Oktober 2020 A Brand New NVM

In dialoog naar de toekomst

Business

Bedrijfsmakelaardij in coronatijd

Agrarisch

Nieuw digitaal taxatieplatform

Wonen

Onduidelijkheid bemiddelingskosten

Omslag:

De eerste trams in campagnestijl rijden al.

Foto: René van den Burg

2 Inhoud • NVM MAGAZINE

In dit nummer4

VOORWOORD Onno Hoes

5VERENIGINGSNIEUWS

6VAKGROEP AGRARISCH & LANDELIJK

8VAKGROEP BUSINESS

10VAKGROEP WONEN

12PRINSJESDAG

Aan de slag met woningtekort!

14A BRAND NEW NVM

In dialoog naar de toekomst

17YOUNG PROFESSIONALS

Laten hun stem horen

18INNOVATIE

Digitaal tekenen en identificeren

20BEMIDDELINGSKOSTENOnduidelijkheid duurt voort

2210 VRAGEN AAN

Arjan Terpstra

23JURIDISCHE DIENST

Aansprakelijkheid ontbreken bouwvergunning

24NIEUW DIGITAAL TAXATIEPLATFORM

Eerste licenties afgegeven

26BEDRIJFSMAKELAARDIJ IN CORONATIJD

De nieuwe realiteit

28BLIK VAN BUITEN

Minister Kajsa Ollongren

3 OKTOBER 2020 •

In dit nummer

29JURIDISCH

Provinciale verordening

30TROTS

Ergens nog altijd een familiebedrijf

32EXPERTISE

“Verkoop kennis in plaats van producten”

34WONINGFRAUDE EN HENNEPTEELTGedegen screening begint bij makelaar

36NIEUW ENERGIELABEL 2021

Startpunt alternatieve verdienmodellen

37VERKOOP RECREATIEWONINGEN

EXPLODEERTDankzij corona

38NIEUWE CAMPAGNE WONEN“Snel schakelen was noodzaak”

40 ACADEMIE VOOR VASTGOED

Virtueel klaslokaal is blijvertje

43COLUMN

Wie heeft de krapste?

44NVM IN DE MEDIA

45NVM’ER

Cees Steur

46 NIEUW NVM-LID

“We moeten het met z’n allen doen”

47BEËDIGINGENEn nieuwe leden

4 NVM MAGAZINE • Foto | René van den BurgVoorwoord voorzitter

Het zijn drukke tijden. Prinsjesdag is al weer achter de rug (daar leest u elders over in dit magazine) en iedere dag staan er wel berichten in de media over de onderwerpen die ons in ons dagelijks werk bezighouden: woningnood, verandert de kantorenmarkt door corona, nieuw taxatiemodel per 1 juli 2021, duurzaamheid, veranderingen in overdrachtsbelasting, het stikstofvraagstuk. Kortom: onze branche doet er toe en leeft. Ook NVM is volop in beweging, al gaat dat soms anders dan we zouden willen. Eigenlijk hadden we nu terug moeten kijken op de eerste twee bijeenkomsten van de reeks 'A Brand New NVM'. Echter, aangescherpte corona- maatregelen gooiden roet in het eten. We willen zeker door met dit belangrijke traject, eventueel door bijeenkomsten in de tijd te verschuiven of om op een andere manier het gesprek met u aan te gaan. Samen met u wil ik werken aan de nieuwe koers van uw vereniging.  Uw inbreng wordt écht op prijs gesteld en ik nodig u ook uit om mee te blijven doen. Alleen als u zegt wat u op uw tong

heeft, komen we verder. Natuurlijk hoeven en kunnen we het niet allemaal met elkaar eens zijn, dat kan ook niet, maar de grootste gemeenschappelijk richting moeten we samen kunnen vaststellen. En daarbij hoort innovatie, kwaliteit, professionaliteit en datagedrevenheid. Als we hier met z’n allen een heldere invulling aangeven dan houden we onze goede en betrouwbare naam bij onze consumenten, beleids-makers en in de media vast.  En of ik nu in september bij de afdeling Drenthe, bij een makelaar in Laren of in Boxmeer bij de Vastgoedsociëteit kom, overal zitten de mensen vol met ideeën en willen ze vooruit. Daar haal ik mijn energie uit. Wat gebeurt er in de praktijk, waar loopt u tegenaan. En wat kunnen wij als Algemeen Bestuur daaraan doen. Wij als bestuur willen er voor u zijn, zodat u zo optimaal mogelijk kan werken en onze klanten tevreden zijn over u. Daar doen wij het voor, daar doe ik het voor.

Onno HoesVoorzitter NVM

Wij zijn van de toekomst!

5OKTOBER 2020 • Kort nieuws

Jouw mening telt!De NVM-verenigingsapp wordt uitgebreid met ‘ledenpanels’. Met deze toevoeging kan NVM op een snelle en makkelijke manier de mening peilen onder een specifieke doelgroep over een bepaald onderwerp. Denk bijvoorbeeld aan een vraag over stikstof aan leden die met nieuwbouw te maken hebben. We zijn een pilot gestart met de klankbord-groep aankoop. De ledenpanels zijn toegevoegd aan de NVM-app en worden binnenkort beschikbaar voor alle gebruikers.

Meer informatieonline@nvm.nl

De geschiedenisherhaalt zichIn 1898 werd de NBM opgericht, de voorloper van de huidige NVM. Inmiddels bestaat onze vereniging dus al 122 jaar. Het zijn niet bepaald rustige tijden geweest, niet voor ons land en niet voor onze vereniging. U kunt zich vast de geschiedenislessen van vroeger herinneren: twee wereldoorlogen, de wederopbouw, een aantal forse crisissen en woningnood.

Ook op technologisch vlak is er veel veranderd: de opkomst van de fax, computers en mobiele technologie. Momenteel bevinden we ons in een steeds verdergaande digitalisering van de samenleving, aangewakkerd door het coronavirus.

Door het elke keer opnieuw kiezen van de juiste koers heeft NVM, ondanks soms moeilijke tijden, haar positie verstevigd. De huidige coöperatieve vereniging NVM is dan ook groot en gezond. Dat is te danken aan uw bijdrage en aan gene-raties van makelaars en taxateurs voor u. Het is tevens te danken aan ondernemerschap binnen NVM en de drang om te innoveren en te vernieuwen.

De afgelopen jaren is veel veranderd. Opnieuw zijn we op een punt beland in de geschiedenis van NVM om over de koers van de vereniging te praten. Daarbij keren we terug naar de basis: het ledenbelang. Wat bindt ons aan elkaar en aan NVM? Wat verwachten de makelaars en taxateurs van NVM? Hoe moet onze club er over 10 jaar uitzien? Juist om die vragen te beantwoorden zijn we met het traject 'A Brand New NVM' gestart waarin we in een open dialoog uw wensen en verwachtingen bespreken. Ook kritische geluiden maken deel uit van deze dialoog.

De eerste bijeenkomsten konden op het laatste moment helaas niet doorgaan. Een goede start is dus al gemaakt om gezamenlijk NVM te verbeteren, via de vele ingevulde enquetes, zoals dat al ruim 120 jaar gebeurt. De geschie-denis wijst uit dat we dat kunnen!

Arthur Schellekens, Directeur NVM-bureau

COLUMN

Het data-bestuur van NVM

NVM Data governance BoardAls NVM lopen we voorop op het gebied van vastgoed en data. Maar om leidend te blijven, moet er ook duidelijk leiding worden genomen. Daarom is er nu de Data Governance Board die de koers bepaalt, de kaders vaststelt en de richting aangeeft. Het beleid wordt vervolgens ingericht en uitge-voerd door NVM data-dochter, brainbay.

Met de Data Governance Board worden beslissingen sneller en beter geïnformeerd genomen en het beleid wordt nauwkeurig gecontroleerd en zo nodig gewijzigd. Handhaving is scherper, partijen weten waar ze moeten zijn en er is nóg meer aandacht voor de datakwaliteit. De vakgroepen zijn ruim vertegenwoordigd in de Data Governance Board en zijn besluit vormend. Daarmee is de invloed van de leden geborgd.

Wie zitten er allemaal in?• Onno Hoes namens AB en voorzitter• Rieks van den Berg namens vakgroepbestuur Wonen• Sjoerd Meijers namens vakgroepbestuur Business• André Olden namens vakgroepbestuur Agrarisch en Landelijk• Fonger Ypma namens brainbay• Marc Vervoort - Projectmanager afdeling Beleid en Kwaliteit• Sergej Katus - adviseur en Functionaris Gegevensbescherming NVM.

Meer informatie?Marc Vervoort Projectmanager afdeling Beleid en Kwaliteitm.vervoort@nvm.nl

6 • NVM MAGAZINEVakgroep Agrarisch & Landelijk

NVM staat positief tegenover de plannen van het kabinet om het komende jaar werk te maken om de stikstofneerslag te verminderen en de natuur te herstellen en te versterken.

Het Rijk investeert daarvoor de komende jaren meer dan 2 miljard euro in de landbouw, industrie, mobiliteit en de bouw. Voor de landbouw komen er volgend jaar financiële regelingen en subsidies voor boeren die willen omschakelen naar meer duurzame (kringloop)landbouw en boeren die willen stoppen. Het streven om de structurele aanpak stikstof begin 2021 wettelijk te verankeren, is van groot belang voor ondernemers en het goed laten functioneren van vastgoedmarkten. Meer budget, meer duidelijkheid en minder onzekerheid zorgt ervoor dat de landbouw weer perspectief krijgt en er weer ruimte komt voor nieuwe en nodige economische ontwikke-lingen. NVM vindt dat de overheid oog dient te hebben voor inkomens- en vermogensverlies en toekomstperspectief van veehouders als gevolg van een bedrijfsbeëindiging. Dat geldt ook voor de advieskosten waarmee agrarische ondernemers worden geconfronteerd in een langdurig traject van stoppen en saneren. Nieuwe functies voor vrijkomende agrarische bebouwing en percelen dienen te worden ondersteund.

Het is wel zaak dat er snel duidelijkheid komt over zaken die nog nader onderzocht of geëvalueerd dienen te worden, anders blijft de verlamming in vastgoedmarkten stand houden. Zo staat in de LNV begroting dat de mogelijkheid van een regionale drempelwaarde voor stikstofemissies bij nieuwbouw nog nader worden onderzocht. Ook de regelingen extern salderen en verleasen – waarbij een bedrijf een overschot van stikstof-emissie overdraagt aan een ander – worden  geëvalueerd. •

Meer informatie?Neem contact op met Paul Braksp.braks@nvm.nl.

Kabinetsplannen Co2

Stikstof

7OKTOBER 2020 • Kort nieuws

Binnenkort nieuwe inspiratieNVM Agrarisch & Landelijk gaat aan het eind van dit jaar weer een inspiratiemagazine uitgeven. Er zullen case studies in staan van duurzame en innovatieve bedrijven in de land- en tuinbouw. Hierbij komen klanten, het vastgoed en dienstverlening van NVM-leden van de vakgroep Agrarisch & Landelijk aan bod. •

Werk in het buitengebied blijft veranderen

In 2006 werd de naam van onze vakgroep veranderd van Agrarisch Onroerend Goed in Agrarisch & Landelijk Vastgoed. Dat was natuurlijk met een goede reden. We zagen toen al dat er steeds meer niet-agrarische activiteiten in het buiten-gebied kwamen en de diensten van de leden van onze vakgroep verbreed werden. We werken niet enkel voor agrarische bedrijven, maar hebben ook woonwerkkavels, woon boerderijen, recreatie en andere bedrijfsgebouwen in onze portefeuille. Het buitengebied verandert nog steeds en als vakgroep schaven we onze visie daarom continue bij om onze leden zo breed mogelijk te ondersteunen. Afgelopen juni hadden we daar een brainstorm over en in september hebben we bij de ledenvergadering onze leden gevraagd wat zij belangrijk vinden. We hebben het gehad over de transitie op het platteland: herbestemming, functieverandering en ruimte voor ruimte. Maar we hebben het ook gehad over de specialismes van agrarische makelaars en taxateurs. Ondanks de verbreding van het vak blijven de agrarische sectoren namelijk de kern. Een melkveehouderij taxeer je anders dan een glastuinbouwbedrijf. Je hebt met andere wetgeving, normen en eenheden te maken. Je moet je advies en taxatierapporten aanpassen als er nieuwe ontwikkelingen zijn op het gebied van bijvoorbeeld stikstof en fosfaat. NVM Agrarisch & Landelijk- makelaars en taxateurs zullen de komende jaren naast de traditionele diensten steeds vaker de rol vervullen van adviseur en regisseur bij onteigening en herbestemming van vastgoed. Digitalisering gaat daarbij helpen. Ik ben dan ook trots dat de nieuwe werkgroep Taxeren LAV - onder aanvoering van Bernhard Kootstra, Frans Merkens en Paul van ’t Veer en geholpen door bestuurder Jos Ebbers en beleidsmedewerker Paul Braks - razendsnel een platform wist te lanceren waarop we digitaal agrarisch & landelijk vastgoed kunnen taxeren. Je leest er meer over verderop in dit magazine. De visie werken we momenteel verder uit en delen we daarna graag met jullie.

Ard Klijsen, Voorzitter NVM Agrarisch & Landelijk

COLUMN

Wisseling van de wachtAnet van den Berk van Van den Berk & Kerkhof Makelaars en Taxateurs is op 9 september toegetreden tot het bestuur van de vakgroep Agrarisch & Landelijk. Zij vervangt Jaap Ridderhof die het eind van zijn zittingstermijn heeft bereikt.

Binnen het bestuur krijgt Anet de portefeuilles Ledenservice en Educatie. “Ik wil me binnen de vakgroep inzetten om nog meer te halen uit het delen van kennis”.Na haar studie aan de HEAO is Anet begonnen bij haar vader en in 1988 beëdigd als makelaar. Zij houdt zich met name bezig met bemiddeling, taxatie en vastgoedadvies in het buitengebied. Haar adviespraktijk betreft ont eigening, planschade, nadeelcompensatie en ruimtelijke ordening.

AfscheidOok is afscheid genomen van Jaap Ridderhof. Vakgroepvoorzitter Ard Klijsen: “Als bestuur zijn we trots dat we met Jaap hebben mogen samen-werken. Hij is een echte vakgoeroe die de lat hoog legt. Hij is loyaal, betrokken, eerlijk en laat niet met zich sollen.”Jaap over zijn vertrek: ”Ik heb het sinds 2014 met veel plezier gedaan. Ik kijk tevreden terug en ben trots dat ik deze club heb mogen vertegenwoor-digen.” Ook bedankte hij het NVM-bureau en in het bijzonder André Drok, Carla de Groot en Paul Braks. •

8

NVM Business zet alles in het werk om haar leden op voorsprong te zetten. Om hun toege-voegde waarde als adviseur te bewijzen en te vergroten. NVM Business wil de brug slaan tussen vastgoeddata en de wereld van de klant. Daarom investeert NVM Business in nieuwe technologie, het delen van kennis en het verbinden van mensen. Daarnaast wil NVM Business haar thought leadership vergroten door zich niet alleen te positioneren als innovatief maar ook als een autoriteit met een inspirerende visie.

De pay off ‘samen versnellen’ is als volgt door te vertalen: samen staat voor het feit dat we als grootste branchevereniging van commercieel vastgoedprofessionals als geen ander zaken in beweging kunnen brengen, verschil kunnen maken in het vakgebied en zelfs de markt een nieuwe richting in duwen. Met versnellen bedoelen we dat NVM Business een accelerator is die de vooruitgang versnelt door bijvoorbeeld kennis te delen, mensen bij elkaar te brengen, aan innovatie deel te nemen en technologie-platforms te bouwen.

De volgende thema’s gaan we in de nieuwe campagne centraal stellen:• Data van vastgoed, gebruikers en de markt• Prop Tech • Verstedelijking • Duurzaamheid als nieuwe norm• Mobiliteit, wonen en werken in de toekomst •

Meer informatie?leden.nvm.nl/marketing/uitingen-nvm-business/

Vakgroep Business • NVM MAGAZINE

Nieuwe campagne NVM Business

Samen versnellen. Dat is de pay-off van de nieuwe campagne van NVM Business. De campagne ondersteunt de ambitie van NVM Business om te groeien naar een marktaandeel van 90 procent in de Nederlandse commercieel vastgoedmarkt.

