In de regio Midden-Nederland ligt circa 14% van de landelijke kantorenvoorraad. De stad Utrecht inclusief satellietgemeenten als Nieuwegein, Houten en Woerden, is goed voor bijna 4,1 miljoen m² kantooroppervlak, ofwel 58% van het regio-totaal. Amersfoort en Almere hebben een compactere kantoor-markt, maar vervullen in de regio een belangrijk rol. Sinds 2010 is er in de regio ongeveer 167.000 m² kantoor-ruimte aan de voorraad onttrokken in 40 objecten. In Utrecht, Zeist en Nieuwegein hebben de meeste kantoren een functie-verandering ondergaan.

In 2013 bereikte de totaalopname met ruim 160.000 m² het laagste niveau in tien jaar. Het jaar 2012 kende nog een tijdelijke opleving door grootschalige transacties in de stad Utrecht van Cap Gemini en het stadskantoor. Grote transacties (> 10.000 m²) worden schaarser. In het kleinschalige en middelgrote segment is nog volop dynamiek zichtbaar in de regio Midden-Nederland. De ruimtebehoefte verschuift van traditionele kantoorruimten naar kantoren die waarde toevoegen op basis van gebouwkenmerken en/of locatie. Kantoorhuren staan op nagenoeg alle locaties onder druk.

Sinds 2008 is het kantorenaanbod fors opgelopen. In zowel Utrecht als Flevoland is het procentuele aanbod hoger dan landelijk. Specifiek voor Flevoland geldt dat enkele groot-schalige kantoorobjecten in Almere het aanbod omhoog stuwen. In de provincie Utrecht is zichtbaar dat vraag en aanbod in de stad Utrecht en Amersfoort steeds verder uit elkaar komen te liggen, nadat dit beeld al jaren in de satellietsteden aanwezig is. Wederom geldt dat er tussen deelgebieden grote verschillen zijn. Zo kampt het relatief nieuwe kantoorgebied Papendorp in Utrecht met 29% aanbod.

FGH BANK JULI 2014

REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN

KANTORENMARKT

Midden-Nederland

MarktstructuurVoorraad kantoorruimte in Midden-Nederland (*1.000 m²)

VraagOpname kantoorruimte in Midden-Nederland in m² (*1.000)

AanbodAanbod kantoorruimte ten opzichte van de voorraad in Midden-Nederland in m² (*1.000)

1 REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN KANTORENMARKT MIDDEN-NEDERLAND

42.674

6.046

905Flevoland

Utrecht

Overig Nederland

600.000

500.000

400.000

300.000

200.000

100.000

0

2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013

Flevoland Utrecht

25%

20%

15%

10%

5%

0%

20052004 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013

Flevoland Utrecht Nederland

Provincie Gemeente Inwoners Voorraad in m² Aanbod in m² Opname in m² Bandbreedte in €/m²

2013 2012 2013 2012 2013 Gem 2008-2012 2013 2012 2013

Flevoland Almere 195.800 591.600 589.700 181.400 163.800 19.000 18.100 70-160 70-145

Lelystad 76.100 241.900 233.700 32.700 26.600 2.800 - 60-110 50-100

Noordoostpolder 46.300 47.000 47.000 1.300 1.300 200 - 55-105 50-100

Overig 81.600 32.900 34.100 1.800 3.700 200 100 - -

Totaal Flevoland 399.800 913.400 904.500 217.200 195.400 22.200 18.200 - -

Utrecht Amersfoort 150.700 851.300 851.100 167.600 197.600 42.700 26.800 80-155 80-150

