeel is de ondergrondse opslag. Hierdoor kan de grond niet ergens anders voor gebruikt worden. De voordelen voor de ondernemers zijn ook duidelijk. Door de gelijkmatigere verwarming dan wel koeling dalen de energiekosten met zo`n 20 %. De energiekosten dalen ook vanwege het feit dat industriewater goedkoper is dan drinkwater. Bovendien wordt er bespaart op ruimte en energiekosten door de kleinere koelmachines.Door de sprinklerinstallatie ( tweede waterleiding) zijn de ondernemers op 2 manieren duurzaam bezig. Ten eerste zorgt de afgenomen kans op een grote brand voor een lagere verzekeringspremie en ten tweede zal de vermindering van de kans op een grote brand de fysieke duurzaamheid van een bedrijf vergroten.

Figuur 6.1 Plattegrond Hessenpoort

42


(bron : www.zwolle.nl 2002)

6.3 De Trompet

6.3.1 Algemene kenmerken casestudie De Trompet

‘EEN GEZONDE EN MOTIVERENDE WERKOMGEVING EN EEN 'GROEN' IMAGO VAN DE TROMPET EN UW ONDERNEMING STAAN GARANT VOOR EEN WAARDEVASTE INVESTERING!’

Deze zin staat voorop de gemeentebrochure over De Trompet en geeft nogmaals aan dat aspecten als `imago` en `groen` een belangrijkere rol zijn gaan spelen op bedrijventerreinen omdat gemeenten juist in informatiefolders over nog niet verkochte kavels altijd probeert `de taal` van de ondernemer te spreken. Indien dit de `taal` van de ondernemer is geeft deze promotiezin wel aan dat er een trend is waarin deze elementen een belangrijkere factor zijn geworden.

Heemskerk heeft twee bedrijventerreinen, te weten Houtwegen en De Trompet. Het bedrijventerrein De Houtwegen, ontwikkeld in de zeventiger jaren en zo goed als volledig uitgegeven, kampt met verouderingsverschijnselen. In 1997 was daarover contact met het bedrijfsleven. De aandacht gold met name het gebruik door ondernemers van grond buiten de rooilijnen, die eigenlijk voor tuin en parkeren bestemd is; de aanwezigheid van woningen op bedrijfsterreinen en de uitstraling van het gehele bedrijventerrein. Omdat bovendien de ontwikkeling van bedrijventerrein De Trompet kan leiden tot een leegloop van De Houtwegen is, in samenwerking met het bedrijfsleven (de Bedrijven Gemeenschap Heemskerk), het 'Plan van Aanpak Revitalisering De Houtwegen' opgesteld ( www.heemskerk.nl, 2002). Dit verouderde terrein wordt

43

http://www.heemskerk.nl/


dus gerevitaliseerd terwijl tegelijkertijd de ontwikkeling van het nieuwe bedrijventerrein, De Trompet in volle gang is.

De Trompet is een kleinschalig bedrijventerrein aan de oostelijk rand van Heemskerk. Het is gelegen aan de A9 ter hoogte van de open afrit Heemskerk. Er is plaats voor zestig à tachtig bedrijven. Momenteel is op het bedrijventerrein zo`n 2/3 deel van de kavels verkocht.

Het bedrijven terrein ( 23 hectare bruto), waarvan de vorm met enige fantasie iets wegheeft van een trompet, is zo’n twaalf hectare groot (netto). De rest van de ruimte komt ten goede aan water en groen. De belangrijkste branches op het terrein zullen reparatiebedrijven, R&D-bedrijven, kleinschalige productiebedrijven, service-bedrijven en zakelijke dienstverlening zijn.

De gemeente geeft aan dat duurzaamheid, functionaliteit en een representatief karakter belangrijke aandachtspunten zijn op De Trompet. Door middel van een beeldkwalitietplan worden hoge eisen gesteld aan de kwaliteit van de bebouwing en de buitenruimte. Door het naar buiten gerichte karakter van de bebouwing op de omliggende infrastructuur ( A9 en de spoorlijn Uitgeest- Beverwijk) en op de centrale as van het terrein wordt de representativiteit gegarandeerd qua zichtbaarheid. Het geheel verkeert in de afrondingsfase en zal een business-to-business locatie worden. Er is aandacht besteed aan de groene openbare ruimte en dit zal worden beheerd, naast diverse andere elementen, door een parkmanagementcollectief. De ondernemers nemen verplicht zitting in een collectieve ondernemersvereniging waarbij middels een overlegstructuur gewerkt zal worden aan het gezamenlijk beheer en een verdere duurzame ontwikkeling van het bedrijventerrein.

Figuur 6.2 Luchtfoto De Trompet

(Bron: http://www.infoweb.nl/trompet/default.html)

6.3.2 Duurzaamheidkenmerken De Trompet

44


Uit informatie van de gemeente Heemskerk, verkregen door middel van brochures en gesprekken, is duidelijk geworden dat de gemeente ambitieus is wat betreft de duurzame ontwikkeling van De Trompet. Deze ambities zijn nader uitgewerkt in de zogenaamde duurzaamheidvisie, het beeldmilieukwaliteitsplan en het bestemmingsplan. In de duurzaamheidvisie zijn ambities vastgesteld op de thema's water, energie, verkeer en vervoer, grondstoffen en afval, natuur en landschap, grijze leefomgevingsfactoren (emissies naar lucht, bodem en water) en planningskwaliteit (www.heemskerk.nl,2002).

Warmtepompenproject

Men heeft besloten te kiezen voor een energievoorzieningsysteem dat bijdraagt aan de realisering van de voorgestelde duurzaamheidambities voor De Trompet. Uiteindelijk is gekozen voor een collectieve energievoorziening met toepassing van individuele warmtepompen, waarbij elk bedrijf is uitgerust met een warmtepomp, die dient voor de ruimteverwarming (via vloer verwarming) van het bedrijf. De bereiding van warm tapwater geschiedt desgewenst met een separate WP-boiler. Aanvullend wordt gebruik gemaakt van zonne-energie door middel van in gebouwen geïntegreerde zonnecollectoren. Er wordt gestreefd naar een energiebesparing en een vermindering van de uitstoot van CO2 van 40%.

Deze warmtepompen werken als volgt. Om de doelstelling van de C)2-reductie te halen is gekozen voor het gebruik van een bijzondere manier van verwarmen en koelen van de gebouwen. De panden beschikken niet meer over een gas-gestookte cv-ketel, maar zijn voorzien van een warmtepomp. Een warmtepomp kan bijvoorbeeld uit grondwater van 12˚ C warmte overdragen aan een vloerverwarmingssysteem. Dit systeem werkt als volgt: In de warmtepomp bevinden zich twee warmtewisselaars, een compressor, een expansieventiel en een buizenstelsel. Het buizenstelsel is gevuld met een koelvloeistof die bij -/-3˚C vloeibaar is en bij -/-2˚C begint te verdampen. Het grondwater van 12˚C stroomt door de eerste warmtewisselaar, waardoorn de koelvloeistof verdampt (-/-2˚C> ca.7˚C). Met een compressor wordt deze damp gecomprimeerd. Hierbij ontstaat warmte (60˚C). De gecomprimeerde damp gaat door de tweede warmtewisselaar en geeft warmte af aan het vloerverwarmingssysteem. De damp koelt af, condenseert door de werking van het expansieventiel, waardoor het proces opnieuw kan beginnen (www.forteck.nl, 2002).

