UNIVERSITEIT GENT FACULTEIT RECHTSGELEERDHEID

De openbare verkoop online

Jasmina Stuckens

01203462

Masterproef voorgedragen tot het behalen van de graad van: Master in het Notariaat  

Promotor: Prof. Jan Bael Commissaris: Mr. Daan De Witte

Academiejaar 2012-2013

Dankwoord

Dit werk kon niet tot stand gekomen zijn zonder de ondersteuning die ik ontvangen heb

vanuit mijn omgeving. Bijzondere dank gaat uit naar mijn promotor Prof. J. Bael voor het

aanreiken en goedkeuren van het boeiende en unieke onderwerp. Ik wens eveneens Dhr. D.

De Witte voor zijn bijdrage aan de initiële structuur van dit werk te bedanken. Ik stel de

mogelijkheid die geboden is om onafhankelijk en praktijkgericht te werken enorm op de prijs.

Verder sta ik erop dank te betuigen aan de drie praktijkdeskundigen die hun kennis en

constructieve medewerking via verschillende interviews ter beschikking gesteld hebben van

de thesis. Dhr. M. Laga, projectmanager bij Notaclick, Notaris Lesseliers en Notaris De

Decker.

Tenslotte wil ik ook zeker mijn vrienden en familie niet in dit dankwoord laten ontbreken.

Hun niet aflatende morele steun en feedback gedurende het jaar hebben het mee mogelijk

gemaakt om dit werk van lange adem te realiseren.

  3  

 

1. Inleiding...........................................................................................................................................4  2. Inleidende begrippen ....................................................................................................................6  

2.1 Wijze van verkopen: Een duiding..................................................................................................... 6  2.1.1 Uit de hand versus openbaar ........................................................................................................................6  

2.2 Een notarieel monopolie...................................................................................................................... 7  2.3 Een poging tot afbakening .................................................................................................................. 7  

3. De traditionele openbare verkoop .............................................................................................8  3.1 Openbare verkoop: onroerende goederen ...................................................................................... 8  3.2 Openbare verkoop: roerende goederen .........................................................................................10  3.3 Toepassingsgebied van de wet van 15 mei 2009 tot wijziging van het Gerechtelijk Wetboek wat de openbare verkoop van onroerende goederen betreft .........................................10  3.4 Verloop van de openbare verkoop ..................................................................................................11  3.5 Het nut van de openbare verkoop bij onroerende goederen.....................................................16  

4. Openbare verkoop online ......................................................................................................... 18  4.1 Notaris versus vastgoedmakelaar? .................................................................................................19  

4.1.1 De notaris in het vaarwater van de vastgoedmakelaar? ...................................................................19  4.1.2 De vastgoedmakelaar in het vaarwater van de notaris? Toetsing aan de openbare verkoop21  4.1.3 Parallellisme met de openbare verkoop online van roerende goederen......................................24  4.1.4 Deelconclusie .................................................................................................................................................25  

4.2 Notaclick ...............................................................................................................................................27  4.3 Kritische benadering van de openbare verkoop online .............................................................31  

4.3.1 Een situatieschets ..........................................................................................................................................31  4.3.2 Biedt Notaclick rechtszekerheid? ............................................................................................................32  4.3.3 De instelpremie..............................................................................................................................................34  4.3.4 Regionale verscheidenheid ........................................................................................................................35  4.3.5 Notaclick in het kader van een gerechtelijke openbare verkoop...................................................35  4.3.6 Elektronisch contracteren?.........................................................................................................................39  4.3.7 Bescherming van de persoonlijke levenssfeer ....................................................................................43  4.3.8 Openbare verkoop online: maatschappelijke bedenkingen bij de digitalisering......................44  4.3.9 Verantwoordelijkheid en aansprakelijkheid van de notaris ............................................................46  

5. Conclusie ...................................................................................................................................... 48  6. Bibliografie .................................................................................................................................. 52  

6.1 Wetgeving.............................................................................................................................................52  6.2 Rechtspraak .........................................................................................................................................53  6.3 Rechtsleer .............................................................................................................................................53  

6.3.1 Boeken ..............................................................................................................................................................53  6.3.2 Tijdschriften....................................................................................................................................................54  

6.4 Interviews .............................................................................................................................................57  6.5 Online bronnen ...................................................................................................................................57  

  4  

1. Inleiding Processen in de hedendaagse maatschappij worden gekenmerkt door een doorgedreven trend

van digitalisering. Het notariaat heeft deze trend niet aan zich voorbij laten gaan.

Tegenwoordig kan men via online kanalen zeer toegankelijke informatie verkrijgen omtrent

relevante notariële kwesties, van een erfenis tot een huwelijkscontract.1 Ook werd de

elektronische authentieke akte in het leven geroepen.2 De KFBN heeft het tevens mogelijk

gemaakt om onroerende goederen online openbaar te verkopen. Een belangrijke stap

voorwaarts bij de digitalisering van de notariële processen.

Het is deze laatste ontwikkeling, de intrede van de openbare verkoop online, die het

onderwerp van deze thesis vormt. Aangezien de thesis kadert in de opleiding Notariaat zal de

nadruk op de openbare verkoop online van onroerende goederen worden gelegd, een

onderdeel van de notariële activiteiten. Door deze afbakening wordt geen uitgebreide

aandacht gegeven aan de openbare verkoop van roerende goederen.

De thesis beslaat drie hoofdstukken en een conclusie. Een kritische benadering van de

openbare verkoop online vormt het ‘hart’ van dit werk. Ter stoffering van de thesis werd,

gezien zijn innovatieve onderwerp, naast traditionele werken in de rechtsleer, rechtspraak en

wetgeving ook beroep gedaan op interviews met relevante belanghebbenden.

Een eerste hoofdstuk brengt enkele inleidende begrippen naar voor die de basis vormen voor

de materie die in de thesis behandeld wordt. Zo wordt de wijze van verkopen, het monopolie

van de notaris en de (afwezigheid van de) definitie van openbare verkoop in de Belgische

wetgeving besproken.

Het tweede hoofdstuk behandelt aspecten van de traditionele openbare verkoop, die relevant

zijn in het kader van de bespreking van de nieuwe, elektronische variant. Zowel de roerende

als de onroerende openbare verkoop komen aan bod. Het toepassingsgebied van de wet van

15 mei 2009 tot wijziging van het Gerechtelijk Wetboek wat de openbare verkoop van

                                                                                                               1 www.m.notaris.be/notaristv. 2 Artt. 18-26 Wet van 6 mei 2009 houdende diverse bepalingen.

  5  

onroerende goederen betreft wordt ook onder de loep genomen. Tenslotte wordt het verloop

en het nut van de openbare verkoop toegelicht.

Hoofdstuk drie vormt, zoals eerder vermeld, de kern van de thesis. Hier zal de openbare

verkoop online grondig geanalyseerd worden. De nieuwe rollen van de notaris en de

vastgoedmakelaar, en de eventuele conflicten die hiermee gepaard kunnen gaan, zullen eerst

besproken worden. Vervolgens wordt de begrenzingproblematiek in het juridisch kader

aangehaald. Hierna wordt Notaclick toegelicht, een zeer belangrijk instrument bij de

Belgische openbare verkoop online. Een uitgebreide kritische analyse van de openbare

verkoop online sluit het hoofdstuk af. Hierbij wordt, na een korte overkoepelende schetsing,

de rechtszekerheid, regionale verscheidenheid en de mogelijkheden tot gerechtelijke openbare

verkoop onder de loep genomen. Een juridische toetsing aan het principe van elektronisch

contracteren volgt hierop, waarna de bescherming van de persoonlijke levenssfeer en enkele

maatschappelijke bedenkingen bij de digitalisering volgen. De analyse van de openbare

verkoop online wordt met een bespreking van de aansprakelijkheid van de notaris afgerond.

Een samenvattende conclusie sluit het corpus van de thesis af, gevolgd door de bibliografie.

Indien dit werk de lezer een goed onderbouwde visie op het nieuwe fenomeen van openbare

verkoop online geeft, en de mogelijke opmerkingen en potentiële voor- en nadelen in kaart

brengt, zal deze thesis in haar opzet geslaagd zijn.

  6  

2. Inleidende begrippen

2.1 Wijze van verkopen: Een duiding

2.1.1 Uit de hand versus openbaar Roerende en onroerende goederen kunnen op verschillende wijzen verkocht worden.

Inzake onroerende goederen kan een verkoper beroep doen op een makelaar die het contactpunt

voor potentiële kopers is, of hij kan zelf kopers trachten te benaderen. Twee andere manieren

zijn de verkoop uit de hand en de openbare verkoop, deze worden in de volgende alinea’s

besproken.

Verkoop uit de hand impliceert dat de partijen zelf onderhandelen over de

verkoopsvoorwaarden en de prijs van het goed. Deze verkoop verloopt onder begeleiding van

een notaris. Eens er een wilsovereenstemming is omtrent de zaak en de prijs komt er een

overeenkomst tot stand die in praktijk wordt vastgelegd in een onderhandse

verkoopovereenkomst.3

De openbare verkoop kan opgesplitst worden in de openbare verkoop van roerende goederen

enerzijds en de openbare verkoop van onroerende goederen anderzijds. De openbare verkoop

van onroerende goederen geschiedt steeds via de verplichte tussenkomst van een notaris, in

tegenstelling tot de verkoop uit de hand. Bij de openbare verkoop van roerende goederen kan

er enkel bij openbare toewijzing verkocht worden in de aanwezigheid van een openbare

ambtenaar, zoals bijvoorbeeld een gerechtsdeurwaarder.4

                                                                                                               3 Deze onderhandse verkoopovereenkomst moet voor wat betreft de verkoop van onroerende goederen worden omgezet in een authentieke akte door de notaris; R. TIMMERMANS, De onderhandse koop en verkoop van een onroerend goed door particulieren, Mechelen, Kluwer, 2009, 3. 4 Art. 1, 2de lid Wet van 16 maart 1803 tot regeling van het notarisambt (Ventôsewet); art. 516, 5de lid Ger.w.; art. 227 Sw.

  7  

2.2 Een notarieel monopolie

Sinds 1927 bezitten de notarissen het monopolie inzake de realisatie van de openbare verkoop

van onroerende goederen.5 Dit monopolie werd versterkt wanneer de wet van 10 oktober 1967

in het Gerechtelijk Wetboek de gerechtelijke openbare verkopen expliciet aan notarissen

toewees. De ratio legis van de wetgever was erop gericht misbruiken weg te werken die

gepaard gingen met de openbare verkoop, met de nadruk op de situatie waar eender wie een

openbare verkoop kon organiseren. Het vertrouwen in de notaris, die onafhankelijk en

gepersonaliseerd advies verschaft voor de burger, moet de steunpilaar van de openbare

verkoop zijn. De notaris verschaft op deze manier een waarborg voor een correcte verloop

van de werkzaamheden, wat mee de grondslag uitmaakte om het monopolie over de openbare

verkoop toe te kennen aan het notariaat.6

Er bestaat één uitzondering op deze regel. Bij een administratieve akte wordt er immers de

mogelijkheid gelaten aan de overheid om een openbare verkoop te organiseren en uit te

voeren.7

2.3 Een poging tot afbakening

Er is in de Belgische wetgeving een gebrek aan een wettelijke definitie van de openbare

verkoop voor zowel de gerechtelijke als vrijwillige openbare verkoop. Meerdere auteurs

hebben reeds pogingen ondernomen om dit begrip af te bakenen.8 Het is de definitie van het

Comité voor Studie en Wetgeving van de Koninklijke Federatie van het Belgisch Notariaat

(KFBN), die tot stand gekomen is na een opeenvolging van debatten, die hier vooropgesteld

en besproken zal worden.

                                                                                                               5 Wet 16 april 1927; Art. 1, 2de lid Wet van 16 maart 1803 tot regeling van het notarisambt. 6 E. VAN TRICHT, “De notaris en de openbare verkoping”, Notarius 1988, 68. 7 L. WEYTS, Notarieel contractenrecht, I, Verkoop uit de hand – Vrijwillige openbare verkoop, Antwerpen, Kluwer, 1999, 341. 8 Cass. 9 maart 1939, Pas 1837-1840, 27: E. Van Tricht, “Le notaire et la vente publique”, RNB 1988, 393; C. DE WULF, m.m.v. J. BAEL, S DEVOS en H. DE DECKER, Het opstellen van notariële akten, IIb, Mechelen, Kluwer, 2007, 291; A. DELIÈGE “Vente publique volontaire d’immeuble”, Rép. Not., t. VII, livre IB, Brussel, Larcier, 1993, 27-28; E. MONTERO, “Le régime juridique des sites de vente aux enchères sur internet”, DCCR 2011, 61-65; M. VAN DEN ABBEELE, “La vente publique volontaire d’ antiquités, d’objets d’art et de collections”, DCCR 2009, 7-10.

  8  

Een openbare verkoop wordt beschouwd als:

1. Een bijeenkomst waarbij aan een publiek – al dan niet beperkt –, dat fysiek of

virtueel wordt samengebracht, de mogelijkheid wordt gegeven om (openbare

tekoopstelling) …

2. concurrentiële biedingen te doen, waarbij de één kennis heeft van het bod van de

ander, zonder noodzakelijk te weten van wie het bod uitgaat of wie het bod heeft

gedaan (openbare mededinging) …

3. en waar ab initio duidelijk is dat het goed aan de hoogste bieder zal worden

toegewezen of dat het zal worden ingehouden. (openbare toewijzing)

In beginsel zal de verkoop tot stand komen tegen vooraf vastgestelde voorwaarden

(lastenkohier), zoals aanbevolen, zonder dat dit constitutief is voor een openbare verkoop. 9

3. De traditionele openbare verkoop

3.1 Openbare verkoop: onroerende goederen

Er kunnen diverse categorieën openbare verkopen van onroerende goederen onderscheiden

worden: gerechtelijke en buitengerechtelijke.

Een eerste categorie betreft de gerechtelijke openbare verkopingen, namelijk:

1. de openbare verkoop in der minne met rechterlijke machtiging en gezag10

2. de openbare verkoop van in het kader van de gerechtelijke verdeling11

3. de openbare verkoop in het kader van een gedwongen tenuitvoerlegging op onroerend

goederen en collectieve schuldenregeling12

                                                                                                               9 CSW, Dossier n° 4376, Verslagen en debatten, Brussel, Bruylant, 2008, M. VAN DEN BOSSCHE, “Offres sous enveloppe fermée – vente publique? Bod onder omslag – openbare verkoop?”, 217-218; Cass. 9 maart 1839, Pas., I, 27; Cass. (2de K.) 15 april 1975, Pas. 1975, I, 803. 10 Art. 1186-1193bis Ger. W.; Deze subcategorie heeft betrekking tot verkopen van onroerende goederen die geheel of gedeeltelijk toebehoren aan minderjarigen; onbekwaamverklaarden; geïnterneerden; vermoedelijk afwezigen; goederen van een nalatenschap aanvaardt onder voorrecht van boedelbeschrijving; goederen van onbeheerde nalatenschappen of behorend tot een failliete boedel. 11 Art. 1207 e.v. Ger. W.; Het gaat over de situatie waarin niet alle mede-eigenaars akkoord zijn met een minnelijke verdeling en moet overgegaan worden tot een gerechtelijke verdeling om uit de onverdeeldheid te geraken.

  9  

De wetgever voorziet, zoals reeds aangehaald, geen definitie voor deze vormen van openbare

verkoop, maar heeft wel de te volgen werkwijze in het Gerechtelijk Wetboek uiteengezet.13

Bij de eerste subcategorie van gerechtelijke openbare verkoop kan er slechts toegewezen

worden indien alle partijen (mede-eigenaars, wettelijke vertegenwoordigers) toestemmen. De

tweede en derde subcategorie onderscheiden zich doordat hier een toewijzing tot stand kan

komen wanneer slechts één van de verzoekers instemt ondanks het feit dat de overige

verzoekers weigeren in te stemmen.14

Een tweede categorie zijn de vrijwillige buitengerechtelijke openbare verkopingen. Alle

partijen zijn in dit geval in het volle bezit van hun rechten en zijn meerderjarig. De regels van

de wilsautonomie en plaatselijke gebruiken beheersen deze soort verkoop. Het is de verkoper

die eigenhandig alle beslissingen neemt. De notaris handelt als een onafhankelijke en

onpartijdige openbare ambtenaar, op verzoek van de partijen.15

Uit bovenstaande beschrijving komen enkele belangrijke verschillen tussen de gerechtelijke

en buitengerechtelijke openbare verkopen naar voren. Ten eerste blijkt dat de eerste categorie

een opname in het Gerechtelijk Wetboek verantwoordt door de belangen van de verschillende

partijen op te vangen en te beschermen onder gerechtelijk toezicht, waaronder die van de

schuldeisers en de te beschermen personen, opgesomd in het Wetboek. Ten tweede heeft in

een gedwongen openbare verkoop de (mede-)eigenaar het beslissingsrecht over de toewijzing

van het goed niet, en wordt er tegen zijn/haar wil verkocht. Dit staat in sterk contrast met de

buitengerechtelijke openbare verkoop, waar de wilsvrijheid van de eigenaar-verkoper net een

voorname rol speelt, en er geen bijzondere bescherming noodzakelijk is.

                                                                                                               12 Art. 1560 e.v. Ger. W. 13 Zie supra, voetnoot 10-12. 14 Gerechtelijke verdeling: Art. 1224, §4, 8ste lid Ger.W.; G. DE LEVAL, “La saisie immobilière”, Rép. not. XIII, I. II, Larcier, 2007, 295; A. VAN DEN BOSSCHE, “Bedenkingen bij de openbare verkoping”, T. Vred. 2009, 8-9. 15 P. HARMEL & R. BOURSEAU, Les sources et la nature de la responsabilité civile des notaires, Luik, Université de Liège ,1964, 61; A. DELIÈGE, “Vente publique volontaire d’immeuble”, Rép. Not., t. VII, livre IB, Brussel, Larcier, 1993, 27-28.

