Financieringsstrategie

Status: Vastgestelde en goedgekeurde versie.

Vastgesteld door het Bestuur op: 31 mei 2017.

Goedgekeurd door de Raad van Commissarissen op: 19 juni 2017.

2

3

Inhoud

1. Inleiding ................................................................................................................................ 4

2. Business risk vraag 23: ‘Financieringsstrategie en beheersing treasury risico’s’ ...... 5

3. Risicobereidheid .................................................................................................................. 6

4. Gewenste verhouding eigen en vreemd vermogen ....................................................... 8

5. Keuze tussen flexibiliteit en renterisico in de leningenportefeuille ............................ 11

Vraag 14: Renterisico .................................................................................................. 11

Vraag 15: (Her)financieringsrisico en tegenpartijrisico .......................................... 13

Vraag 16: Liquiditeitsrisico .......................................................................................... 15

6. Keuze tussen geborgde en commerciële (ongeborgde) financiering ........................ 17

7. Bijlagen ............................................................................................................................... 18

Beoordeling WSW ........................................................................................................ 19

WSW Business Risk vraag 23 ..................................................................................... 22

WSW Business Risk vraag 14 ..................................................................................... 23

Renteposities versus renterisico’s .............................................................................. 24

WSW Business Risk vraag 15 ..................................................................................... 26

WSW Business Risk vraag 16 ..................................................................................... 27

4

1. Inleiding

Optimale financiering van een woningcorporatie ontstaat wanneer een corporatie de relatie legt

tussen de vastgoedstrategie en de financieringsstrategie. Sturen op optimale financiering is dus net

als sturen op de vastgoedportefeuille een strategisch onderwerp.

Binnen de financieringsstrategie spelen meerdere aspecten een belangrijke rol (bron: WSW):

1) De risicobereidheid.

2) De gewenste verhouding eigen en vreemd vermogen (mede in relatie tot de portefeuillestrategie

en financiering van nieuwbouw).

3) De keuze tussen flexibiliteit en renterisico in de leningenportefeuille.

a) Daarbinnen op tactisch niveau;

i) De looptijd van de leningen.

ii) De keuze voor een variabele of vaste rente.

4) De keuze tussen geborgde en commerciële (ongeborgde) financiering.

Bovengenoemde 4 onderdelen worden hierna in aparte hoofdstukken uitgewerkt.

De financieringsstrategie maakt onderdeel uit van het beoordelingsmodel van het Waarborgfonds

Sociale Woningbouw (WSW). Namelijk vraag 23 binnen de 24 zogeheten ‘business risks’ vragen. In

het volgende hoofdstuk wordt derhalve eerst ingezoomd op deze WSW-vraag. In de bijlagen staat

beknopt het algehele risicobeoordelingsmodel van het WSW beschreven. Bij de uitwerking van de

financieringsstrategie komen tevens de WSW business risk vragen 14, 15 en 16 aan bod.

Middels de financieringsstrategie worden strategische kaders gesteld aan bovengenoemde 4

onderdelen. Nadere uitwerking ervan komt terug in ons treasurystatuut en (op tactisch en

operationeel niveau) in ons treasury jaarplan (en in het verlengde daarvan in de treasury

maandrapportages). Dit alles natuurlijk binnen de wettelijke kaders zoals verwoord in ons ‘reglement

financieel beleid en beheer’. Al deze documenten kunnen dus niet los van elkaar worden gezien. De

financieringsstrategie wordt vastgesteld door de bestuurder en goedgekeurd door de raad van

commissarissen.

5

2. Business risk vraag 23: ‘Financieringsstrategie en beheersing treasury risico’s’

De 24 business risk vragen van het WSW hebben zowel betrekking op ons ‘Business Model’ als op

ons ‘Management Model’. Het business model focust vooral op de portefeuillestrategie en de

vastgoedvoorraad. Bij het management model ligt de focus vooral op de financiële sturing en

beheersing, governance en control. Het risico dat het WSW bij vraag 23 beoordeelt, is het risico dat

de corporatie de financieringsstrategie en risico’s verbonden aan treasury-activiteiten onvoldoende

beheerst, waardoor de corporatie geconfronteerd kan worden met onvoorziene verliezen op de

financiering en treasury-activiteiten die mogelijk de financiële soliditeit van de corporatie in gevaar

kan brengen.

Indicatoren die het WSW hiervoor gebruikt zijn:

Eigen observaties ten aanzien van de kwaliteit van de financieringsstrategie en de

beheersing van de treasury-risico’s, ondersteund door observaties van derden (bijv. de

Management Letter van de accountant).

Het WSW kent een lage risicoscore toe wanneer de corporatie de financieringsstrategie en treasury

risico’s op een zeer adequate wijze beheerst. Dit blijkt volgens haar onder andere uit:

1. De corporatie heeft een sterke focus op de lange termijn financiële stabiliteit en een sterke

balans tussen risico en rendement.

2. De corporatie hanteert een zeer behoedzame financieringsstrategie. De corporatie streeft

naar een loan to value en kasstroomgenerende capaciteit ruim onder respectievelijk ruim

boven de WSW normen.

3. De corporatie heeft een zeer compleet en actueel Treasury Statuut (Ts) en Treasury

Jaarplan (Tjp) en de corporatie houdt zich hieraan.

4. De AO/IC rondom Treasury is van een meer dan bovengemiddeld niveau. Procedures,

limieten, functiescheiding, controle, toezicht en rapportage zijn in opzet en bestaan

ingericht, en de werking is aantoonbaar goed. Geen opmerkingen van de accountant.

5. De corporatie heeft een zeer goed uitgewerkt beleid voor het gebruik en de goedkeuring

van financierings- en beleggingsproducten (productbeleid) en afgeleide financiële producten

(afdekkingsbeleid) en houdt zich hier te allen tijde aan.

Voor de volledigheid is in de bijlagen de volledige tekst van vraag 23 opgenomen.

