AKD Waterschapsmiddag - Nadeelcompensatie en de versterking van dijken en kusten 2016
Marc Wintgens (AKD) en Floris van Westrhenen over beperken en bestrijden van leegstand
-
Upload
akd -
Category
Real Estate
-
view
1.105 -
download
1
description
Transcript of Marc Wintgens (AKD) en Floris van Westrhenen over beperken en bestrijden van leegstand
Remedies ter beperking en bestrijden van leegstand
Marc Wintgens Floris van Westrhenen
13 maart 2012
2
I Inhoudsopgave / Inleiding
I Inhoudsopgave / Inleiding
II Instrumenten ter bestrijding van leegstand
Wet kraken en leegstand(Leegstandswet)
Hoofdstuk V Leegstandwet Huisvestingswet Transformatie:
• Omgevingsrecht• Grondbeleid
3
Inhoudsopgave / inleiding (vervolg)
III Alternatieve instrumenten
alternatieve instrumenten met een wettelijke basis: exploitatie- of gebruiksverplichting
Alternatieve instrumenten zonder een wettelijke basis: • verhandelbare ontwikkelrecht • verwijderingsbijdrage • leegstandtaks
4
Inhoudsopgave / inleiding (vervolg)
IV Bijzondere onderwerpen
Publiek-Private samenwerking (PPS) Leegstandsfonds
V Tot slot
II Instrumenten ter bestrijding van Leegstand
Wet Kraken en Leegstand
Initiatiefwetsvoorstel van VVD, CDA en CU.Achtergronden:
• Confrontaties met krakers bij de ontruiming van kraakpanden in Amsterdam.
• Verharding van de kraakbeweging.• In toenemende mate buitenlandse krakers. • Kraken bestrijden, maar niet ten koste van meer
leegstand.
Instrumenten ter bestrijding van Leegstand (vervolg)
Wet Kraken en Leegstand
Veranderingen ten aanzien van het kraken
• Kraken ook strafbaar als het pand korter dan één jaar leeg had gestaan.
• Strafvorderlijke bevoegdheid om tot ontruiming over te gaan (zie ook: HR 9 oktober 2009).
• Verhoogde strafmaten.• Kraken is een misdrijf geworden; was een
overtreding.• NB: geen overgangsrecht. Een “ oude” kraak is dus
ook strafbaar.
Instrumenten ter bestrijding van Leegstand (vervolg)
Wet Kraken en Leegstand
Bestrijding van leegstand (I)• Gemeente kan een leegstandsverordening opstellen
(art. 2 Lw). • Zonder leegstandsverordening ook geen bijkomende
bevoegdheden voor een gemeente.• Leegstand van in de verordening genoemde
gebouwen, niet zijnde woningen, moet na een in de verordening genoemde periode van in ieder geval zes maanden worden gemeld (art. 3 lid 1 Lw).
Instrumenten ter bestrijding van Leegstand (vervolg)
Wet Kraken en Leegstand
Bestrijding van leegstand (II)• Het niet-melden kan bestuurlijk beboet worden.
• Maximale boete EUR 7.500,-
• Binnen drie maanden na melding vindt “leegstands-overleg” tussen gemeente en eigenaar plaats.
• Overleg om vast te stellen of het gebouw geschikt is voor gebruik (art. 4 lid 1 Lw.).
• Overleg resulteert in een leegstandsbeschikking waarin wordt aangegeven of het gebouw geschikt is voor gebruik.
• NB: leegstandsbeschikking ook mogelijk zonder overleg als eigenaar niet meewerkt.
Instrumenten ter bestrijding van Leegstand (vervolg)
Wet kraken en leegstand
Bestrijden van leegstand (III)• Gemeente kan een gebruiker voordragen (art. 5 lid 1
Lw)• Leegstand moet langer duren dan een in de
leegstandsverordening aangegeven termijn van minstens twaalf maanden.
• Gemeente kan oordelen dat voorzieningen moeten worden aangebracht om gebruiksgereed te maken (art. 6 sub b).
• Eigenaar dient voorgedragen gebruiker binnen drie maanden een overeenkomst aan te bieden of aan een ander in gebruik geven (art. 7 lid 1 Lw).