Figuur 6.3

Plattegrond Heemskerk, De Trompet

45

http://www.forteck.nl/


(Bron: www.locatienet.nl)

6.4 Interviews

De casestudies zijn op de volgende manier aangepakt Allereerst is er bij de desbetreffende gemeente contact opgenomen met de projectleider van het bedrijventerrein. De verstrekte mondelinge en schriftelijke informatie is gebruikt om een algemeen beeld te vormen van het bedrijventerrein. Hierbij kan gedacht worden aan bestemmingplannen, brochures, nieuwsbrieven en kaarten. Na deze orieenterende fase is er contact gelegd met de bedrijven die reeds gevestigd zijn op het bedrijventerrein of die er reeds grond hebben aangekocht en dus de keuze voor de betreffende locatie hebben gemaakt. Met deze 10 bedrijven ( 5 per bedrijventerrein) is een afspraak gemaakt voor een interview met de persoon die verantwoordelijk is geweest voor de locatiekeuze.

De interviews hadden de volgende opbouw. Allereerst werd de geïnterviewde gevraagd zelf eerst een beschrijving te geven van het vestigingsplaatskeuzeproces dat hij/zij heeft doorlopen. Aspecten die hierbij genoemd werden zijn de rol die de geïnterviewde heeft gehad in het besluitvormingsproces, of er sprake is geweest van een formele procedure en of er ook alternatieve locaties overwogen zijn. Indien dit het geval is geweest werd er gevraagd naar de reden van het afwijzen van deze alternatieve locaties. Deze algemene vragen over het locatiekeuzeproces dienen als opstap naar het volgende deel van het interview en zorgen ervoor dat er een algemeen beeld kan worden gevormd van de betreffende ondernemer.

Na deze inleidende vragen wordt er met behulp van het FAHP-tool ( Klict) aan de ondernemer gevraagd 5 criteria te kiezen uit een criteriaboom van locatiebeslissingen ( zie bijlage). Gevraagd werd aan de ondernemer uit de criteriaboom 5 criteria te kiezen die vanuit zijn/haar perspectief het meest belangrijk waren tijdens het locatiekeuzeproces. Indien er door de ondernemer geen 5 criteria uitgekozen konden worden mocht de ondernemer zelf een passende extra criteria aan de figuur toevoegen. Na deze 5 criteria ingevoerd te hebben in de laptop is het de bedoeling om een indicatie te krijgen van het relatieve belang dat de ondernemers hechten aan de genoemde criteria. Dit werd gedaan door 10 vergelijkingen aan de ondernemer voor te leggen waarbij telkens 2 (verschillende) criteria met elkaar vergeleken werden. Zo werd door de laptop berekend in hoeverre het ene criterium al dan niet

46


belangrijker is dan het andere criterium. Deze indicaties van relatieve gewichten resulteerden in het FAHP-tool tot een bepaald consistentiecijfer. Indien er een inconsistentie naar voren kwam van meer dan 0.3 werden de paarsgewijze vergelijkingen nogmaals uitgevoerd. Hierna werd aan de ondernemer gevraagd om de criteria in volgorde van belangrijkheid te plaatsen.

Het laatste deel van de interviews bestond uit een tiental hypotheses waar de ondernemer op kon reageren met zeer mee eens, mee eens, neutraal, mee oneens en zeer mee oneens. De uitkomst van deze hypotheses worden in paragraaf 6.5 toegelicht.

6.5. Hypotheses

- 1. Factoren als representativiteit en imago van de locatie en milieuaspecten zijn belangrijker geworden als vestigingsplaatsfactor.

Zeer mee eens2

Mee eens4

Neutraal 3

Mee oneens1

Zeer mee oneens 0

Van de 10 ondernemers zijn er 6 die deze stelling ( al dan niet zeer) ondersteunen. Drie ondernemers gaven `neutraal als antwoord. Slechts 1 ondernemer is het niet met deze hypothese eens. Deze hypothese kan na empirisch getoetst te zijn beschouwd worden als aannemelijk.

- 2. Duurzame bedrijventerreinen die een hoge kwaliteit nastreven zullen vanwege dat kwaliteitsstreven een steeds belangrijkere rol gaan spelen in het vestigingsplaatskeuzeproces.

Zeer mee eens Mee eens8

Neutraal 1

Mee oneens1

Zeer mee oneens

De uitkomsten bij deze hypothese geeft aan dat duurzame, hoogwaardige kwalitatieve bedrijventerreinen een steeds belangrijkere rol zijn gaan spelen.

- 3. Het imago van een bedrijf kan verbeterd worden door het imago te hebben van ` het zijn` van een duurzaam bedrijf.


Neutraal 2

Mee oneens Zeer mee oneens

Subjectieve factoren zoals het imago ( al dan niet terecht) van duurzaamheid worden door de meeste ondernemers als positief ervaren. Dit geeft aan dat ondernemers wel rekening houden met de publieke opinie ten aanzien van duurzaamheid ook al zijn bedrijven met een dergelijk imago in werkelijkheid wellicht helemaal niet duurzaam.

- 4. Indien een ondernemer tijdens zijn locatiekeuzeproces doorkrijgt dat een duurzaam terrein hem economische voordelen oplevert dan zal dat een vestigingsplaatsfactor van belang zijn voor de ondernemer.

47


Zeer mee eens4

Mee eens5

Neutraal 1


De vierde hypothese wordt bevestigd door de uitkomsten van het onderzoek. Negen van de 10 ondernemers geeft aan de economische voordelen die optreden bij de ontwikkeling van een duurzaam bedrijventerrein te zien als vestigingsplaatsfactor.

- 5. De ecologische voordelen die optreden naast de economische voordelen bij bijvoorbeeld het uitwisselen van afvalwater worden door de ondernemer als bijzaak gezien en spelen veelal geen rol in het locatiekeuzeproces.


Neutraal 1


Verdergaand op de vorige hypothese geven de ondernemers aan dat ze ecologische voordelen zien als een bijzaak in het locatiekeuzeproces. De literatuurstudie en de empirische toetsen geven aan dat ecologische duurzaamheid nog niet echt mee telt als vestigingsplaatsfactor.

- 6. Kostenbesparingen , gerealiseerd door de invoering van parkmanagement op een duurzaam bedrijventerrein, zal een factor van belang kunnen zijn in de locatiekeuze van een ondernemer.


Neutraal 2

Mee oneens2

Zeer mee oneens

Evenals bij de vierde hypothese over economische voordelen laat deze hypothese zien dat bij de ontwikkeling van duurzaamheid op bedrijventerreinen de economische voordelen ( kostenbesparingen) een belangrijke rol spelen. Uit de reacties van de ondernemers bleek dat zij vrij onverschillig zijn over het feit of dit in samenwerking met parkmanagement wordt gedaan of zonder parkmanagement. Sommige ondernemers gaven aan parkmanagement als `te beklemmend ` te zien. Dit vind zijn weerslag in de 4 reacties in de antwoorden neutraal en mee oneens.

- 7. Door het op peil blijven van de waarde van het onroerend goed ( een gevolg van de invoering van parkmanagement) kan het bedrijventerrein aantrekkelijker worden voor ondernemers.

