SERVICE Magazine 19.1: Binnenstedelijke Herstructurering

g

jaargang 19

nUMMEr 1

dEcEMbEr 2011

Parkeren of investeren?

High Performance Tendering: Aanbesteden op prestatie in plaats van op prijs

Effectiviteit van maatschappelijk vastgoed onbekend

Collectief Particulier Opdrachtgeverschap en herstructurering

M A G A Z I N E

binnenstedelijkeherstructurering

Thema

SErv iCE m AgA zinE dECEmbEr 20 1 1

Colofon

AlGEMEEN

SErviCE magazine is een uitgave van Stichting SErviCE magazine. Stichting SErviCE magazine wordt beheerd door studievereniging SErviCE, de studievereniging van de studierichting real Estate management and development van de faculteit bouwkunde aan de Technische Universiteit Eindhoven. Het magazine verschijnt drie keer per jaar in een oplage van circa 1400 exemplaren.

BroNNEN

voor onderzoeks- en studiedoeleinden mogen delen uit dit magazine gedupliceerd worden, mits voorzien van bronvermelding. verveelvuldiging voor overige doeleinden is alleen toegestaan met toestemming van het bestuur. Ten aanzien van de juistheid van de inhoud kan geen aansprakelijkheid worden aanvaard.

BEstuur

Tim Schelle voorzitterJanneke Koeleman Secretarismarco van der Spank Penningmeesterrick Willems AcquisiteurTim Op Heij Hoofdredacteur magazineJudith Wintraecken Hoofdcommissaris reiscommissie

rAAd vAN AdvIEs

drs. ing. n.J.T. bol (grontmij | Kats & Waalwijk groep)

ir. L.m.A.C. van de ven (Technische Universiteit Eindhoven)

drs. r.m. Weisz rA (Timevest)

rEdActIE

Tim Op Heij HoofdredacteurJonne besselinkmichel van dintherStefan JanssenPaul JansenPhilip van Sustante

vorMGEvING

Eline Pellis Lay-out & kaftwww.elinepellis.com

drukwErk

drukkerij van druenen bv

spoNsorEN

brink groep, bouwkunde bedrijvendagen, Continu Engineering, dTz zadelhoff, dHv, interface, ivbn, Syntrus Achmea

coNtActGEGEvENs

Stichting SErviCE magazinevertigo 08H09Postbus 5135600 mb Eindhoven

T: 040 24 750 93F: 040 24 384 88W: www.service-studievereniging.nlE: [email protected]

redactioneel

geachte lezer,

de vastgoedmarkt is constant in beweging en kenmerkt zich door verandering. deze editie

van het SErviCE magazine draagt het thema ‘binnenstedelijke herstructurering’, waarbinnen

betrokken partijen de laatste jaren voor uitdagende vraagstukken hebben gestaan en creatief

hebben moeten handelen om te kunnen functioneren op een wijze waar de aan sterke

verandering onderhevige situatie naar verlangt. Het zal duidelijk worden dat stedelijke

herstructurering verder gaat dan alleen het simpelweg fysiek vernieuwen van een bestaande

stad. in de eerste editie van deze jaargang van het magazine komen verschillende

veranderingen naar voren, waaronder duurzaamheid, vraaggerichtheid en krimp.

niet alleen de vastgoedmarkt, maar ook studievereniging SErviCE en de redactie van

SErviCE magazine zijn in beweging. namens mijzelf en de huidige redactieleden dank ik

voormalig hoofdredacteur Stefan Janssen en zijn redactie voor het neerzetten van drie zeer

geslaagde edities van het magazine. Er rest ons niets anders dan ervoor te zorgen dat de

inmiddels jarenlang durende opwaartse mars wordt voortgezet in deze negentiende jaargang.

inspelen op verandering middels verandering zal komend jaar centraal staan. Hierbij is het

essentieel wat de lezers, maar ook de auteurs van het magazine verwachten, ook dat willen

we dit jaar duidelijk stellen.

Wanneer we het over belangrijke veranderingen hebben mag digitalisering niet ontbreken.

dit geldt voor zowel het bestuur en het magazine als de wereld daarbuiten. in de rubriek

‘SErviCE Actief’ worden de ambities van het bestuur voor het komende jaar beschreven.

vanuit het oogpunt van de redactie is digitalisering één van de meeste belangrijke ambities.

meer en meer blijkt dat het op digitale wijze verkrijgen van informatie de tastbare vorm zoals

boeken reeds ver voorbij is gestreefd. voor u ligt een hard copy versie van het SErviCE

magazine welke, in ieder geval de komende edities, zijn vorm zal behouden. Wel zien wij een

toekomst met mogelijkheden waar u, ongeacht de locatie, moeiteloos door een digitale versie

van het magazine kunt bladeren waarbij u interactieve functies kunt genieten die in een

papieren versie niet mogelijk zijn. dit geeft ons de gelegenheid koppelingen te creëren met de

social media, welke wij intensief trachten te gaan gebruiken. dit jaar zal dus voor een groot

deel in het teken staan van het analyseren van de haalbaarheid, potentie en de mogelijkheden

betreffende een digitale versie van het magazine. Het streven is om het volgende bestuur en

de volgende redactie een gedegen basis te geven waarop zij voort kunnen borduren.

naast de artikelen van diverse partijen met ieder hun eigen visie omtrent het thema ‘binnen-

stedelijke herstructurering’ bevat dit magazine nog een aantal artikelen over andere actuele

onderwerpen binnen de vastgoedwereld. Ook de vaste rubrieken waaronder ‘vastgoed in

het buitenland’, ‘Eén jaar in de praktijk’, de ‘Column’ en het ‘Lectori Salutem’ ontbreken niet.

de laatstgenoemde rubriek is geschreven door ir. L.m.A.C. van de ven, die dit studiejaar haar

verbondenheid aan de TU/e zal beëindigen. ik ben er zeker van dat ik ook namens mijn

voorgangers spreek wanneer ik haar hartelijk dank voor de jarenlange bijdrage aan het

SErviCE magazine.

Tot slot wens ik u fijne feestdagen, een goed 2012 en natuurlijk veel

leesplezier toe. We zullen als redactie ervoor staan om er een zo mooi

en succesvol mogelijk negentiende jaargang van te maken.

Tim Op HeijHoofdredacteur SErviCE magazine

2011 – 2012

dat noemen wij passie.

Als je doet wat

werken,nooit teleukvindt hoef je je

Altijd de juiste mensen

Kijk voor het meest actuele aanbod van vacatures binnen bouw en techniek op www.continu.nl

018.048 Continu Uiting A4 rechts_jeroen_kand.indd 1 25-05-2010 09:52:32

Inhoud

4 Lectori Salutem - is er leven na de crisis voor de projectontwikkelaar?

6 maatschappelijk vastgoed nader gedefinieerd

9 Parkeren of investeren?

13 High Performance Tendering®

Aanbesteden op prestatie in plaats van op prijs

16 Column - Transformaties

Thema

17 Introductie thema: Binnenstedelijke herstructurering

19 Focus binnen duurzame stedelijke ontwikkeling in tijden van tegenspoed

22 Binnenstedelijk ontwikkelen moet op alle fronten anders

26 Risicomanagement van projectenportefeuilles: door de bomen het bos zien

De noodzaak voor risicomanagement groeit

29 De binnenstad heeft toekomst voor winkelen

Intensiveren, vervangen en vooral ….. toevoegen van betekenissen

33 Place attachment:

Processen van binding aan wijken in relatie tot wijkvernieuwing nader bekeken

37 vastgoed in het buitenland - Het nieuwe World Trade Center

40 Effectiviteit van maatschappelijk vastgoed onbekend

43 Collectief Particulier Opdrachtgeverschap en herstructurering

De opgave in de Bloemenbuurt-Zuid te Eindhoven

46 SErviCE Actief

48 Eén jaar in de praktijk

50 Afstudeerder TU/e - Een goed gebiedsconcept is de verzekering van een toekomst?

Conceptionele gebiedsontwikkeling: ontwikkelen vanuit een mentaliteitspropositie

53 Afstudeerverslagen TU/e - rEmd

59 Contact studievereniging SErviCE

60 Contact SErviCE magazine

9

43

48

37

9

37

29

“De crisis kan juist de gelegenheid bieden om de kwaliteit van de duurzame verstede-lijking een impuls te geven.” - Pagina 19

“Binnensteden zijn niet langer alleen ‘Places-to-Buy’ maar moeten ook ‘Places- to-Be’ worden." - Pagina 29

“Risicomanagement is vooral van toegevoegde waarde wanneer het integraal onderdeel uit-maakt van het reguliere ontwikkelingsproces.” - Pagina 26

43

4

lectori salutemis er leven na de crisis voor

de projectontwikkelaar?

Het kan niemand zijn ontgaan:

het is crisis in vastgoedland!

De projectontwikkelaars zijn hard

getroffen: aan de voorkant zijn de

mogelijkheden voor financiering

uiterst beperkt geworden en door de

marktstagnatie is aan het einde van het

traject de afzet van projecten volledig

verdwenen. De werkgelegenheid van de

sector is ten opzichte van 2007 meer

dan gehalveerd. Men schat dat er in de

projectontwikkeling nu zestig procent

minder mensen werkzaam zijn. En dat

terwijl sommigen voorspellers melden

dat de grootste crisis nog moet komen!

Gaat er een nieuwe marktsituatie

ontstaan die grote invloed heeft op de

projectontwikkelaars? Natuurlijk doen

de fraudes en blunders in vastgoedland

de sector geen goed. Zijn er nog wel

kansen voor de projectontwikkelaar om

voort te bestaan; en in welke vorm zou

dat dan mogelijk zijn?

Het ontwikkelen van vastgoed is complexer en steeds

grootschaliger geworden. Ook in het verleden zijn er crises

geweest die het werk van de ontwikkelaar veranderd hebben.

de huidige crisis is echter heviger en duurt langer.

maar moeten we het wel zien als een crisis? is het niet een

gedwongen aanpassing aan maatschappelijke veranderingen

die onomkeerbaar zijn? de verhoudingen tussen de

verschillende actoren in vastgoedland komen steeds meer

onder druk te staan.

zeer waarschijnlijk zal de projectontwikkeling in een andere

vorm voortbestaan:

• veel mensen veronderstellen dat de

projectontwikkelaar meer een projectmanager wordt;

echter wel een die behoeften in de markt zou kunnen

opsporen en analyseren.

• de projectontwikkelaar wordt meer een teamspeler.

Er zal niet meer op eigen initiatief maar op gezamenlijk

initiatief worden ontwikkeld; gezamenlijk met en

gedragen door de andere actoren bij een ontwikkeling.

• Een andere manier van handelen, een andere opstelling

van de projectontwikkelaar is hierbij een vereiste.

• Het risico dat projectontwikkelaars gewend zijn om te

nemen is te groot geworden. mede onder invloed van

de terugtredende financiers.

• Er zullen nieuwe controlemechanismen moeten worden

ontwikkeld om malversaties te voorkomen.

Ook het type ontwikkelaar zal moeten veranderen:

• de kleine zelfstandige projectontwikkelaars zullen zich

moeten gaan specialiseren in een bepaalde nichemarkt,

zodat zij een adviserende rol op zich kunnen nemen.

• de meeste ontwikkelaars gelieerd aan een financiële

instelling hebben zich al teruggetrokken. rabo-bouwfonds

is een van de weinige partijen die nog bestaat; het is

echter de vraag of de bank vanwege veranderende eisen

opgelegd door de internationale financiële wereld deze

activiteit in de toekomst kan blijven voortzetten.

• Hoewel door de crisis meerdere ontwikkelende beleggers

vanwege het afboeken op vastgoed een terugtrekkende

beweging maken blijven zij op de markt actief. zij geven

aan vanaf het begin betrokken te willen worden bij een

ontwikkeling in verband met de aansturing. Kwaliteit

en locatie van de ontwikkeling worden hierdoor steeds

belangrijker.

• de vastgoedafdelingen van corporaties worden steeds

belangrijker om woningen te ontwikkelen. Hun cultuur

dient echter drastisch veranderd te worden evenals de

financiële controle ervan. zij hebben een maatschappelijke

taak die in het verleden wel eens op de achtergrond is

geraakt door onbezonnen of megalomane projecten.

Hoe moet de toekomstige ontwikkelaar zich aanpassen? Woorden als

stabiel, duurzaam, transparant, klantgericht, teamspeler en acceptabel

risico worden niet direct geassocieerd met ontwikkelaars. Hier is dus nog

een wereld te winnen. de toekomst vraagt om een nieuw type ontwikkelaar:

• in de eerste plaats dient het een betrouwbare partner te zijn,

betrouwbaar voor wat betreft handelen en doen. deze imagoverbetering

die de branche hard nodig heeft zal niet van de ene op de andere dag

gerealiseerd zijn maar moet actief nagestreefd worden.

• Stabiel en duurzaam betekent dat de onderneming niet alleen kijkt naar

de korte termijn; niet alleen kijkt naar het snelle gewin maar meewerkt

aan duurzame oplossingen en streeft naar solide relaties voor de langere

termijn.

• Ook bij financiering moet alles op tafel komen; de ontwikkelaar moet

open en transparant communiceren met de andere partijen.

• Specialisten zullen zich opwerpen die kansen in nichemarkten

gaan onderkennen. voorbeelden zijn onder andere de zorgsector,

herontwikkeling, duurzaamheid, tweede woning en leisure.

• Andere verdienmodellen worden belangrijk, zoals exploitatie van het

ontwikkelde of langdurige samenwerking met andere actoren.

de economische situatie, zoals die zich nu aandient, zal voor een structurele

onomkeerbare verandering zorgen voor de projectontwikkelaar. verande-

ringen als beter luisteren naar de klant, minder risico nemen, lange termijn

denken, zorgen voor een beter imago, het vertrouwen in de sector herstel-

len, transparant zijn, meer inbreng van het eigen vermogen en samenwer-

ken met andere partijen worden van groot belang voor de projectontwikke-

laar. bovendien zouden zij zich op andere terreinen kunnen gaan begeven

en zich meer gaan specialiseren.

Ir. l.A.M.c. van de venLeonie van de ven is jaren werkzaam geweest in de vastgoedontwikkeling bij commerciële ontwikkelaars. momenteel is zij als universitair docent binnen de mastertrack real Estate management & development van de faculteit bouwkunde verbonden aan de Technische Universiteit Eindhoven. Tevens bekleedt zij een aantal maatschappelijke functies en commissariaten.

Alleen wanneer de projectontwikkelaars bereid zijn zich

structureel aan te passen aan de nieuwe vraag zullen er

kansen zijn dat zij deze grote crisis zullen overleven.

Er zal een stabiele, duurzame, transparante en klantgerichte

teamspeler moeten opstaan met een afgewogen risicoprofiel

die bereid is naar de klant te luisteren.

“Zo kan deze crisis niet alleen

overwonnen worden, maar komt

er nog iets goeds van ook!"

Leonie van de Ven

Bronvermelding bakkers O. (2007) Financieringsmogelijkheden voor de projectontwikkeling. TU/e Eindhoven

brounen d. (2010) De projectontwikkelaar 2.0, Heruitvinding van het vak. nEPrOm Amsterdam

ing (2006). Projectontwikkeling Marktperspectief en integrale gebiedsgerichte herstructurering.

ven, van de L. (2003) Vastgoedontwikkeling. TU/e, Eindhoven.

zöld r. (2011) Projectontwikkelaars in crisistijd. TU/e Eindhoven.

Werken bij DTZ Zadelhoff betekent een gevarieerde baan bij dé markt-

leider van Nederland in bedrijfsmatig onroerend goed. Door middel

van vakinhoudelijke opleidingen en ‘learning on the job’ leiden wij onze

mensen op tot vastgoedadviseur binnen één van onze specialismen.

Wij bieden je een open werksfeer in een professioneel, informeel

en jong team. Je groei en carrière bepaal je bij ons zelf. Als jij de

drive hebt, krijg je van ons ruim baan! Duidelijk. DTZ Zadelhoff

Als jij de drive hebt, krijg je van ons ruim baan.

Meer weten? Voor meer informatie kun je contact

opnemen met de afdeling Human Resources van DTZ Zadelhoff

telefoon 020 5 711 449 of kijk op www.werkenbijdtz.nl.

DTZ_ADV_A5_lig.indd 1 25-11-11 14:20

6 7SErv iCE m AgA zinE dECEmbEr 20 1 1

Maatschappelijk vastgoed nadergedefinieerd Maatschappelijk vastgoed

is een motor voor stedelijke

vernieuwing. De kern is dat

stedelijke vernieuwing moet

uitgaan van een gereguleerde

openbare ruimte en dat

clustering van maatschappelijk

vastgoed binnen die strakke

openbare ruimte kan

plaatsvinden. Daarnaast

zijn er veel mogelijkheden

binnen beleid en uitvoering

van woonconcepten,

waaronder particulier

opdrachtgeverschap.

Daarbinnen kan juist

maatschappelijk vastgoed

zorgen voor de benodigde

(duurzame) verbindingen

in de wijken. Onderzoek

naar de juiste definitie van


was daarom ook noodzakelijk.

de rijksoverheid geeft corporaties en onderwijs-, zorgen welzijnsinstellingen

steeds meer ruimte zich te manifesteren op het terrein van maatschappelijk

vastgoed. in de afgelopen jaren heeft de rijksoverheid de verantwoordelijkheid

en de bijbehorende budgetten voor huisvesting van welzijn, zorgen

onderwijsvoorzieningen gedecentraliseerd. in eerste instantie richting

lokale overheden en in toenemende mate richting de instellingen zelf.

gelijktijdig met deze beweging zijn de instellingen zich meer en meer gaan

toeleggen op hun kernactiviteit: het geven van onderwijs, verlenen van

zorg, sociaal-culturele activiteiten, sport etc. de vraag is of het in eigendom

en in exploitatie hebben van dit type vastgoed wel nodig is om de publieke

functies goed uit te voeren en de daarmee samenhangende doelstellingen

te dienen. Het uitbesteden van de vastgoedverantwoordelijkheid door de

overheid noopt de instellingen tot professionalisering en/of samenwerking

met andere professionals op het gebied van vastgoed, want vastgoed is

kostbaar, risicovol en heeft een (markt)waarde die ingezet kan worden voor

de core business. naast de toenemende vraag op dit gebied is er voor de

verschillende sectoren ook sprake van een direct belang voor hun positie

bij strategische overwegingen. in ‘bouwstenen voor sociaal vastgoed voor

voorzieningen - een handreiking’, spreekt het ministerie van vrOm (2007)

over een aantal argumenten die aangeven waarom het zinvol en goed is te

investeren in maatschappelijk vastgoed. deze observaties geven aan dat er

nogal wat motieven en argumenten zijn die een actieve betrokkenheid van

ondernemingen bij maatschappelijk vastgoed rechtvaardigen. Het ministe-

rie van vrOm (2007) definieert maatschappelijk vastgoed als: ”daaronder

kun je de (gebouwde) ruimte verstaan die nodig is voor alle voorzieningen

en activiteiten die voor leefbare en vitale wijken en buurten noodzakelijk

zijn.” deze definitie geeft zoveel ruimte dat ook ander (commercieel)

vastgoed, in welke vorm dan ook (van der Laan, 2009), onder deze definitie

kan vallen en is daarmee niet duidelijk. maar wat kunnen we hier dan wel

onder verstaan?

“Maatschappelijk vastgoed bestaat niet."

wat verstaan we onder maatschappelijk vastgoed?bij maatschappelijk vastgoed gaat het om de sociale en culturele voorzienin-

gen. in de definitie van corporaties (van der Laan, 2009) is er sprake van een

smallere toepassing dan het ministerie van vrOm en de belastingdienst

hanteren. zo vallen projecten waarbij er sprake is van wonen met zorg of

projecten in de sfeer van de gezondheidszorg, zoals een HOEd (Huisartsen

Onder Eén dak), buiten de definitie. Ook voorzieningen zoals ‘maatschappelijke

opvang’ of ‘blijf van mijn Lijf huizen’ vallen niet onder deze definitie. dat wil

niet zeggen dat corporaties dergelijke projecten niet kunnen of willen

realiseren. Want ook bij deze projecten is er sprake van onroerend goed

met een maatschappelijke functie, alleen gelden er andere (financiële)

voorwaarden en condities, en vallen daarmee buiten haar bestek. de

diversiteit aan voorzieningen vormt echter een groot probleem bij het

vaststellen van de financiële parameters. basisscholen hanteren immers

andere financiële uitgangspunten dan een dorpshuis. bij overname en

beheer van bestaand maatschappelijk vastgoed gelden weer andere regels

dan voor het ontwikkelen en bouwen van een nieuwe voorziening. Het

opbouwen en beheren van een maatschappelijke vastgoed-

portefeuille kan een risicovolle activiteit worden als we de

financiële consequenties niet goed in beeld hebben. Het op

een financieel gezonde manier beheren van het maatschap-

pelijk vastgoed is zowel voor huurder/gebruiker als voor

andere betrokken maatschappelijke ondernemingen

belangrijk, omdat hiermee ook op de langere termijn

ambities waargemaakt kunnen worden. Tegelijkertijd

moeten we ons realiseren dat huurders/gebruikers van

maatschappelijk vastgoed geen (commerciële) onder-

nemingen zijn. in bijna alle gevallen zijn ze afhankelijk

van gemeentelijke huisvesting- en exploitatiesubsidies,

vastgestelde normbedragen etc. Het is dus van belang om

maatschappelijk rendement en meerwaarde inzichtelijk en

duidelijk te maken voor samenwerkingspartners (veuger,

2009, 2010, 2011).

“Maatschappelijk vastgoed maakt

deel uit van bedrijfsmatig vastgoed."

Moeilijk te definiërenin de definitie van van Leent (2007) schetst hij een beeld

van maatschappelijk vastgoed vanuit het perspectief van

verblijfs- en publieke ruimte als een overlap in het veld van

de openbare ruimte en bedrijfsonroerendgoed. daarnaast

definieert hij een viertal definities vanuit het perspectief van

de functie (onder andere welzijn, zorg, onderwijs en sport),

gebruiker (gesubsidieerde of non-profitorganisaties),

doelstelling of outcome of op basis van het gebouw. van

der Wal (2008) voegt naast de duiding op gebouwen die

door overheden worden gebruikt of op instellingen die door

de overheid worden gesubsidieerd, de eigenaarrol en in het

bijzonder de samenvallende rollen binnen een onderneming

en de politieke beïnvloeding toe. Hij verklaart daarmee ook

de verschillen ten opzichte van de commerciële omgeving

doordat bij de overheid vrijwel geen onderscheid gemaakt

wordt tussen de vastgoedeigenaar, in de rol van belegger,

de ontwikkelaar of de gebruiker. dat de definitie moeilijk te

maken is, blijkt ook wel uit de brieven van de minister in

2009 op vragen vanuit de Tweede Kamer over nevenactiviteiten en participa-

ties van corporaties op het gebied van maatschappelijk vastgoed (van der

Laan, 2009). bij de beoordeling door het voormalige ministerie van WWi of

investeringen in nevenactiviteiten zijn toegestaan hanteerden zij twee

criteria: de relatie met de kerntaken van de corporatie op het gebied van

volkshuisvesting en de financiële risico’s die verbonden zijn aan deze

activiteiten. Hoe deze activiteiten passen binnen deze criteria wordt

beschreven aan de hand van een drietal kenmerken: het voorziene gebruik

van het vastgoed, het doel dat de corporatie nastreeft met de activiteit en

het financiële belang. daarmee ontstaat wel een grotere interpretatie-

ruimte, doordat wordt gesproken over voorbeelden als reactie op gestelde

Kamervragen en niet op basis van een eigen definitie. de minister komt met

een aantal voorbeelden en concludeert dat de definitie van aanvaard

maatschappelijk vastgoed is uitgebreid met welzijnsactiviteiten. En daarmee

is vastgoed voor onderwijs, eerstelijnsgezondheidszorg, sport en cultuur

steeds meer geaccepteerd als toegestane activiteit voor corporaties in de

lijn van een goed woon- en leefklimaat. de opinie is bepalend geworden

voor de acceptatievraag. Keeris (2006) geeft de onderneming een duidelijke

rol in zijn interpretatie van definities van maatschappelijk vastgoed. de

betrokkenheid van de onderneming is een feit doordat de onderneming

rechtens beschikt over dat specifieke vastgoed met alle consequenties

van dien. daarmee maakt het maatschappelijk vastgoed onderdeel uit

van bedrijfsmatig vastgoed – en kan daarmee geplaatst worden binnen

het Corporate real Estate management (CrEm) – maar met een eigen

karakteristiek die specifiek betrekking heeft op het maatschappelijk belang.

Wel kan hier de vraag worden gesteld of er voldoende zicht is op de proces-

sen waar het maatschappelijk vastgoed ruimte aan biedt en waarop

functionaliteit en prestatieniveau zijn afgestemd. Kenmerkend daarbij is

ook degene aan wie het vastgoed ter beschikking wordt gesteld, voor deze

specifieke behoefte.

Een definitie van maatschappelijk vastgoedmaatschappelijk vastgoed kan dan ook als volgt nader worden gedefinieerd.

de specifieke karakteristiek van het maatschappelijk vastgoed heeft

betrekking op:

• eengebouwgerelateerdecommunicatieoverenweermetderden;• hetfaciliterenvanactiviteitenvanderdenof;• hetvoorzieninbehoeftenvanderden.dit alles vanuit een bepaald erkend maatschappelijk belang, die de inzet

van het vastgoed en die betrokkenheid rechtvaardigt. die maatschappelijke

Ing. J. veuger MrE FrIcsing. Jan veuger mrE FriCS is eigenaar van COrPOrATE real Estate management (www.corporateREM.nl) . dit artikel is geschreven binnen het kader van zijn promotieonderzoek over Waardedenken & besturen aan de Erasmus Universiteit (Pid) met als promotor prof. dr. ing. T.W. Hardjono. Het onderzoek gaat over de waardesturing van maatschappelijk vastgoed in het publieke domein.

FIGuur 1

de positie van maatschappelijk vastgoed. (veuger, 2010)

de vorm:

maatschappelijke onderneming

Public Corporate real Estate

multidiciplinairy management

Het afgeleide:


vraag, vorm en eigendoms

situatie vastgoed

Het doel: de publieke maatschappelijke opgave

diensten Algemeen Economisch belang (dAEb) - 2010


onderneming is gedefinieerd volgens het wetsvoorstel

maatschappelijke Onderneming (WO) en werkt daar dan aan

mee vanuit een juridische positie volgens de WO en de raad

van State (2009). daartoe kan worden besloten op basis van

een beschikkingsrecht betreffende dat maatschappelijk

vastgoed. de speciale toegevoegde waarde is uit te drukken

in efficiëntie en effectiviteit, toegespitst op een gedefinieerd

maatschappelijk en economisch rendement.

“Toegevoegde waarde is uit te drukken

in efficiëntie en effectiviteit, toegespitst

op een gedefinieerd maatschappelijk

en economisch rendement."

Het maatschappelijk rendement slaat dan op het toegekende

nut voor derden, de gebruikers van het maatschappelijk

vastgoed. Het financieel rendement is daarbij dan de

consequentie van het geheel voor de onderneming, maar

beide rendementen dienen dan wel geplaatst te worden in

het onderliggende erkende maatschappelijk belang.

bij het maatschappelijk ondernemen wordt uitgegaan van

de ondernemingsactiviteiten die als primair proces van die

onderneming gericht zijn op de invulling van de erkende

maatschappelijke behoeften. in Figuur 1 op de vorige pagina

is de positie van het maatschappelijk vastgoed weergegeven.

BronvermeldingKeeris, W.g. (2001). Vastgoedbeheer Lexion. Wolters-noordhof: groningen.

Keeris, W.g. (2006). De Toegevoegde waarde van maatschappelijk vastgoed, samenwerken aan vastgoed met maatschappelijk en economisch rendement. Openingswoord dagvoorzitter congres Het nederlands vastgoedinstituut.

Leent, m. van (2007). Ondernemen met maatschappelijk vastgoed. de Kopgroep.

Laan, E.E. van der (2009). Brief Staatssteundossier woningcorporaties 15.12.2009 van de minister van WWI.

Laan, E.E. van der (2009). Brief Participaties van woningcorporaties Domein en Woonplaats in de uitbreiding van het stadion de Grolsch Veste in Enschede 02.09.2009 van de minister van WWI.

Laan, E.E. van der (2009). Brief 24.07.2009 van de minister van WWI.ministerie van Justitie (2006). Rapport van de projectgroep rechtsvorm maatschappelijke onderneming (2006). ministerie van Justitie, den Haag.

ministerie van vrOm (2007). Bouwstenen voor sociaal vastgoed voor voorzieningen: een handreiking. ministerie van vrOm, den Haag.

ministerie van Justitie (2009). Wetsvoorstel maatschappelijke onderneming.

ministerie van Justitie, den Haag. Staatscourant van het Koninkrijk der Nederlanden (2010).

raad van State (2009). Advies W03.08.0553/II inzake voorstel van wet tot wijziging van Boek 2 van het Burgerlijk Wetboek houdende regels voor de vereniging of stichting tot in standhouding van een maatschappelijke onderneming. Kamerstukken ii 2008/09, 32 003, nr. 4.

veuger, J. (2009). Onderzoek voor maatschappelijk vastgoed noodzakelijk. real Estate magazine, Amsterdam.

veuger, J. (2010). Maatschappelijk ondernemen met vastgoed. Tiggertree,

Harderwijk.

veuger, J. & Schreurs, r. (2011). Vastgoed Meter Gemeenten. Tiggertree,

Harderwijk.

veuger, J. (2011). Barometer Maatschappelijk Vastgoed: Trends & ontwikkelingen in maatschappelijk vastgoed. Hanzehogeschool, groningen.

veuger, J. (2011). Gemeenten verkiezen corporaties boven marktpartijen voor beheer vastgoed. vastgoedmarkt, Amsterdam.

Wal, r. van der (2008). Investeren in maatschappelijk vastgoed. real Estate magazine, Amsterdam.

parkeren of investeren?Parkeervastgoed kent de afgelopen

jaren een toenemende belangstelling

van institutionele beleggers.

Het is onderdeel van de vastgoedsector

én heeft karakteristieken van infra-

structuur. Die combinatie bombardeert

parkeervastgoed tot een interessante

optie als beleggingscategorie. Maar

er is meer. Als gekeken wordt naar

ontwikkelingen in de markt, blijkt dat

er voldoende kansen liggen waardoor

een dergelijke investering interessant

is en blijft. In dit artikel wordt

een aantal van die ontwikkelingen

beschreven en worden de voordelen

van een vastgoedinvestering met

infrakenmerken uiteengezet. Tot slot

wordt ingezoomd op de parkeergarage

als object. Daarbij wordt een overzicht

geboden van de ‘ value drivers’.

Want als puntje bij paaltje komt, wat

maakt een parkeergarage dan tot een

geschikt beleggingsobject?

parkeren in binnensteden blijft aantrekkelijk de nederlandse binnensteden kenmerken zich door een

hoge functiedichtheid en een continu proces van verdichting.

daarnaast vormen ze zowel in economisch als sociaal-maat-

schappelijk opzicht het hart van een stad. Omdat de grote

steden beschikken over een multifunctioneel centrum is hier,

onafhankelijk van het tijdstip, altijd vraag naar parkeerdien-

sten. de parkeerfaciliteiten zijn hierbij ondersteunend aan

de overige functies zoals winkelen, werken, wonen en

ontspanning. de vraag is alleen: hoe reizen bezoekers af

naar de binnenstad? Het merendeel van de bezoekers (zowel

privé als zakelijk) prefereert de auto. Uit het onderzoek

‘Trends binnenstad 2009’ blijkt dat 52 procent van de bezoe-

kers met de auto naar de binnenstad gaat, 13 procent kiest

het openbaar vervoer en de rest komt met de fiets of lopend.

dit gegeven, in combinatie met het feit dat de hoeveelheid

openbare ruimte afneemt in binnensteden, maakt dat er een

verhoogde druk op de infrastructuur komt te liggen en dat

is waar parkeergarages om de hoek komen kijken. ze bieden

op een relatief beperkte oppervlakte een oplossing voor

auto’s in de binnensteden.

in de meerjareninvesteringprogramma’s van gemeenten

worden pakketten aan maatregelen beschreven om de

toeloop naar de binnensteden op te vangen en de auto’s van

de straat te halen. Enerzijds worden alternatieve vervoers-

wijzen gestimuleerd zoals openbaar vervoer, fiets en transferia.

