Welbions jaarverslag 2012

Jaarverslag 2012Welbions, ontwikkelaar van vitale wijken

Durft

Inhoudsopgave

Ieder jaar krijg ik veel kerstkaarten met daarop wensen voor een gezond en gelukkig jaar. Een mooie wens want zo vanzelfsprekend is het niet. 2012 was voor mijzelf en ook voor mijn collega’s en veel bewoners in Hengelo een bewogen jaar. De economische recessie raakt velen van ons. En ook de brand in de Hengelose Es waarbij een kindje om het leven kwam, heeft ons geschokt. We weten dat achter de voordeuren veel speelt. Er zijn mensen die hun baan kwijt zijn geraakt en er zijn mensen die zorg nodig hebben. Tegelijker-tijd zijn in dezelfde straat misschien baby’s geboren en verliefde stellen samen hun wooncarrière gestart. Lief en leed wonen naast elkaar.

Verbindt

VoorwoordLief en leed wonen naast elkaar

Bewoners spelen een centrale rol in wat we bedenken en doen. We vinden het belangrijk om

onze bewoners te kennen en te horen wat zij vinden. De nieuwe huurdersvereniging Ook-

bions speelt daarin een belangrijke rol. Maar ook de verhalen van bewoners die we horen via

onze telefonistes, monteurs, wijkbeheerders en alle andere medewerkers in de wijken. Dat

nemen we mee in onze beleidsontwikkeling. Kansrijke initiatieven faciliteren we.

Met partners hebben we de samenwerking geïntensiveerd. We zijn gestart met de Hengelose

Verbinding waarbij we met samenwerkingspartners op het gebied van welzijn, werken en

weten concrete initiatieven bundelen. We hebben drie thema’s gekozen: langer zelfstandig

thuis wonen, participatie en werken naar vermogen. Met de gemeente Hengelo werken we

aan nieuwe prestatieafspraken die begin 2013 worden vastgesteld.

Voor Welbions was 2012 een intens jaar. We hebben een reorganisatie doorgevoerd waar-

bij gedwongen ontslagen niet te vermijden waren. Dat betekende onrust en onzekerheid ter-

wijl het werk door moest gaan. We hebben onze vertrekkende collega’s met pijn in het hart

moeten laten gaan. Gelukkig hebben zij inmiddels bijna allemaal weer een nieuwe werkplek

gevonden. We hebben de organisatie in drie nieuwe afdelingen ingedeeld. Dat biedt nieuwe

kansen om te bouwen aan een organisatie die op een efficiënte en doelgerichte wijze werkt

aan de realisatie van haar doelen.

‘t Is Wel-bi-ons Wonen’ is de titel van ons nieuwe ondernemingsplan. Onze missie is dat

mensen met een lager- of middeninkomen of een zorgvraag tevreden kunnen wonen in een

betaalbare en geschikte woning. We hebben ons ondernemingsplan als ondertitel meege-

geven ‘gedreven door idealen en realistisch in plannen’.

We maken ons kwaad over de misstanden bij collega-corporaties. Dat doet het imago van

onze sector geen goed terwijl wij juist ons best doen om in Hengelo op een integere manier

de juiste dingen te doen. Wij verantwoorden ons niet alleen omdat het moet van de overheid

maar vooral om lokaal te laten zien wat we doen. De Raad van Commissarissen kijkt over

onze schouder mee. Ook zij geven in dit jaarverslag openheid over hun activiteiten van het

afgelopen jaar.

We zien het bij onze bewoners en hebben ook zelf aan den lijve ervaren dat de wereld ver-

andert en dat zekerheid niet meer zeker is. Niet voor onze bewoners en niet voor onszelf.

Dat betekent wat mij betreft niet dat we gaan somberen, maar juist dat we aanpakken om

de goede dingen te blijven doen.

In dit verslag kijken we terug op wat we in 2012 hebben gedaan om onze missie tevreden

en betaalbaar wonen te realiseren.

Ik wens u veel leesplezier!

Harry Rupert

Directeur/bestuurder

Hengelo, juni 2013

Pagina 5Voorwoord

Creëert

“Zij zijn groot en ik is klein, en da’s niet eerlijk, o nee.” (Calimero)

Hoe we onderdeel uitmaken van een groter geheel waar we nauwelijks invloed op uit kunnen oefenen. Calimero bedenkt overigens steeds handige manieren om daar mee om te gaan.

1. Mondiale, landelijke en regionale ontwikkelingen

Mondiale en Europese ontwikkelingen

Landelijke ontwikkelingen

De economische crisis houdt aan. Voorzichtige oplevingen worden opgevolgd door nieuwe

duikelingen. Bewoners, bedrijven en de overheid merken dat allemaal in hun portemonnee.

Bezuinigen en hervormen zijn sleutelwoorden. Het is zoeken naar de juiste balans tussen

die twee.

Duurzaam omgaan met de aarde is een must. Omwille van het behoud van de aarde maar

ook omwille van betaalbaarheid van wonen. Woonlasten nemen toe en materialen worden

schaarser waardoor de prijs toeneemt. De positieve kant hiervan is de innovatiekracht die

los komt om te zoeken naar betaalbare en duurzame alternatieven.

Europa stelt richtlijnen op voor corporaties. Staatssteun mag alleen worden ingezet voor

Diensten van Algemeen Economisch Belang (DAEB) zoals sociale huur, maatschappelijk

vastgoed en leefbaarheid. Voorwaarde voor het verkrijgen van staatssteun is dat corpora-

ties minimaal 90% van de vrijkomende sociale voorraad toewijzen aan huishoudens met

een inkomen tot en met € 34.085 gedurende 2012 (€ 33.614 in 2011).

Digitalisering en technologie blijven onverminderd snel ontwikkelen. De kansen die dit

biedt zijn nu nog soms onbetaalbaar of we kunnen zelf het tempo van de ontwikkelingen

niet volgen. Maar bij de nieuwe generaties zien we een vanzelfsprekendheid ontstaan om

digitaal te communiceren en gebruik te maken van nieuwe technologische snufjes. We lijken

zelfs sciencefictionfilms in te halen.

Kabinet ’Rutte II’ geeft in het nieuwe regeerakkoord aan de woningmarkt in beweging te

willen brengen. Stef Blok is benoemd tot Programmaminister Wonen en Rijksdienst. De

keuze van maatregelen biedt kansen, maar het is niet de integrale hervorming die de sector

had gewenst. Daarnaast legt de verhuurdersheffing een dusdanig beslag op de investe-

ringscapaciteit dat corporaties genoodzaakt zijn hun huurinkomsten te optimaliseren en

kosten te minimaliseren. De betaalbaarheid van wonen komt daarmee onder druk te staan.

Het kritisch afwegen van investeringen en de eigen bedrijfskosten is goed. De vraag is of er

voldoende ruimte blijft om te investeren in de volkshuisvestelijke opgaven.

Minister Blok benoemt als kerntaak het bouwen, verhuren en onderhouden van sociale

woningen. Leefbaarheid maakt volgens hem geen onderdeel uit van de kerntaken. Dit is

een breuk met het beleid van zijn voorgangers en de in de wet (BBSH) vastgelegde taken

van corporaties. Ook geeft hij aan dat corporaties in de toekomst onder de gemeente zullen

gaan vallen.

Over de uitwerking van bovenstaande is nog veel onduidelijk. Landelijk ontstaan veel initia-

tieven waarbij corporaties, gemeenten, bouwers, zorgpartijen en huurdersverenigingen samen

optrekken om aan Den Haag duidelijk te maken wat de gevolgen zijn van de voorgenomen

maatregelen en ook om alternatieven aan te dragen. In Twente werkt Welbions mee aan het

Twentse Alternatief waarin wordt gepleit om de verhuurdersheffing te verlagen wanneer er

door corporaties wordt geïnvesteerd.

De Vestia-affaire heeft de corporatiewereld in 2012 flink opgeschud. Over het solidariteits-

principe wordt voor wat betreft omvang, wederkerigheid en onderlinge verhoudingen

openlijk gediscussieerd.

Pagina 7Mondiale, landelijke en regionale ontwikkelingen | Hoofdstuk 1

De komende 10 jaar zal Welbions meebetalen aan de Vestia-heffing. De roep om verscherpt toezicht

neemt toe. Op dit moment denken zowel Aedes als de politiek na over een vernieuwde vorm van toe-

zicht. Aedes heeft voorstellen gedaan in het rapport ‘Toezicht met Bite’.

Door de heffingen, de Europese regels en het verscherpte toezicht ontstaat er een grotere druk op

corporaties ten aanzien van financiën, regels en administratie. Kort gezegd gaat er meer tijd en geld

naar het verantwoorden, waardoor er minder tijd is voor ‘het echte werk’ in wijken en buurten. Er is

besloten tot een parlementaire enquête naar de corporatiesector.

De totale bevolking van Twente is vanaf 1970 gegroeid van 525.000 naar 623.000 mensen in 2010. Ver-

wacht wordt dat de groei nog doorzet tot ongeveer 2020, daarna krimpt de bevolking van Twente. De

groei vindt vooral plaats in de steden. In 2012 was het inwoneraantal in Hengelo 80.942, een toename van

bijna 200. Het aantal woningen nam met 336 toe tot 36.636 woningen in 2012. Voor de landelijke

gemeenten zal de krimp eerder inzetten. De bevolking vergrijst en ontgroent de komende jaren. Naar ver-

wachting stijgt het aandeel 65-plussers van 15% in 2007 naar circa 21% in 2030. Gelet op de dubbele ver-

grijzing (toename aantal 75-plussers) en de toename van het aantal echtscheidingen, is daarbij ook sprake

van een groei van het aantal (eenpersoons) huishoudens.

Door het uitblijven van economische herstel, aangekondigde bezuinigingen en een verdere afname van

werk in de bouwsector, neemt op zowel landelijk als regionaal niveau de werkloosheid in snel tempo toe.

In Twente is in 2012 het werkloosheidspercentage gestegen van 5,8 naar 7,0 procent (landelijk van 5,9

naar 6,9 procent). Werkloosheid loopt het snelst op bij jongeren. De verwachting is dat deze groep bij een

opleving van economie snel werk vindt in tegenstelling tot de groeiende groep oudere werklozen (50 tot

65 jaar). Volgens de Arbeidsmarktmonitor Twente is in 2012 het aantal WW-uitkeringen gestegen tot

12.867; een stijging van 34,7 procent op jaarbasis. De landelijke jaar toename was 25,0 procent.

Twente wil veranderen van een industriële regio naar een gebied met een innovatieve kenniseconomie.

Door deze omslag telt Twente een aantal grote herstructureringsopgaven in het stedelijk gebied.

Netwerkstad Twente is het stedelijk gebied Almelo, Borne, Enschede, Hengelo en Oldenzaal. In dit

stedelijk gebied wonen ruim 365.000 mensen, werken meer dan 180.000 mensen en volgen tienduizen-

den jongeren uit de regio een opleiding. Liggend aan de grens met Duitsland en op de internationale

verbindings-as Amsterdam - Berlijn - Moskou, heeft Netwerkstad een bijzondere positie als Europees

stedelijk netwerk. Kennis en innovatie als drager van de economie is een belangrijk speerpunt. Op initiatief

van Netwerkstad Twente is in het voorjaar 2012 een traject gestart om de kansen en mogelijkheden voor

een economisch sterker en duurzamer Twente in beeld te brengen. (bron: www.regiotwente.nl)

Regionale ontwikkelingen

Leeft

Visie & MissieWelbions is een actieve woningcorporatie die midden in de samenleving staat. In 2012

heeft Welbions haar visie opnieuw gedefinieerd en daarmee aangescherpt:

Iedereen in Hengelo moet tevreden kunnen wonen. Tevreden wonen is een passend en betaalbaar

huis in een wijk waar je je thuis voelt en je kunt ontwikkelen. Wij richten ons met name op

mensen met een lager- en middeninkomen of een bijzondere zorgvraag. We werken aan vitale

wijken die fysiek, sociaal en economisch in balans zijn. Welbions investeert daarom in woningen,

wijken en mensen.

2. Organisatie Gedreven door idealen en realistisch in plannen

De missie van Welbions luidt

Kernwaarden

Organisatiestructuur

We staan voor een goede dienstverlening. We ondernemen maatschappelijk en duur-

zaam. Daarnaast werken we verregaand samen met organisaties op het gebied van

wonen, welzijn, werken en weten zonder taakgebieden of verantwoordelijkheden van

hen over te nemen.

Welbions biedt geschikte en betaalbare woningen zodat mensen met een lager- of middeninko-

men of een zorgvraag tevreden kunnen wonen in Hengelo. Samen met bewoners en andere par-

tijen ondernemen we activiteiten om vitale buurten en wijken te realiseren.

Om onze visie en missie te realiseren hebben wij vier kernopdrachten geformuleerd.

Deze kernopdrachten hebben wij uitgewerkt in ons ondernemingsplan ’t Is Welbions

Wonen 2012 – 2017.

Welbions heeft in 2012 haar kernwaarden niet gewijzigd. De kernwaarden: inspireren,

samenwerken en ondernemen staan centraal in het handelen van Welbions. Het zijn onze

waarden en normen.

Inspiratie vormt een startpunt om in beweging te komen. Het geeft energie en kracht.

We willen medewerkers, bewoners en partners inspireren om samen tevreden wonen

te realiseren.

Wij geloven dat je samen verder komt dan alleen. Medewerkers, bewoners en organisaties

werken samen met respect voor ieders denkbeelden, overtuigingen en mogelijkheden.

Ondernemen is met lef en creativiteit dingen doen. Ondernemen is ook zakelijk denken en

oog hebben voor het rendement. We staan open voor creatieve en vernieuwende ideeën en

wegen af wat optimaal bijdraagt aan onze doelen.

Het jaar 2012 was voor Welbions een jaar van reorganiseren. Een jaar waarin de consequen-

ties van de externe factoren intern voelbaar werden. Een jaar waarin rationele besluiten geno-

men moesten worden met veel interne emotionele momenten. Tijdelijke contracten werden niet

verlengd. Gedwongen ontslagen van vaste dienst medewerkers kon niet worden voorkomen. Een

sociaal plan werd in overleg met de OR en de vakbonden vastgesteld. De organisatiestructuur

werd verder aangepast. Ondanks deze omstandigheden werd er hard gewerkt en heeft de organi-

satie zich verder doorontwikkeld.

In juni is het nieuwe organogram gepresenteerd met een doelgerichte en efficiëntere orga-

nisatie- en managementstructuur. De laag leidinggevenden is opnieuw ingedeeld waardoor

een structuur met drie afdelingsmanagers en een klein MT ontstond. Omdat processen

en projecten/programma’s een eigen dynamiek hebben, zijn de afdelingen geordend naar:

Wonen, Wijkontwikkeling en Bedrijfsvoering.

Processen van de afdeling Wonen hebben een blijvend en herhalend karakter en zijn klant-

gericht. Projecten en/of programma’s van de afdeling Wijkontwikkeling zijn juist eindig en

nooit identiek. Bij processen willen we zo efficiënt en klantgericht mogelijk werken. Bij pro-

jecten of programma’s gaat het meer om maatwerk, afstemming en rendement. Door pro-

cessen en programma’s in een andere afdeling onder te brengen creëren we een flexibele

organisatie. In ieder onderdeel zoeken we naar de eigen kracht.

Pagina 11 Organisatie | Hoofdstuk 2

De ondernemingsraad is nauw betrokken geweest tijdens het gehele reorganisatietraject. Zij hebben

zich daarbij laten ondersteunen door een externe OR-adviseur.

Het organogram

Activiteiten HRM

Met deze structuur kan Welbions ook op de langere termijn een gezonde organisatie blijven en de

gewenste doelen met, en voor de samenleving realiseren. Een structuur is echter dynamisch en zal

zich, wanneer nodig, aanpassen een de maatschappelijke vraag en omstandigheden.

Voor HRM heeft het jaar 2012 in het teken gestaan van de organisatieaanpassingen. Niet alleen ver-

trekkende medewerkers konden rekenen op de steun van HRM maar ook de blijvende medewerkers.

De onzekerheid in de organisatie had een aantal neveneffecten. Binnen een aantal teams werd een

hoge werkdruk ervaren en was sprake van langdurig ziekteverzuim. Binnen andere teams was er juist

sprake van ontwikkeling en individuele behoefte van groei. Er is dan ook goed gebruik gemaakt van de

externe loopbaandeskundige en het opleidingsbudget.

HRM was kartrekker bij de organisatiebrede training ‘werken aan professionaliteit’. De aandacht lag

hierbij onder andere op goed met elkaar (en afdelingsoverstijgend) samenwerken, communiceren en

feedback geven en ontvangen. Daarnaast kregen alle leidinggevenden coachingsgesprekken om hun

ontwikkelpunten goed te kunnen oppakken. Voor herplaatste medewerkers was een apart traject om

hun ontwikkeling in de ‘nieuwe’ functie te kunnen volgen.

De samenwerking met de bedrijfsarts en de interne en externe vertrouwenspersoon is prettig en con-

structief verlopen. Het ziekteverzuimcijfer in 2012 bedroeg 5,1%. Dit is lager dan in 2010 en 2011. Gezien

het aantal langdurige, moeilijk te beïnvloeden zieken is het percentage redelijk te noemen. Daarnaast past

de daling van 0,2% ten opzichte van 2011 in het landelijke beeld waarbij het percentage ook met 0,2% is

afgenomen. Uiteraard blijft Welbions streven naar een zo laag mogelijk ziekteverzuimcijfer.

De formatieomvang is in 2012 ten opzichte van 2011 behoorlijk afgenomen. Reden hiervoor

is het reorganisatieplan waarbij tijdelijke contracten niet werden verlengd (tenzij vervan-

ging bij ziekte) en een aantal medewerkers in vaste dienst ontslag heeft gekregen.

2012 2011 2010

Aantal medewerkers 167 (150,5 fte) 190 (170,6 fte) 198 (170 fte)

Aantal fulltime medewerkers 116 133 137

Aantal parttime medewerkers 51 57 61

Aantal mannen 90 96 100

Aantal vrouwen 77 94 98

Door gerichte inzet van communicatie én door te sturen op gedrag van medewerkers,

ondersteunen we het beeld dat Welbions bij haar omgeving wil neerzetten. Hierbij zijn de

kernwaarden ondernemen, samenwerken en inspireren leidend. We volgen hierbij de doel-

stellingen en strategie zoals die in het communicatiebeleid 2010-1015 is vastgelegd.

In 2012 is er een start gemaakt met het medewerkersonderzoek. Twee partijen hebben

zichzelf gepresenteerd en eind 2012 is besloten met een daarvan verder te gaan. De vragen-

lijst voor de medewerkers wordt uitgezet in 2013.

Intern hebben verhuizingen plaatsgevonden omdat er afdelingen zijn samengevoegd.

Daarnaast zijn de indeling en inrichting van de ontvangsthal veranderd vanwege de veiligheid

van medewerkers en klanten. Medewerkers met een EHBO/AED-diploma hebben een her-

halingscursus gevolgd. Het handboek/document ‘Veilig en Gezond werken‘ is geactualiseerd

evenals het BHV- en het ontruimingsplan. Er is een start gemaakt met de actualisatie van het

handboek/document ’Veilig en Gezond werken’ en ’Asbestprotocol’. Verder is gestart met de

inventarisatie onder het personeel wie er over het diploma Veiligheid, gezondheid en milieu-

checklist aannemers (VCA) of de variant voor leidinggevenden (VOL) beschikt.

De ondernemingsraad (OR) bestond in 2012 uit vijf personen. In oktober zijn er verkiezingen

uitgeschreven omdat de zittingstermijn van drie jaar was verstreken. Alle leden stelden zich

herkiesbaar, de voorzitter was vanwege haar lange zittingsperiode niet opnieuw verkiesbaar.

Drie nieuwe leden meldden zich aan, waardoor het gewenste aantal van zeven werd bereikt.

Een officiële verkiezing was niet meer noodzakelijk. Vanaf eind december 2012 bestaat de OR

uit zeven leden en wordt ondersteund door een ambtelijk secretaris.

Elke vier weken vindt overleg met de bestuurder plaats. In de week hieraan voorafgaand heeft

de ondernemingsraad haar reguliere overleg. In dezelfde frequentie is er een informeel over-

leg tussen bestuurder en voorzitter en vicevoorzitter OR. Met de Raad van Commissarissen is

twee keer een formeel overleg geweest.

Personeelsbestand

Communicatie

Arbocommissie/-beleid 2012

De ondernemingsraadSamenstelling

Overleg

Pagina 13 Organisatie | Hoofdstuk 2

Het bestuur besloot in 2012 de -in 2011 aangekondigde- reorganisatie door te voeren. Reden was het

behoud van een financieel gezonde organisatie. De reorganisatie had een behoorlijke impact op de

organisatie. Vanwege de complexiteit koos de OR voor ondersteuning in dit traject door een adviseur

van FNV-Formaat.

Op 28 maart 2012 diende het bestuur een adviesaanvraag in. Om tot een goed advies te komen, stelde

de OR in het voortraject een klankbordgroep samen en zijn groepsgesprekken gevoerd, zodat vanuit de

gehele organisatie de mening van het personeel in beeld gebracht werd. De OR bracht op 8 mei 2012

een positief advies uit over de voorgestelde organisatieverandering.

Vanwege de omvang van de reorganisatie nodigde het bestuur de vakbonden uit om tot een sociaal

plan te komen. De voorzitter van de OR was hierbij steeds als toehoorder aanwezig. De bonden hebben

het sociaal plan voorgelegd aan hun leden binnen Welbions. Zij stemden unaniem in.

Na het advies van de OR is op 31 mei 2012 de reorganisatie in gang gezet. Een aantal medewerkers werd

boventallig verklaard en kreeg de mogelijkheid om te solliciteren op een aantal nieuwe vacatures. Uiter-

aard binnen de aan de functie gestelde eisen. Uiteindelijk is een aantal medewerkers teruggekomen in

een nieuwe functie en moesten negen medewerkers met een vast contract de organisatie daadwerkelijk

verlaten. Zij konden, overeenkomstig het sociaal plan, gebruik maken van een outplacementbureau. De

OR heeft samen met HRM het bureau Labora hiervoor geselecteerd. Eind oktober is de inzet van Labora

door de OR beoordeeld en positief bevonden. Naast het aantal vaste medewerkers is er ook nog afscheid

genomen van een aantal tijdelijke krachten.

Ondanks de impact van de reorganisatie is besloten om de training ‘werken aan professionaliteit’ door te

zetten. De dagelijkse werkzaamheden gaan door en deze training ondersteunt de manier van werken.

In 2012 is, naast de aanvraag voor de reorganisatie, nog één andere aanvraag behandeld. Dit was een

variabele beloning voor iedere medewerker van 3%. De OR heeft hiermee ingestemd.

Het asbestprotocol wordt in 2013 afgerond.

Na overleg met HRM is er besloten om het medewerkers onderzoek door te schuiven naar eind 2012 of

begin 2013.

De reorganisatie was de moeilijkste opgave waarmee we als Welbions in 2012 geconfronteerd zijn.

De ondernemingsraad zal de effecten ervan in 2013 nauwlettend blijven volgen.

