RAAAF presentatie CRA-Symposium 'Diversiteit van de leegstand', 24 juni 2014
Presentatie hogent leegstand
-
Upload
sikora-nadine -
Category
Retail
-
view
103 -
download
0
Transcript of Presentatie hogent leegstand
LEREND NETWERK - ONDERNEMEN 3.0
Philip Moyersoen - Griet Juwet– MOPurbandesign20/01/2015
Een GEINTEGREERDE benadering
van LEEGSTAND in de stad
LEREND NETWERK - ONDERNEMEN 3.0
INHOUD• Wat doen pop-up’s fundamenteel?
De stad als een complex geheel met vele aspectenstedelijke authenticiteit en verweving
• Een geïntegreerde methodologieecosystemische benaderinggecontroleerd en gedragen proces
• Case: Kortrijkvijf acties om het winkelgebiedrond K te herwaarderen
• Debat
Een bredere kijk
naar het belang van de stedelijke context
en van een geïntegreerde benadering
POP-UP’s creëren quick-wins
Pop-ups creëren kansen:• Ze kunnen een dam vormen tegen leegstand• Ze geven startende, creatieve ondernemers een kans• Ze brengen pit en innovatie in de winkelstraat
Veranderen POP-UP’s de stad structureel?
HOE VER KAN JE GAAN MET TIJDELIJKE ACTIES ZOALS POP-UPS?Wat is het effect op lange termijn?Verhelpen ze leegstand of helpen ze de ware discussie vermijden?Schuiven ze het probleem enkel op de lange baan?
POP-UP ≠ magie!
Veranderen POP-UP’s de stad structureel?
HET BELANG VAN SCHAALHoeveel pop-ups kunnen werken in 1 stad?Pop-up winkel, pop-up straat, pop-up stad?
?
Veranderen POP-UP’s de stad structureel?
Pop-Up winkelstraatals tijdelijk event
Pop Up winkelstraatBrugge
Korte Zoutstraat,AalstPop-up event
Kan tijdelijk gebruik breder worden gezien?
• Traditionele instrumenten van architectuur en stedenbouw bieden geen oplossing voor hedendaagse uitdagingen
• Effect van (bottom-up) tijdelijk gebruik van leegstaande terreinen en gebouwen in de stad
• Begrijpen en leren van ongeplande processen
URBAN CATALYST – the power of temporary use
Philipp Oswalt,Klaus OvermeyerPhilipp Misselwitz
Sociaal ondernemenVormen van sociale netwerken
Urban agricultureCreatief ingrijpen in de stad
Inspelen op behoeften van minderhedenAlternatieve ondernemingen
…
Quick-wins als onderdeel van strategische visie
POP-UP’s kunnen deel vormen van een strategische visie• Impact maximaliseren• Eenmalig of herhaald• Quick-win als onderdeel van lange-termijn beleid
Hoe de stad fundamenteel begrijpen en veranderen?
DE STAD ALS ECOSYSTEEMStedelijke ruimte en handel zijn COMPLEX,Alle facetten GEINTEGREERD benaderenOm te komen tot een OVERKOEPELENDE VISIE met CONCRETE ACTIES
Meer dan het commerciële alleen
Inspelen op de UNIEKE KWALITEITEN van de stad – KWALITATIEVE RUIMTELIJKE CONTEXTAUTHENTICITEIT, beleving, uniciteitStedelijke mix, DENSITEITVERWEVENHEID van functies, wonen + winkelen + werken + cultuur + recreatie + …
EEN GOEDE WINKELSTRAATHEEFT MEER TE BIEDENDAN ALLEEN HET COMMERCIËLE
Hoe de stad fundamenteel begrijpen en veranderen?
