Inhoud

Voorwoord

pagina 6

3 Voor de stad

pagina 26

1 Voor de klant

pagina 10

4 Door een bedrijf met focus

pagina 30

2 Voor de buurt

pagina 20

5 Voortschrijdend inzicht

pagina 38

5

Voor de klant, de buurt en de stad

VormgevingMilja Oortwijn

RedactiePerry Hoetjes, Maarten de Laat,Pim de Ruiter

FotografieJan Freriks, Hans van der Vliet,Hollandse Hoogte

DrukwerkLecturis, Eindhoven

StadgenootPostbus 7001000 AS Amsterdamwww.stadgenoot.nl

Augustus 2014

Colofon

7 Voorwoord

We hebben onze schuld teruggebracht en zijn daar-naast blijven investeren in het onderhoud en de verbe-tering van onze woningen. Ook de nieuwbouw is niet stilgelegd. Aan het eind van het jaar ontvingen we zelfs de Gouden Bouwsteen als grootste woning- bouwer van Amsterdam.

Ondanks de bezuinigen staan onze maatschappelijke doelen voorop. De huren worden verhoogd omdat we de verhuurdersheffing moeten betalen, maar we blij-ven zorgen voor voldoende ruimte voor woning- zoekenden met een laag inkomen. We bezuinigen op de organisatie, maar verbeteren tegelijkertijd de dienstverlening aan de klant. Er wordt ook vaker een

beroep gedaan op de zelfredzaamheid van huurders. Het is spijtig dat er minder nieuwe woningen worden gebouwd in Amsterdam, want er blijft een enorme vraag naar betaalbare woonruimte. Wij blijven ons inzetten voor mensen die een steuntje in de rug nodig hebben, zodat ook zij in onze stad kunnen wonen.

In dit boekje blikken we terug op 2013. Dat doen we vanuit vier perspectieven: de klant, de buurt, de stad en ons eigen bedrijf.

Amsterdam, juli 2014Marien de Langen en Gerard Anderiesen bestuur Stadgenoot

6Voor de klant, de buurt en de stad

In 2013 heeft Stadgenoot belangrijke stap-pen gezet om de basis op orde te krijgen. Door de crisis worden er minder woningen verkocht, waardoor onze inkomsten zijn ge-daald. Tegelijkertijd nemen de lasten van het beheren van woningen toe door de verhuur-dersheffing. Er is de afgelopen jaren stevig bijgestuurd om financieel gezond te blijven. We zijn er daarom trots op dat we in 2013 een positief financieel resultaat hebben gehaald.

2013: de basis op orde brengen

Gerard Anderiesen bestuurder, Jacqueline van Ham directeur Strategie & Portefeuille, Peter Kramer directeur Vastgoed & Ontwikkeling, Roger Doomen directeur Financiën & Bedrijfsvoering, Franck Storm directeur Klant & Woning, Marien de Langen bestuursvoorzitter

11 Voor de klant

Verdeelsleutel woningen Streefhuurbeleid en realisatie (in procenten)

10

1 Voor de klant

Onze missie is het huisvesten van mensen die een steuntje in de rug nodig hebben om in Amsterdam betaalbaar te kunnen wonen. Dat zijn volgens ons in de eerste plaats huishoudens met een laag inkomen, de groep die in aanmerking komt voor een sociale huurwoning. Maar we helpen ook huishoudens met een middeninkomen. Ook zij hebben moeite om betaalbare woonruim-te te vinden, omdat het huuraanbod in de prijsklasse die zij kunnen betalen zeer be-perkt is. Bovendien zijn middeldure huurwo-ningen belangrijk om mensen in een sociale huurwoning met een wat hoger inkomen de mogelijkheid te bieden om door te stromen. Zo komen er sociale huurwoningen vrij voor de lage inkomens, de mensen voor wie die woningen uiteindelijk bedoeld zijn.

Voor de klant, de buurt en de stad

De vrijkomende woningen van Stadgenoot worden verhuurd met de volgende verdeelsleutel: 50% goedkope sociale huurSociale huur tot eerste aftoppingsgrens*, tot € 574

25% dure sociale huur Sociale huur tussen € 574 en € 681

20% middeldure huurVrijesectorhuur tot € 900

5% dure huurVrijesectorhuur vanaf € 900

Het verhuren volgens deze verde-ling is in 2013 goed gelukt. Omdat we afhankelijk zijn van welke wo-ningen vrijkomen, is het overigens lastig hier strikt op te sturen. Het hoge aandeel goedkope sociale huurwoningen werd in 2013 mede veroorzaakt door een groot aanbod van dit soort woningen in het ge-transformeerde GAK-gebouw.

*Aftoppingsgrens: voor de huur boven deze grens wordt geen huurtoeslag verstrekt.

streefhuurbeleid

realistatie 2013Goedkope

sociale huurDure

sociale huurMiddeldure

huurDure huur

40%

30%

20%

10%

50%

60%

0%

55

50

2325

7

5

14

20

Mutatiegraad (nieuwe verhuringen)

Mutaties (in aantal woningen)

Aantal woningruilen

Aantal ontruimingen**

Gemiddelde huurprijs sociale huur

Huurachterstand zittende huurders

20132012201120102009

Mutaties en kengetallen verhuur*

* Betreft huurwoningen in eigendom van Stadgenoot, exclusief dochterondernemingen. ** Vanwege huurschuld, onrechtmatige bewoning, overlast of een combinatie hiervan.

