EIB Kantorenmonitor Noord Nederland 2012

8/11/2019 EIB Kantorenmonitor Noord Nederland 2012

1/84

KantorenmarktNoord NederlandVerkenning van regionalevraag- en aanbodontwikkelingen


2/84


3/84

KantorenmarktNoord Nederland


4/84

Het auteursrecht voor de inhoud berustgeheel bij de Stichting EconomischInstituut voor de Bouw. Overnemen vande inhoud (of delen daarvan) is uitslui-tend toegestaan met schriftelijke toe-stemming van het EIB. Het is geoorloofdgegevens uit dit rapport te gebruiken inartikelen en dergelijke, mits daarbij de

bron duidelijk en nauwkeurig wordtvermeld.

Augustus 2012


5/84

KantorenmarktNoord NederlandVerkenning van regionalevraag- en aanbodontwikkelingen

drs. M.V. ZuidemaM. van Elp LLM MSc

M.J. van der Schaaf MSc


6/84


7/84

5

Inhoudsopgave

Conclusies op hoofdlijnen 7

1 Inleiding 11

2 Aanpak 13

3 Uitgangssituatie: hoge leegstand 17 3.1 Historisch beeld 17 3.2 Rekening houden met veroudering 21

4 Verwachte kantorenvraag 25 4.1 Begripsbepaling 25 4.2 Vraag naar kantoorruimte 26 4.3 Vraagraming 27

5 Confrontatie tussen vraag en aanbod 33 5.1 Verkenningen voor de kantorenmarkt 2010-2020-2040 33 5.2 Verwachte prijsontwikkeling 36

6 Omgaan met onzekerheden 39 6.1 Afwijkende vraag naar kantoorruimte 39 6.2 Leegstand 40 6.3 Transformatie 41 6.4 Veroudering 42 6.5 Nieuwbouwontwikkeling 43 6.6 Interpretatie van de uitkomsten 45

Bijlage A Segmentering 47

Bijlage B Analyse verhuisbewegingen 51

Bijlage C Belangrijkste kernen en locaties 55

Bijlage D Analyse van fysieke onttrekkingen 59

Bijlage E Standaard Bedrijfsindeling 61

Bijlage F Parameters kantorenvraag 63

Bijlage G Plancapaciteit 65

Bijlage H Demografie en werkgelegenheid 67

Bijlage I Begrippenlijst 69

EIB-publicaties 73


8/84

6


9/84

7

Conclusies op hoofdlijnen

Het onderzoek naar de regionale kantorenmarkt van Noord Nederland heeft geresulteerd in eenhistorische analyse van de periode 1990-2010 en verkenningen van vraag- en aanbodontwikke-lingen in de periode 2010-2020 en 2020-2040. Uit de analyses kunnen de volgende conclusiesworden getrokken.

Kantorenmarkt is met 60% de afgelopen 20 jaar sterk gegroeid

De totale kantorenvoorraad in Noord Nederland beslaat 2,7 miljoen m vvo1.Ten opzichte van1990 is de voorraad met een miljoen m2toegenomen. Deze sterke groei is overeenkomstig hetlandelijke beeld. In Nederland is over dezelfde periode de voorraad van 30 naar 48 miljoen m2

toegenomen, een voorraaduitbreiding van 60%.

Leegstand concentreert zich op formele locaties

De leegstand in Noord Nederland is in 2010 opgelopen tot in totaal 275.000 m, voornamelijk opmonofunctionele kantorenparken en bedrijventerreinen (hierna: formele locaties). Ten opzichtevan de voorraad komt de leegstand in 2010 uit op 10%; de leegstand is daarmee lager dan hetlandelijk gemiddelde van ruim 14%.

Formele, monofunctionele kantoorlocaties het grootst in Noord Nederland

In de provincie Groningen is de stad Groningen veruit de belangrijkste kantorenkern. Met meerdan een miljoen m2 aan kantoren ligt dit ver boven de volgende plaatsen in Groningen: Veen-dam, Oldambt, Delfzijl en Haren. In de stad Groningen is de meeste kantoorruimte te vinden opformele, meer monofunctionele locaties.

In Friesland is een zelfde patroon zichtbaar. Leeuwarden is de belangrijkste kern met 600.000 m2

en de kleinere plaatsen Heerenveen, Smallingerland, Sudwest Frysln en Skarsterln bepalensamen grotendeels de rest van de markt. Een groot aantal m2 bevindt zich op formele locaties.

Hoewel in mindere mate bepaalt ook in de Provincie Drenthe een grote kern, Assen, vooral dekantorenmarkt. In Drenthe is relatief wat minder kantoorruimte te vinden op formele locatiesen wat meer op centrale locaties in de binnenstad en verspreide, overige locaties.

Kantoorwerkgelegenheid sterk toegenomen tot 2010

In lijn met de sterke groei van de kantorenvoorraad is de kantoorhoudende werkgelegenheidsterk gegroeid. De ruimtevraag neemt tussen 1996 en 2010 toe van 2,0 miljoen m2vvo naar 2,5miljoen m2. De belangrijkste oorzaak van deze groei van de ruimtevraag is de toename van hetaantal kantoorbanen door verdienstelijking van de economie van Noord Nederland.

Aantal kantoorbanen blijft groeien tot 2020

Het aantal kantoorbanen blijft tot 2020 groeien onder invloed van de stijgende beroepsbevolkingen de verdere verdienstelijking van de economie. Tot 2020 is sprake van een banengroei in dekantorensector met 11%. Na 2020 begint de totale werkgelegenheid in Noord Nederland echteraf te nemen. Dit past in het landelijke beeld waar, op Flevoland en de stedelijke regios vanAmsterdam, Utrecht en Den Haag na, de werkgelegenheid naar verwachting overal zal krimpen.Door deze werkgelegenheidsdaling daalt ook het aantal kantoorbanen en daarmee de ruimte-vraag (tabel 1).

1 Het totaal verhuurbaar vloeroppervlak van bestaande kantoorgebouwen met een oppervlakte groter dan 500 m2in gemeenten met meer dan 10.000 m2kantooroppervlak (Rudolf Bak 2011).


10/84

8

Tabel 1 Ontwikkeling kantoorbanen en ruimtevraag, Noord Nederland

Bron: Bak 2011, LISA, CBS, EIB

Kantoor- Totale werk- Aandeel Ruimte- Ruimte- banen gelegenheid kantoorgebruik per vraag (1.000) (1.000) banen werknemer (mln m2vvo) (%) (m2vvo)

19961 84 687 12 23,7 2,02000 98 758 13 23,7 2,32010 109 810 13 23,1 2,52020 121 836 14 23,1 2,82040 115 746 15 23,1 2,7

De analyses van de kantorenmarkt betreffen in principe de periode 1990-2010. Waar de werkgelegenheids-gegevens van LISA zijn gebruikt, betreft het de periode na 1996

Marktkrachten zorgen voor meer evenwicht op de kantorenmarkt

Het huidige overaanbod leidt tot een marktcorrectie. De leegstand zet druk op de prijzen eneigenaren gaan bewegen. Hierdoor wordt nieuwbouw ontmoedigd en onttrekkingen wordengestimuleerd. Aan de vraagzijde zorgen dalende prijzen juist voor enige toename van de vraag.Per saldo bereikt de markt in 2020 een meer evenwichtige situatie, conform het landelijke beeld.De leegstand loopt terug van 10% naar 7%. Hiervan is 5% frictieleegstand. De overige 2%, over-eenkomstig het landelijke gemiddelde, is op te vatten als incourante leegstand; deze incouranteleegstand is het gevolg van de veroudering van kantoorgebouwen.

Oplopende incourante voorraad na 2020

Na een levensduur van gemiddeld 70 jaar zijn kantoren technisch dusdanig verouderd dat zijvoor gebruik ongeschikt oftewel incourant zijn geworden. Na 2020 zal een toenemend deel vande nu nog jonge voorraad technisch verouderen. Tot 2040 zal 13% van de voorraad als incourantkunnen worden aangemerkt. De frictieleegstand bedraagt dan 5%.

Of deze incourante kantoren feitelijk worden gesloopt, is op voorhand niet duidelijk. Incourantekantoren kunnen in beginsel gemakkelijk worden onttrokken, aangezien deze geen bedrijfseco-nomische waarde meer vertegenwoordigen. Feitelijke onttrekking vindt zeker plaats op aantrek-kelijke locaties, hetzij via vernieuwing richting meer moderne, compacte kantoren, hetzij doorherbestemming richting andere functies.

Nieuwbouwvraag valt terug

De nieuwbouwvraag komt tot 2020 uit op 400.000 m. Tussen 2020 en 2040 wordt nog eens260.000 m nieuwbouw gevraagd. Door de sterkere afname van de werkgelegenheid na 2020 isdit in landelijk perspectief relatief weinig nieuwbouw. Ter vergelijking, tussen 1990 en 2010 is intotaal ruim 1,1 miljoen m2kantoorruimte nieuw gebouwd.

De nieuwbouwvraag tot 2020 wordt vooral gedreven door de nog verwachte toename van dekantoorhoudende werkgelegenheid en de bijbehorende ruimtevraag. De nieuwbouwvraag kentechter ook een kwalitatieve component. Er ontstaat relatieve schaarste aan kwalitatief hoog-waardige kantoren omdat gebouwen in de tijd verouderen. Ze zakken als het ware af naar eenlagere kwaliteit. Hierdoor ontstaat een kwalitatief tekort en druk om nieuwbouw te realiseren.

Doordat de vraag vanuit banengroei wegvalt, worden deze kwalitatieve tekorten na 2020 eenbelangrijke determinant van de nieuwbouwvraag.


11/84

9

De belangrijkste uitkomsten van de kantorenmonitor per locatietype zijn samengevat infiguur 1.

Ruimte voor uitruil tussen nieuwbouw en incourante voorraad

De nieuwbouwvraag behoeft niet noodzakelijk op nieuwe kantoorlocaties plaats te vinden. Eendeel van deze nieuwbouwvraag kan op bestaande locaties worden gefaciliteerd. De geleidelijkeveroudering van de kantorenvoorraad leidt immers tot een incourante voorraad op bestaandelocaties.

Het incourant worden van kantoren is tot 2020 nog beperkt maar wordt daarna belangrijker.Goede locaties met verouderde gebouwen kunnen middels een grootschalige renovatie of(gedeeltelijke) sloop gevolgd door nieuwbouw weer in nieuwbouwstaat worden gebracht. Doordeze vernieuwing wordt in de nieuwbouwvraag voorzien zonder dat het aantal kantoorlocatieshoeft te worden uitgebreid.

Herbestemmingspotentie verschilt per locatie

Locaties met incourante leegstand kennen een breder perspectief dan enkel het vernieuwen vanbestaande kantoren. Met name centrale en overige locaties bieden ook herbestemmingspoten-tie. Dit zijn multifunctionele locaties. Hier liggen mogelijkheden om incourante kantoren tetransformeren naar andere functies, als daar vraag naar is. In drukregios zijn transformatieskansrijker dan in krimpregios.

Op de meer monofunctionele formele locaties zijn mogelijkheden voor herbestemming echterbeperkt. Vernieuwing van incourante kantoren kan op formele locaties niet mogelijk zijn of omeen andere reden niet tot stand komen. Na 2020 is bijvoorbeeld sprake van een afname van deruimtevraag wat druk zet op de markt. Wanneer vernieuwing in die gevallen dus uitblijft, is dekans op langdurige leegstand op formele locaties groot.

