Resultaatgericht Samenwerken (RGS)

bij renoveren en onderhouden.

TNO Buildings

ing. Dick Keus

Senior Business Consultant

Programma

1. Ontwikkelingen in de vastgoedsector

2. Duurzame ontwikkeling

3. ResultaatGericht Samenwerken bij renoveren en onderhouden

4. Ketensamenwerking en consortiumvorming

5. Ervaringen

2

Ontwikkelingen in de vastgoedsector

1998: Bouwvisie 2015 (ARTB):

Vermindering energieverbruik

Gebruik duurzame energiebronnen

Verhogen kwaliteit en zekerstellen van kwaliteit

Levensduur

Verbeteren van arbeidsomstandigheden

Sneller bouwen

Verschuiving naar industrieel bouwen

Scheidbaar & vervangbaar bouwen

Comfortverbetering woningen / gebouwen

3

Ontwikkelingen in de vastgoedsector

2005: Regieraad Bouw

Verhoudingen normaliseren

Veranderingen op gang brengen in contractvorming

Vizier gericht op eindgebruiker en levensduurkosten

Duurzaam bouwen

Kwaliteit / prijs verhouding

Transparantie

Innovatie en procesveranderingen

Cultuuromslag en vertrouwen herstellen

4

Ontwikkelingen in de vastgoedsector

2010: Vernieuwing Bouw

Vernieuwend leiderschap

Lef en ambitie

Duidelijke visie en organisatieontwikkeling

Ketensamenwerking

Efficiënter (lean) bouwen, minder faalkosten

Transparantie en vertrouwen (100%)

Kwaliteit en duurzaam

Levensduur denken

Denken vanuit de gebruiker

Ontwerpvisie, levenscycli, inpassing in ruimtelijke omgeving

Duurzame energie en materialen

5

Wat is Duurzame Ontwikkeling?

Duurzame ontwikkeling is in 1987 door de

commissie Brundtland gedefinieerd als:

De ontwikkeling waarbij de huidige generatie in

haar noden voorziet, zonder de mogelijkheden

daartoe voor de volgende generatie te beperken.

6

Duurzame Ontwikkeling

Een duurzame aanpak beperkt zich niet alleen tot een betere

omgang met de aarde (Planet),

maar gaat ook over een goede (werk/woon)omgeving voor mensen

(People),

en kan ook gewoon een materiële winst opleveren (Profit).

7

Duurzame Ontwikkeling

Een duurzame aanpak beperkt zich niet alleen tot een betere

omgang met de aarde (Planet),

maar gaat ook over een goede (werk/woon)omgeving voor mensen

(People),

en kan ook gewoon een materiële winst opleveren (Profit).

PeoplePlanet Profit

8

Duurzame Ontwikkeling

Een duurzame aanpak beperkt zich niet alleen tot een betere

omgang met de aarde (Planet),

maar gaat ook over een goede (werk/woon)omgeving voor mensen

(People),

en kan ook gewoon een materiële winst opleveren (Profit).

PeoplePlanet Profit

9

Nederland in top 10 “natuur verslindende” landen

10

1 Qatar

2 Kuweit

3 VEA

4 Denemarken

5 VS

6 België

7 Australië

8 Canada

9 Nederland

10 Ierland

145 Eritrea

146 Haiti

147 Afganistan

148 Timor

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12

Als alle bewoners op aarde evenveel zouden gebruiken

als Nederlanders dan zijn er 3,5 aardbollen nodig!

