FGH Vastgoedbericht 2015

8/21/2019 FGH Vastgoedbericht 2015

1/50

DE KRACHT VAN

ANDERS KIJKEN

JAAR

20

FGH Vastgoedbericht 2015


2/50


3/50

DE KRACHT VAN

ANDERS KIJKEN



4/50

10200819962001

2015

6

4

MILESTONES

INHOUD

16

Interview

Mark van Rijmenam


5/50

24

VISIE

12 Megatrends en gamechangers

18 Slim, verbonden & duurzaam

22 Locatie, locatie, locatie gaat vervagen

26 De kunst van het verleiden

28 De vastgoedagenda voor de komende jaren

TRENDS

30

42

40

38

343220

36 Interview Peter Nieland

Interview

Peter Savelberg

Interview

Prof. Dr. Dirk Brounen


6/50


FGH Real Estate Report 2013

ORDE OP ZAKEN

PUTTING AFFAIRS IN ORDER

FGH Vastgoedbericht2007 | FGH RealEstate Report2007

Vastgoed is beleven

Real estate is about perception

Investerenin verandering

Investing in change

F G H V a st g o e d b e r ic h t 2 0 0 8 | F G H R e a l E s t a t e R e p o r t 2 0 0 8

FGH Vastgoedbericht 2009 | FGH Real Estate Report 2009

Met het oogopde stenenFocussingon bricksand mortar


FGH Real Estate Report 2010

FOCUS OP EEN NIEUWE REALITEIT

FOCUS ON A NEW REALITY

l

DUURZAAM VOLDO

SUSTAINABLY MEET

4

V O O R W O O R D


7/50

TITEL

TITEL

GH Vastgoedbericht 2011

GH Real Estate Report 2011

N DE VRAAG

MAND

5FGH VASTGOEDBERICHT 2015 VOORWOORD

20 JAAR

VASTGOEDBERICHT

In twintig jaar kan er veel veranderen. FGH Bank

publiceerde in 1996 het eerste FGH Vastgoedbericht.

Wie kon zich destijds voorstellen hoe snel veranderingen

elkaar vandaag de dag zouden opvolgen? Op alle vlakkenbeweegt onze omgeving: politiek, economisch, sociaal-

maatschappelijk en technologisch. In deze 20e uitgave

staan we stil bij die verschuivingen en bij de impact ervan

op de vastgoedwereld. Maar we kijken vooral ook vooruit.

Naar hoe de vastgoedsector kan reageren op deze

voortdurende dynamiek. En naar veranderingen die de

sector kan omarmen om daardoor sterker te worden.

Met kennis van zaken en passie voor ons vak bieden

wij duurzame oplossingen voor duurzame relaties.

Wij hebben alle relevante kennis en specialismen in huis.

Onze kennis stelt ons in staat vooruit te kijken, om nieuwe

perspectieven te ontdekken. Wat we zien aan de horizon

reflecteert in onze visie op commercieel vastgoed.Van daaruit maken we de vertaalslag naar de praktijk van

alledag. Niet voor niets zijn wij echte vastgoedspecialisten.

Directie FGH Bank N.V.

Maart 2015


8/50

1997 1999 2000

19961998

6

Eerst zien, dan geloven: een nuchtere kijk op de toekomst leert dat de

basis hetzelfde blijft, en veranderingen alleen in de marge plaatsvinden.

Maar is dat wel echt zo?

EEN KIJK OP 20 JAAR

VERANDERING

Schaakcomputer Deep Blue verslaat

wereldkampioen Kasparov (foto: P. Morgan/Reuters)

Start internet

zoekmachine

IntroductieBluetooth

Eerste telefoon

draadloos contact

internet

Eerste foto met

telefoon

Oprichting

Oprichting

Oprichting

Introductie

iMac door

Apple

Eerste G-20

Dotcomcrisis

Oprichting

AEX voor het eerst boven

1000 punten (guldens)

M I L E S T O N E S


9/50

2002 2005

2001 2003

2004

7FGH VASTGOEDBERICHT 2015 MILESTONES

Oprichting

Oprichting

Google Maps

Internet omzet

> 1 miljard

Eerste particuliere

ruimtevlucht

Oprichting

Introductie iPod

door Apple

Mobiel

navigatie-

systeem

(Palmtop)

Invoering

euro

(chartaal)

9/11 (foto: Ken Tannenbaum / Shutterstock.com)

Ondanks alles waren het uitstekende

jaren voor de Nederlandse

vastgoedsector. De afgelopen twee

decennia is het aantal bedrijven en

huishoudens sterk toegenomen,

en daardoor ook de vraag naar

gebouwen. De bevolking nam met

1,3 miljoen mensen toe. Het aantal

gezinnen steeg met net iets meer dan

een miljoen. En onze beroepsbevolking

telt nu bijna 500.000 mensen méér.

Ook zijn we veel meer gaan verdienen

en daarmee namen onze uitgaven

in winkels en aan vrijetijdsbesteding

flink toe.

Toch hebben we de huisvesting

niet goed laten aansluiten op de

ruimtevraag. Want ondanks groei in

bestedingen zien we overcapaciteit in

bijna alle sectoren van de vastgoed-

markt. Ruim 15% van de kantoorruimte

wordt niet benut. Meer dan 16.000

winkelpanden staan leeg. En bijna elk

bedrijventerrein in Nederland kent lege

fabriekscomplexen of bedrijfshallen.

Ook in het maatschappelijk vastgoed

Start enquête

bouwfraude

KLM

overgenomen

door AF

Nokia 1110

meest verkochte

mobiele

telefoon

Oprichting

Uitrol


10/50

2008

2006 2009 2010

2007

8

zien we een groeiende onbenutte

voorraad: lege kerken, lege boerderijen,

lege verzorgingscomplexen.

Hebben we te veel gebouwd? Zijn we

te veel gefixeerd geweest op de korte

termijn? Zeker. Maar vooral heeft de

vastgoedsector de afgelopen twintig

jaar niet doortastend genoeg

ingespeeld op het veranderende

gebruik door bedrijven en

consumenten. Overcapaciteit is niet

alleen een aanbod-gerelateerd

vraagstuk. Het onderstreept vooral

het trage tempo van de reactie op

veranderingen. En van het tempo

waarin vastgoed kan worden

aangepast aan nieuw gebruik.

Dynamiek komt dus vanuit de

gebruikerszijde van de markt.

Technologie en internet spelen daarin

tegenwoordig een grote rol. Een paar

voorbeelden om dit te illustreren: in

1996 had 10% van de Nederlanders

toegang tot internet, vooral in de

thuisomgeving. Nu is 95% van de

huishoudens op internet aangesloten.

M I L E S T O N E S

Oprichting

Oprichting

Oprichting

Oprichting

Oprichting

Dieptepunt

AEX

Introductie iPhone door Apple

Begin

kredietcrisis

Google Earth/

Streetview Val Lehman Brothers

Vastgoedfraude

Introductie eerste

tablet (iPad)

Mark Zuckerberg

Time Man of the Year

Start

Arabische

lente

Introductie


11/50

2011

2012 2013

2014

2015

9FGH VASTGOEDBERICHT 2015 MILESTONES

Start Eurocrisis Higgsdeeltje

OvernameNokia door

Microsoft

Enquête

woningcorporaties

Start 3D-printing Grachtenpand

Facebook naar

de beurs

Alibaba

naar de

beurs

Uitrol slimme energiemeterin Nederland

Twintig jaar geleden bestond Google

nog niet. Evenmin als Facebook,

bol.com, WhatsApp of Zalando. In

2015 leven en werken we wezenlijk

anders dan toen. De wereld ligt binnen

handbereik. Dat heeft grote gevolgen

voor de locaties waar we willen wonen,

werken, winkelen en recreëren.

Maar ook voor hoe we de gebouwen

op deze locaties gebruiken. Als we de

afgelopen twintig jaar íets geleerd

hebben, is het dat veranderingen

doorgaans veel sneller gaan en veel

ingrijpender zijn dan we ons kunnen

of willen voorstellen.

Eerste BREEAM-

certificaat

Introductie


12/50

10

V I S I E


13/50

11FGH VASTGOEDBERICHT 2015 VISIE

DE KRACHT VAN

ANDERS KIJKEN

In een wereld die heel snel verandert, merken

we steeds vaker dat oude principes en oude

oplossingen niet langer werken. Neem

leegstand: het is er en het groeit. Maar met‘oplossingen’ uit de oude economie zijn we

niet in staat dit vraagstuk aan te pakken.

We zullen daarom op een heel andere

manier het vastgoedvraagstuk moeten

benaderen. Dat is heel lastig als oude

gewoonten in de weg zitten. De veranderingis alleen mogelijk als duidelijk is waar de

perspectieven liggen. In een sector

die voorlopig nog met veel onbenutte

voorraad te kampen heeft, liggen die niet

in een marktbrede waardegroei. Het wordt

dus zoeken naar individuele mogelijkheden

in een markt die onder druk staat. Omdan de marktkansen te vinden, zullen

vastgoedondernemers anders naar vastgoed

moeten kijken.


14/50

12

V I S I E MEGATRENDS EN GAMECHANGERS

Een manier om die toekomst toch alvast in beeld te brengen,is door te focussen op megatrends. FGH Bank ziet de

volgende megatrends die ongetwijfeld gevolgen zullen

hebben voor het gebruik van vastgoed:

Groei van de wereldbevolking leidt tot grotere

afzetmarkten en een groeiende middenklasse in

opkomende economieën, maar ook tot verschuiving van

het groeipotentieel. Europa en Nederland krijgen met

ontgroening en vergrijzing te maken. Dat heeft gevolgen

voor toekomstige productiviteit.

