ISSO-publicatie 101 - 2012

ONDERHOUD EN ONDERHOUDSCONTRACTEN

publicatie

101KE

NN

ISIN

ST

ITU

UT

VO

OR

DE

INS

TA

LL

AT

IES

EC

TO

R

ON

DE

RH

OU

D E

N O

ND

ER

HO

UD

SC

ON

TR

AC

TE

N

ISBN xxxxxxxxISBN 978-90-5044-225-1

ISSO-PUBLICATIES DUURZAAM BEHEER EN ONDERHOUD:

100 Duurzaam beheer en onderhoud gebouwenFeiten en voordelen op een rij

101 Onderhoud en onderhoudscontractenTermen en de� nities voor beheer en onderhoud van klimaatinstallaties in gebouwen

102 Prestatie-indicatoren voor Duurzaam Beheer en OnderhoudBinnenmilieu, energiegebruik en functioneren van techniek

103 Monitoren van Duurzaam Beheer en OnderhoudBinnenmilieu, energiegebruik en functioneren van techniek

104 Stappenplan Duurzaam Beheer en Onderhoud

105 Kerndocument gebouwtechniek

106 Functionele inspectiemethode Duurzaam Beheer en Onderhoud

107 Opleveringsprocedure klimaatinstallatiesNulmeting Duurzaam Beheer en Onderhoud

Termen en definities voor beheer en onderhoud van gebouwgebonden installaties

VOOR MEER INFORMATIE KIJK OP WWW.ISSO.NL

ISSO-PUBLICATIES 7 Grondleidingen voor warmtetransport (1979)11 Warmteterugwinning (1982)12 Verkort referentiejaar voor buitencondities (1986H)17 Kwaliteitseisen voor luchtkanaalsystemen in woningen utiliteitsbouw

(2012)18 Leidingnetberekeningen (2012)19 Thermisch binnenklimaat, aanbevelingen (1991)20 Energiegebruik in kantoorgebouwen (1987)21 Berekening van het energiegebruik voor klimatisering en verlichting van

kantoorgebouwen (1994)22 Energiegebruik in schoolgebouwen (1987)23 Correctieprocedure referentiejaar naar actueel jaar (1988)24 Installatiegeluid (1990)25 Leidingisolatie – berekening van de economisch optimale dikte en dikte

ter voorkoming van condensatie (1991)26 Uitwendige corrosie: aanbevelingen ter voorkoming van uitwendige

corrosie in verwarmings- en luchttechnische installatie (1990)27 Lucht� lters (1991) 29 Stralingsverwarming in hoge ruimten, indirect systeem (1992)30 Leidingwaterinstallaties in woningen (2004)30.4 ISSO-publicatie Warmteterugwinning uit douchewater (2008)30.5 ISSO-publicatie LegionellaCode Woninginstallaties (2008)31 Meetpunten en meetmethoden voor klimaatinstallaties (1995)32 Uitgangspunten temperatuursimulatieberekeningen (2011)34 Stralingsverwarming in hoge ruimten, direct systeem (1994)36 Standaard vraagspeci� catie voor installaties in gebouwen (2010)37 Energiewijzer kantoren (1995)39 Langetermijnkoudeopslag in de bodem (1997)42 Ontwerpen en installeren van sprinklerinstallaties (2011)43 Concepten voor klimaatinstallaties (1998)44 Het ontwerp van hydraulische schakelingen voor verwarmen (1998)46 Ontwerp van individuele hydraulische schakelingen voor verwarmen van

eengezinswoningen (2000)47 Ontwerp van hydraulische schakelingen voor koelen (2005)48 Klimaatplafonds/Koelconvectoren: richtlijnen voor ontwerp en uitvoering

(2008)49 Vloer-/wandverwarming; vloer-/wandkoeling (2005)50 Ontwerptechnische kwaliteitseisen voor warmwaterverwarmings-

installaties (2008)51 Warmteverliesberekening voor woningen en woongebouwen (2009)52 Luchtzijdig inregelen van klimaatinstallaties (2009)53 Dimensionering verwarmingsinstallaties U-bouw (2002)55 Tapwaterinstallaties in woon- en utiliteitsgebouwen (2001)55.1 Handleiding legionellapreventie in leidingwater (2005)55.2 Handleiding zorglicht legionellapreventie (2005)55.3 Legionellapreventie in klimaatinstallaties (2008)55.4 Handleiding alternatieve technieken in collectieve leidingwaterinstallaties

(2008)55.5 Handleiding beheer en onderhoud in collectieve leidingwaterinstallaties

(2008)56 Inregelen van ontwerpvolumestromen in individuele verwarmings-

installaties in woningen (2003)57 Warmteverliesberekening voor ruimten hoger dan 5 m58 Kwaliteitseisen voor luchtverwarmingsinstallaties in woningen (2004)60 U- en R- Waarden (2005)61 Kwaliteitseisen ventilatiesystemen woningen en woongebouwen (2010)62 Centrale gebalanceerde ventilatiesystemen met warmteterugwinning in

woningen en woongebouwen (2010)63 Beheer en Onderhoud ventilatiesystemen in woningen en woongebouwen

