K.U.Leuven – Instituut voor de OverheidUniversiteit AntwerpenUniversiteit GentHogeschool Gent

www.steunpuntbov.be

Een prijsindex voor woningen verhandeld op de secundaire markt

in Belgïe

Workshop Brussel 25 Februari 2005

Bart CapéauAndré DecosterKris De Swerdt

K.U.Leuven – Instituut voor de OverheidUniversiteit AntwerpenUniversiteit GentHogeschool Gent

www.steunpuntbov.be

Een prijsindex voor woningen verhandeld op de secundaire markt

in Belgïe

Workshop Brussel 25 Februari 2005

Bart CapéauAndré DecosterKris De Swerdt

Spoor Fiscaliteit Leuven – Workshop 25 februari 2005: Prijsindex 2

OnderwerpOnderwerp

Spoor Fiscaliteit Leuven – Workshop 25 februari 2005: Prijsindex 3

Omschrijving van het probleemOmschrijving van het probleem

Eén van de cruciale ingrediënten voor onze analyses:

prijs van "wonen"

In onze modellen hebben we derhalve een prijsindex nodig die de evolutie van de prijzen van onroerend goed doorheen de tijd weergeeft

Lijkt evident...maar

prijs van onroerend

goed

moment van

aankoopduur-model

rentevoet

belastingen

Spoor Fiscaliteit Leuven – Workshop 25 februari 2005: Prijsindex 4

Omschrijving van het probleemOmschrijving van het probleem

Vaak (meestal) wordt aangenomen dat we hiervan een beeld krijgen via de geregistreerde verkoopwaarden van onroerende goederen (bvb. de Stadim-index)

De heterogeniteit van de verkochte goederen op de woningmarkt zorgt ervoor dat het gemiddelde van de verkoopwaarden een vertekend beeld kan geven van de prijs van wonen

Spoor Fiscaliteit Leuven – Workshop 25 februari 2005: Prijsindex 5

De prijs: per eenheid van identieke "kwaliteit"De prijs: per eenheid van identieke "kwaliteit"

waarde prijshoeveelhei

d= x

v p q= x

€ 100 000 250 400= xappartement 2 slpk

in Avelgem

€ 200 000 250 800= xappartement 3 slpk

in Leuven

€300 000 250 1200= xherenhuisin Leuven

Spoor Fiscaliteit Leuven – Workshop 25 februari 2005: Prijsindex 6

samenstelling van de "korf" verkochte woningen is niet constantsamenstelling van de "korf" verkochte woningen is niet constant

in de meer dan 100000 verkochte woningen per jaar zitten:

studio's: klein, groot, jong, oud, gelegen in ... appartementen: klein, groot, jong, oud, gelegen in ... huizen:

rijwoningen, één gevel vrij, vrijstaand, van 1, 2, 5, 10, 20, 50, 100, ... jaar oudgelegen in ...met tuin, zonder tuinmet garage, zonder garagevan x m2

...

de samenstelling van deze verzameling "verkochte woningen":

wijzigt jaar na jaar is verschillend van regio tot regio

Spoor Fiscaliteit Leuven – Workshop 25 februari 2005: Prijsindex 7

gevolg: mogelijke vertekening in de prijsvergelijkinggevolg: mogelijke vertekening in de prijsvergelijking

tussen regio's: stel slechts twee types woningen:

A: duurdere, comfortabele woningB: goedkopere standaardwoning

en beide woningen zijn 5% duurder in Vlaanderen dan in Wallonië;

dus lijkt het logisch te stellen dat prijs van woningen in Vlaanderen 5% boven die van Wallonië ligt;

maar in Vlaanderen werden dit jaar vooral woningen verhandeld van het duurdere type, en in Wallonië vooral van het standaard type

dan zal de prijsvergelijking op basis van de verkoopwaarden leiden tot een prijsverhouding tussen Vlaanderen en Wallonië, die meer dan 5% afwijkt

hetzelfde geldt doorheen de tijd m.a.w. zowel p als q veranderen Doel van prijsindex: enkel verandering in p

isoleren

Spoor Fiscaliteit Leuven – Workshop 25 februari 2005: Prijsindex 8

een hedonische regressieeen hedonische regressie

aangezien waarde=prijs x hoeveelheid en we "hoeveelheid" wooneenheden zien als een

functie van de karakteristieken van de woning (vandaar hedonisch)

kunnen we de waarde van een woning verkocht op moment t verklaren in functie van:

de prijs per wooneenheid op moment t de karakteristieken van de woning (eveneens op

moment t), die samen de hoeveelheid wooneenheden vormen

de geschatte coëfficiënten van de verklarende veranderlijke prijs per wooneenheid op moment t, kan dan gebruikt worden om de prijsevolutie te schetsen onder de veronderstelling dat de samenstelling van de korf verkochte woningen niet gewijzigd is

Spoor Fiscaliteit Leuven – Workshop 25 februari 2005: Prijsindex 9

welke data hebben we nodig?welke data hebben we nodig?

aankoopprijs van woningen verhandeld op de secundaire markt

de karakteristieken van die woningen op het moment van aankoop

Budgetenquêtes van het NIS: 1997-98, 1999, 2000 en 2001 vroegere enquêtes: geen aankoopprijs bevatten 8264 huiseigenaars we beperken ons voor de regressie tot de woningen

aangekocht op de secundaire markt (dus niet de nieuw gebouwde, via veronderstelling over leeftijd woning)

Enkele kenmerken van de steekproef:

Spoor Fiscaliteit Leuven – Workshop 25 februari 2005: Prijsindex 10

wanneer werden de woningen aangekocht?wanneer werden de woningen aangekocht?

