Jaarverslag Wooncompagnie 2012

104
jaar ver slag Jaarverslag 2012

description

 

Transcript of Jaarverslag Wooncompagnie 2012

Page 1: Jaarverslag Wooncompagnie 2012

jaarverslag

Jaarverslag

2012

Page 2: Jaarverslag Wooncompagnie 2012

jaarverslag

Page 3: Jaarverslag Wooncompagnie 2012

Den Helder

Hollands KroonHollands Kroon

•Wieringerwerf

•Kreileroord

•Middenmeer

Slootdorp•Wieringerwaard

OpmeerOpmeer

KoggenlandAlkmaar

SchermerSchermer

BeemsterBeemsterZeevangZeevang

HoornHoorn

BeverwijkVelsen

Heemskerk

Castricum

Heiloo

Bergen

LangedijkLangedijk Heer-hugowaard

Zaanstad

Wormerland

Graft-De RijpGraft-De Rijp

Amsterdam

Enkhuizen

Drechterland

StedeBroec

••

St. Maarten

•Waarland

Warmenhuizen

•Broek op Langedijk

Tuitjenhorn •

•Burgerbrug•

Nieuwe Niedorp

•Oude Niedorp

•Barsingerhorn •Kolhorn

•Lutjewinkel

••• ’t Veld

Zijdewind

SchagenSchagen

•Uitgeest

Legenda

Overzicht werkgebied

Hoofdkantoor

Wooninformatiepunt

Kern waar Wooncompagnie actief is

•Edam

•Broek in Waterland

•Zuiderwoude

• Ilpendam

•Watergang

•Marken

•Noordbeemster

•Kwadijk •Middelie

•• Warder

•Beets

Oosthuizen•Westbeemster

•Driehuizen

•Schermerhorn

•Grootschermer

• Oterleek

•Stompetoren

•Zuidschermer

•Middenbeemster

Zuidoostbeemster

St. Maartensvlotbrug

St. Maartensbrug

•••

Petten•

Oudesluis

Callantsoog •'t Zand

Texel

Edam-VolendamEdam-VolendamPurmerendPurmerend

WaterlandWaterland

Winkel

•Nibbixwoud

•Zwaagdijk-West•

Wognum

Blokker

•Spanbroek

•Hoogwoud

••LandsmeerLandsmeer

OostzaanOostzaanOostzaan Landsmeer

MedemblikMedemblik

Anna Paulowna

Dirkshorn

Schagerbrug

PROJECTEN IN 2012Deze kaart van ons werkgebied toont een overzicht van wat Wooncompagnie zoal heeft gerealiseerd en waar.Opvallende activiteiten, aansprekende initiatieven en maatschappelijke resultaten!

Anna Paulowna - Nieuwbouw aan de SmidswegStart bouw van elf eengezinswoningen en zeven levensloopbestendige woningen gericht op senioren. Deze woningen hebben een volledig woonprogramma op de begane grond. Verder zijn de woningen drempelvrij en rolstoeltoegankelijk, met extra brede deuren. De oplevering is gepland in het derde kwartaal van 2013.

Anna Paulowna – nieuwbouw SmidswegStart bouw van 18 sociale huurwoningen aan de Smidsweg. Het betreft 7 levensloopbestendige woningen en 11 rijwoningen. De oplevering is eind 2013 gepland .

’t Zand – Nieuwbouw sociale huurwoningen Realisatie van 20 eengezinswoningen in de sociale huur in ’t Zand. Daarnaast is gestart met de bouw van 24 sociale huurappartementen. De oplevering is rond de zomer van 2013 gepland.

‘Zand - gezinshuizen.Voor Parlan (Jeugdzorg) zijn twee gezinshuizen in ’t Zand opgeleverd.

Petten –Dakenovatie NoordzeestraatGroot dakonderhoud uitgevoerd aan 42 woningen in Petten. De daken zijn voorzien van nieuwe pannen, goten en isolatie. Bewoners konden tevens kiezen voor vloerisolatie. Tuitjenhorn – realisatie kinderdagverblijf De AppelboomRealisatie van een kinderdagverblijf “De Appelboom”, een woongebouw voor jeugdigen met een ontwikkelingsbelemmering en een dienstwoning in samenwerking met de Raphaëlstichting en Ballast Nedam.

Nieuwe Niedorp – nieuwbouw De TrambaanOplevering complex De Trambaan. Het complex bevat 100 appartementen en zorgeenheden. In De Trambaan is een gezamenlijk initiatief van de gemeente Niedorp, Woonzorggroep Samen, Bouwfonds Ontwikkeling en Wooncompagnie. De bewoners wonen zelfstandig, maar kunnen zorg inkopen bij Woonzorggroep Samen. In het hoofdgebouw zijn een wijksteunpunt, een restaurant en een huisartsenpraktijk met apotheekfunctie gevestigd.

Schagen - in ontwikkeling Nes Noord Start bouw van 20 appartementen en 15 eengezinswoningen in de sociale huur. De oplevering is gepland rond de zomer van 2013.

Schagen - Wooninformatiebeurs seniorenIn 2012 organiseerden Wonen Plus Welzijn, Wooncompagnie en Loket Schagen een Wooninformatiebeurs voor senioren. Doel van deze middag was om senioren met een koop- of huurwoning tijdig te laten nadenken over hun toekomstige woonbehoefte en hoe deze wensen te realiseren zijn.

Schagen - 18 nieuwbouw sociale huurwoningen Start bouw van 18 sociale huurwoningen in de Nijverheidsstraat in het oude gedeelte van Schagen. Het complex ligt nabij het centrum, het station en alle voorzieningen. De woningen zijn zo ontworpen dat zij goed in de historische omgeving passen en tegelijkertijd voldoen aan de eigentijdse woonwensen. De oplevering is gepland in het derde kwartaal van 2013.

Schagen – minimetamorphose Gerrit Anneveldtstraat Bewoners van de Gerrit Anneveldtstraat, gemeente Schagen en Wooncompagnie hebben de handen ineengeslagen. Bewoners en medewerkers van Wooncompagnie hebben samen de berging schoongemaakt,het groen gesnoeid, plantenbakken voor eigen tuin of balkon gemaakt en tot slot samen gegeten. Wooncompagnie zorgde voor extra verlichting in en om het gebouw, nieuwe bestrating, fietsenrekken, nette tuinafscheidingen op de begane grond en balkondecoratie op de verdiepingen. Alle ideeën zijn voortgekomen uit enquêtes en de bewonersavond die Wooncompagnie begin 2012 organiseerde.

Schagen - NieuwbouwNijverheidsstraat Start bouw van 18 eengezinswoningen in de sociale huur aan de Nijverheidsstraat in Schagen. Oplevering zal na de zomer van 2013 plaatsvinden.

Schagen – renovatie VeeteeltstraatIn het najaar van 2012 is een grondige renovatievan de Veeteeltstraat nummer 6 tot en met 17 inSchagen uitgevoerd. Dankzij de zogeheten ‘Lean’werkwijze duurde de renovatie slechts zeven weken. Bij omvangrijke ingreep zijn zo efficiënt mogelijk energetische maatregelen getroffen, wardoor het energielabel is verbeterd van E naar maar B.

KIJK VOORONZE NIEUWE

KOERS OPWOONCOMPAGNIE.NLop de pagina‘Over Wooncompagnie’

Schermerhorn - Wijkschouw Naar aanleiding van geluiden van de bewoners over verpaupering van het dorp, is een wijkschouw georganiseerd en zijn we met bewoners uit de buurt, medewerkers van de gemeente en een lid van de dorpsraad de buurt doorgelopen. Op- en aanmerkingen van de aanwezigen zijn genoteerd, evenals acties die voor rekening van Wooncompagnie en/of gemeente kwamen. We hebben alle bewoners van de buurt een verslag van de wijkschouw gestuurd. Waar opmerkingen waren over tuinonderhoud, overhangend groen of anderszins, zijn de betreffende bewoners door ons aangeschreven en zijn controles op het onderhoud uitgevoerd. Met de dorpsraad is afgesproken dat ze met voorstellen komen met betrekking tot te organiseren activiteiten in de buurt.

Grootschermer –Nieuwbouw ’t Waver Start bouw van 14 eengezinswoningen voor starters en senioren in de sociale huur. Daarnaast wordt er een blokje gestapelde sociale huurwoningen gebouwd met 3 woningen op de begane grond en 3 woningen op de verdieping. De oplevering zal in het 3e kwartaal 2013 plaatsvinden.

Zuidoostbeemster –Nieuwbouw Bloesenplein Sloop van verouderde bejaardenwoningen aan Bloesemplein. Op deze locatie worden 11 laagbouwwoningen terug gebouwd voor startende of kleine huishoudens.De bouw is eind 2012 gestart. De oplevering zal eind 2013 / begin 2014 zijn.

Edam - nieuwjaarsborrel EdamBegin 2012 heeft het Molenbuurtcomité de jaarlijkse Nieuwjaarsborrel georganiseerd. Het Molenbuurtcomité zet zich het hele jaar door in voor het belang van de buurt en de buurtbewoners. Wooncompagnie stelt een budget beschikbaar voor de financiering van de verschillende activiteiten. Daarnaast overlegt het comité regelmatig met Wooncompagnie en met de gemeente Edam-Volendam. Hierbij gaat het over alles wat er speelt in de buurt: van woningen tot woongenot.

Edam – verlichting NoorderstraatDe bewoners zijn geënquêteerd over de woonomgeving en konden verbeterpunten inbrengen. Hieruit is naar voren gekomen dat in een donkere steeg meer verlichting gewenst was. De verlichting is in 2012 aangebracht.

Edam- Inrichten gemeenschappelijketuin Roelof Bootstraat In 2012 zijn 2 bewonersmiddagen georganiseerd voor de bewoners aan de Roelof Bootstraat. De bewoners konden hun ideeën/wensen kenbaar maken over de inrichting van de gemeenschappelijke tuin. Een hovenier heeft hiervan een tekening gemaakt. Er wordt een siertuin gemaakt en een deel kan worden gebruikt door de bewoners als moestuin of zelf in te richten als plantentuintje. De bewoners maken hierover onderling zelf afspraken. De uitvoering is gestart in 2012. In het voorjaar van 2013 wordt het geheel afgemaakt. De voortuin (aan de straatkant) is in 2012 geheel voorzien van nieuwe terrassen.

Volendam - 48 nieuwe sociale huurwoningen Start bouw van 48 appartementen in de wijk Broeckgouw in Volendam. Het complex bestaat uit twee met elkaar verbonden gebouwen, van elk drie woonlagen. In de directe nabijheid worden diverse voorzieningen gerealiseerd, waaronder een supermarkt. De oplevering is gepland in april 2013.

Wieringerwerf – renovatie Diverse opknapwerkzaamheden aan de gevel en de galerij van zestien gestapelde woningen in Wieringerwerf hebben de uitstraling van het complex verbeterd. Een deel van de gevel is opnieuw gevoegd. Het andere deel van de gevel is helemaal schoon gespoten met een hogedrukreiniger. Het hekwerk van de galerij is vervangen en de betonnen afdekkers op de galerij zijn omkleed met plaatmateriaal.

Wieringerwerf - Leerwerkplekken Dijkgatshoeve In 2011 is de biologisch-dynamische zorgboerderij Dijkgatshoeve opgeleverd. In 2012 hebben leerlingen van SPG Noord-Holland (afdeling Straatwerk) het pad rondom de veestal bestraat, leerlingen van ESPEQ (afdeling Timmeren) hebben de kozijnen geschilderd, het houtrot en voegwerk hersteld en een spoelplek gemaakt. De leerlingen werkten bijna 2000 uur aan het project. Zij volgen de opleiding Beroeps Begeleidende Leerweg niveau 2.

Middenbeemster - Nieuwbouw Tobias de Coeneplein Sloop van verouderde bejaardenwoningen aan Tobias de Coeneplein. De nieuwbouw betreft 5 sociale huurwoningen voor startende of kleine huishoudens. Eind 2012 is gestart met de bouw. De oplevering zal eind 2013 / begin 2014 zijn.

Middenmeer – Renovatie Posthuis Start van de verbouwing en uitbreiding van Het Posthuis in Middenmeer. In het nieuwe centrum kunnen de bewoners van Middenmeer straks terecht bij Verloskundigencentrum NHN, De Omring, Starlet, GGD Holland Noorden en CJG, ANBO, Dietiste Maureen van Schagen, Wonen Plus Welzijn, Logopedisch Centrum. Als hoofdhuurder biedt de GGD tevens ruimte aan een diëtiste, logopediste, verloskundige en aan een bloed- en trombosedienst. Daarnaast wordt het Posthuis de thuisbasis van een jongerenvereniging, de Anbo, Wonen Plus Welzijn en de Omring.

Broek in Waterland - nieuwbouw VeenderijvaartRealisatie en oplevering van 46 koopwoningen en 15 sociale huurwoningen in Broek in Waterland.

Broek in Waterland - Onderhoudsproject De DillenAfronding onderhoudsproject bestaande uit isolatiewerkzaamheden, het vervangen van de badkamers en het plaatsen van een duurzame verwarmingsinstallatie. Na het uitgevoerde onderhoud is aan de bewoners gevraagd of zij ideeën hadden over het extra opfleuren van de woonomgeving. Hier is niets concreets uitgekomen. Wel kwam het verzoek om 2 inloopmatten voor de gemeenschappelijke entrees neer te leggen. Aan dit verzoek hebben we voldaan.

Landsmeer - Nieuwbouw Met de oplevering van zes nieuwbouw huurwoningen in Landsmeer heeft Wooncompagnie in september 2012 haar eerste woningen in Landsmeer opgeleverd. De woningen zijn vlak naast de nieuwe school gebouwd, in de kern van het dorp. School en woningen zijn als één geheel ontworpen. SKA Bouwontwikkeling BV uit Landsmeer voorzag alle achtertuinen van tuinaarde en tegelpaden.

Purmerend - diverse maatregelen SwazistraatIn 2012 zijn op verzoek van de bewoners glazen schermen aangebracht op de galerijen die de bouwblokken met elkaar verbinden. Daarnaast is de inrichting van de tuinen veranderd en zijn inloopmatten neergelegd in de gemeenschappelijke entrees.

Purmerend - Binnentuin BeatrixpleinHerinrichting van de achtertuin van het complex seniorenwoningen aan het Beatrixplein. Er is kronkelend straatwerk aangebracht en er zijn nieuwe bomen en planten geplant. Het heeft nu een parkachtig karakter.

Purmerend - Londenhaven Oplevering van 38 eengezinswoningen. De 98 appartementen en de bouw voor Odion worden in 2013 opgeleverd. Een deel van de koopwoningen zijn is met Koopgarant verkocht, waardoor ook huishoudens met inkomen tot € 43.000 in staat zijn gesteld om een woning te kopen.

Purmerend - Entree en dakterras Dubbele KolkOp het dakterras is een picknickbank geplaatst voor gemeenschappelijk gebruik en de hal is voorzien van 3 grote kunstwerken, gemaakt door cliënten van Odion. Ze hebben op hun eigen wijze en visie het pand geschilderd.

Purmerend – Nieuwbouw Hospice Start bouw van een Hospice in Purmerend voor de Stichting Hospice in Vrijheid. Het gebouw biedt plaats aan vier gasten. Daarnaast is er een gemeenschappelijke woonkamer, keuken, doktersruimte en twee logeervoorzieningen voor familie. Aan de achterzijde komt een diepe tuin. De oplevering vindt rond de zomer van 2013 plaats.

Purmerend - Nieuwbouw De Boonacker Start bouw van22 appartementen in het dure huursegment. De oplevering van de woningen vindt plaats in het eerste kwartaal van 2013.

Purmerend – Heel EuropaStart bouw van een groot woonzorgcomplex in de Weidevenne, in Purmerend. Naast een mix van woningen komen in het gebouw vele voorzieningen voor de bewoners en de buurt. Het complex wordt gebouwd rondom een semi-openbare binnentuin. Het project omvat 140 woningen en 4 groepswoningen voor ouderen en ca. 1.250 m2 voorzieningen. De oplevering zal eind 2014 plaatsvinden.

Purmerend - Week tegen EenzaamheidIn het kader van de Week tegen Eenzaamheid verzorgde Wooncompagnie vestiging Purmerend in 2012 in de eigen kantine een lunch voor 20 bewoners uit Purmerend. Overal in Nederland gingen mensen met elkaar aan tafel. Door alle tafels aan te melden op de website Komdedeuruit.nl werd online een eettafel gevormd van bijna 10 kilometer met 20.000 gasten.

Purmerend - Verfraaien kopgevels Purmer-NoordIn samenwerking met Wherelant is gestart met de verfraaiing van diverse kopgevels in de Purmer-Noord. De gevels worden voorzien van kleurige gevelbekleding. Hier gaat een kunstenares mee aan de slag. Zij zal de bewoners mobiliseren om hieraan mee te werken. Het resultaat zal in 2013 te zien zijn.

Purmerend - Verfraaien hal De Oeverlanden De hal van complex Oeverlanden is verfraaid door het plaatsen van plantenbakken op wieltjes, een bank en kunst van cliënten van Odion, die hiermee doorlopend exposeren.

Purmerend - Open dag Wooncompagnie PurmerendWooncompagnie vestiging Purmerend heeft in 2012 een open dag gehouden met als thema ‘Besparen’. Bezoekers kregen van een budgetcoach en een energiecoach tips en trucs om snel en eenvoudig geld te besparen. Er is een workshop ‘Zelf klussen’ en een minicursus ‘Spullen (ver)kopen op internet’ gegeven en de kringloopwinkel toonde zijn verrassende kanten. Ook maatschappelijke organisaties als Vereniging Vervoer Ouderen, WonenPlus en Clup Welzijn waren aanwezig met stands.

Purmerend – opstelplaatsen scootmobielsIn 2012 zijn in de centrale hal van complex Gooimeer 12 plekken gecreëerd om scootmobiels te plaatsen en op te laden.

Purmerend - tuin Oeverlanden In 2012 is de gemeenschappelijke tuin van het complex voorzien van nieuwe beplanting.

Kwadijk – aanleg jeu de boulesbaanRealisatie van een jeu de boulesbaan in Kwadijk. De baan is een initiatief van de Dorpsraad Kwadijk, in samenwerking met Wooncompagnie. Realisatie werd mogelijk omdat de gemeente Zeevang de grond beschikbaar heeft gesteld en Wooncompagnie de kosten voor de inrichting voor haar rekening heeft genomen.

Zeevang – aanpassingen scootmobielsIn 2012 is de fietsenstalling van het complex aan de Burg. J. Schoonstraat aangepast. Er zijn extra elektrapunten geplaatst om scootmobiels en elektrische fietsen op te kunnen laden.

Zeevang - Tuinen jongerenwoningen In 2012 is in samenspraak met de bewoners van de jongerenwoningen een plan gemaakt en uitgevoerd om de voortuinen op te knappen. Dit heeft er toe geleid dat de voorzijde weer goed toonbaar is. In samenwerking met Gemeente Zeevang is in 2012 gestart met het herinrichten van de gemeenschappelijke grond die grenst aan de achtertuinen van de woningen. Ook dit is in samenspraak met de bewoners van de benedenwoningen gedaan. In 2013 wordt het opgeleverd.

Page 4: Jaarverslag Wooncompagnie 2012

Den Helder

Hollands KroonHollands Kroon

•Wieringerwerf

•Kreileroord

•Middenmeer

Slootdorp•Wieringerwaard

OpmeerOpmeer

KoggenlandAlkmaar

SchermerSchermer

BeemsterBeemsterZeevangZeevang

HoornHoorn

BeverwijkVelsen

Heemskerk

Castricum

Heiloo

Bergen

LangedijkLangedijk Heer-hugowaard

Zaanstad

Wormerland

Graft-De RijpGraft-De Rijp

Amsterdam

Enkhuizen

Drechterland

StedeBroec

••

St. Maarten

•Waarland

Warmenhuizen

•Broek op Langedijk

Tuitjenhorn •

•Burgerbrug•

Nieuwe Niedorp

•Oude Niedorp

•Barsingerhorn •Kolhorn

•Lutjewinkel

••• ’t Veld

Zijdewind

SchagenSchagen

•Uitgeest

Legenda

Overzicht werkgebied

Hoofdkantoor

Wooninformatiepunt

Kern waar Wooncompagnie actief is

•Edam

•Broek in Waterland

•Zuiderwoude

• Ilpendam

•Watergang

•Marken

•Noordbeemster

•Kwadijk •Middelie

•• Warder

•Beets

Oosthuizen•Westbeemster

•Driehuizen

•Schermerhorn

•Grootschermer

• Oterleek

•Stompetoren

•Zuidschermer

•Middenbeemster

Zuidoostbeemster

St. Maartensvlotbrug

St. Maartensbrug

•••

Petten•

Oudesluis

Callantsoog •'t Zand

Texel

Edam-VolendamEdam-VolendamPurmerendPurmerend

WaterlandWaterland

Winkel

•Nibbixwoud

•Zwaagdijk-West•

Wognum

Blokker

•Spanbroek

•Hoogwoud

••LandsmeerLandsmeer

OostzaanOostzaanOostzaan Landsmeer

MedemblikMedemblik

Anna Paulowna

Dirkshorn

Schagerbrug

PROJECTEN IN 2012Deze kaart van ons werkgebied toont een overzicht van wat Wooncompagnie zoal heeft gerealiseerd en waar.Opvallende activiteiten, aansprekende initiatieven en maatschappelijke resultaten!

Anna Paulowna - Nieuwbouw aan de SmidswegStart bouw van elf eengezinswoningen en zeven levensloopbestendige woningen gericht op senioren. Deze woningen hebben een volledig woonprogramma op de begane grond. Verder zijn de woningen drempelvrij en rolstoeltoegankelijk, met extra brede deuren. De oplevering is gepland in het derde kwartaal van 2013.

Anna Paulowna – nieuwbouw SmidswegStart bouw van 18 sociale huurwoningen aan de Smidsweg. Het betreft 7 levensloopbestendige woningen en 11 rijwoningen. De oplevering is eind 2013 gepland .

’t Zand – Nieuwbouw sociale huurwoningen Realisatie van 20 eengezinswoningen in de sociale huur in ’t Zand. Daarnaast is gestart met de bouw van 24 sociale huurappartementen. De oplevering is rond de zomer van 2013 gepland.

‘Zand - gezinshuizen.Voor Parlan (Jeugdzorg) zijn twee gezinshuizen in ’t Zand opgeleverd.

Petten –Dakenovatie NoordzeestraatGroot dakonderhoud uitgevoerd aan 42 woningen in Petten. De daken zijn voorzien van nieuwe pannen, goten en isolatie. Bewoners konden tevens kiezen voor vloerisolatie. Tuitjenhorn – realisatie kinderdagverblijf De AppelboomRealisatie van een kinderdagverblijf “De Appelboom”, een woongebouw voor jeugdigen met een ontwikkelingsbelemmering en een dienstwoning in samenwerking met de Raphaëlstichting en Ballast Nedam.

Nieuwe Niedorp – nieuwbouw De TrambaanOplevering complex De Trambaan. Het complex bevat 100 appartementen en zorgeenheden. In De Trambaan is een gezamenlijk initiatief van de gemeente Niedorp, Woonzorggroep Samen, Bouwfonds Ontwikkeling en Wooncompagnie. De bewoners wonen zelfstandig, maar kunnen zorg inkopen bij Woonzorggroep Samen. In het hoofdgebouw zijn een wijksteunpunt, een restaurant en een huisartsenpraktijk met apotheekfunctie gevestigd.

Schagen - in ontwikkeling Nes Noord Start bouw van 20 appartementen en 15 eengezinswoningen in de sociale huur. De oplevering is gepland rond de zomer van 2013.

Schagen - Wooninformatiebeurs seniorenIn 2012 organiseerden Wonen Plus Welzijn, Wooncompagnie en Loket Schagen een Wooninformatiebeurs voor senioren. Doel van deze middag was om senioren met een koop- of huurwoning tijdig te laten nadenken over hun toekomstige woonbehoefte en hoe deze wensen te realiseren zijn.

Schagen - 18 nieuwbouw sociale huurwoningen Start bouw van 18 sociale huurwoningen in de Nijverheidsstraat in het oude gedeelte van Schagen. Het complex ligt nabij het centrum, het station en alle voorzieningen. De woningen zijn zo ontworpen dat zij goed in de historische omgeving passen en tegelijkertijd voldoen aan de eigentijdse woonwensen. De oplevering is gepland in het derde kwartaal van 2013.

Schagen – minimetamorphose Gerrit Anneveldtstraat Bewoners van de Gerrit Anneveldtstraat, gemeente Schagen en Wooncompagnie hebben de handen ineengeslagen. Bewoners en medewerkers van Wooncompagnie hebben samen de berging schoongemaakt,het groen gesnoeid, plantenbakken voor eigen tuin of balkon gemaakt en tot slot samen gegeten. Wooncompagnie zorgde voor extra verlichting in en om het gebouw, nieuwe bestrating, fietsenrekken, nette tuinafscheidingen op de begane grond en balkondecoratie op de verdiepingen. Alle ideeën zijn voortgekomen uit enquêtes en de bewonersavond die Wooncompagnie begin 2012 organiseerde.

Schagen - NieuwbouwNijverheidsstraat Start bouw van 18 eengezinswoningen in de sociale huur aan de Nijverheidsstraat in Schagen. Oplevering zal na de zomer van 2013 plaatsvinden.

Schagen – renovatie VeeteeltstraatIn het najaar van 2012 is een grondige renovatievan de Veeteeltstraat nummer 6 tot en met 17 inSchagen uitgevoerd. Dankzij de zogeheten ‘Lean’werkwijze duurde de renovatie slechts zeven weken. Bij omvangrijke ingreep zijn zo efficiënt mogelijk energetische maatregelen getroffen, wardoor het energielabel is verbeterd van E naar maar B.

KIJK VOORONZE NIEUWE

KOERS OPWOONCOMPAGNIE.NLop de pagina‘Over Wooncompagnie’

Schermerhorn - Wijkschouw Naar aanleiding van geluiden van de bewoners over verpaupering van het dorp, is een wijkschouw georganiseerd en zijn we met bewoners uit de buurt, medewerkers van de gemeente en een lid van de dorpsraad de buurt doorgelopen. Op- en aanmerkingen van de aanwezigen zijn genoteerd, evenals acties die voor rekening van Wooncompagnie en/of gemeente kwamen. We hebben alle bewoners van de buurt een verslag van de wijkschouw gestuurd. Waar opmerkingen waren over tuinonderhoud, overhangend groen of anderszins, zijn de betreffende bewoners door ons aangeschreven en zijn controles op het onderhoud uitgevoerd. Met de dorpsraad is afgesproken dat ze met voorstellen komen met betrekking tot te organiseren activiteiten in de buurt.

Grootschermer –Nieuwbouw ’t Waver Start bouw van 14 eengezinswoningen voor starters en senioren in de sociale huur. Daarnaast wordt er een blokje gestapelde sociale huurwoningen gebouwd met 3 woningen op de begane grond en 3 woningen op de verdieping. De oplevering zal in het 3e kwartaal 2013 plaatsvinden.

Zuidoostbeemster –Nieuwbouw Bloesenplein Sloop van verouderde bejaardenwoningen aan Bloesemplein. Op deze locatie worden 11 laagbouwwoningen terug gebouwd voor startende of kleine huishoudens.De bouw is eind 2012 gestart. De oplevering zal eind 2013 / begin 2014 zijn.

Edam - nieuwjaarsborrel EdamBegin 2012 heeft het Molenbuurtcomité de jaarlijkse Nieuwjaarsborrel georganiseerd. Het Molenbuurtcomité zet zich het hele jaar door in voor het belang van de buurt en de buurtbewoners. Wooncompagnie stelt een budget beschikbaar voor de financiering van de verschillende activiteiten. Daarnaast overlegt het comité regelmatig met Wooncompagnie en met de gemeente Edam-Volendam. Hierbij gaat het over alles wat er speelt in de buurt: van woningen tot woongenot.

Edam – verlichting NoorderstraatDe bewoners zijn geënquêteerd over de woonomgeving en konden verbeterpunten inbrengen. Hieruit is naar voren gekomen dat in een donkere steeg meer verlichting gewenst was. De verlichting is in 2012 aangebracht.

Edam- Inrichten gemeenschappelijketuin Roelof Bootstraat In 2012 zijn 2 bewonersmiddagen georganiseerd voor de bewoners aan de Roelof Bootstraat. De bewoners konden hun ideeën/wensen kenbaar maken over de inrichting van de gemeenschappelijke tuin. Een hovenier heeft hiervan een tekening gemaakt. Er wordt een siertuin gemaakt en een deel kan worden gebruikt door de bewoners als moestuin of zelf in te richten als plantentuintje. De bewoners maken hierover onderling zelf afspraken. De uitvoering is gestart in 2012. In het voorjaar van 2013 wordt het geheel afgemaakt. De voortuin (aan de straatkant) is in 2012 geheel voorzien van nieuwe terrassen.

Volendam - 48 nieuwe sociale huurwoningen Start bouw van 48 appartementen in de wijk Broeckgouw in Volendam. Het complex bestaat uit twee met elkaar verbonden gebouwen, van elk drie woonlagen. In de directe nabijheid worden diverse voorzieningen gerealiseerd, waaronder een supermarkt. De oplevering is gepland in april 2013.

Wieringerwerf – renovatie Diverse opknapwerkzaamheden aan de gevel en de galerij van zestien gestapelde woningen in Wieringerwerf hebben de uitstraling van het complex verbeterd. Een deel van de gevel is opnieuw gevoegd. Het andere deel van de gevel is helemaal schoon gespoten met een hogedrukreiniger. Het hekwerk van de galerij is vervangen en de betonnen afdekkers op de galerij zijn omkleed met plaatmateriaal.

Wieringerwerf - Leerwerkplekken Dijkgatshoeve In 2011 is de biologisch-dynamische zorgboerderij Dijkgatshoeve opgeleverd. In 2012 hebben leerlingen van SPG Noord-Holland (afdeling Straatwerk) het pad rondom de veestal bestraat, leerlingen van ESPEQ (afdeling Timmeren) hebben de kozijnen geschilderd, het houtrot en voegwerk hersteld en een spoelplek gemaakt. De leerlingen werkten bijna 2000 uur aan het project. Zij volgen de opleiding Beroeps Begeleidende Leerweg niveau 2.

Middenbeemster - Nieuwbouw Tobias de Coeneplein Sloop van verouderde bejaardenwoningen aan Tobias de Coeneplein. De nieuwbouw betreft 5 sociale huurwoningen voor startende of kleine huishoudens. Eind 2012 is gestart met de bouw. De oplevering zal eind 2013 / begin 2014 zijn.

Middenmeer – Renovatie Posthuis Start van de verbouwing en uitbreiding van Het Posthuis in Middenmeer. In het nieuwe centrum kunnen de bewoners van Middenmeer straks terecht bij Verloskundigencentrum NHN, De Omring, Starlet, GGD Holland Noorden en CJG, ANBO, Dietiste Maureen van Schagen, Wonen Plus Welzijn, Logopedisch Centrum. Als hoofdhuurder biedt de GGD tevens ruimte aan een diëtiste, logopediste, verloskundige en aan een bloed- en trombosedienst. Daarnaast wordt het Posthuis de thuisbasis van een jongerenvereniging, de Anbo, Wonen Plus Welzijn en de Omring.

Broek in Waterland - nieuwbouw VeenderijvaartRealisatie en oplevering van 46 koopwoningen en 15 sociale huurwoningen in Broek in Waterland.

Broek in Waterland - Onderhoudsproject De DillenAfronding onderhoudsproject bestaande uit isolatiewerkzaamheden, het vervangen van de badkamers en het plaatsen van een duurzame verwarmingsinstallatie. Na het uitgevoerde onderhoud is aan de bewoners gevraagd of zij ideeën hadden over het extra opfleuren van de woonomgeving. Hier is niets concreets uitgekomen. Wel kwam het verzoek om 2 inloopmatten voor de gemeenschappelijke entrees neer te leggen. Aan dit verzoek hebben we voldaan.

Landsmeer - Nieuwbouw Met de oplevering van zes nieuwbouw huurwoningen in Landsmeer heeft Wooncompagnie in september 2012 haar eerste woningen in Landsmeer opgeleverd. De woningen zijn vlak naast de nieuwe school gebouwd, in de kern van het dorp. School en woningen zijn als één geheel ontworpen. SKA Bouwontwikkeling BV uit Landsmeer voorzag alle achtertuinen van tuinaarde en tegelpaden.

Purmerend - diverse maatregelen SwazistraatIn 2012 zijn op verzoek van de bewoners glazen schermen aangebracht op de galerijen die de bouwblokken met elkaar verbinden. Daarnaast is de inrichting van de tuinen veranderd en zijn inloopmatten neergelegd in de gemeenschappelijke entrees.

Purmerend - Binnentuin BeatrixpleinHerinrichting van de achtertuin van het complex seniorenwoningen aan het Beatrixplein. Er is kronkelend straatwerk aangebracht en er zijn nieuwe bomen en planten geplant. Het heeft nu een parkachtig karakter.

Purmerend - Londenhaven Oplevering van 38 eengezinswoningen. De 98 appartementen en de bouw voor Odion worden in 2013 opgeleverd. Een deel van de koopwoningen zijn is met Koopgarant verkocht, waardoor ook huishoudens met inkomen tot € 43.000 in staat zijn gesteld om een woning te kopen.

Purmerend - Entree en dakterras Dubbele KolkOp het dakterras is een picknickbank geplaatst voor gemeenschappelijk gebruik en de hal is voorzien van 3 grote kunstwerken, gemaakt door cliënten van Odion. Ze hebben op hun eigen wijze en visie het pand geschilderd.

Purmerend – Nieuwbouw Hospice Start bouw van een Hospice in Purmerend voor de Stichting Hospice in Vrijheid. Het gebouw biedt plaats aan vier gasten. Daarnaast is er een gemeenschappelijke woonkamer, keuken, doktersruimte en twee logeervoorzieningen voor familie. Aan de achterzijde komt een diepe tuin. De oplevering vindt rond de zomer van 2013 plaats.

Purmerend - Nieuwbouw De Boonacker Start bouw van22 appartementen in het dure huursegment. De oplevering van de woningen vindt plaats in het eerste kwartaal van 2013.

Purmerend – Heel EuropaStart bouw van een groot woonzorgcomplex in de Weidevenne, in Purmerend. Naast een mix van woningen komen in het gebouw vele voorzieningen voor de bewoners en de buurt. Het complex wordt gebouwd rondom een semi-openbare binnentuin. Het project omvat 140 woningen en 4 groepswoningen voor ouderen en ca. 1.250 m2 voorzieningen. De oplevering zal eind 2014 plaatsvinden.

Purmerend - Week tegen EenzaamheidIn het kader van de Week tegen Eenzaamheid verzorgde Wooncompagnie vestiging Purmerend in 2012 in de eigen kantine een lunch voor 20 bewoners uit Purmerend. Overal in Nederland gingen mensen met elkaar aan tafel. Door alle tafels aan te melden op de website Komdedeuruit.nl werd online een eettafel gevormd van bijna 10 kilometer met 20.000 gasten.

Purmerend - Verfraaien kopgevels Purmer-NoordIn samenwerking met Wherelant is gestart met de verfraaiing van diverse kopgevels in de Purmer-Noord. De gevels worden voorzien van kleurige gevelbekleding. Hier gaat een kunstenares mee aan de slag. Zij zal de bewoners mobiliseren om hieraan mee te werken. Het resultaat zal in 2013 te zien zijn.

Purmerend - Verfraaien hal De Oeverlanden De hal van complex Oeverlanden is verfraaid door het plaatsen van plantenbakken op wieltjes, een bank en kunst van cliënten van Odion, die hiermee doorlopend exposeren.

Purmerend - Open dag Wooncompagnie PurmerendWooncompagnie vestiging Purmerend heeft in 2012 een open dag gehouden met als thema ‘Besparen’. Bezoekers kregen van een budgetcoach en een energiecoach tips en trucs om snel en eenvoudig geld te besparen. Er is een workshop ‘Zelf klussen’ en een minicursus ‘Spullen (ver)kopen op internet’ gegeven en de kringloopwinkel toonde zijn verrassende kanten. Ook maatschappelijke organisaties als Vereniging Vervoer Ouderen, WonenPlus en Clup Welzijn waren aanwezig met stands.

Purmerend – opstelplaatsen scootmobielsIn 2012 zijn in de centrale hal van complex Gooimeer 12 plekken gecreëerd om scootmobiels te plaatsen en op te laden.

Purmerend - tuin Oeverlanden In 2012 is de gemeenschappelijke tuin van het complex voorzien van nieuwe beplanting.

Kwadijk – aanleg jeu de boulesbaanRealisatie van een jeu de boulesbaan in Kwadijk. De baan is een initiatief van de Dorpsraad Kwadijk, in samenwerking met Wooncompagnie. Realisatie werd mogelijk omdat de gemeente Zeevang de grond beschikbaar heeft gesteld en Wooncompagnie de kosten voor de inrichting voor haar rekening heeft genomen.

Zeevang – aanpassingen scootmobielsIn 2012 is de fietsenstalling van het complex aan de Burg. J. Schoonstraat aangepast. Er zijn extra elektrapunten geplaatst om scootmobiels en elektrische fietsen op te kunnen laden.

