Jaarverslag 2016 ‘Samen verder’...7 / gewoon thuisvoelen / Verslag van de Raad van...

Jaarverslag 2016

‘Samen verder’

Stichting Woongoed Zeist

inzake voormalig

Stichting de Seyster Veste

2

/ gewoon thuisvoelen /

Voorwoord: samen verder!

Voor u ligt het jaarverslag dat is uitgebracht door Stichting Woongoed Zeist maar betrekking heeft

op Stichting De Seyster Veste, hierna Seyster Veste genoemd.

Een nieuwe Woningwet die huurders(organisaties) nog meer inspraak geeft in ons beleid en

corporaties dwingt zich meer te focussen op de kerntaak. De verplichte splitsing van het sociale en

vrijesector woningbezit. De implementatie van een nieuw ICT systeem. De fusie met de Kombinatie

die werd voorbereid.

In 2015 spraken Seyster Veste en de Kombinatie al de wens uit om te fuseren. Door de krachten te

bundelen krijgen we meer voor elkaar voor onze huurders en het wonen in Zeist. Daarnaast kun je

dingen samen efficiënter doen en kennis delen. Beide corporaties zijn qua grootte en woningbezit

vergelijkbaar en we werken in dezelfde gemeente en dezelfde wijken. In 2016 onderzochten we de

meerwaarde van een fusie (die was er), vroegen we de Ondernemingsraden om een advies en de

gemeente, huurdersorganisaties en de minister om in te stemmen met een fusie. Zij gaven ‘groen

licht’.

Met dit jaarverslag richten wij ons vooral tot onze zakelijke belanghouders: lokale en regionale

organisaties en instellingen op het gebied van welzijn en zorg, onze collega-corporaties, de

gemeente Zeist (wethouders, raadsleden en ambtenaren) en Provincie Utrecht. Het Jaarverslag

plaatsen we op onze website. Daarnaast plaatsen we op onze website een samenvatting van wat

we in 2016 deden, die is met name gericht op onze huurders en andere geïnteresseerden.

3


Inhoudsopgave

Pagina

Voorwoord

A. BESTUURSVERSLAG

Bestuursverslag: Rob Wassenberg 5

Verslag van de Raad van Commissarissen 7

In het kort: Seyster Veste 13

Toegang tot de woningmarkt 14

Kwaliteit van onze woningen en woonomgeving 18

Dienstverlening en beleid 22

Samenwerking, participatie en deelnemingen 26

Een organisatie in beweging 30

Financiële continuïteit, beleid en beheer 34

B. JAARREKENING

Kengetallen 46

Geconsolideerde balans 47

Geconsolideerde winst- en verliesrekening 48

Geconsolideerd kasstroomoverzicht 49

Toelichting op de geconsolideerde jaarrekening en grondslagen 51

Passiva 76

Enkelvoudige balans 97

Enkelvoudige winst- en verliesrekening 98

Grondslagen en resultaatbepaling 100

Toelichting op de enkelvoudige balans 101

Verklaring Raad van Toezicht Woongoed Zeist 103

Gebeurtenissen na balansdatum 104

C. OVERIGE GEGEVENS

Controleverklaring accountant 106

4


A. BESTUURSVERSLAG

5


Bestuursverslag: Rob Wassenberg

Zaten we in 2015 nog in rustiger vaarwater, in 2016 moesten we de mouwen flink opstropen. In

ons Jaarverslag 2015 stond de voorspelling dat 2016 vooral in het teken van de fusie zou staan en

dat klopte! Maar niet alleen het optuigen van de nieuwe organisatie, overleg met de Vakbonden en

OR, afstemming met de huurdersorganisaties en de gemeente kostte tijd. Ook processen moesten

worden aangepast en een nieuw ICT systeem geïmplementeerd. De veranderingen die de Nieuwe

Woningwet van ons vraagt – zoals passend toewijzen en scheiding van ons woningbezit in Daeb en

niet-Daeb kwamen daar nog bovenop. Het was handig om al die dingen samen te combineren,

maar dat betekent natuurlijk ook een risico. Daarnaast ging het ‘gewone werk’ gewoon door,

kortom: er werd een berg werk verzet.

De verstandhouding met de Raad van Commissarissen, OR en BV Seyst was goed. Dat betekent

een solide basis en een boeiende en waardevolle samenwerking. Die samenwerking werd door de

voorbereidingen op de fusie nog intensiever.

De fusie zorgde onder het personeel aanvankelijk voor onzekerheid, wat gebeurt er met mijn

functie? Al snel werd duidelijk dat er voor iedereen met een vaste aanstelling ook een plaats was in

de nieuwe organisatie. Dat gaf niet alleen zekerheid, maar had ook tot gevolg dat mensen steeds

meer toeleefden naar de fusie.

Belangrijke gebeurtenissen

Hieronder ‘een greep’ uit andere belangrijke dingen die 2016 kenmerkten. Maar uiteraard is dat

niet alles; in de volgende hoofdstukken vindt u een uitgebreide rapportage van de manier waarop

we in 2016 werkten aan het realiseren van onze doelstellingen. De stand van zaken in onze

projecten vindt u in hoofdstuk 5.

Bijeenkomst gemeente en huurdersorganisaties

In de loop van 2016 werden de voor de fusie benodigde onderzoeken en stukken gebundeld in een

fusievoorstel. Daarnaast werd er een splitsingsvoorstel om ons Daeb en niet-Daeb woningbezit te

scheiden voor Seyster Veste en de Kombinatie samen gemaakt. Het had immers betrekking op de

nieuwe organisatie. Het fusievoorstel en splitsingsvoorstel werden met de huurdersorganisaties en

gemeente uitgebreid besproken. Zij gaven ons ‘groen licht’.

Overlijden Ferdinand Hulshof

Ferdinand was een betrokken collega en enthousiast lid van het MT. Iemand die van zijn werk en

van het leven hield. In de zomer bleek dat hij ongeneselijk ziek was. Iedereen was geschokt en

verdrietig, hij wordt door ons gemist.

ICT project

Voor de nieuwe organisatie was een nieuw ICT systeem nodig. De inrichting en implementatie van

het systeem was een enorme klus. Processen werden – samen met medewerkers van de

Kombinatie - herschreven, nieuwe leveranciers gecontracteerd.

Verbouwing kantoor Het kantoor van de Kombinatie werd verbouwd om zo genoeg ruimte te bieden aan de medewerkers van Seyster Veste. Een enorme ruimte die voorheen als garage werd gebruikt, werd ingericht als werkvloer. Eind december was de fysieke verhuizing. In een paar dagen tijd werd al het meubilair en de hardware verhuisd. Hectisch en we waren tijdelijk minder goed bereikbaar.

6


Eerste verkenning nieuw MT

Vanaf het vierde kwartaal vergaderde het MT van Seyster Veste en de Kombinatie gezamenlijk. Zo

konden we alle ‘fusie zaken’ bespreken, gezamenlijk de koers uitzetten en – niet onbelangrijk –

leerden we elkaar alvast goed kennen. In december hebben we een MT team dag georganiseerd,

dat was erg waardevol.

Realiseerbaarheid waarde onroerende zaken in exploitatie

Per 31 december 2016 is in totaal € 267,8 miljoen aan ongerealiseerde herwaarderingen in de

overige reserves begrepen (2015: € 239,4 miljoen) uit hoofde van de waardering van het vastgoed in exploitatie tegen marktwaarde in verhuurde staat. De waardering van dit vastgoed is in overeenstemming met het Handboek modelmatig waarderen bepaald en is daarmee conform de in de Woningwet voorgeschreven waarderingsgrondslag en daaruit afgeleide ministeriele besluiten geldend ten tijde van het opmaken van de jaarverslaggeving. De realisatie van deze ongerealiseerde herwaardering is sterk afhankelijk van het te voeren beleid

van Seyster Veste. De mogelijkheden voor de corporatie om vrijelijk door (complexgewijze) verkoop of huurstijgingen de marktwaarde in verhuurde staat van het Daeb bezit in exploitatie te realiseren zijn beperkt door wettelijke maatregelen en maatschappelijke ontwikkelingen zoals demografie en ontwikkeling van de behoefte aan sociale (Daeb) huurwoningen. Het bestuur van Seyster Veste heeft een inschatting gemaakt van het gedeelte van de herwaarderingsreserve dat bij ongewijzigd beleid niet of eerst op zeer lange termijn realiseerbaar

is. Deze schatting ligt in lijn met het verschil tussen de bedrijfswaarde van het Daeb bezit in exploitatie en de marktwaarde in verhuurde staat van dit bezit en bedraagt circa € 251,5 miljoen. Dit impliceert dat circa 62% van het totale eigen vermogen niet of eerst op zeer lange termijn realiseerbaar is.

Vooruitblik 2017

2017 is ons eerste jaar als Woongoed Zeist. Het zal in de eerste maanden misschien nog wat

onwennig zijn, maar we gaan ‘als het stof is neergedaald’ als sterke en efficiënte organisatie

verder. Samen met de gemeente en huurders(organisaties) blijven we werken aan goed wonen in

Zeist. We starten een aantal nieuwe onderhoudsprojecten op en blijven onze dienstverlening

verbeteren.

Rob Wassenberg,

directeur-bestuurder

7


Verslag van de Raad van Commissarissen (RvC)

Verantwoording

Het jaarverslag 2016 en de jaarrekening 2016 van Stichting de Seyster Veste zijn door accountant

BDO gecontroleerd en voorzien van een goedkeurende verklaring. De RvC heeft kennisgenomen

van deze verklaring en van de managementletter(s). De RvC heeft in de jaarverslaglegging over

2016 haar goedkeuring verleend en de directie decharge verleend voor het gevoerde beleid.

Fusie, Woningwet en ICT

2016 stond in het teken van verandering: de nieuwe Woningwet, een nieuw ICT systeem en de

fusie met de Kombinatie en dat allemaal in hetzelfde jaar. Een enorme klus, waarbij we veel

waardering hebben uitgesproken voor de medewerkers en bestuurder van Seyster Veste. Een en

ander bracht veel extra werk met zich mee en het was spannend de vele taken tijdig en volgens

planning te realiseren. De fusie was uiteraard ons grootste aandachtspunt. Er is veel over

gesproken - met elkaar én met de leden van de Raad van Toezicht (RvT) van de Kombinatie. Ook

voerden we verschillende gesprekken met de Ondernemingsraad en met bewonersorganisaties

over de fusie. We hebben toegezien op het zorgvuldig, bedachtzaam en gecontroleerd verloop van

het fusie-proces.

Dat proces is eigenlijk heel goed en soepel gelopen. We waren er snel uit: waar staan we voor als

‘Woongoed Zeist’, onze nieuwe organisatie? Hoe ziet de topstructuur eruit? Zitten er problemen in

de gezamenlijke portefeuille? Is het nieuwe bedrijf solide? Houden we genoeg woningen in het

betaalbare huursegment? En kunnen we dan ook nog de kwaliteit en duurzaamheid garanderen?

Samen met de RvT van de Kombinatie hebben we een koers uitgezet voor de nieuwe organisatie.

Het waren goede en open gesprekken, waarbij we ook als toezichthouders naar elkaar toegroeiden.

De Autoriteit Woningcorporaties (AW) ‘keek over onze schouders mee’. Zij controleerden de fusie

stukken en toetsten de haalbaarheid en toegevoegde waarde. Van groot belang is dat we goed ‘in

control’ zijn en ook alle financiële ratio’s aan de norm voldoen. Minister Blok stemde vervolgens in

met de fusie. Naast het oordeel van AW was een belangrijk punt dat de plannen in orde waren en

dat bewonersverenigingen en gemeente er positief tegenover stonden.

Organisatie RvC

In het bestuursreglement is vastgelegd welke procedure voor werving en selectie leden van RvC en

bestuur wordt gehanteerd. Met betrekking tot de profielschets bestuur is vastgelegd dat het

bestuur van Seyster Veste uit één lid bestaat, waarbij de RvC een profielschets opstelt en vaststelt,

waarbij rekening wordt gehouden met:

de aard en de omvang van Seyster Veste en de aan haar gelieerde ondernemingen

de omvang en de specifieke risico’s op middellange en lange termijn van Seyster Veste

de gewenste deskundigheid en achtergrond van het bestuur

De bestuurder is niet in de vijf jaar voorafgaand aan de benoeming tot bestuurder lid geweest van

de RvC van Seyster Veste. De RvC evalueert ieder jaar het vastgestelde profiel en bespreekt de

samenstelling en competenties van het bestuur.

De RvC oriënteert zich regelmatig over wat er onder gemeenten, huurders en stakeholders leeft en

legt hierover verantwoording af, zo ook in 2016.

In 2016 functioneerde de Raad met vier commissarissen (in plaats van vijf). Het was een bewuste

keuze de openstaande vacature niet in te vullen met de aankomende fusie in het verschiet.

8


Deskundigheidsontwikkeling De bestuurder is verplicht tot Permanente Educatie. De bestuurder volgt daarvoor

opleidingsactiviteiten waarvoor hij PE-punten moet behalen. In 2016 heeft de bestuurder 88 punten behaald. Om de deskundigheid van de RvC leden op peil te houden, volgt de Raad de informatie afkomstig van de Vereniging van Toezichthouders in Woningcorporaties (VTW), de Autoriteit Wonen (AW) en

van Aedes, die via hun publicaties en via hun vergaderingen, cursussen en lezingen beschikbaar is.

Fit en proper

Op 1 september 2016 liep de aanstelling van bestuurder Rob Wassenberg af. De RvC was het er

snel over eens dat we graag wilden dat deze aanstelling verlengd werd. Belangrijkste argumenten

waren de open bestuursstijl van Rob, de waardering voor de enorme hoeveelheid werk die werd

verzet met de fusie, de invoering van de nieuwe Woningwet en een nieuw ICT systeem, en het feit

dat de financiën op orde zijn. De aanvraag voor herbenoeming vond plaats in augustus en werd

geaccordeerd door de AW. In het najaar werd een tweede aanvraag voor herbenoeming gestuurd,

nu voor de benoeming als bestuurder bij Woongoed Zeist. Ook deze benoeming werd geaccordeerd

door de AW.

Aan de accordering van de aanstelling van de bestuurder door de AW ging een ‘fit en proper test’

vooraf. Die test beoordeelt de geschiktheid en integriteit van toezichthouders en bestuurders. De

‘fit en proper test’ is nodig om opnieuw benoemd te kunnen worden als toezichthouder/bestuurder

van Woongoed Zeist. Ook de nieuw te benoemen commissarissen van Seyster Veste ondergingen

deze test. De commissarissen en bestuurder kwamen goed uit de test. De aanstelling en

bezoldiging voldoet – net als voorgaande jaren - aan de Wet Normering Topinkomens.

Splitsing Daeb en niet-Daeb

De RvC hield zich ook bezig met de verplichte splitsing van het Daeb en niet-Daeb woningbezit,

consequenties van gewijzigde bedrijfswaarde berekeningen van de woningportefeuille en gevolgen

van ‘passend toewijzen’ voor Seyster Veste. Er is gekozen voor een administratieve splitsing omdat

het niet-Daeb bezit verhoudingsgewijs klein is en we als organisatie geen ambities hebben in het

niet-Daeb segment.

Nieuw was ook het ontwikkelen van de gemeentelijke woonvisie, uitmondend in ‘het bod’ dat de

drie Zeister corporaties samen met de huurdersverenigingen aan de gemeente deden. Allemaal

zaken die voortvloeien uit de nieuwe Woningwet. Samen met het bestuur is flink ingezet op

kwaliteitsverbetering in combinatie met de (rand)voorwaarden van betaalbaarheid. Kies je voor

nieuwbouw en hoogstaande renovatie of ook voor segmentatie in kwaliteit? Dit betekent dat we het

woningbezit van Seyster Veste vanuit verschillende invalshoeken hebben bekeken, geëvalueerd en

consequenties voor het beleid met de directie hebben besproken.

Projecten-portefeuille op orde

In 2012 en 2013 waren er veel ontwikkelingsplannen. Sommige plannen/projecten zijn geschrapt

of aangepast aan nieuwe inzichten, marktontwikkelingen en of aan gewijzigde wettelijke kaders.

De projecten-portefeuille is in 2016 verder opgeschoond en daarmee op orde. Dit geeft verdere

verlaging van het risicoprofiel en meer ruimte voor nieuw beleid. Nu we het financieel op orde

hebben kunnen er ook weer nieuwe plannen ontwikkeld worden.

Over Park Boswijk werd intensief gesproken; met inachtneming van alle belangen blijven wij de

komende jaren eigenaar en gaan we ons constructief inzetten voor verbetering van de kwaliteit van

wonen. We fietsten samen met de BV Seyst door Kerckebosch om de ontwikkelingen van de wijk

met eigen ogen te bekijken en stemden in met het Investeringsbesluit voor renovatie van de

seniorenwoningen aan de Filips van Bourgondiëlaan. Ook de afronding van de renovatie van de

Montessoriflat werd op de voet gevolgd.

9


Visitatie Autoriteit Woningcorporaties (AW)

AW visiteert steekproefsgewijs woningbouwcorporaties. In 2016 werd Seyster Veste als één van de

eerste organisaties kritisch doorgelicht en bevraagd. De uitslag was positief en enkele

verbeteringspunten die werden aangedragen hebben we ter harte genomen. Bijvoorbeeld om te

zorgen voor een nog iets scherpere verslaglegging en omschrijving van besluiten bij de RvC en om

een risicoparagraaf op te nemen in de tertiaal-rapportages.

Vergaderdata, belangrijke agendapunten en besluiten

De volledige Raad kwam in 2016 zesmaal bijeen. Daarnaast functioneren de Auditcommissie en

een commissie Projecten. Carolien Schippers heeft tot het moment van de fusie (1 januari 2017)

de voorzittersrol van de Raad van Commissarissen vervuld. Twee jaar geleden gaf zij aan die rol

tijdelijk te willen vervullen, de fusie te willen begeleiden en daarna te willen stoppen. Per 31

december 2016 is zij geen lid meer van de RvC. We bedanken Carolien voor haar jarenlange inzet.

Naast de eerder genoemde vergaderingen, waren er drie gezamenlijke vergaderingen met de RvT

van de Kombinatie. Daarin werd de voortgang en besluitvorming rondom de fusie behandeld en

konden we alvast de koers gezamenlijk uitzetten voor de portefeuillestrategie van 2017 en verder.

Met de Ondernemingsraad van Seyster Veste werd drie keer vergaderd.

De ‘heidag’ stond in het teken van de fusie en de voorbereiding op de toekomstige portefeuille.

Een uitgebreide zelfevaluatie heeft plaatsgevonden in 2015; met het oog op de fusie is besloten in

2016 geen evaluatie uit te voeren.

Een selectie uit agendapunten en besluiten

Agendapunten die terugkerend in RvC-vergaderingen aan de orde kwamen zijn invoering van de

nieuwe Woningwet, projecten waarvoor goedkeuring van de RvC vereist is, huurverhoging, tertiaal-

rapportages en Jaarverslag/Jaarrekening.

De Meerjarenbegroting 2017-2021, de Wensportefeuille, het Treasurystatuut en –jaarplan,

Managementletter, Integriteit, Statutenwijziging en Prestatieafspraken met de gemeente werden

vooruitlopend op de fusie in RvC/RvT-verband vastgesteld.

De voortgang van het fusietraject en de ontwikkeling van het nieuwe ICT systeem, werden elke

bijeenkomst besproken. Daarnaast werden de ontwikkelingen in de projecten gevolgd. Hieronder

de belangrijkste besluiten per vergadering:

Besluit 15 maart:

RvC geeft haar akkoord op:

op de bezoldiging van de RvC voor 2016

op ‘Governance bij fusiecorporaties in Zeist’

Besluiten 7 juni:


het Jaarverslag 2015

verlenging van de allonge Kerckebosch

10


Besluit 23 augustus:


herbenoeming van Rob Wassenberg als directeur bestuurder

Besluit 1 november:

De RvC geeft haar akkoord op:

het voornemen voor de opheffing van Vastgoed bv

Besluiten 6 december:


het investeringsbesluit Filips van Bourgondiëlaan

het investeringsbesluit Park Boswijk

Formeel treffen met Bewonersvereniging Seyst en met Ondernemingsraad

De RvC vergaderde op 27 september met zowel de Ondernemingsraad van Seyster Veste als ook

met de Bewonersvereniging Seyst. Belangrijkste onderwerp van deze bijeenkomsten was de

voortgang van de fusie tussen de Kombinatie en Seyster Veste. De bijeenkomsten verliepen in

goede en open sfeer.

Bijeenkomsten Auditcommissie en Commissie Projecten

De Auditcommissie kwam dit jaar driemaal bijeen: op 23 mei, 23 juni en 27 september. Op 27

september en 8 november kwamen ook de Auditcommissies van Seyster Veste en de Kombinatie

bijeen.

De Commissie Projecten vergaderde driemaal: op 23 mei, 23 juni en 31 oktober.

Voormalige raad van Commissarissen Seyster Veste,

Carolien Schippers (voorzitter)

Frank van Beek

Jolande Gravendeel

Jan Hagens

11

SAMENSTELLING VAN DE RVC

Leden Branche Achtergrond Competenties Portefeuille Benoeming (Neven)functies

1e 2e

Carolien Schippers 1969

(Rijks)overheid Ruimtelijke ordening met name gebiedsontwikkeling

politiek- bestuurlijke verhoudingen

procesmanagement bouw en beheer

Voorzitter en Bewoners zaken

2011 2015 unitmanager huisvesting COA

Jolande Gravendeel 1959

Juridische advisering Ruimtelijke projecten met name gebiedsontwikkeling

strategieontwikkeling pps en bouwcontracten juridische advisering

Juridische zaken 2011 2015 hoofd adviesgroep Legal Consultancy Royal HaskoningDHV

lid Commissie bezwaar en beroep, Gemeente Utrechtse Heuvelrug

Frank van Beek 1953

Projectontwikkeling en ondernemerschap

Vastgoed vastgoedontwikkeling en –exploitatie

vastgoedbelegging volkshuisvesting

Projectontwikkeling en ondernemerschap

2013 2017 DGA Frank van Beek Consultancy B.V.

lid RvC Pré Wonen te Velserbroek

directeur Lingotto Investment B.V.

voorzitter Stichting Kunstgrens

Jan Hagens 1955

(Rijks)overheid Financiën financiën risk management politiek- en bestuurlijke

verhoudingen fusies en overnames

Financiën 2014 2017 CBG-MEB, cfo Karakter, lid/Vz

Audit comite Stichting Rotary

Zeist, Vz Stichting Wijngaard

Zeist, penn VU Amsterdam,

extern deskundige

12

RVC VERGOEDING 2016

(bedragen x €1,-)

Mw. Schippers Mw. Gravendeel Dhr. van Beek Dhr. Hagens

14.330 9.553 10.056 9.553

13


In het kort: Seyster Veste

Seyster Veste is een middelgrote woningcorporatie in de regio Utrecht. Ons woningbezit bevindt

zich hoofdzakelijk in de gemeente Zeist en haar buurtschappen Austerlitz en Den Dolder. Het is in

onze gemeente goed wonen: centraal gelegen, middenin het groen en vlakbij Utrecht en

Amersfoort. Met uitgebreide voorzieningen en goed openbaar vervoer. Zeist is geen goedkope

plaats om te wonen. Dat maakt het vinden van geschikte woonruimte voor starters en mensen met

een lager inkomen, lastig.

Onze aandacht gaat vooral uit naar mensen die zonder onze hulp geen geschikte woning kunnen

vinden in Zeist. Primair voor mensen met een lager inkomen. Wij zorgen voor voldoende

huurwoningen in buurten waar het fijn wonen is. Daarvoor werken wij samen met diverse partijen,

bijvoorbeeld zorgaanbieders, de gemeente en de andere corporaties in Zeist.

Ons woningbezit per wijk

Zeist-Noord 21 %

Zeist-West 44 %

Zeist-Oost 18 %

Zeist-Centrum 8 %

Huis ter Heide 1 %

Austerlitz 2 %

Den Dolder 3 %

Doorn 5 %

Totaal 100%

Aantal woningen per huurprijsklasse

2016 2015 2014 2013 2012 2011

Kernvoorraad 2.665 2.760 2.555 2.870 2.999 3.143

Duur 857 899 1.100 825 751 682

Vrije sector 399 355 355 379 353 312

Totaal 3.921 4.014 4.010 4.074 4.103 4.137

14


Toegang tot de woningmarkt

Het aantal woningzoekenden in Zeist en onze regio is nog steeds groot. De wachttijd voor een

sociale huurwoning is lang, vooral voor gewilde eengezinswoningen.

‘Scheefwonen’ (mensen die gezien hun inkomen een te goedkope woning huren), proberen we te

ontmoedigen; zij krijgen door de inkomensafhankelijke huurverhoging een hogere huurverhoging

opgelegd. Ook proberen we een alternatief aan te bieden, bijvoorbeeld door (een beperkt aantal)

vrijesector huurwoningen beschikbaar te houden en woningen te verkopen.

In dit hoofdstuk vindt u het aantal woningtoewijzingen, de gemiddelde wachttijd en het aantal

actieve woningzoekenden.

Aantal verhuringen

In 2016 betrokken in totaal 318 huishoudens hun nieuwe huurwoning van Seyster Veste. Het ging

om 19 vrijesector woningen en 299 sociale huurwoningen. Ruim de helft van de verhuringen vond

plaats aan eenpersoonshuishoudens. Er waren 41 tijdelijke verhuringen aan Ad Hoc beheer – het

betreft woningen die in de toekomst gesloopt worden. 30 woningen werden verhuurd aan

statushouders waarvan vier woningen kamergewijs. We hebben één woning aan huurders met een

Beter Wonen contract (begeleiding vanuit zorginstanties) verhuurd en één woning met een laatste

kans contract. Naast de 318 ‘normale’ verhuringen werden er nog vier woningen in het kader van

een project (rustwoning) verhuurd. En 17 woningen ‘anti kraak’ verhuurd in Kerckebosch in

verband met sloop. Tot slot verhuurden we twee woningen aan Stichting de Tussenvoorziening

voor de tijdelijke opvang en begeleiding van dak- en thuislozen uit de regio Zeist.

In Zeist waren in 2016 ruim 1900 mensen actief opzoek naar een andere woning. Dat zijn

woningzoekenden die niet alleen staan ingeschreven als woningzoekenden, maar ook actief

reageren op het woningaanbod op www.WoningNet.nl. De grootste groep (bijna de helft) is 23 tot

35 jaar en opvallend is dat bijna de helft van deze groep alleenstaand is. In de hele regio Utrecht

waren bijna 33.000 mensen actief opzoek naar een woning.