9Kort nieuwsOKTOBER 2020 •

Verhoging overdrachtsbelasting

Verkeerde beslissing op verkeerde momentAfgelopen Prinsjesdag werd bekend dat de overdrachts-belasting voor starters wordt geschrapt. Dat lijkt misschien nobel, maar het is nog maar de vraag in hoeverre startende huizenkopers hier in de praktijk daadwerkelijk van zullen profiteren. De kans is groot dat de starters die nu meer kunnen uitgeven, eerder hoger zullen bieden met hogere koopprijzen als resultaat. Nog problematischer is dat de rekening van deze vrijstelling ergens anders in de markt terecht komt, namelijk bij kantoren, winkels en horeca. De overdrachtsbelasting op commercieel vastgoed wordt per 1 januari 2021 namelijk verhoogd naar 8 procent, dat is een verhoging van 2 procent. Ook voor woningbeleggen stijgt het nieuwe belastingtarief naar 8 procent. Dit is een verkeerde beslissing op het verkeerde moment. De hogere belasting op transacties schaadt het vertrouwen en de investeringsbereidheid in deze markt. Gebruikers en huurders van commercieel vastgoed hebben al te maken met grote omzetverliezen door Covid-19. Het doorvoeren van deze maatregel leidt tot afnemende interesse in onze vastgoedbeleggingsmarkt, zowel van Nederlandse als buitenlandse beleggers. Ook op de buitenlandse partijen – die in 2019 goed waren voor 73 procent van het totale transactie-volume van zo’n 10,2 miljard euro in winkels, kantoren en bedrijfsruimten - kan dit een negatief effect hebben. Wij roepen dan ook op de overdrachtsbelastingverhoging niet door te voeren, omdat doorstroming wordt verstoord en dit het beoogde doel voorbijschiet. Iedereen, en zeker ook de overheid, is gebaat bij een stabiele vastgoedmarkt voor commercieel vastgoed waar met vertrouwen in kan worden geïnvesteerd. De plannen uit de miljoenennota rond de overdrachtsbelasting worden op 26 oktober behandeld in de Tweede Kamer bij het belastingplan. Voor die tijd zullen wij vanuit NVM via onze lobbyist en eventueel in samenwerking met andere belangen-organisaties de betreffende Kamerleden helder en duidelijk laten weten waarom wij vinden dat deze plannen niet goed zijn voor de stabiliteit van de vastgoedmarkt en de Neder-landse economie. Sander Heiding, Voorzitter NVM Business

COLUMN

25 jaarM.M.M. van den Berg MVGM BedrijfsmakelaarsJ.T.M. Bos P.H. Verheul Makelaardij “O.g.” B.V.M.G.A. Jonk Sopar Makelaars o.g. b.v.P. van de Plassche Zuijdplas & Partners BedrijfshuisvestingJ.R. Postma Van Dam Makelaars

JubileaNVM Business feliciteert de volgende makelaars/taxateurs met hun jubileum:

NVM Business Innovatiecongres 2020'Alive and Kicking'

Op 26 november dit jaar presenteert Jeroen Pauw live vanuit de Werkspoorkathedraal in Utrecht het vierde NVM Business Innovatiecongres 'Alive and kicking'.De actuele marktontwikkelingen in deze bijzondere tijd, de visies, strategieën, innovaties en de maatregelen die de belangrijkste decisionmakers op dit moment nemen om de vastgoedsector toekomstbestendig te maken worden uitgebreid besproken.

De uitnodigingen worden binnenkort verspreid.

Kijk het webinar hier terug: https://bit.ly/30098uk

10 • NVM MAGAZINEVakgroep Wonen

Samen met het Landelijk Aanjaagteam Ondermijning organiseerde de NVM in september een webinar over de meld-plicht op grond van de Wwft (voluit de Wet ter voorkoming van witwassen en financieren van terrorisme).

Onder voorzitterschap van Onno Hoes en met medewerking van Jerry Wijnen (voorzitter MVA) besprak Edward van der Torre (docent Politieacademie en onder-zoeker en trainer bij LokaleZaken) een aantal dilemma’s, bekeken door meer dan 700 makelaars. Voorlichting over de Wwft lijkt vaak meer gericht op het defensief terugdringen en begrenzen van ‘verkeerde’

krachten, dan op het mobiliseren en steunen van ‘goede’ krachten om onder-mijning tegen te gaan. Makelaars en taxateurs vormen in beginsel juist hulp-troepen bij het bestrijden van ondermijning. In de ogen van NVM behoort dat ook het uitgangspunt te zijn bij Wwft-opleidingen voor makelaars en taxateurs. •

Webinar Wwft meldplicht

Digitale eninnovatieve kansen

De digitale revolutie dendert voort. Tech betreedt vastgoed en vastgoed wordt steeds meer tech. Verandering is spannend maar brengt ook veel kansen. Daarom komt NVM in november met een speciaal e-zine om allerlei interessante en opvallende ontwikkelingen in binnen- en buitenland op het kruispunt van tech, innovatie, digitalisering en vastgoed onder uw aandacht te brengen. •

Magazine ‘Duurzaam wonen’In 2050 moet de nationale broeikasgasuitstoot helemaal teruggedrongen zijn en zijn alle woningen gasloos. Als woningeigenaar hoef je niet alles in één keer te doen. Juist door kleine(re) maatregelen stapsgewijs uit te laten voeren blijven de kosten te overzien, passend bij de eigen financiële situatie, en werk je langzaam naar een duurzamere en veelal comfortabelere woning. En daarbij zijn er inmiddels veel mogelijkheden om duurzaamheidsmaatregelen te financieren. In het inspiratiemagazine ‘Duurzaam wonen’ staan de mogelijkheden en mooie voorbeelden over het verduurzamen van de woning centraal. Veel inspiratie en informatie voor woningbezitters.

Bekijk hier het magazine online:https://bit.ly/3kGc5bm

• Monique Jansen verbouwde grondig:"Dan maar meteen nul-op-de-meter"•

Kleine stapjes, groot comfort"Blij met die geïsoleerde voordeur"•FinancieringZó is verduurzamen niet duur

•Harm Edensherwaardeert zijn huis en buurt

Duurzaam wonenInspiratie en informatie voor woningbezitters

Kijk het webinar hier terug: https://bit.ly/30098uk

11OKTOBER 2020 • Kort nieuws

COLUMN

25 jaarJ.T.M. Bos H. Verheul Makelaardij “O.g.” B.V.M.G.A. Jonk Sopar Makelaars o.g. b.v.J.R. Postma Van Dam MakelaarsH. Bosma Bosma De Witte MakelaarsMr. H.J. Bresijn WG Makelaars B.V.B.J. Brok Brok MakelaarsJ.M.C.P.M. van Gastel Via Joop Makelaardij Den BoschW.R. Giesberts Giesberts Beëdigde Makelaars Zeist B.V.I.C.A.J. Greve Voerman Greve Makelaardij o.g.Tj. op de Hoek Op de Hoek MakelaardijR.P. ten Hoopen Bisonstaete Makelaars O.G. B.V.Mr. G.M.Y. Ideler Makelaarskantoor IDELERG.C. Klinker Jonkman GarantiemakelaarsW.H. Meulenbelt Evers Makelaardij b.v.S. Moll Makelaardij Sierd Moll B.V.J.H.T.J. van Oppen OPS Advies MakelaardijJ. Stamou NSP Wegter MakelaarsJ.P. Stoop Makelaarsland B.V.E.J. Weijers Spaarneduin Makelaardij o.g.M. Zeeven Makelaardij Zeeven B.V.

40 jaarJ.B.A.B. Reinerie NVM Senior

JubileaNVM Wonen feliciteert de volgende makelaars/taxateurs met hun jubileum:

Jong, innovatief en moderne regelgevingFijn dat we na zo’n lange tijd weer een fysieke leden-vergadering hebben kunnen organiseren en om zovelen weer ‘in het echt’ te zien en spreken. Ook via een livestream kon de vergadering worden gevolgd en zo zag menig lid de benoeming van Frederik van Till als nieuw bestuurslid data en innovatie.

Om het werk van makelaars en taxateurs makkelijker en vooral ook minder tijdrovend te maken zullen er meer tools moeten worden ontwikkeld. Met de invulling van deze nieuwe bestuursfunctie kunnen we de druk op innovatie opvoeren en de behoeften van de leden direct vertalen naar de deelnemingen.

Met ledenbelang als belangrijkste strategische pijler, is het ook nodig om naar de behoeften en doorstroming van onze Young Professionals te kijken. Hoe kunnen we de K-RMT en de A-RMT meer betrekken bij de vereniging? Zij zijn immers onze leden van de toekomst. Daarom biedt het bestuur Wonen een ‘bestuursstage’ aan één van de actieve Young Professionals die onze vereniging rijk is. Hiermee willen we vooral input ophalen uit de jongste gelederen van NVM.

Die input zal ook van toepassing zijn op een onderwerp als regelgeving: de huidige tijd vraagt om modernere regelgeving. Daarom hopen we in november een ‘juridisch’ bestuurslid te gaan verwelkomen.

Innovatiekracht en ledenbelang gaan wat het bestuur Wonen betreft hand in hand. Als net opgerichte coöperatieve vereniging zitten we in een transitiefase: samen met de leden zullen we moeten bepalen hoe we de uitdagingen van de toekomst van ons werk én van NVM gaan vormgeven. Uw input is van essentieel belang. Ik hoop dan ook, wanneer dat weer in alle redelijkheid mogelijk is, velen van u te ontmoeten bij 'A Brand New NVM'!

Lana Goutsmits-Gerssen, Voorzitter NVM Wonen

12 Tekst | Eva van Beveren • NVM MAGAZINEVereniging

Afgelopen anderhalf jaar heeft NVM extra ingezet om het gigantische woningtekort kenbaar te maken. Meer bouwen is daarbij het devies. Maar er moet niet per definitie gebouwd worden voor de vraag, maar vooral voor de doorstroming, stelt Jasper van der Jagt, lobbyist bij NVM.

Data is inzicht“Om inzichtelijk te maken aan wat voor soort woningen behoefte is in een bepaald gebied, spelen juist NVM-makelaars een belangrijke rol”, benadrukt Van der Jagt. Met hun kennis en data van de lokale markt, kunnen zij de overheden voorzien van belangrijke, zo niet cruciale informatie. “Zijn er alleen starterswoningen nodig of moet er juist worden geïnvesteerd in senioren-woningen, zodat senioren kunnen doorstromen vanuit de eengezinswoningen en gezinnen de starterswoningen kunnen verlaten zodat starters ruimte krijgen?”, benoemt Van der Jagt. Doorstroming is niet alleen in het belang van de

makelaar, maar ook in het algemeen belang. “Als er geen woningen zijn, kan niemand verhuizen, wordt er minder geïnvesteerd en daalt de werkgelegenheid, wat de economie niet ten goede komt.” NVM is nu ook in gesprek met het ministerie om hier meer aandacht voor te vragen.

InvesterenHet is de overheid duidelijk dat er een woning-tekort is maar hoe willen zij dit aanpakken? Van der Jagt: “Je ziet dat sommige politieke partijen het vooral hebben over de verdeling van de huidige woningvoorraad. Zodat niet alles bij beleggers komt te liggen, met hoge huren als gevolg. Maar in hoeverre is die nadruk op verdeling slim op de lange termijn? De nadruk dient juist te liggen op het vergroten van het aanbod van beschikbare woningen. Want doordat het aanbod veel kleiner is dan de vraag, zullen ook de prijzen blijven stijgen.” NVM pleit daarom voor het tegenovergestelde: het zo aantrekkelijk mogelijk maken om in vastgoed te investeren zodat het aanbod stijgt en de prijzen op den duur dalen.

WoningbouwregisseurNVM-voorzitter Onno Hoes heeft eerder al het begrip ‘vastgoedregisseur’ geïntroduceerd: iemand die namens het Rijk extra de regie moet pakken in de verschillende regio’s om het realiseren van vastgoed te vergemakkelijken en te versnellen. “Want om te kunnen bouwen zijn er vaak nog te veel hobbels op de weg, zoals het vrijgeven van grond en vergunningen of niet bouwen in het groen”, vertelt Van der Jagt. “Uiteraard vinden we dat er regie gevoerd moet worden waar je wel en niet bouwt, maar met alleen binnenstedelijk bouwen gaan we het niet redden.”

Nationale omgevingsvisieNVM heeft laten onderzoeken dat er op dit moment behoefte is aan 315.000 woningen. Wanneer je dat vermenigvuldigt met de grootte van een gemiddeld huishouden (2.1, bron: cbs)

kom je op meer dan 660.000 mensen die op zoek zijn naar een woning. Van der Jagt: “Dat is groter dan het aantal inwoners van Rotterdam en groeit met de dag. Laat dat even tot je door dringen!” Van der Jagt is blij met de onlangs door het Rijk opgestelde nationale omgevingsvisie (NOVI). “Daarmee is een eerste stap gezet, maar we zijn er nog lang niet. De urgentie is dringend dus we moeten nu concreet aan de slag. We zijn nog steeds voor echte kwaliteit en kwaliteit in het Nederlands landschap. Samen met andere (branche) organisaties hebben we hier een pleidooi over opgesteld en naar de Tweede Kamer en verkiezingscommissies gestuurd. Dit is zelfs ondertekend door Natuurmonumenten, want ook zij zien dat er een enorme bouwopgave is.”

Hogere prijzenEen maatregel waar NVM totaal niet blij mee is, is het vrijstellen van starters van overdrachtsbelas-ting. “Dit gaat bekostigd worden door een hogere overdrachtsbelasting voor woning beleggers en op commercieel vastgoed: kantoren, winkels en horeca dus”, vertelt Van der Jagt. Dat zijn juist de branches die het nu heel zwaar hebben. “En, hoeveel levert dit op? Grote kans dat de starter die nu wat extra kan uitgeven, hoger gaat bieden waardoor de prijzen ook weer stijgen.”

Bouwen is dé oplossingEr worden door verschillende partijen allerlei maatregelen genoemd om de woningmarkt voor starters toegankelijker te maken. “De ene maatregel is effectiever dan de ander, maar uiteindelijk is de enige oplossing op korte termijn: bouwen”, benadrukt Van der Jagt. “Door de stikstof problematiek, PFAS en corona komt de bouw alleen niet in de gewenste stroom-versnelling. En tel daarbij ook op de stringente houding van overheden om alleen binnen-stedelijk te bouwen, de vorige crisis met enorme vraaguitval en het omvallen van vele bouw-bedrijven en immigratie. Daarom hebben wij de afgelopen jaren herhaaldelijk het belang van bouwen onderstreept.” •

Oproep NVM op Prinsjesdag

Aan de slag met het woningtekort!Met een paginagrote advertentie in de Telegraaf op Prinsjesdag was de oproep van NVM aan het kabinet overduidelijk: we moeten het woning­tekort nu echt te lijf! Het bouwen van woningen levert daarnaast werk op, zorgt voor een versnelling in verduurzaming van huizen en jaagt de economie aan. Pak nu door, kabinet! NVM kan daarbij helpen!

13RubriekOKTOBER 2020 •

Oproep NVM op Prinsjesdag

Aan de slag met het woningtekort!1.7 Opbouw van de NOVI

De NOVI beschrijft (in hoofdstuk 2) een toekomstperspectief met de ambities: wat willen we bereiken? Vervolgens beschrijven we (in hoofdstuk 3) de nationale belangen in de fysieke leefomgeving en de daaruit voortkomende opgaven. Die opgaven zijn in feite het verschil tussen de ambitie en de huidige situatie en verwachte ontwikkelingen.

Waar de opgaven vragen om een geïntegreerde benadering, komen deze samen in vier prioriteiten. Op deze prioriteiten maken we in hoofdstuk 4 beleidskeuzes. De vier prioriteiten zijn:

Prioriteit 1Ruimte voor

klimaatadaptatie en energietransitie

Prioriteit 2Duurzaam economisch

groeipotentieel

Prioriteit 3Sterke en gezonde steden en regio’s

Prioriteit 4Toekomstbestendige ontwikkeling van het

landelijk gebied

De NOVI is erop gericht om voor deze vier prioriteiten de nationale beleidskeuzes (op strategisch niveau) zo scherp mogelijk te formuleren. Waar keuzes op nationaal niveau in de NOVI zelf niet of nog niet scherp gemaakt kunnen worden of waar dit niet verstandig is, wordt richting gegeven aan decentrale keuzes via voorkeursvolgordes of strategieën en/of aangegeven welk (regionaal) proces geëigend is om dat wel te doen.

Om de beleidskeuzes weloverwogen te maken, hanteert de NOVI drie afwegingsprincipes, die helpen bij het afwegen en prioriteren van de verschillende belangen en opgaven:

1. Combinaties van functies gaan voor enkelvoudige functies;2. Kenmerken en identiteit van een gebied staan centraal;3. Afwentelen wordt voorkomen.

De uitvoering van de NOVI (hoofdstuk 5) vraagt om nieuwe manieren van samenwerken met blijvende brede maatschappelijke betrokkenheid en inzet van overheden. Hierbij hanteren we vier uitgangspunten:

1. We werken als één overheid, samen met de samenleving;2. We stellen de opgave(n) centraal;3. We werken gebiedsgericht;4. We werken permanent en adaptief aan de opgaven.

Deze uitgangspunten zijn eveneens leidend in de Uitvoeringsagenda.

| Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties16

Toelichting discussiekaart: een toekomstperspectief voor Nederland De discussiekaart verbeeldt op hoofdlijnen hoe Nederland er in de toekomst uit zou kunnen zien. Nederland, zoals het er uit zou kunnen zien als we de wensen en ambities uit het toekomst perspectief verbeelden. De kaart is nadrukkelijk niet als nationaal streef- of eindbeeld bedoeld. Voor we de wensen en ambities uit de NOVI gerealiseerd zullen hebben, zullen we nog veel gesprekken met elkaar moeten voeren, nog veel barrières moeten overwinnen, nog veel besluiten moeten nemen en nog veel programma’s en projecten moeten realiseren. De toekomst moet daarvoor open blijven.