Urbanisatie is een trend die wereldwijd en ook in Europaen Nederland doorzet. De trek van vooral jongeren naar de

stad biedt stedelijke gebieden een goed groeipotentieel,

maar ook uitdagingen om de groei van de bevolking op

te vangen. Urbanisatie leidt hoe dan ook tot meer kansen

voor steden en minder kansen voor het platteland. Voor

kleinere plaatsen is dit dus een bedreiging. Wél kan er

(later) een tegentrend ontstaan, als de nadelen van de stad

te groot worden.

Ontgroening, vergrijzing en urbanisatie leiden tot een

verschuiving in de omvang van vastgoedgebruik én in de

vraag naar locaties en gebouwen. Hierdoor groeit de klooftussen kansrijke en minder kansrijke gebieden.

Grondstofschaarste ontstaat door de groeiende

bevolking en de opkomst van nieuwe economieën.

Het veiligstellen van toegang tot grondstoffen vraagt om

nieuwe inzichten en hergebruik van bestaande

bouwmaterialen.

Maatschappelijke verantwoordelijkheid wordt

leidend: de nieuwe norm van ondernemen is gebaseerd op

principes van maatschappelijk verantwoord ondernemen.

De waarde van kennis als productiemiddel groeit.

Kennis wordt internationaler. Bedrijven die onderdeel

worden van (kennis)netwerken vergroten hun toegang

tot kennis. Toegang tot productiemiddelen – waaronder

kennis – is essentieel in een snel veranderende omgeving.

Empowerment: een zelfstandige, flexibele en zelf-

bewuste arbeidsomgeving, met kortere dienstverbanden.

Het gevolg is een steeds grotere druk (en internationale

concurrentie) voor bedrijven om echte talenten aan te

trekken en te behouden.

Het komende decennium zullen veranderingen nog sneller gaan. Intussen zal

het aantal vastgoedgebruikers in Nederland niet of nauwelijks meer stijgen –

en in sommige sectoren (zoals kantoren en winkels) neemt dat aantal zelfs af.

Natuurlijk is de toekomst altijd onzeker. Door voortdurend de horizon te

verkennen, proberen we die onzekerheid behapbaar te maken.

MEGATRENDS EN

GAMECHANGERS


15/50


DUURZAAM

VERBONDEN

SLIM

NIEUW INDUSTRIEEL TIJDPERK

INTERNETOF THINGS

ROBOTICA

3D-PRINTING

BIG DATA

NANO


16/50

14

Megatrends hebben een belangrijk voordeel: je kunt erop

anticiperen. Dat geldt níet voor gamechangers:

ontwikkelingen die economieën en samenlevingen snel en

volledig veranderen. De grootste r isico’s én de beste kansen

voor vastgoedondernemers liggen op dit vlak. Risico’s,

omdat innovatie ontwrichtende gevolgen kan hebben.Kijk bijvoorbeeld naar de gevolgen van internet voor het

gebruik van kantoorruimte en winkels. Verschillende

branches verdwijnen hierdoor of staan sterk onder druk.

Dat geldt niet alleen voor reisbureaus en videotheken.

Ook veel bankkantoren en politiebureaus verdwijnen,

omdat de dienstverlening anders wordt ingevuld. Op

sommige fronten gaan de ontwikkelingen zo snel, dat een

exponentiële groei zichtbaar is. Een paar voorbeelden:

INTERNET OF

THINGS AND

SERVICESMeten wordt weten en internet speelt daarbij een

grote rol. Door ‘the internet of things and

services’ (onderling via internet verbonden

apparaten) ontstaan nieuwe vormen van informatiedie veel meer, beter en nauwkeuriger inzicht geven

in prestaties. Oók in de prestaties van vastgoed.

3D-PRINTING

De snelheid waarmee 3D-printing

ontwikkelt, is lastig te bepalen. Wel wordt

vooral in de industrie en medische wereld nu

al volop ingezet op de mogelijkheden ervan.

Er ontstaat een nieuwe kijk op industriële

processen: meer gericht op de eindgebruiker

en eenvoudiger op lokaal niveau in te zetten.

Een doorbraak van de 3D-printer in de

Nederlandse huiskamer wordt op de heel

korte termijn niet voorzien. Maar deze

technologie kan uiteindelijk wel grote

effecten hebben op productie en product-

ontwikkeling, en dus op verdienmodellen

van veel bedrijven.

‘Op megatrends kun

je anticiperen. Op

gamechangers niet.’

V I S I E MEGATRENDS EN GAMECHANGERS


17/50


BIG DATABig data: een modeterm? Misschien.

Feit is wel dat er een exponentiële groei

is in de beschikbaarheid en opslag van

digitale data. Binnen tien jaar zijn we

(na kilo-, mega-, giga- en terabyte)

volledig gewend aan begrippen als

peta-, exa- en zettabytes. Al deze data

bieden ons steeds meer inzicht en

mogelijk ook voorspellende waarden.

Door nanotechnologie worden

stoffen tot minimale delen terug-

gebracht. Een nanometer is één

miljardste deel van een meter. Doordat

op deze schaal de eigenschappen van

stoffen veranderen, ontstaan

nieuwe toepassingsmogelijkheden.

Toepassingen die ook in de bouw

en het vastgoed gebruikt zullen

worden.

NANOTECHNOLOGIE

ROBOTICADoor ontwikkelingen in de robotica kunnen op

termijn grote delen van het huidige arbeidsproces

vervangen worden door technologie. Volgensonderzoek van Oxford University kan bijna de

helft van de traditionele banen in de westerse

economieën hierdoor verdwijnen. Deloitte heeft

dit vorig jaar voor Nederland doorgerekend en

schat dat twee tot drie miljoen bestaande banen

op termijn kunnen verdwijnen. Hierbij is overigens

niet berekend hoeveel nieuwe banen kunnen

ontstaan.


18/50

16

I N T E R V I E W M A R K V A N R I J M E N A M

‘BENT U AL

KLAAR VOOR

HET TIJDPERK

VAN BIG DATA?’


19/50

17FGH VASTGOEDBERICHT 2015 INTERVIEW

Mark van Rijmenam,

Founder Datafloq

We zijn nog maar net

begonnen met het ontdekken

van de vele nieuwe kansen die

big data biedt. Wie enorme

databronnen combineert

en analyseert, heeft een

schat in handen, vindt Mark

van Rijmenam. Ook devastgoedsector kan zich

volgens hem verheugen in veel

kennis en inzicht. Bijvoorbeeld

op het gebied van de markt,

de huurders, de omgeving en

de prestaties van een pand.

De concurrent is dit al aan

het ontdekken. En u?

Scan de QR-code

of ga naar www.fghbank.nl

Bekijk de video voor

het interview.


20/50

18

V I S I E S L I M , V E R B O N D E N & D U U R Z A A M

DUITSLAND:

INDUSTRIE 4.0

Het Duitse industriebeleid zet met ‘Industrie

4.0’ in op het bedienen van de eindgebruiker:

de consument. Industrie 4.0 gaat uit van een

nieuwe, vierde industriële revolutie: een totaal

nieuwe kijk, gebaseerd op netwerkorganisaties

en realtime informatiestromen. In de kern een

combinatie van the internet of things, big data

en robotica. Dit genereert productie en zorgt

voor een groeiende ruimtevraag.

SLIM, VERBONDEN& DUURZAAM

Wat hebben al deze ontwikkelingen te bieden voor

vastgoedondernemers? Dat zij meer inzicht kunnen hebben

in de prestaties van hun vastgoed. De eindgebruiker wordt in

staat gesteld optimaal te ondernemen in vastgoed, of tegen

zo laag mogelijke verbruikskosten gebruik te maken van

ruimte. Gebouwen worden ‘slim’, delen informatie via

internet en zijn duurzaam in gebruik: slim, verbonden &

duurzaam. Dat mag een utopie lijken, maar er zijn al

voldoende voorbeelden die dit ideaal dichterbij brengen.


21/50

20°


GOOGLE

KOOPT NEST

Begin 2014 kocht Google het bedrijf

Nest voor (naar verluidt) $ 3,2 miljard.

Nest ontwikkelt intelligente thermo-

staten, bijvoorbeeld voor woningen.

Zo treedt Google dus de wereld van

domotica binnen en zet het bedrijf in op

intelligent omgaan met informatie uit

vastgoed. Die informatie biedt geheel

nieuwe mogelijkheden om een beter

rendement uit vastgoed te halen.

RETAIL 24/7

Informatiestromen zijn van groot belang voor

investeringsbeslissingen in het vastgoed. In de retailsector

wordt dat erg duidelijk. Bedrijven investeren in systemen

om het consumentengedrag te monitoren. Zowel in de

winkel zelf als in de winkelgebieden. Nieuwe technologiemaakt het mogelijk om bijvoorbeeld via wifi en camera’s

inzicht te krijgen in het realtime passantengedrag.

Handmatige tellingen met tijdsvertraging maken plaats

voor geautomatiseerde systemen die nog nauwkeuriger in

staat zijn inzicht te geven in wat er zich in winkelgebieden

afspeelt. Bedrijven kunnen hier op termijn ook betere

beslissingen door nemen. Bijvoorbeeld als patronen

van passantenstromen gecombineerd worden met

weersvoorspellingen. Winkelgebieden die investeerders

en retailers realtime inzicht verschaffen, kunnen beter

gemanaged worden. Op grond daarvan zal het voor retailers

interessanter worden om juist voor deze winkelgebieden

te kiezen.


22/50

20

I N T E R V I E W P E T E R S A V E L B E R G

Peter Savelberg,

zelfstandig ondernemer

en urban-innovator

Alles wordt anders. Het wordt

de eeuw van Azië. Van

duurzaamheid. Van delen.

Van de ‘battle of the cities’.

Peter Savelberg legt uit hoe de

wereld er over tien jaar uitziet.

Ook vertelt hij welke gevolgende veranderingen zullen

hebben voor de gebouwde

omgeving en de vastgoed-

markt. Hoe kunnen we tussen

de flinke bedreigingen ook de

kansen zien? En wat is er nodig

om die te benutten?

