Welkom op de homepage van woningcorporatie …...van de communicatiestrategie [Goed bewonerschap [....
33
BEGROTING 2019
Transcript of Welkom op de homepage van woningcorporatie …...van de communicatiestrategie [Goed bewonerschap [....
BEGROTING 2019
2
3
Inhoud 1. Woord vooraf ............................................................................................................................... 4
2. Doelstellingen & projecten ....................................................................................................... 5
3. Risicomanagement .................................................................................................................. 12
4. Prestaties .................................................................................................................................... 14
5. Meerjarenbegroting 2019-2023 .............................................................................................. 16
6. Toelichting bedrijfsbegroting 2019 ...................................................................................... 23
7 Financiële risicoanalyse ......................................................................................................... 28
4
1. Woord vooraf
De afgelopen jaren hebben we met zijn allen ongelooflijk veel bereikt! Terwijl we elke dag druk bezig waren met een thuis bereikbaar maken voor wie dat nodig heeft, zijn we ook bezig geweest om dat steeds beter te doen. Om richting te geven aan die verbetering hebben we gezamenlijk de nieuwe koers bepaald.
De kapstok voor de nieuwe koers is onze organisatievisie, waarin het gewaagd doel “Alle bewoners zijn Trots op hun Thuis” een belangrijke drijfveer voor ons allemaal is. Om praktische handvaten te geven aan wat we moeten doen om bewoners trots te maken, is dit uitgewerkt in de ondernemingsstrategie. In deze strategie staan de ondernemings-doelstellingen die we eind 2021 waar willen maken. De pijlers, waaronder de ondernemingsdoelstellingen vallen, zijn:
Verhoging klantbeleving
Naar een passende woningvoorraad
Naar een fitte organisatie
Elk jaar maken we een jaarplan met projectmatige activiteiten waardoor we weer een stapje verder komen in het realiseren van deze ondernemingsdoelstellingen. Het jaarplan is dit jaar voor het eerst organisatiebreed (over de grenzen van teams heen) opgesteld. Iedere medewerker heeft hier zijn of haar bijdrage aan geleverd. Het jaarplan is opgenomen in de onderliggende begroting. Om praktische handvaten te geven aan hoe we met elkaar willen werken om bij te dragen aan onze Trotse Bewoners, hebben we dit uitgewerkt in het programma organisatieontwikkeling. De principes hierbinnen zijn:
Pak je ruimte!
Draag gezamenlijk bij aan onze doelen!
Werk vanuit je talent!
Experimenteer meer! De koers is nu geheel uitgestippeld; we hoeven niets meer te bedenken of uit te werken. In 2019 gaan we dus focussen op verder invulling hieraan geven. We gaan het nu dus gewoon doen. Gewoon Doen is dan ook het thema voor 2019!
We weten dus wat ons te doen staat in 2019 en de jaren erna. Voor 2019 is er echter – aan de financiële kant - een grote uitdaging bij gekomen. Door de gespannen bouwmarkt stijgen de prijzen en dus onze investeringsbedragen fors. Een andere negatieve ontwikkeling is het financiële effect van wet- en regelgeving en dan met name de toenemende belastingdruk. Onze zorgvuldig uitgestippelde route om de investerings- en verduurzamingstrein met nieuwbouw en renovaties op te starten, kan door deze ontwikkelingen ontsporen. Op basis van de huidige inzichten is de onderliggende meerjarenbegroting haalbaar. Er zijn echter veel onzekerheden die dit kunnen veranderen. Voorbeelden zijn de investeringsbedragen voor NOM-renovaties, de onderhoudslasten na NOM-renovaties en -nieuwbouw, de EPV, het nieuwe huurakkoord, de wijze waarop het WSW met de normering voor de beleidswaarde omgaat en de financiële consequenties van het klimaatakkoord. Als die onzekerheden negatief uitvallen, zullen we gedurende 2019 moeten bijsturen. Gelukkig is het ook mogelijk dat deze positief uitvallen. Zelfs als we door financiële tegenvallers moeten bijsturen, hebben we helder op ons netvlies waar we naar toe willen gaan. En daardoor zijn we continu op weg naar Trotse Bewoners!
5
2. Doelstellingen & projecten
In dit hoofdstuk worden de projecten beschreven die Woonconcept uitvoert om te werken
aan het bereiken van de organisatieontwikkeling en de doelstellingen van de
ondernemingsstrategie. Wat ze allemaal gemeen hebben is dat ze als ultiem doel hebben
om onze bewoners trots te maken op hun thuis.
2.1 Organisatieontwikkeling
Doelstelling Activiteit 2019 Resultaat
Draag
gezamenlijk
bij aan onze
doelen!
Iedere medewerker geeft in 2019
invulling aan het jaarplan en input voor
het jaarplan 2020
Maandelijkse start-up voor de gehele
organisatie organiseren
Focus op gezamenlijke bijdrage aan ‘Trotse Bewoners’
i.p.v. uitvoeren van teamprocessen
Werk vanuit je
talent!
Talentenboek en/of talentenmarktplaats
ontwikkelen
De ontdekte talenten worden benut door te koppelen
aan werk, projecten of activiteiten.
Pak je ruimte! Methode ontwikkelen om successen en
missers met elkaar te delen
In het MD-traject ontwikkelen leiding-
gevenden hoe ze verder ruimte kunnen
geven
Iedereen voelt dat er meer ruimte is, onder meer om
verschillende wegen uit te proberen.
Organisatie-
ontwikkeling
totaal
Programma van Eisen voor nieuwe
huisvesting bepalen
Huisvesting die de organisatieontwikkeling
ondersteunt en versnelt
6
2.2 Ondernemingsstrategie
PIJLER 1 Verhogen klantbeleving
Doelstelling 1: Zorgen dat de bewoner voelt zich eigenaar voelt
Doelstelling
nummer
Activiteit 2019 Resultaat
1. 1 Pilot eigenaarschap Steenwijk:
Collectief tuinonderhoud
Voetelinkstraat (De Gagels)
Resultaten van de pilot geven inzicht in de (on)mogelijkheden
om vormen van zelfbeheer toe te passen bij tuinonderhoud.
1.2 Pilot eigenaarschap Meppel:
gemengd wonen
Resultaten van de pilot geven handvatten om de leefbaarheid
en sociale cohesie in gemengde complexen te kunnen
verbeteren.
1.3 Opzetten Woningadoptieplan
i.c.m. Woonconceptdag
Combinatie van onderstaande 2 projecten:
Adoptieplan: elke medewerker van SWC ‘adopteert’ een
woning en heeft minstens eenmaal per jaar contact met de
bewoner(s).
Woonconceptdag: elke medewerker bezoekt een woning.
1.4 Doelgroeponderzoek Een externe partij doet onderzoek naar wie onze bewoners
precies zijn. De doelgroep wordt in kaart gebracht zodat we
op basis daarvan beter geïnformeerde keuzes kunnen maken
in ons werk.
Doelstelling 2: Flexibeler inspelen op de klantsituatie
Doelstelling
nummer
Activiteit 2019 Resultaat
2.1 Realiseren van
verhuurmutatieproces 3.0
Opstellen van een nieuw verhuurmutatie proces waarbij de
resultaten uit de klantreis ‘Een nieuw thuis’ geïmplementeerd
worden.
2.2 Het optimaliseren van een (klein) klantproces binnen het team Leefbaarheid waarbij meerdere teams betrokken worden.
Samen met collega’s uit meerdere disciplines verbeteren van een (klein) klantproces. Waarbij er niet gedacht wordt vanuit bestaande functies en rollen maar vanuit het gewaagde doel ´trotse bewoners´.
2.3 Het uitvoeren van twee
klantreizen (`vertrekkende
bewoner` en andere onderwerp
volgt).
Aan de hand van de resultaten van de twee klantreizen
optimaliseren we de processen die aan deze klantreizen
verbonden zijn.
2.4 Onderzoek naar beschikbaarheid
van collega’s en bereikbaarheid
van de organisatie.
Aan de hand van de uitkomsten worden afspraken gemaakt
met collega’s voor een betere bereikbaarheid.
7
Doelstelling 3: Voorkomen en verminderen overlast
Doelstelling
nummer
Activiteit 2019 Resultaat
3.1 Aan de hand van de klantreis
´Overlast´ inrichten en verbeteren
van de werkprocessen in de
organisatie die betrekking hebben
op overlast.
Collega´s weten wat hun rol is in het proces overlast en
handelen daarnaar. Daardoor kunnen we meer preventief
optreden als het gaat om overlast.
3. 2 Gerichte communicatie richting
bewoners over het voorkomen van
overlast en de ondersteuning die
Woonconcept kan bieden bij
overlast. We doen dit aan de hand
van de communicatiestrategie
’Goed bewonerschap’.
Bewoners zijn zich bewust van wat er van hen verwacht
wordt als goed bewoner bij verschillende vormen van
overlast van omwonenden. Daarnaast zijn bewoners op de
hoogte van de mogelijkheden en diensten die hen hierbij
kunnen ondersteunen.