Bovenstaande eerste twee punten hebben een duidelijke relatie met de op pagina 3 genoemde

aspecten 1. risicobereidheid en 2. gewenste verhouding eigen en vreemd vermogen in relatie tot de

portefeuillestrategie en financiering van nieuwbouw. Zoals gezegd worden deze aspecten in de

volgende onderdelen uitgewerkt.

Daarop volgend worden ook de aspecten 3. keuze tussen flexibiliteit en renterisico in de

leningenportefeuille en 4. keuze tussen geborgde en ongeborgde financiering uitgewerkt. Met name

de operationalisering van deze aspecten hebben een relatie met de producties en procedures

genoemd bij bovenstaande punten drie tot en met vijf. Deze komen terug in ons ‘Reglement

financieel beleid en beheer’ en ons ‘Treasurystatuut’.

6

3. Risicobereidheid

Woningcorporaties zijn kapitaalintensieve ondernemingen. Zij beheren een grote voorraad dure

‘producten’ die lang meegaan. Investeringen in huurwoningen verdienen zich in principe pas op

lange termijn terug (‘de kost gaat voor de baat uit’). Bovendien kunnen woningcorporaties geen

aandelenkapitaal aantrekken. Naast een opgebouwd eigen vermogen zijn zij derhalve vooral

aangewezen op vreemd vermogen via de geld- en kapitaalmarkt. Woningcorporaties beschikken in

de regel dan ook over aanzienlijke leningenportefeuilles en rentelasten vormen een groot deel van

de totale bedrijfslasten.

Conform BTiV artikel 104 lid 2 sub a zijn de doelstellingen van het financiële beleid en beheer van

Volkshuisvesting ondersteunend aan de realisatie van de volkshuisvestelijke doelstellingen én

financiële continuïteit. We moeten onze doelstellingen immers niet alleen ‘vandaag’ maar ook

‘morgen’ kunnen realiseren. De plannen teneinde de doelstellingen te realiseren worden vertaald

naar onze Financiële Meerjaren Raming (FMR). In iedere FMR nemen wij streefwaarden en prestatie-

indicatoren op die betrekking hebben op de in die jaren te verwachten financiële situatie en

financiële risico’s (BTiV artikel 104 lid 2 sub c.).

In de hierna volgende tabel is het normenkader voor deze financiële ratio’s opgenomen. Voor de

minimum dan wel maximum normen sluit Volkshuisvesting aan bij de normering door de Aw en het

WSW. Zolang wij aan deze normen voldoen hebben wij in principe een goede toegang tot de

financiële markten. Desondanks hebben wij signaleringsnormen ingebouwd die grofweg 20%

voorzichtiger zijn dan de standaard normen. De signaleringsnormen dienen als waarschuwing dat

richting de onder- dan wel bovengrens bewogen wordt. Als de trend teveel richting de grens komt

en het risico te groot dreigt te worden, dan zullen de ambities en plannen worden bijgesteld en

opnieuw worden doorgerekend in de FMR.

Naast bovenstaande voorzichtigheid die vooral gerelateerd is aan de financiële continuïteit (financial

risks) zal tevens binnen de business risks zoveel mogelijk gestreefd worden naar lage risicoscores.

Naast de al genoemde vraag 23 zal dat in dit kader met name gelden voor de vragen 14 tot en met

17 inzake ‘Financiële sturing en beheersing’. Deze vragen komen in de volgende onderdelen terug.

Op basis van de hierboven beschreven houding kan gesteld worden dat onze risicobereidheid

beperkt is. Wij monitoren de financiële ontwikkeling en ondernemen actie wanneer limieten dichtbij

komen. Anderzijds zijn wij een onderneming met een maatschappelijke opdracht. Onze missie luidt

hierbij: “Volkshuisvesting Arnhem maakt goed en betaalbaar wonen in vitale wijken in Arnhem

mogelijk”. Dit verlangt dat wij onze verantwoordelijkheid nemen en investeringen plegen, die

bovendien in nauw overleg met gemeente en huurders worden bepaald. Zoveel mogelijk ‘financieel

gezond zijn’ is dus – in tegenstelling tot financiële continuïteit – geen doelstelling.

7

Normenkader:

8

4. Gewenste verhouding eigen en vreemd vermogen

(in relatie tot de portefeuillestrategie en financiering van nieuwbouw)

Met het oog op de financiële continuïteit moeten en willen wij financieel gezond zijn en blijven. Deze

financiële gezondheid wordt onder andere tot uitdrukking gebracht middels de norm voor onze

solvabiliteit (eigen vermogen ten opzichte van het totale vermogen). Zoals in het vorige onderdeel

gesteld is de minimum norm 20% en hanteren wij voor onszelf een signaleringsnorm van 24%. Deze

norm geldt voor het DAEB-gedeelte. Voor het niet-DAEB deel gelden andere normen, maar dit deel is

beperkt van omvang en het vreemd vermogen binnen het niet-DAEB deel kan en zal in versneld

tempo worden afgebouwd (zie het laatste onderdeel).

Een solvabiliteit van 24% impliceert dat het vreemd vermogen 76% van het totale vermogen mag

bedragen. Dit staat een zekere maximum omvang van de leningenportefeuille toe. Een omvang die

groter is dan nu het geval is. Dat biedt investeringsruimte. Om de leningenportefeuille te kunnen

uitbreiden moeten de andere normen ook aan de voorwaarden blijven voldoen natuurlijk. Bovendien

moeten er überhaupt extra leningen nodig zijn voor (borgbare) investeringen. Dit is bij ons de

komende jaren in principe niet het geval.