We willen de discussiekaart en het proces van het werken aan een dergelijke kaart gaan gebruiken als voertuig voor het gesprek over uitvoering en aanpassing van de NOVI: ook het toekomst perspectief is onderdeel van het adaptieve proces van de NOVI. In programma’s als landelijk gebied en verstedelijking, biedt de discussiekaart een hulpmiddel om met elkaar het gesprek aan te gaan over gewenste inrichting en ontwikkeling van stad en land.

Het resultaat van dat gesprek kunnen we opnieuw in de kaart verwerken zodat er steeds een realistischer en gezamen-lijker beeld van de toekomst van Nederland ontstaat. Daarbij zullen in de toekomst ongetwijfeld nieuwe ambities en mogelijkheden naar voren komen. Ook dat past in het cyclische proces zoals we dat met de NOVI voor ogen hebben.

Voor de legenda-eenheden op de discussiekaart zijn de teksten in dit hoofdstuk de basis geweest. Waar de onzekerheid te groot is om een ontwikkeling te lokaliseren, is gebruik gemaakt van iconen om een gewenste ontwikkeling te duiden. Om de legenda-eenheden te kunnen verbeelden is enige vrijheid genomen in de interpretatie en uitwerking van de ambities en in een aantal geschetste dilemma’s, passend bij de principes van de NOVI.18

18 Voor meer informatie en toelichting op de totstandkoming van de kaarten, zie Fabrications, Discussiekaart, een toekomstperspectief voor Nederland. Te verschijnen www.nationaleomgevingsvisie.nl

(Potenties voor) WaterveiligheidWaterveiligheid en ruimte voor water en rivieren

Legenda

Natuur, landschap en groen

Kringlooplandbouw, visserij en mariene teelten

Industrie, logistiek en bedrijventerreinen

Energienetwerken

Energieproductie

Stedelijke regio’s en bereikbaarheid

(Potentie voor) Ruimte voor water en rivieren

(Potenties voor) Waterrobuuste en klimaatbestendige gebouwde omgeving

(Potenties voor) Bossen, landschap, natuurverbindingen en beken

(Potentie voor) Natuur in grote wateren

Potenties voor kringlooplandbouw

Internationale vervoerscorridors incl. zee-, binnen- en luchthavens

Zeehaven

(Potentie voor) Circulaire industrieclusters met rol in het energiesysteem

(Potentie voor) Duurzame energienetwerken (bestaande elektriciteitsnetwerk en buisleidingen)

(Potentie voor) Warmtenetten in stedelijk gebied op basis van geothermie en restwarmte

(Potentie voor) Wind- en zonneparken op land (gecombineerd met landbouw-, bos- of natuurfuncties)

(Potentie voor) Energie-opwekking op zee gecombineerd met visserij- , mariene teelten- of natuurfuncties

(Potentie voor) Conversiefaciliteiten op zee

Aantrekkelijke, herkenbare en gezonde steden en stedelijke regio’s

Voornaamste verbinding tussen stedelijke regio’s (incl. zee- en luchthavens)

Bedrijventerreinen en kantoorlocaties / ontwikkelruimte voor kennisclusters

Zoekgebieden voor grootschalige ontwikkeling

Multimodale knopen

(Potentie voor) Logistieke knooppunten en circulaire en duurzame bedrijventerreinen

Potentie voor visserij en mariene teelten

Greenports

Luchthaven

| Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties38

Meer informatie?Jasper van der JagtLobbyist NVMj.vanderjagt@nvm.nl

14

In verenigingsland wordt NVM gezien als een professionele organisatie en terecht. NVM heeft zich de laatste jaren ont wikkeld tot een sterke club, geeft Schellekens aan. “Als het gaat om kennis van en data over de woningmarkt in Nederland hebben we een sterke positie. De betrouw-baarheid van onze data is breed erkend en we zijn een serieuze gesprekspartner voor verschillende stakeholders. NVM is een autoriteit in de vastgoedwereld en kan vanuit die positie de belangen van leden heel goed behartigen.”

TransformatieOok aan de zakelijke kant is het aanbod voor de leden uitgebreid en professioneler geworden. “Funda, Realworks en brainbay zijn uitgegroeid tot serieuze bedrijven en dat kun je er niet even bij doen. Mede daarom is de verenigingsstructuur beter afgestemd op deze ontwikkelingen. Het resultaat is de huidige holdingstructuur en de transformatie van branchevereniging naar coöperatieve vereniging. De leden zijn meegenomen in dit proces en zij hebben alle noodzakelijke stappen goedgekeurd.”

Karakter behoudenHoewel Schellekens enthousiast is over de nieuwe organisatiestructuur, is het cruciaal om het karakter van NVM niet uit het oog te verliezen. “De inrichting van de vereniging is veranderd door de zakelijke belangen. Dit brengt het risico met zich mee dat de verbindende rol en de ledenparticipatie op de achtergrond raken. De traditionele verenigende rol van NVM, de sociëteitsfunctie, het eigenaar schap dat leden ervaren, de verenigings-democratie en de community-vorming hebben de afgelopen jaren minder aandacht gehad.”

A Brand New NVM:

In dialoog op weg naar de toekomstVereniging Tekst | Petrick de Koning • NVM MAGAZINE

NVM is de afgelopen jaren hard gegroeid. Naast de vereniging staat bovendien een aantal bedrijven waar- onder funda, Realworks en brainbay, die eveneens hard aan de weg timmeren. Deze en andere veranderingen vroegen om verdere professionalisering van NVM. Een coöperatieve vereniging bleek de beste vorm. Dat was wel een flinke stap volgens directeur NVM Bureau Arthur Schellekens. “NVM is veranderd, maar wel

met dezelfde 4.400+ leden en besturen. Het is nu zaak om samen met de leden vooruit te kijken en te bouwen aan een Brand New NVM, de vereniging van de toekomst die we samen willen zijn.”

“NVM heeft een sterke ontwikkeling doorgemaakt.

Ze krijgen onderwerpen op de agenda en ook de diensten zijn

relevant en innovatief.”Ivan Pouwels

15

A Brand New NVM Nu de organisatorische basis staat, is het volgens Schellekens ook tijd om vooruit te kijken en de richting te bepalen. Dit ontwikkel-proces is begonnen met het Brand New Day congres afgelopen januari en loopt parallel aan de bouw van het nieuwe kantoor in Utrecht. “In aanloop naar een nieuw verenigings- of clubhuis is het een geschikt moment om een Brand New NVM neer te zetten en onze visie en missie en de betrokken heid en binding van de leden opnieuw vorm te geven. De kernvraag is: hoe staat NVM er over 10 jaar bij?

En dit alles natuurlijk tegen het decor van een snel veranderende wereld.”

Co-creatieOm dit proces te begeleiden is een projectgroep ingericht waarvan Marc van Rosmalen, sinds 1 oktober manager Leden-belang bij NVM, trekker is. De betrokkenheid van leden is volgens hem cruciaal voor een succesvolle vereniging. “Als je als branche-vereniging in staat bent om je leden beter te bereiken, betrekken, benutten en boeien, word je als vereniging nog krachtiger, sterker en effectiever in het bereiken van je doelen.

Co-creatie is hierbij een kernwoord, waarbij NVM een ‘optelsom’ is van leden, bestuur en werkorganisatie”. >

VerenigingOKTOBER 2020 • Foto | René van den Burg

A Brand New NVM:

In dialoog op weg naar de toekomst NVM is de afgelopen jaren hard gegroeid. Naast de vereniging staat bovendien een aantal bedrijven waar- onder funda, Realworks en brainbay, die eveneens hard aan de weg timmeren. Deze en andere veranderingen vroegen om verdere professionalisering van NVM. Een coöperatieve vereniging bleek de beste vorm. Dat was wel een flinke stap volgens directeur NVM Bureau Arthur Schellekens. “NVM is veranderd, maar wel

met dezelfde 4.400+ leden en besturen. Het is nu zaak om samen met de leden vooruit te kijken en te bouwen aan een Brand New NVM, de vereniging van de toekomst die we samen willen zijn.”

“NVM is een autoriteit in de vastgoedwereld en kan vanuit die positie de

belangen van leden heel goed behartigen.”

Arthur Schellekens

“Door echte samenwerking met leden word je als vereniging

nog krachtiger, sterker en effectiever in het bereiken

van je doelen."Marc van Rosmalen

16

Ruimte voor verbeteringVerenigingsdeskundige Ivan Pouwels is ook onderdeel van de projectgroep. Hij is auteur van het boek ‘Vernieuwen met Vereniging 3.0’, heeft veel verenigingen geadviseerd en combineert die praktijk - ervaring met wetenschappelijk onderzoek aan de Universiteit van Tilburg. Volgens Pouwels komt het patroon dat NVM volgt bij veel verenigingen voor. “Een branche vereniging heeft in principe vier kerntaken: belangenbehartiging, het ontwikkelen van de branche, dienst-verlening aan de leden en het vervullen van een sociëteitsfunctie door het organiseren van kennisdeling en leden-participatie. NVM heeft de laatste jaren, met name op de kerntaken belangenbe-hartiging en dienstverlening, een sterke ontwikkeling doorgemaakt. Ze krijgen onderwerpen op de politieke en maat-schappelijke agenda en ook de diensten zijn relevant en innovatief. Als je echter kijkt naar de branche ontwikkeling en de ledenparticipatie, is er nog ruimte

voor verbetering. Met name dat laatste onderwerp kan NVM niet voorschrijven. Het is dus cruciaal dat de leden daarover meedenken.”

Het land inIn het ontwikkeltraject van een Brand New NVM spelen leden logischerwijs de hoofdrol. Het antwoord op de vraag: ‘Wat voor vereniging willen we zijn?’ kan

alleen van de leden zelf komen. Schelle-kens: “Bij de leden halen we de input op om de visie en missie van NVM verder vorm te geven. Dit alles met een scherp oog op de ledenbelangen en –beharti-ging. Daarom gaan we letterlijk het land in. In dialoog met de leden willen we de thema’s bepalen, die er voor hen en ons als organisatie toe doen.”

Terug naar de basisPouwels zegt over deze aanpak. “De verzakelijking van de afgelopen jaren kan leiden tot vervreemding van de leden. De vereniging moet dus terug naar de basis: de leden. Het zijn immers de leden die samen NVM vormen. Input ophalen klinkt eenvoudig, maar bij een vereniging met 4.400 leden komt daar heel wat bij kijken. We zijn druk met de ontwikkeling van een survey dat we in september organiseren. De insteek is heel breed. We willen veel weten van leden: waarom ze lid zijn, wat NVM voor ze kan doen en wat eventuele belemmeringen of aandachtspunten zijn? Of ze nog producten en diensten missen en voor welke onderwerpen we ons in de politiek hard moeten maken? Maar we gaan ze ook bevragen over zaken zoals de invloed van leden, de dochterbedrijven en de behoefte aan lokale en regionale ontmoeting. Op deze onderwerpen moeten de leden ook vooral met elkaar in dialoog om samen richting te geven aan de toekomst van de vereniging.”

Het land in De uitkomsten van de survey zijn het vertrekpunt voor dialogen en discussies in het land. “We zoeken de dialoog op. We gaan met het bestuur naar ze toe tijdens regiobijeenkomsten. Natuurlijk doen we dat corona-proof”, geeft Schellekens aan. “De ervaring leert dat we in persoonlijke

bijeenkomsten de meest waardevolle informatie krijgen. We kunnen niet alle sentimenten beant woorden, maar als een deel van de leden een onderwerp belangrijk vindt, moeten we het onder-zoeken en serieus adresseren.”

OntwikkelagendaOnderwerpen en thema’s die naar voren komen, kunnen op de ontwikke-lagenda komen voor verdere uitwer-king. Bijvoorbeeld zaken rondom het lidmaatschap en hoe om te gaan met de wet- en regelgeving en de regels van NVM. Schellekens: “Als het gaat om de handhaving kunnen we bijvoorbeeld een projectgroep instellen die dat verder uitwerkt. Het belangrijkste is dat de aanpak van deze onderwerpen vanuit de dialoog met de leden komt en niet door het NVM Bureau bedacht wordt. Het doel is om een basis te hebben voor de ledenbijeenkomst in juni 2021. Vervolgens kunnen we samen de concrete vervolgstappen bepalen.”

Laat je horenSchellekens zegt tot slot: “NVM is een vereniging voor en door de leden. We hebben al heel veel goed voor elkaar. Ik heb voor ogen dat de leden zich zo goed mogelijk bediend voelen. Dat vraagt een breed draagvlak en een heldere koers. Die kunnen we samen bepalen door in gesprek te gaan. Doe dus vooral mee en laat je horen. Samen kunnen we het nog beter maken en zorgen dat NVM aansluit bij ieders verwachtingen en ideeën. Ik heb er zin in om samen met de leden de juiste weg te kiezen. We willen dan ook dat iedereen zoveel mogelijk meedoet. Zo bouwen we samen aan een Brand New NVM.” •

Meer informatieVerslagen bijeenkomsten en kalender op nvm.nl/abrandnewnvm

Vereniging • NVM MAGAZINE

“De vereniging moet terug naar de basis:

de leden."Arthur Schellekens

ContactMarc van RosmalenManager Ledenbelang NVM m.vanrosmalen@nvm.nl

17OKTOBER 2020 • Tekst | Jan Willem Kommer Foto | René van den Burg Vereniging

NVM Young Professionalsdenken graag meeEen vereniging binnen de vereniging is niet hun doel. Maar de Young Profes-sionals willen binnen NVM wel graag hun stem laten horen. Omdat ze heel nuttige dingen te melden hebben.

31 jaar en Kandidaat Register-Makelaar/Taxateur; Rik Doorschodt van C&D Makelaardij in Voorburg is zo’n Young Professional. Hij is ook één van de tien aanjagers van het platform NVM Young Professionals. Met een eigen LinkedIn groep is dat platform vooral een netwerk waarin jonge NVM’ers met elkaar in contact kunnen komen, het kunnen hebben over waar ze tegenaan lopen in hun werk, bij het bouwen aan hun carrière. Kennis maken en kennis delen, daar gaat het eigenlijk om. “Elke maand organiseren we een kennissessie waarbij onderwerpen aan de orde komen waarvan we denken dat ze interessant zijn om meer over te weten”, zegt Doorschodt. Die zijn overigens niet alleen bestemd voor jonge collega-makelaars, ook de ‘oude garde’ is van harte welkom om aan te schuiven. Digitaal dan, want sinds half maart zijn dat natuurlijk geen fysieke bijeen-komsten maar webinars.

"Er zijn een hoop ontwikkelingen waar juist

jongeren iets meer van op de hoogte zijn en een

andere kijk op hebben."

Waardevolle bijdragen“Verder zijn we ook een soort klankbord en spreekbuis voor de Young Professionals binnen NVM. Jonge leden die tegen zaken aanlopen in hun vak of de vereniging of die ideeën hebben over hoe dingen anders zouden kunnen, kunnen contact met ons opnemen. Wij hebben korte lijnen naar het bestuur en kunnen daar dingen voorleggen.”De Young Professionals zijn nog een beetje zoekende naar de juist vorm.

Vooralsnog volstaat deze manier maar het streven is een vaste bestuurszetel voor de Young Professionals. Of dat er van komt is afwachten. In ieder geval staat het bestuur er zeker voor open om naar de jongere garde te luisteren, is de ervaring van Doorschodt. “Er zijn een hoop ontwikke-lingen waar juist jongeren iets meer van op de hoogte zijn en een andere kijk op hebben; op het gebied van technologie bijvoorbeeld. Dat is zeker waardevol voor het bestuur om te weten.”

Kwaliteit hoog houdenEen ander voorbeeld is de doorstroming. De functies van registermakelaar en register-taxateur zijn uit elkaar gehaald. Voor Kandidaat Register-Makelaar/Taxateur (K-RMT’s) die studeren om RMT te worden, levert dat een hoop onduidelijkheid op, hoort Doorschodt van veel K-RMT’s die net als hij in dat traject zitten. Niet alleen over de toekomstige functies en bevoegd-heden maar ook over de weg ernaartoe, de opleiding en de examens. “Probeer je als kandidaat te achterhalen hoe het allemaal zit, dan kun je behoorlijk gedemotiveerd raken. Goede begeleiding vanuit NVM zou dat deels kunnen opvangen.”“Als Young Professionals denken we ook dat het belangrijk voor de vereniging zélf is om dat te doen. NVM onderscheidt zich immers van oudsher van andere branche organisaties door goed opgeleide makelaars. Juist als dát je onderscheidende waarde is, is het zaak om die doorstroming te stimuleren, soepeler laten verlopen en je leden goed te begeleiden.”

Ben je als A-RMT, K-RMT of RMT actief werkzaam in de makelaardij bij een NVM-lid, jonger dan 35 en geïnteresseerd in NVM Young Professionals? Sluit je aan bij de LinkedIn groep NVM Young Professionals of mail naar yp@nvm.nl.