3.3 Realiseren van een eenduidige
manier van registreren binnen de
afdeling Gebied.
- Empire
- DMS
- Map ‘Gebied’ G-schijf
Door een eenduidige registratie worden overlastmeldingen
meetbaar in aantal, doorlooptijd en op onderwerp.
Doelstelling 4: Verbeteren van digitale dienstverlening
Doelstelling
nummer
Activiteit 2019 Resultaat
4. 1 Onderzoeken mogelijkheid inzetten
chatfunctie
Er wordt onderzocht welke oplossingen er zijn om een
online chatfunctionaliteit aan te kunnen bieden met als
doel deze te implementeren in onze online kanalen.
4.2 Webcare naar een hoger plan tillen Webcare is door team Wooninformatie naar een hoger
niveau getild zodat bewoners beter worden geholpen via
diverse online kanalen.
4.3 Communicatie van derden binnen
bewonersportalen
Aannemers van planmatig onderhoud kunnen via ons
systeem naar bewoners communiceren waardoor
correspondentie in onze bewonersportalen zichtbaar wordt
voor bewoners en de eigen organisatie.
8
PIJLER 2 Naar een passende woningvoorraad
Doelstelling 5: In huurbeleid, renovatie en bij nieuwbouw zijn lage woonlasten onze prioriteit
Doelstelling
nummer
Activiteit 2019 Resultaat
5. Het ontwikkelen van een ‘toolbox’ met
maatregelen waarmee bewoners geld kunnen
besparen. Het kan gaan om bestaande
maatregelen (bijvoorbeeld
woonlastencalculator en voorzieningenwijzer)
en om nieuwe maatregelen.
Medewerkers zijn in staat om, aan de hand van
de toolbox, bewoners te adviseren over
besparingsmaatregelen. Bewoners weten van het
bestaan van de toolbox en kunnen zelf ook een
beroep doen op de maatregelen.
Doelstelling 6: Nieuwbouw en renovatie worden vanaf 2019 richting energieneutraal uitgevoerd
Doelstelling
nummer
Activiteit 2019 Resultaat
6.1 Energieprojecten Start renovatieproject in Meppel
Start renovatieproject in Steenwijk
Start renovatieproject in Hoogeveen
6.2 Implementatie duurzaamheidstrein Implementatie van de duurzaamheidstrein in de
gehele organisatie
6.3 Opname ZAV’s grondgebonden
eengezinswoningen 1946-1974
Opname met drone van ZAV’s bij woningen die
geselecteerd zijn voor energieneutrale renovatie.
Per VHE is inzichtelijk waar ZAV’s aan -en rond de
woning zijn.
6.4 Proeftuin duurzame installaties
(ventilatiesystemen, warmte opwekkers e.d.)
Beschikbaarheid van data van sociale en
financiële indicatoren van duurzame installaties:
energiekostenbesparingen, onderhoud, geluid,
betaalbaarheid e.d.
6.5 Corporate communicatie Fase 1:
Introductie van het programma duurzaamheid
(verhogen wooncomfort in een energieneutrale
woning).
Fase 2:
Communicatie naar bewoners tijdens renovatie.
Doelstelling 7: We breiden de woningvoorraad in Meppel uit en houden deze in Hoogeveen en
Steenwijkerland gelijk
Doelstelling
nummer
Activiteit 2019 Resultaat
7. 1 De werkgroep nodigt 3x een deskundige of
aanbieder van innovatieve bouwconcepten
uit. Daarnaast brengt de werkgroep 3x een
bezoek aan een relevant project.
Woonconcept beschikt over voldoende kennis om
te kunnen rekenen aan alternatieve
bouwconcepten.
9
Doelstelling 8: Versneld aanpakken van de, voor onze bewoners, belangrijkste
kwaliteitsknelpunten
Doelstelling
nummer
Activiteit 2019 Resultaat
8. 1 Het inventariseren, analyseren en
oplossen van kwaliteitsknelpunten die
door bewoners ervaren worden.
Bij 35% van de woningvoorraad zijn de
kwaliteitsknelpunten geïnventariseerd, opgelost of in
planning gezet
8.2 APK van woningen
Plan van aanpak opgesteld
Testfase van het doen van een APK voor woningen.
Doelstelling 9: We realiseren geschikte huisvesting voor senioren met een beperking
Doelstelling
nummer
Activiteit 2019 Resultaat
9.1 Projectleiding van 3 projecten in het
kader van “super geschikt wonen”
De drie projectteams blijven op schema en krijgen
kennis om projecten binnen kaders van de super
geschikte woning uit te voeren.
9.2 Super geschikt maken van 1 complex in
Steenwijkerland
Een complex is op basis van de kaders van een super
geschikte woning aangepast
9.3 Super geschikt maken van 1 complex in
Meppel
Een complex is op basis van de kaders van een super
geschikte woning aangepast
9.4 Super geschikt maken van 1 complex in
Hoogeveen
Een complex is op basis van de kaders van een super
geschikte woning aangepast
9.5 Opstellen toewijzingsbeleid van super
geschikte woningen
De doelgroep sluit beter aan bij de woningen zodat we
passender toewijzen.
9.6 Labels over geschiktheid en
toegankelijkheid van woningen
toevoegen aan advertenties
Bij een woningadvertentie wordt aangegeven in
hoeverre de woning toegankelijk is voor mensen met
een beperking
Doelstelling 10: We vergroten investeringsruimte door focus op kernvoorraad
Doelstelling
nummer
Activiteit 2019 Resultaat
10.1 Vaststellen verkooptarget per jaar
waarmee we (mede) invulling geven aan
de benodigde investeringsruimte
Scherpe doelstelling verkoop, welke aansluit bij onze
investeringsopgave (A) en rekening houdt met de
implementatie van de nieuwe beleidswaarde t.b.v. het
extern toezicht (B)
10.2 Opstellen verkoopstrategie niet
woningen waarmee we een afgewogen
invulling geven aan de verkoopopgave
van niet-woningen
Een verkoopstrategie met een helder afwegingskader
rondom type vastgoed, geografie (van 14 naar 3
gemeenten), doelgroepen,
herontwikkelingspotentieel, waardecreatie, risico en
rendement
10
PIJLER 3 Naar een fitte organisatie
Doelstelling 11: We ontwikkelen onszelf en onze werkwijze continu
Doelstelling
nummer
Activiteit 2019 Resultaat
11. 1 Kernwaardenonderzoek 1-meting
Inzicht in waar we staan als organisatie mbt de
kernwaarden. Aan de hand van het resultaat worden er
specifieke acties bedacht om te verbeteren. Iedere
medewerker kan de individuele uitkomsten gebruiken bij de
eigen persoonlijke ontwikkeling.
11.2 Vervolg geven aan de
ontwikkelcyclus waarbij ook de
online tool box meer ingezet gaat
worden.
Draagt bij aan de doorontwikkeling van medewerkers.
11.3
OR speerpunt “Plezier in je werk”
oppakken in samenwerking met
P&O.
Als je plezier hebt in je werk dan sta je open om je door te
te ontwikkelen.
11.4 Regel safari Werkwijzen/processen binnen de gehele organisatie zijn
onder de loep genomen en beoordeeld: is dit nodig wat we
doen? Waarom op deze manier? Is dit efficiënt?
Doelstelling 12: Vanuit een gezamenlijke doelstelling de samenwerking en rolverdeling met
partners verbeteren.
Doelstelling
nummer
Activiteit 2019 Resultaat
12. 1 3x per jaar een
netwerklunchbijeenkomst met
betrokken collega’s en onze ONW
partners, mensen van de werkvloer
(en bewoners?)
Optimalisatie, verbeteren van de samenwerking met onze
ONW partners. Processen begrijpen, ervaringen
uitwisselen, verbindingen maken om elkaar goed te kunnen
vinden.
12.2 Bijeenkomst ONW-partners en
mensen van de werkvloer waarbij
we in gesprek gaan over
kernwaarden, doelen en de visie
t.b.v. het bereiken van trotse
bewoners.
Rollen en taken zijn voor iedereen duidelijk. Herhaling is de
kracht voor een goed draagvlak. We dragen allemaal bij en
hebben hetzelfde doel voor ogen: De bewoner trots op z’n
thuis. Dit is een groeiproces
12.3 Dag van de samenwerking
Alle partners die een
raamovereenkomst hebben
worden hierbij uitgenodigd
Uitdragen van onze Woonconcept visie!
Uitwisselen van ervaringen, met ONW partners als een
prachtig voorbeeld. Van opdrachtgeverschap naar
partnerschap in business
12.4 Voorbereiding integrale ketenaanpak woonoverlast met de drie gemeenten omzetten in concrete uitvoeringsplannen en implementatie.
Het verbeteren van de samenwerking met partners in de wijk ten behoeve van een helder proces (voor bewoners en professionals) voor het melden en aanpakken van woonoverlast.