  10  

3.2 Openbare verkoop: roerende goederen

Naast de openbare verkoop van onroerende goederen bestaat er ook de openbare verkoop van

lichamelijke roerende goederen, waarbij de eigenlijke verkoping verplicht onder de leiding

van een optredende ambtenaar zoals een notaris of gerechtsdeurwaarder dient te gebeuren.16

Ook deze openbare verkoop wordt gekenmerkt door de drie uiteengezette essentiële

kenmerken van openbare publiciteit, mededinging en toewijzing. De relevante artikels worden

verspreid in het Wetboek der Registratierechten aangetroffen.17

3.3 Toepassingsgebied van de wet van 15 mei 2009 tot wijziging van het Gerechtelijk Wetboek wat de openbare verkoop van onroerende goederen betreft

Sinds 1 januari 2010 heeft de gerechtelijke openbare verkoop van onroerende goederen een

opsmuk gekregen via de wet van 15 mei 2009 tot wijziging van het Gerechtelijk Wetboek wat

de openbare verkoop van onroerende goederen betreft. De belangrijkste wijzigingen zijn de

afschaffing van de ‘tweede zitdag’, het invoeren van de mogelijkheid te werken met een

instelprijs en de premieregeling.18 Het uitgangspunt van de wetgever is dat de openbare

verkoop gebeurt in een enkele zitdag, eerst bij opbod, en onder de opschortende voorwaarde

van afwezigheid van hoger bod.19

De buitengerechtelijke, vrijwillige openbare verkoop lijkt daarentegen niet onder het

toepassingsgebied van de deze wet te vallen, dat duidelijk een gerechtelijke context schetst in

de titel en tekst.20 Men kan dus niet zonder meer vaststellen dat de nieuwe wet ook van

toepassing is op de buitengerechtelijke openbare verkoop. Men kan stellen dat deze vorm van

openbare verkoop nog steeds beheerst wordt door de wilsautonomie en de plaatselijke

gebruiken.21

                                                                                                               16 Art. 227 Sw.; art. 314 Sw.; art. 233 W. Reg. 17 Voorbeelden: artt. 19; 77; 79; 80; 226; 227; 234; 235 W. Reg. 18 A. WYLLEMAN, “De openbare verkoop van onroerende goederen in een nieuw kleedje sinds 1 januari 2010”, TVV 2010, 1. 19 Art. 1193, tweede lid Ger.W. 20 Het gaat om de vrijwillige openbare verkoop in gerechtelijke vorm (art. 1186 e.v. Ger.W.); de openbare verkoop in het kader van de gerechtelijke verdeling (art. 1211 Ger. W.); de gedwongen openbare verkoop in het kader van een uitvoerend beslag (art. 1560 e.v. Ger.W.). 21 D. COTTENIE & C. SCHOCKAERT, “Enkele actuele problemen inzake de (gerechtelijke) openbare verkopen van onroerende goederen na de recente wetswijziging”, TBO 2011, 49.

  11  

Hieromtrent werd een parlementaire vraag gesteld waarop de Minister van Justitie repliceerde

dat de wil tot uniformisering van alle openbare verkopen blijkt uit de veralgemeende

mogelijkheid om in alle soorten van de openbare verkopen af te wijken van het recht van

hoger bod en definitief toe te wijzen op de eerste zitdag.22 De parlementaire voorbereiding

van de wet laat uitschijnen dat ook de buitengerechtelijke, vrijwillige openbare verkoop onder

het toepassingsgebied van de wet omtrent de gerechtelijke openbare verkoop valt. Hierbij valt

echter een bedenking te maken. Het zou de transparantie en de rechtszekerheid uiteraard ten

goede komen om de opvatting van de parlementaire voorbereiding te volgen, ik stel me echter

de vraag in hoeverre de wilsautonomie van partijen, een duidelijk kenmerk bij de

buitengerechtelijke openbare verkoop, hierdoor in het gedrang zou komen. Een keuze voor

contract- en wilsvrijheid perkt immers automatisch de mogelijke uniformiteit in en vice versa.

Voor beide visies valt een zaak te maken, de toekomst zal uitwijzen welk pad ingeslagen zal

worden.

Momenteel blijft het belangrijke verschil met de gerechtelijke openbare verkoop de

mogelijkheid om bij de buitengerechtelijke openbare verkoop een tweede zitdag in te voeren.

Het kan voorkomen dat op de eerste zitdag het hoogst geboden bod nog sterk onder de

werkelijke waard valt van het pand, in deze situatie kan men de naam van de hoogste bieder

noteren en een tweede zitdag houden met de mogelijkheid om opnieuw te bieden tot een

gewenst bedrag. Bovendien blijft de mogelijkheid bestaan om bij de vrijwillige openbare

verkoop op basis van de wilsvrijheid het recht van hoger bod af te schaffen. Men kan dit

zonder meer stipuleren in de verkoopsvoorwaarden. Dit in tegenstelling met de vereisten van

artikel 1193 in fine Gerechtelijk Wetboek in het kader van de gerechtelijke vorm.

3.4 Verloop van de openbare verkoop

Deze afbakeningspoging, uiteengezet in sectie 2.3, omvat de drie wezenlijke kenmerken die

de procedure van een openbare verkoop vormgeven: openbare tekoopstelling (1), openbare

mededinging (2) en openbare toewijzing (3). Deze drie, essentiële elementen zijn terug te

vinden in alle vormen van zowel de gerechtelijke als de buitengerechtelijke openbare

verkoop. In onderstaande sectie zal niet ingegaan worden op de meer specifieke kenmerken

                                                                                                               22 Vr. en Antw. Kamer, 28 oktober 2009, 4de zitting van de 52ste zittingsperiode, Minister S. DE CLERCK, http://www.lachambre.be/doc/CCRA/html/52/ac685.html, 17; J. DE NOLF, “Verwarring over de nieuwe regels voor openbare verkoop”, Vastgoed info 2009, nr. 20, 3.

  12  

die voor bepaalde subcategorieën van gerechtelijke openbare verkoop van toepassing zijn.

Wel zullen de drie kenmerken in brede zin geduid worden en worden hun praktische

implicaties beschreven. Hierna zullen het verloop van de zitdag en enkele algemene

kenmerken geduid worden.

1. Het goed moet op openbare wijze te koop wordt aangeboden, met behulp van de

nodige publiciteit. De aankondigingen moeten bepaalde verplichte vermeldingen

bevatten afhankelijk van de soort openbare verkoop, alsook een verwijzing naar waar

de kandidaat-koper verdere inlichtingen kan bekomen.23 Een zekere

publieksbeperking of –filtering door het stellen van toegangsvoorwaarden, zoals het

betalen van inkomgeld of een voorbehoud maken voor een bepaalde beroepsgroep,

ontneemt aan de verkoping evenwel haar openbaar karakter niet.24

Er dienen twee lastenkohieren opgesteld te worden. Het eerste is een algemeen

lastenkohier dat de algemene verkoopsvoorwaarden bevat en van toepassing is op alle

soorten openbare verkopingen in België. Bijkomend moet de notaris de bijzondere

verkoopsvoorwaarden opstellen die specifiek verbonden zijn aan een verkoop van een

goed.25 Deze twee documenten zijn complementair.

Door bepaalde rechtsgeleerden en rechtspraak wordt aangenomen dat de wet van 2

augustus 2002 betreffende misleidende reclame en vergelijkende reclame, de

onrechtmatige bedingen en op afstand gesloten overeenkomsten inzake de vrije

beroepen niet van toepassing zou zijn op notarissen.26 In een arrest merkte het Hof van

Beroep te Antwerpen op dat in het kader van een (vrijwillige) openbare verkoop de

notaris niet optreedt als contractspartij, maar als openbare ambtenaar de openbare

verkoop organiseert. Bedingen in het lastenkohier kunnen niet beschouwd worden als

bedingen inzake het vrij beroep.27 Zelf ben ik van mening dat de publiciteit die uitgaat

van de notarissen omtrent de openbare verkoop geen misleidende elementen mag

                                                                                                               23 A. VAN DEN BOSSCHE, “De openbare verkoping: wegens werken, gelieve de gps uit te schakelen” in C. CASTELEIN, A-L VERBEKE & L. WEYTS, Notariële actualiteit. Leuvense notariële geschriften, Larcier, Brussel, 2010-11, 8-9. 24 E. VAN TRICHT, “De vrijwillige openbare verkoop” in L. Weyts & A. Verbeke (eds.), Notariële facetten van het contractenrecht, , Universitaire Pers, Leuven, 2004, 112. 25 Eenvormige algemene verkoopsvoorwaarden voor openbare verkopen 1 januari 2013. 26 T. CARNEWAL, “Gemeenschappelijke studiekring Brussel, Vlaams- en Waals-Brabant: openbare verkopingen”, Notarius 2011, nr. 3, 29. 27 Antwerpen 3 januari 2006, Not. Fisc.M. 2006, afl. 3-4, 92, noot A. VAN DEN BOSSCHE.

  13  

bevatten in de zin van art. 4 van de desbetreffende wet.28 Een naleving van de

aanbevelingen in deze wet dringt zich bij deze interpretatie op.

2. Er dient door verschillende bieders in het openbaar op concurrentiële wijze geboden

worden op het goed, waardoor uiteindelijk één van hen boven de ander tot koper

wordt verkozen. Dit impliceert niet dat elk bod openbaar dient te gebeuren, de

openbaarheid dient met andere woorden niet voordurend te zijn.29 De biedingen

kunnen bijvoorbeeld gebeuren in het kantoor van de notaris. De wijze van bieden is

gevarieerd. Zo kan men ter plaatse bieden, via de telefoon, via een geschrift of via

internet. In de verkoopsvoorwaarden kan bij elke vorm van openbare verkoop door de

notaris een instelprijs opgenomen worden, eventueel na raadpleging of instemming

door de partijen, vrederechter of een deskundige.30 Op deze manier wordt er een

aanwijzing gegeven van de gewenste minimumprijs. De invoering van de

mogelijkheid door de wet van 15 mei 2009 om met een instelprijs te werken, kan

gezien worden als een alternatief bij de gerechtelijke openbare verkopingen van de

vroegere mogelijkheid tot het houden van een tweede zitdag, om zo een objectieve en

voldoende hoge prijs te krijgen voor het goed.31

Indien de instelprijs niet geboden zou worden, kan door de notaris een bod uitgelokt

worden door afmijning. Bij 'afmijning' of 'verkoop bij afslag' laat men de prijs

geleidelijk dalen tot een kandidaat-koper akkoord gaat met het voorgestelde bedrag.

Daarna wordt er weer opgeboden. 32

De uiteindelijke koopprijs wordt gevormd door het spel van bod en tegenbod. Elk bod

is hoger dan het voorgaande en er wordt in principe aan de hoogste bieder

                                                                                                               28 Art. 4 Wet 2 augustus 2002: Onverminderd de toepassing van strengere wetten, is inzake vrije beroepen elke misleidende reclame verboden. Misleidende reclame is elke vorm van reclame die op enigerlei wijze, daaronder begrepen de opmaak ervan, de personen tot wie ze zich richt of die ze aanbelangt, misleidt of kan misleiden en die door haar misleidend karakter hun economisch gedrag kan beïnvloeden, of die daardoor aan een concurrent schade toebrengt of kan toebrengen. 29 CSW, Dossier n° 4376, Verslagen en debatten, Brussel, Bruylant, 2008, C. DE WULF, “Offres sous enveloppe fermée – vente publique? Bod onder omslag – openbare verkoop?”, 189-190. 30 Afhankelijk van de soort openbare verkoop; L. CARENS, De vrijwillige verkopingen van onroerende goederen waarbij handelingsonbekwamen betrokken zijn, in Rechtskroniek voor het notariaat, deel 7, Brugge, die Keure, 2005, 141. 31 A. MICHIELSENS, “De openbare verkoping na de wet van 15 mei 2009”, Not. Fisc. M. 2010, 21. 32 A. MICHIELSENS, “De openbare verkoping na de wet van 15 mei 2009”, Zie supra, 21/ 24.

  14  

toegewezen.33 Een aanvaardde praktijk houdt in dat de notaris de biedingen van

personen kan weigeren waarvan hij de identiteit niet kent of waarvan de

kredietwaardigheid in twijfel wordt getrokken.34 Ondanks deze ruime

beoordelingsvrijheid van de notaris kan zijn aansprakelijkheid in gedrang komen bij

een openbare verkoop. De notaris is steeds ertoe gehouden vast te stellen of het bod

geldig is.35

3. De toewijzing is de authentieke vaststelling door de notaris van het hoogste bod, deze

gebeurt openbaar. De notaris roept de woorden “toegewezen”. Hij kan ook toewijzen

door een derde hamerslag of door het doven van de kaars. Er kan ook toegewezen

worden onder de opschortende voorwaarde van afwezigheid van een hoger bod. Bij

het uitblijven van een hoger bod realiseert zich de voorwaarde waardoor het goed in

principe definitief toegewezen wordt aan de hoogste bieder van de zitdag tot openbare

verkoop.36

De gerechtelijke openbare verkoop verloopt principieel in één enkele zitdag, eerst bij opbod,

en onder de opschortende voorwaarde van afwezigheid van hoger bod. Ook de

buitengerechtelijke openbare verkoop kan in de praktijk op deze manier georganiseerd

worden. De buitengerechtelijke vorm staat echter de contractsvrijheid toe om een tweede

zitdag te voorzien of het recht van hoger bod af te schaffen.37 Kandidaat-kopers kunnen na de

enige zitdag zo een nieuwe openbare verkoopzitting uitlokken door binnen de vijftien dagen

na de verkoop een hogere prijs te bieden.38 Om een hoger bod te betekenen, moet de

kandidaat-koper zich wenden tot een gerechtsdeurwaarder, aan wie hij het bedrag van het

hoger bod zal meedelen. De gerechtsdeurwaarder begeeft zich naar de notaris en naar de

                                                                                                               33 Art. 1 Ventôsewet. Bij een vrijwillige openbare verkoop en bij een gerechtelijke openbare verkoop in minnelijke vorm staat het de verkoper vrij om al dan niet in te gaan op het hoogste bod. Bij de andere gerechtelijke openbare verkopingen heeft hij deze vrijheid niet. 34 Art. 16 in fine Eenvormige algemene verkoopsvoorwaarden voor openbare verkopen 1 januari 2013. 35 Antwerpen 13 juni 2005, T. Not. 2005, 587-588, noot F. BOUCKAERT; C. ENGELS, Het uitvoerend beslag op onroerend goed en de daarbijhorende rangregeling, Antwerpen,. Kluwer rechtswetenschappen, 1981, 246. 36 Art. 1193, in fine Ger. W.; A. MICHIELSENS, “De openbare verkoping na de wet van 15 mei 2009, Zie supra, 21. 37 T. CARNEWAL, “Gemeenschappelijke studiekring Brussel, Vlaams- en Waals-Brabant: openbare verkopingen”, zie supra, 30. De notaris zal binnen de 5 dagen na verkoop nieuwe aanplakbrieven aanbrengen, die de mogelijkheid om een hoger bod uit te brengen aankondigen. Indien geen hoger bod wordt uitgebracht, is de verkoop definitief bij het verstrijken van vijftien dagen. 38 Het bedrag van dit hoger bod moet gelijk zijn aan 10 % van de prijs die verkregen werd bij de eerste zitdag, met een minimum van € 250 (indien de prijs lager is dan 2.500 €), en een maximum van € 6.200 (indien de prijs hoger is dan 62.000 €).

  15  

kandidaat-koper waaraan het goed voorlopig werd toegewezen, om hen het bestaan van het

hoger bod te betekenen.39

Indien het hoger bod aanvaard wordt, dient het goed opnieuw te koop gesteld te worden en

dient er opnieuw publiciteit voor het goed gemaakt te worden. Deze “zitdag na hoger bod”

start met als prijszetting het bedrag verkregen bij de oorspronkelijke zitdag, vermeerderd tot

het bedrag van het hoger bod.40 Er dient hier opgemerkt te worden dat het systeem met opbod

extra kosten met zich meeneemt aangezien er veel bijkomende publiciteit wordt opgelegd.41

Dit is nadelig wanneer het opbod kleiner is dan de bijkomende kosten.

In de gangbare praktijk wordt er bij een vrijwillige openbare verkoop in het lastenkohier een

beding opgenomen dat de verkoper toelaat een bod te weigeren zonder daartoe verdere

redenen te moeten opgeven. Ik ben het eens met meerdere rechtsgeleerden die stellen dat deze

weigering niet in strijd mag zijn met de Antidiscriminatiewet42, zo kan men dus niet spreken

van een onvoorwaardelijk weigeringrecht van de verkoper. Het is een precaire aangelegenheid

die dient te berusten op gegronde redenen en waar het aan te bevelen is om rekening te

houden met het beginsel van rechtsmisbruik.43

Een belangrijk kenmerk bij elke soort openbare verkoop is dat de notaris in de

verkoopsvoorwaarden een premie kan opnemen die leidt tot een prijsvermindering en

exclusief in het voordeel van de uiteindelijke koper wordt ingevoerd. De premie bedraagt 1 %

van het uitgebracht bod.44 Indien er wordt gekozen om te werken met een instelprijs moet de

premie toegekend worden aan diegene die als eerste de instelprijs of hoger biedt én de

uiteindelijke koper wordt van het goed. Wanneer er geen gebruik gemaakt wordt van een

instelprijs kan de premie facultatief toegekend worden aan diegene die op de zitdag het                                                                                                                39 A. WYLLEMAN, “De openbare verkoop van onroerende goederen in een nieuw kleedje sinds 1 januari 2010”, Zie supra, 6. 40 A. WYLLEMAN, “De openbare verkoop van onroerende goederen in een nieuw kleedje sinds 1 januari 2010”, Zie supra, 6, voetnoot 12. 41 Publiciteit voor de eerste zitdag; voor de oproeping tot het opbod en dan na het opbod voor de tweede zitdag. 42 De Antiracismewet van 30 juli 1981 laatst gewijzigd door de Wet van 10 mei 2007 ter bestrijding van bepaalde vormen van discriminatie (de Antidiscriminatiewet); B. VAN BAEVEGHEM, “De beer, zijn vel en de hoogste bieder: het aanbod in de vrijwillige openbare verkoop”, TBBR 2004, 493; C. De WULF m.m.v. J. BAEL, en S. DEVOS, Het opstellen van notariële akten, IIb, De vrijwillige openbare verkoop van een onroerend goed, Mechelen, Kluwer, 2007, 288. 43 Hasselt 8 januari 2001, RW 2002-03, 628. 44 Art. 1587 Ger. W.; A. VAN DEN BOSSCHE, “De openbare verkoping: wegens werken, gelieve de gps uit te schakelen”, Zie supra, 18; A. VAN DEN BOSSCHE, “Praktische aspecten bij de openbare verkoop” in L. WEYTS, A. VERBEKE m.m.v. E. GOOVAERTS & C. CASTELEIN (eds.), Notariële facetten van het contractenrecht, Leuven, Universitaire Pers, 2004, 149.