Scan de QR-code



het interview.


23/50


‘WE HEBBEN

CONCEPTEN NODIG

DIE PASSEN BIJ DE

NIEUWE, DIGITALE

WERELD.’


24/50

22

GEBRUIKER

LOCATIE

TOEKOMSTBESTENDIG

VASTGOED

VEROUDERINGTRANSFORMATIE EN

NIEUWBOUW

OBJECTEXPLOITATIE-

AFHANKELIJK

Als het om de waarde van vastgoed gaat, hanteert men in

de vastgoedsector vaak de slogan ‘locatie, locatie, locatie’.

Volgens FGH Bank doet dit veel te weinig recht aan de

gebruiker van het vastgoed. De waarde van vastgoed

wordt uiteindelijk bepaald door hoe en hoeveel het gebruikt

wordt. Alleen maar uitgaan van de locatie past bij een

‘pushbenadering’. Het vertrekpunt is dan de aanbodzijde van

de markt. Maar die tijd is voorbij. Vastgoedgebruikers van nu

zoeken naar dienstverleners die hun huisvestingswens zo

goed mogelijk kunnen invullen. En dat is precies een

tegenovergestelde benadering. Een benadering waarin

gedacht wordt vanuit de gebruiker van het vastgoed, de

vraagzijde. De gebruiker van vandaag wil zoveel mogelijk

inzicht in het vastgoed en het gebruik ervan, tegen zo laag

mogelijke kosten. Daar liggen kansen voor vastgoed-

ondernemers, maar het inspelen daarop is minder eenvoudig

dan het lijkt. De waarde van het vastgoed ligt volgens

FGH Bank in de combinatie van de locatie, het specifieke

V I S I E LOCAT IE , LOCAT IE , LOCAT IE GAAT VERVAGEN

Wat betekenen recente ontwikkelingen voor vastgoedondernemers?

Zij investeren in vastgoed om een gezond rendement te behalen. Daarvoor

is inzicht nodig in de waarde van het vastgoed. Niet alleen in de waarde

van vandaag, maar ook in die op de lange termijn.

LOCATIE, LOCATIE,LOCATIE GAAT VERVAGEN


25/50


object en de gebruikersvraag op de langere termijn. De

(toekomst)waarde van vastgoed is daarmee afhankelijk van

deze combinatie van factoren. Daarvoor heeft FGH Bank een

denkkader ontwikkeld, dat hiernaast schematisch is

weergegeven.

Toekomstbestendig vastgoed: gewild maar specifiek

In de voor vastgoed meest stabiele situatie vormen locatie,

object en gebruik een eenheid. In zo’n geval is het vastgoed

toekomstbestendig. Het voldoet nu én op langere termijn

aan een ruimtevraag, zodat er zekerheid is over rendement

en inkomsten. Toekomstbestendig vastgoed biedt

investeerders waardeperspectief, zodat investeringen over

een lange periode kunnen worden afgeschreven. Dit geldt

echter maar voor een select deel van de Nederlandse

vastgoedvoorraad. Dit soort vastgoed is beperkt voorradig,

omdat de omstandigheden niet of nauweli jks reproduceer-

baar zijn. Daardoor heeft dit deel van de vastgoedvoorraad

minder last van overaanbod in de markt. Kortom:

de combinatie van het vastgoed en de locatie genereert

een constante vraag uit de markt. Hierdoor is nu en op

termijn sprake van gunstige beleggings- en financierings-

mogelijkheden.

Exploitatie-afhankelijk: veel vastgoed,

onderscheidend vermogen door ondernemerschap

In de praktijk leidt overaanbod steeds vaker tot waardedruk.

Gebouwen die hier last van hebben, zijn minder uniek danwe ooit veronderstelden. De concurrentie is hoog, de keus

voor de gebruiker enorm. De gebouwen locatiekenmerken

zijn simpelweg niet uniek. De waarde en het rendement op

de investering zijn zo direct afhankelijk van het gebruik, en

– bij verhuur – van het onderliggende huurcontract. Hierdoor

ontstaat volatiliteit in het waardeperspectief, omdat het

aanbod aan vergelijkbare panden groter is dan het gebruik.

Investeren in deze objecten is wel mogelijk, maar de

belegger zal veel meer dan in het verleden rekening moeten

houden met afschrijven. De investering en financiering

moeten daarbij afgestemd zijn op de uitgangspunten en

kenmerken van het huurcontract.

Transformatie en nieuwbouw: waardepotentieel,

mits afgestemd op gebruik

Anders is het als de markt niet kan voldoen aan de (latente)

vraag. Waar gebruikers een voorkeur hebben voor locaties

met onvoldoende aanbod, ontstaat ruimte om dit aanbod in

gebouwvorm te bieden. Dat kan door nieuwbouw, maar

herontwikkeling of transformatie van bestaande gebouwen

heeft de voorkeur. Door toevoeging van nieuwbouw of

transformatie van oude gebouwen die nieuwe gebruikers-

vraag faciliteren, wordt waarde toegevoegd. De

mogelijkheden hiertoe worden echter steeds kleiner.

Want op heel veel plaatsen is voldoende (passend) aanbod

voorhanden. De investering in nieuwbouw of transformatie

is alleen rendabel als deze over een langere termijn kan

worden terugverdiend. Het toevoegen van nieuwe

gebouwen is volgens FGH Bank dan ook alleen kansrijk

voor segmenten waar nog groei te verwachten is en op

locaties die voor de langere termijn zekerheid bieden. Die

toekomstbestendig zijn, dus.

Het alternatief is dat nieuwbouw zich veel meer gaat

richten op tijdelijke bouw. Daarbij moet de hoogte van de

investering en de restwaarde in verhouding staan tot de

commerciële levensduur. Bovendien moet er in dat geval

binnen de bestaansperiode voldoende op deze gebouwen

worden afgeschreven. De sector is hiertoe beter in staat als

bij einde levensduur de bouwstoffen opnieuw te gebruiken

zijn. Dat vergroot de restwaarde van het gebouw en er

ontstaat dan ruimte voor de principes van een circulaire

economie.

Veroudering: einde commerciële levensduur voor

groeiend deel commercieel vastgoedmarkt

Veel gebouwen die leeg staan (of waarvoor leegstand dreigt

bij einde contract) missen een toekomstige gebruiker. En

hebben dus een eindige commerciële levensduur. Ligt gebruik

vanuit een andere sector niet voor de hand, en zal verbetering

van het pand vermoedelijk geen nieuwe gebruiker opleveren,

dan is verdere veroudering onvermijdelijk. Sloop van deze

gebouwen zal alleen plaatsvinden als een alternatief

onmogelijk is en de kosten lager zijn dan de (toekomstige)

lasten van leegstand. Daarnaast zullen eigenaren in staatmoeten zijn financieel voldoende af te schrijven. FGH Bank

verwacht dat een groeiend deel van de bestaande

vastgoedvoorraad hiermee te maken zal krijgen. Ten eerste

omdat het totale vastgoedgebruik minder wordt, vooral in

de sectoren kantoren en winkels. En ten tweede omdat

huisvestingsvoorkeuren van gebruikers veranderen.

De consequenties hiervan zijn meer dan alleen een

individueel probleem voor de vastgoedeigenaar of de

financier. De aanpak van leegstand is een collectieve opgave,

zowel in het wettelijk instrumentarium, de ruimtelijke regie

als de financiële opgave.

‘In de meest stabiele situatie

vormen locatie, object en

gebruik een eenheid.’


26/50

24

‘VOOR HET BEPALEN VAN

WAARDE IS EEN NIEUWE

GRONDSLAG NODIG.’

I N T E R V I E W P R O F. D R . D I R K B R O U N E N


27/50



het interview.

Dirk Brounen, hoogleraar

vastgoedeconomie TIAS

School for Business andSociety

De vastgoedmarkt moet op

dieet. Want het gebruik van

vastgoed verandert ingrijpend.

En het aanbod zal op die

slinkende vraag moeten

aansluiten. Dus is het nodigom vierkante meters kwijt te

raken. Is dat slecht nieuws?

Nee, zegt Dirk Brounen. We

kunnen er namelijk fitter en

beter uitkomen. Maar wat is

daarvoor nodig? En hoe

pakken we dat aan?

Scan de QR-code



28/50

26

Wachten op betere tijden is altijd een optie. Maar FGH Bank

verwacht de komende tien jaar geen structurele groei in het

gebruik van vastgoed. Zeker niet in kwetsbare sectoren als

kantoren of winkels. Generiek waardeherstel en waardegroei

op lange termijn zijn daardoor niet vanzelfsprekend. We

moeten dus afscheid nemen van verouderde en kansloze

gebouwen op locaties waar de vraag verdwijnt.

Dit wil zeker niet zeggen dat investeren in vastgoed zinloos

is. Want tegelijkertijd kan op bestaande locaties met

een langetermijngebruikersvraag geïnvesteerd worden

in renovatie, transformatie of – als er geen geschikte

gebouwen zijn – nieuwbouw. Logisch is dat gebieden

met bevolkingsgroei een gunstiger perspectief hebben

dan krimpregio’s. Maar zelfs in stedelijke groeigebieden

is de uitbreidingsvraag naar vastgoed niet onbegrensd.

FGH Bank verwacht dat vastgoedeigenaren steeds meer

genoodzaakt worden om aan te sluiten op wat de gebruiker

nodig heeft of zal hebben. En om dat aanbod op een

uitnodigende manier te presenteren. Deze ontwikkeling zal

gepaard gaan met een hogere kwaliteit van het vastgoed.