Zeevang - Tuinen jongerenwoningen In 2012 is in samenspraak met de bewoners van de jongerenwoningen een plan gemaakt en uitgevoerd om de voortuinen op te knappen. Dit heeft er toe geleid dat de voorzijde weer goed toonbaar is. In samenwerking met Gemeente Zeevang is in 2012 gestart met het herinrichten van de gemeenschappelijke grond die grenst aan de achtertuinen van de woningen. Ook dit is in samenspraak met de bewoners van de benedenwoningen gedaan. In 2013 wordt het opgeleverd.

Page 5: Jaarverslag Wooncompagnie 2012

WooncompagnieJaarverslag 2012 1

Inhoudsopgave

Inhoudsopgave

Voorwoord

1. Verslag Directeur-bestuurder

2. Verslag Raad van Commissarissen

3. Verslag Samenwerkende Huurdersorganisaties (SHO)

4. Verslag Ondernemingsraad

Wonen, zorg en welzijn, Een gouden driehoek

5. Maatschappelijk presteren5.1 Missie en Beleid5.2 Relatie met bewoners5.3 Relatie met gemeenten5.4 Relatie met maatschappelijke partners5.5 Relatie met collega- corporaties5.6 Beoordeling van ons maatschappelijk

presteren en dienstverlening5.7 Het aanbieden en verhuren van woningen5.8 Betaalbaarheid5.9 Klachten en geschillen5.10 Sponsoring en donaties

Flexibel in woon- en zorgbehoeften, Toekomstbestendig bouwen

6. Duurzaam investeren6.1 Het bezit6.2 Verkoop van huurwoningen6.3 De kwaliteit en ontwikkeling van ons vastgoed6.4 Duurzaamheid

Aantrekkelijke Starterslening, Waardevol voor koper en verkoper

7. Creatief ondernemen

Opgewerkt van junior tot afdelings-hoofd, Betrokkenheid als sleutelwoord

8. Onze organisatie8.1 Goed ondernemingsbestuur8.2 Stichting Volkshuisvestingsgroep

Wooncompagnie8.3 Interne organisatie

9. Toekomst9.1 De koers van Wooncompagnie9.2 Jaarplan en begroting 20139.3 Risico’s en onzekerheden

10. Financiële verantwoording en risicomanagement

10.1 Algemene uitgangspunten financieel beleid10.2 Treasury10.3 Strategische grondposities10.4 Effecten voorgenomen regeringsbeleid10.5 Financiële continuïteit en

meerjarenperspectief10.6 Resultaten boekjaar 201210.7 Risicomanagement10.8 Verkorte jaarrekening 2012

11. Verklaringen11.1 Verklaring Directeur-bestuurder11.2 Verklaring accountant

1-2 |

3 |

4 |

6 |

11 |

14 |

18 |

20 |

20 |

22 |

24 |

26 |

29 |

32 |

34 |

40 |

41 |

42 |

44 |

46 |

47 |

48 |

49 |

51 |

54 |

56 |

60 |

62 |

62 |

63 |

66 |

70 |

70 |

73 |

74 |

78 |

78 |

79 |

81 |

82 |

82 |

84 |

85 |

88 |

96 |

96 |

97 |

Page 6: Jaarverslag Wooncompagnie 2012

WooncompagnieJaarverslag 20122

Page 7: Jaarverslag Wooncompagnie 2012

WooncompagnieJaarverslag 2012 3

Voorwoord

Graag leggen wij in ons jaarverslag 2012 verantwoording af over onze maatschappelijke en volkshuisvestelijke prestaties. Met dit verslag voldoen wij aan onze wettelijke verplichtingen zoals opgelegd door diverse overheidsinstanties. Maar minstens zo belangrijk vinden wij het om verantwoording af te leggen aan onze klanten, medewerkers, collega’s en aan onze belanghouders.

Ons jaarverslag 2012 is gebaseerd op ons ondernemingsplan ‘Thuis in de kern 2009-2012’. Eind 2011 hebben wij het ondernemingsplan herijkt. Deze herijking heeft geleid tot enkele aanpassingen en accentverschuivingen voor de resterende looptijd van het ondernemingsplan. De herijkte koers van Wooncompagnie voor 2012 fundeert op drie inhoudelijke thema’s: maatschappelijk presteren, duurzaam investeren en creatief ondernemen. Een vierde thema is de organisatie zelf en met name de mensen achter de organisatie; zij hebben immers de taak om alle doelen tot leven te brengen en te verwezenlijken. In 2012 hebben we het koersdocument 2013-2016 opgesteld, waarover u meer kunt lezen in dit jaarverslag.

Wij willen naast een verslaglegging van onze maatschappelijke en volkshuisvestelijke prestaties in 2012 in het algemeen ook inzichtelijk maken waar we eind 2012 staan als het gaat om de specifieke doelstellingen zoals geformuleerd in het ondernemingsplan ‘Thuis in de kern 2009-2012’. Daarom volgt de opbouw van ons jaarverslag 2012 net als voorgaande jaren de structuur van het ondernemingsplan.

In hoofdstuk één vindt u het verslag van de directeur-bestuurder. In hoofdstuk twee blikt de Raad van Commissarissen terug op 2012. Hoofdstuk drie betreft het verslag van de samenwerkende Huurdersorganisaties (SHO) en hoofdstuk vier het verslag van de ondernemingsraad van Wooncompagnie. De hoofdstukken vijf tot en met zeven zijn gewijd aan de drie inhoudelijke thema’s uit het ondernemingsplan: maatschappelijk ondernemen, duurzaam investeren en creatief ondernemen. Hoofdstuk acht betreft het vierde thema; de organisatie. In dit hoofdstuk wordt tevens ingegaan op het ondernemingsbestuur, waarvoor

de Governance Code leidend is. Hoofdstuk negen staat in het teken van de toekomst. In hoofdstuk tien leggen we verantwoording af over de inzet van onze financiële middelen in 2012 en treft u de verkorte jaarrekening. Tenslotte eindigt het jaarverslag met een verklaring van de directeur-bestuurder en de accountantsverklaring.

Wij hopen met dit jaarverslag inzichtelijk te maken hoe wij onze rol als corporatie in een turbulente omgeving in 2012 hebben ingevuld, hoe wij zijn gevorderd met het verwezenlijken van onze doelstellingen zoals geformuleerd in ons herijkte ondernemingsplan en welke koers wij de komende jaren zullen varen. Graag beantwoorden wij uw eventuele vragen of verschaffen wij u nadere informatie als u daar behoefte aan heeft.

Page 8: Jaarverslag Wooncompagnie 2012

WooncompagnieJaarverslag 20124

1. Verslag Directeur-bestuurder

Het jaar 2012 is het jaar van de systeemcrash in het wonen geworden. Welbeschouwd is er sprake van meerdere crises. Terwijl de economie hapert en de woningmarkt is vastgelopen, kwamen zowel de werkzaamheden van corporaties als de financiën en de mogelijkheden om te investeren onder zware druk te staan. In 2012 werd ook duidelijk dat de steun voor het corporatiebestel verder is afgenomen. De legitimiteit van het handelen van corporaties wordt in de politieke arena betwijfeld en de vraag of het pad van verzelfstandiging juist is geweest, ligt letterlijk op tafel. In 2012 heeft de Tweede Kamer besloten aan die vraag een parlementaire enquête te wijden. Zal de overheid volstaan met corrigerende maatregelen of acht zij een fundamentele herziening van het corporatiebestel nodig?

Ook in Noord-Holland zit de woningmarkt stevig op slot. Eigenaren van woningen, waaronder ook corporaties, zien de waarde van het vastgoed in 2012 verder dalen. De dynamiek op de woningmarkt, uitgedrukt in het aantal verhuisbewegingen, heeft een nieuwe dieptepunt bereikt. In de koopsector is de vraag naar duurdere woningen sterk teruggevallen en ondervinden potentiële kopers in de lagere prijssegmenten moeite bij het verkrijgen van financiering. Voor veel huurders is de stap naar een koopwoning niet te nemen. Binnen de huursector wordt nog wel verhuisd maar worden steeds meer verhuisgeneigden afgeschrikt door de vaak forse huursprong. Alles bij elkaar is er te weinig beweging om woningzoekenden binnen een aanvaardbare termijn aan een passende woning te helpen, te weinig beweging om vraag en aanbod goed op elkaar af te stemmen, te weinig beweging om groepen zorgvragers snel en adequaat te huisvesten, te weinig beweging ook om de woningvoorraad voortvarend energiezuinig en toekomstbestendig te maken. Dat baart ons grote zorgen. De volkshuisvestingsprestaties die door onze maatschappelijke omgeving worden gevraagd, kunnen we maar nauwelijks leveren. We presteren noodgedwongen binnen smalle marges.

Die marges zijn bepaald niet verruimd door de maatregelen uit het regeerakkoord van het kabinet Rutte II. Al vrij snel bleek dat de plannen een samenraapsel waren van op zichzelf staande

voorstellen, waarbij minister Blok zich heeft vastgebeten in een zeer forse verhuurdersheffing. Naar zijn overtuiging kunnen corporaties die heffing betalen mits de huren extra worden verhoogd en tegelijk de bedrijfskosten sterk worden verminderd.

In reactie op het regeerakkoord heeft Wooncompagnie eind 2012 gekozen voor een pakket aan samenhangende maatregelen. Die omvatten het optimaliseren (en dus niet maximaliseren) van het huurniveau in relatie tot de geboden woonkwaliteit, het verminderen van de investeringsportefeuille met 110 miljoen euro over een periode van 10 jaar en het structureel verlagen van de bedrijfs- en onderhoudskosten. Met dit pakket kiest Wooncompagnie ervoor om de rekening van de verhuurderheffing niet onverkort door te schuiven naar de huurders. Die keuze voor betaalbaarheid kan Wooncompagnie maken omdat we vasthouden aan een aantal basisprincipes: de woningexploitatie behoort kostendekkend te zijn en we investeren pas als de daartoe noodzakelijke middelen uit woningexploitatie en verkoop daadwerkelijk beschikbaar zijn, met de aantekening dat slechts 25% van de investering vreemd wordt gefinancierd. Deze principes zorgen ervoor dat de financiële continuïteit van Wooncompagnie niet in het geding is.

Dat neemt niet weg dat Wooncompagnie in 2012 soms pijnlijke keuzes heeft moeten maken. Bij het terugbrengen van de investeringsvoornemens zijn projecten geschrapt die ons na aan het hart liggen. En hoewel we de wettelijk geboden huurruimte niet volledig benutten, realiseren we ons dat voor steeds meer bewoners elke extra euro aan huur er eigenlijk eentje teveel is. Op de langere termijn zal doorvoering van de kabinetsmaatregelen nog veel pijnlijker uitpakken. De betaalbaarheid van de huursector neemt sterk af, huurders met een bescheiden inkomen worden volledig afhankelijk van een huurtoeslagregeling waarvan de toekomst allerminst zeker is, investeringen in nieuwbouw en verbetering vallen verder terug en activiteiten die zich richten op het welzijn van mensen en de leefbaarheid en wijken komen te vervallen. Dat alles zet de kwaliteit van de lokale volkshuisvesting onder grote druk.

Page 9: Jaarverslag Wooncompagnie 2012

WooncompagnieJaarverslag 2012 5

Wat staat Wooncompagnie nu te doen? Doorwerken op de huidige manier lijkt geen optie. De tot dusver ruime steun voor een breed werkdomein van wonen naar zorg, leren, werken en leven lijkt tanende. De te hoge bedrijfslasten doen steeds meer wenkbrauwen fronsen. Misstanden in de sector fungeren als katalysator van maatschappelijke en politieke onvrede en de eis tot ingrijpende veranderingen. Maar waarheen moeten die leiden? Maakt Wooncompagnie onder druk, en met Rutte II als dwingende conditie, een defensieve beweging van weerstand? Of kunnen wij onszelf her(uit)vinden? De reeks van maatregelen die nu politiek voorliggen, zijn behoorlijk concreet en hakken er ook bij Wooncompagnie fors in. Tegelijk zijn al die maatregelen en uitspraken over de rol van corporaties in politiek Den Haag nog niet vertaald in een samenhangende en toekomstgerichte visie op het te voeren woonbeleid.

Wooncompagnie had in 2012 kunnen kiezen voor de lijn van minister Blok om alleen nog het hoognodige te doen. In die lijn zou de brede taakopvatting in wijken en woonkernen niet langer worden gecontinueerd. Inkomstenmaximalisatie, kostenreductie en sturen op vastgoed zouden bovenaan de agenda staan. In 2012 heb ik extern veel druk ervaren om deze weg ook daadwerkelijk in te slaan. Wooncompagnie heeft echter gekozen om niet in de overlevingsstand te schieten maar door te gaan op de ingeslagen weg. Een weg waarbij we onze werkzaamheden met passie blijven uitvoeren en ook blijven investeren. Een risico is wel dat deze weg geen antwoord biedt aan de sterk wijzigende

taakopvatting vanuit Den Haag. Dat risico acht ik niet groot als we inzien dat doorgaan op de huidige voet best even vol te houden is maar dan louter als opstap naar een nieuw arrangement.

Wat zouden daar de contouren van kunnen zijn? Ik zie meer en meer mogelijkheden in een radicale doorsteek van een corporatie naar een coöperatie die bewoners stem en positie geeft. Niet een corporatie voor huurders maar een coöperatie van bewoners die op een eigentijdse wijze invulling geeft aan participatie. Gedeeld eigenaarschap, samenwerking tussen bewoners en medewerkers, huurders en kopers naast in plaats van tegenover elkaar en een ‘woonagenda’ die niet van boven wordt opgelegd maar door de deelnemers zelf wordt geformuleerd. Met dat beeld voor ogen kiest Wooncompagnie niet voor ‘terug naar de kerntaak’ zoals Minister Blok dat wil. Ik steek graag door naar een geheel andere vorm van legitimering waarin de bewoner weer centraal staat. Als basis voor zo’n beweging continueren we vooralsnog de lijn van het koersdocument 2013-2016 en de meerjarenbegroting 2013.

Dat Wooncompagnie niet in een overlevingsstand hoeft te schieten is te danken aan een gedegen begrotingsdiscipline, aan het netwerk van partners waarmee we op basis van wederzijds respect samenwerken en vooral aan de grote inzet en betrokkenheid van de medewerkers. Dat alles biedt vertrouwen voor de nu nog onzekere toekomst.

John Hendriks

Page 10: Jaarverslag Wooncompagnie 2012

WooncompagnieJaarverslag 20126

2. Verslag Raad van Commissarissen

De Raad van Commissarissen houdt toezicht op het bestuur en op de algemene gang van zaken bij Wooncompagnie en de met haar verbonden ondernemingen. De governancestructuur is hierbij leidend. De Raad functioneert en handelt in het belang van Wooncompagnie.

In het verslagjaar is de woningmarkt vrijwel tot stilstand gekomen en heeft de politiek nieuwe impulsen afgegeven die diep ingrijpen in de volkshuisvestingssector. De Raad van Commissarissen heeft vast kunnen stellen dat het bestuur daar actief en proactief mee omgaat. De herijking van de rol en de positie van Wooncompagnie, vervat in het Koersdocument, en de daaraan te verbinden keuzes op alle domeinen vormden de rode draad in 2012.

Samenstelling van de RaadDe Raad van Commissarissen bestaat statutair uit tenminste drie en ten hoogste zeven personen, die primair voor een periode van vier jaar worden benoemd. Deze periode kan maximaal eenmaal worden verlengd. Twee commissarissen zijn op voordracht van de huurdersorganisaties benoemd.

In 2012 heeft de Raad, mede op voordracht van de huurdersorganisaties, de heer Han Quick benoemd voor de tweede termijn. De samenstelling gedurende het verslagjaar is gehandhaafd op vijf personen.

Op 31 december 2012 bestond de raad uit de volgende personen:

• Mevrouw A. (Arina) van Damme uit Alkmaar, 1969, eerste benoeming in 2005, huidige tweede zittingsperiode tot 11-10-2011 (oude regeling) Herbenoemd voor twee jaar (nieuwe regeling). Vice-voorzitter per 20-12-2010. Lid Remuneratiecommissie Hoofdberoep: Directeur/eigenaar fitnessbedrijf Fit4lady. Nevenfuncties: geen

• De heer H. (Han) Quick, uit Heerhugowaard, 1953, eerste benoeming in 2008, eerste zittingsperiode tot 18-10-2012 (nieuwe

regeling), herbenoemd voor tweede termijn conform nieuw rooster van afreden. Voorzitter van de Raad. Hoofdberoep: Hoofd Vastgoed van De Hartekamp Groep, een zorginstelling voor mensen met een verstandelijke beperking in Midden- en Zuid-Kennemerland. Nevenfuncties: Lid Raad van Toezicht van een maatschappelijke organisatie.

• De heer H. (Henk) Wokke uit Hoorn, 1966, eerste benoeming in 2009, huidige eerste zittingsperiode tot 10-2-2013 (nieuwe regeling). Voorzitter Auditcommissie. Hoofdberoep: Zelfstandig Organisatieadviseur, verbonden aan Rijnconsult B.V. en Duincollectief. Nevenfuncties: lid raad van commissarissen/ toezicht van drie maatschappelijke organisaties. Tevens lid rekenkamercommissie gemeente Opmeer-Medemblik.

• De heer A. (Aad) de Wit uit Castricum, 1956, eerste benoeming 2009, huidige eerste zittingsperiode tot 14 december 2013 (nieuwe regeling). Lid Auditcommissie. Hoofdberoep: Voorzitter van Bestuur van ROC Kop van Noord-Holland. Nevenfuncties: lid raad van toezicht van drie maatschappelijke organisaties.

• De heer K. (Koos) Parie uit Amsterdam, 1950, eerste benoeming 2010, huidige eerste zittingsperiode tot 8 februari 2014 (nieuwe regeling). Voorzitter Remuneratiecommissie. Hoofdberoep: Zelfstandig adviseur en interim managerbestuurder, verbonden aan ORKA advies. Nevenfunctie: Voorzitter a.i. raad van commissarissen van Woningbouwvereniging Laurentius te Breda.

De heer Han Quick en de heer Aad de Wit hebben op voordracht van de huurdersorganisaties zitting in de Raad.

Bezoldiging leden van de Raad in 2012De leden van de Raad ontvangen voor hun

Page 11: Jaarverslag Wooncompagnie 2012

WooncompagnieJaarverslag 2012 7

werkzaamheden een vaste honorering. De vergoeding van de leden van de Raad is gebaseerd op de Adviesregeling ‘Honorering toezichthouders in woningcorporaties’.De jaarlijkse aanpassing is gekoppeld aan de aanpassing van de salarissen van medewerkers in dienst van corporaties, per 1 januari. Eenmaal per vier jaar vindt een benchmark onderzoek plaats. Het honorarium van de Commissarissen is niet gekoppeld aan de financiële prestaties van Wooncompagnie. De bezoldiging zal in 2013 in het kader van de WNT getoetst worden.

In 2012 bedroeg de honorering van de leden van de Raad: € 8.330 (2011: € 8.200). Voor de voorzitter: € 10.414 (2011: € 10.252). De leden van de auditcommissie en remuneratiecommissie ontvangen een jaarlijkse toeslag van € 1.040.( 2011 € 1.024) Er is geen vaste onkostenvergoeding. De totale bezoldiging over 2012 bedroeg € 45.814.

DeskundigheidsbevorderingDe schier onophoudelijke stroom aan externe ontwikkelingen heeft de deskundigheidsbevordering in 2012 uiteraard beïnvloed. De noodzaak tot verandering is geen nieuws, de vraag hoe er strategisch mee om te gaan wel. De deskundigheidsbevordering heeft zich vooral geuit in de wijze en mate van verbinding waarop kennis wordt gedeeld en besluiten genomen. De lijn naar meer en beter actief toezicht en transparantie in besluitvorming uit 2011 is in dit verslagjaar sterk doorgetrokken. Managementmeetings, expertmeetings zijn daarvan voorbeelden. Maar ook de verzwaarde rol van de audit- en remuneratiecommissie moet in dit verband worden genoemd. Toekomst, ambitie, bedrijfsvoering en besturing, alles vanuit het perspectief van de huurder in het werkgebied van Wooncompagnie, stond centraal in workshops tijdens de jaarlijkse bijeenkomst met het personeel. Daarnaast hebben de leden van de Raad in 2012 zich in speciale sessies extra laten adviseren door externe adviseurs, onder andere op het dossier van de derivaten. Tweemaal per jaar komt een delegatie van de Raad bijeen voor overleg met de Huurdersorganisaties. De Raad ontmoet de OR éénmaal in het verslagjaar. De Raad blijft op de hoogte van actuele ontwikkelingen die belangrijk zijn voor het toezicht via publicaties van VTW, Aedesmagazine en Media Select.

ZelfevaluatieDe zelfevaluatie over het verslagjaar 2012 heeft agendatechnisch op 30 januari 2013 plaats gehad in het besloten deel van de vergadering. De uitkomsten uit de externe zelfevaluatie uit 2011en de gewenste verbeteringen voor 2012 zijn getoetst. Daarbij zijn de vier thema’s uit het verslagjaar 2011 expliciet tegen het licht gehouden:

• het volgen van een consequente strategie in het toezicht

• de onderwerpen klantperspectief en volkshuisvesting structureel op de agenda

• contact houden met de organisatie en haar ontwikkeling

• scherpte van de commissarissenOp alle vier de thema’s zijn merk- en meetbare resultaten geboekt. De evaluatie is constructief en positief beoordeeld. Eind 2013 worden twee zetels in de Raad vacant. De selectie van de nieuw aan te stellen leden wordt door de Raad als hoog geprioriteerd.

KerncommissiesBinnen de Raad zijn twee commissies met bijzondere taken. Zij bereiden de besluitvorming van de Raad voor betreffende financiële aspecten en de beoordeling en honorering van de directeur-bestuurder.

De auditcommissieDeze commissie bestaat uit twee leden van de Raad van Commissarissen, te weten de heer Henk Wokke (voorzitter) en de heer Aad de Wit. De leden schenken hun aandacht met name aan:

• het functioneren van de interne risicobeheersing- en controlesystemen

• de financiële informatievoorziening door Wooncompagnie en derden

• de naleving van de aanbevelingen van de externe accountant

• de treasury-activiteiten

De leden van de auditcommissie spraken in 2012 in vijf vergaderingen met de directeur-bestuurder, de manager M&B en de treasurydeskundigen. In deze gesprekken kwamen onder andere de volgende onderwerpen aan de orde:

• herziening meerjarenbegroting 2012-2016

• derivaten

• treasury jaarplan 2012

Page 12: Jaarverslag Wooncompagnie 2012

WooncompagnieJaarverslag 20128

• managementletter PWC

• RJ 645: waardering vastgoed

• jaarrekening en jaarverslag 2011 alsmede het rapport van bevindingen PWC

• herziening woningwet

• kaderbrief 2013

• treasurystatuut, investeringstatuut

• regeerakkoord

• risicomanagement

• integriteitsbeleid

• auditagenda 2013

• evaluatie dienstverlening externe accountant,

• evaluatie functioneren auditcommissie

• controleplan 2012 PWC

• jaarplan 2013 en begroting

De reguliere onderwerpen zoals ‘in control informatie’ en ‘4 maandsrapportages’ stonden periodiek op de agenda van de auditcommissie.

De remuneratiecommissieMevrouw Arina van Damme en de heer Koos Parie (voorzitter) hebben namens de Raad van Commissarissen zitting in de remuneratiecommissie. Tot de taken van de remuneratiecommissie behoren onder andere:

• het werven, selecteren en voordragen van leden van de RvC en bestuurder

• het bezoldigingsbeleid betreffende de leden van de RvC en bestuurder

• het voeren van het jaarlijkse beoordelingsgesprek en het voortgangsgesprek met de bestuurder

• het voorbereiden van het jaarlijkse evaluatiegesprek inzake het functioneren van de RvC

De remuneratiecommissie heeft in 2012 met de bestuurder het voortgangsgesprek en het beoordelingsgesprek namens de Raad gevoerd. Zowel de voorbereidingen voor de gesprekken als de terugkoppeling zijn gedocumenteerd. De Raad en de bestuurder willen voor 2013 dezelfde werkwijze toepassen. De WNT zal voor het beloningsdeel in 2013 als uitgangspunt dienen.

IntegriteitWooncompagnie kent sedert 2008 een integriteitscode. Deze gedragscode geeft richting aan de afwegingen die medewerkers dagelijks

moeten maken in hun relatie met de huurders van Wooncompagnie, leveranciers, belanghouders, bedrijfseigendommen en met elkaar. Wooncompagnie is in 2012 gestart met het invoeren van een integriteitsscreening bij het aannemen van nieuwe managers. In het verslagjaar is met drie verschillende screeningsmethoden ervaring opgedaan. Op basis van die ervaringen zal in 2013 een verdere uitrol plaatsvinden. Daarnaast beschikt Wooncompagnie over een klokkenluidersregeling. Over de werkzaamheden van de klachtencommissie heeft het bestuur bij bespreking van het jaarverslag verslag gedaan.De Raad stelt vast dat gedurende het verslagjaar het toezicht is uitgevoerd volgens de regels die daarvoor gelden. De eigen onafhankelijkheid is gewaarborgd. Er is in 2012 geen sprake geweest van situaties van tegenstrijdig belang tussen de leden van de Raad van Commissarissen en Wooncompagnie.

De werkwijze van de RaadBinnen de Raad zijn juridische, financiële, volkshuisvestelijke en maatschappelijke expertises vertegenwoordigd in een geest van ondernemen; de leden zijn zowel in de private als in de publieke sector werkzaam. De leden van de Raad kennen het werkgebied van de corporatie en opereren als team. De sfeer binnen de Raad is collegiaal en constructief, waarbij ieder van de commissarissen de ruimte krijgt én neemt die voor een goede uitoefening van de toezichtrol vereist is. De zelfevaluatie 2012 is door de leden van de Raad als zeer constructief en positief ervaren. De aandachtgebieden uit de zelfevaluatie 2011 hebben in 2012 bijgedragen aan het nog beter functioneren van de Raad en bestuurder.

De toegenomen druk op toezicht en de verhoogde aandacht voor verantwoording worden door de leden van de Raad ingevuld als ambitie om de taken nog beter uit te voeren. De kernwaarden van Wooncompagnie zijn hierbij illustratief: betrouwbaar, nuchter, transparant en benaderbaar.

Op de website is het door de Raad gehanteerde toezichtkader te vinden. Dit toezichtskader is in 2012 wederom voor één jaar vastgesteld. Op de website is tevens het toetsingskader te vinden, samen met alle overige documenten die alle in het verslagjaar zijn aangepast aan de vigerende governancecode.

Page 13: Jaarverslag Wooncompagnie 2012

WooncompagnieJaarverslag 2012 9

De Raad heeft de aanbevelingen uit 2011 in het verslagjaar 2012 uitgevoerd. In de besturingsgids 2013, welke in 2012 geactualiseerd is door de organisatie en besproken in de Raad, wordt op toegankelijke en transparante wijze helderheid verschaft over de taken en bevoegdheden, de planning & control cyclus en de governance.

De werkzaamheden van de RaadDe Raad is in 2012 in acht reguliere vergaderingen met de directeur-bestuurder bijeengekomen. Vaste onderwerpen werden gevormd door:

• jaarstukken over 2011

• meerjarenplanning en begroting 2013

• activiteiten auditcommissie

• vier maandsrapportages

• beoordeling bestuurder

• zelfevaluatie RvCIn aanwezigheid van de accountant werd op 25 juni 2012 de jaarrekening 2011 goedgekeurd.

Buiten de vaste onderwerpen is tijdens de bijeenkomsten structureel agendaruimte gemaakt om Raad en bestuurder, deels met management, sparringruimte te bieden voor strategische vraagstukken. Bij twee besprekingen zijn locaties in het werkgebied bezocht. Het Koersdocument, samenwerking met andere partijen, financiële gezondheid, investeringsbesluiten en maatschappelijke ontwikkelingen zijn voorbeelden van genoemde strategische thema’s.

De Raad wordt mondeling en schriftelijk geïnformeerd. De informatie bestaat onder andere uit externe rapportages en correspondentie van WSW, CFV, het ministerie, de accountant en de fiscaal adviseur. Verder worden interne notities en onderzoeken, waaronder audits, die voor het functioneren van Wooncompagnie relevant zijn in de informatievoorziening betrokken. De leden van de Raad vullen hun toezichthoudende rol actief in door ook op andere wijze de informatie ‘uit het veld’ te verkrijgen. De Raad stelt vast dat zij haar toezichthoudende taak in onafhankelijkheid heeft kunnen vervullen en dat zij zonder terughoudendheid de daartoe benodigde informatie verkreeg. De Raad wordt door de directeur-bestuurder proactief geïnformeerd en waardeert de kritische opstelling van de directeur-bestuurder daarbij.

Algemene indrukkenDe wereld voor de corporatiesector kwam er in 2012 weer anders uit te zien, zoals dat voor de gehele maatschappij en de huurders van Wooncompagnie in het bijzonder ook het geval was. Wooncompagnie heeft dat goed begrepen en is actief aan de slag gegaan met de veranderingen. Wat betekent dit alles voor de visie, de missie en vooral de opdracht? Op alle fronten is met bewoners, belanghouders en medewerkers gesproken over deze vraag. In een relatief korte tijd is op grondige wijze de veranderende horizon voor Wooncompagnie in kaart gebracht en konden er nieuwe gefundeerde keuzes worden gemaakt. Het Koersdocument beschrijft dit uitstekend. Wooncompagnie heeft de lijn naar 2016 uitgezet met ruimte om mee en tegenvallers in kosten en opbrengsten te kunnen pareren.

OrganisatieontwikkelingIn het verslagjaar heeft Wooncompagnie de samenwerking binnen Trevin opgezegd. De bijdragen aan de doelstellingen en het resultaat van Wooncompagnie bleef onder de verwachtingen.De veranderende omstandigheden, zoals beschreven in het Koersdocument, leiden tot een heroriëntatie op de toekomst. Aandacht voor de kerntaken, de kernorganisatie, de bedrijfsvoering en wat dit vraagt van management en medewerkers wordt in alle functies een plaats gegeven, ook al is het even wennen. De Raad is hier van nabij bij betrokken en spreekt haar waardering uit voor de professionele wijze waarop bestuurder, medewerkers en ondernemingsraad aan het Koersdocument hebben bijgedragen.

Honorering directeur-bestuurderDe honorering van de directeur-bestuurder, de heer J.W. (John) Hendriks, 1951, werkzaam bij Wooncompagnie sinds 1998), bedraagt € 146.576 (periodiek betaalde beloningen) en € 43.760 (pensioendeel). (2011: € 157.666 respectievelijk € 43.297). De daling ten opzichte van 2011 komt voort uit het niet langer privé gebruiken van de zakelijke auto. De beloningsstructuur (met een vast salaris en een beoordelingsafhankelijke stijging van 0,2% of 4%) is in het verslagjaar ongewijzigd gebleven. De jaarlijkse salarisstijging wordt door de volledige Raad vastgesteld.

Page 14: Jaarverslag Wooncompagnie 2012

WooncompagnieJaarverslag 201210

Tot slotDe financiële en politiek maatschappelijke ontwikkelingen hebben – ook – in 2012 de agenda van Wooncompagnie sterk beïnvloed. Wooncompagnie heeft daarop geanticipeerd in de vorm van het Koersdocument. Een nieuwe verkenning van de kansen en mogelijkheden in het werkgebied. In combinatie met de visie en de missie van Wooncompagnie, gedragen door belanghouders, bewoners en medewerkers, geeft dit document richting aan de periode 2013-2016. De wetenschap dat nieuwe keuzes voor de komende jaren voldoen aan de herijkte doelstellingen geeft rust en vertrouwen. In de huidige economische context behoudt Wooncompagnie immers ruimte voor ambities ook al zijn deze soberder.

De Raad heeft in haar contacten binnen Wooncompagnie, bestuurder, management en medewerkers, ervaren dat de gedegen analyse van de opgave waarvoor Wooncompagnie de komende jaren staat gepaard gaat met een grote mate van bereidheid om de nieuwe koers uit te voeren. De Raad heeft hierin het volste vertrouwen.

Namens de Raad van Commissarissen,J.F.T. Quick, voorzitter

Page 15: Jaarverslag Wooncompagnie 2012

WooncompagnieJaarverslag 2012 11

3. Verslag Samenwerkende Huurdersorganisaties (SHO)

Structuur van de SHOIn 2001 zijn De Wooncompagnie te Schagen en ROAC Huisvesting te Purmerend gefuseerd tot Stichting Volkshuisvestingsgroep Wooncompagnie. Na de fusie zijn de Huurderskoepel Schagen en Omstreken (HUKO) en huurdersvereniging De Vijfhoek met elkaar in gesprek gegaan. Na uitvoerig overleg is besloten om zelfstandig te blijven functioneren. Het besluit om zelfstandig te blijven is ingegeven door het feit dat er nogal grote verschillen zijn in de verenigingscultuur tussen de beide verenigingen. Waar bij de Huurderskoepel het algemene bestuur direct betrokken was bij alle vormen van de besluitvorming, is dit bij De Vijfhoek niet het geval en heeft het dagelijks bestuur vrijwel volledig mandaat. Het DB legt achteraf verantwoording af aan het algemene bestuur van de vereniging.Hoewel de HUKO en De Vijfhoek niet gefuseerd zijn, is er wel een samenwerkingsovereenkomst gesloten waarin de voorwaarden voor de samenwerking worden beschreven. Tussen beide huurdersorganisaties vindt regelmatig overleg plaats, overleggen zij samen met het management van Wooncompagnie over alle zaken die voor de huurders van belang zijn en geven zij samen een reactie op adviesaanvragen. Dit samenwerkingsverband functioneert officieus onder de naam Samenwerkende Huurdersorganisaties (SHO).

Samenstelling van het bestuur van de HUKO eind 2012:

• Dhr. H. van Gameren Voorzitter

• Dhr. A. A. J. Deutekom Vicevoorzitter en Penningmeester

• Dhr. R. F. W. Dekker Secretaris

• Dhr. P. Grippeling Lid

• Dhr. Ch. v.d. Voort Lid

• Dhr. N. Beers Lid

• Dhr. R. Hoekenga Lid

• Dhr. J. M. Hof Lid

• Dhr. T. Bronke Lid

• Mevr. A. Mol Lid

Samenstelling De Vijfhoek eind 2012:

• Dhr. B. Roselaar Voorzitter

• Dhr. G. Lek Vicevoorzitter

• Dhr. Th. N. Appelman Secretaris

• Dhr. F. J. de Ronde Penningmeester

TijdsbeslagDe tijdsbelasting is voor de bestuursleden van De Vijfhoek en de HUKO in 2012 aanzienlijk toegenomen. Voornaamste reden daarvoor is desastreuze, visieloze en steeds wijzigende regeringsbeleid. De bestuursleden moeten zich continu inlezen in de ontwikkelingen en de mogelijke gevolgen van de beleidsvoornemens. Dit leidt ook tot extra overleggen met de directie van Wooncompagnie, met de Woonbond en met onze leden.

Overleg management WooncompagnieIn 2012 hebben vier reguliere vergaderingen plaatsgevonden en daarnaast een thema bijeenkomst over de evaluatie van het energiebeleid. De relatie tussen de SHO en de directie van Wooncompagnie ervaren wij als zeer goed. Hoewel we het niet altijd met elkaar eens zijn, is er ruimte om een open discussie met elkaar te voeren in gelijkwaardigheid en met respect voor elkaar. De directie van Wooncompagnie spant zich in om tijdig en volledig de relevante stukken aan te leveren. In de meeste gevallen worden wij in een vroeg stadium bij zaken betrokken. In de reguliere vergaderingen kwamen onder andere de volgende onderwerpen aan de orde:

• jaarplan en meerjarenbegroting

• ontwikkelingen binnen de sector

• aanbestedingsbeleid

• huurbeleid

• koersdocument Wooncompagnie

• adviesaanvraag huurverhoging

• Trevin

• overname woningen AWM

• Wonen 4.0

• toekomst bewonersparticipatie

• kosten huismeester

• KWH-duurzaamheidslabel

• streefhuurbeleid

• regeerakkoord

• mogelijke fusie Wherestad

• betaalbaarheid

Page 16: Jaarverslag Wooncompagnie 2012

WooncompagnieJaarverslag 201212

In 2012 heeft de SHO herhaaldelijk haar zorgen geuit over de betaalbaarheid voor de huurder. De betaalbaarheid is inmiddels ons hoofdthema geworden. Bij alle beleidsvoornemens van Wooncompagnie is de betaalbaarheid het belangrijkste item waar we ons advies op baseren. Wij bemerken dat steeds meer huurdersorganisaties op deze lijn zitten, al kunnen we wel constateren dat wij daar wel trendsetter in zijn geweest. In toenemende mate bereiken ons signalen uit onze achterban over huurders die nog nauwelijks financieel kunnen rondkomen. In het overleg met het management proberen we deze signalen steeds vaker te staven en te onderbouwen met cijfers van het NIBUD en het CPB.

In 2012 leek de mogelijkheid te ontstaan voor een inkomensafhankelijke huurverhoging. De SHO zou hebben ingestemd met een hogere huurverhoging voor huishoudens met een inkomen hoger dan 43.000 euro als dat een gematigder huurverhoging zou hebben betekend voor de huurders met een lager inkomen. Wooncompagnie heeft echter vlak voordat definitief bleek dat de huurverhoging in 2012 inflatievolgend zou zijn voor iedereen, zelf afgezien van een inkomensafhankelijke huurverhoging. Daarmee was ‘de druk eraf ’ en deze huurverhoging geen intensief onderwerp van gesprek meer.