Zeer mee eens3

Mee eens6

Neutraal 1


Wederom spelen economische voordelen een belangrijke rol als het gaat om de reacties van ondernemers op de hypotheses uit de literatuurstudie. Deze reacties ondersteunen nogmaals de veronderstelling, gedaan in de hypotheses uit de literatuurstudie, dat economische voordelen een belangrijke rol spelen bij het positief waarderen van duurzame bedrijventerreinen. Ecologische voordelen worden veelal nog gezien als bijzaak.

- 8. Parkmanagement staat behalve voor algemene kwaliteitsborging ook voor direct bedrijfsresultaatbeïnvloedende zaken als een efficiënte voorziening van warmte, water

48


en bijvoorbeeld afvalmanagement. Daarom zal parkmanagement in de toekomst een vestigingsplaatsfactor van betekenis worden.

Zeer mee eens2

Mee eens5

Neutraal2

Mee oneens1

Zeer mee oneens

Uit de reacties op deze hypothese blijkt dat ondernemers over het algemeen wel redelijk positief tegenover parkmanagement ( als instrument voor de invoering van duurzame ontwikkeling op een bedrijventerrein) staan maar toch nog een afwachtende houding aannemen. Uit de gesprekken met de ondernemers bleek dat ze nog niet volledig geïnformeerd zijn over welke voordelen parkmanagement kan opleveren. Om deze reden zijn nog niet alle ondernemers onverdeeld positief over parkmanagement.

- 9. Het betere werkklimaat op duurzame bedrijventerreinen waar parkmanagement is ingevoerd maakt bedrijventerreinen aantrekkelijker als toekomstige locatie.

Zeer mee eens1

Mee eens7

Neutraal 2


Wanneer het gaat om een andere voordeel dat behaald kan worden door de invoering van parkmanagement bij het ontwikkelen van duurzame bedrijventerreinen, namelijk een beter werkklimaat staan de ondernemers heel positief tegenover deze hypothese. Maar liefst 8 van de 10 ondernemers is het hiermee eens.

- 10. Er is een duidelijke relatie tussen het invoeren van parkmanagement op duurzame bedrijventerreinen en het positiever imago en betere representativiteit van een bedrijventerrein. Aangezien representativiteit en imago belangrijkere vestigingsplaatsfactoren zijn geworden is de relatie tussen parkmanagement in combinatie met duurzame bedrijventerreinen en vestigingsplaatsfactoren duidelijk aangetoond.


Neutraal 4


Over het algemeen kan gezegd worden dat ondernemers redelijk positief staan ten opzichte van duurzame bedrijventerreinen en duurzaamheid als vestigingsplaatsfactor. Dit kan deels verklaart worden door het feit dat zij wellicht economische voordelen en een beter imago en betere representativiteit verwachten bij het vestigen op een duurzaam terrein. Aangezien er door ondernemers altijd op de kosten wordt gelet en imago en representativiteit belangrijkere factoren zijn geworden voor ondernemers kan er verondersteld worden dat duurzame bedrijventerreinen in de toekomst van groter belang zullen worden. De reacties van de ondernemers op deze hypothese ondersteunen deze veronderstelling.

Voor iedere hypothese is er in dit onderzoek van uitgegaan dat hoe meer een ondernemer aangeeft dat degene het eens is met een hypothese deste meer hij duurzaamheid als vestigingsplaatsfactor ervaart. In de volgende figuur wordt de schaalverdeling weergegeven.

49


Figuur 6.4 Schaalverdeling

Zeer mee eens 4 puntenMee eens 3 puntenNeutraal 2 puntenMee oneens 1 puntZeer mee oneens 0 punten

Het maximaal aantal te behalen punten is 40. In zo`n geval kan ervan uitgegaan worden dat deze ondernemer duurzaamheid als belangrijke vestigingsplaatsfactor ziet. Indien de score erg laag uitvalt ( bijvoorbeeld minder dan 20 punten) dan kan er vanuit gegaan worden dat duurzaamheid nog geen rol speelt in het locatiekeuzeproces van de desbetreffende ondernemer. In het volgende zullen eerst de individuele scores van de 10 ondernemers getoond worden. Vervolgens wordt een gemiddelde score van de 10 ondernemers getoond. Tenslotte worden de verschillende gemiddelde scores in Heemskerk ( De Trompet) en Zwolle ( Hessenpoort) behandeld.

Figuur 6.5 Scores Hypotheses

Respondent 1 Heemskerk 32

Respondent 2 Heemskerk 25Respondent 3 Heemskerk 27 Respondent 4 Heemskerk 34

Respondent 5 Heemskerk 30Respondent 1 Zwolle 27Respondent 2 Zwolle 30

Respondent 3 Zwolle 34Respondent 4 Zwolle 24Respondent 5 Zwolle 20

50

Gemiddelde score Heemskerk : 29.6

Gemiddelde score Zwolle : 27

Gemiddelde score totaal : 28.3


Figuur 6.6 Cirkeldiagram scores

Uit deze scores valt af te lezen dat ondernemers duurzaamheid over het algemeen als positief ervaren. Wanneer de ondernemers echter expliciet naar de factoren wordt gevraagd die bij hun vestigingsplaatsproces een rol hebben gespeeld komt dit veel minder duidelijk naar voren. Dit verschil in uitkomsten valt wellicht te verklaren uit het feit dat veel ondernemers slecht geïnformeerd zijn met betrekking tot hun locatiekeuzebeslissing. Vaak gebruiken zij gekleurde en onvolledige informatie wat zijn neerslag heeft op de werkelijke motivatie en de motivatie die men tijdens een interview geeft. De verschillende gemiddeldes van Zwolle en Heemskerk zijn gering en geven geen aanleiding tot het verklaren van zo`n verschil (27.0 – 29.6 op een schaal van 40).

6.6 Wegingresultaten van paarsgelijke vergelijkingen FAHP-tool

In deze paragraaf worden de resultaten van de paarsgewijze vergelijkingen behandeld. Deze resultaten zijn voortgekomen uit de waarden die de ondernemers aan de 5 gekozen criteria moesten geven. De verschillende mate van belangrijkheid van de criteria ten opzichte van elkaar komt tot uitdrukking in mate van consistentie. Indien er een inconsistentie van meer dan 0.3 optreedt is er sprake van tegenspraak in de uitspraken van de ondernemer. Dit geeft aan dat het locatiekeuzeproces van een ondernemer nog sterk onderhevig is aan subjectieve en niet-volledige informatie.

51


De ondernemers op bedrijventerrein Hessenpoort in Zwolle gaven geen van allen aan dat duurzaamheid een vestigingsplaatsfactor was. Wel gaven verscheidene ondernemers aan dat representativiteit van de locatie een rol had gespeeld bij de locatiekeuze terwijl dit toch niet los gezien kan worden van duurzaamheid.Enkele ondernemers gaven ronduit toe dat zij niets zagen in duurzame bedrijventerreinen maar dat meer `harde`, economische factoren een rol hadden gespeeld in de beslissing om naar Hessenpoort te komen. Hieruit blijkt dat de ondernemers nog niet voldoende geïnformeerd zijn over het begrip duurzame bedrijventerreinen. Door de besparing op de energierekening en de afvalinzamelingkosten zijn de ondernemers op Hessenpoort bedrijfseconomisch gezien goedkoper uit. De ondernemers zagen dit echter niet als een duurzaam begrip. Zij zagen de economische voordelen wel maar stonden er niet bij stil dat het zwaard hier aan twee kanten snijdt. Naast de economische voordelen heeft het milieu ook baat bij deze maatregelen. Hieruit blijkt dus dat de ondernemers slecht zijn geïnformeerd bij hun locatiekeuzeproces.Dit bleek ook uit de de consistentiescore van de ondernemers na het uitvoeren van de paarsgewijze vergelijkingen. Slechts één ondernemer had een score die consistent was, de overige ondernemers scoorden allen niet-consistent.