18

GeWoon Makkelijk:

Digitaal

tekenen

en

identificerenDe wereld wordt digitaler. Maar wie een huis koopt of

verkoopt, moet zo een aantal keer een kopie van zijn paspoort

aanleveren. De meeste makelaars hanteren dan ook een

papieren archief. Dat is niet alleen inefficiënt, maar ook

onveilig. De projectgroep GeWoon Makkelijk van NVM Holding

zet zich in om de adoptie van digitale hulpmiddelen in het

woondomein te versnellen.

Innovatie Tekst | Robin van Essel • NVM MAGAZINE

19InnovatieOKTOBER 2020 • Portretfoto | René van den Burg

Bij NVM was de beweging richting verregaande digitalisering al voor het coronavirus ingezet. “We waren alleen nog niet klaar om dat grootschalig uit te rollen,” vertelt Ronald Carpentier van GeWoon Makkelijk. Toen de coron-acrisis losbarstte, kwamen de ontwik-kelingen in een stroomversnelling: “Het virus veroorzaakte problemen voor fysieke afspraken en toen moesten we ineens wel. De tijd is rijp voor een volgende stap.”

Digitaal legitimeren en tekenenDigitaal legitimeren en tekenen is op zich niet nieuw. Met een toepas-sing als DigiD kan dit bijvoorbeeld bij overheidsdiensten. Daarnaast zijn er vijf bedrijven door de overheid aangewezen die een geldige ‘digitale identiteitskaart’ op het hoogste niveau mogen uitgeven. Cleverbase uit Den Haag is er een van. Middels een eenmalig controleproces wordt vastgesteld dat je inderdaad bent wie je beweert te zijn. Daarna kun je met een smartphone-app een digitaal legi-timatiebewijs aanleveren bij instanties die daarom vragen en gekwalificeerde elektronische handtekeningen zetten, die even rechtsgeldig zijn als een ‘natte’ handtekening.

Het hele woondomeinBovenop deze digitale identiteits-kaart van Cleverbase bouwt GeWoon Makkelijk aan toepassingen die specifiek bedoeld zijn voor makelaars en taxateurs. Inmiddels er een pilot van NVM Digitaal Ondertekenen gestart, waarvoor Carpentier samenwerkt met Barbara Schut, Angela Palte en Edzard Bijvoet. NVM Digitaal Ondertekenen stelt kopers en verkopers in staat contracten digitaal gekwalificeerd te kunnen ondertekenen.

“Maar daar begint het spel pas,” zegt Carpentier. “We zien mogelijk-heden om allerlei zaken die men nu fysiek doet, te automatiseren en uit te rollen in het hele woondomein. Zodat straks makelaars, taxateurs, hypo-theekadviseurs, de bank, notaris en hun klanten dezelfde toepassingen kunnen gebruiken. Daardoor wordt de woonreis voor iedereen een stuk plezieriger.”

VeiligerOp afstand kunnen legitimeren en tekenen is echter niet alleen prettig voor kopers en verkopers. Het proces wordt ook veiliger. Carpentier: “De Wwft- en AVG-wetgeving verplichten makelaars persoonsgegevens goed te controleren, archiveren en beschermen. Maar de wijze waarop we daar nu invulling aan geven, is achterhaald en fraudegevoelig. Kopietjes van paspoorten kunnen een eigen bestaan gaan leiden en handtekeningen kunnen worden vervalst. Digitale persoonsgegevens zijn niet alleen makkelijker voor makelaar en klant, ze zijn ook beter beveiligd en worden automatisch na verloop van tijd gewist. We gaan verdere toepassingen ontwikkelen die NVM-leden helpen om makkelijker en beter aan die verplich-tingen te voldoen.”

GeWoon Makkelijk startte eind september met een pilot rond Wwft-compliant online identificatie in Move en gekwalificeerd onderte-kenen bij NVM Digitaal Ondertekenen. Wanneer deze een succes zijn, wordt in het najaar verder opgeschaald. •

“Het probleem zit vooral

in de controleer-baarheid en de handhaving.”

20

NVM was heel blij met de wetswijziging van 2016. Het was een stap in de goede richting, maar NVM heeft in de consultatiefase al aangegeven dat de wet op bepaalde punten nog steeds onvoldoende duide-lijkheid biedt.

Wat is de grootste onduidelijkheid volgens jou? Dat het verbod op doorberekenen van bemiddelings-kosten bij eenzijdige bemiddeling totaal anders geregeld is dan bij tweezijdige bemiddeling. Anders dan vaak gedacht wordt, staat de ‘Wet tweezijdige bemiddeling’ niet in de weg aan het doorberekenen van kosten aan een huurder die zelf geen opdracht-gever is. Er kan immers alleen sprake zijn van tweezijdige bemiddeling als zowel de huurder als de verhuurder beiden opdrachtgever zijn. Dat betekent overigens niet dat die kosten bij eenzijdige bemidde-ling wel aan huurders mogen worden doorberekend. Het huurrecht – voor de fijnproevers art. 7:264 BW – beschermt huurders (en strikt genomen ook verhuur-ders) tegen onredelijk bezwarende bedingen. Uit jurisprudentie blijkt dat daar bij het doorberekenen van bemiddelingskosten al snel sprake van is.

Maar wat is dan het probleem? Als de kosten niet mogen worden doorberekend aan huurders dan is dat toch duidelijk? Het probleem zit vooral in de controleerbaarheid en de handhaving. Bij tweezijdige bemiddeling is het

eenvoudig: er mogen geen (loon)kosten in rekening gebracht worden aan een consument die een woning wil huren of kopen. Ook als afgesproken is dat de opdrachtgevende verhuurder of verkoper niet hoeft te betalen, dan nog mag de rekening niet aan de (opdrachtgevende) huurder of koper gepresenteerd worden. Zo’n simpel verbod is redelijk eenvoudig te controleren. Als kopers of huurders loonkosten moeten betalen wordt de wet overtreden, punt uit. Bij een -zijdige bemiddeling ligt dat genuanceerder. Daar gaat het om een ‘Ja tenzij’-constructie. Doorberekening aan de wederpartij van de opdrachtgever is in beginsel toegestaan, tenzij het gaat om doorberekening aan een (ver)huurder én die doorberekening een niet-redelijk voordeel oplevert.

In gesprek met NVM senior beleidsadviseur Kees Vlaanderen

Onduidelijkheid rond bemid delingskosten duurt voortNVM treedt al jarenlang actief op tegen het in strijd met de wet in rekening brengen van bemiddelings kosten. Al in 2013 plaatste NVM model-aanmanings brieven en concept­dagvaar dingen op haar website om het huurders gemakkelijk te maken om ten onrechte in rekening gebrachte kosten terug te eisen. Dat was dus al ruim voor de bekende uitspraak van de Hoge Raad (16 oktober 2015) over tweezijdige bemid­deling, waar iedereen het over heeft. In 2016 heeft de wetgever de wet verduidelijkt. Waarom pleit NVM dan nog steeds voor duidelijkere regel­geving?

Wonen • NVM MAGAZINE

“Sterker nog, tweezijdige

bemiddeling is in beginsel verboden.”

21

Als de ACM bij eenzijdige bemiddeling handhavend wil optreden dan moet zij in feite per geval toetsen of aan de ‘tenzij’-voorwaarden wordt voldaan.

De ACM heeft dus een handhavingsprobleem? Ik vrees van wel. De ACM probeert dat probleem te omzeilen door te stellen dat áls er kosten worden doorberekend aan een huurder, er in feite per definitie sprake is van tweezijdige bemiddeling. Handhaving wordt natuurlijk een stuk eenvoudiger als je als toezichthouder mag vóóronderstellen dat de wet wordt overtreden. De opstelling van de ACM sluit echter niet goed aan op het systeem van de Nederlandse wet. De wet gaat uitdrukkelijk uit van eenzijdige bemiddeling. Sterker nog, tweezijdige bemiddeling is in beginsel verboden. Partijen mogen op dit punt van de wet afwijken, maar daarvoor is uitdrukkelijk schriftelijke toestemming vereist. De ACM lijkt daar aan voorbij te gaan. Echter, omdat de ACM niet alleen opspoort maar ook zelf sanctioneert, wordt háár uitleg van de wet niet snel door de rechter getoetst.

Waarom zou de rechter de wet anders uitleggen? De ACM stelt dat de wet geen grijze gebieden kent en ook de minister heeft bij herhaling richting de Tweede Kamer aangegeven dat de regeling inzake het doorbe-rekenen van kosten aan huurders duidelijk is. Dat klopt, maar de minister heeft ons ook gevraagd om in de NVM-Erecode op te nemen dat als een huurder zelf geen makelaar in de arm heeft genomen er “wettelijk gezien sprake is van tweezijdige bemiddeling”. Wij hebben het ministerie bij herhaling gevraagd hoe het verzoek van de minister te rijmen valt met de zojuist genoemde wettelijke eis van schrif-telijke toestemming. Helaas hebben we daar nooit antwoord op gekregen. Voor NVM en haar leden is duidelijkheid op dit punt van principieel belang. Een NVM-makelaar is een eenzijdig belangenbehartiger en uitdrukkelijk geen onpartijdige mediator. Hij staat voor de belangen van de koper/huurder óf van de verkoper/verhuurder. NVM raadt iedereen aan om een eigen makelaar mee te nemen. Zij kan onmogelijk tegemoet komen aan het verzoek van de minister. Als het echt zo zou zijn dat er “wettelijk gezien sprake is van tweezijdige bemiddeling” als een huurder zelf geen makelaar in de arm neemt, dan zou een makelaar die geen twee heren wil dienen, huurders (en kopers!) zonder eigen makelaar de deur moeten wijzen. Dat kan onmogelijk de bedoeling zijn en wij kunnen ons niet voorstellen dat de rechter daar anders over denkt.

Wat gaat NVM verder doen? NVM strijdt al jaren tegen het onterecht in rekening brengen van bemiddelingskosten en blijft daar ook zeker mee doorgaan. Wij juichen van harte toe dat de ACM zich inspant om het ten onrechte in rekening brengen van kosten aan huurders een halt toe te roepen. Het feit dat wij - ook al jarenlang - aangeven dat de wet diverse grijze gebieden kent, is dan ook uitdrukkelijk geen uiting van onvrede met de strekking van de regeling. Integendeel, NVM streeft naar duide-lijkere regelgeving en goede controle op de naleving daarvan. •

Meer informatie?Kees Vlaanderen K.Vlaanderen@nvm.nl

WonenOKTOBER 2020 •

In gesprek met NVM senior beleidsadviseur Kees Vlaanderen

Onduidelijkheid rond bemid delingskosten duurt voort

22 Tekst | Jacob-Jan Esmeijer Foto | René van den Burg • NVM MAGAZINE

1Het beste advies ooit gekregenDat je altijd moet blijven leren en ontwikkelen. Wellicht een dood-doener, maar ik leef er wel bij. Stilstaan is achteruitgang, zowel in zakelijk als sociaal opzicht.

2 Het onderscheidend vermogen van mijn bedrijfWe bieden ERA-makelaars een bewezen succesvol marketing-systeem dat zich richt op de voor- kant van de klantreis om nieuwe opdrachtgevers te werven en meer omzet te genereren. Een duidelijke USP ten opzichte van andere marketingsystemen die zich louter richten op het promoten van huizen.

3Mijn grootste angst als makelaarDat het te goed gaat. Mensen hebben de neiging in te dutten als alles crescendo verloopt maar er bestaat een gevaar dan door de realiteit te worden ingehaald. Tijdens COVID-19 is het aantal woning

verkopen geëxplodeerd, maar dat betekent allerminst dat we op onze lauweren kunnen rusten. De economie zal ons op termijn inhalen en daarom zullen we binnen ERA Nederland moeten blijven innoveren.

4 De belangrijkste eigenschappen voor succes in de makelaardij Durf te vernieuwen maar blijf wel kritisch. Er zijn heel veel partijen die je het Ei van Columbus voorhouden om zo een graantje mee te pikken. Daar moet je scherp op zijn. Aan de andere kant moet je wel durven te vernieuwen, maar dien je ervoor te waken dat je niet op alles ingaat.

5Het meest trots op tot nu toeDat we als eerste ter wereld, met enig lef dat daarvoor nodig is, onze klanttevredenheidscores online hebben gezet. Transparanter kan niet, en dit geldt voor de scores van zowel makelaars als particulieren die hun huis willen verkopen.

6 De belangrijkste ontwikkeling voor de toekomst van de makelaardijDat we marketing automation goed toepassen. Makelaars zijn soms zo gefocust op verkopen, dat ze uit het oog verliezen om aan ‘de voorkant’ opdrachten binnen te krijgen. Met andere woorden: focus je ook op het samenstellen van een overzicht van toekomstige verkopers, en dát moet je automatiseren.

7 Meest overschatte ontwikkeling in de makelaardijBig data. Alles wat een beetje ongrijpbaar is of in een grote database zit, wordt zo genoemd. Maar het gaat om het begrijpen van de processen van de koper en verkoper. Big Data is een term die bij Facebook en Google thuishoort, niet in een veel kleinere wereld als die van de Nederlandse makelaardij.

8 Het lastigste in de makelaardijAandacht geven aan verkopers

en kopers, en dan heb ik het over échte aandacht geven. Dat is iets wat je met automatisering nooit zult kunnen opvangen. We hebben allerlei workflows ter beschikking, maar menselijke waarden zoals ‘het luisterend oor’ zijn en blijven van onschatbare waarde.

9 Mijn motto als Chief Digital OfficerDat heb ik uit mijn carrière als beroeps -militair meegenomen: ‘Suscipere et finire’. Of,: iets waar aan je begint, moet je ook afmaken.

10 Hoe zie je de toekomst van de makelaardijGeweldig goed, daar kan ik duidelijk over zijn. Maar na de coronacrisis gaat dat wel allemaal veranderen. De makelaar zal een nog belang-rijkere sleutelfiguur worden voor kopers en verkopers, maar zal daarbij ondersteund dienen te worden door marketing automation, een centraal ingerichte back-office en tools zoals Online Bieden. •

10 vragen aan Arjan Terpstra,Chief Digital Officer bij ERA NederlandArjan Terpstra werd als beroepsofficier ooit door een headhunter benaderd met de vraag of hij bij de ERA-makelaarsgroep aan de slag wilde. Van deze switch heeft hij nooit spijt gekregen. Terpstra geeft inmiddels al vele jaren leiding en richting aan een flexibel team van technisch specialisten dat zich op de ontwikkeling en implementatie van innovatieve makelaarsdiensten richt. Daarnaast geeft Terpstra les aan de Academie van Vastgoed en promoot hij Online Bieden, het platform waarmee je transparant op woningen kunt bieden.

Koper is na de overdracht gestart met de verbouwing van zijn aangekochte woning. Tijdens deze verbouwing heeft koper geconstateerd dat verkoper in het verleden een muur en een steunconstructie tussen de woonkamer en de keuken heeft doorgebroken. Volgens koper is er sprake van een verborgen gebrek nu deze verbouwing constructief gebrekkig en zonder bouwvergunning is uitgevoerd. Koper stelt verkoper aansprakelijk voor de herstelkosten van ruimte 17.000 euro en stapt naar de rechter. Verkoper betwist dat de constructie gebrekkig is en dat er een bouwvergunning vereist was.

VERBORGEN GEBREK Op grond van artikel 6.3. van de onderte-kende koopovereenkomst moet de woning de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als woning. Dat betekent dat in de woning gewoond moet kunnen worden op een voldoende veilige manier, met een redelijke mate van duurzaamheid en zonder dat het woongenot wezenlijk wordt aangetast. De vraag is dus of het huidige gebrek het normale gebruik als woonhuis belemmert.

GEEN BOUWVERGUNNING Volgens de kantonrechter betekent het enkele ontbreken van een bouwvergun-ning nog niet dat de woning niet normaal gebruikt kan worden. Dat een verbouwing

zonder of in afwijking van een bouwver-gunning is gerealiseerd, hoeft immers niet te betekenen dat een woning daardoor niet meer op een voldoende veilige manier kan worden bewoond of dat het woongenot wezenlijk wordt aangetast.

Ook heeft koper niet bewezen dat de constructie onveilig is. Een deskun-dige heeft verklaard dat de constructie rekenkundig onjuist is uitgevoerd en dat hij de constructie nooit zo zou hebben uitgevoerd. Hieruit blijkt echter nog niet dat de constructie zodanig is dat er niet meer veilig en met een redelijke mate van duurzaamheid in de woning kan worden gewoond. Dit wordt bevestigd door het feit dat de doorbraak is gerealiseerd in 1992 en verkoper nadien zonder problemen in de woning heeft gewoond. Ook daaruit blijkt dat er geen sprake is van een gebrek dat het normaal gebruik als woonhuis belemmert.

De kantonrechter wijst de vordering tot schadevergoeding van koper af. •

Bekijk de uitspraak op: http://deeplink.rechtspraak.nl/uitspraak?id=E-

CLI:NL:RBNHO:2020:5544

Verkoper niet aansprakelijk voor ontbreken bouwvergunning

De Juridische Dienst krijgt regelmatig de vraag of verkoper aansprakelijk is voor de schade als na het transport

blijkt dat er is verbouwd zonder een bouwvergunning. Recent werd deze vraag voorgelegd aan de

rechtbank Noord-Holland.