Op 28 juni 2012 hebben voormalig minister Spies, Aedes, de Woonbond en Vastgoed Belang het geactualiseerde Koepelconvenant Energiebesparing Gebouwde Omgeving ondertekend. Als het convenant is uitgevoerd, hebben de 2,4 miljoen corporatiewoningen in 2021 gemiddeld energielabel B. Hoewel wij het verbeteren van de energetische kwaliteit van woningen belangrijk vinden, zijn wij toch in gesprek gegaan met de Woonbond of deze ambitie wel de juiste is. De SHO ziet de betaalbaarheid als een steeds prominenter speerpunt. Het verbeteren van het energielabel betekent ook een huurverhoging, zo niet direct dan wel bij mutatie. Wij zien dan ook liever dan woningen met een zeer slecht label worden verbeterd naar bijvoorbeeld een C-label. Daar zit de grootste besparing voor de huurder. Verdere verbetering naar een B-label betekent een forse toename van de WWS-punten terwijl de extra besparing voor de huurder niet zo groot meer is.

In 2012 is een traject opgestart om de participatie te intensiveren en verbeteren. Om te ervaren hoe de participatie bij andere corporaties is geregeld, zijn wij met een afvaardiging van het management van Wooncompagnie op werkbezoek geweest bij een corporatie in Friesland. De SHO en Wooncompagnie hebben een verschillend beeld hoe de participatie idealiter vormgegeven zou moeten worden. Wooncompagnie is van mening dat een verenigingsstructuur niet meer past in deze tijd en is van mening dat de vertegenwoordiging van de huurders nu te eenzijdig is samengesteld als het gaat om leeftijd, afkomst en geslacht. Zowel De Vijfhoek als de HUKO hechten echter een groot belang aan de huidige verenigingsstructuur. Wel maken wij ons zorgen over de moeite die het ons kost om nieuwe leden te werven en huurders enthousiast te maken voor een actieve rol in de bewonersparticipatie. Ondanks dit verschil van inzicht zien we ook gedeelde belangen en verbeterpunten als het gaat om de participatie. In 2012 is dan ook een werkgroep van start gegaan, bestaande uit drie leden van de HUKO, twee leden van de Vijfhoek en drie medewerkers van Wooncompagnie. Medio 2012 zal deze wekgroep met voorstellen komen hoe de participatie geïntensiveerd en kwalitatief verbeterd kan worden.

De themabijeenkomst stond in het teken van het energiebeleid. Bij deze tussentijdse evaluatie van het energiebeleid van Wooncompagnie hebben wij onze zorgen over de betaalbaarheid geuit. Daarnaast heeft Wooncompagnie naar onze mening teveel geïnvesteerd in glas en te weinig in andere zaken. Daarnaast is teveel geïnvesteerd in geometrische verwarming. Wij menen dat dit op woning- of blokniveau een te dure investering is en alleen interessant wordt als het op wijkniveau kan worden gerealiseerd.

De SHO is nog in afwachting hoe Wooncompagnie omgaat met onze bevindingen. In 2013 krijgt dit onderwerp dan ook een vervolg.

Op 12 november is er een bijeenkomst geweest met alle huurdersverenigingen van Wooncompagnie. Aan de hand van stellingen is gesproken over zaken die input gaven voor het koersdocument.

Page 17: Jaarverslag Wooncompagnie 2012

WooncompagnieJaarverslag 2012 13

Overleg Raad van Commissarissen WooncompagnieIn 2012 liep de zittingstermijn af van een van de twee leden van de RvC die op voordracht van de huurdersorganisaties zitting hebben in de RvC. Op voordracht van de SHO is de heer Han Quick in 2012 herbenoemd voor een tweede termijn.

De SHO heeft in 2012 twee keer overleg gevoerd met de RvC van Wooncompagnie. Ook deze overleggen verliepen in een goede en open sfeer. Ook tijdens deze overleggen is onze zorg om de betaalbaarheid een hoofdthema geweest. Gesproken is over een matiging van het huurbeleid in relatie tot het terugbrengen van het investeringsvolume en de bedrijfslasten. Daarnaast is gesproken over de activiteiten die Wooncompagnie wel en niet zou moeten oppakken. Wat betreft de SHO zou Wooncompagnie zich nog meer kunnen en moeten richten tot haar kerntaak. Investeringen in Maatschappelijk (zorg)vastgoed en het publieke domein behoren daar wat ons betreft niet bij.

WoonbondIn 2012 zijn de voorzitters van de HUKO en De Vijfhoek naar de jaarlijkse Woonbondsdag geweest. Dit jaar was het thema ‘Energie’. Aan de orde kwamen een aantal corporaties die het het beste deden als het gaat om het energiebeleid. Inzichtelijk werd gemaakt welke maatregelen zij zoal namen en hoe werd omgegaan met een eventuele huurverhoging of aanpassing van de streefhuur. Daarnaast zijn de voorzitters op een cursus geweest van de Woonbond. Tijdens deze cursus is ook een discussie gevoerd over het volkshuisvestingsbeleid waar een aantal politici bij aanwezig was. In 2012 hebben Vereniging Eigen Huis, de Woonbond, Aedes, NVM, VBO Makelaar en Vastgoed Pro de handen ineen geslagen met een gezamenlijk plan: Wonen 4.0. Volgens de opstellers zorgt Wonen 4.0 voor een integrale en noodzakelijke hervorming van de woningmarkt zodat deze weer goed gaat functioneren. Wij hebben ons verbaasd over het feit dat de Woonbond zich achter dit plan heeft geschaard en hebben hier dan ook, met name richting de Woonbond, fel tegen geageerd. Wonen 4.0 borgt op geen enkele manier de betaalbaarheid. Het voorziet zelfs in een verhoging van de huren terwijl zeker in deze tijden het borgen van de betaalbaarheid het speerpunt zou moeten zijn.

Vooruitblik 2013De verwachting is dan ook dat 2013 weer een druk jaar zal worden. De betaalbaarheid blijft een onderwerp waar wij ons erg op zullen richten en tijdens de overleggen met Wooncompagnie op blijven wijzen. Voorstellen die wij ter advisering voorgelegd krijgen, zullen we altijd toetsen op dit onderwerp. Hoewel wij bemerken dat het management van Wooncompagnie steeds meer het besef heeft dat voor veel huurders de financiële rek er echt uit is, hebben we de indruk dat deze ‘sense of urgency’ op de werkvloer nog niet voldoende is.

Page 18: Jaarverslag Wooncompagnie 2012

WooncompagnieJaarverslag 201214

4. Verslag Ondernemingsraad

Samenstelling ondernemingsraad Conform het reglement bestaat de ondernemingsraad van Wooncompagnie uit zeven leden die worden gekozen door en uit de volgende kiesgroepen:

• twee leden door en uit vestiging Schagen

• twee leden door en uit vestiging Purmerend

• twee leden door en uit de centrale vestiging (hoofdkantoor Hoorn)

• één lid wordt gekozen door en uit de gehele organisatie (in een tweede verkiezingsronde)

De leden worden benoemd voor een periode van vier jaar. Om de twee jaar treden twee leden af, met dien verstande dat er nooit twee leden uit dezelfde kiesgroep tegelijk aftredend zijn. In elke derde verkiezingsperiode zijn drie leden aftredend. De aftredende leden zijn direct herkiesbaar.

In 2012 is de samenstelling van de ondernemings-raad niet gewijzigd.

TijdsbelastingDe ondernemingsraad heeft het afgelopen jaar wederom afspraken met de directie gemaakt over de te besteden tijd aan OR-werk. Elke week is er voor elk OR-lid vier uur gereserveerd. Indien dit voor de eigen functiegerelateerde werkzaamheden of de werkzaamheden van directe collega’s leidt tot een te grote belasting, is de leidinggevende bevoegd deze vier uur per week opvullen.

In principe gebruiken de leden de donderdagochtend voor OR-gerelateerde werkzaamheden, inclusief vergaderen. Deze afspraak geeft duidelijkheid aan de ondernemingsraad maar vooral ook duidelijkheid aan de overige medewerkers van de organisatie.

Ongeplande tijdsbelastingIn 2012 is er door de ondernemingsraad extra tijd besteed aan de afbouw van Trevin, de inrichting van de afdelingen I&A, BA en Vastgoed en de doorontwikkeling van FD.

De ondernemingsraad heeft met de twee openstaande vacatures in 2012 met een onvolledige bezetting gefunctioneerd. Daarnaast heeft één van de vijf leden het OR-werk na een lange periode van afwezigheid in maart 2012 weer kunnen oppakken. In november 2012 hebben twee OR-leden het OR-werk tijdelijk door privéomstandigheden stop moeten zetten. De onvolledige bezetting en de vele ontwikkelingen binnen de organisatie heeft ertoe geleid dat de tijdsbelasting voor de actieve OR-leden in 2012 wederom fors was en heeft geleid tot een extra tijdsbelasting van circa 125 uur per lid.

Cursusdagen De ondernemingsraad heeft in 2012 het leiderschapstraject onder begeleiding van een extern adviseur voortgezet. De OR-leden hebben zowel in het collectief als individueel een aantal gesprekken gevoerd met de extern adviseur. Een

Samenstelling van de OR per 31 december 2012

Functie Naam Kiesgroep Taken

Voorzitter Peter Cornielje Hoorn Organisatie & Samenwerking

Secretaris Ingeborg van den Bergh Hoorn Communicatie & Organisatie

Vice-voorzitter / notulist Hanneke van Ofwegen Hoorn Personeelsbeleid / ARBO

Lid Silvan Wiersma Schagen Communicatie & Samenwerking

Lid Ad Bruinsma Purmerend

Lid Vacature Purmerend

Lid Vacature Schagen

Page 19: Jaarverslag Wooncompagnie 2012

WooncompagnieJaarverslag 2012 15

en ander heeft ertoe geleid dat de OR een andere werkwijze heeft geïntroduceerd om beter te kunnen inspelen op de ontwikkelingen binnen de organisatie.

De ondernemingsraad maakt zich zorgen om het gebrek aan animo onder de collega’s om zich aan te melden voor de ondernemingsraad. Onderdeel van de nieuwe werkwijze is dan ook om actiever in gesprek te gaan met individuele medewerkers of groepen van medewerkers. In 2012 heeft de ondernemingsraad de nieuwe werkwijze gepresenteerd aan de medewerkers door een aantal bijeenkomsten te organiseren. Daarnaast is intensief gesproken met de betrokken medewerkers van de afdelingen I&A, M&B, Vastgoed en FD. Ook heeft de ondernemingsraad vaker berichten op intranet geplaatst waarin medewerkers zijn geïnformeerd over de stand van zaken van de onderwerpen waar de ondernemingsraad zich mee bezig houdt.

Vergaderstructuur en onderwerpenDe ondernemingsraad heeft in 2012 onderling twintig keer vergaderd en acht keer formeel met de directie overleg gevoerd. Daarbij is eenmaal een afvaardiging van de Raad van Commissarissen aanwezig geweest. Tijdens deze vergadering is onder andere aan de orde gekomen:

• terugblik 2011, stand van zaken en vooruitblik 2013

• Kadernotitie

• ontwikkelingen in de sector

• collegiale ondersteuning

Daarnaast heeft de ondernemingsraad op verzoek van de Raad van Commissarissen eenmaal overleg gevoerd met de Raad van Commissarissen zonder de aanwezigheid van de directeur-bestuurder. Tijdens dit overleg is onder andere de samenwerking en relatie met de directeur-bestuurder besproken. De ondernemingsraad heeft het als zeer positief ervaren dat in 2012 het contact met de Raad van Commissarissen net als in 2011 wat intensiever is geweest dan in voorgaande jaren. De overleggen verliepen in een open en transparante sfeer.

Tijdens de overige zeven vergaderingen met de directie en de onderlinge overleggen kwam in 2012 onder andere aan de orde:

• afbouw van Trevin

• doorontwikkeling Vastgoed

• overname bezit AWM

• werkdruk

• beleid ziekteverzuim

• verlofstuwmeren

• beleid diverse vormen van verlof

• beoordelingssystematiek

• ARBO

• collectieve vrije dagen

• diverse concepten van functieomschrijvingen in het kader van de doorontwikkeling

• opleiding en ontwikkeling

• bereikbaarheidsdienst

• plaatsingsprotocol

• gereedschapsvergoeding

• tijdelijke dienstverbanden

• mobiel werken

Ook de overleggen met de directeur-bestuurder heeft de ondernemingsraad wederom als positief ervaren. De sfeer is informeel, open en transparant. De informatieverstrekking is ruim voldoende en geschiedt in een vroegtijdig stadium. Daarnaast verlopen de contacten niet alleen via de directeur-bestuurder maar ook direct via de afdeling P&O en de overige managers. De ondernemingsraad heeft in 2012 zelfs een verbetering in de contacten waargenomen. We weten elkaar steeds beter te vinden waarbij ieder zijn verantwoordelijkheden in acht blijft nemen. De ondernemingsraad ervaart dit als zeer positief. Het vroegtijdig betrekken leidt ertoe dat de ondernemingsraad en het bestuur het proces samen doorleven en de ondernemingsraad gaandeweg het proces initiatief kan nemen.

AdviezenDe ondernemingsraad heeft in 2012 drie adviezen voorgelegd gekregen:

• inrichting van de afdeling I&A

• inrichting FD

• versterking financiële functies

• overdracht zakelijke telefonie naar afdeling TIP (vervolg 2011)

Met betrekking tot de inrichting van de afdeling I&A heeft de ondernemingsraad, na gesproken te hebben met de medewerkers van de afdeling, een positief advies afgegeven. Tevens heeft de ondernemingsraad een positief advies afgegeven over de inrichting van de afdeling FD, op één

Page 20: Jaarverslag Wooncompagnie 2012

WooncompagnieJaarverslag 201216

onderdeel na. Dit onderdeel zal in 2013 afgerond worden. De advisering over de versterking van de financiële functies bestaat uit twee delen. Over het eerste deel is door de ondernemingsraad in 2012 een positief advies afgegeven. Over het tweede deel is begin 2013 een positief advies afgegeven. Wel heeft de ondernemingsraad haar zorgen uitgesproken over het veranderingsproces. Dit heeft ertoe geleid dat is afgesproken om dit proces na een jaar te evalueren.

Over de overname van het bezit van AWM heeft de ondernemingsraad geen advies afgegeven. Omdat deze overname slechts een kleine hoeveelheid woningen betrof, was er geen sprake van eventuele noemenswaardige financiële consequenties voor de organisatie die een gezonde bedrijfsvoering in gevaar zouden kunnen brengen.

Instemming In 2012 heeft de ondernemingsraad instemming verleend op het instemmingverzoek met betrekking tot het beleid van de diverse verlofsoorten. Met betrekking tot de bereikbaarheidsdienst heeft de ondernemingsraad voorlopige instemming verleend, omdat dit traject een pilot betreft. De pilot wordt in 2013 geëvalueerd, waarna de ondernemingsraad al dan niet definitieve instemming zal verlenen. Overigens is met betrekking tot de bereikbaarheidsdienst en de achtervang meldkamer conform de CAO sprake van een omzetting van een ‘kaderbepaling’ naar een ‘vangnetbepaling’.

InitiatiefDe ondernemingsraad heeft in 2012 één keer gebruik gemaakt van het initiatiefrecht. Met betrekking tot de inrichting van de afdeling FD heeft de ondernemingsraad intensief met de betrokken medewerkers gesproken en een voorstel over een mogelijk nieuwe inrichting aan de directie voorgelegd. Dit voorstel is grotendeels gehonoreerd.

Vooruitblik 2013De ondernemingsraad verwacht dat 2013 wederom een druk jaar wordt. De ondernemingsraad zal zich moeten inspannen om de nieuwe werkwijze vast te houden. Daarnaast zullen de afronding van de versterking van de financiële functies en het plaatsingsprotocol veel tijd in beslag nemen. Ook

zal in 2013 met het nieuwe beoordelingssysteem worden gewerkt. Als Wooncompagnie daadwerkelijk overstapt op het nieuwe beoordelingssysteem, heeft de ondernemingsraad instemmingsrecht over de honorering.

In mei 2013 worden OR-verkiezingen gehouden. De verkiezingen worden georganiseerd omdat de ondernemingsraad te kampen heeft met een structurele onderbezetting. Daarbij komt dat voor drie OR leden de vier zittingsjaren erop zitten. De OR vindt het belangrijk om zich aan de kiesgroepen te houden, maar vindt het nog iets belangrijker dat de OR weer compleet is. Daarom kan het gebeuren dat het principe van kiesgroepen mogelijk wordt losgelaten om een complete ondernemingsraad met zeven leden te krijgen.

Page 21: Jaarverslag Wooncompagnie 2012

WooncompagnieJaarverslag 2012 17

Page 22: Jaarverslag Wooncompagnie 2012

WooncompagnieJaarverslag 201218

Wonen, zorg en welzijn

Een gouden driehoek Samen bereik je meer dan alleen. Sprekend voorbeeld is de samenwerking van Wooncompagnie met Woonzorggroep Samen en Wonen Plus Welzijn. Directeuren Hans Groenendijk en Peter de Wit vertellen hoe de verbinding tussen wonen, zorg en welzijn bijdraagt aan maximale maatschappelijke prestaties. ‘Samen staan we middenin de samenleving.’

De nieuwe eeuw was nog maar net aangebroken toen Wooncompagnie zich sterk maakte voor de start van Wonen Plus Welzijn in Schagen. Peter de Wit weet nog goed waarom: ‘Wooncompagnie zag toen al in dat zij zonder hulp nooit konden voorzien in de toenemende behoefte van seniorenwoningen, met alle zorgvraag van dien. We staken de koppen bij elkaar om antwoord te vinden op de vraag hoe we ouderen die thuis blijven wonen tóch kunnen voorzien van laagdrempelige hulp. Het antwoord vonden we in vrijwilligers. We begonnen met een klein clubje en minimale professionele ondersteuning. Inmiddels werken we met 35 vaste medewerkers en meer dan duizend vrijwilligers in drie gemeenten.’

Signaleren voor elkaarDe verbinding tussen Wooncompagnie en Wonen Plus Welzijn is diepgeworteld. Peter de Wit: ‘Wooncompagnie zit nog altijd in ons toezichthoudend bestuur. In de dagelijkse praktijk signaleren we veel voor elkaar. Wij met onze vrijwilligers, Wooncompagnie met hun onderhoudsploegen en woonconsulenten. We komen allemaal bij de mensen thuis en samen weten we beter wat waar speelt. Ook pakken we samen leefbaarheidsprojecten op.’

Betaalbaarheid onder drukHans Groenendijk herkent veel in het verhaal van Peter de Wit. Woonzorggroep Samen bestaat pas vijf jaar, maar de voorlopers hadden al contacten met Wooncompagnie. ‘Een deel van ons vastgoed is eigendom van Wooncompagnie. Tegenwoordig vinden we elkaar veel meer in de gezamenlijke betrokkenheid bij leefbaarheid in de kleine kernen. Woonzorggroep Samen levert zorg aan 55-plussers en heeft een sterke focus op de toekomst. De bevolkingsgroei stagneert terwijl het aantal ouderen fors toeneemt. De betaalbaarheid van zorg komt dus onder druk. Daarom spelen vrijwilligers ook een sleutelrol bij het waarborgen van goede zorg en leefbaarheid in de toekomst.’

‘Samenwerking is een kernuitgangspunt om te kunnen blijven functioneren’

Maatschappelijk presteren

Hans Groenendijk (l) en Peter de Wit

Page 23: Jaarverslag Wooncompagnie 2012

WooncompagnieJaarverslag 2012 19

Wonen in eigen wijk De drie organisaties denken samen veel na over oplossingen waarmee mensen langer zelfstandig thuis kunnen blijven wonen. ‘Mensen moeten bovendien zélf de regie in handen kunnen houden. Dat vraagt een heel andere manier van ouderenzorg. Daarom is samenwerking voor elk van ons een kernuitgangspunt om te kunnen blijven functioneren,’ vertelt Hans Groenendijk. ‘Een prachtig resultaat is Woon- en Zorgcomplex De Trambaan in Nieuwe Niedorp. Er wonen mensen met lichte zorgvraag tot mensen met zware dementie, maar ook fitte ouderen huren er. Alle woningen zijn uitgerust met alarmering; verpleging is altijd in de buurt. Men kan dus gewoon in zijn eigen wijk blijven wonen.’

Hét antwoord In het gezamenlijk ontwikkelde concept komen de specialismen van alle drie de organisaties samen: fijne woningen van Wooncompagnie, uitstekende zorgvoorzieningen van Woonzorggroep Samen en mensen van Wonen Plus Welzijn voor onder andere bewonersactiviteiten, boodschappenservice

en restaurantbeheer. Dit is hét antwoord op de toekomst. We zijn dan ook al gestart met gelijksoortige planontwikkeling in Anna Paulowna en Wieringenwerf ’, aldus Peter de Wit.

VerantwoordelijkheidDat de ketenpartners op het juiste spoor zitten, bewijst een brief met de visie van het kabinet op de toekomst van ouderenzorg: de burger mag er straks niet meer op vertrouwen dat de staat alles regelt. Hans Groenendijk: ‘Het lijkt wel of de bevolking dit zelf al aanvoelt: we zien steeds meer burgerinitiatieven op het gebied van informele zorg en ondersteuning. Men pakt de verantwoordelijkheid al op. Dat willen wij alle drie natuurlijk graag bevorderen. Dankzij de betrokkenheid bij ieders vakgebied en begrip voor elkaars uitdagingen komen we tot optimale oplossingen. De verbinding van wonen, zorg en welzijn is een gouden driehoek.’

www.wonenpluswelzijn.nlwww.wzgsamen.nl

Hans Groenendijk over Wooncompagnie als maatschappelijk partner: ‘Wooncompagnie gelooft in ons concept en durft hierin te investeren, ook nu de economie slecht is. Dít is onze visie en zó gaan we het doen! Dat is helder en werkt bijzonder prettig.’

Page 24: Jaarverslag Wooncompagnie 2012

WooncompagnieJaarverslag 201220

5. Maatschappelijk presteren

Als woningcorporatie hebben we een belangrijke maatschappelijke taak. Om in deze tijden van bezuiniging onze maatschappelijke prestaties op niveau te houden, sturen we meer dan voorheen op maatschappelijk rendement. In plaats van het plegen van generieke investeringen, leveren we meer maatwerk daar waar de behoefte het grootst is. Om dat te kunnen doen, moeten we weten wat er speelt in de kernen en buurten waar wij actief zijn. En daar hebben wij onze bewoners, maatschappelijke partners en de gemeenten hard bij nodig.

Wij vinden het belangrijk om helder te maken welke relatie wij hebben en willen hebben met gemeenten en onze maatschappelijke partners. Daarmee wordt duidelijk wat we voor elkaar kunnen betekenen. Als de relaties helder zijn, is ook duidelijk waar sprake zal zijn van informeren, afstemmen dan wel samenwerken. Vervolgens maken we concrete en resultaatgerichte afspraken en leggen deze bij voorkeur vast in (prestatie)afspraken en samenwerkings- of intentieovereenkomsten. De afspraken zijn wederkerig: wij verwachten dat ook andere partijen hun verantwoordelijkheid nemen. Uiteraard leggen wij tussentijds en achteraf verantwoording af. Over de wijze en frequentie daarvan maken wij concrete afspraken in de overeenkomsten.

Ook de bewoner wordt door Wooncompagnie gezien als een belanghouder. Immers: mensen maken wonen, de bewoners weten wat nodig is in buurten en wijken. We willen onze bewoners dan ook meer invloed geven op onze keuzes. Daar staat tegenover dat wij verwachten dat onze bewoners daar waar mogelijk ook hun eigen verantwoordelijkheid nemen.

5.1 Missie en Beleid

De woningvoorraad van Wooncompagnie is verspreid over de Kop van Noord-Holland, West-Friesland, Noord-Kennemerland en Stadsregio-Noord. We hebben daarom twee vestigingen, één in Schagen en één in Purmerend. De vestiging Purmerend heeft haar werkgebied in de gemeenten Beemster, Edam-Volendam, Landsmeer, Oostzaan, Purmerend, Schermer,

Waterland en Zeevang. De vestiging Schagen is actief in de gemeenten Harenkarspel, Hollands Kroon, Hoorn (Blokker), Medemblik, Opmeer (Hoogwoud), Schagen, en Zijpe. Per 1 januari 2013 zijn de gemeenten Harenkarspel, Schagen en Zijpe gefuseerd tot de gemeente Schagen.

Wooncompagnie, ooit begonnen als bouwer en verhuurder van huurwoningen, manifesteert zich nu met een bredere scope. Dit vanuit het besef dat het niet alleen om de kwaliteit van de woning gaat, maar ook om de kwaliteit van de buurten en kernen. Ook de externe relaties van Wooncompagnie worden breder en diverser: Naast de huurders en de gemeenten gaat het ook om andere wijkbewoners, zorginstellingen, welzijnsinstellingen, scholen, ondernemers, enzovoorts.

De kerntaak van Wooncompagnie is het bouwen en beheren van betaalbaar huurwoningen. We zijn een private organisatie met een publiek doel. Huurwoningen bouwen en beheren kan iedereen. Wat ons – en andere corporaties – bijzonder maakt is dat publieke doel: Betaalbare en kwalitatief goede woningen voor bewoners met lagere inkomens.

Den Helder

Hollands KroonHollands Kroon

•Wieringerwerf

•Kreileroord

•Middenmeer

Slootdorp•Wieringerwaard

OpmeerOpmeer

KoggenlandAlkmaar

SchermerSchermer

BeemsterBeemsterZeevangZeevang

HoornHoorn

BeverwijkVelsen

Heemskerk

Castricum

Heiloo

Bergen

LangedijkLangedijk Heer-hugowaard

Zaanstad

Wormerland

Graft-De RijpGraft-De Rijp

Amsterdam

Enkhuizen

Drechterland

StedeBroec

••

St. Maarten

•Waarland

Warmenhuizen

•Broek op Langedijk

Tuitjenhorn •

•Burgerbrug•

Nieuwe Niedorp

•Oude Niedorp

•Barsingerhorn •Kolhorn

•Lutjewinkel

••• ’t Veld

Zijdewind

SchagenSchagen

•Uitgeest

Legenda

Overzicht werkgebied

Hoofdkantoor

Wooninformatiepunt

Kern waar Wooncompagnie actief is

•Edam

•Broek in Waterland

•Zuiderwoude

• Ilpendam

•Watergang

•Marken

•Noordbeemster

•Kwadijk •Middelie

•• Warder

•Beets

Oosthuizen•Westbeemster

•Driehuizen

•Schermerhorn

•Grootschermer

• Oterleek

•Stompetoren

•Zuidschermer

•Middenbeemster

Zuidoostbeemster

St. Maartensvlotbrug

St. Maartensbrug

•••

Petten•

Oudesluis

Callantsoog •'t Zand

Texel

Edam-VolendamEdam-VolendamPurmerendPurmerend

WaterlandWaterland

Winkel

•Nibbixwoud

•Zwaagdijk-West•

Wognum

Blokker

•Spanbroek

•Hoogwoud

••LandsmeerLandsmeer

OostzaanOostzaanOostzaan Landsmeer

MedemblikMedemblik

Anna Paulowna

Dirkshorn

Schagerbrug

Page 25: Jaarverslag Wooncompagnie 2012

WooncompagnieJaarverslag 2012 21

De koers van WooncompagnieDe wereld om ons heen is flink veranderd ten opzichte van het moment dat wij ons ondernemingsplan ‘Thuis in de kern 2009-2012’ hebben vastgesteld. Een tussentijdse herijking in 2011 was dan ook noodzakelijk. Wooncompagnie wordt gedwongen zich meer en meer te richten op haar kerntaak: het bieden van huisvesting aan mensen die daar zelf niet in kunnen voorzien. Dat is ook de richting die de overheid voorstaat. In 2012 hebben wij hard gewerkt aan een vervolg van ons ondernemingsplan ‘Thuis in de kern 2009-2012’. Dit heeft geleid tot het koersdocument ‘Routeplanner in vier delen 2013-2016’. Bewust een koersdocument, omdat het in deze roerige tijden beter past om te volstaan met het vastleggen van een meerjarige koers. Vervolgens maken we jaarlijks in het jaarplan een doorvertaling maken van het koersdocument waarin we de concrete acties en inspanningen voor dat jaar beschrijven.

De missie en visie van WooncompagnieDe missie van Wooncompagnie vertelt ‘voor wie we wat waar doen’ en geeft richting aan onze activiteiten. Onze missie luidt als volgt:

“Wooncompagnie verhuurt betaalbare woningen aan mensen met een bescheiden inkomen of een bijzondere woonbehoefte en werkt samen met bewoners en partners aan aangenaam wonen op het Noord-Hollandse platteland.”

In onze missie staat het bieden van goede en betaalbare huisvesting centraal. Wij spannen ons in voor mensen met een bescheiden inkomen, met een zorgvraag en voor mensen die specifieke begeleiding of huisvestingsbehoeften hebben. Voor hen hebben wij een gevarieerd, kwalitatief goed en betaalbaar aanbod aan woningen en woondiensten. Aanvullend beschouwen wij het als onze opdracht om onze bewoners een aangename woonplek te bieden. Mensen moeten zich thuis voelen in hun huis en hun buurt. Die opdracht ligt niet bij Wooncompagnie alleen. De bewoners zijn eerstverantwoordelijk – alleen zij kunnen van een huis hun thuis maken – en samenwerking met overheden en zorg- en welzijnsorganisaties is essentieel. De samenstellende delen van onze missie lichten we hierna verder toe.

Mensen met een bescheiden inkomen

Bij het maken van afwegingen over onze woningvoorraad (investeringen, huurprijzen enzovoorts) kijken we anders dan een commerciële ondernemer zou doen. In plaats van naar de koopkrachtige vraag kijken we vooral naar de vraag van mensen die vanwege hun inkomen op de Noord-Hollandse woningmarkt beperkte keuzemogelijkheden hebben. Tot die groep behoren overal in ons werkgebied de mensen met een inkomen onder de grens van de Huurtoeslagregeling. Voor hen geldt dat er, buiten de sociale huursector, nauwelijks mogelijkheden zijn om een passende woning te vinden. Vanaf een modaal jaarinkomen, zien we dat de keuzemogelijkheden binnen ons werkgebied uiteen gaan lopen. In de kop van Noord-Holland is het, vanwege de lagere koopprijzen, eerder mogelijk om een woning te kopen dan in de woningmarkt rond Purmerend. Daar ontstaan pas bij jaarinkomens vanaf zo’n 45.000 euro reële mogelijkheden om een woning te kopen (rekenend met koopprijzen vanaf circa 180.000 euro en een financieringsmogelijkheid van vier maal het jaarinkomen). Deze marktverschillen komen in ons beleid tot uitdrukking. In het zuidelijk deel van ons werkgebied blijft er behoefte aan een verhoudingsgewijs omvangrijke sociale huursector, en is het van belang om die sector door verdelingsregels en doorstromingsbevordering zo doelmatig mogelijk te benutten. In het noordelijk deel kan de sociale huursector relatief kleiner zijn en is er minder reden om sterk te sturen op de verdeling.

Mensen met een bijzondere woonbehoefte

Tot de missie van Wooncompagnie behoort ook het huisvesten van mensen met een bijzondere woonbehoefte. Daartoe behoren verschillende groepen: fysiek gehandicapten, mensen die begeleiding nodig hebben bij het wonen, senioren die net wel of net niet hun zelfstandigheid kunnen behouden, mensen met een zorgvraag, licht dementerenden die het alleen niet meer redden, jongvolwassenen met een verstandelijke beperking enzovoorts. Ze hebben met elkaar gemeen dat alleen een dak boven het hoofd niet volstaat. Wooncompagnie geeft op verschillende manieren invulling aan dit missiestatement. We zijn proactief bezig met het geschikt maken van onze woningen voor mensen met bewegingsbeperkingen. We

Page 26: Jaarverslag Wooncompagnie 2012

WooncompagnieJaarverslag 201222

zijn benaderbaar voor kleinschalige initiatieven, bijvoorbeeld rond groepswonen voor ouderen. We zijn overal in ons werkgebied geworteld in het netwerk van wonen/welzijn/zorg. En we werken intensief samen met partners op het gebied van zorg en welzijn.

Samenwerken met bewoners en partners

Wij geloven in de zelfredzaamheid van onze bewoners. Huurders van Wooncompagnie zijn prima in staat om wat van hun leven te maken en tenminste hun woning en woonomgeving leefbaar te houden. Die verantwoordelijkheid nemen we niet van ze over. Wel bieden we waar nodig ondersteuning. Wooncompagnie zoekt voortdurend naar optimale invulling van het maatschappelijk ondernemerschap. De organisatie opereert daarbij binnen een netwerk van partners om haar missie te kunnen realiseren. De lijn die Wooncompagnie hierbij zoekt is die van samenwerking, waarbij de sterke punten van elkaar worden opgezocht en elke partij zijn verantwoordelijkheid kent en ook neemt. Om dit te bewerkstelligen, moeten we onze partners kennen en duidelijkheid scheppen in de wederzijdse verwachtingen.

Aangenaam wonen op het platteland

Wooncompagnie is een plattelandscorporatie. Wij hebben veel aandacht voor de identiteit, kleinschaligheid en kwaliteit van de dorpen en kernen. Ook omdat wij daar vaak de enige aanbieder van sociale huurwoningen zijn: een positie die verantwoordelijkheid schept. Wooncompagnie speelt in op de ontwikkelingen op het platteland, zoals de veranderende samenstelling van huishoudens en de stabiliserende dan wel krimpende omvang van de bevolking. De ontwikkeling van de buurten en kernen laat binnen ons werkgebied verschillen zien. In het noordelijk deel neemt het draagvlak voor voorzieningen sneller af. Toch zien we ook daar verschillen tussen de kernen die lang niet altijd objectief verklaard kunnen worden. Sommige woondorpen functioneren uitstekend terwijl elders de sociale samenhang onder druk staat. Wooncompagnie wil recht doen aan die verschillen. Er ligt geen blauwdruk; maatwerk en lokale betrokkenheid zijn vereist. Wooncompagnie neemt op basis van haar missie medeverantwoordelijkheid voor de ontwikkeling

van plattelandskernen. Ook hier geldt dat we de verantwoordelijkheid van bewoners, gemeenten en van andere partijen niet overnemen. We signaleren, ondersteunen en coördineren waar nodig maar kiezen altijd voor ‘aanspreken op eigen verantwoordelijkheid’ als eerste optie.

5.2 Relatie met bewoners

Wooncompagnie betrekt haar bewoners zoveel als mogelijk bij het beleid. Veelal gebeurt dit via vertegenwoordigers. Dit zijn huurdersorganisaties zoals de huurdersverenigingen en bewonerscommissies. Het is nu eenmaal onmogelijk elke individuele bewoner bij de beleidscyclus te betrekken. De meeste bewoners zouden dat bovendien niet eens willen. Individuele huurders die wel graag betrokken willen worden bij onze beleidsvorming, kunnen bijvoorbeeld deelnemen aan het klantenpanel (zie hoofdstuk 7).

Samenwerkende Huurders Organisaties (SHO)De SHO is een samenwerkingsverband tussen de Huurderskoepel Schagen en Omstreken, en Huurdersvereniging De Vijfhoek. De SHO is het officiële orgaan waaraan Wooncompagnie (gekwalificeerd) advies vraagt en informatie verstrekt conform de samenwerkingsovereenkomst en de overlegwet. De SHO voert overleg met de directeur-bestuurder. In 2012 hebben vier reguliere vergaderingen plaatsgevonden en een themabijeenkomst over de evaluatie van het energiebeleid. In de reguliere vergaderingen is onder andere gesproken over:

• jaarplan en meerjarenbegroting

• ontwikkelingen binnen de sector

• aanbestedingsbeleid

• huurbeleid

• koersdocument Wooncompagnie

• adviesaanvraag huurverhoging

• Trevin

• overname woningen AWM

• Wonen 4.0

• toekomst bewonersparticipatie

• kosten huismeester

• KWH duurzaamheidslabel

• streefhuurbeleid

• regeerakkoordOp 12 november is er een bijeenkomst geweest met

Page 27: Jaarverslag Wooncompagnie 2012

WooncompagnieJaarverslag 2012 23

alle huurdersverenigingen van Wooncompagnie. Aan de hand van stellingen is gediscussieerd over een aantal volkshuisvestelijke thema’s. De discussie heeft waardevolle input opgeleverd voor het koersdocument.

Huurdersbelangenverenigingen regio Schagen (Huko)De vestiging Schagen heeft in 2012 vijfmaal overleg gevoerd met de Huko. Tijdens de overleggen is gesproken over de ontwikkelingen in de regio en de voortgang van het jaarplan van de vestiging Schagen. In het voorjaar is bijeenkomst georganiseerd met alle huurdersverenigingen.Op projectbasis heeft de vestiging overleg met de lokale huurdersverenigingen, waarbij het vooral over renovatie en herstructureringsprojecten gaat.