De ondernemingsraad per december 2013,

Gerard Oude Vrielink voorzitter

Fred Falkman vicevoorzitter

Jos Wientjes lid

Ronnie uit het Broek lid

Arno Spekschoor lid

Karin Waas lid

Wim Kruit lid

Reorganisatie

Voornemen

Sociaal plan reorganisatie

Uitvoering reorganisatie

Werken aan professionaliteit

Overige adviesaanvragen

Arbocommissie

Medewerkersonderzoek

Ontwikkelt

We werken aan geschikte en betaalbare woningen voor onze doelgroep en bouwen aan een toekomstbestendige voorraad. We onderhouden en renoveren woningen en passen ze aan voor de klanten van morgen, zoals ouderen die lan-ger zelfstandig willen wonen. De prijs van onze woningen klopt met de kwaliteit ervan. Om wonen betaalbaar te houden, zetten we in op duurzaamheid en zoeken we naar mogelijkheden om huur naar draagkracht te verdelen.

3. Realiseren tevreden en betaalbaar wonen

Uit: ’t is Wel-bi-ons wonen

Doelgroepen van beleid en

demografische ontwikkelingen

Kwaliteitsmeting

Ambities:

Toekomstbestendige voorraad

Kloppende prijs-kwaliteitsverhouding

Betaalbare woonlasten

Onder sociale doelgroepen van beleid verstaat Welbions alle doelgroepen die door de over-

heid in het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH) als primaire doelgroepen zijn benoemd

en die niet zelf in woonruimte kunnen voorzien. Welbions hanteert hierbij de inkomensgrens

tot € 43.000,- (belastbaar jaarinkomen). We respecteren daarbij de door de overheid gestelde

grens van 90% toewijzen aan huishoudens met een inkomen tot en met € 34.085. Daarnaast

gaat het hier ook om de doelgroepen die door een lichamelijke, geestelijke of verstandelijke

handicap aangewezen zijn op een begeleidende woonvorm.

Samen met de gemeente Hengelo hebben we in 2012 door bureau Companen een onderzoek

laten verrichten naar de omvang van de aandachtsgroep in Hengelo en de bijbehorende,

gewenste omvang en samenstelling van de woningvoorraad. In tegenstelling tot soortgelijke

onderzoeken in het verleden is er sprake van een trendbreuk. Van een daling van de omvang

van de aandachtsgroep is uitsluitend nog sprake in geval van economische groei. Bij stabilisa-

tie of krimp van de economie zal de aandachtsgroep toenemen.

Betekent dit dat onze voorraad sociale huurwoningen moet stijgen? Companen heeft bere-

kend dat deze voorraad ruim voldoende is, maar dat een deel van deze woningen (circa

3.000) door huishoudens met een inkomen boven de € 34.085 wordt bewoond. Als deze

groep onvoldoende doorstroomt naar duurdere huurwoningen of de koopsector, kan dit

betekenen dat er te weinig woningen vrijkomen voor mensen met lagere inkomens die op

zoek zijn naar een huurwoning. Het bevorderen van deze doorstroming wordt de komende

jaren dus erg belangrijk. Ook het kabinetsbeleid is (met de Europese toewijzingsnorm en

het inkomensafhankelijk huurbeleid) steeds meer gericht op het beperken van de toegang

tot sociale huurwoningen voor mensen met een inkomen hoger dan € 34.085 per jaar.

Wij vinden het belangrijk dat onze dienstverlening voldoet aan de wensen van de klant

en wij willen deze steeds verbeteren. Om de kwaliteit van onze dienstverlening aan onze

klanten te borgen zijn wij lid van het Kwaliteitscentrum Woningcorporaties Huursector

(KWH). KWH is een landelijke organisatie die corporaties toetst op haar klantgerichtheid

en aan de hand van metingen beoordeelt of de corporatie voldoet aan de vooraf gestelde

kwaliteitseisen. Omdat alle aspecten van de dienstverlening worden beoordeeld, geeft

dat een goed inzicht van waar de verbeterpunten liggen. De meting voor het KWH Huur-

label was voorheen een momentopname die gedurende drie maanden plaatsvond. In

2012 heeft KWH ons voor het eerst de mogelijkheid geboden deze meting het hele jaar

plaats te laten vinden. Omdat wij hier de meerwaarde van inzien, hebben wij in 2012 hier-

voor gekozen. Door de continuïteit hebben we steeds zicht op resultaten, geeft het een

realistischer beeld van de kwaliteit en kunnen we bijsturen waar en wanneer het nodig is.

Op die manier wordt het werken aan kwaliteit een gewoonte, een vanzelfsprekendheid.

Dat komt ten goede aan onze huurders én onze medewerkers.

Pagina 17Realiseren tevreden en betaalbaar wonen | Hoofdstuk 3

De resultaten:

contact 7,5

bereikbaarheid 7,5

communicatie en informatie 7,9

woning zoeken 7,7

nieuwe woning 7,7

huur opzeggen 8,0

reparaties 8,5

onderhoud 8,2

klachten behandelen 6,6

Dit heeft geresulteerd in een totaalscore van 7,7. Hier zijn we zeker tevreden over, al zien we ook verbe-

terpunten. Deze zullen wij in 2013 verder uitzetten.

Naast deelname aan het KWH voert Welbions ook diverse enquêtes uit. We vinden het belangrijk om te

weten wat de ervaringen zijn van de huurders met onze dienstverlening in de basisprocessen (betrekken

van de woning, uitvoeren van reparaties en groot onderhoud van de woning). De uitkomsten hiervan

worden meegenomen en waar het de dienstverlening ten goede komt, worden de processen op onderde-

len bijgesteld. Zo wordt in 2013 gekeken waar wij onze huurders op het onderdeel ’het betrekken van een

nieuwe woning‘ beter tegemoet kunnen komen.

Het onderdeel ‘klachtenafhandeling’ scoort lager ten opzichte van de andere cijfers maar ligt ongeveer op

het landelijk gemiddelde en nog boven de norm van 6. Van klachten kunnen we leren. Het zijn belangrijke

signalen om onze service en dienstverlening te verbeteren. Er is onderscheid gemaakt tussen een melding

en een klacht. Een melding wordt gedaan door een klant over een ongewenste situatie. Een klacht zegt

ook iets over deze ongewenste situatie, maar heeft een extra element: ongenoegen dat de ongewenste

situatie na de eerdere melding niet is weggenomen. Buiten deze definitie vallen reparatieverzoeken en

sociale meldingen. Binnen elke afdeling is een klachtencoördinator aangesteld om de kwaliteit rond de

algehele dienstverlening en de klachtenafhandeling te verbeteren.

In 2012 zijn twaalf klachten door de regionale Klachtencommissie Woningcorporaties Twente en

omgeving in behandeling genomen. Twee klachten zijn niet ontvankelijk verklaard, zeven klachten

zijn ingetrokken na behandeling door de corporatie. Drie klachten zijn tijdens een zitting behandeld,

waarvan twee klachten ongegrond zijn verklaard.

Sociale meldingen zijn buiten de definitie van ons klachtenmanagement gehouden. Dit betekent niet

dat wij hier niets over moeten registreren: klanttevredenheid hangt niet alleen af van hoe wij bepaalde

processen ingericht hebben, maar heeft ook te maken met de sociale en fysieke woonomgeving. In 2012

zijn alle sociale meldingen voor het eerst vastgelegd en afgehandeld binnen ons primaire systeem. In

totaal zijn 904 sociale meldingen in 2012 afgehandeld. De gemiddelde doorlooptijd per melding bedraagt

5,5 dag. Vaak gaan de meldingen over de tuin, lawaai, stank en gedrag. Ook vervuiling is met 82 meldingen

veel aan de orde. Er zijn 72 meldingen doorgegeven aan Buurtbemiddeling.

In 2012 heeft de Klantenservice ruim 94.000 inkomende telefoongesprekken afgehandeld. Bijna 30 %

van deze telefoongesprekken was technisch georiënteerd, waarbij het ging om het aanvragen van een

reparatieverzoek of vragen rondom individueel of collectief onderhoud. Van het totaal aantal inko-

Klanttevredenheids- onderzoek

Klachtenafhandeling

Dienstverlening

mende telefoongesprekken heeft Klantenservice bijna 66.000 telefoongesprekken in één

keer inhoudelijk afgehandeld (70%).

Naast de inkomende telefoongesprekken worden ook via andere kanalen vragen aan Welbions

gesteld zoals social media, mail/internet en post. Voor de correcte afhandeling van deze

klantvragen zijn interne richtlijnen opgesteld.

De uitgangspunten van de overheid voor het huurbeleid zijn niet veranderd ten opzichte

van voorgaande jaren. Ook in 2012 gold een inflatievolgend huurbeleid. De inflatie over

2011 bedroeg 2,3%. De huurdersvertegenwoordiging heeft geadviseerd om een pas op

te plaats te maken vanwege de huurlastenontwikkelingen van de afgelopen jaren en

adviseerde een huurverhoging van 2,0%. Vanwege de financiële noodzaak voor onze

organisatie hebben we gemotiveerd van dit advies afgezien.

De gemiddelde huurprijs ligt sinds 1 juli 2012 op circa 64 procent van de maximale huur-

prijs. Het huurbeleid van Welbions bevat de jaarlijkse huurverhoging per 1 juli en de

huurharmonisatie bij mutatie. Dit laatste is naast wijkvernieuwing een instrument om de

huurprijs op een hoger niveau vast te stellen. Bij mutatie werd in de regel de huur vastge-

steld op 75 procent van de maximale huur. Ons huurbeleid is integraal opnieuw opge-

steld en vastgesteld met een positief advies van de huurdersorganisatie. In het nieuwe

huurbeleid wordt naast de kwaliteit (woningwaarderingssysteem) ook de gewildheid

meegewogen voor bepaling van de streefhuur. De bandbreedte waarbinnen de huren zijn

vastgesteld variëren van 65 tot 90% van de maximale huurprijs. Gemiddeld komt de

streefhuur uit op bijna 80%.

In 2012 zijn de huren van de woningen en garages met 2,3 procent verhoogd. Over de huur-

verhoging hebben wij 23 bezwaarschriften ontvangen, waarvan na overleg met bewoners

twintig bezwaarschriften zijn ingetrokken. Drie bezwaarschriften zijn doorgezonden naar de

Huurcommissie ter behandeling. Bij alle drie werden de huurders in het ongelijk gesteld.

Een aantal huurders kreeg in 2012 geen huurverhoging. Zij bewonen woningen die worden

gesloopt en hebben al een sloopaanzegging gehad. Ook de huren van woningen die op

de nominatie staan voor sloop in de Hengelose Es Noord en Bloemenbuurt werden niet

verhoogd.

Welbions maakt voor de woonruimteverdeling van de woningen met een huurprijs onder

de huurtoeslaggrens gebruik van het aanbodmodel op basis van inschrijftijd en loting.

Woningzoekendenkunnen via www.wooninfohengelo.nl wekelijks het beschikbare aan-

bod bekijken en hierop reageren. Het aanbod is transparant en we laten de keuze en de

verantwoordelijkheid bij klanten. Bewoners van woningen die worden gesloopt, zoeken

zelf een andere woning. Welbions geeft hen urgentie, dus ze komen bovenaan de lijst van

woningzoekenden te staan.

Huurbeleid

Woonruimteverdeling


In 2011 hebben we loting geïntroduceerd voor 10% van ons aanbod. Dit werkt in de praktijk goed. De

spoedzoekers die geen urgentie kunnen verkrijgen vinden op deze wijze ook hun weg, lees woning.

Daarnaast is het aanbiedingsresultaat via loting beter, namelijk gemiddeld maar twee weigeringen per

aangeboden woning tegen drie a vier weigeringen in het reguliere woningtoewijzingsproces. In 2012

hebben wij het aanbod via loting voorzichtig verhoogd tot 14% van het totale aanbod in het vierde

kwartaal. Het aantal reacties op het aanbod via loting ligt beduidend hoger van via het aanbodmodel.

Via het lotingsmodel waren 743 woningzoekenden actief, in het aanbodmodel waren dat er 1349.

Woningen met een huurprijs boven de huurtoeslaggrens, worden op volgorde van aanvraag verhuurd.

Bij interesse wordt de woning verhuurd aan de eerste gegadigde die zich aandient. Er wordt alleen een

inkomenseis gesteld.

Begin 2012 stonden 14.480 woningzoekenden bij Wooninfo Hengelo ingeschreven. Eind 2012 waren

dat er 14.398. Hiervan is 10 % -met minimaal één reactie per kwartaal- actief woningzoekend. De

gemiddelde inschrijftijd is de tijd dat woningzoekenden gemiddeld ingeschreven staan op het moment

dat zij een woning accepteren. In 2012 bedroeg dit 3,8 jaar (2011: 3,5 jaar). De gemiddelde zoektijd

(de tijd tussen de eerste reactie tot aan de verhuring) bedroeg 1,2 jaar.

De gemiddelde mutatiegraad in 2012 bedroeg 9,6% tegen 9% in 2011. In 2012 was sprake van 1254

nieuwe contracten. 63 hiervan hebben betrekking op maatschappelijk onroerend goed (en worden

toegewezen door derden) en 91 op de ‘vrije sector’.

Aanvankelijk leek het erop dat de normering van 90% zonder verdere maatregelen door ons gehaald

zouden worden. De woningtoewijzing werd gevolgd via de managementrapportage en dat gaf geen

aanleiding tot tussentijds ingrijpen. Dit werd anders toen begin maart 2012, vlak voor de aanvang van

de accountantscontrole Jaarrekening 2011, het ministeriële controleprotocol bekend werd gemaakt.

Door aanscherping van de regels voor de verplichte inkomenstoets bij woningtoewijzing gedurende

2011 en het stringente controleprotocol van begin 2012 bleken veel dossiers niet volledig en/of niet

juist te zijn. Dit heeft er voor gezorgd dat de accountant zich onthield van een oordeel over 2011. Tot

november 2012 zijn we er daarom van uit gegaan dat de onderschrijding van de norm diende te wor-

den gecompenseerd binnen de woningtoewijzingen in 2012. Met de ministeriële oordeelbrief van eind

november is de noodzaak tot toepassing van de compensatieregel ingetrokken, dit mede vanwege de

erkende onduidelijkheid bij de invoering.

Met de wetenschap vanuit de controle over 2011 en de bekende cijfers ten aanzien van de toewijzingen

gedurende 2012, is medio 2012 besloten om met directe ingang geen toewijzingen meer te doen van

sociale huurwoningen aan woningzoekenden met een huishoudinkomen boven de € 34.085 per jaar. Een

implementatieplan zorgde voor een goede invoering en controle op de toewijzingen. Sinds de zomer 2012

zijn diverse acties uitgezet om de benodigde gegevens van de betreffende huurders alsnog te ontvangen.

Gedurende 2012 zijn er 1191 nieuwe contracten aangegaan, waarvan er 91 betrekking hebben op

woningen met een huurprijs boven de huurliberalisatiegrens. Van de resterende 1100 zijn er 1003 toe-

gewezen aan de doelgroep. Van de 97 resterende contracten is nog slechts in vier gevallen sprake van

een incompleet dossier.

We hebben met onze inspanningen ingezet op een oordeel met goedkeurende verklaring en verwachten

deze eind juni 2013 te ontvangen.

Woningzoekenden, inschrijf- & zoektijd en

de mutatiegraad

90%-normering

In 2012 werd een woning aan gemiddeld 3,8 kandidaten aangeboden voordat de woning

daadwerkelijk werd verhuurd. Dit is een lichte stijging ten opzichte van 2011 (3,5 voordrachten

per woning). De meest voorkomende reden van weigering is dat er niet wordt gereageerd op

de aanbieding. Ook blijkt duidelijk dat men niet zomaar inschrijftijd opgeeft voor een woning.

2012 BBSH-Tabel Werkzame gemeenten van Welbions

2012 BBSH-Tabel HENGELO Huur Huur Huur

1 persoon BBSH-ink. grens <= € 366,37 € 366,37 t/m € 524,37 € 524,37 t/m € 664,66 SUB

< 65 jaar 116 116 116 116 116

116 133 137 133 137

90 96 100 96 100

77 94 98 94 98Sub 269 405 96 100

2 persoon

< 65 jaar 116 116 116 116 116

116 133 137 133 137

>= 65 jaar 90 96 100 96 100

77 94 98 94 98Sub 269 405 96 100

2 persoon

< 65 jaar 116 116 116 116 116

116 133 137 133 137

>= 65 jaar 90 96 100 96 100

77 94 98 94 98Sub 2 39 19 56

Totaal Hengelo (O) 302 578 216 1096

2012 BBSH-Tabel HENGELO Huur Huur Huur

1 persoon BBSH-ink. grens <= € 366,37 € 366,37 t/m € 524,37 € 524,37 t/m € 664,66 SUB

< 65 jaar 116 116 116 116 116

116 133 137 133 137

>= 65 jaar 90 96 100 96 100

77 94 98 94 98Sub 269 405 96 100

Totaal Hof van Twente 0 4 4 4

Totaal aantal nieuwe verhuringen voor Welbions binnen de sociale sector 1100

BBSH-tabel

Weigeringen


Urgent woningzoekenden

Statushouders

Huurtoeslag

Incassobeleid

Huurachterstand en ontruimingen

Het aantal woningzoekenden dat een urgentie krijgt toegekend, is het afgelopen jaar, door de gewij-

zigde procedure, gedaald. In 2012 heeft de urgentiecommissie 331 urgentieaanvragen ontvangen. Hier-

van zijn 136 niet behandeld doordat opgevraagde documenten niet waren aangeleverd, inmiddels

alternatieve woonruimte was gevonden of de betaling was uitgebleven. Van de betaalde aanvragen

met volledige dossiers heeft de urgentiecommissie er 94 toegekend en 101 afgewezen.

Het aandeel verhuringen aan woningzoekenden met een urgentie is afgenomen van 238 (23%) in 2011

naar 149 (15%) in 2012. De daling wordt enerzijds veroorzaakt door de procedurewijziging en anderzijds

doordat een deel van ons aanbod via loting wordt aangeboden. Hierdoor hebben spoedzoekers een

alternatief. Ultimo 2012 hebben 210 (1,2%) woningzoekenden urgentie.

De gemiddelde tijd tussen de aanvraag van de urgentie en het vinden van een woning is circa twee

maanden. De tijd kan echter variëren van een tot vijf maanden. Dit is mede afhankelijk van hoe vaak en

het type woning waarop een urgent woningzoekende reageert. De urgentie geldt uitsluitend voor een

woning, zoals vermeld in de toekenningsbrief urgentie.

De taakstelling voor 2012 is gedurende het jaar naar beneden bijgesteld tot 21 te huisvesten vergun-

ninghouders. Uiteindelijk zijn 28 gehuisvest, waardoor er sprake is van een overrealisatie van zeven.

Door de introductie van het lotingssysteem voor een beperkt deel van de vrijgekomen woningen, is

het voor nieuwe vergunninghouders gemakkelijker geworden zich in Hengelo te vestigen. Deze zoge-

noemde ‘zij-instroom’ is evenwel een aandachtspunt. Overrealisatie zorgt namelijk voor een extra

beroep op de sociale voorzieningen in de stad. Doordat het aanbod van te huisvesten vergunninghou-

ders wel steeds minder wordt en aan de onderrealisatie van de taakstelling ook kosten zijn verbonden,

wordt de ‘zij-instroom’ gemonitord op basis van de adressen van de AZC’s als herkomstadres van de als

gehuisveste te identificeren vergunninghouders.

Huurders die in verhouding tot hun inkomen (en andere wettelijke criteria) een te hoge huurprijs moeten

betalen, hebben recht op huurtoeslag. Op 31 december 2012 werd voor 2130 (2011: 2306) huurders door

Welbions rechtstreeks huurtoeslag ontvangen en verrekend met de te betalen huur. Aan deze daling

kunnen geen conclusies worden verbonden omdat huurders ook kunnen kiezen om de huurtoeslag

zelf te ontvangen.

Welbions hanteert een strak en consequent incassobeleid om het oplopen van huurachterstanden te

voorkomen. Wij vinden dit een sociaal beleid is. Door vroegtijdige signalering willen wij proactief reage-

ren om mogelijke escalatie van problemen voor te zijn. Met huisbezoeken, het treffen van betalingsrege-

lingen en het bieden van schuldhulpverlening proberen wij mensen te helpen om de financiën weer op

orde te krijgen. Waar nodig schakelen we instanties in als de Stadsbank Oost Nederland en verwijzen wij

vaak door naar Budget Alert. Budget Alert leert mensen hun financiën zelf op orde te brengen.

We merken dat steeds meer huurders tijdig aan de bel trekken. Als een huurder voor ons niet bereik-

baar is, leggen we een onaangekondigd bezoek af. We willen klanten persoonlijk spreken en helpen.

De huurachterstand voor zittende huurders bedraagt ultimo 2012 € 561.000. Relatief bedraagt de huur-

achterstand op de jaarhuur 0,85%. Dit betekent een lichte daling ten opzichte van 2011. De huurachter-

stand van vertrokken huurders bedraagt ultimo 2012 € 389.000. Dit is een daling met € 92.000 ten

opzichte van 2011.

In 2012 zijn 673 vorderingen via een incassobureau afgewikkeld. Daarvan zijn 517 voldaan met een

totaalbedrag van € 467.000. In 2012 is ruim € 193.000 als oninbaar afgeboekt tegen € 239.000 in 2011.

Het uit huis zetten van mensen willen wij zoveel mogelijk voorkomen. Toch moeten wij,

ondanks het door ons gevoerde incassobeleid, helaas in een aantal situaties de stap tot

ontruiming zetten. In 2012 zijn 1102 opdrachten in handen gegeven van de deurwaarder,

een lichte stijging ten opzichte van 2011. Uiteindelijk zijn 367 aanzeggingen tot ontruimin-

gen geweest (2011:389). Die hebben geleid tot 30 ontruimingen.

Bij drie ontruimingen ging het om gezinnen met kinderen. Voor opvang, voor zover nodig,

is gezorgd. Bij 27% van de ontruimingen gaat het om een hoofdhuurder jonger dan 30 jaar.

53% van de huisuitzettingen worden binnen twee jaar na eerste bewoning ontruimd.

Jaar Incasso-opdrachten Ontruimingen

Totaal Afgewikkeld Aangezegde Uitgevoerde

2012 1102 673 367 30

2011 1081 724 389 29

2010 967 637 449 38

2009 911 592 366 49

2008 949 644 413 59

De totale huurderving ten gevolge van leegstand bedroeg € 2.686.456 in 2012 en is als

volgt opgebouwd:

Huurderving Woningen Overig bezit

Frictie leegstand 885.204 449.050

Leegstand i.v.m. verkoop 283.067 2.256

Leegstand i.v.m. Te Woon 29.068

Leegstand i.v.m. Grootonderhoud 41.470

Leegstand i.v.m. sloop 864.937 10.362

Niet reguliere leegstand 87.530 33.513

Totaal 2.191.276 495.180

De frictieleegstand woningen bedraagt 0,85% van de jaarhuur.

