Woningmarktcijfers NVM Amersfoort kwartaal 1 - 2011

Woningmarktcijfers NVM Kwartaal 1 / 2011

Woonvast Makelaars

PERSBERICHT Strikt embargo tot donderdag 7 april 2011 10.00 uur

Aan : de financieel-economische redacties en vakpers

Van : de Nederlandse Vereniging van Makelaars o.g. en

Vastgoeddeskundigen

Betreft : Woningmarkt in eerste kwartaal verder onder druk door scherpe

financieringseisen

Datum : Nieuwegein, 7 april 2011

________________________________________________________________________

Laagste verkoopaantallen sinds dieptepunt crisis

Woningmarkt in eerste kwartaal verder onder druk door scherpe

financieringseisen

NVM wil dialoog met banken over ‘doorgeschoten’ hypotheekeisen

Nieuwe werkelijkheid woningmarkt: Vertrouwen consument herwinnen

Nieuwegein, 7-4 – De Nederlandse woningmarkt klom in het eerste kwartaal van 2011

nog niet uit het dal. Het aantal door NVM-makelaars verkochte woningen bleef steken op

21.536. Hiermee is het een van de slechtste kwartalen sinds het dieptepunt van de

economische crisis. De prijs van de gemiddeld verkochte woning lag met 227.000 euro 1%

lager dan het voorgaande kwartaal. Dat meldt de Nederlandse Vereniging van Makelaars

(NVM) in haar analyse van de woningmarkt over het eerste kwartaal van 2011, die

vandaag is gepresenteerd*.

* De nieuwste kwartaalcijfers die de NVM uitgeeft, zijn voorlopig

Het eerste kwartaal scoort normaal gesproken circa 7,7% lager dan het vierde kwartaal van

het jaar daarvoor. Het afgelopen kwartaal dook daar met 14,3% minder transacties fors onder. Dit

is mede het gevolg van het relatief goede laatste kwartaal van 2010, maar niettemin zorgwekkend.

NVM-voorzitter Ger Hukker: “Terwijl de economie weer aantrekt, blijven consumenten op de

woningmarkt afwachtend. Aan bijvoorbeeld de bezoekersaantallen op Funda zien we dat de

verhuisbehoefte groot is, maar dat kopers uiteindelijk de stap toch niet durven te zetten. We zullen

het vertrouwen van de consument moeten herwinnen. Dat is een uitdaging voor alle partijen op de

woningmarkt, zowel overheid als bedrijfsleven.”

Het aantal transacties van 21.536 is vergelijkbaar met het slechte derde kwartaal van 2010 en

daarmee één van de minste kwartalen sinds het dieptepunt van de kredietcrisis (eerste kwartaal

2009: 19.457 verkopen).

Ook in vergelijking met een jaar eerder is het aantal transacties gedaald, met in totaal 5,7%. Het

totaal aantal woningverkopen – dus inclusief niet-NVM-makelaars – kwam afgelopen kwartaal

naar schatting uit op 29.000.

Maatregelen missen samenhang

NVM-voorzitter Ger Hukker is bezorgd over de aanhoudende malaise op de woningmarkt. “We

hadden al voorspeld dat de kleine „eindejaarsrally‟ van 2010 niet blijvend zou zijn. Kopers blijven

afwachtend en worden bovendien ontmoedigd door bijvoorbeeld het kieskeurige gedrag van

banken, de financieringsproblemen bij particuliere erfpacht en het ontbreken van maatwerk

richting consument. Hierdoor krijgen veel potentiële kopers hun hypotheek niet rond. Los van die

maatregelen zien wij, de onder huizenkopers meest populaire rentevariant, van 10 tot 30 jaar vast,

de rente afgelopen maanden fors stijgen, waarbij ook de toetsrente van de Nationale Hypotheek

Garantie sterk is toegenomen.”

Volgens Hukker ontbreekt het aan regie in de maatregelen die thans rond de financiering van

woningen worden genomen. Op aandringen van het Nibud hebben de banken hun kredieteisen

met ingang van dit jaar aangescherpt. “Deze maatregelen zijn op zich niet altijd verkeerd, maar

missen samenhang en versterken elkaar vaak negatief. Het stringente financiële beleid van na de

crisis treft hiermee vooral woningzoekenden, maar inmiddels ook woningbezitters die hun

hypotheek willen aanpassen. Onder meer de lagere inkomensgroepen en zelfstandig ondernemers

worden serieus gedupeerd. Het kan toch niet de bedoeling zijn dat hele groepen op een

onrechtvaardige manier worden uitgesloten?”

Hypotheek moet weer maatwerk worden

De NVM houdt de bancaire sector medeverantwoordelijk voor de huidige situatie op de

woningmarkt. Hukker: “Ze zijn doorgeschoten in hun risicomijdend gedrag. Op deze manier

worden eerder problemen gecreëerd dan opgelost. Zolang de woningmarkt blijft kwakkelen, zal er

nooit sprake zijn van echt economisch herstel in deze sector. De NVM probeert de banken ervan

te overtuigen dat het echt anders moet en ook anders kan en wil hierover een open discussie

voeren. Banken moeten terug naar meer maatwerk en per geval beoordelen of een consument

kredietwaardig is. Ze moeten binnen de gestelde kaders „AFM-proof‟ opereren, in plaats van

consumenten over één kam te scheren. Het zou de Nederlandse Vereniging van Banken sieren

als ze een dergelijke oproep zou doen aan haar leden. Daarover willen we zo snel mogelijk

met de NVB aan tafel.”

Prijzen verder onder druk

De woningprijzen stonden het afgelopen kwartaal verder onder druk. De gemiddeld verkochte

woning leverde in het eerste kwartaal 227.000 euro op. Dit is 1% lager dan het voorgaande

kwartaal en 1,6% lager dan een jaar geleden. Dit is nog altijd wel hoger dan op het dieptepunt

van de woningmarkt (eerste kwartaal 2009), toen de prijs van de gemiddeld verkochte woning

niet boven de 219.000 euro uit kwam. Hukker: “Bij alle woningtypen liggen de prijzen lager

dan zowel een kwartaal als een jaar geleden.

Goedkope woningtypen hebben het meeste te lijden onder de prijsdruk, wat overigens voor

starters op de woningmarkt weer een voordeel is. Zij krijgen meer huis voor minder geld en

het aanbod is groot.”

Woningen staan doorgaans 9 maanden te koop

Halverwege het eerste kwartaal stonden 142,5 duizend woningen te koop bij NVM-makelaars. In

de totale markt gaat het om naar schatting 192 duizend woningen in aanbod. Een kwart van het

aanbod bestaat uit vrijstaande woningen, appartementen beslaan 28,4% van het aanbod.

Gemiddeld staat een woning in het aanbod nu 268 dagen, ofwel bijna 9 maanden, te koop. Voor

vrijstaande woningen is de looptijd van het aanbod gemiddeld zelfs een jaar.

Afgelopen kwartaal werden relatief meer appartementen verkocht dan in het voorgaande kwartaal

(32,4% ten opzichte van 31,8% in Q4-2010). Tussenwoningen werden slechter dan gemiddeld

verkocht, voor vrijstaande woningen was er iets meer animo.

Looptijd van het aanbod

Ook de tijd die het kost om een woning te verkopen, de zogenoemde verkooptijd, nam het

afgelopen kwartaal toe. De verkooptijd van de gemiddelde woning bedroeg 145 dagen.

Tussenwoningen werden sneller verkocht dan appartementen (respectievelijk 118 en 128 dagen).

De verkooptijd van vrijstaande woningen bedraagt 238 dagen.

NVM-voorzitter Hukker benadrukt dat woningverkopers zelf grote invloed hebben op de

verkoopbaarheid van hun woning. “Zet je woning op een aantrekkelijke manier in de markt, laat

alles er piekfijn uit zien en zet in op een realistische vraagprijs. Wie zijn woning te hoog in de

markt zet, is vroeg of laat gedwongen om de prijs een of meerdere keren bij te stellen en is

uiteindelijk slechter af. De NVM-verkoopmakelaar kan daarbij adviseren.”