11
Doelstelling 13: Verbeteren kwaliteit informatievoorziening en automatisering
Doelstelling
nummer
Activiteit 2019 Resultaat
13.1 Korte gesprekken (bila) aangaan met 25 medewerkers per jaar over automatisering in algemeen (Empire, DWEX, DE-DMS, Iris, X2, Thuis op je werk etc.)
De interne klantvraag nog beter begrijpen en op basis van de bevindingen de kwaliteit van informatievoorziening en automatisering naar een nog hoger plan tillen.
13.2 Optimaliseren en vervangen van de
digitale werkplek
Alle collega’s hebben de mogelijkheid om
locatieonafhankelijk te werken door gebruik van een
X2-laptop
13.3 Inzichtelijk maken van de omvang van de kernvoorraad sociale huurwoningen (inclusief onzelfstandige en intramurale eenheden). Daarvoor moet worden vastgelegd welke OGE’s meetellen en moeten de OGE’s aansluiten op het vastgoed.
Via DWEX bestaat op elk moment inzicht in de omvang van de kernvoorraad per gemeente (uitgesplitst naar zelfstandig/onzelfstandig/intramuraal). De stand per 31/12 van een jaar wordt ‘onthouden’.
13.4 Door digitalisering optimaliseren we onze (best practice) processen. Centraal staan hierbij onze trotse bewoners, de klantreis en de samenwerking met onze partners.
We leveren op een huurdersportaal, een nieuwe website, de R17 update van ons primaire systeem en de digitale aansluiting tussen Woonconcept en HomeTeam.
12
3. Risicomanagement Risicomanagement is het samenstellen van activiteiten dat waarborgt dat de schade door het
niet realiseren van de ondernemingsdoelstellingen als gevolg van het zich voordoen van
ongewenste gebeurtenissen tot een acceptabel niveau beperkt blijft. De
ondernemingsdoelstellingen zijn helder. In de randvoorwaarden van deze doelstellingen
wordt ook benoemd dat de doelstellingen behaald moeten worden binnen de kaders van
gezonde financiën en dat zij voldoen aan wet- en regelgeving.
Bij de inrichting van risicomanagement is aansluiting gezocht bij de risicobeoordeling van het
WSW. Het WSW heeft haar eigen risicomanagementmodel om zowel het borgstelsel als
geheel als individuele corporaties te kunnen beoordelen. Individuele corporaties worden
getoetst aan de hand van 24 business risks. De risicomanager beoordeelt elk jaar per
business risk of er sprake is van voldoende beheersing op het onderwerp. De bevindingen
daaruit liggen in lijn met de belangrijkste risico’s die uit de organisatie opgehaald worden.
In dat kader zijn de drie belangrijkste onderwerpen bij risicomanagement:
risico’s met betrekking tot het realiseren van doelstellingen;
risico’s met betrekking tot financiële continuïteit;
voldoen aan wet- en regelgeving.
Realiseren van doelstellingen
Risicomanagement kan ons helpen om doelstellingen te realiseren. Doordat we vooraf
stilstaan bij eventuele tegenslagen kunnen we beter anticiperen en daarmee beter op ons
doel afgaan.
De grootste risico’s, inclusief de bestaande beheersmaatregelen, met betrekking tot het niet
behalen van de doelstellingen, zijn:
De risico’s zijn dynamisch, ze kunnen gedurende het jaar veranderen, oplossen en andere
risico’s kunnen belangrijk worden. Gedurende het jaar wordt door middel van de
voortgangsrapportages gerapporteerd over de belangrijkste risico’s, de status en de
verwachte ontwikkeling daarvan.
Pijler Risico Maatregelen
Verhogen klantbelevingGekozen trajecten leiden niet tot de gewenste
verbetering van de klantbeleving
- Bewoners in het eerste stadium van ideeën voor
veranderingen betrekken
- Meetinstrumenten inrichten, resultaten evalueren en
bijsturen
- Communicatie en klachtenafhandeling verbeteren
Naar een passende
woningvoorraadGewenste nieuwbouw of renovatie kan niet binnen de
planning worden gerealiseerd
- Voldoende in- en externe capaciteit garanderen
- Communicatie op orde
- Opleiden personeel
Door marktwerking (meer vraag naar/ dan aanbod van
vakmensen ) zijn niet genoeg vakmensen beschikbaar
bij HomeTeam en andere aannemers. Hierdoor
ontstaat kwaliteitsverlies van dienstverlening
- Resultaat Gericht Samenwerken
- Beschikbaar hebben van eigen personeel
- Uitvoeringscapaciteit aan ons binden
Haalbaarheid van het uitvoeren van NOM-renovaties.
Deze complexe renovaties bevatten logistieke,
personele en financiële uitdagingen waar nog geen
ervaringen mee zijn opgedaan
- Brede ervaring opdoen (3 energieprojecten met
eventueel verschillende keuzes)
- Leereffect optimaliseren (o.a. door 3
energieprojecten en werkgroep Energieteam)
Naar een fitte organisatieMedewerkers ervaren de samenhang en bijdrage aan
het gewaagde doel niet goed, waardoor er teveel op ze
af lijkt te komen
- Keuzes maken, prioriteiten stellen
- Verantwoordelijkheden duidelijk hebben
- Goed communiceren
13
Financiële continuïteit
De kern van financiële risico’s, namelijk het in gevaar komen van de continuïteit van de
onderneming, komt overzichtelijk tot uitdrukking in de ratio’s die door WSW worden
voorgeschreven. Het WSW heeft bij die ratio’s normen bepaald waarbinnen een corporatie
financieel gezond wordt geacht. Van ratio’s moet over het algemeen de ontwikkeling over
meerdere jaren worden beoordeeld. De ratio’s zijn opgenomen in hoofdstuk 4.1. Daarin is
het verloop van de ratio’s voor de komende vijf jaar opgenomen.
De grootste financiële risico’s eind 2018 voor Woonconcept zijn:
Wij toetsen verkoop en investeringsplannen vooraf op het effect dat zij hebben op ratio’s.
Ook worden analyses uitgevoerd op scenario’s waarin de variabelen anders uitpakken dan
dat wij vooraf inschatten. Hiermee beheersen wij het risico dat de ratio’s de normen
duurzaam en onherroepelijk overschrijden.
Voldoen aan wet- en regelgeving
Het compliance risico omvat het risico dat (veranderende) wet- en regelgeving op
onderdelen wordt overtreden. Daarnaast omvat het ook het risico dat de interne afspraken
(bijvoorbeeld als het gaat om integriteit of inkopen) niet worden nageleefd. Gevolgen
daarvan kunnen verschillend van aard zijn. Financieel in de vorm van boetes, imagoschade
voor Woonconcept en, in kleinere vorm, problemen voor medewerkers.
De eerste verantwoordelijkheid voor compliance ligt bij de directie. Het toezicht op de
compliance is ondergebracht bij de bedrijfsjurist. In 2019 zijn de belangrijkste onderwerpen
waar aandacht aan besteed gaat worden:
- Integriteit: onder andere ingebruikname van nieuwe integriteitsafspraken
- Monitoring AVG: AVG gaat het tweede jaar in, dit vraagt hier en daar nog verfijning
van de afspraken om tot werkbare situaties te komen
- Inkopen: Nieuw inkoopbeleid waarin integriteit extra aandacht krijgt en op regelgeving
omtrent Europees aanbesteden wordt geanticipeerd.
- Evaluatie Woningwet: In november 2018 wordt een eindrapport verwacht over het
functioneren van de Woningwet (commissie-Van Bochove).
- Fiscale wetgeving: In 2019 staan de nodige veranderingen op het programma
waaronder wijzigingen in de verhuurdersheffing en beperkingen van de renteaftrek
(ATAD).
Onderwerp Risico Maatregelen
LtVDe hoogte van de externe financiering (loan) is te groot
ten opzichte van de vastgoedbeleggingen (value)
- Renovaties en overige niet waardecreerende investeringen worden
betaald uit de operationele kasstroom
- Match tussen verkoop en nieuwbouwprogramma
- Bepalen van het effect van meerjarenbeleid op de ratio's
- Scenario's doorrekenen, risico's waarderen naar het effect op de
ratio's
ICRHet aandeel van de rentelasten in de operationele
kasstroom is te hoog
- Bepalen van het effect van meerjarenbeleid op de ratio's
- Scenario's doorrekenen, risico's waarderen naar het effect op de
ratio's
ParametersExtreme uitschieters van parameters (inflatie, rente,
oninbaarheid)
- Gevoeligheid van verschillende parameters beoordelen middels
scenarioanalyses
- Gezonde LtV
- Leningportefeuillemanagement (treasury)
WaarderingsgrondslagVerandering in waarderingsgrondslagen (bv in 2018:
van bedrijfswaarde naar beleidswaarde) en regelgeving
- Flexibiliteit behouden door in langjarige contracten voorzichtig te zijn
met minimale productie-toezegging
14
4. Prestaties Onze projecten spelen een belangrijke rol in het realiseren van onze organisatievisie en
daarmee de ondernemingsdoelstellingen. Om scherp te krijgen dat we op koers liggen,
gebruiken we prestatiemeting.