Figuur 1 Samenstelling van de voorraad naar locatie, 1.000 m2

Bron: EIB

-400

-200

0

200

400

600

800

1.000

1.200

1.400

1.600

2010

2020

2040

2010

2020

2040

2010

2020

2040

Centraal Overig Formeel

Leegstand

In gebruik

Nieuwbouw

Incourant

Getransformeerd


12/84

10

Overheidsinterventie kan wenselijk zijn

Een aandachtspunt is dat het aanpassingsproces veel tijd vergt. Het kan wenselijk zijn om insommige situaties dit proces te versnellen. Hierbij moet worden bedacht dat er op de kantoren-markt vaak vele verschillende eigenaren zijn van de kantoorpanden en dat het gedrag van de

ene partij invloed kan hebben op de bedrijfseconomische resultaten van andere partijen. Zokunnen eigenaren belang hebben bij sanering door anderen, zodat een soort prisoners dilem-ma kan ontstaan. Cordinatie vanuit bijvoorbeeld de regionale overheden kan dan nuttig zijnom transformatie te bevorderen.

In deze studie is tevens geconstateerd dat incourante voorraad kan ontstaan die niet zondermeer fysiek uit de markt zal worden gehaald. Voor de vraag- en aanbodverhoudingen op demarkt is deze voorraad weliswaar niet van belang het is geen effectieve voorraad meer maarvanuit ruimtelijke overwegingen kan het wenselijk zijn dat deze voorraad daadwerkelijk fysiekwordt onttrokken. In dat geval kan beleidsinterventie via regelgeving of via financile prikkels nodig zijn om de gebouwen ook daadwerkelijk fysiek te onttrekken en de publieke ruimte teherstellen of te verbeteren.

Ten slotte is in deze studie geconstateerd dat er vraag blijft naar nieuwe, hoogwaardige kantoor-ruimte. Daarnaast verouderen kantoren en nieuwe wensen en eisen van kantoorgebruikersdoen hun intrede in de tijd. Voor een goed functionerende kantorenmarkt is het belangrijk omdeze dynamiek in kwaliteit de ruimte te bieden.

Daarbij geldt dat aantrekkelijk nieuw aanbod weliswaar de leegstand in andere kantorenaanvankelijk kan doen toenemen, maar dit zal vanuit bedrijfseconomisch perspectief ookaanleiding geven tot versnelde vernieuwing of herbestemming van deze kantoren. Het aan-dachtspunt is hier vooral dat de nieuwe kantoren ook daadwerkelijk aantrekkelijke toevoegin-gen zijn in relatie tot bestaande kantoren en locaties.

Beleid op regionale schaal

In Noord Nederland zal, net als in de rest van Nederland, een belangrijk deel van de kantoren-voorraad door veroudering incourant worden. Dit zal vooral na 2020 een rol gaan spelen, gelijk-tijdig met de afname van het aantal kantoorbanen in Noord Nederland. Overeenkomstig anderegebieden met bevolkingskrimp zal het in Noord Nederland daarom relatief moeilijk zijn om eenalternatief voor incourant vastgoed te vinden. Bij de beslissing of en in welke mate overheidsin-terventie wenselijk is, ligt het in de rede om met dit en andere kenmerken van de kantoren-markt van Noord Nederland rekening te houden.

De juiste dosering van overheidsbeleid zal daarom op regionale en lokale schaal moeten wordenbepaald, want zowel de uitdagingen voor het beleid als de mogelijkheden voor succesvollebeleidsinterventies zijn regionaal en lokaal zeer verschillend.


13/84

11

1 Inleiding

In deze publicatie worden de resultaten gepresenteerd van een onderzoek naar (toekomstige)vraag en aanbod in de kantorenmarkt van Noord Nederland, met daarin de provincies Gronin-gen, Drenthe en Friesland. Het onderzoek is uitgevoerd in opdracht van het Ministerie vanInfrastructuur en Milieu (I&M) in het kader van het Actieprogramma Aanpak Leegstand Kanto-ren. Doel van het Actieprogramma is om tot een gezonde kantorenmarkt te komen.

Om in de kantorenmarkt tot een betere afstemming te kunnen komen, dient zicht te zijn op de(toekomstige) verhouding tussen vraag en aanbod. Het EIB heeft daarvoor de markt verkend meteen doorkijk naar 2020 en 2040. Nederland is in dit landelijk dekkende onderzoek opgedeeld indertien kantorenregios. Het onderzoek is uitgewerkt in acht rapporten en een landelijke samen-vatting. Voorliggend rapport over Noord Nederland is daar n van.

In de marktverkenningen is gebruik gemaakt van het kantorenmodel dat het EIB in 2011 heeftontwikkeld. Het model gaat uit van (toekomstige) vraag- en aanbodverhoudingen en beschrijftvervolgens een verwachte marktdynamiek. Het model schetst hiermee toekomstscenarios voorde kantorenmarkt en kan trendbreuken en beleidsinterventies doorrekenen. Decentrale overhe-den en marktpartijen kunnen dit inzicht gebruiken bij het opstellen van lokaal/regionaalkantorenbeleid om te komen tot een effectief kwalitatief voorraadbeleid met een gezondevenwicht tussen vraag en aanbod.

In deze rapportage wordt ingegaan op de volgende vragen:

Welke aanpak is gevolgd? Wat is de uitgangssituatie voor de kantorenmarkt, in termen van leegstand? Hoe ontwikkelt de vraag naar kantoren zich? Welke marktdynamiek mag worden verwacht gezien de huidige leegstand en de verwachte

vraagontwikkeling? Wat zijn de belangrijkste onzekerheden in de vooruitzichten en hoe kan daarmee om worden

gegaan?


14/84

12


15/84

13

2 Aanpak

Traditioneel richten analyses van de kantorenmarkt zich op de vraag naar kantoren en debijbehorende ruimtebehoefte. De kantorenmonitor richt zich ook op de vraag, maar analyseertdeze vraag vervolgens in samenhang met het aanbod. Het model maakt het mogelijk verschillentussen (ex ante) vraag en aanbod te laten doorwerken in prijsveranderingen die vervolgensterugkoppelen naar vraag en aanbod en die substituties tussen verschillende segmenten op dekantorenmarkt oproepen. Door rekening te houden met zekere prijsstarheden kunnen ookvolume-effecten als (langdurige) leegstand ontstaan. In figuur 2.1 zijn de samenhangen grafischnog eens weergegeven.

De kantorenmarkt is een heterogene marktUit de empirie kan worden afgeleid dat kantorenmarkten een duidelijke regionale dimensiekennen. Daarnaast zijn binnen regios verschillende locatietypen en kwaliteitssegmenten teonderscheiden die in meer of mindere mate substituten voor elkaar vormen. In de analyses ishier op de volgende wijze mee omgegaan:

Nederland is opgedeeld in dertien kantorenregios, waarvan de regio Noord Nederland er een is. Het gebruikte model kent drie locatietypen: centraal, overig en formeel. Binnen de locatietypen wordt uitgegaan van drie kwaliteitssegmenten: A, B en C. In totaal

kent de markt dus negen segmenten (drie kwaliteitsklassen en drie locatietypen).

Figuur 2.1 Aanpak: confrontatie tussen vraag en aanbod per segment

Bron: EIB

Werkgelegenheid

Aanbod (m2)

Kantoorbanen

Vraag (m2)

Leegstanden

prijzen

Nieuwbouw

Onttrekkingen

Terugkoppelingen

Vraag

Aanbod

Model: confrontatie vraag en aanbod


16/84

14

Huurprijzen zijn leidend voor de segmentering naar kwaliteit. Voor een technische toelichting, zie verder bijlage A. Het kantorenmodel vertaalt de schaarsteverhoudingen per segment in prijsmutaties en

volume-effecten: nieuwbouw, transformaties en leegstand. Hierbij wordt rekening gehouden met terugkoppelingen en samenhangen in de voorkeuren

en het gedrag van marktpartijen in relatie tot de segmenten. Ook wordt rekening gehouden met de economische en technische veroudering van kantoorgebouwen. Elk jaar verschuift gemiddeld 3% van de voorraad een segment omlaag, van A

naar B en van B naar C. Na een technische levensduur van (gemiddeld) 70 jaar verdwijnt een gebouw als incourante

leegstand uit het C-segment. Het kantoor geldt als leegstand maar heeft geen (directe) invloed meer op de marktverhoudingen. Nieuwbouw wordt toegevoegd in elk van de segmenten A en B. Transformaties kunnen in elk

segment worden gerealiseerd (zie figuur 2.2).

Onderscheid naar drie locatietypenDe dynamiek en situatie op de kantorenmarkt is sterk locatiegebonden. In het onderzoek isonderscheid gemaakt naar drie locatietypen: centrale, formele en overige locaties.

1. Op centrale locaties bevinden zich kantoren in de stadscentra en rond de centrale trein- stations bij de binnenstad.2. Formele locaties omvatten de kantoorconcentraties op de echte werklocaties zoals kantoren- wijken en bedrijventerreinen.3. De rest van de markt wordt gezien als overige locaties. Bij kantoren op overige locaties kan

worden gedacht aan op zichzelf staande, verspreide kantoren in woonwijken of in eenbuitengebied.

In het algemeen bepalen formele locaties ongeveer 40% van een regionale markt. Centrale enOverige locaties bepalen elk ongeveer de helft van de rest van de markt. Zoals aangegeven,

binnen de locatietypen wordt onderscheid gemaakt naar een A-segment (top van de markt)

Figuur 2.2 Segmenten in beeld (kantorenmarkten in de Randstad kennen een C-segment)

Bron: EIB

Centraal A Formeel A

Centraal B Formeel B Overig B

Centraal C Formeel C

Economischeveroudering

Economischeveroudering

Nieuwbouw

Nieuwbouw

Transformatie

Transformatie

Transformatie

Incourant

Vraag

A Overig

OverigC


17/84

15

en een B-segment. De verdeling naar kwaliteitssegmenten A en B is op basis van 50:50 (zie tabel2.1). Voor kantorenregios in de Randstad is vanwege de grotere marktomvang van drie kwali-teitssegmenten A (20), B (40) en C (40) per locatietype uitgegaan.

Tabel 2.1 Segmentering van de markt (indicatieve %- verdeling)

Bron: EIB

Locaties Kwaliteitsklassen

A (50%) B (50%)

1. Centrale locaties (30%) x x2. Formele locaties (40%) x x3. Overige locaties (30%) x x

Segmentering empirisch onderbouwdHet gedrag van gebruikers is leidend voor de indeling naar segmenten. De segmentering isonderbouwd door tussen 1996 en 2010 de vestigingslocatie te volgen van ongeveer de helft vanalle kantoorgebruikers. Gebruikersgroepen hebben specifieke voorkeuren als het gaat om hettype segment. Gebruikers blijken in de eerste plaats voor een locatietype te kiezen (centraal,overig en formeel). Vervolgens wordt gekozen voor de kwaliteit van het kantoor (A, B). Bij dezelaatste afweging spelen prijs en huisvestingsbudget ook een grotere rol.

De mobiliteit van kantoorgebruikers is binnen een locatietype dan ook groter dan tussenlocaties. Zo verhuizen gebruikers op een centrale A-locatie in de praktijk niet naar een formeleB-locatie. Wanneer zij van een centrale A-locatie verhuizen, dan keren de gebruikers in demeeste gevallen terug op een andere centrale A-locatie. In enkele gevallen wordt verhuisd naareen centrale B-locatie. Nog minder vaak wordt verhuisd naar een andere (formele of overige)A-locatie. Omgekeerd verhuizen organisaties ook niet van een formele B-locatie naar eencentrale A-locatie. Wel is de opwaartse mobiliteit groter dan de neerwaartse mobiliteit. Dat wilzeggen dat gebruikers van deze formele B-locatie eerder naar een A-locatie verhuizen danomgekeerd. Enkele uitkomsten van deze verhuisanalyse zijn samengevat in bijlage B.

Vestigingsgedrag van gebruikers leidendDe segmenten blijken een eigen gebruikersprofiel te hebben. Kantoororganisaties in de Handelen Industrie maken (gemiddeld) een andere afweging in hun huisvestingsgedrag dan Overheiden Non-profit organisaties. Het afwijkend vestigingsgedrag van gebruikers in Noord Nederlandblijkt uit figuur 2.3. Deze figuur laat het ruimtegebruik van verschillende sectoren in de kantoren-markt zien. Op centrale locaties is de sector Overheid en Non Profit duidelijk oververtegenwoordigd.