En dus met stijgende kosten voor onderhoud en beheer,

terwijl de terugverdientijd juist korter wordt. Daarmee komt

het rendement op vastgoed de komende jaren verder onder

druk te staan. Tenzij eigenaren de inkomsten kunnen doen

stijgen (bijvoorbeeld door meer inzicht in gebouw- of

omgevingsprestaties) of de exploitatiekosten kunnen laten

dalen (bijvoorbeeld door in te spelen op een groter inzichtin het gebruik van een gebouw). Daarvoor is innovatie

noodzakelijk.

Innovaties leiden tot nieuwe vormen van vastgoedgebruik.

Denk bijvoorbeeld aan tijdelijke werkconcepten of

pick-up points. Ook in de bestaande voorraad zijn mooie

voorbeelden genoeg van nieuwe concepten met een

duidelijke rol voor vastgoed, zoals het Volkshotel in

Amsterdam. Dit voormalige hoofdkantoor van de Volkskrant

is herontwikkeld tot trendy hotel met aanvullende en

ondersteunende diensten. Een vernieuwend concept dat

ondernemerschap en vastgoed combineert. FGH Bank

verwacht dat de trend van urbanisatie verder doorzet,

DE KUNST VAN HET

VERLEIDEN

V I S I E D E K U N S T V A N H E T V E R L E I D E N


29/50


waardoor steden kunnen blijven groeien. In combinatie met

slimmere oplossingen voor het ruimtegebruik in steden, zalde noodzaak om hier te blijven investeren alleen maar groter

worden. Ook dit zal de vraag naar vastgoed op deze plekken

vergroten.

De grootste winst uit innovatie voor ondernemers is te

behalen in het verbeteren van de exploitatie van het

vastgoed. Meer kennis leidt tot nieuwe inzichten in de

benutting van gebouwen. En wie daar goed mee omgaat,

heeft een voordeel ten opzichte van concurrenten. Dat is

zowel in het belang van de eigenaar als van de huurder.

We verwachten dan ook dat voor eigenaren het asset-,

property-, en facilitymanagement belangrijker zal worden.Meer inzicht in gebruik en lagere kosten zullen direct het

rendement kunnen verbeteren. In tijden waar huurgroei

niet vanzelfsprekend is, verwacht FGH Bank daarom

dat beleggers en gebruikers gezamenlijk veel meer opkostenbeheersing gaan sturen. Innovaties en nieuwe

technologie maken dat mogelijk, waardoor ook in een meer

concurrerende markt rendement behaald kan worden.

Vastgoedondernemers die een uitnodigend aanbod doen,

bieden onderscheidende kwaliteiten die aansluiten op de

wensen en behoeften van de (potentiële) huurder. Bij

toekomstbestendig vastgoed is dat eenvoudiger, omdat

de unieke kenmerken en de locatie van het vastgoed nu en

op langere termijn voorzien in de eisen van gebruikers. De

investering wordt dan gedragen door een hoge restwaarde

en lange afschrijvingstermijnen. Kosten zijn zo in de hand tehouden en investeren blijft – nu en later – een goede en

haalbare optie.

Is een gebouw minder toekomstbestendig, dan is een

investering vaak nog steeds mogelijk. Maar gedurende

de exploitatie zal het risico fors moeten dalen. Dat kan

bijvoorbeeld door meer af te schrijven en meer af te lossen

op vreemd vermogen. Naarmate vastgoedondernemers

gebruikers langer kunnen interesseren (bijvoorbeeld door

langere, opvolgende huurcontracten) ontstaat ook langjarig

perspectief. Dit wordt bereikt door betrokkenheid en

gezamenlijk commitment. Investeren in de relatie met de

eindgebruikers is dus uitermate zinvol.

‘Verbeteren van de exploitatie

van het vastgoed levert voor

ondernemers de grootste

winst uit innovatie.’


30/50

28

(Nieuw)bouwsector

In een markt met veel concurrentie gaat het erom door

innovatie betere producten te ontwikkelen die aansluiten op

de behoeften van de gebruiker. We zullen de focus moeten

verleggen van nieuwbouw naar verbouw. Toegevoegdewaarde ligt in slimmer (terug)bouwen. Méér commercieel

vastgoed is in veel gebieden niet nodig. Betere gebouwen

zijn dat wél. Uitbreiding van de voorraad is alleen realistisch

op enkele specifieke locaties waar gebruikswensen nog niet

in gebouwen zijn omgezet (bijvoorbeeld de Zuidas, Schiphol,

Rotterdam CBD) en in de woningbouw in stedelijke gebieden

en regionale groeigemeenten. Nieuwe nichemogelijkheden

liggen er in specifieke (onderdelen van) bedrijfssectoren.

Bijvoorbeeld datacentra, online distributie en stadsdistributie.

Vastgoedontwikkeling

De grootste uitdaging voor vastgoedontwikkelaars zit in hetverleggen van de aandacht. Die moet naar de achterkant van

het proces: daar waar de vraag beweegt. Vervolgens moeten

zij een beslissing nemen: nieuwbouw of transformatie. Bij

die afweging is de langetermijnexploitatie belangrijk. Zoek

naar vernieuwende concepten waarin ‘een uitnodigend

aanbod’ centraal staat. Het draait om het vinden van een

balans tussen investering, exploitatie en restwaarde, met

daarin een focus op de gebruiker en de belegger.

Vastgoedbeleggers

Vastgoedbeleggen verandert van passief stenenbezit in

actief vastgoedondernemerschap. Dat betekent voor de

vastgoedbelegger dat hij de pullmarkt moet gaan verkennen.

Bij die omslag draait het om de kunst van het verleiden.

De vastgoedbelegger zal via asset-, property- en facility-

management de verbinding moeten maken met de

gebruiker. Aan vastgoedbeleggers dus de uitdaging: word

netwerkondernemer, zoek oplossingen om de gebruikerte traceren en tevreden te houden. Op lange termijn gaat

het om de loyaliteit van de gebruiker aan de gebouwen.

Vastgoedfinanciers

De opdracht aan vastgoedfinanciers is samen te vatten in

een paar punten: herken de veranderingen, wees kritisch en

selectief op kansrijk en kansloos vastgoed. Hierbij gaat het

niet om een simpele tweedeling of om een vastomli jnde

toekomstvoorspelling. Maar voor vastgoedfinanciers

geldt wel dat het beoordelen van risico’s onderscheidend

wordt in de dienstverlening. Meer risico’s leiden tot meer

gedifferentieerde producten, hogere risicokosten enmeer evenwicht in de relatie tussen risico en rendement.

Kwalitatief goed vastgoed kan hierdoor bijvoorbeeld

makkelijker en goedkoper worden gefinancierd dan

risicovolle objecten. Dit zal steeds meer in de aflossing van de

lening tot uiting komen. Financieren van vastgoed is dus nog

steeds rendabel, mits de financier voldoende rekening houdt

met het toekomstperspectief en met de risico’s van objecten.

In de komende twee jaar verwacht FGH Bank meer nieuwe

toetreders. Enerzijds doordat bij banken iets meer ruimte

ontstaat voor nieuwe kredietverlening en het waardeherstel

meer kredietverlening mogelijk maakt. Anderzijds doordat

aan de fundingkant alternatieven (opnieuw) opkomen,

die banken mogelijk iets meer kredietruimte zullen geven.

DE VASTGOEDAGENDA

VOOR DE KOMENDE JAREN

V I S I E D E V A S T G O E D A G E N D A V O O R D E K O M E N D E J A R E N


31/50


Bijvoorbeeld in de vorm van nieuwe CMBS-leningen en

debt funds. Ook zien we op kleine schaal voorbeelden van

crowdfunding bij vastgoedprojecten.

Overheden

Het is aan overheden, tot slot, om de omgevings-

veranderingen te herkennen, te omarmen en de impact

ervan op de ruimtelijke ordening onder ogen te zien. Daarbijis een continue dialoog met alle stakeholders erg zinvol.

Belangrijk uitgangspunt voor deze dialoog is de vraag:

‘Wat komt er op ons af, en wat is de eventuele match/

mismatch met het huidige publiek-, privaat- en fiscaal-

rechtelijk bestel?’ De overheid zal de vastgoedmarkt meer

moeten zien als een van de belangrijkste aanjagers voor

binnenlandse werkgelegenheid en dus voor de Nederlandse

economie. Dat maakt het ook legitiem om wetgevende

oplossingen te zoeken – vooral ook omdat huidige

wetgeving voor belemmeringen gaat zorgen. Met nieuwe

oplossingen kan voorkomen worden dat de overheid grote

kansen voor de Nederlandse economie juist in de weg staat.

De kracht van veranderen

In essentie heeft vastgoed wel degelijk toekomstperspectief.

We zullen blijven wonen, winkelen, werken en onze vrije tijd

besteden in de gebouwde omgeving. Tegelijkertijd zien we

dit gebruik veranderen. Zowel in de hoeveelheid meters als

in het soort gebouwen en de locatie ervan. In onze kijk op

vastgoed zullen we daarom vooral het gebruik ervan centraal

moeten stellen. Daarin ligt de kern van de waarde vanvastgoed. Op pandniveau is die focus mogelijk in de relatie

met de huurder; bijvoorbeeld door actief te sturen op het

management van het vastgoed. Op gebiedsniveau is dit door

verspreid eigendom een stuk minder eenvoudig. Maar de

noodzaak is er niet minder om. Investeer daarom samen

met andere belanghebbenden in gebiedsverbetering. Waar

ligt dan het onderscheidend vermogen? In het inzicht dat

het vastgoed kan opleveren. Daar ligt de basis om de

(exploitatie)kosten voor de huurder te verlagen. Wie daar

onderscheidend in is, is het best in staat de gebruiker voor

langere tijd aan zich te binden.