De gemiddelde wachttijd voor een eengezinswoning van Seyster Veste was 10,7 jaar, voor een

appartement 5,3 jaar. In de hele regio Utrecht ligt de gemiddelde wachttijd voor een

eengezinswoning iets lager, voor een appartement juist wat hoger. De slaagkans voor

woningzoekenden uit de gemeente Zeist boven de 65 jaar is het grootst (zij staan het langst

ingeschreven als woningzoekende). Voor woningzoekenden jonger dan 35 jaar, is de slaagkans het

laagst. Het gemiddelde aantal reacties per aangeboden woning in Zeist was 73.

Passend toewijzen

Per 1 januari 2016 mogen woningcorporaties van de overheid geen duurdere sociale huurwoningen

meer verhuren aan woningzoekenden met een inkomen onder de huurtoeslaggrens. Dit noemen we

passend toewijzen. 95% van de toewijzingen moet passend zijn.

In 2016 heeft Seyster Veste 87% passend toegewezen. Hiermee voldoen we niet aan de norm die

is gesteld door de overheid. Dit heeft te maken met de herstructurering in Kerckebosch. Voordat de

overheid passend toewijzen heeft ingesteld, had Seyster Veste met bewoners in Kerckebosch

afspraken gemaakt over de terugkeer in Kerckebosch. Seyster Veste heeft gemeend niet van deze

afspraken af te wijken.

15


Verkoop, verloting en doorschuifregeling om de doorstroming op gang te houden

Er is nog steeds een groot aantal woningzoekenden en het aantal verhuisbewegingen is niet erg

groot. Daarom stimuleren we mensen om ‘door te stromen’ naar een andere woning als

bijvoorbeeld het inkomen of samenstelling van het huishouden verandert. We hebben – naast de

inkomensafhankelijke huurverhoging - een aantal middelen en regelingen om die doorstroming te

stimuleren.

Verkoop

Een huurprijs die in relatie is tot de geboden kwaliteit en meer variatie in ons woningaanbod, kan

mensen verleiden om te verhuizen en brengt daarmee de doorstroming op gang. Mensen met een

middeninkomen (‘scheefwoners’) verleiden we met de mogelijkheid van een koopwoning.

Alleen in het eerste halfjaar van 2016 verkocht Seyster Veste woningen, in totaal 27. Zeven

huurders van Seyster Veste kochten hun eigen huurwoning en twee huurders een andere

huurwoning. De taxatiewaarde was in 2016 tevens de minimale verkoopprijs, korting werd niet

meer verstrekt.

Naast verkoop van woningen voor eigen gebruik, verkocht Seyster Veste het pand aan de

1e Dorpsstraat 16, 16a t/m 16f aan een particulier belegger. Andere verkoopactiviteiten waren:

verkoop twee stukken grond, afkoop van erfpacht voor twee appartementen en een uitkoop op

basis van Kopen naar Wens. Verder is het parkeerterrein aan de Gramserweg als mandelig terrein

uitgegeven. En er heeft zich een koper voor ons oude kantoor aan Crosestein 1702 gemeld, in

2017 wordt het pand overgedragen.

Vanaf juli 2016 is de verkoop van woningen tijdelijk gestopt. Redenen hiervoor waren dat er al

voldoende woningen waren verkocht en er afspraken waren gemaakt met gemeente Zeist voor

huisvesting van bepaalde doelgroepen waarvoor woningen nodig waren. Als gevolg van deze

maatregel zijn elf voor verkoop gelabelde woningen weer terug in de verhuur gegaan.

De verkoop aan zittende huurders werd in het tweede halfjaar nog wel toegestaan. Maar rekening

houdend met de voorgenomen fusie, waren de mogelijkheden voor aankoop van een huurwoning

wel gebaseerd op de voorlopige verkoopvijver zoals deze inmiddels was vastgesteld voor de

fusieorganisatie. Voor een aantal huurders betekende het dat de mogelijkheid er niet meer was om

hun huurwoning te kopen.

Verloting

Het verloten van woningen in plaats van toewijzing op inschrijfduur geeft starters meer kans. In

2016 heeft Seyster Veste, net als voorgaande twee jaar, 8 woningen toegewezen via deze loting.

Hiermee wil Seyster Veste starters meer kans geven op de woningmarkt.

Doorschuifregeling

In sommige complexen is het mogelijk om door te schuiven als er een woning in hetzelfde gebouw

leeg komt. Hier wordt gebruik van gemaakt wanneer iemand kleiner wil gaan wonen, een lagere

huurprijs wil, et cetera. Senioren die een eengezinswoning achter laten hebben voorrang op een

seniorenwoning. Zo komt de eengezinswoning weer beschikbaar voor gezinnen.

Tijdelijke verhuur

Om leegstand te voorkomen en daarmee ook de leefbaarheid op peil te houden, verhuurden we

onze lege woningen – tot aan de sloop of renovatiewerkzaamheden - met een tijdelijk contract of

een gebruikersovereenkomst (anti-kraak). Bijkomend voordeel is dat we op deze manier

huurderving beperken en starters of mensen in directe woningnood, kunnen helpen met een

16


tijdelijke oplossing. In 2016 verhuurden we een deel van de woningen aan de Prinses Margrietlaan

met een tijdelijk contract.

Woonkansen voor bijzondere doelgroepen

In onze regio is een groot aantal zorginstellingen gevestigd. Cliënten van deze instellingen wonen

steeds vaker zelfstandig. We verhuren daarom diverse zelfstandige woningen aan Abrona, Altrecht,

Amerpoort en andere zorginstellingen. Zij huisvesten hier (onder begeleiding) cliënten.

De stichting Beter Wonen geeft urgenties af aan cliënten van zorginstellingen, die de stap naar

zelfstandig wonen kunnen maken. Wij wezen in 2016 één woning aan een ‘Beter Wonen urgent’

toe.

Ook hebben we twee woningen aan Stichting de Tussenvoorziening verhuurd voor de tijdelijke

opvang en begeleiding van dak- en thuislozen uit de regio Zeist. En we hebben een woning

verhuurd aan een stichting die jongeren met een vorm van autisme huisvest en begeleidtn.

De toewijzing van woningen aan Statushouders (asielzoekers met een verblijfsvergunning) gaat

buiten het ‘normale’ woonruimte verdeelsysteem om. In 2016 verhuurden wij 27 woningen aan (in

totaal) 59 statushouders. Daarmee voldeden we net niet aan onze taakstelling.

Als pilot verhuurden Seyster Veste en de Kombinatie ook 4 woningen ‘kamergewijs’. Op die manier

konden meer Statushouders aan woonruimte worden geholpen.

Overzichten

Het aantal woningen in ons bezit is de laatste jaren ongeveer gelijk gebleven (zie het overzicht in

het vorige hoofdstuk). Op de volgende pagina vindt u overzichten met betrekking tot de

woningtoewijzing.

De tabel toewijzing naar huishouden en inkomen

In de tabel op de volgende pagina ziet u de verhuringen van onze huurwoningen. Seyster Veste

heeft 299 woningen in de sociale huursector verhuurd en 19 woningen in de vrijesector. Daarnaast

heeft Seyster Veste 17 woningen anti kraak verhuurd ivm sloop. En 18 model- en/of rustwoningen

gehuurd in het kader van het project Montessoriflat.

17


≤ kwaliteitskortinggrens > kwaliteitskortinggrens > laagste aftoppingsgrens > liberalisatiegrens ≤ laagste aftoppingsgrens ≤ liberalisatiegrens

(≤ € 409,62) (€ 409,92 - € 586,68) ( € 586,68 € 710,68) (> € 710,68) 1. Eenpersoonshuishouden alle toewijzingen alle toewijzingen alle toewijzingen alle toewijzingen

Jonger dan 65 jaar, inkomen lager of gelijk inkomensgrens Wht

29

89 8

Jonger dan 65 jaar, inkomen hoger dan inkomensgrens Wht

2

17

18

4

65 jaar of ouder, inkomen lager of gelijk inkomensgrens Wht

0

10

2

0

65 jaar of ouder, inkomen hoger dan inkomensgrens Wht

3

4

4

3

34 120 32 7 2. Tweepersoonshuishouden alle toewijzingen alle toewijzingen alle toewijzingen alle toewijzingen


1

19

5

1


0

1

14

5


0

0

1

1


0

1

0

1

1 21 20 8

≤ kwaliteitskortinggrens > kwaliteitskortinggrens > hoogste aftoppingsgrens > Hoogste aftoppingsgrens (≤ € 409,62) ≤ hoogste aftoppingsgrens (> € 628,76) (> €) 3. Drie- en meerpersoonshuishouden alle toewijzingen alle toewijzingen alle toewijzingen alle toewijzingen


0

32

21

0


0

2

16

3


0

0

0

0


0

0

0

1

0 34 37 4

35 175 89 19

18


Kwaliteit van onze woningen en woonomgeving

Prettig wonen doe je in een fijne woning en goede buurt. In dit hoofdstuk leest u de fysieke

maatregelen die we in 2016 troffen – denk aan renovaties en het bouwen van nieuwbouw

woningen - maar ook onze sociale activiteiten. Die zijn immers net zo belangrijk om een buurt

leefbaar te houden.

Duurzaamheid

In het energieakkoord dat is gesloten door corporaties, huurdersorganisaties en milieuorganisaties

is de inspanningsverplichting afgesproken om in 2020 een gemiddeld energielabel B te halen. Met

alle renovaties en nieuwbouw – waarbij Seyster Veste altijd veel aandacht schenkt aan

duurzaamheid – hebben we al een flinke sprong gemaakt. In 2016 rondden we de renovatie van de

Montessoriflat af, de woningen gingen daar van een gemiddeld energielabel E naar een gemiddeld

energielabel A. Dat merken huurders niet alleen aan hun energierekening, maar geeft ook meer

comfort.

In de Geroflat was er een project met als doel de bewoners meer energiebewust te maken. Met

de verspreiding van informatiemateriaal en speciale huiskamerbijeenkomsten werden mensen

bewust gemaakt van soms kleine veranderingen die een leuke besparing op gas, water en licht

betekenen.

Lichtarmaturen die aan vervanging toe zijn worden vervangen door ledverlichting. Dat gebeurde

in 2016 bijvoorbeeld in een appartementencomplex aan de Willem Dreeslaan. De algemene

energiekosten gaan daarmee omlaag en het is beter voor het milieu.

Extra inkomsten die we genereerden door de inkomensafhankelijke huurverhoging, zijn gestort in

ons duurzaamheidsfonds. Daaruit worden extra duurzaamheidsuitgaven bekostigd. Bijvoorbeeld

de aanschaf van nieuwe lichtarmaturen met led verlichting in Nijenheim en Couwenhoven (werk

wordt begin 2017 uitgevoerd). Dit levert een besparing op de kosten van de algemene elektra op

van ongeveer 50%. Dat merken huurders in een verlaging van de servicekosten en woonlasten.

De wijkvernieuwing in Kerckebosch geldt inmiddels landelijk als voorbeeld als het gaat om

duurzaamheid. De nieuwbouw is uiteraard goed geïsoleerd en energiezuinig, maar er wordt ook

gekeken naar andere oplossingen. Zo is er midden in de wijk een energieplein waar energie wordt

opgewekt door de wortels van planten. Of door te fietsen op de ‘We Watt bike’ waarmee je

tegelijkertijd je gsm kan opladen. Op het dak van ons nieuwste appartementengebouw Heidehof

liggen zonnepanelen en het gebouw heeft een energielabel A+.

Voor het energiezuiniger maken van de Geroflat (onderdeel van de renovatie die in 2015 werd

afgerond), vroegen we STEP subsidie aan. STEP staat voor Stimuleringsregeling energieprestatie

huursector. Omdat we met de renovatie hebben voldaan aan de gestelde eisen, kende het

ministerie ons de subsidie in 2016 ook daadwerkelijk toe. Dat betekent een bedrag van

€ 1.086.800 en komt neer op ongeveer € 3.000 euro per woning!

Veiligheid

In 2016 hebben de resterende woongebouwen in de nieuwbouw Kerckebosch cameratoezicht

gekregen. Cameratoezicht blijkt ook in Kerckebosch een doeltreffende manier om de algemene

ruimte en directe woonomgeving schoon, heel en veilig te houden.

19


Sociale activiteiten in de wijk

Om de leefbaarheid op peil te houden, ontmoetingen te stimuleren en de sociale cohesie te

bewerkstelligen, organiseerden we ook in 2016 diverse activiteiten. Hierna een ‘greep’ uit die

activiteiten per wijk.

Zeist-West Hangjongeren in de wijk blijft een punt van aandacht. Zo ook in Nijenheim. De overlast werd daar (weer) zo problematisch dat in overleg met de partners wijkgericht werken is overgegaan tot de ‘14-daagse aanpak’. Dat is een intensieve vorm van samenwerking tussen de politie, jongerenwerk MeanderOmnium en Seyster Veste met als doel binnen een korte termijn de overlast aan te pakken en de kop in te drukken.

De komst van ondergrondse vuilcontainers voor de flats Nijenheim en Couwenhoven heeft problemen in de woongebouwen (vervuiling en stankoverlast) aanzienlijk verbeterd. Ook is er aandacht voor het gedrag van bewoners als het om afval gaat. Regelmatig worden er namelijk vuilniszakken en grof huisvuil achtergelaten op de parkeerplaats.

In de Grift is Woongroep Ondertussen actief. Zij organiseren diverse activiteiten voor

(buurt)bewoners, bijvoorbeeld maandelijks een diner. Medewerkers van Seyster Veste zijn

regelmatig ‘op bezoek’ geweest. Het is de bedoeling dat de woongroep ook activiteiten gaat

ontwikkelen in flat 70, 80 en 90, omdat daar ook ouderen wonen die tot de doelgroep behoren.

Het Mozaïek project in de flats Nijenheim is afgerond. Een groep bewoners heeft samen met de

complexbeheerder en leerlingen van een ROC een aantal borden gemaakt die zijn voorzien van

decoratieve mozaïeken. Deze borden zijn opgehangen bij de entree van de flats.

In het complex rond de verdiepte parkeerplaats in Crosestein speelt de nodige sociale en

psychische problematiek. Dat kostte de woonconsulent veel werk. Door de ernst van de situatie

hebben we besloten om samen met MeanderOmnium de ‘Buurtmobiel’ in te zetten. Dat is een

opvallend voertuig waarmee we de buurt ingingen om zo over een bepaald onderwerp het gesprek

met bewoners aan te gaan.

Het bewonersoverleg in Brugakker was een punt van aandacht. Het lukte daar niet om een

volwaardige bewonerscommissie van de grond te krijgen. Daarom is in overleg met de bewoners

gekozen voor een andere vorm van bewonersparticipatie: een klankbordgroep. Deze vorm is

minder formeel, maar geeft de bewoners en Seyster Veste wel de mogelijkheid om van gedachte te

wisselen over wat er allemaal speelt in de wijk.

Zeist-Noord

De fietsenstallingen bij de portiekingangen van de Geroflat zijn onderhanden genomen. Door het

plaatsen van nieuwe fietsenrekken is het aantal stallingsplaatsen toegenomen. Het geheel oogt nu

veel minder rommelig.

De gezellige buurt barbecue rondom de Geroflat werd gewaardeerd en trok veel bezoekers.

De bewoners van de Montessoriflat hebben volop in de bouwactiviteiten gezeten. Naast het

begeleiden en adviseren zijn er voor de bewoners een aantal activiteiten georganiseerd. Om de

afronding van de werkzaamheden te vieren was er een ‘stamppot buffet’ en er waren diverse

portiekbijeenkomsten om bewoners goed op de hoogte te houden.

Aan de Tussenvoorziening verhuurden we een woning waar zij dak- en thuislozen opvangen.

Voorafgaand werd er een bijeenkomst met de buurt georganiseerd. Aanvankelijk was er wat zorg

onder de buurtbewoners. In de praktijk verloopt de opvang zonder problemen, inmiddels brengen

buurtbewoners zelfs kleding en lekkers langs. Als ‘tegenprestatie’ deelt de Tussenvoorziening haar

expertise als het gaat om inkomensbeheer; een soort ‘schuldhulpverlening’.

20


Zeist-Oost

In de wijk Kerckebosch begint de transformatie van de wijk zich steeds duidelijker af te tekenen.

Om dit proces in goede banen te leiden wordt veel tijd en energie besteed aan het begeleiden van

bewoners en toezicht houden op de wijk.

In Pelita was de jaarlijkse bewonersavond. Die stond deze keer voor een groot deel in het teken

van de complexbeheerder. Op verzoek van huurders is daar geen complexbeheerder van

MeanderOmnium meer actief. Men verwacht dat de taken door burenhulp of via de reguliere

dienstverlening van Woongoed Zeist kunnen worden overgenomen. Deze wens van de bewoners

hebben we uiteraard gerespecteerd.

O-team

Het O-team leverde in 2016 – net als voorgaande jaren - weer een grote bijdrage aan het

schoonhouden van de stegen, parkeerplaatsen en het groen rondom woongebouwen. Ze zorgen

niet alleen voor een opgeruimde buurt, maar hebben ook een signalerende functie.

Dagelijks-, mutatie- en planmatig onderhoud

De afgelopen jaren is een groot deel van ons woningbezit gerenoveerd of vernieuwd. Ook ons

planmatig onderhoud hebben we goed in beeld. Kwaliteitsmetingen, input van onze technische

medewerkers en gesprekken met onze bewoners(commissies) geven ons belangrijke informatie.

Als het nodig is dan halen we onderhoud voor onze complexen naar voren in onze Meerjaren

Onderhoudsbegroting (MJOB).

Projecten

Ook in 2016 hadden we een aantal projecten in uitvoering en werd gestart met de ontwikkeling van

nieuwe projecten. Hieronder een opsomming:

De huizen in de wijk Griffensteijn (C. Schellingerlaan, Jac. v. Beierenlaan en Ridderschapslaan)

zijn aan het einde gekomen van hun technische levensduur. De vraag was: hoe nu verder? Bureau

Vizi is samen met de woonconsulent bezig geweest met het inventariseren van hoe de bewoners

tegen de wijk en hun woning aankijken en wat zij wensen. Er zijn 35 bewoners thuis bezocht en

geïnterviewd. De rapportage van deze gesprekken is onderdeel geworden van planvorming voor de

wijk, die in 2017 verder wordt uitgewerkt. Daarnaast zijn er diverse gesprekken met de gemeente

gevoerd, onder andere over de gemeentelijke monumentale status van een aantal woningen.

21


Na de sloop van de flats aan de Prinses Irenelaan, werden in 2016 de eerste flats aan de Prinses

Margrietlaan in Kerckebosch gesloopt. Heidehof, een appartementengebouw met 50 sociale

huurwoningen en 10 eengezinswoningen (allemaal sociale huur) werden opgeleverd. De bouw van

de derde fase was in voorbereiding, begin 2017 werd daarmee gestart.

Ook was er veel interesse voor de kavels – waarop je zelf een huis mag bouwen – die in 2016 door

de WOM werden uitgegeven in Kerckebosch. Ze waren in mum van tijd verkocht.

Landelijk geldt Kerckebosch als voorbeeld van een ‘geslaagde en duurzame wijkontwikkeling’. Ook

dit jaar was er veel belangstelling voor de wijk. Kerckebosch sleepte de ‘Falco Award’ voor de beste

openbare ruimte in de wacht.

Voor de Montessoriflat werd een plan voor Groot Onderhoud gemaakt. Huurders stemden in 2014

al in met de plannen, de VvE begin 2015 ook. In 2015 werd dan ook daadwerkelijk gestart met de

werkzaamheden die in 2016 doorliepen. De huurwoningen kregen een nieuwe keuken, toilet en

badkamer, eigenaren van een koopwoning konden desgewenst ‘meeliften’ met de renovatie

binnenshuis. Ook werd het gebouw energiezuiniger, werden installaties vernieuwd en asbest

verwijderd. Eind 2016 was de Montessoriflat weer uit de steigers.

Voor de ‘studiedriehoek’ Schaerweijdelaan, Jacob van Lenneplaan, Tollenslaan werden in

2014 al uitgangspunten geformuleerd. De twee-onder-een-kapwoningen willen we renoveren, de

rijwoningen vervangen door nieuwbouw. In 2015 werd er een projectcommissie opgericht en waren

er gesprekken met de gemeente en informatiebijeenkomsten voor bewoners. In 2016 werden de

stedenbouwkundige schetsen verder uitgewerkt.

Voor de Verzetswijk en een aantal woningen in Austerlitz met hetzelfde bouwtype, werden samen

met de andere Zeister corporaties renovatiedoelen bepaald. Bureau Fame haalde bewonerswensen

op. Met de gemeente voerden we gesprekken over de wijk. Eind 2016 stopten we met Fame en

besloten we zelf het project verder vorm te geven. In 2017 worden de plannen verder uitgewerkt.

Voor de drie buurten afzonderlijk, wat voor de bewoners van die buurten veel logischer is.

De planvorming voor een renovatie van Park Boswijk kostte ook in 2016 weer de nodige

inspanning. Bij Park Boswijk zijn veel partijen betrokken: huurders, eigenaren, particuliere

verhuurders, de Stichting Park Boswijk, Seyster Veste, ABC Park Boswijk en investeerders. Deze

partijen op één lijn krijgen voor de noodzakelijke renovatie en de daarbij behorende investering is

niet makkelijk. Begin 2016 besloot de ALV dat de getoonde ‘eerste schetsontwerpen’ verder

worden uitgewerkt.

Na de roerige start van het project zagen we dat in 2016 steeds meer bewoners en andere partijen

gaan uitkijken naar de vernieuwing. ‘Voorbeeldrenovaties’ van een aantal woningen, een

trappenhuis en een stuk galerij werden met veel interesse bekeken. En voor het eerst in jaren

werd er een flink aantal leegstaande woningen (na een ‘opfrisbeurt’) weer verhuurd.

Een eigenaar startte een procedure tegen de VvE, omdat zij twijfels had over de juistheid van de

procedure die de VvE volgde ten aanzien van de projectontwikkeling. Een hoorzitting – ter plaatse

– volgde. De rechter stelde de VvE in het gelijk.

Op het voormalige Enecoterrein zijn plannen voor het realiseren van woningen, winkels en een

horecagelegenheid. In 2016 stemde de Gemeenteraad in met de benodigde bestemmingsplan

wijziging.

Met de bewoners van 12 seniorenwoningen aan de Filips van Bourgondiëlaan werden plannen

gemaakt voor de renovatie van hun woningen. Keukens en badkamers worden vernieuwd en de

plattegrond van de woning kan desgewenst gewijzigd worden. In 2017 vragen we bewoners met de

plannen in te stemmen en kunnen we starten. De sfeer is goed en bewoners zijn enthousiast.

22


Dienstverlening en beleid

Huurverhoging

De huurverhoging was in 2016 – net als voorgaande jaren – inkomensafhankelijk (zie onder

‘Huurbeleid’). Eind 2015 bedroeg het aantal bezwaarschriften tegen de huurverhoging 49. Eind

2016 zijn dat er 39. Een afname dus van 20%. Die kan deels worden verklaard doordat dit jaar de

huurverhoging aanmerkelijk lager is geweest waardoor de animo om bezwaar te maken is

afgenomen. Het overgrote deel van de bezwaren die toch binnen kwamen ging dit jaar weer over

de inkomensafhankelijke huurverhoging. Van de 39 bezwaren zijn er:

Toegekend 23

Afgewezen 12

Naar de Huurcommissie 3

Nog in behandeling 1

De bezwaren die naar de Huurcommissie zijn verzonden hebben betrekking op:

Inkomensafhankelijke huurverhoging 2

Gehandicaptenregeling 1

Van de toegekende bezwaren heeft er 1 betrekking op het onderhoud, de overige 22 op het

huishoudinkomen 2014 of 2015.

Huurbeleid

De Zeister corporaties spraken met de BV Seyst en de gemeente een gematigde huurverhoging af.

Huurders van een sociale huurwoning van Seyster Veste met een inkomen tot € 44.360 kregen in

2016 een huurverhoging tussen 0,6% en 2,6%, afhankelijk van de huidige huurprijs. Wie meer

verdiende kreeg een huurverhoging van 4,6%. De inkomensafhankelijke huurverhoging moet

‘scheefwoners’ motiveren om te verhuizen en levert een bijdrage aan de extra heffingen die

woningcorporaties moeten betalen. Dat betekende onderstaande huurverhoging per

inkomenscategorie:

gereguleerde huurcontracten (sociale sector):

huishoudinkomen ≤ € 34.678

huishoudinkomen tussen € 34.678 en € 44.360

o met huur < € 586,68

o met huur tussen € 586,68 en € 710,68

huishoudinkomen > € 44.360

plafond is maximale huur 0,6%

2,6% 0,6% 4,6%

Voorgaand jaar zijn vooral de ‘middeninkomens’ getroffen door de inkomensafhankelijke

huurverhoging. Zij komen niet in aanmerking voor huurtoeslag en hebben het in onze woonregio

vaak moeilijk op de woningmarkt (het kopen van een woning of huren van een vrijesector woning

is vaak niet mogelijk). Daarom besloten we om deze groep met een inkomen tot € 44.360 met een

huurprijs tussen € 586,68 en € 710,68 een lagere huurverhoging te geven.

23


Betaalbaarheid

De regels betreffende ‘passend toewijzen’ werden in 2016 door de overheid verscherpt. Het zorgen

voor voldoende betaalbare woningen voor onze primaire doelgroep is daarmee nóg belangrijker. In

een aantal complexen verlaagden we de huur (bij nieuwe verhuringen), zodat deze woningen

bereikbaar blijven voor huurders met een laag inkomen, ook als ze huurtoeslag ontvangen.

Als gevolg van de nieuwe woningwaardering zijn de huren van sommige woningen ‘afgetopt’, dat

betekende voor een kleine groep huurders (25 huishoudens) een huurverlaging.

Incassobeleid

We verscherpten in 2016 ons incassobeleid. Na het versturen van een sommatie gaat een

medewerker op huisbezoek bij betreffende huurder. Dit om een gang naar de deurwaarder (en

daarbij behorende kosten) te voorkomen. We merken dat dit beleid goed werkt.

Vrijesector en bijzonder vastgoed

De markt voor vrijesector woningen is een bijzondere markt in Zeist. Het segment tussen € 710 en

€ 1000 per maand, wordt door de commerciële markt nauwelijks bediend. Seyster Veste ziet het

ook niet als haar primaire taak – zie ook ons Ondernemingsplan - om extra in vrijesector woningen

te investeren. Geïnteresseerden in een vrijesector woning wensen vaak meer kwaliteit. Niet alleen

qua oppervlakte van de woning, maar ook qua uitstraling. Een aantal vrijesector woningen werd in

prijs verlaagd – in afwachting van een opknapbeurt, andere werden alvast opgeknapt.

Diverse zorginstellingen huren woningen of bedrijfsgebouwen bij Seyster Veste. We houden nauw

contact met deze organisaties.

