Woningmarkt Analyse Q1 2013

Woningmarktanalyse Noord-Holland 1e kwartaal 2013

© Kuijs Reinder Kakes Pagina 2

1E KWARTAAL 2013



Wat zijn WoningMarktConsultants? Voor projectontwikkelaars, woningbouwverenigingen en overheden zijn WoningMarktConsultants deskundige gesprekspartners. Door de vele contacten met de woonconsument op lokaal en regionaal niveau hebben WoningMarktConsultants een dieper inzicht in de markt dan wie dan ook. En door hun kennis van de belangen van alle betrokken partijen, de regionale markt en de macro-economische ontwikkelingen vormt het advies het onmisbare fundament voor succesvolle woningmarketing. De deskundigheid van de woningmarktconsultant wordt niet alleen ingezet bij nieuwbouwprojecten, maar ook bij herstructurering en herontwikkeling.

De WoningMarktConsultants van Kuijs Reinder Kakes Voor de regio’s Amsterdam, Haarlem en Haarlemmermeer: ing. S.J. (Sander) Siegersma WMC T 020 – 626 53 61 M 06 – 53 866 584 E [email protected] Voor de regio’s Duinstreek, HAL-gebied (Heerhugowaard en Alkmaar), Hoorn, IJmond, Purmerend en de Zaanstreek: R.M. (Robert) de Joode WMC T 075 – 612 64 00 M 06 – 22 959 233 E [email protected] De afdeling Woningmarktconsultancy wordt sinds 2012 ondersteund door William N.M. Smit MRE RT MRICS. William is hoofd van de afdeling Taxaties van Kuijs Reinder Kakes en houdt zich voornamelijk bezig met het waarderen van commercieel vastgoed binnen de huidige, uitdagende marktomstandigheden.

W.N.M. (William) Smit MRE RT MRICS T 075 – 635 35 91 M 06 – 13 363 537 E [email protected]

Kuijs Reinder Kakes doet onderzoek en geeft advies ten aan zien van vastgoed Onze WoningMarktConsultants houden zich bezig met vraagstukken over herontwikkeling, renovatie en nieuwbouw van woonwijken. Wij doen onderzoek naar ontwikkelingen op de woningmarkt en adviseren onder andere projectontwikkelaars en corporaties op het gebied van stedelijke vernieuwing en nieuwbouw. Daarnaast adviseren onze consultants grote marktpartijen over de verkoop en marketing van grote woningprojecten en de uitponding van huurwoningen. Wij kennen dus de lopende en toekomstige nieuwbouwprojecten en wij zijn nauw betrokken bij elk stadium van een nieuwbouwtraject. Als zodanig spelen wij een belangrijke rol in de ontwikkeling en verkoop van nieuwbouw in Noord-Holland vanuit onze 6 vestigingen.

Onderzoek & Opdracht De consultants maken werk van een onderzoek. Dat kan een onderzoek zijn voor een nieuwbouwplan of voor de verkoop van huurwoningen of een ander complex onroerend goed vraagstuk. Heeft u behoefte aan informatie over uw kansen? Wat wil de markt precies en hoe diep is de vijver waarin wij allen vissen? Een voorbeeld: een project van 100 woningen kan heel goed in de markt passen. Maar is er wel voldoende belangstelling voor? Als omzetting naar huurwoningen niet wenselijk of mogelijk is, moeten ook de laatste 40 woningen verkocht worden. Complexe ontwikkelingsvraagstukken en verkoopopdrachten zien wij als een uitdaging!

Woningmarktanalyse Noord-Holland De WoningMarktConsultants rapporteren aan professionele marktpartijen in een kwartaaluitgave de ontwikkelingen op de woningmarkt van 9 regio’s in Noord-Holland. Op basis van verschillende kenmerken ontstaat zodoende een duidelijk beeld van veranderingen en overeenkomsten van de lokale woningmarkt. Op verzoek kan ook per dorp, stad, stadsdeel en/of op wijkniveau een woningmarktanalyse worden uitgebracht.