Groeiperspectief Neutraal, toenemende selectiviteit Krimpperspectief

KANTOREN WONINGEN WINKELS BEDRIJFS-

RUIMTEN

HOTELS OVERIG

BOUWSECTOR

PROJECTONTWIKKELING

VASTGOEDBELEGGERS

VASTGOEDFINANCIERS

VISIE OP DE KORTE TERMIJN


32/50

30

T R E N D S


33/50

TITEL

TITEL

31FGH VASTGOEDBERICHT 2015 TRENDS

De omgevingsveranderingen pakken per

vastgoeddeelmarkt anders uit. Hierdoor

ontwikkelen deelmarkten zich ook op

verschillende manieren. Per deelmarktstaan we stil bij de belangrijkste trends

en werpen we een blik vooruit.

ONTWIKKELINGEN

PER DEELMARKT


34/50

0

1.000.000

2.000.000

3.000.000

4.000.000

5.000.000

6.000.000

7.000.000

8.000.000

9.000.000

1 9 7 4

1 9 7 6

1 9 7 5

1 9 7 7

1 9 7 9

1 9 8 1

1 9 8 3

1 9 8 5

1 9 8 7

1 9 8 9

1 9 9 1

1 9 9 3

1 9 9 4

1 9 9 7

1 9 9 9

2 0 0 1

2 0 0 3

2 0 0 5

2 0 0 7

2 0 0 9

2 0 1 1

2 0 1 3

1 9 7 8

1 9 8 0

1 9 8 2

1 9 8 4

1 9 8 6

1 9 8 8

1 9 9 0

1 9 9 2

1 9 9 5

1 9 9 6

1 9 9 8

2 0 0 0

2 0 0 2

2 0 0 4

2 0 0 6

2 0 0 8

2 0 1 0

2 0 1 2

2 0 1 4

S c h a a l v e r g

r o t i n g / f u s i e s

K r e d i e t c r i s i s

H N W

I C T

- r e v o

l u t

i e

T e r t i a r i s e r i n gAanbod

Opname

32

Nog geen herstel van de vraag

Al ruim een decennium staat er grote druk op de

kantorenmarkt. Die druk is ontstaan door een combinatie

van een te grote kantorenvoorraad, een dalend aantal

kantoorbanen en een dalend gebruik van kantoorruimte per

medewerker. Ook verandert het huisvestingsgedrag van

kantoorgebruikers. De puur functionele kantoorparken

verliezen hierdoor terrein. Gebruikers verplaatsen zich naarmeer binnenstedelijke locaties met een grotere mix van

functies en een goede ov-bereikbaarheid. Gebouwen

worden bovendien aangepast op de moderne voorkeuren

van huurders en medewerkers.

Opvallend is dat de beleggingen in kantoren juist flink

toenemen. Deze trend staat haaks op de ontwikkeling in de

gebruikersvraag. Want de opname van kantoorruimte lag in

2014 weer op een laag niveau. In totaal is er in 2014 slechts

iets meer dan een miljoen m² kantoorruimte opgenomen.

Dat is ongeveer vergelijkbaar met 2013. Het aanbod is verder

opgelopen, ondanks een toename van het aantal

kantoortransformaties. We zien een trend waarbij de

voorraad wel krimpt, maar dat ondanks deze krimp de

leegstand oploopt. Om weer een beter evenwicht in

de kantorenmarkt te krijgen, moet het tempo van

transformaties en andere onttrekkingen flink verhoogd

worden. Dit in combinatie met een restrictief

nieuwbouwbeleid. Dit kan alleen als de urgentie hiervan

gezamenlijk wordt onderkend en betrokken partijen (privaat

en publiek) bereid zijn hiervoor extra maatregelen te nemen.

Kansrijke kantoren in beeld gebracht

In een markt met te veel aanbod moeten investeerders en

financiers selectief zijn. De ene kantoorlocatie is beter dan de

andere, en dat geldt ook voor kantoorgebouwen. Maar een

goede locatie betekent nog niet dat het kantoor voldoende

kwaliteit heeft. In samenwerking met OfficeRank heeft

FGH Bank die verschillen nader uitgewerkt.

20% van de kantoren in Nederland bevindt zich op sterke,

toekomstbestendige locaties met moderne gebouwen die

de huidige gebruikersvraag optimaal bedienen.

12% van de kantoren in Nederland kan door investeringen

in de gebouwkwaliteit (sterk) verbeterd worden. Vanwege

T R E N D S I N D E K A N T O R E N M A R K T

TRENDS IN DE

KANTORENMARKT

Bron: PropertyNL, bewerking FGH Bank

Opname en aanbod van kantoorruimte in m2


35/50

28%

40%

20%

12%


de potentiële aantrekkingskracht van de locatie op

(nieuwe) gebruikers loont het voor eigenaren om te

investeren in deze gebouwen. Na die kwaliteitsverbetering

behoort dit deel van de voorraad tot de potentiële

winnaars in de kantorenmarkt.

28% van de kantoren in Nederland functioneert als

gebouw wel goed, maar ligt op matige tot slechte locaties.

De waarde uit deze gebouwen hangt sterk samen met deeindgebruiker.

40% van de kantoren ligt op matige tot slechte locaties en

heeft bovendien niet de gebouwkwaliteiten waar

gebruikers tegenwoordig naar op zoek zijn. Het betreft

hier concreet zo’n 20 miljoen m2, waarvoor geldt dat de

vooruitzichten ongunstig zijn. De gebouwen staan niet per

definitie leeg, maar ze zijn wel kwetsbaar en als ze

eenmaal leeg staan, is wederverhuur erg lastig. Bij deze

gebouwen is er een sterke waardedruk.

Door inzicht in de kwaliteitskenmerken van de kantoren-

voorraad, wordt duidelijker waar kansen en risico’s voorinvesteringen liggen. Ook wordt duidelijker waar er

financieringsmogelijkheden zijn.

What’s next?

Naar verwachting zal de totale behoefte aan kantoor-

ruimte het komende decennium kleiner worden.

De kantoorruimte waar nog wel behoefte aan is, zal

bovendien op een andere manier gebruikt worden. Dat

heeft gevolgen voor vastgoedondernemers. Hun uitdaging

ligt in het laten aansluiten van kantoren op ander gebruik.

Kantoorgebruikers gaan in de (nabije) toekomst scherpere

eisen stellen aan het object. Flexibiliteit, duurzaamheid en

bereikbaarheid worden belangrijker. Kantoren worden

door gebruikers steeds meer vanuit een concept

beoordeeld. Ook de dienstverlening tijdens het gebruik

gaat een rol spelen. Vandaar dat steeds meer elementen

uit de hospitality -industrie verweven raken met

kantoorexploitatie.

Van vastgoedbeleggers wordt steeds meer een actieve

rol verwacht. Een eigen authentieke kijk op de relatie met

de huurder levert onderscheidend vermogen en kan denoodzakelijke verbondenheid met de huurder versterken.

De vermoedelijke daling van het aantal kantoorbanen zal

de behoefte aan ruimte langere tijd onder druk zetten.

Hierdoor worden de risico’s tussen kansrijke (laag risico)

en kansarme kantoren (hoog risico) steeds duidelijker

zichtbaar en groeit de tweedeling in de markt.

Een gezonde kantorenmarkt kan op termijn alleen

ontstaan door de leegstand terug te dringen. Gebouwen

op locaties die hun kantoorfunctie verliezen zijn niet altijd

te transformeren naar andere functies. Dankzij forse

afboekingen zijn zulke transformaties de komende jaren

financieel wel beter haalbaar.Ondanks de leegstand blijft nieuwbouw op sommige

locaties zinvol en zelfs noodzakelijk. Dit hangt samen met

de vraag in de kantorenmarkt. Niet alle vraag is vanuit de

huidige kantorenvoorraad in te vullen. Daarbij gaat het

niet (alleen) om kantoren op bestaande toplocaties.

Het gaat bijvoorbeeld ook om kantoren en bedrijfsmatig

vastgoed op locaties waar kennis en innovatie

samenkomen.

Het versneld terugdringen van de leegstand is een brede

maatschappelijke opgave die verder gaat dan alleen de

kantorensector zelf. De ambitie om dit collectief aan te

pakken is laag en wordt vooral per sector benaderd.

RISICO

GEBRUIKS-SPECIFIEK

INVESTEREN

STERK ENSTABIEL

Z WA K

S T E R K

ZWAK GEMIDDELD STERK

OBJECT

LOCATIE

Risicoprofiel Nederlandse kantorenvoorraad

Bron: OfficeRank en FGH Bank


36/50

20072006200520042003 2008 2009 2010 2011 2012 2013 20140

100.000

200.000

300.000

400.000

500.000

600.000

900.000

800.000

700.000

Opname in m²

0

1%

2%

3%

4%

5%

6%

7%

8%

Leegstand in %

34

Leegstand loopt gestaag op

Het Nederlandse consumentenvertrouwen bereikte

gedurende 2014 het niveau van voor de crisis. Ook het

beschikbare inkomen steeg licht. Toch groeiden de totale

winkelbestedingen nauwelijks. Verschillende retailbedrijven

kwamen vorig jaar in het nauw. Andere expandeerden

juist of betraden de markt. Tegelijkertijd won het aandeel

onlinebestedingen opnieuw terrein op fysieke winkels.

Na de non-foodwinkels focussen ook supermarkten steeds

meer op digitale klantbediening.

De opname van winkelruimte kwam vorig jaar met ongeveer

800.000 m² iets hoger uit dan in 2013. Het opnamevolume

komt daarmee overeen met ruim 2,5% van het totale

winkelvolume in Nederland. Wederom laat het

opnamepatroon in de winkelmarkt zien dat er veel vraag

naar ruimte bestaat. Dat is opvallend, gezien de gematigde

economische ontwikkelingen. Ondanks meer opname neemt

ook de leegstand toe. Dat is de keerzijde van de medaille.