(2008)64 Kwaliteitseisen isoleren (2002)65 Inregelen van ontwerpvolumestromen in warmwaterverwarmings-

installaties (2004)66 Vermogen van radiatoren en convectoren in praktijksituaties (2001)

(Herziening ISSO 1)67 PvE Elektrotechnische veiligheid & bedrijfszekerheid (2007)68 Energetisch optimale stook- en koellijnen (2002)69 Model voor de beschrijving van de werking van een klimaatinstallatie

(2002)70.1 Omgaan met hemelwater binnen de perceelgrens (2011)70.2 Individuele behandeling van afvalwater (IBA) (2000)

70.3 Grijswater binnen de perceelgrens (2002)71 Optimale warmte opwekkingsinstallaties (2003)72 Ontwerpen van individuele en klein elektrische warmtepompsystemen

(2005)73 Ontwerp en Uitvoering van Verticale Bodemwarmtewisselaars (2005) 74 Thermisch behaaglijkheid - eisen voor de binnen temperatuur in gebouwen

(2004)75 Handleiding Energieprestatie-Advies Utiliteitsgebouwen 75.1 (2011) – 75.2

(2007) – 75.3 (2011)76 Montage- en materiaalspeci� caties voor warmwater-verwarmings-

installaties (2005)77 Installaties voor Levensloopbestendig Wonen: functie, ontwerp en

uitvoering (2004)79 Inspectie en Onderhoud van Noodverlichtingsinstallaties (2010)80 Handboek integraal ontwerpen van collectieve installaties met warmte-

pompen in de woningbouw (2007)81 Handboek integraal ontwerpen van warmtepompinstallaties voor utiliteits-

gebouwen (2007)82 Handleiding Energieprestatie-Advies Woningen 82.1 (2011) – 82.2 (2007) –

82.3 (2011) – 82.4 (2010)83 Een helder licht op werkplekverlichting (2006)84 Elektrische installaties in wijk gebonden medische behandelruimte (2011)85 Thermisch actieve vloeren, betonkernactivering (2011)86 Kwaliteitseisen voor warmtetechnische en CO2-installaties in tuinbouw-

kassen (2007)87 Kwaliteitseisen voor watertechnische installaties in tuinbouwkassen (2007)88 Kwaliteitseisen voor de constructie van tuinbouwkassen (2007)89 Binnenklimaat scholen (2008)90 Energie-e� ciënte verlichting in en rondom gebouwen (2011)91 Ventilatiesystemen met decentrale toe- en afvoer en warmteterugwinning

in woningen en woongebouwen (2009)92 Ventilatiesystemen met decentrale toevoer en centrale afvoer in woningen

en woongebouwen (2009)94 Regeltechniek voor klimaatinstallaties en warmtapwaterbereiding (2010)100 Duurzaam beheer en onderhoud gebouwen. Feiten en voordelen op een rij

(2010)101 Onderhoud en onderhoudscontracten (2012)104 Stappenplan duurzaam beheer en onderhoud (2010)106 Functionele inspectiemethode duurzaam beheer en onderhoud (2010)

DIVERSEN (voor overige producten zie www.isso.nl)NTR 3216 Riolering in bouwwerken (2012)HBi Handboek Installatietechniek (2002)HBz Handboek Zonnestraling en Zontoetreding (2010)HBze Handboek Zonne-energie (2012)

ISSO-kleintjesKleintje Koellast (2010)Kleintje Ventilatie (2012)Kleintje Meetmethoden verlichting (2012)Kleintje Meetmethoden elektrotechniek (2009)Kleintje Water (2003)Kleintje Stooklijnoptimalisatie (2008)Kleintje Inregelen (2004)Kleintje GAS (2008)Kleintje Warmteverlies voor woningen (2005)Kleintje Cv (2006)Kleintje Binnenklimaat (2006)Kleintje Vloerverwarming (2005)Kleintje Riolering ( 2008)Kleintje U- en Rc-waarden (2007)Kleintje Legionellapreventie (2008) INSTRUCTIEMATERAAL IBv Instructieboeken Ventilatietechniek (4 delen) (2011)IBnv Instructieboek Noodverlichting (2010)IBemo Instructieboek EMO, module 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7 en 8IBpq Instructieboek Power Quality (2009)IBwp Instructieboek Warmtepompen (6 delen) (2009)IBhs Instructieboek Ontwerpen van sanitaire installaties (2008)IBmkls Instructieboek Montage- en verwerkingsrichtlijn kunststof leiding-

systemen sanitair (2008)

ISSO-UITGAVENISSO

Kruisplein 253014 DB RotterdamPostbus 5773000 AN RotterdamTel. 010-2065969Fax 010-2130384E-mail: [email protected]

De in ISSO deelnemende organisaties zijn:NLingenieurs: Organisatie van advies- en ingenieursbureausPIT: Stichting Promotie InstallatietechniekTVVL: Nederlandse Technische Vereniging voor Installaties in GebouwenUNETO-VNI: Ondernemersorganisatie voor de installatiebranche en de technische detailhandel