De aarde is geschikt voor

1,8 hectare per persoon

Living Planet Report van WNF

Hectares per persoon

Binnenmilieu in scholen

Slechte ventilatie:

80% scholen bedompt (CO2–concentraties tot 3× gezondheidskundige grenswaarde)

50% scholen is in zomer te warm

in de winter tocht

Verminderde leerprestaties:

rekentaken cijfer: 6,2 i.p.v. 8,0

taaltaken cijfer: 7,5 i.p.v. 8,0

+

+

People

Planet

Profit

11

Faalkosten in de Bouw (% van de omzet)

+

+

People

Planet

Profit

Discipline 2001 2005 2008

Architecten 8,8 % 9,0 % 11,2 %

Aannemers 6,2 % 5,4 % 8,5 %

Installateurs 7,7 % 9,4 % 11,7 %

Afbouwers 8,5 % 12,9 % 11,3 %

Gemiddeld 7,8 % 9,2 % 10,7 %

Bron: USP Marketing Consultancy

12

Productiviteit in de Bouw

+

+

People

Planet

Profit

Land Productiviteit (€/uur)

Verenigde Staten 18

Frankrijk 18

Finland 17

Duitsland 17

Denemarken 16

Nederland 15

Verenigd Koninkrijk 15

Zweden 13

MinEZ (2007) Versnellen Arbeidsproductiviteit in NL

13

Opdracht-gever

Opdrachtnemers

Beoordelingresultaat

Opleveringen acceptatie

AanbestedingOpstellen

bestekGlobale

beoordelingInitiatief Nazorg

Projectresultaat

Inspectie Calculatie Uitvoering Nazorg

Inspannings-overeenkomst

Contract fase

Traditioneel Vastgoedonderhoud Methodiek, structuur en verantwoordelijkheid

14

Inspanningsgericht (traditioneel)

Opdrachtgever Opdrachtnemer

Risico

15

Het kananders !

16

ResultaatGericht Samenwerken bij renoveren en onderhouden is:

Het geheel van technische, organisatorische en daarmee

samenhangende administratieve activiteiten

om vastgoed functioneel, esthetisch, en technisch op het

overeengekomen niveau op te leveren en

op peil te houden gedurende de exploitatieperiode

passend binnen de doelstellingen en strategie van de opdrachtgever

en de randvoorwaarden van de samenleving

tegen de laagste kosten (TCO)

17

Het geheel van technische, organisatorische en daarmee

samenhangende administratieve activiteiten

om vastgoed functioneel, esthetisch, en technisch op het

overeengekomen niveau op te leveren en

op peil te houden gedurende de exploitatieperiode

passend binnen de doelstellingen en strategie van de opdrachtgever

en de randvoorwaarden van de samenleving

tegen de laagste kosten (TCO)

PeoplePlanet Profit

18

ResultaatGericht Samenwerken bij renoveren en onderhouden is:

Resultaten voor de verschillende partijenOverheid:

20% CO2 reductie in 2020energiezuinig of energieleverendgoed voor het milieu (cradle to cradle)niet schadelijk voor mens en dierveiligheid en leefbaarheid (prachtwijken)

Bewoners / gebruikers: woon, werk- of leercomfort, diverse functiesgoede gezonde luchtkwaliteitaangename temperatuur en relatieve vochtigheidgeen tochtbedieningsgemak veiligheiduitstralinglage woonlasten en lage energiekosten

Opdrachtgever: voldoen aan overheidsbeleidtevredenheid bewoners / gebruikersrendement op geïnvesteerd vermogengeen leegstandlage onderhoudskosten

Opdrachtnemer:continuïteitrendementinnovatie

+

+

People

Planet

Profit

19

Opdracht-gever

Opdrachtnemer(samen met leveranciers)

Beoordelingresultaat

Opleveringen acceptatie

Keuzescenario

GlobalebeoordelingDefinitieInitiatief Nazorg

Projectresultaat

Inspectie Onderhouds

scenario Uitvoering Nazorg

Overeenkomst

Contract fase

Resultaatgericht Vastgoedonderhoud Methodiek, structuur en verantwoordelijkheid

Pre-contractuele fase

20

Resultaatgericht renoveren en onderhoudenMethodiek, structuur en verantwoordelijkheid