In onze bedrijfsvoering vinden we het belangrijk om efficiënt en effectief te zijn. Efficiënt met
onze financiële middelen en effectief in het behalen van onze doelstellingen. Hoewel
efficiëntie niet het hoofddoel is, is het een randvoorwaarde in het bereiken van de
organisatievisie en ondernemingsdoelstellingen (effectiviteit).
4.1 Prestaties financieel
Voor de beschikbaarheid van onze financiële middelen kijken we naar de langere termijn.
We monitoren voor vijf jaar op:
- Voldoende beschikbare middelen - Financiële ratio’s - Financiële prestaties bedrijfsvoering
Voldoende beschikbare middelen Dit wordt in hoofdstuk 5 beschreven. Financiële ratio’s Per 2018 is de bedrijfswaarde als belangrijkste waarde voor de beoordeling van de ratio’s vervangen door de beleidswaarde. De beleidswaarde is een afgeleide waarde van de marktwaarde waarbij een afslag op de waarde wordt genomen voor betaalbaarheid (eigen huurbeleid), beschikbaarheid (geen verkopen) en het eigen onderhouds- en beheerbeleid wordt ingerekend. Hieronder de ratio’s voor de komende vijf jaar. Voor vergelijkingsdoeleinden zijn ook de ratio’s op bedrijfswaarde opgenomen.
Door de wijziging van bedrijfs- naar beleidswaarde als belangrijkste grondslag voor de
financiële beoordeling en het gelijk houden van de norm voor de ratio’s lijkt de financiële
positie van Woonconcept te verslechteren. Uit de tabel blijkt namelijk dat de ratio’s voor
bedrijfswaarde aanzienlijk beter zijn dan voor beleidswaarde.
Woonconcept streeft naar het voldoen aan de interne norm, maar accepteert bovenstaande
ratio’s op dit moment.
De verwachting is dat ultimo 2018 en 2019 niet voldaan wordt aan de norm van het
WSW/AW voor wat betreft de loan-to-value op beleidswaarde. Voornaamste reden hiervoor
is het verkoopprogramma dat weliswaar leidt tot extra middelen (en het
investeringsprogramma op gang brengt), maar ook een daling van de beleidswaarde tot
gevolg heeft. Vanaf 2020, als het nieuwbouwprogramma op gang is gekomen, zal deze
dalen naar een niveau dat voldoet aan de externe eisen, maar nog niet aan de interne norm.
Overzicht financiële ratio's
Omschrijving prog. 2018 2019 2020 2021 2022 2023
Interne
norm
Norm
WSW
ICR 1,78 1,66 1,57 1,76 2,08 1,82 > 1,5 > 1,4
LtV obv beleidswaarde 77,3% 75,8% 74,2% 72,2% 71,6% 72,8% < 75%
LtV obv bedrijfswaarde 70,3% 69,2% 65,9% 62,6% 60,6% 60,0% < 70% < 75%
Solvabiliteit obv beleidswaarde 26,0% 28,7% 28,0% 28,0% 27,7% 26,9% > 20%
Solvabiliteit obv bedrijfswaarde 31,9% 34,1% 35,2% 36,7% 38,0% 38,9% > 35% > 20%
Dekkingsratio 39,8% 37,9% 36,9% 35,8% 35,1% 35,5% < 50% < 50%
15
De interne norm is vooralsnog gelijk aan die van de bedrijfswaarde. In hoofdstuk 7 kijken we
wat eventuele acties zijn die we kunnen uitvoeren om dit bij te sturen.
Voor de overige ratio’s voldoen we de komende vijf jaar aan de normen van het WSW/AW.
De solvabiliteit op beleidswaarde voldoet de gehele prognoseperiode niet aan de interne
norm.
Woonconcept wacht voor nu af hoe met de ratio’s op beleidswaarde omgegaan gaat worden.
Financiële prestaties bedrijfsvoering
Om de ratio’s en de kasstromen te realiseren zijn uitgangspunten bepaald en doorgerekend.
Deze uitgangspunten zijn te leveren prestaties in de bedrijfsvoering en worden als kader
meegegeven.
Prestatie Doel
Derving als gevolg van leegstand Maximaal 1,5% van de jaarhuur
Derving als gevolg van oninbaar Maximaal 0,35% van de jaarhuur
Budgetbeheersing Alle uitgaven worden binnen budget gedaan
IRR op nieuwbouw 2,1% voor 2019, daarna 2,8%
IRR op renovaties 2,5% voor 2019, daarna 2,8%
4.2 Prestaties bij de ondernemingsdoelstellingen
Meten is weten, dat geldt ook voor de doelstellingen. In hoofdstuk 2 is het ‘wat gaan we
doen’ beschreven. Om te kunnen sturen op de effectiviteit van de projecten hebben we
prestaties benoemd. Deze prestaties worden gedurende het jaar gemonitord.
Prestatie Doel
Klantbeoordeling klantcontact > 7,5
Klantbeoordeling digitale dienstverlening > 7,5
Klantbeoordeling trots op thuis > 80%*
Ontwikkeling kernvoorraad (Meppel, Hoogeveen, Steenwijkerland) + 36 / +6 / +12
Aantal betaalbare woningen Min. 80%
Ziektefrequentie Gem. max. 1
*Dit is een geheel nieuw doel. Er zal worden onderzocht of dit doel voldoende kan worden gemeten. Zo niet dan zal een ander doel worden bepaald.
16
5. Meerjarenbegroting 2019-2023 5.1 Ontwikkeling vastgoedportefeuille
Investeringen in nieuwbouw en renovatie
De investeringen in nieuwbouw en renovatie raken alle doelstellingen onder de pijler ´naar
een passende woningvoorraad´. In de periode 2019 t/m 2023 bouwt Woonconcept ongeveer
580 woningen. Daarmee wordt de woningvoorraad in Hoogeveen en Steenwijkerland op peil
gehouden en in Meppel met 200 woningen uitgebreid. De nieuwe woningen hebben alle een
huurprijs onder de eerste aftoppingsgrens en dragen op die manier bij aan lage woonlasten.
Naast nieuwbouw wil Woonconcept in de periode 2019 t/m 2023 ongeveer 750 woningen
energieneutraal renoveren. Ook is budget vrijgemaakt voor het aanpakken van de
belangrijkste kwaliteitsknelpunten. Verder gaat Woonconcept seniorenappartementen
´supergeschikt´ maken. Hier is behoefte aan, zodat ouderen langer zelfstandig kunnen
blijven wonen.
Een uitdaging waar Woonconcept voor staat, bij zowel nieuwbouw als renovatie, is het
omlaag brengen van de investeringsbedragen. Door de sterk gestegen bouwkosten worden
de investeringsbedragen steeds hoger. Uiteindelijk gaat dat ten koste van het
investeringsvolume op de langere termijn of het behouden van voldoende woningen.
Verkoop
Naast de verkoop van 30 huurwoningen per jaar in de drie kerngemeenten (vastgelegd in
prestatieafspraken) zet Woonconcept in op de verkoop van vastgoed buiten de drie
kerngemeenten en op vastgoed dat niet tot de kernvoorraad sociale huurwoningen behoort.
- 2019: Verkoop zorgvastgoed Hoogeveen
- 2020: Verkoop woningen noordelijke kernen Steenwijkerland (cf. prestatieafspraken)
- 2021: Verkoop Assen deel 1
- 2022: Verkoop Assen deel 2
De opbrengsten worden zo veel mogelijk gebruikt om nieuwbouw in de kerngemeenten te
realiseren (doelstelling 10; vergroten investeringsruimte).
Huurbeleid
Om de ontwikkeling van de woonlasten te temperen (doelstelling 5) heeft Woonconcept in
deze begroting gerekend met inflatievolgend huurbeleid. Tot nu toe was het huurbeleid
gebaseerd op inflatie + 1%. Het ´overstappen´ naar een inflatievolgend huurbeleid beperkt
de investeringsruimte van Woonconcept (het leidt tot een lagere bedrijfs- en beleidswaarde
en daarmee tot een hogere loan-to-value).
Niet-DAEB
De niet-DAEB portefeuille wordt niet meer uitgebreid en neemt door verkopen langzaam af.
De niet-DAEB portefeuille heeft gemiddeld gezien een goed rendement en is dus een
gezonde tak.
17
5.2 Kasstroomoverzicht TI enkelvoudig
De operationele kasstroom fluctueert rond de €14 mln. Opvallend zijn de lage onderhoudslasten in 2022 en 2023 en de post te betalen VPB die we voor het eerst zien in 2023. Onderhoud kan jaarlijks sterk fluctueren door de geplande werkzaamheden. Dat vanaf 2023 VPB daadwerkelijk betaald moet worden komt doordat in de jaren daarvoor sprake is van verliesverrekening uit eerdere jaren.