Huurdersvereniging De VijfhoekIn 2012 is drie keer vergaderd met De Vijfhoek. Besproken onderwerpen waren onder andere:

• woonvisie Purmerend

• leefbaarheidsmonitor

• woningkrant SVNK

• woonzorgvisie Edam-Volendam

• jaarverslag geschillencommissie

• onderzoek Woonbond

• excursie

• woningtoewijzing SVNK

• bewonerscommissiesOp 27 juni 2012 zijn wij met de Vijfhoek op excursie geweest. Ditmaal bezochten wij diverse projecten in de wijk Weidevenne in Purmerend, waaronder enkele projecten van Odion. Medewerkers van Odion leidden ons rond en hebben ons bijgesproken over de ontwikkelingen aldaar.

Op 13 juni 2012 vond de jaarvergadering van de Vijfhoek plaats. Naast de vestigingsmanager Purmerend waren er diverse belangstellende huurders aanwezig. De Vijfhoek legde tijdens de vergadering verantwoording af over het afgelopen jaar.

Op 19 december 2012 zijn de vestigingssecretaresse en de vestigingsmanager Purmerend aanwezig geweest bij het Kerstdiner van de Vijfhoek.

BewonerscommissiesVestiging Purmerend telt acht bewonerscommissies, waarvan er zeven gezeteld zijn in Purmerend en een in Edam. Op één commissie na betreft het allemaal commissies van 55+ complexen. Dit jaar stond het onderwerp ‘afrekening servicekosten’ weer hoog op de agenda’s. Een transparante uitleg naar de klant ontbreekt vaak, en daar werken we dit jaar hard aan. Verder is een aantal centrale entrees opgefrist met bankjes, planten en kunst van Odion (doorlopende expositie). De woonconsulenten overleggen twee maal per jaar met de bewonerscommissies. In 2012 zijn onder andere de volgende onderwerpen besproken:

• jaarlijkse afrekening servicekosten

• de leefomgeving

• opfrissen van centrale entrees

• organiseren van activiteiten rondom feestdagen

• waar kan worden bezuinigd op kosten voor nutsvoorzieningen

Jaarlijks ondersteunen we de commissies als zij met voorstellen komen voor activiteiten die de sociale cohesie binnen het complex bevorderen. Daarnaast kunnen ze altijd gebruik maken van een vergaderruimte in ons pand, van kopieerfaciliteiten en kunnen ze onkosten voor postzegels en papier declareren.

De vestiging Schagen heeft geen structurele bewonerscommissies. Voor het renovatieproject 5220 Marktstraat/Havenstraat is een bewonerscommissie gestart die gedurende het project de belangen behartigt van de bewoners.

Page 28: Jaarverslag Wooncompagnie 2012

WooncompagnieJaarverslag 201224

5.3 Relatie met gemeenten

Bestuurlijk overleg en prestatieafsprakenWooncompagnie is voorstander van het maken van concrete afspraken. Bij voorkeur leggen we intenties en inhoudelijke en procesmatige afspraken vast in een convenant of prestatieafspraak. Eind 2012 heeft Wooncompagnie prestatieafspraken met alle gemeenten waar we positie van enige omvang hebben. Door de aanhoudende economische crisis en de ontwikkelingen in onze sector is wel gebleken dat gemeenten en corporaties terughoudend moeten zijn in het verder concretiseren van afspraken. De polsstok lijkt minder lang te zijn dan enkele jaren terug.

Passend bij een netwerkorganisatie, zoekt Wooncompagnie de afstemming en samenwerking met gemeenten actief op. We hebben elkaar nodig om onze doelen te bereiken. Met alle gemeenten is in het voor- en het najaar dan ook op bestuurlijk niveau overleg gevoerd:

• In Waterland is in 2012 met de corporaties en de gemeente gewerkt aan een nieuw volkshuisvestingsplan. Dit is op 30 oktober aan de gemeenteraad aangeboden. Daarna is gestart met het opstellen van nieuwe collectieve prestatieafspraken.

• Met de Gemeente Beemster is gesproken over de bouw en de locatie van seniorenwoningen. Daarnaast zijn wij in 2012 gestart met de voorbereidingen van een evaluatie van de prestatieafspraken.

• In Edam-Volendam is in 2012 een werkgroep (gemeente en corporaties) gestart met het vertalen van de woonzorgvisie in concrete acties. Tevens heeft een evaluatie van de prestatieafspraken plaatsgevonden.

• In Schermer zijn we met de gemeente en de Zorgcirkel in gesprek over de problemen rondom de exploitatie van het zorgcomplex de Horn in Schermerhorn. Met de gemeente en tal van andere partijen hebben wij diverse gesprekken gevoerd over zorg en welzijn en wordt gewerkt aan een vorm van samenwerking.

• In Zeevang heeft het bestuurlijk overleg vooral in het teken gestaan van de bijdrage van Wooncompagnie aan de realisatie van maatschappelijke projecten in ruil voor de

mogelijkheid om woningen te verkopen. De overeenkomst wordt naar verwachting begin 2013 getekend.

• In Purmerend is een werkgroep van start gegaan (gemeente en corporaties) om de in 2011 gezamenlijk opgestelde woonvisie te vertalen naar prestatieafspraken.

• Met de gemeenten Harenkarspel, Hollands Kroon, Medemblik, Schagen en Zijpe is in 2012 tweemaal bestuurlijk overleg gevoerd. Met wederzijdse waardering is afscheid genomen van de voormalige gemeenten Harenkarspel, Schagen en Zijpe. Met Hollands Kroon is dit overleg samen met de woningbouwverenigingen Anna Paulowna en Beter Wonen gevoerd.

• Met de totstandkoming van de nieuwe gemeenten Medemblik en Hollands Kroon wordt ook gewerkt aan nieuwe prestatieafspraken. Deze worden samen met de collega corporaties opgesteld. Na een de opstelling van een eerste concept is besloten de opstelling van de corporaties aan te scherpen en aan te sturen op afspraken op hoofdlijnen.

• In Medemblik heeft Wooncompagnie tezamen met de collega-corporaties De Woonschakel en Het Grootslag op ambtelijk niveau met de gemeente overleg gevoerd over nieuwe prestatieafspraken. Het concept van de prestatieafspraken zal in 2013 verder besproken worden. De gemeente en de corporaties hebben geen eensluidende visie op de ontwikkeling van de woningmarkt in de regio. De corporaties hebben daarom formeel kanttekeningen geplaatst bij de woonvisie van de gemeente.

• In de gemeente Hollands Kroon heeft Wooncompagnie samen met de woningbouwverenigingen Anna Paulowna en Beter Wonen concept prestatieafspraken opgesteld welke in 2013 met de gemeente besproken zullen worden. Om tot afspraken te komen is het van belang dat de woonvisie voor de gemeente Hollands Kroon beschikbaar is.

• De nieuwe gemeente Schagen is vanaf januari 2013 een feit. Het maken van nieuwe prestatieafspraken zal verder worden opgepakt als de woonvisie voor de gemeente gereed is.

Page 29: Jaarverslag Wooncompagnie 2012

WooncompagnieJaarverslag 2012 25

Bijeenkomst raadsleden Op 31 oktober heeft de vestiging Purmerend een bijeenkomst georganiseerd voor de raadsleden van gemeenten uit het werkgebied van vestiging Purmerend. De raadsleden zijn bijgepraat over actuele ontwikkelingen en de gevolgen daarvan voor Wooncompagnie. Daarnaast is de raadsleden inzicht verschaft in de financiële huishouding van

Wooncompagnie. De vestiging Schagen heeft in PWW-verband (Platform Woningcorporaties West-Friesland) een soortgelijke bijeenkomst georganiseerd voor de gemeenteraden in de regio West-Friesland. Beide bijeenkomsten zijn door de aanwezigen als zeer informatief ervaren.

Overzicht prestatie afspraken per gemeente

Gemeente Inhoud Status

Beemster

Doelgroepen (met name starters en mantelzorgers), samenstelling wonigvoorraad, grondprijs, rollende voorraad (nieuwbouw, kwaliteit op peil houden van de bestaande voorraad, verkoop) duurzaamheid en energie, samenwerking en overleg.

Gereed

Edam-Volendam

Doelgroepen, wonen en zorg, leefbaarheid en veiligheid, betaalbaarheid, kernvoorraad, ontwikkelingen woningvoorraad, verkoop, woonruimteverdeling, maatschappelijke opvang, schuldhulpverlening, ontruimingen en 2e kansbeleid, onderzoek en monitoring woningmarkt.

Gereed

Hollands Kroon

Doelgroepen, wonen zorg en welzijn, leefbaarheid, samenstelling woningvoorraad, betaalbaarheid en kernvoorraad, rollende voorraad, ontwikkelingen in en van de voorraad, huurbeleid, woonruimteverdeling, schuldhulpverlening en ontruiming, energiebeleid, investeringsafspraken.

Gereed

Harenkarspel

Doelgroepen, wonen en zorg, leefbaarheid, samenstelling woningvoorraad, betaalbaarheid en kernvoorraad, rollende voorraad, ontwikkelingen in en van de voorraad, huurbeleid, woonruimteverdeling, energiebeleid, investeringsafspraken.

Gereed

MedemblikBeleid ten aanzien van ouderen en starters, voorraad betaalbare huurwonigen, toewijzing van woningen, huurbeleid, verkoop van woningen, overleg met en inspraak van bewoners.

Gereed

PurmerendDoelgroepen, voorraadontwikkeling, kwaliteit van de leefomgeving, wonen zorg en welzijn., monitoring en overleg, begrip sociale huurwonig, grondprijs, onvoorziene omstandigheden.

Gereed

Schagen

Doelgroepen, wonen en zorg, leefbaarheid en veiligheid, samenstelling woningvoorraad, betaalbaarheid en kernvoorraad, rollende voorraad (nieuwbouw, kwaliteit bestaande voorraad op peil houden, verkoop), huurbeleid, woonruimteverdeling, maatschappelijke opvang, schuldhulpverlening en duurzaamheid.

Gereed

Schermer

Doelgroepen, wonen zorg en welzijn, vitaliteit, betaalbaarheid en kernvoorraad, ontwikkelingen in en van de voorraad, verkoop, huurbeleid, woonruimteverdeling, schuldhulpverlening en duurzaamheid.

Gereed

Waterland Betaalbaarheid, aanpak schaarste, oplossingen bieden in de woonbehoefte van speciale doelgroepen, samenwerking en overleg. Gereed

ZeevangOnderzoek en monitoring, doepgroepen, wonen en zorg, leefbaarheid en bewonersparticipatie, sociale wonigvoorraad / kernvoorraad, nieuwbouw en woonruimteverdeling

Gereed

ZijpeKernvoorraad, huurbeleid, ontwikkeling van de woningvoorraad, wonen met zorg en welzijn, woonruimteverdeling, leefbaarheid, samenwerking en overleg.

Gereed

Page 30: Jaarverslag Wooncompagnie 2012

WooncompagnieJaarverslag 201226

5.4 Relatie met maatschappelijke partners

Als netwerkorganisatie zoekt Wooncompagnie ook met de maatschappelijke partners de samenwerking actief op, met name op het gebied van leefbaarheid, zorg en welzijn. Voor deze onderwerpen is veelal sprake van een gedeelde verantwoordelijkheid Per onderwerp kan de rol en verantwoordelijkheid per partij verschillen. Dat verandert niet door een integrale aanpak dus rollen, taken, verantwoordelijkheden en bevoegdheden moeten helder zijn en blijven. Een goede afstemming tussen partijen is gewenst, maar de afzonderlijke partijen moeten ook met hun eigen problematiek en maatregelen de ruimte krijgen om zich te onderscheiden. Naast rollen, taken en verantwoordelijkheden is het van belang om vooraf helder te hebben waar in het proces en op welke onderwerpen informeren voldoende is en waar afstemming dan wel samenwerking noodzakelijk is.

Leefbaarheid, zorg en welzijnLeefbaarheid is voor Wooncompagnie de mate waarin bewoners zich prettig voelen in en tevreden zijn met hun woonomgeving. De woonomgeving moet schoon en veilig zijn. Wat defect is moet snel gemaakt worden. Kinderen van verschillende leeftijden moeten er kunnen spelen. Ouderen moeten zich op hun gemak voelen. Winkels, scholen en openbaar vervoer moeten goed bereikbaar zijn. De beschikbaarheid van kinderopvang, gezondheidszorg, mogelijkheden voor sport en recreatie: het zijn allemaal onderdelen van een goed woon- en leefklimaat. Voor oudere bewoners is een combinatie van goed wonen en de nabijheid van zorg- en welzijnsvoorzieningen van extra groot belang. Vooral op het platteland staat de aanwezigheid van voorzieningen onder druk. De trend is dat voorzieningen vooral worden geconcentreerd in de hoofdkernen.In de wijken en buurten waar wij woningen hebben, leveren we een passende bijdrage aan de leefbaarheid. Om inzicht te krijgen in de leefbaarheid in een wijk of buurt maken we onder andere gebruik van de zogenoemde leefbaarheidsmonitor Lemon. Lemon maakt verschillende aspecten van leefbaarheid op buurt-, wijk- of gemeenteniveau inzichtelijk. Het onderzoek wordt tweejaarlijks uitgevoerd en bekostigd door

Wooncompagnie en de betreffende gemeente. In 2012 is het Lemon weer uitgevoerd waarvan de resultaten in 2013 worden gepubliceerd. Voor de prioritering van leefbaarheidprojecten in 2012 zijn de resultaten van de in 2010 uitgevoerde metingen gebruikt.

Naast de term ‘leefbaarheid’ heeft Wooncompagnie in het ondernemingsplan het bredere begrip ‘vitaliteit’ geïntroduceerd, vanuit het besef dat ook andere thema’s belangrijk zijn: de sociale samenhang, een actieve dorpsraad, een florerend verenigingsleven, rust, ruimte en (het gevoel van) veiligheid. Vitaliteit is veel meer dan alleen wonen, werken en voorzieningen. Vitaliteit is een regionaal of lokaal wisselende mix van deze elementen en hoe burgers deze ervaren en waarderen.De inhoud van het begrip vitaliteit is in de tijd aan verandering onderhevig en kan voor elk individu anders zijn. Wat de één vitaal vindt, kan de ander niet vitaal vinden; wat iemand op een bepaald moment vitaal vindt, kan op een ander moment niet vitaal zijn. Een eenduidige definitie voor vitaliteit is er daarom niet. Toch bestond de behoefte aan een definitie wel zodat intern en extern helder is wat we bedoelen als we praten over vitaliteit. Daarom heeft Wooncompagnie in 2009 vitaliteit in het Strategisch Portefeuillebeleid (zie paragraaf 6.3) als volgt gedefinieerd.

‘Vitaliteit van een kern of buurt wordt bepaald door een wisselende mix van wonen, werken, voorzieningen, sociale samenhang, een actieve dorpsraad, een florerend verenigingsleven, rust en ruimte en hoe burgers deze ervaren en waarderen. Rode draad daarbij is steeds een adequate combinatie van sociaal en fysiek, integraal en afgestemd op de lokale situatie. De mate waarin de sociale en fysieke leefomgeving voldoen aan de normen en waarden van onze klanten en andere gebruikers, is uiteindelijk bepalend voor de mate van vitaliteit.’

Het realiseren en behouden van vitale kernen raakt veel onderwerpen en beleidsterreinen en vraagt daarom om een integrale aanpak, op lokaal en regionaal niveau. Provincies, gemeenten, corporaties, zorg- en welzijnsinstellingen en bewoners zijn daarmee de aangewezen partijen in het realiseren en behouden van vitale kernen en

Page 31: Jaarverslag Wooncompagnie 2012

WooncompagnieJaarverslag 2012 27

buurten. De beleidsvelden leefbaarheid, zorg en welzijn dienen daarbij in samenhang te worden bezien.

In 2012 hebben we diverse projecten uitgevoerd die behoren tot de beleidsvelden leefbaarheid, zorg en/of welzijn. Op de overzichtskaart in de omslag van dit verslag zijn de lokale initiatieven opgenomen. Daarnaast speelden in 2012 de volgende projecten:

Leefbaarheidfonds Wieringerwaard

In 2008 heeft Wooncompagnie enkele gronden in eigendom verkregen van de voormalige gemeente Anna Paulowna (nu onderdeel van de gemeente Hollands Kroon). Deze gronden waren tot dan toe in eigendom van de gemeente en in erfpacht uitgegeven. Bij de beëindiging van de erfpacht en de overdracht van de gronden aan Wooncompagnie is overeengekomen dat de koopsom wordt opgebouwd uit twee componenten:

• Een bijdrage in de leefbaarheid van Wieringerwaard ten bedrage van € 150.000, welke bijdrage reeds bestemd was voor een extra impuls voor de bibliotheek in Wieringerwaard. Dit bedrag wordt in vijf jaarlijkse termijnen van € 30.000 aan de gemeente voldaan.

• Een bijdrage van € 191.780 welke bestemd is voor nog nader te bepalen investeringen in de leefbaarheid van Wieringerwaard. Het beheer van dit leefbaarheidfonds ligt bij Wooncompagnie.

Op grond van deze overeenkomst met de gemeente is een volkshuisvestelijke bestemming van de aankoopsom gewaarborgd. In 2012 heeft Wooncompagnie de laatste termijn van € 30.000 voldaan aan de gemeente. De overeenkomst is per 31 december 2012 beëindigd. In het leefbaarheidfonds resteerde per 31 december 2012 een bedrag van € 45.451,42. Wooncompagnie is op dit moment nog in gesprek met de gemeente over een mogelijke besteding van dit resterende bedrag. Een aantal concrete projecten wordt daartoe getoetst. Om die reden is het fonds met goedkeuring van de gemeente niet per 31 december 2012 opgeheven. In 2013 wordt zo mogelijk (een deel van) het resterend bedrag ingezet voor een of meerdere leefbaarheidsprojecten. Het (eventueel) resterende bedrag wordt in 2013 overgemaakt naar de gemeente.

De Verbinding

Het project de Verbinding is een samenwerking tussen de Gemeenten Beemster, Zeevang, Schermer, Graft-de Rijp, Wooncompagnie en de Zorgcirkel. Met subsidie van de Provincie zijn afgelopen jaren heel veel projecten tot stand gekomen met als doel ouderen zo lang mogelijk zelfstandig te laten wonen. Het laatste project dat eind 2011 is opgezet, is de pilot beeldbellen. De pilot heeft een jaar geduurd. Eind 2012 is gestart met de evaluatie. Begin 2013 is de evaluatie afgerond. Zodra de resultaten daarvan zijn geanalyseerd, zal bekeken worden of dit project kostendekkend zal worden voortgezet.

Scheiden van wonen en zorg

In 2012 is een startnotitie opgesteld over het thema scheiden van wonen en zorg. Vervolgens is een projectgroep samengesteld die een en ander verder gaat uitwerken en de consequenties voor Wooncompagnie en onze zorgpartners in beeld gaat brengen. Daarna zullen er keuzes moeten worden gemaakt. De verwachting is dat de projectgroep haar eindrapport voor de zomer van 2013 zal opleveren.

Regionale Stichting Wonen Plus en Wonen Plus Welzijn

Regionale Stichting Wonen Plus (werkgebied vestiging Purmerend) en Wonen Plus Welzijn (werkgebied vestiging Schagen) zijn organisaties die ondersteuning bieden aan ouderen en mensen met een beperking om zo lang mogelijk zelfstandig thuis te kunnen blijven wonen. Deze organisaties bestaan voor het grootste deel uit vrijwilligers. Ook in 2012 heeft Wooncompagnie hen financiële ondersteuning geboden. Daarnaast krijgen huurders van Wooncompagnie korting op de abonnementskosten van beide organisaties. Stichting Sociaal Logement

Ook de Stichting Sociaal logement wordt door Wooncompagnie financieel ondersteund. De stichting biedt onderdak aan mensen die het net niet zelfstandig in de maatschappij redden. Deze bewoners beschikken niet over een indicatie. Daardoor wordt er geen zorg verleend en is geen reguliere financiering mogelijk.

Blijf van m’n Lijf Den Helder

Met vrouwenopvang Blijf van m’n Lijf Den Helder zijn in 2012 afspraken gemaakt dat Wooncompagnie een bijdrage zal leveren in de huisvesting van cliënten van de opvang.

Page 32: Jaarverslag Wooncompagnie 2012

WooncompagnieJaarverslag 201228

Huisartsen dependance

De huisarts uit Wieringerwerf wil graag een dependance realiseren in het Kerkje in Slootdorp dat eigendom is van Wooncompagnie. Realisatie zal, indien partijen tot overeenstemming komen, rond de zomer 2013 plaats vinden. Dit biedt de mogelijkheid om de sociaal/maatschappelijke invulling van het Kerkje te handhaven. Er zijn in 2012 initiële gesprekken gevoerd met een partij die de beheerdersrol wil gaan vervullen.

Bestuurlijk overleg Woonzorggroep Samen

In 2012 is regelmatig bestuurlijk overleg gevoerd met Woonzorggroep Samen. Tijdens deze overleggen worden de ontwikkelingen in de zorg en de volkshuisvesting besproken en wordt de aanwezige kennis gedeeld. We streven naar een gezamenlijke visie op wonen en zorg in de Kop van Noord-Holland. Ook de ontwikkelingen van de verschillende complexen waar een huurder/verhuurder relatie van toepassing is, zijn onderwerp van gesprek.

Maatschappelijke Kosten Baten Analyse (MKBA)

Wooncompagnie investeert veel in woningen en de woonomgeving. Hierbij is het zeer waardevol om te weten wat het rendement is van deze investeringen. Niet alleen financieel, maar ook maatschappelijk. Om het meten van het maatschappelijk rendement in de praktijk te brengen, neemt Wooncompagnie sinds 2011 deel aan het kenniscentrum MKBA, een initiatief van RIGO en Ymere. Het kenniscentrum bestaat naast Wooncompagnie uit een negental andere corporaties. Het doel van het initiatief is om kennis op te bouwen over het rendement van maatschappelijke investeringen zodat deze kennis meegenomen kan worden bij investeringsbeslissingen (vooraf ) en bij het afleggen van verantwoording (achteraf ). Concreet betekent deelname aan het kenniscentrum dat wij deelnemen aan de bijeenkomsten van het kenniscentrum, bijdragen aan het opbouwen van kennis en dat wij jaarlijks eenmaal een MKBA uitvoeren. Wij hebben ervoor gekozen om in 2012 een MKBA uit te voeren voor het Trefpunt Marken, waarbij we worden ondersteund door het adviesbureau Van Nimwegen. Er is veel input verzameld via deskresearch en er is een groot aantal gesprekken gevoerd met betrokken partijen. De gesprekken hebben veel waardevolle informatie opgeleverd en bijgedragen aan de

versterking van de relatie tussen Wooncompagnie en de stakeholders. Vervolgens is een bijeenkomst georganiseerd waarbij de geïdentificeerde effecten van de maatschappelijke investeringen zijn gemonetariseerd. Het eindresultaat bestaat uit een handreiking om een MKBA uit te voeren zodat Wooncompagnie in 2013 het traject grotendeels zelf kan uitvoeren, en tevens uit de resultaten van de MKBA zelf. Het eindresultaat wordt begin 2013 opgeleverd. In 2013 zal wederom een MKBA worden uitgevoerd, gericht op de maatschappelijke effecten van het verkopen van woningbezit in kleine kernen.

Mantelovereenkomst Raphaëlstichting

De Raphaëlstichting biedt woonvoorzieningen en dagactiviteiten aan mensen met een verstandelijke beperking. Daarnaast richt de organisatie zich op personen met een psychiatrische zorgvraag, niet-aangeboren hersenletsel en een lichte verstandelijke beperking. De Raphaëlstichting bezit of huurt daartoe op verschillende locaties vastgoed.Wooncompagnie en de Raphaëlstichting tekenden maandag 28 januari 2013 een mantelovereenkomst. Beide partijen gaan nauw samenwerken op het gebied van vastgoedbeheer. Op verzoek van de Raphaëlstichting neemt Wooncompagnie het technisch beheer voor de locaties van de stichting over. Daarnaast gaat Wooncompagnie meerjarenonderhoudsbegrotingen opstellen en actualiseren.

Budgetcoach

In 2011 is gestart met de pilot budgetcoach. Het project is in 2012 geëvalueerd met als uitkomst dat het project zal worden voortgezet. Momenteel oriënteren we ons op de partners waarmee we dit in 2013 op kunnen pakken. Hierbij willen we gebruik maken van bestaande stakeholders met als doel de kosten zoveel mogelijk te minimaliseren en de diensten zoveel mogelijk gelijk te houden als bij het vorige project met de budgetcoach.

Vrouwenpower

In 2012 heeft vestiging Purmerend een kluscursus voor Vrouwen georganiseerd. De 24 dames die in 2 groepen hebben deelgenomen zijn allen enthousiast in allerlei opzichten. Ze zijn blij dat ze hebben geleerd hoe klussen in huis makkelijk zelf gedaan kunnen worden en vonden het leuk om kennis te maken met andere vrouwen uit de buurt.

Page 33: Jaarverslag Wooncompagnie 2012

WooncompagnieJaarverslag 2012 29

De schriftelijke enquête die gehouden is aan het einde van de cursus gaf een waardering van een ruime 8. Er is veel behoefte aan dit soort activiteiten. 86% van de dames zou graag nog eens meedoen aan een cursus of activiteit bij Wooncompagnie.

BOP diner

Op 11 september 2012 heeft Wooncompagnie weer deelgenomen aan het BOP diner (betrokken ondernemers Purmerend). Hierbij onderzoeken verschillende organisaties en bedrijven of ze samen iets kunnen bereiken. Hierbij hebben wij een match kunnen maken met Bladergroen, een school in Purmerend waarbij we gastcolleges gaan organiseren in 2013.

Lunch in het kader van de week van de eenzaamheid

Tijdens de jaarlijkse week van de eenzaamheid heeft Wooncompagnie een lunch georganiseerd in de kantine van vestiging Purmerend. Hierbij hebben we samengewerkt met Stichting Wonen Plus die de uitnodiging hadden verstuurd naar hun leden. Iedereen was welkom om aan te schuiven en het personeel van vestiging Purmerend was aanwezig. Het was zeer geslaagd, zowel voor het eigen personeel als voor de aanwezige gasten.

5.5 Relatie met collega- corporaties

Collega-corporaties ontmoeten we in een aantal structurele overlegvormen, gericht op beleidsafstemming. Onderlinge samenwerking organiseren we het liefst projectmatig. Collegiale steun, aan corporaties die het moeilijk hebben, geven we uitsluitend op een zakelijke manier vorm. Maar collegiale solidariteit betekent voor ons veel meer: we doen geen pogingen elkaars werkgebied te veroveren maar helpen elkaar bij het oplossen van maatschappelijke vraagstukken. Daar spreken we collega-corporaties op aan en daar mogen ze ons ook aan houden.

BrancheorganisatieWooncompagnie is lid van Aedes, de koepelvereniging van woningcorporaties. Aedes maakt zich sterk voor de condities waaronder corporaties als maatschappelijke ondernemingen hun werk kunnen doen, geeft voorlichting en informatie en initieert onderzoek

en productontwikkeling. Aedes is ook de werkgeversvereniging van de corporatiebranche.

In 2012 heeft Aedes tezamen met de Nederlandse Woonbond, de Vereniging Eigen Huis en de makelaarsorganisaties NVM, VBO en VastgoedPro het gezamenlijke akkoord WONEN 4.0 opgesteld. Dit akkoord is een integraal hervormingsplan voor de woningmarkt. Met het akkoord willen de partijen de woningmarkt lostrekken en hervormen, en huurders én kopers weer perspectief bieden op de markt. Door de huur- en koopmarkt dichter bij elkaar te brengen, kan de doorstroming worden bevorderd en krijgen groepen als starters en middeninkomens meer perspectief. Wooncompagnie kan zich goed vinden in het akkoord en betreurt het dan ook dat de politiek het akkoord niet ter harte heeft genomen.

TrevinIn 2008 hebben IntermarisHoeksteen, Woonwaard en Wooncompagnie met elkaar gesproken over de ontwikkelingen in de sector en geconstateerd dat we op dezelfde manier tegen grenzen, vraagstukken en ontwikkelingen aankijken en aanlopen. Dit heeft ertoe geleid dat in 2009 een samenwerkingsovereenkomst is getekend. Het samenwerkingsverband heeft de vorm van een coöperatie gekregen, genaamd Trevin (zie ook paragraaf 8.2). In 2011 heeft Trevin voor het eerst volledig gedraaid.De drie Trevin-bestuurders hebben zich echter begin 2012 beraad over de toekomst van Trevin. Er zijn verschillende ontwikkelingen die hieraan ten grondslag lagen. De ICT-diensten veranderen door nieuwe technieken in een snel tempo. Inkoop heeft een succesvolle start gemaakt maar het voordeel voor de aangesloten corporaties wordt de komende periode geringer. Daarom is in 2012 besloten dat de coöperatieve vereniging Trevin in augustus 2013 ophoudt te bestaan. Dat is het einde van de contractperiode. Eind 2012 is de ICT-dienstverlening aan Wooncompagnie overgedragen aan Cegeka. Met de ICT-medewerkers die in vaste dienst zijn, heeft Wooncompagnie afspraken gemaakt.

Kracht door VerbindingWooncompagnie voelt zich sterk betrokken bij de toekomst van Noord-Holland en neemt hier haar verantwoordelijkheid in. Daarom zijn wij in

Page 34: Jaarverslag Wooncompagnie 2012

WooncompagnieJaarverslag 201230

2009 het samenwerkingsverband ‘Kracht door Verbinding’ aangegaan met vijf andere corporaties: woningstichting Den Helder, IntermarisHoeksteen, Parteon, De Woonschakel en Woonwaard. De corporaties hebben naast hun volkshuisvestelijke taak ook te maken met de ontwikkeling van de regio op het gebied van bijvoorbeeld wonen, leefbaarheid of duurzaamheid. Het is in hun belang om te investeren op een manier die het meest optimaal is voor de regio en de mensen die er wonen. Daarbij is het werken aan de woningvoorraad of het meedenken over voorzieningen niet altijd genoeg.

In het rapport ‘Kracht door verbinding’ hebben we een voorzet gedaan hoe we de samenwerking zien, en hoe die samenwerking zich verhoudt tot andere verbanden binnen onze branche. Onze visie is een uitnodiging aan gemeenten, (belangen)organisaties en maatschappelijke groepen om regionaal samen te werken. Dit heeft in 2010 de vorm gekregen van regioscans en daarop volgende ‘Alliantiefabrieken’. De Alliantiefabrieken zijn een manier om op de zes gekozen thema’s (kanskaarten) concrete uitvoeringallianties te smeden tussen de deelnemers. Wooncompagnie is partner in verschillende allianties en heeft hier in 2012 verder invulling aan gegeven.

In 2012 is hard gewerkt aan een herijking van de visie van Kracht door Verbinding, gericht op de toekomst van het initiatief. De corporaties staan nog steeds onverminderd achter de zes kanskaarten die van belang zijn voor een vitaal Noord-Holland, maar hebben wel besloten leidend te willen zijn (en dus trekker in allianties) op de kanskaarten Wonen, Leefbaarheid en Voorzieningen en Duurzaamheid en Energie. De corporaties zijn volgend op de thema’s Kenniseconomie, Bereikbaarheid en Leisure. Bij de herijking is geconstateerd dat de missie (‘Wij leveren een bijdrage aan een vitaal Noord Holland Noord’) en visie van Kracht door Verbinding nog steeds actueel zijn en de lading dekken. Tegelijkertijd bleek aanscherping nodig, zowel voor de bestuurders, als voor de managers als voor de medewerkers van de corporaties. Allen hebben er behoefte aan

om zowel intern als extern scherper te kunnen aangeven waar Kracht door Verbinding voor staat en wat de beoogde doelen zijn. Deze aanscherping en nadere afbakening maken het ook makkelijker om te bepalen of datgene wat met Kracht door Verbinding beoogd wordt, ook gerealiseerd wordt. In de aanscherping blijft de oorspronkelijke missie centraal staan, maar wordt zij uitgebreid. Die uitbreiding gaat in op:

• de bestaansgronden van Kracht door Verbinding

• het onderscheidend vermogen

• de ontwikkelrichting

• de ambitie

• de relatie met stakeholdersIn een notitie is de uitbreiding nader beschreven. Daarnaast is bepaald hoe de organisatie van Kracht door Verbinding eruit ziet en zijn doelstellingen benoemd op de thema’s waarvan de corporaties de trekker zijn (Wonen, Leefbaarheid & Voorzieningen, Duurzaamheid & Energie en Zorg & Welzijn). In 2013 worden de doelstellingen en te behalen resultaten door de betreffende accounthouders en medewerker/manager nader uitgewerkt in een plan van aanpak.

Op het thema Wonen is vanuit Kracht door Verbinding het initiatief ontstaan voor de oprichting van het Platform Noord-Hollandse woningcorporaties. Wonen en woningbouw staat binnen het Platform centraal. Kracht door Verbinding heeft een brede maatschappelijke insteek: gericht op regionale samenwerking en ontwikkeling. De corporaties zijn allen actief in het Platform. Het Platform zelf bestaat uit meer corporaties in Noord-Holland en is gericht op belangenbehartiging.

De reguliere directeurenoverleggen hebben plaatsgevonden waarbij een bezoek is gebracht aan HVC1 en het MCA (Medisch Centrum Alkmaar) in Alkmaar. Door de directeurenoverleggen op locatie te plannen wordt direct contact gelegd met organisaties voor wie het initiatief Kracht door Verbinding van waarde is.

1 HVC is een energie- en afvalnutsbedrijf van 52 aandeelhoudende gemeenten en 6 waterschappen. Om een forse bijdrage

te kunnen leveren aan de klimaatdoelstellingen van de aandeelhouders, richt HVC zich - behalve op afvalinzameling en

grondstoffenmanagement - sterk op verduurzaming van de energievoorziening van de in HVC deelnemende overheden.

Page 35: Jaarverslag Wooncompagnie 2012

WooncompagnieJaarverslag 2012 31

In navolging op de alliantiefabrieken met externe partijen heeft op 2 juli 2012 een zogenaamde interne alliantiefabriek plaatsgevonden. Doel van de interne alliantiefabriek was om medewerkers van de verschillende corporaties die met dezelfde onderwerpen bezig zijn, met elkaar in contact te brengen om kennis uit te wisselen op de thema’s die de corporaties binnen Kracht door Verbinding trekken: wonen, duurzaamheid en leefbaarheid. De allianties die tussen medewerkers gesmeed zijn, zijn vastgelegd in alliantieakkoorden. In totaal zijn 22 allianties gesmeed.

De voortgang van Kracht door Verbinding is vastgelegd in een jaarbericht. Daarnaast worden interne en externe betrokkenen via nieuwsbrieven op de hoogte gehouden van de activiteiten en allianties die binnen Kracht door Verbinding plaatsvinden.

Samenwerkende Waterlandse Woning-corporaties (SWW)De Samenwerkende Waterlandse Woningcorporaties (SWW) vormen samen met de Federatie van Zaanse woningcorporaties de Samenwerkende Woningcorporaties Zaanstreek-Waterland (SWZW). Het SWW kent een beleidsoverleg en een directeurenoverleg. De vestigingsmanager neemt deel aan het directeurenoverleg van het SWW dat in 2012 vijf keer heeft plaatsgevonden. Belangrijke onderwerpen in 2012 waren:

• woonvisie Waterland en Purmerend

• concept prestatieafspraken Waterland en Purmerend

• jongerencontract

• woonruimteverdeling

• inzet 10% vrije ruimte in de toewijzing

• liberalisatie

• huren met korting

• regionale omnibusenquête

• voorbereiding bestuurlijke overleggen

• achtervangconstructie

• huurbeleid

Woningcorporaties Noordvleugel RandstadHet Platform Woningcorporaties Noordvleugel Randstad is een samenwerking tussen corporaties in de Stadsregio Amsterdam. Wooncompagnie wordt vertegenwoordigd door de directeur-bestuurder. In 2012 is drie keer overleg gevoerd. Daarbij is onder andere aan de orde gekomen:

• middeninkomens

• woonruimteverdeling

• aanpassing statuten

• betaalbaarheid in regionaal perspectief

• nieuwe voorzitter PWNR per 2013

• afstemmen regionale woningmarkt

• regeerakkoord

• steekproef Woningnet

• regionaal woningbehoefte onderzoek

• begroting Samenwerkingsverband Noord-Kennemer landHet samenwerkingsverband Noord-Kennemerland is een samenwerking van woningcorporaties in Noord-Kennemerland (SVNK). Wij participeren in dit overleg vanwege ons woningbezit in Schermer. Wooncompagnie wordt vertegenwoordigd door de directeur-bestuurder. In 2012 is vier keer overleg gevoerd. Daarbij is onder andere aan de orde gekomen:

• glasvezelkabel

• woningbouwregisseur

• financiën

• woningmarktontwikkelingen

• rapportage woonruimteverdeling

• Wonen 4.0

• jaarrekening

• stresstesten

• woonvisie

• zonnepanelen

• participatie

• financiën

• mededelingen Aedes bestuur

Page 36: Jaarverslag Wooncompagnie 2012

WooncompagnieJaarverslag 201232

Platform Woningcorporaties West-FrieslandIn verband met het woningbezit in de gemeente Medemblik is Wooncompagnie aangesloten bij het Platform Woningcorporaties West-Friesland. Wooncompagnie wordt vertegenwoordigd door de directeur-bestuurder en/of de vestigingsmanager. In 2012 is vier keer overleg gevoerd, waarbij onder andere aan de orde is gekomen:

• ontwikkelingen in de volkshuisvesting

• huisvesting van mensen uit Midden- en Oost-Europese landen (Moe-landers)

• Wonen 4.0

Kop van Noord-HollandDe corporaties in de Kop van Noord-Holland vormen formeel geen samenwerkingsverband, anders dan een gezamenlijke geschillencommissie. Wel is er bereidheid tot de regionale afstemming dan wel samenwerking. In 2012 is er een aantal belangrijke ontwikkelingen gaande. Zo wordt er hard gewerkt aan gezamenlijk portaal voor vrijkomende huurwoningen. De leverancierskeuze is in 2012 afgerond en het portaal zal in de eerste helft van 2013 live gaan. Daarnaast voert Wooncompagnie samen met woningbouwvereniging Anna Paulowna en woningbouwvereniging Beter Wonen bestuurlijk overleg met de gemeente Hollands Kroon.