Wat is WoningMarktConsultancy?

mailto:[email protected]





Onze visie op de huidige woningmarkt 5 Vergelijking woningmarktcijfers Noord-Holland 2008-2013 6 Woningmarktanalyse per regio 7 Amsterdam 7 Haarlem 9 Haarlemmermeer 11 Zaanstreek 13 IJmond 15 Duinstreek 17 HAL-gebied 19 Purmerend 21 Hoorn 23

Inhoudsopgave



Het eerste kwartaal laat dramatische verkoopcijfers van huizen zien in Noord-Holland. Ten opzichte van het 4e kwartaal werden er ruim 1.500 minder huizen (2.364 tegen 3.879 huizen) verkocht, een zeer abrupte daling van 40%. In vergelijking met het 1e kwartaal 2012 zijn er ruim 300 minder woningen (2.364 tegen 2.681 huizen) van de hand gegaan. Door gebrek aan vertrouwen bij woonconsumenten en het aanscherpen van de regels voor het verkrijgen van een lening, is er minder doorstroming dan ooit in de koopsector. Bovendien is de nieuwbouw grotendeels stilgevallen en staan huizenprijzen onder druk. Dit alles heeft negatieve gevolgen voor de werkgelegenheid en de economische groei. Een groot effect is dat dit tot forse restschulden leidt bij verkoop en dat een groot deel van de totale woningvoorraad minder waarde heeft dan de hypotheken die er op rusten. Ook het aantal wanbetalers van hypotheken neemt toe. Een kwalijke zaak. Politiek gezien krijgt de woningmarkt gelukkig steeds meer aandacht. Zo verschenen er recentelijk een tweetal Kamerbrieven over startersleningen en restschulden en een overheidsrapport van de Tijdelijke Commissie Huizenprijzen. Hieruit bleek overigens dat de huizenprijzen vooral zijn gestegen door de zeer ruime leencapaciteit die beschikbaar werd gesteld door de banken. Een ander rapport in opdracht van de minister van Wonen betrof de verkenning door de Commissie Dijkhuizen naar een grotere rol voor institutionele beleggers in de Nederlandse woningmarkt. Zoals we al in onze vorige rapportage schreven dient de concurrentie toe te nemen onder hypotheekaanbieders. Dergelijke rapporten dragen daar alleen maar toe bij. Kortom, politiek Den Haag raakt er steeds meer van doordrongen dat de woningmarkt een belangrijke aanjager is van de Nederlandse economie. Naast het feit dat de politiek veel kan betekenen, zoals o.a. verhoogd budget beschikbaar stellen voor de gemeentelijke starterleningen, is er meer nodig om de huizenmarkt te laten herstellen. Van het grootste belang is dat nu zo snel mogelijk de bodem van de huizenprijzen wordt bereikt en dit algemeen wordt erkend. Pas dan zal de latente vraag naar koopwoningen weer massaal manifest worden, omdat een huis kopen ook vermogen opbouwen voor later is. Tevens zullen de koopimpulsen dan toenemen, omdat een huis kopen na deze verdere prijsdaling, nog goedkoper per maand wordt. En daardoor weer aantrekkelijker dan huren, hoewel dit sterk afhankelijk is van de regio. Door de sterk gedaalde huizenprijzen zijn de koopwoningen overigens nu al stukken betaalbaarder geworden, maar anderzijds door de beperktere renteaftrek per maand ook weer duurder. Ondanks dat hier ook een stuk aflossing in zit, scheelt het de consument toch in de portemonnee. En dat zakelijke sentiment telt nog steeds hard mee bij burgers. De rol van makelaars wordt daarom steeds belangrijker om de impasse op de koopwoningmarkt te doorbreken. Zij moeten vooral heel erg realistisch adviseren over de prijs, maar bijvoorbeeld krachtig adviseren om een woning soms ook juist niet in de verkoop te zetten en bijvoorbeeld met creatieve alternatieven te komen. Tot slot, voor een gezonde toekomst van de woningmarkt geloven wij erg in een nieuwe manier van sparen die de overheid moet aanmoedigen. En dat betreft een fiscaal onbelaste bouwspaarrekening, waarvan het opgebouwde vermogen alleen gebruikt mag worden voor de aankoop van een huis. Hiermee creëer je een gezonde en duurzame huizenfinanciering met beperkt vreemd vermogen. Dit, in combinatie met hypoheken met een looptijd van 40 jaar en maximaal 50% aflossingsvrij, geeft veel financiële lucht wat op nationaal en Europees niveau de politiek en financiële instanties ook zal aanspreken.