Authenticiteit hangt samen met onderliggende ORGANISATIESTRUCTUURDaarom ook vanuit BELEID de handel in de stad GEINTEGREERD benaderenIntensief DEBAT en INTERACTIE tussen verschillende domeinen om tot een sterkeSTEDELIJKE VISIE te komen
Authenticiteit - stadscontext
Ruimtelijke beleving:• Complex, gevarieerd, gelaagd stadsweefsel• Monofunctioneel en gestandaardiseerd commercieel complex
Traject door Antwerpen
Shopping center
Authenticiteit - cultuur
• Parken, pleintjes, groen: aangename openbare ruimte• Unieke winkels, bars, restaurants, terrasjes• Ambacht, creatieve ontwerpers en ondernemers, lokale
specialiteiten• Straatartiesten, bezienswaardigheden, unieke plekken, cultuur
Park Spoor NoordAntwerpen
Graslei, Gent
Terrasje, Antwerpen
Wasbar, GentStraatartiest
Authenticiteit - cultuur
Ook buiten het centrum: voorbeeld GENK• Wijken en straten met een specifiek karakter,
die inzetten op een unieke ervaring: multiculturaliteit, drive-in, verse producten
Authenticiteit - cultuur
Ook buiten het centrum: voorbeeld GENK• Vennestraat, Stalenstraat, Hoevenzavellaan
Vennestraat – straat van de zintuigenVijf-daags evenement: Vollebak Vennestraat
Stedelijke mix – verwevenheid
Voorbeeld BARCELONA:In plan en in 3D: dense mix van wonen, werken, winkelen, toerisme
Barcelona, Paseig de Gracia
Voorbeeld BARCELONA:Mix van verschillende functies binnen 1 bouwblok
museumVinçon: Life style shop: toegelaten voor honden, sigaretten, te drinken en te eten
kantoren
wonen
Museum-shop
kantoren
Unieke combinatie van stedelijke mix op 100 m
Stedelijke mix – verwevenheid
Stedelijke mix - verwevenheid
TREKKERS die het handelscentrum ZUURSTOF geven• Kantoren, musea, congresruimte, handelsapparaat, station,
stadhuis, universiteit, bibliotheek, hotel, restaurant
Stad als mix van functies: Gent
TREKKERS die het handelscentrum ZUURSTOF geven• Kantoren, musea, congresruimte, handelsapparaat, station,
stadhuis, universiteit, bibliotheek, hotel, restaurant
Stad als mix van functies: Lille
Stedelijke mix - verwevenheid
UNIEKE STEDELIJKE STAPSTENENDiversiteit van functies als stapstenen langsheen een lus,geven het handelsapparaat zuurstof
Stedelijke mix - verwevenheid
OostendeLus met stedelijke functies
UNIEKE STEDELIJKE STAPSTENENDiversiteit van functies als stapstenen langsheen een lus,geven het handelsapparaat zuurstof
Een dagin Oostende
Stedelijke mix - verwevenheid
Stedelijke densiteit
Voor een sterk en gevarieerd handelsapparaat is densiteit dé troef• Verticale densiteit in grootsteden• Horizontale densiteit in kleinere steden
Vertikale densiteit
Horizontale densiteit: - centreren op assen met winkelen, werken en cultuur in
de sokkel- achterliggend: wonen op de centrumas gericht
handel / horeca handel / horecakantoren
wonen
wonen
kantoren
kantoren
wonenwonen
wonenwonen handel / horeca / vrij beroep / …wonen wonen
Stedelijke densiteit
KLEINERE STEDEN en AANLOOPSTRATEN
Hebben een andere ruimtelijke context dan CENTRUMGEBIEDEN
+ Lagere huurprijzen - broedplaats voor startende ondernemers en nieuwe formules
- recreatief winkelen, horeca,- doelbewust aankopen doen, speciaalzaken
+ Andere mobiliteit - betere autobereikbaarheid,- vaak minder goede bereikbaarheid met OV
+ Lagere densiteit – meer inzettten op wonen, diensten, recreatie?
+ Andere kwaliteit openbare ruimte – inzetten op fietspaden, aangenaam openbaar domein
HOE KUNNEN WE HIERMEE OMGAAN?Allereerst: BEPERKEN om te VERSTERKENMaar ook hier: inzetten op publieke ruimte, mobiliteit, verwevenheidEn bovenal: AUTHENTIEKE BELEVING
MAAR wat in AANLOOPSTRATEN?