  16  

hoogste bod heeft uitgebracht en het goed, ofwel op de eerste zitdag, ofwel op de zitdag na

hoger bod, uiteindelijk toegewezen krijgt.45

Na de toewijzing van de koop wordt, zonder voorafgaande onderhandse

verkoopovereenkomst, de notariële akte opgemaakt en ondertekend.46

3.5 Het nut van de openbare verkoop bij onroerende goederen

De openbare verkoop onderscheidt zich van de verkoop uit de hand op meerdere vlakken.

Men kan stellen dat de transparantie verzekerd wordt door het feit dat het te koop

aangeboden goed reeds het voorwerp heeft uitgemaakt van de nodige wettelijke controles.47

De kandidaat-koper heeft het recht om zich te informeren bij de notaris omtrent de resultaten

van deze opzoekingen en advies in te winnen. De verkoop verloopt openbaar waardoor men

de correctheid en de integriteit ervan kan garanderen.48 De openbare transactie wordt

daarenboven volledig geleid door een notaris, zonder enige tussenkomst van een

vastgoedmakelaar. De juridische expertise en de adviesverlening van de notaris bieden het

nodige vertrouwen en rechtszekerheid bij zowel de verkoper als koper.

Bij een openbare verkoop wordt ook de gelijkheid gewaarborgd. Elke geïnteresseerde kan

binnen de opgelegde termijn het goed (pand) immers gaan bezoeken en kan zich laten bijstaan

door een deskundige.

Verder is de openbare verkoop een methode die op een objectieve manier de beste prijs kan

opleveren voor de verkoper, indien het onroerend goed zich positief leent tot deze

verkoopsmethode. Er wordt in het openbaar geboden op het goed door geïnteresseerden, al

dan niet met een instelprijs, waardoor er in het beste geval bij opbod een objectieve, juiste

prijs voor het goed wordt bekomen. Het gebruiken van een instelprijs is meestal erg

interessant voor de betrokken partijen, aangezien de uiteindelijke koper, mits deze voldoet aan

                                                                                                               45 De premie wordt ook toegekend wanneer er geen opbod zou komen, mits opgenomen in het lastenkohier. A. MICHIELSENS, “De openbare verkoping na de wet van 15 mei 2009, Zie supra, 26. 46 R. TIMMERMANS, De onderhandse koop en verkoop van een onroerend goed door particulieren, Zie supra, 5. 47 Niet exhausitieve voorbeelden: identiteit en burgerlijk statuut van de verkopers, geldigheid van hun volmachten, hun fiscale situatie, de titel van eigendom, EPC, het Postinterventiedossier, het keuringsattest van de stookolietank, statuut van het goed op fiscaal, stedenbouwkundig en hypothecair vlak. 48 L. WEYTS, La vente immobilière : la vente de gré à gré. La vente publique volontaire, Brussel, Kluwer, 2002, 400.

  17  

de voorwaarden, recht heeft op een premie bij de openbare koop. Dit creëert ook voor de

verkoper een instrument om een vlotte transactie in de hand te werken.

Ook wanneer men zo snel mogelijk een pand wilt verkopen is de openbare verkoop een zeer

goede optie. De koper vindt op zijn of haar beurt sneller het voorwerp waarnaar hij of zij op

zoek is, omdat de publiciteit en een gedetailleerde catalogus van de te koop aangeboden

goederen toelaat een geïnformeerde keuze te maken. Bovendien zijn de lange wachttijden

waarmee men geconfronteerd wordt bij een verkoop uit de hand (ongeveer 4 maanden tussen

de ondertekening van de onderhandse akte en het verlijden van de authentieke akte) niet

aanwezig bij de openbare verkoop.49

Er moet rekening gehouden worden met het feit dat de toewijzing bij een openbare verkoop

definitief is. Het is dus niet mogelijk om te kopen met een opschortende kredietvoorwaarde.

De kandidaat-koper moet bij de bank nagaan hoeveel hij precies kan lenen. Bovendien krijg je

als kandidaat-koper geen bedenktijd. Wees dus zeker van je stuk als je op een grond of huis

gaat bieden. Indien er alsnog op de koopbeslissing wordt teruggekomen, en de verplichtingen

niet nagekomen worden, dan spreekt men van een rouwkoop, waarop een sanctie volgt. Het

goed zal dan opnieuw onder dezelfde voorwaarden, door dezelfde notaris, openbaar te koop

worden gesteld.50

De kosten, belastingen en honoraria van de openbare verkoop zijn ten laste van de verkoper,

mits er aan de koper een degressief percentage ten opzichte van de prijs wordt aangerekend.51

Het gaat om een forfaitair percentage dat afhangt van de uiteindelijke verkoopprijs en

vereffend moet worden binnen de aangegeven termijn in de verkoopsvoorwaarden volgend op

de verkoop.52 Met het invoeren van een premiesysteem ten voordele van de koper die een

goed openbaar koopt, poogt men de extra kosten die ermee gepaard te verzachten.

                                                                                                               49 Y. DECHAMPS, “De la vente publique, de certains usages ou pratiques”, RNB 1994, 50-52. 50 De in gebreke gebleven koper zal hiervoor niet alleen het verschil moeten betalen tussen de door hem geboden prijs en de werkelijk bij de tweede zitdag bekomen prijs, maar ook een nalatigheidsintrest. Art. 159, 2° Vl.W.Reg.; E. VAN TRICHT, Cursus registratierechten: Overdrachten onder bezwarende titel van onroerende goederen, 50. 51 Een afwijking van art. 1593 BW.; Dit percentage dekt o.a.; de aktekosten, het ereloon van de notaris met inbegrip van de registratierechten of BTW en tevens de kosten die verbonden zijn aan de publiciteit. 52 C. De WULF m.m.v. J. BAEL, en S. DEVOS, Het opstellen van notariële akten, IIb, De vrijwillige openbare verkoop van een onroerend goed, Mechelen, Kluwer, 2007, 280.

  18  

Een onzeker element bij een vrijwillige openbare verkoop houdt in dat als de verkoper het

laatste bod te laag vindt, hij het goed kan inhouden. Er vindt die dag dan geen verkoop plaats.

4. Openbare verkoop online

Sinds de opkomst van het internet zijn er heel wat deuren open gegaan in het maatschappelijk

verkeer. Zo bieden websites zoals eBay de mogelijkheid om roerende goederen onderhands te

kopen en verkopen. Ook heeft de openbare verkoop van roerende goederen onder het toezicht

van een gerechtsdeurwaarder de weg naar het internet gevonden. Men kan talrijke veilingsites

raadplegen die online openbare verkopen van roerende goederen organiseren.53

De vele internetinitiatieven die werden genomen door immobiliakantoren waren ook een van

de redenen die de Koninklijke Federatie van het Belgisch Notariaat (KFBN) aanzetten zich te

profileren op het internet. Het notariaat wilde immers niet achterblijven op deze digitale

revolutie. In 2000 werd in het licht hiervan het e-notariaat ingevoerd. Een informaticaproject

om de dienstverlening van het notariaat te moderniseren en daarmee de communicatie en

informatie-uitwisseling onderling te versterken.54 Ook heeft de wet van 6 mei 2009 houdende

diverse bepalingen geboorte gegeven aan de elektronische authentieke akte.55 Dit zijn

ontwikkelingen die een belangrijke technologische verbetering inhouden voor ons

rechtssysteem, niet enkel qua snelheid, maar ook qua gebruiksvriendelijkheid tegenover alle

burgers en het notariaat. Deze thesis behandelt een specifieke digitale innovatie binnen het

notariaat, deze van de openbare verkoop online.

In wat volgt zullen de rollen van de notaris en de vastgoedmakelaar in het licht van de

openbare verkoop online tegenover elkander besproken worden, en worden eventuele

conflicten en bedenkingen die hiermee gepaard gaan aangehaald.

                                                                                                               53 Voorbeelden: www.melase.be; www.bva-auctions.com/content/terms; www.openbare-verkopen.be. 54 F. PETITIJEAN, “Het e-notariaat heeft ons beroep een nieuwe toekomst gegeven”, Notarius 2011, 1, 22. 55 Het systeem bestaat er in dat de akte op een volledig elektronische drager wordt opgesteld en aan de partijen wordt voorgelezen van op het scherm. De akte wordt dan door alle nodige partijen ondertekend, aan de hand van de elektronische identiteitskaart en een PIN-code. De Koning dient echter nog een datum te bepalen voor de inwerkingtreding van Titel 3, Hoofdstuk 4 van deze wet.

  19  

4.1 Notaris versus vastgoedmakelaar?

4.1.1 De notaris in het vaarwater van de vastgoedmakelaar?

Al jaren woedt er een strijd tussen de notaris en vastgoedmakelaar omtrent het behoud van

hun respectievelijke ‘domeinmonopolie’. Enerzijds voelen de vastgoedmakelaars zich

bedreigd door de notarissen gezien deze laatsten het monopolie claimen op bemiddeling

inzake de verkoop uit de hand van onroerend goederen, anderzijds zijn de notarissen van

mening dat vastgoedmakelaars, door het creëren van online platformen waar

verkoopmakelaars en aankoopmakelaars informatie uitwisselen omtrent onroerende goederen

en waar de mogelijkheid geboden wordt om via veilingen op het internet onroerende goederen

te verkopen, zich in het vaarwater van notarissen begeven inzake de openbare verkoop van

onroerende goederen.

In wat volgt zullen beide invalshoeken onder de loep genomen worden met de nadruk op het

standpunt van de notarissen, gezien de focus en het onderwerp van deze thesis.

De notaris is in de eerste plaats een openbaar ambtenaar, die tevens een plicht als raadsman

vervult. Daarnaast is de notaris een gespecialiseerd jurist inzake onroerend goed, die wordt

aanzien als een juridische zakenman wanneer hij betrokken is bij de verkoop uit de hand van

onroerende goederen. Men kan hierdoor stellen dat de notaris een beroep uitoefent met een

gemengd karakter.56

Over de jaren heen is er in het notariaat een praktijk uitgewerkt om onroerende goederen die

te koop worden gesteld door cliënten via publicatie aan het publiek aan te bieden.

Vastgoedbemiddeling kan - ruimer dan enkel publicatie - worden gedefinieerd als de activiteit

waarbij twee toekomstige contractanten door een derde met elkaar in contact worden gebracht

met als oogmerk een onroerend goed op duurzame wijze van het ene naar het andere

patrimonium te doen overgaan, waarbij deze derde zelf geen partij is.57 In de hedendaagse

maatschappij wordt door de notaris nu ook gepubliceerd via online platformen. Het

adverteren van de koop van onroerende goederen (uit de hand of openbaar) via het internet is

een belangrijke stap naar de digitalisering van de dienstverlening van het notariaat.

                                                                                                               56 P. HARMEL en R. BOURSEAU, Les sources et la nature de la responsabilité civile des notaires, Luik, 1964, 34. 57 Bergen 15 juni 2009, JLMB 2009, afl. 37, 1753; A. MICHIELSENS, “Het einde van een conflict?” (noot onder Bergen 15 juni 2009), Not. Fisc. M. 2009, 388.

  20  

Er dient een onderscheid gemaakt te worden tussen de verkoop uit de hand en de openbare

verkoop. De strijd, waarvan in de eerste alinea van deze sectie sprake is, speelt zich af binnen

het domein van de verkoop uit de hand. Hier claimen vastgoedmakelaars hun

vastgoedbemiddelingsmonopolie. Vastgoedmakelaars argumenteren dat bepaalde activiteiten

van notarissen binnen deze sfeer daden van koophandel inhouden en onverenigbaar zijn met

de notariële deontologie, die stelt dat het verboden is om als notaris handel te drijven.58 De

vraag rijst dus of de bemiddeling van een notaris als een makelaarsverrichting moet worden

beschouwd of niet.

Na eerder gevelde rechtspraak59 hierover weert het Hof van Cassatie in 2010 opnieuw de

argumentatie van vastgoedmakelaars van zich af en oordeelt dat: “…ook al zijn de

makelaarsactiviteiten die bedoeld zijn om kopers op te sporen daden van koophandel, toch

zijn ze in de regel niet verboden voor de notaris wiens taak erin bestaat de authentieke

koopakte te verlijden.”60 Het wordt algemeen aanvaard dat de notaris, rekening houdend met

zijn deontologie en op vraag van zijn cliënt, bij de overdracht van bepaalde onroerende

goederen mag bemiddelen mits deze activiteit een accessoir karakter behoudt.61

Bij het bestuderen van de methode van de openbare verkoop van onroerende goederen, stel ik

vast dat er veel gelijkenissen te vinden zijn met de verkoop uit de hand. Het is in feite niet

rechtmatig dat de notaris binnen zijn ‘monopolie’ van openbare verkoop wel publiciteit zou

kunnen maken62 en bezoeken kan organiseren, terwijl bij een verkoop uit de hand hij

uitgesloten zou worden van het onderhandelingsproces omdat dit een daad van koophandel

zou uitmaken.63

                                                                                                               58 Art. 6, 6° Wet 16 maart 1803 tot regeling van het notarisambt; K. VANDENBERGHE, “Notaris en vastgoedbemiddeling”, NJW 2010, afl. 232, 788; A. MICHIELSENS, “Het einde van een conflict?” (noot onder Bergen 15 juni 2009), Zie supra, 388. 59 Bergen 15 juni 2009, JLMB 2009, afl. 37, 1753; Cass. 31 januari 2002, T. Not. 2002, 202, concl. Advocaat-Generaal G. DUBRULLE; H. CASMAN, “Vastgoedbemiddeling door notarissen kan, zegt Cassatie”, Juristenkrant 2002, nr. 45, 7. 60 Cass. 11 juni 2010, Res Jur.Imm. 2010, afl. 4, 269, concl. T. WERQUIN. 61 Cass. 31 januari 2002, Arr. Cass. 2002, afl. 1, 313; Cass. 31 januari 2002, T.Not. 2002, 202 concl. Advocaat-Generaal G. DUBRULLE; R. TIMMERMANS, “Dwaling en bedrog bij koop en verkoop van onroerend goed” in H. COUSY, J.J. COUTURIER & J. HERBOTS (eds.), Onroerend goed in de praktijk , Mechelen, Kluwer, losbl., 503. 62 Artt. 1593 en 1602 Ger.W. 63 B. VAN DEN BERGH, “De notaris en de vastgoedmakelaar: (g)een geslaagd huwelijk?”, (noot onder Cass. 11 juni 2010), TBBR 2010, 422; Bergen 15 juni 2009, RNB 2009, 660-661, concl. Advocaat-Generaal DE GUERTECHIN.

  21  

4.1.2 De vastgoedmakelaar in het vaarwater van de notaris? Toetsing aan de openbare verkoop

Het internet is de dag van vandaag een zeer gebruikelijk medium in het leven van de burger.

Zo is het reeds de gangbare praktijk om online roerende goederen onderhands te kopen of

verkopen via sites zoals eBay of Amazon.

Opmerkelijk is de stap die gezet werd om onroerende goederen te koop te stellen via het

internetplatform. Dit gebeurt door particulieren via vastgoedmakelaars en

vastgoedprofessionals, die duidelijk de smaak te pakken gekregen hebben om online vastgoed

aan te bieden. Deze dienstverlening komt tot uiting via sites zoals bijvoorbeeld Immoweb en

Hebbes. Deze websites zijn heden ten dage zeer courant, hier kijkt niemand meer van op. Het

is echter de dienstverlening die geboden wordt op de site eenmaal-andermaal.be die veel

commotie heeft veroorzaakt bij de Koninklijke Federatie van het Belgisch Notariaat. Het doel

van deze platformwebsite bestaat erin om, in samenwerking met vastgoedmakelaars, online

veilingen te organiseren voor vastgoed. Er wordt gestart met een aantrekkelijke ‘vanaf-prijs’

van een onroerend goed waar geïnteresseerde kopers, na publiciteit van 30 dagen en

bezichtigingen, de mogelijkheid wordt geboden om online niet-bindende biedingen uit te

brengen op een afgesproken datum. Mogelijke bieders ontvangen voorafgaand aan de

biedingen inloggegevens en een wachtwoord, en worden te allen tijde op de hoogte gehouden

wat het hoogste bod van het moment bedraagt. Deze biedingen staan onder toezicht van een

gerechtsdeurwaarder. Wie na twee ronden het hoogste bod heeft uitgebracht wordt door de

vastgoedmakelaar van de verkoper benaderd met het oog op de opstelling van een

onderhandse koopovereenkomst.

De site benadrukt dat er niet getracht wordt om effectieve overdracht van onroerende

zakelijke rechten tot stand te brengen. Dit standpunt komt tot uiting in de

gebruikersovereenkomst die de participanten afsluiten met eenmaal-andermaal.be.64

Het digitaal veilingsconcept van eenmaal-andermaal.be deed de Nationale Kamer van

Notarissen en het Genootschap van Notarissen van de Provincie Antwerpen steigeren. Deze

instanties zijn van mening dat dergelijke verkopen enkel door het notariaat georganiseerd

mogen worden aangezien ze behoren tot het monopolie van de notaris inzake de openbare

                                                                                                               64 www.eenmaal-andermaal.be/koper/hoe_het_werkt.

  22  

verkoop overeenkomstig artikel 1 in fine van de Ventôsewet.65 Ze stelden zich burgerlijke

partij bij de onderzoeksrechter in Antwerpen op basis van artikel 227 Strafwetboek: “Hij die

zich inmengt in openbare ambten, hetzij burgerlijke of militaire activiteiten wordt gestraft met

gevangenisstraf van een maand tot twee jaar.” Zij stelden met andere woorden dat eenmaal-

andermaal.be zich zou inmengen in een burgerlijk en openbaar ambt, de ambt van notaris.