De werkzaamheden worden begeleid door de Raad van Begeleiding, welke ten tijde van het tot stand komen van deze publicatie als volgt was samengesteld:De heer ir. W.G. RamDe heer ing. W.F.G. HooijkaasDe heer ing. R. SteineDe heer ir. E.J. WagenaarDe heer ir. T.M.E. ZaalDe heer ir. W. PlokkerDe heer ir. J. SchonewilleDe heer ir. P.H.H. Leijendeckers prof.em.De heer H.M.A. Janssen Groesbeek

De realisatie van de ISSO-publicatie 101 werd verzorgd door de ISSO-kontaktgroep 99.02, die als volgt was samengesteld:De heer ing. A.H.P. Derksen (projectcoördinator) ISSODe heer ing. P.A. Elkhuizen Cofely West Utiliteit B.V.De heer J.A.P. Hoogduin, REA Hoogduin Engineering/ManagementDe heer A. de Jong (co-rapporteur) NVDOMevrouw M.F. Linders ING Bank N.V.De heer ing. R. van Nattem TU Eindhoven/ Dienst HuisvestingDe heer ing. M.J.A.R. Rubrech CoSource B.V.De heer J. Sneeboer ING Bank N.V.De heer C. Uiterwijk Msc. Rabo VastgoedgroepDe heer M.R. van der Veen (voorzitter) Strukton WorkSphereDe heer W.I.J. van der Veere UNETO-VNIDe heer L. Westerbaan Imtech MarineDe heer ir. T.M.E. Zaal (rapporteur) Hogeschool Utrecht/TZ ConsultancyDe heer ing. A.C.H. de Zeeuw Msc. CoSource B.V.

De ontwikkeling van ISSO-publicatie 101 is mede tot stand gekomen door een � nanciële bijdrage van:

Kennisinstituut voor de Installatiesector

ISSO houdt zich bezig met het identi� ceren van kennisvragen binnen de installatiesector, het ontsluiten en toegankelijk maken van deze kennis in de vorm van praktische ISSO-publicaties en het bevorderen van het gebruiken van ISSO-publicaties als normstellende richtlijnen.

De heer ing. H. BesselinkMevrouw dr.ir. P.M. BluyssenDe heer T. KlinkenbergDe heer ir. P.A.L. StoelingaDe heer W.J.H. Sche� erDe heer ir. R.D. van BergenDe heer ing. A.A.L. Traversari MBADe heer prof. ir. W. Zeiler

Stichting ISSO en degenen die aan de samenstelling van deze publica-tie hebben medegewerkt, hebben een zo groot mogelijke zorgvul-digheid betracht bij zowel het verzamelen als bij het verwerken en opstellen van de in deze publicatie vervatte gegevens. Nochtans moet niet worden uitgesloten, dat deze publicatie onvolledig is of dat zij onjuistheden of onvolkomenheden bevat. Degene die van deze publica-tie en de daarin vermelde gegevens gebruik maakt, aanvaardt dan ook daarvoor zelf het risico.

Stichting ISSO en degenen die aan de samenstelling van deze publi-catie hebben medegewerkt sluiten iedere aansprakelijkheid uit voor zo-wel schade die mocht voortvloeien uit het gebruik van de publicatie als schade die zou kunnen ontstaan als gevolg van eventuele (druk-)fouten, onvolledigheden en onvolkomen-heden van deze publicatie.

Alle rechten voorbehouden. Niets uit deze publicatie mag worden ver-veelvoudigd, opgeslagen in een ge-automatiseerd gegevensbestand of openbaar gemaakt, in enige vorm of op enige wijze, hetzij elektronisch, mechanisch, door fotokopieën, opnamen of enige andere manier, zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van het bestuur van Stichting ISSO.

Voorzover het maken van kopieën uit deze publicatie is toegestaan op grond van artikel 16h t/m 16m Au-teurswet 1912 jo het Besluit van 27 november 2002, Stb 575, dient men de daarvoor wettelijk verschuldigde vergoedingen te voldoen aan de Stichting Reprorecht (Postbus 3060, 2130 KB Hoofddorp).

All rights reserved. No part of this publication may be reproduced, stored in a retrieval system, or trans-mitted in any form by any means, electronic, mechanical, photocopy-ing, recording or otherwise, without the written permission of the foundation ISSO.

Op alle publicaties van Stichting ISSO zijn de Algemene Leverings-voorwaarden van toepassing. Deze kunt u lezen op www.isso.nl of opvragen bij Stichting ISSO.

