van Leegstand naar Leeggoed

de Ruimteregisseurs

VanLeegstand naarLeeggoed

EEn visiE op hEt potEntiEEl van dE gEbouwdE omgEving

InhoudsamEnvatting 6 Onbalans en onderbenutting 8 De Stand van Zaken 8 Hergebruik 8 Tijdelijk hergebruik: van Leegstand naar Leeggoed 9 Van leegstand naar leeggoed, de aanpak 10 CASH 100. EEn whitEpapEr, waarom? 12 Onbalans 14 Discussie 14 Vragen en antwoorden 14

Deel 1: De stand van zaken

1. ondErtussEn in nEdErland 18 R.I.P. Vinex 20 De nieuwe nota 20 De dichtheid is de zwakte 20 Voorzieningen zijn voorwaarden 21 Functiemenging is functioneel 21 Werken volgt wonen 22 Meer meters 22 Nederland is vol 23 Krimp 23 Geen groen meer over 23 Wie de jeugd heeft, heeft de toekomst 24 Economisch realisme 24 Duurzaamheid 242. dE stad En haar dynamiEk 26 Verstedelijking 28 Diversiteit en flexibiliteit 28 Geschiedenis van het hergebruik 29 Simpel en flexibel 29 In beton gegoten 29 Hergebruik herontdekt 30 Monumenten beschermd en benut 31 De generatie bepaalt het gebruik 32 Stadsontwikkeling 2.0 33 Open platform: Open City 34

Deel 2: Hergebruik

3. hErgEbruik hEruitgEvondEn 38 Hergebruik is de sleutel 40 Maar dan anders 40 Dichter 40 Diverser 41 Duurzamer 41 Doordachter 42 Elke functie is tijdelijk 424. lEEgstand 44 Leegstand kan niet meer 46

De kosten van leegstand 46 Directe kosten 46 Maatschappelijke kosten 46 De renteteller 47 Dynamiek versus leegstand 47 Leegstand als aanjager van dynamiek 48 Leegstand, de praktijk 48 De creatieve klasse is geland 48 Creatief met leegstand 50 Waarom worden die leegstaande panden niet tijdelijk gebruikt? 50 “We hebben toch antikraak?” 50 “Eenmaal erin, gaan ze er niet meer uit.” 51 “Die leegstand is zo weer voorbij...” 51 “Met die oude troep valt niks te verdienen.” 51 “Nu heb ik er geen gezeik aan.” 51

Deel 3: Van leegstand naar leeggoed

5. lEEgstand wordt lEEggoEd 54 Leeggoed; omdat het moet 56 Antikraak is geen oplossing 56 Leeggoed; omdat het kan 56 Er is vraag naar 56 Oude gebouwen zijn geschikt voor tijdelijk gebruik 57 De investeringen kunnen beperkt blijven 57 De risico’s zijn minimaal 58 Enkele weken kan al genoeg zijn 58 Leeggoed, omdat het loont 58 Minder kosten 58 Meer opbrengsten 59 Meer economie 59 Meer levendigheid 59 Meer leefbaarheid 59 Meer dialoog 59 Meer draagvlak 60 Meer aandacht 60 Meer kennis 60 Meer grip 60 Meer beleidsmogelijkheden 606. lEEggoEd, dE uitgangspuntEn 62 Zie de toekomst in leegstand 64 Doe het samen 64 Doe het met beleid 65 Weet wat je hebt... 66 ...En weet wat je wilt 67 Toon ambitie 68 Denk groot 68 Kunstloze coolheid 68 .. Maar leg de lat laag 69 De schoonheidsprijs is niet nodig 69 Denk en doe lokaal 70 Rondreizend circus: één olifant voor het hele land 70 Neem de regie 71 ...En laat het gebeuren 71

7. van lEEgstand naar lEEggoEd, EEn praktischE aanpak 74 Samenhang 76 CASH 76 Concept 77 Stel de lege pandenlijst op 77 Benoem de beleidsdoelen 77 Match de doelen met de panden 77 Identificeer de stakeholders 77 Benoem de belangen 77 Doe een bouwkundige check 77 Ontwikkel één of meer concepten 77 Toets de haalbaarheid 78 Aquisition 78 Creëer draagvlak 78 Zoek een trekker 78 Zoek gebruikers 78 Maak concrete afspraken 78 Coördineer de verbouwing/aanpassing 78 Overweeg de oprichting v. e. Stichting Leeggoed 78 Synergy 79 kom binnen met een knal 79 Vul de laatste plekken 79 Organiseer de sociale aspecten 79 Val op en verleid 80 Harvest 80 Genereer publiciteit 80 Genereer publiek 80 Faciliteer interactie 818. conclusiEs 82 Conclusies 84 Oproep 85

Bijlagen

bijlagE 1: bEst practicEs van lEEggoEd gEbruik 88 Kunstpark Ost / Kultfabrik, München 88 Bacinol, Delft 89 OpTrek / Hotel Transvaal, Den Haag 90 Zwischennutzungs-agentur, Berlijn 91bijlagE 2: EnkElE rEkEnvoorbEEldEn m.b.t. dE kostEn En batEn van dE lEEggoEd aanpak 93 Uitgangspunten 93 Kosten Leegstand 93 Kosten leeggoed 93 Baten leeggoed 94 Voorbeeld 1, schoolgebouw 94 Voorbeeld 2, kantoorgebouw 95 Voorbeeld 3, bedrijfsruimte 96bijlagE 3: stichting lEEggoEd; EEn opzEt voor EEn pErmanEntE lEEggoEd organisatiE 97 Continuïteit en verbreding 97 Onafhankelijkheid en effiency 97 Branding en herkenbaarheid 97 Opzet 97

bijlagE 4: stExx; EEn voorbEEld van EEn standaard componEnt voor lEEggoEd invulling 99 FlexX 99 Roll-in 99 No Fuss 99bijlagE 5: diEnstEn van dE ruimtE-rEgissEurs in dE cash aanpak voor lEEggoEd 100 Onafhankelijkheid 100 Creativiteit 100 Kennis 100 Kennissen 100 Integraal of in delen 100bijlagE 6: dE rEgissEurs, achtErgrond En wErkwijzE 104 de Kernwaarden 104 Winx 104 Alle belanghebbenden aan tafel 104 Open kaart 104 Respect voor elkaars belang 104 Lef en creativiteit 105 de Activiteiten 105 Analyseren 105 Draagvlak creëren 105 Coördineren 105 Contact 105

colofon 106

7van lEEgstand naar lEEggoEd

8

Maar er is meer dat pleit voor (her)ontwikkeling binnen de bestaande bebouwing. Mensen willen in de stad wonen en werken. Dit geldt in het bijzonder voor jonge creatieve mensen, in het kader van de vergrijzing en de creatieve/kennis-economie, een belangrijke groep. Werk is steeds minder gebonden aan centrale locaties waardoor werken het wonen volgt. Tenslotte ligt (her)ontwikkeling binnen bestaand gebied ook vanuit oogpunt van duurzaamheid voor de hand.In een tijd waarin omstandigheden en behoeftes sneller veranderen dan ooit werkt het niet meer om te ontwikkelen voor een zeer speci-fieke functie. de Ruimteregisseurs pleiten voor een open platform aanpak: Zorg voor de basale infra-structuur en laat de invulling aan de behoefte en inventiviteit van de gebruikers over. Zo ontstaat een optimalisatiesysteem dat leidt tot een dynamische, gezonde stad.

Hergebruik

Door de eeuwen heen zijn gebou-wen steeds aangepast en herge-bruikt voor nieuwe functies. Totdat in de 20e eeuw de structuur van de gebouwen letterlijk in beton werd gegoten, waarmee de flexibi-liteit verdween. Om de balans te herstellen en de bestaande ruimte te benutten zal hergebruik breed moeten worden toegepast: op gebouwen, grond en materialen.De omstandigheden zijn, o.a. door de betonbouw, heel anders dan een eeuw geleden, toen herge-

Onbalans en onderbenutting

De vastgoedmarkt is in onbalans. Er is veel gebouwd in weilanden en op nieuwe zichtlocaties, terwijl de bestaande gebouwen leeg kwamen te staan. Zo zijn we in de situatie beland dat er binnenkort een kwart van onze kantoren leeg staat en we kunnen wachten op het moment dat Vinexwijken en Vogelaarwijken synoniemen wor-den. de Ruimteregisseurs deden onder-zoek naar oorzaken en ontwikke-lingen, bekeken de mogelijkheden van hergebruik en ontwikkelden een aanpak om tijdelijk hergebruik in te zetten om de balans te herstel-len. De Stand van Zaken

Het besef groeit dat nieuwbouw in het weiland niet de oplossing is. De Vijfde Nota Ruimtelijke Orde-ning stelt als doel om 25-40% van de nieuwbouw binnen bestaande steden en dorpen te realiseren. Die ambitie is echter te laag, zo vindt inmiddels ook de Rijksbouw-meester. Voor een gezonde en aantrekkelij-ke woon- en werkomgeving is een goed voorzieningenniveau cruci-aal. Om voorzieningen rendabel te maken is dichtheid nodig. Daar-naast kent een gezonde stad dyna-miek. Die wordt verkregen door diversiteit (functiemenging) en flexibiliteit. Op uitleglocaties zijn deze voorwaarden niet aanwezig.

samEnvatting | inlEiding


De transformatie van leegstand naar leeggoed begint met het inzicht dat leegstand een fase is in het transitieproces dat (her)ontwik-keling in feite is. Met de juiste tijde-lijke invulling kan deze fase prima worden benut om de transitie te versterken. De huidige standaard-oplossing voor leegstandsbeheer, antikraak bewoning, voegt niks toe en doet niet meer dan het voorko-men van het ergste. Er is boven-dien veel vraag naar tijdelijke ruimte. Door nieuwe manieren van werken zijn tijdelijke contracten voor vele gebruikers geen probleem en zijn de eisen die men aan de tijdelijke huisvesting stelt laag. Ook juridisch zijn er geen belemmerin-gen.Een slimme tijdelijke invulling kan de eerder genoemde kosten van leegstand fors verminderen. De positieve aandacht voor het object en de omgeving zorgt voor een betere verhuurbaarheid of hogere verkoopwaarde in de volgende fase. De leeggoed aanpak zorgt verder voor economische activiteit en levendigheid in de buurt, creëert draagvlak, brengt de dialoog met de belanghebbenden op gang en geeft grip op de toekomstige ontwikkelingen.Voor gemeenten, provincies en corporaties is leeggoed prima te gebruiken als beleidsinstrument. De tijdelijke invulling biedt kansen om bepaalde doelgroepen te behouden of aan te trekken, om plekken meer aandacht te geven of om wijken te revitaliseren. De nieuwe Kraak- en leegstands-wet geeft gemeenten de ruimte om

bruik heel gewoon was. Herge-bruik zal daarom heruitgevonden moeten worden. Daarbij staat wat de Ruimteregisseurs betreft vast dat het Dichter, Diverser, Duurza-mer en Doordachter moet. Tijdelijk hergebruik: van Leegstand naar Leeggoed

De leegstand is gigantisch (er staat bijvoorbeeld meer dan 7 mln. m2 kantoorruimte leeg). Alleen al vanwege de gewenste dichtheid en voorzieningen kunnen we ons die leegstand niet veroorloven. Bovendien kost leegstand geld. Veel geld (ter indicatie: de finan-cierings- en onderhoudskosten voor de genoemde leegstaande kantoren bedraagt jaarlijk € 625 miljoen). Naast de kosten voor de eigenaar zijn er ook hoge maat-schappelijke kosten. Denk aan onveiligheid, verloedering, afne-mende sociale cohesie en teruglo-pende wijkeconomie. Ondanks de kosten wordt leegstand zelden tijdelijk benut. Een enkele keer wordt er een 1 op 1 match gemaakt tussen eigenaar en tijdelijke gebruiker gemaakt of een zwaar concept opgetuigd voor huisves-ting van creatieven.Dat kan beter. Voor vrijwel elk leegstaand object is er een tijdelij-ke invulling te bedenken die voor alle betrokkenen toegevoegde waarde oplevert. En dan wordt leegstand tot leeggoed.

10

De Acquisition fase wordt gebruikt om het benodigde netwerk te acti-veren, draagvlak te creëren, tijde-lijke gebruikers te werven en selec-teren en concrete afspraken te maken.In de Synergy fase wordt het concept daadwerkelijk gereali-seerd en wordt de synergie tussen de gebruikers onderling en tussen het pand en de omgeving vormge-geven. De tijdelijke invulling is een feit. Tenslotte de Harvest fase. Als het concept eenmaal is gerealiseerd komt het er op aan de zaak te laten groeien en bloeien en de synergie-voordelen te oogsten.Het resultaat: een (kosten)effi-ciënte benutting van het bestaan-de vastgoed op een manier die voor alle betrokkenen waarde toevoegt.

tijdelijk gebruik af te dwingen.

Van leegstand naar leeggoed, de aanpak

De leeggoed aanpak van de Ruim-teregisseurs is gebaseerd op de volgende uitgangspunten: 1 - Ontwikkel beleid op leeggoed en stel doelen;2 - Wees ambitieus in je doelstel-lingen, maar leg de lat niet te hoog met betrekking tot de uitvoering en invulling;3 - Betrek alle belanghebbenden bij het proces;4 - Neem de regie en laat het vervolgens gebeuren.

CASH

In de praktische uitvoering van de leeggoed aanpak zijn 4 fasen te onderscheiden:In de Concept fase wordt er geke-ken naar de wensen, behoeftes en de mogelijkheden van een pand of gebied. Op basis van die analyse wordt een concept voor tijdelijke invulling ontwikkeld en uitgewerkt.

-€

€ ...

CONCEPT ACQUISITION SYNERGY HARVEST

€

> het CASH-model van de Ruimteregisseurs

samEnvatting | inlEiding

12

Een whitepaper,


Zoals de naam al doet vermoeden zijn de Ruimteregisseurs sterk geïnteresseerd in alles rondom het gebruik van ruimte. Gefocust als we zijn op het creëren van toegevoegde waarde door slim combineren en bundelen van middelen en belangen, valt het ons op dat het potentieel grotendeels onbenut blijft.

14

complexer geworden door binnen-stedelijke bouwprojecten, heront-wikkeling van monumentale gebouwen en de veranderende demografische samenstelling van Nederland. Ons vastgoed wordt meer en meer onderwerp van maatschappelijke discussie. In dit licht is ook de discussie ontstaan over de rol van leegstand, of posi-tiever: de rol van hergebruik.

Vragen en antwoorden

Dit alles roept vragen op. Vragen die de Ruimteregisseurs beant-woord wilden zien. Waarom, waar-door, met wie, maar vooral: hoe kan het anders? De antwoorden hebben we verwoord in deze whitepaper. Het is een integrale visie op het gebruik van bestaande ruimte in de context van tijd, plaats, gebruik, wetge-ving, maatschappij en architectuur. Die visie willen we delen met eenieder die strategisch, beleids-matig of uitvoerend betrokken is bij stads-, gebieds- of wijkontwikke-ling.

Onbalans

Er wordt driftig gebouwd terwijl er miljoenen vierkante meters leeg staan, jonge gebouwen worden gesloopt in plaats van aangepast en leegstand bestaat naast ruimte-gebrek. Tegenover de leegstand staat een enorme stapel nieuw-bouwprojecten. Ondanks de grote hoeveelheid woningen die de afgelopen decen-nia gebouwd is, is ook in de woning-markt geen evenwicht. De door-stroming is te laag, waardoor er een tekort aan starterswoningen is. De jongeren- en studentenhuis-vesting blijft een probleem. In het midden- en hogere segment lijkt de situatie redelijk op orde. Dat beeld is echter geflatteerd door de hypotheekrenteaftrek en de grote waardestijgingen van de afgelopen jaren.

Discussie

De maatschappelijke context waarin we ons vastgoed ontwikke-len en gebruiken is beduidend

Op dit moment staat er in Nederland al zo’n zeven miljoen (!) vierkante meter kantoorruimte leeg, verliest dagelijks een boerderij zijn functie, wekelijks twee kerken en maandelijks een klooster. Volgens onderzoek van Twijnstra Gudde zal in 2025 een kwart van alle kantoren leegstaan.

EEn whitEpapEr, waarom? | inlEiding

> “Vacant NL“ Op de Architectuur Biënnale in Venetië wordt in het Nederlandse paviljoen (een voor de gelegenheid ingericht leegstaand gebouw) de aandacht gevraagd voor de enorme hoeveelheid ongebruikt vastgoed in Nederland. Een enorme maquette toont alle vacante gebouwen, een overzicht dat ook gebundeld is in het boek “Dutch Atlas of Vacancy“.

16

1 De

stand vanzaken

18

ondertussenin


Op het gebied van ruimtegebruik zijn er enkele belangrijke politieke, bouwkundige, demografische, economische en maatschappelijke ontwikkelingen te herkennen. Om iets te kunnen zeggen over het benutten van het potentieel van de gebouwde omgeving is het nodig deze ontwikkelingen te kennen en te begrijpen.

20

R.I.P. Vinex

dE niEuwE notaIn 1991 kwam de Vierde Nota Ruimtelijke Ordening Extra (VINEX) uit. Deze was gericht op uitbreidingslocaties aan de rand van bestaande steden. De nota heeft voor lange tijd de bouwwe-reld getekend. De aandacht ging uit naar nieuwbouw op grond die gemakkelijk verkregen kon worden. Bij het ontwikkelproces hoefde men nauwelijks rekening te houden met bijvoorbeeld omwonenden. Er kon dus met relatief weinig moeite veel gebouwd worden. De Vijfde Nota Ruimtelijke Orde-ning (2001) richt zich juist op de ontwikkeling in bestaande binnen-steden. De overheid streeft ernaar om 25 - 40% van alle nieuwe woningen, winkels en kantoren binnen de bestaande steden en dorpen te bouwen.1 Maar is met de Vijfde Nota wel een verbetering gekomen? De ambitie is goed, maar de uitvoering staat nog in de kinderschoenen en zal ook de bijbehorende kinderziektes nog te verduren krijgen.

Een belangrijke consequentie van binnenstedelijk bouwen is de complexere werksituatie in de bestaande stad. Je hebt daar immers altijd te maken met omwo-nenden, met verkeer, met veilig-heid, met emotionele betrokken-heid bij gebieden en/of gebouwen, het gebruik van monumenten, enzovoorts. Er zal dus veel geïn-vesteerd moeten worden in zaken als stakeholder management en de logistiek rondom bouwplaat-sen.

dE dichthEid is dE zwaktEAl hebben de verschillende nieuw-bouwwijken vaak fraaie staaltjes stedenbouw en architectuur opge-leverd, steeds vaker hoor je het geluid dat juist deze wijken de probleemwijken van de toekomst zijn. De Rijksbouwmeester, Lies-beth van der Pol, stelde onlangs in een interview2 dat Nederland bij voortgaande bouw van nieuwe wijken in het weiland in de toekomst 150 in plaats van de huidige 50 Vogelaarwijken zal tellen. Het gebrek aan functiemenging wordt vaak aangedragen als grote

1 - VROM: ‘Binnenstedelijk Bouwen‘, http://www.vrom.nl/pagina.html?id=16934, september 20102 - Tijs van den Boomen (2010): ‘Stop de nieuwbouwwijken!’, NRC Weekblad, 16-09-2010, p.12

> bouwplaatsen midden in de stad zijn een uitdaging voor de leefbaarheid en bruikbaarheid van de omgeving.

ondErtussEn in nEdErland | dE stand van zakEn


zwakte. Functiemenging is belang-rijk voor een zekere flexibiliteit over de langere termijn en brengt daarnaast voortdurende activiteit en sociale controle in de wijk. Een andere zwakte, minder opval-lend maar niet minder belangrijk, is de lage dichtheid van (veel) Vinex wijken. De Vinexnorm ligt op een gemiddelde dichtheid van 30 woningen per hectare tegenover 80 á 100 woningen per hectare in binnenstedelijk gebied. Veel Vinex-wijken hebben door hun lage dichtheid problemen om hun winkelcentra te vullen met kwalitatieve winkels omdat bijvoorbeeld een supermarkt afhaakt vanwege een te lage hoeveelheid woningen binnen het verzorgings-gebied. Ook infrastruc-tuur loopt vaak achter op de ontwikkelingen (zie hiernaast).

Het staat buiten kijf dat dichtheid synoniem staat voor een gezonde en vitale binnenstad. In zekere zin is dit een kentering van een trend die al sinds de industriële revolutie bestaat: de hoge dichtheid van de oude stad stond voor vervuiling, weinig licht, lucht en privacy en een ongezond leven. Door de sterke ontwikkeling van welvaart is dit al lang niet meer het geval. Bovendien laten verscheidene projecten zien dat juist hoge dicht-heid leidt tot spannende wijken met een goed voorzieningenni-veau die wel de lol van het wonen bevorderen maar nauwelijks nog

de nadelen van het oude beeld kennen. Meer en meer begint het bij architecten, stedenbouwkundi-gen, ontwikkelaars en bestuurders te dagen dat dichtheid en voorzie-ningen (deze twee zijn aan elkaar gerelateerd) cruciaal zijn voor een gezonde stad.