Eind 2014 stond 7,5% van het aantal winkels in Nederland

leeg, tegenover 6,9% eind 2013. Dat is gemiddeld ongeveer

100 nieuwe lege winkels per maand. Maar meer leegstand

genereert ook vraag, zo blijkt uit de positieve

vraagontwikkeling. Zeker op locaties waar de huren op

algemeen bereikbaar niveau zijn gekomen, ontstaat nieuw

ondernemerschap.

Dynamiek 2014: 16% van de winkelpanden

veranderde

De winkelmarktdynamiek kan ook uitgedrukt worden in

mutaties van het winkelbestand. Opvallend is dat 16% van

de verkooppunten in Nederland in 2014 is veranderd. Voor

het merendeel omdat het pand van gebruiker is gewisseld

(11%). Voor een deel zijn lege winkels ingevuld (2%) en net

iets vaker zijn winkels in 2014 leeg komen te staan (3%).

T R E N D S I N D E W I N K E L M A R K T

Bron: PropertyNL, Locatus, bewerking FGH Bank

TRENDS IN DE

WINKELMARKT

Ontwikkeling opname (in m²) en leegstand (in %)

m2


37/50


Voor 84% van de winkels geldt dat zij in 2014 niet is

gemuteerd. Meestal omdat de gebruiker niet veranderde

(80%) en soms omdat het pand leeg bleef staan (4%).

Dit laat zien dat de onderliggende dynamiek in het

winkelbestand groter is dan de aanbod- en opnamecijfers

doen vermoeden.

What’s next?

Verschuiving van de allocatie van winkelbestedingen zet

omzetmarges onder druk. Deels is compensatie mogelijk

door economische groei, maar sterke koopkrachtgroei is

voorlopig niet realistisch.

De mutatiegraad van winkels is hoog en gaat per saldo

gepaard met toenemende leegstand op de meeste

winkellocaties in Nederland.

Investeringen zijn nodig om de kwaliteit van de

vastgoedomgeving en de waarde op peil te houden. In

gebieden met een hoge belevingswaarde voor de klant

gelden lange terugverdientijden. Hier lonen investeringen.

Bij veel winkelgebieden met (sterk) teruglopende

bezoekersaantallen is het zeer de vraag of hoge

investeringen voldoende nieuwe bezoekers trekken en

meer huurinkomsten genereren.

Retailers concentreren zich nog meer op sterke

winkelgebieden. Dat doen zij op basis van criteria als

verzorgingsgebied, kwaliteit van het winkelgebied,

en belevingswaarde. Vastgoedpartijen zien we een

soortgelijke beweging maken, zij het volgend in plaats

van vooroplopend. Op centrum- en pandniveau zetten retailers meer

technologie en dataverzameling in. Denk aan realtime

passantentellingen en transacties. Hierdoor kunnen deze

retailers sneller en beter sturen op de bedrijfsvoering en

neemt hun concurrentievermogen toe.

Het versneld terugdringen van de leegstand is een brede

maatschappelijke opgave die verder gaat dan alleen de

winkelsector zelf. De ambitie om dit collectief aan te

pakken verschilt sterk per lokale situatie. En de samenhang

met andere vastgoedsectoren wordt helaas niet gezocht.

Een deel van de oplossing van leegstand ligt in de

prijsvorming. Kansen voor ondernemerschap liggen er

bijvoorbeeld in aanloopstraten. Wel zal de huurprijs in

verhouding moeten staan met het omzetperspectief voor

een onderneming. Dalende huurprijzen maken dit nu

eerder bereikbaar.

Bron: Locatus, bewerking FGH Bank

2014Schematische weergave

van de verandering in

de winkelmarkt in 2014

Dezelfde gebruiker

80%

Blijft leegstand

4%

Ontstane leegstand

3%

Ingevulde leegstand

2%

Wisseling gebruiker

11%

Winkelvoorraad

eind 2013

Gemuteerd

16%

Niet

gemuteerd

84%

‘De onderliggende dynamiek in het winkelbestand is groter

dan de aanbod- en opnamecijfers doen vermoeden.’


38/50

36

I N T E R V I E W P E T E R N I E L A N D

‘HOE GAAN UW

WINKELPANDEN IN DE

TOEKOMST PRESTEREN?’


39/50



het interview.

Peter Nieland, directeur

Locatus Nederland

Waar gaan mensen heen

om te winkelen? Hoeveel

winkelpubliek loopt er voorbij

een bepaald pand? Peter

Nieland houdt het allemaal

bij, in de hele Benelux.

Een kwestie van ‘smart data’,

legt hij uit. Erg handig voorretailers. Maar óók voor

eigenaren van retailvastgoed.

Aan de hand van indexen

kunnen zij steeds slimmere

beslissingen nemen over

hun vastgoedportefeuille.

Scan de QR-code



40/50

1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014

Aanbod Opname

0

2.000.000

4.000.000

6.000.000

8.000.000

10.000.000

12.000.000

38

Nog geen herstel van de opname

In 2014 is 2,7 miljoen m² bedrijfsruimte opgenomen.

Hiermee is voor het derde jaar op rij sprake van stabilisatie.

Wel verbetert het perspectief in de gebruikersmarkt, omdat

veel bedrijven zich na herstructurering weer meer richten op

groei. Het producentenvertrouwen trok gedurende 2014

aan. Rabobank voorziet voor 2015 een toename van de

bedrijfsinvesteringen, een stijging van de particuliere

consumptie en een verbetering van de investeringen in

woningen. Na jaren van tegenslag lijkt daarom het

perspectief te verbeteren voor bedrijven die gericht zijn op

de binnenlandse markt. De verwachte (maar bescheiden)

groei van de economie in 2015 zal nog wel grotendeels

gedragen worden door de export. Bedrijfsinvesteringen

zullen zich bovendien richten op procesverbetering.

Uitbreiding van de huisvesting heeft bij veel bedrijven niet

de hoogste prioriteit.

De verhouding tussen aanbod en vraag groeit steeds verder

scheef. Jaarlijks neemt het aanbod van bedrijfsmatig vastgoed

toe, terwijl de ruimtevraag door ondernemers dit niet kan

bijbenen. Een sterke verbetering in deze verhouding is op korte

termijn onrealistisch. Transformatiemogelijkheden zijn beperkt,

omdat bedrijfsgebouwen doorgaans slecht aanwendbaar

zijn voor andere doeleinden. Dit zorgt ervoor dat de leeg-

stand van bedrijfsruimte naar verwachting langjarig zal zijn.

Het segment logistiek vastgoed viel in 2014 enigszins terug

met een totaalopname van 500.000 m². In 2013 lag de

opname 10% hoger. De afgelopen tien jaar is het

totaalvolume aan opgenomen logistiek vastgoed verdubbeld

ten opzichte van de periode 1995-2004, terwijl de

ingebruikname van overige bedrijfsruimte stabiliseerde.

Nieuwe gebruikersvraag verandert locatievraag

Het soort gebruik en de wensen van gebruikers veranderen.

T R E N D S I N D E B E D R I J F S R U I M T E M A R K T

TRENDS IN DE

BEDRIJFSRUIMTEMARKT

Bron: PropertyNL, bewerking FGH Bank

Opname en aanbod van bedrijfsruimte in m2


41/50


De fysieke verschijningsvorm van terreinen en bedrijven boet

in aan belang doordat veel processen in een digitale

omgeving plaatsvinden. De eisen aan de fysieke ontmoeting

veranderen hierdoor. Een bedrijventerrein wordt steeds meer

een platform voor de verbinding van kennis en productie.

De behoefte aan kennisdeling en co-creatie vloeit voort uitde noodzaak om te innoveren. Bedrijven willen bli jven zitten

waar horizontale en verticale verbanden en samenwerking

mogelijk is. Om dit te bereiken, zoeken bedrijven steeds

meer de bron van kennis en innovatie op. Dit is sterk het

geval op specifieke campussen, zoals de High Tech Campus

in Eindhoven en het Bio Science Park in Leiden. Maar juist

ook lokaal is er veel behoefte aan sterke bedrijfslocaties die

zijn ingebed in lokale structuren.

What’s next?

Innovatie, samenwerking en toegang tot kennisnetwerken

zijn de belangrijkste voorwaarden voor bedrijven om te

kunnen blijven concurreren. Daarom gaan bedrijven elkaar

steeds meer opzoeken. Dat gebeurt virtueel, maar ook in

de fysieke omgeving.

Schonere productie en technologie maken het mogelijk

dat terreinen (weer) richting de stad/bebouwde kom

opschuiven. Zeker voor kleinere bedrijven sluit dit aan op

de hernieuwde locatievoorkeur voor het stedelijk gebied.

Bedrijventerreinen transformeren tot werken

ontmoetingsplaatsen. Het traditionele beeld van eenbedrijventerrein is een planmatig aangelegd gebied waar

bedrijven gevestigd zijn die voor overlast zorgen. Dit beeld

verandert als moderne, innovatieve en schone bedrijven

de ruimte krijgen om terug te keren naar het stedeli jk

gebied.

Voor bestaand bedrijfsmatig vastgoed op verouderde en

monofunctionele terreinen komt het waardeperspectief

verder onder druk te staan door wegval van vraag en

structureel overaanbod.

De oplossing van leegstand op bedrijventerreinen kan

worden versneld door het in een bredere context te zien.

De leegstandsaanpak is te gefragmenteerd, waardoor

problemen vooruit worden geschoven.

FLEXIBEL

Modulaire/aanpasbare

gebouwen

Demontabel, mogelijk op

verhuurbare kavels

Snelle aanpasbaarheid

Adaptief vermogen

VERBONDEN

Hoogwaardige openbareruimten gericht op ontmoeten

Collectieve werkplekken

Betrekken andere sectoren,

onderwijs, opleidingen en

andere kennisinstellingen

Voorzieningen: horeca,

supermarkt, sport

Parkeren collectief

Collectieve opslagvoorziening

Veiligheid

AUTHENTIEK

Focus op toegevoegde waarde

Gelijkgestemde bedrijven

Focus op unique selling points

Uitstraling

Belevingswaarde

Schoon

Gericht op innovatie

‘Na jaren van tegenslag lijkt het perspectief te verbeteren

voor bedrijven die gericht zijn op de binnenlandse markt.’