Tot 2022 kunnen alle uitgaven voldaan worden met de verkoop- en operationele ontvangsten. In 2022 zal externe financiering nodig zijn. De belangrijkste vraag die bij bovenstaande meerjarenbegroting hoort is of het aantrekken van die financiering, en daarmee het uitvoeren van de investeringsplannen, mogelijk is. Daar gaan we bij de toelichting van “Investeringen nieuwbouw en renovatie” op in.
Kasstroomoverzicht TI enkelvoudig
(* € 1.000) 2018 2019 2020 2021 2022 2023
Huurontvangsten 78.608 77.650 77.587 79.431 81.401 83.398
Servicevergoedingen 2.000 2.046 2.091 2.134 2.177 2.221
Ontvangen rente 18 33 22 -10 -9 -8
Overige ontvangsten 261 135 5 5 5 5
Totaal operationele kasstroom in 80.887 79.864 79.705 81.560 83.574 85.616
Lonen en salarissen 7.747 7.703 7.919 7.823 8.019 8.220
Onderhoud 20.921 20.474 22.298 20.630 16.913 17.359
Overige bedrijfsuitgaven 10.373 10.036 10.187 10.425 10.675 10.964
Leefbaarheid 383 417 410 399 409 419
Servicelasten 2.076 2.123 2.170 2.216 2.260 2.305
Sectorspecifieke heffingen 8.353 8.290 8.282 8.580 8.831 9.143
Verschuldigde rente 17.866 17.553 17.084 16.959 16.805 16.756
VPB - - - - - 5.112
Totaal operationele kasstroom uit 67.719 66.596 68.350 67.032 63.912 70.278
Operationele kasstroom (a) 13.168 13.268 11.355 14.528 19.662 15.338
Nieuwe leningen - - - - 17.173 24.475
Overige financieringskasstromen -37 528 1.060 964 696 791
Aflossingen -11.395 -24.793 -4.631 -4.762 -16.152 -9.610
Financieringskasstroom (b) -11.432 -24.265 -3.571 -3.798 1.717 15.656
Verkoop bestaande woningen 5.635 54.197 17.205 26.398 25.994 4.972
Investeringen nieuwbouw -3.360 -17.369 -27.513 -21.308 -21.390 -6.195
Investeringen renovatie - -6.209 -12.794 -13.452 -18.959 -20.611
Investeringen nav onderhoud -5.208 -7.809 -5.023 -8.895 -7.987 -7.063
Investeringen overig 3.468 -1.256 -4 15 2 -217
Totaal investeringskasstroom (c ) 535 21.554 -28.129 -17.242 -22.340 -29.114
Mutatie liquide middelen (a+b+c) 2.271 10.557 -20.345 -6.512 -961 1.880
Saldo Bank 1 januari 20.136 22.407 32.964 12.619 6.107 5.146
Saldo Bank 31 december 22.407 32.964 12.619 6.107 5.146 7.026
Meerjarenbegroting 2019-2023
18
Toelichting ontwikkeling belangrijkste kasstromen 2019-2023 Huuropbrengsten De daling van de huurontvangsten wordt veroorzaakt door de verkopen van 2018 en begin 2019 (zorgvastgoed). Na de daling in 2019 zien we dat de afname van huuropbrengsten door verkopen en sloop ongeveer gelijk is aan de toename door nieuwbouw. De totale huuropbrengsten stijgen daardoor jaarlijks met de te verwachten huurverhoging (inclusief EPV), welke na 2019 iets boven de 2% wordt ingeschat. Onderhoud Onderhoud bestaat uit herstel- (kosten) en vervangings- (investeringen) werkzaamheden. De kosten laten voor de jaren 2019 – 2023 een verloop zien van € 20 naar € 17 miljoen. De investeringen schommelen rond de € 7 á 8 miljoen. De onderhoudslasten zijn opvallend laag in 2022 en 2023. Dit komt enerzijds doordat de MJOR jaarlijks kan fluctueren als gevolg van de geplande werkzaamheden, maar we zien ook een andere trend. De renovaties worden uitgevoerd bij complexen waar (veel) onderhoud nodig is. Door te renoveren worden de uitgaven verschoven van de operationele kasstroom naar de investeringskasstroom hierdoor wordt de ICR positief beïnvloed tot het moment dat de onderhoudslasten weer allemaal in de operationele kasstroom (kosten) komen. De renovatiewerkzaamheden hebben dus een tijdelijk positief effect op de ICR. Sectorspecifieke heffingen Het totaal van de heffingen loopt op van € 8,3 miljoen in 2018 naar € 9,1 miljoen in 2023. Na de daling in 2019 stijgen de kosten door de jaarlijkse stijging van de WOZ-waarde van 5%. Verschuldigde rente Omdat tot 2022, als gevolg van de complexmatige verkopen, geen noemenswaardige
herfinanciering nodig is daalt de totale leningenportefeuille in waarde en nemen de
rentelasten af.
Investeringen nieuwbouw en renovatie Onze doelstelling is een energieneutrale woningportefeuille in 2050. Om dit te bereiken zal vanaf 2019 een hoge productie gevraagd worden in zowel nieuwbouw als renovatie. Voor de financiering hiervan maken we onderscheid tussen instandhouding (I) en waardecreatie (II):
I. Renovatie, hoewel deze ook een zekere waardestijging met zich meeneemt is het in principe het opknappen van bestaand bezit, niet anders dan onderhoudsinvesteringen. Om de LtV op peil te houden moeten deze werkzaamheden gefinancierd worden uit operationele resultaten.
II. Nieuwbouw creëert waarde en kan daarom (binnen de kaders van het investeringsstatuut) gefinancierd worden middels verkopen en externe (her)financiering.
In de meerjarenbegroting is de verhouding van operationele resultaten en renovatie en onderhoudsinvesteringen als volgt:
Uit de tabel blijkt dat op de operationele kasstroom over 5 jaar een tekort van € 16 miljoen bestaat om de renovaties te bekostigen.
Instandhouding 2019 2020 2021 2022 2023 Totaal
Beginsaldo 2019 20.000 20.000
Operationele kasstroom (a) 13.268 11.355 14.528 19.662 15.336 74.149
Investeringen renovatie & onderhoud -15.274 -17.821 -22.332 -26.944 -27.891 -110.262
Totaal instandhouding 17.957 -6.358 -7.757 -7.332 -12.555 -16.113
19
In de tabel hieronder wordt de financiering van de nieuwbouwplannen uiteengezet.
Hieruit blijkt dat met het ingerekende verkoopprogramma en de nieuwbouw kan worden gerealiseerd. Tevens zullen hiermee de aflossingen worden voldaan tot in 2022/2023. Dan is financiering nodig. Binnen onze portefeuillestrategie past het een deel van de verkoopontvangsten, namelijk het vastgoed met een hoog risicoprofiel en dat niet bijdraagt aan onze ondernemingsdoelstellingen, in te zetten voor het verbeteren van de woningen in Meppel, Hoogeveen en Steenwijkerland. Het overschot van de verkopen gebruiken we om het tekort bij de renovaties (instandhouding) te financieren.
Waardecreatie 2019 2020 2021 2022 2023 Totaal
Verkoop 54.197 17.205 26.398 25.994 4.972 128.766
Investeringen nieuwbouw -17.369 -27.513 -21.308 -21.390 -6.195 -93.775
Aflossingen -24.793 -4.631 -4.762 -16.152 -9.610 -59.948
Lening - - - 17.173 24.475 41.648
Totaal 12.035 -14.939 328 5.625 13.642 16.691
20
5.3 Balans
De meerjarenprognose van de balans dient als basis voor het vaststellen van de
ontwikkeling van de loan-to-value en de solvabiliteit (Let op: in de gepresenteerde balans is
het vastgoed gewaardeerd op basis van marktwaarde, de ratio’s worden op beleidswaarde
berekend). In de balansprognose zijn de beleidskeuzes verwerkt omtrent investeringen,
verkopen en treasurymanagement. In de balans is de belangrijkste onzekerheid de
ontwikkeling van de marktwaarde van het vastgoed. Hier wordt uitgegaan van een autonome
waardeontwikkeling van 2%.