Voorzieningen zijn voorwaarden

Een stad of regio met een hoog voorzieningenniveau is voor veel mensen aantrekkelijk. De grote hoeveelheid musea, winkels,

uitgaansgelegenheden en (sport)clubs maken het leven er prettig. Veel voorzieningen betekent ook afwisse-ling en verrassing. Dit laatste moet niet worden onderschat. Juist de aanwezigheid van kleine authentieke en eigenwijze winkels,

instellingen, galerieën en bedrijfjes vormen de onderscheidende factor tussen de verschillende steden. Omgekeerd is er uiteraard ook een relatie tussen het aantal inwoners en de aanwezigheid van voorzie-ningen. De voorzieningen zijn immers alleen rendabel te krijgen bij een bepaalde kritische massa.

Functiemenging is functioneel

Decennia lang is functiescheiding de regel geweest op het gebied van ruimtelijke ordening. Wonen

3 - Veolia (2009): ‘Stadslijnen Tilburg‘, http://www.veolia-transport.nl/pays-bas/ressources/documents/2/1323,TilburgMini.pdf, augustus 2010

Rudy Uytenhaak, architect en stedenbouwkundige

met een eigen bureau en verbonden aan de TU Delft, is een bekend onderzoeker

van stedelijkheid en stedelijke dichtheid. Op 22 april 2010 heeft hij namens

de werkgroep Binnenstedelijk Bouwen de publicatie

“Prachtig Compact Nederland” aangeboden

aan Rijksbouwmeester Liesbeth van der Pol en

DG Ruimte Chris Kuijpers. Deze studie behandelt het

gevaar dat de voortdurende uitbreiding van de kernen

leidt tot het dichtslibben van het buitengebied,

terwijl “de mooie afwisseling tussen natuur en bebouwing

Nederland zo kenmerkt”.

een supermarkt haakt af

bij een te lage hoeveelheid

woningen binnen het verzorgings-

gebiedIn 1980 begon men met

het bouwen van De Reeshof een stadsdeel aan

de westkant van Tilburg. Binnen enkele jaren zal

het laatste geplande deel (“DE Wijk”) opgeleverd

worden en telt dit stadsdeel 50.000 inwoners (meer dan bijvoorbeeld Middelburg of

Rijswijk). Pas in 1997 werd (een gedeelte) van het

winkelcentrum aangelegd en eind 2003 werd een

NS-station geopend. Op dit moment rijden en maar drie

buslijnen op dit stadsdeel (ter vergelijking ook Tilburg

Noord, een na-oorlogs stadsdeel met veel flatwijken

en 23.800 inwoners, heeft ook drie buslijnen)3.

22

huis. Door de industrialisatie veranderde dit; men ging voortaan naar fabriek of kantoor. Op dit moment vindt er een verschuiving plaats waarbij het werk weer terug-komt naar de woning. Het aantal zzp’ers (zelfstandigen zonder personeel) en freelancers groeit hard, en ook onder medewerkers in loondienst neemt het thuiswer-ken toe. Dit is een niet te onder-schatten ontwikkeling, die grote gevolgen zal hebben op ons denken over ruimtelijke ordening.Geografisch econooom Gerard Marlet4 vergeleek de aantrekkelijk-heid van 50 Nederlandse steden. Uit zijn onderzoek bleek dat in de steden waar mensen graag willen wonen de werkgelegenheid toeneemt. Daarmee kan worden gesteld dat een goed woonklimaat (voorzieningen op loop- of fietsaf-stand) hoger wordt gewaardeerd dan de nabijheid van werk.

Meer meters

De behoefte aan woonoppervlak zal sterk stijgen. Daarnaast zie je in grote steden een lagere bezet-

deden we in woonwijken, werken op industrieterreinen en kantoren-parken en winkelen in winkelcen-tra. Een uitzondering hierop vorm-den de binnensteden, waar werken, uitgaan en winkelen werden gecombineerd. De nadelen van functiescheiding zijn evident gebleken: onveiligheid door afwezigheid van gebruikers gedurende grote delen van de dag, gebrek aan sociale cohesie en een zichzelf versterkend effect bij achteruitgang. Inmiddels wordt er veel geld ingezet om het tij te keren, bijvoorbeeld door kleine bedrijvigheid in woonwijken te stimuleren. Inmiddels is de heersende mening op dit gebied radicaal gekanteld. Functiemenging is nu het credo. De binnenstedelijke diversiteit wordt daarbij vaak als voorbeeld gezien.

Werken volgt wonen

Eeuwenlang waren werken en wonen fysiek aan elkaar gekop-peld. Ambachtslieden, handelaars en stukloon werkers werkten aan

In 2040 zal volgens onderzoek van Rudy Uytenhaak een woonoppervlak van 150 m2 voor 1,8 inwoner gewoon zijn. Dat is ongeveer 85 m2 per persoon tegenover 40 m2 nu.

Een goed voorbeeld van herontwikkeling naar nieuwe inzichten is Poptahof in Delft.5 Deze naoorlogse flatwijk (1962) heeft een hoge dichtheid (zelfs één van de hoogste van Europa). Bij de renovatie worden woningen gesloopt of samengevoegd, maar er wordt ook nieuwbouw gepleegd rondom het winkelcentrum. Uiteindelijk wordt zowel de dichtheid als het voorzieningenniveau opgekrikt.


> Bij de aanleg van Central Park was er groot protest vanuit de maatschappij; zoveel grond voor een park als er ook woningen en kantoren gebouwd konden worden. Nu is New York mede door dit park het voorbeeld hoe hyper multifunctionaliteit een enorme aantrekkingskracht uitoefent op de hele wereld.

4 - Gerard Marlet (2009): De aantrekkelijke stad, 1e druk, VOC Uitgevers, Nijme-gen, ISBN-13: 9789079812045 - voor meer informatie: http://www.poptahof.nl/


Randstad, Brabant en enkele stedelijke regio’s. Een verschui-ving die overigens al enige tijd bezig is. Dit is bijvoorbeeld ook te zien in veel plaatsen in het oosten van Duitsland. Daar is men al begonnen met gericht slopen om de overgebleven stad gezond te houden. De kennis hierover is bescheiden, maar groeiende. Het lijkt er op dat het mogelijk is om in een krimpende regio de kwaliteit op peil te houden of zelfs te laten groeien.

gEEn groEn mEEr ovErNiet alleen de groeidaling leidt tot een rem op de bouw in het buiten-gebied, ook de publieke opinie is

steeds meer gericht op het vrijhouden van het buitengebied voor groen of agrarisch gebied. De sterke verstedelijking die Nederland heeft doorgemaakt sinds de

wederopbouw, en vooral als gevolg van VINEX, heeft veel burgers het gevoel gegeven dat er geen leeg stuk meer over is. Op dit moment is ±13% van Nederland bebouwd7. Uiteraard is dit niet gelijkmatig verdeeld over het land, maar extreem veel is het ook weer niet. Het wordt daardoor aannemelijk dat het veel met perceptie te maken heeft. Nederland is een vlak land met veel akkerbouw. De conse-quentie is dat elk gebouw van enige hoogte meteen van kilome-ters afstand gezien wordt en er vrijwel geen plek in Nederland te vinden is die volledig gevrijwaard blijft van (zicht op) verstedelijking

ting van woningen, voornamelijk door het hoge aandeel eenper-soonshuishoudens. Deze trends zag je al op de VINEX-lokaties waar voldoende ruimte beschik-baar was, maar ze hebben ook hun weerslag op nieuwbouw en verbouwingen binnen de bestaan-de stad. Een veelvoorkomende vorm van renoveren is het ombou-wen van de naoorlogse flats waar-bij men vaak van drie woningen twee maakt.

Nederland is vol

Wat we bedoelen is: Nederland wordt niet (veel) voller dan het nu is. In contrast met het denken ten tijde van VINEX dienen we ons nu te realiseren dat de Nederlandse bevolking steeds minder hard groeit. Rond 2040 zal het maximum van 17,5 mln mensen bereikt worden6. Hierna zal Nederland een lichte krimp in inwonertal gaan vertonen. Dit betekent heel simpel dat de drang om grootschalig nieuw te bouwen zal afnemen. De blik naar buiten, naar nieuwe uitleglocaties zal bijdraaien en zich langzaam weer gaan richten op de bestaande stad en haar mogelijkheden tot “inbrei-ding” en herontwikkeling van gebieden en gebouwen.

krimpNu al zie je in Noord-Oost Gronin-gen en Zuid Limburg krimp. Deze is vooral een gevolg van de econo-mische verschuiving richting

6 - CBS (09 oktober 2009): ‘Kerncijfers van de bevolkingsprognose, 2008-2050‘, http://statline.cbs.nl/StatWeb/publication/?VW=T&DM=SLNL&PA=71867NED&D1=a&D2=0&D3=0-2,7,12,17,22,27,32,37,l&HD=090218-0945&HDR=G1,G2&STB=T , augustus 20107 - CBS (9 november 2009): ‘Bodemgebruik in Nederland vanaf 1996‘ http://statline.cbs.nl/StatWeb/publication/?DM=SLNL&PA=70262ned&D1=a&D2=0&D3=(l-11)-l&HDR=G2&STB=T,G1&CHARTTYPE=1&VW=T , augustus 2010

rond 2040 zal het maximum van

17,5 mln mensen bereikt worden.

24

zijn heftige periode achter de rug te hebben. Bovendien zijn andere gebieden in de wereld bezig met een sterke groei. Denk hierbij vooral aan de BRIC-landen (Brazi-lië, Rusland, India en China). Dit wil zeker niet zeggen dat we nu de misère induiken, maar het is wel van belang onze ambitie bij te stellen. Er zullen minder mensen en minder inkomsten zijn. Dat betekent dat we zaken slimmer moeten organiseren. Meer denken in diensten en minder in produc-ten, meer in software en minder in

hardware. En, met betrekking tot gebruik van ruimte: meer denken in sociaal maat-schappelijke verbanden en minder in (harde) infrastructuur. Met andere woorden: we zullen af moeten van het systeem dat er voor elke ruimtelijke behoef-

te een nieuw gebouw (liefst van een groot architect) wordt gebouwd en meer moeten kijken naar slim gebruik van wat we al hebben.

Duurzaamheid

Duurzaam is het toverwoord van deze tijd. Consumenten willen duurzame producten van duur-zaam werkende leveranciers. Dit geldt ook voor woon- en werkruim-te. Men wil energiezuinige en goed geïsoleerde gebouwen, maar wordt zich ook steeds bewuster van materiaalgebruik, transport en recycling. Nieuwbouw naast leeg-stand past niet in deze denkwijze.

en men al snel het benauwende gevoel heeft niet kunt ontsnappen aan de “bewoonde wereld”.

Wie de jeugd heeft, heeft de toekomst

Steden en regio’s die zich weten te onttrekken aan de gevolgen van de vergrijzing hebben de beste kansen om te groeien en te bloei-en. Het aandeel jongeren en studenten in de bevolking is daarom belangrijk. Opleidingen zijn hiervoor belangrijke bronnen. Het aantrekken en huisvesten van goede opleidingsinstituten is hèt instrument om goed opgeleide jongeren aan te trekken. Studenten-steden zijn ook voor bedrijven interessant als vestigingsplaats vanwege de bron van kennis, onderzoeksmogelijkheden, stagiaires, afstudeerders en net afgestudeerden. Deze symbiose is de gedachte achter de kenniseco-nomie. Gemeenten doen er daarom alles aan om aantrekkelijk te zijn en blijven voor deze groep (en voor de bedrijven waar ze aan de slag kunnen). Maar de spoeling is dun.

Economisch realisme

Hoe we het ook wenden of keren, het lijkt veilig om te stellen dat de vette jaren voor Nederland voorbij zijn. De industriële revolutie hebben we er zo onderhand wel op zitten en ook de informatie revolutie8 lijkt

8 - Manuel Castells (1996/1997.1998): The Information Age : Economy, Society and Culture (trilogie), Cambridge, MA; Oxford, UK: Blackwell

hoe we het ook wenden of keren, het lijkt veilig om te stellen dat de vette jaren voor

nederland voorbij zijn.



> de Rotterdamse RDM-Werf is verbouwd tot hogeschool en bedrijfsverzamelgebouw.

Het karakter van de oude indrukwekkende hallen is

goed in takt gebleven.

26

De stad en haar


De stad is een entiteit op zichzelf. Toen New York in de eerste helft van de vorige eeuw zijn snelle groei doormaakte en als eerste stad in de westerse geschiedenis de magische grens van 10 miljoen inwoners passeerde, ontstond het beeld van de zelfsturende stad, een organisme. De stad is groter geworden dan haar inwoners en heeft een eigen, oncontroleerbare dynamiek. De stad heeft toen tevens het romantische beeld gekregen een avontuur te zijn, onbegrensde mogelijkheden en anonimiteit voor zelfontwikkeling te bieden. Kortom: de stad gaf vrijheid in de conservatieve wereld.

28

belangrijk, maar zeker geen garan-tie voor succes. Diversiteit en flexibiliteit zijn de succesfacto-ren.De nieuwe (westerse) economie draait op steeds wisselende combi-naties van kennis, technologie en middelen. Hoe meer facetten je uit de volle breedte van de samenle-ving harmonieus aan je weet te binden, hoe interessanter je als stad bent. Cultuur, architectuur, winkelen, uitgaan, studenten, kinderen, bejaarden, autochtoon en allochtoon, de combinatie maakt de stad gezond. Om de diversiteit te kunnen hand-

haven is flexibiliteit nodig. Flexibiliteit in de zin van het vermogen van de stad om zich aan te passen aan de behoeftes van andere bevolk ingsgroepen, nieuwe bedrijfstakken

of veranderende economische omstandigheden. Diversiteit en flexibiliteit bepalen samen de dynamiek van een stad of regio. De twee factoren verster-ken elkaar. Regio’s met een eenzij-dige oriëntatie (weinig diversiteit) hebben vaak zwaar te lijden van bijvoorbeeld economische neer-gang. Detroit (automobielindustrie) en Wallonië (steenkool en staal) zijn hiervan schrijnende voorbeel-den. Decennia na het wegvallen van de dominante industrie zijn deze regio’s nog steeds niet hersteld. Diverse delen van het Ruhrgebied (ook steenkool en staal) daarentegen hebben de weg terug definitief gevonden door hun

Verstedelijking Nog steeds zijn steden de culturele en economische centra en oefe-nen als zodanig een sterke aantrek-kingskracht uit op de plattelands-bevolking. Wereldwijd zet de verstedelijking dan ook door. In State of the world cities 2010/2011 (UN Habitat, het VN programma ter bevordering van sociale en duurzame stedenbouw)7 is gecon-cludeerd dat we het punt gepas-seerd zijn dat wereldwijd meer mensen in steden wonen dan in rurale gebieden. Zelfs in zeer verstedelijkte gebieden zoals Europa (waar in 2003 73% van de bevolking in steden leefde) en Noord Amerika (80%) zet de verstedelijking door. In Nederland uit zich dat in de eerder genoemde krimp in de perifere gebieden en de groei van de Randstad. Dit alles ondanks ontwikkelingen als internet, skype en online kantooromgevingen. Je zou verwachten dat daardoor loca-tie minder relevant zou worden. Echter, globalisering en technolo-gische ontwikkelingen hebben ook een netwerkeconomie gecreëerd, waarbij de nabijheid van samen-werkingspartners, leveranciers en specialisten juist weer belangrijk is.

Diversiteit en flexibiliteit

Om de netwerkeconomie te laten bloeien is omvang van een stad

9 - UN Habitat (2010): State of the World’s Cities 2010/2011 - Cities for All: Brid-ging the Urban Divide, ISBN: 9781849711753

diversiteit en flexibiliteit

bepalen samen de dynamiek van een stad of regio.

dE stad En haar dynamiEk | dE stand van zakEn


dere stijlen door elkaar zoals een Jugendstil winkelgevel in een gebouw van rond 1900. We vinden dit misschien historisch belangrijk en het behouden waard, maar het is niet authentiek, het is het herge-bruik van weleer. De oude manier van bouwen maakte de gebouwen van nature flexibel. Over het algemeen zijn de plattegronden relatief eenvoudig met weinig variatie in constructie en indeling. De basis “module” was een ruimte met enkele overspan-ning. Dit was simpelweg de manier van bouwen: twee muren met balken ertussen. Oude huizen in

de binnensteden zijn voorbeelden van dit soort “enkelbeukse panden”. Grotere gebouwen blijken vooral een schakeling van deze basis module. Een dergelijke opbouw

maakte het makkelijk om een gebouw te laten wijzigen van winkel/woning, naar kantoor, naar studentenwoning, naar stadsvilla (of elke willekeurige andere volg-orde of bestemming) zonder dat het pand in uiterlijk sterk moest worden aangepast. Feitelijk hebben steden eeuwenlang op min of meer dezelfde wijze hun gebou-wen gemaakt en dat is al die tijd goed gegaan.

in bEton gEgotEnLater, vanaf het begin van de 20ste eeuw zie je dat er meer variatie in de plattegronden komt en gebou-wen steeds meer een specifieke functie krijgen. Sociale woning-

industriële infrastructuur op een flexibele wijze aan te passen voor ander gebruik Een goed voorbeeld is Wunderland Kalkar (zie hier-naast).

Geschiedenis van het hergebruik

simpEl En flExibElNederland is een land met een lange geschiedenis en met oude steden en dorpen. Al zijn die steden en dorpen ontstaan in een tijd dat er hele andere eisen gesteld werden aan wonen en werken. Toch functio-neren de oude kernen nog goed. De clou is natuurlijk dat in veel gevallen de gebouwen zijn aangepast aan de moderne tijd. De kracht zit hem dus in de flexi-biliteit.Het koste vroeger relatief gezien meer moeite om een gebouw neer te zetten dan nu en dat maakte het natuurlijk ook sneller interessant om alleen een verbouwing te doen in plaats van over te gaan tot (sloop en) nieuwbouw. Vaak zie je dan ook dat door kleine toevoegin-gen, een serre, een nieuwe entree, een garage of stijl elementen volgens de laatste trends het bestaande pand aangepast wordt aan de wensen van de nieuwe eigenaar. Oude winkelpanden waren bewust gebouwd met een ondergevel die gemakkelijk aange-past kan worden aan de eisen van de winkelier. Zo zie je vaak meer-

Een typisch voorbeeld van slim gebruik van industriële

infrastructuur is Wunderland Kalkar. Deze voormalige

kerncentrale, die overigens nooit in werking is geweest, is omgebouwd tot pretpark

met onder andere een klimmuur aan de koeltoren.

de oude manier van bouwen maakte de

gebouwen van nature flexibel

30

plattegronden (en daarmee de gebruiksmogelijkheden) letterlijk in beton gegoten. De flexibiliteit is daarmee geminimaliseerd. Daar komt nog eens bij dat de bouw en projectontwikkeling een bijzonder grote markt zijn geworden die hoofdzakelijk is ingericht op groot-schalige nieuwbouw. Dit alles leidde tot een situatie waarbij sloop en nieuwbouw het meestal wonnen van aanpassing en hergebruik. Met als gevolg de (in hoofdstuk 1 beschreven) onba-lans in het vastgoedsysteem.

hErgEbruik hErontdEktDe laatste jaren lijkt hergebruik weer omarmt te worden door eige-

bouw doet zijn intrede en na WOII zien we zelfs een grootschalige ontwikkeling van eenzijdige archi-tectuur (gescheiden functies en vaak ook gescheiden sociale klas-sen). Voorbeelden van deze func-tiegerichte architectuur zijn bijvoor-beeld galerijflats, moderne musea of veel van de Vinexwoningen (zeer specifieke plattegronden). Niet alleen heeft dit tot problemen geleidt in de sociale samenstelling van onze steden (zie ook hoofd-stuk 2, functiemenging), het maakt ook herbestemming lastig. Want deze ontwikkeling liep parallel met de opkomst van het beton. Door de dominantie van deze manier van bouwen zijn de structuren en


> de functie wordt vastgelegd


als thuis ervaren wordt. Sociaal-maatschappelijk gezien nemen we ook de cultuur en kennis van onze ouders en voorouders mee, het is logisch als dit ook weerspiegeld wordt in het uiterlijk van onze steden. De goede gebouwen blij-ven, net als de goede gebruiken.Het nieuwe waardebesef van de historische gebouwen is ook af te lezen uit de hoeveelheid organisa-ties die zich de laatste jaren bezig houdt met ons cultureel erfgoed (zie linksonder). Daarnaast is er een aantal commer-ciële ontwikkelingspartijen dat zich expliciet op herontwikkeling richt. Voorbeelden hiervan zijn Red Concepts (sinds 2003, o.a. NDSM-werf, Amsterdam) en TCN (sinds 1994, o.a. Mediapark, Hilversum). Herbestemming is niet altijd gemakkelijk, met name wanneer het gaat om grote en vooral speci-fieke gebouwen. Vaak zijn de oude gebouwen, denk bijvoorbeeld aan oude kloosters, inefficiënt naar de huidige maatstaven. De grote gangen en hallen geven grandeur, maar beslaan ook een significant percentage van het vloeroppervlak dat dus niet verhuurd kan worden. Wat vaak gebeurt is dat publieke instellingen hun intrek nemen in zulke grote gebouwen. Zo is in Bergen op Zoom een oude kerk zeer fraai verbouwd tot theater10. De oude kerk hoefde men maar minimaal aan te passen en boven-dien liggen een kerk en theater qua omvang dicht bij elkaar. Niet elke stad heeft natuurlijk dit geluk. Vandaar dat het vinden van een synergie tussen gebouw en uitein-

naren en ontwikkelaars. Het valt echter op dat de herontwikkeling vooral gericht is op het creëren van luxe appartementen in histori-sche gebouwen en complexen. Daarnaast is er ook aandacht voor het omvormen van oude fabrieken e.d. naar werkruimte. monumEntEn bEschErmd En bEnutLange tijd hebben oude gebouwen het moeilijk gehad. Kerken en kloosters liepen leeg en waren niet meer te onderhouden. Fabrieken sloten en lieten enorme complexen achter. Deze gebouwen zouden nu zonder problemen op een monumenten lijst komen, maar dat is in het verleden nog vaak fout gegaan. Sloop van dit soort panden hoeft men nu niet meer te verwachten. Tegenwoordig is de waarde van het oude wel bekend. Sinds 1988 worden gebouwen die van alge-meen belang zijn wegens schoon-heid, de betekenis voor de weten-schap of de cultuurhistorische waarde beschermd door de Monu-mentenwet. En het hoeft zelfs niet eens meer echt oud te zijn om beschermd te worden. In oktober 2007 heeft Minister van OCW Plasterk nog 100 nieuwe monu-menten benoemd uit de wederop-bouwperiode (1945 t/m 1958). Gebouwen zijn meer en meer het gezicht van de stad en niet meer louter functionele behuizing. Met oude gebouwen krijgt een stad diepgang. Voortdurend sloop en nieuwbouw leidt tot een artificiële woon/werk locatie die niet meer

Tilburg, Rooms Katholiek en een oude industriestad, is

tientallen kerken, kloosters en fabrieken kwijtgeraakt.