Aanvullingen en eventuele errata zijn te raadplegen via onze website: www.isso.nl

Eventuele opmerkingen en vragen kunnen doorgegeven worden aan ISSOPostbus 5773000 AN Rotterdam e-mail: [email protected]

© Stichting ISSO – Rotterdam, januari 2012

ISBN: 978-90-5044-225-1

ISSO-publicatie 101

Onderhoud en onderhoudscontracten

Termen en definities voor beheer en onderhoud van gebouwgebonden installaties

ISSO-publicatie 101 3 Onderhoud en onderhoudscontracten

INHOUDSOPGAVE

Voorwoord 5

Leeswijzer 7

1 Inleiding 9

1.1 Doelstelling 9

1.2 Oplossingsstrategie 9

2 Begrippen en definities kaderstelling 11

2.1 Inleiding 11

2.2 Vergelijking terminologie ISSO-publicatie 101 en NPR 2777 11

3 Van toepassing zijnde normen en publicaties 13

3.1 Wet en regelgeving inzake onderhoud 13

3.2 Regels, normen en richtlijnen 13

3.2.1 Wet- en regelgeving 14

3.2.2 Hulpmiddelen bij kwaliteitssystemen 14

3.2.3 Algemene normen en richtlijnen 14

3.2.4 Technische criteria 14

3.2.5 Functionele criteria 14

4 Bedrijfsmatige beschouwing over duurzaam beheer en onderhoud 15

4.1 Onderhoud vanuit een financieel perspectief 15

4.2 Ontwikkelingen in de keten 15

4.3 Rol en verantwoordelijkheid van het facilitair management 16

4.4 Beleidsoverwegingen 17

4.4.1 Uitbesteden op basis van bedrijfsrisico 17

4.4.2 Uitbesteden op basis van bedrijfsbelang en marktbeschikbaarheid 19

4.4.3 Uitbesteden op basis van processen( Model Make-Buy-Cooperate) 20

4.5 Resumé doelen duurzaam beheer en onderhoud en stappenplan 21

5 Inhoudelijke beschouwing over duurzaam beheer en onderhoud 23

5.1 Onderhoud is onvermijdelijk 23

5.1.1 Opbouw technische systemen en installaties 23

5.1.2 Slijtage/degradatiegedrag 23

5.1.3 Storingen/faalgedrag 25

5.1.4 Onderhoudsbehoefte algemeen 25

5.1.5 Storingsanalyse 26

5.1.6 Verborgen gebreken 26

5.2 Technisch versus functioneel onderhoud 27

5.2.1 Technisch onderhoud 27

5.2.2 Functioneel onderhoud 27

5.3 Kriticiteit 28

5.3.1 Failure Mode and Effect Analysis (FMEA) 28

5.3.2 Bepalen kriticiteit 29

5.4 Onderhoudsherstelstrategieën 30

5.4.1 Storing Gestuurd Onderhoud (SGO) 30

5.4.2 Gebruik Gestuurd Onderhoud (GGO) 30

5.4.3 Toestand Gestuurd Onderhoud (TGO) 31

5.4.4 Storingsafhankelijk onderhoud (SAO) 31

5.4.5 Modificatie (MOD) 31

5.4.6 Beslissingschema taakselectie voor planbaar onderhoud 31

5.5 Onderhoudsconcept 33


5.6 Onderhoudsplan 34

5.6.1 Algemeen 34

5.6.2 Opzet onderhoudsplan op basis van technisch falen 34

5.6.3 Opzet onderhoudsplan op basis van functioneel falen 36

5.7 Bestek of werkpakket voor het onderhoudscontract 36

5.8 Consequenties voor opdrachtgever en opdrachtnemer 37

6 Contractvormen 39

6.1 Inleiding 39

6.2 Verschillen tussen de contractvormen 40

6.2.1 Sturing en mate van uitbesteding informatieuitwisseling 40

6.2.2 Kwaliteit van een onderhoudscontract 41

6.2.3 Cultuur 41

6.2.4 Competenties 42

6.3 Capaciteitscontract 43

6.4 Inspanningscontract 44

6.5 Resultaatcontract 45

6.6 Prestatiecontract 46

6.7 Leasecontract 48

6.8 Resumé contractvormen en consequenties voor opdrachtgever/-nemer 48

7 Keuze voor een bepaalde contractvorm en van een opdrachtnemer 51

7.1 Keuze contractvorm in relatie tot installatieconcept 51

7.2 Keuze contractvorm in relatie tot competentie van de opdrachtnemer 51

7.3 Keuzemodel onderhoudscontracten 53

7.4 Route naar een onderhoudscontract 55

7.5 Consequenties voor opdrachtgever en opdrachtnemer 57

8 Termen en definities 59

8.1 Begrippen 59

8.2 Gerelateerde termen 60

8.3 Eigenschappen 62

8.4 Storingen en gebeurtenissen 62

8.5 Gebreken en condities 63

8.6 Types onderhoud 63

8.7 Onderhoudsactiviteiten 65

8.8 Tijdgerelateerde termen 66

8.9 Beheer, contractvormen en middelen 67

8.10 Economische en technische aspecten 68

Bijlage A Duurzaam Beheer en Onderhoud 69

Bijlage B Voorbeeld uitwerking FMEA 73

Bijlage C Stappenplan met vragenschema 78

Bijlage D Alfabetische lijst met begrippen met verwijzingen 79

Literatuurlijst 88


VOORWOORD

Duurzaam Beheer en Onderhoud van gebouwen richt zich voornamelijk op het beheer en onderhoud rondom de klimaatinstallatie. De prestaties van het gebouw en de installaties worden op het beoogde niveau (terug)gebracht en in stand gehouden, waarbij tevens deze prestaties geborgd worden voor de lange termijn.