In het centrale A-segment zijn echter ook de sectoren Zakelijke en ICT-dienstverlening enBanken en Verzekeraars als gebruiker aanwezig. Op overige locaties vestigen vooral Overheid enNon-profit en Handel en Industrie zich. Denk bij dit laatste aan bedrijven die vooral functioneelzijn gehuisvest en door de meer ondersteunende aard van het kantoor weinig meerwaardetoekennen aan de uitstraling van een hoogwaardige zakenlocatie. Op formele locaties zijnHandel en Industrie en Overheid en Non-profit weer sterker vertegenwoordigd. De Handel enIndustrie zit wat meer in het duurdere segment, Overheid en Non-profit zitten meer in hetgoedkopere segment. Denk bij dat laatste aan bijvoorbeeld notariskantoren, kleine financileadviseurs en makelaars.


18/84

16

Figuur 2.3 Verdeling van sectoren naar segmenten in Noord Nederland

Bron: LISA, EIB

0

10

20

30

40

50

60

70

80

90

100 %

Centraal A Centraal B Overig A Overig B Formeel A Formeel B

Handel en Industrie Banken en VerzekeraarsZakelijke en ICT dienstverlening


19/84

17

3 Uitgangssituatie: hoge leegstand

In dit hoofdstuk komt de aanbodzijde van de markt aan de orde. Onder de aanbodzijde van demarkt vallen ontwikkelingen in de kantorenvoorraad, zoals leegstand en nieuwbouwproductie.In een eerste analyse wordt de historische ontwikkeling van voorraad, leegstand en nieuwbouwgeschetst, met een onderscheid naar de gegeven segmenten. Vervolgens wordt ingegaan op deveroudering van de voorraad. De veroudering van kantoren is relevant voor de op te stellenmarktverkenningen van vraag en aanbod die in hoofdstuk 5 aan de orde komen. Vooruitlopendop deze ramingen wordt, uitgaande van een zekere technische en economische veroudering,alvast een doorkijk gegeven van de verwachte veroudering van de voorraad tot 2020 en 2040.

3.1 Historisch beeld

De kantorenvoorraad is in het verleden sterk gegroeid, gekenmerkt door hoge nieuwbouwvolu-mes en na 2000 een sterk oplopende leegstand. De totale kantorenvoorraad in Noord Nederlandbeslaat 2,7 miljoen m vvo (per juni 2011, Rudolf Bak).

Gezien de kantorenvoorraad van 1,7 miljoen m in 1990, is sprake van een toename van eenmiljoen m. Aangezien de geregistreerde onttrekkingen over dezelfde periode ongeveer 67.000 mbedragen, betekent het dat een nieuwbouwproductie is gerealiseerd van 1,1 miljoen m.

Voorraaduitbreiding vooral op formele locatiesHet merendeel van de voorraaduitbreiding heeft plaatsgevonden op de formele locaties. Waar in1990 elk van de locatietypen ongeveer even groot is, is in 2010 de voorraad formeel duidelijk hetgrootst geworden (figuur 3.1). Voor een nadere analyse van de segmenten in enkele groteregionale kernen en locaties, zie bijlage C.

Figuur 3.1 Ontwikkeling van de kantorenvoorraad Noord Nederland (m vvo)

Bron: Bak, Vastgoedmarkt, EIB

-

500.000

1.000.000

1.500.000

2.000.000

2.500.000

3.000.000

1990 1992 1994 1996 1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010



20/84

18

Ook de leegstand op formele locaties gegroeidDe leegstand in Noord Nederland is in 2010 opgelopen tot in totaal 275.000 m, voornamelijk opformele locaties. Ten opzichte van de voorraad van zon 2,7 miljoen m, komt de leegstand in2010 uit op 10%.

Leegstand versus aangeboden kantoorruimte

Als indicatie van de leegstand wordt gekeken naar de aangeboden hoeveelheid beschik-bare (te huur staande) kantoorruimte. De aangeboden kantorenvoorraad en leegstandkomen niet helemaal overeen. Niet alle beschikbare voorraad hoeft daadwerkelijk leeg testaan. Gemiddeld staat tussen 80 en 90% van het beschikbare aanbod fysiek ook leeg. Aande andere kant is ook weer niet alle leegstand aangemeld als beschikbaar. Het kan gaanom gebouwen die gedeeltelijk in gebruik zijn of verouderde gebouwen die eenvoudig nietmeer worden aangeboden op de markt. Dit is de zogenaamde verborgen leegstand. Deaanbod- oftewel leegstandscijfers zijn ontleend aan de statistieken van Vastgoedmarkt enRudolf Bak.

Leegstandsontwikkeling verschilt per provincieDe leegstand in de provincie Groningen blijft laag tussen 1990 en 2000 en komt niet boven de40.000 m (figuur 3.2). Het zijn leegstandspercentages onder 5%, wat gewoonlijk als markteven-wicht wordt gezien. Na 2000 neemt de leegstand snel toe. De leegstand loopt op, door eenaantrekkende nieuwbouwproductie en het tegelijkertijd afremmen van de vraag, in lijn met deconjunctuuromslag in die jaren.

Relatief gezien neemt na de eeuwwisseling in elk segment de leegstand toe, maar de meesteleegstand ontstaat op formele locaties. De totale leegstand bedraagt in 2010 meer dan 116.000m (rond 9% van de voorraad). Van deze leegstand bevindt 45% zich op formele locaties, centralelocaties laten de minste leegstand zien.

Figuur 3.2 Leegstand 1990-2010, provincie Groningen (m vvo)

Bron: Bak, EIB

-

20.000

40.000

60.000

80.000

100.000

120.000

140.000

1990 1992 1994 1996 1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010



21/84

19

De leegstand in Drenthe ligt tussen 1990 en 1999 onder de 20.000 m (figuur 3.3). Leegstandsper-centages blijven hiermee ook onder 5%. Na 1999 neemt de leegstand toe, hetzelfde beeld als inGroningen. Relatief gezien neemt de leegstand in elk segment toe, maar de meeste leegstandontstaat op formele en overige locaties. De totale leegstand bedraagt in 2010 ongeveer 70.000 m(bijna 11% van de voorraad). Van deze leegstand bevindt 43% zich op overige locaties en bijna

40% op formele locaties; centrale locaties laten de minste leegstand zien.

De leegstand in Friesland neemt na de eeuwwisseling ook toe, maar minder sterk dan inGroningen en Drenthe. Tot in 2008 is feitelijk sprake van een evenwichtige marktsituatie, metleegstandspercentages rond 5%. Pas in 2009 en 2010 groeit de leegstand fors, vooral op formele,maar ook op centrale locaties. De totale leegstand bedraagt in 2010 ongeveer 90.000 m (onge-veer 9% van de voorraad). Van deze leegstand bevindt bijna 50% zich op formele locaties.

Leegstand nog van relatief goede kwaliteitBinnen de locatietypen is de leegstand gemiddeld genomen het laagst in het centrale B-seg-ment. Voor heel Noord Nederland is de leegstand naar locatietype geaggregeerd in figuur 3.5. Delagere leegstand in de B-segmenten van centrale en overige locaties is opvallend, aangezienverwacht kan worden dat deze segmenten de concurrentie van de betere A-segmenten verliest.Wellicht dat deze marktaanpassing nog volgt, omdat voor een deel de leegstand pas de laatstejaren is ontstaan. Ook de structuur van de markt zal een rol spelen. In de B-segmenten zijnwellicht relatief meer eigenaar-gebruikers waardoor de leegstand lager uitkomt. Hierbij zullenook regionale verschillen een rol spelen. Alleen op formele locaties is de leegstand in hetA-segment lager dan in het B-segment.

Een groot deel van de leegstaande voorraad zit nog niet in het B-segment en is dus blijkbaar nogvan relatief goede kwaliteit. Verwacht mag worden dat op langere termijn, wanneer huurcon-tracten aflopen, deze kwalitatief goede kantoren gaan concurreren met de B-kantoren die nunog wel in gebruik zijn. De leegstand zal zich dan steeds meer gaan concentreren in het laagste

segment.

Figuur 3.3 Leegstand 1990-2010, provincie Drenthe (m vvo)

Bron: Bak, EIB

-

10.000

20.000

30.000

40.000

50.000

60.000

70.000

80.000

1990 1992 1994 1996 1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010



22/84

20

Figuur 3.4 Leegstand 1990-2010, provincie Friesland (m vvo)

Bron: Bak, EIB

-

10.000

20.000

30.000

40.000

50.000

60.000

70.000

80.000

90.000

100.000

1990 1992 1994 1996 1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010


Figuur 3.5 Leegstand naar segment in 2010 (1.000 m vvo)

Bron: Bak, Vastgoedmarkt, EIB

0

10

20

30

40

50

60

70

80



23/84

21

In Groningen vooral nieuwbouw op formele locatiesIn de provincie Groningen is vanaf 1990 vooral nieuwbouw gepleegd op formele locaties. Metbegin jaren negentig enkele pieken op centrale locaties. In 1991, 1999, 2003 en 2009 zijn piekente zien in de nieuwbouw op formele locaties. De piek in 2009 wordt veroorzaakt door het inaanbouw nemen van de nieuwbouw voor DUO en Belastingdienst.

In Drenthe is tussen 1990 tot 2010 in totaal bijna 150.000 m gerealiseerd, het meest op formelelocaties. In Drenthe wordt de meeste nieuwbouw gerealiseerd rond de eeuwwisseling, in deperioden daarvoor en daarna blijft de nieuwbouw redelijk constant (figuur 3.7).

De nieuwbouwontwikkeling in Friesland volgt de conjunctuur zoals deze landelijk ook zichtbaaris. De productie piekt begin jaren negentig, rond de eeuwwisseling en rond 2008 (figuur 3.8).Tussen deze perioden is sprake van een terugval. Opmerkelijk is dat voor 2000 relatief veelwordt gebouwd op centrale en overige locaties. Rond 2000 piekt de productie op formele loca-ties, met ontwikkelingen in Leeuwarden op het bedrijventerrein West en rond de Tesselschade-straat (Businesspark Leeuwarden). Ook in 2008 en 2009 piekt de nieuwbouw op formele locaties,met onder meer de ontwikkeling rond Sportstad Heerenveen.

3.2 Rekening houden met veroudering

In de verwachte ontwikkeling van de kantorenvoorraad wordt rekening gehouden met veroude-ring. Kantoren verouderen, verliezen langzaam aan kwaliteit en raken uiteindelijk voor gebruikongeschikt (incourant).

Rekening houdend met deze veroudering is de huidige voorraad geprojecteerd naar 2020 en2040 (tabel 3.1). Het is dus geen raming van de voorraad, omdat met nieuwbouwontwikkeling entransformaties nog geen rekening is gehouden. Dit volgt in hoofdstuk 5, wanneer aanbod envraag met elkaar worden geconfronteerd.

Figuur 3.6 Nieuwbouw 1990-2010, provincie Groningen (m vvo)

Bron: Bak, EIB

-

10.000

20.000

30.000

40.000

50.000

60.000

70.000

1990 1992 1994 1996 1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010



24/84

22

Figuur 3.7 Nieuwbouw 1990-2010, provincie Drenthe (m vvo)

Bron: Bak, EIB

-

5.000

10.000

15.000

20.000

25.000

30.000

35.000

1990 1992 1994 1996 1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010


Figuur 3.8 Nieuwbouw 1990-2010, provincie Friesland (m vvo)

Bron: Bak, EIB

-

10.000

20.000

30.000

40.000

50.000

60.000

1990 1992 1994 1996 1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010



25/84

23

Veroudering benvloedt de omvang van de segmentenIn het referentiejaar 2010 is de kantorenvoorraad bekend naar locatietype. Binnen de locaties isde voorraad verdeeld naar de A- en B-segmenten op basis van een 50:50 verdeling. In 2010omvat het centrale A-segment voor NoordNederland bijvoorbeeld 419.000 m. In 2020 neemt hetcentrale A-segment af naar 379.000 m. Door veroudering hebben centrale A-gebouwen aan

kwaliteit verloren. Deze gebouwen zijn als het ware afgezakt naar het B-segment.