Opdrachtgever

Beoordelingresultaat

Keuze scenario

BeoordelingontwerpDefinitieInitiatief Nazorg

Projectresultaat Ontwerp

Onderhoudsscenario’s Renoveren Nazorg

Beoordelingresultaat

Onder-houden

Inspectie

Globale beoordeling

Consortium

Samenwerkingsovereenkomst voor ontwerpen, renoveren, onderhouden en nazorg

Contract fase voor ontwerp

Contract fase Contractfase

Contract fase

21

Resultaatgericht renoveren en onderhoudenMethodiek, structuur en verantwoordelijkheid

Contract fase voor ontwerp

Opdrachtgever

Beoordelingresultaat

Keuze scenario

BeoordelingontwerpDefinitieInitiatief Nazorg

Contract fase

Projectresultaat Ontwerp

Onderhoudsscenario’s Renoveren Nazorg

Beoordelingresultaat

Onder-houden

Inspectie

Globale beoordeling

Rol TNO

Consortium

Samenwerkingsovereenkomst voor ontwerpen, renoveren, onderhouden en nazorg

Contractfase

Contract fase

22

Activiteiten voor bedrijven bij:

Procesfasen Traditioneel Bouwteam RgRe en

RgVo

Initiatieffase

Planontwikkeling / definitie

Ontwerp

Opdrachtverstrekking

Projectuitvoering

Oplevering

Beheerfase / exploitatie

25

Resultaatgericht Renoveren en Onderhouden

TijdOntwerp Realisatie

Investeringskosten

Invl

oed

op i

nves

terin

gsko

sten

Opl

ever

ing

Focusgebied voor optimalisatie

26

100%

Tijd

To

tale

leve

nsc

yclu

sko

ste

n

BeheerOntwerp Realisatie

Investeringskosten

Be

wu

ste

invl

oed

va

n b

eslis

sing

en

O

nb

ewus

te in

vlo

ed

van

b

eslis

sing

en

BeheerkostenO

ple

verin

g

Invloed op onderhoudskosten

Resultaatgericht Renoveren en Onderhouden

27

100%

Tijd

Tot

ale

leve

nsc

yclu

sko

sten

BeheerOntwerp Realisatie

Investeringskosten

Be

wus

te in

vlo

ed v

an b

eslis

sing

en Beheerkosten

Opl

eve

ring

Resultaatgericht Renoveren en Onderhouden

28

Tijd

Pre

stat

ie

minimaal gewenstkwaliteitsniveau

huidigekwaliteitsniveau

Resultaatgerichte concept

29

Tijd

Pre

stat

ie

minimaal gewenstkwaliteitsniveau

Maximaal haalbare kwaliteitsniveau

huidigekwaliteitsniveau

Basisonderhoud

Resultaatgerichte concept

30

Tijd

Pre

stat

ie

minimaal gewenstkwaliteitsniveau

Maximaal haalbare kwaliteitsniveau

huidigekwaliteitsniveau

Basisonderhoud

Resultaatgerichte concept

Vervolg-onderhoud

31

Tijd

Pre

stat

ie

Vervolg-onderhoud

minimaal gewenstkwaliteitsniveau

Maximaal haalbare kwaliteitsniveau

huidigekwaliteitsniveau

Vervolg-onderhoud

Basisonderhoud

periodieke prestatiemetingen en

degradatieverloop

Activiteitenplan a Activiteitenplan b Activiteitenplan c

Resultaatgerichte concept

Resultaatovereenkomst

Samenwerkingsovereenkomst

32

Periodieke prestatiemeting

Inzicht in:

Geleverde prestatie

Prestatieverloop

Afwijkingen / symptomen

Invloedsfactoren

OplossingenTijd

Pre

stat

ie

Minimale prestatie

Maximale prestatie

= Meetpunt

33

Verbetermogelijkheden voorrenovatie en onderhoud

gecombineerde product-en proces ontwikkeling

bestaand nieuw

bes

taan

dn

ieu

w

Grensoverschrijdendesamenwerking

Bouwproces

Bo

uw

pro

du

ct

productontwikkeling

Toeleverendeindustrie

procesontwikkeling

Bouwbedrijven

beter ontwerp

Ontwikkelaar,Architect

34

BewonersBewoners OpdrachtgeverOpdrachtgeverBouw- enBouw- en

onderhoudspartijenonderhoudspartijen LeveranciersLeveranciers GrondstoffenGrondstoffenindustrieindustrie