In 2011 hebben wij circa 2.000 woningen extra gelabeld voor de vrije verkoop om onze ver-

koopopbrengsten te vergroten. Hiermee zijn in totaal, inclusief KoopGarant gelabelde wonin-

gen, zijn circa 3.500 woningen aangewezen voor verkoop. Ten aanzien van de

KoopGarant-woningen is het beleid vastgesteld dat de komende jaren tot maximaal 500 onder

deze koopvariant verkocht worden. Dit in verband met de noodzakelijke reservering van kapi-

taal voor terugkoopverplichting. Hierna zullen we opnieuw bekijken hoe wij met dit product

omgaan. De vrije verkoop woningen worden aangeboden aan zittende huurders of bij mutatie

vrij op de woningmarkt. Maximaal kan 10% korting worden gegevens op de taxatieprijs en/of

meest recente ‘waarde onroerende zaakbelasting’.

In 2012 zijn 157 koopaktes voor bestaand bezit gepasseerd, waarvan 107 in de vrije verkoop en

44 KoopGarant woningen. Van de vrije verkoop is ongeveer de helft aan zittende huurders ver-

kocht. Tot slot zijn er zes nieuwbouwwoningen verkocht.

Incasso-opdrachten, aangezegde

en uitgevoerde ontruimingen

Huurderving

Verkoopbeleid en gerealiseerde

verkopen


Duurzaamheid

Betaalbare woonlasten

Klimaat en

schone energie

Duurzaamheid is een groene draad in ons nieuwe ondernemingsplan. We ondernemen vanuit het

besef dat ecologische, economische en sociale belangen in evenwicht moeten zijn. We vertalen onze

duurzaamheidsvisie naar beleid en resultaten. Onder duurzame ontwikkeling vallen niet alleen ontwik-

kelingen op het gebied van milieu en energie, het gaat vooral om het integraal benaderen van al onze

activiteiten. Op kleine schaal zijn we innovator op gebied van duurzaamheid, veelal maken we gebruik

van beproefde technieken.

De thema’s waarop Welbions zich richt zijn:

1. Betaalbare woonlasten

2. Klimaat en schone energie

3. Duurzaam gebruik grondstoffen

4. Bewustwording

Sinds 2010 geeft de projectgroep duurzaamheid concreet vorm aan de visie en de gekozen richting. In

de projectgroep is per thema een medewerker verantwoordelijk voor de activiteiten. De voortgang en

resultaten worden elke maand besproken in de projectgroep.

Energielasten nemen een steeds groter deel in van de woonlasten. Het verbruiksgedrag van de bewo-

ners en de energiezuinigheid van de woning bepalen samen de energielasten. We hebben een locatie

aangewezen voor een pilot van zes tot tien energieneutrale woningen. Met een marktpartij werken we

deze pilot verder uit. We hebben energetische vertrekpunten benoemd die we uitwerken naar concrete

keuzes voor de woningen. De start voor de bouw staat gepland in 2013.

Al onze woningen hebben een energielabel. Gestreefd wordt naar label B bij renovatieprojecten en

label A bij nieuwbouwwoningen. Onderstaand schema laat zien hoe de labels van onze woningen zijn

verbeterd ten opzichte van 2008.

Tabel: Energielabels 2008-2012

Label Aantal VHE Aantal VHE % VHE %-Verschil VHE per label

per 2008 per 31-12-2012 per label t.o.v. 2008

A+ 0 47 0,36% 0,00%

A 314 792 6,08% 152,23%

B 1.225 2.009 15,43% 64,00%

C 3.641 3.515 27,00% -3,46%D 2.608 2.642 20,29% 1,30%

E 2.966 2.351 18,06% -20,73%

F 2.001 1.285 9,87% -35,78%

G 767 378 2,90% -50,72%

De ‘handreiking’ van VROM, de risico’s voor de volksgezondheid, het doel een bijdrage te leveren aan

de reductie van de CO2-uitstoot en het verminderen van het aantal niet energiezuinige woningen met

een F en G label vormen de aanleiding voor de ingrepen van Welbions in 2012 en toekomstige jaren.

Vermindering van het aantal ‘open verbrandingstoestellen’ en het verbeteren van de ventilatievoorzie-

ning bij deze toestellen was voor 2012 voor Welbions een belangrijk aandachtspunt. In 2012 zijn in 172

portiekflatwoningen de open verbrandingstoestellen versneld vervangen. Dit project is mede dankzij

een succesvol communicatietraject uitgevoerd en afgerond met een deelname van meer

dan 80% van de bewoners.

In Hengelo is sinds een aantal jaren warmtenet in ontwikkeling. In een aantal projecten

heeft Welbions 329 aansluitingen op warmtenet gerealiseerd. Intern is een standpunt ten

aanzien van warmtenet geformuleerd op basis van duurzaam opgewekte energie, kosten en

keuzevrijheid voor bewoners, kosten voor Welbions, innovatieruimte voor de toekomst en

business model voor de lange termijn. Dit zal in 2013 met warmtenet en gemeente Hengelo

worden besproken.

We hebben ten opzichte van 2008 een CO2-reductie van 7,03% per VHE gerealiseerd. In

2011 was dat 4,90%. Het doel is een CO2-reductie van 30% te realiseren in 2020. We heb-

ben inzicht in de maatregelen (verkoop, sloop, nieuwbouw, renovatie) die het beste leiden

tot de beoogde CO2-reductie.

Tabel: CO2-uitstoot in de periode 2008-2012

Stand op 1/1 van het jaar

Aantal VHE (o.b.v. Vabi)

Gemiddelde Energie index (label)

Gemiddelde CO2 per VHE (in kg)

Reductie gemid-delde CO2 per VHE t.o.v. 1/1/2008

2008 13.487 1,92 (D) 3028

2009 13.464 1,90 (D) 3002,2 1,02%

2010 13.062 1,86 (D) 2969,4 2,88%

2011 12.825 1,80 (D) 2888,0 4,85%

2012 13.019 1,75 (D) 2.815,1 7,03%Target 2020 2119,6 (-/-) 30%

Er is in 2012 een gestandaardiseerde materialenlijst opgesteld. Dit om kwalitatief de juiste

materialen toe te passen met oog op de beheersbaarheid van het onderhoud. Deze basis-

lijst zal in 2013 gespiegeld worden aan de duurzaamheid van materialen.

Voorafgaand aan de sloop van zo’n 100 laagbouw woningen in de Hengelose Es Noord

heeft een onderzoek plaatsgevonden naar een duurzame sloop. Geconstateerd is dat er in

de huidige tijd al veel materialen gescheiden worden afgevoerd met als doel hergebruik.

Bepaalde ‘afvalstromen’ leveren zelfs geld op, bijvoorbeeld: schoon hout en metalen. Voor

andere stromen komt er langzamerhand een omslagpunt in beeld. Door de aanwezigheid

van asbest en daarmee gepaard gaande saneringskosten zal de sloop van deze woningen

op traditionele wijze uitgevoerd worden.

In de wijk Woolder Es monitoren we drie jaar lang het energieverbruik nadat we in 2011

energiebesparende maatregelen (van label F naar label B) hebben aangebracht tegen huur-

verhoging. We vragen bij bewoners de energiegegevens op om het verbruik te meten en

het uiteindelijke rendement voor zowel bewoner als Welbions inzichtelijk te maken. In het

eerste jaar is door de bewoners een gemiddelde besparing van 15% gerealiseerd.

Duurzaam gebruik

grondstoffen

Bewustwording


Bewoners van de wijk Hasseler Es hebben met een team meegedaan aan de Energy Battle van het

Klimaatverbond. Daarbij gingen tien bewoners thuis aan de slag met de Wattcher, een monitor die

het stroomverbruik meet. Op deze manier werden bewoners bewust gemaakt van hun eigen gedrag.

Intern wordt er bovendien actief gewerkt aan de bewustwordingen van medewerkers. Zo wordt

gescheiden afval inzamelen gestimuleerd en zuinig omgegaan met energie. Een team medewerkers

van Welbions deed ook mee met de Energy Battle. Dit jaar werd ook voor het eerst de meest duurzame

collega gekozen, hiervoor konden medewerkers een collega nomineren. De winnaar ontving een

persoonlijk duurzaamheidadvies voor zijn woning. Elk jaar wordt op de Dag van de Duurzaamheid

een bijzondere actie georganiseerd. Dit jaar konden medewerkers proefrijden op elektrische fietsen en

-scooters. Dit maakt medewerkers extra bewust om op een verantwoorde manier met het milieu om te

gaan. Inmiddels is het wagenpark gekrompen en zijn er elektrische fietsen en een elektrische scooter

aangeschaft.

Creëert

Iedere wijk vraagt een eigen aanpak. Visies op de wijken zetten we om naar wijkprogramma’s. Daarin gaan fysieke en sociale ingrepen hand in hand. We geloven in een mix van woningen en bewoners. Bewoners spelen een cruciale rol in vitale wijken. Zij hebben zeggenschap en ruimte om wensen voor hun buurt te realiseren.

Ambities:

Maatwerk in wijken

Kracht van bewoners benutten

Diversiteit in wijken

4. Creëer vitale wijken

Uit: ’t is Wel-bi-ons wonen:

Ons (woning)bezit

Strategisch Voorraadbeleid

Welbions is een Twentse woningcorporatie met hoofdzakelijk woningbezit in Hengelo.

Het aantal woningen1 bedroeg 12.804 per 31 december 2012 . In de tabellen is af te lezen

hoe onze woningvoorraad is verdeeld.

Type woning 2012 2011 2010 2009 2008

Meergezins 6.541 6.598 6.380 6.345 6.389

Eengezins 6.263 6.267 6.227 6.444 6.474

Totaal 12.804 12.865 12.607 12.789 12.863

Prijsklasse 2012 Aantal Percentage

Goedkope voorraad (maximaal € 366,37) 3981 31,1

Betaalbare voorraad (> € 366,37 t/m € 561,98) 7620 59,5

Dure voorraad tot huurtoeslaggrens (> € 561,98 t/m € 664,66) 769 6,0

Dure voorraad boven huurtoeslaggrens (meer dan € 664,66) 434 3,4

Totaal 12.804 100






Totaal 12.865 100


Goedkope voorraad (maximaal € 366,37) 4.792 38,0

Betaalbare voorraad (> € 366,37 t/m € 561,98) 7.159 56,8



Totaal 12.607 100






Totaal 12.789 100

* Naast woningen bezit Welbions 1063 garages, 296 parkeerplaatsen, 174 bedrijfspanden en 28

overige objecten2, twintig gemeenschappelijke ruimtes en elf woonwagens. 604 Objecten

worden beheerd voor derden.

Onze kernopdrachten ‘Realiseer tevreden en betaalbaar wonen’ en ‘Creëer vitale wijken’

hebben directe gevolgen voor de woningvoorraad van Welbions. Per wijk moet er vol-

doende variatie zijn in het woningaanbod, niet alleen nu, maar ook in de toekomst. Uit het

oogpunt van milieu en de verwachte stijging van woonlasten is het daarnaast noodzakelijk

dat de woningvoorraad duurzamer en energiezuiniger wordt.

Pagina 29Creëer vitale wijken | Hoofdstuk 41 Alleen woningen van Welbions excl. woningen met de ‘labels’: ‘gesloopt’, ‘niet actief’, ‘in ontwikkeling’, ‘verkocht’, ‘verkocht Te woon’ en ‘bijzondere woonobjecten’

2 Overige objecten betreffen achttien gemeenschappelijke ruimtes en twaalf woon-wagens en drie onbenoemd.

Een grootschalige transformatie van de woningvoorraad door middel van sloop en nieuwbouw wordt

door de voorgenomen verhuurdersheffing onmogelijk. Meer dan voorheen moet dus de nadruk

worden gelegd op een verbetering en verduurzaming van de bestaande woningvoorraad. De conse-

quentie hiervan is dat nieuwbouwproductie afneemt ten gunste van renovatie. Voor elke nieuwbouw

huurwoning die niet meer wordt gebouwd, kunnen binnen de bestaande voorraad ongeveer drie

woningen worden verbeterd. Uiteraard is dit niet binnen elke wijk of elk project de oplossing. Sloop

en nieuwbouw zal ook in de toekomst belangrijk blijven voor het creëren van een toekomstbestendige

woningvoorraad en vitale wijken.

De economische situatie en het beperken van het speelveld voor de corporaties door de overheid heeft

nog grote gevolgen. De corporatiesector ligt onder vuur en veel meer dan voorheen wordt het belang-

rijk om het rendement aan te tonen van investeringen die worden gepleegd. Hierbij gaat het zowel om

het financiële rendement als het maatschappelijk effect dat teweeg wordt gebracht.

Ook de kernopdracht ‘Werk samen en bundel krachten’ wordt door de huidige tijdsgeest belangrijker.

Binnen Hengelo is samenwerken met andere partijen noodzakelijk, bijvoorbeeld als voor het verbete-

ren van de vitaliteit van de wijk woonproducten moeten worden toegevoegd die door een corporatie

niet of nauwelijks meer kunnen worden ontwikkeld. Ook binnen Twente neemt de samenwerking

toe. De gezamenlijke Twentse woningcorporaties hebben binnen de vereniging WoON de Routekaart

Twentse Woonopgaven opgesteld. Deze routekaart moet uiteindelijk leiden tot een woonvisie op

Twentse schaal. Door afstemming van de bouwplannen (zowel binnen de huur- als de koopsector)

moeten juist die woonproducten worden toegevoegd waaraan op Twentse schaal behoefte is.

Ter ondersteuning van strategisch vastgoed en voorraadbeleid is de eind 2011 aangekochte software-

module Strategische Bedrijfsinformtie van ORTEC dit jaar ingericht en in gebruik genomen.

Welbions bouwt aan een toekomstbestendige voorraad. Gebaseerd op ons vastgoedsturingsmodel

vernieuwen en verbeteren we ons relatief oude bezit door renovatie en vervangende nieuwbouw in

aansluiting op de vraag en met in acht name van onze duurzaamheidsopgave. We zoeken hierbij de ba-

lans tussen prijs en kwaliteit. Hiervoor zijn we steeds op zoek naar nieuwe en betere samenwerkings-

vormen met onze stakeholders en bouwpartners en onderzoeken we nieuwe technieken en innovaties.

We willen hierbij niet persé voorop lopen, maar schuwen experimentele samenwerkingsvormen en

(energie)pilots niet. Zo zijn we in 2012 gestart met de voorbereidingen van een duurzaamheidspilot

met vijf tot tien woningen met de focus op passiefhuis, energieneutraal wonen, woonlastenbenade-

ring en wooncomfort. Opdoen van kennis is hierbij belangrijker dan het tijdstip van realiseren.

Onze nieuwbouwopdrachten zetten we in de lokale en regionale markt tegen een maatschappelijk

verantwoorde bouwprijs. Dit is wellicht niet altijd de allerlaagst haalbare prijs zoals bij een klassieke

aanbesteding, maar wel een eerlijke zakelijke prijs voor alle betrokken partijen. Ook hierbij zoeken we

naar nieuwe vormen die zoveel mogelijk recht doen aan ieders kwaliteiten. Zo hebben we medio 2012

een project van 14 grondgebonden en 19 gestapelde woningen, dat was ingestoken op een laagste

prijsaanbesteding, omgezet naar een geheel nieuwe samenwerkingsvorm op basis van gezamenlijke

ontwerp- en techniekuitwerking (BIM: Building Information Modeling). Hierbij wordt zelfs de inkoop

gezamenlijk gedaan met duidelijke afspraken over winst-, verlies- en risicodeling.

In de voorbereidingen van projecten voor de volgende jaren zagen we in de loop van 2012 al de gevolgen

van de inperking van de financiële slagkracht van de corporatie als gevolg van het kabinetsbeleid. Ba-

seerden we onze productie tot en met 2012 nog op een target van minimaal 200 nieuwe wooneenheden

WijkontwikkelingNieuwbouw

per jaar, vanaf 2013 is dit teruggebracht tot maximaal 100. Hierdoor namen we op de afdeling

nieuwbouw afscheid van twee gewaardeerde collega’s en werd nog één collega gedetacheerd

op een andere afdeling binnen welbions. In de wetenschap dat de productie de komende

jaren fors minder zal zijn, is het wrang dat we juist in dit jaar ongekend veel woningen hebben

opgeleverd.

Welbions leverde in 2012 307 wooneenheden op, waarvan 84 boven de aanneemsom van

€ 200.000 (incl. grond). Dit betreft 214 nieuwbouwwoningen, 37 zorgwooneenheden en

56 vernieuwbouwwoningen. Als onderdeel van een wooncomplex zijn aanvullend nog

enkele winkelruimten, een buurtwijkruimte en een vijftiental overdekte parkeervoorzienin-

gen opgeleverd. Onder ’oplevering‘ verstaan we hier het tijdstip waarop het risico van de

woning of bouwcomplex overgaat van aannemer/verkoper op de opdrachtgever/koper. Van

de opgeleverde wooneenheden is 67% gesitueerd in de herstructureringsprojecten Berflo

Mooi en Klein Driene.

Met de oplevering van de laatste 110 woningen en de aanleg van de (openbare) infrastruc-

tuur nadert Berflo Es Zuid haar voltooiing. Hiermee is de vernieuwing van de eerste van

totaal drie buurten van de omvangrijke herstructureringsopgave Berflo Mooi in Hengelo

Zuid een feit. Een buurt waar de bewoners met plezier wonen en waar zij trots op zijn.

Met de bouw van 23 nieuwbouwwoningen aan de Kamperfoeliestraat en het groot onder-

houd met levensduurverlenging voor 40 woningen aan de Moerbeistraat en omgeving,

is ook in Veldwijk Zuid verdere uitwerking gegeven aan de 2e fase van deze vernieuwings-

buurt van Berflo Mooi.

Na de realisatie van bijna 50 woon(zorg)eenheden in 2011 aan de Händelstraat in Klein

Driene, is in 2012 gestart met de vernieuwingsopgave van de eerste stempel (Lentohof) in

deze wijk. In totaal werden 32 portieketagewoningen omgebouwd tot zestien royale eenge-

zinswoningen (570 m3) met tuin. Met een huurprijs tot € 750,- per maand konden we hier-

mee onze doelgroep middeninkomens (inkomen tot € 43.000,-) bedienen. De vernieuwde

woningen met kelder zijn gepromoot via Facebook en hadden veel belangstelling. Op het

eindresultaat zijn we trots. We hebben met behoud van de oorspronkelijke stempelwijkar-

chitectuur (naoorlogse bouw) een betaalbaar woonproduct in de wijk weten toe te voegen

voor een doelgroep die nog niet (echt) in deze wijk aanwezig was. Deze diversiteit komt de

vitaliteit van de wijk ten goede.

De volgende projecten/wooneenheden werden in 2012 opgeleverd:

Sterrenbuurt (Uranusstraat e.o.): dit project van 39 eengezins- en seniorenwoningen

(overwegend sociale huur) is via een ‘design construct’-aanbesteding tegen een vooraf

vastgestelde maximum prijs tot stand gekomen. Dit heeft gerealiseerd in stedenbouw-

kundig fraaie en functioneel royale woningen met een lage energieprestatiecoëfficiënt

(EPC = 0,54). In 2012 werden de laatste 22 opgeleverd.

Tuindorpstraat: 18 gestapelde zorgwoningen voor Stichting J.P. van den Bent. Gereali-

seerd via een turnkey-aankoop van de ontwikkelaar/bouwer. De woningen zijn op termijn

zonder grote ingrepen ook voor reguliere bewoning goed in te zetten gezien hun maat en

ligging tegen de rand van de binnenstad.

Opgeleverde woningen

Pagina 31Creëer vitale wijken | Hoofdstuk 4

Dr. Schaepmanstraat: 17 zorgwooneenheden voor de RIBW en twee ontmoetingsruimten. Gere-

aliseerd met een actieve inbreng van de RIBW in het bouwteam. Het gebouw is op termijn met

beperkte ingrepen om te vormen in een regulier appartementencomplex.

Smutsstraat: een verticaal geparceleerd woongebouw met 20 appartementen (waarvan veertien in

het sociale segment) op een parkeerkelder en plint van vijf winkels in de binnenstad van Hengelo.

Het project is tot stand gekomen via een turnkey-aankoop van de ontwikkelaar/bouwer.

Kamperfoeliestraat, 2e fase (herstructurering Veldwijk Zuid / Berflo Mooi): 23 appartementen, over-

wegend in de sociale huur weggezet. Via bouwteam tot stand gebracht met de bouwpartner van het

gelijkwaardige complex uit de 1e fase.

Moerbeistraat e.o., 2e fase (herstructurering Veldwijk Zuid / Berflo Mooi): renovatie met levensduur-

verlenging van 40 woningen met een labelverbetering van D naar B en een aantal woningen zelfs

naar A. Het werk is via een reguliere aanbesteding op de markt gezet.

Berflo Es Zuid, 2e fase (herstructurering Berflo Es Zuid / Berflo Mooi): projectfase met totaal 127,

waarvan de laatste 110 woningen in 2012 zijn opgeleverd. Project is in bouwteamverband gereali-

seerd in samenspraak met bewoners. 90% van de bewoners van de gesloopte eengezinswoningen

zijn teruggekeerd naar de nieuwbouw. Vanuit de gesloopte hoogbouw is slechts een heel beperkte

groep oud-bewoners weer teruggekeerd. Op een wooncomplex met 24 appartementen is ingezet op

doorstroming vanuit een wijk met overwegend eengezinswoningen. Dit is succesvol geweest waardoor

schaarse royale eengezinswoningen vrijgespeeld konden worden voor een passender doelgroep.

Beckum: 14 seniorenwoningen in twee lagen en één zorgsteunpunt voor CarintReggeland. Dit bijzon-

dere wooncomplex in het buitengebied van Hengelo is gebouwd via een onderhandse aanbesteding.

Voorwaarde voor deelname was een lokale verankering in/om Beckum in aansluiting op de hechte band

van bewoners en ondernemers in en om Beckum.

Medaillon, deelgebied vijf: zeven turnkey gerealiseerde woningen als onderdeel van de sociale

opgave (totaal 32 sociale woningen) in deze door Dura Vermeer Bouw Hengelo B.V. ontwikkelde

nieuwbouwwoonwijk.

Lentohof, 1e stempel (herstructurering Klein Driene): transformatie van 32 portieketagewoningen in

16 eengezinswoningen met kelder en tuin. Het werk is aanbesteed, maar verder in ketensamenwer-

king uitgevoerd.

Met een krimpende investeringsruimte en de vele onduidelijkheden vanuit de kabinetsplannen in het

achterhoofd, is in 2012 slechts een beperkt aantal projecten in bouwuitvoering genomen. Ook zijn de

projecten in ontwikkeling/voorbereiding verder beperkt.

