FGH Vastgoedbericht 2014

FGH

Vastg

oed

berich

t 2014FG

H Real Estate Report 2014

FGH Vastgoedbericht 2014FGH Real Estate Report 2014

FocUS oP FLExiBiL iTEiT

FocUS on FLExiBiL iTy

spECIalIst In HEt fInanCIErEn

van CommErCIEEl vastgoEd

Met kennis van zaken en passie voor ons vak bieden wij duurzame oplossingen voor duurzame relaties. Wij hebben alle relevante kennis en specialismen in huis. Onze kennis stelt ons in staat vooruit te kijken, om nieuwe perspectieven te ontdekken. Wat we zien aan de horizon reflecteert in onze visie op commercieel vastgoed. Van daaruit maken we de vertaalslag naar de praktijk van alledag. Maar bovenal zijn we een solide bank. Niet voor niets zijn wij dé vastgoedbank.

spECIalIst In tHE fInanCIng

of CommErCIal rEal EstatE

With first-rate knowledge of the business and a passion for our profession, we provide sustainable solutions for sustainable relationships. FGH Bank possesses all the relevant in-house expertise and specialisations.Our expertise enables us to look forward and discover new perspectives, and our vision of commercial real estate is a reflection of what we see on the horizon. This vision is translated into everyday practice. Above all, we are a robust bank, and it is for good reason that we call ourselves the real estate bank.

Inhoud

2 Voorwoord

4 Visie: Focus op flexibiliteit

14 Trends in de kantorenmarkt

22 Trends in de winkelmarkt

32 Trends in de bedrijfs ruimtemarkt

40 Trends in de woningmarkt

50 Trends in de vastgoed beleggingsmarkt

60 Begrippenlijst

61 Factsheets

96 Over FGH Bank/Adressen

Content

100 Foreword

102 Vision: Focus on flexibility

112 Trends in the Office Market

120 Trends in the Retail Market

130 Trends in the Industrial Real Estate Market

138 Trends in the Housing Market

148 Trends in the Real Estate Investment Market

158 Glossary and acronyms

159 Factsheets

194 About FGH Bank/Addresses

FGH Vastgoedbericht 2014FGh Real estate Report 2014

FoCus op FlexIbIl IteIt

FoCus on FlexIbIl Ity

2

Zoals ieder jaar brengen wij ook in 2014 ons marktrapport uit, het FGh Vastgoedbericht.In de uitgave van 2014 ‘Focus op flexibiliteit’ vindt u vanzelfsprekend onze visie op de commercieel-vastgoedmarkt vanuit het perspectief van de vastgoedfinancier. Maar ook een overzicht van de trends in de verschillende deelsegmenten van de commercieel-vastgoedmarkt én de lokale marktgegevens van de belangrijkste nederlandse vastgoed-regio’s in de kantoren-, de winkel-, en de bedrijfsruimtemarkt. een zeer compleet marktrapport dus van de markt waarin wij ons als gespecialiseerde vastgoedfinancier als geen ander bij betrokken voelen.

We realiseren ons goed dat vastgoed veel impact heeft op onze maatschappij. Iedereen maakt immers in meer of mindere mate gebruik van vastgoed. Mensen en bedrijven op de best

mogelijke manier voorzien van gebouwen en gebieden waar zij kunnen werken, winkelen, wonen, recreëren, en goederen kunnen opslaan: dat is waar het om gaat in het vastgoed.

Vastgoed, of ‘onroerend’ goed, is volgens de officiële definitie een benaming voor niet-verplaatsbare zaken, zoals grond en datgene wat daarmee aard- of nagelvast is verbonden. dat betekent voor ons als sector dat we een grote verantwoordelijk heid hebben voor wat we neerzetten. Want we zitten er namelijk wel een tijd aan vast. het besef dat de vraag naar vastgoed, en de eisen die wij aan gebouwen stellen, sneller veranderen dan waar we met onze bouwactiviteiten op kunnen anticiperen, maakt dat de focus nu en in de toekomst moet liggen op aanpassingsvermogen.

voorwoord

FoCus op FlexIbIlIteIt

3FGH VastGoedbericHt 2014 voorwoord

het vermogen om zich snel aan te kunnen passen aan veranderende omstandigheden typeert de moderne mens. en dus wordt die kwaliteit inmiddels ook van de gebouwde omgeving gevraagd: als de gebruiker in staat is om snel te veranderen, dan moet ook zijn omgeving snel mee kunnen veranderen. het volstaat daarom niet meer om de bestemming van een gebouw te bepalen en vervolgens te verwachten dat deze de komende decennia onveranderd blijft. Integendeel: we moeten al bij aanvang van een ontwikkeling nadenken over alternatieve gebruiksmogelijkheden van de objecten die we bouwen, herontwikkelen of transformeren. de focus van ons allemaal moet daarom gericht zijn op flexibiliteit. Want alleen daarmee kan vastgoed de tand des tijds doorstaan.

FGh bank zet als vastgoedfinancier haar vastgoedkennis en ervaring ter beschikking om uw focus zo scherp mogelijk te stellen, zo zal ook blijken bij lezing van dit FGh Vastgoedbericht.

dat past in de lijn van de afgelopen jaren, waarin we in eerdere uitgaven van het FGh Vastgoedbericht nadrukkelijk aandacht gevraagd hebben voor de gemeenschappelijke taak die we als sector hebben om de branche-brede problemen samen op te pakken. Integriteit is daar een voorwaarde voor en samenwerking is daarin van vitaal belang. Zeker voor een sector als de vastgoedmarkt, die opgesplitst is in veel verschillende branches. om dat te bewerkstelligen moeten we blijven inzetten op transparantie van de kennis die we met elkaar beschikbaar hebben. FGh bank staat klaar om haar bijdrage te leveren. het uitzicht op toekomstbestendig vastgoed mag immers geen vergezicht blijven.

Directie FGH Bank

‘ We Moeten nadenken oVeR alteRnatIeVe

GebRuIksMoGelIjkheden.’

4

visie

5FGH VastGoedbericHt 2014 visie

langzaam maar zeker herstelt nederland van de langste en diepste

recessie sinds de tweede Wereldoorlog. de maatregelen die de

afgelopen tijd nationaal en internationaal zijn genomen, lijken hun

vruchten af te werpen. na een dramatische periode, met een groot

aantal bedrijfsfaillissementen, een voor nederlandse begrippen

ongekend hoge werkloosheid, en een volstrekt gebrek aan vertrouwen

bij burgers, slaat de stemming om van pessimisme in voorzichtig

optimisme. Voor het eerst sinds het begin van de kredietcrisis nemen

ook de investeringen in vastgoed weer toe. nu is het zaak om dat

herstellende vertrouwen een krachtige impuls te geven.

Vastgoedinvesteerders hebben in dat kader vooral behoefte aan

voorspelbare perspectieven. de nadruk moet daarbij komen te

liggen op het creëren van de juiste condities om herbestemming en

transformatie mogelijk te maken. Want daar ligt volgens FGh bank

dé opgave voor het komende decennium.

FoCus op FlexIbIlIteIt

6

om met het goede nieuws te beginnen: ook nederland lijkt economisch gezien de ergste ellende achter zich te hebben gelaten. de problemen behoren zeker nog niet tot het verleden, en ook internationaal is het herstel nog fragiel. Maar steeds meer signalen wijzen erop dat het tij lijkt te keren en er uitzicht is op verbetering. Zo neemt het vertrouwen onder consumenten weer toe, mede door verbeteringen in de woningmarkt. toch is er nationaal noch internationaal sprake van bestendig herstel. Zo is de amerikaanse schulden-positie nog steeds een issue dat de financiële markten op gezette tijden behoorlijk op scherp zet, en dat zal voorlopig ook wel zo blijven. en ook

opkomende economieën kampen met tegen vallende groeicijfers. doordat de internationale markten maar beperkt aantrekken, heeft ook de eurozone moeite om de groeimodus te vinden. onzekerheid blijft daarom de markten in 2014 overheersen en regie blijft noodzakelijk.

Centrale banken in de spotlights het beleid van de centrale banken is nog steeds van invloed op de financiële markten, en daarmee staan de centrale banken onveranderd in de spotlights. Zo koopt de amerikaanse centrale bank (de Fed) sinds eind 2012 voor $ 85 miljard per maand aan waarde-papier op. dit ruime monetaire beleid

‘ VeRGeleken Met dIVeRse

andeRe landen In de

euRoZone, blIjFt heRstel

In ons land aChteR.’


(Quantative easing 3) heeft als onder-liggend doel om de amerikaanse economie te versterken. het gevolg is dat door de ruime beschikbaarheid van liquiditeit de kapitaalmarktrentes wereldwijd verder zijn gedaald en de aandelenbeurzen vorig jaar stegen. In mei 2013 kondigde de Fed aan dat ze de aankoop van waardepapier terug zou gaan brengen, ook wel ‘tapering’ genoemd. de aankondiging bracht een felle reactie teweeg op de financiële markten: rentes stegen, valutakoersen reageerden direct en aandelenbeurzen maakten pas op de plaats.

tegen de verwachting van markt-partijen in, besloot de Fed in het najaar om de tapering uit stellen. de voornaamste reden achter dit besluit is dat de Fed zich zorgen maakt over de effecten van de scherp gestegen lange rente op het economisch herstel. ook de toename van het aantal banen in de Verenigde staten viel sinds de zomer-maanden tegen. het laat zien dat de economie nog steeds broos is, ondanks schijnbare signalen van herstel. eind december kondigde de Fed aan het programma alsnog af te gaan bouwen, maar in een dusdanig voorzichtig tempo dat dit het breekbare herstel van

de economie naar verwachting minder sterk zal raken.

ook de europese Centrale bank (eCb) liet van zich horen. na de lager dan verwachte inflatie in de eurozone verraste de bank ‘iedereen’ met een renteverlaging van 25 basispunten naar 0,25%. dit moet vooral gezien worden als een poging om deflatie af te wenden. het depositotarief, de bodem onder de geldmarktrente, bleef staan op 0%. de eCb besloot tevens dat banken een jaar langer (tot juli 2015) onbeperkt kunnen lenen via de reguliere herfinanciersoperaties. Met deze besluiten geeft de bank een duidelijk signaal af, namelijk dat het ruime monetaire beleid voorlopig gehandhaafd wordt. FGh bank verwacht dat zowel de rentes op de kapitaalmarkt, als de geldmarktrentes (euribor) in 2014 relatief laag zullen blijven. dit vanwege het ruime monetaire beleid van de eCb, de lage economische groeiprognoses, én de beperkte inflatieverwachtingen.

Akkoorden-‘overkill’Vergeleken met diverse andere landen in de eurozone, blijft herstel in ons land achter. hoewel de nederlandse

economie in het derde kwartaal van 2013 uit de negatieve cijfers kwam, bleef het niveau van de binnenlandse bestedingen erg laag. dat gold zowel voor de overheidsbestedingen, als voor de bestedingen van bedrijven en consumenten. de oorzaak is gelegen in een jarenlang negatief beeld bij bedrijven en consumenten. Zij snakken naar rust, stabiliteit en bovenal perspectief. en juist daaraan heeft het lange tijd ontbroken. FGh bank is ervan overtuigd dat het gemis aan een brede politieke wil om de problemen grondig aan te pakken, een belangrijke reden is voor dit aanhoudend gebrek aan vertrouwen. Zeker nu blijkt dat de politiek geen collectieve visie blijkt te kunnen ontwikkelen op de zo noodzakelijke perspectieven voor de langere termijn.

terwijl juist de ontwikkeling van constructief, richtinggevend overheids-beleid dringend gewenst is, worden telkens weer akkoorden op onderdelen gesloten. dat biedt op de korte termijn wellicht soelaas, en brengt in sommige gevallen zelfs weer wat rust. Maar het zijn natuurlijk niet de hervormings-agenda en de politieke daadkracht waar nederland behoefte aan heeft.

‘ de nadruk moet vooral komen te liggen op het creëren van de juiste condities om herbestemming en transformatie mogelijk te maken.’

8

sinds het vermaarde ‘lente-akkoord’ zijn minstens tien opeenvolgende ‘grote’ akkoorden gesloten. tussen politieke partijen, met sociale partners en/of met het maatschappelijk midden-veld. de constatering kan dan ook geen andere zijn dan dat nederland leidt aan een ‘akkoorden-overkill’. om daarin verandering te brengen zal ook de politiek meer in beweging moeten komen. Zeker nu de maatschappij zelf wel in hoog tempo verandert.

snelle maatschappelijke en economische veranderingenook – of misschien wel juist – deze tijd biedt economisch gezien veel en tevens wisselende perspectieven. Internationale verhoudingen veranderen snel, wat zowel maatschappelijk als economisch grote consequenties heeft. Maar ook op het gebied van vastgoed verandert er heel snel heel veel. het is niet voldoende om die ontwikkelingen te signaleren. er zal met meer onder-nemerskwaliteit op gereageerd moeten worden.

FGh bank onderscheidt drie grote ontwikkelingen die met name ook de vastgoedsector zullen gaan beïnvloeden. In de eerste plaats leidt innovatie in toenemende mate tot nieuwe economische activiteiten. Mogelijkheden voor nederland liggen er in dat kader vooral op het terrein van ‘herindustrialisatie’ of ‘reshoring’. Met

name in de productie blijven namelijk nog veel kansen onbenut. herindustrialisatie staat in de optiek van FGh bank overigens niet synoniem aan het massaal terughalen van banen voor lager opgeleiden. de drijvende kracht achter herindustrialisatie is juist de acceleratie van technologische kennis. niet het hebben van kennis maar de creatie ervan biedt een concurrentievoordeel, ook in de vorm van fysieke producten en toepassingen. tegelijkertijd is het overigens goed om te beseffen dat kenniscreatie aan de voorzijde weliswaar nieuwe economische activiteiten aantrekt, maar aan de achterzijde wel degelijk leidt tot het wegvallen van een aantal (traditionele) economische activiteiten. het voortdurend sneller wordende proces van de kenniscreatie verhoogt immers tegelijkertijd het tempo in het proces van veroudering. het advies is daarom om investeringen veel meer op kansrijke vernieuwende initiatieven te richten: durf bestaande patronen te doorbreken.

een tweede ontwikkeling betreft de scherpere focus op de vraagzijde van de markt. technologische innovatie stelt ondernemers versneld in staat om productie en dienstverlening beter op de vraag af te stemmen. Massaproducten veranderen hierdoor in gestandaardiseerde toepassingen op individueel niveau; waarbij de rol

van de eindafnemers (bedrijven en consumenten) steeds dominanter wordt. dit heeft ook gevolgen voor het gebruik van vastgoed. In een wereld waarin de productie- en distributie-processen aan snelle veranderingen onderhevig zijn, kán vastgoed als enige constante factor fungeren. echter alleen mits het flexibel genoeg is om de veranderende gebruikswensen te kunnen faciliteren!

ten derde wordt steeds duidelijker zichtbaar dat de maatschappij verandert. het individu wordt weer gezien als onderdeel van het collectief, al dan niet in de vorm van nieuwe, vaak tijdelijke samenwerkingsverbanden. het gaat niet meer zozeer om het bezit van een product als wel om het gebruik ervan. en steeds meer activiteiten zijn steeds minder aan plaats gebonden. het is de vraag welke productie-methoden en diensten dergelijke maatschappelijke ontwikkelingen optimaal kunnen ondersteunen. In ieder geval valt te verwachten dat de algemeen en maatschappelijk aanvaarde lineaire economie, met schier onbeperkt beschikbare grond- en hulpstoffen, gaandeweg plaats zal maken voor een circulaire economie, waarvan het hergebruik van producten en grondstoffen een centraal onderdeel uitmaakt.

‘ het adVIes Is oM InVesteRInGen Veel

MeeR op kansRIjke VeRnIeuWende

InItIatIeVen te RIChten: duRF

bestaande patRonen te dooRbReken.’


GEVOlGEn VOOR DE VAsTGOEDMARkT

Toekomstbestendig vastgoedde maatschappelijke en economische veranderingen hebben tot gevolg dat vastgoedgebruikers meer onafhankelijk-heid willen, en op basis daarvan ook hun keuze voor een object bepalen. dit vertaalt zich in kortere (huur)contracten en minder vastgoed in eigendom. bij sommigen leidt dit tot de bekende ‘doembeelden’ als zou vastgoed steeds vergankelijker worden. dit hoeft echter niet het geval te zijn. de trend tot flexibilisering biedt vastgoedbeleggers juist meer in plaats van minder perspectief, als zij tenminste voldoende toekomstbestendig vastgoed in portefeuille hebben.

de vraag is dan vervolgens wat precies onder toekomstbestendig vastgoed moet worden verstaan. naar het antwoord op die vraag is menig bouwer, belegger, financier en gebruiker op zoek. duidelijk is dat vastgoed pas dan in de problemen komt, als de economische waarde ervan en de commerciële of gebruikswaarde vroegtijdig uit balans raken. een investering in vastgoed is immers per definitie kapitaalintensief. afschrijving van de investering is een langjarige aangelegenheid, die boven dien eisen stelt aan het vermogen van het vastgoed om gedurende de looptijd voldoende opbrengsten te genereren. die karakteristiek verhoudt zich slecht met het steeds kortere en flexibeler gebruik ervan.

toekomstbestendig vastgoed is daarom in de eerste plaats vastgoed dat voldoende restant boekwaarde (inclusief sloop- of demontagekosten) heeft om – al dan niet met tussentijdse aanpassingen – opeenvolgende gebruikers ‘eenvoudig’ aan te trekken en in hun specifieke huisvestingsvraag te voorzien. Is het vastgoed daartoe niet (meer) in staat, dan dient er na beëindiging van het gebruik rekening mee gehouden te worden, dat ook de boekwaarde (inclusief sloop- of demontagekosten) volledig is afgebouwd.

andere cruciale factoren zijn de kwaliteit van de locatie en het ontwerp van het gebouw. door bijvoorbeeld in het ontwerp van gebouwen oog te hebben voor duurzaamheidsaspecten en hergebruiksmogelijkheden van bouwdelen en –materialen, zullen de gebruikskosten van het vastgoed dalen, hoeft er minder geïnvesteerd te worden in de noodzakelijke aanpassingen voor hergebruik, en wordt de restwaarde dus hoger. technologische innovatie en nieuwe eigendomsvormen zullen op dit gebied steeds sneller tot verandering leiden.

tot slot spelen de professionaliteit, de kwaliteit van het netwerk en het ondernemerschap van de aanbieder een belangrijke rol bij het laten welslagen van een vastgoedexploitatie.

Aanpassingsvermogende leegstand op de nederlandse vastgoedmarkt is slechts ten dele het gevolg van het feit dat vastgoed onvoldoende toekomstbestendig is. net zo min duiden gebouwen die langdurig leegstaan op het failliet van de totale vastgoedmarkt. langdurige leegstand is veel eerder een gevolg van een onbalans tussen de hiervoor genoemde economische waarde en de gebruikswaarde. een probleem is wel dat de mogelijkheden om de leegstand snel en effectief aan te pakken beperkt zijn, omdat grote delen van de gebouwenvoorraad vastgeklonken zijn in bestemmingen, definities, besluiten en regels. eenmaal een kantoor, altijd een kantoor, zo lijkt het. daarmee wordt volstrekt voorbij gegaan aan bijvoorbeeld de dienstverlenende ondernemer die niet zozeer op zoek is naar een kantoor, als wel naar een ruimte van waaruit hij zijn dienst-verlening het beste kan organiseren.

om de leegstand effectief te kunnen bestrijden zal er dus vooral een manier moeten worden gevonden om het aanpassingsvermogen van de voorraad te vergroten. nieuwe concepten leiden tot nieuwe ruimtebehoeften, die zich minder goed verhouden tot een vooraf gedefinieerde vastgoedfunctie. een voorbeeld: albert heijn heeft recent een afhaalpunt in het kantoor van Cap Gemini in utrecht geopend. Is zo’n gebouw dan nog een kantoor of wordt het meer een hybride vastgoedvorm?

‘ eenMaal een kantooR,

altIjd een kantooR,

Zo lIjkt het.’

10

Is een afhaalpunt van een supermarkt-ondernemer op een bedrijventerrein een bedrijfshal, een logistieke ruimte of een winkel? en maakt het nog wat uit als datzelfde afhaalpunt ergens midden in de kalverstraat zou liggen? de waarde van vastgoed, nu en in de toekomst, heeft met andere woorden heel veel te maken met de gebruiks-mogelijkheden en veel minder met het etiket dat er op is geplakt of met de bestemming die eraan is meegegeven.

Volgens FGh bank is het ‘aanpas sings-vermogen’ van een gebouw het sleutelbegrip voor de toekomst: de mate waarin een gebouw aangepast kan worden aan veranderend gebruik. om dit vermogen zo groot mogelijk te maken, kunnen al in de bouwfase aanvullende voorzieningen worden getroffen. deze vergen weliswaar nog vaak een extra investering, maar komen de courantheid en het aanpassingsvermogen van het object uiteindelijk ten goede: het gebruik ervan is immers ook op de langere termijn gegarandeerd. een goed voorbeeld is het project solids in amsterdam, waar het gebruik van het vastgoed de leidraad is en in het ontwerp van het gebouw het

aan pas singsvermogen als uitgangspunt is genomen.

Voor de toekomst van gebouwen met een beperkt of helemaal geen aanpassingsvermogen moet worden gevreesd. beleggers zullen geen geld willen steken in gebouwen waarvan de gebruiksmogelijkheden gelimiteerd zijn en waar weinig tot geen vraag naar is. om in zo’n situatie leegstand te voorkomen, is het noodzakelijk dat de afschrijving in verhouding staat tot de levensduur van het object. dat zorgt er namelijk voor dat gebouwen uiteindelijk ook in financiële zin uit de markt genomen kunnen worden.

Andere doelen stellende perspectieven voor de ‘problematische’ vastgoedvoorraad zijn daarmee vrij eenvoudig te schetsen. Voor sommige activiteiten zijn er te veel gebouwen, voor andere juist te weinig. een deel van de voorraad zal dus anders benut moeten worden. of dat kan hangt af van de aanpasbaarheid van het gebouw, de aard van de locatie en de eventueel aanwezige bebouwing in de directe omgeving. Verder moet de beoogde herbestemming passen in het beschikbare (des)investeringsbudget en vallen binnen de regels en voor schriften die op de locatie en de gebouwen van toepassing zijn.

‘ VooR soMMIGe

aCtIVIteIten ZIjn eR te

Veel GebouWen, VooR

andeRe juIst te WeInIG.’

‘Volgens FGh bank is het “aanpassings-vermogen” van een

gebouw het sleutelbegrip voor

de toekomst.’


de belangstelling voor de bestaande voorraad neemt toe, onder andere omdat er in sommige segmenten nog altijd – en inmiddels zelfs weer meer – nieuwe (economische) functies bijkomen. toch komt herbestemming nog te weinig van de grond om de leegstand effectief te bestrijden.

tegelijkertijd wordt nieuwbouw uit maatschappelijk oogpunt steeds vaker als ongewenst beschouwd. Vooral dat laatste zorgt er volgens FGh bank voor dat de markt op slot blijft. het grootste probleem is namelijk niet dat we per definitie teveel bouwen, maar dat we te weinig herbestemmen.de huidige welles – nietes discussie over nieuwbouw leidt op dit moment

tot besluiteloosheid, waar daadkracht is gewenst. de discussie moet eigenlijk helemaal niet gaan over het al dan niet bouwen van een nieuw kantoor of winkelcentrum. de echte opgave is enerzijds hoe een nieuw gebouw of gebied kan worden ontwikkeld dat langjarig rendeert en functioneert. en anderzijds hoe overtollige gebouwen al dan niet voor korte duur een andere functie kunnen krijgen of aan de voorraad kunnen worden onttrokken. Met een duidelijk gemeen-schappelijke doel: de voorraad dient per saldo te worden verkleind. dit brengt onder andere met zich mee dat de scherp omschreven functie bestemming van vastgoed anders benaderd zal moeten worden. daarnaast zal de

aanpak per regio beter moeten worden afgestemd op de marktbehoefte.

Toekomstbestendige locaties Continue innovatie en kenniscreatie: dát zijn de komende tien tot twintig jaar de voornaamste succesfactoren van de nederlandse economie. Gebieden die ontwikkelingen op deze twee terreinen stimuleren zijn volgens FGh bank het meest kansrijk. daarbij is een onderscheid te maken tussen twee soorten gebieden.

In de eerste plaats zijn er de (binnen)stedelijke gebieden, die over de nodige innovatieve krachten kunnen beschikken. Creativiteit en innovatie is sterk verbonden met stedelijke

‘ het GRootste pRobleeM Is nIet dat

We peR deFInItIe teVeel bouWen, MaaR

dat We te WeInIG heRbesteMMen.’

12

omgevingen en daarom trekken steden de komende decennia naar verwachting meer bedrijven en mensen. universiteits -steden bijvoorbeeld hebben een jonge en goed opgeleide bevolking, waar een welhaast ‘natuurlijke’ creativiteit vanuit gaat. de meest kansrijke steden spelen daarop in met een attractieve mix van ontwikkeling en leisure, zoals amsterdam en utrecht dat doen, maar wat ook gebeurt in steden als Groningen, delft, Maastricht en den bosch. een mooi voorbeeld in deze context is de beoogde oprichting van een nieuw technologisch instituut in amsterdam dat zich richt op stedelijke innovatie. het feit dat de tu delft, de universiteit van Wageningen en het Massachusetts Institute of technology (MIt) dit samen opzetten, duidt erop dat samenwerking hierbij onderdeel van de oplossing is.

een tweede concentratie van kansrijke economische gebieden vormen de clusters waar hoogwaardige kennis samenkomt en innovatie wordt gestimuleerd. Meest bekende voorbeeld is de high tech Campus in eindhoven, maar ook rond Wageningen (food & agriculture), in leiden en nijmegen (bioscience) en in Zuid-limburg (chemische technologie) zijn dergelijke clusters te vinden. ook bestaande clusters als het glastuin-bouwcomplex in het Westland of de logistieke keten in de Rijnmondregio zijn voorbeelden van gebieden die zichzelf versterken door continue innovatie.

de economische groei zal zich steeds nadrukkelijker in en rond dit soort gebieden manifesteren, verwacht FGh bank. de scheidslijn tussen kansrijke en kansarme regio’s zal de komende jaren duidelijker zichtbaar worden. en dat heeft ook consequenties voor de levensduur van vastgoed.

Hogere ambities herbestemming wordt dé opgave voor het komende decennium. en die omvat meer dan louter het transformeren van een gebouw. herbestemmen staat in de optiek van FGh bank voor de ontwikkeling van een andere visie op de functie van gebieden. transformatie is het realiseren van een herbestemming op gebouwniveau. herbestemming is een maatschappelijke opgave, terwijl transformatie de individuele business-case betreft.

de noodzaak tot verandering wordt in de praktijk gelukkig steeds beter onderkend. er zijn inmiddels legio voorbeelden van partijen die vastgoed willen transformeren en gemeenten die het accent verleggen van nieuwbouw naar herbestemming. de wil om te veranderen is er dus wel degelijk. Zolang de projecten maar financieel realistisch zijn, en de

betrokken belegger de omslag naar ondernemende vastgoedeigenaar kan maken. daar ligt voor de markt niet alleen een grote uitdaging maar ook een belangrijke kans. de markt zal echter ook moeten zorgen dat zij in staat is om met één mond te spreken. dat is ook nog een behoorlijke stap om te zetten, want tot nog toe zijn we daar als sector niet bijzonder goed in geslaagd.

dit alles laat overigens onverlet dat herbestemmen niet alleen aan de markt kan worden overgelaten. de financiële gevolgen van leegstand en waardeverlies zijn weliswaar voor rekening van de markt. Maar de stelling dat de totale verantwoordelijkheid van leegstand en overschotten bij diezelfde marktpartijen ligt, is te kort door de bocht. leegstand en overschotten zijn namelijk evenzeer een gevolg van een overmoedige en kortzichtige ruimtelijke planning. als marktpartijen en overheid het erover eens zijn dat de voorraad moet worden ingekrompen, is het bijvoorbeeld niet acceptabel dat kantoren en winkels die in de ene gemeente aan de markt worden onttrokken vervolgens in de buur-gemeente weer aan de voorraad worden toegevoegd.

‘ heRbesteMMen staat In

de optIek Van FGh bank

VooR de ontWIkkelInG

Van een andeRe VIsIe op

de FunCtIe Van GebIeden.’


alleen wanneer gemeenten hun ruimtelijke regierol anders gaan invullen, zal er ook daadwerkelijk verandering komen in de huidige situatie. Want op dit moment zien veel gemeenten de leegstand weliswaar oplopen, maar blijven zij in hun rol van ruimtelijk regisseur toch gefocust op nieuwbouw. die aandacht moet in de nabije toekomst, liefst al in de coalitiebesprekingen na de komende gemeenteraadsverkiezingen, worden verlegd naar herbestemming. daar behoort vanaf 2014 de absolute prioriteit te liggen. Gemeentebesturen zullen in de nieuwe coalitieakkoorden harde grenzen moeten aangeven en ook de ambitie moeten tonen om waar nodig overtollige kantoren, winkels en andere gebouwen uit de markt te nemen. binnen de gestelde grenzen moeten zij vervolgens alle vrijheid geven aan de markt om de gestelde doelen op het gebied van herbestemming en nieuwbouw ook daadwerkelijk te realiseren. het spreekt voor zich dat bij de ontwikkeling van het instrumentarium dat hiervoor ter beschikking staat, een belangrijke regierol is weggelegd voor het rijk en de provincies. Want gemeenten hebben – uitzonderingen daargelaten – teveel conflicterende belangen om dit op eigen kracht te realiseren.

Nieuw momentum ontstaat In gemeenten die op dit terrein al de nodige ambities hebben gesteld, zijn de eerste resultaten inmiddels zichtbaar. amsterdam voert bijvoorbeeld al langere tijd een actief beleid om met name de kantoren-leegstand aan te pakken. enerzijds door transformatie te stimuleren, anderzijds door selectief nieuwbouw toe te staan. deze aanpak heeft investeerders een voorspelbaar perspectief opgeleverd: beleggers kunnen risico’s beter inschatten, omdat ze binnen de gestelde kaders weten waar zij aan toe zijn. beleggers hebben vorig jaar dan ook fors meer geïnvesteerd in kantoren in amsterdam. natuurlijk speelt daarbij een rol dat amsterdam binnen nederland een bijzonder grote markt is en vooral internationale investeerders weer op zoek zijn naar vastgoed. Maar ook in dat geval geldt dat de kaders duidelijk moeten zijn om beleggers te kunnen verleiden tot het nemen van risico.

dat beleggers weer in beweging beginnen te komen, blijkt ook uit de ontwikkeling van de beleggings-volumes. Voor het eerst sinds de kredietcrisis is sprake van een groei van de investeringen in vastgoed.

niet alleen op meerdere plekken in europa, maar sinds de tweede helft van vorig jaar ook in nederland. het hogere beleggingsvolume impliceert dat vraag en aanbod van beleggingsvastgoed weer wat dichter bij elkaar komen, overigens wel in de wetenschap dat een aantal verkopen onder grote druk heeft plaatsgevonden. toch lijkt de bodem in de markt te zijn gevonden.

om deze gunstige ontwikkeling niet in de kiem te smoren, is het bovenal zaak om vastgoedinvesteerders voorspelbare perspectieven te bieden. Voorkom een stortvloed aan nieuwe initiatieven en schep de noodzakelijke condities om herbestemming en transformatie mogelijk te maken. Vervolgens is het aan marktpartijen zelf om daar concreet invulling aan te geven. ofwel door te investeren in kansrijke objecten met voldoende toekomstperspectief, ofwel door de overtollige voorraad uit de markt te nemen. In beide gevallen vaart de vastgoedsector én de lokale economie er wel bij.

Directie FGH Bank n.V.Utrecht, maart 2014

‘ alleen WanneeR GeMeenten hun

RuIMtelIjke ReGIeRol andeRs Gaan

InVullen, Zal eR ook daadWeRkelIjk

VeRandeRInG koMen In de huIdIGe

sItuatIe.’

14

tRends In de kANToreNmArkT

15FGH VastGoedbericHt 2014 TreNds iN de kANToreNmArkT

Welhaast geruisloos voltrekt zich een revolutie in de kantorenmarkt.

Voor het eerst is de totale hoeveelheid kantoren in ons land namelijk

aan het afnemen. de oorzaak is tweeledig: er worden minder kantoren

gebouwd, en er worden meer gebouwen aan de markt onttrokken.

en dat is hard nodig ook; de markt moet weer in balans komen.

teveel leegstand heeft op de langere termijn alleen maar nadelige

effecten, en zet bovendien het investeringsniveau permanent onder

druk. beleggers zijn immers pas bereid om te investeren als de risico’s

voorspelbaar zijn. positief is dat de afspraken die zijn gemaakt tussen

overheden en marktpartijen over het bestrijden van de leegstand

langzaam maar zeker effect hebben. daarmee is niet gezegd dat het

einde van de problemen nabij is. Maar het markeert een hoopvol

begin van het proces naar een structurele oplossing, waarmee ook

het vertrouwen in de markt weer kan worden teruggewonnen.

Gemeenten kunnen in dit proces een belangrijk vliegwielfunctie

vervullen. Zij hebben als enige partij de autoriteit om het voortouw

te nemen in de bestrijding van de leegstand.

stIlle ReVolutIe

8.000.000

Aanbod

7.000.000

6.000.000

5.000.000

4.000.000

3.000.000

2.000.000

1.000.000

0

Opname

1974

1976

1978

1980

1982

1984

1986

1988

1990

1992

1994

1996

1998

2000

2002

2004

2006

2008

2010

2012

1975

1977

1979

1981

1983

1985

1987

1989

1991

1993

1995

1997

1999

2001

2003

2005

2007

2009

2011

2013

16

vraag geconcentreerd in de grote steden In 2013 is ongeveer evenveel kantoorruimte opgenomen als in 2012, namelijk net iets meer dan 1 miljoen m2. het lijkt positief dat de opname niet verder is gedaald. Maar de facto is er onder bedrijven nog steeds zeer weinig behoefte aan kantoorruimte. niet alleen de aanhoudende economische laagconjunctuur ligt hieraan ten grondslag. ook weegt mee dat zeker de grote kantoorgebruikers nog altijd bezig zijn met het zodanig optimaliseren van de organisatie dat er met minder vierkante meters kan worden volstaan. Verder speelt het huisvestingsgedrag van de (rijks)overheid een rol. Waar de overheid in eerdere perioden met weinig vraag met anticyclisch huisvestingsgedrag juist zorgde voor een dempend effect in de markt, is daar nu geen sprake meer van. Gedreven door een honger naar kostenbesparingen zet de (rijks)overheid juist in op een ongekende reductie van het aantal vierkante meters, waarmee zij meteen de toon zet voor andere bedrijven en instellingen. de komende jaren stoot alleen al de rijksoverheid meer dan 700.000 m2 af.

de vraag naar nieuwe kantoormeters blijft hierdoor beperkt. Weliswaar voldoen bestaande gebouwen vaak niet aan de eisen die nieuwe werk-processen stellen. Maar dan nog laten gebruikers per saldo meer ruimte in de bestaande voorraad achter, dan dat ze aan nieuwe meters opnemen. daarnaast neemt de vraag naar grote kantoorvolumes af. In 2013 zijn er in totaal slechts zes transacties geregistreerd met een oppervlakte van 10.000 m2 of meer.

de (grotere) kantooropnames die wel doorgang vonden, concentreerden zich voornamelijk in de directe omgeving van een (intercity)station in de vier grote steden. In de markt overheerst daardoor het idee dat goede kantoren per definitie in een grote(re) stad en in de nabijheid van een intermodaal vervoersknooppunt moeten zijn gevestigd. Vanuit deze optiek zetten veel gemeenten in op de ontwikkeling van hun stationslocaties. uit recent onderzoek van de universiteit twente, de Vrije universiteit amsterdam en stedenbaanplus blijkt echter dat ook kantoren in de nabijheid van openbaar vervoerknooppunten niet immuun zijn voor leegstand. het ongecontroleerd

doorzetten van dergelijke nieuwbouw-plannen zal dan ook onherroepelijk leiden tot een verder oplopende leegstand.

stijging van de leegstandde beperkte vraag naar kantoormeters heeft uiteraard gevolgen voor het aanbod en de leegstand. Vorig jaar is het aanbod van kantoorruimte toegenomen. In totaal werd aan het einde van 2013 7,4 miljoen m2 kantoor ruimte te huur aangeboden, 5% meer dan eind 2012. In totaal bedraagt het aanbod nu iets meer dan 15% van de totale kantorenvoorraad. het geregistreerde aanbod is dus hoog, maar neemt minder snel toe dan in het recente verleden is voorspeld. enerzijds wordt nu meer gekeken naar nieuwe oplossingen voor oude kantoor-gebouwen; anderzijds wordt er minder nieuwbouw aan de voorraad toege-voegd. daardoor lag het aantal vierkante meters onttrekkingen in 2013 zelfs voor het eerst hoger dan het aantal vierkante meters dat aan de markt werd toegevoegd. per saldo is de kantorenvoorraad dus geslonken. dit duidt op een omslag in de kantoren markt. Maar de vastgoed-markt zal nog zeker vijf tot tien jaar

Aanbod en opname van kantoorruimte in m² (1974-2013) bron: propertynl


moeten doorgaan met het beleid van beperkte nieuw bouw, meer her-bestemming en waar nodig sloop om de voorraad werkelijk op een markt-conform niveau te krijgen. en hier dreigt dus direct een probleem. Want het tempo van de omslag ligt nog te laag. om het tij echt te keren, zijn meer inspanningen en een versnelling van de aanpak noodzakelijk. Maar juist vanuit die optiek heeft de sector de laatste jaren onvoldoende daadkracht getoond.

nieuw is de introductie van aan-vullende vormen van leegstand, zoals bijvoorbeeld de ‘verborgen leegstand’. Verborgen leegstand duidt op kantoor-ruimte die wel is verhuurd maar niet door de gebruiker wordt gebruikt. aangenomen wordt dat deze ruimte aan het einde van het huur contract aan het reguliere aanbod in de markt zal worden toegevoegd. het begrip ‘verborgen leegstand’ is niet nieuw, maar de omvang ervan is wel verrassend. Vorig jaar hebben diverse onderzoeken uitgewezen dat de verborgen leegstand varieert van twee tot acht miljoen m2. er is met andere woorden zeker nog sprake van latent aanbod, maar de omvang ervan blijkt nog niet duidelijk vast te stellen.

FGh bank is van mening dat de introductie van nieuwe vormen van leegstand weinig toevoegt aan de bestaande marktkennis en juist tot meer onduidelijkheid leidt. elke investeerder is zich bewust van de duur van huurcontracten. een deel van de verborgen leegstand wordt via onderhuur bovendien al actief in de markt aangeboden. de introductie van nieuwe leegstandsbegrippen leidt eerder tot een vertroebeling van het marktbeeld dan dat zij echt nieuwe inzichten biedt. door feitelijk aanbod te verwarren met potentieel aanbod worden appels met peren vergeleken en dreigt een schijnwerkelijkheid te ontstaan. kantoren die rijp zijn voor de sloop, maar wel als aanbod in de markt

beschikbaar zijn, worden ook niet alvast op voorhand aan de leegstand-cijfers onttrokken. kortom, als we verschillende vormen van leegstand door en naast elkaar gaan hanteren, begeven we ons op een hellend vlak.

Flexibiliteit in de huurcontractende slechte marktomstandigheden komen onder andere tot uitdrukking in dalende huurprijzen. daarbij valt op dat de huurprijsverschillen tussen locaties onderling steeds verder toenemen. dit is logisch maar ook noodzakelijk: de huurprijs, de waarde en de kwaliteit van een kantoorgebouw dienen immers beter met elkaar in overeen stemming te komen. In het topsegment blijven de

2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 20132001

2.500.000

2.000.000

1.500.000

1.000.000

500.000

0

-500.000

saldo van de toevoeging aan de totale voorraad kantoorruimte in m² (2001-2013) bron: bak, bewerking FGh bank

‘ alleen In het topseGMent

Van de MaRkt blIjVen de

huuRpRIjZen RedelIjk

stabIel.’

19

85

19

86

19

87

19

88

19

89

19

90

19

91

19

92

19

93

19

94

19

95

19

96

19

97

19

98

19

99

20

00

20

01

20

02

20

03

20

04

20

05

20

06

20

07

20

08

20

09

20

10

20

11

20

12

20

13

400

350

300

250

200

150

100

50

0

18

gepubliceerde huurprijzen nog altijd redelijk stabiel, maar ook hier geldt dat incentives in de markt de feitelijke huur prijzen omlaag drukken. de hoogste huren worden nog altijd behaald op de amsterdamse Zuidas en lagen eind 2013 rond € 325,-/m2 en daarmee zelfs iets hoger dan een jaar eerder. In het midden- en lage segment staan de huur prijzen op vrijwel alle locaties onder druk. de gemiddelde huurprijs daalde vorig jaar tot € 125,-/m2. dat is een daling van 3% ten opzichte van 2012.de huurprijzen dalen niet alleen, maar worden ook steeds flexibeler. uit een steekproef onder de leden van nVM-business blijkt dat flexibele huur -contracten de norm zijn geworden voor kleinere kantoren. Flexibiliteit wordt gezocht in zowel financiële zin (huurtermijn, verlengingsopties) als in fysieke zin (aanpassing van gehuurde vierkante meters). naar verwachting zal de vraag naar dergelijke contract-vormen in de toekomst verder toenemen.

Flexibilisering is niet het enige nieuwe verdienmodel in de kantorenmarkt. nieuwe (flexibele) huisvestings-concepten genereren, naast inkomsten

uit de (kortlopende) huurcontracten, steeds vaker aanvullende inkomsten in de vorm van bijvoorbeeld lidmaat-schappen, verhuur van vergader ruimtes, het aanbieden van events en de aan-wezigheid horeca. of dit ook werkelijk succes oplevert is volgens FGh bank vooral afhankelijk van de kwaliteit van het ondernemer schap waarmee er invulling aan wordt gegeven.

Transformatie vraagt nieuwe impulsende toegenomen aandacht voor de leegstandproblematiek in de kantorensector, en voor mogelijke oplossingen als transformatie en beperking van nieuwbouw, heeft ertoe geleid dat de omvang van de kantoren-voorraad per saldo is afgenomen. het effect van het ingezette transformatie-beleid is het sterkst zichtbaar in de grotere steden, met amsterdam als absolute koploper. Vorig jaar heeft ruim 80.000 m2 kantoorruimte in de hoofd-stad een nieuwe functie gekregen. dit jaar verwacht de gemeente dat er in de stad nog eens 150.000 m2 door markt-partijen wordt getransformeerd. een groot deel van de transformaties betrof omzettingen naar hotels en (studenten)woningen. een veelgehoord punt van

kritiek in de discussie over de aanpak van leegstand is dat dergelijke trans-formaties alleen kans van slagen hebben in grote steden.

FGh bank onderschrijft dat in kleinere plaatsen de marktpotentie voor specifieke functies als hotel-voorzieningen of studentenhuisvesting vaak moeilijker is aan te tonen. dat neemt niet weg dat ook buiten de grotere steden wel degelijk oudere kantoorpanden uit de markt kunnen worden genomen. een goed voorbeeld is de gemeente nieuwegein, die er in slaagt om jaarlijks substantiële hoeveelheden kantoorruimte (circa 20.000 m2 per jaar) te transformeren naar met name woningen. en ook andere middelgrote gemeenten als diemen, amstelveen, Rijswijk en leidschendam-Voorburg kennen inmiddels succesvolle voorbeelden van oude kantoren die een nieuwe bestemming krijgen of hebben gekregen. ook buiten de grote steden liggen er dus wel degelijk kansen voor transformatie. Marktpartijen laten zich volgens FGh bank op dit moment teveel beïnvloeden door de leegstand-problematiek als geheel, terwijl de kantorenmarkt alleen via initiatieven

Tophuurprijzen voor kantoorruimte in nederland in euro per m2 (1985-2013) bron: FGh bank

19FGh VastGoedbeRICht 2014 TreNds iN de kANToreNmArkT

‘ de gemeenteraads-verkiezingen bieden lokale bestuurders nieuwe mogelijkheden om grip te krijgen op vastgoedsegmenten waarbinnen teveel aanbod is.’

van onderop echt kan worden veranderd. de uitdaging zit hem er vooral in de kansrijke herontwikkelings-projecten te herkennen.

Gemeenteraadsverkiezingen kans voor nieuw elanVoor investeerders is het essentieel dat de marktrisico’s tot op zekere hoogte voorspelbaar zijn. Zij zijn alleen bereid om risico’s te nemen in markten met omstandigheden die zij kunnen overzien. de terugval in de kantoren-markt is volgens FGh bank mede een gevolg van een gebrek aan controle over en zicht op de toekomstige koers. al eerder heeft FGh bank daarom gepleit voor de introductie van een centrale regisseur, die waakt over een eerlijk speelveld. deze functie is echter nooit serieus van de grond gekomen, met uitzondering van enkele regionale initiatieven. Voorbeelden zijn de regio’s amsterdam en eindhoven, die de nodige stappen zetten om de hoeveel-heid kantoorruimte op regionaal niveau in te dammen. daardoor krijgen investeerders meer uitzicht op marktstabiliteit en zijn zij ook eerder bereid om te beleggen of anderszins te investeren in de kantorensector. hoewel de centrale regie nog altijd

ontbreekt, bieden de gemeenteraads-verkiezingen lokale bestuurders nieuwe mogelijkheden om grip te krijgen op de kantorenmarkt of op andere vastgoed segmenten waarbinnen teveel aanbod is of dreigt. Voor de nieuwe collegebesturen is de ultieme uitdaging om een kader-scheppend beleid te formuleren dat het terugdringen van de leegstand prioriteit geeft. daarmee geven zij concreet invulling aan het in de zomer van 2012 gesloten Convenant aanpak leegstand kantoren. bij de uitvoering en toepassing van dit convenant bestaat immers vooral behoefte aan een regionale en lokale vertaling. de intenties en doelstellingen van beleggers, ontwikkelaars en financiers zullen alleen realiseerbaar zijn als de kaders scherp zijn én worden gehand haafd. de agenda voor leeg-stands bestrijding bij gemeenten moet volgens FGh bank uit drie onderwerpen bestaan: geef top-prioriteit aan leegstandsbeleid, stel ambitieuze maar realistische doelen

voor de middellange termijn, en formuleer een gezamenlijke aanpak met regiogemeenten.

de kans op lange-termijn-investeringen in vastgoed blijft klein als dit stringentere beleid geen vorm krijgt. de leegstand hoeft niet terug naar nul om de interesse bij investeerders te doen herleven. Wel verwachten zij een betrouwbare (lokale) overheid, die een consistent beleid voert op basis waarvan risico’s kunnen worden ingeschat. als duidelijk is, dat de bestrijding van de leegstand constructief wordt aangepakt, ontstaan nieuwe perspectieven. FGh bank pleit er daarom voor dat gemeenten het voortouw nemen en een constructief lokaal beleid voeren ter bestrijding van de leegstand. niet door eigenaren financieel te compenseren, maar wel door investeerders de kaders te bieden waarbinnen zij kunnen handelen. daarmee komt het streven om de totale voorraad in de kantorenmarkt de komende tien jaar fors te verminderen een stuk dichterbij.

‘ nIeuWe peRspeCtIeVen.’

opNAme wederom lAAG, meesTe vrAAG iN de G4 Vorig jaar is ongeveer evenveel

kantoorruimte opgenomen als in 2012. ondanks dat de opname daarmee niet verder is gedaald, is nog altijd sprake van een lage vraag naar kantoorruimte. de oorzaken liggen zowel in de econo-mische crisis als in de optimalisatie slag die veel kantoorgebruikers doorvoeren of nog gaan doorvoeren. de opnames die nog wel plaatsvinden, concentreren zich voornamelijk rondom de grotere knooppuntlocaties in de vier grote steden.

ToeNAme kANToreNAANbod relATieF lAAG het aanbod is vorig jaar opnieuw

toegenomen en omvat iets meer dan 15% van de kantorenvoorraad. hoewel het aanbod erg hoog is, stijgt dit niveau veel minder hard dan enkele jaren geleden nog werd voorspeld. de oorzaak: er worden minder nieuwe kantoren gebouwd en er ontstaat meer aandacht voor de transformatie van oude kantoren.

sTille revoluTie iN kANToreNvoorrAAd de kantorenvoorraad is in 2013 per

saldo gekrompen. Weliswaar minimaal, maar het tekent wel de veranderingen die in de markt gaande zijn. niet eerder nam het aantal kantoormeters in ons land op jaarbasis af.

HureN verder oNder druk eN Nieuwe CoNTrACT-vormeN mAkeN eeN opmArs Met uitzondering van het top-

segment staan de huren over de gehele linie genomen onder druk. terwijl de huurprijzen dalen, zijn in de kantoren-markt ook nieuwe contractvormen in opkomst, waarin zowel financiële als fysieke flexibiliteit wordt gezocht. steeds meer verhuurders genereren aanvullende inkomsten uit extra diensten en service.

uiTdAGiNG voor Nieuwe GemeeNTerAdeN de gemeenteraadsverkiezingen

bieden hét momentum om de lokale leegstandsbestrijding de aandacht te geven die zij nodig heeft en de investeringsbehoefte bij private partijen weer op te wekken. dit vraagt om topprioriteit voor leegstandsbeleid, ambitieuze maar realistische doelen voor de middellange termijn, en een gezamenlijke aanpak met regio-gemeenten. uitvoering van deze agenda kan er voor zorgen dat er voor private partijen weer voorspelbare risico’s ontstaan, iets waar het momenteel veelal aan ontbreekt.

20

saMenVattInG kANToreNmArkT

22

tRends In de wiNkelmArkT

23FGH VastGoedbericHt 2014 TreNds iN de wiNkelmArkT

de donkere wolken die zich in 2012 boven de winkelmarkt

samenpakten, lijken in 2013 te zijn uitgegroeid tot een flinke stortbui.

de grootste boosdoeners voor de (fysieke) winkelmarkt zijn het

lage consumentenvertrouwen, het daaruit voortvloeiende lage

bestedingsniveau en meer structurele trends als de verschuiving van

bestedingen naar internet en de vergrijzing in sommige gebieden.

de markt voor online bestedingen groeit nog altijd en heeft inmiddels

onomstotelijk een positie verworven in het retaillandschap. hieruit is

een nieuwe dynamiek ontstaan: pure onlinespelers breiden uit naar

offline retail en andersom. ondertussen loopt het aantal faillissementen

in de retailsector verder op. daardoor neemt op regionaal niveau de

variatie van winkels af, terwijl de leegstand toeneemt. dat leidt tot

veel maatschappelijke discussie over de toekomst van winkelgebieden.

In het besef dat zij hier nimmer consensus over zullen bereiken,

buigen professionele partijen zich ondertussen over de vraag welke

winkelgebieden tot de winnaars en welke tot de verliezers gaan

behoren.

MeeR donkeRe Wolken

1988

1989

1990

1991

1992

1993

1994

1995

1996

1997

1998

1999

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

40

20

0

-20

-40

-60

-80

Consumentenvertrouwen

Economisch klimaat

Koopbereidheid

24

Nog geen herstel van bestedingenhet aanhoudend lage consumenten-vertrouwen en de dalende koopkracht hebben vorig jaar geresulteerd in een daling van de consumentenuitgaven met 2,3%. het bestedingsniveau daalt al onafgebroken sinds de tweede helft van 2011. Waar supermarkten hun omzet door prijsverhogingen nog zagen stijgen, vallen er in de non-food sector harde klappen door grote omzet dalingen. de effecten zijn duidelijk zichtbaar in een toename van het aantal bedrijven dat met faillissementen en reorganisaties te maken heeft gekregen, zoals Free Record shop, block, e-plaza, setpoint, henk ten hoor, schoenenreus of polare. hoewel op veel faillissementen een doorstart of overname volgt, is het duidelijk dat de retailmarkt onder grote druk staat.het einde van deze periode is nog niet in zicht. nederland kwam het derde kwartaal van vorig jaar weliswaar formeel uit de recessie, maar dat betekent niet dat de consumenten-bestedingen die trend ook direct volgen. Rabobank verwacht dat een groot deel van de huishoudens in ieder geval in 2014 nog druk zullen zijn met het op orde krijgen van het

huishoudboekje en het terugdringen van de eigen schuldenlast. de ruimte voor extra bestedingen is daardoor beperkt.

dalende vraag, nog altijd stijgend aanbodsinds het uitbreken van de crisis zijn dalende bestedingen en sombere economische vooruitzichten welhaast aan de orde van de dag. toch lag de vraag naar winkelvastgoed de afgelopen periode op een hoger niveau dan in de jaren daarvoor. de laatste jaren stegen de opnamecijfers alleen maar, zelfs tot een recordhoogte van 771.000 m2 in 2012.In 2013 is die trend doorbroken. Vorig jaar werd 735.000 m² winkelruimte opgenomen, wat neerkomt op een daling van ruim 4% in vergelijking met 2012. de afnemende vraag is ook zichtbaar in het aanbod, dat in 2013 sterker toenam dan in de jaren daarvoor en zelfs boven de grens van 1 miljoen m² winkelruimte uitkwam.overigens blijft de vraag naar winkel ruimte in de grotere steden onverminderd hoog. Met name amsterdam mag zich verheugen op een warme belangstelling van internationale retailers en nieuwe

Ontwikkeling consumentenvertrouwen (1988-2013) bron: Centraal bureau voor de statistiek

20142003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013

8

7

6

5

4

3

2

1

0


toetreders, zoals Forever 21, urban outfitters en allsaints. Volgens onderzoek van jones lang lasalle staat amsterdam op een gedeelde veertiende plaats in de lijst van meest aantrekkelijke vestigingslocaties in europa. eenmaal in nederland breiden veel ketens vervolgens het aantal vestigingen uit in andere kernsteden. Mede hierdoor blijft er ook in de overige grote steden behoefte aan grote winkeloppervlaktes in de binnensteden.

leegstand ontrafeldde winkelleegstand in nederland is sinds het begin van de crisis opgelopen van 5% in 2008 naar 6,9% aan het einde van 2013. dit betekent dat de leegstand wel oploopt, maar iets minder snel dan soms wordt verondersteld. FGh bank constateert al enige jaren dat de dynamiek in de winkelmarkt ervoor zorgt dat veel bestaande winkelpanden snel weer een nieuwe invulling krijgen. hetzij door een andere winkelier, die nieuwe kansen ziet, hetzij door bedrijven in de dienstverlening of leisure. ook vorig jaar was dit zichtbaar, bijvoorbeeld in de overname van de winkelpanden van setpoint door jd sports en in de

opvulling door primark van een deel van de winkels die bijenkorf verlaat.het laat onverlet dat de winkel-leegstand in 2013 per saldo opnieuw is gestegen. de verwachting is dat die stijging ook de komende jaren nog door zal zetten. door aanhoudende problemen in de winkelmarkt en de recordhoogte van het aantal faillissementen in de retailsector ontstaan er steeds meer risicovolle winkelgebieden.

als de leegstandcijfers worden uitgesplitst naar de duur ervan, wordt duidelijk dat ruim 40% korter dan een

jaar leeg staat. bovendien blijkt dat de totale leegstand veel minder snel toeneemt dan de aanwas van nieuwe leegstand doet vermoeden. dit betekent dat de eerder aangehaalde dynamiek in de winkelmarkt nog altijd hoog is, en er dus ook nu voor veel panden nog een andere invulling wordt gevonden. dat neemt niet weg dat de totale leegstand wel degelijk toeneemt en steeds meer winkelgebieden in de problemen komen.

een analyse van de leegstand naar type winkelgebied laat zien bij welke gebieden de problemen liggen.

‘ dynaMIek In de WInkel-

MaRkt ZoRGt eRVooR dat

Veel bestaande WInkel-

panden snel een nIeuWe

InVullInG kRIjGen.’

leegstand van winkelruimte 2003-2014 (in procenten) bron: locatus, bewerking FGh bank

< 1 jaar

1-3 jaar

> 3 jaar

1.373.922

843.433

1.167.485

26

dat blijken vooral de aanloopstraten (binnenstedelijke winkelstraten), kleinschalige winkelcentra (kleine kernverzorgende centra, kleine wijkwinkelcentra en buurtcentra) en oudere perifere locaties te zijn. die uitkomst is niet verrassend, gezien het feit dat vrijwel alle professionele partijen over deze winkelgebieden hun zorgen uiten. de risico’s liggen echter in de optiek van FGh bank ook bij andere locaties, zoals de hoofdwinkel-gebieden in kleine en middelgrote steden. dit zijn juist de winkelgebieden waar zich nu al bovengemiddeld veel leegstand manifesteert en die in de toekomst extra risico’s lopen.

Flexibilisering in huurcontractenhet aantal risicovolle winkelgebieden neemt toe. de huurprijzen dalen – met uitzondering van enkele specifieke winkellocaties – vrijwel overal. het gevolg is dat ook de waarde van het winkelvastgoed onder druk is komen te staan. die waarde was door de sterke beleggingsvraag in het recente verleden juist gestegen. de huurprijzen in het topsegment van de markt hielden vorig jaar wel stand. In de amsterdamse kalverstraat ligt de tophuurprijs, net als een jaar geleden,

op een niveau van € 2.500,-/m2. dit is mede te danken aan de aanhoudende vraag bij (inter)nationale retailers. Maar van tophuren valt niet de druk af te lezen op locaties met winkeliers en retailers, die steeds meer moeite hebben om het hoofd boven water te houden. Want daaruit blijkt dat het verschil in kwaliteit van de locatie uiteindelijk toch het waardepotentieel van het daar aanwezige winkel-vastgoed bepaalt. anders gezegd: de toenemende druk op de huur-inkomsten in combinatie met de extra risico’s van leegstand zijn direct van invloed op de waarde. Vooral in de kwetsbare winkelgebieden kan dit een structureel probleem worden.

Retailers en eigenaren zoeken mogelijke oplossingen in de vorm van aangepaste, meer flexibele contract-vormen. daarin zijn twee tendensen te onderscheiden, die kunnen worden samengevat onder de noemer flexibiliteit: kortere huurcontracten en huurprijzen die meebewegen met de conjunctuur en de prestaties van de huurder (omzetgerelateerde huren). de toenemende flexibilisering van huur contracten is mede te verklaren uit het feit dat er momenteel steeds meer

contracten aflopen die nog in betere tijden zijn gesloten. In de praktijk wordt dan vaak gezocht naar hybride huur vormen, met enerzijds een lage basishuur en anderzijds een aan de omzet gerelateerde huur. steeds meer winkelketens sturen daar tegen-woordig actief op aan, om zo hun winkels betaalbaar te houden.

hiermee is overigens niet gezegd dat de introductie van een omzet-gerelateerde component in het huurcontract een totaaloplossing biedt voor het probleem van (te) hoge huren. de complexiteit neemt immers ook toe. In de eerste plaats vraagt omzet-gerelateerde huur per branche om een specifieke benadering. ten tweede levert omzetgerelateerde huur moeilijke discussies op in een tijd waarin internetverkopen een steeds groter deel van de omzet uitmaken. en tot slot zijn retailers vooral op zoek naar nieuwe contracten in gebieden waar de omzet terugloopt en niet in de goed draaiende winkelgebieden.

duidelijk is in ieder geval dat voor een groot deel van de markt de huren onder druk staan. daarom is het ook voor beleggers in winkelvastgoed

leegstand in vierkante meters naar duur bron: locatus, bewerking FGh bank

4% 5% 6% 7%

Gemiddeld

8% 9% 10%3%2%1%0%

BinnenstadBinnenstedelijke winkelstraat

Hoofdwinkelgebied grootHoofdwinkelgebied klein

Kernverzorgend centrum grootKernverzorgend centrum klein

Kernverzorgend supermarktcentrumSupermarktcentrum

StadsdeelcentrumWijkcentrum grootWijkcentrum klein

Buurtcentrum

Speciaal WinkelgebiedGrootschalige concentratie

Verspreide bewinkeling


cruciaal om een balans te zoeken tussen het eigen belang en dat van de huurder. beleggers zullen zich daarbij moeten realiseren dat lagere huur-prijzen of aangepaste contracten eventuele structurele problemen van een locatie niet kunnen oplossen maar slechts camoufleren. het onder-scheidend vermogen zit hem volgens FGh bank daarom vooral in de keuze om te investeren in het opwaarderen van matige gebieden, ook of misschien wel juist als er minder huurinkomsten worden gegenereerd. als de noodzaak daartoe minder of niet wordt gevoeld zal dat uiteindelijk alleen maar tot meer verliezers leiden.

de rol van de fysieke winkel in een online wereldhet aantal aankopen via internet heeft de afgelopen jaren onmiskenbaar een grote groei doorgemaakt. hoewel de stijgende lijn in 2013 enigszins is afgevlakt, mag worden verwacht dat internetaankopen ook in de toekomst toenemen. schattingen van het aandeel internetverkopen in het totaal van non-food detailhandelsbestedingen lopen uiteen van 18% tot 55% in 2020. daaruit blijkt dat iedereen het er weliswaar over eens is dat de invloed

van internet in de retail toeneemt, maar dat de vertaling ervan in een harde prognose minder rechtlijnig is dan soms wordt verondersteld.

een aanzienlijk deel van de online-verkopen betreft producten die al langere tijd via internet worden gekocht. Zo berekende syntrus achmea dat 52% van de totale online omzet reizen (inclusief accommodaties en vliegtickets) en telecom betreft. daarnaast wordt een groot deel van de overige internetaankopen gedaan bij spelers die ook offline een belangrijke rol in het winkellandschap vervullen, zoals h&M en Zara. bovendien wijzen steeds meer berichten, met name vanuit de angelsaksische landen, op de

belangrijke rol van de fysieke winkels. uit onderzoek van Forrester Research is bijvoorbeeld gebleken dat de meeste pure onlinespelers marktaandeel verliezen aan traditionele amerikaanse retailers doordat deze nu ook een online strategie volgen. onderzoeksbureau aCRs concludeerde op basis van gesprekken met retailers dat het offline kanaal voor de meeste retailers hoofdverantwoordelijk is voor de omzetgroei in 2014. Verder blijkt uit een onderzoek van a.t. kearney onder ruim drieduizend consumenten in de Verenigde staten en het Verenigd koninkrijk dat de fysieke winkel nog altijd de meest populaire aankoopplek is. digitale kanalen spelen volgens het onderzoek voornamelijk een rol in de

leegstand per winkelgebied (in procenten) bron: bron: locatus, bewerking FGh bank

‘ InteRnetaankopen

neMen ook In de

toekoMst toe.’