Het grote formele B-segment omvat 633.000 m in 2010. In 2020 is het formele B-segment grotergeworden. De omvang bedraagt nu 718.000 m. Een deel van de A-gebouwen is naar hetB-segment gezakt.Overigens zwakt de groei van het formele B-segment na 2020 weer sterk af. Dit komt omdat ookuit het B-segment weer gebouwen verdwijnen. Afhankelijk van de leeftijd van de gebouwen,raakt een deel van de voorraad geleidelijk technisch verouderd en ongeschikt voor gebruik. Dezeincourante voorraad doet voor de marktverhoudingen niet meer mee en wordt uit hetB-segment gehaald.

Tabel 3.1 Raming van het aanbod naar segmenten, 1.000 m

Bron: Bak, EIB

2010 2020 2040

Centraal A 419 379 310 B 419 453 488

Overig A 320 271 193 B 320 362 384

Formeel A 633 517 345 B 633 718 688

Totaal 2.744 2.700 2.408

Toelichting op ramingsprocedureIn de ontwikkeling van de omvang van de segmenten wordt dus rekening gehouden meteconomische veroudering en de technische levensduur van gebouwen. Economische veroude-ring houdt in dat op bestaande gebouwen geleidelijk wordt afgeschreven. Gebouwen zakkenlangzaam van hogere naar het lage segment. Op basis van een verwachte technische levensduurvan gebouwen wordt de technische veroudering geraamd. De technische verouderde voorraadraakt incourant en verdwijnt uit het B-segment.

Aanname 1: economische verouderingDe economische veroudering bepaalt hoe snel gebouwen van het A-segment naar het B-seg-ment en vervolgens (indien van toepassing) naar het C-segment zakken. De snelheid van dezeeconomische veroudering is empirisch bepaald door de historische huurontwikkeling vanspecifieke gebouwen te volgen ten opzichte van de hoogste markthuren.

Een gebouw dat economisch veroudert verliest jaarlijks waarde ten opzichte van de top van demarkt, waar nieuwbouw of unieke panden bepalend zijn. De analyse komt neer op een repea-ted sales analyse per segment: hoe is de ontwikkeling van de huur binnen elk segment ge-weest? Deze ontwikkeling wordt vergeleken met de ontwikkeling van de hoogste markthuren.


26/84

24

Samengevat blijken gebouwen op centrale locaties in huurontwikkeling gemiddeld 0,5% per jaarachter te blijven bij de marktindex. Gebouwen op formele locaties verouderen beduidend snelleren blijven gemiddeld 1% per jaar achter bij de markthuur. Dit is binnen de context van hetgebruikte model vertaald naar de veroudering van gebouwen uit de bijbehorende segmenten.

Op centrale locaties verschuift per jaar gemiddeld 1,5% van de voorraad naar een segment lager.Op formele locaties verdwijnt jaarlijks gemiddeld 3% van de voorraad naar een segment lager.Overige locaties zitten hier met een jaarlijkse afname van 2,5% op de voorraad in de hogeresegmenten tussenin.

Aanname 2: technische verouderingIn het ramen van de voorraad naar segmenten is rekening gehouden met technische veroude-ring van de voorraad. Aangenomen is dat gebouwen op centrale, overige en formele locaties eentechnische levensduur kennen van respectievelijk 65, 75 en 85 jaar. Dit is zuiver een aannameop basis van de vastgestelde economische veroudering en expert opinions. Empirisch gezien isweinig bekend over onttrekkingen en dit biedt dus nauwelijks houvast (zie bijlage D).

Aan het eind van de levensduur wordt het gebouw markttechnisch aan de voorraad onttrokken.De onttrekkingen vinden plaats in het B-segment. Dit impliceert overigens niet dat wordtverwacht dat het gebouw ook daadwerkelijk fysiek wordt gesloopt. De aanname houdt in dat degebouwen technisch gezien niet meer voldoen om als kantoor in gebruik te zijn en daarombuiten de markt zullen vallen. Ook het (grote) belang en de gevoeligheid van deze aannamesrond onttrekkingen komt in hoofdstuk 6 nog aan de orde.


27/84

25

4 Verwachte kantorenvraag

Dit hoofdstuk beschrijft de vraag naar kantoorruimte in Noord Nederland. Onder de vraag naarkantoren wordt de totale ruimtevraag van kantoorgebruikers verstaan. Na een toelichting opdeze definitie wordt de historische ontwikkeling geanalyseerd. Dit omvat kantoorwerkgelegen-heid en het gemiddeld ruimtegebruik van kantoorwerknemers. Vervolgens wordt op basis vandeze parameters een raming opgesteld van de ruimtevraag tot 2020 en 2040, naar sector en naarmarktsegmenten.

4.1 Begripsbepaling

In de kantorenmarkt lopen verschillende definities van de vraag naar kantoren door elkaarheen. De kantorenmarkt is het werkterrein van uiteenlopende organisaties met uiteenlopendebelangen, achtergronden en werkterreinen, waarbij iedere organisatie zijn eigen focus op (eendeel van) de kantorenvraag heeft. De definitie van de vraag in dit rapport betreft de kantoor-ruimte die daadwerkelijk in gebruik is. De ruimtevraag volgt uit het aantal werknemers in dekantorenmarkt en het gemiddelde vloeroppervlak dat een werknemer in gebruik heeft. Deanalyse en de raming van het kantoorgebruik richt zich dan ook op deze twee parameters. Dekantoorhoudende werkgelegenheid wordt daarbij in samenhang gezien met de demografischeontwikkeling en de algemene werkgelegenheidsgroei. Schematisch is dit weergegeven infiguur 4.1.

Figuur 4.1 Schema opbouw ruimtevraagraming

Bron: CPB, EIB

Bevolking

Beroepsbevolking

Werk-gelegenheid

Kantoor-banen

Kantoor-banen

perkantoorbaan Vraag=x

m2


28/84

26

4.2 Vraag naar kantoorruimte

De vraag naar kantoren in Noord Nederland is tussen 1990 en 2010 sterk gegroeid. De ruimte-vraag neemt tussen 1996 en 2010 toe van 2,0 miljoen m vvo naar 2,5 miljoen m (tabel 4.1). Debelangrijkste oorzaak van deze groei van de ruimtevraag komt voort uit de toename van het

aantal kantoorbanen.

In 1996 werkten 84.000 mensen in een kantoor, in 2010 is dit toegenomen naar 109.000. De groeivan het aantal kantoorbanen komt enerzijds voort uit de groei van de totale werkgelegenheid.Anderzijds werken er onder invloed van de verkantorisering ook relatief iets meer mensen ineen kantoor. Het aandeel kantoorbanen is toegenomen van 12% naar 13%. Dit wil zeggen dat inNoord Nederland momenteel iets meer dan n op de zeven werknemers in een kantoor werkt.

Tabel 4.1 Kantorenvraag Noord Nederland


Aantal Aandeel Ruimtegebruik Ruimtevraag kantoorbanen in het totaal per werknemer (mln m2vvo) (1.000) (%) (m2vvo)

19961 84 12 23,7 2,02000 98 13 23,7 2,32010 109 13 23,1 2,5

1 De analyses van de kantorenmarkt betreffen in principe de periode 1990-2010. Waar de werkgelegenheids- gegevens van LISA zijn gebruikt, betreft het de periode na 1996

Ruimtegebruik per werknemer iets afgenomenHet gemiddeld ruimtegebruik van de kantoorgebruikers is afgenomen ten opzichte van 1996.Gemiddeld heeft een kantoorgebruiker 23,1 m vvo in gebruik, tegen 23,7 m in 1996. De afnamevan het ruimtegebruik vindt volledig plaats tussen 2000 en 2010. Dit wijkt af van het landelijkebeeld, waar met name tussen 1996 en 2000 een duidelijke afname in het ruimtegebruik zicht-baar is. De kantorenmarkt is overal krap in deze periode, met lage leegstandscijfers, terwijl dekantoorwerkgelegenheid wel fors groeit. Deze groei wordt voor een groot deel in bestaandekantoren opgevangen, waardoor gemiddeld genomen het ruimtegebruik afneemt.

Na 2000 neemt de nieuwbouwproductie toe terwijl de vraag terugvalt. De afname in het ruimte-gebruik stopt en laat in de meeste gevallen zelfs een toename zien. Hoewel deze marktcyclusook in Noord Nederland aan de orde is geweest, komt dit niet terug in de cijfers over hetgemiddeld ruimtegebruik.

Huurders profiteren, kiezen voor betere kantoren op betere locaties en nemen gemiddeld ookwat meer ruimte in gebruik. Wellicht dat in deze periode ruimtebesparende trends een relatiefsterk tegengewicht hebben geboden. Hierbij kan gedacht worden aan een efficinter ruimtege-bruik door andere werkconcepten. Tevens is in deze periode relatief veel (duurdere) nieuwbouwin gebruik genomen, waardoor organisaties efficinter zijn gehuisvest. Ook kostenbesparing kaneen rol hebben gespeeld.

Differentiatie naar sectorenDe gebruikers in de kantorenmarkt zijn onderverdeeld naar verschillende vraagsectoren. Debasis voor de sector indeling is de Standaard Bedrijfsindeling (SBI 2008) van het CBS(zie bijlage E). De vraagsectoren zijn


29/84

27

Handel en Industrie Zakelijke en ICT dienstverlening Banken en Verzekeraars Overheid en Non-profit

De ruimtevraag van de vier sectoren is op dezelfde wijze ontleed als de totale ruimtevraag. Persector zijn het aandeel kantoorwerkgelegenheid, het aantal kantoorbanen, het gemiddeldruimtegebruik per werknemer en de totale ruimtevraag bepaald. De resultaten voor 2010 zijnsamengevat in tabel 4.2.

Gemeten naar het aantal kantoorbanen is de sector Overheid en Non-profit het grootst. In desector werken 54.000 werknemers die opgeteld 1,2 miljoen m in gebruik hebben. De sectorenHandel en Industrie en Zakelijke en ICT dienstverlening ontlopen elkaar in omvang niet veel. Desector Banken en Verzekeraars is de kleinste sector, met een ruimtegebruik van 280.000 m.Opmerkelijk aan deze sector is dat met 54% meer dan de helft van de werkgelegenheid in dezesector kantoorgebonden is.

Tabel 4.2 Kantorenvraag Noord Nederland naar sectoren, 2010


Aantal Aandeel Ruimtegebruik Ruimtevraag kantoorbanen in het totaal per werknemer (1.000 m2vvo) (1.000) (%) (m2vvo)

Handel en Industrie 21 6 23,9 515Zakelijke en ICT dienstverlening 22 21 22,9 513Banken en verzekeraars 11 53 24,8 280Overheid en Non-profit 54 18 22,5 1.206

Totaal 108 14 23,1 2.514

Analyses op pandniveau

Voor ongeveer de helft van de kantorenvoorraad is tussen 1996 en 2010 op gebouwniveaubekend hoeveel mensen er werkzaam waren en wat de economische achtergrond (SBI) vandeze werkgelegenheid was. De analyses zijn gebaseerd op LISA werkgelegenheidscijfers encijfers over de kantorenvoorraad van Rudolf Bak. Het gemiddeld ruimtegebruik en hetaandeel kantoorwerkgelegenheid zijn berekend door beide statistieken aan elkaar tekoppelen. Deze koppeling maakt het mogelijk om tussen 1996 en 2010 voor ongeveer dehelft van de kantorenvoorraad per kantoor te volgen hoeveel werknemers er werkten enwelke economische achtergrond deze hadden. Voor een nadere toelichting op de gebruiktemethodiek, zie bijlage F.