Welbions heeft in 2012 de volgende projecten in bouwuitvoering of planvoorbereiding genomen:

Lentohof, 1e stempel (herstructurering Klein Driene): bouwuitvoering 14 eengezinswoningen, waarvan

12 in de sociaal huur gestart en 19 appartementen concept ‘langer zelfstandig wonen’, waarvan 16 in

de sociaal huur gestart;

Allegrohof, 2e stempel (herstructurering Klein Driene): planvoorbereiding doorkoppeling 32 portiek-

etagewoningen tot 16 eengezinswoningen dan wel 22 vervangende nieuwbouwwoningen opgestart;

Medaillon, deelgebied drie: bouwuitvoering acht eengezinswoningen in de sociale huur gestart;

Duurzaamheidspilot: planvoorbereiding pilot vijf tot tien woningen gericht op passiefhuis,

energie=0-woningen;

Berflo Es Zuid, 3e fase (herstructurering Berflo Es Zuid / Berflo Mooi): planvoorbereiding realisatie 14

(twee keer zeven) nieuwbouwwoningen als sluitstuk op de totale herstructurering van deze buurt;

Projecten in voorbereiding /

uitvoering

Jasmijnstraat (herstructurering Veldwijk Zuid / Berflo Mooi): bouwuitvoering vier eenge-

zinswoningen, zes maisonnettes en 15 appartementen (sociale huur) gestart;

Veldwijk Noord Midden (herstructurering Veldwijk Noord / Berflo Mooi): planvoorbe-

reiding realisatie winkelcentrum 3.000 m2 bruto vloeroppervlak (bvo), 230 woningen,

verplaatsing tankstation.

Hengelose Es Noord: planvoorbereiding herstructurering woonbuurt 785 wooneenheden

in samenspraak met gemeente Hengelo;

Als gevolg van de beperking van investeringsruimte is het al gedurende langere tijd on-

derhanden project Elizabethstraat, 108 woningen, opnieuw getemporiseerd. Hierbij ligt

nu de focus op externe financiering alvorens de zekerheid van doorgang van het project te

kunnen melden.

In de voorbereiding van nieuwbouwplannen is in 2012 een duidelijke kentering opgetreden.

De vanzelfsprekendheid dat een uitgewerkt plan doorgaat als de corporatie erbij betrokken

is, is geheel losgelaten. Er is een zoektocht ontstaan naar nieuwe vormen van samenwer-

king tussen corporatie en marktpartijen (bouwers, ontwikkelaars, beleggers) om de grotere

bouwopgaven gerealiseerd te krijgen. Hierbij trekt de corporatie zich steeds meer terug

richting de sociale opgave (Diensten Algemeen Economisch Belang: DAEB-projecten) en

moet de markt de vrije-sector opgaven (Niet-DAEB) op het gebied van huur en koop gaan

invullen. Met de forse herstructureringsopgaven in Veldwijk Noord en Hengelose Es Noord

liggen hier voor de komende periode grote uitdagingen voor de corporatie. De inzet van

menskracht en financiën moet hierop worden afgestemd. De uitdaging is onderkent, de

handschoen is opgepakt.

Wonen, zorg en welzijn zijn onlosmakelijk met elkaar verbonden. Welbions heeft daarin een

belangrijke taak. Als maatschappelijk ondernemer is Welbions er immers niet alleen voor de

stenen, maar juist voor de mensen die ‘in’ die stenen wonen! We voelen ons verantwoorde-

lijk voor de huisvesting van bijzondere doelgroepen die én financieel én sociaal afhankelijk

zijn. Samen met deze zorgpartijen zorgen we ervoor dat de woningmarkt in Hengelo en

omgeving goed wordt bediend.

Welbions heeft een open houding naar haar stakeholders met als doel het ontplooien of

faciliteren van initiatieven die aansluiten bij onze maatschappelijke doelstelling. We nemen

echter geen verantwoordelijkheden over. Door in contact te blijven met stakeholders en

andere partijen die actief zijn binnen de Hengelose wijken proberen we invulling te geven

aan onze maatschappelijke doelen.

Welbions realiseert tevreden en betaalbaar wonen, ook voor bijzondere doelgroepen, nu

en in de toekomst. Welbions brengt –samen met haar partners- de toekomstige vraag in

beeld. Dat doen we in nauw contact met zorgpartijen, zodat we weten wat er speelt en we

daarop kunnen anticiperen.

Wonen & Zorg

Creëer vitale wijken | Hoofdstuk 4 Pagina 33

Zevenendertig bewoners van zorgeenheden in twee nieuwbouwcomplexen kregen in 2012 hun sleutel

uitgereikt, zoals beschreven aan de dr. Schaepmanstraat voor RIBW en aan de Tuindorpstraat voor de

Stichting J.P. van den Bent.

In Beckum werden appartementen opgeleverd die specifiek bestemd zijn voor senioren uit de direct

omgeving. CarintReggeland exploiteert een zorgsteunpunt in het wooncomplex.

Verder is eind 2012 gestart met de bouwuitvoering van een bijzonder woon-zorgcomplex voor Estinea

aan het Bartlinkslaantje, ook bekend als ‘Erve Leuvelt’. Dit betreft een herbouw van de oorspronkelijke

boerderijbebouwing, maar nu met 12 zelfstandige appartementen voor mensen met een verstandelijke

beperking en een ruimte voor dagbesteding.

In 2012 zijn in totaal 40 woningen gesloopt (2011: 130 woningen en 47 garages). Dit betreft een eerste deel

van de sloop van totaal 88 woningen aan de Goudenregenstraat in Veldwijk Zuid (3e fase herstructurering).

Check aantallen in de JR?

Er zijn in 2012 echter wel 206 woningen en 47 garages uit exploitatie gehaald in afwachting van de

sloop, als volgt toe te delen:

Veldwijk Zuid / Berflo Mooi: 48 woningen (2e deel van totaal 88 woningen) Goudenregenstraat, in

uitvoering;

Berflo Es Zuid / Berflo Mooi: 58 woningen in 3e fase, in afwachting van besluit flora- en fauna;

Hengelose Es Noord: 100 woningen en 47 garages in twee hofjes. Asbestsanering gestart per eind 2012,

sloop aansluitend in 2013.

In 2012 zijn in totaal 26 objecten aangekocht. Dit is echter inclusief 20 woningen in Veldwijk Zuid (Moer-

beistraat en Sneeuwbesstraat) die aangekocht zijn vanuit de WOM. De overige zes aankopen betreffen:

Willemstraat 47 – 69: strategische aankoop kantoorobject in de binnenstad in overleg met gemeente

Hengelo, gericht op de herstructureringsopgave binnenstad over een tiental jaar. Exploitatiekosten tot

aan sloop kunnen worden gedekt uit tijdelijke verhuur.

Breemarsweg 248: aankoop woon/kantoorunit via realisatie zorgcentrum Zernickeborgh. In verhuur als

kantoor voor JP van den Bent.

Vuurdoornplein 14: aangekocht in combinatie met verkoop van een nieuwbouwwoning in Berflo Es

Zuid. Aankoop past bij verwervingsdoelstelling van gehele complex, waarvan Welbions reeds voor

meer dan de helft eigenaar is.

Beekstraat 5 – 51: aankoop pand voormalig Broodje Top in de binnenstad, bedoeld voor sloop op ter-

mijn in aansluiting op de ontwikkeling van de naastgelegen ontwikkellocatie van Welbions en passend

binnen de herstructurering binnenstad (zie ook aankoop Willemstraat 47 - 69).

Hendrikstraat 27: omzetting van een uit verkoop terug gekomen nieuwbouwwoning naar huur;

Enschedesestraat 144: overgenomen uit de per ultimo 2012 opgeheven stichting Huisvesting sociaal

pension Enschedesestraat. Object is om-niet in gebruik bij Humanitas.

In 2012 zijn 157 woningen verkocht (49 en 90 in 2011 resp. 2010). Er zijn zes opgeleverde nieuwbouw-

woningen verkocht, 44 Woningen zijn verkocht onder koopgarantcondities en 107 woningverkopen

waren regulier. De instelling van de ‘taskforce verkopen’ en het beschikbaar stellen van meer woningen

voor de verkoop zijn succesvol gebleken.

De kasstroom uit verkoop is € 10,2 mln. hoger dan begroot.

Sloop

Aankopen

Verkopen

Welbions beschikt in beperkte mate over grondposities:

Grondposities In balans opgenomen saldoin € 1000,-)

Bestemming in [m2]

2012 2011 2010 Bouw Geen bouw

Sloetsweg/Heerbaartloc. 504 506 1.728

Sloetsweg/Gammalocatie 1.723 6.986

Spechtweg 375 375 558 1740

Broek Noord 625 625 872 2356

Trivium_'t Steerntje 1.045 1045 1.041 4610

Kristenbos 1681 1681 1.676 88.766

Industriestraat 81 81 81 515

Ariënsschool/Badhuis 607 613 591 3367

Esperanto 572 572 531 1446

Veldwijk Noord 8.581 8454 30.933

Veldwijk Zuid fase III 0 8.125

Berflo Es Zuid fase III 586 2.694

Elizabethstraat 1.826 1810 1787 12.324

Hengelose Es 3.488 15.605

Beekstraat 250 250 329

Marskant locatie 4.488 1180 7760

Twekkelerweg 580 565 520 21.888

Totaal € 27.012 € 17.757 € 7.137 100.523 111.169

Waardeverandering -12.898

Opgenomen onder MVA in ontwikkeling

€ 14.114

Door de veranderende economische omstandigheden is op basis van het voorzichtig-

heidsprincipe de waardering van onze grondposities aangepast, hetgeen aansluit bij wat

momenteel gebruikelijk is.

In 2012 zijn 840 woningen onderhanden genomen in het kader van groot onderhoud en/of

ingrepen met levensduurverlenging tot gevolg. Hiervan zijn de uitvoeringswerkzaamheden

van 464 woningen ook in 2012 afgerond. De ingrepen verschillen van ca. € 5.000,- per wo-

ning tot zo’n € 70.000 per woning. Bij projecten waarbij de levensduur is verlengd, vinden

veelal ook energetische ingrepen plaats met labelsprong tot label B of zelfs label A.

In 2011 zijn voorbereidingen getroffen voor de transformatie/ renovatie en het verbeteren

van de energieprestatie van 40 eengezinswoningen aan de Kalanderstraat. Deze woningen

ondergaan een renovatie met behoud en versterking van de typische jaren ’50 architectuur.

Bij de woningen aan de Kalanderstraat wordt een extra slaapkamer toegevoegd en wordt

de woonkamer uitgebouwd, zodat grote eengezinswoningen ontstaan. Ook krijgen de wo-

ningen een nieuwe schil, zodat de isolatiewaarde enorm verbetert. Voor de woningen aan

de Kalanderstraat is in 2012 opdracht verstrekt en vervolgens gestart met de uitvoering. Om

Grondposities

Groot Onderhoud/

Renovatie

projecten met

levensduurverlenging

Opgeleverd

Kalanderstraat


het project te kunnen realiseren zijn de bewoners tijdelijk elders gehuisvest. Naar verwachting zal het

project begin mei 2013 volledig zijn afgerond. Door deze maatregelen heeft dit complex, dat onder be-

schermd dorpsgezicht valt, een nieuwe toekomst gekregen.

In 2011 is het groot onderhoud (douche, toilet, keuken, verbeteren van ventilatie en installatie, kozijnen

en energieprestatie) voor 32 portieketagewoningen aan de Beatrixstraat opgeleverd. De balkonvergroting

is in 2011 aanbesteed en in 2012 daadwerkelijk gerealiseerd. Aansluitend op de balkonvergroting is de groen-

voorziening opnieuw ingericht. Door deze maatregelen is de exploitatie van het complex met minimaal 25

jaar verlengd.

In 2012 heeft groot onderhoud plaatsgevonden in een complex aan de Langestraat met als doel de ex-

ploitatie met minimaal 25 jaar te verlengen. Het complex bestaat uit negen appartementen en drie win-

kelunits. Het groot onderhoud bestond uit het verbeteren van de douche, toilet, keuken en ventilatie, het

vervangen van kozijnen, dakbedekking, riolering en cv-ketels, schilderwerkzaamheden en het verbeteren

van de energieprestatie. De drie kleine winkelunits zijn getransformeerd tot een winkelunit. Daarbij zijn er

diverse bouwkundige en installatietechnische verbetermaatregelen uitgevoerd.

In 2012 hebben de voorbereidingen plaatsgevonden voor de realisatie van groot onderhoud bij tien een-

gezinswoningen en 48 portiekwoningen. Het groot onderhoud bestaat voornamelijk uit het verbeteren

van de douche, toilet, keuken en ventilatie, het vervangen cv ketels, daken, kozijnen, voegwerk, riolering,

groenvoorzieningen en bestrating, saneren van asbest, schilderwerkzaamheden en het verbeteren van de

energieprestatie. De woningen vallen onder beschermd dorpsgezicht. Door de maatregelen wordt de

exploitatie van het complex met minimaal 25 jaar verlengd. Naar verwachting worden de werkzaamheden

midden 2013 afgerond.

Er is een haalbaarheidsonderzoek gedaan naar de mogelijkheden om de exploitatie van dit complex,

bestaande uit 78 portiekwoningen, met tenminste 25 jaar te verlengen.

In diverse complexen hebben groot onderhoudswerkzaamheden plaatsgevonden. Meestal gaat het

hierbij om het verbeteren van douche, toilet en keuken en het verbeteren van de ventilatie, inbraak-

veiligheid (NBR) en brandveiligheid. Soms worden deze werkzaamheden uitgebreid met andere op dat

moment noodzakelijke werkzaamheden, zoals het vervangen van cv ketels en dakramen.

Voor groot onderhoud kwamen 486 woningen in aanmerking. Het groot onderhoud van een complex

met 125 woningen aan de Bosmanweg is vanwege de omvang en intensiteit van de werkzaamheden wel

geheel voorbereid in 2012, maar wordt in 2013 uitgevoerd. Het groot onderhoud van 51 woningen aan de

Van Gasterenstraat loopt door tot maart 2013. Verder hebben er uitgebreide herstelmaatregelen plaatsge-

vonden aan de dakterrassen, gootconstructies en terrashekwerken bij 124 woningen in de Kasbah. Bij een

herenhuis aan de Deldenerstraat (locatie de Kroon) is de buitenschil gerestaureerd als onderdeel van een

schilrestauratie van het gehele blok in samenwerking met de monumentencommissie.

Het planmatig cyclisch onderhoud is onderhoud dat jaarlijks noodzakelijk is om het bezit van Welbions in

stand te houden. In 2012 is aan planmatig onderhoud ruim € 10 mln besteed. Dit bestond uit:

buitenschilderwerk van 54 complexen

dakbedekking vervangen op negen complexen

Beatrixstraat

Langestraat

Projecten in voorbereiding/

uitvoering

Breemarsweg

Herinckhavestraat

Regulier groot onderhoud

Planmatig onderhoud

Leefbaarheid

Wijkvisies, -perspectieven,

-programma’s en -plannen

Berflo Mooi

Veldwijk Noord

binnenschilderwerk en vloerbedekking in trappenhuizen van een complex

vervangen van keukens in vier complexen

verbeteren van toilet en doucheruimten in vier complexen

aanpassen en verbeteren van enkele liften in negen complexen

vervangen van divers cv-ketels door hr-ketels in 44 complexen

Ons ideaal is dat alle wijken in Hengelo vitaal zijn. Vitale wijken bestaan uit een mix van

soorten woningen en mensen. Kinderen kunnen buiten spelen, er is genoeg groen en er

zijn voldoende voorzieningen. Het is er schoon, heel en veilig. Maar het belangrijkste is

dat verschillende mensen er op hun manier prettig samenleven en samen bouwen aan een

duurzame toekomst van hun wijk. Voor alle wijken is sprake van een -in samenwerking

met bewoners en gemeente- beeld van de gewenste toekomst. Dit kan per wijk en buurt

verschillen. We werken daaraan door ingrepen op fysiek, economisch en sociaal vlak.

In grote lijnen onderschrijven we de ambities en de uitgangspunten van de regionale woon-

visie 2012 en de Woonvisie Hengelo 2011. Over de verwachte omvang van de sociale voorraad

bestaan verschillende inzichten. Wij zullen de komende jaren scherpere keuzes (moeten)

maken, mede op grond van ons teruglopende investeringsvolume, onder andere als gevolg

van het overheidsbeleid. Die keuzes zullen leiden tot andere strategieën. Dit zal ongetwijfeld

invloed hebben op het waarmaken van de ambities in de woonvisie. De woonvisie vormt voor

ons een prima basis voor het maken van prestatieafspraken voor de komende jaren binnen

mogelijke bandbreedtes. Belangrijk is dat wij gezamenlijke doelen helder voor ogen houden

en binnen ons vermogen de doelen uit de woonvisie verwezenlijken.

Welbions en de gemeente stellen wijkvisies, wijkperspectieven, wijkprogramma’s en wijk-

plannen op in onderlinge samenwerking met andere partners en bewoners voor alle wijken

in Hengelo. Er wordt tien jaar vooruitgekeken met het doel om van elke wijk een vitale wijk te

maken. De programma’s en plannen maken een concrete vertaling naar acties.

Binnen de wijk Wilderinkshoek is een Masterplan Wonen voor de buurt Nijverheid opgesteld.

Dit is een uitwerking van het wijkprogramma en vormt de basis voor de komende jaren voor de

aanpak van deze buurt. Voor de buurt Hengelose Es Noord is een koersdocument opgesteld.

De thema’s sociaal beheer, fysieke gebiedsontwikkeling, duurzaamheid en financiën zijn hier-

in nader uitgewerkt. Voor de Binnenstad en de wijk Noord zijn door de gemeente Hengelo

en Welbions analyses gemaakt en wijkvisies ontwikkeld, die op basis van de thema’s Wonen,

Welzijn, Werken en Weten in programma’s verder worden uitgewerkt.

In september 2012 ging voor de bewoners van de 24 etagewoningen aan de Marathonlaan

het sociaal plan in. Alle bewoners zijn thuis bezocht en kregen uitleg over het sociaal plan.

Veel lege woningen zijn hier in gebruik door bewoners van Ad HOC. Ad HOC is een organi-

satie die bewoners zoekt voor tijdelijk te verhuren woningen in verband met de leegstands-

wet. De leefbaarheid blijft zo in buurten beter gewaarborgd.


In 2012 moesten nog negen huurders (drie met vast contract; zes met een tijdelijke huurovereenkomst)

verhuizen naar een definitieve andere woning. Voor twee huurders met een tijdelijke overeenkomst is

een deurwaarder ingezet om hen tot actie aan te zetten en het complex eind 2012 leeg over te kunnen

dragen voor de sloop.

In de buurt Berflo Es Zuid staat het wooncomplex met 25 appartementen voor Aveleijn. In het woon-

complex is de ontmoetingsruimte ‘Uit en zo’ die zowel bewoners uit het wooncomplex als omwonen-

den een plek biedt om elkaar te ontmoeten. Bewoners van Aveleijn kunnen zo integreren in de wijk.

Vanuit het project ‘Achter de voordeur’ is hard gewerkt aan de toeleiding van buurtbewoners naar de

ontmoetingsruimte die samen met Aveleijn is vormgegeven. Dit is gelukt, buurtbewoners komen er

kaarten, eten en sjoelen.

In oktober 2012 zijn de woningen aan de Goudenregenstraat 2 t/m 176 leeg opgeleverd ten behoeve

van sloop. Om de laatste woningen leeg te krijgen, moest helaas evenals in de Berflo Es een deurwaar-

der worden ingezet.

Op 13 oktober is de ontmoetingsruimte aan de Klimopstraat officieel geopend. Wijkbewoners hebben de

naam aangedragen: Derk Mast Ontmoetingsruimte. Het is een ontmoetingsplek voor de buurt. Hiervoor

is samen met Welzijn Ouderen Hengelo (SWOH), een aantal zeer betrokken bewoners en Welbions een

beheer- en activiteitencommissie opgericht. Deze commissie wordt ondersteund door Welbions en zal de

buurt betrekken bij activiteiten in de ruimte. De ruimte wordt drie dagen per week verhuurd aan Carint

voor de dagopvang van allochtone ouderen. Daarnaast is de ruimte voor kleine activiteiten twee dagde-

len verhuurd aan diverse partijen. De overige dagdelen is de ruimte beschikbaar voor de buurtbewoners.

In juli is het sociaal plan ingegaan voor de 41 woningen aan het hofje J. Bosboomstraat. De wijkconsulenten

hebben in mei alle bewoners thuis bezocht. Naast uitleg van het sociaal plan was er aandacht voor de vier

gebieden: wonen, werken, weten én welzijn en zorg. De sloop van de twee hofjes (112 eengezinswoningen)

aan de J. Tooropstraat en J. Marisstraat is gestart in november. Alle bewoners uit deze hofjes hebben binnen

de termijn van het sociaal plan een andere woning gevonden, verspreid over de stad.

In september 2012 werden we opgeschrikt door asbestproblematiek in de gestripte woningen in het sloop-

gebied. Adequate inzet van collega’s en externe partners maakte dat bewoners goed geïnformeerd zijn en

er geen onrust is ontstaan in de buurt. Alle gestripte woningen zijn dichtgetimmerd zodat er geen gevaar

be- en ontstaat voor de omwonenden.

Op 1 oktober heeft er brand gewoed in een woning in het hofje aan de J. Bosboomstraat, waarbij er helaas

een kindje van anderhalf jaar is omgekomen. De brand zorgde voor groot verdriet bij de familie en had ook

flinke impact op de omwonenden en collega’s. Goede samenwerking tussen brandweer, politie, gemeente,

slachtofferhulp en Welbions maakte dat we met elkaar de juiste begeleiding en inzet konden leveren.

In 2012 is een ingrijpende renovatie uitgevoerd aan de Kalanderstraat en de Twijnstraat. Hierbij is nauw

samengewerkt met de klankbordgroep van vijf bewoners. In de voorbereidingsfase praatte de klankbord-

groep mee over de definitieve planvorming en bij de uitvoering had ze vooral een toezichthoudende rol.

Berflo Es Zuid

Uit en Zo

Veldwijk Zuid

Ontmoetingsruimte

Klimopstraat

Wijk Hengelose Es

Brand

Wijk Wilderinkshoek

Project Kalanderstraat

Project Breemarsweg

Wijk Groot Driene

Kasbah

Participatie

Verantwoordelijke bewoners

Berflo Mooi

Participatie, communicatie

en spelen (Veldwijk Zuid)

Schoon, heel en veilig

Preventie programma Berflo Es

Begin 2012 is er samen met de klankbordgroep een informatieavond georganiseerd voor

alle bewoners van de woningen waar we groot onderhoud gaan uitvoeren. Door vertraging

in het aanbestedings- en vergunningstraject is de start is uitgesteld naar begin 2013. Bij de

definitieve planvorming en uitvoering werken we nauw samen met de klankbordgroep be-

staande uit vier bewoners.

In dit complex is groot onderhoud uitgevoerd. Hierbij zijn de volgende werkzaamheden

uitgevoerd:

Vervangen van de dakbedekking op de terrassen

Vervangen van de oude daktegels en plaatsen van nieuwe, grotere daktegels

Vervangen van de terrasschermen

Aanbrengen van nieuwe, hogere onderdorpel onder de pui tussen de woonkamer en het

dakterras

Ter verbetering van de leefbaarheid in de onderbouw is het bewonersinitiatief ‘Piet Blom

Museum’ verder uitgewerkt. We hebben gekozen dit onder te brengen in de voormalige

huismeesterpost. Het museum wordt in 2013 gerealiseerd.

Als algemeen uitgangspunt hanteert Welbions dat bewoners in eerste instantie zelf ver-

antwoordelijk zijn voor hun eigen woon- en leefomgeving. Als bewoners er onderling niet

uitkomen, zet Welbions in op bemiddeling via wijkconsulent of mediation. Als het om een

bedreigende situatie gaat of om een ‘bekende bewoner’, dan pakken medewerkers het con-

tact direct zelf op. Hierbij werkt Welbions veel samen met wijkagenten.