In de jaren ’60 heeft de toenmalige burgemeester

Cees Brecht in het kader van grootschalige plannen voor

het centrum van de stad zelfs opdracht gegeven voor de sloop van veel markante

en historische gebouwen waaronder het 19e eeuwse

stadhuis en het oude station. Niet verwonderlijk

dat deze burgemeester de geschiedenis ingegaan is als

“Cees de Sloper”.

Jonge organisaties die zich bezig houden met

(gebouwd) cultureel erfgoed:

- Een nieuw leven voor oude gebouwen, (Amsterdam,

2007), - Toekomst Kerkgebouwen

(landelijk, 2005), - De oude kaart van

Nederland (2005), - Rijksdienst voor het

Cultureel Erfgoed (2009), - Federatie Industrieel

Erfgoed Nederland (1984), - Herbestemming Drenthe

(eind 2009)

10 - CBK De Maagd Bergen op Zoom, http://www.demaagd.nl/home , september 2010

32

te zien maar vaak juist als extra waarde. Daarmee kun je aan de hergebruik fases van een gebouw vaak goed aflezen wat men belangrijk vond in bepaalde periodes. De verschil-lende vormen van gebruik weer-spiegelen als het ware de maat-schappelijke seizoenen die zich als jaarringen aftekenen. Hoe vaker een pand is hergebruikt, of beter, hoe meer het de grillen van de tijd heeft weten te overleven,

hoe waardevoller we het achten. De eigen-schappen van zo’n gebouw worden dan gemakkelijk in de nieuwe context geïnter-preteerd: de oude orna-menten van een grach-tenpand betekenen grandeur voor een advocatenkantoor of het herbeleven van vervlogen tijden voor een grand café.

Deze herinterpretatie kan een nieuwe functie vaak versterken. Een goed voorbeeld is de Cabal-lero fabriek in Den Haag die omge-bouwd is tot verzamelgebouw voor creatieve bedrijven. Al zijn de zware machines, de vrachtwagens en de tabaksgeur vertrokken, de productie is gebleven. Feitelijk is de productie hier in de nieuwe context van de creatieve industrie geplaatst en is daarmee de functie van een fabriek opnieuw gedefini-eerd en is een nieuwe jaarring aan het gebouw toegevoegd.In het geval van de Caballero fabriek is dit een bewust en over-

delijke invulling een lang proces kan zijn met veel aftasten van mogelijke partijen. Om nog even terug te komen op het voorbeeld van het klooster, niet zelden zie je na een intensieve analyse van de mogelijkheden dat er niks anders op zit dan het pand toch ingrijpend te verbouwen om het exploitabel te krijgen. Bij het klooster kan het betekenen dat de indeling van de kamers verdwijnt om plaats te maken voor appartementen, maar dat daardoor wel het pronkstuk, de kapel, behouden kan blijven. De generatie bepaalt het gebruik

Gebouwen worden neergezet met een bepaalde bestemming. Deze bestemming is vaak ook af te lezen aan de architectuur. Maar is daar-mee een gebouw gedoemd tot deze functie? De praktijk leert dat dit verband er niet hoeft te zijn. En wanneer we ons richten op gebou-wen in de stedelijke centra dan kunnen we zelfs zacht stellen dat dit verband er niet is. Een kerk wordt skatepark, een bioscoop wordt poppodium en later misschien weer een theater-restaurant. Een grachtenpand wordt studenten-huis, vervolgens kantoorpand, grand café en zo verder. Deze voorbeelden leren dat mensen flexibel genoeg zijn om de typering van een gebouw niet als obstakel

hoe vaker een pand is

hergebruikt, of beter, hoe meer

het de grillen van de tijd heeft

weten te overleven, hoe

waardevoller we het achten



mensen hun eigen voedsel kunnen verbouwen. Detroit lijkt een omge-keerde ontwikkeling richting de middeleeuwen door te maken. Hoe intens sneu (en terugkijkend hoe intens stom van de overheden) deze ontwikkeling is, het geeft wel aan hoe flexibel een samenleving is en hoe makkelijk er, zij het eeuwig zonde, een min of meer passende nieuwe bestemming gevonden wordt.

Stadsontwikkeling 2.0

In de internet- en technologiewe-reld is de laatste jaren een aantal interessante nieuwe manieren van (samen)werken, creëren en produ-ceren ontwikkeld. Denk aan zaken als crowdsourcing (bijvoorbeeld de Lonely Planet reisgidsen waarbij lokale schrijvers stukjes schrijven), open source (denk aan het opera-ting systeem Linux dat voortdurend verbeterd wordt door mensen over de hele wereld en nu gezien wordt als een van de stabielste systemen ter wereld) of het open platform denken. Van dit laatste is de Apple iPhone waarschijnlijk het bekend-

wogen proces geweest. Er zijn echter ook voorbeelden waarin dit meer op een vrije manier gebeurd zoals bij Bacinol in Delft waarbij er alleen vast stond dat er creatieve bedrijven in konden, maar er aan het gebouw louter het absoluut noodzakelijke is gedaan en de verschillende gebruikers nog veel zelf moesten verbouwen. Maar het kan ook doorschieten; wat dat betreft is het Michigan Theater in Detroit11 (zie hiernaast) een goed maar triest voorbeeld. Dit theater toont in al haar vergan-kelijkheid als geen ander gebouw het verhaal (van de ondergang) van de auto-industrie in Detroit. Het verschuiven van interesse naar de buitenwijken (aangewak-kerd door beleid) en de desinte-resse in historie en maatschappe-lijk nut hebben dit gebouw en eigenlijk de hele stad de das om gedaan. De jaarringen van het gebruik werden uiteindelijk de strop. Inmiddels is de stad door de crisis volkomen lam geslagen en zie je zelfs in woonwijken op door sloop leeggekomen terreinen moestuinen ontstaan zodat

Het Michigan Theatre in Detroit is in 1925, in de

gouden tijd van Motown, in een bombastische Franse

Renaissance stijl gebouwd als filmtheater met ruim 4000(!) stoelen. Op een gegeven moment was het niet meer rendabel en is het zijn functie als

theater kwijtgeraakt. De nieuwe eigenaar was

alleen geïnteresseerd in het kantoorgebouw dat er aan

vast zat en heeft de zaal dicht gegooid. In 1967 is

het gebouw opgeknapt en opnieuw leven in geblazen. Maar de concurrentie met de grote bioscopen in de

suburbs was te sterk. Daarna werd het achtereenvolgens

een “super-club” en een popzaal. In die

periode is het gebouw zodanig beschadigd en

verwaarloosd dat het de strijd niet kon winnen

van de vraag naar beschermde parkeerruimte

voor het naastgelegen kantoorgebouw. En zo kon het gebeuren dat

mensen hun auto nu onder een renaissance plafond

parkeren, hetgeen een apocalyptisch beeld

oplevert >

11 - meer informatie op Buildings of Detroit - Every building in Detroit has a story, we’re here to share it (2009), ‘Michigan Theatre’, http://www.buildingsofdetroit.com

34

structuur moet er zijn, maar waar het voor gebruikt gaat worden zal het publiek zelf wel uitzoeken. Zij zullen de ideale mix van “Social Apps” ontwerpen voor dit nieuwe platform. De stad als een open platform heeft de toekomst: the Open-City.

ste voorbeeld. De door Apple gekozen aanpak (zie hiernaast) levert niet alleen een zeer verfijnd resultaat op, het is tevens veel sneller dan top-down een volledig werkend eindresultaat op de markt zetten. Feitelijk is de onvolmaaktheid, in combinatie met een voor het publiek toegankelijk “optimaliseringssyteem” de oplos-sing voor een maatschappelijk probleem dat we hebben; er zijn te veel partijen en doelgroepen om iedereen nog te begrijpen. Je kunt simpel weg niet meer volledig zijn omdat je altijd mensen uitsluit of ze verkeerd begrijpt. Het antwoordt is dus juist onvolledigheid (!).

opEn platform: opEn cityDe open platform aanpak is te vertalen naar vastgoed-, wijken stadsontwikkeling. Zoals ook uit de case van het Baci-nol gebouw (zie bijlage 1, Best Practices) naar voren komt zijn de behoeften van gebruikers vaak beperkt. Kleinere ondernemers, culturele instellingen enzovoorts hebben voldoende aan een locatie met ruimte voor een vergadering, een werkende verwarming, water en internet. Daarnaast geldt dat de behoeftes van bewoners en gebrui-kers met betrekking tot ruimte, indeling en inrichting allang niet meer universeel zijn. Zo is huis-vesting steeds meer een instru-ment geworden om bedrijfscultuur uit te dragen.Een open platform aanpak bete-kent dus: minder vastleggen, meer onbepaald laten en meer overlaten aan de gebruiker. De basale infra-

Apple’s iPhone is niet meer dan een apparaat waarin een hoop sensoren zijn opgenomen. Naast enkele basis functies (bellen, sms, email) kan de iPhone bij aanschaf niet zoveel. Het zijn de applicaties (apps) die deze smartphone z’n reputatie geven. Doorslaggevend voor het succes van de iPhone is de opzet waardoor software ontwikkelaars via slimme betaalsystemen geld kunnen verdienen met het schrijven van apps. Mits deze succesvol zijn, zodat de kwaliteit wordt beloond. Voor Apple betekent het dat het publiek zelf de functionaliteit van de iPhone heeft bepaald en daarmee het succes. En dat is niet alleen slim van Apple, maar ook erg fijn voor de consument omdat die nu echt een maatwerk apparaat koopt.


36

2 Hergebruik

38

Hergebruikher-


Zoals in de eerdere hoofdstukken al is geconstateerd zijn de tijden van grootschalige nieuwbouw op uitleglocaties definitief voorbij. Vinex bleek niet te oplossing. Te eenzijdig, te lage dichtheid, te weinig voorzieningen. En ook in de kantoren- en utiliteitsbouw zal het anders moeten. We kunnen niet blijven bouwen terwijl de leegstand oploopt.

40

lijk ook rekening te houden met in hoofdstuk 2 genoemde maat-schappelijke en economische ontwikkelingen zal hergebruik heruitgevonden moeten worden. We hebben immers te maken met een geheel andere situatie dan een eeuw geleden, toen herge-bruik heel gewoon was. Er zijn in de afgelopen decennia veel gebou-wen neergezet met een zeer speci-fiek gebruiksdoel. Doordat er

bovendien met minder flexibele indelingen en bouwwijzen (beton) werd gewerkt zijn de (her)gebruiksmogelijk-heden beperkter. Toch zullen we ook deze gebouwen moeten inzetten. Er moet dus worden gewerkt aan Hergebruik 2.0. Daarbij staat wat de Ruimtere-gisseurs betreft vast dat het Dichter, Diverser,

Duurzamer en Doordachter moet.

dichtErDichtheid maakt een hoog voor-zieningenniveau mogelijk en zorgt voor dynamiek. Dichtheid wordt verkregen door uit te gaan van “inbreiding” in plaats van uitbrei-ding of door dubbel ruimtegebruik. Van dat laatste is het wonen boven winkels een bekend voorbeeld. Maar dubbel ruimtegebruik kan op meer manieren. Door daken te gebruiken als tuinen, door wegen en spoorlijnen te overkappen en de vrijkomende ruimte te bebou-wen of door met lichtgewicht constructies bestaande panden te

Hergebruik is de sleutel

Maar hoe moet het dan wél? Het is duidelijk dat in elk geval een deel van de oplossing moet worden gezocht in hergebruik. En dan bedoelen we hergebruik in brede zin: van gebouwen, infrastructuur, grond en materialen. Bestaande gebouwen krijgen een nieuwe functie, nieuwbouw wordt gepleegd op plekken waar eerder al bebou-wing was en bouwma-terialen worden gere-cycled.De geschiedenis van pand of wijk heeft toegevoegde waarde voor de nieuwe gebrui-ker. In dit kader is het opvallend om te zien dat juist jonge(re) orga-nisaties of functies profijt hebben van de uitstraling van een oud gebouw. Poppodia zitten niet zelden in oude gebou-wen, jonge ondernemers beginnen vaak in oude bedrijfsverzamelge-bouwen en oude binnensteden zijn bezaaid met studentenhuizen. De Amerikaans-Canadese publiciste Jane Jacobs schreef in 1961 al in haar boek The death and life of great American cities: “Oude ideeën kunnen in nieuwe gebou-wen gedijen, maar nieuwe ideeën hebben oude gebouwen nodig” 12.

Maar dan anders

Om de onbalans op de vastgoed-markt het hoofd te bieden en tege-

12 - Jane Jacobs (1961): The Death and Life of Great Ameriacan Cities, Modern Library, New York

“Oude ideeën kunnen in nieuwe

gebouwen gedijen, maar nieuwe ideeën hebben oude

gebouwen nodig”

-Jane Jacobs

hErgEbruik hEruitgEvondEn | hErgEbruik

> Foto op de titelpagina: "Paleiskamer" van Hotel Transvaal, ingericht door Sanja Medic (foto van Pauline van Till)


Het gevaar bestaat dat men een proces in duikt om weer zo’n grote partij te vinden die het hele gebouw in één keer in gebruik kan nemen. In de praktijk blijkt dit vaak een onhaalbare kaart. Opdelen en geschikt maken voor meerdere gebruikers is dan de oplossing. Dit biedt de mogelijkheid tot functie-menging. Een goed voorbeeld van geslaag-de synergie was het Bacinol gebouw in Delft (2005-2008, zie bijlage 1).

duurzamErWe kunnen het ons niet meer veroorloven om gebouwen te bouwen voor één specifieke func-tie, ze enkele decennia te gebrui-ken en ze vervolgens weg te gooien en te vervangen door nieuwe gebouwen. Het is opmerkelijk dat in een tijd van ecologische inkeer uitgerekend vastgoed tot consu-mentengoed verworden lijkt te zijn. Een ander opmerkelijk feit in deze context is dat het gros van de bouwen constructiematerialen zich slecht laten recyclen. Down-cyclen (hergebruik in een laag-

verhogen. Behalve met deze fysie-ke maatregelen kan verdichting ook worden gerealiseerd door organisatorische maatregelen. Bijvoorbeeld door bioscoopzalen overdag te gebruiken als college-zalen (zoals bijv. Hogeschool Fontys doet).

divErsErDiversiteit is onlosmakelijk verbon-den met functiemenging. Door functiemenging toe te staan (of beter: te bevorderen) zal er in een gebouw of gebied vanzelf een gebalanceerde diversiteit ontstaan. Er ontstaat meer interactie en sociale controle die op termijn een gebied veerkrachtig maakt en daarmee een stabiliserende werking heeft. Dit in tegenstelling tot het zichzelf versterkende effect bij achteruitgang van eenzijdige wijken (zie H2, Functiemenging is Functioneel).De uitdaging bij herbestemming is vaak de enorme omvang van de vrijkomende panden. Denk aan de enorme industriehallen of grote kantoorpanden die ooit gebouwd zijn voor één functie en één partij.

> Het Nederlandse paviljoen van MVRDV tijdens de

Wereld Tentoonstelling in Hannover was een ode aan

het intensieve Hollandse landschap en daarmee

indirect een ode aan ‘dichter, diverser, duurzamer

en doordachter‘

42

doordachtErDe behoeften en wensen van gebruikers variëren onderling en in de tijd. Bovendien is de context waarin wordt ontwikkeld erg complex geworden. Door demo-grafische, sociale en economische ontwikkelingen, maar ook door regelgeving of energieschaarste.Dat alles betekent dat we slimmer moeten (her)ontwikkelen. En slim-mer is in dit verband vooral flexibe-ler, zodat gebouwen gemakkelijk kunnen worden aangepast aan nieuwe omstandigheden, nieuwe gebruikseisen en nieuwe gebrui-kers. En de gebruikers zullen moeten streven naar onderlinge samenwerking en dubbel gebruik van voorzieningen; help elkaar en deel de kosten.

Elke functie is tijdelijk

Bij het ontwikkelen van nieuwe gebouwen, maar ook bij de heront-wikkeling van bestaand vastgoed gaat men vrijwel altijd impliciet uit van de gedachte dat deze ontwik-keling voor de eeuwigheid is; het gebouw wordt specifiek voor een functie (her)ontworpen. Zoals eerder betoogd wijst de geschiedenis anders uit. Functies, eisen en gebruikers veranderen. Elke functie en elk gebruik is dus van tijdelijke aard. Om het eerder genoemde voorbeeld van het grachtenpand te gebruiken: de vele jaren dat het pand als woon-huis voor de oorspronkelijke opdrachtgever dienst deed vormen maar een klein deel van het totale gebruik.

waardiger toepassing zoals baksteengruis als fundering voor wegen maar niet als nieuwe bakstenen) is vaak het enige dat kan. Ons basis constructiemateri-aal, beton, is bijvoorbeeld hele-maal niet te recyclen en dient dus telkens opnieuw gemaakt te worden. Duurzaamheid wordt, als het gaat om gebouwen, vooral geassoci-eerd met zaken als dubbel glas, isolatie en zonne-energie. Daarbij wordt voorbij gegaan aan bijvoor-beeld levensduur of gebruikte materialen. De duurzaamste gebouwen zijn juist de slecht geïso-leerde eeuwenoude panden in bijvoorbeeld de binnensteden. Zij zijn steeds weer aangepast en opnieuw gebruikt en in al die jaren is het steeds interessanter geble-ken om te investeren in aanpas-sing in plaats van in sloop en nieuwbouw. Vanuit het duurzaam-heidsperspectief moeten we dus echt zorgen voor gebouwen die meerdere levens kunnen leven.Misschien denk u nu dat dit betoog tegen korte levensduur van vast-goed strijdig is met de eerder zo geprezen dynamiek. Daarvoor kijken we even terug op het princi-pe van het open platform (zie hoofdstuk 3). Het is niet de tele-foon maar de apps die het succes bepalen. Hetzelfde geldt voor de gebouwde omgeving; niet de gebouwen maar de functies in die gebouwen bepalen het succes. Het is daarom beter te investeren in een goed hergebruikklimaat dan in nieuwe gebouwen.

hErgEbruik hEruitgEvondEn | hErgEbruik


> De Amsterdamse Wallen, het oudste gedeelte van de binnenstad met vele

monumentale panden die alle vele functies gehad hebben: van woonhuis,

pakhuis, kantoor, winkel tot huis van lichte zeden en nu,

de nieuwste fase, atelier voor mode ontwerpers.

Op deze foto van Mylou Oord is de etalage van

ontwerper Jan Taminiau (links) te zien.

