Marktwaardering voor Woningcorporaties - CorporatieNL en KPMG

Marktwaardering woningcorporaties | 1

Marktwaardering voor woningcorporaties

Kans of noodzaak?

Resultaten onderzoek

Mei 2015

©KPMG Branchegroep Woningcorporatie

2 | Marktwaardering woningcorporaties

Verantwoording


Veel corporaties bereiden zich voor op marktwaardering. In dit kader heeft KPMG in nauwe samenwerking met

CorporatieNL een onderzoek uitgevoerd onder corporaties over dit thema. Aan het onderzoek werd deelgenomen door

68 corporaties. Zij hebben (online) een meerkeuzevragenlijst ingevuld; daarnaast was er bij enkele vragen ruimte voor

het geven van een toelichting.

Het onderzoek is ingevuld door bestuurders, assetmanagers, en controllers werkzaam bij kleine, middelgrote en grote

corporaties. Daarnaast hebben ook enkele leden van raden van commissarissen het onderzoek ingevuld.

De 68 corporaties betreffen:

• 24 corporaties met een omvang tot 7.500 verhuureenheden (vhe)

• 26 corporaties met een omvang van 7.500 tot 15.000 vhe

• 18 corporaties met een omvang van meer dan 15.000 vhe

Deze corporaties zijn samen verantwoordelijk voor ruim 919.000 huurwoningen, zo’n 35% van het totale corporatiebezit

in Nederland.

KPMG pretendeert hiermee niet een volledig wetenschappelijk en statistisch volmaakt onderzoek te hebben uitgevoerd.

Noch zijn de uitkomsten per definitie representatief voor de volledig sector. De uitkomsten geven echter wel een,

in onze ogen, interessant inzicht in de stand van zaken van marktwaardering bij de onderzochte corporaties, wat op

onderdelen een verrassend beeld oplevert. Dit inzicht delen wij graag met u.

Omvang van de corporaties die de enquete hebben ingevuld

Tot 7.500 vhe35%

Meer dan 15.000 vhe27%

7.500 - 15.000 vhe38%

Informeert, adviseert en leidt op


Woningwet en marktwaardering

In de nieuwe Woningwet is aangegeven dat woningcorporaties in de jaarrekening het gehele vastgoed (“de onroe-

rende zaken en hun onroerende en infrastructurele aanhorigheden”) tegen actuele waarde (oftewel marktwaarde in

verhuurde staat) dienen te waarderen. De invoering hiervan is een noodzakelijke bouwsteen voor de implementatie

van verschillende onderdelen van de Woningwet en bijbehorende Algemene Maatregelen van Bestuur (AMvB), waar-

onder de initiële scheiding DAEB / niet-DAEB. Waardering op marktwaarde wordt door de sector tevens wenselijk

geacht vanuit het oogpunt dat de niet-DAEB tak of woningvennootschap op ongeborgde wijze dient te worden gefi-

nancierd. Marktwaardering is de gangbare waarderingsmethodiek voor commerciële vastgoedpartijen en is derhalve

goed bekend bij kapitaalverschaffers (banken en beleggers).

Bij het waarderen op marktwaarde wordt de waarde van het

vastgoed bepaald op grond van verwachte of veronderstel-

de opbrengsten die de woning kan genereren, uit verhuur,

verkoop of een combinatie van beide. Er zijn verschillende

methoden om de marktwaarde te bepalen, die soms sterk

uiteenlopende waarden opleveren. Daarom is het verstandig

een aantal van deze methoden naast elkaar te hanteren.

Op deze wijze verkrijgt men een beter beeld van zowel de

bandbreedte van de waarden als de impact van bepaalde

parameters en aannames.

Afhankelijk van het doel en de beschikbare gegevens kan

onder andere worden gekozen voor een BAR/NAR-methode,

afslag op de WOZ-waarde, percentage van de leegwaarde

als de modelmatige benadering via de Discounted Cash

Flow (DCF)-methode. Doelstelling van zowel het ministerie

als de sector was om te komen tot één uniforme waarde-

ringsmethodiek voor alle corporaties. Vandaar dat de minis-

ter op dit punt om advies heeft gevraagd aan het Centraal

Fonds Volkshuisvesting (CFV). De minister heeft daarbij een

aantal voorwaarden meegegeven. Zo dient de methode voor

het bepalen van de actuele waarde:

• bruikbaar te zijn voor financieel toezicht

• bruikbaar te zijn voor de scheiding tussen DAEB en niet-

DAEB en de toets op overcompensatie

• bij te dragen aan de professionalisering van

vastgoedsturing door corporaties

• werkbaar te blijven qua administratieve lastendruk

Ten behoeve van zijn advies heeft het CFV overleg gevoerd

met verschillende belangenorganisaties en andere partij-

en, waaronder Aedes, WSW, accountantsorganisaties en

taxateurs. Uiteindelijk heeft het CFV in december 2014 zijn

advies uitgebracht aan de minister.