De werkgroep ‘participatie, communicatie en spelen’ komt eens in de zes weken bij elkaar.

De bewoners zijn zeer betrokken met hun leefomgeving en stellen hier duidelijke eisen aan.

Ze zijn gewend verantwoordelijkheid te nemen. Eind 2012 waren renovatie en nieuwbouw

afgerond en was de wijk bijna ‘klaar’.

De werkgroepen ‘schoon, heel en veilig’ in Veldwijk Zuid en Berflo Es kwamen elke vier á

zes weken bijeen. Deelnemers zijn gemeente, bewoners, politie en wijkbeheerders van Wel-

bions. De werkgroepen zetten signalen direct door naar de verantwoordelijke instelling, zo-

dat bijvoorbeeld vuil wordt opgehaald of portieken worden schoongemaakt.

In de wijk Berflo Es krijgt het wijkvernieuwingsproces zijn vorm. Er zijn veel woningen

gesloopt en de nieuwbouw staat voor een deel. Fysieke ingrepen hebben impact op de leef-

baarheid in de buurt. Tijdens de wijkvernieuwing blijven er bewoners wonen. De leefbaar-

heid en veiligheid moeten dan ook worden gegarandeerd. In 2008 is in het kader van het

preventieprogramma Berflo Es gestart met het project ‘Schoon, heel en veilig’. Uit reacties

van bewoners en de voortgangsrapportage van januari 2011 bleek dat het project als suc-

cesvol ervaren werd. Dit was de motivatie tot voortzetting van het project in 2011 en 2012.

Gerrit Klister, bewoner Berflo Es zuid:

“ Het is erg goed om met samenwerkingspartners door de wijk te lopen. Zo kun je een oogje in

het zeil houden. Deze werkwijze moeten we in stand in houden”.


De samenwerking tussen gemeente, politie, bewoners en Welbions is, ongeachte personele wisselin-

gen, gecontinueerd. Het project is blijven bestaan, per buurt is een vaste werkgroep schoon, heel en

veilig. Vanuit iedere buurt zijn drie bewoners afgevaardigd in de werkgroep schoon heel en veilig. Cij-

fers van uit de politie en gemeente laten zien dat er een afname is van vandalisme en overlast.

De klankbordgroep laagbouw heeft in 2012 goed gefunctioneerd. Ze behartigde de bewonersbelangen en

vormde een informatiebron voor Welbions. Tevens hield de klankbordgroep een spreekuur waar bewoners

terecht konden met praktische vragen over ondermeer het uithuizen, mogelijkheden om in de wijk te

blijven wonen en de ontwikkelingen nieuwbouw. Eind 2012 is het aantal bewoners in de klankbordgroep

afgenomen van twaalf naar vijf in verband met de verhuizingen.

De klankbordgroep voor de hoogbouw staat in de startblokken, de bewoners willen graag geïnfor-

meerd worden. We starten zodra de aanpak vanuit Welbions duidelijk is.

De werkgroep schoon, heel en veilig bestaat uit vertegenwoordigers van de gemeente, bewoners en

Welbions. Ze is in 2012 drie keer bijeen geweest. Vaker was niet nodig, de situatie in de wijk iss goed.

De enige vorm van overlast, vooral na het weekend, kwam door afval bij de ondergrondse containers

en werd deels veroorzaakt door niet wijkbewoners. De werkgroep is trots op de mentaliteit van de

bewoners. “Ze houden het toch maar netjes en leefbaar!”.

Al geruime tijd heeft Hengelo in de wijken een aantal braakliggende gronden, Wij-landen genoemd.

Een van deze plekken is gelegen aan de Händelstraat in Klein Driene. Een groep nieuwe bewoners heeft

een plan gemaakt voor de invulling van dit terrein. In Klein Driene komen steeds meer gezinnen met

kleine kinderen wonen, een nieuwe generatie die op zal groeien in Klein Driene. De komende jaren

wordt veel gesloopt en nieuw gebouwd in de wijk. En nu is er nu nog weinig mogelijkheid om te recre-

eren, aldus deze nieuwe generatie wijkbewoners. Zij willen samen met andere wijkbewoners invulling

geven aan het Wij-land. Het is de bedoeling om voor de zomervakantie van 2013, alle bewoners van

Klein Driene uit te nodigen om samen met de initiatiefnemers de wensen van de buurt in kaart te bren-

gen. Er zijn al ideeën geopperd om iets te realiseren met dieren, spelen en picknicken. Zij zullen hierin

samenwerken met de Gemeente en Welbions.

Daarnaast is een aantal maatschappelijke partners (o.a. Tactory en De kapstok) samen met Welbions be-

zig om een project op te zetten voor tweedehands groen. Dit project zal zich verbinden met de initiatief-

nemers uit Klein Driene. De doelstelling van dit project is om het groen uit de tuintjes van renovatie en/of

sloopwoningen te gaan hergebruiken en beschikbaar te stellen aan bewoners die om financiële redenen

hun tuintjes niet kunnen inrichten en/of onderhouden. In 2013 zal dit project worden uitgerold.

In 2012 is de gemeente samen met Welbions gestart met huiskamergesprekken en het afnemen van in-

terviews. Het doel is te inventariseren wat bewoners bezig houdt in hun eigen woon- en leefomgeving

op het gebied van de vier W’s (wonen, welzijn, werk en weten). In de gesprekken kwamen zaken aan de

orde die voor verbetering in aanmerking kwamen. Daarnaast lag de nadruk ook op wat er goed was in

hun buurt. Er zijn meer dan 170 bewoners uit Noord bereikt.

Tactory is gestart met werkzaamheden in Klein Driene. Het gaat om arbeidsreïntegratieprojecten op

het gebied van schoon, heel en veilig, die voornamelijk in de openbare ruimte worden uitgevoerd. De

Wat is bereikt

Hengelose Es

Wijk Noord

Groen is Doen

Wijkplan Noord

projecten zijn vooral gericht op het tegengaan van de ‘verrommeling’ in de wijk. In 2012

hebben Welbions en Tactory de samenwerking uitgebreid naar de omliggende buurten zoals

de Sterrenbuurt. Daarnaast wordt er ook samengewerkt op het gebied van kleinschalig (tuin)

onderhoud en kleine veranderingen, zoals het plaatsen van bankjes en fietsenrekken. Verder

is gesproken over een bredere vorm van samenwerking met mogelijkheden tot het opzetten

van buurtbeheer en de rol van Tactory hierin.

Toen in 2010 bekend werd dat de sloop van de Bloemenbuurt voor een aantal jaren werd

uitgesteld, hebben de bewoners en Welbions afgesproken dat ze samen zouden werken aan

een goede en prettige leefomgeving. Dat is geen loze aankondiging geweest. Bewoners ken-

nen elkaar veel beter en spreken elkaar op dingen aan. In 2012 zijn wederom schouwen door

de buurt georganiseerd en op basis daarvan acties uitgezet. Door de goede samenwerking

met de bewoners en onze partners Twinta, Aveleijn, politie en gemeente, kan snel en efficiënt

ingespeeld worden op probleemsituaties en vraagstukken uit de buurt. Tijdens De Bloemen-

buurt Bloeit Opschoondag 2012, georganiseerd door een groep bewoners die deel uitmaken

van de voor de bloemenbuurt opgerichte werkgroep leefbaarheid, zijn de bewoners wederom

massaal in actie gekomen. De buurt heeft een flinke opknapbeurt gehad. Er is weer veel werk

verzet en was zeker ook ruimte voor gezelligheid.

We hebben in 2012 een duidelijke verandering in de participatie van bewoners gezien. Waar

de buurt in eerste instantie gestimuleerd werd activiteiten op te pakken, heeft de buurt het

initiatief naar zich toe getrokken. Welbions en onze partners vervullen nu een ondersteunen-

de rol daar waar nodig en gewenst.

Samen met de bewoners is een deel van de daktuin van het complex Canadian Grenadier

opnieuw ingericht. Er werd ook een werkgroep opgericht die voortaan onze gesprekspartner

is bij leefbaarheidsaangelegenheden.

Buurtbemiddeling is een landelijk concept dat sinds 2009 plaatselijk vorm wordt gegeven

door samenwerking tussen Welbions, de gemeente Hengelo, Scala en politie. De buurtbe-

middelaars zijn vrijwilligers. Elke inwoner van de gemeente Hengelo kan gebruik maken van

buurtbemiddeling. De bemiddelingen zijn gratis en alle zaken worden strikt vertrouwelijk

behandeld. Ook woningcorporatie, politie, stadstoezicht en andere organisaties kunnen

problemen tussen buren of buurtgenoten aanmelden. Op basis van zo’n 80 meldingen per

jaar, waarvan doorgaans meer dan de helft succesvol wordt afgehandeld, is besloten door

de betrokken partijen om Buurtbemiddeling op te nemen in de reguliere activiteiten van de

betrokken organisaties.

Wijk Woolde

Inzet Bloemenbuurt

Somerset tuin

Buurtbemiddeling


Leeft

5. Samenwerken Uit: ’t is Wel-bi-ons wonen:We geloven dat je samen verder komt dan alleen. We bieden goede dienst-verlening en klanten hebben ruimte om te participeren. We zijn een maat-schappelijke organisatie en zoeken samenwerking met partijen met wie we onze ambities kunnen verwezenlijken. We werken vanuit onze eigen rol en verantwoordelijkheid doelgericht samen met bewoners, partners en nieuwe partijen.

Ambities:

Klantenparticipatie

Samen met lokale en regionale partners

Een eigen rol

Stakeholders

Gemeente Hengelo

Welbions is actief in een breed maatschappelijk werkveld en kent de volgende stakeholders:

woningzoekenden en huurders/bewoners

de Huurdersvereniging Ookbions en verschillende bewonerscommissies

de gemeente: het gemeentebestuur en de gemeenteraad van Hengelo

regionale overlegverbanden in Twente en de politie

het Minister van BZK en/of de Programmaminister voor Wonen en Rijksdienst

het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV)

het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW)

de Vereniging Woon en directie- en bestuursleden van andere woningcorporaties

Aedes en het Aedes-directeurencontact

Verscheidenen gezondheids-/zorg en welzijnsinstellingen in het werkgebied

architecten, aannemers, makelaar/-beheerders, leveranciers, (financieel)adviseurs

en accountant

We hechten veel waarde aan een goede relatie en samenwerking met onze stakeholders.

Zo wordt bijvoorbeeld in het ondernemingsplan, de meerjarenbegroting en wijkontwikke-

lingsplannen vanuit de visie en missie getracht invulling te geven aan de verwachtingen

die stakeholders van Welbions hebben. Het is zaak de binding met de huurders te vergro-

ten en de signaalfunctie vanuit de wijk naar de corporatie te waarborgen. De afronding en

presentatie van het Wijkontwikkelingsperspectief, het -programma en de -plannen voor

Hengelo Noord en de Hasseler Es, maar ook het masterplan Wilderinkshoek zijn hier

goede voorbeelden van.

De stakeholders worden betrokken bij de vierjaarlijks verplichte visitatie. De uitkomsten

en eventuele verbetermaatregelen zijn expliciet met ze besproken. De stakeholders zijn

betrokken bij het Ondernemingsplan 2012-2017. Met het Hengelose college van B&W is

gesproken over de voortgang van (herstructurerings-) projecten, de Woonvisie en wordt

gewerkt aan een nieuw convenant. Ook is in 2012 weer met vertegenwoordigers van de

fracties uit de gemeenteraad van Hengelo gesproken.

Een goede samenwerking tussen de gemeente en Welbions is goed voor de stad! Om

samen te werken moet je elkaar kennen, elkaar vertrouwen en elkaar durven aanspreken.

Gedurende het jaar is gewerkt aan het opstellen van het convenant voor de periode 2013-

2017 inclusief prestatieafspraken 2013-2014, hetgeen in het voorjaar van 2013 zal worden

afgerond. Het proces wordt begeleid door bureau Van Nimwegen. Er zijn verschillende

medewerkers van beide organisaties betrokken. Het startpunt was een evaluatie van het

bestaande convenant, waarna meerdere inhoudelijke sessies zijn georganiseerd met zowel

bestuurders als mensen uit de praktijk. De Woonvisie gemeente Hengelo (2011), de Sociale

Visie (2010), de Structuurvisie Hengelo 2030 (2007), het onderzoek over de gewenste

voorraadontwikkeling door Companen (2012) en het ondernemingsplan van Welbions

(2012) vormen de inhoudelijke onderleggers. Het is lastig om in tijden van bezuinigen,

hervormen en transitie harde prestatieafspraken te maken. Toch wordt getracht in het

convenant gezamenlijke ambities en concrete afspraken voor de komende twee jaar vast

te leggen. De afspraken zullen gaan over het aantal betaalbare huurwoningen in de stad,

de toegankelijkheid van de woningen en de woonomgeving, de leefbaarheid en de

samenwerking.

Pagina 45Samenwerken | Hoofdstuk 5

Welbions heeft in het project de Hengelose Verbinding het initiatief genomen om met verschillende part-

ners drie onderwerpen beet te pakken en uit te werken tot concrete projecten voor 2013. De verschillende

projectgroepen hebben in een bijeenkomst in het Twentekwartier hun projectvoorstellen gepresenteerd.

De werkgroep participatie heeft het stokje overgedragen aan bewoners van Klein Driene om aan de Han-

delstraat een braakliggend stuk een nieuwe bestemming te geven. De werkgroep werken naar vermogen

heeft een projectvoorstel gepresenteerd waarbij SWB een coördinerende rol gaat spelen om werkprojec-

ten en verschillende doelgroepen met elkaar te verbinden. De werkgroep langer zelfstandig thuis wonen

start met een project in Klein Driene om in 38 appartementen de mogelijkheden van zelfstandig thuis

wonen te vergroten. We volgen de projecten in 2013 en geven een vervolg aan het aanjagen van de

drie thema’s.

In 2012 vergaderde de directie van Welbions zeven keer met de huurdersbelangenvereniging Ookbions,

waarvan twee rond een thema. Ookbions is onze gesprekspartner voor alle beheer- en beleidsonderwerpen

die voor huurders van belang kunnen zijn. Ookbions sprak in 2012 één keer met de Raad van Commiss-

arissen. In 2012 is advies gevraagd over het Sociaal statuut; Integraal huurbeleid; uitbreiding van het

verkoopaanbod en de huurverhoging per 1 juli 2012. Voorbeelden van besproken onderwerpen zijn:

Samenwerkingsovereenkomst Ookbions/Welbions

Organisatieontwikkeling Welbions

Bezuinigingen Welbions

Regionale klachtencommissie

Verkoop woningen

90% toewijzingsnorm

Afvaardiging Klachtencommissie Woningcorporaties Twente e.o.

Sociaal statuut

Integraal huurbeleid

Ondernemingsplan

Huisvesting Ookbions

Begroting 2012 en meerjarenbegroting Welbions

Jaarverslag 2011 Welbions

Begroting 2012 Ookbions

In verband met de afloop van het huurdersconvenant eind 2012 is gestart met de actualisering.

Begin 2013 zal het convenant uit 2008 worden vervangen door de nieuw opgestelde samenwerkings-

overeenkomst.

Sinds 2007 is de Slinger Hengelo actief en organiseert jaarlijks een slingerbeurs voor aanbieders en vrager

van producten. Belangrijke voorwaarde is dat de vragers maatschappelijke instellingen zijn. De Slinger-

beurs in Hengelo is jaarlijks zeer succesvol. In 2012 zijn maar liefst 280 matches afgesloten met een totale

waarde van € 310.000. Welbions is fundingpartner door jaarlijks financieel € 2.500 bij te dragen en heeft

zitting het in het bestuur.

Het Pact MVO Hengelo is het netwerk van inmiddels meer dan 100 betrokken organisaties in Hengelo

die allen één gemeenschappelijk doel voor ogen hebben: continu positief betrokken zijn bij people,

planet en profit. Pact MVO Hengelo biedt de aangesloten bedrijven en instellingen een platform voor

ontmoeting, zowel persoonlijk als digitaal. Binnen het netwerk wordt gesproken over ambities, kansen

Hengelose Verbinding

Huurdersbelangenvereniging

Samenwerkingsovereenkomst

Ookbions-Welbions

De Slinger Hengelo

Pact MVO Hengelo

en belemmeringen binnen maatschappelijk verantwoord ondernemen. Daarnaast worden

er allianties gesloten. Welbions neemt als participant deel aan twee thema’s, namelijk Soci-

ale Innovatie en Pauzelandschappen (Wij-landen). Bij het eerste thema wordt nagedacht en

gewerkt aan het verkleinen van de kloof naar de arbeidsmarkt voor jongeren met afstand

tot die arbeidsmarkt. Bij het tweede thema wordt gezocht naar invulling van braakliggende

terreinen in de stad met participatie door de burgers.

We hechten groot belang aan het betrekken van bewoners bij beheer, beleid en onze toe-

komstplannen. Daartoe hebben wij conceptbeleid geformuleerd dat in 2013 met huurdersbe-

langenvereniging Ookbions wordt besproken om te komen tot definitief beleid omtrent

participatie. We willen komen tot een nieuwe samenwerkingsovereenkomst met de huurders-

vertegenwoordiging en een reglement voor bewonerscommissies.

Met de bestaande bewonerscommissies hebben structureel contact gehouden en overleg

gevoerd. Bij uiteenlopende projecten besteedden we veel aandacht aan het betrekken van

bewoners bij de planvorming en de uitvoer van plannen. Ook bij de meer fysieke ingrepen

in de woningvoorraad en de woonomgeving worden oude en nieuwe bewoners, omwo-

nenden en belanghebbenden actief betrokken. De mate waarin dit gebeurt, hangt af van de

betreffende ingreep in omvang en complexiteit of impact. Bij groot onderhouden/of ver-

beterprojecten van onze woningen, worden altijd een of meerdere informatieavonden voor

de bewoners gehouden. Regelmatig leidt dit tot het samenstellen van een klankbordgroep.

Omwonenden worden bij ieder nieuwbouwproject via inloop- en/of informatiebijeenkom-

sten in de gelegenheid gesteld om kennis te nemen van de voorgenomen plannen. Eventu-

ele reacties worden zo goed mogelijk meegenomen bij de verdere planvorming. Uiteraard

heeft verder iedere omwonende het recht op het maken van bezwaar tijdens de verplichte

publiekrechtelijke procedures.

Toekomstige bewoners worden in de gelegenheid gesteld hun wensen voor hun nieuwe

woning kenbaar te maken. Afhankelijk van de voortgang van de bouw wordt hier zoveel moge-

lijk in tegemoet gekomen. Specifieke wensen worden met de nieuwe bewoner verrekend. Spe-

ciaal voor de toekomstige bewoners worden bij ieder project tijdens de bouwfase kijken

meetdagen georganiseerd. Welbions is daar aanwezig om eventuele vragen te beantwoorden.

Bij de projecten in bouwuitvoering worden de aloude tradities zo goed mogelijk in ere gehou-

den. De momenten van ’start bouw‘, ’hoogste punt‘ en ’oplevering‘ worden dan ook gevierd.

Welbions zet verschillende kanalen en –middelen in om te communiceren met haar klanten.

Belangrijk daarbij is de website www.welbions.nl waar naast actuele informatie over nieuw-

bouw, renovatie en ontwikkelingen in de buurten en wijken ook verschillende formulieren en

andere belangrijke informatie te vinden is. Huurders kunnen via de website ook een reparatie-

verzoek indienen en verschillende folders en brochures downloaden of opvragen. Deze infor-

matie is ook aanwezig in onze woonwinkel die maandag t/m vrijdag van 8.00 tot 17.00 uur

geopend is. Bezoekers kunnen hier gebruik maken van internet en de koffieautomaat en

belangrijke informatie vinden over verschillende onderwerpen. Ook kunnen ze persoonlijk

contact zoeken met een van onze medewerkers.

Bewonersparticipatie

Pagina 47Samenwerken | Hoofdstuk 5

Naast de website en de woonwinkel communiceert Welbions gerichter met haar huurders in de ver-

schillende wijken. Dit wordt onder meer gedaan door het inzetten van Facebook, Twitter, periodieke

nieuwsbrieven, informatiebijeenkomsten, spreekuren in de Wijkinfopunten en huisbezoeken. Daarbij is

ook het persoonlijke contact tussen de bewoner en de wijkbeheerder van grote meerwaarde.

Het is een belangrijk uitgangspunt dat alle sponsoractiviteiten passen binnen de visie, missie en daarmee

de kernwaarden van Welbions. Daarnaast hanteert Welbions de twee uitgangspunten die vanuit de corpo-

ratiebranche zijn vastgelegd in de Aedescode met betrekking tot communicatie (en dus ook sponsoring):

Woningcorporaties zijn werkzaam op het gebied van volkshuisvesting en doen derhalve uitsluitend

PR-uitgaven in het belang van de volkshuisvesting

Ter evaluatie van hun PR-uitgaven hanteren de woningcorporaties de uitgangspunten: soberheid,

doelmatigheid en inzichtelijkheid

Sponsoring draagt bij aan het behalen van de (communicatie)doelstellingen van Welbions.

Het vergroten van de naamsbekendheid van Welbions

Het verstevigen van het imago (goodwill) van Welbions

Het versterken van de positionering van de organisatie als maatschappelijke ondernemer,

zowel intern als extern

Het opbouwen en verstevigen van relatienetwerken

De sponsoring moet een voordeel opleveren voor (een bepaald gedeelte van) onze huurders

Welbions sponsort meerdere culturele en maatschappelijke projecten. Voor de toekenning is het van

belang dat er sprake is van een mix ‘groot & klein’, de projecten vrije toegang en het een samenspel van

stedelijke activiteiten en activiteiten in wijken en/of buurten betreft. In 2012 heeft Welbions € 24.072 uit-

gegeven aan sponsoring tegen € 39.040 in 2011.

Instelling of stichting (Bedrag in €’s) 2012

Donateursbijdrage Bureau Hengelo € 2975

FBK games € 7110

Stichting Auni – Multicultureel zaalvoetbaltoernooi € 750

St. vrienden van Humanitas € 450

Stichting Hengelo Sint Nicolaasstad Hengelo € 1300

4x4 straatvoetbaltoernooi Koninginnedag € 2500

Straattheaterfestival Hengelo € 595

Cultuurpodium de Houtmaat € 1000

Halve Marathon Hengelo € 500

Sponsoring

Enkele sponsorvoorbeelden 2012

Verbindt

6. Doelgericht en efficiënt Uit: ’t is Wel-bi-ons wonen:

We zijn zakelijk sociaal. Fysieke en sociale activiteiten kiezen we op basis van maatschappelijk en financieel rendement. We zijn financieel gezond en richten de organisatie zo in dat we ook op lange termijn onze maatschappelijke opga-ven waar kunnen maken. We verwachten professionaliteit en betrokkenheid van medewerkers en bieden hen een positieve bedrijfscultuur waarin wordt stilgestaan bij gezamenlijke successen. Ambities:

Koersvast, realistisch en transparant

Rendementsdenken

Efficiënt samenwerken

In ons ondernemingsplan staat “Welbions realiseert haar ambities binnen de regels van de over-

heid en onze financiële mogelijkheden. We zijn een financieel gezonde organisatie. Het werken

met maatschappelijk geld maakt dat we bewust omgaan met onze middelen. We behouden

onze A1-status.” Het financiële beleid is er dan ook op gericht om de continuïteit te waarborgen,

te presteren naar vermogen en altijd toegang te hebben tot de geld- en kapitaalmarkt.