13 Voor de klant12Voor de klant, de buurt en de stad

Verhuurde woningen

Aantal verhuurde woningen per categorie

Het aantal woningen dat jaarlijks via Woningnet beschikbaar komt voor ‘gewone’ woningzoekenden met een laag inkomen is de afgelo-pen jaren fors teruggelopen. Be-langrijke oorzaken zijn een lagere mutatiegraad, aantrekkende ver-koop van woningen en liberalisatie naar de vrijehuursector.

Het aantal woningen dat jaarlijks via Woningnet beschikbaar komt voor ‘gewone’ woningzoekenden met een laag inkomen is in de afge-lopen jaren fors teruggelopen. Be-langrijke oorzaken zijn een lagere mutatiegraad, aantrekkende ver-koop van woningen en liberalisatie naar de vrijehuursector. Ook het aandeel woningen dat toegewezen werd aan voorrangskandidaten

droeg hieraan bij, al is dit aantal in 2013 teruggelopen. We verwach-ten echter weer een stijgende vraag van urgenten door het nieu-we beleid voor het scheiden van wonen en zorg. Het teruglopende aanbod voor lage inkomens maakt betaalbaarheid en beschikbaarheid een belangrijk onderwerp in de ge-sprekken over nieuwe prestatieaf-spraken met het nieuwe College.

20132012201120102009

Aantal verhuurde vrijesectorwoningen

Aantal sociale huurwoningen verhuurd buiten Woningnet

Aantal sociale huurwoningen verhuurd aan voor-rangskandidaten via Woningnet

Aantal sociale huurwoningen verhuurd aan ‘gewone woningzoekenden’ via Woningnet

%

X

% X

2500

2000

1500

1000

500

0

7,1 %

2.261

37

109

€ 394

0,99 %

6,3 %

2.013

47

82

€ 405

1,06 %

5,9 %

1.906

34

81

€ 419

0,93 %

5,6 %

1.847

23

95

€ 430

1,00 %

5,5 %

1.928

39

84

€ 454

1,12 %

14Voor de klant, de buurt en de stad 15 Voor de klant

Onze doelgroepen

Mensen met een laag inkomen vor-men onze belangrijkste doelgroep. Daarnaast helpen we groepen die om andere redenen moeite hebben zich op de woningmarkt te redden.

De jonge stedeling Jonge mensen, nieuwkomers van bui-ten Amsterdam, maar ook uit de stad zelf, zijn van groot belang voor de

stad. Ze hebben echter grote moeite betaalbare woonruimte te vinden. Stadgenoot vindt dat jonge stedelin-gen sneller toegang tot de woning-markt moeten hebben, maar alleen zolang ze dat ook echt nodig hebben. Wie voldoende inkomen heeft kan zich vervolgens zelf redden. In 2013 hebben we daarom meer studenten-woningen aangeboden (683), jonge-renwoningen (299), Friends-wonin-gen waar jonge mensen een woning kunnen delen (60) en kleine wonin-gen in de vrije sector (36).

Grote huishoudensKrap wonende gezinnen willen we beter huisvesten, maar grote woningen zijn schaars. In 2013 is het gelukt om méér grote woningen vrij te spelen dan in de jaren daar-voor. De teller stond op 52, terwijl de doelstelling 46 was. Er zijn twee woningen beschikbaar gekomen via de doorstroomregeling ‘Van groot naar beter’. Ook hebben we negen te krap wonende grote huishoudens bemiddeld naar een beter passende woning.

Middeninkomens In 2013 heeft Stadgenoot om huis-houdens met een middeninkomen te helpen 17% van de beschikbaar gekomen woningen tussen € 700 en € 900 verhuurd. Om ook in de popu-laire buurten aanbod in het middel-dure segment te realiseren, vragen we hier niet de maximale markt-huurprijs en toppen we de huur af tot onder de € 900.

Na jaren van inflatievolgend huur-verhogingsbeleid maakte de rege-ring het in 2013 mogelijk om een huurverhoging boven inflatie in te voeren, een verhoging die boven-dien inkomensafhankelijk is. Stad-genoot heeft deze huurverhoging doorgevoerd omdat we het logisch en rechtvaardig vinden dat mensen met een midden- of hoger inkomen meer betalen voor een sociale huurwoning. Vanwege de verhuur-dersheffing die corporaties sinds 2013 aan het Rijk moeten betalen, was deze huurverhoging ook uit financieel oogpunt onontkoombaar.

De huren gaan omhoog

Zorg, dienstverlening en bijzondere doelgroepenEen groot deel van onze woningen verhuren we aan senioren, mensen met een zorgbehoefte, handicap of psychische problemen. Ook gaan veel woningen met voorrang naar woningzoekenden met een medi-sche of sociale urgentie. Hoewel we deze groepen vanzelfsprekend blij-ven huisvesten, merken we dat de druk op het woningaanbod steeds groter wordt en er minder wonin-gen voor reguliere woningzoeken-den beschikbaar zijn. Met het schei-den van wonen en zorg zal de druk nog verder toenemen. Wij zouden het aantal toewijzingen aan bijzon-dere doelgroepen terug willen brengen tot 30% van het woningaanbod.

‘Logisch dat mensen met een hoger inkomen meer betalen voor een sociale huurwoning.’