De ondernemers op De Trompet gaven een iets ander beeld. Weliswaar scoorde wederom slechts 1 ondernemer consistent en de andere 4 niet-consistent, twee van de vier niet-consistente-scores waren beneden de 0.3. Wat wel opvalt in vergelijking met Hessenpoort is het feit dat 3 van de 5 ondernemers aangaven duurzaamheid ( al dan niet economische) een vestigingsplaatsfactor is geweest. Na paarsgewijze vergelijking bleek dan echter wel dat het niet als een van de belangrijksten werd ervaren door de ondernemer, maar dat de factor in ieder geval genoemd is en dus bekend is bij de respondent.

Figuur 6.7 Paarsgewijze vergelijkingenRespondent Score Consistent: Ja/NeeRespondent 1 Heemskerk 0.8422 NeeRespondent 2 Heemskerk 0.1482 NeeRespondent 3 Heemskerk 0.7891 NeeRespondent 4 Heemskerk 0.1932 NeeRespondent 5 Heemskerk 0.0229 JaRespondent 1 Zwolle 0.6582 NeeRespondent 2 Zwolle 0.4455 NeeRespondent 3 Zwolle 0.3219 NeeRespondent 4 Zwolle 0.3204 NeeRespondent 5 Zwolle 0.0162 Ja

52


Hoofdstuk 7 Conclusies

7.1 Inleiding

Dit afsluitende hoofdstuk behandelt het antwoord op de in dit onderzoek centraal staande vraag :

In hoeverre is duurzaamheid een (belangrijke) vestigingsplaatsfactor voor bedrijven in Nederland die gevestigd zijn op een nieuw of recent aangelegd bedrijventerrein?

Deze hoofdvraag is opgesplitst in 4 deelvragen. Drie van die deelvragen zijn door middel van literatuurstudie in de hoofdstukken 2, 3, 4 behandeld. De conclusies die hieruit getrokken zijn worden besproken in hoofdstuk 5. Aan de hand van de conclusies uit de literatuurstudie zijn hypotheses getrokken die mogelijke antwoorden zijn op de deelvragen. Deze hypotheses zijn in het empirische gedeelte van het onderzoek getoetst aan de werkelijkheid. De onderzoeksresultaten zijn beschreven in hoofdstuk 6. In dit hoofdstuk zal geconcludeerd worden of de hypotheses in de empirie bleken te kloppen en zal antwoord worden gegeven op de hoofdvraag en de vierde deel vraag:

Wat is de toegevoegde waarde van duurzaamheid als vestigingsplaatsfactor voor bedrijven? Indien die toegevoegde waarde aanwezig is: Welk belang hechten ondernemers aan de vestiging van hun bedrijf op een duurzaam bedrijventerrein boven de vestiging van een bedrijf op een `normaal` bedrijventerrein?

De hoofdvraag die beantwoordt moet worden is de vraag of duurzaamheid een vestigingsplaatsfactor is voor bedrijven. Deze vraag wordt beantwoordt op de volgende manier beantwoordt. Allereerst zullen er conclusies getrokken worden aan de hand van de uitkomsten van de interviews betreffende de twee cases. De resultaten van de hypotheses en de paarsgewijze vergelijkingen zullen besproken worden in paragraaf 7.2. In paragraaf 7.3 zullen de algemene conclusies behandeld worden.

7.2 Conclusies empirisch onderzoek

In figuur 6.5 worden de resultaten getoond van het onderdeel van de interviews waarbij de ondernemers kunnen reageren op 10 hypotheses. Voor elk antwoord kan een bepaalde score behaald worden. Het maximaal aantal te behalen punten is 40. In zo`n geval kan ervan uitgegaan worden dat deze ondernemer duurzaamheid als belangrijke vestigingsplaatsfactor ziet. Indien de score erg laag uitvalt ( bijvoorbeeld minder dan 20 punten) dan kan er vanuit gegaan worden dat duurzaamheid nog geen rol speelt in het locatiekeuzeproces van de desbetreffende ondernemer. De gemiddelde score was 28.3 op een schaal van 40. Over het algemeen kan geconcludeerd worden dat ondernemers duurzaamheid als positief ervaren. Wanneer de ondernemers echter expliciet naar de factoren wordt gevraagd die bij hun vestigingsplaatsproces een rol hebben gespeeld komt dit veel minder duidelijk naar voren. Dit verschil in uitkomsten valt wellicht te verklaren uit het feit dat veel ondernemers slecht geïnformeerd zijn met betrekking tot hun locatiekeuzebeslissing. Vaak gebruiken zij gekleurde en onvolledige informatie wat zijn neerslag heeft op de werkelijke motivatie en de motivatie die men tijdens een interview geeft.

53


Een andere oorzaak voor de onduidelijkheid onder ondernemers over duurzaamheid is het feit dat er nog maar weinig duurzame bedrijventerreinen zijn ontwikkeld in Nederland. Klinkende resultaten zijn derhalve nog maar sporadisch voorhanden.

Uit de reacties op de hypotheses kwamen verder de volgende conclusies naar voren. Er kan geconcludeerd worden dat representativiteit en imago ( bijvoorbeeld het imago van het `zijn` van een duurzaam bedrijf) steeds belangrijkere vestigingsplaatsfactoren worden.

Indien een ondernemer tijdens zijn locatiekeuzeproces doorkrijgt dat een duurzaam terrein hem economische voordelen oplevert dan zal dat een vestigingsplaatsfactor van belang zijn voor de ondernemer. Deze hypothese werd door de ondernemers sterk ondersteund wat impliceert dat duurzaamheid een vestigingsplaatsfactor van belang kan gaan worden zodra de ondernemers de resultaten, op economisch gebied, inzien.Uit het empirisch onderzoek kan verder geconcludeerd worden dat ecologische voordelen slechts een bijzaak zijn in het locatiekeuzeproces van ondernemers. De ecologische voordelen die optreden naast de economische voordelen bij bijvoorbeeld het uitwisselen van afvalwater worden door de ondernemer als bijzaak gezien en spelen veelal geen rol in het locatiekeuzeproces.Uit de reacties van de ondernemers kan verder geconcludeerd worden dat kostenbesparingen door duurzame ontwikkeling op het bedrijventerrein een belangrijke rol spelen. Het feit of deze ontwikkeling al dan niet door middel van parkmanagement wordt ingevoerd interesseert de ondernemers niet echt. Over het algemeen staan ondernemers nog afwachtend tegenover parkmanagement. Het wordt al snel als te beklemmend en onnodig ervaren. Ook de verplichte deelname en contributie die meestal het geval zijn worden als afschrikwekkend ervaren. Toch staan de meeste ondernemers in principe positief tegenover parkmanagement als instrument om een bedrijventerrein duurzaam te ontwikkelen. De afwachtende houding kan voor een groot deel verklaard worden door onwetendheid over wat het precies inhoudt en wat de voordelen van het concept zijn.