Balans (* € 1.000) TI JRK Prognose
Activa 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023
DAEB vastgoed in exploitatie 1.137.826 1.170.325 1.146.812 1.168.800 1.197.662 1.219.301 1.247.783
Niet-DAEB vastgoed in exploitatie 51.727 48.749 48.763 49.166 46.090 45.384 44.850
Vastgoed in ontwikkeling 1.004 6.483 9.886 10.096 1.667 1.215 -
MVA ten dienste van 11.024 10.619 11.298 10.786 10.431 10.099 9.981
Totaal MVA 1.201.581 1.236.176 1.216.759 1.238.848 1.255.850 1.275.999 1.302.614
Grondposities 6.866 4.335 4.335 4.335 4.335 4.335 4.335
Financiële Vaste Activa 48.584 47.099 43.643 41.217 37.501 35.517 35.207
Kortlopende activa 3.999 1.930 1.922 1.920 1.932 1.943 1.955
Liquide Middelen 20.136 22.406 32.964 12.617 6.107 5.146 7.027
Totaal activa 1.281.166 1.311.946 1.299.623 1.298.937 1.305.725 1.322.940 1.351.138
Passiva 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023
Eigen vermogen 736.618 784.907 799.088 804.598 817.723 832.247 848.181
Totaal voorzieningen 1.360 260 260 260 260 260 260
Leningen 479.419 454.625 449.994 445.231 427.098 434.350 453.782
Derivaten 38.875 37.375 35.875 34.375 32.875 31.375 29.875
Totaal langlopende schulden 518.294 492.000 485.869 479.606 459.973 465.725 483.657
Totaal kortlopende schulden 24.893 34.779 14.404 14.472 27.769 24.709 19.042
Totaal passiva 1.281.166 1.311.946 1.299.623 1.298.937 1.305.725 1.322.940 1.351.138
Meerjarenbegroting 2019 - 2023
21
5.4 Resultatenrekening
Van de in totaal € 36 mln overige waardeveranderingen (2019-2023) is € 30 mln (gemiddeld
€ 6 mln per jaar) aan overige waardeveranderingen verantwoord voor niet te activeren
kosten voor nieuwbouwwoningen. Deze kosten bepalen wij als het verschil tussen de totale
stichtingskosten van de nieuwbouwwoningen en de marktwaarde zoals gepresenteerd in de
balans.
De belastinglast leidt vanaf 2022 tot een uitgaande kasstroom (met werkelijke betaling een
jaar later in 2023).
De verantwoording in de resultatenrekening ligt in lijn met de verantwoording van het
kasstroomoverzicht welke in paragraaf 5.2 is behandeld.
Winst en verliesrekening (Categoraal) TI Prognose
(* € 1.000)2018 2019 2020 2021 2022 2023
Huuropbrengsten 78.607 77.579 77.327 78.856 80.430 82.019
EPV - 63 259 586 983 1.391
Opbrengsten servicecontracten 2.000 2.046 2.091 2.134 2.177 2.221
Verkoopopbrengst vastgoedportefeuille 5.765 54.197 17.205 26.398 25.994 4.972
Boekwaarde verkochte vastgoedportefeuille -5.607 -52.589 -17.129 -25.983 -24.651 -4.545
Overige opbrengsten 261 135 5 5 5 5
Totaal bedrijfsopbrengsten 81.026 81.431 79.758 81.996 84.938 86.063
Afschrijvingen (im)va en vastgoedportefeuille 405 577 516 341 330 335
Overige waardeveranderingen imva en vastgoed 4.088 7.401 13.005 6.032 5.963 1.493
Lonen en salarissen 7.747 7.703 7.919 7.823 8.019 8.220
Onderhoudslasten 17.922 20.474 22.298 20.630 16.913 17.359
Leefbaarheid 383 417 410 399 409 419
Lasten servicecontracten 2.076 2.123 2.170 2.216 2.260 2.305
Overige bedrijfslasten (inc heffingen en belasting) 18.355 18.326 18.469 19.005 19.506 20.107
Totaal bedrijfslasten 50.976 57.021 64.787 56.446 53.400 50.238
(Niet-gerealiseerde) waardeveranderingen vastgoed 34.996 8.507 7.407 5.716 2.759 -1.098
Waardeveranderingen van fva en effecten 2.030 1.500 1.500 1.500 1.500 1.500
Andere rentebaten en gelijke opbrengsten 50 43 32 - 1 2
Rentelasten en soortgelijke kosten 17.756 17.350 17.031 16.892 16.858 17.003
Totaal Financiële baten en lasten -15.676 -15.807 -15.499 -15.392 -15.357 -15.501
Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening 49.370 17.110 6.879 15.874 18.940 19.226
Belastingen 1.485 3.456 2.426 3.716 5.112 4.084
Resultaat deelnemingen 533 528 1.060 964 696 791
Resultaat na belastingen 48.418 14.182 5.513 13.122 14.524 15.933
Meerjarenbegroting 2019-2023
22
5.5 Ontwikkeling niet-DAEB portefeuille De niet-DAEB portefeuille wordt langzaam afgebouwd. De portefeuille is gefinancierd met
een interne lening die in 20 jaar wordt afgelost. Aangezien het rendement op het niet-DAEB
vastgoed gemiddeld hoger is dan op DAEB vastgoed en in deze portefeuille geen
investeringen worden gepleegd, zijn de resultaten en de kasstromen elk jaar positief. Het
kasoverschot wordt ter beschikking gesteld aan de DAEB-tak.
In de meerjarenbegroting van 2018 hebben we dat kasoverschot middels dividend aan de
DAEB-tak overgemaakt. Dit is positief in de DAEB-tak maar leidde tot negatieve ratio-
ontwikkeling bij niet-DAEB.
Door het kasoverschot aan te wenden voor vervroegde aflossing van de interne lening geven
de ratio’s nu een juiste weerspiegeling van de niet-DAEB portefeuille, namelijk kerngezond.
23
6. Toelichting bedrijfsbegroting 2019
In dit hoofdstuk volgt een toelichting op de begroting van 2019 (zie winst en verliesrekening
paragraaf 5.4).
Hieronder worden de verschillende posten uit de resultatenrekening van de eerste jaarschijf
2019 toegelicht.
Winst en verliesrekening (Categoraal) TI
(* € 1.000)Prognose 2018 2019
Huuropbrengsten 78.607 77.579
EPV - 63
Opbrengsten servicecontracten 2.000 2.046
Verkoopopbrengst vastgoedportefeuille 5.765 54.197
Boekwaarde verkochte vastgoedportefeuille -5.607 -52.589
Overige opbrengsten 261 135
Totaal bedrijfsopbrengsten 81.026 81.431
Afschrijvingen (im)va en vastgoedportefeuille 405 577
Overige waardeveranderingen imva en vastgoed 4.088 7.401
Lonen en salarissen 7.747 7.703
Onderhoudslasten 17.922 20.474
Leefbaarheid 383 417
Lasten servicecontracten 2.076 2.123
Overige bedrijfslasten (incl. heffingen en belasting) 18.355 18.326
Totaal bedrijfslasten 50.976 57.021
(Niet-gerealiseerde) waardeveranderingen vastgoed 13.000 8.507
Waardeveranderingen van fva en effecten 2.030 1.500
Andere rentebaten en gelijke opbrengsten 50 43
Rentelasten en soortgelijke kosten 17.756 17.350
Totaal Financiële baten en lasten 19.836 -15.807
Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening 27.374 17.110
Belastingen 1.485 3.456
Resultaat deelnemingen 533 528
Resultaat voor belastingen 26.422 14.182
24
6.1 Huuropbrengsten
De verwachte huurontvangsten dalen in 2019 met € 1,2 mln met name door het effect van
verkopen. De verkoop van het zorgvastgoed in Hoogeveen leidt tot een daling van de
huuropbrengsten van ongeveer € 3 mln op jaarbasis. De verwachte huurstijging is 1,5%.
Er is geen rekening gehouden met huurstijging boven inflatie.
In deze cijfers is rekening gehouden met derving voor leegstand van 1,5% en derving voor
oninbaarheid van 0,3% (gelijk aan de doelstelling: max. € 250.000).
6.2 Servicebaten en lasten
Dit betreft de ontvangen voorschotten van servicekosten van onze bewoners. Jaarlijks
worden deze afgerekend op basis van het werkelijke verbruik. Een deel van de
servicekosten wordt niet doorbelast.
6.3 Verkoopresultaat
De specificatie is als volgt: (in duizenden euro’s)
Verkoopopbrengst 54.197 Boekwaarde verkopen - 52.589
Totaal resultaat verkopen 1.608
Deze opbrengsten bestaan voornamelijk uit de verkopen van het zorgvastgoed. Daarnaast
betreft dit de verkoop van woningen verdeeld over de kerngemeenten Hoogeveen, Meppel
en Steenwijkerland. De overige verkopen hebben betrekking op woningen in overige
gemeenten, geliberaliseerde woningen, maatschappelijk vastgoed (MOG) en bedrijfs-
onroerend goed (BOG).
6.4 Overige opbrengsten
Betreft met name inschrijfgelden.
6.5 Lonen en salarissen
In 2019 is er in totaal 108 fte begroot, dit is een stijging van 3 fte ten opzichte van de
begroting 2018. Dit zijn twee personen die al langere tijd via inhuur werkzaam waren bij
Woonconcept (met een afstand tot de arbeidsmarkt) en nu een vast contract krijgen. Van de
108 fte zijn 6 fte tijdelijk. Dit zijn personen die voor een project werken, maar waar wij voor
een contract kiezen in plaats van voor inhuur, omdat dat goedkoper is. Ons doel is om (na
2019) het totaal aantal fte (structureel en tijdelijk) op 105 fte te maximeren.