Huurverhoging

Voormalige sociale huurwoningen verkocht

2013

2013

274

2012

2012

215

2011

2011

214

2010

2010

2009

2009

296

6,5%

4,5%

4,0%

inkomen > € 43.000

inkomen € 33.614 - € 43.000

inkomen < € 33.614

Verkocht aan overige particulieren

Verkocht aan zittende huurders

253

1%

50

0%

0

2%

100

3%

150

4%

200

5%

250

6%

7%

300

253

290

6

203

12

207

67

4

210

Basiskwaliteit 2020Voor de woningen die we langere tijd in bezit houden, hanteren we een hogere kwaliteitsnorm, de Basiskwaliteit 2020. Deze norm heeft vooral betrekking op veilig-heid, gezondheid en energiepresta-tie. De doelstelling voor 2013 was dat 33% van onze woningen zou voldoen aan deze norm. Die doel-stelling is gehaald. We hebben 731 woningen verbeterd in een project-matige aanpak. Daarnaast zijn ook bij mutatie en planmatig onder-houd woningen verbeterd tot het niveau van de Basiskwaliteit 2020.

Geisers en gaskachels vervangen Onderdeel van de Basiskwaliteit 2014 is het verwijderen van open verbrandingstoestellen. In combi-natie met slecht ventileren kunnen deze toestellen leiden tot koolmo-noxidevergiftiging. Als gevolg van een dodelijk ongeval werd medio 2013 besloten om alle open ver-brandingstoestellen (geisers en gaskachels) versneld te vervangen, óók de toestellen die eigendom zijn van huurders. Voor het eind van 2015 wil Stadgenoot ruim 3.700 open verbrandingstoestellen ver-wijderd hebben en vervangen door CV-installaties met HR-ketel. Huur-ders willen niet altijd meewerken aan deze verbetering, mede door een beperkte huurverhoging die betaald moet worden. In 2013 spanden negen huurders hiervoor een rechtszaak aan. De rechter

vond het veiligheidsargument doorslaggevend en keurde de aan-pak van Stadgenoot goed.

EnergiebesparingDe energieprestatie van onze wo-ningen is van belang vanuit het oogpunt van het milieu, de ener-gielasten voor onze huurders en de waarde van ons bezit. In 2013 wilden we in ten minste 300 woningen een reductie van twee of meer labelstappen zien. Met 493 woningen zijn we hier ruim-schoots in geslaagd.

Stadgenoot streeft naar een rap-portcijfer van minimaal een 7,5 voor alle klantprocessen die star-ten bij de Klantenservice en eindi-gen met de afhandeling van de vraag of het probleem. Die ambitie is geslaagd.

Afhandelen van reparatieverzoeken: dit proces werd beoordeeld met een 7,3. De wachttijd aan de telefoon scoorde voldoende, maar blijven we nauwlettend in de ga-ten houden omdat deze in het laatste kwartaal behoorlijk steeg. De kwaliteit van de uitgevoerde reparatie kreeg het cijfer 7,6, de deskundigheid van de monteur scoorde een 8,0.

Nieuwe verhuringen: dit proces werd beoordeeld met een 7,5.

Planmatig onderhoud: een 7,2. Er spelen hier twee aandachtspunten: de informatievoorziening over wij-zigingen in de planning en de af-handeling van klachten.

Vastgoedverbetering: een 7,0, met dezelfde aandachtspunten als bij planmatig onderhoud.

Verkoop: de gehele verkoop- procedure werd door de kopers be-oordeeld met een 7,7. Echte aan-dachtspunten zijn er niet. Over de gehele linie scoort het proces goed.

De klanttevredenheid stijgt, maar kan nog beter. Er zijn te veel nega-tieve uitschieters. Daar maken we werk van in 2014.

Voor de klant

Mede door de crisis is de huurach-terstand bij Stadgenoot licht opge-lopen. Mensen die al betaalproble-men hadden, kwamen dieper in de problemen, onder andere als ge-volg van de stijging van hun huur en energielasten.

Om te voorkomen dat problemen verergeren, gaan we er vroeg op af. In 2013 hebben we ruim 900 huur-ders bezocht om via maatwerk tot een oplossing te komen, vaak ook voor gerelateerde sociale proble-men. Desondanks zijn er in 2013 84 woningen ontruimd vanwege een huurschuld. Dat is minder dan in 2012, toen we om die reden 95 wo-ningen moesten ontruimen.

Tegen woonfraude wordt hard op-getreden. In 2013 is bij 188 wonin-gen de huur opgezegd in verband met illegale onderhuur en ander onrechtmatig gebruik.

Stadgenoot verkoopt huurwonin-gen om een aantal redenen. Ten eerste voorzien koopwoningen in een behoefte op de Amsterdamse woningmarkt, met name in het be-taalbare segment. Daarnaast draagt verkoop bij aan de gewens-

te differentiatie van het woningaan-bod in de stad en in de buurten. Verkoop is voor Stadgenoot ook een belangrijke inkomstenbron voor het doen van investeringen in herstructurering en nieuwbouw.

Na een aantal jaren met een da-lende trend nam de verkoop in 2013 weer toe. We verkochten 274 voormalige sociale huurwoningen, met name aan starters. Er maakten 66 mensen gebruik van de Starters-Renteregeling waarmee ze hun leencapaciteit konden vergroten.

