bkkcinspir ratieverslag 331 januari

Op 31 januari organiseerde het bkkc de inspiratiemiddag Leegstand als kans voor

cultuur! in Brasserie de Gruyterfabriek te ’s-Hertogenbosch. Als makelaar verbindt het

bkkc de zakelijke markt met het culturele veld. Brabant kent veel leegstand. Er wordt

volop gediscussieerd over afbraak of herbestemming van lege panden en complexen.

Leegstand biedt voor de korte en langere termijn veel kansen voor de culturele sector.

Tijdens deze inspirerende bijeenkomst onderzochten we met de aanwezigen de kansen

van crossfuncties tussen de zakelijke markt en het culturele veld.

Opening – plenair

Presentatie Frank Strolenberg door Halbe Geertsma – Het Notuleercentrum

De heer Frank Strolenberg Strolenberg - pro-

grammamanager Nationaal Programma Her-

bestemming - geeft aan de hand van een

beamerpresentatie een inleiding op de thema’s

die deze middag aan de orde komen. In die

thema’s gaat het over nieuwe kansen, nieuwe

opgaven en nieuwe opdrachtgevers. Met her-

bestemming kom je in een soort nieuwe wereld

terecht. Bij wijze van allegorie wijst de heer

Strolenberg op The Wizard of Oz, een film uit

1939 over een meisje met een hondje dat na een

wervelstorm wakker wordt. Ze ziet een nieuwe

wereld, met prachtige kleuren en zegt dan tegen

haar hondje: ‘I have a feeling we’re not in Kansas

anymore.’ De wereld ziet er ineens heel anders

uit. Zo leven Nederlanders niet meer in dezelfde

wereld en hetzelfde land als voor de crisis.

We menen nog vaak dat de huidige situatie een

tijdelijke zaak is, maar de oude werkelijkheid

komt niet meer terug, aldus de heer Strolenberg.

Hij benadrukt dat dit vraagt om een nieuwe ma-

nier van denken. Er is sprake van nieuwe kansen.

Die moeten worden gezien en aangegrepen.

TendensDe heer Strolenberg noemt een aantal feiten

waar overheden en opdrachtgevers mee te

maken hebben. Het is in deze tijd heel moeilijk

om geld voor herbestemmingsprojecten beschik-

baar te krijgen. Intussen is er wel sprake van een

groeiend aanbod aan leegstaande gebouwen,

terwijl de vraag stagneert. De demografische

ontwikkelingen vertonen ook een onomkeerbare

trend. Er is sprake van een trek naar de steden,

vooral van jonge, hoog opgeleide vrouwen. In de

periferie blijven laag opgeleide mannen achter.

De behoefte aan voorzieningen verschuift steeds

meer naar zorg op maat. Op allerlei niveaus moet

worden nagedacht over andere producten en

voorzieningen. Zaken die volgens de heer

Strolenberg een belangrijke rol spelen zijn duur-

zaamheid, de gevolgen van ‘9/11’ en de ontwik-

kelingen rond internet en de sociale media.

VisiesVoor herbestemming wordt gebruik gemaakt van

de visie van de Amerikaanse hoogleraar Richard

Florida, die bekend is geworden als promotor

van de creatieve industrie. Hij benadrukt dat

veel leegstand kenmerkend is voor de oude

samen leving. Het Westen maakt een overgang

mee naar een nieuwe samenleving van een

‘idee gedreven creatieve service-industrie’. Daar

hoort een andere ruimtelijke structuur bij. De

oude gebouwen bieden ruimte voor creativiteit.

Verder wordt gebruik gemaakt van de ideeën

van Carl Rohde, een trendwatcher uit Nederland,

die onder andere wijst op de trek naar de stad,

en van Onno Ponfoort (bureau Berenschot), die

wijst op de sterke behoefte van mensen aan

authenticiteit.

KansenEr is sprake van nieuwe markten. In 2030 kent

Nederland 1,3 miljoen 80-ers, die niet meer

standaard in een verzorgingshuis willen zitten,

maar nieuwe wensen hebben. Daar kan de markt

op inspelen. Er is behoefte aan nieuwe zorg -

com binaties. Ook daarin zitten kansen voor de

her bestemming van gebouwen. Voor architecten

zit de groei van het werk niet meer in nieuw-

bouw, maar in herbestemming en renovatie. Het

principe van ontwikkelen, dat bij de oude manier

van denken hoort, moet plaats maken voor een

principe van programmeren (een visie op hoofd-

lijnen, kleinschaligheid, een langzame waar-

decreatie, gericht op vraag en niet op aanbod,

een faciliterende overheid). Er gelden nieuwe

principes: ga tactisch te werk in plaats van

strategisch, kom in beweging (het gaat primair

om energie, niet om geld), bedenk dat het erom

gaat wat er in het gebouw gebeurt en niet hoe

het gebouw eruitziet.

Een van de problemen bij herbestemming is dat

de klassieke opdrachtgevers te maken hebben

met tegenvallende grondopbrengsten, over-

heden die moeten bezuinigen en private partijen

die minder risico willen en kunnen dragen. In

die situatie is het belangrijk dat alle partijen

(architecten, ontwikkelaars en overheden) voor

zichzelf de opdracht zien om een nieuwe manier

van denken en werken aan te leren. Belangrijke

thema’s van het huidige kabinet als veiligheid

en leefbaarheid van de buurt moeten als

ont wikkelfactoren worden meegenomen.

Interessante voorbeelden van her bestemming

zijn Welcome2Amsterdam, Albert Heijn op de

Vismarkt in Groningen en het Haka-gebouw in

Rotterdam (een ontwikkeling waarin duurzaam-

heid een grote plaats heeft gekregen). Ook kunst

kan bij herbestemming een belangrijke rol spe-

len. Het grootste struikelblok voor herbestem-

ming zijn wijzelf, aldus de heer Strolenberg.

We noemen te gauw redenen waarom het niet

zou kunnen. Als we willen, kan het.