Geconcludeerd kan worden dat ondernemers redelijk positief staan ten opzichte van duurzame bedrijventerreinen en duurzaamheid als vestigingsplaatsfactor. Dit kan deels verklaart worden door het feit dat zij wellicht economische voordelen en een beter imago en betere representativiteit verwachten bij het vestigen op een duurzaam terrein. Omdat ondernemers kostenbesparingen altijd verwelkomen en imago en representativiteit belangrijkere factoren zijn geworden voor ondernemers kan er verondersteld worden dat duurzame bedrijventerreinen in de toekomst van groter belang zullen worden. De reacties van de ondernemers op deze hypothese ondersteunen deze conclusie.

Uit de paarsgewijze vergelijkingen kan geconcludeerd worden dat ondernemers slecht zijn geïnformeerd tijdens hun locatiekeuzeproces. Uit de scores van de paarsgewijze vergelijkingen bleek dat 8 van de 10 ondernemers een inconsistente score had. Dit geeft aan dat het locatiekeuzeproces van een ondernemer nog sterk onderhevig is aan subjectieve en niet-volledige informatie. Enkele ondernemers gaven aan dat economische duurzaamheid van het terrein een factor was geweest die mee had gespeeld in het locatiekeuzeproces. Een belangrijke rol had het echter niet gespeeld. De slechte geinformeerdheid bleek ook uit het feit dat verscheidene ondernemers aangaven representativiteit en imago als factoren te zien een rol hebben gespeeld maar vervolgens zeiden niets in duurzaamheid te zien.Representativiteit en imago worden meestal verbeterd op een terrein wanneer er sprake is van duurzame ontwikkeling en kunnen derhalve niet los van elkaar worden gezien. Een ander voorbeeld uit de gesprekken met de

54


ondernemers geeft ook aan dat er nog veel desinformatie is wat betreft duurzame ontwikkeling van bedrijventerreinen. Veel ondernemers hebben nog niet door dat bij duurzame bedrijventerreinen het mes vaak aan meerdere kanten snijdt. De ondernemer is vaak erg tevreden over de kostenbesparingen die optreden bij het uitwisselen van bijvoorbeeld afvalwater waardoor de energierekening lager wordt. Dat doordoor tegelijkertijd de milieubelasting wordt vermindert hebben veel ondernemers echter niet door.De inconsistente scores van de paarsgewijze vergelijkingen geven aan dat de ondernemer veel informatie , dan wel gekleurd , dan wel onvolledig tot zich krijgt.

7.3 Algemene conclusies

In hoeverre is duurzaamheid een (belangrijke) vestigingsplaatsfactor voor bedrijven in Nederland die gevestigd zijn op een nieuw of recent aangelegd bedrijventerrein? Geconcludeerd kan worden dat duurzaamheid nog niet echt een vestigingsplaatsfactor van belang is voor ondernemers. Ondernemers zijn logischerwijze enthousiast over kostenbesparingen en een betere representativiteit en een beter imago die optreden bij duurzame bedrijventerreinen. Ecologische voordelen worden echter nog als bijzaak gezien. Uit het onderzoek is gebleken dat bedrijven die besluiten om te gaan verhuizen in hun locatiekeuzeproces bereikbaarheid, uitbreidingsmogelijkheden, parkeermogelijkheden etc. nog steeds zien als de belangrijkste factoren. Er heeft echter wel een verschuiving plaatsgevonden van de meer `harde` factoren naar de meer `zachte` factoren zoals representativiteit , imago en milieuaspecten. Deze factoren worden tegenwoordig door ondernemers genoemd als zij gevraagd worden naar de locatiefactoren die een rol hebben gespeeld. Er wordt echter ook aangegeven dat deze factoren nog een geringe rol spelen in het locatiekeuzeproces.

Er kan geconcludeerd worden dat ondernemers slecht geïnformeerd zijn tijdens hun locatiekeuzeproces. De informatie die gebruikt wordt om een afweging te maken tussen de verschillende voor- en nadelen van ( verscheidene) bedrijventerreinen is subjectief en onvolledig. Uit de literatuurstudie en het empirisch onderzoek is gebleken dat ondernemers slecht geïnformeerd zijn over de voordelen die de duurzame ontwikkeling van bedrijventerreinen, al dan niet door middel van parkmanagement, met zich meebrengt. Onder duurzame ontwikkeling wordt door ondernemers vaak verstaan dat het terrein een lange levensduur heeft, dat de waarde van het onroerend goed langer op peil blijft, en dat er kosten\besparingen gerealiseerd worden. Het feit dat er door duurzame ontwikkeling tegelijkertijd ook een vermindering van de milieubelasting en een efficiënter ruimtegebruik optreden wordt vaak, of geheel onderkend, of als bijzaak gezien. Duurzame ontwikkeling op het gebied van het verminderen van de milieubelasting wordt dus nog niet gezien als vestigingsplaatsfactor van belang in Nederland. Ondernemers vinden het mooi indien dergelijke ontwikkelingen aanwezig zijn (zolang het hen geen geld kost) maar geven aan het niet als vestigingsplaatsfactor te hebben ervaren in hun locatiekeuzeproces.Ondernemers zullen bij een eventuele keuze tussen een duurzaam terrein en een niet-duurzaam terrein van gelijke geschiktheid echter wel kiezen voor het duurzame terrein. De economische voordelen spelen dan toch mee in het locatiekeuzeproces. De ecologische voordelen worden dan als bijzaak beschouwd Wellicht kunnen deze factoren er wel voor zorgen dat ondernemers minder snel vertrekken van het duurzame bedrijventerrein.

55


De eindconclusie van dit onderzoek luidt :

Duurzaamheid is nog geen vestigingsplaatsfactor van belang voor bedrijven. Bereikbaarheid, uitbreidingsmogelijkheden, parkeergelegenheid etc. worden nog steeds gezien als de belangrijkste vestigingsplaatsfactoren. Er is echter wel een trend te bespeuren van een ontwikkeling naar een groeien belang van representativiteit, imago en milieuaspecten als vestigingsplaatsfactor. Ondernemers beseffen meestal nog niet dat deze aspecten bevorderd worden door een duurzame ontwikkeling van bedrijventerreinen. Door een negatieve en onjuiste informatievoorziening naar de ondernemers toe is er bij de ondernemers een verkeerd beeld ontstaan over duurzame bedrijventerreinen. Economische voordelen die ,direct zichtbaar voor ondernemers, optreden bij de ontwikkeling van duurzame bedrijventerreinen vormen het enige positieve beeld wat ondernemers hebben van duurzame bedrijventerreinen. Ecologische voordelen worden nog niet ervaren als vestigingsplaatsfactor. Er blijft dus een frictie bestaan tussen de droom en de daad. Door een meer sturend, stimulerend en voorlichtend beleid van de overheid en andere actoren zou deze frictie in de toekomst steeds kleiner kunnen en moeten worden.

