Herzieningswet

samenvatting

22 juni 2014

Proces

5 juli 2012: Herzieningswet in Tweede Kamer aangenomen,

vervolgens niet door Eerste Kamer

5 november 2012: Huidige kabinet gekomen, nieuw regeerakkoord

28 augustus 2013: Afspraken Aedes-Kabinet

17 september 2013: Hervormingsagenda woningmarkt

11 februari 2014: concept-Novelle Herzieningswet voor consultatie

5 juni 2014: advies Raad van State

20 juni 2014: Wetsvoorstel Herzieningswet naar Tweede Kamer

24 juni 2014: Wetsvoorstel in procedurevergadering commissie

Wonen

Voor 1 augustus: concept AMVB(’s) naar de Tweede Kamer

Doelstelling Herzieningswet

Maatschappelijk bestemd vermogen moet

beschikbaar blijven voor het verhuren van

woningen voor de laagste inkomenscategorieën

Kernthema’s

• Concentratie op kerntaken en financiering

activiteiten

• Versterking van de positie van de gemeente

• Vormgeving toezicht op Toegelaten

Instellingen (TI’s)

Ongewijzigd tov eerste

wetsvoorstel• Toelating en rechtsvormen TI’s

• Bepalingen bestuur, RvT en Governance-code

• Informatie-uitwisseling RvT en Minister / toezichthouders

• Bepalingen jaarrekening, jaarverslag, etc.

• Collegiale steunverlening

• Overleg huurdersorganisaties, ook bij prestatieafspraken

• Regels bij fusie

• DAEB-diensten

• Verplichte visitatie

• Huursombenadering

• Regels financieel beheer (derivaten / treasury)

Reacties vanuit consultatieronde en

Raad van State

• Behoefte eenvoudiger procedure niet-Daeb activiteiten:– Bij administratieve scheiding vooraf toetsen of procedure goed

doorlopen is

– Bij juridische scheiding geen toetsing vooraf

– Procedure instemming niet-Daeb enkel als marktpartijen bezwaren indienen

• Financiering van niet-Daeb activiteiten verruimen– Bij herstructurering extra ruimte voor interne financiering

• Leefbaarheid en maatschappelijk vastgoed– Niet langer beperkt tot de plint van een woongebouw

• Regionale schaal, meer procesverantwoordelijkheid minister– Minister houdt rekening met gevolgen voor gemeenten waar

corporaties nog beperkt actief kunnen zijn

Werkzaamheden TI

Aanpassingen in wetsvoorstel

Taak TI

Bouwen, verhuren en beheren van sociale

huurwoningen voor lage inkomens en het daaraan

ondergeschikte maatschappelijke vastgoed

• Procedure of niet-Daeb activiteiten niet ten koste

gaan van Daeb

• Heldere gescheiden bedrijfsdoelen (TI- markt):

– Daeb = geborgd

– Niet-Daeb = maatstaven markt (geen marktverstoring)

Aansluitend bij afspraken met

Aedes

• Juridische of administratieve splitsing

• Bij administratieve splitsing minder ruime

mogelijkheden: niet-Daeb activiteiten alleen

als zij ten dienste staan van Daeb

• Niet-Daeb-activiteiten als gemeente die

noodzakelijk acht, en geen commerciële

aanbieders dit oppakken.

• Ongeborgd, onder marktcondities.

Maatschappelijk vastgoed

Te regelen via AMvB, wat wel:

• Maatschappelijk vastgoed als deze verblijfskarakter heeft (hospices, opvangcentra)

• Functies die samenhangen met zorggebouw / woonzorggebouw als zij fysieke eenheid vormen (zoals dagbesteding, zorgsteunpunten)

• Eigen kantoorruimte

• In gebieden met woningen van TI kleinschalige buurthuizen zonder commerciële functie (dus niet enkel in de plint!)