Groningen scoort beter dan Randstad

Regionaal is er sprake van flinke verschillen. De provincie Groningen, vooral gedomineerd door

de stad Groningen, kent in het eerste kwartaal 2011 een toename van het aantal woningverkopen

in vergelijking met een jaar eerder van 10%. Heel anders is het beeld in de provincies binnen de

Randstad. In Utrecht en Noord-Holland daalde het aantal verkopen met 9% in vergelijking met

een jaar eerder, Zuid-Holland met 10%. Naast de aantallen zijn ook de prijzen in de provincies

Utrecht en Noord-Holland in vergelijking met een jaar eerder sterker gedaald dan het landelijke

gemiddelde. Het gaat om een daling van 3,8% in de provincie Utrecht en 3,6% in Noord-Holland.

Ook de provincie Noord-Brabant kende een sterker dan gemiddelde prijsdaling van 3,6%.

Vooruitzicht 2011: Nog geen herstel

De vooruitzichten over de rest van het jaar 2011 zijn vooralsnog gematigd. De woningmarkt moet

wennen aan een nieuwe werkelijkheid. Hukker: “De NVM verwacht een lichte verbetering door

het seizoen in het tweede kwartaal, maar we vrezen dat de verkopen van vorig jaar niet worden

gehaald. Let wel, we praten nu over aantallen onder de 125.000, terwijl er vóór de crisis in een

jaar gemakkelijk 200.000 woningen werden verkocht. Ook de prijzen zullen dit jaar verder onder

druk blijven staan. We houden rekening met een terugval tot 5%.”

Meer woningen van de markt gehaald

Opvallend is dat het aantal woningen dat door verkopers van de markt wordt gehaald, blijft

toenemen. In het afgelopen kwartaal verdwenen ruim 12.700 woningen van de koopwoningmarkt.

Woningen die binnen twee weken opnieuw op de markt worden aangeboden, zijn hierin niet

meegeteld. Niet eerder werden in één kwartaal zo veel te koop staande woningen van de markt

gehaald. Vooral appartementen verdwijnen op deze manier van de markt. Hukker: “Het gaat

hierbij vaak om verkopers die er uit moedeloosheid voor kiezen om hun woning voorlopig maar

niet te verkopen.

Ze blijven zitten waar ze zitten, ook al past hun huidige woning eigenlijk niet meer bij hun

situatie. Het is ook waarschijnlijk dat een deel van de ingetrokken woningen wordt verhuurd is of

te huur wordt aangeboden.”

Makelaardijomzet stabiel Na het desastreuze jaar 2009 hebben NVM-makelaars de omzet in het afgelopen jaar weer

enigszins zien herstellen. De totale omzet van NVM-makelaars bedroeg in 2010 circa 720 miljoen

euro, een lichte stijging van 4,5%. Voor een deel is dat noodgedwongen ten koste gegaan van de

werkgelegenheid in de branche. Het aantal fte‟s bij de kantoren is gedaald met 4,8 procent. Het

aantal bij de NVM aangesloten makelaarskantoren bleef met 2.796 praktisch gelijk aan vorig jaar.

Noot voor de redactie:

Een volledig overzicht met alle cijfers van het eerste kwartaal 2011 kunt u vinden op

www.nvm.nl. Voor interviewaanvragen met NVM-voorzitter Ger Hukker kunt u terecht bij de

Roeland Kimman, Communicatie Media en Woordvoering van NVM.

Tel: 030 608 5 185, fax 030 6035 468, mobiel 06-2126 6993, e-mail: [email protected]

http://www.nvm.nl/

mailto:[email protected]

ANALYSE WONINGMARKT

1e kwartaal 2011

Bijlage I

2

De Nederlandse Vereniging van Makelaars o.g. en vastgoeddeskundigen NVM (hierna ‘de NVM’) behoudt

zich uitdrukkelijk alle rechten op dit document voor.

Niets uit deze uitgave mag worden verveelvoudigd, opgeslagen in een geautomatiseerd gegevensbestand,

of openbaar gemaakt, in enige vorm of op enige wijze, hetzij elektronisch, mechanisch, door fotokopieën,

opnamen, of enige manier, zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de NVM. Gebruik of

openbaarmaking van deze informatie door derden zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de

NVM is niet toegestaan. Het is uitdrukkelijk niet toegestaan een wijziging aan te brengen in de uiterlijke

verschijningsvorm van dit document.

Ondanks de voortdurende zorg en aandacht die de NVM aan de samenstelling van dit document en de

daarin opgenomen gegevens besteedt, geeft de NVM geen garanties op de volledigheid, juistheid of

voortdurende actualiteit van de gegevens.

De NVM zal bij naar haar oordeel gebleken misbruik een beroep op haar rechten kunnen doen bij de

daartoe wettelijk bevoegde Nederlandse rechter.

3

Inhoudsopgave

1 Transacties ................................................................................................................................. 4

1.1 Aantal Verkopen ................................................................................................................. 4

1.1.1 Vergelijking met een kwartaal eerder .......................................................................... 4

1.1.2 Vergelijking met een jaar eerder .................................................................................. 4

1.1.3 Aantal verkopen op jaarbasis ....................................................................................... 5

1.2 Transactieprijs van de gemiddeld verkochte woning .......................................................... 5



1.3 Transactieprijs per vierkante meter van de gemiddeld verkochte woning .......................... 6



1.4 Verkooptijden...................................................................................................................... 7



1.5 Marktstemming(sindicator) ................................................................................................. 8



2 Aanbod ....................................................................................................................................... 9

2.1 Aantal woningen in aanbod................................................................................................. 9



2.2 Vraagprijzen van het aanbod ............................................................................................. 10

2.2.1 Vergelijking met een kwartaal eerder ........................................................................ 10

2.3 Looptijd van het aanbod .................................................................................................... 10

2.3.1 Vergelijking met een kwartaal eerder ........................................................................ 10

2.3.2 Aanbod naar looptijdklassen ...................................................................................... 10

3 Overige kengetallen woningmarkt ........................................................................................... 12

3.1 Verschil vraag-verkoopprijs .............................................................................................. 12

3.2 NVM Krapte-indicator ...................................................................................................... 13

3.3 Verkoopquote .................................................................................................................... 13

3.4 Instroomquote ................................................................................................................... 14

3.5 Verhouding verkopen a.g.v. verhoging NHG-grens ......................................................... 15

4 Vergelijking NVM-CBS/Kadaster ........................................................................................... 16

4

1 Transacties

1.1 Aantal Verkopen

Het aantal verkochte woningen door NVM-makelaars in het 1e kwartaal 2011 bedraagt 21.536.

Daarmee is dit kwartaal qua aantal woningtransacties vergelijkbaar met het slechte 3e kwartaal

2010 en daarmee één van de minste kwartalen sinds het dieptepunt van de kredietcrisis. (1e

kwartaal 2009: 19.457 verkopen). Het totaal aantal woningverkopen komt voor dit kwartaal naar

schatting uit op 29.000.

32,4 % van deze verkopen is een appartement. Relatief zijn er meer appartementen verkocht dan

vorig kwartaal (31,8%). Wanneer de verhoudingen van de verkopen per woningtype sinds de

kredietcrisis in ogenschouw genomen worden, is het afgelopen kwartaal gemiddeld geweest.

Uitzondering vormen de tussenwoningen, die minder verkocht zijn (gemiddeld 28,9%, nu 28,3%)

en vrijstaande woningen (gemiddeld 11,3%, nu 12,1%). Sinds het 2e kwartaal 2007 is het

appartement ieder kwartaal het meest verkochte woningtype gebleken.

1.1.1 Vergelijking met een kwartaal eerder

Het 1e kwartaal scoort qua aantal transacties normaal gesproken slechter dan het 4

e kwartaal. Over

de laatste 15 jaar liggen de woningverkopen in dit kwartaal gemiddeld 7,7% onder het niveau van

het 4e kwartaal. Dit kwartaal is met 14,3% minder transacties ronduit slecht te noemen. Dit komt

mede doordat het vorige kwartaal relatief goed was. De daling in de verkoop van appartementen (-

12,8% t.o.v. een kwartaal eerder) en vrijstaande woningen (-14,3%) is minder dan gemiddeld, de

overige woningtypen daalden juist sterker dan gemiddeld, met name de 2-onder-1-kapwoning (-

17,1%).

