SG Bestuursverslag Jaarrekening 2017 - Stadgenoot...Verhuur 2017 2016 2015 2014 2013 Mutatiegraad in...

2017

Bestuursverslag en Jaarrekening

Bestuursverslag en Jaarrekening 2017

2 3Bestuursverslag en Jaarrekening 2017 Stadgenoot Stadgenoot Bestuursverslag en Jaarrekening 2017

Inhoudsopgave

Bestuursverslag

Kengetallen 2017 4

Verklaring van het bestuur 6

Beschouwing van de raad van commissarissen 10

1 Het jaar in het kort 12

1.1 Betaalbaar en passend 12

1.2 Beschikbaar 13

1.3 Kwaliteit woning en woonomgeving 14

2 Resultaten 2017 16

2.1 Financiële resultaten 16

2.2 Investeren - Desinvesteren 18

2.3 Ontwikkelingen leningenportefeuille 19

2.4 Marktwaarde versus Bedrijfswaarde 21

2.5 Toezichthouder en waarborgfonds 21

2.6 Toekomstige ontwikkelingen 22

3 Stadgenoot in bedrijf 26

3.1 De organisatie 26

3.2 Juridische structuur 28

3.3 Gedragscodes 28

3.4 Risicomanagement 30

3.5 Klachtencommissie 38

4 Stadgenoot in verbinding 40

4.1 Relatie met de omgeving 40

4.2 Huurgenoot 40

4.3 De Maatschappijraad 41

4.4 Overleg met de gemeente 42

4.5 Onderzoek en ontwikkeling 42

5 Verslag raad van commissarissen 44

Bijlage

Verbonden ondernemingen 52

Jaarrekening 60


Kengetallen 2017

Bezit 2017, exclusief dochterondernemingen 2017 2016 2015 2014 2013

Sociale huurwoningen 28.999 29.277 29.735 29.916 30.480

Vrijesectorhuurwoningen 1.382 1.384 1.517 1.485 1.371

Bedrijfsruimten 1.789 1.838 1.841 1.901 1.920

Parkeerplaatsen 2.857 3.015 3.109 3.170 3.113

Totaal 35.027 35.514 36.202 36.472 36.884

bedrijfs- parkeer-Toename huureenheden in 2017 woning ruimte plaats Totaal Nieuwbouw 96 0 0 96

Aankopen 0 0 0 0

Her(project)ontwikkeling 171 0 0 171

Functiewijziging 3 0 0 3

Herverdeling (splitsing) 0 0 0 0

Administratieve correcties 0 0 9 9

Van ondehanden naar in exploitatie 0 0 0 0

Niet verkochte nieuwbouweenheid 0 0 25 25

Totaal 270 0 34 304

bedrijfs- parkeer-Afname huureenheden in 2017 woning ruimte plaats TotaalVerkoop aan zittende huurder 18 2 15 35

Verkoop aan overige particulieren 111 0 102 213

Verkoop aan marktpartijen 9 34 61 104

Verkoop aan toegelaten instelling 0 0 0 0

Verkoop aan eigen verbindingen 36 0 3 39

Sloop 235 3 7 245

Functiewijziging 0 3 0 3

Her(project)ontwikkeling 140 4 0 144

Herverdeling (samenvoegen) 0 0 0 0

Naar voorraad onverkocht 0 0 0 0

Interne overdracht 1 -1 0 0

Administratieve correcties 0 4 4 8

Totaal 550 49 192 791

Per saldo -280 -49 -158 -487

Overige kengetallen 2017(1)

Verhuur 2017 2016 2015 2014 2013

Mutatiegraad in % (nieuwe verhuringen) 4,7 5,6 5,9 4,8 5,5

Aantal mutaties (woningen) 1.700 1.762 2.033 1.718 1.928

Aantal woningruilen 16 18 39 18 39

Aantal ontruimingen (2) 20 62 64 71 84

Gemiddelde huurprijs sociale huur in € 513 506 494 480 454

Huurachterstand zittende bewoners in % 0,76 0,71 0,85 0,95 1,12

Organisatie 2017 2016 (3) 2015 2014 2013

Aantal medewerkers 325 337 357 368 398

Fte 300,9 311,3 332 340,1 367,4

Ziekteverzuim in % 5,7 4,9 4,7 3,8 5,5

Financiële kengetallen 2017 2016 (4) 2015 2014 2013

Solvabiliteit in % 70,4 67,0 57,5 52,1 50,3

Jaarresultaat x 1 miljoen 484,5 869,3 336 128,5 19,2

Eigen vermogen x 1 miljoen 3.744 3.260 2.416 2.080 1.960

DSCR 1,2 1,2 1,1 0,9 1,1

ICR 1,7 1,7 1,6 1,0 1,2

LTV (obv bedrijfswaarde) in % 79 82 78 82 82

Dekkingsratio in % 27 30 37 38 39

1 Betreft huurwoningen in eigendom.2 Dit is vanwege huurschuld, onrechtmatige bewoning, overlast of een combinatie hiervan.3 Vanaf 2016 ex dochter Stadsgoed (1012Inc).4 Solvabiliteit, resultaat en eigen vermogen 2016 aangepast agv stelselwijziging.


Dubbele omslagDe voorspelling bij het jaarplan is uitgekomen: 2017 is

een mooi jaar geworden. Het is ook het jaar gewor-

den van de dubbele omslag. In voorgaande jaren lag

de focus op de financiën en vervolgens beredeneer-

den we van daaruit wat we volkshuisvestelijk kon-

den doen. In 2017 konden we eerst kijken naar wat

we volkshuisvestelijk wilden en belangrijk vonden.

Vervolgens toetsten we de uitkomst aan de financi-

ele mogelijkheden. Stadgenoot kan met de haar ter

beschikking staande middelen steeds beter maximaal

volkshuisvestelijk presteren omdat de financiële basis

op orde is, maar dit wel tegen een achtergrond van

de steeds groeiende noden in de stad.

In de organisatie zag je in het verlengde daarvan het

budgetdenken meer en meer omslaan naar klantden-

ken. De tweede omslag.

Laagste huurverhoging ooitHet maken van volkshuisvestelijk keuzes blijft deson-

danks balanceren. We vinden dat we er niet alleen

zijn voor de zittende huurders maar ook voor wo-

ningzoekenden. Betaalbaarheid en beschikbaarheid

gaan hand in hand. De huurverhoging hebben we in

2017 bewust weten te beperken tot gemiddeld 0,8%,

het laagste ooit. Waarbij we vooral de mensen met

een huur vlak onder de € 710 hebben ontzien door

die groep geen huurverhoging te geven. Dit was een

mooi resultaat uit constructief overleg met onze

bewonerskoepel, Huurgenoot.

Sluitend huishoudboekjeHet huishoudboekje van Stadgenoot wordt bepaald door

alle uitgaven af te trekken van de inkomsten uit huur en

verkoop. Onder aan de streep was er € 40 miljoen over.

€ 23 miljoen daarvan hebben we gebruikt om leningen af

te lossen conform afspraken met het WSW. De resterende

€ 17 miljoen is tijdelijk op onze rekening blijven staan en

was nodig voor de investeringen in het project Kruislaan

dat net over de jaargrens is geschoven. Dit is een bijzon-

der project waar voor de komende 10 jaar 250 container-

woningen worden geplaatst voor de gecombineerde

huisvesting van statushouders en jongeren (50/50).

Beschikbaarheid in de knelBeschikbaarheid wordt in een stad als Amsterdam een

steeds nijpender probleem. Het wordt nu officieel een

overspannen markt genoemd. De prijzen van koopwo-

ningen zijn in 2017 gemiddeld met ruim 9% gestegen,

in Amsterdam met 14%. Het woningaanbod daalt ver-

der. Heb je landelijk nog de keus uit 4 koopwoningen,

in Amsterdam is dat minder dan 2. De wachttijden

voor een huurwoning zijn opgelopen naar gemid-

deld 14 jaar. Het grootste knelpunt is een combinatie

van de blijvende trek naar de stad en het tekort aan

nieuwbouwwoningen.

Krimp in aantal woningenOok in het bezit van Stadgenoot is in 2017 de beschik-

baarheid afgenomen door een krimp in de sociale

huurwoningen. Ten opzichte van vorige jaar hebben

we 278 sociale huurwoningen minder. Er zijn veel

projecten gestart waarvan we hadden gehoopt dat ze

dit jaar al (extra) nieuwe woningen zouden opleveren.

Dat is niet gelukt. Hiervoor zijn een aantal oorza-

ken te noemen zoals vertraging door gemeentelijke

procedures en langer durende inspraakprocedures.

We hebben de krimp enigszins kunnen temperen door

bewust minder woningen te verkopen dan we hadden

begroot (129 in plaats van 205). Het temporiseren in

de verkoop konden we ons veroorloven omdat de ver-

koopprijzen 8% hoger uitvielen én we drie keer zoveel

bedrijfsmatig onroerend goed en parkeerplaatsen

hebben verkocht dan begroot.

Gelukkig zijn de vooruitzichten voor 2018 goed. We

halen de opgelopen achterstand op termijn ruim-

schoots in. Uitstel betekent in dit geval geen afstel. In

2018 worden 619 sociale huurwoningen opgeleverd,

worden 19 woningen aangekocht en gaan er 411

sociale huurwoningen af door sloop, verkoop en libe-

ralisatie. Per saldo betekent dit een toevoeging van

227 sociale huurwoningen. De ervaring leert dat het

lastig is om opleveringen van woningen heel strak per

jaar te plannen. Kijk maar naar het project Kruislaan.

Een verschuiving van een groot project van december

naar januari kan al snel grote schommelingen laten

Verklaring van het bestuur

zien. We kijken daarom vooral naar het meerjarige

perspectief. Over een periode van 10 jaar zien we een

toename van 1.195 sociale huurwoningen.

En die toename is hard nodig. Uit recente cijfers van

Wonen in Amsterdam 2017 (WIA) blijkt dat het totale

aandeel aan sociale huurwoningen in het bezit van

corporaties daalt naar 168.700. Dat is 39,4% van de

totale woningvoorraad. In de samenwerkingsafspra-

ken hebben we als corporaties gezamenlijk met de

gemeente een ondergrens van 162.000 betaalbare

huurwoningen afgesproken. Die grens komt sneller

in zicht dan verwacht.

Regionaal verschillende aanpakOok het regeerakkoord dat in 2017 is gesloten legt,

als het om wonen gaat, de prioriteit bij het bouwen

van nieuwe koop- en huurwoningen. In dit akkoord

zien we voorzichtig ruimte komen voor meer regio-

nale differentiatie. Er wordt gesproken van “regionaal

en lokaal maatwerk”. Dit wordt onderkend door de

Autoriteit woningcorporaties in haar sectorbeeld over

2017: “In de Metropoolregio Amsterdam leidende

hoge WOZ-waardes er toe dat de gemiddeld te beta-

len verhuurderheffing erg hoog is. Dat is nadelig voor

de financiële ruimte in deze regio en daarmee ook

voor de investeringsruimte.”

Wij hopen dat hiermee ook de beweging is ingezet

om echt iets te gaan doen aan de koppeling van de

verhuurderheffing aan de WOZ-waarden. Door deze

koppeling is de heffing een straf op schaarste gewor-

den. Stadgenoot en de andere Amsterdamse corpora-

ties worden hierdoor onevenredig zwaar aangeslagen

en gaan zich gezamenlijk hard maken om dat te ver-

anderen. In totaal hebben de Amsterdamse corpora-

ties in 2017 om en nabij de € 180 miljoen betaald. De

rekening voor Stadgenoot bedroeg ruim € 29 miljoen.

Miljoenen die we inderdaad graag anders hadden wil-

len inzetten. Voor extra sociale huurwoningen of voor

meer duurzaamheid.

Gerichte inzet op duurzaamheidWant ook dit laatste vinden wij belangrijk én is een

speerpunt dat de overheid uitdraagt: het verduurza-

men van de bestaande woningvoorraad. De korting

die ze daar voor op de verhuurdersheffing geven, is bij

lange na niet genoeg. Een beoogde korting van € 100

miljoen voor de ongeveer 2,4 miljoen huurwoningen

in het bezit van corporaties: dat is zo’n € 41 per wo-

ning. Daar kom je niet ver mee. Je kunt er een tiende

zonnepaneel per woning mee bekostigen.

Afgezien van de kosten is het probleem bij investeren

in duurzaamheid dat de oplossingen die we vandaag

bedenken, morgen al weer verouderd zijn. Hoe duur-

zaam zijn investeringen in duurzaamheid? Dat houdt

niet in dat we niets gaan doen, integendeel. Het

vraagt wel om een gedegen visie. Stadgenoot vindt

dat het doel voor de langere termijn is om bij te dra-

gen aan de door de overheid beoogde CO2-reductie.

Het komend jaar willen we de strategie die daarbij

hoort verder uitwerken: waar zetten we op in en wat

levert daadwerkelijk het meeste op aan CO2-reductie.

Voor de korte termijn kiezen we voor een strategie

van “no regret”. Daarmee bedoelen we dat we nu al

die maatregelen nemen die in ieder geval bijdragen

aan verduurzaming zoals o.a. isoleren. Voor 2018

investeren we € 5 miljoen extra om vervolgstappen

te zetten. Dat is dus bovenop hetgeen we allemaal al

doen (labelstappen, groene daken, zonnepanelen etc.).

Drie pijlersDe omslag die we in de organisatie hebben weten te

bewerkstelligen kwam niet zo maar uit de lucht val-

len. Al jaren zetten we er op in dat wij het belangrijk

vinden dat de medewerkers onze klant kennen en van-

uit hun eigen verantwoordelijkheid doen wat nodig

is. Wat startte bij het ondernemingsplan, vervolgens

verder voet aan de grond kreeg bij de uitwerking van

het verhuisproces en in bedrijfsbrede workshops over

klanttevredenheid, kwam in 2017 bij elkaar in onze

drie pijlers: werken vanuit de bedoeling, de klant

centraal en de medewerker centraal.


Het vertrekpunt is de leefwereld van onze huurders

en de ‘systeemwereld’, met haar regels, procedures

en beleid, is daar ondersteunend aan. Alle mede-

werkers begrijpen onze regels en handelen volgens

de bedoeling achter de regels met aandacht voor de

menselijke maat.

Een mooi voorbeeld kwam van het team bijzondere

verhuizingen. Zij kregen een bos bloemen van een

statushouder omdat ze net dat stapje extra hadden

gezet en medewerking van de gemeente wisten te

krijgen om er voor te zorgen dat twee broers, waar-

van de één mantelzorger was voor de ander, een

woning bij elkaar in de buurt kregen.

Een ander voorbeeld, waarbij het mes ook nog eens

aan twee kanten snijdt, zijn de resultaten van de

afdeling huurincasso. Door proactief beleid waarbij

veel maatwerk wordt geleverd en de procedures niet

leidend zijn maar gelden als richtlijn, zijn de ontrui-

mingen wegens huurschuld verder afgenomen (van

47 in 2016 naar 20 in 2017) en is de huurachterstand

erg laag uitgekomen. Dat is in het belang van de

huurder, maar ook in dat van Stadgenoot.

Juiste balansHet begint in alle gevallen bij het klantdenken maar

uiteindelijk gaat het er om de juiste balans aan te

brengen in het totale pakket aan volkshuisvestelijke

keuzes die we maken. In 2017 zijn we daar goed in

geslaagd.

Amsterdam, 24 maart 2018

Marien de Langen


is soepel verlopen, wat te danken is aan met name

de werkorganisatie en de goede samenwerking met

Huurgenoot. Een compliment is hier op zijn plaats.

GovernanceTen aanzien van het bestuur en toezicht heeft de RvC

de afgelopen jaren enkele wijzigingen doorgevoerd.

De raad heeft in 2016 gekozen voor een eenhoofdig

bestuur ondersteund door een sterk directieteam en

heeft in 2017 de omvang van de raad teruggebracht

van zes naar vijf leden. Door de hierboven geschetste

omslag is er in de raad meer ruimte ontstaan voor de

strategische discussie met de bestuurder. Dit ziet de

raad als grote toegevoegde waarde in de relatie tus-

sen bestuur en RvC.

Eind 2017 heeft de Autoriteit woningcorporaties (Aw)

een governance inspectie bij Stadgenoot uitgevoerd.

Deze inspectie vond plaats in het kader van continu

toezicht door de Aw. Uit de inspectie is naar voren ge-

komen dat de governance zoals die door bestuur en RvC

bij Stadgenoot is ingericht en door hen wordt ingevuld,

ook voldoet aan de criteria van de externe toezichthou-

der. De raad ziet in het beeld van de Aw een bevestiging

dat bestuur en toezicht bij Stadgenoot functioneert op

een wijze die de maatschappij van ons verlangt.

RisicoMet de financiën, organisatie en de governance op

orde, ziet de RvC de politieke omgeving als voor-

naamste risico voor het realiseren van de ambitie van

Stadgenoot. De verhuurdersheffing doet niet alleen

de huren stijgen, maar beperkt voor een groot deel

de investeringscapaciteit van Stadgenoot. Met het

verder afromen van de huuropbrengst van de cor-

poratie door de verhuurdersheffing kan Stadgenoot

haar ambities op het gebied van woningproductie en

duurzaamheid niet waarmaken.

De verhuurdersheffing is gekoppeld aan de WOZ-waarde,

zowel in groei- als in krimpregio’s. Als regionale ver-

schillen erkent zouden worden en er meer middelen be-

schikbaar zijn voor regio’s waar een veel grotere vraag

ligt, is dat wel mogelijk. De raad pleit ervoor, evenals

in 2016, dat de overheid de regionale verschillen gaat

erkennen en met passend beleid voor de specifieke

problemen aldaar komt. De RvC steunt de bestuurder

in zijn verschillende rollen zich hiervoor in te zetten.

InnovatiefDe raad moedigt de bestuurder aan om voorop te

lopen daar waar het gaat om innovaties om de vast-

gelopen woningmarkt in Amsterdam vlot te trekken.

Het in 2014 geïntroduceerde en inmiddels in heel

Nederland gangbare vijfjaarcontract is daar een mooi

voorbeeld van, maar ook de initiatieven om te komen

tot een wooncontract, een flexibel huurcontract dat

huurders van een sociale huurwoning een passende

woning in fysieke en financiële zin garandeert. De

raad is zich daarbij er goed van bewust dat het initia-

tief nemen ook de verplichting met zich meebrengt je

in te spannen om het tot een goed einde te brengen.

Tot slotDe RvC bedankt het bestuur, de directie, de medewer-

kers en de ondernemingsraad voor hun grote inzet en

betrokkenheid. Het bestuur van Huurgenoot en de

maatschappijraad van Stadgenoot bedanken wij voor

de constructieve en prettige wijze van samenwerking.

In het verslag van de Raad van Commissarissen in

hoofdstuk 5 doet de raad uitvoerig verslag van zijn

werkzaamheden in 2017.

Amsterdam, 24 april 2018

De raad van commissarissen van Stadgenoot,

Ingrid Hissink, voorzitter

Willem van Leeuwen, vicevoorzitter

Amma Grapperhaus

Gerrit Vreugdenhil

De raad van commissarissen (RvC) kijkt met tevre-

denheid terug op het jaar 2017. De financiële ruimte

van Stadgenoot is volkshuisvestelijk optimaal benut.

Naast de financiën is de organisatie op orde. De

implementatie van de woningwet is goed verlopen

en de governance functioneert goed. Met nieuw elan

is hard gewerkt aan de maatschappelijke doelstelling

van Stadgenoot.

OmslagDe RvC onderschrijft wat de bestuurder stelt in zijn

verklaring dat in 2017 het omslagpunt is bereikt

waardoor de focus van Stadgenoot voornamelijk

gericht kon zijn op het volkshuisvestelijke presteren

in plaats van de financiële beheersing van de organi-

satie. De afgelopen jaren is scherp gestuurd en zijn

de maatschappelijke opgave en financiële positie in

2017 in balans gekomen. Het is nu voldoende dat de

raad toeziet op de financiële randvoorwaarden. Dit

heeft voor ruimte in de RvC gezorgd die is aangewend

om met de bestuurder intensief van gedachten te

wisselen over investeringen in nieuwbouw en duur-

zaamheid. Binnen deze strategische discussie kiezen

de raad en de bestuurder –ieder vanuit de eigen

verantwoordelijkheid- voor meer nieuwbouw boven

duurzaamheid en aan CO2-reductie boven labelstap-

pen maken. De raad weet zich hierin gesteund door

het bestuur van Huurgenoot, dat meermaals in het

overleg met de huurderscommissarissen de prioriteit

bij nieuwbouw heeft gelegd. Met deze keuze is de

financiële ruimte in 2017 volkshuisvestelijk optimaal

is benut. De doelen met betrekking op betaalbaar en

passend wonen en duurzaamheid zijn ruimschoots

gehaald. Met betrekking tot de beschikbaarheid is er

in 2017 veel in de steigers gezet. Zo is gestart met het

bouwen van 440 sociale woningen en wordt in 2018

gestart met de bouw van rond de 900 nieuwe sociale

huurwoningen. Vanaf 2018 wordt een groei van de

portefeuille verwacht. Over het presteren in 2017 is de

RvC dan ook zeer te spreken.

Klant centraalStadgenoot stelt de klant centraal. Niet alleen de zit-

tende huurder, maar ook de toekomstige huurder is

klant van Stadgenoot. Als Stadgenoot ook nieuwe klan-

ten wil kunnen huisvesten, zal, naast het investeren in

nieuwbouw, ook de doorstroming op gang moeten ko-

men. Hierover hebben zowel de bestuurder als de RvC

indringend gesproken met het bestuur van de huurders-

organisatie Huurgenoot. De RvC is blij dat het bestuur

van Huurgenoot heeft uitgesproken dat zij zich ook wil

inzetten voor de doorstroom en zich de belangen van

de toekomstige huurders van Stadgenoot aantrekt. Van-

uit de huurdersorganisatie en in historisch perspectief

bezien, is deze opstelling niet vanzelfsprekend.

OrganisatieStadgenoot heeft het afgelopen jaar ook geïnvesteerd

in de kwaliteit van de organisatie en de dienstverle-

ning. Een verbetering van het verhuisproces en in de

beheersing van de automatisering is gerealiseerd. De

afgelopen jaren is de omvang van het personeelsbe-

stand gereduceerd, waardoor deze meer en meer in een

gezonde verhouding is komen te staan tot de omvang

van het woningbezit. De raad constateert dat de orga-

nisatie op orde is. Om een organisatie te realiseren, die

kan mee bewegen met de opgaven waar we voor staan,

waaronder meer bouwen, zal de organisatie zich moe-

ten blijven vernieuwen. Dit vraagt iets van de organi-

satie en van de medewerkers. Met de in 2017 ingezette

doorontwikkeling van de organisatie en het vergroten

van de duurzame inzetbaarheid van de medewerkers

ziet de raad met vertrouwen de toekomst tegemoet.

Implementatie WoningwetMedio 2017 heeft de RvC zijn goedkeuring gegeven

aan het scheidingsvoorstel DAEB/niet-DAEB. Met het

positieve oordeel van de Autoriteit woningcorporaties

is de scheiding op 1 januari 2018 in werking getreden.

Hiermee is de implementatie van de woningwet bin-

nen de gestelde kaders voltooid. De implementatie

Beschouwing van de raad van commissarissen


1 Het jaar in het kort

Onze kernfunctie is het huisvesten van mensen die

een steuntje in de rug nodig hebben, voor zolang en

zover als nodig. Zonder selectie aan de poort. In alle

delen van de stad.

In ons ondernemingsplan met de titel ‘Betaalbaar

wonen in een wereldstad’ (2016-2020), geven we aan

hoe we de komende jaren invulling geven aan de

opgave waar Stadgenoot voor staat in Amsterdam. De

diversiteit van de bevolking en van economische en

culturele functies en de aantrekkingskracht op inter-

nationale bedrijven en bezoekers, rechtvaardigen dat

we over een wereldstad spreken. Veel mensen willen

hier wonen. Dit zien we terug in sterk stijgende prijzen

van koopwoningen en de lange wachtlijsten voor een

betaalbare huurwoning. Deze druk op de woningmarkt

stelt Stadgenoot voor ingewikkelde vraagstukken. We

staan als Stadgenoot voor de uitdaging om tegen deze

ontwikkeling in woningen betaalbaar te houden.

In het ondernemingsplan zijn ook de samenwer-

kingsafspraken met de gemeente Amsterdam en de

Huurdersvereniging Amsterdam, alsmede de rand-

voorwaarden uit de Woningwet vertaald in de koers

voor de komende jaren. De doelen die we hebben

benoemd in ons jaarplan voor 2017 sluiten aan bij

de ambities die we in ons ondernemingsplan heb-

ben vastgelegd. De belangrijkste drie strategische

volkshuisvestelijke doelen zijn: betaalbaar en passend

wonen, beschikbaarheid van betaalbare woningen en

de kwaliteit van woning en woonomgeving.

1.1 Betaalbaar en passend

De vraag naar betaalbaar wonen in Amsterdam is groter

dan het vrijkomende aanbod. We willen onze woning-

voorraad zo goed mogelijk inzetten. We sturen daarom

op een passende combinatie van huurders en woningen

bij nieuwe en bestaande verhuringen. Betaalbaarheid

is hierbij een belangrijk onderwerp. We willen niet dat

mensen te duur of te goedkoop wonen. Daarnaast gaat

het ook om een passende fysieke combinatie. We willen

dat mensen niet te krap of te ruim wonen. Doel is onze

woningvoorraad optimaal te gebruiken.

Stadgenoot richt zich primair op huishoudens met

een inkomen tot € 40.349 en op het behoud van

voldoende sociale huurwoningen. We willen daar-

naast op bescheiden schaal woningen blijven aanbie-

den in het middensegment om ook de huishoudens

met een middeninkomen een kans te bieden op de

woningmarkt en om de doorstroom vanuit de sociale

huursector te bevorderen. Deze uitgangspunten en de

samenwerkingsafspraken rond dit onderwerp hebben

we vertaald in ons streefhuurbeleid. Het streefhuur-

beleid legt vast voor welke huurprijs een woning in

de toekomst, na mutatie, opnieuw verhuurd zal gaan

worden. Het streefhuurbeleid kent de volgende verde-

ling:

• 70% goedkope sociale huur onder de aftoppings-

grenzen voor huurtoeslag: tot € 635

• 20% overige duurdere sociale huur: tussen € 635

en € 710

• 10% vrijesectorhuur, middensegment en dure

segment: boven € 710

Hiermee zetten we extra in op betaalbaarheid. Dit

streefhuurbeleid geldt voor onze woningportefeuille

als geheel, maar ook op stadsdeelniveau. Hiermee

dragen we bij aan een gemengde stad.

Hoewel het lastig is strak te sturen op de jaarlijkse

verhuringen, omdat we afhankelijk zijn van de wonin-

gen die vrijkomen, is dit in 2017 goed gelukt.

Aantallen 2017 streefhuur

Aftoppingsgrenzen hoog < € 635,05 81% 70%

Sociaal overig < € 710,68 10% 20%

Middensegment < € 995 6% 10%

Dure segment > € 995 3%

Totaal 100% 100%

Als we uitsluitend naar onze sociale verhuringen

kijken, zien we dat we ook aan de samenwerkings-

afspraak voldoen om minimaal 75% van de nieuwe

toewijzingen in de sociale huur onder de aftoppings-

grenzen1 voor huurtoeslag aan te bieden (we komen

uit op 89% van alle sociale verhuringen). Ook op

stadsdeelniveau voldoen we aan deze afspraak.

In de vrije sector hebben we 69% van onze woningen

verhuurd in het middensegment (tot € 995). Ook hier-

mee voldoen we aan de samenwerkingsafspraak rond

de vrijehuursector (minimaal 65%). De gemiddelde huur-

prijs ligt met € 889 net iets boven de afgesproken € 874.

Voor het sturen op passendheid onder zittende huur-

ders hebben we in 2017 alle ‘makkelijk’ in te zetten

instrumenten toegepast. De informatie op de web-

site over voorrangsregelingen zoals ‘van Groot naar

Beter’ is verbeterd, er is aandacht geweest voor deze

regelingen in het huurdersmagazine Stadleven, de

werkprocessen zijn beter ingeregeld en er is een brief

uitgegaan naar alle huurders die mogelijk op basis

van hun woning, in aanmerking kunnen komen voor

de regeling ‘van Groot naar Beter’. Het ‘laaghangend

fruit’ is daarmee geplukt. In 2018 en 2019 zet Stad-

genoot met extra capaciteit in op een verdergaande

gerichte en actieve benadering van zittende huurders.

Om duurzaam te kunnen sturen op een passende

combinatie denkt Stadgenoot gezamenlijk met de

andere corporaties, de gemeente en de huurdersorga-

nisaties na over een wooncontract, een arrangement

waarbij huurders de garantie krijgen op een passende

woning. Periodiek wordt getoetst of iemand nog pas-

send woont, waarna de huur naar boven of beneden

wordt bijgesteld. Als de woning te groot, te klein

of anderszins niet meer passend is, starten we een

gezamenlijke zoektocht naar een geschiktere woning.

In november organiseerde Stadgenoot een werkcon-

ferentie over dit onderwerp om het idee verder uit te

werken. Er was die avond een gedeelde analyse dat

de situatie op de Amsterdamse woningmarkt dusda-

nig extreem is dat dit vraagt om nieuwe ideeën, zoals

het wooncontract.

1.2 Beschikbaar

In ons ondernemingsplan kiezen we ervoor om duur-

zaam bij te dragen aan een ruime voorraad betaal-

bare sociale huurwoningen, in alle delen van de stad.

Jarenlang is er in Amsterdam gestreefd naar meer

differentiatie op de woningmarkt en dat betekende

minder huur- en meer koopwoningen. De druk op de

woningmarkt is echter onverminderd groot en de bo-

dem van de kernvoorraad sociale huurwoningen komt

in zicht. In overleg met de gemeente is de bodem

bepaald op 162.000 betaalbare sociale huurwonin-

gen (tot € 710) in 2019. Het aandeel van Stadgenoot

hierin is 26.500 woningen. Stadgenoot streeft ernaar

dat op langere termijn ongeveer 38,5% van de totale

woningvoorraad in Amsterdam tot deze sociale kern-

voorraad blijft behoren. Dat betekent in een stad die

groeit, dat de sociale huursector na 2020 weer moet

gaan groeien.

Met het oog op groei van de stad, vernieuwing van

de portefeuille en dynamiek op de woningmarkt heeft

Stadgenoot gekozen voor een scenario waarbij de na-

druk ligt op het bouwen. Dit is verwerkt in de begro-

ting, het meerjarenplan (MJP) en het scheidingsplan.

Ook is het een pijler van de portefeuillestrategie. De

grote uitdaging waar we nu voor staan is het vinden

van voldoende locaties om woningen toe te voegen

en deze ambitie waar te maken.

1 Lage aftoppingsgrens (€ 592,55) geldt voor 1- en 2-persoonshuishoudens. Hoge aftoppingsgrens (€ 635,05) geldt voor 3 of meer persoonshuishoudens.


In 2017 zijn de activiteiten van Stadgenoot op het ter-

rein van stedelijke vernieuwing, bouwen en aankopen,

weer duidelijk toegenomen. Er zijn 270 woningen

opgeleverd (inclusief functiewijziging) en we hebben

een groot aantal projecten in voorbereiding. Per saldo

is onze voorraad woningen (sociaal en vrije sector)

in 2017 nog wel afgenomen met 280. Voor een deel

komt dit door het uit exploitatie nemen van woningen

voor herontwikkeling. Hier worden nieuwe woningen

gerealiseerd die we op termijn weer toevoegen aan

de portefeuille. Daarnaast zorgt de verkoop voor een

verdere daling. De verkoop van bestaande woningen

aan particulieren is wel een stuk lager dan we had-

den gedacht (129 verkocht en 205 begroot). Dit komt

grotendeels door een lage mutatiegraad waardoor

er minder woningen vrij zijn gekomen. Daarnaast is

een deel van de beoogde verkoopwoningen alsnog

ingezet voor het huisvesten van kwetsbare groepen en

herhuisvestingskandidaten. Hiermee komen we uit op

28.999 sociale huurwoningen en blijven daarmee nog

ruimschoots boven de afgesproken ondergrens van

26.500. We verwachten dat het aantal sociale huurwo-

ningen vanaf 2018 weer groeit.

We sturen niet alleen op voldoende woningen in

Amsterdam, maar ook op een goede verdeling van

de vrijkomende voordeuren onder de verschillende

doelgroepen. De afspraak in Amsterdam is om circa

30% van de vrijgekomen sociale huurwoningen te ver-

huren aan kwetsbare groepen (onder andere status-

houders en mensen die uitstromen uit de maatschap-

pelijke opvang). Door een sterke sturing en intensieve

monitoring van het aantal toewijzingen aan kwets-

bare groepen hebben we in 2017 de grote taakstelling

waar we voor stonden gehaald.

1.3 Kwaliteit woning en woonomgeving

De afgelopen jaren hebben we hard gewerkt aan de

kwaliteit van onze woningen met het afronden van de

basiskwaliteit (schoon, heel, veilig) en het werken aan

de toekomstkwaliteit (energieprestatie, gezondheid,

veiligheid).

De eisen aan de toekomstkwaliteit die we met

prioriteit willen realiseren, hebben betrekking op

ventilatie, veilige elektrische installaties, aanbrengen

rookmelders, vervangen van de woningtoegangsdeu-

ren in brandwerende deuren en energielabelstappen.

Het tempo om de woningen op dit kwaliteitsniveau

te brengen hebben we in 2017 versneld. Naast de

complexmatige woningverbetering (alle maatregelen

in één keer), maken we daarbij steeds meer gebruik

van een maatregelgerichte aanpak waarbij een gespe-

cialiseerd bedrijf één maatregel in een groot aantal

complexen doorvoert.

De opgave voor toekomstkwaliteit ten aanzien van

energielabels is om ultimo 2020 voor de hele porte-

feuille uit te komen op gemiddeld label C. Eind 2017

was het gemiddelde energielabel net nog geen C. Het

doel ten aanzien van energie uit de toekomstkwaliteit

is dus bijna bereikt. En dat is eerder dan gepland.

Maar inmiddels hebben we de bakens verzet. Als

gevolg van toenemende politieke druk en maatschap-

pelijke urgentie heeft de corporatiesector vastge-

legd om in 2021 uit te komen op gemiddeld label B.

Stadgenoot heeft deze opgave voor de komende jaren

begroot en extra geld ingepland om dit doel te berei-

ken. 2021 is voor ons niet haalbaar gezien de relatief

oude woningportefeuille. Stadgenoot koerst er nu op

om gemiddeld label B te bereiken in 2023. Daarnaast

hebben we echter ook vastgesteld dat labelstappen

maken geen doel op zich is, maar een middel om het

uiteindelijk doel van de reductie van CO2 uitstoot te

halen. Daarom zijn we in 2017 gestart met ontwik-

kelen van een methode voor een nulmeting van de

CO2 uitstoot door Stadgenoot en een prognose van de

reductie ervan.

Naast energiebesparing is duurzame opwekking in

2017 duidelijk op de agenda van Stadgenoot gekomen.

In de samenwerkingsafspraken met de gemeente

staat dat de corporaties 10.000 bestaande woningen

zullen afsluiten van het aardgas en voorzien van een

duurzame warmtebron en elektrisch koken. Dit heeft

geleid tot een aantal pilotgebieden waar de betrokken

partijen gaan onderzoeken welke alternatieven er zijn

voor aardgas (met name stadswarmte, all-electric en

groen gas). Het is daarbij de uitdaging om te zoeken

naar een alternatief dat duurzaam is, maar ook betaal-

baar voor de bewoners. In 2017 nam Stadgenoot in de

Banne het initiatief en heeft alle betrokken partijen

(zoals gemeente, Liander, andere corporaties, Nuon-

stadswarmte) bij elkaar gebracht om het onderzoek te

starten.

Stadgenoot heeft in de samenwerkingsafspraken ook

afgesproken om meer zonnepanelen te gaan plaatsen.

In 2017 zijn panelen opgenomen in de verbeterplan-

nen van de Platanenweg en de nieuwbouw in de Ko-

lenkit. In 2018 worden deze opgeleverd. Daarnaast zijn

plannen ontwikkeld voor het plaatsen van panelen op

het grootste dak van Stadgenoot, dat van de Drecht.

Hier kunnen 2.500 panelen worden gerealiseerd.

Ook via het uitvoeren van dagelijks onderhoud, onder-

houd bij mutaties, planmatig onderhoud en vastgoed-

verbetering wordt gewerkt aan de kwaliteit van onze

bestaande woningen. Begin 2017 is het project gericht

op verbetering van het reparatieproces gestart. Omdat

we het proces vooral vanuit de klant willen benade-

ren zijn de uitkomsten van de klantmetingen mee-

genomen, is Huurgenoot nauw betrokken en is een

kwalitatief onderzoek onder een klein aantal huurders

uitgevoerd. Dit wordt in 2018 verder uitgewerkt.

We realiseren ons dat we er met het investeren in de

kwaliteit van onze woningen niet zijn. Ook de kwali-

teit van de woonomgeving is belangrijk. In complexen

en buurten die goed functioneren hoeven we geen

extra inzet te plegen. In andere buurten, met name

daar waar wij veel bezit hebben, wordt wel inzet van

ons gevraagd om de buurt schoon, heel en veilig te

houden en te zorgen dat mensen op een goede manier

met elkaar samenleven. In de herstructureringsgebie-

den gaan we nog een stap verder. Daar moeten we

ook de structuur van het gebied (de stedenbouw, de

openbare ruimte, het voorzieningenniveau en derge-

lijke) wijzigen en het sociaal profiel van de buurt ver-

beteren. Er is de afgelopen jaren hard gewerkt aan de

herstructurering, maar er ligt nog een grote opgave

de komende tijd.

Zie het Volkshuisvestingsverslag 2017 voor een

uitgebreidere toelichting op onze volkshuisvestelijke

prestaties.


2.1 Financiële resultaten

InleidingDe financiële resultaten van Stadgenoot over 2017

stemmen tot tevredenheid en passen binnen de pru-

dente financiële koers. We zijn in staat geweest onze

volkshuisvestelijke doelstellingen nagenoeg geheel

te realiseren, met een verdere verbetering van onze

financiële positie.

Er is wederom sprake van een sluitende exploitatie

en de schuldpositie is verder afgenomen, ondanks de

intensivering van de investeringen. Wel is de balans

tussen het verder aflossen van de schuldpositie en

de beschikbare middelen uit exploitatie voor nieuwe

investeringen in het voordeel van het laatste doorge-

slagen.

Omdat de Amsterdamse markt behoefte heeft aan

meer sociale huurwoningen zijn diverse investerings-

programma’s opgestart. Aangevuld met de afspraken

over duurzaamheid heeft dit geleid tot een toename

van de investeringen. Mede door een actieve sturing

(versnelling) zijn de kasstromen van de investeringen

in 2017 nagenoeg gelijk aan de opbrengst uit desin-

vesteringen.

Het totaalresultaat over 2017 van € 485 miljoen,

waarvan € 430 miljoen als gevolg van de waardever-

andering van het vastgoed, is de weerslag van de

enorme krapte op de woningmarkt.

Ons bezit wordt op basis van de waarde in de markt

steeds meer waard, echter ons beleid is er niet op

gericht deze waardestijging daadwerkelijk te verzilve-

ren, gezien het feit we in hoofdzaak woningen sociaal

exploiteren.

Resultaat na belastingenHet geconsolideerde resultaat na belastingen komt

uit op € 485 miljoen positief (2016: € 869 miljoen).

Het resultaat uit deelnemingen is € 13,4 miljoen

positief. Dit is vooral het gevolg van het positieve re-

sultaat van 1012Inc, dat net als Stadgenoot een forse

waardestijging van het vastgoed laat zien. De belas-

tingen hebben een negatief effect op het resultaat

van € 17 miljoen en wordt geheel veroorzaakt door de

mutaties in de latenties. De grootste mutatie (onge-

veer € 11 miljoen) wordt veroorzaakt door mutatie in

de latentiewaardering verliescompensatie.

Net als voorgaande jaren wordt het resultaat vooral

beïnvloed door de ongerealiseerde waardeverande-

ring van de vastgoedportefeuille van Stadgenoot,

dit jaar stijgt de waarde van het vastgoed met € 430

miljoen (2016: € 780 miljoen), dat komt neer op een

stijging van ruim 10% en wordt wederom veroorzaakt

door de gunstige vastgoedmarkt in Amsterdam.

Hierbij moet wel opgemerkt worden dat deze winst in

de toekomst deels gerealiseerd zal worden. We zullen

immers altijd onze woningen onder de markthuur ver-

huren aan huurders die een steuntje in de rug nodig

hebben. Dat is onze doelstelling. Deze beklemming op

het eigen vermogen wordt ook in paragraaf 2.4 van

dit hoofdstuk toegelicht.

Het nieuwbouwprogramma is volop in beweging, we

willen de komende jaren flink bouwen in de stad, zie

ook paragraaf 2.2. Als gevolg van dit programma is

op totaalniveau een onrendabel geboekt van € 16 mil-

joen. In totaal komen de waardeveranderingen van de

vastgoedportefeuille uit op € 414 miljoen (2016: € 794

miljoen).

Het resultaat na belastingen is verder opgebouwd

uit de verschillende activiteiten waar Stadgenoot

verantwoordelijk voor is. Alle opbrengsten en kosten

zijn zoveel mogelijk direct dan wel indirect (middels

verdeelsleutels) toegerekend naar de activiteiten. Het

nettoresultaat op de exploitatie van de vastgoedpor-

tefeuille is € 99 miljoen (2016: € 112 miljoen). Deze

daling wordt met name veroorzaakt door hogere on-

derhoudslasten van € 4 miljoen en een stijging van de

verhuurdersheffing van € 5 miljoen. De onderhouds-

lasten stijgen met name door een toename van het

mutatieonderhoud, als gevolg van grotere ingrepen,

maar ook door een wijziging in de wijze van activeren

van deze kosten. De stijging van de verhuurdershef-

fing is een gevolg van de stijging van de WOZ-waarde

van het vastgoed.

Het nettoresultaat ‘verkocht vastgoed in ontwikke-

ling’ is € 4 miljoen positief, dit resultaat is vooral het

effect van hogere verkoopprijzen, de toegerekende

organisatiekosten zijn nagenoeg gelijk gebleven ten

opzichte van vorig jaar.

Het netto gerealiseerd resultaat ‘verkoop vastgoed-

portefeuille’ is 14 miljoen (2016: € 29 miljoen. De

totale verkoopomzet is lager ten opzichte van 2016

omdat er vorig jaar ook een aantal wooncomplexen

is verkocht. De verkoopomzet is in lijn met en zelfs

nog iets hoger dan wat begroot is. Wel is dit jaar

het aantal verkochte woningen afgenomen, onder

andere door de lage mutatiegraad. De verkopen van

bedrijfsonroerendgoed lopen goed door, de omzet

in 2017 is vooral gerealiseerd door verkopen van de

panden City West en het BOG in complex Piri Reis.

Ten aanzien van de leefbaarheid zijn een aantal

projecten opgeschoven naar 2018 waardoor de kosten

ten opzichte van 2016 iets dalen. In totaal komen de

leefbaarheidslasten uit op € 3,2 miljoen (2016: € 3,4

miljoen).

Het saldo van financiële baten en lasten komt uit

op € 40 miljoen (2016: € 87 miljoen). De afname ten

opzichte van 2016 wordt met name veroorzaakt door

de positieve waardeverandering op derivaten van

€ 15 miljoen als gevolg van de hogere rentestand

(vorig jaar rapporteerden we nog een verlies van € 23

miljoen). Bovendien zorgde de herstructurering van

verbonden ondernemingen in 2016 voor een negatief

effect van € 6 miljoen in de waardeverandering van

financiële vaste activa, dit jaar is geen sprake van

waardeverandering van de financiële vaste activa.

Exclusief de waardeverandering dalen de rentelasten

met € 3,5 miljoen als gevolg van het lagere schuldres-

tant ten opzichte van vorig jaar.

KasstromenVeel belangrijker dan het resultaat zijn de daadwer-

kelijke kasstromen in 2017. Deze geven immers aan

wat de daadwerkelijke inkomsten van Stadgenoot zijn

geweest. De toename van de liquide middelen komt

geconsolideerd uit op € 17 miljoen. Deze € 17 miljoen

is het saldo van de operationele, investerings- en

financieringskasstroom.

De operationele kasstroom komt uit op een positieve

kasstroom van € 40 miljoen (2016: € 43 miljoen).

De kasstroom uit (des)investeringen komt uit op

€ 0,5 miljoen. (2016: + € 91 miljoen.), de verkoopop-

brengsten zijn daarmee nagenoeg in evenwicht met

de investeringen. De investeringen ten aanzien van

het vastgoed zijn met € 29 miljoen toegenomen ten

opzichte van vorig jaar. Deze stijging wordt voorname-

lijk veroorzaakt door nieuwbouw. Inclusief de mutatie

‘kort geld’ is in 2017 per saldo € 23 miljoen afgelost,

minder dan voorgaande jaren, maar wel in lijn met

het beleid. De financiële positie van Stadgenoot biedt

weer ruimte om te investeren en het begin hiervan is

goed zichtbaar in de resultaten.

ERVTen aanzien van de interne sturing worden de kas-

stromen verdeeld naar het beheer- en investeerbedrijf.

De beleidslijn binnen de beheeractiviteiten is dat het

beheerbedrijf (alle afdelingen die te maken hebben

met de exploitatie van het vastgoed inclusief onder-

houd en vastgoedverbetering) een dusdanige omvang

aan operationele kasstromen uit exploitatie genereert,

dat zij bij voortduring in staat is om de huidige omvang

en kwaliteit in stand te houden. Het monitoren van de

operationele kasstromen van het beheerbedrijf vindt

plaats via de exploitatie-rente-verhouding (ERV). De

ERV is gebaseerd op de ICR (Interest Coverage Ratio),

waarbij echter naast de reguliere onderhoudskosten,

ook de uitgaven voor vastgoedverbetering ten laste

van de operationele kasstroom worden gebracht.

De ERV komt ook dit jaar uit op 110% (2016: 114%).

Hiermee voldoen wij aan de norm van minimaal

100%. Dat komt overeen met een positieve kasstroom

van € 5 miljoen. Ondanks dat de ERV gelijk blijft ten

opzichte van 2016, vindt er wel een aantal mutaties

plaats in de kasstromen. Ten opzichte van vorig jaar

2 Resultaten 2017


De volgende projecten zijn in 2017 opgeleverd:

Kolenkit 4A (88 sociale huurwoningen), Goeman

Borgesiusstraat (105 sociale huurwoningen), Schip-

persinternaat (66 sociale huurwoningen), Volendam-

merweg (8 sociale huurwoningen), Getijenveld 3C (32

koopwoningen), Bakema blok 1 (32 koopwoningen).

De verkoopopbrengsten van de koopwoningen bedra-

gen in 2017 € 18 miljoen.

In 2017 is een start gemaakt met de sloop/nieuw-

bouw van Kolenkit fase 4b (72 sociale huurwoningen),

de Piggelmee woningen (40 koop- en 25 sociale

huurwoningen), 4 Bakema-blokken (137 sociale

huurwoningen en 48 middensegmentwoningen), 1e

Oosterparkstraat (13 sociale huur, 26 middensegment

en 2.000m² BOG). Tevens zijn de nieuwbouwprojecten

Scheepvaartkwartier blok C (14 sociale huur en 18

middensegmenthuur) en Getijenveld 3B (40 sociale

huurwoningen) in uitvoering.

Voor de voorbereidingskosten en de naar verwachting

niet rendabele investeringen, wordt een voorziening

getroffen. In 2017 betrof de dotatie aan deze voorzie-

ning € 16 miljoen.

VastgoedverbeteringenIn 2017 is € 37 miljoen besteed aan vastgoedverbeter-

projecten. Daarbij is met name uitvoering gegeven

aan de volgende grote projecten:

• Grootschalige aanpak van een duizendtal woningen

in Holendrecht: bij dit project zijn de portieken,

gevels, daken en kozijnen aangepakt.

• Renovatie van het ATVA-gebouw (171 woningen),

waarbij asbest is verwijderd en tevens installaties

en plafonds zijn vervangen.

• Platanenweg: gevelherstel in een complex van

120 woningen, daarnaast zijn kozijnen vervangen

en isolerende maatregelen getroffen, tevens zijn

brandwerende plafonds en mechanische ventila-

tie aangebracht.

• Beuningenplein Zuid (87 woningen): hier zijn

vergelijkbare maatregelen als bij Platanenweg

getroffen.

VerkopenDe prijzen van de woningen in Amsterdam zijn in 2017

andermaal gestegen. De gemiddelde verkoopprijs is uit-

gekomen op € 266.000 (€ 245.000 in 2016). Het aantal

verkopen is ten opzichte van 2016 gedaald: in 2017 zijn

129 bestaande woningen verkocht, tegenover 272 in

2016. Dit wordt deels veroorzaakt door de lage muta-

tiegraad: er zijn in 2017 weinig woningen vrijgekomen

om te verkopen, daarnaast zijn potentieel te verkopen

woningen in verhuur gehouden voor het huisvesten

van kwetsbare groepen.

In totaal zijn de ontvangsten uit verkopen in 2017

uitgekomen op € 61 miljoen (2015: € 111 miljoen). De

opbrengst is opgebouwd uit de genoemde verkopen

van 129 bestaande woningen aan particulieren

(€ 37 miljoen), daarnaast is de Ten Kateschool aan een

marktpartij verkocht (9 woningen). In 2017 is voor € 22

miljoen aan BOG en losse parkeerplaatsen verkocht.

Grote verkopen betroffen met name hotel City West in

de Reimerswaalstraat en de commerciële ruimtes in

de complexen Piri Reis en de Buurtfabriek. Met deze

verkopen geven we invulling aan onze strategie om de

BOG-portefeuille met 50% te laten krimpen, met name

door het afstoten van solitair BOG-bezit.

AankopenIn 2017 heeft Stadgenoot twee voormalige schoolge-

bouwen van de gemeente aangekocht: aan de Havik-

slaan en de Henrick de Keijserstraat. In deze panden

zullen respectievelijk 34 en 12 woningen worden

gerealiseerd voor statushouders en jongeren.

2.3 Ontwikkelingen leningenportefeuille

AlgemeenDe kapitaalmarktrente steeg nominaal gezien beschei-

den in de loop van 2017. De voor de lange kapitaal-

markt relevante 30-jaars renteswap steeg vrij snel

van 1,25% naar circa 1,50%, bleef het hele jaar rond

dat percentage cirkelen en sloot nagenoeg daarop.

De Europese en Amerikaanse centrale banken zetten

het beleid voort om de liquiditeitssteun door mid-

del van het opkopen van obligaties om te buigen. De

FED loopt daarin voor op de ECB, waardoor de rente

in Amerika gemiddeld twee procentpunten hoger is

geworden dan de eurorente.

realiseren we meer huuromzet als inkomende kas-

stroom. Daarentegen zijn er bij de uitgaande kasstro-

men meer uitgaven voor onderhoud en heffingen,

en minder uitgaven aan rente en organisatiekosten.

Omdat de ERV in de regel volatiel is, sturen we vanaf

2017 op het vijfjaarsgemiddelde van de ERV. De norm

hiervoor ligt op 110%. Voor 2017 komt het vijfjaars-

gemiddelde uit op 115% (2016: 119%). Deze daling

ten opzichte van vorig jaar wordt veroorzaakt door

het inrekenen van de voorgenomen investeringen in

duurzaamheid.

SolvabiliteitDe solvabiliteit, oftewel de verhouding eigen ver-

mogen ten opzichte van het totale vermogen, is een

belangrijke indicator voor de financiële continuïteit

van Stadgenoot. Uiteraard blijft het van cruciaal be-

lang dat wij financieel gezond zijn en onze financiële

continuïteit kunnen blijven waarborgen.

De solvabiliteit komt uit op 70,4% (2016: 67,0%). Een

sterke verbetering met het vorig boekjaar, met name

door het positieve resultaat en de daling van het

schuldrestant. Hierdoor is de verhouding van het ei-

gen vermogen ten opzichte van het totaal vermogen

toegenomen.

Externe normenTen behoeve van het toezicht op de corporaties maken

onze toezichthouders Waarborgfonds Sociale Woning-

bouw (WSW) en de Autoriteit woningcorporaties (Aw)

gebruik van een aantal kengetallen. De minimale

normen zijn vastgelegd in het beoordelingskader.

ICRDe Interest Coverage Ratio (ICR) geeft inzicht in onze

liquiditeitspositie. Het kengetal geeft aan in welke

mate de rentelasten worden gedekt vanuit het re-

sultaat op operationele activiteiten. De ICR bedraagt

over 2017 1,7 (2016: 1,7). Hiermee voldoen wij ruim

aan de norm van minimaal 1,4.