Anderzijds blijkt uit de programma’s dat voor de komende vijf

jaar tweederde van de gemeenten bovengrondse parkeer-

garages gepland heeft staan en eenderde ondergronds.

bij voortzetting van het huidige beleid, ligt de investerings-

vraag voor gebouwd parkeren de komende tien op circa 50-75

miljoen euro per jaar voor ondergrondse parkeergarages en

op circa 60-80 miljoen euro per jaar voor bovengrondse

parkeergarages.

de genoemde getallen zijn indicatief, maar maken duidelijk

dat overheden samen met private investeerders (vanuit hun

gezamenlijk belang) en de parkeerder (vanuit gebruikers-

belang) moeten samenwerken om de benodigde parkeer-

voorzieningen haalbaar, financierbaar en exploiteerbaar te

maken.

Ing. l.J.J. prikken & Ir. p. sengers Lammert Prikken1 heeft jarenlange ervaring in de parkeerbranche en is momenteel werkzaam bij Prana Consult in zeist als directeur/consultant verkeer en parkeren en bij mPCFlexParking b.v. als CEO (semi-) permanente licht gewicht parkeergarages. daarnaast is hij erelid van brancheorganisatie vexpan. Paul Sengers2 is een aantal jaar werkzaam geweest als vastgoedanalist waar hij zich richtte op investeringen in parkeerfondsen. momenteel is hij werkzaam als locatiemanager bij nS poort.

1 2


Infrastructuurkenmerken bij parkeervastgoednaast de hierboven beschreven ontwikkelingen zijn er nog meer factoren die

een investering in parkeervastgoed interessant maken. Parkeervastgoed is

zoals gezegd een investering met infrakenmerken. de infrastructuurkenmer-

ken van parkeervastgoed zijn voornamelijk van toepassing op de looptijden

van de huurcontracten en de kasstromen. dat is meteen het aspect dat deze

categorie tot een interessante investeringskeuze kan maken.

Huurcontractenin tegenstelling tot de reguliere vastgoedsectoren is de gebruiker niet de

huurder, maar is er sprake van een parkeerconsument. de huurder van

parkeervastgoed is de parkeerexploitant waarmee veelal langjarige

huurovereenkomsten worden afgesloten. in de parkeermarkt wordt onder-

scheid gemaakt tussen drie vormen van exploitatie van een parkeergarage:

• Eigenaar. de eigenaar heeft het eigendom van een parkeergarage.

deze kan ervoor kiezen om de exploitatie in eigen beheer uit te voeren

en heeft daarmee het recht op het directe rendement bestaande uit de

exploitatieinkomsten en het indirecte rendement.

• Exploitant. de eigenaar kan kiezen voor het aangaan van een

huurcontract met een parkeerexploitant om zich daarmee zeker te stellen

van een constante inkomstenstroom. in Europa is een beperkt aantal

grote professionele parkeerexploitanten actief, waaronder Q-Park,

vinCi Park, APCOA, nCP off street,P1 en interparking. de grootste

nederlandse aanbieder, Q-Park, die grotendeels gefinancierd is door

institutionele beleggers, beheerde in 2010 zo’n 840.000 parkeerplaatsen

in heel Europa. Hiermee staat het bedrijf in de top drie van Europese

parkeerondernemingen. Het binnenstedelijke multifunctioneel parkeren

is voor deze exploitant de hoofdactiviteit.

• Beheerder. de parkeerbeheerder voert het dagelijkse management uit

van de parkeergarage. bij deze parkeerbeheerder ligt de verantwoorde-

lijkheid voor de operationele organisatie. voor het beheer wordt een

vergoeding ontvangen die, in de regel, niet afhankelijk is van de omzet.

constante inkomstenstroomWanneer gekeken wordt naar de ontwikkelingen van de

inkomstenstroom van parkeergarages in de binnensteden

komen de karakteristieken van infrastructuur naar boven.

met name de beperkte conjunctuurgevoeligheid ten opzichte

van andere sectoren is een pre. in nederland heeft een groot

aantal bedrijven in de binnensteden afgelopen jaren last

ondervonden van de economische teruggang. Parkeergarages

hebben in deze tijd daarentegen juist een constante en

groeiende inkomstenstroom gegenereerd. door de multi-

functionaliteit van binnensteden is de intensiteit van het

gebruik hoog gebleven.

rendement ontwikkeling van parkeerbeleggingenin de laatste vijf jaar stegen de huren van parkeergarages

vaak sterker dan de inflatie. Het rendement van parkeren is

de laatste jaren op peil gebleven. de kasstroom van parkeer-

garages bleek dan ook goed beschermd tegen de daling van

de economische groei. dit wordt bevestigd door de cijfers

van de rOz/iPd-benchmark die de rendementen op vastgoed-

objecten in nederland meet.

Wanneer is een investering in parkeervastgoed in nederlandse

binnensteden aantrekkelijk?

zoals bij vrijwel alle vastgoedsegmenten is de locatie bepalend

voor een gezonde exploitatie van parkeervastgoed. naast een

ruim aanbod aan winkels en publieksvoorzieningen dient een

goede locatie te beschikken over uitstekende aanrijroutes,

goede verkeersafwikkelingsmogelijkheden en veilige loop-

routes naar de bestemmingen. Omgevingscondities (sociale

veiligheid, parkeerregulering, handhaving) moeten een

gezonde exploitatie van de parkeervoorziening mogelijk

maken. de waarde van de parkeergarage is sterk afhankelijk

van deze specifieke locatiekenmerken. net als bij kantoorlocaties kan voor

parkeergarages een onderscheid gemaakt worden in A-, b- en C-locaties,

waarbij binnenstedelijke multifunctionele parkeergarages tot de A-categorie

behoren.

level of service niveaunaast de bereikbaarheid en het aanbod aan winkels en publieksvoorzieningen,

is de kwaliteit van de parkeergelegenheid zelf een belangrijke factor die tevens

bijdraagt aan de aantrekkelijkheid van een winkelgebied of stadscentrum.

“Parkeren is meer en meer een belangrijke

‘dissatisfier’ voor de keuze van het te bezoeken

gebied. De kwaliteit van het parkeerproduct

vormt immers het visitekaartje van de omgeving.

Het is de eerste kennismaking en de laatste

herinnering.”

Analyse van de waardering van de consument dient vooraf te gaan aan elke

stap in het ontwikkelings- of verwervingsproces. Het ontwerp van de garage

moet hierbij worden afgestemd op de eisen en wensen van de doelgroep.

in parkeergarages van professionele exploitanten wordt hier invulling aan

gegeven door de toepassing van onder andere gecoate vloeren, goede

bewegwijzering en een eigen huisstijl. Als uitgangspunt voor het Programma

van Eisen en het ontwerp van de garage wordt daarom gepleit voor het

vooraf vaststellen van een ’Level-of-Service’ niveau. Hierin wordt kwaliteit in

termen van snelheid, veiligheid en comfort vastgelegd. dit

niveau wordt voor het ontwerp van nieuwe parkeergarages

besproken. in nederland zijn hier kwaliteitsstandaards voor

opgesteld welke in 2010 zijn geactualiseerd en aangepast

met meer nadruk op de eisen en wensen vanuit de parkeer-

consument.

in het Programma van Eisen moet het niveau van de gebruiks-

kwaliteit passend bij het verwachtingspatroon van de

toekomstige gebruikers naar dimensies, lay-out en inrichting

eenduidig worden vastgelegd. Hierdoor ontstaat zowel voor

de ontwikkelaar/bouwer als de investeerder/exploitant een

helder toetsingscriterium voor de uiteindelijke gebruiks-

kwaliteit van de, als maatwerk en op grond van kosten-

optimalisatie, ontwikkelde garage. door het nadrukkelijker

afstemmen van de gebruikskwaliteit op de verwachtingen

van de parkeerder kan worden gestreefd naar meer dubbel-

gebruik van parkeerplaatsen. Hierbij kan een parkeergarage

overdag gebruikt worden door zakelijke klanten en gedurende

de avond door recreatieve bezoekers van de binnenstad. Een

dergelijke maatwerkbenadering past daarom niet alleen bij

het verwachtingspatroon van de gebruiker, maar ook bij de

gewenste investeringsoptimalisatie van de financier/exploitant.

duurzaamheid naast het ‘Level of Service’ niveau speelt duurzaamheid een

belangrijke rol bij de keuze voor een investering in nieuw

te bouwen garages. duurzaamheid van het parkeerconcept,

ontwerp en uitvoering is naast functionaliteit en belevings-

Infra samengevatinfrastructuur is een relatief nieuwe institutionele beleggingssector die zich

uitstrekt over transport (o.a. parkeren), nutsbedrijven, sociale infrastructuur

en renewable energy. infrastructuur kenmerkt zich vaak door voorspelbare

kasstromen, inkomsten gecorreleerd aan inflatie, een lage correlatie

met andere beleggingssectoren, beperkte conjunctuurgevoeligheid en

gereglementeerde sectoren of bijna-monopolies. Het

is met name de inflatiebescherming en het diversificatie-

potentieel dat infrastructuur een interessante sector voor

pensioenfondsen en andere langetermijnbeleggers maakt.

AFBEEldING 2

Parkeergarage Hamburg airport in duitsland

AFBEEldING 1

Parkeergarage Julianus te Tongeren belgië


waarde één van de belangrijkste gebouweigenschappen. bij de exploitatie

van een parkeergarage wordt veel energie verbruikt voor verlichting,

ventilatie en overige installaties.

Het is belangrijk om het aspect duurzaamheid al zo vroeg mogelijk in de

planvorming te betrekken. door al in de initiatieffase de ambities voor

duurzaamheid vast te leggen wordt de toepassing van duurzame aspecten

geborgd en gestimuleerd. mogelijke ambities zijn het realiseren van een

klimaatneutraal parkeergebouw. voorbeelden hiervan zijn de toepassing van

‘groen’ beton, natuurlijke ventilatie, energiezuinige verlichting en het

faciliteren van milieuvriendelijke voertuigen zoals elektrische auto’s. door

richting te geven aan de wijze waarop duurzaamheid in het project zal

worden gemeten en beoordeeld, wordt de ideevorming in een zo vroeg

mogelijk stadium gestuurd.

Investeren in parkeren; samengevatParkeervastgoed kent een beperkte volatiliteit en een

spreiding van risico’s door de mix van vastgoed en infrastruc-

tuurkenmerken. gezien het lange termijn perspectief en het

feit dat het geen cyclische markt is, is de kasstroom relatief

goed beschermd tegen daling van de economische groei. de

parkeersector is nog altijd in ontwikkeling als gevolg van

verdere toename van het autobezit, de bevolkingsontwikke-

ling en mobiliteit en schaarser wordende ruimte in de steden.

Echter, beleid ten aanzien van duurzaamheid is van belang

voor goede parkeervoorzieningen. de beleggingsmarkt voor

parkeren is dan ook op weg om een duurzame en volwaar-

dige markt te worden met de kenmerken van vastgoed en

infrastructuur.

Ir. s.J.J.M. vermeulen Stan vermeulen (56), oprichter van Stichting roges, studeerde in 1979 af aan de TU Eindhoven, (TUE FAgO, maart ‘79). vanuit berkel-Enschot begeleidt de stichting opdrachtgevers op het gebied van nieuwe vraagstrategieën voor bouwprojecten en de vormgeving en begeleiding van bijbehorende alterna-tieve inkoopprocessen. in de bijna 30 jaar dat hij aan de aanbodzijde actief is geweest, heeft vermeulen een ruime praktijkervaring opgebouwd met tal van bouworganisatievormen. integratie van techniek en verantwoordelijkheden van partijen vormt daarbij de rode draad in zijn carrière, die via een Turnkey-bouwonderneming en een resultaatplichtig opererend bouwmanagementbu-reau leidde naar zijn huidige positie.

Stan vermeulen publiceert regelmatig in vakbladen en organiseert kleinscha-lige, zogeheten ‘projectsuccestafels’ met als doel om bruggen te slaan tussen de vraag- en de aanbodzijde van de bouwsector.

roges verspreidt actief de door haar ontwikkelde (ervarings)kennis naar aanleiding van onderzoeken en projecten op de kennisdatabank van haar website www.roges.nl.

High performance tendering®

Aanbesteden op prestatie

in plaats van op prijs

De aanbestedingspraktijk in de bouw

is achterhaald. Vragen om de laagste

prijs is vragen om ellende.

De resultaten ervan zien we dagelijks

in het nieuws: faalkosten, meerwerk

en enorme budgetoverschrijdingen.

Enquêtes en maatschappelijke

verantwoording hebben de noodzaak

van een nieuwe bouwpraktijk op

een schrijnende manier aan het licht

gebracht. De nieuwe realiteit van de

krimpende overheidsbudgetten maakt

bovendien de noodzaak van een andere

werkwijze alleen maar dringender.

met de ontwikkeling van High Performance Tendering® (HPT)

wil Stichting roges een totale verandering aanbrengen in het

aanbestedingsproces. door aan te besteden op prestatie in

plaats van op laagste prijs halen zowel opdrachtgevers als

opdrachtnemers optimaal rendement uit hun gezamenlijke

project. de reden voor de ontwikkeling van deze nieuwe

methode is simpel: het gaat in de bouw nog te vaak en te

veel fout.

Al decennia lang vinden studies plaats ten aanzien van de

verbetering van bouwproducten en bouwprocessen. in de

jaren zeventig van de vorige eeuw worden procesideeën

ontwikkeld van integraal ontwerpen en doet turnkey-bouwen

zijn intrede. baanbrekend is dit allemaal niet: slechts een

enkele, specialistische sector merkt de voordelen. Het

overgrote deel van de markt gaat door op de bekende weg.

Ook was al duidelijk geworden dat er in de bouwsector over

procesvernieuwing veel werd gepraat en geschreven, maar

nog veel te weinig naar werd gehandeld. Hier ontvouwde zich

het belang van de actie van vragers: als er niets anders wordt

gevraagd, wordt er ook niet anders aangeboden. Een visie

zonder handelen ontstijgt nauwelijks het stadium van

dromen; handelen zonder visie leidt tot dwalen. visie én

handelen verzet bergen. roges werkt inmiddels vier jaar

met deze methode en een aantal projecten verder is de visie

ontwikkeld tot een praktische aanpak om de potentie van

vernieuwing daadwerkelijk op projecten te laten renderen.

Onlangs is aan deze procesgang ook een naam gegeven: High

Performance Tendering®.

Management Advies Automatisering Bouw Huisvesting Vastgoed

Knap als je met je eerstecarrièrestap Nederlandvooruit brengt.

Bij Brink Groep maak je de ambities waar van onze opdrachtgevers in bouw, huisvesting en vastgoed. Dankzij onze medewerkers worden door heel Nederland prachtige projecten opgestart. Zo hebben we de bouw van het ADO-stadion gecoached en maken we de High Tech Campus in Eindhoven duurzaam wijzer door de inzet van biodiversiteit. Nederland mooier maken klinkt goed, maar hoe zit het met jouw eigen ambities? Wij geven alle ruimte voor je eigen ontwikkeling. In een dynamische organisatie met informele sfeer werk je samen met collega’s die graag denken én doen. In kleine gespecialiseerde teams kun je jouw vernieuwende ideeën kwijt en leer je elke dag bij. Dus, ben je afgestudeerd en wil je het ver brengen? Ben je pragmatisch, ondernemend en ambitieus? Kijk dan op onze website voor passend knap werk.

brinkgroep.nl knap werk


High Performance Tendering® valt uiteen in twee deelbegrippen:

• Tender: een afwegingsprocedure voor het verkrijgen van een dienst

en/of een product in het economische verkeer (aanbesteden).

• High performance: de prestaties van een proces en het resultaat ervan

(het bouwwerk) gericht op een zo hoog mogelijke gebruikskwaliteit.

High Performance Tendering® laat zich beschrijven als het uitvoeren van

de aanbesteding voor het verkrijgen van een bouwwerk met de hoogste

gebruiksprestaties, onder meer in termen van toekomstbestendigheid,

duurzaamheid, energiezuinigheid en minimaal onderhoud. Hierbij wordt op

basis van een in hoofdzaak functioneel vraagpakket gezocht naar de beste

aanbieder met de beste oplossing. deze oplossing moet geboden worden

binnen een door de vrager vooraf bekend gemaakt investeringsplafond, wat

in feite als knock-outcriterium bij de selectie van opdrachtnemers geldt.

Op deze wijze kan de vrager door zijn vraagstelling bevorderen dat markt-

werking ontstaat op projectinhoudelijk gebied. deze uitvraag anticipeert

op onderscheidend vermogen van de aanbodzijde. de beste kwaliteit wint.

“Door aan te besteden op prestatie in plaats van

op laagste prijs halen zowel opdrachtgevers als

opdrachtnemers optimaal rendement uit hun

gezamenlijke project.”

bij deze methode is niet langer de prijs maatgevend in de onderlinge

concurrentie, maar de kwaliteit. deze ommezwaai is een absoluut nood-

zakelijke reactie op de traditionele aanbestedingspraktijk van het vragen om

een onzekere prijs voor een niet maakbare technische oplossing. Een geheel

ander perspectief wordt nu mogelijk, namelijk het vragen om

een maakbare technische oplossing voor een zekere prijs.

de kenmerken van High performance tendering®

HPT richt zich op aanbestedingsprocessen in de bouwsector

met een focus op de prestaties van bouwwerken gedurende

de gebruiksfase. Hierbij staat exploitatie-denken centraal. Het

in belang toenemende gunningscriterium duurzaamheid is

een van de hoekstenen. de methode is toepasbaar binnen

elke geïntegreerde of conceptuele bouworganisatievorm.

Essentieel in het proces is het organiseren van vraag- en

beoordelingsdeskundigheid door middel van de formering

van een kwaliteitbegeleidingsteam (Q-team) als rechterhand

van de opdrachtgever.

met High Performance Tendering® wordt een drietal

resultaten beoogd:

• Allereerst proceseffectiviteit: het proces moet het goede

resultaat opleveren in termen van producteigenschappen

zoals toekomstbestendig, duurzaam, onderhoudsvrij,

energiezuinig e.d.

• daarnaast procesefficiency: het proces moet dit resultaat

op de meest economische wijze tot stand brengen:

beheerst en in één keer goed

• Het resultaat daarvan zal faalkostenreductie en

doorlooptijdverkorting zijn, wat ook weer zijn positieve

effect zal hebben op de projectinvestering: minder (in)

directe projectkosten.

Het gunningssysteemde keuze voor de beste aanbieding dient gemaakt te worden aan de hand van

twee criteria:

• gebruikskwaliteit;

• gebruikskosten.

beide grootheden dienen, afhankelijk van de belangen en waarden van de

specifieke projectsituatie, nader omschreven te worden. de aanbieder met de

hoogste gebruikskwaliteit voor de gunstigste gebruikskosten is de winnaar.

“De aanbieders worden uitgenodigd om te

concurreren op inhoud, waarmee de volgende

vraag weer centraal komt te staan: wat kan ik

maximaal krijgen voor dit budget?”

HPT is een afdoend instrument in het doorbreken van traditionele aanbeste-

dingspatronen, die hebben geleid tot een bouwpraktijk waarin betrokkenen

aan beide zijden van de onderhandelingstafel er baat bij lijken te hebben om

de bestaande situatie maar te laten voor wat hij is. de opdrachtgever

budgetteert optimistisch om het project door besluitvormingsprocessen te

loodsen. de opdrachtnemer weet dit wel, maar zegt er niets van omdat zijn

projectrendement afhankelijk is van het meerwerk waar dus gegarandeerd

sprake van zal zijn. HPT haalt de budgetangel uit het project, simpelweg

door het betreffende budget bekend te maken bij de aanbieders.

de aanbieders worden uitgenodigd om te concurreren op inhoud, waarmee

de volgende vraag weer centraal komt te staan: wat kan ik maximaal krijgen

voor dit budget?

Traditioneel High Performance Tendering®

Expertise van uitvoerende bedrijven blijft buiten spel Expliciete inschakeling van de expertise van uitvoerende bedrijven

balans in de uitvraag -tussen het vraagpakket en het

beschikbare budget- blijft een verrassing

balans in de uitvraag wordt bewust aangebracht

Het gunningscriterium ‘laagste prijs’ versterkt de focus op

eigenbelang

het gunningscriterium van de ‘Economisch meest voordelige

inschrijving (Emvi)’ verlegt de focus naar het projectbelang en

stimuleert daarmee samenwerking en onderling vertrouwen

Er is geen sprake van een gegarandeerde eindprijs

(bij oplevering) dan wel een foutloze oplevering

Contractueel worden kwaliteiten als gegarandeerde eindprijs en een

foutloze oplevering overeengekomen

Het proces ‘garandeert’ meerwerk en tijdoverschrijding Er is gegarandeerd geen meerwerk (tenzij de opdrachtgever zelf

afwijkt van zijn vraagpakket) en geen tijdoverschrijding

Er is veel correctie-energie nodig van de opdrachtgever of diens

gemachtigden (bouwmanager, directievoerder, toezichthouder)

Er is veel minder correctie-energie nodig van de opdrachtgever, zelfs

in die mate dat inschakeling van gemachtigden niet meer nodig is of

met een veel lagere intensiteit plaats vindt

Ontwerp-, begeleidings- en inspectiekosten zijn gebaseerd op

het traditionele bouwproces

Ontwerp-, begeleidings- en inspectiekosten zijn 25 tot 35% lager, dit

met inbegrip van de engineeringskosten van de aanbieder

tABEl 1

de resultaten van High Performance Tendering®, afgezet tegen

het traditionele aanbestedingsproces

de hamvraag: hoe is de methode te implementeren?Organisaties zijn vaak ingericht op het traditionele bouwpro-

ces. HPT vraagt om een geheel andere marktbenadering en

zal dus op enige weerstand stuiten, simpelweg vanwege

het overbekende principe onbekend maakt onbemind.

deze terughoudendheid kan maar op één manier overwonnen

worden: het inrichten van een veilige experimentele omgeving.

Aan de betrokkenen dient de gelegenheid geboden te worden

zich met de methode vertrouwd te maken. dit dient wel te

gebeuren met een positieve grondhouding: ontvankelijkheid

voor verandering en de bereidheid het een kans willen

geven zijn essentiële voorwaarden. na definitieve besluit-

vorming over de toepassing van HTP vindt de inrichting van

het inkoop- of aanbestedingstraject plaats aan de hand van

het gekozen project: the proof of the pudding is in the eating.

in de contracteringsfase wordt het aanbestedingstraject

afgesloten met de keuze voor de beste aanbieding en

bekrachtigd in een samenwerkingsovereenkomst. de

resultaatplichtige aanbieding wordt vervolgens uitgewerkt

tot een uitvoeringsgereed pakket, waarna de realisatie-

overeenkomst wordt gesloten.

door het aanbestedingsproces om te keren krijgt de vrager

wat hij wil en kan de aanbieder laten zien wat hij kan (figuur 1).

Het is dan ook niet langer de vraag wie het laagst durft in te

schrijven, maar wie de lat het hoogst legt.

FIGuur 1

Schematische weergave HPT-aanbestedingsproces

Het proces(van initiatief naar contract)

Onderzoek Plan van Aanpak inkoop Contractering

1. initiatief

2. haalbaarheidssstudie

3. procesafweging

4. proceskeuze

5. marktorientatie

6. projectaanvraag

7. Q-team

8. vraagpakket

9. marktbenadering

10. sok


Column

transformaties

Je zult nu toch maar afstuderen met de ambitie om in de bouw

of de projectontwikkeling te gaan werken. De laatste jaren is de

omvang van de branche met, naar mijn inschatting, zo’n veertig

procent gekrompen en dus ook de werkgelegenheid in deze

sectoren. Dat heet recessie en dan heb je pech. Daar zullen we

naar mijn beste inschatting nog wel minimaal een jaar pijn aan

hebben. Maar het probleem zit dieper. Ik vraag mijn publiek bij

lezingen om met mij bij het raam te gaan staan en naar buiten te

kijken. Ik vertel ze dan dat wat ze zien het vastgoed is waar niet

alleen zij, maar ook hun kinderen het mee moeten doen. Er komt

niet veel meer bij. Misschien dat we nog wat gaan afbreken en

vervangen en misschien is er hier en daar nog ruimte voor nieuwe

woningen. Maar dat is het dan ook. Dat is nogal wat anders dan

toen ik afstudeerde. We zaten toen, in het begin van de jaren

tachtig, ook in een financiële crisis en het was even erg gesteld

met de werkgelegenheid. Maar we wisten ook dat de behoefte aan

gebouwen en woningen nog steeds groot was. Het land groeide met

minimaal 3,5 miljoen inwoners was de prognose en dat is nooit

slecht voor de business. Dat perspectief is er nu niet meer.

Omdat ik een ondernemende optimist ben, zeg ik er wel bij dat

wat er staat niet geschikt is voor de behoefte van de Nederlanders

van nu. De kantoorgebouwen stammen uit het tijdperk van

de intensieve personeelhouderij en tegenwoordig willen we

werkplekken voor scharrelpersoneel. De helft van de Nederlanders

woont binnenkort niet meer in gezinsverband en wil graag in een

sociaal prettige omgeving leven, waar je andere alleenstaanden

tegenkomt. De winkels die er staan, gaan er nog steeds van uit

dat de consument vanzelf bij ze langs komt, terwijl de consument

nu precies weet waar hij of zij het beste kan kopen en dat is niet

noodzakelijkerwijs om de hoek. Dus als we nog een carrière willen,

moeten we ons concentreren op het aanpassen van wat er al is.

Het goede nieuws is dat het allemaal een stuk goedkoper is

geworden. De stad kost nu twintig procent minder dan drie jaar

geleden en wordt elke dag goedkoper door dalende vastgoedwaarden

en bouwprijzen. Dat creëert mogelijkheden voor jonge ondernemers,

bedrijven en woonstarters om hun dromen waar te maken, daar

waar dat kort geleden nog onbetaalbaar was. Zo poppen overal

nieuwe broeiplekken op waar mensen het prettig vinden op een

funky manier samen te werken en ze organiseren het grotendeels

zelf. Met name omdat wij, de professionals, niet het juiste antwoord

weten op hun vraag. Waarschijnlijk horen we zelfs de vraag

helemaal niet.

Ir. r.F.t. stroinkrudy is (of is geweest) stedenbouwer, coach (voetbal en hockey), ijsjesverkoper, piloot, directeur, projectontwikkelaar, houtvester, vader, burgemeester (2 dagen), ziekenverzorger, arbeidstherapeut, belegger, adviseur, bestuurder, curator, projectmanager, cineast en ambtenaar. in 1994 heeft hij TCn opgericht, een ontwikkelaar en belegger van en in verrassende vastgoedprojecten, actief in 4 landen. Hij is te vergelijken met een verlicht 19e-eeuwse ondernemer. zijn bedrijf gaat meer over collectiviteit dan over winst. Hij is in 1955 geboren en is op 2 december 2010 afgetreden als CEO van het bedrijf. nu is hij COACH en hij heeft politieke aspiraties.

Om dat probleem op te vangen, heeft TCN een

methode ontwikkeld, die daarop aansluit.

Transformatie, daar hebben we het over, doe je in

vier stappen:

1 verbind je met de doelgroep die een specifieke

behoefte heeft waarop je een antwoord moet

geven. Dit is een kwestie van goed luisteren en

duidelijk maken dat je een oplossing hebt, die past

in hun verwachtingspatroon.

2 Benut zoveel mogelijk bestaande spullen:

gebouwen, terreinen, installaties, aankleding etc.,

het is zoveel goedkoper dan iets nieuws maken en

dat zal nog wel even zo blijven.

3 compenseer in diensten, waarde, ruimte omdat

je niet helemaal de custom-made oplossing kan

aanbieden aangezien je met bestaande spullen

moet werken. Het blijkt dat uw potentiële klanten

prima in het lelijkste gebouw op het lelijkste

bedrijventerrein willen zitten, als je maar veel voor

weinig biedt. Zeker als je huurcondities flexibel

zijn. Veel, goedkoop en flexibel is zo 2011.

4 verbeter in een incrementeel proces, zodat de

huurder elke dag ziet dat het beter wordt in het

gebouw of het gebied. Zo neem je ze mee in het

proces van waardestijging waardoor ze je trouw

blijven en zelfs bereid zijn om meer te betalen. Ze

raken immers aan de plek gehecht.

Zo schrijven we elke dag het nieuwe praktijkboek van

onze branche. En om daarvan het beste te profiteren

kun je het beste jong en leergierig zijn, dan oud en

wijs. Zoals ik.

Rudy

Introductie thema

Binnenstedelijke herstructurering Het Planbureau voor de Leefomgeving

(PBL) beweert dat de stad, ook voor de

midden en hoge inkomens, weer een

aantrekkelijke plek is geworden om in

te wonen. Dit is het gevolg van een

sterke verbetering van de leefbaarheid

in veel steden waaraan binnenstedelijke

herstructurering een grote bijdrage

heeft geleverd.

Vernieuwen van de bestaande stadStedelijke vernieuwing zal in de breedste zin van het woord

gezien worden als het simpelweg fysiek vernieuwen van een

bestaande stad. In de jaren zeventig (en tot op heden nog veel in

de volksmond) werd gesproken van ‘stadsvernieuwing’ en sinds

de introductie van de definitie ‘stedelijke vernieuwing’ door het

Ministerie van VROM in 1997, is deze continue aan verandering

onderhevig. Waar het begon met een voornamelijk fysieke aanpak

werd later steeds meer nadruk gelegd op de sociale en economische

maatregelen die behoren tot de vernieuwing van een wijk of buurt

in een stad. De definitie ‘stedelijke herstructurering’ deed zijn

intrede. Vanaf het moment van verschijnen van de Nota Stedelijke

Vernieuwing staat de transformatie van bestaande stedelijke

gebieden onafgebroken op de politieke agenda in Nederland.

Het ontstaan van binnenstedelijke herstructureringHet vernieuwen van de bestaande stad is niets nieuws; vanaf de

instelling van de woningwet in 1901 was er al een actieve aanpak

van krotwoningen. Tussen de jaren twintig en de jaren tachtig zijn

er veel wijken ontstaan, de zogenoemde voor- en naoorlogse wijken

en in de jaren negentig kwam het besef dat veel van deze wijken

in grote steden zowel op fysiek- als sociaaleconomisch niveau

achteruit waren gegaan. Dit was niet alleen het geval voor deze

voor- en naoorlogse wijken, maar voornamelijk wijken met een

hoog aandeel aan sociale woningbouw. De bewoners hadden een

gemiddeld lager inkomen, opleidingsniveau en veiligheidsgevoel en

bestonden grotendeels uit middenklasse autochtonen die vanaf de

jaren zeventig plaats maakten voor met name migranten, waardoor

een grote diversiteit binnen de bewoners ontstond. Vanaf deze

periode ging de kwaliteit van veel wijken achteruit. Daarbij komt

dat de samenleving was veranderd sinds de Wederopbouw. Er

kwam steeds meer vraag naar privacy en ruimte voor

individualiteit, wat in de voor- en naoorlogse wijken

ver te zoeken was. Meer en meer kwam het besef dat

ingrijpen vereist was, stedelijke herstructurering zou

de leefbaarheid binnen de stad verbeteren.

“Binnenstedelijke herstructurering

heeft een belangrijke bijdrage geleverd

aan het aantrekkelijk maken van de

stad.”

De geschiedenis van binnenstedelijke herstructurering

heeft dus veel veranderingen doorgemaakt. Met name

de laatste jaren, onder invloed van de economische

crisis, hebben veranderingen in de vastgoedsector tot

vele moeilijkheden geleid. Friso de Zeeuw claimt dat

binnenstedelijke (her)ontwikkeling vraaggerichter,

goedkoper, flexibeler en sneller moet omdat anders de

stedelijke vernieuwing compleet vastloopt. Zijn artikel

‘Binnenstedelijk ontwikkelen moet op alle fronten

anders’ laat de onvermijdelijkheid van het probleem

zien, maar geeft voornamelijk een visie over hoe het

anders moet en kan.