Bunnik 14.600 98.000 98.000 11.500 17.600 3.800 3.000 90-115 80-110

De Bilt 42.000 127.200 129.600 14.100 13.800 4.900 1.700 100-145 90-140

Houten 48.400 245.600 242.100 45.300 47.200 6.900 1.400 90-115 85-110

Leusden 29.000 168.300 168.400 48.100 29.700 7.100 600 90-120 85-110

Nieuwegein 61.000 515.000 501.300 174.400 160.300 16.100 4.000 75-130 70-120

Stichtse Vecht 63.800 167.100 162.800 49.600 47.100 4.800 1.400 85-120 80-115

Utrecht 327.200 2.715.000 2.687.400 397.700 402.000 116.300 72.300 70-225 65-225

Veenendaal 63.200 178.200 176.500 42.700 41.400 8.600 6.200 85-125 80-120

Vianen 19.600 117.700 116.900 20.900 17.100 3.200 8.100 90-115 85-110

Woerden 50.500 220.300 220.500 45.900 47.600 6.500 6.600 75-105 70-105

Zeist 61.300 306.100 309.000 35.900 47.300 11.000 6.700 110-165 110-165

Overig 320.000 383.100 382.200 36.400 32.000 9.100 5.300 - -

Totaal Utrecht 1.251.300 6.092.900 6.045.800 1.090.100 1.100.700 241.000 144.100 - -

Totaal Midden-Nederland 1.651.100 7.006.300 6.950.300 1.307.300 1.296.100 263.200 162.300 - -

Het netto-aanvangsrendement voor kantoren in Midden-Nederland behoort tot de top in Nederland. Daarbij is wel een duidelijk verschil tussen de stad Utrecht en de rest van de regio. Voor de beste kantoren in de stad Utrecht gelden aanvangs-rendementen van 6,25%. Voor de andere kantoor-steden in Midden-Nederland begint de top bij 7,5%. Door de oplopende leegstand en de geringere vraag, is de investeringsvraag flink teruggevallen in de regio. De meeste beleggersvraag gaat uit naar moderne kantoren op de betere locaties.

2012 2013

Beste locaties Overige locaties Beste locaties Overige locaties

Noord-Nederland 7,50- 8,25  8,25 – 10,00 7,75- 8,75  8,25 – 10,00

Oost-Nederland 6,75 – 7,75 7,50 - 9,50 7,25-8,50 8,00- 10,00

Noordwest-Nederland 6,00-7,50 7,00-10,00 6,00 - 7,75 7,50 - 11,00

Midden-Nederland 6,25 - 7,50 7,25 - 9,00 6,25 - 8,00 7,5 - 10,00

Zuidwest-Nederland 6,25-7,50 7,00-8,75 6,50-8,00 7,25-11,00

Zuid-Nederland 6,50-7,75 7,50-10,00 7,00-8,50 7,75-11,00

2 REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN KANTORENMARKT MIDDEN-NEDERLAND

MarktstructuurBandbreedte netto-aanvangsrendementen kantoren in Nederland (in procenten)

Factsheet kantoren Midden-Nederland

FGH BANK JULI 2014

Contactgegevens

Leidseveer 50, 3511 SB Utrecht

Postbus 2244, 3500 GE Utrecht

(030) 232 39 11, info@fghbank.nl

www.fghbank.nl

Bronnen

FGH Vastgoedbericht, Strabo, CBS,

PropertyNL, R.Bak

Disclaimer

Deze regiorapportage is een overzicht van actuele ontwikkelingen die FGH Bank

signaleert in de vastgoedmarkt, uitgegeven door de afdeling Research

(030 - 232 32 64). Aan deze publicatie kunnen geen rechten worden ontleend.

Dit overzicht is onderhevig aan ontwikkelingen die zich voor het moment van

publicatie afspelen.

Ongeveer 7% van de landelijke voorraad aan bedrijventerreinen ligt in Midden-Nederland. Hoewel Flevoland een grotere voorraad heeft dan Utrecht, is een groot deel hiervan (43%) nog niet uitgegeven of zelfs bouwrijp. Met 89% heeft de provincie Utrecht juist de hoogste uitgiftegraad van Nederland en is beschikbare bedrijfsgrond schaars. Door de centrale ligging is de regio Utrecht een gewilde uitvalsbasis voor een (nationaal) distributienetwerk. Ook Almere profileert zich als locatie voor distributiecentra en logistieke ondernemers, mede door de relatief goedkope grond.