Deze rechtspraak is een duidelijk gevolg van de wetgevende vaagheid omtrent het begrip

‘openbaar verkoop’. Door het ontbreken van een wettelijke definitie voor openbare verkoop,

wordt aanzet gegeven tot discussies en conflicten zoals deze tussen de vastgoedmakelaars en

notarissen. Men moet zich afvragen in welke situatie er effectief sprake is van een openbare

verkoop, waarbij rekening gehouden dient te worden met de gevolgen en beperkingen

gekoppeld aan dit regime. De vraag in casu is dus of de site eenmaal-andermaal.be kan

gekwalificeerd worden als een instrument tot vrijwillige openbare verkoop. Hiervoor verwijs

ik naar de reeds uiteengezette, essentiële kenmerken van de openbare verkoop: (1) openbare

tekoopstelling (2) openbare mededinging (3) openbare toewijzing.66

(1) De site van eenmaal-andermaal.be is gratis toegankelijk. De weergegeven publiciteit

inzake de verkoop van onroerende goederen kan door iedereen met een internetverbinding

geconsulteerd worden. Bovendien is de mogelijkheid om deel te nemen aan het biedingproces

open voor iedereen. Zoals reeds aangehaald, doet het opleggen van eventuele

toegangsvoorwaarden geen afbreuk aan het openbaar karakter van het proces.67

(2) Wat betreft de openbare mededinging kan men een vergelijking maken inzake de

openbare verkoop online waarbij ook openlijk wordt opgeroepen om te participeren in een

biedingproces via een beveiligde site. Ik stel vast dat ook dit kenmerk aanwezig is binnen de

dienstverlening van eenmaal-andermaal.be.

(3) Het laatste kenmerk, de toewijzing, wordt door eenmaal-andermaal.be beweerd niet

aanwezig te zijn binnen de dienstverlening van deze vastgoedwebsite. Dit zou immers het

definitieve onderscheid uitmaken met de openbare verkoop. In de gebruikersvoorwaarden van

                                                                                                               65 “…, onder voorbehoud van de rechten der openbare overheid zijn alleen zij bevoegd om onroerende goederen, renten en hypothecaire schuldvorderingen openbaar te verkopen. De toewijzing mag niet dan aan de hoogst- en laatstbiedende geschieden.”; art. 1 in fine Wet van 25 Ventôse jaar XI op het notarisambt. 66 Zie supra, 2.3. 67 Zie supra, 3.4.

  23  

de website staat gestipuleerd dat de kopers de mogelijkheid geboden wordt om online een

niet-bindende bod uit te brengen opdat deze met voorrang gecontacteerd zouden worden door

de vastgoedmakelaar met als doel verder te onderhandelen inzake een mogelijke

koopovereenkomst. De partijen onderhandelen dus verder na het biedingproces, en men kan

bijgevolg niet spreken van een openbare verkoop. Deze analyse komt grotendeels terug in de

redevoering van de correctionele rechtbank te Antwerpen omtrent dit vraagstuk. De rechtbank

stelde in haar vonnis vast dat het biedingproces dat eenmaal-andermaal.be organiseert voor

de kandidaat-kopers niet het uitbrengen van een bod als resultaat heeft, maar een voorstel van

een prijs voor een goed of een invitatie tot bieden.68

Er werd door het notariaat beroep aangetekend tegen het in de vorige alinea vermelde vonnis

van 11 maart 2011. Het hof van beroep te Antwerpen bevestigde dit vonnis echter en

oordeelde dat het online organiseren van biedingen op onroerende goederen een wijze van

verkopen is die niet uitdrukkelijk is voorbehouden aan het notariaat, gezien het niet

beschouwd kan worden als zijnde een zuivere openbare verkoop.69 Ook het laatste

‘reddingsmiddel’ voor het notariaat, het Hof van Cassatie, kon geen soelaas bieden. Het Hof

verwierp op 23 oktober 2012 de cassatieberoepen en hierdoor is het arrest van het hof van

beroep te Antwerpen definitief geworden.70

Het fundamentele onderscheid tussen beide praktijken (biedingsproces eenmaal-andermaal.be

- notariële openbare verkoop) ligt in het aanbod en de aanvaarding. Men kan slechts van een

aanbod spreken indien alle elementen die onontbeerlijk zijn voor het sluiten van een contract

verenigd zijn, zodat de tegenpartij slechts dient te aanvaarden opdat het contract gesloten zou

zijn. Tot die onontbeerlijke elementen kan de wilsovereenstemming omtrent een individueel

goed en de prijs gerekend worden. Naast dit materiële element is er ook het intentionele

element vereist, namelijk de uitdrukkelijke wil van de van de eigenaar om te verkopen.71

Het Hof van Cassatie oordeelde reeds in 1966 dat “het vrijwillig in openbare verkoop stellen

van een onroerend goed in de regel, slechts een oproep tot aanbiedingen is; dat het bod de                                                                                                                68 Corr. Rb. Antwerpen 11 maart 2011, NJW 2011, nr. 247, 549- 550; J. VANSTEENE, “Vastgoedwebsite niet in het vaarwater van notariaat”, Vastgoedinfo 2011, nr. 7, 5. 69 Antwerpen 5 maart 2012, T. App. 2012, nr. 2, 36; J. VANSTEENE, “Hof ziet geen graten in online veiling van vastgoed”, Vastgoedinfo 2012, nr.7, 3. 70 J. VANSTEENE, “Hof van Cassatie maakt weg vrij voor online vastgoedveilingen met “startprijs”, Vastgoedinfo 2012, nr. 21, 3-4. 71 B. VAN BAEVEGHEM, “De beer, zijn vel en de hoogste bieder: het aanbod in de vrijwillige openbare verkoop”, Zie supra, 485.

  24  

aanbieding tot koop uitmaakt en dat de verkoop slechts voltooid is wanneer de verkoper de

aangeboden prijs aanneemt.”72

Het openbaar te koop stellen van een onroerend goed, met of zonder een instelprijs, door de

verkoper is dus slechts een oproep tot aanbiedingen en geen bindend aanbod. Het is de

kandidaat-koper die gebonden is door zijn uitgebracht bod in het raam van een openbare

verkoop. De biedingen die uitgaan van de geïnteresseerde kandidaat-kopers op de site

eenmaal-andermaal.be zijn daarentegen niet bindend en slechts een voorstel van een prijs en

de hoop op verdere onderhandelingen met de vastgoedmakelaar en verkoper. Er bestaat dus

geen garantie dat de hoogste bieder de uiteindelijke definitieve koper zal worden.

De openbare verkoop wordt aanzien als een toetredingscontract waarin alle

contractsvoorwaarden eenzijdig zijn bepaald en waarin enkel de prijs nog opgenomen dient te

worden, die tot stand komt door het concurrentieel biedingproces.73 De kandidaat-koper heeft

geen bedenktijd en kan niet onderhandelen omtrent de voorwaarden noch een tegenvoorstel

doen. Samengevat is het grote verschil met het verkoopproces dat eenmaal-andermaal.be

aanbiedt dus dat er in de onderhandelingsfase bij eenmaal-andermaal.be tussen de partijen

ruimte is voor zowel de uitdrukkelijke belangen van de kandidaat-koper als die van de

verkoper.74

4.1.3 Parallellisme met de openbare verkoop online van roerende goederen

Men kan zich afvragen of de online verkoop van lichamelijke roerende goederen, die

veelvuldig op het internet wordt aangeboden, niet beschouwd kan worden als een openbare

verkoop op online niveau. Ook hier moet afgetoetst worden aan de elementen openbare

publiciteit, mededinging en toewijzing van de openbare verkoop en dient de juridische

kwalificatie van online verkoopactiviteiten in acht genomen te worden.75 Een duidelijke

juridische afbakening vinden blijft een probleem. De nadruk moet bij deze praktijk gelegd

                                                                                                               72 Cass. 13 januari 1966, RW 1965-66, 1897. 73 B. VAN BAEVEGHEM, “De beer, zijn vel en de hoogste bieder: het aanbod in de vrijwillige openbare verkoop”, Zie supra, 485-486. 74 R. TIMMERMANS, “De verkoop van onroerend goed met tussenkomst van een vastgoedmakelaar: hoe gericht is het aanbod in een advertentie?”, TVV 2006, 795-797; R. TIMMERMANS, “Notariële openbare verkopen en paranotarieel beheerste biedingen op vastgoed: op het snijpunt van elektronische wegen”, T. App. 2012, nr. 2, 7-8. 75 E. MONTERO, “Le régime juridique des sites de vente aux enchères sur internet”, DCCR 2011, 68-76.

  25  

worden op de bescherming van de consumenten tegen de vele gevaren die op het internet te

vinden zijn (onder andere identiteitsfraude). De huidige wet Marktpraktijken76 is op deze

praktijk niet van toepassing, en rechtsgeleerden zijn van mening dat de wetgeving inzake

elektronische handel qua de aansprakelijkheid van tussenpersonen op het internet (zoals eBay)

niet aangepast is aan de tweede generatie webdiensten (Web 2.0) zoals marktplaatsen als eBay

en Amazon.77 Er is duidelijk nood aan reflectie en aan een uitwerking van adequate

gedematerialiseerde wetgeving die de nodige rechtszekerheid kan bieden aan de steeds

actievere digitale consument.

4.1.4 Deelconclusie

Op basis van voorgaande secties kunnen enkele interessante vaststellingen gemaakt worden.

Het feit dat de rechter oordeelt dat er in het geval van eenmaal-andermaal.be geen sprake is

van een echte openbare verkoop van onroerende goederen - want het gaat slechts om een

oproep tot aanbieding – leidt volgens mij enerzijds tot de conclusie dat openbare verkoop is

weggelegd voor het notariaat en niet aangeraakt mag worden door andere spelers. Dit

resultaat kan op een positieve manier onthaald worden door het notariaat, in die zin dat de

rechtspraak de exclusieve monopoliepositie van de notaris omtrent de openbare verkoop

bekrachtigt. Ook een grondige analyse inzake de essentiële kenmerken van de openbare

verkoop leidt tot dezelfde vaststelling. Anderzijds maakt het feit dat de gehele discussie zich

op het online platform het zeer moeilijk om enige monopolieclaims hard te maken. Het

internet is immers van en voor iedereen.

Ik begrijp het succes van de dienstverlening die eenmaal-andermaal.be aanbiedt, aangezien

men kan streven naar een evenwicht tussen de verkoper en de koper, terwijl de openbare

verkoop eenzijdig wordt georganiseerd bij wijze van toetredingscontract.

Men kan zich afvragen of de gevelde rechtspraak niet enige rechtsonzekerheid teweeg kan

brengen. Aangezien er geen wettelijke definitie bestaat van ‘de openbare verkoop’ en er

gewerkt dient te worden met een ‘werkdefinitie’ opgesteld door rechtsgeleerden en de

                                                                                                               76 Art. 65, §1, 5de wet 6 april 2010 betreffende marktpraktijken en consumentenbescherming. 77 Wet van 11 maart 2003 betreffende bepaalde juridische aspecten van de diensten van de informatiemaatschappij, BS.17 maart 2003; E. MONTERO, “Le régime juridique des sites de vente aux enchères sur internet”, Zie supra, 102; P. VAN EECKE, “Elektronische handel in de 21ste eeuw” in P. VAN EECKE (ed.), Recht en elektronische handel, Brussel Larcier, 2011, 18.

  26  

Koninklijke Federatie van het Belgisch Notariaat, blijft de grens trekken tussen de

veilingverkoop onder leiding van het notariaat en de vastgoedveiling die eenmaal-

andermaal.be aanbiedt, moeilijk.

De openbare verkoop werd onder het monopolie van het notariaat geplaatst met als doel

rechtszekerheid en waarborgen te kunnen verzekeren tegenover de burger. De notarissen

voeren onder andere grondige identiteitscontroles uit bij de kandidaat-kopers, wat niet

noodzakelijk het geval is bij initiatieven zoals een site eenmaal-andermaal.be. Men kan

mogelijke valkuilen tegenkomen bij vrijblijvende biedingen, zoals manipulatie, bedrog,

wachtwoordfraude of dwang. Omtrent de identiteit van de bieder kan zich het probleem

stellen dat men deze persoon eventueel niet meer kan terugvinden na zijn/haar gedane bod.

Men kan ook geconfronteerd wordt met een rechtsonbekwame beschermde persoon die een

gunstig bod heeft uitgebracht. Dit zijn belangrijke bemerkingen die men in acht moet nemen,

aangezien men zich in het geval van eenmaal-andermaal.be niet bevindt onder het juridisch

uitgedachte systeem dat Notaclick aanbiedt en waar de Federatie van het Notariaat bij de

oprichting over heeft nagedacht. Bovendien hebben notarissen wel de autorisatie om de

identiteit van de kandidaat-koper na te gaan en is het verplicht tijdens de procedure van

Notaclick fysiek een bezoek brengt aan de notaris opdat deze zekerheid kan garanderen

omtrent iemand zijn identiteit en handelingsbekwaamheid en de nodige administratieve

vereisten kan waarborgen.78

In dit digitale tijdperk dienen de vooruitstrevende beroepsgroepen van notarissen en

vastgoedmakelaars stringent om te gaan met het internet. Beide groepen hebben duidelijk een

ander doeleinde inzake de wijze om onroerende goederen te verkopen. Daarom is het

belangrijk om beide domeinen apart te benaderen, met een eigen begrippenkader, en om

rechtsregels te voorzien, aangepast aan elk respectievelijk gebied en met de nadruk op de

hedendaagse, online context.

Ook in het licht van de online verkoop van roerende goederen wordt geconcludeerd dat er

nood is aan een beter juridisch kader om de consument blijvend te beschermen.

                                                                                                               78 Meer uitleg hierover in sectie 4.2.

  27  

4.2 Notaclick

Notarissen organiseren al decennialang openbare verkopingen in verkoopzalen en cafés. Nu

doen zij dit ook via het internet, en wel via Notaclick.be. De tijd dat huizen, appartementen en

andere panden uitsluitend op de klassieke, gekende manier werden verkocht, is definitief

voorbij. Notaclick is een recent project van de KFBN waarin de notaris een sleutelrol speelt

om elektronische biedingen in alle veiligheid zowel op technisch als juridisch vlak vlot laten

te verlopen.

Omdat Notaclick op 2-jarige leeftijd een zeer recente ontwikkeling is, is het aangewezen de

lezer enig inzicht te geven over de werking en mogelijkheden van het systeem. De openbare

verkoop online dient bekend en vertrouwd te worden bij de notarissen, en bij het grote

publiek.

Na de uiteenzetting van Notaclick zal het online aspect van de openbare verkoop kritisch

onder de loep genomen worden. Kan men spreken van een positieve evolutie binnen het kader

van de modernisering van het notariaat? Zijn de kwaaltjes en de onopgeloste juridische

vragen die gesteld kunnen worden bij het nieuwe systeem te overbruggen? Tezamen met een

kritische en uitgebreide analyse van de openbare verkoop online zullen ook de de lege ferenda

besproken worden.

Notaclick organiseert de openbare verkoop waarbij online geboden kan worden en het hele

verkoopproces online gevolgd kan worden, inclusief de biedingen van andere bieders. Het is

een toegankelijk instrument dat zich richt op zowel professionele als eenmalige kopers en

verkopers. Op de site kan efficiënt op soort of op regio gezocht worden, en als men iets vindt

dat interessant is, kan men binnen een bepaalde tijdsperiode een effectief bod uitbrengen. De

mogelijkheid is aanwezig om het pand voorafgaand aan de biedingen te komen bezichtigen.

Op deze site en bij de notaris kan alle nodige informatie opgevraagd worden in verband met

de koopkosten, erfdienstbaarheden, eventuele huur- of pachtcontracten, recht van voorkoop,

lasten, belastingen, kadastraal inkomen en stedenbouwkundige voorschriften.79

                                                                                                               79 A. WALLEMACQ, “La vente publique sous la loupe”, Notarius 2011, afl. 3, 36.

  28  

Binnen het Notaclick systeem zijn 2 mogelijke processen te doorlopen. Een eerste

mogelijkheid is Notaclick met zaalsessie. Er wordt dan voor een periode elektronisch

geboden, maar de verkoop wordt traditioneel afgesloten in een verkoopzaal. Deze wijze van

online openbaar verkopen biedt het publiek een manier aan om geleidelijk aan kennis te

maken met het elektronische aspect zonder het gekende, traditionele proces achter zich te

laten. Een tweede mogelijkheid is Notaclick zonder zaalsessie, waarbij de verkoop volledig

elektronisch georganiseerd wordt. Hierbij kan elektronisch geboden worden tot aan de

toewijzing, zonder dat nog fysiek langs de verkoopzaal gegaan dient te worden.80

Het is aan de verkoper om te kiezen welke werkwijze hem het beste ligt. We bevinden ons

dan in het kader van de vrijwillige en buitengerechtelijke openbare verkoop die Notaclick

aanbiedt. Ook de mogelijkheid om een gerechtelijke openbare verkoop met

gedematerialiseerde biedingen te organiseren is aanwezig. Op deze materie wordt

genuanceerder op ingegaan in sectie 4.3.5.

Elke kandidaat-bieder moet zich inschrijven bij zijn intrede op Notaclick en via de site

toestemming krijgen van de notaris om te participeren. Deze inschrijving gebeurt met de

elektronische identitetitskaart en de persoonlijke pincode van 4 cijfers. Op deze manier wilt

de notaris zeker weten dat men de persoon is die men beweert te zijn en of men over de

vereiste handelingsbekwaamheid beschikt om te bieden. Bij inschrijving moet men als

kandidaat-bieder bovendien akkoord gaan met de gebruiksvoorwaarden van Notaclick. Na

deze controle krijgt de kandidaat-bieder de effectieve autorisatie om te beginnen met bieden

op de aangegeven datum. Ten laatste bij de aanvang van de online biedingen moeten de

verkoopsvoorwaarden voor de gebruikers beschikbaar zijn. Bij de plaatsting van een eerste

bod dient men hiermee als gebruiker akkoord te gaan.81

Een bemoedigende stap richting uniformiteit inzake de openbare verkoop is dat er sinds 1

januari 2013 eenvormige algemene verkoopsvoorwaarden voor zowel de buitengerechtelijke

als gerechtelijke openbare verkopen zijn uitgewerkt, die van toepassing zijn voor heel het

land. Belangrijk is dat hierin clausules en voorwaarden zijn verwerkt die speciaal gericht zijn

op gedematerialiseerde biedingen. In de uiteenzetting die volgt, zal dieper op deze elementen

                                                                                                               80 F. PETITJEAN, “Notaclick: klikken om te kopen”, Notarius 2012, 10. 81 “Praktische handleiding voor het beheren van een verkoop op Notaclick ZONDER zaalsessie/MET zaalsessie”, www.openhere.be/clients/notaclick/media/pdf/notaclick_nl_draai.pdf.