Eind 2012 startte een pilot om zit-tende huurders te benaderen met de mogelijkheid hun woning te ko-pen. Ze kregen een aantrekkelijke korting op de prijs, gecombineerd met een anti-speculatiebeding. In 2013 hebben we 830 huurders op deze manier benaderd. De pilot van 2012 en het vervolg in 2013 hebben in totaal tot 70 verkopen aan zittende huurders geleid. In 2013 verkochten we naast bestaande huurwoningen 131 nieuwbouw- woningen.

Ontruimingen voorkomen

Woonfraude aanpakken

De woningverkoop trekt aan

Je eigen woning kopen

Basiskwaliteit 2014Stadgenoot hanteert een minimum kwaliteitsnorm voor zijn woningen: de Basiskwaliteit 2014. Deze norm bevat eisen ten aanzien van ‘schoon, heel en veilig’. Eind 2014 moet de Basiskwaliteit in alle wo-ningen gerealiseerd zijn, met uit-zondering van de woningen die we op korte termijn gaan slopen. Daar geldt alleen de veiligheidseis. Om te controleren hoe de woningen er voor staan, zijn we in 2012 langs geweest bij alle 13.000 woningen die een serviceabonnement heb-ben (41% van onze woningvoor-raad). In 2013 kwamen nog eens 3.000 woningen aan de beurt. Zo waren ultimo 2013 50% van alle woningen bezocht en op het niveau van de Basiskwaliteit 2014 gebracht.

Zo’n 70% van de woningen blijkt bij inspectie reeds aan de basiskwali-teitseisen te voldoen. Dit betekent dat ongeveer 85% van alle woningen nu aan de Basiskwaliteitsnorm vol-doet. In 2014 volgen de resterende 16.000 woningen. Eind dat jaar zal 95% van alle woningen voldoen aan de Basiskwaliteit 2014. De laatste vijf procent betreft huurders die niet mee willen werken. Als we een onveilige situatie vermoeden, zetten we alles op alles om toch binnen te komen.

Kwaliteit en duurzaamheid

Klanttevredenheid stijgt

‘De klant- tevredenheid stijgt, maar kan beter. Er zijn nog te veel negatieve uitschieters.’

1716Voor de klant, de buurt en de stad

21

De financiële situatie dwingt Stad-genoot zich te concentreren op zijn kerntaken: het verhuren, beheren en onderhouden van woningen en een goede huisbaas zijn. We steken minder tijd en geld in buurtactivi-teiten en doen een groter beroep op de eigen verantwoordelijkheid van bewoners als het gaat om het schoonhouden van het complex en het aanspreken van medebewoners op overlast. We kunnen en willen het niet meer alleen doen. We noe-men dit Het Nieuwe Beheren.

Een aantal gebieden blijft meer van Stadgenoot vragen. Hier zetten we actief in op leefbaarheid en het ver-groten van de verscheidenheid in woningaanbod en bewoners. In een aantal buurten is daarnaast ook be-hoefte aan fysieke herstructurering door sloop-nieuwbouw en renovatie.

De crisis op de woningmarkt en de financiële positie van Stadgenoot

maken het realiseren van nieuw-bouw en renovatie niet gemakke-lijk. Toch heeft Stadgenoot de Gouden Bouwsteen ontvangen, als prijs voor het opleveren van de meeste nieuwbouwwoningen in Amsterdam. In 2013 springen twee projecten in het oog. In het voor-malige GAK-gebouw (Bos en Lom-mer) werden 150 sociale huurwo-ningen en 170 koopstudio’s gerealiseerd, in het Scheepvaart-kwartier (Osdorp) 59 koopwonin-gen opgeleverd.

20Voor de klant, de buurt en de stad

2 Voor de buurt

Wonen is meer dan een dak boven je hoofd en vier muren om je heen. Ook de buurt bepaalt of je prettig woont. De tevredenheid is in Amsterdam sinds 2001 spectaculair gestegen: er is geen buurt meer die een on-voldoende scoort. Investeringen in stedelijke vernieuwing hebben daar een grote bijdrage aan geleverd. Noodgedwongen worden die investeringen nu teruggeschroefd.

Bewoners verantwoordelijk maken

Meeste nieuwbouw

Aandachtsgebieden

22

Nieuwbouw Renovatie Afgestoten *Uitgelicht >

Voor de klant, de buurt en de stadVoor de buurt

Osdorp2 Gerealiseerd: Caravella blok A5 in het Scheepvaart-kwartier (59 koopapparte-menten)

Amsterdam Noord3 In uitvoering: Hart van Elzenhagen (57 eengezinswoningen)

Geuzenveld4 Gerealiseerd: Hasselaerhof (114 sociale huurwoningen, 44 vrije-sectorhuurwoningen en 15 koopwoningen)

Oost6 Gerealiseerd: Van der Kun-straat e.o (134 woningen)7 Gerealiseerd: Louise Went-huis (60 woningen)

Bos en Lommer8 Gerealiseerd: Bosleeuw (90 woningen)9 Gerealiseerd: Solebay-straat-west (52 woningen)

Osdorp11 Gerealiseerd: Botteskerk-singel (78 woningen)

Westerpark Afgestoten:13 Houthavens (Blok 0)

ZuidasAfgestoten:14 De Complete Stad

OostAfgestoten:15 Parooltoren en Trouwgebouw

WestpoortAfgestoten:16 De Nieuwe Hemweg

Geuzenveld12 Gerealiseerd: L. Couperus- straat (68 woningen)