Op 31 januari 2012 heeft de Raad voor de Jaarverslaggeving (RJ) de herziene Richtlijn 645

Toegelaten Instellingen volkshuisvesting gepubliceerd. Toepassing van deze Richtlijn is ver-

plicht en dient te worden gezien als een stelselwijziging voor de financiële verslagjaren

vanaf 2012. Voor de ‘openingsbalans’ op 1 januari moesten de nieuwe waarderingsgrondsla-

gen echter ook over het boekjaar 2011 herrekend worden. De belangrijkste wijzigingen ten

opzichte van de vorige richtlijn zijn:

het opnemen van aangepaste modellen voor de balans en winst- en verliesrekening

het classificeren en kwalificeren van de onroerende zaken in exploitatie. Door en voor

Welbions:

- Kwalificatie Sociaal vastgoed als bedrijfsmiddel, waardering tegen actuele waarde

(RJ 645.210)

- Waardering Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie tegen kostprijs

- Waardering Onroerende zaken ten dienste van de exploitatie tegen kostprijs;

- Waardering Commercieel vastgoed tegen actuele waarde (RJ 645.209);

- Waardering Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie (belegging) tegen

reële waarde.

de methode van afschrijvingen;

de verwerking van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden (VOV);

de verwerking van de vennootschapsbelasting

het niet langer toegestaan van toepassing van de rentabiliteitswaardecorrecties op de

leningenportefeuille

De laatste drie onderdelen zijn door Welbions na de publicatie al verwerkt in de Jaarreke-

ning 2011.

Het beleid van Welbions is er primair op gericht de sociale vastgoedportefeuille aan te hou-

den voor de doelgroep. Slechts voor een deel van het sociale vastgoed vindt optimalisatie

van het financiële rendement plaats. Daarmee kwalificeert Welbions zich als vastgoedbe-

heerder, niet als vastgoedbelegger en is de laagste van de vervangingswaarde of bedrijfs-

waarde de basis voor de invulling van de actuele waarde.

De invulling van de actuele waarde voor het commercieel vastgoed is reële waarde. De reële

waarde is de marktwaarde in verhuurde staat.

Indien de bedrijfswaarde van het sociaal vastgoed hoger is dan de kostprijs wordt een her-

waardering gevormd. Op de bedrijfswaarde wordt ten laste van de winst-en-verliesrekening

lineair afgeschreven op basis van de verwachte economische levensduur. Investeringen in

sociaal vastgoed worden primair tegen kostprijs geactiveerd. Overige mutaties in de

bedrijfswaarde worden, afhankelijk van het feit of er een herwaardering is gevormd, verant-

woord in de Winst & verliesrekening of rechtstreeks in het Eigen Vermogen.

In 2012 heeft zich op grond van de overgang naar de herziene RJ645 bij Welbions een stel-

selwijziging voorgedaan inzake de waardering commercieel vastgoed (van bedrijfswaarde

naar actuele waarde als vastgoedbelegger). Hierdoor is de waarde van het commercieel

vastgoed begin 2012 € 3,1 miljoen lager dan eind 2011. Op basis van deze stelselwijzigingen

Financiën en Control

Wet- en regelgeving

Kwalificatie en waardering

vastgoed

Mutaties in de grondslagen

waardering vastgoed

Stelselwijziging

Pagina 51Doelgericht en efficiënt | Hoofdstuk 6

is het vermogen per 1 januari 2012 herrekend. Het eigen vermogen is afgenomen met een bedrag van €

3, 1 miljoen. De vergelijkende cijfers over 2011 zijn conform de stelselwijziging aangepast. Door de

gewijzigde verwerking van de overige mutaties in de bedrijfswaarde is in de vergelijkende cijfers het

resultaat over 2011 € 30,7 miljoen hoger dan in de jaarrekening 2011 vermeld.

De schattingswijziging is een administratieve wijziging. Deze wijziging kent geen positieve of negatieve

kasstromen. Bij toepassing van de grondslagen, uitgangspunten en regels voor het opstellen van de jaar-

rekening vormt de directie van Welbions zich verschillende oordelen en maakt schattingen die essentieel

kunnen zijn voor de in de jaarrekening opgenomen bedragen. Indien het voor het geven van het -in arti-

kel 2:362 lid 1 BW- vereiste inzicht noodzakelijk is, is de aard van deze oordelen en schattingen inclusief

de bijbehorende veronderstellingen opgenomen in de toelichting op de betreffende jaarrekeningpost.

In het kader van de bepaling van de bedrijfswaarde van de materiële vaste activa in exploitatie zijn in

het boekjaar 2012 schattingswijzigingen doorgevoerd, waardoor onder andere een betere aansluiting

bij de jaarlijks terugkerende beoordelingen door het CFV ontstaat. Deze zijn ook reeds verwerkt in de

door de Raad van Commissarissen goedgekeurde meerjarenbegroting 2013-2022 en daaraan gerela-

teerde Definitieve Prognose Informatie die op 1 februari 2013 is ingediend.

De doorgevoerde (prudente) schattingswijzigingen hebben betrekking op parameters, sloop, woning-

verbetering, resterende levensduur, restwaarde en de verwerking van niet-vastgoed gerelateerde kos-

ten. Deze schattingswijziging heeft een negatief effect op de bedrijfswaarde van de activa in exploitatie

van € 84,6 miljoen. Voor € 9,4 miljoen wordt dit bedrag verantwoord in de winst en verliesrekening en

voor € 75,2 miljoen rechtstreeks in het eigen vermogen (in mindering op de ongerealiseerde herwaar-

dering). Voor de lange termijn betekent deze maatregel dat deze waardering van de materiële vaste

activa voordelen biedt. Bijvoorbeeld bij de ontwikkeling van DAEB -, lees sociale, projecten en bij de

vervreemding eigen grond ten behoeve van niet-DAEB, lees commerciële, ontwikkeling door derden.

Jaarresultaat (x € 1000) 2012 2011

Bedrijfsopbrengsten 66.087 68.663

Bedrijfskosten -40.943 -41.187

Saldo opbrengsten -/- kosten 25.144 27.476

Financiële baten en lasten -17.951 -17.270

Afschrijvingen -22.605 -28.000

Gerealiseerde herwaardering 22.513 16.995

Operationeel resultaat 7.101 -799

Overige waardeveranderingen MVA i.e. -18.700 53.197

Overige waardeveranderingen MVA i.o. -26.004 -20.510

Niet gerealiseerde waardeveranderingen -10.231 -542

Waardeveranderingen verplichtingen VOV 1.790 381

Resultaat voor belastingen -46.044 31.727

Vennootschapsbelasting -1.238 1.704

Resultaat na belastingen -47.282 33.431

Het geconsolideerd operationeel resultaat is positief € 7,1 miljoen.

Naast het operationeel resultaat moet verlies worden genomen als gevolg van:

de onrendabele toppen van herstructureringsprojecten en de schattingswijziging Materiële Vaste

Activa in exploitatie (MVA i.e.);

Schattingswijziging

Jaarresultaat geconsolideerd

de onrendabele toppen van nieuwbouwprojecten en het afboeken van grondposities

materiële activa in ontwikkeling (MVA i.o.);

de daling van de marktwaarde van het commercieel vastgoed en de daardoor Niet gerea-

liseerde waardeverandering.

Welbions is financieel gezond. Conform normen van CFV en WSW is de solvabiliteit van 26,2%

(per ultimo 2012) voldoende en zijn de kasstromen in de komende vijf jaar gemiddeld positief.

Daarnaast is Welbions de komende jaren in staat om te voldoen aan haar renteverplichtin-

gen, de ICR ratio is ruim 1,4. We verwachten dus niet alleen het financieel continuïteitsoor-

deel A1 van het CFV, maar ook -mede vanwege het voldoen aan de criteria voor het WSW

faciliteringsvolume van de Gemeente Hengelo. Dit om geborgd geld te kunnen lenen voor

de geplande investeringen om de transformatieopgave van ons bezit zoals vastgelegd in

het ondernemingsplan en bijbehorende meerjarenbegroting te kunnen realiseren.

Er liggen echter risico’s op de loer. De crisis die aanhoudt en de politieke besluitvorming

kan grote effecten hebben op bovenstaande ratio’s. Welbions heeft daarvoor al verschil-

lende scenario’s uitgewerkt en stuurt sterk op met name de kasstromen.

Het Treasury Jaarplan 2012 is in het eerste kwartaal vastgesteld door het bestuur en de RvC.

In 2012 is de Treasurycommissie drie keer bijeengekomen voor uitvoering van de activitei-

ten en actiepunten uit het Treasury Jaarplan. De treasury-adviseur van Welbions is werk-

zaam bij ‘Zanders, Treasury & Finance Solutions’.

Voor het beheer van de leningen en kasstromen wordt gewerkt met de Treasury toepassing

van Ortec-Finance. De structuur van de liquiditeitsprognose is ingericht conform het WSW-

kasstroommodel.

Er zijn vier leningen gestort met een totaal bedrag van € 37 miljoen. Voor drie hiervan waren

de contracten afgesloten in 2010. In mei is, na voorbereiding door de Treasurycommissie, een

nieuwe fixe-lening aangetrokken voor in totaal € 10 miljoen met een looptijd van tien jaar.

In het afgelopen jaar zijn voor twee leningen met een totaal bedrag van € 6,76 miljoen ren-

teconversies uitgevoerd met een rentevoordeel van 2,5 en 2,4% en zijn er vijf kleine leningen

afgelost met een totaal van € 3,79 miljoen. Per 31-12-2012 bedroegen de liquide middelen

exclusief de rekening-courant verhouding met de banken € 1,4 miljoen positief. De krediet-

faciliteit bedraagt € 25,0 miljoen.

In december is gestart met het opstellen van het Treasuryjaarplan 2013 aan de hand van de

gegevens uit de door de RvC goedgekeurde Meerjarenbegroting 2013-2022. Voor de finan-

ciering van DAEB-activiteiten zal, rekening houdend met de WSW-normen, de relatie met

de gemeente Hengelo nog worden gecontinueerd zolang er geen duidelijkheid bestaat

over het faciliteringsvolume.

Binnen Welbions is met uitzondering van een achttal basisrenteleningen geen sprake van de

inzet van derivaten. Er bestaat geen risico op de noodzaak tot bijstorting op leningen gerela-

teerd aan de rentestand c.q. ontwikkeling. Er is deelgenomen aan de ‘stresstest’ van het CFV.

De fiscale jaarrekeningen over 2010 is ingediend in 2012. Voor wat betreft de met mede-

werking van adviseurs van PWC opgestelde/ingediende fiscale jaarrekeningen uit 2008 en

Financieel gezond

Treasury

Vennootschaps-

belasting


2009 is overlegd met de belastingdienst en bestaat overeenstemming. De fiscale jaarrekeningen over

2011 en 2012 zullen gedurende 2013 worden afgerond.

Navolgend wordt ingegaan op diverse onderdelen uit de door Welbions doorlopen planning & control-

cyclus en risicomanagement.

Door goede interne samenwerking zijn het volkshuisvestingsverslag en de geconsolideerde en ven-

nootschappelijke jaarrekening over 2011 tijdig opgeleverd. Het Volkshuisvestingsverslag en de Jaarreke-

ning 2011 zijn op 25 april 2012 vastgesteld en goedgekeurd. De accountant heeft een positief oordeel

over het getrouwe beeld over het vermogen en resultaat uitgesproken en zijn bevindingen, zoals vast-

gelegd in de managementletter, nader toegelicht. De actie- en verbeterpunten zijn opgenomen in het

doelstellingenoverzicht; over de voortgang is gerapporteerd in de kwartaalrapportages.

Gedurende het jaar is er per kwartaal gerapporteerd aan de hand van de kernopdrachten uit het onder-

nemingsplan over de kengetallen, projecten en doelstellingen. De managementrapportages zijn ook

besproken met de RvC.

In het tweede kwartaal is het Ondernemingsplan 2012-2017 goedgekeurd door de RvC. Hiervoor zijn

gesprekken gevoerd met het management en de medewerkers en ook met stakeholders, de huurders-

organisatie en een klantenpanel. In het verlengde van het nieuwe ondernemingsplan is de kaderbrief

met de uitgangspunten voor 2013 opgesteld. Op basis hiervan hebben de managers aan de hand van

een format samen met de medewerkers hun afdelingsdoelen voor 2013 opgesteld. Deze zijn begin 2013

vertaald naar het definitieve Jaarplan Welbions 2013.

In het eerste halve jaar heeft de nadruk gelegen op de vertaling van de, in de meerjarenbegroting (MJB)

2012-2021 ingeboekte bezuiniging te realiseren middels reorganisatieplan.

Naar aanleiding van het nieuwe ondernemingsplan, de lopende reorganisatie, de kadernota en vast-

legging van de financiële uitgangspunten is vanaf september gewerkt aan het opstellen van de Meerja-

renbegroting 2013-2022. Door de MJB-werkgroep is voor de financiële continuïteit gestart met het

uitwerken van mogelijkheden om de, met de publicatie van het lenteakkoord ingevoerde verhuurders-

heffing het hoofd te bieden door opnieuw:

mogelijkheden te onderzoeken tot optimalisatie van de huuropbrengst door het huurbeleid

initiatieven te benoemen om de realisatie van het verhoogde aantal woningenverkopen mogelijk

te maken

de investeringen in sloop/nieuwbouw en groot onderhoud & renovatie bij te stellen/prioriteren om

behalve uit- en afstel van projecten, te kunnen herplannen zonder reeds bestaande verplichtingen

etc. niet te doen

bezuinigingen door te voeren op het planmatig onderhoud, waar mogelijk groot onderhoud en de

bedrijfslasten

Ook zijn diverse scenario’s geanalyseerd.

De meerjarenbegroting is na besluitvorming door de directie op 18 december goedgekeurd door de

RvC. In de periode na publicatie van het nieuwe regeerakkoord ‘Bruggen slaan’ van kabinet Rutte-II

werd duidelijk dat de additioneel verhoogde verhuurdersheffing niet opgevangen kon worden zonder

aanvullende maatregelen. In de periode tot 25 januari 2013 is op last van het CFV en WSW gewerkt aan

een bijstelling voor de in te dienen definitieve prognose informatie (DPi) met disclaimer en de goed-

keuring van de RvC.

Control

Jaarverslag/-rekening en

kwartaalrapportage

Ondernemingsplan,

Jaarplan Welbions en afdelings-

plannen 2012

Meerjarenbegroting 2013-2022

Ter voorbereiding op de accountantscontrole van de jaarrekening en het volkshuisvestings-

verslag over 2012 is als onderdeel van onze PDCA-jaarcyclus de ‘interim controle’ uitge-

voerd in het laatste kwartaal. Het controleteam van BDO-Audit & Assurance heeft vanuit de

principes van risicomanagement de bedrijfsvoering/-processen geanalyseerd. Er is per pro-

ces een aantal fysieke controles en steekproeven uitgevoerd, ook zijn interviews afgeno-

men met direct betrokken medewerkers en managers.

In de managementletter rapporteert de accountant over zijn bevindingen, dat wil zeggen

de risico’s, op het gebied van onze administratieve organisatie & interne beheersing en

doet hij aanbevelingen op het gebied van financiën, HRM, ICT, vastgoed en verhuur. Deze

zijn voorzien van een managementreactie en opgenomen in een actiepuntenlijst. Deze zal

worden gekoppeld aan de ’corporatie control monitor‘, die als basis dient voor de interne

controle activiteiten voor 2013.

Risicomanagement is het continue proces van identificatie, beoordeling, beheersing (het tref-

fen van maatregelen) en evaluatie. Het risicomanagementbeleid is in mei 2011 vastgesteld en

goedgekeurd en gaat uit van een groeimodel voor inbedding van systematische risicobeheer-

sing in de reguliere bedrijfsvoering op zowel strategisch, tactisch als operationeel niveau.

Op basis van belang, urgentie en effect(en) bij optreden zijn onderkende strategische tacti-

sche en meer operationele risico’s geprioriteerd in relatie tot de koppeling aan verantwoorde-

lijke managers ter formulering van mogelijke beheersingsmaatregelen. Begin 2013 worden de

benoemde risico’s herijkt aan de hand van het ondernemingsplan en de jaaropgave. Na vast-

stelling van herijkte en geprioriteerde risico’s zal het risicobeheersplan worden voorgelegd

aan het MT en de RvC. De voortgang zal periodiek worden gevolgd en gerapporteerd.

Welbions is transparant naar haar lokale omgeving in wat zij doet, waarom en wat de gere-

aliseerde prestaties zijn. Welbions legt hierover verantwoording af door middel van de ver-

antwoordingsverslagen; deelname aan de visitatie onder toezicht van de Stichting Visitatie

Woningcorporaties Nederland en verschillende prestatie vergelijkende onderzoeken van

het CFV en Aedes.

In 2012 heeft Welbions volgende beoordelingen van het Centraal Fonds voor Volkshuisvesting

(CFV) ontvangen:

Continuïteitsoordeel 2012 d.d. 24 juli 2012: A1-oordeel

Dit betekent dat de financiële continuïteit voldoende is gewaarborgd en de voorgenomen

activiteiten in financieel opzicht passen bij de vermogenspositie van Welbions.

Solvabiliteitsoordeel 2012 (verslagjaar 2011): voldoende solvabiliteit

Het vermogen van Welbions per 31-12-2011 is groter dan het benodigde vermogen dat het

CFV heeft vastgesteld op grond van het risicobedrag en de vermogensbeklemming.

‘Corporatie in Perspectief (CiP)‘

De CiP is ontwikkeld om met behulp van volkshuisvestelijke en financiële kengetallen

inzicht te krijgen in de (maatschappelijke) prestaties en voornemens van woningcorpora-

ties, maar bovenal hoe deze zich verhouden tot die van collega-corporaties.

Interim Controle

Risicomanagement, interne

controle en het ‘in control

statement’

Centraal Fonds Volkshuisvesting


In december is de derde CiP Welbions ontvangen met betrekking tot de over 2011 aangeleverde gege-

vens in de definitieve verantwoordingsinformatie (DVi) en DPi. De inhoud is bestudeerd, geanalyseerd

en besproken met het bestuur om het eigen functioneren in een breder kader plaatsen. Begin 2013 is

de CiP ook met de RvC besproken en nader toegelicht. De uitkomsten worden gebruikt bij evaluatie en

verbetering van beleid.

Op 30 november is de Oordeelsbrief 2012 ontvangen. In de brief is ingegaan op rechtmatigheid, finan-

ciële positie van Welbions en procedurewijzigingen van het ministerie in relatie tot verzoeken. De pros-

pectieve- en verantwoordingsinformatie zijn tijdig ingediend/ontvangen, waarbij de kwaliteit geen

aanleiding is tot het maken van opmerkingen en de corporatie voldoende solvabel is.

Welbions heeft haar blik gericht op de lange termijn. Dit betekent dat de financiële continuïteit in de toe-

komst moet zijn gewaarborgd. Dit is de centrale doelstelling van het financieel beleid. Als benchmark

hiervoor wordt het behoud van het ‘A1-oordeel’ van het Centraal Fonds Volkshuisvesting, zoals hierboven

beschreven, gebruikt in relatie tot de opgestelde meerjarenbegroting. Naast voldoende solvabiliteit wordt

gestuurd op kasstromen, rendementseisen voor investeringen en management van risico’s. Door de EU-

beschikking en richtlijnen van

de Minister is sprake van herbezinning op taken en verantwoordelijkheden in relatie tot bestemming van

vermogen en inzet van middelen. In onderstaande tabel wordt inzage

gegeven in genoemde elementen, zoals verwoord in de meerjarenbegroting 2013-2022,

die op 18 december 2012 door de Raad van Commissarissen is goedgekeurd.

2013 2014 2015 2016 2017

Kengetallen Aantal verhuureenheden (ultimo jaar) 14.374 14.377 14.185 13.912 13.700

2013 2014 2015 2016 2017

Balans Solvabiliteit (conform CFV-parameters) 28,1% 28% 27,4% 27,7% 26,5%

Rentedekkingsgraad (ICR) 1,45 1,38 1,51 1,45 1,54

2013 2014 2015 2016 2017

Balans* Operationele Cashflow 8.423 7.174 9.772 8.948 10.788

Operationele Cashflow niet-DAEB -654 -587 -855 -813 -983

Operationele Cashflow DAEB 7.769 6.587 8.917 8.135 9.805

Operationele Cashflow (cf. WSW) 1.560 -184 1.882 1.140 2.738

Cashflow (des)investeringen -37.320 -16.691 -26.840 -20.362 -35.759

Cashflow financieringsactiviteiten 12.367 11.985 14.595 13.196 23.169

Nieuwe financiering 8.154 22.446 29.166 25.842 46.394

Leningen per ultimo boekjaar 424.338 436.323 450.918 464.114 487.283

De gemiddelde rentelast leningen o/g 4,4% 4,3% 4,3% 4,2% 4,3%

* De bedragen x € 1.000.

Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties

Toekomstverwachting

Welbions heeft op basis van de bij het Centraal Fonds Volkshuisvesting ingediende ‘DPi’ op

24 juli 2012 wederom het ‘A1-oordeel’ ontvangen.

In voorgaande jaren is een BV-structuur opgericht, met name gericht op het commerciële

vastgoed en de projectontwikkeling. Met deze structuur is invulling gegeven aan de vast-

stellingsovereenkomsten, de fiscale overeenkomsten tussen corporaties en de belasting-

dienst. In 2012 is de verbindingenstructuur en noodzaak tot handhaving herhaaldelijk

besproken met het bestuur en de RvC. Er werd door Welbions aan de volgende verbindin-

gen deelgenomen:

Welbions Holding B.V.

Welbions Projectontwikkeling B.V.

Welbions Ontwikkeling B.V.

FBI Hengelose Bouwstichting Ons Belang B.V.

Dura/Welbions V.o.F.

WOM Berflo Es B.V.

Wonen Boven Winkels Hengelo N.V.

In de toekomst zullen de FBI, WOM en Dura /Welbions V.o.F. waarschijnlijk kunnen worden

opgeheven.

Welbions Holding B.V.

Welbions Holding B.V. (hierna: Holding BV) is opgericht op 12 juli 2005 met als doel het

deelnemen in- en samenwerken met andere ondernemingen. Holding BV is de houdster-

maatschappij van diverse hierna genoemde dochtermaatschappijen. Welbions is enig aan-

deelhouder. Welbions treedt niet alleen op als enig aandeelhouder, maar ook als

bestuurder. De RvC van Welbions voert het toezicht op de BV. De activiteiten in 2012

besloegen enkel het beheer van de onderliggende dochtermaatschappijen. Het aandelen-

kapitaal dat door Welbions is gestort, bedraagt € 18.000. Het ’Eigen vermogen’ bedraagt

€ 451.090 op een balanstotaal van € 1,19 miljoen Het geconsolideerde groepsresultaat

(na belastingen) bedroeg ca. € 10.456.

Door Welbions is een geldlening verstrekt aan de Holding BV ter grootte van € 650.000.