Kern van het voorstel is de invoering van een wettelijk veran-

kerd waarderingshandboek voor corporaties, waarbij waarde-

ring plaatsvindt op basis van een DCF-methode. Volgens het

CFV sluit de DCF-methode het best aan op de doelstellingen

die worden beoogd met de invoering van de Herzienings-

wet. Bij de DCF-methode wordt de waarde bepaald aan de

hand van de netto contante waarde van de toekomstige

(marktconforme) kasstromen.

Een kasstroom geeft inzicht in het tijdstip en de hoogte van

zowel inkomende als uitgaande betalingen. Voorbeelden van

een kasstroom zijn de huuropbrengsten en exploitatie-

lasten. De huuropbrengsten zijn, conform het huurcontract,

uit de administratie te achterhalen. Ook de huurstijging

maakt hiervan onderdeel uit. De exploitatiekosten kunnen,

indien er een adequate administratie gevoerd wordt, ook uit

de administratie worden herleid.

Het gaat daarbij om alle vastgoedgebonden kosten die nood-

zakelijk zijn om het gebouw in zijn huidige staat in stand te

houden. Het totaal aan toekomstige jaarlijkse netto kas-

stromen (opbrengsten minus kosten) uitgedrukt in de waar-

de van euro’s per heden noemt men de contante waarde.

In lijn met het advies van het CFV is in het Besluit Toege-

laten Instellingen Volkshuisvesting (BTIV, februari 2015)

voorgeschreven dat corporaties hun vastgoed met ingang

van verslagjaar 2016 dienen te waarderen op basis van een

DCF-methode. De systematiek wordt nader uitgewerkt in

een waarderingshandboek dat bij ministeriële regeling wordt

vastgesteld.

In het BTIV wordt verder opgemerkt dat marktwaardering

gebaseerd op een DCF-methode, ondanks het beschikbaar

komen van een handboek, in de praktijk aanzienlijke

Wat is waarderen op marktwaarde?


werkzaamheden met zich kan meebrengen. Bepaalde cate-

gorieën van corporaties worden daarom door de minister in

de gelegenheid gesteld een vereenvoudigde (berekenings-)

systematiek te gebruiken. De nadere uitwerking, alsook de

criteria waaraan een corporatie moet voldoen om voor deze

‘basis’ variant in aanmerking te komen zijn op het moment

van schrijven nog onbekend. De minister lijkt met deze

variant tegemoet te komen aan de zorg van corporaties

dat voor sommigen de marktwaardering op basis van een

DCF-methode wel erg veel administratieve lasten met zich

meebrengt.

Voor de overige corporaties geldt een verplichte toepassing

van een DCF-methode, waarbij onderscheid wordt gemaakt

tussen een ‘light’ en ‘full’ versie. Corporaties zijn vrij in

hun keuze voor één van beide varianten. KPMG verwacht

dat corporaties die weinig verkooptransacties verrichten,

minder actief zijn op het gebied van vastgoedsturing en

ook beperkte ambities hebben op dit gebied, voor de ‘light’

variant kiezen. Bij deze variant volstaat de toepassing van het

waarderingshandboek en is tussenkomst van een taxateur

niet verplicht. Deze variant is toereikend voor het bepalen

van de marktwaarde in het kader van de jaarrekening en het

splitsingsplan.

Bij toepassing van de ‘full’ versie schakelt de corporatie een

taxateur in om de modelmatige waardering te toetsen. Dit

levert naar verwachting een hogere kwaliteit op, maar leidt

tevens tot hogere kosten. De corporatie heeft bij de ‘full’

versie de mogelijkheid om afwijkingen door te voeren ten

aanzien van bijvoorbeeld de markthuur, de leegwaarde of

de disconteringsvoet. De corporatie is bij deze versie echter

wel verplicht de afwijking te laten toetsen door een externe

taxateur.

Met het aannemen van de Woningwet door de Tweede en

Eerste Kamer dient vanaf verslagjaar 2016 verantwoording

te worden afgelegd over de marktwaarde in verhuurde staat.

En met ingang van 2015 dienen corporaties al gegevens

inzake marktwaarde in verhuurde staat, volgens het waar-

deringshandboek, aan te leveren bij CorpoData. Corporaties

worden zodoende in de gelegenheid gesteld ervaring op te

doen met het nieuwe waarderingsbegrip.


De corporatiesector verkeert in turbulente omstandigheden.

Terwijl de beschikbare financiële middelen afgelopen jaren

sterk zijn afgenomen, onder andere door de verhuurder-

heffing, zijn de sociaal maatschappelijke opgaven nog steeds

groot. Voorheen konden corporaties de winsten die ze boek-

ten door de waardestijging bij verkoop inzetten voor nieuwe

investeringen met een laag (of negatief) rendement. Nu die

waardestijging er niet, of slechts zeer beperkt is, wordt het

voor corporaties nóg belangrijker om optimaal te sturen op

de opbrengsten en kosten.