De heer Strolenberg sluit af met de allegorie

waar hij mee begonnen is. De les die men uit

de film The Wizard of Oz kan trekken, is: als je

aansluit bij je eigen moed, hart en verstand kun

je heel veel.

Inspiratie 1

Het Plan De kazerne in Eind hoven door Halbe Geertsma – Het Notuleercentrum

Opening Mevrouw Annemoon Geurts heet iedereen

welkom. Na een voorstelrondje vertelt ze, samen

met Koen Rijnbeek, hoe het plan tot stand is

gekomen. Toen het ontwerpbureau moon/en/co

tien jaar bestond, waren ze toe aan iets anders.

Ze zijn zich toen gaan inzetten voor de creatieve

industrie. Die vorm van industrie wordt in hun

visie de komende jaren steeds belangrijker, als

gids en motor van de economie.

AchtergrondInmiddels hebben ze vijf keer tijdens de jaarlijk se

Dutch Design Week in Eindhoven een pop-up

restaurant met expositie geopend. Op sterren-

niveau boden ze de gasten van het festival een

plek om design te beleven. Er werden diverse

projecten uitgevoerd met een link tussen de

creatieve industrie en andere economische

sectoren. Zo werden ontwerpers gekoppeld aan

de horeca, met de bedoeling dat ze samen iets

konden bedenken om de omzet te verhogen of

het werk te vergemakkelijken. De projecten heb-

ben veel internationale publiciteit opgeleverd,

ook voor de exposanten. Vier van de vijf keer

betrokken ze een leegstand pand. Dat was dus

al een vorm van (tijdelijke) herbestemming.

Intussen zochten ze naar een mogelijkheid voor

een permanent podium voor de creatieve indus-

trie, Creative Suites. Ze hebben de gemeente ge-

vraagd of daarvoor een pand beschikbaar was.

Het ging hun om een high-end ontmoetings-

plek waar men de toegevoegde waarde van de

creatieve industrie kan beleven in combinatie

met eten, drinken, slapen, werken en recreëren.

Een rijk gedetailleerd plan dat niet even in een

uurtje in zijn volle omvang is uit te leggen. De

gemeente wees hun op ’t Klein Paradijs, een

marechausseekazerne uit 1824 in het centrum

van de stad, waarvan zij eigenaar is. Het pand

staat al dertig jaar min of meer leeg. Achter het

pand zijn later paardenstallen en een koetshuis

gebouwd. Nog weer later is er een grote loods

voor Gemeentewerken bij gekomen. In tegen-

stelling tot de kazerne is die loods nog geen

gemeentelijk monument.

’t Klein ParadijsHet plan houdt kort gezegd in dat het hele com-

plex van zo’n 2.600 m2 wordt ingericht als ex-

positie-, presentatie- en voorstellingsruimte. Er

worden projecten geïnitieerd tussen de creatieve

industrie en andere economische sectoren. De

financiële basis van de inhoudelijke activiteiten

bestaat uit een restaurant met sterrenambities

en een wat laagdrempeliger restaurant, een

kleine en een grotere boardroom, een theaterzaal

die ook als congresruimte kan worden gebruikt

en zeven guesthouses. Ten slotte is er ook nog

een creatieve sociëteit gepland, een huiskamer

die permanent beschikbaar is.

De gemeente heeft eerst geprobeerd het plan te

combineren met andere initiatieven. Dat stuitte

af op de high-end kwaliteit waar moon/en/

co voor staan. Bij die high-end kwaliteit moet

men overigens niet denken aan gouden kranen.

Het gaat om de kwaliteit van de beleving: een

inspirerende omgeving met lekker eten. Op een

gegeven moment hebben ze de gemeente ver-

teld dat ze met zijn tweeën verder wilden gaan.

What I dream of is an art of baalance Henri Matisse

De gemeente heeft toen aangeboden dat ze een

haalbaarheidsonderzoek mochten laten uitvoe-

ren voor de eigenlijke kazerne. Dat onderzoek

leverde een positief resultaat op: het project is

zeer ambitieus, maar zeker haalbaar en uniek

voor Nederland.

Vervolgens hebben moon/en/co de gemeente

gevraagd het plan mede mogelijk te maken,

niet om het te financieren. Het gaat hen om

een andere manier van waarde ruilen, bijvoor-

beeld netwerk en tijd in ruil voor obligaties. De

motivatie is dat wat zij gaan opzetten, iets gaat

betekenen voor de stad. Ze geven de stad een

monument terug en voegen een cultureel en een

economisch programma toe. Daarvoor moeten,

in hun ogen, meer mensen warm te krijgen zijn.

Financieel Volgens de begroting is er een investerings-

behoefte van 6 miljoen. Daarvan is 1,6 voor het

vastgoed en 4,4 voor de renovatie en aanpas-

sing. Er zijn incidentele subsidies te krijgen, maar

dat zal niet voldoende zijn. moon/en/co willen

geen structurele subsidies, ze willen juist laten

zien dat cultuur niet per definitie van subsidie

afhankelijk hoeft te zijn. Overigens is het com-

plex voor geen enkele commerciële ondernemer

aantrekkelijk. Er zit namelijk een onrendabele top

op het pand, zoals vaak bij monumenten. Dat wil

zeggen dat de investering van de verbouwing

niet in korte tijd terug te verdienen is, de huur

zal dan ver boven een marktconforme prijs

uitkomen.

PlanningIn februari 2011 hebben ze de wethouder ge-

vraagd of ze het pand voor dertig jaar in bruik-

leen konden krijgen; met een lange looptijd is de

investering wel terug te verdienen. De gemeente

zou dan verder niets meer hoeven te doen. Het

idee is dat er een stichting komt ter behoud van

het vastgoed met daarnaast een exploitatie BV.