1.1.2 Vergelijking met een jaar eerder

Ook in vergelijking met een jaar eerder is het aantal transacties gedaald, met in totaal 5,7%.

Opvallend genoeg is het aantal transacties van vrijstaande woningen als enige woningtype

gestegen, maar de toename is beperkt: 2,6% t.o.v. het 1e kwartaal 2010. Appartementen

daarentegen werden 8,0% minder verkocht en 2-onder-1-kappers 8,7% minder.

0

2.000

4.000

6.000

8.000

10.000

12.000

1995

1996

1997

1998

1999

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

Tussenwoning Hoekwoning 2-onder-1-kap woning

Vrijstaande woning AppartementBron: NVM

Aantal verkochte woningen in 1e kwartaal

5

1.1.3 Aantal verkopen op jaarbasis

Het aantal verkopen door NVM-makelaars op jaarbasis is sinds het begin van de kredietcrisis

niet zo laag geweest. Slechts 93.068 bestaande koopwoningen wisselden in de afgelopen 12

maanden van eigenaar. Het laagste punt tot nu toe werd bereikt in het 3e kwartaal van 2009

(93.296 transacties op jaarbasis) en bestrijkt in feite de eerste 12 maanden van de crisis. De kans

dat het aantal transacties op jaarbasis het komende kwartaal nog verder wegzakt, is niet irreëel.

Om het huidige niveau te behouden zijn in het 2e kwartaal 2011 rond de 24.900 verkopen

noodzakelijk.

Voor de crisis werden op jaarbasis door NVM-makelaars rond de 150 duizend woningen verkocht.

1.2 Transactieprijs van de gemiddeld verkochte woning

De prijs van de gemiddeld verkochte woning in het 1e kwartaal 2011 bedraagt 227 duizend euro.

Op het dieptepunt van de woningmarkt (het 1e kwartaal 2009) kwam de prijs van de gemiddeld

verkochte woning niet hoger uit dan 219 duizend euro. Voor het gemiddeld verkochte appartement

werd 171 duizend euro betaald, voor een vrijstaande woning gemiddeld 380 duizend euro. Bij alle

woningtypen liggen de prijzen lager dan zowel een kwartaal als een jaar geleden.


De prijs van de gemiddeld verkochte woning is het afgelopen kwartaal met 1,0% gedaald. De

goedkopere woningtypen daalden het sterkst in prijs. Een gemiddeld appartement wisselde voor

een 1,0% lagere prijs van eigenaar, een tussenwoning zelfs voor een 1,3% lagere prijs.

Hoekwoningen en vrijstaande woningen daalden met respectievelijk 0,9% en 0,8%. De 2-onder-1-

kapwoning kende de kleinste prijsdaling met 0,4%. Ook het vorige kwartaal presteerden de

goedkope woningtypen qua prijs het slechtst.

149.245

93.2

96

97.1

41

93.0

68

60.000

70.000

80.000

90.000

100.000

110.000

120.000

130.000

140.000

150.000

160.000

2006-1

2006-2

2006-3

2006-4

2007-1

2007-2

2007-3

2007-4

2008-1

2008-2

2008-3

2008-4

2009-1

2009-2

2009-3

2009-4

2010-1

2010-2

2010-3

2010-4

2011-1

Kwartaalvoortschrijdende jaartransacties NVM

Bron: NVM

6


In vergelijking met een jaar eerder is de prijs het afgelopen kwartaal weggezakt. Vorig kwartaal

zaten we nog rond de nullijn. De verkochte woningen in het 1e kwartaal 2011 waren echter 1,6%

goedkoper dan in het 1e kwartaal 2010. Voor het eerst sinds het 4

e kwartaal 2009 zijn de prijzen

ten opzichte van een jaar eerder weer duidelijk lager. Opvallend daarin is dat in vergelijking met

een jaar eerder het appartement het minder slecht gedaan heeft dan de andere woningtypen. Een

appartement daalde met 0,9% in prijs. Ook de 2-onder-1-kapwoning kende met 1,2% een minder

dan gemiddelde prijsdaling. De overige woningtypen daalden met 2% of meer in prijs.

1.3 Transactieprijs per vierkante meter van de gemiddeld verkochte woning

De vierkante meterprijs geeft naast een correctie voor woningtype en regio ook een correctie voor

de grootte van de woning. Hoewel voor de consument en de pers niet interessant, geeft het cijfer

in principe het meest accurate beeld van de ontwikkeling in de woningmarkt. Daarbij dient wel

aangetekend te worden dat sinds februari 2010 makelaars de mogelijkheid hebben en gestimuleerd

worden om zorgvuldiger de verschillende oppervlakten van een woning aan te geven. De gevolgen

voor de ontwikkeling van de vierkante meterprijzen worden momenteel nader onderzocht, want

deze lijken zich nu ook in de cijfers te gaan laten zien.


De vierkante meterprijs is het afgelopen kwartaal met 0,8% afgenomen. Vooral de vierkante

meterprijs van een vrijstaande woning is sterk afgenomen met 1,8%, maar dit volgt op een vrij

sterke stijging in het 4e kwartaal 2010 en kan dus gezien worden als een correctie. De vierkante

meterprijs van een appartement daalde met 0,6%, die van een tussenwoning met 1,0%.

Hoekwoningen en 2-onder-1-kapwoningen daalden met respectievelijk 0,3% en 0,2% beperkt.

-4%

-3%

-2%

-1%

0%

1%

2%

3%

4%

2001-1

2001-3

2002-1

2002-3

2003-1

2003-3

2004-1

2004-3

2005-1

2005-3

2006-1

2006-3

2007-1

2007-3

2008-1

2008-3

2009-1

2009-3

2010-1

2010-3

2011-1

Bron: NVM

Transactieprijsontwikkelingkwartaal op kwartaalTransactieprijsontwikkelingkwartaal op kwartaal

7


De prijs per vierkante meter ligt 0,9% hoger dan een jaar geleden. De duurdere woningtypen laten

afwijking zien van dit gemiddelde. Een gemiddeld verkochte 2-onder-1-kapwoning kende een

1,9% hogere vierkante meterprijs dan een jaar eerder, terwijl een vrijstaande woning juist een

1,1% lagere vierkantie meterprijs noteert.

1.4 Verkooptijden

De verkooptijden (looptijden van verkochte woningen) zijn gecorrigeerd voor

intrekken/aanmelden. De verkooptijd van de gemiddelde woning bedraagt in het 1e kwartaal 145

dagen. Ook in het afgelopen kwartaal wordt de tussenwoning sneller verkocht dan een

appartement (respectievelijk 118 en 128 dagen). Opvallend is de verkooptijd van vrijstaande

woningen, namelijk 238 dagen.

De verkooptijden van de verkochte woningen zeggen niets over de ontwikkeling van de looptijden

binnen het bestaande aanbod (zie onder ‘looptijd van het aanbod’).


De looptijd van de verkochte woningen is het afgelopen kwartaal sterk toegenomen tot 145 dagen.

Dit is een toename van 13,2%. Alle woningtypen kenden een sterke toename. 2-onder-1-

kapwoningen kenden de minst sterke toename van de looptijd met 7,3%. Hoekwoningen kenden

de sterkste toename met 20,7%.


Het 1e kwartaal 2010 liet ook hoge verkooptijden zien. In vergelijking met een jaar eerder is de

toename van de verkooptijden dan ook gematigder dan in vergelijking met een kwartaal eerder.

De verkooptijd van verkochte woningen is in het 1e kwartaal 2011 met 7,5% gestegen in

vergelijking met een jaar eerder. Alle woningtypen kenden een minder dan gemiddelde toename

van de verkooptijden, met uitzondering van het appartement. Deze kende juist een veel sterkere

toename dan gemiddeld, namelijk 15,2%.

-3%

-2%

-1%

0%

1%

2%

3%

4%

2001-1

2001-3

2002-1

2002-3

2003-1

2003-3

2004-1

2004-3

2005-1

2005-3

2006-1

2006-3

2007-1

2007-3

2008-1

2008-3

2009-1

2009-3

2010-1

2010-3

2011-1

Bron: NVM

M2-Transactieprijsontwikkeling kwartaal op kwartaal

8

1.5 Marktstemming(sindicator)

De marktstemmingsindicator geeft de som van de transactieprijzen van verkochte woningen,

ofwel het totale geldvolume gemoeid met de verkoop van woningen. De indicator wordt

beïnvloed door de prijs van woningen, alsmede het aantal verkopen. In het 1e kwartaal 2011 is

voor een totaal van 5,4 miljard euro aan woningtransacties afgesloten.