Onlangs heeft Volkshuisvesting een nieuw ondernemingsplan 2017-2020 opgesteld. Naast een

‘Woningmarktanalyse Arnhem en regio 2016-2026’ uit 2016 en informatie uit het

woonruimteverdelingssysteem (Enserve) is daarbij tevens gebruikt gemaakt van de ‘Woonvisie 2015-

2025’ van de Gemeente Arnhem en adviezen van huurders en stakeholders. In het

ondernemingsplan leggen wij de komende jaren de focus op vier maatschappelijke opgaven:

1. Betaalbare woonlasten, lagere energierekening;

Volkshuisvesting kiest ervoor om de woonlasten van haar huurders betaalbaar te

houden door een gematigd huurprijsbeleid en via investeringen in energetische

verbetering. Met de verduurzaming van deze woningen leveren we ook een bijdrage

aan de reductie van de CO2-uitstoot.

i. Wij gaan tot en met 2020 circa 2.000 bestaande woningen energetisch

verbeteren. 1.400 woningen naar gemiddeld label B en 600 woningen zo dicht

mogelijk bij ‘0-op-de-meter’ (label A of beter). De investeringen schatten

wij in op € 78 miljoen. De gemiddelde energie-index van onze woningen

daalt van 1,63 nu (gemiddeld label D) naar 1,2 tot 1,4 (gemiddeld label B).

2. Voldoende betaalbare woningen voor de doelgroep;

Er is een blijvend grote vraag naar sociale huurwoningen in Arnhem. Samen met de

andere corporaties die in Arnhem actief zijn houden we het aantal betaalbare

huurwoningen op peil. Uitbreiding van de voorraad sociale huurwoningen lijkt niet

nodig. We vernieuwen de woningvoorraad door vooral kleinere woningen toe te voegen.

Door nieuwbouw en door transformatie van functieloze gebouwen tot wooneenheden.

Dat doen we bij voorkeur op die plekken waar het een kwaliteitsimpuls voor de buurt

vormt. Waar we gebouwen transformeren, slopen en nieuw bouwen zetten we ook in

op duurzaam (her)gebruik van materialen en grondstoffen.

i. We houden tot en met 2020 onze voorraad sociale huurwoningen in de

kernvoorraad (tot de tweede aftoppingsgrens) in stand. Het gaat dan

(peildatum mei 2016) om 11.276 woningen, met een netto huur tot € 628,76.

ii. Als onze financiële ruimte door kostenbesparingen en extra inkomsten

(bijvoorbeeld door verkoop van bedrijfsonroerend goed) groter wordt, zetten

we dat geld in voor het realiseren van meer sociale huurwoningen.

9

iii. Wij verkopen sociale huurwoningen in wijken waar de differentiatie tussen

huur- en koopwoningen onvoldoende is. Een goede balans tussen huur- en

koopwoningen is bevorderlijk voor de leefbaarheid in buurten en wijken.

Geliberaliseerde huurwoningen (> €710,68) verkopen we zo mogelijk bij een

woningmutatie of aan de huurder zelf.

iv. Voor elke verkochte huurwoning uit de kernvoorraad voegen we per

saldo een nieuwe in hetzelfde segment toe. Dit kan via nieuwbouw,

aankoop of transformatie.

v. We zetten de opbrengst van de verkoop van onze woningen in voor het

toevoegen van sociale huurwoningen. Dat kan door nieuwbouw, aankoop of

door transformatie. Voor 38 miljoen euro kunnen wij 250 woningen à €

150.000 toevoegen. We verwachten er zo’n 240 in het sociale segment te

verkopen.

vi. Bij het toevoegen van woningen via transformatie en nieuwbouw leggen we

een accent op kleine (30 m2 tot 50 m2) betaalbare woningen.

vii. De sloop van de woningen in Rijnwijk benaderen wij vanuit de circulaire

economie: zetten wij ons in voor zoveel mogelijk duurzaam hergebruik van

materialen en grondstoffen.

viii. Wij huisvesten jaarlijks 20 huishoudens uit de bijzondere doelgroep met

voorrang om maatschappelijke kosten te besparen en het leven van bewoners

een positieve impuls te geven.

3. Vitale wijken en versterkt sociaal beheer;

Wij zijn aanwezig in de wijken en bespreken met bewoners en stakeholders wat er

speelt. Wij hebben de zorg voor goed wonen. Fysiek en sociaal: Goed onderhouden

woningen en prettig samenwonen. Dat betekent dat we samen met anderen overlast

moeten voorkomen of bestrijden. Daarnaast willen we initiatieven van bewoners voor

het verbeteren van de wijk mogelijk maken.

4. Versterken van het wonen in het centrum van de stad.

Het Arnhemse centrumgebied is van oudsher een gebied waar relatief weinig mensen

wonen. Volkshuisvesting wil bijdragen aan de transformatie van kantoren tot sociale

huisvesting. Onze belangenhouders hebben ons geadviseerd om te focussen op delen

van het centrum waar we het meeste kunnen bijdragen. Wij doen dat vanuit onze

opgave: sociale huurwoningen voor onze doelgroep.

Voor meer gedetailleerde informatie wordt verwezen naar het Ondernemingsplan 2017-2020 en onze

FMR 4.0 (basis voor de ‘dPi’ en het ‘Scheidingsvoorstel’).

Uit de FMR blijkt dat we tussen 2017 en 2020 zo’n € 100 miljoen beschikbaar hebben om

te investeren. Grofweg € 80 miljoen is het resultaat van de operationele kasstroom in deze vier

jaren. Nog eens € 38 miljoen is de totale verwachte opbrengst uit verkoop. Ongeveer € 18 miljoen is

niet beschikbaar als investeringsruimte, omdat we een rentebuffer willen aanhouden in verband met

twee breaks binnen onze swaps.

Door extra c.q. versnelde verkoop van niet-DAEB woningen, BOG en grondposities

kunnen we desgewenst middelen genereren voor extra investeringen. Op grond van de

huidige en verwachte omstandigheden zien we hier mogelijkheden toe. Deze middelen zullen in

voorkomend geval aangewend worden ter financiering van nieuwe c.q. gewijzigde plannen met

betrekking tot sociale huurwoningen (zie tevens punt 2. ii.) en/of het aanleggen van de hiervoor

10

genoemde liquiditeitsbuffer. Middels de bouw van extra sociale huurwoningen willen wij de

wachtlijsten verkorten.

We kiezen er verder voor om onze leningenportefeuille in principe niet te vergroten.