Mocht de BV omvallen, dan heeft de stichting

de mogelijkheid om een andere invulling te

zoeken. De beoogde voorzitter van de stichting

is oud Philips directeur Jan Post, en man met

een enorm netwerk en een hart voor cultuur. Hij

is zeer enthousiast over het plan. Een van de

andere adviseurs is een bankdirecteur die denkt

vanuit de nieuwe economie en de nieuwe reali-

teit. Hij is ervan overtuigd dat er 4,5 miljoen euro

uit de markt kan worden gehaald, via crowd-

funding.

moon/en/co creëren met dit project een mini-

economie. Zij zien het als een uitdaging om de

vaste lasten zo laag mogelijk te houden, zodat

er zoveel mogelijk geld is voor het inhoude-

lijke programma. Alle winst die ze maken in de

horeca, komt ten goede aan de exposities en

projecten, volgens de exploitatiebegroting in het

What I dream of is an art of baalance Henri Matisse

derde ijkjaar een bedrag tussen de 700.000 en

1 miljoen. De investeerders krijgen door de stich-

ting in principe een social return aan geboden.

Daarbij hopen moon/en/co dat veel investeer-

ders de waarde van hun aandelen niet in geld

uitbetaald willen hebben, maar in ruil voor een

creatief project, business opportunity, aankoop,

of feest. Voor obligatiehouders denken ze aan

een minimale inleg van 25.000 euro. Na vijf jaar

starten ze met aflossen.

Vanuit de zaal wordt aan de ene kant gesteld dat

het een illusie is om te denken dat je 6 miljoen

euro bij elkaar krijgt met kleine bedragen. Aan de

andere kant wordt gewezen op een windmolen-

project in Den Bosch, dat deels is gefinancierd

door een groep inwoners die elk 1.000 euro

betaalden.

Organisatie Tot op dit moment hebben de initiatiefnemers

hun plan nog niet publiek gemaakt. Het bedrijfs-

plan is klaar en door een prominent uit de horeca

als haalbaar beoordeeld. De actieve werving

start zodra de afspraken met de gemeente

rond zijn. Momenteel wordt gedacht aan een

erfpachtconstructie, waarbij de gemeente zich

verplicht tot het vergoeden van de dan geldende

marktwaarde aan de aandeelhouders, mocht

de stichting omvallen. Dat biedt extra zekerheid

aan de investeerders. Zonder actieve werving is,

van de 4,4 miljoen die nodig is, voor renovatie en

aanpassing inmiddels 4 ton toegezegd. Zo heeft

de architect al toegezegd dat hij zijn uren inzet

in ruil voor aandelen. Er zijn ook aannemers die

met een personeelsoverschot zitten en die willen

meewerken om hun expertise te kunnen vast-

houden, al krijgen ze dan pas over een aantal

jaren uitbetaald.

Reactie Vanuit de zaal wordt de mogelijkheid genoemd

van prestatieafspraken met de gemeente. Op

basis daarvan zou ook geld gegenereerd kunnen

worden. Normaal zou dat volgens de Europese

richtlijnen als staatssteun worden beschouwd. Er

is echter een clausule die voor monumenten een

uitzondering mogelijk maakt. De gemeente moet

er wel voor waken dat er geen sprake is van on-

eerlijke concurrentie ten opzichte van de overige

horeca in de buurt, maar via een bepaalde con-

structie is dat te regelen. Er zijn gemeenten die

al gebruik hebben gemaakt van die mogelijkheid.

Moon/en/co zijn inmiddels door allerlei partijen

benaderd om ook over andere plannen na te

denken. Dat willen ze wel doen, maar dan in

opdracht.

Initiatiefnemers vragen naar reacties, welke

voorwaarden de aanwezigen zouden verbinden

aan een investering en wat ze eventueel zouden

kunnen inbrengen.

Eerste sessie• Hetiseengoedenplausibelverhaal.Ikzou

10.000eurowilleninleggenalsikhad.

• Zetineersteinstantieinopdegrotebe-

drijven,alishetmaarvoor50.000europer

bedrijf.Voorcrowdfundinghebjegroteinves-

teerdersnodig.Ikzouzelfnietverderwillen

gaandan25.000euro.Ikzoueerstnogveel

meerwillenweten.

• Ikzounetwerk,urenenexpertiseinbrengen.

• Ikzoekalscreatieveondernemernaarde

meerwaardediehetvoormijheeft.Ikwilook

graagwetenhoedecoöperatiefactorprecies

inelkaarzit.

• Noemmeerkleinebedragen.Grotebedrijven

willenvaakanderedingenterugkrijgendan

julliegeven.Kleinebedrijvenwillenalleen

voordenaamalmetjullieverbondenzijn.

• Geefmensendemogelijkheidomstenente

adopteren,zoalsmenmethetOlympischsta-

dion in Amsterdam heeft gedaan (tien gulden

persteen).

• Jekuntdecrowdfundingookaanéénper-

soonoverlaten.Diekananderepartijenbe-

naderen,hoeftnietpersezelfietstebetalen,

maarfungeertwelalseensoortborg.

• Julliezittenindegoederegio.Eindhoven

heeftveelgroteondernemers.

Tweede sessie• Jekuntaansluitenopbepaaldeculturele

programma’s door de mensen uit te nodi-

genvantevoreninjullierestauranttekomen

eten.

• JemoetweleenbepaaldebindingmetEind-

hovenhebbenommeetedoen.

• Ditgaatgoedkomen.Debedrijvenwillen

wel.Ikzoumevooralopdegrotebedrijven

richten.

• Ikwilweloverleggenovereenprogrammati-

schesamenwerking.

• Ikdenkalsarchitectalindierichting.Bij

crowdfundingmoetjesplitsentussenbe-

drijven/dienstverlenersenparticulieren.De

laatstenkomenpasalserietsgerealiseerdis.

• Alsjehetmetdegemeenterooit,komthet

metdebedrijvenookgoed.

• Tijdensdebouwkunjealbeginnenmetexpo-

serenenmetmobieleverkooppunten.

• Ikkanexpertiseinbrengen.

• BusinessClubsbiedenookmogelijkheden.

Erzijnerdienadrukkelijkaandachthebben

voorcultuur.

SluitingMevrouw Geurts belooft dat ze iedereen die

een kaartje met een e-mailadres achter laat op

de hoogte zal houden van de ontwikkelingen.