Deze lening is aangewend voor deelname het aandelenkapitaal van Wonen Boven Winkels

Hengelo N.V.


Welbions Projectontwikkeling B.V. (hierna: Projectontwikkeling BV) is opgericht op 12 juli 2005

met als doel het verkrijgen, vervreemden, exploiteren van onroerende zaken en het bezwaren

en verbinden van de vennootschap met andere ondernemingen. Het gestorte kapitaal door

Welbions bedraagt € 18.000. Het ‘eigen vermogen’ bedraagt € 271.657 op een balanstotaal van

€ 331.565. Enig aandeelhouder is Holding BV. Holding BV is tevens enig bestuurder. De RvC van

Welbions voert het toezicht uit.

Er wordt deelgenomen in de Dura/Welbions V.o.F. voor het project Medaillon. Daarnaast is tot

2011 deelgenomen in de Boomhaege V.o.F., voor het project Boomhaege dat met een positief

resultaat is afgesloten.

Verbindingen

Verbindingen

geconsolideerd:


Dura/Welbions V.o.F.

Dura/Welbions V.o.F. is op 01-07-2009 opgericht in samenwerking met Dura Vermeer Bouw Hengelo.

Het doel is het ontwikkelen en realiseren van een bouwplan met 40 woningen gelegen in het ontwik-

kelingsplan Medaillon in Hengelo, waarvan achttien woningen rechtstreeks zijn gekocht en er 22 geza-

menlijk zijn ontwikkeld.

Het resultaat over 2012 bedroeg circa € 1.400. (2011: € 123.250) voor belastingen met een balanstotaal

van € 327.687 (2011: € 323.715). Op basis van de in 2013 verwachte Herziene Woningwet wordt bezien of

handhaving dan wel tot opheffing van de V.o.F. kan worden overgegaan.


Welbions Ontwikkeling B.V. (hierna: Ontwikkeling BV) is opgericht op 10 februari 2003 met als doel het

verkrijgen, vervreemden, exploiteren en beheren van vermogenswaarden, waaronder onroerende

zaken en het verrichten van alle handelingen op commercieel, industrieel en financieel gebied.

Op 13 juli 2006 zijn de aandelen op naam gesteld van de Holding BV om Ontwikkeling BV op hetzelfde

niveau in de structuur te krijgen als Projectontwikkeling BV. Voor Ontwikkeling BV geldt eveneens dat

de RvC van Welbions toezichthouder is.

In 2007 is binnen deze BV gestart met het project Bastion, waardoor eind 2008 76 appartementen

zijn opgeleverd, 42 ervan voor de sociale sector. In 2009 is nog een subsidie ontvangen en heeft de

eindafrekening plaatsgevonden. Gedurende 2012 zijn geen activiteiten ontplooid, de vennootschap

is weer te gebruiken voor deelname in een of meerdere projecten. Het ‘eigen vermogen’ bedraagt €

30.159 op een balanstotaal van € 63.784.

FBI Hengelose Bouwstichting Ons Belang B.V.

FBI Hengelose Bouwstichting Ons Belang B.V. (hierna: FBI) is op 19 december 2007 opgericht met als doel

het beleggen van vermogen onder de voorwaarden als bedoeld in artikel 28 van de Wet op de Vennoot-

schapsbelasting 1969, zulks mede – echter niet uitsluitend – op het gebied van de volkshuisvesting.

Binnen de kaders van de eerste vaststellingsovereenkomst (VSO I) is gekozen voor model een om het

commerciële vastgoed in de FBI onder te kunnen brengen met als voordeel het nul procent belasting-

tarief, mits aan bepaalde voorwaarden wordt voldaan.

Het gestorte kapitaal door Welbions bedraagt € 18.000. Enig aandeelhouder is Welbions. Welbions is

tevens enig bestuurder. De RvC van Welbions houdt toezicht op de FBI.

In 2008 heeft de afwikkeling van de VSO I over de jaren 2006 en 2007 plaatsgevonden. Door de invoe-

ring van de vennootschapsbelasting (met terugwerkende kracht tot 01-01-2008) voor alle activiteiten

van Welbions, middels ondertekening van de tweede vaststellingsovereenkomst (VSO-II), heeft de FBI

de status van fiscale beleggingsinstelling verloren. In de periode van 2009-2012 zijn er namens/door

de FBI geen activiteiten ontplooid. Gedurende 2010 en nogmaals bekrachtigd eind 2011 is besloten de

FBI vooralsnog aan te houden voor eventuele uitwerking van de EU-beschikking en ministeriele richt-

lijn in relatie tot het scheiden van de ‘sociale’ en ‘commerciële’ activiteiten. Ook wel de diensten van

algemeen economisch belang (DAEB) en overige diensten (niet-DAEB) genoemd. Indien wordt besloten

dat een juridische scheiding niet noodzakelijk is, kan de FBI in 2012 worden opgeheven. Het ’eigen ver-

mogen’ bedraagt - € 1.510 op een balanstotaal van € 5.283.

Wijk Ontwikkelingsmaatschappij Berflo Es B.V.

Op 28 oktober 2003 is de Wijk Ontwikkelingsmaatschappij Berflo Es B.V. (WOM) opgericht.

Het doel van de WOM is de bevordering van stedelijke herstructurering en uitvoering van het

herstructureringsplan voor de wijk Berflo Es in Hengelo. Welbions is verantwoordelijk voor

het beheer en de exploitatie van de woningen van de complexen Achmea, Olympiaplein en

een deelgebied van Veldwijk-Zuid. Welbions is voor 100 procent aandeelhouder. Het gestorte

kapitaal door Welbions bedraagt € 18.000. De directie wordt gevormd door de directeuren/

bestuurders van Welbions, Een afvaardiging van de RvC van Welbions, aangevuld met een

onafhankelijke voorzitter (Dhr. Robers), houdt toezicht op de WOM. De Jaarrekening 2012 is

door de accountant gecontroleerd ter goedgekeuring door de RvC.

Eind 2011 is alleen nog sprake van een rekening-courantverhouding met de WOM, waarover

een rentepercentage gelijk aan de 6-maands EURIBOR is afgesproken. De 10-jaarslening van

€ 2,75 miljoen is gedurende 2011 vervroegd afgelost

Hoewel het eigen vermogen negatief is (- € 276.232 op een balanstotaal van € 944.989 per

ultimo 2012), is het verder verbetert ten opzichte van voorgaande jaren. Uiteindelijk zal het

eigen vermogen door alle transacties in de drie genoemde deelgebieden voldoende zijn om

de rekening-courantschuld af te lossen in 2013.

De begroting en voortgangs-/verantwoordingsverslagen van de WOM worden ook door de

RvC van Welbions behandeld. De WOM zal naar alle waarschijnlijkheid eind 2013, zo niet

2014, worden opgeheven als alle financiële, fiscale en juridische zaken zijn afgehandeld.

Wonen Boven Winkels Hengelo N.V. (opgericht per 01-10-2009)

Op 1 oktober 2009 is Wonen Boven Winkels Hengelo N.V. opgericht in samenwerking met

de Gemeente Hengelo. Door beide partijen is € 650.000 beschikbaar gesteld voor het

startkapitaal van

€ 1,3 miljoen. Met de oprichting is invulling gegeven aan het sinds 2007 bestaande idee om

het wonen in de binnenstad te stimuleren. Een levendiger en aantrekkelijke binnenstad

heeft een positief effect op het woonklimaat en imago van de stad in het geheel. De NV

heeft tot doel het bevorderen van wonen op verdiepingen en aanhorigheden behorend bij

winkels en aanverwante bedrijfsruimten in (het centrum van) Hengelo (Overijssel) ter

bevordering van de leefbaarheid.

In de NV wordt de directie gevoerd door dhr. P.M. Pinkhaar. De aandeelhouders worden verte-

genwoordigd door dhr. H.J.M. Rupert namens Welbions en dhr. J. Bron (Wethouder Stedelijke

Ontwikkeling van de gemeente Hengelo). Het toezicht wordt uitgeoefend door dhr. G.B.J.

Raanhuis (voorzitter van de Raad van Commissarissen van Welbions) en dhr. F. Locher (Direc-

teur Stadsontwikkeling bij de gemeente Hengelo ). In de praktijk vergaderen de toezichthou-

ders, de aandeelhouders en de directeur gezamenlijk. In 2012 is gewerkt aan de bijstelling van

het ondernemingsplan, dat in de eerste bestuursvergadering van 2013 zal worden besproken.

Er zijn nog geen transacties uitgevoerd, dan wel overeenkomsten aangegaan.

Het ‘eigen vermogen’ bedraagt € 1.332.700 op een balanstotaal van € 1.355.660.


Gedurende 2012 zijn voor de Stichting Woonruimteverdeling en Stichting Huisvesting Sociaal Pension

Enschedesestraat maatregelen getroffen en besluiten genomen ter opheffing.

De uitschrijving uit het bedrijvenregister van de KvK is begin 2013 uitgevoerd met terugwerkende

kracht per 31-12-2012.

Stichting Transfercentrum Wonen Welzijn Zorg Twente over grenzen

Stichting Transfercentrum Wonen Welzijn Zorg Twente (TWT) is opgericht, door twintig samenwer-

kende corporaties, om regionaal evenwicht te bereiken tussen vraag en aanbod van huisvesting voor

de verschillende doelgroepen van wonen, welzijn en zorg. De kosten van deze stichting worden geza-

menlijk door de deelnemers gedragen en een van de directeur/bestuurders van Welbions neemt deel

als lid van de RvC in de stichting.

In 2012 zijn de nog resterende financiële verplichtingen voor het voormalige personeel afgehandeld in

relatie tot het besluit van de RvC in 2011, om gezien de financieel- en bedrijfseconomische continuïteit.

Nu alle financiële en juridische verplichtingen zijn afgehandeld, kan en zal de stichting worden uitge-

schreven bij de KvK in 2013.

Vereniging Woningcorporaties Oost-Nederland (WoON)

Vereniging WoON is in 2006 opgericht als samenwerkingsverband en kent negentien leden. De

bestuursvoorzitter van Welbions neemt deel als penningmeester in het bestuur van Vereniging WoON.

De kosten van de vereniging worden gezamenlijk door alle deelnemers gedragen.

De vereniging treedt op als belangenbehartiger en vertegenwoordiger naar externe partijen, bijvoorbeeld

in relatie tot het inzichtelijk maken van de financiële gevolgen van het Regeerakkoord van kabinet Rutte-II

voor de regio. Bovenal is het een transparant platform voor kennisuitwisseling en onderlinge ondersteu-

ning op thema’s zoals (z)Onderdak, Netwerkorganisatie en een gezamenlijke woonvisie.

Thema (z)Onderdak

Het uitgangspunt van dit project is dat niemand op straat hoeft te slapen. Door middel van een

aantal regionale activiteiten wordt daken thuisloosheid bestreden binnen de regio Twente.

Voor Welbions ligt het accent op preventie. Signalen worden vroegtijdig herkend en opgepakt.

Medewerkers die werken in de wijk, van vakman tot wijkconsulent, zijn opgeleid om deze atti-

tude te ontwikkelen en in te zetten. Daarnaast hebben wij met de Stadsbank afspraken gemaakt

voor het plegen van interventies bij crisissituaties. Daar waar mogelijk wordt de ontruiming

aangehouden om te werken aan een oplossing en de huisuitzetting te voorkomen. In 2012 is zes

maal geïntervenieerd, waardoor zes uitzettingen zijn voorkomen. (In 2011: acht om zes)

Netwerkorganisatie

Vanuit het project (z)Onderdak is het initiatief genomen om binnen de regio een netwerkor-

ganisatie op te richten voor een sluitende samenwerking en aanpak ter voorkoming van dak-

en thuisloosheid. Het initiatief Meldpunt Woonkans, gefinancierd door de

centrumgemeenten Enschede & Almelo en samenwerkende woningcorporaties, wordt veel-

vuldig gebruikt door zorginstellingen in de regio en functioneert prima. In ’t verlengde is in

2012 door een initiatiefgroep gewerkt aan een aanpak om gedwongen huisuitzettingen te

voorkomen en tijdig te kunnen ingrijpen. Deze ontwikkeling heeft nog niet geleid tot een

definitief plan van aanpak en krijgt in 2013 een vervolg.

Overige lidmaatschappen/

relaties:

Gezamenlijke woonvisie

Doordat de gezamenlijke corporaties constateren dat de woningmarkt steeds subtie-

ler wordt, is een gezamenlijke routekaart voor de Twentse woonopgaven ontwikkeld.

De opgestelde routekaart voor de Twentse regio gaat over de regie om de omvang en

kwaliteit van de Twentse woningvoorraad te transformeren zodat deze past bij de

woningvraag van de toekomst.

Regionale Klachtenadviescommissie Twente

Per 1 januari 2000 is de Regionale Klachtenadviescommissie Twente opgericht. Het doel

is een bijdrage te leveren aan een goede en objectieve behandeling van klachten van

klanten, om daarmee bij te dragen aan de verbetering van de relatie tussen de corporatie

en haar klanten.

De deelnemende corporaties hebben destijds gekozen om deze commissie niet onder te

brengen in een aparte rechtsvorm. Wel is een reglement van toepassing. Er zijn elf woning-

corporaties uit de regio aangesloten. De ‘zittings-‘ en secretariaatskosten worden geza-

menlijk door alle corporaties gedragen naar rato van het aantal verhuureenheden. Welbions

verzorgt het secretariaat van deze commissie. In 2012 zijn er 12 klachten met betrekking tot

Welbions behandeld (2011: 13), waarvan drie op een zitting van de klachtenadviescommissie.

De Huurdersbelangenvereniging Ookbions

De in 2011 opgerichte vereniging heeft tot doel het behartigen van de belangen van huur-

ders en toekomstige huurders van Welbions. Het bestuur wordt gevormd door bewoners

van Welbions. Welbions neemt niet bestuurlijk deel in deze vereniging, maar draagt wel

jaarlijks financieel bij in de kosten die de vereniging maakt. Eveneens wordt een aantal

zaken om niet ter beschikking gesteld waaronder kantoorruimte, vergaderruimte, kopieer-

apparatuur en arbeidsuren (voor het bijwonen van de vergaderingen, die de vereniging

organiseert). Gedurende 2012 is 6 maal vergaderd met de directie/het bestuur en een keer

formeel met de RvC.

Diverse Verenigingen van Eigenaren

Welbions heeft tot 1 april 2012 zelfstandig het VVE-beheer uitgevoerd voor:

VvE’s waar Welbions GEEN bezit in heeft, de ‘externe’ VvE’s en

VvE’s waar Welbions bezit in heeft, de ‘interne’ VvE’s.

Het eind 2011 genomen besluit tot overdracht/uitbesteding van het VVE-beheer is op 1 april

2012 geeffectueerd door de werkzaamheden en verantwoordelijkheden over te dragen aan

Vastgoedbeheer Twente. Door vertraging van de behandeling en goedkeuring van de ‘Her-

ziene Woningwet’ is nog geen besluit genomen over het al dan niet handhaven van het

technisch beheer voor derden door de eigen onderhoudsdienst.


Woningnet N.V.

In 2009 is om toegang te krijgen tot kennisplatformen als ‘Woonquest’ en ‘Rooftrack’ besloten tot de

aankoop van 1000 aandelen van Woningnet NV voor € 11.950. Woningnet NV heeft in totaal een maat-

schappelijk kapitaal van € 10.755.000 verdeeld in 900.000 aandelen van elk € 11,95. Het geplaatste

kapitaal bedraagt evenals in voorgaande jaren circa € 5,93 miljoen, verdeeld in 498.831 aandelen. Het

geplaatste kapitaal is voor 75% volgestort. Gedurende 2012 zijn er geen mutaties in het aandelenkapi-

taal geweest.

In de jaarrekening zijn de waarderingsgrondslagen van consolidatie weergegeven.

Welbions vormt met Welbions Holding B.V, Welbions Ontwikkeling B.V, Welbions Projectontwikkeling

B.V. en FBI Welbions B.V. een fiscale eenheid voor de vennootschapsbelasting.

Welbions vormt met Welbions Holding B.V, Welbions Ontwikkeling B.V. en Welbions Projectontwik-

keling B.V. een fiscale eenheid voor de omzetbelasting.

Overzicht verbindingen

Welbions

Verklaring besteding van middelen

Stichting Welbions

Welbions Holding B.V. Wijk Ontwikkelings-maatschappij Berflo Es

B.V.

Wonen Boven Winkels Hengelo N.V.

(50%)

Fiscale Beleggings Instelling HBSOB B.V.


Dura/Welbions V.o.F. (50%)


H.J.M. Rupert, de directeur/bestuurder, verklaart dat alle middelen in het verslagjaar 2012 zijn

besteed in het belang van de volkshuisvesting.

Durft

7. Verslag Raad van Commissarissen De Raad van Commissarissen ziet Welbions als een ‘lerende organisatie’. Mede onder invloed van het maatschappelijk debat en de financiële druk is de organisatie sterk in beweging en die beweging zal de komende jaren nog eerder toe- dan afnemen. Voor de Hengelose samenleving werkt Welbions samen met vele partners aan vitale wijken. Daarbij is de inbreng en bijdrage van bewoners zelf steeds belangrijker geworden. Welbions is er als organi-satie op gericht om samen met haar partners adequaat in te spelen op de herstructurerings- en leefbaarheidsopgaven in Hengelo.

Inleiding

De algemene context voor ons

toezicht in 2012

Specifieke aandacht

De wereld van de woningcorporaties kenmerkt zich in 2012 als een jaar van verder oplo-

pende spanning en turbulentie. Dit komt in het voorgaande verslag van het bestuur duide-

lijk tot uitdrukking. Deze algemene dynamiek heeft uiteraard ook grote invloed gehad op

het door de RvC uitgeoefende toezicht alsook op de intensiteit en inhoud van haar bijdrage

in adviserende en ondersteunende zin aan het bestuur.

Omdat we onze verantwoording willen voorzien van enige diepte gaan we hierna met

enkele themagewijze paragrafen in op 2012. De meer data-achtige gegevens ter zake van

onze werkzaamheden treft u tenslotte in het kort aan. Zo vindt u daar bijvoorbeeld een -

niet uitputtend - overzicht van de weten regelgeving en relevante stukken die wij bij ons

werk hanteren. Het laatste met de toevoeging dat wij ons werk vooral en allereerst uitvoe-

ren vanuit ons ‘gezonde verstand’ en betrokken deskundigheid. Normen, wet en regel-

geving hanteren we daarnaast als zeer belangrijke voorwaarden en/of als sluitstuk en

toetsingsinstrumentarium voor ons toezichthoudende werk.

Het imago van de corporatiewereld is sterk en niet verwonderlijk onder druk komen te

staan. Immers inmiddels is het effect van een aantal debacles in Nederland voelbaar gewor-

den voor huurders die ons het hardst nodig hebben.

En dan kan je als corporatie een heel ‘‘net jongetje of meisje van de klas zijn”, toch stelt het

ook onze RvC wederom en terecht voor de indringende vraag: waarvoor zijn de woningcor-

poraties eigenlijk in deze wereld geroepen. En: hoe is het mogelijk dat onder het zicht van

zowel in- en externe toezichthouders dergelijke debacles tòch konden optreden. Dus: doen

we - in onze rol als toezichthouders - de goede dingen en doen we ze goed en, niet in het

minst en laatst, voor wie zijn we er ook alweer.

De aard en kwaliteit van ons toezicht

De RvC heeft de taak toezicht te houden op het bestuur en op de algemene gang van

zaken binnen de woningcorporatie en de met haar verbonden ondernemingen en staat het

bestuur met raad terzijde. De taken, verantwoordelijkheden en bevoegdheden van de RvC

zijn in statuten omschreven en nader uitgewerkt in de reglementen voor de RvC en Remu-

neratiecommissie. Deze checken wij minimaal jaarlijks op hun actualiteit en volledigheid.

Ook het op deze stukken aansluitende directiestatuut wordt regelmatig aan een dergelijke

check onderworpen.

De RvC is - evenals de uitvoeringsorganisatie - lerend en spant zich in om zichzelf scherp te

houden. Zo leidde de eind 2011 gehouden zelfevaluatie tot het in februari 2012 uitgevoerde

voornemen om de teamsamenwerking binnen de RvC nader onder de loep te nemen. Ter

bevordering van de scherpte, ook in elkaars richting, lieten we ons daarin begeleiden door

de heer D. van Ginkel. De uitnodiging aan juist hem werd mede ingegeven doordat hij voor-

zitter was van het visitatieteam in 2011. Hij had dus een actueel en scherp beeld van de

algehele kwaliteit en de nog te ontwikkelen punten van Welbions.

De middag besteedden we - eveneens onder leiding van de heer D. van Ginkel - specifiek

aan het verdiepen van onze inzichten en opvattingen over onze aanspreekbaarheid. Dit in

het verlengde van onze deelname aan het SEV-experiment ‘De aanspreekbare toezicht-

houder’. De RvC heeft tijdens deze verdieping geconcludeerd in brede zin en laagdrempe-

lig aanspreekbaar te willen zijn voor het maatschappelijke veld. Ook wil en zal zij in ruime

mate en op een transparante wijze verantwoording afleggen aan stakeholders over die

zaken die haar primaire toezichthouderrol betreffen. Vraag daarbij was onder andere of we

(ook) zelf actiever bij het maatschappelijk veld de wensen richting corporatie moeten willen

Pagina 65Verslag Raad van Commissarissen | Hoofdstuk 7

‘ophalen’. Een visie die wel door collega-RvC’s in den lande wordt gepraktiseerd. Ons antwoord daarop

was, dat wij zo’n gerichte activiteit niet in de lijn vinden liggen voor de toezichthouder. Wij vinden dat

primair een bestuurderstaak. Uiteraard is het wel zaak om er op toe te zien dat het bestuur hieraan op

adequate wijze vorm en inhoud geeft. De basis daarvoor leggen we bij het formeel en informeel ’opha-

len’ van feedback over het bestuur en de performance van Welbions. Partijen daarbij zijn onder meer

het gemeentebestuur en natuurlijk niet in de laatste plaats de huurdersbelangenvereniging Ookbions.

Ook mede met het oog op onze beeldvorming daarover zijn leden van de RvC regelmatig als toehoor-

der aanwezig bij stakeholdersbijeenkomsten. Voorbeelden daarvan zijn de bijeenkomsten zoals die

hebben plaatsgevonden rond de totstandkoming van het Ondernemingsplan en in december 2012 de

presentatie van de resultaten van de projecten uit de ‘Hengelose Verbinding’. De voorzitter van de RvC

heeft op informele wijze voorts enige malen per jaar contact met de portefeuillehoudende wethouder

en is er altijd een vertegenwoordiging van de RvC aanwezig bij de jaarlijks georganiseerde bijeenkomst

met de raadsleden.

Op deze wijze het ‘oor te luisteren leggen’ draagt in onze visie in belangrijke mate bij aan onze beeld-

vorming over de wijze waarop Welbions opereert in en gezien wordt door het maatschappelijke veld.

De bevindingen daarbij komen uiteraard terug in de reguliere vergaderingen van de RvC en de beoor-

deling van het bestuur.