DSCRDe Debt Service Coverage Ratio (DSCR) geeft weer in

welke mate wij in staat zijn om voldoende kasstromen

te genereren om, indien nodig, voldoende aflossingen

op het vreemd vermogen te kunnen doen. De DSCR

bedraagt in 2017 1,2 (2016: 1,2). Hiermee voldoen wij

aan de norm van minimaal 1,0.

LTVDe Loan To Value (LTV) geeft de schuldpositie weer in

relatie tot de waarde van het vastgoed. Als waarde

van het vastgoed wordt door de toezichthouders

gebruikgemaakt van de bedrijfswaarde. De LTV verbe-

terd in 2017 ten opzichte van vorig jaar door enerzijds

het inrekenen van de nieuwe uitgangspunten in de

bedrijfswaarde, en anderzijds door de daling van het

schuldrestant. Hierdoor bedraagt de LTV 79% (2016:

82%). De LTV voldoet niet aan de structurele norm

(75%), de LTV voldoet wel aan de tijdelijke norm die

is afgesproken met het WSW (83%). De afwijking ten

aanzien van de structurele norm wordt veroorzaakt

door externe factoren zoals nieuwe regels met betrek-

king tot het huurbeleid, lagere inflatie en hogere

verhuurdersheffing.

Solvabiliteit (o.b.v. Aw/WSW marktwaarde)De solvabiliteit geeft de vermogenspositie van de cor-

poratie op lange termijn weer. De solvabiliteit wordt

berekend op basis van de marktwaarde waarbij in het

vermogen voor het DAEB-gedeelte een afslag wordt

gemaakt voor de volkshuisvestelijke bestemming.

Hiermee wijkt deze af van de eerdergenoemde solva-

biliteit. De solvabiliteit op basis van de marktwaarde

minus volkshuisvestelijke bestemming bedraagt 54%.

Wij voldoen hiermee aan de norm van minimaal 20%.

DekkingsratioDe dekkingsratio geeft de verhouding van de schuld

en de marktwaarde van het onderpand weer. Eind

2017 is de dekkingsgraad 27% (2016: 30%). De verbe-

tering van dit kengetal komt door de afname van het

schuldrestant en de toename van de marktwaarde

van het bezit. Wij voldoen hiermee aan de norm van

maximaal 70%.

2.2 Investeren – Desinvesteren

NieuwbouwIn 2017 is € 44 miljoen geïnvesteerd in nieuwbouw-

projecten, dit betreffen zowel koop- als huurprojecten.


S&P maakt melding van het feit dat naast een heel

sterk financieel profiel, de risico’s voor Stadgenoot

verminderd zijn door de Woningwet. De mogelijkhe-

den voor risicovolle investeringen buiten de sociale

sector zijn afgenomen. Standard and Poor’s is van

mening dat de vraag naar sociale woningbouw in

Amsterdam zeer solide zal blijven. Deze kredietbe-

oordelaar prijst wederom de sterke kwaliteit van het

bezit van Stadgenoot, alsmede de stabiele strategie

en management.

2.4 Marktwaarde versus bedrijfswaarde

Per 31 december 2017 bedraagt de marktwaarde van

de materiële vaste activa in exploitatie € 5,0 miljard.

De bedrijfswaarde van dit bezit bedraagt € 1,8 miljard.

Het verschil bedraagt € 3,2 miljard.

Bij de marktwaarde wordt uitgegaan van het commer-

ciële beleid van een belegger en bij de bedrijfswaarde

wordt uitgegaan van het sociale beleid van Stadgenoot.

Het verschil tussen de marktwaarde en de bedrijfs-

waarde is als volgt te verklaren:

• Beschikbaarheid: € 0,6 miljard

Bij de bepaling van de marktwaarde wordt per

complex een uitpondscenario en een doorexploi-

tatie scenario berekend, waarna het vastgoed

wordt gewaardeerd tegen de hoogste van deze

twee scenario’s. Het vastgoed levert overwegend

de hoogste waardering op wanneer het wordt

uitgepond. Er is echter een grote behoefte aan

sociale huurwoningen waardoor, in het kader van

de beschikbaarheid, het bezit in werkelijkheid

voor het overgrote deel langdurig wordt geëxploi-

teerd.

• Betaalbaarheid: € 1,3 miljard

Bij de bepaling van de marktwaarde wordt bij

toekomstige verhuizingen de huur van de sociale

huurwoningen van de huidige huur opgetrokken

naar de markthuur. In het kader van de betaal-

baarheid wordt de huur in werkelijkheid voor het

overgrote deel geharmoniseerd naar de streef-

huur.

• Overige: € 1,3 miljard

De categorie overig bestaat uit vele verschillen

tussen de marktwaarde en de bedrijfswaarde.

Hierbij kan (niet limitatief) gedacht worden aan

het verschil tussen het eigen onderhoudsbeleid

en dat van een belegger. Ook het verschil in

kosten die worden gemaakt in het kader van de

leefbaarheidspelen een rol. En er geldt dat bij de

vrije sector huurwoningen de huur bij mutatie

niet altijd wordt opgetrokken naar de markthuur,

maar regelmatig naar een huur die ligt in het

middensegment.

Tot slot spelen ook verschillen in financieel

technische uitgangspunten die bij de berekening

worden gehanteerd een rol. Hierbij kan (niet

limitatief) gedacht worden aan het verschil tus-

sen de gedifferentieerde disconteringsvoet bij de

marktwaarde en de disconteringsvoet van 5,0%

bij de bedrijfswaarde. Verder wordt bij de markt-

waarde gerekend met een exityield, terwijl bij de

bedrijfswaarde met een restant levensduur wordt

gerekend. En bij de marktwaarde worden huur-

verhogingen boven inflatie altijd meegenomen,

terwijl dit bij de bedrijfswaarde voor slechts vijf

jaar mag worden ingerekend.

In onderstand overzicht wordt het verschil schema-

tisch weergegeven.

2.5 Toezichthouder en waarborgfonds

De belangrijkste externe toezichthouders van Stadge-

noot, de Inspectie Leefomgeving en Transport (ILT) de

Autoriteit woningcorporaties (Aw) en het Waarborg-

fonds Sociale Woningbouw (WSW), geven vanuit hun

verantwoordelijkheid jaarlijks een oordeel over de

door Stadgenoot geleverde prestaties.

Het oordeel van het ILT/Aw met betrekking tot recht-

matigheid, governance en integriteit wordt mede

SchuldportefeuilleHet schuldrestant van onze portefeuille ‘langlopende

leningen’ (kredietinstellingen en groepsmaatschap-

pijen) is met € 35 miljoen afgenomen van € 1,391 tot

€ 1,356 miljard. Het totale vreemd vermogen (schuld

langlopende leningen plus rekening courant kredietin-

stellingen en kasgeldleningen) nam met € 23 miljoen

af (van € 1,436 tot € 1,412 miljard).

TransactiesIn 2017 zijn 5 leningen, totaal groot € 50 miljoen

aangetrokken ter herfinanciering van vervallende

leningen, zie details in onderstaand overzicht.

Nominaal € Ingangsdatum Einddatum

6.500.000 24-11-2017 25-11-2024

6.000.000 24-11-2017 25-11-2024

25.000.000 01-03-2017 01-10-2031

6.500.000 24-11-2017 24-11-2025

6.000.000 24-11-2017 24-11-2025

DerivatenMet betrekking tot onze renteswaps is bij één tegen-

partij een CSA afgesloten. Dit betekent dat er sprake is

van een onderpandverplichting voor Stadgenoot (een

zogenaamde margin-call verplichting) op het moment

dat de marktwaarde meer dan € 15 miljoen negatief

is. De kapitaalmarktrente was begin 2017 zo laag dat

we collateral hebben moeten storten. Het maximale

bedrag was circa € 1,5 miljoen. In het eerste kwar-

taal steeg de rente waardoor wij het gestorte bedrag

terugontvingen.

Het saldo bleef nihil tot en met 31 december 2017.

In 2017 hebben Aw en WSW een ‘Beoordelingskader

en vereisten herstructurering derivaten’ gepubliceerd.

Daarin worden onder anderen kaders gegeven voor

herstructureringen van derivaten met een break-clause.

Wij hebben in onze meerjarenbegroting rekening

gehouden met herstructurering van derivaten in onze

portefeuille die zulke clausules bevatten. Dat speelt

zich af vanaf 2020. In het Treasury jaarplan 2018

beschrijven wij hoe wij in 2018 het onderzoek zullen

starten om dit zo effectief mogelijk te doen.

Het financieringsbeleid van Stadgenoot en daaruit

voortvloeiende transacties in leningen en derivaten,

alsmede evaluatie van de bijbehorende risico’s, staan

bij elk treasury-overleg op de agenda. De RvC ont-

vangt de verslagen hiervan.

Duration en gemiddeld rentepercentageDuration en

portefeuille

Derivaten

(nominaal)

Langlopende

leningen Rente Duration

2016 € 482,7 mln. € 1.391 mln. 4,16% 14,32

2017 € 457,7 mln. € 1.356 mln. 4,02% 13,70

Het gemiddelde rentepercentage van de schuld van

Stadgenoot is met 0,14% gedaald. Dit wordt deels

veroorzaakt doordat de in 2017 vervallen leningen een

relatief hoge coupon hadden en de herfinanciering

onder de 1% geschiedde. De daling wordt ook beïn-

vloed door het feit dat Stadgenoot het gemiddelde

rentepercentage aan de hand van het schuldrestant

op 31 december bepaalt. In de jaren waarin het

schuldrestant afneemt, zoals in 2016, veroorzaakt

deze methodiek een opwaartse druk. Dat deed zich in

mindere mate voor in 2017.

Door natuurlijk verloop en doordat de aangetrokken

leningen een kortere looptijd hebben dan de duration

van de totale portefeuille, is de duration gedaald naar

13,70. Duration speelt een belangrijke rol, samen met

kasstroomprognoses en vervalkalender, bij de beheer-

sing van het renterisico van Stadgenoot. Het streven

is de duration van de leningportefeuille zo veel als

mogelijk aan te laten sluiten op de duration van de

vastgoedportefeuille. Doordat de gemiddelde levens-

duur van ons bezit rond de 25 jaar schommelt, zullen

we nooit een perfecte match bereiken. Een extreme

verlenging van de levensduur zou ten koste gaan van

de flexibiliteit van de vervalkalender.

RatingAA Stable

Stadgenoot heeft van de internationale kredietbeoor-

delaar Standard and Poor’s eind 2017 de rating ‘AA’

gekregen. De rating stelt de woningcorporatie in staat

tegen relatief lage rente geld te lenen op de (interna-

tionale) kapitaalmarkt. Dat zal met name gebeuren

om niet-DAEB-investeringen of aflopende leningen te

financieren.

5.0 mld

Marktwaarde

0.6 mld

Beschikbaarheid

1.3 mld

Betaalbaarheid

1.3 mld

Overige

1.8 mld

Bedrijfswaarde


Amsterdam en de Huurdersvereniging Amsterdam, en

randvoorwaarden zoals de Woningwet in de te volgen

koers vanaf 2016 tot en met 2020.

We zijn bijna halverwege de termijn van ons onderne-

mingsplan (2016 t/m 2020). We hebben de afgelopen

twee jaar grote stappen gezet om de doelen die we

ons hebben gesteld ook daadwerkelijk te realiseren.

Het is goed gelukt om binnen de financiële mogelijk-

heden maximaal volkshuisvestelijk te presteren, maar

we zijn er zeker nog niet. De komende drie jaar gaan

we verder op de ingeslagen koers. Hierbij zullen we

keuzes moeten maken en prioriteiten moeten stellen

om de plannen en ambities in balans te brengen met

de financiële mogelijkheden.

De toekomstverwachtingen en ambities van Stadge-

noot zijn, zowel wat betreft de volkshuisvestelijke

prestaties alsook de financiële consequenties, doorge-

rekend en verwerkt in een meerjarenplan (MJP) 2018

– 2027. Dit plan is vastgesteld door de raad van com-

missarissen en ingediend bij de Autoriteit woningcor-

poraties en het Waarborgfonds Sociale Woningbouw.

Volkshuisvestelijke ambitiesDe belangrijkste volkshuisvestelijke doelen zijn:

betaalbaar en passend wonen, beschikbaarheid van

betaalbare woningen en de kwaliteit van woning en

woonomgeving. Zie hoofdstuk 1.

Qua beschikbaarheid willen wij ter lenigen van de

enorme behoefte aan sociale huurwoningen binnen

de stad Amsterdam per jaar gemiddeld 500 sociale

huurwoningen in aanbouw nemen.

Daarnaast zullen wij ook investeren in het middenseg-

ment, met in totaal ongeveer 250 woningen.

De betaalbaarheid vindt zijn weerslag in een zeer

gematigd huurbeleid, zonder opslag op de inflatie.

De duurzaamheidsinvesteringen zijn erop gericht om een

CO2 reductie van onze portefeuille te bewerkstelligen

met behulp van onze vastgoedverbeteringsprojecten.

In ons meerjarenplan is gezocht naar een evenwicht

tussen deze verschillende doelstellingen binnen de

zeer strakke financiële kaders van de Aw en WSW, zo-

dat de financiële continuïteit blijvend is gewaarborgd.

Dit betekent concreet dat niet op elk onderdeel de

maximale ambitie kan worden gerealiseerd.

Zo is in 2017, in het proces van de totstandkoming van

het MJP, op basis van de financiële mogelijkheden

opnieuw gekeken naar de aantallen woningen die

we de komende jaren kunnen realiseren. De aantal-

len zijn daarbij wat naar beneden bijgesteld. Deze

aanpassing was mede het gevolg van het vasthouden

van het WSW aan haar kengetal ‘Loan to Value’ (LTV).

Met het WSW zijn afspraken gemaakt om op termijn

aan de norm van de LTV te voldoen. De uiteindelijke

uitkomsten zijn verwerkt in het MJP, waarbij er een

evenwicht is gevonden tussen de volkshuisvestelijke

doelstellingen en de financiële continuïteit.

Ook de ambitie om nieuwe woningen te realiseren in

het middensegment is naar beneden bijgesteld. Met

de middelen die daar niet worden besteed kunnen we

met name op beschikbaarheid in het sociale domein

en de duurzaamheid de benodigde versnelling maken.

Financiële uitkomstenRentmeesterschap over ons vermogen is van cruciaal

belang, willen we ook op langere termijn invulling

kunnen geven aan onze volkshuisvestelijke doelstel-

lingen. Daartoe zetten we het prudente financiële be-

leid ook voort in de komende jaren. De weerslag van

dit beleid is zichtbaar in de normen van de financiële

kengetallen zoals die door de Aw en het WSW worden

gehanteerd. Door ervoor te zorgen dat we onze volks-

huisvestelijke doelen realiseren, binnen de financiële

normen is de financiële continuïteit gewaarborgd met

de optimale volkshuisvestelijke prestatie.

gebaseerd op de verantwoordingsinformatie (dVi),

de jaarrekening, het jaarverslag en de stukken van de

accountant. Verder maken het ILT/Aw voor het financi-

eel toezicht, en het WSW gebruik van de prognose

informatie (dPi) en het meerjarenplan 2018 – 2027.

Autoriteit woningcorporatiesOp grond van artikel 61 lid 3 van de Woningwet 2015

beoordeelt de Autoriteit woningcorporaties (Aw)

jaarlijks integraal en individueel de woningcorpora-

ties in Nederland. Het integrale toezicht is gericht

op de governance, integriteit, rechtmatigheid en de

bescherming van het maatschappelijk vermogen.

Over het verslag jaar 2017 kan het oordeel van de AW

nog niet beschikbaar zijn omdat de jaarrekeningen

eerst moet worden gepubliceerd. Het oordeel van de

Aw over het verslagjaar 2016 is nog niet beschikbaar.

Op 18 november 2016 is wel het oordeel over het ver-

slagjaar 2015 ontvangen. Het oordeel is evenals over

het verslagjaar 2014 positief, de integrale beoordeling

2015 geeft de Aw geen aanleiding tot het doen van

interventies.

Eind 2017 is door de AW een governance inspectie

uitgevoerd. De uitkomst hiervan zijn bevestigd middels

een d.d. 18 januari 2018 met als hoofdconclusie “De go-

vernance, voor zover wij hier kennis van hebben, steekt

goed in elkaar en werkt naar behoren op de diverse

deelaspecten. De governance voldoet aan de criteria

uit ons beoordelingskader voor goed governance”.

Op 4 juli 2017 heeft Stadgenoot haar definitieve schei-

dingsverzoek ingediend bij de Aw, waarbij gekozen

is voor de vorm van administratieve scheiding. Op

grond van artikel 48a t/m 50 van de Woningwet is

een administratieve scheiding tussen de diensten

van algemeen economisch belang (DAEB) en overige

werkzaamheden (niet-DAEB) verplicht, zowel qua ver-

mogen als qua baten en lasten. Op 9 november 2017

is het positief oordeel van de Aw ontvangen: Gelet op

artikel II, derde lid, van de Herzieningswet en artikel

49 van de Woningwet, heeft de Aw besloten aan

Stichting Stadgenoot goedkeuring te verlenen voor

de administratieve scheiding conform de specificaties

van het ingediende definitieve scheidingsverzoek.

WSWHet WSW beoordeelt de financiële positie en toetst

(conform artikel 8 van het Reglement van Deelneming)

of de corporatie voldoet aan de eisen van kredietwaar-

digheid en de voorwaarden voor borging. Over het

verslagjaar 2017 is het oordeel nog niet beschikbaar, dit

wordt verstrekt na mei 2018. Wel heeft het WSW in de-

cember 2016 haar borgbaarheidsverklaring afgegeven.

Het door WSW aan Stadgenoot voor 2017 toegekende

borgingsplafond was in overeenstemming met de

financieringsbehoefte van Stadgenoot. De financierings-

behoefte van Stadgenoot voor 2018 is zo gering dat

het niet van materieel belang is of het met een door

het WSW geborgde lening dan wel in rekening-courant

opgevangen wordt.

Vanwege de nieuwe toetsingscriteria van het WSW

is in 2014 een WSW-kaderplan opgesteld. Voor 2015

voldeed Stadgenoot ruimschoots aan het groeipad dat

in het kaderplan met het WSW is afgesproken. In 2016

vertraagde het groeipad, voornamelijk door wijzigingen

in de huurwetgeving. Dit had tot gevolg dat een ratio,

de LTV op basis van bedrijfswaarde, niet binnen de afge-

sproken termijn aan de norm zou voldoen. Wij hebben

met het WSW in 2017 afgesproken dat de afspraken uit

het kaderplan herijkt zullen worden op basis van onze

meerjarenbegroting 2018-2027. Wij vernamen van het

WSW dat dat proces eind maart 2018 voltooid zal wor-

den. Wij zijn met het WSW in 2017 overeengekomen

dat de afspraken uit het kaderplan herijkt zullen worden

op basis van onze meerjarenbegroting 2018-2027. Wij

vernamen van het WSW dat dit proces eind maart 2018

voltooid zal worden. Het WSW heeft wel op voorhand

in juli 2017 het afgesproken pad voor de ontwikkeling

van de LTV aangepast aan binnen onze meerjarenbe-

groting passende normen (zie toelichting bij financiële

uitkomsten in volgende paragraaf).

2.6 Toekomstige ontwikkelingen

OndernemingsplanIn het verslagjaar 2017 is verder invulling gegeven

aan het in 2016 uitgekomen ondernemingsplan van

Stadgenoot “Betaalbaar wonen in een wereldstad”.

In dit ondernemingsplan vertaalt Stadgenoot on-

der meer de prestatieafspraken met de gemeente


OrganisatieDe komende periode zal ook in het teken staan van de

doorontwikkeling van de organisatie. Mede geba-

seerd op de verdergaande digitalisering van de klant-

contacten, waarbij wij als uitgangspunt hebben dat

de klant nadrukkelijk zelf aan de knoppen zit, zal de

organisatorische inrichting zich verder dienen aan te

passen. Dit moet mede leiden tot een duurzame inzet-

baarheid van de medewerkers. Deze aanpassing wordt

gecombineerd met een traject van standaardisatie en

vereenvoudiging van het huidige applicatielandschap,

waarbij 2019 als belangrijk transitiejaar is gepland.

In ons meerjarenplan is de ontwikkeling van de finan-

ciële kengetallen zoals weergegeven in onderstaande

tabel.

Geconsolideerd Norm 2018 2019 2020 2021 2022

ICR minimaal 1,4 1,5 1,7 1,8 1,9 1,7

Solvabiliteit minimaal 20% 52% 58% 59% 59% 60%

LTV maximaal 83% -> 75% 77% 77% 76% 73% 73%

DSCR minimaal 1,0 1,1 1,1 1,1 1,1 1,1

Dekkingsratio maximaal 70% 29% 32% 31% 31% 30%

TI DAEB Norm 2018 2019 2020 2021 2022

ICR minimaal 1,4 1,4 1,6 1,6 1,7 1,5


LTV maximaal 83% -> 75% 89% 91% 89% 87% 88%

DSCR minimaal 1,0 1,0 1,2 1,3 1,3 1,1


TI niet-DAEB Norm 2018 2019 2020 2021 2022

ICR minimaal 1,8 1,9 2,1 2,4 2,8 3,1


LTV maximaal 83% -> 75% 52% 43% 40% 34% 29%

DSCR minimaal 1,0 1,2 0,8 0,6 0,7 0,8


Alle kengetallen voldoen aan de norm en er is dus

sprake van een positief beeld. Daarbij wordt opge-

merkt dat de Loan to Value (LTV) in de komende drie

jaar niet voldoet aan de structurele norm van 75%,

maar wel voldoet aan de tijdelijke norm die is afge-

sproken met het WSW: “De LTV van Stadgenoot zal

ultimo 2017 maximaal 83% bedragen en zal daarna

ieder jaar met 1,5% verbeteren. Als de bedrijfswaarde

zich ongunstig ontwikkelt zult u extra maatregelen

moeten nemen. De overige ratio’s van Stadgenoot

voldoen en blijven voldoen aan de ratio’s..”

Doordat de daadwerkelijke verplichtingen nu nog niet

zijn aangegaan, maar pas in een later stadium daad-

werkelijk worden vastgelegd, heeft Stadgenoot nog

genoeg beleidsruimte om te kunnen anticiperen op

optredende risico’s en beschikbare kansen op de markt.

Dit achten wij van essentieel belang, gezien de grote

onzekerheid in de markt en in de politieke omgeving.

In het meerjarenplan komt ook de behoefte van de

stad naar meer beschikbare en betaalbare huurwonin-

gen naar voren. Vanaf 2018 t/m 2022 wil Stadgenoot

gemiddeld 292 huurwoningen per jaar toevoegen

(205 Daeb en 87 niet – Daeb). Dit resulteert in nieuw-

bouw huur investeringsvoornemens van gemiddeld

€ 88 miljoen per jaar (€ 73 miljoen Daeb en € 15 mil-

joen niet – Daeb).

Daar staat wel tegenover dat ook de komende jaren

verkopen van bestaande huurwoningen en bedrijf

onroerend goed zullen plaatsvinden. Jaarlijks wordt

hiermee een inkomende kasstroom gegenereerd van

circa € 76 miljoen (€ 58 miljoen Daeb en € 18 miljoen

niet – Daeb).

De totale financieringsbehoefte loopt op van vrijwel

nihil in 2018 naar ruim € 30 miljoen in 2022.

Tot slot geldt de randvoorwaarde dat de Daeb tak en

de niet-Daeb tak zelfstandig levensvatbaar en finan-

cierbaar moeten zijn. Het gaat hier niet om harde nor-

men, maar om een kwalitatief beeld. Omdat vrijwel

alle kengetallen aan de norm voldoen is hier sprake

van een positief beeld.

Alleen de LTV van de Daeb tak voldoet niet aan de

norm doordat de volledige verhuurdersheffing drukt

op de Daeb tak. Ook de ICR voldoet in het eerste jaar

nog niet aan de norm. De DSCR van de niet-Daeb tak

voldoet niet aan de norm vanwege de aflossing van

de interne lening. De uitkomsten van beide takken

liggen in lijn met het scheidingsvoorstel Daeb - niet

Daeb, wat door de toezichthouder Autoriteit woning-

corporaties is goedgekeurd.


In 2017 zijn er bij Stadgenoot 29 stagiaires werkzaam

geweest (2016: 30). De doelstelling om per vijftig

medewerkers twee stagiaires in dienst te hebben,

werd hiermee gehaald. Tegenwoordig is het als

afgestudeerde student of scholier vanwege gebrek

aan ervaring moeilijk om aan werk te komen. Door

werkervaringsplaatsen te creëren biedt Stadgenoot

deze doelgroep de kans om ervaring op te doen. Een

werkervaringsplaats is meer dan een stage, maar

nog geen volledige eerste baan. Het is een tijdelijke

arbeidsplaats voor starters die geen baan kunnen

vinden, maar wel alvast werkervaring op willen

doen en daarmee hun kansen op een reguliere baan

vergroten. In 2017 hadden zes young professionals bij

Stadgenoot een werkervaringsplaats.

Het verzuimpercentage is in 2017 gestegen (5,66)

ten opzichte van 2016 (4,93). Dit komt doordat het

langdurig verzuim van enkele medewerkers flink is

toegenomen.

Toekomstbestendige organisatieOm een lenige en wendbare organisatie te realiseren,

die kan mee bewegen met de opgaven waar we voor

staan (met name klant centraal, verdere digitalise-

ring, weer meer bouwen), zal de organisatie zich

blijven vernieuwen. Dit vraagt iets van de organisatie

en van de medewerkers.

Onder de kapstok ‘Duurzame inzetbaarheid’ worden

medewerkers gestimuleerd zich bewuster te zijn van

hun talenten, loopbaan en hun eigen verantwoorde-

lijkheid daarin. In 2017 is een communicatiecampag-

ne gestart gericht op bewustwording en motivatie.

Eind 2017 heeft er een onderzoek plaats gevonden

onder de medewerkers over hoe zij hun werk ervaren

(voorheen cultuurscan). Onderwerpen die hierin aan

bod kwamen zijn bijvoorbeeld eigen inzetbaarheid, de

vertrouwenspersoon, klantgericht werken, samenwer-

king, werkdruk en de mate van vrijheid van handelen.

3.1 De organisatie

In totaal waren er op 31 december 2017 bij Stad-

genoot 325 medewerkers in dienst, verdeeld over

300,88 fte (2016: 337 medewerkers en 311,31 fte). Dit

is exclusief de flexibele schil bij de afdeling klanten-

service van 7,11 fte. Met het oog op een efficiëntere

bedrijfsvoering heeft in 2017 een verdere reductie van

het aantal fte plaatsgevonden.

Net als de voorgaande jaren gold als uitgangspunt

voor 2017 kostenreductie waar mogelijk op de be-

drijfs- en personeelslasten. De reductie kwam voor-

namelijk tot stand door natuurlijk verloop en (vroeg)

pensionering.

Van alle medewerkers is de meerderheid man (58%).

Twee derde van de medewerkers werkt fulltime.

De leeftijdsopbouw van ons personeelsbestand is in

de onderstaande figuur weergegeven.

3 Stadgenoot in bedrijf

2013 2014 2015 2016 2017

6

5

4

3

2

1

0

Verzuimpercentage

StadgenootAantal fte 300,88 *

Aantal medewerkers 325

Mannen 58%

Vrouwen 42%

Fulltime 67%

Parttime 33%

Aantal stagiairs heel 2017 29

* exclusief flexibele schil van 7,11 fte

<25 jaar 35-45 jaar >55 jaar

25-35 jaar 45-55 jaar

12%

26%

34%

28%

Leeftijdsverdeling in %0%


uit de Governancecode Woningcorporaties en de

Neprom-code (voor zover van toepassing binnen de

context van de woningcorporaties) aangehouden.

Gedragscode StadgenootDe gedragscode van Stadgenoot bevat regels voor

de omgang met elkaar, met klanten, leveranciers en

overige relaties. De code gaat ook in op belangenver-

strengeling, het gebruik van bedrijfsmiddelen en de

omgang met informatie en vermeldt verder de wijze

waarop handhaving plaatsvindt.

Jaarlijks inventariseren wij onder de leden van het

bestuur, de directie en de RvC of zij of hun naaste

verwanten, naast de rechtstreekse transacties tussen

Stadgenoot en henzelf, een persoonlijk meerderheids-

belang hebben in deelnemingen. Als hiervan sprake

van is, onderzoekt Stadgenoot of met deze deelne-

mingen significante transacties hebben plaatsgevon-

den en of deze marktconform waren. Gebleken is dat

in 2017 dergelijke transacties niet hebben plaatsge-

vonden.

Naar aanleiding van meerdere specifieke signalen

van woningcorporaties en melders bij het Meldpunt

Integriteit dat netwerken van inleenkrachten moge-

lijk onvoldoende transparant zouden zijn over hun

verdienmodel (z.g. kickbacks tussen inleenbureaus), is

de Aw een onderzoek gestart. Stadgenoot is ook voor

dit onderzoek benaderd. Aanleiding was de moge-

lijke connectie van een inleenkracht bij Stadgenoot

met één van de genoemde netwerken. Dit is nader

door Stadgenoot onderzocht. Hieruit is naar voren

gekomen dat er geen sprake was van een oneigenlijk

verdienmodel. Verder is vastgesteld dat in de Alge-

mene Inkoopvoorwaarden van Stadgenoot, die bij op-

drachtverstrekking van toepassing wordt, bepalingen

zijn opgenomen die voorzien in voornoemd risico. Wij

hebben onze bevindingen gerapporteerd aan de Aw.

De documenten over integriteit die de medewerkers

nodig hebben in hun werk staan op een aparte,

herkenbare plek op intranet. Verder wordt op intra-

net periodiek aandacht gevraagd voor onderwerpen

uit de gedragscode van Stadgenoot. Zo is in 2017

aandacht besteed aan de jaarlijkse audit op het nale-

ven van afspraken over declaraties door bestuur en

directieleden, de maatregelen die Stadgenoot heeft

ingesteld na geconstateerde factuurfraude en verder

is gewezen op de gedragsregels bij kerstattenties van

leveranciers.

Al deze activiteiten worden gemonitord door de

commissie Integriteit, onder voorzitterschap van het

bestuur. De commissie vergadert één keer per kwar-

taal en bepaalt de te nemen acties en de voortgang.

Verder vindt twee keer per jaar een overleg plaats

met een delegatie van de raad van commissarissen.

Gesproken is over de inspanningen van Stadgenoot

ten aanzien van de inbedding van integriteit in de or-

ganisatie en de wijze waarop we met integriteitschen-

dingen omgaan.

IncidentenmanagementIn de gedragscode is het uitgangspunt opgenomen

dat van medewerkers verwacht wordt dat zij concrete

aanwijzingen of redelijke vermoedens van integri-

teitsschendingen intern melden. Dit kan bij de eigen

manager, de naast-hogere manager, de P&O adviseur,

de vertrouwenspersoon voor ongewenste omgangs-

vormen of de vertrouwenspersoon voor de Klokkenlui-

dersregeling. De medewerker die te goeder trouw een

aanwijzing of vermoeden van integriteitsschending

heeft gemeld, wordt op geen enkele wijze in zijn posi-

tie benadeeld als gevolg van het melden daarvan.

Hier volgt op hoofdlijnen een opsomming van de

issues over houding en gedrag en integriteitschen-

dingen die zich in 2017 hebben voorgedaan. Hiermee

wil Stadgenoot een krachtig signaal afgeven dat veel

waarde wordt gehecht aan het integer zijn van mede-

werkers en aan het integer handelen door de organi-

satie en de wijze waarop hiertegen opgetreden wordt.

1. In het verhuurproces hebben zich, evenals in

2016, twee situaties van vervalste formulieren

(verhuurdersverklaring en inkomensverklaring)

voorgedaan. De vervalsingen zijn tijdig door de

verhuurmedewerkers herkend en gemeld bij het

management. De in federatief verband ingestelde

maatregelen - te weten het vervallen van het

woningaanbod en gedurende de periode van een

Organogram en sturingsmodel

Raad vanCommissarissen

BestuurHuurgenoot Personeelsmanagement & Ontwikkeling

Maatschappijraad Bestuurssecretariaat

Ondernemingsraad Communicatie

Auditing & VerbetermanagementDirectie

Financiën &Bedrijfsvoering

Concerncontrol

Concernadministratie

Treasury

Juridische zaken

Interne Services

Informatietechnologie

Financiële sturing

Strategie &Portefeuille

Strategie

Assetmanagement

Volkshuisvestelijke sturing

Klant &Woning

Klantenservice

Woningverhuur

Huurzaken

Gebiedsbeheer

Dagelijks Onderhoud

Bedrijfsbureau

Klantgerichte processen

Vastgoed &Ontwikkeling

Commercieel Vastgoed

Planmatig Onderhoud

Projectontwikkeling

Bedrijfsbureau

Vastgoedgerichteprojecten

3.2 Juridische structuur

In de Woningwet zijn strikte bepalingen opgenomen

over de toegestane activiteiten in een verbonden on-

derneming en de wijze waarop de verbonden onder-

nemingen moeten worden ingericht.

Verbonden ondernemingen zijn cruciaal voor de reali-

satie van de volkshuisvestelijke opgaven van Stadge-

noot. Naast de uitvoering van onze volkshuisvestelijke

doelen is ook samenwerking met andere partijen

een reden om werkzaamheden onder te brengen in

verbonden ondernemingen. Zie de bijlage voor een

overzicht en een toelichting op de verbonden onder-

nemingen.

3.3 Gedragscodes

Integer handelen is voor Stadgenoot een belangrijke

norm. Om naleving hiervan in de praktijk te bevorde-

ren en om er zeker van te zijn dat eventuele risico’s

tijdig gemeld worden, heeft Stadgenoot beheersings-

maatregelen ingesteld. Hierbij worden de bepalingen


hanteren hierbij het ‘Four Lines of Defense’ model. Dit

houdt in dat directie en management als eerste lijn

verantwoordelijk zijn voor tijdige signalering, moni-

toring, afweging en beheersing van risico’s en hier

melding van maken in beleids- en besluitvormings-

documenten.

De tweede lijn wordt gevormd door Financiën &

Bedrijfsvoering (Control), Strategie & Portefeuille

(Beleid) en de decentrale bedrijfsbureaus. Bij het

opstellen van de jaarplandoelen voor het komende

kalenderjaar inventariseren zij de risico’s van met

name strategische aard en analyseren deze op risico-

bereidheid en tolerantie. Op grond hiervan adviseren

zij de directieraad daar waar nodig jaarplandoelen

bij te stellen of maatregelen te nemen om risico’s te

verkleinen of te beheersen. Van hen wordt verwacht

dat zij hierbij een onafhankelijke rol vervullen. Zij

hebben het recht en de plicht om zowel gevraagd als

ongevraagd advies te geven over het ‘in-control’ zijn

van de organisatie.

De interne auditafdeling fungeert bij de uitvoering

van audits als derde lijn. De audits worden in op-

dracht van het bestuur uitgevoerd. De selectie van

onderwerpen voor het audit-jaarplan vindt plaats

op basis van het risicobeheersingsraamwerk en de

risico-inventarisatie en -analyse uit het jaarplan van

Stadgenoot.

De vierde verdedigingslinie is de accountant die in het

kader van zijn interim-werkzaamheden en het opstel-

len van de jaarrekening tenminste jaarlijks controleert

of Stadgenoot zijn risico’s voldoende inzichtelijk heeft

en beheerst voor zover relevant voor de controle van

de jaarrekening.

Cultuuraspect

We realiseren ons dat zich - ondanks alle maatregelen

- risico’s kunnen aandienen die niet voorzien waren.

RvC, bestuur en management van Stadgenoot hebben

uitdrukkelijk uitgesproken een open en aanspreekbare

cultuur voor te staan. Het belang van de ‘tone at

the top’ wordt onderkend. We willen leren van ons

handelen door effectieve reflectie. Van medewerkers

wordt verwacht dat zij eventuele risico’s binnen het

eigen vakgebied, die het realiseren van de doelstellin-

gen in de weg staan, melden zodat Stadgenoot tijdig

kan bijsturen. Voornoemde is vastgelegd in de notitie

Risicomanagement.

Risicobeheersingsraamwerk

Stadgenoot werkt met een risicobeheersingsraam-

werk dat jaarlijks geactualiseerd wordt. In dit raam-

werk zijn beheersingsmaatregelen van geïdentificeer-

de risico’s benoemd, vastgesteld of deze toereikend

zijn en - waar aan de orde - restrisico’s aangegeven en

de maatregelen die Stadgenoot hierop wil inzetten.

Door te werken met een risicobeheersingsraamwerk

zijn wij in staat expliciet te maken hoe risicobeheer-

sing onderdeel uitmaakt van de bedrijfsvoering. Het

geeft ons duidelijkheid over het behalen van onze

doelstellingen en handvatten om tijdig te kunnen

bijsturen. Verder kunnen wij ons hiermee verantwoor-

den naar de RvC, accountant, WSW en Aw.

1. Risico’s ten aanzien van de strategie Jaarplan 2017

In het jaarplan 2017 zijn drie onderwerpen benoemd

als risico (woonlastenakkoord, Brasa, heffing huur-

commissie) en één als kans (inkomensafhankelijke

huurverhoging) voor het behalen van onze jaarp-

landoelen. Dat aantal is fors lager dan in voorgaande

jaren. Dat komt vooral doordat onzekerheden rondom

de Woningwet nu weg zijn. De drie risico’s en kans die

zijn benoemd voor 2017 zijn financieel van karakter en

beperkt qua impact (rond de 5 miljoen elk). Bijsturen

op deze onderwerpen is niet nodig gebleken.

Gedurende het jaar hebben we aan diverse knoppen

gedraaid om de resultaten van 2017 te optimaliseren.

In het jaarplan hebben we aangegeven dat we ervan

uitgaan dat de LTV op bedrijfswaarde minder be-

langrijk wordt in het beoordelingskader. Medio 2017

bleek dat uitgangspunt onjuist en hebben we direct

bijgestuurd. Een groot deel van de investeringen dat

niet konden worden ingezet voor nieuwbouw hebben

we vastgehouden voor 2018. Zo konden we onze fi-

nancieringsbehoefte verkleinen en voorkomen dat we

jaar geen bemiddeling meer via WoningNet - zijn

toegepast.

2. Een verkoopmakelaar is geconfronteerd met een

poging tot omkoping: er werd geld geboden

als de woning buiten de procedure om gegund

zou worden. De medewerker heeft het aanbod

afgeslagen en de poging tot omkoping gemeld bij

het management. Zij hebben vastgesteld dat de

medewerker juist heeft gehandeld.

3. Twee klachten van huurders over onheuse beje-

gening door een medewerker van Stadgenoot

zijn in behandeling genomen en op grond van

nader onderzoek door het management van de

hand gewezen. De huurders zijn hiervan in kennis

gesteld.

4. Er is factuurfraude gepleegd door een medewer-

ker door het vermelden van het eigen bankreke-

ningnummer op handmatig opgestelde facturen

aan huurders en leveranciers. Er heeft een foren-

sisch onderzoek plaatsgevonden, er is aangifte

gedaan en de medewerker is ontslagen.

5. Situaties waarin sprake was van ongewenste

houding en gedrag van een medewerker jegens

managers tijdens ziekte zijn in behandeling ge-

nomen. De kwesties zijn met betrokkenen aan de

orde gesteld en er is een formele waarschuwing

gegeven.

Ongewenste omgangsvormenIn 2017 heeft een van de twee aangestelde vertrou-

wenspersonen Ongewenste omgangsvormen van

drie medewerkers meldingen gehad van ongewenste

omgangsvormen door één medewerker. Het ma-

nagement heeft passende maatregelen richting deze

medewerker genomen. Het protocol Vertrouwensper-

soon en naam en telefoonnummer van de vertrou-

wenspersonen staan vermeld op intranet.

KlokkenluidersregelingIn de Klokkenluidersregeling staat de procedure

aangegeven hoe melding gedaan kan worden van een

vermoeden van een ernstige misstand. De Klokken-

luidersregeling en naam en telefoonnummer van de

in- en externe vertrouwenspersonen staan vermeld op

intranet. In 2017 is geen beroep gedaan op de Klok-

kenluidersregeling.

Integriteit en derdenIn het Intern Statuut Verbonden Ondernemingen is

opgenomen dat Stadgenoot jaarlijks de met haar ver-

bonden ondernemingen evalueert aan de hand van

een toetsingskader. Eén van de onderwerpen betreft

integriteit. Voor de jaarrekening 2017 is bij de uit-

vraag aan verbonden ondernemingen die zelfstandig

de administratie verzorgen, gevraagd aan te geven

of zij kunnen bevestigen dat er geen bijzonderheden

in het kader van integer handelen of integriteit in

bredere zin te melden zijn.

De directie van de Amsterdamse Compagnie NV heeft

aangegeven dat hier geen meldingen naar voren zijn

gekomen.

De directie van VvE Beheer Amsterdam heeft in het

kader van integer handelen of integriteit in bredere

zin afgelopen jaar enkele situaties gesignaleerd.

Deze zijn met betrokkenen besproken, gerelateerd

aan de reeds bestaande afspraken op dit gebied en

afgehandeld. Afgelopen jaar zijn het integriteitsbe-

leid en de gedragscode in zijn geheel en op relevante

onderdelen meermalen opnieuw onder de aandacht

gebracht bij alle collega’s. Deze worden ook expliciet

ter beschikking gesteld bij indiensttreding. Via de

arbeidsovereenkomst ondertekenen nieuwe mede-

werkers voor de ontvangst van en instemming met

de personele regelingen, het integriteitsbeleid en de

gedragscode. In 2018 zal daarbovenop extra aandacht

besteed worden aan de bewustwording en toepassing

van het integriteitsbeleid en de gedragscode in de

diverse onderdelen van het werk.

3.4 Risicomanagement

Risicomanagement – beleid en uitgangspunten Risicomanagement is in 2017 bedrijfsbreed aan de orde

geweest. We onderscheiden risico’s ten aanzien van de

strategie, de financiële positie, financiële verslagleg-

ging, weten regelgeving en operationele activiteiten.

Het overall beeld is dat we risico’s voldoende in zicht

hebben en de benodigde beheersingsmaatregelen heb-

ben getroffen. Hieronder lichten we dit toe.

Stadgenoot beheerst op gestructureerde wijze risico’s

die de realisatie van onze doelen bedreigen. Wij


2. Risico’s ten aanzien van de financiële positie

Risico’s financiële instrumenten

In het Reglement Financieel Beleid en Beheer van

Stadgenoot is vastgelegd op welke manier voldaan

wordt aan risicobeheersingsvereisten die door weten

regelging bepaald worden. In het treasury- en beleg-

gingsstatuut is vastgelegd dat financiële instrumen-

ten uitsluitend afgesloten mogen worden om het

renterisico te beheersen (hedging). Derhalve zal

bijvoorbeeld de netto derivatenportefeuille per saldo

nooit de omvang van de leningenportefeuille overstij-

gen. Financiële instrumenten dienen altijd één-op-één

aan te sluiten op de financieringsactiviteiten van de

onderneming. In het treasury jaarplan wordt jaarlijks

een limiet voor derivatentransacties vastgesteld. Het

verkopen van financiële derivaten, anders dan voor

het beëindigen van derivaatposities, is niet toege-

staan. Tevens is daarin vastgelegd hoe de daarmee

samenhangende planning, uitvoering en administra-

tie procesmatig moeten verlopen. Daarbij wordt veel

aandacht besteed aan aspecten als organisatorische

inrichting, controle van technische functiescheiding,

mandaatregelingen/procuratiebevoegdheden en

procedures en instructies.

Gezien het verhoogde risicoprofiel van derivatentrans-

acties is voor deze transacties, aanvullend op de al

geldende mandaatregeling, het systeem van dub-

bele handtekening ingevoerd. Concreet betekent dit

dat voor het aangaan van derivaatverplichtingen de

manager Treasury niet zelfstandig bevoegd is, maar

ook een bestuurder of een in de treasurycommissie

zitting hebbend directielid akkoord moet zijn en dit

schriftelijk moet bevestigen. Het evalueren van het

aangaan van transacties en het rapporteren daarover

geschiedt in de treasurycommissie. De notulen van de

vergadering worden aan de auditcommissie van de

RvC verzonden.

De risico’s rond financiële instrumenten, de omvang

en de samenstelling van de derivatenportefeuille en

de monitoring van de marktwaarde en de liquiditeits-

buffer in relatie tot het liquiditeitsrisico worden door

de afdeling Treasury gemonitord met ondersteuning

van een extern bureau. De treasurycommissie krijgt

maandelijks, of zo vaak als het nodig is, rapportages

over marktwaarde, buffervereisten en liquiditeitsri-

sico’s. Verantwoording en rapportage vinden tevens

plaats in het treasury-jaarplan, de tertaalrapportages

en het jaarverslag.

Koers– en prijsrisico’s

In het treasurystatuut is opgenomen dat financiële

of valutaire titels of verplichtingen die aan koersfluc-

tuaties onderhevig zijn, behalve de elders beschre-

ven financieringsportefeuille, niet zijn toegestaan.

Acceptatieprocedures van nieuwe producten vereisen,

naast de vanzelfsprekende compliance aan externe en

interne regelgeving, goedkeuring van bestuur en raad

van commissarissen en veelal aanpassing van het

treasurystatuut.

Kasstroom en financieringsrisico’s

Het waken over de beschikbaarheid van liquiditeit

neemt een prominente plaats in binnen de treasu-

ryorganisatie. De middellange liquiditeitsplanning

wordt in het treasury-jaarplan beschreven, de korte

liquiditeitsplanning wordt dagelijks bijgehouden en

op z’n minst maandelijks in de treasurycommissie

besproken.

Renterisico’s

Door de gewijzigde regelgeving rond financiële instru-

menten en door het beleid van het Waarborgfonds

Sociale Woningbouw om leningen met een termijn-

storting te borgen, zijn de renterisico’s uit hoofde van

toekomstige (her)financiering of renteherzieningen

niet te vermijden. Potentiële knelpunten kunnen

slechts herschikt worden door afkoop van bestaande

leningen en het opnieuw afsluiten van leningen. Bij

het aantrekken van nieuwe leningen kijkt Stadgenoot

naar de samenhang tussen vastgoedportefeuille,

exploitatiekasstromen en samenstelling leningenpor-

tefeuille.

Kredietrisico’s

In het treasurystatuut is opgenomen dat onze finan-

cieringen, beleggingen en financiële instrumenten

aan alle wettelijke tegenpartijrisicovereisten voldoen.

zouden moeten bijlenen. Hiermee reageerden we op

de brief waarin het WSW ons dat bijlenen beperkte.

In maanden tertaalrapportages manifesteerde zich

het risico dat we door diverse oorzaken fors minder

opleveringen konden realiseren dan gepland, en niet

alle begrote middelen konden inzetten. Een deel van

de middelen hebben we vastgehouden zoals hiervoor

aangegeven. We hebben dat deels kunnen compen-

seren door te remmen op het verkopen van sociale

huurwoningen. Zo werd de schade voor de beschik-

baarheid wat minder. In het voorjaar hebben we

tevens besloten om de uitgaven aan vastgoedverbete-

ring te verhogen door een versnelling van projecten,.

Hiermee compenseerden we de voorziene lagere

investeringen in nieuwbouw. In het najaar bleek dat

onze opgave voor het toewijzen aan kwetsbare doel-

groepen onder druk stond, vooral omdat er te weinig

geschikte (goedkope en kleine) woningen vrij kwa-

men. Door selectief te remmen op het verkopen van

woningen konden we nog extra woningen beschik-

baar maken voor dit doel. Verder tekende zich het

risico af dat we de komende tijd snel en fors moeten

bij-investeren in IT. Daarvoor is inmiddels een plan in

ontwikkeling.

Meerjarenplan

In het proces ter voorbereiding van het meerjarenplan

(MJP) hebben we in april-mei 2017 opnieuw een risi-

coanalyse gemaakt, en die in oktober geactualiseerd.

Uit deze analyse wordt duidelijk welke ontwikkelingen

de uitkomst van het MJP kunnen raken. In het MJP

2018-2027 zijn zeven risico’s en één kans benoemd.

Een aantal ervan kan een forse impact hebben. Dit is

de analyse samengevat:

volkshuisvestelijk is het beeld dat er risico is op ver-

traging van de beschikbaarheid, en in tweede instan-

tie ook op kwaliteit. Als alle risico’s materialiseren, zal

de snelheid waarmee we groeien lager uitvallen, en

zal de kwaliteitsverbetering die in ons MJP zit minder

zijn. Anders gezegd: we zullen onze volkshuisveste-

lijke doelen later bereiken.

In financiële termen zijn de risico’s ook groter dan de

kansen. Hier speelt in de jaren 2019 en verder een

risico van 10-20 miljoen per jaar, vooral door tegenval-

lende verkoopmogelijkheden, stijgende bouwkosten

en politieke onzekerheid. Voor de eerste twee zullen

we doorlopend en in aanloop naar een nieuw meerja-

renplan opnieuw de balans opmaken.

Vanaf januari 2018 ontwikkelen we een volgende

versie van het MJP, waarin we grondig bijsturen op de

geplande nieuwbouwvolumes, de verkoopverwach-

tingen (beide lagers) en de bouwkosten (hoger), en

opnieuw bepalen we hoe we de kwaliteitsverbetering

en groei van de portefeuille het beste kunnen kana-

liseren binnen de financiële randvoorwaarden. We

stellen scenario’s op voor verschillende combinaties

van risico’s en kansen die we voor ons zien. Door het

volgende MJP niet 100% te beleggen met bestedingen

houden we inhoudelijk en financieel ruimte om bij te

sturen.

We zijn ons ervan bewust dat het risicobeoordelings-

kader van het WSW een grotere rol gaat spelen in de

beoordeling. Om die reden nemen we dat beoorde-

lingskader mee in het ontwikkelen van een volgend

meerjarenplan (2019-2028).

Stappen in de analyse en sturing van risico’s en kansen

De actualisatie en analyse van risico’s is de afgelopen

jaren steeds beter ingebed geraakt in onze jaar- en

meerjarencyclus. Bij elk risico in het meerjarenplan is

specifiek beschreven wat de financiële en/of maat-

schappelijke en/of organisatorische impact is en

welke beheersingsmaatregelen we erop nemen. Zo

ontstaat zicht op de beheersbaarheid en op het restri-

sico. Alle beheersingsmaatregelen zijn voorzien van

eigenaren. Daarmee maakten we een verbeterslag

in de beheersing en actualisatie van de risico’s. De

actualisatie van de risico’s en kansen begint met het

raadplegen van de eigenaren over de ontwikkeling

van ‘hun’ risico’s en de stand van zaken en effecten

van ‘hun’ beheersingsmaatregelen.

In 2017 zijn de strategische risico’s die samenhangen

met de portefeuillestrategie verwerkt – en met meer

detail dan voorheen - in het risicobeheersingsraam-

werk.


Risico’s bij de inrichting van de financiële verslag

gevingssystemen.

De administratieve scheiding naar DAEB en niet-DAEB

is in 2017 ingericht en in de systemen opgevoerd.

Er zijn afspraken gemaakt over de aan te houden

werkwijze bij de toedeling van de kosten. Voor het

risico dat kosten nog niet juist verdeeld worden zijn

beheersingsmaatregelen ingesteld, zoals extra con-

troles. Voor het overige zijn het afgelopen jaar geen

risico’s ten aanzien van de inrichting van de financiële

verslaggevingssystemen geconstateerd.

4. Risico’s ten aanzien weten regelgeving

Stadgenoot heeft een compliance-beleid om het

implementeren en naleven van de in- en externe

regelgeving te beheersen. In het compliance-beleid

zijn de uitgangspunten, rolverdeling en verantwoor-

delijkheden volgens het ‘Four lines of Defense’ model,

speelveld en meldingsstructuur benoemd en vastge-

steld. Het kan hierbij gaan om weten regelgeving

opgelegd door de overheid, maar ook om interne

regels en normen die Stadgenoot zelf opstelt.

Het ingestelde compliance-overleg ondersteunt en

adviseert het management en monitort compliance-

ontwikkelingen en issues. Het overleg is in 2017 vier

keer bijeengeweest. Aan de orde kwamen onder

andere:

• De actualisatie van statuten en reglementen van

Stadgenoot. Uitgangspunt is dat de betreffende

afdeling periodiek beoordeelt of de inhoud juist,

correct en actueel is en deze waar nodig aanpast.

Het compliance-overleg inventariseert jaarlijks of

actualisatie heeft plaatsgevonden en rapporteert

hierover aan de directieraad.