Onze visie op de huidige woningmarkt



Om de woningmarkt in Noord-Holland in een breder perspectief te zetten, hebben we een onderzoek verricht naar de prijs- en aanbodontwikkeling van de afgelopen jaren in de provincie Noord-Holland. De mediane transactieprijzen zijn in 5 jaar tijd met 15% gedaald, van € 255.000,- naar € 217.000,- Dit is duidelijk te zien in de bovenste grafiek. De daling betreft dus gemiddeld zo'n 3% per jaar. De opvallende piek in prijsvorming in 2010 heeft deze prijsdaling nog enigszins gedempt. De relatieve verschillen bij het aantal verkochte en aangeboden huizen zijn zelfs twee keer zo groot met circa 30%. Duidelijk zichtbaar is de teloorgang van het aantal transacties, maar ook de enorme toename van woningaanbod waar men uit kan kiezen. Het evenwicht is totaal zoek. Op grond hiervan kunnen we concluderen dat komend jaar de woningmarkt in de provincie Noord-Holland zeker nog niet optimaal gaat functioneren, maar dat dit minstens nog een aantal jaren gaat duren. Naast het veel te ruime aanbod komt dit ook door nog steeds het te grote mediane verschil in transactieprijs en vraagprijs.

Vergelijking woningmarktcijfers Noord-Holland 2008-2013



De regio Amsterdam bestaat uit de plaatsen Amsterdam en Amsterdam Zuidoost

Het eerste kwartaal was er een vrije val van het aantal verkopen ten opzichte van het vorige kwartaal van bijna 40%. Het gewenste doorstroomeffect door de vele transacties in het 4e kwartaal is helaas uitgebleven. Ook in vergelijking met het 1e kwartaal van een jaar geleden zijn er aanmerkelijk minder huizen verkocht. Een zeer slechte start van het Amsterdamse huizenseizoen. Toch zien we ook de zon doorbreken tussen de donkere wolken boven de Amstel. Met name doordat er minder huizen te koop worden gezet. Het uitblijven van nieuwbouwproductie, in combinatie met een verdere verlaging van de vraagprijzen, zal ongetwijfeld vitaliteit geven aan de hoofdstedelijke particuliere woningmarkt. Wat duidelijk waarneembaar is zijn de significant langere looptijden van de onverkochte huizen. Dit betreffen huizen die te duur zijn geprijsd en blijven ”hangen”. De looptijden van de verkochte huizen nemen daarentegen juist duidelijk af. Hier zien we duidelijk dat huizen scherp c.q. marktconform geprijsd dienen te worden om daadwerkelijk verkocht te worden en dat daar nog steeds kopers voor zijn.