Het wordt hoog tijd dat het uitgangspunt dat een gebouw meerdere levens moet kunnen leiden integraal onderdeel wordt van ons denken en handelen met betrekking tot de gebouwde omge-ving.


Wanneer een gebouw zijn functie verliest gaat men op zoek naar een geschikte en kloppende permanente invulling. Dat is echter een langdurig en ingewikkeld proces. Met als gevolg dat het object of de grond gedurende dat proces leeg staat.

46

kostenpost is de waardeverminde-ring (of minder waardevermeerde-ring) van het object als gevolg van verval, slechte publiciteit en achter-uitgang van de omgeving. Een langdurig leegstaand pand trekt immers op termijn ook de omge-ving naar beneden: het pand zorgt voor een “dood” stuk straat, tuin en trottoir verrommelen en op den duur gaan andere eigenaren ook niet meer investeren in hun panden.

maatschappElijkE kostEnLeegstand zorgt echter ook voor

hoge maatschappelijke kosten. Die zijn niet zo direct zichtbaar, maar qua omvang en impact veel belangrijker dan de directe kosten voor de eigenaar. Leegstand

zorgt voor onveiligheid in de wijk (onverlicht, geen sociale controle), haalt de levendigheid uit de buurt (geen activiteiten, geen personen-verkeer) en zet aan tot verloede-ring en vandalisme. De eigenaar is daarom niet de enige die de lasten van de leeg-stand draagt. Middenstanders in de wijk zien hun omzet teruglopen (in het leegstaande pand wonen of werken immers geen klanten), andere eigenaren zien de waarde van hun panden dalen, de gemeen-te moet kosten maken voor het opruimen van de rommel, politie en brandweer moeten uitrukken voor bijvoorbeeld vandalisme. En op de wat langere termijn leidt het zelfs tot het verdwijnen van voor-zieningen, een slechte naam voor

De leegstand is gigantisch:Op dit moment staat er zo’n 7 miljoen vierkante meter kantoorvloer leeg (in 2015 gaat ‘t waarschijnlijk om een kwart van de kantooroppervlakte)13. Bij winkels staat zo’n 5,5% leeg, wat overeenkomt met 12.500 units of 2,4 miljoen vierkante meter14. Volgens schattingen zijn zo’n 5000 objecten van de erfgoed lijst functieloos15. En volgens het CBS zijn er over heel Nederland zo’n 400.000 woningen (5,7%) onbewoond (opvallend is trouwens dat steden als Amsterdam (9%) en Den Haag (11,3%) ver boven dit gemiddelde zitten).

13 - Twynstra Gudde (18-08-2010): ‘Nationsal Kantorenonderzoek 2010‘, http://www.twynstragudde.nl, september 2010 14 - Locatus (januari 2010): ‘Leegstandscijfers winkels in Nederland‘, http://www.locatus.com/nl, september 2010 15 - De Oude Kaart van Nederland, http://www.oudekaartnederland.nl/, september 2010

Leegstand kan niet meer

Als het denken in dichtheid en voorzieningenniveau “het nieuwe wijk-ontwikkelen” is, dan is het eigenlijk niet meer goed te praten dat er nog gebouwen (met welke functiegeschiedenis dan ook) leeg staan in de stedelijke gebieden. De getallen van leegstand zijn stevig (zie kader) en met een vijfde nota die vooral binnenstedelijke (gebieds-)ontwikkeling stimuleert, zal deze situatie van leegstand, zij het vaak tijdelijk, alleen maar toenemen. Uiter-aard is men druk bezig met plannen maken en voorbereidingen op de toekomstige ontwikke-ling van deze gebou-wen of percelen, maar daarmee staat het nog steeds leeg.

De kosten van leegstand

Leegstand kost geld. Veel geld.

dirEctE kostEnDe meest in het oog springende kosten zijn natuurlijk de directe kosten die voor rekening van de eigenaar komen: financieringslas-ten, onderhoudskosten, herstel-kosten van verval, belastingen, energie en de kosten voor het beheer (veelal de vergoedingen aan antikraak beheer bedrijven). Alleen al voor leegstaande kantoor-ruimte bedragen de financierings- en onderhoudslasten €625 miljoen per jaar. Een minder zichtbare

de eigenaar is niet de enige die de lasten van de leegstand draagt

lEEgstand | hErgEbruik


ler lang genoeg loopt is alleen nog herontwikkeling met luxe koopap-partementen rendabel en moet er bovendien hoger (meer apparte-menten) worden gebouwd dan wenselijk.Beperkte huurinkomsten uit tijdelijk gebruik kunnen de renteteller in elk geval vertragen.

Dynamiek versus leegstand

De stad van tegenwoordig is begonnen aan een strijd. Een strijd tegen krimp, een strijd tegen de devaluatie van de voorzieningen, een strijd tegen eentonigheid, een strijd tegen leegloop....en ja, deze grijpen allemaal in meer of mindere mate in elkaar. Als we niet oppas-sen dreigt voor veel steden een vicieuze cirkel. Belangrijke para-meters in deze strijd zijn de voel-bare dynamiek en de zichtbare leegstand. Een dynamische stad is een prettige stad, een stad die we gezond achten. Een stad met leeg-stand is het tegenovergestelde, je ziet de problemen als wonden in de gevels. Beide situaties verster-

de buurt en daardoor tot hoge kosten om het tij te keren of de situatie te herstellen.

dE rEntEtEllErVoor (semi)publieke vastgoedei-genaren als gemeenten en corpo-raties is er nog een andere belang-rijke maatschappelijke kostenpost, namelijk de rentelasten. Naarmate een gebouw langer leegstaat lopen de financieringslasten op. Er wordt rente betaald zonder dat daar huurinkomsten tegenover staan. Wanneer het gebouw of de grond uiteindelijk herontwikkeld wordt moeten die financieringslas-ten in het exploitatieplaatje worden meegenomen. Dit kan leiden tot ontwikkelingen die uit maatschap-pelijk oogpunt ongewenst zijn. Hoe langer de leegstand, hoe hoger de financieringslasten, hoe hoger de prijs die de herontwikke-ling moet opbrengen.Die benodigde hogere prijs sluit bepaalde bestemmingen bij de herontwikkeling uit, simpelweg omdat deze niet rendabel te krij-gen zijn bij die prijs. Of, om het simpel te zeggen: als de rentetel-

> Door geldgebrek worden deze verlaten huizen in Detroit niet eens meer

gesloopt. Instortingsgevaar en extreme verpaupering van wijken zijn het gevolg.

Door de toch al lage dichtheid heeft de stad

nauwelijks nog veerkracht en lijkt de situatie uitzichtloos.

In sommige “blocks“ zijn nog maar enkele huizen

bewoond. De lege stukken grond worden gebruikt voor

kleinschalige akkerbouw. Her en der hebben de

resterende bewoners zelfs stukken (ongebruikte) wegen

weggehaald voor meer landbouwgrond: stedelijke

ontwikkeling in omgekeerde volgorde.

48

ook aandacht aan de (drog)rede-nen die aan dit beperkte gebruik ten grondslag liggen.

dE crEatiEvE klassE is gElandIn 2002 kwam het boek The Rise of the Creative Class16 van Richard Florida uit. Anno 2010 kunnen we stellen dat de ideeën van Florida door de volledige westerse bestuurlijke wereld zijn omarmd. Florida betoogde, kort gezegd, dat het de creatieve klasse (kennis-

werkers, media, crea-tieve beroepen) is die zorgt voor dynamiek, innovatie en economi-sche groei. Overal zijn investeringen gedaan in (voorzieningen voor) de creatieve industrie. Veel steden wisten al dat een goed cultureel klimaat belangrijk was om werknemers en dus bedrijven aan je te binden. Vandaar dat er

al sinds jaren door gemeenten geïnvesteerd werd in festivals, musea, evenementen, theaters en dergelijke. Vaak werden voor deze activiteiten tijdelijk leegstaande gebouwen gebruikt. De creatiefste

In de afgelopen jaren hebben veel Nederlandse steden (vooral de steden met hoger onderwijs insti-tuten) geprobeerd het gedachte-goed van Florida gestalte te geven in de hoop de gemeente omhoog te werken in de ranglijst van crea-tiefste steden. In die concurrentie-

ken zichzelf: dynamiek creëert nieuwe spin-off en leegstand werkt afstotend. Leegstand als aanjager van dynamiek

Dynamiek en leegstand zijn dus tegenpolen. Het bijzondere is dat de oplossing en daarmee de toekomst juist in deze tegenstelling te vinden is. Het is juist de leeg-stand die in de toekomstige situatie met teruglopende (financiële) middelen de oplossing gaat bieden om onze steden dynamisch te houden. Slim gebruik van tijde-lijke leegstand brengt dynamiek, fungeert als open platform voor verdere ontwikkeling, voegt waarde toe en helpt kosten te bespa-ren.De komende hoofd-stukken zullen inzicht geven in hoe dit gedaan kan worden, wat er tot nu toe al gedaan is en wat hieruit de lessen zijn. Leegstand, de praktijk

Leegstand is van alle tijden. Net als experimenten om de leegstand een tijdelijke invulling te geven. Deze paragraaf geeft een overzicht van de stand van zaken met betrek-king tot het gebruik van tijdelijke leegstand. U zult zien dat de benut-ting van tijdelijke leegstand nog beperkt is. We besteden daarom

16 - Richard Florida (2002): The Rise of the Creative Class - and how it’s transfor-ming work, leisure, community and everyday life, Basic Books, New York, ISBN 0-465-02477-7

dynamiek en leegstand zijn

tegenpolen maar het bijzondere is

juist dat de oplossing en daarmee de

toekomst in deze tegenstelling te

vinden is.



muziek in Tilburg. Tegenwoordig heeft een creatieve wijk binnen een stad een zekere entertainment waarde. Er zijn vaak publieke func-ties als horeca te vinden en in veel gevallen een podium (theater, pop of dans). De wijken en gebouwen zijn dus niet alleen gericht op de bedrijven en mensen die er werken, maar zeker ook op de stad. Terug-kijkend zijn diverse Nederlandse steden er sinds de omarming van de creatieve klasse in elk geval een stuk interessanter en levendi-ger op geworden.Tegelijk moeten we ook conclude-ren dat, mede door de hoge mobi-liteit van juist de creatieve klasse,

strijd claimden de steden hun eigen creatieve vakgebied, waarop men zich wilde onderscheiden. Zo profileerde Breda zich met game design, Arnhem met mode, Eind-hoven met product design, en Amsterdam met.....? Tja, daar ga je dus al. Zoveel soorten creatieve beroepen zijn er niet te verdelen. In de grotere steden zie je daarom dat niet de stad een stempel krijgt maar een wijk. Zo heb je in Rotter-dam de Schiecentrale17 gespecia-liseerd in AV en Film, het media-park18 in Hilversum, het nog op te richten huis van Communicatie in de Meelfabriek19 in Leiden of het Kunstcluster rondom dans en

17 - http://www.schiecentrale.nl/18 - http://www.mediapark.nl 19 - http://www.demeelfabriek.nl/nl/

> Schiecentrale, Rotterdam. Het originele transformator

gebouw is inmiddels helemaal ingepakt met

moderne architectuur

> Mediapark, Hilversum. Het(wereld)beroemde gebouw van Stichting Beeld en Geluid is een

van de architectonische hoogstandjes

> Meelfabriek, Leiden. Deze gigantische betonmassa

steekt sterk af tegen de Leidse historische

binnenstad. Binnenkort wordt dit ontwikkelt tot “Huis van

Communicatie“.

> Kunstcluster, Tilburg. Rondom de Muzetuin van de concertzaal liggen de gebouwen van de Dans

Academie, Academie voor Bouwkunst, Rockacademie

en het Conservatorium

50

Waarom worden die leegstaande panden niet tijdelijk gebruikt?

Ondanks de eerder geconstateer-de vooruitgang en de pogingen om leegstand te benutten met inzet van de creatieven valt het daad-werkelijke tijdelijke gebruik tegen. Het denken over het gebruik van leegstand is doordrongen van dogma’s. We noemen er een paar, omdat het belangrijk is ze te kennen om in te zien hoe het ook anders kan. “wE hEbbEn toch antikraak?”Wanneer een situatie van langdu-rige leegstand dreigt kiest men voor antikraak bewoning. Er zijn vele bureaus in Nederland die hierin voorzien. Zo’n bureau plaatst dan een minimaal aantal bewoners in een pand zodat het bewoond is en zodoende beschermd tegen kraak. Op het eerste gezicht lijkt antikraak een goede oplossing. In de ogen van de Ruimteregis-seurs is het echter verre van ideaal: de aanpak voorkomt het ergste, maar voegt verder niets toe aan het pand of de buurt (zie ook hoofd-stuk 7). Met de invoering van de Kraak- en Leegstandwet op 1 okto-ber 2010 is kraken verboden. Of daarmee antikraak ook verdwijnt is echter de vraag. De nieuwe wet geeft gemeenten ook de mogelijk-heid om eigenaren na verloop van tijd tot gebruik te dwingen. Anti-kraak is dan een gemakkelijke

de bestuurlijke maakbaarheid op dit vlak toch tegenvalt.crEatiEf mEt lEEgstandTerugkomend op leegstand hebben we de afgelopen jaren gezien dat het vooral de creatieve klasse geweest is die aan de slag ging (of “geplaatst werd”) in leegstaande gebouwen. Vanuit de kunstenaars-ateliers en de werkplaatsen was er altijd al vraag naar grote en goed-kope ruimte. Bovendien werden er geen hoge eisen aan de ruimtes gesteld zodat een match tussen gebruiker en leegstaande ruimte snel gemaakt kon worden. Deze groep is later aangevuld met partij-en uit de creatieve dienstensector. Door de focus op deze nieuwe groep werden er langzaamaan ook representatievere en hoogwaardi-gere panden vrij gemaakt voor gebruik door de creatieve klasse. Dit had echter ook tot gevolg dat het accent verschoof van tijdelijk leegstaande panden naar panden die permanent voor de creatieve sector werden ingericht. De oorzaak hiervoor is tweeledig. Als er meer eisen aan de werkruimte gesteld worden, worden de inves-teringen in aanpassingen hoger en is er een langere terugverdientijd nodig. Een zwaarwegender oorzaak is de regelen controledrift van lokale bestuurders en politici. Met het oog op de positie op de creatieve steden ranglijst willen zij de creatieve industrie aan de gemeente binden door de facilitei-ten te institutionaliseren. Dat leidt tot (veel te) zwaar opgetuigde bedrijfsverzamelgebouwen met alle kosten en nadelen van dien.



“mEt diE oudE troEp valt niks tE vErdiEnEn.”Bij hergebruik van een oud gebouw zijn er beperkingen: er moet een kostenefficiënte combinatie worden gezocht tussen de aanwezige structuren en de hoge eisen die tegenwoordig aan bouwen, wonen en werken worden gesteld. Als een gebouw een monumentenstatus heeft is de speelruimte nog kleiner. Toch is er veel vraag naar woon- en werkruimtes in oude gebouwen. En er zijn steeds meer creatieve oplossingen die het ook mogelijk maken. “nu hEb ik Er gEEn gEzEik aan.”Vastgoed is niet zelden een beleg-ging. De waarde van het pand en/of de grond neemt over tijd toe. Feitelijk staat zo’n pand zijn tijd uit te zitten tot de verkoop. Tijdelijk gebruik wordt dan al snel geasso-cieerd met extra werk en gedoe. Op zichzelf begrijpelijk. Daarmee gaat men echter voorbij aan de (economische) voordelen die tijde-lijk gebruik biedt (zie hoofdstuk 7).

manier om aan deze gebruiks-plicht te voldoen.

“EEnmaal Erin, gaan zE Er niEt mEEr uit.”Er bestaat bij pandeigenaren grote angst dat de tijdelijke huurders alleen met procedures en afkoop-sommen het pand zullen verlaten. Huurders genieten in Nederland immers veel bescherming. Op zichzelf dus helemaal geen onge-gronde angst. Echter: dit doem-scenario gaat alleen op voor de niet-tijdelijke situaties.

“diE lEEgstand is zo wEEr voorbij...”Bij (her)ontwikkeling ligt de focus op de nieuwe situatie. Leegstand is slechts een fase in dat proces. Men gaat er eigenlijk altijd van uit dat dit een korte periode is, zodat het geen zin heeft om naar tussen-tijdse oplossingen te kijken. Maar leegstand duurt meestal langer dan voorzien, waardoor tijdelijk gebruik achteraf toch vaak interes-sant was geweest.

> De aanpak van anti-kraak bureaus lijkt niet bij

te dragen aan een beter e leefbaarheid van de wijk, zelfs het “voorkomen van

erger” lukt niet altijd.

52

3 Van

leegstandnaar

leeggoed

54

Leegstand wordt


de Ruimteregisseurs pleiten voor een proactieve aanpak waarbij de kansen van leegstand worden aangewend voor (maatschappelijke) waardecreatie. Zo wordt leegstaand vastgoed leeggoed.

56

Hierover is een confronterende documentaire gemaakt: Leegstand zonder zorgen20.

Leeggoed; omdat het kan

Er is vraag naarFlexibiliteit is het kenmerk van het nieuwe werken. Er zijn steeds meer professionals, in de creatieve industrie maar ook daarbuiten, die werken in netwerkverband. Orga-nisaties worden opgericht voor één of enkele projecten en daarna

weer ontbonden. Tijde-lijke huisvesting is daar-door eerder een voor-deel dan een nadeel voor deze doelgroepen. Een standaard huur-contract van 5+5 jaar is voor hen totaal onge-schikt. Flexibiliteit is

waar men behoefte aan heeft. De vraag naar tijdelijke ruimte is er dus, en beperkt zich allang niet meer tot de vraag naar goedkope ateliers of gratis kantoorruimte voor vrijwilligersorganisaties. In de meeste gevallen kan er dan ook een redelijke huur gevraagd worden. De laatste jaren zien we een grote interesse in oude gebouwen ontstaan. De sfeer van het oude wordt gewaardeerd. De creatieve industrie zoekt industriële gebou-wen op en notarissen en advoca-ten meten zich middels oude panden grandeur aan. Het is alsof men meelift op de onverwoest-baarheid van deze gebouwen.

Leeggoed; omdat het moet

Leegstand is van alle tijden. En leegstand is niet te voorkomen. Maar de mate waarin we in Neder-land nu en in de nabije toekomst met leegstand te maken hebben is niet te rechtvaardigen.Zoals eerder (hoofdstuk 5) al is betoogd zijn de economische maar vooral ook maatschappelijke kosten van leegstand hoog. En als we echt willen verdichten, inbrei-den, functiemengen en verduurza-men zal ook de tijdelijk-heid moeten worden ingezet. Tijdelijk gebruik kan een grote rol vervullen als aanjager en wegbereider voor lange termijn herge-bruik.

antikraak is gEEn oplossing De huidige standaard oplossing, antikraak bewoning, is op zijn zachtst gezegd een suboptimale oplossing. Het levert vrijwel geen bijdrage aan de oplossing van de ruimtevraag, verdichting of verle-vendiging van de wijk. Feitelijk wordt met antikraak slechts het ergste (vandalisme, verval) voor-komen. Er is dan ook steeds vaker kritiek op antikraak te horen. Vanwege de scheve verhouding tussen de omvang van de panden en de aantallen bewoners (2 studenten in 1.200 m2 kantoor-ruimte), maar ook vanwege de werkwijze van veel van de anti-kraak bureaus (zie hiernaast).

lEEgstand wordt lEEggoEd | van lEEgstand naar lEEggoEd

20 - Abel Heijkamp (2009): http://www.leegstandzonderzorgen.nl/

De bemiddelingsbureaus voor antikraak bewoning leggen de bewoners vaak verregaande verplichtingen op. Men mag geen bezoek ontvangen, moet afwezigheid van meer dan enkele dagen melden, moet verplicht een veiligheidspakket aanschaffen en mag niet met de pers praten. Bovendien wordt de privacy geschonden door onaangekondigde controles. Ook de financiële afspraken zijn uiterst discutabel. Meestal betaalt de opdrachtgever/pandeigenaar behalve een beheervergoeding ook gas en elektra. Daarnaast betaalt de bewoner een onkostenvergoeding aan het bureau. Deze onkostenvergoeding is echter vaak zo hoog dat ze dicht tegen de gangbare huren (mét huurbescherming) voor vergelijkbare ruimtes aanligt. Er is geen enkele relatie met de daadwerkelijke beheerkosten.

antikraak bewoning, is op

zijn zachtst gezegd een suboptimale

oplossing.


eenvoudiger en goedkoper kunnen zijn.

dE invEstEringEn kunnEn bEpErkt blijvEnNiet elk gebouw is meteen geschikt voor tijdelijk gebruik. Vaak zullen er enkele kleine aanpassingen moeten worden gedaan om bijvoor-beeld aan de eisen van de brand-weer te voldoen. De benodigde investeringen zijn meestal te over-zien. Toch wordt tijdelijk hergebruik vaak afgeblazen omdat de investerin-gen te hoog zouden zijn en niet kunnen worden terugverdiend in de relatief korte gebruiksperiode. De fout die hier gewoonlijk gemaakt wordt is dat men (beleidsmakers) denkt in uitgewerkte concepten en deze veel te ver wil doorvoeren. Het gevolg: dure verbouwingen, onnodige voorzieningen en een afwerkings-niveau dat gebaseerd is op de normen van permanent gebruik. In de praktijk stellen de tijdelijke gebruikers helemaal niet zulke hoge eisen. Bovendien zijn ze zelf (beter dan de eigenaar) in staat om

oudE gEbouwEn zijn gEschikt voor tijdElijk gEbruikOude gebouwen bezitten vaak een aantal prettige praktische eigenschappen zoals hoge plafonds, grote ruimtes, monu-mentale entrees en representatie-ve ruimtes. Dit maakt dat ze snel en zonder al te grote aanpassin-gen zijn in te zetten voor tijdelijk gebruik. De hoge ruimtes maken bijvoorbeeld dubbel gebruik van het vloeroppervlak mogelijk, door er tussenvloeren in te zetten. De omvang van de panden wordt vaak als een probleem gezien, met name omdat ze niet energie-efficiënt zijn. Een eenvoudige oplossing voor dit soort situaties is het bouwen van een gebouw in een gebouw. Denk aan de contai-nersteden die in oude fabriekshal-len gemaakt worden of de oplos-sing in de RDM-werf in Rotterdam waar door middel van kassen in de hal geïsoleerde ruimtes zijn gemaakt. Het oude gebouw zorgt voor bescherming tegen weer en wind, waardoor de materialen en technieken binnen een stuk

> In de RDM-werf in Rotterdam zijn door middel

van kassen werkruimtes gemaakt in de giganitsche

hallen: eenvoudig en goedkoop.