5.6 Beoordeling van ons maatschappelijk presteren en dienstverlening

In de Aedescode en de Governancecode Woningcorporaties is bepaald dat corporaties zich één keer in de vier jaar laten visiteren. Naast deze verplichting hecht Wooncompagnie ook zelf belang aan een visitatie. Wij zijn immers een maatschappelijk ondernemer op het gebied van wonen. Bij maatschappelijk ondernemerschap gaat het uiteindelijk om de gerealiseerde maatschappelijke prestaties. Met een visitatie wordt door een onafhankelijke commissie op een vooraf vastgelegde gestructureerde wijze een oordeel gegeven over het maatschappelijk presteren van Wooncompagnie.Daarnaast vinden wij het belangrijk om te weten hoe onze klanten de kwaliteit van ons presteren en onze dienstverlening ervaren en welke verbeterpunten te benoemen zijn. Door diverse kwaliteitslabels na te streven van het Kwaliteitscentrum Woningcorporaties Huursector (KWH), wordt de kwaliteit van ons presteren en onze dienstverlening gemeten en wordt inzichtelijk waar we een verbeterslag kunnen maken. Eind 2009 is de vorige visitatie gehouden. Gezien alle ontwikkelingen is in 2012 besloten de volgende visitatie niet eind 2013 uit te laten voeren maar in 2014.

KWH-HuurlabelMet ingang van 1 januari 2012 is de meetmethodiek van het KWH-Huurlabel gewijzigd. Het nieuwe KWH-Huurlabel bestaat uit een vaste kern van vier thema’s waarop wordt gemeten. Deze thema’s zijn gebaseerd op de top vier van onderwerpen die huurders belangrijk vinden. Dit is naar voren gekomen uit het onderzoek onder hurend Nederland.De vier belangrijkste thema’s zijn:

• klantcontact

• verhuizen

• onderhoud

• klachten behandelen

Page 37: Jaarverslag Wooncompagnie 2012

WooncompagnieJaarverslag 2012 33

De mogelijkheid bestaat ook om gebruik te maken van optionele onderdelen. Deze onderdelen kunnen ingezet worden als we op een bepaald onderdeel zoals leefbaarheid of verkoop een extra verdiepingsslag willen maken. In 2012 hebben wij nog geen gebruik gemaakt van deze optionele onderdelen. De vier thema’s worden jaarlijks zowel telefonisch als digitaal continu gemeten. Daarnaast wordt de informatie op onze website inhoudelijk beoordeeld. Tenslotte wordt de informatie die wij beschikbaar stellen aan onze klanten en die manier waarop wij dit communiceren, kwalitatief beoordeeld. Wooncompagnie laat zich sinds medio 2012 meten volgens de nieuwe methodiek van het KWH-Huurlabel. Onderstaand onze scores over 2012:

Overzicht scores KWH-huurtabel1. klantcontact

• contact 7,7

• bereikbaarheid 7,7

• communicatie & informatie n.n.b.

2. verhuizen

• woning zoeken 7,9

• nieuwe woning 8,1

• huur opzeggen 8,2

3. onderhoud

• reparatieverzoeken 7,8

• onderhoud (planmatig) 8,0

4. klachten behandelen

• Klachten behandelen 6,5

Voordeel van de nieuwe meetmethodiek is dat we nu real-time (24/7) digitaal inzicht hebben in de scores. Hierdoor zijn we in staat om direct te kunnen bijsturen en verbeteringen kunnen doorvoeren indien noodzakelijk.

Binnen de nieuwe meetmethodiek van het KWH-Huurlabel bestaat de mogelijkheid om gebruik te maken van het onderdeel ‘signaalmail’. Wooncompagnie maakt inmiddels gebruik van dit onderdeel. Een huurder van Wooncompagnie krijgt een vragenlijst tegenwoordig digitaal opgestuurd waarna de huurder de vragenlijst ook digitaal kan invullen en retourneren. Zodra een huurder bij een van de vragen een onvoldoende scoort, genereert het automatisch een signaalmail naar ons waarin de uiting van ontevredenheid staat vermeld. Wij verwerken en behandelen deze signaalmails door middel van het nabellen van de betreffende huurder. Gedurende dit gesprek proberen we nazorg te verlenen en het gevoel van ontevredenheid weg te nemen. Indien nodig scherpen we op basis hiervan beleid en/of procedures aan. Deze signaalmails vallen tot op heden nog buiten het reguliere inkomende klachtenproces. We zijn op dit moment aan het kijken in hoeverre we de signaalmails van het KWH kunnen integreren in onze huidige klachtenprocedure.

Telefonische bereikbaarheidWooncompagnie werkt sinds ruim tien jaar met een telefonisch informatiepunt (TIP). Het TIP is een centrale plek waar alle telefonische vragen en verzoeken van onze huurders binnenkomen. Hier worden veel vragen en verzoeken direct afgehandeld zonder dat de huurder wordt doorverbonden. In 2012 hebben we ook het zakelijk telefoonverkeer door het TIP laten behandelen. Mede hierdoor is het aantal inkomend telefoonverkeer bij het TIP toegenomen tot bijna 60.000 per jaar. In onderstaand overzicht is te zien dat het geen negatieve invloed heeft gehad op het servicelevel over 2012.

Overzicht inkomend telefoon verkeer TIP

Jaar Aanbod Ophangers Verwerkt Gem wachttijd Servicelevel Gem.

Gespreksduur

2009 54.906 1.344 53.562 0:00:16 88% 0:02:20

2010 57.552 1.642 55.910 0:00:19 86% 0:02:19

2011 57.404 1.219 56.185 0:00:17 88% 0:02:25

2012 59.472 1.416 58.056 0:00:16 89% 0:02:30

Page 38: Jaarverslag Wooncompagnie 2012

WooncompagnieJaarverslag 201234

Pilot KWH-DuurzaamheidslabelKWH heeft in samenspraak met duurzaamheidprofessionals van corporaties en externe organisaties hetKWH-Duurzaamheidslabel samengesteld. In 2012 is gestart met een pilot van het KWH-Duurzaamheidslabel. Het KWH-Duurzaamheidlabel is gebaseerd op vier samenhangende onderdelen:1. bedrijfsvoering2. vastgoed (kwalitatief en kwantitatief )3. communicatie4. klantbeleving

Bij het thema ‘bedrijfsvoering’ wordt beoordeeld in hoeverre duurzaamheid is geïntegreerd in de bedrijfsvoering via een visie, een strategie, via het betrekken van belanghouders bij het beleid, via financieel inzicht en middels borging bij de corporatie.In het thema ‘vastgoed’ kwalitatief wordt beoordeeld of duurzaamheidsmaatregelen zijn genomen op de vastgoedportefeuille. Ook wordt daar via een kwantitatieve analyse een onderbouwing voor gegeven.In het thema ‘communicatie’ wordt beoordeeld hoe wordt gecommuniceerd over duurzaamheid, zowel intern als extern. Tot slot wordt in het laatste thema ‘klantbeleving’ inzichtelijk gemaakt hoe huurders over duurzaamheid denken en hoe zij de duurzaamheidsinspanningen van de corporatie beleven.

Net als alle organisaties hebben corporaties een belangrijke rol te vervullen op het gebied van duurzaamheid. Wooncompagnie neemt op dit thema haar verantwoordelijkheid en heeft hiervoor op verschillende manieren aandacht binnen de organisatie. Om een objectief beeld te krijgen in hoeverre wij erin slagen om invulling te geven aan onze duurzaamheidsambities, heeft Wooncompagnie in het vierde kwartaal van 2012 meegedaan aan de pilot KWH-Duurzaamheidslabel. In het tweede kwartaal van 2013 verwachten wij de resultaten van de pilot. De resultaten geven ons vooral inzicht in mogelijke verbeterpunten om onze duurzaamheidsambities verder aan te scherpen.

5.7 Het aanbieden en verhuren van woningen

MutatiegraadDe mutatiegraad is ten opzichte van 2012 met 5,6% vrijwel gelijk gebleven aan de mutatiegraad van 2011 (5,7%). Dit beeld is boven verwachting: Wij hadden rekening gehouden met een mutatiegraad van 5%. Een lage mutatiegraad is het effect van de vastgelopen huizenmarkt dat in het gehele spectrum van de woningmarkt zijn weerslag heeft. Mede door de lage mutatiegraad zijn zowel doorstromende als startende woningzoekenden minder goed in staat een passende woning te vinden. Daarnaast is het door de lage mutatiegraad lastiger om de verkoopdoelstelling te halen omdat het merendeel van de verkopen gebeurt bij mutatie. Toch lijkt een mutatiegraad van ruim 5% een soort van ‘natuurlijke ondergrens’ te zijn. De mutatiegraad in het werkgebied van de vestiging Purmerend lijkt met 5,1% te stabiliseren (5,2% in 2011 en 5,3% in 2010). In het werkgebied van de vestiging Schagen daalde de mutatiegraad wel iets harder van 7,8% in 2010 naar 7,0% in 2011 en 6,6% in 2012.

Onze verwachting is dat de mutatiegraad in 2013 wederom laag zal zijn. Door de effecten van de toewijzingsnorm zijn huishoudens die meer verdienen dan € 34.085 minder snel geneigd om te verhuizen omdat zij dan niet meer in aanmerking komen voor een sociale huurwoning. Dat geldt zeker de huishoudens met een inkomen tussen € 34.085 en € 43.000, die een koopwoning of een huurwoning in de vrije sector veelal niet kunnen betalen. Daarnaast is het voor starters op de koopmarkt erg lastig om een financiering rond te krijgen. Daarnaast zien wij geen heil in het begin 2013 gesloten woonakkoord en verwachten dan ook niet dat dit akkoord de woningmarkt zal vlottrekken.

ToewijzingsnormMet ingang van 1 januari 2011 dienen corporaties minimaal 90% van het vrijkomende aanbod toe te wijzen aan huishoudens met een belastbaar jaarinkomen tot € 33.614. In 2011 heeft Wooncompagnie 95% van het vrijkomend aanbod toegewezen deze doelgroep. Per 1 januari 2012 is de hoogte van de inkomensgrens geïndexeerd naar € 34.085 en in 2012 is 95% van het aanbod toegewezen aan deze doelgroep. Daarmee heeft Wooncompagnie de norm van 90% wederom gehaald.

Page 39: Jaarverslag Wooncompagnie 2012

WooncompagnieJaarverslag 2012 35

WoonruimteverdelingOmdat Wooncompagnie woningen in verschillende regio’s heeft, wordt er gewerkt met drie verschillende woonruimteverdelingsmodellen.

Gemeente Schermer: Regionaal aanbodmodel Stichting

Sociale Verhuurders Noord-Kennemerland (SVNK).

Het bezit van Wooncompagnie in de gemeente Schermer behoort tot het SVNK-gebied. Ook hier hebben de corporaties in gezamenlijkheid bepaald hoe de 90%-regel wordt vormgegeven. Het uitgangspunt was daarbij het naleven van de nieuwe regelgeving met maximale benutting van de 10%. Dit heeft ertoe geleid dat in het SVNK-gebied huishoudens met een belastbaar jaarinkomen tot € 38.500 mogen reageren op het vrijkomend aanbod van sociale huurwoningen. Deze inkomensgrens is berekend op basis van het aantal toewijzingen aan huishoudens met een belastbaar jaarinkomen tussen € 34.085 en € 38.500 en de omvang van het resterende 10% na aftrek van toewijzing aan bepaalde groepen zoals urgenten en mensen met een zorgvraag. De voortgang met betrekking tot de toewijzing wordt gemonitord zodat tijdig kan worden bijgestuurd als de 10% dreigt te worden overschreden.

Jaarlijks wordt de Rapportage Woonruimteverdeling Noord-Kennemerland opgesteld. In 2012 is het aantal actief woningzoekenden in het SVNK-gebied net als in 2011 licht gedaald en bedroeg 12.107. Binnen de regio zijn wel verschillen zichtbaar. In de gemeente Schermer is de daling van het aantal actief woningzoekenden met 12% het grootst. Het aantal advertenties is in 2012 opnieuw gestegen tot 1872 advertenties. Het gemiddeld aantal reacties per advertentie is met 87 een stuk lager dan in 2011 (143). Dit heeft echter te maken met een wijziging in het SVNK-beleid: woningzoekenden mogen per 1 januari 2012 nog maar twee reacties per week plaatsen in plaats van drie.

De regionale woningmarkt van Noord-Kennemerland is een open woningmarkt. Dat betekent dat ook woningzoekenden woonachtig buiten de gemeenten in dit gebied kunnen reageren op het aanbod. Net als in 2011 is in 2012 gemiddeld 82% van de woningzoekenden afkomstig uit de regio Noord-Kennemerland. De gemeenten Bergen, Castricum, Graft-de Rijp en Schermer trekken meer

woningzoekenden van buiten de regio. Voor de gemeente Schermer betrof dat in 2012 25% (2011: 24%).

Het aantal en aandeel van de actief woningzoekenden met een inkomen tot het minimum (conform de definitie van het BBSH) is in 2012 nagenoeg gelijk gebleven ten opzichte van 2011. Tot deze categorie behoort 47%. Ruim 70% van de actief woningzoekenden heeft een inkomen tot de grens van de doelgroep. Het aandeel woningzoekenden met een hoger inkomen is opnieuw gedaald. Het aantal actief woningzoekenden met een inkomen boven de grens van zelfredzaamheid (€ 43.766) is zelfs gehalveerd. Dit heeft te maken met de invoering van 90%-norm per 1 januari 2011.Absoluut gezien is de groep 30 tot en met 54 jaar met 38% de grootste groep actief woningzoekenden. Deze groep is ook de enige leeftijdsgroep die is toegenomen onder de actief woningzoekenden. Met name de groep actief zoekende jongeren tot 22 jaar is in 2012 flink gedaald.

De samenstelling van woningzoekenden naar huishoudgrootte laat een stabiel beeld zien. Inmiddels bestaat meer dan de helft uit eenpersoons huishoudens. Dit beeld komt geheel overeen met dat van andere regionale woningmarkten zoals de stadsregio Arnhem-Nijmegen. Opvallend is dat in 2012 de één- en tweepersoonshuishoudens licht zijn gedaald en de huishoudens met drie of meer personen juist is toegenomen.

Het aantal verhuringen is in 2012 met 1.709 woningen gedaald ten opzichte van 2011 (1.856). Opvallend is dat de daling in het aantal verhuringen vooral zichtbaar is in de verhuringen aan urgent woningzoekenden. Deze is, net als het aantal actief woningzoekenden met een urgentie, gedaald met ruim 50% ten opzichte van 2011. Het aandeel woningen dat is verhuurd aan mensen uit de laagste inkomensgroep neemt langzaam toe van 30% in 2007, naar 35% in 2008, naar 37% in 2009, naar 41% in 2010, naar 43% in 2011 en naar 45% in 2012. De daling van het aantal verhuringen is in alle leeftijdsgroepen terug te zien, maar is relatief het grootst bij de jongeren tot 22 jaar en bij huishoudens van 55 jaar en ouder. Het aandeel verhuurde goedkope woningen is in

Page 40: Jaarverslag Wooncompagnie 2012

WooncompagnieJaarverslag 201236

2012 wederom afgenomen. Anders dan in 2011 is in 2012 ook het aandeel betaalbare woningen afgenomen. In 2011 was 62% van het aantal verhuurde woningen goedkoop of betaalbaar, in 2012 was dit 53%. Daar tegenover staat een toename van de duurdere huurwoningen onder de huurtoeslaggrens.In 2012 is een afname te zien van het aantal verhuringen van woningen met één, twee of drie kamers (76% in 2011 en 71% in 2012). Het aantal verhuringen van woningen met vier of vijf kamers is juist gestegen. Dit verklaart de toename van het aantal huishoudens met drie of meer personen en huishoudens in de leeftijd van 30 tot 54 jaar onder de actief woningzoekenden.

Door een de daling van het aantal actief woningzoekenden maar een nog sterkere daling van het aantal verhuringen is in 2012 de slaagkans afgenomen naar ruim 14%. De slaagkansen zijn voor alle inkomensgroepen ten opzichte van 2011 afgenomen.

Gemeenten Beemster, Edam-Volendam, Purmerend,

Waterland en Zeevang: Regionaal aanbodmodel

(Stadsregio) via WoningNet

Een deel van ons bezit behoort tot de Stadsregio Amsterdam, waar alle corporaties via WoningNet hun vrijkomende woningen aanbieden. In gezamenlijkheid is besproken hoe in de Stadsregio wordt omgegaan met de 90%-regel. Dit heeft ertoe geleid dat in de Stadsregio de 90%-regel in beginsel strak werd gehanteerd. In principe kwamen huishoudens met een belastbaar jaarinkomen van meer dan € 33.614 niet meer in aanmerking voor een sociale huurwoning, tenzij zij behoren tot bepaalde vooraf gedefinieerde groepen zoals mensen met een zorgvraag of (stadsvernieuwings)urgenten. In 2012 is een lichte versoepeling doorgevoerd voor gezinnen. Reden daarvoor was dat de 10% niet volledig werd benut. Tegelijkertijd is het voor gezinnen met een inkomen net boven de inkomensgrens van € 33.614 erg moeilijk om geschikte en voor hen betaalbare woonruimte te vinden. Daarom is per 1 januari 2012 bepaald dat gezinnen (minimaal 1 volwassene en 1 inwonend kind jonger dan 18 jaar) op een deel van de sociale huurwoningen mogen reageren. De woningcorporaties stellen een deel van het aanbod met drie of meer kamers en een huur vanaf € 561,98

beschikbaar voor gezinnen met een inkomen tot en met € 38.532.

Jaarlijks wordt een rapportage Woonruimteverdeling voor de Stadsregio opgesteld. Daarnaast laat Wooncompagnie specifiek voor de verdeling van het eigen bezit een jaarrapportage opstellen.

Op 31 december 2012 stonden 20.393 woningzoekenden ingeschreven. Dat is aanzienlijk minder dan een jaar geleden: het aantal woningzoekenden in het werkgebied van Wooncompagnie daalde met ongeveer 30%. Oorzaak daarvan ligt in het feit dat in het 4e kwartaal van 2012 begonnen is met woningzoekenden te laten betalen voor het verlengen van hun inschrijving. Het aandeel woningzoekenden dat starter is (62%), is nauwelijks veranderd ten opzichte van een jaar geleden. In Waterland is het aandeel starters altijd hoger dan in de overige gemeenten, maar dat was in 2012 niet meer het geval.

Van de woningzoekenden in het werkgebied van Wooncompagnie is ruim een kwart 55-plusser en 16% is 65-plusser. Het aandeel jongeren tot 23 jaar is flink gestegen van 13% in 2011 naar 18% in 2012. Binnen het werkgebied van Wooncompagnie zijn wat betreft de leeftijd van de woningzoekenden aanzienlijke verschillen waarneembaar. Zo zijn er relatief veel 55-plussers in Waterland (34%) en Zeevang (32%). In Edam-Volendam is de leeftijdsgroep van 23-55 jaar met 60% het sterkst vertegenwoordigd. Oostzaan heeft met 15% het laagste aandeel 55-plussers.

Van de woningzoekenden in het werkgebied van Wooncompagnie is 60% alleenstaand. Zeevang en Beemster hebben een wat hoger aandeel tweepersoonshuishoudens vergeleken met de overige gemeenten. Wat betreft inkomen behoort 68% van het aandeel woningzoekenden in het werkgebied van Wooncompagnie tot de primaire doelgroep. Beemster, Landsmeer en Waterland kennen met respectievelijk 71%, 72% en 71% de grootste groep woningzoekenden uit de primaire doelgroep. In de overige gemeenten valt ongeveer 67% binnen deze groep.

Page 41: Jaarverslag Wooncompagnie 2012

WooncompagnieJaarverslag 2012 37

In 2012 heeft Wooncompagnie 291 woningen aangeboden. Dat is meer dan vorig jaar (274). Per gemeente zijn ook wat betreft het aanbod verschillen te zien. In Purmerend, Waterland en Zeevang is het aanbod afgelopen jaar toegenomen en in de overige gemeenten nam het aanbod af. In Purmerend worden de meeste woningen aangeboden (54% van het totaal).

Het aandeel eengezinswoningen van het aanbod van Wooncompagnie was in 2012 43%. Het aandeel eengezinswoningen was het afgelopen jaar vooral hoog in Beemster en Waterland (beide 58%). In Purmerend was 36% van het aanbod een eengezinswoning. Het merendeel van het aanbod bestaat hieruit meergezinswoningen (64%). In zowel Oostzaan als Landsmeer werd afgelopen jaar 1 woning aangeboden.

Wooncompagnie heeft in 2012 relatief veel woningen aangeboden met drie kamers of meer. Wat betreft huurprijs had 56% van het aanbod van Wooncompagnie een huurprijs hoger dan € 561,98. Dat is een aanzienlijke stijging ten opzichte van 2011.

In 2012 heeft Wooncompagnie via de media 223 woningen aangeboden. Daar kwamen in totaal 21.938 reacties op. Gemiddeld kregen deze woningen 100 reacties. Dat zijn gemiddeld 7 reacties per woning minder dan in 2011. De daling komt doordat het gemiddeld aantal reacties in Purmerend is gedaald. In de overige gemeenten was er sprake van een toename.

Het aanbod van Wooncompagnie met een huurprijs tot de eerste aftoppingsgrens van de huurtoeslag en het aanbod met een huurprijs boven de tweede aftoppingsgrens kreeg gemiddeld de meeste reacties (respectievelijk 109 en 108 reacties). Het aanbod met een huurprijs van de eerste tot de tweede aftoppingsgrens was met gemiddeld 76 reacties per woning veruit het minst populair. Van alle reacties op het aanbod van Wooncompagnie was afgelopen jaar 66% afkomstig van starters. Dat is een daling van 2% ten opzichte van 2011.

In 2012 heeft Wooncompagnie 313 verhuringen gemeld bij Woningnet. Daarvan is 64% verhuurd

aan woningzoekenden uit dezelfde gemeente als waar de woning staat. Het percentage nieuwe huurders dat uit één van de andere gemeenten binnen het werkgebied van Wooncompagnie komt is net als in 2011 met 9% wat hoger dan voorheen. Het aandeel dat afkomstig is uit Amsterdam is ten opzichte van vorig jaar gedaald met 4% naar 16%. Variatie in hoeveel woningen met voorrang worden aangeboden aan inwoners van de eigen gemeente kan hier een rol bij spelen.

Wooncompagnie heeft van het totaal aantal verhuringen net als vorig jaar 56% aan starters verhuurd. Bij de verhuringen via de media is 49% aan starters verhuurd.

De 204 woningen die Wooncompagnie in 2012 via de media heeft verhuurd zijn in totaal 1.293 keeraangeboden en dus 1089 keer geweigerd. Dat betekent dat gemiddeld de 6,3e kandidaat accepteerdeen dat is hoger dan in 2011 (aanbiedingsresultaat van 5,1). Woningen werden het meest geweigerd in Waterland, daar accepteerde gemiddeld de 13,4e kandidaat. In Edam-Volendam was het aanbiedingsresultaat met 3,4 aanzienlijk lager.

Gemeenten Harenkarspel, Hollands Kroon, Schagen, en

Zijpe: Aanbodmodel regio Schagen

Per 1 januari 2013 zijn de gemeenten Harenkarspel, Schagen en Zijpe gefuseerd tot de gemeente Schagen.In de Kop van Noord-Holland zijn met andere corporaties geen collectieve regels opgesteld over de toewijzing. Daardoor was Wooncompagnie vrij om eigen beleid te voeren met betrekking tot de 90%-regel. Ons uitgangspunt was, net als in het SVNK-gebied, het naleven van de nieuwe regelgeving met maximale benutting van de 10%. Dit ten behoeve van huishoudens met een belastbaar jaarinkomen tussen € 34.085 en € 43.000 omdat wij naast de primaire doelgroep de lage middeninkomens hebben benoemd als doelgroep van beleid. Dit heeft ertoe geleid dat Wooncompagnie ervoor heeft gekozen om huishoudens met een belastbaar jaarinkomen tussen € 34.085 en € 43.000 de mogelijkheid te geven om te reageren op vrijkomend aanbod met een huurprijs vanaf € 575. Zeker in de kleinere kernen is dit aanbod echter zeer beperkt. De voortgang met betrekking tot de toewijzing

Page 42: Jaarverslag Wooncompagnie 2012

WooncompagnieJaarverslag 201238

wordt maandelijks gemonitord zodat tijdig kan worden bijgestuurd als de 10% dreigt te worden overschreden.

Wooncompagnie stelt jaarlijks zelf een rapportage op over woonruimteverdeling van vestiging Schagen.

In 2012 zijn 400 woningen beschikbaar gekomen. Ten opzichte van 2011 is dit een daling van 14 woningen. Met name het aantal woningen dat geschikt is voor ouderen of mensen met een zorgvraag is beduidend afgenomen van 100 in 2011 naar 71 in 2012. Ook het aantal beschikbaar gekomen woningen in de gestapelde bouw is afgenomen van 139 in 2011 naar 120 in 2012. Het aantal beschikbaar gekomen eengezinswoningen is echter met 181 hoger dan in 2011 (150).

Het aantal woningzoekenden is in 2012 wederom flink gestegen van 4.698 in 2011 naar 5.585 in 2012. De toename betreft woningzoekenden in alle leeftijdscategorieën. De verklaring voor de toename ligt in het feit dat woningzoekenden tot 2011 minimaal eenmaal per jaar op een woning dienden te reageren om ingeschreven te kunnen blijven. Jaarlijks leidde dit ertoe dat gemiddeld 750 woonpashouders werden uitgeschreven. Deze verplichting is met ingang van 1 januari 2011 komen te vervallen.

Als het gaat om de huishoudgrootte van de woningzoekenden, zet de trend van de afgelopen jaren door en is het aandeel eenpersoonshuishoudens weer toegenomen van 58% in 2011 naar 59% in 2012. Maar liefst 87% van de woningzoekenden betreft een één- of tweepersoons huishouden.Van de woningzoekenden woont 80% in de regio en 20% van de woningzoekenden komt van buiten de regio.

Het gemiddeld aantal reacties is in 2012 na een daling in 2011 weer gestegen van 91 naar 99 reacties. In Schagen is het gemiddeld aantal reacties licht gedaald van 201 in 2011 naar 205 in 2012. Toch is dit beduidend hoger dan in de overige gemeenten, waar het gemiddeld aantal reacties onder het gemiddelde van 99 ligt. In Zijpe was het gemiddeld aantal reacties met 41 het laagst. Steeds meer reacties komen via internet binnen. In 2009 was dat 76%, in

2010 83%, in 2011 87% en in 2012 90%.

De slaagkans is gemiddeld 6%. In Harenkarspel is de slaagkans met 10% het hoogst. De theoretische wachttijd is gestegen van 11,9 jaar in 2011 naar 15,8 jaar in 2012. De werkelijke wachttijd is gestegen van 2,0 jaar in 2011 naar 2,7 jaar in 2012.

Gemeenten Hoorn (Blokker), Medemblik (Wognum,

Nibbixwoud en Zwaagdijk-West), Opmeer (Hoogwoud):

Aanbodmodel West-Friesland.

In West-Friesland neemt Wooncompagnie deel aan een regionaal woonruimteverdeelsysteem. Over de toewijzingscriteria zijn echter geen regionale afspraken gemaakt, zodat dit systeem slechts als gemeenschappelijk aanbodportaal fungeert. Voor de toewijzing hanteert Wooncompagnie dezelfde toewijzingsregels als in de Kop Noord-Holland: huishoudens met een belastbaar jaarinkomen tussen € 34.085 en € 43.000 hebben de mogelijkheid om te reageren op vrijkomend aanbod met een huurprijs vanaf € 575. Ook in dit gebied geldt dat het aanbod in de huurklasse beperkt is. De voortgang met betrekking tot de toewijzing wordt gemonitord zodat tijdig kan worden bijgestuurd als de 10% dreigt te worden overschreden.

In 2012 waren in de regio West-Friesland 12.922 woningzoekenden actief. Ruim 56% van de woningzoekenden heeft een inkomen lager dan € 20.000 en ruim 8% heeft een inkomen hoger dan € 34.000. Met 49% is veruit het grootste aandeel van de woningzoekenden tussen de 23 en 40 jaar. 19% van de woningzoekenden is jonger dan 22 en een even groot aandeel is tussen de 40 en 55 jaar. Slechts 12,5% van de woningzoekenden is ouder dan 55 jaar.

Bijna 30% van de woningzoekenden geeft de voorkeur aan een woning met een huurprijs tot € 300. Ruim een kwart zoekt een woning met een huurprijs vanaf € 600. Wat betreft woningtype geeft 30% de voorkeur aan een eengezinswoning en 34% aan een bovenwoning of een flatwoning. Ruim 20% zoekt een benedenwoning en met 13% is een maisonnette het minst populair. Driekamerwoningen zijn het meest gewild. Bijna 40% van de woningzoekenden geeft de voorkeur aan een driekamerwoning. Bijna 30% zoekt een tweekamerwoning en 20% een vierkamerwoning. Wooncompagnie heeft in 2012 27 woningen in de regio West-Friesland aangeboden, met name in de

Page 43: Jaarverslag Wooncompagnie 2012

WooncompagnieJaarverslag 2012 39

kernen Nibbixwoud en Wognum. Het merendeel van het aanbod (24) betrof eengezinswoningen. De huurprijs lag bij 5 woningen lager dan € 500. De overige 23 woningen hadden een huurprijs hoger dan € 500. Het gemiddeld aantal reacties per woning was 104.

WoningruilIn 2012 hebben in de regio Purmerend 5 woningruilen plaatsgevonden. In de regio Schagen betrof het aantal woningruilen 17.

AandachtsgroepenWooncompagnie is er om betaalbare en kwalitatief goede woonruimte te bieden. Dat kunnen zelfstandige woningen zijn, of woonvormen in de sfeer van beschermd wonen. We schenken hierbij speciale en gespecialiseerde aandacht aan kwetsbare groepen zoals mensen met de allerlaagste inkomens, mensen met een beperking of zorgvraag, dak- en thuislozen, (ex-) verslaafden, slachtoffers van huiselijk geweld en ex-gedetineerden. Kwetsbare groepen hebben recht op een gelijke toegang tot de woningmarkt. Voor hen blijven wij het vangnet. Daarnaast zijn huishoudens met een inkomen tot € 34.085 onze primaire doelgroep van beleid conform de ministeriële regeling. De lage middeninkomens (tot € 43.000) zien wij als onze secundaire doelgroep van beleid, omdat zij veel moeite hebben bij het vinden van een bereikbare koopwoning of een woning in de vrije sector. En als de doorstroming van deze groep stagneert (en dus de uitstroom uit de sociale sector), hebben de lagere inkomensgroepen daar direct last van.

Statushouders

De hele toewijzing rondom statushouders (asielzoekers met een verblijfsvergunning) is aangepast. Voorheen boden wij een woning aan, nu krijgen we een kandidaat die wij moeten huisvesten. Oorzaak voor deze wijziging is de forse afname van statushouders. Vanzelfsprekend willen we bijdragen aan het huisvesten van statushouders. In 2012 heeft Wooncompagnie in de regio Purmerend in totaal 26 statushouders gehuisvest. In de regio Schagen zijn door Wooncompagnie 28 statushouders gehuisvest.

Urgente woningzoekenden

Soms hebben mensen dringend woonruimte nodig en kunnen deze zelf op korte termijn niet vinden. Zij kunnen in dat geval een urgentieverklaring aanvragen. Urgente woningzoekenden krijgen voorrang bij het toewijzen van een vrijgekomen huurwoning. In de regio Purmerend kan een urgentieverklaring bij de desbetreffende gemeente worden aangevraagd. In de regio Schagen kan dit bij de Regionale Adviescommissie Beoordeling Sociale en Medische urgentie. Voor urgentieaanvragen in de gemeente Medemblik geldt de procedure uit de Regionale Huisvestingsverordening in West-Friesland.

In 2012 heeft Wooncompagnie in totaal 29 woningzoekenden met een sociaal medische urgentieverklaring gehuisvest. Daarnaast heeft Wooncompagnie 64 woningzoekenden met een herstructureringsurgentie gehuisvest.

Vestiging Purmerend heeft in totaal acht woningen toegewezen op basis van de lokale 5% beleidsruimte van corporaties in de Stadsregio. Wij zijn daarmee binnen de beschikbare ruimte gebleven. Deze ruimte is bedoeld voor woningzoekenden die acuut woonruimte nodig hebben maar niet binnen bestaande urgentieregelingen geholpen kunnen worden. De corporaties leggen achteraf verantwoording af over het gebruik van de 5%-regeling. Redenen voor de acht toewijzingen waren:

• van bovenste etage naar woning op de begane grond vanwege gezondheid (laat eigen huurwoning leeg achter)

• verzoek gemeente bureau herhuisvesting ex-gedetineerden

• verzoek Ymere herstructureringkandidaat

• verzoek AOP

• overlijden huurder, huurcontract overgezet op oudere zoon in verband met verleende mantelzorg

• overlijden huurder, huurcontract overgezet op zoon in verband met gezondheid

• verzoek van huurder in verband met woonomgeving en gezondheid (laat eigen huurwoning leeg achter)

• verzoek CASA 24

Page 44: Jaarverslag Wooncompagnie 2012

WooncompagnieJaarverslag 201240

5.8 Betaalbaarheid

Betaalbare hurenWij realiseren ons terdege dat er zich onder onze doelgroep een aanzienlijke groep huishoudens bevindt waarbij een huurprijs boven de aftoppingsgrenzen uit de huurtoeslagregeling tot te hoge woonlasten kan leiden. Wij vragen daarom minder huur dan het Woningwaarderingstelsel toelaat. Voor elke woning hebben wij een streefhuur bepaald. Bij mutatie wordt de huurprijs naar het niveau van de streefhuur gebracht. In ons streefhuurbeleid spreken we over het optimaliseren van de huuropbrengsten. Ze moeten hoog genoeg zijn om de continuïteit en toekomst van een sociale huurvoorraad van goede kwaliteit te kunnen waarborgen. En ze moeten laag genoeg zijn om de betaalbaarheid en toegankelijkheid van die voorraad voor mensen met een bescheiden inkomen te kunnen waarborgen. De streefhuurniveaus zorgen voor balans tussen die twee gezichtspunten. Bovendien toppen we, uit oogpunt van betaalbaarheid, de huurprijzen af bij de liberalisatiegrens, zodat de huurtoeslagregeling kan worden toegepast.

In 2012 leek de mogelijkheid te ontstaan om huurders met een inkomen hoger dan € 43.000 een huurverhoging van inflatie + 5% te vragen. Wooncompagnie is van mening dat de kwaliteit van de woning en niet het inkomen van de huurder bepalend is voor de hoogte van de huurprijs. Wel is het zo dat veel huurders een huurprijs betalen die (ver) onder de streefhuur ligt. Wij kunnen ons dan ook voorstellen dat een inkomensafhankelijke huurverhoging wordt ingezet om de huurprijs versneld naar het niveau van de streefhuur te brengen. Is dit niveau bereikt, dan speelt het inkomen van de huurder geen rol meer. Gezien het feit dat het rond krijgen van de wetswijziging op zich liet wachten, heeft Wooncompagnie in maart 2012 besloten niet te gaan werken met een inkomensafhankelijke huurverhoging. Reden daarvoor was dat wij niet meer konden borgen dat het proces rondom de huurverhoging zorgvuldig zou worden uitgevoerd. Kort daarna bleek dat een inkomensafhankelijke huurverhoging in 2012 niet mogelijk was. Alle woningen hebben in 2012 dan ook een inflatievolgende huurverhoging gekregen van 2,3% met uitzondering van:

• woningen die in 2012 zijn opgeleverd

• woningen die worden gesloopt

• woningen waar een sociaal plan van kracht was

Beperkt budgetWij streven ernaar dat huurders van onze doelgroep zo min mogelijk een beroep hoeven te doen op huurtoeslag. Huurders zijn vrij om te kiezen of zij zelf de huurtoeslag van de Belastingdienst willen ontvangen of dat Wooncompagnie de huurtoeslag ontvangt en in mindering brengt op de huurprijs. Wij weten dus alleen van de huurders die de huurtoeslag via Wooncompagnie laten lopen, dat zij huurtoeslag ontvangen. De volgende tabel is een weergave van het aantal huurders dat hun aanvraag voor huurtoeslag via Wooncompagnie heeft laten lopen. Het toeslagjaar loopt van januari tot december; in januari heeft een aantal aanvragers nog geen toekenning gehad.