• Verwachte nieuwe wetgeving en wetswijzigin-

gen. Deze zijn door het compliance-overleg ge-

inventariseerd en in een overzicht gezet. Hierbij

staat aangegeven wat de verwachte ingangsda-

tum van de wetgeving is, welke risico-impact de

regelgeving heeft (hoog, midden, laag), welke

functionaris binnen Stadgenoot eigenaar is in de

radarfase (volgen ontwikkelingen en verrichten

voorbereidende werkzaamheden) en welke afde-

ling eigenaar is van de implementatie.

Het overzicht wordt jaarlijks geactualiseerd en ter

informatie ingebracht in de directieraad en het

managersoverleg.

• Alle artikelen van de Woningwet. Deze zijn

door het compliance-overleg vastgelegd in een

overzicht met vermelding welke afdeling eige-

naar is en verantwoordelijk voor implementatie.

Het overzicht is ter informatie ingebracht in de

directieraad.

• De implementatie van de Wet Bescherming

Persoonsgegevens (WBP)/ Algemene Verordening

Gegevensbescherming (AVG). Stadgenoot heeft

hard gewerkt aan het creëren van de juiste voor-

waarden om te voldoen aan de aankomende AVG.

Er is een uitgebreide analyse gedaan van alle

processen en systemen waarin persoonsgegevens

worden verwerkt. Per proces zijn de grondslag,

doelbinding en het privacyrisico bepaald. De

procesinventarisatie geeft verschillende vervolg-

stappen aan waaronder de inrichting van con-

trolemaatregelen per proces en aanbevelingen

voor proces- en systeemaanpassingen. In novem-

ber 2017 heeft het bestuur hiermee ingestemd

waarbij prioriteit is gegeven aan de hoogste

risicoklassen. Op basis van de aanbevelingen en

het ‘Beleid verwerken persoonsgegevens’ van

Stadgenoot (vastgesteld medio 2017) wordt in

de eerste helft van 2018 verder gewerkt aan het

‘privacyproof’ maken van processen en systemen

teneinde te voldoen aan de AVG. Een bewustzijn-

en kennisprogramma voor alle medewerkers van

Stadgenoot loopt hieraan parallel. Om de borging

van gegevensbescherming voor de langere ter-

mijn te garanderen, heeft Stadgenoot besloten in

2018 een privacy officer aan te stellen.

Er hebben zich in 2017 geen compliance-issues voor-

gedaan.

Alle documenten over compliance die de medewer-

kers nodig hebben tijdens hun werk staan op een

aparte, herkenbare plek op intranet.

Projectrisico’s

Voor de projectontwikkelingsactiviteiten aangaande

nieuwbouw en herstructurering zijn de volgende

risicobeheersingsmaatregelen ingesteld:

• De inrichting van het besluitvormingsproces voor

projecten verloopt in vier stappen, te weten een

start-, een project-, een investerings- en een ople-

verbesluit. De besluiten worden voorbereid door

Projectontwikkeling in samenwerking met Asset-

management en Concern Control. De besluitvor-

ming vindt plaats in de directieraad. Dit geldt ook

voor de projecten die in een van de projecten-bv’s

worden ontwikkeld.

• Een heldere P&C-cyclus (o.a. periodieke rapporta-

ges) voor de projecten die in samenwerkingsver-

band met derden worden ontwikkeld.

• In de maanden tertaalrapportages worden de

projecten gemonitord.

• Het hanteren van een eenduidige mandaatregeling.

Beheersing schades en aansprakelijkstellingen t.g.v.

calamiteiten

De financiële risico’s ten gevolge van schade aan ons

bezit en aansprakelijkstelling hebben wij met verzeke-

ringen afgedekt. Door een zorgvuldige registratie van

de schades voor de brand/opstalverzekering kunnen

wij betrouwbare managementinformatie genereren,

die gebruikt wordt bij het sturen op onderhoudskos-

ten en het opstellen van preventieve onderhouds-

maatregelen. Ten behoeve van het afhandelen van

aansprakelijkstellingen door huurders zijn wettelijke

kaders en richtlijnen opgesteld.

Zie de Jaarrekening 2017 voor een toelichting op de

uitvoering van de beheersingsmaatregelen ten aan-

zien van de risico’s financiële instrumenten in 2017.

3. Risico’s ten aanzien van de financiële verslaglegging

Risico’s bij waardering op marktwaarde in verhuurde

staat

Stadgenoot waardeert zijn materiële vaste activa in

exploitatie conform de Woningwet op marktwaarde in

verhuurde staat. Hierbij wordt het vastgoed gewaar-

deerd tegen de hoogste prijs die een marktpartij zou

bieden, indien het actief te koop zou worden aange-

boden. Aangezien het hierbij gaat om een inschatting

van toekomstige marktontwikkelingen, bestaat er een

beperkt risico van subjectiviteit. Het door Stadgenoot

gehanteerde proces bij het opstellen van de markt-

waarde staat echter borg voor de kwaliteit bij waarde-

ringsvraagstukken. Hierdoor wordt de uitkomst zoveel

mogelijk geobjectiveerd. Belangrijke zaken die hierbij

een rol spelen zijn:

• Organisatie: binnen de organisatie zijn de ver-

schillende rollen (vastgoedmanager, hoofd vast-

goedsturing, administratief manager) bij verschil-

lende mensen belegd en is veel aandacht besteed

aan checks and balances. De taxatiemanagement

tool doet na het inlezen van de data een aantal

logische checks op de data, de Administratief

manager checkt de belangrijkste input voordat hij

de status doorzet naar een volgende fase. De as-

setmanager checkt met behulp van de factsheets

de juistheid van de gegevens. Het hoofd Vast-

goedsturing analyseert de uitkomsten voordat de

waarderingen definitief worden gemaakt.

• Overleg: in het generieke parameteroverleg

worden afspraken gemaakt over de hoogte van

parameters die worden gebruikt bij de waarde-

ring van het vastgoed. In dit overleg zijn corpora-

ties en taxateurs betrokken. Accountants worden

geïnformeerd over aanpak, werkwijze en behan-

deling issues/bijzonderheden.

• Taxateur: de taxateur maakt voor 1/3 deel jaar-

lijks een volledige taxatie. Voor het overige deel

van de woningen en parkeerplaatsen wordt door

de taxateur een aannemelijkheidsverklaring afge-

geven. Voor het overige deel van de bedrijfsruim-

tes wordt een hertaxatie of een taxatie-update

gemaakt conform NRVT-regelgeving.

• Market evidence: bij het tot stand komen van de

waardering wordt gebruikgemaakt van market

evidence. Prijzen die tot stand zijn gekomen bij

vastgoedtransacties worden meegenomen in de

bepaling van de marktwaarde voor vergelijkbare

vastgoedobjecten bij Stadgenoot.

• Benchmark: met een aantal woningcorporaties,

waaronder Stadgenoot, is een benchmark opgezet.

De ontwikkelingen en trends worden geanalyseerd

en meegenomen in een volgende taxatieronde.


heid. In het risicomanagement voor bestaande bouw

zijn tien onderwerpen benoemd waar Stadgenoot zich

primair op richt. Jaarlijks wordt dit beleid aangepast

aan de actualiteit.

In 2017 zijn de volgende beheersingsmaatregelen

getroffen:

− In 2017 is een aantal vervolgonderzoeken verricht

naar de eventuele constructieve problemen aan

de galerijen van een aantal complexen. Uit de on-

derzoeken bleek dat twee onderzochte complexen

voldoen aan de normen. Eén complex is inmid-

dels gesloopt. De overige vier complexen voldoen

deels aan de normen.Hier is verder onderzoek

nodig, omdat de steekproef niet gehaald is of de

uitslagen niet eenduidig zijn; deze onderzoeken

worden in 2018 uitgevoerd, zodra de weersom-

standigheden dat toelaten.

− In het kader van brandpreventie brengt Stadge-

noot rookmelders aan bij mutatie, vastgoedver-

betering en op het moment dat een reparatie

wordt uitgevoerd. Daarnaast is een groot deel

van het bezit projectmatig bezocht waarbij niet

alleen een rookmelder is geplaatst maar ook de

meterkast en aarding zijn gecontroleerd.

− Het Handboek Asbest is bijgewerkt en er is een

asbestbeheerteam samengesteld dat tweemaal

per jaar bijeenkomt om de processen en de cala-

miteiten te bespreken.

− In vrijwel alle woningen zijn de openverbran-

dingstoestellen met gevaar op koolmonoxidever-

giftiging vervangen. In circa 90 woningen zijn

nog open toestellen aanwezig door tegenwerking

van de bewoners.

− Bij mutatie wordt altijd gecontroleerd of de wo-

ning voldoet aan de NEN 1010. In 2017 zijn circa

4.000 woningen gecontroleerd op veiligheid van

de elektrische installatie en zo nodig aangepast.

Daarbij zijn tevens rookmelders aangebracht.

− Naar aanleiding van de brand in de Grenfelll flat

in Londen is onderzocht in hoeverre dit probleem

zich bij onze complexen voor kan doen. De kans

hierop is bijzonder klein.

− Na het instorten van de parkeergarage in

Eindhoven is ook bij Stadgenoot een onderzoek

naar de risico’s gestartt. Sinds 2000 zijn ca.

80 nieuwbouwprojecten opgeleverd. Deze

nieuwbouwprojecten zijn op risico’s beoordeeld

aan de hand van de kenmerken gestapelde bouw,

afwijkende woningbouw en grote overspanning.

Waar bekend zijn de betreffende directie-/

uitvoerders benaderd op relevante kennis uit het

verleden. Hieruit zijn geen bijzonderheden naar

voren gekomen. De betreffende breedplaatvloer

is voor zover wij kunnen nagaan niet toegepast in

onze projecten.

− In 2017 zijn er 665 woningtoegangsdeuren pro-

jectmatig vervangen, waarbij er deuren conform

het politiekeurmerk zijn teruggeplaatst. Daar-

naast zijn er nog 56 algemene bergingsdeuren

vervangen. Hiermee wordt zowel een verbetering

gerealiseerd in de brand- als inbraakveiligheid.

Beheersing kwaliteit van medewerkers

Stadgenoot wil een zakelijke, resultaat- en klantge-

richte organisatie zijn, die kwaliteit levert. Hierbij

realiseren we ons dat wat van ons verlangd wordt,

niet statisch is maar voortdurend aan verandering

onderhevig. Denk aan technologische ontwikkelingen.

Dit kan gevolgen hebben voor de functies binnen

Stadgenoot. Het is daarom van groot belang dat er

continu gewerkt wordt aan het verbeteren van de

inzetbaarheid van onze medewerkers. Dat vraagt niet

alleen een forse inspanning van de werkgever, maar

ook van de medewerkers.

Het plannings- en beoordelingssysteem van Stad-

genoot en de persoonlijke loopbaanontwikkelings-

gesprekken zijn belangrijke hulpmiddelen om de

kwaliteit en duurzame inzetbaarheid van onze mede-

werkers te bevorderen. Hierbij hanteert Stadgenoot

een managementstijl gericht op het zo laag mogelijk

neerleggen van verantwoordelijkheden, waarbij de

manager een coachende, motiverende rol heeft. In

2017 is er een begin gemaakt met de doorontwikke-

ling van de organisatie gebaseerd op drie pijlers:

− Werken vanuit de bedoeling

− De klant centraal

− De medewerker centraal.

5. Risico’s ten aanzien van operationele activiteiten

Beheersing administratieve organisatie/ frauderisico’s

Ter beheersing van de risico’s en ter sturing van de

primaire en secundaire processen beschikt Stadge-

noot over een stelsel van administratief organisato-

rische maatregelen en interne beheersingsmaatre-

gelen. Stadgenoot heeft een functioneel ingerichte

organisatiestructuur met zover mogelijk doorge-

voerde functiescheiding. Bevoegdheden worden door

geautomatiseerde systemen afgedwongen en zijn

vastgelegd in een procuratieregeling met toepassing

van het vierogenprincipe. De IT-omgeving is beveiligd

en autorisaties worden verleend of ingenomen met

behulp van een changeprocedure en autorisatiematrix.

Alle functies zijn beschreven en afdelingsoverschrij-

dende bedrijfsprocessen zijn vastgelegd. Verder zijn

procedures ingesteld voor het declareren van onkos-

ten, screening van personeel en contractspartijen,

algemene inkoop- en aanbestedingsvoorwaarden met

een integriteitparagraaf en het voeren van een trans-

actieregister bij de aan- of verkoop van vastgoed. Voor

het aangaan van verbindingen en samenwerkings-

verbanden en het op transparante wijze afleggen

van verantwoording is het ‘Intern Statuut Verbonden

Ondernemingen’ vastgesteld.

Interne audits

Om zeker te stellen dat de beheersingsmaatregelen

opgenomen in deze bedrijfsprocessen voldoende

effectief zijn en worden toegepast, laat Stadgenoot

door de afdeling Auditing en Verbetermanagement

(AVM) hier onderzoek naar verrichten. De afdeling is

in hoofdlijnen verantwoordelijk voor het doen van

interne audits en het adviseren bij het inrichten, ver-

beteren en beheersen van de bedrijfsprocessen.

In 2017 heeft de afdeling Auditing en Verbeterma-

nagement de volgende audits uitgevoerd:

− Declaraties bestuur- en directieleden

− Afhandelen klantvragen

− Startbesluiten Assetmanagement

− Afhandelen meldingen overlast

− Inkoopproces Communicatie

− Naleving asbestbeleid

− IT-autorisatiebeheer

− Verhuisproces reguliere verhuur.

Het algehele beeld is dat Stadgenoot zijn bedrijfspro-

cessen ‘in control’ heeft. Bij een aantal bedrijfsproces-

sen kan naleving verder worden aangescherpt om

de beheersbaarheid verder te verbeteren. De verant-

woordelijke directeuren en managers pakken de aan-

bevelingen op. De auditrapportages zijn vastgesteld

door het bestuur en besproken met de leden van de

auditcommissie. De accountant ontvangt ter informa-

tie de auditrapportages.

Beheersing ITapplicaties

Het applicatielandschap van Stadgenoot bestaat uit

een mix van nieuwe en oude applicaties. Het systeem

is stabiel, maar de flexibiliteit is klein en de com-

plexiteit groot. Dit blokkeert de vooruitgang van de

bedrijfsvoering. Beheers- en onderhoudskosten van

het IT-landschap namen daarom ook toe in 2017. Er is

opnieuw naar de prioritering voor de verdere aanpak

van de informatievoorziening gekeken. De projectbe-

heersing is middels een Project Approval Board (PAB)

op directieniveau in 2017 verankerd.

Het IT-beleid is ook verankerd via het project: IT

strategie 2020. Hiermee gaat Stadgenoot de komende

jaren naar een modernere, eenduidige en up-to-date

gegevensarchitectuur. We willen hiermee de proces-

sen meer stroomlijnen, de klant aan de knoppen,

een lagere total cost of ownership (TCO) en hogere

kwaliteit. We zijn in 2017 gestart met de oriëntatiefa-

se voor ons nieuwe ERP, eind 2018 wordt een keuze

gemaakt.

Vorderingen in 2017 zijn gemaakt op de volgende

gebieden: het informatiebeveiligingsbeleid en autori-

satiematrixen van de meest risicovolle pakketten zijn

gereed en worden in 2018 geïmplementeerd, maat-

regelen (analyses op processen en IT-systemen) voor

de privacywetgeving lopen en worden in 2018 in de

IT-systemen doorgevoerd.

Beheersing risico’s bestaande bouw

Het bieden van veilig vastgoed aan onze klanten is

voor Stadgenoot een belangrijke verantwoordelijk-


niet thuishoren bij de Ombudsman eruit en verwijst

tegelijkertijd klanten naar het juiste loket.

Opvallend in 2017 is het aandeel klachten dat gere-

lateerd is aan (geluids)overlast van buren: bijna een

op de drie. Ten opzichte van 2016 (nog geen een op

de tien) is dat een sterke stijging. In drie van de zeven

zaken die op zitting in 2017 door de Ombudsman zijn

behandeld stond (geluids)overlast van buren cen-

traal. In die gevallen waar het om (geluids)overlast

van buren gaat, oordeelt de Ombudsman niet over

conflicten tussen buren onderling of over of klachten

over (geluids)overlast al dan niet terecht zijn. De Om-

budsman gaat wel na wat Stadgenoot – binnen haar

mogelijkheden - heeft gedaan om de (geluids)overlast

te onderzoeken en de (geluids)overlast te beperken

of te doen stoppen. In de drie keren dat het in 2017

tot een advies is gekomen van de Ombudsman inzake

(geluids)overlast van buren, heeft de Ombudsman ge-

oordeeld dat Stadgenoot adequaat heeft gehandeld.

Desondanks doet de Ombudsman aanbevelingen

– voornamelijk richting Stadgenoot - hoe klachten

alsnog beperkt of zelfs opgelost kunnen worden.

Evenals in de jaren vóór 2017 ziet de Ombudsman ook

nu dat zowel het aantal klachten dat op zitting wordt

behandeld, het aantal adviezen, als ook het aantal

klachten dat gegrond wordt verklaard afneemt. De

positieve ontwikkeling die Stadgenoot sinds 2016

laat zien bij het voorkomen en het afhandelen van

klachten is in 2017 verder doorgezet. Om er zeker

van te zijn dat de daling van het aantal ingediende

klachten niet veroorzaakt wordt door onbekendheid,

zal in 2018 in het huisorgaan van Stadgenoot, Stad-

leven, aandacht aan het werk van de Ombudsman

en de wijze waarop deze kan worden bereikt, worden

besteed.

De Ombudsman bespreekt jaarlijks het jaarverslag

van de Ombudsman met het bestuur van Stadgenoot

en met het bestuur van de huurdersorganisatie Huur-

genoot. Deze gesprekken hebben op 21 maart 2017

plaatsgevonden.

Beheersing reputatie

Het reputatiemanagement van Stadgenoot is

gefundeerd op drie basiswaarden. We zijn open

(we verbergen niets), actief (we brengen ons

beleid en wat dat oplevert zelf naar buiten) en

integer (we doen wat we zeggen en zeggen wat

we doen; onze medewerkers zijn betrouwbaar en

behandelen collega’s, klanten en andere partijen met

zorgvuldigheid en respect).

De reputatie van Stadgenoot wordt goed gemonitord.

De afdeling Communicatie houdt alle media, zowel

print als online, 24/7 in de gaten en maakt daarbij

gebruik van monitoringtools van gespecialiseerde

bureaus. Indien nodig wordt meteen gereageerd. Als

er nieuws is, wordt contact gezocht met de media en

worden ook de eigen kanalen ingezet (met name de

Stadgenoot-website, het huurdersmagazine, Twitter

en Facebook). Dit geldt voor goed nieuws, maar ook

voor negatieve zaken waar we onvermijdelijk soms

mee te maken hebben.

De medewerkers van Stadgenoot zijn gedisciplineerd

om zaken die publicitaire aandacht kunnen vragen te

melden bij de communicatiemanager, tevens woord-

voerder van het bedrijf. Medewerkers die zelf door

de pers benaderd worden of op sociale media ergens

tegenaan lopen, reageren niet zelf, maar spelen de

kwestie aan de afdeling Communicatie door. Zo is de

mediacontrole optimaal.

De reputatie van Stadgenoot wordt ook gemonitord

door onderzoek te (laten) doen onder stakeholders.

Het gerenommeerde onderzoeksbureau USP, dat ook

voor verschillende andere corporaties werkt, doet

klanttevredenheidsmetingen onder huurders en

kopers naar de service en dienstverlening van het be-

drijf. De reputatie van Stadgenoot bij andere stakehol-

ders (professionele relaties, zoals collega-corporaties,

gemeentelijke instellingen en leveranciers) wordt

gemeten door mee te doen aan periodiek onderzoek

van de Amsterdamse Federatie van Woningcorpora-

ties en de landelijke koepel Aedes.

3.5 Klachtencommissie

Op grond van het Besluit Toegelaten Instelling Volks-

huisvesting (BTIV) is elke woningcorporatie verplicht

om een klachtencommissie in te stellen, die tot taak

heeft om naar aanleiding van klachten van huurders

advies uit te brengen over de manier van optreden

van de corporatie. Bij Stadgenoot heet deze commis-

sie de Ombudsman.

In 2017 zijn er 32 klachten bij de Ombudsman gemeld.

Dertig klachten zijn ontvankelijk verklaard en twee

klachten niet-ontvankelijk. De niet-ontvankelijke

klachten betroffen klachten die (nog) niet bij de

Ombudsman thuishoren omdat deze niet eerder bij

Stadgenoot gemeld waren. Deze zijn naar Stadgenoot

doorgestuurd. Van de 30 klachten zijn 24 klachten

na tussenkomst van de Ombudsman alsnog door

Stadgenoot opgepakt en afgehandeld of door klager

ingetrokken en niet op zitting behandeld. De Ombuds-

man stuurt hierin actief door klachten voortvarend op

te pakken, Stadgenoot binnen een korte termijn om

een reactie op klachten te vragen en deze snel terug

te koppelen aan klagers. De Ombudsman ziet dat

deze aanpak de communicatie tussen de klanten en

Stagenoot ten goede komt of weer op gang brengt,

waardoor klachten alsnog worden opgepakt.

Wel op zitting zijn zes klachten uit 2017 en één uit

2016 behandeld. De Ombudsman heeft zes keer

advies uitgebracht, waarvan alle zes klachten onge-

grond werden verklaard. Eenmaal zijn Stadgenoot en

klager tijdens de zitting er alsnog uitgekomen. Twee

klachten uit 2017 waren begin februari 2018 nog in

behandeling bij de Ombudsman.

Het aantal klachten dat in 2017 is binnengekomen bij

de Ombudsman is ten opzichte van het jaar daarvoor

sterk gedaald. Dit komt hoofdzakelijk door de daling

van het aantal niet-ontvankelijke klachten. Kijkend

naar de ontvankelijke klachten, is het aantal daar-

van ongeveer gelijk gebleven aan dat van vorig jaar.

De Ombudsman ziet de daling van het aantal niet-

ontvankelijke klachten voornamelijk als gevolg van

de begin 2016 in gebruik genomen digitale klachten-

wijzer. Deze klachtenwijzer filtert klachten die (nog)


huurdersorganisaties. De HA kent huurdersverenigin-

gen uit de stadsdelen en organisaties van huurders

van woningcorporaties, de zogeheten 'koepels'.

Namens hen overlegt de HA met de gemeente en

de Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties

(AFWC) over gezamenlijke samenwerkingsafspraken.

De betrokkenheid van huurders daarbij is sinds de

nieuwe Woningwet wettelijk verankerd. Verschil-

lende huurdersorganisaties, waaronder Huurgenoot,

hebben eind 2017 uiteindelijk hun lidmaatschap

opgezegd. Zij zijn van mening dat de leden nauwelijks

inbreng in het beleid hebben. De huurderorganisaties

van de corporaties wijzen op hun verantwoordelijk-

heid om voor hun achterban goede en heldere afspra-

ken over het aanbieden van sociale huurwoningen in

Amsterdam te maken. Die taak willen de huurdersor-

ganisaties van de corporaties nu zelf in overleg met

de gemeente oppakken. Dit zal in 2018 verder worden

uitgewerkt.

Huurgenoot legt in een eigen verslag verantwoording

af over 2017. Dit wordt op de eigen website gepubli-

ceerd: www.huurgenoot.nl.

4.3 De Maatschappijraad

Stadgenoot werkt in een dynamische omgeving.

Om deze ontwikkelingen in de maatschappij goed te

verbinden met het beleid van Stadgenoot is er een

Maatschappijraad in het leven geroepen. De Maat-

schappijraad heeft als ambitie om gezaghebbend en

in een vroeg stadium de relevante maatschappelijke

bewegingen die de stad raken te verwoorden en te

verbinden met de praktijk van Stadgenoot, met als

doel bestuur, directie en medewerkers van Stadge-

noot te voeden en te inspireren. De Maatschappijraad

functioneert hiermee gevraagd en ongevraagd als

maatschappelijk klankbord voor Stadgenoot en heeft

geen controlerende maar een stimulerende en initië-

rende taak.

De Maatschappijraad is een statutair verankerd

orgaan dat de maatschappelijke omgeving van Stad-

genoot een formele plaats geeft in de governance-

structuur van Stadgenoot. De Maatschappijraad heeft

op grond van de statuten van Stadgenoot het recht

een bindende voordracht te doen voor een zetel in de

raad van commissarissen.

De Maatschappijraad is in 2012 opgericht. Na een

periode van ongeveer drie jaar is in goed overleg

tussen de Maatschappijraad en het bestuur besloten

dat er een vernieuwingsslag moest worden gemaakt.

Het behandelen van meer formele onderwerpen als

begroting, jaarplan en statuten stond de inspirerende

rol van de Maatschappijraad in de weg. Het jaar 2016

heeft in het teken gestaan van het omvormen van de

Maatschappijraad naar een Maatschappijraad 2.0. De

uitkomsten zijn vastgelegd in een nieuw reglement

dat maart 2017 is goedgekeurd door de raad van com-

missarissen (RvC).

De Maatschappijraad organiseert onder andere bij-

eenkomsten rond actuele thema’s die spelen in en om

Amsterdam en die het werkterrein van Stadgenoot

raken. Op 18 januari heeft de Maatschappijraad een

eerste bijeenkomst nieuwe stijl georganiseerd in het

teken van de huisvesting van statushouders. Een aan-

tal deskundigen gaf een frisse blik op het onderwerp

en ging met medewerkers van Stadgenoot in gesprek

over onder andere succesvolle combinaties van

bewoners, vormen van zelfbeheer en de belangrijkste

valkuilen hierbij. De Maatschappijraad organiseerde

op 6 maart een heel ander soort discussieavond in

Pakhuis de Zwijger over spanningen in de stad. Ruim

vijftig stakeholders van Stadgenoot en geïnteresseer-

den deden mee met het spelen van een scenariogame

waarin de impact van trends en ontwikkelingen op

politiek, economisch, sociaal, technologisch, ecolo-

gisch en demografisch vlak zijn vertaald naar verschil-

lende scenario’s voor Amsterdam in 2027.

Naast deze twee bijeenkomsten is de Maatschap-

pijraad in juni en oktober bij elkaar geweest om te

bespreken met welke onderwerpen de Maatschap-

pijraad de komende tijd aan de slag gaat. Ook de

bestuurder van Stadgenoot en de op voordracht van

de Maatschappijraad benoemde commissaris waren

4.1 Relatie met de omgeving

Stadgenoot is een maatschappelijke onderneming.

We hebben onze omgeving, onze belanghouders,

nodig om onze agenda vast te kunnen stellen, om

ervoor te zorgen dat we de juiste dingen doen. Het

is dan ook belangrijk dat we onze klanten en onze

omgeving goed kennen. Dat we meebewegen met de

veranderingen in de samenleving, onze doelstellingen

aanpassen, onze dienstverlening herzien en ons ook

verantwoorden voor de keuzes die we maken.

Stadgenoot heeft te maken met een groot aantal

belanghouders vanuit verschillende hoeken, met ver-

schillende belangen en verwachtingen. We houden

doorlopend contact met onze huurders en samenwer-

kingspartners. Vaak gaat het over concrete projecten

of onderwerpen. Soms gaan we met elkaar een meer

vrijblijvend en verkennend gesprek aan, zoals bij de

bijeenkomst op 8 november 2017 over passend wonen

en het wooncontract als mogelijke oplossing om hier

duurzaam op te kunnen sturen.

4.2 Huurgenoot

Onze huurders zijn onze belangrijkste stakeholders.

Er zijn formele vormen van participatie. Deze zijn

vastgelegd in wetgeving en regels. Daarnaast is er

de informele participatie, dat wat mensen gewoon

doen in hun complex, buurt of wijk. Beide vormen

zijn even belangrijk, zowel voor de huurders als voor

Stadgenoot. We zetten daarom actief in op het bevor-

deren van bewonersparticipatie in brede zin en geven

bewust ruimte aan eigen initiatief van bewoners.

Stadgenoot en de huurderskoepel Huurgenoot over-

leggen over alle onderwerpen die voor de huurders

van belang kunnen zijn en betrekking hebben op het

beheer en beleid ten aanzien van het gehele woning-

bezit van Stadgenoot zoals vastgelegd in de Overleg-

wet en de Woningwet. Dit overleg vindt plaats in het

bestuurlijk overleg, de werkgroep Beleid, het praktijk-

overleg en soms in aparte werkgroepen.

Stadgenoot overlegt met erkende bewonerscommis-

sies en complexvertegenwoordigers over onderwer-

pen die op complexen gebiedsniveau aan de orde

zijn en het huurdersbelang raken. Bij het ontbreken

van een erkende bewonerscommissie treedt het be-

stuur van Huurgenoot zo nodig op als vertegenwoor-

diger voor dit complex.

In 2017 is op constructieve wijze met Huurgenoot

overleg gevoerd. Huurgenoot is goed ingevoerd in de

onderwerpen. Naast jaarlijks terugkerende onderwer-

pen als huurverhoging, jaarstukken en jaarplan zijn

onder andere de volgende onderwerpen besproken:

de verbetering van de dienstverlening aan de klant

(de klant centraal), servicekosten, ervaringen met het

jongerencontract, de verstopte woningmarkt en de

groei van de stad, verduurzaming, gemengd beheer

en vakantieverhuur van woningen. Huurgenoot heeft

over de volgende onderwerpen advies uitgebracht: de

huurverhoging 2017, de kortingsregeling bij koop voor

huurders, het Jaarplan 2018, de verkoopvijver, een

voorrangsregeling bij koop voor huurders en de por-

tefeuillestrategie. Deze gesprekken en adviestrajecten

met Huurgenoot hebben geleid tot goede discussies

en aanpassingen van het beleid van Stadgenoot waar

de klant beter van wordt.

De afspraken tussen Stadgenoot, Huurgenoot en de

bewonerscommissies zijn vastgelegd in een samen-

werkingsovereenkomst. Deze is in 2016 geactualiseerd

en aangepast zodat er een goede aansluiting is op de

Woningwet. Eind 2017 is besproken wat er goed gaat

in de samenwerking en op welke onderdelen het nog

beter kan. Belangrijkste aandachtspunt voor 2018 is

het goed doorlopen van de jaarcyclus tussen de afde-

ling Gebiedsbeheer en de bewonerscommissies. Dit

loopt nog niet overal even gestructureerd. Verder zet-

ten Stadgenoot en Huurgenoot de komende periode

intensiever in op nieuwe vormen van participatie,

zoals een online klantenpanel.

Het heeft in 2017 erg gerommeld binnen de Huur-

dersvertegenwoordiging Amsterdam (HA). De HA is

opgericht als overkoepelende vereniging van meerdere

4 Stadgenoot in verbinding


thema’s kwetsbare groepen, big data toepassingen,

implementatie van ondernemingsplannen en passend

wonen.

In 2016 heeft Stadgenoot meegewerkt aan het boek

‘Zó werken lange systemen’ dat is uitgebracht door

de Argumentenfabriek om meer grip te krijgen op de

samenhang tussen de domeinen wonen, zorg, pen-

sioen, arbeidsmarkt, onderwijs en sociale zekerheid.

Hier is samen met vijf andere corporaties binnen De

Vernieuwde Stad in 2017 een vervolg aan gegeven,

maar dan vanuit het perspectief van bewoners. De

Argumentenfabriek heeft de levens van een aantal

huurders in beeld gebracht en vervat in zogenoemde

levenskaarten. Centraal hierin staat hoe collectieve

systemen zoals wonen, zorg, onderwijs, werk, sociale

zekerheid en pensioen op hun levens uitpakken. Dit

onderzoek heeft goed laten zien dat het kennen van

de vraagstukken van onze huurders een voorwaarde is

om samen met onze partners uit de andere domeinen

te kijken wat mogelijke oplossingen zijn.

bij deze overleggen aanwezig. Op 30 november is er

een kennismakingsgesprek geweest tussen de Maat-

schappijraad en de RvC. Dit is gecombineerd met een

inhoudelijke sessie over de plannen van Stadgenoot

voor het project Oostenburg. In december zijn de

voorbereidingen gestart om in aanloop naar de ge-

meenteraadsverkiezingen een debat te organiseren.

De vernieuwing heeft in 2017 concrete vormen

gekregen, maar is zeker nog niet voltooid. De Maat-

schappijraad blijft zoeken naar goede manieren om

de actualiteiten in de stad te verbinden met het werk

van Stadgenoot en gaat hier in 2018 met energie mee

verder.

De Maatschappijraad legt jaarlijks over zijn werkzaam-

heden verantwoording af in een eigen verslag, dat op

de site van Stadgenoot is geplaatst.

4.4 Overleg met de gemeente

Gemeente AmsterdamStadgenoot voert gedurende het gehele jaar intensief

overleg met zowel de gemeente Amsterdam als de

stadsdelen. Het overleg met de centrale stad vindt

plaats op bestuurlijk en op ambtelijk niveau. Een

belangrijke rol in het overleg over het volkshuisves-

tingsbeleid wordt gespeeld door de Amsterdamse

Federatie van Woningcorporaties. Stadgenoot speelt

zowel binnen het algemeen bestuur als de commis-

sies van de federatie een actieve rol.

Er wordt in Amsterdam eens per vier jaar (analoog

aan de collegeperiode) een overeenkomst gesloten

tussen de Huurdersvereniging Amsterdam, de Am-

sterdamse corporaties en de gemeente Amsterdam,

de samenwerkingsafspraken. Deze afspraken vormen

daarmee enerzijds het gemeentelijk kader voor de

volkshuisvesting, en zijn anderzijds te zien als het bod

dat Amsterdamse corporaties aan de stad doen zoals

bedoeld in de Woningwet. In de zomer van 2015 is

overeenstemming bereikt over de samenwerkingsaf-

spraken voor de periode juli 2015 tot en met decem-

ber 2019. De samenwerkingsafspraken zijn afspraken

op hoofdlijnen. In 2016 is voor een groot aantal

onderwerpen een nadere uitwerking vastgesteld. In

2017 is verder gepraat over duurzaamheid en de invul-

ling en uitvoering van het woonlastenakkoord.

Stadgenoot heeft daarnaast ook jaarlijks overleg met

de gemeente Amsterdam over de begroting en het

jaarplan voor het volgend jaar. Wij streven naar een

goede aansluiting tussen samenwerkingsafspraken,

ondernemingsplan en jaarplannen. Naast de gesprek-

ken met de centrale stad wordt ook regelmatig over-

legd met de bestuurscommissies in de verschillende

stadsdelen.

Gemeente Diemen en gemeente Ouder-AmstelStadgenoot heeft in de gemeente Diemen 235 wonin-

gen en in de gemeente Ouder-Amstel 12 woningen.

Conform de nieuwe Woningwet heeft Stadgenoot

voor beide gemeenten een bod uitgebracht voor de

inzet van deze woningen in 2018. De biedingen zijn

geaccepteerd door de gemeenten en afgestemd met

Huurgenoot. Gezien het beperkte aantal woningen

hebben er verder geen gesprekken plaats gevonden

met de gemeente Ouder-Amstel. In de gesprekken

met de gemeente Diemen waren de groei van de

sociale voorraad, investeren in duurzaamheid en het

bevorderen van de doorstroming belangrijke thema’s.

ScheidingsvoorstelIn het kader van de Woningwet heeft Stadgenoot

in 2017 een scheidingsvoorstel DAEB/niet-DAEB

gemaakt. Dit voorstel heeft een positieve zienswijze

gekregen van alle drie de gemeenten waarin Stadge-

noot actief is.

4.5 Onderzoek en ontwikkeling

Om goed aangehaakt te zijn op de ontwikkelingen om

ons heen en op de actuele inzichten van andere cor-

poraties en universiteiten, werkt Stadgenoot samen

met verschillende onderzoeksgroepen.

Zo neemt Stadgenoot deel in het kennisplatform

Corpovenista. In Corpovenista werken twaalf corpo-

raties en Aedes samen aan het ontwikkelen en delen

van fundamentele en praktische kennis over volks-

huisvestelijk doelen en de uitvoering daarvan. In 2017

werden kennisbijeenkomsten georganiseerd rond de


De raad van commissarissen (hierna: RvC) is conform de statuten van Stichting Stadgenoot belast met het interne

toezicht op de bestuurder en op de algemene gang van zaken in de stichting en haar verbonden ondernemingen.

De RvC staat de bestuurder met raad ter zijde.

Samenstelling RvCDe samenstelling van de RvC, het rooster van aftreden, de functies en nevenactiviteiten zijn in navolgend over-

zicht weergegeven.

Naam Mevrouw drs. Ingrid Hissink RC

Geboortejaar 1967

Functie in RvC Voorzitter, lid remuneratiecommissie

Expertise Financiën

Benoemd per 20 december 2013

Herbenoemd per 20 december 2017

Benoemd tot 20 december 2021

Beroep Directeur Financiën Stichting VUmc

Nevenfuncties Lid bestuur Stichting Botanische tuin Zuidas; lid bestuur Stichting holding VUmc

Naam De heer mr. Willem van Leeuwen

Geboortejaar 1953

Functie in RvC Vicevoorzitter en voorzitter remuneratiecommissie

Expertise Governance, volkshuisvesting, bestuur, maatschappelijk middenveld

Benoemd per 27 november 2012

Herbenoemd per 27 november 2016

Benoemd tot 27 november 2020

Beroep Directeur CS&G Consultancy bv

Nevenfuncties Docent Erasmus School of Accounting & Assurance (ESAA); lid bestuur NWR; voorzitter

raad van commissarissen Woningstichting Vivare; voorzitter renumeratiecommissie

PO Raad; voorzitter SWV Rijn & Gelderse Vallei; Associé BMC Advies; lid comité van

aanbeveling Landelijk Steunpunt Actieve Bewoners; voorzitter PAR dermatologie

Radboud UMC; lid raad van advies Zorgverzekeraars Nederland

Naam Mevrouw mr. drs. Amma Grapperhaus-Vos

Geboortejaar 1960

Functie in RvC Lid (op voordracht van huurdersorganisatie Huurgenoot), lid Investeringscommissie

(vanaf 30 mei 2017), lid auditcommissie (vanaf 1 september 2017)

Expertise Volkshuisvestingsrecht, vastgoedrecht, omgevingsrecht en handhavingsrecht

Benoemd per 1 juli 2014

Benoemd tot 1 juli 2018 (herbenoembaar)

Beroep Advocaat–Partner NGNB Advocaten

Nevenfuncties -

5 Verslag van de raad van commissarissen

Naam De heer Gerrit Vreugdenhil RA

Geboortejaar 1955

Functie in RvC Lid (op voordracht van huurdersorganisatie Huurgenoot), voorzitter auditcommissie,

lid investeringscommissie (vanaf 1 september 2017)

Expertise Financiën

Benoemd per 1 september 2015

Benoemd tot 1 september 2019 (herbenoembaar)

Beroep Lid raad van bestuur ROC van Amsterdam-Flevoland

Nevenfuncties Voorzitter raad van toezicht Amaris Zorggroep; voorzitter van de bedrijfstakgroep

Zakelijke Dienstverlening en Veiligheid van de MBO Raad; voorzitter van de sector-

kamer Zakelijke Dienstverlening en Veiligheid van de Samenwerkingsorganisatie

Beroepsonderwijs Bedrijfsleven (SBB); lid van de ledenraad van SURF

Naam De heer drs. Wim Kuijken

Geboortejaar 1952

Functie in RvC Lid, vicevoorzitter en voorzitter remuneratiecommissie

Expertise Openbaar bestuur, (ruimtelijke) economie, water

Benoemd per 1 juli 2012

Herbenoemd per 1 juli 2016

Afgetreden per 1 juli 2017

Beroep Deltacommissaris, regeringscommissaris voor het Deltaprogramma;

Nevenfuncties voorzitter raad van toezicht Stichting VU; voorzitter raad van commissarissen De

Nederlandsche Bank N.V; lid raad van advies Stichting Het Nationale Park De Hoge

Veluwe; voorzitter lid evaluatiecommissie Politiewet; decaan Leernetwerk Ned. School

voor Openbaar Bestuur; bestuurslid Stichting Klaartje Dormits - van den Berg

Naam De heer drs. Paul Trip MRE

Geboortejaar 1958

Functie in RvC Lid, lid auditcommissie

Expertise Vastgoed

Benoemd per 1 oktober 2016

Benoemd tot 1 oktober 2020

Afgetreden per 1 september 2017

Beroep Directeur Trip Vastgoed B.V. en werkt samen met Going Dutch Development B.V. en TDG

Vastgoed B.V.

Nevenfuncties Lid raad van commissarissen Intermaris; lid raad van commissarissen SRO, penning-

meester Vereniging Parkmanagement Papendorp


ToezichtsvisieIn 2017 heeft de RvC haar visie op toezichthouden

op papier gezet. De essentie van deze visie is dat de

commissarissen bij Stadgenoot intrinsiek gemoti-

veerd zijn om vanuit hun rol een bijdrage te leveren

aan de (sociale) volkshuisvesting in het algemeen en

aan de volkshuisvesting in Amsterdam in het bijzon-

der. Daarmee hangt samen dat de RvC kritisch is op

ontwikkelingen van wetten en beleid van overheden

waarbij de (sociale) volkshuisvesting in zijn algemeen

en de doelen van Stadgenoot in het bijzonder onder

druk komen. De RvC laat in die gevallen van zich ho-

ren. En bij het zoeken naar oplossingen om binnen de

knellende kaders toch de doelen te realiseren, geeft

de raad het bestuur de gelegenheid om in alle open-

heid en in overleg met de betreffende instanties, die

maximale ruimte te vinden en te benutten.

De volledige visie is gepubliceerd op www.stadge-

noot.nl/governance.

Werkzaamheden RvCDe RvC van Stadgenoot is in 2017 achtmaal bijeenge-

komen. Bij deze bijeenkomsten waren de bestuurder

en bestuurssecretaris aanwezig. Afhankelijk van de

besproken onderwerpen waren ook directieleden,

managers, medewerkers of externen (zoals de accoun-

tant) aanwezig. Bij alle vergaderingen van de RvC was

de secretaris van de RvC aanwezig.

De vergaderingen van de RvC worden voorbereid

door de voorzitter van de RvC, de bestuurder en de

secretaris van de RvC. Hiervoor hebben zij onderling

frequent contact. In een voorzittersoverleg worden

tevens al die onderwerpen besproken die op dat mo-

ment actueel en relevant zijn voor de corporatie. Het

voorzittersoverleg is in 2017 zesmaal gehouden.

De RvC-leden Amma Grapperhaus en Gerrit Vreug-

denhil, die in de RvC zijn benoemd op voordracht van

huurdersorganisatie Huurgenoot, hebben in 2017 een-

maal het overleg bijgewoond dat de huurdersorgani-

satie Huurgenoot met de bestuurder van Stadgenoot

voert als bedoeld in de Wet op het overleg huurders-

verhuurder. Daarnaast hebben Amma Grapperhaus

en Gerrit Vreugdenhil in 2017 ook informeel overleg

gehad met het bestuur van Huurgenoot.

Commissaris Willem van Leeuwen, die op voordracht

van de Maatschappijraad van Stadgenoot benoemd

is in de RvC, heeft in 2017 de vergaderingen van de

Maatschappijraad regelmatig bijgewoond.

Commissaris Amma Grapperhaus heeft in 2017 twee-

maal het overleg van de compliance-commissie van

de werkorganisatie bijgewoond.

In 2017 heeft de RvC overleg gevoerd met de onderne-

mingsraad in het bijzijn van de bestuurder en met de

directie, eveneens in het bijzijn van de bestuurder.

De volgende besluiten en goedkeuringen van de RvC

zijn na intensieve discussie genomen respectievelijk

gegeven aan:

• Verkoop Hotelkavel Oostenburg

• Verkoop Reimerswaalstraat

• Investeringsbesluit Kolenkit fase 4b

• Investeringsbesluit Bakema blok 3 en 6

• Beloning en beoordeling bestuur

• Investeringsbesluit De Boeg

• Investeringsbesluit Waalburgsingel

• Treasurystatuut

• Reglement Maatschappijraad

• Visie op besturen en toezichthouden

• Remuneratie RvC 2017

• Jaarstukken 2016

• Reglement financieel beleid en beheer

• Statuut verbonden ondernemingen

• Instellen investeringscommissie

• Investeringsbesluit Van Beuningenplein Zuid

• Herzien verkoop- en investeringsbesluit Nolens-

straat

• Ontvlechting samenwerking Vesteda - Drie Wachters

• Intern statuut investeringen

• Scheidingsplan DAEB/niet-DAEB

• Investeringsbesluit Scheepvaartkwartier fase C

• Verkoop BOG en PP Piri Reis en Buurtfabriek

• Verkoop Hotel Amadeus

• Verkoop kavel 13 Eiland Oostenburg

• Integriteitsbeleid

• Addendum financieel reglement

• Bedrijfsplan verbonden ondernemingen

• Jaarplan en begroting 2018

• MJP

Per 1 juli 2017 heeft Wim Kuijken in verband met zijn

drukke werkzaamheden zijn lidmaatschap van de RvC

moeten opzeggen. De RvC heeft vervolgens het aantal

leden in de RvC teruggebracht naar vijf. Een kleinere

bezetting acht de raad mogelijk doordat de omvang

van de organisatie en het risicoprofiel zijn afgenomen.

Per 1 september 2017 heeft Paul Trip zijn lidmaat-

schap van de RvC moeten opzeggen omdat hij per 1

september een nieuwe (hoofd)functie heeft aanvaard.

Door lid te blijven van de RvC van Stadgenoot zou er

in de toekomst een potentieel tegenstrijdig belang

kunnen ontstaan. Door zijn vertrek is deze situatie

voorkomen. Met zijn vertrek is er in de raad een va-

cature ontstaan. Naar verwachting zal de RvC in april

2018 een commissaris benoemen met het profiel vast-

goed. Met deze benoeming is de raad weer voltallig.

HerbenoemingenIn september is bij de Autoriteit woningcorporaties

(Aw) melding gedaan van de voorgenomen herbe-

noeming van Ingrid Hissink. Op 24 oktober heeft de

Aw de zienswijze van de minister kenbaar gemaakt.

Zowel de consultatie binnen de RvC als de zienswijze

van de minister leverde geen bezwaar op om Ingrid

Hissink voor een tweede termijn te benoemen als

voorzitter in de RvC van Stadgenoot. De RvC is ver-

heugd dat Ingrid Hissink zich bereid heeft gevonden

de herbenoeming te aanvaarden.

Onafhankelijkheid commissarissenDe onafhankelijkheid en het kritisch vermogen van

commissarissen is ieder jaar onderwerp van de

zelfevaluatie van de RvC. Conform het bepaalde in de

Woningwet en de Governancecode heeft, tijdens de

zelfevaluatie die in juni 2017 is gehouden, de RvC vast-

gesteld dat hij zodanig is samengesteld dat de com-

missarissen ten opzichte van elkaar, de bestuurder

en welk deelbelang dan ook onafhankelijk en kritisch

kunnen opereren. De commissarissen hebben geen

persoonlijk belang in de toegelaten instelling of de

door hen in standgehouden onderneming. Er is geen

arbeidsovereenkomst als bedoeld in artikel 610 lid 1

van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek tussen de com-

missarissen en de toegelaten instelling. De leden van

de RvC ontvangen geen persoonlijke financiële ver-

goedingen van Stadgenoot anders dan de vergoeding

voor de als lid van de RvC verrichte werkzaamheden.

Ook maken de leden geen deel uit van de bestuurder

van een vennootschap dan wel rechtspersoon waarin

een lid van de bestuurder van de corporatie lid van de

RvC is. In de Woningwet, de statuten en in het regle-

ment van de RvC zijn bepalingen opgenomen over de

onafhankelijkheid van de leden van de RvC. In 2017 is

niets gebleken van een tegenstrijdig belang dat van

betekenis is voor de woningcorporatie en/of voor het

betreffende lid van de RvC. Zoals gezegd is in 2017

wel een potentieel toekomstig tegenstrijdig belang

gesignaleerd. Met het vertrek van de heer Trip uit de

RvC van Stadgenoot is deze situatie voorkomen.

DeskundigheidsbevorderingDe leden van de RvC woonden in 2017 verschillende

bijeenkomsten bij in het kader van deskundigheids-

bevordering, waaronder die van de Vereniging van

Toezichthouders in Woningcorporaties (VTW). De RvC

heeft bij de zelfevaluatie geconstateerd dat zij als

geheel over de volle breedte kennisneemt van vakli-

teratuur op terreinen van volkshuisvesting, vastgoed

en governance. Conform de Governancecode worden

de behaalde PE-punten van de leden van de RvC in het

bestuursverslag vermeld.

Behaalde PE- Behaalde PE-

Commissaris punten in 2016 punten in 2017

Ingrid Hissink 16 14

Willem van Leeuwen 30 42

Amma Grapperhaus 15 13

Gerrit Vreugdenhil 9 12

Wim Kuijken* 6 2

Paul Trip** 12 20* afgetreden per 1 juli 2017** afgetreden per 1 september 2017

HonoreringDe honorering van alle leden van de RvC voldoet aan

de WNT2 en valt binnen de norm van de beroepsregel

van de VTW. De honorering van de leden van de RvC is

opgenomen in de jaarrekening 2017. De jaarrekening

is onderdeel van dit bestuursverslag en wordt gepu-

bliceerd op de website van de corporatie.


• Investeringsbesluit Van Beuningenplein Zuid

• Herzien verkoop- en investeringsbesluit Nolens-

straat

• Intern statuut investeringen

• Ontvlechting samenwerking Vesteda - Drie Wachters

• Investeringsbesluit Scheepvaartkwartier fase C

• Verkoop BOG en PP Piri Reis en Buurtfabriek

• Verkoop Hotel Amadeus

• Investeringsbesluit Slootdorp fase 1

• Investeringsbesluit SPDC

• Acquisitie Hembrugterrein

• Update kaderbesluit Oostenburg

• Fibonacci

RemuneratiecommissieDe RvC kent een remuneratiecommissie die bestaat

uit de voorzitter en vicevoorzitter van de RvC. De

vicevoorzitter van de RvC bekleedt de functie van

voorzitter in de remuneratiecommissie. De taken

van de remuneratiecommissie zijn opgenomen in

het reglement dat op de website van de corporatie is

gepubliceerd. De remuneratiecommissie heeft in 2017

eenmaal vergaderd, in aanwezigheid van de bestuur-

der en de secretaris van de RvC. De belangrijkste

onderwerpen die zijn besproken zijn:

• Werkplan bestuur 2017

• Afbouw WNT-bestuur

• Onverenigbaarheden

• Overleg RemCie met directeuren en OR

• Belonings- en beoordelingsbeleid 2017

• Follow up afspraken zelfevaluatie RvC

• Indexering honorering RvC

De remuneratiecommissie heeft in haar hoedanigheid

van selectiecommissie gezorgd voor de werving en

selectie van een kandidaat voor de ontstane vacature

door het vertrek van Paul Trip. De commissie bestond

voor deze gelegenheid uit Willem van Leeuwen en

Amma Grapperhaus. Naar verwachting zal de RvC in

april 2018 een commissaris benoemen met het profiel

vastgoed. Met deze benoeming is de raad weer voltallig.

Verslag dialoog belanghebbendenDe RvC oriënteert zich, onder meer in een jaarlijkse

stakeholdersconferentie, over wat er onder de belang-

hebbenden leeft. De RvC legt jaarlijks aan belangheb-

benden verantwoording af over de wijze waarop de

raad toezicht heeft gehouden, onder meer middels

het verslag van de RvC in het bestuursverslag van de

corporatie.

De RvC als werkgeverNaast de taken als toezichthouder en adviseur, kent

de RvC de taak als werkgever van de bestuurder van

Stadgenoot.

Heel 2017 is Stadgenoot bestuurd door de heer

Marien de Langen. De bestuurder was in die periode

tevens directeur of directievoorzitter of had zitting in

een RvC van een aantal samenwerkingsverbanden die

aan Stadgenoot zijn gelieerd.

Marien de Langen (12 oktober 1955) bekleedde in

2016 de volgende nevenfuncties:

− lid dagelijks bestuur Forum voor Stedelijke

Vernieuwing;

− voorzitter van De Vernieuwde Stad;

− geassocieerd lid van de raad voor de leefom-

geving en infrastructuur;

− voorzitter stichting ArchiNed;

− bestuurslid stichting behuizing Anne Frank

Stichting.

Het besturen van een woningcorporatie in een snel

veranderende maatschappij vraagt om actuele kennis

en vaardigheden. Corporatiebestuurders zijn vanaf 1

januari 2015 verplicht tot Permanente Educatie (PE)

en moeten over een periode van drie kalenderjaren

108 PE-punten behalen. In 2016 heeft Marien de

Langen een opleidingstraject afgerond. Hij heeft 210

PE-punten behaald en voldoet daarmee ruimschoots

aan de norm.