4.3 Vraagraming

De vraagraming wordt opgebouwd vanuit de (verwachte) trends in demografie en werkgelegen-heid en het ruimtegebruik van kantoorwerknemers.De demografische ontwikkeling is het vertrekpunt (zoals eerder weergegeven in figuur 4.1). Dedemografische ontwikkeling wordt vertaald naar werkgelegenheid, waarna de raming van dekantorenvraag volgt.


30/84

28

Beroepsbevolking en werkgelegenheid blijven groeienDe totale werkgelegenheid is tussen 1996 en 2010 toegenomen. Vooral in de periode 1996-2000 issprake geweest van een sterke werkgelegenheidsgroei. Na de eeuwwisseling neemt de groeiechter iets af (figuur 4.2, figuur 4.3 en figuur 4.4). De oorzaak is vooral conjunctureel, gezien derecessie die zich na 2000 aandient. Daarna volgt herstel en komt de werkgelegenheid weer wat

hoger uit.

De figuren laten vanaf 2010 een raming zien. De ramingen hebben betrekking op de steekjaren2020 en 2040. De tussenliggende jaren zijn als een trend weergegeven. De gevolgen van derecente recessies en de voortdurende eurocrisis komen daarom niet in de figuur tot uitdrukking.

Onder invloed van de demografische ontwikkeling gaat de groei van de beroepsbevolkingafvlakken. Voor deze verwachte demografische ontwikkeling wordt aangesloten bij het CBS. Detotale bevolking van 15-75 zal tot 2020 nog wat toenemen in elk van de noordelijke provincies,maar de groei betreft met name het leeftijdscohort van 65-75 jaar. De participatiegraad is laag indit cohort, al zal deze wel stijgen in de komende jaren. Gegeven deze verwachte ontwikkelingenin de arbeidsparticipatie en trends in de pendel zijn werkgelegenheidsramingen afgeleid van debevolkingsprognoses.

De beschikbare beroepsbevolking bepaalt in grote mate ook de regionale werkgelegenheid maarbeide grootheden sluiten niet helemaal op elkaar aan. Een deel van de beroepsbevolking iswerkloos en een deel van de werkgelegenheid wordt ingevuld door mensen van buiten de regio.

Bescheiden groei beroepsbevolking tot 2020 in Groningen, daarna afnameDe beschikbare beroepsbevolking in Groningen neemt naar verwachting toe van 299.000 in 2010tot 311.000 in 2020. Na 2020 volgt een afname naar 282.000 in 2040. De totale werkgelegenheidneemt toe van 280.000 in 2010 naar 294.000 in 2020. Het is een toename die gelijk is aan de groeitussen 2000 en 2010. In 2040 is de werkgelegenheid naar verwachting gedaald naar 265.000(figuur 4.2). De werkgelegenheidsontwikkeling is in lijn met de groei van de beroepsbevolking.

Figuur 4.2 Demografie en werkgelegenheidsontwikkeling, Groningen, 1996-2010 ensteekjaren 2020/2040, aantal personen

Bron: CBS, CPB, EIB

-

50.000

100.000

150.000

200.000

250.000

300.000

350.000

400.000

450.000

500.000

1996 2000 2004 2008 2012 2016 2020 2024 2028 2032 2036 2040

Totale bevolking (15-75 jaar)

Beroepsbevolking (15-75 jaar)

Werkgelegenheid (15-75 jaar)


31/84

29

Beroepsbevolking in Drenthe vlak tot 2020, daarna afnameDe beschikbare beroepsbevolking in Drenthe neemt naar verwachting toe van 255.000 in 2010tot 256.000 in 2020. Na 2020 volgt een afname naar 228.000 in 2040. De totale werkgelegenheidneemt toe van 224.000 in 2010 naar 228.000 in 2020. Ter vergelijking, tussen 2000 en 2010 is dewerkgelegenheid nog met 16.000 gegroeid. In 2040 is de werkgelegenheid naar verwachting

gedaald naar 202.000 (figuur 4.3). De werkgelegenheidsontwikkeling is in lijn met de ontwikke-ling in de beroepsbevolking.

Beroepsbevolking in Friesland nagenoeg stabiel tot 2020, daarna afnameDe beschikbare beroepsbevolking in Friesland neemt naar verwachting toe van 337.000 in 2010tot 343.000 in 2020. Na 2020 volgt een afname naar 305.000 in 2040. De totale werkgelegenheidneemt toe van 306.000 in 2010 naar 314.000 in 2020. Ter vergelijking, tussen 2000 en 2010 is dewerkgelegenheid nog met 24.000 gegroeid. In 2040 is de werkgelegenheid naar verwachtinggedaald naar 279.000 (figuur 4.4). De werkgelegenheidsontwikkeling is in lijn met de groei vande beroepsbevolking.

Werkgelegenheid in de kantorenmarkt groeit harderDe geschetste werkgelegenheidsontwikkeling bepaalt mede de dynamiek in de kantorenmarkt.Het aantal kantoorbanen neemt echter sterker toe dan de totale werkgelegenheid. De diensten-sector is belangrijker geworden in de economie waardoor ook het aantal kantoorbanen relatiefsnel is gegroeid. Ook buiten de dienstensectoren neemt het aandeel kantoorgebonden werkgele-genheid toe. Hoewel deze trend de afgelopen tien jaar iets afzwakt, is in de prognoses rekeninggehouden met een verder toenemend aandeel kantoorgebonden werkgelegenheid.

Het aantal kantoorbanen groeit dus ook in de toekomst naar verwachting sterker dan de totalewerkgelegenheid. Tot 2020 is sprake van een toename van 7% (totale werkgelegenheid 4%). Hetaantal kantoorbanen neemt naar verwachting toe van 109.000 in 2010 tot 121.000 in 2020. Na2020 neemt de werkgelegenheidsgroei af. In 2040 bedraagt de kantoorwerkgelegenheid 115.000(zie tabel 4.3).

Figuur 4.3 Demografie en werkgelegenheidsontwikkeling, Drenthe, 1996-2010 ensteekjaren 2020/2040, aantal personen

Bron: CBS, CPB, EIB

-

50.000

100.000

150.000

200.000

250.000

300.000

350.000

400.000

1996 2000 2004 2008 2012 2016 2020 2024 2028 2032 2036 2040





32/84

30

Tabel 4.3 Kantorenvraag Noord Nederland, 2010-2040


Aantal Aandeel Ruimtegebruik Ruimtevraag kantoorbanen in het totaal per werknemer (mln m vvo) (1.000) (%) (m2vvo)

2010 109 13 23,1 2,52020 121 14 23,1 2,82040 115 15 23,1 2,7

Aantal kantoorbanen bepalend voor ruimtebehoefteHet aantal kantoorbanen en het gemiddeld ruimtegebruik van werknemers bepalen de behoefteaan m kantoorruimte. In de raming wordt met veranderingen in het ruimtegebruik van kan-toorwerknemers geen rekening gehouden. Omdat sprake is van zowel ruimtebesparende alsruimtevergrotende trends in het gemiddeld ruimtegebruik van werknemers, is geen aanleidinggevonden om af te wijken van de historische trends, die weinig ontwikkeling in het ruimtege-bruik laten zien (zie ook navolgend kader). De toekomstige ruimtevraag wordt dan grotendeelsbepaald door het aantal kantoorbanen.

Met deze uitgangspunten zal de ruimtevraag de komende jaren toenemen, van 2,5 miljoen m in2010 tot 2,8 miljoen m in 2020. Hierna zal de ruimtevraag echter weer afnemen tot 2,7 miljoen

m in 2040.

Figuur 4.4 Demografie en werkgelegenheidsontwikkeling, Friesland, 1996-2010 ensteekjaren 2020/2040, aantal personen

Bron: CBS, CPB, EIB

-

100.000

200.000

300.000

400.000

500.000

600.000

1996 2000 2004 2008 2012 2016 2020 2024 2028 2032 2036 2040





33/84

31

Gemiddeld ruimtegebruik van werknemers

Ruimtebesparing is actueel in de kantorenmarkt. Het huidige economische klimaat dwingtorganisaties er soms toe om op deze wijze op kosten te besparen. Deels spelen ook structu-

rele trends een rol, zoals een ontwikkeling als het nieuwe werken (HNW). Steeds verder-gaande ICT-faciliteiten maken het verrichten van veel werkzaamheden minder plaatsge-bonden. Thuiswerken en het delen van werkplekken kunnen het ruimtegebruik drukken.De dalende trend in het ruimtegebruik blijkt, zoals eerder aangegeven, in beperkte mateook uit de empirie.

Maar hoewel in de praktijk veel aandacht uitgaat naar ruimtebesparende trends, is ooksprake van tegengestelde ontwikkelingen. Zoals het steeds hogere opleidingsniveau van deberoepsbevolking, het gemiddeld hogere functieniveau dat hierbij hoort en het hogereruimtegebruik van werknemers met een hogere functie. Daarnaast leidt ook een trend alshet nieuwe werken niet per definitie tot minder ruimtegebruik. Weliswaar wordt vaakbespaard op werkplekken, maar is weer meer behoefte aan andere ruimten, zoals verga-derruimten, concentratieplekken en andere verblijfs- en ontmoetingsruimten. Vanwegedeze tegengestelde invloeden is in de ramingen met een onveranderd ruimtegebruikgerekend. In een gevoeligheidsanalyse is een afnemend ruimtegebruik van 10% echter ookverkend. De verwachte vraag naar kantoorruimte komt dan 10% lager uit. Vervolgens wordtdoorgerekend wat hiervan de consequentie is voor de ramingen van nieuwbouw, leegstanden onttrekkingen (hoofdstuk 6).

Groei binnen sectoren ongelijkDe ontwikkeling van de ruimtevraag is per sector niet gelijk. Ondanks een relatief afnemendbelang van de werkgelegenheid bij het openbaar bestuur, blijft de werkgelegenheid in de sectorOverheid en Non-profit op peil. Maar omdat de zorg relatief weinig werkgelegenheid in kantoren

kent (ongeveer 1 op 10), vertaalt de groei van de sector Overheid en Non-profit zich slechts

Figuur 4.5 Ruimtevraag naar sector, 1996-2010 en voor de steekjaren 2020/2040, 1.000 m2

Bron: CBS, CPB, EIB

-

200

400

600

800

1.000

1.200

1.400

1.600

1996 2000 2004 2008 2012 2016 2020 2024 2028 2032 2036 2040

Handel en IndustrieZakelijke en ICT dienstverleningBanken en Verzekeraars


34/84

32

beperkt naar de vraag naar kantoorruimte. Voor kantorensectoren als de Zakelijke en ICTdienstverlening en de Banken en Verzekeraars blijft de kantoorbehoefte op peil, met in dedienstverlening een lichte groei tot 2020. De sterkste afname in de kantoorbehoefte kent desector Handel en Industrie (figuur 4.5).

Werkgelegenheidsraming per sector

Voor het verdelen van de ramingen van de werkgelegenheid 2020/2040 over de vraagsecto-ren is aangesloten bij de recentste prognose op dit gebied, de WLO ramingen uit 2006. Opbasis van de groeicijfers per sector uit het Transatlantic Market scenario is het aandeel vanelke sector in de economie in 2020 en 2040 bepaald.

Vervolgens is gekeken of de ontwikkeling per COROP regio aansluit bij de historischeontwikkeling van de sectoren in de regios. Voor de zorg onderdeel van Overheid enNon-profit is daarnaast gekeken naar de ontwikkelingen van de zorgsector zoals ge-schetst in Vier toekomstscenarios voor overheid en zorg van het CPB. Deze waren in lijnmet de historische trends. Voor de zorg blijkt de berekende toename van de werkgelegen-heid consistent met de groei van bevolking ouder dan 75 jaar.

Raming naar segmentenDe raming van de ruimtevraag wordt vervolgens verdeeld naar de marktsegmenten. De histori-sche verdeling van de vraagsectoren over de marktsegmenten en de daarin gesignaleerde trendsworden gebruikt om de vraag ook in de toekomst naar segmenten te kunnen verdelen (tabel 4.4).