Leren van het buitenlandNederland, VS, DuitslandNieuwe vormen van landschap, sociale inovatie, urban agriculture, recreatie, …
Stedelijke mix - verwevenheid
Revitaliseren van aanloopstraten in Nederland
Onderzoek naar shrinking citiesin Duitsland
Ervaring met shrinking cities in de VS(Buffalo, Cleveland, Detroit, …)
Stedelijke densiteit
Densiteit en verwevenheid in kleinere steden – voorbeeldproject• Lagere densiteit• Competitie met retail buiten het centrum: baanwinkels,
shoppingcentra, …
Stedelijke densiteit
• Maximaal inzetten op horizontale densiteit• Achterliggende woonbuurten richten op de winkel-as• Niet puur retail maar stedelijke functies, vrije beroepen, diensten,
cultuur, …
Horizontale densiteit: - centreren op assen met winkelen, werken en cultuur in
de sokkel- achterliggend: wonen op de centrumas gericht
wonenwonen handel / horeca / vrij beroep / …wonen wonen
Alternatieve densiteitafstemmen van de stadsstructuur
op de winkel-as
Stedelijke densiteit
• BEPERKEN om te VERSTERKEN• Kleinere stad heeft niet de densiteit/aantrekkingskracht voor een
te groot winkelgebied
BEPERKEN OM TE VERSTERKEN
VERWEVENHEID van stedelijke functiesOPLADEN van WINKELAS door middel van STEDELIJKE STAPSTENEN:Stadhuis, bibliotheek, project aan de Leie, hoekpand Carrefour - Dorsoo
Project
Stedelijke densiteit
Densiteit - wonen boven winkelen
FLEXIBELE STAD• Inkomlobby: identiteit los van winkelfunctie, breedte,
representatie• Bereikbaarheid: auto ‘s avond toegelaten in voetgangerszone
winkelstraten
Stadsplein Genk
Barcelona
FLEXIBELE STAD• Inkomlobby: identiteit los van winkelfunctie, breedte,
representatie• Bereikbaarheid: auto ‘s avond toegelaten in voetgangerszone
winkelstraten
Parijse binnenstad – flexibel gebruik van de straat
Madrid – overdag autovrij,bereikbaar voor bewoners ‘s avonds
Densiteit - wonen boven winkelen
WINKELSTRATEN OPNIEUW STEDELIJKHEID GEVENWoonprojecten in winkelstraten
Veldstraat Gent: project mix wonen en
winkelen
Densiteit - wonen boven winkelen
Mobiliteit: modal split
• Voetgangerskwaliteiten• Sterk fietsbereik• Efficiënt openbaar vervoer• Autobereik en parkeerbeleid
Fietsdelen, Antwerpen
Multimodaalstation Oostendetrein, tram, bus
Parkeerbeleid, Gent
Comfortabele ruimte voor voetgangers,Champs Elysees, Parijs
VOETGANGERSKWALITEITEN
STERK FIETSBEREIK
EFFICIENTOPENBAARVERVOER
AUTOBEREIK EN PARKEERBELEID
Mobiliteit: aangepast ontwerp
• Brede, comfortabele voetpaden zonder obstakels• Barrieres vermijden• Aangename publieke ruimte
Stationstraat, Sint-Niklaas, Grontmij
Ruimtelijke kwaliteit: stedelijk ontwerp
Ontwerp van de winkelpuien – hoogte vs. openbare ruimte
Rogierlaan, Oostende
Ruimtelijke kwaliteit: stedelijk ontwerp
Identiteit van hoekpanden:-> creëren van poorten naar het handelscentrum
K in Kortrijk, veemarkt Kortrijk
Renovatie van een verwaarloosd winkelpand op de hoek, AG Vespa, Antwerpen
Communicatie, marketing, centrummanagement
CentrummanagementMarketing en communicatieOok specifiek voor aanloopstraten
Communicatie, marketing, centrummanagement
• Innovatieve signalisatie en communicatie van routes• ‘branding’, coherente aanpak communicatie binnen de stad en
haar zones
Communicatie, marketing, centrummanagement
Voorbeeld MILAAN• Inzetten op verschillende wijken in de stad,
elk met eigen identiteit, specifiek aanbod en karakter
Communicatie, marketing, centrummanagement
Voorbeeld MILAAN• Inzetten op verschillende wijken in de stad,
elk met eigen identiteit, specifiek aanbod en karakter• Elk met eigen beheer, communicatiestrategie, huisstijl
Duurzaamheid en stedelijke innovatie
Nieuwe concepten die inspelen op linken tussen winkelen, werken, wonen, ontspannen
Wasbar, Gentontspannen + wassen
Eatalywinkelen + tafelen + leren + koken
Duurzaamheid en stedelijke innovatie
Case MERCADO SANTA CATERINA, Barcelona
Santa Caterina overdekte markt en sociale woningen, 1997-2005
Stedelijke innovatie
Case MERCADO SANTA CATERINA, Barcelona
Coherent ontwerp interieur
Lokale producten, sfeer
Stedelijke innovatie
ONDERNEMEN 3.0Verweving tussen online toepassingen en de fysieke winkelWINKEL van de TOEKOMST
Voorbeeld winkel van de toekomst – multi-brandTotaalconcept, experienceAdvies op maat
Stedelijke innovatie
Onderzoek CBRE – HOW WE SHOP IN BELGIUM- Complementariteit fysieke winkel en online shoppen- Naar toekomst toe sterkere integratie tussen mobiele applicaties
en fysieke winkel
Stedelijke innovatie
Onderzoek CBRE – HOW WE SHOP IN BELGIUM- Complementariteit fysieke winkel en online shoppen- Naar toekomst toe sterkere integratie tussen mobiele applicaties
en fysieke winkel
Duurzame stedelijke ontwikkeling
Hoe kan je een DUURZAAM, GEDRAGEN, REALISTISCH, ACTIEGERICHT stedelijk project opbouwen?Welke aspecten zijn belangrijk bij de aanpak?Hoe kan je alle invalshoeken samen behandelen van bij het begin?