EffectenMidden en hoge inkomens zijn nodig om de lokale

economie op peil te houden. Kapitaalkrachtige

burgers zijn hiervoor een vereiste. Een gemiddeld

lager inkomen leidt tot minder belastinginkomsten

waardoor het lastiger wordt de kwaliteit van de stad

te waarborgen. Burgers met hoge inkomens zullen

naar de stad toe trekken wanneer ze de mogelijkheid

hebben gebruik te maken van aantrekkelijke winkel-

en horecagebieden. Het aanbod aan retail is dus

belangrijk voor de kwaliteit van de stad.

Er zijn verschillende ontwikkelingen gaande die de

winkelmarkt en het winkelaanbod sterk beïnvloeden

en herontwikkeling blijkt hierbij de troef. Deze staan

uitvoerig beschreven in het artikel van Arno Ruigrok

met de titel 'De binnenstad heeft toekomst voor

winkelen'.

Fysieke effecten hebben voornamelijk een positieve

uitwerking op de woningcorporaties. Een goede

leefbaarheid is vereist om huurders te vinden. Fysieke

verloedering zal zichzelf versterken en leiden tot

verdere verloedering. Het belang van de leefbaarheid

wordt nog een aangescherpt door Dave Havermans in

het artikel ‘Place attachment: Processen van binding

aan wijken en wijkvernieuwing nader bekeken’.

Naast functionele betekenis heeft de woonomgeving

tim op Heij - sErvIcE


namelijk ook een symbolische betekenis, welke bijdraagt aan de

identiteitsvorming van de bewoners. Bij wijkvernieuwing is het van

belang rekening te houden met de elementen die belangrijk zijn voor

de functionele en emotionele banden van bewoners.

Binnenstedelijke herstructurering wordt ook gebruikt om een

concentratie van sociaaleconomisch zwakkere bewoners te mijden.

Een dergelijke opeenhoping in bepaalde wijken zouden kansen op

een succesvolle maatschappelijke carrière verkleinen. Het ontstaan

van een sociaal-culturele scheiding, wat resulteert in het beeld

van de zogeheten getto’s, heeft een slechte uitwerking op de

aantrekkelijkheid van een gebied.

PartijenBetrokken partijen bij binnenstedelijke herstructurering zijn:

• overheid/gemeente;

• woningcorporaties;

• marktpartijen;

• bewoners;

• onderzoekers.

In het artikel 'Focus binnen duurzame stedelijke ontwikkeling

in tijden van tegenspoed' bevestigd Jessie van Rooij van Vitalis

WoonZorg Groep het belang van samenwerkingsverbanden en het

creëren van een gezamenlijke visie binnen het proces van stedelijke

(her)ontwikkeling, met name in economisch mindere tijden.

Het gegeven dat de omvang van Nederlands maatschappelijk

vastgoed de totale omvang van de Nederlandse winkelen kantoren

markt overschrijdt, versterkt het belang van de overheid in de

betrokkenheid bij stedelijke herstructurering. De Rijksoverheid

investeert van 2010 tot 2014 1,2 miljard euro in renovatie van

wijken en bodemsanering waarvan een groot deel, gebaseerd

op de verdeelsleutel ISV-3, naar stedelijke vernieuwing gaat.

Het ISV3 is onderdeel van het nieuwe Stedenbeleid, waarin

het stedenbeleid staat gedecentraliseerd. Deze decentralisatie

en het subsidiariteitsbeginsel zorgen bij gemeenten voor veel

beleidsvrijheid en in toenemende mate ook op het gebied van

stedelijke herstructurering, ondanks de positie van gemeenten

als laagste op de politieke bestuursladder. De rol van de gemeente

is sterk veranderd ten gevolge van het complexer worden van de

vastgoedmarkt en de onafhankelijkheid van woningcorporaties.

Wel betalen en bepalen zij nog vaak de inrichting en het beheer

van de openbare ruimte en financieren (gedeeltelijk) de bouw en

het onderhoud van (maatschappelijke) voorzieningen.

Woningcorporaties spelen in de eerste plaats een belangrijke rol bij

stedelijke herstructurering omdat zij verantwoordelijk zijn van het

grootste deel van de woningvoorraad in het gebied waar vernieuwing

betrekking op heeft. De corporaties beschikken over een aanzienlijk

kapitaal wat voornamelijk zit opgeslagen in het vastgoed zelf. De

totale marktwaarde van de Nederlandse corporatiewoningvoorraad

bedraagt met een kleine 300 miljard euro twaalf maal het eigen

vermogen. Deze rijkdom heeft een sterke aantrekkingskracht op de

overheid. Een ander sterk punt van corporaties is dat zij, door actief

management en langdurige betrokkenheid, in de regel goed op de

hoogte zijn wat er speelt in de wijk.

Het begrip marktpartijen is breed. Zij hebben

gemeenschappelijk dat ze winst/rendement willen

maken op hun investering. Bij marktpartijen kan

onder andere gedacht worden aan ontwikkelaars,

beleggers en bouwers. Al voor de economische

crisis werd verwacht dat de driehoek gemeente-

corporatie-marktpartij de oplossing was voor de

belangrijke opgave die hen mede ten gevolge van

deze crisis te wachten stond. De deelname van de

marktpartijen bleek achter te blijven omdat zij door

weinig grondbezit in de betreffende gebieden (ten

opzichte van de corporaties) het hoge risico niet wilde

lopen in combinatie met de beperkte winstkansen.

Beheersing en vermindering van risico’s en het

inspelen op mogelijke negatieve situaties is essentieel

en vereist actief management gedurende het gehele

ontwikkelingsproces, dit staat uitgebreid beschreven

in het artikel ‘De noodzaak voor risicomanagement

groeit’ door Roel van den Nieuwenhof van Brink

Groep. Risicomanagement omvat het verkrijgen van

realistisch financieel inzicht, inzichtelijk maken van

het risicoprofiel, het bepalen van het exitscenario en

het vormgeven van risicostrategieën.

Het belang van bewoners is onmiskenbaar aangezien

stedelijke herstructurering hun woningen en

leefomgeving betreft. Dave Havermans beschrijft

verderop de effecten van de leefomgeving op de

lokale bewoners. Zij kunnen actief mee beslissen

in het proces in de vorm van onder andere

bewonersorganisaties en Verenigingen van Eigenaren.

Deze betrokkenheid is belangrijk aangezien de

bewoners het resultaat van de ontwikkeling sterk

kunnen beïnvloeden.

Het voorgaande behandeld de bijdrage van, en de

gevolgen voor verscheidene partijen wanneer het

gaat om binnenstedelijke herstructurering. In de

vijf hiernavolgende artikelen staan verschillende

standpunten betreft binnenstedelijke herstructurering

vanuit diverse partijen beschreven.

BronvermeldingVNG Magazine (2010). Special Begroting. VNG

Magazine, 21-22, 9.

Tweede Kamer Staten Generaal (1997). Nota Stedelijke

vernieuwing deel A. ’s-Gravenhage: Sdu Uitgevers.

Rijksoverheid (2011). Stedelijke vernieuwing. Verkregen

op 10 oktober 2011 van:

http://www.rijksoverheid.nl/onderwerpen/steden/

stedelijke-vernieuwing

KEI Centrum (2011). Dossier Stoomcursus stedelijke

vernieuwing. Verkregen op 19 oktober 2011 van:

http://www.kei-centrum.nl/view.cfm?page_id=6239

Focus binnen duurzame stedelijke ontwikkeling in tijden van tegenspoed Corporaties, gemeenten, ontwikkelaars

en meerdere organisaties moeten de

komende tijd flink inboeten om de

crisis te lijf te gaan. De belangrijkste

kwestie is niet alleen hoe we miljoenen

euro’s kunnen bezuinigen.

Dat geld, hoe belangrijk ook, kan

immers niet het enige doel zijn.

Het gaat juist om vraaggerichtheid en

kwaliteit middels complexe duurzame

stedelijke ontwikkeling, voor nu en in

de toekomst.

Er moet echt integraal gewerkt gaan worden om tot goede duurzame

projecten te komen waar de burger om vraagt: vandaar dat ik pleit

dat de duurzame stedelijke ontwikkeling centraal gesteld moet

worden. En ik versta onder duurzame stedelijke ontwikkeling dat als

het om de stad als leef- en vestigingsklimaat gaat: hoe zorgen we

ervoor dat de stad vitaal is en blijft (waarmee bedoeld wordt dat de

mensen die er wonen kansen blijven houden zich te verbeteren) en

een aantrekkelijk vestigingsklimaat is en blijft.

duurzame stedelijke ontwikkelingDaarbij is het essentieel om slim en zuinig met

ruimtegebruik om te gaan. In Nederland is ruimte erg

schaars en trendwatchers, zoals Adjied Bakas geven

aan dat we juist nog meer terug gaan naar de stad,

daar waar sowieso weinig ruimte meer is, tenzij we

de hoogte in gaan. Ook gemeenten willen inzetten

op duurzaamheid en inbreiding, denken vanuit de

vraag, herstructurering van bedrijventerreinen,

omzetten van leegstaande kantoorgebouwen en

inzetten op kwalitatief hoogwaardige woningbouw

binnen het bestaand bebouwd gebied. Dit wordt

gedaan door integrale gebiedsontwikkeling op een

vraaggerichte wijze met programmatisch werken via

gebiedsprogramma’s, waarbij de maatschappelijke

kosten-batenanalyses de ingrediënten vormen om

goede keuzes te kunnen maken. De wetten die hieraan

bij kunnen dragen zijn de MIRT en de nWRO. Belangrijk

is dat er ‘focus’ aangebracht moet worden in de vraag

op basis van een gedeeld ontwikkelingsperspectief

(van de burger, de ondernemer en het algemeen

belang). Vanuit deze focus kunnen kansrijke

verbindingen (meervoudig gebruik) tot stand

worden gebracht tussen belanghebbenden en kan

tenslotte via samenwerking (allianties) integraal

gewerkt worden aan prioriteiten die gericht zijn op

toekomstbestendige gebruikswaarden voor Wonen,

Leven en Werken.

“Het gaat juist om vraaggerichtheid en

kwaliteit middels complexe duurzame

stedelijke ontwikkeling, voor nu en in

de toekomst. “

drs. ir. J.M.p. van rooij MBA MrIcsJessie van rooij werkt als directeur vastgoed bij de vitalis Woonzorg groep en is verantwoordelijk voor de vastgoedstrategie, het lange termijn huisves-tingsplan en de projectontwikkeling. Samen met de andere directoraten zorg, Wonen en Welzijn, behandelgroep en bedrijfsondersteuning van de vitalis Woonzorg groep ontwikkelt ze vernieuwende woonvormen en treed het vastgoed op als interne huurbaas c.q. ontwikkelaar voor alle vitalis-locaties; zowel bij nieuwbouw en herontwikkeling als het vastgoedbeheer. ze is verantwoording verschuldigd aan de raad van bestuur en is lid van de directieraad van de vitalis Woonzorg groep. verder houdt ze zich bezig met het verder optimaliseren van het strategisch vastgoedbeleid en met alle nieuwe ontwikkelingen op het gebied van vastgoed en is ze verantwoordelijk voor het directoraat vastgoed (± 30 medewerkers).


de gevolgen van de kredietcrisisDuurzame stedelijke ontwikkeling wordt bedreigd door ingrijpende

bezuinigingen bij het Rijk en verminderde grondopbrengsten bij

gemeenten. We zien dalende aantallen woningverkopen bij corporaties

en ontwikkelaars. De Vogelaarheffing, de vennootschapsbelasting en

de beperkte wettelijke huurstijging hebben een versterkend effect

op de kasstromen van corporaties. En strenge banken tenslotte,

die alleen onder zeer harde garanties geld verstrekken, ronden het

hefboomeffect af.

“Vanuit deze focus kunnen kansrijke verbindingen

(meervoudig gebruik) tot stand worden gebracht

tussen belanghebbenden en kan tenslotte via

samenwerking (allianties) integraal gewerkt

worden aan prioriteiten die gericht zijn op

toekomstbestendige gebruikswaarden voor

Wonen, Leven en Werken.”

De duurzame verstedelijking schudt op haar (financiële) fundament.

De economische dip in de bouw is stevig en de gevolgen zullen

nog wel even voelbaar zijn. De economische neergang, beperkte

beschikbaarheid van geld en de vraaguitval op de vastgoedmarkt

roepen bij alle partijen bezorgde vragen op.

Bedrijven en projectontwikkelaars vertonen door deze onzekerheden

risicomijdend gedrag. Voor antwoorden en investeringen wordt

momenteel vooral naar gemeenten gekeken, terwijl die moeten

bezuinigen.

Er zijn zeker kansen om de investeringen in de

duurzame verstedelijking ook in de nabije toekomst

voort te zetten. Door de afnemende druk op de

woningmarkt, met name in dorpen en uitleggebieden

van de stad, zijn er mogelijk direct minder nieuwe

uitleglocaties nodig in het groen. Dat kan betekenen

dat je de financiële en organisatorische capaciteit

kunt verplaatsen naar de binnenstedelijke

woonopgave. Een vergelijkbare kans ligt bij

bedrijfslocaties. Onderzoek naar de interesse van

bepaalde bedrijven in hoogwaardige binnenstedelijke

locaties is nodig, voordat er weer een bedrijventerrein

langs de snelweg wordt gebouwd. Dat biedt de

mogelijkheid om bedrijfslocaties te creëren waar de

eindgebruiker dat wenst.

PrioriterenHoe zal dit prioriteren in zijn werk gaan? Vraaggericht

en gebiedsgericht kan er geprioriteerd worden.

Belangrijk is dat dit gedaan wordt op een uniforme

manier. Een goede opzet hiervoor is op basis van de

volgende waardecriteria:

• Schaalsprong: is er nog een schaalsprong mogelijk?

Dit vindt plaats op basis van vier factoren:

• people: bijvoorbeeld door het verbeteren van

het ondernemerschap of specifiek vergroten

van toestroom van mensen in een bepaalde

arbeidsmarkt of naar een bepaalde opleiding.

• technology: bijvoorbeeld door het stimuleren

van innovatie.

• business: bijvoorbeeld door het beter mogelijk

maken van start-ups en het versterken van

(de kritische massa) van bedrijvigheids- of

technologiecombinaties.

• basics: bijvoorbeeld werken aan een attractief

vestigingsklimaat, quality of life, internationale

oriëntatie en het voorop lopen in ICT (infra,

diensten en gebruik).

• Basisinfrastructuur: wat is er aanwezig in de stad

en welke structuurvisie ligt hieraan ten grondslag

en waardoor er bepaalde kansen zijn voor de stad?

• Eventuele gebiedsgerichte mismatches, waardoor

er met goede inzet in de wijk gericht gewerkt

kan worden aan verbetering en optimalisatie.

Benodigde instrumenten hiervoor kunnen

bijvoorbeeld gebiedsprogramma’s, buurtanalyse

en buurtthermometer zijn waaraan basisgegevens

ontleend kunnen worden.

• Welvaart: dit kan worden afgemeten aan de

kengetallen met betrekking tot werkgelegenheid en

het bruto nationaal product.

• Inkomsten van de stad zijn medebepalend. Waar

is de stad goed in en waar haalt zij opbrengsten

binnen? Over welk type vestigingsklimaat gaat het

en welke woonopbrengst zijn specifiek voor deze

stad noembaar?

• Omgevingsfactoren waar met name verkeer,

recreatie en duurzaamheid aan de orde komen.

Heldere richtingEen pas op de plaats, niet in de vorm van ‘ieder voor

zich’ maar een positieve, nuchtere heroverweging. Dit

biedt gelegenheid om de gevolgen van de crisis om te

buigen in kansen. De crisis dwingt individuele partijen

sowieso tot herbezinning op hun (suboptimale)

doelen en tot het stellen van prioriteiten. Aangezien

alle partijen momenteel hard worden geraakt, zoekt

iedereen naar uitwegen. Door de energie en denkkracht

die partijen hiervoor vrijmaken onderling af te

stemmen kan iedereen winst boeken.

Zorg samen met de betrokken partijen voor een

heldere, eenduidige visie op de vernieuwing van

stad, wijk en buurt. Een visie die gebaseerd is op een

grondige analyse van het gebied, waarbij niet alleen

de harde kwantitatieve cijfers over woningaantallen

en differentiatie worden meegenomen. Neem naast

gegevens over de ‘gebouwde stad’ ook de ‘beleefde

stad’ mee, waarbij wordt gekeken naar gebruik,

beleving, wandelpatronen et cetera.

Deel deze visie met de regio, Rijk, corporaties

en andere maatschappelijke partners en stem

ze af op de maatschappelijke doelstellingen en

ondernemingsplannen van marktpartijen opdat ze

betrokken worden en blijven bij de vernieuwing van

de steden. Vanuit deze pas op de plaats kan de crisis

vervolgens creatief worden gebruikt om haalbare

kansen op te sporen, door het toepassen van een

strategie met vier onderdelen.

De strategieZorg ten eerste voor een breed gedragen, heldere richting op basis

van een scherpe analyse van de opgave. De crux zit hierbij niet in

het hebben van een visie (daarvan zijn er genoeg) maar in de focus

die wordt aangebracht en de vorm ervan: hoe open of gesloten is

ze, welke dynamiek staat ze toe. De wetten die hieraan bij kunnen

dragen zijn de MIRT en de nWRO.

Ten tweede: werk niet met een blauwdrukplanning maar vanuit

een slimme combinatie van integrale gebiedsontwikkeling op

basis van gebiedsprogramma’s met een aanpak waar het duurzame

verstedelijkings-proces centraal staat, in plaats van op zichzelf

staande projecten of sectorale (verkokerde) programma’s.

“De crisis kan juist de gelegenheid bieden om de

kwaliteit van de duurzame verstedelijking een

impuls te geven.”

Maak, als derde onderdeel van de strategie, inzichtelijk wat de

maatschappelijke kosten en baten zijn en bepaal van daaruit

wat het je als partij of coalitie waard is om te investeren (de

maatschappelijke kosten-batenanalyse). Dit kan op basis van

een goede onderverdeling in waarden naar values of education,

welfare, et cetera. Per waarde zal meetbaar gemaakt worden wat

de toegevoegde waarde is aan het ontwikkelingsperspectief.

Creëer tot slot een klimaat waarin ruimte is voor gelegenheids-

coalities, een breed scala aan partners, waar bewoners als

volwaardige partij mee kunnen doen. Dit kan enkel door middel van

samenwerking (allianties). Dus maak meerjaren prestatieafspraken

met alle relevante actoren, waaronder gemeenten, corporaties,

ontwikkelaars, ontwerpers en adviseurs, instellingen vanuit welzijn,

zorg, onderwijs, consumenten en ondernemers.

Tot slotBij een kredietcrisis dreigt het gevaar dat er minder samenwerking

ontstaat tussen relevante actoren vanwege de terugtrekking naar

hun eigen core business, waardoor versnippering en ontbrekende

samenhang het resultaat wordt. Terwijl de crisis juist de gelegenheid

kan bieden om de kwaliteit van de duurzame verstedelijking een

impuls te geven. Een crisis biedt naast sombere vooruitzichten

immers ook kansen: in crisistijd wordt nog eens goed gekeken

naar het doel en de weg daarnaar toe, lucht verdwijnt uit plannen,

innovatie door onorthodoxe ideeën krijgt een kans, onverwachte

coalities dienen zich aan en partijen zetten beschikbare middelen

creatiever in. Kortom: kansen die door creatief denken en doen tot

meer kwaliteit leiden. De basis daarvoor is dat partijen elkaar niet

naar beneden praten maar zichzelf en elkaar juist uit het moeras

trekken. Om dat te realiseren is in de eerste plaats een vlotte

en grondige herbezinning van de opgave, visie, financiering en

samenwerking nodig. Waar doen we het ook alweer voor? En wanneer

is de aanpak geslaagd? Daarnaast zijn meerjaren prestatieafspraken

essentieel. Niet alleen met corporaties en de gemeente, maar juist

ook met de andere partijen.

AFBEEldING 1

Focus


Binnenstedelijk ontwikkelen moet op alle fronten andersBinnenstedelijke (her)ontwikkeling

moet vraaggerichter, goedkoper,

flexibeler en sneller, anders loopt

de stedelijke vernieuwing compleet

vast. Ook ambities vergen aanpassing.

Dit artikel laat de urgentie van het

probleem zien, maar schetst vooral

hoe het anders moet en kan, met een

focus op actuele discussiepunten.

InleidingHet kon het afgelopen decennium niet op. Geholpen door de

hoogconjunctuur werden de ambities voor binnenstedelijke

ontwikkelprogramma’s tot grote hoogte opgevoerd. Bestuurders,

beleidsmakers en ontwerpers vonden elkaar in een gezamenlijke drive

om een zo groot mogelijk deel van de bouwproductie in bestaand

stedelijk areaal te realiseren. In een tijd van een aanbiedersmarkt

voor woningen, winkels en kantoren en ondersteund met stevige

subsidies lukte het redelijk om dat pleidooi in daden om te zetten.

In de nieuwe realiteit waarin we sinds september 2008 zijn beland,

moet lean and mean echter als het nieuwe adagium gelden. Uit

de studie Succesvol binnenstedelijk bouwen van het Economisch

Instituut voor de Bouw (EIB, 2011) blijkt dat het tekort op de

grondexploitatie van een binnenstedelijke woning op brownfields

snel oploopt naar € 40.000,-. Voor dat tekort ontbreekt zeker

nu de dekking.

We houden (binnenstedelijke) ontwikkelingen alleen nog maar

aan de praat door een veel sterkere focus op efficiëntie, met een

precies beeld op het netvlies van wat eindgebruikers prefereren.

Goedkoper en vraaggerichter vormen de drijfveren voor essentiële

innovaties in het hele plannings-, ontwikkelen bouwproces. We

zoeken daarin naar een nieuwe synthese van de gebruikswaarde, de

belevingswaarde en de toekomstwaarde van investeringsprojecten.

Dit artikel schetst de lijnen waarlangs de noodzakelijke proces-

vernieuwing gestalte kan krijgen. In elke fase van het ontwikkelproces

zijn concrete aanknopingspunten te vinden. Ze worden op een rij

gezet waarbij de realisatie van woningprogramma’s op

binnenstedelijke locaties centraal staat. Het accent ligt

op de proceskant, maar die kan men uiteraard niet los

beschouwen van planinhoudelijke veranderingen. De

vaak torenhoge ambities vragen om bijstelling. Juist in

de verbinding van inhoud en proces zit de winst.

“Het moet vraaggerichter, goedkoper,

flexibeler en sneller, anders loopt de

stedelijke vernieuwing compleet vast.”

Perspectief op kosten, opbrengsten en risico’s radicaal veranderdDe praktijk van binnenstedelijk ontwikkelen in

Nederland kent inmiddels een behoorlijke traditie.

Begonnen in de tijd van de stadsvernieuwing,

gekarakteriseerd door ‘het bouwen voor de buurt’,

kwam midden jaren tachtig van de vorige eeuw de

stedelijke vernieuwing om de hoek kijken. Het was

de tijd van het compacte stadbeleid, met een stevige

inzet op het bouwen op binnenstedelijke locaties.

Geholpen door een forse dosis rijkssubsidie (zowel via

locatiesubsidies als via de volkshuisvesting en eigen

rijksprogramma’s) kwamen locaties als Céramique

(Maastricht), Kop van Zuid (Rotterdam) en het

hoofdstedelijke Oostelijk Havengebied succesvol tot

stand. Ontegenzeggelijk zijn de steden er op vooruit

gegaan. Uitgediende bedrijfsterreinen maken na hun

transitie weer deel uit van het stedelijke weefsel.

Kwaliteit van stedenbouw, architectuur en openbare

ruimte kregen meer aandacht.

In de jaren negentig van de vorige eeuw en het eerste

decennium van deze eeuw is deze ontwikkeling

doorgezet. In toenemende mate vormen stedelijke

agglomeraties brandpunten van economische

groei; de waardeontwikkeling van grond en vastgoed is hier het

sterkst geweest. De behoefte uit de markt kon, mede door de

hoogconjunctuur tot september 2008 adequaat worden ingevuld

met binnenstedelijke bouwprojecten. De relatie tussen kosten,

opbrengsten en kwaliteit hoefde daarbij niet heel nauwgezet in

het oog gehouden worden, eenvoudigweg omdat er geld en

afzetmogelijkheden genoeg waren. Financiers en beleggers wilden

financieren, de overheid kon subsidiëren en de afnemers konden

de snel stijgende marktprijzen betalen en financieren. De steeds

oplopende verkoop- en verhuurprijzen van de eindproducten

maakten het mogelijk om extra kosten van ontwerp, advies, overleg,

engineering, dure bouwkundige oplossingen en milieumaatregelen

in de grondkosten en in de bouwkosten weg te schrijven.

Voor zover nodig legden corporaties bedragen oplopend tot soms

€ 80.000,- per huurwoning toe. Dat komt dus nog eens bovenop

de eerdergenoemde € 40.000,- èn een gereduceerde grondprijs

voor sociale huurwoningen.

Dat alles is verleden tijd. De vraag naar nieuwe woningen, winkels

en kantoren is ingezakt, de kas bij de rijksoverheid en gemeenten

is leeg, de polsstok van ontwikkelaars, bouwers en financiers is

aanmerkelijk verkort en corporaties gaan terug naar hun kerntaken.

Het binnenstedelijk ontwikkelproces moet daarom indringend

tegen het licht worden gehouden. In één zin samengevat: het moet

vraaggerichter, goedkoper, flexibeler en sneller, anders loopt de

stedelijke vernieuwing compleet vast.

Selectie van locatiesElke Nederlandse stad kent een overdosis aan planinitiatieven.

Wat hierna wordt beschreven is dus eerder een hulpmiddel voor

de selectie uit de plannen die nog niet in een dusdanig ver stadium

verkeren dat de weg terug niet meer open staat.

De keten die uiteindelijk tot succesvol ontwikkelde woongebieden

in de stad moet leiden begint op de kaart: waar bevinden zich

de locaties die kansrijk zijn om binnen een redelijke termijn (her)

ontwikkeld te worden? Eén criterium moet hierbij de hoofdrol spelen,

namelijk de potentie moet aanwezig zijn om er een aantrekkelijk

(woon)gebied van te maken. Dat kan op zich bijvoorbeeld een

havengebied zijn, mits een dergelijke plek voldoende (potentiële)

identiteit en omvang (robuustheid) bezit om stedelijk georiënteerde

huishoudens aan te trekken. Niet eerst locaties aanwijzen, plannen

en dan een markttoets uitvoeren, nee: al bij de eerste stofkam

door de stad kijken door de bril van de toekomstige bewoners,

ondernemers en exploitanten van voorzieningen.

De tweede vraag luidt: komen we er financieel uit? Zeker in gebieden

waar bijvoorbeeld bedrijven moeten worden verplaatst en/of de

grond moet worden gesaneerd, is een eerste ruwe rekenexercitie

op zijn plaats. De noodzaak van eerder rekenen zorgt ervoor dat de

discipline van de planeconomie naar voren opschuift.

In het huidige economische tijdsgewricht betekent dit dat te dure

plekken bij voorbaat afvallen. Daarmee verdwijnen ze niet definitief

uit het zicht. Maar wie nu op een dergelijke locatie aan de slag wil,

gaat de hoofdprijs betalen. Een prijs die in de huidige markt niet

kan worden goedgemaakt. Laat de tijd zijn werk doen in gebieden

die achteruit kachelen: de waarde van het vastgoed gaat daar

geleidelijk dalen.

Het gemeentebestuur dient daarom duidelijk zijn rol en inzet te

formuleren ten opzichte van de geselecteerde plannen:

commitment in plaats van vrijblijvendheid en halfslachtigheid.

Optimale schaalgrootteVoorheen konden de gemeente of publiekprivate

consortia grotere binnenstedelijke gebieden in redelijk

korte tijd vrij maken door bedrijven uit te kopen,

te slopen, de bodem saneren en de infrastructuur

verleggen. De herontwikkeling startte met een tabula

rasa-situatie: de oude voetbalgrasmat oprollen en

de nieuwe uitrollen. Nu ontbreekt het geld voor

deze forse voorinvesteringen. Bovendien zijn nieuwe

plannen doorgaans kleiner van omvang, met langere

uitvoeringsfasen. De integratie met de bestaande

omgeving waar bijvoorbeeld een aantal (industriële)

bedrijven nog langere tijd zullen doorproduceren wint

aan belang. Functiemenging (tijdelijk of permanent)

krijgt hier nieuwe inhoud. Hergebruik van bestaande

bebouwing wordt gecombineerd met nieuwbouw.

Dit lukt alleen als milieuvoorschriften met souplesse

kunnen worden gehanteerd. Bepalend moet de

beleving van de mensen en de bedrijven zijn, niet de

gefiguurzaagde bureaucratische norm. De Crisis- en

herstelwet biedt hier enigszins soelaas, maar de grote

verbetering zal moeten komen van de in gang gezette

operatie tot vereenvoudiging van het omgevingsrecht.

Vragen die in deze fase aan de orde komen zijn

de volgende: Is het mogelijk om aan te sluiten op

andere (overheids)investeringen zoals infrastructuur

en waterveiligheid? Valt er een beeld te krijgen van

de voorgenomen investeringen van te handhaven

bedrijven? Welke voorzieningen zijn er in de buurt?

Een planmatige herontwikkeling met sloop/nieuwbouw

wordt nu vaker gecombineerd met te handhaven (en

her te bestemmen) bebouwing en met investeringen

van individuele gevestigde vastgoedeigenaren

(zelfrealisatoren).

De generieke tendens naar schaalverkleining in

gebieds- en projectontwikkeling die met de crisis

gepaard gaat, dreigt door te slaan naar een hang naar

ultieme kleinschaligheid. In het vakdebat vereenzelvigt

men dat soms met ’organisch ontwikkelen’. Dit uit

zich onder meer in de discussie over de passende

korrelgrootte van binnenstedelijke (deel)plannen.

Uiteraard is die korrelgrootte afhankelijk van de situatie

ter plaatse, plankenmerken en het opnamevermogen

van de markt, maar indicatief kunnen we er wel wat

over zeggen. Voorstanders van ‘organische’ stedelijke

ontwikkeling spreken over maximale projectgroottes

van twintig woningen. Dit lijkt in de binnenstedelijke

context geen realistische optie; de minimale omvang

tendeert eerder van 100 naar 200 woningen en soms

meer. Qua ontwikkelings- en marktrisico is dat een

hanteerbare omvang. De plan- en engineeringsskosten

kan men over een behoorlijk aantal woningen spreiden.

Tegelijkertijd ontstaat zo de kans om een woongebied

met een eigen robuuste identiteit te maken. Dit

laatste moet uiteraard in nauwe afstemming met

de kenmerken van het te (her)ontwikkelen gebied:

welke kwaliteiten zijn al aanwezig en welke kunnen

worden toegevoegd? En: welk aanbod in vergelijkbare

kwaliteit is in dezelfde tijdsperiode in de omgeving te

verwachten?

prof. mr. c.w.t.F. de Zeeuw Prof. mr. Friso de zeeuw is praktijkhoogleraar gebiedsontwikkeling aan de TU delft en directeur nieuwe markten bij bouwfonds Ontwikkeling. Hij houdt zich bezig met de verbinding tussen praktijk en wetenschap in projecten gebiedsontwikkeling. Samenwerking tussen publieke en private partijen is daarbij een belangrijke invalshoek. Agenderen, analyserend onderzoeken en oplossingen aanreiken ziet hij als zijn kerntaak. de gevolgen van de crisis voor de ruimtelijke ordening, vastgoedmarkten en grondexploitaties, vernieuwing van het omgevingsrecht, een eigen benadering van duurzame gebiedsontwik-keling, internationale vergelijkingen, samenwerkingsvormen tussen publiek en privaat en de relatie met water en groen, behoren tot de actuele thema’s die hij in portefeuille heeft. de zeeuw heeft een open oog voor innovaties, maar met ‘’neptrends’’ veegt hij de vloer aan. zijn verbinding met markt, overheid en maatschappelijke organisaties komt onder meer tot uiting zijn lidmaatschap van talrijke adviescommissies en besturen. de zeeuw publiceert regelmatig en is een veelgevraagd spreker op masterclasses en congressen. http://www.frisodezeeuw.nl/


Eerst het concept, dan pas stedenbouw en bestemmingsplanIn het verleden was het de gewoonte dat stedenbouw vrij snel in

het ontwikkelingstraject van een nieuwe locatie in beeld kwam.