Voor meer informatie:

Sander Siegersma

T 020 – 626 53 61 | M 06 – 53 866 584 | E [email protected]

Regio Amsterdam



Amsterdam

Transactieprijs (mediaan)Soort woning 1e kw 2012 4e kw 2012 1e kw 2013

Tussenwoning 278.911 256.667 355.889

Hoekwoning 305.278 258.450 208.500

2/1-kap 351.250 339.875 115.000

Vrijstaand 625.000 605.000 511.250

Appartement 215.589 205.843 210.599

Totaal 225.565 214.768 220.277

Aantal transactiesSoort woning 1e kw 2012 4e kw 2012 1e kw 2013

Tussenwoning 99 153 79

Hoekwoning 25 26 24

2/1-kap 4 10 1

Vrijstaand 5 7 5

Appartement 1.174 1.609 999

Totaal 1.307 1.805 1.108

Looptijd transactiesSoort woning 1e kw 2012 4e kw 2012 1e kw 2013


Hoekwoning 93 150 114

2/1-kap 195 112 148

Vrijstaand 104 240 348

Appartement 92 95 85

Totaal 95 100 90

Actueel aanbodSoort woning 1-4-2012 1-1-2013 1-4-2013



2/1-kap 76 65 63


Appartement 6.276 6.327 5.822

Totaal 7.372 7.406 6.797

Looptijd actueel aanbodSoort woning 1-4-2012 1-1-2013 1-4-2013



2/1-kap 295 280 289



Totaal 179 235 248

Gemiddelde vraagprijs actueel aanbodSoort woning 1-4-2012 1-1-2013 1-4-2013

Tussenwoning 362.450 353.889 348.900

Hoekwoning 340.000 348.800 341.056

2/1-kap 424.150 428.889 424.889

Vrijstaand 741.801 733.778 733.778

Appartement 236.555 236.412 228.367

Totaal 261.466 258.620 253.744Grijze en cursieve getallen zijn gebaseerd op minder dan 25 waarnemingen



De regio Haarlem bestaat uit de gemeente Haarlem

In Haarlem is het aantal transacties met 25% gedaald in vergelijking met een kwartaal geleden. Kijken we naar dezelfde periode vorig jaar, dan is het aantal verkochte huizen echter nagenoeg stabiel. Verder zijn de mediane transactieprijzen in een jaar tijd met 8% gedaald en de vraagprijzen met circa 4%. Kortom, in alle aspecten is er sprake van een neergaande markt in Haarlem. Dat geldt in positieve zin ook voor het aanbod dat weer onder de 2000-objectengrens is gekomen. Hopelijk geeft deze verkrapping van het aanbod meer druk op de markt voor de bestaande verkopers en worden de torenhoge looptijden zo teruggedrongen. Eén ding is duidelijk: de bodem is in Haarlem nog niet bereikt en een verdere daling van de huizenprijzen is onontkoombaar komend jaar. Een gemiddeld verschil in vraagprijs en transactieprijs van circa € 20.000,- tot € 25.000,- is wenselijk voor een gezond marktevenwicht, zo blijkt uit de historie van onze kwartaalrapportages. Dat impliceert een daling van de vraagprijzen van gemiddeld 8 tot 10%.


Sander Siegersma


Regio Haarlem



Haarlem


Tussenwoning 250.876 248.250 236.422

Hoekwoning 305.150 283.333 295.778

2/1-kap 465.833 361.250 305.000

Vrijstaand - - 144.000

Appartement 175.467 161.462 167.728

Totaal 231.796 216.427 212.993



Hoekwoning 24 29 26

2/1-kap 9 8 7

Vrijstaand 0 0 1


Totaal 243 333 250




2/1-kap 188 311 269

Vrijstaand - - 16


Totaal 134 145 174




2/1-kap 56 43 40

Vrijstaand 36 34 31

Appartement 1.057 1.155 1.056

Totaal 2.014 2.097 1.948




2/1-kap 219 232 288



Totaal 202 293 323


Tussenwoning 295.600 287.750 289.200

Hoekwoning 360.278 349.556 344.900

2/1-kap 598.900 639.944 620.389

Vrijstaand 997.100 914.500 841.000

Appartement 192.021 191.180 189.270




De regio Haarlemmermeer bestaat uit Hoofddorp, Nieuw Vennep, Badhoevedorp, Aalsmeer, Uithoorn, Zwanenburg, Halfweg, De Kwakel, Mijdrecht, Vijfhuizen, Zwaanshoek, Cruquius, Boesingheliede en Beindsdorp.