  29  

worden ingegaan. Op deze manier realiseert zich een harmonieuze samensmelting van de

verkoopsvoorwaarden van zowel de openbare verkoop offline als online.

De kandidaat-kopers kunnen verschillende biedstrategieën hanteren. Ze kunnen ofwel meteen

een maximale prijs bieden (statisch bod), ofwel voeren ze een theoretische maximumprijs. In

het laaste geval zal Notaclick, wanneer een initieel laag bod overboden wordt, automatisch

een hoger bod ingeven totdat de ingegeven maximumprijs is bereikt (automatisch bod). Men

wordt steeds via mail op de hoogte gehouden van de huidige status van het bod tegenover

andere biedingen.

Er dient nadruk gelegd te worden op het feit dat elk geplaatst bod bindend is. Als iemands bod

als het hoogst wordt beschouwd, heeft dit tot gevolg dat de notaris kan toewijzen en zal deze

persoon eigenaar worden van het pand. Met dit rechtsgevolg dient steeds rekening gehouden

te worden bij het gebruik van Notaclick.

In het scenario waar men Notaclick organiseert met zaalsessie zal na een periode van online

biedingen de verkoop opgeschort worden op een aangegeven deadline, om dan op een later

moment hernomen en afgesloten te worden in een verkoopzaal waar de biedingen fysiek

zullen uitgebracht worden. Hoewel het op de site van Notaclick niet duidelijk naar voren

komt, kunnen de verkoopsvoorwaarden bepalen dat de gedematerialiseerde (online) biedingen

ook tegelijkertijd met de fysieke biedingen kunnen worden uitgebracht.82

Tijdens de opschorting van verkoop nodigt de notaris de hoogste bieders bij zich uit op

kantoor voor de verplichte controle van de identiteit en handelingsbekwaamheid. Ingeval er

zich kandidaat-kopers aanmelden die handelingsonbekwaam blijken te zijn, dient de vereiste

machitiging en/of vertegenwoordiging aanwezig te zijn.83 De notaris zal aan de bieders

vragen een volmacht te tekenen waardoor deze niet fysiek aanwezig hoeven te zijn tijdens de

zaalsessie en later de verkoopsakte opgesteld kan worden in afwezigheid van de koper. In de

praktijk is het een medewerker van de notaris die de mandataris is van de volmacht voor het

hoogste bod. Deze dient dan ook aanwezig te zijn tijdens de zaalsessie. Op de precieze

invulling van deze volmacht wordt in 4.3.6 verder ingegaan.

                                                                                                               82 Art. 6 Eenvormige algemene verkoopsvoorwaarden voor openbare verkopen 1 januari 2013. 83 Soms heeft de koper een machtiging nodig van de rechter, dit is het geval bij bijvoorbeeld: minderjarigen, onbekwamen of een echtgenoot in het kader van art. 220, §1 BW; Art. 1187 Ger.W.

  30  

Tijdens de zaalsessie kunnen geïnteresseerden de biedingen ook rechtstreeks online volgen

via Notaclick, doordat een medewerker de bedragen uit de zaal live ingeeft op Notaclick. De

notaris zal defintief toewijzen aan de hoogste bieder of toewijzen onder de opschortende

voorwaarde van afwezigheid van hoger bod.84

Daarnaast kan Notaclick ook zonder zaalsessie gehanteerd worden. Op deze manier kan

online geboden worden tot aan de toewijzing. Er wordt echter een controlemoment ingevoerd

zodat alle bieders die willen blijven bieden zich persoonlijk bij de notaris dienen aan te

melden, die de nodige identitetiscontrole uitvoert. De notaris zal ook hier aan de bieders

vragen een volmacht te tekenen zodat de eventuele verkoopsakte kan verlijd worden in

afwezigheid van de uiteindelijke koper.85 Op de precieze invulling van deze volmacht wordt

in 4.3.6 verder ingegaan.

Er wordt tijdens deze procedure ook een kantoorsessie bij de notaris voorzien voor wie geen

elektronische identiteitskaart of pin heeft en voor diegene die geen volmacht heeft verleend

om voor hem/haar een bod uit te brengen.

Bij de toewijzing, wanneer het bieden op zijn einde loopt, steekt de notaris de 'elektronische

kaars' aan, die 2 minuten begint af te tellen. De kandidaat-kopers kunnen de aftelling duidelijk

volgen via Notaclick. Wordt er tijdens deze 2 minuten hoger geboden, vervalt de kaars en zal

deze herstart worden. Indien er geen hoger bod komt tijdens de aftelling dan heeft de notaris

opnieuw de keuze tussen de definitieve toewijs, of een toewijs onder opschortende

voorwaarde van afwezigheid van hoger bod.86

                                                                                                               84 Notaclick 1.2, Technische handleiding KFBN, april 2012, www.openhere.be/clients/notaclick/media/pdf/notaclick_nl_tech.pdf, 39. 85 Notaclick 1.2, Technische handleiding KFBN, april 2012, www.openhere.be/clients/notaclick/media/pdf/notaclick_nl_tech.pdf, 53. 86 F. PETITJEAN, “Notaclick: klikken om te kopen”, Zie supra, voetnoot 77; F. PETITJEAN, “We mogen de boot niet missen”, Notarius 2012, 12; F. PETITJEAN, “De nadelen van een openbare verkoop vallen weg”, Notarius 2012, 14; S. DECHAMPS, “Simplification et facilité d’accès, tout en conservant la sécurité juridique”, Notarius 2012, 15; F. PETITJEAN, “Notaclick op minder dan 30 minuten”, Notarius 2012, 25.

  31  

4.3 Kritische benadering van de openbare verkoop online

4.3.1 Een situatieschets

De uitwerking van dit hoofdstuk is het resultaat van een denkproces waarbij analytisch en

kritisch denkwerk centraal stond. Het was als outsider een opgave de nodige informatie te

pakken te krijgen om het relatief nieuw fenomeen van openbare verkoop online juridisch te

ontleden. Daarom heb ik drie contactpersonen geïnterviewd, die een enorme meerwaarde aan

informatie wisten bij te dragen. Mijn eerste interview was met de heer Maarten Laga,

hoofdcoördinator van het project Notaclick. De heer Laga liet me toe op een grondige manier

achter de schermen van Notaclick te kijken. Hij lichtte de praktische werking van het systeem

toe en duidde de acties die nog nodig zijn op vlak van marketing en awareness om de

openbare verkoop online te laten bloeien. Ook heb ik de openbare verkoop online in de

praktijk uitgetest. Na registratie met mijn elektronische identiteitskaart op de site van

Notaclick en autorisatie door de bevoegde notaris, zocht ik een pand waarop zonder instelprijs

geboden kon worden. Ik nam deel aan het online biedproces en bood 500 euro, waardoor er

een onbestaande kans op toewijzing was. Na de praktische kant van Notaclick te analyseren

volgde de juridische analyse. Interviews met notaris Lesseliers87 en notaris De Decker88

verleenden inzicht in de juridische expertise omtrent de openbare verkoop online en boden de

mogelijkheid om zelf te reflecteren wat de nieuwe methode zal en kan betekenen in de

moderne juridische samenleving. Een ding is zeker, de digitale revolutie zal het juridische

denkkader sterk beïnvloeden.

Het is duidelijk dat de openbare verkoop online nog volop in ontwikkeling is, en er bij elke

stap rekening gehouden dient te worden met begrippen als rechtszekerheid en

informatieverplichting. Als jurist vind ik het belangrijk om na te denken over worst-case-

scenarios. Wat kan er verkeerd gaan inzake de openbare verkoop online en wie is daar

aansprakelijk voor? Een aantal concrete vragen: Hoe kan de identiteit van de kandidaat-koper

gegarandeerd worden? Hoe wordt men gevrijwaard van eventuele internetfraude met

betrekking tot het online aspect van de openbare verkoop? Is de huidige wetgeving in verband

met de openbare verkoop afgestemd op de gedematrialiseerde vorm ervan? Wat houdt de

ondertekening van de volmacht door de kandidaat-koper in? Heeft de invoering van de                                                                                                                87 Notaris V. LESSELIERS, D. Van Beverenlaan, 42 , 9120 Beveren. 88 Notaris H. DE DECKER, Donksesteenweg, 33, 2930 Brasschaat.

  32  

openbare verkoop online tot gevolg dat er een elektronische verkoopovereenkomst tot stand

komt en men daardoor de wet van 11 maart 2003 betreffende bepaalde juridische aspecten

van de diensten van de informatiemaatschappij in acht moet nemen? Kortom, veel vragen van

juridische en feitelijke aard die ik getracht heb te onderzoeken en te beantwoorden.

Afgeleide cijfers brachten aan het licht dat de traditionele openbare verkoop van onroerende

goederen over de laatste jaren in bepaalde regio’s van België sterk in gebruik gedaald is.89

Daarnaast ontstonden steeds meer nieuwe technieken die het internet als middel gebruiken om

verkopingen te verkondigen en bij opbieding te organiseren. De KFBN heeft het project rond

Notaclick gezien als een kans om zich tot het publiek te richten op een rechtstreekse en

directe wijze. Door een verhoogde transparantie en verbeterde toegankelijkheid aan de man te

brengen, tracht men een stijging van het aantal openbare verkopen te bekomen.

Zoals reeds vermeld biedt het KFBN Notaclick aan het publiek aan met de mogelijkheid deze

op twee verschillende wijzen te hanteren, met of zonder zaalsessie. De reden van deze

keuzemogelijkheid is naar mijn inzicht om het publiek op een gedoseerde manier kennis te

laten maken met de gedigitaliseerde vorm van openbare verkoop. Er dient ook rekening

gehouden te worden met de plaatselijke gebruiken van de openbare verkoop, die regionaal

sterk verschillen. Zeker bij vrijwillige buitengerechtelijke openbare verkoop is dit aan de

orde. Hierbij zijn immers technieken als samenvoeging van loten90 en splitsing91 uit de

praktijk ontstaan. Ten slotte variëren de beweegreden tot verkopen bij de verkopers, en tracht

het systeem van Notaclick dit zo goed mogelijk op te vangen.

4.3.2 Biedt Notaclick rechtszekerheid?

Na een kennismaking met de openbare verkoop online en diens procedure maakte ik een

juridische bedenking met betrekking tot de identiteitskwestie van de bieders. Zoals reeds

besproken dient men zich op de site van Notaclick te registreren met zijn elektronische

identiteitskaart en pincode zodat de notaris de identiteit en rechtsbekwaamheid kan

bevestigen, waarna het online bieden kan beginnen. Gedurende deze periode is er geen

                                                                                                               89 Een verwijzing naar een wetenschappelijke studie ontbreekt. Bron vanuit interview met de heer M. LAGA. 90 Indien de openbare verkoop uitgesplitst is in verschillende loten, waarvan de samenvoeging op basis van hun aard kan overwogen worden, kan de samenvoeging van de loten gevraagd worden. 91 De notaris kan samengevoegde kavels tijdens de openbare verkoop opsplitsen.

  33  

persoonlijke verschijning voor de notaris, de controle gebeurt op afstand. Hier kan in theorie

een en ander misgaan. Laat ons de hypothese stellen wanneer een vrouw biedt met de

elektronische identiteitskaart en pincode van haar echtgenoot. Ik heb onderzocht op welke

manier Notaclick (KFBN) deze juridische onzekerheid waterdicht tracht te maken.

Bij de registratie op Notaclick moet de kandidaat-bieder zich akkoord verklaren met de

gebruiksvoorwaarden van de procedure van Notaclick.92 In artikel 19 van de

gebruiksvoorwaarden verbindt de gebruiker (kandidaat-koper) zich ertoe Notaclick als een

goede huisvader te gebruiken. Dit houdt onder andere in dat het verboden is de

identificatiesleutels van iemand anders te gebruiken.

Bovendien zijn de biedingen bindend en wordt het bod bevestigd met de elektronische

identiteitskaart, waar de eigenaar verantwoordelijk voor is.93 De notaris staat juridisch sterk:

ingeval zich identiteitsfraude zou voordoen heeft hij het recht om een autorisatie in te trekken

en reeds uitgebrachte gedematerialiseerde biedingen te weigeren.94

Ook in de situatie waarbij de hoogste online bieders zich persoonlijk moeten melden bij de

notaris en de hoogste bieder niet komt opdagen, kan de notaris, ondanks het bindende karakter

van het bod, ervoor kiezen om het tweede bod als hoogste bod te nemen en het eerste bod te

annuleren.95

Ik ben van mening dat de bezwaren die men zou kunnen uiten tegen de openbare verkoop

online in viervoud aanwezig zijn bij de traditionele openbare verkoop. Wanneer men de

context neemt van de traditionele openbare verkoop, gehouden in een café, wijst de notaris in

feite toe aan een bieder die voor hem voordien compleet onbekend was. In de praktijk wordt

niet elke persoon die binnen stapt in het café op zijn identiteit gecontroleerd en wordt niet de

mogelijke borgstelling gevraagd. Het is nu eenmaal zo dat het er in de praktijk aan toe gaat.

Dit praktisch probleem wordt verholpen door de openbare verkoop online waarbij de

kandidaten zich eerst bij de notaris kenbaar hebben moeten maken en er een volmacht wordt

ondertekend alvorens een goed toegewezen zal worden. Ook notaris Lesseliers bevestigt de

                                                                                                               92 www.notaclick.be/notaclick/public/MainPanel.html#terms. 93 Art. 14 Gebruiksvoorwaarden Notaclick, www.notaclick.be/notaclick/public/MainPanel.html#terms. 94 Art. 15 Gebruiksvoorwaarden Notaclick, www.notaclick.be/notaclick/public/MainPanel.html#terms. 95 Notaclick 1.2, Technische handleiding KFBN, april 2012, www.openhere.be/clients/notaclick/media/pdf/notaclick_nl_tech.pdf, 45.

  34  

zienswijze dat bij de openbare verkoop online men meer garantie kan gegeven worden aan de

verkoper omtrent de identiteit van de online bieder.96

4.3.3 De instelpremie In artikel 1193, 4de lid Gerechtelijk Wetboek wordt het systeem uitgelegd waarbij bij de

instelprijs bij de openbare verkoop een premie wordt toegekend aan de eerste bieder die de

instelprijs of hoger biedt en de uiteindelijke koper wordt van het goed. Omtrent deze bepaling

bestaat er in de notariële praktijk enige discussie. Dit werd me duidelijk gemaakt door notaris

Lesseliers die stelde dat er collega’s zijn die bij de aanvang van de klassieke zitdag van een

openbare verkoop op voorhand aan het publiek vroegen wie er bereid zou zijn de instelprijs of

meer te bieden. Uiteraard zijn er in dit geval meerdere kandidaat-kopers die hun hand

opsteken. Deze notarissen geven dan de mededeling dat iedereen in deze groep van kandidaat-

kopers recht hebben op de premie mits ze de uiteindelijke koper worden.97 Deze praktijk is

duidelijk een afwijking van de wetsbepaling die duidelijk stelt dat enkel de eerste bieder die

de instelprijs biedt en uiteindelijk de koper wordt, recht heeft op de premie. Wanneer deze

notarissen de aangehaalde praktijk hanteren, is het zeer moeilijk te bepalen wie eerst zijn hand

heeft opgestoken, en wordt aan het doel van de premie voorbij gegaan. Het feit dat men als

bieder eerst moet zijn, vormt immers een aanmoediging om de verkoop op een zinvolle

manier in gang te zetten.

Hierboven beschreven wantoestanden kunnen bij een openbare verkoop online niet

voorkomen omdat, wanneer het online biedproces wordt geopend, het eerste

gedematerialiseerde bod, gelijk aan of hoger dan de instelprijs, dat bij de notaris binnenkomt

op Notaclick duidelijk geïdentificeerd kan worden. De bieder die dit bod deed kan zo

aanspraak maken op de premie mits hij de definitieve koper wordt. Wanneer er nog een

zaalsessie zou volgen of bij de afsluiting van de biedingen bij een volledige elektronische

openbare verkoop, komt de materie van de premie gewoonweg niet meer ter sprake en

worden discussies vermeden.

                                                                                                               96 Bron vanuit interview met de notaris V. LESSELIERS. 97 Notarissen hebben een bepaalde vrijheid om van de algemene verkoopsvoorwaarden af te wijken, zeker in het kader van een buitengerechtelijke openbare verkoop. Dit wordt bevestigd in artikel 1 in fine van de algemene verkoopsvoorwaarden.

  35  

4.3.4 Regionale verscheidenheid Zoals reeds aangehaald bleek uit het interview met de heer Maarten Laga dat het gebruik van

Notaclick door notarissen sterk getekend wordt door regionale verschillen omtrent de

openbare verkoop in België. Men kan vaststellen dat bijvoorbeeld in de regio Antwerpen het

gebruik van de site Notaclick praktisch onbestaande is. Het zijn voornamelijk de Brusselse

notarissen die tot op heden gebruik hebben gemaakt van Notaclick, vaak volledig

elektronisch, zonder de zitting in de verkoopszaal. In Wallonië bleef het tot dit jaar stil rond

het gebruik van de openbare verkoop online. Deze regio wachtte de uniformisering van de

algemene verkoopsvoorwaarden van de openbare verkoop af. De KFBN vermoedt dat vanaf

dit jaar het gebruik van Notaclick in deze regio zal toenemen.98 In de regio de Kempen liep de

openbare verkoop tot enkele jaren geleden zeer goed. Na de invoering van de wet van 15 mei

2009 tot wijziging van het Gerechtelijk Wetboek wat de openbare verkoop van onroerende

goederen betreft kelderde de praktijk van de openbare verkoop in deze regio echter.

Notarissen wijten deze kentering aan de invoering van een enkele zitdag door de nieuwe wet.

Strategieën die kopers/verkopers onder de oude wetgeving konden toepassen bij de openbare

verkoop moesten nu immers herzien worden.99 Belangrijk is op te merken dat het systeem van

Notaclick met zaalsessie, waarbij er een fase is voorafgaand aan de zaalzitting waar de

kandidaat-koper online kan bieden, gezien kan worden als een simulatie van de vroegere

eerste zitdag onder de oude wetgeving. Indien deze zienswijze aan populariteit wint, zou naar

de toekomst toe de praktijk van de openbare verkoop online sterk kunnen aanzwengelen.