Gemeentelijke stedenbouwkundigen gingen aan de slag, of er werden

stedenbouwkundige bureaus, al dan niet in competitieverband

aan het werk gezet. Het gevolg was dat er al uitgewerkte

stedenbouwkundige visies op tafel kwamen, zonder dat goed was

nagedacht over doelgroepen, programma, concept en planeconomie.

Die slagen moesten vervolgens daarna nog plaatsvinden, waardoor

vertraging optrad.

In een lean and mean-proces draaien we de volgorde om door

eerst een gebied te definiëren in termen van doelgroepen en het

eindproduct dat we er voor ogen hebben. Oftewel het gewenste

woonmilieu, met tevens aandacht voor zaken als voorzieningen,

mogelijkheden voor bedrijfsvestiging en openbare ruimte. Daarbij

hoort een eerste beeld van kosten, opbrengsten en realisatietijd.

Conceptontwikkeling in de ware betekenis van het woord.

Daar kunnen overigens prima stedenbouwkundigen in participeren,

maar zonder fijne tekenpen. Met kalkpapier en houtskool verschijnen

al schetsend de potenties van het gebied.

Het eindresultaat van deze fase is een kwalitatief programma van

eisen; een beschrijving van het gebied op kwalitatieve hoofdlijnen.

Een klassieker van deze manier van werken is nog altijd het

Zaaneiland in Zaandam, daterend uit begin jaren negentig. De opgave

startte met een interactie tussen programmatische randvoorwaarden

en financiële haalbaarheid. Dat vormde de basis voor de gewenste

kwantitatieve invulling van het gebied. Vervolgens heeft men het

programma van eisen voor gebiedsidentiteit samengesteld. Via een

prijsvraag is een stedenbouwkundige geselecteerd die het beste

vorm gaf aan het richtinggevende gebiedsconcept. Daarmee is

grondexploitatie geoptimaliseerd en maakte men de stap naar

een gedetailleerd stedenbouwkundig plan en een gedetailleerd

woonprogramma.

“De generieke tendens naar schaalverkleining in

gebieds- en projectontwikkeling die met de crisis

gepaard gaat, dreigt door te slaan naar een hang

naar ultieme kleinschaligheid.”

In dit proces moeten we de kunst beoefenen om het bestemmings-

plan zo lang mogelijk globaal en flexibel te houden. Pas als duidelijk

is wat er concreet op een bepaalde plek daadwerkelijk gemaakt gaat

worden, in termen van woningen, openbare ruimte, voorzieningen

en bedrijvigheid, bijvoorbeeld in het stadium van het voorlopig

ontwerp, vindt snel de juridisch-planologische uitwerking plaats

en wel in vorm van de uitwerking van het bestemmingsplan of een

projectbesluit. Bij een globaal plan met eindbestemmingen is geen

verdere uitwerking nodig.

Het aantal gemeenten dat deze kant op wil groeit. Maar de politieke

en juridische cultuur van de precieze bestemmingen en voorschiften

is diep ingesleten, gevoed door op rechtszekerheid tamboererende

bezwaarmakers.

Een optie voor grotere transformatiegebieden behelst: bevries de

huidige bestemmingen op die delen waar je voorlopig nog niet aan

de slag gaat en maak globale bestemmingen op de terreinen waar je

snel wilt ontwikkelen. Voordelen zijn rechtszekerheid voor eigenaren

waar voorlopig nog niets gebeurt en geen uitlokking van cowboys om

daar speculatief in te kopen.

Verdunnen heeft vaak voordelenVerdichten of verdunnen bij transformaties?

Dit klassieke dispuut leeft de laatste tijd weer op.

En terecht.

De hoogbouwliefhebbers staan begrijpelijk de eerste

marsroute voor en ondersteunen dat pleidooi met

de stelling dat het verlagen van woningdichtheden

slecht zou zijn voor het saldo van de grondexploitatie.

Vaak een onjuiste conclusie. Ook dit illustreert

de casus Zaaneiland. Aan de hand van de

opbrengstpotenties van de diverse woningtypen,

liet een stedenbouwkundige rekenmodule zien dat

met minder woningen, die nauwer aansloten op de

wensen van kopers en huurders en die daar ook meer

voor wilden betalen, een beter financieel plaatje

ontstond. We spreken dan over dichtheden van bij

voorbeeld veertig of vijftig woningen per ha. Een deel

van het woonprogramma kan grondgebonden worden

gerealiseerd. Met bij voorbeeld woningen die zicht

hebben op de buurtspeelplaats waar vooral mensen

met jonge kinderen waarde aan hechten.

In de Amsterdamse Westelijke Tuinsteden bijvoorbeeld

heeft de gemeente aanvankelijk fors ingezet op

verdichting: in plaats van de gesloopte naoorlogse

flats verrezen gestapelde woongebouwen in een

nog hogere dichtheid (110 procent). De markt

bleek dat product niet op te nemen, wat leidde tot

onverkoopbare woningen. Dit impliceert overigens

geen fatwa op nieuwe appartementen. Maar alleen

op locaties die zich er qua marktpotentie voor lenen,

namelijk in of dicht bij centrumgebieden. Daarbij

dienen ze ontworpen te zijn met basiskwaliteiten zoals

een royale buitenruimte, een onmisbaar maar vaak

veronachtzaamd element.

Met de typologie en dichtheid van de woonmilieus

verbindt zich het discours over de oplossing van

het parkeren. Ondergronds parkeren geldt in

binnenstedelijke plannen als norm, maar dat maakt

kostentechnisch plannen een kopje kleiner. Het leidt

vaak tot lastiger te faseren projecten; de parkeerbak

moet meestal in één keer gemaakt worden. Een

oplossingsrichting behelst bij voorbeeld gebouwde

bovengrondse parkeervoorzieningen: kwalitatief

prima, goedkoper en beter faseerbaar en een verkorte

bouwtijd. En bewoners kunnen eerder hun woning

betrekken. Bij inzet op verdunning kan men parkeren

op een ‘ontspannen’ manier oplossen binnen de

stedenbouwkundige setting, bijvoorbeeld met door

groen omzoomde parkeerveldjes.

Planvorming en -uitvoering stroomlijnen en disciplineren Ook in de fase van de planontwikkeling vragen

we ons af of het effectiever en efficiënter kan.

We komen uit een tijd waarin studies, dikke

nota’s, coördinatievergaderingen, workshops en

buitenlandexcursies over elkaar heen buitelden. De

kosten daarvan, ook wanneer een plan onderweg

strandde en het circus opnieuw begon, konden in de

grondexploitatie landen. Dit onder de premisse dat

vrij op naam prijzen toch wel zouden stijgen. Er vond

weinig sturing plaats op de kosten voor planvorming,

voorbereiding, uitvoering en toezicht. Die kosten

bedragen nu gemiddeld circa 35 procent van de

totale grondkosten. Dat moet en kan terug naar circa

20 procent. Dat kan met een strakkere organisatie

van deze werkzaamheden en een verbod om zuiver

gemeentelijk beleidswerk en andere oneigenlijke

kosten in de plankosten weg te schrijven, zoals vaag

aangeduide ‘bovenwijkse kosten’.

De stroomlijning ontlast niet alleen de exploitatie

van het project, het leidt ook tot een sneller proces.

Het risico bestaat dat voor een vier jaar geleden

ontworpen woningproduct geen animo meer bestaat.

Ontwikkeling van woningen moet heel dicht op de tijd

en op de markt zitten (time to market). Bovendien

hebben woningkopers en -huurders geen zin meer om

drie tot vier jaar wachten op de oplevering van hun

nieuwe woning. De doorlooptijd van binnenstedelijke

plannen beslaat nu zeven tot vijftien jaar. Als we

deze doorlooptijd weten te halveren ontstaat al een

forse kostenreductie. We moeten beseffen dat het

afzettempo lager ligt dan voor de crisis. Dat dreigt

de doorlooptijd nog eens extra te verlengen. De inzet

moet zich daarom vooral richten op verkorting van de

voorbereidingstijd.

Wat betreft de civiele werken, bouwen woonrijp

maken, kan de eerste winst geboekt worden met een

eenvoudiger (stedenbouwkundig) plan zoals eerder

beschreven. Daarin past niet dat stedenbouwkundigen

zonder noodzaak nieuwe wegen intekenen terwijl

het oude wegenpatroon nog bruikbaar is. De kosten

van het verleggen van kabels en leidingen als gevolg

van een ander wegtracé zijn immens. Daarnaast kan

men met scherpere aansturing en slimme fasering op

de uitvoering van de werken kosten besparen. Met

een reële risicobenadering kan men de kosten van

bodemsanering terugbrengen.

In dit kader valt tenslotte het kritische oog op

de vaak bureaucratische samenwerkingsvormen

tussen gemeente en gebiedsontwikkelaars. Vaak

in de rechtsvorm van een cv of bv en gebaseerd

op tientallen centimeters dikke contractstukken.

Al die contractstukken reflecteren vaak gestold

wantrouwen. De ‘zakkenvullende ontwikkelaars’ versus

de ’muggenziftende regelneven’. De ervaring leert dat

gezaghebbende personen die een deuk in een pakje

boter kunnen slaan het wantrouwen kunnen slechten

en het samenwerkingsverband trefzeker maken.

In wezen hebben we het hier over leiderschap en

vakmanschap.

Kwaliteiteisen, sociaal programma en ontwikkelkosten naar realistisch niveau Als laatste wordt ingegaan op het woningprogramma,

de woningtypologie en de bouwuitvoering.

Kwaliteitseisen aan woningen die verder gaan dan

het (kwalitatief al zeer hoogstaande) Bouwbesluit

zijn alleen aanvaardbaar als kopers en huurders de

meerwaarde daarvan als zodanig ervaren.

Beeldkwaliteitplannen hebben zin, want bieden aan alle betrokkenen

een kader en afnemers inzicht in de eindproducten. Maar de

geformuleerde (vage) kwaliteiteisen staan vaak in wanverhouding

tot de extra kosten.

Bij het sociale aandeel van het programma houden veel gemeenten

nog vast aan, bijvoorbeeld, 30 procent van het totaal. De totale

woningvoorraad in een gemeente of regio rechtvaardigt doorgaans

een lager percentage. Voor de grondexploitatie zijn de lage toegekende

grondkosten van de sociale huurwoningen een showstopper. Ze aan

te duiden als de ’Grieken van de grondexploitatie’ gaat natuurlijk te

ver, maar de andere woningcategorieën moeten de lage grondkosten

goedmaken en dat lukt nu niet meer.

Ontwikkelaars (inclusief woningcorporaties) hebben de afgelopen

decennia de gewoonte gehad om voor elk plan nieuwe proto-

types te laten ontwerpen. Zonder dat dit tot aanmerkelijke

kwaliteitsverbetering heeft geleid. Deze professionals kunnen hun

succesnummers (qua ontwerp, plattegrond en bouwtechnische

uitvoerbaarheid) herhalen met kleine, locatiegebonden aanpassingen.

Beter goed gekopieerd dan slecht ontwikkeld. In de catalogusbouw

hebben we geen moeite met herhaling van populaire types; waarom

zou dit op dat bouwplanniveau ook niet kunnen? Dit kan wederom

tot verkorting van de ontwikkelingstijd leiden. Door te snijden

in ontwerpoverleggen kan ook de in afgelopen jaren in omvang

geëxplodeerde post ’bijkomende kosten’ van de bouwkosten omlaag.

We zien dat bouwbedrijven zich inspannen om bouwprocessen

te optimaliseren. Op dat front valt zeker winst te behalen.

Revolutionaire verlaging van de aanneemsommen valt echter

niet te verwachten. De cao-lonen zullen niet omlaag gaan en de

materiaalkosten zullen niet substantieel zakken zolang vanuit de

opkomende economieën de vraag groot blijft. Het zal dus moeten

komen van een slimmere (keten-)organisatie en werkprocessen.

Tot slotHierboven staat aangegeven waar kansen liggen in de binnen-

stedelijke ontwikkelproductie: het moet (en kan) vraaggerichter,

goedkoper, flexibeler en sneller. Daarmee komen kosten, opbrengsten,

risico’s en kwaliteit beter in balans. Het zijn ogenschijnlijk geen

revolutionaire veranderingen. Het maakt wel zichtbaar dat door

aanscherpingen en vooral door aanpassingen in de volgordelijkheid

veel winst te behalen valt. Binnen het te doorlopen proces moeten

acties op het goede moment plaats te laten vinden. Het afwegings-

en keuzeproces vergt een andere inrichting. Binnenstedelijke plannen

zullen het geheel op eigen (financieel-economische) kracht moeten

redden en moeten dus intrinsiek op elk aspect correct zijn. Naast

procesinnovatie is dus bijstelling van oorspronkelijke ambities

onontkoombaar.

Een kostprijsreductie per woning (met gelijke kwaliteit, inclusief

grondkosten) van minder dan € 10.000,- is onvoldoende. De ambitie

moet zich richten op minimaal € 30.000,- per eenheid. Van alle

partijen in het plannings-, ontwikkelings- en bouwproces vraagt

dit een stevige inspanning en mentaliteitsverandering. Gebeurt dat

niet, dan staat de businesscase bij voorbaat al in het rood en komen

plannen niet van de grond.

BronvermeldingEconomisch Instituut voor de Bouw. (2011). Succesvol binnenstedelijk

bouwen. Verkregen van http://www.eib.nl/files/files/Succesvol%20

binnenstedelijk%20bouwen.pdf


1 2

risicomanagement van projecten-portefeuilles: door de bomen het bos ziende noodzaak voor

risicomanagement groeit

In de zomer van 2007 gaven de

financiële markten het startsein voor

de kredietcrisis. Het effect hiervan op

de ontwikkeling van de woningen

hypotheekmarkt was onmiskenbaar

en voelbaar over de gehele linie van

het ontwikkelproces, van makelaar

tot aannemer en van belegger tot

projectontwikkelaar. De vraag naar

woningen viel snel terug en daarmee

kwam ook een eind aan de ongekende

opgaande lijn van de von-prijzen.

Dit veroorzaakte een vrijwel volledige

stilstand van bouwend Nederland.

De betrokken partijen werden, en

worden nog steeds, geconfronteerd

met forse financiële tegenvallers.

Ook ontwikkelende partijen worden als gevolg van de

huidige economische situatie geconfronteerd met forse

verliezen en moeten vaak alle zeilen bijzetten om niet

om te vallen. Dit leidt ertoe dat personeelsbestanden

rigoureus worden afgeslankt en projecten worden

afgeboekt, stilgelegd of tegen bodemprijs van de hand

gedaan in de veronderstelling dat dit het beste middel

is om de financiën weer goed op orde te krijgen. Het

paniekvoetbal in en met de projecten is vaak het

gevolg van het ontbreken van voldoende realistisch

inzicht in de financiën van het desbetreffende project,

de financiële consequenties van het risicoprofiel en

een financieel overzicht op portefeuilleniveau.

“Risicomanagement is vooral van

toegevoegde waarde wanneer het

integraal onderdeel uitmaakt van

het reguliere ontwikkelingsproces.”

De economische recessie leert daarentegen ook

waardevolle lessen. Zo neemt bij projectontwikkelaars

het besef toe dat het van wezenlijk belang is dat voor

een verantwoorde bedrijfsvoering juist bovenstaande

zaken voldoende en continu scherp moeten zijn.

De tijd dat het opportunisme hoogtij vierde lijkt

daarmee definitief voorbij. De intentie is er, maar het

ontbreekt meestal aan een adequate methode om het

risicoprofiel van ontwikkelingsprojecten te bepalen.

Dit artikel beschrijft en onderbouwt een methode

die het risicoprofiel van een portefeuille van

ontwikkelingsprojecten inzichtelijk maakt. De

beschreven methode wordt in de praktijk toegepast en

heeft bewezen dat het bijdraagt aan een verantwoorde

bedrijfsvoering.

Risicomanagement begint bij de projectenRisicomanagement van een ontwikkelportefeuille

begint bij de individuele ontwikkelprojecten. Ieder

individueel ontwikkelproject doorloopt de volgende

stappen:

• verkrijgen van realistisch financieel inzicht;

• inzichtelijk maken risicoprofiel;

• bepalen van het exitscenario;

• vormgeven risicostrategie.

1. Financieel inzicht

De basis voor goed risicomanagement is realistisch inzicht in de

projectfinanciën. De vertaalslag van specifieke projectkenmerken

naar financiën is logisch maar niet eenvoudig. Het vereist een goede

vertaalslag van vaak complexe contracten (mits gesloten) naar

financiën, kennis van gronden bouwkosten en een goed beeld

van het lokale opbrengstniveau. Omdat projectontwikkelingen

vaak langdurig zijn, is het daarnaast ook van belang om zicht te

hebben op de invloed van tijdseffecten, op zowel het kosten- als het

opbrengstniveau. Zonder scherp financieel inzicht is het veel lastiger

om de risico’s en hun omvang te bepalen.

2. risicoprofiel = projectrisico vs. projectrendement

Het realistische financiële inzicht vormt het fundament voor het

bepalen van het risicoprofiel van een project. Het risicoprofiel

kan bepaald worden door het projectrisico af te zetten tegen de

projectbuffer.

Het projectrisico wordt verkregen door alle mogelijke risico’s die in

het desbetreffende project voor kunnen komen te identificeren én

te kwantificeren. Zowel het identificeren als het kwantificeren van

risico’s is vooral een kwestie van gezond en scherp verstand en hoeft

geen rocket science te zijn. De methode riskmapping is bijvoorbeeld

geschikt om de geïdentificeerde risico’s eenvoudig te kwantificeren.

Bij riskmapping wordt per risico een inschatting gemaakt van

het financiële gevolg van het risico. Vervolgens wordt het gevolg

gecorrigeerd voor de kans dat het risico optreedt. Riskmapping

geeft inzicht in welke risico’s het grootst zijn. Dit zijn de risico’s

waarvoor beheersmaatregelen van het grootste belang zijn. Er kan

pas adequaat worden gestuurd wanneer inzicht bestaat in de risico’s.

Door adequate sturing en de inzet van passende beheersmaatregelen

kunnen risico’s worden gereduceerd. Daar ligt uiteraard de

prioriteit. De optelsom van de resterende risico’s bepaalt het totale

projectrisico.

Om te bepalen of het totaal aan risico’s acceptabel is of juist niet moet

het afgezet worden tegen het geprognosticeerde projectrendement,

oftewel het “spek op het project”. Het projectrendement kan

bijvoorbeeld bestaan uit de posten onvoorzien en winst & risico, en

eventueel een projectresultaat. Indien zich geen risico’s voordoen

vallen deze posten immers vrij.

De vergelijking van het projectrisico en het verwachte

projectrendement kan twee uitkomsten opleveren:

• Het projectrendement staat in verhouding met het projectrisico:

het projectrisico kan worden opvangen.

• Het projectrendement staat niet in verhouding met het

projectrisico: het projectrendement is te laag of er wordt

mogelijk zelfs verlies geleden.

3. risicoprofiel vs. exitscenario

De geïnventariseerde risico’s kunnen optreden wanneer het project

werkelijk (door-) ontwikkeld wordt. Vaak heeft een ontwikkelaar

nog een mogelijkheid, namelijk het project stopzetten en eruit

stappen. In dat geval treedt het exitscenario op. De financiële

gevolgen hiervan zijn in sommige gevallen minder negatief dan

wanneer het project wordt doorgezet. In dat geval kan overwogen

worden om het exitscenario op te laten treden om zodoende het

negatieve financiële resultaat te beperken. Dit is vooral in het begin

van het ontwikkeltraject een realistische mogelijkheid aangezien

de investeringen dan nog beperkt zijn. Als een project richting

uitvoeringfase gaat, lopen de investeringen, en daarmee de kosten

voor het exitscenario, snel op (zie figuur 1).

Toepassen van het exitscenario kan dus het verlies

beperken. Daarnaast kan het exitscenario ook tijd

geven. Indien bij een risicovol project het exitscenario

en de daarmee gepaard gaande kosten de komende

periode beperkt oploopt, kan deze tijd gebruikt worden

om het project te optimaliseren en beheersmaatregelen

te implementeren. Indien dit niet voldoende risico-

reductie geeft, kan de projectontwikkelaar alsnog

voor het exitscenario kiezen.

Het is natuurlijk mogelijk dat het projectrisico niet

in verhouding staat tot het rendement, maar dat

er ook geen exitscenario mogelijk is. De aangegane

verplichtingen zijn bijvoorbeeld te groot. In dit geval is

een risicovoorziening nodig om het restant aan risico’s

af te dekken. De hoogte van de risicovoorziening moet

echter op portefeuilleniveau worden bepaald.

“De basis voor goed risicomanagement

is realistisch inzicht in de project-

financiën."

Volledig inzicht ontstaat op portefeuilleniveauVoor een solide en verantwoorde bedrijfsvoering

van de projectontwikkelaar is het niet voldoende

om zicht te hebben op alleen de risicoprofielen

van de individuele projecten. Er moet vooral ook

zicht zijn op het risicoprofiel van de volledige

portefeuille aan ontwikkelprojecten. Anders gezegd,

op totaalniveau moet inzichtelijk zijn of de organisatie

de projectrisico’s kan opvangen. In de huidige situatie

hebben veel projectontwikkelaars het moeilijk omdat

het juist hier misgaat.

Het risicoprofiel op totaalniveau kan niet verkregen

worden door het simpelweg optellen van de project-

risico’s en deze te vergelijken met de som van de

projectrendementen. Dit simpelweg optellen kan niet

om de volgende redenen:

• Projectrisico’s treden niet allemaal gelijktijdig op.

Uitzondering hierop zijn de algemene projectrisico’s

(bijvoorbeeld marktrisico). Deze treden juist wel

gelijktijdig op.

• Projecten worden niet gelijktijdig ontwikkeld en

kunnen verschillen in fase en doorlooptijd.

• Het projectrendement van het ene project kan

niet direct ingezet worden voor het opvangen van

risico’s in andere projecten.

Ir. s.G. Aalbers & Ir. r. van den NieuwenhofSjoerd en roel zijn beide werkzaam als adviseur vastgoedadvies en gebiedsontwikkeling bij brink groep. ze houden zich bezig met strategische en financiële vraagstukken in gebiedsontwikkeling, projectontwikkeling en vastgoedportefeuilles. daarnaast zijn beide vakdocent financiële rekenkunde aan een HbO-instelling.

FIGuur 1

Kosten en verplichtingen per projectfase

}}exitscenario

exitscenario

initiatief Uitwerking Uitvoering

go / no go go / no go t (tijd)

€ (gemaakte kosten en verplichtingen)


De analyse maakt daarom onderscheid tussen projectspecifieke en

algemene risico’s. Projectspecifieke risico’s zijn verbonden aan één

project en hebben geen relatie met andere projecten. Algemene

risico’s echter, zoals ontwikkelingen in rente of afzetprijzen, hebben

wel een relatie met elkaar. Als in het ene project een algemeen risico

optreedt, dan treedt het waarschijnlijk ook op in een ander project.

Het effect van optredende algemene risico’s voor een organisatie

is zodoende ook groot. Dit wordt ook duidelijk aangetoond door de

huidige crisis. Om de omvang van het optreden van algemene risico’s

inzichtelijk te maken dient er geen correctie toegepast te worden

voor kans van optreden. Projectspeficieke risico’s daarentegen……

De planning van projecten bepaalt het moment van optreden

van de risico’s. Op basis van de projectplanningen kunnen

de risico’s in de tijd worden uitgezet. Dit geeft inzicht of, en

hoeveel risicovoorziening op enig moment benodigd is. Hierbij

wordt het voorzichtigheidsprincipe gehanteerd wat inhoudt dat

verwachte verliezen direct worden genomen en de winsten pas na

daadwerkelijke realisatie. Dit vertaalt zich concreet in het treffen

van een voorziening op het moment dat de risico’s groter zijn dan

het projectrendement. Indien het projectrendement groter is dan

het projectrisico, kan het overschot pas ingezet worden voor andere

projecten nadat dit is gerealiseerd (zie grafiek 1).

“Het is niet voldoende om zicht te hebben

op alleen de risicoprofielen van individuele

projecten.”

Grafiek 1

Door onderstaande aanpak ontstaat op portefeuilleniveau inzicht

in het totale risicoprofiel en de benodigde risicovoorziening. Deze

kennis stelt de projectontwikkelaar in staat om te sturen op een

verantwoorde bedrijfsvoering:

• De projectontwikkelaar heeft de keuze om nu al een aanvullende

risicovoorziening te reserveren om toekomstige risico’s op te

kunnen vangen. Hierdoor kan voorkomen worden dat bij het

optreden van de risico’s onvoldoende vermogen aanwezig is

waardoor de bedrijfsvoering in gevaar komt.

• Ook heeft de projectontwikkelaar de keuze om projecten bij

te sturen, nieuwe randvoorwaarden te stellen of om bij meer

projecten voor het exitscenario te kiezen. Op

portefeuilleniveau kan een projectontwikkelaar

een prioritering maken. Aan de hand daarvan

kan besloten worden welke projecten worden

doorgezet, welke bijgestuurd dienen te worden en

voor welke het exitscenario de beste keuze is.

• Tot slot kan deze kennis een rol spelen bij de keuze

van de projectontwikkelaar om al dan niet nieuwe

initiatieven te ontplooien. Indien de organisatie

de risico’s in de huidige projecten onvoldoende

kan dragen, is het niet verantwoord om nog meer

risico’s toe te voegen in de vorm van nieuwe

projecten.

Naar een organisatiebrede implementatieAls de huidige economische situatie en het vastlopen

van de woningmarkt één aspect duidelijk gemaakt

heeft, dan is het wel het belang om een continu en

realistisch zicht te hebben op de projectfinanciën en

zeker ook op het bijbehorende risicoprofiel. Dit artikel

geeft een methodiek die het risicoprofiel van projecten

realistisch kan inschatten en bovendien zo pragmatisch

is dat het gebruik ervan wordt gewaarborgd. Op basis

van de analyses op projectniveau is het vervolgens

mogelijk om het risicoprofiel vast te stellen van de

gehele ontwikkelingsportefeuille. Deze inzichten zijn

van cruciaal belang voor een ontwikkelaar voor een

verantwoorde en solide bedrijfsvoering, omdat het

tijdig de input levert om te kunnen (bij-)sturen.

Risicomanagement is vooral van toegevoegde waarde

wanneer dit integraal onderdeel uitmaakt van het

reguliere ontwikkelingsproces. Dit pleit ervoor om

risicomanagement te standaardiseren en aan te

laten sluiten bij bestaande structuren, werkwijzen

en besluitvormingscycli. Dit kan gedeeltelijk door

risicomanagement te automatiseren. De hier beschreven

methode leent zich hier ook goed voor. Momenteel

wordt bovenstaande methode geautomatiseerd

en geïmplementeerd voor een grote corporatie uit

Amsterdam.

}'winst'

risico's op portefeuilleniveau

Projectbuffer op portefeuilleniveau

benodigde risicovoorziening

€

t

de binnenstad heeft toekomst voor winkelenintensiveren, vervangen

en vooral …..

toevoegen van betekenissen

Er zijn recent nogal wat zorgelijke

signalen over de toekomst van winkels.

Vergrijzing, krimp, economische

stagnatie en internet worden genoemd

als bedreigingen. Maar als met enige

nuance in dat vraagstuk wordt

gedoken dan blijkt dat winkels in

binnensteden beslist toekomst hebben.

De veelzijdigheid en attractiviteit van

de binnenstedelijke context zijn een

duurzame basis voor nieuwe projecten.

Hierbij gaat het echter wel steeds meer om herontwikkeling van

bestaand vastgoed. De binnenstedelijke winkelmarkt wordt niet

alleen gestimuleerd door uitbreiding (kwantitatief) maar ook door

verbetering (kwalitatief). Het is essentieel te blijven investeren in

de vitaliteit van binnensteden en in de winkelfunctie, maar het is

ook steeds meer zaak om optimaal gebruik te maken van bestaande

kwaliteiten en aan te sluiten bij datgene wat nu al sterk is. Projecten

in binnensteden veranderen hierdoor wezenlijk. Herontwikkeling is

troef.

Fenomenen en trends genuanceerdDat de consument grillig is en steeds zijn voorkeuren verlegt

en dat winkels constant vernieuwen en andere vestigingseisen

hanteren is niet nieuw. Retail is hoog dynamisch wat betreft

formules en verschijningsvorm maar tegelijkertijd vrij stabiel wat

betreft locatietypes en bestaande concentraties. Niettemin hebben

bijvoorbeeld de stagnerende economie, de groei van

verkopen via internet en bevolkingskrimp gevolgen

voor de winkelmarkt. Nu deze trends samenvallen en

leegstand van winkelpanden (in bepaalde regio’s en op

bepaalde locaties) oploopt, ontstaat het beeld dat de

winkelmarkt voor een structuurverandering en shake-

out staat. Toch heeft het er alle schijn van dat veel van

wat nu gebeurt niet structureel maar conjunctureel is,

dan wel zich beperkt tot bepaalde locaties.

“Binnensteden zijn niet langer alleen

‘Places-to-Buy’ maar moeten ook

‘Places-to-Be’ worden."

Demografische veranderingBelangrijk zijn op dit moment vergrijzing en krimp.

Vergrijzing betekent vooral een verschuiving binnen

winkelen naar andere branches of formules maar geen

grote vraaguitval. Krimp openbaart zich in bepaalde

regio’s en steden, maar het is beslist onjuist dat

krimpregio’s kansloos zijn voor nieuwe ontwikkelingen.

Het tegendeel is waar: nieuwe projecten helpen een

goed voorzieningenniveau te behouden. Zo wordt het

aanbod vernieuwd en kan tegelijk intensivering en

kwaliteitsverhoging in een (kleiner) kerngebied tot

stand komen. Goed voorbeeld is het plan om juist

nu in het centrum van Heerlen het Schinkelkwartier

te ontwikkelen. Zo wordt het winkelcircuit gesloten

en een stevige basis gelegd voor een duurzaam

attractief en compact centrum. Ook biedt dit kansen

voor moderne winkels waarmee jongeren uit de regio

beter gebonden worden zodat Heerlen haar functie

als centrum van Parkstad Limburg waar kan maken.

En laten we ook de andere kant niet uit het oog

verliezen: parallel aan de vergrijzing en krimp in

bepaalde regio’s staan de goede demografische

vooruitzichten voor de meeste grote steden en

stadsregio’s in Nederland voor de komende twintig jaar

die kansen bieden voor groei en herontwikkeling op

vele plekken.

drs. ing. A.G.N. ruigrokArno ruigrok is adjunct directeur bij multi development. Hij is mede verantwoordelijk voor strategie, onderzoek en conceptontwikkeling en in nederland lid van het management team. Hij werkte eerder bij Kolpron Consultants (nu Ecorys) en Koolen City developers. Arno ruigrok studeerde Stedelijke Planning en Ontwerp aan de nHTv (Tilburg) en Stadssociologie en Economische geografie aan de rijksUniversiteit Utrecht. verder is hij betrokken bij activiteiten van o.a. de international Council of Shopping Centers, de nederlandse raad van Winkelcentra en de neprom en geeft hij gastcolleges en masterclasses.

FIGuur 2

Ontwikkeling risicoprofiel vs. projectbuffer op portefeuilleniveau.


Economische stagnatie Economische stagnatie heeft effect op winkelen,

maar ook dit ligt genuanceerd. Stagnatie is tijdelijk

en bestedingen staan sterk onder invloed van het

consumentenvertrouwen. Dit tast echter zeker niet

de basis van de retailstructuur aan. Het tempo van

vernieuwing kan vertragen maar veel projecten

gaan gewoon door, want niet alle branches worden

even hard geraakt. Vooral woninginrichting voelt de

gevolgen: een bankstel kan vaak best nog even mee.

Supermarkten doen het echter goed: consumenten

eten in onzekere tijden minder buitenshuis. In veel

branches zien we substitutie: in het hoge segment

hebben winkels het lastig omdat consumenten

uitwijken naar een goedkoper alternatief. Sommige

winkels verliezen waar andere de kans hebben om te

winnen.

“Kansen liggen dus vooral in het hart

van de binnenstad, in aansluiting op de

bestaande winkelstructuur."