Succesfactoren toekomstige

bedrijventerreinen


42/50

% transacties % prijs

39,3%44%

32,1%24,1%

23,8%

35,8%

28,2%

18,4%

22,5%

5,0%

3,0%

-2,9%-1,4%

7,6%

1,3%

1,3%

-0,2%

3,7%

5,2%

3,2%

4,4%

2,4%

2,1%

2,7%

4,5%

7,2%

2,6%

2,6%

7,1%

5,7%

3,1%

6,6%

10,2% 3,4%

2,0%

2,5%

-4,2%

5,0%

6,1%

5,5%

0,8%

4,9%

0,5%9,6%

7,1%

5,3%3,8%

24,2%27,8%

28,1%22,1%

31,6%

24,6%

20,7%

32,2%

41%

24,6%

13,3%

23,3% 11,5%

28,1%

8,9%

30,1%

23,1%

16,8%

8,6%

29,6%

33,1%

23,2%

27,9%

17,1%

27,0%

15,2%

27,0%

40

Woningmarkt herstelt na vijf jaar krimp

De woningmarkt liet in 2014 duidelijk herstel zien onder

invloed van een licht aantrekkende economie en een

verbeterd consumentenvertrouwen. Het herstel van de

woningmarkt kreeg vooral een impuls door de betere

betaalbaarheid van koopwoningen. Dit is het gevolg van

de gedaalde woningprijzen en een lage rente. Vooral

starters zien dit als een goed moment om in te stappen.Negatieve factoren zijn er ook. Zoals de versobering van

stimuleringsmaatregelen. En het feit dat veel woningen

qua hypotheek ‘onder water’ staan. Bovendien zorgt de

aanscherping van de NIBUD-normen dat kopers minder

kunnen lenen en meer eigen vermogen moeten inbrengen

bij de aankoop van een woning. Die aangescherpte NIBUD-

normen beperken het tempo waarin woningprijzen kunnen

stijgen. De verwachting is echter dat de positieve factoren

meer effect zullen hebben dan de negatieve factoren. Het

herstel van de woningmarkt zal dit jaar daarom doorzetten.

Huurmarkt komt in beweging

Door de toegenomen betaalbaarheid van koopwoningen

hebben consumenten hun focus vorig jaar iets verlegd van

de huurwoningmarkt naar de koopwoningmarkt. Maar de

interesse in huurwoningen is nog altijd groot. Bijvoorbeeld

onder starters die flexibiliteit zoeken. En bij mensen die

moeite hebben een hypotheek te krijgen. De vraag naar

huurwoningen in stedelijk gebied zal naar verwachting

extra toenemen. Enerzijds door de urbanisatietrend.

Maar ook doordat het hogere prijsniveau in grote steden debetaalbaarheid van koopwoningen voor een grote groep

mensen onder druk zet. Bovendien is het aantal

koopwoningen in de grote steden relatief gezien veel lager

dan in andere gebieden.

Ook op de huurwoningmarkt dreigt een mismatch te

ontstaan tussen de bestaande voorraad en de toekomstige

vraag. Deze mismatch uit zich zowel in het woonconcept als

in de huurprijs.

Onder invloed van trends als individualisering en vergrijzing

ontstaan kleinere huishoudens die vragen om een ander

type woning. De vergrijzing betekent overigens niet dat er

automatisch een grote behoefte ontstaat aan nieuwe

TRENDS IN DE

WONINGMARKT

T R E N D S I N D E W O N I N G M A R K T

Bron: NVM

Regionale transactie- en

prijsontwikkelingen (in %)


43/50


levensloopbestendige appartementen in de stad. De

meeste ouderen willen simpelweg niet (meer) verhuizen.

En ‘gewone’ woningen zijn steeds beter geschikt te maken

voor ouderen die minder mobiel zijn en minder kunnen.

Bovendien zullen zorgdomotica de komende jaren nog groteontwikkelingen doormaken.

What’s next?

De aanhoudende groei van huishoudens zorgt zowel

op de koop- als op de huurwoningmarkt voor blijvende

behoefte aan (nieuwe) woningen. Door de duidelijke

urbanisatietrend zal er een groter verschil ontstaan tussen

prijzen (zowel huur als koop) en afzetbaarheid.

De koop- en de huurmarkt blijven elkaar sterk

beïnvloeden. De focus van de consument kan verder

richting huurwoningen verschuiven. Hoe sterk dat

gebeurt, hangt af van de betaalbaarheid vankoopwoningen en van de opkomst van een generatie die

meer waarde hecht aan flexibiliteit dan aan bezit. Voor

beide segmenten geldt dat de beschikbaarheid van het

juiste woonproduct in stedelijk gebied een grote invloed

zal hebben op de omvang van de markt.

Als gevolg van vergrijzing en individualisering ontstaan

er steeds meer kleinere huishoudens. Deze huishoudens

vragen andere woonproducten. Daarnaast is er steeds

meer aandacht voor de levensloopbestendigheid en de

duurzaamheid van woningen. Door deze ontwikkelingen

dreigt een mismatch te ontstaan tussen de bestaande

woonvoorraad en de toekomstige vraag.

De toekomstbestendigheid van studentenhuisvesting

verschilt sterk per studentenstad. In het algemeen is

de aanwezigheid van een universiteit een belangrijke

voorwaarde voor succes. Universiteiten trekken meer

studenten aan dan hogescholen en bovendien zijn

wo-studenten vaker uitwonend dan hbo-studenten.Binnen de stad is het van belang dat de woonruimte

gunstig gelegen is ten opzichte van het stadscentrum

en (in iets mindere mate) de onderwijsvoorzieningen.

Heeft een gebouw mogelijkheden om bijvoorbeeld

eenheden samen te voegen of voorzieningen toe te

voegen voor bijvoorbeeld jongerenhuisvesting, dan

vergroot dat de toekomstbestendigheid.

‘Het herstel van de

woningmarkt kreeg vooral

een impuls door de beterebetaalbaarheid van

koopwoningen.’

OMVANG

HUURMARKT

2015

2020

Meer focusop flexibiliteit

Groei aantalhuishoudens

Urbanisatie

Vergrijzing

Vrije sector groeit doorkrimp gereguleerde sector

Verhuurders-heffing

AangescherpteNIBUD-normen

Concurrentie met levensloop-bestendige nieuwbouw

Mismatch bestaande voorraadmet toekomstige vraag

Krachten op woningverhuurmarkt


44/50

2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014

kantoren woningen winkels

hotels bedrijfsruimten overig vastgoed

0

2.000.000.000

4.000.000.000

6.000.000.000

8.000.000.000

10.000.000.000

12.000.000.000

14.000.000.000

42

Oude tijden herleven?

Investeringen in vastgoed zijn vorig jaar fors gestegen.

Dit is opvallend, omdat het gebruik van vastgoed in veel

deelmarkten onder druk staat en vreemd vermogen nog

steeds relatief beperkt beschikbaar is. Vier redenen voor

deze belangstelling: een prijscorrectie in de afgelopen zes

jaar, Nederlands vastgoed is in vergelijking met andere

landen relatief goedkoop, er zijn weinig alternatieven op

gewenste rendementen op andere assets, en er is een

duidelijke voorkeur van beleggers voor stabiele

huurinkomsten. Beleggers tonen zich meer bewust van het

exploitatierisico en er ontstaat een duidelijkere relatie tussen

de huurcontracten en het risico van de investering.

Alle deelsectoren in het vastgoed droegen vorig jaar bij aan

het hogere beleggingsvolume. In totaal resulteerde dit in een

investeringsvolume van ongeveer € 10 miljard. Dit betekent

bijna een verdubbeling ten opzichte van 2013. Het

beleggingsvolume ligt zelfs weer bijna op het niveau van

2008, het jaar dat de crisis begon. Met bijna € 4 miljard

aan investeringsvolume komt het grootste deel van de

investeringen voor rekening van de sector kantoren.

De opvallendste stijger is echter de huurwoningmarkt,

waar vorig jaar voor zo’n € 2,6 miljard aan transacties werd

geregistreerd. Ook in winkels en bedrijfsruimte werd vorig

jaar duidelijk meer geïnvesteerd.

Buitenlandse beleggers dominant, maar selectief

Kapitaalstromen worden steeds internationaler. Dat zien we

terug in de Nederlandse vastgoedbeleggingsmarkt. Sinds

midden jaren negentig groeit het aandeel van buitenlandse

investeerders. Sinds 2008 ligt het percentage van

investeringen door buitenlandse beleggers op bijna 50%. De

laatste twee jaar kwam zelfs rond 70% van de investeringen

voor rekening van internationale beleggers. De helft van de

buitenlandse investeringen in de periode sinds de crisis komt

T R E N D S I N D E V A S T G O E D B E L E G G I N G S M A R K T

TRENDS IN DE VASTGOED-

BELEGGINGSMARKT

Bron: PropertyNL

Beleggingsvolume in commercieel vastgoed in Nederland (in euro)


45/50


voor rekening van Duitse beleggers. Dat is veel, maar hun

aandeel neemt wel af in vergelijking met de periode

daarvoor. Nieuw kapitaal komt vooral uit de Verenigde

Staten, het Verenigd Koninkrijk en het Midden-Oosten.