4.3.5 Notaclick in het kader van een gerechtelijke openbare verkoop

In wat volgt zal dieper en genuanceerder in gegaan worden op de openbare verkoop online in

het gerechtelijk kader. Er wordt nagegaan in hoeverre de huidige wetgeving van het

Gerechtelijk Wetboek compatibel is met de praktijk van de openbare verkoop online.

In de artikelen 10-12 van de algemene verkoopsvoorwaarden voor openbare verkopen wordt

uiteen gezet hoe een openbare verkoop waar men fysiek kan bieden gecombineerd kan

worden met gedematerialiseerde biedingen en wordt ook de zuiver gedematerialiseerde

variant beschreven. Deze algemene verkoopsvoorwaarden zijn uitgewerkt voor en van

                                                                                                               98 Bron vanuit interview met de heer LAGA. 99 Bron vanuit interview met de heer LAGA.

  36  

toepassing op zowel de buitengerechtelijke als de gerechtelijke openbare verkopen. Ondanks

deze vaststelling heb ik me eveneens gewend tot de relevante artikelen van het Gerechtelijk

Wetboek om de compatibiliteit met de openbare verkoop online af te toetsen.

Indien een openbare verkoop goederen betreft, die geheel of gedeeltelijk toebehoren aan

minderjarigen, afwezigen, onbekwamen of gefailleerden, of wanneer er sprake is van een

gerechtelijke verdeling waarbij minderjarigen of onbekwamen betrokken zijn, of ingeval er

onbeheerde of onder voorrecht aanvaarde nalatenschappen zijn, dan dient een openbare

verkoop van deze goederen gehouden te worden, voor wat betreft de eerste 5 groepen, in de

aanwezigheid van hun wettelijke vertegenwoordigers en/of toeziende voogden en geldend

voor elke groep ten overstaan van de vrederechter van het kanton waar de goederen gelegen

zijn.100 Deze wettelijke bepaling is in het leven geroepen om de belangen van de beschermde

persoon op te vangen en te behartigen. De Diversebepalingenwet van 14 januari 2013

schrapte de verplichte aanwezigheid van de vrederechter in deze situaties, de rechter is nu vrij

om zelf te oordelen of zijn aanwezigheid nodig is.101

Wanneer de aanwezigheid van de vrederechter beslist wordt, kan de procedure van de

openbare verkoop online (met of zonder zaalsessie) hier ook tegemoet komen. Notaris

Lesseliers heeft hier in zijn praktijk reeds ervaring mee gehad. Een openbare verkoop, in de

aanwezigheid van een persoon onder voorlopig bewind, werd online georganiseerd via

Notaclick zonder zaalsessie. De biedingen verlopen in dit geval volledig elektronisch, maar

dit sluit de mogelijkheid niet uit dat kandidaat-kopers ook fysiek kunnen komen bieden op het

moment van de afsluiting van de biedingen op het notariskantoor en in concurrentie kunnen

treden met de online bieders. Wanneer de aanwezigheid gevraagd wordt van de vrederechter

van het kanton van de ligging van het onroerend goed en andere wettelijke

vertegenwoordigers, kunnen deze zich fysiek aanmelden op deze slotzitting waar de

toewijzing zal gebeuren. Op deze manier wordt er voldaan aan alle wettelijke bepalingen.102

Onder dezelfde categorie van openbare verkoop in der minne met rechterlijke machtiging en

gezag staat er in artikel 1192, eerste lid Gerechtelijk Wetboek dat de optredende notaris ten

                                                                                                               100 Art. 1186, in fine Ger.W. 101 Wet van 14 januari 2013 houdende diverse bepalingen inzake werklastvermindering binnen justitie, BS 1 maart 2013 (art. 30-36). 102 Bron vanuit interview met de notaris V. LESSELIERS.

  37  

minste 8 dagen voor de zitting aan de vrederechter kennis moet geven van de

verkoopsvoorwaarden. Inzake de openbare verkoop online op Notaclick kan een kandidaat-

koper onmiddellijk na autorisatie van zijn registratie op de site beginnen met online bieden. In

de context van Notaclick met zaalsessie wordt er ongeveer een maand voorzien waar men

online kan bieden alvorens men overgaat tot toewijs van het goed in een verkoopszaal.

Wanneer men artikel 1192, eerste lid Gerechtelijk Wetboek in de praktijk toepast, betekent dit

dat aan de vrederechter de verkoopsvoorwaarden voorgelegd worden op een moment dat de

mogelijkheid om online te bieden al een aanvang heeft genomen. De kandidaat-koper kan pas

een online bod uitbrengen nadat deze heeft kennis genomen van de bijhorende

verkoopsvoorwaarden. Om dit in overeenstemming te brengen, moeten deze voorwaarden

voor de aanvang van de biedingen in gedematerialiseerde vorm aan de vrederechter ter

goedkeuring worden voorgelegd.

In artikel 1193 Gerechtelijk Wetboek wordt het systeem van de instelprijs en de premie

uiteengezet. Deze werkwijze is enkel van toepassing wanneer er slecht fysiek wordt geboden

tijdens de openbare verkoop, de traditionele vorm. Het is aan te bevelen om dit artikel uit te

breiden en een aangepast premiesysteem te voorzien voor de context waarin

gedematerialiseerde biedingen kunnen uitgebracht worden.103

In het kader van een uitvoerend onroerend beslag is het belangrijk te spreken over de situatie

waarin de eigenaar van het beslagen goed in principe geen inspraak heeft over de uitwinning

van het goed door schuldeisers. Wanneer de notaris, die belast is met deze gerechtelijke

opdracht, overgaat tot een openbare verkoop is er de mogelijkheid om te werken met

Notaclick (met of zonder zaalsessie). Er vindt zich in dat geval een samenwerking plaats

tussen de notaris en de beslagrechter. Het is in dat geval zeer belangrijk dat ook de

beslagrechter die ratione materiae bevoegd is104, een grondige kennis heeft verworven inzake

de procedure van de openbare verkoop online, aangezien deze een controlerende taak heeft

ten aanzien van de notaris gedurende heel de procedure van ten uitvoerlegging. De notaris

dient in het kader van een uitvoerend beslag ook de nodige publiciteit te doen inzake de

openbare verkoop.105 In de praktijk gebeurt dit zoals aangegeven in de wet106 via

aanplakbiljetten en bekendmakingen in regionale of nationale dagbladen. De notaris zou bij                                                                                                                103 Zoals uiteengezet in de artikelen 10-12 eenvormige algemene verkoopsvoorwaarden openbare verkopen. 104 Art. 1395 Ger. W. 105 Art. 1582 Ger.W.; art. 1593 Ger. W. 106 Art. 1593 Ger. W.

  38  

deze verplichte publicatie melding kunnen maken dat er elektronisch geboden kan worden

binnen een aangegeven datum, met referentie naar de site van Notaclick. Voor de openbare

verkoop in het algemeen ben ik van mening dat een modernisering van de publiciteit aan de

orde is, in overeenstemming met de modernisering van de procedure zelf (Notaclick). In

vergelijking met traditioneel drukwerk is online marketing zeer kosteneffectief, en kan bij

gerichte campagnes een enorme doelgroep aan kandidaten bereikt worden.

Net zoals artikel 1193 Gerechtelijk Wetboek, dient artikel 1587 onder het hoofdstuk van

uitvoerend beslag op onroerende goederen inzake de instelprijs en premie aangepast en

uitgebreid te worden aan een regelgeving die gedematerialiseerde biedingen opneemt. Er

dient bovendien duidelijk in de verkoopsvoorwaarden opgenomen te worden of men zal

werken met Notaclick met of zonder zaalsessie. Belangrijk is daarbij om duidelijk te maken

dat bij Notaclick zonder zaalsessie de kandidaat-kopers naast de gedematerialiseerde

biedingen steeds op het moment van afsluiting van de biedingen naar het notariskantoor

kunnen komen om fysieke biedingen te doen. Er vindt dan een wisselwerking plaats van de

gedematerialiseerde en fysieke biedingen.

Er wordt een probleem vastgesteld omtrent de compatibiliteit van de openbare verkoop online

met artikel 1592, 3de lid Gerechtelijk Wetboek dat handelt over het recht van hoger bod. Dit

recht van hoger bod kan niet elektronisch via Notaclick uitgebracht worden aangezien het

artikel stipuleert dat het recht van hoger bod enkel per deurwaardersexploot kan betekend

worden aan de notaris. Tijdens de periode waar een hoger bod uitgebracht kan worden, wordt

in het geval van gebruik van Notaclick dus een praktisch ongemak bij de procedure

waargenomen.

Na het doorlopen van de relevante artikels van het Gerechtelijk wetboek inzake openbare

verkoop wordt geconcludeerd dat er verscheidene artikelswijzigingen en moderniseringen

doorgevoerd dienen te worden om de praktijk van de openbare verkoop online conform en

compatibel met de geldende regelgeving te maken. Er wordt echter nergens in het

Gerechtelijk Wetboek opgelegd op welke wijze de openbare verkoop georganiseerd moet

worden. We kennen de reeds lang bestaande praktijk van de openbare verkoop op café,

hiernaast wordt nu ook plaats gemaakt om de openbare verkoop te organiseren met

gedematerialiseerde biedingen. De regels van de openbaarheid worden bij deze vorm

gerespecteerd en op een moderne manier geïnterpreteerd. Indien de voorgestelde

  39  

aanpassingen gerealiseerd kunnen worden, kan er gesproken worden van een solide regeling

inzake de gerechtelijke openbare verkoop online, waar ondanks alles toch steeds de

mogelijkheid blijft bestaan om fysieke biedingen uit te brengen, zowel in de context met als

zonder zaalsessie.

4.3.6 Elektronisch contracteren?

Een grondige analyse van het nieuwe fenomeen ‘onroerende openbare verkoop online’ leidt

tot de vraag in hoeverre er bestaande wetgeving inzake de elektronische handel bestaat die

hierop van toepassing kan zijn. Er zal onderzocht worden in hoeverre het online aspect van de

openbare verkoop online er al dan niet voor zorgt dat de Belgische elektronische wetgeving

van toepassing is. Meer bepaald wordt bekeken of er bij openbare verkoop online sprake is

van elektronisch contracteren, waardoor er bepaalde vereisten van de elektronische wetgeving

van kracht zouden zijn.107 Het behandelen van deze rechtsvraag zal bijdragen tot een

completer begrip van het fenomeen openbare verkoop online. Na een duiding van de

bestaande wetgeving en het principe van elektronisch contracteren, zal openbare verkoop

online hieraan getoetst worden.

Er dient vermeld te worden dat de analyse die volgt opgaat voor de vrijwillige openbare

verkoop waarbij er geen bijzondere volmacht verleend is door de verkopers aan de notaris ter

afsluiting van de verkoopovereenkomst. Dit is momenteel de variant die hoofdzakelijk in het

kader van Notaclick gebruikt wordt (dit werd bevestigd na interviews met verschillende

notariële gebruikers). De varianten mét deze volmacht en de gerechtelijke openbare verkoop

zullen op het einde van deze sectie kort toegelicht worden.

De gewone verkoop van lichamelijke roerende goederen op het internet is in de loop van het

afgelopen decennium een courante praktijk geworden, de enorm toegenomen populariteit van

websites zoals eBay en Kapaza is hiertoe illustratief. Een elektronische wetgeving om

dergelijke praktijken in goede banen te leiden kon niet uitblijven. Hiertoe werd in 2000 de

richtlijn 2000/31/EG inzake elektronische handel door het Europees Parlement

                                                                                                               107 Wet van 11 maart 2003 betreffende bepaalde juridische aspecten van de diensten van de informatiemaatschappij, BS.17 maart 2003. Hierna: wet elektronische handel.

  40  

uitgevaardigd.108 In België werd deze richtlijn omgezet in de wet van 11 maart 2003

betreffende bepaalde juridische aspecten van de diensten van de informatiemaatschappij.109

Deze wetgeving werd in het leven geroepen om de goede werking van de interne markt te

garanderen. De wet elektronische handel behandelt zaken met betrekking tot informatie en

transparantie, reclame, langs elektronische weg gesloten contracten, aansprakelijkheid van

dienstverleners, een vordering tot staking, controlemaatregelen en sancties. Bovendien tracht

de wetgever op deze manier de rechtszekerheid en het vertrouwen van de consument inzake

de elektronische handel te versterken.110

In de context van de openbare verkoop online is een bespreking in het kader van hoofdstuk 5

van deze wetgeving interessant, die ‘langs elektronische weg gesloten contracten’ behandelt.

Hierbij is het van belang of er sprake is van ‘elektronisch contracteren’ om binnen het

toepassingsgebied te vallen, en bijgevolg onderworpen te zijn aan een aantal vereisten en

voorwaarden.111 Een precieze duiding van het begrip elektronisch contracteren dringt zich op.

Rechtsgeleerden zijn het eens dat een elektronisch contract enkel gesloten kan worden met

behulp van elektronische middelen, zonder dat de contracterende partijen in elkaars

aanwezigheid zijn.112 Een meer gedetailleerde omschrijving van dit begrip vinden we terug

bij R. De Corte. Hij spreekt van een juridisch en een technisch luik. Op juridisch vlak stelt

deze auteur dat het een noodzakelijke, maar voldoende voorwaarde is dat de aanvaarding, en

bijgevolg de totstandkoming, van het contract elektronisch is. De verschillende fasen

voorafgaand aan de totstandkoming (onderhandeling en aanbod) en na de totstandkoming

(betaling en uitvoering) van het contract hoeven dan niet elektronisch te gebeuren. Inzake het

tweede, technische luik dienen de partijen volgens deze auteur gebruik te maken van

elektronische toestellen die tot dataverwerking in staat zijn, zoals computers; bovendien moet

het bewijs van de aanvaarding van de beide partijen elektronisch beschikbaar zijn en moet

hun communicatie via telecommunicatietechnieken gebeuren.113

                                                                                                               108 Richtlijn 2000/31/EG van het Europees Parlement en de Raad van 8 juni 2000 betreffende bepaalde juridische aspecten van de diensten van de informatiemaatschappij, met name de elektronische handel, in de interne markt. 109 De wet elektronische handel. 110 Art. 1, lid 1 Richtlijn Elektronische Handel; Overweging 7 Richtlijn Elektronische Handel. 111 Voorbeelden van verplichtingen die nageleefd dienen te worden: Artt. 7- 8/ 10, 1°-2° Wet elektronische handel; Art. 45 WMPC. 112 J. DUMORTIER & F. DEBUSSERE, “Distributie via nieuwe informatietechnologieën: De elektronische overeenkomst en de overeenkomst op afstand” in X., Bestendig Handboek Distributierecht, Kluwer, Mechelen, losbl., VIII.2 – 5, 19; R. DE CORTE, “Wat zijn in ‘s hemelsnaam elektronische contracten?”, Juristenkrant 2001, 1-5. 113 R. DE CORTE, “Wat zijn in ‘s hemelsnaam elektronische contracten?”, Zie supra, 1-5.

  41  

In wat volgt zal de praktijk van de openbare verkoop online (met en zonder zaalsessie)

getoetst worden aan de principes van het elektronisch contracteren.

De procedure van openbare verkoop online met zaalsessie voldoet niet aan het begrip van

elektronisch contracteren, aangezien er vooraf aan de zaalsessie een moment in de procedure

is waarop de hoogste online bieders worden uitgenodigd om voor de notaris te verschijnen.

Op dat moment wordt er door hen een volmacht ondertekend. Er wordt door de lastgever

(bieder) volmacht gegeven, met de nodige instructies, aan een lasthebber (in de praktijk is dit

een notariële medewerker van de notaris) om eventueel voor hem/haar en in zijn/haar naam

fysieke biedingen te doen én de door hem/haar in gedematerialiseerde vorm gedane bieding te

erkennen en te bevestigen zodra deze door de notaris als de hoogste en laatste bieding kan

worden vastgesteld. De bieders hoeven zo dus niet noodzakelijk aanwezig te zijn tijdens de

zaalsessie. Het is de notariële medewerker die als volmachthouder het elektronisch bod

mondeling erkent en bevestigt aan de notaris. De aanvaarding van het hoogste bod waarop

vervolgens wordt toegewezen speelt zich af in de verkoopszaal. Aangezien de aanvaarding

niet elektronisch verloopt kan in deze context dus niet van zuiver elektronisch contracteren

gesproken worden.

Ook bij de procedure van openbare verkoop online zonder zaalsessie is er sprake van een

verschijning voor de notaris om een volmacht te ondertekenen. De redenen hiertoe zijn ter

controle van de identiteit van de hoogste bieders, ter erkenning en bevestiging van de in

gedematerialiseerde vorm gedane biedingen, en om de notaris de mogelijkheid te geven de

authentieke verkoopsakte vorm te geven bij afwezigheid van de bieder die het goed

toegewezen zal krijgen.114

Een interview met ervaringsdeskundige notaris Lesseliers bracht de nodige nuances aan het

licht in verband met de verdere redenen tot ondertekening van de volmacht. Volgens de heer

Lesseliers is er in de praktijk voor de besproken context nooit sprake van elektronisch

contracteren. Hij verwees hierbij onder andere naar een analyse van collega-notaris Marc De

Graeve, die stelt dat er in principe niet meer dan een volmacht gegeven wordt ter

ondertekening van een contract. De verkoopsovereenkomst komt met andere woorden slechts

                                                                                                               114 www.openhere.be/clients/notaclick/media/pdf/notaclick_nl_v.pdf. (volmacht).

  42  

tot stand wanneer de volmacht wordt aangewend. Het louter uitbrengen van een (al dan niet

elektronisch) bod is niet voldoende om een contract tot stand te laten komen. Aangezien een

verkoopovereenkomst in casu pas tot stand komt door de aanvaarding van het aanbod, is het

dus vereist dat de aanvaarding via elektronische weg gebeurt en in casu gebeurt de

instemming van de verkoper of diens volmachthouder niet elektronisch. De toewijs door de

notaris blijft slechts een authentieke vaststelling van het hoogste bod door de laatste bieder en

doet geen verkoopovereenkomst ontstaan.115 Hieruit leidt de notaris af dat de toewijzing niet

gelijk gesteld kan worden met de totstandkoming van het contract. Een geldige

verkoopovereenkomst komt pas tot stand wanneer de verkoper het bod aanvaardt en zowel de

verkoper als koper tekenen, hetzij bij volmacht verleend door de elektronische bieder, hetzij

door de partijen zelf. Op basis van deze analyse kan dus geconcludeerd worden dat de praktijk

van de openbare verkoop online ook zonder zaalsessie niet beantwoordt aan het begrip

elektronisch contracteren, aangezien de totstandkoming van het contract niet op elektronische

wijze gebeurd.