Vooral op perifere locaties hebben winkels het moeilijk

(woninginrichting). Ook verspreid en in aanloopstraten

is dit het geval. Hier zitten vaak winkels met goederen

waarvan de aankoop uitgesteld kan worden (woninginrichting) en

exclusieve zaken waar substitutie naar andere winkels optreedt.

Maar in het hart van de binnenstad gaat het redelijk goed. De

opwaartse druk is weliswaar uit de markt en diverse formules

vertragen hun expansieplannen, maar er blijft vraag naar winkels

op A1-locaties, er zijn constant nieuwe toetreders die goede plekken

in binnensteden zoeken en er blijft noodzaak voor herstructurering.

Dit is precies waar FORUM Rotterdam, het project in het hart van

de Rotterdamse binnenstad, op mikt. Hier wordt een onderbenutte

locatie geïntensiveerd door oud vastgoed te vervangen door

nieuwe functies die optimaal gebruik maken van de kwaliteiten

van de locatie. Sterke steden met groeipotentie bieden onverkort

mogelijkheden voor uitbreiding en kwaliteitsverbetering, vaak met

herontwikkeling van bestaand (winkel)vastgoed.

Internet en social mediaDe groei van internet, de betekenis van markplaats.nl en het

gebruik van sociale media zijn nieuwe fenomenen die onzekerheid

veroorzaken in winkelland. Over de effecten op het winkellandschap

wordt veel gerept, vooral nu dit samenvalt met economische

stagnatie en bevolkingskrimp en de vraag naar winkelruimte op

bepaalde plekken onder druk staat. Ook hier geldt dat de nuances

talrijk zijn. Voor veel producten is verkoop via internet prima, voor

andere producten blijft traditionele retail logisch.

Virtuele retail heeft ook praktische en financiële

nadelen zoals de logistiek van thuisbezorging, zeker

als er veel retour wordt gestuurd. Niet iedereen vindt

winkelen via internet nodig of prettig; veel mensen

houden voorkeur voor traditionele winkels. En wat

virtuele retail structureel niet kan bieden is de sociale

dimensie en de fun waarmee winkelbezoek aan de

binnenstad gepaard gaat.

Opvallend is hoe fysieke en virtuele retail samengaan:

ze zijn niet altijd tegenpool of concurrent, maar vaak

juist aanvullend en versterkend. Mooi voorbeeld is

H&M dat niet alleen in winkelstraten maar ook op

internet succesvol is. Ondanks de groei op internet

opende H&M recent een grote winkel aan de Dam in

Amsterdam; dat doe je niet als internet het winkelen

wegdrukt. Ander voorbeeld is een bedrijf dat flatscreen

TV’s via internet verkoopt en klanten korting biedt als

zij hun aankoop zelf afhalen. Op het afhaalpunt staan

alle modellen uitgestald. En wat blijkt: veel mensen

gaan met een grotere TV naar huis dan ze op internet

hadden besteld. Fysieke retail gaat virtueel en virtuele

retail gaat fysiek: cross-channel en multi-channel

worden belangrijk. In diverse sectoren zal een (flink)

deel van de omzet via internet gaan. Toch hebben veel

van die bedrijven een winkel nodig om de klant te

bereiken (marketing) of om de klant te laten voelen,

proeven, passen en ervaren (showroom) om daarna

de feitelijke deal via internet te sluiten.

“Dan gaat het niet alleen om uitbreiden

en toevoegen, maar vaak veel meer om

verbeteren en vervangen."

Binnenstad van Place-to-Buy naar Place-to-Be

Multifunctionaliteit biedt veelzijdigheid en attractiviteitHet hart van de binnenstad is van oudsher

aantrekkelijk voor ‘uitwisseling’ en ‘samenkomst’.

Dat vindt plaats in de vorm van onder meer

handel, verkeer, menselijk contact, evenementen,

etc. Onderdelen hiervan gingen naar de stadsrand

(verkeersknopen, logistieke centra, pdv/gdv-clusters,

voetbalstadions, beurscomplexen), maar altijd bleef

het hart van de binnenstad zichzelf heruitvinden

en versterken. Als functies wegtrekken blijven altijd

elementen met kleine schaal, hoge intensiteit, sterk

imago en meerwaarde achter in de binnenstad.

Er blijft voor veel functies een reden om in het

centrum te zitten. De concentratie van mensen

en functies is essentieel; dat is aantrekkelijk voor

bedrijven en bezoekers. In de periferie zitten

voorzieningen vaak op monofunctionele locaties.

Hier zijn nauwelijks verbindingen met andere functies

en er is zelden sprake van goede buitenruimte.

Binnensteden zijn uniek door de intense verbinding

tussen functies en activiteiten en door de grote

diversiteit aan goede openbare ruimtes.

In die veelzijdigheid en attractiviteit zit de essentie

van de binnenstad als plek voor retail, want veel retail

is de pure rationaliteit van het kopen als noodzakelijke

daad ontstegen. Winkelen is een emotionele activiteit geworden

die veel meer betekenissen heeft voor de consument. Het gaat

niet langer alleen om winkels en hun goederen, maar ook om de

omgeving waarin de aankopen worden gedaan en wat in die context

nog meer te doen en te beleven is.

Winkelen verschuift van NUT- naar FUN-domeinVoor de ordening van typen winkelgebieden gaan we niet langer

alleen uit van een hiërarchische indeling maar ook van functionele

specialisatie. De volgende driedeling wordt gehanteerd: efficiënt

boodschappen doen in wijken (wijkcentra), doelgericht kopen op

goed bereikbare locaties (pdv/gdv) en vergelijkend (recreatief)

winkelen in binnensteden.

De mate waarin sprake is van ratio of emotie in de aankoopdaad

verschilt bij deze locaties op basis van het bezoekmoment en -doel

van de consument. Efficiënt boodschappen doen en doelgericht

kopen worden gedomineerd door ratio in het koopproces. Maar bij

vergelijkend winkelen is dit totaal anders aangezien de emotie daar

een hoofdrol speelt.

Winkelen is verschoven van het NUT- naar het FUN-domein. Vroeger

kochten mensen wat ze nodig hadden, maar nu worden (met name in

mode) aankopen gedaan omdat mensen daar zin in hebben. Verder

is winkelen een recreatieve activiteit geworden; mensen gaan niet

alleen naar de stad om iets te kopen maar ook om een leuke tijd te

hebben. Zo is stedentoerisme populair geworden met bijvoorbeeld

een dag (weekend) naar een andere stad als uitje. Dan gaat het

niet alleen om winkelen maar winkelen is tijdens die trip wel een

essentieel onderdeel.

Dit stelt eisen aan de context waarin winkels zitten. Horeca wordt

belangrijker en ook andere vormen van vermaak zijn vereist,

evenals ruimtelijke kwaliteit. Winkelen verandert essentieel van

betekenis: binnensteden zijn niet langer alleen ‘Places-to-Buy’

maar moeten ook ‘Places-to-Be’ worden. Plekken waar mensen niet

alleen komen om te kopen maar ook om gewoon te zijn en waar

men later graag terugkomt. Binnensteden hebben een rijke context

van functies, activiteiten, bedrijven, mensen, pleinen, plekken, etc.

Van nature bestaat door die veelzijdigheid en diversiteit een ideale

voedingsbodem voor duurzame inbedding van retail: niet alleen om

te kopen maar ook om te vermaken.

“Sterke steden met groeipotentie bieden

onverkort mogelijkheden voor uitbreiding en

kwaliteitsverbetering, vaak met herontwikkeling

van bestaand (winkel)vastgoed."

Ontwikkelen in binnensteden

Investeren en vernieuwen is noodzaakDie veelzijdige, attractieve context voor duurzame instandhouding

van retail vergt onderhoud. Als wezenlijk onderdeel daarvan moet

het retailaanbod steeds aangepast worden aan de veranderende

vraag van de consument. Daarbij hoort ook het bieden van ruimte

voor nieuwe retailers. Alleen door te investeren in vernieuwing

van de binnenstad, zowel van winkels als van faciliteiten die het

bezoek veraangenamen, wordt de concurrentie weerstaan van

perifere locaties (de periferie zou namelijk kunnen profiteren van

een verwaarloosde binnenstad). Zo blijft ook een vitale fysieke

vorm van retail naast het kopen via internet in stand. En door te

blijven investeren voldoet de binnenstad aan de vraag naar meer

AFBEEldING 1

Exterieur Forum rotterdam vanaf Lijnbaan/Koopgoot (bron: multi vastgoed)


betekenissen, wat noodzakelijk is om de consument

blijvend te verleiden naar de binnenstad en de daar

aanwezige winkels te komen.

Intensiveren en vervangen in het hart van het centrum Kansen liggen dus vooral in het hart van de binnenstad,

in aansluiting op de bestaande winkelstructuur. Waar

de bestaande kwaliteit hoog en de passantenstroom

omvangrijk is, ligt de beste basis voor een kwalitatieve

toevoeging met duurzame aantrekkingskracht. Dan

gaat het niet alleen om uitbreiden en toevoegen, maar

vaak veel meer om verbeteren en vervangen. Want

in de binnenstad staat nagenoeg overal bebouwing.

Dit heeft tot gevolg dat alleen door herontwikkeling

ruimte ontstaat voor nieuwbouw. Hierdoor wordt

tegelijkertijd oud vastgoed aan de markt onttrokken.

Zo is op het gebied van winkels niet uitsluitend

sprake van ongebreidelde toevoeging, maar wordt

ook bijgedragen aan het uit de markt nemen van

verouderd aanbod. In binnensteden is vrijwel altijd

sprake van een hoge mate van complexiteit. Dit komt

door gebrek aan beschikbare vrije ruimte, de vele

belangen (ondernemers, eigenaren, bewoners, etc.)

die spelen, het politieke vergrootglas waaronder

projecten direct komen te liggen en de financiële en

technische complexiteit om in binnensteden projecten

van voldoende omvang te maken. Het ontwikkelen

van winkelprojecten in binnensteden is hierdoor een

topsport geworden.

Nieuwe winkelprojecten in binnensteden dragen bij aan

de sanering van verouderd en incourant vastgoed, maar

ook essentieel is dat door vernieuwing (en uitbreiding)

ruimte wordt geboden aan nieuwe functies en

initiatieven: dit houdt de aantrekkelijkheid van de

binnenstad voor retail op peil. Een ander kenmerk

van binnenstedelijke projecten is dat die aansluiten

bij datgene wat al sterk is zodat aansluiting bij de

werkelijke vraag en daardoor de kans op succes groter

is. Zo beschouwd is binnenstedelijke herontwikkeling een mes dat

tegelijkertijd aan meerdere kanten snijdt.

“Het gaat niet langer alleen om winkels en hun

goederen, maar ook om de omgeving waarin de

aankopen worden gedaan en wat in die context

nog meer te doen en te beleven is."

FORUM Rotterdam: herontwikkeling, intensivering en toevoegen van betekenissenFORUM van Multi Vastgoed bevat alle elementen van de toekomstige

markt voor winkelprojecten in binnensteden. Er worden slechte

gebouwen gesloopt en oude functies uit de markt genomen. Hiervoor

komen nieuwe gebouwen en attractieve openbare ruimtes terug

met moderne functies. Daarbij wordt optimaal gebruik gemaakt

van de kracht van de plek binnen de Rotterdamse binnenstad. Er

ontstaat een unieke mix van ruimtelijke en functionele kwaliteiten.

De extreme intensivering is mogelijk door directe aansluiting

op de straten met de hoogste passantenstroom. FORUM is een

verticale stad met vele functies die deels zijn gegroepeerd rond

een monumentale binnenruimte. Tevens legt dit project nieuwe

verbindingen in de stad en worden buitenruimtes op hogere lagen

toegevoegd. Daarbij biedt het project voldoende ruimte voor

vernieuwing van het winkelaanbod, zoals nieuwe buitenlandse

formules die Nederland willen betreden.

FORUM Rotterdam ligt ingeklemd tussen Coolsingel Lijnbaan,

Koopgoot en Lijnbaanplein. Er staat nu 28.000 vierkante meter

kantoor van ABN-AMRO en 6.000 vierkante meter winkelruimte. Na

de herontwikkeling zal er in FORUM 18.000 vierkante meter nieuwe

kantoorruimte, 35.000 vierkante meter winkels (over zes lagen), een

hotel met 160 kamers en zestig appartementen en een grote variatie

van nieuwe verblijfsruimtes, zowel buiten als binnen, te vinden zijn.

(www.forumrotterdam.nl )

AFBEEldING 2

interieur Forum rotterdam in centraal binnengebied (bron: multi vastgoed)

place attachment:Processen van binding

aan wijken in relatie tot

wijkvernieuwing nader

bekeken

Op 15 september jl. protesteerden

enkele bewoners van de wijk Oude

Westen in Rotterdam tegen de

voorgenomen plannen om een

aantal woningen te slopen in de

wijk. Tijdens een rondgang door de

wijk met de raadscommissie Fysieke

Infrastructuur en Buitenruimte gaven

de bewoners aan, met name de

eigenaren van de koopwoningen, de

meer dan 120 jaar oude karakteristieke

Drievriendendwarsstraat graag te

behouden. Niet alleen vanwege

de cultuurhistorische waarde van

de woningen maar ook omdat de

woningen, in de ogen van de bewoners,

best opgeknapt kunnen worden

(RTV Rijnmond, 2011).

Het voorgaande is niet een opzichzelfstaand voorbeeld.

Er zijn meerdere voorbeelden aan te halen waarbij

bewoners in actie kwamen naar aanleiding van

plannen om de wijk of buurt te veranderen (zie

afbeelding 1). Het feit dat wijkvernieuwing bij sommige

bewoners weerstand oproept heeft onder meer een

sociaalpsychologische achtergrond. Door de jaren heen

krijgt de wijk voor sommige bewoners een speciale

betekenis die ontstaat door de mensen die er wonen of

verblijven, gebeurtenissen die er plaats vinden en de

verhalen die erover worden verteld (Reijndorp, 2010).

Met andere woorden: bewoners krijgen een emotionele

band met hun wijk. Veranderingen in de wijk kunnen

leiden tot een aantasting van deze banden.

Gezien het voorgaande is het interessant om te

bekijken welke sociaalpsychologische processen

mogelijk een rol spelen bij de gevoelens van

ongenoegen van bewoners en wat de eventuele

implicaties zijn voor de vernieuwing van stadswijken.

In dit artikel zal hier nader op worden ingegaan.

Hiervoor wordt het uit de omgevingspsychologie

afkomstige begrip ‘place attachment’ gehanteerd.

‘Place attachment’1 kan gedefinieerd worden als de

affectieve band tussen mensen en plaatsen.

Ir. d.w.Q. Havermansdave Havermans is promovendus bij de leerstoel rEm&d van de Technische Universiteit Eindhoven.in zijn onderzoek staan de affectieve banden die bewoners met hun woonomgeving vormen en de toepassing van branding en marketingtech-nieken tijdens de revitalisering van woonwijken centraal.

AFBEEldING 1

Protest bewoners Overvecht tegen wijkvernieuwingsplannen.

bron: Leefbaar Utrecht (2009)

1 ‘Place attachment’ laat zich moeilijk vertalen naar het nederlands. van der graaf vertaalt het begrip met ‘buurthechting’.


Place attachment nader bekekenDe mechanismen van place attachment zijn door Scannell en Gifford

(2010) in een theoretisch model inzichtelijk gemaakt (zie figuur 1). In

dit model onderscheiden de auteurs een drietal dimensies, te weten:

de persoon (wie is/zijn gehecht), het proces (hoe is men gehecht?) en

de plaats (wat is het object van gehechtheid). Deze dimensies zullen

hierna toegelicht worden.

Persoon dimensieBinding met een plek kan zowel op individueel als groepsniveau

ontstaan. Op individueel niveau gaat het om de persoonlijke

connecties die mensen hebben met een plaats en welke maken

dat de plaats betekenis krijgt. Een buurt kan betekenis krijgen door

belangrijke persoonlijke herinneringen of gebeurtenissen die er plaats

hebben gevonden, bijvoorbeeld doordat kinderen in de buurt zijn

opgegroeid. Op groepsniveau kan place attachment ontstaan doordat

leden van een groep met een gedeelde achtergrond (bijvoorbeeld

geslacht, cultuur of religie) symbolische betekenis geven aan een

bepaalde plaats. Dit kan op basis van historische gebeurtenissen,

waarden, symbolen, religie (en bijbehorende heilige betekenis van de

plaats) of andere gemeenschappelijk gebeurtenissen onder de leden.

Uiteraard zijn het individuele niveau en groepsniveau nauw met

elkaar verbonden. Zo kunnen waarden van een groep (bijvoorbeeld

gevormd op basis van religie) de mate van binding met een plek van

een individu beïnvloeden.

“Voor een succesvol resultaat van wijk-

vernieuwing is het van belang rekening te houden

met de authentieke, karakteriserende elementen

van de woonomgeving die belangrijk zijn voor de

functionele en emotionele banden van bewoners.”

Proces dimensieDe procesdimensie heeft betrekking op de manier waarop individuen

en groepen zich verhouden tot een plek en de aard van de

psychologische interacties met deze plek. Met andere woorden

hoe individuen en groepen gehecht zijn. Hierbij

bespreken Scannell en Gifford affect, cognitie en

gedrag in relatie tot place attachment.

Place attachment is onlosmakelijk verbonden met

affect. Verbonden zijn met een specifieke plek

impliceert een emotionele relatie met de plek. In

verschillende studies wordt gerefereerd naar emoties

zoals liefde voor een plek, trots zijn op de wijk, maar

ook gevoelens van smart bij verlies van een belangrijke

plek. Persoon-plaats banden hebben ook cognitieve

elementen. Specifiek zijn dit de herinneringen en

kennis die we koppelen aan een plek en die maken

dat de plek een speciale betekenis voor ons krijgt

bijvoorbeeld door belangrijke gebeurtenissen uit

het verleden. Uiteindelijk kan een plek hierdoor een

verlengstuk worden van onze eigen identiteit.

Ook het identificeren met en het ontlenen van status

aan een bepaalde plek kunnen een rol spelen bij de

totstandkoming van place attachment. Tot slot komt

place attachment tot uitdrukking in gedrag. Place

attachment wordt gekenmerkt door mechanismen

van nabijheid en handhaving. Mensen zijn namelijk

geneigd om dicht bij plekken te blijven die veel voor

hen betekenen. Dit wordt ondermeer geïllustreerd

in studies naar woonduur. Mensen met een lange

woonduur hebben over het algemeen een sterkere

binding met een wijk dan mensen die er kort wonen.

Verder komt de gedragscomponent naar voren in

studies naar gedwongen verhuizing. Uit deze studies

blijkt dat sommige mensen de sterke band met hun

voormalige woonomgeving trachtten te behouden

door naar een vergelijkbare omgeving te verhuizen.

Ook in studies naar rampgebieden komt gedrag

naar voren. In deze studies kwam naar voren dat

bewoners elementen van de oude verwoeste omgeving

probeerden terug te brengen in de nieuwe omgeving.

Plaats dimensieTot slot gaat de plaats dimensie in op de specifieke

aspecten van een plek waarmee mensen relaties

opbouwen. Hierbij kan een onderscheid gemaakt

worden tussen sociale en fysieke aspecten van een

plek. De sociale aspecten hebben betrekking op de

gevoelens, stemmingen en emoties gerelateerd aan

de aanwezige gemeenschap. Met andere woorden

het refereert aan binding die ontstaat door de

aanwezigheid van sociale relaties. In verschillende

wetenschappelijke studies is aangetoond dat de

aanwezigheid van vrienden, familie en sociale

ervaringen essentieel zijn voor de constructie van

place attachment. Naast de aanwezigheid van

sociale netwerken kunnen fysieke elementen van

de omgeving betekenisvol worden voor mensen. We

creëren affectieve banden met de woonomgeving

wanneer deze ons in staat stelt om onze doelen te

bereiken en gewenste activiteiten te ontplooien.

Met andere woorden dat we de dingen kunnen

doen die we willen doen zoals prettig wonen,

recreëren, etc. In de literatuur wordt dit ook wel

‘functional attachment’ of ‘place dependency’

(plaatsafhankelijkheid) genoemd. Ook koppelen we,

zoals eerder vermeld bij de procesdimensie, soms

speciale persoonlijke herinneringen aan (elementen

van) de fysieke omgeving. Overigens kan de inrichting

van de fysieke omgeving zoals dichtheid, nabijheid

en de aanwezigheid van bepaalde voorzieningen

(bijvoorbeeld ontmoetingsplaatsen) ook indirect onze

gehechtheid versterken doordat deze het ontstaan

en behoud van sociale relaties en netwerken kan

faciliteren.

De hiervoor besproken dimensies zijn nauw met elkaar

verbonden. Verder moet worden opgemerkt dat het

model niet statisch is en, zoals later aan bod zal

komen, door ons wordt aangepast wanneer een plek

wordt veranderd.

Kijkend naar wijken kan gesteld worden dat gehechtheid

aan wijken op verschillende manieren de leefbaarheid

in een wijk versterkt. Zo herbergt een sterke band

met een wijk aspecten van trots zijn op en betrokken zijn bij de

woonomgeving. Een aantal studies heeft aangetoond dat mensen

met een hoge mate van gehechtheid geneigd zijn om meer tijd en

geld te investeren in hun woning en buurt, eerder contacten zullen

aangaan en onderhouden met buurtbewoners en eerder geneigd zijn

om de buurt in de gaten te houden wat kan bijdragen aan de sociale

controle.

Verstoring van place attachmentVeranderingen van een plek kunnen place attachment verstoren

bijvoorbeeld door verhuizingen waardoor sociale netwerken worden

aangetast of door veranderingen in de fysieke structuur van de

plek door natuurlijk (bijvoorbeeld verwoestingen ten gevolge van

een ramp) of menselijk ingrijpen (zoals door wijkvernieuwing).

Niet alleen direct waarneembare verandering, maar ook het idee

van verandering kan leiden tot verstoring van place attachment.

Zo kunnen protesten ontstaan als reactie op de intenties van

beleidsmakers om (delen van) een wijk te slopen. Dit komt naar

voren in het voorbeeld van de wijk het Oude Westen. Mogelijk

zijn de eigenwoningbezitters tegen de voorgenomen plannen in

opstand gekomen omdat zij veel tijd en geld hebben geïnvesteerd

in hun woningen. Daarnaast is wellicht door de jaren heen een

emotionele band met hun woning en woonomgeving ontstaan door

de uitstraling, en de geschiedenis van de plek.

Aantasting van emotionele banden kan gevoelens van bezorgdheid,

verdriet of verlies losmaken en leiden tot diverse vormen van coping.

Devine-Wright en Howes (2010) hebben dit weergegeven in een

model met een aantal opeenvolgende fasen (zie figuur 2). Allereerst

vindt er identificatie van de veranderingen plaats. Vervolgens worden

de veranderingen geïnterpreteerd. Hierbij worden de veranderingen

doorgrond door middel van het creëren en adopteren van symbolische

betekenissen. Hierna vindt een evaluatie plaats waarbij wordt

beoordeeld of de veranderingen positief dan wel negatief zijn wat

kan leiden tot bepaalde emotionele reacties en soorten gedrag.

Na de evaluatie vindt verwerping of acceptatie van de veranderingen

plaats (coping) en leidt het uiteindelijk tot specifieke acties.

Wanneer we kijken naar het Oude Westen is de uitkomst van dit

psychologische proces voor een aantal bewoners dat zij zich niet

neerleggen bij de vernieuwingsplannen en in actie zijn gekomen wat

onder andere heeft geresulteerd in het opzetten van een actiegroep

met een speciale website (zie www.aktiegroepoudewesten.nl) en het

houden van protestacties.

FIGuur 1

Theoretisch model begrip place attachment. bron: Scannell & gifford (2010)

FIGuur 2

Fasen van psychologische reacties door de tijd op veranderingen van plaatsen

bron: devine-Wright en Howes (2010)

Place Attachment

PlaatsWat is het oject van gehechtheid

PersoonWie is/zijn gehecht?

groep

individueel

Sociale

contacten

Fysieke

aspecten

Affect

Cognitie

gedrag

ProcesHoe is men gehecht?

BewustwordingWat voor veranderingen ten aanzien van de plaats zullen zich voor doen?

InterpretatieWat betekenen deze veranderingen voor de plaats in kwestie?

Evaluatiezijn de uitkomst van de veranderingen positief of negatief?

HandelingWat kan ik er aan doen?

CopingHoe zou ik reageren op de veranderingen?

37SErv iCE m AgA zinE dECEmbEr 20 1 136

Veranderingen van een plek hoeven overigens niet per definitie te

leiden tot aantasting van affectieve banden en het oproepen van

gevoelens van ongenoegens. Dit hangt af van of de veranderingen

als positief of negatief voor de plek worden ervaren. In relatie tot

wijkvernieuwing hangt dit ook af van de aard en omvang van de

ingrepen en de mate waarin bewoners invloed hebben gehad op

de planvorming door middel van bewonersparticipatie.

Tot slotUit het voorgaande blijkt dat achter de bezwaren van bewoners

tegen vernieuwingsplannen diepere en complexe psychologische

processen schuil gaan. Door de jaren heen krijgen de woning en de

woonomgeving voor hen steeds meer betekenis. Naast functionele

betekenis door te voorzien in onze basisbehoeften van wonen,

recreëren, etc. heeft de woonomgeving voor ons ook een symbolische

betekenis door de belangrijke persoonlijke gebeurtenissen die zich er

hebben afgespeeld. Dit draagt bij aan onze identiteitsvorming.

Voor een succesvol resultaat van wijkvernieuwing is het van belang

rekening te houden met de authentieke, karakteriserende elementen

van de woonomgeving die belangrijk zijn voor de functionele

en emotionele banden van bewoners. Natuurlijk bestaan er veel

verschillen tussen de individuele bewoners en de elementen van

de wijk die zij belangrijk vinden. Omdat niet met alle individuele

belangen rekening gehouden kan worden is het belangrijk om

de elementen te achterhalen en te behouden die een collectieve

betekenis hebben gekregen.

Het behouden van de elementen van betekenis is geen panacee

voor alle problemen in een wijk maar het kan wel bijdragen aan het

minimaliseren van mogelijke conflicten en uiteindelijk leiden tot

het verbeteren van draagvlak voor wijkvernieuwingsplannen onder

bewoners.

BronvermeldingDevine-Wright, P., & Howes, Y. (2010). Disruption to

place attachment and the protection of restorative

environments: A wind energy case study. Journal of

Environmental Psychology, 30(3), 271-280.

Reijndorp, A. (2010). Ruimte voor plaats beelden en

betekenissen. In A. Reijndorp & L. Reinders (Eds.), De

alledaagse en de geplande stad: Over identiteit, plek en

thuis. Amsterdam: SUN-Trancity.

RTV Rijnmond (2011, 15 september). Protest bewoners

tegen sloop Oude Westen. Verkregen op 31 oktober 2011

van http://www.tvrijnmond.nl/Homepage/Nieuws?view

=%2FNews%2FDefault%2F2011%2Fseptember%2FProtes

t+bewoners+tegen+sloop+Oude+Westen

Leefbaar Utrecht (2009, 29 oktober). LU: Niet bouwen

in Gagelgroen! Verkregen op 31 oktober 2011 van

http://www.leefbaarutrecht.nl/?p=3277

Scannell, L., & Gifford, R. (2010). Defining place

attachment: A tripartite organizing framework.

Journal of Environmental Psychology, 30(1), 1-10.

paul Jansen - sErvIcEVastgoed in het buitenland

Het nieuwe world trade centerToen de Belg Peter Minuit in 1626 voor

Nederland 94 vierkante kilometer

grond van de indianen kocht met

goederen ter waarde van 60 gulden en

een buideltje met 24 rijksdaalders, kon

hij niet weten wat er in het verschiet

lag voor “t eylant Manhettes”. De

vestiging die op die plek rondom de

bonthandel ontstond, werd door de

Nederlandse kolonisten gedoopt als

Nieuw-Amsterdam. Na de verovering

door de Engelsen werd dit veranderd

in New York. De stad, en specifieker

het eiland Manhattan, was 350 jaar

geleden al de belangrijkste poort tot

de Verenigde Staten van Amerika.

Inmiddels is het, met Lower Manhattan

als kloppend hart, een van de meest

invloedrijke wereldsteden in onder

andere handel en financiën.

Het schot in het hartLarry Silverstein, eigenaar van Silverstein Proporties, was nog

geen twee maanden eigenaar van WTC torens een, twee, vier

en vijf toen de aanslagen op de Twin Towers plaatsvonden.

Op 24 juli 2001 tekende hij een leasecontract voor 99 jaar dat

betrekking had op die vier torens. dit betrof in totaal 39.000

vierkante meter kantoorruimte op een van de meest gewilde

stukken grond in de wereld waar een maandelijkse huur van

tien miljoen dollar voor wordt betaald. de grond bleef echter

in handen van de Port Authority of new York and new Jersey,

het havenbedrijf dat de havens van new York en new Jersey

beheert. na 11 september 2001 werd de Lower manhattan

development Corporation opgericht om de herontwikkeling

van Lower manhattan in goede banen te leiden. Op 11

september van dit jaar was het precies tien jaar geleden dat

de Twin Torens, en daarmee vele levens, werden verwoest.

die dag werd de gedenkplaats voor de slachtoffers opgeleverd

en werd er uitgebreid stilgestaan bij de gebeurtenissen van de

dag die de wereld veranderde. Een goed moment om terug te

blikken op de ontwikkelingen in het getroffen gebied.

“Deze enorme glazen blikvanger van

541 meter hoog zal One World Trade

Center gaan heten en 3,1 miljard

dollar kosten."

AFBEEldING 1

Lower manhattan

39SErv iCE m AgA zinE dECEmbEr 20 1 138

publieke input vs. rendementAl snel na de aanslagen verklaarden alle betrokken partijen

dat het belangrijk was dat Lower manhattan niet de hand-

doek in de ring gooide, maar juist sterker en beter uit dit dal

kwam. Handen werden ineengeslagen en al tijdens het

opruimen werd er uitgebreid gediscussieerd over de nieuwe

kansen en mogelijkheden om de wereld te laten zien hoe

sterk en veerkrachtig de verenigde Staten van Amerika zijn.

deze noodgedwongen stedelijke herontwikkeling van 65.000

vierkante meter was een kans voor de inwoners van de stad

om dichter bij elkaar komen. Echter, tegen de tijd dat er

knopen doorgehakt moesten worden, werd duidelijk dat de

besluitvorming binnen dit project een probleem was. de

Lower manhattan development Corporation werd opgericht

om te fungeren als de projectleider en officiële commissie die

de herontwikkeling moest overzien. deze commissie moest

ervoor zorgen dat het publiek ook een stem kreeg in de

besluitvorming, maar omdat zij niet de eigenaren van de

grond waren, ontstonden er problemen bij het doorvoeren

van besluiten. Er waren niet alleen conflicten tussen de

projectleider en de eigenaar, maar ook tussen de eigenaar en

de leaseholder. Silverstein Proporties had na het tekenen van

het leasecontract het recht om de gebouwen te herbouwen in

het geval ze verwoest zouden worden. deze constructie

leverde allerlei conflicten met het nieuwe masterplan en er

moest dus onderhandeld worden wie wat mocht bouwen. in

april 2006, bijna vijf jaar nadat de torens te gronde gingen,

werd eindelijk een overeenkomst getekend waarna de bouw

van start kon gaan.