7.4 Aanbevelingen

Uit de conclusies is gebleken dat de ondernemer duurzaamheid niet als vestigingsplaatsfactor ziet. Economische voordelen die optreden bij de duurzame ontwikkeling van bedrijventerreinen juicht een ondernemer vanzelfsprekend toe. Ecologische duurzaamheid ziet een ondernemer echter als een bijzaak. Het is geen vestigingsplaatsfactor voor de ondernemer.Sommige ondernemers zijn door onjuiste gekleurde en onvolledige informatie, afwijzend over duurzame ontwikkeling op bedrijventerreinen. Een aanbeveling is dus om iets aan de informatievoorziening richting de ondernemers moet gebeuren. In de informatievoorziening naar de ondernemers moet een directere koppeling worden gemaakt tussen duurzame ontwikkeling en economische voordelen en een beter imago. Zodra ondernemers direct inzien dat het voordleen voor ze zal opleveren zal het animo om deel te nemen in duurzame projecten stijgen.

In de informatievoorziening moet duurzaamheid niet meer het doel maar het middel worden om iets te bereiken. Dit kan gebeuren door alleen op de lagere energierekening te wijzen bij het werven van ondernemers in plaats van te wijzen op duurzame elementen zoals een warmtepomp. Uit het onderzoek is gebleken dat een ondernemer zich bij zijn locatiekeuzeproces niet interesseert voor dergelijke facetten van het bedrijventerrein. Gebleken is dat de ondernemer zich interesseert voor bereikbaarheid, uitbreidingsmogelijkheden en voor economische voordelen. Van belang is dan ook om bij het voorlichten van ondernemers op deze voordelen de pijlen te richten. Door middel van duurzaamheid worden economische voordelen behaald. Dit kan ondernemers over de streep trekken in tegenstelling tot het argument dat dezelfde duurzaamheid de CO2-uitstoot met 40% reduceert.

Duurzaamheid moet `gewoon` worden. Dit kan bereikt worden door bijvoorbeeld de energiekosten zo te verhogen dat de ondernemers wel zuiniger moeten omspringen met

56


energie. Zodoende word het een normale zaak voor ondernemers om zuiniger te worden met energie. Een andere manier om ondernemers duurzaamheid als `gewoon` te laten ervaren is bijvoorbeeld door het invoeren van een vak ` Duurzaam ondernemen` in te voeren als verplicht vak op Meao-opleidingen. Zo worden ondernemers in spe al vroeg bekend gemaakt met duurzaamheid en zullen het in hun eventuele latere ondernemerschap als `gewoon` ervaren.

57


Literatuurlijst:

• Ast, J.A.van, Geerlings, H. ( 1993), Milieukunde & milieubeleid, een introductie, p.31: Samson, H.D.Tjeenk Willink, Alphen aan den Rijn.

• Atzema, O.A.L.C., Lambooy, J.G., Wever, E. (1997), Ruimtelijke economische dynamiek: een inleiding in de theoretische aspecten van de economische geografie, Uigeverij Couthino b.v., Bussum.

• Atzema, O.A.L.C, Wever, E. (1994): De Nederlandse industrie, Ontwikkeling, spreiding en uitdaging; Van Gorcum, Assen

• Bakker, L. et al (1999), Duurzame bedrijventerreinen:Leeronderzoeksgroep duurzame bedrijventerreinen, Faculteit der Ruimtelijke Wetenschappen, Rijksuniversiteit Groningen.

• B&A, Vestigingsplaatsfactoren: belang, waardering en knelpunten, Ruimte voor Economische Dynamiek, 1998, Ministerie van Economische Zaken, Den Haag.

• BRO/Heidemij (1991), Eindrapport problematiek van te revitaliseren bedrijventerreinen in Noord-Brabant, Vught, BRO/Heidemij.

• Christaller, W. (1933), Die zentralen Orte in Süddeutschland, eine ökonomisch-geografische Untersuchung über die Gesätzmässigkeit der Verbreitung und Entwicklung der Siedlungen mit städtischen Funktionen, Jena: Gustav Fischer. In: Ebels, H.J. (1997), Oudere stadsdelen en de ruimtelijke effecten van bedrijfsverplaatsingen: een toespitsing op de niet-consumentverzorgende sectoren in Amsterdam en Rotterdam, Academisch proefschrift Universiteit van Amsterdam.

• Clayton, A.M.H., Radcliffe, N.J. (1996), Sustainability, a systems approach, Earthscan Publications Limited, London.

• Dekker, J.B.R., Lankhorst, T. (1990), Herstructurering bedrijfsterreinen in kleinere gemeenten, Groningen : Geo Pers.

• Dekker, R. (1997), Duurzame ontwikkeling van bedrijventerreinen,:toepassing van integraal ketenbeheer en industriële ecologie in: ROM- Magazine nr. 7/8, p.16-18.

• Eiff, V.L. (1991), Beleid voor bedrijventerreinen, een politiek geografische studie naar betrekkingen in het openbaar bestuur bij het locatiebeleid voor bedrijfsvestiging in stadsgewesten, Amsterdam, Koninklijk Nederlandse Aardrijkskundig Genootschap, Nederlandse Geografische Studies 126.

• Engelenburg, H. van en H.J.J. Kloosterman, N. Hugenholtz, J.E. Reijnoudt (1998), `Parkmanagement: stand van zaken in Nederland; Beter beheer van werklocaties door strategische planning`, in Stedebouw & Ruimtelijke Ordening, Den Haag: NIROV, Vol.79 ( Issue 4), p.49-53.

• Geoplan, (1995), Cursusmap herstructurering van bedrijfsterreinen; innovatieve ideeen voor inhoud en proces, Amsterdam.

58


• Giesen, M. van der, Ginkel, J. van, 2001, Parkmanagement in Nederland, Fontys Hogescholen, differentiatie makelaardij/onroerend goed, Eindhoven.

• Harrington, J.W. , Warf, B. (1995), Industrial Location. Principles & Policy. London & New York: Routledge.p.148

• Hiethaar,J.F.H., (1998), Verouderde bedrijventerreinen in de gemeente Groningen, Faculteit der Ruimtelijke Wetenschappen, Rijksuniversiteit Groningen.

• Integraal Bedrijventerreinen Informatie Systeem( IBIS) , (2001) Werklokaties 2001- Hoofdrapport, op: www.werklokaties.nl.

• Kerkhoff, R. Van, Schuurman, R (1995), Differentiatie van bedrijventerreinen, in: Rooilijn nr. 5, 1995, p.219-223.

• Kolpron Consultants (1998), Discussienotitie: parkmanagement, Kolpron Consultants, Rotterdam.

• Lambooy, J.G. (1988), Regionale economische dynamiek, een inleiding in de economische geografie, Couthino, Muiderberg.

• Leeronderzoeksgroep parkmanagement, (2002), Groene ruimte binnen parkmanagement op bedrijventerreinen in Nederland, Faculteit der Ruimtelijke Wetenschappen, Rijksuniversiteit Groningen.

• Meester, W.J., Pellenbarg, P.H. (1986), Subjectieve waardering van bedrijfsvestigingsmilieu in Nederland, Geografisch Instituut, Rijksuniversiteit Groningen.

• Meester, W.J. (1999), Subjectieve waardering voor vestigingsplaatsfactoren door ondernemers. Rijksuniversiteit Groningen: Faculteit der ruimtelijke wetenschappen.

• Ministerie van Economische zaken en Buck Consultants International EZ/BCI (1997), Ruimte voor economische dynamiek, een verkennende analyse van ruimtelijk economische ontwikkelingen tot 2020. Den Haag/Nijmegen.