Communicatie

Met de fusie in aantocht werden alle communicatiemiddelen aangepast. Er werd – in

samenspraak met huurdersorganisaties en medewerkers – een nieuwe naam gekozen: Woongoed

Zeist. Ook werd er een nieuwe huisstijl ontwikkeld en uitgerold. Alle standaard brieven werden

herschreven. En al het informatiemateriaal vernieuwd. Een omvangrijke klus. Daarnaast werd er

gewerkt aan een nieuwe website die 1 januari 2017 in de lucht was.

Met het oog op de voorgenomen fusie, besloten we samen met de Kombinatie een gedeeld

Intranet te lanceren. Een groot voordeel hiervan is dat alle medewerkers van beide organisaties

tegelijk over dezelfde informatie beschikten over de fusie. Maar ook leerden we elkaar alvast beter

kennen. We deelden namelijk ook de voortgang in projecten en andere wetenswaardigheden.

We communiceren steeds meer digitaal. Dat geldt ook voor de communicatie tussen de

complexbeheerders en bewoners uit hun complex. In de Geroflat werd de FlatApp in 2015

gelanceerd, een online community waar bewoners informatie over hun complex vinden en

rechtstreeks iets kan worden gemeld aan de complexbeheerder. Weinig bewoners maakten daar

gebruik van dus besloten we in 2016 om met de FlatApp te stoppen. De Facebook pagina’s van

verschillende complexen worden wel goed gebruikt.

Een huurdersportaal – waar huurders 24/7 zelf zaken kunnen regelen – voor de nieuwe

organisatie werd ingericht. Een aantal actieve bewoners testte het portaal en hun aanbevelingen

werden verwerkt.

In 2016 richtten we een nieuwe telefooncentrale in, alvast voor de nieuwe organisatie. Eind

december was de fysieke verhuizing van Seyster Veste naar het voormalige kantoor van de

Kombinatie. Tijdens die verhuizing waren we tijdelijk minder goed bereikbaar.

24


KWH

In 2016 werden we door het KWH het hele jaar door gemeten op onze kwaliteit van

dienstverlening. Op alle andere labelonderdelen van het KWH scoorden we minimaal een 7. Het

label Ontevredenheid is door KWH uit de meting gehaald omdat dit onderwerp onvoldoende te

meten is. Hieronder vindt u de scores per onderdeel:

Contact 7,9

Woning zoeken 7,3

Nieuwe woning 7,5

Huur opzeggen 7,9

Reparaties 7,6

Onderhoud 8,0

SeysterPanel

Als organisatie blijf je het beleid toetsen aan de verwachtingen van de omgeving en stuur je bij

waar nodig. Dat geldt uiteraard ook voor de dienstverlening. Daarom vragen we veelvuldig aan

onze klanten en partners wat zij belangrijk vinden. Bijvoorbeeld door na elk onderhouds- of

sloop/nieuwbouwproject een enquête te sturen.

We laten onze dienstverlening dus niet alleen door het KWH meten, maar we vragen onze huurders

ook zelf regelmatig naar hun mening. Daarvoor gebruiken we het SeysterPanel. In 2016 vroegen

we huurders van de Geroflat naar hun mening. Onze doelstelling is dat respondenten als algemeen

cijfer, een project minimaal een zeven geven.

En die kregen we! Wel werd er als tip meegegeven om voor een betere bereikbaarheid van

medewerkers te zorgen en meer accurate informatie op de website te plaatsen.

Overlast

In 2016 werden er veel overlast kwesties aangedragen en opgepakt. We merkten dat de cases

vaak ingewikkelder waren en dat rechters (bij een procedure) steeds meer verantwoordelijkheid

leggen op de inspanningsverplichting van Seyster Veste en de juiste benadering door onze

medewerkers. In 2016 waren er 7 ontruimingen, daarvan was er één ontruiming wegens overlast.

Daarnaast heeft één huurder zelf opgezegd omdat wij dreigden met een procedure tot ontbinding

en ontruiming.

Klachten en Geschillen

Bij goede dienstverlening hoort natuurlijk ook het adequaat afhandelen van klachten. We

registreren alle klachten en de afhandeling door de verantwoordelijke afdelingen. Wanneer een

bewoner het niet eens is met de afhandeling van zijn klacht door Seyster Veste, dan staat de weg

naar de geschillenadviescommissie open.

In 2016 ontvingen we in totaal 39 klachten waarvan 37 zijn afgehandeld. De aard van de klachten

is zeer divers: bijvoorbeeld van opleverniveau van een nieuwbouwwoning of bij mutatie, het niet

vergoeden van overlast in een renovatieproject tot burenoverlast.

25


Prestatieafspraken

Voor de tweede keer deden de Zeister corporaties ‘een bod’ aan de gemeente ten behoeve van de

prestatieafspraken. Dit gebeurde in nauwe samenwerking met de huurdersorganisaties. Die

werkwijze bevalt goed en verloopt harmonieus. Eind december werd ‘het bod’ ondertekend.

Nieuw ICT systeem

De nieuwe fusieorganisatie kreeg een nieuw ICT systeem. Dat werd in 2016 ingericht. Alle

werkprocessen werden daarvoor afgesproken met collega’s van de Kombinatie en herschreven.

Vervolgens werd het nieuwe systeem ingericht. Een tijdrovende klus waar alle afdelingen mee te

maken kregen en die een behoorlijk beslag legde op de organisatie. Op 1 januari was het systeem

succesvol ‘live’.

26


Samenwerking, participatie en deelnemingen

De fusie met de Kombinatie heeft zwaar gedrukt op de activiteiten die wij met andere organisaties

in wijken en buurten uitvoeren. Ook zijn er in 2016 activiteiten aangehouden omdat plannen

efficiënter en goedkoper kunnen worden uitgevoerd zodra de fusie een feit is.

In het jaar 2016 is de lijn van doelmatig werken en het scherper neerzetten van onze taken en

verantwoordelijkheden verder doorgezet. Het beschikbare budget voor bewonersparticipatie is in

vergelijking met 2015 in 2016 nagenoeg hetzelfde gebleven.

Door de komst van de WMO zijn de sociale aspecten in een wijk onderdeel geworden van de

verantwoordelijkheid van de gemeente. De sociale wijkteams zijn voor de corporaties de partner in

de wijk geworden die zorgt voor de aanpak van sociale problematiek (waaronder problematische

huurachterstanden) en/of psychische problematiek. Op het gebied van het delen van informatie en

oog hebben voor elkaars verantwoordelijkheden is er in 2016 veel verbeterd. De aanpak van

multiprobleem huishoudens blijft ondanks deze verbeterde samenwerking een lastige kwestie,

omdat daarbij zoveel factoren een rol spelen.

De contacten met het bestuur van Bewonersvereniging Seyst zijn constructief en verlopen in goede

harmonie. Het bestuur is nauw betrokken bij de fusie met de Kombinatie.

Bewonerscommissies

Het vinden van geschikte kandidaten voor een bewonerscommissie is ook in 2016 een steeds

grotere opgave geworden. Voor projecten, zoals renovatie en groot onderhoud, lukt het meestal

wel om actieve bewoners te vinden die de schouders eronder willen zetten en tijdens de

planvorming mee willen denken. Het vinden van leden van een bewonerscommissie is een stuk

lastiger. Deze ontwikkeling is regelmatig onderwerp van gesprek met Bewonersvereniging Seyst.

Met de bewonerscommissies en projectcommissies in de verschillende complexen vindt

regelmatig overleg plaats over beheer, plannen voor groot onderhoud en renovatie, sloop en

nieuwbouw en het vaststellen van sociale plannen en servicebijdragen.

In sommige wijken of complexen is geen bewonerscommissie actief. In totaal waren eind 2016,

2000 van onze huurders vertegenwoordigd via:

Contactpersonen Antonlaan

Contactpersoon Brugakker Hogerugwoningen

Contactpersoon Crosestein

Contactpersonen Koekoeksnest en Merelnest Kerckebosch

Bewonerscommissie Filips van Bourgondielaan

Bewonerscommissie Verzetswijk

Bewonersvereniging Montessoriflat Zeist (BMZ)

Bewonerscommissie Dolderse Duinen

Bewonerscommissie De Grift

Bewonerscommissie Oud Kerckebosch

Bewonerscommissie Vossenburg

De overige bewoners worden vertegenwoordigd door de Bewonersvereniging Seyst.

Eind 2016 waren er twee projectcommissies actief:

Projectcommissie Driehoek Schaerweijdelaan

Project(bewoners)commissie Kerckebosch

27


Maatschappelijk verantwoord ondernemen

Als maatschappelijk ondernemer waren wij bij verschillende activiteiten en projecten betrokken.

Ook in 2016 zijn er stageplekken beschikbaar gesteld aan leerlingen en studenten:

Stageplek voor een leerling van de Meerklank, een school voor speciaal voortgezet

onderwijs

Diverse stageplekken voor leerlingen van het Seyster College (voorheen

Dijnselburgschool|Prakticum)

Deelnemingen

In het belang van het bereiken van haar doelstellingen, neemt Seyster Veste deel in een aantal

rechtspersonen of samenwerkingsverbanden, die mede door Seyster Veste zijn opgericht. Daarbij

maken we onderscheid in:

dochtervennootschappen

overige deelnemingen

samenwerkingsverbanden in het kader van projectontwikkeling

samenwerkingsverbanden in het kader van huisvesting van bijzondere doelgroepen

Verenigingen van Eigenaren

stichtingen werkzaam op het gebied van welzijn, zorg en leefbaarheid

Dochtervennootschappen

In verband met de ontwikkeling van vastgoedprojecten hield Stichting De Seyster Veste 100% van

de aandelen in haar dochtervennootschap Seyster Veste Vastgoed BV. In deze BV hebben de

afgelopen jaren geen bedrijfsactiviteiten plaatsgevonden. Eind 2016 is de Seyster Veste Vastgoed

BV opgeheven en zijn de middelen toegevoegd aan Seyster Veste. Het resultaat van Seyster Veste

Vastgoed BV in 2016 is batig € 21.200 (2015 batig € 20.300) en betreft voornamelijk rentebaten.

Stichting De Seyster Veste heeft, samen met twee andere woningcorporaties, in het najaar van

2007 Machado BV (gevestigd te Utrecht) opgericht. Doelstelling van Machado BV is het exploiteren

en in stand houden van monumenten, waaronder het aankopen, verbouwen, verhuren en verkopen

daarvan. Daartoe is in 2007 in de gemeente Utrecht een monumentaal pand aangekocht. In 2009

en 2010 is het pand verbouwd. Seyster Veste heeft inmiddels 50% van de aandelen (één van de

deelnemers heeft de aandelen overgedragen) en heeft € 450.000 aandelenkapitaal gestort. De

aandeelhouders verstrekken naast aandelenkapitaal ook leningen, waarmee de bedrijfsactiviteiten

van Machado BV worden gefinancierd.

Het belang in de vennootschap is gewaardeerd tegen de netto vermogenswaarde. De vennootschap

had in 2016 een omzet van € 98.000 (2015 € 92.000). Het resultaat van Machado BV was in 2016

€ 43.300 (2015 € 18.400). De netto vermogenswaarde bedraagt per 31 december 2016 € 890.200

(2015: € 868.500). Machado BV heeft ultimo 2016 een kortlopende schuld van € 65.000 (2015 €

76.000) bij Stichting De Seyster Veste. De risicobeheersing binnen de BV is een aangelegenheid

van het bestuur van de BV. De directeur van Stichting De Seyster Veste is één van de bestuurders

van de BV.

Overige deelnemingen

Deze betreffen Stichting BSW en WoningNet NV.

In de Stichting BSW wordt voor 100% deelgenomen. BSW exploiteert het voormalige

kantoorpand van de rechtsvoorganger van Seyster Veste. Het belang in de Stichting is

28


gewaardeerd tegen de netto vermogenswaarde. De waarde op 31 december 2016 is € 356.000

(31 december 2015 € 362.000).

Seyster Veste is aandeelhouder van WoningNet NV. WoningNet NV verzorgt de inschrijving,

administratie en andere faciliteiten met betrekking tot de woonruimteverdeling. De aandelen zijn

gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs en zijn € 36.000 waard.

Buitenlandse instellingen

Seyster Veste investeerde geen middelen in 2016 als financiële ondersteuning in buitenlandse

instellingen.

Samenwerkingsverbanden

Samenwerkingsverbanden in het kader van projectontwikkeling

Voor de ontwikkeling en de realisatie van het project Dolderse Duinen in Den Dolder hebben

Seyster Veste, De Kombinatie en Era Contour de VOF Zeicon opgericht. In dit project heeft het

samenwerkingsverband 47 huurwoningen, die Seyster Veste in exploitatie heeft en 88

koopwoningen gerealiseerd. Het project is in november 2010 opgeleverd. Het resultaat in 2016 was

nihil. (2015 ook nihil.) De VOF had net als in 2015 in 2016 geen omzet. Eind 2016 is de VOF Zeicon

ontbonden.

Seyster Veste en Gemeente Zeist zijn in 2010 met elkaar een realisatieovereenkomst aangegaan

voor de herontwikkeling van de wijk Kerckebosch. Voor de grondexploitatie is een

Wijkontwikkelingsmaatschappij BV (WOM BV) opgericht waarin Seyster Veste en Gemeente

Zeist elk 50% aandeel hebben. In 2016 is de grondexploitatie en de realisatieovereenkomst

geactualiseerd. Seyster Veste neemt de opstalexploitatie voor wat betreft de sociale huurwoningen

voor haar rekening en risico. De opstalexploitatie van nieuwbouw koopwoningen en dure

huurwoningen wordt door de WOM aan commerciële ontwikkelaars uitbesteed.

De WOM BV is in de jaarrekening van Seyster Veste gewaardeerd tegen de netto

vermogenswaarde, te weten per 31 december 2016 € 9.000 (31 december 2015 € 9.000). Alle

uitgaven van de WOM BV zijn toerekenbaar aan de grondexploitatie. Ten tijde van het opmaken

van dit jaarverslag was het definitieve jaarverslag 2016 van de WOM nog niet ontvangen.

Seyster Veste heeft eind 2016 geen vordering meer op de WOM (31 december 2015 € 2.704.000).

De risicobeheersing binnen de WOM BV is een aangelegenheid van de directie van de WOM BV. De

organisatie wordt geleid door de projecten tevens statutair directeur die verantwoordelijk is voor

het uitvoeren van plannen en besluiten.

Naast deze formele samenwerkingsverbanden werkt Seyster Veste in andere projecten nog samen

met diverse andere partijen, zoals met zorginstellingen Abrona, Kwintes, Reinaerde en Altrecht in

het kader van de huisvesting van cliënten van deze instellingen.

Samenwerkingsverbanden in het kader van de huisvesting van bijzondere doelgroepen

Voor de huisvesting van studenten hebben woningcorporaties in de regio Utrecht CV Uithof III,

gevestigd te Utrecht, opgericht. Seyster Veste is één van de commanditaire vennoten en

participeert met € 650.000 kapitaal (3% belang) in de CV. De CV realiseerde in De Uithof

studentenflat ‘Casa Confetti’, waarin bijna 400 studenten kunnen wonen in kamers of zelfstandige

woningen. De studentenflat is eind 2008 opgeleverd, waarna de verhuur is begonnen. Het belang

in de CV is in de jaarrekening van Seyster Veste gewaardeerd tegen de netto vermogenswaarde.

De omzet van de CV was in 2016 € 1.929.000 (2015 € 1.896.000). Het jaarresultaat in 2016 is

€ 391.000 (2015 € 492.000). De waarde van de participatie is ultimo 2016 € 650.000 (2015

€ 650.000). De marktwaarde van de onroerende zaak in exploitatie is € 29.400.000. In 2016

29


waren er tussen de CV en Stichting De Seyster Veste geen geldstromen. Ten tijde van het

opmaken van dit jaarverslag was het definitieve jaarverslag 2016 van de CV nog niet van de

beherende vennoot ontvangen. De risicobeheersing binnen de CV is een aangelegenheid van de

beherende vennoot van de CV.

Naast de participaties in de hiervoor vermelde CV’s, heeft Seyster Veste voor zorginstelling Altrecht

aan de Keistraat in Utrecht een aantal panden gekocht en verbouwd. Seyster Veste verhuurt deze

panden aan Altrecht, die daarin onderdak biedt aan dak- en thuislozen. Op deze wijze levert

Seyster Veste een bijdrage aan het oplossen van de dak- en thuislozenproblematiek in de regio

Utrecht.

30


Een organisatie in beweging

Net als in de voorgaande jaren, brachten we in 2016 onze bedrijfskosten verder omlaag. Het

aantal FTE’s nam af – met het oog op de voorgenomen fusie werden medewerkers die vertrokken

niet zondermeer vervangen.

De voorbereiding op de fusie, het inrichten van een nieuw primair systeem en het splitsen van ons

Daeb en niet-Daeb woningbezit legde een enorme druk op onze organisatie. Er werd in 2016 een

berg werk verzet.

Bestuur en directie

Rob Wassenberg, man, geboren 20 januari 1960 was ook in 2016 directeur bestuurder van Seyster

Veste. Samen met Willem de Bruin vormt hij nu de directie van Woongoed Zeist.

De directeur is belast met het besturen van de organisatie en dus onder meer verantwoordelijk

voor de continuïteit, voor de strategie en voor de realisatie van de doelstellingen. Strategie en de

doelstellingen zijn vastgelegd in het Ondernemingsplan. Bij de voorbereiding van het beleid en de

uitvoering ervan weegt de directeur de belangen van de belanghouders af. Ook de financiering, de

correcte naleving van weten regelgeving en het beheersen van de risico’s die zijn verbonden aan

de activiteiten, horen tot zijn verantwoordelijkheden. De directeur legt verantwoording af aan de

RvC. De RvC benoemt de directeur en stelt de honorering vast.

In september 2016 verliep het contract van Rob Wassenberg, de RvC heeft hem opnieuw benoemd.

Daarvoor onderging hij succesvol de ‘fit en proper test’ waarmee de geschiktheid en integriteit

wordt onderzocht.

Rob Wassenberg nam deel aan diverse bijeenkomsten. Bijvoorbeeld van lokale politieke partijen,

regionale samenwerkingsverbanden (RWU) en brancheorganisatie Aedes. Rob Wassenberg had in

2016 geen nevenfuncties.

Governance

We onderschrijven de Aedescode en de Governancecode Woningcorporaties, inclusief het

bijbehorende integriteitsbeleid. Vanuit dit kader houden we toezicht op het naleven van weten

regelgeving.

We hebben een onafhankelijke vertrouwenspersoon; daar is in 2016 geen beroep op gedaan.

In het kader van integriteit werken we ook met een bestuurlijk vastgesteld

aanbestedingsreglement bij nieuwbouw, bestaande bouw en bij grote onderhoudswerkzaamheden.

Onze inkoopvoorwaarden zijn te vinden op onze website. In onze statuten zijn de algemene regels

vastgesteld over investeringsbeslissingen en vastgoedtransacties en de manier waarop de Raad

van Commissarissen (RvC) daarbij wordt betrokken. Deze zijn gespecificeerd in werkafspraken

tussen RvC en bestuurder. We hebben beleid vastgesteld om ook een integere gang van zaken te

waarborgen bij woningtoewijzing, onrechtmatige bewoning, onderverhuur en gebruik van

woningen. Van ons mag immers verwacht worden dat we in alle facetten van ons werk integer

optreden.

31


Ondernemingsraad

Eind 2016 bestond de OR uit:

Kirsti Hammer (voorzitter)

Ellen Bogaerts (secretaris)

Henriëtte Hol

Niels Mutsaers

Het voorbereiden van de fusie betekende voor de OR veel werk. De OR is in het gehele fusieproces

ondersteund door een externe adviseur. Er zijn veel overleggen geweest met de directie, de

adviseur van de directie, de achterban (met iedere week een inloopspreekuur), de verschillende

vakbonden, de BV Seyst, de OR van de Kombinatie en de RvC. Ook heeft de OR zich op onderdelen

van het fusieproces laten bijscholen. De OR gaf advies op verschillende onderdelen van de fusie

(de organisatiestructuur, het functiegebouw, de statuten, de Governance en de vestigingslocatie)

en het ICT systeem. Verder stemde de OR (met kanttekeningen) in met de secundaire

arbeidsvoorwaarden. En droeg de OR een kandidaat voor de bezwarencommissie van het Sociaal

Plan voor.

Personeelsbeleid

Voor alle medewerkers met een vast dienstverband was een gelijke, passende of geschikte functie

in de nieuwe organisatie. In augustus ontvingen alle medewerkers tijdens een gesprek met hun

leidinggevende een aanbiedingsbrief, met daarin het functieaanbod voor de nieuwe organisatie

Woongoed Zeist.

In december 2016 hebben alle medewerkers met een vaste aanstelling formeel een brief

ontvangen, waarin werd aangegeven dat hun bestaande overeenkomst door de nieuwe organisatie

Woongoed Zeist wordt voortgezet, met vermelding van de aangeboden functie en

salarisconsequenties.

De secundaire arbeidsvoorwaarden van Seyster Veste bleven van toepassing, tot het moment

waarop de secundaire arbeidsvoorwaarden voor de nieuwe organisatie Woongoed Zeist door de

gezamenlijke Ondernemingsraden en de directie werden vastgesteld.

Benchmark woningcorporaties

In 2014 publiceerde Aedes voor het eerst de Benchmark Woningcorporaties. Seyster Veste scoorde

niet goed in deze benchmark. Reden hiervoor waren onder andere de hoge bedrijfslasten maar ook

onze strikte toepassing van de kengetallen. In het peiljaar (2013) maakten we veel kosten voor de

reorganisatie en investeerden we fors in ICT. In 2015 kwamen we een stuk beter uit de

benchmark. We scoorden boven gemiddeld op het onderdeel ‘dienstverlening’ en net onder

gemiddeld op onze bedrijfslasten. De benchmark van 2016 laat eenzelfde beeld zien, we hebben

onze bedrijfslasten verder omlaag gebracht, net als veel andere corporaties.

Overzichten personeelsbestand

Per 31 december 2016 was de formatie als volgt in de organisatie ingevuld (in fte):

Directie

/ staf

Finance &

Control

& ICT

Wonen Vastgoed

beheer

Project

ontwik-

keling

Verkoop Conciërge Totaal

Aantal

3,34 7,23 13,78 3,89 3,45 0,78 0,2 32,67

32


Opbouw personeelsbestand

Per 31 december 2016 had Seyster Veste 36 medewerkers in vaste dienst. Daarvan is 50% vrouw

en 50% man. Van de vrouwelijke medewerkers werkte 77,78% parttime. Van de mannelijke

collega’s werkte 16,67% in deeltijd. Onder parttimers verstaan we alle medewerkers die minder

dan 36 uur per week werken.

Mannen Vrouwen Totaal

Parttime

3 14 17

Fulltime

15 4 19

Totaal

18 18 36

(Alleen de vaste medewerkers, inhuur en oproep medewerkers buiten beschouwing gelaten)

Aantal medewerkers en FTE’s naar geslacht en per afdeling werkzaam op 31 december 2016:

Mannen Vrouwen Totaal FTE

mannen

FTE

vrouwen

FTE

totaal

Directie en staf 1 3 4 1 2,34 3,34

FEZ & Control&ICT 4 4 9 4 3,23 7,23

Wonen 8 7 17 7,83 5,95 13,78

Vastgoedbeheer 4 0 4 3,89 0 3,89

Projectontwikkeling 1 3 4 1 2,45 3,45

Verkoop 0 1 1 0,78 0,78

Oproep conciërge 0,2 0,2

Totaal 18 18 36 17,92 14,75 32,67

In bovenstaand overzicht is de oproep conciërge voor 0,2 FTE opgenomen, deze persoon is niet als

medewerker meegeteld want er is geen sprake van een vast dienstverband. In alle overige

overzichten is deze persoon buiten beschouwing gelaten en wordt alleen uitgegaan van

medewerkers met een vast dienstverband.

In- en uitstroom

In september overleed Ferdinand Hulshof (manager Wonen) aan de gevolgen van kanker. Hij was

een geliefde collega, we missen hem erg.

Het totaal aantal FTE’s per 31-08-2016 bedroeg 33,67 FTE

Totaal per 31-12-2016 32,67 FTE

Demografische opbouw personeelsbestand en aantal dienstjaren

De gemiddelde leeftijd van de medewerkers bedraagt 48,56 jaar. Uitgesplitst naar geslacht is de

gemiddelde leeftijd van de mannen 50,94 jaar en van de vrouwen 46,17 jaar.

Leeftijdsopbouw:

<25 25 t/m 34 35 t/m 44 45 t/m 54 55>

Mannen 0 1 2 7 8

Vrouwen 1 6 8 3

De gemiddelde diensttijd bedraagt bij zowel de mannen als vrouwen 10,67 jaar. (Alleen de vaste

medewerkers, inhuur buiten beschouwing gelaten).

33


Ouderschapsverlof

Twee medewerkers maakten gebruik van hun recht op ouderschapsverlof.

Ziekteverzuim

Ziekmeldingsfrequentie Ziekteverz. percentage Aantal ziektegevallen

1e tertiaal 2016 5,11 1,83 25

(01-01 t/m 30-04-2016)

2e tertiaal 2016 3,87 0,78 10

(01-05 t/m 31-08-2016)

3e tertiaal 2016 5,74 2,09 23

(01-09 t/m 20-12-2016)

Het 3e tertiaal loopt tot 20 december 2016. Dit in verband met de verhuizing, afsluiting systeem en

vervolgens einde contract A-Rea.

34


Financiële continuïteit, beleid en beheer

Algemeen

Het financieel beleid en beheer van Stichting De Seyster Veste is gericht op het waarborgen van

het voortbestaan. Voldoen aan de eisen van de Inspectie Leefomgeving en Transport Autoriteit

woningcorporaties (ILT Aw) voorheen ‘A’ status en de borgbaarheidsverklaring van het WSW is het

doel. De tijdelijk overtollige middelen van de stichting worden ingezet voor de volkshuisvesting.

Vanaf 2016 wordt het vastgoed gewaardeerd op basis van de marktwaarde in verhuurde staat

(basisversie) en niet meer op basis van de minimum waarderingsregel. Deze wijziging heeft met name effect op het gepresenteerde vermogen en resultaat. Met name het solvabiliteitspercentage wijzigt als gevolg van de gewijzigde grondslag. Deze stelselwijziging is met terugwerkende kracht vanaf 1 januari 2015 doorgerekend.

Resultaat over 2016

Het boekjaar 2016 is afgesloten met een positief resultaat van € 37.065.000. Dit resultaat is

bepaald op basis een vastgoedwaardering op marktwaarde. In het resultaat is een bedrag

begrepen van € 32,6 miljoen vanwege waardeveranderingen van vastgoed.