1988

1989

1990

1991

1992

1993

1994

1995

1996

1997

1998

1999

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2.500

2.250

2.000

1.750

1.500

1.250

1.000

750

500

250

0

28

oriëntatiefase, terwijl fysieke winkels in alle fases van het aankoopproces een rol kunnen vervullen.

het bovenstaande neemt niet weg dat internet het winkellandschap blijvend heeft veranderd. online winkelen biedt consumenten een extra alternatief als een winkelgebied niet aan hun eisen voldoet. ook zijn de eisen die worden gesteld aan succesvolle ondernemers erdoor veranderd: grotere winkel-formules moeten in alle offline en online kanalen aanwezig zijn. deze dynamiek is ook op de nederlandse winkelmarkt duidelijk zichtbaar. Zo openen pure onlinespelers als Coolblue

ook fysieke winkels, en zet een traditionele speler als albert heijn met bol.com meer in op het online kanaal.

moordende concurrentiehet hoge aantal faillissementen in de retailsector wordt veelal verklaard uit de eerder aangehaalde dynamiek, die is ontstaan door de opkomst van online winkelen in combinatie met de economische crisis. FGh bank is van mening dat die dynamiek er altijd al is geweest, maar dat deze door de bijzondere omstandigheden op dit moment sterker tot uiting komt. Retail consultant eysink smeets verklaart dit met de introductie van het begrip

noCompromise. Retailers zijn volgens hen in een continue concurrentiestrijd verwikkeld op het gebied van prijs en service (meerwaarde). In dat kader bieden zij bijvoorbeeld hun producten tegen dezelfde prijs aan, maar dan gekoppeld aan een hogere service of kwaliteit (bijvoorbeeld een sneller wisselende collectie). of ze kiezen voor dezelfde service en kwaliteit tegen lagere prijzen. en in de meest extreme gevallen besluiten spelers tot een combinatie van beide: een hogere service of kwaliteit tegen lagere prijzen. nieuwe toetreders (zowel op internet als in de fysieke winkelomgeving) zorgen ervoor dat dit speelveld continu en steeds sneller verandert. dat komt terug in veel – zo niet alle – branches: supermarkten, mode, consumenten-electronica, bouwmarkten, et cetera. Consumenten wennen snel aan de nieuwe prijs-kwaliteit verhoudingen en gebruiken deze vervolgens weer als maatstaf voor andere retailers in de branche. Internet maakt van prijs-vergelijking sowieso een simpele handeling. dit betekent dat retailers die hierin niet kunnen of willen meegaan of niet adequaat genoeg reageren, het gevaar lopen dat zij in de problemen komen.

Tophuurprijzen van winkelruimte in nederland (1989-2013) bron: FGh bank

‘ nIeuWe toetRedeRs

ZoRGen eRVooR dat

het speelVeld ContInu

VeRandeRt.’

2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013

120%

100%

80%

60%

40%

20%

0%

29FGh VastGoedbeRICht 2014 TreNds iN de wiNkelmArkT

dit blijft voor de vastgoedsector niet zonder gevolgen. Winkelgebieden concurreren met elkaar zowel op prijs (in de vorm van parkeerkosten voor de consument maar ook via huurprijzen voor de retailer) als op service en kwaliteit. Wat dat laatste betreft gaat het bijvoorbeeld om de aantrekke-lijkheid van de omgeving (zoals een historische binnenstad), de kwaliteit van het gebied zelf (wordt er voldoende geïnvesteerd in de kwaliteit van de winkels en openbare ruimte?) de aanwezigheid van voorzieningen (horeca, openbaar vervoer) en van populaire winkelketens (bijvoorbeeld primark of hollister). als gevolg van deze onderlinge concurrentie, maar ook omdat het aantal echt kansrijke winkelgebieden met permanent waardepotentieel de komende jaren wel eens fors zou kunnen afnemen, zullen steeds meer gebieden het moeilijk krijgen. dit betekent voor vastgoedeigenaren en gemeenten dat ze zich niet alleen bewust moeten zijn van de positie van hun winkelgebied op de (regionale) winkelmarkt, maar daar ook de noodzakelijke strategische keuzes in kunnen en moeten maken.

winnaars en verliezerseconomisch herstel en het aantrekken van consumentenbestedingen zullen de problemen op de winkelmarkt niet automatisch oplossen. onderliggende consumentenbewegingen en maat-schappelijke ontwikkelingen hebben het winkellandschap blijvend veranderd en zullen ook in de toekomst een steeds sterkere stempel drukken op de retail. de impact van consumenten op het winkellandschap wordt daardoor dwingender. dit levert zowel winnaars als verliezers op.

Feit blijft dat er op dit moment teveel fysieke winkelmeters zijn. het afgelopen decennium is de totale winkeloppervlakte sterk gestegen, terwijl het aantal inwoners nauwelijks is gegroeid en de bestedingen al meerdere jaren op rij afnemen. dit heeft niet alleen een grote invloed op de vloerproductiviteit, maar kan ook niet zonder gevolgen blijven voor het winkellandschap in nederland.

In de visie van FGh bank ontstaan er in de winkelmarkt grofweg drie type gebieden waar het risico het grootst is:

kleine tot middelgrote steden met een (te) grote winkelvoorraad, groot-schalige objecten of locaties zonder duidelijk achterliggend idee, en de rafels van de binnensteden. het meeste perspectief biedt de winkelmarkt in dominante centra (regionaal of nationaal) met een aantrekkelijke schaalgrootte, doelgerichte winkel-centra (regionaal of nationaal) en lokale gemakscentra.

Jaarlijkse groei online retail (2000-2013) bron: thuiswinkel.org

30

saMenVattInG wiNkelmArkT

AANHoudeNde dAliNG vAN besTediNGeN Consumenten gaven vorig jaar

opnieuw minder uit in de detailhandel. het aanhoudend lage bestedingsniveau laat duidelijk zijn sporen na in het winkellandschap. hoewel nederland formeel uit de recessie is, groeien de consumenten bestedingen naar verwachting nog niet mee met de conjunctuur. huishoudens zijn voorlopig nog druk met het op orde brengen van hun balans.

opNAme iN pAs meT de CoNjuNCTuur In 2013 is de stijgende trend in de

opname van winkelvastgoed door-broken. hierdoor loopt de opname weer meer in de pas met de economische ontwikkeling. de vraag naar winkelruimte in met name de vier grote steden blijft hoog, maar dit voorkomt niet dat het aanbod sterker is gestegen dan in voorgaande jaren.

risiCo’s door sTijGeNde leeGsTANd de onderliggende dynamiek in de

winkelmarkt kan niet voorkomen dat de leegstand toeneemt. hierdoor zijn er steeds meer types winkelgebied waar naast een boven gemiddelde leegstand extra risico’s ontstaan.

AANGepAsTe CoNTrACT-vormeN de toenemende druk op de

huur prijzen leidt tot aangepaste contract vormen in het kader waarvan

huurder en verhuurder zoeken naar een duurzame oplossing voor beide partijen. hierdoor ontstaan steeds meer hybride contracten waarin naast een vast deel ook een omzetgerelateerde huurcomponent wordt opgenomen. dit biedt geen standaard oplossing voor de aanpak van dreigende leegstand als gevolg van te hoge huren. Veelal is in die situatie een huur-verlaging noodzakelijk, zij het dat dit de noodzakelijke investeringen in gebieden wel in gevaar brengt.

rol Fysieke wiNkel NieT uiTGespeeld Internet verandert het winkel-

landschap al meerdere jaren en blijft dat ook doen. het online kanaal biedt consumenten extra mogelijkheden als een winkelgebied niet voldoet. Fysieke winkels blijven echter een belangrijke rol spelen in alle fasen van het aankoopproces. succesvolle retailers zijn zowel offline als online aanwezig met hun verkoopkanalen.

wiNNAArs eN verliezers het overschot aan fysieke meters

en de felle concurrentie tussen zowel retailers als winkelgebieden blijft niet zonder gevolgen. het aantal echt kansrijke gebieden neemt fors af; een aanzienlijk deel van de winkelgebieden komt steeds verder onder druk te staan. kansen liggen er voor gebieden die de veeleisende consument optimaal weten te bedienen, via een breed en/of uniek aanbod maar ook in gemak.

32

tRends In de bedrijFsruimTemArkT

33FGH VastGoedbericHt 2014 TreNds iN de bedrijFsruimTemArkT

noG steeds nauWelIjks In beWeGInG

de bedrijfsruimtemarkt is ook in 2013 nauwelijks in beweging

gekomen. Veel bedrijven voelen namelijk nog steeds de pijn van de

economische crisis. Faillissementen zijn aan de orde van de dag en

bedrijfsactiviteiten staan op een laag pitje, vooral als zij samenhangen

met de geringe binnenlandse vraag. er is daarom weinig behoefte aan

(nieuwe) bedrijfshuisvesting. Veel ondernemers wachten op betere

tijden. er gloort echter hoop aan de horizon. Richting het einde van

2013 nemen de ordervoorraden bij bedrijven weer toe, en keert bij een

groeiend aantal producenten en consumenten het vertrouwen terug.

als het herstel in de loop van 2014 een vervolg krijgt kan dit positief

uitwerken op de verschillende segmenten in de bedrijfsruimtemarkt.

opvallend is daarbij de verschuiving in de vraag van traditionele

bedrijfsruimte naar vastgoed waarin hoogwaardiger activiteiten

kunnen worden ontplooid, gericht op waardetoevoeging en efficiëntie.

daarnaast blijkt logistiek vastgoed steeds belangrijker te worden,

omdat retailers in het kader van e-fulfilment de concurrentie voor

willen blijven. FGh bank ziet verder veel potentie in gebieden waar

stedelijke activiteiten en kennis samen komen. de daar aanwezige

dynamiek heeft een positieve invloed, zowel op het ondernemers-

klimaat als op de markt voor bedrijfshuisvesting.

34

Nog geen zichtbaar herstel in 2013het nederlands bedrijfsleven beleefde in 2013 wederom een lastig jaar en toonde zich daarom opnieuw terug-houdend in zijn investerings beleid. Met name de bedrijven die zich oriënteren op nederland hebben het moeilijk, omdat zowel huishoudens als de overheid minder besteden. Zij richten zich dan ook veelal op kosten besparingen en herstructurering en zoeken ondertussen naar nieuwe afzetmogelijkheden. Voor internationaal opererende bedrijven ligt het iets anders, omdat zij mee profiteren van successen in de ons omringende landen. om deze reden is het niet verwonderlijk dat de logistieke dienstverlening naar verhouding goed presteert en dat bedrijven die sterk teren op binnenlandse vraag juist harder geraakt worden. In 2013 is er in dat opzicht weinig veranderd in vergelijking met de jaren daarvoor. de matige investeringsdrang van bedrijven uit zich nog altijd in een beperkte vraag naar (nieuwe) bedrijfs-huisvesting. In het Vastgoed bericht 2013 merkte FGh bank al op dat het midden- en kleinbedrijf (Mkb), veruit de belangrijkste gebruiker van bedrijfs-ruimten, de laatste jaren zeer hard is geraakt. bovendien ondervinden veel bedrijven problemen bij het vinden van financiering om herhuisvesting te bekostigen. Zij stellen in reactie daarop hun eventuele uitbreidings- of verhuis-

vraag uit. omdat ook de gemiddelde bezettingsgraad bij bedrijven laag is, wordt de noodzaak om te verhuizen minder gevoeld.

stijgende lijn in de opnamede jaarlijkse opname van bedrijfs-ruimten is en blijft daarom laag, net als de uitgifte van bedrijfskavels. dit beeld is feitelijk al sinds 2009 zichtbaar. In 2013 werd 2,8 miljoen m² bedrijfs-ruimte opgenomen. dit niveau ligt fractioneel hoger dan in 2012 en is in lijn met wat er in de jaren na het begin van de economische crisis in 2008 is opgenomen. Gedurende het jaar is de ingebruikname wel geleidelijk aan toegenomen. de eerste drie kwartalen waren goed voor een opname van respectievelijk 490.000, 629.000 en 670.000 m². In het laatste kwartaal wordt traditiegetrouw de meeste bedrijfsruimte opgenomen. In 2013 betrof dat ruim 1 miljoen m².

de stijgende vraag kan worden geïnterpreteerd als een blijk van vertrouwen bij ondernemers. Maar daarbij moet wel in acht worden genomen dat bij het gros van alle transacties verouderde ruimten worden ingeruild voor moderne objecten. per saldo is in die gevallen eerder sprake geweest van een inkrimping van het benodigd aantal vierkante meters dan van een uitbreiding.

de totale hoeveelheid beschikbare bedrijfsruimten is in 2013 met ruim 2% toegenomen ten opzichte van 2012. eind 2013 was zo’n 10 miljoen vierkante meter beschikbaar voor de vrije gebruikersmarkt. het aanbod is vooral opgelopen vanwege de matige bedrijfseconomische omstandigheden waar veel bedrijven mee kampen. noodgedwongen bedrijfs-beëindigingen en inkrimping leiden uiteraard tot een toename van het beschikbare aanbod. dit geldt zeker voor sectoren die lijden onder een geringe binnenlandse vraag, zoals de bouw en de automotive. Illustratief is dat het aanbod van automotive-bedrijfs ruimten volgens Vakblad automotive in de loop van 2013 fors is opgelopen tot meer dan 500 panden. samen zijn die goed voor een opper-vlakte van bijna 1 miljoen m².

de uitgifte van bedrijfskavels is al enige jaren aan het stabiliseren. Weliswaar is de uitgifte van reguliere bedrijven-terreinen (exclusief haventerreinen) in 2012 ten opzichte van 2011 met 41 ha (netto) licht gestegen tot 375 ha. Maar feitelijk is al sinds 2008 sprake van een structureel lager uitgifteniveau. In de periode 2005-2008 werd gemiddeld nog 785 ha per jaar in gebruik genomen. Vervolgens halveerde de jaarlijkse uitgifte in 2009, en sindsdien ligt de hoeveelheid uitgegeven kavels rond de 390 ha per jaar.ondertussen groeit het draagvlak onder gemeenten om bedrijfs huis-vesting bij voorkeur te concentreren op bestaande bedrijven terreinen, die door middel van herstructurering weer bij de tijd moeten worden gebracht. de urgentie hiertoe is hoog, omdat bijna een derde van alle bedrijventerreinen als verouderd is aangemerkt. Van alle bekende herstructureringsplannen is circa de helft gericht op revitalisering en dus behoud van de functie als bedrijventerrein. een toenemend aantal plannen richt zich echter daarnaast op herprofilering en transformatie van bedrijventerreinen. dit laatste geldt in het bijzonder voor de stedelijk gelegen

‘ loGIstIeke seCtoR

pResteeRt naaR

VeRhoudInG Goed.’

10.500.000

Aanbod

9.000.000

7.500.000

6.000.000

4.500.000

3.000.000

1.500.000

0

Opname

1999

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

35FGh VastGoedbeRICht 2014 TreNds iN de bedrijFsruimTemArkT

terreinen. FGh bank juicht dit toe, omdat deze locaties op basis van hun locatiekwaliteiten kunnen aanhaken op andere stedelijke activiteiten.

kwaliteit onlosmakelijk verbonden met logistiekde wereldhandel trok in 2013 licht aan. de voor nederland relevante wereld-handel nam in omvang toe van 0,7% in 2012 naar 1,5% in 2013. de neder-landse economie heeft daar van mee geprofiteerd. op mondiaal niveau valt op dat de groei dynamiek in de loop van vorig jaar is verschoven van opkomende economieën als China en India naar de geïndustrialiseerde wereld. Vooral japan en de Verenigde staten herstelden zich opvallend snel, waar het herstel in het eurogebied een stuk trager verliep. omdat nederland het sterkst verweven is met de eurozone, bleef het handelsvolume hier dan ook hangen rond het niveau van 2012.In dat licht bezien is het opmerkelijk dat over geheel 2013 circa 10% meer aan logistiek vastgoed is opgenomen. In de markt voor logistiek vastgoed bestaat een situatie van discrepantie. de vraag richt zich vooral op een geringe hoeveel heid moderne logistieke eenheden, terwijl het meeste

aanbod juist verouderd is. Vaak gaat het daarbij om oudere generaties logistieke centra en distributiecentra met verkeerde vastgoedkenmerken en infrastructuur, die veelal ook niet meer voldoen aan de functionele wensen van de huidige gebruikers. daarnaast is de locatie vaak niet optimaal. het komt regelmatig voor dat eigenaren blijven wachten op nieuwe huurders, terwijl het zicht daarop ziender ogen verslechtert. Vanuit strategisch oogpunt is het in zo’n situatie beter om relatief kleine ingrepen te plegen om de verhuur-

baarheid van het vastgoed te vergroten. een kansrijk alternatief is bijvoorbeeld het opknippen van grootschalige bedrijfsunits in kleinere eenheden. op die manier wordt een nieuwe, interessante doelgroep aangeboord: kleinere ondernemers met een doorgaans lager eisenpakket met betrekking tot het vastgoed.

Moderne logistieke eenheden zijn vrijwel nooit direct verkrijgbaar in de bestaande voorraad. dit leidt ertoe dat ondernemers met een concrete vraag naar moderne logistieke ruimte op

‘ een toeneMend aantal

plannen RICht ZICh

op heRpRoFIleRInG en

tRansFoRMatIe Van

bedRIjVenteRReInen.’

Aanbod en opname van bedrijfsruimte (1999 – 2013) bron: propertynl

Limburg

Noord-Brabant

Overig Nederland

Overig Randstad

Regio Rijnmond

Regio Amsterdam/Schiphol

Arnhem/Nijmegen

9%

8%

6%17%

30%

20%

10%

36

nieuwbouw zijn aangewezen. positief is dat veel nieuwe logistieke eenheden, ook als deze zijn bestemd voor con-crete gebruikers, toch flexibel worden ontwikkeld, waardoor zij in de toe-komst eenvoudig zijn aan te passen op de wensen en eisen van nieuwe gebruikers. FGh bank ziet dat de beleggings kwaliteit door deze ontwikkeling is verbeterd.

Circa 60% van de totale opname in logistiek vastgoed in 2013 kwam voor rekening van de provincies limburg en noord-brabant. dat is begrijpelijk, omdat het logistiek zwaartepunt al jaren in het zuiden van ons land ligt. Gemeten over de periode van 2009 tot en met 2013 is bijna de helft (47%) van het logistieke transactievolume terecht gekomen in de limburg en noord-brabant. uit onderzoek van de stec Groep blijkt bovendien dat sinds het jaar 2000 ruim de helft van alle verplaatste en nieuwe logistieke vestigingen zich bevindt in Midden-en West-brabant of limburg. Van de europese distributiecentra (edC’s) heeft zelfs 90% deze regio’s gekozen als vestigingsplaats. de verwachting is dat dit zo blijft omdat de zuidelijke regio’s profiteren

van de gunstige locatie, het logistieke imago en de goede multimodale vestigingskwaliteiten. ook in internationaal opzicht worden de (Zuid-)nederlandse logistieke locaties hoog gewaardeerd. uit onderzoek van prologis naar europese logistieke toplocaties onder logistieke onder-nemers, komt Venlo als hoogst gewaardeerde locatie naar voren. Rotterdam en de as antwerpen-brussel completeren de top drie, waarmee het onderzoek in feite ook de rol van de benelux als ‘gateway’ naar de rest van europa onderstreept. Investerings-mogelijkheden en de kans op waarde behoud doen zich volgens FGh bank dan ook met name voor op bewezen logistieke locaties.

de veranderende rol van logistiek logistiek vastgoed mag zich als beleggingscategorie verheugen in een stijgende populariteit. Zowel op mondiaal als europees niveau werd in 2013 het hoogste beleggingsvolume bereikt sinds 2008. ook in nederland nam vorig jaar het beleggingsvolume in logistiek vastgoed toe, ondanks het hiervoor gesignaleerde tekort aan hoogwaardig logistiek aanbod. de voornaamste drijfveer achter deze

ontwikkeling is het gunstige rendement in combinatie met de hoge verwachtingen in de gebruikersmarkt. de prognose is dat de groei van e-commerce en de daaruit voort-vloeiende effecten op de logistieke keten zullen leiden tot een kwalitatieve verandering in de vraag naar logistiek vastgoed.organisaties die actief zijn in het online segment streven naar een optimaal logistiek proces en maximale controle over de kostenstructuur. het logistiek proces dat hierachter ligt wordt aangeduid met e-fulfilment. het waarmaken van de verwachtingen en het vervullen van de wensen van de (veeleisende) klant staan daarin centraal. Vanwege de hevige concurrentie proberen retailers zo onderscheidend mogelijk te zijn ten opzichte van andere aanbieders. Consumenten hebben tegenwoordig steeds meer inspraak op het tijdstip en de locatie van levering, en stellen zelf bovendien steeds hogere eisen aan de snelheid waarmee de producten worden geleverd en aan de kwaliteit van de retourprocedure. het is inmiddels ook te doen gebruikelijk dat de klant gedurende het proces tussen bestelling en levering op de hoogste

Opname logistiek vastgoed in de periode 2009-2013 (cumulatief) naar regio in procenten bron: FGh bank

37FGh VastGoedbeRICht 2014 TreNds iN de bedrijFsruimTemArkT

wordt gehouden van de status van verzending. het voldoen aan de wens om tot een efficiënt logistiek proces te komen is daarom een ingewikkelde aangelegenheid. binnen de vastgoed-omgeving vraagt het in ieder geval om logistieke complexen die geheel ten dienste staan van e-fulfilment.

ook in de locatievoorkeuren zijn er veranderingen gaande. Zo wordt steeds beter zichtbaar dat zowel pure e-tailers als bricks & clicks retailers (met zowel een online winkel als een fysieke winkel) hun logistiek proces dichter bij hun afzetgebieden concentreren. Ikea heeft bijvoorbeeld aangekondigd een distributiecentrum in oosterhout te realiseren om aan de groeiende vraag naar online producten te voldoen. nu worden online bestellingen nog geleverd vanuit dortmund in duitsland.daarnaast vervaagt steeds meer de grens tussen producent en consument, omdat individuen steeds vaker hun specifieke wensen en behoeften terug willen zien in de producten die zij afnemen. daardoor zal zowel het productie- als het verwerkingsproces steeds dichter bij de diverse afzet-gebieden komen te liggen. dit geldt bijvoorbeeld voor toonaangevende

modebedrijven, die in hun strategie hebben bepaald dat zij de omloop-snelheid van hun collecties hoog willen houden. lange vervoersstromen en een onzekere productieomgeving in een onbekendere cultuur staan deze strategie mogelijk in de weg. Wat ertoe leidt dat dit soort bedrijven meer en meer overgaan van global sourcing op regional sourcing. binnen de super-marktbranche zien grote bedrijven zich genoodzaakt om frequenter en responsiever te leveren, met name in het vers-segment.

parallel aan de opkomst van e-commerce ziet FGh bank ook een aantal andere trends, die van invloed zijn op het logistiek proces. opvallend is bijvoorbeeld dat authenticiteit en lokale eigenheid steeds vaker de voorkeur krijgen boven massaproductie en ondoorzichtigheid van herkomst. denk bijvoorbeeld aan de recente discussie over de arbeids omstandigheden bij kleding-producenten in Zuidoost-azië, die ook retailers in nederland parten speelt. daarnaast moet de invloed van nieuwe ontwikkelingen uiterst serieus worden genomen. Zo wint 3d-printen snel aan populariteit, wat verstrekkende

consequenties kan hebben voor de huidige visie op productie en distributie. als onderdelen of producten niet meer over lange afstanden hoeven te worden vervoerd, heeft dat ook grote invloed op de logistieke keten. deze en andere vraagstukken vragen om een reactie in het logistiek proces, zowel op de korte als op de langere termijn. de logistieke keten zal nog efficiënter, fijnmaziger en hoog-waardiger moeten worden. een ander voorbeeld zijn de opgevoerde veiligheidsmaatregelen met betrekking tot de opslag van gevaarlijke materialen in de laatste jaren. afhankelijk van de risico’s van de stoffen die worden opgeslagen in een opslagvoorziening zijn er verschillende voorschriften opgesteld voor bijvoorbeeld brandpreventie, noodprocedures en ventilatie. In de markt is aantoonbare schaarste aan opslagfaciliteiten die kunnen voldoen aan deze eisen, terwijl er wel vraag naar is.

38

saMenVattInG bedrijFsruimTemArkT

bedrijFsleveN HersTelT moeizAAm Veel bedrijven in nederland

ondervinden de nadelige gevolgen van de crisis. de economie groeit niet of nauwelijks, waardoor er weinig behoefte is aan extra productie-capaciteit. er bestaat wel een opvallend verschil tussen export-georiënteerde bedrijven en bedrijven die sterk op de binnenlandse markt zijn gericht. Maar aangezien veel export op europa is gericht en de economie in meerdere europese landen zwak is, is het tempo waarin het bedrijfsleven kan herstellen beperkt.

druk op de opNAme blijFT Vanuit het bedrijfsleven kwam er ook

in 2013 geen opzienbarende stijging van de vraag naar bedrijfsruimten. deze vraag is met 2,8 miljoen m² stabiel. het totaalaanbod is vorig jaar met ruim 2% gegroeid ten opzichte van 2012. oorzaak is onder andere dat de vraag voor een belangrijk deel een vervangingsvraag blijkt te zijn. bovendien wordt per saldo meer ruimte achtergelaten dan dat er wordt opgenomen. Mede hierdoor is de hoeveelheid beschikbare bedrijfsruimte in 2013 gestegen tot 10 miljoen m².

disCrepANTie iN vrAAG NAAr loGisTiek vAsTGoed hoogwaardig logistiek vastgoed

is nog altijd een schaars goed. tegelijkertijd neemt de hoeveelheid verouderde logistieke complexen en distributiecentra met slechte wederverhuurbaarheid alleen maar toe. de Zuid-nederlandse provincies profileren zich als bakermat voor logistiek vastgoed in zowel nederland als op europees niveau. de laatste 5 jaar is bijna de helft van het totale transactievolume neergestreken in de twee zuidelijke provincies.

e-CommerCe Als drijveNde krACHT Voor retailers met online activiteiten

is een optimalisatie van het logistiek proces absoluut noodzakelijk. dit proces, e-fulfilment, speelt in op de veeleisende consument en is ronduit complex. snelheid en klantgerichtheid moeten hun vertaling krijgen in hoogwaardige logistieke centra. het wordt steeds beter zichtbaar dat retailers hun logistiek proces steeds dichter bij hun afzetgebieden willen concentreren.

39FGH VastGoedbericHt 2014 TreNds iN de bedrijFsruimTemArkT

40

tRends In de woNiNGmArkT

41FGH VastGoedbericHt 2014 TreNds iN de woNiNGmArkT

op WeG naaR heRstel

de nederlandse woningmarkt krabbelt sinds de zomer van 2013

zichtbaar op. het aantal transacties stijgt weer, de prijzen dalen minder

snel en met het Woonakkoord is meer duidelijkheid ontstaan over

het rijksbeleid. de aanvullende beleidsmaatregelen zijn zeker niet

door iedereen met gejuich ontvangen. Maar nu deze genomen zijn

en de discussie voorlopig achter ons ligt, neemt het vertrouwen

– ook geholpen door de verbeterde betaalbaarheid van woningen –

van woonconsumenten in het herstel van de woningmarkt weer toe.

het is echter nog te vroeg om te spreken van structureel herstel. In

2014 zal nog veel duidelijk worden. hoe werkt het Rijksbeleid door op

de woningmarkt? Zet het vertrouwen van consumenten daadwerkelijk

door? en verbetert de financierbaarheid van een woning? FGh bank

voorziet voor 2014 in ieder geval een groei van de markt dynamiek.

de beste kansen voor herstel liggen in de economische kernregio’s

van nederland.

42

Trendbreuk tweede helft 2013Vorig jaar zijn in totaal ruim 110.000 woningen verkocht. dit is minder dan in 2012, maar veel meer dan waarmee op basis van het eerste halfjaar van 2013 rekening werd gehouden. de minder goede eerste helft van 2013 was vooral een na-ijl effect van het vierde kwartaal van 2012. In die periode werd juist een hoog aantal transacties (35.700) geregistreerd, vooruitlopend op de beperking van de fiscale aftrekbaarheid van hypotheken per januari 2013. direct na invoering van deze maatregel wisselden slechts 45.200 bestaande woningen van eigenaar in de eerste zes maanden van 2013. de tweede helft van 2013 was goed voor een totaal van ruim 65.000 transacties.

aan deze stijging van het aantal transacties liggen diverse redenen ten grondslag. ten eerste is in de loop van 2013 de betaalbaarheid van woningen verbeterd. uit gegevens van Calcasa blijkt dat het sinds halverwege de jaren negentig niet meer zo voordelig is geweest om een woning te financieren. huishoudens zijn gemiddeld genomen een kleiner deel van hun netto huishoud inkomen kwijt aan netto

woonlasten dan tot voor kort het geval was. ook door Rabobank wordt gewezen op de huidige onder-waardering van koopwoningen.een tweede, minstens zo belangrijke reden voor het gestegen aantal transacties, is het aanhoudend lage renteniveau in 2013. dat maakt het voor woonconsumenten met een koopwens aantrekkelijker om te besluiten tot aanschaf van een woning. ten derde is er rust ontstaan rondom het woningmarktbeleid van de rijks-overheid, wat ook tot meer vertrouwen in de markt leidt. onder voorbehoud van een bestendiging van het rijks-beleid, gaat FGh bank ervan uit dat het aantal verkopen ook in 2014 zal stijgen.

een terugkeer naar de transactie-niveaus van voor de economische en financiële crisis valt voorlopig echter nog niet te verwachten. jarenlang is het aantal transacties bepaald door de mogelijkheden op de woningmarkt om een goede wooncarrière te maken. starterswoningen waren in het verleden relatief eenvoudig te financieren. Met de daarop bij verkoop gerealiseerde overwaarde kon vervolgens een duurdere woning worden gekocht,

0

25.000

50.000

75.000

100.000

125.000

150.000

175.000

200.000

1995

1996

1997

1998

1999

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

Eengezins

Appartement


wat bij daar op volgende verkopen telkens opnieuw de basis vormde voor verhuizing. deze keten van transacties is in de voorbije jaren verbroken. starters-woningen, maar ook de daar op -volgende woningen, worden niet meer gemakkelijk of tegen veel lagere prijzen verkocht. Voor de groep doorstromers, die daardoor met een restschuld blijven zitten, geldt dat zij de komende jaren te maken krijgen met een verlaging van de maximale hypotheek. bij stabilise-rende woning prijzen zal deze groep dus meer eigen vermogen mee moeten brengen om te kunnen verhuizen. hervormingen hebben er verder toe geleid dat woningfinanciering op basis van schuld aan banden is gelegd. daarnaast blijken steeds meer mensen de voorkeur te geven aan een huur-woning, onder andere omdat de risico’s beperkt zijn en de gemiddelde maand-lasten lager liggen.

Herstel met hindernissende woningprijzen hebben zich in 2013 nog niet zichtbaar hersteld. de gerealiseerde transactieprijs voor bestaande woningen lag in 2013 gemiddeld ruim 6% lager dan in 2012. sinds de zomermaanden van vorig jaar

neemt het tempo waarin de woning-prijzen dalen wel fors af. In sommige regio’s en deelsegmenten, en dan vooral in de stedelijke gebieden, stijgen de verkoopprijzen sinds het derde kwartaal zelfs weer. In amsterdam bijvoorbeeld begonnen de woning-prijzen halverwege vorig jaar weer te stijgen en werden de eerste woningen weer boven de vraagprijs verkocht. In regio’s met een beperkte economische dynamiek, minder bevolkingsgroei en een relatief groot aandeel lage(re) inkomens, staan de prijzen daaren-tegen nog steeds onder druk. dat zorgt

voor oplopende prijsverschillen in het land. de koopwoningenmarkt is bij uitstek een markt met lokale ken-merken en grote landelijke verschillen.

een sterk prijsherstel ligt de komende periode niet voor de hand. In de eerste plaats is door de beperking van de fiscale aftrekbaarheid per 1 januari 2013 een structurele rem op de stijging van de woningprijzen ontstaan. daarnaast leidt de al enkele jaren aanhoudende koopkrachtdaling bij huishoudens ertoe dat zij minder aan woonlasten kunnen betalen. bovendien

‘ In soMMIGe ReGIo’s en

deelseGMenten stIjGen

de VeRkooppRIjZen sInds

het deRde kWaRtaal

2013 WeeR.’

Aantal verkochte eengezinswoningen en appartementen in nederland (1995-2013) bron: Centraal bureau voor de statistiek

44

wordt de maximale leensom door het nationaal Instituut voor budget-voorlichting (nibud) hierdoor naar beneden wordt bijgesteld. banken zijn wettelijk verplicht deze normen over te nemen, wat voor 2014 neerkomt op een verlaging van de maximale hypotheeknorm met enkele procent-punten. het effect hiervan wordt deels gecompenseerd door de combinatie van gedaalde woningprijzen en een lager renteniveau. Maar bij een stijgende rente komt de leencapaciteit onherroepelijk onder druk te staan. een stabilisatie of hoogstens lichte stijging van de woningprijzen op de koop-woning markt is volgens FGh bank daarom waarschijnlijker dan een heel snel prijsherstel.

woonakkoord basis voor rust in de marktde laatste jaren verkeerde de nederlandse woonconsument in een permanente staat van verwarring. aanleiding was een heel scala aan fis cale en beleidsmatige veranderingen, dat als een zwaard van damocles boven de woningmarkt hing. Vorig jaar kwam daarin verandering. In februari 2013 werd tussen het kabinet en de oppositie partijen Christenunie, sGp

en d66 het Woonakkoord gesloten waarin verschillende woningmarkt-hervormingen zijn vastgelegd. tijdens prinsjesdag zijn deze afspraken in de begroting opgenomen en aangevuld met enkele specifieke regelingen. hiermee is een ommekeer bewerk-stelligd, omdat er eindelijk funda men tele beslissingen zijn genomen over het te voeren beleid. beleid bovendien dat eindelijk op een breder politiek draagvlak kan rekenen, omdat steeds meer partijen zich realiseren dat een vastgelopen woning markt een rem zet op verder economisch herstel.

Voor de koopmarkt vallen allereerst de maatregelen op, die samenhangen met de schuldpositie en fiscaliteit. de noodzakelijk geachte beperking van de hypotheekrenteaftrek kan baan-brekend worden genoemd. In stappen van 0,5%-punt per jaar wordt de maximale hypotheekrenteaftrek vanaf 2014 geleidelijk teruggebracht van 52% naar 38%. daarnaast wordt de loan-to-value in stappen verlaagd van 104% in 2014 tot 100% in 2018. bij de aankoop van een nieuwe woning wordt hierdoor de schuldpositie van een huishouden beperkt.

Volgens FGh bank is het alleen wel goed om nog extra aandacht te besteden aan de grote groep woning-bezitters met (potentiële) restschulden. Zij vormen samen namelijk een kwart van alle huiseigenaren en bepalen dus voor een belangrijk deel het tempo waarin de markt haar dynamiek kan terugvinden. temeer omdat juist voor deze groep de paradox geldt dat een herstellende woningmarkt kan leiden tot nieuwe stagnatie. huishoudens met een restschuld anticiperen immers op een verdere stijging van de huizen prijzen, omdat zij hiermee hun dreigende schuldpositie menen te kunnen beperken.

rol pensioenfondsen nog steeds onduidelijk het plan voor de lancering van een nationaal hypotheek Instituut (nhI) trok in 2013 veel aandacht. de centrale gedachte achter dit initiatief is dat pensioenfondsen en verzekeraars gestimuleerd moeten worden om te investeren in nederlandse hypotheek-leningen. Zij kunnen via het nhI effecten aankopen die door garanties van de staat evenveel risico hebben als staatsobligaties, maar die hen wel een iets hoger rendement opleveren. die

‘stabilitisatie of lichte stijging

woningprijzen waarschijnlijker

dan heel snel prijsherstel.’


hogere rente wordt bereikt doordat nhI-obligaties kleiner, en daarmee minder liquide zijn dan staatsobligaties.het nhI lijkt aantrekkelijk, maar zowel pensioenfondsen als banken zien ook de beperkingen ervan. de grotere pensioenfondsen beleggen momenteel circa 85% van hun vermogen in het buitenland, een gevolg van een weloverwogen beleid van risico-spreiding. een terugkeer naar het beleggen in nederlandse hypotheek-leningen past niet vanzelfsprekend in dit beleid. de woninghypotheken die bij de banken blijven zijn bovendien gemiddeld genomen risicovoller, omdat alleen door de nhG (nationale hypotheek Garantie) gegarandeerde hypotheken bij de nhI worden ondergebracht. positief is wel dat er meer financieringsruimte ontstaat bij banken en dat de rente op (nhG-)hypotheken lager kan komen te liggen.

of het plan überhaupt doorgaat hangt overigens niet alleen van de betrokken partijen zelf af. ook de europese Commissie zal zich nog moeten buigen over de vraag of de door het rijk afgegeven staatsgarantie geen oneigenlijke staatssteun is.

Hervorming huursector krijgt vormook in de markt voor huurwoningen zijn vorig jaar belangrijke maatregelen genomen. hiermee beoogt het kabinet op termijn voldoende huurwoningen beschikbaar te hebben voor de verschillende doelgroepen van beleid. net als in 2013 mag de maximale huur in 2014 harder stijgen dan het niveau van de inflatie. leidend voor de bepaling van de huurprijsstijging zijn de inkomens van de bewoners. het streven is om op deze manier de huren meer in lijn te brengen met de marktvraag, en de doorstroming onder

met name de hogere inkomens weer op gang te brengen.

In augustus 2013 bereikte minister blok overeenstemming met aedes (de vereniging van woningcorporaties) over de uitwerking van de Verhuurder-heffing. eind december 2013 werd de wettelijke vertaling van dit akkoord na veel discussie door de eerste kamer aangenomen. de uitkomst is onder andere dat alle verhuurders met meer dan tien sociale huurwoningen een heffing betalen over de WoZ-waarde van hun voorraad sociale huur-woningen. dit levert de staatskas in 2014 een bedrag van € 1,1 miljard op, oplopend tot € 1,7 miljard in 2017. Verhuurders die investeren in krimp-regio’s of in Rotterdam-Zuid kunnen in aanmerking komen voor vermindering van de heffing. daarnaast levert het vervallen van de btW-integratieheffing

‘ MaxIMale huuR MaG In 2014 haRdeR

stIjGen dan nIVeau InFlatIe.’

0

50.000

100.000

150.000

200.000

250.000

300.000

1995

1996

1997

1998

1999

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

Eengezins

Appartement

46

een stimulering op voor de sector van jaarlijks € 60 miljoen.

de investeringscapaciteit van zowel corporaties als institutionele beleggers wordt door de Verhuurderheffing desalniettemin beperkt. daarom is afgesproken dat corporaties zich mogen blijven richten op commerciële activiteiten. bovendien komt er een fonds beschikbaar van € 400 miljoen voor energiebesparende investeringen. ook heeft minister blok aangepaste voorstellen gelanceerd voor het nieuwe Woningwaarderingsstelsel. de scherpe kantjes van de oorspronkelijke plannen

zijn er af, maar er schuilen volgens FGh bank nog steeds risico’s in voor particuliere verhuurders. het huur-niveau zal bijvoorbeeld voor circa 25% bepaald worden door de WoZ-waarde van een woning, waardoor deze huur-woning deels afhankelijk wordt van de marktomstandigheden op de koop-woningmarkt. bij een aanpassing van de WoZ-waarde kunnen geliberali-seerde woningen bovendien ineens onder de liberalisatiegrens terecht komen. het gevolg is dat investeringen in de gereguleerde sector onder druk kunnen komen te staan en zich vooral concentreren op de sterkste regio’s.

een mogelijke compensatie bieden de aangepaste verkoopregels voor corporaties, die het gemakkelijker maken om complexgewijs huur-woningen te verkopen aan derden. dit sluit aan bij de wens van het rijk om de rol van woningcorporaties te beperken tot de oorspronkelijke doelstellingen. op corporaties wordt echter geen druk uitgeoefend om hun positie af te bouwen. bovendien zijn de verkoop regels dusdanig complex dat markt partijen huiverig zijn om te investeren in met het sociale deel van de markt. de marktmogelijkheden concentreren zich daarom vooral in

‘ aanGepaste VeRkoopReGels VooR

CoRpoRatIes Maken het MakkelIjkeR

oM CoMplexGeWIjs huuRWonInGen

te VeRkopen.’

Prijsontwikkeling eengezinswoningen en appartementen in nederland in euro (1995 – 2013) bron: Centraal bureau voor de statistiek

Institutionele belegger

Professionele private belegger

Lokale private belegger

132.500

285.000

230.000


het middeldure huursegment, grofweg tussen € 700,- en € 1.000,- per maand.

onderbouwd bouwen is de sleutelde woningbouwproductie viel vorig jaar terug naar 40.000 nieuwe huur- en koopwoningen. dit zijn ongekend lage aantallen. niet voor niets verkeert de bouwsector dan ook in een mineur-stemming. Voor het bouwend bedrijfs -leven staan de marges al jaren onder druk, terwijl het in het rijksbeleid ont-breekt aan structurele maatregelen die de sector daadwerkelijk vooruit helpen. Voor de nieuwbouwsector is de laatste jaren misschien zelfs wel een situatie ontstaan met concurrentie uit onver-wachte hoek: de bestaande woning-voorraad. Maatregelen, zoals de verlaging van de overdrachts belasting naar 2% op bestaande woningen en de btw-verhoging van 19% naar 21% voor nieuwbouw, pakken verkeerd uit voor de nieuw bouwsector. de neder-landse Vereniging voor bouwbedrijven (nVb) voorspelt zelfs dat de productie in 2014 wel eens zou kunnen uitkomen op circa 25.000 nieuwe woningen. steeds vaker is in het debat over de woningmarkt de term ‘nieuwe woningnood’ te horen; met zulke lage aantallen lijkt dit onvermijdelijk.

naast private partijen spelen ook gemeenten een cruciale rol in het weer op gang krijgen van de bouwproductie. het is in dat licht bezien pijnlijk om te moeten constateren dat gemeenten die rol niet hebben opgepakt. Zij hebben bijvoorbeeld hun grondprijzen voor woningbouw niet of nauwelijks naar beneden bijgesteld in de afgelopen crisisjaren, terwijl ze juist wel de bouwleges hebben verhoogd om de gemeentelijke inkomsten aan te vullen. als de woningprijzen sinds de crisis circa 20% zijn gedaald, zouden de grondprijzen residueel met circa 40% moeten zijn gedaald. daar is geen sprake van geweest. Reden voor belangenorganisaties als bouwend nederland en de neprom om bij het kabinet ervoor te pleiten om de btw op bouwgrond (tijdelijk) te verlagen van 21% naar 6%. niettemin is ook dan de nieuwbouwsector afhankelijk van een algehele revival van de woningmarkt, waar alleen een toenemend vertrouwen en meer doorstroming de afzet-mogelijkheden van nieuwbouw-woningen helpen verbeteren. met stapjes vooruitde fundamenten onder de woning-markt zijn in 2013 zeker versterkt.

de mogelijkheden, om maximaal te profiteren van fiscale voordelen zonder daar een solide aflossingsregime tegenover te stellen, zijn goeddeels weggenomen. desondanks blijft aandacht voor de woningmarkt hard nodig. onder de huidige omstandig-heden heeft nog steeds een grote groep vragers slechts beperkte toegang tot de markt. direct, omdat zij te weinig inkomen of anderszins een (te) groot risicoprofiel hebben. Maar ook indirect, omdat een substantieel deel van de woning eigenaren door een te hoge restschuld ‘gevangen’ zit in de eigen woning. het perspectief voor deze groepen is per saldo niet sterk verbeterd. en juist dat is zorgelijk. er worden zeker stappen vooruit gezet, maar daarmee is nog geen oplossing geboden aan een grote groep woonconsumenten, die nog steeds tussen wal en schip dreigt te vallen.

soorten aanbieders van particuliere huurwoningen naar aantallen bron: platform31

48

HersTel woNiNGmArkT iN Tweede HelFT 2013 het aantal woningverkopen daalde

in de eerste helft van 2013, maar herstelde zich weer in het tweede halfjaar. toch was het totale transactievolume in 2013 als geheel kleiner dan in 2012. de betaalbaarheid van woningen is sterk verbeterd, dankzij de gedaalde woningprijzen en een lage hypotheekrente. daarnaast zorgt rust omtrent het woonbeleid van de overheid voor vertrouwen onder woonconsumenten. Maar een herstel van de transactieaantallen tot het niveau van voor de crisis is onrealistisch.

prijsHersTel lAAT NoG op ziCH wACHTeN de gemiddelde transactieprijs voor

bestaande woningen daalde met 6% in 2013. de beperking van de fiscale aftrekbaarheid per 1 januari 2013 zet een structurele rem op de ontwikkeling van de woningprijzen. daarnaast leidt de afnemende koopkracht tot een neerwaartse aanpassing van de hypotheeknorm in 2014. de verbeterde marktomstandigheden komen daarom voorlopig nog niet tot uitdrukking in een stijging van de prijzen. Zij het dat dit beeld per regio en per woning-segment kan verschillen

belANGrijke sTAppeN iN woNiNGmArkTbeleid In politiek den haag werd in 2013

draagvlak gevonden voor fundamentele aanpassingen van het woningmarkt-beleid. de hypotheekrente-aftrek wordt in stappen van 0,5%-punt per jaar beperkt tot 38%. een loan-to-value van

100% van de woningwaarde moet ervoor zorgen dat de schuldpositie van huiseigenaren meer in verhouding komt te staan met de waarde van de woning. en de oprichting van een nationaal hypotheek Instituut moet op termijn zorgen voor nieuwe financieringsruimte bij banken en solide beleggings-producten voor grote investeerders. de realisatie van het nhI staat echter nog niet vast.

middeldure Huur Als speerpuNT het definitief doorgaan van

de Verhuurderheffing beperkt de investeringscapaciteit van sociale verhuurders. Corporaties mogen daarom hun commerciële activiteiten voortzetten en kunnen complexgewijs huurwoningen verkopen aan de marktsector. particuliere verhuurders zijn daar echter voor wat betreft het gereguleerde deel van de markt minder happig op. de meeste kansen liggen daarom in het middeldure huursegment, tussen € 700,- en € 1.000,- per maand.

eeN lANGzAme weG omHooG de nieuwbouwmarkt herstelt zich

wel, maar dit herstel gaat langzaam. de concurrentie vanuit de bestaande voorraad is groot, omdat de prijs-verschillen de laatste jaren fors zijn afgenomen. hoge grondprijzen voor nieuwbouw zijn hier mede debet aan. Meer focus op de nieuwbouwsector is nodig om oplopende tekorten op middellange termijn te voorkomen.

saMenVattInG woNiNGmArkT

50

tRends In de vAsTGoedbeleGGiNGsmArkT

51FGH VastGoedbericHt 2014 TreNds iN de vAsTGoedbeleGGiNGsmArkT

heRstel Zet In na lenteoFFensIeF

de beleggingsmarkt voor nederlands vastgoed heeft zich in 2013

opvallend hersteld. de neerwaartse spiraal werd doorbroken, nadat

beleggers het vertrouwen kregen dat het dieptepunt in de markt

– in het bijzonder voor courant vastgoed – wel ongeveer was bereikt.

Vier zaken vallen daarbij op. ten eerste is de belangstelling van

buitenlands beleggers voor nederlands vastgoed fors toegenomen.

In de tweede plaats worden er weer grote deals gesloten, oplopend

tot meer dan € 100 miljoen. ten derde is sprake van een duidelijke

verschuiving in de aandacht voor sectoren: met name woningen,

hotels en logistiek vastgoed krijgen nu de voorkeur. en tot slot werd

het afgelopen jaar het meeste geld geïnvesteerd in de door menigeen

verguisde kantoren markt, terwijl 2013 de winkelmarkt een forse

aderlating heeft gedaan.

Bedrijfsruimtemarkt

Woningmarkt

Winkelmarkt

Kantorenmarkt

Core Core plus Value added Opportunistic Distressed

45%

84%

72%

56%

25%

26%

16%

31%

10% 13% 8%

3%

13%

52

lenteoffensiefWaar 2013 nog opende met een zeer matig eerste kwartaal, kondigde het begin van de lente juist een flinke stijging aan van de beleggingsvolumes in de nederlandse vastgoedmarkt. het resulteerde uiteindelijk in een beleggings volume van ruim € 5 miljard. dat is na 2011 het hoogste niveau van de afgelopen vijf jaar. In vergelijking met het resultaat van 2012 is zelfs sprake van een stijging van bijna 30 procent. desondanks zijn de ‘oude’ totaalniveaus nog lang niet in zicht. Maar dat kan nauwelijks tot verrassing leiden: vastgoed is immers over de

gehele linie zo’n 20 tot 30 procent in waarde gedaald.

het herstel van de beleggingsvolumes in nederlands vastgoed is op het eerste gezicht natuurlijk goed nieuws. Maar het laat onverlet dat de zogeheten ‘kansloze’ objecten in de huidige markt nog steeds nagenoeg onverkoopbaar zijn. dat blijkt uit twee ontwikkelingen. ten eerste spitst de interesse van beleggers zich toe op courant vastgoed (core en core plus). ten tweede spreiden beleggers hun aankopen meer dan voorheen over meerdere sectoren. Volgens FGh bank toont dit aan dat, mits voldoende kwaliteit aanwezig is, beleggers wel degelijk bereid zijn om in te stappen in de nederlandse vastgoed-markt. Zelfs als deze door vriend en vijand wordt verguisd.

kernlanden, kernsteden, kernfocusde toegenomen belangstelling voor nederlands vastgoed staat niet op zichzelf. de vraag komt namelijk vooral van buitenlandse partijen. naast europese zijn ook veel angelsaksische investeerders en fondsen uit azië en het Midden-oosten actief. In brede zin geldt dat europa weliswaar onder de crisis te lijden heeft gehad, maar dat er

‘ de VRaaG naaR nedeR-

lands VastGoed koMt

VooRal Van buItenlandse

paRtIjen.’

Beleggingsinteresse naar markt en soort vastgoed bron: jones lang lasalle


nu langzaam maar zeker een periode van herstel in zicht komt. beleggers voelen dat aan, en zij zijn zich ook zeer bewust van het feit dat de hoogste rendementen zijn te realiseren op het moment dat de markt haar dieptepunt heeft bereikt.Inmiddels nemen de verschillen binnen europa weer toe. de prijzen in top-steden als londen of parijs zijn alweer sterk gestegen, maar er liggen nog volop kansen in andere europese markten. daartoe behoort – ondanks de leegstand – ook een stad als amsterdam. opvallend is dat vorig jaar ongeveer 40 procent van het totale beleggingsvolume werd afgezet in amsterdam, wat volgens FGh bank

aangeeft dat het herstel van de markt er wel is, maar nog steeds selectief.

dit selectieve herstel hangt deels samen met het type investeerder dat momenteel op de markt actief is. buitenlandse fondsen zijn overwegend op zoek naar grote investerings-volumes, waar bedragen mee zijn gemoeid vanaf circa € 50 miljoen. de nederlandse markt kwalificeert zich hiervoor maar in beperkte mate. Zeker waar het single assets betreft. opvallend is verder dat buitenlandse investeerders vooral op rendement zijn gefocust. de strategie kan daarbij sterk verschillen. sommige fondsen investeren (alleen) in core of core plus,

terwijl andere juist opteren voor distressed portefeuilles of probleem-leningen. de interesse voor distressed vastgoed richt zich voornamelijk op kantoren.Marktpartijen opteren dus óf voor het topsegment van de markt óf voor die segmenten van de markt die in (grote) problemen verkeren. dit blijkt ook uit recent onderzoek van jones lang lasalle naar het beleggingsbeleid van (inter)nationale beleggers in nederland. Van een breed herstel is volgens FGh bank dan ook nog geen sprake. temeer omdat een groot deel van de private beleggers in ons land nog steeds problemen ondervindt bij het managen van bestaande portefeuilles.

Vastgoedbeleggingen in 2012 en 2013 per sector (in euro) en procentuele verandering

2012 2013 Verandering

kantoren 1.414.518.440 1.892.000.000 34%

Woningen 1.021.339.040 1.447.500.000 42%

Winkels 1.107.528.710 847.000.000 -24%

Hotels 148.350.000 575.675.000 288%

Bedrijfsruimte 476.119.368 803.987.000 69%

Overig 98.748.251 32.250.000 -67%

Totaal 4.334.000.000 5.598.412.000 29%

bron: propertynl

1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013

kantoren 8,6 8,8 12,0 14,4 15,5 15,1 12,0 8,3 5,2 5,5 7,0 11,5 11,3 0,9 -0,2 3,5 2,2 -2,7 -2,4

Winkels 9,4 8,7 10,6 12,7 13,3 12,0 9,9 9,8 9,2 10,3 13,5 14,9 13,4 5,5 2,4 7,8 7,6 4,2 1,1

bedrijfsruimte 10,0 11,3 12,1 13,7 17,1 13,1 10,5 9,5 6,4 8,5 11,1 13,0 11,7 4,0 -0,3 2,9 3,3 1,5 5,2

Woningen 12,3 14,3 13,7 13,7 16,9 18,5 12,1 8,4 7,1 7,6 10,1 11,4 9,6 2,8 -2,2 2,9 1,9 0,6 0,6

Totaal 10,8 11,9 12,7 13,7 15,8 16,1 11,4 8,8 7,1 7,8 10,2 12,5 11,3 3,3 -0,2 4,6 3,8 1,2 0,5

aandelen 19,1 38,7 45,9 14,7 25,9 2,9 -17,4 -32,3 7,6 5,1 32,5 18,5 9,3 -45,2 38,6 9,3 -8,8 19,3 26,1

obligaties 15,7 11,7 9,6 17,7 -6,8 5,1 8,5 9,5 8,0 4,7 11,2 -1,1 1,7 12,3 2,4 9,3 14,9 8,7 -4,4

Totaalrendementen op vastgoed per sector (1995-2013) in % bron: Ipd nederland

54

Financiering essentieel voor verder herstel Voor een bestendig herstel van het investeringsvolume is het vooral van belang dat de mogelijkheden voor financiering worden verruimd. dit is al sinds het begin van de crisis de achilles hiel van de nederlandse markt. de kredietverlening staat bij de grote binnenlandse banken onder druk door een combinatie van factoren. Zo hebben alle grootbanken al een

behoorlijk belang in vastgoed, wat inhoudt dat zij extra voorzieningen (hebben) moeten treffen om eventueel waardeverlies en een gebrek aan cashflow op te vangen. daarnaast moet in hoog tempo aan een groot aantal nieuwe regels en eisen worden voldaan. en hier komt dan nog bij dat, met de nationalisatie van sns Reaal, één van traditionele steunpilaren onder de vastgoedfinancieringsmarkt is weggevallen.

het is te simpel gedacht dat dit gat door nieuwe toetreders zal worden ingevuld. de verwachte instroom van nieuwe (duitse) financiers wordt weliswaar toegejuicht, maar in de praktijk is hiervan nog maar weinig gebleken. slechts incidenteel zijn buitenlandse banken betrokken bij specifieke beleggingsdeals. en dat zijn zeker niet alleen de duitse banken. amerikaanse investeerders worden bij hun acquisities bijvoorbeeld indirect ondersteund door banken uit eigen land. er stromen dus wel degelijk meer financiële middelen naar de neder-landse vastgoedmarkt, maar dat gebeurt op een andere manier dan te doen gebruikelijk was. bovendien biedt deze wijze van financiering nauwelijks een alternatief voor (kleinere) particuliere beleggers. het zijn vooral partijen, die willen investeren in mezzanineleningen, syndicaatleningen of debt funds. en ook voor dit type investeerders geldt dat zij sterk door rendement gedreven zijn.

In de optiek van FGh bank blijft de toegang tot financiering voor particuliere beleggers voorlopig lastig. Wel keert een aantal zaken langzaam maar zeker ten goede. Zo is de

‘ MeeR MaRktdynaMIek

leIdt eRtoe dat pRIjZen

Van VastGoed ZICh

kunnen Gaan heRstellen,

oF op Z’n MInst de bodeM

Gaan Raken.’

Directe en indirecte vastgoedbeleggingen in miljarden euro’s en procenten bron: Cbs, bewerkt door FGh bank

1980 1990 2000 2010 2011 2012

direct vastgoed pensioenfondsen 6,3 14,2 23,3 9,9 9,7 9,1

Verzekeraars 4,8 7,3 13,6 12,4 11,4 11,1

beleggingsmaatschappijen 1,5 7,0 28,7 24,0 24,8 24,6

Totaal 12,6 28,5 65,6 46,3 46,2 44,8

Indirect vastgoed pensioenfondsen 0,3 2,5 23,9 64,8 68,7 77,2

Verzekeraars 0,1 0,4 2,1 2,6 2,7 2,6

beleggingsmaatschappijen 0,0 0,2 3,4 23,6 35,7 43,5

Totaal 0,4 3,1 29,4 91,1 107,2 123,3

Totaal 13,0 31,6 95,0 137,4 153,4 168,1

direct vastgoed 96,9% 90,2% 69,1% 33,7% 30,1% 26,7%

Indirect vastgoed 3,1% 9,8% 30,9% 66,3% 69,9% 73,3%

totale beleggingen 116,6 290,1 830,0 1.514,5 1.611,1 1.821,5

aandeel direct vastgoed 10,8% 9,8% 7,9% 3,1% 2,8% 2,5%

50

45

40

35

30

25

20

15

10

5

0

2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012

Huurwoningen OverigCommercieel vastgoed

55FGh VastGoedbeRICht 2014 TreNds iN de vAsTGoedbeleGGiNGsmArkT

discussie over de waardering van vastgoed grotendeels beslecht. bovendien leidt meer marktdynamiek ertoe dat de prijzen van vastgoed zich kunnen gaan herstellen of op zijn minst de bodem gaan raken. hierdoor zal het tempo afnemen waarmee portefeuilles verder moeten worden afgewaardeerd, en zijn banken beter in staat de risico’s onder controle te houden. daarmee is niet gezegd dat de problemen rondom vastgoedfinancieringen nu zijn opgelost. om die situatie te bereiken is het noodzakelijk dat de cashflows en dus de huurinkomsten van beleggers verbeteren. Maar het is zeker zo, dat de markt langzaam maar zeker weer in balans lijkt te komen.

Gerealiseerde rendementen verder onder drukondanks de gestegen vraag van beleggers is vastgoed vorig jaar in waarde gedaald. alle sectoren noteerden een negatieve waardegroei, waarbij met name het verval in de sector winkels opvallend is. deze sector liet vorig jaar een negatief indirect rendement van -4,7% zien. kantoren daalden het meest in waarde, namelijk met -8,9%.

toch is met name de interesse van vastgoedbeleggers voor woningen fors toegenomen, zo blijkt. Voornaamste reden is dat de verwachte huur-inkomsten stabiel en bovendien inflatie bestendig blijken te zijn, wat resulteert in een verbetering van het directe rendement. daarbij komt dat de ruimte voor private beleggers om actief te worden op de woningmarkt groter wordt, nu woningcorporaties zich meer op hun kerntaken moeten richten. Verder wijzen meerdere signalen erop dat de bodem onder de prijzen in de woningmarkt in zicht lijkt te zijn gekomen. een stijging van de leegwaardes zorgt er indirect voor dat ook de waardes van huurwoningen – die mede op deze leegwaardes zijn gebaseerd – zullen toenemen. en tot slot hebben beleggers in woningen altijd de mogelijkheid om deze aan particulieren te verkopen, op het moment dat de vraag naar koop-woningen weer aantrekt.daarmee nemen woningen als stabiele en veilige belegging steeds meer de plaats in van winkelvastgoed. Voor dat segment geldt namelijk dat de toenemende druk op de omzetten van retailers momenteel leidt tot lagere huurprijzen. daarmee staat ook de

waarde van het winkelvastgoed onder druk. In de publieke discussie wordt de situatie overigens ten onrechte veralgemeniseerd. hierdoor ontstaat de indruk dat winkelbeleggingen in algemene risicovol zijn. dat is niet het geval, meent FGh bank. de verwachting is eerder dat de waarde-verschillen in de winkelsector gaan toenemen, en dat kansrijke locaties nu en op de middellange termijn juist waardepotentieel bezitten. het is echter wel noodzaak om een scherp onderscheid te maken tussen kansrijke en risicovolle locaties.

minder directe vastgoed-beleggingen door institutionele beleggersondanks de malaise in de vastgoed-sector is het totale vermogen dat institutionele beleggers in vastgoed hebben geïnvesteerd, opnieuw gestegen. In totaal hadden neder-landse institutionele beleggers aan het einde van 2012 voor ruim € 168 miljard aan vastgoedbezittingen in porte-feuille, bijna € 15 miljard meer dan eind 2011. Vooral het aandeel indirecte vastgoedbeleggingen is toegenomen, wat kan worden verklaard uit de boekwinsten op vastgoedaandelen.