Inspiratie 2

Het voorbeeld De Gruyter fabriek in ’s-HertogenboschdoorYlsevanLanen–HetNotuleercentrum

Opening De heer Clemens Bolhaar is directeur van de

Bossche Investeringsmaatschappij (BIM). Dit

bedrijf is sinds 1986 eigenaar van De Gruyter

Fabriek, dat op dit moment in gebruik is als

een van de grootste bedrijfsverzamelgebouwen

van Nederland. De heer Bolhaar schetst de ge-

schiedenis van het pand en de plannen voor de

toekomst tijdens de inspiratiemiddag ‘leegstand

als kans voor cultuur’.

Achtergrond Begin 1900 was De Gruyter een levensmiddelen-

fabrikant die producten maakte voor de vele De

Gruyterwinkels in het hele land. In Den Bosch

had De Gruyter drie fabrieken en was het een

grote werkgever in de regio. De winkels van De

Gruyter verkochten alleen de eigen producten,

hetgeen op den duur niet meer houdbaar was in

het tijdperk van de oprukkende supermarkten.

Het pand aan de Veemarktkade bleef lang en

vergeten leegstaan, want slopen was te duur.

Toen de BIM het gebouw verwierf bleken er,

onder andere in kasten, nog heel veel achter-

gebleven zaken uit het verleden te liggen, waar-

mee het Brabants Museum de meest bezochte

tentoonstelling ooit in dit museum inrichtte.

Ontwikkeling De BIM houdt zich tegenwoordig veel bezig met

bedrijfsverzamelgebouwen en probeert zo een

aanjager te zijn van economische ontwikkelin-

gen. Het aantal en soort gebruikers van de De

Gruyter Fabriek groeide op ongestructureerde

wijze. Daar was het gebouw, bijvoorbeeld wat

elektra betreft, niet op berekend, waardoor de

situatie niet veilig was. Het werd duidelijk dat er

een nieuwe aanpak nodig was. De heer Bolhaar

vond dat de BIM zich met dit gebouw moest

richten op met name de creatieve sector. Waar

creativiteit is, is altijd een grote spin-off aan

economische ontwikkelingen. Er werden plannen

gesmeed en de heer Bolhaar liet een kort filmpje

maken over de toekomstplannen. Die kleine

investering leverde miljoenen aan subsidie op

vanuit Europa en de provincie, waardoor met

de plannen gestart kon worden.

Het project is, mede ook vanwege aanbeste-

dingsregels, in vele deelprojecten opgesplitst.

Zo kan helder en flexibel gewerkt worden en

blijft de regie in eigen hand. De projecten en

plannen worden stapsgewijs gerealiseerd. Het

plan behelsde 35.000 m2, en daarvan is inmid-

dels 60% gerealiseerd.

VerbouwingIn 2010 is de verbouwing gestart. Er bleek veel

betonrot en asbest in het gebouw te zitten. Door

de specifieke betonnen constructie van het

gebouw is het mogelijk om veel weg te breken

of tussen te plaatsen, wat een voordeel is. Verder

zijn in het hele gebouw de nodige voorzienin-

gen gerealiseerd, zoals glas vezel en moderne

verwarmingsketels. Tijdens de verbouwing is

ongeveer de helft van de bedrijven blijven zitten.

Er is afscheid genomen van bedrijven die niet

in het nieuwe concept pasten, waarbij begeleid

is bij uitplaatsing of zelfbouw elders. Daardoor

waren er wissellocaties beschikbaar voor de

bedrijven die bleven. Hoe dan ook was en is er

veel overlast van het verbouwen, maar men plukt

er inmiddels ook de vruchten van. Ook staat er

tegenover dat de huurprijs hetzelfde blijft voor

de bestaande huurders.

Aan de buitenkant is ook veel gebeurd. Zo is er

in de jaren ‘70 op de buitenmuren trespa aange-

bracht, dat nu verwijderd is. Het oorspronkelijke

karakter is teruggebracht. Het uitgangspunt was

het teruggeven van de eigen identiteit van het

pand, te beginnen met de eigen naam. Het doel

was het geschikt maken van het gebouw voor

creatieve bedrijvigheid voor de komende dertig

jaar. De architect is Jeroen van de Ven van Tarra

architectuur en stedenbouw. Verder wordt er

gewerkt met een eigen projectbureau. Ongeveer

acht mensen houden zich fulltime met De Gruy-

ter bezig. Er wordt continu aangepast, er wordt

heel flexibel gewerkt en gebouwd.

Creatief ondernemerschapCreatief ondernemerschap stimuleert de om-

geving en fungeert als vliegwiel voor economi-

sche ontwikkelingen. Een werkruimte in de De

Gruyter Fabriek is erg gewild. Tot op heden kan

de BIM nog steeds ‘selecteren aan de poort’.

Een bedrijf dat zich aanmeldt moet passen in

de doelgroep. Zo moet 10% van de bedrijven of

professionals beroepskunstenaar zijn. Ook Albert

Verlinde Producties gaat zich hier vestigen.

Huur wordt niet naar omzet berekend, dat vindt

de heer Bolhaar een fout mechanisme. De prij-

zen liggen tussen 40 en 130 euro per vierkante

meter. Het streven is om een duidelijke prijs af te

geven voor een bepaalde ruimte, dat is wat een

jonge ondernemer wil weten. De huurcontracten

zijn ook vaak flexibel en niet bindend voor meer-

dere jaren. Er wordt gewerkt met verschillende

typen contracten. Bovendien kunnen ruimtes op

maat gemaakt worden voor de vrager.

De verbouwing en doelstelling van de De Gruyter

Fabriek zijn een voorbeeld van duurzaam her-

gebruik van een oud, leegstaand pand dat zorgt

voor het aanjagen van economische en creatieve

ontwikkelingen. Dit wordt mogelijk doordat bui-

ten de gebaande paden gedacht en gehandeld

wordt en er vraaggestuurd gewerkt wordt. De

BIM betrekt de huurders zo veel mogelijk bij de

verbouwing en huurt zelf ook bedrijven in, die in

De Gruyter gevestigd zijn.