In de Haarlemmermeer zijn er in één kwartaal 35% minder huizen verkocht. De verkopers kregen de afgelopen drie maanden dus een forse klap te verduren van de markt. Toch was deze klap relatief gezien veel lichter als we kijken naar het aantal verkopen exact een jaar geleden. Die zijn bijna identiek aan elkaar. De eindejaarsrally van 2012 in deze regio heeft dus een vertekend beeld laten zien. Het teruglopende aanbod en de kortere looptijden van de wel verkochte huizen duiden op een voorzichtige verbetering van de marktomstandigheden. Toch is een duurzaam herstel nog ver weg. Het grote verschil tussen de gemiddelde vraagprijs en de mediane transactieprijs staat dit herstel in de weg. Van enig gezond marktevenwicht is daarom nog lang geen sprake. De extra lange looptijden van het actuele woningaanbod spreken in dit opzicht boekdelen. Van met name de tussenwoningen, het grootste deel van de woningvoorraad, en in bezit bij potentiële doorstromers, dient de vraagprijs gemiddeld met 7 tot 9% te dalen om tot verkoopresultaten te komen. Als deze woningtypes verkocht worden, komt de woningmarkt hier automatisch weer op gang.


Sander Siegersma


Regio Haarlemmermeer



Haarlemmermeer


Tussenwoning 229.778 218.075 207.778

Hoekwoning 265.610 235.889 220.550

2/1-kap 380.000 331.750 309.063

Vrijstaand 542.083 389.667 504.000

Appartement 169.133 171.762 173.908

Totaal 247.750 232.405 234.732



Hoekwoning 30 71 39

2/1-kap 25 34 23

Vrijstaand 12 23 18


Totaal 232 352 229




2/1-kap 213 204 373



Totaal 163 176 149




2/1-kap 295 306 288



Totaal 1.972 1.978 1.931




2/1-kap 279 302 364



Totaal 275 305 326


Tussenwoning 261.321 258.000 249.500

Hoekwoning 299.489 301.840 298.889

2/1-kap 415.389 399.200 399.389

Vrijstaand 604.889 601.217 595.000

Appartement 189.543 189.025 188.810




De regio Zaanstreek bestaat uit de volgende plaatsen: Assendelft, Krommenie, Knollendam, Wormerveer, Wormer, Jisp, Zaandijk, Westzaan, Koog aan de Zaan, Zaandam en Oostzaan.

Het gemiddelde prijsniveau van € 166.309,- is 9,6% lager dan een jaar geleden en 4,1% lager dan het 4e kwartaal van 2012. Forse correcties, die groter zijn dan het landelijk gemiddelde. Tevens is het aanbod met circa 200 woningen in een jaar tijd gedaald. Degene die zijn woning in de verkoop zet heeft goede verkoopkansen, zo blijkt uit de gemiddelde looptijd van de verkochte woningen. De meeste woningen gaan voor realistische prijzen naar de markt en tegenwoordig investeren veel verkopers in hun woning, zodat de verkoopbaarheid vergroot wordt. Dit in tegenstelling tot verkopers die hun huis nog te koop hebben staan, want de looptijd van het aanbod bedraagt bijna een jaar. Met de gemiddelde vraagprijs gebeurt niet veel. Al kwartalen lang is deze vrijwel niet veranderd. Dit is de belangrijkste reden waarom veel woningen niet verkocht worden. De markt heeft inmiddels bewezen dat een vraagprijsverlaging, in combinatie met het wegnemen van andere bezwaren, leidt tot verkoopkansen. Wat verder opvalt is dat het aantrekkelijk kopen is met de huidige lage prijzen. Dit zal veel potentiële kopers van binnen en buiten de Zaanstreek verleiden om een woning te gaan kopen.