Directe binnenlandse vastgoedbeleggingen door nederlandse institutionele beleggers in miljarden euro’s bron: Cbs, bewerkt door FGh bank

56

de cijfers over 2013 zijn nog niet bekend, maar de verwachting is dat de post indirecte vastgoedbezittingen opnieuw zal zijn gegroeid. In totaal stond eind 2012 ruim 9,2% van het totale geïnvesteerde vermogen uit in vastgoed.

In tegenstelling tot de indirecte beleggingen, is het aandeel aan directe vastgoedbeleggingen door institutionele beleggers alleen maar verder gedaald, zowel absoluut als relatief. eind 2012 bezaten neder-landse institutionele beleggers € 44,8 miljard aan direct vastgoed. hiervan bestond iets minder dan € 30 miljard uit binnenlandse beleggingen, wat neerkomt op ongeveer 67% van de totale directe beleggingen. anders gesteld: voor wat betreft directe

vastgoedbeleggingen geven neder-landse institutionele beleggers nog steeds de voorkeur aan de binnen-landse markt. opvallend genoeg is dit aandeel in 2012 zelfs iets gestegen.

het totale volume van minder dan € 30 miljard aan vastgoedbezittingen in 2012 is echter wel een teken aan de wand. sinds de eeuwwisseling lag dit volume niet eerder zo laag. Institutionele beleggers bouwen al jarenlang hun directe beleggingen in vastgoed af, wat overigens ook verklaarbaar is op grond van de portefeuillestrategie. opvallend is wel dat, ondanks de daling van het totale volume, de investeringen in huurwoningen toenemen. de belangrijkste verklaring hiervoor is een relatief sterke groei van

woningbeleggingen door particuliere beleggingsfondsen. het zijn dus vooral de gespecialiseerde fondsen die de markt voor huurwoningen omhoog stuwen. daarentegen lagen de directe binnenlandse posities in commercieel vastgoed (kantoren en winkels) eind 2012 op slechts € 15 miljard, mede als gevolg van een flinke afbouw van de beleggingen in kantoren. In vergelijking met 2001 zijn de directe posities in 2012 met meer dan 40% afgebouwd.

duidelijk is dan ook dat nederlandse institutionele beleggers zich voor hun directe posities meer en meer richten op huurwoningen. FGh bank verwacht dat het aandeel van huurwoningen in de totale directe beleggingen door nederlandse institutionele beleggers de komende jaren aan terrein wint.

‘ VooRal het aandeel IndIReCte

VastGoed beleGGInGen Is toeGenoMen.’

‘het zijn vooral de gespecialiseerde

fondsen die de markt voor

huurwoningen omhoog stuwen.’


In absolute zin, omdat beleggers door de veranderingen in het huurbeleid meer mogelijkheden krijgen om te investeren in huurwoningen. en in relatieve zin, omdat zij door de matige markt omstandigheden in commercieel vastgoed de (nederlandse) portefeuilles kantoren en winkels waarschijnlijk verder zullen afbouwen.

spreiding in aanvangsrendementen neemt verder toedoor het aantrekken van de markt voor vastgoedbeleggingen ontstaat er een steeds duidelijker beeld van de wijze waarop de aanvangsrendementen zich bewegen. Verreweg de meeste dyna miek is aanwezig in het core en core plus gedeelte van de vastgoed markt. desondanks zijn de

aanvangs rendementen die worden betaald ongeveer gelijk met vorig jaar. alleen in het absolute topsegment (zowel van kantoren, winkels en logistieke centra) is sprake van een lichte daling. secundair vastgoed zakt over de gehele linie steeds verder weg. enerzijds omdat er onder beleggers weinig vraag naar is, anderzijds omdat er in de transacties die wel tot stand komen zeer lage prijzen worden gerealiseerd.

FGh bank verwacht dat de beleggings-vraag in 2014 aanhoudt en dat als gevolg hiervan de aanvangs-rendementen in het topsegment licht zullen dalen. Voorwaarde is wel dat de lange rente laag blijft. In het secundaire deel van de markt valt ook in 2014

weinig vraag te verwachten en zorgt overaanbod voor aanhoudende prijsdruk. de spreiding in de aanvangs-rendementen neemt daarom naar verwachting verder toe.

segment beste locaties overige locaties

kantoren 5,8% - 7% 7% - 12%

Winkels 4,5% - 5,75% 6% - 8%

bedrijfsruimte 7,50% - 8,5% 8,5% - 11%

Woningen 4,0% - 5,25% 5% - 8%

Aanvangsrendementen vastgoed in procenten bron: FGh bank

58

saMenVattInG vAsTGoedbeleGGiNGsmArkT

beleGGiNGsmArkT TrekT weer AAN de interesse van investeerders in

nederlands vastgoed is vorig jaar duidelijk toegenomen. In totaal werd meer dan € 5 miljard belegd. dit is na 2011 het hoogste niveau sinds het begin van de crisis.

beleGGers weTeN wAT ze willeN de vraag naar beleggingsvastgoed

stijgt vooral, doordat meer buiten-landse investeerders de nederlandse markt betreden. de keuze voor neder-lands vastgoed is daarbij onderdeel van een europese strategie. beleggers zijn op zoek naar grotere transacties, en kiezen voor courante steden (met name voor amsterdam). Veel beleggers willen core vastgoed. In de kantorensector richt de vraag zich echter ook op opportunistic en distressed vastgoed.

vAsTGoedFiNANCieriNGs-mArkT blijFT kweTsbAAr In de vastgoedmarkt leeft de

verwachting dat buitenlandse financiers opnieuw de nederlandse vastgoedfinancieringsmarkt zullen betreden. ten dele gebeurt dat ook, maar van een sterke toename is geen sprake. het gat dat de nederlandse grootbanken hebben achtergelaten, wordt niet snel gevuld. Mede hierdoor is de inbreng van eigen vermogen essentieel. Wel is gebleken dat buitenlandse financiers actiever worden in niches, zoals mezzaninefinancieringen, syndicaatlening of debt funds.

wel meer beleGGiNGeN, (NoG) GeeN wAArdeHersTel het grotere beleggingsvolume heeft

zich nog niet vertaald in hogere vastgoedwaardes. Vooral de kantoren- en bedrijfsruimtemarkt laten nog een min zien. Woningen en winkels zijn in het topsegment van de markt weliswaar stabiel, op mindere locaties staan de waardes echter ook onder druk. dit vertaalt zich vooral in stijgende aanvangsrendementen in het secundaire deel van de markt.

sTeeds miNder direCTe belANGeN iNsTiTuTioNele beleGGers nederlandse institutionele beleggers

– met name pensioenfondsen – hebben hun directe investeringen in nederlands vastgoed fors afgebouwd, tot een totaal van minder dan € 30 miljard. Vooral de posities in commercieel vastgoed zijn afgebouwd, wat vooral valt te verklaren uit een afnemend aantal kantoorbeleggingen. de omvang van woningbeleggingen neemt juist weer iets toe, omdat gespecialiseerde vastgoedfondsen hier nadrukkelijk in investeren.

60

beGRIppenlIjst

Aanbod kantoorruimte, winkelruimte/showroom en bedrijfsruimte die vrij voor de markt te huur of te koop is. het betreft bestaande en in aanbouw zijnde dan wel in renovatie zijnde objecten.

opname Verhuren van kantoorruimte, winkelruimte/showroom en bedrijfsruimte.

kantoorruimte kantoorruimte > 500 m² vvo in specifieke kantoorgebouwen.

winkels Winkels/showroom > 200 m² vvo.

bedrijfsruimte productie- en distributieruimte > 750 m² vvo (inclusief kantoorruimte).

voorraad totale omvang van het bestaande kantoor-, winkelen/of bedrijfsruimte-areaal.

leegstand kantoor-, winkelen/of bedrijfsruimte die direct beschikbaar is voor ingebruikneming.

Huurprijs prijs per m² vvo per jaar.

61FGH VastGoedbericHt 2014 FACTsHeeTs

Huurprijzen Genoemde bandbreedte betreft de huurprijzen per ultimo van het jaar, in euro per m² per jaar exclusief btW voor een courant object, in zijn geheel verhuurd voor een periode van 5+5 jaar.

verwachting J = blijft gelijk O = stijgt P = daalt

verzorgingsindex de verzorgingsindex geeft de verhouding weer tussen het totaalverkoopoppervlak en het aantal inwoners.

op de volgende pagina’s is per deelmarkt (de kantoren-, winkel-, bedrijfsruimte- en woningmarkt) een overzicht opgenomen van de regionale gegevens.

Wilt u nog meer weten? Via onze website heeft u toegang tot het overzicht van de regionale marktgegevens, inclusief een uitgebreide toelichting: www.fghbank.nl

bronnen abF Research bak R.l. Cbs diverse gemeenten IbIs locatus nepRoM nVM primos prognose 2013 propertynl Vastgoedmarkt

FaCtsheets

FACTSHEET KAnTorEnmArKT

Provincie/Steden MarktgegevenS HuurPrijzen nieuwbouw

aan

tal inw

on

ers 2013

vo

or

ra

ad

2013 in m

²

kan

too

rruim

te per in

wo

ner

in m

²

gem

idd

elde o

pn

ame

2008-2012 in m

²

op

nam

e 2013 in m

²

op

nam

e vergeleken

met

jaren 2008-2012 in

%

aan

bo

d 2013 in

m²

be

lan

gr

ijkSt

e k

an

to

re

nlo

ca

tie

S

ban

db

reedte h

uu

rprijzen

2011 in

€/m²

ban

db

reedte h

uu

rprijzen

2012 in

€/m²

ban

db

reedte h

uu

rprijzen

2013 in

€/m²

verw

achtin

g h

uu

rprijs-

on

twikkelin

g 2014

bela

ng

rijk

Ste n

ieuw

bo

uw

loc

atieS/

Plan

nen

in aan

bo

uw

2013 in

bv

o m

²

Plancap

aciteit 2013 in

bv

o m

²

Provincie Drenthe

Assen 67.200 288.100 4,3 4.000 4.000 0% 32.200 Borgstee / noorderstaete 85-100 85-100 85-100 j het Palet 10.000

centrum / Stationsgebied 100-120 100-120 90-120 j

oude Grachtpad 90-110 90-110 90-110 j

Peelerpark 90-115 90-115 85-100 j

Provincie FlevolAnD

Almere 195.800 591.600 3,0 15.600 17.800 14% 140.000 Almere Buiten 80-115 80-110 75-100 j Almere Poort, olympiakwartier oost 40.000

Almere haven 70-100 70-100 70-90 j

Almere Stad / Zakencentrum 100-160 100-160 90-145 j

Gooisekant / Gooise Poort 90-135 80-115 75-110 j

Muziekwijk 90-115 80-100 70-90 j

Parkwijk 90-115 80-100 70-90 j

lelystad 76.100 241.900 3,2 2.900 500 -83% 11.800 centrum / Stationsgebied 80-110 80-110 65-100 j

lelycenter 60-90 60-90 50-80 j

Provincie FrieSlAnD

leeuwarden 96.300 582.000 6,0 7.500 900 -88% 42.000Business Park leeuwarden / Fec-city Zone

90-110 90-110 85-110 j Wtc 6.600


oostergoweg 80-100 80-100 75-100 j

tesselschadestraat 90-110 90-110 85-110 j

Provincie GelDerlAnD

Apeldoorn 157.600 733.000 4,7 19.800 7.900 -60% 110.000 Apeldoorn-noord 95-120 90-115 80-115 p Minx Kantorencentrum 12.000


laan van osseveld 100-125 90-115 80-110 p

europalaan 120-135 110-130 100-125 j

Arnhem 150.600 1.122.100 7,5 30.300 25.500 -16% 176.000 centrum / Stationsgebied 110-160 100-150 100-150 j Business Park iJsseloord ii 90.000

Gelderse Poort 120-130 115-130 90-125 p la Mairesse 5.200

iJsseloord ii 120-135 110-130 100-125 j

Kronenburg 95-120 90-115 85-110 j

Kroonpark (Arnhem Zuid) 100-130 100-120 90-115 j

velperweg 110-140 100-120 90-120 j

nijmegen 167.900 485.400 2,9 11.300 9.000 -20% 62.000 Bedrijvenpark lindenholt 85-115 75-110 75-110 p Brabantse Poort 12.000

Brabantse Poort 110-120 90-115 85-115 j

Spoorzone / centrum / Singels 115-150 100-150 100-145 j

Provincie GroninGen

Groningen 198.200 966.600 4,9 18.900 7.300 -61% 103.000 centrum / Stationsgebied 120-135 120-135 110-135 j Kantorenkwadrant euroborg iii 50.000

corpus den hoorn 85-125 85-125 80-110 j

europapark 125-140 125-140 120-135 j

Kranenburg 115-130 100-130 100-125 j

Martini trade Park 100-125 100-125 85-115 j

Zernike Science Park 85-100 85-100 80-100 j

Provincie liMBurG

heerlen 88.400 430.600 4,9 5.600 0 -100% 46.500 centrum 100-125 100-125 90-120 j Maankwartier 14.000

Maastricht 122.900 509.200 4,1 11.600 6.900 -41% 74.000 centrum / Stationsgebied 110-140 110-140 100-135 j Avenue2 16.500

céramique 110-135 110-135 100-130 j

randwijck 100-130 90-125 80-110 p

62

FGH VastGoedbericHt 2014


aan

tal inw

on

ers 2013

vo

or

ra

ad

2013 in m

²

kan

too

rruim

te per in

wo

ner

in m

²

gem

idd

elde o

pn

ame

2008-2012 in m

²

op

nam

e 2013 in m

²

op

nam

e vergeleken

met

jaren 2008-2012 in

%

aan

bo

d 2013 in

m²

be

lan

gr

ijkSt

e k

an

to

re

nlo

ca

tie

S

ban

db

reedte h

uu

rprijzen

2011 in

€/m²

ban

db

reedte h

uu

rprijzen

2012 in

€/m²

ban

db

reedte h

uu

rprijzen

2013 in

€/m²

verw

achtin

g h

uu

rprijs-

on

twikkelin

g 2014

bela

ng

rijk

Ste n

ieuw

bo

uw

loc

atieS/

Plan

nen

in aan

bo

uw

2013 in

bv

o m

²

Plancap

aciteit 2013 in

bv

o m

²Provincie Drenthe

Assen 67.200 288.100 4,3 4.000 4.000 0% 32.200 Borgstee / noorderstaete 85-100 85-100 85-100 j het Palet 10.000


oude Grachtpad 90-110 90-110 90-110 j

Peelerpark 90-115 90-115 85-100 j

Provincie FlevolAnD

Almere 195.800 591.600 3,0 15.600 17.800 14% 140.000 Almere Buiten 80-115 80-110 75-100 j Almere Poort, olympiakwartier oost 40.000

Almere haven 70-100 70-100 70-90 j



Muziekwijk 90-115 80-100 70-90 j

Parkwijk 90-115 80-100 70-90 j

lelystad 76.100 241.900 3,2 2.900 500 -83% 11.800 centrum / Stationsgebied 80-110 80-110 65-100 j

lelycenter 60-90 60-90 50-80 j

Provincie FrieSlAnD

leeuwarden 96.300 582.000 6,0 7.500 900 -88% 42.000Business Park leeuwarden / Fec-city Zone

90-110 90-110 85-110 j Wtc 6.600


oostergoweg 80-100 80-100 75-100 j



Apeldoorn 157.600 733.000 4,7 19.800 7.900 -60% 110.000 Apeldoorn-noord 95-120 90-115 80-115 p Minx Kantorencentrum 12.000



europalaan 120-135 110-130 100-125 j

Arnhem 150.600 1.122.100 7,5 30.300 25.500 -16% 176.000 centrum / Stationsgebied 110-160 100-150 100-150 j Business Park iJsseloord ii 90.000

Gelderse Poort 120-130 115-130 90-125 p la Mairesse 5.200

iJsseloord ii 120-135 110-130 100-125 j

Kronenburg 95-120 90-115 85-110 j


velperweg 110-140 100-120 90-120 j

nijmegen 167.900 485.400 2,9 11.300 9.000 -20% 62.000 Bedrijvenpark lindenholt 85-115 75-110 75-110 p Brabantse Poort 12.000



Provincie GroninGen

Groningen 198.200 966.600 4,9 18.900 7.300 -61% 103.000 centrum / Stationsgebied 120-135 120-135 110-135 j Kantorenkwadrant euroborg iii 50.000


europapark 125-140 125-140 120-135 j

Kranenburg 115-130 100-130 100-125 j



Provincie liMBurG

heerlen 88.400 430.600 4,9 5.600 0 -100% 46.500 centrum 100-125 100-125 90-120 j Maankwartier 14.000

Maastricht 122.900 509.200 4,1 11.600 6.900 -41% 74.000 centrum / Stationsgebied 110-140 110-140 100-135 j Avenue2 16.500

céramique 110-135 110-135 100-130 j

randwijck 100-130 90-125 80-110 p

Bron: opname en aanbod PropertyNL 63FGH VastGoedbericHt 2014 factsheet kantorenMarkt



aan

tal inw

on

ers 2013

vo

or

ra

ad

2013 in m

²

kan

too

rruim

te per in

wo

ner

in m

²

gem

idd

elde o

pn

ame

2008-2012 in m

²

op

nam

e 2013 in m

²

op

nam

e vergeleken

met

jaren 2008-2012 in

%

aan

bo

d 2013 in

m²

be

lan

gr

ijkSt

e k

an

to

re

nlo

ca

tie

S

ban

db

reedte h

uu

rprijzen

2011 in

€/m²

ban

db

reedte h

uu

rprijzen

2012 in

€/m²

ban

db

reedte h

uu

rprijzen

2013 in

€/m²

verw

achtin

g h

uu

rprijs-

on

twikkelin

g 2014

bela

ng

rijk

Ste n

ieuw

bo

uw

loc

atieS/

Plan

nen

in aan

bo

uw

2013 in

bv

o m

²

Plancap

aciteit 2013 in

bv

o m

²

Provincie noorD-BrABAnt

Breda 180.000 723.000 4,0 21.300 11.200 -47% 142.000 claudius Prinsenlaan e.o. 110-150 100-140 100-135 p Digit Parc 15.000

Stationsgebied 110-130 100-130 100-140 j Gerechtsgebouw Breda 27.000

Westerhage / Steenakker 120-135 120-135 110-130 p ov-terminal 22.000

Den Bosch 143.600 970.700 6,8 30.900 22.700 -27% 115.500 De Brand 100-135 100-135 100-130 j Paleiskwartier (diverse projecten) 47.000

De herven 100-135 90-125 90-125 p

Pettelaarpark 125-150 120-150 110-150 p

Stationsgebied / Paleiskwartier 130-160 130-160 130-160 j

eindhoven 221.000 1.493.800 6,8 39.900 29.700 -26% 211.000 eindhoven Airport / Flight Forum 120-145 110-135 95-135 p Flight Forum 50.000

ekkersrijt / Science Park 110-130 100-130 90-120 p rabobank Fellenoord, nieuwbouw 25.000

centrum overig - - 110-160 j Strijp-S (diverse projecten) 75.000

Fellenoord / Stationsgebied - - 110-165 j

Strijp-S - - 65-100 j

Poot van Metz - - 110-130 p

Beukenlaan e.o. - - 120-140 p

tilburg 210.000 479.500 2,3 12.000 12.000 0% 69.000 centrum / Stationsgebied 110-145 100-140 100-135 jnieuwbouw uWv / Gemeente, Zwijsen-locatie

7.500

’t laar 110-130 100-130 95-125 p Spoorzone 50.000

Provincie noorD-hollAnD

Alkmaar 95.000 377.700 4,0 22.800 13.000 -43% 47.000 Alkmaar 100-135 90-135 85-125 j Spoorzone Alkmaar 11.000

Amstelveen 84.800 647.900 7,6 12.400 13.200 6% 175.000 Bovenkerk-legmeer 100-150 100-150 90-140 j

centrum 130-185 125-150 120-140 j

commerce Park 110-185 100-165 90-140 j

Amsterdam 809.200 6.076.700 7,5 230.900 247.600 7% 1.001.500 Amstel Business Park 100-140 100-130 90-125 j Akzo nobel, Zuidas (Beethoven) 13.500

centrum / binnenstad 150-275 150-275 150-275 j Deloitte / AKD, Zuidas (Kenniskwartier) 40.000

De omval 150-225 150-225 150-225 j houthavens 15.000

noord 85-160 85-160 80-150 j nDSM Werf 10.000

oost 110-175 100-160 90-150 j Science Park Amsterdam 15.000

riekerpolder 140-190 130-175 115-165 j Stibbe, Zuidas (Beethoven) 14.500

teleport / Sloterdijk 100-140 90-135 85-125 j Zuidas (diverse projecten) 175.000

West 100-140 85-130 80-125 j

Zuidas 225-325 225-325 225-325 j

Zuidelijke iJ-oevers 120-215 120-215 120-210 j

Zuidoost, Amstel iii 85-125 80-120 80-120 j

Zuidoost, centrumgebied 105-170 100-165 100-165 j

Diemen 25.900 231.600 8,9 4.800 3.900 -19% 20.500 Bergwijkpark 70-130 70-115 70-110 j

Diemen-Zuid 70-115 70-100 70-100 j

haarlem 154.800 536.800 3,5 12.200 9.400 -23% 58.000 centrum / binnenstad 125-175 115-160 110-160 j

Schalkwijk 80-125 80-110 80-110 j Mariastichting, leidsevaart 8.000

Waarderpolder 80-125 75-115 75-115 j

64


aan

tal inw

on

ers 2013

vo

or

ra

ad

2013 in m

²

kan

too

rruim

te per in

wo

ner

in m

²

gem

idd

elde o

pn

ame

2008-2012 in m

²

op

nam

e 2013 in m

²

op

nam

e vergeleken

met

jaren 2008-2012 in

%

aan

bo

d 2013 in

m²

be

lan

gr

ijkSt

e k

an

to

re

nlo

ca

tie

S

ban

db

reedte h

uu

rprijzen

2011 in

€/m²

ban

db

reedte h

uu

rprijzen

2012 in

€/m²

ban

db

reedte h

uu

rprijzen

2013 in

€/m²

verw

achtin

g h

uu

rprijs-

on

twikkelin

g 2014

bela

ng

rijk

Ste n

ieuw

bo

uw

loc

atieS/

Plan

nen

in aan

bo

uw

2013 in

bv

o m

²

Plancap

aciteit 2013 in

bv

o m

²Provincie noorD-BrABAnt

Breda 180.000 723.000 4,0 21.300 11.200 -47% 142.000 claudius Prinsenlaan e.o. 110-150 100-140 100-135 p Digit Parc 15.000

Stationsgebied 110-130 100-130 100-140 j Gerechtsgebouw Breda 27.000

Westerhage / Steenakker 120-135 120-135 110-130 p ov-terminal 22.000

Den Bosch 143.600 970.700 6,8 30.900 22.700 -27% 115.500 De Brand 100-135 100-135 100-130 j Paleiskwartier (diverse projecten) 47.000

De herven 100-135 90-125 90-125 p

Pettelaarpark 125-150 120-150 110-150 p


eindhoven 221.000 1.493.800 6,8 39.900 29.700 -26% 211.000 eindhoven Airport / Flight Forum 120-145 110-135 95-135 p Flight Forum 50.000

ekkersrijt / Science Park 110-130 100-130 90-120 p rabobank Fellenoord, nieuwbouw 25.000

centrum overig - - 110-160 j Strijp-S (diverse projecten) 75.000


Strijp-S - - 65-100 j


Beukenlaan e.o. - - 120-140 p

tilburg 210.000 479.500 2,3 12.000 12.000 0% 69.000 centrum / Stationsgebied 110-145 100-140 100-135 jnieuwbouw uWv / Gemeente, Zwijsen-locatie

7.500

’t laar 110-130 100-130 95-125 p Spoorzone 50.000


Alkmaar 95.000 377.700 4,0 22.800 13.000 -43% 47.000 Alkmaar 100-135 90-135 85-125 j Spoorzone Alkmaar 11.000

Amstelveen 84.800 647.900 7,6 12.400 13.200 6% 175.000 Bovenkerk-legmeer 100-150 100-150 90-140 j

centrum 130-185 125-150 120-140 j

commerce Park 110-185 100-165 90-140 j

Amsterdam 809.200 6.076.700 7,5 230.900 247.600 7% 1.001.500 Amstel Business Park 100-140 100-130 90-125 j Akzo nobel, Zuidas (Beethoven) 13.500

centrum / binnenstad 150-275 150-275 150-275 j Deloitte / AKD, Zuidas (Kenniskwartier) 40.000

De omval 150-225 150-225 150-225 j houthavens 15.000

noord 85-160 85-160 80-150 j nDSM Werf 10.000

oost 110-175 100-160 90-150 j Science Park Amsterdam 15.000

riekerpolder 140-190 130-175 115-165 j Stibbe, Zuidas (Beethoven) 14.500

teleport / Sloterdijk 100-140 90-135 85-125 j Zuidas (diverse projecten) 175.000

West 100-140 85-130 80-125 j

Zuidas 225-325 225-325 225-325 j




Diemen 25.900 231.600 8,9 4.800 3.900 -19% 20.500 Bergwijkpark 70-130 70-115 70-110 j

Diemen-Zuid 70-115 70-100 70-100 j

haarlem 154.800 536.800 3,5 12.200 9.400 -23% 58.000 centrum / binnenstad 125-175 115-160 110-160 j

Schalkwijk 80-125 80-110 80-110 j Mariastichting, leidsevaart 8.000

Waarderpolder 80-125 75-115 75-115 j

65bron: opname en aanbod PropertyNLfactsheet kantorenMarktFGH VastGoedbericHt 2014



aan

tal inw

on

ers 2013

vo

or

ra

ad

2013 in m

²

kan

too

rruim

te per in

wo

ner

in m

²

gem

idd

elde o

pn

ame

2008-2012 in m

²

op

nam

e 2013 in m

²

op

nam

e vergeleken

met

jaren 2008-2012 in

%

aan

bo

d 2013 in

m²

be

lan

gr

ijkSt

e k

an

to

re

nlo

ca

tie

S

ban

db

reedte h

uu

rprijzen

2011 in

€/m²

ban

db

reedte h

uu

rprijzen

2012 in

€/m²

ban

db

reedte h

uu

rprijzen

2013 in

€/m²

verw

achtin

g h

uu

rprijs-

on

twikkelin

g 2014

bela

ng

rijk

Ste n

ieuw

bo

uw

loc

atieS/

Plan

nen

in aan

bo

uw

2013 in

bv

o m

²

Plancap

aciteit 2013 in

bv

o m

²


haarlemmermeer 144.200 1.409.800 9,8 48.600 21.100 -57% 291.500 hoofddorp hoofddorp

(hoofddorp en Schiphol) Beukenhorst oost 90-140 90-130 80-120 j Business Garden hoofddorp 20.700

Beukenhorst West 75-115 70-110 65-100 jBeukenhorst Zuid / Park 20/20 (diverse projecten)

64.200

Beukenhorst Zuid 125-175 120-170 110-160 jBlue Water, Beukenhorst Zuid / Park 20/20

8.200

centrum 85-150 80-145 75-140 j

De hoek 75-120 75-120 70-110 j

schiphol schiphol

Schiphol centrum 200-300 175-300 175-300 j the Base (herontwikkeling vml. triport) 53.000

Schiphol oost 100-150 100-140 80-125 j

Schiphol rijk 85-125 80-125 80-125 j

Schiphol Zuid 85-125 80-120 80-120 j

hilversum 86.500 625.300 7,2 15.700 14.900 -5% 82.200 Arenapark 115-160 115-155 115-155 p

centrum / stationsgebied 95-140 95-135 95-130 j

Mediapark 100-150 100-150 100-150 j

Zaanstad 150.600 254.400 1,7 5.600 1.900 -66% 33.500 centrum 80-125 80-120 80-120 j inverdan (diverse projecten) 35.000

Provincie overiJSSel

enschede 158.800 444.200 2,8 14.800 12.300 -17% 79.500Business & Science Park / hengelosestraat

100-125 90-115 80-110 p Zuiderval (diverse projecten) 48.900


hengelo 81.000 280.600 3,5 6.100 1.400 -77% 49.500 centrum / Stationsgebied 100-130 90-120 85-115 j

Westermaat 100-130 85-115 80-110 p

Zwolle 123.000 778.000 6,3 20.300 17.800 -12% 138.000 A28-zone 110-160 100-150 100-150 j uitbreiding en renovatie rechtbank 26.000

centrum 110-160 100-150 100-150 j

hanzeland 110-160 110-155 105-145 p

oosterenk (Zone ceintuurbaan) 110-140 100-130 90-120 p

Provincie utrecht

Amersfoort 150.700 851.300 5,6 33.900 21.300 -37% 155.300 Bergkwartier 110-160 110-155 110-155 j eemcenter 16.000

centrum / Stadsring 100-145 90-140 90-135 p the Works, Amsterdamseweg 65.000

De Brand / calveen 85-120 80-115 80-115 p

De hoef 90-120 85-115 80-115 p

Stationsgebied 120-160 115-155 115-150 p

vathorst / Podium 115-145 110-140 110-135 j

houten 48.400 245.600 5,1 5.100 5.300 4% 37.000 Molenzoom / Stationsgebied 90-120 90-115 85-110 p

nieuwegein 61.000 515.000 8,4 13.500 7.500 -44% 105.000 Merwestijn 80-100 75-100 75-100 p

Plettenburg / rijnhuizen 85-100 75-100 70-100 p

Stadscentum / city Plaza 90-140 85-130 80-120 p

utrecht 327.200 2.714.000 8,3 89.100 96.300 8% 364.000 centrum 125-180 125-180 125-180 j Jaarbeursplein 50.000

Kanaleneiland 85-130 80-130 75-130 p leidsche rijn centrum 70.000

lage Weide 80-115 70-110 65-110 p Papendorp 46.000

Maliebaan 150-240 150-225 140-225 j Stadskantoor Jaarbeursplein 65.000

overvecht 75-110 75-100 75-100 p

Papendorp 150-190 150-180 150-180 p

rijnsweerd 120-160 120-160 120-160 p

Stationsgebied 135-175 135-175 135-175 j

66


aan

tal inw

on

ers 2013

vo

or

ra

ad

2013 in m

²

kan

too

rruim

te per in

wo

ner

in m

²

gem

idd

elde o

pn

ame

2008-2012 in m

²

op

nam

e 2013 in m

²

op

nam

e vergeleken

met

jaren 2008-2012 in

%

aan

bo

d 2013 in

m²

be

lan

gr

ijkSt

e k

an

to

re

nlo

ca

tie

S

ban

db

reedte h

uu

rprijzen

2011 in

€/m²

ban

db

reedte h

uu

rprijzen

2012 in

€/m²

ban

db

reedte h

uu

rprijzen

2013 in

€/m²

verw

achtin

g h

uu

rprijs-

on

twikkelin

g 2014

bela

ng

rijk

Ste n

ieuw

bo

uw

loc

atieS/

Plan

nen

in aan

bo

uw

2013 in

bv

o m

²

Plancap

aciteit 2013 in

bv

o m

²Provincie noorD-hollAnD

haarlemmermeer 144.200 1.409.800 9,8 48.600 21.100 -57% 291.500 hoofddorp hoofddorp

(hoofddorp en Schiphol) Beukenhorst oost 90-140 90-130 80-120 j Business Garden hoofddorp 20.700


64.200


8.200

centrum 85-150 80-145 75-140 j

De hoek 75-120 75-120 70-110 j

schiphol schiphol

Schiphol centrum 200-300 175-300 175-300 j the Base (herontwikkeling vml. triport) 53.000

Schiphol oost 100-150 100-140 80-125 j

Schiphol rijk 85-125 80-125 80-125 j

Schiphol Zuid 85-125 80-120 80-120 j

hilversum 86.500 625.300 7,2 15.700 14.900 -5% 82.200 Arenapark 115-160 115-155 115-155 p


Mediapark 100-150 100-150 100-150 j

Zaanstad 150.600 254.400 1,7 5.600 1.900 -66% 33.500 centrum 80-125 80-120 80-120 j inverdan (diverse projecten) 35.000


enschede 158.800 444.200 2,8 14.800 12.300 -17% 79.500Business & Science Park / hengelosestraat

100-125 90-115 80-110 p Zuiderval (diverse projecten) 48.900


hengelo 81.000 280.600 3,5 6.100 1.400 -77% 49.500 centrum / Stationsgebied 100-130 90-120 85-115 j

Westermaat 100-130 85-115 80-110 p

Zwolle 123.000 778.000 6,3 20.300 17.800 -12% 138.000 A28-zone 110-160 100-150 100-150 j uitbreiding en renovatie rechtbank 26.000

centrum 110-160 100-150 100-150 j

hanzeland 110-160 110-155 105-145 p


Provincie utrecht

Amersfoort 150.700 851.300 5,6 33.900 21.300 -37% 155.300 Bergkwartier 110-160 110-155 110-155 j eemcenter 16.000

centrum / Stadsring 100-145 90-140 90-135 p the Works, Amsterdamseweg 65.000


De hoef 90-120 85-115 80-115 p



houten 48.400 245.600 5,1 5.100 5.300 4% 37.000 Molenzoom / Stationsgebied 90-120 90-115 85-110 p

nieuwegein 61.000 515.000 8,4 13.500 7.500 -44% 105.000 Merwestijn 80-100 75-100 75-100 p



utrecht 327.200 2.714.000 8,3 89.100 96.300 8% 364.000 centrum 125-180 125-180 125-180 j Jaarbeursplein 50.000

Kanaleneiland 85-130 80-130 75-130 p leidsche rijn centrum 70.000

lage Weide 80-115 70-110 65-110 p Papendorp 46.000

Maliebaan 150-240 150-225 140-225 j Stadskantoor Jaarbeursplein 65.000

overvecht 75-110 75-100 75-100 p

Papendorp 150-190 150-180 150-180 p

rijnsweerd 120-160 120-160 120-160 p


67bron: opname en aanbod PropertyNLfactsheet kantorenMarktFGH VastGoedbericHt 2014



aan

tal inw

on

ers 2013

vo

or

ra

ad

2013 in m

²

kan

too

rruim

te per in

wo

ner

in m

²

gem

idd

elde o

pn

ame

2008-2012 in m

²

op

nam

e 2013 in m

²

op

nam

e vergeleken

met

jaren 2008-2012 in

%

aan

bo

d 2013 in

m²

be

lan

gr

ijkSt

e k

an

to

re

nlo

ca

tie

S

ban

db

reedte h

uu

rprijzen

2011 in

€/m²

ban

db

reedte h

uu

rprijzen

2012 in

€/m²

ban

db

reedte h

uu

rprijzen

2013 in

€/m²

verw

achtin

g h

uu

rprijs-

on

twikkelin

g 2014

bela

ng

rijk

Ste n

ieuw

bo

uw

loc

atieS/

Plan

nen

in aan

bo

uw

2013 in

bv

o m

²

Plancap

aciteit 2013 in

bv

o m

²

Provincie utrecht

Woerden 50.500 220.300 4,4 6.800 3.900 -43% 26.500 Middelland / Snel en Polanen 75-110 75-105 70-105 j

Zeist 61.300 306.100 5,0 7.000 4.500 -36% 31.500 Boulevard 120-165 120-165 120-165 j

utrechtseweg 120-165 120-165 120-165 j

Provincie ZeelAnD

Middelburg 47.700 148.500 3,1 900 0 -100% 19.100 Middelburg 95-135 90-130 80-125 j Stationsgebied 5.000

Provincie ZuiD-hollAnD

capelle aan den iJssel 66.200 488.500 7,4 14.300 9.900 -31% 134.000 capelle office Park 100-135 90-130 80-120 j

Fascinatio / rhijnspoor 115-145 90-140 90-140 j

hoofdweggebied 90-115 80-115 80-115 j

rivium 90-135 90-135 80-125 j

Delft 99.900 404.300 4,0 10.100 2.400 -76% 38.500 Delft 90-150 80-150 80-150 j Spoorzone 25.000

Den haag 509.300 4.139.800 8,1 80.600 103.200 28% 474.000 Beatrixkwartier 130-195 125-195 125-195 j De Monarch (iii en iv) 38.000

congresgebouwgebied 115-165 115-160 100-160 j eurojust 18.000

De Binckhorst 85-125 75-125 60-125 j hoge raad der nederlanden 15.000

laakhaven / holland Spoor 90-140 90-135 80-125 j internationaal Strafhof 47.000

lange voorhout 170-250 160-250 160-250 j Ypenburg west 30.000

nieuw centrum / Stationsgebied 135-195 130-195 130-200 j

Dordrecht 118.700 318.600 2,7 8.500 1.600 -81% 64.000 Amstelwijck 110-135 100-125 75-110 j Amstelwijck overig 45.000

centrum 100-135 100-130 75-125 j

Gouda 71.000 347.200 4,9 6.500 2.100 -68% 84.000 Goudse Poort 80-125 75-125 75-125 j

Stationsgebied / Binnenstad 90-145 85-145 85-150 j

leiden 121.200 520.700 4,3 14.800 25.100 70% 58.200 Kanaalpark / lammenschans 90-135 85-145 85-145 jheerema Marine contractors (herontwikkeling)

21.500

Plesmanlaan / Science Park 115-160 115-160 115-160 j


rijswijk 47.600 892.400 18,7 13.200 13.800 5% 205.300 hoornwijck 95-135 95-135 90-130 j

Plaspoelpolder 80-115 65-115 60-115 j

Stationsgebied / eisenhowerplein 90-145 90-130 90-125 j

rotterdam 617.300 3.449.200 5,6 114.200 67.900 -41% 767.000 Blaak / Westblaak 120-170 120-165 110-160 j Delftseplein 45.000

Brainpark i 125-160 115-160 110-155 j First rotterdam 42.000

Brainpark ii 140-165 130-160 125-155 jForum rotterdam (voormalig ABn Amro)

15.000

Brainpark iii 140-165 130-160 125-155 j Schiekadeblok 108.000

De Boompjes 135-170 130-165 120-160 j Stadskantoor rotterdam 23.500

Kop van Zuid 140-180 130-170 130-190 j

Prins Alexander / oosterhof 115-155 110-145 105-140 j

Waalhaven 95-130 90-130 80-120 j

Weena / coolsingel 140-185 120-170 120-180 j

Zuidplein 100-140 100-135 90-130 j

Zoetermeer 123.600 638.300 5,2 21.800 13.000 -40% 107.500 Afrikaweg 90-115 80-115 80-115 j

rokkeveen 100-135 90-135 90-135 j

Stadscentrum 90-125 80-125 80-125 j

68


aan

tal inw

on

ers 2013

vo

or

ra

ad

2013 in m

²

kan

too

rruim

te per in

wo

ner

in m

²

gem

idd

elde o

pn

ame

2008-2012 in m

²

op

nam

e 2013 in m

²

op

nam

e vergeleken

met

jaren 2008-2012 in

%

aan

bo

d 2013 in

m²

be

lan

gr

ijkSt

e k

an

to

re

nlo

ca

tie

S

ban

db

reedte h

uu

rprijzen

2011 in

€/m²

ban

db

reedte h

uu

rprijzen

2012 in

€/m²

ban

db

reedte h

uu

rprijzen

2013 in

€/m²

verw

achtin

g h

uu

rprijs-

on

twikkelin

g 2014

bela

ng

rijk

Ste n

ieuw

bo

uw

loc

atieS/

Plan

nen

in aan

bo

uw

2013 in

bv

o m

²

Plancap

aciteit 2013 in

bv

o m

²Provincie utrecht

Woerden 50.500 220.300 4,4 6.800 3.900 -43% 26.500 Middelland / Snel en Polanen 75-110 75-105 70-105 j

Zeist 61.300 306.100 5,0 7.000 4.500 -36% 31.500 Boulevard 120-165 120-165 120-165 j

utrechtseweg 120-165 120-165 120-165 j

Provincie ZeelAnD

Middelburg 47.700 148.500 3,1 900 0 -100% 19.100 Middelburg 95-135 90-130 80-125 j Stationsgebied 5.000


capelle aan den iJssel 66.200 488.500 7,4 14.300 9.900 -31% 134.000 capelle office Park 100-135 90-130 80-120 j



rivium 90-135 90-135 80-125 j

Delft 99.900 404.300 4,0 10.100 2.400 -76% 38.500 Delft 90-150 80-150 80-150 j Spoorzone 25.000

Den haag 509.300 4.139.800 8,1 80.600 103.200 28% 474.000 Beatrixkwartier 130-195 125-195 125-195 j De Monarch (iii en iv) 38.000

congresgebouwgebied 115-165 115-160 100-160 j eurojust 18.000

De Binckhorst 85-125 75-125 60-125 j hoge raad der nederlanden 15.000

laakhaven / holland Spoor 90-140 90-135 80-125 j internationaal Strafhof 47.000

lange voorhout 170-250 160-250 160-250 j Ypenburg west 30.000


Dordrecht 118.700 318.600 2,7 8.500 1.600 -81% 64.000 Amstelwijck 110-135 100-125 75-110 j Amstelwijck overig 45.000

centrum 100-135 100-130 75-125 j

Gouda 71.000 347.200 4,9 6.500 2.100 -68% 84.000 Goudse Poort 80-125 75-125 75-125 j


leiden 121.200 520.700 4,3 14.800 25.100 70% 58.200 Kanaalpark / lammenschans 90-135 85-145 85-145 jheerema Marine contractors (herontwikkeling)

21.500



rijswijk 47.600 892.400 18,7 13.200 13.800 5% 205.300 hoornwijck 95-135 95-135 90-130 j



rotterdam 617.300 3.449.200 5,6 114.200 67.900 -41% 767.000 Blaak / Westblaak 120-170 120-165 110-160 j Delftseplein 45.000

Brainpark i 125-160 115-160 110-155 j First rotterdam 42.000


15.000

Brainpark iii 140-165 130-160 125-155 j Schiekadeblok 108.000

De Boompjes 135-170 130-165 120-160 j Stadskantoor rotterdam 23.500

Kop van Zuid 140-180 130-170 130-190 j


Waalhaven 95-130 90-130 80-120 j


Zuidplein 100-140 100-135 90-130 j

Zoetermeer 123.600 638.300 5,2 21.800 13.000 -40% 107.500 Afrikaweg 90-115 80-115 80-115 j

rokkeveen 100-135 90-135 90-135 j

Stadscentrum 90-125 80-125 80-125 j

Bron: opname en aanbod PropertyNL 69FGH VastGoedbericHt 2014 factsheet kantorenMarkt

FACTSHEET winkElmArkT


aan

tal inw

on

ers 2013

ver

ko

oP

vlo

er o

PPerv

lak

(vv

o)

in m

² 2013

gem

idd

elde o

pn

ame

2008-2012 in m

²

op

nam

e 2013 in m

²

op

nam

e vergeleken

met

jaren 2008-2012 in

%

leegstaan

de o

bjecten

in %

(lan

delijk 6,9%

)

bela

ng

rijk

Ste w

ink

elStra

ten

ban

db

reedte h

uu

rprijzen

2011 in

€/m²

ban

db

reedte h

uu

rprijzen

2012 in

€/m²

ban

db

reedte h

uu

rprijzen

2013 in

€/m²

verw

achtin

g h

uu

rprijs-

on

twikkelin

g 2014

bela

ng

rijk

Ste w

ink

elcen

tra

ban

db

reedte h

uu

rprijzen

2011 in

€/m²

ban

db

reedte h

uu

rprijzen

2012 in

€/m²

ban

db

reedte h

uu

rprijzen

2013 in

€/m²

verw

achtin

g h

uu

rprijs-

on

twikkelin

g 2014

bela

ng

rijk

Ste n

ieuw

bo

uw

loc

atieS/

Plan

nen

in aan

bo

uw

2013 in

bv

o m

²

Plancap

aciteit 2013 in

bv

o m

²

Provincie Drenthe

Assen 67.200 207.500 7.200 13.200 83% 11,1% Gedempte Singel 175-250 175-250 175-250 j De triade 200-400 200-400 200-400 j

Koopmansplein / Forum 225-450 225-450 225-450 jWoonboulevard Borgstee

50-75 50-75 50-75 j

Kruisstraat 150-250 150-250 150-250 j

Mercuriusplein 275-450 275-450 275-450 j

emmen 108.100 308.900 4.200 4.800 14% 7,8% hoofdstraat 125-275 125-275 125-275 jWinkelcentrum de Weiert

175-450 175-450 175-450 j Willinkplein-Zuid 6.100

noorderstraat-Derkstraat 150-250 150-250 150-250 j

vlinderpassage 225-350 225-350 225-350 j

Provincie FlevolAnD

Almere 195.800 291.300 5.900 14.600 147% 5,9% Bottelaarspassage 225-325 225-325 150-275 j Stadshart Almere 400-700 400-700 350-700 jAlmere Buiten (fase 2), centrum noordzijde

7.000

citadel 400-700 400-700 350-700 j ’t circus 275-500 275-500 250-475 jolympiakwartier, P. de coubertinlaan

22.000

Grote Markt 175-275 175-275 150-250 j

Winkelcentrum Buitenmere, Almere-Buiten

18.000

Korte Promenade 200-325 200-325 200-275 j

Stadhuisplein 275-600 275-600 250-575 j

Stationsstraat 300-650 300-650 275-625 j

lelystad 76.100 153.300 3.300 1.900 -42% 9,0% centrum, Dukaatpassage 200-425 200-425 175-400 jBatavia Stad Shopping outlet

200-300 200-300 200-300 j Batavia Stad Fase iii, iv, v 8.000

De Wissel 250-450 250-450 225-425 j De Gordiaan 80-120 80-120 70-110 jherontwikkeling ABc complex, neringpassage

8.100

neringspassage 225-350 225-350 200-325 p Woonboulevard Palazzo

50-75 50-75 40-70 j

Provincie FrieSlAnD

leeuwarden 96.300 282.600 2.300 2.000 -13% 8,1% nieuwestad 250-650 250-650 250-650 jWinkelpark De centrale

65-100 65-100 65-100 j De centrale retailpark 20.000

ruiterskwartier 125-250 125-250 125-250 j

Wirdumerdijk 275-650 275-650 275-650 j

Zaailand 175-300 175-300 150-300 j


Apeldoorn 157.600 311.700 9.200 4.600 -50% 7,6% Brinklaan 165-325 150-300 150-300 p oranjerie 250-650 200-650 200-600 p Anklaar 16.000

hoofdstraat 350-800 350-800 350-750 jWoonboulevard het rietveld

55-80 55-70 50-70 pomnisport, De voorwaarts

15.000

Korenstraat 165-325 150-300 150-300 p

Arnhem 150.600 291.100 7.900 11.200 42% 6,6% Bakkerstraat 250-800 250-800 250-750 p Kronenburg 300-450 300-450 300-425 j ov terminal Arnhem 4.200

Grote oord 900-1.050 900-1.050 900-1.000 j Musiskwartier150-

1.050150-

1.000150-900 p

Schuytgraaf, wijkwinkelcentrum

8.700

Jansstraat 450-900 450-900 450-850 p Presikhaaf 200-350 200-350 200-350 j

Ketelstraat 700-1.100 700-1.100 700-1.050 pWoonboulevard Gelderse Poort

65-90 65-85 65-85 p

roggestraat 600-950 600-950 600-950 p

Steenstraat 100-250 100-250 100-225 p

vijzelstraat 650-1.100 650-1.100 650-1.050 p

ede 110.600 178.300 8.600 5.900 -31% 5,8% Achter de Doelen 250-425 250-425 225-400 p

Grote Straat 225-450 200-450 200-425 p

Maandereind 150-250 150-250 150-225 p

70


aan

tal inw

on

ers 2013

ver

ko

oP

vlo

er o

PPerv

lak

(vv

o)

in m

² 2013

gem

idd

elde o

pn

ame

2008-2012 in m

²

op

nam

e 2013 in m

²

op

nam

e vergeleken

met

jaren 2008-2012 in

%

leegstaan

de o

bjecten

in %

(lan

delijk 6,9%

)

bela

ng

rijk

Ste w

ink

elStra

ten

ban

db

reedte h

uu

rprijzen

2011 in

€/m²

ban

db

reedte h

uu

rprijzen

2012 in

€/m²

ban

db

reedte h

uu

rprijzen

2013 in

€/m²

verw

achtin

g h

uu

rprijs-

on

twikkelin

g 2014

bela

ng

rijk

Ste w

ink

elcen

tra

ban

db

reedte h

uu

rprijzen

2011 in

€/m²

ban

db

reedte h

uu

rprijzen

2012 in

€/m²

ban

db

reedte h

uu

rprijzen

2013 in

€/m²

verw

achtin

g h

uu

rprijs-

on

twikkelin

g 2014

bela

ng

rijk

Ste n

ieuw

bo

uw

loc

atieS/

Plan

nen

in aan

bo

uw

2013 in

bv

o m

²

Plancap

aciteit 2013 in

bv

o m

²

Provincie Drenthe

Assen 67.200 207.500 7.200 13.200 83% 11,1% Gedempte Singel 175-250 175-250 175-250 j De triade 200-400 200-400 200-400 j

Koopmansplein / Forum 225-450 225-450 225-450 jWoonboulevard Borgstee

50-75 50-75 50-75 j

Kruisstraat 150-250 150-250 150-250 j


emmen 108.100 308.900 4.200 4.800 14% 7,8% hoofdstraat 125-275 125-275 125-275 jWinkelcentrum de Weiert

175-450 175-450 175-450 j Willinkplein-Zuid 6.100



Provincie FlevolAnD

Almere 195.800 291.300 5.900 14.600 147% 5,9% Bottelaarspassage 225-325 225-325 150-275 j Stadshart Almere 400-700 400-700 350-700 jAlmere Buiten (fase 2), centrum noordzijde

7.000


22.000

Grote Markt 175-275 175-275 150-250 j

Winkelcentrum Buitenmere, Almere-Buiten

18.000


Stadhuisplein 275-600 275-600 250-575 j


lelystad 76.100 153.300 3.300 1.900 -42% 9,0% centrum, Dukaatpassage 200-425 200-425 175-400 jBatavia Stad Shopping outlet

200-300 200-300 200-300 j Batavia Stad Fase iii, iv, v 8.000


8.100


50-75 50-75 40-70 j

Provincie FrieSlAnD

leeuwarden 96.300 282.600 2.300 2.000 -13% 8,1% nieuwestad 250-650 250-650 250-650 jWinkelpark De centrale

65-100 65-100 65-100 j De centrale retailpark 20.000


Wirdumerdijk 275-650 275-650 275-650 j

Zaailand 175-300 175-300 150-300 j


Apeldoorn 157.600 311.700 9.200 4.600 -50% 7,6% Brinklaan 165-325 150-300 150-300 p oranjerie 250-650 200-650 200-600 p Anklaar 16.000



15.000

Korenstraat 165-325 150-300 150-300 p

Arnhem 150.600 291.100 7.900 11.200 42% 6,6% Bakkerstraat 250-800 250-800 250-750 p Kronenburg 300-450 300-450 300-425 j ov terminal Arnhem 4.200

Grote oord 900-1.050 900-1.050 900-1.000 j Musiskwartier150-

1.050150-

1.000150-900 p


8.700


Ketelstraat 700-1.100 700-1.100 700-1.050 pWoonboulevard Gelderse Poort

65-90 65-85 65-85 p

roggestraat 600-950 600-950 600-950 p

Steenstraat 100-250 100-250 100-225 p

vijzelstraat 650-1.100 650-1.100 650-1.050 p

ede 110.600 178.300 8.600 5.900 -31% 5,8% Achter de Doelen 250-425 250-425 225-400 p

Grote Straat 225-450 200-450 200-425 p

Maandereind 150-250 150-250 150-225 p

71factsheet winkelMaRkt Bron: opname en aanbod PropertyNLFGH VastGoedBericHt 2014



aan

tal inw

on

ers 2013

ver

ko

oP

vlo

er o

PPerv

lak

(vv

o)

in m

² 2013

gem

idd

elde o

pn

ame

2008-2012 in m

²

op

nam

e 2013 in m

²

op

nam

e vergeleken

met

jaren 2008-2012 in

%

leegstaan

de o

bjecten

in %

(lan

delijk 6,9%

)

bela

ng

rijk

Ste w

ink

elStra

ten

ban

db

reedte h

uu

rprijzen

2011 in

€/m²

ban

db

reedte h

uu

rprijzen

2012 in

€/m²

ban

db

reedte h

uu

rprijzen

2013 in

€/m²

verw

achtin

g h

uu

rprijs-

on

twikkelin

g 2014

bela

ng

rijk

Ste w

ink

elcen

tra

ban

db

reedte h

uu

rprijzen

2011 in

€/m²

ban

db

reedte h

uu

rprijzen

2012 in

€/m²

ban

db

reedte h

uu

rprijzen

2013 in

€/m²

verw

achtin

g h

uu

rprijs-

on

twikkelin

g 2014

bela

ng

rijk

Ste n

ieuw

bo

uw

loc

atieS/

Plan

nen

in aan

bo

uw

2013 in

bv

o m

²

Plancap

aciteit 2013 in

bv

o m

²


nijmegen 167.900 260.900 10.700 12.500 17% 6,5% Broerstraat 650-900 650-900 650-850 j Dukenburg 350-550 350-550 325-500 j Plein 1944 11.300

Burchtstraat 375-950 375-900 350-850 j De Molenpoort 150-400 150-375 150-350 p Waalfront 2.800

Marikenstraat 300-500 300-500 275-475 pWoonboulevard novium

60-85 60-80 60-75 p

Moenenstraat 175-300 175-300 175-300 p

Provincie GroninGen

Groningen 198.200 464.300 17.000 11.200 -34% 6,6% A-Kerkhof 250-500 250-500 200-450 jMeubelboulevard hoendiep

60-85 60-85 50-85 j oostwand Grote Markt 10.000

carolieweg 175-300 175-300 125-250 j Paddepoel 200-550 200-550 175-450 jWinkelcentrum Paddepoel, uitbreiding

5.000

herestraat 600-1.400 600-1.400 600-1.300 j vinkhuizen 140-180 140-180 140-180 j

vismarkt 250-700 250-700 250-700 j Westerhaven 100-350 100-350 100-350 j

Waagstraat 250-500 250-500 250-500 jWoonforum Peizerweg

60-90 60-90 60-90 j

Zwanestraat 200-350 200-350 175-300 j

Provincie liMBurG

heerlen 88.400 338.700 4.100 10.200 149% 16,6% Promenade i en ii 300-600 300-600 250-550 pcorio center (begane grond)

350-600 300-600 250-550 p Maankwartier 13.500

Saroleastraat i 450-750 450-750 400-700 pcorio center (souterrain)

125-160 125-160 100-135 pSchinkelkwadrant-Zuid, De Plu

17.000

Saroleastraat ii 300-450 250-450 200-400 pWoonboulevard in de cramer

65-90 65-90 60-90 p Woonboulevard fase 3 8.000

Maastricht 122.900 245.000 6.100 10.200 67% 8,5% Grote Staat 750-1.400 750-1.400 750-1.400 j Brusselse Poort 200-400 200-400 200-400 jBelvédère (Bosscherveld) fase 1

20.000

Kleine Staat 750-1.200 750-1.200 750-1.200 j entre Deux400-

1.000400-

1.000350-900 j

uitbreiding Brusselse Poort

10.000

Maastrichter Brugstraat 600-1.100 600-1.100 550-1.000 j Mosae Forum 250-750 200-750 200-700 p

Muntstraat 500-850 500-850 450-800 j

Spilstraat 450-700 450-700 400-650 j

Stokstraat 400-700 400-700 350-650 p

Wolfstraat 500-800 500-800 450-750 j

Wycker Brugstraat 300-600 300-600 300-600 j

roermond 57.000 232.800 4.800 2.100 -56% 8,8% Graaf Gerardstraat 250-350 250-350 250-350 p roercenter 150-250 150-250 150-250 jDesigner outlet center fase 4

10.000

hamstraat 200-350 200-350 200-350 pDesigner outlet center

200-450 200-450 200-450 j

Steenweg 300-600 300-600 300-600 p

varkensmarkt 300-550 300-550 300-550 p


Breda 180.000 413.200 15.800 17.000 8% 7,9% eindstraat 550-1.000 550-1.000 550-1.000 j De Barones 350-650 350-650 350-600 p Achter de lange Stallen 24.000

Ginnekenstraat 450-950 450-950 450-950 j Woonboulevard Breda 75-100 75-100 75-100 j hoge vught 9.500

Karrestraat 550-950 550-950 450-900 j ov terminal Breda 9.000

ridderstraat 400-700 400-700 400-650 j

Den Bosch 143.600 285.600 6.800 10.200 50% 5,3% hinthamerstraat 500-750 500-750 450-750 j Bossche Boulevard 70-100 70-100 70-100 j GZG-terrein 1e fase 12.000

hooge Steenweg 600-1.050 600-1.050 600-1.050 j Winkelcentrum Arena 250-450 250-450 250-450 puitbreiding Bossche Woonboulevard

11.000

Kerkstraat 400-750 400-750 350-700 j Willemspoort 4.000

Markt 500-850 500-850 450-800 j

Pensmarkt 500-1.000 500-1.000 500-1.000 j

Schapenmarkt 400-650 400-650 400-650 j

72


aan

tal inw

on

ers 2013

ver

ko

oP

vlo

er o

PPerv

lak

(vv

o)

in m

² 2013

gem

idd

elde o

pn

ame

2008-2012 in m

²

op

nam

e 2013 in m

²

op

nam

e vergeleken

met

jaren 2008-2012 in

%

leegstaan

de o

bjecten

in %

(lan

delijk 6,9%

)

bela

ng

rijk

Ste w

ink

elStra

ten

ban

db

reedte h

uu

rprijzen

2011 in

€/m²

ban

db

reedte h

uu

rprijzen

2012 in

€/m²

ban

db

reedte h

uu

rprijzen

2013 in

€/m²

verw

achtin

g h

uu

rprijs-

on

twikkelin

g 2014

bela

ng

rijk

Ste w

ink

elcen

tra

ban

db

reedte h

uu

rprijzen

2011 in

€/m²

ban

db

reedte h

uu

rprijzen

2012 in

€/m²

ban

db

reedte h

uu

rprijzen

2013 in

€/m²

verw

achtin

g h

uu

rprijs-

on

twikkelin

g 2014

bela

ng

rijk

Ste n

ieuw

bo

uw

loc

atieS/

Plan

nen

in aan

bo

uw

2013 in

bv

o m

²

Plancap

aciteit 2013 in

bv

o m

²


nijmegen 167.900 260.900 10.700 12.500 17% 6,5% Broerstraat 650-900 650-900 650-850 j Dukenburg 350-550 350-550 325-500 j Plein 1944 11.300

Burchtstraat 375-950 375-900 350-850 j De Molenpoort 150-400 150-375 150-350 p Waalfront 2.800


60-85 60-80 60-75 p

Moenenstraat 175-300 175-300 175-300 p

Provincie GroninGen

Groningen 198.200 464.300 17.000 11.200 -34% 6,6% A-Kerkhof 250-500 250-500 200-450 jMeubelboulevard hoendiep

60-85 60-85 50-85 j oostwand Grote Markt 10.000


5.000

herestraat 600-1.400 600-1.400 600-1.300 j vinkhuizen 140-180 140-180 140-180 j



60-90 60-90 60-90 j

Zwanestraat 200-350 200-350 175-300 j

Provincie liMBurG

heerlen 88.400 338.700 4.100 10.200 149% 16,6% Promenade i en ii 300-600 300-600 250-550 pcorio center (begane grond)

350-600 300-600 250-550 p Maankwartier 13.500



17.000


65-90 65-90 60-90 p Woonboulevard fase 3 8.000

Maastricht 122.900 245.000 6.100 10.200 67% 8,5% Grote Staat 750-1.400 750-1.400 750-1.400 j Brusselse Poort 200-400 200-400 200-400 jBelvédère (Bosscherveld) fase 1

20.000

Kleine Staat 750-1.200 750-1.200 750-1.200 j entre Deux400-

1.000400-

1.000350-900 j


10.000

Maastrichter Brugstraat 600-1.100 600-1.100 550-1.000 j Mosae Forum 250-750 200-750 200-700 p

Muntstraat 500-850 500-850 450-800 j

Spilstraat 450-700 450-700 400-650 j

Stokstraat 400-700 400-700 350-650 p

Wolfstraat 500-800 500-800 450-750 j


roermond 57.000 232.800 4.800 2.100 -56% 8,8% Graaf Gerardstraat 250-350 250-350 250-350 p roercenter 150-250 150-250 150-250 jDesigner outlet center fase 4

10.000


200-450 200-450 200-450 j

Steenweg 300-600 300-600 300-600 p

varkensmarkt 300-550 300-550 300-550 p


Breda 180.000 413.200 15.800 17.000 8% 7,9% eindstraat 550-1.000 550-1.000 550-1.000 j De Barones 350-650 350-650 350-600 p Achter de lange Stallen 24.000

Ginnekenstraat 450-950 450-950 450-950 j Woonboulevard Breda 75-100 75-100 75-100 j hoge vught 9.500

Karrestraat 550-950 550-950 450-900 j ov terminal Breda 9.000

ridderstraat 400-700 400-700 400-650 j

Den Bosch 143.600 285.600 6.800 10.200 50% 5,3% hinthamerstraat 500-750 500-750 450-750 j Bossche Boulevard 70-100 70-100 70-100 j GZG-terrein 1e fase 12.000

hooge Steenweg 600-1.050 600-1.050 600-1.050 j Winkelcentrum Arena 250-450 250-450 250-450 puitbreiding Bossche Woonboulevard