In vergelijking met een kwartaal eerder is de totale som van geld, besteed aan de aankoop van

woningen gedaald met 15,3%. Vorig kwartaal steeg de totale som geld met een vergelijkbaar

percentage (+14,9%). Dit is vooral te wijten aan de sterke afname in het aantal verkopen. Binnen

de verschillende woningtypen bedroeg de afname tussen de 13,2% en 17,6%.


In vergelijking met een jaar eerder is de som van de transactieprijzen van verkochte woningen met

7,2% gedaald. Binnen de woningtypen vallen vooral de 2-onder-1-kapwoningen en vrijstaande

woningen op. Het geldsvolume gemoeid met verkoop van 2-onder-1-kapwoningen daalde met

10,7%, die van vrijstaande woningen met 4,6%. Het duidelijke verschil tussen beide wordt vooral

veroorzaakt door het wisselende beeld in het aantal transacties dat deze woningtypen laten zien in

vergelijking met een jaar eerder.

9

2 Aanbod

2.1 Aantal woningen in aanbod

Halverwege het 1e kwartaal 2011 (de peildatum voor het aanbod) stonden 142,5 duizend woningen

te koop bij NVM-makelaars. In de totale markt gaat het dan om naar schatting 192 duizend

woningen in aanbod. Een kwart van het aanbod van woningen bestaat uit vrijstaande woningen.

28,4% van het aanbod bestaat uit appartementen. Aan het begin van de crisis bestond 25,5% van

de te koop staande woningen uit appartementen. In absolute aantallen stonden destijds 96,8

duizend woningen te koop.


Het afgelopen kwartaal is het aantal te koop staande woningen praktisch gestabiliseerd na drie

kwartalen van een flinke toename van het aanbod. Binnen de woningtypen varieerde de

verandering van het aanbod van een 0,5% daling bij 2-onder-1-kapwoningen tot een 1,1% stijging

bij hoekwoningen. Het 1e kwartaal 2011 kent een lager dan gemiddelde instroom, hetgeen

kenmerkend is voor een eerste kwartaal.


In vergelijking met een jaar eerder staan er momenteel 15,9% meer woningen te koop. Deze

toename is vergelijkbaar met hetgeen in het 4e kwartaal is gepresenteerd. De toename van het

aantal appartementen in een jaar tijd is met 21,1% het sterkst van alle woningtypen. De andere

woningtypen kenden een toename tussen 13,3% en 14,9%. Sinds het begin van de crisis in het 3e

kwartaal 2008 is het woningaanbod met 47,3% gestegen (destijds 96.750 woningen).

0

5.000

10.000

15.000

20.000

25.000

30.000

35.000

40.000

45.000

2006-1

2006-2

2006-3

2006-4

2007-1

2007-2

2007-3

2007-4

2008-1

2008-2

2008-3

2008-4

2009-1

2009-2

2009-3

2009-4

2010-1

2010-2

2010-3

2010-4

2011-1

Tussenwoning Hoekwoning2-onder-1-kap woning Vrijstaande woningAppartement

Bron: NVM

Ontwikkeling aantal woningen in aanbod

10

2.2 Vraagprijzen van het aanbod

De vraagprijs van de in aanbod staande woningen verschilt flink van de transactieprijzen. Zo

bedraagt de vraagprijs van de gemiddeld te koop staande woning halverwege het 1e kwartaal

292 duizend euro. Het verschil met de transactieprijs (en de vraagprijs daarvan) is vooral te

verklaren uit het verschil in samenstelling qua woningtype. Wanneer gekeken wordt naar de

vraagprijs van de woningtypen, dan bedraagt de vraagprijs van het gemiddelde appartement 191

duizend euro, terwijl de vraagprijs van de gemiddelde vrijstaande woning 470 duizend euro

bedraagt.


De prijzen zijn, gecorrigeerd voor type en regio in vergelijking met een kwartaal eerder niet tot

nauwelijks veranderd. In totaal gaat het om een daling van 0,1%. De vraagprijs van een gemiddeld

appartement in het aanbod daalde met 0,2%, die van andere woningtypen bleef nagenoeg gelijk.

2.3 Looptijd van het aanbod

De looptijd van het aanbod kent ook een duidelijke aanpassing als gevolg van de correctie voor

intrekken/aanmelden. Halverwege het 1e kwartaal 2011 staat een woning in het aanbod gemiddeld

268 dagen op de markt, ofwel bijna 9 maanden. Een vrijstaande woning met een verkoopbord in

de tuin, heeft dat bord er gemiddeld bijna een jaar (355 dagen) staan. Een tussenwoning, die nu op

de markt wordt aangeboden, staat daar gemiddeld 212 dagen, het kortst van allewoningtypen.


De looptijden in het aanbod zijn in vergelijking met een kwartaal verder toegenomen. Vorig

kwartaal stond een pand gemiddeld al 250 dagen te koop in de markt. Na een daling in het 2e

kwartaal als gevolg van een relatief hoge instroom in dat kwartaal is deze nu voor het derde

achtereenvolgende kwartaal gestegen. Een appartement in het aanbod staat daar nu inmiddels 237

dagen, een toename van 21 dagen in vergelijking met het vorige kwartaal. De looptijd van het

aanbod van een tussenwoning kende een toename van 11 dagen (minste toename), die van een 2-

onder-1-kapwoning een toename van 26 dagen (sterkste toename).

2.3.2 Aanbod naar looptijdklassen

In een analyse van de looptijdklassen worden de objecten ingedeeld in klassen op basis van de

duur dat deze woningen op de markt in aanbod staan. Daardoor is het mogelijk te meten hoeveel

procent van de woningen nu hoe lang in de verkoop staat en om dat ook te vergelijken met de

situatie van een jaar geleden was. Inmiddels staat 14,8 % van de woningen twee jaar of langer te

koop (dat is één op de zeven woningen in het aanbod). Nog eens 21,0% staat tussen één en twee

jaar te koop. Één op de 23 woningen staat inmiddels meer dan 3 jaar te koop (en dus al voor de

crisis).

11

22

,3%

18

,5%

12

,9%

11

,8%

25

,7%

6,6

%

2,3

%

21

,2%

17

,9%

13

,1%

12

,1%

21

,0%

10

,4%

4,4

%

0%

5%

10%

15%

20%

25%

30%

tot 1 kwartaal 1 - 2 kwartalen2 - 3 kwartalen3 - 4 kwartalen 1 - 2 jaar 2-3 jaar meer dan 3 jaar

Aanbod per 14 februari 2010 Aanbod per 14 februari 2011

Aanbod onderverdeeld naar looptijdklassen

12

3 Overige kengetallen woningmarkt

3.1 Verschil vraag-verkoopprijs

Het verschil tussen de laatste vraagprijs en transactieprijs bedraagt het afgelopen kwartaal 4,9%.

Het vorige kwartaal was dit verschil nog 4,7%. De transactieprijs gaf gemiddeld 6,8% toe op de

oorspronkelijke vraagprijs, een toename van 0,4 procentpunt in vergelijking met het 4e kwartaal

2010. Een vrijstaande woning wordt gemiddeld tegen een 11,0%-lagere prijs verkocht dan

oorspronkelijk voor het pand gevraagd werd.

Woningen die lange tijd in de verkoop hebben gestaan, alvorens ze verkocht worden, leggen veel

toe op hun oorspronkelijke vraagprijs. Woningen die er tussen 2 en 3 jaar over hebben gedaan om

verkocht te raken geven bijna 18% toe in het 1e kwartaal 2011. Woningen die meer dan 3 jaar te

koop hebben gestaan én uiteindelijk toch verkocht worden, leggen uiteindelijk meer dan 20% toe

op de oorspronkelijke vraagprijs.