Ondanks hogere investeringen door buitenlandseinvesteerders, stond Nederland de laatste jaren (met

uitzondering van Amsterdam) niet hoog op de lijst bij

internationale beleggers. Oorzaak is onder meer het gebrek

aan grote deals. Alleen in de kantorenmarkt zien we een

brede internationale interesse. Dit in tegenstelling tot

bijvoorbeeld het segment winkels, dat voornamelijk drijft op

binnenlandse investeringen. Bedrijfsruimte – vooral logistiek

vastgoed – is bij buitenlandse beleggers als investerings-

segment in opkomst, evenals huurwoningen. Dit komt mede

door schaalvergroting en de verandering in het huurbeleid

rondom woningen. In overig vastgoed is de rol van beleggers

uit het Midden-Oosten opvallend. Dit komt mede door diverse

investeringen in hotelvastgoed tijdens de laatste jaren.

What’s next?

Voor 2015 wordt een verdere stijging van de vraag naar

beleggingsvastgoed verwacht. In het kwalitatief betere

deel van de markt kan de waarde zich hierdoor herstellen.

Het waardeperspectief voor de lange termijn blijft echter

voor een substantieel deel van de markt onder druk

staan door (structureel) overaanbod aan vastgoed.

Buitenlandse beleggers kunnen alleen voor de langere

termijn in Nederlands vastgoed geïnteresseerd raken als er

passende deals zijn. Kunnen die niet in de bestaande

markt worden aangeboden, dan zullen deals op maat

nodig zijn.

Rendementsverbetering kan ontstaan door:

– timing: welk vastgoed is ‘underpriced’;

– selectie binnen deelmarkten: prime versus overige

locaties;

– verbetering van de exploitatie: beter

kostenmanagement;

– huurdersloyaliteit: lange-termijncashflows.

Actief investeren in de relatie met de huurder door

verbetering van asset-, property- en facilitymanagement is

noodzakelijk om de gebruiker langdurig voor het vastgoed

te blijven interesseren.

Financieringsruimte ontstaat in de komende jaren door:

– toetreding van nieuwe (buitenlandse) financiers,

weliswaar binnen acceptabele randvoorwaarden;

– nieuwe gestructureerde producten, mits transparant

opgesteld;

– terugkomst van de combinatie van beleggingen en

financieringen via CMBS.

‘Alle deelsectoren in het

vastgoed droegen vorig

jaar bij aan het hogere

beleggingsvolume.’

Bron: PropertyNL, Strabo, bewerking FGH Bank

Nederland

Duitsland

Verenigde Staten

Midden-Oosten en Azië

Verenigd Koninkrijk

Midden- en Oost-Europa

Frankrijk, België, Luxemburg

Scandinavië

Overig

Veel interesse

Gemiddelde interesse

Beperkte interesse

K a n t o r e n

W i n k e l s

B e d r i j f s r u i m t e

W o n i n g e n

O v e r i g

Herkomst beleggingsvraag sinds 2009


46/50

44

FGH Bank is gespecialiseerd in de financiering van

commercieel vastgoed. Met onder andere vastgoed-

analisten, taxateurs, bouwkundigen en risicoanalisten,

beschikt FGH Bank over specialisten op uiteenlopende

vastgoedterreinen. Daarnaast heeft FGH Bank ook

deskundigen op juridisch en fiscaal terrein in huis.

In combinatie met onze visie op commercieel vastgoed

stelt deze kennis ons in staat om het juiste

financieringsvoorstel te doen. Om welke vastgoed-

transactie het ook gaat.

Met het label RNHB Hypotheekbank richt FGH Bank zich op

de vastgoedmiddenmarkt, zowel via intermediairs als via het

directe kanaal.

FGH Bank weet met haar ervaring in vastgoed

maatschappelijke en economische ontwikkelingen te

analyseren, en hun impact op de markt voor commercieel

vastgoed in te schatten. Onze bevindingen delen wij graag

met de markt. Bijvoorbeeld via ons jaarlijkse

FGH Vastgoedbericht.

Op 20 januari 2015 is bekend gemaakt dat FGH Bank als

vastgoedexpertisecentrum geïntegreerd wordt binnen

Rabobank.

Meer weten over FGH Bank? Neemt u dan contact met ons op.

www.fghbank.nl

[email protected]

O V E R F G H B A N K

HOOFDKANTOOR FGH BAN K N.V.

Leidseveer 50

3511 SB Utrecht

Postbus 2244

3500 GE Utrecht

T +31 30 232 39 11

F +31 30 233 45 72

[email protected]

www.fghbank.nl

OVER

FGH BANK


47/50

45FGH VASTGOEDBERICHT 2015 OVER FGH BANK

REGIOKANTOREN FGH BANK N.V.

Amsterdam

Koningslaan 33

1075 AB Amsterdam

T +31 20 664 41 41

F +31 20 662 03 06

[email protected]

Arnhem

Cronjéstraat 10

6814 AH Arnhem

T +31 26 442 77 10

F +31 26 442 94 48

[email protected]

Den Haag

Nieuwe Uitleg 15

2514 BP Den Haag

T +31 70 304 01 38

F +31 70 385 38 34

[email protected]

Eindhoven

Parklaan 62

5613 BH Eindhoven

T +31 40 296 08 11

F +31 40 245 18 20

[email protected]

Groningen

Verlengde Hereweg 173

9721 AP Groningen

T +31 50 311 45 82

F +31 50 311 45 63

[email protected]

Maastricht

Aldenhofpark 30

6211 LV Maastricht

T +31 43 350 08 85

F +31 43 325 87 23

[email protected]

Rotterdam

Blaak 333

3011 GB Rotterdam

T +31 10 242 01 50

F +31 10 212 14 55

[email protected]

Utrecht

Museumlaan 7

3581 HK Utrecht

T +31 30 232 35 50

F +31 30 232 38 06

[email protected]

Frankfurt

Beethovenstrasse 4

D-60325 Frankfurt am Main

Duitsland

T +49 69 767 579 50

F +49 69 767 579 513

[email protected]

RNHB HYPOTHEEKBANK

Leidseveer 50

3511 SB Utrecht

Postbus 2244

3500 GE Utrecht

T +31 30 755 20 00

F +31 30 755 20 20

[email protected]

www.rnhb.nl


48/50

46

F G H V A S T G O E D B E R I C H T D IG ITAAL

Downloadde iPad-App

FGH VGB

in de App Store

www.fghbank.nl

ONLINE MEER LEZEN?Bekijkt u dan de uitgebreide online versie van het

FGH Vastgoedbericht. Met daarin aanvullende infographics die

u meer inzicht geven in onze visie en de gesignaleerde trends.

En daarnaast uitgebreide informatie over alle regionale markten.

In korte filmpjes schetsen experts bovendien hun visie op de

toekomst van Nederland, de rol van het bedrijfsleven en de

verschuivende functie van vastgoed.

Leest u de digitale versie graag op uw iPad?

Download dan de gratis app van het FGH Vastgoedbericht 2015.


49/50

47

OVER DE AUTEUR

Maarten Donkers is als Hoofd

Research verantwoordelijk voor de

onderzoeksactiviteiten van FGH Bank.

Daarnaast is hij als docent verbonden

aan de MRE-opleiding van

de Amsterdam School of Real Estate

(ASRE), aan de post-HBO-opleiding

Vastgoedmanagement van de

Haagse Hogeschool. Hij schreef het

boek Vastgoed, markt en ruimte: de

logica van de plek , uitgegeven door

Sdu Uitgevers.

C O L O F O N

FGH Bank N.V. heeft de in dit rapport weer-

gegeven informatie met de grootste zorg

samengesteld, doch staat niet in voor de

juistheid of volledigheid van de verstrekte

informatie. Hieraan kan dan ook geen enkel

recht worden ontleend. FGH Bank N.V. aan-

vaardt geen enkele aansprakelijkheid voor

eventuele onjuistheden of onvolkomen-

heden in de informatie in dit rapport. Het is

de gebruiker van dit rapport niet toegestaan

de inhoud te gebruiken voor commerciële

doeleinden en/of te vermenigvuldigen, door

te sturen, distribueren, verspreiden of tegen

vergoeding beschikbaar te stellen aan

derden, zonder de uitdrukkelijke schriftelijke

toestemming van FGH Bank N.V.

De in deze uitgave genoemde Rentprijzen,

(voorraad)cijfers en de aanbod- en opname-

cijfers van kantoor-, winkelen bedrijfsruim-

ten zijn deels ontleend aan: ABF Research,

Almanak Winkelvastgoed, Bak, Blauw

Research, CBRE, CBS, CPB, Cushman &

Wakefield, DNB, DTZ Zadelhoff, Dynamis,

EIB, E IM, HBD, IPD Nederland, INREV,

IVBN, Jones Lang LaSalle, Locatus,

NEPROM, NRW, NVB, NVM, Platform 31,

PropertyNL, Rabobank, Retailnews, Strabo,

Vastgoedmarkt en Thuiswinkel.org.

Deze publicatie is verkrijgbaar bij de afdeling

Marketing & Communicatie van FGH Bank

in Utrecht, [email protected].

© FGH Bank N.V. 2015

TEKST

FGH Research, drs. Maarten Donkers,

drs. Jacob Velleman, Geert Willem van der

Horst MSc, ir. Jo Bronckers

FOTOGRAFIEPortretten: Lex Draijer

Overige beelden: Rob ter Bekke,

Edwin Walvisch, Hollandse Hoogte

REDACTIE

Schrijf-Schrijf

EINDREDACTIE

FGH Bank N.V. afdeling Marketing &

Communicatie, Minke Jonker

COÖRDINATIE EN PRODUCTIE

FGH Bank N.V. afdeling Marketing &

Communicatie, Monique Derksen

ONTWERP

Volta_thinks_visual


50/50

HOOFDKANTOOR

Leidseveer 503511 SB Utrecht

Postbus 2244

3500 GE Utrecht

T +31 30 232 39 11

F +31 30 233 45 72

[email protected]

www.fghbank.nl

FGH Vastgoedbericht 2015

Documents

Transcript of FGH Vastgoedbericht 2015