Uitgangspunt hiervoor is de schuldrest van de leningenportefeuille per ultimo 2015 ad. 446,2 miljoen

euro. We willen wel kunnen reageren op vragen dan wel kansen. In de afgelopen

ondernemingsplanperiode hebben wij zo’n 600 woningen overgenomen van een andere Arnhemse

corporatie. Wanneer zich deze situatie weer voordoet, willen we de ruimte hebben om voor zo’n

uitbreiding te kiezen. Dan zal een vergroting van onze leningenportefeuille wellicht noodzakelijk zijn.

In grote lijnen samengevat betekent bovenstaande dus dat:

Verkoopopbrengsten worden aangewend om de voorraad sociale huurwoningen op peil te

houden.

Overige investeringen (met name verduurzaming) worden bekostigd uit de operationele

kasstroom.

Door extra c.q. versnelde verkoop van niet-DAEB woningen, BOG en grondposities zijn

middelen te genereren voor extra investeringen. Bij voorkeur voor de bouw van extra

sociale huurwoningen ter verkorting van de wachtlijsten.

Er worden middelen gereserveerd voor een liquiditeitsbuffer in verband met de breaks.

- Indien als gevolg van de uitoefening van een break een negatieve marktwaarde van

een swap afgerekend moet worden, dan wordt dat veroorzaakt door een lagere

rente. Afrekenen betekent in eerste instantie een liquiditeitsbeslag. Het betekent

evenwel ook een lagere rente dan oorspronkelijk in de periode na de break. Het

liquiditeits- c.q. investeringsbeslag wordt in de periode na de break dus weer

gecompenseerd. Bij een hogere rente ontvangen wij een afrekening. Dat betekent

dan echter dat wij duurder dan oorspronkelijk moeten lenen in de periode na de

break.

- Omdat het saldo van de operationele kasstroom wordt aangewend voor

investeringen, zal de liquiditeitsbuffer moeten worden opgebouwd uit de

verkoopopbrengsten. Dit is mede mogelijk omdat wij kleinere en dus goedkopere

woningen terugbouwen. Bovendien worden naast woningen ook BOG en

grondposities verkocht.

De leningenportefeuille neemt niet toe (maximaal 446,2 miljoen euro).

- Er wordt echter wel geïnvesteerd en waarde toegevoegd. In onze FMR is derhalve

te zien dat de solvabiliteit de komende tien jaar boven de (signalerings-)norm blijft

en verder toeneemt. Het aandeel vreemd vermogen neemt dientengevolge relatief

af. Dit geeft op termijn ruimte voor extra investeringen en/of een hogere dan

voorziene renteontwikkeling op te vangen. Dat zou dan wel betekenen dat we deze

norm voor de leningenportefeuille ‘dynamischer’ moeten maken.

11

5. Keuze tussen flexibiliteit en renterisico in de leningenportefeuille

Zoals gezegd zijn woningcorporaties kapitaalintensieve ondernemingen met aanzienlijke

leningenportefeuilles waarbij rentelasten een groot deel van de totale bedrijfslasten uitmaken.

Stijgende rentes vormen derhalve een risico. Een risico dat beperkt kan worden door bij nieuwe

leningen langere looptijden af te spreken. Daardoor staat er jaarlijks een kleiner volume bloot aan

renteaanpassing. Er kan echter ook minder geprofiteerd worden van dalende rentes. Bovendien

vormt een inflexibele leningenportefeuille een risico indien de financieringsbehoefte anders uitpakt

dan voorzien en er overliquiditeit ontstaat. Er moet dus een zeker evenwicht gezocht worden tussen

flexibiliteit en renterisico in de leningenportefeuille. Dit kan bereikt worden door keuzes te maken bij

looptijden van nieuwe leningen en de keuze voor een variabele of vaste rente. Deze onderwerpen

komen tevens terug in de WSW Business Risk vragen 14, 15 en 16:

Uitwerking van de onderwerpen vindt hierna plaats aan de hand van de bij deze vragen gehanteerde

indicatoren.

Vraag 14: Renterisico

Het risico dat het WSW bij deze vraag beoordeelt, is het risico dat de toekomstige operationele

kasstromen van de corporatie negatief worden beïnvloed door wijzigingen in de rentestanden.

Het WSW meet het renterisico als de verhouding tussen de hoofdsom van schulden die gedurende

de meetperiode onder invloed staat van wijzigingen in de rentestanden (variabele coupon [exclusief

variabele rente die effectief gehedged is door middel van swaps], herfinanciering en

renteherziening) ten opzichte van de totale schuldpositie van de corporatie.

Het WSW beoordeelt het renterisico voornamelijk als laag indien het renterisico op de

geborgde leningenportefeuille over de eerste vijf jaren per jaar maximaal 15% bedraagt.

Indien wij alleen maar leningen zouden aantrekken met een looptijd van 6,7 jaar, dan zou

(uitgaande van een theoretische evenredige spreiding) ieder jaar 15% van de leningenportefeuille

ververst moeten worden en dus blootstaan aan de marktrente in dat betreffende jaar (en bij 5 jaar

20%, bij 10 jaar 10%, bij 20 jaar 5% enzovoort).

12

Volkshuisvesting kiest in principe voor (fixe) leningen met een ‘standaard’ looptijd van 10 jaar. Tenzij

op basis van actuele liquiditeitsprognoses de middelen voor kortere tijd benodigd zijn uiteraard. Of

omdat met kortere of langere looptijden de toekomstige spreiding van af te dekken renterisico’s kan

worden verbeterd/hersteld. Bij looptijden van 10 jaar moet ieder jaar 10% van de portefeuille

ververst worden (nogmaals, uitgaande van een theoretische evenredige spreiding). Hiermee blijven

we ruim binnen de 15% ‘norm’ en is er voldoende marge om eventuele onevenwichtigheden op te

vangen.

Looptijden langer dan 10 jaar zullen de jaarlijkse renterisico’s nog meer reduceren. Dit vermindert

echter wel de flexibiliteit binnen de leningenportefeuille. Bovendien zijn bij een normale vorm van de

rentecurve (los van het feit op welk niveau die curve ligt) langer lopende leningen duurder dan

korter lopende leningen.