58

daard componenten (zoals StexX, zie bijlage 3) kan de benodigde periode verkorten. In sommige gevallen kan zelfs een opzegter-mijn van 2 weken (net als bij anti-kraak) worden toegepast.Bovendien duurt de leegstand vrij-wel altijd langer dan voorzien. Al is het maar omdat bij de voorberei-ding op de volgende gebruiksfase (vergunningen, verbouwing) vertragingen eerder regel dan uitzondering zijn. Leeggoed, omdat het loont

De leeggoed aanpak loont. Voor de eigenaar, voor de tijdelijke gebruiker en voor alle andere belanghebbenden.

mindEr kostEnIn hoofdstuk 5 stonden we al even stil bij de (economische en maat-schappelijke) kosten van leeg-stand. Die blijken hoog te zijn. Wanneer je leegstand goed benut en daarmee omvormt tot leeggoed kan een groot deel van die kosten voorkomen worden. Er kan een beperkte huur gerealiseerd worden, waarmee de financie-ringslasten deels gedekt zijn en de renteteller wordt vertraagd. De kosten tengevolge van verval en verloedering vallen weg omdat gebreken snel worden geconsta-teerd en de tijdelijke gebruiker een deel van het onderhoud op zich neemt.Ook de in hoofdstuk 5 genoemde maatschappelijke kosten, die

de ruimtes op een creatieve en goedkope manier in te richten. Zij kunnen een deel van hun investe-ring ook nog eens meenemen naar een volgende locatie, waardoor de terugverdientijd voor hen langer is dan voor de eigenaar. Bij leeggoed is de basisregel dan ook om zo kaal mogelijk te verhuren en inrich-ting en aanpassing aan de gebrui-kers over te laten. Dat heeft boven-dien het voordeel dat de gebruikers zich daarmee veel meer eigenaar van het gebouw voelen en er dus netjes mee omgaan.

dE risico’s zijn minimaalDe tijdelijkheid leent zich prima voor flexibele, maar waterdichte contractvormen. Door kortlopende contracten met korte wederzijdse opzegtermijnen te sluiten behou-den beide partijen de gewenste flexibiliteit. Voor uitzettingsproce-dures of afkoopsommen hoeft een eigenaar dan ook niet bang te zijn.

EnkElE wEkEn kan al gEnoEg zijnVaak wordt gedacht dat er voor een zinvolle benutting van leeg-goed een periode van enkele jaren nodig is. Dat is niet zo. Uiteraard is er wel een verband tussen de peri-ode waarover het pand beschik-baar is en de investering die kan worden gedaan in tijdelijke invul-ling. Er zijn echter invullingen die zelfs aan enkele weken al genoeg hebben. Denk bijvoorbeeld aan functies als een pop-up store of een kantoor voor een festivalorga-nisatie. Ook het gebruik van stan-



kers trekken. Leeggoed is daar-naast een uitstekend middel om activiteiten in een gebied te sprei-den over een groter deel van de dag. Een tijdelijk bedrijfspand in een woonwijk zorgt daar voor acti-viteit overdag, terwijl het huisves-ten van studenten in een kantoren-park daar juist de stille avonduren opvangt.

mEEr lEEfbaarhEidGebruik van leeggoed leidt tot beter onderhoud van tuinen en trottoirs, meer veiligheid en sociale controle en minder vandalisme en criminaliteit. mEEr dialoogLeeggoed biedt uitstekende kansen om met de belanghebben-den in de omgeving van het pand in gesprek te komen. Door ze te betrekken bij de tijdelijke invulling ontstaat er onderling vertrouwen en kun je ook de dialoog over de volgende (langere termijn) fase in de ontwikkeling starten.

overigens vrijwel altijd ook leiden tot economische kosten, worden sterk teruggedrongen. Maar er is meer mogelijk. Veel meer.

mEEr opbrEngstEnSlim gebruik van leeggoed levert ook (in)directe economische baten op. De positieve aandacht voor het object verbetert de verhuur-baarheid of de verkoopwaarde in de volgende fase. Ook het stop-pen van de neergang van de omgeving betaalt zich terug in een hogere waarde.

mEEr EconomiEDaarnaast geeft de tijdelijke invul-ling vrijwel altijd een impuls aan de wijkeconomie. De tijdelijke gebruikers doen op allerlei niveaus zaken met lokale ondernemingen, van broodje tot accountancy dien-sten.

mEEr lEvEndighEidLeeggoed gebruik brengt leven in de wijk. De tijdelijke gebruikers bewegen zich door de wijk en organiseren activiteiten die bezoe-

-€

€ ...

€

DE NIEUWE TIJDELIJKHEID

> Een gebouw in functie vertegenwoordigt een

positieve geldstroom. Er wordt geproduceerd,

gecreëerd of gewoond en er komen huurinkomsten

uit. Wanneer het zijn functie verliest draait de geldstroom

al snel om: lasten lopen door, de waarde vermindert en de

aak verloedert. Tenzij men de moeite neemt om een

kleine investering te doen in tijdelijk hergebruik, waardoor

op korte termijn inkomsten worden gegenereerd en op

de langere termijn waarde wordt toegevoegd.

60

mEEr kEnnisLeeggoed is bij uitstek geschikt om dingen uit te proberen en om kennis te vergaren over ruimtebe-hoefte, haalbaarheid en wensen van de belanghebbenden.

mEEr gripDoor een tijdelijke invulling te kiezen die bewust inspeelt op een gewenst toekomstbeeld wordt het mogelijk om invloed uit te oefenen op de ontwikkeling van de overige panden. Een simpel voorbeeld: een wat suffige kantoorwijk kan opleven door in het lege kantoor-pand pop-up stores plek te geven. De kruisbestuiving van de verschil-lende bedrijvigheden kan een neerwaartse spiraal doorbreken. Op deze manier is leeggoed een sturingsinstrument om grip te houden op de ontwikkeling van de vastgoedportefeuille.

mEEr bElEidsmogElijkhEdEnDe belangrijkste kans die leeg-goed in de ogen van de Ruimtere-gisseurs biedt is de inzet als beleidsinstrument. Meer functies in de wijk, aandacht voor de loca-

mEEr draagvlakHet betrekken van de belangheb-benden bij de tijdelijkheid leidt vrij-wel automatisch tot een breder draagvlak met betrekking tot de toekomstige ontwikkeling. Doordat men gehoord wordt zal men de ontwikkeling meer beschouwen als een gezamenlijk project. De communicatie wordt in een vroeg stadium opgestart, waardoor de kans op misverstanden en protes-ten op basis van verkeerde aanna-mes kleiner wordt. En dat leidt tot minder bezwaarschriften en proce-dures in de volgende fase.

mEEr aandachtWaar leegstand tot negatieve aandacht leidt, zorgt leeggoed juist voor positieve aandacht. Voor de activiteiten in het pand, voor het pand zelf, voor de eigenaar, en vooral voor de wijk. En meer aandacht betekent hogere huren, hogere vastgoedwaarden en een wijk die aantrekkingskracht op nieuwe bewoners heeft. Een goed voorbeeld van deze PR functie is het Bacinolgebouw in Delft (zie hiernaast).

Het Bacinol gebouw in Delft, een voormalige penicillinefabriek van ± 4.000 m2 over 6 verdiepingen heeft van 2005 tot 2008 gefungeerd als bedrijfsverzamelgebouw voor creatieve bedrijven.De gemeente Delft wilde de creatieve industrie in de stad meer smoel te geven. Het gebouw huisvestte een expositieruimte en er werden door de samenwerkende gebruikers allerlei evenementen georganiseerd. Zo werd het Delftse publiek bij het gebouw betrokken. Het veranderde daarmee van een blinde vlek in de stad tot een begrip waar niemand omheen kon. Toen uiteindelijk de geplande sloop in het zicht kwam was er dan ook breed draagvlak om de formule te laten voortleven in een Bacinol II. Zie voor meer info over Bacinol bijlage 1.



tie, ruimte voor bepaalde doel-groepen; met een slimme invulling van leeggoed kunnen veel van deze beleidsdoelstellingen een stuk dichterbij worden gebracht. Wanneer het leeggoed bij de gemeente of corporatie zelf in eigendom is, is het relatief gemak-kelijk in te zetten als beleidsinstru-ment. Maar ook leeggoed van particuliere of commerciële partij-en kan met de juiste sturing een bijdrage leveren. Zolang het belang van deze partijen ook in het oog wordt gehouden…

62

Leeggoed,de


Om van leegstand leeggoed te maken is een open en proactieve aanpak nodig en een bepaalde manier van denken. In dit hoofdstuk worden de belangrijkste uitgangspunten van het leeggoed denken op een rijtje gezet.

64

in de picture te zetten.De grond voorverwarmen zodat je toekomstige investeringen niet landen in de koude klei, noemen de Ruimteregisseurs dat.

Doe het samen

Tot nog toe is de invulling van tijde-lijke leegstand meestal een kwes-tie van het vinden van een bilate-rale match. Een gebouweigenaar en een tijdelijke gebruiker vinden elkaar en komen wel of niet tot een deal. Een dergelijke match is vaak

lastig te maken. Bijvoor-beeld omdat vraag en aanbod qua vierkante meters niet matchen. Of omdat partijen elkaar eenvoudig niet vinden. En als de match wel succesvol is zijn er eigenlijk maar twee partijen die er iets aan hebben.de Ruimteregisseurs

bepleiten een aanpak waarbij de belangen van alle betrokkenen worden meegenomen. Behalve voor de eigenaar en de tijdelijke gebruiker kan de leeggoed aanpak ook toegevoegde waarde voor andere stakeholders creëren. In de eerste plaats kan leeggoed bijdragen aan de doelstellingen van beleidsmakers (gemeente, provincie, corporatie). Maar ook directe omwonenden, middenstan-ders in de buurt, andere vastgoed-bezitters in de straat, politie en het verenigingsleven kunnen baat hebben bij betrokkenheid.

Zie de toekomst in leegstand

Leegstand is een fase in een tran-sitieproces. Dat wordt nogal eens vergeten. Een pand verliest om wat voor reden dan ook zijn functie en wordt vervolgens aangepast en gereed gemaakt voor een volgen-de functie. Of het wordt gesloopt om plaats te maken voor nieuw-bouw ten behoeve van de volgen-de functie.Maar zoals Elsschot al zei: “Tussen droom en daad staan wetten in de weg en praktische bezwaren”. Elke vast-goedontwikkelaar weet dat wetten (vergunnin-gen) en vooral bezwa-ren (in dit geval van omwonenden en andere belanghebben-den) kunnen leiden tot forse vertraging. Maar ook zaken als financie-ring of ontwerp kosten gewoonweg tijd. Voordat de droom van de nieuwe functie is gereali-seerd zal er dus altijd een periode van leegstand zijn. Accepteer dat leegstand hoort bij het transitieproces en dat de peri-ode van leegstand altijd langer duurt dan gepland (of in elk geval langer dan wenselijk). Accepteer het en doe er je voordeel mee. Dat kan door de tijdelijke invulling te laten voorsorteren op de uiteinde-lijke functie, door de leegstands-periode te gebruiken voor het pareren en wegnemen van bezwa-ren en door je ontwikkeling alvast

lEEggoEd, dE uitgangspuntEn | van lEEgstand naar lEEggoEd

door strategische tijdelijke invulling wordt de grond voorverwarmd,

zodat investeringen niet

landen in de koude klei.

Met de invulling van de tijdelijkheid kan alvast aandacht gevraagd worden voor wat komen gaat. Brengt de toekomst een hotel, waarom dan niet alvast een pop-up hotel als attractie? Terwijl de ondernemer wacht op vergunningen en ontwerpen kan hij alvast werken aan bekendheid (dit soort acties vallen geheid op) en wordt een gedeelte van zijn kosten gedrukt. Het geeft een wijk of stad ook de mogelijkheid om aan de toekomst te wennen. En mochten er nu reële bezwaren komen dan is het mogelijk om aan te passen voordat er echt gebouwd gaat worden. Wat dat betreft is de tijdelijkheid ook een soort proeftuin. Een proeftuin die een betere feeling geeft met de wensen in de stad of wijk en een proeftuin die je instaat stelt om met de buurt in dialoog te komen over wat wenselijk en onwenselijk is. Een proeftuin die je in staat stelt draagvlak te kweken voor je toekomstige investeringen.


de betrokkenheid bij de buurt. Doe het met beleid

Wanneer leegstand leeggoed wordt kan het worden ingezet als beleidsinstrument.Met leegstand wordt op een ad hoc manier omgegaan. Bovendien stel-len eigenaren, politiek en beleid-smakers zich vooral reactief op. Als een leegstaand pand voor problemen zorgt wordt er aandacht aan besteed.Maar leegstand kan geen verras-sing zijn. Gemeenten, corporaties, grote instellingen en grote onder-nemingen hebben altijd leegstand. Als je een grote portefeuille hebt

Streef naar een tijdelijke invulling die voor alle betrokkenen toege-voegde waarde oplevert.De complexe samenwerking kost misschien meer energie, maar zal zich terug betalen door meer draagvlak voor toekomstige ontwikkelingen, minder klachten en procedures, betere (en effici-entere) communicatie, meer soci-ale cohesie, meer zelfredzaam-heid van de buurt en het gevoel dat men gehoord wordt. Daarnaast is er het praktische aspect: onder-nemers en bewoners rond het leeggoed weten doorgaans beter dan wie ook waar de buurt behoef-te aan heeft en wat er wel en niet werkt. Benut die kennis! En benut

Beleids-makers

Regie Gebruikers

OverigeStake-

holders

Eigenaren

> In het 4-Spaken model van de Ruimteregisseurs

hebben alle betrokkenen een gelijkwaardige rol. Voor

een goed resultaat is het belangrijk dat iedereen

van elkaar weet waarom men betrokken is en dat

men deze belangen ook respecteert. de

Ruimteregisseurs bewaken in het proces deze belangen

en faciliteren een vruchtbare samenwerking met

waardevolle resultaten voor alle betrokkenen.

66

dere grote en kleinere vastgoedei-genaren betrokken. De partijen werken samen een plan uit en worden het eens over de verdeling van investeringen en opbrengsten. Vanaf dat punt gaat ieder zijns weegs. De periode van transitie wordt daarmee meestal over het hoofd gezien. Een slim gebruik van leegstand kan in de periode van herstructu-rering worden ingezet om het ongemak voor bewoners en gebruikers te beperken, het draag-vlak voor de ingrepen te behouden en mogelijk zelfs duurzame oplos-singen te bieden voor maatschap-pelijke behoeften. Het is dan wel zaak om inzicht te creëren in elkaars leegstand en die leegstand op een gecoördineerde manier in te zetten.

wEEt wat jE hEbt...Als je een stadsbrede aanpak wil met betrekking tot het tijdelijk beheren van leegstand, dan zal er ook een overzicht moeten komen van de beschikbare panden. Alleen op deze manier kun je beleidsma-tig aanbod en vraag koppelen en

staan er door de dynamiek van beleid, economische of maat-schappelijke ontwikkelingen altijd panden onbenut.Ontwikkel beleid met betrekking tot leegstand en denk vooruit.Een proactieve aanpak, gestoeld op beleid, kan ook een oplossing bieden voor één van de belangrijk-ste praktische uitdagingen bij tijde-lijkheid: onzekerheid over de gebruiksduur. Wanneer de tijdelijke gebruiker een ruimte betrekt kan er al worden nagedacht over een volgende tijdelijke ruimte wanneer de eerste ruimte niet meer beschik-baar is. Zo kan de gebruiker een zekere continuïteit worden gebo-den, waardoor het voor hem gemakkelijker wordt om te investe-ren. Het palet aan mogelijke gebrui-kers wordt op die manier groter. Door de lange termijn te introduce-ren in de tijdelijkheid wordt het mogelijk om hiermee lang lopend beleid uit te voeren of te onder-steunen.Combineer elkaars leeggoed bij gebiedsaanpakBij herstructurering van wijken of gebieden zijn vrijwel altijd meer-

21 - De Oude Kaart van Nederland, http://www.oudekaartnederland.nl/, augustus 2010


> Ganzedijk, een kern met 57 woningen die valt onder het bestuur van gemeente Reinderland (NO Groningen). Gelegen in een krimpgebied was het nodig om via sloop de woningvoorraad gezond te houden. Ganzedijk zou opgeheven (gesloopt) moeten worden. Dit plan is inmiddels van de baan.


dan ook het leeggoed economisch gaan inzetten.

...En wEEt wat jE wiltZoals eerder gezegd kan leeggoed heel goed worden ingezet als beleidsinstrument. Dan zijn er uiteraard beleidsdoelstellingen nodig. Om die te formuleren dienen beleidsmakers zichzelf vragen te stellen als: welke problemen willen we voorkomen danwel oplossen? Welke doelgroepen willen we faci-literen en behouden voor de stad? Is er overlast van herstructurering

die gecompenseerd moet worden? Welke plekken willen we revi-taliseren? Welke func-ties willen we in de wijk? Welke gebouwen of plekken willen we extra aandacht geven bij het publiek? Leg de wijkvisie of stadsvisie naast de lijst met leegstaande panden en kijk waar het

leeggoed kan worden ingezet als instrument om de doelen te verwe-zenlijken.Daarnaast zijn er de belangen, wensen en behoeftes van andere stakeholders. Het leeggoed object is altijd ingebed in een omgeving waarin mensen wonen, werken of verblijven. Die mensen hebben een modus gevonden waarin de zaken worden geregeld. En ze hebben ideeën over wat er kan of moet gebeuren op die locatie. Laat je informeren hoe het leeg-goed van dienst kan zijn en creëer zo toegevoegde waarde. Een tijde-

leegstand effectief inzetten voor beleid. Door Fons Asselbergs, Rijksadvi-seur voor het Cultureel Erfgoed, is een inventarisatie gemaakt van structurele leegstand (langer dan 2 jaar), samengebracht in De Oude Kaart van Nederland21 (zie hier-naast). Het blijkt dat Nederlandse gemeenten totaal geen zicht hebben op de leegstand binnen hun grenzen. Een uitzondering vormde de Oost-Groningse gemeente Reiderland (7.000 inwo-ners). Deze gemeente heeft zulke grote problemen ten gevolge van een krim-pende bevolking dat inzicht in de leegstand pure noodzaak is om beleid te kunnen maken (Reiderland is ook de gemeente die voorstelde het gehucht Ganzedijk op te heffen). Gemeenten bezitten zelf doorgaans veel vastgoed ,waarvan een deel leeg staat in afwachting van ontwikke-ling. Hiervan zijn de gegevens vaak wel bekend (maar slechts zelden openbaar). Maar hiermee is de totale leegstand binnen de gemeente bij lange na niet in kaart gebracht. Met een openbare lege-panden-lijst zou de ontwikkeling hiervan gestimuleerd kunnen worden en de lokale economie kan zo mogelijk extra ondersteund worden. Op deze manier kan leeg-stand zelfs een wezenlijke bijdrage gaan leveren aan de maatschap-pij. Naast vastgoed kunnen we

De Rijksadviseur voor Cultureel Erfgoed, Fons

Asselbergs, heeft met De Oude Kaart van Nederland een inventarisatie gemaakt

van de structurele leegstand van erfgoed panden. Hij bracht ruim 900 panden

in kaart, variërend van leegstaande fabrieken en

kantoren tot watertorens en kerken. De werkelijke

leegstand is volgens Asselbergs echter minimaal

een factor vijf hoger. Zijn belangrijkste conclusie was

dan ook dat gemeenten en andere overheden totaal

geen zicht op de leegstand hebben.