11.000

Kerkstraat 400-750 400-750 350-700 j Willemspoort 4.000

Markt 500-850 500-850 450-800 j

Pensmarkt 500-1.000 500-1.000 500-1.000 j

Schapenmarkt 400-650 400-650 400-650 j




aan

tal inw

on

ers 2013

ver

ko

oP

vlo

er o

PPerv

lak

(vv

o)

in m

² 2013

gem

idd

elde o

pn

ame

2008-2012 in m

²

op

nam

e 2013 in m

²

op

nam

e vergeleken

met

jaren 2008-2012 in

%

leegstaan

de o

bjecten

in %

(lan

delijk 6,9%

)

bela

ng

rijk

Ste w

ink

elStra

ten

ban

db

reedte h

uu

rprijzen

2011 in

€/m²

ban

db

reedte h

uu

rprijzen

2012 in

€/m²

ban

db

reedte h

uu

rprijzen

2013 in

€/m²

verw

achtin

g h

uu

rprijs-

on

twikkelin

g 2014

bela

ng

rijk

Ste w

ink

elcen

tra

ban

db

reedte h

uu

rprijzen

2011 in

€/m²

ban

db

reedte h

uu

rprijzen

2012 in

€/m²

ban

db

reedte h

uu

rprijzen

2013 in

€/m²

verw

achtin

g h

uu

rprijs-

on

twikkelin

g 2014

bela

ng

rijk

Ste n

ieuw

bo

uw

loc

atieS/

Plan

nen

in aan

bo

uw

2013 in

bv

o m

²

Plancap

aciteit 2013 in

bv

o m

²


eindhoven 221.000 443.400 18.400 16.600 -10% 9,4% Demer 750-1.350 750-1.350 750-1.350 j heuvelgalerie 200-650 200-650 150-550 p

hermanus Boexstraat 450-650 450-650 450-650 g Piazza center350-

1.000350-

1.000300-900 p

hooghuisstraat 400-650 400-650 400-650 j Woensel 300-650 250-650 250-600 p

Marktstraat 500-900 500-900 500-900 jWoonboulevard ekkersrijt

75-115 75-115 75-115 j

rechtestraat 500-1.000 500-1.000 500-1.000 jDe Admirant / nieuwe emmasingel

350-550 300-500 250-450 p

vrijstraat 250-550 350-550 300-500 j

tilburg 210.000 319.700 7.500 12.900 72% 7,4% heuvelstraat 400-900 400-900 400-900 j emmapassage 275-375 275-375 250-350 p AaBe-complex 27.000

heyhoef 175-250 175-250 175-250 jherontwikkeling omgeving Stationsplein

7.000

Pieter vreedeplein 250-375 250-375 250-350 p Wagnerplein 4.000

Winkelcentrum heyhoef 5.000

Winkelcentrum Koningsoord (Berkel enschot)

12.800


Alkmaar 95.000 286.100 7.800 12.700 63% 7,4% De laat 175-550 175-550 150-500 j noorder Arcade 100-150 100-150 100-150 g Koedijkerstraat 6.100

langestraat 325-700 325-700 250-700 j

noorder Arcade / ringerscomplex (renovatie)

55.000

Payglop 500-650 500-650 450-600 j

Amstelveen 84.800 122.700 1.800 1.600 -11% 4,2% Zaagland 250-400 250-400 200-350 j Stadshart Amstelveen 500-850 500-850 500-900 j Winkelcentrum Westwijk 8.000

rembrandtweg - - 150-400 jWinkelcentrum Binnenhof

500-700 500-700 500-700 j

Amsterdam 809.200 1.136.800 42.400 75.600 78% 3,8% Beethovenstraat 500-750 500-750 400-800 j Amsterdamse Poort 300-550 300-550 300-550 jBeurspassage, Damrak / nieuwendijk

20.000

cornelis Schuytstraat 500-950 500-950 500-1.000 j Arena Boulevard 175-225 125-200 125-200 jGroot Gelderlandplein, uitbreiding

8.000

Damrak 850-1.000 850-1.000 850-1.000 jBoven ’t Y / Buikslotermeerplein

350-700 350-700 300-700 j rokin (Fortis-locatie) 10.000

Ferdinand Bolstraat 300-600 300-600 250-600 j Groot Gelderlandplein 350-650 350-650 350-650 j rokin Plaza 6.000

heiligeweg1.500-2.250

1.500-2.250

1.500-2.250

j Kalvertoren400-

1.600400-

1.600400-

1.600j

Station Amsterdam centraal

4.500

Kalverstraat 1.800-2.500

1.800-2.500

1.800-2.500

j Magna Plaza 200-600 200-600 200-600 j Winkelcentrum Mosplein 7.500

Kinkerstraat 225-400 225-400 225-400 j osdorpplein 250-450 250-450 250-450 jZuidas (ravel), van leijenberghlaan

10.000

leidsestraat1.300-2.000

1.300-2.000

1.300-2.000

j villa Arena 80-150 80-150 80-150 j

nieuwendijk 700-2.000 700-2.000 700-2.000 j

P.c. hooftstraat 900-1.500 900-1.500 1.000-1.600

j

rokin 550-800 550-800 550-800 g

van Baerlestraat 300-750 300-750 300-750 j

haarlem 154.800 261.100 6.300 4.600 -27% 4,9% Anegang 225-475 225-475 200-450 jWinkelcentrum Schalkwijk

350-550 350-550 250-500 j Brinkmanpassage 7.700

Barteljorisstraat 350-550 350-550 350-550 j Schalkstad (eerste fase) 16.000

Generaal cronjéstraat 150-250 150-250 125-275 j

Grote houtstraat 400-950 400-950 400-950 j

74


aan

tal inw

on

ers 2013

ver

ko

oP

vlo

er o

PPerv

lak

(vv

o)

in m

² 2013

gem

idd

elde o

pn

ame

2008-2012 in m

²

op

nam

e 2013 in m

²

op

nam

e vergeleken

met

jaren 2008-2012 in

%

leegstaan

de o

bjecten

in %

(lan

delijk 6,9%

)

bela

ng

rijk

Ste w

ink

elStra

ten

ban

db

reedte h

uu

rprijzen

2011 in

€/m²

ban

db

reedte h

uu

rprijzen

2012 in

€/m²

ban

db

reedte h

uu

rprijzen

2013 in

€/m²

verw

achtin

g h

uu

rprijs-

on

twikkelin

g 2014

bela

ng

rijk

Ste w

ink

elcen

tra

ban

db

reedte h

uu

rprijzen

2011 in

€/m²

ban

db

reedte h

uu

rprijzen

2012 in

€/m²

ban

db

reedte h

uu

rprijzen

2013 in

€/m²

verw

achtin

g h

uu

rprijs-

on

twikkelin

g 2014

bela

ng

rijk

Ste n

ieuw

bo

uw

loc

atieS/

Plan

nen

in aan

bo

uw

2013 in

bv

o m

²

Plancap

aciteit 2013 in

bv

o m

²


eindhoven 221.000 443.400 18.400 16.600 -10% 9,4% Demer 750-1.350 750-1.350 750-1.350 j heuvelgalerie 200-650 200-650 150-550 p


1.000350-

1.000300-900 p



75-115 75-115 75-115 j

rechtestraat 500-1.000 500-1.000 500-1.000 jDe Admirant / nieuwe emmasingel

350-550 300-500 250-450 p

vrijstraat 250-550 350-550 300-500 j

tilburg 210.000 319.700 7.500 12.900 72% 7,4% heuvelstraat 400-900 400-900 400-900 j emmapassage 275-375 275-375 250-350 p AaBe-complex 27.000


7.000

Pieter vreedeplein 250-375 250-375 250-350 p Wagnerplein 4.000

Winkelcentrum heyhoef 5.000


12.800


Alkmaar 95.000 286.100 7.800 12.700 63% 7,4% De laat 175-550 175-550 150-500 j noorder Arcade 100-150 100-150 100-150 g Koedijkerstraat 6.100

langestraat 325-700 325-700 250-700 j

noorder Arcade / ringerscomplex (renovatie)

55.000

Payglop 500-650 500-650 450-600 j

Amstelveen 84.800 122.700 1.800 1.600 -11% 4,2% Zaagland 250-400 250-400 200-350 j Stadshart Amstelveen 500-850 500-850 500-900 j Winkelcentrum Westwijk 8.000


500-700 500-700 500-700 j

Amsterdam 809.200 1.136.800 42.400 75.600 78% 3,8% Beethovenstraat 500-750 500-750 400-800 j Amsterdamse Poort 300-550 300-550 300-550 jBeurspassage, Damrak / nieuwendijk

20.000

cornelis Schuytstraat 500-950 500-950 500-1.000 j Arena Boulevard 175-225 125-200 125-200 jGroot Gelderlandplein, uitbreiding

8.000

Damrak 850-1.000 850-1.000 850-1.000 jBoven ’t Y / Buikslotermeerplein

350-700 350-700 300-700 j rokin (Fortis-locatie) 10.000

Ferdinand Bolstraat 300-600 300-600 250-600 j Groot Gelderlandplein 350-650 350-650 350-650 j rokin Plaza 6.000

heiligeweg1.500-2.250

1.500-2.250

1.500-2.250

j Kalvertoren400-

1.600400-

1.600400-

1.600j

Station Amsterdam centraal

4.500

Kalverstraat 1.800-2.500

1.800-2.500

1.800-2.500

j Magna Plaza 200-600 200-600 200-600 j Winkelcentrum Mosplein 7.500


10.000

leidsestraat1.300-2.000

1.300-2.000

1.300-2.000

j villa Arena 80-150 80-150 80-150 j

nieuwendijk 700-2.000 700-2.000 700-2.000 j

P.c. hooftstraat 900-1.500 900-1.500 1.000-1.600

j

rokin 550-800 550-800 550-800 g


haarlem 154.800 261.100 6.300 4.600 -27% 4,9% Anegang 225-475 225-475 200-450 jWinkelcentrum Schalkwijk

350-550 350-550 250-500 j Brinkmanpassage 7.700

Barteljorisstraat 350-550 350-550 350-550 j Schalkstad (eerste fase) 16.000






aan

tal inw

on

ers 2013

ver

ko

oP

vlo

er o

PPerv

lak

(vv

o)

in m

² 2013

gem

idd

elde o

pn

ame

2008-2012 in m

²

op

nam

e 2013 in m

²

op

nam

e vergeleken

met

jaren 2008-2012 in

%

leegstaan

de o

bjecten

in %

(lan

delijk 6,9%

)

bela

ng

rijk

Ste w

ink

elStra

ten

ban

db

reedte h

uu

rprijzen

2011 in

€/m²

ban

db

reedte h

uu

rprijzen

2012 in

€/m²

ban

db

reedte h

uu

rprijzen

2013 in

€/m²

verw

achtin

g h

uu

rprijs-

on

twikkelin

g 2014

bela

ng

rijk

Ste w

ink

elcen

tra

ban

db

reedte h

uu

rprijzen

2011 in

€/m²

ban

db

reedte h

uu

rprijzen

2012 in

€/m²

ban

db

reedte h

uu

rprijzen

2013 in

€/m²

verw

achtin

g h

uu

rprijs-

on

twikkelin

g 2014

bela

ng

rijk

Ste n

ieuw

bo

uw

loc

atieS/

Plan

nen

in aan

bo

uw

2013 in

bv

o m

²

Plancap

aciteit 2013 in

bv

o m

²


Zaanstad 150.600 323.900 9.200 12.900 40% 5,1% Gedempte Gracht 250-425 250-425 250-425 jShopping centre Zaandam

60-80 60-80 60-80 j Zaans Medisch centrum 6.100

Westzijde 150-250 150-250 125-225 jWoonboulevard Zaanplein

60-85 60-85 60-85 j


Deventer 98.400 192.800 3.000 5.100 70% 8,4% Korte Bisschop 500-800 500-800 475-800 p De Boreel 100-200 100-200 100-200 p Keizerslanden 7.300

lange Bisschop 225-800 225-800 200-800 p De Snipperling 60-75 55-70 55-70 p

enschede 158.800 308.700 11.400 14.300 25% 9,3% havenstraatpassage 200-400 175-300 150-250 p De Klanderij 400-750 400-750 400-750 j Miro-complex 5.500

hofpassage 350-500 325-475 300-450 p twentec 175-275 175-275 175-275 p Stokhorst, Brakershorst 5.600

Kalanderstraat 350-800 350-800 325-800 pWoonboulevard Schuttersveld

50-75 45-70 45-70 p

langestraat 300-500 275-450 250-400 p

van heekplein 350-850 350-850 350-850 j

hengelo 81.000 199.600 5.900 5.700 -3% 10,9% Brinkstraat 300-450 275-425 225-400 pretail Park Plein Westermaat

80-110 75-110 75-110 j hart van Zuid 5.000

Markt 200-350 200-350 175-325 plange Wemen (centrumplan-noord)

9.000

nieuwstraat 300-500 275-450 250-425 p Westermaat Plein (fase iii) 21.000

telgen 300-500 300-500 250-450 p

Zwolle 123.000 231.200 4.600 11.700 154% 6,8% Broerenstraat 250-450 250-450 250-450 p Stadshagen 175-225 175-225 175-225 j ikea Zwolle 32.000

Diezerstraat 400-1.050 400-1.050 400-1.050 jWoonboulevard Zwolle

50-75 45-70 45-70 p Kamperpoort 10.000

Grote Markt 250-475 250-475 250-475 j

roggenstraat 300-500 300-500 300-500 p

Spiegelstraat 225-350 225-350 225-350 p

vismarkt 160-300 160-300 150-300 p

Weeshuisstraat 350-550 350-550 325-525 j

Provincie utrecht

Amersfoort 150.700 295.400 7.600 23.800 213% 3,9% langestraat 225-700 225-650 225-600 j emiclaerhof 150-250 150-250 150-250 jretailpark Amersfoort, Amsterdamseweg

10.000

utrechtsestraat 500-700 450-600 350-600 p St. Jorisplein 300-550 275-550 250-500 pWinkelcentrum vathorst fase ii

3.500

varkensmarkt 200-625 250-550 250-550 p leusderweg - - 150-275 j

nieuwegein 61.000 114.300 800 500 -38% 3,9% city Plaza 300-650 275-650 250-600 p Muntplein, De Batau 5.300

Stadskwartier fase ii Passage

8.000

utrecht 327.200 526.500 14.800 25.300 71% 4,7% Bakkerstraat 750-1.000 600-950 600-900 j hoog catharijne 300-

1.250300-

1.250300-

1.300g Bijenkorf uitbreiding 6.000

choorstraat 750-950 700-950 600-950 p Kanaleneiland 200-350 200-325 200-300 jhoog catharijne, uitbreiding

35.000

lange elisabethstraat1.000-1.500

1.000-1.450

1.000-1.400

j overvecht 250-600 200-550 200-500 p leidsche rijn centrum 31.000

lange viestraat 600-900 500-850 400-750 jWoonboulevard utrecht

75-125 75-125 75-125 j Meubelboulevard / iKeA 26.500

oudegracht 750-1.300 700-1.300 600-1.300 pov terminal utrecht centraal

8.000

oudkerkhof 475-650 450-550 400-550 p

Winkelcentrum Kanaleneiland, uitbreiding

6.000

Steenweg 800-1.400 750-1.400 750-1.300 jWinkelcentrum overvecht, uitbreiding

15.000

vredenburg 750-950 700-950 700-900 pWinkelcentrum terwijde, leidsche rijn

12.000

76


aan

tal inw

on

ers 2013

ver

ko

oP

vlo

er o

PPerv

lak

(vv

o)

in m

² 2013

gem

idd

elde o

pn

ame

2008-2012 in m

²

op

nam

e 2013 in m

²

op

nam

e vergeleken

met

jaren 2008-2012 in

%

leegstaan

de o

bjecten

in %

(lan

delijk 6,9%

)

bela

ng

rijk

Ste w

ink

elStra

ten

ban

db

reedte h

uu

rprijzen

2011 in

€/m²

ban

db

reedte h

uu

rprijzen

2012 in

€/m²

ban

db

reedte h

uu

rprijzen

2013 in

€/m²

verw

achtin

g h

uu

rprijs-

on

twikkelin

g 2014

bela

ng

rijk

Ste w

ink

elcen

tra

ban

db

reedte h

uu

rprijzen

2011 in

€/m²

ban

db

reedte h

uu

rprijzen

2012 in

€/m²

ban

db

reedte h

uu

rprijzen

2013 in

€/m²

verw

achtin

g h

uu

rprijs-

on

twikkelin

g 2014

bela

ng

rijk

Ste n

ieuw

bo

uw

loc

atieS/

Plan

nen

in aan

bo

uw

2013 in

bv

o m

²

Plancap

aciteit 2013 in

bv

o m

²


Zaanstad 150.600 323.900 9.200 12.900 40% 5,1% Gedempte Gracht 250-425 250-425 250-425 jShopping centre Zaandam

60-80 60-80 60-80 j Zaans Medisch centrum 6.100


60-85 60-85 60-85 j


Deventer 98.400 192.800 3.000 5.100 70% 8,4% Korte Bisschop 500-800 500-800 475-800 p De Boreel 100-200 100-200 100-200 p Keizerslanden 7.300


enschede 158.800 308.700 11.400 14.300 25% 9,3% havenstraatpassage 200-400 175-300 150-250 p De Klanderij 400-750 400-750 400-750 j Miro-complex 5.500

hofpassage 350-500 325-475 300-450 p twentec 175-275 175-275 175-275 p Stokhorst, Brakershorst 5.600


50-75 45-70 45-70 p

langestraat 300-500 275-450 250-400 p

van heekplein 350-850 350-850 350-850 j

hengelo 81.000 199.600 5.900 5.700 -3% 10,9% Brinkstraat 300-450 275-425 225-400 pretail Park Plein Westermaat

80-110 75-110 75-110 j hart van Zuid 5.000


9.000

nieuwstraat 300-500 275-450 250-425 p Westermaat Plein (fase iii) 21.000

telgen 300-500 300-500 250-450 p

Zwolle 123.000 231.200 4.600 11.700 154% 6,8% Broerenstraat 250-450 250-450 250-450 p Stadshagen 175-225 175-225 175-225 j ikea Zwolle 32.000

Diezerstraat 400-1.050 400-1.050 400-1.050 jWoonboulevard Zwolle

50-75 45-70 45-70 p Kamperpoort 10.000

Grote Markt 250-475 250-475 250-475 j

roggenstraat 300-500 300-500 300-500 p

Spiegelstraat 225-350 225-350 225-350 p

vismarkt 160-300 160-300 150-300 p


Provincie utrecht

Amersfoort 150.700 295.400 7.600 23.800 213% 3,9% langestraat 225-700 225-650 225-600 j emiclaerhof 150-250 150-250 150-250 jretailpark Amersfoort, Amsterdamseweg

10.000


3.500


nieuwegein 61.000 114.300 800 500 -38% 3,9% city Plaza 300-650 275-650 250-600 p Muntplein, De Batau 5.300


8.000

utrecht 327.200 526.500 14.800 25.300 71% 4,7% Bakkerstraat 750-1.000 600-950 600-900 j hoog catharijne 300-

1.250300-

1.250300-

1.300g Bijenkorf uitbreiding 6.000


35.000

lange elisabethstraat1.000-1.500

1.000-1.450

1.000-1.400

j overvecht 250-600 200-550 200-500 p leidsche rijn centrum 31.000


75-125 75-125 75-125 j Meubelboulevard / iKeA 26.500

oudegracht 750-1.300 700-1.300 600-1.300 pov terminal utrecht centraal

8.000

oudkerkhof 475-650 450-550 400-550 p


6.000

Steenweg 800-1.400 750-1.400 750-1.300 jWinkelcentrum overvecht, uitbreiding

15.000


12.000




aan

tal inw

on

ers 2013

ver

ko

oP

vlo

er o

PPerv

lak

(vv

o)

in m

² 2013

gem

idd

elde o

pn

ame

2008-2012 in m

²

op

nam

e 2013 in m

²

op

nam

e vergeleken

met

jaren 2008-2012 in

%

leegstaan

de o

bjecten

in %

(lan

delijk 6,9%

)

bela

ng

rijk

Ste w

ink

elStra

ten

ban

db

reedte h

uu

rprijzen

2011 in

€/m²

ban

db

reedte h

uu

rprijzen

2012 in

€/m²

ban

db

reedte h

uu

rprijzen

2013 in

€/m²

verw

achtin

g h

uu

rprijs-

on

twikkelin

g 2014

bela

ng

rijk

Ste w

ink

elcen

tra

ban

db

reedte h

uu

rprijzen

2011 in

€/m²

ban

db

reedte h

uu

rprijzen

2012 in

€/m²

ban

db

reedte h

uu

rprijzen

2013 in

€/m²

verw

achtin

g h

uu

rprijs-

on

twikkelin

g 2014

bela

ng

rijk

Ste n

ieuw

bo

uw

loc

atieS/

Plan

nen

in aan

bo

uw

2013 in

bv

o m

²

Plancap

aciteit 2013 in

bv

o m

²

Provincie ZeelAnD

Middelburg 47.700 129.500 1.000 1.300 30% 7,2% lange Delft 350-600 300-600 250-550 pWoonboulevard Mortiere

75-100 60-100 60-100 p

langeviele 200-325 200-325 175-300 p


Delft 99.900 176.300 3.000 1.100 -63% 5,0% Brabantse turfmarkt 200-475 175-475 175-475 p Zuidpoort 250-550 225-500 225-500 j hovenpassage 3.000

Jacob Gerritstraat 400-550 375-550 375-550 p

Paradijspoort 300-600 300-600 300-600 p

Den haag 509.300 730.800 20.200 40.200 99% 7,3% Grote Marktstraat 500-1.050 500-1.000 500-1.000 jhaaglanden Megastores

80-160 80-160 80-160 j Amadeus 8.500

hoogstraat 600-900 600-900 600-1.000 j leyweg 250-450 200-425 200-425 p De Markies 12.000

Korte Poten 250-350 225-350 225-350 j nieuwe haagse Passage 10.500

lange Poten 300-400 300-400 300-400 p Sijthoff city 4.800

noordeinde 200-550 200-500 200-550 juitbreiding leidsenhage (leidschendam)

30.500

Passage 400-550 400-550 400-550 j

Spuistraat1.000-1.450

900-1.450 900-1.450 p

venestraat 900-1.250 900-1.250 900-1.250 j

vlamingstraat 600-900 500-900 500-900 p

Wagenstraat 750-1.000 750-1.000 750-1.000 j

Dordrecht 118.700 182.100 4.300 3.800 -12% 9,4% Bagijnhof 240-400 225-400 200-400 p Drie vriendenhof 225-550 220-500 200-475 p Gezondheidspark 6.000

Sarisgang 275-575 250-550 225-525 p Statenplein 250-550 250-500 225-475 p

voorstraat 150-350 150-350 150-325 p Sterrenburg 200-300 175-250 150-225 p

leiden 121.200 158.700 5.100 7.300 43% 5,5% Breestraat 180-325 150-325 150-325 jWinkelcentrum luifelbaan

150-250 150-225 150-225 j Aalmarkt 8.000

Donkersteeg 500-700 500-700 500-700 j Kooiplein 5.300

haarlemmerstraat 300-800 275-800 250-800 pWinkelcentrum Stevensbloem

6.400

Maarmansteeg 350-550 300-525 300-525 j

rotterdam 617.300 978.000 46.800 43.600 -7% 8,8% Beurstraverse 850-1.600 800-1.500 800-1.500 jAlexandrium i (oosterhof)

350-750 300-700 275-675 p cool63 13.300

Beijerlandselaan 110-150 110-150 110-150 pAlexandrium ii (Megastores)

150-225 150-225 125-200 p Forum rotterdam 35.000

Groene hilledijk 140-220 110-200 110-200 pAlexandrium iii (Woonmall)

125-250 125-250 125-200 p Markthal 12.000

hoogstraat 275-750 275-700 250-675 j Binnenhof 150-250 150-250 150-225 p

Korte lijnbaan 275-900 275-900 250-875 j Keizerswaard 350-470 300-450 275-425 j

lijnbaan 750-1.750 700-1.700 700-1.650 j Zuidplein (hoog) 475-725 450-700 425-700 j

noordmolenstraat 190-270 180-225 160-225 p Zuidplein (zuiderterras) 200-285 200-275 175-250 p

Stadhuisplein 250-800 250-800 225-750 p

Zwart Janstraat 190-275 180-250 150-225 p

Zoetermeer 123.600 182.900 4.300 7.100 65% 4,8% Dorpstraat 180-250 150-225 150-225 j rokkeveen 160-210 150-210 150-210 g cadenza, Stadshart-oost 3.000

Promenade 400-700 375-700 350-650 j Woonhart 80-110 80-100 80-100 j

Spazio 325-600 300-600 300-600 j

78


aan

tal inw

on

ers 2013

ver

ko

oP

vlo

er o

PPerv

lak

(vv

o)

in m

² 2013

gem

idd

elde o

pn

ame

2008-2012 in m

²

op

nam

e 2013 in m

²

op

nam

e vergeleken

met

jaren 2008-2012 in

%

leegstaan

de o

bjecten

in %

(lan

delijk 6,9%

)

bela

ng

rijk

Ste w

ink

elStra

ten

ban

db

reedte h

uu

rprijzen

2011 in

€/m²

ban

db

reedte h

uu

rprijzen

2012 in

€/m²

ban

db

reedte h

uu

rprijzen

2013 in

€/m²

verw

achtin

g h

uu

rprijs-

on

twikkelin

g 2014

bela

ng

rijk

Ste w

ink

elcen

tra

ban

db

reedte h

uu

rprijzen

2011 in

€/m²

ban

db

reedte h

uu

rprijzen

2012 in

€/m²

ban

db

reedte h

uu

rprijzen

2013 in

€/m²

verw

achtin

g h

uu

rprijs-

on

twikkelin

g 2014

bela

ng

rijk

Ste n

ieuw

bo

uw

loc

atieS/

Plan

nen

in aan

bo

uw

2013 in

bv

o m

²

Plancap

aciteit 2013 in

bv

o m

²

Provincie ZeelAnD

Middelburg 47.700 129.500 1.000 1.300 30% 7,2% lange Delft 350-600 300-600 250-550 pWoonboulevard Mortiere

75-100 60-100 60-100 p

langeviele 200-325 200-325 175-300 p


Delft 99.900 176.300 3.000 1.100 -63% 5,0% Brabantse turfmarkt 200-475 175-475 175-475 p Zuidpoort 250-550 225-500 225-500 j hovenpassage 3.000


Paradijspoort 300-600 300-600 300-600 p

Den haag 509.300 730.800 20.200 40.200 99% 7,3% Grote Marktstraat 500-1.050 500-1.000 500-1.000 jhaaglanden Megastores

80-160 80-160 80-160 j Amadeus 8.500

hoogstraat 600-900 600-900 600-1.000 j leyweg 250-450 200-425 200-425 p De Markies 12.000

Korte Poten 250-350 225-350 225-350 j nieuwe haagse Passage 10.500

lange Poten 300-400 300-400 300-400 p Sijthoff city 4.800


30.500

Passage 400-550 400-550 400-550 j

Spuistraat1.000-1.450

900-1.450 900-1.450 p

venestraat 900-1.250 900-1.250 900-1.250 j

vlamingstraat 600-900 500-900 500-900 p

Wagenstraat 750-1.000 750-1.000 750-1.000 j

Dordrecht 118.700 182.100 4.300 3.800 -12% 9,4% Bagijnhof 240-400 225-400 200-400 p Drie vriendenhof 225-550 220-500 200-475 p Gezondheidspark 6.000



leiden 121.200 158.700 5.100 7.300 43% 5,5% Breestraat 180-325 150-325 150-325 jWinkelcentrum luifelbaan

150-250 150-225 150-225 j Aalmarkt 8.000

Donkersteeg 500-700 500-700 500-700 j Kooiplein 5.300


6.400

Maarmansteeg 350-550 300-525 300-525 j

rotterdam 617.300 978.000 46.800 43.600 -7% 8,8% Beurstraverse 850-1.600 800-1.500 800-1.500 jAlexandrium i (oosterhof)

350-750 300-700 275-675 p cool63 13.300


150-225 150-225 125-200 p Forum rotterdam 35.000


125-250 125-250 125-200 p Markthal 12.000



lijnbaan 750-1.750 700-1.700 700-1.650 j Zuidplein (hoog) 475-725 450-700 425-700 j

noordmolenstraat 190-270 180-225 160-225 p Zuidplein (zuiderterras) 200-285 200-275 175-250 p

Stadhuisplein 250-800 250-800 225-750 p


Zoetermeer 123.600 182.900 4.300 7.100 65% 4,8% Dorpstraat 180-250 150-225 150-225 j rokkeveen 160-210 150-210 150-210 g cadenza, Stadshart-oost 3.000


Spazio 325-600 300-600 300-600 j


FACTSHEET bEdrijFSruimTEmArkT


aan

tal inw

on

ers 2013

vo

or

ra

ad

be

dr

ijve

n

te

rr

ein

en

20

13

in n

et

to

Ha

totaal u

itgeefb

aar 2013 in

netto

ha

gem

idd

elde o

pn

ame

20082012 in m

²

op

nam

e 2013 in m

²

op

nam

e vergeleken

met

jaren 20082012 in

%

aan

bo

d 2013 in

m²

be

lan

gr

ijkSt

e b

ed

rijv

en

te

rr

ein

en

ban

db

reedte h

uu

rprijzen

2011 in

€/m²

ban

db

reedte h

uu

rprijzen

2012 in

€/m²

ban

db

reedte h

uu

rprijzen

2013 in

€/m²

verw

achtin

g

hu

ur p

rijs on

twikkelin

g 2014

be

lan

gr

ijkSt

e n

ieu

wb

ou

w lo

ca

tie

S/P

lan

ne

n

uitg

eefbare b

edrijven

terrein

en 2013 in

netto

ha

Provincie Drenthe

Assen 67.200 292 41 6.700 2.800 -58% 20.000 Messchenveld 30-45 30-45 30-40 j Messchenveld 32 ha

Peelerpark 35-45 35-45 30-40 j Peelerpark 6 ha

Schepersmaat 25-40 25-40 25-35 j

Stadsbedrijvenpark 25-35 25-35 25-35 j

emmen 108.100 888 127 1.300 8.300 538% 32.500 Bargermeer 25-40 25-40 20-35 j Bargermeer 28 ha

Business Park eigenhaard 25-40 25-40 25-40 j Bedrijvenpark A37 38 ha

hoogeveen 54.600 493 114 5.000 3.300 -34% 61.000 De Wieken/noord A2, noord B 20-40 20-40 20-40 j Buitenvaart i 14 ha

Buitenvaart i & ii 20-40 20-40 20-40 j Buitenvaart ii 83 ha

Provincie FlevolAnD

Almere 195.800 993 395 44.300 76.000 72% 272.500 De Steiger 40-55 35-50 35-50 j De Striptekenaar 7 ha

De vaart 40-55 40-55 35-45 j De vaart iv 59 ha

Gooise Kant 50-70 45-60 40-55 j hoge Kant 10 ha

hollandse Kant 50-65 45-60 40-55 j Middenkant 9 ha

veluwse Kant 50-70 45-65 40-60 j Stichtse Kant 88 ha

Stichtse Kant 50-70 45-65 40-60 j

lelystad 76.100 846 502 7.900 16.900 114% 39.000 larserpoort 25-50 25-50 25-50 j Flevopoort 58 ha

noordersluis 25-45 25-45 25-45 j larserpoort 10 ha

oostervaart 25-45 25-45 25-45 j lelystad Airport 18 ha

Provincie FrieSlAnD

heerenveen 43.300 391 97 6.900 0 -100% 31.100internationaal Bedrijven-terrein Friesland

35-55 35-55 30-45 jinternationaal Bedrijven-terrein Friesland

94 ha

leeuwarden 96.300 420 37 2.100 1.400 -33% 31.000 hemrik 35-55 35-55 25-45 j Business Park leeuwarden 8 ha

leeuwarden-West 30-50 30-50 30-40 j newtonpark iv 25 ha

newtonpark 35-55 35-55 30-45 j

Smallingerland / Drachten 55.400 435 108 5.700 1.700 -70% 27.000 Bedrijvenpark Azeven-noord 35-55 35-55 30-45 j Bedrijvenpark Azeven 78 ha

De haven 25-50 25-50 20-40 j De haven-noorderhogeweg 9 ha


Apeldoorn 157.600 688 142 36.000 41.800 16% 47.500 Apeldoorn-noord 40-60 40-60 40-55 j Apeldoorn-noord (Fase ii) 39 ha

Apeldoorn-Zuid 30-50 30-50 30-50 j ecofactorij 33 ha

ecofactorij 50-65 50-65 50-60 j Stadshoudersmolen 9 ha

laan van Malkenschoten 35-55 35-55 35-55 j

Stadshoudersmolen 25-40 25-40 20-40 j

Arnhem 150.600 284 47 10.700 12.300 15% 92.500 Arnhem-Zuid - 40-60 40-55 p iJsseloord ii 15 ha

iJsseloord ii 45-60 45-60 45-60 j industriepark Kleefse Waard 33 ha

Kleefse Waard 30-50 30-50 30-50 j

Westervoortsedijk 30-50 30-50 30-50 j

ede 110.600 336 94 28.600 9.700 -66% 136.000 Frankeneng 35-50 30-50 30-50 j Bedrijvenpark De vallei 6 ha

heestereng 35-50 30-50 30-50 j Bt A12 32 ha

Kievitsmeent 35-60 35-60 35-55 j

De vallei / Bt A12 - 45-65 45-60 j

nijmegen 167.900 571 57 14.300 17.300 21% 67.000 Bijsterhuizen 40-60 40-60 40-55 j Bijsterhuizen 30 ha

West Kanaaldijk / trade Port West

30-45 30-45 30-40 p

Winkelsteeg 25-40 25-45 25-40 p

80


aan

tal inw

on

ers 2013

vo

or

ra

ad

be

dr

ijve

n

te

rr

ein

en

20

13

in n

et

to

Ha

totaal u

itgeefb

aar 2013 in

netto

ha

gem

idd

elde o

pn

ame

20082012 in m

²

op

nam

e 2013 in m

²

op

nam

e vergeleken

met

jaren 20082012 in

%

aan

bo

d 2013 in

m²

be

lan

gr

ijkSt

e b

ed

rijv

en

te

rr

ein

en

ban

db

reedte h

uu

rprijzen

2011 in

€/m²

ban

db

reedte h

uu

rprijzen

2012 in

€/m²

ban

db

reedte h

uu

rprijzen

2013 in

€/m²

verw

achtin

g

hu

ur p

rijs on

twikkelin

g 2014

be

lan

gr

ijkSt

e n

ieu

wb

ou

w lo

ca

tie

S/P

lan

ne

n

uitg

eefbare b

edrijven

terrein

en 2013 in

netto

ha

Provincie Drenthe

Assen 67.200 292 41 6.700 2.800 -58% 20.000 Messchenveld 30-45 30-45 30-40 j Messchenveld 32 ha




emmen 108.100 888 127 1.300 8.300 538% 32.500 Bargermeer 25-40 25-40 20-35 j Bargermeer 28 ha


hoogeveen 54.600 493 114 5.000 3.300 -34% 61.000 De Wieken/noord A2, noord B 20-40 20-40 20-40 j Buitenvaart i 14 ha


Provincie FlevolAnD

Almere 195.800 993 395 44.300 76.000 72% 272.500 De Steiger 40-55 35-50 35-50 j De Striptekenaar 7 ha





Stichtse Kant 50-70 45-65 40-60 j

lelystad 76.100 846 502 7.900 16.900 114% 39.000 larserpoort 25-50 25-50 25-50 j Flevopoort 58 ha



Provincie FrieSlAnD

heerenveen 43.300 391 97 6.900 0 -100% 31.100internationaal Bedrijven-terrein Friesland

35-55 35-55 30-45 jinternationaal Bedrijven-terrein Friesland

94 ha

leeuwarden 96.300 420 37 2.100 1.400 -33% 31.000 hemrik 35-55 35-55 25-45 j Business Park leeuwarden 8 ha


newtonpark 35-55 35-55 30-45 j

Smallingerland / Drachten 55.400 435 108 5.700 1.700 -70% 27.000 Bedrijvenpark Azeven-noord 35-55 35-55 30-45 j Bedrijvenpark Azeven 78 ha



Apeldoorn 157.600 688 142 36.000 41.800 16% 47.500 Apeldoorn-noord 40-60 40-60 40-55 j Apeldoorn-noord (Fase ii) 39 ha





Arnhem 150.600 284 47 10.700 12.300 15% 92.500 Arnhem-Zuid - 40-60 40-55 p iJsseloord ii 15 ha


Kleefse Waard 30-50 30-50 30-50 j


ede 110.600 336 94 28.600 9.700 -66% 136.000 Frankeneng 35-50 30-50 30-50 j Bedrijvenpark De vallei 6 ha



De vallei / Bt A12 - 45-65 45-60 j

nijmegen 167.900 571 57 14.300 17.300 21% 67.000 Bijsterhuizen 40-60 40-60 40-55 j Bijsterhuizen 30 ha


30-45 30-45 30-40 p

Winkelsteeg 25-40 25-45 25-40 p

81FGH VastGoedbericHt 2014 factsheet bedrijfsruimtemarkt bron: opname en aanbod PropertyNL



aan

tal inw

on

ers 2013

vo

or

ra

ad

be

dr

ijve

n

te

rr

ein

en

20

13

in n

et

to

Ha

totaal u

itgeefb

aar 2013 in

netto

ha

gem

idd

elde o

pn

ame

20082012 in m

²

op

nam

e 2013 in m

²

op

nam

e vergeleken

met

jaren 20082012 in

%

aan

bo

d 2013 in

m²

be

lan

gr

ijkSt

e b

ed

rijv

en

te

rr

ein

en

ban

db

reedte h

uu

rprijzen

2011 in

€/m²

ban

db

reedte h

uu

rprijzen

2012 in

€/m²

ban

db

reedte h

uu

rprijzen

2013 in

€/m²

verw

achtin

g

hu

ur p

rijs on

twikkelin

g 2014

be

lan

gr

ijkSt

e n

ieu

wb

ou

w lo

ca

tie

S/P

lan

ne

n

uitg

eefbare b

edrijven

terrein

en 2013 in

netto

ha

Provincie GroninGen

Groningen 198.200 820 155 21.200 8.500 -60% 57.000 Driebond 40-55 40-55 35-50 j eemspoort 33 ha

eemspoort 45-60 45-60 35-50 j roodehaan 30 ha

euvelgunne 30-45 30-45 25-40 j Westpoort (fase i) 75 ha

Winschoterdiep / eemskanaal 30-45 30-45 25-35 j Zernike Science Park 14 ha

Provincie liMBurG

heerlen 88.400 412 77 13.600 8.500 -38% 70.500 De Beitel 30-50 30-45 25-45 j Avantis 24 ha

De Koumen 30-45 30-45 25-45 j trilandis 26 ha

Maastricht 122.900 433 55 10.900 5.400 -50% 47.200 Beatrixhaven 30-45 30-45 25-45 j Maastricht-eijsden 26 ha

Beatrixhaven 23 ha

Sittard-Geleen 93.700 1.050 232 41.200 27.100 -34% 76.000 holtum-noord 35-50 35-50 35-45 j chemelot 130 ha

industriepark-noord 25-45 25-45 25-40 j holtum-noord iii 23 ha

venlo 100.400 1.005 193 54.000 18.200 -66% 185.500 veegtes 25-40 25-40 25-40 j Fresh Park venlo 32 ha

venlo trade Port 35-50 35-50 30-45 j trade Port noord 94 ha

venlo trade Port West 40-55 40-50 40-50 j venlo Greenpark 33 ha

venray 43.200 371 43 31.000 22.900 -26% 116.500 De Blakt - 35-50 35-45 j De Blakt 25 ha

Smakterheide 35-50 35-50 35-45 j


Breda 180.000 820 57 78.500 63.700 -19% 249.000 De Krogten 35-50 30-45 30-45 p Breda-West / A16-zone 40 ha

haagse Beemden 40-55 40-55 40-50 j

hazeldonk 40-55 30-45 30-45 j

hoogeind / Minervum 45-55 45-55 45-55 j

Den Bosch 143.600 568 65 43.800 27.700 -37% 153.000 De Brand 45-55 45-55 45-55 j De Brand 8 ha

De herven 40-55 35-50 35-50 j De rietvelden 22 ha

De rietvelden 40-55 35-50 35-50 j empel Zuid 13 ha

Maaspoort 35-50 35-50 35-45 j

eindhoven 221.000 762 117 77.300 80.000 3% 236.500 De hurk 40-55 40-55 40-55 j GDc eindhoven Acht 54 ha

eindhoven / Acht 40-55 40-55 35-55 j Park Forum 54 ha

ekkersrijt 40-55 40-55 35-50 j

esp 45-55 45-55 40-55 j

Flight Forum / eindhoven Airport

40-55 40-55 40-55 j

Kapelbeemd 35-50 35-50 35-45 j

helmond 89.200 566 59 15.800 10.900 -31% 67.000 BZoB-terrein 35-50 35-50 35-50 j Brandevoort 27 ha

hoogeind 30-50 30-50 30-50 j BZoB-terrein 27 ha

Moerdijk 36.700 1.380 126 36.200 43.800 21% 168.000 Moerdijk 40-60 40-55 35-55 j logistiek Moerdijk 123 ha

oss 85.000 519 60 23.600 20.800 -12% 63.500 Danenhoef 30-45 30-45 30-45 p De Geer Zuid / oost 10 ha

elzenburg 30-45 30-45 30-45 p vorstengrafdonk 42 ha

landweer 30-45 30-45 30-45 p

vorstengrafdonk 40-55 40-50 40-50 j

roosendaal 77.000 388 47 61.300 29.500 -52% 152.500 Borchwerf 35-50 30-50 30-50 j Borchwerf ii 19 ha

Majoppeveld 30-45 30-45 30-50 j uitbreiding Majoppeveld 28 ha

tilburg 210.000 1.105 226 147.100 84.800 -42% 275.000 Katsbogten 35-50 35-50 35-50 j tradepark 58 13 ha

Kraaiven 35-50 30-50 30-50 p vossenberg West ii 71 ha

loven 30-45 30-45 30-45 p

tradepark 58 50-60 45-55 45-55 j

vossenberg 35-50 35-50 35-55 j

Waalwijk 46.500 403 10 53.600 29.100 -46% 73.500 haven 40-55 40-55 35-50 j haven vii 10 ha

Zanddonk 30-45 30-45 30-40 j82


aan

tal inw

on

ers 2013

vo

or

ra

ad

be

dr

ijve

n

te

rr

ein

en

20

13

in n

et

to

Ha

totaal u

itgeefb

aar 2013 in

netto

ha

gem

idd

elde o

pn

ame

20082012 in m

²

op

nam

e 2013 in m

²

op

nam

e vergeleken

met

jaren 20082012 in

%

aan

bo

d 2013 in

m²

be

lan

gr

ijkSt

e b

ed

rijv

en

te

rr

ein

en

ban

db

reedte h

uu

rprijzen

2011 in

€/m²

ban

db

reedte h

uu

rprijzen

2012 in

€/m²

ban

db

reedte h

uu

rprijzen

2013 in

€/m²

verw

achtin

g

hu

ur p

rijs on

twikkelin

g 2014

be

lan

gr

ijkSt

e n

ieu

wb

ou

w lo

ca

tie

S/P

lan

ne

n

uitg

eefbare b

edrijven

terrein

en 2013 in

netto

ha


Provincie GroninGen

Groningen 198.200 820 155 21.200 8.500 -60% 57.000 Driebond 40-55 40-55 35-50 j eemspoort 33 ha




Provincie liMBurG

heerlen 88.400 412 77 13.600 8.500 -38% 70.500 De Beitel 30-50 30-45 25-45 j Avantis 24 ha


Maastricht 122.900 433 55 10.900 5.400 -50% 47.200 Beatrixhaven 30-45 30-45 25-45 j Maastricht-eijsden 26 ha

Beatrixhaven 23 ha

Sittard-Geleen 93.700 1.050 232 41.200 27.100 -34% 76.000 holtum-noord 35-50 35-50 35-45 j chemelot 130 ha


venlo 100.400 1.005 193 54.000 18.200 -66% 185.500 veegtes 25-40 25-40 25-40 j Fresh Park venlo 32 ha



venray 43.200 371 43 31.000 22.900 -26% 116.500 De Blakt - 35-50 35-45 j De Blakt 25 ha



Breda 180.000 820 57 78.500 63.700 -19% 249.000 De Krogten 35-50 30-45 30-45 p Breda-West / A16-zone 40 ha


hazeldonk 40-55 30-45 30-45 j


Den Bosch 143.600 568 65 43.800 27.700 -37% 153.000 De Brand 45-55 45-55 45-55 j De Brand 8 ha



Maaspoort 35-50 35-50 35-45 j

eindhoven 221.000 762 117 77.300 80.000 3% 236.500 De hurk 40-55 40-55 40-55 j GDc eindhoven Acht 54 ha


ekkersrijt 40-55 40-55 35-50 j

esp 45-55 45-55 40-55 j


40-55 40-55 40-55 j

Kapelbeemd 35-50 35-50 35-45 j

helmond 89.200 566 59 15.800 10.900 -31% 67.000 BZoB-terrein 35-50 35-50 35-50 j Brandevoort 27 ha


Moerdijk 36.700 1.380 126 36.200 43.800 21% 168.000 Moerdijk 40-60 40-55 35-55 j logistiek Moerdijk 123 ha

oss 85.000 519 60 23.600 20.800 -12% 63.500 Danenhoef 30-45 30-45 30-45 p De Geer Zuid / oost 10 ha


landweer 30-45 30-45 30-45 p


roosendaal 77.000 388 47 61.300 29.500 -52% 152.500 Borchwerf 35-50 30-50 30-50 j Borchwerf ii 19 ha


tilburg 210.000 1.105 226 147.100 84.800 -42% 275.000 Katsbogten 35-50 35-50 35-50 j tradepark 58 13 ha


loven 30-45 30-45 30-45 p

tradepark 58 50-60 45-55 45-55 j

vossenberg 35-50 35-50 35-55 j

Waalwijk 46.500 403 10 53.600 29.100 -46% 73.500 haven 40-55 40-55 35-50 j haven vii 10 ha

Zanddonk 30-45 30-45 30-40 j




aan

tal inw

on

ers 2013

vo

or

ra

ad

be

dr

ijve

n

te

rr

ein

en

20

13

in n

et

to

Ha

totaal u

itgeefb

aar 2013 in

netto

ha

gem

idd

elde o

pn

ame

20082012 in m

²

op

nam

e 2013 in m

²

op

nam

e vergeleken

met

jaren 20082012 in

%

aan

bo

d 2013 in

m²

be

lan

gr

ijkSt

e b

ed

rijv

en

te

rr

ein

en

ban

db

reedte h

uu

rprijzen

2011 in

€/m²

ban

db

reedte h

uu

rprijzen

2012 in

€/m²

ban

db

reedte h

uu

rprijzen

2013 in

€/m²

verw

achtin

g

hu

ur p

rijs on

twikkelin

g 2014

be

lan

gr

ijkSt

e n

ieu

wb

ou

w lo

ca

tie

S/P

lan

ne

n

uitg

eefbare b

edrijven

terrein

en 2013 in

netto

ha


Alkmaar 95.000 343 89 19.500 5.500 -72% 60.000 Beverkoog 35-55 35-55 30-50 j Boekelermeer-Zuid fase ii 89 ha

Boekelermeer 40-60 40-60 40-55 j

Amsterdam 809.200 2.310 443 148.800 77.200 -48% 414.000 Amstel Business Park 50-65 50-65 45-60 j Afrikahaven 103 ha

noord, noordelijke iJ-oevers 45-65 45-65 45-60 jAirport Business Park Amsterdam osdorp

37 ha

West, Schinkel 40-70 40-70 40-65 j Amerikahaven 91 ha

Sloterdijk i & ii 50-65 50-65 45-60 j Atlaspark 97 ha

Westpoort / havengebied 40-65 40-65 40-65 j Sloterdijk iii-noord 34 ha

Zuidoost / Amstel iii 55-75 55-75 50-70 j Sloterdijk iii-Zuid 20 ha

haarlemmermeer 144.200 870 301 100.100 71.200 -29% 229.000 hoofddorp hoofddorp

De President 55-75 50-70 45-60 j A4-zone West 100 ha

De hoek 45-65 40-55 40-55 j De hoek noord 11 ha

Graan voor visch 50-70 50-70 45-60 j De President 59 ha

noord 40-55 35-55 30-50 j

schiphol schiphol

Schiphol-oost 45-85 45-85 45-80 j Schiphol logistic Park 44 ha

Schiphol-rijk 50-80 50-80 45-75 j

Schiphol-Zuid 55-85 55-85 45-75 j

Zaanstad 150.600 580 132 18.700 28.900 55% 131.000 Achtersluispolder 35-55 35-55 30-45 j hoogtij 60 ha

hoogtij / Westzanerpolder 35-55 35-55 35-50 j


Almelo 72.400 704 213 21.000 3.400 -84% 95.000 Bedrijvenpark twente 25-45 20-45 20-45 j Bedrijvenpark twente-noord 38 ha

Dollegoor / turfkade 25-40 20-40 20-40 j rijksweg 36 n04 27 ha

twentepoort 35-45 30-40 30-40 j Xl Businesspark twente 110 ha

Deventer 98.400 347 56 22.700 13.900 -39% 53.500 Bergweide 25-50 25-50 25-50 j A1 Bedrijvenpark Deventer 49 ha

Kloosterlanden 20-50 20-50 20-50 j

enschede 158.800 617 89 43.900 54.000 23% 160.500 Business & Science Park 35-50 35-50 35-50 j euregio Bedrijvenpark 10 ha

De haven 35-45 30-45 30-45 j Josink es 7 ha

De Marssteden 40-50 35-50 35-50 j usseler es 58 ha

euregio Bedrijvenpark i 25-40 25-45 25-45 j

hengelo 81.000 460 31 13.500 16.700 24% 91.500 twentekanaal Zuid 30-50 25-50 25-50 j ’t oosterveld 13 ha

Westermaat 35-55 35-55 30-55 j Westermaat noord 12 ha

Zwolle 123.000 566 147 32.800 63.000 92% 93.500 De Marslanden 30-55 30-55 30-55 j hessenpoort i 50 ha

hessenpoort 45-60 40-55 40-55 j hessenpoort Zuid 12 ha

voorst 30-55 30-55 30-55 j

Provincie utrecht

Amersfoort 150.700 268 33 27.500 85.300 210% 127.500 calveen 40-55 40-55 35-50 j De Wieken 18 ha

De hoef 40-50 35-50 35-50 p vathorst 15 ha

De isselt 25-40 25-40 20-40 j

De Wieken 50-65 50-60 50-60 j

vathorst 50-60 45-55 45-55 j

nieuwegein 61.000 268 68 15.400 64.900 321% 42.000 De Wiers 30-45 25-45 25-45 p het Klooster 68 ha

laagraven / liesbosch 40-60 40-55 35-50 j

Plettenburg 40-50 35-50 30-45 j

het Klooster 55-65 55-65 50-65 j

84


aan

tal inw

on

ers 2013

vo

or

ra

ad

be

dr

ijve

n

te

rr

ein

en

20

13

in n

et

to

Ha

totaal u

itgeefb

aar 2013 in

netto

ha

gem

idd

elde o

pn

ame

20082012 in m

²

op

nam

e 2013 in m

²

op

nam

e vergeleken

met

jaren 20082012 in

%

aan

bo

d 2013 in

m²

be

lan

gr

ijkSt

e b

ed

rijv

en

te

rr

ein

en

ban

db

reedte h

uu

rprijzen

2011 in

€/m²

ban

db

reedte h

uu

rprijzen

2012 in

€/m²

ban

db

reedte h

uu

rprijzen

2013 in

€/m²

verw

achtin

g

hu

ur p

rijs on

twikkelin

g 2014

be

lan

gr

ijkSt

e n

ieu

wb

ou

w lo

ca

tie

S/P

lan

ne

n

uitg

eefbare b

edrijven

terrein

en 2013 in

netto

ha


Alkmaar 95.000 343 89 19.500 5.500 -72% 60.000 Beverkoog 35-55 35-55 30-50 j Boekelermeer-Zuid fase ii 89 ha


Amsterdam 809.200 2.310 443 148.800 77.200 -48% 414.000 Amstel Business Park 50-65 50-65 45-60 j Afrikahaven 103 ha


37 ha





haarlemmermeer 144.200 870 301 100.100 71.200 -29% 229.000 hoofddorp hoofddorp




noord 40-55 35-55 30-50 j

schiphol schiphol


Schiphol-rijk 50-80 50-80 45-75 j

Schiphol-Zuid 55-85 55-85 45-75 j

Zaanstad 150.600 580 132 18.700 28.900 55% 131.000 Achtersluispolder 35-55 35-55 30-45 j hoogtij 60 ha



Almelo 72.400 704 213 21.000 3.400 -84% 95.000 Bedrijvenpark twente 25-45 20-45 20-45 j Bedrijvenpark twente-noord 38 ha



Deventer 98.400 347 56 22.700 13.900 -39% 53.500 Bergweide 25-50 25-50 25-50 j A1 Bedrijvenpark Deventer 49 ha


enschede 158.800 617 89 43.900 54.000 23% 160.500 Business & Science Park 35-50 35-50 35-50 j euregio Bedrijvenpark 10 ha




hengelo 81.000 460 31 13.500 16.700 24% 91.500 twentekanaal Zuid 30-50 25-50 25-50 j ’t oosterveld 13 ha


Zwolle 123.000 566 147 32.800 63.000 92% 93.500 De Marslanden 30-55 30-55 30-55 j hessenpoort i 50 ha


voorst 30-55 30-55 30-55 j

Provincie utrecht

Amersfoort 150.700 268 33 27.500 85.300 210% 127.500 calveen 40-55 40-55 35-50 j De Wieken 18 ha


De isselt 25-40 25-40 20-40 j

De Wieken 50-65 50-60 50-60 j

vathorst 50-60 45-55 45-55 j

nieuwegein 61.000 268 68 15.400 64.900 321% 42.000 De Wiers 30-45 25-45 25-45 p het Klooster 68 ha


Plettenburg 40-50 35-50 30-45 j

het Klooster 55-65 55-65 50-65 j




aan

tal inw

on

ers 2013

vo

or

ra

ad

be

dr

ijve

n

te

rr

ein

en

20

13

in n

et

to

Ha

totaal u

itgeefb

aar 2013 in

netto

ha

gem

idd

elde o

pn

ame

20082012 in m

²

op

nam

e 2013 in m

²

op

nam

e vergeleken

met

jaren 20082012 in

%

aan

bo

d 2013 in

m²

be

lan

gr

ijkSt

e b

ed

rijv

en

te

rr

ein

en

ban

db

reedte h

uu

rprijzen

2011 in

€/m²

ban

db

reedte h

uu

rprijzen

2012 in

€/m²

ban

db

reedte h

uu

rprijzen

2013 in

€/m²

verw

achtin

g

hu

ur p

rijs on

twikkelin

g 2014

be

lan

gr

ijkSt

e n

ieu

wb

ou

w lo

ca

tie

S/P

lan

ne

n

uitg

eefbare b

edrijven

terrein

en 2013 in

netto

ha

Provincie utrecht

utrecht 327.200 442 61 104.400 71.400 -32% 247.000 cartesiusweg 30-50 30-50 25-45 j De Wetering 12 ha

De Wetering 50-65 50-65 45-60 j haarrijn (De Meern) 11 ha

lage Weide 25-60 25-60 25-60 p Strijkviertel (De Meern) 30 ha

oudenrijn (De Meern) 30-55 30-50 25-45 j

overvecht 30-50 30-50 25-45 j

Woerden 50.500 184 8 4.200 7.300 74% 15.500 Barwoutswaarder 30-60 30-60 30-60 j Breeveld 4 ha

Middelland / Polanen 35-60 30-60 30-60 j Polanen 4 ha

Provincie ZeelAnD

Goes 37.000 231 10 10.100 5.300 -48% 31.500 De Poel 30-55 30-55 25-50 j De Poel ii & iii 10 ha

Middelburg 47.700 175 10 800 2.300 188% 33.500 Arnestein 30-45 30-45 25-45 j Mortiere 9 ha

Mortiere 35-55 35-55 30-55 j


capelle aan den iJssel 66.200 133 5 9.200 24.100 162% 54.500 hoofdweggebied 40-60 40-60 35-55 j Fascinatio 5 ha

Delft 99.900 252 57 7.400 0 -100% 19.000 Schieoevers noord en Zuid 30-50 30-50 30-50 j technopolis innovation Park 57 ha

technopolis innovation Park 55-75 50-75 30-50 j

Den haag 509.300 335 15 24.200 42.100 74% 102.500 Bedrijvenpark Ypenburg 45-65 40-65 50-75 j Ypenburg (totaal) 8 ha

De Binckhorst 35-65 30-60 40-65 j

Forepark 45-70 45-70 30-60 j

Kerketuinen / Zichtenburg / Dekkershoek

35-60 30-60 40-70 j

nieuw laakhaven 40-60 35-60 30-60 j

Dordrecht 118.700 517 57 21.700 8.900 -59% 134.000 Amstelwijck 55-60 50-60 35-60 j Amstelwijck 9 ha

Dordtse Kil i + ii 40-60 40-60 35-55 j Dordtse Kil iii 22 ha

Dordtse Kil iii 50-60 50-60 45-55 j Krabbepolder 8 ha

lansingerland 56.900 360 152 15.000 27.000 80% 17.000 Prisma - - 50-65 j Prisma 45 ha

leiden 121.200 136 32 8.700 14.900 71% 22.000 roomburg 40-60 35-60 35-60 j

rooseveltstraat / cronestein 30-55 30-55 30-55 j

rotterdam 617.300 6.504 958 181.000 103.700 -43% 278.500 Bedrijvenpark noordwest 50-60 50-60 45-55 j nesselande 11 ha

charlois / Groene Kruisweg 50-60 50-60 45-55 jrotterdam Airport Business Park

20 ha

Distripark eemhaven 35-60 35-60 30-55 j Spaanse Polder 7 ha

Gadering (hoogvliet) 45-60 40-60 35-55 jZeehaventerrein rotterdam, Maasvlakte ii

910 ha

Spaanse Polder 35-60 35-60 30-55 j

Zuidelijk havengebied 35-60 35-60 30-55 j

Westland 103.300 482 25 18.300 13.000 -29% 51.000 honderdland 60-85 60-85 55-80 j ABc Westland 3 ha

Wateringse veld / Zwethove 40-70 35-65 35-65 j trade Park Westland Mars 17 ha

Zoetermeer 123.600 205 28 19.500 44.100 126% 66.500 lansinghage / rokkeveen-oost 35-60 35-60 30-60 j Dwarstocht 7 ha

Zoeterhage 30-55 30-55 30-55 j oosterhage 12 ha

86


aan

tal inw

on

ers 2013

vo

or

ra

ad

be

dr

ijve

n

te

rr

ein

en

20

13

in n

et

to

Ha

totaal u

itgeefb

aar 2013 in

netto

ha

gem

idd

elde o

pn

ame

20082012 in m

²

op

nam

e 2013 in m

²

op

nam

e vergeleken

met

jaren 20082012 in

%

aan

bo

d 2013 in

m²

be

lan

gr

ijkSt

e b

ed

rijv

en

te

rr

ein

en

ban

db

reedte h

uu

rprijzen

2011 in

€/m²

ban

db

reedte h

uu

rprijzen

2012 in

€/m²

ban

db

reedte h

uu

rprijzen

2013 in

€/m²

verw

achtin

g

hu

ur p

rijs on

twikkelin

g 2014

be

lan

gr

ijkSt

e n

ieu

wb

ou

w lo

ca

tie

S/P

lan

ne

n

uitg

eefbare b

edrijven

terrein

en 2013 in

netto

ha

Provincie utrecht

utrecht 327.200 442 61 104.400 71.400 -32% 247.000 cartesiusweg 30-50 30-50 25-45 j De Wetering 12 ha




overvecht 30-50 30-50 25-45 j

Woerden 50.500 184 8 4.200 7.300 74% 15.500 Barwoutswaarder 30-60 30-60 30-60 j Breeveld 4 ha


Provincie ZeelAnD

Goes 37.000 231 10 10.100 5.300 -48% 31.500 De Poel 30-55 30-55 25-50 j De Poel ii & iii 10 ha

Middelburg 47.700 175 10 800 2.300 188% 33.500 Arnestein 30-45 30-45 25-45 j Mortiere 9 ha

Mortiere 35-55 35-55 30-55 j


capelle aan den iJssel 66.200 133 5 9.200 24.100 162% 54.500 hoofdweggebied 40-60 40-60 35-55 j Fascinatio 5 ha

Delft 99.900 252 57 7.400 0 -100% 19.000 Schieoevers noord en Zuid 30-50 30-50 30-50 j technopolis innovation Park 57 ha


Den haag 509.300 335 15 24.200 42.100 74% 102.500 Bedrijvenpark Ypenburg 45-65 40-65 50-75 j Ypenburg (totaal) 8 ha

De Binckhorst 35-65 30-60 40-65 j

Forepark 45-70 45-70 30-60 j


35-60 30-60 40-70 j


Dordrecht 118.700 517 57 21.700 8.900 -59% 134.000 Amstelwijck 55-60 50-60 35-60 j Amstelwijck 9 ha



lansingerland 56.900 360 152 15.000 27.000 80% 17.000 Prisma - - 50-65 j Prisma 45 ha

leiden 121.200 136 32 8.700 14.900 71% 22.000 roomburg 40-60 35-60 35-60 j


rotterdam 617.300 6.504 958 181.000 103.700 -43% 278.500 Bedrijvenpark noordwest 50-60 50-60 45-55 j nesselande 11 ha


20 ha

Distripark eemhaven 35-60 35-60 30-55 j Spaanse Polder 7 ha


910 ha



Westland 103.300 482 25 18.300 13.000 -29% 51.000 honderdland 60-85 60-85 55-80 j ABc Westland 3 ha


Zoetermeer 123.600 205 28 19.500 44.100 126% 66.500 lansinghage / rokkeveen-oost 35-60 35-60 30-60 j Dwarstocht 7 ha



FACTSHEET woningmArkT

Provincie/Steden MarktStructuur PrognoSeS Prijzen en tranSactieS

aan

tal inw

on

ers 2013

aa

nta

l wo

nin

gen

2013

ko

op

/hu

ur

% /lan

delijk g

em.