Bij het bepalen van de afgedekte renterisico's tellen binnen de WSW-systematiek (her-)financier-

ingen, renteherzieningen en variabel rentende leningen allemaal even zwaar mee. Volkshuisvesting

presenteert het afgedekte renterisico over enig jaar echter als de som van diezelfde

bedragen, maar dan met de gekozen rentelooptijden van de afzonderlijke transacties afgezet tegen

onze 'standaard' looptijd van 10 jaar. Zie voor een nadere toelichting de bijlage 'Renteposities versus

renterisico’s’. Deze benadering maakt het tevens mogelijk het af te dekken renterisico in enig jaar uit

te breiden dan wel te beperken door langere respectievelijk kortere looptijden te kiezen. Hierbij ligt

het voor de hand een langere looptijd te overwegen indien de marktrente laag geacht wordt en

eventueel een kortere looptijd te overwegen indien de marktrente hoog geacht wordt. Bij een

normale vorm van de rentecurve (los van het feit op welk niveau die curve ligt) zijn de tarieven van

langer lopende leningen immers hoger dan die van korter lopende leningen.

Wel moet bedacht worden dat het actief hanteren van een rentevisie niet wenselijk is (en bij

beleggingen en derivaten bijvoorbeeld ook niet is toegestaan op grond van de Woningwet). Toch zal

bij een nieuwe financiering een looptijd (hoe kort of lang dan ook) moeten worden gekozen.

Uitbreiding c.q. inperking van het af te dekken renterisico zal alleen overwogen worden indien de

positie beduidend kleiner respectievelijk groter is dan onze limiet én het niveau van de marktrente

(in relatie tot bijvoorbeeld de gemiddelde rente van onze leningenportefeuille) die keuze

ondersteunt.

Bij een normale vorm van de rentecurve zijn op moment van aangaan variabel rentende leningen (in

feite een aaneenschakeling van hele korte looptijden) het goedkoopst. Ook over hele lange termijn

bezien lijken variabele rentes het goedkoopst. Gemiddeld genomen dan. Het afgedekt renterisico is

echter zeer beperkt en mogelijk grote schommelingen in de rente kunnen voor vervelende

verrassingen zorgen. Wel zijn variabel rentende leningen in principe eenvoudiger vervroegd af te

lossen (zonder dat er een marktwaarde verrekend hoeft te worden). Daardoor bieden deze leningen

meer flexibiliteit.

13

Het WSW telt de variabel rentende leningen even zwaar mee bij het bepalen van het renterisico als

herfinancieringen en renteherzieningen. Wij in onze systematiek voor 1/10e deel (en de

herfinancieringen en renteherzieningen voor xx/10e deel). Het percentage dat wij presenteren zal

dus in de regel afwijken van het percentage volgens de WSW-methode. De WSW-methode betreft

overigens geen harde norm, maar een criterium dat gebruikt wordt bij de beoordeling. In het

treasury-jaarplan zullen wij beide cijfers presenteren.

Vraag 15: (Her)financieringsrisico en tegenpartijrisico

Het risico dat het WSW bij deze vraag beoordeelt, is het risico dat de corporatie geen financiering

kan aantrekken op het moment dat dit nodig is c.q. dat de corporatie geen aflossingen kan doen op

het moment dat dit gewenst is. Het WSW meet dit risico voornamelijk aan de hand van de spreiding

in de vervalkalender van de leningen (de focus ligt dus op de aflossingsmogelijkheden).

Daarnaast beoordeelt het WSW het risico dat een corporatie loopt in geval zij middelen tijdelijk uitzet

bij financiële instellingen. Dit punt is inmiddels echter volledig ingekaderd binnen de nieuwe

Woningwet en opgenomen in ons ‘Reglement financieel beleid en beheer’.

Het WSW beoordeelt het herfinancieringsrisico als laag indien het herfinancieringsrisico op

de geborgde leningenportefeuille in de komende tien jaren voldoet aan de volgende criteria:

o Op jaarbasis maximaal 15% herfinanciering, en

o Iedere twee jaar minimaal 5% herfinanciering.

Hoe meer (of eigenlijk hoe vaker) herfinanciering, hoe meer flexibiliteit. Er kan dan immers afgelost

worden indien daar (onvoorzien) behoefte aan mocht zijn/komen. Dit kan bereikt worden door bij

financieringen korte looptijden te kiezen. Herfinancieringen tellen mee bij het bepalen van het

renterisico. Het herfinancieringsrisico is derhalve ook gemaximeerd op 15% (en in dat geval is er

met betrekking tot het renterisico geen ruimte meer voor renteherzieningen en variabel rentende

leningen). Belangrijker hier is de minimum norm van 5% per twee jaar (gemiddeld dus 2,5% per

jaar). Deze norm wordt bereikt wanneer je uitsluitend leningen zou aantrekken met een looptijd van

maximaal 40 jaar (wederom, uitgaande van een theoretische evenredige spreiding). Leningen met

langere of kortere looptijden kunnen wel eens aantrekkelijk zijn c.q. van pas komen (zie vorige

onderwerp), maar theoretisch gezien lijkt de meest wenselijke looptijdenrange dus tussen de 6,7 en

40 jaar te liggen.

Vanwege de lage marktrentes de laatste jaren worden binnen de sector relatief veel langlopende

leningen aangetrokken. Volkshuisvesting heeft echter in de eerste jaren van de kredietcrisis (2008-

2010) al een behoorlijk volume (zeer) langlopende leningen aangetrokken. De focus wordt voorlopig

gelegd op leningen met looptijden rond de 10 jaar, met oog voor een goede toekomstige spreiding

van herfinancieringen en renterisico’s en voldoende variatie in looptijden. Met beduidend langer

lopende leningen zal terughoudend worden omgegaan.

0

10.000.000

20.000.000

30.000.000

40.000.000

50.000.000

60.000.000

Vervalkalender(excl. her- herfinancieringen)

14

Op basis van de huidige FMR is het volume herfinancieringen in de jaren 2019 tot en met 2021 heel

beperkt. Dit in tegenstelling tot de jaren 2017 en 2018. Teneinde voldoende flexibiliteit in de

leningenportefeuille te creëren zal derhalve overwogen worden de komende jaren voor een deel

leningen aan te trekken met hele korte looptijden teneinde het ‘gat’ 2019-2021 op te vullen.