Leeggoed, een ABCd’tje

Leeggoed kan een belangrijke rol vervullen

in processen als wijkontwikkeling, draagvlak verbreding en revitalisering.

Als je de mensen uit de buurt betrekt bij de invulling en

eventueel zelfs een rol geeft in het tijdelijke gebruik creëer

je daarmee een platform waar men elkaar ontmoet

en samen zaken organiseert. Dat zorgt voor een gevoel

van gezamenlijkheid ofwel sociale cohesie.

ABC’tje, toch? Of beter: een ABCD’tje, want dat is de term voor een aanpak waarbij men aan de hand

van een concrete activiteit gezamenlijkheid bevordert: Activity Based Community

Development.

Leg wijk- of stadsvisie naast

de lijst met leegstaande

panden en kijk waar het

leeggoed kan worden ingezet als instrument

68

gebouw, door aandacht te genere-ren voor de wijk of door culturele activiteiten die de stad aantrekke-lijk maken voor de creatieve klasse.

kunstlozE coolhEidZoals in hoofdstuk 6 al werd beschreven, wordt bij invulling van tijdelijke leegstand als standaard reactie gekeken naar de creatieve klasse. Oftewel: Leegstand pand? Stop er een paar kunstenaars in! Of als de ambitie iets hoger is, en men Richard Florida heeft gele-zen: kunnen we daar niet een verzamelgebouw voor creatieve bedrijven van maken? Kijk bij invulling van tijdelijke leeg-stand verder dan je creatieve neus lang is. Zo kan de tijdelijkheid meer doelen dienen dan alleen het faci-literen van de creatieve industrie. Waarom bijvoorbeeld geen tijdelij-ke ruimtes voor ambachtelijke bedrijfjes, tijdelijke winkels, restau-rants of buurthuizen? De creatieve sector is in veel gemeenten boven-dien niet groot genoeg om alle leeggoed te vullen. Besef ook dat juist de combinatie met niet crea-

lijke oplossing die aansluit bij de omgeving zal worden gekoesterd. Bovendien biedt een breed gedra-gen tijdelijke oplossing de moge-lijkheid om uit te zoeken of er een definitieve oplossing nodig is en kan werken.

Toon ambitie

dEnk grootLeegstaande panden staan niet zelden op cruciale locaties in de wijk of stad. Denk bijvoorbeeld aan schoolgebouwen, winkels, kerken. Dat biedt kansen om toegevoegde waarde te realiseren voor meer partijen dan de standaard bilatera-le match. Een slimme tijdelijke invulling van een individueel pand kan en moet een bijdrage leveren aan de wijk en de stad. Simpelweg een invul-ling vinden waar de eigenaar en de eventuele gebruiker mee kunnen leven is niet goed genoeg.Dat kan op vele manieren: door bedrijven te huisvesten die bijdra-gen aan de wijkeconomie en goed ondernemersklimaat, door de buurt gebruik te laten maken van het


FunCtiemenging op miCroniveAu

Zoals functiemenging op wijken stadsniveau een aantoonbare toegevoegde waarde heeft, zo geldt dit ook op het niveau van een pand. De ervaring leert dat verschillende functies in één pand elkaar versterken. Het grootste effect wordt bereikt wanneer er in het leeggoed ook een publieksfunctie wordt gecreëerd. Beleidsdoelstellingen als sociale cohesie, draagvlak en publiciteit zijn gediend bij een toegankelijke invulling.

> De pop-up store van Nike in Amsterdam. Op de eerste dag van de olympische Spelen van Bejing (08-08-08) is deze winkel geopend en is 60 dagen open geweest om daarna weer te verdwijnen. Het zelfde is in zeven andere oud-olympische steden gedaan. Op deze manier kon Nike zich op een relevante manier verbinden aan de historie van de Olympische spelen.


locaties. En als ze bestaan vallen ze over het algemeen binnen gigantische vernieuwingsprogram-ma’s (denk bijvoorbeeld aan Hafen-city22 in Hamburg). Dit in verband met het betaalbaar houden van de kosten voor de renovatie van het oude. Bovendien is er geen eindeloze “voorraad” aan hippe bedrijfjes en hebben we geen espressobar op elke hoek van de straat nodig. In de praktijk gaat het vaak om een "dertien-in-een-dozijn-gebouw”

zoals er eigenlijk al te veel stonden in de stad. Geen probleem! Er zijn meestal voldoende geïnteresseerde gebrui-kers. Tijdelijke gebrui-kers stellen doorgaans namelijk helemaal niet zulke hoge eisen. Een kale ruimte, een werkende verwarming en internet zijn voldoen-de. De inrichting, aankleding of benodigd-heden verzint en

verzorgt men zelf wel.Een startende ondernemer, een stichting die omhoog zit, een winkelier die een dependance wil testen of een cateringbedrijfje dat een productieruimte zoekt. Het zijn allemaal voorbeelden van partijen die best blij zouden kunnen zijn met een plek in het “dertien-in-een-dozijn-gebouw”. En ook iets kunnen toevoegen aan de wijk. De clou is dat het in de tijdelijkheid draait om het moment en de sociale en (lokaal) culturele impact en om het creëren van meerwaarde voor de

tieve disciplines versterkend werkt; functiemenging op microniveau (zie afbeelding pop-up store). Kortom: wees bij de invulling van het leeggoed creatief, maar beperk je niet tot de creatieven.

.. Maar leg de lat laag

Dat lijkt tegenstrijdig met de eerder genoemde ambitie, maar is het niet. Het probleem is dat de ambi-tie van beleidsmakers zich nu vooral richt op de concrete invulling van tijdelijk te gebruiken panden. Zo ontstaan er bijvoorbeeld in vele steden prachtige crea-tieve bedrijfsverzamel-panden, hip ingericht en met de mooiste voorzieningen, waar de gebruiker vaak weinig behoefte aan heeft. En, wat erger is, er gaan een heleboel tijdelijke invullingen uiteindelijk niet door omdat het gewenste inrichtingsniveau te duur is.

dE schoonhEidsprijs is niEt nodig Niet zelden hangt er rondom (tijde-lijk) hergebruik het romantische beeld van de monumentale fabrie-ken of pakhuizen in fraaie oude havengebieden waar het ene na het andere hippe bedrijfje of espressobar uit de grond gestampt wordt. De lat hier neer leggen is over het algemeen dodelijk. Er bestaan niet zoveel van dit soort

22 - HafenCity Hamburg, http://www.hafencity.com

tijdelijke gebruikers stellen doorgaans niet

zulke hoge eisen. Een kale ruimte, een werkende verwarming en

internet zijn voldoende, de rest regelen ze

zelf.

70

rondrEizEnd circus: één olifant voor hEt hElE landEr is in bepaalde segmenten altijd behoefte aan ruimte. Denk hierbij aan zaken als werkruimte voor startende ondernemers of atelier-ruimte voor kunstenaars. Deze doelgroepen kun je met inzet van tijdelijke leegstand een permanen-te oplossing bieden.Op basis van de voortdurend aanwezige vraag naar ruimte aan de ene kant en de vrijwel altijd aanwezige leegstand van geschik-

te gebouwen wordt het mogelijk om een stads-brede aanpak op te zetten. Die houdt in dat aan deze gebruikers altijd een perspectief wordt geboden van nieuwe tijdelijke huis-vesting wanneer het eind van het gebruik van de huidige locatie in zicht komt. Voor deze doelgroepen maakt het meestal niet veel uit waar men zit en is

verhuizen relatief gemakkelijk. Bovendien komt dit de nodige dynamiek ten goede. Men komt voortdurend nieuwe mensen tegen en de hele stad komt makkelijker in aanraking met de tijdelijkheid. Het is verstandig om in dit verband te werken met standaard compo-nenten die gemakkelijk in een object kunnen worden geïmple-menteerd en net zo gemakkelijk weer mee kunnen naar een volgend object. de Ruimteregis-seurs hebben een dergelijke stan-daard component voor flexibele

wijk. Kortom: de invulling dient boven alles pragmatisch te zijn en weloverwogen. De praktijk leert overigens dat juist deze eenvoudi-ge en heldere insteek al snel zijn eigen schoonheid heeft.

dEnk En doE lokaalVaak hebben we bij leeggoed te maken met een context van wijk-ontwikkeling, herstructurering e.d.. Wanneer er in de tijdelijkheid voor-zieningen kunnen worden gecre-eerd betekent dat vaak een stap van niets naar iets, oftewel: alles is winst. Het is dus legitiem om de eisen bescheiden te houden.Vanuit duurzaamheid gedacht is het verstan-dig (en waarschijnlijk goedkoop) om je mate-riaal uit de directe omgeving te laten komen. Dus geen lange transporten om precies die meubelen of dat materiaal te krijgen. Anderzijds doe je er ook verstan-dig aan om lokale ondernemers, organisaties, buurtbewoners, en dergelijke bij je project te betrek-ken. Zo draagt het leeggoed bij aan de wijkeconomie. Bovendien heb je de bakker om de hoek tegen je als je een cateraar uit een nabu-rige stad de lunch laat verzorgen en dan kan het wel eens lastig worden om de tijdelijkheid tot een succes te maken.


je doet er verstandig aan

om lokale ondernemers,

organisaties en buurtbewoners, bij je project te betrekken. zo

draagt het leeggoed bij aan de wijkeconomie.


(en houden).

...En laat het gebeuren

Regie is nodig voor een effectieve benutting van leeggoed. Maar die regie moet zich beperken tot de hoofdlijnen: het formuleren van doelstellingen bij het gebruik van leeggoed en de kaders voor de invulling van elk pand. De invulling zelf kan veel beter worden overge-laten aan de gebruikers. De ervaring leert dat gebruikers prima in staat zijn om een geza-menlijke invulling te organiseren en realiseren. Ze hebben er immers voldoende belang bij om de zaken goed te regelen en een (voor de betreffende functie) minimaal niveau van leefbaarheid, uitstraling en comfort te realiseren.Bovendien is het vrijwel onmoge-lijk om vooraf exact te bedenken hoe het gebruik zich zal ontwikke-len en daardoor ook wat er nodig is aan aanpassingen en voorzienin-gen. Een laatste, niet onbelangrijk, argument om afstand te houden bij de praktische invulling is gelegen in de kosten. De tijdelijke gebrui-

werkplekken ontwikkeld: StexX (zie bijlage 3) Ontwikkel een rondreizend circus waar het hele land kan genieten van de kunsten van één en dezelf-de olifant.

Neem de regie...

Bedenk op basis van eerder gefor-muleerd beleid welke tijdelijke functies je wilt faciliteren en welke niet. Hou zicht op de behoeftes en de partijen die passen bij de gewenste functies. En wacht niet tot mogelijke gebruikers met vergevorderde ideeën het leeg-goed min of meer komen opeisen. De ervaring leert dat de meest assertieve doelgroepen niet altijd de meest realistische of wenselijke plannen hebben. Bovendien zijn deze plannen gewoonlijk vanuit een zeer specifieke behoefte geformuleerd en houden ze (begrij-pelijkerwijs) geen rekening met andere belangen en andere stake-holders. Wanneer je leeggoed wilt inzetten als beleidsinstrument is het zaak zelf de regie in handen te nemen

> Stichting WORM23 heeft tijdelijk een monumentaal

oud VOC pand in Rotterdam West in gebruik gehad. Er mocht echter nog geen spijker de muur in...dus is

het gehele interieur los en dus mobiel. Erg handig

aangezien WORM op een gegeven moment zou

moeten verhuizen. Inmiddels zijn ze, met hetzelfde

interieur, doorverhuisd naar het voormalig fotomuseum

in de Witte de Withstraat (hartje Rotterdam).

Het ontwerp is geleverd door 2012Architecten24 ism Dennis

Oudendijk25.

23 - Stichting Worm, http://www.wormweb.nl/, september 201024 - 2012Architecten, http://www.2012architecten.nl/, september 201025 - Dennis Oudendijk, http://www.refunc.nl/ en http://www.haagsekunstenaars.nl/cv/27275/Denis+Oudendijk, september 2010

72

kers zijn door hun vaak innovatieve en ondernemende achtergrond veel beter in staat om met weinig middelen veel te bereiken dan gemeenten, corporaties en vast-goedeigenaren. Bovendien kunnen de gebruikers investeringen vaak “meenemen” naar een volgende locatie. Denk dus meer in de trant van stadsontwikkeling 2.0: zorg voor een platform en laat de ontwikke-ling van de “Social Apps” aan de gebruikers over. Dat is trouwens ook een stuk goedkoper.In de praktijk betekent dit: Stel ruimte beschikbaar aan partijen wiens belang parallel loopt aan datgene wat je wilt bereiken en laat hen het werk doen.


74

Van leegstand

naarleeggoed,

een


Vanuit hun overtuiging dat leeggoed kansen biedt hebben de Ruimteregisseurs een praktische methodiek ontwikkeld die beleidsmakers, eigenaren en alle andere belanghebbenden de mogelijkheid geeft om die kansen daadwerkelijk te benutten. De methodiek is gebaseerd op de principes en uitgangspunten zoals die in het vorige hoofdstuk zijn verwoord.

76

basis van die analyse wordt een concept voor tijdelijke invulling ontwikkeld en uitgewerkt.- De Acquisition fase wordt gebruikt om het benodigde netwerk te acti-veren, draagvlak te creëren, tijde-lijke gebruikers te werven en selec-teren en concrete afspraken te maken.- In de Synergy fase wordt het concept daadwerkelijk gereali-seerd en wordt de synergie tussen de gebruikers onderling en tussen het pand en de omgeving vormge-geven. De tijdelijke invulling is een feit. - Tenslotte de Harvest fase. Als het concept eenmaal is gerealiseerd komt het er op aan de zaak te laten groeien en bloeien en de synergie-voordelen te oogsten.

Samenhang

Hoewel er een logische volgorde in de verschillende stappen zit en ze in samenhang het beste resul-taat geven kunnen de diverse onderdelen ook op zichzelf staand worden toegepast.

CASH

Kern van de aanpak is het CASH model zoals dit in het onderstaan-de schema wordt getoond.Links in het schema wordt de beginsituatie getoond: een gebouw verliest zijn (economische) functie en komt leeg te staan. Wanneer er niets gebeurt treedt het onvermij-delijke proces van aftakeling in werking met alle bijbehorende kosten, zoals die in hoofdstuk 5 zijn verwoord.De alternatieve route, gericht op het ten volle benutten van het potentieel van het pand, is in vier fasen op te delen: - In de Concept fase wordt er geke-ken naar de wensen, behoeftes en de mogelijkheden en onmogelijk-heden van een pand of gebied. Op

-€

€ ...

CONCEPT ACQUISITION SYNERGY HARVEST

€

> Het CASH-model van de Ruimteregisseurs

EEn praktischE aanpak | van lEEgstand naar lEEggoEd


van de mensen en partijen die direct of indirect betrokken zijn bij de leeggoed objecten. Wie heeft er belang bij? Wie kan er last van hebben? Wie kan meedenken? Wie is er nodig om het project van de grond te krijgen?

bEnoEm dE bElangEnWanneer je de belanghebbenden in beeld hebt is de volgende stap om hun respectievelijke belangen te benoemen. Breng in beeld waarom iemand bereid zou zijn om mee te doen of waarom men zou dwarsliggen.Uit de belangenkaart (zoals de Ruimteregisseurs die in deze fase opstellen) blijkt ook welke partijen een dusdanig belang hebben dat ze eventueel een deel van de kosten zouden kunnen dragen.

doE EEn bouwkundigE chEckEen beperkte bouwkundige scan van het leeggoed brengt de moge-lijkheden en onmogelijkheden aan het licht en stelt daarmee het kader waarbinnen het concept moet worden ontwikkeld. De scan geeft tevens een indicatie van de even-tueel benodigde aanpassingen en de kosten daarvan.

ontwikkEl één of mEEr concEptEnBinnen het kader van de bouwkun-dige mogelijkheden, de beschik-bare periode, de gestelde prioritei-ten in de beleidsdoelstellingen en de wensen van de belanghebben-den kan nu een passend concept worden ontwikkeld. Of meerdere

Onderstaand worden voor elk van de hiervoor genoemde fasen de concrete acties benoemd. In bijla-ge 4 vindt u een overzicht van de diensten die de Ruimteregisseurs bij al deze stappen kunnen bieden.

Concept

stEl dE lEgE pandEnlijst opBegin met het opstellen van een overzicht van de leegstaande panden en gebieden. En kijk vooral ook naar panden die in de (nabije) toekomst leeg komen. Je kunt beginnen met de panden die gemeente of corporatie zelf in eigendom hebben, maar uiteinde-lijk is het verstandig om ook de panden van derden in beeld te hebben.

bEnoEm dE bElEidsdoElEn Weet wat je wilt, noemden we dat in hoofdstuk 7. Benoem de beleids-doelen waaraan leeggoed wellicht een bijdrage kan leveren. En stel prioriteiten.

match dE doElEn mEt dE pandEnBekijk welke panden of locaties waarschijnlijk de beste bijdrage kunnen leveren aan het verwezen-lijken van de beleidsdoelstellingen. En koppel de diverse panden aan afzonderlijke beleidsdoelen. Hier-uit volgt ook een prioriteitstelling: welke panden pakken we het eerst aan?

idEntificEEr dE stakEholdErsZorg dat je een helder beeld hebt

78

is wel dat de trekker een persoon is, géén organisatie; er moet een gezicht zijn.

zoEk gEbruikErsBij grotere objecten zal er een exploitant worden gezocht die vervolgens verantwoordelijk is voor het zoeken van huurders/gebruikers. In andere gevallen moet er gericht worden gezocht naar gebruikers die passen bij de doelstellingen en bij het object.

maak concrEtE afsprakEnOm problemen te voorkomen is het zaak concrete afspraken te maken met de gebruikers. In die afspraken moet aandacht zijn voor huurtermijn, opzegtermijn, wel en niet toegestane activiteiten, enzo-voorts.

coördinEEr dE vErbouwing/aanpassingMeestal is er om het pand geschikt te maken voor tijdelijk gebruik wel enige aanpassing nodig. Die kan voor rekening van de tijdelijke gebruiker komen en ook door hem/haar worden uitgevoerd of door de eigenaar. Vanwege vergunning-voorschriften en met het oog op de ontwikkeling in de volgende fase is het wel verstandig om de aanpas-singen in elk geval goed te monito-ren.

ovErwEEg dE oprichting van EEn stichting lEEggoEdWanneer de leeggoed aanpak op grotere schaal (bijv. stadsbreed, met panden van gemeente, corpo-raties en particuliere eigenaren)

concepten, zodat de uiteindelijke beslisser of de pandeigenaar een voorkeur kunnen uitspreken.Bij een concept hoort ook een ruwe begroting van de benodigde inves-teringen (aanpassingen gebouw), kosten (onderhoud, beheer, advies) en opbrengsten (huur).

toEts dE haalbaarhEidHet gekozen concept moet uiter-aard aan een haalbaarheidstoets worden onderworpen. Toets daar-bij behalve op economische haal-baarheid op uitvoerbaarheid, acceptatie door de belangrijkste belanghebbenden en vergunnin-gen.

Aquisition

crEëEr draagvlak Zodra er een keuze is gemaakt voor een concept is het zaak om draagvlak te gaan creëren. Bij de politiek, in de buurt en uiteraard vooral bij de partijen die cruciaal zijn voor de realisatie en exploita-tie. zoEk EEn trEkkErGedrevenheid, enthousiasme en inzet zijn cruciaal voor het succes. Het is dan ook belangrijk dat er voor een object altijd een enthousi-aste trekker is. In veel gevallen zal dit de (hoofd)gebruiker zijn. Wanneer het een groter object is met meerdere gebruikers zal een exploitant vaak als trekker funge-ren. Bij een project dat beleidsma-tig echt van belang is kan de trek-kersrol worden genomen door gemeente of corporatie. Belangrijk



het moment om de sceptici en kat-uit-de-boom-kijkers te laten zien dat het kan en enthousiast te maken voor een volgend leeggoed project. Een opening is uiteraard ook een instrument om de saam-horigheid onder de verschillende gebruikers te bevorderen en ervoor te zorgen dat ze vanaf het begin trots zijn op hun locatie. vul dE laatstE plEkkEnDe kans is aanwezig dat bij de start niet alle plekken verhuurd zijn. Het momentum dat rond de oplevering en opening ontstaat kan prima worden gebruikt om de laatste plekken te vullen met geschikte gebruikers.

organisEEr dE socialE aspEctEnSamenwerking, interactie met stakeholders en functiemenging maken leeggoed tot een succes. Organiseer deze aspecten zoda-nig dat die interactie er ook daad-werkelijk komt. Dat kan bijvoor-beeld door er voor te zorgen dat er voor praktische zaken regelmatig informeel overleg nodig is, of door

wordt toegepast is het te overwe-gen een stichting in het leven te roepen die de coördinatie voor haar rekening neemt. De stichting bemiddelt tussen de vastgoed eigenaren en de tijdelijke gebrui-kers binnen de kaders zoals die door het bestuur zijn geformu-leerd. Het grote voordeel van een derge-lijke aanpak is dat er een (juridi-sche en beleidsmatige) buffer wordt gecreëerd tussen de eige-naar en de ruimtevragers. Een ander voordeel is dat de uitvoe-rende werkzaamheden gecombi-neerd kunnen worden met die van soortgelijke stichtingen in het land. In bijlage 3 worden de voordelen en de opzet van zo’n stichting uitgebreid toegelicht.