Zuidoost10 Gerealiseerd: Holendrecht (128 woningen)

Oost5 Gerealiseerd i.s.m. Ymere en Bouwfonds: Oostpoort (235 koop, 117 huur, 16.000 m2 commerciële ruimte, 874 parkeer- plaatsen)

1

10

11

12

6

1316

14

15

7

89

2

3

4

Bos en Lommer1 Gerealiseerd i.s.m. AM: De Studio (320 studio’s: 170 koop en 150 huur)In aanbouw: commerciële ruimte en 331 studio’s waarvan maximaal 161 huur

*

5

23 Voor de buurt

< Uitgelicht

1

8

9

9 Solebaystraat-west

In dit wooncomplex zijn 52 woningen goed geïsoleerd en voorzien van centrale verwar-ming en mechanische ventila-tie. Ook de riolering werd gro-tendeels vernieuwd. Voor de bewoners was het een ingrij-pende operatie, omdat de ver-bouwing in bewoonde staat plaatsvond. Omdat het com-plex bovendien de monumen-tenstatus heeft, moest er met zeer veel zorg gewerkt worden.

8 Bosleeuw

In 2013 zijn 90 woningen in Blok 1 van De Bosleeuw gerenoveerd. De woningen zijn energiezuiniger gemaakt, ge-moderniseerd en krijgen een nieuwe gevel. Het opknappen in bewoonde staat vraagt veel van de bewoners, maar men is tevreden met de nieuwe situa-tie. Het rapportcijfer voor de buurt is inmiddels gestegen van 6,3 naar 6,9.

1 De Studio

De transformatie van het voor-malige GAK-gebouw, van kan-toor naar wooncomplex De Studio, verloopt succesvol. Samen met mede-eigenaar AM zijn 320 studio’s in de noordvleugel gerealiseerd, speciaal voor studenten en jongeren. Er zijn 170 apparte-menten verkocht, 150 worden door Stadgenoot verhuurd.

3 Voor de stad

Stadgenoot is een Amsterdamse corporatie.We voelen ons betrokken bij het sociaal en economisch functioneren van de stad. Amsterdam is populairder dan ooit en dat is mooi, maar het leidt tot grote drukte op de woningmarkt terwijl de doorstroming op een dieptepunt is beland. Daar zijn vooral jonge mensen en middeninkomens de dupe van. Het pakt ook nadelig uit voor de stad. De stad is gebaat bij instroom van jonge mensen die zich via opleiding en werk ont-wikkelen en zo een bijdrage leveren aan de dynamiek en economie van de stad.

In 2013 is stevig campagne ge-voerd voor het invoeren van het Vijfjarencontract: een huurcon-tract voor vijf jaar, bedoeld om de woningmarkt beter toegankelijk te maken voor jonge Amsterdam-mers en nieuwkomers. Veel jonge-ren zijn immers maar tijdelijk aan-gewezen op sociale huur en hebben na vijf jaar, door carrière of te gaan samenwonen, een inko-men waarmee ze zichzelf kunnen redden. Of ze hebben in die tijd voldoende wachttijd opgebouwd om een reguliere sociale huurwo-ning te bemachtigen. We streven ernaar om een aanzienlijk deel van de sociale huur op die manier te

verhuren en de beschikbaarheid en doorstroming te verhogen.

Het verruimen van het aanbod van woningen in het middensegment helpt om de doorstroming vanuit de sociale sector op gang te brengen. Bij de toewijzing van de nieuw op-geleverde woningen van Piri Reïs en Nieuw-Argentinië hebben we voorrang gegeven aan mensen die een sociale huurwoning van ons huurden en dat heeft heel goed uitgepakt.

Vijfjarencontracthuur bedoeld is. Vandaar dat Stad-genoot actief werkt aan initiatie-ven en experimenten die gericht zijn op een betere doorstroming.

In 2013 is Stadgenoot gestart met de Pilot Flexibel Huren. Samen met Eigen Haard en Ymere verhuren we woningen met korting, onder de marktprijs. De korting vervalt als het inkomen van de huurder boven de bepaalde inkomensgrens komt. Op die manier wordt de huurder ge-stimuleerd om door te stromen, of wordt een eerlijker prijs betaald. Ook worden zo meer woningen in het middensegment aangeboden.

Het bouwen van meer woningen in en om de stad is cruciaal om de blij-vende vraag naar woonruimte van zowel starters als doorstromers op te vangen. Op verschillende plek-ken in de stad werkt Stadgenoot daarom aan uitbreidingsnieuw-bouw, zoals in Nieuw Argentinië

aan het IJ, op IJburg en bij de trans-formatie van het GAK-gebouw in Bos en Lommer. De financiële posi-tie en de crisis maken dat echter moeilijk. Bovendien is nieuwbouw alleen niet voldoende voor het functioneren van de woningmarkt. Daarvoor is vooral ook meer door-

stroming in de bestaande voorraad nodig. Een sociale huurwoning waar je lang op moet wachten en waar je vervolgens ongeacht je in-komen voor eeuwig goedkoop kan blijven wonen, vinden we niet meer van deze tijd. Dat gaat ten koste van de mensen voor wie sociale

Flexibel huren

Doorstromen naar middensegment

De roltrap loopt vast

27 Voor de stad26Voor de klant, de buurt en de stad

Op zoek naar betaalbare

woonruimteGoedkope

sociale huurDure

sociale huurMiddeldure

huurDure huur en koop

Amsterdam werkt voor veel mensen als een roltrap. Je stapt onderaan op, als stu-dent of starter. Vervolgens ga je meer verdienen. Je sticht misschien een gezin en wilt stappen zetten op de woning-markt. Op twee manieren gaat dat mis. Het ontbreekt in Amsterdam aan woningen in het middeldure segment. Van-uit de sociale huur kunnen je niet doorstromen. Maar ook en vooral is er te weinig be-taalbaar aanbod voor star-ters. Jongeren uit de stad en nieuwkomers van buiten kun-nen bijna nergens terecht.