Leefbaarheid

Te regelen via AMvB, wat wel:

• Werkzaamheden die samenhangen met

sociale bezit en daaraan ondergeschikte

maatschappelijke vastgoed

• Werkzaamheden functie hebben voor wijk,

buurt of buurtschap, daar waar TI bezit heeft

• Werkzaamheden die helpen tijdig problemen

te signaleren (schuldhulp, huisuitzetting, etc)

Leefbaarheid

Wat niet mag!

• In buurten of dorpen waar TI geen of niet noemenswaardig bezit heeft

• Activiteit die naar omvang niet maatschappelijk of bedrijfseconomisch verantwoord is

• Primaire verantwoordelijkheid van een andere partij

• Faciliteren religieuze stromingen

• Bestaande activiteiten mogen blijven bestaan

Toegestaan niet-Daeb

• Bestaande niet-Daeb activiteiten mogen blijven uitgevoerd, mits in niet-Daeb-tak ondergebracht

• Nieuwe niet-Daeb ten dienste van Daeb-bezit:– In gebieden waar woningen TI zijn gelegen

– Bijdrage leveren aan uitvoering volkshuisvestingsbeleid .

– Eisen bij herstructurering en stads- en dorpsvernieuwing :• marktpartijen willen niet, en

• gemeente vindt investering wenselijk, en

• geen financieel risico TI

– Overige gebieden:• marktpartijen willen niet, blijkend uit gemeentelijke toets

• Samenwerking marktpartijen mogelijk

• Geen middelen, vermogen, onderpand of andere zekerheidstelling vanuit Daeb-tak

Toegestaan niet-Daeb

Centrale rol gemeenten, wat zij moeten doen:

• In woonvisie / volkshuisvestingsbeleid noodzakelijke niet-Daeb investeringen noemen

• In overleg met omliggende gemeenten: investeringen afstemmen op regionale omstandigheden

• Publiceren niet-Daeb voornemens

• Verklaring dat geen bevoordeling van TI plaats vindt bij selectie rond niet-Daeb activiteiten

• Marktpartijen kunnen bezwaar maken

Toegestaan niet-Daeb

Rond rol gemeente, in AMvB opnemen

• Verklaring gemeente dat zij alle partijen dezelfde informatie heeft verstrekt, tbv level playing field

• Bij wijziging voorwaarden alle partijen bekendmaken (zodat ook marktpartijen deelname kunnen heroverwegen)

TI moet verklaring gemeente kunnen overleggen dat gemeente noodzaak ziet en geen andere marktpartijen bereid zijn.

Toegestaan niet-Daeb

Toets activiteit door WSW, in AMVB opnemen:

• Eisen tav rendement gedifferentieerd in 3 categorieën:

1. Herstucturering met externe ongeborgdefinanciering

2. Herstructurering met interne financiering

3. Investering niet zijnde herstructurering, waar interne financiering dus niet is toegestaan

• Investering mag algehele rendement TI niet verslechteren

Splitsing Daeb / niet-Daeb• Administratief of juridisch

• TI en dochter moeten financieel gezond en zelfstandig financierbaar zijn

• Lening van Daeb aan dochter wordt geleidelijk omgezet naar ongeborgde marktlening. TI altijd eerste recht van pand of hypotheek

• Geen interne financiering mogelijk voor nieuw te ontwikkelen gebieden

• Voor overdracht activa en passiva naar dochter (NV of BV) is vooraf goedkeuring minister nodig, met zienswijze gemeente

• Wat overbrengen?– Huurwoningen met geliberaliseerd contract op moment scheiden

– Commercieel vastgoed

– Grondposities tbv niet-Daeb

– Huidige BV’s en NV’s van TI

• Corporaties tot 1.000 woningen en max. 5% omzet niet-DAEB hoeven niet te splitsen

Waardering

Waardering onroerende zaken op actuele

waarde:

• Zichtbaar maken verborgen reserves

• T.b.v. maximale externe transparantie

• O.a. voor eenduidig beeld rendement

• Geen gevolgen voor fiscale waardering TI

Verbindingen

• TI mag bestuurlijke verbinding vormen met

dochtermaatschappijen

• Dochtermaatschappij onder toezicht minister

• Mits TI >50% aandeelhouder

• TI moet meerderheidsaandeelhouder blijven

zolang het ingebrachte vermogen meer dan

een bij AMvB te bepalen percentage van het

eigen vermogen van de moeder vormt

Regels juridische splitsing

• TI heeft 100% aandelen van BV of NV

• Splitsingsplan maken voor bedrijfsapparaat, in overleg met OR

• Vroegtijdig overleg met gemeenten, huurdersorganisaties en bewonerscommissies

• Statutaire vereisten in AMvB

• Geen reden voor ontslag, overname personeel zonder CAO maar met dezelfde voorwaarden

• Afbouw financiering door TI, lineair of annuïtair in 15 jaar

• Geen financiering van TI t.b.v. investeringen woningvennootschap

Regels administratieve splitsing

Minder vergaand

• Beide bedrijfstakonderdelen afzonderlijk levensvatbaar en financierbaar

• Aflossing interne lening, conform bedrijfseconomische principes. Aflossing interne startlening gelijk aan aflossing bestaande geborgde schuld

• Onder strikte voorwaarden financiering vanuit Daeb naar niet-Daeb (in herstructureringsgebieden)

Keuze juridisch / administratief

• Overbrengen te liberaliseren woningen in niet-

Daeb of woningvennootschap :

• Lokaal maatwerk (benodigde hoeveelheid

huurwoningen in de regio)

• Overleg tussen TI, gemeenten en

huurdersorganisaties

• Voorstel moet vergezeld gaan van zienswijzen

gemeenten en van huurderorganisaties

Toezicht

Uitgangspunten toezicht

• Ministeriële verantwoordelijkheid (volkshuisvestelijk en financieel) toezicht geborgd

• Toezicht los van beleidsfunctie

• Blijven scheiden financieel en volkshuisvestelijk toezicht

• Goede informatie-uitwisseling tussen toezichtfuncties

• Scheiden toezicht- en saneringsfunctie

• Goede afstemming en informatievoorziening met WSW

Organisatie toezicht

• Volkshuisvestelijk: onafhankelijke Inspectie

Leefomgeving en Transport

• Financieel: in ZBO Financiële Autoriteit

Woningcorporaties

– Behoud en doorontwikkeling expertise CFV

– Overgang personeel naar ZBO

• Ook dochterondernemingen TI onder direct

toezicht

Toezicht en RvT

• Besluiten > 3mln vooraf aan RvT voorleggen

• Bij probleemsituaties (in AMvB vast te leggen) moet RvT minister informeren

• Interventiemogelijkheid minister– Aanwijzing geven (met last of dwangsom)

– Onder curatele stellen (van aan te wijzen persoon)

– Bewindvoering

– Intrekken toelating

Toevoegingen in Novelle:

– Aanwijzen persoon / instantie die plan opstelt bij financiële problemen

– Maatregel ook voor dochter van TI

– Bestuurlijke boete

Overige aspecten

• Saneringstaak van CFV naar WSW

• TI’s mogen samen VOF’s of CV’s aangaan (bijv.

voor woonruimteverdeling)

– VOF of CV alleen taken van TI uitvoeren

– Alleen in hetzelfde werkgebied

– Minister kan van het laatste ontheffing verlenen

• Voor 5 jaar (in AMvB): 80% tot €34.678, 10%

tot €38.000, 10% overig

Versterken rol van de gemeente

Regeerakkoord

“Corporaties komen onder directe aansturing

van gemeenten. Gemeenten met meer dan

honderdduizend inwoners krijgen extra

bevoegdheden. De schaal van een

woningbouwcorporatie moet in

overeenstemming zijn met de schaal van de

regionale woningmarkt ten met de

maatschappelijke kerntaak”