HuurachterstandOndanks een strak incassobeleid is het percentage huurachterstand in 2012 opgelopen van 0,5% naar 0,6% van de bruto jaarhuur. Met ons incassobeleid richten we ons op huurders die elke maand te laat betalen. We begrijpen dat in het huidige economische klimaat een toenemend aantal huishoudens steeds meer moeite heeft om rond te komen. Ook zien wij dat financiële problemen vaak niet op zichzelf staan. Bij een problematische schuld kunnen ook andere problemen een rol spelen. We nodigen daarom huurders met (beginnende) betalingsproblemen uit om over hun situatie te komen praten. Het doel is om zo tot een betalingsafspraak te komen en eventueel door te verwijzen naar hulpinstanties. Wij streven naar een oplossing van de problemen van de betreffende huishoudens zodat zij in de toekomst weer in staat zullen zijn om de huur volledig en tijdig te betalen.

Overzicht huurtoeslag

Huur- toeslag per 31-12-2012

Huur-toeslag per 1-1-2013

Totaal toegekend 2019 2048

Vertrokken huurders -4 -7

Totaal actieve huurders 2015 2041

Totaal toegekend € 370.095 € 379.733

Gemiddeld per huishouden € 183 € 185

Page 45: Jaarverslag Wooncompagnie 2012

WooncompagnieJaarverslag 2012 41

OntruimingenIn 2012 zijn 50 ontruimingen aangezegd (2011: 40) en 16 woningen daadwerkelijk ontruimd (2011: 15). Hoewel het aantal daadwerkelijk uitgevoerde ontruimingen vrijwel gelijk is gebleven, baart de flinke toename van het aantal aangezegde ontruimingen ons wel zorgen. We zien het als een signaal dat een toenemend aantal huishoudens het steeds moeilijker krijgt om elke maand weer rond te komen. Een aantal ontruimingen had betrekking op huurachterstand. Het lukt Wooncompagnie om het aantal ontruimingen op basis van huurschuld beperkt te houden, door direct in actie te komen bij een huurachterstand. Door direct te handelen en te komen tot een betalingsafspraak, voorkomen we dat de financiële problemen dusdanig groot worden dat ontruimen onontkoombaar is.

Tweede kansbeleidIn Purmerend hebben de corporaties en de gemeente in 2007 convenanten afgesloten met betrekking tot het Tweede Kansbeleid en voorkoming van dakloosheid. In 2012 is net als in 2011 met name veel aandacht besteed aan het voorkomen van huurschuld, zodat het traject van het Tweede Kans Beleid niet hoeft te worden ingezet. Voor Tweede Kans komen huurders in aanmerking die door (multi)problemen door de rechter worden gevonnist tot ontruiming. Huurder die gebruik maken van een Tweede Kansbeleid tekenen een tweede kanscontract. Voor een bepaalde periode van maximaal drie jaar wordt de huurder intensief begeleid door het RIBW. Als blijkt dat na het tekenen van het contract binnen één jaar de afspraken niet worden nagekomen, laten we alsnog het vonnis ten uitvoer brengen. In 2012 is een nieuw contract afgesloten met het RIBW. We reserveren jaarlijks geld om het casemanagement door RIBW in Purmerend uit te laten voeren (€ 25.000 in 2012). In 2012 zijn in de regio Purmerend acht tweede kanscontracten afgesloten.Vestiging Schagen werkt ook met tweede kanscontracten. In 2012 is hier echter geen gebruik van gemaakt.

5.9 Klachten en geschillen

De klachten over onze dienstverlening worden per vestiging op één centraal punt bijgehouden. De medewerkers werken volgens een vaste procedure

wanneer ze een klacht ontvangen. Als er een klacht wordt ingediend, ontvangt de huurder zo spoedig mogelijk een ontvangstbevestiging. We geven daarbij aan hoe lang het duurt voordat Wooncompagnie actie onderneemt. Tussentijds houden we de huurder op de hoogte van wat er met de klacht gebeurt. De status van de klacht kan op elk gewenst moment bekeken worden. Na afhandeling van een klacht nemen wij contact op om te vragen of de huurder tevreden is over de manier waarop Wooncompagnie de klacht heeft afgehandeld. Op deze manier krijgen we goed zicht op de klachten en kunnen we de totale dienstverlening verbeteren. Als we er niet uitkomen met de huurder, dan kan deze een beroep doen op een Geschillencommissie. De samenstelling en de werkwijze van elke commissie is vastgelegd in een reglement. Wij stellen de huurder na de uitspraak schriftelijk op de hoogte van de eventueel te nemen maatregelen. Op onze website is de werkwijze omtrent klachten en geschillen weergegeven en is de wegwijzer voor klachten en geschillen te downloaden.

In 2012 heeft vestiging Schagen 10 klachten ontvangen over onze dienstverlening (2011: 17). De aard van de klachten had te maken met:

• geen duidelijkheid verschaffen over termijn afhandeling reparatieverzoeken

• niet nakomen van afspraken

• niet nakomen van afspraken door derden

• afhandeling reparatieverzoek

• niet tevreden met standpunt Wooncompagnie

Vestiging Purmerend heeft in 2012 net als in 2011 27 klachten over onze dienstverlening ontvangen. De aard van de klachten had te maken met:

• niet nakomen van afspraken

• niet nakomen van afspraken door derden

• afhandelen van reparatieverzoek

• terugbetaling teveel betaalde huur

• tegemoetkoming in huur na langdurige werkzaamheden aan woning

• afhandeling aanvraag isolatieglas

Geschillenadviescommissie Kop van Noord-Holland

Geschillen uit het werkgebied van vestiging Schagen worden behandeld door de Geschillenadviescommissie Kop van Noord-Holland. Sinds 2012 behandelt deze commissie ook klachten die gaan over de woonruimteverdeling. In 2012

Page 46: Jaarverslag Wooncompagnie 2012

WooncompagnieJaarverslag 201242

zijn vier klachten ingediend over Wooncompagnie, waarvan drie klachten betrekking hebben op de woonruimteverdeling. Twee klachten zijn door de commissie ongegrond verklaard. Eén klacht is gedeeltelijk gegrond verklaard, waarbij Wooncompagnie het standpunt van de commissie heeft overgenomen. De vierde klacht was eind 2012 nog in behandeling.

Geschillencommissie Samenwerkende Woningcorporaties

Waterland (SWW)

In de zes gemeenten van het werkgebied van vestiging Purmerend worden de geschillen behandeld door de geschillencommissie SWW. Deze werkt – behalve voor Wooncompagnie – ook voor De Algemene Woningbouwvereniging Monnickendam en met ingang van 2009 ook voor Stichting Woningbeheer De Vooruitgang in Volendam. De geschillencommissie heeft in 2012 geen klachten over Wooncompagnie ontvangen.

Huurcommissie

Naar aanleiding van de huurverhoging in 2012 is één bezwaarschrift tegen de huurverhoging ingediend. Daarbij is de huurder in het gelijk gesteld.

5.10 Sponsoring en donaties

Iedereen wil in een fijne buurt wonen waar hij of zij zich thuis voelt. Daarnaast moet de stad of het dorp waar je woont iets extra’s bieden zoals sportevenementen, cultuur of een actief verenigingsleven. Door lokale initiatieven te sponsoren tonen wij onze maatschappelijke betrokkenheid. Als een sponsorverzoek wordt ingediend bij Wooncompagnie, toetsen wij het voorstel aan de hand van de volgende criteria:

• het brengt mensen samen

• de activiteit is toegankelijk voor de lokale mensen in het werkgebied van Wooncompagnie

• het versterkt de leefbaarheid in de kleine kernen (o.a. het verenigingsleven)

• het zijn bij voorkeur maatschappelijke projecten

• het zijn eenmalige evenementen of projecten

• het valt in principe binnen ons verzorgingsgebied

• het is geen landelijk project of stichting

• het sponsorobject is geen individu

De vestigingen en de afdeling vastgoedontwikkeling ontvangen jaarlijks een budget dat zij kunnen inzetten voor sponsoractiviteiten. Sponsoring is daarbij altijd in het belang van de lokale gemeenschap en het betreft veelal een eenmalig evenement of activiteit. In totaal heeft Wooncompagnie in 2012 € 23.545 besteed aan sponsoractiviteiten.

Zie schema Sponsoractiviteiten op de volgende pagina.

Page 47: Jaarverslag Wooncompagnie 2012

WooncompagnieJaarverslag 2012 43

Organisatie Gemeente Doel Bedrag

St. Beemster Werelderfgoed Beemster Muziek aan de Middenweg € 500

Zangvereniging Harmonie Beemster Uitvoering t.b.v. 400 jaar Beemster € 400 Kern8 stichting Welzijnsbevordering Diverse gemeenten Magazine Alive € 250

Stichting Singelfestival Edam - Volendam Diverse activiteiten festival € 1.000

Orgelstichting Waterland Edam - Volendam Concert met Waterlands Talent € 150

Stichting Aart Roos Edam - Volendam Expositie werk Aart Roos € 1.000

Turnlust Hollands Kroon Voorwedstrijd NK € 250

ANBO Wieringerwerf Hollands Kroon Renovatie biljarts € 300

Korenfestival Wmeer Hollands Kroon Afscheid Wieringermeer € 1.000

Meertour Hollands Kroon Wielerwedstrijd € 250

Smartlappenkoor Huilen met Henk Hollands Kroon 10 jaar bestaan € 500

Philomela Hollands Kroon Concert Trambaan Nw Niedorp € 250

Open Sluistoernooi Hollands Kroon Tennistoernooi € 150

Timmerdorp Zijdewind ‘t Veld Hollands Kroon Jeugdactiviteit € 300

Biljarttoernooi Wieringermeer Hollands Kroon Ouderenactiviteit € 250

IJsclub Middenmeer Hollands Kroon Bouw huttendorp € 300

Architectuur Hoorn Hoorn Algemene donatie € 1.000

Stichting Tentoonstelling Opmeer Opmeer Sponsoring 103e Landbouwtentoonstelling Opmeer € 720

Harddraverij Prins Bernhard Purmerend Algemene donatie evenement € 950 De Speelkraam (speeltuin Purmerend) Purmerend Twee speeltoestellen € 3.000

Betrokken Ondernemen Purmerend (BOP) Purmerend Jaarlijkse bop diner € 500

Bewonerscommissie Oeverlanden Purmerend Aanschaf AED € 400

Bibliotheek Purmerend Purmerend Boekenleggers € 375

Hel van Petten Schagen Wielerwedstrijd € 300

The Serve Schagen Shirtsponsoring € 500 Evenementen Commissie Burgerbrug Schagen Dorpsfeest € 300

Canto Schagen Voorjaarsconcert € 250

Burg. De Moorstraat Schagerbrug Schagen Straatfeest € 250

Baggerdag Schagen Jeugd meerdere gemeenten € 750

Stg Folklore Festival Schagen Internationaal festival € 250

Voetbalvereniging SRC Schagen Keepers promotiedag € 300

Kunstplein 2010 Schagen Markt € 250

Jeu de Boules Schagen Toernooi € 100

Stg ‘t Centrum Schagen Feestweekend/stoelen € 300

Hollandia T T’horn Schagen Voetballen jeugd/stoelen € 300

Scouting Aquarius Schagen Bouw sloep ism leerlingen Tetrix bedrijfsopleiding € 1.000

Dinto 13/Jade Goudsblom Schagen Shirts € 300

Basisschool De Wiekslag Schermer Fancy Fair € 300

Stichting DPJ Zeevang Drugsinfo pakket voor scholen € 300

Bezoekerscentrum De Breek Zeevang Ontwikkeling Molenerf € 1.500

The Boreo Initiative n.v.t. Corporatiefonds Borneo € 2.500

Totaal € 23.545

Page 48: Jaarverslag Wooncompagnie 2012

WooncompagnieJaarverslag 201244

Flexibel in woon- en zorgbehoeften

Toekomstbestendig bouwen Voor de één staat duurzaamheid voor energiebesparing, de ander denkt aan investeren in iets waarmee je weer jarenlang vooruit kunt. Wooncompagnie combineert beiden. In het vorige jaarverslag besteedden we aandacht aan een CO2-neutrale zorgboerderij (Dijkgatshoeve in Wieringerwerf ), dit jaar presenteren wij met trots een toekomstbestendig project: Woon- en zorgcomplex De Trambaan te Nieuwe Niedorp.

In de visie van Wooncompagnie staat duurzaam investeren vooral voor inspelen op toekomstige ontwikkelingen. Met de aankomende vergrijzing, toenemende zorgvraag én de wens van veel mensen om langer thuis te blijven wonen, ligt hier voor ons een boeiende opgave in de seniorenhuisvesting.

Een vooruitstrevende oplossing is gevonden in een nieuw concept waarin woon- en zorgbehoeften op individueel niveau aanpasbaar zijn. Roeland Gravestein, vestigingsmanager Wooncompagnie Schagen: ‘Samen met onze partners Woonzorggroep Samen en Wonen Plus Welzijn hebben we een woonvorm gecreëerd in een intramurale setting.

De Trambaan in Nieuwe Niedorp is het eerste complex waarin dit is toegepast. Hier is permanente begeleiding, verzorging en behandeling mogelijk, terwijl er ook mensen zonder hulpvraag wonen. Wanneer zij wel behoefte aan zorg of begeleiding krijgen, kunnen zij gewoon in hun eigen huis blijven wonen.’

Zo gewoon mogelijkDe hoge mate van flexibiliteit is aangenaam voor de bewoners, maar zeker ook voor Wooncompagnie. Neemt de vraag naar intramurale woningen toe, dan kunnen alle woningen hiervoor worden ingezet. Neemt deze vraag af, dan zijn ze snel weer inzetbaar als reguliere huurwoning. ‘Zo kunnen we zonder aanvullende investeringen inspelen op de woningbehoefte van het moment én alle bewoners zorg naar wens bieden. Iedereen blijft zo gewoon mogelijk wonen in een mix van zelfstandige en hulpbehoevende mensen’, aldus Roeland Gravestein. De woningen zijn bovendien geschikt voor alle leeftijden. ‘Natuurlijk wonen er momenteel veel ouderen, maar als in de toekomst het aantal senioren binnen onze doelgroep afneemt, kunnen we hier ook veel jongeren blij maken met een mooie ruime woning.’

‘Zonder aanvullende investeringen kunnen we inspelen op de woningbehoefte van het moment én alle bewoners zorg naar wens bieden’

Duurzaam investeren

Mijnheer Aantjes op de galerij voor zijn woning in De Trambaan

Page 49: Jaarverslag Wooncompagnie 2012

WooncompagnieJaarverslag 2012 45

‘Hartstikke blij’Het complex is in het voorjaar van 2012 opgeleverd. Mijnheer Aantjes (75) woont er vanaf het begin en is zeer te spreken. ‘Eigenlijk wilde ik naar Schagen verhuizen maar daarvoor woonde ik te kort in Winkel. Achteraf gezien ben ik hartstikke blij dat het zo is gelopen. Ik heb een heerlijk huis met een vloeroppervlakte van acht bij acht meter, twee slaapkamers en een binnenbalkon. De woningen aan de overkant hebben zelfs drie slaapkamers en een buitenbalkon!’

Op de vraag of hij iets weet over de duurzaamheid van het gebouw, antwoordt mijnheer Aantjes ontkennend. Maar van energie besparen weet hij des te meer. ‘We hebben hier vloerverwarming en alles is zo verschrikkelijk goed geïsoleerd dat ik afgelopen winter tijdens de vorstperiode de kachel gewoon uit kon laten! Ik zal je vertellen: ik heb al weken geen gas gebruikt voor verwarming! Dat is óók mijn eigen verdienste hoor. Ik koos bewust voor een woning één hoog met rondom buren. Nu helpt iedereen mijn huisje warm te houden!’, lacht de kwieke senior

met een vette knipoog. Maar zuinig is hij allerminst, zegt hij er direct achteraan. ‘Ja, luister, ik heb overal spaarlampen en ik douche kort. En wat betreft eten neem ik nooit het duurste maar kijk ik wel wat gezond is. Maar, en nu komt het, alles wat ik bespaar houd ik niet zelf, ik stop het mijn kinderen toe!’

Leuk en nuttigZo heeft mijnheer Aantjes zijn draai helemaal gevonden. Hij woont geheel zelfstandig, rijdt nog auto en zet zich graag in voor de Nederlandse Vereniging voor Slechthorenden. Ook draagt hij zijn steentje bij aan de woon-zorgformule van De Trambaan. Mijnheer Aantjes: ‘Elke middag van half vijf tot zeven uur brengen de meiden van de facilitaire dienst avondeten rond. Omdat de deuren dan onbeheerd blijven, houden bewoners deurwacht. Ik op de maandagen. Leuk en nuttig werk. En je leert je buurtjes beter kennen!’

100% levensloopbestendig Woon- en zorgcomplex De Trambaan telt 77 appartementen en is enorm veelzijdig. Elke woning is geschikt als reguliere huurwoning voor elke leeftijdsgroep én als zorgwoning. Alle benodigde verzorging en verpleging zijn mogelijk, van wekelijkse bloedprik tot 24-uurs zorg. Momenteel wordt in 28 appartementen intramurale zorg verleend. Ook zijn er drie kleinschalige woonvormen waarin achttien cliënten met een verpleeghuisindicatie wonen. In <aantal> woningen wonen geheel zelfstandige huishoudens. De Trambaan is 100% levensloopbestendig.

Page 50: Jaarverslag Wooncompagnie 2012

WooncompagnieJaarverslag 201246

6. Duurzaam investeren

Het ondernemingsplan richt zich wat betreft duurzaam investeren op twee onderdelen. Het gaat enerzijds om de bedrijfsmatig strategische inzet van middelen en anderzijds om de zorg voor het milieu.

Een belangrijk aspect van duurzaamheid is het milieu. Als maatschappelijke organisatie willen we verantwoord omgaan met energie en grondstoffen. Méér nog dan we nu al doen. Wooncompagnie onderzoekt daarom alle mogelijke extra inspanningen op het vlak van energiebesparing en duurzaamheid bij het bouwen en aanpassen van onze woningen.Voor wat betreft de strategische inzet van middelen zal de woningportefeuille aansluiting moeten houden met de behoefte vanuit de markt. Onze woningvoorraad moet in de pas lopen met de vraag vanuit onze doelgroepen. Nu en in de toekomst, getalsmatig en kwalitatief. Zowel de vrager als de vraag verandert daarbij voortdurend. De aanleiding van de herijking en nieuwe inzichten die we hebben gekregen dankzij het recent uitgevoerde marktonderzoek, hebben ertoe geleid dat we met de herijking van het ondernemingsplan ‘Thuis

in de kern 2009-2012’ een aantal benodigde accentverschuivingen binnen het Portefeuillebeleid hebben geformuleerd. En in het nieuwe koersdocument zijn deze accentverschuivingen versterkt doorgezet. De kwalitatieve opgave vullen we in door het renoveren en opwaarderen van bestaand bezit, door verkoop van bestaande huurwoningen en door sloop en vervangende nieuwbouw. Onze inspanningen zullen meer dan in het verleden liggen in de bestaande voorraad. Met nieuwbouw realiseren we woningtypen, voornamelijk in de huur, die we niet voldoende hebben of kunnen realiseren binnen de bestaande voorraad. Sociale en goedkope koopwoningen voegen we toe waar nodig om de

Overzicht bezit Wooncompagnie2012 2011

Woningen 12.888 12.885

Overige woongelegenheden 489 405

Parkeervoorzieningen/garages 76 75

Overige verhuureenheden 48 45

Totaal aantal verhuureenheden 13.501 13.410

Diversen in eigendom 66 65

Totaal bezit 13.567 13.475

Woongelegenheden per gemeente naar huurklasseGemeente Huurklasse

Goedkoop Betaalbaar Duur tot huurtoeslaggrens

Duur boven huurtoeslaggrens Overig Eindtotaal

Beemster 62 456 84 10 26 638

Edam-Volendam 143 564 115 1 8 831

Harenkarspel 73 817 39 2 7 938

Hollands Kroon 611 1754 153 35 164 2717

Hoorn 16 16

Landsmeer 6 6

Langedijk 14 14

Medemblik 46 373 43 1 12 475

Oostzaan 16 16

Opmeer 9 19 28

Purmerend 146 2355 500 118 173 3292

Schagen 218 1832 196 23 11 2280

Schermer 59 260 43 1 29 392

Waterland 139 322 54 515

Wieringermeer 1 1

Zeevang 54 374 31 2 16 477

Zijpe 57 612 56 6 10 741

Eindtotaal 1609 9735 1345 199 489 13377

Page 51: Jaarverslag Wooncompagnie 2012

WooncompagnieJaarverslag 2012 47

lage middeninkomens te bedienen, bij voorkeur door verkoop van bestaande huurwoningen waarvan de vraag afneemt. Onze voorraad blijft dus rollend, met als doel een accentverschuiving van verjonging naar transformatie van de woningportefeuille. De gewenste omvang van onze woningportefeuille wordt bepaald door de vraag. Daarmee verlaten we dus het uitgangspunt dat onze voorraad in omvang gelijk blijft en stellen we dit niet meer als doel op zich.

6.1 Het bezit

Het totaal aantal verhuureenheden in eigendom per 31 december 2012 was 13.501. De tabel op pagina 46 geeft het aantal woongelegenheden weer per gemeente naar huurklasse, inclusief de overige woongelegenheden.

Ten opzichte van 2011 is het bezit per saldo met 92 verhuureenheden toegenomen. De tabel hiernaast laat het verloop in 2012 zien.

Nieuwbouw ten behoeve van eigen verhuurIn 2012 hebben we 148 huurwoningen gerealiseerd. In onderstaande tabel zijn de afgeronde nieuwbouwprojecten weergegeven.

Mutaties2012 2011

Opgeleverde nieuwbouw 148 195

Aankoop 118 190

Sloop -64 0

Verkoop -111 -119

Overige mutaties 1 27

Toename / Afname bezit 92 293

Opgeleverde

Nieuw

bouw-

projecten

Totaal aantal

Huur-w

oningen

Overige

woon-gele-

gen-heden

Overige ver -

huur-eenheden

Overig bezit in

eigendom

Stichtings-kosten (Stiko)

Onrendabele

investering

Gem

iddelde stiko (in € / vhe)

Gem

iddelde onrendabele investering (in € / vhe)

Hoeksteen, Landsmeer

6 6 - - - € 1.199.462 € 313.075 € 147.731 € 52.179

Aan de Calkoenstraat in Landsmeer heeft Wooncompagnie 6 sociale eengezinswoningen gerealiseerd.

Midgard, Tuitjenhorn

7 - 7 - - € 1.445.279 € 436.829- € 268.873 € 62.404-

“Wooncompagnie heeft samen met de Raphaëlstichting in Tuitjenhorn kinderdagverblijf “”De Appelboom””, een woongebouw voor jeugdigen met een ontwikkelingsbelemmering gerealiseerd.”

Trambaan, Winkel

100 72 25 3 - € 16.648.830 € 749.917 € 152.989 € 7.499

In samenwerking met gemeente Niedorp en Woonzorggroep Samen heeft Wooncompagnie een nieuwe woon- en woonzorglocatie nabij het boodschappencentrum in Winkel gerealiseerd. De woon-/ zorgvoor-ziening Trambaan vervangd de verouderde zorgcomplexen Nijerop en Winkelmadepark.

Veenderijvaart, Broek in Waterland

15 15 - - - € 2.061.558 € 43.166 € 134.559 € 2.878

Op het terrein achter de woningbouw aan de Wagengouw, grenzend aan de Veenderijvaart, heeft Wooncompagnie 15 sociale huurwoningen gerealiseerd.

Willem ’t Hartplein, ’t Zand

20 20 - - - € 3.324.468 € 347.513 € 148.848 € 17.376

Wooncompagnie heeft aan de Zandhope in ’t Zand 20 eengezinswoningen gerealiseerd voor de sociale huur. Drie woningen zijn gereserveerd voor Stichting Parlan. De organisatie voor Jeugd en Opvoedhulp vangt hier jongeren op. Naast de 20 eengezinswoningen, die reeds in 2012 zijn opgeleverd, realiseert Wooncompagnie op deze locatie ook nog 24 sociale huurappartementen. De verwachte oplevering van de appartementen is medio 2013.

Nieuwbouwproductie 2012

Page 52: Jaarverslag Wooncompagnie 2012

WooncompagnieJaarverslag 201248

AankoopIn 2012 heeft Wooncompagnie 30 vrije sector huurappartementen in Purmerend overgenomen van de Algemene Woningbouwvereniging Monnickendam (AWM). Het beheer (zowel technisch als administratief ) en de verhuur blijven bij AWM. Ook heeft Wooncompagnie 30 woningen boven winkels in Purmerend overgenomen van AWM. Het betreft relatief jong bezit (opleveringen in 2005, 2008 en 2010). We zijn daarmee ook vijf VvE’s rijker geworden. Wooncompagnie heeft een woning aangekocht op Marken. Dit pand is gelegen naast een woning dat al in ons bezit is. Ten behoeve van de herstructurering in Middenmeer heeft Wooncompagnie 3 woningen en een garage aangekocht van particuliere eigenaren. Tevens is zorgcomplex Winkelmade aangekocht dat bestaat uit 53 wooneenheden.

Sloop Waar noodzakelijk, vindt in herstructureringsgebieden sloop van sociale huurwoningen plaats. Veelal worden op deze locaties nieuwe sociale huurwoningen ontwikkeld. In 2012 zijn 64 woningen gesloopt. Vooruitlopend op sloop worden vrijkomende woningen in beheer gegeven bij Interim Vastgoed. Ultimo 2012 waren 96 woningen in beheer bij Interim Vastgoed.

VerkoopIn 2012 hebben wij 111 bestaande huurwoningen verkocht. Meer over ons verkoopbeleid is terug te vinden in paragraaf 6.2.

Nieuwbouw koopwoningenIn 2012 hebben wij totaal 60 koopwoningen

gerealiseerd. In bovenstaand overzicht is een specificatie opgenomen van de opgeleverde projecten.

6.2 Verkoop van huurwoningen

Huurders van Wooncompagnie die in 2012 hun huurwoning of een andere woning van Wooncompagnie hebben gekocht, kregen net als in 2011 10% korting op de taxatieprijs. Deze actie hebben wij ingezet om de (reguliere) verkoop te bevorderen. Huurders die in 2012 een woning met Koopgarant hebben gekocht, konden geen gebruik maken van deze actie. Koopgarantkopers kochten de woning met een verrekenbare korting van 25% op de taxatieprijs. Wooncompagnie heeft in 2012 de verkoopdoel-stelling in aantallen woningen (100 woningen) met 111 verkochte woningen gehaald. In financiële zin is de verkoopdoelstelling echter niet gehaald. Redenen daarvoor zijn de dalende huizenprijzen en hoger aantal verkopen met Koopgarant dan begroot.

We hebben in 2012 133 woningen overgedragen aan een nieuwe eigenaar; 111 huurwoningen en 22 teruggekochte Koopzekerwoningen. Van de verkochte woningen ging 51% (68 stuks) naar huurders van Wooncompagnie. Van de 133 verkochte woningen zijn 76 verkocht onder de Koopgarantconstructie. De korting bedroeg daarbij 25% en Wooncompagnie deelt voor 32,5% mee in de waardeontwikkeling (conform Fair Value). De opbrengst van verkopen wordt gebruikt om te investeren in nieuwbouw en het verbeteren van de bestaande voorraad. Gezien de huidige economische omstandigheden en de vastgelopen

Nieuwbouw koop per gemeente, met koopconstructie en gemiddelde koopprijs

Gemeente

Stompetoren Purmerend Totaal

Opgeleverd 2012 22 38 60

Verkocht koopgarant 6 6 12

Verkocht regulier 16 32 48

Niet verkocht 0 0 0

Gem. prijs koopgarant € 158.250 € 172.125

Gem. prijs regulier € 271.875 € 238.703

Page 53: Jaarverslag Wooncompagnie 2012

WooncompagnieJaarverslag 2012 49

woningmarkt, is de verkoopdoelstelling voor 2013 nog steeds gesteld op 100 woningen, maar is in de begroting voorzichtigheidshalve rekening gehouden met de verkoop van 50 woningen.

6.3 De kwaliteit en ontwikkeling van ons vastgoed

Strategisch PortefeuillebeleidWooncompagnie ziet het Strategisch Portefeuillebeleid (SPB) als een noodzakelijk instrument dat leidend is in de uitvoering van haar primaire taakstelling. Immers, in het SPB komen demografie en marktontwikkelingen, de

passendheid van de woningvoorraad voor nu en in de toekomst en de verwachte ontwikkeling van de woonlasten samen. Al deze punten hebben betrekking op de kernactiviteiten van Wooncompagnie, namelijk het realiseren, verhuren en beheren van woningen met een aanbod dat aansluit bij wat de maatschappij van ons vraagt. Voor het ontwikkelen en uitvoeren van het SPB hanteert Wooncompagnie de beleidsachtbaan van Rigo Research en Advies BV. Het strategische en het operationele niveau raken elkaar op het tactisch niveau in de vorm van de buurtanalyses.In het SPB is inzichtelijk gemaakt in welke richting de woningportefeuille van Wooncompagnie zich

Analyse beleidsomgeving

E ecten labeling doorrekenen

E ecten strategie doorrekenen

ecten labeling

Ideaalportefeuille formuleren (1)

Complexen ʻlabelenʼ (4)

Gebiedsvisies opstellen (3)

Complexplannen opstellen (5)

E ecten complexbeleid

Stra

tegi

sch

Tact

isch

Ope

rati

onee

l

Complexbeleid uitvoeren (6)

Transformatieopgave formuleren E ecten

portefeuillestrate

Ondernemings-doelstellingen S&B

VG

VG + vestigingen

Beleidsachtbaan Wooncompagnie

dinsdag 4 juni 13

Overzicht beleidscyclus SPB Wooncompagnie

2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016

ondernemingsplan x* x x

strategische kadernotitie SPB x x

marktonderzoek x x

buurtanalyses x x

complexbeheerplannen x x

* Herijking ondernemingsplan

Page 54: Jaarverslag Wooncompagnie 2012

WooncompagnieJaarverslag 201250

zal (moeten) ontwikkelen, gebaseerd op externe ontwikkelingen en eigen beleidskeuzes. Het SPB maakt structureel onderdeel uit van de beleidscyclus van Wooncompagnie.In 2009 zijn de buurtanalyses opgesteld, in 2010 zijn de complexbeheerplannen geactualiseerd en geïntegreerd met energetische maatregelen en in 2011 is woningmarktonderzoek uitgevoerd waarbij we specifiek een uitsplitsing hebben gemaakt naar onze primaire en secundaire doelgroep van beleid naar inkomen. Op basis van de resultaten van het woningmarktonderzoek is eind 2011 gestart met de actualisatie van de kadernotitie SPB. Hierin zijn de ontwikkelingen die in ons marktgebied plaatsvinden vertaald naar de regio’s waar Wooncompagnie actief is en zijn richtinggevende uitspraken gedaan over de effecten van de ontwikkelingen voor het portefeuillebeleid. In 2012 stond het opstellen van het ondernemingsplan centraal, waarin Wooncompagnie beschrijft wat zij de komende jaren wil bereiken en hoe zij dat gaat doen. Dit heeft geresulteerd in het koersdocument 2013-2016. Begin 2013 is ter afronding van de kadernotitie SPB de wensportefeuille 2025 geformuleerd.

In het koersdocument en de kadernotitie zijn uitspraken gedaan die richtinggevend zijn voor de invulling van het portefeuillebeleid en het bepalen van de transitieopgave. Dit wordt in 2013 opgepakt, waarbij de nadruk ligt op het verder vormgeven van het asset management binnen Wooncompagnie. Het asset management vormt het tactisch deel van de beleidsachtbaan en is de verbindende factor tussen het strategisch en het operationele deel. Om dit goed te kunnen doen, hebben in 2012 verschillende activiteiten plaatsgevonden die als voorbereiding voor de activiteiten van 2013 kunnen worden beschouwd. Een belangrijke ontwikkeling daarbij is de samenvoeging van de afdelingen Vastgoedontwikkeling en Vastgoedbeheer en het vormen van een Stafafdeling Vastgoed. Het verder vormgeven van het asset management wordt opgepakt door de Stafafdeling Vastgoed. Hierbij komt een groot aantal onderwerpen samen, die alle passen binnen het proces van het portefeuillemanagement. In 2012 is de Stafafdeling Vastgoed gestart met het in kaart brengen van de processen en projecten die van belang zijn voor het asset management. Een belangrijk onderwerp binnen het asset

management is de conditiemeting. Het werken met conditiemetingen is nieuw binnen Wooncompagnie en heeft als doel om de staat van het bezit op een eenduidige wijze conform de NEN in beeld te brengen, waarna bepaald kan worden welke maatregelen nodig zijn. Voordat met de conditiemetingen kan worden gestart, zijn in 2012 verschillende voorbereidende werkzaamheden uitgevoerd, zoals een bezoek aan Staedion om kennis uit te wisselen over conditiemeten, het gereed maken van hard- en software voor het verwerken van de resultaten uit conditiemeten en een gesprek met een belangrijke leverancier om te onderzoeken welke rol zij kunnen spelen bij het conditiemeten.

Het feit dat het asset management bij de Stafafdeling Vastgoed is ondergebracht betekent dat deze afdeling verantwoordelijk is voor alle vastgoedgerelateerde taken tussen het strategische en tactisch en operationeel niveau. Met deze verandering heeft het asset management een vaste plek gekregen binnen Wooncompagnie, waardoor de rol en functie van de werkgroep SPB onderwerp van gesprek is geworden. De werkgroep SPB vervulde immers voor een groot deel taken die vallen onder het asset management. De werkwijze van de werkgroep SPB is geëvalueerd, wat heeft geleid tot het besluit om voor een andere werkwijze te kiezen die meer past bij de nieuwe organisatievorm. Deze nieuwe werkwijze houdt kort gezegd in dat door Vastgoed het initiatief wordt genomen om een complex dat op planvorming staat op te pakken, een projectopdracht te schrijven en een projectgroep samen te stellen. De werkgroep SPB heeft in 2012 een aantal adviezen succesvol opgeleverd.

Een ander onderwerp binnen het portefeuillebeleid waar in 2012 uitgebreid aandacht aan is besteed is de verkoop van bestaand bezit. Gezien de ontwikkelingen binnen de corporatiesector worden de opbrengsten uit de verkoop van bestaand bezit van steeds groter belang, zo ook voor Wooncompagnie. Om voldoende opbrengstpotentieel te hebben is in 2012 besloten dat de verkooplijst moet worden uitgebreid. De criteria voor het labelen van woningen voor verkoop zijn vastgesteld. Aan de hand van de criteria is een lijst opgesteld met woningen die zuiver op basis van de criteria in aanmerking komen voor verkoop. In

Page 55: Jaarverslag Wooncompagnie 2012

WooncompagnieJaarverslag 2012 51

gesprekken met de vestigingen is besproken welke woningen daadwerkelijk gelabeld kunnen worden voor verkoop. Ook heeft de stafafdeling Vastgoed vanuit haar expertise gekeken welke woningen geschikt zijn om te verkopen vanuit het perspectief van met name bouwjaar en kwaliteit. Dit heeft geleid tot een voorstel voor een nieuwe verkooplijst, die begin 2013 is vastgesteld.

Onderhoud en kwaliteit bestaande woningvoorraadWooncompagnie onderhoudt haar woningen conform haar portefeuillebeleid. We onderhouden ze niet alleen, de kwaliteit wordt ook verbeterd. We gaan mee met de ontwikkelingen op het gebied van duurzaam bouwen, veiligheid en energiebesparing. De kosten om de woningen naar standaardkwaliteit te brengen komen voor onze rekening. Waar mogelijk bieden we op individuele basis, tegen huurverhoging of een eenmalige bijdrage, een aantal aanpassingen in de woning aan.

Planmatig onderhoud

Ook in 2012 heeft Wooncompagnie aan het behoud van de kwaliteit van het woningbezit gewerkt. Hierbij is speciale aandacht besteed aan duurzaam bouwen, energiebesparing en veiligheid. Zo is het gebruik van FSC-gecertificeerd hout gemeengoed geworden bij het onderhouden van woningen en wordt bij een deel van de te schilderen woningen hr++-glas tegen huurverhoging aangeboden. Dit laatste is bij circa 250 van de 1.600 geschilderde woningen gedaan. Daarvan is ongeveer de helft van de huurders ingegaan op het aanbod. Verder is aan 300 huurders de mogelijkheid geboden om vloerisolatie aan te laten brengen. Op het gebied van veiligheid is een vervolg gegeven aan de veiligheidskeuringen, waarvan er jaarlijks 1.000 worden uitgevoerd. Bij een veiligheidskeuring wordt in een woning de gas-, water- en elektra-installatie gecontroleerd. Daarnaast worden de woningen van Wooncompagnie systematisch geïnventariseerd op asbest.

Tijdens het planmatig onderhoud zijn 400 dakramen vervangen en 500 cv-ketels. Bij vervanging van de dakramen wordt standaard gekozen voor een nieuw dakraam met hr++-glas en cv-ketels worden altijd vervangen voor hoogrendementsketels. In Purmerend zijn 150 stadsverwarmingunits

vervangen, over het hele bezit is drieëneenhalve kilometer aan dakgoot vervangen en ongeveer honderd woningen hebben een nieuw dak gekregen.