Robert de Joode

Robert de Joode | T 075 – 6126 400 | M 06 – 22 959 233 | E [email protected]

Regio Zaanstreek



Zaanstreek


Tussenwoning 175.444 177.389 168.500

Hoekwoning 194.200 182.625 195.750

2/1-kap 212.850 172.133 150.556

Vrijstaand 266.417 288.150 279.500

Appartement 135.566 122.821 123.158

Totaal 183.953 172.120 166.309



Hoekwoning 46 64 24

2/1-kap 24 28 26

Vrijstaand 14 26 14


Totaal 203 342 189




2/1-kap 153 236 199



Totaal 129 140 114




2/1-kap 212 211 190



Totaal 1.608 1.484 1.410




2/1-kap 305 312 361



Totaal 282 334 348


Tussenwoning 210.600 209.168 208.900

Hoekwoning 230.111 225.000 219.300

2/1-kap 241.150 243.000 245.250

Vrijstaand 398.900 425.333 400.333

Appartement 160.478 150.115 150.261




De regio IJmond bestaat uit de plaatsen: Uitgeest, Heemskerk, Beverwijk, Wijk aan Zee, Velsen, IJmuiden, Velserbroek, Driehuis en Santpoort.

Het aantal verkochte woningen in de IJmond is dit kwartaal gelijk aan het eerste kwartaal van 2012. Dit is beter dan in de meeste regio’s, want daar is beduidend minder verkocht. Ook de gemiddelde transactieprijs is stabiel en zelfs iets verbeterd ten opzichte van het vorige kwartaal. Verder is het aanbod aan het dalen, met iets meer dan 6% in een jaar tijd. Op zich goede ontwikkelingen, echter daar staat tegenover dat woningen lang nodig hebben om verkocht te worden, bijna een half jaar, en de onverkochte woningen inmiddels een jaar te koop staan. Daarnaast daalt de gemiddelde vraagprijs nauwelijks. Het aanbod daalt en hopelijk zet dit door. Hierdoor zal vraag en aanbod beter in balans komen wat het voor verkopers makkelijker maakt om hun huis te verkopen. Hierdoor ontstaat weer vertrouwen bij andere verkopers waardoor deze hun woning ook aan de markt gaan brengen, wat weer leidt tot meer goed aanbod en mensen die gaan verhuizen. Op deze manier komt de verhuisketen op gang. Zover is het helaas nog lang niet in de IJmond. Eerst zullen de vraagprijzen omlaag moeten.


Robert de Joode


Regio IJmond



IJmond


Tussenwoning 204.311 199.390 214.900

Hoekwoning 233.667 198.278 233.250

2/1-kap 217.207 298.333 267.714

Vrijstaand 458.333 319.583 482.500

Appartement 154.375 134.544 130.785

Totaal 209.642 196.353 205.486



Hoekwoning 39 61 24

2/1-kap 18 27 20

Vrijstaand 7 12 9


Totaal 176 265 175




2/1-kap 170 145 174



Totaal 143 157 179




2/1-kap 189 195 177



Totaal 1.528 1.498 1.412




2/1-kap 214 302 320



Totaal 243 348 369


Tussenwoning 224.800 217.500 216.000

Hoekwoning 250.600 259.740 257.056

2/1-kap 370.667 375.883 368.939

Vrijstaand 517.828 508.400 503.667

Appartement 166.822 167.827 167.915




De regio Duinstreek bestaat uit de plaatsen: Schoorl, Bergen, Egmond, Heiloo, Limmen, Castricum en Akersloot.

De Duinstreek doet het zo gek nog niet! Er zijn vrijwel evenveel woningen verkocht als in het eerste kwartaal van 2012, de prijzen zijn aanzienlijk gedaald (wat voor dit gebied een goede ontwikkeling is) en de looptijden zijn stabiel. Wel blijft het aanbod groot en zijn de vraagprijzen te hoog. Daarnaast staan de onverkochte woningen inmiddels bijna een jaar te koop. De forse prijsdaling wordt in dit gebied sterk beïnvloedt doordat er met name goedkope woningen zijn verkocht in het eerste kwartaal. Met name de verkoopcijfers van tussenwoningen en appartementen zijn relatief goed. Dit zijn over het algemeen de goedkopere woningen. Hieruit blijkt dat er veel vraag is in het goedkope(re) segment. De tegenstelling is dat hierin relatief weinig aanbod is. Dit zou een pleidooi zijn voor de gemeentes in deze regio om goedkopere woningen in het woningbouwprogramma op te nemen.