De komende 10 jaar zal grofweg 1/3e deel van onze leningenportefeuille worden ‘ververst’. Dat is

gemiddeld genomen ruim 3% per jaar. Gezien de koppeling tussen verkoopopbrengsten en

nieuwbouw investeringen en de hardheid van onze verduurzamingsopgave, bezit de portefeuille

hiermee voldoende flexibiliteit om afwijkingen op te vangen, mits dus een gedeelte de komende

jaren kort geherfinancierd wordt (in eerste instantie).

De bestaande portefeuille heeft verder een ‘vaste kern’ van 90,5 miljoen euro aan (basisrente-)

leningen met een (resterende) looptijd van langer dan 40 jaar. Deze kern kan nog toenemen tot

117,7 miljoen euro, indien in de periode 2019-2021 onze laatste vier extendible leningen

daadwerkelijk verlengd worden. Samen met de renteswaps (los van de mogelijke uitoefening van

breaks) hebben wij dus een groot volume aan leningen met een lange (rente-)looptijd. Het aandeel

leningen met een looptijd langer dan 40 jaar zal niet worden uitgebreid.

Tot slot wordt vanuit het perspectief van het beschikbaarheidsrisico gestreefd naar goede relaties

met zoveel mogelijk (gegoede) financiers. Het WSW en de sector proberen deze groep zo groot

mogelijk te maken en te houden. Dit is goed voor de marktwerking. Diversiteit in geldgevers is

echter geen doel op zich. Uiteindelijk wordt een transactie gegund aan de tegenpartij met de laagste

prijs. Ook wordt er niet aan het verlangde product gesleuteld teneinde een grotere groep potentiele

geldgevers te bereiken.

-10,00%

-5,00%

0,00%

5,00%

10,00%

15,00%

20,00%

25,00%

2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026

Renterisico's 2017-2026

Renteconversies Herfinancieringen Uitbreidingen Extendibles min. max.

2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026

Nieuwe leningen 34 73 83 79 77 95 129 155 155 149

Bestaande leningen 305 270 268 259 249 243 207 181 175 173

Langlopend 90,5 90,5 90,5 90,5 90,5 90,5 90,5 90,5 90,5 90,5

-

50,0

100,0 150,0

200,0 250,0

300,0 350,0 400,0 450,0 500,0

Bed

rag

x 1

mln

. €

Jaar

Leningenportefeuille per jaarultimo

15

Vraag 16: Liquiditeitsrisico

Het risico dat het WSW bij deze vraag beoordeelt, is het risico dat de corporatie niet aan zijn direct

opeisbare verplichtingen kan voldoen. Dit risico wordt als laag beoordeelt indien:

De corporatie houdt een zeer goede liquiditeitsprognose en –planning bij. De corporatie

houdt daarbij goed rekening met scenario’s die mogelijk kunnen leiden tot extra

liquiditeitsbehoefte;

De corporatie heeft in de afgelopen vijf jaar niet onverwacht bij WSW aan hoeven kloppen

voor extra Borgingsplafond. Eventueel aanvullend BP wordt altijd ruimschoots van tevoren

aangevraagd.

Indien de corporatie beschikt over derivaten zonder CSA en te maken kan krijgen met

mandatory of mutual breaks buiten de door de Aw gehanteerde horizon van een jaar,

beschikt de corporatie over een zeer goed uitgewerkt plan om de risico’s van deze breaks op

te vangen (waaronder de aanwezigheid van liquiditeitsbuffers).

De corporatie voldeed in de afgelopen drie jaren consequent aan de WSW normstelling ten

aanzien van aan te houden liquiditeiten ten behoeve van derivaten;

Op basis van meerdere scenario’s en uiteindelijk de goedgekeurde (dPi) FMR onderhoudt

Volkshuisvesting frequent en gedetailleerd de liquiditeitsprognoses. Gemakshalve wordt hierbij

verwezen naar het proces rond het treasury jaarplan en de maandelijkse treasuryrapportages. Zie

verder tevens het reglement financieel beleid en beheer en het treasurystatuut.

Wij hebben de afgelopen jaren één keer aanvullende borgingsruimte gevraagd en gekregen. Dit had

geenszins te maken met afwijkende realisaties maar met de mogelijkheid een aanzienlijk aantal

woningen over te nemen van de DGG.

Bij drie leningen met een variabele rente (totale omvang 45 miljoen euro) hebben wij de

renteniveaus gefixeerd middels renteswaps. Bij deze swaps zijn wij geen onderpandverplichtingen

overeengekomen. Uit dien hoofde bestaan er dus ook geen liquiditeitsrisico’s en hoeven wij geen

liquiditeitsbuffer aan te houden. Wel kennen twee van de drie renteswaps zogeheten ‘breaks’. Ook in

geval van een break moeten wij tijdig over een liquiditeitsbuffer beschikken. Regeren is vooruitzien,

dus we willen graag zoveel mogelijk anticiperen op deze breaks. In 2015 hebben we daartoe al extra

borgingsruimte uit onze ‘Eigen middelen’ gevraagd en gekregen van het WSW tot een bedrag van 46

miljoen euro. Dit bedrag is bestemd voor de financiering van eventueel te verrekenen marktwaarden

als gevolg van de breaks. De eerste (mutual) break is in 2020. De tweede (mandatory) break is in

2023. Eén jaar voor breakdatum moeten wij fysiek over de vereiste liquiditeitsbuffer beschikken

(rekening houdend met 2% verdere rentedaling). Volkshuisvesting heeft een ‘breakplan’ opgesteld

en aan de Aw verstrekt. Dit breakplan wordt iedere maand onderhouden in de maandelijkse

treasuryrapportage. Naast de aanvullend verkregen borgingsruimte zijn bedragen in de FMR

ingerekend voor de (mogelijke) uitvoering van de breaks. De hoop is dus dat we de extra

borgingsruimte niet hoeven aan te spreken.