“Het nieuwe World Trade Center wordt

een van de veiligste plekken ter wereld

om zaken te doen."

in december van 2002 schreef de Lower manhattan develop-

ment Corporation al de ontwerpwedstrijd “innovative design

Study” uit voor een nieuw masterplan voor het getroffen

gebied, waarbij het ontwerp “memory Foundations” van

daniel Libeskind werd uitgekozen als winnaar. Het master-

plan schetste een bruisende, sociale en multifunctionele

invulling van het gebied met ruimte voor een aantal nieuwe kantoorgebou-

wen, maar zeker ook betaalbare woningen, culturele centra en een hele reeks

aan voorzieningen. na flinke, door velen sterk bekritiseerde, wijzigingen

bestaat het masterplan van het nieuwe World Trade Center uit:

• vijf nieuwe wolkenkrabbers vrijwel volledig gevuld met kantoren (1, 2, 3,

4 en 5 WTC);

• het national September 11 memorial & museum;

• de World Trade Center Transportation Hub;

• 550.000 vierkante meter commerciële ruimte;

• het Performing Arts Center.

daniel Libeskind had in zijn ontwerp al gewerkt met een opvallend hoge

wolkenkrabber, een gedenkplaats en een aantal hoge kantoorgebouwen. Het

idee van een hoge wolkenkrabber werd door david Childs uitgewerkt tot de

Freedom Tower. deze enorme glazen blikvanger van 541 meter hoog zal One

World Trade Center gaan heten en 3,1 miljard dollar kosten. de ontwikkelaar

Port Authority of new York and new Jersey heeft deze naamswijziging in 2009

doorgevoerd omdat ze denken dat die naam voor herkenning zal zorgen en

daardoor meer huurders kan aantrekken. dit besluit heeft bij veel inwoners

van de stad tot kritiek geleid, omdat ze vinden dat de naam Freedom Tower

symbool staat voor de veerkracht van Amerika en dat het de slachtoffers van

de aanslagen eert. nabestaanden vinden het onacceptabel dat het de naam

van het symbool van wederopbouw een andere naam krijgt puur en alleen

om commerciële redenen. Het havenbedrijf heeft ook de ontwikkeling van

Five World Trade Center en de World Trade Center Transportation Hub op zich

genomen. in 2007 zijn de ontwikkelrechten van Five World Trade Center

doorverkocht aan JP morgan voor 290 miljoen dollar. de realisatie van de

nieuwe World Trade Center Transportation Hub zal 4,3 miljard dollar gaan

kosten, en zal gedeeltelijk betaald worden met overheidssubsidies. de

resterende drie kantoorgebouwen, Two, Three en Four World Trade Center

worden ontwikkeld door Silverstein Proporties, met prijskaartjes van resp.

2,9; 2,75 en 2 miljard dollar. Alle nieuwe gebouwen zijn ontworpen met veilig-

heid als een van de belangrijkste uitgangspunten. zo wordt er met de

strengste veiligheidsnormen ter wereld ontworpen en worden de laatste

hightech methodes en technieken gebruikt om, de veiligheid van de toekom-

stige gebruikers te garanderen. Ook in de realisatie zijn technieken en

materialen gekozen om optimale veiligheid te garanderen. Het havenbedrijf

en Larry Silverstein zijn gedurende de herontwikkelingen niet bepaald goede

vrienden geweest, maar over een ding waren ze het volkomen met elkaar

eens, namelijk dat het nieuwe World Trade Center een van de veiligste

plekken ter wereld zal zijn om zaken te doen.

Een plek om zaken te doen, dat is wat er nu wordt gebouwd.

gezien de oorspronkelijke visie is dat verbazingwekkend. de

Lower manhattan development Corporation heeft namelijk

altijd beweerd dat publieke input van bijvoorbeeld nabestaan-

den, ondernemers en bewoners een belangrijke rol zou spelen

in de besluitvorming. deze partijen hebben jarenlang

gevochten om de visie van daniel Libeskind, een bruisende

sociale plek om te wonen en werken, werkelijkheid te zien

worden. Hun inspanningen hebben niet mogen baten. de

eigenaar en leaseholder schuiven alle voorstellen en publieke

input simpelweg opzij en beginnen met het stapelen van

kantoorruimte. net als in veel nederlandse steden is er in

Lower manhattan veel leegstand bij kantoorgebouwen

(momenteel 9,2 procent) en de onzekere economische

vooruitzichten lijken voor de komende tijd niet tot verbetering

te lijden. daarbij keert de verzekering minder uit voor de

ontwikkeling van alleen kantoorruimte. Port Authority of new

York and new Jersey en Silverstein Proporties zijn dan ook

breed bekritiseerd op het doordrukken van in totaal bijna

93.000 vierkante meter nieuwe kantoorruimte.

“Het vooruitzicht van een enorm

aanbod nieuwe ultraveilige

kantoorruimte met alle gewenste

voorzieningen zal ervoor zorgen

dat de oude kantoorgebouwen

nog verder leeglopen."

de toekomst van lower ManhattanEr is op dit moment veel leegstand in Lower manhattan. deze leegstand is

voornamelijk te vinden in de oudere kantoorgebouwen, waar niet alle

gewenste voorzieningen aanwezig zijn. Het vooruitzicht van een enorm

aanbod nieuwe ultraveilige kantoorruimte met alle gewenste voorzieningen

zal ervoor zorgen dat de oude kantoorgebouwen nog verder leeglopen. dit

heeft ertoe geleid dat een aantal vastgoedbeheerders heeft besloten hun

kantoren te transformeren in appartementen. de Lower manhattan develop-

ment Corporation verleent subsidies aan deze vastgoedbeheerders en

adviseert in het ontwikkelingsproces. dit heeft als gevolg dat de zeer gewilde

betaalbare appartementen en sociale voorzieningen alsnog ontstaan. Het is

nog onduidelijk of Silverstein Proporties deze ontwikkelingen al had voorzien

of dat er simpelweg gekozen is voor de meest lucratieve optie. Lower

manhattan is in de afgelopen 10 jaar in ieder geval niet de bruisende gemeen-

schap geworden die daniel Libeskind ontwierp in zijn masterplan. door de

huidige ontwikkelingen is er echter wel weer nieuwe hoop voor de transfor-

matie van het puur zakelijke Lower manhattan naar een Lower manhattan om

te wonen, te werken, te ondernemen en te genieten van cultuur en van elkaar.

maar door de omweg die Silverstein Proporties en Port Authority of new York

and new Jersey veroorzaakt hebben, zal het nog wel even duren voordat die

visie echt gerealiseerd zal zijn.

Bronvermeldingmelik van r., Aalst van i. & Weesep J. van (2008). Lower manhattan en ground

zero, de wederopbouw van een icoon. Geografie Maart 2008.

regional Plan Association (2004). A Civic Assessment of the Lower Manhattan Planning Process. verkregen op 23 oktober 2003: van http://www.rpa.org/pdf/civicassessmentrpa.pdf

AFBEEldING 2

Skyline manhattan

AFBEEldING 3

Het nieuwe World Trade Center


1 2

drs. p.J.M. sprenger & s.l.M. Heesbeen Mscdrs. P.J.m. (Philippe) Sprenger is managing consultant bij berenschot. Hij is gespecialiseerd in vraagstukken rondom sturing, effectiviteit, strategie en verantwoording van maatschappelijke ondernemingen. Hij is tevens als research fellow verbonden aan het Centrum voor bestuur van de maatschappelijke Onderneming van Tiasnimbas (Universiteit van Tilburg).S.L.m.(Simon) Heesbeen mSc is werkzaam bij berenschot als consultant. binnen berenschot houdt hij zich bezig met uiteenlopende (organisatie-overstijgende) bedrijfsvoeringsvraagstukken in de publieke sector, vooral bij gemeenten. Hij is gespecialiseerd in vraagstukken rondom effectiviteit, efficiëntie en stakeholdersmanagement. beiden staan aan de basis van de ontwikkeling van het Afwegingsmodel maatschappelijk vastgoed.

Effectiviteit van maatschappelijk vastgoed onbekendDe effectiviteit1 van maatschappelijk

vastgoed in het publieke domein is een

grijs gebied, waarin veronderstellingen

en subjectiviteit de boventoon voeren.

Vooral binnen gemeenten roert de

politiek zich. Jaarlijks investeren

gemeenten tientallen miljoenen euro’s

in het vastgoed en subsidiëren zij

instellingen om daar activiteiten voor

de maatschappij te organiseren. Deze

investeringen stellen ten doel bij te

dragen aan het realiseren van de

maatschappelijke beleidsdoelstellingen.

Maar doen ze dat ook?

de druk om hierover verantwoording af te leggen, neemt zeker in deze tijden

van bezuinigingen toe. Echter ontbreekt het inzicht in deze realisatie. dit

artikel beschrijft de uitkomsten van een onderzoek dat heeft geleid tot een

model waarmee de effectiviteit van maatschappelijk vastgoed objectief

bepaald kan worden.

de rol van maatschappelijk vastgoed Sporthallen, wijkcentra, scholen, buurthuizen en natuurlijk de populaire

multifunctionele accommodaties. Een wandeling door enkele willekeurige

steden bewijst dat gemeenten veel geld investeren in maatschappelijk

vastgoed. non-profitorganisaties organiseren daar, veelal gesubsidieerd,

dagelijks activiteiten met een maatschappelijke doelstelling.

in vastgoedtermen vervult de gemeente de rol van verhuurder van het

vastgoed aan een breed scala van maatschappelijke organisaties. Hiermee

vervullen zij een rol als maatschappelijk ondernemer. Het

ondernemen komt tot uitdrukking in het verhuren van de

accommodatie, waarin zij streven naar minimaal kosten-

dekkende verhuur. dat betekent dat met de inkomsten van

de verhuur (en eventueel andere inkomsten zoals exploitatie-

subsidies) de integrale kosten van de accommodatie op lange

termijn worden gedekt. Het maatschappelijke aspect komt tot

uitdrukking doordat er activiteiten plaatsvinden die toege-

voegde waarde hebben voor de maatschappij.

Op dit snijvlak tussen publiek orgaan en maatschappelijk

ondernemer is het moeilijk balanceren. Financieel én

maatschappelijk presteren vormen de double bottom line

(Sprenger, Schoormans & Camps, 2011). deze afweging

bemoeilijkt het maken van keuzes bij verhuur. Wat is

wijsheid? gaat het om een verwachte grote maatschappelijke

opbrengst mogelijk gepaard met lage huren of om hogere

huren met een mindere maatschappelijke opbrengst?

gemeenten zetten vastgoed veelal in als beleidsinstrument.

Het dient hen te ondersteunen bij het realiseren van hun

maatschappelijke beleidsdoelstellingen, zoals het verminde-

ren van overlast door jongeren of eenzaamheid onder

ouderen. Of de georganiseerde activiteiten daadwerkelijk

bijdragen aan het realiseren van dit beleid en of deze

investeringen dus effectief zijn, weet niemand. Het inzicht

ontbreekt.

Noodzaak: inzicht in beleidsrealisatieHet gemis aan inzicht werd de afgelopen jaren binnen

gemeenten niet gevoeld. de noodzaak tot inzicht in de

effectiviteit van het vastgoed was er simpelweg niet.

Toch, het besef dat zeker in deze tijd van bezuinigingen een

hogere opbrengst, zowel financieel als maatschappelijk,

behaald dient te worden, is duidelijk groeiende.

“Uit onderzoek van Falcon en Hogeschool Amsterdam blijkt

dat een gemiddelde gemeente (Schonau, mac gillary,

de vos & Tazelaar, 2010) jaarlijks gemiddeld een miljoen

euro misloopt aan de exploitatie van het vastgoed en aan

subsidies voor organiserende partijen door een ondermaats

vastgoedbeleid. Het ontbreken van data over de maatschap-

pelijke opbrengsten en kosten van vastgoed maakt het

moeilijk om vastgoed onderling met elkaar te vergelijken.

Er liggen dus voldoende mogelijkheden om met minder

geld meer effectiviteit te behalen: een win-win-win-situatie

voor politieke bestuurders, gemeente en burgers.”

Afwegingsmodel Maatschappelijk vastgoed met oog op de potentie om met minder geld meer effectiviteit

te behalen, leidt het gebrek aan inzicht tot een hoop relevante

onbeantwoorde vragen bij managers en bestuurders.

• in welke mate dragen de georganiseerde activiteiten

in het maatschappelijk vastgoed daadwerkelijk bij

aan het realiseren van de beoogde maatschappelijke

beleidsdoelstellingen?

• in welke mate worden de verstrekte subsidies

aan instellingen effectief ingezet om de beoogde

maatschappelijke doelstellingen te realiseren?

deze vragen worden binnen gemeenten vaak op basis van

veronderstellingen subjectief beantwoord. Om deze vragen

objectief te kunnen beantwoorden, ontwikkelden de

gemeenten nijmegen, Enschede en Utrecht en Accres

Apeldoorn in samenwerking met bureau berenschot de

eerste methodiek waarmee gemeenten de maatschappelijke

effectiviteit van vastgoed objectief kunnen meten.

de centrale gedachte achter het model is dat de georganiseer-

de activiteiten in het vastgoed moeten bijdragen aan het

realiseren van de maatschappelijke beleidsdoelstellingen en

aan de behoefte van de wijkbewoners waar de accommodatie

gevestigd is. Kortom: een duidelijke aansluiting tussen beleid

en uitvoering in het vastgoed.

de mate van aansluiting bij het beleid bepaalt de maatschap-

pelijke effectiviteit van een activiteit. Hoe groter de aanslui-

ting, hoe hoger de effectiviteit. de gemiddelde effectiviteit

van alle activiteiten samen bepaalt de maatschappelijke

waarde van een accommodatie. Elke gemeente dient dus te

streven naar een zo hoog mogelijke maatschappelijke waarde

van elke accommodatie. dit kunnen zij realiseren door de

effectiviteit van het totaal aan activiteiten te maximaliseren.

Het afwegingsmodel helpt hen hierbij door gemeenten de

kans te bieden om de maatschappelijke effectiviteit van de

activiteiten per accommodatie te meten.

Het afwegingsmodel bestaat uit twee onderdelen, te weten

een toetsingskader en de activiteitenwaardering.

in het toetsingskader vertaalt de gemeente haar beleid in

keuzes over wat zij willen dat in het vastgoed plaatsvindt.

dit gebeurt op basis van het gemeentelijk beleid en het

verzorgingsgebied waar een accommodatie gevestigd is. dit

resulteert in criteria die worden voorzien van een bepaalde

puntenscore en worden vastgelegd in het toetsingskader.

bij de activiteitenwaardering worden de georganiseerde

activiteiten getoetst aan deze criteria. voldoet de activiteit

aan een criterium dan worden de bijbehorende punten

toegekend. de totale puntenscore van de activiteit op alle criteria geeft de

maatschappelijke effectiviteit aan. de werking van het model op beide

onderdelen wordt nu verder toegelicht.

werking afwegingsmodelin het afwegingsmodel is een activiteit met de hoogste maatschappelijke

effectiviteit een activiteit die het beste voldoet aan twee voorwaarden:

• de eerste stap: geeft deze activiteit het beste invulling aan de

maatschappelijke doelstellingen van de gemeente?

• de tweede stap: sluit deze activiteit het beste aan bij de kenmerken van

het verzorgingsgebied waarin de accommodatie gevestigd is?

De eerste stap is het invullen van het toetsingskader van een accommodatie op

basis van beide voorwaarden. Het toetsingskader kan bijvoorbeeld worden

ingevuld door een manager vastgoed in samenwerking met programma-

managers en medewerkers uit de verschillende beleidsvelden (bijvoorbeeld

Welzijn, Jeugd en gezin en vastgoed).

Ten eerste maken zij in het toetsingskader op basis van de beleidsdoelstellingen

keuzes over wat zij relatief belangrijk vinden, dan wel prioriteit vinden

hebben. zij maken hierbij keuzes over de gewenste doelgroepen, doelstellingen

en maatschappelijke effecten, type activiteiten en type huurder. de mate van

prioriteit wordt aangegeven middels een puntenscore, waarmee een generiek

toetsingskader wordt verkregen. in totaal worden in het toetsingskader 100

punten verdeeld over alle criteria.

bijvoorbeeld: een keuze kan hierbij zijn dat de doelgroepen ouderen (65+)

en kinderen tot 8 jaar belangrijk zijn voor de gemeenten en dat ouderen

(65+) prioriteit hebben. beide zijn criteria en worden van een verschillende

puntenwaardering voorzien om het relatieve belang aan te duiden.

“Met het afwegingsmodel kunnen gemeenten

accommodaties objectief op waarde schatten,

gerichter sturen op maatschappelijke effectiviteit

en op heldere wijze verantwoording afleggen

over de mate waarin de activiteiten in de

accommodaties bijdragen aan het realiseren

van de gemeentelijke beleidsdoelstellingen”.

Ten tweede wordt dit generieke toetsingskader per accommodatie verder

aangescherpt, zodat deze passend wordt rekening houdend met de samen-

stelling en behoeften van het verzorgingsgebied. de criteria en puntwaardering

kunnen hierdoor worden aangepast. deze verdieping is nodig omdat

het verzorgingsgebied per accommodatie anders kan zijn. zo krijgt elke

accommodatie een passend toetsingskader.

De tweede stap is de activiteitenwaardering: het toetsen van de georganiseerde

activiteiten aan de criteria in het toetsingskader van een accommodatie.

Hierbij zijn twee afwegingen mogelijk, namelijk enerzijds een ex-post analyse:

het toetsen van activiteiten die reeds georganiseerd worden in de accommoda-

tie en anderzijds een ex-ante analyse: het toetsen van nieuwe potentiële

activiteiten.

deze taak wordt verricht door de programmaverantwoordelijke van een

accommodatie. de kenmerken van een activiteit worden naast de criteria

in het toetsingskader gelegd. voldoet de activiteit aan een criterium,

bijvoorbeeld de doelgroep van de activiteit is ouderen (65+), dan levert

dat het bijbehorend aantal punten op. 1 Effectiviteit: de mate waarin de uitvoering in het maatschappelijk vastgoed bijdraagt aan de realisatie van de gemeentelijke maatschappelijke beleidsdoelstellingen.


gemeenten staan de komende jaren voor een bezuinigingsopgave. Het ligt

voor de hand dat het aantal accommodaties zal afnemen en effectiever en

efficiënter gebruikt zal moeten worden. dit model kan hen helpen bij het

maken van de keuze welke accommodaties te sluiten. daarnaast biedt het

mogelijkheden om de afnemende middelen effectiever in te zetten en dus de

maatschappelijke effectiviteit te vergroten. Kortom met minder geld, meer

maatschappelijk realiseren.

BronvermeldingSprenger, Schoormans & Camps (2011). Verbinding verbroken: Actief sturen op de legitimiteit van een maatschappelijke onderneming. Utrecht: berenschot/

CbmO

Schonau, mac gillary, de vos & Tazelaar (2010). Weekblad Facilitair, 2010, nr. 204

Hoe hoger de score op het totaal aan criteria, hoe hoger de

maatschappelijke effectiviteit van de activiteit. doordat

toetsingskaders tussen accommodaties kunnen verschillen,

kan eenzelfde activiteit in de ene accommodatie een hoge

score en dus effectiviteit hebben en in een andere lage.

onmisbaar voor gemeentenAls meetinstrument biedt het afwegingsmodel op basis van

objectieve metingen inzichten die tot op heden ontbraken.

Het is een instrument dat opgenomen kan worden in de

PdCA-cyclus (Plan, do, Check, Act) van een vastgoedafdeling.

de meting van vastgoed biedt ook relevante informatie voor

de beleidsafdelingen en voor het bestuur.

in de cyclus levert het model op twee niveaus inzicht op in de

effectiviteit van het maatschappelijk vastgoed, te weten op

accommodatieniveau en op portefeuillemanagementniveau

(zie figuur 1).

Op accommodatieniveau wordt de maatschappelijke

effectiviteit van de georganiseerde activiteiten gemeten. Op

basis van een objectieve vergelijking kan worden vastgesteld

welke activiteiten de hoogste effectiviteit hebben en dus het

meest geschikt zijn om te organiseren in de accommodatie.

dit biedt de programmaverantwoordelijke de kans om te

sturen en laag scorende activiteiten te vervangen door beter

passende activiteiten. zo kan per accommodatie een optimale

mix aan activiteiten worden bepaald en georganiseerd, opdat

de maatschappelijke waarde van de accommodatie te

maximaliseren is.

deze sturingsinformatie biedt een accommodatieverantwoor-

delijke de kans transparant verantwoording af te leggen aan

de manager vastgoed van de gemeente. Het model biedt

namelijk inzicht in hoe effectief de investeringen in elke

accommodatie zijn: dragen de georganiseerde activiteiten

daadwerkelijk bij aan het realiseren van de maatschappelijke

beleidsdoelstellingen? Hetzelfde geldt voor de effectiviteit van

subsidies aan de maatschappelijke organisaties: worden deze

verstrekte middelen gebruikt voor de organisatie van de

gewenste activiteiten?

Op portefeuillemanagementniveau biedt het inzicht in de

maatschappelijke waarde van elke individuele accommodatie:

welke accommodatie presteert goed met een hoge waarde en

welke minder? dit biedt een manager vastgoed de mogelijk-

heid om te sturen om de maatschappelijke waarde van laag

scorende accommodaties te verhogen of te bepalen welke met

oog op de bezuinigingen vanuit maatschappelijk oogpunt

gesloten kan worden. Ook hier levert het model verantwoor-

dingsinformatie op, hetzij op een hoger aggregatieniveau.

Een manager kan de politiek overtuigen dat de geïnvesteerde

middelen in het vastgoed effectief worden ingezet voor het

realiseren van de maatschappelijke beleidsdoelstellingen.

FIGuur 1

inzicht op de effectiviteit van maatschappelijk vastgoed op twee niveaus

collectief particulier opdrachtgeverschap en herstructureringde opgave in de

bloemenbuurt-zuid

te Eindhoven

De sloop, renovatie en nieuwbouw

van woningen in oude arbeiderswijken

houden de gemoederen van duizenden

Nederlanders bezig. Beleidsmakers,

woningbouwcorporaties, ontwikkelaars

en adviesbureaus beroepshalve,

maar ook bewoners omdat het

de eigen woonsituatie aangaat. In

deze stadswijken staan veel sociale

huurwoningen die naar de maatstaven

van deze tijd onvoldoende kwaliteit,

comfort en ruimte bieden. Daardoor

nemen deze wijken een relatief zwakke

positie in op de lokale en regionale

woningmarkt. Wel is men over het

algemeen voor het behoud van het

karakter en de sociale structuur van

deze wijken.

Het karakter van een buurt kan bij de herstructurering van

een oude stadswijk niet alleen behouden worden door het

opstellen van stedenbouwkundige randvoorwaarden en een

beeldkwaliteitsplan, hoe gedetailleerd die ook zijn ingevuld.

ideaal is ook dat een groot deel van de oorspronkelijke

bewoners in de vernieuwde buurt terugkeert. dat is goed

voor de sociale cohesie waardoor na de herstructurering

van de woningen de buurt een gemeenschap blijft en niet

opnieuw opgebouwd hoeft te worden uit een stel toevallige

bewoners.

“huurders kunnen meebeslissen

over hun eigen woning."

in de meeste gevallen keren echter niet veel oorspronkelijke

bewoners terug na een herstructurering. de voornaamste

reden is dat er tussen de sloop van de oude woningen en de

oplevering van de nieuwe teveel tijd verstrijkt. Tijdens een

te lange tussenperiode vervreemden bewoners van hun

oude buurt, raken gewend aan hun vervangende woning en

woonomgeving en kiezen ervoor om daar te blijven. Soms

doen ze dat ook omdat de nieuwe woningen in de oude buurt

veel duurder zijn dan de oorspronkelijke woningen, of omdat

de nieuwbouw in hun oude wijk hun even vreemd is dan

willekeurig welke nieuwbouw elders.

de zittende bewoners blijven bij herstructurering daarom

veelal een onderschat onderdeel. de herstructurering van een

wijk heeft voor een langere periode een grote impact op de

leefomgeving van deze mensen. Het is daarom belangrijk om

juist deze groep te betrekken in de planvorming. Het goed

informeren van de bewoners en tijdig betrekken van deze

groep bij de vernieuwing kan veel problemen voorkomen.

Hoe deze informatievoorziening plaatsvindt maakt over het

algemeen niet zoveel uit, als het maar op een transparante

manier gebeurt en de afspraken goed worden nagekomen.

door bij herstructurering van oude wijken te werken met

Collectief Particulier Opdrachtgeverschap (CPO) kunnen

problemen hierbij voorkomen worden. Kijk naar de bloemen-

buurt-zuid in Eindhoven. meer dan tachtig procent van de

oorspronkelijke bewoners keert daar terug in de nieuw

gebouwde huur- en koopwoningen. dat komt omdat de

bewoners zelf een stem hebben gehad in het ontwerp van

zowel de nieuwe woningen als van de nieuwe woonomgeving.

begeleid door adviesbureau bouwen in Eigen beheer (biEb)

uit Eindhoven functioneerden zij zelf als opdrachtgever in het

herontwikkelingsproces. voor de bloemenbuurt-zuid

Ir. s.J.E. Maussen MrEStephan maussen is werkzaam als universitair docent binnen de mastertrack real Estate ma-nagement & development. Hij is gespecialiseerd in vraaggestuurde projectontwikkeling. Tevens is hij mede-eigenaar van het adviesbureau bouwen in Eigen beheer te Eindhoven. dit is een bureau dat gemeenten, corporaties en collectie-ven ondersteunt bij CPO.

Portefeuillemanagement maatschappelijk vastgoed

Management van de accommodatie

Management van de accomodatie

Portefeuillemanagementmaatschappelijk vastgoed

VerantwoordenSturen en

kiezen

Bijsturen


kiezen

Meten

Management van de accomodatie

Portefeuillemanagementmaatschappelijk vastgoed


kiezen

Bijsturen


kiezen

Meten


is ervoor gekozen om de bewoners via Collectief Particulier Opdrachtgever-

schap (CPO) directe invloed te geven op de bouw van de nieuwe woningen.

CPO is geen doel op zich, maar een middel om de participatie van bewoners

te vergroten. Een andere reden om voor CPO te kiezen is dat de bewoners ook

ruime keuzemogelijkheden moeten hebben; een woning moet maatwerk zijn.

de bloemenbuurt-zuid (1920-1921) is een vooroorlogse wijk in het zuiden van

Eindhoven. gezien de sterk verouderde woningen werd voor de gehele wijk

een stadsvernieuwingsplan opgesteld. Onderdeel daarvan was een sociaal

plan voor de mensen van wie de woning zou verdwijnen.

de bloemenbuurt-zuid was in sociaal opzicht een goed functionerende buurt.

Een buurt met een gemêleerde bevolking, met sociale samenhang en een

buurt waar men elkaar kent. Ten tijde van het opstellen van het stadsvernieu-

wingsplan en het sociaal plan in 2002 werd nog niet gedacht aan nieuwbouw

die via CPO tot stand zou komen. de gemeente Eindhoven, de Corporatie

domein Wonen Eindhoven en de bewonersorganisatie van bloemenbuurt-

zuid maakten deel uit van deze afspraken.

“Meer kwaliteit voor dezelfde prijs.”

in 2005 stelde de raad van Eindhoven het masterplan bloemenbuurt-zuid

vast, waarna bdg Architecten ingenieurs eind 2006 een beeldkwaliteitsplan

ontwikkelde. daarin werd recht gedaan aan de cultuurhistorische waarde van

de eenduidig herkenbare bloemenbuurt, maar werd ook vastgelegd dat de

ontwikkeling van de plannen moest plaatsvinden in CPO met ruimte voor

inbreng van de toekomstige bewoners.

de tweeledigheid in de opgave leidde tot enige spanning en vroeg om sturing

in het proces. daarom werd na enige tijd van bezinning aangeklopt bij het

bureau bouwen in Eigen beheer.

na een periode waarin de bewoners de tijd kregen om te

verhuizen uit de oude wijk konden zij zich direct aanmelden

voor ontwikkelverenigingen, welke bloksgewijs opgezet

waren. na de daadwerkelijke sloop en het bouwrijp maken

van de gronden, kon uiteindelijk pas in oktober 2009

begonnen worden met de herbouw van de bloemenbuurt-

zuid met als eerste25 koopwoningen in het CPO-project

madelief. Op 14 oktober 2010 werden ze opgeleverd naar

volle tevredenheid van Corporatie domein Wonen Eindhoven

en de nieuwe bewoners. Het exterieur van de woningen

voldoet volkomen aan het bijgestelde beeldkwaliteitplan en

de indeling is bij geen enkel huis hetzelfde.

inmiddels is in september 2010 in dezelfde wijk met de bouw

van het blok Passiebloem en het blok duizendschoon

begonnen. Passiebloem bevat 34 huurwoningen in een mix

van appartementen en grondgebonden woningen binnen een

gesloten bouwblok en een parkeergarage.

duizendschoon bestaat uit 73 koop- en huurwoningen

wooneenheden in een mix van appartementen met parkeer-

kelder en grondgebonden woningen. de invulling van de

plannen is bepaald door de toekomstige bewoners zelf.

in de bloemenbuurt lag een gedetailleerd beeldkwaliteitsplan

waardoor de vrijheid van de architect, Henk Schoones van

van den Pauwert Architecten bnA, beperkt was. “Het hele

schilderij is al gemaakt, je mag alleen maar inkleuren.

daardoor word je als architect te weinig uitgedaagd.”

“Ook kun je minder tegemoet komen aan de wensen van de

toekomstige bewoners. in het geval Passiebloem en duizend-

schoon is dat overigens wel gebeurd. We hebben gezamenlijk

belangrijke wijzigingen voor elkaar gekregen. En natuurlijk

konden we qua interieur aan de verschillende behoeftes

voldoen, waardoor het er alle schijn van heeft dat de mensen

straks dik tevreden zullen zijn.”

“Huurders behouden voor eigen buurt."

bij een herstructureringsopgave zoals in de bloemenbuurt is

het wenselijk om de toekomstige bewoners vanaf het eerste

moment bij het plan te betrekken, dus wanneer ze nog in hun

oorspronkelijke huis wonen. vanaf dat moment moeten ze

professioneel begeleid worden. mensen in een dergelijke

situatie redeneren vaak vanuit de bestaande toestand. Wat

heb ik nu? En wat wil ik minstens terug? met hulp van een

professionele begeleider kan worden nagegaan of ze wel

hetzelfde terug willen of dat ze misschien wel toe zijn aan iets

anders. Het is belangrijk om dit voor de mensen te visualise-

ren. Er wordt samen naar de plattegrond gekeken en

gesproken over de nieuwe situatie. de bewoners kiezen dan

een van de voorgestelde modellen en daar wordt dan mee

verder gewerkt. Op die manier participeert de toekomstige

bewoner al van het begin af aan bij de invulling en de sfeer

van zijn nieuwe woning. Hierdoor blijft de binding met de

buurt behouden en wordt de integratie van nieuwkomers

bevorderd.

AFBEEldING 1

Werzkaamheden bloemenbuurt-zuid te Eindhoven

Al doende leert men en gaandeweg het project bloemenbuurt-zuid begint de

kritiek van de toekomstige bewoners om te slaan in tevredenheid. Een groep

van 79 procent is ervan overtuigd dat ze door het CPO-traject dat ze samen

hebben doorlopen meer bij de buurt betrokken zijn geraakt.

Aan de duidelijkheid vooraf en aan de helderheid van de randvoorwaarden

kan nog wel wat gesleuteld worden. bij woningbouwontwikkeling met

toekomstige bewoners, en specifieke herstructureringsprojecten, is het van

groot belang vooraf heldere spelregels af te spreken. dit dient tijdens het

initiatief aan de CPO vereniging meegegeven te worden en hier moet men

zich gedurende het proces dan ook aan houden. Tussentijds wijzigen is geen

optie. bijna de helft van de ondervraagden had vooraf graag meer informatie

gehad en een derde geeft aan dat ze daardoor onvoldoende kennis had om

keuzes te maken.

doordat in dit project ook huurwoningen op grote schaal met CPO worden

gerealiseerd is de bloemenbuurt-zuid in Eindhoven een uniek plan in

nederland. Woningbouwcorporatie domein Wonen Eindhoven en de

gemeente werkten voor het eerst samen met ontwikkelverenigingen van

bewoners. dat heeft kruim gekost, maar ook veel opgeleverd. Ondanks de

aanvankelijke koudwatervrees willen zowel corporatie als gemeente in de

toekomst namelijk verder met deze aanpak.