Er is veel leegstand bij bedrijfsgebouwen/kan-

toorpanden, maar voor een plek in een gebouw

met een hart en een ziel staan mensen nog

steeds in de rij.

Tot slot zal er in De Gruyter Fabriek altijd plaats

zijn voor podiumkunsten. Er moet altijd iets te

doen zijn, zo is de ambitie, zoals dat bijvoor-

beeld in de Westergasfabriek in Amsterdam het

geval is. Dit aspect moet nog versterkt worden

en daar wordt aan gewerkt. Op een vraag uit

het publiek wanneer de verbouwing helemaal

klaar zal zijn, antwoordt de heer Bolhaar dat hij

eigenlijk hoopt dat het nooit klaar is. Maar het

huidige plan van transformatie strekt zich uit

tot 2014.

Inspiratie 3

Het Tijdelijke Gebruik Urban BonddoorIrenevanHooren–HetNotuleercentrum

Opening Boris van der Ham – Waaromverdienenkunst

en cultuur steun?

vrije lezing #23 – YouTube, geluidsfragment:

Watisdezinvankunstencultuur?Missenweer

iets aan?

Erisveeldiscussieoverhetnutvankunsten

cultuur.Isdatnounodig?Kostdatnietpakken

metgeld?Waaromdoenwehetnietzoalsin

Amerika,waargeensubsidiesbestaan?Zokan

hettochook?

Allereerstdevraag:heeftkuntencultuurzinen

nut?Ja,kijkmaarnaarjezelf.Alsjenaareen

ander land gaat of als toerist naar een stad of

eendorpgaat,gajebijnaaltijdkijkennaardat

watdieplekbijzondermaakt:architectuur,rare

gewoontes,mooieschilderijen.Blijkbaargeven

dieelementensmaakaaneenplek.Toeristen

brengenjaarlijksinNederlandalleenalmiljar-

deninhetlaatje.Uitonderzoekblijktooknog

eensdatplekkenmeteenrijkcultureelklimaat

essentieelzijnvoordeeconomievandatland.

Mensendiehardwerkenhebbenbehoefteaan

ontspanning,aannieuweprikkels.Creativiteit

loktcreativiteituit.Maargoed,alskunstencul-

tuurnouzoeconomischgunstigzijn,waarom

moeterdanfinanciëlehulpbij?Datisopzichzelf

eengoedevraag.Datkomtonderandereomdat

dedingendiewevandaagmooivinden,soms

indetijddathetgemaaktwerdhelemaalnietzo

mooiennormaalwerdengevonden.Jehebtvoor

kunstencultuur–vooreigenlijkalles–hoekjes

nodigwaarjekuntexperimenteren,netzoalsje

datdoetindewetenschapineenlaboratorium.

Alsjemeteengrootsenmeeslependsucceswilt

hebben,wordternooitmeerietsfundamenteel

nieuwsbedacht.Danblijfthethooguitbijhet

opschalenvanwateralis:overbluffendoorveel-

heidengrootheid.

DeschrijverMennoterBraakschreefdaarover

in1932inzijnboekAfscheid van Dominees-

land:‘Imponerenishetvalsesurrogaatvande

verwondering.’

Urban is a way of life De aanwezigen bij sessie 1 zeggen het volgende

te hebben gezien in de introductiefilm: beleving

van de stad; gebruik van de publieke ruimte;

jongerencultuur; jonge mensen die hun eigen

dingen doen; topsport; veel energie en bewe-

ging; een nieuwe generatie in ruimte; jong &

stad; nieuwe ruimtelijke elementen.

De aanwezigen bij sessie 2 zeggen het volgende

te hebben gezien in de introductiefilm: jonge

mensen; veiligheid; levendigheid, hip; goed

Everything you can imagine is s real Pablo Picasso

getrainde jongelui; mogelijkheden & kansen; ver-

schillende expressievormen; creativiteit; sport.

De heer Gilbert Vanblarcum benadrukt wat

urban is: kunst, cultuur, lifestyle, entertainment,

business en sport. Urban is ‘a way of life’. Urban

is ook stedelijk, een stadse manier van dingen

benaderen. Urban vindt zijn weg op alle terrei-

nen, is ongebonden en goed voor een omzet van

zeven miljard euro per jaar. Urban is:

• sport–urbandance,freerunning,skateboar-

ding, rolschaatsen, panna, b-ball, tricking

• art–verfkunst,spuitkunst,video-enlichtkunst

• business–lifestyle,pop-upstores,horeca

Leegstand als tijdelijke proeftuin Urban is gedreven vanuit behoefte. Meestal ter

ontspanning, maar de Urban Bond Nederland wil

zich inspannen om er een broodwinning van te

maken. Creativiteit lokt creativiteit. Het positio-

neert een bepaalde cultuur, fungeert als broeikas

om iets uit te proberen. De invulling van de crea-

tieve ruimte is niet enabled, multidisciplinair, bij-

voorbeeld een ruimte voor freerunning. De ruimte

wordt maar een aantal jaren gebruikt, bijvoor-

beeld als pop-up store. De ruimte wordt gebruikt

om je aan anderen te laten zien en van elkaar te

leren, bijvoorbeeld bij dance en andere urban

sporten. Voor urban bestaan geen leerlijnen, de

bond heeft daarom een plan samengesteld. Een

kunstacademie doceert geen spuitkunst, terwijl

het al meer dan 60 jaar bestaat. Urban wordt

door de mensen zelf geleerd, komt voort uit hun

eigen creativiteit. De Urban Bond Nederland

streeft naar meer professionaliteit.

Voorbeelden• eenmiddenbermingerichtalsskatebaanin

Rotterdam

• eenleegstaandpanddatmultidisciplinairis

ingericht met, freerunning, dansvloer, skate-

parcour

• eenwinkelmeteeninpandigeskateramp

• eenpop-upstorevaneeninternetwinkelin

Rotterdam die in korte tijd 120.000 bezoekers

trok

• eenurbanmaniervanpresenteren:depromo-

tie van de Volkswagen Up! in de Kalverstraat

in Amsterdam

Urban bestaat niet alleen in de Randstad, maar

ook in kleinere steden als Enschede en Tilburg.

