BRIQS | Fit-Out research and examples
44
-
Upload
remko-zuidema -
Category
Real Estate
-
view
111 -
download
1
description
How buildings divide between Base-Buildings by Investors and Fit-Out by End-Users. The natural sharing of responsibilities, interests and ownership. Providing change upon need for End-Users in Healthcare, Smart Connections and Family adaptations
Transcript of BRIQS | Fit-Out research and examples
Gebouwen
Verantwoordelijk? Bevoegd? Trends? Voorbeelden?
>> >> >>
Bouwstenen circulaire economie Onderscheid Fit-‐Out en Base-‐Building
Remko Zuidema Docent, Coach & Presentator
BRIQS Fit-‐Out Mastery: Doel
Ervaringen komen samen Duurzaam Grondstoffen Beheer.nl
Gebouwen: Wie, wat en waarom?
Wie zijn er betrokken? Wat doen ze daarbij? Wat is daarbij hun (bedrijfs) doel? Hoe lang doen ze dat? Onder welke regelgeving?
Vastgoed
Ontwerp en
Realisa3
e
Indu
strie
en ha
ndel
Geb
ruikers
Grond
stoff
en
Project Por)olio Bouwmarkt Ac3viteiten Markt
Waarin zijn gebouwen anders? Grote Investering + LocaYe Vast + Specifiek!
Van Grondstof tot Gebruiker!
Elders? Winkels,
Internetshop, Weekmarkt etc.
NL wet EU wet EU wet NL wet NL+EU wet
Bouw (Ontwerp & RealisaYe) Project
Bestek en Werk
tekeningen
Toezicht en
DirecYevoe
ring
Voorlopig /
Defi. Ontwerp
Realisa
Ye en
(De)Mon
tage
Wet NL
Por)olio
Vastgoed
Gebo
uw
onde
rzoe
k
Fin. Beh
eer e
n m.j.o.p.
Financierin
g koop
/ verhuu
r
Tech. beh
eer
en Ond
erho
ud
Wet NL
Bouwmarkt
Prod
. inn
ovaY
e Ond
erd. re
tour
Leverin
g en
Ha
ndel
Prod
ucYe
tek.
Prod
uct retou
r
R&D en
Prod
ucYe
Bouwindustrie en Handel
Wet EU
(eind) Gebruikers Ac3viteiten
PrestaYe
(hoe
) form
ulering
Dagelijks
behe
er
Ruim
telijk
behe
er
Gebruik (w
at+w
aarom)
Wet NL+EU
Markt
Kweken
en
ontginne
n
Opslag en
Leverin
g Re
cycling en
op
werking
Prod
ucYe
en
kap / o
ogst
Grondstoffen
Wet EU
Kweken
en
ontginne
n
Opslag en
Leverin
g Re
cycling en
op
werking
Prod
ucYe
en
kap / o
ogst
PrestaYe
(hoe
) form
ulering
Dagelijks
behe
er
Ruim
telijk
behe
er
Gebruik (w
at+w
aarom)
Prod
. inn
ovaY
e Ond
erd. re
tour
Leverin
g en
Ha
ndel
Prod
ucYe
tek.
Prod
uct retou
r
R&D en
Prod
ucYe
Gebo
uw
onde
rzoe
k
Fin. Beh
eer e
n m.j.o.p.
Financierin
g koop
/ verhuu
r
Tech. beh
eer
en Ond
erho
ud
Bestek en Werk
tekeningen
Toezicht en
DirecYevoe
ring
Voorlopig /
Defi. Ontwerp
Realisa
Ye en
(De)Mon
tage
Consum
ent
Gebruikers
Techn. buro
Aann
emer
Gede
legeerd
gebruiker
Behe
erde
r Ond
erzoek
Financier
Makelaar
Ontwerpe
r Opzichter
Raffinage,
Agro + m
ijnb.