Mede hierdoor wint assetmanagement aan populariteit

binnen de corporatiesector. Assetmanagement heeft als

belangrijkste taak het optimaliseren van de exploitatie. Voor

een corporatie geldt dat het maximaliseren / optimaliseren

van het rendement geen doel op zich is. De corporatie heeft

geen aandeelhouders aan wie dividend hoeft te worden

uitgekeerd. Het rendement dat wordt behaald kan daardoor

worden herbestemd. Een efficiëntere exploitatie van het

vastgoed betekent dat er meer middelen overblijven die kun-

nen worden aangewend voor de kerntaken. Professioneel en

efficiënt assetmanagement helpt een corporatie kosten te

verlagen, hogere opbrengsten te realiseren en de vastgoed-

risico’s beter te beheersen. Waardering van het vastgoed op

basis van marktwaarde staat aan de basis van professioneel

assetmanagement.

Zo biedt de marktwaarde en de daaraan ten grondslag

liggende (marktconforme) kasstromen, inzicht in de effecti-

viteit en efficiency waarmee het vastgoed wordt geëxploi-

teerd. Hiermee worden de beleidsmatige-uitgangspunten

van de corporatie, op het gebied van huur en exploitatielas-

ten, getoetst aan de markt. Dit geeft inzicht in de waarde

van het vastgoed op het moment dat het op een zakelijke,

marktconforme wijze wordt geëxploiteerd.

De gehanteerde uitgangspunten vormen een benchmark

voor het monitoren van de gevolgen van voornemens ten

aanzien van het eigen beleid. Op deze wijze kan de cor-

poratie vooraf bepalen wat de impact is van, bijvoorbeeld,

maatschappelijke bestedingen zoals het verlenen van huur-

kortingen en/of het uitvoeren van extra onderhoud op de

waarde van het vastgoed. Waardering op marktwaarde geeft

daarmee inzicht in enerzijds het economisch rendement en

anderzijds het maatschappelijk rendement. Dit onderscheid

en de keuzes die op deze wijze tot stand komen leiden tot

meer transparantie. Het is immers duidelijk welke keuzes

worden gemaakt en of de middelen die hiermee gemoeid

zijn effectief worden besteed. Assetmanagement en markt-

waardering zijn daarmee instrumenten die de sector kunnen

helpen bij de verantwoording richting stakeholders, zoals

gemeenten en toezichthouders.

Marktwaarde helpt corporaties dus om hun vastgoedsturing

verder te professionaliseren en transparanter te maken.

Daarnaast heeft marktwaarde een ander, zeer voor de hand

liggend, voordeel: het geeft actueel inzicht in de waarde van

het vastgoed van de corporatie. Door de waarde-

ontwikkeling te volgen kan de corporatie zien hoe de waarde

van haar bezit zich door de jaren heen ontwikkelt en wat het

effect is van het beleid dat de corporatie voert. Vanzelfspre-

kend komen niet alle waardeontwikkelingen voor rekening

van het gevoerde beleid. De algemene economische situatie

en krimp van de bevolking in bepaalde delen van Nederland

zijn eveneens van invloed op de waardeontwikkeling maar

bevinden zich buiten de invloedssfeer van de corporatie.

Wat kunnen corporaties met marktwaarde?


Waar staan corporaties: opvallende uitkomsten van ons onderzoek

Weinig corporaties (13%) implementeren marktwaardering uitsluitend om te voldoen aan wetgeving

Marktwaardering wordt door 87% gezien als middel voor het verbeteren van transparantie en vastgoedsturing

Relatief weinig corporaties (35%) hebben een concreet plan voor vastgoedsturing

Vaak zijn externe taxateurs verantwoordelijk voor het gehele taxatieproces (50%)

De meeste corporaties (65%) beschikken, naar eigen zeggen, over voldoende kennis van marktwaardering om de taxaties inhoudelijk te kunnen toetsen

Veel corporaties (55%) twijfelen aan de kwaliteit / betrouwbaarheid van hun basisgegevens

Van de corporaties geeft 29% aan dat de aangeleverde basisgegevens onvoldoende worden gecontroleerd

Ons onderzoek levert een beeld op van waar een deel van de corporaties op dit moment staat als het gaat om de imple-

mentatie van marktwaardering. De meest opvallende uitkomsten van het onderzoek hebben wij hieronder samengevat:


Het merendeel van de corporaties (60%) implementeert marktwaardering zowel om te voldoen aan wet- en regelgeving

als om tegemoet te komen aan de wensen en eisen ten aanzien van transparantie en vastgoedsturing. Slechts 13% van de

corporaties implementeert marktwaardering met als enig doel het voldoen aan wet- en regelgeving.

Corporaties dienen een keuze te maken tussen modelmatige taxatie, externe taxatie door een taxateur of een combinatie

hiervan. Uit ons onderzoek blijkt dat 50% ervoor kiest het gehele traject door een externe taxateur te laten verzorgen,

37% van de corporaties doet slechts een beroep op de taxateur ter validatie van de eigen taxaties en 13% voert de

taxaties zelf uit.