0%

1%

2%

3%

4%

5%

6%

7%

8%

2007-1

2007-2

2007-3

2007-4

2008-1

2008-2

2008-3

2008-4

2009-1

2009-2

2009-3

2009-4

2010-1

2010-2

2010-3

2010-4

2011-1

Verschil vraag-verkoopprijs

verschil t.o.v. oorspronkelijke vraagprijs verschil t.o.v. laatste vraagprijsBron: NVM

0%

5%

10%

15%

20%

25%

20

07

-1

20

07

-2

20

07

-3

20

07

-4

20

08

-1

20

08

-2

20

08

-3

20

08

-4

20

09

-1

20

09

-2

20

09

-3

20

09

-4

20

10

-1

20

10

-2

20

10

-3

20

10

-4

20

11

-1

tot 1 kwartaal 1 - 2 kwartalen 2 - 3 kwartalen3 - 4 kwartalen 1 - 2 jaar 2-3 jaarmeer dan 3 jaar

Verschil oorspronkelijke vraagprijs - transactieprijs naar verkooptijdklasse

Bron: NVM

13

3.2 NVM Krapte-indicator

De NVM krapte-indicator is een benadering die vertelt hoeveel keuzemogelijkheden een

potentiële koper op de woningmarkt heeft. De indicator wordt normaliter berekend als het

aanbod aan het begin van de maand gedeeld door het aantal transacties in die maand. Voor de

kwartaalanalyses wordt voortgeborduurd op deze wijze van berekenen en wordt uitgegaan van de

volgende analyse:

(Aantal aanbod halverwege kwartaal uit vijvermodel/ Aantal transacties in kwartaal) * 3

Er wordt vermenigvuldigd met 3 om te corrigeren voor het feit dat we rekenen met de transacties

in een kwartaal in plaats van in een maand.

De krapte-indicator is voor woningen in Nederland flink opgelopen sinds het begin van de crisis.

Dit is het gevolg van zowel de terugloop in het aantal transacties als de toename van het aantal

woningen dat te koop staat. Het afgelopen kwartaal is de indicator opnieuw gestegen na een daling

in het 4e kwartal 2010. Dit is vooral het gevolg van het lagere aantal verkopen. De consument

heeft momenteel de keuze uit bijna 20 woningen. Een consument op zoek naar een vrijstaande

woning kan inmiddels kiezen uit meer dan 40 woningen.

3.3 Verkoopquote

De verkoopquote geeft de verhouding van het aantal verkopen ten opzichte van het aantal

woningen in aanbod. De verkoopquote ‘oud’ deelt het aantal verkopen uit het aanbod begin van

het kwartaal door het aantal woningen dat begin van het kwartaal in aanbod staat. De

verkoopquote ‘nieuw’ deelt het aantal verkopen uit het aanbod dat in het kwartaal nieuw op de

markt is gekomen door het aantal woningen nieuw in aanbod. In een normale markt is de

verkoopquote van het oude aanbod hoger dan die van het nieuwe aanbod.

De verkoopquote is het afgelopen kwartaal licht gedaald van 13,0% tot 12,6%. Dat betekent grof

gezegd dat 1 op de 8 woningen uit het aanbod zich het afgelopen kwartaal een koper heeft

gevonden. De verkoopquote van het nieuwe aanbod is opnieuw hoger dan die van het ‘oude’

aanbod. De verkoopquote van het oude aanbod zal door het hoge aantal woningen, dat momenteel

0

5

10

15

20

25

30

35

40

45

50

2006-1

2006-2

2006-3

2006-4

2007-1

2007-2

2007-3

2007-4

2008-1

2008-2

2008-3

2008-4

2009-1

2009-2

2009-3

2009-4

2010-1

2010-2

2010-3

2010-4

2011-1

Krapte-indicator (hoeveel keuze heeft de consument?)

Tussenwoning Hoekwoning 2-onder-1-kap woning

Vrijstaande woning Appartement Woning totaalBron: NVM

14

al op de markt is, in een herstellende markt tijd nodig hebben om te herstellen tot een niveau, dat

enigszins vergelijkbaar is met dat van voor de crisis.

3.4 Instroomquote

De instroomquote bereikt in het 1e kwartaal 2011 het laagste niveau sinds deze berekend wordt.

De instroomquote (verhouding nieuw aanbod / oud aanbod) noteert 24,8%. Daarmee is de quote

ruim 2%-punt lager dan in het 1e kwartaal 2010. Het verschil wordt vooral veroorzaakt door de

toename van het aantal woningen ‘oud aanbod’. Die is sterker geweest dan de toename van het

nieuw aanbod (bij vergelijking van het 1e kwartaal 2011 t.o.v. 1

e kwartaal 2010).

0%

5%

10%

15%

20%

25%

30%

35%

40%

2006-1

2006-2

2006-3

2006-4

2007-1

2007-2

2007-3

2007-4

2008-1

2008-2

2008-3

2008-4

2009-1

2009-2

2009-3

2009-4

2010-1

2010-2

2010-3

2010-4

2011-1

Verkoopquotes

Verkoopquotes totaal Verkoopquotes nieuw aanbod

Verkoopquotes bestaand aanbodBron: NVM

26,9

%

30,7

%

24,8

%

0,0%

10,0%

20,0%

30,0%

40,0%

50,0%

60,0%

70,0%

2006-1

2006-2

2006-3

2006-4

2007-1

2007-2

2007-3

2007-4

2008-1

2008-2

2008-3

2008-4

2009-1

2009-2

2009-3

2009-4

2010-1

2010-2

2010-3

2010-4

2011-1

Instroomquote

Bron: NVM

15

3.5 Verhouding verkopen a.g.v. verhoging NHG-grens

De overheid heeft in 2008 besloten om de NHG-grens (tijdelijk) te verhogen van 265 naar 350

duizend euro. De regeling is verlengd tot 2012. De regeling zorgt ervoor dat het aandeel

transacties in de prijsklasse tussen de oude en nieuwe NHG-grens standhoudt. 18,4% van de

verkopen vindt plaats in genoemde categorie. Sinds de crisis fluctueert het aandeel tussen 17,9%

en 19,9%.

Het afgelopen kwartaal is het aandeel verkopen onder de koopsubsidiegrens opnieuw toegenomen

30,5% van de verkopen vindt plaats in deze onderste prijsklasse. Dit is het hoogste percentage

sinds het dieptepunt van de crisis in het 1e kwartaal 2009.

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

20

07

-1

20

07

-2

20

07

-3

20

07

-4

20

08

-1

20

08

-2

20

08

-3

20

08

-4

20

09

-1

20

09

-2

20

09

-3

20

09

-4

20

10

-1

20

10

-2

20

10

-3

20

10

-4

20

11

-1Onder Koopsubsidie-grens Onder originele NHG-grens

Onder nieuwe NHG-grens Boven nieuwe NHG-grens

Verkopen verdeeld naar prijsklasse

Bron: NVM

16

4 Vergelijking NVM-CBS/Kadaster

Naast de NVM presenteren ook andere partijen cijfers met betrekking tot de woningmarkt. De

bekendste partijen zijn het CBS en het Kadaster. Het Kadaster levert de gemiddelde woningprijs,

vergelijkbaar met de prijs van de gemiddeld verkochte woning, zoals die door de NVM

gepresenteerd wordt. Het CBS presenteert de Prijsindex Bestaande Koopwoningen (PBK). De

ontwikkelingspercentages in deze reeks zijn vergelijkbaar met de prijsontwikkeling van de

gemiddeld verkochte woning, zoals deze door de NVM worden gepresenteerd.

Naast het feit dat verschillende rekenmethoden worden gehanteerd, zijn er twee belangrijke

verschillen te noemen:

- Het CBS/Kadaster gebruikt gegevens met betrekking tot alle woningverkopen bestaande bouw,

de NVM alleen die van haar NVM-leden (70-75% van de totale markt).

- De NVM registreert als transactiedatum het moment dat beide partijen de koopovereenkomst

getekend hebben, het Kadaster en het CBS registreren als transactiedatum het moment van

passeren bij de notaris. De NVM registreert een transactie hierdoor gemiddeld 2 à 3 maanden

eerder.

In onderstaande figuren worden de cijfers van de verschillende partijen uiteengezet.

In de figuren zijn de lijnen van het Kadaster en het CBS niet opgeschoven. Hierdoor wordt

duidelijk dat de cijfers van het Kadaster en het CBS achterlopen bij de NVM, maar wel dezelfde

trend hebben.