Projecten

In 2012 is een aantal projecten uitgevoerd. Bij projecten worden ingrepen zoveel mogelijk tegelijk uitgevoerd en vrijwel altijd gecombineerd met energetische maatregelen. Zo is in het begin van 2012 het project aan 29 woningen van complex De Dillen in Broek in Waterland afgerond. Bij dit project zijn isolatiewerkzaamheden uitgevoerd, zijn de badkamers vervangen en is een duurzame installatie voor de verwarming geplaatst. Deze installatie zorgt voor een behoorlijke besparing op het energieverbruik voor de bewoners van complex De Dillen.

In Schagen is in 2012 groot onderhoud gepleegd aan 12 woningen in de Veeteelstraat. De kozijnen, daken en dakkapellen zijn vervangen en er zijn isolatiewerkzaamheden uitgevoerd. Ook zijn de gevels opnieuw gevoegd waardoor de woningen er weer als nieuw bij staan.

In Edam is groot onderhoud uitgevoerd aan 38 woningen in de Jonkerstraat en aan het Tuinierspad. De werkzaamheden bestonden onder meer uit het isoleren van de woningen en het vervangen van de daken, de kozijnen en een deel van de cv-ketels.

6.4 Duurzaamheid

Bij het bouwen en beheren van onze woningen streven we naar beperking van het beslag op het milieu en het verbruik van energie. Als richtpunt hanteren we het geactualiseerde convenant over energiebesparing in de huursector dat brancheorganisatie Aedes met de Woonbond en de Rijksoverheid in 2012 heeft afgesloten. Dat betekent dat we ons ten doel stellen om in 2020 voor onze woningvoorraad ten minste een gemiddelde energie index van 1,25 (gemiddeld energielabel B) te bereiken.

In het ondernemingsplan hadden wij onszelf daarnaast ten doel gesteld om vier inspirerende en tot de verbeelding sprekende projecten te realiseren op het gebied van energie en milieu. Deze doelstelling hebben wij niet gehaald. Al bij de

Page 56: Jaarverslag Wooncompagnie 2012

WooncompagnieJaarverslag 201252

herijking van het ondernemingsplan hebben we deze ambitie bijgesteld en in het nieuwe koersdocument is de manier waarop wij onze ambities op het gebied van energiebesparing, anders vormgegeven: we kiezen op het gebied van energiebesparing voor een nuchtere aanpak. We staan niet vooraan als het gaat om het innovatie en vernieuwing. Natuurlijk volgen we de laatste ontwikkelingen maar we passen slechts bewezen, kostenefficiënte oplossingen toe. We verbeteren de energieprestatie daar waar dit het meeste rendement oplevert. We passen onze meerjaren onderhoudsbegroting hier op aan. Zo kunnen we meer woningen aanpakken en realiseren we de grootste besparing voor onze huurders.

Energiebesparing en vermindering van CO2-uitstootWij hadden onszelf als doel gesteld om gedurende de looptijd van het ondernemingsplan gemiddeld 8% te besparen op het theoretisch energieverbruik van onze woningen. Het slopen van woningen met een slecht energielabel en het toevoegen van energetisch hoogwaardige nieuwbouw is daarbij overigens buiten beschouwing gelaten. Deze doelstelling hebben wij gehaald.

Naast extra energetische maatregelen zijn in de meerjaren onderhoudsbegroting standaard al maatregelen opgenomen die leiden tot energiebesparing. Bij ketelvervanging wordt een HR-ketel geplaatst ter vervanging van de oude, meestal minder energiezuinige, ketel. Hierdoor wordt, door het grote aantal vervangingen, een substantiële energiebesparing geboekt. Ook bij kozijnvervanging wordt het bestaande glas (meestal enkelglas of oud isolatieglas) vervangen door HR++-glas. Omdat dit standaard onderhoudsmaatregelen zijn, vragen wij de huurders hiervoor geen huurverhoging. Wooncompagnie vraagt wel bij extra energetische maatregelen een bijdrage door middel van een huurverhoging ter hoogte van maximaal 60% van de theoretische besparing aan energielasten. Deze wijze van berekenen van de huurverhoging is overeengekomen met de SHO.

Step2SaveIn 2011 is gestart met de voorbereidingen van het project Step2Save. Dit is een uniek programma waarin Wooncompagnie, de gemeenten Schagen, Harenkarspel en Zijpe , ISD en Nuon hun krachten

hebben gebundeld. De Step2Save-adviseurs zijn langdurig werkzoekenden die een afstand hebben tot de arbeidsmarkt. Zij krijgen een opleiding van zes weken. Daarna krijgen zij een leerwerkovereenkomst voor een jaar bij Nuon en volgen ze 1,5 dag per week een opleiding. Naast hun opleiding gaan de adviseurs langs bij de bewoners en geven vrijblijvend advies over energiebesparing. Doelstelling is om bij 8.000 woningen een advies af te geven. Bij dit advies ontvangen de bewoners een gratis energiebox met energiebesparende artikelen, die desgewenst door de energieadviseur ter plekke worden geïnstalleerd. Doel van het project is om mensen bewuster te maken van hun energiegebruik en hen te bewegen om zelf initiatieven te ondernemen om hun energieverbruik te verminderen. Naar verwachting wordt het project april 2013 afgerond.

Eco-platform Corporaties Bestaande BouwEind 2012 is het Eco-Platform inmiddels gegroeid tot negentien deelnemende corporaties en twee deelnemende gemeentelijke woningbedrijven. Ook het Servicepunt Duurzame Energie (voorheen CO2-servicepunt) en de energieconsulent van Aedes maken deel uit van het platform. Het platform wordt gecoördineerd vanuit Wooncompagnie. Het doel is om ervaring, kennis en expertise uit te wisselen over energiebesparende maatregelen in bestaande woningen.

Door het houden van tussentijdse en jaarlijkse evaluaties wordt het functioneren van het platform getoetst. De evaluaties zijn ook bedoeld om snel in te kunnen spelen op actuele energetische ontwikkelingen. Om de kosten laag te houden, worden de bijeenkomsten bij de deelnemende corporaties gehouden. In 2012 is gestart met een aantal subwerkgroepen, waarin door geïnteresseerden wordt ingezoomd op een specifiek onderwerp. Zo zijn bijvoorbeeld de subwerkgroepen ‘Installaties’ en ‘Technische Uitvoering’ opgericht.

In 2012 hebben vier reguliere bijeenkomsten en een verdiepingsbijeenkomst plaatsgevonden. Besproken onderwerpen waren:

• FiMaRen / TaskForce CO2-reductie

• energiebesparing in de woning door monitoring

• scenario’s voor woningschilrenovatie

• energiebeleid

• woonlasten en PV-panelen

Page 57: Jaarverslag Wooncompagnie 2012

WooncompagnieJaarverslag 2012 53

Daarnaast is op 14 november is een innovatief bouwproject van De Woonschakel in Medemblik bezocht. Na afloop kregen we een nadere toelichting op dit renovatieproces en ook Woningstichting Woontij gaf een presentatie over een spraakmakend energetisch renovatieproject op Texel.

Naast deze informatieve bijeenkomsten heeft het platform een digitaal netwerk ontwikkeld. Binnen dit digitale netwerk worden discussies gevoerd en kennis uitgewisseld. De deelnemers leggen contacten en bespreken problemen en oplossingen op het gebied van energiebesparing. De verkregen kennis wordt digitaal verzameld en beschikbaar gesteld aan de platformdeelnemers.

Page 58: Jaarverslag Wooncompagnie 2012

WooncompagnieJaarverslag 201254

Aantrekkelijke Starterslening

Waardevol voor koper en verkoperInspelen op de woningvraag van morgen begint vandaag. Het uitbalanceren van woningbezit is dan ook een voortdurend proces. Nu de economie onvoorspelbaar blijft en de woningmarkt op slot zit vereist dat extra creativiteit. Met de Starterslening stimuleert Wooncompagnie de benodigde doorstroming én bieden wij een specifieke doelgroep de helpende hand. ‘Hiermee konden we wél een huis naar wens kopen!’

Met strategisch voorraadbeheer legt een woningcorporatie de basis om haar kerntaak ook in de toekomst te kunnen blijven vervullen: betaalbare woningen aanbieden aan mensen die niet de financiële middelen hebben om een woning te kunnen kopen.

Huishoudens met een verzamelinkomen tot € 34.229 (prijspeil 2013) komen hiervoor in aanmerking. Woningcorporaties moeten 90% van hun vrijgekomen sociale huurwoningen aan deze doelgroep toewijzen. Er is echter een grote groep huishoudens die meer verdient dan deze norm, maar te weinig om een hypotheek te kunnen afsluiten voor een woning naar

behoefte. Door deelname aan het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten (SVn) kan Wooncompagnie de starters onder hen de zeer aantrekkelijke Starterslening aanbieden.

Koning te rijkMichèle Háry (23) en Simon Wever (22) zijn de eerste kopers van Wooncompagnie die hun woning verkregen met behulp van de Starterslening. Ze zijn de koning te rijk. Aanvankelijk leek hun droom namelijk te stranden bij de bank, vertelt Michèle: ‘Na ruim drie jaar verkering wilden wij graag samenwonen. We ontdekten dat huren hogere maandlasten zou betekenen dan kopen. Maar voor de benodigde hypotheek kregen we geen toestemming omdat ik door mijn studie de laatste jaren geen vast inkomen had genoten.’

‘En toen ontdekten we de Starterslening van Wooncompagnie!’, vult Simon aan. ‘Dit extra budget is bedoeld om het gat te dichten tussen je maximale hypotheekbedrag en het aankoopbedrag van de woning die je wilt kopen. Hiermee werden onze koopmogelijkheden aanzienlijk vergroot tegen bijzonder gunstige voorwaarden. Bovendien weet je dat een woning van Wooncompagnie altijd is onderhouden, dat is ook een fijne wetenschap.’

‘Onze koopmogelijkheden werden aanzienlijk vergroot tegen gunstige voorwaarden’

Creatief ondernemen

De wanden zijn net gesausd, de radio staat luid en de koffie loopt. De spirit zit er goed in

bij trotse huiseigenaren Michèle en Simon!

Page 59: Jaarverslag Wooncompagnie 2012

WooncompagnieJaarverslag 2012 55

Geen rente en aflossingDe eerste drie jaar betalen Simon en Michèle geen rente en aflossing over de Starterslening. Daarna wordt aan de hand van hun actuele inkomenssituatie bekeken of ze kunnen starten met aflossen. Lukt dat niet, dan kunnen zij een hertoets aanvragen en worden de maandlasten aangepast.

Simon en Michèle hebben nog een extra handigheidje toegepast: de optie om later hun Starterslening onder te brengen bij hun hypotheek. ‘Met bepaalde rentestanden kan dat weer voordeel opleveren’, weet Simon. Maar voorlopig is dat nog toekomstmuziek. Nu ligt de focus op schilderen, sausen, laminaat leggen, verhuizen en… genieten!

Goed kopen van WooncompagnieWooncompagnie biedt de Starterslening aan op alle woningen die zij in de verkoop heeft. De aanvullende lening – bovenop de reguliere hypotheek – is bedoeld voor mensen die nog nooit eerder een woning hebben gekocht. Huurders van Wooncompagnie die een woning van Wooncompagnie kopen, krijgen sowieso 10% korting.

Page 60: Jaarverslag Wooncompagnie 2012

WooncompagnieJaarverslag 201256

7. Creatief ondernemen

Ondernemen betekent kansen zoeken, creëren en benutten. Om dit te kunnen doen, moeten we onze klanten kennen en ons omringen met mensen die ons op nieuwe ideeën brengen en waarvan we kunnen leren. Maar ondernemen betekent ook risico’s nemen. En risico’s nemen wij alleen als we ze kunnen overzien, hoe groot de urgentie ook mag zijn. Wij hebben tijdens de herijking van het ondernemingsplan heroverwogen of innovatief ondernemen een term is die ons nog past. Innovatief wordt veelal uitgelegd als pionieren. En pionieren gaat vaak samen met het nemen van grotere risico’s. Wij zijn van mening dat het niet bij ons als woningcorporatie past om grote risico’s te nemen. Toch zijn we wel innovatief vanuit een bepaalde creativiteit. We blijven zoeken naar andere wegen, leggen nieuwe verbanden om een doel te bereiken. Creatief ondernemen is dus feitelijk een term die ons beter past.

Mijnwooncompagnie.nlWooncompagnie heeft in 2011 een Programma van Eisen opgesteld voor een persoonlijke, digitale woonwinkel voor onze huurders die toegankelijk is via onze website (www.mijnwooncompagnie.nl). Begin 2012 is mijnwooncompagnie.nl live gegaan. Eind 2012 hebben 2.175 huurders een account aangemaakt. De functionaliteiten die mijnwooncompagnie.nl biedt, zijn op dit moment nog beperkt: huurders kunnen hun persoonlijke gegevens inzien, hun telefoonnummer en e-mailadres wijzigen en de puntentelling van de woning inzien. In 2012 is geïnventariseerd welke functionaliteiten wij in de toekomst nog toe willen voegen aan mijnwooncompagnie.nl. Via het digitale klantenpanel (zie hierna) hebben we daartoe de gebruikers gevraagd naar hun ervaringen met mijnwooncompagnie.nl en hun aanvullende wensen. We willen het in ieder geval mogelijk maken om via mijnwooncompagnie.nl reparatieverzoeken in te dienen en in te plannen. Ook wordt alle door ons verstuurde correspondentie inzichtelijk ven digitaliseren wij onze formulieren, zodat men online een formulier kan invullen en versturen.

Digitaal klantenpanelIn 2012 heeft Wooncompagnie twee digitale klantenpanels gehouden. Het eerste

panelonderzoek heeft plaatsgevonden in mei 2012. Op dat moment bestond het panel uit 348 huurders. Centrale vraag bij dit onderzoek was: Wat vindt u van mijnwooncompagnie.nl? Van de 348 panelleden hebben 216 (62%) de vragenlijst ingevuld. Uit het onderzoek is gebleken dat men zeer tevreden is over mijnwooncompagnie.nl. Ook wordt het als gebruikersvriendelijk ervaren. 80% geeft aan mijnwooncompagnie.nl vaker te bezoeken en de helft van de respondenten denkt dat ze met de komst van mijnwooncompagnie.nl minder vaak direct contact op te nemen met Wooncompagnie. De meerderheid van de panelleden stelt zijn vragen het liefst online, en bij voorkeur per e-mail. Wat betreft aanvullende wensen heeft driekwart aangegeven online reparatieverzoeken en terugbelverzoeken wil kunnen indienen. De aanvullende wensen zijn meegenomen in de inventarisatie over de aanvullende functionaliteiten van mijnwooncompagnie.nl.

Het tweede panelonderzoek is gehouden in oktober 2012. Op dat moment bestond het panel uit 369 huurders waarvan 257 panelleden (70%) de vragenlijst hebben ingevuld. In de missie zoals geformuleerd in ons nieuwe koersdocument is opgenomen dat Wooncompagnie werkt aan ‘aangenaam wonen’. Dit panelonderzoek richtte zich op de vraag: Wat maakt wonen voor u aangenaam? Uit het onderzoek is gebleken dat aangenaam wonen primair afhankelijk is van zaken die met de woning zelf te maken hebben en de staat van het onderhoud. Als het gaat om externe factoren die van invloed zijn op aangenaam wonen is (het gevoel van) veiligheid het meest bepalend. Aangenaam wonen kan voor iedereen een andere betekenis hebben. Om concreet invulling te kunnen geven aan onze missie, moeten we op zoek naar een aantal gemene delers in de beleving van onze klanten. Met de uitkomsten van dit panelonderzoek hebben we daartoe een eerste stap gezet.

KoopconstructiesWooncompagnie vindt het belangrijk dat de klant kan kiezen tussen een huur- of een koopwoning. Echter, de koopmarkt is voor onze doelgroep van beleid lang niet altijd bereikbaar. Daarom bieden wij sinds 2002 huishoudens met een inkomen

Page 61: Jaarverslag Wooncompagnie 2012

WooncompagnieJaarverslag 2012 57

tot € 43.000 (onze doelgroep van beleid) de mogelijkheid om een woning te kopen middels een verkoopconstructie. Tot en met 2010 kon dat met het door onszelf ontwikkelde product Koopzeker. In 2010 hebben we uitgebreid onderzoek gedaan naar de verschillende vormen die bestaan tussen huur en koop. Op basis van dit onderzoek is besloten om in 2011 te gaan werken met het product Koopgarant in plaats van Koopzeker. Koopgarant kent ten opzichte van Koopzeker enkele belangrijke voordelen, zoals de verrekening van de zelf aangebrachte voorzieningen, de naamsbekendheid voor de klant en het externe onderhoud van dit ver doorontwikkelde product door stichting OpMaat.Net als Koopzeker kent Koopgarant een terugkoopplicht. Deze terugkoopplicht beperkt ons in de mate waarin wij de constructie in kunnen zetten. Immers, we moeten er rekening mee houden dat we de woning weer terug moeten kopen. Daarom hebben wij onszelf een ‘plafond’ opgelegd en willen we niet meer dan 600 woningen met een terugkoopplicht verkocht hebben. In de loop van 2012 ontstond de situatie dat we tegen dit plafond aanliepen. Omdat we graag de lage en lage middeninkomens de mogelijkheid wilden blijven bieden om een woning te kunnen kopen, is in het derde kwartaal 2012 besloten om de Corporatie Starterslening van de SVn aan te gaan bieden.

De Starterslening stelt huizenkopers in staat om een woning te kopen die net iets verder reikt dan hun financiële polsstok lang is en vormt in die zin een aanvulling op de reguliere hypotheek. De Starterslening overbrugt het verschil tussen de aankoopkosten van de woning en het bedrag dat de koopstarter kan lenen volgens de normen van de Nationale Hypotheek Garantie. De gedachte hierbij is dat koopstarters meestal ook aan het begin van een arbeidscarrière staan, waardoor hun inkomen na verloop van tijd zal toenemen, en ze de Starterslening na verloop van tijd weer kunnen terugbetalen.In de eerste drie jaar na afsluiting hoeft over de Starterslening geen rente en aflossing te worden betaald. Daarna is de Starterslening een annuïtaire lening, waarbij de koper maandelijks een vast bedrag betaalt. Dit bedrag bestaat deels uit (marktconforme) rente en deels uit aflossing. Het rentepercentage is gebaseerd op de zogenaamde ’SVn rente 15 jaar vast’ en wordt vastgesteld bij

aanvang van de lening. In principe is de annuïteit zodanig van omvang dat de Starterslening aan het eind van de looptijd volledig kan worden afgelost. Wanneer het inkomen van de koper onvoldoende is om de annuïteit te kunnen betalen, kan de maandlast naar beneden worden bijgesteld (in dat geval wordt er alleen rente betaald waarbij de hoogte van de rentebetalingen afhankelijk is van het inkomen) of zelfs op nul worden gezet (in dat geval hoeft er dus geen rente en aflossing worden betaald). Hoeveel maandlast er na de eerste drie jaar betaald moet worden, hangt af van de inkomensontwikkeling van de koper. Wanneer de koper geen actie onderneemt, vervalt de aan de Starterslening verbonden rentevrijstelling na drie jaar. Indien de koper meent dat het huishoudinkomen onvoldoende is gestegen om de Starterslening vanaf dat moment volgens een annuïtair schema af te kunnen lossen, kan de koper een inkomenstoets aanvragen. Het huishoudinkomen kan op verzoek van de koper na drie, zes, tien of vijftien jaar opnieuw worden getoetst. Als het inkomen na vijftien jaar nog niet voldoende is gestegen om de volledige annuïteit te kunnen betalen, dan blijft de op basis van dat inkomen vast te stellen maandtermijn (alleen rente) gelijk gedurende de resterende looptijd van vijftien jaar. In dat geval vindt aflossing van de Starterslening plaats bij verkoop van de woning, of aan het einde van de looptijd van de lening.

Wooncompagnie heeft gekozen voor de Starterslening omdat:

• de Starterslening is maatwerk: het wordt alleen ingezet voor dat deel van de hypotheek dat men niet zelf kan financieren (met een maximum van 20%) en alleen voor de periode dat men dit niet zelf kan financieren

• het is een eenvoudig en goed uitlegbaar product

• het risicoprofiel is laag: er geldt geen terugkoopplicht en het maximale financiële risico is rentederving over de volledig looptijd van de hypotheek

• het is een eenvoudig te implementeren product en legt weinig beslag op de interne organisatie

Wooncompagnie heeft een samenwerkingsovereenkomst met de SVn. De SVn verstrekt namens Wooncompagnie de lening aan de koper, onderhoudt de contacten en

Page 62: Jaarverslag Wooncompagnie 2012

WooncompagnieJaarverslag 201258

verzorgt de inkomenstoets. Na de verkoop heeft Wooncompagnie geen relatie meer met de koper.

Per 1 januari 2013 is de Starterslening geïmplementeerd en is het product Koopgarant ‘on hold’ gezet. In de loop van 2013 wordt besloten of Koopgarant helemaal niet meer of nog wel in beperkte mate zal worden ingezet.

StreefhuurbeleidIn 2011 is het Woningwaarderingstelsel (WWS) op twee punten aangepast; het energielabel heeft een plek gekregen en de schaarstepunten zijn ingevoerd. De schaarstepunten zijn voor Wooncompagnie van toepassing in het werkgebied van vestiging Purmerend. Wooncompagnie heeft de schaarstepunten opgevoerd in de WWS. Mede daardoor zijn de maximale huurprijzen flink gestegen. Om die reden is in 2012 gestart met het opstellen van een nieuw streefhuurbeleid. Daarbij worden de streefhuurpercentages zodanig aangepast, dat we enerzijds de huurinkomsten kunnen optimaliseren en anderzijds zowel in het werkgebied van vestiging Schagen als het werkgebied van vestiging Purmerend voldoende betaalbare woningen in portefeuille houden. Daarnaast is het voornemen om woningen met een slechte energetische kwaliteit een afslag van 5%-punt te geven op het streefhuurpercentage, omdat huurders van deze woningen te maken hebben met hogere kosten voor energie. In 2013 wordt het nieuwe streefhuurbeleid ter advisering voorgelegd aan de SHO.

Het in 2011 uitgevoerde marktonderzoek heeft ons een globaal inzicht geven in de vraag naar huurwoningen in de vrije sector binnen ons werkgebied. Voordat wij besluiten of wij woningen willen aanbieden in de vrije sector, moeten wij meer duidelijkheid hebben over de consequenties van het overhevelen van DEAB (Dienst van Algemeen Economisch Belang) naar niet DEAB-bezit. Zodra die duidelijkheid er is, zullen wij bezien of we een (beperkt) deel van onze voorraad overhevelen naar de vrije sector om met name de middeninkomens te kunnen bedienen die niet meer terecht kunnen in de sociale voorraad. Vooralsnog vergroten wij onze voorraad van vrije sectorwoningen echter niet en toppen wij de huurprijs af op de maximale huurgrens van de huurtoeslag.

Page 63: Jaarverslag Wooncompagnie 2012

WooncompagnieJaarverslag 2012 59

Page 64: Jaarverslag Wooncompagnie 2012

WooncompagnieJaarverslag 201260

Opgewerkt van junior tot afdelingshoofd

Betrokkenheid als sleutelwoordAls woningcorporatie streven we maatschappelijke doelen na. Daarvoor is kennis nodig én betrokkenheid bij onze opgaven. Bij Wooncompagnie gaan beiden hand in hand, mede dankzij de uitstekende mogelijkheden tot persoonlijke ontwikkeling. Neem Paul Stegers-Wentink. In 2009 gestart als junior, sinds 2012 Hoofd Vastgoedbeheer. Vol ambitie en met een duidelijke visie. ‘Ik doe het op mijn manier.’

Paul was net aan de TU in Delft afgestudeerd in Bouwkunde, specialisme Volkshuisvesting, toen hij een half open sollicitatiebrief stuurde naar Wooncompagnie. ‘Ik reageerde op de vacature voor Specialist strategisch portefeuillebeheer en technisch beleid terwijl ik niet direct voldeed aan het gewenste profiel. In mijn brief maakte ik duidelijk dat ik wél graag wilde doorgroeien omdat mijn ambitie daar lag. Een paar weken later kon ik aan de slag als junior.’

Speelruimten Vastberadenheid en eerlijkheid brachten Paul deze mooie kans. ‘De ene helft van mijn studie stond in het teken van commerciële projectontwikkeling, de

andere helft van sociale huisvesting. Eerstgenoemde trok me totaal niet. Ik had me altijd al volledig gericht op sociale woningbouw. Ik wilde bijdragen aan dat maatschappelijke doel, huisvesting bieden aan mensen die geen huis kunnen kopen. Daarbij vind ik de dynamische sector boeiend. Er gebeurt veel en als corporatie kun je overal op je eigen manier op inspringen. Speelruimten optimaal benutten om de juiste keuzes te maken, dát vind ik mooi.’

MeesparrenPaul gaf zijn ogen en oren goed de kost. Hij leerde in de praktijk, volgde de nodige bijscholing en paste goed in het team. Exact drie jaar na zijn eerste aanstelling promoveerde hij op 1 mei 2012 tot Hoofd Vastgoedbeheer, een functie die hij op zijn eigen manier invult. ‘Ik ben toevallig de leidinggevende en de specialisten zitten op de afdelingen, maar ik spar wel met hen mee. We doen het sámen. Zo weet ik bovendien wat er speelt en voelen zij oprechte waardering. Hierdoor is er meer draagvlak, óók als ik minder leuke beslissingen moet nemen. Dat komt voort uit betrokkenheid.’

OpleidingsbudgetHiermee benoemt Paul een essentiële kernwaarde van Wooncompagnie: betrokkenheid. Die moet er

‘Ik wil mijn spilfunctie gebruiken om iedereen begripvol en tevreden over elkaar te houden’

Organisatie

Page 65: Jaarverslag Wooncompagnie 2012

WooncompagnieJaarverslag 2012 61

zijn vanuit de maatschappelijke visie, maar zeker ook vanuit de werknemers. Paul: ‘Daarom liggen de verantwoordelijkheden laag in onze organisatie. Je moet je bewust zijn van je handelen en de gevolgen daarvan. Wooncompagnie stuurt ook sterk aan op persoonlijke ontwikkeling. We hebben allemaal een eigen opleidingsbudget en persoonlijk loopbaanplan. Hierdoor blijft het kennisniveau op peil en blijft iedereen gemotiveerd.’ Om er lachend aan toe te voegen: ‘Ik spreek uit ervaring.’

SpilfunctieDit is de eerste leidinggevende functie van Paul en het bevalt hem uitstekend. ‘Enerzijds zit ik dicht bij de techniek, het onderhoud, het echte werk zeg maar. Anderzijds heb ik veel te maken met het management. Je kunt zeggen dat ik van twee kanten lastige zaken op mijn bordje kan krijgen, maar ik wil mijn spilfunctie juist gebruiken om iedereen begripvol en tevreden over elkaar te houden. Ambities voor een managementfunctie heb ik nog niet. Daarvoor moet ik hier nog te veel leren. En ik zou het contact met de afdelingen missen.’

Nieuwe draaiEén van Pauls huidige punten van aandacht is de onderhoudsbegroting. Deze is behoorlijk naar beneden bijgesteld. ‘We kijken nu kritisch naar wat we te veel, te duur of te luxe aanbieden. Badkamertegels bijvoorbeeld. Iets minder keuze en standaardkwaliteit is ook goed. Daarnaast geven we een nieuwe draai aan ketensamenwerking in renovatieprojecten. Vroeger was prijs het belangrijkste criterium bij de selectie van een aannemer. Tegenwoordig gaan we met hem om tafel om er samen iets moois van te maken. Dat klinkt als een open deur, maar het is nog lang geen gemeengoed.’

‘Ik ben ervan overtuigd dat dit op korte termijn kwaliteit oplevert en op lange termijn geld’, vervolgt Paul. ‘Ten eerste omdat wij het opgeleverde project nog minstens vijftig jaar in onderhoud krijgen. We zijn dus gebaat bij degelijke kwaliteit. Ten tweede omdat wij geloven in vertrouwen. Een aannemer die nu eerlijke prijzen mag rekenen, zal deze crisis overleven en in betere tijden ons óók eerlijke prijzen aanbieden. We gaan voor duurzame relaties waar iedereen beter van wordt. Weer een mooie uitdaging!

Page 66: Jaarverslag Wooncompagnie 2012

WooncompagnieJaarverslag 201262

8. Onze organisatie

Wooncompagnie heeft ambities en stippelt met het koersdocument de richting uit voor de komende jaren. De mensen die de organisatie van Wooncompagnie vormen, zullen de gestelde doelen moeten verwezenlijken. Daartoe zal de organisatie van Wooncompagnie optimaal moeten zijn toegerust.

Voor alles moet de uitgezette koers voor een ieder helder zijn. De medewerkers moeten niet alleen weten maar ook echt voelen en begrijpen wat we met elkaar willen bereiken. Dat vergt ruimte voor inbreng en discussie, gevolgd door heldere besluitvorming en communicatie die niet voor meerdere interpretaties vatbaar is.

Daarnaast stelt het eisen aan leiderschap: onze leidinggevenden moeten in staat zijn om medewerkers eigen verantwoordelijkheid te geven, hen te coachen en te motiveren. Ze te betrekken bij het bepalen van de doelstellingen, duidelijk te maken of de doelstellingen worden gehaald en wat ieders bijdrage daarin is (geweest).Het stelt vervolgens ook eisen aan samenwerking. Wooncompagnie werkt veel samen met andere maat schappelijke partners. Zoals eerder geformuleerd, willen we deze samenwerkings-verbanden meer structureren en effectiever maken. Voor de mede werkers van Wooncompagnie betekent dit dat zij, intern en extern, goed moeten kunnen samenwerken en dat het ‘netwerkdenken’ in de hele organisatie verankerd is.

Wooncompagnie is financieel gezond en het is noodzakelijker dan ooit om dat zo te houden om de geformuleerde doelstellingen te kunnen waarmaken. Zicht op toekomstige risico’s is daarbij van essentieel belang. Voor de financiële vertaling van de beleidskeuzes staat helderheid over de reële financiële ruimte voorop. Voor de gewenste omvang van het weerstandsvermogen heeft Wooncompagnie een harde ondergrens gesteld waarop actief wordt gestuurd. Voor een gezonde operationele kasstroom hanteren we een ICR van jaarlijks minimaal 1,5.

8.1 Goed ondernemingsbestuur

Wooncompagnie heeft op basis van haar missie en strategische positie en in het licht van haar

maatschappelijk ondernemerschap de volgende hoofddoelstelling geformuleerd:

Wooncompagnie spant zich in om de verbinding met haar omgeving te behouden, te versterken en uit te bouwen en zet haar vermogen, middelen en organisatie zo optimaal mogelijk in, om haar rol als maatschappelijk ondernemer zo optimaal mogelijk te vervullen.

Een constante dialoog met de buitenwereld en met belanghouders in het bijzonder is het logische gevolg. Immers, bij een maatschappelijke onderneming is de status van belanghouders ten aanzien van het goed presteren van de onderneming van groot belang. Verder impliceert maatschappelijk ondernemen dat het ondernemingsbestuur integer en transparant handelt. En dat er goed intern toezicht is op het handelen van het ondernemingsbestuur en het afleggen van verantwoording daarover.

Governance Code WoningcorporatiesDe Governance Code Woningcorporaties is voor Wooncompagnie leidend voor de inrichting van het ondernemingsbestuur. Wooncompagnie onderschrijft en volgt de ‘Governance Code Woningcorporaties’ volgens het principe ‘pas toe of leg uit’. Dat betekent dat wij de code volgen en waar we dat niet doen, leggen we dat uit. In het document ‘Governancestructuur Wooncompagnie’ verantwoorden wij ons over de toepassing van de Governance Code. Dit document is beschikbaar via onze website. De voornaamste punten waarop Wooncompagnie afwijkt van de Governance Code Woningcorporaties:

• De benoeming van de directeur-bestuurder voor een (her)benoemingsperiode van maximaal vier jaar. De Raad van Commissarissen heeft de directeur-bestuurder van Wooncompagnie aangesteld voor onbepaalde tijd. Dat is langer dan de aanbeveling en een bewuste afwijking. Wooncompagnie hecht groot belang aan de continuïteit binnen het bestuur. Daarnaast is de huidige directeur-bestuurder benoemd vóór de invoering van de Code. Om die reden is Wooncompagnie gebonden aan de arbeidsovereenkomst voor onbepaalde tijd.

Page 67: Jaarverslag Wooncompagnie 2012

WooncompagnieJaarverslag 2012 63

• De Raad van Commissarissen is niet voltallig aanwezig geweest bij het overleg met de belang-houders. Twee leden van de Raad namen deel aan het Volkshuisvestingsplatform. Zij hebben de andere leden van de Raad hierover geïnformeerd.

• Er is geen selectie/remuneratiecommissie ingesteld. Eenmaal per jaar voeren de voor-zitter en de vicevoorzitter van de Raad van Commissarissen een functioneringsgesprek met de directeur-bestuurder. Het bezoldigings beleid van de leden van de Raad van Commissarissen en de directeur-bestuurder wordt vastgesteld door de voltallige Raad van Commissarissen. Hetzelfde geldt voor de selectiecriteria en de benoemingsprocedure voor de leden van de Raad van Commissarissen en de directeur-bestuurder.

De Corporate Governance principes zoals Wooncompagnie die hanteert zijn vastgelegd in onderstaande separate documenten:

• governancestructuur Wooncompagnie

• reglement Raad van Commissarissen

• reglement Auditcommissie

• profielschets Raad van Commissarissen

• rooster van aftreden

• directiebestuursreglement

• integriteitscode

• klokkenluidersregeling

• toezichtskaderDeze reglementen zijn samengesteld met inachtneming van de code. U kunt ze vinden op de website van Wooncompagnie onder het hoofdstuk ‘Corporate Governance’.

Werkwijze en verantwoordelijkheid directeur-bestuurderDe directeur-bestuurder is verantwoordelijk voor de realisatie van de doelstellingen, de strategie, de financiering, het beleid, de resultaten van Wooncompagnie, de beheersing van de risico’s en de naleving van wet- en regelgeving. Niet in de laatste plaats is de directeur-bestuurder verantwoordelijk voor de continuïteit van het bedrijf. In 2012 is in het Koersdocument ‘Routeplanner in vier delen 2013-2016’ de strategie en de doelstellingen voor de komende vier jaar opgenomen. De directeur-bestuurder wordt gesteund door de managers van de bedrijfsonderdelen en vormt samen met hen het managementteam.

De directeur-bestuurder richt zich bij de vervulling van zijn taak op het belang van de corporatie. Dat gebeurt vanuit de volkshuisvestelijke en maatschappelijke doelstelling van de onderneming, waarbij rekening wordt gehouden met de belangen van betrokkenen bij de corporatie. De directeur-bestuurder legt verantwoording af aan de Raad van Commissarissen. Daartoe verschaft de directeur-bestuurder de Raad de benodigde informatie en bespreekt de wijze waarop de interne controle en beheersing is ingericht. In het bestuursreglement van 10 juni 2008 is vastgelegd wanneer sprake is van een tegenstrijdig belang. In 2012 bekleedde de directeur-bestuurder geen nevenfuncties die strijdig waren met de statuten of het bestuursreglement. En er was dan ook geen sprake van tegenstrijdige belangen.

8.2 Stichting Volkshuisvestings-groep WooncompagnieStichting Volkshuisvestingsgroep Wooncompagnie heeft een overzichtelijke holdingstructuur. De directeur van Wooncompagnie houdt invloed op de besluitvorming en controle. Het toezicht vindt plaats door de Raad van Commissarissen van Wooncompagnie. Binnen de dochters vinden

Gegevens directeur-bestuurder

Naam: J.W. (John) Hendriks

Leeftijd: 61 jaar

In dienst per: 1 januari 1998

Nevenfuncties: Lid bestuur Wonen Plus Welzijn Noord-Holland Noord;

Lid agendacommissie platform woningcorporaties

Noordvleugel Randstad;

Lid examencommissie Hogeschool Limburg;

Gecommitteerde Hogeschool Zuyd;

Voorzitter Raad van Commissarissen KWH;

Initiatiefnemer oprichting Platform Woningcorporaties NHN.

Page 68: Jaarverslag Wooncompagnie 2012

WooncompagnieJaarverslag 201264

geen activiteiten plaats die strijdig zijn met die van Wooncompagnie.

Project ‘verbindingen’Wooncompagnie zal in 2013 de huidige holdingstructuur evalueren en waar nodig of gewenst aanpassen. Een aanleiding hiervoor is de voorgenomen wijzigingen in wet- en regelgeving waarbij mogelijk ondermeer een striktere taakafbakening zal gaan gelden en kans dat de directe invloedsfeer van Wooncompagnie bij verbindingen wordt ingeperkt. Daarnaast is ook vanuit beheersmatig aspect behoefte aan een heroverweging van de huidige structuur.

Wooncompagnie Holding bv Stichting Volkshuisvestingsgroep Wooncompagnie is de oprichter en enige aandeelhouder van Wooncompagnie Holding bv. Op 31 oktober 2003 is de akte van oprichting notarieel gepasseerd. De vennootschap is een houdstermaatschappij en heeft geen andere activiteiten dan het beheren van aandelen van andere vennootschappen.

Wooncompagnie Ontwikkeling bvWooncompagnie Holding bv heeft op 28 september 2005 Wooncompagnie Ontwikkeling bv opgericht. Zij is enige aandeelhouder en bestuurder. In Wooncompagnie Ontwikkeling bv zijn enkele grondposities ondergebracht waarvan pas op langere termijn duidelijk wordt of die locatie een woningbouwbestemming krijgt.