Duurzame stedelijke ontwikkeling
GEINTEGREERDE METHODOLOGIE• Ecosysteem• Gecontroleerd en stap voor stap proces• Systeem – integratie – detail
SYSTEEM
INTEGRATIE DETAIL+ +
Duurzame stedelijke ontwikkeling
Werken volgens een ECOSYSTEEM• Een project benaderen met een MULTIDISCIPLINAIR team,
om alle aspecten van bij het begin van het proces mee te kunnen nemen om te komen tot een GEINTEGREERDE en HAALBARE visie
Duurzame stedelijke ontwikkeling
GECONTROLEERD PROCESS• Inbouwen van BESLISSINGSMOMENTEN
om sterke terugval in het proces te vermijden
Duurzame stedelijke ontwikkeling
GECONTROLEERD en STAP voor STAP proces• Inbouwen van BESLISSINGSMOMENTEN
om sterke terugval in het proces te vermijden
Klassieke aanpak
Gecontroleerde stap-voor stap aanpak
Duurzame stedelijke ontwikkeling
SYSTEEM – INTEGRATIE – DETAIL• Ontwerpend onderzoek op verschillende schalen tegelijk,
van strategie tot detail
SYSTEEM
INTEGRATIE DETAIL
Duurzame stedelijke ontwikkeling
OPSPLITSBARE VISIEOverkoepelende strategie opsplitsen in beheersbare onderdelenZodat het falen van 1 deelproject niet het geheel vertraagt
Case KORTRIJK
Kwalitatief integreren van commercieel centrum in stadsweefsel• Commercieel centrum als uniek stadsvernieuwingsproject• Boost voor stadskern• Maar zorgde ook voor leegstand in andere centrumstraten
Case KORTRIJK
Is K de oorzaak van leegstand in het centrum van Kortrijk?Zal het de andere handel kapot concurreren door panden met erg hoge standaard te introduceren?Hoe kunnen de andere straten en pleinen opgewaardeerd worden?
Case KORTRIJK
Kwalitatief integreren van commercieel centrum in stadsweefsel• Commercieel centrum als uniek stadsvernieuwingsproject• Boost voor stadskern• Maar zorgde ook voor leegstand in andere centrumstraten
Case KORTRIJK – zuurstof voor het handelsapparaat
Verweving van stedelijke functies
Case KORTRIJK – zuurstof voor het handelsapparaat
Boost voor het stadscentrumNood aan vernieuwing van het handelsapparaat rond K:• Concurrentie van winkelpanden volgens nieuwste standaard
MARKT
X
K
actieradius met Vincentiussite als derde aantrekkingspool
evenwaardige handelszaken rond K
Case KORTRIJK – zuurstof voor het handelsapparaat
Analyse looplijnen en samenhang commerciële centrum en cultuurhistorische site
netwerk van straten en wandelroutes versterkt de relatie tussen commerciële en cultuurhistorische site.