De vraag binnen een locatietype is naar prijsklassen verdeeld met het uitgangspunt dat deverdeling tussen A:B neerkomt op ongeveer 50:50. Deze verdeling is niet constant. De belangrijk-ste verschuiving in de toekomst treedt op doordat sectoren ten opzichte van elkaar in omvangveranderen. De krimp in de Handel en Industrie (zie figuur 2.1) gaat bijvoorbeeld ten koste vande ruimtevraag op formele locaties en het overige B-segment.

De raming van de ruimtevraag vormt de input voor de marktanalyse met het kantorenmodel.Vraag en aanbod worden dan met elkaar geconfronteerd waarna prijsreacties dynamiek in demarkt losmaken. Deze eerste raming van de ruimtevraag is dan ook niet gelijk aan het daadwer-kelijke verwachte ruimtegebruik van kantoorgebruikers naar segmenten. Bij andere prijzenmaken gebruikers andere keuzes, er zal aan de aanbodzijde gereageerd worden, waardoor deomvang van de segmenten anders kan uitvallen dan hier gepresenteerd.

Tabel 4.4 Raming van de ruimtevraag naar segmenten, 1.000 m2

Bron: Bak, EIB

2010 2020 2040

Centraal A 373 420 406 B 401 482 491

Overig A 271 310 297 B 282 324 311

Formeel A 585 622 543 B 557 635 607

Totaal 2.469 2.793 2.655


35/84

33

5 Confrontatie tussen vraag en aanbod

De verwachte ruimtevraag in de kantorenmarkt is in hoofdstuk 4 afgeleid van de werkgelegen-heidsontwikkeling en het gemiddelde ruimtegebruik van werknemers. In hoofdstuk 3 is deaanbodzijde bekeken, met onder meer de huidige voorraadopbouw in de markt en de verwachteinvloed daarop van veroudering van kantoorgebouwen. In dit hoofdstuk worden deze analysesvan vraag en aanbod naast elkaar gezet en wordt met het kantorenmodel de marktdynamiekverkend die onder invloed van deze verwachte marktverhoudingen zal ontstaan.

5.1 Verkenningen voor de kantorenmarkt 2010-2020-2040

De verhouding tussen vraag en aanbod zal een bepaalde dynamiek in de markt teweeg brengen.Met het kantorenmodel wordt deze dynamiek verkend. Wanneer de projecties van vraag enaanbod uit de voorgaande hoofdstukken naast elkaar worden gezet (tabel 5.1), wordt duidelijkdat de marktverhoudingen in de hogere segmenten zullen verkrappen. Door een toegenomenruimtevraag en tegelijkertijd een veroudering van de voorraad, is in de A-segmenten sprake vaneen aanbodtekort. Aan de onderkant van de markt is echter sprake van een ruime vraag-aan-bodverhouding. Hier komen de prijzen onder druk om extra gebruikers te trekken. De segmen-ten gaan met elkaar concurreren.

Model rekent marktverhoudingen doorDe toekomstige verhoudingen tussen vraag en aanbod worden met het model doorgerekend.Het model simuleert de marktdynamiek en laat zien waar leegstand ontstaat en waar vraagblijft naar nieuwbouw. De modeluitkomsten hebben betrekking op:

1. Leegstand2. Kantoorruimte in gebruik3. Nieuwbouwvraag4. Transformaties5. Prijzen

Tabel 5.1 Uitgangssituatie vraag en aanbod naar segmenten, 1.000 m2

Bron: Bak, EIB

2010 2020 2040

Aanbod Vraag Saldo Aanbod Vraag Saldo Aanbod Vraag Saldo

Centraal A 41 373 46 379 420 -41 310 406 -96 B 419 401 18 453 482 -29 488 491 -3

Overig A 320 271 49 271 310 -39 193 297 -104 B 320 282 38 362 324 38 384 311 73

Formeel A 633 585 48 517 622 -105 345 543 -198 B 633 557 7 718 635 83 688 607 81


36/84

34

Tabel 5.2 Modeluitkomsten, Noord Nederland, 2010, 2020 en 2040, 1.000 m2

Bron: EIB

2010 2020 20401

1.000 m2 1.000 m2 1.000 m2

Kantorenvoorraad, in dat jaar 2.744 3.102 3.019Kantoorruimte in gebruik 2.468 2.946 2.870Nieuwbouwvraag vanaf 2010 - 404 665

Transformatie vanaf 2010 - - -

Leegstand, in dat jaar 275 (10%) 203 (7%) 541 (18%)- waarvan courant overaanbod 138 (5%) 0 (0%) 0 (0%)- waarvan incourant 0 (0%) 48 (2%) 392 (13%)

Prijsmutatie t.o.v. prijsniveau 2010 0% -26% -35%

1 De ramingen 2020 en 2040 zijn puntschattingen. Dit betekent dat de uitkomsten voor 2020 en 2040 niet bijelkaar opgeteld kunnen worden. De ramingen voor 2020 en 2040 zijn cumulatief en gelden de hele periodevanaf 2010. Dat wil zeggen een 10-jaarsperiode van 2011 t/m 2020 en een 30-jaarsperiode van 2011 t/m 2040

Deze resultaten zijn samengevat in tabel 5.2. De resultaten voor de leegstand, kantoorruimte ingebruik, nieuwbouwvraag en transformaties worden navolgend toegelicht. In paragraaf 5.2 volgteen toelichting op de verwachte prijsontwikkeling.

1 Toelichting op de leegstandsramingDe leegstand neemt af van 10% in 2010 tot 7% in 2020. In 2040 wordt een leegstand geraamd van18%. In deze leegstandsraming is nader onderscheid gemaakt naar type leegstand. De gepresen-teerde totale leegstand in de tabel bestaat uit een frictieleegstand, overaanbod en een incou-rante voorraad.

Het leegstandspercentage bestaat uit de frictieleegstand van 5%. De markt is bij deze leegstand in evenwicht. Het model genereert geen leegstandspercentage onder deze 5%. Een hogere leegstand kan daarentegen wel voorkomen. In enkele regios buiten de Randstad

komt na 2020 de leegstand duidelijk boven 5% uit. Dit is leegstand die in theorie nog geschiktis voor gebruik, oftewel courant overaanbod. In Noord Nederland is in 2020 en 2040 vanoveraanbod echter geen sprake.

In de analyses is rekening gehouden met technische veroudering. Kantoren raken geleidelijktechnisch verouderd en voor gebruik ongeschikt. In de uitkomsten is dit gepresenteerd alsincourante voorraad. De incourante voorraad is in de tabel ook onderdeel van de totaleleegstand. In de praktijk hoeft dit echter geen leegstand te zijn. Incourante kantoren kunnenworden gesloopt, herbestemd of vernieuwd. In 2040 zal naar verwachting 13% van de voor-

raad incourant raken.

2 Kantorenvraag Noord Nederland blijft groeien tot 2020De kantorenvraag neemt tot 2020 toe. De kantoorruimte in gebruik neemt toe van 2,5 naar 2,9miljoen m2. Deels komt deze groei voort uit de verwachte werkgelegenheidsgroei in de kanto-renmarkt. Daarnaast wordt rekening gehouden met een verwachte prijsdaling in de kantoren-markt. De lagere prijzen zullen gebruikers ertoe verleiden wat extra ruimte in gebruik te nemen.


37/84

35

De vraag is prijselastisch2. Na 2020 krimpt de kantoorhoudende werkgelegenheid licht, waar-door ook het ruimtegebruik iets daalt.

3 NieuwbouwvraagTot 2020 is een vraag naar nieuwbouw geraamd van 404.000 m2. Tot 2040 komt de verwachte

vraag naar nieuwe kantoren in totaal op 665.000 m2

.Per jaar bedraagt de nieuwbouwvraag dus gemiddeld zon 22.000 m2, evenwichtig verdeeld overde hele periode. Ter vergelijking, de afgelopen twintig jaar bedroeg de nieuwbouwproductiegemiddeld 61.000 m2per jaar, waarbij rond de eeuwwisseling nieuwbouwvolumes opliepen naar120.000 m per jaar. De kantorenvoorraad is in 2020 naar verwachting toegenomen tot 3,1miljoen m2. Na 2020 loopt de voorraad weer wat terug naar 3,0 miljoen m in 2040.

4 TransformatiesDe huidige leegstand leidt tot meer initiatieven om kantoorruimte te transformeren naar eenandere functie. Denk hierbij aan woningen, hotels of (tijdelijke) studentenhuisvesting. Depotentie van de locatie van het leegstaande kantoor is bepalend.

Centrale locaties in de stadscentra bieden vaak meerdere, goede alternatieven voor lege kan-toorruimte. Ook een (overige) locatie in een woonwijk biedt herbestemmingspotentie, al zijn dealternatieve mogelijkheden schaarser. Op formele locaties bestaat weinig perspectief voortransformaties. Deze vaak monofunctionele locaties lenen zich slecht voor herbestemming vanindividuele gebouwen. Het gevolg hiervan is dat langdurige leegstand alleen op formele locatiesvoorkomt.

Transformaties lopen opOf herbestemming tot stand gaat komen, hangt vooral af van de economische haalbaarheid. Deprijs speelt hierbij een rol. Door waardeverlies van het kantoor wordt functieverandering relatiefinteressanter. Tot 2040 zal naar verwachting in Noord Nederland geen kantoorruimte wordengetransformeerd.

2 Op basis van theorie en empirie is rekening gehouden met een prijselasticiteit van 0,2. Dat wil zeggen, een

prijsdaling van 10% leidt tot 2% extra vraag.

Figuur 5.1 Samenstelling van de voorraad naar locatie, 1.000 m2

Bron: EIB

-400

-200

0200

400

600

800

1.000

1.200

1.400

1.600

2010

2020

2040

2010

2020

2040

2010

2020

2040


Leegstand

In gebruik

Nieuwbouw

Incourant

Getransformeerd


38/84

36

Vervangingsvraag en uitbreidingsvraag

Gangbare ramingsmethodieken voor de nieuwbouw gaan meestal uit van een uitbreidings-vraag (door een groei van de ruimtevraag) en een vervangingsopgave door de veroudering

van de voorraad. Ook in dit onderzoek wordt met een uitbreidingsvraag (ontwikkeling vande ruimtevraag) en een vervangingsvraag (veroudering) rekening gehouden.

In de huidige marktsituatie met het ruime overaanbod ligt het echter voor de hand datzowel uitbreidings- als vervangingsvraag voor een groot deel in de bestaande voorraad kanworden gefaciliteerd. Het gebruikte kantorenmodel houdt hier rekening mee. In het modelleidt een toename van de ruimtevraag, de uitbreidingsvraag, niet per definitie tot eennieuwbouwopgave. De uitbreidingsvraag is voor een groot deel in de bestaande voorraadop te vangen. De veroudering van gebouwen leidt tot een oplopende voorraad verouderdeen incourante kantoren, maar niet per definitie tot een nieuwbouwopgave.

De gepresenteerde ramingen van de nieuwbouwvraag zijn een gezamenlijke resultantevan de ontwikkelingen in vraag en aanbod. Gezamenlijk bepalen vraag en aanbod deschaarsteverhouding in een segment en dus de omvang van mogelijke kwaliteitstekortenwaardoor vraag naar nieuwbouw ontstaat. Wanneer het betreffende segment voldoendebestaand aanbod kent (of een afnemende vraag), hoeven de verouderde gebouwen niet teworden vervangen. Met dit samenspel van vraag en aanbod en het kwaliteitsaspect daarinonderscheidt het EIB kantorenmodel zich van de gangbare ramingsmethodieken voor denieuwbouwproductie.

Verschillen per locatietypeDe ontwikkeling in de kantorenmarkt is gevisualiseerd in figuur 5.1. Per locatietype is de ver-wachte omvang van de voorraad, de leegstand, de nieuwbouw en de onttrekking weergegeven.Onttrekkingen vinden plaats door transformatie of technische veroudering. Transformatie komttot stand wanneer prijsdalingen dusdanig omvangrijk zijn, dat alternatieve bestemming aan-trekkelijk is. Per locatietype liggen de kansen verschillend.