Robert de Joode


Regio Duinstreek



Duinstreek


Tussenwoning 205.675 217.778 200.278

Hoekwoning 217.140 239.900 212.800

2/1-kap 317.400 303.659 336.000

Vrijstaand 540.278 445.600 461.917

Appartement 164.865 177.609 189.143

Totaal 283.664 284.361 247.959



Hoekwoning 19 30 17

2/1-kap 26 25 12

Vrijstaand 21 42 16


Totaal 117 166 115




2/1-kap 223 155 166



Totaal 173 144 151




2/1-kap 163 167 159



Totaal 1.093 1.188 1.171




2/1-kap 268 326 338



Totaal 250 328 354


Tussenwoning 249.300 247.100 247.700

Hoekwoning 283.667 303.250 285.333

2/1-kap 367.889 374.222 365.111

Vrijstaand 594.400 59.625 593.200

Appartement 211.627 224.178 217.417




Het HAL-gebied bestaat uit: Heerhugowaard, Alkmaar en Langedijk.

De verkoop is, niet geheel onlogisch, behoorlijk teruggevallen in het 1e kwartaal van dit jaar, na een zeer goed 4e kwartaal in 2012. Echter, we hadden gehoopt op een iets beperktere terugval. De gemiddelde transactieprijs in het HAL-gebied is aanzienlijk gedaald in het 1e kwartaal van 2012, met bijna 6%. De andere parameters zijn stabiel, maar niet zodanig dat er sprake is van een gezonde marktsituatie. Verkopers doen er gemiddeld 5½ maand over om een woning te verkopen en onverkochte woningen staan inmiddels gemiddeld een jaar te koop. Het blijft hetzelfde liedje. De verkopers dienen hun prijzen te verlagen en de kwaliteit van hun woning te verbeteren. Alleen dan is er een reële kans op verkoopresultaat. In de lichte daling van het aanbod is af te lezen dat veel verkopers inmiddels deze keuze maken of de markt verlaten. Als deze ontwikkeling zich doorzet zal er meer evenwicht op de markt ontstaan, wat de kansen voor verkopers vergroot. Helaas zal het nog enige tijd duren voordat het zover is.


