De credit crunch, de woningmarkt en de Nederlandse economie

Piet EichholtzUniversiteit Maastricht

7 juni 2009

Woningmarktcrisis en economische crisis

• IMF onderzocht recent 122 recessies in 21 OECD landen tussen 1960 – 2007– Claessens, Kose, Terrones (december 2008)

• In 28 gevallen was er tegelijk een zware crisis op de woningmarkt– Recessies met woningmarktcrisis zijn heviger en langer

• Cumulatief output verlies 3.7% vs 2.3% voor gewone recessie

• Duren flink langer

– Woninginvesteringen krimpen 8 tot 12 kwartalen

• Hoe komt dat?

Mechanisme is consumptie

• Consumptiegroei door woningprijsstijging groter dan bij stijging aandelenprijzen (Case, Quiugley, Shiller, 2005)– Oorzaak: woningprijsstijgingen lijken permanent, banken

financieren gemakkelijker

• Vermogensgroei 2001 - 2005 in VS door stijging woningprijzen verklaart 12% van consumptiegroei (Bostic, Gabriel, Painter, 2006)– Vooral voor jongeren. Ouderen zijn voorzichtiger

• Ontwikkeling woningmarkt verklaart kwart van Nederlandse economische groei 1995 - 2000 (DNB, 2003)

Woningmarkten hielden de wereldeconomie tussen 2001 en 2003 in de lucht

• Crisis aandelenmarkten 2000-2003 vergelijkbaar met 1929– VS: waardeverlies 2000-2001 = $ 8 biljoen– NL: Waardeverlies 2000-2003 = 65% of € 574 miljard

• Toch slechts milde recessie

• Woningmarkten stabiliseerden– VS: waardewinst 2001-2004 = 9,6 biljoen dollar– NL: groei woningprijzen 2000-2005 = 21%

• Vermogensstijging = € 228 mrd, waarvan € 36 mrd voor corporaties

• Overschot € 182 mrd = veel minder dan beursverlies

Wat als de woningprijzen gaan dalen?

• Consumptie effect is helaas asymmetrisch: effect nog groter bij prijsdalingen dan bij prijsstijgingen

• Dus waarschijnlijk veel extra besparingen

• Voor de VS in de jaren ’80 was er alleen negatief effect huizenprijzen op consumptie (Engelhardt, 1996)

• Elke dollar prijsdaling in VS zorgde voor 10 cent extra besparingen (Skinner, 1996)

• Effect prijsdalingen Nederland 2,5 tot 5 maal zo sterk als prijsstijgingen (CPB, 2006)

Het scenario voor de komende jaren?Nederland begin jaren ’80: reële prijsdaling 48%

0,00

100,00

200,00

300,00

400,00

1965 1967 1969 1971 1973 1975 1977 1979 1981 1983 1985 1987 1989

Nominale index

Reële index

Gaan de Nederlandse woningprijzen over de hele linie fors dalen?• Structurele prijsdalingen tot nu toe alleen in landen en regio’s met

groot overaanbod en/of massieve vraaguitval– Spanje, Verenigde Staten, Ierland, Verenigd Koninkrijk, Centraal Europa

• “Every housing downturn begins with an excess supply of available dwellings” (Case and Quigley, 2008)

• Ofwel vraag valt weg door rente, economie, demografie, marktsentiment; ofwel er is teveel gebouwd– Rente opslagen hoog, maar basisrente (euribor, staats) zeer laag– Demografie alleen probleem in periferie (Zuid Limburg, Groningen,

Zeeland). Zonder maatregelen zijn dat markten zonder bodem– Economie verslechtert, maar Nederland lijkt relatief sterk– Marktsentiment is slecht, maar consumentenvertrouwen stijgt alweer.

Grote uitgaven (auto, woning) uitgesteld, consumptieve bestedingen nog redelijk

– Er is in Nederland niet teveel gebouwd

• Woningprijzen 2009 -/- 4%, 2010 + 3,6% (Brounen, 2009)• Woningprijzen in lijn met fundamentals (Van Ewijk en Ter Rele, 2008)

Markt heeft zware stresstest doorstaanHypotheekrente 50% gestegen, maar prijzen rustig gegroeid

Hypotheekrente en woningprijzen

0

1

2

3

4

5

6

7

Hyp

oth

eekr

ente

en

5-j

aars

IR

S

(%)

-5

0

5

10

15

20

25

Pri

jsst

ijg

ing

jaa

r-o

p-j

aar

(%)

Aantal huishoudens Nederland, 1995-2050Voorlopig nog geen krimp in zicht

Bron: CBS

Aantal huishoudens (+ prognose)

6000

6500

7000

7500

8000

8500

1995 2000 2005 2010 2015 2020 2025 2030 2035 2040 2045 2050

x1

00

0

Kredietcrisis en nieuwbouw

• Kredietcrisis heeft tegelijk effect op financiering aanbod nieuwe woningen en op financiering vraag– Dus effect op prijzen is onduidelijk

• Financiering woningbouw– Rente is nog laag door lage basisrentes …

• Staatsobligatierente en interbancaire rentes

– … ondanks torenhoge opslagen• Lopen richting 200 basispunten

– Beschikbaarheid krediet lijkt groter probleem

Aantal verkochte koopwoningen per maand zakt dramatisch weg

Verleende garantiecertificaten

Bron: Stichting GIW

1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 20080

1.000

2.000

3.000

4.000

5.000

6.000

Krimp in bouw en banen

• Aantal verkochte nieuwbouw koopwoningen laagste niveau in 10 jaar. Ook koop bestaande bouw valt snel terug

• Woningbouwproductie daalt met 15%-20% in 2009/10 (EIB, 2008)• Verwacht banenverlies: 50.000

– Inclusief toelevering

– Vanaf eind 2009

• Maar banengroei bouw 2006/2007 was circa 30.000 banen• OECD’s grootste zorg over Nederlandse economie was tot zeer

recent overspannen arbeidsmarkt• Netherland heeft het hele jaar een record aantal vacatures gehad• Op middellange termijn komt spanning arbeidsmarkt terug, want

beroepsbevolking gaat krimpen

Dus is hard ingrijpen nodig?

• Structurele krapte Nederlandse woningmarkt is nu geluk bij een ongeluk. Legt bodem onder prijzen

• Verergering kredietcrisis door massale hypotheekfaillissementen dus onwaarschijnlijk

• Terugvallen bouwproductie dreigt krapte op termijn nog te verergeren, dus betaalbaarheid slechter

• Ingrijpen via structurele stimulering vraag is slecht idee, want hebben we al teveel van. Drijft alleen prijzen op

• NHG uitbreiden is wel goed: chirurgische ingreep • Versoepeling grondbeleid en procedures blijft nodig

– Bevordert productie

– Kan betaalbaarheid structureel verbeteren

– Zorgt daardoor voor meer vraag

Prijzen woningbouwgrond in België en Nederland, 2005

0

100

200

300

400

500

600

België

Nederl

and

Vlaand

eren

Provincie

Antw

erpen

Friesla

nd

Drenthe

Groninge

n

Zeelan

d

Flevolan

d

Brusse

l

Overijss

el

Limbu

rg

Noord-

Braban

t

Gelderl

and

Zuid-H

olland

Utrech

t

Noord-

Hollan

d

prij

s (€

/m2)