De specificatie is als volgt: (in duizenden euro’s)
Lonen en salarissen 5.857 Sociale lasten 909 Pensioenen 937
Totaal lonen en salarissen 7.703
25
6.6 Onderhoudslasten
Onderhoudslasten zijn afgeleid uit de MJOR.
De specificatie is als volgt: (in duizenden euro’s)
Reparatieonderhoud 3.690 Mutatieonderhoud 1.845 Planmatig onderhoud (incl. ONW) 19.190 Contractonderhoud 2.061 Totaal uitgaven onderhoud 26.787 Waarvan te activeren -/- 6.313
Totaal onderhoudslasten 20.474
In de laatste onderhoudsbegroting is speciale aandacht besteed aan:
Aanpassing basis uitrustingsniveau keukens in de appartementen;
Begroten van het asbestprogramma in de MJOR;
Bij vervangingen is beoordeeld of deze ten dienste staan van de duurzaamheidsambitie energieneutraal in 2050. Door de duurzaamheidsambitie kunnen er op termijn nog forse verschuivingen of veranderingen plaatsvinden.
6.7 Leefbaarheid
De specificatie is als volgt: (in duizenden euro’s)
Fysiek reguliere kostenposten 27 Sociaal reguliere kostenposten 390
Totaal leefbaarheid 417
Sociaal: Salariskosten m.b.t. leefbaarheid verantwoord onder salariskosten 800
Totaal leefbaarheidsuitgave voor Woningwet 1.217
De salariskosten hebben betrekking op de huismeesters, buurtbeheerders en
bewonersconsulenten. Deze zijn verantwoord onder de lonen en salarissen, maar moeten
wel meegenomen worden bij besteding van het budget leefbaarheid. De uitgaven aan
leefbaarheid blijven onder het wettelijke maximum van € 126 per vhe.
26
6.8 Sectorspecifieke heffingen (overige bedrijfslasten)
De specificatie is als volgt: (in duizenden euro’s)
Verhuurdersheffing 7.423 Saneringssteun 792 Bijdrage AW 75
Totaal sectorspecifieke heffingen 8.290
De sectorspecifieke heffingen bestaan uit:
de verhuurdersheffing, als percentage van de WOZ-waarde. Hierbij zien we in 2019 een daling van het tarief van ongeveer 5% die op Prinsjesdag 2018 is vastgesteld. Ook is op deze Prinsjesdag een duurzaamheidskorting benoemd, deze is nog niet begroot omdat de voorwaarden nog niet bekend zijn.
de saneringsheffing, betreffende 1% van de totale jaarhuur van woongelegenheden. We begroten op voorschrift van het WSW een saneringsheffing voor de jaren 2019 tot en met 2023; jaarlijks wordt door het WSW bepaald of deze daadwerkelijk geïnd wordt.
de heffing voor de Autoriteit Woningcorporaties
6.9 Overige bedrijfslasten De specificatie van deze lasten is als volgt:
De specificatie is als volgt: (in duizenden euro’s)
Overige personeelskosten (o.a. uitzendkrachten, reis- en verblijfskosten) 1.280 Kosten kantoor Woonconcept 342 Interne toezichtkosten (RvC) 100 Automatisering 1.384 Callcenter HomeTeam 680 Bijdrage Huurdersorganisaties 165 Advies- en controlekosten 626 Algemene kosten overig 863 Subtotaal overige bedrijfslasten excl. zakelijk 5.438 Belastingen (OZB, waterschap en rioolheffing) 3.791 Verzekeringen 390 Bijdrage Vereniging van Eigenaren 416 Subtotaal zakelijke bedrijfslasten 4.597
Totaal overige bedrijfslasten 10.035
6.10 Rentebaten
De specificatie is als volgt: (in duizenden euro’s)
Rentebaten 43
Totaal rentebaten 43
6.11 Rentelasten
27
De specificatie is als volgt: (in duizenden euro’s)
Rente leningen 17.350
Totaal rentelasten 17.350
Het gemiddelde rentepercentage voor 2019 is ongeveer 3,8%. We trekken geen nieuwe
leningen aan en lossen de aflopende leningen geheel af. Hierdoor daalt de
leningenportefeuille en daarmee de rentelasten.
6.11 Resultaat deelnemingen
De specificatie is als volgt: (in duizenden euro’s)
Woonconcept Onroerend Goed B.V. 491 HomeTeam B.V. 254 Holding -14 Woonconcept Energie B.V. -203
Totaal resultaat deelnemingen 528
6.12 Fiscaliteiten
Recentelijk zijn de (fiscale) plannen van het nieuwe kabinet bekend gemaakt. De volgende
afspraken in het regeerakkoord hebben invloed op onze begroting:
Het lage btw-tarief stijgt voor een groot aantal diensten naar 9% met ingang van
2019; Dit zorgt voor een extra last van ongeveer € 400.000 per jaar.
De termijn voor het verrekenen van fiscale verliezen (voor vennootschapsbelasting)
uit het verleden, carry-forward, wordt verkort van 9 jaar naar 6 jaar voor fiscale
verliezen na 2018. Aangezien de komende jaren geen fiscale verliezen worden
begroot heeft dit geen financiële impact voor Woonconcept.
Beperkte mogelijkheden voor renteaftrek. Dit leidt vanaf 2019 tot een extra last van
€1,5 miljoen waardoor onze compensabele verliezen in 2021 zijn gecompenseerd en
vanaf dat moment daadwerkelijk vennootschapsbelasting betaald zal gaan worden.
Omdat deze afspraken nog niet formeel goedgekeurd zijn door de Eerste Kamer is het
formeel nog geen wet. Gezien de aannemelijkheid dat deze maatregelen doorgevoerd zullen
worden zijn deze maatregelen in onze begroting verwerkt.
28
7 Financiële risicoanalyse
De ontwikkeling van de financiële ratio’s is vastgelegd in hoofdstuk 4. Er bestaan een aantal
onzekerheden in die ontwikkeling. In dit hoofdstuk is voor de meest waarschijnlijke
onzekerheden uitgewerkt hoe de ratio’s beïnvloed worden wanneer deze zich voordoen.
7.1 Economische ontwikkelingen
De toekomstige economische ontwikkelingen (inflatie en rente) zijn voorschreven parameters
van het AW/WSW. Voor de meest knellende ratio’s (ICR en LtV) wordt inzichtelijk gemaakt in
hoeverre Woonconcept gevoelig is voor afwijkende parameters.
Het gaat om de volgende mogelijke afwijkingen:
Prijsinflatie:
Twee mogelijke ontwikkelingen: de inflatie is 1% hoger dan ingerekend en de inflatie is 1%
lager. Hierdoor zullen de huuropbrengsten dalen. Daartegenover staat dat de kosten ook
dalen.
Rente:
Wij kiezen voor het scenario dat de rente 1% hoger is. Gezien de huidige lage rentestand
achten wij een lagere rente niet realistisch. Hierdoor zullen de rente-uitgaven stijgen als een
lening een renteherziening ondergaat.
De ICR is vooral gevoelig voor prijsinflatie, een rentewijziging heeft minder invloed. De ICR
blijft in alle scenario’s de eerste 5 jaar boven de norm.
1,3
1,4
1,5
1,6
1,7
1,8
1,9
2
2,1
2,2
2018 2019 2020 2021 2022 2023
ICR
Basis Inflatie - 1% Inflatie + 1% Rente + 1% Norm
29
Hier is zichtbaar dat de LtV de komende vijf jaar gevoelig is voor afwijkende prijsinflatie. Bij
1% lagere inflatie wordt de externe norm overschreden.
Ontwikkelingen in de rente zullen nauwelijks effect hebben op de financiële ratio’s Dit omdat
we beperkt nieuwe leningen afsluiten en dat een beperkt deel van onze leningenportefeuille
een renteherziening zal ondergaan.
69
71
73
75
77
2018 2019 2020 2021 2022 2023
LtV (beleidswaarde)
Norm AW/WSW Interne norm Basis
Inflatie - 1% Inflatie + 1% Rente + 1%
48
52
56
60
64
68
72
76
80
2018 2019 2020 2021 2022 2023
LtV (bedrijfswaarde)
Norm AW/WSW Interne norm Basis
Inflatie - 1% Inflatie + 1% Rente + 1%
30
7.2 WHAT-IF scenario’s
Om een zo compleet mogelijk beeld te vormen van de externe risico’s waaraan Woonconcept
onderhevig is, moeten deze worden gekwantificeerd. Deze risico’s worden gekwantificeerd
door middel van het doorrekenen van verschillende WHAT-IF scenario’s. Van de gedefinieerde
WHAT-IF scenario’s worden de effecten op de LtV en ICR voor een 5-jaars periode inzichtelijk
gemaakt.