Verstedelijking versnelt het proces, maar ook in

de regio zal ruimte voor urban moeten worden

aangeboden.

London en Berlijn hebben al plekken waar

mensen naar urban-voorbeelden kunnen gaan

kijken, Nederland nog niet. In Berlijn is graffiti

bijvoorbeeld een erkende kunstvorm. Er zijn

wandel routes en apps om de werken te bekijken.

Everything you can imagine is s real Pablo Picasso

De stad vernieuwt zich elke vijf à zes jaar, is

constant in ontwikkeling. Ook dat is urban.

Vragen – sessie 1• IsdeUrbanBondeenmatchmakertussen

urbanlifestyleenleegstand?

Ja. Wij willen in samenspraak oplossingen

bieden voor leegstaande panden. Mensen

kunnen er tijdelijk iets gaan proberen.

• Hoe zijn jullie ontstaan?

De bond is ontstaan uit de wens tot professi-

onalisering. ‘We willen kunnen leven van onze

passie, net als andere sporters’. Het doel van

de bond is verenigen, het verbinden van de

vele overeenkomstige initiatieven in Neder-

land. We willen ervoor zorgen dat mensen

sponsoren vinden, zodat ze zich verder kun-

nen ontwikkelen.

• Defilm‘MyPlayground’gaatoverBIG

ArchitectsinKopenhagendiezichinhun

ontwerpenlateninspirerendoorfreerunners.

Zeleggenbijvoorbeeldrampsaaninhun

gebouwen.

Het zou mooi zijn als Nederlandse architecten

de kunstregeling daarvoor zouden gebruiken.

Leefomgeving en sportomgeving zijn dan één

geheel en dat is heel duurzaam.

• HebbenjulliemetdePVVdetijdtegen?

Nee, juist niet. Men is wakker geschud: het

kan ook anders.

• Zijnergeenbeheerdersnodig?Hoeverhoudt

zichdattotvrijheidenongebondenheid?

Ja, er zijn beheerders nodig van de accom-

modaties. De accommodatie is een vast

gegeven, de verhouding tussen vrijheid en

ongebondenheid is als in iedere andere sport.

Dat urban grossiert in vrijheid en ongebon-

denheid is om kadert door diverse wetten en

regels. Waar we gezamenlijk van leren, ieder

op zijn of haar manier, is wanneer we samen-

werken. Het ongebonden willen zijn is wat

ons allen verbind.

Vragen – sessie 2• WatdoetdeUrbanBondconcreet?

Wij verbinden de initiatieven in Nederland. We

brengen ze samen, zodat ze van elkaar kunnen

leren. De leden willen professionaliseren, ze

willen uit de hobbysfeer. De mensen die we

zagen in de introductiefilm zijn allemaal onder -

nemers. Ze zijn niet gesubsidieerd en werken

voor zichzelf. Neem urban dance, deze

beroepsgroep danst vaak op hoog niveau

maar wordt niet als zodanig gewaardeerd.

Hierbij is de positionering van deze dansstijl

de oorzaak. Voor een balletvoorstelling bent

u hoogstwaarschijnlijk bereid te betalen, voor

een urban dance show in een gebouw ergens

achteraf waarschijnlijk niet. De urban dance

heeft de naam van een ‘rauwe grillige vorm

van dans’. Om die reden scharen wij urban

dance onder sport en niet onder kunst.

• Hoekunnenjongemensenmeteenideede

UrbanBondvinden?

Onze profilering is nog niet erg hoog, maar

in april 2013 organiseren we voor kinderen in

de leeftijd van 8 t/m 12 jaar de Nederlandse

Kampioenschappen Urban Dance met 66

evenementen door heel Nederland.

• WelkeinitiatievenvandeUrbanBondkunnen

webekijken?

We zijn een jonge bond en staan nog aan

het begin. Ons eerste grote project is Urban

Dance for Kids.

• Kunnengehandicaptenookbijjullieterecht?

In deze sector wordt geen onderscheid

gemaakt tussen mannen, vrouwen, gehandi-

capten. Het gaat om je skills. De Urban Bond

streeft naar beloning voor en erkenning van

deze skills.

• Datondernemerschapspreektmewelaan.

Ikwerkvoordegemeenteengemeenteszijn

geneigdomdingenteplannen,ookruimte

voorsport.Veelgemeenteaccommodaties

staanurenleeg.

We willen mediators zijn. Een van onze part-

ners is Velopa-Omniplay. In hun folder worden

diverse ruimtelijke invullingen, met urban

sporten, concreter uiteengezet.

• DeStichtingAteliersTilburgheefteenskate-

baangeïnstalleerdindeoudeNS-werkplaats,

voorvijfjaar.Devraagnaarhandhavingen

veiligheidblijftspannendbijditsoorttijdelijke

projecteninindustriepanden.Eriseenmini-

mumvoorzieningenniveaunodigomactivitei-

tentekunnenontplooienensindsderamp

inEnschedeishetvoorzieningenpakketerg

streng.

Iedereen die een sport gaat beoefenen is op

de hoogte van de risico’s die het met zich

meebrengt. Er heerst een bepaalde mate van

vanzelfsprekendheid aangaande opgelopen

blessures in de urban sport. Niets is zo bela-

den als het woord ‘urban’ aangezien termen

als handhaving en veiligheid om de hoek

komen kijken. De bond wil pleiten voor een

gezonde kijk op mensen die actieve sporten

willen beoefenen. Laten we de handen ineen

slaan om deze sporten meer onder de aan-

dacht te brengen, zodat een groter publiek

zich erin kan vinden.