Ook in het geval wanneer de verkoper een volmacht aan de notaris heeft gegeven ‘tot

afsluiten van de verkoopovereenkomst’ of wanneer er een gerechtelijke gedwongen openbare

verkoop plaatsvindt kan er niet van elektronisch contracteren gesproken worden. De

aanvaarding door de verkopers gebeurt in deze gevallen immers nog steeds door de partijen

bij ondertekening van de akte, niet door het afsluiten van de biedingen. Dit is zeker zo bij een

gerechtelijke gedwongen openbare verkoop, waarbij het akkoord van de verzoeker

(schuldeiser) vereist is om tot de verkoop over te gaan.116 Dit werd na een gesprek met notaris

Lesseliers bevestigd. Samengevat kan gesteld worden dat er door de notaris geen enkele

handeling gesteld wordt bij een elektronisch bod waaruit een aanvaarding van dit bod zou

blijken. De biedingen zijn bindend voor de koper, en de notaris sluit de biedingen af. Het

definitieve moment van de aanvaarding blijft zo het ondertekenen van de akte.

Uit het voorgaande werd besloten dat de openbare verkoop online niet elektronisch

contracteren impliceert. Voor mij was dit een rechtsvraag die in het kader van het onderzoek

naar de openbare verkoop online noodzakelijk was, en die bij deze eenduidig beantwoord

werd.

                                                                                                               115 Antwerpen 20 maart 1979, T. Not. 1979, 182. 116 Artt. 1580/1586-1587 Ger. W.

  43  

4.3.7 Bescherming van de persoonlijke levenssfeer

Een ander belangrijk discussiepunt in het kader van de invoering van de openbare verkoop

online presenteert zich op het niveau van de bescherming van de persoonlijke levenssfeer ten

opzichte van de verwerking van persoonsgegevens. Het gaat hier specifiek over het gebruik

van het Rijksregisternummer117 van de kandidaat-bieder door Notaclick.

De website verzoekt de gebruikers zich via hun elektronische identiteitskaart op authentieke

wijze te registreren. Hierbij wordt onder andere het Rijksregisternummer opgeslagen. Deze

gegevens worden bij de inschrijving bewaard in een database die gebruikersbeheer toelaat en

worden gewist indien er gedurende drie jaar niet meer wordt ingelogd door de gebruiker.118

De gebruiksvoorwaarden van Notaclick dienen ondertekend te worden door de geregistreerde

gebruikers en zijn dus aan hen tegenstelbaar ongeacht ze passief (geregistreerde gebruikers

die nog geen bod hebben uitgebracht) of actief met Notaclick bezig zijn.

Bij het gebruik van de elektronische identiteitskaart moet expliciet en afzonderlijk aan de

betrokkene meegedeeld worden welke gegevens worden ingezameld; welke doeleinden

hiermee worden nagestreefd, welke verwerking hiermee zal worden uitgevoerd en aan welke

potentiële derden deze gegevens zullen worden meegedeeld.119 In het geval van Notaclick

wordt dit in de gebruiksvoorwaarden aan de gebruiker meegedeeld.120

Het Sectoraal Comité van het Rijksregister vindt echter dat het gebruik van de identiteitskaart

in het stadium van registratie bij Notaclick voorbarig is, aangezien dit volgens hen nog geen

sterke authentificatie noch het gebruik van het Rijksregisternummer vereist. Deze gegevens

mogen slechts geregistreerd worden in de mate dat dit nodig en verantwoord is in het licht van

het beoogd doel, namelijk de plaatsing van een bod door een kandidaat-koper in het kader van

een openbare verkoop. Het Comité oordeelt met andere woorden dat, in het kader van het

gebruiksbeheer van de site Notaclick, het opslaan en gebruik van het Rijksregisternummer

van de (passieve) gebruiker, die nog geen bod heeft uitgebracht, disproportioneel is.121

                                                                                                               117 Wet 8 augustus 1983 tot regeling van een Rijksregister van de natuurlijke personen. 118 Art. 7 Gebruiksvoorwaarden Notaclick. 119 Art. 9 Wet 8 december 1992 tot bescherming van de persoonlijke levenssfeer ten opzichte van de verwerking van persoonsgegevens. 120 Artt. 25-29 Gebruiksvoorwaarden Notaclick. 121 Sectoraal comité van het Rijksregister, Beraadslaging RR nr. 35/2012 van 4 april 2012, 8-9.

  44  

Naar de toekomst toe dient het KFBN het gebruik van het Rijksregisternummer in het raam

van de site Notaclick aan te passen aan de beoordeling van het Comité, conform de bijhorende

wetgeving. De heer Laga, waarmee een interview werd afgenomen, bevestigde deze

vaststelling.

4.3.8 Openbare verkoop online: maatschappelijke bedenkingen bij de digitalisering

De openbare verkoop online bestaat uit een samenspel van elektronische handelingen,

waardoor er een nieuwe context wordt gecreëerd voor de burger. Bij de volledig elektronische

versie van Notaclick kunnen kandidaat-kopers tijdens het hele proces blijven bieden via

Notaclick waar ze willen: thuis en op het werk, in alle rust, zonder de stress in de context van

een verkoopzaal. In die zin geeft Notaclick zonder zaalsessie nog meer comfort en mogelijke

functionaliteit dan Notaclick met zaalsessie. In het tweede geval kunnen geïnteresseerden

parallel aan de zaalsessie de openbare verkoop ook volgen in de andere landstaal, via het

online platform. Ze zijn niet meer gebonden aan de taal van de zaalsessie, wat bijdraagt tot het

gebruikerscomfort.122 Het platform dat voor de burger gecreëerd wordt, kan de drempel voor

de aankoop van onroerende goederen verlagen. Hoewel het verplichte notarisbezoek tijdens

de procedure in stand blijft, kan men als burger nadien, afgezonderd van het sociale contact

met andere potentiële kopers dat gepaard gaat met het besef van de stress en de druk van de

concurrentiële biedingen, in een huiselijke sfeer verder bieden. Wellicht zal dit bij sommige

bieders de ernst van de zaak onterecht relativeren.

Ondanks alles blijft de fysieke bijeenkomst van alle kandiaat-kopers tijdens het biedproces

voor velen een onmiskenbaar en wezenlijk onderdeel van het traditionele proces, zoals men

dit al sinds lange tijd kent.123 Het sterk reduceren van menselijke interactie vormt immers een

ander belangrijk gevolg dat de opmars van de openbare verkoop online met zich mee brengt,

zeker wanneer Notaclick zonder zaalsessie wordt gehanteerd. De traditionele zitdag waar de

notaris en alle kandidaat-kopers fysiek bijeenkomen voor het biedproces dreigt te verdwijnen

met de intrede van deze digitale evolutie. Dit kan een overweging zijn voor de verkoper, de

kandidaat-koper, en de notaris om de openbare verkoop online tout court te weren. Deze

subjectieve overweging zal in de volgende jaren ongetwijfeld aanleiding geven tot

                                                                                                               122 Notaclick 1.2, Technische handleiding KFBN, april 2012, www.openhere.be/clients/notaclick/media/pdf/notaclick_nl_tech.pdf, 28. 123 Bron vanuit interview met de notaris H. DE DECKER; M. LAGA.

  45  

verschillende visies en discussies.124

De digitalisering die de openbare verkoop ondergaat heeft als mogelijke bijkomende caveat

dat het een grote groep van de Belgische bevolking riskeert te vervreemden, namelijk de

predigitale generatie. Burgers die niet opgegroeid zijn met het internet of een computer of

nooit echt vertrouwd geraakt zijn met het gebruik ervan, zullen de stap niet kunnen/durven

zetten om het online aspect van de openbare verkoop te benaderen. Een goede

bewustwordingcampagne en een begeleidingsdiscours kan hierbij ondersteuning bieden.

Een voordeel dat het internet als medium met zich mee brengt inzake de openbare verkoop is

de drukking van de kosten. Notaclick maakt het mogelijk om op termijn een deel van de

traditionele, kostelijke vormen van publiciteit af te bouwen, waardoor notarissen hun

processen kosteneffectiever zullen kunnen maken. Bovendien bedraagt de kostprijs om

Notaclick te gebruiken momenteel nul euro, wat ook door gebruikers positief zal worden

onthaald. Ten slotte heeft, zoals reeds aangehaald, Notaclick met zaalsessie als mogelijk

voordeel dat de fase, voorafgaand aan de zaalzitting waar de kandidaat-koper online kan

bieden, kan gezien worden als een simulatie van de vroegere eerste zitdag onder de oude

wetgeving. Deze zienswijze wordt mede ondersteund door notaris De Decker en kan de

interesse voor de openbare verkopen structureel doen toenemen.

Notaris De Decker hanteert Notaclick enkel met zaalsessie. Voorlopig werd de procedure

slechts eenmaal volledig doorlopen. Notaclick vindt hij een nuttig instrument omdat het hem

verplicht de uitgebreide informatie, genoodzaakt bij een openbare van een onroerend goed,

vervroegd online te zetten, op het moment dat het goed te koop wordt gesteld. Op deze manier

heeft men in de notariële praktijk reeds een maand voor de zitdag alle relevante informatie

met betrekking tot het goed verzameld. Geïnteresseerden hebben zo vlot online toegang tot

deze waaier van informatie, ook al willen ze niet actief bieden via Notaclick. Een praktisch

nadeel aan Notaclick is het feit dat men, eens de relevante informatie omtrent een verkoop op

de site wordt ge-upload, niets meer kan toevoegen. Wanneer er nadien noodzakelijke

informatie aan het licht komt, is het (voorlopig) technisch nog niet mogelijk om online

                                                                                                               124 Notaris K. LACQUET is een voorstander voor het behoud van de traditionele verkoopzaal sessie in het kader van de openbare verkoop online. F. PETITJEAN, “We mogen de boot niet missen”, Zie supra, 13; Notaris V. LESSELIERS ziet met Notaclick zonder zaalsessie de nadelen als het bieden in een verkoopzaal wegvallen. F. PETITJEAN, “De nadelen van een openbare verkoop vallen weg”, Zie supra, 14.

  46  

actualiseren. Het lijkt me echter een kwestie van tijd vooraleer aan dit ongemak tegemoet

gekomen kan worden via een patch of update van het systeem.

Ondanks het streven naar een digitale samenleving blijft het internet ook zijn nadelen hebben.

Technische storingen kunnen zo, zoals bij elke online service, een doorn in het oog van

Notaclick zijn. Om dit probleem op te vangen kunnen er bepalingen worden opgenomen in de

volmacht, zoals Notaris Lesseliers uitdrukkelijk heeft gedaan. Hierbij wordt er uitdrukkelijk

opgenomen dat er naast biedingen via de elektronische weg er ook ruimte wordt gelaten om

biedingen die via andere media worden uitgebracht door de volmachthouder te laten

bevestigen. Wanneer een gebruiker tijdelijk geen toegang zou hebben tot de Notaclick-site,

kan dit soelaas bieden doordat de gebruiker de volmachthouder via een andere weg van zijn

bod op de hoogte kan stellen.

4.3.9 Verantwoordelijkheid en aansprakelijkheid van de notaris De ontwikkeling van de openbare verkoop online heeft het imago van het notariaat een boost

gegeven en is een nieuwe stap naar de modernisering van het ambt. Aangezien de overdracht

van een woning een belangrijke transactie is, blijft het advies dat de notaris voorziet uiteraard

essentieel. Op grond van de vertrouwensopdracht, ontwikkeld door de rechtsleer, is de notaris

gehouden tot de nakoming van een plicht tot behoedzaamheid en expertise.125 Dit uit zich

voornamelijk in de bijstand- en raadgevingsverplichitng bij een openbare verkoop.126 Dit

geldt evenzeer wanneer we te maken hebben met de openbare verkoop online.

Enerzijds treedt de notaris op als openbaar ambtenaar. In dit geval wordt door de huidige

rechtsleer aanvaard dat de buitencontractuele aansprakelijkheid geldt tegenover zijn cliënten

en derden, en dient getoetst te worden aan de hand van de algemene zorgvuldigheidsnorm.

Anderzijds treedt hij ook op als een juridisch zakenman of dienstverlener. Hij handelt dan niet

in het kader van een wettelijke opdracht, maar is contractueel aansprakelijk ten aanzien van

zijn cliënten.127 In het algemeen wordt de aansprakelijkheid van een notaris bij de openbare

                                                                                                               125 L. VAN DEN HOLE, “De beroepsaansprakelijkheid van de notarissen‟, Jura. Falc. 1994-95, 196; K. TROCH, “De notariële informatie-en raadgevingsplicht revisited”, TBBR 1999, 294. 126 S. DENOO, “Bijstands- en informatieplicht van de notaris bij de verkoop van een onroerend goed”, noot onder Gent 12 februari 1997, RW 1999-2000, 197-200. 127 Cass. 23 oktober 2008, RW 2009-2010, 1349; E. NORDIN, “De aard van de aansprakelijkheid van de notaris bij een onderhandse akte en bij een authentieke akte”, RW 2009-2010, 1349.

  47  

verkoop aanvaard.128 Dit kan te wijten zijn aan een bepaalde vorm van tekortkoming aan zijn

raadgevingsplicht, mits schade en oorzakelijk verband bewezen kan worden.

Door de mate aan aansprakelijkheid die op de notaris rust in het kader van de openbare

verkoop (online), waarbij het gemengd karakter van zijn beroep naar voren komt, wordt

rechtszekerheid en vertrouwelijkheid voor het cliënteel gegarandeerd. De openbare verkoop

online via Notaclick heeft zo een duidelijke meerwaarde in vergelijking met de vele andere

internetiniatieven inzake vastgoedbiedingen, mede doordat de aansprakelijkheid en veiligheid

van technologie zeer strikt wordt opgevolgd. Op dit vlak komt de openbare verkoop online

momenteel dus tegemoet aan alle noden die gebruikers zouden kunnen hebben.

                                                                                                               128 Brussel 9 januari 2003, T.Not. 2007, afl. 12, 702, noot C. DE BUSSCHERE; Gent 18 december 2006, T. Not. 2007, afl. 7-8, 396; Rb. Brugge 14 mei 2003, TWVR 2006, afl. 2, 108; F. BOUCKAERT, “Aansprakelijkheid van de notaris bij toewijzing van onroerend goed”, T. Not. 2005, afl. 11, 589-590.

  48  

5. Conclusie Deze thesis heeft als doel de lezer, na het verschaffen van de nodige context, op een

diepgaande manier te laten kennismaken met het nieuwe fenomeen van de openbare verkoop

online van onroerende goederen, meer bepaald het systeem Notaclick. In onderstaande

conclusie volgt een overzicht van de belangrijkste bemerkingen en inzichten.

In de eerste twee delen van de thesis werden de nodige inleidende begrippen geduid omtrent

de praktijk en het nut van de openbare verkoop van onroerende goederen. Een belangrijke

vaststelling is dat een sluitende definitie van de openbare verkoop in de wetgeving

onbestaande is, wat aanleiding kan geven tot spanningen tussen notarissen en

vastgoedprofessionals bij de online variant.

Deze laatstgenoemde spanning komt tot uiting wanneer beide partijen hun

‘domeinmonopolie’ voor de openbare verkoop online van onroerende goederen trachten af te

bakenen. Het Hof van Cassatie heeft de argumenten van zowel de notarissen als de

vastgoedprofessionals kracht bijgezet. Enerzijds werd in Cassatie beslist dat de

makelaarsactiviteiten van notarissen, ook al zijn het daden van koophandel, niet verboden

zijn. Wel wordt een accessoir karakter van deze notarishandelingen verondersteld. Anderzijds

heeft het Hof van Cassatie de klacht van de notarissen tegen sites als eenmaal-andermaal.be

naast zich neergelegd. Deze veilingsites voldoen niet aan het toewijzings- en

aanvaardingselement van de openbare verkoop, en bevinden zich dus juridisch gezien niet in

het vaarwater van de notarisambt.

Het feit dat het internet ‘iedereen’ toebehoort maakt het sowieso moeilijk om

monopolieclaims hard te maken. Wel dient gezegd dat processen onder controle van de

notaris steeds het veiligst voor consument is inzake het vermijden van fraude en

onbekwaamheid bij de verkoop van onroerende goederen. We blijven evolueren naar de

digitalisering van de maatschappij in al zijn facetten en het lijkt me noodzakelijk om hiervoor

een duidelijk wettelijk begrip uit te werken. In Frankrijk bijvoorbeeld heeft een gelijkaardige

polemiek omtrent de vrijwillige online openbare verkoop van roerende goederen aanleiding

  49  

gegeven tot heel wat discussie in de rechtspraak.129 De Franse wetgever heeft ingegrepen en

de wet van 10 juli 2000 inzake het reguleren van vrijwillige openbare verkopingen van

roerende goederen bij opbod (ook op het internet) ingevoerd.130 In artikel 3 van deze wet

wordt er een wettelijke bepaling van de openbare verkoop opgenomen. De Franse wetgeving

over de openbare verkoop blijft in vele facetten verschillen van die van de Belgische. Ik pleit

niet voor een transponantie ervan, maar er kan een voorbeeld genomen worden van het

wetgevende initiatief dat in Frankrijk werd ondernomen om zo de Belgische ‘werkdefinitie’

van de openbare verkoop in onze wetgeving op te nemen.

Een uitgebreide introductie tot de mogelijkheden en de functionaliteit van Notaclick, een

systeem dat de openbare verkoop online van onroerende goederen onder notarieel toezicht

toelaat, werd voor de lezer verschaft. Notaclick biedt het notariaat de kans om de openbare

verkoop te moderniseren en zich te profileren als een belangrijke speler op de groeiende

online vastgoedmarkt.

Om Notaclick in te burgeren bij zowel gerechtelijke als buitengerechtelijke processen, zullen

eerst notarissen en de relevante gerechtelijke instanties betrokken, ondersteund en

onderwezen moeten worden. Een marketingstrategie volgt immers de volgende stappen:

bewustwording, gebruik, hergebruik en aanbeveling. Om de naamsbekendheid van Notaclick

aan te wakkeren dient campagne gevoerd te worden naar het publiek toe over het concept van

de openbare verkoop online. Uiteraard hangt het toekomstig succes van Notaclick ook af van

de ingesteldheid, het vermogen tot aanpassen en de aanvaarding van notarissen.