In 2013 herstelde de opname in Midden-Nederland ten opzichte van 2012. Ten opzichte van het langjarig gemiddelde is nog altijd sprake van weinig vraag. In Flevoland was een transactie (A-ware Food Group) goed voor circa de helft van de totaalopname. Hoewel er doorgaans verschillende grootschalige transacties boven de 10.000 m² plaats vinden, wordt de jaarlijkse vraag vooral bepaald door gebruikers met behoefte aan kleinschalige en middelgrote bedrijfsruimte. Door lagere economische dynamiek en het ruime aanbod staan huurprijzen in de regio onder druk.

De regio Midden-Nederland heeft een totaalaanbod van ruim 1 miljoen m². De laatste jaren tekent zich in beide provincies een afvlakking van de hoeveelheid beschikbare bedrijfsruimte af. Dat neemt niet weg dat een groeiend deel van het aanbod structureel is en nauwelijks aansluit bij wensen van gebruikers. Aan logistiek vastgoed is 178.500 m² beschikbaar in Utrecht en 66.500 m² in Flevoland. Ook hiervoor geldt dat dit aanbod veelal verouderd is. De vraag gaat vooral uit naar modern logistiek vastgoed, waarbij een sterke voorkeur is voor nieuwbouw.

FGH BANK JULI 2014

REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN

BEDRIJFSRUIMTEMARKT

Midden-Nederland

MarktstructuurVoorraad bedrijventerrein Midden-Nederland (in netto ha)

VraagOpname bedrijfsruimte in Midden-Nederland in m²

AanbodAanbod bedrijfsruimte in Midden-Nederland in m²

1 REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN BEDRIJFSRUIMTEMARKT MIDDEN-NEDERLAND

Flevoland

Utrecht

Overig Nederland

3.013 2.676

72.008

Flevoland Utrecht

0

50.0000

100.0000

150.0000

200.0000

250.0000

300.0000

2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013

20052004 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013

Flevoland Utrecht

0

100.000

200.000

300.000

400.000

500.000

600.000

700.000

800.000

900.000

Provincie Gemeente Inwoners Voorraad in ha (netto) Aanbod in m² Opname in m² Bandbreedte in €/m²

2013 Totaal Beschikbaar 2012 2013 Gem 2008-2012 2013 2012 2013

Flevoland Almere 195.800 1.034 436 296.400 272.500 34.200 36.700 35-65 35-60

Lelystad 76.100 846 502 47.400 39.000 6.700 12.000 25-50 25-45

Noordoostpolder 46.300 469 128 29.800 27.600 300 8.500 25-45 20-40

Zeewolde 21.400 216 68 9.100 6.400 3.100 - 25-45 20-40

Overig 60.200 447 153 19.100 16.300 - - - -

Totaal Flevoland 399.800 3.013 1.287 401.800 361.800 44.300 57.200 - -

Utrecht Amersfoort 150.700 268 33 157.400 127.500 20.600 41.500 25-60 20-60

Nieuwegein 61.000 268 68 91.900 42.000 21.500 26.800 25-65 25-65

Utrecht 327.200 442 61 229.200 247.000 73.700 29.000 25-65 25-60

Veenendaal 63.200 258 6 38.500 68.900 25.200 13.700 30-55 25-55

Vianen 19.600 138 7 53.000 47.400 12.300 - 30-55 25-55

Woerden 50.500 184 8 16.000 15.500 3.100 6.800 30-60 30-60

Overig 579.100 1.118 113 154.500 149.200 46.800 37.200 - -

Totaal Utrecht 1.251.300 2.676 296 740.500 697.500 203.200 155.000 - -

Totaal Midden-Nederland 1.651.100 5.690 1.582 1.142.300 1.059.300 247.500 212.200 - -

Contactgegevens

Leidseveer 50, 3511 SB Utrecht

Postbus 2244, 3500 GE Utrecht

(030) 232 39 11, info@fghbank.nl

www.fghbank.nl

Bronnen

FGH Vastgoedbericht, Strabo, CBS,

PropertyNL, IBIS-werklocaties,

NVM Business

2 REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN BEDRIJFSRUIMTEMARKT MIDDEN-NEDERLAND

MarktstructuurBandbreedte netto-aanvangsrendementen bedrijfsruimte in Nederland (in procenten)

Factsheet bedrijfsruimte Midden-Nederland

FGH BANK JULI 2014

Naarmate de aanvangsrendementen lager zijn, geeft dit weer dat beleggers bereid zijn een hogere prijs voor het vastgoed te betalen. De aanvangsrendementen voor bedrijfsruimte liggen gemiddeld hoger dan voor kantoren, winkels of woningen. Dit komt vooral omdat bedrijfsruimte gemiddeld genomen meer gebruikers-specifiek is. Wel neemt vooral de vraag naar (courante) distributiecentra toe. Beleggers verleggen de focus naar dit segment, waar in Midden-Nederland relatief veel vraag naar is. Mede hierdoor worden in de regio lage aanvangsrendementen behaald.