Bij 51% van de corporaties vindt marktwaardering eens per jaar plaats. Opvallend is dat 17% van de corporaties de

portefeuille meerdere keren per jaar taxeert. Op basis van de overige resultaten vermoeden wij dat het hier waarschijnlijk

een combinatie betreft van zowel externe taxaties als interne taxaties. Bij interne taxaties betreft het dan waarschijnlijk een

markttechnische update op basis van een zogenaamde ‘desktop taxatie’. Een aantal corporaties (17%) heeft gekozen voor

de antwoordmogelijkheid ‘anders namelijk’. Als toelichting hierop wordt veelal aangegeven dat slechts de commerciële

(niet-DAEB) portefeuille wordt getaxeerd of dat men uitsluitend tot taxatie overgaat wanneer daar een directe aanleiding

toe is.

Doel, methode en frequentie

Uitkomsten van ons onderzoek

13% 13%

51%

17%

Voldoen aan de wet Wij voeren zelf taxaties uit Elk jaar

Eens in de drie jaar

Transparantie en vastgoedsturing Wij huren externe taxateurs in voor het gehele proces

Meerdere keren per jaar

Eens in de twee jaar

Anders, namelijk...

Zowel voldoen aan de wet als transparantie en vastgoedsturing Onze taxaties worden enkel

gevalideerd door externe taxateurs

Veel corporaties (87%) zien marktwaarde als kans voor het verbeteren van

de transparantie en vastgoedsturing

Wat is uw doel van het waarderen op marktwaarde?

Hoe komt bij uw corporatie de marktwaarde tot stand?

Wat is uw doel van het waarderen op marktwaarde?

13% 13%

4%27% 27%

17%

60% 60%

11%

13%

50%

37%


Marktwaardering draagt volgens veel corporaties bij aan het nemen van weloverwogen maatschappelijke en financiële

beslissingen. Daarbij geeft 59% van de corporaties aan dat zij het, ter ondersteuning van het besluitvormingsproces,

combineren met andere waardenbegrippen waaronder de historische kostprijs en bedrijfswaarde.

Veel corporaties (87%) stappen over op marktwaardering omdat het een randvoorwaarde vormt voor professioneel en

efficiënt assetmanagement. Ondanks deze constatering heeft slechts 35% van de corporaties een concreet plan voor

vastgoedsturing op basis van marktwaarde. Meer dan de helft van de corporaties (54%) geeft aan op dit moment de

mogelijkheden hiertoe te onderzoeken. Dat assetmanagement nog niet volledig is geïmplementeerd, blijkt ook uit het

gegeven dat 71% van de corporaties aangeeft dat onder andere de stuur- en managementinformatie, alsmede de

investeringsvoorstellen en complexplannen nog dienen te worden geactualiseerd voor marktwaardering. Slechts 16%

geeft aan deze aanpassingen al verwerkt te hebben.

Deze bevindingen sluiten ook aan bij de uitkomsten van ons onderzoek uit juni 2014 over assetmanagement1 en de

inzichten die wij hebben opgedaan tijdens de rondetafelgesprekken 2015 over dit thema. Daaruit bleek dat corporaties

nog volop bezig zijn met de implementatie van assetmanagement en dat met name de kwaliteit van de data nog een

belangrijk aandachtspunt is.

Marktwaarde als instrument voor assetmanagement

80% 80%

16%

Ja Ja Ja

Nee Nee Nee

Weet niet / wil niet zeggen Weet niet / wil niet zeggen Weet niet / wil niet zeggen

Nog maar 35% van de corporaties heeft een concreet plan voor vastgoedsturing

op basis van marktwaarde

Combineert u historische kostprijs, bedrijfswaarde en marktwaarde om

zowel maatschappelijke als financiële keuzes te onderbouwen?

Heeft uw corporatie al een duidelijk plan voor vastgoedsturing op basis van

marktwaarde?

Heeft uw corporatie alle templates voor rapportages, complexplannen en investe-

ringsbeslissingen op basis van markt-waarde (asset management) vormgegeven?

12% 13%

59%

71%

29%

54%

35%

11%

1 Assetmanagement bij corporaties: hype of structurele ontwikkeling (KPMG, juni 2014)


Dat corporaties waarde hechten aan een zorgvuldig verloop van het taxatieproces blijkt zowel uit het gegeven dat 44% van

de corporaties hiervoor reeds een ‘handboek marktwaardering’ heeft opgesteld als het gegeven dat meer dan de helft van

de corporaties (55%) rekening houdt met algemeen geaccepteerde richtlijnen en aanbevelingen, waaronder de richtlijnen en

aanbevelingen van het Platform Taxateurs en Accountants (PTA). Daarbij is het interessant dat 52% van de corporaties het

taxatieproces reeds heeft gestandaardiseerd en daarbij onafhankelijk is van één externe taxateur. Op dit gebied hebben veel

corporaties dus al de nodige voortgang geboekt.