Met betrekking tot onze leningenportefeuille betekent voorgaande samengevat:

Het renterisico op de geborgde leningenportefeuille bedraagt per jaar maximaal 15%.

Volkshuisvesting kiest in principe voor (fixe) leningen met een looptijd van 10 jaar (daardoor

ontstaat in theorie 10% af te dekken renterisico per jaar).

Volkshuisvesting presenteert het afgedekte renterisico over enig jaar als de som van (her-)

financieringen, renteherzieningen en variabel rentende leningen, met de gekozen rente-

looptijden van de afzonderlijke transacties afgezet tegen een looptijd van 10 jaar.

Met beduidend langer lopende leningen zal terughoudend worden omgegaan (het aandeel

leningen met een looptijd langer dan 40 jaar zal niet worden uitgebreid).

16

Uitbreiding c.q. inperking van het af te dekken renterisico zal alleen overwogen worden

indien de positie beduidend kleiner respectievelijk groter is dan onze limiet én het niveau

van de marktrente die keuze ondersteunt.

Het herfinancieringsrisico op de geborgde leningenportefeuille bedraagt op jaarbasis

maximaal 15% en iedere twee jaar minimaal 5%.

Wij onderhouden frequent en gedetailleerd de liquiditeitsprognoses en houden daarbij

rekening met meerdere scenario’s.

Wij anticiperen op de mogelijke uitoefening van de breaks binnen onze swap-contracten.

17

6. Keuze tussen geborgde en commerciële (ongeborgde) financiering

Zowel bij WSW Business Risk vraag 14 (Renterisico) als 15 (Herfinancieringsrisico en

tegenpartijrisico) is het volgende criterium opgenomen voor het behalen van een lage risicoscore:

De corporatie heeft geen ongeborgde leningen met een looptijd langer dan 1 jaar, of de

ongeborgde leningen met een looptijd langer dan 1 jaar bedragen niet meer dan 5% van de

geborgde leningenportefeuille.

Volkshuisvesting bezit twee ongeborgde (commerciële) leningen met een totale schuldrest van 5,9

miljoen euro (1,4% van de geborgde leningenportefeuille) die in het verleden zijn aangetrokken voor

twee niet-DAEB projecten.

Er worden geen nieuwe ongeborgde leningen aangetrokken en ook de interne startlening die in het

kader van de (administratieve) scheiding door DAEB aan niet-DAEB wordt verstrekt (zie ons

‘Scheidingsvoorstel’) wordt sneller dan verplicht terugbetaald.

Volkshuisvesting bezit ruim 1.700 vastgoedeenheden die volgens de nieuwe Woningwet als

commercieel vastgoed aan te merken zijn. Dit vastgoed - geliberaliseerde huurwoningen en winkels,

ateliers en andere niet-DAEB-bezittingen - is een residu van onze wijkontwikkeling. We hebben in het

verleden in Malburgen en in het Nieuwe Kadekwartier bewust gekozen om niet alleen nieuwe sociale

huurwoningen te bouwen maar ook koophuizen en duurdere huurwoningen. Dat zorgde voor

variatie. In Klarendal hebben we een voormalige winkel-as nieuw leven in geblazen. Dat bezit hoort

niet bij onze kernvoorraad. Wij hebben hierin indertijd geïnvesteerd omdat particuliere ontwikkelaars

het niet aandurfden en de wijken het nodig hadden. Nu de wijken structureel verbeterd zijn, kunnen

we bedrijfsonroerend goed afstoten. Tevens transformeren wij voormalige kantoren in de binnenstad

tot, vooral, één-persoonswoningen. In de plint is een zakelijke invulling mogelijk die past binnen de

wet.

Arnhem wil in de toekomst meer mensen met bovenmodale inkomens aan zich binden. Voor deze

groep heeft Volkshuisvesting geen taak. Wij voegen alleen niet-DAEB-bezit toe wanneer dat nodig is

voor onze opgave en marktpartijen het niet oppakken.

Vóór 2020 verwachten we alle onbebouwde kavels in Malburgen tot ontwikkeling te brengen. Vooral

door andere investeerders de gelegenheid te geven om daar koopwoningen dan wel woningen met

een huur boven de sociale-huurgrens te bouwen. Hetzelfde geldt voor het Nieuwe Kadekwartier.

Ten aanzien van niet-DAEB activiteiten betekent bovenstaande samengevat:

Er worden geen nieuwe ongeborgde leningen aangetrokken.

De interne startlening die in het kader van de (administratieve) scheiding door DAEB aan

niet-DAEB wordt verstrekt (zie ons ‘Scheidingsvoorstel’) wordt sneller dan verplicht

terugbetaald.

Wij voegen alleen niet-DAEB-bezit toe wanneer dat nodig is voor onze opgave en

marktpartijen het niet oppakken.

Waar wijken structureel verbeterd zijn, stoten we bedrijfsonroerend goed af.

Wij transformeren voormalige kantoren in de binnenstad tot, vooral, één-persoonswoningen.

18

7. Bijlagen

19

Beoordeling WSW

Ontwikkelingen in de sector, een nieuwe politieke context en vraagstukken rondom het toezicht

waren in 2012 aanleiding voor het WSW om haar strategie tegen het licht te houden en te herijken.

Een nieuwe missie werd bepaald en in lijn daarmee de strategische doelstellingen vastgelegd.

Objectief risicomanagement was hierbij de kern. Als waarborgfonds beheerst het WSW

de risico’s van het zekerheidsstelsel en de totale borg. Daarnaast stuurt het WSW op objectieve wijze

aan op de beheersing van de risico’s van individuele corporaties.

Het WSW beoordeelt jaarlijks de financiële positie en risico’s van iedere corporatie. Het WSW

hanteert daarbij een gestructureerde methodologie gebaseerd op internationaal geaccepteerde

standaarden (Standard & Poor’s). Bij de beoordeling kijkt het WSW naar de zogeheten Business

Risks en de Financial Risks. Bij de Financial Risks wordt gekeken naar de korte en lange termijn

kasstromen, de balans en het onderpand van een corporatie. Bij de Business Risk kijkt het WSW

naar elementen als de strategische keuzes omtrent vastgoed, het systeem van sturen en het

beheersen van risico’s door de corporatie, en specifiek de financiering.

