Ir. Frank van Genne MRICS

Directeur Onderzoek & Innovatie – AM

Lector Vastgoed – Hanzehogeschool Groningen

Jaarcongres Bedrijventerrein

11 oktober 2007

de verdwijning van “Het bedrijventerrein”

Spannend:

Bedrijventerrein = economische motor

Hoe bouw je die motor?

Hoe start je hem?

Wat moet je doen aan onderhoud?

Wie is daar voor verantwoordelijk

Aankondiging

Voor wie is het bedoeld?

Waar heeft zij/hij behoefte aan?

Smaak, hoeveelheid, sfeer, associatie, …

The proof of the pudding …

1933 CIAM: La Charte d'Athènes

Scheiding - wonen

- werken

- verkeer

- recreëren

Bedrijventerreinen

Woonwijken

Bedrijventerreinen

Wegtracee’s

Recreatiegebieden

Vijf locatietypen:

zware-industrieterreinen

zeehaventerreinen

gemengde terreinen

hoogwaardige bedrijvenparken

distributieparken

Bedrijventerreinen: IBIS

(> 10.000 m2 kantoor: kantorenpark)

IBIS 2006

Terreintype Aantal Oppervlak (ha.)

Zware industrie 128 4% 9.870 10%

Zeehaven 46 1% 16.968 18%

Gemengd 3.127 87% 57.124 60%

Hoogwaardig 134 4% 3.629 4%

Distributiepark 56 2% 3.583 4%

Onbekend 96 3% 3.391 4%

Nederland 3.587 100% 94.564 100%

CPB (2002) en RPB (2007):

Slechts zinvol onderscheid:

Zeehaventerreinen

Overige bedrijventerreinen

IBIS (Integrale Bedrijventerreineninformatiesysteem)

Minder nodig

‘Bedrijventerrein van de toekomst is vaak geen ‘bedrijventerrein’

Oplossingen van toen > problemen vandaag

Huidige concepten belemmeren het denken

Marktonderzoek > creatie > innovatie

Wat nu ?

Focus op waardecreatie Ruimtelijke kwaliteit is symtoom …

… niet de oorzaak

Waardecreatie

Bijdrage huisvesting > primaire bedrijfsproces

CRE: corporate real estate

Vastgoed

Bedrijfsomgeving Fysiek

Andere vestigers

Services

Mogelijke bijdrage primaire proces

Aan- en afvoer goederen

Goedkope productiefactoren

Delen netwerken

Toeleveranciers

Kostenbesparingen

Bereikbaarheid auto, spoor, water

Bereikbaarheid openbaar vervoer

Parkeren

Laden/lossen

Services

Beveiliging

Mogelijke bijdrage primaire proces

Voorzieningen personeel

Sociale veiligheid

Kinderopvang

Horeca

Winkels

Wonen

Mogelijke bijdrage primaire proces

Niveau andere gevestigden

(On-) zichtbaarheid

Reclame

Exclusiviteit

Beperkte schaal

Mogelijke bijdrage primaire proces

Combinatie leisure

Verkoop/outlet

Product-trial

User-meetings

Mogelijke bijdrage primaire proces

Combinatie van waardefactoren die voor bepaalde doelgroep optimale waarde levert

Conceptontwikkeling

Waarde in relatie tot primaire proces

Bedrijven bepalen zelf wat kwaliteit is …

… publieke rol beperkt tot recht en orde.

Dus niet !

Zien als een ruimtelijke opgave

Streven naar continue upgrading

Autonome beeld-kwaliteitplannen

Kwantitatief beperken vanwege oude voorraad

Retail parks: Auto, Meubels

Media Park

Outlet en design centers

High Tech Campus

Logistieke campus

Van Nelle Ontwerpfabriek

Veel is er al:

Inventarisatie sterke punten per terrein

Van concept naar locatie-invulling

Inventarisatie sterke punten per terrein

Visie op terrein-meerwaarde

Van concept naar locatie-invulling

Inventarisatie sterke punten per terrein

Visie op terrein-meerwaarde

Inventarisatie huidige gebruikers

Van concept naar locatie-invulling

Inventarisatie sterke punten per terrein

Visie op terrein-meerwaarde

Inventarisatie huidige gebruikers

Mismatch: Kansen en haalbare scenario’s

Van concept naar locatie-invulling

Inventarisatie sterke punten per terrein

Visie op terrein-meerwaarde

Inventarisatie huidige gebruikers

Mismatch: Kansen en haalbare scenario’s

Visie op fysiek en beheer

Van concept naar locatie-invulling

Inventarisatie sterke punten per terrein

Visie op terrein-meerwaarde

Inventarisatie huidige gebruikers

Mismatch: Kansen en haalbare scenario’s

Visie op fysiek en beheer

Ontbrekende waardefactoren toevoegen

Van concept naar locatie-invulling

Inventarisatie sterke punten per terrein

Visie op terrein-meerwaarde

Inventarisatie huidige gebruikers

Mismatch: Kansen en haalbare scenario’s

Visie op fysiek en beheer

Ontbrekende waardefactoren toevoegen

Potentiële verhuizers faciliteren

Van concept naar locatie-invulling

Kennisontwikkeling

Terreinbeoordelingen

Bedrijfsenquêtes

Conceptontwikkeling

www.vastgoedbeter.nl