Belonings- en beoordelingsbeleidBeloning 2017In 2017 gold de Wet normering topinkomens 2

(WNT2). De bezoldiging van de bestuurder valt bin-

nen de overgangsmaatregel van de normstelling. De

bezoldiging van de bestuurder is opgenomen in de

jaarrekening 2017, die is gepubliceerd op de website

van de corporatie.

• Financiële sturing

• Investeringsbesluit Slootdorp fase 1

• Investeringsbesluit SPDC

• Acquisitie Hembrugterrein

• Update kaderbesluit Oostenburg

• Amsterdamse Compagnie: aandelenoverdracht

gemeente Amsterdam

• Herbenoeming Ingrid Hissink

CommissiesDe RvC kent drie commissies: de auditcommissie, de

investeringscommissie en de remuneratiecommissie.

AuditcommissieDe auditcommissie is een vaste commissie van de

RvC. Zij ondersteunt en adviseert de RvC bij het uit-

voeren van verantwoordelijkheden op het terrein van

toezicht op de interne controle en risicobeheersing,

de naleving van richtlijnen en voorschriften van rele-

vante externe toezichthoudende instanties en overige

stakeholders en relevante gedragscodes, de controle

door en de relatie met de externe accountant, de in-

formatieverschaffing ten behoeve van financiële plan-

ning, voortgang en verantwoording van resultaten

(zowel intern als extern) en andere aspecten binnen

de planning en control-cyclus en de continuïteit en

betrouwbaarheid van de geautomatiseerde gegevens-

verwerking.

De auditcommissie bestond in 2017 van 1 januari tot 1

september uit Gerrit Vreugdenhil (voorzitter) en Paul

Trip en vanaf 1 september uit Gerrit Vreugdenhil en

Amma Grapperhaus. De auditcommissie is zesmaal

bijeen geweest en heeft eenmaal in een besloten deel

van de vergadering (zonder bestuurder) gesproken

met de externe accountant. Standaard is de bestuur-

der bij de vergaderingen aanwezig, de secretaris van

de RvC en de directeur Financiën & Bedrijfsvoering.

Afhankelijk van de te behandelen onderwerpen zijn

ook een of meerdere financieel specialisten aanwezig,

waaronder de externe accountant. De belangrijkste

onderwerpen die de auditcommissie in 2017 heeft

behandeld, zijn:

• Managementletter

• Audit-jaarplan

• IT

• Jaarplan KPMG

• Reglement financieel beleid en beheer

• Jaarverslag en jaarrekening 2016

• Evaluatie verbindingen MJP

• Scheidingsvoorstel DAEB/niet-DAEB

• Controleplan KPMG

• Tertaalrapportages

• Accountantsverslag KPMG

• Treasury-jaarplan

• Risicomanagement beleid en Risicobeheersings-

raamwerk

• Statuut verbonden ondernemingen

• Leningenbeleid

• Auditstatuut

• Jaarplan en begroting 2018

• MJP

• Financiële sturing

InvesteringscommissieBegin 2017 heeft de RvC besloten om een investe-

ringscommissie in te stellen voor een proefperiode

van één jaar. Het doel van deze commissie is het

voorbereiden van toezicht op de vastgoedinveste-

ringen van de corporatie en de voortgang daarvan.

Aanleiding om deze commissie in te stellen was de

groeiende behoefte van enkele leden van de RvC om

uitgebreider geïnformeerd te worden over (des)inves-

teringen om zodoende de overige leden beter te kun-

nen adviseren over voorgenomen (des)investeringsbe-

sluiten. De strategisch-maatschappelijke discussie en

de bespreking op basis waarvan al dan niet goedkeu-

ring wordt verleend aan de (des)investeringsbesluiten

en het nemen van de verantwoordelijkheid daarvoor,

vindt primair plenair plaats binnen de voltallige raad.

Na een proefperiode van één jaar zal het functioneren

van deze commissie worden geëvalueerd.

De investeringscommissie bestond in 2017 van 30 mei

tot 1 september uit Amma Grapperhaus (voorzitter)

en Paul Trip en vanaf 1 september uit Amma Grapper-

haus en Gerrit Vreugdenhil. De investeringscommissie

is in 2017 vijfmaal bijeengeweest. Standaard is de be-

stuurder bij de vergaderingen aanwezig, de secretaris

van de RvC en de directeur Vastgoed en Ontwikkeling.

De belangrijkste onderwerpen die de investeringscom-

missie in 2017 heeft behandeld, zijn:


Beloning 2018 en daarnaHet beloningsbeleid voorziet erin dat de bezoldiging

in 2018 en daarna van de heer De Langen binnen de

overgangsmaatregel van de normstelling valt.

Werkplan en BeoordelingOm te kunnen sturen op resultaat en ontwikkeling

wordt voor alle echelons (medewerkers, managers en

directieleden) de regeling Planning en Beoordeling

gehanteerd. Binnen dit systeem vormen de prestaties

de basis voor de beoordeling. De beoordeling van de

bestuurder door de RvC sluit aan op deze methodiek

door eveneens met een jaarlijks werkplan te werken.

In het werkplan zijn de strategische doelstellingen

vanuit de begroting en het ondernemingsplan ver-

taald in financiële en niet-financiële doelstellingen

voor de bestuurder. Bij de door de bestuurder te for-

muleren en door de RvC vast te stellen doelstellingen,

wordt tevens vastgelegd hoe gemeten wordt of, en in

welke mate, de doelstellingen gerealiseerd zijn.

Op 7 februari 2017 heeft de RvC in een besloten

vergadering gesproken over de prestaties van de

bestuurder in 2016. De conclusies hiervan zijn door de

remuneratiecommissie met de bestuurder gedeeld in

een beoordelings- en evaluatiegesprek dat op 4 mei

2017 heeft plaatsgevonden. De remuneratiecommissie

heeft een samenvatting van dit gesprek in een brief

aan de bestuurder gestuurd.

Werkplan 2017Het werkplan 2017 van de bestuurder is besproken in

de vergadering van de remuneratiecommissie op 2

februari 2017 en vastgesteld door de RvC in zijn verga-

dering op 7 februari 2017.

Naleving Governancecode WoningcorporatiesDe naleving van de Governancecode is een gezamen-

lijke verantwoordelijkheid van de RvC en de bestuur-

der. Alle bepalingen van de Governancecode worden

nageleefd.

Woningwet artikel 36.3Op basis van artikel 36 derde lid van de Woningwet

heeft de RvC in 2017 toepassing gegeven aan het be-

paalde bij en krachtens de artikelen 26, 31, eerste en

tweede lid, en 35, derde lid, en de naleving van het

bepaalde bij en krachtens artikel 30 van de Woning-

wet. Van het in deze artikelen bepaalde, is in dit be-

stuursverslag verslag gedaan en/of dit is uitgewerkt

in de statuten van Stichting Stadgenoot, het regle-

ment van de raad van commissarissen, respectievelijk

het bestuurs- en directiereglement.

Tot slotOp 24 april 2018 hebben de RvC van Stadgenoot en

de bestuurder dit bestuursverslag en de bijbehorende

jaarrekening besproken in bijzijn van de externe ac-

countant en de directeur Financiën & Bedrijfsvoering.

Tevens heeft de RvC met instemming kennisgenomen

van de over de jaarrekening en het bestuursverslag

uitgebrachte verklaring van KPMG Accountants.

De middelen van Stadgenoot zijn uitsluitend in het

belang van de volkshuisvesting besteed. Activiteiten

hebben uitsluitend plaatsgevonden ten behoeve van

de volkshuisvesting en de leefbaarheid, in overeen-

stemming met de statuten van de stichting. De woon-

gelegenheden liggen binnen het statutaire werkge-

bied. Op het gebied van beleggen en verbintenissen

zijn geen risicovolle posities ingenomen.

Conform artikel 35 lid 1 van de Woningwet stelt de

bestuurder, met inachtneming van afdelingen 2 tot en

met 6, 8, 10, 11, 13 en 16 van titel 9 van boek 2 van

het Burgerlijk Wetboek, de jaarrekening op. De raad

van commissarissen van Stadgenoot stelt vast dat de

bestuurder deze verantwoordelijkheid heeft genomen

en stelt, conform artikel 35 lid 3 van de Woningwet,

de jaarrekening en het bestuursverslag 2017 vast.


De RvC van Stadgenoot,

Ingrid Hissink, voorzitter

Willem van Leeuwen, vicevoorzitter

Amma Grapperhaus

Gerrit Vreugdenhil


Met de inwerkingtreding van de herziene Woningwet

heeft de wetgever een striktere scheiding aange-

bracht tussen de diensten van algemeen economisch

belang (DAEB) en de meer commerciële onderdelen

van ons werkgebied (niet-DAEB). In de Woningwet zijn

verder striktere bepalingen opgenomen over de toe-

gestane activiteiten in een verbonden onderneming

en de wijze waarop de verbonden ondernemingen

moeten worden ingericht.

Verbonden ondernemingen zijn cruciaal voor de

realisatie van de volkshuisvestelijke opgaven van

Stadgenoot. De niet-DAEB-activiteiten zijn, zeker in

grootstedelijke gebieden, in veel gevallen onlosmake-

lijk, zowel technisch als financieel, verbonden met de

DAEB-activiteiten binnen de Toegelaten Instelling.

In de huidige wetgeving mogen deze activiteiten al-

leen worden uitgevoerd binnen de niet-DAEB-tak van

de toegelaten instelling met voorafgaande toestem-

ming van de minister. Alleen als voldaan wordt aan

de markt-, rendements- en financiële toets kan deze

toestemming worden verkregen. Uit de Woningwet

en de Memorie van Toelichting blijkt dat de politiek

en de wetgever de voorkeur geven aan het onder-

brengen van de niet-DAEB-activiteiten in een juridisch

afgescheiden entiteit.

Door het onderbrengen van niet-DAEB-werkzaam-

heden in een aparte entiteit (verbonden onderne-

ming) wordt marktverstoring en het weglekken van

maatschappelijk bestemd kapitaal voorkomen. Voor

niet-DAEB-werkzaamheden in een verbonden onder-

neming is geen voorafgaande toestemming van de

minister nodig.

Naast de uitvoering van onze volkshuisvestelijke

doelen is ook samenwerking met andere partijen

een reden om werkzaamheden onder te brengen

in verbonden ondernemingen. In veel eenmalige,

kortdurende en eenduidige samenwerkingsactivitei-

ten volstaat een samenwerkingsovereenkomst. Daar

waar de samenwerkingsopdracht echter complex is

en een langdurig karakter heeft, is het opstellen en

monitoren van samenwerkingsovereenkomsten zeer

arbeidsintensief en bergt een intrinsiek risico in zich,

omdat niet alle aspecten en risico’s van de samen-

werking op voorhand zijn te voorzien. Hiervoor is dan

samenwerking in een verbonden onderneming het

geijkte instrument.

De wijze waarop de verbonden ondernemingen zijn

gewaardeerd in de balans, respectievelijk geconso-

lideerd zijn opgenomen, is in de Jaarrekening 2017

vermeld.

Op grond van artikel 36 lid 4 van de Woningwet moet

een corporatie jaarlijks in het bestuursverslag een

overzicht en een uiteenzetting geven van zijn verbon-

den ondernemingen. Een verbonden onderneming

kan zijn: een dochtermaatschappij als bedoeld in

artikel 24a van boek 2 Burgerlijk Wetboek (BW), een

deelneming in de zin van artikel 24c boek 2 BW of

een andere rechtspersoon of vennootschap die door

de corporatie is opgericht op een zodanige wijze dat

daarbij een duurzame band met die rechtspersoon of

vennootschap is ontstaan.

Het bijgaande overzicht geeft de structuur van alle

verbonden ondernemingen van Stadgenoot weer.

Stichting Stadgenoot houdt de aandelen van de hol-

ding (Houdstermaatschappij Stadgenoot), waaronder

alle andere verbonden ondernemingen zijn geplaatst.

Uitzondering hierop vormt WoningNet N.V., aange-

zien de aandelen statutair door een toegelaten instel-

ling dienen te worden gehouden.

Bijlage Verbonden ondernemingen


Op 31-12-2017 behoorden de volgende verbonden ondernemingen tot het concern.

Stichting Stadgenoot

HoudstermaatschappijStadgenoot BV

StadgenootEnergie BV

De Weiden BV(leeg)

BLP 1Properties BV

Forum Bos en Lommer

Beheer BV

Forum Bos enLommer CV

100%

100%

50%

2%

100%

StadgenootProjecten BV

StadgenootDiensten

BV

StadgenootParticipaties BV

CAN DLG IIGrondbedrijf CV

StadgenootOntwikkeling BV

CAN DLG IIBeheer BV

100%

34,56% 49%

100%

36%

4%

100%

100%

100%

WoningNet NV

11,06%

Exploitatie en beheer

Ontwikkeling

Diensten enfi nanciering

StichtingFinancieringSekrepatu

StichtingBrasa

PolderwegOntwikkeling BV

StadgenootOntwikkeling

II BV


I BV

StadgenootVastgoed BV

VvE BeheerAmsterdam BV

AmsterdamseCompagnie NV

StichtingAdministratie-

kantoor1012inc

100%100%100%100%50%66,6%45%




II BV


I BV

StadgenootVastgoed BV

VvE BeheerAmsterdam BV

AmsterdamseCompagnie NV

StichtingAdministratie-

kantoor1012inc

1012Inc N.V.

OntwikkelingsCombinatiePolderweg-gebied VOF

33,3%

StadsgoedMonumenten BV

StadsgoedFonds BV

100% 100%


VvE Beheer Amsterdam B.V.

VvE Beheer Amsterdam B.V. is een beheerder voor

VvE’s en levert diensten ten behoeve van het bestuur-

lijk, technisch en financieel en administratief beheer.

Naast het ondersteunen van de VvE’s waar Stadge-

noot en De Key eigenaar zijn, ondersteunt VvE Beheer

Amsterdam ook externe VvE’s. Deze vennootschap

heeft een bestuurder die werkzaam is bij de vennoot-

schap.

Stadgenoot Vastgoed B.V.

Deze vennootschap zal op termijn worden gebruikt

voor de exploitatie van nieuw te ontwikkelen niet-

DAEB-vastgoed. Naar verwachting zal dit met name

middeldure huur betreffen. In 2017 zijn geen activitei-

ten verricht in deze bv. Bestuurder van deze vennoot-

schap is Houdstermaatschappij Stadgenoot B.V.

Verbonden ondernemingen, zonder eigen organisatie, gericht op (tijdelijke) ontwikkelings-activiteitenDoel van deze verbonden ondernemingen is de ont-

wikkeling (renovatie en nieuwbouw) van niet-DAEB-

activiteiten die niet meer binnen Stadgenoot zelf

kunnen worden gerealiseerd.

Stadgenoot Ontwikkeling I B.V.

Binnen deze vennootschap vindt de grondexploitatie

van Oostenburg plaats. Om dit mogelijk te maken zijn

de percelen van Oostenburg eind 2016 door Stichting

Stadgenoot overgedragen aan deze vennootschap.

Stadgenoot Projecten B.V. is bestuurder. Stadgenoot

Ontwikkeling I B.V. verkoopt de kavels op Oostenburg

aan derden, aan Stichting Stadgenoot voor realisering

van sociale huurwoningen en aan Stadgenoot Ontwik-

keling II voor realisering van huurwoningen in het

middensegment.

Stadgenoot Ontwikkeling II B.V.

In 2017 heeft deze vennootschap 36 sociale huurap-

partementen en 3 garageboxen in de Nolensstraat

herontwikkeld tot koopappartementen. Op termijn

zullen meer woningen in deze bv worden ontwikkeld

ten behoeve van het middensegment. Bestuurder van

deze vennootschap is Stadgenoot Projecten B.V.

Polderweg Ontwikkeling B.V. / Ontwikkelings

combinatie Polderweggebied V.O.F.

Ontwikkelcombinatie Polderweggebied V.O.F. is samen

met Ymere en Bouwfonds opgericht voor de ontwikke-

ling van Oostpoort (voorheen Polderweggebied). Dit

nieuwe centrumgebied in stadsdeel Oost moet een

levendige, stedelijke en autoluwe buurt worden met

wonen (deels boven winkel- en horecavoorzieningen)

aan intieme pleinen en straten. De ontwikkeling nadert

zijn voltooiing: de laatste plot (78 woningen) in het

oostelijk deel is volledig verkocht en de laatste wonin-

gen worden in maart 2018 opgeleverd. In het gehele

gebied zijn de afgelopen jaren 430 koopwoningen, 189

sociale huurwoningen, 14.400 m² commerciële ruimtes

en een ondergrondse parkeergarage met 874 plaatsen

gerealiseerd. De commerciële ruimtes en de parkeer-

garage zijn verkocht aan een belegger. De uiteindelijke

koopsom van de parkeergarage is afhankelijk van de

bezettingsgraad na vijf jaar (2019). Bestuurder van de

vennootschap is Stadgenoot Projecten B.V.

Stadgenoot Projecten B.V.

Binnen deze vennootschap vinden (nog) geen acti-

viteiten plaats. De bv is houder van aandelen van

De Weide B.V. en Forum Bos en Lommer Beheer B.V.

Bestuurder is de directeur Vastgoed & Ontwikkeling

bij Stadgenoot.

De Weide B.V

Bij de verkoop van het Hempoint-terrein in 2013 is

gebruikgemaakt van een fiscale constructie. Hierbij

heeft De Weide B.V. het economische eigendom van

het vastgoed op het Hempoint-terrein aan een cv

overgedragen, waarna de participatie in de cv door

de Weide B.V. is overgedragen aan vier stille ven-

noten (kopers). Het blote juridische eigendom is

achtergebleven in de bv. Om fiscale redenen dient de

constructie tenminste drie jaar in stand te blijven. In

oktober 2016 is deze termijn verlopen en inmiddels

wordt gewerkt aan de opheffing van deze constructie.

De Weide B.V. zal worden omgezet in een stichting.

Hiervoor dient ontheffing te worden verkregen van

de rechtbank. Deze ontheffing is in december 2017

aangevraagd. De bv zal in de eerste helft van 2018

worden omgezet, waardoor de betrokkenheid van

Stadgenoot Projecten B.V. eindigt.

Houdstermaatschappij Stadgenoot B.V.

Stichting Stadgenoot houdt alle aandelen van de

Houdstermaatschappij Stadgenoot B.V. De houdster-

maatschappij is een holding van waaruit aan de on-

derliggende bv’s, eigen vermogen, vreemd vermogen

en zekerheden kunnen worden verstrekt. Deze ven-

nootschap heeft geen eigen organisatie, personeel

of materiële vaste activa. De activa van de houdster-

maatschappij omvat naast liquide middelen alleen

financieel vast actief (leningen en deelnemingen). De

bestuurder van Stadgenoot is tevens bestuurder van

de houdstermaatschappij.

Verbonden ondernemingen die vastgoed exploi-teren en/of beheren met en zonder personeelIn dit cluster zijn twee typen te onderkennen. Aller-

eerst heeft Stadgenoot in het verleden delen van zijn

bezit juridisch afgescheiden van de toegelaten instel-

ling. Het gaat hier om de Amsterdamse Compagnie

N.V. en 1012Inc. N.V. Met betrekking tot deze verbon-

den ondernemingen heeft Stadgenoot de beweging

ingezet ‘of integraal onderdeel van Stadgenoot of

echt op afstand’. Deze beweging wordt verder doorge-

zet in de organisatieontwikkeling van Stadgenoot.

Dit betekent concreet dat bij deze verbonden onderne-

mingen:

− actief wordt gezocht naar derden die risicodra-

gend willen participeren in deze vennootschap-

pen, waardoor het belang van Stadgenoot

afneemt en een deel van het geïnvesteerd

vermogen terug kan vloeien naar de toegelaten

instelling. Indien mogelijk kan het belang ook

in zijn geheel worden afgebouwd. Dit is echter

in een aantal gevallen geen reële optie op korte

termijn.

− actief wordt gewerkt aan het verkrijgen van

het volledige aandelenvermogen. Hierdoor

worden verkopen van vastgoed uit deze

vennootschap(pen) aan derden eenvoudiger,

waardoor op een andere wijze het belang van

Stadgenoot in dit vastgoed afneemt.

Het andere type verbonden onderneming dat vast-

goed exploiteert, heeft betrekking op de toekomst.

Uitgangspunt van de Woningwet is dat de toegela-

ten instelling alleen nog maar DAEB-vastgoed aan

zijn portefeuille toevoegt. Niet-DAEB-vastgoed dient

zoveel mogelijk in een verbonden onderneming te

worden ondergebracht.

Stichting Administratiekantoor 1012Inc. / 1012Inc. N.V.

1012Inc.heeft als doel het aankopen, restaureren en

herontwikkelen van panden die verwaarloosd zijn en/

of die een ongewenste invulling hebben, wat nadelig

is voor de ontwikkeling van de Amsterdamse bin-

nenstad. In 2016 is 1012Inc. N.V. ontstaan vanuit N.V.

Stadsgoed. Onder de Woningwet worden toegelaten

instellingen niet meer geacht zich bezig te houden

met niet-DAEB-activiteiten en geen nieuwe niet-DAEB-

activiteiten te ontwikkelen. N.V. Stadsgoed had wel

de ambitie verder te groeien, ook in het belang van

de stad Amsterdam. Om die reden heeft Houdster-

maatschappij Stadgenoot in 2016 een deel van haar

aandelen overgedragen aan marktpartijen en is daar-

naast de gemeente Amsterdam toegetreden als aan-

deelhouder. Het aandeel Stadgenoot in 1012Inc. N.V.

is daarmee van 100% teruggebracht tot 45%. In 2017

is het aandelenkapitaal niet gewijzigd. Deze entiteiten

hebben een bestuurder die werkzaam is bij de nv.

De Amsterdamse Compagnie N.V.

Doel van deze organisatie is het realiseren en beheren

van kleinschalige bedrijfsruimte om de leefbaarheid in

de wijk waar mogelijk en nodig te verbeteren. Mede

door de gewijzigde regelgeving en de gewijzigde visie

van de aandeelhouders is afstand genomen van het

groeiscenario. Het beheer van de portefeuille is per

1 januari 2014 uitbesteed aan een derde. De Amster-

damse Compagnie N.V. heeft ruim 19.000 m² in eigen-

dom. De Amsterdamse Compagnie N.V. is een samen-

werking tussen Stadgenoot (67%) en de gemeente

Amsterdam (33%). Op 22 december 2017 hebben

de gemeente Amsterdam en Houdstermaatschappij

Stadgenoot een koopovereenkomst gesloten waarin

is overeengekomen dat Stadgenoot alle aandelen van

de gemeente koopt. Op 2 januari 2018 zijn de aan-

delen overgedragen en is de Houdstermaatschappij

enig aandeelhouder geworden van de Amsterdamse

Compagnie. Bestuurder is de directeur Vastgoed &

Ontwikkeling bij Stadgenoot.


Stichting Brasa/Stichting Financiering Sekrepatu

(SFS)

In 2000 zijn in Suriname de Woningstichting Sekre-

patu en in Nederland de Stichting Brasa opgericht.

Brasa is het toezichthoudend orgaan van Sekrepatu.

Het doel van de beide stichtingen is om een bijdrage

te leveren aan de (volks)huisvesting in Suriname.

Met de herstructurering van haar leningenportefeuil-

le en de herfinanciering via SFS kon Sekrepatu vanaf

2016 zelfstandig verder en is de relatie met Sekrepatu

vanuit Nederland beperkt tot de rol van toezichthou-

der (Brasa) en geldgever (SFS). Van beide stichtingen

zijn de drie corporaties Rochdale, Stadgenoot en De

Key bestuurder. De vier gerealiseerde complexen van

Sekrepatu dienen als hypothecaire zekerheid voor de

SFS-lening van 11 miljoen euro.

Sekrepatu heeft in 2017 aan haar rente- en aflos-

singsverplichtingen, inclusief handlingfee jegens SFS

voldaan, de tweede halfjaarstermijn is begin 2018

ontvangen. Het schuldrestant van Sekrepatu aan

SFS bedraagt ultimo 2017 € 10.710.000,-. Conform de

leningafspraken met de houdstermaatschappijen van

de woningcorporaties betaalt SFS een bedrag van

€ 140.000,- aan elk van de houdstermaatschappijen,

zijnde aflossing en rente over 2017. Het uitstaand

schuldbedrag per houdstermaatschappij bedraagt

ultimo 2017 € 3.900.000,-.

In 2017 hebben de volgende wijzigingen plaatsgevonden:

Algemene ontwikkelingen

Het beleid van Stadgenoot is erop gericht om het

aantal verbonden ondernemingen en het financieel

belang in deze ondernemingen tot een noodzakelijk

minimum te beperken. Om die reden is een aantal op

31 december 2016 bestaande ondernemingen in 2017

ontbonden. Deze ontwikkeling zal ook in 2018 worden

voortgezet.

Eind 2017 zijn de statuten van de Houdstermaatschap-

pij Stadgenoot B.V., Stadgenoot Energie B.V., Stadge-

noot Projecten B.V., Stadgenoot Diensten B.V., Stadge-

noot Participaties B.V., Stadgenoot Ontwikkeling B.V.

en Polderweg Ontwikkeling B.V. in lijn gebracht met

de Woningwet en na goedkeuring van de Autoriteit

woningcorporaties gewijzigd.

Gemeenschappelijk Glas Amsterdam B.V.Vier Amsterdamse woningcorporaties hebben een

gezamenlijk belang in Gemeenschappelijk Glas

Amsterdam B.V. van 50% en de gemeente Amsterdam

heeft eveneens een belang van 50%. Het belang van

Stadgenoot hierin is 18,75%. GGA B.V. bezat 30% van

de aandelen in Glasvezelnet Amsterdam B.V. (GNA

B.V.), waarin ook Reggefiber ttH B.V., een dochteron-

derneming van KPN B.V., voor 70% participeerde. GNA

B.V. heeft tot doel de aanleg van een glasvezelnet-

werk naar alle woningen in Amsterdam te realiseren.

De corporaties en de gemeente hebben vastgesteld

dat participatie in de aanleg van het glasvezelnetwerk

niet meer bijdraagt aan hun kerndoelstellingen c.q.

in deze vorm niet meer noodzakelijk is. In september

2016 heeft GGA B.V. zijn belang van 30% in GNA B.V.

verkocht aan Reggefiber B.V. Gemeenschappelijk Glas

Amsterdam B.V. had na de aandelenoverdracht geen

functie meer en is in april 2017 ontbonden.

Hempoint Beheer B.V. en Hempoint C.V.Hempoint Beheer B.V. en Hempoint C.V. zijn bij de

verkoop van het Hempoint-terrein om fiscale redenen

opgericht. Na drie jaar kon de constructie worden

opgeheven en heeft Stadgenoot Projecten B.V. de

aandelen in Hempoint Beheer B.V. verkocht aan

de eigenaren van het Hempoint-terrein. Hempoint

Beheer B.V. was vennoot in de cv. Door verkoop van

de aandelen heeft Stadgenoot geen relatie meer met

Hempoint C.V.

Forum Bos en Lommer Beheer B.V. / Forum Bos en

Lommer C.V. / BLP Properties B.V.

In deze samenwerking is de herontwikkeling van

het GAK-gebouw ondergebracht, waar samen met

AM ruim 650 studio’s zijn gerealiseerd. Hiervan is

begin 2013 de eerste fase, namelijk de noordvleugel

met ruim 320 studio’s opgeleverd. De tweede fase

(331 studio’s) is in 2015 afgerond en geleverd. In

totaal heeft Stadgenoot 266 studio’s uitgenomen,

de overige studio’s zijn aan derden verkocht. Tevens

is in 2016 de middenkern van het complex verkocht

en geleverd. De verwachting is dat de samenwerking

in 2018 formeel kan worden beëindigd. Stadgenoot

Projecten B.V. is medebestuurder van Forum Bos en

Lommer Beheer B.V.

Stadgenoot Ontwikkeling B.V.

Binnen deze vennootschap vinden (nog) geen activi-

teiten plaats. De bv is houder van aandelen van

CAN DLG II Beheer B.V. In de toekomst kan deze ven-

nootschap worden ingezet voor nieuwe niet-DAEB-

investeringen. Bestuurder is de directeur Vastgoed &

Ontwikkeling bij Stadgenoot.

CAN DLG II Beheer B.V. / CAN DLG II Grondbedrijf C.V.

CAN DLG II Grondbedrijf C.V. is samen met AM en Blauw-

hoed opgericht ten behoeve van de grondexploitatie

van deelgebied II in het CAN-gebied (Centrum Amster-

dam Noord). De werkzaamheden van CAN DLG II zijn

nagenoeg afgerond. Partijen zijn met elkaar in overleg

om de cv/bv-constructie vervroegd te ontbinden en de

resterende ontwikkeling aan de betreffende ontwik-

kelaar over te dragen. Helaas is onder andere door een

langlopende discussie met de gemeente de verwachtte

opheffing in 2017 doorgeschoven naar 2018. Stadge-

noot Ontwikkeling B.V. is medebestuurder van de bv.

Verbonden ondernemingen, met of zonder eigen organisatie, die een dienst leverenDeze verbonden ondernemingen worden alleen

aangehouden indien de daarin gerealiseerde activi-

teiten onderdeel uitmaken van de kernactiviteiten

van een woningcorporatie dan wel een noodzakelijke

c.q. belangrijke toegevoegde waarde leveren aan het

volkshuisvestelijke beleid van de gemeenten waarin

Stadgenoot toelating heeft.

Deze verbonden ondernemingen kunnen diensten ver-

richten ten behoeve van derden, maar ook ten behoe-

ve van de hierboven genoemde verbonden onderne-

mingen. Dit kunnen diensten in het kader van verhuur

zijn, maar ook bedrijfsvoering, zoals administratie,

IT en dergelijke, maar ook onderhouden beheer-

diensten. Daar waar deze diensten, als gevolg van

de Woningwet, niet rechtstreeks door de toegelaten

instelling aan de verbonden ondernemingen mogen

worden geleverd, is het noodzakelijk deze diensten te

leveren vanuit een verbonden onderneming.

WoningNet N.V.

WoningNet helpt woningzoekenden bij het vin-

den van een woning. Bij WoningNet zijn meer dan

honderd corporaties aangesloten. Vanuit de statuten

van WoningNet is voorgeschreven dat de aandelen

worden gehouden door een toegelaten instelling. De

N.V. heeft een eigen werkapparaat en een bestuurder

die werkzaam is bij de vennootschap.

Stadgenoot Participaties B.V.

Stadgenoot Participaties B.V. is een commanditaire

vennoot in CAN DLG II Grondbedrijf C.V. en Forum Bos

en Lommer C.V. Alhoewel het in de nieuwe regelge-

ving minder voor de hand ligt, kan deze bv indien

nodig in de toekomst in andere cv’s als stille vennoot

participeren. Bestuurder van deze vennootschap is de

manager Concern Control van Stadgenoot.

Stadgenoot Diensten B.V.

Stadgenoot Diensten B.V. is een holdingmaatschappij.

Hieronder zijn alle vennootschappen ondergebracht

die diensten verrichten ten behoeve van Stadgenoot.

De bestuurder van Stadgenoot is tevens bestuurder

van de houdstermaatschappij.

Stadgenoot Energie B.V.

Deze vennootschap is juridisch eigenaar van de twee

WKO-installaties, die begin januari 2017 zijn verkocht

en geleverd aan een derde. Op dit moment wordt nog

bekeken of deze vennootschap opnieuw kan worden

ingezet, dan wel om fiscale redenen nog in stand

dient te blijven. Stadgenoot Diensten B.V. is bestuur-

der van deze vennootschap.


Jaarrekening 2017 Jaarrekening Geconsolideerd 2017

Geconsolideerde balans per 31 december 2017 62

Geconsolideerde winst- en verliesrekening over 2017 64

Geconsolideerd kasstroomoverzicht over 2017 65

Geconsolideerd overzicht totaalresultaat 2017 66

Toelichting geconsolideerde jaarrekening 67

Toelichting op de afzonderlijke posten van de geconsolideerde balans 92

Niet in de balans opgenomen activa en verplichtingen 118

Toelichting op afzonderlijke posten van de geconsolideerde winst- en verliesrekening 120

Jaarrekening Enkelvoudig 2017

Enkelvoudige balans per 31 december 2017 128

Enkelvoudige winst- en verliesrekening over 2017 130

Enkelvoudig kasstroomoverzicht over 2017 131

Toelichting enkelvoudige jaarrekening 133

Toelichting op de afzonderlijke posten van de enkelvoudige balans 134

Niet in de balans opgenomen activa en verplichtingen 137

Toelichting op afzonderlijke posten van de enkelvoudige winst- en verliesrekening 138

Gebeurtenissen na balans datum 143

Overige gegevens

Controleverklaring van de onafhankelijke accountant 144

Statutaire bepaling inzake de resultaatbestemming 147

Openingsbalans 01-01-2018 148

Inhoud jaarrekening


In duizenden euro's, na resultaatbestemming

Activa 2017 2016 1)

Vaste activa

Vastgoedbeleggingen

1 DAEB vastgoed in exploitatie 4.412.516 3.996.517

1 Niet DAEB vastgoed in exploitatie 556.159 525.769

2 Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie 31.774 14.102

5.000.449 4.536.388

Materiële vaste activa

3 Onroerende en roerende zaken ten dienste van de

exploitatie 35.165 36.264

35.165 36.264

Financiële vaste activa

4 Andere deelnemingen 76.176 64.228

4 Vorderingen op maatschappijen waarin

wordt deelgenomen 900 1.000

5 Latente belastingvorderingen 63.675 82.237

6 Leningen u/g 1.314 1.441

4 Overige vorderingen 8 9

142.073 148.915

Som der vaste activa 5.177.687 4.721.567

Vlottende activa

Voorraden

7 Vastgoed bestemd voor de verkoop 0 179

8 Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop 45.359 6.401

9 Overige voorraden 731 54.006

46.090 60.586

10 Onderhanden Projecten -4.567 192

Vorderingen

11 Huurdebiteuren 1.726 1.640

12 Latente belastingvorderingen 18.498 14.868

13 Overige vorderingen 92 2.300

14 Overlopende activa 31.897 36.319

52.213 55.127

15 Liquide middelen 48.206 30.784

Som der vlottende activa 141.942 146.689

Totaal activa 5.319.629 4.868.256

Geconsolideerde balans per 31 december 2017 In duizenden euro's, na resultaatbestemming

Passiva 2017 2016 1)

Groepsvermogen

16 Eigen vermogen 3.744.461 3.259.952

Totaal groepsvermogen 3.744.461 3.259.952

Voorzieningen

17 Voorziening onrendabele investeringen en

herstructureringen 3.702 0

18 Voorziening latente belastingverplichtingen 9.099 6.295

19 Overige voorzieningen 3.205 4.233

Totaal voorzieningen 16.006 10.528

Langlopende schulden

20 Schulden/leningen kredietinstellingen 1.356.452 1.321.725

21 Overige schulden 13.334 13.285

Totaal langlopende schulden 1.369.786 1.335.010

Kortlopende schulden

22 Schulden aan kredietinstellingen 55.859 113.792

Schulden aan leveranciers 10.344 7.705

23 Belastingen en premies sociale verzekeringen 6.340 7.516

24 Overige schulden 91.097 106.450

25 Overlopende passiva 25.736 27.303

Totaal kortlopende schulden 189.376 262.766

Totaal passiva 5.319.629 4.868.256

1) De cijfers 2016 zijn aangepast ter verbetering van de vergelijkbaarheid, vanwege een stelselwijzing, zie voor nadere toelichting grondslag stelselwijziging.



Positieve bedragen zijn opbrengsten, negatieve bedragen zijn kosten In duizenden euro's

2017 2016 1+2)

28 Huuropbrengsten 210.829 215.916

29 Opbrengsten servicecontracten 7.286 8.937

Lasten servicecontracten -7.498 -10.782

30 Lasten verhuur en beheeractiviteiten -16.666 -16.708

31 Lasten onderhoudsactiviteiten -48.727 -44.678

32 Overige directe operationele lasten exploitatie bezit -46.382 -40.328

Netto resultaat exploitatie vastgoedportefeuille 98.842 112.357

34 Omzet verkocht vastgoed in ontwikkeling 21.914 25.274

Lasten verkocht vastgoed in ontwikkeling -14.697 -21.831

Toegerekende organisatiekosten nieuwbouw -2.596 -2.566

Toegerekende financieringskosten -172 -556

Netto resultaat verkocht vastgoed in ontwikkeling 4.449 321

35 Verkoopopbrengst vastgoedportefeuille 57.803 103.986

Toegerekende organisatiekosten verkoop -2.068 -1.311

Boekwaarde verkochte vastgoedportefeuille -41.704 -73.287

Netto gerealiseerd resultaat verkoop vastgoedportefeuille 14.031 29.388

36 Overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille -16.149 13.440

37 Niet-gerealiseerde waardeveranderingen

vastgoedportefeuille 429.987 780.424

Waardeveranderingen vastgoedportefeuille 413.838 793.864

38 Opbrengst overige activiteiten 552 841

Kosten overige activiteiten -438 -1.276

Netto resultaat overige activiteiten 114 -435

Overige organisatiekosten -233 -529

Leefbaarheid -3.166 -3.377

40 Waardeveranderingen van financiële vaste activa

en van effecten 14.903 -29.194

41 Andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten 1.843 2.160

42 Rentelasten en soortgelijke kosten -56.397 -60.210

Saldo financiële baten en lasten -39.651 -87.244

Resultaat voor belastingen 488.225 844.345

43 Belastingen -17.109 15.988

44 Resultaat deelnemingen 13.393 8.948

Resultaat na belastingen 484.509 869.279

Geconsolideerde winst- en verliesrekening over 2017 In duizenden euro's

2017 2016 1)

Operationele activiteiten OntvangstenHuren 210.553 216.399Vergoedingen 7.286 8.936Overheidsontvangsten 0 0 Overige bedrijfsontvangsten 4.581 2.417 Renteontvangsten 213 48

Saldo ingaande kasstromen 222.633 227.800

Uitgaven Erfpacht -1.917 -2.104Personeelsuitgaven -24.615 -25.517 Onderhoudsuitgaven -37.882 -34.199 Overige bedrijfsuitgaven -30.676 -38.981 Rente uitgaven -56.914 -58.876 Sectorspecifieke heffing onafhankelijk van resultaat -202 0Verhuurdersheffing -29.426 -24.149Leefbaarheid externe uitgaven niet investerings gebonden -900 -1.049Vennootschapsbelasting 0 0 -8.686 Saldo uitgaande kasstromen -182.532 -184.875Kasstroom uit operationele activiteiten 40.101 42.925

(Des)investeringsactiviteiten

MVA ingaande kasstroom- Verkoopontvangsten bestaande huur, woon- en niet woongelegenheden 61.341 111.507- Verkoopontvangsten nieuwbouw, woon- en niet woongelegenheden 18.518 6.375 - Verkoopontvangsten grond 10.447 7.433 - (Des)Investeringsontvangsten overig 701 576

Tussentelling ingaande kasstroom MVA 91.007 125.891

MVA uitgaande kasstroom - Nieuwbouw huur, woon- en niet woongelegenheden -32.647 -11.415 - Woningverbetering, woon- en niet woongelegenheden -36.949 -40.279 - Aankoop, woon- en niet woongelegenheden -2.759 0- Nieuwbouw verkoop, woon- en niet woongelegenheden -11.517 -5.646- Sloopuitgaven, woon- en niet woongelegenheden -871 -69- Aankoop grond -4.171 -2.960- Investeringen overig -1.385 -1.674- Externe kosten bij verkoop -3.249 -7.062 Tussentelling uitgaande kasstroom MVA -93.548 -69.105

Saldo in- en uitgaande kasstroom MVA -2.541 56.786 FVA- Ontvangsten verbindingen 1.448 39.281 - Ontvangsten overig 1.571 0 - Uitgaven verbindingen 0 -4.000 - Uitgaven overig 0 -1.470 Saldo in- en uitgaande kasstroom FVA 3.019 33.811

Kasstroom uit (des)investeringen 478 90.597

Geconsolideerd kasstroomoverzicht over 2017

1) De cijfers 2016 zijn aangepast ter verbetering van de vergelijkbaarheid, vanwege een stelselwijzing, zie voor nadere toelichting grondslag stelselwijziging.2) De cijfers 2016 zijn aangepast ter verbetering van de vergelijkbaarheid, vanwege doorgevoerde presentatiewijzigingen, zie voor nadere toelichting de grondslagen.

1) De cijfers 2016 zijn aangepast ter verbetering van de vergelijkbaarheid, vanwege doorgevoerde presentatiewijzigingen, zie voor nadere toelichting de grondslagen.


ALGEMEENToegelaten instellingStichting Stadgenoot, gevestigd te Sarphatistraat 410

te Amsterdam (Kvk nummer 33011078), is een stich-

ting met de status van toegelaten instelling conform

artikel 19 eerste lid van de Woningwet. Het werk-

gebied van de toegelaten instelling betreft conform

artikel 2 van de statuten: Noord-Holland.

Deze jaarrekening bevat de financiële informatie van

zowel de toegelaten instelling als de geconsolideerde

maatschappijen van de toegelaten instelling.

De toegelaten instelling is een woningbouwcorpo-

ratie; de voornaamste activiteiten bestaan uit het

verhuren, onderhouden en ontwikkelen van vastgoed.

De activiteiten van de toegelaten instelling en van de

groep vinden plaats in Nederland.

VerslaggevingsperiodeDeze jaarrekening heeft betrekking op het boekjaar 2017,

dat is geëindigd op balansdatum 31 december 2017.

Toegepaste standaarden en modellen:In artikel 35 lid 1 van de Woningwet is bepaald dat

de jaarrekening moet worden opgesteld volgens

de wettelijke bepalingen van Titel 9 Boek 2 van het

Burgerlijk Wetboek waarbij uitsluitend de afdelingen

2 tot en met 6, 8, 10, 11, 13 en 16 van overeenkom-

stige toepassing zijn. In artikel 30 van het Besluit

toegelaten instellingen 2015 (BTIV) zijn de niet van

toepassing zijnde artikelen van Titel 9 Boek 2 van het

Burgerlijk Wetboek opgenomen.

Voorts is in artikel 35 lid 2 van de Woningwet bepaald

dat overeenkomstig bij of krachtens algemene maat-

regel van bestuur daaromtrent te geven voorschriften

de onroerende zaken en hun onroerende en infra-

structurele aanhorigheden tegen de actuele waarde

worden gewaardeerd. In artikel 31 lid 1 van het BTIV

is bepaald dat de waardering plaatsvindt tegen de

marktwaarde. In artikel 14 van de Regeling toegela-

ten instellingen volkshuisvesting 2015 (RTIV) is bepaald

dat deze waardering plaatsvindt overeenkomstig de

methodiek opgenomen in bijlage 2 (‘Handboek model-

matig waarderen marktwaarde’) bij deze regeling.

In artikel 35 lid 6 is bepaald dat bij ministeriële rege-

ling nadere voorschriften worden gegeven omtrent de

inrichting van de jaarrekening. In artikel 15 lid 1 van

de RTIV is bepaald dat de jaarrekening een balans,

een winst-en-verliesrekening en een kasstroomover-

zicht bevat die zijn ingericht overeenkomstig het

model dat is opgenomen in de op het verslagjaar

betrekking hebbende bijlage 3 bij deze regeling.

In de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving is Richtlijn

645 Toegelaten instellingen volkshuisvesting (aange-

past 2016) opgenomen die nadere interpretatie geeft

aan de in Titel 9 Boek 2 van het Burgerlijk Wetboek

opgenomen voorschriften met inachtneming van de

in artikel 30 van het BTIV aangeduide uitzonderingen.

Richtlijn 645 geeft uitsluitend regels voor sectorspe-

cifieke aangelegenheden. Voor de overige aangele-

genheden zijn de algemeen geldende richtlijnen van

toepassing eveneens met inachtneming van de in

artikel 30 aangeduide uitzonderingen.

De Wet normering bezoldiging topfunctionarissen pu-

blieke en semipublieke sector (WNT) is van toepassing.

ContinuïteitDeze jaarrekening is opgesteld uitgaande van de con-

tinuïteitsveronderstelling.

GRONDSLAGEN VOOR WAARDERING VAN ACTIVA EN PASSIVA EN DE RESULTAATBEPALINGAlgemeenDe cijfers over 2016 zijn geherrubriceerd teneinde verge-

lijkbaarheid met 2017 mogelijk te maken. Het betreft de

volgende herrubriceringen:

− De verhuurdersheffing is met ingang van 2017

geherrubriceerd naar categorie “Overige directe

operationele lasten exploitatie bezit”, in jaarre-

kening 2016 is deze post verantwoorde onder de

post “Lasten verhuur- en beheeractiviteiten”. Het

bedrag in 2016 bedroeg € 24,1 miljoen.

In duizenden euro's

2017 2016

Geconsolideerd nettoresultaat na belastingen toekomend aan de

toegelaten instelling 484.509 869.279

Totaal van de rechtstreekse mutaties in het eigen vermogen 0 0

Totaalresultaat van de toegelaten instelling 484.509 869.279

Geconsolideerd overzicht totaalresultaat 2017

Toelichting behorende tot de geconsolideerde jaarrekening 2017

Toelichting geconsolideerd kasstroomoverzichtDe mutatie van de liquide middelen komt geconso-

lideerd uit op € 17,4 miljoen. Deze toename van de

liquide middelen komt met name door positieve ope-

rationele kasstroom van € 40,1 miljoen, de kasstroom

uit (des) investeringen is € 0,5 miljoen positief.

De operationele kasstroom komt uit op een positieve

kasstroom van € 40,1 miljoen (2016: € 42,9 miljoen).

De afname ten opzichte van 2016 wordt met name

veroorzaakt door hogere verhuurdersheffing en hogere

onderhoudsuitgaven. De personeels-, rente- en ove-

rige bedrijfs-, -uitgaven zijn daarentegen afgenomen

ten opzichte van 2016. De huuromzet is afgenomen

als gevolg van het wegvallen van de huurinkomsten

van 1012Inc. en het wegvallen van omzet als gevolg

van verkoop en sloop.

De kasstroom uit (des)investeringen is € 0,5 miljoen

positief, de desinvesteringen zijn in balans met de

investeringen. De verkoopopbrengsten zijn ten op-

zichte van vorig jaar gedaald, toen was er sprake van

een aantal complex gewijze verkopen. Ten aanzien

van de investeringen zijn met name de investeringen

nieuwbouw toegenomen, een direct gevolg van de

nieuwbouw ambitie van Stadgenoot. De verkopen van

kavels van grondpositie Oostenburg zijn bij verkopen

grond verantwoord. De positieve kasstroom bij de

financiële vaste activa betreft dividend van verbindin-

gen (1012Inc en Ontwikkelingscombinatie Polderweg-

gebied VOF), daarnaast heeft Stadgenoot de storting

van de margin call vorig jaar weer terugontvangen als

gevolg van stijgende rente.

Als gevolg van de positieve kasstromen is per saldo

(inclusief mutatie kort geld) € 23 miljoen afgelost.

2017 2016 1)

Financieringsactiviteiten Ingaand - Nieuw te borgen leningen 50.000 0- Nieuw ongeborgde leningen 0 0

Uitgaand - Aflossing geborgde leningen -68.994 -81.790- Aflossing ongeborgde leningen -75.000

Kasstroom uit financieringsactiviteiten -18.994 -156.790

Mutatie liquide middelen 21.585 -23.268

Wijziging kortgeldmutaties -4.163 44.519

Aansluiting geldmiddelen01-jan 30.784 9.53331-dec 48.206 30.784

Toename geldmiddelen 17.422 21.251



− De mutatie ten aanzien van de waarborgsommen-

zijn met ingang van 2017 geherrubriceerd naar

categorie “Wijziging kort geld mutaties” in het

kasstroomoverzicht. In 2016 was deze mutatie

apart zichtbaar gemaakt in het model.

Activa en passiva worden tegen nominale waarde opge-

nomen, tenzij anders vermeld in de verdere grondslagen.

Een actief wordt in de balans verwerkt wanneer het

waarschijnlijk is dat de toekomstige economische voor-

delen naar de toegelaten instelling zullen toevloeien en

het actief een kostprijs of een waarde heeft waarvan de

omvang betrouwbaar kan worden vastgesteld. Activa

die hier niet aan voldoen, worden niet in de balans ver-

werkt, maar worden aangemerkt als niet in de balans

opgenomen activa.

Een verplichting wordt in de balans verwerkt wanneer

het waarschijnlijk is dat de afwikkeling daarvan gepaard

zal gaan met een uitstroom van middelen die econo-

mische voordelen in zich bergen en de omvang van

het bedrag waartegen de afwikkeling zal plaatsvinden

op betrouwbare wijze kan worden vastgesteld. Onder

verplichtingen worden mede voorzieningen begrepen.

Verplichtingen die hier niet aan voldoen worden niet in

de balans opgenomen, maar worden verantwoord als

niet in de balans opgenomen verplichtingen.

Een in de balans opgenomen actief of verplichting

blijft op de balans opgenomen als een transactie niet

leidt tot een belangrijke verandering in de econo-

mische realiteit met betrekking tot het actief of de

verplichting. Dergelijke transacties geven evenmin

aanleiding tot het verantwoorden van resultaten. Bij

de beoordeling of er sprake is van een belangrijke ver-

andering in de economische realiteit wordt uitgegaan

van de economische voordelen en risico’s die zich

naar waarschijnlijkheid in de praktijk zullen voordoen,

en niet van voordelen en risico’s waarvan redelijker-

wijze niet te verwachten is dat zij zich voordoen.

Een actief of verplichting wordt niet langer in de ba-

lans opgenomen indien een transactie ertoe leidt dat

alle of nagenoeg alle rechten op economische voor-

delen en alle of nagenoeg alle risico's met betrekking

tot het actief of de verplichting aan een derde zijn

overgedragen. De resultaten van de transactie wor-

den in dat geval direct in de winst-en-verliesrekening

opgenomen, rekening houdend met eventuele voor-

zieningen die dienen te worden getroffen in samen-

hang met de transactie.

Indien de weergave van de economische realiteit

ertoe leidt dat het opnemen van activa waarvan de

rechtspersoon niet het juridisch eigendom bezit,

wordt dit feit vermeld.

Baten worden in de winst-en-verliesrekening opgeno-

men wanneer een vermeerdering van het economisch

potentieel, samenhangend met een vermeerdering

van een actief of een vermindering van een verplich-

ting, heeft plaatsgevonden, waarvan de omvang

betrouwbaar kan worden vastgesteld. Lasten worden

verwerkt wanneer een vermindering van het eco-

nomisch potentieel, samenhangend met een ver-

mindering van een actief of een vermeerdering van

een verplichting, heeft plaatsgevonden, waarvan de

omvang betrouwbaar kan worden vastgesteld.

De opbrengsten en kosten worden toegerekend aan

de periode waarop zij betrekking hebben. Opbreng-

sten worden verantwoord indien alle belangrijke

risico’s met betrekking tot de transactie zijn overge-

dragen aan de koper.

Presentatie- en functionele valutaDe jaarrekening wordt gepresenteerd in euro’s, wat

tevens de functionele valuta is van de toegelaten

instelling. Alle financiële informatie in euro’s is afge-

rond op het dichtstbijzijnde duizendtal.

Gebruik van schattingenDe opstelling van de jaarrekening vereist dat het

management zich oordelen vormt en schattingen en

veronderstellingen maakt die van invloed zijn op de

toepassing van grondslagen en de gerapporteerde

waarde van activa en verplichtingen, en van baten en

lasten. De daadwerkelijke uitkomsten kunnen afwij-

ken van deze schattingen. De schattingen en onder-

liggende veronderstellingen worden voortdurend

beoordeeld. Herzieningen van schattingen worden

opgenomen in de periode waarin de schatting wordt

herzien en in toekomstige perioden waarvoor de

herziening gevolgen heeft.

De volgende waarderingsgrondslagen zijn naar de

mening van het management het meest kritiek voor

het weergeven van de financiële positie en vereisen

schattingen en veronderstellingen:

• DAEB- en niet-DAEB-vastgoed in exploitatie (uit-

sluitend waarbij sprake is van een (deel van het

vastgoed) waardering obv fullversie): voor wat

betreft de uitgangspunten en veronderstellingen

ten aanzien van het bepalen van de marktwaarde

in verhuurde staat. De marktwaarde in verhuurde

staat is afhankelijk van een aantal belangrijke

veronderstellingen zoals de te hanteren disconte-

ringsvoet, exit yield, mutatiegraad, markthuren

en leegwaarde. Deze veronderstellingen zijn

mede tot stand gekomen in afstemming met een

externe deskundige.

• Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen

exploitatie en bestemd voor de verkoop: bepaling

van het moment van aangaan van de feitelijke

verplichtingen inzake investeringen nieuwbouw

en transformatie ten behoeve van het bepalen en

treffen van een voorziening onrendabele investe-

ringen en herstructureringen. Voornoemde ver-

plichtingen worden in de jaarrekening verwerkt

op het moment dat deze kunnen worden gekwa-

lificeerd als ‘intern geformaliseerd en extern

gecommuniceerd’. Hiervan is sprake wanneer ui-

tingen door de toegelaten instelling en met haar

verbonden partijen zijn gedaan richting huurders,

gemeenten en overige stakeholders aangaande

verplichtingen inzake toekomstige nieuwbouw-

en transformatieprojecten. Een feitelijke verplich-

ting is gekoppeld aan het investeringsbesluit in

het besluitvormingsproces van de toegelaten

instelling. De financiële impact van voornoemde

feitelijke verplichtingen kan afwijken bij daadwer-

kelijke realisatie. De realisatie kan onder meer

wijzigen als gevolg van wettelijke procedures,

aanpassingen in voorgenomen bouwproductie en

in prijsniveau van leveranciers en daadwerkelijke

verkoopprijzen.

• Vastgoed bestemd voor de verkoop en overige

voorraden (specifiek: voorraad gronden ontwik-

kelposities): bij de bepaling van de verwachte

reële waarde van de voorraad vastgoed bestemd

voor de verkoop en gronden ontwikkelposities

worden uitgangspunten gedefinieerd. De uit-

gangspunten betreffen onder meer de verkoop-

waarde aan de hand van referentietransacties, de

kans op toekomstige ontwikkelmogelijkheden en

de huidige onderhoudsstaat.

• Aannames en veronderstellingen gehanteerd bij

de bepaling van de belastingpositie (inclusief

latente belastingpositie). Dit betreft met name

de uitgangspunten en veronderstellingen met be-

trekking tot het onderscheid tussen onderhouds-

kosten en investeringen, onderhoudsvoorziening

(indien relevant) alsmede de voor de waardering

van de belastingpositie gehanteerde prognose

van toekomstige verwachte fiscale resultaten.

• Derivaten niet in hedge relatie: Aannames en

veronderstellingen gehanteerd bij de waardering

van financiële instrumenten. Dit betreft met

name de uitgangspunten en veronderstellingen

met betrekking tot de te hanteren rentecurve in

bepaling van de reële waarde van het desbetref-

fende financiële instrument.

Grondslagen voor consolidatie

ConsolidatiekringDe geconsolideerde jaarrekening omvat de finan-

ciële gegevens van de toegelaten instelling en

haar dochtermaatschappijen in de groep, andere

groepsmaatschappijen en andere rechtspersonen

waarover overheersende zeggenschap kan worden

uitgeoefend dan wel waarover de centrale leiding

bestaat. Dochtermaatschappijen zijn deelnemingen

waarin de toegelaten instelling (en/of een of meer

van haar dochtermaatschappijen) meer dan de helft

van de stemrechten in de algemene vergadering kan

uitoefenen, of meer dan de helft van de bestuurders

of van de commissarissen kan benoemen of ontslaan.

Groepsmaatschappijen zijn deelnemingen waarin de

toegelaten instelling een meerderheidsbelang heeft,

of waarop op een andere wijze een beleidsbepalende

invloed kan worden uitgeoefend. Bij de bepaling

of beleidsbepalende invloed kan worden uitgeoe-

fend, worden financiële instrumenten betrokken die

potentiële stemrechten bevatten en zodanig kunnen

worden uitgeoefend dat ze daardoor de toegelaten

instelling meer of minder invloed verschaffen.


Belangen die uitsluitend worden aangehouden om ze

te vervreemden worden niet geconsolideerd indien bij

verwerving al het voornemen bestaat om het belang

af te stoten, de verkoop binnen een jaar waarschijnlijk

is en op overnamedatum (of binnen een korte periode

daarna) aan andere indicatoren wordt voldaan. Deze

belangen worden opgenomen onder de vlottende

activa, onder effecten ('slechts aangehouden om te

vervreemden').

Nieuw verworven deelnemingen worden in de conso-

lidatie betrokken vanaf het tijdstip waarop beleidsbe-

palende invloed kan worden uitgeoefend. Afgestoten

deelnemingen worden in de consolidatie betrokken

tot het tijdstip van beëindiging van deze invloed.

De in de consolidatie begrepen entiteiten zijn (zie ook

toelichting 4 Financiële vaste activa):

• Houdstermaatschappij Stadgenoot BV met doch-

ters: Stadgenoot Vastgoedbedrijf BV, Stadgenoot

Diensten BV, Stadgenoot Energie BV, Stadgenoot

Participaties BV, Stadgenoot Projecten BV, Stad-

genoot Ontwikkeling BV, Stadgenoot Ontwikke-

ling 1 BV, Stadgenoot Ontwikkeling 2 BV, Polder-

weg Ontwikkeling BV.

Allen gezeteld in Amsterdam.

ConsolidatiemethodeDe posten in de geconsolideerde jaarrekening worden

opgesteld volgens uniforme grondslagen van waarde-

ring en resultaatbepaling van de groep.

In de geconsolideerde jaarrekening zijn de onderlinge

aandelenverhoudingen, schulden, vorderingen en

transacties geëlimineerd. Tevens zijn de resultaten

op onderlinge transacties tussen groepsmaatschap-

pijen geëlimineerd voor zover de resultaten niet

door transacties met derden buiten de groep zijn

gerealiseerd en er geen sprake is van een bijzondere

waardevermindering. Bij een transactie waarbij

de rechtspersoon een niet-100%-belang heeft in de

verkopende groepsmaatschappij, wordt de eliminatie

uit het groepsresultaat pro rata toegerekend aan het

minderheidsbelang op basis van het aandeel van de

minderheid in de verkopende groepsmaatschappij.

De groepsmaatschappijen zijn integraal geconsoli-

deerd, waarbij het minderheidsbelang van derden

afzonderlijk tot uitdrukking is gebracht binnen het

groepsvermogen. Indien de aan het minderheids-

belang van derden toerekenbare verliezen het

minderheidsbelang in het eigen vermogen van de

geconsolideerde maatschappij overtreffen, dan wordt

het verschil, alsmede eventuele verdere verliezen,

volledig ten laste van de meerderheidsaandeelhouder

gebracht, tenzij en voor zover de minderheidsaandeel-

houder de verplichting heeft, en in staat is, om die

verliezen voor zijn rekening te nemen. Het aandeel

van derden in het resultaat wordt afzonderlijk als

laatste post in de geconsolideerde winst-en-verliesre-

kening in aftrek op het groepsresultaat gebracht.

StelselwijzigingIn 2017 is de verwerkingswijze van de periodieke

bijdrage aan de Verenging van Eigenaren (VvE) voor

(toekomstig) onderhoud gewijzigd.

Tot en met 2016 werd deze periodieke bijdrage ver-

werkt als toevoeging aan de post overige vorderingen

(financiële vaste activa). Deze vordering werd ver-

werkt als een recht op (toekomstig) onderhoud. Het

onderhoud dat de VvE daadwerkelijk uitvoerde in een

boekjaar werd gemuteerd op de overige vordering en

in de post lasten onderhoudsactiviteiten verwerkt.

Met ingang vanaf 2017 wordt de bijdrage aan VvE’s

direct verwerkt in de post lasten onderhoudsactivi-

teiten. Deze methode is gebruikelijker binnen de wo-

ningcorporatiesector. Stadgenoot vindt daarom dat

deze verwerkingswijze een verbeterd inzicht geeft en

de vergelijkbaarheid met andere woningcorporaties

ten goede komt. Deze gewijzigde verwerkingswijze is

als een stelselwijziging verwerkt in het boekjaar 2017.

Stadgenoot verantwoord met ingang van 2017 het

recht op onderhoud in de VvE’s als niet uit de balans

blijkend actief.

Het effect van de stelselwijziging op het vermogen

en het resultaat naar de diverse posten is hier onder

schematisch weergeven. Het belastingeffect (vennoot-

schapsbelasting) is hierin verwerkt rekening houdend

met de fiscale openingsbalans van 1 januari 2008.

Financiële instrumentenFinanciële instrumenten omvatten investeringen

in aandelen en obligaties, handels- en overige

vorderingen, geldmiddelen, leningen en overige

financieringsverplichtingen, afgeleide financiële

instrumenten (derivaten), handelsschulden en overige

te betalen posten. In de jaarrekening zijn de volgende

categorieën financiële instrumenten opgenomen:

handelsportefeuille (financiële activa en financiële

verplichtingen), gekochte leningen en obligaties,

verstrekte leningen en overige vorderingen,

investeringen in eigenvermogensinstrumenten,

overige financiële verplichtingen en derivaten.

Financiële activa en financiële verplichtingen worden

in de balans opgenomen op het moment dat contrac-

tuele rechten of verplichtingen ten aanzien van dat

instrument ontstaan.

Een financieel instrument wordt niet langer in de

balans opgenomen indien een transactie ertoe leidt

dat alle of nagenoeg alle rechten op economische

voordelen en alle of nagenoeg alle risico’s met betrek-

king tot de positie aan een derde zijn overgedragen.

Financiële instrumenten (en afzonderlijke compo-

nenten van financiële instrumenten) worden in de

geconsolideerde jaarrekening gepresenteerd in over-

Stand voor stelselwijziging

(eerder gerapporteerd) Stand na stelselwijziging Effect stelselwijziging

Effect stelselwijziging op eigen vermogen per 1 januari 2016

Financiële vaste activa (overige vorderingen) op

1 januari 2016 28.295 11 -28.284

Financiële vaste activa (latente belastingvordering) op

1 januari 2016 71.597 74.193 2.596

Vorderingen (latente belastingvordering) op

1 januari 2016 - - -

Eigen vermogen op 1 januari 2016 2.416.362 2.390.674 -25.688

Effect stelselwijziging op het resultaat 2016

Lasten onderhoudsactiviteiten 2016 -41.986 -44.679 -2.692

Toegerekende organisatiekosten verkoop 2016 -2.148 -1.311 837

Resultaat voor belastingen 846.198 844.343 -1.855

Belastingen 15.524 15.988 464

Resultaat na belastingen 870.670 869.279 -1.391

Effect stelselwijziging op eigen vermogen per 31 december 2016

Financiële vaste activa (overige vorderingen) op

31 december 2016 30.149 9 -30.140

Financiële vaste activa (latente belastingvordering) op

31 december 2016 82.237 82.237 -


31 december 2016 11.808 14.868 3.060

Eigen vermogen op 31 december 2016 3.287.032 3.259.952 -27.080


eenstemming met de economische realiteit van de

contractuele bepalingen. Presentatie vindt plaats op

basis van afzonderlijke componenten van financiële

instrumenten als financieel actief, financiële verplich-

ting of als eigen vermogen. In financiële en niet-

financiële contracten kunnen afspraken zijn gemaakt

die voldoen aan de definitie van derivaten.

Een dergelijke afspraak wordt afgescheiden van het

basiscontract en als derivaat verwerkt als zijn econo-

mische kenmerken en risico’s niet nauw verbonden

zijn met de economische kenmerken en risico’s van

het basiscontract, een afzonderlijk instrument met

dezelfde voorwaarden zou voldoen aan de definitie

van een derivaat, en het samengestelde instrument

niet wordt gewaardeerd tegen reële waarde met

verwerking van waardeveranderingen in de winst-

en-verliesrekening. In contracten besloten financiële

instrumenten die niet worden gescheiden van het

basiscontract, worden verwerkt in overeenstemming

met het basiscontract.

Van het basiscontract gescheiden derivaten worden,

in overeenstemming met de waarderingsgrondslag

voor derivaten waarop geen kostprijs hedge accoun-

ting wordt toegepast, gewaardeerd tegen kostprijs of

lagere reële waarde.

Financiële instrumenten worden bij de eerste waar-

dering verwerkt tegen reële waarde, waarbij (dis)

agio en de direct toerekenbare transactiekosten in

de eerste opname worden meegenomen. Indien

echter financiële instrumenten bij de vervolgwaar-

dering worden gewaardeerd tegen reële waarde met

verwerking van waardeveranderingen in de winst-en-

verliesrekening, worden direct toerekenbare trans-

actiekosten bij de eerste waardering direct verwerkt

in de winst-en-verliesrekening. Na de eerste opname

worden financiële instrumenten op de hierna beschre-

ven manier gewaardeerd.

Verstrekte leningen en overige vorderingenVerstrekte leningen en overige vorderingen worden

na eerste opname gewaardeerd tegen geamortiseerde

kostprijs op basis van de effectieve rentemethode,

verminderd met bijzondere waardeverminderings-

verliezen. De effectieve rente en eventuele bijzondere

waardeverminderingsverliezen worden direct in de

winst-en-verliesrekening verwerkt. Aan- en verkopen

van financiële activa die tot de categorie verstrekte

leningen en overige vorderingen behoren, worden

verantwoord op de transactiedatum.

Langlopende en kortlopende schulden en overige financiële verplichtingenLanglopende en kortlopende schulden en overige

financiële verplichtingen worden na eerste opname

gewaardeerd tegen geamortiseerde kostprijs op basis

van de effectieve-rentemethode. De effectieve rente

wordt direct in de winst-en-verliesrekening verwerkt.

De aflossingsverplichtingen voor het komend jaar van

de langlopende schulden worden opgenomen onder

kortlopende schulden.

Afgeleide financiële instrumentenNa eerste opname worden afgeleide financiële

instrumenten gewaardeerd op kostprijs of lagere

marktwaarde, tenzij hedge accounting onder het

kostprijshedgemodel wordt toegepast. Aan- en ver-

kopen van afgeleide financiële instrumenten worden

verantwoord op de transactiedatum. Indien afgeleide

financiële instrumenten of portefeuilles van afgeleide

financiële instrumenten toebehoren aan een subca-

tegorie van financiële instrumenten, worden de afge-

leide financiële instrumenten na eerste verwerking

gewaardeerd overeenkomstig die subcategorie.

Hedge accounting bij waardering van afgeleide instrumenten op kostprijsIndien kostprijs hedge accounting wordt toegepast

vindt, zolang het afgeleide instrument betrekking heeft

op afdekking van het specifieke risico van een toekom-

stige transactie die naar verwachting zal plaatsvinden,

geen herwaardering van dit instrument plaats. Zodra

de verwachte toekomstige transactie leidt tot verant-

woording in de winst-en-verliesrekening, wordt het

met het afgeleide instrument samenhangende resul-

taat in de winst-en-verliesrekening verwerkt.

Indien de afgedekte positie van een verwachte toe-

komstige transactie leidt tot de opname in de balans

van een niet-financieel actief of een niet-financiële

verplichting, wordt de kostprijs van dit actief aange-

past met de afdekkingsresultaten die nog niet in de

winst-en-verliesrekening zijn verwerkt. Indien afge-

leide instrumenten aflopen of worden verkocht, wordt

de cumulatieve winst die of het cumulatieve verlies

dat tot dat moment nog niet in de winst-en-verlies-

rekening was verwerkt, als overlopende post in de

balans opgenomen, totdat de afgedekte transacties

plaatsvinden. Indien de transacties naar verwachting

niet meer plaatsvinden, wordt de cumulatieve winst

of het cumulatieve verlies overgeboekt naar de winst-

en-verliesrekening.

Indien afgeleide instrumenten niet langer voldoen

aan de voorwaarden voor hedge accounting, maar

het financiële instrument niet wordt verkocht, wordt

ook de hedge accounting beëindigd. De vervolgwaar-

dering van het financiële instrument is dan tegen

kostprijs of lagere marktwaarde.

Voorwaarden aan hedge accountingDe toegelaten instelling documenteert de hedgerela-

ties in generieke hedgedocumentatie en toetst peri-

odiek de effectiviteit van de hedgerelaties door vast

te stellen dat er sprake is van een effectieve hedge

respectievelijk dat er geen sprake is van overhedges.

De effectiviteitstest vindt plaats door vergelijking van

de kritische kenmerken van het afdekkingsinstrument

met de afgedekte positie.

Indien sprake is van een overhedge wordt de hiermee

samenhangende waarde op basis van kostprijs of

lagere marktwaarde direct in de winst-en verliesre-

kening verwerkt. Afgeleide instrumenten (die niet in

een hedgerelatie zijn opgenomen) worden gewaar-

deerd tegen kostprijs of lagere reële waarde. De in

contracten besloten derivaten worden gescheiden van

het basiscontract en apart verantwoord indien de eco-

nomische kenmerken en risico’s van het basiscontract

en het daarin besloten derivaat niet nauw verwant

zijn, indien een apart instrument met dezelfde voor-

waarden als het in het contract besloten derivaat aan

de definitie van een derivaat voldoet en het gecombi-

neerde instrument niet wordt gewaardeerd tegen re-

ele waarde met verwerking van waardeveranderingen

in de winst- en verliesrekening. In contracten besloten

afgeleide instrumenten die niet worden gescheiden

van het basiscontract omdat niet aan de hiervoor

genoemde voorwaarden is voldaan, worden verwerkt

in overeenstemming met het basiscontract.

De toegelaten instelling bepaalt op elke balansdatum

de mate van ineffectiviteit van de combinatie van

het afdekkingsinstrument en de afgedekte positie

(de hedgerelatie). De mate van ineffectiviteit van de

hedgerelatie wordt vastgesteld door het vergelijken

van de kritieke kenmerken van het afdekkingsinstru-

ment en de afgedekte positie in de hedgerelatie. De

toegelaten instelling hanteert voor deze vergelijking

voor rente-instrumenten de volgende kritieke kenmer-

ken: het referentiebedrag en de hoofdsom, de loop-

tijd, de renteherzieningsdata, de data van ontvangst

en betaling van rente en aflossingen, en de basis voor

het bepalen van de rentevoet voor het hedge-instru-

ment en de afgedekte positie.

Indien de kritieke kenmerken, beoordeeld in de

context van de hedgerelatie, aan elkaar gelijk zijn

(geweest), is geen sprake (geweest) van ineffectivi-

teit. Indien de kritische kenmerken, beoordeeld in de

context van de hedgerelatie, niet aan elkaar gelijk

zijn (geweest), is sprake (geweest) van ineffectiviteit.

In dat geval wordt de mate van ineffectiviteit vast-

gesteld door de verandering in reële waarde van het

afdekkingste vergelijken met de verandering in reëel

waarde van de afgedekte positie. Indien sprake is van

een cumulatief verlies op de hedgerelatie over de

periode vanaf eerste verwerking van het afdekkingsin-

strument tot aan balansdatum, wordt deze ineffectivi-

teit (het verlies) direct in de winst-en-verliesrekening

verwerkt.

Bijzondere waardeverminderingen financiële activaEen financieel actief dat niet wordt gewaardeerd

tegen (1) reële waarde met waardewijzigingen in

de winst-en-verliesrekening of (2) geamortiseerde

kostprijs of lagere marktwaarde, wordt op iedere ver-

slagdatum beoordeeld om te bepalen of er objectieve

aanwijzingen bestaan dat het actief een bijzondere

waardevermindering heeft ondergaan. Een financi-

eel actief wordt geacht onderhevig te zijn aan een


Saldering van financiële instrumentenEen financieel actief en een financiële verplichting

worden gesaldeerd als de toegelaten instelling

beschikt over een deugdelijk juridisch instrument

om het financiële actief en de financiële verplichting

gesaldeerd af te wikkelen en de toegelaten instelling

het stellige voornemen heeft om het saldo als

zodanig netto of simultaan af te wikkelen. Als sprake

is van een overdracht van een financieel actief dat

niet voor verwijdering uit de balans in aanmerking

komt, wordt het overgedragen actief en de daarmee

samenhangende verplichting niet gesaldeerd.

Vastgoedbeleggingen

DAEB Vastgoed en nietDAEB vastgoed in exploitatie Classificatie

Het vastgoed in exploitatie is onderverdeeld naar

DAEB- en niet-DAEB-vastgoed in exploitatie. De clas-

sificatie van het vastgoed in exploitatie naar DAEB- en

niet-DAEB heeft per 1 januari 2017 plaats gevonden op

basis van het door de Autoriteit Woningcorporaties

(goedgekeurde) scheidingsvoorstel.

Het DAEB-vastgoed in exploitatie betreft woningen en

parkeerplaatsen met een gereguleerd huurcontract

en het zorgvastgoed (woningen).

Niet-DAEB-vastgoed in exploitatie betreft het overige

vastgoed in exploitatie dat niet onder de definitie van

DAEB-vastgoed in exploitatie valt. Ook maatschappe-

lijk vastgoed is in lijn met het scheidingsvoorstel als

niet-DAEB geclassificeerd. Maatschappelijk vastgoed

is bedrijfsonroerendgoed dat verhuurd is aan maat-

schappelijke organisaties, waaronder zorg-, welzijns-,

onderwijs- en culturele instellingen en dienstverleners

conform vermelding in de bijlage 3 en 4 bij artikel 49

van het BTIV en artikel 45 van de Woningwet.

Indien een DAEB-woning na mutatie verhuurd wordt

boven de geliberaliseerde huurgrens wordt de woning

bij aanvang van het nieuwe huurcontract overge-

heveld/geclassificeerd als niet-DAEB. Dit geldt ook

voor woningen in niet-DAEB welke na mutatie onder

de geliberaliseerde huurgrens verhuurd worden. Bij

transformatie van bedrijfsonroerend goed naar wo-

ningen geldt hetzelfde uitgangspunt.

Eerste verwerking

Vastgoed in exploitatie wordt bij de eerste verwerking

gewaardeerd tegen de verkrijgings- of vervaardigings-

prijs, inclusief transactiekosten.

Voor zover verkregen subsidies kwalificeren als inves-

teringssubsidie worden deze in mindering gebracht

op de verkrijgings- of vervaardigingsprijs van de

vastgoedbelegging.

Marktwaarde (vervolgwaardering)

Vervolgwaardering van vastgoed in exploitatie vindt

op grond van artikel 35 lid 2 van de Woningwet plaats

tegen actuele waarde zijnde marktwaarde in ver-

huurde staat. De waardering tegen marktwaarde in

verhuurde staat vindt plaats overeenkomstig de me-

thodiek die is opgenomen in bijlage 2 van de Regeling

toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 (‘Hand-

boek modelmatig waarderen marktwaarde 2017’). De

toegelaten instelling past voor het volledige bezit de

fullversie van het Handboek modelmatig waarderen

marktwaarde toe.

Bij punt 1 van de toelichting zijn de gehanteerde ver-

onderstellingen en uitgangspunten voor de vervolg-

waardering tegen marktwaarde in verhuurde staat

van het DAEB-vastgoed in exploitatie en niet-DAEB-

vastgoed in exploitatie nader toegelicht.

Waarderingscomplex

Overeenkomstig het ‘Handboek modelmatig waarde-

ren marktwaarde’ vindt waardering op marktwaarde

in verhuurde staat plaats op een specifieke complexin-

deling (het waarderingscomplex) plaats. Elk waarde-

ringscomplex bestaat uit vergelijkbare verhuureen-

heden voor wat betreft type eenheid, bouwjaar en

locatie. Daarnaast is het gehele waarderingscomplex

als eenheid aan een derde partij te verkopen. Alle

verhuureenheden van de toegelaten instelling maken

deel uit van een waarderingscomplex of vormen een

afzonderlijk waarderingscomplex.

Uitgaven na eerste verwerking

De uitgaven na eerste verwerking (de zogeheten

bijzondere waardevermindering indien er objectieve

aanwijzingen zijn dat na de eerste opname van het

actief zich een gebeurtenis heeft voorgedaan die een

negatief effect heeft op de verwachte toekomstige

kasstromen van dat actief en waarvan een betrouw-

bare schatting kan worden gemaakt.

Objectieve aanwijzingen dat financiële activa onder-

hevig zijn aan een bijzondere waardevermindering

omvatten financiële problemen van de rechtspersoon

of de schuldenaar die het instrument heeft uitgege-

ven, contractbreuk zoals het niet nakomen van beta-

lingsverplichtingen en/of achterstallige betalingen

met betrekking tot rente of aflossingen, herstructure-

ring van een aan de toegelaten instelling toekomend

bedrag onder voorwaarden die de toegelaten instel-

ling anders niet zou hebben overwogen, aanwijzin-

gen dat een debiteur of emittent failliet zal gaan of

waarschijnlijk tot een financiële reorganisatie zal

overgaan, en het verdwijnen van een actieve markt

voor een bepaald effect. Daarnaast worden subjec-

tieve indicatoren samen met objectieve aanwijzingen

voor bijzondere waardevermindering overwogen.

Voorbeelden hiervan zijn het wegvallen van actieve

markten in het geval van financiële activa met een

beursnotering, een verlaging van de kredietwaardig-

heid van de andere partij zijnde de rechtspersoon of

schuldenaar van het uitgegeven instrument of een

daling van de reële waarde van een financieel actief

beneden de kostprijs of geamortiseerde kostprijs.

Aanwijzingen voor bijzondere waardeverminderin-

gen van vorderingen en beleggingen die door de

toegelaten instelling worden gewaardeerd tegen

geamortiseerde kostprijs worden zowel op het niveau

van specifieke activa als op collectief niveau in

aanmerking genomen. Van afzonderlijk belangrijke

vorderingen en beleggingen wordt beoordeeld of deze

individueel onderhevig zijn aan bijzondere waardever-

mindering. Van afzonderlijk belangrijke vorderingen

en beleggingen die niet individueel onderhevig zijn

gebleken aan bijzondere waardevermindering en

van afzonderlijk niet belangrijke vorderingen wordt

collectief beoordeeld of deze onderhevig zijn aan bij-

zondere waardevermindering, dit door samenvoeging

van vorderingen en beleggingen met vergelijkbare

risicokenmerken.

Bij de beoordeling van de collectieve waardevermin-

dering gebruikt de toegelaten instelling historische

trends met betrekking tot de waarschijnlijkheid van

het niet nakomen van betalingsverplichtingen, het

tijdsbestek waarbinnen incassering plaatsvindt en

de hoogte van gemaakte verliezen. De uitkomsten

worden bijgesteld als het management van de toege-

laten instelling van oordeel is dat de huidige econo-

mische en kredietomstandigheden zodanig zijn dat

het waarschijnlijk is dat de daadwerkelijke verliezen

hoger dan wel lager zullen zijn dan historische trends

suggereren.

Een bijzonder waardeverminderingsverlies met betrek-

king tot een tegen geamortiseerde kostprijs gewaar-

deerd financieel actief wordt bepaald als het verschil

tussen de boekwaarde en de contante waarde van de

verwachte toekomstige kasstromen, gedisconteerd

tegen de oorspronkelijke effectieve rente van het actief.

Bijzondere waardeverminderingsverliezen worden

opgenomen in de winst-en-verliesrekening. Rente op

het aan een bijzondere waardevermindering onder-

hevige actief blijft verantwoord worden via oprenting

van het actief met de oorspronkelijke effectieve rente

van het actief.

Bijzondere waardeverminderingsverliezen onder de

(geamortiseerde) kostprijs van de beleggingen in ef-

fecten die tegen reële waarde worden gewaardeerd,

met verwerking van waardewijzigingen in het eigen

vermogen, worden direct ten laste van de winst-en-

verliesrekening verantwoord.

Als in een latere periode de waarde van het actief,

onderhevig aan een bijzondere waardevermindering,

stijgt en het herstel objectief in verband kan worden

gebracht met een gebeurtenis die plaatsvond na de

opname van het bijzondere waardeverminderingsver-

lies, wordt het bedrag uit hoofde van het herstel (tot

maximaal de oorspronkelijke kostprijs) opgenomen in

de winst-en-verliesrekening.


toegelaten instelling definieert dit als het moment

dat de zittende huurders (tijdelijk) elders zijn gehuis-

vest. De verkrijgingsprijs van de onroerende zaken in

de opvolgende waardering in het vastgoed in ontwik-

keling geschiedt tegen de marktwaarde in exploitatie

op het moment van de herclassificatie.

Herclassificatie vastgoed in ontwikkeling naar vastgoed in exploitatieHerclassificatie van vastgoed in ontwikkeling naar

vastgoed in exploitatie vindt plaats bij aanvang van

de exploitatie activiteiten. De toegelaten instelling

definieert dit als het moment dat het vastgoed wordt

opgeleverd en het vastgoed zonder enige vorm van

belemmering geschikt is voor de verhuur. De verkrij-

gingsprijs van de onroerende zaken in de opvolgende

waardering in het vastgoed in exploitatie geschiedt

tegen de kostprijs van het vastgoed in ontwikkeling

op het moment van de herclassificatie onder eventu-

ele aftrek van een gevormde voorziening onrendabele

investeringen en herstructureringen.


Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatieOnroerende zaken en roerende zaken ten dienste

van de exploitatie worden in de balans verwerkt

indien het waarschijnlijk is dat de toekomstige

prestatie-eenheden met betrekking tot dat actief

zullen toekomen aan de toegelaten instelling en de

kosten van het actief betrouwbaar kunnen worden

vastgesteld. Onroerende en roerende zaken ten

dienste van de exploitatie worden gewaardeerd

tegen hun kostprijs, verminderd met de cumulatieve

afschrijvingen en bijzondere waardeverminderingen.

De kostprijs van de genoemde activa bestaat uit

de verkrijgings- of vervaardigingsprijs en overige

kosten om de activa op hun plaats en in de staat

te krijgen noodzakelijk voor het beoogde gebruik.

De kostprijs van de activa die door de toegelaten

instelling in eigen beheer zijn vervaardigd, bestaat

uit de aanschaffingskosten van de gebruikte grond-

en hulpstoffen en de overige kosten die rechtstreeks

kunnen worden toegerekend aan de vervaardiging.

Verder omvat de vervaardigingsprijs een redelijk

deel van de indirecte kosten en de rente op schulden

over het tijdvak dat kan worden toegerekend aan

de vervaardiging van de activa. In het geval dat de

betaling van de kostprijs van een materieel vast actief

plaatsvindt op grond van een langere dan normale

betalingstermijn, wordt de kostprijs van het actief

gebaseerd op de contante waarde van de verplichting.

In het geval dat materiële vaste activa worden

verworven in ruil voor een niet-monetair actief,

wordt de kostprijs van het materieel vast actief

bepaald op basis van de reële waarde voor zover

de ruiltransactie leidt tot een wijziging in de

economische omstandigheden en de reële waarde

van het verworven actief of van het opgegeven actief

op betrouwbare wijze kan worden vastgesteld.

Investeringssubsidies worden in mindering gebracht

op de kostprijs van de activa waarop de subsidies

betrekking hebben.

De afschrijvingen worden volgens de lineaire

methode op basis van de economische levensduur

afgeschreven. Op bedrijfsterreinen en op materiële

vaste bedrijfsactiva in uitvoering, alsmede

vooruitbetalingen op materiële vaste activa wordt

niet afgeschreven. Afschrijving start op het moment

dat een actief beschikbaar is voor het beoogde

gebruik en wordt beëindigd bij buitengebruikstelling

of bij afstoting.

De volgende afschrijvingstermijnen worden hierbij

gehanteerd:

− Casco : 50 jaar

− Installaties : 10-20 jaar

− Overige roerende zaken : 5-10 jaar

De toegelaten instelling bepaalt het af te schrijven

bedrag zonder rekening te houden met een

restwaarde.

Onderhoudsuitgaven worden slechts geactiveerd

als zij de gebruiksduur van het object verlengen en/

of leiden tot toekomstige prestatie-eenheden met

betrekking tot het object.

Buiten gebruik gestelde activa worden gewaardeerd

tegen boekwaarde of lagere opbrengstwaarde.

na-investeringen) worden geactiveerd, indien het

waarschijnlijk is dat toekomstige economische voor-

delen boven het oorspronkelijk vastgestelde niveau,

als gevolg van de desbetreffende uitgaven, ten gunste

van de toegelaten instelling komen. Bij uitgaven na

eerste verwerking wordt beoordeeld of en in hoeverre

sprake is van een bijzonder waardeverminderingsver-

lies op het waarderingscomplex waarop de uitga-

ven na eerste verwerking betrekking hebben. Het

zogeheten onrendabele deel wordt ten laste van de

winst-en-verliesrekening verantwoord onder de post

niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoed.

Onderhoudsuitgaven en uitgaven voor renovatiewerk-

zaamheden worden slechts geactiveerd indien zij de

gebruiksduur van het object verlengen. De overige

onderhoudslasten worden rechtstreeks ten laste van

de winst-en-verliesrekening gebracht.

Waardemutaties

De waardemutaties in vastgoed in exploitatie worden

rechtstreeks ten gunste of ten laste van de winst-en-

verliesrekening in de post niet-gerealiseerde waarde-

veranderingen vastgoedportefeuille verantwoord in

de periode waarin de waardemutatie zich voortdoet.

Herclassificatie van onroerende zakenHerclassificatie van vastgoed in exploitatie geschiedt

slechts indien sprake is van een wijziging van het ge-

bruik of het beleid, gestaafd door de daadwerkelijke

aanvang van activiteiten ten behoeve van verkoop

van onroerende zaken die niet meer in exploitatie zijn.

Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatieClassificatie

Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploi-

tatie betreft ingrijpende investeringen in bestaande

complexen en investeringen in nieuwe verhuureenhe-

den. Op het moment dat gronden ontwikkelposities

daadwerkelijk in ontwikkeling worden genomen

voor vastgoed bestemd voor eigen exploitatie vindt

overheveling plaats van voorraad gronden ontwik-

kelposities naar vastgoed in ontwikkeling bestemd

voor eigen exploitatie.

Waardering

Waardering vindt plaats tegen bestede kosten en

toegerekende kosten van het werkapparaat uit hoofde

van voorbereiding, toezicht en directievoering of

lagere marktwaarde. Voorts wordt rente tijdens de

bouw toegerekend aan kwalificerende activa. De

geactiveerde rente wordt berekend tegen de gewogen

gemiddelde rentevoet van de aangetrokken leningen.

In het geval per balansdatum sprake is van feitelijke

dan wel juridische investeringsverplichtingen waarbij

de geschatte kostprijs van het project in ontwikke-

ling hoger is dan de geschatte marktwaarde wordt

het verschil (onrendabele deel) eerst in mindering

gebracht op de reeds bestede kosten en wordt voor

het resterend bedrag een voorziening gevormd voor

onrendabele investeringen.

Voornoemde verplichtingen worden in de

jaarrekening verwerkt op het moment dat

deze kunnen worden gekwalificeerd als ‘intern

geformaliseerd en extern gecommuniceerd’. Hiervan

is sprake wanneer uitingen door de toegelaten

instelling zijn gedaan richting huurders, gemeenten

en overige stakeholders aangaande verplichtingen

inzake toekomstige nieuwbouw-, woningverbeterings-

of herstructurerings projecten. Een feitelijke verplich-

ting is gekoppeld aan het investeringsbesluit in het

besluitvormingsproces van de toegelaten instelling.

Waardemutaties

De afwaardering van de bestede kosten tot nihil

alsmede de terugname van in het verleden verwerkte

afwaarderingen worden verantwoord als waardever-

anderingen vastgoed in ontwikkeling onder de post

overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille.

Dotaties en onttrekkingen aan de voorziening onren-

dabele investeringen en herstructureringen worden

verantwoord als waardeveranderingen vastgoed in

ontwikkeling onder de post overige waardeverande-

ringen vastgoedportefeuille.

Herclassificatie vastgoed in exploitatie naar vast-goed in ontwikkelingHerclassificatie van vastgoed in exploitatie naar

vastgoed in ontwikkeling vindt plaats bij aanvang van

de activiteiten ten behoeve van de ontwikkeling. De


In geval van samenwerking door het gezamenlijk

uitvoeren van activiteiten waarbij iedere deelnemer

zelf de uitsluitende zeggenschap over die activa

houdt, verwerkt de toegelaten instelling de activa

waar zij zeggenschap over heeft evenals de zelf

aangegane verplichtingen, zelf gemaakte kosten

en het aandeel in het resultaat op verkopen en/of

dienstverlening door de joint venture.

In geval van samenwerking door het gezamenlijk

uitvoeren van activiteiten gebruik makend van activa

waarover de deelnemers gezamenlijk zeggenschap

hebben, verwerkt de toegelaten instelling de ge-

meenschappelijke activa, verplichtingen, kosten en

opbrengsten proportioneel.

Bij inbreng in of verkoop van activa door de toegela-

ten instelling aan een joint venture, verantwoordt de

toegelaten instelling dat deel van het resultaat in de

winst-en-verliesrekening dat correspondeert met het

relatieve belang van de andere deelnemers in de joint

venture. Er wordt geen resultaat verantwoord als

de door de deelnemers ingebrachte niet-monetaire

activa ongeveer aan elkaar gelijk zijn wat betreft

aard, gebruik (in dezelfde bedrijfsactiviteit) en reële

waarde. Eventuele niet verantwoorde resultaten

worden in mindering gebracht op de nettovermogens-

waarde van de joint venture. Eventuele verliezen op

vlottende activa of bijzondere waardeverminderingen

van vaste activa verantwoordt de toegelaten instelling

daarentegen direct en volledig.

Bij verkoop van activa door de joint venture aan de

toegelaten instelling, verantwoordt de toegelaten

instelling het aandeel in de winst of het verlies van de

joint venture op die verkoop pas in de winst-enverlies-

rekening als het betreffende actief is (door)verkocht

aan een derde. Als echter sprake is van een verlies op

vlottende activa of een bijzondere waardeverminde-

ring van vaste activa, neemt de toegelaten instelling

haar aandeel in dit verlies direct.

Overige financiële vaste activa Kapitaalbelangen die niet worden aangemerkt als

deelneming worden onder de effecten gerubriceerd.

Vorderingen op niet-geconsolideerde deelnemingen

worden initieel gewaardeerd tegen de reële waarde,

vermeerderd met direct toerekenbare transactiekos-

ten. Vervolgens worden deze vorderingen gewaar-

deerd tegen geamortiseerde kostprijs op basis van de

effectieve rentemethode, verminderd met bijzondere

waardeverminderingsverliezen.

De grondslagen voor de overige financiële vaste ac-

tiva zijn verder opgenomen onder het hoofd Financi-

ele instrumenten.

Dividenden worden verantwoord in de periode

waarin zij betaalbaar worden gesteld. Dividenden

van deel nemingen die worden gewaardeerd tegen

verkrijgings prijs, worden verantwoord als opbrengst

uit deelnemingen (onder de financiële baten).

De onder de financiële vaste activa opgenomen obli-

gaties (beursgenoteerd en niet-beursgenoteerd)

die niet behoren tot een handelsportefeuille en die

worden aangehouden tot het einde van de looptijd,

worden gewaardeerd tegen geamortiseerde kostprijs.

Bijzondere waardeverminderingen van vaste activaVoor materiële en financiële vaste activa wordt op

iedere balansdatum beoordeeld of er aanwijzingen

zijn dat deze activa onderhevig zijn aan bijzondere

waardeverminderingen. Als dergelijke indicaties

aanwezig zijn, wordt de realiseerbare waarde van het

actief geschat. De realiseerbare waarde is de hoogste

van de bedrijfswaarde en de opbrengstwaarde. Als

het niet mogelijk is de realiseerbare waarde te schat-

ten voor een individueel actief, wordt de realiseerbare

waarde bepaald van de kasstroomgenererende een-

heid waartoe het actief behoort.

Wanneer de boekwaarde van een actief (of een kas-

stroomgenererende eenheid) hoger is dan de reali-

seerbare waarde, wordt een bijzonder waardevermin-

deringsverlies verantwoord voor het verschil tussen

de boekwaarde en de realiseerbare waarde. Indien

sprake is van een bijzonder waardeverminderingsver-

lies van een kasstroomgenererende eenheid, wordt

het verlies allereerst toegerekend aan goodwill die is

toegerekend aan de kasstroomgenererende eenheid.

Een eventueel restantverlies wordt toegerekend aan

de andere activa van de eenheid naar rato van hun

boekwaarden.


Deelnemingen met invloed van betekenisDeelnemingen waarin invloed van betekenis op het

zakelijke en financiële beleid kan worden uitgeoefend,

worden gewaardeerd volgens de vermogensmuta-

tiemethode op basis van de nettovermogenswaarde.

Indien waardering tegen nettovermogenswaarde

niet kan plaatsvinden doordat de hiervoor benodigde

informatie niet kan worden verkregen, wordt de

deelneming gewaardeerd volgens het zichtbaar eigen

vermogen. Bij de vaststelling of er sprake is van een

deelneming waarin de toegelaten instelling invloed

van betekenis uitoefent op het zakelijke en financiële

beleid, wordt het geheel van feitelijke omstandighe-

den en contractuele relaties (waaronder eventuele

potentiële stemrechten) in aanmerking genomen.

Bij de bepaling van de nettovermogenswaarde wor-

den de waarderingsgrondslagen van de toegelaten

instelling gehanteerd.

Indien de toegelaten instelling een actief of een

passief overdraagt aan een deelneming die volgens

de vermogensmutatiemethode wordt gewaardeerd,

wordt de winst of het verlies voortvloeiend uit deze

overdracht naar rato van het relatieve belang dat

derden hebben in de deelnemingen verwerkt (propor-

tionele resultaatbepaling). Een verlies dat voortvloeit

uit de overdracht van vlottende activa of een bijzon-

dere waardevermindering van vaste activa wordt wel

volledig verwerkt. Resultaten op transacties waarbij

overdracht van activa en passiva tussen de toegelaten

instelling en haar deelnemingen en tussen deelne-

mingen onderling heeft plaatsgevonden, worden

geëlimineerd voor zover deze als niet gerealiseerd

kunnen worden beschouwd.

De niet gerealiseerde winst wordt geëlimineerd uit

het resultaat van de toegelaten instelling. Deze cor-

rectie wordt verwerkt door eliminatie op netto-omzet

en het opnemen van een overlopende post / elimina-

tie op het resultaat deelneming en deze eliminatie in

de balans in mindering te brengen op de waarde van

de deelneming (doorhalen wat niet van toepassing is).

De toegelaten instelling realiseert de geëlimineerde

winst als gevolg van verkoop aan derden, afschrij-

vingen of door middel van het verantwoorden

van een bijzondere waardevermindering door de

desbetreffende deelneming.

Deelnemingen met een negatieve nettovermogens-

waarde worden op nihil gewaardeerd. Bij deze

waardering worden ook langlopende vorderingen

op de deelnemingen meegenomen die feitelijk

moeten worden gezien als onderdeel van de netto-

investering. Dit betreft met name leningen waarvan

de afwikkeling in de nabije toekomst niet is gepland

en niet waarschijnlijk is.

Een aandeel in de winst van de deelneming in latere

jaren wordt pas verwerkt als en voor zover het

cumulatieve niet verwerkte aandeel in het verlies is

ingelopen. Wanneer de toegelaten instelling echter

geheel of ten dele garant staat voor de schulden van

een deelneming, dan wel de feitelijke verplichting heeft

de deelneming (voor haar aandeel) in staat te stellen

tot betaling van haar schulden, wordt een voorziening

gevormd ter grootte van de verwachte betalingen door

de toegelaten instelling ten behoeve van de deelneming.

Deelnemingen zonder invloed van betekenisDeelnemingen waarin geen invloed van beteke-

nis wordt uitgeoefend, worden gewaardeerd tegen

verkrijgingsprijs of lagere realiseerbare waarde. Indien

sprake is van een stellig voornemen tot afstoting vindt

waardering plaats tegen de eventuele lagere verwach-

te verkoopwaarde. Indien de toegelaten instelling een

actief of een passief overdraagt aan een deelneming

die wordt gewaardeerd op verkrijgingsprijs of actuele

waarde, wordt de winst of het verlies voortvloeiend uit

deze overdracht direct en volledig in de geconsolideer-

de winst-en-verliesrekening verwerkt, tenzij de winst

op de overdracht in wezen niet is gerealiseerd.

Samenwerkingsverbanden Deelnemingen waarin de toegelaten instelling de

zeggenschap gezamenlijk met andere deelnemers

uitoefent (joint ventures), worden gewaardeerd vol-

gens de vermogensmutatiemethode op basis van de

nettovermogenswaarde.


Herclassificatie onroerende zaken in exploitatie naar voorradenEen wijziging van de classificatie van onroerende

zaken in exploitatie naar voorraden, gestaafd door de

aanvang van activiteiten ten behoeve van latere ver-

koop van de onroerende zaken, classificeert als her-

classificatie. De verkrijgingsprijs van de onroerende

zaken in de opvolgende waardering in de voorraden

geschiedt tegen de marktwaarde in verhuurde staat

van het onroerend goed in exploitatie op het moment

van de herclassificatie.

Onderhanden projectenDe post onderhanden projecten bestaat uit het saldo

van gerealiseerde projectkosten, toegerekende winst,

verwerkte verliezen en reeds gedeclareerde termij-

nen. In de waardering van onderhanden projecten

worden de kosten die direct betrekking hebben op

het project (zoals personeelskosten voor werknemers

direct werkzaam aan het project, kosten van con-

structiematerialen, kosten van grond en terreinen

en afschrijving van installaties en uitrusting die bij

de uitvoering van het project worden gebruikt), de

kosten die toerekenbaar zijn aan projectactiviteiten in

het algemeen en toewijsbaar zijn aan het project (on-

der meer verzekeringskosten, kosten van ontwerp en

technische assistentie en overheadkosten van projec-

tactiviteiten en rente op schulden over het tijdvak dat

aan het project kan worden toegerekend) en andere

kosten die contractueel aan de opdrachtgever kunnen

worden toegerekend, begrepen. De toerekening van

opbrengsten, kosten en winstneming op onderhan-

den projecten geschiedt naar rato van de verrichte

prestaties bij de uitvoering van het werk (‘percentage

of completion’-methode).

De mate waarin prestaties van een onderhanden

project zijn verricht wordt bepaald aan de hand van

de tot de balansdatum gemaakte projectkosten in

verhouding tot de geschatte totale projectkosten.

Verwerking vindt plaats zodra een betrouwbare schat-

ting kan worden gemaakt van het resultaat van een

onderhanden project.

Het resultaat van een aanneemcontract kan betrouw-

baar worden ingeschat als de totale projectopbreng-

sten, de vereiste projectkosten om het project af te

maken en de mate waarin het onderhanden project

is voltooid betrouwbaar kunnen worden vastgesteld,

het waarschijnlijk is dat de economische voordelen

naar de toegelaten instelling zullen toevloeien en de

aan het onderhanden project toe te rekenen project-

kosten duidelijk te onderscheiden zijn en op betrouw-

bare wijze te bepalen zijn.

Indien het resultaat van een onderhanden project

niet betrouwbaar kan worden ingeschat, worden

de projectopbrengsten slechts verwerkt in de winst-

en-verliesrekening tot het bedrag van de gemaakte

projectkosten dat waarschijnlijk kan worden verhaald.

De projectkosten worden verwerkt in de winsten- ver-

liesrekening in de periode waarin ze zijn gemaakt.

Onder projectopbrengsten wordt verstaan de in het

contract overeengekomen opbrengsten vermeerderd

met eventuele opbrengsten op grond van meer- of

minderwerk, claims en vergoedingen, indien en voor

zover het waarschijnlijk is dat de opbrengsten zullen

worden gerealiseerd en betrouwbaar kunnen worden

bepaald. De projectopbrengsten worden bepaald op

de reële waarde van de tegenprestaties die is of zal

worden ontvangen.

Uitgaven die verband houden met projectkosten die

na de balansdatum tot te verrichten prestaties leiden,

worden als onderdeel van de overlopende activa ver-

werkt indien het waarschijnlijk is dat ze in een volgen-

de periode zullen leiden tot opbrengsten. Verwerking

van de projectkosten in de winst-enverliesrekening

vindt plaats als de prestaties in het project worden

geleverd en zijn gerealiseerd.

Verwachte verliezen op onderhanden projecten

worden onmiddellijk in de winst-en-verliesrekening

verwerkt. Het bedrag van het verlies wordt bepaald

ongeacht of het project reeds is aangevangen, het

stadium van realisatie van het project of het bedrag

aan winst dat wordt verwacht op andere, niet gerela-

teerde projecten.

Vorderingen en effectenDe grondslagen voor de waardering van vorderingen

en effecten zijn beschreven onder het hoofd Financiële

instrumenten.

Verder wordt op iedere balansdatum beoordeeld

of er enige indicatie is dat een in eerdere jaren

verantwoord bijzonder waardeverminderingsverlies

is verminderd. Als een dergelijke indicatie aanwezig

is, wordt de realiseerbare waarde van het betreffende

actief (of kasstroomgenererende eenheid) geschat.

Terugneming van een eerder verantwoord bijzonder

waardeverminderingsverlies vindt alleen plaats als

sprake is van een wijziging van de gehanteerde schat-

tingen bij het bepalen van de realiseerbare waarde

sinds de verantwoording van het laatste bijzonder

waardeverminderingsverlies. In dat geval wordt de

boekwaarde van het actief (of een kasstroomgenere-

rende eenheid) opgehoogd tot de geschatte realiseer-

bare waarde, maar niet hoger dan de boekwaarde die

bepaald zou zijn (na afschrijvingen) als in voorgaande

jaren geen bijzonder waardeverminderingsverlies

voor het actief (of een kasstroomgenererende een-

heid) zou zijn verantwoord.

Voorraden

Vastgoed bestemd voor de verkoop De voorraad vastgoed bestemd voor de verkoop betreft

opgeleverd vastgoed beschikbaar en bestemd voor

de verkoop dat ultimo boekjaar nog niet is verkocht.

Vastgoed bestemd voor de verkoop wordt gewaardeerd

tegen de bestede kosten en toegerekende kosten

van het werkapparaat uit hoofde van voorbereiding,

toezicht en directievoering, inclusief geactiveerde

rente, dan wel lager verwachte opbrengstwaarde.

De opbrengstwaarde is de geschatte verkoopprijs on-

der aftrek van direct toerekenbare verkoopkosten. Bij

de bepaling van de opbrengstwaarde wordt rekening

gehouden met de incourantheid van de voorraden.

Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoopVastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop

betreft investeringen in bouwterreinen en bouwwer-

ken voor eigen rekening en risico bestemd voor de

verkoop. Op het moment dat gronden ontwikkelpo-

sities daadwerkelijk in ontwikkeling worden geno-

men voor vastgoed bestemd voor de verkoop vindt

overheveling plaats van voorraad gronden ontwik-

kelposities naar vastgoed in ontwikkeling bestemd

voor de verkoop. De investeringen worden bij de start

als vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop

geclassificeerd. Wanneer eenheden verkocht zijn

wordt dat deel van de investering als onderhanden

projecten geclassificeerd.

In de waardering van vastgoed in ontwikkeling

bestemd voor de verkoop worden de kosten die direct

betrekking hebben op het project (zoals personeels-

kosten voor werknemers direct werkzaam aan het

project, kosten van grond en terreinen), de kosten die

toerekenbaar zijn aan projectactiviteiten in het alge-

meen en toewijsbaar zijn aan het project (onder meer

verzekeringskosten, kosten van ontwerp en technische

assistentie en rente op schulden over het tijdvak dat

aan het project kan worden toegerekend) en andere

kosten die contractueel aan de opdrachtgever kunnen

worden toegerekend, begrepen. Verwachte verliezen

op vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop

worden onmiddellijk in de winst-en-verliesrekening

als last verwerkt.

Overige voorraden

Voorraad materialenDe voorraad materialen wordt gewaardeerd tegen

verkrijgingsprijs of lagere opbrengstwaarde Handels-

kortingen, rabatten en soortgelijke (te) ontvangen

vergoedingen met betrekking tot de inkoop van

voorraden worden in mindering gebracht op de

verkrijgingsprijs.

Voorraad Grond en ontwikkelpositiesDe voorraad gronden ontwikkelposities wordt

gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs en bijkomende

kosten. Op het moment dat gronden ontwikkelposi-

ties daadwerkelijk in ontwikkeling worden genomen

vindt overheveling plaats naar vastgoed in ontwik-

keling bestemd voor eigen exploitatie of vastgoed in

ontwikkeling bestemd voor de verkoop. Als de grond-

en ontwikkelposities een zodanige waardeverminde-

ring ondergaan dat de opbrengstwaarde lager is dan

de geactiveerde kosten, dan wordt deze waardever-

mindering ten laste van het resultaat verantwoord.

Hiertoe wordt de waarde van de gronden ontwikkel-

posities periodiek getoetst aan de marktwaarde.


Voorziening pensioenenZie de grondslag Personeelsbeloningen voor de ver-

werking van pensioenregelingen.

Voorziening latente belastingverplichtingenDe voorziening voor latente belastingverplichtingen

heeft betrekking op het belastingeffect van de tijde-

lijke belastbare verschillen tussen waardering in de

jaarrekening en de fiscale waardering.