Mogelijkheden gemeenten

• Aansluiting informatievoorziening op gemeentelijk begrotingsproces: voor 1 juli overzicht voorgenomen werkzaamheden doorgeven

• TI doet een ‘bod’ met de bijdrage van de TI op het gemeentelijk volkshuisvestingsbeleid

• Bod stelt TI op in overleg met huurders

• Aangeven wenselijkheid niet-DAEB-investeringen

• Aangeven regionale schaal van TI

Doel: controleerbare en bindende prestatieafspraken

TI nodigt uit (alleen als gemeente beleid heeft)

Over bijvoorbeeld (suggesties):

• Omvang woningvoorraad

• Kwaliteit woningvoorraad

• Beschikbaarheid en betaalbaarheid inkomensgroepen

• Verdeling DAEB / niet-DAEB

Gemeentelijk beleid

• Bij voorkeur betrekken huurdersorganisaties bij beleid (ook prestatieafspraken), en bij de beleidsvoornemens van de TI

• Regionaal overleg noodzaak

• Inhoudelijk geen eisen, ruimte voor prioriteitstelling

• TI moet naar redelijkheid bijdragen aan beleid gemeenten

• Gemeente krijgt hiervoor informatie van toezichthouders en kan informatie vragen (in AMvB te regelen). Ze ontvangt volkshuisvestingsverslag, waarin aangegeven staat wat de bijdrage was aan de gemeentelijke opgaven

• Gemeente kan minister zienswijze leveren over volkshuisvestingsverslag (over de geleverde prestaties van de TI)

• TI stuurt voor 1 november overzicht aan minister met haar voorgenomen meerjarige werkzaamheden in de gemeenten waar zij feitelijk werkzaam is

Geschilbeslechting gemeente

corporatie

Gemeente kan bij geschil dit voorleggen aan

minister

• Bij ondermaats bod aan gemeente, voldoende

financiële ruimte TI en een redelijk appèl tav

DAEB-investeringen door gemeente

• Gevolgd door beroep minister op TI om bod

aan te passen

Overige taken gemeente

Zienswijze bij:

• Verkoop sociale huurwoningen

• Uitbreiding werkgebied

• Fusie of splitsing TI

• bij Administratieve scheiding, overheveling te

liberaliseren woningen

• Noodzaak uitvoering niet-DAEB werkzaamheden

• Reglement over sloop woningen

Schaal

Schaal TI aansluitend bij regionale woning-

markt en maatschappelijke kerntaak

• Gemeenten kunnen gezamenlijk voorstel doen voor bepaling regionale werkgebied

– Inhoudelijk voorstel

– Op basis van gezamenlijke woonvisie

– Rekenschap gevend van gevolgen voor TI’s

– Met verzoek tot zienswijze van TI’s

• Minister stelt begrenzing vast

• Na jaar inwerking treden wet en geen voorstel gemeenten, doet minister voorstel

Overgangsregeling

• TI enkel nog nieuwbouw of verwerven in gemeenten in werkgebied

• Buiten werkgebied enkel sloop-nieuwbouw

• Buiten werkgebied onroerende zaken blijven exploiteren, onderhouden, verbeteren of verkopen. Ook servicediensten aan bewoners leveren en in directe nabijheid woningen bijdragen aan de leefbaarheid.

• TI in alle gemeenten waar ze actief is (dus ook in “oude” werkgebied) geacht bij te dragen aan gemeentelijk beleid

• Bij uitnodiging door gemeente voor investering buiten werkgebied toestemming minister

• Categorale instellingen uitgezonderd (ouderen, studenten, mensen met beperking)

• Corporaties kunnen organisatie hierop inrichten (splitsen in TI’s per aangewezen gebied)

• Mag wel mee-investeren buiten werkgebied

Overig

• Normering bedrijfslasten, etc. taak van de sector

• In AMvB mogelijkheid voor ‘fit en propertest’ voor bestuurders en leden RvT

• Evaluatie afschaffing passendheidstoets(sindsdien veel huurtoeslagontvangers in huurwoning boven aftoppingsgrens)

• Bevriezing liberalisatiegrens €699,48 voor 3 jaar

Wat betekent dit voor

bewoners?