Duurzaam Beheer en Onderhoud concentreert zich op de klimaatinstallatie omdat uit onderzoek (TNO en Halmos) is gebleken dat de klimaatinstallaties in meer dan 70% van de gebouwen in Nederland niet functioneren als beoogd. Van de klachten over het binnenmilieu zijn de oorzaken van klachten over het binnenklimaat het meest lastig aanwijsbaar. Het genoemde onderzoek geeft ook aan dat 90% van de klachten van gebruikers over het binnenklimaat te maken heeft met de klimaatinstallatie. Daarnaast blijkt dat het energiegebruik van klimaatinstallaties hoger is dan noodzakelijk. Gemiddeld genomen is een energiebesparing van 30% mogelijk.

Naar aanleiding van deze constateringen is in een groot aantal gebouwen en bij opdrachtgevers meer praktisch onderzoek verricht naar de achtergronden, gevolgd door aanbevelingen om tot verbeteringen te komen. De aard en oorzaak van de constateringen blijken zeer divers. Dit kunnen problemen van organisatorische aard zijn, maar ook functionele mankementen met een technische oorsprong. Daarnaast hebben veel gebouwbeheerders het gevoel dat zij geen grip hebben op de (binnenmilieu) prestaties van de gebouwen.

De publicatiereeks Duurzaam Beheer en Onderhoud van ISSO beschrijft de methode waarmee het beheer en onderhoud van gebouwen verbetert. De aanpak van Duurzaam Beheer en Onderhoud resulteert in een beter binnenmilieu, een duidelijk lager energiegebruik en ook lagere onderhoudskosten. Belangrijk is dat het facilitair management daarbij de controle, de grip, op het binnenmilieu, energiegebruik en onderhouds-beheer herwint en vervolgens gericht kan sturen op het verder verbeteren van de situatie.

Ook op het gebied van onderhoud en onderhouds-contracten blijken er veel zaken onduidelijk. Vaak is bij het facilitair management, maar ook bij de opdracht-nemende partij, onvoldoende bekend welk type onderhoudscontract er precies is afgesloten en wat de consequenties kunnen zijn van de gekozen contract-vorm. Heb ik wel het goede contract afgesloten? En welke risico's worden er hiermee door mij gelopen? In deze publicatie komen deze vragen aan de orde. Denk daarbij ook aan klimaatinstallaties die zeer kritisch te noemen zijn, zoals koelinstallaties bij datacentra.

In ISSO-publicatie 101, wordt - met voorbeelden van praktijksituaties - inzichtelijk gemaakt dat er met duurzaam onderhoud verbetermogelijkheden zijn voor het onderhoud van installaties in bestaande gebouwen en welk onderhoudscontract het best past bij een gegeven situatie zodat er grip ontstaat en blijft. Tevens worden in deze publicatie alle kenmerkende begrippen en definities uit NEN-EN13306, NEN-EN13269 en de publicaties 100 tot en met 107 samengevat.

Opgemerkt moet worden dat bepaalde hoofdstukken tamelijk theoretisch en technisch gedetailleerd kunnen overkomen. Asset owners die het beheer en onderhoud zo veel mogelijk willen uitbesteden, kunnen in dit geval de inhoudelijke beschouwing van hoofdstuk 5 overslaan en zich beter richten op de informatie in hoofdstuk 6 en 7, waarin de contract-vormen worden behandeld.

Publicatie 101 beperkt zich niet tot Duurzaam Beheer en Onderhoud maar is geschreven met het oog op het onderhoud aan installaties, bouwdelen en gebouwen in de breedste zin. Publicatie 101 is, als het ware, een verdiepingsslag in het traject van Duurzaam Beheer en Onderhoud om de onderhoudsbehoefte inzichtelijk te maken en te komen tot een onderhoudscontract.Voor het leesgemak is de nadruk vaak gelegd op het onderhoud aan installaties, maar het wordt aan de lezer overgelaten om hier desgewenst ook andere vormen van assets in te vullen.


LEESWIJZER

De ISSO-publicatiereeks Duurzaam Beheer en OnderhoudDe ISSO-publicatiereeks Duurzaam Beheer en Onder-houd (DB&O) bestaat uit de volgende publicaties.

Van deze publicatiereeks kan ISSO-publicatie 100 als inleidende publicatie voor de aanpak volgens Duurzaam Beheer en Onderhoud worden gezien voor bestaande gebouwen. ISSO-publicaties 104 en 107 zijn de leidende publicaties voor het proces om tot een Duurzaam Beheerd en Onderhouden gebouw te komen voor respectievelijk bestaande bouw en nieuwbouw. In de overige publicaties worden begrippen, onderdelen of stappen uit de leidende ISSO-publicaties 104 en 107 nader toegelicht. Alle publicaties kunnen overigens los van elkaar gelezen worden.