KansenDe heer Wout Vereecken vertelt dat er een hele

organi satie schuilt achter de bond. De heer

Gilbert Vanblarcum, voorzitter van de bond,

initieert samen met het bestuur en commissies

plannen om urban te profileren, positioneren en

te professionaliseren. Het Bondsbureau, onder

leiding van de heer Wout Vereecken, voert deze

plannen uit. De aanwezigen wordt gevraagd om

kansen door te geven. De langetermijnvisie van

de bond is deel name van urban sporten aan de

Olympische Spelen.

Inspiratie 4

Kans en Noodzaak NV Monumenten Fonds BrabantdoorH.Mutsaerts–HetNotuleercentrum

OpeningDe heer Peter Stutvoet - legt uit dat voor veel

vastgoed de insteek vanuit het monument van

toepassing is, waarbij het gaat om de noodzaak

van herbestemming en kansen voor panden met

karakter. Vanuit de eigen expertise heeft MFB

vastgesteld dat er veel kansen zijn wanneer men

op een bepaalde manier naar panden kijkt en

niet probeert om alles te behouden. Bij monu-

mentenpanden gaat het om hetgeen van waarde

is. Men dient te trachten de authenticiteit van

panden te behouden tegen de achtergrond van

de historie en het verhaal van het pand. Een

monument heeft een beschermde status en men

dient aan een aantal voorwaarden te voldoen.

Bij niet-monumentale, maar wel waardevolle

gebouwen is dat niet het geval. Daarom is de

dreiging voor dit soort gebouwen groter, omdat

een aantal zaken gemakkelijk kan worden aan-

gepast. Ook met een geringe aantasting kan het

gebouw geschikt gemaakt worden.

Een geslaagde herbestemming is een renda-

bele herbestemming. Een van de belangrijkste

uitgangspunten is het terugverdienen van de

investering en een rendabele exploitatie van het

gebouw, zodat de inkomsten van het gebruik de

kosten van instandhouding van het pand dekken.

Er zijn in dat geval geen externe geldstromen

nodig. De kosten van herstel zijn extra kosten op

de totale investering, die geen meeropbrengsten

genereren. Bij het ontbreken van een sluitende

exploitatie dient men te zoeken naar externe

geldstromen/subsidie.

Het traject van investeren naar het genereren van

inkomsten is een creatief proces met verschil-

lende actoren. Bij een herontwikkeling zijn vele

partijen betrokken, zoals gemeenten in het kader

van het aanpassen van het bestemmingsplan.

Dit krachtenveld vormt geen belemmering, maar

juist een kans, want door herontwikkeling worden

‘gaten’ in de bebouwing voorkomen. Er dient een

ambassadeur bij betrokken te zijn, die het initi-

atief neemt en gelooft in het plan en die dit kan

uitdragen naar externe partijen. Er dient sprake

te zijn van een realistisch plan, want gebruikers

hebben niet altijd het eindproduct goed voor

ogen. Creativiteit heeft niet alleen betrekking op

het ontwerp, maar ook op het aantrekken van

gelden, het programma en het politieke proces.

HerontwikkelingHerontwikkeling is eigenlijk een nieuw fenomeen

en een complex traject, waarbij de centrale rol

niet is weggelegd voor de architect, maar voor

de regisseur, die de creativiteit van alle partijen

initieert en partijen met elkaar in gesprek brengt.

De initiatiefnemer dient rekening te houden met

de verwerving, het milieu (vervuiling door het

industriële gebruik), herstel en verbouw, instal-

laties, architect/adviseurs en financiering (BTW);

al deze aspecten hebben effect op de huurprijs.

Herbestemming voorkomt verlies van het pand,

want wanneer het pand wordt afgebroken bete-

kent dit niet alleen een cultuurhistorisch verlies,

maar ook het verlies van het verhaal van

het pand. Tevens speelt hierbij de ecologische

footprint een rol (afvalstoffen, grondvervuiling) en

het is daarom interessant om na te gaan of een

pand kan worden herontwikkeld.

FinancieelDe investeringen en de huursom zijn onlosmake-

lijk met elkaar verbonden. Als voorbeeld wordt

genoemd een investering van 100.000 euro,

waarvan de huursom ongeveer 10% bedraagt.

Voor de ondernemer/gebruiker bedraagt de huur

10% van de omzet. De noodzakelijke investering

staat dus gelijk aan de te realiseren omzet. Er

kan ook worden gedacht aan een huur, die gere-

lateerd is aan de door de huurder gerealiseerde

omzet om te voorkomen dat wegens te hoge

huur het pand leeg komt te staan. Gebruik van

het pand leidt tot andere activiteiten en heeft een

positief effect op de omgeving, de buurt en wijk.

Hieruit volgt weer een andere vorm van rentabili-

teit, naast de financiële.

Het is zowel voor de investeerder als de

huurders van belang dat potentiële huurders

over een goed ondernemingsplan beschikken.

In de investering moet worden uitgegaan van

het feit dat het pand niet onmiddellijk volledig

verhuurd zal zijn. Het voordeel van het vroeg-

tijdig instappen in een herontwikkeling is een

lage m²-prijs. Er wordt teveel gedacht vanuit het

vullen van leegstaande ruimten en niet vanuit de

behoefte van de markt. Daarom is het voordeel

van her ontwikkeling ‘on the spot’ dat het project

concreet is, waardoor men meer geïnteresseerde

partijen kan aantrekken, die de behoefte van de

markt meebrengen en die op de hoogte zijn van

lokale initiatieven.

CreativiteitDe heer Stutvoet toont enkele succesvolle

herontwikkelingen van panden in het kader van

ontmoeten en samenkomen, dienstverlening en

detailhandel, muziek, dans en sport en am-

bachten en broedplaatsen. Hierbij kan men ook

denken aan tijdelijk gebruik.

Kansen ontstaan door samenkomen, inspireren,

samenwerken, creëren en vooral: ondernemen.

Bij herontwikkeling is het leidmotief creativiteit.

Door het inzetten van creativiteit kan de creativi-

teit bij andere partijen ontwikkeld worden.