Vanaf boekjaar 2016 wordt de Winst- en Verliesrekening opgesteld volgens het functionele model. Hierbij wordt het resultaat weergeven per onderdeel:

netto resultaat exploitatie vastgoedportefeuille netto resultaat verkocht vastgoed in ontwikkeling netto resultaat verkoop vastgoedportefeuille

waardeverandering vastgoedportefeuille netto resultaat overige activiteiten overige organisatiekosten leefbaarheid

financiële baten en lasten

De organisatiekosten (personeelskosten en overige bedrijfslasten) worden aan onderdelen

toegerekend op basis van de personele inzet op die onderdelen, uitgedrukt in FTE’s.

Vanwege de gewijzigde presentatie zijn in onderstaande tabellen de cijfers over 2015 en 2016

weergegeven.

Resultaten per onderdeel ( x € 1.000)

2015 2016

Nettoresultaat exploitatie vastgoedportefeuille 14.760 13.444

Nettoresultaat verkocht vastgoed in ontwikkeling 29 -

Nettoresultaat verkoop vastgoedportefeuille 1.963 -12.651

Waardeveranderingen vastgoedportefeuille -28.224 32.656

Nettoresultaat overige activiteiten 129 45

Overige organisatiekosten 29 115

Leefbaarheid -582 -471

Saldo financiële baten en lasten -3.737 -3.973

Resultaat belastingen 347 7.857

Resultaat deelnemingen 9 44

Resultaat na belastingen -15.277 37.065

De meest belangrijke onderdelen worden hierna per post nader toegelicht.

35


Exploitatie vastgoed

Het resultaat op de exploitatie van het vastgoed is ten opzichte van 2015 circa € 1.316.000 lager

uitgekomen. Per onderdeel:

Exploitatie vastgoed ( x € 1.000)

2015 2016

Huuropbrengst 26.408 26.328

Saldo leveringen en diensten -327 -133

Lasten verhuur- en beheeractiviteiten:

- personeelskosten -1.453 -1.365

- afschrijvingen -217 -346

- overige organisatiekosten -1.090 -1.421

- verhuurderheffing -2.409 -2.576

Lasten onderhoud:

- directe kosten onderhoud -3.542 -3.731

- personeelskosten -1.125 -1.068


- overige organisatiekosten -750 -491

Overige dir. operationele lasten: 680 -255

- onroerende zaakbelasting -1.246 -1.229

Totaal exploitatie vastgoed 14.760 13.444

De grootste afwijking t.o.v. de exploitatie in 2015 betreft de post afschrijvingen en overige

organisatiekosten. In deze kosten zijn opgenomen éénmalige inhaalafschrijvingen van activa ten

dienste van € 290.000 en éénmalige fusiekosten van € 1.122.000.

Resultaat verkoop bestaand bezit

Verkopen bestaande bouw:

In 2016 zijn er 33 (bestaande) huurwoningen, drie stroken grond/parkeerterrein en één pand met

een bedrijfspand in de plint en daarboven zes verhuurde appartementen verkocht. Daarnaast zijn er twee afkopen geweest van erfpacht en is er één Kopen naar Wens contract afgekocht. In 2016 is besloten om de verkoop van woningen op de vrije markt tijdelijk te stoppen, omdat het aantal te verkopen woningen was bereikt. Daarnaast zijn er tussen de Zeister corporaties afspraken gemaakt over het huisvesten van doelgroepen. In totaal zijn 11 woningen uit de potentiele verkoopvijver bij mutatie weer verhuurd.

Aan de WOM zijn 134 (sloop-)appartement in Kerckebosch verkocht. In de begroting was rekening gehouden met de verkoop van 159 woningen in 2016 (vrije verkoop 22 stuks; verkoop onder voorwaarde drie stuks en 134 (sloop-)woningen in Kerckebosch).

36


Verkoop vastgoed ( x € 1.000)

2015 2016

Verkoopopbrengst verkopen 10.381 7.890

af: verkoopkosten -238 -125

Netto opbrengst 10.143 7.765

af: marktwaarde verkochte woningen -7.974 -20.299

- toegerekende organisatiekosten -76 -51

- personeelskosten -114 -53


Gerealiseerd resultaat 1.963 -12.651

Waardeverandering vastgoedportefeuille

Niet gerealiseerde waardeverandering vastgoedportefeuille

De waardeveranderingen van het vastgoed worden met name veroorzaakt door marktontwikkelingen. Seyster Veste berekent de marktwaarde met behulp van het Handboek modelmatig waarderen en past daaruit de basisversie toe. Verandering van marktwaarde wordt met name veroorzaakt door een gewijzigde WOZ-waarde en wijzigingen in het niveau van (op basis van het Handboek) berekende markthuren.

Overige waardeverandering vastgoedportefeuille (waardeverandering nieuwbouw/renovatie)

Seyster Veste investeert in nieuwbouw van huurwoningen, waarbij een huurprijs wordt gehanteerd

onder het marktniveau. Mede hierdoor en omdat de woningen gewaardeerd worden in verhuurde staat is de investering veelal hoger dan de marktwaarde, waartegen de woningen geactiveerd gaan worden. Het gedeelte van de investering boven de marktwaarde wordt als verlies (onrendabele top) afgeboekt. Bij renovatie investeringen is in nagenoeg alle gevallen sprake van een

onrendabele investering. Is er sprake van verlies dan wordt - zodra de investering onomkeerbaar is - een voorziening getroffen.

Niet gerealiseerde waardeverandering woningen verkocht onder voorwaarden Seyster Veste heeft per einde 2016, 76 woningen verkocht onder de regeling Koopgarant. Deze woningen worden teruggekocht van de eigenaar zodra deze de woning wil verkopen. De woningen blijven daarom op de balans van Seyster Veste staan. De waarde van deze woningen is onderhevig aan marktontwikkelingen.

Tegenover de waarde van de woningen staat een terugkoopverplichting. Wijziging van de

marktwaarde van de woningen heeft ook een wijziging van de terugkoopverplichting tot gevolg. Overige waardeveranderingen (x € 1.000)

2015 2016

Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille -29.322

33.142

Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille verkocht onder voorwaarden 1.157 -556

Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille bestemd voor verkoop -59

70

Totaal Waardeveranderingen vastgoedportefeuille -28.224

32.656

37


Leefbaarheid

De kosten van leefbaarheid bestaan uit directe leefbaarheidsinvesteringen/-kosten en

toegerekende kosten van de organisatie.

Leefbaarheid ( x € 1.000)

2015 2016

Directe uitgaven leefbaarheid -346 -221

Toegerekende organisatiekosten:

- personeelskosten -130 -113


- overige organisatiekosten -87 -109

-582 -471

Daeb-woningen (aantal) 3.983 3.933

Gemiddelde uitgaven leefbaarheid per Daeb-eenheid: -146 -120

De gemiddelde leefbaarheidsuitgaven bedragen in 2016, € 120 per Daeb-woning. Dit is richting het maximum, genoemd in de regelgeving. In de Prestatieafspraken met de Gemeente Zeist zijn inspanningen afgesproken, die een overschrijding van het maximum rechtvaardigen en mogelijk maken.

Financiële baten en lasten

Voor de financiering van het bezit en van de activiteiten heeft Seyster Veste vreemd vermogen

aangetrokken op de kapitaalmarkt. Nagenoeg de gehele leningenportefeuille valt onder de borging van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw.

Financiering ( x € 1.000)

2015 2016

Omvang leningenportefeuille (nom.) ultimo: 120.229 109.121

Rentelasten -4.561 -4.484

Gemiddelde rente 3,8% 4,1%

In 2016 is de leningenportefeuille afgenomen met ruim € 11.108.000 als gevolg van contractuele aflossingen. Nieuwe leningen zijn in 2016 niet aangetrokken.

Vennootschapsbelasting

Seyster Veste heeft geen acute vennootschapsbelasting plicht als gevolg van verrekenbare

verliezen.

In de jaarrekening 2016 is de vennootschapsbelastingbaat € 7.857.000 opgenomen. Dit betreffen

mutaties op de volgende latenties:

Belasting latenties ( x € 1.000)

2015 2016

Latente vennootschapsbelasting Leningen 2016 -40 -34

Latente vennootschapsbelasting verrekenbare verliezen 2016 387 7.113

Latente vennootschapsbelasten verkopen 2016 - 778

Totaal latenties 347 7.857

38


Resultaat deelnemingen

Het resultaat deelnemingen is in de jaarrekening 2016 € 44.000 en hiermee € 35.000 hoger dan in

2015.

Financiële positie

De financiële positie van Stichting De Seyster Veste kan worden beoordeeld aan de hand van een

aantal kengetallen.

Vanaf 2016 wordt het vastgoed gewaardeerd op basis van de marktwaarde in verhuurde staat

(basisversie) en niet meer op basis van de minimum waarderingsregel. Deze wijziging heeft m.n.

effect op het gepresenteerde vermogen en resultaat. Deze stelselwijziging is met terugwerkende kracht vanaf 1 januari 2015 doorgerekend.

Weerstandsvermogen

Het weerstandsvermogen is het vermogen van Seyster Veste om ook in ongunstige tijden de

activiteiten te kunnen voortzetten. Het weerstandsvermogen wordt uitgedrukt in de verhouding

eigen vermogen tot totaal vermogen. De keuze van de waarderingsgrondslag heeft invloed op de

omvang van het weerstandsvermogen. De jaarrekening van Seyster Veste is in 2016 opgesteld op

basis van waardering tegen marktwaarde. Daarbij zijn de onroerende zaken in exploitatie

gewaardeerd op € 496,6 miljoen (2015: € 467,2 miljoen).

Weerstandsvermogen ultimo

2016 2015

eigen vermogen volgens de jaarrekening 407.845 372.011

balanstotaal volgens de jaarrekening 533.538 509.654

weerstandsvermogen in % van het balanstotaal 76% 73%

Liquiditeitspositie

De quick ratio geeft de verhouding aan tussen enerzijds het totaal van de vorderingen op korte

termijn en de liquide middelen en anderzijds de kortlopende schulden. De binnen een jaar

aflosbare termijnen van de langlopende schulden worden beschouwd als een kortlopende schuld.

De aflossing voor 2016 is circa € 7,9 miljoen. De ontwikkeling van de liquiditeit is als volgt

(bedragen x € 1.000):

39


Liquiditeit (x € 1.000,=)

2016 2015

totaal vorderingen 2.260 3.861

liquide middelen 5.838 12.223

8.098 16.084

kortlopende schulden 12.076 16.514

saldo -/- 3.978 -/- 430

quick ratio 0,67 0,97

De daling van de quick ratio ten opzichte van 2015 wordt veroorzaakt door een lagere daling van

kortlopende schulden dan lagere kortlopende vorderingen en lagere liquide middelen saldo.

Seyster Veste kan beschikken over een rekening courant krediet bij de huisbankier van € 4,5

miljoen. Seyster Veste heeft voldoende borgingsruimte bij het WSW, waardoor de toegang tot de

kapitaalmarkt verzekerd is en (door het WSW geborgde) langlopende geldleningen kunnen worden

opgenomen. De liquiditeitsratio is een momentopname. Uit de analyse blijkt dat Seyster Veste

goed in staat is om aan de directe betalingsverplichtingen te voldoen.

Loan to value

Loan to value geeft de hoeveelheid vreemd vermogen ten opzichte van de waarde van de

onroerend goed portefeuille weer. De onroerend goed portefeuille wordt hierbij gewaardeerd op

basis van de bedrijfswaarde.

Loan to value

2016 2015

actuele waarde portefeuille (value) 223.242 201.200

schuldrestant leningportefeuille (loan) 109.121 120.229

loan to value 49% 60%

De Loan to Value (dekkingsratio) is in 2016 terug gelopen van 60% naar 49%. Deze ontwikkeling wordt veroorzaakt door zowel een afneming van de nominale waarde van de leningenportefeuille als door een toeneming van de bedrijfswaarde.

40


Dekkingsratio

Dekkingsratio geeft de hoeveelheid vreemd vermogen ten opzichte van het ongezette onderpand

bij het WSW op basis van WOZ.

Dekkingratio

2016 2015

WOZ waarde 581.000 594.279

Geborgd schuldrestant bij WSW 107.231 117.901

Dekkingsratio 18% 20%

De dekkingsratio is in 2016 terug gelopen van 20% naar 18%. Deze ontwikkeling wordt veroorzaakt door zowel een afneming van de nominale waarde van de geborgde

leningenportefeuille als door een afname van de WOZ waarde.

Interest dekkingsratio

De interest dekkingsratio geeft aan hoe vaak uit de operationele kasstromen de rente uitgaven

betaald kunnen worden.


2016 2015

kasstroom uit operationele activiteiten

voor rente ontvangsten en rente uitgaven 13.402 13.177

rente uitgaven 4.646 4.946

interest dekkingsratio 2,9 2,7

De kasstroom uit operationele activiteiten voor rente ontvangsten en rente uitgaven is in 2016

bijna gelijk aan 2015 en ligt ruim boven de gestelde ondergrens.

DSCR

De DSCR is berekend op basis van de definitie van het WSW.


2016 2015

DSCR 2,54 2,28

Looptijd vastgoed versus looptijd leningen

2016 2015

Gemiddelde restant levensduur vastgoed 20,3 19,1

Gemiddelde looptijd leningenportefeuille 16,1 15,7

41


Treasury

Het fundament van treasury is het treasurystatuut dat plaats, inrichting, doelstellingen, taken en

verantwoordelijkheden van de treasuryfunctie beschrijft. Het treasurystatuut is in 2015 herijkt en

vastgesteld en heeft een meerjarige werking. Daarnaast is er het treasuryjaarplan dat de

treasurydoelstellingen voor de tijdsduur van een begrotingsjaar beschrijft en elk jaar opnieuw

wordt opgesteld. Seyster Veste heeft een treasurycommissie ingesteld, die adviseert over het te

volgen treasurybeleid en marktomstandigheden volgt. Een alert financieringsbeleid dat bewust

inspeelt op renteveranderingen en -verwachting kan een goede bijdrage leveren aan het

rendement. De treasurycommissie bestaat uit functionarissen van Seyster Veste en een extern

adviseur en komt minimaal driemaal per jaar bijeen. Het treasurybeleid van Seyster Veste is

terughoudend in het inzetten van rente-instrumenten en sluit speculatierisico’s uit. Het beleid is

met name gericht op het waarborgen van de financiële continuïteit.

Om het renterisico van toekomstige financieringsbehoefte ten gevolge van investeringsplannen

deels te beperken, heeft Seyster Veste in 2008 bij de ABNAMRO een drietal rentederivaten voor

een totaal bedrag van € 15 miljoen aangetrokken. Eén derivaat is eind 2010 ingegaan, twee

derivaten begin 2011. De vaste rente van de derivaten ligt tussen 4,950% en 4,999%. De

looptijden zijn tot 2019, 2022 en 2024. De derivaten zijn volledig gedekt door roll-over leningen

met dezelfde rentevaste looptijden en conversiemomenten. Ultimo 2016 hebben de derivaten een

marktwaarde van € 4.101.145 negatief. Contractueel heeft Seyster Veste geen verplichting

gedurende de looptijd om van de derivaten negatieve marktwaarden met de bank te verrekenen.

Gelet op de bepalingen in de overeenkomsten is Seyster Veste niet verplicht een liquiditeitsbuffer

aan te houden.

Seyster Veste heeft geen beleggingen in de vorm van aandelen of obligaties. De liquiditeitspositie

wordt actief gemanaged. Met de huisbankier zijn afspraken gemaakt over de rentevergoeding van

in de rekening-courant tijdelijk overtollige liquide middelen en de renteniveaus op spaarrekeningen

waarop tijdelijk overtollige middelen worden geparkeerd. In verband met de kredietcrisis is in het

najaar van 2008 besloten dat Seyster Veste uitsluitend tegoeden aanhoudt bij grote Nederlandse

bankinstellingen die als ‘veilig’ beschouwd mogen worden. Seyster Veste beschikt zoals gemeld in

de paragraaf ‘liquiditeitspositie’ over een kredietfaciliteit bij de huisbankier van € 4,5 miljoen.

Risico’s en risicomanagement

Strategische risico’s

Seyster Veste heeft onder meer tot doelstelling te voldoen aan de eisen van het CFV/Aw voorheen

‘A’ status en de borgbaarheidsverklaring van het WSW. Politieke besluitvorming, veranderingen in

weten regelgeving, de ontwikkeling van de economie (inflatie en rente), demografische

ontwikkelingen en veranderende wensen van klanten zijn externe factoren die het werkgebied en

de financiële ontwikkeling van corporaties beïnvloeden.

Strategische keuzes om die invloed desgewenst te beperken, brengen de nodige risico’s met zich

mee. Dat geldt vooral voor keuzes in het voorraadbeleid en het financiële beleid.

Het herijken van het voorraadbeleid gebeurt periodiek met als doel dat de woningvoorraad blijft

aansluiten bij de wensen van (potentiële) klanten. Aspecten van het voorraadbeleid zijn aankoop

en nieuwbouw, kwaliteit van het vastgoed, prijs-/huurbeleid en verkoopbeleid. Ook demografische

ontwikkelingen spelen een rol. In verband daarmee zijn alle sterke en zwakke aspecten van de

bestaande woningvoorraad en alle kansen en bedreigingen in de werkomgeving van Seyster Veste

geïnventariseerd.

Seyster Veste heeft de effecten van de hierboven genoemde externe factoren verwerkt in de

meerjarenbegroting. Door te werken met meerdere scenario’s, het adequaat volgen van de

42


relevante ontwikkelingen en deze tijdig door te vertalen in (aanvullende) beleidsmaatregelen, wil

Seyster Veste strategische risico’s zoveel mogelijk beperken.

Operationele risico’s

Operationele risico’s betreffen risico’s uit de dagelijkse transacties en gebeurtenissen. Te denken

valt aan het verhuurrisico, debiteurenrisico, ongunstige ontwikkeling van kosten, juridische en

fiscale risico’s, calamiteitenrisico’s, het risico van storingen in de automatiseringsorganisatie en

risico’s bij investeringen.

Verhuurrisico

De vraag naar betaalbare huurwoningen is in dit werkgebied zo groot dat op korte termijn

nauwelijks verhuurrisico van enige omvang bestaat. Omdat in één specifiek complex wel

substantiële leegstand heerst, zoekt Seyster Veste samen met partners naar maatregelen om de

verhuurbaarheid op korte termijn te verbeteren en verkent zij de toekomstmogelijkheden voor de

lange termijn. Een adequaat strategisch voorraadbeleid is voor alle andere complexen van belang.

Dit beleid is in 2015 geactualiseerd en geïmplementeerd.

Debiteurenrisico

De beheersing van het debiteurenrisico past binnen de bredere doelstelling van Seyster Veste. Doel

van het debiteuren-/invorderingsbeleid is om het ontstaan van huurachterstanden, mede in het

belang van de huurders, zo veel mogelijk te voorkomen. Duidelijke administratief organisatorische

maatregelen signaleren tijdig wanneer huurachterstanden ontstaan, waarna adequate

invorderingsmaatregelen plaatsvinden. Desondanks is niet uit te sluiten dat de corporatie enig

verlies op de debiteurenvordering moet nemen.

Ongunstige ontwikkeling van kosten

Seyster Veste hanteert diverse organisatorische maatregelen om de kosten te beheersen. Ieder

jaar worden bij het vaststellen van de begroting investerings- en exploitatiebudgetten (in termen

van te leveren prestaties en te besteden middelen) vastgesteld, waarbinnen het management mag

handelen. In aanvulling daarop bestaan nog afzonderlijke goedkeuringsprocedures voor

bestedingen boven een bepaald bedrag. Minstens zo belangrijk is het bestaan van een

bedrijfscultuur die aandacht heeft voor efficiënt en effectief werken en kostenbeheersing.

Juridische en fiscale risico’s

Beheersing van de risico’s is mogelijk door interne toetsing op de naleving van weten regelgeving

en door het inwinnen van extern advies bij complexe vraagstukken.

Calamiteitenrisico’s

Seyster Veste heeft haar woningbezit verzekerd tegen herbouwwaarde voor brand-, vliegtuig- en

stormschade. De verzekeraars hebben een garantie afgegeven tegen onderverzekering. Ook is een

aansprakelijkheidsverzekering afgesloten.

Risico’s automatiseringsorganisatie

Deze risico’s betreffen het waarborgen van de continue beschikbaarheid en de beveiliging van de

informatiesystemen. Continue beschikbaarheid is gewaarborgd omdat Seyster Veste haar totale

automatiseringsomgeving in een extern datacenter heeft ondergebracht. Het technisch beheer is

uitbesteed aan een gespecialiseerde dienstverlener. Voorts maakt zij gebruik van adviezen en

ondersteuning van externe deskundigen.

Investeringsrisico’s

Seyster Veste heeft verschillende risico beperkende maatregelen in de projectenportefeuille

genomen. Deze maatregelen hebben geleid tot het stopzetten van een aantal projecten en het

sterk beperken van het aandeel nieuwbouw koopwoningen. Samenwerking met partners om risico’s

te delen, houdt het risico voor Seyster Veste eveneens beperkt. Verder hanteert Seyster Veste een

gefaseerd besluitvormingsproces op basis van goed onderbouwde investeringsvoorstellen per fase.

De financiële functie rondom projectontwikkeling, met betrekking tot planning (voorcalculatie),

registratie en control is ingericht.

43


Financiële risico’s

De financiële risico’s zijn te onderscheiden in het financieringsrisico, het renterisico en het

liquiditeitsrisico.

Financieringsrisico

Het woningbezit wordt in belangrijke mate gefinancierd met vreemd vermogen. Voor de continuïteit

van Seyster Veste is het van belang om voortdurend - tegen aanvaardbare condities - een beroep

te kunnen doen op de kapitaalmarkt, waarbij het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) de

op te nemen leningen waarborgt. Dit stelt eisen aan de (eigen) vermogenspositie en de vrije

kasstromen van Seyster Veste. Beheersing van dit risico vindt plaats door minimaal twee keer per

jaar te toetsen of de vermogenspositie en de kasstromen voldoen aan de criteria die het WSW

stelt.

Renterisico

Juist omdat het woningbezit in belangrijke mate is gefinancierd met rentedragend vreemd

vermogen, zijn de financiële resultaten van Seyster Veste in belangrijke mate mede afhankelijk van

de ontwikkeling van de rente. Om dit risico te beheersen streeft Seyster Veste bij de samenstelling

van de leningenportefeuille naar een evenwichtige spreiding van renteherzieningsdata.

Doelstellingen staan verwoord in het treasurystatuut en het jaarlijks op te stellen treasuryjaarplan.

Beheersing van de risico’s vindt ook plaats doordat Seyster Veste een treasurycommissie heeft

ingesteld, waarin een externe deskundige participeert.

Liquiditeitsrisico

Seyster Veste moet voldoende liquide zijn om aan de betalingsverplichtingen op korte termijn te

kunnen voldoen. Gelijktijdig is er het streven om de rentelasten te beperken en in dat verband zo

weinig mogelijk overtollige liquide middelen aan te houden. Goede aandacht voor het managen van

de kasstromen beheerst de risico’s. Daarnaast is van belang dat Seyster Veste beschikt over een

kredietfaciliteit.

Compliancerisico’s

Compliancerisico’s betreffen het niet of onvoldoende naleven van weten regelgeving en het feit

dat medewerkers niet integer handelen. Seyster Veste beheerst dit risico door medewerkers

voldoende bewust te maken van wijzigingen in weten regelgeving. Verder heeft Seyster Veste

verschillende risico beperkende maatregelen genomen (waaronder het vaststellen van

aanbestedingsregels) en zijn een integriteitscode en klokkenluidersregeling vastgesteld.

Financiële verslagleggingsrisico’s

Het financiële verslagleggingsrisico heeft betrekking op het niet tijdig, niet juist of niet volledig

rapporteren van informatie, waardoor het onmogelijk is om tijdig of juiste beslissingen te nemen of

waardoor derden onjuist worden geïnformeerd. In werkprocessen geïncorporeerde administratief

organisatorische maatregelen, waaronder interne controlemaatregelen, beperken de risico’s. Deze

maatregelen liggen schriftelijk vast.

Waarborgfonds Sociale Woningbouw

Het Waarborgfonds Sociale Woningbouw heeft in 2016 de kredietwaardigheid van Seyster Veste

beoordeeld en daarbij ook het zogenaamde borgingsplafond bepaald. Tegenover het schuldrestant van € 109.120.873 heeft het WSW het volgende plafond berekend:

2016 € 116.515.000 2017 € 117.589.000 2018 € 110.779.000

Autoriteit Woningcorporaties

Sinds 1 juli 2015 valt het financieel toezicht en het toezicht op rechtmatigheid, governance en integriteit onder de verantwoordelijkheid van de Autoriteit Woningcorporaties (AW).

De AW heeft onze financiële positie beoordeeld op basis van de verstrekte prospectieve- en verantwoordingsinformatie (dPi respectievelijk dVi). De positie wordt bepaald door het

44


volkshuisvestelijk vermogen af te zetten tegen de door het AW minimaal noodzakelijk geachte vermogensbuffer. Het AW heeft in 2016 deze beoordeling uitgevoerd per ultimo 2015, 2018 en

2020. In onderstaande tabel wordt de uitkomst weergegeven:

2015 2018 2020

Volkshuisvestelijk vermogen ( x € 1.000) 86.118 92.911 108.577

Buffer totaal (x € 1.000) 31.336 38.677 46.413

Volkshuisvestelijk vermogen per gewogen verhuureenheid (in €) 20.892 23.228 30.542

Buffer per gewogen verhuureenheid (in € ) 7.602 9.669 13.056

Investeringen in het buitenland

Seyster Veste heeft in 2016 geen investeringen in het buitenland gedaan

Bouwen met kostprijs > € 200.000

In 2016 heeft Seyster Veste geen woningen gerealiseerd met bouwkosten groter dan € 200.000.

Melding Topinkomens

Door Seyster Veste zijn in 2016 geen uitkeringen gedaan hoger dan de normbedragen in het kader

van de Wet openbaarmaking uit publieke middelen gefinancierde topinkomens.

Verklaring Bestuur

Seyster Veste heeft in het verslagjaar 2016 haar middelen uitsluitend besteed in het belang van de volkshuisvesting, uitgezonderd de betaalde Verhuurderheffing ter grootte van ruim € 2.567.000.