60% ko

op

/ 40% h

uu

r

eeng

ezins/m

eergezin

s

% / lan

delijk g

em.

71% eg

w / 29%

Mg

w

wo

nin

gv

oo

rr

aa

d/

bev

olk

ing

/ h

uiSh

ou

den

S

2020

2025

ko

oPw

on

ing

en

aan

tal verkoch

te w

on

ing

en 2013

Stijgin

g/d

aling

t.o

.v. 2012 in %

transactiep

rijzen

koo

pw

on

ing

en in

€ m

ediaan

2013

Prijs per m

² gb

o

in € m

ediaan

2013

loo

ptijd

med

iaan 2013

ban

db

reedte h

uu

rprijzen

p

/m² p

er maan

d in

€

Provincie Drenthe

Assen 67.200 29.800 Koop 60% egw 79% Woningvoorraad 31.400 32.600 totaal 422 -7% € 166.368 1.411 199 € 5 - 8

huishoudens 31.500 32.900 tussenwoning 113 -23% € 132.994 1.247 149

huur 40% Mgw 21% inwoners 69.100 71.200 hoekwoning 87 0% € 144.944 1.369 166

twee onder één kap 106 2% € 199.500 1.487 201

vrijstaand 46 -13% € 302.225 1.785 306

Appartement 70 1% € 107.423 1.371 246

emmen 108.100 46.700 Koop 65% egw 86% Woningvoorraad 47.500 48.000 totaal 541 -2% € 152.727 1.253 168 € 5 - 7


huur 35% Mgw 14% inwoners 106.900 105.500 hoekwoning 103 -9% € 117.889 1.068 107

twee onder één kap 111 -20% € 161.833 1.303 162

vrijstaand 134 4% € 221.700 1.473 246

Appartement 61 26% € 132.574 1.437 257

Provincie FlevolAnD

Almere 195.800 76.300 Koop 66% egw 77% Woningvoorraad 86.300 95.100 totaal 1.046 -12% € 168.348 1.539 136 € 6 - 9




vrijstaand 46 -17% € 362.100 1.985 318

Appartement 234 -15% € 128.345 1.645 116

Provincie FrieSlAnD

leeuwarden 96.300 46.900 Koop 55% egw 64% Woningvoorraad 49.400 51.000 totaal 533 -0% € 134.161 1.289 142 € 5 - 8

huishoudens 52.000 52.900 tussenwoning 238 4% € 121.050 1.183 125



vrijstaand 40 5% € 255.200 1.686 168

Appartement 101 14% € 94.511 1.311 150


Apeldoorn 157.600 66.700 Koop 62% egw 74% Woningvoorraad 70.000 71.500 totaal 933 -5% € 201.958 1.724 180 € 5 - 9




vrijstaand 209 -1% € 313.194 2.195 213

Appartement 203 1% € 125.720 1.575 213

Arnhem 150.600 68.800 Koop 48% egw 57% Woningvoorraad 73.800 78.200 totaal 907 -8% € 172.741 1.577 141 € 6 - 10




vrijstaand 34 -6% € 437.325 2.401 273

Appartement 363 -12% € 138.991 1.578 167

ede 110.600 42.800 Koop 70% egw 78% Woningvoorraad 45.200 47.300 totaal 636 8% € 216.014 1.904 180 € 5 - 9




vrijstaand 107 19% € 373.222 2.499 182

Appartement 150 1% € 134.393 1.725 243

88


aan

tal inw

on

ers 2013

aa

nta

l wo

nin

gen

2013

ko

op

/hu

ur

% /lan

delijk g

em.

60% ko

op

/ 40% h

uu

r

eeng

ezins/m

eergezin

s

% / lan

delijk g

em.

71% eg

w / 29%

Mg

w

wo

nin

gv

oo

rr

aa

d/

bev

olk

ing

/ h

uiSh

ou

den

S

2020

2025

ko

oPw

on

ing

en

aan

tal verkoch

te w

on

ing

en 2013

Stijgin

g/d

aling

t.o

.v. 2012 in %

transactiep

rijzen

koo

pw

on

ing

en in

€ m

ediaan

2013

Prijs per m

² gb

o

in € m

ediaan

2013

loo

ptijd

med

iaan 2013

ban

db

reedte h

uu

rprijzen

p

/m² p

er maan

d in

€Provincie Drenthe

Assen 67.200 29.800 Koop 60% egw 79% Woningvoorraad 31.400 32.600 totaal 422 -7% € 166.368 1.411 199 € 5 - 8




vrijstaand 46 -13% € 302.225 1.785 306

Appartement 70 1% € 107.423 1.371 246

emmen 108.100 46.700 Koop 65% egw 86% Woningvoorraad 47.500 48.000 totaal 541 -2% € 152.727 1.253 168 € 5 - 7




vrijstaand 134 4% € 221.700 1.473 246

Appartement 61 26% € 132.574 1.437 257

Provincie FlevolAnD

Almere 195.800 76.300 Koop 66% egw 77% Woningvoorraad 86.300 95.100 totaal 1.046 -12% € 168.348 1.539 136 € 6 - 9




vrijstaand 46 -17% € 362.100 1.985 318

Appartement 234 -15% € 128.345 1.645 116

Provincie FrieSlAnD

leeuwarden 96.300 46.900 Koop 55% egw 64% Woningvoorraad 49.400 51.000 totaal 533 -0% € 134.161 1.289 142 € 5 - 8




vrijstaand 40 5% € 255.200 1.686 168

Appartement 101 14% € 94.511 1.311 150


Apeldoorn 157.600 66.700 Koop 62% egw 74% Woningvoorraad 70.000 71.500 totaal 933 -5% € 201.958 1.724 180 € 5 - 9




vrijstaand 209 -1% € 313.194 2.195 213

Appartement 203 1% € 125.720 1.575 213

Arnhem 150.600 68.800 Koop 48% egw 57% Woningvoorraad 73.800 78.200 totaal 907 -8% € 172.741 1.577 141 € 6 - 10




vrijstaand 34 -6% € 437.325 2.401 273

Appartement 363 -12% € 138.991 1.578 167

ede 110.600 42.800 Koop 70% egw 78% Woningvoorraad 45.200 47.300 totaal 636 8% € 216.014 1.904 180 € 5 - 9




vrijstaand 107 19% € 373.222 2.499 182

Appartement 150 1% € 134.393 1.725 243

89FGH VastGoedbericHt 2014 factsheet woningmarkt bron: Woningprijzen NVM



aan

tal inw

on

ers 2013

aa

nta

l wo

nin

gen

2013

ko

op

/hu

ur

% /lan

delijk g

em.

60% ko

op

/ 40% h

uu

r

eeng

ezins/m

eergezin

s

% / lan

delijk g

em.

71% eg

w / 29%

Mg

w

wo

nin

gv

oo

rr

aa

d/

bev

olk

ing

/ h

uiSh

ou

den

S

2020

2025

ko

oPw

on

ing

en

aan

tal verkoch

te w

on

ing

en 2013

Stijgin

g/d

aling

t.o

.v. 2012 in %

transactiep

rijzen

koo

pw

on

ing

en in

€ m

ediaan

2013

Prijs per m

² gb

o

in € m

ediaan

2013

loo

ptijd

med

iaan 2013

ban

db

reedte h

uu

rprijzen

p

/m² p

er maan

d in

€


nijmegen 167.900 71.700 Koop 46% egw 61% Woningvoorraad 78.300 80.400 totaal 943 -8% € 184.417 1.809 130 € 6 - 10




vrijstaand 38 5% € 454.950 2.401 205

Appartement 367 -10% € 154.122 1.962 170

Provincie GroninGen

Groningen 198.200 86.400 Koop 45% egw 43% Woningvoorraad 91.800 95.400 totaal 1.566 -3% € 153.282 1.665 91 € 5 - 10




vrijstaand 52 17% € 307.800 2.130 170

Appartement 847 -3% € 125.606 1.639 92

Provincie liMBurG

Maastricht 122.900 57.000 Koop 44% egw 63% Woningvoorraad 56.300 55.900 totaal 327 -1% € 205.465 1.797 140 € 6 - 12




vrijstaand 19 16% € 352.000 2.194 123

Appartement 123 -2% € 169.259 2.065 128

Sittard-Geleen 93.700 45.200 Koop 61% egw 77% Woningvoorraad 45.100 45.300 totaal 168 5% € 164.216 1.317 134 € 4 - 8

huishoudens 44.400 44.100 tussenwoning 25 -16% € 120.667 964 127



vrijstaand 29 34% € 249.944 1.544 106

Appartement 37 32% € 135.892 1.441 204


Breda 180.000 77.800 Koop 59% egw 67% Woningvoorraad 82.400 85.800 totaal 1.152 6% € 237.701 1.961 155 € 6 - 10




vrijstaand 118 25% € 488.750 2.610 163

Appartement 332 11% € 165.613 1.930 208

Den Bosch 143.600 64.000 Koop 54% egw 65% Woningvoorraad 67.800 70.500 totaal 918 14% € 209.391 1.887 167 € 6 -12




vrijstaand 67 22% € 364.167 2.263 293

Appartement 303 17% € 163.987 2.005 222

eindhoven 221.000 98.600 Koop 49% egw 69% Woningvoorraad 104.400 108.300 totaal 1.392 0% € 179.490 1.624 117 € 5 - 12




vrijstaand 53 -9% € 449.167 2.491 311

Appartement 506 7% € 115.959 1.566 88

90


aan

tal inw

on

ers 2013

aa

nta

l wo

nin

gen

2013

ko

op

/hu

ur

% /lan

delijk g

em.

60% ko

op

/ 40% h

uu

r

eeng

ezins/m

eergezin

s

% / lan

delijk g

em.

71% eg

w / 29%

Mg

w

wo

nin

gv

oo

rr

aa

d/

bev

olk

ing

/ h

uiSh

ou

den

S

2020

2025

ko

oPw

on

ing

en

aan

tal verkoch

te w

on

ing

en 2013

Stijgin

g/d

aling

t.o

.v. 2012 in %

transactiep

rijzen

koo

pw

on

ing

en in

€ m

ediaan

2013

Prijs per m

² gb

o

in € m

ediaan

2013

loo

ptijd

med

iaan 2013

ban

db

reedte h

uu

rprijzen

p

/m² p

er maan

d in

€Provincie GelDerlAnD

nijmegen 167.900 71.700 Koop 46% egw 61% Woningvoorraad 78.300 80.400 totaal 943 -8% € 184.417 1.809 130 € 6 - 10




vrijstaand 38 5% € 454.950 2.401 205

Appartement 367 -10% € 154.122 1.962 170

Provincie GroninGen

Groningen 198.200 86.400 Koop 45% egw 43% Woningvoorraad 91.800 95.400 totaal 1.566 -3% € 153.282 1.665 91 € 5 - 10




vrijstaand 52 17% € 307.800 2.130 170

Appartement 847 -3% € 125.606 1.639 92

Provincie liMBurG

Maastricht 122.900 57.000 Koop 44% egw 63% Woningvoorraad 56.300 55.900 totaal 327 -1% € 205.465 1.797 140 € 6 - 12




vrijstaand 19 16% € 352.000 2.194 123

Appartement 123 -2% € 169.259 2.065 128

Sittard-Geleen 93.700 45.200 Koop 61% egw 77% Woningvoorraad 45.100 45.300 totaal 168 5% € 164.216 1.317 134 € 4 - 8

huishoudens 44.400 44.100 tussenwoning 25 -16% € 120.667 964 127



vrijstaand 29 34% € 249.944 1.544 106

Appartement 37 32% € 135.892 1.441 204


Breda 180.000 77.800 Koop 59% egw 67% Woningvoorraad 82.400 85.800 totaal 1.152 6% € 237.701 1.961 155 € 6 - 10




vrijstaand 118 25% € 488.750 2.610 163

Appartement 332 11% € 165.613 1.930 208

Den Bosch 143.600 64.000 Koop 54% egw 65% Woningvoorraad 67.800 70.500 totaal 918 14% € 209.391 1.887 167 € 6 -12




vrijstaand 67 22% € 364.167 2.263 293

Appartement 303 17% € 163.987 2.005 222

eindhoven 221.000 98.600 Koop 49% egw 69% Woningvoorraad 104.400 108.300 totaal 1.392 0% € 179.490 1.624 117 € 5 - 12




vrijstaand 53 -9% € 449.167 2.491 311

Appartement 506 7% € 115.959 1.566 88




aan

tal inw

on

ers 2013

aa

nta

l wo

nin

gen

2013

ko

op

/hu

ur

% /lan

delijk g

em.

60% ko

op

/ 40% h

uu

r

eeng

ezins/m

eergezin

s

% / lan

delijk g

em.

71% eg

w / 29%

Mg

w

wo

nin

gv

oo

rr

aa

d/

bev

olk

ing

/ h

uiSh

ou

den

S

2020

2025

ko

oPw

on

ing

en

aan

tal verkoch

te w

on

ing

en 2013

Stijgin

g/d

aling

t.o

.v. 2012 in %

transactiep

rijzen

koo

pw

on

ing

en in

€ m

ediaan

2013

Prijs per m

² gb

o

in € m

ediaan

2013

loo

ptijd

med

iaan 2013

ban

db

reedte h

uu

rprijzen

p

/m² p

er maan

d in

€


tilburg 210.000 90.400 Koop 59% egw 70% Woningvoorraad 96.600 100.500 totaal 1.024 -6% € 181.078 1.635 148 € 5 - 10




vrijstaand 39 -31% € 421.000 2.232 321

Appartement 212 7% € 131.169 1.691 189


Amsterdam 809.200 399.900 Koop 27% egw 16% Woningvoorraad 421.200 440.700 totaal 6.001 1% € 218.586 3.099 88 € 7 - 18




vrijstaand 41 20% € 526.389 3.583 247

Appartement 5.371 1% € 207.949 3.166 83

haarlem 154.800 71.700 Koop 55% egw 58% Woningvoorraad 75.800 79.100 totaal 1.189 3% € 224.736 2.359 152 € 6 - 13




vrijstaand 11 45% € 503.000 2.949 68

Appartement 484 -1% € 163.980 2.234 163

Zaanstad 150.600 64.900 Koop 51% egw 67% Woningvoorraad 69.500 72.200 totaal 815 -9% € 165.068 1.702 132 € 5 - 9




vrijstaand 76 11% € 229.450 1.910 143

Appartement 197 -2% € 123.521 1.645 159


enschede 158.800 68.800 Koop 54% egw 72% Woningvoorraad 68.500 70.500 totaal 727 3% € 152.727 1.253 168 € 5 - 10




vrijstaand 72 -8% € 221.700 1.473 246

Appartement 134 16% € 132.574 1.437 257

Zwolle 123.000 52.700 Koop 56% egw 70% Woningvoorraad 56.600 59.800 totaal 759 -5% € 206.051 1.881 167 € 6 - 10




vrijstaand 56 13% € 432.750 2.611 213

Appartement 151 -1% € 144.086 1.860 236

Provincie utrecht

Amersfoort 150.700 61.800 Koop 60% egw 69% Woningvoorraad 65.800 68.900 totaal 1.063 -2% € 218.029 2.024 137 € 6 - 11




vrijstaand 45 33% € 536.806 2.704 317

Appartement 369 7% € 146.628 1.928 156

92


aan

tal inw

on

ers 2013

aa

nta

l wo

nin

gen

2013

ko

op

/hu

ur

% /lan

delijk g

em.

60% ko

op

/ 40% h

uu

r

eeng

ezins/m

eergezin

s

% / lan

delijk g

em.

71% eg

w / 29%

Mg

w

wo

nin

gv

oo

rr

aa

d/

bev

olk

ing

/ h

uiSh

ou

den

S

2020

2025

ko

oPw

on

ing

en

aan

tal verkoch

te w

on

ing

en 2013

Stijgin

g/d

aling

t.o

.v. 2012 in %

transactiep

rijzen

koo

pw

on

ing

en in

€ m

ediaan

2013

Prijs per m

² gb

o

in € m

ediaan

2013

loo

ptijd

med

iaan 2013

ban

db

reedte h

uu

rprijzen

p

/m² p

er maan

d in

€Provincie noorD-BrABAnt

tilburg 210.000 90.400 Koop 59% egw 70% Woningvoorraad 96.600 100.500 totaal 1.024 -6% € 181.078 1.635 148 € 5 - 10




vrijstaand 39 -31% € 421.000 2.232 321

Appartement 212 7% € 131.169 1.691 189


Amsterdam 809.200 399.900 Koop 27% egw 16% Woningvoorraad 421.200 440.700 totaal 6.001 1% € 218.586 3.099 88 € 7 - 18




vrijstaand 41 20% € 526.389 3.583 247

Appartement 5.371 1% € 207.949 3.166 83

haarlem 154.800 71.700 Koop 55% egw 58% Woningvoorraad 75.800 79.100 totaal 1.189 3% € 224.736 2.359 152 € 6 - 13




vrijstaand 11 45% € 503.000 2.949 68

Appartement 484 -1% € 163.980 2.234 163

Zaanstad 150.600 64.900 Koop 51% egw 67% Woningvoorraad 69.500 72.200 totaal 815 -9% € 165.068 1.702 132 € 5 - 9




vrijstaand 76 11% € 229.450 1.910 143

Appartement 197 -2% € 123.521 1.645 159


enschede 158.800 68.800 Koop 54% egw 72% Woningvoorraad 68.500 70.500 totaal 727 3% € 152.727 1.253 168 € 5 - 10




vrijstaand 72 -8% € 221.700 1.473 246

Appartement 134 16% € 132.574 1.437 257

Zwolle 123.000 52.700 Koop 56% egw 70% Woningvoorraad 56.600 59.800 totaal 759 -5% € 206.051 1.881 167 € 6 - 10




vrijstaand 56 13% € 432.750 2.611 213

Appartement 151 -1% € 144.086 1.860 236

Provincie utrecht

Amersfoort 150.700 61.800 Koop 60% egw 69% Woningvoorraad 65.800 68.900 totaal 1.063 -2% € 218.029 2.024 137 € 6 - 11




vrijstaand 45 33% € 536.806 2.704 317

Appartement 369 7% € 146.628 1.928 156




aan

tal inw

on

ers 2013

aa

nta

l wo

nin

gen

2013

ko

op

/hu

ur

% /lan

delijk g

em.

60% ko

op

/ 40% h

uu

r

eeng

ezins/m

eergezin

s

% / lan

delijk g

em.

71% eg

w / 29%

Mg

w

wo

nin

gv

oo

rr

aa

d/

bev

olk

ing

/ h

uiSh

ou

den

S

2020

2025

ko

oPw

on

ing

en

aan

tal verkoch

te w

on

ing

en 2013

Stijgin

g/d

aling

t.o

.v. 2012 in %

transactiep

rijzen

koo

pw

on

ing

en in

€ m

ediaan

2013

Prijs per m

² gb

o

in € m

ediaan

2013

loo

ptijd

med

iaan 2013

ban

db

reedte h

uu

rprijzen

p

/m² p

er maan

d in

€

Provincie utrecht

utrecht 327.200 135.400 Koop 51% egw 50% Woningvoorraad 146.000 155.000 totaal 2.430 -1% € 214.438 2.255 148 € 6 - 14




vrijstaand 38 24% € 553.850 3.115 238

Appartement 1.142 -2% € 166.775 2.224 174

Provincie ZeelAnD

Middelburg 47.700 22.100 Koop 63% egw 79% Woningvoorraad 23.400 23.900 totaal 275 -1% € 182.276 1.638 166 € 5 - 9




vrijstaand 26 8% € 349.700 2.069 249

Appartement 44 -2% € 164.975 1.820 365


Den haag 509.300 240.600 Koop 48% egw 27% Woningvoorraad 251.800 261.600 totaal 2.763 -3% € 200.089 1.842 148 € 6 - 16




vrijstaand 33 30% € 617.111 2.809 298

Appartement 2.000 -8% € 151.839 1.724 138

Dordrecht 118.700 53.500 Koop 59% egw 57% Woningvoorraad 55.600 56.800 totaal 614 -12% € 166.923 1.598 142 € 5 - 9




vrijstaand 22 32% € 395.150 2.302 451

Appartement 200 -6% € 120.740 1.506 164

leiden 121.200 52.700 Koop 50% egw 50% Woningvoorraad 54.600 55.700 totaal 562 -5% € 202.246 2.085 122 € 5 - 12




vrijstaand 9 56% € 575.000 2.855 127

Appartement 266 -14% € 142.228 1.920 158

rotterdam 617.300 297.500 Koop 36% egw 29% Woningvoorraad 306.900 315.800 totaal 2.447 -7% € 164.734 1.672 137 € 6 - 14




vrijstaand 35 11% € 704.625 2.888 341

Appartement 1.659 -8% € 134.907 1.643 138

Zoetermeer 123.600 53.200 Koop 55% egw 60% Woningvoorraad 56.900 58.500 totaal 692 8% € 183.979 1.751 163 € 5 - 9




vrijstaand 10 20% € 501.875 2.590 162

Appartement 230 -16% € 133.358 1.731 190

94


aan

tal inw

on

ers 2013

aa

nta

l wo

nin

gen

2013

ko

op

/hu

ur

% /lan

delijk g

em.

60% ko

op

/ 40% h

uu

r

eeng

ezins/m

eergezin

s

% / lan

delijk g

em.

71% eg

w / 29%

Mg

w

wo

nin

gv

oo

rr

aa

d/

bev

olk

ing

/ h

uiSh

ou

den

S

2020

2025

ko

oPw

on

ing

en

aan

tal verkoch

te w

on

ing

en 2013

Stijgin

g/d

aling

t.o

.v. 2012 in %

transactiep

rijzen

koo

pw

on

ing

en in

€ m

ediaan

2013

Prijs per m

² gb

o

in € m

ediaan

2013

loo

ptijd

med

iaan 2013

ban

db

reedte h

uu

rprijzen

p

/m² p

er maan

d in

€Provincie utrecht

utrecht 327.200 135.400 Koop 51% egw 50% Woningvoorraad 146.000 155.000 totaal 2.430 -1% € 214.438 2.255 148 € 6 - 14




vrijstaand 38 24% € 553.850 3.115 238

Appartement 1.142 -2% € 166.775 2.224 174

Provincie ZeelAnD

Middelburg 47.700 22.100 Koop 63% egw 79% Woningvoorraad 23.400 23.900 totaal 275 -1% € 182.276 1.638 166 € 5 - 9




vrijstaand 26 8% € 349.700 2.069 249

Appartement 44 -2% € 164.975 1.820 365


Den haag 509.300 240.600 Koop 48% egw 27% Woningvoorraad 251.800 261.600 totaal 2.763 -3% € 200.089 1.842 148 € 6 - 16




vrijstaand 33 30% € 617.111 2.809 298

Appartement 2.000 -8% € 151.839 1.724 138

Dordrecht 118.700 53.500 Koop 59% egw 57% Woningvoorraad 55.600 56.800 totaal 614 -12% € 166.923 1.598 142 € 5 - 9




vrijstaand 22 32% € 395.150 2.302 451

Appartement 200 -6% € 120.740 1.506 164

leiden 121.200 52.700 Koop 50% egw 50% Woningvoorraad 54.600 55.700 totaal 562 -5% € 202.246 2.085 122 € 5 - 12




vrijstaand 9 56% € 575.000 2.855 127

Appartement 266 -14% € 142.228 1.920 158

rotterdam 617.300 297.500 Koop 36% egw 29% Woningvoorraad 306.900 315.800 totaal 2.447 -7% € 164.734 1.672 137 € 6 - 14




vrijstaand 35 11% € 704.625 2.888 341

Appartement 1.659 -8% € 134.907 1.643 138

Zoetermeer 123.600 53.200 Koop 55% egw 60% Woningvoorraad 56.900 58.500 totaal 692 8% € 183.979 1.751 163 € 5 - 9




vrijstaand 10 20% € 501.875 2.590 162

Appartement 230 -16% € 133.358 1.731 190


96

oVer FGH baNk/adresseN

oVerFGH baNk

FGh Bank is dé bank voor de financiering van

commercieel vastgoed. concentratie is onze kracht:

FGh Bank beschikt over een groot aantal specialisten

op uiteenlopende terreinen. Denkt u aan vastgoed-

analisten, taxateurs, bouwkundigen en risico analisten.

Maar ook aan deskundigen op juridisch en fiscaal

terrein. in combinatie met onze visie op commercieel

vastgoed stelt deze kennis ons in staat om het juiste

financieringsvoorstel te doen. om welke vastgoed-

transactie het ook gaat.

FGH bank werkt vanuit acht kantoren in Nederland:

amsterdam, arnhem, den Haag, eindhoven, Groningen,

Maastricht, rotterdam en Utrecht. daarnaast beschikt

FGH bank over een vestiging in Frankfurt. elk kantoor is

sterk verankerd in de economische regio waarin het actief

is. de mensen in het veld koesteren hun netwerk en

onderhouden langdurige klantrelaties.

Met het label rNHb Hypotheek bank richt FGH bank zich

op de vastgoedmiddenmarkt, zowel via intermediairs als

via het directe kanaal.

FGH bank weet met haar lange ervaring in vastgoed

maatschappelijke en economische ontwikkelingen te

analyseren, en hun impact in te schatten op de markt voor

commercieel vastgoed. onze bevindingen delen wij graag met

de markt. bijvoorbeeld via ons jaarlijkse FGH Vastgoedbericht.

Meer weten over FGh Bank?

Neemt u dan contact met ons op.

www.fghbank.nl

[email protected]

hoofdkantoor fGh Bank n.V.

Leidseveer 50

3511 sb Utrecht

Postbus 2244

3500 Ge Utrechtthe Netherlands

t +31 30 232 39 11

F +31 30 233 45 72

[email protected]

www.fghbank.nl

96

97FGH VastGoedbericHt 2014 oVer fGh Bank/adressen

reGiokantoren fGh Bank n.V.

amsterdam

koningslaan 33

1075 ab amsterdam

t +31 20 664 41 41

F +31 20 662 03 06

[email protected]

arnhem

cronjéstraat 10

6814 aH arnhem

t +31 26 442 77 10

F +31 26 442 94 48

[email protected]

den haag

Nieuwe Uitleg 15

2514 bP den Haag

t +31 70 304 01 38

F +31 70 385 38 34

[email protected]

eindhoven

Parklaan 62

5613 bH eindhoven

t +31 40 296 08 11

F +31 40 245 18 20

[email protected]

Groningen

Verlengde Hereweg 173

9721 aP Groningen

t +31 50 311 45 82

F +31 50 311 45 63

[email protected]

Maastricht

aldenhofpark 30

6211 LV Maastricht

t +31 43 350 08 85

F +31 43 325 87 23

[email protected]

rotterdam

blaak 333

3011 Gb rotterdam

t +31 10 242 01 50

F +31 10 212 14 55

[email protected]

Utrecht

Museumlaan 7

3581 Hk Utrecht

t +31 30 232 35 50

F +31 30 232 38 06

[email protected]

frankfurt

beethovenstrasse 4

d-60325 Frankfurt am Main

duitsland

t +49 69 767 579 50

F +49 69 767 579 513

[email protected]

rnhB hypotheekBank

Leidseveer 50

3511 sb Utrecht

Postbus 2244

3500 Ge Utrecht

t +31 30 755 20 00

F +31 30 755 20 20

[email protected]

www.rnhb.nl

99FGH Real estate RepoRt 2014

Content

100 Foreword

102 Vision: Focus on flexibility

112 Trends in the Office Market

120 Trends in the Retail Market

130 Trends in the Industrial Real Estate Market

138 Trends in the Housing Market

148 Trends in the Real Estate Investment Market

158 Glossary and acronyms

159 Factsheets

194 About FGH Bank/Addresses

FoCus on Flexibil ity

FGH Real estate Report 2014

100

FOREWORD

We are pleased to present the 2014 edition of our annual FGH Real estate Report. this 2014 publication centres on the theme of ‘Focus on flexibility’ and naturally puts forward our vision on the commercial real estate market from the real estate financier’s perspective. it also features an overview of the trends in the different sub-segments of the commercial real estate market and provides local market information regarding the key Dutch real estate regions in the office, retail and industrial space markets. it is consequently a highly comprehensive report on the market of which we have a keen understanding as a specialised real estate financier.

We are fully aware of the far-reaching impact that real estate has on our society. After all, everyone uses real

estate to a greater or lesser degree. Real estate is all about optimally providing people and businesses with buildings and areas where they can work, shop, live, recreate and store goods.

Real estate, or ‘immovable’ property as it is sometimes called, is officially defined as property that has a fixed location to the earth, such as land and buildings, that cannot be moved. this constitutes a massive responsibility for us as a sector with respect to what we put in place because it will be there for a long while. the realisation that the demand for real estate and the requirements we place on buildings are changing faster than we can anticipate through our construction activities means the focus must be on adaptability – both now and in the future.

FoCus on Flexibility

101FGH Real estate RepoRt 2014 FOREWORD

the ability to adapt quickly to changing conditions is, after all, characteristic of today’s property users. this means developed areas are now expected to be able to do the same: if the users are able to change quickly, their environment should be able to change just as quickly in tandem. it consequently no longer suffices to simply determine the purpose of a building and then expect it to remain the same for decades to come. on the contrary: We must consider the potential alternative uses of the properties at the inception of plans for their construction, redevelopment or transformation. this means we must all focus on flexibility because only then will real estate be able to stand the test of time.

FGH bank, in our role as real estate financier, is delighted to place our real estate experience and expertise at your disposal in order to help you to pinpoint your focus. this commitment to sharing knowledge and experience is a common thread running through

the FGH Real estate Report. this is in keeping with our appeal in recent editions of the FGH Real estate Report for everyone to accept as a sector our collective task of tackling the sector-wide problems together. integrity is a prerequisite for this and teamwork is key to meeting this challenge. this is particularly true for a sector such as the real estate market that is divided into numerous sub-sectors. in order to bring this about, we must continue to focus on the transparency of the knowledge we possess together. FGH bank is ready to make our contribution. After all, the prospect of future-proof real estate must never be a distant horizon.

Board of Directors FGH Bank

‘ We must ConsiDeR tHe potentiAl

AlteRnAtive uses oF pRopeRties.’

102

visiOn

103FGH Real estate RepoRt 2014 visiOn

the netherlands is slowly but surely recovering from the longest and

deepest recession since the second World War. the measures that have

been taken nationally and internationally in recent years appear to be

bearing fruit. in the wake of a dramatic period characterised by a large

number of business bankruptcies, record high unemployment by Dutch

standards and a complete lack of consumer confidence, we now see

sentiment changing from pessimism to cautious optimism. investment

in real estate is also once again rising for the first time since the credit

crisis began. the task at hand is to give this recovering confidence

a robust impetus. Real estate investors primarily need predictable

prospects in this context. the related focus must be on creating the

right conditions to enable conversion and transformation. FGH bank

sees this as the main challenge for the decade ahead.

FoCus on Flexibility

104

let’s start with the good news. the netherlands seems to have now also left the worst of the crisis behind it from an economic standpoint. the problems, however, are certainly not yet a thing of the past and the international recovery also remains fragile. there are, however, more and more signs that point to a turning tide and improving outlook. For example, Dutch consumer confidence is once again rising, due in part to improvements in the housing market. there is still not, however, a durable recovery at either the national or international level. the us debt position, for instance, is and will for the time being continue to be an issue that

rattles the financial markets at set intervals. emerging markets are also facing disappointing growth figures. the fact that international markets are picking up at a limited pace means the eurozone is likewise having difficulty finding the growth mode. so uncertainty continues to control the markets in 2014 and there is a continued need for guidance.

Central banks in the spotlightthe policy of the central banks remains centred on influencing the financial markets and this is why the central banks remain firmly in the spotlight. the us central bank (the Fed) has, for example, been making usD 85 billion

‘ tHe ReCoveRy in tHe netHeRlAnDs is

lAGGinG beHinD in CompARison to

vARious otHeR euRozone CountRies.’

‘ the related focus must be on creating the right conditions to enable conversion and transformation.’


in asset purchases a month since late 2012. the underlying objective of this loose monetary policy (Quantitative easing 3) is to strengthen the us economy. this extensive availability of liquidity caused capital market interest rates to fall further worldwide and stock markets to rise last year. the Fed announced in may 2013 that it will begin reducing, or ‘tapering’, its bond buying programme. the announcement evoked a strong reaction on financial markets: interest rates rose, currency rates reacted immediately and stock markets sputtered.

Contrary to the expectation of most market players, the Fed decided in the autumn of 2013 to postpone tapering. the main reason behind this decision is the Fed’s concerns about the effects that sharply increased long-term interest rates will have on the economic recovery. the increase in the number of jobs in the united states has also been disappointing since the summer months. this shows that the markets are still fragile despite the apparent signs of recovery. the Fed announced in late December 2013 that it would as yet reduce the bond buying programme, but would do so at such a cautious pace

that it is expected to have a less strong impact on the fragile economic recovery.

the european Central bank (eCb) also let its voice be heard. Following lower-than-expected inflation in the eurozone, the eCb surprised ‘everyone’ by cutting its benchmark interest rate by 25 basis points to 0.25%. this move should be seen primarily as an attempt to avert deflation. the deposit rate, which sets the floor to the money market rate, remained at 0%. the eCb also extended its unlimited lending facility to european banks via the standard refinancing operations until July 2015. the eCb is sending a clear signal through these decisions, namely that the loose monetary policy will be maintained for the time being. FGH bank expects money market rates (euribor) to remain low in 2014 due to the eCb’s loose money policy, low economic growth forecasts and low forecasted inflation.

Agreement overkill the recovery in the netherlands is lagging behind in comparison to various other eurozone countries. While the Dutch economy did emerge

from negative figures in the third quarter of 2013, domestic spending remained at an extremely low level, in terms of both public spending and private spending. this is the result of negative sentiment among businesses and consumers for a number of years. they are longing for calm, stability and, above all, positive prospects for the future. And this is precisely what has been lacking for a prolonged period of time. FGH bank is convinced that the absence of the broadly-based political will to tackle the problems systematically is a key reason behind this continuing lack of confidence. this is particularly true now that it appears that Dutch politicians are unable to develop a collective vision vis-à-vis the much-needed prospects for the longer term.

Despite the urgent need for the development of constructive and directive government policy, what we see is a number of agreements for sub-areas being reached. even though this might provide solace in the short term and even restore a degree of calm in certain instances, it obviously does not constitute the reform agenda and political decisiveness that the

106

netherlands needs. At least ten successive ‘major’ agreements have been reached amongst Dutch political parties and with social partners and/or civil society since the celebrated ‘spring Agreement’. so the only conclusion can be that the netherlands is suffering from ‘agreement overkill’. Dutch politicians will furthermore have to take greater action in order to bring about a change to this situation. this is especially the case now that Dutch society is itself changing at such a rapid pace.

Rapid social and economic changesthis era also offers – perhaps more than ever before – numerous and changing prospects from an economic point of view. international relations are changing quickly, which has major social and economic consequences. A very great deal is also changing very rapidly in the field of real estate. identifying these developments is not enough. it is imperative these changes be responded to with greater entrepreneurial quality.

FGH bank distinguishes three major developments that will particularly affect the real estate sector. the first is that innovation will increasingly lead to new economic activities. this will create opportunities for the netherlands mainly in the area of ‘reindustrialisation’ or ‘reshoring’.

there are many opportunities in the field of production, in particular, that have not yet been seized. FGH bank does not consider reshoring to be synonymous with the mass recovery of jobs for low-educated workers. the driving force behind reshoring is specifically the acceleration of technological knowledge. it is not the possession of knowledge but rather its creation that provides competitive advantage, also in the form of physical products and applications. At the same time it is important to understand that knowledge creation at the front does indeed attract new economic activities, but at the back it also clearly leads to the elimination of a number of (traditional) economic activities. the increasingly faster process of knowledge creation does, after all, simultaneously accelerate the speed of the obsolescence process. the recommendation is consequently to focus investment much more on promising innovative initiatives. in other words, dare to break through existing patterns.

the second development involves the sharper focus on the demand side of the market. technological innovation enables businesses to speed up the process of aligning production and services more effectively to demand. this transforms mass products into standardised applications at the

individual level, whereby the role of end customers (businesses and consumers) is becoming more and more predominant. this also has consequences for the use of real estate. Real estate can serve as the only constant factor in a world in which production and distribution processes will be subject to rapid change. this will, however, depend on whether it is flexible enough to be able to facilitate the changing use requirements.

the third development is that it is becoming increasingly clearer that society is changing. the individual is once again seen as part of the collective, whether or not in the form of new, often temporary alliances. the focus is no longer as much on the possession of a product as on its use. And more and more activities are less place-dependent. the question is which production methods and services can optimally support these types of social developments. the general and socially accepted linear economy, with nearly unlimited raw materials and resources, is in any case expected to make way gradually for a circular economy of which the recycling of products and raw materials will form a central part.

‘ tHe ReCommenDAtion is ConseQuently

to FoCus investment muCH moRe

on pRomisinG innovAtive initiAtives.

in otHeR WoRDs, DARe to bReAk

tHRouGH existinG pAtteRns.’


COnsEquEnCEs FOR THE REAl EsTATE MARkET

Future-proof real estate the social and economic changes result in real estate users wanting greater independence and the ability to select a property on this basis. this translates into shorter (lease) contracts and less real estate in ownership. the thought that real estate will become more perishable conjures up the well-known ‘doom scenarios’ in some people’s minds. but these scenarios do not have to ring true. the trend towards flexibilisation provides real estate investors with more rather than less prospects, providing that they at least have sufficient future-proof real estate in their portfolio.

this then gives rise to the question as to what exactly constitutes future-proof real estate. Countless builders, investors, financiers and users are looking for the answer to that question. it is clear that real estate only really encounters problems if its economic value and the commercial or user value get out of balance prematurely. An investment in real estate is, after all, by definition capital intensive. Depreciation of the investment is a long-term matter that also places demands on the real estate’s capacity to generate sufficient returns throughout its life. this characteristic does not correspond well with the increasingly shorter and more flexible use of real estate.

this is why future-proof real estate is first of all real estate that has sufficient

remaining book value (including demolition or dismantling costs) to attract successive users ‘easily’ – either with or without interim changes – and to meet their specific accommodation demand. if the real estate is not (or no longer) able to do this, it must be taken into account that the book value (including demolition or dismantling costs) will have also been completely eliminated after termination of the use.

other crucial factors are the quality of the location and the design of the building. the costs of use of real estate will, for example, go down when the sustainability aspects and recycling possibilities of the construction components and materials are taken into account in the design. in this case the amount that needs to be invested in the necessary adaptations for reuse will also be lower, which will consequently make the residual value higher. technological innovation and new forms of ownership will lead to changes in this field at an increasingly accelerated pace.

in closing, the professionalism, quality of the network and entrepreneurship of the supplier play a pivotal role in ensuring successful real estate operations.

Adaptabilitythe high vacancy rate in the Dutch real estate markets is only partially due to the fact that real estate is insufficiently

future-proof. buildings that remain unoccupied for a prolonged period equally do not point to the bankruptcy of the total real estate market. prolonged vacancy can be attributed to a much greater degree to an imbalance between the aforementioned economic value and the user value. one problem is that the options for tackling the high vacancy rate quickly and effectively are limited because large parts of the building stock are locked up in zonings, definitions and regulations. the prevailing view seems to be: once an office, always an office. this approach completely skips over parties such as service-providing entrepreneurs who are not looking so much for an office as for a space in which they can optimally organise their services.

this means that a way must be found to expand the adaptability of the existing building stock as a means of effectively combating high vacancy rates. new concepts create new needs for space that do not correspond as well with a pre-defined real estate function. An example: Albert Heijn supermarkets recently opened a pick-up point in the offices of Capgemini in utrecht. so is this type of building an office or is it more a hybrid form of real estate? is a supermarket collection point operated by a supermarket company on a business estate an industrial unit, a logistics space or a store? And would it make a difference if the same collection point

‘ tHe pRevAilinG vieW seems

to be: onCe An oFFiCe,

AlWAys An oFFiCe.’

‘FGH bank believes that a building’s “adaptability” is the key term for

the future.’

108

were located somewhere in the middle of the kalverstraat shopping street in Amsterdam? in other words, the value of real estate, now and in the future, has much more to do with the possibilities for use and much less to do with the label attached to it or the intended use it has been given.

FGH bank believes that a building’s ‘adaptability’ is the key term for the future: the degree to which a building can be adapted to changing occupier demand. Additional provisions can already be made in the construction phase with a view to maximising this capacity to adapt. While these measures often do require additional investment, they will ultimately benefit the marketability and adaptability of the property because its use will, after all, be guaranteed for the longer term. A good example is the solids project in Amsterdam in which the use of the real estate is the guiding principle and adaptability has served as the starting point for the building’s design.

We must fear for the future of buildings that have limited or no adaptability. investors will not want to put money into buildings that have limited use

possibilities and for which there is little or no demand. in order to prevent a high vacancy rate in such a situation, the depreciation must be proportional to the lifespan of the property. this is necessary because it will ensure that the buildings can also ultimately be withdrawn from the market in a financial sense.

setting other objectivesit is consequently relatively easy to outline the prospects for the ‘problematic’ real estate stock. there are too many buildings for some activities and too few for others. this means there will have to be an

alternative use for part of the stock. Whether or not this is possible will depend on the adaptability of the building, the nature of the location and whether the direct vicinity is built up. the intended conversion must correspond with the available disinvestment or investment budget and fall within the rules and regulations that apply to the location and the buildings.

there is growing interest in the existing stock due in part to the fact that new (economic) functions are still – and in some cases once again – being added in some segments. Conversion is still

‘ tHeRe ARe too mAny

builDinGs FoR some

ACtivities AnD too FeW

FoR otHeRs.’


not, however, getting off the ground sufficiently in order to effectively combat high vacancy rates. new construction is at the same time more often viewed as undesirable from a social standpoint. FGH bank is convinced that the latter concern is one of the reasons why the market remains locked. this is because the greatest problem is not that we necessarily build too much, but that we convert too little.

the current ‘did so-did not’ discussion on new construction is now leading to indecision, while decisiveness is exactly what is needed. the discussion must actually not be at all about whether or

not to build a new office or shopping centre. the actual challenge is, on the one hand, to see how a new building or area can be developed that will be profitable and functional for the long term and, on the other hand, to determine how surplus buildings can be given a different function for the short or longer term of can be withdrawn from the stock. this should all be guided by a clear social objective: the stock must be reduced on balance. this also necessitates taking a different approach to the strictly defined function purpose of real estate. the approach per region will also have to be better aligned to the market need.

Future-proof locations Continuous innovation and knowledge creation will be the foremost success factors for the Dutch economy in the coming ten to twenty years. FGH bank is convinced that areas that promote developments in these two fields provide the best prospects. it is also possible to distinguish two types of areas.

First there are the (inner) urban areas that have the required innovative forces. Creativity and innovation are strongly linked to urban environments and this is why cities are expected to attract more and more businesses and people in the coming decades.

‘ tHis is beCAuse tHe GReAtest pRoblem

is not tHAt We neCessARily builD

too muCH, but tHAt We ConveRt too

little.’

110

university cities, for example, have a young and well-educated population, which almost ‘naturally’ exudes creativity. the most high-potential cities zero in on this by offering an attractive mix of development and leisure. this is the approach taken by Amsterdam and utrecht and by other Dutch cities including Groningen, Delft, maastricht and Den bosch. A compelling example in this context is the intended establishment of a new technological institute in Amsterdam that will focus on urban innovation. the fact that Delft university of technology, Wageningen university and the massachusetts institute of technology (mit) are setting up this institute together demonstrates that partnership is in this case a key component of the solution.

A second concentration of high-potential economic areas is formed by the clusters where high-quality knowledge comes together and where innovation is promoted. While the most well-known example is the High tech Campus in eindhoven, there are also similar clusters in the Wageningen area (food & agriculture), in leiden and nijmegen (bioscience) and in south-limburg (chemical engineering). existing clusters such as the greenhouse horticulture complex in Westland and the logistics chain in the Rijnmond region are also examples of regions that continuing to build their strength through ongoing innovation.

FGH bank expects economic growth to occur more and more expressly in and around these kinds of areas. the dividing line between high-potential and low-potential regions will become

more visible in the years ahead. And this will in turn have consequences for the lifespan of real estate.

Higher ambitions Conversion will constitute the pre-eminent challenge for the coming decade. And it is a challenge that encompasses more than only transforming a building. FGH bank’s view is that conversion means developing a different vision on the function of locations. transformation is the realisation of a conversion at the level of a building. Conversion is a societal task, while transformation involves the individual business case.

the necessity to change is fortunately being recognised in practice on an increasingly larger scale. there are now numerous examples of organisations that want to transform real estate and municipalities that have shifted the focus from new construction to conversion. so there is clearly the will to change. the only preconditions are that the projects are financially realistic and the investor involved can make the transition to being an enterprising real estate owner. this represents both a major challenge and a significant opportunity for the market. the market

will, however, also have to ensure that it is able to speak with one voice. this represents a major step considering that we as a sector have not yet been successful in this respect.

this does not, however, detract from the fact that conversion cannot be left exclusively to the market. the financial consequences of high vacancy rates and loss of value are obviously borne by the market. but it would be too simplistic to assume that overall responsibility for high vacancy rates and surpluses lies with the same market players. this is because high vacancy rates and surpluses are equally a consequence of overconfident and short-sighted spatial planning. if market players and the government agree that the stock must be reduced, it would be unacceptable if, for example, offices and stores that are withdrawn from the market in one municipality are subsequently added back to the stock in the neighbouring municipality. A genuine change to the current situation will consequently only come about when municipalities start fulfilling their spatial management role in a different way. this is because we currently see vacancy rates rising in

‘ FGH bAnk’s vieW is tHAt

ConveRsion meAns

DevelopinG A DiFFeRent

vision on tHe FunCtion

oF loCAtions.’


many municipalities, while they continue to focus on new construction in their role as spatial director. this focus must shift in the near future to conversion, preferably as part of the coalition talks following the upcoming Dutch municipal council elections in march. this must be given absolute priority from 2014. municipal authorities will have to put forward stringent boundaries in the new coalition agreements and must also demonstrate the ambition to withdraw surplus offices, stores and other buildings from the market when necessary. Within the defined boundaries, they must then give the market complete freedom to realise the set objectives in the field of conversion and new construction in practice. the Dutch national government and the provinces will, needless to say, have a key directive role to play in relation to the development of the tools to be made available for this purpose. this is because municipalities – apart from a few exceptions – have too many conflicting interests to achieve this on their own volition.

Generating new momentumthe initial results can now be seen in the municipalities that have already set

the required ambitions in this field. Amsterdam has, for example, for some time been carrying out an active policy to tackle primarily high office vacancy rates. this involves promoting transformation on the one hand and allowing selective new construction on the other. this approach has given investors predictable prospects: investors can estimate their risks more accurately because they know where they stand within the set parameters. investors have consequently also invested considerably more in offices in Amsterdam. the fact that Amsterdam is an exceptionally large market within the netherlands and primarily international investors were once again looking for real estate naturally played a role in this development. but the same applies in this situation: the parameters must be clear in order to be able to entice investors to take risks.

the development of investment volumes also shows that investors are on the move again. We are seeing growth in real estate investment for the first time since the credit crisis. this growth is not only taking place at multiple locations in europe, but also in the netherlands since the second half of last year. the

higher investment volume implies that the supply and demand of investment real estate are once again coming somewhat closer together, although it must be remembered that a number of sales have taken place under severe pressure. there is, however, evidence suggesting that the market has reached its bottom.

the primary task at hand is to offer real estate investors predictable prospects in order to ensure that this favourable development is not nipped in the bud. it is important to prevent a deluge of new initiatives and create the necessary conditions for enabling conversion and transformation. it is then up to the market players to take concrete action. in other words, by investing in high-potential properties that have sufficient prospects for the future or by withdrawing surplus supply from the market. the real estate sector and the local economy will benefit in both cases.

Board of Directors FGH Bank n.V.Utrecht, March 2014

‘ A Genuine CHAnGe to tHe CuRRent

situAtion Will ConseQuently only

Come About WHen muniCipAlities

stARt FulFillinG tHeiR spAtiAl

mAnAGement Role in A DiFFeRent WAy.’

112

tRenDs in tHe OFFiCE mARkEt

113FGH Real estate RepoRt 2014 tREnDs in tHE OFFiCE mARkEt

With the total amount of office buildings declining for the first time on

record, we are witnessing something of a silent revolution in the office

market in the netherlands. the reason for this trend is twofold: fewer

office buildings are being constructed and more offices are being

withdrawn from the market. We can only welcome this development,

as it will help the market to regain its balance. excessively high vacancy

rates will only have a negative impact over the longer term. they also

tend to hold back investors, who are only willing to play if the risks

involved are foreseeable.

on the upside, the measures agreed between government institutions

and market players for combating high vacancy rates are slowly

beginning to make an impact. While this does not mean we are out of

the woods just yet, it does give us hope that we are on track to achieve

a long-term solution, which should pave the way for a return of

confidence in the market. municipalities could play a pivotal role in this

process, being the only stakeholders involved with the actual power to

take the lead in combating high vacancy rates.

A silent Revolution

8,000,000

Supply

7,000,000

6,000,000

5,000,000

4,000,000

3,000,000

2,000,000

1,000,000

0

Take-up

1974

1976

1978

1980

1982

1984

1986

1988

1990

1992

1994

1996

1998

2000

2002

2004

2006

2008

2010

2012

1975

1977

1979

1981

1983

1985

1987

1989

1991

1993

1995

1997

1999

2001

2003

2005

2007

2009

2011

2013

114

Concentrated demand in major citiestake-up of office space in 2013 was roughly equal to that for 2012, amounting to just over 1 million square metres. Although it would appear to be a positive trend that we have not seen a further fall in take-up, the fact is that corporate demand for office space remains very low. And it is not just the persistent economic downturn that is to blame: another factor is that many major office users are continuing to optimise their operations and are reducing their square footage in the process. yet unlike in previous years, this is not counterbalanced by the large number of buildings leased or acquired by the national government. Whereas before, the national government was able to counter the property slump somewhat with its countercyclical real estate consumption, it is currently reducing square footage at an unprecedented rate as part of its austerity drive. it is set to cut the amount of office space used by more than 700,000 square metres in the next several years alone.

this has resulted in a slowdown in demand for new office space. even

factoring in that many existing buildings no longer meet the requirements associated with new operating processes, users, on the whole, still leave more existing office space vacant than they take up in new square footage. Demand for large amounts of office space is likewise on the wane. in all of 2013, only six transactions recorded involved properties of 10,000 square metres or more.

the majority of (larger) office properties taken up were concentrated in the immediate vicinity of (intercity) railway stations in the four major Dutch cities. this has led the market to conclude that premium office space must inevitably be located in large or larger cities and near intermodal transport hubs. As a result, many municipalities have been driven to invest in developing their railway station districts. However, a recent study conducted by the university of twente, vu university Amsterdam and stedenbaanplus demonstrates that even offices located near public transport hubs have been prone to vacancy. if municipalities continue their new-construction plans unchecked, this will inevitably result in a further rise in vacancy rates.

increasing vacancythe limited demand for office space obviously affects supply and vacancy rates. the supply of office space increased once again in 2013, rising to 7.4 million square metres by the end of the year (up 5% from year-end 2012).

With total supply currently accounting for slightly more than 15% of the total office stock, the registered supply may be high, but it is not growing as rapidly as forecasted in the recent past.this is due to the larger number of old office buildings being transformed and a reduction in the number of new office properties available in the market. As a result, the amount of office space – expressed in square footage – withdrawn from the market was higher for the first time in 2013 than the amount of square footage added to the market. this means the office stock has shrunk overall. While this marks a turnaround in the office market, in order to bring the size of the stock up to market level, the real estate market will need to continue its policy of limited new construction, more transformation and – where necessary – demolition for at least another five to ten years. However, this

supply and take-up of office space in square metres (1974-2013) source: propertynl

2,500,000

2,000,000

1,500,000

1,000,000

500,000

0

-500,000

2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 20132001


poses a direct threat to the market, as the pace of change remains too slow. Any genuine change would require greater effort and more rapid action, but it is precisely in this area where the industry has fallen short in recent years.

A new trend is the emergence of additional types of vacancy, including ‘hidden vacancy’, which refers to office space that has been let but is not actually used by tenants. We presume that this office space will be added to the regular market supply once the lease terms expire. the concept of ‘hidden vacancy’ is not new, but its scale has been unexpected. A number of surveys conducted last year showed that hidden vacancy ranges from anywhere between two and eight million square metres. in other words, the market continues to face a large amount of latent supply, although it is not possible to estimate its size at this stage.

FGH bank holds the view that the introduction of new types of vacancy does little to improve existing market knowledge and in fact only adds to the confusion. investors are well aware of lease terms, and a portion of the

hidden vacancy is already available in the market in the form of sublets. the introduction of new concepts of vacancy is more likely to blur market signals than provide any new insights. Conflating actual supply and potential supply is akin to comparing apples and oranges and could end up creating a pseudo-reality. For example, offices slated for demolition that are nevertheless available in the market are not automatically excluded from vacancy figures. in other words, once we start using different types of vacancy alongside each other, real estate market players will find themselves on a slippery slope.

Flexible leases the weak market is evident in a number of areas, including the declining rents. A notable trend is that the disparity in rents between various locations is growing steadily. this is both logical and necessary, as there needs to be greater congruence between the rent, value and quality of office buildings. While rents registered in the upper end of the market remain relatively stable, here, too, market incentives are driving down effective rents. the highest rents in the netherlands are still to be found in Amsterdam’s zuidas business district, hovering around euR 325 per square metre at the end of 2013, and that is

Balance of addition to total office stock in square meters (2001-2013) source: bak; edited by FGH bank

‘ it is only At tHe uppeR

enD oF tHe mARket tHAt

Rents HAve RemAineD

RelAtively stAble.’

19

85

19

86

19

87

19

88

19

89

19

90

19

91

19

92

19

93

19

94

19

95

19

96

19

97

19

98

19

99

20

00

20

01

20

02

20

03

20

04

20

05

20

06

20

07

20

08

20

09

20

10

20

11

20

12

20

13

400

350

300

250

200

150

100

50

0

116

slightly higher than a year earlier. However, in the middle and lower ends of the market, rents are declining virtually across the board. the average rent fell to euR 125 per square metre last year – down 3% from 2012.

As rents decline, lease terms are becoming more flexible. A sample survey of the members of nvm-business reveals that flexible leases have become the standard for smaller offices. the goal is to create flexibility both in a financial sense (i.e. the term of the lease and options for renewal) and in a physical sense (i.e. adjusting the number of square metres let). Demand for these types of leases is expected to increase further in the future.

However, flexibilisation is not the only new revenue model to be introduced into the office market: new (flexible) housing concepts are increasingly generating – besides income from (short-term) leases – additional income in the form of, for example, the sale of memberships, conference room rental, event organisation, and the availability of food service outlets. in our view, the success of these efforts depends mainly

on the quality of the services provided and the level of professionalism involved.

transformation calls for new boostAs a result of the greater focus on the vacancy problems affecting the office sector and on potential solutions such as transforming old buildings and restricting new construction, the amount of office space has declined as a whole. the effect of the current transformation policies is most visible in the larger cities, spearheaded by Amsterdam. A total of more than 80,000 square metres of office space was transformed in the city in 2013, and the municipality expects market players to transform an additional 150,000 square metres in Amsterdam this year. many of these properties are being transformed into hotels and homes (including student accommodation), and an often-heard criticism in the debate on how to deal with high vacancy rates is that these types of transformations can only be successful in the major Dutch cities. While FGH bank confirms that it tends to be more difficult in smaller municipalities to demonstrate the market potential of specific uses such

as hotels or student residences, this does not alter the fact that older office buildings can certainly be withdrawn from the market outside the major cities as well. A good example is the municipality of nieuwegein, which has managed to annually transform substantial amounts of office space (approximately 20,000 square metres a year), mainly into homes. meanwhile, other medium-sized municipalities such as Diemen, Amstelveen, Rijswijk and leidschendam-voorburg also boast successful examples of old offices that have been transformed or are slated for transformation, proving that there are indeed opportunities for transformation outside the major cities. in our view, market players too often tend to let the vacancy problems as a whole guide their actions, when in fact the office market can only genuinely be transformed by initiatives from the bottom up. the main challenge for stakeholders is in identifying high-potential redevelopment projects.

municipal council elections: opportunity for new momentumAs far as investors are concerned, market risks need to be foreseeable to some extent, as they are only willing

Top rents in the Dutch office market in euros per square metre (1985-2013) source: FGH bank

117FGH ReAl estAte RepoRt 2014 tREnDs in tHE OFFiCE mARkEt

‘ the municipal council elections provide local administrators with new opportunities to gain control over segments that show a surplus of supply.’

to take risks in markets and market conditions they can oversee. According to FGH bank, one of the causes of the current downturn in the office market is the lack of control over, and inability to predict, future trends. FGH bank would therefore once again press for the establishment of a central regulatory body, which would be responsible for enforcing a level playing field. However, no such regulatory body has been put in place to date, barring a number of regional initiatives (including the greater Amsterdam and eindhoven areas, which are taking the measures necessary to restrict the amount of office space at the regional level). this makes it easier for investors to assess market stability and scarcity while at the same time increasing their willingness to invest in the office market in some capacity. While the market is still holding out for a central regulatory body, the upcoming municipal council elections scheduled for march of this year will provide local administrators with new opportunities to gain control over the office market or other segments of the real estate market that show a surplus of supply. the ultimate challenge for the new municipal boards is to create

policies that set new parameters and whose main priority is to reduce vacancy rates, thereby effectively implementing the Agreement on managing vacant office buildings signed in the summer of 2012. in the performance and application of this agreement, there is, above all, a need for adjustments at the regional level. it will not be possible for investors, developers and financiers to implement their plans unless the parameters are clearly defined and are indeed enforced. FGH bank believes the agenda for municipalities to combat high vacancy rates must include three goals: prioritising vacancy policies; setting ambitious but realistic medium-term goals; and defining a common strategy in conjunction with other municipalities in the region.

long-term investments in the real estate sector will remain unlikely unless these more stringent policies are

implemented. While vacancy rates need not be reduced to nil in order to rekindle investor interest, investors do expect reliable (local) governments that pursue consistent policies which can serve as a basis for risk assessment. since future prospects will only present themselves once it is clear that high vacancy rates are being successfully controlled, FGH bank urges municipalities to take the lead in pursuing constructive local policies to fight high vacancy rates. the way to go about this is not by compensating owners financially, but by setting parameters for investors within which they can act. this will bring us closer to achieving the goal of sharply reducing the total amount of office space over the next decade.

‘ neW peRspeCtives.’

tAkE-up lOW AGAin; DEmAnD stROnGEst in FOuR lARGEst CitiEs take-up in 2013 continued to decline

from previous years, representing the lowest take-up level of the past three decades. the decline is caused both by the economic crisis and by the fact that many office users are optimising, or plan to optimise, their operations. the take-up that is occurring is concentrated mainly around the larger hubs in the four major cities.

RElAtivEly lOW GROWtH in OFFiCE supply supply increased again in 2013 and

currently accounts for slightly more than 15% of office stock. Although supply is substantial, it is growing at a much slower pace than was forecasted just a few years ago. the cause: fewer office buildings are being constructed while a larger number of older offices is being transformed.

‘silEnt REvOlutiOn’ in OFFiCE stOCk the overall amount of office space

shrank in 2013. Although the decline is modest, it is indicative of the current changes in the market. this is the first time ever that the amount of office space in the netherlands has shrunk on an annual basis.

REnts COntinuE tO FAll As nEW typEs OF lEAsEs EmERGE With the exception of the upper end

of the market rents are declining virtually across the board. While rents are falling, we are seeing new types of leases emerging in the office market, aimed at both financial and physical flexibility. A growing number of landlords are generating additional revenues by providing additional services and products.

CHAllEnGE FOR nEW muniCipAl COunCils the upcoming municipal council

elections could present the perfect opportunity for addressing the issue of combating high vacancy rates, which is necessary in order to rekindle private investor interest. this requires that the vacancy policy be made a top priority; that ambitious yet realistic goals be set for the long term; and that a joint strategy be developed in partnership with regional municipalities. implementing this agenda could see the return of foreseeable risk for private investors, which is something that has been lacking of late.

118

summARy OFFiCE mARkEt

120

tRenDs in tHe REtAil mARkEt

121FGH Real estate RepoRt 2014 tREnDs in tHE REtAil mARkEt

the ominous-looking clouds that gathered above the retail market in

2012 turned into a torrential downpour in 2013. the main threats to

the (physical) retail market are the low consumer confidence, the

resulting low consumer spending levels and, inevitably, the shift from

offline to online purchases. the online retail market continues to grow

and has become a significant part of the retail landscape. this has

created a new dynamic, with online-only players expanding into offline

retail, and vice versa. meanwhile, the number of bankruptcies in the

retail sector continues to grow. this has reduced the selection of retail

outlets at the regional level, while vacancy rates are rising. this has

sparked a public debate on the future of retail areas. Aware that they

will never be able to reach consensus, industry professionals are

speculating what retail areas will come out as winners – and which

ones will end up losing out.

moRe DARk ClouDs

Consumer confidence

Economic climate

Willingness to buy

1988

1989

1990

1991

1992

1993

1994

1995

1996

1997

1998

1999

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

40

20

0

-20

-40

-60

-80

122

no sign of consumer spending recovery yetpersistently weak consumer confidence and declining purchasing power caused consumer spending to fall by 2.3% in 2013. in fact, spending levels have been steadily dropping since the second half of 2011. Whereas supermarkets still managed to see their revenues rise due to price increases, the non-food retail sector was hit hard by the sharp drop in sales. the effects are clearly visible in the increase in the number of retailers beset by bankruptcies and forced to reorganise their operations, including Free Record shop, consumer electronics chain block, the e-plaza game stores, men’s fashion chain setpoint, clothing chain Henk ten Hoor, shoe retailer schoenenreus or polare. Although many of these bankrupt retailers will eventually be taken over or restructured and relaunched, it is clear that the retail market has been facing its share of struggles. And this is not likely to end any time soon: although the netherlands has been officially out of recession since the third quarter of 2013, this does not mean that consumer spending has automatically followed suit. Rabobank

expects that a large number of households – at least into 2014 – will continue to focus on reorganising their own finances and reducing debt, leaving little disposable income for other purposes.