Fundamentele kennis van het taxatieproces, de gehanteerde modellen en uitgangspunten zijn essentieel, zowel om de

taxateur te kunnen toetsen op zijn uitkomsten en bevindingen als om de accountant te kunnen verzekeren van het feit dat

alle stappen even zorgvuldig zijn verlopen. Van de corporaties is 65% van mening dat zij over ‘voldoende’ tot ‘ruim voldoende’

kennis beschikken om de taxateur te kunnen uitdagen.

Taxatieproces

18%

17%

18%

Ja Ja Ruim voldoende

Nee Nee Voldoende

Weet niet / wil niet zeggen Weet niet / wil niet zeggen Onvoldoende

35% van de corporaties voelt zich nog niet opgewassen

tegen externe taxateur

Beschikt uw organisatie over een handboek marktwaardering?

Is het taxatieproces gestandaardiseerd en onafhankelijk van (één)

externe taxateur?

In hoeverre is er kennis van marktwaardering en beschikt uw corporatie over voldoende ‘countervailing power’

om de taxateur te ‘challengen’?

35%44%

47%38%

52%

31%


Betrouwbare, dat wil zeggen juiste en volledige, basis- en brongegevens, zoals oppervlakte- en contractgegevens, zijn

vanzelfsprekend van essentieel belang voor een goede waardering van het vastgoed op basis van marktwaarde.

Van de corporaties geeft 45% aan dat zij over voldoende en betrouwbare gegevens beschikken voor het bepalen van de

marktwaarde. De overige 55% is hier niet zo zeker van. Tegen deze achtergrond is het des te opmerkelijker dat 29% van

de corporaties aangeeft dat niet alle data afdoende gecontroleerd wordt voorafgaand aan de aanlevering aan de externe

taxateur. Het ontbreken van voldoende controles kan daarmee van invloed zijn op de uiteindelijke marktwaardering van het

vastgoed. Denk bijvoorbeeld aan de onjuiste registratie van de contractgegevens voor bedrijf onroerend goed. Wanneer

eventuele huurkortingen of huurvrije perioden (contractueel) zijn overeengekomen maar niet juist staan geregistreerd in het

primair systeem, kan dit grote invloed hebben op de uiteindelijke marktwaardering. De voorstelling van de huuropbrengsten

kan hierdoor immers onterecht hoog zijn. Een goede registratie van dergelijke gegevens is dan ook een vereiste. Van de

corporaties vindt 24% dat de discipline die is vereist om de data actueel te houden kan worden verbeterd.

Het taxatieproces is bij uitstek een proces dat bijdraagt aan het verbeteren van de kwaliteit van de basisgegevens. Het

aanleveren van onvolledige en/of onjuiste data kan leiden tot onverwachte en ook onwenselijke uitkomsten die op hun beurt

aanleiding geven tot nader onderzoek en correctie van de basisgegevens. Het is daarom van belang een goede ‘feedback

loop’ in te bouwen. Deze loop leidt ertoe, mits goed toegepast, dat de kwaliteit van de data en de taxaties steeds beter

wordt – en dat daarmee op termijn ook de kosten van het taxatieproces lager worden.

Belang van data

80% 80%

19%

5%4%

Ja Geheel mee oneens Geheel mee oneens

Enigszins Mee oneens Mee oneens

Nee Niet oneens/niet eens Niet oneens/niet eens

Mee eens Mee eens

Geheel mee eens Geheel mee eens

Merendeel corporaties (55%) is nog niet tevreden over de kwaliteit

van eigen data

Beschikt uw corporatie over voldoende en betrouwbare basis- en brongegevens voor het bepalen van de marktwaarde, zoals actuele oppervlakte gegevens,

contractgegevens en staat van onderhoud?

In hoeverre bent u het eens met de volgende stelling: “Onze organisatie

borgt dat alle data volledig wordt gecontroleerd voorafgaand aan de

aanlevering aan de externe taxateur”

In hoeverre bent u het eens met de volgende stelling:”Onze medewerkers hebben voldoende discipline om alle data die benodigd is te verzamelen en

actueel te houden”

7%

39%45%

33%

48%

29%

38%

25%

4%4%


Systematiek en (belangrijkste) parametersOnroerend goed waardering op basis van marktwaarde veronderstelt een marktconforme exploitatie. Opbrengst-

optimalisatie ligt hieraan ten grondslag. Vanwege dit uitgangspunt worden normaal gesproken twee scenario’s

gebruikt; beiden zijn gebaseerd op een DCF-methode. Het gaat daarbij om een doorexploiteer- en een uitpondscena-

rio. De definitieve marktwaarde van het object wordt vastgesteld op basis van de hoogste waarde die voortkomt uit

voornoemde twee scenario’s. Beide berekeningsmethoden hanteren een beschouwingsperiode van 15 jaar. Daarbij

worden de inkomende en uitgaande kasstromen contant gemaakt. Hieronder worden de beide scenario’s nader

toegelicht waarna verder ingegaan wordt op de onderliggende modellen en de belangrijkste parameters.