Zeist, 18 juni 2017

Rob Wassenberg

Directeur Bestuurder

45


B. JAARREKENING

46


Kengetallen (samengesteld op geconsolideerde jaarrekening en gebaseerd op waardering

marktwaarde)

Boekjaar 2016 2015

Aantal verhuureenheden

Woningen (ultimo) 3.921 4.014

Garages/carports/Overige objecten 634 536

Totaal 4.555 4.550

Mutaties in het woningbezit

Aantal opgeleverd 60 42

Aantal aangekocht 4 6

Aantal verkocht -167 -44

Aantal gesloopt 0 0

Aantal samengevoegd/ overig 10 0

Totaal mutaties -93 4

Kwaliteit exclusief toezicht (per woning, x €1,=)

Kosten klachtenonderhoud 146 122

Kosten mutatieonderhoud 81 75

Kosten contractonderhoud 62 61

Verhuurbaarheid 289 205

Sociaal onderhoud 9 11

Kosten planmatig onderhoud 179 243

Kosten overig ( o.a. VvE bijdrage) 171 175

Totaal kosten onderhoud 937 891

Gemiddelde netto huur per woning per maand 575 569

Het verhuren van woningen

Mutatiegraad in % 12,2 8,9

Huurachterstand in % (zittende huurders) 1,17 1,01

Financiële continuïteit

Solvabiliteit 76,44 72,99

Liquiditeit 1,04 1,27

Rentabiliteit eigen vermogen 9,09 -4,11

Rentabiliteit totaal vermogen 7,79 -2,10

Interne financiering per woning 127.128 118.282

Balans en winst- en verliesrekening (per vhe, x €1,=)

Eigen vermogen 102.796 92.725

Voorzieningen 253 316

Totaal opbrengsten 4.196 7.953

Rentelasten 1.130 1.137

Bedrijfslasten 4.075 3.883

Jaarresultaat 9.342 -3.808

Personeelsbezetting

Formatieplaatsen ultimo boekjaar 32,67 38,33

47


Geconsolideerde balans per 31 december (na voorgestelde resultaatbestemming) (x € 1.000)

Activa 2016 2015 Passiva 2016 2015

Vaste activa Groepsvermogen Materiële vaste activa

DAEB vastgoed in exploitatie 449.680 417.553 Herwaarderingsreserve 267.820

239.417

Niet DAEB vastgoed in exploitatie 46.927

49.657 Overige reserves 140.025

132.594

Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden 11.548

10.721 Totaal 407.845

372.011

Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie 1.575

6.828

Onroerende en roerende zaken ten dienste van exploitatie 74

756 Voorzieningen Totaal 509.804

485.515 Voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen 0 1.234

Financiële vaste activa

Voorziening voor jubilea uitkeringen 16 33

Deelnemingen 900

903 Overige voorzieningen 988 0

Vorderingen op deelnemingen 0

0 Totaal 1.004 1.267

Latente belastingvorderingen 9.472

1.615

Leningen u/g 0 0

Overige effecten 686 686

Te vorderen BWS-subsidies 0 0

Overige vorderingen 64 40

Totaal 11.122 3.244

Som der vaste activa Totaal 520.926

488.759 Langlopende schulden

Leningen kredietinstellingen 101.268 109.121

Vlottende activa

Verplichtingen uit hoofde van onroerende zaken verkocht Voorraden

onder voorwaarden 11.334 10.729

Vastgoed bestemd voor verkoop

55

55 Overige schulden 11 12

Grondposities en geactiveerde uitgaven voor planontwikkeling 4.459

4.756 Totaal 112.613 119.862

Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop 0

0 Overige voorraden

0

0

Totaal 4.514

4.811

Onderhanden projecten

0

0

Kortlopende schulden Vorderingen

Schulden aan overheid 44 96

Huurdebiteuren

264

291 Schulden aan kredietinstellingen 7.853 11.108

Overheidsinstellingen

0

16 Schulden aan leveranciers 237 861

Overige debiteuren

129

456 Schulden aan maatschappijen waarin wordt deelgenomen 15 443

Vorderingen op deelnemingen

415

2.798 Belastingen en premies sociale verzekeringen 703 699

Latente belastingvordering(en)

0

0 Overige schulden 783 529

Belastingen en premies sociale verzekeringen 0

0 Overlopende passiva 2.441 2.778

Overige vorderingen

176

101 Taal 12.076 16.514

Overlopende activa

1.276

199 Totaal 2.260

3.861

Effecten

0

0 Liquide middelen

5.838

12.223

Som der vlottende activa

Totaal 12.612

20.895

Totaal activa 533.538

509.654 Totaal 533.538 509.654

48


Geconsolideerde winst- en verliesrekening functionele indeling

2016

2015

Huuropbrengsten 26.328

26.408

Opbrengsten servicecontracten 2.048

2.205

Lasten servicecontracten -2.181

-2.532

Overheidsbijdragen -

-

Lasten verhuur- en beheeractiviteiten -5.707

-5.170

Lasten onderhoudsactiviteiten -5.560

-4.704

Overige directe operationele lasten exploitatie bezit -1.484

-1.447

Nettoresultaat exploitatie vastgoedportefeuille 13.444

14.760

Omzet verkocht vastgoed in ontwikkeling -

29

Lasten verkocht vastgoed in ontwikkeling -

-

Toegerekende organisatiekosten -

-

Toegerekende financieringskosten -

-

Nettoresultaat verkocht vastgoed in ontwikkeling 0

29

Verkoopopbrengst vastgoedportefeuille 7.765

10.143

Toegerekende organisatiekosten -117

-206

Boekwaarde verkochte vastgoedportefeuille -20.299

-7.974

Nettoresultaat verkoop vastgoedportefeuille -12.651

1.963

Overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille -

-

Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgd.portefeuille 33.142

-29.322

Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille verkocht onder voorwaarden

-556

1.157

Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille bestemd voor verkoop

70

-59

Waardeveranderingen vastgoedportefeuille 32.656

-28.224

Opbrengsten overige activiteiten 45

129

Kosten overige activiteiten -

-

Nettoresultaat overige activiteiten 45

129

Overige organisatiekosten

114

29

Leefbaarheid

-471

-582

Waardeveranderingen van financiële vaste activa en van effecten -

-

Opbrengst van vorderingen die tot de vaste activa behoren en van effecten

476

661

Andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten 35

164

Rentelasten en soortgelijke kosten -4.484

-4.562

Saldo financiële baten en lasten -3.973

-3.737

Resultaat voor belastingen

29.164

-15.633

Belastingen

7.857

347


44

9

Resultaat na belastingen

37.065

-15.277

Geconsolideerd resultaat na belastingen

37.065

-15.277

Resultaat aandeel derden

-

-


37.065

-15.277

49


Geconsolideerd kasstroomoverzicht over 2016

2016 2015

(Volgens de directe methode) ( x € 1.000) 2015

Operationele activiteiten

Ontvangsten

Huren:

Zelfstandige huurwoningen 25.054 25.105

Onzelfstandig wooneenheden 145 136

Intramuraal - -

Maatschappelijk onroerend goed 122 115

Parkeervoorzieningen 275 416

Vergoedingen 2.180 1.948

Overheidsontvangsten - -

Overige bedrijfsontvangsten 669 1.184

Renteontvangsten 62 182

Saldo ingaande kasstromen 28.507 29.086

Uitgaven

Erfpacht -10 -

Lonen en salarissen -2.050 -2.395

Sociale lasten -308 -332

Pensioenlasten -296 -399

Onderhoudsuitgaven -4.029 -3.601

Servicecontracten -2.196 -2.355

Overige bedrijfsuitgaven -3.244 -4.047

Rente-uitgaven -4.646 -4.946

Sectorspecifieke heffing onafhankelijk van het resultaat -22 -13

Verhuurdersheffing -2.576 -2.409

Leefbaarheid externe uitgaven niet investeringsgebonden -312 -347

Vennootschapsbelasting - 171

Saldo uitgaande kasstromen -19.689 -20.673

Kasstroom uit operationele activiteiten

8.818 8.413

(Des)investeringsactiviteiten

MVA ingaande kasstroom

Verkoopontvangsten bestaande huur-, woon- en niet- woongelegenheden

10.685 9.504

Verkoopontvangsten woongelegenheden (VOV) na inkoop - -

Verkoopontvangsten nieuwbouw, woon- en niet- woongelegenheden - 3.065

Verkoopontvangsten grond 90 -

(Des)investeringenontvangsten overig 23 -

Tussentelling ingaande kasstroom MVA

10.798

12.569

Nieuwbouw huur-, woon- en niet- woongelegenheden -7.301 -6.790

50


Woningverbetering, woon- en niet- woongelegenheden -6.700 -4.921

Leefbaarheid externe uitgaven projectgebonden - -

Aankoop, woon- en niet woongelegenheden -268 -239

Nieuwbouw verkoop, woon- en niet woongelegenheden - -1.405

Aankoop woongelegenheden (VOV) doorverkoop - -

Sloopuitgaven, woon- en niet woongelegenheden - -

Aankoop grond -487 -

Investeringen overig - -33

Externe kosten bij verkoop -137 -232

Tussentelling uitgaande kasstroom MVA -14.893 -13.620

FVA

Ontvangsten verbindingen - 2.960

Ontvangsten overig - 916

Uitgaven verbindingen - -

Uitgaven overig - -721

Saldo in- en uitgaande kasstroom FVA - 3.155

Kasstroom uit (des) investeringen -4.095 2.104

Financieringsactiviteiten ingaand

Nieuwe te borgen leningen 5.000

Nieuwe ongeborgde leningen

Uitgave

Aflossingen geborgde leningen -10.643 -8.523

Aflossingen ongeborgde leningen -465 -452

Overig - -

Ontvangen waarborgsommen - -

Terugbetaalde waarborgsommen - -

Kasstroom uit financieringsactiviteiten -11.108 -3.975

Mutatie geldmiddelen -6.385 6.542

Wijzigingen kortgeldmutaties

Liquide middelen per 1 januari 12.223 5.681

Liquide middelen per 31 december 5.838 12.223

Mutatie geldmiddelen -6.385 6.542

51


Toelichting behorende tot de geconsolideerde jaarrekening en

grondslagen

Algemeen

Deze jaarrekening heeft betrekking op de periode 1 januari 2016 tot en met 31 december 2016. Alle

bedragen luiden in euro’s, tenzij anders vermeld.

Fusie

In juni 2015 heeft Seyster Veste een intentieovereenkomst tot fusie getekend met Woningstichting

de Kombinatie. Per 1 januari is deze fusie gerealiseerd. Vanaf 1 januari 2017 gaan Seyster Veste en

Woningstichting de Kombinatie verder onder de naam Stichting Woongoed Zeist.

Activiteiten

Seyster Veste, gevestigd te Zeist, is een stichting met de status van toegelaten instelling conform

artikel 70 eerste lid van de Woningwet. Het werkgebied en vestigingsplaats is de gemeente Zeist en

Utrecht. De Seyster Veste werkt binnen de juridische wetgeving vanuit de Woningwet en het Besluit

Beheer Sociale Huursector. De activiteiten bestaan voornamelijk uit de exploitatie en ontwikkeling

van woningen voor de sociale huursector.

Grondslagen algemeen

De geconsolideerde jaarrekening van Seyster Veste is opgesteld volgens de bepalingen van het

Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting (BTIV). In dit besluit wordt voorgeschreven Titel 9

Boek 2 BW toe te passen, behoudens enkele uitzonderingen van specifieke aard. Tevens is deze

geconsolideerde jaarrekening opgesteld volgens de door de Raad voor de Jaarverslaggeving

uitgegeven Richtlijn 645 Toegelaten instellingen volkshuisvesting.

Onroerende zaken in exploitatie worden op grond van artikel 35 lid 2 van de Woningwet na de

eerste verwerking gewaardeerd tegen actuele waarde. Op grond van artikel 31 van het Besluit

toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 vindt de waardering plaats tegen de marktwaarde,

die overeenkomstig artikel 14 van de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015

plaatsvindt conform de methodiek die is opgenomen in bijlage 2 van de Regeling toegelaten

instellingen volkshuisvesting 2015 ('Handboek modelmatig waarderen marktwaarde').

Seyster Veste hanteert de basisversie van het Handboek modelmatig waarderen marktwaarde voor

woongelegenheden, MOG, parkeergelegenheden en intramuraal zorgvastgoed. In de basisversie

wordt de waardering van het vastgoed bepaald op portefeuilleniveau. De daaraan gerelateerde

herwaarderingsreserve wordt modelmatig op complexniveau bepaald, waardoor een

onnauwkeurigheid kan bestaan in de allocatie binnen het eigen vermogen tussen de

herwaarderingsreserve en de overige reserves.

Bij deze waardering van het vastgoed is geen taxateur betrokken. Als gevolg hiervan bestaat het

risico dat de modelmatig bepaalde actuele waarde van het vastgoed in een bepaalde bandbreedte

(+/- 10%) kan afwijken van de actuele waarde die met betrokkenheid van een taxateur (i.e. full

versie van het Handboek waarbij vrijheidsgraden van toepassing zijn) tot stand zou zijn gekomen.

Voor een verdere toelichting op de toepassing van het Handboek wordt verwezen naar de

toelichting op de balans.

Winsten of verliezen, ontstaan door een wijziging in de marktwaarde van het vastgoed in

exploitatie worden verantwoord in de winst- en verliesrekening over de periode waarin de wijziging

zich voordoet.

Continuïteit van de activiteiten

Deze jaarrekening is opgesteld uitgaande van de continuïteitsveronderstelling.

52


Stelselwijzigingen

Marktwaarde

Met ingang van 1 juli 2015 is de nieuwe Woningwet van kracht voor toegelaten instellingen. Hierin

is opgenomen dat toegelaten instellingen met ingang van het boekjaar 2016 het vastgoed in

exploitatie tegen de reële waarde, zijnde de marktwaarde in verhuurde staat moeten waarderen

conform het door de Minister voorgeschreven waarderingshandboek. Seyster Veste past de

basisversie van het waarderingshandboek toe. Voorheen werd het vastgoed in exploitatie

gewaardeerd tegen historische kosten/actuele waarde conform RJ 212. Een verdere uiteenzetting

van de nieuwe grondslag voor de waardering van het vastgoed in exploitatie wordt gegeven onder

de grondslagen voor materiële vaste activa. De wijziging van de grondslag is in de jaarrekening

2016 verwerkt conform RJ 140 ‘Stelselwijzigingen’ volgens de retrospectieve methode. Dit

betekent dat de cijfers per primo 2015 zijn herrekend naar de nieuwe grondslag. Deze cijfers

dienen als basis voor de vergelijkende cijfers en de cijfers over het boekjaar.

Impact op vermogen en resultaat

Het cumulatieve effect van de stelselwijziging op het beginvermogen van 2015 bedraagt

€ 343.696.000. Dit effect is als volgt weer te geven:

2015

Eigen vermogen 1 januari vóór stelselwijziging € 42.078.000

Hogere waardering Daeb en niet-Daeb vastgoed in exploitatie € 345.626.000

Herrekend eigen vermogen 1 januari € 387.704.000

Het effect op het resultaat van 2015 bedraagt € 25.298.000 negatief. Dit effect is als volgt weer te

geven:

Resultaat boekjaar: 2015

Vóór stelselwijziging € 10.021.000

Lagere afschrijvingen +/+ € 5.932.000

Wijziging niet-gerealiseerde waardeveranderingen -/- € 24.930.000

Wijziging verkoopresultaat -/- € 6.300.000

Resultaat boekjaar ná stelselwijziging -/- € 15.277.000

Impact op individuele posten

De stelselwijziging heeft impact op de volgende individuele posten in de balans en winst-en-

verliesrekening:

Daeb vastgoed in exploitatie

Niet-Daeb vastgoed in exploitatie

eigen vermogen en herwaarderingsreserve

afschrijvingen

overige waardeveranderingen

53


niet-gerealiseerde waardeveranderingen

verkoopresultaat

Voor de individuele balansposten worden de verschillen met de oorspronkelijke cijfers in de

jaarrekening 2015 in de toelichting op de betreffende jaarrekeningposten in de jaarrekening 2016

vermeld in verloopoverzichten.

Impact op volgende jaren

De impact op volgende jaren van de stelselwijziging is nu nog niet in te schatten. Dit is afhankelijk van de ontwikkeling van de marktwaarde in verhuurde staat van het vastgoed de komende jaren.

Functionele indeling winst-en-verliesrekening

Algemeen

Met ingang van 1 juli 2015 is de nieuwe Woningwet van kracht voor toegelaten instellingen. Hierin is opgenomen dat toegelaten instellingen met ingang van het boekjaar 2016 de winst-en-verliesrekening conform het functionele model moeten presenteren. Voorheen werd de winst-en-verliesrekening conform de categorale indeling gepresenteerd. De wijziging van de grondslag is in

de jaarrekening 2016 verwerkt conform RJ 140 ‘Stelselwijzigingen’ volgens de retrospectieve methode. Dit betekent dat de vergelijkende cijfers zijn gepresenteerd conform de nieuwe grondslag. Impact op vermogen en resultaat De presentatie van de winst-en-verliesrekening conform het functionele model heeft geen impact op het vermogen en resultaat.

Vergelijkende cijfers Ten behoeve van het inzicht zijn vergelijkende cijfers van het vorig boekjaar aangepast.

Verwerking verplichtingen

In de jaarrekening worden, naast juridisch afdwingbare verplichtingen, tevens feitelijke

verplichtingen verwerkt, die kunnen worden gekwalificeerd als intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd. Hiervan is sprake wanneer uitingen namens Seyster Veste zijn gedaan richting huurders, gemeenten en overige belanghouders aangaande verplichtingen betreffende toekomstige herstructurering- of nieuwbouwprojecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het besluitvormingsproces binnen de Stichting. Van een feitelijke verplichting is sprake indien de formalisering van de definitieve ontwerpfase en afgeleid het aanvragen van een definitieve

bouwvergunning heeft plaatsgehad.

Wet normering bezoldiging topfunctionarissen Voor de uitvoering van de Wet normering bezoldiging topfunctionarissen in de (semi)publieke sector (WNT) heeft de instelling zich gehouden aan de Beleidsregels toepassing WNT. De instelling

heeft de Beleidsregels toepassing WNT, waaronder het wetsvoorstel Aanpassingswet WNT, als normenkader bij het opmaken van deze jaarrekening gehanteerd. Eerder genoemd wetsvoorstel mag op grond van de mededeling van de Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijkrelaties van 12 februari 2014 worden toegepast als ware de wettekst reeds in werking getreden.

Grondslagen voor consolidatie en Groepsverhoudingen

In de consolidatie worden opgenomen de financiële gegevens van Seyster Veste en haar groepsmaatschappijen. Dit betreft alle maatschappijen waarmee zij een organisatorische- en economische eenheid vormt.

Integraal in de consolidatie worden opgenomen deelnemingen waarin beslissende zeggenschap op

het beleid kan worden uitgeoefend. In het algemeen betreft het deelnemingen waarin het belang meer dan 50% bedraagt. Het aandeel van derden in het vermogen en in het resultaat van de groep wordt afzonderlijk vermeld.

54


Deelnemingen die integraal worden geconsolideerd:

• Stichting B.S.W. te Zeist 100%

In december 2016 zijn de activiteiten van Seyster Veste Vastgoed B.V. beëindigd en is de rechtspersoon opgeheven. Seyster Veste Vastgoed B.V. was een 100% deelneming van Seyster

Veste.

Overige deelnemingen, gewaardeerd op vermogensmutatiemethode:

• Machado B.V. te Utrecht 50,00%

• WOM Kerckebosch B.V. te Zeist 50,00%

In december 2016 is de VOF Zeicon opgeheven. In VOF Zeicon participeerde naast Seyster Veste Woningstichting de Kombinatie en Era Bouw BV (ieder aandeel voor 33,33%) en was opgericht in

het kader van projectontwikkeling in Den Dolder.

De resultaten van afgestoten deelnemingen worden in de consolidatie verwerkt tot het tijdstip waarop de groepsband wordt verbroken.

Naast de hiervoor genoemde belangen heeft Seyster Veste belangen in Verenigingen van Eigenaars (VvE’s). Deze verbindingen komen niet in aanmerking voor consolidatie omdat er geen sprake is van een economische eenheid, maar slechts van een duurzame financiële band door middel van verstrekte bijdragen voor onderhoud. Het betreft de volgende VvE’s:

• VvE Park Boswijk te Doorn • VvE Montessoriflat te Zeist • VvE Antonlaan I te Zeist • VvE Antonlaan II te Zeist • VvE ’t Hof te Zeist • VvE Binnenbos MFA Kerckebosch

Besluitvorming over de aanwending van deze bijdragen vindt plaats door de ledenvergadering van de Verenigingen van Eigenaars (VvE’s). De vooruitbetaalde bijdragen worden ten laste van het resultaat verwerkt.

Grondslagen materiële vaste activa

Daeb- en niet-Daeb vastgoed in exploitatie

Daeb vastgoed omvat woningen in exploitatie met een huurprijs onder de huurtoeslaggrens, het

maatschappelijk vastgoed en het overige sociale vastgoed. De huurtoeslaggrens is een algemeen

huurprijsniveau dat jaarlijks per 1 juli door de minister van Binnenlandse Zaken en

Koninkrijksrelaties wordt vastgesteld. Ultimo 2016 bedraagt deze grens € 710,68 (2015:

€ 710,68). Het niet-Daeb vastgoed omvat woningen in exploitatie met een huurprijs boven de

huurtoeslaggrens en commercieel vastgoed.

Maatschappelijk vastgoed is bedrijfs onroerend goed dat is verhuurd aan maatschappelijke

organisaties, waaronder zorg-, welzijns-, onderwijs- en culturele instellingen en dienstverleners en

tevens is vermeld op de bijlage zoals deze is opgenomen in de Beschikking van de Europese

Commissie d.d. 15 december 2009 aangaande de staatssteun voor toegelaten instellingen.

Grondslag waardering tegen actuele waarde gebaseerd op marktwaarde:

Het Daeb- en niet-Daeb vastgoed in exploitatie wordt bij eerste verwerking gewaardeerd tegen de

verkrijgings- of vervaardigingsprijs, inclusief transactiekosten. Na eerste verwerking wordt het

vastgoed in exploitatie gewaardeerd op basis van actuele waarde. Op grond van artikel 31 van het

55


Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 vindt de waardering plaats tegen de

marktwaarde. Het Besluit actuele waarde is niet van toepassing.

Op grond van artikel 14 van de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 vindt de

waardering tegen marktwaarde plaats overeenkomstig de methodiek die is opgenomen in bijlage 2

van de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 (‘Handboek modelmatig waarderen

marktwaarde’). Bij het toepassen van het ‘Handboek modelmatig waarderen marktwaarde’ wordt

de basisversie/full-versie gehanteerd. Voor een verdere toelichting op de toepassing van het

waarderingshandboek wordt verwezen naar de toelichting op de balans.

Winsten of verliezen, ontstaan door een wijziging in de marktwaarde van het vastgoed in

exploitatie, worden verantwoord in de winst-en-verliesrekening over de periode waarin de wijziging

zich voordoet.

Daarnaast wordt ten laste van de resultaatbestemming, hetzij ten laste van de overige reserves,

een herwaarderingsreserve gevormd. De herwaarderingsreserve wordt gevormd voor het verschil

tussen de boekwaarde op basis van verkrijgings- of vervaardigingsprijs en de marktwaarde van het

vastgoed in exploitatie waar de reserve betrekking op heeft.

Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie (sociaal) Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie betreft sociaal vastgoed in aanbouw ten behoeve van toekomstige verhuurexploitatie. Dit vastgoed in ontwikkeling wordt gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs en toegerekende kosten van het werkapparaat uit hoofde van

voorbereiding, toezicht en directievoering onder aftrek van bijzondere waardeverminderingen. Voorts wordt rente tijdens de bouw toegerekend. De geactiveerde rente wordt berekend tegen de gemiddelde rentevoet over het totale vreemde vermogen. Voor onroerende zaken waarvoor specifieke financiering is aangetrokken, wordt de interestvoet van deze specifieke financiering gehanteerd.

Indien de bijzondere waardevermindering hoger is dan de waarde van de onroerende zaken in ontwikkeling, wordt de onroerende zaak op nihil gewaardeerd en wordt een voorziening aan de creditzijde van de balans opgenomen.

Ingenomen grondposities worden onder deze post verwerkt tegen verkrijgingsprijs en bijkomende

kosten. Rentetoerekening vindt eerst plaats nadat ontwikkelactiviteiten zijn gestart.

Afschrijving vindt plaats na ingebruikneming van de complexen.

Na-investeringen die leiden tot een waarde verhoging van de onroerende of roerende zaken worden

aangemerkt als activeerbare uitgaven van vernieuwing. De lasten van onderhoud onderscheiden zich van activeerbare kosten door het feit dat er geen sprake is van een waarde verhoging van de onroerende of roerende zaken. De uitgaven voor onderhoud worden direct als kosten ten laste van het resultaat verantwoord.

Onroerende en roerende zaken ten dienste van de bedrijfsvoering De onroerende en roerende zaken ten dienste van de bedrijfsvoering worden gewaardeerd op basis van aanschafwaarde, onder aftrek van cumulatieve afschrijvingen.

Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Onroerende zaken die onder voorwaarden aan een derde zijn verkocht (VOV) onder de regeling

Koopgarant of andere regelingen vanuit het verleden, waarvoor Seyster Veste een terugkoopplicht kent, zijn aangemerkt als financieringstransactie. De betreffende onroerende zaken worden gewaardeerd tegen actuele waarde, zijnde de met de koper overeengekomen contractprijs bij eerste waardering en de marktwaarde bepaald conform de contractvoorwaarden bij latere waardering. Bij eerste waardering is sprake van een her classificatie van de onroerende zaken, zodat de herwaardering naar actuele waarde rechtstreeks in het eigen vermogen worden verwerkt, tenzij

sprake is van eerder genomen waardeverminderingen.

56


Voor de in de regeling overeengekomen overdrachtswaarde wordt aan de creditzijde van de balans een terugkoopverplichting opgenomen. Deze terugkoopverplichting wordt jaarlijks gewaardeerd op

de actuele waarde van de verplichting, rekening houdend met de contractvoorwaarden.

Daarnaast is sprake van onroerende zaken die onder voorwaarden aan een derde zijn verkocht (VOV) onder regelingen vanuit het verleden, die zijn aangemerkt als verkooptransactie. Deze verplichtingen zijn toegelicht onder de niet in de balans opgenomen rechten en verplichtingen.


Deelnemingen

Deelnemingen waarin Seyster Veste invloed van betekenis kan uitoefenen, worden gewaardeerd tegen de netto vermogenswaarde. De netto vermogenswaarde wordt berekend volgens de grondslagen die gelden voor deze jaarrekening. Voor deelnemingen waarvan onvoldoende gegevens beschikbaar zijn voor aanpassing aan deze grondslagen, wordt uitgegaan van de waarderingsgrondslagen van de desbetreffende deelneming.

Indien de waardering van de deelneming volgens de netto vermogenswaarde negatief is, wordt deze op nihil gewaardeerd. Indien en voor zover Stichting De Seyster Veste in deze situatie geheel of deels instaat voor de schulden van de desbetreffende deelneming of het stellige voornemen heeft de deelneming tot betaling van haar schulden in staat te stellen, wordt indien nodig een voorziening getroffen.

Deelnemingen of verbindingen waarin Stichting De Seyster een gering financieel belang heeft, worden gewaardeerd tegen de verkrijgingsprijs of, indien hiertoe aanleiding bestaat, een lagere waarde.