De verbetering van onze financiële positie was nodig om onze strategi-sche doelen te blijven realiseren: de basis op orde krijgen, de her-structurering afmaken en meer be-weging op de woningmarkt bren-gen. De verbetering moest ook ingezet worden omdat we in 2013 onder verscherpt toezicht stonden van het CFV, het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting. Het CFV kijkt naar de toekomstplannen van een corporatie. En Stadgenoot is ambitieus. Als het kan, investeren we flink in renovatie, nieuwbouw en leefbare buurten. Als het even niet mogelijk is, stellen we onze plannen bij. Omdat we zo veel plannen hebben, moeten we inves-teringen boven enkele miljoenen euro’s vooraf aan het CFV voorleg-gen. Het verscherpte toezicht is een extra controle op wat we doen en dat houdt ons extra scherp, maar liever zijn we die status kwijt. Door vast te houden aan onze scherpe koers, verwachten we op afzienbare termijn het volledige vertrouwen van onze toezichthou-ders teruggewonnen te hebben.

De positieve cijfers kwamen er niet vanzelf. Ze zijn het resultaat van een aantal stevige ingrepen. Ten eerste is het aantal plannen voor sloop en nieuwbouw terugge-

bracht. We voeren (afgezien van onomkeerbare verplichtingen) al-leen projecten uit die aan strenge financiële en maatschappelijke ei-sen voldoen. Ook heeft Stadgenoot een aantal grondposities en be-drijfsruimten verkocht, zoals het bedrijventerrein aan de Hemweg, de Parooltoren en het Trouwge-bouw. Daarnaast hebben we hard gewerkt aan een rendabele exploi-tatie van de portefeuille. In 2013 werden assetmanagers aangesteld die op complexniveau sturen op fi-nancieel rendement en maatschap-pelijke prestatie. Tot slot hebben we bezuinigd op de organisatiekos-ten. In vijf jaar tijd hebben we de bezetting teruggebracht van 450 tot 367 fte, een reductie met 83 fte. Tegelijkertijd wordt er geen ge-bruik meer gemaakt van externe projectontwikkelaars zoals Kristal, DeltaForte of Far West. De totale fte-reductie is daarmee ten minste twee keer zo groot.

Een corporatie is geen gewoon be-drijf maar een onderneming met een maatschappelijke opdracht. Daarom hechten we veel waarde aan onze verhouding met de huur-ders en onze stakeholders in de stad, zoals de gemeente en de par-tijen waar we mee samenwerken (bijvoorbeeld zorg- en welzijnsin-stellingen). We hebben veelvuldig overleg met de bewonerscommis-

sies. De belangen van de huurders worden ook vertegenwoordigd door Huurgenoot, de koepel van bewonerscommissies. Ook is de Maatschappijraad opgericht, om ons te voeden met de behoeften uit de samenleving.

Stadgenoot moet en wil een organi-satie zijn waar integer wordt gehan-deld. Daarom wordt veel aandacht besteed aan het in beeld brengen van integriteitsrisico’s en het ‘inbed-den’ van integriteit in de organisa-tie: met een gedragscode en door praktijksituaties te bespreken (‘wat zou jíj doen?’). Er is een commissie Integriteit, bedrijfsprocessen wor-den voortdurend onder de loep ge-nomen en er is een klokkenluidersre-geling. Desondanks heeft Stadgenoot in 2013 11 keer maatre-gelen moeten treffen: er is 1 geval van niet-integer handelen geconsta-teerd en in 10 gevallen was sprake van ongewenste houding en gedrag.In gesprek met de samenleving

Verscherpt toezicht

Een integer bedrijf

Slank en lenig

In gesprek met de samenleving

Winst: ¤ 19,2 miljoen ERV: 102% Solvabiliteit: 50,3% Schuld: -¤ 82,3 miljoen

4 Door een bedrijf met focus

De economische crisis heeft Stadgenoot ste-vig geraakt: de verkoop van huurwoningen en de prijzen daalden sterk, waardoor onze investeringsmiddelen in nieuwbouw en ver-nieuwing van de woningvoorraad fors terug-liepen. Hier bovenop kwam in 2013 een hef-fing die alle corporaties jaarlijks aan het Rijk moeten gaan betalen. Toch hebben we aansprekende resultaten kunnen realiseren én sluiten we 2013 af met positieve cijfers.

Het financiële resultaat was € 19,2 miljoen, on-danks een waardever-mindering van het vast-goed van € 19,6 miljoen.

Stadgenoot streeft naar een kostendekkende ex-ploitatie van haar vast-goedportefeuille. De Ex-ploitatie-RenteVerhou-ding (ERV), de mate waarin de rentelasten worden gedekt door de operationele kasstroom, moet hoger zijn dan 100%. De ERV over 2013 kwam uit op 102%.