AFBEEldING 2

nieuwbouw bloemenbuurt-zuid te Eindhoven

AFBEEldING 3

nieuwbouw bloemenbuurt-zuid te Eindhoven


sErvIcE Actief geachte lezer,

Het negentiende SErviCE bestuur heeft sinds de Algemene

Leden vergadering van 14 september haar eerste passen

gezet en beleidspunten doorgevoerd. de veranderde

schrijfwijze, van ServicE naar SErviCE, is daarvan het meest

zichtbaar. nu het inmiddels december is, is de tijd aangebro-

ken dat ook het SErviCE magazine haar negentiende

levensjaar in stapt. Een nieuw collegejaar; een nieuw bestuur.

voordat er vooruitgekeken wordt naar de ambities en

activiteiten van het negentiende SErviCE bestuur, aan mij de

eer om nog eenmaal terug te blikken op het voorgaande jaar.

terugblikProfessionalisering, internationalisering, intensivering en

onderwijsverantwoordelijkheid; dat was het devies van het

afgelopen jaar. dankzij de inzet van het achttiende SErviCE

bestuur zijn al deze punten op verschillende gebieden aan

bod gekomen. zo zijn er wederom drie SErviCE magazines

uitgebracht waarvan de 18.3 editie, het eerste volledig Engels-

talige magazine met een oplage van 2.400 stuks, onder

andere is verspreid op het ErES congres. Het magazine werd

door de professionals, studenten en alumni zeer goed

ontvangen en toont des te meer aan dat het SErviCE

magazine professionaliteit uitstraalt.

Het is reeds enkele jaren traditie dat de internationalisering

in een tweeluik aan bod komt. Allereerst de meerdaagse

excursie die SErviCE in december vorig jaar naar Frankfurt

am main bracht. in een trip van vier dagen werd een goed

beeld geschetst van wat Frankfurt als financieel centrum aan

vastgoed te bieden heeft en werden enkele borrels niet

geschuwd. Een tweede hoogtepunt was de tiendaagse

studiereis naar Singapore. na de reis van twee jaar terug

naar Seoul, werd ook het afgelopen jaar het Oosten een

bezoek gebracht. menig student bleek verrast door de inhoud

van het land, de snelheid van de maatschappij en de totaal

andere visie/mogelijkheden die de omgang met vastgoed

daar biedt. Kortom: een ervaring om nooit te vergeten.

Onderwijsverantwoordelijkheid maakte ook een groot deel uit

van de bezigheden van het achttiende bestuur. vragen en

klachten over het vastgoedonderwijs in zowel de bachelor-

als de masterfase werden door het SErviCE bestuur gebun-

deld en op de juiste plek neergelegd, zodat de verantwoorde-

lijke personen oplossingen en aanpassingen hebben kunnen

maken.

naast de lezingen, lunches en informele activiteiten zijn er

grote vorderingen gemaakt wat betreft het gebruik van social

media. Formele en informele zaken worden op overzichtelijke

wijze met onze leden, alumni, sponsoren en geïnteresseerden

gedeeld via Linkedin, Facebook, Twitter en de vernieuwde

SErviCE website.

dankzij de inzet van het achttiende bestuur en de medewer-

king van de sponsoren is het studiejaar 2010 – 2011, ondanks

een niet optimale financiële omgeving , wederom een

succesvol jaar geweest voor SErviCE. daarvoor nogmaals

dank.

Ambitiesde hoofdtaak van SErviCE is het bevorderen van het contact

tussen haar leden, de leerstoel real Estate management &

development en het bedrijfsleven. gedurende de eerste

maanden zijn wij als negentiende bestuur druk bezig deze

taak met veel enthousiasme zo goed mogelijk in te vullen.

daarbij zal goed gekeken worden naar het werk dat de

achttien besturen voor ons verzet hebben en de mogelijk-

heden die SErviCE sponsoren kunnen bieden.

met het vierde lustrum in het verschiet zal het brengen van

financiële stabiliteit binnen de vereniging een van onze

speerpunten zijn. dit om een gezonde situatie achter te laten

voor alle besturen die ons zullen opvolgen. dit zal bereikt

worden door de acquisitie meer slagkracht en meer mogelijk-

heden te bieden. Tevens valt er een stap te maken in het

uitbrengen van een digitaal SErviCE magazine naast de

bestaande hard copy versie. verder kan het mogelijkheden

bieden onze krachten, waar nodig, te bundelen met de

studieverenigingen FrESH en bOSS om verder te kijken dan

enkel ‘The smartest region of the world’.

Professionalisering, internationalisering, intensivering en

onderwijsverantwoordelijkheid, daar zal op gestuurd blijven

worden om onze leden een interessant, uitdagend en

leerzaam programma op het gebied van vastgoed te kunnen

bieden.

Activiteitenmet al deze bovengenoemde punten wordt het een jaar vol

mooie doelen om te bereiken. Aan ons de taak deze doelen

kleur te geven met de daarbij horende activiteiten.

met het verschijnen van de eerste editie van het magazine van

dit jaar zit de business Trip naar berlijn, de inhousedag bij

Laanbroek Schoeman adviseurs en Hét vastgoedsymposium

er inmiddels op. de ontwikkelingen die menig vastgoedhart

sneller doen kloppen hebben er voor gezorgd dat er, na Seoul

en Singapore, voor het derde jaar op rij een bezoek gebracht

zal worden aan Azië. van 9 tot en met 21 mei staat de Study

Trip naar Shanghai op het programma en dit beloofd

wederom één van de jaarlijkse hoogtepunten te worden.

Het enthousiasme dat benodigd is voor de continuering van

het SErviCE magazine, het organiseren van lezingen, lunches,

inhousedagen, borrels en het uitvoeren van onze onderwijs-

verantwoordelijke takenis bij het SErviCE bestuur aanwezig.

de resultaten en reacties zult u in de komende SErviCE

magazines, op de SErviCE website en social media tegemoet

zien komen!

mocht u meer willen weten over studievereniging SErviCE,

de organisatie, excursies, lezingen, contacten met bedrijven

en haar activiteiten, of wilt u informatie ontvangen over spon-

sormogelijkheden, dan kunt u contact met ons opnemen. volg

SErviCE via Facebook, Linkedin, Twitter en natuurlijk via onze

website www.service-studievereniging.nl.

met vriendelijke groet,

namens het SErviCE bestuur 2011-2012,

Tim Schellevoorzitter


Eén jaar in de praktijk Begin 2010 was het zover,

ik kon beginnen met

afstuderen. De start hiervan

was niet makkelijk, er zijn

immers zoveel interessante

onderwerpen waar onderzoek

naar gedaan kan worden.

Graag wilde ik me bezig

houden met duurzaamheid.

Ik heb ervoor gekozen onderzoek

te doen naar de mogelijkheden

om de bestaande sociale

woningvoorraad duurzamer

te maken. Eind 2010 heb ik

dit onderzoek afgerond en

ben ik op zoek gegaan naar een

uitdagende baan, bij voorkeur

natuurlijk binnen een bedrijf

dat veel aandacht besteedt

aan duurzaamheid zodat dit

aansluit op mijn afstuderen.

door de kredietcrisis had ik mijn wensen en verwachtingen van mijn eerste

baan naar beneden bijgesteld. Een grote verrassing was dan ook dat brink

groep mij, nadat ik hen een brief had geschreven, direct uitnodigde voor een

sollicitatiegesprek. ik werd aangenomen als junior projectmanager bij de unit

bouwmanagement en huisvestingadvies waar ik bijna direct kon beginnen.

ik kende brink groep al van de gastcolleges die zij hebben gegeven tijdens

mijn studie real Estate managament & development aan de Technische

Universiteit van Eindhoven. Hoewel de gastcolleges gingen over gebiedsont-

wikkeling, heb ik er voor gekozen te solliciteren naar een managementfunctie.

deze functie had mijn voorkeur omdat ik tijdens mijn studie bouwtechnische

bedrijfskunde, aan de Hogeschool van Amsterdam, stage heb gelopen als

assistent projectmanager. Tijdens deze stage ben ik enthousiast geworden

voor het bouwmanagementvak.

Wat ik prettig vind aan mijn functie is dat ik zowel zelfstandig taken uitvoer

als samenwerk met collega’s en externen om taken te volbrengen. Afstemming

van onderdelen tussen de architect, installatieadviseur is bijvoorbeeld erg

belangrijk.

de voornaamste reden waarom ik deze baan leuk vind is dat het team waarin

ik meedraai werkt aan het vervullen van de wensen van de opdrachtgever.

ik ben nu een radertje in het geheel, maar als je meer ervaring hebt kun je

de motor zijn van een team dat grote en complexe projecten aanstuurt.

Huisvesting vormt een steeds belangrijkere rol bij het ondersteunen van de

organisatiedoelen. Wanneer de huisvesting een toegevoegde waarde geeft

aan de organisatiedoelen en dit ook nog eens binnen het budget past en op

tijd wordt voltooid, heb ik mijn taak volbracht.

ik werk nu mee aan de ontwikkeling van de Chemelot Campus in geleen,

die wordt omgevormd tot een innovatieve vestigingsplaats voor bedrijven

en kennisinstellingen onder meer op het gebied van chemie. Over sommige

bestaande gebouwen moeten nog besluiten worden genomen. bij deze

besluitvorming komt veel kijken, te denken aan keuzes tussen renovatie

en nieuwbouw. mijn collega’s en ik bereiden deze keuzes voor door het

aanreiken van informatie over geld, tijd, kwaliteit en risico’s. maar ook de

organisatie van de bewoners van de gebouwen moet aandacht krijgen.

is het bijvoorbeeld beter bepaalde organisaties samen te voegen in één

gebouw of juist niet? Wordt er groei verwacht in de toekomst, en zo ja,

hoeveel? Allemaal vragen waar antwoord op gevonden moet worden.

naar die antwoorden zijn we nu op zoek.

voor een van de bedrijfsonderdelen van dSm, en dus onderdeel van de

Chemelot Campus, is al een keuze gemaakt. ik stuur nu de architect en

adviseurs aan, die bezig zijn een ontwerp te maken. Afgelopen tijd ben ik

onder andere bezig geweest met een onderzoek naar het benodigde aantal

vergaderruimtes. Een belangrijke taak, omdat een tekort hieraan het

werkproces negatief kan beïnvloeden, terwijl een overschot de organisatie

onnodig op kosten jaagt. Het luisteren naar de gebruikers is hierbij erg

belangrijk. Het nieuwe werken speelt een steeds belangrijkere rol.

Ir. ing. sophie NauwelaertsSophie nauwelaerts studeerde in 2010 af aan de Technische Universiteit Eindhoven. na haar studie is ze gestart als projectmanager bij brink groep. daar houdt ze zich onder andere bezig met het bewaken van investeringskosten, de aansturing van ontwerpende en adviserende partijen en het analyseren van organisatiekenmerken.

bij brink groep zelf maken we bijvoorbeeld gebruik van flexwerkplekken.

Wanneer je op kantoor bent, zoek je een geschikte plek, passend bij de

werkzaamheden die je die dag uit wilt voeren. voor sommige organisatie-

onderdelen van dSm is dit een nieuw aspect. zij zijn gewend aan hun eigen,

vaste werkplek. niet iedereen zit op een verandering van het werkplekconcept

te wachten. Samen met de medewerkers onderzoek ik welk werkplekconcept

het beste bij hen past. Soms sta ik voor de uitdaging hen te overtuigen van de

voordelen van een bepaald concept, zoals betere interne communicatie en

een efficiënter ruimtegebruik. Hen betrekken bij workshops en tonen van

goede, maar ook minder goede voorbeelden is hierbij erg belangrijk. Het

vervolgens vertalen van deze ideeën naar een Programma van Eisen is een

leuke taak.

Andere werkzaamheden die ik verricht zijn het schrijven van een plan van

aanpak, het deelnemen aan ontwerpteambesprekingen, het aanvragen van

vergunningen en het verzorgen van aanbestedingen. Om deze taken te

kunnen uitvoeren ben ik voortdurend in contact met diverse partijen, zoals

de architect, de installatieadviseur, de constructeur, de gebruikers en de

provincie. Het samenwerken met zoveel verschillende partijen spreekt mij erg

aan, net als het werken aan bedrijfshuisvesting. Elke werknemer heeft op de

een of andere manier met het onderwerp te maken. Het vinden van het juiste

concept is uitdagend. Het is niet gemakkelijk om een ruimtestaat te vertalen

naar een huisvestingconcept. daarom is goed luisteren naar, maar ook

uitdagen van, de gebruikers zo belangrijk. zij gaan het gebouw gebruiken

en weten het best welke elementen het bereiken van organisatiedoelen

bevorderen, maar de vertaling naar een concreet huisvestingsconcept is mijn

vak. ik kijk erg uit naar de start van de bouw. Stapje voor stapje ga je zien

waar je je energie in hebt gestoken. dat resultaat is de beloning voor al het

werk dat je verricht hebt.

naast het project op de Chemelot Campus werk ik aan een project voor

burgers Ergon. Samen met een collega ondersteun ik hen bij systems

engineering, een verzameling van methoden en technieken om een ontwerp-

proces te doorlopen. Systems engineering wordt veel toegepast in de grond-,

wegen waterbouw. voor burgers Ergon maken we er gebruik van in de

utiliteitsbouw. met systems engineering kan op handige wijze worden

aangetoond hoe de ontwerper voldoet aan de eisen van de

opdrachtgever. Alle eisen worden ingevoerd en gekoppeld

aan een bewijsdocument. Aan de hand hiervan wordt een

verificatierapport opgesteld, dat aan de opdrachtgever wordt

overhandigd.

ik merk dat duurzaamheid een belangrijke rol speelt, zowel

bij brink groep als bij opdrachtgevers. brink groep heeft

bijvoorbeeld een model ontwikkeld dat het rendement van

duurzaamheidinvesteringen in bestaand vastgoed inzichtelijk

maakt. maar ook de medewerkers worden bewust gemaakt

van hun gedrag dat invloed kan hebben op het milieu.

naast het werken zijn er bij brink groep veel initiatieven om

collega’s ook op een informele manier te leren kennen. denk

aan borrels, diners, dagjes uit en zelfs wintersport. daarnaast

ben ik onlangs met een collega mee geweest naar een

bijeenkomst van ‘made for talent’. dit is een netwerk voor

professionals op sleutelposities in dynamische en innovatieve

bedrijven en organisaties in de regio Eindhoven. Het is

belangrijk niet alleen op de hoogte te blijven van waar het

bedrijf waarbij je werkzaam bent zich mee bezig houdt, maar

ook te kijken wat er om je heen gebeurt. Tot nu toe heb ik het

ontzettend naar mijn zin bij brink groep. door regelmatig

gesprekken te voeren met mijn coach en deel te nemen aan

de interne leergang, verwacht ik me op een goede manier te

kunnen ontwikkelen. Eigen initiatief is belangrijk en wordt

erg gestimuleerd. ik wil me gaan verdiepen in het kennis-

management van brink groep. ik weet nog niet in welk

onderwerp dit precies zal zijn. naast werken aan uitdagende

projecten is een prettige werksfeer voor mij erg belangrijk.

ik ga elke dag met veel plezier naar mijn werk. ik kijk ernaar

uit om me verder te ontwikkelen en meer verantwoordelijk-

heden te krijgen.

AFBEEldING 1

Chemelot Campus van broekbakema


Afstudeerder TU/e

Een goed gebiedsconcept is de verzekering van een toekomst? Conceptionele

gebiedsontwikkeling:

ontwikkelen vanuit een

mentaliteitspropositie

De Nederlandse ruimtelijke ordenings-

praktijk is door een groot aantal op

elkaar inwerkende en elkaar verster-

kende ontwikkelingen in transitie.

Tegenwoordig staat niet langer het

kwantitatief bouwen centraal.

De aandacht is verschoven naar het

(constant) aanpassen van de bebouwde

omgeving, het voldoen aan de hogere

kwaliteitseisen van de consument en

de waardeontwikkeling op de langere

termijn. Daarbij blijkt de traditionele

manier van gebiedsontwikkeling niet

langer toereikend; de huidige periode

wordt gekenmerkt door een zoektocht

naar een moderne vorm van gebieds-

ontwikkeling.

de huidige ruimtelijke ordeningspraktijk roept vragen op

omtrent het vakgebied gebiedsontwikkeling. zo wordt onder

meer getwijfeld of de met gebiedsontwikkeling gepaard

gaande grootschaligheid, langetermijnplanning en grote

financiële risico’s nog wel bij deze tijd passen. de huidige

manier van ruimtelijke planning blijkt niet ingesteld op de

structurele veranderingen die zich hebben voorgedaan en

wordt vaak nog gedomineerd door het productieproces.

gebiedsontwikkeling wordt daarin gezien als projectontwik-

keling op een grotere schaal, waarbij in een gesloten

planproces met enkele (grote) partijen wordt gewerkt aan

een bouwproject. met name de zogeheten blauwdrukplan-

ning waarin gebieden worden ontwikkeld aan de hand van

een uitgewerkt stedenbouwkundig eindbeeld krijgt momen-

teel veel kritiek te verduren, zeker omdat een verschuiving

heeft plaatsgevonden naar de herontwikkeling en transfor-

matie van reeds bestaande gebieden. deze gebieden hebben

al een leven en herbergen vele waarden. Een gebiedsgerichte

aanpak blijft echter van belang, omdat juist deze samenhang

kan zorgen voor onder andere risicodeling en meer kwaliteit.

de afgelopen jaren is een kentering zichtbaar waarbij

gebiedsconcepten worden ontwikkeld om een gebiedsontwik-

keling te ondersteunen. daarin wordt een marktgerichte

houding aangenomen en staat in toenemende mate de

eindgebruiker centraal in plaats van het productieproces.

Om die reden heb ik onderzoek gedaan naar een moderne

vorm van gebiedsontwikkeling waarbij sturing plaatsvindt in

de vorm van een gebiedsconcept.

“De insteek en de toepassing van

gebiedsconcepten lijkt vaak nog

gebaseerd op een projectmatige

en traditionele vorm van gebieds-

ontwikkeling."

de basis voor een moderne vorm van gebiedsontwikkeling is

in dit onderzoek gelegd door een gebied niet te zien als een

(eind)product maar als een dynamisch systeem dat voortdu-

rend aan verandering onderhevig is. Om een gebied te

ontwikkelen is een plan vereist dat wordt gedragen door vele

kleine en grote actoren, dat aansluit bij de bestaande

exploitatie, waarmee voortdurend in de steeds veranderende

behoeften van de consument kan worden voorzien en dat

ruimte biedt aan meerdere kleinschalige projecten. de vraag

is dan ook hoe een gebiedsconcept eruit moet zien dat

bestand is tegen deze dynamiek. Hierbij lijkt een ander soort

concept te passen dan bij individuele projectontwikkelingen.

de vorming van een gebiedsconcept wordt namelijk vaak nog

gezien als het bedenken van een verleidelijk eindbeeld of een

unieke totaaloplossing. de insteek en de toepassing van

gebiedsconcepten lijkt daardoor vaak nog gebaseerd op een

projectmatige en traditionele vorm van gebiedsontwikkeling

en biedt nog onvoldoende houvast om een antwoord te geven

op de structurele problemen binnen de ruimtelijke ordening.

in andere sectoren, zoals in de productontwikkeling of

auto-industrie, is al veel langer sprake van marktverzadiging,

een groeiende concurrentie en ingewikkelde multidiscipli-

naire ontwikkelingsprocessen. Ook hier heeft een verschui-

ving plaatsgevonden van productiegericht naar marktgericht

ontwikkelen. de laatste jaren zien we dat steeds meer

conceptgericht te werk wordt gegaan, zoals te zien valt in

figuur 1. Een benadering waarvan we binnen de gebiedsont-

wikkelingspraktijk nog veel kunnen leren. Om die reden zijn

belangrijke lessen die volgen uit de toepassing van concepten

in andere sectoren doorvertaald naar het vakgebied gebieds-

ontwikkeling.

vanuit de toepassing van concepten in andere sectoren blijkt

dat in hoofdlijnen twee verschillende soorten concepten

(producten mentaliteitspropositie) en bijbehorend twee

verschillende manieren van ontwikkelen (conceptueel en

conceptioneel ontwikkelen) onderscheiden kunnen worden:

1. Conceptueel ontwikkelen - Allereerst zien we dat concep-

ten voorkomen in de vorm van productproposities. daarin

wordt een toekomstig product beschreven door een studie-

model, plan, schets of prototype, waarin de belangrijkste

functies en kwaliteiten zijn vastgelegd. Kenmerkend aan deze

concepten is dat voornamelijk de fysieke en functionele

eigenschappen centraal staan, de haalbaarheid van het

beschreven product het uitgangspunt vormt, het concept vaak

een bepaalde houdbaarheidsdatum heeft en het concept zich

vaak richt op een bepaalde doelgroep.

2. Conceptioneel ontwikkelen - daarnaast komen concepten

voor in de vorm van mentaliteitsproposities. in deze mentali-

teitspropositie worden geen intrinsieke kwaliteiten, verbete-

ringen of toegevoegde waarde geclaimd op productniveau,

maar wordt een concept in de markt gezet in de vorm van een

gedachtegoed, een visie of een betekenis. de achterliggende

gedachte voor toekomstige ontwikkelingen wordt daarin

beschreven en hierdoor wordt afstand gedaan van de concurrentiestrijd op

basis van productproposities. deze manier van ontwikkelen is meer concept-

gericht en wordt ook wel ‘concepting’ genoemd. Het concept vormt in dit

geval vaak een standvastige basis van een organisatie of een merk.

Een voorbeeld van een merk dat zich op een conceptionele manier ontwikkeld

is het merk Harley-davidson. Het merk is niet zozeer populair vanwege de

kwaliteit van de motoren (productpropositie), maar vanwege het gedachte-

goed (mentaliteitspropositie) achter het merk. Het merk staat voor het uiten

van een bepaalde manier van leven en is daardoor van betekenis voor de

consument. gevolg is dat Harley-davidson naast motoren ook andere

producten als kleding, restaurants, agenda’s en mokken aan kan bieden.

Producten die op hun beurt op een conceptuele manier ontwikkeld zijn

passend binnen de achterliggende mentaliteitspropositie. ze dragen bij aan

het verkondigen van het achterliggende concept en ontlenen hier ook een

bepaalde meerwaarde aan. Andere voorbeelden van merken die zich op een

conceptionele manier ontwikkelen zijn The body Shop en max Havelaar.

de producten van deze merken vormen een uiting van een achterliggende

betekenisvolle ideologie, respectievelijk om milieuvriendelijke natuurlijke

producten te verhandelen en het stimuleren van de eerlijke wereldhandel.

Een merk als mars staat daarentegen voornamelijk voor de productpropositie,

een chocoladereep met een laagje caramel. in de marketingliteratuur wordt

als gevolg hiervan onderscheid gemaakt tussen productmerken en concept-

merken.

“Vraaggestuurd marktdenken lijkt binnen de

gebiedsontwikkelingspraktijk te overheersen."

de resultaten uit de literatuurstudie hebben geleid tot de conclusie dat ook in

de bouw onderscheid gemaakt kan worden tussen conceptuele en conceptio-

nele gebiedsontwikkeling. daarbij gaat conceptuele gebiedsontwikkeling uit

van een productpropositie, dat neerkomt op het beschrijven van een

stedenbouwkundig plan of ontwerp op basis van bijvoorbeeld de gewenste

functies, het aantal vierkante meters, een toekomstige doelgroep, een

programma van eisen of een bepaald thema. Aspecten waarover in het

algemeen moeilijk tot een overeenstemming kan worden gekomen. de

realisatie en verkoop van een project vormt daarbij het uitgangspunt in plaats

van het uitdragen van een achterliggend gedachtegoed, een visie of een

betekenis. bij conceptionele gebiedsontwikkeling wordt de ontwikkeling juist

gestart vanuit een mentaliteitspropositie waarin de achterliggende gedachte

achter de toekomstige ontwikkelingen wordt vastgelegd. niet de realisatie van

een haalbaar eindbeeld, maar het uitdragen van een gedachtegoed vormt het

E. westerhof MscEmiel Westerhof is in oktober afgestudeerd aan de Technische Universiteit Eindhoven in de richting real Estate management & development en momenteel werkzaam als conceptionist bij Concire in rotterdam. Emiel is tijdens zijn onderzoek begeleid door dave Havermans, Leonie van de ven en david Tuinzing. dave Havermans en Leonie van de ven zijn verbonden aan de Technische Universiteit Eindhoven. david Tuinzing is conceptionist bij Concire.

FIGuur 1

verschuiving binnen het vakgebied marketing.

periode Focus taken

1945 - 1960 Productiegericht: productiecapaciteit Distribueren van product

1960 - 1970 Productiegericht: kwaliteit en prestaties Benoemen kwaliteit van product

1970 - 1990 Verkoopgericht: beeldvorming en communicatie Overtuigend verkopen van product

door onderscheiding en herkenning

1990 - 2005 Marktgericht: doelgroepen, leefstijlen, behoeften Consument als ontwerpbasis

2005 - heden Conceptgericht: waardebod, emotioneel Gedachtegoed / betekenis

communiceren


doel. Het gedachtegoed vormt een standvastige basis waarmee een richting

wordt beschreven waarbinnen (toekomstige) ontwikkelingen in het gebied

kunnen plaatsvinden.

Conceptionele gebiedsontwikkeling vereist een fundamenteel andere

benadering dan momenteel vaak wordt toegepast. momenteel lijkt het

vraaggestuurde marktdenken binnen de gebiedsontwikkelingspraktijk te

overheersen, waarbij vroegtijdig wordt gekozen voor een bepaald program-

ma, een bepaalde doelgroep en een bepaald thema. Er wordt gekeken wat

anderen aanbieden, wat consumenten kopen en wat consumenten vragen.

dat wordt vervolgens vertaald en aangeboden. Het antwoord op de vraag

waarom juist die doelgroep wordt bediend, dat thema is gekozen en dat

programma wordt gerealiseerd, ontbreekt. Er wordt als het ware een

(nieuwe) identiteit voor een gebied gekozen of bedacht in plaats van dat er

een ontwikkeling plaatsvindt vanuit de eigenheid van het gebied en het

enthousiasme van de betrokken mensen en organisaties zelf. dit terwijl het

juist in deze tijd steeds belangrijker wordt om juist hier aansluiting bij te

vinden. de huidige belanghebbenden moeten immers voor een groot

gedeelte de ontwikkeling gaan dragen.

“Bij conceptionele gebiedsontwikkeling

wordt de ontwikkeling gestart vanuit een

mentaliteitspropositie."

Het wordt dan ook steeds belangrijker om vanuit het gebied en de betrokken

mensen en organisaties na te denken over meer existentiële vragen: Wat

maakt dit gebied uniek? Wat is de betekenis van dit gebied? Waar zijn wij

goed in? Wie zouden wij als gebruikers willen hebben? Wat kunnen wij de

gebruiker bieden? door hierover na te denken start de vorming van het

gebiedsconcept vanuit de eigenheid van het gebied en vanuit een gedachte-

goed die volgt uit de betrokkenheid van de partijen en mensen in dat gebied.

daardoor wekt het concept meer enthousiasme op bij de betrokken partijen,

nodigt het uit tot samenwerken en is het uiteindelijke resultaat vaak meer

onderscheidend en innovatiever dan wanneer het concept tot stand komt

vanuit een eenzijdige visie, namelijk die van de stedenbouwkundige. door de

gedachte achter de ontwikkelingen te beschrijven kan steeds op zoek worden

gegaan naar haalbare projecten die op dat moment kunnen

bijdragen aan het verkondigen van het gedachtegoed.

daardoor biedt het gebiedsconcept ruimte aan kleinschalige

projecten en een meer organische vorm van ontwikkelen

terwijl de samenhang in het gebied is gewaarborgd. Het

gebiedsconcept blijkt daardoor veel duurzamer te zijn, omdat

steeds dynamisch kan worden ingespeeld op veranderingen

die zich voor doen.

Tegenwoordig zien we steeds meer gebieden die zich op een

conceptionele manier ontwikkelen. gebieden waarbij niet het

bouwen van een x-aantal woningen als uitgangspunt wordt

genomen met soms nog een bedacht thema als een soort

laagje make-up om ze verkoopbaar te maken, maar waar

daadwerkelijk geprobeerd wordt om een gedachtegoed of

visie te verkondigen. Een gedachtegoed dat volgt uit en

aansluit bij de ideeën en opvattingen van de gebruikers van

het gebied. zo zien we dat in het project Scheveningen Haven

aansluiting wordt gevonden bij de vissers in het viscluster. En

zien we bijvoorbeeld in Lanxmeer Culemborg dat in de

behoefte van mensen wordt voorzien om uiting te geven aan

hun kijk op een duurzame samenleving. bij Leerpark

dordrecht worden mensen en organisaties uitgedaagd om

mee te denken over de ontwikkeling en het tot bloei brengen

van een betekenisvol ‘Leerpark’. zowel uit de praktijkvoor-

beelden als uit de afgenomen interviews blijkt dat dit leidt tot

meer draagvlak en dat daardoor vaak meer mogelijk is, zowel

wat betreft het programma als qua regelgeving en in

financieel opzicht. de verwachting is daarom ook dat steeds

meer gebieden worden ontwikkeld op basis van een

gebiedsconcept in de vorm van een mentaliteitspropositie.

gebieden die een gedachtegoed en een visie vertegenwoordi-

gen, de klassieke gedefinieerde markten omzeilen en juist

daardoor mensen en organisaties aan zich weten te binden.

in de praktijk zien we namelijk dat juist die gebieden in de

huidige tijd zich wel doorontwikkelen en in staat zijn om mee

te bewegen met de tijdgeest.

Afstudeer- verslagen tu/e - rEMd

Op deze pagina treft u een overzicht

van de meest recente afstudeer-

verslagen van de opleiding Real

Estate Management and Development

aan de Technische Universiteit

Eindhoven. Het complete overzicht

van afstudeerverslagen is te

vinden op de website van SERVICE:

www.service-studievereniging.nl

Bestelling van de verslagen geschiedt

door invulling van het bestelformulier

op de internetsite. De kosten bedragen

EUR 30,- per verslag (inclusief

verzendkosten). De levertijd van een

verslag bedraagt circa twee weken.

Auteur: Niels Langenhuizenbestelnr.: 433

Opleiding: rEmd

Jaar: 2010

Volg de consument “Een onderzoek naar klantgericht stedelijk ontwikkelen”de nederlandse woningmarkt is in de 21e eeuw definitief van

een traditionele aanbod gestuurde markt veranderd in een

klantgerichte markt waarin de macht bij de consument ligt.

dat de woningmarkt zich te lang heeft laten leiden door de

aanbodgedreven markt is met de huidige patstelling en de

crisis in sneltreinvaart duidelijk geworden. Onder druk van

het woningtekort is deze situatie lange tijd verbloemd, zodat

nu pas duidelijk is geworden dat er een mismatch is tussen

vraag en aanbod. de woningmarkt is hierdoor op een

keerpunt komen te staan, waarbij afscheid wordt genomen

van ‘ontwikkelen in de wei’ en een reactieve houding.

Complexe stedelijke projecten zullen de corebusiness gaan

vormen met een proactieve manier van ontwikkelen en een

focus op waardecreatie en psychologische behoeften. de

ontwikkelaar dient zijn werkwijze hierop aan te passen.

in dit onderzoek wordt een klantgerichte methode gevormd

die in projecten op stedelijke woonlocaties waarde voor de

eindgebruiker kan creëren, zodat de eindgebruiker centraal

komt te staan en de ontwikkelaar tegelijkertijd zijn afzetrisico

kan verlagen, doorlooptijd kan verkorten en opbrengsten en

continuïteit kan verhogen.

Auteur: Bas Steeghbestelnr.: 437

Opleiding: rEmd

Jaar: 2011

De samenwerking tussen de ontwikkelaar en de zorginstelling: Realiteit of Utopie?binnen de zorgsector van nederland vindt een verplaatsing

plaats van de verantwoordelijkheden. Waar voor 2006 (onder

het bouwregime ex Wzv) de staat volledig garant stond voor

de financiering van zowel de zorg als het vastgoed van de

zorginstellingen, is deze verantwoordelijkheid met behulp

van een transitiefase aan het verschuiven naar de zorginstel-

lingen zelf. dit betekent een omschakeling van centrale

aanbodsturing naar gereguleerde marktwerking wat resulteert

in grote gevolgen voor de manier waarop de zorginstellingen

met hun vastgoed om moeten gaan. Het vastgoed wordt een

risico-object waar het binnen het bouwregime ex Wzv een

verzekerd object was. daarnaast komen de zorgpartijen in

een marktgerichte, risicovolle omgeving terecht waar men

geen ervaring mee heeft. de gewijzigde wetgeving, het nieuwe

speelveld en de toename van de complexiteit van de huisvesti-

gingsopgaven in de zorg bieden wellicht kansen voor

zorginstellingen en vastgoedpartijen om op een integrale

manier samen te werken bij de ontwikkeling van woonzorg-

vastgoed. met behulp van dit onderzoek is een procesinstru-

ment gecreëerd dat projectontwikkelaars inzicht biedt in de

vraagstukken binnen de samenwerking met zorginstellingen

in het vastgoedontwikkelingsproces voor woonzorgvast-

goed, als gevolg van de gewijzigde wetgeving en het nieuwe

speelveld in de zorg.