Demand down as supply continues to riseAlthough the Dutch economy has been marked by lower consumer spending and a grim economic outlook since the start of the crisis, demand for retail property had been higher of late than in previous years. take-up has only increased in recent years, even reaching a record 771,000 square metres in 2012.this trend took a turn for the worse in 2013. take-up of retail space totalled 735,000 square metres last year – down more than 4% from 2012. the lower demand is also visible in the supply, which increased more sharply in 2013 than in previous years and even passed the one-million-square-metre mark.We should note that demand for retail space in the larger Dutch cities has remained consistently high. Amsterdam, in particular, continues to attract large numbers of international

Consumer confidence (1988-2013) source: statistics netherlands

20142003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013

8

7

6

5

4

3

2

1

0


retailers and newcomers to the Dutch market, including fashion chains Forever 21 and All saints and fashion and lifestyle retailer urban outfitters. Research by Jones lang lasalle reveals that Amsterdam is ranked fourteenth (along with vienna) on the list of europe’s most desirable retail destinations. once retail chaines are located in the netherlands, they often expand to other core-cities. therefore, also other major cities continue to show a demand for large retail space in city-centre locations.

High vacancy rates explainedsince the outbreak of the crisis the amount of vacant retail space in the netherlands climbed from 5% in 2008 to 6.9% at the end of 2013. this means that, while vacancy rates are undeniably on the rise, they are not increasing at the rate assumed by some. FGH bank has noted in the past several years that in the dynamic Dutch retail market, many existing retail properties end up being quickly snapped up and converted – either by other retailers with a keen eye for new opportunities or by companies operating in the services or leisure industry. this trend was visible last year,

for example in the acquisition of the former setpoint stores by JD sports and by primark taking over part of the space vacated by the bijenkorf chain of department stores. nevertheless, retail vacancy rates increased again on the whole in 2013, and this is expected to continue in the years to come. the continuing woes in the retail market and the record number of bankruptcies in the sector have resulted in a growing number of ‘high-risk’ retail areas.

if we break vacancy rates down by duration, it is clear that more than 40% of properties have been vacant for less than one year. it also shows that total vacancy rates are not increasing as fast as the growing stock of newly built vacant properties would suggest. this means that, as noted above, the retail market continues to show momentum, with many buildings finding new owners and new uses. However, this does not alter the fact that total

Vacancy rates (in percentages), by time period 2003-2014 source: locatus; edited by FGH bank

‘ in tHe DynAmiC DutCH

RetAil mARket, mAny

existinG RetAil

pRopeRties enD up beinG

QuiCkly snAppeD up AnD

ConveRteD.’

< 1 year

1-3 years

> 3 years

1.373.922

843.433

1.167.485

124

vacancy rates are, in fact, growing, and the number of high-risk retail areas is therefore increasing.

An analysis of vacancy rates broken down by the type of retail area reveals in which areas the problems are concentrated. it turns out that these are mainly secondary locations near city-centre high streets, small-scale shopping centres (i.e. small local shopping centres, small district shopping centres, and neighbourhood shopping centres), along with areas located on the outskirts of cities and towns. this outcome is hardly surprising, considering that virtually all retail industry professionals have expressed concern over these shopping areas. However, FGH argues that the risk is also concentrated in other locations, including larger retail areas in small and medium-sized cities.it is these locations which are currently affected by above-average vacancy rates and which will be exposed to additional risk in the future.

more flexible leasesWith the number of different types of high-risk retail areas growing, rents are falling virtually throughout the country,

with the exception of several specialised retail locations. As a result, the value of the retail real estate is declining, after rising in the recent past on the back of strong investor demand.Rents in the upper end of the market remained stable in 2013. the highest rent found on Amsterdam’s kalverstraat – the city’s busiest high street – remains the same as one year ago: euR 2,500 per square metre. these high rents are driven in part by the continued demand from domestic and international retailers. it is important to note, however, that the highest rents belie the problems affecting retailers (including small shop owners), which are finding it increasingly difficult to survive. these rents reveal that it is the quality of the locations that ultimately determines the potential value of the local retail real estate. in other words: the increasingly lower rental income, combined with the additional vacancy risk, has a direct impact on property values. this could turn out to be a long-term problem, particularly in vulnerable shopping areas.

Retailers and owners are looking for potential solutions, particularly in the form of amended, more flexible

contract types. We identify two trends in this respect (with ‘flexibility’ being the keyword for both): a) leases with shorter terms and b) rents that are in sync with economic trends and adjusted based on tenants’ performance (i.e. rents linked to sales revenues). one of the reasons for the increase in flexible leases is that a growing number of contracts are currently expiring which were signed in better economic times. in such situations, landlords and tenants tend to opt for hybrid forms of rent, i.e. a low basic rent coupled with sales-linked rent. A growing number of retail chains are actively pursuing this option nowadays, so as to keep their shops affordable.

this does not mean that the inclusion of sales-related rent clauses in leases provides a comprehensive solution to the problem of high – and, in some cases, excessive – rents. in fact, complexity is increasing at the same time, and above all sales-related rents calls for a specific approach in each individual sector. second, these types of rents can be difficult to negotiate and discuss at a time when online sales account for a growing

Vacancy ratess (in volume) by time source: locatus; edited by FGH bank

City centreCity-centre high streets

Large central shopping areasSmall central shopping areasLarge local shopping centresSmall local shopping centres

Local supermarket-based shopping centresSupermarket-based shopping centres

Urban district shopping centresLarge district shopping centresSmall district shopping centres

Neighbourhood shopping centres

Specialised shopping areasLarge-scale concentration

Spread of retail outlets

4% 5% 6% 7%

Average

8% 9% 10%3%2%1%0%


portion of revenues. Finally, retailers are mainly looking for new contracts in areas where sales are declining, not in shopping areas that are performing well.

one thing that is clear is that rents are falling in a large segment of the market. this makes it vital for real estate investors to continue to find a balance between their own interests and those of their tenants. investors will need to realise that lower rents or amended contracts cannot solve any long-term problems affecting individual locations, but can only obscure them. in our view, investors competing in this market would do well to invest in upgrading middling areas, even – or especially – if rental income is down. unless market players become aware of this necessity, we will only end up with more losers.

the role of offline shops in an online worldthe number of online sales has undeniably grown by leaps and bounds in recent years. Although this growth levelled off somewhat in 2013, online sales are expected to grow further in the future.

estimates of the share of online sales in all non-food retail spending range from 18% to 55%. this only confirms that there is a general consensus that the impact of the internet on the retail industry is growing, but that providing an exact forecast of this impact is not as straightforward as it may appear.A significant portion of online sales represent products and services that consumers have been purchasing online for some time. syntrus Achmea calculated that travel (including accommodation and airline tickets) and telecommunications account for 52% of total online sales. Another large

share of online purchases are made from retailers that are also key players in the offline retail market, including H&m and zara. besides, a growing number of reports – especially from the us and uk – are pointing out the key role played by physical stores. Research by Forrester Research, for example, found that the majority of online-only players are losing market share to traditional us retailers, which have also taken their business online. Research company ACRs concluded, based on interviews with retailers, that for the majority of retailers, revenue growth in 2014 will be driven mainly

Vacancy by retail area (in percentages) source: locatus; edited by FGH bank

‘ online sAles ARe expeCteD

to GRoW FuRtHeR in tHe

FutuRe.’

1988

1989

1990

1991

1992

1993

1994

1995

1996

1997

1998

1999

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2,500

2,250

2,000

1,750

1,500

1,250

1,000

750

500

250

0

126

by offline sales. An A.t. kearney survey of more than 3,000 consumers in the united states and the united kingdom revealed that consumers still prefer to make their purchases at physical stores. According to the survey, digital channels are important mainly for pre-purchase research, while physical stores can play a role at any stage of the purchasing process.

Whatever trends we may see emerge in the future, it is clear that the internet has permanently changed the retail landscape, providing consumers with an additional alternative if a retail area fails to meet their requirements. the

shifting retail landscape has also changed the requirements for successful businesses. specifically, larger retailers must maintain a presence in all offline and online channels, a trend that is also clearly visible in the Dutch retail market. Retailers that have done just that include online-only players such as the electronics retailer Coolblue, which has opened a number of physical stores, and the traditional supermarket chain Albert Heijn, which offers pick-up points at its stores where customers of the bol.com website can pick up their orders.

Cutthroat competitionthe main cause of the large number of bankruptcies in the retail sector is the market dynamic in this sector, as noted above, created as a result of the emergence of online shops, combined with the economic crisis. in our view, the Dutch retail sector has always been dynamic, and these extraordinary circumstances have currently only enhanced this. Retail strategy consultant Hans eysink smeets has coined a term to explain this phenomenon: ‘noCompromise’. He believes that retailers are involved in an ongoing competitive battle related to price and service levels (that is, added value). this drives them to offer their products at the same price, but linked to a higher service or quality (for example, more frequent changes in the product range). Alternatively, they may choose to provide the same service and quality at lower prices. in the most extreme cases, players may decide on a combination of both: better service or higher quality at a lower price. new players (both online and offline) are bringing about constant and increasingly rapid change in this playing field. this is reflected in many – if not all – segments: supermarkets, fashion,

Top rents for retail space in the netherlands (1989-2013) source: FGH bank

‘ neW plAyeRs ARe

bRinGinG About

ConstAnt CHAnGe in

tHe plAyinG FielD.’

2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013

120%

100%

80%

60%

40%

20%

0%


consumer electronics, home improvement chains, etc. Consumers soon grow accustomed to the better value for money they receive and end up using it as a standard for measuring the quality of other retailers in the sector. the internet has, in any event, made it easy for consumers to compare prices. this means that retailers that are unable or unwilling to adapt or that fail to successfully compete may end up in the danger zone.

the impact of these changes inevitably extends to the real estate sector as well. Retail areas compete with each other both on price (i.e. low parking fees for consumers and competitive rents for retailers) and on service and quality. this involves factors such as the appeal of the shopping environment (for example, a historic city centre), the quality of the area itself (is enough money being invested in the quality of the stores and the public space?) and the availability of all manner of facilities and amenities (including food service outlets and public transport facilities) and popular retail chains (for example, primark or Hollister). on account of this competition between areas, and because the number of genuinely high-

potential retail areas whose value could increase over the long term may well fall sharply over the next few years. A growing number of areas will end up losing out. this means that real estate owners and municipalities must not only be aware of the role of their shopping areas in the (regional) retail market, but also that they can and must make the necessary strategic decisions in those areas.

Winners and loserseconomic recovery and an improvement in consumer spending will not solve the problems in the retail market overnight. underlying consumer trends and changes in society have permanently transformed the retail landscape and will increasingly come to shape the sector in the future. meanwhile, consumers are increasing their hold over the retail landscape, which will cause some to win and others to lose out.

but all trends aside, the simple fact is that there is currently too much available retail space. the total amount of retail square footage rose sharply over the past decade, while at the same time the population has barely grown

and consumer spending has been falling for several consecutive years. besides having a major effect on sales per square metre, this must inevitably also affect the retail landscape across the netherlands.

FGH bank has identified three types of areas in the retail market that are most prone to risk: small-to-medium-sized cities with a large amount of (sometimes a surplus of) retail space; large-scale properties or sites with no clear underlying concept; and the areas between cities and the surrounding countryside. the best opportunities are provided by the retail market in dominant regional or national shopping centres with strong economies of scale, targeted shopping centres (again, regional or national) and local convenience shopping centres.

Annual growth in online retail (2000-2013) source: thuiswinkel.org

128

summARy REtAil mARkEt

COnsumER spEnDinG COntinuEs tO FAll in 2013, consumers again spent less

of their income on retail purchases than in previous years. the persistently low consumer spending levels have clearly left their mark on the retail landscape. Although the Dutch economy is officially no longer in recession, consumer spending is expected to lag behind the economic cycle. Households continue to focus on reorganising and are keeping their purse strings tight.

tAkE-up in synC WitH ECOnOmiC tREnDs After increasing for some years, we

are now seeing a fall in the take-up of retail real estate, bringing it more in line with economic trends. even with the demand for retail space – particularly in the four major Dutch cities – remaining high, this has not prevented supply from growing more sharply than in previous years.

Risks RElAtinG tO HiGHER vACAnCy RAtEs Despite the dynamic nature of the

Dutch retail market, vacancy rates are on the rise. this has increased the number of different types of shopping areas where above-average vacancy rates are creating additional risk.

AmEnDED COntRACt typEs the falling rents in the retail market

have resulted in new, amended contract types, with tenants and landlords looking for sustainable solutions for both parties. As a result, we are increasingly seeing hybrid

contracts which include both a fixed portion of the rent and a sales-relation portion. However, this does not provide a blanket solution for controlling impending vacancy caused by excessively high rents. in these types of situations, rent reductions are often necessary, even if this does jeopardise much-needed investment in certain areas.

pHysiCAl stOREs: nOt plAyED Out just yEt the internet has been transforming

the retail landscape for many years now and will continue to do so in the future. online channels provide consumers with additional options if they are not satisfied with those available in retail areas. nevertheless, physical stores will continue to play a key role in all stages of the purchasing process. successful retailers maintain a presence both through online and offline sales channels.

WinnERs AnD lOsERs the surplus of retail square footage

and the fierce competition between both retailers and retail areas will inevitably have an impact on the retail landscape. the number of genuinely high-potential areas is declining sharply; an appreciable number of retail areas find themselves in an increasingly tight spot. there are opportunities for areas that manage to provide the best possible services to demanding customers, both by offering comprehensive and/or unique products and in terms of convenience.

130

tRenDs in tHe inDustRiAl REAl EstAtE mARkEt

131FGH Real estate RepoRt 2014 tREnDs in tHE inDustRiAl REAl EstAtE mARkEt

tHe slump Continues

the market for industrial space remained sluggish in 2013. many

companies continue to feel the pinch of the economic crisis, the

number of business closures remains high, and many businesses have

scaled down their operations – particularly those affected by low

domestic demand.

this has reduced demand for new and existing business premises,

and many businesses have no choice but to ride out the recession.

Fortunately, their luck is about to change: by the end of 2013

businesses saw their orders increase and a growing number of

manufacturers and consumers are regaining confidence. if the recovery

continues into 2014, this could turn out well for the various segments

in the market for industrial space. A notable trend is the shift from

demand for traditional industrial space to real estate that can facilitate

more high-quality, sophisticated processes, aimed at adding value and

improving efficiency. Additionally, logistics real estate is playing an

increasingly key role, as retailers want to stay ahead of the competition

in terms of e-fulfilment. FGH bank also sees significant potential in

areas where urban activities and the knowledge economy converge.

the dynamics found in these areas will drive both business activity and

the market for business premises.

132

2013: no visible recovery yetDutch businesses continued to struggle in 2013, causing them to remain prudent in their investment strategies. Companies catering to the domestic market have been particularly vulnerable to the downturn, since both households and the government have curtailed their spending. these businesses tend to focus mostly on cost-savings and restructuring, while remaining on the lookout for new sales opportunities. Dutch companies with international operations are in a somewhat more comfortable position, since they get to benefit from the stronger economies in neighbouring countries. it is therefore not surprising that the logistics sector is performing well relative to other industries and that companies that are highly dependent on domestic demand have been hit harder. this situation did not change from previous years to any significant degree in 2013: the lukewarm investment appetite of many businesses still translates into a limited demand for new or existing industrial space. in its 2013 Real estate Report, FGH bank noted that small and medium-sized enterprises (smes) – by far the largest user of industrial space – have been hit particularly hard in recent years. Furthermore, many companies looking to relocate are having trouble securing financing, causing them to postpone any plans for expansion or

transfer. Given the low average occupancy rates at many businesses, there is also no great urgency to change premises.

Higher take-upAnnual take-up of industrial space is therefore low and will remain so in the future, which is true for the issue of industrial plots as well. this situation has, in fact, persisted since 2009. A total of 2.8 million square metres was taken up in 2013. this is marginally higher than take-up for 2012 and is in line with numbers for the period since the beginning of the economic crisis in 2008. take-up volumes did increase gradually as the year progressed: 490,000; 629,000 and 670,000 square metres were taken up during the first three quarters, respectively. take-up rates for industrial space are traditionally highest in the last quarter of the year, and 2013 was no exception, with more than one million square metres being claimed altogether. the rising demand might be interpreted as a sign of business confidence, although it should be noted that the bulk of transactions involve companies exchanging obsolete space for more up-to-date premises. the majority of these cases more likely involved companies reducing their square footage on account of changed needs, rather than business expansions.in 2013, the total amount of available

industrial space increased by more than 2% over 2012. At the end of 2013, around 10 million square metres was available in the private market. the larger supply is mainly caused by the weak financial positions of many companies. With many businesses forced to cease or downsize their operations, we are clearly seeing an increase in the available supply. this applies in particular to sectors affected by low domestic demand, including the construction and automotive industries. it is noteworthy that, according to the trade publication Automotive Management, the supply of automotive industrial space grew sharply in the course of 2013, to more than 500 buildings, covering a total area of nearly one million square metres.the issue of industrial plots has been stabilising for several years now. Although the issue of standard industrial space (not including port sites) increased slightly in 2012 from the previous year (by 41 hectares net to 375 hectares), issue levels have effectively been consistently lower since 2008. While occupancy levels averaged 785 hectares per year during the period 2005-2008, annual issue fell by 50% in 2009, and since then the plots issued account for a total of around 390 hectares a year.meanwhile, a growing number of municipalities support the idea of concentrating business premises on existing business estates, which would then need to be upgraded through restructuring. With nearly one-third of all business estates having been classed as obsolete, there is an urgent need for these measures. Approximately half of all published restructuring plans are aimed at updating these sites, and therefore at maintaining their use as business estates. A growing number of plans, however, would also involve repositioning and transforming these estates, especially those located in cities. FGH bank welcomes this development, as these sites, on account of their location, have the

‘ tHe loGistiCs seCtoR

is peRFoRminG Well

RelAtive to otHeR

inDustRies.’

10,500,000

9,000,000

7,500,000

6,000,000

4,500,000

3,000,000

1,500,000

0

Supply Take-up

1999

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013


qualities required to meet a variety of needs in urban areas.

High demand for quality in logistics sectorthere was a slight uptick in global trade in 2013, with global trade relevant to the netherlands increasing in volume from 0.7% in 2012 to 1.5% in 2013. the Dutch economy benefited from these trends. on a global level, we note that the growth dynamic shifted as the year progressed from emerging economies such as China and india to the industrialised world. Japan and the united states, in particular, rebounded remarkably quickly, whereas recovery in the eurozone was significantly slower. since the netherlands is most closely tied to the eurozone economies, trade volumes in this area continued to hover at the same level as 2012.Given the above, it is remarkable that we nevertheless saw an increase of roughly 10% in the take-up of logistics real estate last year. the logistics real estate market is currently characterised by discrepancy: demand is aimed particularly at a small number of modern logistics units, when in fact the bulk of the supply is obsolete. many properties belong to an older

generation of logistics centres and distribution centres, whose features and infrastructure are outdated and often no longer meet the functional requirements of the current users. in many cases, locations are likewise no longer up to standard.owners often end up waiting for new tenants at a time when finding new occupants is increasingly unlikely. From a strategic perspective, it is better in those situations to make relatively minor changes to a building in order to improve its marketability. An example

of such an improvement that has proved successful is the conversion of large-scale business units into smaller units. this allows property owners to reach a new, appealing group of tenants: smaller businesses, which are generally less demanding when it comes to real estate requirements. since up-to-date logistics units are virtually never available immediately in the existing stock, the only alternative available to businesses specifically looking for modern logistics space is new properties. on the plus side, many

supply and take-up of industrial space (1999 – 2013) source: propertynl

‘ A GRoWinG numbeR oF

plAns involves

RepositioninG AnD

tRAnsFoRminG inDustRiAl

estAtes.’

Limburg

North Brabant

Netherlands, other areas

Randstad conurbation, other areas

Rijnmond region

Amsterdam/Schiphol airport region

Arnhem/Nijmegen

9%

8%

6%17%

30%

20%

10%

134

new logistics units – including those designed specifically for logistics use – are being developed on a flexible basis, making it easy to adapt them to the needs and requirements of new users in the future. FGH bank notes that this trend has improved the quality of investments in the sector.

the southern provinces of limburg and north brabant accounted for roughly 60% of all logistics real estate take-up in 2013. this only makes sense, as the majority of logistics companies have long been located in the south of the country. nearly half (47%) of transactions involving logistics real estate were completed in limburg and north brabant during the 2009-2013 period. Research by the stec Group furthermore shows that, since 2000, more than half of all relocated and new logistics properties are located in the centre and west of brabant and in limburg. As many as 90% of european Distribution Centres (eDCs) have chosen to settle in these areas. this situation is not expected to change, as the southern regions benefit from the strategic location, their reputation as national logistics hubs and the strong multimodal facilities

available. the logistics sites located in the south of the netherlands are also strongly valued internationally. A prologis survey in which logistics companies were polled about leading european logistics sites showed venlo to be the most valued destination. With Rotterdam and the Antwerp-brussels axis rounding out the top three, the survey essentially highlights the role of the benelux countries as a gateway to the rest of europe. We therefore think the bulk of investment opportunities and the likelihood of lasting value are to be found in proven logistics locations.

logistics’ changing role logistics real estate is becoming increasingly popular as an investment class. both at the global and european levels, 2013 saw the largest number of investments since 2008. the netherlands also saw an increase in investment in this type of real estate in 2013, despite the lack of high-quality logistics space noted above. this trend is driven mainly by the favourable returns on investment coupled with high expectations in the user market. the growth in e-commerce and the resulting impact on the logistics chain

are expected to lead to a qualitative change in the demand for logistics real estate. online companies require optimum logistics processes and maximum control over their cost structures. the underlying logistics process is referred to as ‘e-fulfilment’, and its main focus is to deliver on customers’ expectations and meet their high demands. Due to fierce competition in this industry, retailers are doing everything to increase their competitive edge over other providers. Consumers increasingly have control over the time and location of deliveries nowadays, as well as setting ever higher requirements for the speed with which products are delivered and the quality of the return shipment process. many companies email their customers status updates from the time the order is placed up to the time of delivery. meeting the need to develop an efficient logistics process is therefore a complex process – one that, in terms of real estate, at any rate requires logistics buildings designed specifically for e-fulfilment.

We are also seeing changes in location preferences. one growing trend is for both online-only businesses (e-tailers)

Take-up of logistics real estate, 2009-2013 (cumulative) by region in percentages source: FGH bank

135FGH ReAl estAte RepoRt 2014 tREnDs in tHE inDustRiAl REAl EstAtE mARkEt

and ‘bricks-and-clicks’ retailers (offering both online stores and physical shops) to move their logistics processes closer to their sales markets. For example, furniture giant ikeA announced plans to build a distribution centre in oosterhout in order to meet the growing demand for online products. the company’s online orders are currently being fulfilled from Dortmund, Germany. Another trend is that the lines between manufacturers and consumers are blurring more and more, since the latter increasingly expect the products they purchase to meet their specific needs and requirements.this will prompt businesses to move both their manufacturing and processing operations geographically closer to their sales markets. A case in point is leading fashion retailers, whose business strategies entail fast-changing collections with frequent new deliveries. long transport flows and an uncertain production environment coupled with a relatively unknown culture could potentially undermine this strategy. this has driven many of these retailers to increasingly shift from global sourcing to regional sourcing. many large supermarket chains, for

instance, feel the need to increase delivery frequency in a way that also better meets demand, particularly when it comes to fresh foods.

FGH bank notes a number of other trends that have coincided with the emergence of e-commerce, which are also having an impact on logistics processes. For one, authenticity and local sourcing are winning out over mass production and non-transparent origins of production – as witnessed by the recent debate on working conditions at clothing manufacturers in south east Asia, which is also affecting Dutch retailers. the impact of new trends and developments should also be taken very seriously. one area that is quickly growing in popularity is 3D printing, which could end up radically changing current ideas about production and distribution. if specific parts or products no longer need to be transported across large distances, this will also have a major impact on the logistics chain.

these and other issues require changes to the logistics process, both in the short and longer term. the logistics

chain will need to become even more efficient and complex and of an even higher quality. We have already seen the introduction of stricter safety requirements for storing hazardous materials in recent years. Depending on the risks associated with the materials being held in storage facilities, a number of different rules have been created for areas such as fire prevention, emergency procedures and ventilation. there is a visible lack of storage facilities in the market that are able to meet these demands, even if the demand is in fact there.

136

summARy inDustRiAl REAl EstAtE mARkEt

BusinEssEs slOW tO RECOvER many Dutch companies are

experiencing the negative impact of the crisis. the slow economic growth means demand for additional production capacity is low. there is, nevertheless, a notable difference between export-oriented companies and companies that cater mostly to the domestic market. However, since many companies export to europe and a number of european economies are struggling, the pace of business recovery is bound to be slow. lOWER tAkE-up COntinuEs there was again no significant

increase in business demand for industrial space in 2013, remaining stable at 2.8 million square metres. total supply increased by more than 2% last year over 2012, largely accounted for by businesses looking to replace their current facilities. on average, businesses also vacated more space than took up new premises. this and other factors caused the amount of available industrial space to rise to 10 million square metres in 2013.

DisCREpAnCy in DEmAnD FOR lOGistiCs REAl EstAtE there continues to be a lack of high-

quality logistics real estate. At the same time, we are seeing a growing number of available obsolete logistics buildings and distribution centres with marketability issues. the southern Dutch provinces of north brabant and limburg are positioning themselves as logistics real estate hubs in both the netherlands and other european countries, accounting for nearly half of all transactions completed in the past five years.

E-COmmERCE As A DRivinG FORCE For online retailers, optimising their

logistics processes is an absolute priority. the highly complex process known as ‘e-fulfilment’ is designed to meet the needs of demanding consumers.speed and customer orientation should be reflected in high-quality logistics centres. As part of a growing trend, retailers are looking to move their logistics processes increasingly closer to their sales markets.

138

tRenDs in tHe HOusinG mARkEt

139FGH Real estate RepoRt 2014 tREnDs in tHE HOusinG mARkEt

tHe RoAD to ReCoveRy

the Dutch housing market has been visibly breaking out of its slump

since summer 2013. the number of transactions is growing, property

values are not falling as rapidly as before, and we now have a Housing

Agreement in place that clearly sets out the government’s policy.

meanwhile, despite the unpopularity in some quarters of the additional

policy measures implemented, this – along with more affordable

homes – has slowly increased housing consumers’ confidence in a

housing market recovery. still, it is too soon to speak of a long-term

recovery. We expect to have a much clearer picture in 2014. How will

the government’s policy affect the housing market? Will we see a

lasting return of consumer confidence? And will it become easier

to finance home purchases? Whatever else may happen, FGH bank

anticipates a market revival in 2014, with most opportunities for

recovery to be found in the economic core regions in the netherlands.

140

H2 2013: changing trends Although the total number of homes sold in 2013 – more than 110,000 – is down from the previous year, it significantly exceeds the forecast that was made based on the first two quarters of 2013. the weaker first half of the year was essentially a delayed effect of the fourth quarter of 2012. With buyers anticipating the restriction of the mortgage tax relief effective January 2013, this period actually saw a large number of transactions (35,700 in total). on the heels of the introduction of the new measure, the netherlands’ Cadastre, land Registry and mapping Agency kadaster recorded only 45,200 changes in ownership of existing homes during the first six months of 2013 and a total of more than 65,000 for the second half of the year.

there are several reasons for the larger number of transactions. For one, buying a home became more affordable as 2013 progressed. Data provided by Calcasa reveals that home financing has not been this affordable since the mid-1990s. on average, households spend a smaller portion of their net income on net housing

expenses than was the case until recently. Rabobank has also pointed out the current undervaluation of owner-occupied homes.A second reason for the growing number of housing transactions – one that is at least as important – is the mortgage interest rates, which remained low throughout 2013 and made it easier for housing consumers looking to buy to take the plunge and purchase a home.A third factor is that the market has calmed down since the national government revealed its new housing market policy, boosting market confidence in the process. based on the assumption that the current policy will be continued, FGH bank anticipates that the number of home sales will continue to rise in 2014.

nevertheless, we are not likely in the foreseeable future to see a return to the transaction levels recorded before the economic and financial crisis. For many years, the number of transactions was determined by opportunities for housing consumers to work their way up the property ladder. First-time-buyer homes were relatively easy to finance in the past, and upon

0

25,000

50,000

75,000

100,000

125,000

150,000

175,000

200,000

1995

1996

1997

1998

1999

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

Single-family homes

Apartments

‘ in some ReGions AnD

sub-seGments sAles

pRiCes HAve been

inCReAsinG eveR sinCe tHe

tHiRD QuARteR oF 2013.’


sale homeowners could use the equity to trade up homes. this equity would then serve as the basis for subsequent house purchases each time they sold a home. in the current market, however, this chain of transactions has been all but broken in the past years. First-time-buyer homes and any subsequent homes purchased are no longer sold easily, or, if they are, it is at significantly lower prices. those purchasing more expensive homes are left with a negative equity balance and, in the coming years, will be faced with a reduction in the maximum size of home mortgage loans. this means that, if house prices stabilise, this group will be expected to contribute a larger portion of their own funds if they are looking to move house.

Housing market reforms have also resulted in a restriction of debt-based home financing. in addition, a growing number of people are choosing to rent rather than buy for a variety of reasons, including the limited risk involved and the lower average monthly expenses.

Barriers to recovery House prices did not visibly recover in

2013, with the average transaction price at which existing homes were sold ending up more than 6 percent lower last year than in 2012. At the same time house prices have been falling at a much slower rate since the summer months. in some regions and sub-segments – notably urban areas – sales prices have actually been increasing ever since the third quarter. in Amsterdam, for example, house prices have been up since mid-2013, and for the first time since the crisis homes were sold above the asking price.

in regions marked by slow economic growth, slower population growth and a relatively large concentration of low and lower incomes, however, prices remain low, creating a growing disparity across the country.the owner-occupied market is very much a market with local characteristics and large differences thoughout the country.

A strong recovery of house prices nevertheless appears unlikely in the foreseeable future. For one, the restriction of the tax relief introduced on 1 January 2013 has permanently

number of single-family homes and apartments sold in the netherlands, 1995-2013 source: statistics netherlands

‘stabilisation or slight increase in

house prices is more likely

than a rapid price increase.’

142

pushed down house prices. in addition, the continuing decline in household purchasing power that took hold several years ago means families have less money available to spend on housing.

purchasing power is expected to fall further in 2014, which will affect the maximum loan amount set annually by the national institute for Family Finance information (nibuD). banks are required by law to comply with this loan cap, which, for 2014, amounts to a reduction in the mortgage standard by several percentage points. the resulting effect will be compensated in part by the combination of lower house prices and lower interest rates. However, if interest rates end up rising, banks’ lending capacity will inevitably be constrained. FGH bank therefore believes that a stabilisation or – at the most – slight increase in house prices in the owner-occupied housing market is more likely than a rapid price increase.

Housing Agreement appeases the marketDutch housing consumers have found themselves in a permanent state of confusion in recent years, following the announcement of a slew of potential

changes to the housing market policy and the financial system, which dangled over the housing market like the pro-verbial sword of Damocles. However, all of this changed last year. in February 2013, the government and the opposi-tion parties Christenunie, sGp and D66 signed the Housing Agreement, which sets out a number of housing market reforms. on budget Day these agree-ments were incorporated into the budget, along with a number of specific regulations. this marked something of a sea change, as the government finally made some fundamental decisions regarding the housing market policy to be pursued. An increasing number of political parties turned out to support the reforms, being aware that a grid-locked housing market is sure to halt economic recovery.

in the owner-occupied market, we should first mention the measures relating to debt position and taxation. the restriction of the mortgage tax relief – which was considered necessary according to many – can be regarded as groundbreaking. the maximum mortgage tax relief will be gradually reduced – starting in 2014 – from 52% to 38%, in steps of 0.5 percentage

points per year. Additionally, the loan-to-value ratio will be reduced in a series of steps from 104% in 2014 to 100% in 2018, which will help reduce household debt for homebuyers on the purchase of a home.

FGH bank welcomes initiatives that focus more closely on the sizable group of homeowners with a negative equity balance. Collectively, they account for one quarter of all homeowners, which means they determine to a large extent the pace with which the market can pick up steam again. this is all the more important considering that for this group, the paradox applies that a recovering housing market may actually result in a new slump, since households in negative equity are anticipating a further increase in house prices, which they believe will allow them to curb their debt.

pension funds’ role remains unclearthe plan to establish a national mortgage institute (nmi) attracted a lot of attention in 2013. the main idea behind this initiative is to encourage pension funds and insurance companies to invest in Dutch mortgage loans. they would be able to purchase


government-backed securities through the nmi that would carry the same level of risk as government bonds but which would generate slightly higher yields. this higher interest is possible because nmi bonds would be lower in value, and therefore less liquid, than government bonds.As appealing an idea as the nmi might seem, both pension funds and banks are aware of its limitations. Foreign investments currently account for roughly 85% of investments made by the larger Dutch pension funds – all part of their prudent risk diversification strategies. Reverting to a strategy of investing in Dutch mortgage loans would therefore be at odds with this policy. in addition, the home mortgages that would continue to be provided by banks would carry more risk, on average, as the nmi would administer only mortgages guaranteed under the

national mortgage Guarantee (nmG). two advantages of the new system are that it would allow banks to increase their lending capacity and that interest on (nmG) mortgages could be reduced.Whether the national mortgage institute will eventually see the light of day depends not only on the parties involved – the european Commission will also need to assess whether the state guarantee provided by the Dutch government does not, in fact, constitute an unauthorised form of government aid.

start of rental market reform last year’s housing market reform was not restricted to the owner-occupied market but extended to the rental market as well. the government aims to ensure the long-term availability of sufficient rental homes for the various user groups at which the policy is

aimed. As in 2013, the maximum rent is permitted to outpace inflation in 2014. Rent increases should be determined based on residents’ income, the objective being to bring rents more in line with market demand and to kick-start home sales, particularly among higher income groups.

in August 2013, Housing minister stef blok reached an agreement with association of housing corporations Aedes on the finer points of the landlord’s levy. in late December 2013, the agreement was ratified and enacted into law by the senate, following extensive debate.under the new law, anyone letting more than ten public housing units is required to pay a levy on the value under the valuation of immovable property Act for these units. this measure will boost government coffers by euR 1.1 billion in 2014, an amount

‘ tHe mAximum Rent is peRmitteD to

outpACe inFlAtion in 2014.’

0

50,000

100,000

150,000

200,000

250,000

300,000

1995

1996

1997

1998

1999

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

Single-family homes

Apartments

144

that will increase to euR 1.7 billion by 2017. landlords investing in regions affected by population loss or in the district of south Rotterdam may be eligible for a reduction in the levy. in addition, the elimination of the vAt integration charge on real estate effective 1 January 2014 will net the government an additional euR 60 million in taxes each year.the investment capacity of both corporations and institutional investors is nevertheless restricted as a result of the landlord’s levy. it has therefore been agreed that housing corporations can continue to focus on commercial activities, while a euR 400 million fund will be made available for specific energy-saving investments.

Furthermore, minister blok has launched a series of amended proposals for the new home valuation system (points system). Although these proposals have been toned down from the original plans, FGH bank believes there are still risks attached to the government’s rental policies. For example, rents will be determined for approximately 25 percent by the value under the valuation of immovable property Act, making them more dependent on market conditions in the owner-occupied housing market. if the value under the valuation of immovable property Act is adjusted, homes in the deregulated market could suddenly fall below the deregulation limit. the result is that investments in

the regulated sector can become pressured. the amended selling rules for housing corporations – which facilitate the process of selling rental homes as buildings to third parties – may allow for some compensation. this is in line with the government’s objective of reducing the role of housing corporations according to the original starting points. nevertheless, corporations are not under any pressure to scale back their role, and secondly, the sales regulations are so complex that market players will think twice before getting on board as investors. the market opportunities therefore concentrate in the mid-range rental segment, roughly between € 700.- and € 1,000.- per month.

Prices of single-family homes and apartments in the netherlands in euros (1995 – 2013) source: statistics netherlands

‘ tHe AmenDeD sellinG Rules FoR

HousinG CoRpoRAtions FACilitAtes

tHe pRoCess oF sellinG RentAl

Homes.’

Professional

Non-professional

132,500

285,000

230,000

Institutional


With housing construction output falling to 40,000 for new rental and owner-occupied homes last year – a record low – the construction industry has been in the doldrums. profit margins at construction companies have been declining for years and the national government has failed to implement any structural measures to give the sector the boost it needs. the new-construction sector may even have found itself faced with some unexpected competition in the form of the existing housing stock over the past few years. measures such as the reduction in the transfer tax up to 2% on existing homes and the vAt increase from 19% to 21% for new homes have not had the desired effect on the new-construction sector. the Dutch Association of Developers and Construction Contractors (nvb) has even projected that output for 2014 may reach around 25,000 new homes. the term ‘new housing crisis’ is increasingly being bandied about by pundits in the housing market debate, and indeed this is backed up by these low numbers.

besides private companies, municipalities are also crucial in kick-

starting construction output. it is therefore disappointing to note that they have failed in assuming this role. For one, they did not – or only slightly – reduce their land prices for housing construction during these past few years of economic crisis, when they did, in fact, increase construction fees so as to boost municipal revenues. if house prices have fallen by roughly 20% since the crisis, land prices should residually have declined by approximately 40%. However, this has not been the case. this has prompted interest groups such as the Dutch Construction and infrastructure Federation (bouwend nederland) and the Dutch Association of property Developers (nepRom) to lobby for a temporary vAt reduction on construction land from 21% to 6%.However, even if the government agreed to this reduction, the new-construction sector would still be dependent on a revival of the housing market as a whole, in which only increasing confidence and more homes sales will help improve sales opportunities for new homes.

small steps aheadthe fundaments of the housing market were undeniably reinforced in 2013. At

the same time, most opportunities for consumers to benefit from tax breaks without a solid repayment scheme backing them up have since been largely eliminated. yet the housing market merits our continued attention; in the current economy, there is still a large group of housing consumers who only have limited access to the market. this applies both in a direct sense – because their income is too low or their risk profile is too large for other reasons, and an indirect sense – because a substantial number of homeowners are ‘trapped’ in their own homes, as it were, on account of being saddled with negative equity. by and large, the outlook for these groups has not improved much – and it is precisely this which raises concern. Granted, we have seen some progress, but this does not provide a solution for the large groups of housing consumers, who remain at risk of falling between the cracks.

Types of providers of non-regulated rental units, in absolute numbers source: platform31

146

HOusinG mARkEt RECOvERy in H2 2013 After falling during the first half

of 2013, home sales rebounded in the second half of the year. This could nevertheless not prevent the total number of transactions for the year declining over 2012. On the upside, homes have become vastly more affordable in the past year thanks to lower house prices and low mortgage interest rates. At the same time, housing consumers have regained confidence and their peace of mind ever since the government unfolded its housing policy. All that being said, we are very unlikely to see transaction numbers revert back to pre-crisis levels.

DElAy in pRiCE RECOvERy The median sales price of existing

homes fell by 6% in 2013. The restriction on tax relief effective 1 January 2013 will permanently slow down property values, while at the same time the declining purchasing power will result in a reduction in the mortgage standard in 2014. The improved market conditions will therefore not translate into house price increases in the immediate future, where it should be noted that the outlook may vary depending on the part of the country and the housing segment involved.

kEy HOusinG pOliCy mEAsuREs There was political support in

2013 for the fundamental amendments proposed for the housing market policy. The mortgage interest rate will be curbed in incremental steps of 0.5%

percentage points per year to 38%. A loan-to-value ratio of 100% of the home value should ensure that homeowner debt will be brought in line with the home value. The establishment of a national Mortgage Institute should eventually facilitate new lending capacity at banks and solid investment products for major investors. It is not certain at this stage whether a national Mortgage Institute will be established.

FOCus On miD-RAnGE REntAl HOmEs The introduction of the landlord’s

levy will restrict the investment capacity of landlords in the regulated market. This means that housing corporations will be permitted to continue their commercial activities and sell rental homes as entire buildings in the deregulated market. However, this does not suit the needs of private landlords for the regulated part of the market. The opportunities therefore concentrate in the mid-range rental segment, roughly between € 700.- and € 1,000.- a month.

tHE slOW WAy Out While the new-construction

market is recovering, the recovery is progressing slowly. There is considerable competition from the existing stock because the price differences have decreased sharply in recent years. High land prices for new construction are partly to blame for this. A greater focus on the new-construction sector is needed in order to prevent rising shortages in the medium term.

summARy HOusinG mARkEt

148

TRENDS IN ThE real estate investment market

149FGH Real estate RepoRt 2014 tREnDs in tHE REAl EstAtE invEstmEnt mARkEt

‘ spRinG oFFensive’ stARts ReCoveRy

the Dutch real estate investment market rebounded convincingly in

2013. the downward spiral was broken once investors were confident

that the market – particularly that for marketable real estate – had all

but bottomed out. there are four trends worth singling out. For one,

foreign investor interest in Dutch real estate is growing sharply. then, we

are seeing the return of major transactions, some involving upwards of

euR 100 million. Furthermore, the focus has clearly shifted to different

sectors: there is a clear preference now for residential and logistics real

estate and hotel properties. And finally, the much-maligned office

market unexpectedly accounted for the bulk of the investments last year,

while the retail market ended up taking a hit.

Industrial real estate

Housing market

Retail market

Office market

Core Core plus Value added Opportunistic Distressed

45%

84%

72%

56%

25%

26%

16%

31%

10% 13% 8%

3%

13%

150

‘spring Offensive’After a decidedly weak first quarter, the start of spring 2013 coincided with a sharp increase in investment in the Dutch real estate market. the amount of the investments eventually rose to more than euR 5 billion – the highest level of the past five years. even with profit increasing by almost 30 percent over the 2012 profit, we are nowhere near the total results achieved several years ago. this should hardly come as a surprise, given that property values have fallen by some 20 to 30 percent across the board.

the improved investments in the Dutch real estate market may, on the face of it, seem like a positive trend, but they cannot change the fact that ‘prospectless’ properties remain virtually impossible to sell in the current market. there are two trends that bear this out. the first of these is that investor interest is focused on marketable real estate (in the ‘core’ and ‘core plus’ categories). second, more than in the past investors are diversifying their acquisitions across multiple sectors. According to FGH bank, this demonstrates that – provided there are sufficient quality properties available – investors are absolutely willing to enter the Dutch real estate market, even if many others are keeping away.

Core countries, core cities, core focusthe growing interest in Dutch real estate is not an isolated trend. the bulk of the demand originates from foreign investors, with many us and uk investors and Asian and middle eastern funds having recently joined the traditional european contingent. by and large, we can say that, while europe has suffered from the economic

Investment interest by market and type of real estate source: Jones lang lasalle

‘ tHe bulk oF DemAnD FoR

DutCH ReAl estAte

oRiGinAtes FRom FoReiGn

investoRs.’


crisis, we are on the verge of a period of recovery. investors are sensing this turnaround, and they are well aware that they will be able to cash in once the market has bottomed out.

meanwhile, we are witnessing a growing disparity in the european real estate market. property values in major cities such as london and paris have shot up, but there are likewise plenty of opportunities in other european markets. High vacancy rates notwithstanding, Amsterdam would certainly be included among this group. it is worth noting that Amsterdam accounted for approximately 40 percent of total investments in the

Dutch real estate market last year. According to FGH bank, this demonstrates that the market has recovered but nevertheless remains selective.

this ‘selective recovery’ is related in part to the type of investors currently active in the market. international funds tend to look for large-scale investment, involving amounts north of around euR 50 million. However, only a portion of the Dutch market qualifies in this respect, particularly in terms of single assets.We have also noted that foreign investors are focused mainly on returns, although their strategies may vary

significantly. Certain funds invest (only) in the core or core-plus categories, whereas others are singling out distressed portfolios or bad loans. the interest in distressed real estate focuses mainly on offices. this means market players are opting either for the upper end of the market or for those market segments that are seriously struggling. this is borne out by a recent study by Jones lang lasalle into the investment strategies of national and international investors in the Dutch market. FGH bank therefore believes that we have yet to see widespread recovery in the market, all the more so because many private investors in the

Total returns on real estate by sector (1995-2013) in % source: ipD netherlands

Real estate investments in 2012 and 2013 by industry (in EuR) and change in percentages

2012 2013 Change

Offices 1,414,518,440 1,892,000,000 34%

Housing 1,021,339,040 1,447,500,000 42%

Retail 1,107,528,710 847,000,000 -24%

Hotels 148,350,000 575,675,000 288%

Industrial real estate 476,119,368 803,987,000 69%

Other 98,748,251 32,250,000 -67%

total 4,334,000,000 5,598,412,000 29%

source: propertynl

1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013

offices 8.6 8.8 12.0 14.4 15.5 15.1 12.0 8.3 5.2 5.5 7.0 11.5 11.3 0.9 -0.2 3.5 2.2 -2.7 -2.4

stores 9.4 8.7 10.6 12.7 13.3 12.0 9.9 9.8 9.2 10.3 13.5 14.9 13.4 5.5 2.4 7.8 7.6 4.2 1.1

industrial real estate 10.0 11.3 12.1 13.7 17.1 13.1 10.5 9.5 6.4 8.5 11.1 13.0 11.7 4.0 -0.3 2.9 3.3 1.5 5.2

Homes 12.3 14.3 13.7 13.7 16.9 18.5 12.1 8.4 7.1 7.6 10.1 11.4 9.6 2.8 -2.2 2.9 1.9 0.6 0.6

total 10.8 11.9 12.7 13.7 15.8 16.1 11.4 8.8 7.1 7.8 10.2 12.5 11.3 3.3 -0.2 4.6 3.8 1.2 0.5

shares 19.1 38.7 45.9 14.7 25.9 2.9 -17.4 -32.3 7.6 5.1 32.5 18.5 9.3 -45.2 38.6 9.3 -8.8 19.3 26.1

bonds 15.7 11.7 9.6 17.7 -6.8 5.1 8.5 9.5 8.0 4.7 11.2 -1.1 1.7 12.3 2.4 9.3 14.9 8.7 -4.4

152

netherlands continue to experience difficulties in managing their existing portfolios.

Financing vital to further recoveryincreasing the number of financing options is the key to ensuring long-term recovery of investment, yet this has been the Dutch market’s main weakness ever since the start of the crisis. large Dutch banks have been constrained in their lending due to a variety of factors. For example, all major banks already have a substantial stake in real estate holdings, which

means they have had to make additional provisions in order to compensate for any loss of value and lack of cash flow. in addition, they are required to comply with a large number of new rules and requirements within a short space of time. the Dutch economy has also been particularly affected by the nationalisation of sns ReAAl, which was once one of the mainstays of the real estate investment market.

it would be simplistic to say that this vacuum will be filled by new market

players.Although the expected entry of new financiers (from Germany and elsewhere) has been welcomed by many, there have been few actual results so far. Foreign banks do get involved in specific investment deals, but only on an occasional basis. And these are certainly not only German banks – us investors in the Dutch market, for example, are indirectly backed by banks in their own country in pursuing their acquisitions. in other words, funds have been pouring into the Dutch real estate market, but through different avenues than in the past. Furthermore, this financing method also barely provides an adequate alternative for (smaller) private investors. these are mainly companies looking to invest in mezzanine loans, syndicate loans or debt funds. these types of investors are likewise highly driven by returns.

in our view, private investors will continue to have difficulty gaining access to funding in the foreseeable future. However, some issues are slowly changing for the better. For example, the debate on real estate valuation appears to have been almost settled.

Direct and indirect real estate investments in billions of euros and percentages source: statistics netherlands; edited by FGH bank

1980 1990 2000 2010 2011 2012

Direct real estate pension funds 6.3 14.2 23.3 9.9 9.7 9.1

insurers 4.8 7.3 13.6 12.4 11.4 11.1

investment companies 1.5 7.0 28.7 24.0 24.8 24.6

total 12.6 28.5 65.6 46.3 46.2 44.8

indirect real estate pension funds 0.3 2.5 23.9 64.8 68.7 77.2

insurers 0.1 0.4 2.1 2.6 2.7 2.6

investment companies 0.0 0.2 3.4 23.6 35.7 43.5

total 0.4 3.1 29.4 91.1 107.2 123.3

total 13.0 31.6 95.0 137.4 153.4 168.1

Direct real estate 96.9% 90.2% 69.1% 33.7% 30.1% 26.7%

indirect real estate 3.1% 9.8% 30.9% 66.3% 69.9% 73.3%

total investments 116.6 290.1 830.0 1,514.5 1,611.1 1,821.5

share of direct real estate 10.8% 9.8% 7.9% 3.1% 2.8% 2.5%

‘ iF tHe mARket beComes

moRe DynAmiC, tHe pRiCes

oF ReAl estAte Will be

Able to ReCoveR, oR,

At leAst, bottom out.’

50

45

40

35

30

25

20

15

10

5

0

2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012

Rental homes OtherCommercial real estate

153FGH ReAl estAte RepoRt 2014 tREnDs in tHE REAl EstAtE invEstmEnt mARkEt

in addition, if the market becomes more dynamic the prices of real estate will be able to recover or, at least, bottom out. this will reduce the rate with which portfolios must be further devalued, while banks will be better able to keep risk under control. However, this does not mean that the problems relating to real estate financing have now been resolved. in order to achieve that, the cash flows – and, by extension, the rental income – of investors needs to improve. still, it is undeniable that the market is slowly regaining its balance.

Further decline in returns achievedDespite growing investor demand, real estate dropped in value last year. All sectors posted negative value growth, with the decline in the retail sector being especially striking. this sector posted a negative indirect return of -4.7% last year. offices fell the most in value at -8.9%.

yet we see that it is the interest of real estate investors in homes that has increased sharply in particular. this is mainly because expected rental income is stable and inflation-proof, resulting in higher direct returns. in addition,

there is more opportunity for private investors to become active in the housing market, now that housing corporations are required by law to focus more on their core activities. Also, there are various signs that the housing market will soon be bottoming out. An increase in values with vacant possession indirectly causes a rise in the values of rental homes – which are partly based on these values with vacant possession. Finally, residential property investors always have the option to sell the homes to private buyers as soon as the demand for owner-occupied homes picks up.We are therefore seeing that homes, being a stable and safe investment, are increasingly taking the place of retail real estate. this only makes sense, as the lower sales generated by retailers are currently driving down rents in the retail market. this, in turn, lowers the value of the retail properties. those involved in the public debate tend to make the mistake of generalisation, creating the impression that retail investments generally involve a high level of risk. FGH bank maintains that this is not the case. the expectation is, rather, that value differences in the retail sector will

increase and that high-potential locations could potentially increase in value now and in the medium term. However, the market needs to make a clear distinction between high-potential and high-risk locations.

Fewer direct real estate investments by institutional investorsthe slump in the real estate market notwithstanding, the total amount of money invested in real estate by institutional investors increased once again. by the end of 2012, Dutch institutional investors held a total of more than euR 168 billion in real estate holdings in their portfolios, which is nearly euR 15 billion more than at year-end 2011. the share of indirect real estate investments, in particular, has increased, which can be explained by the book profits on real estate shares. We do not have the figures for 2013 available yet, but we expect that the item ‘indirect real estate holdings’ will once again have increased. At year-end 2012, real estate accounted for more than 9.2% of total capital invested.

unlike indirect investments, the share in direct real estate investments by

Direct domestic real estate investments by Dutch institutional investors, in billions of euros source: statistics netherlands; edited by FGH bank

institutional investors has only declined further, both in absolute and relative terms. At year-end 2012, Dutch institutional investors owned a total of euR 44.8 billion in direct real estate. slightly less than euR 30 billion of this amount consisted of domestic investments, which amounts to roughly 67% of total direct investments. in other words: when it comes to direct real estate investments, Dutch institutional investors continue to favour the domestic market. Remarkably, this share even rose slightly in 2012.

still, the fact that the total amount of real estate holdings was less than euR 30 billion in 2012 is a sign that all may not be well; this amount has not been this low since the turn of the millennium. institutional investors have been slowing down their direct investments in real estate for years now, which can also be explained based on the portfolio strategy.We do note that, despite the lower total investment amount, investments in rental properties are growing. the main reason for this is the relatively sharp growth in residential investments

by private investment funds. it is therefore mainly specialised funds that are driving up the rental property market. on the other hand, the direct investments in Dutch commercial real estate (offices and retail) was just euR 15 billion at the end of 2012, due in part to the sharply lower investments in offices. Direct investments in 2012 have been reduced by more than 40% from 2001.

Dutch institutional investors are clearly focusing more and more on rental properties when it comes to their direct investments. FGH bank expects that the share of rental homes in total direct investments by Dutch institutional investors will increase in the coming years. this will be both in an absolute sense, because the amended rental market policies of the Dutch government are providing them with more opportunities to invest in rental homes, and in a relative sense, because they are likely to further downsize the (Dutch) portfolios of offices and stores on account of the weak market conditions in the commercial real estate market.

‘ tHe sHARe oF inDiReCt

ReAl estAte investments,

in pARtiCulAR, HAs

inCReAseD.’

‘it is mainly specialised funds

that are driving up the rental property

market.’

154


increase of spread in initial yieldsWith the real estate investment market improving, we are getting a clearer picture of movements in initial yields. the ‘core’ and ‘core plus’ segments of the real estate market are the most dynamic by far. nevertheless, the initial yields paid are roughly equal to last year. the only slight decrease we are noticing is in the upper-premium segment of the market (for offices, retail and logistics centres). investment in non-prime real estate is looking weaker across the board. this is both because investment demand is weak and because the prices involved in the transactions completed are very low.

FGH bank expects investor demand to continue into 2014, and that initial

yields in the upper end of the market will fall slightly as a result – provided that long-term interest rates remain low. We are again not likely to see any significant demand in the non-prime segment of the market in 2014, while the oversupply will continue to drive down prices. the spread in initial yields is therefore expected to increase further.

sector prime locations Other locations

offices 5.8% – 7% 7% – 12%

stores 4.5% - 5.75% 6% – 8%

industrial space 7.50% – 8.5% 8.5% – 11%

Homes 4.0% - 5.25% 5% - 8%

Initial yields on real estate in percentages source: FGH bank

156

summARy REAl EstAtE invEstmEnt mARkEt

invEstmEnt mARkEt piCks up the Dutch real estate market saw a

spike in investor interest in 2013, with total investments of more than euR 5 billion. After 2011, this is the highest level since the beginning of the crisis.

invEstORs knOW WHAt tHEy WAnt the demand for investment real

estate is driven mainly by the growing number of foreign investors operating in the Dutch market. these investors are choosing Dutch real estate as part of their wider european strategies. investors are looking for larger transactions and are focusing on sought-after cities (mainly Amsterdam). many investors are looking for core real estate, while in the office market we are also seeing a demand for opportunistic and distressed properties.

REAl EstAtE FinAnCinG mARkEt REmAins vulnERABlE observers expect that foreign

financiers will re-enter the Dutch real estate financing market. Although this is occurring to some extent, we have not yet seen any sharp increase. the vacuum left behind by major Dutch banks is not likely to be filled any time soon. this has made the contribution of equity essential. We do note, however, that foreign financiers have shifted their attention to niche areas, including mezzanine loans, syndicate loans and debt funds.

invEstmEnt piCks up; pROpERty vAluEs tRAil BEHinD (FOR nOW) the larger amount invested in real

estate has not yet resulted in higher property values.the offices and industrial space markets remain weak. Residential and retail properties are stable in the upper end of the market, but values are down in non-prime locations. this translates mainly into higher initial yields in the non-prime segment of the market.

FAll in DiRECt invEstmEnts By institutiOnAl invEstORs Dutch institutional investors –

spearheaded by pension funds – have significantly tapered off their direct investments in Dutch real estate, to a total of less than euR 30 billion. investments in commercial real estate are significantly lower, mainly due to lower office investments. the amount invested in homes is growing, because specialised real estate investment funds are focusing specifically on this segment.

158

GlossARy AnD ACRonyms

158

supply office space, retail space/showroom and industrial space, which is free for the market to rent or buy. it includes existing properties and properties under construction or undergoing renovation.

take-up the letting of and transactions relating to office space, retailspace/showroom and industrial space.

Office space office space of more than 500 m² net floor area in specific office buildings.

Retail/shops shops/showrooms of more than 200 m² net floor area.

industrial space production and distribution space of more than 750 m² net floor area (including office space).

stock total size of the existing office, retail and/or industrial floor space.

vacancy office, retail and/or industrial space which is available for occupation immediately.

Rent price per m² rentable floor area per year.

159FGH Real estate RepoRt 2014 FACtsHEEts

FACtsHeets

Rents the indicated range concerns the rents at the end of the year, in euros per m² per annum and excluding vAt, for a readily marketable property, fully let for a period of 5+5 years.

Expectations J = stable O = increases P = decreases

service index the service index represents the ratio between the total surface area and the number of residents. the following pages include an overview of regional data per market segment (the office, retail, industrial real estate market and residential market).