Qua rechtszekerheid wordt in de praktijk bevestigd dat de openbare verkoop online een hoge

garantie kan bieden naar de identiteit van de koper toe. Ook laat dit systeem het gebruik van

de instelpremie effectiever toe dan voorheen, gezien er nu eenduidiger bepaald kan worden

wie als eerste de instelprijs of hoger biedt.

Om een effectieve toepassing van gerechtelijke openbare verkoop met gedematerialiseerde

biedingen te realiseren, dient een modernisering van de wetgeving zich op inzake onder

                                                                                                               129 Antwerpen 13 juni 2005, T.Not. 2005, afl. 11, 584, noot F. BOUCKAERT; E. MONTERO, “Le régime juridique des sites de vente aux enchères sur internet”, Zie supra, 67-68; J. ROCHEFELD, “Loi n° 2000-642 du 10 juillet 2000 portant réglementation des ventes volontaires de meubles aux enchères publique”, RTDC 2000, 913 e.v. 130dwww.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do?cidTexte=JORFTEXT000000751735&dateTexte=&categorieLien=id.

  50  

andere de kennisgeving van de verkoopsvoorwaarden, het recht van hoger bod en de regeling

van de instelpremie

Indien de aangehaalde aanpassingen gerealiseerd worden, kan er gesproken worden van een

solide regeling inzake de gerechtelijke openbare verkoop online, waar steeds de mogelijkheid

blijft bestaan om fysieke biedingen uit te brengen.

Er werd onderzocht of de openbare verkoop online elektronisch contracteren impliceert. Dit

blijkt vandaag voor geen enkele variant van de openbare verkoop online het geval te zijn. Er

wordt door de notaris geen enkele handeling gesteld bij een elektronisch bod waaruit een

aanvaarding van dit bod blijkt. Het definitieve moment van de aanvaarding is steeds het

ondertekenen van de akte, wat in fysieke aanwezigheid geschiedt.

In het kader van de bescherming van de persoonlijke levenssfeer werd vermeld dat het

gebruik van het rijksregisternummer ter registratie voor passieve gebruiker van Notaclick

disproportioneel geacht wordt door Sectoraal Comité van het Rijksregister. Dit zal naar

toekomst toe aangepast worden.

Enkele maatschappelijke bedenkingen bij de digitalisering die de openbare verkoop met zich

meebrengt werden besproken. Hier werden voordelen van gebruikerscomfort en volledigheid

van informatie afgewogen tegenover mogelijke nadelen zoals relativering, verlies van

menselijke interactie, het achterblijven van mensen uit de predigitale generatie, (voorlopige)

softwareproblemen en technische pannes.

Ter afsluiting van de thesis werd de meerwaarde van de tussenkomst van de notaris qua

aansprakelijkheid en als vertrouwenspersoon belicht bij de openbare verkoop online via

Notaclick. Deze meerwaarde wordt duidelijk in vergelijking met de vele andere

internetiniatieven inzake vastgoedbiedingen, doordat de aansprakelijkheid van de notaris en

de veiligheid van de gebruikers zeer strikt worden opgevolgd. De openbare verkoop blijft dus

ook online een voorrecht van de notaris, die als onafhankelijke raadsman en bewaker van de

belangen van de partijen het beste is geschikt om rechtszekerheid en consumentenvertrouwen

te garanderen.

Persoonlijk ben ik door het werken rond de openbare verkoop online en Notaclick overtuigd

geraakt van het potentieel dat deze technologie inhoudt voor het notarisambt. Aanvankelijk

  51  

benaderde ik Notaclick met de nodige argwaan, zoals velen in bijvoorbeeld Antwerpen (waar

het gebruik van Notaclick geweerd wordt) ook doen. Mede door deze kritische ingesteldheid

heb ik de kans gekregen om verschillende werkpunten bloot te leggen die een verdere

doorbraak in de weg liggen. Indien de aanbevelingen in dit werk ter harte worden genomen en

er voldoende steun vanuit het notariaat wordt gegenereerd, ligt er voor Notaclick en de

openbare verkoop online volgens mij een mooie toekomst in het verschiet.

  52  

6. Bibliografie

6.1 Wetgeving Richtlijn 2000/31/EG van het Europees Parlement en de Raad van 8 juni 2000 betreffende bepaalde juridische aspecten van de diensten van de informatiemaatschappij, met name de elektronische handel, in de interne markt. Gerechtelijk Wetboek. Strafwetboek. Wet van 16 maart 1803 tot regeling van het notarisambt. Wet 16 april 1927 tot wijziging van het ambtelijk gebied der notarissen. Wet 8 augustus 1983 tot regeling van een Rijksregister van de natuurlijke personen. Wet 8 december 1992 tot bescherming van de persoonlijke levenssfeer ten opzichte van de verwerking van persoonsgegevens. Wet 2 augustus 2002 betreffende de misleidende en vergelijkende reclame, de onrechtmatige bedingen en de op afstand gesloten overeenkomsten inzake de vrije beroepen. Wet van 11 maart 2003 betreffende bepaalde juridische aspecten van de diensten van de informatiemaatschappij, BS.17 maart 2003 Wet 10 mei 2007 tot aanpassing van het Gerechtelijk Wetboek aan de wetgeving ter bestrijding van discriminatie en tot bestraffing van bepaalde door racisme of xenofobie ingegeven daden. Wet van 6 mei 2009 houdende diverse bepalingen. Wet van 15 mei 2009 tot wijziging van het Gerechtelijk Wetboek wat de openbare verkoop van onroerende goederen betreft. Vr. en Antw. Kamer, 28 oktober 2009, 4de zitting van de 52ste zittingsperiode , Minister S. DE CLERCK, http://www.lachambre.be/doc/CCRA/html/52/ac685.html, 17. Loi no 2000-642 du 10 juillet 2000 portant réglementation des ventes volontaires de meubles aux enchères publiques. Wet 6 april 2010 betreffende marktpraktijken en consumentenbescherming. Wet van 14 januari 2013 houdende diverse bepalingen inzake werklastvermindering binnen justitie, BS 1 maart 2013.

  53  

6.2 Rechtspraak

Cass. 9 maart 1939, Pas. 1837-1840, 27.

Cass. 13 januari 1966, RW 1965-66, 1897.

Cass. (2de K.) 15 april 1975, Pas. 1975, I, 803.

Cass. 31 januari 2002, Arr. Cass. 2002, afl. 1, 313.

Cass. 31 januari 2002, T. Not. 2002, 202, concl. Advocaat-Generaal DUBRULLE, G.

Cass. 11 juni 2010, Not.Fisc.M. 2010, afl. 7, 185, noot MICHIELSENS, A.

Hasselt 8 januari 2001, RW 2002-03, 628.

Brussel 9 januari 2003, T.Not. 2007, afl. 12, 702, noot C. DE BUSSCHERE.

Antwerpen 13 juni 2005, T.Not. 2005, p. 587-588, noot BOUCKAERT, F.

Antwerpen 3 januari 2006, Not.Fisc.M. 2006, afl. 3-4, 92, noot VAN DEN BOSSCHE, A.

Gent 18 december 2006, T.Not. 2007, afl. 7-8, 396.

Bergen 15 juni 2009, RNB 2009, concl. advocaat-generaal De GUERTECHIN, 660-661.

Antwerpen 5 maart 2012, T. App. 2012, nr. 2, 36.

Rb. Brugge 14 mei 2003, TWVR 2006, afl. 2, 108.

Corr. Rb. Antwerpen 11 maart 2011, NJW 2011, nr. 247, 549- 550.

6.3 Rechtsleer

6.3.1 Boeken DE WULF, C., m.m.v. BAEL, J.; DEVOS, S. en DE DECKER H., Het opstellen van notariële akten, IIb, Mechelen, Kluwer, 2007, 439 p. CSW, Dossier n° 4376, Verslagen en debatten, Brussel, Bruylant, 2008, VAN DEN BOSSCHE, M., “Offres sous enveloppe fermée – vente publique? Bod onder omslag – openbare verkoop?”, 166-218 p. CSW, Dossier n° 4376, Verslagen en debatten, Brussel, Bruylant, 2008, DE WULF, C., “Offres sous enveloppe fermée – vente publique? Bod onder omslag – openbare verkoop?”, 166-218 p. ENGELS, C., Het uitvoerend beslag op onroerend goed en de daarbijhorende rangregeling, Antwerpen,. Kluwer rechtswetenschappen, 1981, 444 p.

  54  

DUMORTIER, J. & DEBUSSERE, F., “Distributie via nieuwe informatietechnologieën: De elektronische overeenkomst en de overeenkomst op afstand” in X., Bestendig Handboek Distributierecht, Kluwer, Mechelen, losbl. HARMEL, P. & BOURSEAU, R., Les sources et la nature de la responsabilité civile des notaires, Luik, Université de Liège ,1964, 786 p. TIMMERMANS, R., De onderhandse koop en verkoop van een onroerend goed door particulieren, Mechelen, Kluwer, 2009, 200 p. VAN DEN BOSSCHE, A., “Praktische aspecten bij de openbare verkoop” in WEYTS, L., VERBEKE, A., m.m.v. GOOVAERTS, E. & CASTELEIN, C. (eds.), Notariële facetten van het contractenrecht, Leuven, Universitaire Pers, 2004, 332 p. VAN DEN BOSSCHE, A., “De openbare verkoping: wegens werken, gelieve de gps uit te schakelen” in CASTELEIN, C., VERBEKE, A. & WEYTS, L., Notariële actualiteit. Leuvense notariële geschriften, Larcier, Brussel, 2010-11, 280 p. VAN EECKE, P., “Elektronische handel in de 21ste eeuw” in VAN EECKE, P. (ed.), Recht en elektronische handel, Brussel Larcier, 2011, 429 p. VAN TRICHT, E., “De vrijwillige openbare verkoop” in Weyts, L. & Verbeke, A. (eds.), Notariële facetten van het contractenrecht, , Universitaire Pers, Leuven, 2004, 332 p. VAN TRICHT, E., Cursus registratierechten: Overdrachten onder bezwarende titel van onroerende goederen, 78 p. WEYTS, L., Notarieel contractenrecht, I, Verkoop uit de hand – Vrijwillige openbare verkoop, Antwerpen, Kluwer, 1999, 382 p. WEYTS, L., La vente immobilière: la vente de gré à gré. La vente publique volontaire, Brussel, Kluwer, 2002, 400 p. WEYTS, L., Notariële inrichting en deontologie, Leuven, Acco, 2012, 203 p.

6.3.2 Tijdschriften BOUCKAERT, F.,“Aansprakelijkheid van de notaris bij toewijzing van onroerend goed”, T.Not. 2005, afl. 11, 589-590. CARENS, L., De vrijwillige verkopingen van onroerende goederen waarbij handelingsonbekwamen betrokken zijn, in Rechtskroniek voor het notariaat, 7, Brugge, die Keure, 2005, 141. CARNEWAL, T., “Gemeenschappelijke studiekring Brussel, Vlaams- en Waals-Brabant: openbare verkopingen”, Notarius 2011, nr. 3, 29. CASMAN, H., “Vastgoedbemiddeling door notarissen kan, zegt Cassatie”, Juristenkrant 2002, nr. 45, 7.

  55  

COTTENIE, D. & SCHOCKAERT, C., “Enkele actuele problemen inzake de (gerechtelijke) openbare verkopen van onroerende goederen na de recente wetswijziging”, TBO 2011, 49. DE CORTE, R., “Wat zijn in ‘s hemelsnaam elektronische contracten?”, Juristenkrant 2001, 1-5. DE LEVAL, G., , “La saisie immobilière”, Rép. not. XIII, I. II, Larcier, 2007, 295. DE NOLF, J., “Verwarring over de nieuwe regels voor openbare verkoop”, Vastgoed info 2009, nr. 20, 3. DECHAMPS, Y., “De la vente publique, de certains usages ou pratiques”, RNB 1994, 50-52. DECHAMPS, S., “Simplification et facilité d’accès, tout en conservant la sécurité juridique”, Notarius 2012, 15. DELIÈGE, A., “Vente publique volontaire d’immeuble”, Rép. Not., t. VII, livre IB, Brussel, Larcier, 1993, 27-28. DENOO, S., “Bijstands- en informatieplicht van de notaris bij de verkoop van een onroerend goed”, noot onder Gent 12 februari 1997, R.W. 1999-2000, 197-200. MICHIELSENS, A., “Het einde van een conflict?” (noot onder Bergen 15 juni 2009), Not. Fisc. M. 2009, 388. MICHIELSENS, A., “De openbare verkoping na de wet van 15 mei 2009”, Not. Fisc. M. 2010, 21/ 24. MICHIELSENS, A., “De openbare verkoping na de wet van 15 mei 2009, Not. Fisc.M. 2010, afl. 1, 21. MONTERO, E., “Le régime juridique des sites de vente aux enchères sur internet”, DCCR 2011, 61-65. NORDIN, E., “De aard van de aansprakelijkheid van de notaris bij een onderhandse akte en bij een authentieke akte”, RW 2009-2010, 1349. PETITIJEAN, F., “Het e-notariaat heeft ons beroep een nieuwe toekomst gegeven”, Notarius 2011, 1, 22. PETITJEAN, F., “Notaclick: klikken om te kopen”, Notarius 2012, 10. PETITJEAN, F., “De nadelen van een openbare verkoop vallen weg”, Notarius 2012, 14. PETITJEAN, F., “We mogen de boot niet missen”, Notarius 2012, 12. PETITJEAN, F., “Notaclick op minder dan 30 minuten”, Notarius 2012, 25. ROCHEFELD, J., “Loi n° 2000-642 du 10 juillet 2000 portant réglementation des ventes volontaires de meubles aux enchères publique”, RTDC 2000, 913 e.v.

  56  

TIMMERMANS, R., “Dwaling en bedrog bij koop en verkoop van onroerend goed” in COUSY, H., COUTURIER, J.J. & HERBOTS, J. (eds.), Onroerend goed in de praktijk , Mechelen, Kluwer, losbl. TIMMERMANS, R., “De verkoop van onroerend goed met tussenkomst van een vastgoedmakelaar: hoe gericht is het aanbod in een advertentie?”, TVV 2006, 795-797. TIMMERMANS, R., “Notariële openbare verkopen en paranotarieel beheerste biedingen op vastgoed: op het snijpunt van elektronische wegen”, T. App. 2012, nr. 2, 7-8. TROCH, K., “De notariële informatie-en raadgevingsplicht revisited”, TBBR 1999, 294. VAN BAEVEGHEM, B., “De beer, zijn vel en de hoogste bieder: het aanbod in de vrijwillige openbare verkoop”, TBBR 2004, 493. VAN DEN ABBEELE, M., “La vente publique volontaire d’ antiquités, d’objets d’art et de collections”, DCCR 2009, 7-10. VAN DEN BERGH, B., “De notaris en de vastgoedmakelaar: (g)een geslaagd huwelijk?”, (noot onder Cass. 11 juni 2010), TBBR 2010, 422. VAN DEN BOSSCHE, A., “Bedenkingen bij de openbare verkoping”, T. Vred. 2009, 8-9. VAN DEN HOLE, L., “De beroepsaansprakelijkheid van de notarissen‟, Jura. Falc. 1994-95, 196. VAN TRICHT, E., “De notaris en de openbare verkoping”, Notarius 1988, 68. VAN TRICHT, E., “Le notaire et la vente publique”, RNB 1988, 393. VANDENBERGHE, K., “Notaris en vastgoedbemiddeling”, NJW 2010, afl. 232, 788. VANSTEENE, J., “Vastgoedwebsite niet in het vaarwater van notariaat”, Vastgoedinfo 2011, nr. 7, 5. VANSTEENE, J. “Hof van Cassatie maakt weg vrij voor online vastgoedveilingen met “startprijs”, Vastgoedinfo 2012, nr. 21, 3-4. VANSTEENE, J. “Hof ziet geen graten in online veiling van vastgoed”, Vastgoedinfo 2012, nr.7, 3. VAN VELTEN, A.A., “Europese invloeden op ons privaatrechtelijk onroerend goed stelsel”, WPNR 2008, 6749. WALLEMACQ, A., “La vente publique sous la loupe”, Notarius 2011, afl. 3, 36. WYLLEMAN, A., “De openbare verkoop van onroerende goederen in een nieuw kleedje sinds 1 januari 2010”, TVV 2010, 1.

  57  

6.4 Interviews Notaris LESSELIERS, V., D. Van Beverenlaan, 42 , 9120 Beveren. 16/04/2013 (In het jaar 2012 heeft hij 10 openbare verkopen online via Notaclick met succes afgerond). Notaris DE DECKER, H., Donksesteenweg, 33, 2930 Brasschaat. 24/04/2013 (Hij heeft 1 openbare verkoop via Notaclick met zaalsessie met succes afgerond). MAARTEN LAGA, Projectleider Notaclick KFBN, 19/03/2013 + diverse mails

6.5 Online bronnen

www.notaclick.be.

www.notaclick.be/notaclick/public/MainPanel.html#terms. (gebruiksvoorwaarden).

www.openhere.be/clients/notaclick/media/pdf/notaclick_nl_v.pdf. (volmacht).

www.openhere.be/clients/notaclick/media/pdf/20130201/notaclick_nl_algemenevoorwaarden.pdf. (Eenvormige algemene verkoopsvoorwaarden voor openbare verkopen na 1 januari 2013).

www.openhere.be/clients/notaclick/media/pdf/notaclick_nl_tech.pdf. (technische handleiding)

www.openhere.be/clients/notaclick/media/pdf/notaclick_nl_draai.pdf. (draaiboek)

www.privacycommission.be/sites/privacycommission/files/documents/beraadslaging_RR_35

_2012_0.pdf. (Sectoraal comité van het Rijksregister, Beraadslaging RR nr 35/2012 van 4

april 2012.).

www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do?cidTexte=JORFTEXT000000751735&dateTexte=&c

ategorieLien=id.

www.eenmaal-andermaal.be/koper/hoe_het_werkt.

www.m.notaris.be/notaristv.

  58  

www.melase.be.

www.bva-auctions.com/content/terms.

www.openbare-verkopen.be.