DoorexploiteerscenarioHet doorexploiteerscenario gaat uit van doorverhuur van de woningen, waarbij huuroptimalisatie wordt nagestreefd. In dit

scenario worden over een periode van 15 jaar een aantal kasstromen vastgesteld, namelijk huur (rekening houdend met

huurderving), onderhoud, beheerkosten, overige lasten en een kasstroom voor erfpacht. Dit scenario houdt rekening met het

gegeven dat een deel van de woningen muteert. Deze mutatie vormt voor de verhuurder aanleiding om de huur te verhogen

tot de potentiële huur, die is bepaald op basis van de markthuur of de wettelijk maximaal toegestane huur. Aan het eind van

de beschouwingsperiode wordt een restwaarde ingerekend. Daarbij worden de kasstromen uit jaar 15 op basis van een exit

yield2 nog voor een aantal aanvullende jaren ingerekend. Vervolgens dienen zowel de kasstromen als de restwaarde contant

te worden gemaakt en opgeteld om te komen tot de totale waarde van het doorexploiteerscenario.

UitpondscenarioHet uitpondscenario is gebaseerd op de veronderstelling dat woningen direct voor verkoop worden aangeboden aan de

huidige huurder of dat de woningen bij mutatie leeg worden verkocht. In tegenstelling tot het doorexploiteerscenario wordt

de huur in dit scenario niet verondersteld te worden opgetrokken. Daarvoor in de plaats wordt een verkoopkasstroom inge-

rekend, gelijk aan de leegwaarde (bijvoorbeeld een referentietransacties of een geïndexeerde WOZ waarde). Na de 15 jarige

DCF periode wordt aan de niet verkochte woningen een restwaarde toegekend. Vervolgens dienen zowel de kasstromen als

de restwaarde contant te worden gemaakt en opgeteld om te komen tot de totale waarde van het uitpondscenario.

Modellen Afhankelijk van het type eenheden dat dient te worden gewaardeerd, wordt onderscheid gemaakt tussen vier verschillende

modellen. Daarbij worden de volgende typen onderscheiden:

• woningen

• bedrijfonroerendgoed(BOG)enmaatschappelijkonroerendgoed(MOG)

• parkeren

• zorgvastgoed

WoningenHet woningmodel wordt toegepast voor de waardering van woningen. Van belang is bij de waardebepaling onderscheid

te maken tussen de vastgoedgegevens en de gehanteerde uitgangspunten. Op het peilmoment van de waardering is een

feitelijke meting mogelijk van de vastgoedgegevens, zoals oppervlakte (VVO), WWS punten en contracthuur. Deze gegevens

dienen op het niveau van de verhuurbare eenheid beschikbaar te zijn. Enkele van deze gegevens maken niet direct deel

uit van het rekenmodel, bijvoorbeeld oppervlakte, maar worden wel gebruikt om andere input parameters te bepalen zoals

markthuur, onderhoud of leegwaarde. Daarbij kan worden aangetekend dat deze gegevens ondanks hun belang in de praktijk

niet altijd voldoende betrouwbaar blijken. Uitgangspunten ten aanzien van de mutatiegraad en exit yield worden op basis van

een inschatting gebruikt in aanvulling op voornoemde vastgoedgegevens.

2 De eindwaarde of restwaarde is de geschatte opbrengstwaarde van het object aan het einde van de beschouwingsperiode. De eind-waarde wordt bepaald door de geschatte huuropbrengsten aan het einde van de beschouwingsperiode te delen door een geschat en/of gewenst rendement. Dit rendement wordt de “exit yield” genoemd. Hoe hoger de exit yield hoe lager de eindwaarde.

Achtergrondinformatie


BOG/MOGHet BOG/MOG model vertoont veel overeenkomsten met het eerdergenoemde woningmodel. Ook bij het BOG/MOG model

wordt een vastgestelde 15 jaars periode toegepast. De in de toekomst te verwachten inkomende en uitgaande kasstromen

worden daarbij contant gemaakt. Ook de restwaarde wordt ingerekend in de vorm van een exit yield. Voornaamste verschil is

echter dat bij het BOG/MOG model uitsluitend gewerkt wordt met een doorexploiteerscenario.

Nog meer dan bij woningen is voor een juiste waardering van BOG/MOG het registreren van de juiste gegevens van

essentieel belang. Daar de kenmerken van BOG/MOG veelal niet homogeen zijn, heeft de variatie in de vastgoedgegevens

een sterk effect op de marktwaarde. Dit geldt in het bijzonder ten aanzien van de contracten (deze kunnen als gevolg van

huurkortingen en huurvrije perioden namelijk sterk afwijken van de huurcontracten zoals gebruikt bij woningen). Toetsing van

de BOG/MOG voorwaarden aan de markt speelt dan ook een belangrijke rol in het waarderingsproces. De BOG portefeuille

zal bij de meeste corporaties echter slechts van beperkte omvang zijn in verhouding tot de totale portefeuille, met een

relatief beperkt effect op de totale waardering.