De solvabiliteit - de ver-houding tussen eigen en vreemd vermogen - komt uit op 50,3%. Dit is 0,4% punt hoger dan het streefcijfer was.

De schuldenlast is met € 82,3 miljoen afgenomen (exclusief dochteronder-nemingen).

‘De positieve cijfers zijn het resultaat van stevig ingrijpen.’

31 Door een bedrijf met focus30Voor de klant, de buurt en de stad

Financiële kengetallen in miljoenen euro’s

33

32Voor de klant, de buurt en de stad Stadgenoot in het nieuws

Het aantal berichten over de gevol-gen van de crisis neemt toe. Ge-schreven wordt over de terugtrek-kende beweging die corporaties maken. Ze stoten ontwikkelposities af en investeren minder in nieuw-bouw. Stadgenoot neemt afscheid van de Houthaven, de Parooldrie-hoek en verkoopt Nieuw Argentinië aan een belegger. Het Parool kopt ‘Woningcorporatie in financiële moeilijkheden’, naar aanleiding van de belangstelling van diverse gega-digden voor de Van Gendthallen op Oostenburg. Marien de Langen rea-geert in een ingezonden brief met de titel ‘Stadgenoot heeft zaken op orde’, waarin hij betoogt dat door posities af te stoten juist voorkomen wordt dat we in de financiële proble-men komen.

Het crisisgeluid wordt gedempt met de berichtgeving over het voormali-ge GAK-kantoor in Bos en Lommer dat Stadgenoot samen met AM in ontwikkeling neemt. Keer op keer wordt ‘De Studio’ opgevoerd als be-wijs voor de mogelijkheid om kanto-ren te transformeren tot woningen.

Eigen vermogen* x 1 miljoen

Maatschappelijke investeringen

x 1 miljoen

Jaarresultaat** x 1 miljoen

Door een bedrijf met focus

20132012201120102009

Solvabiliteit Solvabiliteit Solvabiliteit* Solvabiliteit Solvabiliteit

* De bijzondere stijging van het eigen vermogen en de solvabiliteit in 2011 zijn het gevolg van de nieuwe manier waarop het vastgoed wordt gewaardeerd, namelijk op marktwaarde in verhuurde staat in plaats van op bedrijfswaarde. ** Het fors negatieve resultaat van 2012 heeft te maken met die nieuwe waarderingsgrondslag: de waardevermindering van het vastgoed gaat direct ten koste van het jaarresultaat.

De woningbouw is een onderwerp dat altijd volop in de belangstelling staat. Nu bovendien de rol van woning-corporaties ter discussie staat, volgen de media de activiteiten van Stadgenoot op de voet. Dat geldt voor de vakbladen, maar ook voor kranten als Parool, Telegraaf en Volkskrant. Een greep uit de pers.

bitie van Stadgenoot om de Jonge Stedeling te faciliteren met een tij-delijk huurcontract. Ook krijgen de Friends-contracten van Stadgenoot veel aandacht.

In september komt het nieuws naar buiten dat Stadgenoot de HR-ketel verplicht gaat stellen. Als iemand zijn geiser of gaskachel niet wil la-ten vervangen, zal de zaak aan de rechter worden voorgelegd. Tot het eind van het jaar is er veel aandacht voor de zaak, zeker als het eerste proefproces (in januari 2014) in aan-tocht is. Stadgenoot houdt zijn rug recht en oogst daarmee bewonde-ring, maar hier en daar ook erger-nis, met name bij huurdersorganisa-ties die het onterecht vinden dat Stadgenoot een huurverhoging in rekening brengt.

Ook de eerste opgeleverde wonin-gen in Oostpoort en de opgeknapte Waterlandpleinbuurt (Amsterdam-Noord) krijgen geregeld aandacht in de pers. Ondanks de crisis slaagt Stadgenoot erin veel te blijven bou-wen. In 2013 wint Stadgenoot de Gouden Bouwsteen omdat we bin-nen Amsterdam de meeste nieuwe woningen opleverden.

Met een ingezonden brief in De Volkskrant over tijdelijke huurcon-tracten lanceert Gerard Anderiesen het plan voor een vijfjarencontract. Huurdersorganisaties zijn er niet blij mee. De Woonbond reageert in Het Parool: ’De huurder schiet erbij in’. Anderiesen reageert in dezelfde krant met ‘Huurmarkt moet worden opengebroken’. Het is het begin van behoorlijk wat aandacht voor de am-

Parool: ‘Stadgenoot in financiële moeilijkheden’. Stadgenoot: ‘We hebben onze zaken op orde’.