Vorderingen op deelnemingen en overige vorderingen

Vorderingen op deelnemingen en overige vorderingen worden gewaardeerd tegen de nominale waarde, rekening houdend met een voorziening voor mogelijke oninbaarheid.

Latente belastingvorderingen Voor latente belastingen wordt een vordering/voorziening opgenomen voor tijdelijke verschillen

tussen de boekwaarde van activa en verplichtingen ten behoeve van de financiële verslaggeving en

de fiscale boekwaarde van die posten.

Er wordt uitsluitend een latente belastingvordering opgenomen voor zover het waarschijnlijk is dat er in de toekomst belastbare winsten beschikbaar zullen zijn die voor de realisatie van het tijdelijke verschil kunnen worden aangewend. Latente belastingvorderingen worden per iedere verslagdatum

herzien en verlaagd voor zover het niet langer waarschijnlijk is dat het daarmee samenhangende belastingvoordeel zal worden gerealiseerd. Latente belastingvorderingen zijn opgenomen onder de vlottende activa of onder de financiële vaste activa indien de verwachte looptijd groter is dan een jaar. De latente belastingverplichtingen zijn opgenomen onder de voorzieningen.

De vordering voor latente belastingen omvat het belastingeffect van de verschillen tussen commerciële en fiscale winstbepaling inzake leningen. Gelet op de beperkte looptijd is de voorziening gewaardeerd tegen contante waarde met een tarief van 25%.

Saldering van latenties vindt plaats indien en voor zover voldaan wordt aan de wettelijke bepalingen hieromtrent art BW 2.363 en RJ 115.305 (corporatie is bevoegd tot salderen en heeft het stellige

voornemen om te salderen en looptijd van vordering en schulden is nagenoeg gelijk, simultane afwikkeling).

Te vorderen BWS – subsidies De uit hoofde van het Besluit Woning gebonden Subsidies toegezegde bedragen zijn gebaseerd op

aannames van de huurontwikkeling en van de ontwikkeling van exploitatielasten. De netto contante waarde van de negatieve exploitatieresultaten is verantwoord als nog te ontvangen BWS subsidies. De vordering wordt jaarlijks verminderd met de door de budgethouder uitbetaalde bedragen en verhoogd met rente over het jaarlijks resterende saldo. De uitbetaling is afhankelijk gesteld van de disconteringsvoet en beloopt maximaal 30 jaar.

57


Borgstellingsvergoedingen Dit betreft de aan het Waarborgfonds Sociale Woningbouw betaalde borgstellingsvergoedingen ter

zake van opgenomen geldleningen. De vergoedingen worden gedurende de looptijd van de desbetreffende leningen ten laste van het resultaat gebracht.

Overige effecten De overige effecten zijn gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs of lagere marktwaarde.

Financiële instrumenten

Voor de toelichting van primaire financiële instrumenten wordt verwezen naar de specifieke post in de toelichting.

Voorraden


Vastgoed bestemd voor verkoop betreft de voorraad woningen (opgeleverd en nog niet verkocht) en

wordt gewaardeerd tegen vervaardigingsprijs of lagere netto-opbrengstwaarde. Deze lagere netto-opbrengstwaarde wordt bepaald door individuele beoordeling van de voorraden. De vervaardigingsprijs omvat de bouwkosten, de directe loonkosten en de overige kosten die rechtstreeks aan de vervaardiging kunnen worden toegerekend. De netto-opbrengstwaarde is gebaseerd op een verwachte verkoopprijs, onder aftrek van nog te maken kosten voor verkoop.

Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop betreft onverkochte onroerende zaken in aanbouw bestemd voor de verkoop en wordt gewaardeerd tegen vervaardigingsprijs of lagere netto-opbrengstwaarde. Deze lagere netto-opbrengstwaarde wordt bepaald door individuele beoordeling van de voorraden.

De vervaardigingsprijs omvat de bouwkosten, de directe loonkosten en de overige kosten die rechtstreeks aan de vervaardiging kunnen worden toegerekend. De netto-opbrengstwaarde is gebaseerd op een verwachte verkoopprijs, onder aftrek van nog te maken kosten voor voltooiing en verkoop.

Onderhanden projecten De onderhanden projecten in opdracht van derden betreft onroerende zaken verkocht in aanbouw en worden gewaardeerd tegen de gerealiseerde projectkosten vermeerderd met de toegerekende winst en verminderd met verwachte verliezen en gedeclareerde termijnen. Indien het resultaat op een onderhanden project niet op betrouwbare wijze kan worden ingeschat wordt geen winst toegerekend. De projectkosten omvatten de direct op het project betrekking hebbende kosten, de kosten die

toerekenbaar zijn aan projectactiviteiten in het algemeen en toewijsbaar zijn aan het project en andere kosten die contractueel aan de opdrachtgever kunnen worden toegerekend.

In de onderhanden projecten zijn tevens begrepen de uit projectontwikkeling voortkomende projecten indien en voor zover voor eenheden van het project voor of tijdens de constructie een

onvoorwaardelijke verkoopovereenkomst is afgesloten.

Seyster Veste gebruikt de ‘percentage of completion methode’ voor het meten van de verrichte prestaties bij de uitvoering van de projecten. Onder deze methode worden de gemaakte projectkosten vergeleken met en uitgedrukt in een percentage van de totale verwachte projectkosten. Opbrengsten en kosten worden verantwoord in de winst- en verliesrekening op basis

van deze voortgang. Uitgaven die in een jaar zijn gedaan ten behoeve van projectactiviteiten in het opvolgende jaar worden niet meegenomen in de berekening.

Projecten worden in de balans gepresenteerd als vordering op dan wel schuld aan de opdrachtgevers uit hoofde van de contracten. Er is sprake van een vordering indien het bedrag van de gerealiseerde

opbrengst hoger is dan het bedrag van de gefactureerde termijnen. Indien het bedrag van de gerealiseerde opbrengst lager is dan de gefactureerde termijnen, is sprake van een schuld.

58


Vorderingen

Huurdebiteuren en overige vorderingen

De vorderingen kennen een looptijd van korter dan een jaar. De waardering van de vorderingen geschiedt tegen de nominale waarde, rekening houdend met een voorziening voor mogelijke oninbaarheid. De voorziening wordt bepaald op basis van een individuele beoordeling van de vorderingen.

Liquide middelen

Liquide middelen bestaan uit kas, tegoeden in rekening courant met banken en deposito’s of spaartegoeden bij banken met een looptijd korter dan één jaar en staan ter vrije beschikking van de stichting. Schulden in rekening courant met banken zijn opgenomen onder schulden aan kredietinstellingen onder kortlopende schulden.

Groepsvermogen

Seyster Veste heeft geen meegeconsolideerde groepsmaatschappijen met een minderheidsbelang

van derden.

Herwaarderingsreserve

De herwaarderingsreserve wordt gevormd door het positieve verschil tussen de marktwaarde en de

boekwaarde, op basis van de verkrijgings- of vervaardigingsprijs van het vastgoed. Bij het bepalen

van de boekwaarde op basis van verkrijgings- of vervaardigingsprijs is geen rekening gehouden

met afschrijvingen of bijzondere waardeverminderingen. Bij realisatie van de

herwaarderingsreserve (bij verkoop van het vastgoed) wordt het gerealiseerde deel van de

herwaarderingsreserve rechtstreeks overgeboekt naar de overige reserves.

Voorzieningen

Voorzieningen worden gevormd voor in rechte afdwingbare of feitelijke verplichtingen en verliezen die op balansdatum bestaan, waarvan de hoogte redelijkerwijs kan worden geschat. Voorzieningen worden tegen nominale waarde opgenomen.

Voorziening onrendabele investeringen

Voor projecten in ontwikkeling waar het geraamde onrendabele deel van de investering hoger is dan

de uitgaven per balansdatum is ter hoogte van dit bedrag een voorziening getroffen.

Voorziening voor jubilea uitkeringen Hieronder is begrepen de voorziening voor mogelijke uitkeringen aan medewerkers die in de periode

2013 tot en met 2018 op grond van de CAO een uitkering ontvangen voor een 12,5-, 25- of 40 jarig dienstverband.

Langlopende schulden

De langlopende schulden worden gewaardeerd tegen nominale waarde.

De aflossingsverplichting van de langlopende schulden in het eerstvolgende boekjaar is opgenomen

onder de kortlopende schulden.

Terugkoopverplichtingen onroerende zaken verkocht onder voorwaarden In het kader van de verkoop van woningen onder voorwaarden (VOV) heeft Seyster Veste een terugkoopverplichting die mede afhankelijk is van de ontwikkeling van de waarde van de betreffende onroerende zaken in het economisch verkeer. De terugkoopverplichting wordt jaarlijks gewaardeerd.

59


Indien de verwachting is dat de terugkoop binnen één jaar zal plaatsvinden, is de verplichting onder de kortlopende schulden verantwoord.

Kortlopende schulden

De kortlopende schulden zijn gewaardeerd tegen nominale waarde.

Grondslagen van resultaatbepaling Het resultaat wordt bepaald als het verschil tussen de opbrengstwaarde van de geleverde prestaties en de kosten en andere lasten over het jaar. De resultaten op transacties worden verantwoord in het jaar waarin zij zijn gerealiseerd. Verliezen worden verantwoord zodra deze voorzienbaar zijn.

Bedrijfsopbrengsten

Huren en erfpacht

De betreft de netto huren op grond van huur- en erfpachtcontracten. De opbrengsten worden jaarlijks verhoogd in overeenstemming met het intern geformaliseerde huurbeleid, rekening houdend met de wettelijke bepalingen en/of contractuele afspraken.

Voor leegstaande appartementen in complex Park Boswijk zijn servicekosten verschuldigd, die bij

leegstand niet kunnen worden doorberekend aan een huurder. Deze kosten worden beschouwd als kosten van leegstand en in mindering op de netto huur verantwoord.

Vergoedingen Dit betreft de van huurders te ontvangen netto vergoedingen voor leveringen van goederen en diensten.

Overheidsbijdragen Dit betreft de vrijval van de egalisatierekening BWS subsidies.

Verkoop onroerende zaken De verkopen onroerende zaken bestaand bezit betreft het saldo van de gerealiseerde

verkoopopbrengst, verminderd met de boekwaarde en de verkoopkosten. De resultaten worden verantwoord op het moment dat geen beroep meer kan worden gedaan op eventuele ontbindende voorwaarden in de verkoopovereenkomst.

De opbrengsten uit de verkoop van goederen worden in de winst- en verliesrekening verwerkt wanneer de belangrijkste risico’s en voordelen van eigendom aan de koper zijn overgedragen. Voor woningbouwprojecten waarbij de overdracht van risico’s en voordelen plaatsvindt bij het ondertekenen van koop-/aannemingsovereenkomsten en waarbij naderhand nog substantiële werkzaamheden moeten worden uitgevoerd, worden omzet en resultaat verantwoord wanneer deze prestaties zijn verricht. Het stadium van voltooiing wordt daarbij bepaald aan de hand van de

beoordeling van de verrichte werkzaamheden, aan de hand van de verhouding van de geboekte kosten ten opzichte van de totale verwachte kosten. Verwachte verliezen op projecten worden onmiddellijk in de winst en verliesrekening opgenomen.

Geactiveerde productie eigen bedrijf Dit betreft de aan vastgoedprojecten, waaronder grondexploitatie, toegerekende kosten van de

werkorganisatie. De toegerekende kosten betreffen de door medewerkers van de afdeling

projectontwikkeling bestede directe uren aan projectontwikkeling, tegen een per functie vastgesteld uurtarief. Het uurtarief is gebaseerd op de kosten voortvloeiende uit de arbeidsovereenkomst, vermeerderd met een opslag voor overige personeelskosten, huisvestingskosten en algemene kosten, alsmede vermeerderd met een opslag voor het gebruik van facilitaire diensten (personeelszaken, ICT en administratie).

Overige bedrijfsopbrengsten

Hieronder worden onder andere de inschrijfgelden van woningzoekenden, de opbrengsten van

overige dienstverlening en incidentele opbrengsten verantwoord.

60


Bedrijfslasten

Afschrijving op materiële vaste activa ten dienste van exploitatie

De afschrijvingen (im)materiële vaste activa ten dienste van exploitatie worden gebaseerd op de

verkrijgings- of vervaardigingsprijs. Afschrijvingen vinden plaats volgens de lineaire methode op

basis van de geschatte economische levensduur. Afschrijving van het actief vindt plaats tot de

restwaarde is bereikt.

De afschrijvingen worden aan de verschillende activiteiten toegerekend middels de systematiek

toegelicht in ‘Toerekening baten en lasten’.

Overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille De overige waardeveranderingen worden gevormd door de waardevermindering die is ontstaan

door gedurende het verslagjaar nieuw aangegane juridische en feitelijke verplichtingen met betrekking tot investeringen in nieuwbouw en herstructurering.

Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille

Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille betreffen winsten of mogelijke

verliezen, die ontstaan door een wijziging in de waarde van de vastgoedportefeuille in het

verslagjaar.

Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille verkocht onder

voorwaarden

In deze post worden de ongerealiseerde waardeveranderingen van de vastgoedportefeuille

verkocht onder voorwaarden verantwoord die zijn ontstaan door een wijziging in de waarde van de

vastgoedportefeuille verkocht onder voorwaarden in het verslagjaar.


In deze post worden de ongerealiseerde waardeveranderingen verantwoord van de

vastgoedportefeuille bestemd voor verkoop die zijn ontstaan door een wijziging in de waarde van

de vastgoedportefeuille bestemd voor verkoop in het verslagjaar.

Lonen, salarissen en sociale lasten

Lonen, salarissen en sociale lasten worden op grond van de arbeidsvoorwaarden verwerkt in de

winst-en-verliesrekening voor zover zij verschuldigd zijn aan werknemers. Van toerekenbaarheid is

sprake als de daadwerkelijke werkzaamheden in het verslagjaar hebben plaatsgevonden door de

werknemers. De lonen, salarissen en sociale lasten worden aan de verschillende activiteiten

toegerekend middels de systematiek toegelicht in ‘Toerekening baten en lasten’.

Pensioenlasten De medewerkers van Seyster Veste hebben een pensioenregeling die is ondergebracht bij SPW.

Deze pensioenregeling betreft een voorwaardelijk geïndexeerde middelloonregeling. Indexatie

(aanpassing met prijsstijging) van de toegekende aanspraken en rechten vindt uitsluitend plaats

indien en voor zover de middelen van het pensioenfonds daartoe ruimte laten en het pensioenfonds

daartoe heeft besloten. Indien de omstandigheden bij het pensioenfonds daar aanleiding toe geven

kan het bestuur besluiten tot het korten van aanspraken. De pensioenregeling wordt volgens de

Pensioenwet gekarakteriseerd als uitkeringsovereenkomst.

Per 31 december 2016 bedroeg de geschatte dekkingsgraad van SPW 109,7%. De geschatte

dekkingsgraad is de marktwaarde van de beleggingen uitgedrukt in een percentage van de

voorziening pensioenverplichtingen volgens de grondslagen van DNB. Het minimum vereist eigen

vermogen (dekkingsgraad) volgens DNB is 105%. Op basis van de dekkingsgraad van 31

december 2015 is verlaging van pensioenen bij SPW niet aan de orde.

61


De pensioenlasten worden aan de verschillende activiteiten toegerekend middels de systematiek

toegelicht in ‘Toerekening baten en lasten’.

Overige organisatiekosten Dit betreffen de kosten die niet aan reguliere bedrijfsactiviteiten toegerekend kunnen worden

middels de systematiek toegelicht in ‘Toerekening baten en lasten’.

Lasten onderhoud Dit betreft alle direct aan het boekjaar toe te rekenen kosten van onderhoud. Van toerekenbaarheid is sprake als de daadwerkelijke werkzaamheden in het boekjaar zijn uitgevoerd. De lasten van onderhoud onderscheiden zich van activeerbare kosten door het feit dat er geen sprake is van een

waarde verhoging van de onroerende zaak.

Leefbaarheid Leefbaarheid omvat gemaakte kosten voor fysieke ingrepen die de leefbaarheid in buurten en

wijken bevorderen. Van toerekenbaarheid is sprake als de daadwerkelijke werkzaamheden in het

verslagjaar hebben plaatsgevonden.


Rentebaten en soortgelijke baten Dit betreft hoofdzakelijk van banken ontvangen rente uit hoofde van tegoeden in rekening courant of tegoeden op spaarrekeningen.

Opbrengsten financiële vaste activa en effecten

Dit betreft de aan deelnemingen in rekening gebrachte rente uit hoofde van aan deelnemingen verstrekte financieringsmiddelen en de op de te vorderen BWS subsidies bijgeschreven rente.

Rentelasten en soortgelijke lasten Dit betreft de contractueel, uit hoofde van opgenomen leningen verschuldigde rente, die

tijdsevenredig wordt verwerkt. Tevens worden als rentelasten verwerkt de aan het boekjaar toe te rekenen kosten van disagio, die is betaald aan het Waarborgfonds Sociale Woningbouw.

Aan vastgoedprojecten in ontwikkeling (grondposities, koop- en huurwoningen) wordt rente toegerekend. De geactiveerde rente wordt berekend tegen de gemiddelde rentevoet over het totaal vreemd vermogen. Voor onroerende zaken waarvoor specifieke financiering is aangetrokken, wordt

de rentevoet van deze specifieke lening gehanteerd.

Belastingen

De belasting over het resultaat wordt berekend over het resultaat voor belastingen in de winst-en-

verliesrekening, rekening houdend met beschikbare fiscaal compensabele verliezen uit voorgaande

boekjaren (voor zover niet opgenomen in de latente belastingvorderingen) en vrijgestelde

winstbestanddelen en na bijtelling van niet-aftrekbare kosten. Tevens wordt rekening gehouden

met wijzigingen die optreden in de latente belastingvorderingen en latente belastingschulden uit

hoofde van wijzigingen in het te hanteren belastingtarief.

Sinds 1 januari 2008 vallen de woningcorporaties integraal onder de vigerende belastingwetgeving.

Eind 2008 is er overeenstemming bereikt tussen Aedes en de Belastingdienst betreffende de

Vaststellingsovereenkomst 2 (VSO 2). De VSO 1 is eenzijdig in 2008 door de Belastingdienst

opgezegd. Seyster Veste heeft de VSO 1 en VSO 2 getekend. Per 1 december 2016 loopt de tussen

woningcorporaties en de Belastingdienst gesloten vaststellingsovereenkomst (VSO2) af. Omdat de

overeenkomst niet is opgezegd vindt stilzwijgende verlenging plaats met 1 jaar tot 1 december

2017.

62


Seyster Veste heeft op basis van de uitgangspunten van VSO 1 en VSO 2 de fiscale positie ultimo

2016 en het fiscale resultaat 2016 bepaald. Doordat jurisprudentie inzake de uitwerking van VSO 1

en VSO 2 voor woningcorporaties nog ontbreekt, kan de werkelijk te betalen of te verrekenen

belasting afwijken van de in de jaarrekening opgenomen schatting.

Stichting De Seyster Veste vormt een fiscale eenheid voor de heffing van de

vennootschapsbelasting met Seyster Veste Vastgoed B.V


Als resultaat van deelnemingen waarin invloed van betekenis wordt uitgeoefend op het zakelijke en

financiële beleid, wordt opgenomen het aan de woningcorporatie toekomende aandeel in het

resultaat van deze deelnemingen. Dit resultaat wordt bepaald op basis van de bij Seyster Veste

geldende grondslagen voor waardering en resultaatbepaling.

Bij deelnemingen waarin geen invloed van betekenis op het zakelijke en financiële beleid wordt

uitgeoefend, wordt het dividend als resultaat aangemerkt. Verwerking hiervan vindt plaats onder

de financiële baten en lasten.

Aandeel van derden Het aandeel van derden is het resultaat in het boekjaar dat niet toekomt aan Seyster Veste.

Toerekening baten en lasten

Om tot de functionele indeling van de winst-en-verliesrekening te komen wordt gebruik gemaakt

van een kostenverdeelstaat. Hierbij worden de personeelslasten en overige bedrijfskosten verdeeld

door een verdeelsleutel te hanteren op basis van de personele bezetting in FTE’s.

Grondslagen voor de opstelling van het geconsolideerde kasstroomoverzicht

Het kasstroomoverzicht wordt opgesteld volgens de directe methode.

De geldmiddelen in het kasstroomoverzicht bestaan uit liquide middelen en vlottende effecten.

De effecten kunnen worden beschouwd als zeer liquide beleggingen.

Winstbelastingen, ontvangen interest, betaalde interest en ontvangen dividenden worden

opgenomen onder de kasstroom uit operationele activiteiten. Betaalde dividenden worden

opgenomen onder de kasstroom uit financieringsactiviteiten.

De verkrijgingsprijs van verworven groepsmaatschappijen wordt opgenomen onder de kasstroom

uit investeringsactiviteiten, voor zover betaling in geldmiddelen heeft plaatsgevonden. Hierbij

worden geldmiddelen aanwezig in deze groepsmaatschappijen afgetrokken van de aankoopprijs.

Transacties waarbij geen ruil van geldmiddelen plaatsvindt, waaronder financiële leasing, worden

niet in het kasstroomoverzicht opgenomen. De betaling van de leasetermijnen uit hoofde van het

financiële-leasecontract wordt voor het gedeelte dat betrekking heeft op de aflossing als een

uitgave uit financieringsactiviteiten aangemerkt en voor het gedeelte dat betrekking heeft op de

interest als een uitgave uit operationele activiteiten.

63


Toelichting op de geconsolideerde balans (x € 1000,-)

Materiële vaste activa

De mutaties in de materiele vaste activa zijn in het navolgende schema samengevat:

Het verloop en de samenstelling is als volgt:

DAEB NIET DAEB Vastgoed in Onroerende en Totaal

Vastgoed Vastgoed ontwikkeling roerende zaken

in exploitatie in exploitatie bestemd voor tdv exploitatie

eigen exploitatie

Effecten stelselwijziging:

stand per 1 januari 2015

Verkrijgingsprijs 165.282 30.608 20.408 2.783 219.081

Af: Cumulatieve waardeverminderingen 3.481 -1.917 -6.664 - -5.100

Af: Cumulatieve afschrijvingen -54.376 -5.639 - -1.610 -61.625

Overboeking van voorziening - - 2.703 - 2.703

Boekwaarde 114.387 23.052 16.447 1.173 155.059

- -

Boekwaarde per 1 januari 2015 (vóór stelselw.) 114.387 23.052 16.447 1.173 155.059

effecten stelselwijziging 1-1-2015 312.164 30.314 2.740 - 345.218

Boekwaarde per 1 januari 2015 (ná stelselw.) 426.551 53.366 19.187 1.173 500.277

Mutaties 2015 -8.998 -3.709 -12.359 -417 -25.483

Boekwaarde 31 december 2015: 417.553 49.657 6.828 756 474.794

Totalen:

Aanschafwaarde 31 december 2015 226.477 25.150 8.075 2.317 262.019

Cumulatieve waardeveranderingen 191.076 24.507 -2.481 - 213.102

64


Overboeking van voorziening - - 1.234 1.234

Af: Cumulatieve afschrijvingen - - - -1.561 -1.561

Boekwaarde 31 december 2015: 417.553 49.657 6.828 756 474.794

Mutaties in 2016

Investeringen 137 108 14.108 - 14.353

Desinvesteringen -15.951 -4.555 - -59 -20.565

Afschrijvingen - - - -367 -367

Extra afschrijvingen - - - -291 -291

Afschrijvingen desinvesteringen - - - 35 35

Waardevermeerderingen/-verminderingen 29.481 1.229 821 - 31.531

Terugname onrendabele top - - - -

Terugname waarde - - - -

Overboeking cumm. investering Projecten in ontw. 17.159 1.789 -18.948 - -18.948

Overboeking aanschafwaarde DAEB en niet DAEB 1.301 -1.301 - - -

Overboeking van voorziening - - -1.234 - -1.234

correctie verkrijgingsprijs - - - -2.061 -2.061

correctie afschrijvingen - - - 2.061 2.061

Saldo mutaties 32.127 -2.730 -5.253 -682 23.462

Saldo per 31 december 2016

Aanschafwaarde 229.123 21.191 3.235 197 253.746

Cumulatieve waardeveranderingen 220.557 25.736 -1.660 - 244.633

Cumulatieve afschrijvingen - - - -123 -123

Overboeking naar voorziening - - - - -

Boekwaarde per 31 december 2016 449.680 46.927 1.575 74 498.256

65


Marktwaarde

Zowel het DAEB- als het niet-DAEB-vastgoed in exploitatie is gewaardeerd tegen de marktwaarde in verhuurde staat die is bepaald

op basis van het ‘Handboek modelmatig waarderen marktwaarde’ die als bijlage is opgenomen bij de Regeling toegelaten instellingen

volkshuisvesting (RTIV). Hierbij wordt op basis van de toekomstige kasstromen de marktwaarde middels de Discounted Cash Flow (DCF) Methode

bepaald. Bij het bepalen van de marktwaarde is de basisversie van het waarderingshandboek gehanteerd. De variabelen in de berekening zijn conform

het waarderingshandboek gehanteerd. Aangezien de basisversie van het waarderingshandboek is gehanteerd, is de marktwaarde niet gebaseerd

op een waardering door een onafhankelijke en ter zake deskundige taxateur.

De volgende disconteringsvoet is gebruikt voor de verschillende categorieën onroerende zaken:

Woongelegenheden 6,76% Bedrijfsmatig en maatschappelijk onroerend goed 8,12% Parkeergelegenheden 6,37% Intramuraal vastgoed n.v.t.

Parameters

Bij het bepalen van de toekomstige kasstromen voor de DCF-berekening wordt gebruik gemaakt van de volgende parameters:

Parameters woongelegenheden 2016 2017 2018 2019 2020 e.v.

Prijsinflatie 0,20% 0,60% 1,07% 1,53% 2,00%

Looninflatie 1,60% 1,70% 1,57% 2,03% 2,50%

Bouwkostenstijging 1,60% 1,70% 1,57% 2,03% 2,50%

Leegwaardestijging (afhankelijk van ligging) 5,70% 3,80% 2,90% 2,00% 2,00%

Instandhoudingsonderhoud per vhe – EGW € 901 vlgs index vlgs index vlgs index vlgs index

Instandhoudingsonderhoud per vhe – MGW € 910 vlgs index vlgs index vlgs index vlgs index

Instandhoudingsonderhoud per vhe – Zorgeenheid (extra muraal) € 993 vlgs index vlgs index vlgs index vlgs index

66


2016 2017 2018 2019 2020 e.v.

