2013.03.14 sessie g spoorzone

Partners

Stichting Kennis Gebiedsontwikkeling

Ministerie van Infrastructuur en Milieu,

TU Delft, de Alliantie, AM, Amvest, Bouwfonds

Ontwikkeling, Dienst Landelijk Gebied, Gemeente

Amsterdam, Gemeente Delft, Gemeente Groningen,

Gemeente Nijmegen, Gemeente Rotterdam,

Heijmans Ontwikkeling, NS Stations,

Provincie Gelderland, Provincie Noord-Brabant,

Provincie Noord-Holland, Synchroon, Waterschap

Amstel, Gooi en Vecht en Ymere

Kring van Adviseurs

Movares, Stibbe, Deloitte, Akro Consult,

Brink Groep, Buck Consultants,

Berenschot

Praktijkcongres

Gebiedsontwikkeling 2013

Werkzame ontwikkelstrategieën

• Lucas Vokurka wethouder Gemeente Delft

• Charlie Martens directeur Nieuwe Markten Ballast Nedam Bouw & Ontwikkeling

• Rosie Severens manager Vastgoed- en Gebiedsontwikkeling Spoorzone Delft

G. Spoorzone Delft: wonen, werken,

mobiliteit

Praktijkcongres Gebiedsontwikkeling, 14 maart 2013

wethouder l.Vokurka, Gebiedsmanager R.Severens

GEBIEDSONTWIKKELING SPOORZONE DELFT

Inhoud 1. Geschiedenis, context Gemeente

2. Betrokkenheid Ballast-Nedam vanaf 1993

3. Duurzaamheidsmissie Ballast-Nedam

4. Gemeente aan zet vanaf 2012

5. Opgave

6. Aanpak, uitgangspunten

7. Dilemma’s en discussiepunten,

Hoe zou u het doen

5

Aanleiding bouw tunnel:

Het spoorviaduct scheert rakelings langs

woningen in binnenstad

veel overlast

Meer dan 350 treinen per dag, toekomstige groei

verwacht

Noodzaak spoorverdubbeling, van 2 naar 4

sporen

Spoorviaduct is een barrière in de stad

6

Huidige situatie

Flessenhals in traject, krappe bocht

7

Van visie naar uitvoering (tunnel)

1988: Rail 21 – toekomstvisie NS

Bovengrondse spoorverdubbeling in de randstad

1991: studie Frits Palmboom

‘Viersporige tunnel is enige duurzame oplossing’

Herontwikkeling levert geld op

1993: eindrapport SOVI, inclusief ‘case Delft’

Viersporige tunnel weliswaar duurst, maar enige oplossing met

milieu- en ruimtewinst

8


2002: Procesovereenkomst

Ministerie van V&W

Ministerie van VROM

Provincie Zuid-Holland

Stadsgewest Haaglanden

Gemeente Delft

2003: Dreigend uitstel leidt tot actie

2003: Masterplan Spoorzone

2004: Minister Peijs: ‘spoortunnel komt er’

9


2005:

Bestuurlijke uitvoeringsovereenkomst,

Delft neemt het eindrisico op zich

2008:

Aanvulling op BUOK en extra

bijdragen; risico voor spoor

infrastructuur bij t’Rijk

Gunning aan aannemer

Extra bijdrage van VROM, Provincie Zuid

Holland, Stadsgewest Haaglanden,

Stadsregio Rotterdam en gemeente Delft

2009 :

Start aanleg tunnel

10

Plannen en Contracten

Gebiedsontwikkeling

Masterplan Busquets 2003

Contracten OCSD-gemeente:

Prijsaanbiedingsovereenkomst (POK) 2003

Raamovereenkomst (ROK) 2005

Bestemmingsplan 2006

Masterplan Busquets

12

Plannen en Contracten

Gebiedsontwikkeling

Herontwikkeling vanaf 2008:

Update Masterplan Busquets 2009

Herijking 2011, plannen onhaalbaar

Bestemmingsplan te knellend, te gedetailleerd

Contracten 2012

Afhechting ROK met OCSD

Gronduitgifte-overeenkomst vastgoed Ballast-Nedam

Praktijkcongres



[14]

SPOORZONE DELFT

Betrokkenheid Ballast Nedam

Charlie Martens 14-03-2013

[17]

Plangebied in de stad

[20]

Betrokkenheid Ballast Nedam

1993 – 1988: Vrijblijvend studies naar 4-sporige

alternatieven voor spoorviadut

1998: Intentieovereenkomst voor integrale ontwikkeling

deel spoortunnel en vastgoed

2002: Separate aanpak tunnel en gebiedsontwikkeling

2003: Prijsaanbiedingingsovereenkomst voor vastgoed

in spoorzone (samen met NS)

[21]

Betrokkenheid Ballast Nedam (vervolg)