0

50

100

150

200

250

300

mrt

-97

sep

-97

mrt

-98

sep

-98

mrt

-99

sep

-99

mrt

-00

sep

-00

mrt

-01

sep

-01

mrt

-02

sep

-02

mrt

-03

sep

-03

mrt

-04

sep

-04

mrt

-05

sep

-05

mrt

-06

sep

-06

mrt

-07

sep

-07

mrt

-08

sep

-08

mrt

-09

sep

-09

mrt

-10

sep

-10

mrt

-11

Vergelijking transactieprijzen NVM en Kadaster (* 1000 €)

NVM (3-maandsgemiddelde) Kadaster (3-maandsgemiddelde)Bron: NVM, Kadaster

17

-8%

-6%

-4%

-2%

0%

2%

4%

6%

2006-1

2006-2

2006-3

2006-4

2007-1

2007-2

2007-3

2007-4

2008-1

2008-2

2008-3

2008-4

2009-1

2009-2

2009-3

2009-4

2010-1

2010-2

2010-3

2010-4

2011-1

Prijsontwikkeling in procenten NVM versus CBS (tov jaar eerder)

NVM Prijsontwikkeling

CBS Ontwikkeling PBK (1e kwartaal 2011 geschat)Bron: NVM, CBS

NVM

Transactiecijfers Amersfoort 1e kwartaal 2011

NVM Data & Research

7-04-2011

Transacties

Zuiver Kwartaal

Transacties

Voortschrijdend Halfjaar

Enquête nieuwbouw- amersfoort.nl kwartaal 1 / 2011 Woonvast Makelaars

Wat is uw leeftijd?

0,00%

10,00%

20,00%

30,00%

40,00%

50,00%

60,00%

70,00%

80,00%

Landelijk 33,65% 34,88% 13,67% 12,66% 5,15%

Utrecht 34,54% 33,70% 14,48% 12,53% 4,74%

Amersfoort 71,43% 14,29% 14,29% 0,00% 0,00%

Jonger dan 30 jaar 30 t/m 45 jaar 46 t/m 55 jaar 56 t/m 65 jaar Ouder dan 65 jaar

Wat is uw gezinssamenstelling?

0,00%

10,00%

20,00%

30,00%

40,00%

50,00%

60,00%

Landelijk 39,25% 32,48% 26,62% 1,65%

Utrecht 39,55% 31,48% 26,74% 2,23%

Amersfoort 57,14% 28,57% 14,29% 0,00%

Gehuwd/samenwonend zonder

kinderen

Gehuwd/samenwonend met

kinderenAlleenstaand zonder kinderen Alleenstaand met kinderen

Bent u voornemens de komende jaren te verhuizen?

0,00%

10,00%

20,00%

30,00%

40,00%

50,00%

60,00%

Landelijk 32,19% 31,67% 27,69% 4,95% 3,50%

Utrecht 30,64% 30,08% 31,20% 4,18% 3,90%

Amersfoort 57,14% 19,05% 14,29% 0,00% 9,52%

Ja, binnen 1 jaar Ja, binnen 2 jaar Ja, binnen 2-5 jaar Ja, over meer dan 5 jaar Nee

Zoekt u een nieuwbouw- of een bestaande woning?

0,00%

20,00%

40,00%

60,00%

80,00%

100,00%

120,00%

Landelijk 87,89% 12,11%

Utrecht 87,47% 12,53%

Amersfoort 95,24% 4,76%

Nieuwbouw woning Bestaande woning

Wilt u kopen of huren?

0,00%

10,00%

20,00%

30,00%

40,00%

50,00%

60,00%

70,00%

80,00%

Landelijk 72,09% 17,88% 10,04%

Utrecht 73,82% 16,16% 10,03%

Amersfoort 61,90% 14,29% 23,81%

Kopen Huren Geen voorkeur

In welke prijsklasse zoekt u een woning/appartement?

0,00%

5,00%

10,00%

15,00%

20,00%

25,00%

30,00%

Landelijk 15,93% 22,77% 21,76% 14,51% 8,94% 6,06% 5,31% 2,14% 2,59%

Utrecht 15,04% 18,66% 22,56% 14,76% 9,47% 6,41% 6,69% 2,51% 3,90%

Amersfoort 19,05% 28,57% 19,05% 23,81% 4,76% 0,00% 4,76% 0,00% 0,00%

tot 150.000

euro

150.000 tot

200.000 euro

200.000 tot

250.000 euro

250.000 tot

300.000 euro

300.000 tot

350.000 euro

350.000 tot

400.000 euro

400.000 tot

500.000 euro

500.000 tot

600.000 euro

Meer dan

600.000 euro

Welk woningtype heeft uw voorkeur?

0,00%

10,00%

20,00%

30,00%

40,00%

50,00%

60,00%

Landelijk 31,31% 2,49% 31,35% 16,81% 11,08% 6,74% 0,23%

Utrecht 32,87% 3,90% 33,98% 17,27% 5,85% 6,13% 0,00%

Amersfoort 19,05% 0,00% 47,62% 23,81% 4,76% 4,76% 0,00%

Appartement Penthouse Rij-/hoekwoningTwee-onder-een-

kap woningVrijstaande woning

(Bungalow) met

slaap- en badkamer

op de begane

Recreatiewoning

Indien u een koop- woning/appartement zoekt, heeft u dan bezwaar tegen huur/-

woningen/appartementen bij u in de straat / het complex?

0,00%

10,00%

20,00%

30,00%

40,00%

50,00%

60,00%

70,00%

80,00%

90,00%

Landelijk 30,96% 69,04%

Utrecht 31,75% 68,25%

Amersfoort 19,05% 80,95%

Ja Nee

Hoeveel auto's heeft u i.v.m. parkeerbehoefte op eigen terrein?

0,00%

10,00%

20,00%

30,00%

40,00%

50,00%

60,00%

Landelijk 6,74% 57,12% 33,91% 2,23%

Utrecht 7,24% 54,60% 35,10% 3,06%

Amersfoort 14,29% 38,10% 47,62% 0,00%

geen auto 1 auto 2 auto's 3 of meer auto's

Ligging nabij het centrum vindt u:

0,00%

10,00%

20,00%

30,00%

40,00%

50,00%

60,00%

70,00%

80,00%

Landelijk 14,70% 32,87% 37,14% 10,95% 4,34%

Utrecht 13,93% 36,21% 36,49% 10,31% 3,06%

Amersfoort 4,76% 23,81% 66,67% 4,76% 0,00%

Heel belangrijk Redelijk belangrijk Neutraal Niet erg belangrijk Geheel niet belangrijk

Ligging in een groene woonomgeving vindt u:

0,00%

10,00%

20,00%

30,00%

40,00%

50,00%

60,00%

Landelijk 24,77% 45,66% 24,13% 3,82% 1,62%

Utrecht 25,35% 43,18% 27,58% 2,51% 1,39%

Amersfoort 23,81% 47,62% 28,57% 0,00% 0,00%


Welke afmeting dient uw kavel te hebben:

0,00%

5,00%

10,00%

15,00%

20,00%

25,00%

30,00%

35,00%

40,00%

45,00%

Landelijk 23,19% 37,05% 20,14% 13,18% 3,92% 1,17% 1,36%

Utrecht 25,91% 35,93% 20,33% 12,53% 2,79% 1,11% 1,39%

Amersfoort 28,57% 38,10% 14,29% 19,05% 0,00% 0,00% 0,00%

Tot 100m2 100 tot 200m2 200 tot 300m2 300 tot 500m2 500 tot 750m2 750 tot tot 1000m2 Meer dan 1000m2

Ligging in een kindvriendelijke omgeving vindt u:

0,00%

5,00%

10,00%

15,00%

20,00%

25,00%

30,00%

35,00%

40,00%

45,00%

Landelijk 22,05% 25,87% 28,43% 12,56% 11,08%

Utrecht 19,22% 25,91% 31,20% 14,21% 9,47%

Amersfoort 0,00% 9,52% 38,10% 38,10% 9,52%


Ligging nabij een winkelcentrum vindt u:

0,00%

10,00%

20,00%

30,00%

40,00%

50,00%

60,00%

Landelijk 16,26% 46,50% 29,53% 5,76% 1,94%

Utrecht 16,43% 44,57% 30,08% 5,85% 3,06%

Amersfoort 0,00% 57,14% 28,57% 9,52% 4,76%


Hoeveel slaapkamers wenst u?