De uitkomsten van de vijf Financial Risks presenteren wij onder andere in onze Financiële Meerjaren

Raming (FMR):

20

De Business Risks brengt het WSW in kaart door middel van 24 kwalitatieve vragen. Deze vragen

gaan in op de risico’s ten aanzien van:

Het business model focust vooral op de portefeuillestrategie en de vastgoedvoorraad. Meer

gedetailleerd:

21

Bij het management model ligt de focus vooral op de financiële sturing en beheersing, governance

en control:

Mede op grond van de nieuwe Woningwet en de scheiding tussen DAEB en niet-DAEB activiteiten

focust het WSW momenteel vooral op de portefeuillestrategie, de financieringsstrategie en de relatie

tussen die twee. De portefeuillestrategie heeft de laatste tijd vooral aandacht gekregen vanwege de

verplichte afstemming met gemeente en bewoners en de neerslag daarvan in het scheidingsvoorstel.

Ook portfolio- en asset-management staan bij veel corporaties nu nadrukkelijker op de agenda. Als

‘hoeder van de borg’ is het WSW vervolgens erg geïnteresseerd in de koppeling met de

financieringsstrategie. Hier wordt dan ook nadrukkelijk naar geïnformeerd. In onze beoordelingsbrief

van november 2016 heeft het WSW dan ook aangegeven met ons in gesprek te willen over (onder

andere) onze financieringsstrategie.

22

WSW Business Risk vraag 23

23

WSW Business Risk vraag 14

24

Renteposities versus renterisico’s

In zijn algemeenheid wordt renterisico gedefinieerd als het risico van een fluctuerend renteresultaat

(en dus ook een fluctuerend jaarresultaat en eigen vermogen) als gevolg van veranderingen in de

rentestanden op de financiële markten.

De rentepositie geeft aan over welk (nominaal) bedrag de rente (opnieuw) moet worden

overeengekomen. Daarin schuilt de onzekerheid en het risico. Hoe hoger de rentepositie hoe groter

in principe ook het renterisico. Voor het totale bedrag aan rente dat uiteindelijk betaald moet worden

is naast omvang en percentage echter ook de looptijd bepalend. Een op enig moment toevallig hoge

marktrente is vervelender bij een langlopende lening (bijvoorbeeld met een rentelooptijd van 10

jaar) dan voor een kortlopende lening (met een rentelooptijd van bijvoorbeeld 1 jaar). Voor het

resultaat van dat ene jaar maakt het niet uit, maar wellicht wel voor de resultaten van latere jaren.

Het maakt dus verschil of we alleen kijken naar het renteresultaat van een willekeurig kalenderjaar

of naar het totale renteresultaat gedurende de gehele ‘dienst van de lening’. Uitgaande van een

constante financieringsbehoefte gedurende een tijdvak van bijvoorbeeld 10 jaar zijn rentepositie en

renterisico aan het eind van de rit even groot natuurlijk, maar de verdeling ervan over de

kalenderjaren (en de blootstelling aan marktontwikkelingen) is dus afhankelijk van de gekozen

rentelooptijden.

Een illustratie maakt dit duidelijk. In het volgende plaatje wordt het renterisico voor de hele periode

direct aan het begin van de periode afgedekt door een 10-jarige fixe lening aan te trekken:

In het volgende plaatje wordt het renterisico ieder jaar voor één jaar afgedekt, door bijvoorbeeld

een 10-jarige roll-over lening met variabele (12 maands) rente aan te trekken:

Dit renterisico komt echter – in tegenstelling tot de situatie bij het eerste plaatje – vervolgens wel

ieder jaar terug. Opgeteld zijn positie en renterisico in beide situaties weer gelijk.

Aan het einde van de looptijd (10 jaar) zijn in beide plaatjes positie/risico in totaliteit aan elkaar

gelijk. In jaar 1 zijn de posities (nominaal bedrag) ook aan elkaar gelijk. Voor het renteresultaat van

jaar 1 zijn beide posities dus even bepalend. Voor het totale resultaat over de hele looptijd is in het

tweede plaatje de rente van jaar 1 echter maar gedeeltelijk (1/10e) bepalend (evenals die van jaar 2,

enzovoort).

25

Omdat wij bij het beheersen van de renterisico’s kijken naar de spreiding gedurende een lang tijdvak

(minimaal 10 jaar) zien we het renterisico in enig jaar als:

rentepositie x rentelooptijd / schuldrest x 100%

10 jaar

In de breuk is de noemer van 10 jaar afgeleid van de rentetypische looptijd die wij in principe

aanhouden. Als we dit consequent doen, dan ververst de portefeuille zich namelijk iedere 10 jaar (10

jaar x 10% = 100%).

Stel dat we alles met leningen met een looptijd van bijvoorbeeld 5 jaar zouden financieren, dan

ververst de gehele portefeuille zich iedere 5 jaar en zouden we voor het inzichtelijk maken van de

spreiding van renterisico’s alle renteposities moeten delen door 5 in laats van 10 en zou het jaarlijkse

na te streven renterisico 20% per jaar zijn (5 jaar x 20% = 100%).

Onze benaderingswijze van renterisico biedt tevens de mogelijkheid om het afgedekte renterisico tot

op zekere hoogte te sturen.

Zo kan het afgedekte renterisico uitgebreid worden door een langere (rente)looptijd te kiezen dan 10

jaar. Hierdoor wordt in feite een deel van toekomstige renterisico’s naar voren gehaald en afgedekt.

Ook kan eenvoudig het afgedekt renterisico (nu) verlaagd worden door een kortere (rente)looptijd te

kiezen dan 10 jaar. Hierdoor worden renterisico’s voor een deel naar achteren geschoven om later

alsnog af te dekken. Over 2 jaar bijvoorbeeld;

26

WSW Business Risk vraag 15

27

WSW Business Risk vraag 16