2005: Raamovereenkomst (samen met NS)

2006 – 2008: aanbestedingsproces (gewonnen door

CCL)

2008-2012: Heronrientatie op vastgoedopgave en

samenwerkingsvorm

2012: GUO

[22]

Keuze voor

variant op basis

van een integrale

afweging

Keuze voor

variant op basis

van een integrale

afweging

Keuze voor

variant op basis

van een integrale

afweging

[23]

Dekking Investeringen (uitgangspunten in 2003)

Spoortunnel is mogelijk gemaakt door bijdragen (prijspeil 2003):

- Ministerie van V&W (spoortunnel) € 310 mln

- Stadsgewest Haaglanden (OV-knoop) € 11 mln

- Gemeente Delft (stedelijke ontwikkeling / WOZ) € 45 mln

- Ministerie van VROM (ruimtelijke kwaliteit) € 69 mln

- Marktpartijen (Ballast Nedam en NS Poort) € 78 mln

Risicoallocatie centraal !

[24]

Masterplan van Joan Busquets (2003)

Kenmerken:

• kwaliteit openbare ruimte

• teveel m2 getekend (te hoog

en te dik)

• te weinig aandacht voor

stedelijke functiemix

• parkeren is niet (kosten-

efficiënt) opgelost (100%

ondergronds)

NB: Busquets is betrokken sinds 1999!

[25]

Kengetallen Stedelijke Ontwikkeling

- 2.300m lange 4-sporige spoortunnel

- Ondergronds station en hoogwaardig OV-knooppunt

- Station en stadskantoor (>23.000m2) op tunnel

- 25 hectare stedelijk gebied naast de historische

binnenstad

- 180.000 à 200.000m2 bvo nieuwe bebouwing

- Circa 1.200 woningen

- Maximaal 20.000m2 kantoor en andere commerciële

ruimten en voorzieningen

[27]

Het maken van een duurzaam nieuw

deel van de binnenstad dat door de

eeuwen heen blijft functioneren en

waarde toevoegt aan de stad.

Duurzaamheid is o.a. f lexibil i teit:

• In t i jd

• In doelgroepen

• In producten

• In gebruik van het product

• In parkeren

Doelstellingen Delft voor Spoorzone

[29]

Spoortunnel in aanbouw (2)

[30]

Voorbeeld: Avenue2 Maastricht

Eén plan voor stad en snelweg!

[31]


[32]


[33]

Gronduitgifte-overeenkomst (GUO)

• Gemeente neemt regie in gebiedsontwikkeling

• Gemeente maakt Integraal ontwikkelingsplan

• Gemeente definieert bouwvelden en

bouwenveloppen

• Ballast Nedam Ontwikkeling (BNO) heeft

adviesrecht / -plicht

• Gemeente geeft indicatieve grondprijs mee

aan BNO (taakstellend)

[34]

ROK 2005 GUO 2012

100% Plangebied (samen met NS);

geen andere ontwikkelaars binnen

plangebied

33% Plangebied (BNO)

andere partijen zijn actief binnen

plangebied

1.200 Woningen en 25.000m2 niet-

wonen

400 Woningen en 6.000m2 niet-

wonen

Verplichte grondafname o.b.v.

planning

Recht op grondafname binnen een

jaarlijks te actualiseren planning;

mogelijkheid om grondafname tot 1

jaar uit te stellen (rentevergoeding)

Circa 130 woningen per jaar,

gedurende 8 à 10 jaar

50 à 80 Woningen per bouwveld, te

realiseren in 3 fasen

Geen bouwplicht Geen bouwplicht

Vaste grondprijzen per m2 bvo,

jaarlijks te indexeren

Residuele grondprijs o.b.v. DO voor

overeengekomen programma per

bouwveld

ROK 2005 – GUO 2012

[35]

Realiseren van blijvende kwaliteit

tegen zo laag mogelijke levenscycluskosten

Duurzaam bouwen

[36]

Samenhang tussen maatschappij en

fysieke ruimte

[37]

huisvesting

gebruikskwaliteit en

waardebehoud voor wonen,

werken en verblijven

mobiliteit

bereikbaarheid met inachtneming

van leefbaarheid en veiligheid

natuur

balans tussen ontwikkeling,

behoud en gebruik van natuur

energie

schone, beschikbare en

hernieuwbare energie

Kernactiviteiten Ballast Nedam

[38]

Kansen

• Andere samenwerking opdrachtgever/opdrachtnemer

• Levenscyclus denken: DBFMO-contracten

• Modulaire/terugneembare producten

• Restwaardecreatie

• Duurzame energie

• Hergebruik afvalproducten

Samen werken aan een betere leefomgeving

[39]

Levenscyclus denken: DBFMO-contracten

[40]

Modulair/terugneembaar: MoDu Park

[41]

Modulair/terugneembaar: Ursem

Flexibel en terugneembaar

Kansen / mogelijkheden:

• Statiegeld woning

• In de tijd aanpasbaar

[42]

Modulair/terugneembaar: iQwoning®

6 weken

[43]

Duurzame energie: CNG Net

[44]

Duurzame energie: windenergie

Exploitatie windmolens, waarvan

2 op Nauerna

Realisatie offshore windparken

[45]

In de levenscyclus van ontwikkelen, realiseren, beheren en hergebruiken

van de leefomgeving voegen wij waarde toe.