Robert de Joode


Regio HAL-gebied



HAL-gebied


Tussenwoning 179.700 167.944 163.833

Hoekwoning 216.711 172.525 185.300

2/1-kap 276.600 254.188 270.833

Vrijstaand 321.250 329.350 332.500

Appartement 149.337 135.486 144.304

Totaal 201.023 180.608 184.752



Hoekwoning 45 52 34

2/1-kap 20 16 12

Vrijstaand 22 26 18


Totaal 246 318 182




2/1-kap 235 133 204



Totaal 178 146 160




2/1-kap 161 163 157



Totaal 1.887 1.876 1.827




2/1-kap 279 299 317



Totaal 289 329 351


Tussenwoning 199.000 198.778 194.500

Hoekwoning 235.389 221.611 217.950

2/1-kap 304.444 301.944 300.389

Vrijstaand 432.000 426.450 422.778

Appartement 162.981 163.091 161.215




De regio Purmerend bestaat uit de gemeente Purmerend

De gemiddelde looptijd van te koopstaande woningen is inmiddels ruim langer dan een jaar! Het aantal transacties is historisch laag, met maar 74 verkopen. Wel is de looptijd van verkochte woningen een stuk korter dan de vorige kwartalen. De transacties vinden vooral plaats bij appartementen en tussenwoningen, dit zijn over het algemeen de goedkopere woningen. Dit heeft ook zijn weerslag op het gemiddelde prijsniveau, want dat is wederom gedaald. Wat opvalt is dat de gemiddelde vraagprijs nauwelijks daalt. De cijfers zijn duidelijker dan ooit! Een groot gedeelte van het aanbod is onverkoopbaar geworden. Dit blijkt uit de lange gemiddelde looptijd, het grote aanbod en de korte tijd dat de verkochte woningen te koop staan. De weinige kopers in de markt hebben een zeer grote keuze en gaan voor de aantrekkelijkste deal. De overige woningen zijn te duur in combinatie met onvoldoende kwaliteit. Wil je echt verkopen dan moet de prijs omlaag en de kwaliteit omhoog.


Robert de Joode


Regio Purmerend



Purmerend


Tussenwoning 194.111 177.472 170.388

Hoekwoning 173.300 204.900 197.500

2/1-kap 364.000 269.125 25.000

Vrijstaand 328.750 381.167 -

Appartement 143.725 122.855 132.125

Totaal 185.512 183.837 168.689



Hoekwoning 13 28 14

2/1-kap 3 10 4

Vrijstaand 2 9 0


Totaal 92 179 74




2/1-kap 59 143 261

Vrijstaand 201 224 -


Totaal 191 131 129




2/1-kap 41 45 43

Vrijstaand 71 68 68


Totaal 804 762 767




2/1-kap 247 317 364



Totaal 298 391 411


Tussenwoning 201.700 203.150 199.815

Hoekwoning 232.167 225.400 222.751

2/1-kap 361.222 344.667 342.750

Vrijstaand 467.833 506.100 506.100

Appartement 163.078 165.449 161.559




De regio Hoorn bestaat uit de gemeente Hoorn

De Hoornse woningmarkt kent een dusdanig laag aantal transacties dat er over de gemiddelde transactieprijs geen zinnige zaken te vermelden zijn. De enige positieve parameter is het afgenomen aanbodcijfer. Het goede 4e kwartaal van 2012 heeft het aanbod doen dalen en daarnaast is het een trend dat veel verkopers de markt verlaten en ook niet meer betreden. De overige cijfers staan zwaar in het rood. Hoorn heeft een slecht 1e kwartaal achter de rug en dat is duidelijk te zien. Het is moeilijk om uitspraken te doen over het eerste kwartaal, omdat de huidige woningmarkt in een uitzonderlijke situatie verkeert. Wel is duidelijk dat er veel dient te gebeuren in Hoorn om de markt weer in evenwicht te krijgen. Helaas zijn er al jaren te weinig kopers in de markt om het grote aanbod te laten afnemen. Er zal gezocht moeten worden naar meer vraag van buitenaf voor een betere kans op verkoopresultaat.


Robert de Joode


Regio Hoorn



Hoorn


Tussenwoning 167.667 164.075 155.250

Hoekwoning 174.722 178.425 158.500

2/1-kap 210.000 227.300 243.750

Vrijstaand 369.750 303.333 373.333

Appartement 158.456 186.175 304.595

Totaal 179.860 185.686 241.985



Hoekwoning 19 20 9

2/1-kap 4 20 8

Vrijstaand 4 9 11

Appartement 15 20 5

Totaal 65 119 42




2/1-kap 157 193 133



Totaal 155 179 161



Hoekwoning 94 92 92

2/1-kap 72 54 56

Vrijstaand 82 81 75


Totaal 551 544 518




2/1-kap 380 428 467



Totaal 304 376 421


Tussenwoning 174.778 174.500 173.944

Hoekwoning 197.450 195.600 194.500

2/1-kap 272.050 272.500 266.550

Vrijstaand 444.400 418.278 426.500

Appartement 178.687 184.831 180.516




BINNENZIJDE ACHTERBLAD



ACHTERBLAD

Woningmarkt Analyse Q1 2013

Documents

Transcript of Woningmarkt Analyse Q1 2013