0

50

100

150

200

250

300

350

1953 1955 1957 1959 1961 1963 1965 1967 1969 1971 1973 1975 1977 1979 1981 1983 1985 1987 1989 1991 1993 1995 1997 1999 2001

jaar waarin de woning werd aangekocht

aantal verkochte woningen geobserveerd in de NIS

budgetenquêtes

Spoor Fiscaliteit Leuven – Workshop 25 februari 2005: Prijsindex 11

welke type woningen werden er aangekocht?welke type woningen werden er aangekocht?

25%

24%

37%

13%1%

alleenstaand huis3-gevel woningrijhuisappartementenandere

Spoor Fiscaliteit Leuven – Workshop 25 februari 2005: Prijsindex 12

hoe oud zijn de woningen die werden aangekocht?hoe oud zijn de woningen die werden aangekocht?

53.6

16.513.1

9.43.2

0.43.9

0.0

10.0

20.0

30.0

40.0

50.0

60.0

voor 1946 1946-60 1961-70 1971-80 1981-90 na 1991 onbekend

percentage van de woningen gebouwd:

Spoor Fiscaliteit Leuven – Workshop 25 februari 2005: Prijsindex 13

andere kwaliteitskenmerken van de woningen die werden andere kwaliteitskenmerken van de woningen die werden aangekochtaangekocht

86.9

55.8

98.9

34.2 33.3

0.0

10.0

20.0

30.0

40.0

50.0

60.0

70.0

80.0

90.0

100.0

tuin garage lopend water centraleverwarming olie

centraleverwarming gas

percentage van de woningen die in bezit

zijn van:

Spoor Fiscaliteit Leuven – Workshop 25 februari 2005: Prijsindex 14

Figuur 1: gemiddelde aankoopprijzen per jaar in BE’sFiguur 1: gemiddelde aankoopprijzen per jaar in BE’s

0

200

400

600

800

1000

1200

1400

1600

1800

2000

1954

1956

1958

1960

1962

1964

1966

1968

1970

1972

1974

1976

1978

1980

1982

1984

1986

1988

1990

1992

1994

1996

1998

2000

BudgetenquêtesCPIStadim

Spoor Fiscaliteit Leuven – Workshop 25 februari 2005: Prijsindex 15

Figuur 2: inflatiepercentagesFiguur 2: inflatiepercentages

-15

-10

-5

0

5

10

15

20

25

30

Budgetenquêtes

CPI

Stadim

Spoor Fiscaliteit Leuven – Workshop 25 februari 2005: Prijsindex 16

Figuur 3: coëfficiënten van de hedonische regressieFiguur 3: coëfficiënten van de hedonische regressie

6.3

14.8

2.2

-9.0

-15.1-12.8

-23.2

10.9

16.6

-13.4

-25

-20

-15

-10

-5

0

5

10

15

20

per extraslaapkamer

per extrabadkamer

per 10 m²extra

driegevelwoning

rijwoning appartementin blok 3-4

appartementin blok >5

tuin garage per extra 10jaar leeftijd

woning

hoe

veel

hog

er is

de

waa

rde

van

een

ver

koc

hte

won

ing?

In

%

Spoor Fiscaliteit Leuven – Workshop 25 februari 2005: Prijsindex 17

Beperking van de regressieBeperking van de regressie

kenmerken van de woning: op moment van enquête

Prijs van woning: bij aankoop We gebruikten enkel die kenmerken waarvan

we konden veronderstellen dat die waarschijnlijk onveranderd gebleven waren:

ligging grootte tuin garage

Spoor Fiscaliteit Leuven – Workshop 25 februari 2005: Prijsindex 18

Een constante kwaliteit prijsindex voor woningenEen constante kwaliteit prijsindex voor woningen

0

200

400

600

800

1000

1200

1954

1956

1958

1960

1962

1964

1966

1968

1970

1972

1974

1976

1978

1980

1982

1984

1986

1988

1990

1992

1994

1996

1998

2000

verkoopprijzenprijsindex

Spoor Fiscaliteit Leuven – Workshop 25 februari 2005: Prijsindex 19

Inflatie in de constante kwaliteit prijsindex voor woningenInflatie in de constante kwaliteit prijsindex voor woningen

-15

-10

-5

0

5

10

15

20

25

30

1975

1976

1977

1978

1979

1980

1981

1982

1983

1984

1985

1986

1987

1988

1989

1990

1991

1992

1993

1994

1995

1996

1997

1998

1999

2000

2001

verkoopprijzenprijsindex

Spoor Fiscaliteit Leuven – Workshop 25 februari 2005: Prijsindex 22

BesluitBesluit

Verschil tussen prijsindex en waarde-index is belangrijk

Hedonische regressie is derhalve nodig We hebben op dit moment geen gegevens om een

echte hedonische regressie uit te voeren Blijkt uit de “fit” van onze hedonische regressie

Veel buitenlandse voorbeelden van prijsindex woningen via hedonische regressies:

UK (Halifax-index) US Frankrijk

Dataverzameling opstarten moet dus eerste prioriteit zijn

Bruikbaarheid gaat verder dan beschrijven van prijsevolutie, maar ook voor waardebepaling woning (kadastrale perekwaties – zie deel Gent)