Verw
erking
gron
dstoffe
n
Retourlogi
Fabrikant
Hand
elaar
Leverancier
Vastgoed
Ontwerp en
Realisa3
e
Geb
ruikers
Grond
stoff
en
Project Por)olio
Indu
strie
en ha
ndel
Bouwmarkt Ac3viteiten Markt
Gebruikercirkel | Grondstofcirkel
PrestaYe
(hoe
) form
ulering
Bestek en Werk
tekeningen
Prod
. inn
ovaY
e Ond
erd. re
tour
Kweken
en
ontginne
n
Gebo
uw
onde
rzoe
k
Fin. Beh
eer e
n m.j.o.p.
Financierin
g koop
/ verhuu
r
Toezicht en
DirecYevoe
ring
Dagelijks
behe
er
Tech. beh
eer
en Ond
erho
ud
Leverin
g en
Ha
ndel
Opslag en
Leverin
g
Bouw Vastgoed Toelevering Gebruikers Grondstoffen Ru
imtelijk
behe
er
Gebruik (w
at+w
aarom)
Voorlopig /
Defi. Ontwerp
Prod
ucYe
tek.
Prod
uct retou
r
Recycling en
op
werking
Realisa
Ye en
(De)Mon
tage
R&D en
Prod
ucYe
Prod
ucYe
en
kap / o
ogst
Programma
van E,W&R
Prod
uct
inkoop
DBFM
O
programma
D&B
programma
DBM
programma
E&B
programma
Gron
dstof-‐
fen inkoop
Materialen
inkoop
Agen
t contract
Stabiele contractvormen “TradiYoneel”
Grip hebben op …?
En dan de ervaringen wel even opslaan!
waarderen testen
Design Techniek
Ontwerpen
(her) Bezinnen Visie, AmbiYe Missie
Toetsen Efficiënt
Produceren
EffecYef Onderhoud Gebruik
mobiliseren
inspireren
uitvoeren
plannen
reflecteren
reageren
management
Gebouwen: veranderingen?
Wat en wie? Waar? Hoeveel? Wanneer? Hoe? Waarom?
“The only constant is change” Heraclitus, Greek philosopher (app. 500 BC)
Gebruik in beweging
WoninginstallaYe anno 1960
WoninginstallaYe anno 2010
Inno
vaYe
doo
r nieuw
e prod
uct a
ankope
n
De nieuwe antwoorden! “We moeten niet proberen te voorspellen wat er zal gebeuren, maar probeer de voorbereiding te treffen in wat niet kan worden voorzien.” Emeritus Prof. Dr. Ir. John Habraken (TU/e + MIT) (Uitspraak “De dragers en de mensen” 1962)
Verschil Gebouw en Product?
LocaYe vast + hoge investering + lange duur 2 extremen: gebouw wordt ouder dan wij > Dierbaarheid!
of is om snel weg te gooien?
Milieu invloeden
Bijdrage gebouwen 5% in het BNP en: weg transport materiaal gebruik afval CO2 emissies energieverbruik
30% van deze impact was voor gebouw opening!
25% 35% 35% 40% 40%
EfficienYe (gebruik van volume) 25% van gebouw is verpakking
1960 2010
InnovaYe door toevoegingen
InnovaYe door vervlechYng
Aanpasbaarheid (absorberen van verandering)
InstallaYe kanalen in Eengezinswoning
Voorbeeld van vervlechYng
Levensduur Gebouw divers # keren in levenscyclus: 0x Omgeving eindeloos 1x ConstrucYe 50-‐100 jaren 3x Gevel/dak 30-‐35 jaren 4x InstallaYes B 20-‐40 jaren 5x InstallaYes G 10-‐20 jaren 7x Inbouw 5-‐10 jaren 9x Meubels 1-‐10 jaren > Alleen bij einde construcYeve
levensduur komen alle materialen tegelijk vrij
Gebr. <> Beleg. <> M-‐ij
Levensduur Gebouw divers LocaYe ConstrucYe Gevel/dak InstallaYes-‐B InstallaYes-‐G Auouw Meubilair
Kort | Middel | Lang jaren 0 20 40 60 80 100>
<< >>
Gebruiker <> Belegger <> M-‐ij
Gebouw grondstoffen registraYe Raportage bevat gebruikte Directe grondstoffen in gebouw en gebruikte Indirecte grondstoffen van realiseren en onderhouden!