ParkerenHoewel voor het waarderen van parkeren in verhuurde staat een apart rekenmodel wordt gebruikt, vertoont het veel

overeenkomsten met het model voor woningen. Ook hier wordt een vastgestelde periode van 15 jaar gehanteerd, waarbij

de toekomstige verwachte inkomsten en uitgaande kasstromen contant worden gemaakt. Daarbij wordt wederom

onderscheid gemaakt tussen een doorexploiteer- en een uitpondscenario en wordt aan het einde van de periode ook

een restwaarde ingerekend in de vorm van een exit yield. Voornaamste verschil ten opzichte van het woningmodel is

gelegen in de vereenvoudiging van de bepaling van de huurinkomsten en de in te rekenen exploitatiekosten.

ZorgvastgoedDe waardering van de laatstgenoemde groep (zorgvastgoed) geeft aanleiding tot discussies in de markt. Op dit moment

wordt voor de waardering van zorgvastgoed zowel het woningmodel als het BOG/MOG model gehanteerd. De vraag welke

methode het meest geschikt is blijft voorlopig onbeantwoord. Geen van de methoden lijkt volledig tegemoet te kunnen

komen aan alle kenmerken van dit type onroerend goed. Daaruit volgt het advies om zorgeenheden te splitsen in zelfstan-

dige woonzorgvormen en eenheden voor intramurale zorg. Daarbij kan het woningmodel het best worden gebruikt voor de

waardering van zelfstandige woonzorgvormen, terwijl voor de waardering van intramurale zorg de voorkeur uitgaat naar een

specifiek in plaats van een generiek rekenmodel.

WORK IN PROGRESSDe inhoud van deze publicatie is aan snel veranderende wet- en regelgeving onderhevig.

Voor de meest actuele informatie wordt geadviseerd om contact op te nemen met een van onze adviseurs.


AAN DE SLAG: afwegingskader en

voorbereiding per variant


Corporaties kunnen hun vastgoed op drie manieren waarderen tegen marktwaarde. Daarbij wordt onderscheid

gemaakt naar een ‘basis’, een ‘light’ en een ‘full’ variant. Hoewel de systematiek van de ‘basis’ variant nog nader dient

te worden uitgewerkt, is wel duidelijk dat dit een praktische variant betreft met als doel het beperken van de kosten

en administratieve lasten voor de kleine(re) corporaties. Deze variant is voorbehouden aan corporaties die aan door

de minister nader te bepalen criteria voldoen. Voor de overige corporaties geldt dat zij vrij zijn om te kiezen tussen

de ‘light’ en de ‘full’ variant. Deze keuze dient vooral te worden gemaakt op basis van het beoogde doel. Corporaties

die weinig verkooptransacties verrichten, minder actief zijn op het gebied van vastgoed- / rendementssturing en ook

geen / beperkte ambities hebben op dit gebied kiezen naar verwachting voor de ‘light’ variant. Deze variant volstaat

voor externe verantwoordings-doeleinden en is tevens geschikt voor toepassing op het splitingsvoorstel. De ‘full’

variant sluit aan op de wijze waarop commerciële vastgoedpartijen hun vastgoed waarderen en vereist tussenkomst

van een (externe) taxateur. De ‘full’ variant is derhalve toegespitst op corporaties die een professioneel en efficiënt

assetmanagement nastreven.

VoorbereidingHoewel er verschillen bestaan tussen de drie varianten, vertonen zij wat de implementatie betreft veel

overeenkomsten. Alle varianten zijn gebaat bij een planmatige aanpak met duidelijk te onderscheiden processtappen.

Voor de ‘light’ en ‘full’ versie kan zelfs worden gedacht aan een projectmatige aanpak, met bijbehorende

projectorganisatie. De keuze hiervoor is afhankelijk van zowel het profiel van de corporatie (aantal vhe, kwaliteit van de

basisgegevens, etc.) als het doel waarvoor marktwaardering wordt geïmplementeerd. Hierna volgen per variant een

toelichting van de belangrijkste aandachtspunten, een overzicht van de processtappen en een aantal tips gebaseerd op

eerdere implementatietrajecten.

Complexiteit / Kosten

Basis variant

Light variant

Full variant

Hoog

Hoog

Laag

Laag

Toep

asba

arhe

id v

astg

oeds

turi

ngAfwegingskader


Basis variantToelichting: De nadere uitwerking, alsmede de criteria waaraan een corporatie dient te voldoen om voor deze variant in aamerking te komen zijn tot op heden onbekend. Een pragmatische / praktische insteek zal wellicht leiden tot één op de WOZ-gebaseerde systematiek (WOZ-afslag methode).