Resultaten door ketengericht samenwerken

35

BewonersBewoners OpdrachtgeverOpdrachtgever LeveranciersLeveranciers GrondstoffenGrondstoffenindustrieindustrie

Resultaten door ketengericht samenwerken

Verwachtingen, wensen en eisen

Bouw- enBouw- enonderhoudspartijenonderhoudspartijen

36

BewonersBewoners OpdrachtgeverOpdrachtgever LeveranciersLeveranciers GrondstoffenGrondstoffenindustrieindustrie

Resultaten door ketengericht samenwerken

Verwachtingen, wensen en eisen

Productkwaliteit

Bouw- enBouw- enonderhoudspartijenonderhoudspartijen

37

BewonersBewoners OpdrachtgeverOpdrachtgever LeveranciersLeveranciers GrondstoffenGrondstoffenindustrieindustrie

Resultaten door ketengericht samenwerken

Verwachtingen, wensen en eisen

Productkwaliteit

Geldstroom

Bouw- enBouw- enonderhoudspartijenonderhoudspartijen

38

RANDVOORWAARDEN VAN DE SAMENLEVING

ARBO, MILIEU, VEILIGHEID EN ENERGIE, ETC.

Resultaten door ketengericht samenwerken

BewonersBewoners OpdrachtgeverOpdrachtgever LeveranciersLeveranciers GrondstoffenGrondstoffenindustrieindustrie

Verwachtingen, wensen en eisen

Productkwaliteit

Geldstroom

Bouw- enBouw- enonderhoudspartijenonderhoudspartijen

39

RANDVOORWAARDEN VAN DE SAMENLEVING

ARBO, MILIEU, VEILIGHEID EN ENERGIE, ETC.

Resultaten door ketengericht samenwerken

BewonersBewoners OpdrachtgeverOpdrachtgever LeveranciersLeveranciers GrondstoffenGrondstoffenindustrieindustrie

Verwachtingen, wensen en eisen

Productkwaliteit

Geldstroom

Bouw- enBouw- enonderhoudspartijenonderhoudspartijenKeten

40

RANDVOORWAARDEN VAN DE SAMENLEVING

ARBO, MILIEU, VEILIGHEID EN ENERGIE, ETC.

Resultaten door ketengericht samenwerken

BewonersBewoners OpdrachtgeverOpdrachtgever OnderhoudsbedrijvenOnderhoudsbedrijven LeveranciersLeveranciers GrondstoffenGrondstoffenindustrieindustrie

Verwachtingen, wensen en eisen

Productkwaliteit

GeldstroomInstallatiebedrijf

Gesp. verwerkers

Architect

Adviseur Con

Adviseur Inst.

Adviseur Bf.

Bouwbedrijf

CONSORTIUM

Design Build Maintenance

Ve

rwa

ch

ting

en, w

en

sen

en

eise

n

Onderhoudsbedrijf

Pro

du

ctk

wa

liteit

41

RANDVOORWAARDEN VAN DE SAMENLEVING

ARBO, MILIEU, VEILIGHEID EN ENERGIE, ETC.

Resultaten door ketengericht samenwerken

BewonersBewoners OpdrachtgeverOpdrachtgever OnderhoudsbedrijvenOnderhoudsbedrijven LeveranciersLeveranciers GrondstoffenGrondstoffenindustrieindustrie

Verwachtingen, wensen en eisen

Productkwaliteit

GeldstroomInstallatiebedrijf

Gesp. verwerkers

Architect

Adviseur Con

Adviseur Inst.

Adviseur Bf.