2012 2013

Beste locaties Overige locaties Beste locaties Overige locaties

Noord-Nederland  8,00 - 9,00 8,50 - 10,00  8,50 - 9,75 9,00 - 11,00

Oost-Nederland 7,25 - 9,00 7,75 - 10,00 7,75 - 9,50 8,50 - 10,50

Noordwest-Nederland 7,50 - 9,00 8,00 - 10,00 7,75 - 9,50 8,50 - 11,00

Midden-Nederland 7,50 - 8,75 7,75 - 10,00 7,50 - 9,00 8,00 - 10,00

Zuidwest-Nederland 7,25 - 8,75 7,75 - 10,00 7,25 - 9,00 8,00 - 11,00

Zuid-Nederland 7,25 - 8,75 7,50 - 10,00 7,25 - 8,75 8,00 - 11,00

Disclaimer

Deze regiorapportage is een overzicht van actuele ontwikkelingen die FGH Bank

signaleert in de vastgoedmarkt, uitgegeven door de afdeling Research

(030 232 32 64). Aan deze publicatie kunnen geen rechten worden ontleend.

Dit overzicht is onderhevig aan ontwikkelingen die zich voor het moment van

publicatie afspelen.

De regio Midden-Nederland telt in totaal bijna 2,7 miljoen m2

winkelruimte. Het grootste deel daarvan ligt in de provincie Utrecht, namelijk ruim 2 miljoen m2. Flevoland heeft in totaal 680.000 m2, waarmee dit de provincie is met de kleinste voorraad. Zowel Utrecht als Flevoland hebben naar inwoners gemeten een hele kleine voorraad. Alleen in Zuid-Holland ligt deze verhouding nog iets lager. De relatief lage voorraad is vooral opvallend, omdat de regio Midden-Nederland in de komende twee decennia naar inwonertal waarschijnlijk tot de sterkste groeiers zal gaan behoren.

Anders dan in veel andere regio’s, is de opname van winkel-ruimte in Midden-Nederland vorig jaar gestegen. In totaal is bijna 60.000 m2 opgenomen. Dit is ruim een kwart meer dan het langjarige gemiddelde in de regio. Vooral in Flevoland neemt de opname toe en werd vorig jaar het hoogste niveau sinds het begin van de crisis behaald. De komende jaren staan zowel in Utrecht als Flevoland diverse nieuwbouwplannen op de agenda. De uitvoering daarvan roept echter veel discussie op, mede door de verwachting dat de leegstand hierdoor toeneemt.

Ondanks de iets gestegen opname, neemt ook het aanbod aan lege winkels in Midden-Nederland toe. In Flevoland ligt de leegstand rond het landelijk gemiddelde. Dit geeft aan dat er een mismatch bestaat tussen enerzijds vraag en anderzijds de kwaliteit van het aanbod. In de provincie Utrecht ligt de leegstand net boven 5%. Daarmee ligt de leegstand in deze provincie – met uitzondering van Noord-Holland – op het laagste niveau in Nederland. Dit komt mede doordat het aanbod in vooral de stad Utrecht vorig jaar sterk is gedaald.