In het in de tabel weergegeven schema zijn de relaties aangegeven tussen de betrokken partijen bij Duurzaam Beheer en Onderhoud en de ISSO-publicaties die voor hun verantwoordelijkheden van belang zijn. Een groot aantal publicaties wordt als instrument ingezet (deze zijn onmisbaar voor het goed uitvoeren van de taak), van een aantal publicaties moeten de verschillende partijen op de hoogte zijn. Dit wordt aangegeven met verschillende kleuren in het relatieschema.

Tabel Relatieschema publicaties en verschillende betrokkenen

ISSO-publicatie Omschrijving

100 Duurzaam Beheer en Onderhoud gebouwen

101 Onderhoud en onderhouds-contracten

102 Prestatie-indicatoren voor Duur-zaam Beheer en Onderhoud

103 Monitoren van Duurzaam Beheer en Onderhoud



106 Functionele inspectiemethode Duurzaam Beheer en Onderhoud

107 Opleveringsprocedure klimaat-installaties

Vastgoed-organisatie

Gehuisveste organisatie

Facilitair organisatie

Ad

vise

ur/

insp

ecte

ur

DB

&O

Onderhoudspartij

Eig

enaa

r

Beh

eerd

er

Man

agem

ent

Geb

ruik

ers

Man

agem

ent

Beh

eerd

er

Man

agem

ent

Co

ntr

actm

anag

er

Op

erat

ion

eel p

erso

nee

l

100 Duurzaam Beheer en Onderhoud gebouwen

101 Onderhoud en onderhoudscontracten

102 Prestatie-indicatoren voor Duurzaam Beheer en Onderhoud

103 Monitoren van Duurzaam Beheer en Onderhoud



106 Functionele inspectie-methode Duurzaam Beheer en Onderhoud

107 Opleveringsprocedure klimaatinstallaties

Publicatie is instrument

Publicatie is informatief


In tegenstelling tot in andere publicaties zijn een aantal cellen, door voortschrijdend inzicht en opmerkingen van lezers, hier ook weergegeven als informatief.

ISSO-publicatie 100 Duurzaam Beheer en Onderhoud gebouwenIn deze publicatie wordt de volgende situatie geschetst: gebouwen functioneren veelal niet naar behoren en gebruiken meer energie dan nodig. Dit wordt geïllustreerd met voor de doelgroep, gebruikers en gehuisveste organisaties aansprekende voorbeelden uit de praktijk. De aanpak volgens Duurzaam Beheer en Onderhoud wordt op hoofdlijnen omschreven. Daarbij worden de prestatie-verbeteringen voor People, Profit & Planet toegelicht en onderbouwd.

ISSO-publicatie 101 Onderhoud en onderhoudscontractenOm de communicatie tussen de verschillende partijen te verbeteren bij het onderhoud en beheer is publicatie 101 opgesteld. Deze doet dienst als praktijk-richtlijn en maakt gebruik van andere, al bestaande, normaliserende documenten. De publicatie bestaat uit twee onderdelen. Enerzijds komen de verschillende onderhoudscontractvormen aan de orde. Anderzijds zijn de gehanteerde begrippen en definities verzameld vastgelegd.

Publicatie 101 is een verdiepingsslag in het traject van Duurzaam Beheer en Onderhoud om de onderhouds-behoefte inzichtelijk te maken en om te komen tot een onderhoudscontract. Publicatie 101 beperkt zich niet tot Duurzaam Beheer en Onderhoud maar is van toepassing op alle gebouwgebonden installaties.

ISSO-publicatie 102 Prestatie-indicatoren voor Duurzaam Beheer en Onderhoud Eenduidige prestatie-indicatoren of vraagspecificaties zijn essentieel om prestatiecontracten voor beheer en onderhoud van gebouwen mogelijk te maken. Basisingrediënt in deze prestatiecontracten zijn de kritieke prestatie-indicatoren (KPI) waarover partijen onderlinge afspraken maken. Met deze prestatie-indicatoren wordt bereikt dat eenduidig vastgesteld kan worden welke prestatie wordt bereikt op de gebieden gezondheid, comfort en energie-efficiëntie. Publicatie 102 omschrijft deze prestatie-indicatoren en hoe deze praktisch kunnen worden toegepast.

ISSO-publicatie 103 Monitoren van Duurzaam Beheer en OnderhoudDeze publicatie omschrijft een werkwijze om de prestaties van het binnenmilieu en energie-efficiëntie in gebouwen te monitoren. Dit betreft monitoring van het functioneren van de installaties door middel van effectieve installatiemonitoring, het monitoren van gegevensbeheer en het periodiek meten van de tevredenheid over het ervaren binnenmilieu. Tijdens het meten en monitoren moet er rekening mee worden gehouden voor wie (welke laag in de organisatie) de informatie bedoeld is.