• Ministerie van Economische Zaken (1998), Duurzame bedrijventerreinen: Handreiking voor het management van bedrijven en overheid, Ministerie van Economische Zaken/ KPMG Management Consulting, Den Haag.

• Ministerie van Economische Zaken, (1994); in samenwerking met Kolpron Consultants, Ruimte voor Economische Activiteit. Verkennende analyse van de ruimtelijkeontwikkelingsmogelijkheden voor economische activiteiten, Voortvaren BV, Den Haag

• Ministerie van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer, (1996), PartiëleHerziening van de Planologische Kernbeslissing Nationaal Ruimtelijk Beleid. Deel I, Den Haag

59

http://www.werklokaties.nl/


• Ministerie Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer, (1996), Werklocaties 1996, hoofdrapport Bedrijventerreinen en voorradige kantoorlocaties in Nederland, Rijksplanologische Dienst, afdeling Monitoring Ruimtelijke Ontwikkelingen.

• Ministerie VROM (1997) ,Nota Milieu en Economie, Den Haag.

• Myrdal, G. (1957), Economic theory and underdeveloped countries, Duckworth, London, in : Ebels, H.J. (1997), Oudere stadsdelen en de ruimtelijke effecten van bedrijfsverplaatsingen: een toespitsing op de niet-consumentverzorgende sectoren in Amsterdam en Rotterdam, Academisch proefschrift Universiteit van Amsterdam.

• Needham, B.,Ginter, D. (1998), Duurzame bedrijventerreinen, het belang van het begin, ; Gemeentelijke praktijk remt een gezonde ontwikkeling, ROM-Magazine, Den Haag : VUGA, Vol 16 ( Issue 7-8), p.30-32.

• Pater, B.en Wusten, H. van der (1991), Het geografische huis; de opbouw een wetenschap. Muiderberg: Coutinho.

• Pellenbarg, P.H. (1985), Bedrijfsrelocatie en ruimtelijke cognitie, proefschrift, Sociaal Geografische Reeks 33, Geografisch Instituut, Rijksuniversiteit Groningen.

• Pellenbarg, P.H. et al (1993), Ruimtelijke cognitie en ruimtelijk gedrag van ondernemers in Nederland, Groningen studies, Faculteit der Ruimtelijke Wetenschappen, Rijksuniversiteit Groningen.

• Pellenbarg, P.H. (1995), Differentiatie van bedrijventerreinen: enkele achtergronden, bijdrage aan de congresbundel Differentiatie van bedrijventerreinen, Nederlands Studie Centrum Vlaardingen.

• Pellenbarg, P.H. (1999), Het huidig belang van infrastructuur en vervoer voor regionale en nationale vestigingsbeslissingen, in: Elhorst, J.P., Strijker, D. (1999), Het economisch belang van het vervoer: verleden, heden en toekomst, Stichting Ruimtelijke Economie Groningen.

• Pellenbarg, P.H. (2002), Sustainable Business Sites in the Netherlands: A Survey of Policies and Experiences, in: Journal of Environmental Planning and Management, 45(1), p.59-84.

• Pen,C.J. en Hiethaar, S. (1998), Het moderniseren van verouderde bedrijfsterreinen, in: Rooilijn (9), p.440-446.

• Perroux, F. (1955), Economic space: theory and application, in: Quarterly Journal of Economics, nr.64, p. 89-104.

• Pred, A.R. (1967), Behaviour and location; foundations for a geographic and dynamic location theory, Lund: Lund Studies in Geography 27, in: Chapman, K., Walker, D. (1987), Industrial location, principles and policies, Basil Blackwell Ltd. New York.

• Simon,H.A. (1952), A behavioral model of rational choice, in : Quarterly Journal of Economics, nr.1, 1996, p.99-118.

60


• Samenvatting Ruimte Maken, ruimte delen. Vijfde Nota over de Ruimtelijke Ordening 2000/2020)

• Swanborn, P.G. (1996), Case study’s: Wat,wanneer en hoe?, Boom, Amsterdam.

• Thünen, J.H. von (1826), Der isolierte Staat in Beziehung auf Landwirtschaft und Nationalökonomie, in: Ebels, H.J. (1997), Oudere stadsdelen en de ruimtelijke effecten van bedrijfsverplaatsingen: een toespitsing op de niet-consumentverzorgende sectoren in Amsterdam en Rotterdam, Academisch proefschrift Universiteit van Amsterdam.

• Twijnstra en Gudde/ Buck Consultants International (1997), Mogelijkheden voor parkmanagement, Gemeente Haarlemmermeer en Projectbureau Leidsche Rijn Utrecht, Amersfoort.

• Vastgoedmarkt (2001), ‘Topprijzen voor bedrijventerreinen Den Haag, Leiden, Amsterdam, Utrecht’, in: Vastgoedmarkt (3), p.66-67.

• Veeken, T.van der (1998), De overheid wil ontwikkeling duurzame bedrijventerreinen gaan stimuleren; kansen voor bedrijven, winst voor het milieu, in: ROM-Magazine, nr.11, p.5-7, Den Haag.

• Verhoef, E.T. (1999), Agrarisch en stedelijk grondgebruik, in:Syllabus Ruimtelijke Economie, Facultiet der Economische Wetenschappen, Rijksuniversiteit Groningen.

• Vries, E.de (1998), Parkmanagement kan milieubesef op bedrijventerreinen bevorderen, kwaliteit van de locatie is een vestigingsplaatsfactor, in: ROM-Magazine, nr.4 p.25-28, Den Haag.

• Weber, A. (1909), Über den Standort der Industrie, in: Ebels, H.J. (1997), Oudere stadsdelen en de ruimtelijke effecten van bedrijfsverplaatsingen: een toespitsing op de niet-consumentverzorgende sectoren in Amsterdam en Rotterdam, Academisch proefschrift Universiteit van Amsterdam.

• World Commission on Environment and Development (WCOD), 1987Our common future, Oxford university press, New York.

• http://www.arboplan.nl 2002

• http://www.duurzamebedrijventerreinen.nl, (2002)

• http://www.gemeentehaarlemmermeer.nl, (2002): http://www.ez.haarlemmermeer.nl, 2002

• http://www.arcadis.nl, 2002

• http://www.forteck.nl, 2002

• http://www.heemskerk.nl, 2002

61

http://www.ez.haarlemmermeer.nl/


• http://www.regiosurf.net/geographie/humgeo2/christaller.htm

• http://www.faassenmedia.nl

• http://www.wgs.nl/pagina/projecte/hessenp/p_3.1.htm

• http://www.zwolle.nl, 2002

• http://www.infoweb.nl/trompet/default.html

• http://www.locatienet.nl

62

http://64.4.36.250:80/cgi-bin/linkrd?_lang=NL&lah=512dbc1d46080063a8bfadb2772f773f&lat=1026903961&hm___action=http%3A%2F%2Fwww.wgs.nl%2Fpagina%2Fprojecte%2Fhessenp%2Fp_3.1.htm

http://www.faassenmedia.nl/

http://www.regiosurf.net/geographie/humgeo2/christaller.htm


Bijlage 1

Definitie subcriteria

1. Bedrijfsimago

Subcriterium InterpretatieRepresentativiteit locatie (1.1) Uitstraling van de locatie in relatie tot de te

leveren producten / dienstenZichtbaarheid t.ov. concurrenten (1.2) Mate waarin de locatie overeenkomt met de

door concurrenten gekozen locaties

2. Relatie tot markt en supply-chain (geografisch)

Subcriterium InterpretatiePlaats in distributienetwerk (2.1) Wordt een locatie gezocht voor een faciliteit

aan het begin of het eind van de keten? (Voor productiefaciliteiten zijn andere aspecten van belang dan voor DC’s)

Spreiding leveranciers (2.2) Hoe zijn de leveranciers geografisch verdeeld t.ov. de locatie?