De volgende WHAT-IF scenario’s zijn gedefinieerd:
1. Minder nieuwbouw 25% lagere realisatie van nieuwbouwprojecten 2. Duurdere renovaties: 50% hogere investeringskosten NOM-renovaties 3. Minder huurverhoging: huurverhoging 0,5% lager (inflatie – 0,5%) 4. Hogere huurderving 0,5% extra per jaar 5. Minder verkopen: realisatie van 50% van geplande verkopen 6. Duurdere nieuwbouw: 20% hogere investeringskosten nieuwbouw 7. Hogere verhuurderheffing: € 100.000 extra per jaar
Deze WHAT-IF scenario’s hebben de volgende gevolgen voor de financiële ratio’s:
1. Minder nieuwbouw: door marktomstandigheden is het mogelijk dat niet de hele
nieuwbouwproductie gerealiseerd kan worden. Hierdoor realiseren we niet onze
doelstelling ten aanzien van beschikbare woningen in de eerste vijf jaar. De
investeringskasstroom wordt lager, waardoor de ICR licht verbeterd. Door de lagere
nieuwbouw daalt de gecreëerde waarde, waardoor de loan-to-value verslechterd.
2. Duurdere renovaties: Het is denkbaar dat de renovaties fors duurder zullen uitvallen dan
nu begroot. Als gevolg daarvan moeten we meer geld uitgeven en daalt de ICR. Omdat er
door renovaties nauwelijks waarde wordt gecreëerd en de extra investeringen gefinancierd
moeten worden uit nieuwe leningen stijgt de loan-to-value naar structureel boven de WSW-
norm. Dat is geen wenselijke ontwikkeling.
3. Minder huurverhoging: Minder huurverhoging zorgt voor lagere huurkasstromen, maar
werkt ook door in de prognose van de marktwaarde en beleidswaarde (waar aanvangshuur
een rol in speelt). De solvabiliteit, LtV en de ICR verslechteren in de prognosejaren.
4. Hogere huurderving: de komende jaren staat er een aanzienlijk sloop- en
renovatieprogramma op stapel. Het is denkbaar dat hierdoor meer leegstand zal ontstaan.
Deze extra leegstand leidt tot lagere operationele kasstromen en dus tot een lagere ICR
en tot een hogere LtV.
5. Minder verkopen: Er wordt een minder grote verkoopkasstroom gerealiseerd, maar er
blijven wel meer woningen beschikbaar voor verhuur. De beleidswaarde van deze
woningen is lager dan de verkoopwaarde. Per saldo zal dit in de prognosejaren een
negatief effect hebben op de LtV en ICR.
6. Duurdere nieuwbouw: Hogere investeringskosten zorgen voor hogere uitgaven en een
toename van financiering. De waarde van het vastgoed neemt echter niet toe door de
hogere investeringen en de vermogensratio’s en ICR verslechteren hierdoor in de
prognosejaren.
7. Hogere verhuurdersheffing: Een hogere verhuurdersheffing heeft niet alleen gevolgen voor
de kasstromen (hogere uitgaven), maar komt ook direct terug in de marktwaarde en
31
beleidswaarde van het vastgoed. Vermogensratio’s schieten dan ook direct omlaag en ook
de ICR verslechtert in de prognosejaren.
De scenario’s laten alle slechts een klein effect zien op de ICR. Dat is plausibel aangezien ze
allen niet op korte termijn een groot effect hebben op zowel de operationele kasstroom als de
rentelasten. In de gehele periode en voor alle scenario’s blijft de ICR op een gezond niveau.
Vanaf 2020-2022 zien we een opwaartse beweging doordat de onderhoudskosten lager zijn.
In 2023 maakt de ICR een neerwaartse beweging als gevolg van de vanaf dat jaar te betalen
vennootschapsbelasting. Vanaf dan zijn de gevolgen van het invoeren van ATAD (beperking
fiscale aftrek rentelasten) merkbaar aangezien de fiscale compensabele verliezen eerder
volledig gecompenseerd zijn en er dus vennootschapsbelasting betaald zal worden.
1,3
1,4
1,5
1,6
1,7
1,8
1,9
2
2,1
2018 2019 2020 2021 2022 2023
ICR
Basis sc1 sc2 sc3 sc4 sc5 sc6 sc7
68
70
72
74
76
78
80
2018 2019 2020 2021 2022 2023
LtV (beleidswaarde)
Norm AW/WSW Interne norm Basis sc1
sc2 sc3 sc4 sc5
sc6 sc7
32
Tot en met 2019 blijft de waarde boven de WSW/AW-norm, mede als gevolg van de
complexmatige verkoop in 2019. Na 2019 daalt de LtV, door de oplevering van nieuwbouw,
naar onder de externe norm. Deze blijft echter in vrijwel alle scenario’s niet voldoen aan onze
interne norm. In het scenario met duurdere investering in renovatie (2) zal de LtV de gehele
prognoseperiode boven de externe norm blijven. Gezien de huidige markt is dit een reële
gebeurtenis.
In bovenstaande grafiek is te zien is dat een lagere huurverhoging dan inflatie (3) ervoor zorgt
dat we niet aan de externe norm voldoen in 2018 en dicht tegen de externe norm zitten in
2019. De ontwikkeling van de LtV op bedrijfswaarde geeft voor de overige scenario’s eenzelfde
beeld als in eerdere jaren is begroot. De interne norm wordt tot 2018 overschreden en herstelt
in de jaren erna.
7.3 Bijstuurmogelijkheden
Woonconcept heeft weinig invloed op externe factoren zoals beschreven bij de WHAT-IF
scenario’s. Wel is er de mogelijkheid om beleidsmatig bij te sturen, om zo financiële risico’s op
te vangen. Er zijn verschillende manieren om bij te sturen. Enkele bijstuurmogelijkheden zijn
in alternatieve beleidsscenario’s doorgerekend en de effecten op de financiële ratio’s voor de
komende vijf jaar zijn hieronder weergegeven.
De volgende bijstuurmogelijkheden zijn gedefinieerd op volgorde van reëel naar onwenselijk:
8. Minder investeren: investeringen in NOM-renovaties, zodat deze uit de operationele kasstroom kunnen worden betaald
9. Besparing exploitatie: minder onderhoud (€ 100.000) en beheer (€ 100.000) 10. Meer verkopen: extra verkoop van 10 woningen per jaar 11. Meer huurverhoging: ruimte huursombenadering volledig benutten
58
60
62
64
66
68
70
72
74
76
2018 2019 2020 2021 2022 2023
LtV (bedrijfswaarde)
Norm AW/WSW Interne norm Basis sc1
sc2 sc3 sc4 sc5
sc6 sc7
33
Deze bijstuurmogelijkheden hebben gevolgen voor onze financiële ratio’s en toekomstige
maatschappelijke prestaties:
8. Minder investeren: De investeringen in renovaties worden naar beneden bijgesteld, zodat
deze betaald kunnen worden uit de operationele kasstroom, zie ook hoofdstuk 4. Deze
investeringen zijn gemiddeld genomen verliesgevend. Het aanpassen van het
programma zorgt ervoor dat financiële ratio’s in de prognosejaren verbeteren. Dit leidt
wel tot vertraging in de ontwikkeling van de kwaliteit en duurzaamheid van de bestaande
woningvoorraad en zal ook leiden tot stijgende energielasten voor onze bewoners.
9. Besparing exploitatie: Minder uitgaven aan onderhoud en/of beheer hebben in eerste
instantie een beperkte stijging van de beleidswaarde tot gevolg. LtV en solvabiliteit zullen
daardoor verbeteren. Na vijf jaar verbetert de LtV met bijna 1%. Minder exploitatie
uitgaven heeft wellicht wel gevolgen voor de ontwikkeling van de kwaliteit van de woning
en de kwaliteit van de dienstverlening aan de bewoners.
10. Meer verkopen: Dit is een theoretische optie, die afbreuk doet aan de beschikbaarheid
van de woningen. Meer verkoop zorgt nauwelijks voor betere financiële ratio’s en zelfs
voor een verslechtering van de LtV in de prognosejaren.
11. Meer huurverhoging: Dit is een theoretische optie, die afbreuk doet aan de
betaalbaarheid van onze woningen. Als er ruimte is volgens de huursombenadering, dan
wordt deze in dit scenario volledig benut. Financiële ratio’s verbeteren in de latere
prognosejaren door meer huurkasstromen en het effect daarvan op de vastgoedwaarde.
Bij de financiële prestaties (hoofdstuk 4) en de WHAT-IF scenario’s is zichtbaar dat de loan-to-value (beleidswaarde) de komende vijf jaar dicht tegen de externe norm aan zit. Om die reden wordt hieronder alleen de ontwikkeling hiervan weergegeven. De genoemde mogelijkheden leiden tot een verbetering van dit ratio de komende jaren:
Het bijstellen van het renovatieprogramma (8) zorgt ervoor dat de ratio vanaf 2022 niet weer richting de externe norm beweegt.
68
70
72
74
76
78
2018 2019 2020 2021 2022 2023
LtV (beleidswaarde)
Norm AW/WSW Interne norm Basis sc8
sc9 sc10 sc11