Overige voorzieningenOverige voorzieningen zijn gewaardeerd tegen uit-

gaven die naar verwachting noodzakelijk zijn om de

verplichtingen en verliezen af te wikkelen.

JubileumvoorzieningDe jubileumvoorziening betreft een voorziening voor

toekomstige jubileumuitkeringen. De voorziening

betreft het geschatte bedrag van de in de toekomst

uit te keren jubileumuitkeringen. De berekening is

gebaseerd op gedane toezeggingen, blijf kansen en

leeftijden.

Langlopende schuldenDe waardering van langlopende schulden is toegelicht

onder het hoofd Financiële instrumenten. Voor de

post verplichtingen uit hoofde van onroerende zaken

verkocht onder voorwaarden wordt verwezen naar

hetgeen onder de post onroerende zaken verkocht

onder voorwaarden is opgenomen.

Kortlopende schuldenDe waardering van kortlopende schulden is toegelicht

onder het hoofd Financiële instrumenten.

Nettoresultaat exploitatie vastgoedportefeuille

HuuropbrengstenHieronder zijn opgenomen de opbrengsten voortvloei-

end uit de met huurders gesloten huurovereenkom-

sten (exclusief de inbegrepen servicedienst). De huren

worden jaarlijks binnen de wettelijke kaders gewijzigd

in overeenstemming met het huurbeleid van de toe-

gelaten instelling.

Huuropbrengsten worden lineair in de winst-en-ver-

liesrekening opgenomen op basis van de duur van de

huurovereenkomst. Vergoedingen ter stimulering van

het sluiten van huurovereenkomsten worden als inte-

graal deel van de totale huuropbrengsten verwerkt.

Opbrengsten en lasten servicecontractenDit betreffen ontvangen bedragen van huurders op

basis van afgesloten servicecontracten welke inte-

graal deel uitmaken van huurcontracten ter dekking

van gemaakte servicekosten. Jaarlijks vindt verreke-

ning plaats op basis van de daadwerkelijke bestedin-

gen. De kosten die worden gegenereerd uit de (op de

huurexploitatie) afgesloten servicecontracten worden

verantwoord onder de lasten servicecontracten.

OverheidsbijdragenOverheidsbijdragen worden aanvankelijk in de balans

opgenomen als vooruitontvangen baten zodra er

redelijke zekerheid bestaat dat zij zullen worden

ontvangen en dat de toegelaten instelling zal voldoen

aan de daaraan verbonden voorwaarden. Subsidies

ter compensatie van door de toegelaten instelling ge-

maakte kosten worden systematisch als opbrengsten

in de winst-en-verliesrekening opgenomen in dezelfde

periode als die waarin de kosten worden gemaakt.

Subsidies ter compensatie van de toegelaten instel-

ling voor de kosten van een actief worden syste-

matisch in de winst-enverliesrekening opgenomen

gedurende de gebruiksduur van het actief.

Exploitatiesubsidies worden ten gunste van de winst-

en-verliesrekening van het jaar gebracht ten laste

waarvan de gesubsidieerde bestedingen komen of

waarin de opbrengsten zijn gederfd of het exploita-

tietekort zich heeft voorgedaan. De vooruitontvangen

bedragen (zowel kort- als langlopend) worden onder

de overlopende passiva opgenomen.

Een krediet afgesloten tegen een lagere rente dan

marktrente, wordt als schuld in de balans opgenomen

waarbij waardering plaatsvindt zoals vermeld onder

de financiële instrumenten. Het verschil tussen het

hogere ontvangen bedrag van het krediet en de boek-

waarde bij eerste verwerking betreft het voordeel

als gevolg van de lagere rente. Dit voordeel wordt

verwerkt ten gunste van de winst-en-verliesrekening

als overheidssubsidie.

Liquide middelenLiquide middelen worden gewaardeerd tegen nomi-

nale waarde. Indien liquide middelen niet ter vrije

beschikking staan, wordt hiermee rekening gehouden

bij de waardering.

Liquide middelen die naar verwachting langer dan 12

maanden niet ter beschikking staan van de toege-

laten instelling, worden gerubriceerd als financiële

vaste activa.

Groepsvermogen

Eigen vermogenFinanciële instrumenten die op grond van de economi-

sche realiteit worden aangemerkt als eigenvermogens-

instrumenten, worden gepresenteerd onder het eigen

vermogen. Uitkeringen aan houders van deze instru-

menten worden in mindering op het eigen vermogen

gebracht na aftrek van eventueel hiermee verband hou-

dend voordeel uit hoofde van belasting naar de winst.

Financiële instrumenten die op grond van de econo-

mische realiteit worden aangemerkt als een financiële

verplichting, worden gepresenteerd onder schulden.

Rente, dividenden, baten en lasten met betrekking tot

deze financiële instrumenten worden in de winst-en-

verliesrekening verantwoord als kosten of opbrengsten.

Herwaarderingsreserve

Een herwaarderingsreserve wordt gevormd op waarde-

ringscomplexniveau voor het positieve verschil tussen

de marktwaarde van activa en de boekwaarde op basis

van de verkrijgings- of vervaardigingsprijs, zonder

rekening te houden met enige afschrijving of waarde-

vermindering.

In de herwaarderingsreserve worden de ongerealiseer-

de waardevermeerderingen van de onroerende zaken

in exploitatie opgenomen. Er is sprake van een ongere-

aliseerde waardevermeerdering indien de marktwaarde

van een waarderingscomplex op balansdatum hoger is

dan de boekwaarde op basis van de verkrijgingsprijs- of

vervaardigingsprijs, zonder rekening te houden met

enige afschrijving of waardevermindering.

Ongerealiseerde waardeverminderingen op waarde-

ringscomplexniveau worden op de herwaarderingsre-

serve in mindering gebracht tot zover de boekwaarde

op basis van marktwaarde hoger is dan de boekwaarde

op basis van verkrijgings- of vervaardigingsprijs.

De herwaarderingsreserve wordt gevormd ten laste van

de overige reserves.

Het gerealiseerde deel van de herwaarderingsreserve

van op marktwaarde gewaardeerde vastgoedbeleggin-

gen in exploitatie wordt rechtstreeks ten gunste van de

overige reserves verantwoord.

Voorzieningen

Algemeen Een voorziening wordt in de balans opgenomen wan-

neer er sprake is van:

• een in rechte afdwingbare of feitelijke verplich-

ting die het gevolg is van een gebeurtenis in het

verleden;

• waarvan een betrouwbare schatting kan worden

gemaakt; en

• het waarschijnlijk is dat voor afwikkeling van die

verplichting een uitstroom van middelen nodig is.

Rechten en verplichtingen voortvloeiend uit eenzelfde

overeenkomst worden niet in de balans opgenomen

indien en voor zover noch de toegelaten instelling

noch de tegenpartij heeft gepresteerd.

Opname in de balans geschiedt wanneer de nog te

ontvangen respectievelijk te leveren prestatie en tegen-

prestatie niet (meer) met elkaar in evenwicht zijn en dit

voor de toegelaten instelling nadelige gevolgen heeft.

Indien (een deel van) de uitgaven die noodzakelijk

zijn om een voorziening af te wikkelen waarschijnlijk

geheel of gedeeltelijk door een derde worden vergoed

bij afwikkeling van de voorziening, wordt de vergoe-

ding als afzonderlijk actief gepresenteerd.

Voorzieningen worden gewaardeerd tegen de nomi-

nale waarde van de beste schatting van de uitgaven

die naar verwachting noodzakelijk zijn om de verplich-

tingen en verliezen af te wikkelen.

Voorzieningen voor onrendabele investeringen en herstructureringenZie de grondslag Vastgoed in ontwikkeling voor de

verwerking van de voorzieningen onrendabele inves-

teringen en herstructureringen.


zaken worden in de winst-en-verliesrekening verwerkt

wanneer de belangrijke risico’s en voordelen van

eigendom aan de koper zijn overgedragen, het bedrag

van de opbrengsten op betrouwbare wijze kan wor-

den bepaald, de inning van de verschuldigde vergoe-

ding waarschijnlijk is, de hiermee verband houdende

kosten betrouwbaar kunnen worden ingeschat en er

geen sprake is van aanhoudende managementbetrok-

kenheid bij de onroerende zaken. De overdracht van

de risico’s en voordelen is op het moment van juridi-

sche levering (passeren transportakte).

Boekwaarde verkochte vastgoedportefeuilleDe boekwaarde van het verkochte vastgoed dient per

verkoopdatum te worden verwerkt in de winsten- ver-

liesrekening.

Bij verkoop uit bestaand bezit betreft dit de markt-

waarde van vastgoed in exploitatie op basis van het

Handboek modelmatig waarderen marktwaarde.

Bij verkoop uit voorraad betreft dit de bestede kosten

en toegerekende kosten van het werkapparaat uit

hoofde van voorbereiding, toezicht en directievoering,

inclusief geactiveerde rente, dan wel lager verwachte

opbrengstwaarde op het moment van verkoop.

Toegerekende organisatie en financieringskostenDe toerekening van de indirecte kosten aan de onder-

scheiden onderdelen van de functionele winst-enver-

liesrekening gebeurt op basis van verdeelsleutels. De

belangrijkste indirecte kosten betreffen personeelsbe-

loningen, afschrijvingen op onroerende en roerende

zaken ten dienste van de exploitatie en overige niet

directe bedrijfskosten.

Afhankelijk van de aard van de afdeling dienen de

lasten te worden toegerekend aan een bepaalde

activiteit. De toegelaten instelling hanteert voor de

organisatiekosten een gecombineerde sleutel van ac-

tiviteiten vanuit het functionele model en het aantal

FTE’s. De basis van deze sleutel is het intern sturings-

model van Stadgenoot, dat model is ingedeeld naar

een beheer- en investeringsbedrijf. Op basis van de

begrote kosten en het aantal FTE per activiteit in het

beheer (verhuur, onderhoud, leefbaarheid) en investe-

ringsbedrijf (verkoop, nieuwbouw en overige organi-

satiekosten) zijn sleutels opgesteld per afdeling.

PersoneelsbeloningenDe beloningen van het personeel worden als last

in de winst-en-verliesrekening verantwoord in de

periode waarin de arbeidsprestatie wordt verricht en,

voor zover nog niet uitbetaald, als verplichting op de

balans opgenomen. Als de reeds betaalde bedragen

de verschuldigde beloningen overtreffen, wordt het

meerdere opgenomen als een overlopend actief voor

zover er sprake zal zijn van terugbetaling door het

personeel of van verrekening met toekomstige beta-

lingen door de toegelaten instelling.

Voor de beloningen met opbouw van rechten, sab-

batical leave, winstdelingen en bonussen worden de

verwachte lasten gedurende het dienstverband in

aanmerking genomen. Ontvangen bijdragen voort-

vloeiend uit levensloopregelingen worden in aanmer-

king genomen in de periode waarover deze bijdragen

zijn verschuldigd. Toevoegingen aan en vrijval van

verplichtingen worden ten laste respectievelijk ten

gunste van de winst-en-verliesrekening gebracht.

Indien een beloning wordt betaald, waarbij geen

rechten worden opgebouwd (bijvoorbeeld doorbeta-

ling in geval van ziekte of arbeidsongeschiktheid)

worden de verwachte lasten verantwoord in de

periode waarover deze beloning is verschuldigd. Voor

op balansdatum bestaande verplichtingen tot het in

de toekomst doorbetalen van beloningen (inclusief

ontslagvergoedingen) aan personeelsleden die op

balansdatum naar verwachting blijvend geheel of

gedeeltelijk niet in staat zijn om werkzaamheden te

verrichten door ziekte of arbeidsongeschiktheid wordt

een voorziening opgenomen.

De verantwoorde verplichting betreft de beste schat-

ting van de bedragen die noodzakelijk zijn om de

desbetreffende verplichting op balansdatum af te wik-

kelen. De beste schatting is gebaseerd op contractu-

ele afspraken met personeelsleden (cao en individuele

arbeidsovereenkomsten).

Toevoegingen aan en vrijval van verplichtingen

worden ten laste respectievelijk ten gunste van de

winst-en-verliesrekening gebracht.

Verkregen ontwikkelingskredieten worden in minde-

ring gebracht op de ontwikkelingskosten. Indien te-

rugbetaling van het ontwikkelingskrediet dient plaats

te vinden, worden de terugbetalingen en de rente

daarover verwerkt als kosten van de omzet.

Investeringssubsidies worden in mindering gebracht

op het geïnvesteerde bedrag. De vooruitontvangen

bedragen (zowel kort- als langlopend) worden onder

de overlopende passiva opgenomen en worden sys-

tematisch in de winst-en-verliesrekening opgenomen

gedurende de gebruiksduur van het actief.

Indien een premie ingevolge een investeringsregeling

/ eenmalige investeringsaftrek wordt beschouwd als

een belastingfaciliteit, dan wordt het recht daarop in

het jaar waarin daaraan voor het eerst een waarde

kan worden toegekend ineens / over een aantal jaren

gespreid ten gunste van de post belastingen in de

winst-en-verliesrekening gebracht.

Lasten verhuur en beheeractiviteitenOnder deze categorie worden de directe en indirecte

kosten verantwoord die rechtstreeks zijn te relateren

aan de verhuur- en beheeractiviteiten. Dit betreft

onder andere lonen en salarissen voor personeel dat

primair bezig is met de exploitatie van het vastgoed

(bijvoorbeeld huurconsulenten/opzichters).

De indirecte kosten worden met behulp van een

verdeelstaat toegerekend aan deze categorie. Zie de

grondslag Toegerekende organisatie- en financierings-

kosten voor de gehanteerde methoden en veronder-

stellingen voor bepaling van de verdeelstaat.

Lasten onderhoudsactiviteitenOnder deze post worden alle directe en indirecte aan

het verslagjaar toe te rekenen kosten van onderhoud

aan het vastgoed in exploitatie verantwoord. Van

toerekenbaarheid is sprake als de daadwerkelijke

werkzaamheden in het verslagjaar hebben plaats-

gevonden. Onder deze post worden de kosten ten

behoeve van planmatig onderhoud, mutatieonder-

houd, klachtenonderhoud en contractonderhoud

verantwoord. De lasten van onderhoud onderschei-

den zich van activeerbare kosten door het feit dat

er geen sprake is van een waardeverhoging van het

actief, dan wel wettelijke vereisten. De bijdragen aan

VVE’s ten behoeve van onderhoud en de onderhouds-

voorziening worden direct ten laste gebracht van de

planmatig onderhoudslasten.

De indirecte kosten worden met behulp van een

verdeelstaat toegerekend aan deze categorie. Zie de

grondslag Toegerekende organisatie- en financierings-

kosten voor de gehanteerde methoden en veronder-

stellingen voor bepaling van de verdeelstaat.

Overige directe operationele lasten exploitatie bezitDe kosten die samenhangen met verhuren, beheren

en onderhouden van het vastgoed in exploitatie-

worden verantwoord onder de hierboven genoemde

subcategorieën. Naast deze (veelal) direct aan de

subactiviteiten te relateren kosten brengt het vast-

goed in exploitatie ook andere kosten met zich mee

die niet direct te relateren zijn aan de subactiviteiten

verhuren, beheren en onderhouden. Dit zijn echter

wel kosten die worden veroorzaakt door het in eigen-

dom hebben van vastgoed in exploitatie.

Deze kosten worden verantwoord als overige directe

operationele lasten exploitatie bezit. Dit betreft onder

andere zakelijke vastgoedgerelateerde lasten als

de onroerendzaakbelasting en rioolheffingen en de

verhuurderheffing.

Netto resultaat verkocht vastgoed in ontwikkelingDe post nettoresultaat verkocht vastgoed in ontwik-

keling betreft het saldo van de omzet onderhanden

projecten en de lasten onderhanden projecten. De

omzet en lasten verkocht vastgoed in ontwikkeling

worden conform de grondslagen onder onderhanden

projecten verantwoord.

Netto gerealiseerd resultaat verkoop vastgoed-portefeuille

Verkoopopbrengst vastgoedportefeuilleDe verkoopopbrengst vastgoedportefeuille betreft

het saldo van de gerealiseerde verkoopopbrengst op

verkopen uit bestaand bezit en verkopen uit voorraad

minus de gemaakte direct toerekenbare verkoopkosten.

Verkoopopbrengsten uit de verkoop van onroerende


sentatief is voor het patroon van de met het leaseob-

ject te verkrijgen voordelen.

Waardeveranderingen vastgoedportefeuille

Overige waardeveranderingen vastgoedportefeuilleDit betreffen waardeverminderingen, en eventueel

een terugname hiervan, die gedurende het verslag-

jaar zijn ontstaan vanuit aangegane juridische en

feitelijke verplichtingen met betrekking tot investe-

ringen in nieuwbouw, woningverbetering en her-

structurering. Het betreft hier de investeringen op de

posten vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen

exploitatie en vastgoed in ontwikkeling bestemd voor

de verkoop. Onder de post zijn tevens de waardever-

minderingen en eventueel een terugname hiervan

met betrekking tot gronden ontwikkellocaties opge-

nomen.

Nietgerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuilleDit betreft de jaarlijkse mutatie van de actuele waar-

de van het vastgoed in exploitatie (exclusief het effect

van onrendabele investeringen) die gewaardeerd zijn

tegen marktwaarde in verhuurde staat op basis van

het waarderingshandboek.

Nietgerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille bestemd voor verkoopDit betreft de winsten of mogelijke verliezen, die

ontstaan door een wijziging in de waarde van de

vastgoedportefeuille bestemd voor verkoop in het

verslagjaar. Dit betreffen derhalve de (markt)waarde-

veranderingen die samenhangen met de balanspost

vastgoed bestemd voor de verkoop.

LeefbaarheidDe hieronder verantwoorde kosten betreffen kosten

van fysieke ingrepen niet zijnde investeringen die de

leefbaarheid in buurten en wijken ten goede moeten

komen. Tevens worden hieronder kosten van perso-

neel verantwoord die zich specifiek met leefbaarheid

bezighouden.

Financiële baten en lasten

Waardeveranderingen van financiële vaste activa en van effectenZie de grondslag Financiële instrumenten voor de ver-

werking van de waardeveranderingen van financiële

vaste activa en effecten.

Andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten en rentelasten en soortgelijke kostenRentebaten worden verantwoord in de periode waar-

toe zij behoren, rekening houdend met de effectieve-

rentevoet van de desbetreffende actiefpost. Rentelas-

ten en soortgelijke lasten worden verantwoord in de

periode waartoe zij behoren.

Agio, disagio en aflossingspremies worden verant-

woord als rentelast in de periode waartoe zij behoren.

De toerekening van deze rentelast en de rentevergoe-

ding over de lening is de effectieve rente die in de

winst-en-verliesrekening wordt verwerkt. In de balans

is (per saldo) de amortisatiewaarde van de schuld(en)

verwerkt. De nog niet in de winst-en-verliesrekening

verwerkte bedragen van het agio en de al in de winst-

en-verliesrekening verwerkte aflossingspremies wor-

den verwerkt als verhoging van de schuld(en) waarop

ze betrekking hebben. De nog niet in de winst-enver-

liesrekening verwerkte bedragen van het disagio wor-

den verwerkt als verlaging van de schuld(en) waarop

ze betrekking hebben. De meerkosten verbonden aan

het gebruik van meer dan gebruikelijk leverancierskre-

diet worden als rentelast verantwoord.

Rente op schulden behorende bij een actief waarvoor

noodzakelijkerwijs een aanmerkelijke hoeveelheid tijd

benodigd is om het gebruiksklaar of verkoopklaar te

maken (kwalificerende activa) wordt in de vervaardi-

gingsprijs van een actief opgenomen, indien de aan

die actiefpost verbonden toekomstige voordelen naar

verwachting voldoende groot zullen zijn om de boek-

waarde van die post inclusief de toegerekende rente

te dekken en deze economische voordelen voldoende

betrouwbaar kunnen worden vastgesteld.

De rente wordt berekend op basis van de verschul-

digde rente over de specifiek voor de vervaardiging

Nederlandse pensioenregelingenUitgangspunt is dat de in de verslagperiode te verwer-

ken pensioenlast gelijk is aan de over die periode

aan de pensioenuitvoerder verschuldigde pensioen-

premies. Voor zover de verschuldigde premies op

balansdatum nog niet zijn voldaan, wordt hiervoor

een verplichting opgenomen. Als de op balansdatum

reeds betaalde premies de verschuldigde premies

overtreffen, wordt een overlopende actiefpost opge-

nomen voor zover sprake zal zijn van terugbetaling

door het fonds of van verrekening met in de toekomst

verschuldigde premies.

Indien op basis van de uitvoeringsovereenkomst met

betrekking tot een bedrijfstakpensioenregeling per

balansdatum een verplichting bestaat, wordt een

voorziening gevormd als het waarschijnlijk is dat de

aanwending van een maatregelenpakket, dat nodig is

voor het herstel van de per balansdatum bestaande

dekkingsgraad, zal leiden tot een uitstroom van

middelen en de omvang daarvan betrouwbaar kan

worden geschat.

Indien sprake is van aanpassingen van de per balans-

datum opgebouwde aanspraken die voortvloeien uit

toekomstige salarisverhogingen die per balansdatum

reeds zijn toegezegd en die voor rekening van de toe-

gelaten instelling komen wordt hiervoor een voorzie-

ning gevormd.

Verder wordt op balansdatum een voorziening op-

genomen voor bestaande additionele verplichtingen

ten opzichte van het fonds en de werknemers, indien

het waarschijnlijk is dat voor de afwikkeling van die

verplichtingen een uitstroom van middelen zal plaats-

vinden en de omvang van de verplichtingen betrouw-

baar kan worden geschat. Het al dan niet bestaan

van additionele verplichtingen wordt beoordeeld aan

de hand van de uitvoeringsovereenkomst met het

fonds, de pensioenovereenkomst met de werknemers

en andere (expliciete of impliciete) toezeggingen aan

de werknemers. De voorziening wordt gewaardeerd

tegen de beste schatting van de contante waarde

van de bedragen die noodzakelijk zijn om de verplich-

tingen op balansdatum af te wikkelen. De disconte-

ringsvoet vóór belasting geeft de actuele marktrente

per balansdatum van hoogwaardige ondernemings-

obligaties / rendement op staatsleningen weer; de

risico's waarmee bij het schatten van de toekomstige

uitgaven reeds rekening is gehouden worden hierin

niet betrokken.

Voor een op balansdatum bestaand overschot bij de

pensioenuitvoerder wordt een vordering opgenomen

als de toegelaten instelling de beschikkingsmacht

heeft over dit overschot, het waarschijnlijk is dat het

overschot naar de toegelaten instelling zal toevloeien

en de vordering betrouwbaar kan worden vastgesteld.

OntslagvergoedingenOntslagvergoedingen zijn vergoedingen die worden

toegekend in ruil voor de beëindiging van het dienst-

verband. Een uitkering als gevolg van ontslag wordt

als verplichting en als last verwerkt als de toegelaten

instelling zich aantoonbaar onvoorwaardelijk heeft

verbonden tot betaling van een ontslagvergoeding.

LeasingDe toegelaten instelling kan financiële en operatione-

le leasecontracten afsluiten. Een leaseovereenkomst

waarbij de voor- en nadelen verbonden aan het eigen-

dom van het leaseobject geheel of nagenoeg geheel

door de lessee worden gedragen, wordt aangemerkt

als een financiële lease. Alle andere leaseovereen-

komsten classificeren als operationele leases. Bij de

leaseclassificatie is de economische realiteit van de

transactie bepalend en niet zozeer de juridische vorm.

Classificatie van de lease vindt plaats op het tijdstip

van het aangaan van de betreffende leaseovereen-

komst.

Operationele leasesAls de toegelaten instelling optreedt als lessee in

een operationele lease, wordt het leaseobject niet

geactiveerd. Vergoedingen die worden ontvangen

als stimulering voor het afsluiten van een overeen-

komst worden verwerkt als een vermindering van de

leasekosten over de leaseperiode. Leasebetalingen

en vergoedingen inzake operationele leases worden

lineair over de leaseperiode ten laste respectievelijk

ten gunste van de winst-en-verliesrekening gebracht,

tenzij een andere toerekeningsystematiek meer repre-


Resultaat deelnemingenHet resultaat deelnemingen omvat het aandeel

in het resultaat van deelnemingen waarin wordt

deelgenomen, bepaald op basis van de grondslagen

van de groep. Resultaten op transacties, waarbij

overdracht van activa en passiva tussen de groep en

de niet-geconsolideerde deelnemingen en tussen

niet-geconsolideerde deelnemingen onderling heeft

plaatsgevonden, zijn niet verwerkt voor zover deze als

niet gerealiseerd kunnen worden beschouwd.

De resultaten van deelnemingen die gedurende het

boekjaar zijn verworven of afgestoten worden vanaf het

verwervingsmoment respectievelijk tot het moment

van afstoting verwerkt in het resultaat van de groep.

KasstroomoverzichtHet kasstroomoverzicht is opgesteld op basis van de

directe methode.

De geldmiddelen in het kasstroomoverzicht bestaan

uit de kasmiddelen en de tegoeden op bankrekenin-

gen. In het kasstroomoverzicht wordt onderscheid

gemaakt tussen operationele, investerings- en finan-

cieringsactiviteiten.

Ontvangsten en uitgaven uit hoofde van interest,

ontvangen dividenden en winstbelastingen zijn

opgenomen onder de kasstroom uit operationele

activiteiten.

De directe methode ter splitsing van de operationele

kasstromen geeft een beeld van de ontvangsten en

uitgaven per categorie zoals die zich werkelijk in

de bedrijfsactiviteiten voordoen. De kasstromen uit

hoofde van de financiering zijn gesplitst in kasstro-

men met betrekking tot mutaties in de hoofdsom (op-

genomen onder financieringsactiviteiten) en betaalde

interest (opgenomen onder operationele activiteiten).

De verkrijgingsprijs van de verworven groepsmaat-

schappij is opgenomen onder de kasstroom uit

investeringsactiviteiten, voor zover betaling in geld

heeft plaatsgevonden. De in de verworven groeps-

maatschappij aanwezige geldmiddelen zijn van de

aankoopprijs in aftrek gebracht.

Transacties waarbij geen ruil van kasmiddelen plaats-

vindt, waaronder financiële leasing, zijn niet in het

kasstroomoverzicht opgenomen. De betaling van de

leasetermijnen uit hoofde van het financiëleleasecon-

tract zijn voor het gedeelte dat betrekking heeft op de

aflossing als een uitgave uit financieringsactiviteiten

aangemerkt en voor het gedeelte dat betrekking

heeft op de interest als een uitgave uit operationele

activiteiten.

Kasstromen uit financiële afgeleide instrumenten die

worden verantwoord als kostprijshedges worden in

dezelfde categorie ingedeeld als de kasstromen uit

de afgedekte balansposten. Kasstromen uit financiële

derivaten waarbij hedge accounting niet langer wordt

toegepast, worden consistent met de aard van het

instrument ingedeeld, vanaf de datum waarop de

hedge accounting is beëindigd.

Bepaling reële waardeDe reële waarde van een financieel instrument is het

bedrag waarvoor een actief kan worden verhandeld

of een passief kan worden afgewikkeld tussen ter zake

goed geïnformeerde partijen, die tot een transactie

bereid en van elkaar onafhankelijk zijn.

• De reële waarde van beursgenoteerde financiële

instrumenten wordt bepaald aan de hand

van de biedprijs.

• De reële waarde van niet-beursgenoteerde finan-

ciële instrumenten wordt bepaald door de ver-

wachte kasstromen contant te maken tegen een

disconteringsvoet die gelijk is aan de geldende

risicovrije marktrente voor de resterende looptijd

vermeerderd met krediet- en liquiditeitsopslagen.

• De reële waarde van derivaten waarbij collateral

wordt uitgewisseld, wordt bepaald door het

contant maken van de kasstromen aan de hand

van de relevante swapcurve, zonder rekening

te houden met krediet- en liquiditeitsopslagen,

omdat door de uitwisseling het krediet- en liquidi-

teitsrisico wordt gemitigeerd.

• De reële waarde van derivaten waarbij geen colla-

teral wordt uitgewisseld, wordt bepaald door het

contant maken van de kasstromen aan de hand

van de relevante swapcurve vermeerderd met

krediet- en liquiditeitsopslagen.

opgenomen leningen, onder aftrek van eventueel

verkregen beleggingsopbrengsten met betrekking

tot tijdelijke belegging van de opgenomen leningen.

Voor zover de vervaardiging wordt gefinancierd door

leningen die niet specifiek aan de vervaardiging van

bepaalde activa kunnen worden toegerekend, wordt

de te activeren rentepost berekend door de gewogen

rentevoet van die leningen te vermenigvuldigen met

de uitgaven voor vervaardiging, rekening houdend

met de periode van de vervaardiging. Onder het

bedrag van de uitgaven voor vervaardiging wordt

verstaan de voor de vervaardiging toegerekende be-

dragen, onder aftrek van ontvangen termijnbedragen

van afnemers en uit hoofde ontvangen overheidssub-

sidies en vergelijkbare faciliteiten inzake de inves-

tering in de betreffende actiefpost. Het bedrag van

de berekende te activeren rente is niet hoger dan de

werkelijk over die periode verschuldigde rentekosten.

Indien het bedrag van de verwachte uiteindelijk te

activeren kosten van het kwalificerende actief uitstijgt

boven de realiseerbare waarde, wordt een bijzonder

waardeverminderingsverlies verwerkt.

Belastingen Belastingen omvatten de over de verslagperiode

verschuldigde en verrekenbare winstbelastingen en

latente belastingen. De belastingen worden in de

winst-en-verliesrekening opgenomen, behalve voor

zover deze betrekking hebben op posten die recht-

streeks in het eigen vermogen worden opgenomen, in

welk geval de belasting in het eigen vermogen wordt

verwerkt, of op overnames.

De over het boekjaar verschuldigde en verrekenbare

belasting is de naar verwachting te betalen belasting

over de belastbare winst over het boekjaar, berekend

aan de hand van belastingtarieven die zijn vastgesteld

op verslagdatum, dan wel waartoe materieel al op

verslagdatum is besloten, en eventuele correcties op

de over voorgaande jaren verschuldigde belasting.

Indien de boekwaarden van activa en verplichtingen

ten behoeve van de financiële verslaggeving afwijken

van hun fiscale boekwaarden, is in beginsel sprake

van tijdelijke verschillen.

Voor belastbare tijdelijke verschillen wordt een voor-

ziening latente belastingverplichtingen getroffen.

Voor verrekenbare tijdelijke verschillen, beschik-

bare voorwaartse verliescompensatie en nog niet

gebruikte fiscale verrekening mogelijkheden wordt

een latente belastingvordering opgenomen, maar

uitsluitend voor zover het waarschijnlijk is dat er in

de toekomst fiscale winsten beschikbaar zullen zijn

voor verrekening respectievelijk compensatie. Latente

belastingvorderingen worden per iedere verslag-

datum herzien en verlaagd voor zover het niet langer

waarschijnlijk is dat het daarmee samenhangende

belastingvoordeel zal worden gerealiseerd.

Voor belastbare tijdelijke verschillen inzake groeps-

maatschappijen, deelnemingen en joint ventures

wordt een latente belastingverplichting opgenomen

tenzij de toegelaten instelling in staat is het tijdstip

van afloop van het tijdelijke verschil te bepalen en

het waarschijnlijk is dat het tijdelijke verschil in de

voorzienbare toekomst niet zal aflopen.

Voor verrekenbare tijdelijke verschillen inzake groeps-

maatschappijen, deelnemingen en joint ventures

wordt een latente belastingvordering opgenomen

uitsluitend voor zover het waarschijnlijk is dat het

tijdelijke verschil in de voorzienbare toekomst afloopt

en er fiscale winst beschikbaar zal zijn ter compensa-

tie van het tijdelijke verschil.

De waardering van latente belastingverplichtingen en

latente belastingvorderingen wordt gebaseerd op de

fiscale gevolgen van de door de toegelaten instelling

op balansdatum voorgenomen wijze van realisatie of

afwikkeling van haar activa, voorzieningen, schulden

en overlopende passiva. Latente belastingvorderin-

gen en -verplichtingen worden gewaardeerd tegen

contante waarde waarbij discontering plaatsvindt

op basis van de nettorente (de voor de toegelaten

instelling geldende rente voor langlopende leningen,

onder aftrek van belasting op basis van het effectieve

belastingtarief).


Verbonden partijenTransacties met verbonden partijen (zie punt 54 voor

de geïdentificeerde verbonden partijen) worden

toegelicht. Van deze transacties worden de aard en de

omvang van de transactie en andere informatie die

nodig is voor het verschaffen van het inzicht toegelicht.

Gebeurtenissen na balansdatumGebeurtenissen die nadere informatie geven over de

feitelijke situatie per balansdatum en die blijken tot

aan de datum van het opmaken van de jaarrekening

worden verwerkt in de jaarrekening.

Gebeurtenissen die geen nadere informatie geven

over de feitelijke situatie per balansdatum worden

niet in de jaarrekening verwerkt. Als dergelijke

gebeurtenissen van belang zijn voor de oordeelsvor-

ming van de gebruikers van de jaarrekening, worden

de aard en de geschatte financiële gevolgen ervan

toegelicht in de jaarrekening.


Toelichting op de afzonderlijke posten van de geconsolideerde balans

In duizenden euro's

2017 2017

Vastgoedbeleggingen DAEB Niet-DAEB

1 DAEB en niet DAEB vastgoed in exploitatie

Stand per 1 januari 2017:

Aanschafprijs 1.539.238 421.269

Cumulatieve waardeveranderingen 2.457.279 104.500

Marktwaarde 3.996.517 525.769

Mutaties per 1 januari als gevolg van goedgekeurd scheidingsvoorstel:

Overheveling vastgoed van DAEB naar niet-DAEB -4.589 4.589

Overheveling vastgoed van niet-DAEB naar DAEB 538 -538

Marktwaarde -4.051 4.051

Stand per 1 januari na overheveling 3.992.466 529.820

Mutaties in het boekjaar:

Investeringen in vastgoed in exploitatie (uitgaven na eerste waardering) 38.568 2.925

Overboeking van voorraad vastgoed bestemd voor de verkoop 0 193

Overboeking van vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie 30.850 0

Buitengebruikstellingen en afstotingen -17.645 -24.222

Overboeking naar vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie -11.459 -251

Overboeking naar vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop -2.503 -54

Deconsolidatie NV Stadsgoed 0 0

Overboeking van niet-DAEB naar DAEB 266 -266

Overboeking van DAEB naar niet-DAEB -3.503 3.503

Waardeveranderingen

(winsten of verliezen als gevolg van aanpassingen van de marktwaarde) 385.476 44.511

Saldo 420.050 26.339

Stand per 31 december 2017:

Aanschafprijs 1.582.807 401.589

Cumulatieve waardeveranderingen 2.829.709 154.570

Marktwaarde 4.412.516 556.159

De actuele waarde van het DAEB- en niet-DAEB-vastgoed in exploitatie is gebaseerd op de marktwaarde zoals opgenomen in

bijlage 2 van de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 (‘Handboek modelmatig waarderen marktwaarde’).

Hierbij heeft de toegelaten instelling de fullversie gehanteerd. In het ‘Handboek modelmatig waarderen marktwaarde’ is

opgenomen dat de fullversie de mogelijkheid biedt om op complexniveau, met ondersteuning van een externe taxateur tot

een aannemelijke marktwaarde te komen.

Als waarderingscomplexen voor de marktwaarde is even als voorgaande jaren gekozen om de reguliere complexindeling van

Stadgenoot te hanteren. Binnen deze complexindeling kan sprake zijn van Woning-, Parkeer- of BOG-complexen.

In de afgelopen jaren is een derde (steeds wisselend deel) van het vastgoed getaxeerd. Het overige tweederde deel heeft een

taxatie-updtate gekregen of is door middel van een aannemelijkheidstoets van een aannemelijkheidsverklaring voorzien.

Voor het vaststellen van het gedeelte van de Wonen en Parkeer voorraad dat we in 2017 hebben laten taxeren, is aanslui-

ting gezocht bij de verdeling van de portefeuille en de systematiek die we de afgelopen jaren ook hebben gehanteerd. Het

gedeelte dat we hebben laten taxeren is zowel naar aantal complexen, als naar aantal eenheden en naar aandeel in de totale

marktwaarde ongeveer 1/3 deel van ons bezit.

In 2017 heeft Stadgenoot een nieuwe taxateursselectie gemaakt. Naast Dansen van der Vegt, die al jaren voor ons werkzaam

is, hebben we dit jaar voor het eerst een gedeelte van ons bezit door Colliers International laten taxeren. Zij hebben de ge-

hele BOG portefeuille die aan hun is toegewezen getaxeerd, aangezien hertaxaties alleen mogelijk zijn als de taxateur eerder

een volledige waardering heeft gedaan voor het betreffende vastgoed. Dansen van der Vegt heeft wel conform de reguliere

systematiek 1/3 deel van het aan hen toegewezen gedeelte getaxeerd.

De verdeling van het aantal complexen is als volgt

Hertaxatie

Woningen

Parkeer

BOG

Taxatie (3jr)

154

25

184

(1jr)

75

16

75

Update

209

35

Eindtotaal

438

76

259

Eindtotaal 363 166 244 773

Het gehanteerde rekenmodel betreft ReaturnTM en is voorzien van een goedgekeurd assurancerapport.

In samenspraak met alle Amsterdamse corporaties, is de wijze waarop met de vrijheidsgraden wordt omgegaan op porte-

feuilleniveau beschreven. Dit document is door de taxateurs beoordeeld en bij hun taxatiewerkzaamheden ook gehanteerd.

Indien hier op complexniveau aanleiding voor is, is dit in de taxatie meegenomen en vastgelegd in de toelichting.

In afwijking op de basisvariant uit het Handboek modelmatig waarderen marktwaarde worden de volgende vrijheidsgraden

gehanteerd:

LeegwaardeDe methode waarbij volgens de basisvariant de geïndexeerde WOZ-waardes voor de bepaling van de leegwaarde wordt niet

als representatief ervaren, Daarom is op basis van type vastgoed, ligging en grootte voor het gehele bezit op VHE-niveau de

leegwaarde vastgesteld. Hierbij is gebruik gemaakt van relevante marktreferenties, eigen verkooptransacties en NVM-cijfers.


LeegwaardestijgingDe leegwaardestijging in Amsterdam varieert, afhankelijk van de plek in de stad. Daarom is één leegwaardestijgingspercen-

tage voor de hele stad, zoals het handboek voorschrijft, niet hanteerbaar. In overleg met de Amsterdamse corporaties is

daarom het bezit in Hoogstedelijk, Stedelijk en laag stedelijk verdeeld, met voor ieder gebied een eigen leegwaardestijgings-

percentage voor 2018 en 2019. Vanaf 2020 wordt gerekend met een inflatievolgende leegwaardestijging.

DisconteringsvoetDe disconteringsvoet wordt opgebouwd uit de risicovrije rentevoet, de vastgoedsector specifieke opslag en een opslag voor

het object en marktrisico. Als object en marktrisico gaat de basisvariant uit van bouwjaarklasse, type van de verhuureenheid

en de regio. De gebruikte taxatiesoftware gaat verder dan dat. Wij maken een nader onderscheid naar locatie binnen Amster-

dam. Ook het energielabel wordt betrokken in de DV. Indien hier aanleiding toe is kan op complexniveau een aparte op of

afslag worden gedaan op de modelmatig bepaalde disconteringsvoet. Bij iedere (her)taxatie worden deze risico’s beoordeeld

door zowel de interne als de externe taxateur.

Op basis van artikel 31 BTIV wordt er onderscheid gemaakt tussen vier categorieën vastgoed. Bij alle categorieën wordt de

DCF-methode gehanteerd. De volgende disconteringsvoeten zijn gemiddeld gehanteerd voor iedere categorie:

• Woongelegenheden: 6,7%

• Bedrijfsmatig en maatschappelijk onroerend goed: 8,4%

• Parkeergelegenheden: 7,2%

• Intramuraal zorgvastgoed: 7,6%

OnderhoudVoor het instandhoudingsonderhoud hanteert de basisversie 5 leeftijdsklassen en 4 typen vastgoed. Wij hanteren de Vastgoed

Taxatiewijzer van Koëter, waarin verschillende woningtypes worden onderscheiden. Deze zogenaamde VTW-norm wordt bij

onzelfstandige eenheden op 50% van de VTW-norm ingerekend, bij woningen kleiner dan 60m2 op 75% van de norm inge-

rekend en bij woningen groter dan 90m2 en bij monumenten wordt de norm opgehoogd naar 125%. Overigens kunnen de

grenzen voor wat als een grote woning of kleine woning wordt beschouwd per regio afwijken

In voorkomende gevallen bevindt zich Asbest in de complexen of is de fundering aan onderhoud toe. De kosten voor herstel

zijn als harde afslag op de DCF-waardering opgenomen of als risicoopslag in de disconteringsvoet verwerkt

ErfpachtVoor Amsterdamse corporaties is een erfpachtregime van toepassing dat significant afwijkt van de systematiek uit de basis-

versie. In de waardering van Stadgenoot is de erfpachtsystematiek van de gemeente Amsterdam verwerkt.

Woningen bestemd voor de verkoop op korte termijnHet aantal woningen behorend tot het DAEB en niet-DAEB vastgoed in exploitatie, welke zijn geclassificeerd voor de verkoop,

bedraagt ruim 5000. Het aantal woningen dat naar verwachting komend jaar verkocht zal worden, bedraagt 215 gesplitst in

205 DAEB en 10 niet-DAEB woningen. De verwachte opbrengstwaarde van deze woningen bedraagt 54,7 miljoen; de boek-

waarde van deze woningen bedraagt 33,7 miljoen.

Hypothecaire zekerhedenHet Niet-DAEB vastgoed in exploitatie is (nagenoeg) geheel gefinancierd met leningen zonder borging van het Waarborgfonds

Woningbouw. Het Niet-Daeb vastgoed is voor een bedrag van € 63,2 miljoen met hypothecaire zekerheden bezwaard en is

een pandrecht eerste in rang gevestigd.

Het Waarborgfonds Sociale Woningbouw heeft hierbij het recht van eerste hypotheek. Stadgenoot heeft hiervoor een vol-

macht verstrekt aan het Waarborgfonds Sociale Woningbouw als bedoeld in artikel 30 van het Reglement van deelneming

stichting Waarborgfonds Sociale Woningbouw. Het Waarborgfonds Sociale Woningbouw kan indien het dit noodzakelijk acht

hypotheek op het onderpand leggen. Als gevolg hiervan zijn de onroerende en roerende zaken in exploitatie die met geborg-

de leningen zijn gefinancierd niet met hypothecaire zekerheden bezwaard. WSW en Stadgenoot hebben overeenstemming

bereikt om volmacht te vestigen op € 6,8 miljard WOZ-waarde van ons bezit.

BedrijfswaardeIn RJ 645.304 is bepaald dat de bedrijfswaarde van de onroerende zaken in exploitatie (zijnde DAEB en niet DAEB vastgoed in

exploitatie) zoals deze jaarlijks aan het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) wordt verstrekt, in de toelichting moet

worden vermeld.

Onder de bedrijfswaarde wordt verstaan de contante waarde van de toekomstige kasstromen uit hoofde van direct vastgoed-

gerelateerde exploitatie-inkomsten en -uitgaven over de geschatte resterende looptijd van de kasstroomgenererende eenhe-

den inclusief de nettokasstroom bij afstoten van de activa aan het einde van de gebruiksduur.

De kasstroomprognoses zijn gebaseerd op redelijke en onderbouwde veronderstellingen die de beste schatting van het

bestuur weergeven van de economische omstandigheden die van toepassing zullen zijn gedurende de resterende levensduur

van de kasstroomgenererende gebiedsindeling waarderingscomplex.

De bedrijfswaarde van het DAEB en niet-DAEB vastgoed in exploitatie gebaseerd op de bedrijfswaarde bedraagt per 31 december

2017 € 1.778,3 miljoen (2016 € 1.745,1 miljoen).

Op 6 september 2017 heeft het WSW in afstemming met Autoriteit Woningcorporaties de parameters van de bedrijfswaarde

vastgesteld en gepubliceerd:

− Huurstijging: jaar 1-5: individueel corporatiebeleid; jaar 6 e.v. 2,0%. Jaarlijkse huurstijging gaat in op 1 juli van het jaar.

− Indexering overige variabele lasten en onderhoud: jaar 1-5 individueel corporatiebeleid; jaar 6 e.v. 2,5%

− Disconteringsvoet: 5,00%

Bij de bedrijfswaardeberekening gelden voorts de volgende parameters met betrekking tot het individuele corporatiebeleid

Verkoop

Onderhouds Variabele prijs

Inflatie Harmonisatie Huurderving lasten lasten Mutatiegraad indexatie

2018 1,4% 0,9% 2,2% 2,2% 2,2% 5,0% 6,0%

2019 1,5% 0,7% 2,2% 2,3% 2,3% 4,9% 4,5%

2020 1,6% 0,6% 2,2% 2,3% 2,3% 4,8% 3,5%

2021 1,6% 0,5% 2,0% 2,3% 2,3% 4,8% 2,5%

2022 1,8% 0,6% 2,0% 2,3% 2,3% 4,8% 2,5%

2023 e.v. 2,0% 0,5% 2,0% 2,5% 2,5% 4,7% 2,5%

De verwachte resterende economische levensduur van de complexen, waarbij uitgegaan wordt van een minimale levensduur

van 15 jaar is 24,3 jaar.

Op de toekomstige kasstromen onderhoudslasten en beheerskosten zijn besparingen ingerekend. Deze zijn teruggerekend tot

een jaarlijkse stijging conform inflatie.


De uitgangpunten inzake het over de jaren 1 tot en met 5 ingerekende corporatiespecifieke huurbeleid zijn als volgt:

− Huursomstijging

− Huurharmonisatie loopt af van 0,87% in 2018 tot 0,55% in 2022. De huurharmonisatie wordt voor 5 jaar ingerekend.

− Met ingang van 2017 geldt een huursombenadering. Er wordt een plafond meegegeven aan zowel de huurverhoging als

de harmonisatie (en liberalisatie): tezamen mag dit in een jaar niet hoger uitkomen dan inflatie plus 1%-punt. Dit is voor

5 jaar ingerekend, daarna alleen inflatie conform WSW parameters.

De kasstroomprognoses zijn ontleend aan de intern geformaliseerde meerjarenbegroting en bestrijken een periode van 5 jaar

behoudens de verwachte kosten van planmatig onderhoud, en erfpachtherzieningen. De kosten van planmatig onderhoud

worden gebaseerd op de in de meerjarenonderhoudsbegroting onderkende cycli per component. Voor latere jaren is uitge-

gaan van de verwachte gemiddelde groeivoeten voor inflatie, huurstijging en rente alsmede genormeerde lastenniveaus. De

uitgaven voor erfpachtherziening zijn gebaseerd op de regelgeving van de Gemeente Amsterdam.

De verhuurderheffing is conform de Wet Verhuurderheffing van 31 januari 2017 ingerekend met de onderstaande tarieven

over de WOZ-waarde, waarbij verhuurders geen heffing hoeven te betalen over het gedeelte van de WOZ-waarde van een

woning boven de € 250.000. Daarnaast geldt vanaf 2018 een vrijstelling van de heffing voor Rijksmonumenten.

2018 2019 2020 2021 2022 2023

Tarief % WOZ-waarde 0,591 0,591 0,592 0,592 0,593 0,567

De bijdrageheffing in de bedrijfswaarde is gebaseerd op € 3,15 per woning en € 0,025 per € 1.000 WOZ-waarde.

De verwachte opbrengstwaarde van woningen geoormerkt voor verkoop wordt gedefinieerd als de contante waarde van

het bedrag dat kan worden verkregen bij vrijwillige verkoop binnen een verwachte termijn van 5 jaar, onder aftrek van

verkoopkosten die niet door de koper worden gedragen. Stadgenoot heeft 5000 woningen en 1400 bedrijfsonroerendgoed en

parkeerplaatsen geclassificeerd voor de verkoop. Naar verwachting zullen 1071 DAEB verhuureenheden binnen 5 jaar worden

verkocht met een verwachte opbrengstwaarde van € 255,5 miljoen. De verkoopprijzen zijn ontleend aan de gehanteerde

leegwaardes zoals die zijn toegepast bij de bepaling van de waarde van de vastgoedbeleggingen.

De restwaarde betreft eigen grond en afkoop erfpacht. De restwaarde van de eigen grond is gebaseerd op de normen van

€ 5.000 voor zelfstandige woningen en € 2.500 voor onzelfstandige woningen. De restwaarde van gedane afkopen erfpacht

vóór het eind van de exploitatieduur, betreft de waarde aan het eind van de exploitatieduur, inzake de resterende looptijd van

de afkoop. Bij de voor de bedrijfswaarde gehanteerde slooplijst, is de restwaarde eigen grond, dan wel afkoop erfpacht, onder

aftrek van de te maken kosten sloop/bouwrijp maken en herhuisvesting bepaald. De totale restwaarde aan het eind van de

exploitatieduur, verminderd met de te maken kosten sloop/bouwrijp maken en herhuisvesting, bedraagt € - 26,6 miljoen.

De kasstromen worden verdisconteerd uitgaande van het medionumerandomodel.

Schattingselementen bepaling bedrijfswaardeDe uitgangspunten van de bedrijfswaarde zijn gebaseerd op interne beleidsvoornemens. Deze beleidsvoornemens komen

onder meer tot uitdrukking in het strategisch portefeuillebeleid en technische meerjarenonderhoudsplannen waarbij keuzes

gemaakt worden ten aanzien van verhuur of verkoop, levensduur en kwaliteits- en huurniveaus.

De schattingen met betrekking tot de bedrijfswaardebepaling welke inherent zijn aan dit waardebegrip, zijn van bijzonder

belang door de waarschijnlijkheid dat toekomstige gebeurtenissen significant kunnen afwijken van de verwachtingen van het

management zoals verwerkt in de bedrijfswaarde.

2 Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie

Stand per 1 januari 2017:

Aanschafprijs 23.308

Cummulatieve waardeverminderingen -9.206

14.102

Boekwaarde 14.102

Opgenomen in voorziening onrendabele investeringen 0

Boekwaarde onder aftrek van voorziening 14.102

Mutaties 2017:

Investeringen 37.888

Waardeveranderingen -7.407

Overboeking van vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop 842

Overboeking van niet-DAEB in exploitatie 251

Overboeking van DAEB vastgoed in exploitatie 11.459

Overboeking naar DAEB vastgoed in exploitatie -30.850

Overboeking van gronden ontwikkelposities 0 1.787

Saldo 13.970


Aanschafprijs 45.122

Cumulatieve waardeverminderingen -17.050

Boekwaarde 28.072

Onroerende zaken in ontwikkeling 0 31.774

Opgenomen in voorziening onrendabele investeringen -3.702

Boekwaarde onder aftrek van voorziening 28.072

In het boekjaar werd terzake van onroerende zaken in ontwikkeling een bedrag ad € 1,4 miljoen (2016: € 1,1 miljoen) aan

bouwrente geactiveerd.

Bij niet-specifiek gefinancierde nieuwbouwprojecten werd een gemiddelde rentevoet gehanteerd van 4,22% (2016: 4,06%).

e.v.


Overige

Bedrijfs- Onroerende roerende

Materiële vaste activa gebouwen installaties zaken Totaal

3 Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie

Stand 1 januari 2017:

Verkrijgingprijzen 39.207 721 8.160 48.088

Cumulatieve afschrijvingen

(inclusief bijzondere waardeverminderingen) -6.338 -461 -5.025 -11.824

Boekwaarde 32.869 260 3.135 36.264

Mutaties 2017:

Investeringen 67 22 1.245 1.334

Desinvesteringen (verkrijgingsprijs) -63 0 -1.126 -1.189

Bijzondere waardeverminderingen 0 -261 0 -261

Afschrijvingen -889 0 -1.283 -2.172

Desinvesteringen (afschrijvingen) 63 0 1.126 1.189

Saldo -822 -239 -38 -1.099


Verkrijgingprijzen 39.211 22 8.278 47.511

Cumulatieve afschrijvingen (inclusief

bijzondere waardeverminderingen) -7.164 0 -5.182 -12.346

Boekwaarde 32.047 22 3.096 35.165

Vorderingen op

maatschappijen

Andere waarin wordt Overige

4 Financiële vaste activa deelnemingen deelgenomen vorderingen Totaal

4 Deelnemingen, vorderingen op maatschappijen en

overige vorderingen waarin wordt deelgenomen

Stand per 1 januari 2017 64.228 1.000 9 65.237

Mutaties 2017:

Desinvesteringen/aflossingen 0 -100 -1 -101

Aandeel in resultaat deelnemingen 13.396 0 0 13.396

Ontvangen dividend deelnemingen -1.448 0 0 -1.448

Stand per 31 december 2017 76.176 900 8 77.084

2017 2016

Andere deelnemingen

Woningnet NV (11,06% deelneming) 794 723

Ontwikkelcombinatie Polderweggebied VOF (33,3%) 5 48

De Amsterdamse Compagnie (66,67% deelneming) 1.771 3.279

VVE-Beheer Amsterdam BV (50% deelneming) 943 1.051

Stichting Administratiekantoor 1012 inc (44,98%) 72.536 58.997

CAN DLG 2 Grondbedrijf CV 52 57

Overige 75 73

Totaal andere deelnemingen 76.176 64.228

2017 2016

Vorderingen op maatschappijen waarin wordt deelgenomen

Stichting Brasa 3.900 4.000

Voorziening -3.000 -3.000

Totaal vorderingen op andere deelnemingen 900 1.000

Voor een overzicht van de deelnemingen van de toegelaten instelling verwijzen wij u naar blz. 135.