Synergy

kom binnEn mEt EEn knalWanneer het leeggoed in tijdelijk gebruik wordt genomen is het goed om dat ook aan de wereld te laten weten. De leeggoed aanpak is immers gebaseerd op een breed draagvlak. De ingebruikname is

80

Harvest

In principe zou je je als initiatiefne-mer en/of beleidsmaker kunnen terugtrekken nadat de het gebouw voor tijdelijk gebruik wordt opgele-verd. De ervaring leert echter dat er veel te winnen valt bij een blij-vende betrokkenheid en regie, zij het op enige afstand. Als je er in deze oogstfase bij blijft zal de oogst des te groter zijn.

gEnErEEr publicitEitHet leeggoed moet regelmatig in de belangstelling staan. Daarmee wordt ook de leeggoed filosofie en aanpak breed uitgedragen. Publie-ke evenementjes zoals een tentoonstelling, een klein congres en dergelijke vormen altijd een goede aanleiding voor een pers-bericht. Maar ook een nieuw product of een succesje van één van de tijdelijke gebruikers.

gEnErEEr publiEkDe beste manier om een leeggoed object en de leeggoed gedachte te laten landen is het betrekken van het publiek. Wanneer mensen de

een vergaderruimte af en toe beschikbaar te stellen aan de buurtvereniging.

val op En vErlEidDe beoogde synergie en interactie met de omgeving kan op een rela-tief eenvoudige manier worden aangejaagd door het leeggoed een bijzonder uiterlijk kenmerk mee te geven. Het publiek moet ook aan de buitenkant zien dat het gebouw een tijdelijk nieuw leven heeft gekregen. Dat maakt nieuwsgierig naar wat er binnen gebeurt en naar de leeggoed aanpak. Een goed voorbeeld is het eerder genoemde Bacinol gebouw in Delft. Daar werd met enkele plastic hoesjes om TL-buizen een kleurrijk trappen-huis gecreëerd waardoor het eens zo saaie gebouw een landmark in de stad werd en het publiek nieuws-gierig werd naar wat daar gebeur-de. Dat leidde tot grote bezoekers-aantallen bij elk openbaar evenement en daarmee tot veel aandacht voor de in het gebouw gevestigde bedrijven.



kans krijgen om het leeggoed te bezoeken wordt het een beetje van hun. Er ontstaat draagvlak voor de leeggoed gedachte, men gaat zich betrokken voelen bij de activiteiten van de tijdelijke gebrui-kers en beschouwt het leeggoed als deel van de buurt. Vaak kan er met relatief weinig middelen een publieksactiviteit georganiseerd worden. Denk aan een open dag, een tentoonstelling of de organi-satie van een gemeentelijk evene-ment of zelfs vergadering in het gebouw.

facilitEEr intEractiEDe zo gewenste interactie tussen de gebruikers onderling en met de andere stakeholders kan tijdens de gebruiksfase nog worden gesti-muleerd. Dat kan door middel van eenvoudige faciliteiten of activitei-ten. Zo zou je als corporatie of gemeente af en toe de vrijdagmid-dagborrel kunnen sponsoren of een buurtoverleg in het leeggoed kunnen plannen.


In deze Whitepaper hebben we gekeken naar het hoe en waarom van de onbalans in de vastgoed markt. Hoe kon het gebeuren dat er zoveel gebouwd werd in weilanden en op nieuwe zichtlocaties, terwijl bestaande gebouwen leeg kwamen te staan? Wat zijn de huidige inzichten op dit gebied? Daarna is de mogelijke rol van hergebruik onderzocht. En tenslotte presenteerden we de visie en de aanpak van de Ruimteregisseurs met betrekking tot de inzet van tijdelijke leegstand als instrument voor beleid en voor herstel van de balans. Dit alles heeft geleid tot de volgende conclusies:

84

overheden en ontwikkelaars zijn echter nog steeds eenzijdig gefo-cust op nieuwbouw en zichtloca-ties.

Hergebruik is de sleutel, maar het moet dichter, diverser, duurzamer en doordachterOm de ruimtevraag binnen de grenzen van bestaande steden op te lossen is hergebruik van gebou-wen, grond en materialen de oplos-sing. Omdat de huidige situatie wezenlijk anders is dan 100 jaar geleden, toen hergebruik heel gewoon was, moeten er nieuwe methoden en werkwijzen worden ontwikkeld.

De huidige leegstand is onaccep-tabel De cijfers over de huidige leeg-stand zijn alarmerend, de voor-spellingen voor de toekomst zo mogelijk nog afschrikwekken-der. Alleen al vanwege de gewens-te dichtheid en voorzieningen is dit onacceptabel. Daarnaast zijn de economische en maatschappelijke kosten van leegstand te hoog.

De benutting van tijdelijke leeg-stand is minimaalIncidenteel wordt leegstand gebruikt voor huisvesting van kunstenaars of creatieven. Meest-al kiest men voor antikraak, een “oplossing” die niets oplost of toevoegt. Leegstand is onvermijdelijkEen gebouw verliest zijn functie en wordt aangepast voor een volgen-de functie. Leegstand is een fase

Conclusies

Vinexwijken zijn de nieuwe Voge-laarwijkenGezonde wijken en steden kenmer-ken zich door een goed voorzie-ningenniveau en dynamiek. Daar-voor zijn een hoge dichtheid, diversiteit (functiemenging) en flexibiliteit nodig. Uitleglocaties voldoen aan geen van deze voor-waarden.

Bestaande steden hebben de toekomstJonge en creatieve mensen willen in de stad de stad wonen. Vanwege de aanwezigheid van voor-zieningen, nabijheid van andere creatieven, klanten en samen-werkingspartners. En vanwege de historie en sfeer.

Het potentieel wordt onvoldoende benutDe bestaande gebouwen en loca-ties hebben voldoende potenti-eel om de ruimtevraag in te vullen, maar door de focus op nieuwbouw en uitleglocaties is dit potentieel onvoldoende benut.

Het inzicht is er, maar de praktijk is weerbarstigVerdichting, inbreiding, herbestem-ming en hergebruik zijn steeds vaker gebezigde termen in beleids-stukken. De Vijfde Nota Ruimtelijke Ordening stelt als doel om 25-40% van de nieuwbouw binnen de bestaande steden en dorpen te realiseren. Die doelstelling is te bescheiden, zo vindt inmiddels ook de Rijksbouwmeester. Veel lagere

conclusiEs | van lEEgstand naar lEEggoEd


laten.

Continuïteit maximaliseert het effectWanneer de leeggoed aanpak langdurig wordt toegepast en gebruikers kunnen doorschuiven van pand naar pand zijn de posi-tieve effecten maximaal.

Oproep

de Ruimteregisseurs doen een oproep aan overheden, corpora-ties en particuliere eigenaren om hun leegstaande panden op een slimme manier tijdelijk te benutten en zo toegevoegde waarde te creëren voor zichzelf én voor andere stakeholders. Ontwikkel een structureel leeg-goed beleid. Begin met de eigen leegstaande panden en betrek vervolgens andere eigenaren en belanghebbenden.

Op naar een land zonder leeg-stand!

in dat transitieproces.

Leegstand kan leeggoed wordenDe praktijk leert dat een tijdelijke benutting van leegstand op een manier die voor alle belangheb-benden waardevol is heel goed mogelijk is.

Leeggoed moetAls we de ambities van ontwikke-len binnen de bestaande contou-ren willen waarmaken zal ook de tijdelijkheid moeten worden inge-zet. Bovendien zijn de maatschap-pelijke kosten van leegstand eenvoudig te hoog om te accepte-ren.

Leeggoed kanEr is voldoende vraag, gebruikers zijn flexibel en er zijn geen juridi-sche belemmeringen.

Leeggoed loontLeeggoed levert geld op en bespaart kosten voor de eigenaar, maar levert ook leefbaarheid, veiligheid, wijkeconomie, aan-dacht, sociale cohesie etc.

Leeggoed is een prima beleidsin-strumentLeeggoed biedt kansen voor sturing op vrijwel elk beleidster-rein.

Regie is nodig, maar laissez faire werkt het besteOm de beoogde beleidseffecten te bereiken is het verstandig om de regie te nemen. De invulling en uitvoering kan echter veel beter aan de gebruikers worden overge-

88

sten. Aan de gebouwen werd niks gedaan waardoor de huren laag konden blijven. Binnen een half jaar waren alle ruimtes verhuurd aan clubs, discotheken, bars, restaurants, sportfaciliteiten, maar ook aan ondernemers en het groot-ste atelier gebouw van München (meer dan 60 beeldend kunste-naars). Het gebied trok maande-lijks zo’n 300.000 bezoekers. Nöth en Scheffel deden de marketing voor Kunstpark Ost, maar de huur-ders hadden veel vrijheid voor de invulling van de ruimtes. Toen in januari 2003 het Kunstpark moest sluiten was de vraag inmid-dels omgevormd van ‘wat kan het Kunstpark voor München beteke-nen?’ naar ‘waar kan het Kunst-park voortgang vinden?’.

Kunstpark Ost, MünchenOude functie

Fabriekscomplex (Zuivel)

Tijdelijke functies

Uitgaan, evenementen, ateliers, creatieve bedrij-ven

Bijlage 1: Best practices van leeggoed gebruik

Kunstpark Ost / Kultfabrik, München26

In de luwte van het centrum, aan de andere kant van Ost Bahnhof, in München lag een groot fabrieks-complex dat in 1996 zijn functie verloor. Het gebied was aangewe-zen voor herbestemming en nieuw-bouw. Doordat de gemeente en de grondeigenaar het niet eens konden worden over de invulling werden de nieuwbouwplannen maar niet concreet. De onderne-mers Wolfgang Nöth en Gabi Scheffel toonden interesse in het gebied dichtbij het centrum en het station om er een uitgaanscentrum te vestigen. Ze kregen het, als bekende ondernemers uit het uitgaanscircuit, voor elkaar om de gemeente duidelijk te maken dat hun plannen in een behoefte van de stad voorzagen. De eigenaar was blij met de voorlopige inkom-

26 - Martijn Arnoldus (2004): Creatieve Rommelzones, Broedplaatsen in Amster-dam en Munchen, verschenen in Agora nr. 1 - meer informatie: http://de.wikipedia.org/wiki/Kultfabrik

> interieur van Milch & Bar in Kunstpark Ost. Met minimale ingrepen is de industriële ruimte het heringericht. De Bar behoort inmiddels tot de populaire uitgaansscene van München


broodnodige gedaan, hoofdzake-lijk in het kader van brandveilig-heid, waardoor de huren redelijk laag konden blijven. Doordat het gebouw al vanaf het vroege begin een grote huurder had (halve verdieping) was er geen koudwa-tervrees voor nieuwe huurders en was het pand snel gevuld. De uitbater heeft bovendien het geduld gehad om een goede selectie van architecten, industrieel ontwerpers, grafici, webbouwers en kunste-naars binnen te halen. Omdat de ruimtes in minder dan casco staat werden opgeleverd was iedereen genoodzaakt tijd en geld te inves-teren in een werkruimte. Dit was de gemene deler voor alle huur-ders; zij hebben gezamenlijk het gebouw van niets tot een bruisen-de creatieve hotspot omgetoverd. Men ontmoette elkaar vanzelf en leerde zo ook elkaars capaciteiten kennen. Zo ontstond de samen-werking. Die samenwerking was zo bijzonder intensief dat bacinol-len in Delft inmiddels een gekend woord is voor creatief samenwer-ken. De bedrijven huurden elkaars mensen in, haalden gezamenlijk

Kunstpark Ost, MünchenResultaten Gedeeltelijke voortzetting,

positieve aandacht, München uitgaansstad, economische factor.

Succes-factoren

Toestaan rommelzone, vrijheid van invulling voor tijdelijke gebruikers, ondernemers als trekkers.

Bacinol, Delft

Een 6 verdiepingen en 4.000 m2 tellend industrieel gebouw van het vroegere Gist Brocades (nu DSM) is van 2005 t/m 2008 in gebruik geweest als verzamelgebouw voor de creatieve industrie. Het gebouw kreeg de naam Bacinol, de code-naam voor penicilline die er tijdens de tweedewereld oorlog nog werd geproduceerd, maar niet bedoeld was voor de Duitsers. Delft is een van de creatiefste steden van Nederland maar dat was tot dan toe niet zichtbaar. Een vooruitziende wethouder zag in het gebouw de mogelijkheid om de creatieve bedrijvigheid in Delft een gezicht te geven. Aan het gebouw was alleen het

> Tijdens de jaarlijkse “Nacht van de Kunstfabriek“ in

Bacinol konden kinderen zien en doen wat er dagelijks in

het gebouw gebeurde. Het overweldigende succes van de “Nachten“, maar ook de

publieke lunchroom en de expositieruimte BacinolExpo,

maakten Bacinol ook tot een begrip onder Delftenaren.

90

Bacinol, DelftResultaten Erkenning van creatieve

industrie als belangrijke economische factor, voortzetting formule in ander gebouw, intensieve samenwerking bedrijven.

Succes-factoren

Stuwende achterstand (vergeten plek), exploitant met visie, eigen verant-woordelijkheid van de huurders om er wat van te maken, goede mix van ondernemers en kunste-naars, toegankelijk voor publiek.

OpTrek / Hotel Transvaal, Den Haag

Transvaal is een wijk in Den Haag die tussen 1890 en 1935 gebouwd is. Vanaf 2002 wordt dit gebied grootscheeps getransformeerd. Voor de kleine 15.000 inwoners is dit een ingrijpende periode. 12 jaar lang wordt er gerenoveerd, gesloopt en nieuw gebouwd. Voor veel bewoners betekent dit een wezenlijke verandering van hun woonsituatie; nieuwe buren, de komst van koopwoningen met

opdrachten binnen, schreven als consortium in op prijsvragen en er werden evenementen georgani-seerd. Die evenementen, maar ook de aanwezige expositieruimte en beperkte horecafaciliteit zorg-den ervoor dat ook het Delftse publiek bij het gebouw werd betrok-ken. Het veranderde daarmee van een blinde vlek in de stad tot een begrip waar niemand omheen kon. Toen uiteindelijk de geplande sloop in het zicht kwam was er dan ook breed draagvlak om de formule te laten voortleven in een Bacinol II. Een ander opmerkelijk resultaat van het tijdelijke gebruik was dat de waarde van het gebouw bij de uiteindelijke onteigening aanzien-lijk hoger bleek dan de taxatie van vóór de creatieve invulling.

Bacinol, DelftOude functie

Penicillinefabriek

Tijdelijke functies

Creatieve bedrijven, ateliers, expositieruimte, beperkte horeca

> "Indiase kamer" van Hotel Transvaal (foto van Pauline van Till)(een ander voorbeeld is te zien als introductie van hoofdstuk 3: "Hergebruik, hetuitgevonden")


en -heren.OpTrek in het algemeen en Hotel Transvaal in het bijzonder richten hun aandacht op de transitie als een bron van inspiratie en (posi-tieve) vernieuwing in plaats van de nadelen te belichten en toe te zien hoe de wijk in een negatieve spiraal terecht komt.

Hotel Transvaal, Den HaagOude functie

Woningen

Tijdelijke functies

Hotelkamers

Resultaten Actieve interactie tussen de wijk en derden (de hotelgasten), aandacht voor het proces van transitie, positieve aandacht voor de wijk

Succes-factoren

Bevlogen initiatiefnemers, continuïteit, onderdeel van lange reeks projecten.

Zwischennutzungs-agentur, Berlijn

Door haar bijzondere geschiedenis en de ingrijpende politieke, sociale en economische ontwikkelingen van de laatste jaren is Berlijn een bijzonder dynamische stad. Dat heeft zijn weerslag op het ruimte-gebruik. Grote vraag naar ruimte gaat samen met veel leegstand. De senaat van de stad heeft in het kader van het revitaliseren van bepaalde wijken geld beschikbaar gesteld voor de oprichting en exploitatie van een Zwischennut-zungsagentur. Deze fungeert als bemiddelaar tussen vraag en aanbod. Opvallend is dat de stich-

andere bewoners, verhuizing binnen de wijk of naar elders. Als reactie op dit ingrijpende proces is OpTrek in het leven geroepen. OpTrek is een multidis-ciplinair kunstenaarscollectief dat, met uitgenodigde (internationale) kunstenaars, op zoek gaat naar toegevoegde waarde van kunst voor dit soort stedelijke transfor-maties. OpTrek signaleert door deze prag-matische aanpak zeer direct en intensief de impact op een (wijk)samenleving van een grootschali-ge transformatie als hier in Den Haag. Het genereert kennis over deze transitie maar creëert ook oplossingen voor gevonden problemen. Het projectbureau is gehuisvest in panden die door de bewoners al verlaten zijn en het verhuist bij sloop telkens weer naar een nieuwe locatie.Er zijn door OpTrek al veel tijdelij-ke projecten gerealiseerd, en er zullen er nog vele volgen, maar een typisch voorbeeld is toch wel Hotel Transvaal. Dit project heeft op originele wijze gebruik gemaakt van de mogelijkheden van leeg-stand en een bijdrage geleverd aan de levendigheid van de wijk. Tussen 24 juni 2007 en 16 oktober 2008 zijn er in verschillende leeg-staande huizen in de wijk (sloop-panden en nog onverhuurde of onverkochte nieuwbouw) hotelka-mers ingericht. De straten vorm-den de gangen van het hotel, de winkels, restaurants en dienstver-leners in de buurt zorgden voor de voorzieningen en de buurtbewo-ners fungeerden als gastvrouwen-

92

ting zich inmiddels langzaamaan transformeert naar een organisatie voor coöperatieve stads- en wijk-ontwikkeling. Men heeft door erva-ring geleerd dat er behalve de eigenaar en de tijdelijke gebruiker meer partijen betrokken moeten worden om de transformatie echt tot een succes te maken. Eigenlijk groeit men dus langzaam naar een leeggoed aanpak toe….


voordeel van deze maatschappe-lijke baten. Voor een commerciële of particuliere eigenaar is dat minder evident. En ook vanuit de afdeling vastgoed van de gemeen-te of de beheersorganisatie van de corporatie wordt hier andere tegen aan gekeken. Leeggoed moet dus ook voor de eigenaar in zijn rol als beheerder en belegger interessant zijn, ofwel geld opleveren. En dat doet het ook. In onderstaande rekenvoorbeelden proberen we u een idee te geven hoe en hoeveel.

Uitgangspunten

Om deze rekenvoorbeelden te kunnen tonen hebben we een aantal aannames gedaan omtrent financieringslasten en kosten. De aannames zijn gebaseerd op onderzoeks- en praktijkgegevens (zie ook de voetnoten).