Would you like to find out more? Our website provides access to an overview of the regional market data, including an extensive explanation: www.fghbank.nl

sources AbF Research bak R.l. Cbs ibis local authorities locatus nepRom nvm primos Forecast 2013 propertynl vastgoedmarkt

FACTSHEET oFFiCE mArkET

province/cities market structure rents development prospects

nu

mb

er o

f resid

en

ts 2013

sto

ck

2013 in m

²

offi

ce space p

er residen

t in

m²

averag

e take-up

2008-2012 in

m²

take-up

2013 in m

²

take-up

com

pared

with

2008-2012 in

%

sup

ply 2013 in

m²

mo

st p

ro

min

en

t o

ffice

loc

at

ion

s

ran

ge fo

r rents

2011 in €/m

²

ran

ge fo

r rents

2012 in €/m

²

ran

ge fo

r rents

2013 in €/m

²

expectatio

n 2014

mo

st p

ro

min

en

t n

ew

b

uild

ing

loc

at

ion

s/p

lan

s

un

der co

nstru

ction

2013 in

bfs (b

usin

ess floo

r space)

in m

²

plann

ing

capacity 2013

in b

fs in m

²

Province Drenthe

Assen 67,200 288,100 4.3 4,000 4,000 0% 32,200 Borgstee / noorderstaete 85-100 85-100 85-100 j het Palet 10,000


oude Grachtpad 90-110 90-110 90-110 j

Peelerpark 90-115 90-115 85-100 j

Province FlevolAnD

Almere 195,800 591,600 3.0 15,600 17,800 14% 140,000 Almere Buiten 80-115 80-110 75-100 j Almere Poort, olympiakwartier oost 40,000

Almere haven 70-100 70-100 70-90 j



Muziekwijk 90-115 80-100 70-90 j

Parkwijk 90-115 80-100 70-90 j

lelystad 76,100 241,900 3.2 2,900 500 -83% 11,800 centrum / Stationsgebied 80-110 80-110 65-100 j

lelycenter 60-90 60-90 50-80 j

Province FrieSlAnD

leeuwarden 96,300 582,000 6.0 7,500 900 -88% 42,000Business Park leeuwarden / Fec-city Zone

90-110 90-110 85-110 j Wtc 6,600


oostergoweg 80-100 80-100 75-100 j


Province GelDerlAnD

Apeldoorn 157,600 733,000 4.7 19,800 7,900 -60% 110,000 Apeldoorn-noord 95-120 90-115 80-115 p Minx Kantorencentrum 12,000



europalaan 120-135 110-130 100-125 j

Arnhem 150,600 1,122,100 7.5 30,300 25,500 -16% 176,000 centrum / Stationsgebied 110-160 100-150 100-150 j Business Park iJsseloord ii 90,000

Gelderse Poort 120-130 115-130 90-125 p la Mairesse 5,200

iJsseloord ii 120-135 110-130 100-125 j

Kronenburg 95-120 90-115 85-110 j


velperweg 110-140 100-120 90-120 j

nijmegen 167,900 485,400 2.9 11,300 9,000 -20% 62,000 Bedrijvenpark lindenholt 85-115 75-110 75-110 p Brabantse Poort 12,000



Province GroninGen

Groningen 198,200 966,600 4.9 18,900 7,300 -61% 103,000 centrum / Stationsgebied 120-135 120-135 110-135 j Kantorenkwadrant euroborg iii 50,000


europapark 125-140 125-140 120-135 j

Kranenburg 115-130 100-130 100-125 j



Province liMBurG

heerlen 88,400 430,600 4.9 5,600 0 -100% 46,500 centrum 100-125 100-125 90-120 j Maankwartier 14,000

Maastricht 122,900 509,200 4.1 11,600 6,900 -41% 74,000 centrum / Stationsgebied 110-140 110-140 100-135 j Avenue2 16,500

céramique 110-135 110-135 100-130 j

randwijck 100-130 90-125 80-110 p

160



nu

mb

er o

f resid

en

ts 2013

sto

ck

2013 in m

²

offi

ce space p

er residen

t in

m²

averag

e take-up

2008-2012 in

m²

take-up

2013 in m

²

take-up

com

pared

with

2008-2012 in

%

sup

ply 2013 in

m²

mo

st p

ro

min

en

t o

ffice

loc

at

ion

s

ran

ge fo

r rents

2011 in €/m

²

ran

ge fo

r rents

2012 in €/m

²

ran

ge fo

r rents

2013 in €/m

²

expectatio

n 2014

mo

st p

ro

min

en

t n

ew

b

uild

ing

loc

at

ion

s/p

lan

s

un

der co

nstru

ction

2013 in

bfs (b

usin

ess floo

r space)

in m

²

plann

ing

capacity 2013

in b

fs in m

²Province Drenthe

Assen 67,200 288,100 4.3 4,000 4,000 0% 32,200 Borgstee / noorderstaete 85-100 85-100 85-100 j het Palet 10,000


oude Grachtpad 90-110 90-110 90-110 j

Peelerpark 90-115 90-115 85-100 j

Province FlevolAnD

Almere 195,800 591,600 3.0 15,600 17,800 14% 140,000 Almere Buiten 80-115 80-110 75-100 j Almere Poort, olympiakwartier oost 40,000

Almere haven 70-100 70-100 70-90 j



Muziekwijk 90-115 80-100 70-90 j

Parkwijk 90-115 80-100 70-90 j

lelystad 76,100 241,900 3.2 2,900 500 -83% 11,800 centrum / Stationsgebied 80-110 80-110 65-100 j

lelycenter 60-90 60-90 50-80 j

Province FrieSlAnD

leeuwarden 96,300 582,000 6.0 7,500 900 -88% 42,000Business Park leeuwarden / Fec-city Zone

90-110 90-110 85-110 j Wtc 6,600


oostergoweg 80-100 80-100 75-100 j


Province GelDerlAnD

Apeldoorn 157,600 733,000 4.7 19,800 7,900 -60% 110,000 Apeldoorn-noord 95-120 90-115 80-115 p Minx Kantorencentrum 12,000



europalaan 120-135 110-130 100-125 j

Arnhem 150,600 1,122,100 7.5 30,300 25,500 -16% 176,000 centrum / Stationsgebied 110-160 100-150 100-150 j Business Park iJsseloord ii 90,000

Gelderse Poort 120-130 115-130 90-125 p la Mairesse 5,200

iJsseloord ii 120-135 110-130 100-125 j

Kronenburg 95-120 90-115 85-110 j


velperweg 110-140 100-120 90-120 j

nijmegen 167,900 485,400 2.9 11,300 9,000 -20% 62,000 Bedrijvenpark lindenholt 85-115 75-110 75-110 p Brabantse Poort 12,000



Province GroninGen

Groningen 198,200 966,600 4.9 18,900 7,300 -61% 103,000 centrum / Stationsgebied 120-135 120-135 110-135 j Kantorenkwadrant euroborg iii 50,000


europapark 125-140 125-140 120-135 j

Kranenburg 115-130 100-130 100-125 j



Province liMBurG

heerlen 88,400 430,600 4.9 5,600 0 -100% 46,500 centrum 100-125 100-125 90-120 j Maankwartier 14,000

Maastricht 122,900 509,200 4.1 11,600 6,900 -41% 74,000 centrum / Stationsgebied 110-140 110-140 100-135 j Avenue2 16,500

céramique 110-135 110-135 100-130 j

randwijck 100-130 90-125 80-110 p

161FGH Real estate RepoRt 2014 source: take-up and supply propertyNlfactsheet office market



nu

mb

er o

f resid

en

ts 2013

sto

ck

2013 in m

²

offi

ce space p

er residen

t in

m²

averag

e take-up

2008-2012 in

m²

take-up

2013 in m

²

take-up

com

pared

with

2008-2012 in

%

sup

ply 2013 in

m²

mo

st p

ro

min

en

t o

ffice

loc

at

ion

s

ran

ge fo

r rents

2011 in €/m

²

ran

ge fo

r rents

2012 in €/m

²

ran

ge fo

r rents

2013 in €/m

²

expectatio

n 2014

mo

st p

ro

min

en

t n

ew

b

uild

ing

loc

at

ion

s/p

lan

s

un

der co

nstru

ction

2013 in

bfs (b

usin

ess floo

r space)

in m

²

plann

ing

capacity 2013

in b

fs in m

²

Province noorD-BrABAnt

Breda 180,000 723,000 4.0 21,300 11,200 -47% 142,000 claudius Prinsenlaan e,o, 110-150 100-140 100-135 p Digit Parc 15,000

Stationsgebied 110-130 100-130 100-140 j Gerechtsgebouw Breda 27,000

Westerhage / Steenakker 120-135 120-135 110-130 p ov-terminal 22,000

Den Bosch 143,600 970,700 6.8 30,900 22,700 -27% 115,500 De Brand 100-135 100-135 100-130 j Paleiskwartier (diverse projecten) 47,000

De herven 100-135 90-125 90-125 p

Pettelaarpark 125-150 120-150 110-150 p


eindhoven 221,000 1,493,800 6.8 39,900 29,700 -26% 211,000 eindhoven Airport / Flight Forum 120-145 110-135 95-135 p Flight Forum 50,000

ekkersrijt / Science Park 110-130 100-130 90-120 p rabobank Fellenoord, nieuwbouw 25,000

centrum overig - - 110-160 j Strijp-S (diverse projecten) 75,000


Strijp-S - - 65-100 j


Beukenlaan e,o, - - 120-140 p

tilburg 210,000 479,500 2.3 12,000 12,000 0% 69,000 centrum / Stationsgebied 110-145 100-140 100-135 jnieuwbouw uWv / Gemeente, Zwijsen-locatie

7,500

’t laar 110-130 100-130 95-125 p Spoorzone 50,000

Province noorD-hollAnD

Alkmaar 95,000 377,700 4.0 22,800 13,000 -43% 47,000 Alkmaar 100-135 90-135 85-125 j Spoorzone Alkmaar 11,000

Amstelveen 84,800 647,900 7.6 12,400 13,200 6% 175,000 Bovenkerk-legmeer 100-150 100-150 90-140 j

centrum 130-185 125-150 120-140 j

commerce Park 110-185 100-165 90-140 j

Amsterdam 809,200 6,076,700 7.5 230,900 247,600 7% 1,001,500 Amstel Business Park 100-140 100-130 90-125 j Akzo nobel, Zuidas (Beethoven) 13,500

centrum / binnenstad 150-275 150-275 150-275 j Deloitte / AKD, Zuidas (Kenniskwartier) 40,000

De omval 150-225 150-225 150-225 j houthavens 15,000

noord 85-160 85-160 80-150 j nDSM Werf 10,000

oost 110-175 100-160 90-150 j Science Park Amsterdam 15,000

riekerpolder 140-190 130-175 115-165 j Stibbe, Zuidas (Beethoven) 14,500

teleport / Sloterdijk 100-140 90-135 85-125 j Zuidas (diverse projecten) 175,000

West 100-140 85-130 80-125 j

Zuidas 225-325 225-325 225-325 j




Diemen 25,900 231,600 8.9 4,800 3,900 -19% 20,500 Bergwijkpark 70-130 70-115 70-110 j

Diemen-Zuid 70-115 70-100 70-100 j

haarlem 154,800 536,800 3.5 12,200 9,400 -23% 58,000 centrum / binnenstad 125-175 115-160 110-160 j

Schalkwijk 80-125 80-110 80-110 j Mariastichting, leidsevaart 8,000

Waarderpolder 80-125 75-115 75-115 j

162


nu

mb

er o

f resid

en

ts 2013

sto

ck

2013 in m

²

offi

ce space p

er residen

t in

m²

averag

e take-up

2008-2012 in

m²

take-up

2013 in m

²

take-up

com

pared

with

2008-2012 in

%

sup

ply 2013 in

m²

mo

st p

ro

min

en

t o

ffice

loc

at

ion

s

ran

ge fo

r rents

2011 in €/m

²

ran

ge fo

r rents

2012 in €/m

²

ran

ge fo

r rents

2013 in €/m

²

expectatio

n 2014

mo

st p

ro

min

en

t n

ew

b

uild

ing

loc

at

ion

s/p

lan

s

un

der co

nstru

ction

2013 in

bfs (b

usin

ess floo

r space)

in m

²

plann

ing

capacity 2013

in b

fs in m

²Province noorD-BrABAnt

Breda 180,000 723,000 4.0 21,300 11,200 -47% 142,000 claudius Prinsenlaan e,o, 110-150 100-140 100-135 p Digit Parc 15,000

Stationsgebied 110-130 100-130 100-140 j Gerechtsgebouw Breda 27,000

Westerhage / Steenakker 120-135 120-135 110-130 p ov-terminal 22,000

Den Bosch 143,600 970,700 6.8 30,900 22,700 -27% 115,500 De Brand 100-135 100-135 100-130 j Paleiskwartier (diverse projecten) 47,000

De herven 100-135 90-125 90-125 p

Pettelaarpark 125-150 120-150 110-150 p


eindhoven 221,000 1,493,800 6.8 39,900 29,700 -26% 211,000 eindhoven Airport / Flight Forum 120-145 110-135 95-135 p Flight Forum 50,000

ekkersrijt / Science Park 110-130 100-130 90-120 p rabobank Fellenoord, nieuwbouw 25,000

centrum overig - - 110-160 j Strijp-S (diverse projecten) 75,000


Strijp-S - - 65-100 j


Beukenlaan e,o, - - 120-140 p

tilburg 210,000 479,500 2.3 12,000 12,000 0% 69,000 centrum / Stationsgebied 110-145 100-140 100-135 jnieuwbouw uWv / Gemeente, Zwijsen-locatie

7,500

’t laar 110-130 100-130 95-125 p Spoorzone 50,000


Alkmaar 95,000 377,700 4.0 22,800 13,000 -43% 47,000 Alkmaar 100-135 90-135 85-125 j Spoorzone Alkmaar 11,000

Amstelveen 84,800 647,900 7.6 12,400 13,200 6% 175,000 Bovenkerk-legmeer 100-150 100-150 90-140 j

centrum 130-185 125-150 120-140 j

commerce Park 110-185 100-165 90-140 j

Amsterdam 809,200 6,076,700 7.5 230,900 247,600 7% 1,001,500 Amstel Business Park 100-140 100-130 90-125 j Akzo nobel, Zuidas (Beethoven) 13,500

centrum / binnenstad 150-275 150-275 150-275 j Deloitte / AKD, Zuidas (Kenniskwartier) 40,000

De omval 150-225 150-225 150-225 j houthavens 15,000

noord 85-160 85-160 80-150 j nDSM Werf 10,000

oost 110-175 100-160 90-150 j Science Park Amsterdam 15,000

riekerpolder 140-190 130-175 115-165 j Stibbe, Zuidas (Beethoven) 14,500

teleport / Sloterdijk 100-140 90-135 85-125 j Zuidas (diverse projecten) 175,000

West 100-140 85-130 80-125 j

Zuidas 225-325 225-325 225-325 j




Diemen 25,900 231,600 8.9 4,800 3,900 -19% 20,500 Bergwijkpark 70-130 70-115 70-110 j

Diemen-Zuid 70-115 70-100 70-100 j

haarlem 154,800 536,800 3.5 12,200 9,400 -23% 58,000 centrum / binnenstad 125-175 115-160 110-160 j

Schalkwijk 80-125 80-110 80-110 j Mariastichting, leidsevaart 8,000

Waarderpolder 80-125 75-115 75-115 j




nu

mb

er o

f resid

en

ts 2013

sto

ck

2013 in m

²

offi

ce space p

er residen

t in

m²

averag

e take-up

2008-2012 in

m²

take-up

2013 in m

²

take-up

com

pared

with

2008-2012 in

%

sup

ply 2013 in

m²

mo

st p

ro

min

en

t o

ffice

loc

at

ion

s

ran

ge fo

r rents

2011 in €/m

²

ran

ge fo

r rents

2012 in €/m

²

ran

ge fo

r rents

2013 in €/m

²

expectatio

n 2014

mo

st p

ro

min

en

t n

ew

b

uild

ing

loc

at

ion

s/p

lan

s

un

der co

nstru

ction

2013 in

bfs (b

usin

ess floo

r space)

in m

²

plann

ing

capacity 2013

in b

fs in m

²


haarlemmermeer 144,200 1,409,800 9.8 48,600 21,100 -57% 291,500 Hoofddorp Hoofddorp

(hoofddorp en Schiphol) Beukenhorst oost 90-140 90-130 80-120 j Business Garden hoofddorp 20,700


64,200


8,200

centrum 85-150 80-145 75-140 j

De hoek 75-120 75-120 70-110 j

Schiphol Schiphol

Schiphol centrum 200-300 175-300 175-300 j the Base (herontwikkeling vml, triport) 53,000

Schiphol oost 100-150 100-140 80-125 j

Schiphol rijk 85-125 80-125 80-125 j

Schiphol Zuid 85-125 80-120 80-120 j

hilversum 86,500 625,300 7.2 15,700 14,900 -5% 82,200 Arenapark 115-160 115-155 115-155 p


Mediapark 100-150 100-150 100-150 j

Zaanstad 150,600 254,400 1.7 5,600 1,900 -66% 33,500 centrum 80-125 80-120 80-120 j inverdan (diverse projecten) 35,000

Province overiJSSel

enschede 158,800 444,200 2.8 14,800 12,300 -17% 79,500Business & Science Park / hengelosestraat

100-125 90-115 80-110 p Zuiderval (diverse projecten) 48,900


hengelo 81,000 280,600 3.5 6,100 1,400 -77% 49,500 centrum / Stationsgebied 100-130 90-120 85-115 j

Westermaat 100-130 85-115 80-110 p

Zwolle 123,000 778,000 6.3 20,300 17,800 -12% 138,000 A28-zone 110-160 100-150 100-150 j uitbreiding en renovatie rechtbank 26,000

centrum 110-160 100-150 100-150 j

hanzeland 110-160 110-155 105-145 p


Province utrecht

Amersfoort 150,700 851,300 5.6 33,900 21,300 -37% 155,300 Bergkwartier 110-160 110-155 110-155 j eemcenter 16,000

centrum / Stadsring 100-145 90-140 90-135 p the Works, Amsterdamseweg 65,000


De hoef 90-120 85-115 80-115 p



houten 48,400 245,600 5.1 5,100 5,300 4% 37,000 Molenzoom / Stationsgebied 90-120 90-115 85-110 p

nieuwegein 61,000 515,000 8.4 13,500 7,500 -44% 105,000 Merwestijn 80-100 75-100 75-100 p



utrecht 327,200 2,714,000 8.3 89,100 96,300 8% 364,000 centrum 125-180 125-180 125-180 j Jaarbeursplein 50,000

Kanaleneiland 85-130 80-130 75-130 p leidsche rijn centrum 70,000

lage Weide 80-115 70-110 65-110 p Papendorp 46,000

Maliebaan 150-240 150-225 140-225 j Stadskantoor Jaarbeursplein 65,000

overvecht 75-110 75-100 75-100 p

Papendorp 150-190 150-180 150-180 p

rijnsweerd 120-160 120-160 120-160 p


164


nu

mb

er o

f resid

en

ts 2013

sto

ck

2013 in m

²

offi

ce space p

er residen

t in

m²

averag

e take-up

2008-2012 in

m²

take-up

2013 in m

²

take-up

com

pared

with

2008-2012 in

%

sup

ply 2013 in

m²

mo

st p

ro

min

en

t o

ffice

loc

at

ion

s

ran

ge fo

r rents

2011 in €/m

²

ran

ge fo

r rents

2012 in €/m

²

ran

ge fo

r rents

2013 in €/m

²

expectatio

n 2014

mo

st p

ro

min

en

t n

ew

b

uild

ing

loc

at

ion

s/p

lan

s

un

der co

nstru

ction

2013 in

bfs (b

usin

ess floo

r space)

in m

²

plann

ing

capacity 2013

in b

fs in m

²Province noorD-hollAnD

haarlemmermeer 144,200 1,409,800 9.8 48,600 21,100 -57% 291,500 Hoofddorp Hoofddorp

(hoofddorp en Schiphol) Beukenhorst oost 90-140 90-130 80-120 j Business Garden hoofddorp 20,700


64,200


8,200

centrum 85-150 80-145 75-140 j

De hoek 75-120 75-120 70-110 j

Schiphol Schiphol

Schiphol centrum 200-300 175-300 175-300 j the Base (herontwikkeling vml, triport) 53,000

Schiphol oost 100-150 100-140 80-125 j

Schiphol rijk 85-125 80-125 80-125 j

Schiphol Zuid 85-125 80-120 80-120 j

hilversum 86,500 625,300 7.2 15,700 14,900 -5% 82,200 Arenapark 115-160 115-155 115-155 p


Mediapark 100-150 100-150 100-150 j

Zaanstad 150,600 254,400 1.7 5,600 1,900 -66% 33,500 centrum 80-125 80-120 80-120 j inverdan (diverse projecten) 35,000

Province overiJSSel

enschede 158,800 444,200 2.8 14,800 12,300 -17% 79,500Business & Science Park / hengelosestraat

100-125 90-115 80-110 p Zuiderval (diverse projecten) 48,900


hengelo 81,000 280,600 3.5 6,100 1,400 -77% 49,500 centrum / Stationsgebied 100-130 90-120 85-115 j

Westermaat 100-130 85-115 80-110 p

Zwolle 123,000 778,000 6.3 20,300 17,800 -12% 138,000 A28-zone 110-160 100-150 100-150 j uitbreiding en renovatie rechtbank 26,000

centrum 110-160 100-150 100-150 j

hanzeland 110-160 110-155 105-145 p


Province utrecht

Amersfoort 150,700 851,300 5.6 33,900 21,300 -37% 155,300 Bergkwartier 110-160 110-155 110-155 j eemcenter 16,000

centrum / Stadsring 100-145 90-140 90-135 p the Works, Amsterdamseweg 65,000


De hoef 90-120 85-115 80-115 p



houten 48,400 245,600 5.1 5,100 5,300 4% 37,000 Molenzoom / Stationsgebied 90-120 90-115 85-110 p

nieuwegein 61,000 515,000 8.4 13,500 7,500 -44% 105,000 Merwestijn 80-100 75-100 75-100 p



utrecht 327,200 2,714,000 8.3 89,100 96,300 8% 364,000 centrum 125-180 125-180 125-180 j Jaarbeursplein 50,000

Kanaleneiland 85-130 80-130 75-130 p leidsche rijn centrum 70,000

lage Weide 80-115 70-110 65-110 p Papendorp 46,000

Maliebaan 150-240 150-225 140-225 j Stadskantoor Jaarbeursplein 65,000

overvecht 75-110 75-100 75-100 p

Papendorp 150-190 150-180 150-180 p

rijnsweerd 120-160 120-160 120-160 p





nu

mb

er o

f resid

en

ts 2013

sto

ck

2013 in m

²

offi

ce space p

er residen

t in

m²

averag

e take-up

2008-2012 in

m²

take-up

2013 in m

²

take-up

com

pared

with

2008-2012 in

%

sup

ply 2013 in

m²

mo

st p

ro

min

en

t o

ffice

loc

at

ion

s

ran

ge fo

r rents

2011 in €/m

²

ran

ge fo

r rents

2012 in €/m

²

ran

ge fo

r rents

2013 in €/m

²

expectatio

n 2014

mo

st p

ro

min

en

t n

ew

b

uild

ing

loc

at

ion

s/p

lan

s

un

der co

nstru

ction

2013 in

bfs (b

usin

ess floo

r space)

in m

²

plann

ing

capacity 2013

in b

fs in m

²

Province utrecht

Woerden 50,500 220,300 4.4 6,800 3,900 -43% 26,500 Middelland / Snel en Polanen 75-110 75-105 70-105 j

Zeist 61,300 306,100 5.0 7,000 4,500 -36% 31,500 Boulevard 120-165 120-165 120-165 j

utrechtseweg 120-165 120-165 120-165 j

Province ZeelAnD

Middelburg 47,700 148,500 3.1 900 0 -100% 19,100 Middelburg 95-135 90-130 80-125 j Stationsgebied 5,000

Province ZuiD-hollAnD

capelle aan den iJssel 66,200 488,500 7.4 14,300 9,900 -31% 134,000 capelle office Park 100-135 90-130 80-120 j



rivium 90-135 90-135 80-125 j

Delft 99,900 404,300 4.0 10,100 2,400 -76% 38,500 Delft 90-150 80-150 80-150 j Spoorzone 25,000

Den haag 509,300 4,139,800 8.1 80,600 103,200 28% 474,000 Beatrixkwartier 130-195 125-195 125-195 j De Monarch (iii en iv) 38,000

congresgebouwgebied 115-165 115-160 100-160 j eurojust 18,000

De Binckhorst 85-125 75-125 60-125 j hoge raad der nederlanden 15,000

laakhaven / holland Spoor 90-140 90-135 80-125 j internationaal Strafhof 47,000

lange voorhout 170-250 160-250 160-250 j Ypenburg west 30,000


Dordrecht 118,700 318,600 2.7 8,500 1,600 -81% 64,000 Amstelwijck 110-135 100-125 75-110 j Amstelwijck remaining 45,000

centrum 100-135 100-130 75-125 j

Gouda 71,000 347,200 4.9 6,500 2,100 -68% 84,000 Goudse Poort 80-125 75-125 75-125 j


leiden 121,200 520,700 4.3 14,800 25,100 70% 58,200 Kanaalpark / lammenschans 90-135 85-145 85-145 jheerema Marine contractors (herontwikkeling)

21,500



rijswijk 47,600 892,400 18.7 13,200 13,800 5% 205,300 hoornwijck 95-135 95-135 90-130 j



rotterdam 617,300 3,449,200 5.6 114,200 67,900 -41% 767,000 Blaak / Westblaak 120-170 120-165 110-160 j Delftseplein 45,000

Brainpark i 125-160 115-160 110-155 j First rotterdam 42,000


15,000

Brainpark iii 140-165 130-160 125-155 j Schiekadeblok 108,000

De Boompjes 135-170 130-165 120-160 j Stadskantoor rotterdam 23,500

Kop van Zuid 140-180 130-170 130-190 j


Waalhaven 95-130 90-130 80-120 j


Zuidplein 100-140 100-135 90-130 j

Zoetermeer 123,600 638,300 5.2 21,800 13,000 -40% 107,500 Afrikaweg 90-115 80-115 80-115 j

rokkeveen 100-135 90-135 90-135 j

Stadscentrum 90-125 80-125 80-125 j

166


nu

mb

er o

f resid

en

ts 2013

sto

ck

2013 in m

²

offi

ce space p

er residen

t in

m²

averag

e take-up

2008-2012 in

m²

take-up

2013 in m

²

take-up

com

pared

with

2008-2012 in

%

sup

ply 2013 in

m²

mo

st p

ro

min

en

t o

ffice

loc

at

ion

s

ran

ge fo

r rents

2011 in €/m

²

ran

ge fo

r rents

2012 in €/m

²

ran

ge fo

r rents

2013 in €/m

²

expectatio

n 2014

mo

st p

ro

min

en

t n

ew

b

uild

ing

loc

at

ion

s/p

lan

s

un

der co

nstru

ction

2013 in

bfs (b

usin

ess floo

r space)

in m

²

plann

ing

capacity 2013

in b

fs in m

²Province utrecht

Woerden 50,500 220,300 4.4 6,800 3,900 -43% 26,500 Middelland / Snel en Polanen 75-110 75-105 70-105 j

Zeist 61,300 306,100 5.0 7,000 4,500 -36% 31,500 Boulevard 120-165 120-165 120-165 j

utrechtseweg 120-165 120-165 120-165 j

Province ZeelAnD

Middelburg 47,700 148,500 3.1 900 0 -100% 19,100 Middelburg 95-135 90-130 80-125 j Stationsgebied 5,000


capelle aan den iJssel 66,200 488,500 7.4 14,300 9,900 -31% 134,000 capelle office Park 100-135 90-130 80-120 j



rivium 90-135 90-135 80-125 j

Delft 99,900 404,300 4.0 10,100 2,400 -76% 38,500 Delft 90-150 80-150 80-150 j Spoorzone 25,000

Den haag 509,300 4,139,800 8.1 80,600 103,200 28% 474,000 Beatrixkwartier 130-195 125-195 125-195 j De Monarch (iii en iv) 38,000

congresgebouwgebied 115-165 115-160 100-160 j eurojust 18,000

De Binckhorst 85-125 75-125 60-125 j hoge raad der nederlanden 15,000

laakhaven / holland Spoor 90-140 90-135 80-125 j internationaal Strafhof 47,000

lange voorhout 170-250 160-250 160-250 j Ypenburg west 30,000


Dordrecht 118,700 318,600 2.7 8,500 1,600 -81% 64,000 Amstelwijck 110-135 100-125 75-110 j Amstelwijck remaining 45,000

centrum 100-135 100-130 75-125 j

Gouda 71,000 347,200 4.9 6,500 2,100 -68% 84,000 Goudse Poort 80-125 75-125 75-125 j


leiden 121,200 520,700 4.3 14,800 25,100 70% 58,200 Kanaalpark / lammenschans 90-135 85-145 85-145 jheerema Marine contractors (herontwikkeling)

21,500



rijswijk 47,600 892,400 18.7 13,200 13,800 5% 205,300 hoornwijck 95-135 95-135 90-130 j



rotterdam 617,300 3,449,200 5.6 114,200 67,900 -41% 767,000 Blaak / Westblaak 120-170 120-165 110-160 j Delftseplein 45,000

Brainpark i 125-160 115-160 110-155 j First rotterdam 42,000


15,000

Brainpark iii 140-165 130-160 125-155 j Schiekadeblok 108,000

De Boompjes 135-170 130-165 120-160 j Stadskantoor rotterdam 23,500

Kop van Zuid 140-180 130-170 130-190 j


Waalhaven 95-130 90-130 80-120 j


Zuidplein 100-140 100-135 90-130 j

Zoetermeer 123,600 638,300 5.2 21,800 13,000 -40% 107,500 Afrikaweg 90-115 80-115 80-115 j

rokkeveen 100-135 90-135 90-135 j

Stadscentrum 90-125 80-125 80-125 j


FACTSHEET rETAil mArkET


nu

mb

er o

f resid

en

ts 2013

sale

s of flo

or

spac

e in

m² 2013

averag

e take-up

2008-2012 in

m²

take-up

2013 in m

²

take-up

com

pared

2008-2012 in

%

emp

ty ob

jects in %

(n

ation

al 6,9%)

mo

st p

ro

min

en

t sh

op

pin

g st

re

et

s

ran

ge fo

r rents

2011 in €/m

²

ran

ge fo

r rents

2012 in €/m

²

ran

ge fo

r rents

2013 in €/m

²

expectatio

n 2014

mo

st p

ro

min

en

t sh

op

pin

g c

en

te

rs

ran

ge fo

r rents

2011 in €/m

²

ran

ge fo

r rents

2012 in €/m

²

ran

ge fo

r rents

2013 in €/m

²

expectatio

n 2014

mo

st p

ro

min

en

t n

ew

b

uild

ing

loc

at

ion

s/r

ed

ev

elo

pm

en

ts

un

der co

nstru

ction

2013 in

bfs (b

usin

ess flo

or sp

ace) in m

²

plann

ing

capacity 2013

in b

fs in m

²

Province Drenthe

Assen 67,200 207,500 7,200 13,200 83% 11.1% Gedempte Singel 175-250 175-250 175-250 j De triade 200-400 200-400 200-400 j

Buymansplein / Forum 225-450 225-450 225-450 jWoonboulevard Borgstee

50-75 50-75 50-75 j

Kruisstraat 150-250 150-250 150-250 j


emmen 108,100 308,900 4,200 4,800 14% 7.8% hoofdstraat 125-275 125-275 125-275 jWinkelcentrum de Weiert

175-450 175-450 175-450 j Willinkplein-Zuid 6,100



Province FlevolAnD

Almere 195,800 291,300 5,900 14,600 147% 5.9% Bottelaarspassage 225-325 225-325 150-275 j Stadshart Almere 400-700 400-700 350-700 jAlmere Buiten (fase 2), centrum noordzijde

7,000


22,000

Grote Markt 175-275 175-275 150-250 j

Winkelcentrum Buiten mere, Almere-Buiten

18,000


Stadhuisplein 275-600 275-600 250-575 j


lelystad 76,100 153,300 3,300 1,900 -42% 9.0% centrum, Dukaatpassage 200-425 200-425 175-400 jBatavia Stad Shopping outlet

200-300 200-300 200-300 j Batavia Stad Fase iii, iv, v 8,000


8,100


50-75 50-75 40-70 j

Province FrieSlAnD

leeuwarden 96,300 282,600 2,300 2,000 -13% 8.1% nieuwestad 250-650 250-650 250-650 jWinkelpark De centrale

65-100 65-100 65-100 j De centrale retailpark 20,000


Wirdumerdijk 275-650 275-650 275-650 j

Zaailand 175-300 175-300 150-300 j

Province GelDerlAnD

Apeldoorn 157,600 311,700 9,200 4,600 -50% 7.6% Brinklaan 165-325 150-300 150-300 p oranjerie 250-650 200-650 200-600 p Anklaar 16,000



15,000

Korenstraat 165-325 150-300 150-300 p

Arnhem 150,600 291,100 7,900 11,200 42% 6.6% Bakkerstraat 250-800 250-800 250-750 p Kronenburg 300-450 300-450 300-425 j ov terminal Arnhem 4,200

Grote oord 900-1,050 900-1,050 900-1,000 j Musiskwartier150-

1,050150-

1,000150-900 p


8,700


Ketelstraat 700-1,100 700-1,100 700-1,050 pWoonboulevard Gelderse Poort

65-90 65-85 65-85 p

roggestraat 600-950 600-950 600-950 p

Steenstraat 100-250 100-250 100-225 p

vijzelstraat 650-1,100 650-1,100 650-1,050 p

ede 110,600 178,300 8,600 5,900 -31% 5.8% Achter de Doelen 250-425 250-425 225-400 p

Grote Straat 225-450 200-450 200-425 p

Maandereind 150-250 150-250 150-225 p

168


nu

mb

er o

f resid

en

ts 2013

sale

s of flo

or

spac

e in

m² 2013

averag

e take-up

2008-2012 in

m²

take-up

2013 in m

²

take-up

com

pared

2008-2012 in

%

emp

ty ob

jects in %

(n

ation

al 6,9%)

mo

st p

ro

min

en

t sh

op

pin

g st

re

et

s

ran

ge fo

r rents

2011 in €/m

²

ran

ge fo

r rents

2012 in €/m

²

ran

ge fo

r rents

2013 in €/m

²

expectatio

n 2014

mo

st p

ro

min

en

t sh

op

pin

g c

en

te

rs

ran

ge fo

r rents

2011 in €/m

²

ran

ge fo

r rents

2012 in €/m

²

ran

ge fo

r rents

2013 in €/m

²

expectatio

n 2014

mo

st p

ro

min

en

t n

ew

b

uild

ing

loc

at

ion

s/r

ed

ev

elo

pm

en

ts

un

der co

nstru

ction

2013 in

bfs (b

usin

ess flo

or sp

ace) in m

²

plann

ing

capacity 2013

in b

fs in m

²

Province Drenthe

Assen 67,200 207,500 7,200 13,200 83% 11.1% Gedempte Singel 175-250 175-250 175-250 j De triade 200-400 200-400 200-400 j

Buymansplein / Forum 225-450 225-450 225-450 jWoonboulevard Borgstee

50-75 50-75 50-75 j

Kruisstraat 150-250 150-250 150-250 j


emmen 108,100 308,900 4,200 4,800 14% 7.8% hoofdstraat 125-275 125-275 125-275 jWinkelcentrum de Weiert

175-450 175-450 175-450 j Willinkplein-Zuid 6,100



Province FlevolAnD

Almere 195,800 291,300 5,900 14,600 147% 5.9% Bottelaarspassage 225-325 225-325 150-275 j Stadshart Almere 400-700 400-700 350-700 jAlmere Buiten (fase 2), centrum noordzijde

7,000


22,000

Grote Markt 175-275 175-275 150-250 j

Winkelcentrum Buiten mere, Almere-Buiten

18,000


Stadhuisplein 275-600 275-600 250-575 j


lelystad 76,100 153,300 3,300 1,900 -42% 9.0% centrum, Dukaatpassage 200-425 200-425 175-400 jBatavia Stad Shopping outlet

200-300 200-300 200-300 j Batavia Stad Fase iii, iv, v 8,000


8,100


50-75 50-75 40-70 j

Province FrieSlAnD

leeuwarden 96,300 282,600 2,300 2,000 -13% 8.1% nieuwestad 250-650 250-650 250-650 jWinkelpark De centrale

65-100 65-100 65-100 j De centrale retailpark 20,000


Wirdumerdijk 275-650 275-650 275-650 j

Zaailand 175-300 175-300 150-300 j

Province GelDerlAnD

Apeldoorn 157,600 311,700 9,200 4,600 -50% 7.6% Brinklaan 165-325 150-300 150-300 p oranjerie 250-650 200-650 200-600 p Anklaar 16,000



15,000

Korenstraat 165-325 150-300 150-300 p

Arnhem 150,600 291,100 7,900 11,200 42% 6.6% Bakkerstraat 250-800 250-800 250-750 p Kronenburg 300-450 300-450 300-425 j ov terminal Arnhem 4,200

Grote oord 900-1,050 900-1,050 900-1,000 j Musiskwartier150-

1,050150-

1,000150-900 p


8,700


Ketelstraat 700-1,100 700-1,100 700-1,050 pWoonboulevard Gelderse Poort

65-90 65-85 65-85 p

roggestraat 600-950 600-950 600-950 p

Steenstraat 100-250 100-250 100-225 p

vijzelstraat 650-1,100 650-1,100 650-1,050 p

ede 110,600 178,300 8,600 5,900 -31% 5.8% Achter de Doelen 250-425 250-425 225-400 p

Grote Straat 225-450 200-450 200-425 p

Maandereind 150-250 150-250 150-225 p

169factsheet retail market Source: take-up and supply PropertyNLFGH ReaL eState RePoRt 2014



nu

mb

er o

f resid

en

ts 2013

sale

s of flo

or

spac

e in

m² 2013

averag

e take-up

2008-2012 in

m²

take-up

2013 in m

²

take-up

com

pared

2008-2012 in

%

emp

ty ob

jects in %

(n

ation

al 6,9%)

mo

st p

ro

min

en

t sh

op

pin

g st

re

et

s

ran

ge fo

r rents

2011 in €/m

²

ran

ge fo

r rents

2012 in €/m

²

ran

ge fo

r rents

2013 in €/m

²

expectatio

n 2014

mo

st p

ro

min

en

t sh

op

pin

g c

en

te

rs

ran

ge fo

r rents

2011 in €/m

²

ran

ge fo

r rents

2012 in €/m

²

ran

ge fo

r rents

2013 in €/m

²

expectatio

n 2014

mo

st p

ro

min

en

t n

ew

b

uild

ing

loc

at

ion

s/r

ed

ev

elo

pm

en

ts

un

der co

nstru

ction

2013 in

bfs (b

usin

ess flo

or sp

ace) in m

²

plann

ing

capacity 2013

in b

fs in m

²

Province GelDerlAnD

nijmegen 167,900 260,900 10,700 12,500 17% 6.5% Broerstraat 650-900 650-900 650-850 j Dukenburg 350-550 350-550 325-500 j Plein 1944 11,300

Burchtstraat 375-950 375-900 350-850 j De Molenpoort 150-400 150-375 150-350 p Waalfront 2,800


60-85 60-80 60-75 p

Moenenstraat 175-300 175-300 175-300 p

Province GroninGen

Groningen 198,200 464,300 17,000 11,200 -34% 6.6% A-Kerkhof 250-500 250-500 200-450 jMeubelboulevard hoendiep

60-85 60-85 50-85 j oostwand Grote Markt 10,000


5,000

herestraat 600-1,400 600-1,400 600-1,300 j vinkhuizen 140-180 140-180 140-180 j



60-90 60-90 60-90 j

Zwanestraat 200-350 200-350 175-300 j

Province liMBurG

heerlen 88,400 338,700 4,100 10,200 149% 16.6% Promenade i en ii 300-600 300-600 250-550 pcorio center (ground floor)

350-600 300-600 250-550 p Maankwartier 13,500



17,000


65-90 65-90 60-90 p Woonboulevard fase 3 8,000

Maastricht 122,900 245,000 6,100 10,200 67% 8.5% Grote Staat 750-1,400 750-1,400 750-1,400 j Brusselse Poort 200-400 200-400 200-400 jBelvédère (Bosscherveld) fase 1

20,000

Kleine Staat 750-1,200 750-1,200 750-1,200 j entre Deux400-

1,000400-

1,000350-900 j


10,000

Maastrichter Brugstraat 600-1,100 600-1,100 550-1,000 j Mosae Forum 250-750 200-750 200-700 p

Muntstraat 500-850 500-850 450-800 j

Spilstraat 450-700 450-700 400-650 j

Stokstraat 400-700 400-700 350-650 p

Wolfstraat 500-800 500-800 450-750 j


roermond 57,000 232,800 4,800 2,100 -56% 8.8% Graaf Gerardstraat 250-350 250-350 250-350 p roercenter 150-250 150-250 150-250 jDesigner outlet center fase 4

10,000


200-450 200-450 200-450 j

Steenweg 300-600 300-600 300-600 p

varkensmarkt 300-550 300-550 300-550 p


Breda 180,000 413,200 15,800 17,000 8% 7.9% eindstraat 550-1,000 550-1,000 550-1,000 j De Barones 350-650 350-650 350-600 p Achter de lange Stallen 24,000

Ginnekenstraat 450-950 450-950 450-950 j Woonboulevard Breda 75-100 75-100 75-100 j hoge vught 9,500

Karrestraat 550-950 550-950 450-900 j ov terminal Breda 9,000

ridderstraat 400-700 400-700 400-650 j

Den Bosch 143,600 285,600 6,800 10,200 50% 5.3% hinthamerstraat 500-750 500-750 450-750 j Bossche Boulevard 70-100 70-100 70-100 j GZG-terrein 1st fase 12,000

hooge Steenweg 600-1,050 600-1,050 600-1,050 j Winkelcentrum Arena 250-450 250-450 250-450 puitbreiding Bossche Woonboulevard

11,000

Kerkstraat 400-750 400-750 350-700 j Willemspoort 4,000

Markt 500-850 500-850 450-800 j

Pensmarkt 500-1,000 500-1,000 500-1,000 j

Schapenmarkt 400-650 400-650 400-650 j

170


nu

mb

er o

f resid

en

ts 2013

sale

s of flo

or

spac

e in

m² 2013

averag

e take-up

2008-2012 in

m²

take-up

2013 in m

²

take-up

com

pared

2008-2012 in

%

emp

ty ob

jects in %

(n

ation

al 6,9%)

mo

st p

ro

min

en

t sh

op

pin

g st

re

et

s

ran

ge fo

r rents

2011 in €/m

²

ran

ge fo

r rents

2012 in €/m

²

ran

ge fo

r rents

2013 in €/m

²

expectatio

n 2014

mo

st p

ro

min

en

t sh

op

pin

g c

en

te

rs

ran

ge fo

r rents

2011 in €/m

²

ran

ge fo

r rents

2012 in €/m

²

ran

ge fo

r rents

2013 in €/m

²

expectatio

n 2014

mo

st p

ro

min

en

t n

ew

b

uild

ing

loc

at

ion

s/r

ed

ev

elo

pm

en

ts

un

der co

nstru

ction

2013 in

bfs (b

usin

ess flo

or sp

ace) in m

²

plann

ing

capacity 2013

in b

fs in m

²

Province GelDerlAnD

nijmegen 167,900 260,900 10,700 12,500 17% 6.5% Broerstraat 650-900 650-900 650-850 j Dukenburg 350-550 350-550 325-500 j Plein 1944 11,300

Burchtstraat 375-950 375-900 350-850 j De Molenpoort 150-400 150-375 150-350 p Waalfront 2,800


60-85 60-80 60-75 p

Moenenstraat 175-300 175-300 175-300 p

Province GroninGen

Groningen 198,200 464,300 17,000 11,200 -34% 6.6% A-Kerkhof 250-500 250-500 200-450 jMeubelboulevard hoendiep

60-85 60-85 50-85 j oostwand Grote Markt 10,000


5,000

herestraat 600-1,400 600-1,400 600-1,300 j vinkhuizen 140-180 140-180 140-180 j



60-90 60-90 60-90 j

Zwanestraat 200-350 200-350 175-300 j

Province liMBurG

heerlen 88,400 338,700 4,100 10,200 149% 16.6% Promenade i en ii 300-600 300-600 250-550 pcorio center (ground floor)

350-600 300-600 250-550 p Maankwartier 13,500



17,000


65-90 65-90 60-90 p Woonboulevard fase 3 8,000

Maastricht 122,900 245,000 6,100 10,200 67% 8.5% Grote Staat 750-1,400 750-1,400 750-1,400 j Brusselse Poort 200-400 200-400 200-400 jBelvédère (Bosscherveld) fase 1

20,000

Kleine Staat 750-1,200 750-1,200 750-1,200 j entre Deux400-

1,000400-

1,000350-900 j


10,000

Maastrichter Brugstraat 600-1,100 600-1,100 550-1,000 j Mosae Forum 250-750 200-750 200-700 p

Muntstraat 500-850 500-850 450-800 j

Spilstraat 450-700 450-700 400-650 j

Stokstraat 400-700 400-700 350-650 p

Wolfstraat 500-800 500-800 450-750 j


roermond 57,000 232,800 4,800 2,100 -56% 8.8% Graaf Gerardstraat 250-350 250-350 250-350 p roercenter 150-250 150-250 150-250 jDesigner outlet center fase 4

10,000


200-450 200-450 200-450 j

Steenweg 300-600 300-600 300-600 p

varkensmarkt 300-550 300-550 300-550 p


Breda 180,000 413,200 15,800 17,000 8% 7.9% eindstraat 550-1,000 550-1,000 550-1,000 j De Barones 350-650 350-650 350-600 p Achter de lange Stallen 24,000

Ginnekenstraat 450-950 450-950 450-950 j Woonboulevard Breda 75-100 75-100 75-100 j hoge vught 9,500

Karrestraat 550-950 550-950 450-900 j ov terminal Breda 9,000

ridderstraat 400-700 400-700 400-650 j

Den Bosch 143,600 285,600 6,800 10,200 50% 5.3% hinthamerstraat 500-750 500-750 450-750 j Bossche Boulevard 70-100 70-100 70-100 j GZG-terrein 1st fase 12,000

hooge Steenweg 600-1,050 600-1,050 600-1,050 j Winkelcentrum Arena 250-450 250-450 250-450 puitbreiding Bossche Woonboulevard

11,000

Kerkstraat 400-750 400-750 350-700 j Willemspoort 4,000

Markt 500-850 500-850 450-800 j

Pensmarkt 500-1,000 500-1,000 500-1,000 j

Schapenmarkt 400-650 400-650 400-650 j




nu

mb

er o

f resid

en

ts 2013

sale

s of flo

or

spac

e in

m² 2013

averag

e take-up

2008-2012 in

m²

take-up

2013 in m

²

take-up

com

pared

2008-2012 in

%

emp

ty ob

jects in %

(n

ation

al 6,9%)

mo

st p

ro

min

en

t sh

op

pin

g st

re

et

s

ran

ge fo

r rents

2011 in €/m

²

ran

ge fo

r rents

2012 in €/m

²

ran

ge fo

r rents

2013 in €/m

²

expectatio

n 2014

mo

st p

ro

min

en

t sh

op

pin

g c

en

te

rs

ran

ge fo

r rents

2011 in €/m

²

ran

ge fo

r rents

2012 in €/m

²

ran

ge fo

r rents

2013 in €/m

²

expectatio

n 2014

mo

st p

ro

min

en

t n

ew

b

uild

ing

loc

at

ion

s/r

ed

ev

elo

pm

en

ts

un

der co

nstru

ction

2013 in

bfs (b

usin

ess flo

or sp

ace) in m

²

plann

ing

capacity 2013

in b

fs in m

²


eindhoven 221,000 443,400 18,400 16,600 -10% 9.4% Demer 750-1,350 750-1,350 750-1,350 j heuvelgalerie 200-650 200-650 150-550 p


1,000350-

1,000300-900 p



75-115 75-115 75-115 j

rechtestraat 500-1,000 500-1,000 500-1,000 jDe Admirant / nieuwe emmasingel

350-550 300-500 250-450 p

vrijstraat 250-550 350-550 300-500 j

tilburg 210,000 319,700 7,500 12,900 72% 7.4% heuvelstraat 400-900 400-900 400-900 j emmapassage 275-375 275-375 250-350 p AaBe-complex 27,000


7,000

Pieter vreedeplein 250-375 250-375 250-350 p Wagnerplein 4,000

Winkelcentrum heyhoef 5,000


12,800


Alkmaar 95,000 286,100 7,800 12,700 63% 7.4% De laat 175-550 175-550 150-500 j noorder Arcade 100-150 100-150 100-150 g Koedijkerstraat 6,100

langestraat 325-700 325-700 250-700 j

noorder Arcade /ringerscomplex (renovatie)

55,000

Payglop 500-650 500-650 450-600 j

Amstelveen 84,800 122,700 1,800 1,600 -11% 4.2% Zaagland 250-400 250-400 200-350 j Stadshart Amstelveen 500-850 500-850 500-900 j Winkelcentrum Westwijk 8,000


500-700 500-700 500-700 j

Amsterdam 809,200 1,136,800 42,400 75,600 78% 3.8% Beethovenstraat 500-750 500-750 400-800 j Amsterdamse Poort 300-550 300-550 300-550 jBeurspassage, Damrak / nieuwendijk

20,000

cornelis Schuytstraat 500-950 500-950 500-1,000 j Arena Boulevard 175-225 125-200 125-200 jGroot Gelderlandplein, uitbreiding

8,000

Damrak 850-1,000 850-1,000 850-1,000 jBoven ’t Y / Buikslotermeerplein

350-700 350-700 300-700 j rokin (Fortis-locatie) 10,000

Ferdinand Bolstraat 300-600 300-600 250-600 j Groot Gelderlandplein 350-650 350-650 350-650 j rokin Plaza 6,000

heiligeweg1,500-2,250

1,500-2,250

1,500-2,250

j Kalvertoren400-

1,600400-

1,600400-

1,600j

Station Amsterdam centre

4,500

Kalverstraat 1,800-2,500

1,800-2,500

1,800-2,500

j Magna Plaza 200-600 200-600 200-600 j Winkelcentrum Mosplein 7,500


10,000

leidsestraat1,300-2,000

1,300-2,000

1,300-2,000

j villa Arena 80-150 80-150 80-150 j

nieuwendijk 700-2,000 700-2,000 700-2,000 j

P.c. hooftstraat 900-1,500 900-1,500 1,000-1,600

j

rokin 550-800 550-800 550-800 g


haarlem 154,800 261,100 6,300 4,600 -27% 4.9% Anegang 225-475 225-475 200-450 jWinkelcentrum Schalkwijk

350-550 350-550 250-500 j Brinkmanpassage 7,700

Barteljorisstraat 350-550 350-550 350-550 j Schalkstad (eerste fase) 16,000



172


nu

mb

er o

f resid

en

ts 2013

sale

s of flo

or

spac

e in

m² 2013

averag

e take-up

2008-2012 in

m²

take-up

2013 in m

²

take-up

com

pared

2008-2012 in

%

emp

ty ob

jects in %

(n

ation

al 6,9%)

mo

st p

ro

min

en

t sh

op

pin

g st

re

et

s

ran

ge fo

r rents

2011 in €/m

²

ran

ge fo

r rents

2012 in €/m

²

ran

ge fo

r rents

2013 in €/m

²

expectatio

n 2014

mo

st p

ro

min

en

t sh

op

pin

g c

en

te

rs

ran

ge fo

r rents

2011 in €/m

²

ran

ge fo

r rents

2012 in €/m

²

ran

ge fo

r rents

2013 in €/m

²

expectatio

n 2014

mo

st p

ro

min

en

t n

ew

b

uild

ing

loc

at

ion

s/r

ed

ev

elo

pm

en

ts

un

der co

nstru

ction

2013 in

bfs (b

usin

ess flo

or sp

ace) in m

²

plann

ing

capacity 2013

in b

fs in m

²


eindhoven 221,000 443,400 18,400 16,600 -10% 9.4% Demer 750-1,350 750-1,350 750-1,350 j heuvelgalerie 200-650 200-650 150-550 p


1,000350-

1,000300-900 p



75-115 75-115 75-115 j

rechtestraat 500-1,000 500-1,000 500-1,000 jDe Admirant / nieuwe emmasingel

350-550 300-500 250-450 p

vrijstraat 250-550 350-550 300-500 j

tilburg 210,000 319,700 7,500 12,900 72% 7.4% heuvelstraat 400-900 400-900 400-900 j emmapassage 275-375 275-375 250-350 p AaBe-complex 27,000


7,000

Pieter vreedeplein 250-375 250-375 250-350 p Wagnerplein 4,000

Winkelcentrum heyhoef 5,000


12,800


Alkmaar 95,000 286,100 7,800 12,700 63% 7.4% De laat 175-550 175-550 150-500 j noorder Arcade 100-150 100-150 100-150 g Koedijkerstraat 6,100

langestraat 325-700 325-700 250-700 j

noorder Arcade /ringerscomplex (renovatie)

55,000

Payglop 500-650 500-650 450-600 j

Amstelveen 84,800 122,700 1,800 1,600 -11% 4.2% Zaagland 250-400 250-400 200-350 j Stadshart Amstelveen 500-850 500-850 500-900 j Winkelcentrum Westwijk 8,000


500-700 500-700 500-700 j

Amsterdam 809,200 1,136,800 42,400 75,600 78% 3.8% Beethovenstraat 500-750 500-750 400-800 j Amsterdamse Poort 300-550 300-550 300-550 jBeurspassage, Damrak / nieuwendijk

20,000

cornelis Schuytstraat 500-950 500-950 500-1,000 j Arena Boulevard 175-225 125-200 125-200 jGroot Gelderlandplein, uitbreiding

8,000

Damrak 850-1,000 850-1,000 850-1,000 jBoven ’t Y / Buikslotermeerplein

350-700 350-700 300-700 j rokin (Fortis-locatie) 10,000

Ferdinand Bolstraat 300-600 300-600 250-600 j Groot Gelderlandplein 350-650 350-650 350-650 j rokin Plaza 6,000

heiligeweg1,500-2,250

1,500-2,250

1,500-2,250

j Kalvertoren400-

1,600400-

1,600400-

1,600j

Station Amsterdam centre

4,500

Kalverstraat 1,800-2,500

1,800-2,500

1,800-2,500

j Magna Plaza 200-600 200-600 200-600 j Winkelcentrum Mosplein 7,500


10,000

leidsestraat1,300-2,000

1,300-2,000

1,300-2,000

j villa Arena 80-150 80-150 80-150 j

nieuwendijk 700-2,000 700-2,000 700-2,000 j

P.c. hooftstraat 900-1,500 900-1,500 1,000-1,600

j

rokin 550-800 550-800 550-800 g


haarlem 154,800 261,100 6,300 4,600 -27% 4.9% Anegang 225-475 225-475 200-450 jWinkelcentrum Schalkwijk

350-550 350-550 250-500 j Brinkmanpassage 7,700

Barteljorisstraat 350-550 350-550 350-550 j Schalkstad (eerste fase) 16,000






nu

mb

er o

f resid

en

ts 2013

sale

s of flo

or

spac

e in

m² 2013

averag

e take-up

2008-2012 in

m²

take-up

2013 in m

²

take-up

com

pared

2008-2012 in

%

emp

ty ob

jects in %

(n

ation

al 6,9%)

mo

st p

ro

min

en

t sh

op

pin

g st

re

et

s

ran

ge fo

r rents

2011 in €/m

²

ran

ge fo

r rents

2012 in €/m

²

ran

ge fo

r rents

2013 in €/m

²

expectatio

n 2014

mo

st p

ro

min

en

t sh

op

pin

g c

en

te

rs

ran

ge fo

r rents

2011 in €/m

²

ran

ge fo

r rents

2012 in €/m

²

ran

ge fo

r rents

2013 in €/m

²

expectatio

n 2014

mo

st p

ro

min

en

t n

ew

b

uild

ing

loc

at

ion

s/r

ed

ev

elo

pm

en

ts

un

der co

nstru

ction

2013 in

bfs (b

usin

ess flo

or sp

ace) in m

²

plann

ing

capacity 2013

in b

fs in m

²


Zaanstad 150,600 323,900 9,200 12,900 40% 5.1% Gedempte Gracht 250-425 250-425 250-425 jShopping centre Zaandam

60-80 60-80 60-80 j Zaans Medisch centrum 6,100


60-85 60-85 60-85 j

Province overiJSSel

Deventer 98,400 192,800 3,000 5,100 70% 8.4% Korte Bisschop 500-800 500-800 475-800 p De Boreel 100-200 100-200 100-200 p Keizerslanden 7,300


enschede 158,800 308,700 11,400 14,300 25% 9.3% havenstraatpassage 200-400 175-300 150-250 p De Klanderij 400-750 400-750 400-750 j Miro-complex 5,500

hofpassage 350-500 325-475 300-450 p twentec 175-275 175-275 175-275 p Stokhorst, Brakershorst 5,600


50-75 45-70 45-70 p

langestraat 300-500 275-450 250-400 p

van heekplein 350-850 350-850 350-850 j

hengelo 81,000 199,600 5,900 5,700 -3% 10.9% Brinkstraat 300-450 275-425 225-400 pretail Park Plein Westermaat

80-110 75-110 75-110 j hart van Zuid 5,000


9,000

nieuwstraat 300-500 275-450 250-425 p Westermaat Plein (fase iii) 21,000

telgen 300-500 300-500 250-450 p

Zwolle 123,000 231,200 4,600 11,700 154% 6.8% Broerenstraat 250-450 250-450 250-450 p Stadshagen 175-225 175-225 175-225 j ikea Zwolle 32,000

Diezerstraat 400-1,050 400-1,050 400-1,050 jWoonboulevard Zwolle

50-75 45-70 45-70 p Kamperpoort 10,000

Grote Markt 250-475 250-475 250-475 j

roggenstraat 300-500 300-500 300-500 p

Spiegelstraat 225-350 225-350 225-350 p

vismarkt 160-300 160-300 150-300 p


Province utrecht

Amersfoort 150,700 295,400 7,600 23,800 213% 3.9% langestraat 225-700 225-650 225-600 j emiclaerhof 150-250 150-250 150-250 jretailpark Amersfoort, Amsterdamseweg

10,000


3,500


nieuwegein 61,000 114,300 800 500 -38% 3.9% city Plaza 300-650 275-650 250-600 p Muntplein, De Batau 5,300


8,000

utrecht 327,200 526,500 14,800 25,300 71% 4.7% Bakkerstraat 750-1,000 600-950 600-900 j hoog catharijne 300-

1,250300-

1,250300-

1,300g Bijenkorf uitbreiding 6,000


35,000

lange elisabethstraat1,000-1,500

1,000-1,450

1,000-1,400

j overvecht 250-600 200-550 200-500 p leidsche rijn centrum 31,000


75-125 75-125 75-125 j Meubelboulevard / iKeA 26,500

oudegracht 750-1,300 700-1,300 600-1,300 pov terminal utrecht centraal

8,000

oudkerkhof 475-650 450-550 400-550 p


6,000

Steenweg 800-1,400 750-1,400 750-1,300 jWinkelcentrum overvecht, uitbreiding

15,000


12,000

174


nu

mb

er o

f resid

en

ts 2013

sale

s of flo

or

spac

e in

m² 2013

averag

e take-up

2008-2012 in

m²

take-up

2013 in m

²

take-up

com

pared

2008-2012 in

%

emp

ty ob

jects in %

(n

ation

al 6,9%)

mo

st p

ro

min

en

t sh

op

pin

g st

re

et

s

ran

ge fo

r rents

2011 in €/m

²

ran

ge fo

r rents

2012 in €/m

²

ran

ge fo

r rents

2013 in €/m

²

expectatio

n 2014

mo

st p

ro

min

en

t sh

op

pin

g c

en

te

rs

ran

ge fo

r rents

2011 in €/m

²

ran

ge fo

r rents

2012 in €/m

²

ran

ge fo

r rents

2013 in €/m

²

expectatio

n 2014

mo

st p

ro

min

en

t n

ew

b

uild

ing

loc

at

ion

s/r

ed

ev

elo

pm

en

ts

un

der co

nstru

ction

2013 in

bfs (b

usin

ess flo

or sp

ace) in m

²

plann

ing

capacity 2013

in b

fs in m

²


Zaanstad 150,600 323,900 9,200 12,900 40% 5.1% Gedempte Gracht 250-425 250-425 250-425 jShopping centre Zaandam

60-80 60-80 60-80 j Zaans Medisch centrum 6,100


60-85 60-85 60-85 j

Province overiJSSel

Deventer 98,400 192,800 3,000 5,100 70% 8.4% Korte Bisschop 500-800 500-800 475-800 p De Boreel 100-200 100-200 100-200 p Keizerslanden 7,300


enschede 158,800 308,700 11,400 14,300 25% 9.3% havenstraatpassage 200-400 175-300 150-250 p De Klanderij 400-750 400-750 400-750 j Miro-complex 5,500

hofpassage 350-500 325-475 300-450 p twentec 175-275 175-275 175-275 p Stokhorst, Brakershorst 5,600


50-75 45-70 45-70 p

langestraat 300-500 275-450 250-400 p

van heekplein 350-850 350-850 350-850 j

hengelo 81,000 199,600 5,900 5,700 -3% 10.9% Brinkstraat 300-450 275-425 225-400 pretail Park Plein Westermaat

80-110 75-110 75-110 j hart van Zuid 5,000


9,000

nieuwstraat 300-500 275-450 250-425 p Westermaat Plein (fase iii) 21,000

telgen 300-500 300-500 250-450 p

Zwolle 123,000 231,200 4,600 11,700 154% 6.8% Broerenstraat 250-450 250-450 250-450 p Stadshagen 175-225 175-225 175-225 j ikea Zwolle 32,000

Diezerstraat 400-1,050 400-1,050 400-1,050 jWoonboulevard Zwolle

50-75 45-70 45-70 p Kamperpoort 10,000

Grote Markt 250-475 250-475 250-475 j

roggenstraat 300-500 300-500 300-500 p

Spiegelstraat 225-350 225-350 225-350 p

vismarkt 160-300 160-300 150-300 p


Province utrecht

Amersfoort 150,700 295,400 7,600 23,800 213% 3.9% langestraat 225-700 225-650 225-600 j emiclaerhof 150-250 150-250 150-250 jretailpark Amersfoort, Amsterdamseweg

10,000


3,500


nieuwegein 61,000 114,300 800 500 -38% 3.9% city Plaza 300-650 275-650 250-600 p Muntplein, De Batau 5,300


8,000

utrecht 327,200 526,500 14,800 25,300 71% 4.7% Bakkerstraat 750-1,000 600-950 600-900 j hoog catharijne 300-

1,250300-

1,250300-

1,300g Bijenkorf uitbreiding 6,000


35,000

lange elisabethstraat1,000-1,500

1,000-1,450

1,000-1,400

j overvecht 250-600 200-550 200-500 p leidsche rijn centrum 31,000


75-125 75-125 75-125 j Meubelboulevard / iKeA 26,500

oudegracht 750-1,300 700-1,300 600-1,300 pov terminal utrecht centraal

8,000

oudkerkhof 475-650 450-550 400-550 p


6,000

Steenweg 800-1,400 750-1,400 750-1,300 jWinkelcentrum overvecht, uitbreiding

15,000


12,000




nu

mb

er o

f resid

en

ts 2013

sale

s of flo

or

spac

e in

m² 2013

averag

e take-up

2008-2012 in

m²

take-up

2013 in m

²

take-up

com

pared

2008-2012 in

%

emp

ty ob

jects in %

(n

ation

al 6,9%)

mo

st p

ro

min

en

t sh

op

pin

g st

re

et

s

ran

ge fo

r rents

2011 in €/m

²

ran

ge fo

r rents

2012 in €/m

²

ran

ge fo

r rents

2013 in €/m

²

expectatio

n 2014

mo

st p

ro

min

en

t sh

op

pin

g c

en

te

rs

ran

ge fo

r rents

2011 in €/m

²

ran

ge fo

r rents

2012 in €/m

²

ran

ge fo

r rents

2013 in €/m

²

expectatio

n 2014

mo

st p

ro

min

en

t n

ew

b

uild

ing

loc

at

ion

s/r

ed

ev

elo

pm

en

ts

un

der co

nstru

ction

2013 in

bfs (b

usin

ess flo

or sp

ace) in m

²

plann

ing

capacity 2013

in b

fs in m

²

Province ZeelAnD

Middelburg 47,700 129,500 1,000 1,300 30% 7.2% lange Delft 350-600 300-600 250-550 pWoonboulevard Mortiere

75-100 60-100 60-100 p

langeviele 200-325 200-325 175-300 p


Delft 99,900 176,300 3,000 1,100 -63% 5.0% Brabantse turfmarkt 200-475 175-475 175-475 p Zuidpoort 250-550 225-500 225-500 j hovenpassage 3,000


Paradijspoort 300-600 300-600 300-600 p

Den haag 509,300 730,800 20,200 40,200 99% 7.3% Grote Marktstraat 500-1,050 500-1,000 500-1,000 jhaaglanden Megastores

80-160 80-160 80-160 j Amadeus 8,500

hoogstraat 600-900 600-900 600-1,000 j leyweg 250-450 200-425 200-425 p De Markies 12,000

Korte Poten 250-350 225-350 225-350 j nieuwe haagse Passage 10,500

lange Poten 300-400 300-400 300-400 p Sijthoff city 4,800


30,500

Passage 400-550 400-550 400-550 j

Spuistraat1,000-1,450

900-1,450 900-1,450 p

venestraat 900-1,250 900-1,250 900-1,250 j

vlamingstraat 600-900 500-900 500-900 p

Wagenstraat 750-1,000 750-1,000 750-1,000 j

Dordrecht 118,700 182,100 4,300 3,800 -12% 9.4% Bagijnhof 240-400 225-400 200-400 p Drie vriendenhof 225-550 220-500 200-475 p Gezondheidspark 6,000



leiden 121,200 158,700 5,100 7,300 43% 5.5% Breestraat 180-325 150-325 150-325 jWinkelcentrum luifelbaan

150-250 150-225 150-225 j Aalmarkt 8,000

Donkersteeg 500-700 500-700 500-700 j Kooiplein 5,300


6,400

Maarmansteeg 350-550 300-525 300-525 j

rotterdam 617,300 978,000 46,800 43,600 -7% 8.8% Beurstraverse 850-1,600 800-1,500 800-1,500 jAlexandrium i (oosterhof)

350-750 300-700 275-675 p cool63 13,300


150-225 150-225 125-200 p Forum rotterdam 35,000


125-250 125-250 125-200 p Markthal 12,000



lijnbaan 750-1,750 700-1,700 700-1,650 j Zuidplein (hoog) 475-725 450-700 425-700 j

noordmolenstraat 190-270 180-225 160-225 pZuidplein (zuiderter-ras)

200-285 200-275 175-250 p

Stadhuisplein 250-800 250-800 225-750 p


Zoetermeer 123,600 182,900 4,300 7,100 65% 4.8% Dorpstraat 180-250 150-225 150-225 j rokkeveen 160-210 150-210 150-210 g cadenza, Stadshart-oost 3,000


Spazio 325-600 300-600 300-600 j

176


nu

mb

er o

f resid

en

ts 2013

sale

s of flo

or

spac

e in

m² 2013

averag

e take-up

2008-2012 in

m²

take-up

2013 in m

²

take-up

com

pared

2008-2012 in

%

emp

ty ob

jects in %

(n

ation

al 6,9%)

mo

st p

ro

min

en

t sh

op

pin

g st

re

et

s

ran

ge fo

r rents

2011 in €/m

²

ran

ge fo

r rents

2012 in €/m

²

ran

ge fo

r rents

2013 in €/m

²

expectatio

n 2014

mo

st p

ro

min

en

t sh

op

pin

g c

en

te

rs

ran

ge fo

r rents

2011 in €/m

²

ran

ge fo

r rents

2012 in €/m

²

ran

ge fo

r rents

2013 in €/m

²

expectatio

n 2014

mo

st p

ro

min

en

t n

ew

b

uild

ing

loc

at

ion

s/r

ed

ev

elo

pm

en

ts

un

der co

nstru

ction

2013 in

bfs (b

usin

ess flo

or sp

ace) in m

²

plann

ing

capacity 2013

in b

fs in m

²

Province ZeelAnD

Middelburg 47,700 129,500 1,000 1,300 30% 7.2% lange Delft 350-600 300-600 250-550 pWoonboulevard Mortiere

75-100 60-100 60-100 p

langeviele 200-325 200-325 175-300 p


Delft 99,900 176,300 3,000 1,100 -63% 5.0% Brabantse turfmarkt 200-475 175-475 175-475 p Zuidpoort 250-550 225-500 225-500 j hovenpassage 3,000


Paradijspoort 300-600 300-600 300-600 p

Den haag 509,300 730,800 20,200 40,200 99% 7.3% Grote Marktstraat 500-1,050 500-1,000 500-1,000 jhaaglanden Megastores

80-160 80-160 80-160 j Amadeus 8,500

hoogstraat 600-900 600-900 600-1,000 j leyweg 250-450 200-425 200-425 p De Markies 12,000

Korte Poten 250-350 225-350 225-350 j nieuwe haagse Passage 10,500

lange Poten 300-400 300-400 300-400 p Sijthoff city 4,800


30,500

Passage 400-550 400-550 400-550 j

Spuistraat1,000-1,450

900-1,450 900-1,450 p

venestraat 900-1,250 900-1,250 900-1,250 j

vlamingstraat 600-900 500-900 500-900 p

Wagenstraat 750-1,000 750-1,000 750-1,000 j

Dordrecht 118,700 182,100 4,300 3,800 -12% 9.4% Bagijnhof 240-400 225-400 200-400 p Drie vriendenhof 225-550 220-500 200-475 p Gezondheidspark 6,000



leiden 121,200 158,700 5,100 7,300 43% 5.5% Breestraat 180-325 150-325 150-325 jWinkelcentrum luifelbaan

150-250 150-225 150-225 j Aalmarkt 8,000

Donkersteeg 500-700 500-700 500-700 j Kooiplein 5,300


6,400

Maarmansteeg 350-550 300-525 300-525 j

rotterdam 617,300 978,000 46,800 43,600 -7% 8.8% Beurstraverse 850-1,600 800-1,500 800-1,500 jAlexandrium i (oosterhof)

350-750 300-700 275-675 p cool63 13,300


150-225 150-225 125-200 p Forum rotterdam 35,000


125-250 125-250 125-200 p Markthal 12,000



lijnbaan 750-1,750 700-1,700 700-1,650 j Zuidplein (hoog) 475-725 450-700 425-700 j

noordmolenstraat 190-270 180-225 160-225 pZuidplein (zuiderter-ras)

200-285 200-275 175-250 p

Stadhuisplein 250-800 250-800 225-750 p


Zoetermeer 123,600 182,900 4,300 7,100 65% 4.8% Dorpstraat 180-250 150-225 150-225 j rokkeveen 160-210 150-210 150-210 g cadenza, Stadshart-oost 3,000


Spazio 325-600 300-600 300-600 j


FACTSHEET induSTriAl rEAl ESTATE mArkET


nu

mb

er o

f resid

en

ts 2013

sto

ck

of b

ussin

ess

par

ks 2

01

3 in

ne

t h

a

total still issu

able 2013 in

n

etto h

a

averag

e take-up

2008-2012 in

m²

take-up

2013 in m

²

take-up

com

pared

2008-2012 in

%

sup

ply 2013 in

m²

mo

st p

ro

min

en

t b

usin

ess pa

rk

s

ran

ge fo

r rents

2011 in €/m

²

ran

ge fo

r rents

2012 in €/m

²

ran

ge fo

r rents

2013 in €/m

²

expectatio

n 2014

mo

st p

ro

min

en

t n

ew

b

uild

ing

loc

at

ion

s/e

xt

en

sion

s

still issuab

le bu

siness p

arks 2013 in

net h

a.