En laten onze blauwdruk achter in de leefomgeving.

Wij kijken verder, breder en dieper.

Voor nu én later.

Wij realiseren blijvende kwaliteit

[46]

• Flexibel inspelen op ontwikkelingen en vragen vanuit

de stad

• Ruimte voor een meer divers / stedelijk programma

• Ontwikkeling gebeurt in vanzelfsprekende

samenwerking met de stad

• Kansen voor nieuwe vormen van opdrachtgeverschap

(CPO – PO enz.)

Kansen van nieuwe aanpak

Wijziging verantwoordelijkheden

De gemeente aan zet Contract marktpartijen (OCSD) ontbonden betekent:

Meer zeggenschap over planvorming

Gemeente eigen regie

Gemeente is financieel risicodrager

Meer mogelijkheden om in te spelen op vragen uit

de markt (betrekken van partijen)

47

Masterplan Busquets

Plan Busquets, wat vast ligt: infrastructuur met inrichting

Opgave gebiedsontwikkeling, het vrije speelveld (grijs)

15 maart 2013 Gemee

nte Ede 50

Station, Stadskantoor, start mei 2013

Stadskantoor

Ontwerp: Mecanoo Architecten

51

Toekomst

Ontwerp: Benthem Crouwel Architecten

Station ondergronds

Masterplan Busquets

Plan Busquets, wat vast ligt: infrastructuur met inrichting

Opgave gebiedsontwikkeling, het vrije speelveld (grijs)

Opgave, Doel voor de stad

Spoorzone biedt Delft een unieke kans om

- de kwaliteit van de stad te versterken met een

nieuwe karakteristieke Delftse wijk.

- Delft op de kaart te zetten met een

onderscheidend nieuw gemengd milieu op de

stedelijke as Den Haag – Rotterdam

Doel:

- nieuwe doelgroepen en organisaties aantrekken

- doorstroming op gang brengen

- kenniswerkers aan de stad binden.

53

Structuurvisie Delft 2030

Ligging van de

Spoorzone Delft in

ontsluitingstructuur

Spoorzone, belangrijke openbare plek in de stad

Plan van aanpak

Wat betekent de crisis ?

- Uitgaan van de kracht van de locatie of

- Downgraden van ambities

55

Plan van aanpak, tussen ambitie en realiteit

Ambitie en kaders

Duurzame kwaliteit voor de stad

Kostenbewuste en efficiënte ontwikkeling

Flexibiliteit

Wervend plan als inspiratie en referentie

Financieel kader, strak sturen

Belang van transitiefase (schuivende combinatie

van permanente bebouwing en tijdelijke initiatieven)

56

Plan “Zicht op Delft” Inspirerend plan dat partijen verleidt , geen blauwdruk

Plan “Zicht op Delft”

58

Plan “Zicht op Delft” Essentieplan, minimale kaders met maximale

Flexibiliteit

59

Duurzaamheid: vernieuwende oplossingen in

onderzoek

Lage-temperatuur: 40/25 °C

Mogelijke warmtebron:

geothermieproject TU Delft (in onderzoek)

Spoorzone 25

25

Duurzaamheid: vernieuwende oplossingen in

onderzoek

Transitiefase Vergevorderde projecten

Kansrijke locaties voor start

permanente bebouwing

Potentiële locaties voor

langdurige tijdelijke initiatieven

Fasering vrijkomen grond CCL

Studentenhuisvesting

Haring

Tussenstation

62

Betrokkenheid van de stad

Interactieve sessies

Klankbordgroep

De Veste

63

- Interactieve

sessies Raad

-Klankbordgroep

-

Stadspresentatie,

De Veste

Contracten toolbox

Eindgebruikers

Realisatoren Ma

rktb

enadering

str

ate

gie

Ontwikkelingsstrategie gericht op

eindgebruiker

Thema’s

Belang van imago, referentieplan, kwalitatieve

ambitie

Flexibele kaders

Marktbenadering, inverse ontwikkeling

Rol tijdelijke initiatieven

Communicatie, binding met de stad

Discussiestelling 0

66

Financiële risico’s beogen weg te zetten,

mag nooit nr. 1 zijn bij de ontwikkeling van

dit soort gevoelige en belangrijke plekken

Discussiestelling 1

67

Financiële terugverdienperiode is te kort,

binnen realisatiefase.