ISSO-publicatie 104 Stappenplan Duurzaam Beheer en OnderhoudDeze publicatie is bedoeld als stappenplan om de huidige situatie te inventariseren en te verbeteren. Voor veel facilitair managers en beheerders is deze publicatie hét instrument om zelf een check uit te voeren en om er achter te komen wat de stand van zaken is als het gaat om Duurzaam Beheer en Onderhoud in hun gebouw. In dit stappenplan wordt een gestructureerd proces omschreven voor goed functionerende installaties, effectief duurzaam beheer en een goed ervaren comfort door gebruikers. Met andere woorden: de controle herwinnen op het binnenmilieu en het borgen van een optimale energie-efficiëntie.

ISSO-publicatie 105 Kerndocument gebouwtechniekDeze publicatie geeft een richtlijn voor het opstellen van een kerndocument. Onder het begrip kern-document wordt verstaan: Een document dat kan worden gezien als een 'gebouwhandleiding', waarin alle belangrijke informatie over de uitgangspunten, werking en mogelijkheden van de klimaatinstallatie ook voor niet-technici duidelijk is vastgelegd. Het kerndocument is een belangrijk document voor een Duurzaam Beheerd en Onderhouden gebouw. Deze publicatie omschrijft welke onderdelen moeten worden opgenomen, voor wie deze zijn bedoeld en geeft handreikingen voor een structuuropbouw.

ISSO-publicatie 106 Functionele inspectiemethode Duurzaam Beheer en OnderhoudISSO-publicatie 106 beschrijft de methode van de functionele inspectie van bestaande gebouwen volgens de Quick Scanmethode. Met ISSO-publicatie 106 heeft een voor Duurzaam Beheer en Onderhoud opgeleide adviseur/inspecteur een handleiding om invulling te kunnen geven aan de inspectie. Deze inspectiemethode past binnen een Retro-commissioningsproces.

ISSO-publicatie 107 Opleveringsprocedure klimaatinstallatiesVoordat een gebouw en installatie bij nieuwbouw of renovatie worden opgeleverd moet een opleverings-procedure worden uitgevoerd. Met deze opleverings-procedure wordt aangetoond dat het gebouw en de installatie voldoen aan de prestaties die met de opdrachtgever zijn overeengekomen. ISSO-publicatie 107 omschrijft de minimaal benodigde beproevingen, toetsen, revisie en documentatie bij de oplevering van een klimaatinstallatie om deze prestaties te borgen. Procedures en methodieken worden daarvoor in deze publicatie omschreven of aangewezen, waarbij wordt verwezen naar de richtlijnen en ISSO-publicaties die van toepassing zijn.


1 INLEIDING

1.1 DOELSTELLINGDeze ISSO-publicatie dient als een praktijkrichtlijn voor het beheer en onderhoud van met name gebouwgebonden installaties. De publicatie heeft een aantal doelstellingen:

Het verbeteren van de communicatie tussen partijen (opdrachtgever en opdrachtnemer);

Het beschrijven van de verschillende contractvormen;

Het geven van een keuzemodel om te komen tot de juiste contractvorm.

Beheer en onderhoud zijn van groot belang voor het waardebehoud (voor de eigenaar) en het goed functioneren en presteren van het gebouw inclusief haar installaties (voor de huurder). Gebouwbeheerders en -eigenaren zijn zich meestal niet bewust van het risico dat zij nemen als er geen of slecht beheer en onderhoud plaatsvindt.

Als de installaties wel onderhouden worden, blijkt de communicatie tussen het onderhoudsbedrijf, ook wel technisch dienstverlener genoemd, en de opdracht-gever vaak niet optimaal. Dit leidt dikwijls tot inefficiënte inzet van middelen, methoden en mensen. Doelmatig en duurzaam beheer en onderhoud is dan ver te zoeken.

Bestekken en offertes voor onderhoudscontracten kunnen onduidelijk zijn voor de opdrachtgever als bepaalde specificaties ontbreken en gebruikte begrippen niet helder en eenduidig zijn verwoord. Offertes zijn vaak technisch geformuleerd en opgesteld vanuit het gezichtsveld van de technisch dienstverlener. De opdrachtgever weet dan ook vaak niet op welke punten hij offertes voor beheer en onderhoud moet beoordelen. De offertes van diverse partijen zijn meestal moeilijk met elkaar te vergelijken.

Opdrachtgevers willen steeds vaker (langdurige) onderhoudscontracten afsluiten waarin helder is wie wat doet en wat de opdrachtgever krijgt voor zijn geld. Het afsluiten van prestatiecontracten (wat hier dan ook onder verstaan wordt) speelt tegenwoordig ook een belangrijke rol.

Relevante vragen bij het aangaan van een onderhoudscontract zijn:

1. Wat zijn de risico's voor de bedrijfsvoering van de opdrachtgever?

2. Wat krijgt de opdrachtgever als hij in zee gaat met een onderhoudsbedrijf?

3. Wat doet het onderhoudsbedrijf allemaal?4. Wat valt er niet onder het contract?5. Welk contracttype moet ik hanteren?6. Wordt met het contract aan alle wettelijke eisen

voldaan?7. Hoe moet de uitvoering van een specifiek

onderhoudscontract aangestuurd worden?

Veel opdrachtgevers zijn zich nog niet bewust van de rol die ze eigenlijk zouden moeten spelen.