Juridische Dienst 23OKTOBER 2020 • Tekst | Rieco Boersma

Contact? NVM Juridische Dienst030 - 608 51 81

LES VOOR DE PRAKTIJK Als er een woning wordt verkocht en later wordt duidelijk dat er niet is verbouwd met de vereiste bouwvergunning dan betekent dit niet automatisch dat verkoper aansprakelijk is. Wil koper verkoper met succes aanspra-kelijk stellen dan zal koper een deskundige moeten inschakelen die aantoont dat de verbouwing onveilig is uitgevoerd en dat het woongenot wezenlijk wordt aangetast.

24

Eerste licenties nieuw NVM Taxatieplatform

Agrarisch & Landelijk

Agrarisch & Landelijk Tekst | Marije Rispens • NVM MAGAZINE

“Een half jaar geleden zijn we

begonnen, en nu is het product er al.”

25

Verandert het leven van een taxateur nu radicaal door deze nieuwe tool? Dat valt wel mee, vindt Paul van ‘t Veer. “Maar de methode van data -verwerking, verzamelen en structureren van bijlagen en archivering van rapporten is anders. De grote winst van dit platform zit in de koppeling met referentie-transacties in brainbay en met eindgebruikers zoals banken en wellicht later ook accountants en de Belasting-dienst.” Als taxateurs hun rapporten in deze digitale omgeving opstellen, komt er een pdf-document in de huisstijl van NVM Agrarisch & Landelijk uit de tool. Voor banken is het mogelijk om de gestandaar-diseerde taxatierapporten ook digitaal in te lezen en in hun systemen in te voeren, zonder dat ze alles hoeven over te typen. Veel minder fout gevoelig dus.

VoortouwDe tool beschikt namelijk over een XBRL- koppeling – een digitale manier om gegevens uit te wisselen via internet. Alle output van het platform voldoet aan de eisen van het NRVT en de internationale taxatiestandaard EVS. “Door de XBRL-kop-peling worden alle getallen en kwalificaties verwerkt in een taxonomie”, legt Bernhard Kootstra uit. “Banken zijn erbij gebaat dat alle bedrijven dezelfde waardetypen op hetzelfde veld invullen. We hebben voor die toepassingen bewust gekozen om als taxateurs het voortouw te nemen, maar hebben de banken in de laatste ontwikke-lingsfase om hun input gevraagd.”

InvulveldenDaarnaast is het platform voor druk-bezette taxateurs ontzettend handig, omdat waardes die in de tool ingevuld worden – van euro tot vierkante meter – automatisch in alle benodigde velden komen te staan. “In je eigen middelen moet je bij iedere wijziging kijken welke consequenties die heeft voor de rest van je rapport. Op het platform verandert bij

een aanpassing de waarde overal mee. Dat voorkomt fouten”, zegt Kootstra. Voor bedrijfsmatig onroerend goed bestond al langer een taxatie platform. De agrarische tak, met al haar specifieke subcategorieën, was minder makkelijk te standaardiseren, maar in korte tijd slaagde de nieuwe kenniswerkgroep Taxeren er toch in de verschillende sectoren een plek te geven in het taxatieplatform. “Zodra je op het platform een sector kiest, bijvoorbeeld melkveehouderij, krijg je de invulvelden voor andere sectoren als glastuinbouw niet meer te zien”, legt Kootstra uit. “Dat is een softwarematige innovatie die we hebben doorgevoerd en zorgt voor beter overzicht.”

Gratis trainingSinds 1 augustus kunnen leden van NVM Agrarisch & Landelijk een licentie afsluiten bij KATE Innovations en werken met het nieuwe taxatieplat-form. Die is gebruiks-vriendelijk, zegt Van ‘t Veer, maar je moet de structuur wel even leren kennen. “Dat doe je niet even in een uurtje op vrij-dagmiddag. Daarom beleggen we een aantal bijeenkomsten waarin de ontwik-kelaars van KATE Innovations je er in een dagdeel doorheen helpen. Hoe zet je klanten erin, hoe maak je een offerte en hoe maak je je eerste rapport? Het is echt een spoedcursus. De eerste bijeenkomst was op 12 augustus met zes leden.” De training wordt gesubsidieerd door de vakgroep en is tijdens deze releasefase gratis te volgen voor leden die de licentie aanschaffen.

“Zelf vind ik het platform prettig werken, omdat je veel kunt verzamelen op een gestructureerde manier, taxaties altijd terug kunt vinden en via brainbay alle referentietransacties bij je taxatie kunt voegen. Dat laatste werkt heel eenvoudig via een soort Google Maps-omgeving. Echt een meerwaarde”, aldus Kootstra.

ToekomstplannenInmiddels zijn rond de 50 licenties afge-sloten en hebben zo’n 25 leden de training gevolgd. “De geluiden uit de kenniswerk-groep Taxeren en ook van buiten NVM zijn goed. Men is blij dat we dit zo gigantisch snel hebben uitgerold. Een half jaar geleden zijn we begonnen, en nu is het product er al. Overigens blijven we het product natuurlijk verbeteren en aanpassen”, zegt

Van ‘t Veer. Eén van de toekomstplannen voor het platform is de digitalisering van gevalideerde reken modellen per agrarische sector. Kootstra: “Die mogelijkheid hopen we in de loop van het jaar nog te lanceren. Het ambitieniveau ligt hoog.” •

Agrarisch & LandelijkOKTOBER 2020 • Foto | René van den Burg

Het was een spannende dag voor de drie voortrekkers van kenniswerkgroep Taxeren van NVM Agrarisch & Landelijk. Op 1 augustus werd een nieuw platform

gelanceerd voor de taxatie van agrarisch en landelijk vastgoed. En daar hadden Frans Merkens van

Van den Berk & Kerkhof Makelaars en Taxateurs, Paul van ‘t Veer van Kwant Vastgoed en

Bernhard Kootstra van Bureau Kootstra samen met ontwikkelaar KATE Innovations sinds januari keihard

aan gewerkt.

26

De ene zat net als de overige elf personeelsleden van de vestigingen in Bodegraven en Amsterdam thuis te werken. De ander deed dat deels en verdeelde de rest van de bezetting van acht personen zodanig over de bedrijfsruimte in Utrecht dat er gemakkelijk anderhalve meter afstand viel te houden. Maar beiden zijn het erover eens: de COVID-19 pandemie zorgt ook in de makelaardij voor roerige tijden. Henk Sluiter van Adhoc horecamakelaars zegt: “Toen de horeca dichtging, stopten ook onze werkzaamheden en zaten we van de een op de andere dag thuis. Zeventig tot tachtig procent van de omzet verdampte in die eerste twee maanden van de crisis”. Flip van Overhagen van Ans de Wijn Bedrijfshuisvesting herschikte het eigen kantoor volgens de anderhalvemeterrichtlijn, maar noemt over die periode eenzelfde omzetdaling: “Niemand heeft hier op kunnen anticiperen. De omzet vervloog van de ene op de andere dag omdat deals niet doorgingen, werden stopgezet of opgeschort”. Sluiter: “We hebben de tijd nuttig gebruikt door een nieuw computerprogramma kantoorbreed te imple-menteren en te testen”.

MARKTEn nu zes maanden later zien beiden in hun sector een nieuwe realiteit ontstaan. “In de overnamesom van horeca-bedrijven is een duidelijke daling te constateren”, zegt Sluiter. “Ook zijn vaker de huurvoorwaarden versoepeld met meer ingroei en kortere looptijden. De daling in huurprijzen valt uiteindelijk mee. Iedereen wil meer flexibiliteit”. Van Overhagen: “Dat zien wij in het commercieel vastgoed ook”.

Bedrijfsmakelaardij in coronatijd

De nieuwe realiteitDe coronamaatregelen hebben impact op zowel de

kantorenmarkt (thuiswerken) als de horeca (ander­

halve meter). NVM Business-leden Henk Sluiter

(Adhoc horecamakelaars ) en Flip van Overhagen

(Ans de Wijn Bedrijfshuisvesting) zien zich in enkele

maanden geconfronteerd met een veranderde markt,

maar zien desalniettemin ook kansen.

Business Tekst | Kees de Vries • NVM MAGAZINE

27

Sluiter: “Er zijn echter ook partijen die anders denken en juist nu instappen. Gaandeweg ontstaat er zo weer licht aan het eind van de tunnel. Grote horecagelegenheden hebben in juli en augustus heel goed gedraaid. Ook de pijn aan de kust, in recreatiegebieden en toeristenplaatsen is, mede door staycation tot de afkondiging van code rood voor Noord- en Zuid-Holland door België en Duitsland te overzien. Als je afhankelijk bent van feesten, partijen en bruiloften, of nachthoreca dan heb je het momenteel door de vele afzeggingen wel erg zwaar. Ook kleinere bedrijven die hun zitplaatsen moeten halveren hebben het moeilijk, net als onder-nemers die het moeten hebben van loopstromen bij stations en/of kantoorgebruikers. Maar ondernemers zijn creatief. Veel horeca-bedrijven zetten een afhaal/bezorgdienst op”.

THUISWERKENOok bedrijfsmakelaar in commercieel vastgoed binnen de kantoren- en bedrijfsruimtemarkt Flip van Overhagen ziet marktverbetering. “We praten niet over een systeemfout, maar over een medische crisis. Onze mkb-klanten en de ondernemers zijn allemaal nog redelijk positief en vol vertrouwen en er is activiteit. Flexibiliteit wordt meer gevraagd en ook geboden”. Voor een uitspraak over de uiteindelijke corona-impact op centralisatie of decentralisatie van kantoorhuisvesting vindt Van Overhagen het nog te vroeg. “We zien wel dat bedrijven bezig zijn hun kantoren anders in te richten: liever weer aparte kamers dan kantoortuinen. Bij hoogbouw is het logistieke vraagstuk de hamvraag, want hoe krijg je een paar honderd mensen naar hogere verdiepingen bij een liftbezetting van twee personen. En ook leven er vragen over ventilatie en binnen-klimaat”. De thuiswerktrend vreest hij niet of nauwelijks.

“Die is ook niet voor iedereen zaligmakend. Voor de ontwikkeling van de organisatie en het creatieve proces daarbinnen moeten mensen periodiek face-to-face bij elkaar zitten. Dat zien we ook bij onszelf: instromers moeten op kantoor zitten om te horen hoe er wordt gebeld, hoe partijen bij elkaar worden gebracht, oplossingen worden bedacht en uitgevoerd. Geloof het of niet, wij worden al gebeld door concernmedewerkers die conform de richtlijnen thuis werken en met vier collega’s dat willen ontvluchten door gezamen-lijk voor een paar maanden een kantoorruimte te huren”.

ANDERE ROLEn hoe nu verder? In het eerste halfjaar 2020 is voor 85 miljoen euro bouwvergunningen afgegeven voor nieuwe kantoren, 25 procent minder dan in dezelfde periode vorig jaar. Ook de vergunde bouw som voor winkels en bedrijfspanden daalt. Van Overhagen: “We moeten elkaar niet de put in praten. Jantje moet wellicht inkrimpen, maar Pietje zoekt flexibele plekken. Zo zijn er altijd mogelijkheden, maar je moet er wel achteraan. Het kantoor zal een iets andere rol en functie krijgen, maar de makelaardij groeit daarin mee”. Horeca-makelaar Sluiter: “Als makelaarskantoor ben en blijf je – buiten de taxatieafdeling – afhankelijk van trans acties en wisselingen. Voor het komend jaar zie ik in onze branche wel weer kansen om gewoon winstgevend te opereren. Ik merk sterke interesse vanuit horecaondernemers, restaurantketens en horecaformules. Op dit moment is de vraag voor bepaalde typen horecalocaties groter dan het aanbod. In de eerste twee kwartalen 2021 verwacht ik een toename van het aanbod horecabedrijven en -panden”. •

BusinessOKTOBER 2020 • Portretfoto's | René van den Burg

"Onze mkb-klanten en de

ondernemers zijn alle - maal nog redelijk positief

en vol vertrouwen en er is activiteit. Flexibiliteit wordt meer gevraagd

en ook geboden.”

28 Blik van buiten Foto | Rijksoverheid • NVM MAGAZINE

Dat de coronacrisis de woningmarkt beïnvloedt is een zekerheid. Maar hoe dat gebeurt is een punt van discussie. Volgens sommige economen zorgt de crisis volgend jaar voor een daling van de huizenprijzen en een afname van de verkoop. NVM-voorzitter Onno Hoes denkt echter dat de huizenprijzen omhoog gaan, omdat er nog altijd te weinig huizen te koop staan en veel mensen op zoek blijven naar een woning.

Niemand heeft een glazen bol, ook wij als overheid niet. We weten wel dat er een enorme opgave ligt: de komende tien jaar moeten er 845.000 woningen bijkomen, zo’n 85.000 nieuwe huizen per jaar. Dat betekent dat we moeten blijven bouwen, ook tijdens de coronacrisis.

In 2019 werden er bijna 81.000 nieuwe woningen gebouwd. We willen dat aantal de komende jaren op zijn minst evenaren, maar dat is geen gemakkelijke opgave. Stikstof, PFAS, een teruglopend aantal bouwvergun-ningen: slechts een greep uit de belemme-ringen waar de woningbouw tegen aanloopt.

Op dit moment is er vooral in stedelijke regio’s een tekort aan betaalbare huizen. In september hebben 27 projecten door heel Nederland geld gekregen voor de snelle bouw van woningen. Deze eerste ronde van de Woningbouwimpuls levert ruim 51.000 woningen op, waarvan 65 procent in het betaalbare segment.

Dit najaar opent de tweede inschrijfronde voor gemeentes en er zullen er nog meer volgen. Voor in totaal ruim 1 miljard euro willen we ten minste 70.000 nieuwe huizen realiseren. Dit doen we door bij te dragen aan lastig te financieren projectenonderdelen zoals sanering van vervuilde grond, de infra-structurele ontsluiting of het realiseren van meer betaalbare woningen. Ook zetten we in op het transformeren van oude fabrieks-terreinen, bedrijfspanden en winkels naar woningen.

Er zijn ook andere manieren om te voorzien in de behoefte aan nieuwe woningen. Zo versnellen we de besluitvorming rond 14 grote woningbouwlocaties, in heel Nederland.

Dit levert naar verwachting 60.000 woningen op. Door woon- en regiodeals te sluiten, maken we per regio passende afspraken en trekken we samen met gemeenten en provincies op om zo snel mogelijk zoveel mogelijk huizen te bouwen.

Om dit alles mogelijk te maken moeten alle partijen intensief samenwerken, van Rijksoverheid, provincies en gemeenten tot woningcorporaties, projectontwikkelaars en bouwers. U als makelaar bent de belang-rijke laatste schakel naar de daadwerkelijke bewoners. De inwoners van Nederland, waar we het allemaal voor doen.

Samen bouwen we zo aan een mooiere toekomst, zonder precies te weten wat die gaat brengen. Maar dat is geen reden om stil te zitten. •

Kajsa OllongrenMinister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties.

Glazen bol

Kajsa Ollongren

29

Een veehouder besluit te stoppen met zijn veehouderij op locatie X en deze te verkopen. Een koper dient zich aan, maar de beoogde bedrijfsvoering van deze koper is niet-agrarisch. De koper wil namelijk een tuincentrum realiseren op de locatie. Een voorbeeld van een situatie waarvoor toestemming nodig is van de gemeente. Te denken valt aan een bestemmingsplanherziening, wijzigings-plan of een omgevingsvergunning voor afwijken.

De inhoud van de provinciale verordening is één van de factoren die bepaalt of een nieuw initiatief doorgang kan krijgen. Op provinciaal niveau worden regels gesteld - ook wel ‘instructieregels’ genoemd - aan de inhoud van een bestemmingsplan en aan omgevingsvergunningen waarbij wordt afgeweken van een bestemmings-plan. Dit zijn juridische bindende regels die worden neergelegd in een provinciale verordening. Het is dus geen zekerheid dat als de gemeente op zichzelf positief staat tegenover een initiatief, dat het ook provinciaal bezien kan.

Naast deze ‘instructieregels’ kent de verordening ook rechtstreeks werkende regels. Ongeacht wat het bestemmingsplan al dan niet regelt, gelden deze regels uit de verordening direct. Deze regels gelden dus niet alleen voor de gemeenten, maar dus ook voor alle ondernemers van de desbe treffende provincie!

EEN PRAKTIJKVOORBEELDEen agrarisch bedrijf stopt en wil een woonbestemming krijgen voor zijn bedrijfs-woning. Die woonbestemming moet zo vorm krijgen dat alle overtollige bebouwing wordt gesloopt en uiteindelijk op het perceel twee burgerwoningen zijn toegestaan. De gemeente vindt dit een prima plan en maakt een bestemmingsplan. Omwonenden gaan in beroep en voeren bij de Raad van State aan dat het bestemmingsplan in strijd is met de provinciale verordening. Zij krijgen gelijk in beroep bij de Raad van State. De provinciale regels uit de verordening waren niet goed gevolgd. Daarin mochten stedelijke functies, zoals woningen, worden ontwikkeld buiten bebouwingscontouren, maar alleen als sprake was van verplaatsing.