Mutatieonderhoud per vhe – EGW € 823 vlgs index vlgs index vlgs index vlgs index

Mutatieonderhoud per vhe – MGW € 618 vlgs index vlgs index vlgs index vlgs index

Mutatieonderhoud per vhe – Zorgeenheid (extra muraal) € 618 vlgs index vlgs index vlgs index vlgs index

Achterstallig onderhoud per vhe – EGW € 0 € 0 € 0 € 0 € 0

Achterstallig onderhoud per vhe – MWG € 0 € 0 € 0 € 0 € 0

Achterstallig onderhoud per vhe – Zorgeenheid (extra muraal) € 0 € 0 € 0 € 0 € 0

Beheerkosten per VHE – EGW € 420 vlgs index vlgs index vlgs index vlgs index

Beheerkosten per VHE – MGW € 413 vlgs index vlgs index vlgs index vlgs index

Beheerkosten per VHE – Zorgeenheid (extra muraal) € 381 vlgs index vlgs index vlgs index vlgs index

Gemeentelijke OZB (% vd WOZ) 0,0909% vlgs index vlgs index vlgs index vlgs index

Belastingen, verzekeringen en overige zakelijke lasten (% vd WOZ) 0,13% 0,13% 0,13% 0,13% 0,13%

Verhuurderheffing (% vd WOZ) 0,57% 0,57% 0,57% 0,57% 0,57%

Huurstijging boven prijsinflatie – zelfstandige eenheden 0,50% 1,20% 0,80% 0,40% 0,00%

Huurstijging boven prijsinflatie – onzelfstandige eenheden 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00%

Huurderving (% van de huursom) 1,00% 1,00% 1,00% 1,00% 1,00%

Mutatieleegstand – gereguleerde woningen (in maanden) 0 0 0 0 0

Mutatieleegstand – geliberaliseerde woningen (in maanden) 3 3 3 3 3

Juridische splitsingskosten per eenheid € 500 € 500 € 500 € 500 € 500

Technische splitsingskosten per eenheid € 0 € 0 € 0 € 0 € 0

Verkoopkosten bij uitponden (% van de leegwaarde) 1,70% 1,70% 1,70% 1,70% 1,70%

Overdrachtskosten (% van de berekende waarde) 3% 3% 3% 3% 3%

Parameters bedrijfsmatig- en maatschappelijk onroerend goed

Instandhoudingsonderhoud per m2 BVO € 5 € 5 € 5 € 5 € 5

Mutatieonderhoud per m2 BVO € 10 € 10 € 10 € 10 € 10

Marketing (% van de marktjaarhuur) 14% 14% 14% 14% 14%

Achterstallig onderhoud per vhe € 0 € 0 € 0 € 0 € 0

Beheerkosten – BOG (% van de markthuur) 3% 3% 3% 3% 3%

Beheerkosten – MOG (% van de markthuur) 2% 2% 2% 2% 2%

67


2016 2017 2018 2019 2020 e.v.

Gemeentelijke OZB (% van de WOZ) 0,0909% vlgs index vlgs index vlgs index vlgs index

Belastingen, verzekeringen en overig. zakelijke lasten (% v.d. WOZ) 0,13% 0,13% 0,13% 0,13% 0,13%

Mutatieleegstand (in maanden) 6 6 6 6 6


Parameters parkeergelegenheden

Instandhoudingsonderhoud parkeerplaats per jaar € 46 vlgs index vlgs index vlgs index vlgs index

Instandhoudingsonderhoud garagebox per jaar € 154 vlgs index vlgs index vlgs index vlgs index

Beheerkosten parkeerplaats per jaar € 25 vlgs index vlgs index vlgs index vlgs index

Beheerkosten garagebox per jaar € 35 vlgs index vlgs index vlgs index vlgs index

Belastingen, verzekeringen en overige zakelijke lasten (% vd WOZ) 0,25% 0,25% 0,25% 0,25% 0,25%

Juridische splitsingskosten per eenheid € 500 € 500 € 500 € 500 € 500

Technische splitsingskosten per eenheid € 0 € 0 € 0 € 0 € 0

Verkoopkosten per eenheid € 500 € 500 € 500 € 500 € 500

Mutatieleegstand (in maanden) 6 6 6 6 6


In de post materiele vaste activa ten dienste van de exploitatie zijn geen posten begrepen die worden gefinancierd door middel van financial lease. Alle overige vaste activa zijn juridisch en economisch in vrije eigendom van de stichting. In het boekjaar werd ter zake van onroerende zaken in ontwikkeling een bedrag van € 661.000 aan bouwrente geactiveerd. Bij niet specifiek gefinancierde nieuwbouwprojecten werd een gemiddelde rentevoet gehanteerd van 3%.

In de post onroerende zaken zijn 4.014 woningen opgenomen. De geschatte waarde gebaseerd op de meest recente WOZ beschikkingen bedraagt € 581 miljoen. Het onroerend goed is nagenoeg in zijn geheel gefinancierd met kapitaalmarktleningen onder overheidsgarantie. Er zijn geen hypothecaire zekerheden afgegeven.

68


Sociaal Vastgoed

Bedrijfswaarde Omdat de doelstelling van Seyster Veste is te voorzien in passende huisvesting voor hen die daar niet zelf in kunnen voorzien, zal van de

onroerende zaken in exploitatie slechts een beperkt deel vervreemd worden. Dit betekent dat slechts een deel van de in de jaarrekening verantwoorde

marktwaarde in de toekomst zal worden gerealiseerd. Daarom wordt hieronder de bedrijfswaarde van de onroerende zaken in exploitatie, zoals deze

jaarlijks aan het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) wordt gepresenteerd, toegelicht. Deze bedrijfswaarde sluit aan op het beleid van

Seyster Veste en beoogt inzicht te geven in de verdiencapaciteit van haar vastgoed uitgaande van dit beleid.

De bedrijfswaarde van het Daeb vastgoed in exploitatie bedraagt per 31 december 2016 € 198.228.000. Dit heeft betrekking op 3.933 eenheden.

Per 31 december 2015 was dit € 182.400.000 (3.983 eenheden).

De bedrijfswaarde van het niet-Daeb vastgoed in exploitatie bedraagt per 31 december 2016 € 25.014.000. Dit heeft betrekking op 623 eenheden.

Per 31 december 2015 was dit € 18.800.000 (568 eenheden).

De uitgangspunten voor de bedrijfswaardeberekening van het vastgoed in exploitatie zijn:

2016 2015

Jaarlijkse huurverhogingen 2017 0,60% 0,90%



Jaarlijkse huurverhogingen 2020 e.v. 2,00% 2,00%

Jaarlijkse huurderving 0,90% 0,90%

Stijging variabele lasten en onderhoudskosten volgend jaar 1,60% 1,40%

Stijging variabele lasten en onderhoudskosten 2e jaar 1,90% 1,88%



Stijging variabele lasten en onderhoudskosten volgende jaren 2,50% 2,50%

Disconteringsvoet 5,00% 5,00%

Moment van discontering

medio-numerando medio-numerando

Exploitatielasten De exploitatielasten zijn gebaseerd op de meerjarenbegroting, exclusief de daarin opgenomen incidentele lasten en de lasten die niet direct

toe te rekenen zijn aan de vastgoedexploitatie. De verwachte onderhoudskosten zijn gebaseerd op de vastgestelde meerjarenbegroting onderhoud

2017.

69


Levensduur De verwachte restant levensduur is gebaseerd op het Strategisch Voorraad Beleid. Levensduurverlenging wordt ingerekend nadat de desbetreffende

investeringen zijn uitgevoerd. Jaarlijks wordt vastgesteld of aanpassing van de levensduurinschatting noodzakelijk is.

Restwaarde De restwaarde van een complex is gebaseerd op een kavelprijs van € 15.941, onder aftrek van sloopkosten en uitplaatsingskosten van € 8.589.

Indeling in kasstroomgenererende eenheden

De kasstroomgenererende eenheden zijn bepaald in overeenstemming met het strategisch voorraadbeleid van de Seyster Veste. De indeling van het strategische voorraadbeleid is gebaseerd op de indeling van productmarktcombinaties, geografische ligging, woningtype en levensduurinschatting.

Overig Huurharmonisaties worden voor 5 jaar ingerekend in de bedrijfswaarde, conform het vastgestelde SVB huurbeleid.

Verkoopopbrengsten worden voor 5 jaar ingerekend. Bij de verhuurdersheffing is rekening gehouden met het meest recente belastingplan.

Onroerende zaken ten dienste van de bedrijfsvoering 2016 2015

De specificatie is als volgt: - bouwkundige aanpassingen huidig kantoor 0 50

- automatisering 0 550

- inventaris 0 32

- kantoren complexbeheerders 3 5

- vervoermiddelen 21 57

- nevenvestiging Kerckebosch 50 62

Totaal 74 756

De afschrijvingstermijnen zijn als volgt: - bouwkundige aanpassingen 5 jaar - nevenvestiging Kerckebosch 10 jaar - kantoorinventaris en machines 5 - 7 jaar - computerapparatuur en -programmatuur 5 jaar - huismeesterloges 7 - 10 jaar - vervoermiddelen 6 jaar

70


Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden 2016 2015

De mutaties zijn in het navolgende schema samengevat:

31 december 2015

Verkrijgingsprijs 11.287 11.559

Herwaarderingen -566 -653

Boekwaarde per 1 januari 2016 10.721 10.906

Mutaties in boekjaar

Desinvesteringen -101 -966

Herwaarderingen 729 87

Verkopen VOV woningen 199 694

Saldo mutaties 827 -185

Saldo per 31 december 2016

Verkrijgingsprijzen 11.385 11.287

Herwaarderingen 163 -566

Boekwaarde per 31 december 2016 11.548 10.721

Betreft verstrekte terugkoopgaranties bij de volgende projecten: woningen: Montessori-complex 12 1.882 1.764

Park Boswijk 5 81 81

Complex C. Vlotlaan 1 170 137

Complex Crosestein 4 688 645

Complex Brugakker 13 2.123 1.989

Complex Weideweg 2 362 339

Complex Waterhoen 6 998 936

Complex v Nieuwehuizenwg 2 332 311

Complex Antonlaan 19 2.353 2.120

Complex Kerckebosch 12 2.559 2.399

76 11.548 10.721

71


Financiële vaste activa 2016 2015

Deelnemingen 900 903

Vorderingen op deelnemingen 0 0

Latente belastingvorderingen 9.472 1.615



11.122 3.244

Deelnemingen

Belang Netto

vermogenswaarde

Machado B.V. 50,00% 891 869

V.O.F. Zeicon (ontbonden in 2016) 33,33% 0 25

WOM KB B.V. 50,00% 9 9

Totaal 900 903

Vorderingen op deelnemingen WOM KB BV 0 0

Totaal 0 0

Latente belastingvorderingen Verrekenbare tijdelijke verschillen betreffende: - woningen in exploitatie met verkoopplannen 778 0

- langlopende leningen 171 205

- verrekenbare verliezen 8.523 1.410

Totaal latenties Totaal 9.472 1.615

looptijden latentie langlopende leningen: < 1 jaar 13 > 1 jaar < 5 jaar 37 > 5 jaar 121

171

72



Belang C.V. Uithof III / Casa Confetti 2,64% 650 650

Aandelen in Woningnet N.V. 0,01% 36 36

Totaal effecten 686 686

Overige vorderingen Latente belastingvorderingen VvE Montessoriflat 32 7

Borgstellingsvergoedingen 32 33

Totaal 64 40

Renterisico's Renteinstrumenten worden toegepast ter verkrijging van een gewenst risicoprofiel in vaste en variabele renteposities.

Per 31 december 2016 bezit Seyster Veste de volgende renteswaps: Betreft: Nominale waarde Te betalen Tijd Te ontvangen Reële waarde

hoofdsom rente in jaren rente Swap

Renteswap 1 5.000.000 4,999 6 EUR 6M -1.456.923

Renteswap 2 5.000.000 4,950 2 EUR 6M -763.099

Renteswap 3 5.000.000 4,995 7 EUR 6M -1.881.123

15.000.000 -4.101.145

Valutarisico's

Er is geen sprake van instrumenten ter beheersing van valutarisico's, aangezien geen transacties in vreemde valuta plaatsvinden.

Kredietrisico's Kredietrisico's worden gereduceerd door alleen zaken te doen met derden met een hoge kredietwaardigheid en interne beheersing van huurincasso.

73


Vlottende activa

Voorraden 2016 2015

Vastgoed gereed bestemd voor verkoop 55 55

Saldo op 31 december 55 55

Grondposities en geactiveerde uitgaven voor planontwikkeling Besteed op 31 december 7.360 12.487

Afgewaardeerd op 31 december -2.901 -7.731

Saldo op 31 december 4.459 4.756

Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop Besteed op 31 december 0 0

Saldo op 31 december 0 0

Onderhanden Projecten Geactiveerde kosten onderhanden projecten 0 4.326

Voorziening onderhanden projecten 0 0

Gefactureerde termijnen 0 -4.334

Toegerekend resultaat 0 8

0 0

Vorderingen

Alle vorderingen, met uitzondering van de hieronder genoemde handelsvorderingen, hebben een resterende looptijd korter dan een jaar.

74


Huurdebiteuren 2016 2015

Huidige huurders 330 364

Af: voorziening wegens mogelijke oninbaarheid -66 -73

Saldo 264 291

Het verloop van de voorziening is als volgt: Saldo op 1 januari 73 61

Dotaties/vrijval in het boekjaar -7 12

66 73

Af: aan de voorziening onttrokken 0 0

Saldo per 31 december 66 73

De nominale waarde van de huurachterstand bedraagt 1,08% (2015: 1,38%) van de te ontvangen jaarhuren. Onder de huurvorderingen zijn geen posten opgenomen met een resterende looptijd langer dan een jaar.

Overheidsinstellingen 0 16

Overige debiteuren Vertrokken huurders, huurvorderingen 268 268

Overige debiteuren 133 17

Gedeclareerde koperstermijnen 0 372

401 657

Af: voorziening wegens mogelijke oninbaarheid -272 -201

Totaal 129 456

overige debiteuren, verloop voorziening oninbaarheid Het verloop van de voorziening is als volgt: Saldo op 1 januari 201 289

Dotaties in het boekjaar 71 -88

272 201

Af: aan de voorziening onttrokken 0 0

Saldo per 31 december 272 201

75


2016 2015

Vorderingen op deelnemingen en verbindingen VvE Park Boswijk 0 18

VvE Montessoriflat 350 0

RC WOM verkoop eenheden Kerckebosch 0 2.704

RC WOM verhuiskosten/Sociaal Statuut Kerckebosch 0 0

RC Machado BV 65 76

Totaal 415 2.798

Belastingen en premies sociale verzekeringen Vennootschapsbelasting 0 0

Omzetbelasting 0 0

0 0

Overige vorderingen Gedeclareerde schade bij verzekeringsmaatschappijen 8 36

Te vorderen rente 0 10

Pensioenpremie SPW 0 11

Diversen 168 44

Totaal 176 101

Overlopende activa Vooruit betaalde kosten 77 199

Nog te ontvangen subsidies 1.202 0

Vooruit ontvangen facturen -3 0

Totaal 1.276 199

Liquide middelen Kas 2 2

Rekening courant banken 836 1.218

Spaarrekening (dagelijks opvraagbaar) 5.000 11.003

Totaal 5.838 12.223

76


Passiva

Eigen vermogen 2016 2015

Herwaarderingsreserve Saldo 1 januari voor stelselwijziging 239.417 1.132

Invloed stelselwijziging vastgoed in exploitatie (cummulatief effect) 0 264.706

Herrekende herwaarderings reserves 1 januari 239.417 265.838

Mutaties in het boekjaar: Gerealiseerde herwaardering als gevolg van vrije verkopen -2.156 3.317

Gerealiseerde herwaardering als gevolg van verkoop VOV -151 -500

herwaardering VOV 0 84

Waardeontwikkeling vastgoed in exploitatie 0 0

Resultaat boekjaar tbv herwaardering 30.710 -29.322

Herwaarderingsreserve 31 december 267.820 239.417

Overige reserve Saldo 1 januari voor stelselwijziging 0 40.946

Invloed stelselwijziging cumm. afschrijvingen en afwaarderingen 0 91.579

Invloed stelselwijziging vastgoed in exploitatie (cummulatief effect) 0 -14.208

Invloed stelselwijziging projecten (cummulatief effect) 0 3.549

(Herrekende) overige reserves 1 januari 132.594 121.866

Resultaat boekjaar voor stelselwijziging 0 10.021

Invloed stelselwijziging niet geraliseerde waardeverandering (cummulatief effect) 0 4.392

Invloed stelselwijziging verkoopopbrengsten 0 -6.300

Invloed stelselwijziging afschrijvingen (cummulatief effect) 0 5.932

Resultaat boekjaar effect stelselwijziging 0 4.024

Mutaties in het boekjaar: Gerealiseerde herwaardering als gevolg van verkopen 1.076 -3.317

Resultaat boekjaar tbv overige reserves 6.355 14.045

Overige reserves 31 december 140.025 132.594

77


Overeenkomstig artikel 3 van de statuten van Stichting De Seyster Veste, heeft Stichting De Seyster Veste als doel uitsluitend werkzaam te zijn op

het gebied van de volkshuisvesting; met andere woorden dient het gehele vermogen binnen de kaders van de woningwet en afgeleid van het BBSH te worden besteed.

Voorzieningen 2016 2015

Voorziening onrendabele investeringen Saldo 1 januari 1.234 2.703

Invloed stelselwijziging (cumulatief effect) 0 -2.703

Herrekende voorziening onrendabele investeringen 1 januari 1.234 0

Toegevoegd 0 1.234

Overgebracht naar activa 1.234 0

Saldo 31 december 0 1.234

Voorziening voor jubilea uitkeringen Saldo 1 januari 33 34

Toegevoegd 0 6

Vrijval / uitkering -17 -7

Saldo 31 december 16 33

Overige voorzieningen Saldo 1 januari 0 0

Toegevoegd 988 0

Vrijval / uitkering 0 0

Saldo 31 december 988 0

Dit betreft voorziening voor verlieslatend meerjarig huurcontract kantoor Zeisteroever 1

78


Langlopende schulden

Leningen kredietinstellingen

Mutaties:

2016

2015

Saldo leningen op 1 januari 109.121 120.229

Kortlopende aflossingsverplichtingen 11.108 3.975

120.229 124.204

Nieuwe leningen 0 5.000

Reguliere aflossingen -1.808 -3.975

Aflossingen bij einde contractuele looptijd -9.300 -5.000

109.121 120.229

Kortlopende aflossingsverplichtingen einde boekjaar -7.853 -11.108

Saldo leningen op 31 december 101.268 109.121

De marktwaarde van de gestorte leningen bedraagt 140.967 147.609

De marktwaarde is € 31,8 miljoen hoger dan de nominale waarde van de leningen (voor overboeking van de kortlopende aflossingsverplichting). De marktwaarde van de leningportefeuille is bepaald door de kale swapcurve te nemen met een opslag van 0,40%. Deze opslag is de liquiditeitopslag die banken door de kredietcrisis in rekening brengen bij haar klanten. Feitelijk is de portefeuille afgezet tegen wat in de huidige markt de prijs zou zijn voor identieke leningen. Seyster Veste kent geen Embedded Derivaten zoals verondersteld in de RJ 620.

Borging Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW): Geborgde leningen door WSW 108.148 118.791

Niet geborgde leningen door WSW 973 1.438

109.121 120.229

De specificatie van de leningenportefeuille naar restant looptijd en rentepercentages is als volgt:

Restant looptijd < 4% 4% - < 6% > 6% Totaal 1 t/m 5 jaar 10.512 13.924 413 24.849 6 t/m 10 jaar 23.753 2.153 99 26.005 > 10 jaar 22.500 35.767 0 58.267

Totaal 56.765 51.844 512 109.121

De gemiddelde rente per 31 december 2016 bedraagt 3,69% (2015: 3,68%).

79


Terugkoopverplichting verkoop onder voorwaarden 2016 2015

Betreft verstrekte terugkoopgaranties bij de volgende projecten:

woningen: Montessori-complex 12 1.822 1.749

Park Boswijk 5 81 81

Complex C. Vlotlaan 1 160 138

complex Crosestein (koopgarant) 4 683 651

Complex Brugakker 13 2.088 1.999

Complex Weideweg 2 355 340

Complex Waterhoen 6 982 940

Complex v Nieuwehuizenweg 2 328 314

Complex Antonlaan 19 2.308 2.119

Complex Kerckebosch 12 2.527 2.398

76 11.334 10.729

Overige schulden Waarborgsommen 11 12

Kortlopende schulden

Schulden aan overheid

Gemeente Zeist 44 96

Schulden aan kredietinstellingen

Kortlopende aflossingsverplichtingen 7.853 11.108

Overig vervallen rente & aflossingen 0 0

Totaal 7.853 11.108

Seyster Veste beschikt over een kredietfaciliteit van totaal € 4,5 miljoen, waarvan € 3,5 miljoen in de vorm van kasgeldlening en € 1,0 miljoen schuld in rekening-courant.

Schulden aan leveranciers

Handelscrediteuren Totaal 237 861

80


Schulden aan deelnemingen en verbindingen 2016 2015

VvE Park Boswijk 0 0

VvE Antonlaan 6 207

VvE 't Hof 9 9

WOM Kerckebosch BV 0 0

Totaal 15 216

Belastingen en premies sociale verzekeringen Loonheffing 78 77

Omzetbelasting 625 622

Totaal 703 699

Schulden aan deelnemingen en verbindingen VvE Park Boswijk 0 0

VvE Antonlaan 6 207

VvE 't Hof 9 9

WOM Kerckebosch BV 0 0

Totaal 15 216

Overige schulden Te verrekenen voorschotten leveringen en diensten 202 209

Pensioenpremie 0 0

Nog te ontvangen facturen inzake leveringen en diensten 44 79

Te betalen aan personeel (vertrekreg./verlofaanspraken e.d.) 93 78

Nog te ontvangen facturen inzake opgeleverde vastgoedprojecten 348 93

Diverse schulden 96 70

Totaal 783 529

Overlopende passiva Niet vervallen rente 2.198 2.397

Vooruit ontvangen huur 242 376

Diverse overlopende passiva 1 5

Totaal 2.441 2.778

81


Niet in de balans opgenomen rechten en verplichtingen

Obligo's Waarborgfonds Sociale Woningbouw

Vanwege de door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) voor De Seyster Veste gewaarborgde leningen, bestaat tot het teniet gaan van de borgtocht een verplichting om € 4.163.702 obligo's aan te houden. Deze verplichting is voorwaardelijk. Zolang het risicovermogen van het WSW groter of gelijk is aan 0,25% van het door het WSW geborgde volume, wordt geen beroep gedaan op de obligoverplichting.

De hoogte van het obligotarief is vastgesteld op 3,85%. De grondslag waarover het obligotarief wordt berekend is het schuldrestant van de geborgde lening, met uitzondering van het leningtype variabele hoofdsom en voor collegiale financiering. Voor het type lening met variabele hoofdsom is bepaald dat over 75% van de maximale hoofdsom obligo is verschuldigd. Voor collegiale financiering is bepaald dat over 1/3 van het schuldrestant obligo is verschuldigd.

Volmacht Waarborgfonds Sociale Woningbouw

Als onderpand voor de WSW-geborgde leningen is in de dVi 2015 € 594 miljoen (dVi 2014 € 601) aan WOZ-waarde als onderpand ingezet (peildatum

WOZ waarde 1 januari 2015).

In 2014 is op verzoek van het WSW een volmacht afgegeven aan het WSW om hypotheekrecht te vestigen op het onderpand, in lijn met artikel 30 van het WSW reglement. Hierdoor kan het WSW bij eventuele niet-nakoming van betalingsverplichtingen door de corporatie direct hypotheekrecht vestigen zonder dat hiertoe vooraf de formele bevestiging benodigd is van bestuur en commissarissen. Aangegane investeringsverplichtingen

Ultimo 2016 zijn er niet in de balans opgenomen verplichtingen voor nieuwbouw en renovatie voor een bedrag van € 8,1 miljoen.

Leaseverplichtingen Voor een aantal printers/copiers is in mei 2013 een (operational-) lease-overeenkomst afgesloten voor een periode van 60 maanden. In 2015 is deze overeenkomst aangepast. De verplichting hieruit bedraagt op jaarbasis € 45.000.

Bankgaranties Vanwege het overnemen van terugkoopgaranties voor appartementen in het complex Park Boswijk te Doorn is aan de verkopende partij, een bankgarantie van € 300.000 verstrekt. Ten behoeve van de verhuurder van het kantoorpand zijn garanties afgegeven voor nakoming van de contractuele verplichtingen voor een

totaalbedrag van € 59.000.

82


Terugkoopgaranties complex Park Boswijk

Bij de verwerving van het complex Park Boswijk zijn van de verkopende partij terugkoop-garanties voor de koopappartementen in het complex overgenomen. Er lopen nu nog in totaal twee garanties, met een waarde van in totaal € 81.000.

Vennootschapsbelasting

De Seyster Veste is met ingang van 1 januari 2008 integraal belastingplichtig voor de vennootschapsbelasting. Bij aanvang van deze belastingplicht

dient stichting De Seyster Veste een fiscale openingsbalans op te maken, waarvoor specifieke fiscale waarderingsregels zullen gelden. Voor het verschil tussen de waardering op de fiscale balans en de waardering op de commerciële balans dient stichting De Seyster Veste een belastinglatentie

te vormen, indien en voor zover er sprake is van verrekenbare tijdelijke verschillen. Een actieve belastinglatentie moet worden gevormd in het geval dat de commerciële waardering lager is dan de fiscale waardering, een passieve latentie in het omgekeerde geval. De actieve latentie dient te worden gevormd tot het bedrag waarvan het waarschijnlijk is dat er fiscale winst beschikbaar zal zijn voor verrekening.

Financiële instrumenten In het treasury statuut wordt het gebruik van niet complexe derivaten onder voorwaarden toegestaan. Deze instrumenten kunnen uitsluitend worden toegepast in het kader van beperking aan rente- en looptijdrisico's. Stichting De Seyster Veste heeft deze instrumenten het boekjaar en voorgaande jaren niet gebruikt.

Verbonden partijen Als verbonden partij worden aangemerkt alle rechtspersonen waarover overheersende of gezamenlijke zeggenschap of invloed van betekenis kan worden uitgeoefend. Ook rechtspersonen die overwegende zeggenschap kunnen uitoefenen worden aangemerkt als verbonden partij. Ook de statutaire directieleden, andere sleutelfunctionarissen in het management van Stichting De Seyster Veste en nauwe verwanten zijn verbonden partijen.

Met de meeste van haar deelnemingen heeft Stichting De Seyster Veste naast haar aandelenbelang ook een zakelijke relatie, waarbij producten (veelal onroerende zaken bestemd voor de verhuur) en/of diensten van de betreffende deelnemingen worden afgenomen. Deze transacties zijn behoudens onderstaand steeds gebaseerd op gebruikelijke contractuele afspraken waarbij marktconforme condities zijn overeengekomen.