Enkele overwegingen

Sterkere positie huurders

• Meer invloed van de huurder in het

volkshuisvestingsbeleid van de gemeente en

de inzet van de TI.

• Vraag blijft of zij dit georganiseerd krijgen,

aangezien deelname aan huurdersorganisaties

afbrokkelt. Versterking huurdersorganisaties

hiervoor noodzakelijk; alternatieve

organisatievormen?

Leefbaarheidsopgave onder

druk

• Verantwoordelijkheid blijft, maar afgebakend.

Risico dat delen niet / onvoldoende opgepakt

worden

• Leefbaarheidsopgaven kunnen blijven liggen,

terwijl gemeenten er veel verantwoorde-

lijkheden bij krijgen zonder voldoende extra

middelen.

Weglekken rendement

• Doelstelling Herzieningswet (goede bestemming maatschappelijk vermogen) staat op gespannen voet met Verhuurdersheffing.

• Marktpartijen bouwen nauwelijks in het middensegment omdat het rendement te laag is. Een niet-Daeb instelling zal dit ook niet doen, omdat zij ook een hoog rendement nodig hebben om risico’s te dekken. De toezichthouder zal dit ook eisen.

• Kans op uitwassen verkleind, meer vermogen beschikbaar voor sector.

• Verdienmogelijkheden corporaties beperkt, minder vermogen beschikbaar voor sector.

In 2014 al aan de slag!

Stappenplan voor

corporaties en gemeenten

In 2014: 4 stappen voor gemeenten om

Herzieningswet-proof te zijn!

1. Overleg voeren met corporatie en huurdersvereniging over lokale implementatie Herzieningswet

2. Woonvisie toetsen op de onderwerpen waarop van de gemeente een zienswijze wordt verlangd:

a. Noodzakelijke niet-Daeb werkzaamheden

b. Regionaal woningmarktgebied / werkgebied corporaties (Let op, als u het niet doet, doet de minister het)

c. Visie op ontwikkeling sociale huurvoorraad (sloop, verkoop, etc)

3. Inzicht verwerven in de inspanning die uw corporatie naar redelijkheid kan verrichten

4. Afstemmen met regiogemeenten voor bepaling van het regionale werkgebied, bij voorkeur obv regionale woonvisie.

In 2014: 5 stappen voor corporaties om

Herzieningswet-proof te zijn!1. Overleg voeren met gemeente en huurdersvereniging over lokale

implementatie Herzieningswet

2. Vaststellen noodzaak en gewenste vorm voor niet-Daeb activiteiten

a. Inzicht in behoefte middeninkomens

b. Toets op commerciële activiteiten in maatschappelijk vastgoed

c. (financieel) risicoprofiel opstellen

d. Afwegen hoeveel en welke woningen in niet-Daeb horen (hier huurbeleid op

afstemmen)

3. Gemeente actief meenemen in investeringsafwegingen

(kennisoverdracht)

4. Toetsen of gemeentelijk beleid een voldoende basis biedt voor de

opgaven waarvoor u staat; kunt u een bod uitbrengen?

a. Zo nee, hierop gemeente aanspreken.

b. Zo ja, gemeente (en huurdersorganisaties) uitnodigen voor prestatieafspraken

5. Integreren volkshuisvestingsbeleid in strategisch voorraadbeleid en

vastgoedstrategieën

Meer weten?

Wij drinken graag uw koffie op. In ruil daarvoor krijgt u een goed gesprek over de verschillende vragen.

Bram Klouwen, klouwen@companen.nl 06-53778893

Marnix Groenland, groenland@companen.nl 06-20609647

www.companen.nl