Daar was hier geen sprake van, omdat het om een geheel nieuwe functie ging: een bedrijfswoning is iets anders dan een burgerwoning. De gemeente mocht weer terug naar de tekentafel en zal bij toetsing van een initiatief altijd goed moet kijken naar de provinciale verordening.

HELP! HET INITIATIEF PAST PROVINCIAAL NIET!In de verordening kan een mogelijkheid zijn opgenomen om af te wijken van de regels in de verordening. Als dit is geregeld in de verordening kan aan de provincie om een ontheffing worden gevraagd. Zo niet? Dan zal het initiatief, als de regels niet wijzigen, geen doorgang kunnen krijgen.

Meer informatie over herbestemming in het algemeen? Goorts+Coppens Niels Crooijmans n.crooijmans@gca.nl 06 55 50 65 41

LESSEN VOOR DE PRAKTIJK

1 Niet alleen de houding van de gemeente is belangrijk bij een nieuw initiatief, maar ook de houding van de provincie heeft een rol.

2Voor de rol van de provincie in het kader van regelgeving is de provinciale verorde-ning belangrijk. Een nieuw initiatief moeten passen in de provinciale verordening.

3De provinciale verordening kan afwijkings-mogelijkheden in zich hebben. Afhankelijk daarvan zijn er mogelijkheden om onthef-fing te vragen van de inhoud van de regels in de provinciale verordening.

Van agrarisch naar niet-agrarisch ondernemen in het buitengebied. Kan dat?

Juridische DienstOKTOBER 2020 • Tekst | Niels Crooijmans

30

Het is natuurlijk niet zíjn verdienste dat Lauteslager al in 1850 in Utrecht werd opgericht, maar Robert Dunning voelt zich wel verantwoordelijk voor het hoeden van het imago ‘oud en vertrouwd’. Lauteslager begon 170 jaar geleden als beheerkantoor: de mede-werkers inden de huur voor verhuurders en planden het onderhoud van panden. Relatief kort geleden, in de jaren ’80 van de vorige eeuw, werd Lauteslager een makelaardij, met inmiddels een breed diensten pakket. Dunning: “We doen uiteraard verkoop, aankoop, verhuur en taxaties, maar ook veel nieuwbouw. We hebben een eigen hypotheekservice en sinds dit jaar ook een aparte afdeling voor bedrijfs-onroerendgoed.”

Dunning herinnert zich nog hoe hij, toen nog werkzaam bij een andere makelaardij in de stad, weleens bij het oude kantoor van Lauteslager kwam, in het centrum van Utrecht. “Twee kamers met dossiers tot aan het plafond.” Later verhuisde het kantoor naar een ‘eigen’ nieuwbouwproject aan de Catharijnesingel. Daar was ruimte voor de verbreding en groei, die tot op heden plaatsvinden. “Groei is geen doel op zich, maar het is mooi als je een brede klantenkring kunt bedienen. Bovendien zorgt een breed dienstenpakket voor risicospreiding.”

Lauteslager heeft zeventien medewerkers. Best een groot kantoor, “maar klein naar de klanten toe”, zegt Dunning. “Iedereen heeft z’n eigen klantencontacten en directeuren in

glazen torens kennen we niet.” Van zijn eigen werk geniet hij dagelijks, vooral door de afwisseling. “We verkopen van alles, van een garage in Overvecht tot een kasteel in Utrecht-Oost. De mix van allerlei

mensen met wie je moet kunnen omgaan, is een uitdaging, maar

tegelijk ontzettend leuk.”

SLEUTELBORD VOLDunning is trots dat de makelaardij de afgelopen

jaren de internet- en de kredietcrisis heeft doorstaan. Met name de kredietcrisis was een zware dobber. “We hadden in die tijd een sleutelbord met plek voor 200 sleutels. Dat raakte vol, dus ik kwam aanzetten met een nieuwe die 150 extra plekken bood. Ik herinner me nog dat de collega’s me uitlachten, maar een jaar later was ook dat bord vol. Nul telefoontjes, geen doorstroom, mensen die zowel hun nieuwe als hun oude huis te koop zetten – het waren voor iedereen ontzettend zware tijden. Het ergste vond ik dat we mede-werkers moesten laten gaan; mensen die ook hun financiële verplichtingen hadden thuis.”

Dat Lauteslager geen blijvende schade opliep door de kredietcrisis en relatief weinig mensen hoefde te ontslaan, komt volgens Dunning door een vrij nuchtere aanpak van de bedrijfsvoering. “We hebben flink naar onze eigen kosten gekeken en dat doen we nog steeds. Als we een goed jaar hebben – gelukkig zo’n beetje ieder jaar – profiteren alle medewerkers daar aan het einde van het jaar van mee.”

Robert Dunning, Lauteslager Makelaars Utrecht

Ergens nog altijd een familiebedrijf

Lauteslager Makelaars heeft waarschijnlijk de oudste papieren van

alle makelaardijen in Utrecht. In de afgelopen decennia doorstond het kantoor meerdere crises op de

vastgoedmarkt. Dat geeft vertrouwen ten tijde van de coronacrisis, waarvan

de klap nog wel zal komen, zegt mede-eigenaar Robert Dunning.

Trots Tekst | Berber Bijma • NVM MAGAZINE

31

ALLE HENS AAN DEKOndanks de coronacrisis lijkt 2020 ook weer een prima jaar te worden voor Lauteslager. “Tot nog toe was alleen maart wat minder. We hebben meteen crisisberaad gehouden na de lockdown en uiteraard maatregelen genomen om het werk zo goed mogelijk door te laten gaan. Het is mooi om te zien hoe we dat als team eensgezind hebben opgepakt: alle hens aan dek. Het overleg met de maten hadden we ’s avonds.” Lachend: “Een heidag hebben we dit jaar niet meer nodig.” Die sfeer is overigens ook buiten coronatijden kenmerkend voor het team, zegt Dunning. “Niemand is te beroerd om even over te werken of iets van een ander over te nemen.”

De coronacrisis is ‘cijfermatig’ nog geen uitdaging voor Lauteslager, vertelt Dunning, maar hij verwacht dat er nog wel een ‘correctie’ komt. “Als je leest waar de werkloosheids-cijfers waarschijnlijk aan het einde van het jaar uitkomen,

zou het wel heel bijzonder zijn als we daar niets van gaan merken in de makelaardij.” In

Utrecht valt het mogelijk nog mee, denkt hij, omdat de vraag naar woonruimte daar groot is

en omdat er relatief veel banen in de diensten- en kenniseconomie en in de IT zijn.

Hoe dan ook is hij rustig onder de dreiging van een mogelijke crisis, gezien de eerdere ervaringen. “Een paar mensen die nu mede-eigenaar zijn, hebben als werknemer de krediet-crisis meegemaakt. We kunnen het wel even uitzingen. Bovendien hebben we geleerd dat het weinig zin heeft je druk te maken over dingen waar je niets aan kunt veran-deren en dat je juist flink aan de slag moet met dingen waar je wél iets aan kunt doen. Ik heb er alle vertrouwen in dat we een volgende crisis ook weer goed doorkomen. Lauteslager is weliswaar geen familiebedrijf meer – de laatste nazaat is al een tijd geleden uitgekocht – maar in de praktijk runnen we het bedrijf nog steeds alsof we een familie zijn.”•

TrotsOKTOBER 2020 • Foto | René van den Burg

"Het zou wel heel bijzonder

zijn als we niets van de coronacrisis gaan

merken in de makelaardij."

32

Nieuwbouw makelaardij

Nieuwbouwmakelaardij is een vak apart. Met alsvoornaamste klanten projectontwikkelaars die – voordat de eerste plannen op papier staan – al behoefte hebben aan gedegen advies. Bijvoorbeeld over de (lokale) doelgroep, hun woonwensen, prijs­optimalisatie en concurrerende bouwprojecten. Dat biedt kansen voor nieuwbouwmakelaars. Pieter van Santvoort, woordvoerder namens de leden in de marktgroep Nieuwbouw vertelt hoe je daar slim op inspeelt en hoe de marktgroep daarbij kan helpen.

Expertise Tekst | Joost Hanraets • NVM MAGAZINE

33

Binnen NVM Wonen zijn verschillende marktgroepen, waaronder de marktgroep Nieuwbouw. Deze bestaat uit makelaars gespecialiseerd in nieuwbouw die onderling kennis en kunde delen. Dat gebeurt onder andere in workshops of intervisiebijeen-komsten. Het doel van dit partnership? Samen elkaar sterker maken, bijvoorbeeld door nieuwe producten te bedenken en marktkansen te benutten. De marktgroep Nieuwbouw is toegankelijk voor alle NVM-leden. Voor specifieke, diepgaande kennis kunnen NVM-leden ook terecht bij de specialistengroep Nieuwbouw, een aparte afdeling van experts binnen de marktgroep. Vroeg in de keten “Als nieuwbouwmakelaar word je vaak vroeg betrokken bij een project, nog voordat de architect aan de slag gaat. Bijvoorbeeld wanneer een gemeente of provincie een prijsvraag voor een nieuwbouwproject in de markt zet. Projectontwikkelaars komen dan bij ons voor advies”, zegt Van Santvoort. Ontwikkelaars zijn goed in het technisch en financieel uitontwikkelen van een bouw-project, maar op commercieel vlak kunnen ze de hulp van nieuwbouwmakelaars vaak goed gebruiken. “Ik zie mezelf als gedelegeerde adviseur namens een project-ontwikkelaar. Een kennispartner die vooraan in de keten meerwaarde toevoegt door antwoord te geven op vragen als: hoe bouw je het beste product, op de meest geschikte locatie en het juiste moment?”

Zwaartepunt verschuift De nieuwbouwmakelaardij verandert. Waar vroeger de verkoop als slotstuk van een nieuw bouwproject het belangrijkst was, verschuift het zwaartepunt steeds meer naar advies eerder in de keten. “Ik kom bijna geen ontwikkelaars meer tegen die met een volledig uitontwikkeld plan bij ons aankloppen”, benadrukt Van Santvoort. “Omdat wij een duidelijk beeld hebben van de behoeften dragen wij bij aan het

optimaliseren van het project. Project-ontwikkelaars hebben vaak zelf al een website gebouwd, advertenties geplaatst en een database met potentiele kopers opgezet. Ze hebben geen traditionele makelaar meer nodig om de woningen te verkopen. En dat is logisch, want als je geen waarde toevoegt, word je overgeslagen in de keten.” Data Hoe kun je als nieuwbouwmakelaar vroeg in de keten meerwaarde leveren? Van Santvoort: “Ontwikkelaars hebben behoefte aan een professionele gesprekspartner – aan iemand die weet waar hij het over heeft. Zorg dus dat je de juiste informatie in huis hebt.” Denk aan demografische gegevens, econo-mische data over hoe regio’s of branches zich ontwikkelen, bouwtrends op het vlak van duurzaamheid en energie zuinigheid, historische data van huizenprijzen en informatie over andere bouwprojecten in de regio. Sommige data is vrij beschikbaar, andere moet je zelf verzamelen. Hoe eerder je als nieuwbouwmakelaar begint met het aanleggen van een database, hoe beter. Duiden, koppelen en filteren Data alleen is niet voldoende. “Je moet alle gegevens ook kunnen duiden”, zegt Van Santvoort. “Dat vraagt om marktkennis, lokaal en regionaal. Hoe ontwikkelt een stad zich? Eindhoven moest zichzelf bijvoorbeeld opnieuw uitvinden na het vertrek van Philips. Dat had veel invloed op de woningmarkt.” Daarnaast begrijpen slimme nieuwbouw-

makelaars hun doelgroep. “Ze weten bijvoorbeeld dat early adopters niet de duurste producten kopen.” Door de juiste databronnen te koppelen en vanuit je eigen knowhow zoekvragen daarop los te laten, kun je de juiste inzichten uit een berg aan informatie filteren. “Waar ligt het gat in de markt? Wat is de beste plek om te bouwen? Is de kwaliteit of de prijs leidend? Dat soort afwegingen moet een nieuwbouwmakelaar in kaart brengen.” Ondanks corona De vraag naar woningen is onverminderd hoog. Toch leven we in onzekere tijden; heeft de coronacrisis geen invloed op de nieuw-bouwmarkt en de behoefte van project-ontwikkelaars? “Zo op het eerste gezicht niet. Het aantal kandidaten per nieuwbouw-woning is in de meeste gevallen zo hoog, dat de economische gevolgen van corona daar geen invloed op hebben”, licht Van Santvoort toe. Hij ziet wel een lichte verandering in zoekgedrag. “Op funda wordt de afgelopen zes maanden iets meer gezocht naar woningen met een aparte werkruimte. Ook worden huizen buiten of aan de rand van de stad wat vaker bekeken dan voorheen.” De coronacrisis verandert de situatie op de nieuwbouwmarkt dus nauwelijks: project-ontwikkelaars hebben nog steeds behoefte aan advies in de ontwerpfase. “Dus zorg dat je als nieuwbouwmakelaar daarop inspeelt. Verkoop kennis in plaats van producten – zo maak je jezelf onmisbaar in het begin van de keten en verkoop je uiteindelijk ook die woningen.”•

Bekijk op YouTube de video:

'Speerpunt NVM Nieuwbouw'.

ExpertiseOKTOBER 2020 • Foto | René van den Burg

Nieuwbouw makelaardij

“Als je geen waarde toevoegt,

word je overgeslagen in de keten.”

34

Panden die door makelaars aan criminelen worden verhuurd of verkocht met hennepkweek of witwaspraktijken als doel: het is de harde realiteit. Een zorgelijke situatie, vindt Alex Vooren van de Stichting Bestrijding Woon-fraude & Hennepteelt. “Maar makelaars kunnen al een enorme slag slaan door goed op te letten en hun onderbuikgevoel te laten spreken.”

Woonfraude is alles wat onrechtmatig in een woning of bedrijfspand gebeurt. Denk daarbij aan onderverhuur, oneigenlijk gebruik van een woning, het illegaal huisvesten van meerdere arbeidsmigranten en witwaspraktijken. Hennep-teelt is waar woningen worden misbruikt voor het structureel en op grote schaal kweken van cannabis. “Beide wanpraktijken zijn niet alleen in Nederland een groot probleem”, begint Alex Vooren. “Maar ook in België en de Duitse binnensteden worden panden verhuurd of opgekocht voor dit soort malafide praktijken.”

"Reputatieschade op het spel"Makelaars spelen een sleutelrol in het verhuur- of verkooptraject maar worden regelmatig bewust en met voorbedachten rade om de tuin geleid – met alle gevolgen van dien. “Loon-stroken en bankafschriften die op het eerste oog authentiek lijken, kunnen zijn nagemaakt. Wanneer een makelaar hier slechts vluchtig naar kijkt en daarna goedkeurt, brengt hij een systeem in gang dat niet te overzien is.

“Een gedegenscreeningbegintal bij de makelaar”Makelaardij gaat de strijd aan met woonfraude en hennepteelt

Wonen - Business Tekst | Jacob-Jan Esmeijer • NVM MAGAZINE

35

Makelaars kunnen op deze manier een woning of bedrijfspand aan criminelen verhuren met verstrekkende gevolgen. Denk daarbij niet alleen aan de consequenties voor de daadwerkelijke eigenaar van de woning, maar ook aan een zware financiële én reputatieschade voor de dienstdoende makelaar.”

LoonstrookchecksHet secuur screenen van potentiële huurders en kopers is daarom essentieel om wanpraktijken in de toekomst te voorkomen. Dit gebeurt echter nog te weinig, stelt Vooren. “Je kunt als makelaar al wel heel veel zelf doen om het verschil te maken. Zo bestaan er apps voor het vaststellen van iemands identiteit en kun je ervoor zorgen dat je voldoende inkomensbescheiden ontvangt en bankafschriften nauwlettend controleert. Dus geen kopietjes of een uitdraai van een e-mail, want standaardloonstrookjes zijn makkelijk op het internet te vinden. Daarnaast bestaat er de mogelijkheid externe partijen te benaderen die zich met screening bezighouden, maar dit gebeurt met name digitaal. Hierbij worden methodieken gebruikt om personen op onder meer hun identiteit en kredietwaardigheid te controleren. Het blijven in mijn ogen echter vrij ‘lichte’ systemen. Alles wat nu eenmaal digitaal plaatsvindt, is en blijft gevaarlijk. Als wij écht de systemen induiken, komen we in alle gevallen misstanden op het spoor.”