FGH BANK JULI 2014

REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN

WINKELMARKT

Midden-Nederland

MarktstructuurVoorraad winkelruimte in Midden-Nederland (*1.000 m²)

VraagOpname winkelruimte in Midden-Nederland (*1.000 m2)

AanbodLeegstand van winkels (in % van het totale aantal vestigingen)

1 REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN WINKELMARKT MIDDEN-NEDERLAND

28.558

2.011680 Flevoland

Utrecht

Overig Nederland

50.000

45.000

40.000

35.000

30.000

25.000

20.000

15.000

10.000

5.000

0

2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013

Flevoland Utrecht

8,0%

7,0%

6,0%

5,0%

4,0%

3,0%

2,0%

1,0%

0,0%

20052004 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013

Flevoland Utrecht Nederland

Provincie Gemeente Inwoners Voorraad in m² Leegstand in m² Opname in m² Bandbreedte in €/m²

2013 2012 2013 2012 2013 Gem 2008-2012 2013 2012 2013

Flevoland Almere 195.800 295.300 291.300 28.000 27.400 3.400 15.800 400-700 400-700

Lelystad 76.100 153.800 153.300 20.000 22.400 3.600 200 200-425 200-450

Noordoostpolder 46.300 86.200 86.900 4.700 5.300 700 - 225-350 175-325

Overig 81.600 147.400 148.800 19.100 21.800 1.100 1.200 - -

Totaal Flevoland 399.800 682.700 680.300 71.800 76.900 8.800 17.200 - -

Utrecht Amersfoort 150.700 271.500 293.800 10.300 14.600 6.900 8.200 450-650 350 - 650

Nieuwegein 61.000 114.300 114.300 4.000 5.900 300 900 275-650 250 - 600

Utrecht 327.200 532.900 526.400 42.600 34.000 15.500 13.700 1.000-1.500 900 - 1.450

Veenendaal 63.200 174.300 174.200 17.700 13.900 4.200 1.300 375-575 300 - 550

Woerden 50.500 104.300 104.600 7.100 10.200 1.700 2.100 150-320 150 -300

Zeist 61.300 93.800 94.000 8.500 10.100 2.900 300 225-450 175 - 400

Overig 537.400 701.600 703.500 48.000 51.600 6.200 15.000 - -

Totaal Utrecht 1.251.300 1.992.700 2.010.800 138.200 140.300 37.700 41.500 - -

Totaal Midden-Nederland 1.651.100 2.675.400 2.691.100 210.000 217.200 46.500 58.700 - -

Contactgegevens

Leidseveer 50, 3511 SB Utrecht

Postbus 2244, 3500 GE Utrecht

(030) 232 39 11, info@fghbank.nl

www.fghbank.nl

De investeringsmarkt voor winkels is aan het veranderen. Hogere (leegstands)risico’s en neerwaartse druk op huurprijzen zorgen er voor dat de waarde van het winkelvastgoed daalt. Wel nemen de verschillen tussen regio’s toe, en daarmee ook de investeringsrisico’s. De aanvangsrendementen in de provincie Utrecht zijn op de beste locaties in de grotere steden stabiel. In de kleinere gemeenten en in de provincie Flevoland neemt het leegstandsrisico toe en stijgen de aanvangsrendementen. De brandbreedte wordt daardoor groter, een signaal dat verschillen in marktrisico toenemen.

2012 2013

A1 locaties A1 locaties

Noord-Nederland 4,50 – 7,00 4,75 – 7,50

Oost-Nederland 5,00 – 6,75 5,25 – 7,25

Noordwest-Nederland 4,25 – 6,00 4,50 – 6,75

Midden-Nederland 4,5 – 6,00 4,50 – 6,50

Zuidwest-Nederland 4,75 – 6,50 4,75 – 6,50

Zuid-Nederland 4,75 – 6,50 4,75 – 7,00

2 REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN WINKELMARKT MIDDEN-NEDERLAND

MarktstructuurBandbreedte netto-aanvangsrendementen winkels in Nederland (in procenten)

Factsheet winkels Midden-Nederland

FGH BANK JULI 2014

Bronnen

FGH Vastgoedbericht, Strabo, CBS,

PropertyNL, Locatus

Disclaimer

Deze regiorapportage is een overzicht van actuele ontwikkelingen die FGH Bank

signaleert in de vastgoedmarkt, uitgegeven door de afdeling Research

(030 - 232 32 64). Aan deze publicatie kunnen geen rechten worden ontleend.

Dit overzicht is onderhevig aan ontwikkelingen die zich voor het moment van

publicatie afspelen.