TIPS:• Controleer kwaliteit (volledigheid / juistheid) van de WOZ-administratie• Treed indien nodig in overleg met de gemeente over de WOZ-beschikkingen• Pas het vier-ogen principe toe bij het bepalen van de marktwaarde • Borg een kwalitatief hoogwaardige vastlegging

Light variantToelichting: Met de implementatie van deze variant kan reeds nu worden gestart. Vertrekpunt vormt een overleg met de accountant. Dit overleg heeft zowel tot doel het afstemmen van de keuze voor de ‘light’ variant als het bepalen van de benodigde basisgegevens. Daar het definitieve waarderingshandboek nog niet beschikbaar is, kan het (concept) waarde-ringshandboek van Ortec Finance worden gebruikt als leidraad voor het bepalen van de benodigde basis-gegevens. Zodra het handboek door de minister is vastgesteld en vrijgegeven, kunnen de eerste berekeningen worden gemaakt.

TIPS:• Betrek de controlerend accountant bij de start van het project• Bespreek intern de aanpak, definities en uitgangspunten zoals beschreven in het handboek• Toets de uitgangspunten en definities aan het beleid en de administratie• Stel de benodigde basisgegevens vast en controleer de kwaliteit hiervan• Benut momentum om processen rondom databeheer / datakwaliteit aan te scherpen • Zorg voor een goede vastlegging van alle processtappen

Full variantToelichting: Met de implementatie van deze variant kan reeds nu worden gestart. Bij de keuze voor de ‘full’ variant verdient het aanbeveling een projectorganisatie op te zetten. Daarbij dienen alle (relevante) interne disciplines te worden betrok-ken. Dit biedt tevens de mogelijkheid om de kennis binnen de organisatie inzake marktwaardering te vergroten. Daar de ‘full’ variant tussenkomst van een (externe) taxateur vereist, verdient het aanbeveling een zorgvuldig selectie- en offerte-traject uit te voeren. Dit draagt bij aan een duidelijk en efficiënt verloop van het proces. Het vooraf doorspreken van de parameters en uitgangspunten is daarbij essentieel. Hoewel de taxateur beroepshalve als expert mag worden beschouwd verdient het aanbeveling zijn uitkomsten kritisch door te nemen.

TIPS:• Betrek de controlerend accountant bij de start van het project• Overeenstemming over te hanteren uitgangspunten en parameters bij de start is een vereiste• Controleer de data voorafgaand aan aanlevering aan taxateur• Toets de (concept) uitkomsten van de taxateur • Betrek de accountant tevens bij de eindbespreking• Borg een (kwalitatief) goede vastlegging van de uitkomsten in het (primair) systeem• Benut momentum om processen rondom databeheer / datakwaliteit aan te scherpen • Zorg voor een goede vastlegging van alle processtappen

Bepalen volledigheid WOZ-administratie

Bepalen juistheid WOZ- administratie

Analyse uitkomsten

WOZ-afslag toepassen

Overleg accountant

Overleg accountant Selectie taxateur

Doorspreken uitvraag en parameters

Controle op basisgegevens Taxatie

Doornemen handboek

Bepalen benodigde basisgegevens

Controle op basisgegevens Taxatie Analyse

uitkomsten

Analyse uitkomsten

Eindbespreking


KPMG adviseert en ondersteunt corporaties bij hun overgang op marktwaardering. Wij doen dat met een team dat

bestaat uit adviseurs die de corporatiesector door en door kennen aangevuld met expertise van adviseurs die ervaring

hebben opgedaan bij commerciële vastgoedbeleggers.

Uitgebreide kennis en ervaring met corporaties

en commerciele vastgoedbeleggers

Projectmanagement met heldere stapsgewijze aanpak

voor implementatie van marktwaardering

Specifieke ervaring met implementatie marktwaardering,

portefeuillemanagement en assetmanagement

(corporaties, gemeenten, beleggers)

Praktische voorbeelden van: waarderingshandboeken,

plannen van aanpak, inrichtingsplannen, afwegingskaders, rapportages, etc.

Waar kan KPMG u bij helpen?

Branchegroep Woningcorporaties

Johan van HoofE. [email protected]. 06 - 533 091 11

Tristan VerhagenE. [email protected]. 06 - 547 217 76

Sander Grunewald (Real Estate Advisory)E. [email protected]. 06 - 506 920 13

Dit onderzoek is uitgevoerd in nauwe samenwerking met:

Meer informatie?

© 2015 KPMG Advisory N.V., ingeschreven bij het handelsregister in Nederland onder nummer 33263682, is lid van het KPMG-netwerk

van zelfstandige ondernemingen die verbonden zijn aan KPMG International Cooperative (‘KPMG International’), een Zwitserse entiteit. Alle

rechten voorbehouden. Gedrukt in Nederland. De naam KPMG, het logo en ‘cutting through complexity’ zijn geregistreerde merken van

KPMG International.

Informeert, adviseert en leidt op

Tino MeijnDirecteurE. [email protected]. 088 045 5500

Marktwaardering voor Woningcorporaties - CorporatieNL en KPMG

Real Estate

Transcript of Marktwaardering voor Woningcorporaties - CorporatieNL en KPMG