5.2 Verwachte prijsontwikkeling

Prijzen spelen een centrale rol in de verwachte marktdynamiek. Overaanbod zet de prijzengeleidelijk onder druk. Aan de vraagzijde stimuleren lage prijzen een wat extensiever ruimtege-bruik. Aan de aanbodzijde zorgen lage prijzen voor minder (rendabel te ontwikkelen) nieuw-bouw.

Prijsdaling remt nieuwbouw en stimuleert transformatiesDe prijsontwikkeling is bepalend voor de nieuwbouwmogelijkheden en het aantal transforma-ties dat tot stand komt. Dalende prijzen maken nieuwbouwontwikkeling minder aantrekkelijk.Op een gegeven moment wordt het onrendabel om nog nieuw te bouwen. Aangenomen is datnieuwbouw niet meer tot stand komt als prijzen ten opzichte van 2010 met meer dan 20%dalen.

Transformaties van kantoren nemen juist toe bij prijsdaling. Kantoren hebben vaak een hogerewaarde met een kantoorfunctie dan wanneer het gebouw een andere functie krijgt. Maar alsprijzen dalen, wordt herbestemmen relatief interessanter. De opportunity costs dalen. Deherbestemmingspotentie verschilt per locatietype en regio. Eigen berekeningen en expertopinions geven aan dat in Noord Nederland op de centrale locaties prijzen met 50% mogenzakken, voordat een alternatieve functie aantrekkelijk wordt. Op overige locaties kunnenkantoorprijzen tot 65% dalen, voordat herbestemming aantrekkelijk wordt.

Geen transformaties op formele locatiesVoor formele locaties is met rendabele alternatieven geen rekening gehouden en kan de prijsver zakken. Eigenaren zullen zakken met de prijs totdat de verhuur van het kantoor meer gaat

kosten dan de leegstandskosten. Uitgaande van deze exploitatielasten, kunnen prijsdalingen


39/84

37

oplopen tot 65% van de huurprijzen in 2010. Zakt de prijs nog verder, dan gaat het verhuren deeigenaar per saldo geld kosten en zal deze er voor kiezen het gebouw leeg te laten staan.

Bodem in de marktDe gemaakte aannames leggen een bodem voor de prijzen. Na een prijsdaling van 20% wordt

geen nieuwbouw meer toegevoegd in een segment. De leegstand loopt hierdoor niet verder op.Zakken de prijzen nog verder, dan zullen transformaties tot stand komen (op centrale enoverige locaties). Prijzen kunnen per definitie niet verder zakken dan deze transformatieprijzen.Mogelijk overaanbod wordt dan uit het betreffende segment onttrokken en herbestemd. Prijzenzakken op formele locaties niet verder dan 65% (een mogelijk overschot slaat neer in leegstand).

Gegeven deze aannames, wordt per segment de verwachte prijsontwikkeling berekend(figuur 5.2).

Interpretatie van de prijsontwikkelingHet huidige overaanbod en de verwachte prijsdalingen vooral op formele locaties zetten markt-breed de prijzen onder druk. De prijzen op andere locaties worden mee omlaag getrokken.Gemiddeld genomen dalen de huurprijzen met 30%. Op de meeste centrale locaties gaan deprijsdalingen niet verder dan 20%.

Deze prijsontwikkeling is geschat vanaf de marktprijzen 2010. In 2011 is nog geen sprake vaneen officile prijsdaling. Echter, de geregistreerde huurprijzen zijn niet gecorrigeerd voor incen-tives3. Een deel van de voorziene prijsdaling zal hierdoor al in de markt zijn verwerkt, ondanksdat een prijsdaling niet in de registratie tot uitdrukking komt. Ook het besef dat de prijsontwik-keling is gegeven in rele termen is van belang. Dit betekent bijvoorbeeld dat, uitgaande van eeninflatie van 2% en een verwachte prijsdaling van 20%, over tien jaar de nominale prijzen (bijbenadering) onveranderd zullen zijn.

3 Huurkortingen zoals huurvrije perioden of een bijdrage in de verhuis- en inrichtingskosten.

Figuur 5.2 Prijsontwikkeling per segment, procenten

Bron: EIB

-70

-60

-50

-40

-30

-20

-10

0

Overig

-70

-60

-50

-40

-30

-20

-10

0

Formeel

-70

-60

-50

-40

-30-20

-10

0

-70

-60

-50

-40

-30-20

-10

0

-70

-60

-50

-40

-30-20

-10

0

-70

-60

-50

-40

-30

-20

-10

0

Centraal

2020

2040

A B A B A B

A B A B A B


40/84

38


41/84

39

6 Omgaan met onzekerheden

Onderkend wordt dat rond de verkenningen voor de kantorenmarkten onzekerheden bestaan.De onzekerheid wordt groter voor de periode na 2020. De vraag is hoe daar mee om te gaan. Metname de onzekerheden die een grote invloed op de uitkomsten hebben, zijn relevant. In gevoe-ligheidsanalyses wordt hier nader op ingegaan.

De gevoeligheidsanalyses beperken zich tot onzekerheden die van grote invloed zijn op deuitkomsten en/of onzekerheden die actueel zijn bij de relevante partijen rond de kantoren-markt:

Een lagere ruimtevraag dan geraamd Een deel van de huidige leegstand is nu al incourant Andere verouderingstermijnen Inzet op extra transformaties Het realiseren van meer nieuwbouw dan er vraag is (bouwen van een planvoorraad) Een nieuwbouwstop buiten centrale locaties Een grotere prijsstarheid

6.1 Afwijkende vraag naar kantoorruimte

De vraagraming is bepaald door verschillende aannames en prognoses van de beroepsbevolkingen werkgelegenheid. Deels samenhangende trends zorgen voor een aanzienlijke onzekerheids-marge in de ramingen. De onzekerheid betreft (onder meer) de volgende punten:

Regionale prognoses beroepsbevolking Arbeidsparticipatie Pendel Werkloosheid Kantoorhoudende werkgelegenheid Ruimtegebruik per werknemer Verschuivingen tussen sectoren

De variatie in de ontwikkeling van elk van deze variabelen vertaalt zich door in de raming vande regionale ruimtevraag. De prognoses van de kantoorhoudende werkgelegenheid en deaannames voor bijvoorbeeld het gemiddeld ruimtegebruik van werknemers hebben een groteinvloed. Een 10% meer of minder ruimtegebruik heeft een evenredig effect op de totale ruimte-vraag. Het is een bepalende variabele en actueel gezien de aandacht voor trends als het nieuwewerken en de flexibilisering van de arbeidsmarkt.

Lagere ruimtevraag van 10%In hoofdstuk drie is aangegeven het effect te verkennen van een ruimtevraag die 10% lageruitvalt. De marktdynamiek wijkt dan aanzienlijk af. Het huidige overaanbod wordt veel mindervanuit de vraagzijde opgelost. Om toch een marktevenwicht te bereiken, zullen prijzen verderdalen. Prijsdalingen leiden tot extra transformaties en de totale voorraad krimpt. De vraag naarnieuwbouw valt naar verwachting terug en is pas na 2020 significant, door de dan toenemendeveroudering van de voorraad (zie tabel 6.1).

De kwalitatieve tekorten die ontstaan door de veroudering zijn, net als in het basisscenario, debelangrijkste oorzaak voor de vraag naar nieuwbouw. Een dergelijke terugval in de nieuwbouw-vraag kan ambities rond de ontwikkeling van nieuwe locaties belemmeren. Het is van belangrelevante ontwikkelingen in de ruimtevraag te volgen. Ook is de robuustheid van de uitkomstenrond nieuwbouw, leegstand en onttrekkingen van belang. Hier wordt navolgend op ingegaan.


42/84


43/84

41

Op formele locaties kan de verouderde voorraad mogelijkheden bieden voor herontwikkeling,wanneer daarmee in nieuwbouwvraag kan worden voorzien.

Gezien de langdurige leegstand en ook de aandacht daarvoor in de markt kan een deel van dehuidige leegstand nu al verouderd en niet meer marktwaardig zijn. Om hierop te kunnen

anticiperen kan nader onderzoek gewenst zijn. Bijvoorbeeld door locatieprofielen en kwaliteitvan de leegstaande kantoren gedetailleerder in kaart te brengen.

Doorgerekend is dat een kwart van de huidige leegstand technisch verouderd is. Dit wordt uitde markt gehaald. Deze insteek is gelijk aan een beleidsscenario, waarbij met succes een kwartvan de huidige leegstand actief uit de markt wordt onttrokken. Het scenario Incourant laatzien welke marktdynamiek, kansen en uitdagingen hierbij horen. Het principe en de modeluit-komsten zijn gelijk.

6.3 Transformatie

Het realiseren van transformaties is actueel. Door toenemende transformaties zijn in 2011 zelfsde meeste onttrekkingen ooit geregistreerd. Transformaties van leegstaande kantoren zorgen opde kantorenmarkt voor een evenwichtiger verhouding tussen vraag en aanbod en zijn daarommeegenomen in de analyse.

De verschillende potentie van de locaties vertaalt zich in een verschillende economischewaarde. Hoe hoger de herbestemmingspotentie, hoe hoger de alternatieve waarde. Maar ditbetekent ook dat, hoe lager de prijzen van kantoorruimte zakken, hoe aantrekkelijker het wordtom te herbestemmen. Op centrale locaties zal het eerst worden getransformeerd. De prijzen vankantoren hoeven hier relatief minder ver te zakken4. Op overige locaties moeten prijzen watverder dalen om alternatieven aantrekkelijk te maken. Op formele locaties worden, ongeacht deprijsdaling, alternatieven economisch niet haalbaar. Deze dynamiek is onderdeel van het model.

4 Op pandniveau zal dit anders liggen. Niet elk pand en/of elke locatie is in dezelfde mate geschikt voor

transformatie.

Figuur 6.1 Gevoeligheden rond het basisscenario Noord Nederland, 1.000 m2

Bron: EIB

-1.000-800

-600

-400

-200

-

200

400

600

800

1.000

2020 2040 2020 2040 2020 2040 2020 2040

Nieuwbouw Transformatie Technisch onttrokken

Basisscenario Incourant Kortere levensduur Transformatiebeleid


44/84

42

Ook regionale verschillenLandelijk gezien bestaan er verschillen tussen de regios in de alternatieve aanwendingsmoge-lijkheden voor lege kantoren. In groeiregios zijn de mogelijkheden groter dan in krimpregios,waar buiten de kantorenmarkt ook alternatieve ruimtemarkten krimp zullen kennen. Ditverschil uit zich in de gehanteerde prijsdalingen.

Buiten de Randstad moeten de prijzen verder dalen voordat transformaties rendabel worden, zoook voor Noord Nederland. Op centrale locaties moeten de prijzen met 50% dalen en op overigelocaties 65% voordat transformaties rendabel worden. Op formele locaties komen in NoordNederland geen transformaties tot stand. Prijzen dalen hier tot aan de exploitatielasten, 35%van de huidige huur, waarna de kantoren leeg komen te staan.

De aannames zijn gebaseerd op eigen berekeningen en expert opinions. De verwachting is dattransformaties in Noord Nederland beperkt blijven. Zoals gezien in hoofdstuk 5 komen in NoordNederland naar verwachting geen transformaties tot stand.

Extra inzet op transformatiesIn de praktijk is veel aandacht voor transformaties en voor belemmeringen die transformatiesvoorkomen. Denk aan regelgeving of de financieringsproblematiek en hoge boekwaarden.Daarnaast wordt gesproken over bezettingsgraadleegstand. Bezettingsgraden in de slechteregebouwen zijn nu nog hoog genoeg om de kosten te dekken. Herbestemmen is dan nog minderurgent.