Instrumenten ter bestrijding van Leegstand (vervolg)
Wet kraken en leegstand
Bestrijden van leegstand (IV)• Zowel de aan te brengen voorzieningen als de
overeenkomst met de voorgedragen gebruiker moeten in redelijkheid van de eigenaar gevergd kunnen worden.
• “Redelijk” is volgens de wetgever “kosten neutraal”.• Het door de gemeente voorgestane gebruik mag niet
in strijd zijn met het bestemmingsplan.
Instrumenten ter bestrijding van Leegstand (vervolg)
Wet kraken en leegstand
Bestrijding van leegstand (V) • Tot dusver weinig praktijk voorbeelden en
jurisprudentie. • Gemeente Amsterdam één van de weinige grote
gemeenten die een leegstandverordening heeft aangenomen.
• Hoge uitvoeringskosten, terwijl leegstand niet steeds als een groot probleem voor de gemeente wordt gezien.
Instrumenten ter bestrijding van Leegstand (vervolg)
Hoofdstuk V Leegstandswet
Vergunning op grond van de Leegstandwet• B en W kunnen een vergunning verstrekken om een
huurovereenkomst te sluiten waarop een groot deel van de huurbeschermingsbepalingen uit het BW niet van toepassing zijn.
• Vergunning voor maximaal 2 jaar. Kan verlengd worden met 1 jaar. Maximale totale duur is 5 jaar.
• Vergunning kan alleen voor beperkt aantal gevallen verleend worden.
• Wordt in de praktijk vooral gebruikt in de aanloop van een herstructurering en – recentelijk – ook door eigenaren die hun huis niet verkocht krijgen.
Instrumenten ter bestrijding van Leegstand (vervolg)
Transformatie
Omgevingsrecht• Wet ruimtelijke ordening• Wet algemene bepalingen omgevingsrecht• Crisis- en herstelwet• Bouwbesluit• Wet geluidshinder
Grondebeleid• Wvg• Onteigeningswet
13
Instrumenten ter bestrijding van Leegstand (vervolg)
Huisvestingswet
Vorderen op grond van de Huisvestingswet• Gemeente kan leegstand kantoor vorderen.
• Voor gebruik als woonruimte.• Maximaal voor 10 jaar.
• Wordt weinig gebruik van gemaakt. Gemeenten willen niet in de rol van verhuurder belanden.
15
III Alternatieve instrumenten
alternatieve instrumenten met een wettelijke basis: exploitatie- of gebruiksverplichting
Alternatieve instrumenten zonder een wettelijke basis: • verhandelbare ontwikkelrecht• verwijderingsbijdrage • leegstandtaks
Alternatieve instrumenten (vervolg)
Alternatieve instrumenten met een wettelijke basis: exploitatie- en gebruiksverplichting
exploitatieverplichting bij huur:
• 7:213 BW (goed huurder)• jurisprudentie casuïstisch• ROZ-modellen (artikel 6.1)
16
Alternatieve instrumenten(vervolg)
Inhoud exploitatieverplichting bij gronduitgifte:
• voorwaarden• sanctie• kwalitatieve verplichting / kettingbeding• financiering• wettelijke exploitatieverplichting?• strijd met EVRM?
17
Alternatieve instrumenten(vervolg)
Alternatieve instrumenten zonder een wettelijke basis
Algemeen
• geen wettelijke basis
• gevolg: nietigheid
18
Alternatieve instrumenten(vervolg)
Verhandelbare ontwikkelrechten
• begrip
• werking
19
Alternatieve instrumenten(vervolg)
Verwijderingsbijdrage:
• begrip
• werking: leegstandsniveau in regio aantal nieuw te ontwikkelen m² duurzaamheid financieringsmogelijkheden
20
Alternatieve instrumenten(vervolg)
Leegstandtaks
• begrip
• werking: België: wel Nederland: niet
21
Alternatieve instrumenten(vervolg)
• Gronduitgifte gemeenten
gronduitgifte medewerking aan bestemmingsplanwijziging
22
IV Bijzondere onderwerpen
PPS
begrip
bruikbaar bij bestrijding / transformatie leegstand?
• faciliterende PPS • joint-venture (bv-cv constructie)• DBFMO
23
Bijzondere onderwerpen (vervolg)
Leegstandsfonds
Begrip
Voorwaarden
24
V Tot slot!
25