De informatie en kennis die bij het onderhoud van de installaties wordt opgebouwd moet goed worden vastgelegd. Deze informatie wordt gebruikt voor:

Het aansturen van het beheer en de planning van het onderhoud;

Het rapporteren aan het management van de opdrachtgever;

Het overdragen van kennis en informatie bij het wisselen van onderhoudsbedrijf.

Met deze publicatie wordt getracht om op eerder genoemde punten helderheid te verschaffen. De ideale situatie is dat in het onderhoudscontract voor beide partijen helder geformuleerd wordt wat de afgesproken prestatie-eisen zijn, wat men van elkaar mag verwachten en wat de wederzijdse ontbindende voorwaarden zijn.

1.2 OPLOSSINGSSTRATEGIEDuurzaam Beheer en Onderhoud is nodig om weer grip op het functioneren van de technische installaties te krijgen. Opdrachtgever en opdrachtnemer hebben daarbij een gezamenlijk belang om goed om te gaan met de perceptie van de gebruiker en moeten de verantwoordelijkheden samen dragen.

Hiervoor wordt een praktijkrichtlijn geboden waarin de volgende stappen zijn opgenomen:

Maak een indeling in technische systemen en bepaal hiervan de mate van kriticiteit;

Bepaal (in hoofdlijnen) wat uitbesteed gaat worden;

Bepaal of laat bepalen welke onderhouds-behoefte er per technisch systeem is;

Bepaal het onderhoudsconcept en definieer het gewenste werkpakket met taakverdeling;

Bepaal de beste contractvorm, prestatie-indicatoren en managementinformatie;

Selecteer een competente contractpartij; Sluit een goed afgestemd onderhoudscontract

af.

Een overzicht van begrippen en definities is essentieel voor goede communicatie tussen de partijen en is op basis van reeds bestaande normaliserende documenten in deze ISSO-publicatie 101 opgenomen. Misverstanden over het eindproduct en spraak-verwarringen kunnen op deze wijze worden beperkt.In bijlage C zijn de begrippen alfabetisch gerangschikt en is een verwijzing gemaakt naar de verschillende ISSO, NEN en NVDO documenten waar deze begrippen in voorkomen.

Ook wordt beschreven welke typen onderhouds-contracten er bestaan en hoe deze worden toegepast. Hierbij wordt op basis van de '80 - 20-regel' een beschrijving gemaakt van de meest voorkomende


(basis) serviceniveaus met de daarbij behorende rechten en plichten ten aanzien van de gemaakte afspraken, zowel voor de opdrachtgever als de opdrachtnemer. Met de 80-20-regel wordt in dit geval bedoeld dat er van de meest voorkomende situaties (80%) wordt uitgegaan. In de praktijk zullen er altijd uitzonderingen of specifieke situaties in meer of mindere mate voorkomen. Het wordt aan de betrokken partijen overgelaten om hierop goed te anticiperen.

Een differentiatie wordt in de uitwerking gemaakt naar het type onderhoudscontract:

Capaciteitscontract; Inspanningscontract; Resultaatcontract; Prestatiecontract; Leasecontract.

In de literatuur en de praktijk worden nog wel eens andere benamingen gebruikt, maar over het algemeen zijn de contracten in deze vijf categorieën te rubriceren. In de huidige markt wordt nog steeds het grootste onderhoudsvolume afgedekt door de eerste twee contractvormen die voornamelijk op een voor-geschreven inspanning zijn gebaseerd. Wanneer we het over inspanningscontracten hebben kunnen deze twee vormen daaronder vallen.

Resultaat- en prestatiecontracten worden geschaard onder de term resultaatcontracten. In deze contracten zijn (vooral) het resultaat van de uit te voeren activiteiten en prestaties van installaties vastgelegd.

Bij leasecontracten is er sprake van een andere eigendomsverhouding gedurende de contract-periode. De opdrachtnemende onderhoudspartij neemt in een dergelijke situatie het eigenaarschap van de installatie over voor een bepaald bedrag en heeft daardoor doorgaans volledige zeggenschap over het onderhoud van de installatie.

Het afsluiten van het juiste onderhoudscontract is een zaak van zowel de opdrachtgevende partij, de facilitaire organisatie, als van de opdrachtnemende partij, de onderhoudspartij. Beide partijen moeten zich bewust zijn welke contract-vorm het beste past bij de gegeven en eventueel toekomstig gewenste situatie van het gebouw. Daarom is deze publicatie zowel geschikt voor de opdrachtgever als voor de opdrachtnemer.

De opdrachtgever krijgt een inzicht in de service-niveaus en de consequenties en risico's van zijn keuze voor een bepaald contract. Welk onderhoud wordt hiervoor gedaan en wat is de effectiviteit van dit onderhoud op de prestaties van de technische systemen?

De opdrachtnemer weet wat de opdrachtgever van hem verwacht en wat hij hiervoor moet doen.

ISSO-publicatie 101 - 2012

Documents

Transcript of ISSO-publicatie 101 - 2012