2017 2016

Overige vorderingen

Leningen Personeel 8 9

Totaal overige vorderingen 8 9

Het kortlopende deel van de overige vorderingen bedraagt € 0 (2016: € 0).


2017

5 Latente belastingvorderingen

Kortlopende vorderingen 14.868

Financiële vaste activa 82.237

Stand 1 januari 2017: 97.105

Mutaties 2017:

− Vrijval ten laste van de winst-en-verliesrekening -19.030

− Dotatie ten gunste van de winst-en-verliesrekening 4.098

Totaal mutaties -14.932

Kortlopende vorderingen 18.498

Financiële vaste activa 63.675

Stand 31 december 2017: 82.173

Latente belastingvorderingenSinds 1 januari 2008 is de toegelaten instelling voor al haar activiteiten onderworpen aan vennootschapsbelasting. Tot

2008 was de toegelaten instelling alleen voor haar commerciële activiteiten onderworpen aan vennootschapsbelasting. De

toegelaten instelling heeft de VSO2 op 27 april 2009 ondertekend. De VSO2 heeft een looptijd tot en met 31 december 2012.

Na deze periode wordt de VSO2 stilzwijgend voor steeds één jaar verlengd, tenzij een van de partijen vóór 1 december heeft

opgezegd. De VSO2 is door de Belastingdienst noch door Stadgenoot opgezegd vóór 1 december 2016 en derhalve van toepas-

sing op het jaar 2017.

De post latente belastingvorderingen betreft de tot waardering gebrachte beschikbare voorwaartse verliescompensatie en de

tot waardering gebrachte verrekenbare tijdelijke verschillen.

De belastingvordering is gewaardeerd op contante waarde die is gebaseerd op een disconteringsvoet na belasting (die de

rente van de leningenportefeuille vertegenwoordigd) van 3,0% (2016 3,15%).

Voor de volgende posten zijn tijdelijke verschillen tussen de boekwaarde en de fiscale waarde aanwezig:

• DAEB en niet-DAEB vastgoed in exploitatie die in de komende jaren naar verwachting blijvend zullen worden verhuurd

• DAEB en niet-DAEB vastgoed in exploitatie waarvan verwacht dat deze in de komende tien jaar worden verkocht

• Afschrijvingen op onroerende zaken in exploitatie

• Leningen

• Derivatenportefeuille

• Voorziening VVE

De totale verrekenbare verliezen bedragen ultimo 2017 € 179,6 miljoen (2016: € 225,6 miljoen).

De niet tot waardering gebrachte verliescompensatie bedraagt (nominaal) ultimo 2017 € 2,7 miljoen.

De contante waarde van de voorwaartse verliescompensatie bedraagt € 37,8 miljoen. (2016 € 48,7 miljoen) De verliezen zijn

niet volledig tot waardering gebracht. Van deze vordering is naar verwachting € 9 miljoen verrekenbaar binnen 1 jaar.

(2016: € 11,8 miljoen).

Nadere toelichting per onderdeel van de belastinglatentie inzake tijdelijke verschillen:

• DAEB en niet-DAEB vastgoed in exploitatie welke in de komende jaren naar verwachting blijvend zullen worden verhuurd.

Stadgenoot heeft aan het einde van de levensduur de intentie tot sloop gevolgd door (vervangende) nieuwbouw. Op

basis van de huidige fiscale bepalingen (VSO2) zal daarbij sprake zijn van het doorschuiven van de aanwezige fiscale

boekwaarde en zal er geen fiscale afwikkeling volgen in de vorm van fiscaal afwaarderen van de complexen. Dit betekent

dat het einde van de levensduur ‘doorrolt’ en bij waardering tegen contante waarde sprake is van een ‘nihil’ waardering.

De fiscale waarde van deze onroerende zaken betreft een bedrag van € 4.561 miljoen. De marktwaarde in verhuurde

staat van deze onroerende zaken betreft een bedrag van € 4.820 miljoen. De nominale latente belastingvordering be-

draagt € 65 miljoen (zijnde 25% over het verschil tussen fiscale waarde en boekwaarde).

• Het tijdelijke verschil inzake afschrijvingen op onroerende goederen bedraagt nominaal € 1,6 miljoen (2016: € 2,7 mil-

joen), en is gewaardeerd tegen contante waarde € 1,5 miljoen, gebaseerd op een disconteringsvoet na belasting (die de

rente van de leningenportefeuille vertegenwoordigd) van 3,0%.

• Het tijdelijke verschil inzake de leningenportefeuille bedraagt nominaal € 7,7 miljoen (2016: € 8,3 miljoen), en is ge-

waardeerd tegen contante waarde € 5,7 miljoen, gebaseerd op een disconteringsvoet na belasting (die de rente van de

leningenportefeuille vertegenwoordigd) van 3,0%.

• Het tijdelijke verschil inzake de onroerende zaken waarbij de fiscale waarde hoger is dan de marktwaarde in exploitatie

waarvan wordt verwacht dat deze in de komende tien jaar worden verkocht bedraagt nominaal € 18,2 miljoen (2016: €

14,6 miljoen), en is gewaardeerd tegen contante waarde € 15,9 miljoen, gebaseerd op een disconteringsvoet na belas-

ting (die de rente van de leningenportefeuille vertegenwoordigd) van 3,0%.

• Het tijdelijke verschil inzake de waardering van de derivaten bedraagt € 21,3 miljoen (2016 € 25 miljoen). De huidige

waarde van de derivaten wordt bepaald door de huidige rentestand t.o.v. de rentestand opgenomen in de derivaten en

met de looptijd van de onderliggende derivaten. De nominale waarde is hierdoor gelijk aan de contante waarde. De de-

rivaten waar geen hedge accounting toegepast kan worden, zijn in de jaarrekening gewaardeerd tegen de marktwaarde.

Fiscaal wordt dit niet gevolgd waardoor een tijdelijk verschil ontstaat.

• Het tijdelijke verschil inzake de onderhoudsvoorziening VvE's bedraagt nominaal € 0 (2016 € 3,1 miljoen). De latentie

wordt in 2017 geëffectueerd. Zie blz. 71 stelselwijziging onderhoudsvoorziening.


6 Leningen u/g

Stand 1 januari 2017:

Aanschaffingsprijs 1.462

Cumulatieve waardeverminderingen -21

Boekwaarde 1.441

Mutaties 2017:

Verstrekkingen -129

Aflossingen 0

Waardeveranderingen 2

Saldo -127


Aanschaffingsprijs 1.333

Cumulatieve waardeverminderingen -19

Boekwaarde 1.314

Betreft Starters Rente Regeling, hierover wordt geen rente ontvangen. Voor verdere toelichting van de Starters Rente Regeling

zie ook de niet in de balans opgenomen activa en verplichtingen onder punt 27.

Voorraden 2017 2016

7 Vastgoed bestemd voor de verkoop

Kosten vastgoed bestemd voor de verkoop 0 567

Bijzondere waardevermindering 0 -388

0 179

De voorraad vastgoed bestemd voor de verkoop betreft opgeleverde nieuwbouwwoningen die ultimo boekjaar nog niet zijn

verkocht. De voorraad opgeleverde nieuwbouwwoningen wordt gewaardeerd tegen de bestede kosten en toegerekende

kosten van het werkapparaat uit hoofde van voorbereiding, toezicht en directievoering, inclusief geactiveerde rente, dan wel

lager verwachte opbrengstwaarde. De verwachte opbrengstwaarde betreft de verkoopprijs waarvoor deze woningen worden

aangeboden.

2017 2016

8 Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop

Kosten vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop 55.210 8.271

Bijzondere waardevermindering -9.851 -1.870

45.359 6.401

Voor een toelichting van de geactiveerde rente wordt verwezen naar onderhanden projecten punt 10.

In 2017 is de grondpositie Oostenburg in ontwikkeling genomen. Dit heeft geleid tot een herclassificatie naar vastgoed in

ontwikkeling bestemd voor de verkoop ter waarde van € 51,5 miljoen.

2017 2016

9 Overige voorraden

Kosten gronden ontwikkelposities 640 53.926

Bijzondere waardevermindering gronden ontwikkelposities 0 0

Onderhoudsmaterialen 91 80

731 54.006

De post ‘gronden ontwikkelposities’ betreft de grondlocatie ten behoeve van (toekomstige) ontwikkelingsprojecten die nog

niet in realisatie zijn genomen. Deze gronden zijn gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs dan wel de lagere opbrengstwaarde.

De marktwaarde is gebaseerd op de externe dan wel interne uitgevoerde toetsing van de waardering van gronden ultimo

boekjaar. Deze interne toetsing is gebaseerd op de kennis van de lokale markt alsmede kennis van de lokale ontwikkelmoge-

lijkheden (waaronder bestemmingswijzigingen etc).

10 Onderhanden projecten 2017 2016

Geactiveerde kosten 8.715 5.768

Toegerekende winsten 2.324 1.413

Ontvangen termijnen kopers -15.606 -6.989

Voorziening voor te verwachten verliezen 0 0

-4.567 192

2017 2016

Waarde van verricht werk > gefactureerde termijnen 0 621

Waarde van verricht werk < gefactureerde termijnen -4.567 -429

-4.567 192

In de kostprijs van het vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop en onderhanden projecten is ultimo 2017 voor een

bedrag van € 0,2 miljoen (2016: € 0,6 miljoen) aan rente geactiveerd met een rentevoet van 4,22%.

Er is geen sprake van ingehouden bedragen van termijnfacturen.

Vorderingen 2017 2016

11 Huurdebiteuren

Huurdebiteuren 2.827 2.857

Af: voorziening wegens oninbaarheid -1.101 -1.217

1.726 1.640

In de vorderingen huurdebiteuren is een bedrag begrepen ad € 0 (2016: € 0) met een resterende looptijd langer dan 1 jaar.

2017 2016

12 Latente belastingvorderingen

Vennootschapsbelasting 18.498 14.868

18.498 14.868

Dit betreft kortlopend deel van de latente belastingen zie punt 5 voor nadere toelichting.


13 Overige vorderingen

De overige vorderingen hebben, net zoals in 2016, een resterende looptijd korter dan 1 jaar.

2017 2016

14 Overlopende activa

Vooruitbetaalde bedragen 4.092 6.780

Nog te ontvangen bedragen 3.377 4.032

Nog te amortiseren kostprijs derivaten 24.428 25.507

31.897 36.319

In de overlopende activa is een bedrag begrepen ad € 24 miljoen (2016: €: 26 miljoen) met een resterende looptijd langer dan

1 jaar.

Voor de toelichting op de nog te amortiseren kostprijs derivaten wordt verwezen naar punt 26 toelichting financiële instru-

menten, onderdeel overlopende activa.

15 Liquide middelen 2017 2016

Rekening courant banken 48.206 30.784

48.206 30.784

De liquide middelen zijn terstond opeisbaar.

16 Eigen vermogen

Voor een toelichting op het eigen vermogen wordt verwezen naar de toelichting behorende tot de enkelvoudige

jaarrekening.

Voorzieningen

17 Voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen

Stand per 1 januari 2017 0

Mutaties 2017:

Overboeking naar Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie 3.702

Stand per 31 december 2017 3.702

De voorziening heeft betrekking op de in ontwikkeling genomen projecten. Het bedrag van de voorziening dat naar verwachting

binnen 1 jaar afwikkelt bedraagt € 3,7 miljoen. Het bedrag van de voorziening dat naar verwachting na meer dan 5 jaar afwikkelt

bedraagt € 0.

18 Voorziening latente belastingverplichtingen

Stand per 1 januari 2017 6.924

Mutaties 2017:

Toevoeging ten laste van resultaat 2.175

Onttrekkingen 0

Vrijval ten gunste van resultaat 0


De voorziening voor latente belastingverplichtingen heeft betrekking op het belastingeffect van de tijdelijke belastbare ver-

schillen tussen de waardering in de jaarrekening en de fiscale waardering.

Het belastingeffect van het tijdelijke verschil inzake de onroerende zaken waarbij de fiscale waarde lager is als de markt-

waarde in exploitatie waarvan wordt verwacht dat deze in de komende tien jaar worden verkocht bedraagt nominaal € 10,6

miljoen (2016: € 7,7 miljoen) en is gewaardeerd tegen contante waarde € 9,1 miljoen, gebaseerd op een disconteringsvoet na

belasting (die de rente van de leningenportefeuille vertegenwoordigd) van 3,0%.

19 Overige voorzieningen

Stand per 1 januari 2017 4.233

Mutaties 2017:

Toevoeging ten laste van resultaat 582

Onttrekkingen -1.298

Vrijval ten gunste van resultaat -312


De overige voorzieningen heeft onder andere betrekking op een Jubileum voorziening (€ 0,3 miljoen),

Garantstelling vve’s (€ 2,2 miljoen). Het bedrag van de voorziening dat naar verwachting binnen 1 jaar afwikkelt bedraagt

€ 0 miljoen.

Het bedrag van de voorziening dat naar verwachting na meer dan 5 jaar afwikkelt bedraagt € 0,3 miljoen.


Schulden / leningen

Langlopende schulden krediet instellingen

20 Schulden/leningen overheid en schulden/

leningen kredietinstellingen

Schulden/leningen overheid en kredietinstellingen 1.390.628

Af: aflossingsverplichting komend jaar 68.903

Stand per 1 januari 2017 1.321.725

Mutaties 2017:

Nieuw opgenomen leningen 50.000

Aflossingen -68.994

Saldo -18.994

Schulden/leningen overheid en kredietinstellingen 1.371.634

Af: aflossingsverplichting komend jaar 15.182

Stand per 31 december 2017 1.356.452

Looptijd van:

1-5 jaar 113.754

> 5 jaar 1.242.698

De leningenportefeuille bestaat uit de volgende soorten leningen:

Schulden / leningen

krediet instellingen

Vastrentende leningen 707.505

Variabel rentende leningen 384.500

Extended leningen 68.200

Basisrenteleningen 211.429

Stand per 31 december 2017 1.371.634

De rente van de vastrentende leningen is voor de gehele looptijd dan wel tot het contractueel overeengekomen renteherzie-

ningsmoment gefixeerd. De rente voor variabel rentende leningen is gefixeerd tot het renteherzieningsmoment. Extended

leningen zijn vastrentende leningen tot het herzieningsmoment dat verder in de toekomst ligt. In de leningovereenkomst

is opgenomen dat geldgever eenmalig het recht heeft de vastrentende lening in een variabele rente leningen (zogeheten

roll-over leningen) om te zetten. De basisrenteleningen hebben een rentetarief dat bestaat uit twee componenten, zijnde een

basisrente en een liquiditeitsopslag. De basisrente geldt voor de volledige looptijd van de leningen en ligt tussen de 2,545%

en 4,73%. De liquiditeitsopslag geldt voor de overeengekomen periode, waarbij de eerste looptijd bij afsluiten varieert tussen

de 1 en 5 jaar. Na die periode wordt een nieuwe liquiditeitsopslag met de bank overeengekomen. De liquiditeitsopslag van

de huidige basisrenteleningen bedraagt tussen -0,035% % en 0,56%.

Voor een overzicht van de renteherzieningsmomenten van de leningen wordt verwezen naar de risicoparagraaf Renterisico

van de toelichting Financiële instrumenten.

Het gemiddelde rentepercentage van de leningenportefeuille, zonder het effect van afgeleide financiële rente-instrumenten,

bedraagt 2,81% (2016: 2,97%). Het gemiddelde rentepercentage is berekend op de uitstaande hoofdsom ultimo 2017. Het

gemiddeld rentepercentage incl. derivaten bedraagt 4,02% (2016: 4,16%).

De rente van de roll-over leningen zijn alle gebaseerd op 1, 3 of 6-maands Euribor. De rente van de roll-over leningen kent een

spread van flat (-6 basispunten) tot en met 65 basispunten boven Euribor.

De extendible leningen hebben tot aan het herzieningsmoment een rente die ligt tussen de 3,19% en 4,15%.

Het totaal van door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw geborgde leningen bedraagt € 1.259 miljoen (2016: € 1.278

miljoen).

Stadgenoot beschikt over een leningenfaciliteit ad € 144,55 miljoen (2016: € 147,5 miljoen), hiervan is ultimo 2017 € 0 (2016:

€ 0 miljoen) opgenomen. In de overeenkomst zijn vereisten inzake interest coverage ratio (ICR), Loan to Value (LTV), DSCR en

Solvabiliteit opgenomen. Stadgenoot voldoet aan de afgesproken convenanten. De looptijd van de faciliteit is tot 1 augustus 2026.

Deze overeenkomst bevat ook een kredietfaciliteit in rekening-courant, toegelicht onder de schulden aan kredietinstellingen.

Over het boekjaar 2017 beliep de rentelast inzake de renteswaps € 16,7 miljoen (2016: € 16,6 miljoen). De totale rentelasten

bedragen € 55,4 miljoen (2016: € 57,9 miljoen).

LooptijdDe gewogen gemiddelde looptijd van de leningenportefeuille bedraagt ultimo 2017 23 jaar (2016: 23,6 jaar). De gewogen

gemiddelde looptijd is met zes maanden afgenomen.

ZekerhedenDe onroerende en roerende zaken in exploitatie zijn (nagenoeg) geheel gefinancierd met leningen onder borging van het

Waarborgfonds Sociale Woningbouw. Het Waarborgfonds Sociale Woningbouw heeft hierbij het recht van eerste hypotheek.

Ook wordt door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw een obligo per lening gevraagd. Alle corporaties die deelnemen aan

het WSW staan onderling garant voor elkaar via de zogeheten ‘obligoverplichting’. De ultimo boekjaar bestaande obligover-

plichting is onder de “Niet in de balans opgenomen activa en verplichtingen” opgenomen.

21 Overige schulden

Stand per 1 januari 2017: 13.285

Mutaties 2017:

Vermeerderingen waarborgsommen 1.392

Verminderingen a.g.v. terugbetaling -1.343

Rente 0


Looptijd van:

< 1 jaar 1.424

1-5 jaar 6.679

> 5 jaar 5.231

De overige schulden hebben betrekking op waarborgsommen.


Kortlopende schulden 2017 2016

22 Schulden aan kredietinstellingen

Bankkrediet 40.677 44.889

Kasgeldleningen 0 0

Kortlopend deel langlopende schulden 15.182 68.903

55.859 113.792

• De kredietfaciliteit in rekening-courant bij De Bank Nederlandse Gemeente bedraagt op 31 december 2017 € 52,5 miljoen

(2016: € 52,50 miljoen), de rente hierop is gebaseerd op Euribor. Hiervan is per 31 december 2017 een bedrag van € 40,7

miljoen opgenomen (2016: € 44,9 miljoen). De looptijd van de faciliteit is tot 1 augustus 2026. Deze faciliteit is onderdeel

van de faciliteit, inclusief de daarvoor geldende vereisten, toegelicht onder de leningen.

• De kredietfaciliteiten in rekening-courant bij de ING bedragen per 31 december 2017 totaal € 20 miljoen (2016: € 20 mil-

joen), de rente hierop is gebaseerd op Euribor. Hieronder is op 31 december 2017 niet getrokken. (2016: € 0) De faciliteit

wordt jaarlijks beoordeeld.

2017 2016

23 Belastingen en premies sociale verzekeringen

Omzetbelasting 4.475 4.745

Premies sociale verzekeringen en loonheffing 1.865 2.142

Vennootschapsbelasting 0 629

6.340 7.516

2017 2016

24 Overige schulden

Derivaten niet in hedgerelatie 91.097 106.450

91.097 106.450

Voor een toelichting op de derivaten niet in een hedgerelatie wordt verwezen naar de waardeverandering derivaten punt 14.

2017 2016

25 Overlopende passiva

Niet vervallen rente op leningen 14.227 15.240

Vooruit ontvangen huren 3.593 3.783

Nog te ontvangen facturen 2.873 2.290

Te betalen rente derivaten 2.012 2.145

Overige 3.031 3.845

25.736 27.303

Onder de overlopende passiva is een bedrag van € 0 (2016: € 0) begrepen met een resterende looptijd langer dan 1 jaar.


26 Financiële instrumentenAlgemeenStadgenoot maakt in de normale bedrijfsuitoefening gebruik van uiteenlopende financiële instrumenten die Stadgenoot blootstelt

aan markt-, rente- en kasstroom-, krediet- en liquiditeitsrisico. Stadgenoot zet afgeleide financiële instrumenten in, waaronder

interest rate swaps, om risico’s te beheersen. Afgeleide instrumenten worden niet ingezet voor handelsdoeleinden. Bij het niet-

nakomen door een tegenpartij van aan Stadgenoot verschuldigde betalingen blijven eventuele daaruit voortvloeiende verliezen

beperkt tot de eventuele positieve marktwaarde van de desbetreffende instrumenten. De contractwaarde of fictieve hoofdsommen

van de financiële instrumenten zijn slechts een indicatie van de omvang waarin van dergelijke financiële instrumenten gebruik

wordt gemaakt en niet van het belang van de krediet- of marktrisico’s. Stadgenoot heeft procedures en gedragslijnen om de om-

vang van het kredietrisico bij elke tegenpartij of markt te beperken, dit is uitgewerkt in het Treasury- en Beleggingsstatuut.

KredietrisicoStadgenoot loopt kredietrisico over leningen en vorderingen opgenomen onder financiële vaste activa, handels- en overige

vorderingen, liquide middelen en de positieve marktwaarde van afgeleide financiële instrumenten. Het maximale krediet-

risico dat Stadgenoot loopt bedraagt € 52,2 miljoen (zijnde vorderingen op deelnemingen en overige vorderingen, leningen

u/g, liquide middelen en huurdebiteuren).

De vorderingen van Stadgenoot uit hoofde van de huurdebiteuren ad € 2,8 miljoen zijn gespreid over een groot aantal

huurders en is voor € 1,1 miljoen voorzien. De vorderingen op deelnemingen bedragen in totaal (langen kortlopend) € 0,9

miljoen en hebben betrekking op meerdere deelnemingen, zoals toegelicht onder punt 4. De overige vorderingen bedragen

€ 0,1 miljoen, leningen u/g € 1,3 miljoen en liquide middelen € 48,2 miljoen.

Daarnaast loopt Stadgenoot risico over de positieve waarde van niet in de balans opgenomen afgeleide instrumenten ad

€ 10,7 miljoen (2016: € 13,2 miljoen).

In het Treasury-en Beleggingsstatuut is het beleid omtrent de liquide middelen opgesteld.

Renterisico en kasstroomrisicoStadgenoot loopt renterisico over de rentedragende vorderingen en schulden en herfinanciering van bestaande schulden. Voor

vorderingen en schulden met variabele renteafspraken loopt Stadgenoot risico ten aanzien van de toekomstige kasstromen.

Met betrekking tot vastrentende vorderingen en schulden loopt Stadgenoot risico’s over de marktwaarde. Met betrekking tot

bepaalde variabel rentende schulden heeft Stadgenoot rentederivaten afgesloten, waarbij de variabele rente wordt omgezet

naar een vaste rente. Het renterisico van de variabel rentende leningen (zo geheten roll-over leningen) is voor € 374,5 miljoen

afgedekt met rentederivaten (2016: € 374,5 miljoen). In totaal is € 10 miljoen (2016: € 10 miljoen) niet afgedekt.

Het rente- en looptijdenbeleid van Stadgenoot is erop gericht jaarlijks niet meer dan 15% renterisico inclusief herfinanciering

te lopen. Het renterisico (in % van de restanthoofdsom aan het begin van het jaar) wordt berekend als de som van:

• het bedrag aan aflossingen van leningen in een jaar, vermeerderd met

• de restanthoofdsom van rentetypisch langlopende financiering die in een jaar een renteaanpassing krijgt, én

• de restanthoofdsom van rentetypisch kortlopende financiering (zijnde variabel rentende leningen zonder cap) die in een

jaar minimaal één renteaanpassing krijgt, verminderd met

• de som van de schuldrestanten van de leningen waarvan de renterisico’s afgedekt zijn met derivaten.

In 2014 besloot WSW dat ze de richtlijn niet gebruiken als richtlijn waaraan elke individuele corporatie moet voldoen. WSW

handhaaft wel de 15% als risicomaatstaf voor de maximum herfinanciering voor WSW op het collectief aan corporaties. Dit

komt voort uit de wens van WSW dat het liquiditeitsrisico binnen de totale borg beheersbaar blijft en dat WSW wil voorko-

men geconfronteerd te worden met het risico op omvangrijke aanspraken op de borg die het niet kan honoreren. Stadgenoot

houdt de richtlijn van maximaal 15% aan om het renterisico te beheersen.

Op 31 december 2017 is op basis van de huidige leningportefeuille inclusief de rentederivaten het renterisico maximaal 12,9%

in 2048.

In de onderstaande grafiek is het herfinancieringsrisico van de huidige leningportefeuille van Stadgenoot grafisch weergege-

ven, inclusief het effect van rentederivaten. Dit risico is gesplitst in de contractuele aflossingen en de renteherzieningen. De

aflossing is gebaseerd op de eerste mogelijkheid van de geldgever om contractueel de lening op te eisen. De renteherzienin-

gen zijn gebaseerd op het eerstvolgende moment waarop de rente contractueel wordt aangepast.

Voor basisrenteleningen die de gehele looptijd een vaste rente hebben is de renteherziening van de krediet- en liquiditeitsop-

slag niet meegenomen in onderstaande grafiek aangezien de basisrente vaststaat voor de gehele looptijd van het contract.

Op basis van de leningenportefeuille ziet het renterisico er als volgt uit:

Het renterisico uit hoofde van herfinanciering van de portefeuille als gevolg van contractuele aflossingen bedraagt circa € 15

miljoen voor 2018, in 2048 is dit € 177 miljoen. Het herfinancieringsrisico van Stadgenoot blijft de komende 50 jaar binnen de

norm van 15%, daarmee neemt Stadgenoot in geen enkel jaar onverantwoorde herfinancieringsrisico’s. Het renterisico op de

variabel rentende leningen is door Stadgenoot voor 97% (2016: 97%) gemitigeerd door het afsluiten van rentederivaten. Voor

een overzicht van de derivatenportefeuille zie opgenomen toelichting bij Rentederivaten.20

18

2020

2022

2024

2026

2028

2030

2032

2034

2036

2038

2040

2042

2044

2046

2048

2050

2052

2054

2056

2058

2060

Aflossingen Renteherzieningen

200.000

150.000

100.000

50.000

0


RentederivatenStadgenoot heeft haar renterisico’s afgedekt door het afsluiten van een aantal rente-instrumenten. De portefeuille op 31

december 2017 is in de volgende tabel nader toegelicht.

Enkelvoudig in EUR x 1.000 Gem. te Gem. te

Contract- Markt- betalen ontvangen Gemiddelde

Type Aantal waarde Hedge waarde rente% rente% 0 - 5 jaar > 5 jaar looptijd

Renteswap payer 7 244.475 Ja 136.697- 4,24% 3 of 6M Euribor 10.000 234.475 21

Renteswap receiver 2 45.000 Ja 10.284 3M Euribor 4,20% - 45.000 6

Swaps met

optionaliteit 5 150.000 deels 121.494- 4,74% 1 of 3M Euribor - 150.000 33

Cap 1 18.200 Ja 418 - - 18.200 18

Totaal 15 457.675 247.489- 4,49% 4,20% 10.000 447.675 23

Indien de rente per 31 december met 1% zou stijgen waarbij alle andere variabelen constant blijven zal de rentelast met

€ 0,1 miljoen in 2018 (2017: € 0,1 miljoen) stijgen.

Het reële waarde-renterisico is het risico dat de reële waarde van de leningen met een vaste rente (inclusief derivaten ver-

andert als gevolg van ontwikkelingen in de marktrente. De rentegevoeligheid wordt gemeten door middel van de duration

(gewogen gemiddelde van de contante waarde van de kasstromen). De duration geeft de mate van gevoeligheid van de reële

waarde van de lening bij wijziging van de marktrente.

Op balansdatum is de duration van de opgenomen leningen exclusief afgeleide rente-instrumenten 12,33 (2016: 13,07) en

inclusief afgeleide instrumenten 13,70 (2016: 14,32). Dit betekent dat bij een rentestijging van 1% de waarde van leningen

met € 221,8 miljoen (2016: € 252,6 miljoen) daalt.

De reële waarde van de effectieve renteswaps per 31 december 2017 bedraagt € 247,9 miljoen negatief (2016: € 288,9 miljoen).

Bij een parallelle renteverlaging van 1% daalt de reële waarde van de derivaten tot € 381,6 miljoen. Bij een 2% parallelle

renteverlaging daalt de reële waarde naar € 561,5 miljoen.

Van de renteswaps zijn 4 derivaten met een totale waarde van € 90 miljoen niet opgenomen in een hedge relatie. Deze instru-

menten zijn aan elkaar gespiegeld, twee derivaten met een positieve en twee met een negatieve waardering. Ondanks dat

het geen hedge relatie, maar gespiegeld zijn worden deze 4 derivaten als een hedge relatie aangemerkt.

De swaps met een geschreven optie komen deels in aanmerking voor hedge-accounting. Stadgenoot heeft deze instrumenten

gesplitst in een marktconforme renteswap en een geschreven swaption. De renteswap is opgenomen in een kostprijs hedge

relatie en wordt derhalve verantwoord op kostprijs onder de overlopende activa. Op basis van de waarderingsgrondslag kost-

prijs is de geamortiseerde kostprijs € 4,9 miljoen (2016: € 5,3 miljoen). Met ingang van jaarrekening 2014 moeten leningen

met een optionele component, indien ze geen nauw verband houden met het basiscontract, gewaardeerd worden. De

geamortiseerde kostprijs van deze embedded derivaten bedraagt € 1,6 miljoen (2016: € 1,7 miljoen). In totaal wordt

€ 6,5 miljoen (2016: € 7 miljoen) onder de overlopende activa opgenomen.

De geschreven swaption wordt verantwoord op kostprijs of lagere marktwaarde onder de overlopende passiva. De reële

waarde van de derivaten die niet in aanmerking komen voor kostprijshedgeaccounting bedraagt € 67,1 miljoen negatief

(2016: € 79,3 miljoen negatief). De waardeveranderingen van de derivaten die niet in aanmerking komen voor kostprijshedge-

accounting zijn in de winst- en verliesrekening verwantwoord onder de financiële baten en lasten. De reële waarde van de

embedded derivaten, die met ingang van de jaarrekening 2014, gewaardeerd moeten worden, bedraagt € 24 miljoen negatief

(2016: € 27,2 miljoen).

Een rentecap is een rente-instrument waarmee het renteniveau tot een plafond wordt afgetopt. Stadgenoot is in het bezit

van 1 rentecap van in totaal € 18,2 miljoen met een marktwaarde van € 0,4 miljoen positief (2016: € 0,5 miljoen positief).

In 2012 zijn twee derivaten afgekocht. De afkoopsom wordt over de oorspronkelijke looptijd van de swaps afgeschreven. De

nog te amortiseren kostprijs hierover is € 17,9 miljoen. (2016: € 18,5 miljoen).

De totale nog te amortiseren kostprijs onder de overlopende activa is € 24,4 miljoen (2016: € 25,5 miljoen).

De wijzigingen in reële waarde van renteswaps waarop kostprijs hedge accounting wordt toegepast en de in de winst-en-

verliesrekening verwerkte ineffectiviteit, is ultimo boekjaar als volgt:

Wijziging in reële

waarde sinds eerste

verwerking € x 1.000

Wijziging cumulatieve reële waarde -180.343

Cumulatieve effectieve deel van de hedge relatie -180.343

Cumulatieve ineffectieve deel van de hedge relatie 0

In winst- en verliesrekening 2017 verwerkte ineffectieve deel 0

ValutarisicoStadgenoot is alleen werkzaam in Nederland en loopt geen valutarisico’s.

PrijsrisicoStadgenoot heeft geen aandelen en loopt derhalve geen prijsrisico.

LiquiditeitsrisicoStadgenoot bewaakt de liquiditeitspositie door middel van opvolgende liquiditeitsbegrotingen. Het management ziet erop toe

dat voor Stadgenoot steeds voldoende liquiditeiten beschikbaar zijn om aan de verplichtingen te kunnen voldoen en dat tevens

voldoende financiële ruimte onder de beschikbare faciliteiten beschikbaar blijft om steeds binnen de gestelde leningsconvenan-

ten te blijven.

Op 31 december 2017 zijn de niet contant gemaakte contractuele betalingsverplichtingen als volgt:

In EUR X 1.000 Korter Tussen Tussen

dan 1 jaar 1 en 2 jaar 2 en 5 jaar Na 5 jaar

Leningen 49.397 72.284 166.776 1.865.818

Rente interest rate swaps (netto) 16.646 16.596 40.508 80.187

Break clauses 0 0 59.765 81.436


Ultimo 2017 bedraagt de basispuntgevoeligheid van het CSA-deel van de derivatenportefeuille € 0,12 miljoen. De basispuntge-

voeligheid van het niet-CSA-deel van de derivatenportefeuille bedraagt € 1,22 miljoen. Hiermee bedraagt de totale basispunt

gevoeligheid van de derivatenportefeuille € 1,34 miljoen (€ 2.930 duizend per miljoen).

Concentratie liquiditeitsrisicoStadgenoot zorgt voor diversificatie van de liquiditeitsbronnen en het behoud van toegang bij meerdere banken en andere

financiële instellingen waar liquiditeiten kunnen worden verkregen en besteedt aandacht aan de gevolgen van het wegvallen

van deze financieringsbronnen. De partijen waarbij leningen zijn afgesloten bestaan uit de volgende instellingen:

Tegenpartij

BNG 631.239.366 46%

NWB 536.604.231 39%

Overige bank 89.814.585 7%

Financiële instelling 5.975.874 0%

Overige 108.000.000 8%

1.371.634.056 100%

Uit bovenstaande opstelling blijkt dat het liquiditeitsrisico is geconcentreerd bij N.V. Bank Nederlandse Gemeenten (BNG) en

Nederlandse Waterschapsbank N.V. De BNG is een bank van en voor overheden en instellingen van maatschappelijk belang. BNG

is een structuurvennootschap. Aandeelhouders van de bank zijn uitsluitend overheden. De Staat is houder van de helft van de

aandelen, de andere helft is in handen van gemeenten, provincies en een hoogheemraadschap. Nederlandse Waterschapsbank

N.V. is een financiële dienstverlener voor de overheidssector. Alle aandelen van de bank zijn in handen van overheden. Het risico

dat leningen worden opgeëist bij een faillissement is hiermee voor deze banken beperkt.

Mitigerende maatregelen

Stadgenoot ziet erop toe dat er voldoende opvraagbare tegoeden zijn om gedurende een periode van 2 maanden de verwachte

operationele kosten te dekken, inclusief het voldoen aan de financiële verplichtingen. Hierin is geen rekening gehouden met het

eventuele effect van extreme omstandigheden die redelijkerwijs niet kunnen worden voorspeld, zoals natuurrampen.

Daarnaast beschikt Stadgenoot over de volgende kredietruimte:

• De kredietfaciliteit bij De Bank Nederlandse Gemeente. Deze bestaat op 31 december 2017 uit een rekening-courant ad

€ 52,5 miljoen (2016: € 52,5 miljoen), de rente hierop is gebaseerd op Euribor. Hiervan is per 31 december 2017 een

bedrag van € 40,7 miljoen opgenomen (2016: € 44,9 miljoen). Daarnaast is er sprake van een leningen faciliteit van

€ 144,55 miljoen (2016: € 147,5 miljoen). Hieronder is per 31 december 2017 niet getrokken. (2016: niet getrokken)

De looptijd van de faciliteit is tot 1 augustus 2026.

• De kredietfaciliteit in rekening-courant bij de ING bedraagt op 31 december 2017 € 20 miljoen (2016: € 20 miljoen), de

rente hierop is gebaseerd op Euribor. Hieronder is per 31 december 2017 niet getrokken. (2016: niet getrokken) De loop-

tijd van de faciliteit wordt jaarlijks bezien.

Reële waardeDe reële waarde van de leningen wordt gedefinieerd als de contante waarde van de kasstromen in de leningenportefeuille waar-

bij een disconteringsvoet, gebaseerd op actuele marktrente, voor soortgelijke leningen wordt gehanteerd.

De reële waarde van de leningenportefeuille bedraagt € 1.799 miljoen (2016: € 1.933 miljoen) ofwel de reële waarde is € 427

miljoen negatiever (2016: € 541,9 miljoen negatiever) dan de huidige boekwaarde (nominale waarde). De reële waarde is de con-

tante waarde van toekomstige kasstromen gebaseerd op een rente die per balansdatum zou gelden voor gelijksoortige leningen

vermeerderd met een risicopremie voor iedere individuele lening.

Stadgenoot loopt liquiditeitsrisico's uit hoofde van voorwaarden verbonden aan afgeleide financiële instrumenten, te weten ren-

teswaps. Renteswaps zijn aangegaan ter dekking van het renterisico op variabel rentende leningen. Indien wordt voldaan aan de

voorwaarden van hedge accounting, wordt de hedgerelatie verwerkt overeenkomstig de regels van kostprijs hedge accounting.

Met betrekking tot de renteswap is bij één tegenpartij een CSA afgesloten. Dit betekent dat er sprake is van een onderpand-

verplichting (een zogenaamde margin-call verplichting) op het moment dat de marktwaarde meer dan € 15 miljoen negatief

is. Ultimo 2017 bedroeg de storting € 0 miljoen. (2016: € 1,5 miljoen).

Gestort en

door de tegenpartij

Reële waarde Onderpandverplichting opgevraagd onderpand

Positief Negatief Voorwaardelijk Onvoorwaardelijk

EUR EUR EUR EUR EUR

Renteswaps met een CSA 5.327.368 -18.939.243 - - -

Renteswaps zonder CSA 4.956.238 -239.251.858 - - -

Totaal 10.283.606 -258.191.101 - - -

De rentegevoeligheid van de derivatenportefeuille en de daaruit voortvloeiende onderpandverplichting zijn als volgt:

Marktwaarde Onderpand-

derivaten-portefeuille verplichting

EUR EUR

Op basis van de marktrente per 31 december 2017 -247.907 -

Daling marktrente met 1,0% -381.601 -10.856

Daling marktrente met 2,0% -561.510 -29.812

Daarnaast wordt liquiditeitsrisico gelopen uit hoofde van in afgeleide financiële instrumentencontracten opgenomen break-

clausules. Deze niet ongebruikelijke breakclausules geven partijen het recht en soms de plicht op bepaalde momenten tijdens

de contractduur de overeenkomst op te zeggen. Bij de beëindiging van de overeenkomst op basis van deze breakclausules

wordt de marktwaarde afgerekend. Wanneer de breakclausules in werking treden, leidt dit tot een liquiditeitsrisico voor

Stadgenoot (bij een negatieve marktwaarde). Stadgenoot heeft derivatencontracten met een notional bedrag van € 364,5

miljoen met een negatieve waarde van € 141,1 miljoen (de waarde van het contract op de afbreekdatum op basis van de hui-

dige rentecurve) waarbij sprake is van breakclausules. De eerste breakclausule is op 01/02/2020. Stadgenoot streeft ernaar de

breakclausules zo veel mogelijk te spreiden in de tijd, zodat het risico in enig jaar beperkt blijft.

Tevens is sprake van liquiditeitsrisico op basisrenteleningen. Indien op het moment van herziening van de kredietopslag de

bank en Stadgenoot geen overeenstemming bereiken over de opslag, wordt de kredietovereenkomst beëindigd en dient de

lening te worden terugbetaald. Op de herzieningsdatum dient Stadgenoot het verschil tussen de basisrente en de actuele

kapitaalmarktrente over de resterende looptijd af te rekenen.

Conform het op 09 januari 2017door de Autoriteit Woningcorporaties goedgekeurde financieel reglement beleid en beheer

mede inzake het gebruik van derivaten door woningcorporaties is een liquiditeitsbuffer benodigd om aan een renteschok van

200 basispunten te kunnen voldoen. Stadgenoot beschikt per 31 december 2017 over de onderstaande faciliteiten met een

totaalwaarde van € 144,55 miljoen waaruit margin calls kunnen worden voldaan. De totale margin call bij een renteschok van

200 basispunten op 31 december 2017 bedraagt € 29,8 miljoen. De aanwezige buffer is derhalve genoeg om deze renteschok

op te vangen. Hiermee voldoet Stadgenoot ultimo 2017 aan de stresstest in de genoemde beleidsregels.


De reële waarde van de derivatenportefeuille bedraagt € 247,5 miljoen (2016: € 288,9 miljoen). Van dit bedrag komt € 67,1

miljoen (2016: € 79,3 miljoen) tot uitdrukking in de balans onder overige schulden, aangezien deze niet zijn opgenomen in een

hedge relatie. Daarnaast is onder de overlopende activa een bedrag opgenomen van € 4,7 miljoen (2016: € 5,3 miljoen) die

betrekking heeft op de geamortiseerde kostprijs van derivaten die opgenomen zijn in de kostprijshedgeaccounting relatie. In de

toelichting “rentederivaten” zijn nadere details vermeld over de derivatenportefeuille van Stadgenoot.

in EUR x 1.000 Nominale waarde Reële waarde Waarde op de balans

Derivaten in hedge relatie 289.475 126.413- -

Derivaten die door optioneel component

slechts deels in hedge relatie zijn 150.000 121.494- 67.146-

Cap 18.200 418 -

Totaal 457.675 247.489- 67.146-

De reële waarde van de in leningen embedded derivaten bedraagt € 24 miljoen (2016: € 27,2 miljoen), dit bedrag komt tot

uitdrukking in de balans onder overlopende passiva. Daarnaast is onder de overlopende activa een bedrag opgenomen van

€ 1,6 miljoen (2016: € 1,7 miljoen) die betrekking heeft op de geamortiseerde kostprijs van deze embedded derivaten.

in EUR x 1.000 Nominale waarde Reële waarde Waarde op de balans

Extendible leningen 68.200 39.338- 23.951-

Totaal 68.200 39.338- 23.951-

De reële waarde van de overige financiële instrumenten op de balans van Stadgenoot benaderen de boekwaarde.


1. InvesteringsverplichtingenEr zijn niet in de balans opgenomen aangegane

verplichtingen ter zake van nieuw- en verbouw van

huur-en koopwoningen tot een bedrag van circa

€ 38,8 miljoen.

2. Erfpachtverplichtingen bestaand bezitEen deel van de onroerende goederen is gebouwd op

grond met erfpacht-verplichtingen. Voor woningen

nieuw gebouwd vanaf 1976 is de erfpacht afgekocht.

De jaarlijkse canonverplichtingen van de overige

erfpachtcontracten bedraagt € 1,9 miljoen.

3. KoophuurDe totale koophuurverplichting van verkochte koop-

huurwoningen op basis van terugkoopprijzen 2016

bedraagt ultimo 2017 ruim € 1,9 miljoen.

4. RentederivatenVoor een toelichting op de rentederivaten in een hedge-

relatie en waarop hedge-accounting wordt toegepast

wordt verwezen naar punt 25 van de toelichting.

5. Onderhoudsvoorziening VvE’sStadgenoot betaalt maandelijks een bijdrage

aan de VVE’s, een deel van deze bijdrage wordt

toegevoegd aan de voorziening voor toekomstig

onderhoud aan de woningen in de VVE. Dit recht

op onderhoud staat niet langer op de balans van

Stadgenoot (zie stelselwijziging blz 71). De stand van

de onderhoudsvoorziening bij VVE’s bedraagt € 32

miljoen.

6. AansprakelijkheidStadgenoot draagt hoofdelijke aansprakelijkheid voor

samenwerkingsverbanden zonder specifieke rechts-

persoonlijkheid en in de vorm van vennootschappen

onder firma.

7. Obligo Waarborgfonds Sociale WoningbouwHet obligo uit hoofde van geborgde leningen door de

borgsteller bedraagt ultimo 2017 € 48,5 miljoen (2016:

€ 49,2 miljoen). De hoogte van het obligotarief is

vastgesteld op 3,85% (2016 : 3,85%) over het schuldres-

tant van de geborgde lening, met uitzondering van

het leningtype variabele hoofdsom en voor collegiale

financiering. Dit obligo is opeisbaar indien blijkt dat het

totale garantievermogen van het Waarborgfonds Soci-

ale Woningbouw niet voldoende is om de afspraken op

het Waarborgfonds Sociale Woningbouw te dekken.

8. Garantstelling VvE’sVanaf 2012 wordt er gewerkt met een garantstelling

bij oprichting van de vve’s voor de onderhoudsvoor-

ziening. Het totaal bedrag waar Stichting Stadgenoot

garant voor staat per 31-12-2017 is € 14,1 miljoen.

9. Starters Rente RegelingStadgenoot past sinds 2012 het product Starters

Rente Regeling toe. Ultimo 2017 zijn 130 woningen

verkocht met de Starters Rente Regeling. Stadgenoot

verkoopt een woning uit bestaand bezit en schiet

daarbij voor een periode van 10 jaar 20% van de hy-

potheeklasten van de koper voor. De koper hoeft deze

voorgefinancierde rente alleen terug te betalen bij

verkoop indien sprake is van een winst op de verkoop-

transactie. 50% van deze winst wordt dan aangewend

om de vooruit gefinancierde hypotheeklasten terug te

betalen. Na tien jaar zal een inkomenstoets plaatsvin-

den. Indien het inkomen voldoende is gestegen stopt

Stadgenoot met de betaling van de hypotheeklasten.

Indien de hypotheeklasten na 10 jaar boven de NHG

norm uitkomen heeft Stadgenoot de verplichting

de voorfinanciering met een periode van vijf jaar te

verlengen tot een maximum van 30 jaar.

10. Bijdrageheffing kosten Autoriteit WoningcorporatiesIn artikel 61c van de Woningwet is bepaald dat toe-

gelaten instellingen moeten betalen voor de kosten

van de Autoriteit Woningcorporaties. Hiertoe moet

de Autoriteit Woningcorporaties jaarlijks uiterlijk op

1 oktober bij de toegelaten instellingen een bijdrage-

heffing innen. Artikel 121 van BTIV bevat de wettelijke

grondslag voor de berekeningswijze en de procedure.

De bijdrage heffing is een jaarlijks terugkerende

heffing. De begroting van de Autoriteit woningcorpo-

raties is voor de jaren 2018 – 2022 vastgesteld. De be-

groting voor 2018 is circa € 15 miljoen en daalt naar

€ 13,3 miljoen in 2022. In 2017 bedroeg het tarief

€ 2,63 per woongelegenheid en € 0,02 per € 1.000

WOZ waarde van de woongelegenheden in eigendom

van de corporatie en haar dochtermaatschappijen.

11. Heffing voor saneringssteunDe Autoriteit Woningcorporaties kan aan de corpora-

tiesector een heffing voor saneringssteun opleggen.

De heffing voor 2017 is op nihil gesteld, idem als in

2016. Uit voorzichtigheid wordt in de MJP rekening

gehouden met een heffing voor de komende jaren;

circa € 2 miljoen per jaar.

12. VerhuurderheffingOp 31 januari 2017 is de Eerste Kamer akkoord gegaan

met een aantal aanpassingen. De aanpassingen

betreffen onder andere: korting voor het bouwen

van woningen die onder de aftoppingsgrens worden

verhuurd, geen verhuurderheffing voor het gedeelte

van de WOZ-waarde boven de € 250.000, vrijstelling

voor heffing op Rijksmonumenten en verlenging van

de kortingsregeling voor transformatie van gebouwen

verlengd tot en met 2019. De aanpassingen gaan in

met terugwerkende kracht tot 1 januari 2017, Voorts

is het totale tarief van de heffing omhoog gegaan.

Vanaf 2018 stijgt het tarief van 0,591% van de WOZ-

waarde van een woning naar 0,567% in 2023. Op basis

hiervan verwacht de corporatie dat de heffing in de

komende jaren als volgt zal zijn: 2018 € 31,3 miljoen,

2019 € 33,5 miljoen, 2020 € 30,7 miljoen, 2021

€ 35,1 miljoen en 2022 € 39,2 miljoen.

13. Fiscale eenheid De toegelaten instelling vormt tezamen met haar

dochterondernemingen een fiscale eenheid voor de

heffing van de vennootschapsbelasting en de om-

zet belasting; elk der vennootschappen is volgens de

standaard voor¬waarden aansprakelijk voor te beta-

len belasting van alle bij de fiscale eenheid betrokken

vennootschappen.

De fiscale eenheid voor de vennootschapsbelasting

van Stadgenoot bevat de volgende ondernemingen;

• Stichting Stadgenoot.

• Houdstermaatschappij Stadgenoot BV met dochters:

− Stadgenoot Vastgoedbedrijf BV

− Stadgenoot Ontwikkeling I BV

− Stadgenoot Ontwikkeling II BV

− Polderweg Ontwikkeling BV

− Stadgenoot Projecten BV

− Stadgenoot Ontwikkeling BV

− Stadgenoot Participaties BV

− Stadgenoot Diensten BV met dochter

• Stadgenoot Energie BV

De fiscale eenheid voor de omzetbelasting van

Stadgenoot bevat de volgende ondernemingen;


• Houdstermaatschappij Stadgenoot BV met dochter:



14. LeasingEr zijn langlopende onvoorwaardelijke verplichtingen

aangegaan ter zake van operationele leasing. De ope-

rational leasing wordt lineair over de leaseperiode in

de winst-en-verliesrekening verwerkt. De resterende

looptijd kan als volgt worden gespecificeerd:

Niet langer dan 1 jaar 88

Tussen 1 en 5 jaar 772

Langer dan 5 jaar 0

860

Het bedrag van lease- en subleasebetalingen dat

is verwerkt als last in 2017 bedraagt € 0,7 miljoen

(2016: € 0,7 miljoen). Dit bedrag kan als volgt worden

gesplitst: € 0,7 miljoen (2016: € 0,7 miljoen) inzake

minimale leasebetalingen, € 0 (2016: € 0) inzake voor-

waardelijke leasebetalingen en € 0 (2016: € 0) inzake

subleaseontvangsten.

27 Niet in de balans opgenomen activa en verplichtingen


Toelichting op afzonderlijke posten van de geconsolideerde winst- en verliesrekening

In duizenden euro's

2017 2016

28 Huuropbrengsten

Nettohuur 216.428 221.370

Derving wegens leegstand en oninbaarheid -5.599 -5.454

210.829 215.916

Huurderving in % van de nettohuur 2,59% 2,46%

Huurachterstand in % van de nettohuur 1,18% 1,16%

Alle huuropbrengsten zijn gerealiseerd in Nederland. De nettohuur is per 1 juli 2017 verhoogd met gemiddeld 1,06% (2016:0,9%).

Vanaf 2017 geldt de nieuwe huursombenadering. Vanaf 1 januari 2017 mag de gemiddelde huursom voor zelfstandige woningen in

het kalenderjaar met maximaal inflatie + 1 procentpunt stijgen. Het gaat dan om de jaarlijkse huurverhoging en de huurverhoging

bij huurdersmutatie (huurharmonisatie).

Het inflatiepercentage van 1 december 2015 tot 1 december 2016 wordt daarbij gebruikt en dat is 0,3%. Het maximale huursomstij-

gingspercentage voor woningcorporaties is in 2017 dus 1,3%.