83


Toelichting op de onderscheiden posten van de geconsolideerde winst-en-verliesrekening (Functioneel model) ( x € 1.000)

Huuropbrengsten 2016 2015

Huuropbrengsten Daeb en niet-Daeb vastgoed in exploitatie

Woningen en woongebouwen 27.055 27.042

Onroerende zaken, niet zijnde woningen 1.050 1.264 28.105 28.306

Af: huurderving wegens leegstand -1.674 -1.727

Af: huurderving wegens oninbaarheid -103 -171

Subtotaal huuropbrengsten Daeb-vastgoed in exploitatie 26.328 26.408

Opbrengsten servicecontracten

Overige goederen, leveringen en diensten 2.308 2.444 2.308 2.444

Af:

Opbrengstenderving wegens leegstand -260 -239

Opbrengstenderving wegens oninbaarheid - - -260 -239

Totaal opbrengsten servicecontracten 2.048 2.205

Lasten servicecontracten

Overige goederen, leveringen en diensten -2.181 -2.532

Totaal servicecontracten -2.181 -2.532

84


Overheidsbijdragen 2016 2015

Vrijval egalisatierekening rijksbijdragen - -

Vrijval egalisatierekening BWS-subsidies - -

Overige rijksbijdragen - -

Totaal overheidsbijdragen - -

Lasten verhuur- en beheeractiviteiten

Directe lasten verhuur en beheer -110 -121

Toegerekende personeelskosten -1.365 -1.453

Toegerekende overige organisatiekosten -1.310 -970

Toegerekende afschrijvingen -346 -217

Verhuurderheffing -2.576 -2.409

Totaal lasten verhuur- en beheeractiviteiten -5.707 -5.170

Lasten onderhoudsactiviteiten

Onderhoudslasten (niet cyclisch) -880 -769

Onderhoudslasten (cyclisch) -2.851 -2.773

Doorberekende kosten afd Projecten 535 881

Toegerekende personeelskosten projecten -433 -464

Toegerekende overige organisatiekosten projecten -416 -309

Toegerekende afschrijvingen projecten -110 -69

Toegerekende personeelskosten -635 -661

Toegerekende overige organisatiekosten -610 -441


Totaal lasten onderhoudsactiviteiten -5.560 -4.704

85


2016 2015

De onderhoudslasten voor het vastgoed in exploitatie zijn te verdelen in:

Planmatig onderhoud -2.850 -2.773

Mutatieonderhoud -323 -299

Klachtenonderhoud -557 -470

Totaal onderhoudslasten -3.730 -3.542

Overige directe operationele lasten exploitatie bezit

OZB/Riool- en waterschap belasting -1.229 -1.246

Overige directe operationele lasten -255 -201

Toegerekende personeelskosten - 0

Toegerekende overige organisatiekosten - 0

Toegerekende afschrijvingen - 0

Totaal overige directe operationele lasten exploitatie bezit -1.484 -1.447

Nettoresultaat verkocht vastgoed in ontwikkeling

Omzet verkocht vastgoed in ontwikkeling:

Opbrengst verkopen projecten - 29

Bij/af: resultaatneming op projecten - -

Totaal omzet verkocht vastgoed in ontwikkeling - 29

86


Lasten verkocht vastgoed in ontwikkeling: 2016 2015

Totaal lasten verkocht vastgoed in ontwikkeling - -

Toegerekende kosten verkocht vastgoed in ontwikkeling:

Toegerekende personeelskosten - 0

Toegerekende overige organisatiekosten - 0

Financieringskosten - -

Totaal toegerekende kosten verkocht vastgoed in ontwikkeling - -

Nettoverkoopresultaat vastgoedportefeuille Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille betreft het resultaat/de opbrengsten uit verkopen van bestaand bezit Daeb- en niet-Daeb vastgoed aan derden en de opbrengst uit verkochte nieuwbouwwoningen en is als volgt te specificeren:

Daeb en niet-Daeb vastgoed in exploitatie

Opbrengst verkopen bestaand bezit 7.890 10.381

Af: direct toerekenbare kosten -125 -238

Af: boekwaarde -20.299 -7.974

Af: toegerekende personeelskosten -53 -113

Af: toegerekende overige organisatiekosten -51 -76

Af: toegerekende afschrijvingen -13 -17 Totaal verkoopresultaat onroerende zaken bestaand bezit Daeb en Niet-Daeb vastgoed in exploitatie

-12.651 1.963

87


Overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille 2016 2015

Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop

Waardeverminderingen - 0

Terugname waardeverminderingen - 0

Totaal overige waardeveranderingen vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop - -

Waardeverminderingen -556 1.157

Terugname waardeverminderingen - -

Totaal overige waardeveranderingen vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen

exploitatie -556 1.157

Voor een verdere toelichting op de totstandkoming van de marktwaarde en de overige waardeveranderingen wordt verwezen naar de toelichting op de materiële vaste activa.


Daeb vastgoed in exploitatie

Toename marktwaarde 33.142 -

Afname marktwaarde - -29.322

Totaal overige waardeveranderingen Daeb vastgoed in exploitatie 33.142 -29.322

Voor een verdere toelichting op de totstandkoming van de marktwaarde en de overige waardeveranderingen wordt verwezen naar de toelichting op de

materiële vaste activa.

88


Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille verkocht onder voorwaarden 2016 2015

Vastgoed verkocht onder voorwaarden

Toename marktwaarde 577 57

Afname marktwaarde - -167

Waardeverandering van terugkoopverplichtingen -507 51

Totaal niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoed verkocht onder voorwaarden 70 -59

Voor een verdere toelichting op de totstandkoming van de marktwaarde en de niet-gerealiseerde waardeveranderingen van het vastgoed verkocht onder voorwaarden wordt verwezen naar de toelichting op de materiële vaste activa.



Waardeverminderingen - -

Terugname waardeverminderingen - -

Totaal niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoed bestemd voor verkoop - -

Voor een verdere toelichting op de totstandkoming van de marktwaarde en de niet-gerealiseerde waardeveranderingen van het vastgoed verkocht onder voorwaarden wordt verwezen naar de toelichting op de voorraden.

Nettoresultaat overige activiteiten

Beheerdiensten - -

Onderhoudsabonnement huurders - -

Verenigingsactiviteiten - -

Overige bedrijfsopbrengsten 45 129 Toegerekende personeelskosten projecten - - Toegerekende overige organisatiekosten projecten - - Toegerekende afschrijvingen projecten - -

Totaal overige bedrijfsopbrengsten 45 129

89


Afschrijvingen (im)materiële vaste activa 2016 2015

Vervoermiddelen -12 -18

ICT hard- en software -238 -350

Kantoorinventaris en Kantoorpand -408 -54

Materiële vaste activa ten dienste van de exploitatie -658 -422

Lonen, salarissen, sociale lasten en pensioenlasten

Lonen en salarissen -1.871 -2.030

Sociale lasten -308 -328

Pensioenlasten -296 -339

Totaal lonen, salarissen, sociale lasten en pensioenlasten -2.475 -2.697

Het gemiddelde aantal werkzame werknemers, berekend op fulltimebasis en uitgesplitst naar activiteiten, bedroeg:

Directie / Staf 3,54 5,26

Wonen 13,78 17,12

Vastgoedbeheer 3,89 3,49

Financien 7,23 8,23

Projecten 4,23 4,23

Totaal fte: 32,67 38,33

Geen van de werknemers is buiten Nederland werkzaam.

90


Overige organisatiekosten 2016 2015

Beheerkosten:

Algemene beheer- en administratiekosten -1.467 -430

Automatiseringskosten -501 -571

Kosten Raad van Toezicht -62 -69

Huisvestigingskosten -249 -321

Overige personeelskosten -217 -493

Overige beheerskosten - -

Subtotaal beheerskosten -2.496 -1.884

Heffingen:

Belastingen - -

Verzekeringen - -

Contributies - -

Overige heffingen - -

Subtotaal heffingen - -

Overige bedrijfslasten:

Servicekosten - -

Beheer door derden - -

Incassokosten - -

Oninbare en niet doorbelaste onderhoudskosten - -

Dotatie dubieuze debiteuren - -

Kosten projectontwikkeling - -

Mutaties overige voorzieningen - -

Diverse bedrijfslasten -9 -93

Subtotaal overige bedrijfslasten -9 -93

Totaal overige organisatiekosten -2.505 -1.977

91


Totaal personeelskosten en overige organisatiekosten: 2016 2015

Totaal afschrijvingen -658 -422

Totaal personeelskosten -2.475 -2.697

Totaal overige bedrijfslasten -2.505 -1.977 -5.638 -5.096

Toegerekend aan activiteiten:

Exploitatie vastgoedportefeuille 3.021 2.640

Onderhoudsactiviteiten 1.405 1.200

Verkocht vastgoed in ontwikkeling - -

Verkoop vastgoedportefeuille 117

206

Overige activiteiten 959

843

Leefbaarheid 250 236 5.752 5.125

Saldo niet doorbelaste kosten: 114 29

Leefbaarheid

De leefbaarheidskosten zijn te verdelen in niet-cyclisch en cyclisch:

Leefbaarheid (niet-cyclisch) -174 -300

Leefbaarheid (cyclisch) -47 -46

Toegerekende personeelskosten -113 -130

Toegerekende overige organisatiekosten -108 -87


Totaal leefbaarheid -471 -582

92


Honoraria accountantsorganisatie: 2016 2015

BDO BDO

Controle van de jaarrekening 44 40

Andere controleopdrachten 15 16

Fiscale adviesdiensten 18 17

Andere niet-controlediensten 22 9

99 82

De totale accountantskosten zijn opgenomen onder de Algemene beheer- en administratiekosten.


Waardeveranderingen van financiële vaste activa en van effecten

Waardeveranderingen van financiële vaste activa - -

Waardeveranderingen van effecten - -

Waardeveranderingen overige - -

Totaal waardeveranderingen van financiële vaste activa en effecten

- -

Opbrengsten van vorderingen die tot de vaste activa behoren en van effecten

Renteopbrengsten activa in ontwikkeling 476 661

Renteopbrengsten leningen - -

Renteopbrengsten BWS-subsidie - -

Opbrengsten effecten - -

Overige opbrengsten - -

Totaal opbrengsten van vorderingen die tot de vaste activa behoren en van effecten

476 661

Voor de berekening van de te activeren rente is een rentevoet van 2% gehanteerd.

93


Andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten 2016 2015

Rentebaten rekening-courant en deposito’s 5 31

Overige rentebaten 30 133

Totaal andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten 35 164

Rentelasten en soortgelijke kosten

Rentelasten leningen overheid en kredietinstellingen -3.686 -4.010

Rentelasten rekening-courant - -

Resultaten derivaten -764 -491

Overige rentelasten -34 -61

Totaal rentelasten en soortgelijke kosten -4.484 -4.562

Belastingen

Acute vennootschapsbelasting (lasten)

2014 - -

2015 - -

2016 - - 0 0

Latente vennootschapsbelasting

Latente vennootschapsbelasting Leningen 2016 -34 -40

Latente vennootschapsbelasting verrekenbare verliezen 2016 7.113 387

Latente vennootschapsbelasten verkopen 2016 778 0 7.857 347

Totaal belastingen 7.857 347

Resultaat deelnemingen 2016 2015

94


Resultaat deelneming Seyster Veste Vastgoed BV 22 -

Resultaat deelneming Machado BV 22 9

Totaal resultaat deelnemingen 44 9

Bezoldiging directeur-bestuurder Per 1 januari 2013 is de Wet normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en semipublieke sector (verder: WNT) in werking getreden. Directeuren worden op grond van deze wet gezien als topfunctionaris. In het kader van de WNT worden de volgende gegevens gemeld. Het bestuur van Seyste Veste bestaat uit 1

persoon. Op grond de in van artikel 383 lid 1 boek 2 BW opgenomen vrijstelling is derhalve geen melding gemaakt van de bezoldiging bestuurders.

Naam topfunctionaris: R.W.J Wassenberg In dienst vanaf 1-1-2016 In dienst tot 31-12-2016 Deeltijdfactor 1

Bezoldiging boekjaar 2016

in € 1,-

Bezoldiging boekjaar 2016 in € 1,-

Bezoldiging boekjaar 2015 in

€ 1,-

periode 1-1 / 31-08 periode 30-9 / 31-12 A. Beloningen Brutoloon, inclusief vakantiegeld en doorbetaling bij ziekte 78.296 35.560 115.037

Vakantietoeslag 6.297 - 9.188

Ter beschikkingstelling van een auto (bedrag van de fiscale bijtelling) - - -

Eindjaarsuitkering (aanspraak gegarandeerde uitkering)

765 - 900

Winstdeling of bonusregeling - - -

Tantiemes 6.524 - 9.666

Gratificaties - - -

Werkgeverspremies voor aanvullende verzekeringen/regelingen die niet verplicht zijn o.g.v. wet of cao - - -

Totaal beloningen op jaarbasis 91.882 35.560 134.791

B. Belastbare vaste en variabele onkostenvergoedingen

Vaste belastbare vergoedingen en verstrekkingen in natura 652 - -

Overige belastbare vergoedingen en verstrekkingen in natura

- - 1.701

Totaal belastbare vaste en variabele onkostenvergoedingen op jaarbasis 652 - 1.701

95


Bezoldiging

boekjaar 2016 in € 1,-

Bezoldiging boekjaar

2016 in € 1,-

Bezoldiging

boekjaar 2015 in € 1,-

C. Voorzieningen t.b.v. beloningen betaalbaar op termijn

Werkgeverspremie pensioen OP 10.043 5.021 14.862

Werkgeversbijdrage netto-pensioenregeling - - - Overgangspremie OVP (Overgang vroegpensioen) / VPL (VUT & Prepensioen) 2.959 1.479 7.194

Werkgeversinleg levensloopregeling - - -

Premies voor nabestaanden en arbeidsongeschiktheidspensioen

253

126 445

Totaal voorzieningen t.b.v. beloningen betaalbaar op termijn op jaarbasis 13.255 6.626 22.501

105.789 42.186 158.993

In het boekjaar verrichte uitkering wegens beëindiging van het dienstverband - - -

Totale uit publieke middelen gefinancierde bezoldiging (toetsingsloon WNT): 105.789 42.186 158.993

Bezoldigingsmaximum (klasse E) 131.000 131.000 130.600

Partimefactor 100% 100% Duur dienstverband 66,67% 33,33% Bezoldigingsmaximum periode 87.333 43.667 Overschrijding 18.456 - 28.393

Werkgeversdeel sociale verzekeringspremie Sociale premies - - -

Premies verschuldigd op basis van CAO: - - -

- WIA-plus en WIA-excedent 253 126 445 - FLOW 126 63 93

Sociale verzekeringspremie - op jaarbasis

379 189 538

Totale werkgeverslast (titel 9 BW 2): 106.168 42.375 159.531

96


De ingevolgende art 2:383 BW te vermelden bezoldiging voor (gewezen) bestuurders en (gewezen) toezichthouders bedraagt in 2015 € 130.600 (2014: € 130.600) resp. € 9.795 (2014: € 9.795). Naast de hierboven krachtens de WNT vermelde componenten, bevat deze bezoldiging met name de verplichte sociale verzekeringspremies en voor zover van toepassing de niet-verrekenbare in rekening gebrachte omzetbelasting.

De directeur heeft in 2015 een dienstverband van 365 dagen (deeltijdfactor 1). Er wordt gebruik gemaakt van het overgangsrecht van de WNT tot en met 31 augustus 2016.

Bezoldiging raad van commissarissen

De WNT geeft ten aanzien van de bezoldiging van commissarissen aan dat deze per 1 januari 2013 maximaal 5% (lid) of 7,5% (voorzitter) mag bedragen van de voor de organisatie geldende maximale bezoldiging van de bestuurder. Een commissaris die voor 1 januari 2013 is benoemd en wiens vergoeding hoger is dan de WNT aangeeft, kan deze hogere vergoeding blijven ontvangen tot het moment van herbenoeming op basis van overgangsrecht.

De bezoldiging van de commissarissen is als volgt ( in € 1,-):

Naam / functie eerste benoeming

benoemd tot

2016

2015

J. Hagens - lid 10-11-2014 15-11-2018 9.553 9.553

J.W. Gravendeel - lid 1-1-2011 1-1-2018 9.553 9.553

C.T.M. Schippers - voorzitter (v.a. 2e kw 2015) 1-1-2011 1-1-2018 14.330 13.135

F.M. v. Beek - lid 1-7-2013 1-9-2017 10.056 9.553

H.M. Meijdam -voorzitter (teruggetreden 1ekw.2015) 1-1-2015 31-3-2015 nvt 3.583

43.492 45.377

BTW 9.133 9.529

Totaal 52.625 54.906

Naast de hierboven krachtens de WNT vermelde componenten, bevat deze bezoldiging met name de verplichte sociale verzekeringspremies en premie voor

bestuurdersaansprakelijkheidsverzekering.

97


Enkelvoudige balans per 31 december voor bestemming resultaat; x € 1.000 Activa 2016 2015 Passiva 2016 2015 Vaste activa Eigen vermogen Materiële vaste activa Herwaarderingsreserve 267.820 239.417

Overige reserves 140.025 132.594

Totaal 407.845 372.011

DAEB vastgoed in exploitatie 449.680 417.553 Voorzieningen Niet DAEB vastgoed in exploitatie 46.504 49.267 Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden 11.548 10.721 Voorziening onrendabele investeringen 0 1.234 Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie 1.575 6.828 Voorziening voor jubilea uitkeringen 16 33

Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie 74 756 Overige voorzieningen 988 0

Totaal 1.004 1.267

Totaal 509.381 485.125

Financiële vaste activa Langlopende schulden Deelnemingen 1.517 2.087 Vorderingen op deelnemingen 0 0 Leningen kredietinstellingen 101.268 109.121

Latente belastingvorderingen 9.472 1.615 Waarborgsommen 11 12

Te vorderen BWS-subsidies 0 0 Terugkoopverplicht. onroerende zaken verkocht onder voorwaarden 11.334 10.729

Overige effecten 686 686 Totaal 112.613 119.862


Totaal 11.739 4.431 Kortlopende schulden l

Vlottende activa

Gemeenten 44 96

Voorraden Schulden aan kredietinstellingen 7.853 11.108

Woningen bestemd voor verkoop 55 55 Onderhanden projecten 0 0

Grondposities en geactiveerde uitgaven voor planontwikkeling 4.459 4.756 Belastingen 703 699

Vastgoed bestemd voor verkoop 0 0 Schulden aan leveranciers 237 861

Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop 0 0 Schulden aan maatschappijen waarin wordt deelgenomen 194 1.084 Overige voorraden 0 0 Overige schulden 783 529

Voorraad in bewerking 0 0 Overlopende passiva 2.441 2.778

Totaal 4.514 4.811 Totaal 12.255 17.155

Onderhanden projecten 0 0 Vorderingen Huurdebiteuren 264 291 Overheidsinstellingen 0 16 Overige debiteuren 129 456 Vorderingen op deelnemingen 415 2.798 Latente belastingvordering(en) 0 0 Belastingen en premies sociale verzekeringen 0 0 Overige vorderingen 176 101 Overlopende activa 1.276 199

Totaal 2.260 3.861

Liquide middelen 5.823 12.067

Totaal 533.717 510.295 Totaal 533.717 510.295

98


Enkelvoudige winst- en verliesrekening functionele indeling

2016

2015

Huuropbrengsten 26.328

26.365

Opbrengsten servicecontracten 2.048

2.205

Lasten servicecontracten -2.181

-2.532

Overheidsbijdragen -

-

Lasten verhuur- en beheeractiviteiten -5.702

-5.152

Lasten onderhoudsactiviteiten -5.559

-4.693

Overige directe operationele lasten exploitatie bezit -1.484

-1.447

Nettoresultaat exploitatie vastgoedportefeuille 13.450

14.746

Omzet verkocht vastgoed in ontwikkeling -

29

Lasten verkocht vastgoed in ontwikkeling -

-

Toegerekende organisatiekosten -

-

Toegerekende financieringskosten -

-

Nettoresultaat verkocht vastgoed in ontwikkeling 0

29

Verkoopopbrengst vastgoedportefeuille 7.765

10.143

Toegerekende organisatiekosten -117

-206

Boekwaarde verkochte vastgoedportefeuille -20.299

-7.974

Nettoresultaat verkoop vastgoedportefeuille -12.651

1.963

Overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille -

-


33.142

-29.322

Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille verkocht onder voorwaarden

-556

1.157


70

-59

Waardeveranderingen vastgoedportefeuille 32.656

-28.224

Opbrengsten overige activiteiten 45

129

Kosten overige activiteiten -

-

Nettoresultaat overige activiteiten 45

129

Overige organisatiekosten

114

29

Leefbaarheid

-471

-582

Waardeveranderingen van financiële vaste activa en van effecten

-

-

Opbrengst van vorderingen die tot de vaste activa behoren en van effecten

476

661

Andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten 35

144

Rentelasten en soortgelijke kosten -4.484

-4.561

Saldo financiële baten en lasten -3.973

-3.756

Resultaat voor belastingen

29.170

-15.666

Belastingen

7.857

347


38

42

99



37.065

-15.277

Enkelvoudig resultaat na belastingen

37.065

-15.277

Resultaat aandeel derden

-

-


37.065

-15.277

100


Grondslagen van balanswaardering en resultaatbepaling bij de

enkelvoudige balans en winst- en verliesrekening

De grondslagen van balanswaardering en resultaatbepaling voor de enkelvoudige jaarrekening en

de geconsolideerde jaarrekening zijn aan elkaar gelijk. Voor de desbetreffende grondslagen wordt

verwezen naar de geconsolideerde jaarrekening.

101


Toelichting op de enkelvoudige balans

x € 1.000 2016 2015

Activa

Vaste activa

Materiële vaste activa

DAEB vastgoed in exploitatie 449.680 417.553

Niet Daeb vastgoed in exploitatie 46.504 49.267

Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden 11.548 10.721

Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie 1.575 6.828

Onroerende zaken ten dienste van de exploitatie 74 756

Totaal 509.381 485.125


Deelnemingen 1.517 2.087

Vorderingen op deelnemingen 0 0

Latente belastingvorderingen 9.472 1.615

Te vorderen BWS-subsidies 0 0

Borgstellingsvergoedingen 0 0



11.739 4.431

Deelnemingen Belang Resultaat Netto vermogenswaarde

2016 2016 2015

Seyster Vastgoed BV (ontbonden in ’16) 100,00% - 0 594

Machado B.V. 50,00% 22 891 869

V.O.F. Zeicon (ontbonden in ‘16) 33,33% - 0 25

Stichting B.S.W. 100,00% 27 617 590

WOM KB B.V. 50,00% - 9 9

Totaal 49 1.517 2.087

102


Passiva x € 1.000 2016 2015

Eigen vermogen

Herwaarderingsreserve Saldo 1 januari voor stelselwijziging 239.417 1.132

Invloed stelselwijziging vastgoed in exploitatie (cummulatief effect) 0 264.706

Herrekende herwaarderings reserves 1 januari 239.417 265.838

Mutaties in het boekjaar: Gerealiseerde herwaardering als gevolg van vrije verkopen -2.156 3.317

Gerealiseerde herwaardering als gevolg van verkoop VOV -151 -500

herwaardering VOV 0 84

Waardeontwikkeling vastgoed in exploitatie 0 0

Resultaat boekjaar tbv herwaardering 30.710 -29.322

Herwaarderingsreserve 31 december 267.820 239.417

Overige reserve Saldo 1 januari voor stelselwijziging 0 40.946

Invloed stelselwijziging cumm. afschrijvingen en afwaarderingen 0 91.579

Invloed stelselwijziging vastgoed in exploitatie (cummulatief effect) 0 -14.208

Invloed stelselwijziging projecten (cummulatief effect) 0 3.549

(Herrekende) overige reserves 1 januari 132.594 121.866

Resultaat boekjaar voor stelselwijziging 0 10.021

Invloed stelselwijziging niet geraliseerde waardeverandering (cummulatief effect) 0 4.392

Invloed stelselwijziging verkoopopbrengsten 0 -6.300

Invloed stelselwijziging afschrijvingen (cummulatief effect) 0 5.932

Resultaat boekjaar effect stelselwijziging 0 4.024

Mutaties in het boekjaar: Gerealiseerde herwaardering als gevolg van verkopen 1.076 -3.317

Resultaat boekjaar tbv overige reserves 6.355 14.045

Overige reserves 31 december 140.025 132.594

Niet in de balans opgenomen rechten en plichten

Er bestaan geen niet uit de balans blijkende verplichtingen anders dan vermeld in de toelichting op de geconsolideerde balans.

103


Verklaring Raad van Toezicht Stichting Woongoed Zeist

Bij dit verslag bieden wij ook de door het Bestuur opgemaakte (geconsolideerde) jaarrekening over

2016 aan. Deze omvat de winst-en-verliesrekening, de balans en de daarbij behorende toelichting,

alsmede het (volkshuisvestings)verslag van Seyster Veste over het afgelopen boekjaar. De jaarrekening

is door BDO accountants gecontroleerd en voorzien van een goedkeurende controleverklaring. Het

bestuur is voornemens de jaarrekening vast te stellen. De Raad van Toezicht kan zich met deze stukken

verenigen en keurt het voorgenomen bestuursbesluit goed.

Zeist, 26 juni 2017

w.g. w.g.

Ir. R. Lageveen drs. J. Hagens

voorzitter vice-voorzitter

w.g. w.g.

drs. J. Gravedeel F.M. van Beek

w.g.

drs. B. Sanches

104


Gebeurtenissen na balansdatum

Fusie

In juni 2015 heeft Seyster Veste een intentieovereenkomst tot fusie getekend met Woningstichting de

Kombinatie. Per 1 januari is deze fusie gerealiseerd. Vanaf 1 januari 2017 gaan Seyster Veste en

Woningstichting de Kombinatie verder onder de naam Stichting Woongoed Zeist.

Naast de fusie zijn er geen andere belangrijke gebeurtenissen na balansdatum met belangrijke gevolgen

voor de balans per 31 december 2016.

Resultaatbestemming

In de statuten van Stichting De Seyster Veste zijn geen bepalingen opgenomen over de

resultaatbestemming. In overeenstemming met het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH)

worden alle middelen ingezet voor de volkshuisvestelijke doelstelling van Stichting De Seyster Veste.

In afwachting van een besluit van het bestuur is het resultaat over 2016 toegevoegd aan de Overige

Reserves. Het bestuursbesluit behoeft de goedkeuring van de raad van commissarissen

Controleverklaring

De controleverklaring is in het volgende hoofdstuk opgenomen.

105


C. OVERIGE GEGEVENS

106


Controleverklaring accountant

107


108


109


110


Jaarverslag 2016 ‘Samen verder’...7 / gewoon thuisvoelen / Verslag van de Raad van...

Documents

Transcript of Jaarverslag 2016 ‘Samen verder’...7 / gewoon thuisvoelen / Verslag van de Raad van...