Fase: Level: Strategisch Plan Realisa3e Gebruik
Report Report Report
Draag-‐ structuur Report Report Report
Gevel/Dak Report Report
Installa3es Report Report
AOouw Report Report
Report
Report
Report
Report
Gebied
Report
Report
Report
Report
Afdanken
Report
Report
Report
Report
Report
Meubilair Report Report Report Report Report
Gebruiker <
> Be
legg
er <> Maa
tschap
pij
Sociaal <> Techniek <> Ecologie
Vastgoed
Ontwerp en
Realisa3
e
Indu
strie
en ha
ndel
Geb
ruikers
Grond
stoff
en
Project Por)olio Bouwmarkt Ac3viteiten Markt
Verschillende methoden verbinden de bouwcycli! OpenBouwen< >SlimBouwen< >C2C/BMc/tNS/BBE
Maatschappij Omgeving
Gevels Nuts installaYes
Gebruiksinstall. Auouw
Draagstructuur
Meubels
Gebouw Drager
Gebruiker Inbouw
Steen/ Glas Kunststof
Zand/ Grind
Metalen Hout TexYel
etcetera
etcetera
Bio sfeer / Techno sfeer
etcetera
Kozijn
Koeling Wand element
Keuken
Vloer element
W/K Opslag
Eigenaar
NL wet EU wet EU wet NL wet NL+EU wet
Voorbeelden; 50% lichter
Gebouwen: veranderingen?
Waarom? Economisch, Ecologisch, Sociaal? Leidt dit tot voorbeelden?
First Long-‐Life Quality Housing “ Blan-‐Shera Urawa”, Completed in May 2011,
69 units, 80 -‐93 sqm, 30 min north of Tokyo St.
by Haseko-‐CooperaYon (Exp. of 480 K units)
Balcony
Mechanical and Electric Pipe Shays can be Maintained from Outside of Each Unit (from Common Corridor)
Entrance from Common Corridor
PS
Technical Guidelines Japan Act for PromoYon of Long-‐Life Quality Housing:
3. Easiness for Maintenance and Renewal Common piping of condominium apartments must be maintained without entering private parts of dwellings.
4. Adaptability Distance between the floor slabs of base building must be 2,650mm or higher for piping and wiring according to modificaYon of the original room layouts.
Second Long-‐Life Quality Housing “ Blan-‐Shera Suita-‐Katayama Koen”, Completed in July 2011,
114 units, 79 -‐ 107 sqm, 10 km from Osaka St.
by Haseko-‐CooperaYon
Fit-‐Out: Japanese going Dutch?
Familie veranderingen opnemen
Mechanisch en Elektrotechnisch onderhoud via schachten buiten de unit bereikbaar (vanaf gemeenschappelijke ruimte)
Familie zonder kinderen
Familie met kinderen
Balkon
Ba
lkon
PS
PS
Corridor
Verplaatsbare Scheidingswanden en opslagsysteem
Corridor
Voorbeeld invulling woonkamer
Helsinki going Dutch?
Stacked mulYlayer Infill
Just an empty box?
Base building before infill
Full with happy people!
Happy users
EvaluaYe 2013 vanuit pla{orm31.nl
Voorbeeld NL, Solids
Amsterdam Oud-‐West
Lijkt een gewoon gebouw
Bewoners verschillend tevreden
Inbouw 10x goedkoper + 10x duurder dan raming
En nog veel meer voorbeelden
Waar nu aanpak in 2 belanghebbenden? • Winkelcentra met winkelunits • Lenige gebouwen, Zuidas Amsterdam • Publieke gebouwen, Kanton Bern (CH) • Ziekenhuizen Army, Pentagon (USA) • Pensioenfondsen, CorporaYe • VvE woongebouw, Bedrijfsverz.gebouw
Conclusies en aanbevelingen
Knelpunten: 1. Van Koper pas-‐op naar Verkoper pas-‐op 2. Invloedverdeling Belegger en Gebruiker 3. Lerende organisaYe Ontwerp en Bouw Daarna: 1. Van Product naar PrestaYe leveren 2. Van Lineaire naar Circulaire Economie