0,00%

5,00%

10,00%

15,00%

20,00%

25,00%

30,00%

35,00%

40,00%

45,00%

Landelijk 30,25% 41,16% 22,90% 5,70%

Utrecht 33,43% 37,88% 22,01% 6,69%

Amersfoort 38,10% 23,81% 28,57% 9,52%

2 Slaapkamers 3 Slaapkamers 4 Slaapkamers Meer dan 4 slaapkamers

Geef de voorkeur aan tussen tuingericht of straatgericht wonen

0,00%

10,00%

20,00%

30,00%

40,00%

50,00%

60,00%

Landelijk 16,77% 42,36% 40,87%

Utrecht 10,86% 50,14% 39,00%

Amersfoort 4,76% 42,86% 52,38%

Woonkamer aan de straatzijde Woonkamer aan de tuinzijde Geen voorkeur

Omgevingsrapport Gemeente Amersfoort kwartaal 1 / 2011 Woonvast Makelaars

Gemeente Amersfoort

Omgevingsrapport

1e kwartaal 2011

Meest verkochte woningtype in het eerste kwartaal van 2011

Ook de ontwikkeling van de woningprijzen is gebaseerd op NVM-cijfers. Landelijk gezien zijn in het 4e

kwartaal van 2010 de prijzen voor ieder woningtype gedaald. Regionaal kan dit afwijken.

Ontwikkeling woningprijzen

Aantal verkochte woningen naar type (NVM)

Toelichting:

Gemeente Amersfoort

Het aantal verkopen per woningtype komt tot stand op basis van NVM-cijfers. De cijfers illustreren vooral

de verhoudingen qua verkopen tussen de woningtypen.

Tussenwoning

Toelichting:

0

20

40

60

80

100

120

140

Tussenwoning Hoekwoning Twee onder één kap

Vrijstaand Appartement

2e kwartaal 2009 3e kwartaal 2009 4e kwartaal 2009 1e kwartaal 2010 2e kwartaal 2010 3e kwartaal 2010 4e kwartaal 2010 1e kwartaal 2011

aantal verkocht

0

100

200

300

400

500

600

700

800


Vrijstaand Appartement Totaal


transactieprijs in dzd. euro's

Ontwikkeling looptijden

De verkooptijd van woningen wordt uitgedrukt in een looptijd in dagen.

Toelichting:

Verschil tussen vraag- en verkoopprijs (in procenten)

Gemeente Amersfoort

Toelichting:

Bij de vraagprijs gaat het hier om de laatste vraagprijs. Daar komen vraag en aanbod samen. Procenten

groter dan nul betekenen in dit geval dat de transactieprijs lager is geweest dan de vraagprijs.

0

50

100

150

200

250

300

350

400

450

500




looptijd in dagen

0%

1%

2%

3%

4%

5%

6%

7%

8%

9%

10%




in procenten

De gewenste woonoppervlakte van een woning is verschillend per type koper. In de verhouding tussen de

verschillende groepen wordt duidelijk waar meer vraag naar is, of van welke groep te weinig woningen

beschikbaar zijn in het aanbod of de voorraad.

Verkochte woningen naar woonoppervlakte

Toelichting:

Ontwikkeling woningprijzen per m2

De prijsontwikkeling per vierkante meter laat soms een andere ontwikkeling zien dan de ontwikkeling van

de 'totale' prijs. De prijs per vierkante meter sluit de invloed van de grootte van het pand (beter) uit.

Gemeente Amersfoort

Toelichting:

0

500

1000

1500

2000

2500

3000

3500

4000

4500




prijs per m2 in euro's

0,0%

5,0%

10,0%

15,0%

20,0%

25,0%

30,0%

tot 80 m2 80 tot 100 m2 100 tot 120 m2 120 tot 140 m2 meer dan 140 m2

2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010

percentage verkopen

Appartement

Ontwikkeling vraagprijzen van het aanbod

In het afgelopen twee jaar is de omvang van het aanbod landelijk gezien met meer dan 30% gegroeid.

Deze trend is reeds zichtbaar vanaf 2003, maar is in de laatste jaren versterkt door de kredietcrisis.

Meest te koop staand woningtype:

Gemeente Amersfoort

De vraagprijs van het aanbod is in het afgelopen jaar landelijk gezien afgenomen. De prijzen van het

aanbod dalen onder druk van de afgenomen verkopen en verkoopprijzen.

Toelichting:

Toelichting:

Aantal woningen in aanbod

0

50

100

150

200

250

300

350

400

450

500


Vrijstaand Appartement


aantal in aanbod

0

100

200

300

400

500

600

700

800




vraagprijs in dzd. euro's

* Cijfers bijgewerkt tot 2010


Toelichting:

Toelichting:

In 2010 is de voorraad van (koop)woningen in Nederland veel minder sterk gestegen dan in eerdere jaren.

Dit is het gevolg van de sterke afname van het aantal opgeleverde nieuwbouwwoningen.

De koopwoningvoorraad in Nederland beslaat 56-57 procent van de totale woningvoorraad. De

verhoudingen wijken per gemeente sterk af.

Gemeente Amersfoort

Koopwoningvoorraad

Woningvoorraad naar eigendom en woningtype

30000

31000

32000

33000

34000

35000

36000

37000

2006 2007 2008 2009 2010

woningvoorraad

0 5000 10000 15000 20000 25000 30000 35000

Koop eengezinswoning

Koop appartement

Particuliere huur eengezinswoning

Particuliere huur appartement

Sociale huur eengezinswoning

Sociale huur appartement

2006 2007 2008 2009 2010 Aantal woningen

* Cijfers over 2010 nog niet beschikbaar

* Cijfers over 2010 nog niet beschikbaar

Het aantal verkochte nieuwbouwwoningen is in de laatste jaren sterk afgenomen. De verkooprijzen volgen

in het laatste jaar de dalende ontwikkeling die ook zichtbaar is in het aantal verkochte

nieuwbouwwoningen.

Gemeente Amersfoort

Verkochte nieuwbouwwoningen

Toelichting:

Nieuw aangeboden nieuwbouwwoningen

Toelichting:

Het aantal nieuw aangeboden nieuwbouwwoningen neemt landelijk af, de prijzen nemen ook, maar met

enige vertraging, af. Niet ieder jaar worden er in alle gemeenten nieuwbouwwoningen aangeboden of

verkocht, deze en onderstaande grafiek kunnen dan ook weinig of geen informatie bevatten.

€ -

€ 50.000

€ 100.000

€ 150.000

€ 200.000

€ 250.000

€ 300.000

€ 350.000

€ 400.000

0

200

400

600

800

1.000

1.200

2006 2007 2008 2009

Aantal nieuw aangeboden nieuwbouwwoningen Vraagprijzen van nieuw aangeboden nieuwbouwwoningen

VraagprijsAantal aangeboden woningen

€ -

€ 50.000

€ 100.000

€ 150.000

€ 200.000

€ 250.000

€ 300.000

€ 350.000

0

200

400

600

800

1.000

1.200

2006 2007 2008 2009

Aantal verkochte nieuwbouwwoningen Verkoopprijzen van verkochte nieuwbouwwoningen

TransactieprijsAantal verkochte woningen



Toelichting:

Het aantal verleende bouwvergunningen geeft een signaal voor naderende nieuwbouw. Er wordt steeds

meer ingezet op de bouw van koop- dan op huurwoningen.

Toelichting:

Het aantal gereed te komen woningen geeft aan wat er qua woningen aan zit te komen. De

gereedgekomen nieuwbouwwoningen zorgen voor een toevoeging aan de woningvoorraad. De bouw van

nieuwbouwwoningen houdt een groter aanbod op de markt in, dus meer keuzemogelijkheden voor de

consument, maar ook meer doorstroming (wanneer de goede woningen gebouwd worden).