2017 2016

29 Opbrengsten servicecontracten

Opbrengsten servicecontracten 7.601 9.342

Derving wegens leegstand en oninbaarheid -315 -405

7.286 8.937

2017 2016

30 Lasten verhuur en beheeractiviteiten

Toegerekende organisatiekosten -16.666 -16.708

-16.666 -16.708

2017 2016

31 Lasten onderhoudsactiviteiten

Dagelijks onderhoud -7.280 -7.653

Mutatie onderhoud -7.842 -3.257

Planmatig onderhoud -23.490 -22.799

Toegerekende organisatiekosten -10.115 -10.969

-48.727 -44.678

2017 2016

32 Overige directe operationele lasten exploitatie bezit

Erfpacht -1.917 -2.104

Zakelijke lasten -8.941 -9.572

Verzekeringen -786 -802

Contributies -552 -531

Algemeen beheerkosten VvE's -1.610 -1.498

Mutatie voorziening dubieuze debiteuren 104 708

Verhuurderving -29.426 -24.149

Overige lasten -3.254 -2.380

-46.382 -40.328

2017 2016

33 Lonen en salarissen

Salarissen -17.256 -18.985

Sociale lasten -2.717 -2.986

Pensioen lasten -2.527 -2.693

Overige personeelskosten -1.831 -1.487

-24.331 -26.151

Ingehuurd personeel -1.838 -1.114

-26.169 -27.265


PersoneelsbestandGedurende het boekjaar 2017 bedroeg het gemiddeld aantal werknemers (exclusief ingehuurd personeel) bij de toegelaten

instelling en haar (geconsolideerde) dochterondernemingen, omgere-kend naar FTE 305,6 (2016: 320,4).

Deze personeelsomvang (gemiddeld aantal personen) is als volgt onder te verdelen naar de verschillende functionele gebieden:

2017 2016

Bestuur 16,2 19,0

Financiën & Bedrijfsvoering 58,9 62,0

Klant & Woning 165,5 169,7

Strategie & Portefeuille 15,5 13,0

Vastgoed & Ontwikkeling 49,5 51,0

Dochters 5,7

305,6 320,4

Alle personen zijn werkzaam in Nederland.

Voor het gemiddelde fte is gerekend met datum in- en uit dienst fte en afdeling per 31 december van het boekjaar.

PensioenlastenDe pensioenregeling van de medewerkers is ondergebracht bij SPW. Deze pensioenregeling betreft een voorwaardelijk

geïndexeerde middelloonregeling. Indexatie (aanpassing met prijsstijging) van de toegekende aanspraken en rechten vindt

uitsluitend plaats indien en voor zover de middelen van het pensioenfonds daartoe ruimte laten en het pensioenfonds daar-

toe heeft besloten. Indien de omstandigheden bij het pensioenfonds daar aanleiding toe geven kan het bestuur besluiten tot

het korten van aanspraken.

De pensioenregeling wordt volgens de Pensioenwet gekarakteriseerd als uitkeringsovereenkomst. Het uitvoeringsreglement

treedt in werking met ingang van 1 januari 2008 en is voor het laatst gewijzigd op 19 december 2017 per 1 januari 2018. Voor

werkgevers die aangesloten waren voor 1 januari 2008 geldt het reglement met ingang van 1 januari 2008.

Per 31 december 2017 bedroeg de beleidsdekkingsgraad van SPW 114% (2016 - 104%). Hierbij wordt bij de berekening van de

dekkingsgraad uitgegaan van de gemiddelde dekkingsgraad over de laatste 12 maanden

De vereiste dekkingsgraad ligt eind 2017 op 125,5%. Het fonds heeft dus een reservetekort. SPW zal voor 1 april 2018 een

herstelplan bij de toezichthouder indienen waarmee wordt aangetoond dat SPW binnen 10 jaar uit reservetekort kan komen.

2017

34 Nettoresultaat verkocht vastgoed in ontwikkeling

De omzet verkocht vastgoed in ontwikkeling

heeft betrekking op de projecten:

Piggelmee 10.032

Bakema bl.1 6.214

Getijenveld 3A 4.104

Oostenburgereiland 1.564

21.914

2017 2016

35 Netto gerealiseerd resultaat verkoop vastgoed

Verkoopopbrengst bestaand bezit 61.179 111.507

Verkoopomzet voorraden 0 0

Verkoopkosten voorraden & bestaand bezit -3.376 -7.521

57.803 103.986

2017 2016

36 Overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille

Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie -7.407 1.217

Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop -8.742 3.672

Overige voorraden (gronden ontwikkelposities) 0 8.551

-16.149 13.440

De waardeverandering vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de eigen exploitatie heeft grotendeels betrekking op de projec-

ten Het Schouw Middengebied (€ 1,5 miljoen) en Slootdorp (€ 4,3 miljoen).

De waardeverandering vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop heeft met name betrekking op project Oostenburger-

eiland (€ 7,9 miljoen).

2017 2016

37 Niet-gerealiseerde waardeveranderingen

vastgoedportefeuille

DAEB vastgoed in exploitatie 385.476 689.133

Niet-DAEB vastgoed in exploitatie 44.511 91.291

429.987 780.424

Voor toelichting van de waardeveranderingen zie punt 1.


2017 2016

38 Opbrengst overige activiteiten

De opbrengst van de overige activiteiten betreffen:

Beheervergoedingen van derden 67 98

Doorbelaste personeelskosten 0 567

Opbrengst Energie BV 468 176

Overige 17 0

552 841

2017 2016

39 Afschrijvingen op materiële vaste activa

Onroerende en roerende zaken ten dienste van exploitatie -2.172 -2.188

-2.172 -2.188

2017 2016

40 Waardeveranderingen van financiële vaste activa

en van effecten

Financiële vaste activa 0 -6.163

Waardeveranderingen derivaten 14.903 -23.031

14.903 -29.194

2017 2016

41 Andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten

Leningen aan deelnemingen 50 107

Overige financiële vaste activa 163 36

Geactiveerde rente vastgoed in ontwikkeling 1.630 2.017

1.843 2.160

2017 2016

42 Rentelasten en soortgelijke kosten

Leningen kredietinstellingen -38.672 -42.521

Derivaten -17.320 -17.267

Kortlopende schulden -405 -422

-56.397 -60.210

43 Belastingen

De toegelaten instelling vormt samen met Stichting Stadgenoot, Houdstermaatschappij Stadgenoot BV, Stadgenoot Vastgoed-

bedrijf BV, Stadgenoot Ontwikkeling I BV, Stadgenoot Ontwikkeling II BV, Polderweg Ontwikkeling BV, Stadgenoot Projecten

BV, Stadgenoot Ontwikkeling BV, Stadgenoot Participaties BV, Stadgenoot Diensten BV en Stadgenoot Energie BV een fiscale

eenheid voor de vennootschapsbelasting.

De vennootschapsbelasting is in elk van de rechtspersonen opgenomen voor dat deel dat de desbetreffende rechtspersoon als

zelfstandig belastingplichtige verschuldigd zou zijn, rekening houdend met voor de vennootschap geldende fiscale faciliteiten.

De belangrijkste componenten van de belastinglast zijn:

2017 2016

Acute belastingen boekjaar 0 0

Acute belastingen voorgaande jaren 0 0

mutatie latente belastingen -17.109 15.988

-17.109 15.988

Het gewogen gemiddelde toepasselijke belastingtarief bedraagt 3,5% (2016:-1,8%). De belastinglast in de winst-en-verliesre-

kening over 2017 bedraagt € 0, ofwel 0% van het resultaat vóór belastingen (2016:0%). De volgende cijfermatige aansluiting

tussen het toepasselijke en het effectieve tarief kan worden gegeven:

De acute belastingen boekjaar is als volgt bepaald:

Resultaat voor belastingen volgens de geconsolideerde jaarrekening 488.225

verkoopresultaat -18.496

niet aftrekbare afschrijvingen -2.500

waardeverandering DAEB vastgoed in exploitatie -385.476

waardeverandering niet-DAEB vastgoed in exploitatie -44.511

overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille 16.149

waardeveranderingen derivaten -14.903

resultaat deelnemingen -5.606

onderhoud - stelselwijziging VvE -12.240

onderhoud -3.372

overige verschillen -2.233

totaal verschillen -473.188

Belastbaar bedrag ter bepaling vennootschapsbelasting boekjaar 15.037

verrekenbaar met compensabele verliezen 15.037

Belastbaar bedrag 0

Acute belastingen boekjaar 0

Na verliesverrekening resteert € 179,6 miljoen (2016: € 225,6 miljoen) als verrekenbaar verlies met

toekomstige winsten. Zie tevens de opgenomen toelichting onder punt 5.


46 Honoraria van de accountant

De volgende honoraria van KPMG Accountants en overige KPMG entiteiten zijn ten laste gebracht van de onderneming

(en haar dochtermaatschappijen en andere maatschappijen die zij consolideert), een en ander bedoeld in artikel 2:382a BW.

KPMG Overig Totaal

Accountants KPMG KPMG

netwerk

2017 2017 2017

Onderzoek van de jaarrekening 224 0 224

Andere controleopdrachten 36 0 36

Adviesdiensten op fiscaal terrein 0 0 0

Andere niet controlediensten 0 3 3

260 3 263

KPMG Overig Totaal

Accountants KPMG KPMG

netwerk

2016 2016 2016

Onderzoek van de jaarrekening 212 0 212

Andere controleopdrachten 27 0 27

Adviesdiensten op fiscaal terrein 0 0 0

Andere niet controlediensten 0 132 132

239 132 371

2017 2016

44 Resultaat deelnemingen

De Amsterdamse Compagnie NV -1.509 249

VvE Beheer Amsterdam BV -107 -17

1012 INC. NV 14.462 6.396

Ontwikkelingscombinatie Polderweggebied VOF 483 2.333

Overige deelnemingen 64 -13

13.393 8.948

2017 2016

45 Toegerekende organisatiekosten

Verhuur -16.666 -16.708

Onderhoud -10.115 -10.969

Verkoop nieuwbouw -2.596 -2.566

Verkoop bestaand bezit -2.068 -2.148


Overige activiteiten -567

Overige organisatiekosten -1.277 -1.262

-35.303 -36.887

De organisatie gebonden kosten zijn niet direct toe te wijzen aan de eenheden, maar gelden voor het bedrijf als geheel c.q.

voor een afdeling. Op basis van de soort uitgaven worden de kosten toegerekend door middel van een verdeelsleutel over het

beheer- en investeringsbedrijf en vervolgens naar het functionele model. De organisatiekosten bestaan uit personeelskosten

en bedrijfskosten. Hier vormen de FTE’s de basis voor de verdeelsleutel. De weging van de activiteiten in het functioneel

model vormt de basis voor de verdeling.



Activa 2017 2016 1)

Vaste activa

Vastgoedbelegging

DAEB vastgoed in exploitatie 4.412.516 3.996.517

Niet DAEB vastgoed in exploitatie 556.159 525.769

Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie 31.774 14.102

5.000.449 4.536.388


Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie 35.165 36.003

35.165 36.003


47 Deelnemingen in groepsmaatschappijen 118.795 114.062

47 Vorderingen op groepsmaatschappijen 26.370 26.370

47 Andere deelnemingen 794 723

Latente belastingvorderingen 63.675 82.237

Leningen u/g 1.314 1.441

47 Overige vorderingen 8 9

210.956 224.842

Som der vaste activa 5.246.570 4.797.233

Vlottende Activa

Voorraden

Vastgoed bestemd voor de verkoop 0 179

48 Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop -118 6.401

49 Overige voorraden 731 2.506

613 9.086

Onderhanden Projecten -437 192

Vorderingen

Huurdebiteuren 1.726 1.640

Vorderingen op groepsmaatschappijen 0 181

Latente belastingvorderingen 18.498 14.868

Overige vorderingen 482 2.300

Overlopende activa 31.748 36.211

52.454 55.200

Liquide middelen 20.617 5.656

Som der vlottende activa 73.247 70.134

Totaal activa 5.319.817 4.867.367

Passiva 2017 2016 1)

50 Eigen Vermogen

50 Herwaarderingsreserves 3.121.611 2.750.097

50 Overige reserves 138.341 -359.424

50 Resultaat boekjaar 484.509 869.279

Totaal eigen vermogen 3.744.461 3.259.952

Voorzieningen

Voorziening deelnemingen 0 0

Voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen 3.702 0

Voorziening latente belastingverplichtingen 9.099 6.295

Overige voorzieningen 3.205 4.233

Totaal voorzieningen 16.006 10.528


Schulden / leningen kredietinstellingen 1.356.452 1.321.725

Schulden aan groepsmaatschappijen 0 0

Overige schulden 13.334 13.285

Totaal langlopende schulden 1.369.786 1.335.010


Schulden aan kredietinstellingen 55.859 113.792

Schulden aan leveranciers 9.671 7.705

Schulden aan groepsmaatschappijen 0 0

Belastingen en premies sociale verzekeringen 6.420 7.510

Overige schulden 91.097 106.450

Overlopende passiva 26.517 26.420

Totaal kortlopende schulden 189.564 261.877

Totaal passiva 5.319.817 4.867.367

Enkelvoudige balans per 31 december 2017




Positieve bedragen zijn opbrengsten, negatieve bedragen zijn kosten In duizenden euro's

2017 2016 1+2)

Huuropbrengsten 210.829 211.597

Opbrengsten servicecontracten 7.286 8.756

Lasten servicecontracten -7.498 -10.601

Lasten verhuur en beheeractiviteiten -16.666 -16.441

Lasten onderhoudsactiviteiten -48.727 -44.333

Overige directe operationele lasten exploitatie bezit -46.382 -40.137

Netto resultaat exploitatie vastgoedportefeuille 98.842 108.841

Omzet verkocht vastgoed in ontwikkeling 20.350 25.274

Lasten verkocht vastgoed in ontwikkeling -14.492 -21.831

Toegerekende organisatiekosten nieuwbouw -2.596 -2.566

Toegerekende financieringskosten -172 -556

Netto resultaat verkocht vastgoed in ontwikkeling 3.090 321

Verkoopopbrengst vastgoedportefeuille 60.523 155.486

Toegerekende organisatiekosten verkoop -2.068 -1.311

Boekwaarde verkochte vastgoedportefeuille -44.424 -124.787

Netto gerealiseerd resultaat verkoop vastgoedportefeuille 14.031 29.388

Overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille -8.223 13.440

Niet-gerealiseerde waardeveranderingen

vastgoedportefeuille 429.987 773.628

Waardeveranderingen vastgoedportefeuille 421.764 787.068

Opbrengst overige activiteiten 67 664

Kosten overige activiteiten - -567

Netto resultaat overige activiteiten 67 97

Overige organisatiekosten -233 -529


Waardeveranderingen van financiële vaste activa

en van effecten 14.903 -21.959

Andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten 2.915 3.216

Rentelasten en soortgelijke kosten -56.358 -59.665

Saldo financiële baten en lasten -38.540 -78.408

Resultaat voor belastingen 495.855 843.401

Belastingen -17.109 15.988

51 Resultaat deelnemingen 5.763 9.890

Resultaat na belastingen 484.509 869.279

In duizenden euro's

2017 2016 2)

Operationele activiteitenOntvangstenHuren 210.553 212.080Vergoedingen 7.286 8.755Overheidsontvangsten 0 0Overige bedrijfsontvangsten 3.849 2.159Renteontvangsten 1.285 1.107

Saldo ingaande kasstromen 222.973 224.101

UitgavenErfpacht -1.917 -2.104Personeelsuitgaven -24.615 -25.855Onderhoudsuitgaven -37.881 -33.854Overige bedrijfsuitgaven -29.525 -37.950Rente uitgaven -56.875 -58.200Sectorspecifieke heffing onafhankelijk van resultaat -202 0Verhuurdersheffing -29.426 -24.149Leefbaarheid externe uitgaven niet investeringsgebonden -900 -1.049Vennootschapsbelasting 0 0

Saldo uitgaande kasstromen -181.341 -183.161

Kasstroom uit operationele activiteiten 41.632 40.940 (Des)investeringsactiviteiten

MVA ingaande kasstroom- Verkoopontvangsten bestaande huur, woon- en niet woongelegenheden 63.898 111.508- Verkoopontvangsten nieuwbouw, woon- en niet woongelegenheden 18.519 6.375- Verkoopontvangsten grond 0 58.933- (Des)Investeringsontvangsten overig 701 576

Tussentelling ingaande kasstroom MVA 83.118 177.392

MVA uitgaande kasstroom- Nieuwbouw huur, woon- en niet woongelegenheden -32.647 -11.415- Woningverbetering, woon- en niet woongelegenheden -36.949 -40.279- Aankoop, woon- en niet woongelegenheden -2.759 0- Nieuwbouw verkoop, woon- en niet woongelegenheden -7.212 -5.646- Sloopuitgaven, woon- en niet woongelegenheden -871 -69- Aankoop grond -4.171 -2.960- Investeringen overig -1.385 -1.674- Externe kosten bij verkoop -3.249 -7.062

Tussentelling uitgaande kasstroom MVA -89.243 -69.105

Saldo in- en uitgaande kasstroom MVA -6.125 108.287

FVA- Ontvangsten verbindingen 960 1.923- Ontvangsten overig 1.651 0- Uitgaven verbindingen 0 -37.617- Uitgaven overig 0 -1.470

Saldo in- en uitgaande kasstroom FVA 2.611 -37.164

Kasstroom uit (des)investeringen -3.514 71.123

Enkelvoudige winst- en verliesrekening over 2017 Enkelvoudig kasstroomoverzicht over 2017

1) De cijfers 2016 zijn aangepast ter verbetering van de vergelijkbaarheid, vanwege een stelselwijzing, zie voor nadere toelichting grondslag stelselwijziging.2) De cijfers 2016 zijn aangepast ter verbetering van de vergelijkbaarheid, vanwege doorgevoerde presentatiewijzigingen, zie voor nadere toelichting de grondslagen.



De mutatie van de liquide middelen is enkelvoudig € 15 miljoen positief. Deze toename komt met name door de

positieve operationele kasstroom van € 42 miljoen. De investeringskasstroom is € 4 miljoen negatief, de inves-

teringen zijn hoger dan de opbrengsten uit verkopen. Per saldo is ten aanzien van de financiering € 19 miljoen

afgelost.

De operationele kasstroom komt uit op een positieve kasstroom van € 41,6 miljoen (2016: € 40,9 miljoen). De

ontvangsten op totaal niveau zijn afgenomen met name door de daling van de huuromzet als gevolg van verko-

pen en het uit exploitatie nemen van eenheden ten behoeve van nieuwbouw. De uitgaven van de operationele

kasstroom zijn per saldo afgenomen, de onderhoudsuitgaven en de verhuurdersheffing zijn echter toegenomen

ten opzichte van 2016.

De kasstroom uit (des)investeringen komt uit op een negatieve kasstroom van € 3,5 miljoen. Ten aanzien van de

investeringen zijn met name de investeringen nieuwbouw toegenomen. De verkoopopbrengst is ten opzichte

van vorig jaar gedaald, toen was nog sprake van een aantal complex gewijze verkopen, dit jaar is de verkoop van

woningen lager als gevolg van de lage mutatiegraad. De verkopen BOG lopen wel door.

Als gevolg van de positieve kasstroom is per saldo (inclusief mutatie kort geld) € 23 miljoen afgelost.

Toelichting enkelvoudig kasstroomoverzicht

Toelichting behorende tot de enkelvoudige jaarrekening 2017

AlgemeenDe enkelvoudige jaarrekening maakt deel uit van de jaarrekening 2017 van de toegelaten instelling.

Voor zover posten uit de balans en winst- en verliesrekening hierna niet nader zijn toegelicht, wordt verwezen

naar de toelichting op de geconsolideerde balans en winst- en verliesrekening.

Grondslagen voor de waardering van activa en passiva en de resultaatbepaling De grondslagen voor de waardering van activa en passiva en de resultaatbepaling zijn gelijk aan die voor de

geconsolideerde balans en winst- en verliesrekening, met uitzondering van de volgende:

StelselwijzigingHet effect van de stelselwijziging op het vermogen en het enkelvoudige resultaat naar de diverse posten is hier

onder schematisch weergeven. Het belastingeffect (vennootschapsbelasting) is hierin verwerkt rekening houdend met

de fiscale openingsbalans van 1 januari 2008. Zie voor verdere toelichting blz 70 van de geconsolideerde toelichting.

Stand voor stelselwijziging

(eerder gerapporteerd) Stand na stelselwijziging Effect stelselwijziging

Effect stelselwijziging op eigen vermogen per 1 januari 2016

Financiële vaste activa (overige vorderingen)

op 1 januari 2016 28.295 11 -28.284

Financiële vaste activa (latente

belastingvordering) op 1 januari 2016 71.597 74.193 2.596


1 januari 2016 - - -

Eigen vermogen op 1 januari 2016 2.416.362 2.390.674 -25.688

Effect stelselwijziging op het resultaat 2016

Lasten onderhoudsactiviteiten 2016 -41.641 -44.333 -2.692

Toegerekende organisatiekosten verkoop 2016 -2.148 -1.311 837

Resultaat voor belastingen 845.256 843.401 -1.855

Belastingen 15.524 15.988 464

Resultaat na belastingen 870.670 869.279 -1.391

Effect stelselwijziging op eigen vermogen per 31 december 2016

Financiële vaste activa (overige vorderingen)

op 31 december 2016 30.149 9 -30.140

Financiële vaste activa (latente

belastingvordering) op 31 december 2016 82.237 82.237 -


31 december 2016 11.808 14.868 3.060

Eigen vermogen op 31 december 2016 3.287.032 3.259.952 -27.080

2017 2016

FinancieringsactiviteitenIngaand- Nieuw te borgen leningen 50.000 0- Nieuw ongeborgde leningen 0 0

Uitgaand- Aflossing geborgde leningen -68.994 -81.790- Aflossing ongeborgde leningen -75.000Kasstroom uit financieringsactiviteiten -18.994 -156.790

Mutatie liquide middelen 19.124 -44.727

Wijziging kortgeldmutaties -4.163 44.815

Aansluiting geldmiddelen 01-jan 5.656 5.56831-dec 20.617 5.656

Toename geldmiddelen 14.961 88


Deelnemingen in

groepsmaatschappijen

Vorderingen op

groepsmaatschappijen

Andere

deelnemingen

Overige

vorderingen

Totaal

In duizenden euro's

47 Financiële vaste activa

Stand per 1 januari 2017 114.062 26.370 723 9 141.164

Mutaties 2017:

Desinvesteringen/aflossingen 0 0 0 -1 -1

Aandeel in resultaat deelnemingen 5.693 0 71 0 5.764

Ontvangen dividend deelnemingen -960 0 0 0 -960

Stand per 31 december 2017 118.795 26.370 794 8 145.967

2017 2016

De deelneming in groepsmaatschappijen zijn

als volgt onderverdeeld:

Houdstermaatschappij Stadgenoot BV 118.795 114.062

Totaal deelneming in groepsmaatschappijen 118.795 114.062

2017 2016

De vorderingen op groepsmaatschappijen zijn

als volgt onderverdeeld:

Houdstermaatschappij Stadgenoot BV 26.370 26.370

Totaal vorderingen op groepsmaatschappijen 26.370 26.370

Voor een overzicht van de deelnemingen van de toegelaten instelling verwijzen wij u naar blz 135.

Het kortlopende deel van de vorderingen op groepsmaatschappijen bedraagt € 0 (2016: € 0).

Het kortlopende deel van de vorderingen op maatschappijen waarin wordt deelgenomen bedraagt € 0 (2016: € 0).

Toelichting op de afzonderlijke posten van de Enkelvoudige balans

Bedragen x € 1.000

Eigen Jaar- RekeningcourantNaam Aandeel vermogen Omzet resultaat Leningen1 faciliteit1

Deelnemingen Stichting StadgenootHoudstermaatschappij Stadgenoot BV 100,00% 118.795 0 5.693 26.370Woningnet NV 3 11,06% 7.175 13.474 637

Deelnemingen HoudstermaatschappijStadgenoot BVDe Amsterdamse Compagnie NV 66,67% 2.656 2.527 -2.263VvE Beheer Amsterdam 3 50,00% 2.042 5.954 -43Stadgenoot Ontwikkeling I BV 100,00% 32.055 0 -6.588Stadgenoot Ontwikkeling II BV 100,00% 18 0 0Polderweg Ontwikkeling BV 100,00% 108 0 482Stadgenoot Projecten B.V. 100,00% -95 0 -145Stadgenoot Ontwikkeling BV 100,00% 111 0 0Stadgenoot Participaties BV 100,00% 222 0 -4Stadgenoot Diensten BV 100,00% 673 0 166Stadgenoot Vastgoed BV 100,00% 0 0 0

Deelnemingen Stichting Administratiekantoor 1012Inc.1012Inc N.V 44,98% 161.262 5.387 32.152

Deelnemingen 1012Inc N.VStadsgoed Monumenten BV 100,00% 15.613 2.966 5.891Stadsgoed Fonds BV 100,00% 8.921 1.422 2.773

Deelnemingen Polderweg Ontwikkeling BVOntwikkelingscombinatie Polderweggebied VOF 33,00% 16 192 757

Deelnemingen Stadgenoot Projecten B.V.Forum Bos & Lommer BV 50,00% 41 0 0

Deelneminmgen Stadgenoot Ontwikkeling BVCAN DLG II Beheer BV 36,00% 144 2 0

Deelnemingen Stadgenoot Participaties BVForum Bos en Lommer CV 49,00% 50 0 0CAN DLG II Grondbedrijf CV 34,56% 157 93 8

Deelnemingen Stadgenoot Diensten BVStadgenoot Energie BV 100,00% 559 468 150

Overige financiele belangenBLP 1 Properties BV 18 0 0Stichting Brasa 3 656 0 -640 0

1 Alleen de leningen en rekeningcourant faciliteiten die door Stichting Stadgenoot beschikbaar worden gesteld, zijn hier vermeld. Stadgenoot hanteert een marktconforme rente, rekeninghoudend met het risico. 3 Cijfers jaarrekening 2016

Algemene toelichting: De gepresenteerde cijfers zijn uit de enkelvoudige jaarrekening van de betreffende deelnemingen.De resultaten zijn naar rato van het aandeel verwerkt in de jaarrekening van Stadgenoot.

Financieel overzicht groepsmaatschappijen,deelnemingen en samenwerkingsverbanden

Resultaat deelnemingenHet resultaat deelnemingen omvat het aandeel van de toegelaten instelling in de resultaten van deze deelnemingen. Resultaten

op transacties, waarbij overdracht van activa en passiva tussen de toegelaten instelling en haar deelnemingen en tussen deelne-

mingen onderling heeft plaatsgevonden, zijn niet verwerkt voor zover deze als niet-gerealiseerd kunnen worden beschouwd.

Financiële instrumentenIn de enkelvoudige jaarrekening worden financiële instrumenten gepresenteerd op basis van de juridische vorm.


48 Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop 2017 2016

Kosten vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop 1.807 8.271

Bijzondere waardevermindering -1.925 -1.870

-118 6.401

49 Overige voorraden 2017 2016

Kosten gronden ontwikkelposities 640 2.426

Bijzondere waardevermindering gronden ontwikkelposities 0 0

Onderhoudsmaterialen 91 80

731 2.506

Herwaardering- Resultaat Overige

50 Eigen vermogen reserves boekjaar reserves Totaal

Stand per 1 januari 2017 2.750.097 0 509.855 3.259.952

Mutaties 2017:

Overboekingen 388.858 -388.858 0

Resultaat bestemming 0 0 0

Gerealiseerde herwaardering -17.344 17.344

Resultaat boekjaar 484.509 484.509

Stand per 31 december 2017 3.121.611 484.509 -138.341 3.744.461

Voorgestelde resultaat bestemming 0 -484.509 484.509 0

Totaal eigen vermogen 3.121.611 0 622.850 3.744.461

In de statuten is ten aanzien van de bestemming van het eigen vermogen opgenomen dat de bestemming ten dienste komt

van de volkshuisvesting.

HerwaarderingsreserveVan de herwaarderingsreserve is ultimo 2017 € 17,3 miljoen (ultimo 2016 € 26,7 miljoen) gerealiseerd.

Resultaat boekjaarHet resultaat na belastingen over 2017 is opgenomen in de post ‘Resultaat boekjaar’ van het eigen vermogen.

Voorstel tot resultaatbestemmingDe Raad van Commissarissen wordt voorgesteld voor het resultaat na belastingen over het boekjaar 2017 ad € 484,5 miljoen

als volgt te bestemmen:

het gerealiseerde resultaat over het boekjaar 2017 ad € 484,5 miljoen ten gunste van de overige reserves te brengen.

Fiscale eenheid De toegelaten instelling vormt tezamen met haar dochter-

ondernemingen een fiscale eenheid voor de heffing van

de vennootschapsbelasting en de omzetbelasting; elk der

vennootschappen is volgens de standaard voorwaarden

aansprakelijk voor te betalen belasting van alle bij de fiscale

eenheid betrokken vennootschappen.

De fiscale eenheid voor de vennootschapsbelasting van

Stadgenoot bevat de volgende ondernemingen;


• Houdstermaatschappij Stadgenoot BV met dochters:

− Stadgenoot Vastgoedbedrijf BV



− Polderweg Ontwikkeling BV

− Stadgenoot Projecten BV

− Stadgenoot Ontwikkeling BV

− Stadgenoot Participaties BV

− Stadgenoot Diensten BV met dochter

• Stadgenoot Energie BV

Niet in de balans opgenomen activa en verplichtingen


In duizenden euro's

2017 2016

51 Resultaat deelnemingen

Resultaat Stadgenoot Houdstermaatschappij BV 5.693 9.904

Overige deelnemingen 70 -14

totaal 5.763 9.890

52 Bezoldiging bestuurders en commissarissen

Instellingen die onder de reikwijdte van de WNT vallen én tevens bezoldigingsgegevens van bestuurders en toezichthouders

openbaar moeten maken op grond van artikelen 383, eerste lid en 383c van Boek 2 van het Burgerlijk Wetboek (BW), kunnen

er met ingang van de jaarrekening over kalenderjaar 2017 voor kiezen om de BW verantwoording van bezoldigingsgegevens

achterwege te laten.

Vanwege de geringe toegevoegde maakt Stadgenoot gebruik van deze regeling.

In 2017 (2016: € 0) is door de toegelaten instelling geen bedrag aan leningen, voorschotten en garanties verstrekt ten be-

hoeve van bestuurders commissarissen.

53 Wet normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en semipublieke sector

Per 1 januari 2013 is de Wet normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en semipublieke sector (WNT) ingegaan. Deze

verantwoording is opgesteld op basis van de volgende op Stadgenoot van toepassing zijnde regelgeving: het WNT-maximum

voor de woningcorporaties, klasse H.

Toelichting op afzonderlijke posten van de enkelvoudige winst- en verliesrekening

1) De bezoldiging van alle functionarissen voldoet aan de WNT. De honorering van de bestuurder en directeuren is conform het overgangsrecht, zoals vastgelegd in artikel 7.3. van de Wet Normering Topinkomens (WNT) die in 2014 vigeerde. Op 1 januari 2015 is de aangepaste Wet Normering Topinkomens (WNT2) ingegaan.

Bezoldiging topfunctionarissen

Het bezoldigingsmaximum in 2017 voor Stadgenoot is € 181.000. Het weergegeven individuele WNTmaximum is berekend

naar rato van de omvang (en voor topfunctionarissen tevens de duur) van het dienstverband, waarbij voor de berekening de

omvang van het dienstverband nooit groter kan zijn dan 1,0 fte.

Het individuele WNT-maximum voor de leden van de Raad van Commissarissen bedraagt voor de voorzitter 15% en voor de

overige leden 10% van het bezoldigingsmaximum, berekend naar rato van de duur van het dienstverband.

bedragen x € 1

Functie(s)

Duur dienstverband in 2017

Omvang dienstverband (in fte)

Gewezen topfunctionaris

Fictive dienstbetrekking

Individueel WNT-maximum

Bezoldiging

Beloning

Belastbare onkostenvergoeding

Beloningen betaalbaar op termijn

Subtotaal

-/- Onverschuldigd betaald bedrag

Totaal bezoldiging

Motivering indien overschrijding: zie

Gegevens 2016


Omvang dienstverband 2016 (in fte)

Bezoldiging 2016

Beloning

Belastbare onkmostenvergoeding


Totaal bezoldiging 2016

Individueel WNT-maximum 2016

dhr. M. de Langen

bestuursvoorzitter

1/1 - 31/12

1

nee

nee

181.000

179.769

529

30.985

211.283

0

211.283

1)

1/1 - 31/12

1

182.469

481

30.967

213.917

179.000

dhr. G.P. Anderiesen

bestuurder

1/1 - 30/09

1

133.650

1.082

27.069

161.801

134.250

dhr. G.P. Anderiesen

adviseur bestuur

1/10 - 31/12

44.550

361

9.023

53.934

n.v.t.


1) De bezoldiging van alle functionarissen voldoet aan de WNT. De honorering van de bestuurders en directeuren is conform het overgangsrecht, zoals vastgelegd in artikel 7.3. van de Wet Normering Topinkomens (WNT) die in 2014 vigeerde. Op 1 januari 2015 is de aangepaste Wet Normering Topinkomens (WNT2) ingegaan.

bedragen x € 1

Functie(s)






Bezoldiging

Beloning



Subtotaal


Totaal bezoldiging


Gegevens 2016



Bezoldiging 2016

Beloning





dhr. R.P.A.M. Doomen

directeur

financiën & bedrijfsvoering

1/1 - 31/12

1

nee

nee

181.000

159.189

475

26.662

186.326

0

186.326

1)

1/1 - 31/12

1

159.189

481

26.656

186.326

179.000

dhr. P.J.C. Kramer

directeur

vastgoed & ontwikkeling

1/1 - 31/12

1

nee

nee

181.000

158.110

956

26.662

185.728

0

185.728

1)

1/1 - 31/12

1

158.110

962

26.656

185.728

179.000

mevr. J.J.A.M. van Ham

directeur

strategie & portefeuille

1/1 - 31/12

1

nee

nee

181.000

129.288

20.468

149.756

0

149.756

1/1 - 31/12

1

123.315

19.486

142.801

179.000

bedragen x € 1

Functie(s)






Bezoldiging

Beloning



Subtotaal


Totaal bezoldiging


Gegevens 2016



Bezoldiging 2016

Beloning





dhr. F.C.B. Storm

directeur

klant & woning

1/1 - 31/12

1

nee

nee

181.000

151.671

26.662

178.333

0

178.333

1/1 - 31/12

1

151.671

26.656

178.327

179.000


bedragen x € 1

Functie(s)

Duur zitting in 2017


Honorering

mevr. I.J. Hissink

voorzitter raad van

commissarissen

1/1 - 31/12

27.150

23.890

dhr. W.J. Kuijken

vice voorzitter raad van

commissarissen

1/1 - 30/06

9.050

7.963

hr. W.D. van Leeuwen 1

vice voorzitter raad van

commissarissen

1/1 - 31/12

18.100

15.925

(1) Van 1-1-2017 tot 30-06-2017 lid raad van commissarissen, vanaf 1-7-2017 vice voorzitter raad van commissarissen

bedragen x € 1

Functie(s)

Duur zitting in 2017


Honorering

mevr. M.M.C.A. Grapperhaus

lid raad van

commissarissen

1/1 - 31/12

18.100

15.925

dhr. F.P. Trip

lid raad van

commissarissen

1/1 - 31/08

12.067

10.617

dhr. G. Vreugdenhil

lid raad van

commissarissen

1/1 - 31/12

18.100

15.925

De honorering van de commissarissen betreft de honorering exclusief btw

De honorering van de leden van de RvC voldoet aan de WNT2 en valt binnen de norm van de beroepsregel van de VTW

54 Transacties verbonden ondernemingen

Van transacties met verbonden partijen is sprake wanneer een relatie bestaat tussen de toegelaten instelling en een natuur-

lijk persoon of entiteit die verbonden is met de onderneming. Dit betreffen onder meer de relaties tussen de toegelaten in-

stelling en haar deelnemingen, de aandeelhouders, de bestuurders en de functionarissen in sleutelposities. Onder transacties

wordt verstaan een overdracht van middelen, diensten of verplichtingen, ongeacht of er een bedrag in rekening is gebracht.

In de normale bedrijfsactiviteiten koopt en verkoopt de toegelaten instelling goederen en diensten van en aan joint ventures

even van en aan deelnemingen waarop invloed van betekenis kan worden uitgeoefend.

In 2017 heeft Stadgenoot geen aankopen gedaan van goederen en diensten van verbonden partijen. De verkopen van goede-

ren en diensten bedroegen in totaal € 2,7 miljoen, het betreft de verkoop van sloop/herontwikkel positie Goeman Borgesius

aan Stadgenoot Ontwikkeling II BV. Vanuit de BV zal de herontwikkeling van Goeman Borgesius gaan plaatsvinden. Het

resultaat op deze verkoop is nihil.

Per 31 december 2017 bedroegen de vorderingen op de Houdstermaatschappij Stadgenoot BV € 26,4 miljoen, daar tegenover

staan geen schulden. De Houdstermaatschappij heeft € 1 miljoen dividend uitgekeerd aan Stadgenoot in 2017.

De bezoldiging van bestuurders en commissarissen is opgenomen in punt 53.

Per 1 februari 2018 is een nieuwe overeenkomst afgesloten met Vesteda inzake het winstrecht. In 2004 zijn door Vesteda en

Het Oosten (Stadgenoot) 108 sociale huurwoningen en 76 parkeerplaatsen gerealiseerd. Vesteda heeft als economisch eige-

naar vanaf start exploitatie de huuropbrengsten ontvangen. Volgens de oorspronkelijke overeenkomst uit 2004 zouden de

woningen (waarvan Vesteda economisch en wij juridisch eigenaar waren) na 10 á 15 jaar worden uitgepond, waarna met

deze verkoopopbrengst Stadgenoot haar aandeel in het project uitgekeerd zou krijgen.

De nieuwe afspraak is dat:

− het gezamenlijke bezit wordt verdeeld, Stadgenoot wordt economisch en juridisch eigenaar van de sociale huurwonin-

gen in toren 1 uit (35 woningen, 28 pp), Vesteda wordt economisch en juridisch eigenaar van de sociale huurwoningen

in toren 2 en 3 (73 woningen, 54 pp).

− het exploitatieresultaat – dat vanaf aanvang exploitatie 2005 voor 100% naar Vesteda is gegaan – wordt herverdeeld

zodat ook Stadgenoot haar aandeel ontvangt van deze exploitatie. Dit aandeel bedraagt € 2,0 miljoen.

Levering heeft per 1 februari 2018 plaatsgevonden.


Het bestuur Raad van Commissarissen

dhr. ir. M. de Langen Voorzitter Raad van Commissarissen

mw. drs. I.J. Hissink RC dhr. mr. W.D. van Leeuwen

mw. mr. drs. M.M.C.A. Grapperhaus-Vos dhr. G. Vreugdenhil RA

55 Gebeurtenissen na balansdatum


Controleverklaring van de onafhankelijke accountant

Aan: de Raad van Commissarissen en het bestuur van

Stichting Stadgenoot

Verklaring over de in het jaarverslag opgenomen jaarrekening

Ons oordeel

Wij hebben de jaarrekening 2017 van Stichting Stad-

genoot (hierna ‘de stichting’) te Amsterdam (hierna

‘de jaarrekening') gecontroleerd.

Naar ons oordeel geeft de in het jaarverslag opgeno-

men jaarrekening een getrouw beeld van de grootte

en samenstelling van het vermogen van Stichting

Stadgenoot per 31 december 2017 en van het resul-

taat over 2017 in overeenstemming met artikel 35 lid

1 en 2 van de Woningwet, artikel 30 en 31 van het

Besluit Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting 2015,

artikel 14 en 15 van de Regeling Toegelaten Instellin-

gen Volkshuisvesting, de bepalingen van en krachtens

de Wet normering topinkomens (WNT) en richtlijn 645

van de Raad voor de Jaarverslaggeving.

De jaarrekening bestaat uit:

1. de geconsolideerde en enkelvoudige balans per

31 december 2017;

2. de geconsolideerde en enkelvoudige winst- en

verliesrekening over 2017; en

3. de toelichting met een overzicht van de gehan-

teerde grondslagen voor financiële verslaggeving

en andere toelichtingen.

De basis voor ons oordeel

Wij hebben onze controle uitgevoerd volgens het

Nederlands recht, waaronder ook de Nederlandse

controlestandaarden en rubriek A van het accountant-

sprotocol zoals opgenomen in bijlage 4 bij de Rege-

ling toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015

vallen. Onze verantwoordelijkheden op grond hiervan

zijn beschreven in de sectie ‘Onze verantwoordelijkhe-

den voor de controle van de jaarrekening’.

Wij zijn onafhankelijk van Stichting Stadgenoot zoals

vereist in de Wet toezicht accountantsorganisaties

(Wta), de Verordening inzake de onafhankelijkheid

van accountants bij assurance-opdrachten (ViO) en an-

dere voor de opdracht relevante onafhankelijkheidsre-

gels in Nederland. Verder hebben wij voldaan aan de

Verordening gedrags- en beroepsregels accountants

(VGBA).

Wij vinden dat de door ons verkregen controle-

informatie voldoende en geschikt is als basis voor ons

oordeel.

Verklaring over de in het jaarverslag opgenomen andere informatie

Naast de jaarrekening en onze controleverklaring

daarbij, omvat het jaarverslag andere

informatie, die bestaat uit:

− het bestuursverslag;

− de overige gegevens;

Op grond van onderstaande werkzaamheden zijn wij

van mening dat de andere informatie:

− met de jaarrekening verenigbaar is en geen mate-

riële afwijkingen bevat;

− alle informatie bevat die op grond van artikel 35

en 36 van de Woningwet is vereist.

Wij hebben de andere informatie gelezen en hebben

op basis van onze kennis en ons begrip, verkregen

vanuit de controle van de jaarrekening of anderszins,

overwogen of de andere informatie materiële afwij-

kingen bevat.

Met onze werkzaamheden hebben wij voldaan aan de

vereisten uit rubriek A van het accountantsprotocol

zoals opgenomen in bijlage 4 bij de Regeling toegelaten

Instellingen volkshuisvesting 2015 en de Nederlandse

Standaard 720. Deze werkzaamheden hebben niet

dezelfde diepgang als onze controlewerkzaamheden

bij de jaarrekening.

Het bestuur is verantwoordelijk voor het opstellen

van de andere informatie, waaronder het Bestuurs-

verslag en de overige gegevens in overeenstemming

met artikel 35 en 36 van de Woningwet.

Overige gegevens

Beschrijving van verantwoordelijkheden met betrekking tot de jaarrekening

Verantwoordelijkheden van het bestuur en de Raad

van Commissarissen voor de jaarrekening

Het bestuur is verantwoordelijk voor het opmaken

en het getrouw weergeven van de jaarrekening in

overeenstemming met artikel 35 lid 1 en 2 van de Wo-

ningwet, artikel 30 en 31 van het Besluit Toegelaten

Instellingen Volkshuisvesting 2015, artikel 14 en 15

van de Regeling Toegelaten Instellingen Volkshuisves-

ting, de bepalingen van en krachtens de Wet norme-

ring topinkomens (WNT) en richtlijn 645 van de Raad

voor de Jaarverslaggeving.

In dit kader is het bestuur verantwoordelijk voor een

zodanige interne beheersing als het bestuur nood-

zakelijk acht om het opmaken van de jaarrekening

mogelijk te maken zonder afwijkingen van materieel

belang als gevolg van fouten of fraude.

Bij het opmaken van de jaarrekening moet het

bestuur afwegen of de stichting in staat is om haar

werkzaamheden in continuïteit voort te zetten. Op

grond van artikel 35 van de Woningwet moet het

bestuur de jaarrekening opmaken op basis van de

continuïteitsveronderstelling, tenzij het bestuur het

voornemen heeft om de stichting te liquideren of de

bedrijfsactiviteiten te beëindigen of als beëindiging

het enige realistische alternatief is.

Het bestuur moet gebeurtenissen en omstandigheden

waardoor gerede twijfel zou kunnen bestaan of de

stichting haar bedrijfsactiviteiten in continuïteit kan

voortzetten, toelichten in de jaarrekening.

De Raad van Commissarissen is verantwoordelijk voor

het uitoefenen van toezicht op het proces van financi-

ele verslaggeving van de stichting.

Onze verantwoordelijkheden voor de controle van de

jaarrekening

Onze verantwoordelijkheid is het zodanig plannen en

uitvoeren van een controleopdracht dat wij daarmee

voldoende en geschikte controle-informatie verkrijgen

voor het door ons af te geven oordeel.

Onze controle is uitgevoerd met een hoge mate maar

geen absolute mate van zekerheid, waardoor het mo-

gelijk is dat wij tijdens onze controle niet alle materi-

ele fouten en fraude ontdekken.

Afwijkingen kunnen ontstaan als gevolg van fraude of

fouten en zijn materieel indien redelijkerwijs kan wor-

den verwacht dat deze, afzonderlijk of gezamenlijk,

van invloed kunnen zijn op de economische beslis-

singen die gebruikers op basis van de jaarrekening

nemen. De materialiteit beïnvloedt de aard, timing

en omvang van onze controlewerkzaamheden en de

evaluatie van het effect van onderkende afwijkingen

op ons oordeel.

Wij hebben deze accountantscontrole professioneel

kritisch uitgevoerd en hebben waar relevant professio-

nele oordeelsvorming toegepast in overeenstemming

met de Nederlandse controlestandaarden, rubriek

A van het accountantsprotocol zoals opgenomen

in bijlage 4 bij de Regeling toegelaten Instellingen

volkshuisvesting 2015 over verslagjaar 2017, ethische

voorschriften en de onafhankelijkheidseisen. Onze

controle bestond onder andere uit:

− het identificeren en inschatten van de risico’s

dat de jaarrekening afwijkingen van materieel

belang bevat als gevolg van fouten of fraude, het

in reactie op deze risico’s bepalen en uitvoeren

van controlewerkzaamheden en het verkrijgen

van controleinformatie die voldoende en geschikt

is als basis voor ons oordeel. Bij fraude is het

risico dat een afwijking van materieel belang niet

ontdekt wordt groter dan bij fouten. Bij fraude

kan sprake zijn van samenspanning, valsheid in

geschrifte, het opzettelijk nalaten transacties

vast te leggen, het opzettelijk verkeerd voorstel-

len van zaken of het doorbreken van de interne

beheersing;

− het verkrijgen van inzicht in de interne beheer-

sing die relevant is voor de controle met als

doel controlewerkzaamheden te selecteren die

passend zijn in de omstandigheden. Deze werk-

zaamheden hebben niet als doel om een oordeel

uit te spreken over de effectiviteit van de interne

beheersing van de stichting;

− het evalueren van de geschiktheid van de

gebruikte grondslagen voor financiële verslag-

geving, en het evalueren van de redelijkheid van


schattingen door het bestuur en de toelichtingen

die daarover in de jaarrekening staan;

− het vaststellen dat de door het bestuur gehan-

teerde continuïteitsveronderstelling aanvaard-

baar is. Tevens het op basis van de verkregen

controle-informatie vaststellen of er gebeurtenis-

sen en omstandigheden zijn waardoor gerede

twijfel zou kunnen bestaan of de stichting haar

bedrijfsactiviteiten in continuïteit kan voortzet-

ten. Als wij concluderen dat er een onzekerheid

van materieel belang bestaat, zijn wij verplicht

om in onze controleverklaring de aandacht te

vestigen op de relevante gerelateerde toelich-

tingen in de jaarrekening. Als de toelichtingen

inadequaat zijn, moeten wij onze verklaring

aanpassen. Onze conclusies zijn gebaseerd op de

controle-informatie die verkregen is tot de datum

van onze controleverklaring. Toekomstige gebeur-

tenissen of omstandigheden kunnen er echter toe

leiden dat een organisatie haar continuïteit niet

langer kan handhaven;

− het evalueren van de presentatie, structuur en

inhoud van de jaarrekening en de daarin opgeno-

men toelichtingen; en

− het evalueren of de jaarrekening een getrouw

beeld geeft van de onderliggende transacties en

gebeurtenissen.

Wij communiceren met de met de Raad van Commis-

sarissen onder andere over de geplande reikwijdte en

timing van de controle en over de significante bevin-

dingen die uit onze controle naar voren zijn gekomen,

waaronder eventuele significante tekortkomingen in

de interne beheersing.

Enschede, 24 april 2018

KPMG Accountants N.V.

A.G. Lohuis RA

Statutaire bepaling inzake de resultaatbestemmingIn de statuten is geen artikel opgenomen inzake de

resultaatbestemming. De stichting stelt zich ten doel

uitsluitend op het gebied van de volkshuisvesting

werkzaam te zijn.



Activa 2017

Vaste activa


DAEB vastgoed in exploitatie 4.412.516

Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie 22.160

Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie 28.817

4.463.493


Deelnemingen in groepsmaatschappijen 0

Deelneming in Niet-DAEB 501.692

Vorderingen op groepsmaatschappijen 0

Andere deelnemingen 0

Vorderingen op maatschappijen waarin wordt deelgenomen 0

Latente belastingvorderingen 48.711

Leningen u/g 0

Interne Lening 137.000

Overige vorderingen 7

687.410

Som der vaste activa 5.150.903

Vlottende activa

Voorraden

Vastgoed bestemd voor de verkoop 0

Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop 0

Overige voorraden 78

78

Onderhanden Projecten 0

Vorderingen

Huurdebiteuren 1.146


Belastingen en premies sociale verzekeringen 0



Overlopende activa 30.460

47.402

Liquide middelen 0

Som der vlottende activa 47.480

Totaal activa 5.198.383

Openingsbalans 01-01-2018Balans DAEB TI per 31 december 2017


Passiva 2017

Eigen Vermogen

Herwaarderingsreserves 2.885.994

Overige reserves 373.960

Resultaat boekjaar 484.509

Totaal eigen vermogen 3.744.463

Voorzieningen

Voorziening deelnemingen 0

Voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen 3.702

Voorziening latente belastingverplichtingen 6.047

Overige voorzieningen 2.630

Totaal voorzieningen 12.379


Schulden/ leningen kredietinstellingen 1.243.452

Schulden aan groepsmaatschappijen 0

Overige schulden 7.723

Totaal langlopende schulden 1.251.175


Schulden aan kredietinstellingen 64.217

Schulden aan leveranciers 8.499


Belastingen en premies sociale verzekeringen 3.214


Overlopende passiva 23.339

Totaal kortlopende schulden 190.366

Totaal passiva 5.198.383



Activa 2017

Vaste activa


Niet DAEB vastgoed in exploitatie 556.159

Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie 9.614

Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie 6.347

572.120


Deelnemingen in groepsmaatschappijen 118.795

Vorderingen op groepsmaatschappijen 26.370

Andere deelnemingen 794

Vorderingen op maatschappijen waarin wordt deelgenomen 0


Leningen u/g 1.314


162.238

Som der vaste activa 734.358

Vlottende activa

Voorraden

Vastgoed bestemd voor de verkoop 0

Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop -118

Overige voorraden 653

535

Onderhanden Projecten -437

Vorderingen

Huurdebiteuren 581


Belastingen en premies sociale verzekeringen 0



Overlopende activa 1.226

4.990

Liquide middelen 28.976

Som der vlottende activa 34.064

Totaal activa 768.422

Balans Niet DAEB TI per 31 december 2017In duizenden euro's, na resultaatbestemming

Passiva 2017

Eigen Vermogen

Herwaarderingsreserves 235.618

Overige reserves 190.390

Resultaat boekjaar 75.684

Totaal eigen vermogen 501.692

Voorzieningen

Voorziening deelnemingen 0

Voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen 0

Voorziening latente belastingverplichtingen 3.052

Overige voorzieningen 575

Totaal voorzieningen 3.627


Schulden/ leningen kredietinstellingen 113.000

Interne lening 137.000


Totaal langlopende schulden 255.611


Schulden aan kredietinstellingen 0

Schulden aan leveranciers 1.172


Belastingen en premies sociale verzekeringen 3.238

Overige schulden 0

Overlopende passiva 3.082

Totaal kortlopende schulden 7.492

Totaal passiva 768.422

152 Bestuursverslag en Jaarrekening 2017 Stadgenoot

Tekst: Stadgenoot

Vormgeving / DTP: medialinked, Schagen

Uitgave: Mei 2018

Bestuursverslag en jaarrekening over het boekjaar

lopend van 1 januari 2017 tot en met 31 december 2017

van Stadgenoot, Sarphatistraat 410 te Amsterdam.

Stichting Stadgenoot is toegelaten in de zin van de Woningwet.

De stichting is ingeschreven in het handelsregister

van de Kamer van Koophandel en Fabrieken te Amsterdam

onder nummer 33108874.

Colofon

Stadgenoot

Postbus 700

1006 AG Amsterdam

T 020 - 511 80 00

W stadgenoot.nl

E [email protected]

Mei 2018

SG Bestuursverslag Jaarrekening 2017 - Stadgenoot...Verhuur 2017 2016 2015 2014 2013 Mutatiegraad in...

Documents

Transcript of SG Bestuursverslag Jaarrekening 2017 - Stadgenoot...Verhuur 2017 2016 2015 2014 2013 Mutatiegraad in...