Case KORTRIJK – zuurstof voor het handelsapparaat
5 CONRETE ACTIES om het HART van Kortrijk OP te WAARDEREN
• GROTE KRING inrichten als VERBLIJFSPLEIN
• OVERBEKEPLEIN als essentiële SCHAKEL met historisch Kortrijk
• OPWAARDEREN STEENPOORT(inclusief wonen boven winkels)
• Creëren STEDELIJKE DENSITEIT(kantoren, studentenhuisvesting, woningen, niet enkel winkels)
• Geografische afbakening kernwinkelgebied:BEPERKEN om te VERSTERKEN
Case KORTRIJK – concrete acties
Ruimtelijke ingrepen: Groene schakels• GROTE KRING: extravert – groen, stedelijk, ambiance plein,
ontmoetingsplek• OVERBEKEPLEIN: introvert – oase van rust, gericht op de
bewoners• BOEREN HOL: historisch/cultureel – in de kijker zetten zonder zelf
aandacht op te eisen
Grote Kring
Overbekeplein
Boeren Hol
Steenpoort
Case KORTRIJK – concrete acties
Ruimtelijke ingrepen: Groene schakels• GROTE KRING: extravert – groen, stedelijk, ambiance plein
OptredensNachtelijke beleving
SpeeltuinStedelijke tuin
Terrassen Zomer strand
Amiens, Frankrijk
Case KORTRIJK – concrete acties
Ruimtelijke ingrepen: Groene schakels• OVERBEKEPLEIN: introvert – oase van rust, gericht op de
bewoners
Patio De Los Naranjos, Sevilla, Granada, Spanje
Case KORTRIJK – concrete acties
Ruimtelijke ingrepen: Groene schakels• BOEREN HOL: historisch/cultureel – in de kijker zetten zonder zelf
aandacht op te eisen
Sint Salvatorskerk, Brugge
Plein accentueert historische kader
Case KORTRIJK – concrete acties
Ruimtelijke ingrepen: verbinding Grote Kring en Overbekeplein• Opheffen inwendige galerij• Doorgang naar Van Overbekeplein vergroten
Grotere doorgang tussen Grote Kring en OverbekepleinDuidelijke visuele relatie
Opheffen inwendige galerijToename handelsopp. 11%
Case KORTRIJK – concrete acties
Ruimtelijke ingrepen: verbinding Grote Kring en Overbekeplein• Opheffen inwendige galerij• Doorgang naar Van Overbekeplein vergroten
Voor
Na
Case KORTRIJK – concrete acties
Ruimtelijke ingrepen: verbinding Grote Kring / Overbekeplein met Begijnhof• Terugtrekken gebouwen SOK• Doorsteek Begijnhofpark en Overbekeplein
Versterken relaties Overbekeplein met omgevingAchteruit trekken gebouwen aangekocht door SOK
Verschuiven doorsteek tussen Begijnhofpark en OverbekepleinLooplijnen en handelspanden meer op Overbekeplein gericht
Case KORTRIJK – concrete acties
Voor
Na
Ruimtelijke ingrepen: verbinding Grote Kring / Overbekeplein met Begijnhof• Terugtrekken gebouwen SOK• Doorsteek Begijnhofpark en Overbekeplein
Voor
Na
Case KORTRIJK – concrete acties
Ruimtelijke ingrepen:• Galerij Overbekeplein
Opheffen Galerij Overbekeplein
Case KORTRIJK – concrete acties
Voor
Na
Voor
Na
Ruimtelijke ingrepen:• Galerij Overbekeplein
Case KORTRIJK – concrete acties
Ruimtelijke ingrepen: Steenpoort• Zwakke panden transformeren: winkelpuien uitstraling geven,
wonen op de bovenverdiepingen kwaliteit geven• Grote Kring als TREKKER zien
+1
+1
+1 +1
+1
+1
Case KORTRIJK – concrete acties
Ruimtelijke ingrepen: Steenpoort• Facades Zuid
Bestaande toestand
Facelift
Wonen eigen identiteit
Groene gevels en daken
Hoekpanden met identiteit
Case KORTRIJK – concrete acties
Ruimtelijke ingrepen: Steenpoort• Facades Noord
Bestaande toestand
Facelift
DEBAT
Vernieuwing en versterking van de winkelstructuur in de stad vraagt duidelijke regie van de overheid
Webwinkels vormen de doodsteek voor de fysieke winkels
Ondernemen 3.0. kan maar slagenin een stedelijke context gekenmerkt door mix en densiteit
Kwalitatieve ruimte creëren vereist meerdan ruimtelijke aanpak alleen
Pop ups schuiven de leegstandsproblematiek op de lange baan
Leegstand in de binnenstad wordteen bijna onoplosbaar structureel probleem
Keuze voor goede winkelmeters moet gepaard gaan met opgeven van slechte meters– dat is een ruimtelijke opgave
De aandacht in de stad gaat teveel naar leegstand en te weinig naar vernieuwing
Een goede winkelstraat heeft meer te bieden dan alleen het commerciële
Vastgoedeigenaren of -beheerders, retailers, overheden en investeerders moeten regelmatiger samenwerken om mekaar te begrijpen