Auteur: Raoul Dols bestelnr.: 438

Opleiding: rEmd

Jaar: 2011

Bouworganisatievormen bij verpleeg- en verzorgingsinstel-lingen “Model voor de keuze van bouworganisatievormen voor verpleeg- en verzorgingsinstellingen bij de realisatie van nieuwbouwprojecten”.verpleeg- en verzorgingsinstellingen hebben de afgelopen

jaren veel veranderingen doorgemaakt. Ook op het gebied

van vastgoed zijn de instellingen zelf verantwoordelijk

geworden voor het vastgoed dat men in portefeuille heeft. Op

dit moment worden de kosten voor het vastgoed nog steeds

gedekt op basis van nacalculatie, maar er zal in de komende

jaren gewerkt worden naar de invoering van de normatieve

Huisvestingscomponent (nHC). deze vergoeding is gekoppeld

aan de zzP’s (zorg zwaarte Pakketten) die door de verpleeg-

en verzorgingsinstelling geleverd worden. dit betekent dat er

geen vergoeding is voor het vastgoed wanneer er geen zorg

geleverd wordt. Parallel hieraan worden er plannen gemaakt

voor het doorvoeren van het verder scheiden van wonen en

zorg. met deze wijzigingen in het systeem verandert ook de

markt waarin de zorginstellingen opereren. Was het in het

oude systeem zo dat de verpleeg- en verzorgingsinstellingen

bij het realiseren van nieuwbouw verplicht waren om met

een traditionele bouworganisatievorm te werken en bij hoge

uitzondering in bouwteamverband, heeft men nu de keuze uit

alle mogelijkheden die er op de markt zijn. dit onderzoek

richt zich op deze mogelijkheden door middel van het ontwik-

kelen van een model waarmee uiteengezet wordt welke

mogelijkheden verpleeg- en verzorgingsinstellingen hebben

voor bouworganisatievormen bij hun nieuwbouwopdrachten.

Uit het model zal blijken wat de meest voor de hand liggende

bouworganisatievorm is voor een investering in vastgoed

binnen het strategisch beleid van de organisatie.

Auteur: Petra Quirijnsbestelnr.: 439

Opleiding: rEmd

Jaar: 2011

COMPLEX GEMENGD COMPLEX “Een exploratief onder-zoek naar de belemmeringen voor woningcorpora-ties bij het doorvoeren van energiebesparende maatre-gelen binnen gemengde wooncomplexen”Steeds meer corporaties houden zich bezig met de energie-

prestatie van hun vastgoedportefeuille. gemiddeld 55% van

het corporatiebezit is gestapelde bouw. deze kunnen

voorkomen in de vorm van huurcomplexen of gemengde

complexen. gemengde complexen bestaan zowel uit huur-

als koopwoningen. deze vorm komt tegenwoordig steeds

vaker voor doordat corporaties meer woningen verkopen. de

beheerstrategie bij gemengde complexen wordt anders

vormgegeven dan bij huurcomplexen. Een corporatie heeft

namelijk niet alleen te maken met haar huurders, maar ook

met particuliere eigenaren. deze beheerstructuur kan het

voor corporaties ingewikkeld maken om energiebesparende

maatregelen door te voeren binnen gemengde complexen. in

de praktijk blijken veel corporaties te worstelen met het

doorvoeren van energiebesparing binnen gemengde

complexen. door middel van dit onderzoek wordt er gestreefd

inzicht te verkrijgen in eventuele belemmeringen die

woningcorporaties ondervinden bij het doorvoeren van

energiebesparende maatregelen binnen een gemengd

wooncomplex. daarnaast worden er maatregelen geformu-

leerd om deze belemmeringen te reduceren.

Auteur: Elies Kootbestelnr.: 440

Opleiding: rEmd

Jaar: 2011

Balanceren tussen vertrouwen en wantrouwen “Intern toezicht woningcorporaties” Woningcorporaties worstelen met de vormgeving van het

interne toezicht. dit blijkt uit de incidenten die zich in de

corporatiesector hebben voorgedaan, uit de kritiek op het

toezicht vanuit de media en uit de politiek die twijfelt aan het

vertrouwen in het functioneren van het interne toezicht. Sinds

de bruteringsoperatie zijn woningcorporaties zich meer gaan

bewegen in het middenveld tussen markt, overheid en

maatschappij en hebben ze een grotere bestuurlijke vrijheid

gekregen. naast het beheren van vastgoed zijn woningcorpo-

raties projecten gaan initiëren, ontwikkelen en realiseren. de

sector is gaan concurreren met marktpartijen en is zich meer

gaan richten op leefbaarheid vraagstukken. Hierdoor zijn

strategische keuzes belangrijker geworden met de grotere

risico�s van dien. deze risico�s konden voorheen bij de

overheid afgedekt worden maar tegenwoordig dienen

corporaties zelfstandig met deze risico�s om te gaan. de

oorzaak van de incidenten is dan ook te vinden in gebrekkig

risico�inzicht, management en toezicht. Hierdoor is de rol van

de commissaris, die verantwoordelijk is voor het interne

toezicht, onder druk komen te staan. dit heeft geresulteerd in

maatregelen ter verbetering van het interne toezicht. voor de

raad van Commissarissen hebben deze maatregelen echter

geresulteerd in complexere regelgeving vooraf en meer

extern toezicht in de vorm van toetsing en controles achteraf.

Onderzoek naar het inhoudelijk functioneren van het interne

toezicht is slechts in beperkte mate uitgevoerd. de centrale

vraag die in dit onderzoek behandeld zal worden is: “Hoe kan de

raad van Commissarissen zo effectief mogelijk toezicht houden

op risico’s bij beslissingen over vastgoed investeringen?”.

Auteur: Paul Eerenbergbestelnr.: 441

Opleiding: rEmd

Jaar: 2011

Transformatie van monofunctionele kantoorlocaties “Transformatie op gebiedsniveau van monofunctionele kantoorlocaties”Een aanzienlijk deel van de structureel leegstaande kantoren

in nederland bevindt zich op monofunctionele kantoorloca-

ties. gemeenten streven ernaar om een deel van dit overschot

aan kantoren op deze locaties te herstructureren naar

gemengde gebieden. in de praktijk blijkt echter dat dergelijke

ambities lastig zijn te verwezenlijken. Enerzijds worden er

door zowel publieke als private partijen te veel inkomsten

gegenereerd met het ontwikkelen van nieuwbouwlocaties,

anderzijds vormen de verschillende waarderingen van de

betrokken actoren nog een van de voornaamste struikelblok-

ken in het transformatieproces. buiten deze obstakels is het,

ook door de lange doorlooptijd van binnenstedelijke

gebiedsontwikkelingen van deze aard en omvang, niet

realistisch om te verwachten dat deze problematiek op de

korte termijn kan worden opgelost. de visie moet hierbij op

de lange termijn zijn gericht. desondanks is het nog steeds

belangrijk, dat wanneer de kans zich aandient om een

monofunctionele kantoorlocatie te transformeren dan wel

herstructureren, de instrumenten die aanwezig zouden

moeten zijn om dit te bewerkstelligen. in dit onderzoek wordt

de volgende centrale vraagstelling behandeld: “Wat moet er

op locatie- en gebouwniveau worden gewijzigd om een

monofunctionele kantoorlocatie met veel structurele leegstand

te transformeren dan wel herstructureren naar een ‘succes-

volle’ locatie met weinig tot geen structurele leegstand? “

Auteur: Niek Bongersbestelnr.: 442

Opleiding: rEmd

Jaar: 2011

Belemmeringen voor de groei van de bedrijfs- ruimtebeleggingsmarktde vraag die centraal staat in dit onderzoek is wat ervoor

zorgt dat de bedrijfsruimtebeleggingsmarkt in nederland

relatief klein blijft. vóór de wereldwijde crisis medio 2008

kwam er steeds meer kapitaal beschikbaar voor vastgoedbe-

leggingen. in de traditionele vastgoedbeleggingssectoren in

nederland, te weten woningen, winkels en kantoren, was dit

goed merkbaar doordat de vraag naar vastgoed op toploca-

ties groot bleef onder beleggers ondanks de daling van de

aanvangsrendementen. Alternatief vastgoed, zoals bedrijfs-

ruimten werd door beleggers weinig in overweging geno-

men.de bedrijfsruimtebeleggingsmarkt in nederland blijft

achter bij bijvoorbeeld die van het verenigd Koninkrijk. in dat

land is de bedrijfsruimtebeleggingsmarkt een volwaardige

beleggingsmarkt met een grotere omvang dan de woning-

markt. de bedrijfsruimtesector wordt in nederland nog

steeds gekenmerkt als ‘alternatief’, maar kan wellicht beter

getypeerd worden als ‘niche’, aangezien beleggingsresultaten

de afgelopen jaren gunstiger zijn geweest dan die van

beleggingen in woningen, winkels en kantoren. Het financieel

resultaat kan dus geen reden zijn voor beleggers om de

bedrijfsruimtesector links te laten liggen. dit onderzoek

probeert te verklaren wat de oorzaken zijn voor de relatief

kleine bedrijfsruimtebeleggingsmarkt in nederland en wat

deze beleggingsmarkt kan belemmeren te groeien in de

toekomst.

Auteurs: Roger Schouten en Mark de Jongbestelnr.: 443

Opleiding: rEmd

Jaar: 2011

Invloeden van fysieke wijzigingen op passantenstromen in binnenstedelijke winkelgebiedendoor de professionalisering van de vastgoed- en retailmarkt

is er steeds meer vraag naar informatie en data met betrek-

king tot passantenstromen en consumentengedrag in

winkelgebieden. door actuele onderwerpen als vergrijzing,

demografische krimp, internetwinkels, schaalvergroting in

hoofdwinkelgebieden, beperkte financieringsmogelijkheden

en oplopende leegstand wordt de noodzaak van weloverwo-

gen duurzame en risicomijdende ontwikkelingen steeds

belangrijker. in dit kader is het van belang onderzoek te

verrichten naar fysiek ruimtelijke factoren die van invloed zijn

op passantenstromen in winkelgebieden. in deze studie wordt

dan ook inzicht verkregen in de invloeden van de belangrijk-

ste fysiek ruimtelijke ingrepen in binnenstedelijke winkelge-

bieden op passantenstromen. Onderzocht wordt of er verband

bestaat tussen bepaalde fysiek ruimtelijke veranderingen in

binnenstedelijke winkelgebieden en veranderingen in

passantenstromen in die winkelgebieden. de invloeden van

deze fysiek ruimtelijke veranderingen worden onderzocht om

bij toekomstige ruimtelijke ingrepen in binnenstedelijke

winkelgebieden een beter onderbouwde inschatting van de

effecten op passantenstromen mogelijk te maken.


Auteur: Nadja Bressersbestelnr.: 444

Opleiding: rEmd

Jaar: 2011

De toekomst van aanloopstraten “Een onderzoek naar maatregelen om de potentie van aanloopstraten ten volle te kunnen benutten”de winkelmarkt werd decennialang gekenmerkt door groei.

Op het moment van economische groei ontstond er meer

vraag naar winkelruimte met als gevolg expansie van het

kernwinkelgebied en het verwinkelen van aanloopstraten.

Een aanloopstraat is een straat die onderdeel uitmaakt van

de binnenstad. Aanloopstraten behoren niet tot het kernwin-

kelgebied, maar staan wel in verbinding met of vormen de

entree naar het kernwinkelgebied. de aanloopstraten

behoren tot het b- en C-milieu. daarnaast is een aanloop-

straat te typeren door relatief veel kleinschalig, zelfstandig

ondernemerschap en een hoge mate van functiemenging van

detailhandel, horeca, ambacht, dienstverlening en in mindere

mate de woonfunctie.

Het functioneren van de aanloopstraat wordt voornamelijk

bepaald door de aanwezige functies en actoren, de attractivi-

teit, de bovengenoemde ruimtelijke dynamiek, diverse

ontwikkelingen op de winkelmarkt en het type aanloopstraat.

door huidige ontwikkelingen wordt de winkelmarkt niet

langer zonder meer gekenmerkt door groei. Onder andere de

vergrijzing, bevolkingskrimp en internetwinkels beginnen

hun weerslag te hebben op de binnenstad. de problemen

manifesteren zich met name in de aanloopstraten. Om de

negatieve ontwikkelingen tegen te gaan moet er iets verande-

ren. dit onderzoek richt zich op de toekomst van aanloopstra-

ten waarvan het functioneren verslechtert. Er wordt nage-

gaan op welke wijze en met welke maatregelen een slecht

functionerende aanloopstraat structureel verbeterd kan

worden.

Auteur: Kim Damoiseauxbestelnr.: 445

Opleiding: rEmd

Jaar: 2011

Krimp krimpt niet “Samenwerken bij een gebiedsontwikke-ling in krimpgebieden” na jarenlang de vastgoedmarkt bekeken te hebben vanuit een

perspectief waarin alleen sprake was van bevolkingsgroei,

heeft men enkele jaren geleden kennis gemaakt met het

verschijnsel bevolkingskrimp, oftewel een daling van de

bevolkingsaantallen. Een aantal krimpregio’s in nederland

heeft ervoor gekozen de krimp regionaal te benaderen door

middel van een samenwerkingsverband. inmiddels heeft ook

de landelijke overheid aandacht voor de krimp, maar het

beleid is nog summier te noemen. daarnaast is in de

beleidsvoering nog niet voldoende rekening gehouden met

de genoemde regionale verschillen. de huidige zoektocht van

partijen naar hoe samen te werken en wat bij deze samen-

werking van belang is, gaat moeizaam. door de vergrote

complexiteit, de hoge noodzaak van integraliteit, de veelheid

aan verschillende stakeholders en verschillende belangen

komt de samenwerking maar moeizaam op gang en stuiten

stakeholders op veel knelpunten en struikelblokken in de

samenwerking bij de begeleiding van de krimp. Het is niet

meer mogelijk de gebaande paden uit het verleden blinde-

lings te volgen. Het is een zoektocht naar de juiste aanpakme-

thode. dit onderzoek heeft tot doel een advies te formuleren

dat een handvat biedt voor het optimaliseren van de

samenwerking tussen stakeholders in nederlandse krimpge-

bieden, om zodoende de kansen van de bevolkingskrimp te

benutten en de bedreigingen te keren.

Auteur: Tom Bovend’ eerdtbestelnr.: 446

Opleiding: rEmd

Jaar: 2011

Eerste hulp bij ziekenhuisvastgoed “De ontwikkeling van een instrument dat strategische vastgoedbeslissingen binnen ziekenhuizen ondersteunt en inzichtelijk maakt” in nederland zijn er op dit moment ongeveer 110 ziekenhui-

zen. Uit verschillende onderzoeken blijkt dat nederland erg

hoog scoort m.b.t. het zorgniveau. dit heeft echter wel

gevolgen voor de totale kosten van de zorg. Sinds de

invoering van het nieuwe zorgstelsel in 2006 zijn de kosten

significant toegenomen. Jaarlijks stijgen de kosten

voor zorg met 4%, dit is veel harder dan dat de economie op

dit moment groeit. de financiële druk op ziekenhuizen leidt er

toe dat ziekenhuizen andere keuzes moeten gaan maken met

betrekking tot hun vastgoed. Waar vroeger bepaalde

beslissingen betreffende het vastgoed vanzelfsprekend

waren, dienen er nu omzetverwachtingen en prognoses

gemaakt te worden om banken te overtuigen om te investe-

ren. Functies die niet financieel rendabel zijn vallen op deze

manier buiten de boot, hetgeen natuurlijk ondenkbaar is.

momenteel ontbreekt het vooral aan vastgoedconcepten die

inspelen op de veranderingen die komende zijn en aan

middelen die vastgoedverantwoordelijken in staat stellen

ethische discussies om te buigen naar discussies gebaseerd

op objectieve feiten. de doelstelling van dit onderzoek is om

een instrument te ontwikkelen dat ziekenhuizen een eerste

aanzet geeft ten aanzien van vastgoedconcepten voor

nieuwbouwprojecten. dit instrument dient proactieve

scenario’s te genereren voor nieuwbouwprojecten waarbij

rekening wordt gehouden met nieuwe inzichten en verande-

rende marktomstandigheden ten aanzien van ziekenhuisvast-

goed. van belang hierbij is dat er rekening gehouden wordt

met restricties van specifieke ziekenhuisfuncties. de concep-

ten dienen vastgoedmanagers van ziekenhuizen in staat te

stellen beslissingen te nemen die de visie en strategie van het

ziekenhuis ondersteunen. daarnaast is het van belang dat er

bewustheid gecreëerd wordt bij de medewerkers van het

ziekenhuis voor de veranderingen van overheidswege en de

daarbij behorende financiële gevolgen, zowel binnen het

ziekenhuis als geheel als op projectniveau. de financiële

continuïteit van het ziekenhuis als organisatie staat hierbij

centraal.

Auteur: Martin de Brouwerbestelnr.: 447

Opleiding: rEmd

Jaar: 2011

Overprogrammering van woningen “Signaleren, Selecteren Reageren” recent hebben verschillende artikelen geduid op een

opmerkelijke ontwikkeling. Er zijn meer woningplannen dan

nodig. Uit eigen onderzoek blijkt dat 152 gemeenten te maken

hebben met een overprogrammering van woningen groter

dan 30 procent. dit is meer dan eenderde van alle neder-

landse gemeenten. Ondanks deze constateringen is er

nauwelijks geschreven over een overmaat aan woningbouw-

plannen. Wel wordt er wordt enige aandacht besteed in het

kader van de krimpproblematiek in diverse stukken. Pas

wanneer men onderkent met krimp te maken te hebben lijkt

men zich ook de overmaat aan plannen te realiseren.

desalniettemin wordt in deze stukken niet nader op overpro-

grammering ingegaan. Uit de aandacht die aan overprogram-

mering is besteed blijkt wel dat het een onderwerp van

belang is. Aangezien plancapaciteit de intentie tot bouwen

inhoudt, kan worden gesteld dat dit leidt tot overproductie

met leegstand en leefbaarheidverlies tot gevolg of dat in

plannen geïnvesteerd is welke niet zullen worden gereali-

seerd. in dit onderzoek wordt de mate van overprogramme-

ring en het identificeren van redenen die leiden tot het

ontstaan hiervan onder de loep genomen. verder worden de

gevolgen van overprogrammering en de rollen van de

partijen in dit proces onderzocht, om daarmee inzicht te

vergaren in beleidsopties van deze partijen in krimpgebieden.

Hiermee kunnen aanbevelingen gedaan worden aan actoren

met betrekking tot het omgaan met overprogrammering.

Auteur: Maikel Lemmensbestelnr.: 448

Opleiding: rEmd

Jaar: 2011

Geloven in maatschappelijk vastgoed “De kansen en mogelijkheden van nieuwe maatschappelijke functies in leegstaand religieus vastgoed” Steeds meer kerken verliezen hun religieuze functie en komen

leeg te staan. dit komt enerzijds door een verminderd aantal

gelovigen maar ook doordat het aantal gelovigen dat de

kerken regelmatig bezoekt sterk is afgenomen. deze twee

zaken zorgen er voor dat de inkomsten teruglopen. de

teruglopende inkomsten in combinatie met de stijgende

onderhoudskosten hebben tot gevolg dat in de komende tien

jaar minimaal 890 kerken de deuren moeten sluiten omdat de

kosten van instandhouding niet meer opgebracht kunnen

worden. veel van de kerken die moeten sluiten zijn echter

monumenten en mogen daarom niet gesloopt worden. Tevens

zorgt die status van monument ervoor dat herbestemming als

problematisch gezien wordt. de kerken niet herbestemmen

en als een soort standbeelden in het landschap laten staan is

daarentegen iets dat door veel partijen (zoals de overheid en

omwonenden) als onwenselijk wordt gezien omdat dit tot

verloedering en overlast leidt. daarnaast is er de laatste tijd

een toegenomen interesse om te investeren in maatschappe-

lijk vastgoed. zowel woningcorporaties als private investeer-

ders zien in maatschappelijk vastgoed kansen, zoals lagere

risico’s en stabielere inkomsten, die ze momenteel niet zien in

woningen en kantoren. Ondanks dat religieus vastgoed bij

een herbestemming bijna altijd zijn religieuze en soms ook

zijn maatschappelijke taak verliest, roepen de gebouwen

vanuit de maatschappij nog steeds speciale gevoelens op.

Kortom er ontstaat een overschot aan (leegstaande) religi-

euze gebouwen waarvan de maatschappij niet weet wat men

er mee moet en aan de andere kant is er een groeiende

interesse in maatschappelijk vastgoed. dit onderzoek ziet die

groeiende belangstelling als een kans, zodat het leegstaande

religieuze vastgoed door middel van herbestemming een

maatschappelijke functie kan blijven vervullen. Er wordt

onderzocht wat de mogelijkheden en kansen (of exploitatie

mogelijkheden) voor een nieuwe (maatschappelijke) functie

in leegstand (voormalig) religieus vastgoed zijn.

Auteur: Dennis in den Kleefbestelnr.: 449

Opleiding: rEmd

Jaar: 2011

De ontwikkeling van stadions en stadiongebieden “Een ondersteunend model voor de ontwikkeling van middel-grote stadions en het omliggende gebied”de ontwikkeling van stadions en stadiongebieden is in het

verleden niet altijd even succesvol verlopen. vaak worden

stadions niet functioneel ontwikkeld of komt het omliggende

gebied niet tot bloei. Omdat betaald voetbal organisaties

steeds meer in financiële problemen raken zijn zij zelf niet in

staat een nieuw stadion te laten bouwen. Om een stadion ook

voor marktpartijen interessant te maken moet een stadion en

stadiongebied vaker gebruikt worden dan één keer in de twee

weken. dit kan gerealiseerd worden door het stadion te

combineren met andere functies, waardoor een stadion en

een stadiongebied niet alleen gebruikt wordt voor voetbal-

wedstrijden. Hiervoor is het voor alle partijen die bij zo een

ontwikkeling betrokken zijn belangrijk om te weten waaraan

een stadion en stadiongebied moet voldoen. in dit onderzoek

zijn allereerst de kwaliteitsaspecten die van belang zijn voor

het creëren van goed functionerende stadions en stadionge-

bieden onderzocht. vervolgens zijn ook de initiatief- en

ontwikkelingsfase van het ontwikkelingsproces en de

aspecten die in deze fasen van het ontwikkelingsproces van

belang zijn onderzocht. Hierbij wordt specifiek ingegaan op

stadionontwikkelingen. Het ontwikkelingsproces is van

belang om de kwaliteitsaspecten in het juiste stadium te

kunnen waarborgen. daarnaast zijn een tweetal casestudies

gedaan om praktische ervaringen uit recente stadionontwik-

kelingen te achterhalen.


contact studievereniging sErvIcEStudievereniging SERVICE is de studievereniging die de master-

richting Real Estate Management and Development aan de TU/e

vertegenwoordigt. Daarbij vertegenwoordigen we een grote groep

studenten die deze master volgen of gaan volgen.

ActiviteitenWe brengen drie keer per jaar het SERVICE Magazine uit. Daarnaast

organiseren we gedurende het jaar nog vele andere activiteiten. Zo

gaat SERVICE met een grote groep studenten op studiereis, worden

er meerdere excursies, lezingen, symposia, workshops en nog veel

meer activiteiten georganiseerd.

In contact komen met studentenHet is belangrijk dat de studenten in contact komen

met de praktijk, vandaar dat het belangrijk is dat

we de activiteiten kunnen organiseren samen met

het bedrijfsleven. We kunnen dan ook niet zonder

het bedrijfsleven. We zijn altijd op zoek naar nieuwe

contacten en nieuwe sponsoren!

SERVICE ondersteunenWilt u SERVICE ondersteunen, met SERVICE

samenwerken, een activiteit organiseren of adverteren

in dit magazine, neem dan contact op met SERVICE.

Op deze manier komt u in contact met studenten en

weten zij u ook in de toekomst te vinden. Investeren

in studenten is namelijk een investering in uw

toekomst.

Meer informatieKijk voor meer informatie op

www.service-studievereniging.nl of meldt u aan op

de LinkedIn Groep van Studievereniging SERVICE.

Contactrick willems

Acquisitie/Bedrijvenrelaties

[email protected]

06 30 10 75 97

Auteur: Alexander Zoetemelkbestelnr.: 452

Opleiding: rEmd

Jaar: 2011

Bedrijfsidentiteit vs. Bedrijfsimago “Een onderzoek naar de rol van bedrijfshuisvesting bij branding in de bankensector”

Het onderscheiden van de organisatie is vandaag de dag voor

bedrijven steeds belangrijker. Consumenten worden steeds

veeleisender en nichemarkten worden steeds sneller

ingevuld. bedrijven kunnen zich onderscheiden van concur-

renten door het uitdragen van een eigen identiteit. dit kunnen

ze doen door middel van branding van hun identiteit. dit

onderzoek bekijkt welke aspecten van belang zijn bij het

waarnemen van het imago door de klant. Er is onderzocht op

welke manier banken bedrijfsidentiteit uitdragen (door

middel van bedrijfshuisvesting) en hoe klanten bedrijfsimago

waarnemen. Op deze manier wordt er een koppeling gemaakt

tussen bedrijfsidentiteit en bedrijfsimago. de doelstelling bij

dit onderzoek luidt:

inzicht krijgen in hoeverre het bedrijfsimago en de be-

drijfsidentiteit van banken overeenkomen en welke aspecten

van bedrijfshuisvesting hier in welke mate op van invloed

zijn, zodat organisaties hier rekening mee kunnen houden.

identiteit bestaat uit unieke aspecten en wordt gecreëerd

doordat sterke kanten van het product of de dienst extra

worden benadrukt. Hierdoor wordt differentiatie ten opzichte

van de concurrentie bewerkstelligt en identificatie voor

derden mogelijk gemaakt. Het bedrijfsimago is daarentegen

een subjectieve impressie die gecreëerd wordt in de geest.

Het is de som van de totale kennis, gevoelens en impressies

betreffende de activiteiten en houding van een bedrijf.

de rol die huisvesting speelt met betrekking tot het uitdragen

van de identiteit en het waarnemen van het imago blijkt

beperkt (van ondergeschikt van belang). Er kan gesteld

worden dat er een gedeeltelijke overeenkomst is tussen de

identiteit en het imago. Het is opvallend dat bereikbaarheid

naar voren komt en dat zowel banken als klanten dit van

belang achten. Klanten vinden de inrichting van de bank van

belang. de vraag kan gesteld worden of bereikbaarheid en

inrichting wel betrekking hebben op het bedrijfsimago of dat

er op de achtergrond iets anders speelt namelijk, dat deze

aspecten betrekking hebben op de functionaliteit van de bank

in het algemeen.

Auteur: Geert Dammanbestelnr.: 456

Opleiding: rEm&d

Jaar: 2011

A fuzzy multi-criteria decision support system for upscale business hotel location selection in Western Europe.

Famous hotelier Conrad Hilton decreed ‘location, location

and location’ to be paramount for a hotel’s success. Location

selection requires prudence, as it implies a long-term

allocation of scarce resources.

The analytic hierarchy process (AHP) and the analytic

network process (AnP) have both been used in a multitude of

decision support models. Criteria weights are calculated by

the use of ‘pairwise comparison’, allowing the decision

makers to express themselves using customary ‘verbal

judgements’. To allow for the vagueness of these verbal

judgements, fuzzy sets theory based on the ‘extent analysis’

has been implemented in the AHP and the AnP models.

in the master thesis, the following research question is

answered: “How can a fuzzy multi-criteria decision making

model, based on the analytic network process, be of a valid

and pragmatic contribution for the hospitality industry for the

analysis, comparison and rating of cities in Western Europe

whereby the outcome will be the most suitable location(s) for

upscale business hotel

development?”.

To provide a satisfactory answer to the previous research

question, four models have been employed and compared:

- A fuzzy extent analysis AHP model

- A fuzzy extent analysis AnP model

- An eigenvalue AHP model

- An eigenvalue AnP model

Auteur: Emiel Westerhofbestelnr.: 450

Opleiding: rEm&d

Jaar: 2011

Een goed gebiedsconcept is de verzekering van een toekomst. Conceptionele gebiedsontwikkeling: ontwikkelen vanuit een mentaliteitspropositie

dit onderzoek is begonnen vanuit de doelstelling om een

instrument te genereren dat een moderne vorm van het

ontwikkelen van binnenstedelijke gebieden mogelijk maakt

op basis van een gebiedsconcept. dit omdat de ruimtelijke

ordeningspraktijk in transitie is en de huidige manier waarop

gebieden worden ontwikkeld niet langer toereikend blijkt te

zijn. in de zoektocht naar een modernere vorm van gebieds-

ontwikkeling is de afgelopen jaren een groeiende aandacht

ontstaan naar het ontwikkelen van gebieden op basis van een

gebiedsconcept. Het ontbreekt echter nog aan duidelijkheid

over wat een gebiedsconcept is, hoe een gebiedsconcept eruit

ziet en hoe een gebiedsconcept het gebiedsontwikkelings-

proces kan ondersteunen. de insteek en de toepassing van

gebiedsconcepten lijkt vaak nog gebaseerd op een project-

matige en traditionele vorm van gebiedsontwikkeling en

biedt nog onvoldoende houvast om een antwoord te geven

op de structurele problemen binnen de ruimtelijke ordening.

daarom is het zinvol gebleken om dieper in te gaan op het

vakgebied conceptontwikkeling en de toepassing daarvan en

theorieën daarover in andere sectoren. Het resultaat van dit

onderzoek bestaat uit een literatuurstudie, het maken van

onderscheid tussen conceptuele en conceptionele gebieds-

ontwikkeling en een instrument om gebieden op een

conceptionele manier te ontwikkelen.

AFBEEldING

rijksdaggebouw berlijn

60

contact sErvIcE MagazineThema volgende editie

‘retail’

Bij het verschijnen van dit magazine is het inmiddels vijf jaar geleden

dat het thema ‘retail’ aan bod is gekomen. Gedurende de jaren hierna

is er veel veranderd binnen deze vastgoedsector. De gevolgen van de

omzetdruk van de laatste jaren bij winkeliers is merkbaar geworden;

de huren lopen terug, het aanbod groeit en nieuwbouw gaat over in

herontwikkeling. Daarbij is er de toename in online aankopen wat

de winkelmarkt niet te goede komt. De rol van het onderliggende

vastgoed verandert ten gevolge van het verschuiven van de

winkelfunctie. In het thema van de volgende editie van het SERVICE

Magazine zal het onderwerp ‘retail’ wederom centraal staan.

Bent u geïnteresseerd in het schrijven van een artikel voor SERVICE

Magazine of kent u wellicht mensen die een goede bijdrage

zouden kunnen leveren? Neem dan contact op met de redactie via

onderstaande contactgegevens.

Abonneren/Opzeggen/Adreswijzigingen

Een abonnement op SERVICE Magazine is gratis.

Abonneren, het opzeggen van een abonnement of

het wijzigen van uw (adres)gegevens kunt u snel en

gemakkelijk doen via:

www.service-studievereniging.nl/index.php/magazine

tim op Heij

Hoofdredacteur

[email protected]

Jonne Besselink

Redacteur

[email protected]

Michel van dinther

Redacteur

[email protected]

Contact

paul Jansen

Redacteur

[email protected]

stefan Janssen

Redacteur

[email protected]

philip van susante

Redacteur

[email protected]

Syntrus Achmea gelooft in samenwerking om te komen tot het meest duurzame resultaat. Vanuit deze

overtuiging nodigen we iedereen uit om met ons mee te denken over de toekomst van de stad. Over het wonen,

werken en winkelen van 2030. Praat mee via #wikistedia, de Wikistedia LinkedIn groep en op wikistedia.nl

SERVICE Magazine 19.1: Binnenstedelijke Herstructurering

Real Estate

Transcript of SERVICE Magazine 19.1: Binnenstedelijke Herstructurering