Gemeente Amersfoort

Bouwvergunningen

Nieuwbouwontwikkelingen

0

100

200

300

400

500

600

700

2007 2008 2009 2010

Huur Koop

aantal bouwvergunningen

0

500

1000

1500

2000

2500

3000

2007 2008 2009 2010*

Nog gereed te komen Gereedgekomen

Aantal (nog) gereed (te komen)

* Stand per 1 januari 2010

Toelichting:


Iedere staaf geeft het aantal personen aan dat voldoet aan deze categorie. In stedelijk gebied is de groep

alleenstaanden over het algemeen veel groter, terwijl in minder stedelijk gebied samenwonenden met en

zonder kinderen de overhand hebben.

Toelichting:

Gemeente Amersfoort

Aantal personen naar huishouden

Bevolkingsopbouw

Een mensenleven bestaat uit verschillende fasen met verschillende woonbehoeften. Om de doorstroming

te bevorderen dient er meer aandacht te zijn voor de opbouw van de bevolking.

< 10 jr12%

10-20 jr12%

20-30 jr12%

30-40 jr15%

40-50 jr17%

50-60 jr12%

60-70 jr9%

70-80 jr5%

80-90 jr3%

> 90 jr1%

< 10 jr 10-20 jr 20-30 jr 30-40 jr 40-50 jr 50-60 jr 60-70 jr 70-80 jr 80-90 jr > 90 jr

Personen in institutionele huishoudens

Overig lid huishouden

Thuiswonend kind

Samenwonend met kinderen

Samenwonend zonder kinderen

Ouder in eenouderhuishouden

Alleenstaand

0 5000 10000 15000 20000 25000 30000 35000 40000 45000 50000

Pers

on

en

in

hu

ish

ou

den

s

Toelichting:

Prognose bevolking naar leeftijd

Bevolkingsontwikkeling

De grafiek geeft de huidige en toekomstige verhoudingen weer tussen jonge en oudere mensen op de

totale bevolking. In Nederland groeit de categorie 65 of ouder, als gevolg van de vergrijzing, van 15% in

2010 tot ruim een kwart van de bevolking in 2040.

Gemeente Amersfoort

Toelichting:

De grafiek geeft de verwachte omvang van de bevolking weer, in de periode 2010-2040. Naar verwachting

zal rond 2040 het maximum aantal inwoners in Nederland worden bereikt.

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

2010

2015

2020

2025

2030

2035

2040

0 tot 20 jaar 20 tot 65 jaar 65 jaar of ouder

130000

135000

140000

145000

150000

155000

160000

165000

170000

175000

180000

2010

2015

2020

2025

2030

2035

2040

Aantal inwoners

Amersfoort

Leusden

Utrecht

Amsterdam

Nijkerk

Overig

* Cijfers betreffen jaar 2009

Amersfoort

Utrecht

Leusden

Amsterdam

Soest

Overig

* Cijfers betreffen jaar 2009

Verhuizingen vanuit Amersfoort naar..

4%

28%

Verhuizingen naar Amersfoort vanuit..

2%

3%

Waar komen de mensen die de gemeente binnenkomen vandaan? Vanzelfsprekend is ook hier de

grootste groep afkomstig uit de gemeente zelf.

29%

Gemeente Amersfoort

3%

Waar verhuizen mensen uit de gemeente naartoe? De meeste mensen verhuizen binnen hun gemeente,

maar een groot deel verkast ook naar elders.

Toelichting:

3%

2%

2%

2%

60%

Aandeel in verhuizingen

Aandeel in verhuizingen

60%

Toelichting:

60% 29%

0% 20% 40% 60% 80% 100%

Am

ers

foort

1

2

3

4

5

6

60% 28%

0% 20% 40% 60% 80% 100%

Am

ers

foort

1

2

3

4

5

6


* Stand per eind december 2009

Werkgelegenheid (in dzd. Personen)

Werkgelegenheidcijfers zijn niet voor iedere gemeente even goed gedocumenteerd. Een gebied met een

krachtige economie en groeiende werkgelegenheid trekt meer mensen aan.

Een steeds groter gedeelte van de Nederlandse bevolking is van buitenlandse afkomst. 11 procent van de

Nederlandse bevolking heeft een niet-Westerse achtergrond.

Toelichting:

Toelichting:

Bevolking naar etniciteit

Gemeente Amersfoort

77%

9%

14%

Autochtoon Allochtoon westers Allochtoon niet-westers

9,5612,0%

43,1854,2%

26,8133,7%

0,10,1%

Nijverheid & Energie Comm dienstverl. Niet comm dienst Landbouw

Aan dit document is de hoogst mogelijke zorg besteed. De grafieken zijn tot stand gekomen op basis van

informatie die beschikbaar is bij de NVM en andere gerenommeerde partijen. Aan de informatie kunnen

geen rechten ontleend worden.

Grafiek Verschil tussen vraag- en verkoopprijs (%)

VERANTWOORDING

Wanneer u vragen heeft over de inhoud van dit document, neemt u dan contact op met de NVM

Servicedesk, tel. 030-6085222 of email: [email protected]. U kunt ook rapporten van andere

gemeenten bestellen via het NVM-portaal of per e-mail via [email protected]

Grafiek Prognose groene en grijze druk

Bron: CBS, per 1 januari 2010

Bron: CBS

Grafiek Verhuizingen naar.. vanuit..

Grafiek Werkgelegenheid (in dzd. personen) Bron: CBS, per december 2009

Bron: CBS jaarcijfers 2009Grafiek Verhuizingen vanuit.. naar..

Bron: ABF Research, Kadaster

Grafiek Aantal verkopen & marktaandeel NVM Bron: NVM Marktinfo/Marktanalyse, Kadaster

Bron: NVM Marktinfo/Marktanalyse

In dit rapport zijn grafieken opgenomen die gebaseerd zijn op informatie die uit verschillende bronnen

afkomstig is. Wanneer de informatie bij de NVM vandaan komt of beschikbaar is, is aangegeven in

welke applicatie de informatie gevonden kan worden.

Grafiek Aantal verkochte woningen naar type (NVM)

Grafiek Ontwikkeling woningprijzen

Grafiek Nieuwbouwontwikkelingen

Bron: CBS, per 1 januari 2010



Grafiek Prijsontwikkeling prijs per m2

Grafiek Ontwikkeling looptijden

Grafiek Woningvoorraad naar eigendom


Grafiek Koopwoningvoorraad en % transacties

Grafiek Aantal woningen in aanbod

Grafiek Aanbod nieuwbouwwoningen

Bron: CBS jaarcijfers 2009

Grafiek Bevolking naar etniciteit

Bron: MNW, Monitor Nieuwe woningen

Grafiek Ontwikkeling vraagprijzen van aanbod


Bron: CBS, jaar 2009

Bron: ABF Research - Systeem

woningvoorraad (Syswov)



De NVM behoudt zich uitdrukkelijk alle rechten op dit document voor. Niets uit deze uitgave mag worden

verveelvoudigd, opgeslagen in een geautomatiseerd gegevensbestand, of openbaar gemaakt, in enige

vorm of op enige wijze, hetzij elektronisch, mechanisch, door fotokopieën, opnamen, of enige manier,

zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de NVM. Dit document bevat vertrouwelijke informatie,

welke uitsluitend bestemd is voor de geadresseerde(n). Gebruik of openbaarmaking van deze informatie

door derden zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de NVM is niet toegestaan. Het is

uitdrukkelijk niet toegestaan een wijziging aan te brengen in de uiterlijke verschijningsvorm van dit

document. Ondanks de voortdurende zorg en aandacht die de NVM aan de samenstelling van dit

document en de daarin opgenomen gegevens besteedt, geeft de NVM geen garanties op de volledigheid,

juistheid of voortdurende actualiteit van de gegevens. De NVM zal bij naar haar oordeel gebleken misbruik

een beroep op haar rechten kunnen doen bij de daartoe wettelijk bevoegde Nederlandse rechter.

Grafiek Aantal personen naar huishouden Bron: CBS, per 1 januari 2010

Grafiek Bevolkingsontwikkeling Bron: CBS

Grafiek Verkochte nieuwbouwwoningen

Grafiek Bouwvergunningen

Grafiek Bevolkingsopbouw

Bron: MNW, Monitor Nieuwe woningen

Bron: CBS, jaar 2009

Woningmarktcijfers NVM Amersfoort kwartaal 1 - 2011

Documents

Transcript of Woningmarktcijfers NVM Amersfoort kwartaal 1 - 2011