Klantenspreiding (2.3) Hoe zijn de klanten geografisch verspreid t.o.v. de locatie?

Nabijheid grote klanten (2.4) Hoe ver is de locatie verwijderd van de belangrijkste klanten? (O.a. met het oog op leverbetrouwbaarheid)

Nabijheid concurrenten (2.5) Hoe ver zijn de belangrijkste concurrenten verwijderd van de (belangrijkste) klanten?

63


3. Facilitering van operationele processen (infrastructuur en fysieke resources)

Subcriterium InterpretatieBeschikbaarheid vervoersmodaliteiten/ verplaatsingsnetwerk (3.1)

In hoeverre is de gewenste fysieke infrastructuur (weg, rail, water, lucht) aanwezig in de omgeving van de locatie en in hoeverre is het mogelijk om (via een overslagterminal) over te schakelen op een andere vervoersmodaliteit?

Communicatie (3.2) In hoeverre is de ICT-infrastructuur geschikt voor de manier van communiceren die de onderneming gebruikt? (Is er bijv. een glasvezelnet of een andere snelle internetverbinding ?)

Bereikbaarheid (3.3) Hoe is de ligging van de locatie t.o.v. (snel)weg, station of vliegveld?

Parkeerplaatsen (3.4) Is er voldoende parkeergelegenheid voor personeel en klanten?

Aanvoer kritieke grondstoffen (3.5) In hoeverre is betrouwbare levering van belangrijke grondstoffen (inclusief energie) gegarandeerd op een locatie?

Uitbreidingsmogelijkheden (3.6) In hoeverre is het mogelijk om op de locatie binnen afzienbare tijd uit te breiden?

Parkmanagement (3.7) In hoeverre wordt het park centraal beheerd en worden er diensten aangeboden door het parkbeheer?

4. Synergie met netwerkpartners (t.b.v. samenwerking in productie)

Subcriterium InterpretatieOutsourcing (4.1) In hoeverre zijn er mogelijkheden om niet-

kerntaken in de productie uit te besteden aan bedrijven in de omgeving van de locatie? (Co-makers worden apart bekeken in subcriterium 4.5)

Kennisuitwisseling (4.2) In welke mate is het van belang m.b.t. kennisuitwisseling om dichtbij partners te zitten zoals soortgelijke bedrijven, kennisinstituten en professionele dienstverleners?

Onderhoud (4.3) In hoeverre zijn er mogelijkheden om onderhoudstaken uit te besteden aan bedrijven in de omgeving van de locatie?

Transporteurs (4.4) In hoeverre zijn er mogelijkheden om (extra) transport uit te besteden aan bedrijven in de omgeving van de locatie?

Co-makers (4.5) Hoe dichtbij de locatie bevinden (eventuele) co-makers zich?

Concullega-clustering / bundeling van In welke mate zijn voordelen te behalen als

64


bedrijfsactiviteiten (4.6) gevolg van concentratie van bedrijven (bijv. op het gebied van attractiviteit, afvalverwijdering, inkoop van energie)

5. Juridische en economische aspecten

Subcriterium InterpretatieEconomische duurzaamheid (5.1) Is er sprake van economische duurzame

ontwikkeling op de locatie?Belastingklimaat (5.2) Hoe gunstig is het belastingklimaat in het

land waar de locatie zich bevindt?Land is lid EU (5.3) Ligt de locatie binnen een grote vrije

handelszone of niet?Land is lid EMU (5.4) Hoe groot is het valutarisico bij keuze van

een locatie? Taal/cultuur (5.5) Hoe groot zijn de problemen met de taal en

de cultuur bij de keuze van een locatie?Ondernemingswetgeving (5.6) Hoe gunstig is de ondernemingswetgeving in

het land waar de locatie zich bevindt? (Exclusief milieu- en belastingkwesties)

Milieu-eisen (5.7), Ecologische duurzaamheid

Hoe streng zijn de milieu-eisen in het land waar de locatie zich bevindt? Beschouwd u dit als een voordeel? Streeft u een milieubewust ondernemersbeleid na?

6. Arbeidsmarkt

Subcriterium InterpretatieBeschikbaarheid personeel (6.1) In hoeverre is in de omgeving van de locatie

voldoende gekwalificeerd personeel beschikbaar c.q. in hoeverre is het mogelijk geschikt personeel van elders te halen?

Opleidingsniveau personeel (6.2) In hoeverre is het opleidingsniveau in de regio in overeenstemming met het voor de benodigde werknemers gewenste niveau?

Arbeidskwaliteit en ambachtelijk handelen (6.3)

In hoeverre is de vakbekwaamheid van het beschikbare personeel in de regio in overeenstemming met het voor de benodigde werknemers gewenste niveau?

Arbeidsklimaat (6.4) In hoeverre is er sprake van een rustig arbeidsklimaat in het land / de regio waar de locatie zich bevindt?

Quality of life (6.5) Hoe is het gesteld met de beschikbare gezondheidszorg, sociaal-culturele, vrije tijden sportvoorzieningen, scholen, kwaliteit lucht, water, omgeving, etc.? (Voor management danwel personeel)

65


7. Kostenfactoren

Subcriteria InterpretatieGrond- en bouwkosten (7.1) Hoe hoog zijn de gronden bouwkosten op

een locatie?Huurkosten (7.2) Hoe hoog zijn de jaarlijkse huurkosten op een

locatie?Subsidies (7.3) In welke mate zijn er incentives vanuit de

(locale) overheid bij de keuze voor een locatie? (Denk bijv. aan aanleg van een aansluiting op een snelweg of loonkosten-subsidie.)

Loonkosten (7.4) Hoe hoog zijn de jaarlijkse loonkosten bij de keuze van een locatie?

Exploitatie-kosten (7.5) Hoe hoog zijn de jaarlijkse exploitatie-kosten bij de keuze van een locatie? (Exclusief huur)

Opmerkingen:Ad 1.2, 2.5 en 4.6 Hier spelen 3 verschillende aspecten een rol: beeldvorming (1.2), concurrentie sec (bijv. op prijs) (2.5), attractiviteit (denk bijv. aan meubelpleinen) (4.6).Ad 4.6 Hier kan ook gedacht worden aan bedrijven uit verschillende sectoren.Ad 2, 4, 5, 7 Logistieke kosten zijn niet expliciet meegenomen, evenmin als andere moeilijk vantevoren kwantificeerbare kosten.Ad 7.1, 7.2 Vooralsnog wordt de mogelijkheid open gehouden dat een bedrijf huurt dan wel bouwt.

66

Onderzoeksopzet:huisjurist.nl/scriptie/hoofdscriptie.doc · Web viewOnderzoeksopzet. 1.1...

Documents

Transcript of Onderzoeksopzet:huisjurist.nl/scriptie/hoofdscriptie.doc · Web viewOnderzoeksopzet. 1.1...