Province Drenthe

Assen 67,200 292 41 6,700 2,800 -58% 20,000 Messchenveld 30-45 30-45 30-40 j Messchenveld 32 ha




emmen 108,100 888 127 1,300 8,300 538% 32,500 Bargermeer 25-40 25-40 20-35 j Bargermeer 28 ha


hoogeveen 54,600 493 114 5,000 3,300 -34% 61,000 De Wieken/noord A2, noord B 20-40 20-40 20-40 j Buitenvaart i 14 ha


Province FlevolAnD

Almere 195,800 993 395 44,300 76,000 72% 272,500 De Steiger 40-55 35-50 35-50 j De Striptekenaar 7 ha





Stichtse Kant 50-70 45-65 40-60 j

lelystad 76,100 846 502 7,900 16,900 114% 39,000 larserpoort 25-50 25-50 25-50 j Flevopoort 58 ha



Province FrieSlAnD

heerenveen 43,300 391 97 6,900 0 - 31,100internationaal Bedrijventerrein Friesland

35-55 35-55 30-45 jinternationaal Bedrijventer-rein Friesland

94 ha

leeuwarden 96,300 420 37 2,100 1,400 -33% 31,000 hemrik 35-55 35-55 25-45 j Business Park leeuwarden 8 ha


newtonpark 35-55 35-55 30-45 j

Smallingerland / Drachten 55,400 435 108 5,700 1,700 -70% 27,000 Bedrijvenpark Azeven-noord 35-55 35-55 30-45 j Bedrijvenpark Azeven 78 ha


Province GelDerlAnD

Apeldoorn 157,600 688 142 36,000 41,800 16% 47,500 Apeldoorn-noord 40-60 40-60 40-55 j Apeldoorn-noord (Fase ii) 39 ha





Arnhem 150,600 284 47 10,700 12,300 15% 92,500 Arnhem-Zuid - 40-60 40-55 p iJsseloord ii 15 ha


Kleefse Waard 30-50 30-50 30-50 j


ede 110,600 336 94 28,600 9,700 -66% 136,000 Frankeneng 35-50 30-50 30-50 j Bedrijvenpark De vallei 6 ha



De vallei / Bt A12 - 45-65 45-60 j

nijmegen 167,900 571 57 14,300 17,300 21% 67,000 Bijsterhuizen 40-60 40-60 40-55 j Bijsterhuizen 30 ha


30-45 30-45 30-40 p

Winkelsteeg 25-40 25-45 25-40 p

178


nu

mb

er o

f resid

en

ts 2013

sto

ck

of b

ussin

ess

par

ks 2

01

3 in

ne

t h

a

total still issu

able 2013 in

n

etto h

a

averag

e take-up

2008-2012 in

m²

take-up

2013 in m

²

take-up

com

pared

2008-2012 in

%

sup

ply 2013 in

m²

mo

st p

ro

min

en

t b

usin

ess pa

rk

s

ran

ge fo

r rents

2011 in €/m

²

ran

ge fo

r rents

2012 in €/m

²

ran

ge fo

r rents

2013 in €/m

²

expectatio

n 2014

mo

st p

ro

min

en

t n

ew

b

uild

ing

loc

at

ion

s/e

xt

en

sion

s

still issuab

le bu

siness p

arks 2013 in

net h

a.

Province Drenthe

Assen 67,200 292 41 6,700 2,800 -58% 20,000 Messchenveld 30-45 30-45 30-40 j Messchenveld 32 ha




emmen 108,100 888 127 1,300 8,300 538% 32,500 Bargermeer 25-40 25-40 20-35 j Bargermeer 28 ha


hoogeveen 54,600 493 114 5,000 3,300 -34% 61,000 De Wieken/noord A2, noord B 20-40 20-40 20-40 j Buitenvaart i 14 ha


Province FlevolAnD

Almere 195,800 993 395 44,300 76,000 72% 272,500 De Steiger 40-55 35-50 35-50 j De Striptekenaar 7 ha





Stichtse Kant 50-70 45-65 40-60 j

lelystad 76,100 846 502 7,900 16,900 114% 39,000 larserpoort 25-50 25-50 25-50 j Flevopoort 58 ha



Province FrieSlAnD

heerenveen 43,300 391 97 6,900 0 - 31,100internationaal Bedrijventerrein Friesland

35-55 35-55 30-45 jinternationaal Bedrijventer-rein Friesland

94 ha

leeuwarden 96,300 420 37 2,100 1,400 -33% 31,000 hemrik 35-55 35-55 25-45 j Business Park leeuwarden 8 ha


newtonpark 35-55 35-55 30-45 j

Smallingerland / Drachten 55,400 435 108 5,700 1,700 -70% 27,000 Bedrijvenpark Azeven-noord 35-55 35-55 30-45 j Bedrijvenpark Azeven 78 ha


Province GelDerlAnD

Apeldoorn 157,600 688 142 36,000 41,800 16% 47,500 Apeldoorn-noord 40-60 40-60 40-55 j Apeldoorn-noord (Fase ii) 39 ha





Arnhem 150,600 284 47 10,700 12,300 15% 92,500 Arnhem-Zuid - 40-60 40-55 p iJsseloord ii 15 ha


Kleefse Waard 30-50 30-50 30-50 j


ede 110,600 336 94 28,600 9,700 -66% 136,000 Frankeneng 35-50 30-50 30-50 j Bedrijvenpark De vallei 6 ha



De vallei / Bt A12 - 45-65 45-60 j

nijmegen 167,900 571 57 14,300 17,300 21% 67,000 Bijsterhuizen 40-60 40-60 40-55 j Bijsterhuizen 30 ha


30-45 30-45 30-40 p

Winkelsteeg 25-40 25-45 25-40 p

179factsheet industrial real estate market Source: take-up and supply PropertyNLFGH ReaL eState RePoRt 2014



nu

mb

er o

f resid

en

ts 2013

sto

ck

of b

ussin

ess

par

ks 2

01

3 in

ne

t h

a

total still issu

able 2013 in

n

etto h

a

averag

e take-up

2008-2012 in

m²

take-up

2013 in m

²

take-up

com

pared

2008-2012 in

%

sup

ply 2013 in

m²

mo

st p

ro

min

en

t b

usin

ess pa

rk

s

ran

ge fo

r rents

2011 in €/m

²

ran

ge fo

r rents

2012 in €/m

²

ran

ge fo

r rents

2013 in €/m

²

expectatio

n 2014

mo

st p

ro

min

en

t n

ew

b

uild

ing

loc

at

ion

s/e

xt

en

sion

s

still issuab

le bu

siness p

arks 2013 in

net h

a.

Province GroninGen

Groningen 198,200 820 155 21,200 8,500 -60% 57,000 Driebond 40-55 40-55 35-50 j eemspoort 33 ha




Province liMBurG

heerlen 88,400 412 77 13,600 8,500 -38% 70,500 De Beitel 30-50 30-45 25-45 j Avantis 24 ha


Maastricht 122,900 433 55 10,900 5,400 -50% 47,200 Beatrixhaven 30-45 30-45 25-45 j Maastricht-eijsden 26 ha

Beatrixhaven 23 ha

Sittard-Geleen 93,700 1,050 232 41,200 27,100 -34% 76,000 holtum-noord 35-50 35-50 35-45 j chemelot 130 ha


venlo 100,400 1,005 193 54,000 18,200 -66% 185,500 veegtes 25-40 25-40 25-40 j Fresh Park venlo 32 ha



venray 43,200 371 43 31,000 22,900 -26% 116,500 De Blakt - 35-50 35-45 j De Blakt 25 ha



Breda 180,000 820 57 78,500 63,700 -19% 249,000 De Krogten 35-50 30-45 30-45 p Breda-West / A16-zone 40 ha


hazeldonk 40-55 30-45 30-45 j


Den Bosch 143,600 568 65 43,800 27,700 -37% 153,000 De Brand 45-55 45-55 45-55 j De Brand 8 ha



Maaspoort 35-50 35-50 35-45 j

eindhoven 221,000 762 117 77,300 80,000 3% 236,500 De hurk 40-55 40-55 40-55 j GDc eindhoven Acht 54 ha


ekkersrijt 40-55 40-55 35-50 j

esp 45-55 45-55 40-55 j


40-55 40-55 40-55 j

Kapelbeemd 35-50 35-50 35-45 j

helmond 89,200 566 59 15,800 10,900 -31% 67,000 BZoB-terrein 35-50 35-50 35-50 j Brandevoort 27 ha


Moerdijk 36,700 1,380 126 36,200 43,800 21% 168,000 Moerdijk 40-60 40-55 35-55 j logistiek Moerdijk 123 ha

oss 85,000 519 60 23,600 20,800 -12% 63,500 Danenhoef 30-45 30-45 30-45 p De Geer Zuid / oost 10 ha


landweer 30-45 30-45 30-45 p


roosendaal 77,000 388 47 61,300 29,500 -52% 152,500 Borchwerf 35-50 30-50 30-50 j Borchwerf ii 19 ha


tilburg 210,000 1,105 226 147,100 84,800 -42% 275,000 Katsbogten 35-50 35-50 35-50 j tradepark 58 13 ha


loven 30-45 30-45 30-45 p

tradepark 58 50-60 45-55 45-55 j

vossenberg 35-50 35-50 35-55 j

Waalwijk 46,500 403 10 53,600 29,100 -46% 73,500 haven 40-55 40-55 35-50 j haven vii 10 ha

Zanddonk 30-45 30-45 30-40 j180


nu

mb

er o

f resid

en

ts 2013

sto

ck

of b

ussin

ess

par

ks 2

01

3 in

ne

t h

a

total still issu

able 2013 in

n

etto h

a

averag

e take-up

2008-2012 in

m²

take-up

2013 in m

²

take-up

com

pared

2008-2012 in

%

sup

ply 2013 in

m²

mo

st p

ro

min

en

t b

usin

ess pa

rk

s

ran

ge fo

r rents

2011 in €/m

²

ran

ge fo

r rents

2012 in €/m

²

ran

ge fo

r rents

2013 in €/m

²

expectatio

n 2014

mo

st p

ro

min

en

t n

ew

b

uild

ing

loc

at

ion

s/e

xt

en

sion

s

still issuab

le bu

siness p

arks 2013 in

net h

a.


Province GroninGen

Groningen 198,200 820 155 21,200 8,500 -60% 57,000 Driebond 40-55 40-55 35-50 j eemspoort 33 ha




Province liMBurG

heerlen 88,400 412 77 13,600 8,500 -38% 70,500 De Beitel 30-50 30-45 25-45 j Avantis 24 ha


Maastricht 122,900 433 55 10,900 5,400 -50% 47,200 Beatrixhaven 30-45 30-45 25-45 j Maastricht-eijsden 26 ha

Beatrixhaven 23 ha

Sittard-Geleen 93,700 1,050 232 41,200 27,100 -34% 76,000 holtum-noord 35-50 35-50 35-45 j chemelot 130 ha


venlo 100,400 1,005 193 54,000 18,200 -66% 185,500 veegtes 25-40 25-40 25-40 j Fresh Park venlo 32 ha



venray 43,200 371 43 31,000 22,900 -26% 116,500 De Blakt - 35-50 35-45 j De Blakt 25 ha



Breda 180,000 820 57 78,500 63,700 -19% 249,000 De Krogten 35-50 30-45 30-45 p Breda-West / A16-zone 40 ha


hazeldonk 40-55 30-45 30-45 j


Den Bosch 143,600 568 65 43,800 27,700 -37% 153,000 De Brand 45-55 45-55 45-55 j De Brand 8 ha



Maaspoort 35-50 35-50 35-45 j

eindhoven 221,000 762 117 77,300 80,000 3% 236,500 De hurk 40-55 40-55 40-55 j GDc eindhoven Acht 54 ha


ekkersrijt 40-55 40-55 35-50 j

esp 45-55 45-55 40-55 j


40-55 40-55 40-55 j

Kapelbeemd 35-50 35-50 35-45 j

helmond 89,200 566 59 15,800 10,900 -31% 67,000 BZoB-terrein 35-50 35-50 35-50 j Brandevoort 27 ha


Moerdijk 36,700 1,380 126 36,200 43,800 21% 168,000 Moerdijk 40-60 40-55 35-55 j logistiek Moerdijk 123 ha

oss 85,000 519 60 23,600 20,800 -12% 63,500 Danenhoef 30-45 30-45 30-45 p De Geer Zuid / oost 10 ha


landweer 30-45 30-45 30-45 p


roosendaal 77,000 388 47 61,300 29,500 -52% 152,500 Borchwerf 35-50 30-50 30-50 j Borchwerf ii 19 ha


tilburg 210,000 1,105 226 147,100 84,800 -42% 275,000 Katsbogten 35-50 35-50 35-50 j tradepark 58 13 ha


loven 30-45 30-45 30-45 p

tradepark 58 50-60 45-55 45-55 j

vossenberg 35-50 35-50 35-55 j

Waalwijk 46,500 403 10 53,600 29,100 -46% 73,500 haven 40-55 40-55 35-50 j haven vii 10 ha

Zanddonk 30-45 30-45 30-40 j




nu

mb

er o

f resid

en

ts 2013

sto

ck

of b

ussin

ess

par

ks 2

01

3 in

ne

t h

a

total still issu

able 2013 in

n

etto h

a

averag

e take-up

2008-2012 in

m²

take-up

2013 in m

²

take-up

com

pared

2008-2012 in

%

sup

ply 2013 in

m²

mo

st p

ro

min

en

t b

usin

ess pa

rk

s

ran

ge fo

r rents

2011 in €/m

²

ran

ge fo

r rents

2012 in €/m

²

ran

ge fo

r rents

2013 in €/m

²

expectatio

n 2014

mo

st p

ro

min

en

t n

ew

b

uild

ing

loc

at

ion

s/e

xt

en

sion

s

still issuab

le bu

siness p

arks 2013 in

net h

a.


Alkmaar 95,000 343 89 19,500 5,500 -72% 60,000 Beverkoog 35-55 35-55 30-50 j Boekelermeer-Zuid fase ii 89 ha


Amsterdam 809,200 2,310 443 148,800 77,200 -48% 414,000 Amstel Business Park 50-65 50-65 45-60 j Afrikahaven 103 ha


37 ha





haarlemmermeer 144,200 870 301 100,100 71,200 -29% 229,000 Hoofddorp Hoofddorp




noord 40-55 35-55 30-50 j

Schiphol Schiphol


Schiphol-rijk 50-80 50-80 45-75 j

Schiphol-Zuid 55-85 55-85 45-75 j

Zaanstad 150,600 580 132 18,700 28,900 55% 131,000 Achtersluispolder 35-55 35-55 30-45 j hoogtij 60 ha


Province overiJSSel

Almelo 72,400 704 213 21,000 3,400 -84% 95,000 Bedrijvenpark twente 25-45 20-45 20-45 j Bedrijvenpark twente-noord 38 ha



Deventer 98,400 347 56 22,700 13,900 -39% 53,500 Bergweide 25-50 25-50 25-50 j A1 Bedrijvenpark Deventer 49 ha


enschede 158,800 617 89 43,900 54,000 23% 160,500 Business & Science Park 35-50 35-50 35-50 j euregio Bedrijvenpark 10 ha




hengelo 81,000 460 31 13,500 16,700 24% 91,500 twentekanaal Zuid 30-50 25-50 25-50 j ’t oosterveld 13 ha


Zwolle 123,000 566 147 32,800 63,000 92% 93,500 De Marslanden 30-55 30-55 30-55 j hessenpoort i 50 ha


voorst 30-55 30-55 30-55 j

Province utrecht

Amersfoort 150,700 268 33 27,500 85,300 210% 127,500 calveen 40-55 40-55 35-50 j De Wieken 18 ha


De isselt 25-40 25-40 20-40 j

De Wieken 50-65 50-60 50-60 j

vathorst 50-60 45-55 45-55 j

nieuwegein 61,000 268 68 15,400 64,900 321% 42,000 De Wiers 30-45 25-45 25-45 p het Klooster 68 ha


Plettenburg 40-50 35-50 30-45 j

het Klooster 55-65 55-65 50-65 j

182


nu

mb

er o

f resid

en

ts 2013

sto

ck

of b

ussin

ess

par

ks 2

01

3 in

ne

t h

a

total still issu

able 2013 in

n

etto h

a

averag

e take-up

2008-2012 in

m²

take-up

2013 in m

²

take-up

com

pared

2008-2012 in

%

sup

ply 2013 in

m²

mo

st p

ro

min

en

t b

usin

ess pa

rk

s

ran

ge fo

r rents

2011 in €/m

²

ran

ge fo

r rents

2012 in €/m

²

ran

ge fo

r rents

2013 in €/m

²

expectatio

n 2014

mo

st p

ro

min

en

t n

ew

b

uild

ing

loc

at

ion

s/e

xt

en

sion

s

still issuab

le bu

siness p

arks 2013 in

net h

a.


Alkmaar 95,000 343 89 19,500 5,500 -72% 60,000 Beverkoog 35-55 35-55 30-50 j Boekelermeer-Zuid fase ii 89 ha


Amsterdam 809,200 2,310 443 148,800 77,200 -48% 414,000 Amstel Business Park 50-65 50-65 45-60 j Afrikahaven 103 ha


37 ha





haarlemmermeer 144,200 870 301 100,100 71,200 -29% 229,000 Hoofddorp Hoofddorp




noord 40-55 35-55 30-50 j

Schiphol Schiphol


Schiphol-rijk 50-80 50-80 45-75 j

Schiphol-Zuid 55-85 55-85 45-75 j

Zaanstad 150,600 580 132 18,700 28,900 55% 131,000 Achtersluispolder 35-55 35-55 30-45 j hoogtij 60 ha


Province overiJSSel

Almelo 72,400 704 213 21,000 3,400 -84% 95,000 Bedrijvenpark twente 25-45 20-45 20-45 j Bedrijvenpark twente-noord 38 ha



Deventer 98,400 347 56 22,700 13,900 -39% 53,500 Bergweide 25-50 25-50 25-50 j A1 Bedrijvenpark Deventer 49 ha


enschede 158,800 617 89 43,900 54,000 23% 160,500 Business & Science Park 35-50 35-50 35-50 j euregio Bedrijvenpark 10 ha




hengelo 81,000 460 31 13,500 16,700 24% 91,500 twentekanaal Zuid 30-50 25-50 25-50 j ’t oosterveld 13 ha


Zwolle 123,000 566 147 32,800 63,000 92% 93,500 De Marslanden 30-55 30-55 30-55 j hessenpoort i 50 ha


voorst 30-55 30-55 30-55 j

Province utrecht

Amersfoort 150,700 268 33 27,500 85,300 210% 127,500 calveen 40-55 40-55 35-50 j De Wieken 18 ha


De isselt 25-40 25-40 20-40 j

De Wieken 50-65 50-60 50-60 j

vathorst 50-60 45-55 45-55 j

nieuwegein 61,000 268 68 15,400 64,900 321% 42,000 De Wiers 30-45 25-45 25-45 p het Klooster 68 ha


Plettenburg 40-50 35-50 30-45 j

het Klooster 55-65 55-65 50-65 j




nu

mb

er o

f resid

en

ts 2013

sto

ck

of b

ussin

ess

par

ks 2

01

3 in

ne

t h

a

total still issu

able 2013 in

n

etto h

a

averag

e take-up

2008-2012 in

m²

take-up

2013 in m

²

take-up

com

pared

2008-2012 in

%

sup

ply 2013 in

m²

mo

st p

ro

min

en

t b

usin

ess pa

rk

s

ran

ge fo

r rents

2011 in €/m

²

ran

ge fo

r rents

2012 in €/m

²

ran

ge fo

r rents

2013 in €/m

²

expectatio

n 2014

mo

st p

ro

min

en

t n

ew

b

uild

ing

loc

at

ion

s/e

xt

en

sion

s

still issuab

le bu

siness p

arks 2013 in

net h

a.

Province utrecht

utrecht 327,200 442 61 104,400 71,400 -32% 247,000 cartesiusweg 30-50 30-50 25-45 j De Wetering 12 ha




overvecht 30-50 30-50 25-45 j

Woerden 50,500 184 8 4,200 7,300 74% 15,500 Barwoutswaarder 30-60 30-60 30-60 j Breeveld 4 ha


Province ZeelAnD

Goes 37,000 231 10 10,100 5,300 -48% 31,500 De Poel 30-55 30-55 25-50 j De Poel ii & iii 10 ha

Middelburg 47,700 175 10 800 2,300 188% 33,500 Arnestein 30-45 30-45 25-45 j Mortiere 9 ha

Mortiere 35-55 35-55 30-55 j


capelle aan den iJssel 66,200 133 5 9,200 24,100 162% 54,500 hoofdweggebied 40-60 40-60 35-55 j Fascinatio 5 ha

Delft 99,900 252 57 7,400 0 19,000 Schieoevers noord en Zuid 30-50 30-50 30-50 j technopolis innovation Park 57 ha


Den haag 509,300 335 15 24,200 42,100 74% 102,500 Bedrijvenpark Ypenburg 45-65 40-65 50-75 j Ypenburg (total) 8 ha

De Binckhorst 35-65 30-60 40-65 j

Forepark 45-70 45-70 30-60 j


35-60 30-60 40-70 j


Dordrecht 118,700 517 57 21,700 8,900 -59% 134,000 Amstelwijck 55-60 50-60 35-60 j Amstelwijck 9 ha



lansingerland 56,900 360 152 15,000 27,000 80% 17,000 Prisma - - 50-65 j Prisma 45 ha

leiden 121,200 136 32 8,700 14,900 71% 22,000 roomburg 40-60 35-60 35-60 j


rotterdam 617,300 6,504 958 181,000 103,700 -43% 278,500 Bedrijvenpark noordwest 50-60 50-60 45-55 j nesselande 11 ha


20 ha

Distripark eemhaven 35-60 35-60 30-55 j Spaanse polder 7 ha


910 ha



Westland 103,300 482 25 18,300 13,000 -29% 51,000 honderdland 60-85 60-85 55-80 j ABc Westland 3 ha


Zoetermeer 123,600 205 28 19,500 44,100 126% 66,500 lansinghage / rokkeveen-oost 35-60 35-60 30-60 j Dwarstocht 7 ha


184


nu

mb

er o

f resid

en

ts 2013

sto

ck

of b

ussin

ess

par

ks 2

01

3 in

ne

t h

a

total still issu

able 2013 in

n

etto h

a

averag

e take-up

2008-2012 in

m²

take-up

2013 in m

²

take-up

com

pared

2008-2012 in

%

sup

ply 2013 in

m²

mo

st p

ro

min

en

t b

usin

ess pa

rk

s

ran

ge fo

r rents

2011 in €/m

²

ran

ge fo

r rents

2012 in €/m

²

ran

ge fo

r rents

2013 in €/m

²

expectatio

n 2014

mo

st p

ro

min

en

t n

ew

b

uild

ing

loc

at

ion

s/e

xt

en

sion

s

still issuab

le bu

siness p

arks 2013 in

net h

a.

Province utrecht

utrecht 327,200 442 61 104,400 71,400 -32% 247,000 cartesiusweg 30-50 30-50 25-45 j De Wetering 12 ha




overvecht 30-50 30-50 25-45 j

Woerden 50,500 184 8 4,200 7,300 74% 15,500 Barwoutswaarder 30-60 30-60 30-60 j Breeveld 4 ha


Province ZeelAnD

Goes 37,000 231 10 10,100 5,300 -48% 31,500 De Poel 30-55 30-55 25-50 j De Poel ii & iii 10 ha

Middelburg 47,700 175 10 800 2,300 188% 33,500 Arnestein 30-45 30-45 25-45 j Mortiere 9 ha

Mortiere 35-55 35-55 30-55 j


capelle aan den iJssel 66,200 133 5 9,200 24,100 162% 54,500 hoofdweggebied 40-60 40-60 35-55 j Fascinatio 5 ha

Delft 99,900 252 57 7,400 0 19,000 Schieoevers noord en Zuid 30-50 30-50 30-50 j technopolis innovation Park 57 ha


Den haag 509,300 335 15 24,200 42,100 74% 102,500 Bedrijvenpark Ypenburg 45-65 40-65 50-75 j Ypenburg (total) 8 ha

De Binckhorst 35-65 30-60 40-65 j

Forepark 45-70 45-70 30-60 j


35-60 30-60 40-70 j


Dordrecht 118,700 517 57 21,700 8,900 -59% 134,000 Amstelwijck 55-60 50-60 35-60 j Amstelwijck 9 ha



lansingerland 56,900 360 152 15,000 27,000 80% 17,000 Prisma - - 50-65 j Prisma 45 ha

leiden 121,200 136 32 8,700 14,900 71% 22,000 roomburg 40-60 35-60 35-60 j


rotterdam 617,300 6,504 958 181,000 103,700 -43% 278,500 Bedrijvenpark noordwest 50-60 50-60 45-55 j nesselande 11 ha


20 ha

Distripark eemhaven 35-60 35-60 30-55 j Spaanse polder 7 ha


910 ha



Westland 103,300 482 25 18,300 13,000 -29% 51,000 honderdland 60-85 60-85 55-80 j ABc Westland 3 ha


Zoetermeer 123,600 205 28 19,500 44,100 126% 66,500 lansinghage / rokkeveen-oost 35-60 35-60 30-60 j Dwarstocht 7 ha



FACTSHEET HouSing mArkET

province/cities market structure forecast prices and transactions

nu

mb

er o

f resid

en

ts 2013

nu

mb

er o

f dw

elling

s 2013

bu

y/rent

% / n

ation

al average

60% so

cial / 40% private

sing

le family /

mu

ltiple fam

ily

% / n

ation

al average

71% sf / 29%

mf

Ho

usin

g st

oc

k/

po

pu

lat

ion

/H

ou

seH

old

s

2020

2025

ow

ne

r-o

cc

up

ier

Ho

usin

g

nu

mb

er of d

wellin

gs so

ld

2013

increase/d

ecrease co

mp

ared to

2012 in %

transactio

n p

rices of

ow

ner-o

ccup

ier ho

usin

g

in € m

edian

2013

price per m

² gb

o in

€ m

edian

2013

term m

edian

2013

ran

ge o

f rents p

/m² p

er m

on

th in

€

Province Drenthe

Assen 67,200 29,800 Buy 60% Sf 79% housing Stock 31,400 32,600 total 422 -7% € 166,368 1,411 199 € 5 - 8

households 31,500 32,900 Mid-terrace house 113 -23% € 132,994 1,247 149

rent 40% Mf 21% residents 69,100 71,200 end-of-terrace house 87 0% € 144,944 1,369 166

Semi-detached house 106 2% € 199,500 1,487 201

Detached house 46 -13% € 302,225 1,785 306

Apartment 70 1% € 107,423 1,371 246

emmen 108,100 46,700 Buy 65% Sf 86% housing Stock 47,500 48,000 total 541 -2% € 152,727 1,253 168 € 5 - 7


rent 35% Mf 14% residents 106,900 105,500 end-of-terrace house 103 -9% € 117,889 1,068 107

Semi-detached house 111 -20% € 161,833 1,303 162

Detached house 134 4% € 221,700 1,473 246

Apartment 61 26% € 132,574 1,437 257

Province FlevolAnD

Almere 195,800 76,300 Buy 66% Sf 77% housing Stock 86,300 95,100 total 1,046 -12% € 168,348 1,539 136 € 6 - 9




Detached house 46 -17% € 362,100 1,985 318

Apartment 234 -15% € 128,345 1,645 116

Province FrieSlAnD

leeuwarden 96,300 46,900 Buy 55% Sf 64% housing Stock 49,400 51,000 total 533 -0% € 134,161 1,289 142 € 5 - 8

households 52,000 52,900 Mid-terrace house 238 4% € 121,050 1,183 125



Detached house 40 5% € 255,200 1,686 168

Apartment 101 14% € 94,511 1,311 150

Province GelDerlAnD

Apeldoorn 157,600 66,700 Buy 62% Sf 74% housing Stock 70,000 71,500 total 933 -5% € 201,958 1,724 180 € 5 - 9




Detached house 209 -1% € 313,194 2,195 213

Apartment 203 1% € 125,720 1,575 213

Arnhem 150,600 68,800 Buy 48% Sf 57% housing Stock 73,800 78,200 total 907 -8% € 172,741 1,577 141 € 6 - 10




Detached house 34 -6% € 437,325 2,401 273

Apartment 363 -12% € 138,991 1,578 167

ede 110,600 42,800 Buy 70% Sf 78% housing Stock 45,200 47,300 total 636 8% € 216,014 1,904 180 € 5 - 9




Detached house 107 19% € 373,222 2,499 182

Apartment 150 1% € 134,393 1,725 243

186


nu

mb

er o

f resid

en

ts 2013

nu

mb

er o

f dw

elling

s 2013

bu

y/rent

% / n

ation

al average

60% so

cial / 40% private

sing

le family /

mu

ltiple fam

ily

% / n

ation

al average

71% sf / 29%

mf

Ho

usin

g st

oc

k/

po

pu

lat

ion

/H

ou

seH

old

s

2020

2025

ow

ne

r-o

cc

up

ier

Ho

usin

g

nu

mb

er of d

wellin

gs so

ld

2013

increase/d

ecrease co

mp

ared to

2012 in %

transactio

n p

rices of

ow

ner-o

ccup

ier ho

usin

g

in € m

edian

2013

price per m

² gb

o in

€ m

edian

2013

term m

edian

2013

ran

ge o

f rents p

/m² p

er m

on

th in

€Province Drenthe

Assen 67,200 29,800 Buy 60% Sf 79% housing Stock 31,400 32,600 total 422 -7% € 166,368 1,411 199 € 5 - 8




Detached house 46 -13% € 302,225 1,785 306

Apartment 70 1% € 107,423 1,371 246

emmen 108,100 46,700 Buy 65% Sf 86% housing Stock 47,500 48,000 total 541 -2% € 152,727 1,253 168 € 5 - 7




Detached house 134 4% € 221,700 1,473 246

Apartment 61 26% € 132,574 1,437 257

Province FlevolAnD

Almere 195,800 76,300 Buy 66% Sf 77% housing Stock 86,300 95,100 total 1,046 -12% € 168,348 1,539 136 € 6 - 9




Detached house 46 -17% € 362,100 1,985 318

Apartment 234 -15% € 128,345 1,645 116

Province FrieSlAnD

leeuwarden 96,300 46,900 Buy 55% Sf 64% housing Stock 49,400 51,000 total 533 -0% € 134,161 1,289 142 € 5 - 8




Detached house 40 5% € 255,200 1,686 168

Apartment 101 14% € 94,511 1,311 150

Province GelDerlAnD

Apeldoorn 157,600 66,700 Buy 62% Sf 74% housing Stock 70,000 71,500 total 933 -5% € 201,958 1,724 180 € 5 - 9




Detached house 209 -1% € 313,194 2,195 213

Apartment 203 1% € 125,720 1,575 213

Arnhem 150,600 68,800 Buy 48% Sf 57% housing Stock 73,800 78,200 total 907 -8% € 172,741 1,577 141 € 6 - 10




Detached house 34 -6% € 437,325 2,401 273

Apartment 363 -12% € 138,991 1,578 167

ede 110,600 42,800 Buy 70% Sf 78% housing Stock 45,200 47,300 total 636 8% € 216,014 1,904 180 € 5 - 9




Detached house 107 19% € 373,222 2,499 182

Apartment 150 1% € 134,393 1,725 243

187factsheet housing market Source: housing prices NVMFGH Real eState RepoRt 2014



nu

mb

er o

f resid

en

ts 2013

nu

mb

er o

f dw

elling

s 2013

bu

y/rent

% / n

ation

al average

60% so

cial / 40% private

sing

le family /

mu

ltiple fam

ily

% / n

ation

al average

71% sf / 29%

mf

Ho

usin

g st

oc

k/

po

pu

lat

ion

/H

ou

seH

old

s

2020

2025

ow

ne

r-o

cc

up

ier

Ho

usin

g

nu

mb

er of d

wellin

gs so

ld

2013

increase/d

ecrease co

mp

ared to

2012 in %

transactio

n p

rices of

ow

ner-o

ccup

ier ho

usin

g

in € m

edian

2013

price per m

² gb

o in

€ m

edian

2013

term m

edian

2013

ran

ge o

f rents p

/m² p

er m

on

th in

€

Province GelDerlAnD

nijmegen 167,900 71,700 Buy 46% Sf 61% housing Stock 78,300 80,400 total 943 -8% € 184,417 1,809 130 € 6 - 10




Detached house 38 5% € 454,950 2,401 205

Apartment 367 -10% € 154,122 1,962 170

Province GroninGen

Groningen 198,200 86,400 Buy 45% Sf 43% housing Stock 91,800 95,400 total 1,566 -3% € 153,282 1,665 91 € 5 - 10




Detached house 52 17% € 307,800 2,130 170

Apartment 847 -3% € 125,606 1,639 92

Province liMBurG

Maastricht 122,900 57,000 Buy 44% Sf 63% housing Stock 56,300 55,900 total 327 -1% € 205,465 1,797 140 € 6 - 12




Detached house 19 16% € 352,000 2,194 123

Apartment 123 -2% € 169,259 2,065 128

Sittard-Geleen 93,700 45,200 Buy 61% Sf 77% housing Stock 45,100 45,300 total 168 5% € 164,216 1,317 134 € 4 - 8

households 44,400 44,100 Mid-terrace house 25 -16% € 120,667 964 127



Detached house 29 34% € 249,944 1,544 106

Apartment 37 32% € 135,892 1,441 204


Breda 180,000 77,800 Buy 59% Sf 67% housing Stock 82,400 85,800 total 1,152 6% € 237,701 1,961 155 € 6 - 10




Detached house 118 25% € 488,750 2,610 163

Apartment 332 11% € 165,613 1,930 208

Den Bosch 143,600 64,000 Buy 54% Sf 65% housing Stock 67,800 70,500 total 918 14% € 209,391 1,887 167 € 6 -12




Detached house 67 22% € 364,167 2,263 293

Apartment 303 17% € 163,987 2,005 222

eindhoven 221,000 98,600 Buy 49% Sf 69% housing Stock 104,400 108,300 total 1,392 0% € 179,490 1,624 117 € 5 - 12




Detached house 53 -9% € 449,167 2,491 311

Apartment 506 7% € 115,959 1,566 88

188


nu

mb

er o

f resid

en

ts 2013

nu

mb

er o

f dw

elling

s 2013

bu

y/rent

% / n

ation

al average

60% so

cial / 40% private

sing

le family /

mu

ltiple fam

ily

% / n

ation

al average

71% sf / 29%

mf

Ho

usin

g st

oc

k/

po

pu

lat

ion

/H

ou

seH

old

s

2020

2025

ow

ne

r-o

cc

up

ier

Ho

usin

g

nu

mb

er of d

wellin

gs so

ld

2013

increase/d

ecrease co

mp

ared to

2012 in %

transactio

n p

rices of

ow

ner-o

ccup

ier ho

usin

g

in € m

edian

2013

price per m

² gb

o in

€ m

edian

2013

term m

edian

2013

ran

ge o

f rents p

/m² p

er m

on

th in

€Province GelDerlAnD

nijmegen 167,900 71,700 Buy 46% Sf 61% housing Stock 78,300 80,400 total 943 -8% € 184,417 1,809 130 € 6 - 10




Detached house 38 5% € 454,950 2,401 205

Apartment 367 -10% € 154,122 1,962 170

Province GroninGen

Groningen 198,200 86,400 Buy 45% Sf 43% housing Stock 91,800 95,400 total 1,566 -3% € 153,282 1,665 91 € 5 - 10




Detached house 52 17% € 307,800 2,130 170

Apartment 847 -3% € 125,606 1,639 92

Province liMBurG

Maastricht 122,900 57,000 Buy 44% Sf 63% housing Stock 56,300 55,900 total 327 -1% € 205,465 1,797 140 € 6 - 12




Detached house 19 16% € 352,000 2,194 123

Apartment 123 -2% € 169,259 2,065 128

Sittard-Geleen 93,700 45,200 Buy 61% Sf 77% housing Stock 45,100 45,300 total 168 5% € 164,216 1,317 134 € 4 - 8

households 44,400 44,100 Mid-terrace house 25 -16% € 120,667 964 127



Detached house 29 34% € 249,944 1,544 106

Apartment 37 32% € 135,892 1,441 204


Breda 180,000 77,800 Buy 59% Sf 67% housing Stock 82,400 85,800 total 1,152 6% € 237,701 1,961 155 € 6 - 10




Detached house 118 25% € 488,750 2,610 163

Apartment 332 11% € 165,613 1,930 208

Den Bosch 143,600 64,000 Buy 54% Sf 65% housing Stock 67,800 70,500 total 918 14% € 209,391 1,887 167 € 6 -12




Detached house 67 22% € 364,167 2,263 293

Apartment 303 17% € 163,987 2,005 222

eindhoven 221,000 98,600 Buy 49% Sf 69% housing Stock 104,400 108,300 total 1,392 0% € 179,490 1,624 117 € 5 - 12




Detached house 53 -9% € 449,167 2,491 311

Apartment 506 7% € 115,959 1,566 88




nu

mb

er o

f resid

en

ts 2013

nu

mb

er o

f dw

elling

s 2013

bu

y/rent

% / n

ation

al average

60% so

cial / 40% private

sing

le family /

mu

ltiple fam

ily

% / n

ation

al average

71% sf / 29%

mf

Ho

usin

g st

oc

k/

po

pu

lat

ion

/H

ou

seH

old

s

2020

2025

ow

ne

r-o

cc

up

ier

Ho

usin

g

nu

mb

er of d

wellin

gs so

ld

2013

increase/d

ecrease co

mp

ared to

2012 in %

transactio

n p

rices of

ow

ner-o

ccup

ier ho

usin

g

in € m

edian

2013

price per m

² gb

o in

€ m

edian

2013

term m

edian

2013

ran

ge o

f rents p

/m² p

er m

on

th in

€


tilburg 210,000 90,400 Buy 59% Sf 70% housing Stock 96,600 100,500 total 1,024 -6% € 181,078 1,635 148 € 5 - 10




Detached house 39 -31% € 421,000 2,232 321

Apartment 212 7% € 131,169 1,691 189


Amsterdam 809,200 399,900 Buy 27% Sf 16% housing Stock 421,200 440,700 total 6,001 1% € 218,586 3,099 88 € 7 - 18




Detached house 41 20% € 526,389 3,583 247

Apartment 5,371 1% € 207,949 3,166 83

haarlem 154,800 71,700 Buy 55% Sf 58% housing Stock 75,800 79,100 total 1,189 3% € 224,736 2,359 152 € 6 - 13




Detached house 11 45% € 503,000 2,949 68

Apartment 484 -1% € 163,980 2,234 163

Zaanstad 150,600 64,900 Buy 51% Sf 67% housing Stock 69,500 72,200 total 815 -9% € 165,068 1,702 132 € 5 - 9




Detached house 76 11% € 229,450 1,910 143

Apartment 197 -2% € 123,521 1,645 159

Province overiJSSel

enschede 158,800 68,800 Buy 54% Sf 72% housing Stock 68,500 70,500 total 727 3% € 152,727 1,253 168 € 5 - 10




Detached house 72 -8% € 221,700 1,473 246

Apartment 134 16% € 132,574 1,437 257

Zwolle 123,000 52,700 Buy 56% Sf 70% housing Stock 56,600 59,800 total 759 -5% € 206,051 1,881 167 € 6 - 10




Detached house 56 13% € 432,750 2,611 213

Apartment 151 -1% € 144,086 1,860 236

Province utrecht

Amersfoort 150,700 61,800 Buy 60% Sf 69% housing Stock 65,800 68,900 total 1,063 -2% € 218,029 2,024 137 € 6 - 11




Detached house 45 33% € 536,806 2,704 317

Apartment 369 7% € 146,628 1,928 156

190


nu

mb

er o

f resid

en

ts 2013

nu

mb

er o

f dw

elling

s 2013

bu

y/rent

% / n

ation

al average

60% so

cial / 40% private

sing

le family /

mu

ltiple fam

ily

% / n

ation

al average

71% sf / 29%

mf

Ho

usin

g st

oc

k/

po

pu

lat

ion

/H

ou

seH

old

s

2020

2025

ow

ne

r-o

cc

up

ier

Ho

usin

g

nu

mb

er of d

wellin

gs so

ld

2013

increase/d

ecrease co

mp

ared to

2012 in %

transactio

n p

rices of

ow

ner-o

ccup

ier ho

usin

g

in € m

edian

2013

price per m

² gb

o in

€ m

edian

2013

term m

edian

2013

ran

ge o

f rents p

/m² p

er m

on

th in

€Province noorD-BrABAnt

tilburg 210,000 90,400 Buy 59% Sf 70% housing Stock 96,600 100,500 total 1,024 -6% € 181,078 1,635 148 € 5 - 10




Detached house 39 -31% € 421,000 2,232 321

Apartment 212 7% € 131,169 1,691 189


Amsterdam 809,200 399,900 Buy 27% Sf 16% housing Stock 421,200 440,700 total 6,001 1% € 218,586 3,099 88 € 7 - 18




Detached house 41 20% € 526,389 3,583 247

Apartment 5,371 1% € 207,949 3,166 83

haarlem 154,800 71,700 Buy 55% Sf 58% housing Stock 75,800 79,100 total 1,189 3% € 224,736 2,359 152 € 6 - 13




Detached house 11 45% € 503,000 2,949 68

Apartment 484 -1% € 163,980 2,234 163

Zaanstad 150,600 64,900 Buy 51% Sf 67% housing Stock 69,500 72,200 total 815 -9% € 165,068 1,702 132 € 5 - 9




Detached house 76 11% € 229,450 1,910 143

Apartment 197 -2% € 123,521 1,645 159

Province overiJSSel

enschede 158,800 68,800 Buy 54% Sf 72% housing Stock 68,500 70,500 total 727 3% € 152,727 1,253 168 € 5 - 10




Detached house 72 -8% € 221,700 1,473 246

Apartment 134 16% € 132,574 1,437 257

Zwolle 123,000 52,700 Buy 56% Sf 70% housing Stock 56,600 59,800 total 759 -5% € 206,051 1,881 167 € 6 - 10




Detached house 56 13% € 432,750 2,611 213

Apartment 151 -1% € 144,086 1,860 236

Province utrecht

Amersfoort 150,700 61,800 Buy 60% Sf 69% housing Stock 65,800 68,900 total 1,063 -2% € 218,029 2,024 137 € 6 - 11




Detached house 45 33% € 536,806 2,704 317

Apartment 369 7% € 146,628 1,928 156




nu

mb

er o

f resid

en

ts 2013

nu

mb

er o

f dw

elling

s 2013

bu

y/rent

% / n

ation

al average

60% so

cial / 40% private

sing

le family /

mu

ltiple fam

ily

% / n

ation

al average

71% sf / 29%

mf

Ho

usin

g st

oc

k/

po

pu

lat

ion

/H

ou

seH

old

s

2020

2025

ow

ne

r-o

cc

up

ier

Ho

usin

g

nu

mb

er of d

wellin

gs so

ld

2013

increase/d

ecrease co

mp

ared to

2012 in %

transactio

n p

rices of

ow

ner-o

ccup

ier ho

usin

g

in € m

edian

2013

price per m

² gb

o in

€ m

edian

2013

term m

edian

2013

ran

ge o

f rents p

/m² p

er m

on

th in

€

Province utrecht

utrecht 327,200 135,400 Buy 51% Sf 50% housing Stock 146,000 155,000 total 2,430 -1% € 214,438 2,255 148 € 6 - 14




Detached house 38 24% € 553,850 3,115 238

Apartment 1,142 -2% € 166,775 2,224 174

Province ZeelAnD

Middelburg 47,700 22,100 Buy 63% Sf 79% housing Stock 23,400 23,900 total 275 -1% € 182,276 1,638 166 € 5 - 9




Detached house 26 8% € 349,700 2,069 249

Apartment 44 -2% € 164,975 1,820 365


Den haag 509,300 240,600 Buy 48% Sf 27% housing Stock 251,800 261,600 total 2,763 -3% € 200,089 1,842 148 € 6 - 16




Detached house 33 30% € 617,111 2,809 298

Apartment 2,000 -8% € 151,839 1,724 138

Dordrecht 118,700 53,500 Buy 59% Sf 57% housing Stock 55,600 56,800 total 614 -12% € 166,923 1,598 142 € 5 - 9




Detached house 22 32% € 395,150 2,302 451

Apartment 200 -6% € 120,740 1,506 164

leiden 121,200 52,700 Buy 50% Sf 50% housing Stock 54,600 55,700 total 562 -5% € 202,246 2,085 122 € 5 - 12




Detached house 9 56% € 575,000 2,855 127

Apartment 266 -14% € 142,228 1,920 158

rotterdam 617,300 297,500 Buy 36% Sf 29% housing Stock 306,900 315,800 total 2,447 -7% € 164,734 1,672 137 € 6 - 14




Detached house 35 11% € 704,625 2,888 341

Apartment 1,659 -8% € 134,907 1,643 138

Zoetermeer 123,600 53,200 Buy 55% Sf 60% housing Stock 56,900 58,500 total 692 8% € 183,979 1,751 163 € 5 - 9




Detached house 10 20% € 501,875 2,590 162

Apartment 230 -16% € 133,358 1,731 190

192


nu

mb

er o

f resid

en

ts 2013

nu

mb

er o

f dw

elling

s 2013

bu

y/rent

% / n

ation

al average

60% so

cial / 40% private

sing

le family /

mu

ltiple fam

ily

% / n

ation

al average

71% sf / 29%

mf

Ho

usin

g st

oc

k/

po

pu

lat

ion

/H

ou

seH

old

s

2020

2025

ow

ne

r-o

cc

up

ier

Ho

usin

g

nu

mb

er of d

wellin

gs so

ld

2013

increase/d

ecrease co

mp

ared to

2012 in %

transactio

n p

rices of

ow

ner-o

ccup

ier ho

usin

g

in € m

edian

2013

price per m

² gb

o in

€ m

edian

2013

term m

edian

2013

ran

ge o

f rents p

/m² p

er m

on

th in

€Province utrecht

utrecht 327,200 135,400 Buy 51% Sf 50% housing Stock 146,000 155,000 total 2,430 -1% € 214,438 2,255 148 € 6 - 14




Detached house 38 24% € 553,850 3,115 238

Apartment 1,142 -2% € 166,775 2,224 174

Province ZeelAnD

Middelburg 47,700 22,100 Buy 63% Sf 79% housing Stock 23,400 23,900 total 275 -1% € 182,276 1,638 166 € 5 - 9




Detached house 26 8% € 349,700 2,069 249

Apartment 44 -2% € 164,975 1,820 365


Den haag 509,300 240,600 Buy 48% Sf 27% housing Stock 251,800 261,600 total 2,763 -3% € 200,089 1,842 148 € 6 - 16




Detached house 33 30% € 617,111 2,809 298

Apartment 2,000 -8% € 151,839 1,724 138

Dordrecht 118,700 53,500 Buy 59% Sf 57% housing Stock 55,600 56,800 total 614 -12% € 166,923 1,598 142 € 5 - 9




Detached house 22 32% € 395,150 2,302 451

Apartment 200 -6% € 120,740 1,506 164

leiden 121,200 52,700 Buy 50% Sf 50% housing Stock 54,600 55,700 total 562 -5% € 202,246 2,085 122 € 5 - 12




Detached house 9 56% € 575,000 2,855 127

Apartment 266 -14% € 142,228 1,920 158

rotterdam 617,300 297,500 Buy 36% Sf 29% housing Stock 306,900 315,800 total 2,447 -7% € 164,734 1,672 137 € 6 - 14




Detached house 35 11% € 704,625 2,888 341

Apartment 1,659 -8% € 134,907 1,643 138

Zoetermeer 123,600 53,200 Buy 55% Sf 60% housing Stock 56,900 58,500 total 692 8% € 183,979 1,751 163 € 5 - 9




Detached house 10 20% € 501,875 2,590 162

Apartment 230 -16% € 133,358 1,731 190


194

aboutFGH bank

FGh Bank is the bank for financing commercial real

estate. our strength is focus. We have a large number of

specialists working in various areas. think of real estate

analysts, valuers, architects and risk analysts, then think

of experts in the legal and fiscal fields as well. We not

only possess a broad vision of commercial real estate,

but an in-depth knowledge of the sector too. this

combination allows us to make the correct financing

proposal for you, no matter what the nature of the real

estate transaction.

FGH bank works from eight offices in the netherlands:

amsterdam, arnhem, the Hague, eindhoven, Groningen,

Maastricht, rotterdam and utrecht. FGH bank also has a

branch in Frankfurt. every office is strongly anchored within the

economic region in which it is active. our people in the field

cherish their networks and maintain long-term client relations.

in addition, FGH bank also focuses on the real estate middle

market, via both intermediaries and direct channels, under the

name of rnHb Hypotheekbank.

FGH bank is able to analyse social and economic developments

and assess their impact on the market for commercial real

estate. Moreover, we like to share our findings with the

market, not least via our annual FGH real estate report.

Would you like to know more about FGh Bank?

Please contact us.

www.fghbank.nl

[email protected]

about FGH bank/addresses

HEADOFFICE FGH BAnk n.V.

Leidseveer 50

3511 sb utrecht

Postbus 2244

3500 Ge utrechtthe netherlands

t +31 30 232 39 11

F +31 30 233 45 72

[email protected]

www.fghbank.nl

195ABOut FGH/ADDrESSESFGH reaL estate rePort 2014

OFFICES FGH BAnk n.V.

Amsterdam

koningslaan 33

1075 ab amsterdamthe netherlands

t +31 20 664 41 41

F +31 20 662 03 06

[email protected]

Arnhem

cronjéstraat 10

6814 aH arnhemthe netherlands

t +31 26 442 77 10

F +31 26 442 94 48

[email protected]

Den Haag

nieuwe uitleg 15

2514 bP den Haagthe netherlands

t +31 70 304 01 38

F +31 70 385 38 34

[email protected]

Eindhoven

Parklaan 62

5613 bH eindhoventhe netherlands

t +31 40 296 08 11

F +31 40 245 18 20

[email protected]

Groningen

Verlengde Hereweg 173

9721 aP Groningenthe netherlands

t +31 50 311 45 82

F +31 50 311 45 63

[email protected]

Maastricht

aldenhofpark 30

6211 LV Maastrichtthe netherlands

t +31 43 350 08 85

F +31 43 325 87 23

[email protected]

rotterdam

blaak 333

3011 Gb rotterdamthe netherlands

t +31 10 242 01 50

F +31 10 212 14 55

[email protected]

utrecht

Museumlaan 7

3581 Hk utrechtthe netherlands

t +31 30 232 35 50

F +31 30 232 38 06

[email protected]

Frankfurt

beethovenstrasse 4

d-60325 Frankfurt am Main

Germany

t +49 69 767 579 50

F +49 69 767 579 513

[email protected]

rnHB HypOtHEEkBAnk

Leidseveer 50

3511 sb utrecht

Postbus 2244

3500 Ge utrechtthe netherlands

t +31 30 755 20 00

F +31 30 755 20 20

[email protected]

www.rnhb.nl

196

FGh Bank n.v. heeft de in dit rapport

weergegeven informatie met de

grootste zorg samengesteld, doch staat

niet in voor de juistheid of volledigheid

van de verstrekte informatie. hieraan

kan dan ook geen enkel recht worden

ontleend. FGh Bank n.v. aanvaardt

geen enkele aansprakelijkheid voor

eventuele onjuistheden of onvolkomen-

heden in de informatie in dit rapport.

het is de gebruiker van dit rapport

niet toegestaan de inhoud te gebruiken

voor commerciële doeleinden en/of

te vermenigvuldigen, door te sturen,

distribueren, verspreiden of tegen

vergoeding beschikbaar te stellen aan

derden, zonder de uitdrukkelijke schrif-

telijke toestemming van FGh Bank n.v.

De in deze uitgave genoemde rent-

prijzen, (voorraad)cijfers en de

aanbod- en opnamecijfers van kantoor-,

winkelen bedrijfsruimten zijn deels

ontleend aan: ABF research, Almanak

Winkelvastgoed, Bak, Blauw research,

cBre, cBS, cPB, cushman & Wakefield,

DnB, DtZ Zadelhoff, Dynamis, eiB,

eiM, hBD, iPD nederland, inrev,

ivBn, Jones lang laSalle, locatus,

neProM, nrW, nvB, nvM,

Platform 31, Propertynl, rabobank,

retailnews, Strabo, vastgoedmarkt

en thuiswinkel.org.

Deze publicatie is verkrijgbaar bij de

afdeling Marketing & communicatie van

FGh Bank in utrecht, [email protected].

FGH bank n.V. has compiled the information

shown in this report with the greatest care.

However, we cannot be held responsible

for the accuracy or completeness of the

information provided, nor can any rights

be derived from the information provided.

users of this report are not permitted to use

its content for commercial purposes and/or

are not permitted to duplicate, send,

distribute, spread or make said content

available to third parties for money

without the explicit written permission

of FGH bank n.V.

the prices, (stock) figures and supply and

take-up figures for office, industrial and

retail space contained in this report are

partly obtained from abF research,

aedex/iPd, almanak Winkelvastgoed, bak,

blauw research, cbre, cbs, cPb, cushman

& Wakefield, dnb, dtZ Zadelhoff, dynamis,

eib, eiM, Hbd, iPd nederland, inreV, iVbn,

Jones Lang Lasalle, Locatus, neProM,

nrW, nVb, nVM, Platform 31, PropertynL,

rabobank, retailnews, strabo,

Vastgoedmarkt and thuiswinkel.org.

For a copy of this publication contact the

Marketing & communications department

of FGH bank in utrecht, [email protected].

© FGH bank n.V. 2014

tEkSt | text

FGH bank n.V. Valuation and research

department drs. Maarten donkers, drs. Jacob

Velleman, Geert Willem van der Horst Msc

FOtOGrAFIE | PHotoGraPHy

Portraits: Lex draijer

other images: rob ter bekke, edwin Walvisch,

Hollandse Hoogte

EInDrEDACtIE | editinG

eric Harms communicatie, utrecht

FGH bank n.V. Marketing &

communications department

Minke Jonker

VOrMGEVInG En prODuCtIE |

desiGn and Production

COörDInAtIE | coordination

FGH bank n.V. Marketing &

communications department

Monique derksen

VErtAlInG | transLation

Walker Language consultancy

OntwErp | desiGn

Volta_thinks_visual, utrecht

Maarten Donkers is als hoofd research verantwoordelijk voor de onderzoeks-

activiteiten van FGh Bank. Daarnaast is hij als docent verbonden aan de

Mre-opleiding van de Amsterdam School of real estate (ASre), aan de

post-hBo-opleiding vastgoedmanagement van de haagse hogeschool en aan de

post-hBo-opleiding vastgoedontwikkeling van de hogeschool Arnhem-nijmegen.

Daarnaast schreef hij het boek Vastgoed, markt en ruimte: de logica van de plek,

uitgegeven door Sdu uitgevers.

Maarten donkers is responsible for FGH bank’s research activities in his role as Head of

research. He is also a lecturer for the Mre programme at the amsterdam school of real

estate (asre), the postgraduate real estate Management programme at the Hague

university of applied sciences and the postgraduate real estate development programme at

the arnhem-nijmegen university of applied sciences. Maarten is also the author of the book

entitled Vastgoed, markt en ruimte: de logica van de plek (real estate, market and space:

the logic of the location) published by sdu uitgevers.

Hoofdkantoor | HEadoffICE

Bekijk de digitale versie van het

FGH Vastgoedbericht 2014.

View the digital version of the

FGH Real Estate Report 2014.

Leidseveer 503511 SB UtrechtPostbus 22443500 GE UtrechtT +31 30 232 39 11F +31 30 233 45 [email protected]

FGH

Vastg

oed

berich

t 2014FG

H Real Estate Report 2014

FGH Vastgoedbericht 2014

Documents

Transcript of FGH Vastgoedbericht 2014