Maatschappelijke baten blijven over langere

periode in de stad. Dit zou mee genomen

moeten worden

Discussiestelling 1

68

Gemeente moet :

A. Ambities bijstellen en omkatten naar

sociale woningbouw, want de goede

tijden komen toch niet meer terug

B. gemeente kan door wervende plannen

en goede marketing op deze locatie

voldoende vraag genereren

C. ambities handhaven en wachten ( grond

afwaarderen)

Discussiestelling 2

Marktpartijen hebben risico terug gegeven aan

gemeente: gemeente zit met de gebakken peren

of; kansen voor de gemeente:

Kansen voor grotere diversiteit, meebewegen met de

markt (flexibiliteit), betrekken van burgers, CPO

Klantgericht: minder standaardproducten, meer

diversiteit

Kansen voor samenwerking met ondernemers in de

stad

Kansen voor tijdelijkheid, broedplaatsen, initiatieven

van onderop

Meer zeggenschap van gemeente voor versterken

van ruimtelijke kwaliteiten, 69

Discussiestelling 3

Duurzaamheid: probleem of kans

Druk van overheden is noodzakelijk

(energieneutrale woningen) dan pas gaan

marktpartijen innovatieve oplossingen zoeken, of:

Duurzaamheid kun je niet eenzijdig afdwingen.

MVO, rentmeesterschap, is ook belang van

marktpartijen. Met samenwerking zijn creatievere

businesscases te bereiken.

Kansen in Spoorzone voor

- geothermie

- nieuwe sanitatie ?

Of: daar moet je je vingers niet aan branden

70

Discussiestelling 4

Gemeente is niet in staat innovaties zelf voor

elkaar te krijgen. Marktpartijen moeten

samenwerken in Businessmodellen, bijvoorbeeld

voor innovaties m.b.t. duurzaamheid of parkeren.

Of: gemeente moet in deze tijd geen eisen stellen

t.a.v. duurzaamheid, of parkeren.

71

Discussiestelling 5

Tijdelijke initiatieven kunnen het gebied op de kaart

zetten

of;

tijdelijke initiatieven verbeteren het imago niet,

bewoners ondervinden overlast

72

Discussiestelling 6

73

A. Gemeente moet kaders los laten,

bewoners en marktpartijen creëren dan

nieuwe kwaliteiten,

Of

B. Gemeente moet de lat hoog leggen voor

deze locatie, marktpartijen zullen scherp

moeten ontwikkelen. Door meer wrijving,

meer glans: Meer spanning op haalbaarheid:

meer creativiteit voor oplossingen

Discussiestelling 7

Marktpartij met concessie werkt positief in deze tijd,

want is gecommitteerd aan de locatie

Of:

Marktpartij met concessie hoeft niet meer z’n nek

uit te steken, is een last voor de ontwikkeling

74

Discussiestelling 8

value for money,

vanwege crisis is gemakzucht bij ontwikkeling

voorbij, vakmanschap en scherp ontwikkelen levert

goedkopere en betere producten

75

Discussiestelling 9

76

De crisis biedt kansen:

- Klantgericht: minder standaardproducten,

meer diversiteit

- Kansen voor samenwerking (1+1=3)

- meer kansen voor innovatie

- Nieuwe parkeervormen, flexibiliteit en

innovatie m.b.t. parkeren

Of: de crisis is te groot, werkt verlammend, er

gebeurt niets meer zo lang de markt niet

beweegt.

Discussiestelling 10

Hoe om te gaan met leiderschap/regie, gemeente

moet weer het voortouw nemen.

77

Discussiestelling 11

Gemeentelijke Woningbouwprogrammering is niet

meer nodig, het is een kwestie van goed de markt

volgen dan komt vanzelf alles goed op deze locatie

78

einde

79

Verslag & presentaties:

Partners

Stichting Kennis Gebiedsontwikkeling

Ministerie van Infrastructuur en Milieu,

TU Delft, de Alliantie, AM, Amvest, Bouwfonds

Ontwikkeling, Dienst Landelijk Gebied, Gemeente

Amsterdam, Gemeente Delft, Gemeente Groningen,

Gemeente Nijmegen, Gemeente Rotterdam,

Heijmans Ontwikkeling, NS Stations,

Provincie Gelderland, Provincie Noord-Brabant,

Provincie Noord-Holland, Synchroon, Waterschap

Amstel, Gooi en Vecht en Ymere

Kring van Adviseurs

Movares, Stibbe, Deloitte, Akro Consult,

Brink Groep, Buck Consultants,

Berenschot

Praktijkcongres



2013.03.14 sessie g spoorzone

Documents

Transcript of 2013.03.14 sessie g spoorzone