Bijlage 2: Enkele rekenvoorbeelden m.b.t. de kosten en baten van de leeggoed aanpakDe Leeggoed aanpak loont. In hoofdstuk 6 zijn de voordelen één voor één benoemd. Een aantal belangrijke baten van de leeggoed aanpak is wel in geld uit te druk-ken, maar moeilijk te becijferen. Denk daarbij vooral aan de maat-schappelijke baten (of besparing op maatschappelijke kosten). Wanneer het leeggoed object in eigendom van gemeente of corpo-ratie is, hebben deze als maat-schappelijk verantwoordelijke partij

kostEn lEEgstandGemiddelde waarde van een m2 kantoorruimte € 1.800,-27

Gemiddelde waarde van een m2 bedrijfsruimte € 700,-28

Gemiddeld rentepercentage 4,6%Onderhoudskosten per m2 kantoor per jaar kantoor € 6,5729

Onderhoudskosten per m2 kantoor per jaar bedrijfsruimte € 3,8330

Kosten antikraak beheer per m2 (eigen schatting) € 7,-

kostEn lEEggoEdAanpassingen aan het pand om het geschikt te maken voor tijdelijk gebruik: afhankelijk van tijdelijke functie.Leeggoed beheer 30% leeggoed huuropbrengst

27 - DTZ Zadelhoff, Nederland Compleet, factsheets kantoren- en bedrijfsruimte-markt, januari 201028 - DTZ Zadelhoff, Nederland Compleet, factsheets kantoren- en bedrijfsruimte-markt, januari 201029 - Gemiddelde huuropbrengst per m2 * onderhoud als percentage van de jaarhuur voor kantoren uit de periode 1940-1990: €146 * 4,5% (DTZ Zadelhoff, Nederland Compleet, factsheets kantoren- en bedrijfsruimtemarkt, januari 2010 en WOZ datacenter)30 - Gemiddelde huuropbrengst per m2 * onderhoud als percentage van de jaarhuur voor kantoren uit de periode 1940-1990: €146 * 4,5% (DTZ Zadelhoff, Nederland Compleet, factsheets kantoren- en bedrijfsruimtemarkt, januari 2010 en WOZ datacenter)

94

De extra waardestijging is het gevolg van publiciteit en aandacht, waardoor de verhuurbaarheid en de verkoopwaarde toenemen.Om de rekenvoorbeelden over-zichtelijk te houden is geen reke-ning gehouden met belastingen e.d. Energie is in de leegstand verdisconteerd in de antikraak kosten en in de leeggoed situatie voor rekening van de tijdelijke gebruiker.

batEn lEEggoEdHuuropbrengst per m2 per jaar tijdelijk kantoor € 85,-Huuropbrengst per m2 per jaar tijdelijke bedrijfsruimte € 40,-Huuropbrengst per m2 per jaar tijdelijke atelierruimte € 60,-(extra) waardestijging (over de hele periode) 1,0 %

voorbEEld 1, schoolgEbouwObject voormalige basisschoolVloeroppervlak 1.000 m2

Waarde € 1.800.000,-Periode beschikbaar 2 jaarTijdelijke functie kantoorruimte startende ondernemersBezettingsgraad 80%

Leeggoed LeegstandRentelasten -€ 165.600,- -€ 165.600,-Onderhoud -€ 13.140,- -€ 13.140,-

Antikraak € 0,- -€ 14.000,-Aanpassing -€ 18.000,- € 0,-

Leeggoed beheer -€ 40.000,- € 0,-Huuropbrengsten € 136.000,- € 0,-

Waardestijging € 18.000,- € 0,-

-€ 83.540,- -€ 192.740,-Positief resultaat +€ 109.200,-


voorbEEld 2, kantoorgEbouwObject kantoorgebouwVloeroppervlak 3.200 m2

Waarde € 5.760.000,-Periode beschikbaar 18 maandenTijdelijke functie kantoorruimte startende ondernemers en

atelierruimteBezettingsgraad 60% kantoorruimte, 25% ateliers

Leeggoed LeegstandRentelasten -€ 397.440,- -€ 397.440,-Onderhoud -€ 31.536,- -€ 31.536,-

Antikraak € 0,- -€ 33.600,-Aanpassing -€ 110.000,- € 0,-



-€ 295.616,- -€ 462.576,-Positief resultaat +€ 202.960,-

96

voorbEEld 3, bEdrijfsruimtEObject bedrijfsruimteVloeroppervlak 280 m2

Waarde € 196.000,-Periode beschikbaar 6 maandenTijdelijke functie bedrijfsruimteBezettingsgraad 95%

Leeggoed LeegstandRentelasten -€ 4.508,- -€ 4.508,-Onderhoud -€ 321,30 -€ 321,30

Antikraak € 0,- -€ 980,-Aanpassing -€ 3.500,- € 0,-



-€ 2.645,30 -€ 5.809,30Positief resultaat +€ 3.164,-


match tussen beleidsdoelen en gebruikerswensen. Onafhankelijkheid en effiency

Het grote voordeel van een derge-lijke aanpak is dat er een (juridi-sche en beleidsmatige) buffer wordt gecreëerd tussen de eige-naar en de ruimtevragers. Een ander voordeel is dat de uitvoeren-de werkzaamheden gecombineerd kunnen worden met die van soort-gelijke stichtingen in het land. Zo hoeft het wiel niet telkens opnieuw te worden uitgevonden.

Branding en herkenbaarheid

Een centraal geregisseerde leeg-goed aanpak biedt de mogelijkheid om alle objecten en activiteiten een merknaam mee te geven. Denk bijvoorbeeld aan “ Ondertussen in Delft” of “Transit Tilburg”. De objec-ten kunnen op een eenvoudige manier in de stijl van het merk worden aangekleed of gemerkt. Het telkens op andere plekken in de stad opduikende beeldmerk benadrukt de dynamiek. Voor het publiek is zichtbaar wat er met leeggoed gebeurt en zijn de panden gemakkelijk te vinden.

Opzet

Een mogelijke opzet voor een Stichting Leeggoed is als volgt te schetsen:

Bijlage 3: Stichting Leeggoed; een opzet voor een permanente leeggoed organisatie

Continuïteit en verbreding

Het maatschappelijk rendement van de leeggoed aanpak is maxi-maal als de aanpak stads- of regio-breed wordt toegepast over een langere periode. Wanneer de panden van alle eige-naren (gemeente, corporaties, beleggers en particuliere eigena-ren) kunnen worden ingezet is het gemakkelijker om een goede match te maken en kan het effect op de wijk of de stad veel groter zijn. Als er ook continuïteit kan worden ingebouwd wordt het effect verder versterkt.Een goede manier om continuïteit en verbreding te realiseren is de oprichting van een Stichting Leeg-goed. De doelstelling van zo’n stichting is dan om de benutting van leeggoed te organiseren, zodanig dat daarmee de door het stichtingsbestuur te formuleren doelen voor de stad of regio worden bevorderd. De stichting coördineert de leeggoed aanpak, bemiddelt tussen de vastgoed eigenaren en de tijdelijke gebrui-kers en zorgt voor een optimale

98

Een bestuur, samengesteld uit vertegenwoordigers van gemeen-te, corporaties, andere vastgoed-bezitters en maatschappelijke organisaties stelt de beleidskaders waarbinnen de stichting werkt op. Het bestuur stuurt een uitvoerend bureau aan dat de panden beheert, concepten ontwikkelt, vraag en aanbod matcht en de communi-catie en PR verzorgt.

Stic

htin

g b

est

uu

r

�exwerk

stu-dent

pop-upstore

kunstnaar

gallerie

Uitvoerend bureau

- conceptontwikkeling- matchmaking- coördinatie- beheer

Maatschappelijkeorganisaties

Gemeente

Corporatie(s)

Andereeigenaren

startkapitaal

ZZP-er

€ huur

€ huur

€ huur

> een schematisch overzicht van de organisatie van een Stichting Leeggoed


kosten naar gebruik.

Roll-in

Ook voor de eigenaar van het gebouw is flexibiliteit belangrijk. De StexX formule is daarom zo opge-zet dat ze in elk geschikt gebouw snel en eenvoudig naar binnen kan worden gerold. En net zo makkelijk weer naar buiten, om in een volgend gebouw te worden toege-past.Zo kan een beschikbaarheid van 6 maanden al voldoende zijn om het StexX concept toe te passen.

No Fuss

Geen gedoe. Niet voor de flexon-dernemer en niet voor de gebouw-eigenaar. de Ruimteregisseurs regelen vergunningen, contracten, eventu-ele aanpassingen en PR. En we zorgen voor een partij die voor eigen rekening en risico de StexX locatie exploiteert. De beheerder zorgt voor planning, beschikbaarheid en onderhoud van de faciliteiten en factureert de flexondernemers.

Bijlage 4: StexX; een voorbeeld van een standaard component voor leeggoed invullingEr zijn enkele doelgroepen die eigenlijk altijd wel een ruimtevraag hebben. Eén van die doelgroepen is de startende ondernemer. de Ruimteregisseurs hebben voor deze groep een standaard oplos-sing ontwikkeld.

FlexX

Modern ondernemerschap kent vele verschijningsvormen. De ZZP’er en freelancer zijn in opmars en ondernemingen worden steeds vaker in netwerkvorm gestructu-reerd. Daarnaast telt Nederland een groeiend aantal parttime ondernemers die hun bedrijf vaak combineren met een baan of studie. Voor al deze ondernemers is flexi-biliteit het toverwoord. StexX biedt hen die flexibiliteit. Bij StexX huur je een flexibele werkplek in een gemeenschappe-lijke ruimte. Je werkt op je eigen laptop. StexX biedt de basis facili-teiten zoals draadloos internet, printer, vergaderruimte, kastruimte en niet te vergeten: een postadres en een locatie om je klanten te ontvangen. Je betaalt een basis-bedrag per maand, aangevuld met

100

mee.kEnnisde Ruimteregisseurs beschikken over de kennis en ervaring die nodig is om belangen te herken-nen en te managen. Binnen de Regisseurs groep zijn vele instru-menten en methodieken ontwik-keld om samenwerkingsprocessen te beheersen en regisseren.

kEnnissEnHet grote en diverse netwerk van de Ruimteregisseurs biedt toegang tot alle kennis en expertise die nodig is voor een succesvolle leeg-goed aanpak. Het stelt ons tevens in staat om de juiste gebruikers voor elk pand te vinden. Integraal of in delen

De onderdelen van de CASH aanpak zijn ontwikkeld om in samenhang te worden toegepast. Het is echter verstandig om te kiezen voor een gefaseerde aanpak, waarbij in elk geval na de conceptfase een go/no go moment wordt ingebouwd. de Ruimteregis-seurs kunnen het gehele traject voor hun rekening nemen, maar het is heel goed mogelijk dat enkele activiteiten door de opdrachtgever of door een andere betrokken partij wordt gedaan. Daarom is in het volgende over-zicht per activiteit aangegeven wat de Ruimteregisseurs kunnen doen, welke aanpak we hanteren en wat het resultaat zal zijn.

Bijlage 5: Dienstenvan de Ruimte-regisseurs in de CASH aanpak voor Leeggoedde Ruimteregisseurs hebben een praktische aanpak voor Leeggoed ontwikkeld. De aanpak, zoals beschreven in hoofdstuk 8, is CASH gedoopt en is op te delen in 4 fasen: Concept, Acquisition, Synergy, Harvest. de Ruimteregis-seurs helpen graag bij de toepas-sing van deze aanpak.

onafhankElijkhEidEen veel voorkomend probleem bij leeggoed projecten (en eigenlijk bij alle projecten waarbij meerdere partijen moeten worden betrokken) is dat de initiatiefnemer door de anderen als probleemhouder wordt gezien en en als degene die de kar zal trekken en de kosten zal dragen. Een belangrijk voordeel van inschakeling van de Ruimtere-gisseurs is dat de coördinatie daar-mee in handen van een onafhan-kelijke partij wordt gelegd. Dat maakt het gemakkelijker om commitment van alle partijen af te dwingen. crEativitEitOm van leegstand leeggoed te maken is creativiteit vereist. Er moet met minimale middelen een maximaal (maatschappelijk) rende-ment worden behaald. de Ruimte-regisseurs brengen die creativiteit


Actie Aanpak ResultaatOpstellen Lege pandenlijst

de Ruimteregis-seurs kunnen helpen de lege panden in kaart te brengen.

webonderzoek, veldonderzoek, gesprekken eigenaren.

een actueel en dynamisch over-zicht van de (op termijn) leegstaan-de panden

Formuleren van beleids-doelen

de Ruimteregis-seurs kunnen het benoemen van de doelstellingen faciliteren.

voorbereiden, organiseren en faciliteren van bijeenkomst (eventueel met meerdere partijen) inbreng van ervaring.

een helder beleids-kader inzake leeggoed.

Matchen van doelen en panden

de Ruimteregis-seurs kunnen helpen de meest geschikte panden aan de doelstellin-gen te koppelen en andersom.

inbreng ervaring en best practices.

een gedegen selectie van geschikte panden.

Identificeren van stake-holders

de Ruimteregis-seurs kunnen de stakeholders identificeren.

webonderzoek, veldonderzoek, gesprekken en ervaringsgege-vens.

een visuele netwerkkaart waarop alle stake-holders en hun onderlinge relaties zijn weergegeven.

Benoemen van de belangen

de Ruimteregis-seurs kunnen de verschillende belangen helder in beeld brengen.

webonderzoek, veldonderzoek, gesprekken en ervaringsgege-vens.

een visuele belan-genkaart waarop de belangen van alle stakeholders zijn weergegeven. Inzicht in de te verwachten bereid-heid om mee te werken c.q. betalen.

Ontwikkelen van concep-ten

de Ruimteregis-seurs ontwikkelen één of meer passende concep-ten.

creatieve sessies, gesprekken, best practices.

één of meer uitge-werkte concepten met bijbehorende begroting en eventueel een visualisatie.

Toetsen van de haal-baarheid

de Ruimteregis-seurs kunnen helpen de haal-baarheid te toetsen.

risicoanalyse, berekeningen, gesprekken.

een gefundeerd oordeel over de haalbaarheid.

Con

cept

102

Actie Aanpak ResultaatOrganise-ren van draagvlak

de Ruimteregis-seurs kunnen helpen het draag-vlak te organise-ren.

gesprekken, presentaties, persberichten, onafhankelijke positie van de Ruimteregisseurs.

breed draagvlak voor de tijdelijke invulling.

Zoeken van een trekker

de Ruimteregis-seurs kunnen helpen de trekker te zoeken.

eigen netwerk, netwerk van de opdrachtgever, gesprekken.

een geschikte enthousiaste trekker.

Zoeken van tijdelijke gebruikers

de Ruimteregis-seurs kunnen helpen gebruikers te werven en selecteren.

webonderzoek, eigen netwerk, gesprekken.

gebruikers die bij pand en doelstellin-gen passen.

Maken van concrete afspraken

de Ruimteregis-seurs kunnen helpen de afspra-ken te formuleren en vast te leggen.

voorbeeldcontrac-ten, juridische toetsing, onder-handeling namens de eigenaar.

afdekking van de juridische risico’s en heldere afspraken.

Coördine-ren van de verbouwing

de Ruimteregis-seurs kunnen de verbouwing namens de eigenaar monito-ren of coördine-ren.

toetsing aan voorschriften, selectie en aansturing aanne-mers, leveranciers etc.

kostenefficiënte aanpassing conform alle regels.

Oprichten en runnen van een Stichting Leeggoed

de Ruimteregis-seurs kunnen helpen een Stichting Leeg-goed vorm te geven en kunnen het uitvoerende werk van de stichting voor hun rekening nemen.

ontwikkelen van opzet en werk-wijze, opstellen statuten, zoeken van bestuurders, projectmanage-ment, bemidde-ling, match making, contract-beheer.

een efficiënt gerun-de organisatie die zorgt voor continuï-teit in de leeggoed aanpak.

Acqu

isiti

on


Actie Aanpak ResultaatOrganise-ren van een grootse opening

de Ruimteregis-seurs kunnen de opening en bijbehorende publiciteit organi-seren.

gericht uitnodigen, programma ontwikkelen, persberichten, regelen.

spraakmakend evenement waar-mee het leeggoed bekend raakt.

Vullen van de laatste plekken

de Ruimteregis-seurs kunnen na de opening de werving van de laatste huurders op zich nemen.

eigen netwerk, publiciteit, netwerk van de gebruikers

een (vrijwel) volle-dige bezetting waar-door zowel de exploitatie als de beleidsdoelen gewaarborgd worden.

Organise-ren van de sociale aspecten

de Ruimteregis-seurs organiseren en regisseren de manier waarop de gebruikers en stakeholders met elkaar omgaan.

best practices, inrichten overleg, informele contac-ten.

een opzet die het maximale uit de interactie tussen de partijen haalt.

Opvallen en verleiden

de Ruimteregis-seurs kunnen een ontwerp voor de buitenkant van het object maken en realiseren.

creativiteit, coördinatie uitvoering.

een spannend leeggoed object.

Publiciteit genereren

de Ruimteregis-seurs kunnen de PR en communi-catie op objectni-veau of breder op zich nemen.

persberichten, onderhouden van relaties met de pers.

effectieve en positieve communi-catie en PR.

Publiek genereren

de Ruimteregis-seurs kunnen publieksactivitei-ten ontwikkelen en organiseren.

best practices, creativiteit, regelen.

Resultaat: betrok-kenheid van het publiek en de stakeholders.

Interactie faciliteren

de Ruimteregis-seurs kunnen de regie over de samenwerking en interactie voeren.

organiseren kleine, laagdrem-pelige activiteiten en ontmoetingen.

een actieve en enthousiaste community in en rond het leeggoed.

Syne

rgy

Har

vest

104

winx

De complexe projecten waar de Regisseurs aan werken slagen alleen als er voor alle betrokkenen toegevoegde waarde wordt gege-nereerd. Win tot de macht x (Winx) noemen wij dat. Want win-win is in deze gevallen niet genoeg.

allE bElanghEbbEndEn aan tafElOm winx te kunnen realiseren moeten alle belanghebbenden gehoord worden. Er moet balans zijn in de mix van beslissers, beïn-vloeders, uitvoerders en andere stakeholders.

opEn kaartSuccesvolle samenwerking is gebouwd op vertrouwen. Open-heid, met name met betrekking tot ieders belangen, is daarvoor essentieel. Tegengestelde belan-gen zijn geen belemmering voor een goede samenwerking, verbor-gen belangen wel. de Regisseurs geloven niet in een breed gedeeld gemeenschappelijk belang. Wel in oplossingen die alle belangen kunnen dienen.

rEspEct voor Elkaars bElangAls je elkaars belangen kent kun je ze ook respecteren. En beseffen dat het belang van de ander gediend moet worden om zijn of haar inzet voor het geheel te kunnen vragen. de Regisseurs zorgen ervoor dat de belangen in balans zijn en grijpen waar nodig in.

Bijlage 6: de Regisseurs, achtergrond en werkwijze de Ruimteregisseurs maken deel uit van de Regisseurs groep. Tot de groep behoren verder de Inno-vatieregisseurs, de Netwerkregis-seurs en de Communityregis-seurs.de Regisseurs organiseren, mana-gen en faciliteren complexe samen-werking. Op elk gebied.de Regisseurs brengen potentiële partners, stakeholders én hun belangen in kaart. En nemen vervolgens de rol van onafhanke-lijke project-, proces- en belangen-manager. Het resultaat: toege-voegde waarde voor álle betrokkenen. Ruimtelijke ontwikkeling en leeg-goed zijn typische Regisseurs werkgebieden. Er zijn veel partijen betrokken en er zijn nog veel meer partijen die er direct of indirect een belang bij hebben. De complexiteit die de hoeveelheid stakeholders met elk hun eigen belangen met zich meebrengt vraagt om onaf-hankelijke regie. En dat is precies waar de Regisseurs goed in zijn.

de Kernwaarden

Het werk van de regisseurs draait om de mensen achter de organisa-ties én om hun belangen.


Contact

de RuimteregisseursKanaalweg 12628 EB Delft

+31 15 2137272

[email protected]

lEf En crEativitEitDoor hun complexiteit zijn de projecten waaraan de Regisseurs werken per definitie uniek. Beproefde oplossingen werken dus niet. de Regisseurs brengen creativiteit in het proces, leggen onverwachte verbanden en verbin-dingen en combineren oplossin-gen.

de Activiteiten

analysErEnElk project begint met een analy-se. Van behoeftes, belangen, markten, kosten en baten. Dat resulteert in netwerkkaarten, be- langenkaarten, concepten, begro-tingen en haalbaarheidsstudies.

draagvlak crEërEnIn de volgende fase is alles erop gericht om partijen enthousiast te maken en te bewegen tot inzet van hun kennis, tijd en middelen voor het project. Concepten en projectdoelstellingen worden aangescherpt en intenties worden omgezet in commitment.

coördinErEnBij de daadwerkelijke realisatie van het project nemen de Regis-seurs de rol van coördinerend uitvoerder. We vragen subsidies aan, organiseren bijeenkomsten, verzorgen de onderlinge en exter-ne communicatie en voeren de projectadministratie. Kortom: we managen het project en het proces. En uiteraard blijven we ook de belangen managen.

106

Colofon

Deze whitepaper is een uitgave van de Ruimteregisseurs

Auteurs: Frans Taminiau & Hub Jongen

© de Regisseurs bv, 2010

(tijdelijk) hergebruik van de inhoud is toegestaan, mits met bronver-melding.

leeggoed® is een geregistreerd merk van de Regisseurs bv

Disclaimer Beeldmateriaal

de Ruimteregisseurs hebben bij het samenstellen van deze white-paper voornamelijk eigen beeld-materiaal gebruikt. Waar gebruik is gemaakt van beeldmateriaal van derden hebben wij getracht te achterhalen bij wie de rechten liggen. Desondanks kan het voor-komen dat dat fotomateriaal niet voor publiek gebruik is vrijgege-ven. Mocht dit het geval zijn dan zullen wij uiteraard zo snel moge-lijk het (beeld)materiaal verwijde-ren dan wel naar wens aanpas-sen.

de Ruimteregisseurs

van Leegstand naar Leeggoed

Documents

Transcript of van Leegstand naar Leeggoed