Bouwbedrijf

CONSORTIUM

Design Build Maintenance

Ve

rwa

ch

ting

en, w

en

sen

en

eise

n

Onderhoudsbedrijf

Pro

du

ctk

wa

liteit

Co

nso

rtiu

m

42

RANDVOORWAARDEN VAN DE SAMENLEVING

ARBO, MILIEU, VEILIGHEID EN ENERGIE, ETC.

Resultaten door ketengericht samenwerken

BewonersBewoners OpdrachtgeverOpdrachtgever OnderhoudsbedrijvenOnderhoudsbedrijven LeveranciersLeveranciers GrondstoffenGrondstoffenindustrieindustrie

Verwachtingen, wensen en eisen

Productkwaliteit

GeldstroomInstallatiebedrijf

Gesp. verwerkers

Architect

Adviseur Con

Adviseur Inst.

Adviseur Bf.

Bouwbedrijf

CONSORTIUM

Design Build Maintenance

Ve

rwa

ch

ting

en, w

en

sen

en

eise

n

Onderhoudsbedrijf

Pro

du

ctk

wa

liteit

Co

nso

rtiu

m

Keten

43

Definitie Ketensamenwerking:

“Management activiteiten die zijn gericht op de coördinatie

van verschillende eenheden in de keten (supply chain) met als doel om

de gehele keten te optimaliseren als ware het één eenheid,

in plaats van elke eenheid afzonderlijk te Optimaliseren.”

Minimaal vier “niveaus”:

1. Eenheden zijn: Zelfstandige Organisaties,

geheel is een Keten of Consortium

2. Eenheden zijn: Business Units, geheel is een Organisatie

3. Eenheden zijn: Afdelingen, geheel is een Business Unit

4. Eenheden zijn: Personen, geheel is een Afdeling / Team

44

45

Voordelen van RGS voor de opdrachtgever

Ontzorgen

Kostenverlaging (indirecte kosten)

Kostenbeheersing en risicobeperking

Budgetzekerheid

Kwaliteitsborging

Rendementsverbetering

Continuïteit

46

Voordelen van RGS voor de opdrachtnemer

Verbetering van het imago

Continuïteit

Rendementsverbetering

Impuls voor innovatief denken

47

Gemiddelde totale projectgebonden kosten, alle projecten

Resultaatgerichtonderhoud

Traditioneel onderhoud

Aanneemsom Indirecte kosten opdrachtgever

0% 20% 40% 60% 80% 100% 120%

48

Verdeling indirecte kosten opdrachtgever, alle projecten

Resultaatgerichtonderhoud

Traditioneel onderhoud

Initiële fase Vervolgfasen

0% 20% 40% 60% 80% 100% 120%

50

Verdeling gemiddelde directe- en indirecte kosten, alle projecten opdrachtnemer

Resultaatgerichtonderhoud

Traditioneel onderhoud

Directe kosten Indirecte kosten

0 200.000 400.000 600.000 800.000 1000.000 1.200.000

51

Gemiddelde indirecte kosten opdrachtnemer, initiële fase en vervolgfasen, alle projecten

Resultaatgerichtonderhoud

Traditioneel onderhoud

Specificeren Selecteren

0% 20% 40% 60% 80% 100% 120%

Contracteren Uitvoeren Nazorg

52

Gemiddelde indirecte kosten opdrachtnemer, initiële fase, alle projecten

Resultaatgerichtonderhoud

Traditioneel onderhoud

Specificeren Selecteren

0% 20% 40% 60% 80% 100% 120%

Contracteren Uitvoeren Nazorg

53

Gemiddelde indirecte kosten opdrachtnemer, vervolgfasen, alle projecten

Resultaatgerichtonderhoud

Traditioneel onderhoud

Specificeren Selecteren

0% 20% 40% 60% 80% 100% 120%

Contracteren Uitvoeren Nazorg

Dank voor uw aandacht

en heel veel succes

Ing. Dick Keus dick.keus@tno.nl 088-866 3241

54