Ook extern spiegelt de RvC zich ter lering, onder meer aan collega’s. Zo is in september 2012 een werk-

bezoek gebracht aan de Zwolse corporatie SWZ. De commissarissen van Welbions en SWZ gingen hier

met elkaar in gesprek over hun werkwijze in het toezicht houden. De bijeenkomst had het karakter van

benchmarken, vergelijken en leren. Centraal thema was ook hier de verantwoorde commissaris: hoe

kijken wij, wat doen wij, hoe maken en houden we ons scherp om ‘toezicht met een bite’ uit te kun-

nen oefenen? Hoe gaan commissarissen om met beloning, integriteit en onafhankelijkheid? Wat zijn

de toetsingscriteria, hoe beoordeelt de commissaris bestuur en organisatie? Hoe zichtbaar moet de

commissaris zijn naar buiten? Ook de verwachtingen over de toekomstige ontwikkelingen en de rol en

positie van de woningcorporaties in algemene zin kwamen aan de orde. In de middag namen we een

kijkje in de wijk Holtenbroek waar we ook een energieneutrale woning van SWZ bezochten.

Het onderscheid tussen besturen en toezien en de zuiverheid van de rolverdeling in die zin is overi-

gens een door RvC en bestuur bij meerdere onderwerpen gedurende het jaar een terugkerend en actief

beschouwd thema. Dit gebeurt in termen van constructieve samenwerking en in alle openheid met

erkenning van elkaars rol.

2012 heeft ook in het teken gestaan van een volgende slag in de ontwikkeling van de organisatie, zoals

die na de fusie in eerste aanleg tot stand was gekomen. Met instemming van de RvC kon op zichzelf

tevreden teruggekeken worden op de goede en voortvarende samenvoeging en eerste integratie van

de twee Hengelose voorlopers van Welbions. Echter de notie van noodzakelijke verdergaande professi-

onalisering op alle niveaus van de organisatie en door te voeren efficiency verbeteringen tekende zich

alweer af. Dit leidde tot een volgend traject van organisatieontwikkeling en een programma voor cul-

tuurverandering.

Organisatie- ontwikkeling en besturing

De RvC is hierbij nauw betrokken geweest, temeer daar het in de loop van 2012 mede door

versnellingen in de politieke en economische context noodzakelijk werd om een substanti-

ele bezuinigingstaakstelling op de bedrijfslasten in het traject te verdisconteren. Dit leidde

vanaf eind maart tot extra bijeenkomsten van de RvC met zowel bestuur en management

als met de OR om vinger aan de pols van dit traject te houden.

Gaandeweg het jaar bleek tevens dat hiermee absoluut niet opgelucht adem gehaald kon

worden. Integendeel, dat zal niet meer gebeuren in de komende jaren: de ontwikkelingen

gaan in sneltrein vaart verder over hobbelige wegen met soms verrassende door de externe

wereld aangebrachte bochten. Een nieuw kabinet trad aan en in het verslag van het bestuur

komt indringend naar voren dat de komende jaren een min of meer grove herijking van de

strategie voor de corporatiewereld aan de orde is. Dit gaat samen met een toenemende

druk op afslanking van de werkorganisatie richting slim organiseren om met (veel) minder

middelen anders te gaan werken aan veranderende opgaven.

Deze ontwikkelingen bepaalden mede de wens van de RvC om een overgang te maken naar

een eenhoofdig bestuur en structureel te bezuinigen op de directiekosten. Daarbij kwam uit de

evaluatie van de afgelopen periode van organisatieontwikkeling de constatering dat de twee

directeuren elkaar, ondanks hun aanvullende kwaliteiten, onvoldoende versterkten en het was

de RvC al langer bekend dat de heer Pinkhaar overwoog zijn loopbaan een andere wending te

geven. In overleg tussen de RvC en de heer Pinkhaar is daarop eind november, en begin 2013

bekrachtigd door de kantonrechter, een vertrekregeling overeengekomen. De hoogte van de

vergoeding bedraagt iets minder dan zijn jaarsalaris, te weten € 138.000,- (bruto) en zal in 2013

worden uitbetaald.

Peter Pinkhaar blijft tot 1 juli 2013 in dienst van Welbions. Gedurende deze laatste maanden

zal hij werkzaamheden afronden en overdragen.

De heer Pinkhaar heeft hiermee de mogelijkheid gekregen om zich te oriënteren op een

nieuwe werkomgeving. Iets dat de RvC na tien jaar trouwe dienst en waardevolle inzet voor

Welbions (en, voor de fusie St. Joseph) passend achtte.

Voor het inhoudelijk toezicht heeft de RvC de missie en visie van Welbions uit het Onder-

nemingsplan 2012-2017 als basis gehanteerd.

Hieronder geven we in het kort een niet uitputtende greep uit de inhoudelijke besprekingen:

het Ondernemingsplan 2012-2017 was - ook tijdens het proces van totstandkoming -

uiteraard een belangrijk bespreekpunt;

in diverse vergaderingen werden zowel lopende als nieuwe investeringsprojecten en

koersdocumenten besproken, waaronder ‘Berflo Mooi’, ‘Hengelose Es’, ‘Klein Driene’,

‘pilot ‘Duurzame nieuwbouwwoningen’ en diverse aankopen (‘WOM’, ‘Medaillon’, ‘Wil-

lemstraat’ en ‘Enschedesestraat 144’);

onder invloed van onder meer de bijstellingen in het huisvestingsdossier voor de eigen

organisatie (noodzakelijk geworden door de bezuigingstaakstellingen), is de ‘Ariens-

school / Badhuis-locatie’ een complex zorgenkind geworden waaraan meermalen

aandacht werd besteed;

Inhoudelijk en bedrijfsmatig toezicht


het nieuwe huurbeleid en de resultaten van het woontevredenheidsonderzoek van Companen;

de evaluatie en voortgang van de vernieuwing van het convenant met de gemeente Hengelo;

de ‘Woonvisie’ van de vereniging Woon;

stukken als de ‘Kadernota’ en uitgangspunten voor de meerjarenbegroting. Consequenties van het

‘Lente-’ en ‘Regeerakkoord’; de oordeelsbrieven en ‘Corporatie in perspectief’ van het CFV, en de

zienswijze en oordeelsbrieven van de Minister van BZK d.d. 30 november 2012;

strategische vastgoedsturing, m.n. de inventarisatie van het bedrijfsonroerendgoed en het al dan niet en,

zo ja, in welke omvang doorzetten van het instrument ‘verkoop van huurwoningen onder KoopGarant’;

het reorganisatie- en bezuinigingsplan naar programmering en voortgang en

niet in de laatste plaats heeft de RvC zich naar aanleiding van enkele asbestincidenten indringend

laten informeren door het bestuur en ingestemd met het plan van aanpak om in 2013 een asbestin-

ventarisatie uit te voeren.

In 2012 is de RvC er toe overgegaan om niet alleen de jaarrekening maar ook de managementletter

in aanwezigheid van de accountant in de raad te bespreken. Tijdens deze bijeenkomsten werd uiter-

aard in 2012 extra aandacht geschonken aan het fenomeen derivaten en de risico’s daarvan zoals die

inmiddels in ruime mate in de corporatiewereld manifest zijn geworden. Welbions heeft buiten acht

basisrenteleningen, allen afgesloten voor 2012 en conform regels van het WSW, geen derivaten in por-

tefeuille. Sinds oktober worden de basisrenteleningen door aanpassing van de beleidsregels als deriva-

ten bestempeld, maar kennen een beperkt risico. Er wordt deelgenomen aan de periodieke stresstesten

van het CFV.

De Jaarrekening 2011 is op 25 april 2012 besproken en goedgekeurd door de RvC. De accountant heeft

een positief oordeel uitgesproken en geconcludeerd dat de huidige informatie adequaat is en de RvC

voldoende in staat stelt om professioneel toezicht te houden op de organisatie.

Voor wat betreft de in 2011 uitgevoerde inkomenstoets bij woningtoewijzing heeft de accountant zich

van een oordeel onthouden. Hierin stond Welbions te midden van collega corporaties bepaald niet

alleen; gebrekkige en onduidelijke rijksregelgeving alsmede controle instructies waren hieraan mede

debet. Niettemin zijn uiteraard de nodige maatregelen getroffen om op dit punt over 2012 een herha-

ling te voorkomen.

Met betrekking tot risicobeheersing is verder aandacht besteed aan projectmanagement, het solvabi-

liteits- en continuïteitsoordeel van het CFV, kasstromen en financiering, zoals vastgelegd in de meerja-

renbegroting, respectievelijk het Treasuryjaarplan. Aan de hand van de door het bestuur aangeleverde

kwartaalrapportages is door de RvC vinger aan de pols gehouden en zo nodig met het bestuur gespro-

ken over bijsturing met maatregelen in het kader van risicobeheersing en interne controle. Het operati-

onele en het financiële risico zijn door de RvC als verantwoord ingeschat/gekwalificeerd.

De Meerjarenbegroting 2013-2022 is op 18 december goedgekeurd. Op 25 januari 2013 zijn de noodzake-

lijke aanpassingen voor het tijdig indienen van de “Definitieve Prognose Informatie (DPi)” goedgekeurd

onder toevoeging van een ‘disclaimer’. Gelet op de complexiteit en (on)zekerheden in de toekomstscena-

rio’s ging aan de reguliere vergadering over de meerjarenbegroting een brainstorming vooraf waar enkele

leden van de RvC aan deelnamen. Door bespreking van de uitgangspunten en parameters voor de meer-

jarenbegroting in relatie tot de (toekomstige) ontwikkeling van de operationele kasstromen en solvabi-

liteit is indirect kennisgenomen van het verwacht nadelige resultaat en de ontwikkeling van het eigen

vermogen per ultimo 2012. De RvC acht Welbions financieel gezond en in staat om de transformatieop-

Financieel, rechtmatig en risicobeheersing

gave van het bezit zoals vastgelegd in de meerjarenbegroting te kunnen realiseren. Conform

normen van CFV en WSW is de solvabiliteit voldoende en zijn de kasstromen de komende vijf

jaar gemiddeld positief. Welbions is de komende jaren in staat om te voldoen aan haar rente-

verplichtingen, de rentedekkingsgraad (ICR-ratio) is ruim 1,4.

De RvC is positief gestemd over de wijze waarop Welbions samen met haar maatschap-

pelijke partners in de stad er in toenemende mate in slaagt om samen met bewoners op

te trekken. De RvC ondersteunt deze ontwikkelingen van harte in de overtuiging dat de

komende jaren op deze kwaliteiten een sterke wissel getrokken zal moeten worden.

Ook volgt zij de samenwerking tussen Welbions en de huurdersbelangenvereniging Ook-

bions op de voet. De totstandkoming van het bestuur van deze nieuwe organisatie heeft zich

via een wat onnatuurlijke weg voltrokken, hetgeen nog steeds zijn schaduw vooruit werpt. De

RvC hecht groot belang aan een krachtige huurdersorganisatie en houdt vanuit dat perspec-

tief nauwgezet vinger aan de pols. Mede daartoe nodigt de voltallige RvC het bestuur van de

vereniging (minimaal) tweemaal per jaar uit voor een gesprek. Jammer genoeg kwam het door

afzegging van Ookbions in 2012 niet tot een tweede gesprek. In 2013 is de draad van minstens

twee keer per jaar al weer opgepakt.

Naast deelname aan de RvC van de WOM (Wijkontwikkelingsmaatschappij Berflo Es B.V.)

en N.V. Wonen boven Winkels Hengelo, houdt de RvC toezicht op de door Welbions aange-

gane verbindingen.

Mede vanuit het oogpunt van risicobeheersing, wordt er naar gestreefd om verbindin-

gen waar mogelijk af te bouwen en om het aantal verbindingen verder tot een minimum te

beperken. Zo zal ook de WOM eind 2013, doch uiterlijk begin 2014, worden opgeheven.

De RvC houdt aan de hand van een directiestatuut zicht op de verantwoordelijkheden en

bevoegdheden van het bestuur. De RvC is verantwoordelijk voor de beoordelingen en goed-

keuring van de omvang van de beloning van de directie-/bestuursleden. De Remuneratiecom-

missie bestaat uit de heren Raanhuis en Prins. Zij heeft met inbreng van de overige leden van

de RvC het functioneringsgesprek en de beoordeling voorbereid en de gesprekken gevoerd

alsmede het beloningsvoorstel voorbereid. Voor de twee directeur/bestuurders is sinds 2010

naast het vaste salaris sprake van een variabel deel van maximaal 4 procent. Dit wordt toege-

kend afhankelijk van de beoordeling en realisatie van de gemaakte prestatieafspraken.

De ontwikkeling en het functioneren van de directieleden is beoordeeld in december.

De afspraken die aan het begin van het jaar zijn gemaakt zijn vergeleken met de prestaties

halverwege en aan het eind van datzelfde jaar. Bij de beoordeling zijn onder andere de

volgende te realiseren doelen betrokken:

de financiële continuïteit;

het stakeholdermanagement en

de nieuwe organisatiestructuur.

Het voorstel van de Remuneratiecommissie is in december goedgekeurd en er is 4%

variabele beloning toegekend door de RvC.

Bewonersparticipatie

Verbindingen en toezicht

Evaluatie en beoordeling bestuur


Bij gelegenheid van de zelfevaluatie eind 2011 is tevens de taakverdeling binnen de RvC geëvalueerd.

Op basis daarvan zijn de heren Raanhuis en Prins wederom benoemd tot voorzitter respectievelijk vice-

voorzitter van de RvC.

In december is de zelfevaluatie over 2012 voorbereid door de heren Piscaer en Raanhuis. De bijeen-

komst voor de zelfevaluatie heeft begin 2013 plaatsgevonden en stond onder leiding van de heer Bart

de Lange van Governance University Advisory.

De RvC hanteert bij haar werk:

het BBSH;

de statuten van de stichting en verbindingen;

het reglement RvC, reglement Remuneratiecommissie en het directiestatuut;

de door de RvC goedgekeurde missie en visie van Welbions, zoals vastgelegd in het Ondernemings-

plan 2012-2017;

de meerjarenbegroting en het jaarplan;

de normen voor de solvabiliteit en financiële continuïteit;

het Treasurystatuut, Financieel Beleid en Treasuryjaarplan en;

de beoordelingsgrondslagen voor investeringen;

de Aedes- en Governancecodes. De enige te melden afwijking op die codes is het gegeven dat het

bestuur niet benoemd is voor een periode van vier jaar, maar voor onbepaalde tijd. Dit was vastge-

legd in de reeds bestaande arbeidsovereenkomsten en wijkt derhalve af van de Governance Code.

Bijeenkomsten RvC:

De RvC kwam negen maal bijeen.

Drie bijeenkomsten waren specifiek gericht op financiële aspecten (de RvC heeft eerder besloten de

financiële auditing in voltallige samenstelling uit te voeren en kent derhalve geen auditcommissie).

De RvC voerde twee maal formeel overleg met de ondernemingsraad.

Er is één maal overleg gevoerd met het bestuur van de huurdersbelangenvereniging Ookbions.

Normaliter zijn er twee bijeenkomsten per jaar, maar de geplande bijeenkomst van 26 september is

op initiatief van Ookbions geannuleerd en uitgesteld naar 2013.

Verder is tweemaal overlegd met de managers en Controller. De controller heeft, zonder tussenkomst

van de directie, de mogelijkheid om rechtstreeks aan de RvC te rapporteren. Hiervan is buiten het

reguliere overleg geen sprake geweest.

Het honoreringsbeleid is gebaseerd op het in mei 2010 door VTW en Aedes vastgestelde richtlijnen.

Op 26 september 2012 is besloten de RvC honorering niet te indexeren.

Onderstaand is de bezoldiging van beide directeur/bestuurders 2012 uit reguliere arbeidsverhouding/

dienstbetrekking ogenomen.

Zelfevaluatie en taakverdeling binnen de RvC

Data over ons werk en de daarbij gehanteerde kaders, regelingen etc.

Bezoldiging directeur/bestuurders

Naam Functie Leeftijd Nevenfuncties

H.J.M.Rupert Directeur/

Bestuursvoorzitter

59 Penningmeester Vereniging Woon;

lid Raad v. toezicht Akkuh/Kunstcen-

trum Hengelo; Voorzitter Stichting

Jeugdsportfonds Hengelo en Borne

en bestuurslid van de Club van ’83.

Ambulant werkzaam als chauffeur

bij Heisterkamp Transportgroep BV

te Oldenzaal.

P.M. Pinkhaar Directeur/

Bestuurder

58 Bestuurslid stichting: -Scoren in de wijk;

Woonruimteverdeling Hengelo;

De Slinger; Podion en het Aedes-

Forum voor zingeving en inspiratie.

De beloning van het bestuur voldoet aan de sectorbrede beloningscode voor bestuurders

van woningcorporaties c.q. de bijstelling daarvan sinds medio 2010 en blijft binnen de

“Balkenende norm”. De overige arbeidsvoorwaarden zijn gebaseerd op de CAO-Woondiensten.

Directeur\bestuurder

Jaar Periodiek bet. beloning

Variabele beloningen

Sociale lasten

Beloning op termijn/

Pensioenlasten Werkgever

Vergoedingen

H.J.M. Rupert 2012 € 146.733 € 5.094 € 5.449 € 29.577 € 2.640

2011 € 139.392 € 5.155 € 5.272 € 28.725 € 2.640

P. M. Pinkhaar 2012 € 141.733 € 5.094 € 5.449 € 29.899 € 2.640

2011 € 134.392 € 4.955 € 5.272 € 28.725 € 2.640

De bestuurders beschikken daarnaast over een dienstauto.


Naam (Neven-)Functie(s) Leeftijd Be-/herbenoeming en aftreding

Dhr. G.B.J. Raanhuis (voorzitter *)

Statutair commercieel bankdirecteur; Directeur-Grootaandeelhouder Gumale RvC-lid WOM en Voorzitter RvC-NV Wonen Boven Winkels Hengelo (O).

Voorzitter Businessclub Centraal Twente Bestuurslid Lounge 75 Lid Comité van aanbeveling herbouw Eschmolen

55 01-06-2006 // 01-06-2010 // 2014

Dhr. A.A.H. Prins(vicevoorzitter*)

Algemeen (statutair) directeur bij Allio kinderopvang BV;

Voorzitter RvT SMD Enschede-Haaksber-gen en

Voorzitter Stichtingsbestuur Cultuurhuis Stadshagen te Zwolle.

43 01-01-2011 //01-01-2015 // 2019

Dhr. V.W. Piscaer(lid)

Gepensioneerd directeur Stadsplanning en beheer;

Voorzitter Welstandscommissie Oversticht(Hof van Twente, Haaksbergen, Rijssen-Holten, Wierden en Twenterand.)

Adviseur Ruimtelijke Kwaliteit

67 01-06-2006 // 01-06-2010 // 2013

Dhr. J.W.L. van Ben-them (lid)

Docent Ondernemerschap Universiteit Twente

55 01-03-2007 // 01-03-2011 // 2015

Mw. M. Heijnis (lid), Zelfstandig ondernemer op het gebied van interim-management, organisatie-ont-wikkeling & coaching en

Eigenaar Bed and Breakfast.

61 01-01-2011// 01-01-2015 // 2019

(*): deelnemer in Remuneratiecommissie

De RvC is kritisch op de (neven-)functies van de leden waardoor (de schijn van) belangenverstrenge-

ling kan ontstaan bij het uitoefenen van hun functie als toezichthouder. In 2012 hebben geen transac-

ties plaatsgevonden waarbij tegengestelde belangen van leden van het bestuur en/of leden van de RvC

aan de orde waren.

Welbions verklaart dat met de Rabobank, waar de heer Raanhuis bestuurder is, geen significante ban-

caire relatie wordt onderhouden. Het contract met de ING als huisbankier is in 2012 vernieuwd.

Voor de leden van de RvC is sprake van een vaste vergoeding conform de in 2010 aangescherpte

adviesregeling honorering toezicht woningcorporaties. De hieronder weergegeven vergoeding is

exclusief eventuele reiskostenvergoeding en vergoeding voor de inkomensafhankelijke bijdrage zorg-

verzekeringswet. De honorering kan tweejaarlijks worden geïndexeerd. Medio 2012 is besloten het

besluit (om geen indexering toe te passen) van eind 2011 te handhaven.

Samenstelling RvC Welbions

Verantwoording van het beleid rondom

commissarissen honorering

Voorzitter € 14.000 per kalenderjaar

Vicevoorzitter € 12.000 per kalenderjaar

Leden € 10.000 per kalenderjaar

De totale bezoldigingskosten over 2012 bedroegen € 56.000 en zijn in overeenstemming

met de sectorbrede belonings-/honoreringscode. Voor 2013 zal de invoering van de

Btw-plicht tot een verhoging leiden.

Naam (Neven-)Functie(s) Leeftijd Benoeming

Dhr. mr. H.J.P. Robers (voor-zitter)

Vennoot Robers Advocaten; Lid van de Raad van Discipline van de orde van advocaten in het ressort Arnhem.

53 2007 // tot opheffing in 2013 (of 2014).

Dhr. mr. J. van Walsem (lid)

Voorzitter: RvC Waterland Zieken-huis Purmerentd. N.V. Stadsher-stel Harderwijk;; Inclusief Groep N.V Nunspeet en Bedrijfstakpen-sioenfonds te Rijswijk

Werkzaamheden voor de Onder-nemingskamer Gerechtshof Amsterdam

Voorzitter RVC - De Veste

66 2007 // met herbenoeming per eind 2010 tot opheffing in 2013 (of 2014 i.v.m. finan-ciële en juridische afwikkeling).

Dhr. G.B.J. Raanhuis (lid)

Zie RvC Welbions 55 2007 // tot opheffing in 2013 (of 2014).

De samenstelling van de RvC WOM Berflo Es BV is niet gewijzigd. De RvC is een maal bijeen

geweest, waarbij onder meer de begroting en jaarrekening zijn behandeld. Verder zijn in

oktober enkele zaken schriftelijk/per mail behandeld en afgestemd. Evenals in voorgaande

jaren bedroeg de totale vergoeding € 6.500,- (€ 2500,- voor de voorzitter en € 2.000,- per

lid). Besloten is dat er in 2013 geen sprake meer zal zijn van een vergoeding. Dhr. Raanhuis

heeft in de bijeenkomsten van de RvC van Welbions verslag gedaan van de bijeenkomsten

en genomen besluiten.

Naam (Neven-)Functie(s) Leeftijd Benoeming

Dhr. G.B.J. Raanhuis

(voorzitter)

Zie RvC Welbions 55 2011

Dhr. G.W. Locher (lid) Directeur Stedelijke Ontwikkeling

van het Stadontwikkelingsbedrijf

van de Gemeente Hengelo (O)

61 2011

De commissarissen zijn in 2011 benoemd door de ‘Algemene Vergadering van Aandeelhouders

(AvA)’. Er is geen sprake van een vergoeding voor de toezichthouders.

Bezoldiging RvC

Samenstelling RvC Wijkontwikkelings-

maatschappij Berflo Es BV

Samenstelling RvC NV Wonen Boven Winkels Hengelo


a Paul Krugerstraat 44

Postbus 430

7550 AK Hengelo

t 074 24 68 300

f 074 24 68 301

e [email protected]

i www.welbions.nl

Welbions jaarverslag 2012

Documents

Transcript of Welbions jaarverslag 2012