Op langere termijn, wanneer genoemde belemmeringen in belang afnemen, het toevoegen vannieuwbouw de doorstroming verder op gang helpt, wordt de noodzaak tot ingrijpen bij eigena-ren echter groter5.Economische motieven zullen dan een grotere rol gaan spelen, zoals in hetmodel zit verwerkt.

Het is denkbaar dat er buiten de aandacht voor de actuele belemmeringen extra inzet optransformaties komt. Bijvoorbeeld door de inzet van een sloop- of transformatiefonds. Dezeextra inzet op transformaties is in het model gesimuleerd door transformatie rendabeler teveronderstellen. Wanneer prijzen ten opzichte van 2010 met 40% dalen, worden transformatiesrendabel verondersteld op centrale locaties (was 50%). Voor overige locaties geldt een prijsdalingvan 55% (was 65%). De resultaten zijn samengevat in figuur 6.1.

De transformaties nemen toe. Marktverhoudingen worden gezonder en de nieuwbouwvraagneemt (licht) toe. Dit is niet gevisualiseerd, maar het effect op de prijsontwikkeling is aanzien-lijk, door de nu hogere bodemprijzen. Prijsdalingen komen beduidend lager uit. Dit maaktduidelijk dat inzetten op transformaties de marktverhoudingen gezonder maakt.

6.4 Veroudering

De veroudering van de voorraad gaat de marktdynamiek na 2020 sterk bepalen. Een toenemenddeel van de nieuwbouwvraag zal voortkomen uit de veroudering van de voorraad. In 2040 isnaar verwachting 13% van de voorraad technisch verouderd. De veroudering is afgeleid van eenverwachte levensduur van kantoren. Deze levensduur bedraagt 65, 75 en 85 jaar voor kantorenop respectievelijk formele, overige en centrale locaties. In de berekening van de resulterendeonttrekkingen wordt rekening gehouden met de huidige leeftijdsopbouw van de voorraad.

Op centrale locaties gaat de technische veroudering het langzaamst. De gedachte is dat centralelocaties schaarser en dus waardevaster zijn, waardoor duurzamer bouwen of een hogererenovatie-inspanning meer loont. Ook staan relatief veel monumentale gebouwen op centralelocaties. Gebouwen kennen dan gemiddeld een langere technische levensduur. Over de techni-sche levensduur van kantoren is in de praktijk nog weinig bekend. Zoals in hoofdstuk drie (enbijlage D) is aangegeven, zijn weinig empirische gegevens beschikbaar over de onttrekkingen. Deaannames zijn gedaan op basis van onderzochte (economische) verouderingspercentages enexpert opinions.

5 EIB (2010), Analyse van de marktwerking.


45/84

43

Wanneer de verouderingstermijn echter tien jaar korter wordt verondersteld, heeft dit groteconsequenties voor de resultaten. Als de levensduur van een kantoor in elk segment tien jaarminder lang is, is tot 2040 sprake van een zeer sterke toename van de technische leegstand ende vraag naar nieuwbouw (Kortere levensduur figuur 6.1).

De grote invloed van een korter dan verwachte technische levensduur op de omvang van deverouderde voorraad en de nieuwbouwvraag maakt het van belang om hier meer zicht op tekrijgen. Dit is bepalend voor de kansen en uitdagingen die deze verouderde leegstand biedt.

Een belangrijke vraag is in hoeverre de locaties met verouderde leegstand zich lenen voor herbe-stemming of een herontwikkeling met nieuwe kantoren, of langdurige leegstand zullen kennen.De differentiatie in typen locaties vraagt om een gebiedsgerichte aanpak, waarbij zicht op depotentie van de betreffende locaties en mogelijke (effecten van) leegstandsproblemen vanbelang is.

6.5 Nieuwbouwontwikkeling

Het huidige aanbod van nieuwbouwplannen overtreft de verwachte nieuwbouwvraag. Hetplanaanbod volgens de Neprom bedraagt 294.000 m2(bruto vloeroppervlak), per september 2011.Voor het merendeel is een verwachte opleverdatum gegeven voor 2020. Ter vergelijking, deverwachte nieuwbouwvraag tot 2020 bedraagt 404.000 m2.

Planvoorraad in verhouding tot de marktMet het model is gesimuleerd wat de gevolgen zijn voor de verwachte dynamiek in de marktwanneer het volledige planaanbod wordt ontwikkeld. Voor deze simulatie heeft het EIB deregistratie van de Neprom mogen gebruiken6.

Het Neprom planaanbod (294.000 m2) is lager dan de geraamde nieuwbouwvraag (404.000 m2, ziePlanvoorraad in tabel 6.2). De markt blijft daardoor redelijk evenwichtig. Toch zal het aanbod-tekort van nieuwbouw consequenties hebben voor de marktontwikkeling. Om een evenwicht tebereiken laat het model een prijsstijging zien van 4%, een beduidend andere uitkomst dan inhet basisscenario. Dit maakt een scenario waarbij veel minder dan de nieuwbouwvraag wordtbijgebouwd dan ook niet erg waarschijnlijk. De prijsstijging zet dan een grote druk op het tochrealiseren van nieuwbouw.

Alleen op centrale locaties bouwenEnkel ter illustratie is in deze analyse doorgerekend wat het betekent wanneer bijvoorbeeldenkel op centrale locaties mag worden ontwikkeld (Alleen centraal in tabel 6.2). Voor overigeen formele locaties wordt de markt op slot gezet.

De totale nieuwbouwproductie komt hierdoor lager uit dan in het basisscenario. Op formele enoverige locaties wordt niet gebouwd waardoor hier kwalitatieve tekorten ontstaan. Prijzenstijgen met 11% en transformaties blijven vervolgens beperkt. Er ontstaat schaarste in de markt.Dit kan aanleiding zijn om alternatieve nieuwbouwprogrammas door te rekenen. Eventueel kanhierbij ook een inzet op extra transformatie en onttrekkingen worden betrokken.

Vanuit marktperspectief is het overigens onwenselijk om het nieuwbouwaanbod te beperken totonder de vraag. Het leidt tot inefficint vestigingsgedrag van kantoorgebruikers. De schaarsteremt de dynamiek in de markt en er komen minder investeringen in vernieuwing en onttrek-kingen tot stand.

Reserveringsprijzen nieuwbouwHet model houdt rekening met een zogenaamde reserveringsprijs voor nieuwbouw. De veron-derstelling is dat ten opzichte van 2010 de huurprijzen met 20% kunnen dalen voordat nieuw-bouw onhaalbaar wordt. De gedachte hierbij is dat de grondprijzen mogelijk iets kunnen dalenomdat gemeenten en ontwikkelaars op bestaande posities gaan afboeken. Ook schrijven

6 Voor een gedetailleerder beschrijving van de plancapaciteit, zie bijlage G.


46/84

44

aannemers (vooral op korte termijn) mogelijk scherper in. Dit houdt de nieuwbouwconcurrerend.

Op langere termijn is daarnaast rekening gehouden met innovatieve krachten in de nieuw-bouwsector. Zo zijn investeringen in energiezuinigheid mogelijk steeds rendabeler (lagereservicekosten) en zijn nieuwe gebouwen efficinter in te richten voor nieuwe werkconcepten(nieuw werken bijvoorbeeld). Hoewel de nieuwe gebouwen dan niet noodzakelijk een lagerekale huur zullen kennen, komen de gebruikerskosten lager uit. De nieuwbouw is dan dus

Tabel 6.2 Modeluitkomsten gevoeligheidsanalyses1, 1.000 m2

Bron: EIB

Basis- Plan- Alleen Nieuwbouw- scenario voorraad centraal prijs

Voorraad 2020 3.102 2.929 2.896 3.036 2040 3.019 2.958Nieuwbouw 2020 404 294 198 339 2040 665 600Transformatie 2020 - - - - 2040 - -Leegstand (%) 2020 5 5 5 5 2040 5 5Prijs (%) 2020 -26 4 11 -15 2040 -35 -24

1 De scenarios Planvoorraad en Alleen Centraal zijn niet voor 2040 uitgerekend

Rol van de kapitaalmarkt

De kapitaalmarkten hebben geen directe rol in het model. De invloed van de kapitaal-markten op de kantorenmarkt is echter relevant. Een groot deel van de kantoren is voor deverhuur en dus direct in eigendom van beleggers. Beleggers op hun beurt hebben vaak eendeel van de belegging weer gefinancierd bij de bank. Ook voor investeerders in eigengebouwen is de ruimte op de kapitaal- en financieringsmarkt van invloed op de keuzes dieworden gemaakt.

De rol van de kapitaalmarkten kan in het model inzichtelijk worden gemaakt via de netbenoemde reserveringsprijs voor nieuwbouw. Een ruime beschikbaarheid van kapitaal enfinanciering drukken namelijk de kosten voor nieuwbouw, wat in het model tot lagerehuurprijzen leidt. Omgekeerd betekenen restricties vanuit de kapitaal- en financierings-markten dat nieuwbouw relatief duur wordt. Dit laatste verhoogt de nieuwbouwprijzenvoor gebruikers. De consequenties voor de markt zijn gelijk aan het beeld dat net isgeschetst voor de hogere reserveringsprijs (Nieuwbouw prijs in tabel 6.2).

Gezien de lessen die nog steeds worden getrokken, lijkt het niet waarschijnlijk dat op kortetermijn weer een grote druk vanuit de kapitaalmarkt zal ontstaan op de nieuwbouwmarkt.De kans dat partijen te voorzichtig zijn is nu groter dan dat men teveel risico zou nemen.Zoals aangegeven kan deze te voorzichtige houding de nieuwbouwvraag juist beperken.Overigens zijn ook andere invloeden denkbaar waardoor nieuwbouwprijzen relatief hogerkunnen uitvallen, zoals hogere grondprijzen of maatregelen als nieuw voor oud enstatiegeld voor de nieuwbouw.


47/84

45

concurrerender dan bestaande bouw wat leidt tot lagere (rele) prijzen. Ook op langere termijnis daarom uitgegaan van een 20% lagere reserveringsprijs.

Ondanks dat een prijsdaling van 20% als aannemelijk wordt gezien, is dit fors, ook op langeretermijn. Daarom is doorgerekend wat het betekent als prijzen met niet meer dan 10% mogen

zakken voordat nieuwbouw onrendabel wordt. Het gevolg is dat de nieuwbouwvraag tot 2020beduidend lager uitkomt. Prijzen zullen namelijk (per definitie) minder dalen. Er komt minderconcurrerende nieuwbouw in de markt. Door deze beperktere prijsdaling zal minder drukontstaan om te transformeren (zie Nieuwbouw prijs in tabel 6.2).

6.6 Interpretatie van de uitkomsten

In verschillende gevoeligheidsanalyses zijn enkele relevante onzekerheden verkend. Ontwikke-lingen in de ruimtevraag blijken vooral tot 2020 een grote invloed te hebben. Een 10% lagereruimtevraag, bijvoorbeeld als gevolg van ruimtebesparingen door het nieuwe werken, heeft totgevolg dat de verwachte nieuwbouwvraag tot 2020 bijna halveert. Ook ontwikkelingen in dekantoorhoudende werkgelegenheid hebben een dergelijk effect. Het is van belang deze trends inde ruimtevraag goed te volgen.

Na 2020 zijn de gevoeligheden rond de vraag naar nieuwbouw relatief minder groot, omdat dezevraag dan vooral voortkomt uit de veroudering van de voorraad. Rond deze veroudering van devoorraad bestaan ook onzekerheden. In dit onderzoek is, zoals gezegd, de kwaliteit van dehuidige leegstand en bestaande voorraad nog als relatief goed ingeschat. Gezien de omvang ende duur van de huidige leegstand kan nader onderzoek echter wenselijk zijn. Wanneer een deelvan de huidige leegstand nu al niet meer technisch voldoet, heeft dit consequenties vo

EIB Kantorenmonitor Noord Nederland 2012

Documents

Transcript of EIB Kantorenmonitor Noord Nederland 2012