Keurmerk VerHuurVeiligNaast zelf screenen kunnen makelaars nog een stap verder gaan door het VerHuurVeilig-keur-merk aan te vragen. Dit keurmerk is in het leven geroepen om de verhuurmarkt veiliger, trans-paranter en minder fraudegevoelig te maken. Verhuurmakelaars kunnen keurmerkhouder worden als zij aan een aantal vooropgestelde eisen voldoen. “Niet alleen makelaars die lid zijn van een brancheorganisatie, maar juist kleinere spelers en éénpitters binnen de makelaardij die

niet zijn aangesloten bij bijvoorbeeld NVM of VBO, maken gebruik van onze dienstverlening. Mocht het onverhoopt een keer misgaan met een huurder, wordt de makelaar verantwoorde-lijk gehouden. Dan kan hij aantonen dat hij in het verhuurproces te goeder trouw heeft gehandeld. In dat geval wordt hem vanuit VerHuurVeilig juridische ondersteuning verleend en zal de kans op een schadeclaim praktisch nihil zijn.”

"Kaf van het koren"Het keurmerk VerHuurVeilig verplicht makelaars om potentiële huurders of kopers aan het begin van het traject een lijst met belangrijke infor-matie te laten invullen. En het werkt: veelal zien ze mensen een tweede keer niet meer terug en wordt op deze manier het kaf van het koren gescheiden. Met een dergelijk keurmerk kunnen makelaars ook hun reputatie en geloofwaardig-heid waarborgen. “In het uiterste geval kunnen makelaars ook SBWH inschakelen, wanneer zij niet helemaal overtuigd zijn van de toekomstige huurder in kwestie of het onderbuikgevoel een ‘signaal’ afgeeft. Wij zetten dan een screening-straject in gang om tot het naadje van de kous te komen. Wij werken met mensen die allemaal een particuliere opsporingsbevoegdheid hebben en vanuit SBWH worden aangestuurd.”

Vergunningsstelsel met strenge criteriaInmiddels groeit het aantal Nederlandse makelaars met het VerHuurVeilig-keurmerk. Of er ooit een situatie komt zonder malafide prak-tijken waarbij fraude en hennepteelt de hoofdrol spelen, sluit Vooren uit. “Maar wanneer de landelijke of gemeentelijke overheid besluit een vergunningsstelsel met allerlei strenge criteria in het leven te roepen, krijgt een makelaar groen licht om te verhuren of te verkopen. Ik ben er heilig van overtuigd dat je op deze manier heel veel ellende buiten de deur houdt en makelaars zich op hun core business kunnen richten.”•

Wonen - BusinessOKTOBER 2020 • Portretfoto | René van den Burg

“Je kunt als makelaar al wel heel

veel zelf doen om het verschil te

maken.”

36

Het aanvragen van een nieuw energielabel kost volgend jaar waarschijnlijk een paar

honderd euro. In plaats van de huidige online tool, moet er een energie­

deskundige langskomen om de woning op te nemen. Dat klinkt negatief,

maar dat hoeft het zeker niet te zijn: het nieuwe label biedt makelaars

namelijk legio kansen!

Op 1 januari 2021 veranderen de regels. Voortaan moet er een gecertificeerde

energieadviseur woningbouw langskomen om de woning op

te nemen en te bepalen welk energielabel een woning krijgt.

De kosten? Waarschijnlijk een paar honderd euro. Dat is substantieel meer

dan voorheen. Maar de inzichten uit deze energieanalyse leveren woningeigenaren ook flink

meer op dan het oude energielabel… namelijk diepgaand inzicht in de status van hun woning. Met deze informatie kunnen ze gericht bepalen welke duur-zaamheidsinvesteringen ze wel en niet doen. De overheid verandert de labelaanvraag omdat inzicht in de energie-prestaties van een woning steeds belangrijker wordt met het oog op de energietransitie. Daarnaast vereist Europese regelgeving dat het energieverbruik uitgedrukt wordt in een numerieke indicator. De nieuwe meetmethode maakt dat mogelijk. STROOMVERSNELLING De komende decennia zal woningverkoop makelaars waarschijnlijk steeds minder gaan opleveren. Online verkoop met digitale processen neemt toe, waardoor hun werk-zaamheden en verdiensten uit verkoop af gaan nemen. Dat leidt tot verandering: de makelaar wordt steeds meer een adviseur. “Daar liggen kansen. Zeker op het gebied van verduurzaming en energietransitie, waar het nieuwe ener-gielabel voor een stroomversnelling zorgt”, zegt Gerco van den Berg, Programmamanager bij NVM. “Verduurzaming wordt de komende dertig jaar een steeds belangrijker item op de woningmarkt. Ook dat voedt de behoefte aan advies.”

MOMENTOPNAME Het nieuwe energielabel is een gedetailleerde moment-opname. Huiseigenaren krijgen daarmee antwoord op vragen als ‘hoe duurzaam is dit huis nu?’, ‘wat kan ik doen om deze woning energiezuiniger te maken’ en ‘welke kosten en baten zitten daaraan vast’? Makelaars kunnen op dat gebied adviseren. “Dat wil niet zeggen dat ze zelf als duur-zaamheidsdeskundige moeten optreden. Dat vereist immers een opleiding tot energieadviseur woningbouw, ofwel EPA-W, een investering waarvan elke makelaar zelf moet afwegen of dit voldoende oplevert”, geeft Van den Berg als kanttekening. NIEUW VERDIENMODEL “Makelaars kunnen ook de rol van regisseur op zich nemen”, vervolgt Van den Berg. “Door consumenten te koppelen aan duurzaamheidspartners, zoals isolatiespecialisten, energieadviseurs of leveranciers van zonnepanelen.” Deze regiefunctie maakt de weg vrij voor nieuwe verdien-modellen. Hiermee kunnen makelaars zich voorbereiden op de toekomst, waarin hun meerwaarde en verdiensten ook steeds meer voortkomen uit advies. NVM hanteert een tweesporenbeleid op het vlak van duurzaamheid. “Aan de ene kant willen we onze leden optimaal faciliteren. Daarom kijken we hoe we een landelijk partnernetwerk in zouden kunnen richten en welke tools de leden nodig hebben. Hier kunnen makelaars dan altijd op terugvallen”, zegt Van den Berg. “Aan de andere kant vinden we zelfstandig ondernemerschap nog belangrijker. Dus we moedigen leden vooral ook aan om zelf, lokaal of regionaal, samenwerkingsverbanden aan te gaan en de regierol op te pakken. Het energielabel is dan het ideale startpunt.” •

Meer informatie?

Gerco van den BergProgrammamanager g.vandenberg@nvm.nl

Wonen Tekst | Joost Hanraets • NVM MAGAZINE

“Wat kan ik doen om deze woning

energiezuiniger te maken?”

“Het energie label is het ideale startpunt om de regierol op te

pakken.”

37

Makelaars in recreatiewoningen beleven toptijden. Dit niet ondanks, maar dankzij de coronapandemie. De vraag naar recreatiewoningen voor eigen gebruik neemt sterk toe, maar ook kopers die rendement uit verhuur willen halen, zorgen voor een volatiele markt. De voorraad van ‘nette woningen’ slinkt, waar­door ook de prijzen stijgen.

Uit de jaarlijkse rapportage van NVM over de markt voor recreatiewoningen bleek in 2018 een zeer sterke stijging van de verkopen, die in 2019 weliswaar iets afzwakte, maar toch duidelijk in de plus bleef. Ook de verkoopprijzen stabiliseerden, maar plusten toch. Het gevolg is dat de voorraad van up-to-date recreatiewoningen in 2019 met liefst 20 procent kromp.

Drie keer meer verkopenVanuit die vertrekpositie kreeg de markt voor recreatiewoningen in Nederland, België en Duitsland de coronapandemie over zich heen. Regio’s en landen gingen op slot. “De eerste twee maanden gebeurde er helemaal niets!” zegt makelaar Erik Bessems van Erik Bessems Makelaardij in Maastricht. Hij richt zich vooral op de Belgische markt en die werd volledig afgesloten. “Daarna stak er een storm op, die nog niet is gaan liggen,” voegt hij eraan toe: “We verkopen momenteel drie keer zoveel als normaal en ik verwacht dat dit het hele jaar zo blijft doorgaan.” Zijn doelgroep bestaat vooral uit Belgen die een recreatiewoning vaak voor

eigen gebruik kopen. “Ik merk dat het vaak om uitgestelde beslissingen gaat. Men hakt nu de knoop door omdat reizen naar het buitenland te riskant gevonden wordt.”

Leefbaarheid Een minder onstuimige groei wordt gemeld vanaf het Waddeneiland Texel. Makelaar Koen van der Slikke van De Texelse Makelaars had ook een zeer rustige start, maar de markt heeft zich volledig hersteld. “Op het eiland geldt een maximum van 45.000 bedden. De vraag is vele malen groter, maar we willen met zijn allen het eiland aantrekkelijk houden. We willen hier geen Amsterdamse toestanden, waarbij de leefbaarheid wordt opgeofferd aan het toerisme.”

Slinkende voorraadOp Texel zijn het half-om-half Duitsers en Nederlanders die een recreatiewoning kopen. Van der Slikke: “Duitsers doen het vooral voor eigen gebruik, terwijl Neder-landers ook graag rendement willen halen uit verhuur. Logisch als je spaargeld op de bank niets meer doet.” Hij ziet de voorraad recreatiewoningen ook teruglopen en het tekort wordt versterkt door de maximering van het aantal bedden: “Het zit hier behoor-lijk vast.” Omdat de prijzen stijgen is er desondanks een goede markt op het eiland.

Upgraden bestaande parkenIn Limburg en België is de voorraad beschik-bare woningen volgens makelaar Bessems gehalveerd. “We moeten het de komende jaren hebben van het upgraden van

bestaande parken. Ik verwacht dat de markt wel iets zal afkoelen, maar zolang reizen riskant kan zijn, zal de recreatie in en nabij het eigen land een aantrekkelijk alternatief zijn.” •

Niet ondanks, maar dankzij het coronavirus

Verkoop recreatiewoningenexplodeert

WonenOKTOBER 2020 • Tekst | Hans Smit

“Men dacht er al over na en hakt nu de knoopt door.”

“Nederlanders zoeken rende­

ment door verhuur.”

38

“Het is onze taak om aan te voelen wat er in de markt leeft en daarop in te spelen”, legt collega communicatieadviseur Estelle de Thouars uit. “Mensen hadden dit voorjaar wel wat anders aan hun hoofd dan ‘er snel tussenkomen’ op de woning-markt. Je voelt dat mensen meer gaan twijfelen”, vult Van der Stoep aan.

Belangrijker dan ooit“De quarantaine tijd werd een ijkpunt voor mensen, een moment waarop je gaat

nadenken. Ben je nog blij met hoe en waar je woont? Nu we allemaal ineens zo veel thuis zijn, is je woning belangrijker dan ooit”, aldus De Thouars.

Van der Stoep en De Thouars gingen samen met de collega’s van de vakgroep Wonen meteen naar de tekentafel. “Het was een pittige tijd”, vertelt De Thouars. “We moesten behoorlijk radicale beslis-singen nemen: de lopende campagne hebben we stopgezet en we hebben snel een tv-commercial en advertentie ontwik-keld: ‘Veilig vastgoed bezichtigen’.

Rol van de makelaarDie rol van de makelaar werd ook voor de nieuwe campagne heel belangrijk. NVM gaat voor zo’n nieuwe campagne om tafel met reclamebureau DDB Unlimited. Alle doelstellingen worden dan besproken, zoals de naamsbekendheid en meer-waarde van het NVM-keurmerk.

Maar op basis van het nieuwe sentiment in de markt, kwam daar een nieuwe doelstelling bij. “Veel mensen zien alleen een makelaar bij het aankopen of verkopen van een huis”, vertelt De Thouars. “Maar een makelaar is veel meer dan dat. Hij of zij kan je ook helpen bij een taxatie, voor een verbouwing bijvoorbeeld. Of bij verduur-zaming, zodat je je kosten kunt verlagen.”

Woonregisseur“Onze strategie is: de makelaar als woon-regisseur. Een sparringpartner die je kunt vertrouwen voor ál je woonzaken. Want juist nu wil je zo lekker mogelijk wonen, of dat nu in je eigen huis is, of ergens anders”, vertelt Van der Stoep.

Een duidelijk plan. Maar het proces om samen met het reclamebureau tot een goed format te komen, dat is niet gemak-kelijk in coronatijd. “We moesten alles natuurlijk op afstand doen, want iedereen

Campagne Wonen in coronatijd:

"Snel schakelen was noodzaak"‘Een NVM­aankoopmakelaar helpt je omertussen te komen op de woningmarkt.’ Dat was de insteek van de campagne die begin dit jaar draaide. “Het sloot helemaal aan bij de krappe woningmarkt op dat moment”, legt NVM-communicatieadviseur Marjolijn Gomersbach-van der Stoep uit. “Maar toen kwam corona, en was zo’n commerciële boodschap niet meer zo gepast.” En dus moest er heel snel geschakeld worden.

Wonen Tekst | Jolien van de Griendt • NVM MAGAZINE

De cijfers

2,5 miljoen mensen In juli ging de nieuwe ‘Hoe je ook wil wonen’-

campagne live op de radio. Ruim 2,5 miljoen mensen uit de doelgroep

35-49 jaar zijn minimaal 1 keer bereikt (77 procent). 1,8 miljoen mensen zijn zelfs 3 keer of vaker bereikt.

1 miljoen woningzoekenden Op Facebook zijn er

1 miljoen woningzoekenden bereikt.

100.000lezers

In het najaar worden verschillende artikelen op Nu.nl gepubliceerd.

In 2019 was dit al een groot succes, met meer dan 100.000 lezers

voor een artikel.

Je krijgt méér voor elkaarmet een NVM-makelaar!

Met een NVM-makelaarhaal je het maximale uit de verkoop van élk huis

nvm.nl

39

werkte vanuit huis. In een creatief proces is dat echt een uitdaging met feedback geven. Je schakelt toch sneller als je elkaar kunt aankijken”, aldus De Thouars.

TijdsdrukEn dan moesten er ook nog eens heel snel beslissingen genomen worden, legt Van der Stoep uit: “De ontwikkelingen gaan telkens zo snel, elke dag zat je aan de tv gekluisterd. Je moet wel zeker weten dat je campagne niet als mosterd na de maaltijd komt.” Maar het harde werk heeft uiteindelijk tot een heel mooie campagne geleid op radio, tv, print en online. In de uiting zie je telkens een huis met allerlei verschillende woonlagen. De boodschap: Hoe je ook wilt wonen, een NVM-makelaar helpt je bij al je woonwensen. In artikelen op nu.nl wordt de meerwaarde van de NVM-makelaar verder uitgelegd.

Goed ontvangen“We zien dat de campagne ook door de leden goed wordt ontvangen”, vertelt Van der Stoep. “Veel regionale afdelingen nemen het over, dat is voor ons natuurlijk het mooiste compliment. Zij zijn de ambassadeurs die het weer verder door het land verspreiden.”

Met NVM Haaglanden ontstond een mooie samenwerking. Daar rijdt nu tot en met maart 2021 een bus en een tram rond in de nieuwe campagnestijl. Ook in Amsterdam rijdt tot halverwege oktober zo’n tram rond. •

Al het beschikbare campagne- materiaal is te downloaden via de NVM-ledenwebsite.

Meer informatie?

NVM Marketing & Communicatie

Marjolijn Gomersbach-van der Stoep

m.vanderstoep@nvm.nl

NVM Marketing & Communicatie

Estelle de Thouars

e.dethouars@nvm.nl

WonenOKTOBER 2020 • Foto | René van den Burg

Campagne Wonen in coronatijd:

"Snel schakelen was noodzaak"

500.000 mensen In totaal worden

500.000 mensen per maand bereikt met advertenties

op funda.

2,2 miljoen mensen Op 21 september gaan

nieuwe radio- en tv-commercials live. De verwachting is een bereik van

ruim 68 procent binnen de doelgroep 35-49 jaar (2,2 miljoen mensen).

bekendheidvan 20 naar 28%

De spontane bekendheid is in de periode juli 2018 tot mei 2020 gestegen van 20 naar 28 procent. Eén op de twee woningzoekenden

zou liever kiezen voor een NVM-makelaar.

Je krijgt méér voor elkaarmet een NVM-makelaar!

nvm.nl

Met een NVM-aankoop-makelaar ben je zeker van de juiste keuze

40

Virtuele klaslokaal Academie voor Vastgoed is ‘blijvertje’Zodra de intelligente lockdown een

feit was, schakelde de Academie voor Vastgoed over van het fysieke naar het virtuele klaslokaal. Het was

wennen voor docent en cursist, maar inmiddels heeft vrijwel iedereen de slag te pakken. Volgens manager Lydia van Dalen blijft het virtuele

klaslokaal bestaan - ook ná corona.

Holding Tekst | Martine van der Linden •

Lydia van Dalen

41HoldingOKTOBER 2020 • Foto | René van den Burg

Om te voorkomen dat opleidingen en bijscholing voor (assistent-)makelaars en taxateurs compleet stil kwamen te liggen door corona, werden het lesgeven en leren bij de Academie voor Vastgoed verplaatst: van een offline naar een online omgeving. Lydia van Dalen: “We zijn hier in maart zo snel mogelijk mee begonnen.’’ Al enige tijd bood de Academie voor Vastgoed webinars en e-learning cursussen aan. Maar de animo hiervoor was niet groot. Corona heeft hier in no time verandering in gebracht.