32Voor de klant, de buurt en de stad

27,4% 27,7% 51,7% 48,7% 50,3%

Nieuwe contracten

Nieuwbouw

Onderhoud

Crisis

678

56,2

-14,1

2126

19,2

-68,1

40,7

18,7

34,6

12,0

699

2009

19411960

Aantal FTE (inclusief dochterondernemingen)

20132012201120102009

451 421 421 396367

35 Kengetallen in beeld34Voor de klant, de buurt en de stad

29.377 28.789 28.575 30.960 30.480

530 661 741 1.107 1.371

2.449 1.626 1.754 1.908 1.920

33.935 33.562 33.651 37.091 36.884

–Verkoop aan zittende huurder

67 6 73

Totaal

Verkoop aan overige particulieren

221 1 38 260

Totaal

Totaal

82 739505 152

Totaal

Per saldo

-3-216 12 -207

Totaal

Verkoop aan marktpartijen

76 40 282166

Totaal

Her(project)ontwikkeling

4 0 51

Totaal

Naar voorraad onverkocht

0 68 10032

Totaal

Vastgoed, exclusief dochters

Portefeuilleontwikkeling

Toename en afname huureenheden 2013

+Nieuwbouw

150 0 0 150

Totaal

Aankopen

0 1 0 1

Totaal

Herverdeling (splitsing)

24 1 25

Totaal

Van voorraad naar in exploitatie

46 146 192

Totaal

Totaal

289 149 53294

Totaal

Her(project)ontwikkeling

248 50

Totaal

20132012201120102009

20132012201120102009

Administratieve correcties

114

Totaal

9021 3

Herverdeling (samenvoegen)

1 19

Totaal

18

Sociale huurwoningen

Bedrijfsruimten

Parkeerplaatsen

Totaal

1.579 2.486 2.581 3.116 3.113

Vrijesectorhuurwoningen

0

-900

300

-600

600

-300

900

Aangekochte woningen

Nieuwbouw huurwoningen

Verkoop aan particulieren

Verkoop aan marktpartijen

Sloop

Nieuwbouw koopwoningen particulieren

3736

5 Voortschrijdend inzicht

In 2013 zijn forse stappen zijn gezet om de basis verder op orde te krijgen. De omgeving waarin Stadgenoot opereert verandert ech-ter snel en het denken staat niet stil. Een aantal leerpunten uit 2013 nemen we mee naar 2014.

Drastische koolmonoxideaanpak

Afbouw verhuur bedrijfsruimtes

communiceren, kunnen woningen sneller opnieuw verhuurd worden.

Ons huurbeleid is gebaseerd op een evenwicht tussen wat financieel noodzakelijk en maatschappelijk verantwoord is. We zetten op dit moment vraagtekens bij de houd-baarheid van dit beleid. We merken dat de grenzen van zowel de be-taalbaarheid als de beschikbaar-heid van betaalbare woningen in zicht komen. Huurders die net bui-ten de normen vallen, worden ge-confronteerd met hoge woonlas-ten. Voor 2014 is met de gemeente Amsterdam afgesproken om gezin-nen met kinderen, die langdurig afhankelijk zijn van de bijstand en

‘De grenzen van betaal-baarheid en beschikbaar-heid komen in zicht.’

Betaalbaar en beschikbaarheid

Efficiënter verhuren

Bouwen voor de jonge stedeling

Vóór 2013 was er al een uitgebreid programma om geisers te vervangen door CV-installaties. We deden dat echter alleen wanneer huurders daarmee instemden. Na een dodelijk ongeval door koolmonoxidevergifti-ging hebben we besloten dat veilig-heid hier belangrijker is dan keuze-vrijheid. Vandaar dat nu alle geisers, ook als ze in bezit zijn van de huur-der, verplicht vervangen worden.

Het verhuren van bedrijfsruimte is voor ons als woningcorporatie geen doel op zich, maar een middel om de woonkwaliteit voor onze huurders te verhogen. In buurten

waar we ons beperken tot het zijn van een goede huisbaas, beseffen we dat het vaak niet nodig is dat Stadgenoot die bedrijfsruimte ver-huurt. Daar kunnen we het vast-goed verkopen. Onze benadering is nu dat we geen bedrijfsruimte meer willen verhuren, tenzij er belangrijke redenen zijn om het wél te doen.

De jonge stedeling is een belangrijke doelgroep voor Stadgenoot. We wil-len een substantieel deel van de wo-ningvoorraad aan deze groep verhu-ren, maar dan wel met tijdelijke contracten. De lobby voor een Vijfja-rencontract heeft succes gehad. We hopen het instrument in 2015 actief

te kunnen inzetten. Besloten is om bij uitstek nieuwbouw en transfor-matie op de jonge stedeling te rich-ten. Op die manier kan de voorraad woningen voor de jonge stedeling snel groeien en vermindert de druk op bestaande woningen.

Woningen voor de jonge stedeling hebben een hoge omloopsnelheid. Dat is precies de bedoeling. Die snel-heid vraagt om een snel en efficiënt mutatie- en verhuurproces. In 2014 gaan we experimenteren met effici-entere manieren van verhuren aan de jonge stedeling. Door onder an-dere meer werkzaamheden bij de huurder te leggen (die dat zelf graag wil) en door meer digitaal te gaan

een huur hebben van meer dan € 596, te ontzien bij de huurverho-ging. Ook de beschikbaarheid van sociale huurwoningen wordt een knelpunt. Door de lage mutatie-graad, de liberalisatie en verkoop van woningen komen er steeds minder sociale huurwoningen vrij. Anderzijds wordt er een steeds gro-ter beroep op de betaalbare voor-raad gedaan: door bijzondere doel-groepen, maatschappelijke opvang en met name door mensen met een zorgbehoefte die langer in hun ei-gen woning blijven wonen.

38Voor de klant, de buurt en de stad 39 Voortschrijdend inzicht

Dit boekje is de samenvatting van ons jaarverslag over 2013. Het volledige verslag vindt u op www.stadgenoot.nl