Men start als initiatiefnemer van een heront-

wikkeling. Samen met de eindgebruiker worden

in een vroeg stadium de publieke partijen en

deskundigen erbij betrokken. Uiteindelijk ont-

staat er een team, dat er gezamenlijk voor

wil gaan. Het is van belang om de gemeente

in een vroeg stadium te betrekken, zodat de

bestemmingsplannen tijdig aangepast kunnen

worden.

OpmerkingenEr wordt gevraagd naar het herontwikkelen

van kerken. Vanuit het bisdom is men verplicht

om bepaalde eisen te stellen aan toekomstige

gebruikers van kerken. Vorig jaar heeft men voor

de eerste maal toestemming gekregen van het

Bisdom Breda om in de Sint Jan in Roosendaal

carnavalsactiviteiten te laten plaatsvinden voor

met name gezinnen met kinderen en als opvang

bij slecht weer. Het Bisdom Den Bosch en Breda

hebben geen moeite met maatschappelijke of

sociale activiteiten, maar zijn geen voorstander

van culturele activiteiten. De activiteiten moeten

passen in de context van de betreffende kerk.

Gevraagd wordt naar de relatie tussen herbe-

stemmen en de woonfunctie. NV Monumenten

Fonds Brabant is hier geen voorstander van,

omdat panden enorm moeten worden aangetast

om deze geschikt te maken als woonruimte,

zoals door het realiseren van vluchtwegen en

daglichttoetreding. Men beschikt over een klein

aantal woningen in het hogere segment, want

grote investeringen in een woonbestemming

leiden tot een hoge huur. Dit soort woningen kan

bijvoorbeeld verhuurd worden aan ondernemin-

gen, die deze gebruiken voor het onderbrengen

van expats. Wonen kan als tijdelijke bestemming

worden beschouwd.

Er vindt een korte discussie plaats over proble-

men die men in de praktijk ondervindt, zoals het

voortijdig afhaken van huurders en het aantrek-

ken van belangstellende partijen voor vrijko-

mende ruimtes en panden. Geconcludeerd wordt

dat ook hierbij creativiteit en grote inzet van

vooral de eigenaar van het pand een belangrijke

rol spelen.

Terugkoppeling&afsluiting–plenair

Terugkoppelingdoor Halbe Geertsma – Het Notuleercentrum

Sessie 1 Het planDe kazerne in Eindhoven

Mevrouw Annemoon Geurts en de heer Koen

Rijnbeek hebben in beide bijeenkomsten hun

plannen voor de voormalige marechaussee-

kazerne in Eindhoven uitgelegd. Ze zijn begon-

nen met een pop-up restaurant met expositie

tijdens de Dutch Design Week, gedurende vijf

achtereenvolgende jaren. Dat was een succes.

Vervolgens hebben ze bij de gemeente geïnfor-

meerd naar een pand waar zoiets permanent

en in een meer uitgebreide vorm zou kunnen

worden gedaan. Het gaat hen erom in Eindhoven

een podium voor creatieve industrie te realise-

ren. De bedoeling is dat het project uiteindelijk

zichzelf kan financieren. Op dit moment zijn

moon/en/co nog met de gemeente in gesprek

over de constructie.

Sessie 2 Het voorbeeld

De Gruyterfabriek in ’s-Hertogenbosch

De heer Clemens Bolhaar heeft vooral gesproken

over het spanningsveld dat er is als je bezig bent

met de herbestemming van een dergelijk groot

gebouw, dat tegelijk een prachtig stuk cultureel

erfgoed is. In zijn presentatie heeft hij de ge brui-

kers centraal gesteld. Als het pand een juiste

eindbestemming krijgt voor goede gebruikers,

krijgt het opnieuw een ziel. Daar is in de voor-

bereidingstijd veel aandacht aan gegeven en

dat heeft de heer Bolhaar in de beide bij een-

komsten overgebracht. Daarbij heeft hij ook aan-

gegeven dat er een nieuwe doelgroep in beeld

is: de creatieve ondernemers. Als je dergelijke

ondernemers een ziel aan het project laat geven,

doe je meer dan ruimte beschikbaar stellen. In

beide bijeenkomsten was sprake van een goede

discussie.

Sessie 3 Het tijdelijke gebruik Urban Bond Nederland

De heer Gilbert Vanblarcum geeft aan dat de

eerste bijeenkomst interessante punten aan

de orde stelde. De deelnemers waren ook erg

benieuwd naar de invulling van de lege ruimtes.

Het ging om drie punten: sport, art en business.

Men heeft een aantal voorbeelden kunnen zien

van wat nu al gerealiseerd wordt. Er werden

diverse vragen gesteld. Een belangrijke vraag

ging over veiligheid bij sport. Op dat punt is een

vergelijking gemaakt met andere sporten en

gezegd dat elke sport risico’s meebrengt.

Sessie 4 Kans en Noodzaak NV Monumenten Fonds Brabant

Er is gesproken over kansen voor en noodzaak

van herbestemming. De heer Peter Stutvoet

heeft benadrukt dat het belangrijk is om ge-

bouwd cultureel erfgoed te bewaren. Als je

beseft dat aan gebouwen verhalen vastzitten,

moet je ook beseffen dat herbestemming ervoor

kan zorgen dat die verhalen niet verstommen.

Een ander aspect dat hij heeft benadrukt, is dat

herontwikkeling vraagt om creativiteit van alle

betrokken partijen. Een van de slogans van MFB

is: eerst rekenen, dan tekenen. Dat geldt voor de

initiatiefnemer, maar ook voor de ondernemer die

als huurder optreedt.

colofon

bkkc

Frederiek Dijkstra

projectleider Leegstand als

kans voor cultuur

013 7508422

f.dijkstra@bkkc.nl

fotografie omslag

www.fourpack.nl

fotografie binnenwerk

Hanneke van Oostaijen

druk

Drukkerij Hub. Tonnaer

ontwerp

www.fourpack.nl

bkkc

Spoorlaan 21 i-k

5038 CB Tilburg

013 7508400

www.bkkc.nl

info@bkkc.nl