PRATEN TEGEN BEELDSCHERMZo’n online les is in theorie makkelijk op te zetten. Maar de manier van lesgeven is wel anders dan in een ‘echt’ lokaal. “De docenten hebben training gehad”, vertelt Van Dalen. “Het Zoom-pakket is uitgelegd zodat ze weten hoe alles werkt. Ook de opdrachten zijn onder de loep genomen. Zijn die allemaal wel digitaal uit te voeren, of moesten ze worden aangepast? En opdrachten die normaal in tweetallen worden uitgevoerd, voeren mensen online in viertallen uit.”

In Zoom is het mogelijk om met groepjes het virtuele klaslokaal ‘uit te gaan’ en ‘plaats te nemen’ in een zogeheten Break Out Room. Hier kunnen cursisten afgezonderd aan een opdracht werken. Hulp van een docent krijgen ze met een druk op de knop. “In feite werkt dat hetzelfde als tijdens een les op locatie.”

Wat een uitdaging was en blijft, is het creëren van interactie. “Veel mensen vinden het toch raar om tegen een beeldscherm te praten. Docenten spelen hierop in door gericht aan personen vragen te stellen. Hebben ze dat een paar keer gedaan, dan zie je dat de interactie soepeler verloopt.”

MEER AFWISSELINGEen ander belangrijk aandachtspunt is zorgen dat mensen niet onderuit zakken. Het is intensief om de hele dag achter een beeldscherm te zitten. “Daarom knippen we één lesdag meestal op in twee halve dagen. En er is vaker pauze. Verder is afwisseling nóg belangrijker dan in een fysiek lokaal. Dus veel opdrachten geven, een filmpje tussendoor, met behulp van een whiteboard dingen uitleggen, enzovoorts.”

Sommige lesonderdelen zijn online minder goed te vervangen. Het taxeren van een woning, of het verzorgen van een woningbezichtiging bijvoor-beeld. “Dat doen we aan de hand van foto’s en video’s. Dat is lastig. Iemand kan dan niet ook het dak en de kruipruimte bekijken.”

Iets anders wat simpelweg niet te vervangen is, is het échte sociale contact. De small talk bij de koffieautomaat, bijvoorbeeld. “Onze cursisten zijn over het algemeen wel gezelligheidsmensen, dus die vinden dat soms wel lastig.

De eindejaarsborrel kon dit jaar niet doorgaan. Die hebben we zo goed als mogelijk vervangen met een online borrel, door studenten een borrel pakket toe te sturen.” Het goede nieuws is dat sinds 1 september ook weer op locatie les gegeven wordt. In grotere ruimtes dan normaal, zodat tussen alle deelnemers anderhalve meter afstand zit.

MIX VAN ONLINE EN OFFLINEHoewel een online omgeving de mogelijkheid biedt om een onbeperkt aantal cursisten tege-lijkertijd les te geven, houdt de Academie van Vastgoed vast aan normale aantallen. “Je moet iedereen wel persoonlijke aandacht kunnen geven. Bij sommige opdrachten neemt de docent het scherm van de cursist over om mee te kijken naar een opdracht. Dat kost ook tijd. Dus de groepen zijn net zo groot, of soms zelfs iets kleiner dan in echte lokalen.”

Online lesgeven is intensief voor docenten, online lessen volgen intensief voor cursisten. Toch zitten er wel duidelijke voordelen aan het virtuele klas lokaal volgens Van Dalen. “Het scheelt reistijd. Voor cursisten die op afstand van de leslocatie wonen, is het aantrekkelijker om toch een opleiding te volgen.” Dat het virtuele klaslokaal blijft, ook na corona, staat volgens haar dan ook vast. •

Virtuele klaslokaal Academie voor Vastgoed is ‘blijvertje’REACTIES CURSISTEN

"Goedebegeleiding

door docenten"“De online lessen van de Academie voor Vastgoed zijn prima bevallen. Erg sterk waren de didactische vaardigheden van de docenten, die ook goed rekening hielden met de Zoom-omgeving. En met het aan- en uitzetten van geluid voor vragen van de cursist, waardoor er weinig ruis op de lijn was en iedereen goed het woord kon nemen. Al dan niet na gebruik van de chat-faciliteit. Aanvankelijk was ik sceptisch over cursussen via Zoom, maar de goede online begeleiding van de docenten gaf vertrouwen om op een goede en duidelijke manier het woord te kunnen nemen in de groep. De docenten zijn goed opgeleid om ook in een online omgeving een kwalitatief hoogwaardige interactieve cursus te geven.”

Richard StolkTijmen Kroes

"Logisch en

efficiënt"“De eerste keer tijdens een online les kennis actueel houden, heb ik ervaren als logisch en efficiënt.”

Oswold TiemessenRegio Makelaars Neder-Rijn B.V.

"Mis wel betrokken-

heid"“Het online volgen van een les is misschien wel effectief, maar je mist de betrokkenheid van je collega-makelaars.”

Willem JanssenHet Waare Huis

Met een NVM-aankoop-makelaar ben je zeker van de juiste keuze

• Hijbeschiktoverallerleitoolseneenrijkedatabase. Waardoorhijpreciesweetwateenhuisechtwaardis.• Hijheeftveelkennisvandelokalemarkt.

• Hijhoudthethoofdkoelenzorgtervoordatjenietteveel betaaltendebestekeuzesmaakt.• Hijadviseertjeoverslimmeaanpassingenzoalseen verbouwingofverduurzamingdiedewaardevanjehuis opdenduurkunnenverhogen.• Hijheeftveelkennisvanvaakvoorkomendegebreken.• Hijbehoedtjeinhetprocesvooreventuelejuridische hakenenogen.Enheefteenberoeps-enbedrijfs- aansprakelijkheidsverzekering.• Hijneemtbijaankoopallecomplexedocumentatieuit handenenzorgtdatallesperfectgeregeldwordt.

Kortom; je krijgt méér voor elkaar met een NVM-makelaar!

nvm.nl

Meer informatie?Neem contact op met brainbaysupport@brainbay.nl

2015-2

2015-3

2015-4

2016

-1

2016-2

2016-3

2016-4

2017

-1

2017-2

2017-3

2017-4

2018

-1

2018-2

2018-3

2018-2

2019

-1

2019-2

3,3

0

1

2

3

4

6

5

2,7 2,7

2015-3

2015-4

2015

-1

2015-2

Krapte-indicator (hoeveel keuze heeft de consument?)

2,7Krapte-indicator

Q2 2020

1,7Krapte-indicator

Q2 2020tussenwoningen

5,9Krapte-indicator

Q2 2020vrijstaande woningen

Als het gaat over krapte op de woningmarkt, kijken media vaak naar Amsterdam. Dat is toch de plaats waar het allemaal als eerste gebeurt en daarna vloeit het als een olie- vlek over het land uit. De markt is zo krap dat mensen uit Amsterdam uitwijken naar andere steden als Haarlem, Zaandam, Almere enzovoort. Er is sprake van een flink woningtekort.

Niet verbazingwekkend is het dan ook dat vaak wordt gedacht dat Amsterdam de krapste woningmarkt van Nederland heeft. En een tijdlang is dat ook echt zo geweest. Uit cijfers van brainbay blijkt dat de regio Amsterdam vanaf eind 2006 tot en met eind 2017 de krapste woningmarkt kende (met kleine uitstapjes naar de tweede of derde plaats). Sinds 2018 is de hoofdstad deze status echter kwijt en zijn er inmiddels 10 woningmarktregio’s (van de 76) krapper dan die van Amsterdam.

De belangrijkste reden hiervoor lijkt te liggen in het prijsniveau in de hoofdstedelijke regio. Met gemiddelde verkoopprijzen tussen de 4,5 en 5 ton euro’s is er voor huishoudens met modale inkomens geen plaats meer in de stad met poep op de stoep en kapsones in Zuid. In de hogere prijsklassen is de markt in zijn algemeenheid ruimer dan in de lagere. De stad waar ongeveer 1 op de 12 woningen boven de miljoen euro weggaat, is daardoor niet langer de krapste.

Wat is nu dan wel de krapste woningmarktregio van Nederland? Dat is de stad Groningen en directe omgeving. Al ruim een jaar pronkt de ‘trots van het noorden’ bovenaan in het lijstje van krapste woningmarktregio’s. Stad Groningen doet al jarenlang boven in het lijstje mee. De woningen zijn over het algemeen goed betaalbaar met een gemiddeld prijsniveau van 250 tot 275 duizend euro. De universiteitsstad is met al zijn studenten bovendien een aantrekkelijke stad voor (particuliere) beleggers en koopstarters. Er gaat met recht niets boven Groningen wat dat betreft.

Andere woningmarktregio’s die boven in de top meedraaien, zijn Midden-Kennemerland (o.a. Castricum), Almere en Zaanstreek. Dit zijn allemaal woningmarktregio’s rondom Amsterdam die een betaalbaardere woningvoorraad hebben. •

Column

Wie heeft de krapste?

Frank HarlemanProduct Owner brainbay

43OKTOBER 2020 • Holding

Midden-KennemerlandZaanstreek

Almere

Groningen

Amsterdam

44 NVM in de media • NVM MAGAZINE

juli - september 2020

NVM in de media

24 juni

29 juni

9 juli

17 juli

21 september

7 juli

13 juli

13 juli

4 augustus

29 juli

45OKTOBER 2020 • Tekst | Robin van Essel Foto | René van den Burg NVM'er

Wat doe je bij NVM?Na twintig jaar ondernemerschap en diverse functies in het vastgoed, ben ik sinds 1 juni Programmamanager Taxeren op het NVM- bureau in Nieuwegein. Ik vertaal markt- en maatschappelijke ontwikkelingen rond taxeren naar visie, strategie en beleid. Wanneer bijvoorbeeld de Tweede Kamer een nieuw wetsvoorstel behandelt dat invloed kan hebben op de taxateur, bepalen we als NVM ons standpunt daarin.

In wat voor gevallen bijvoorbeeld?Zo zien we al een tijd een trend richting model-matig taxeren. Wij vinden dat een volledige taxatie door een taxateur het beste product blijft. De European Banking Authority heeft onlangs een nieuwe richtlijn uitgebracht die dat bevestigt. Tegelijk sluiten we onze ogen niet voor nieuwe ontwikkelingen en vinden

we dat er uitzonderingen zijn, bijvoorbeeld bij homogeen vastgoed en goede data, en mits er altijd een taxateur meekijkt. Uiteindelijk willen we een zo efficiënt mogelijk taxatieproces voor onze leden. Dit standpunt hanteren we niet alleen uit eigenbelang: uiteindelijk zijn we allemaal gebaat bij een financieel stabiele economie.

Wat vind je het leukst aan je werk?Geen dag is hetzelfde. Ik werk met leuke collega’s en heb regelmatig overleg met AB-bestuurslid Theo Lieberom en de besturen van de drie Vakgroepen van NVM. Ik onderhoud contact met ministeries, het NRVT en de onder-delen van NVM Holding. Ik vind het heel mooi om te zien dat NVM geen tunnelvisie heeft. We staan open voor nieuwe ontwikkelingen, proberen samen te werken en laten onze stem horen in de vastgoedmarkt. •

Cees Steur

“Beleid maken voor een zo

efficiënt mogelijk taxatieproces”

PASPOORTLeeftijd 56 jaar.

Soort woningTwee-onder-een-kapwoning.

Met wie woon je daar?Jolanda en hond Thai.

Met wie zou je een week van huis willen ruilen?Met niemand, want dan heb je het vaak over nog meer luxe en ruimte en ik ben tevreden zo.

MuziekVan Toto tot Frank Sinatra, de seventies vind ik de beste muziekperiode.

SportVoetbal.

Film Schindler’s List.

CV HES, Neyenrode, manager bioscoop, makelaar, beleidsadviseur bij VBO, taxateur bij het Rijk, taxatiemanager bij Vesteda.

Contact

c.steur@nvm.nl

030 608 51 97

Tom Rotensen bereidde zich al sinds november 2019 voor op de opening van zijn

eigen vestiging van Boekenrode makelaars & taxateurs in Zwolle. Toen corona het

land platlegde sloeg de twijfel toe. Misschien toch uitstellen? Maar tot wanneer dan?

Uiteindelijk besloot hij ervoor te gaan en opende zijn vestiging op 1 april. “Ik heb de

schouders eronder gezet.”

46 Welkom Tekst | Jacob-Jan Esmeijer Foto | René van den Burg • NVM MAGAZINE

Agrarisch & Landelijk enBusiness focus voor LBP | SIGHT

Kantoor LBP | Sight

Locatie Nieuwegein

Eigenaar Vijftien vennoten

Medewerkers 110

Sinds maart 2020 is LPB | SIGHT lid van NVM: niet alleen van de vakgroep Business, maar ook die van Agrarisch & Landelijk mag sinds enkele maanden dit Nieuwegeinse advies- en ingenieurs bureau tot haar ledenkring rekenen. “Goede referenties zijn van groot belang.”

LPB | SIGHT is een advies- en ingenieursbureau op het gebied van bouw, milieu en ruimte. Denk daarbij aan onder meer bouwadviezen, vergunningsvraagstukken, ruimte ordening, vastgoed en rentmeesterij. “Dat laatste deel bestaat onder andere uit grondzakenadvies”, zegt Marc Lindhout, register taxateur bij LPB | SIGHT. “Bijvoorbeeld aan advies rondom schadeloosstelling wanneer de overheid een eigenaar wil uitkopen. Het is mijn specialisme binnen LPB | SIGHT dat we voor overheden en particulieren uitvoeren.”

Los van uitgebreide taxaties wil LPB | SIGHT graag betrokken zijn bij alle activiteiten binnen verschillende trajecten. “‘Het treintje zolang mogelijk maken’, als het ware. We zitten het liefste vanaf het begin bij een project- ontwikkelaar op die trein: van aankoop van grond, tot ruimtelijke ontwikkeling tot en met de realisatie van het gebouw. Dát onderscheidt ons van andere makelaarskantoren.”

Eerder dit jaar besloot LPB | SIGHT binnen NVM lid te worden van de vakgroepen Agrarisch & Landelijk én Business. “Hier halen we het grootste deel van ons werk binnen. We willen een boost geven aan onze taxatie-activiteiten, en daarbij zijn goede referenties onontbeerlijk. Een van de belangrijkste onderdelen van taxatie- en adviesrapporten zijn goede refe-renties, en dan is NVM de vereniging waarbij je aangesloten moet zijn. Een gedegen taxatie-apport leunt op goede data, en die hebben wij in huis. Wij willen onze kennis, vaardigheden én beschikbare data graag met NVM delen. Het is uiteindelijk een coöperatie, we zullen het met z’n allen moeten doen. Het NVM-lidmaatschap stelt ons daarnaast in staat iets terug te geven, waarbij we graag meewerken aan de ontwik-kelingen op het gebied van duurzaamheid en schadeloosstelling.”

“We moeten het met z’n allen doen”

47VerenigingOKTOBER 2020 •

Nieuwe leden

© NVM, 2020

Colofon

Uitgave van NVM

Fakkelstede 1

3431 HZ Nieuwegein

(030) 608 51 85

Vragen over het magazine

Maxime van den Hoven

T 06 29 50 69 84

m.vandenhoven@nvm.nl

Oplage

5.000 exemplaren

Redactie

Hoofdredactie

Maxime van den Hoven

Coördinatie

Eva van Beveren (Havana Orange)

Basisontwerp en opmaak

René Hofman (Rep-Id Design)

Druk

Mediacenter Rotterdam

Beëdigingen

Op het stadhuis van IJsselstein zijn weer veel nieuwe NVM-makelaars en

NVM-taxateurs beëdigd. Ook in tijden van corona, inclusief een

livestream voor familie en vrienden.

AMWOCO Culemborg

Benno Pel Makelaar & Taxateur Doorwerth

Concreet Taxaties Zuidoostbeemster

DWG Taxaties Utrecht

Fraai makelaardij & woonadvies Beringe

Hopman & Schreuder Taxaties en Consultancy B.V. Zoetermeer

Jouw makelaar Sandra Scholten Hoogeveen

Leonie Evers Makelaars Hilversum

Makelaar Mart Gorinchem

Plus Taxaties Den Haag

Provier Vastgoedadviseurs B.V. Heerenveen

REVALS B.V. Utrecht

Smit & Heinen Haarlem BV Haarlem

Spijkerman Consultancy Ugchelen

Tasador Woningtaxaties Utrecht

ECHT Makelaars & Taxateurs Alkmaar

Tekst T. Oetsenbord • NVM MAGAZINE

Zie jij de slimme mogelijkheden?PropTech is overal aanwezig in b� na elk modern gebouw. Gebouwen beheren én optimaliseren is steeds meer een kwestie van techniek én hard nodig in deze uitdagende t� den. Slimme systemen die samenwerken. En in de toekomst nemen de technische mogel� kheden om vastgoed slimmer, duurzamer en fl exibeler te maken alleen maar toe. Daarom werkt NVM Business aan productontwikkeling voor het bieden van een betere dienstverlening aan opdrachtgevers, op basis van verzamelde data. Ook voor jou.

NVM Business. Samen versnellen.

PropTech is overal.