Het Leeker Woonland bvHet Leeker Woonland bv is een samenwerkingsverband van Scholten Holding Groep bv (56,7%), Dura Vermeer (10%) en Wooncompagnie Ontwikkeling bv (23,3%).

Dit samenwerkingsverband was voornemens om een gebied van 1.500 hectare tussen Wognum en Wervershoof te gaan ontwikkelen. In verband met de sterk verminderende kansrijkheid is besloten om de activiteiten in de vennootschap te beëindigen. Naar verwachting kan de vennootschap in 2013 worden geliquideerd.

Vof PolderkamerOp 26 maart 2008 is gezamenlijk met Bouwfonds MAB Ontwikkeling bv de vof Polderkamer opgericht. In dit samenwerkingsverband zullen grondposities worden verworven in de uitbreidingsgebieden waarvan verwacht kan worden dat deze voor (her)ontwikkeling in aanmerking zullen komen. Het werkgebied van deze ‘grondbank’ is afgestemd op het huidige bezitsgebied van Wooncompagnie en het potentiële werkgebied.

Vof Groene DijkVof Groene Dijk is een samenwerking met USP Vastgoed en is opgericht op 14 januari 2010. Doel van deze samenwerking is het voor gezamenlijke rekening uitvoeren van het bouwproject De Omloop in Sint Maarten (voormalig gemeente Harenkarspel, per 1 januari 2013 gemeente Schagen).

Wooncompagnie Beheer bvWooncompagnie Holding bv heeft op 13 mei 2011 Wooncompagnie Beheer bv opgericht. Zij is enige aandeelhouder en bestuurder. Na oprichting is door Wooncompagnie Holding bv een kantoorgebouw (Westerpark 20 t/m 30) ingebracht.

Bouwcompagnie Project bvWooncompagnie Holding bv heeft op 31 oktober 2003 Bouwcompagnie Project bv opgericht. Zij

Stichting Wooncompagnie

Trevin U.A.

St. Centraal Woningbeheer Wieringermeer

100%

50%50%23,3%

50% 50% 50%

56,03%

100% 100% 100%

Wooncompagnie Holding B.V.

BouwcompagnieProject B.V.

Wooncompagnie Beheer B.V.

WooncompagnieOntwikkeling B.V.

Het LeekerWoonland B.V.

VofPolderkamer

Vof BouwmeesterCompagnie

Vof StompetorenNoord

Vof ScholtensProject Compagnie

Vof BotBouwcompagnie

VofGroene Dijk

Structuur StichtingVolkshuisvestigingsgroepWoonCompagnie

Page 69: Jaarverslag Wooncompagnie 2012

WooncompagnieJaarverslag 2012 65

is enige aandeelhouder en bestuurder. In deze vennootschap vindt de ontwikkeling plaats van vastgoedprojecten en dan voornamelijk projecten bestemd voor verkoop.

Vof Bot BouwcompagnieIn 2004 heeft Bouwcompagnie Project bv samen met een partner grond in Schagen gekocht. Hiervoor is de vof Bot Bouwcompagnie opgericht. In 2007 werd deze grond verkocht aan de gemeente Schagen. Verder vinden er geen activiteiten plaats.

Vof Stompetoren NoordBouwcompagnie Project bv en Mulder Obdam Ontwikkeling bv hebben op 19 december 2006 de samenwerkingsovereenkomst vof Stompetoren Noord getekend. Het doel is de ontwikkeling en realisatie van huur- en koopwoningen in het plan Stompetoren Noord. De onderneming is op 17 januari 2007 ingeschreven in het handelsregister van de Kamer van Koophandel.

Vof Bouw-Meester-CompagnieBouwcompagnie Project bv en partner hebben op 7 mei 2007 de samenwerkingsovereenkomst getekend van vof Bouw-Meester-Compagnie. De vof is op dezelfde datum ingeschreven in het handelsregister van de Kamer van Koophandel. Het doel van deze vof is voor gezamenlijke rekening en risico de exploitatie en ontwikkeling te realiseren van

registergoederen ten behoeve van maatschappelijke vastgoedprojecten, zoals woningbouw, in de ruimste zin van het woord.

Vof Scholtens-Project-CompagnieVof Scholtens-Project-Compagnie is een samenwerking met Scholtens en is opgericht op 27 januari 2010. Doel van deze samenwerking is het voor gezamenlijke rekening en risico ontwikkelen van de strategische grondpositie in Spierdijk (gemeente Koggenland).

Coöperatieve Trevin U.A.Op 12 augustus 2009 hebben IntermarisHoeksteen, Woonwaard Noord-Kennemerland en Wooncompagnie een samenwerkingsovereenkomst getekend met als doel een professionaliseringsslag te willen maken waaruit een meerwaarde ontstaat voor de samenwerkende partijen. Op 20 november 2009 is deze samenwerking geformaliseerd door het gezamenlijk oprichten van Coöperatieve Trevin U.A. (Trevin), waarin IntermarisHoeksteen, Woonwaard Noord-Kennemerland en Wooncompagnie als leden zijn toegetreden.

Stichting Centraal Woningbeheer WieringermeerVan voor de fusie tussen ‘ROAC Huisvesting’ te Purmerend en ‘Wooncompagnie’ te Wieringerwerf stamt de bestuurlijke verbondenheid met de

Verbindingen

Verbinding (bedragen x € 1.000) Deelnemings- percentage

Eigen vermogen

Resultaat 2012

Financiering rechts treeks door TI

Wooncompagnie Holding B.V. 100% 61 -843 1.274

Wooncompagnie Beheer B.V. 100% 179 -338 27

Wooncompagnie Ontwikkeling B.V. 100% 84 -920 5.334

Bouwcompagnie Project B.V. 100% 1.362 501 2.405

Vof Stompetoren Noord 56% 1.083 -251 3

Vof Bot Bouwcompagnie 50% - - -

Vof Bouw-Meester Compagnie 50% -1 - -

Vof Polderkamer 50% -103 -30 -

Het Leeker Woonland B.V. 50% 4 -1 -

Vof Scholtens project compagnie 50% - - -

Page 70: Jaarverslag Wooncompagnie 2012

WooncompagnieJaarverslag 201266

Stichting Centraal Woningbeheer Wieringermeer, opgericht op 1 juli 1950. De stichting heeft een woonhuis met bedrijfsruimte en enkele terreinen in eigendom.

Financiële gegevens over de verbindingenIn het overzicht op pagina 64 zijn de verbindingen opgenomen van Wooncompagnie met daarbij het deelnemingspercentage. Ook is hierbij vermeld het eigen vermogen van de verbinding op 31 december 2012, het resultaat dat door de verbinding in 2012 is gerealiseerd, de rechtstreeks door de Toegelaten Instelling verstrekte financieringen (leningen en rekening courant). Het eigen vermogen en het resultaat zijn gecorrigeerd voor het aandeel van Wooncompagnie.

8.3 Interne organisatie

Structuur

Wooncompagnie kiest voor een strategie waarbij het ‘netwerkdenken’ centraal staat. De relaties en interacties die ontstaan wanneer mensen en organisaties informatie en daarmee betekenis met elkaar uitwisselen, zijn typerend voor netwerken. De nadruk ligt op transparantie en het sociaal construeren van betekenis (mening, visie, keuze, beslissing, handelen). Bij deze werkwijze worden bestaande verschillen bij de besluitvorming betrokken. Waar mogelijk en gewenst worden zaken aan het management overgelaten, waarbij de directeur-bestuurder vooral een completerende rol moet spelen en er voor zorgt dat de organisatie, samengesteld uit allerlei bedrijfseenheden, op

koers blijft. Hierbij wordt de directeur-bestuurder ondersteund door het ‘Bestuurlijk Centrum’.

Samenstelling Managementteam ultimo 2012

Manager S&B

Naam A.T. (Arjen) Zandstra

Leeftijd 46 jaar

In dienst per 1 september 2012

Nevenfuncties Geen

Manager M&B

Naam S. J. T. (Stefan) van Schaik

Leeftijd 34 jaar

In dienst per 14 april 2008

Nevenfuncties Lid Raad van Toezicht Stichting Kinderopvang Hoorn

Bestuurslid Stichting Hotel Mariakapel

Manager Vastgoed

Naam R. (Ruud) Geelhoed

Leeftijd 57 jaar

In dienst per 16 januari 2012

Nevenfuncties Lid examencommissie, Onderhoud & Beheer bij BOB opleidingen in Zoetermeer

Adviseur: Ruud Geelhoed, Advies & management BV

Manager vestiging Schagen

Naam R. (Roeland) Gravestein

Leeftijd 49 jaar

In dienst per 1 mei 2007

Nevenfuncties Lid Raad van Toezicht Stichting Welsaen Zaandam

Manager vestiging Purmerend

Naam C.W.M (Rina) van Rooij

Leeftijd 61 jaar

In dienst per 1 juli 1989

Nevenfuncties Bestuurslid Regionale Stichting Wonen Plus

Bestuurslid St. Algemeen Opvangcentrum Purmerend

Lid Provinciale Staten Noord-Holland

Bestuurslid St. Sociaal Logement Waterland

Bestuurslid Purmerendse Voedselbank

Organigram

Page 71: Jaarverslag Wooncompagnie 2012

WooncompagnieJaarverslag 2012 67

Deze koers vormt het collectieve kader waarbinnen de eenheden vervolgens vrij kunnen handelen. Het is een besturingsfilosofie met integraal management als uitgangspunt.

BesturingsfilosofieDe basis van alle activiteiten van Wooncompagnie ligt in de overtuiging: dingen doen die ‘nuttig’ zijn, de ‘goede’ dingen. Als maatschappelijk ondernemer ervaren wij daarbij zowel de rol van eigenaar als die van beheerder. Deze dubbelrol vertaalt zich in de besturingsfilosofie en bijbehorende structuur van de organisatie. Om de diverse taken uit te voeren zijn verschillende organisatie-eenheden ingericht, die binnen de kaders van het geheel zoveel mogelijk als kleine zelfstandige ondernemingen worden gezien. Om daarbij de gezamenlijke koers te behouden is niet zozeer het begrijpen van de samenstellende elementen belangrijk, maar vooral de relatie tussen deze elementen. Voor Wooncompagnie zijn deze relaties voorwaarden om goed te kunnen functioneren, zowel intern als extern.

Wooncompagnie zoekt voortdurend naar de meest optimale invulling van het maatschappelijk ondernemerschap om vorm te geven aan haar bestaansrecht. De organisatie opereert daarbij binnen een netwerk van verschillende belanghouders om haar missie te realiseren. Dit vraagt om een interne organisatie en besturing die dit faciliteren. De lijn die Wooncompagnie hierbij kiest is die van samenwerking, waarbij de sterke punten van elkaar worden opgezocht daar waar dit meerwaarde biedt. Juist in een concurrerende markt is er behoefte aan een krachtige, flexibele organisatie met medewerkers die in hun voelen, denken en handelen de klant

op elk moment centraal stelt, met organisatie-eenheden die over een voldoende vrijheid en beslissingsruimte beschikken en die niet gehinderd worden door te zware verticale beslissing- , rapportering- en controlestructuren. De kerntaak van de directeur-bestuurder bestaat dan niet zozeer in het coördineren, het verzorgen en (waar nodig) het bijsturen van de overkoepelende organisatieprocessen, maar vooral in het creëren van de nodige ruimte waarbinnen de dynamiek kan gedijen. Deze filosofie maakt efficiënte besluitvorming mogelijk door een slagvaardig lijnmanagement, waarbij een manager – binnen vaststaande collectieve kaders en in dialoog met anderen – zelfstandig beslissingen kan nemen, passend bij de specifieke, lokale, omstandigheden. Op directieniveau is behoefte aan meer ruimte om de lange termijnkoers van de organisatie binnen het netwerk te realiseren met minder aandacht voor de meer dagelijkse, operationele zaken.

De werkwijze combineert twee zaken. Aan de ene kant wordt er maximale duidelijkheid verschaft over wat bereikt moet worden. De prestaties als volkshuisvester, zoals verwoord in de missie, moeten naar een zo hoog mogelijk niveau worden getild. Dit vereist heldere doelstellingen ten aanzien van prestaties, concrete afspraken en een goed zicht op de realisatie van prestaties. Tegelijkertijd wordt maximale vrijheid verschaft over hoe dit bereikt moet worden, waarmee er voldoende ruimte voor eenheden ontstaat om zelf beslissingen en verantwoordelijkheid te kunnen nemen. De vraag hoe zal worden geleverd is dan de eigen verantwoordelijkheid, in goed overleg met de andere managers. Vuistregels daarbij zijn een open communicatie (kwetsbaar durven opstellen) en de

Besturingsfilosofie

Page 72: Jaarverslag Wooncompagnie 2012

WooncompagnieJaarverslag 201268

zorg voor het geheel.Wooncompagnie kiest voor leiderschap dat eerder veiligheid schept door niet alleen de ruimte van mogelijkheden aan te geven, maar ook de grenzen en voorwaarden waarbinnen die ruimte benut kan worden. Deze grenzen en voorwaarden bepalen het collectieve kader, waarbinnen met respect voor het geheel vrij kan worden gehandeld. Het kader bestaat uit de strategische koers van de organisatie, naleving van gemeenschappelijke normen, het behoud van samenhang, de minimaal vereiste uniformiteit in werkwijze en daarmee het voorkomen van versnippering en eilandvorming, en de maximalisering van budgetten en investeringsruimte.

In 2009 hebben alle leidinggevenden een leiderschapstraject doorlopen om invulling te geven aan de besturingsfilosofie en de bijbehorende principes zoals integraal management, ‘decentraal, tenzij…’ en de netwerkorganisatie. Het doel van het leiderschapstraject is het realiseren van de doelstellingen uit het ondernemingsplan. Net als in 2010 en 2011 is het thema leiderschap in 2012 voortgezet door middel van themabijeenkomsten.

Personeel en organisatieDe tijden zijn veranderd, nieuwe ontwikkelingen volgen elkaar in snel tempo op. Ontwikkelingen die veel van ons vragen als organisatie. Om financieel gezond te blijven en onze kerntaken naar volle tevredenheid van onze klanten te kunnen blijven uitvoeren, hebben we de bandbreedte bepaald waarbinnen wij de komende jaren opereren. Daarbij zullen wij onze organisatie zo efficiënt mogelijk inrichten.

Wijzigingen in de organisatiestructuur (doorontwikkeling)

In 2012 hebben we een wijziging doorgevoerd in de interne organisatie: de afdelingen Vastgoedbeheer en Vastgoedontwikkeling zijn gezamenlijk de afdeling Vastgoed geworden. Het accent komt meer op het beheren van de bestaande woningen (renovatie en onderhoud) te liggen en minder op het ontwikkelen van een nieuwe voorraad (nieuwbouw en projectontwikkeling). Daarom is in de organisatie beheer en ontwikkeling dichterbij elkaar gebracht binnen één afdeling onder aansturing van een Manager Vastgoed. Daarnaast is de functie Manager Strategie en Beleid vacant gekomen, deze functie

hebben we in 2012 kunnen invullen. De wijzigingen in de interne organisatiestructuur brengen het management op het juiste niveau om de toekomstige ontwikkelingen te kunnen vormgeven en leiden tot een meer efficiënte bedrijfsvoering die in 2013 en verder gestalte zal krijgen. Ook maken we vanaf 2012 meer gebruik van flexibele arbeidsrelaties, dat houdt in dat we per vacature zullen bekijken hoe we deze vacature gaan invullen.

Medewerkers duurzaam inzetbaar houden

Onder de paraplu van het Ministerie van Sociale Zaken en Werkgelegenheid is een landelijke campagne van start gegaan gericht op duurzame inzetbaarheid van medewerkers. In 2012 is Wooncompagnie gestart met een programma gericht op dit onderwerp. Dit programma loopt de komende jaren door, met als doel dat medewerkers blijven werken aan persoonlijke ontwikkeling, opleiding en het opdoen van kennis en ervaring, waardoor zij flexibel inzetbaar blijven binnen Wooncompagnie en op de arbeidsmarkt. Wooncompagnie wil haar medewerkers langer, gemotiveerd en met plezier aan het werk houden. Daarnaast blijven we eisen stellen aan leiderschap, zowel op persoonlijk vlak als ook in de rol van onze leidinggevenden. Van medewerkers wordt gevraagd dat zij in staat zijn om eigen verantwoordelijkheid binnen de kaders van hun functie te nemen en van leidinggevenden wordt gevraagd dat zij in staat zijn om medewerkers die eigen verantwoordelijkheid te geven, hen te coachen en te motiveren.Nog meer dan voorheen zullen we medewerkers betrekken bij het bepalen van de doelstellingen, duidelijk maken of de doelstellingen worden gehaald en wat ieders bijdrage daarin is (geweest).Daarin is het van belang dat mensen elkaar weten te vinden, elkaar opzoeken, elkaar durven aanspreken en ook aanspreekbaar zijn. De teams staan ‘dicht bij de actie’, hebben voeling met de lokale vraagstukken en kunnen snel inspelen op veranderingen in de omgeving. Juist in de komende jaren is het belangrijk dat Wooncompagnie wendbaar en alert is en zonder tijdverlies kan reageren. Daarom leggen we verantwoordelijkheden zo laag mogelijk in de organisatie.

Page 73: Jaarverslag Wooncompagnie 2012

WooncompagnieJaarverslag 2012 69

Personeelsbestand

Eind 2012 had Wooncompagnie 158 medewerkers in dienst (134,5fte). Het personeelsbestand bestaat voor 58% uit vrouwen en 42% uit mannen. 53% van de medewerkers werkt parttime. We hebben afscheid genomen van acht medewerkers. In 2012 zijn tien medewerkers in dienst getreden en hebben negen medewerkers binnen het bedrijf een andere functie gekregen. De gedragsregels voor personeel zijn vastgelegd in de huisregels van Wooncompagnie.

Stagiaires

In 2012 hebben zes stagiaires van een MBO- of HBO-opleiding hun stage bij Wooncompagnie volbracht. Daarnaast hebben twee leerlingen van de praktijkschool stage gelopen bij de servicedienst in Purmerend. De stagiaires van de praktijkschool lopen een dag per week over een periode van negen weken met alle disciplines van de servicedienst mee. In 2013 zullen we deze stages continueren.

Wajong medewerker

Conform de CAO-Woondiensten heeft Wooncompagnie eind 2011 een Wajong medewerker in de organisatie opgenomen. Wooncompagnie staat hiervoor open; de Wajong medewerker is geplaatst bij facilitaire dienstverlening, met primaire ondersteuning voor de kantine. In 2012 is het jaarcontract van deze medewerker met één jaar verlengd.

Alliantie Leerwerk Marktplaats

Op 5 oktober 2012 heeft Wooncompagnie het convenant Social Return en Maatschappelijke projecten ondertekend. Het doel hiervan is om meer jongeren in stage- en leerwerktrajecten bij de corporaties en bij de bedrijven die voor hen werken te kunnen laten werken. Het convenant komt voort uit het initiatief ‘Kracht door Verbinding’ van de corporaties. Uit dit initiatief – dat een vitale toekomst voor Noord-Holland Noord tot doel heeft – ontstond het samenwerkingsproject ‘leerwerk-marktplaats’.Voor 2013 is de verwachting dat het aantal stagiaires binnen Wooncompagnie zal toenemen.Aangezien wij veel werk uitbesteden, vragen wij voor het behalen van de doelstellingen ook de inzet van externen bij opdracht/aanbesteding van leerlingen op dat werk. Dit is in het contract met de aannemer

vastgelegd. Om de resultaten te volgen, is de afdeling Vastgoed gevraagd de inzet van leerlingen en stagiaires bij externe partijen te registreren.

Personeelsbijeenkomst

Op 27 november 2012 is de jaarlijkse personeelsbijeenkomst georganiseerd. Dit keer stond de bijeenkomst geheel in het teken van het nieuwe koersdocument. Na een plenaire presentatie van het koersdocument kregen de medewerkers in drie workshops de gelegenheid om door te praten en vragen te stellen over het nieuwe koersdocument. Uit een enquête die na de bijeenkomst onder het personeel is gehouden, is gebleken dat de personeelsbijeenkomst als zeer nuttig is ervaren. Daarbij herkennen de medewerkers zich in de nieuwe koers.

Volkshuisvestingscafé

In 2012 is tweemaal het volkshuisvestingscafé georganiseerd. Doel van het volkshuisvestingscafé is om medewerkers met elkaar te laten discussiëren over volkshuisvestelijke thema’s en ontwikkelingen waar wij als Wooncompagnie mee te maken hebben. Het eerste volkshuisvestingscafé van 2012 stond in het teken van medewerkerparticipatie. Bediscussieerd werd of de medewerkers van Wooncompagnie voldoende worden betrokken bij beleidskeuzes en op welke manieren medewerkers betrokken kunnen worden. Deze bijeenkomst is in overleg met de ondernemingsraad voorbereid.

Het tweede volkshuisvestingscafé in 2012 ging over social media en de manier waarom Wooncompagnie dit medium actief in zou moeten zetten. Voor deze bijeenkomst was een externe spreker uitgenodigd die de mogelijkheden en voordelen van social media liet zien maar ook aangaf wat het vraagt van de organisatie om actief social media in te zetten.

Page 74: Jaarverslag Wooncompagnie 2012

WooncompagnieJaarverslag 201270

9. Toekomst

In het jaarverslag over 2011 schreven wij dat “2012 belooft wederom geen jaar van ‘business as usual’ te worden”. Of die voorspelling uitgekomen is, weten we echter niet. Evengoed kunnen we stellen dat verandering inmiddels ‘normaal tarief ’ is. In 2012 heeft Wooncompagnie haar lijn voor de komende jaren uitgewerkt in de vorm van een koersdocument. Die koers is voor het jaar 2013 al uitgewerkt in een jaarplan en meerjarenbegroting. Daarnaast zijn we gestart met het verkennen van de woningvoorraad die op langere termijn – richting 2025 – bij onze doelstellingen en woningmarktpositie past. Tot slot is risicoanalyse een standaardelement in onze beleidscyclus. Al deze elementen lichten we hierna verder toe.

9.1 De koers van Wooncompagnie

In 2012 heeft Wooncompagnie haar koers voor de komende jaren – de periode 2013-2016 – uitgestippeld. Die koers is vastgelegd in wat we welbewust een koersdocument noemen, in plaats van een ondernemingsplan. De snelle en vaak onvoorspelbare ontwikkelingen in onze omgeving, maken de toekomst minder goed planbaar. Soms zijn plannen al achterhaald voor de inkt op het papier is gedroogd. De principes op basis waarvan we werken, de visie die we hebben op volkshuisvesting en de missie die we voor Wooncompagnie zien weggelegd, kennen een langere houdbaarheidsduur. In het koersdocument zijn ze uitgewerkt, zodat ze ons de komende jaren helpen om in veranderende omstandigheden toch op koers te blijven.

Maatschappelijk ondernemen op het gebied van de volkshuisvestingIn het koersdocument blijft Wooncompagnie zich positioneren als een echte volkshuisvestingsorganisatie. Wooncompagnie verhuurt betaalbare woningen aan mensen met een bescheiden inkomen of een bijzondere woonbehoefte en werkt samen met bewoners en partners aan aangenaam wonen op het Noord-Hollandse platteland, zo luidt onze missie. Die missie maken we op een maatschappelijk

ondernemende wijze waar. We baseren onze besluiten niet alleen op financiële maar ook op maatschappelijke gronden. Dat kan omdat woningcorporaties in een beschermde omgeving werken. Er zijn geen aandeelhouders die aandringen op een hoog financieel rendement. Er is een waarborgfonds (WSW) dat zorgt voor relatief goedkope leningen en er is een solidariteitsfonds (CFV) dat in noodgevallen voor financiële steun zorgt. Deze omgeving zorgt ervoor dat we niet een hoog financieel rendement als doel hoeven te hebben maar kunnen volstaan met een gematigd rendement als randvoorwaarde. En binnen die randvoorwaarde staan maatschappelijke doelen voorop.

Wooncompagnie is ervan overtuigd dat dit ondernemingsconcept op de woningmarkt (met haar specifieke kenmerken: hoge investeringen, plaatsgebonden, lange termijn) van grote waarde is en blijft. Tegelijk zijn we ons bewust van de risico’s: ‘de markt’ houdt ons niet scherp en ‘de maatschappij’ staat op afstand. Als we niet uitkijken, gaan we op een inefficiënte manier onze eigen hobby’s uitvoeren terwijl het de bedoeling is dat we op een kostenbewuste manier doen wat de samenleving van ons verwacht. Het versterken van het kostenbewustzijn en het vergroten van de invloed van onze maatschappelijke belanghouders zijn voor Wooncompagnie daarom eeuwigdurende speerpunten: we zijn er nooit mee klaar.

In de komende jaren kiest Wooncompagnie ervoor om nog harder te gaan trekken aan de volkshuisvestingsprestaties. We willen de prestaties die we aan bewoners, gemeenten en andere belanghouders leveren naar een nog hoger niveau brengen. Het koersdocument bevat een aanduiding van de prestatievelden die we daarbij voor ogen hebben. Wooncompagnie wil op deze velden scherpe prestatiedoelen benoemen. Dat doen we door bewoners en belanghouders invloed te geven op de keuzes die we maken. Externe legitimering van onze doelstellingen is zodoende stap één. In stap twee geven deze volkshuisvestelijke doelstellingen vervolgens richting aan een efficiënt en effectief werkende organisatie.

Page 75: Jaarverslag Wooncompagnie 2012

WooncompagnieJaarverslag 2012 71

Een koers naar nog hogere volkshuis-vestingsprestatiesIn het werk van Wooncompagnie staat de volks-huisvesting voorop. Onze kerndoelstellingen zijn:

1. Wooncompagnie heeft tevreden bewoners

De bewoners nemen ons de maat. Zij bepalen of ze de kwaliteit van de woning en van de dienstverlening voldoende vinden. We meten periodiek het tevredenheidsoordeel en streven naar verbetering van achterblijvende rapportcijfers.

2. Wooncompagnie zorgt voor voldoende

betaalbare huurwoningen

Wooncompagnie zorgt voor voldoende betaalbare huurwoningen. We willen dat ook mensen met een bescheiden inkomen op de woningmarkt reële keuzemogelijkheden hebben. Dat vereist een voorraad betaalbare huurwoningen van voldoende omvang en ook voldoende verspreid over ons werkgebied. Het vereist ook dat er uit die voorraad voldoende woningen beschikbaar komen voor nieuwe verhuur.

3. Wooncompagnie zorgt voor

een woningaanbod van goede kwaliteit

De verantwoordelijkheid voor het realiseren van deze doelstelling is belegd bij het bedrijfsonderdeel Vastgoed. De koers voor de komende jaren krijgt op drie punten accent:

• alle woningen voldoen aan een vooraf omschreven basiskwaliteit

• Wooncompagnie werkt aan een ‘vraagbestendige’ woningvoorraad

• de energieprestaties van de woningvoorraad worden verbeterd

4. Wooncompagnie zorgt voor geschikte

woonruimte voor mensen met

een zorgbehoefte

De scheiding van de financiering van wonen en zorg heeft aanmerkelijke gevolgen voor verdeling van risico’s en verantwoordelijkheden tussen Wooncompagnie en de zorginstelling. Onze grootste opgave ligt echter in de bestaande voorraad. We willen dat mensen ook met een zorgvraag zo lang mogelijk zelfstandig kunnen blijven wonen. Daarom maken we een steeds groter deel van onze voorraad ‘zorggeschikt’ en werken we intensief samen met zorgaanbieders.

5. Wooncompagnie draagt bij aan

een aangename woonomgeving

We willen dat onze bewoners zich thuis voelen in hun buurt. Daarom bemoeien we ons waar nodig ook met het voorzieningenniveau, de openbare ruimte en de omgang tussen bewoners. Maar met een aantal kanttekeningen. Het oordeel over de vraag of het ergens aangenaam wonen is, ligt niet bij Wooncompagnie maar bij de bewoners. In de buurten die om aandacht vragen gaan we niet ‘zomaar’ aan de slag maar zoeken we een medeverantwoordelijke opdrachtgever maken we afspraken over de aanpak en te behalen resultaten.

Deze kerndoelen worden jaarlijks van meetpunten (output, outcome) voorzien, waarvoor de resultaatverantwoordelijkheid bij één van de bedrijfsonderdelen wordt belegd. Op dit moment is het koersdocument nog niet volledig vertaald in extern te leveren prestaties. In veel gevallen gaat het nog om voorbereidende acties (zoals het meten van de onderhoudsstaat van de complexen, het vaststellen van een basiskwaliteit en het in beeld brengen van de eventuele achterstand tussen huidige en gewenste kwaliteit), die nodig zijn om vervolgens genormeerde prestaties te kunnen benoemen (‘nu zit 78% van de woningen op niveau basiskwaliteit, volgend jaar moet dat tenminste 85% zijn’). In de loop van 2013 zal deze slag van input naar output / van inzet naar resultaten plaatsvinden en zullen de doelstellingen ten aanzien van onze (maatschappelijke) prestaties worden genormeerd.

In de snel veranderende omgeving waarin Wooncompagnie werkt, kunnen we steeds minder ‘voorgeprogrammeerd’ handelen. Steeds vaker staan we voor dilemma’s of zijn we genoodzaakt bij te sturen vanwege onvoorziene omstandigheden. Juist dan moeten we besluiten nemen die passen bij de koers van Wooncompagnie. En voorkomen dat we meewaaien met de wind van dat moment.Daarbij hanteren we de volgende basisprincipes:1. We betrekken onze bewoners bij de keuzes die

we maken, zodat we adequaat inspelen op de vragen en verwachtingen van onze huidige en toekomstige klanten.

2. We geven invloed aan onze belanghouders, zodat we goed geworteld zijn in de lokale samenleving en weten wat daar speelt.

3. We leggen meer accent op het beheren (en

Page 76: Jaarverslag Wooncompagnie 2012

WooncompagnieJaarverslag 201272

waar nodig transformeren) van de bestaande woningportefeuille dan op het realiseren van nieuwbouw.

4. We doen recht aan de toenemende

verschillen binnen ons werkgebied en bieden maatwerkoplossingen voor specifieke vraagstukken.

5. We besluiten met kennis van de omstandig

heden en zicht op de resultaten en risico’s.

Deze basisprincipes zijn uitgewerkt in een aantal strategische doelstellingen, die op hun beurt zijn opgenomen in de jaarplannen van de bedrijfsonderdelen.

Een flexibele organisatieDe verwachtingen van onze omgeving, de spelregels en de financiële kaders zijn veranderlijk en moeilijk voorspelbaar. Dat betekent dat Wooncompagnie snel moet kunnen inspelen op wijzigingen in de omstandigheden. Dat lukt alleen maar als zowel de organisatie als de medewerkers niet vast zitten in bestaande routines, werkwijzen, functies, procedures of ‘zoals we dat altijd deden’. Vanuit onze eigen kracht versterken we de komende jaren dan ook de wendbaarheid van de organisatie.In de voorliggende koersperiode blijven de netwerkbenadering, integraal management en resultaatverantwoordelijke organisatie-eenheden centraal staan in de besturingsfilosofie van Wooncompagnie. Tegelijk blijft Wooncompagnie een herkenbare organisatie met een uitgesproken visie op volkshuisvesting. Om de samenhang te versterken, zetten we vier instrumenten in:1. Eenduidige werkprocessen (rond verhuur,

verkoop, strategisch portefeuillebeleid enzovoorts) zorgen ervoor dat op een efficiënte manier een geborgde kwaliteit wordt geleverd. Veel processen hebben een cyclisch karakter, waarin ‘het stokje van de een aan de ander’ wordt doorgegeven. Op die processen, die als het ware een draad door de organisatie rijgen, leggen we een sterker accent.

2. Een overkoepelende strategie geeft aan welke doelstellingen Wooncompagnie wil bereiken en op welke ondernemingswijze dat gebeurt. Het voorliggende koersdocument bevat de hoofdlijn, die op een herkenbare manier wordt uitgewerkt in plannen en projecten.

3. Vooraf gedefinieerde eindresultaten geven aan waar de managers van de bedrijfsonderdelen verantwoordelijkheid voor nemen. Ze worden vastgelegd in outputafspraken die zijn opgesteld in wisselwerking tussen het bestuurlijk centrum (kaderbrief, jaardoelen organisatie, financiële kaders) en de bedrijfsonderdelen (jaarwerkplan, ontwikkelingen en verwachtingen in de omgeving).

4. Houding en gedrag van medewerkers passen bij onze kernwaarden (betrouwbaar, nuchter, transparant en benaderbaar) en zorgen ervoor dat onze organisatie optimaal flexibel kan functioneren. De bijbehorende gedragsvaardigheden: omgevingsbewust, samenwerken en resultaatgericht.

Een gezond financieel raamwerkDeze koers van Wooncompagnie is uiteraard van een financieel kader voorzien. Dat kader start met een eenvoudig uitgangspunt: de verhuur van onze woningen behoort een gematigd financieel rendement op te leveren. Niet ‘zo hoog mogelijk’ maar wel genoeg om de kosten te dekken en de continuïteit te waarborgen. De belangrijkste bouw stenen die daaraan bijdragen, vullen we als volgt in:

• Wooncompagnie streeft naar een gezond en ‘bestuurbaar’ exploitatieresultaat. Daarom worden binnen de winst- en verliesrekening het resultaat uit verhuuractiviteiten en het resultaat uit projecten en verkopen afzonderlijk zichtbaar gemaakt. In de komende periode worden ook op complexniveau de rendementen in kaart gebracht (aan de hand van de marktwaarde in verhuurde staat).

• Een gezonde operationele kasstroom is van groot belang, ondermeer vanwege de financierbaarheid. Om die te waarborgen sturen we op het rentedekkingsgetal, dat aangeeft hoe vaak de verschuldigde rente uit de operationele kasstroom kan worden betaald. Dit kengetal dient minimaal 1,5 te zijn en de komende jaren verder te verbeteren tot minimaal 1,8.

• Aan de inkomstenkant van de exploitatie vormen de huuropbrengsten en verkoopbaten de voornaamste bronnen. Het huurprijsbeleid motiveren we maatschappelijk. Het is niet gericht op maximalisering van de opbrengsten maar de komende jaren wel op optimalisering daarvan.

Page 77: Jaarverslag Wooncompagnie 2012

WooncompagnieJaarverslag 2012 73

• De verkoopbaten staan onder druk. Wooncompagnie streeft ernaar ze, door middel van vergroting van de verkoopvijver met bijbehorend verkoopoffensief, op hetzelfde niveau als de afgelopen jaren te houden. Wooncompagnie zit aan haar maximum wat betreft verkoop onder Koopgarant en kan deze formule vooralsnog niet meer aanbieden. Vanaf 2013 kunnen huurders die een Wooncompagnie-woning kopen de Starterslening gebruiken als hulpmiddel bij de financiering.

• Aan de kostenkant zetten we de besparingsbeweging verder door. Een taakstellend onderhoudsbudget, gebaseerd op een nieuwe conditiemeting, maakt daar deel van uit. De termen sober en doelmatig geven richting aan de verdere reductie van de bedrijfslasten.

• De opbrengsten uit exploitatie en verkoop leveren een positieve kasstroom op. Die kan worden benut om leningen aan te trekken en zo een investeringsbudget te vormen. Wooncompagnie hanteert hier een voorzichtig uitgangspunt, waarin het aandeel van de leningen in de waarde van de investeringen wordt beperkt tot maximaal 25%. In het verlengde daarvan streven we ernaar de gemiddelde schuld op een niveau van € 35.000 per woning te handhaven.

• Met toepassing van de hiervoor aangestipte normen ontstaat een genormeerd investeringsbudget. Een (in de tijd) groeiend aandeel daarvan wordt geïnvesteerd in de bestaande woningvoorraad. Investeringen in nieuwbouw en bestaand bezit voldoen aan kwantitatieve (per type vastgoed en doelgroep gedifferentieerde) rendementseisen.

• Wooncompagnie hanteert op het punt van de vermogensontwikkeling een harde solvabiliteitsgrens van 30% (op basis van de bedrijfswaarde). Daarnaast moet het weerstandsvermogen op basis van de volkshuisvestelijke bedrijfswaarde voldoen aan de ondergrens die door het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) wordt gesteld, zodat de oordelen ‘solvabiliteit: voldoende’ en ‘A1-oordeel’ worden verkregen.

De financiële uitgangspunten worden jaarlijks, samen met de volkshuisvestelijke en strategische doelstellingen, uitgewerkt in de kaderbrief. De kaderbrief bevat de richting en de ruimte waarbinnen de bedrijfsonderdelen vervolgens hun jaarplannen opstellen. Deze worden op organisatieniveau samengebracht in een jaarbegroting. De daarin aangekondigde prestaties worden in het jaarverslag verantwoord, zodat er bij het opstellen van de volgende kaderbrief lering uit wordt getrokken.

In het jaarplan voor 2013 is de uitwerking van het koersdocument volledig belegd met (interne) prestatieafspraken tussen de managers van de bedrijfsonderdelen en de directeur-bestuurder.

9.2 Jaarplan en begroting 2013

In 2012 heeft Wooncompagnie op tenminste drie momenten in de toekomst proberen te kijken: bij het ontwikkelen van een nieuw koersdocument, waarvan hiervoor de hoofdlijnen werden aangestipt, bij het opstellen van jaarplan en begroting en bij het beoordelen van de gevolgen van het regeerakkoord van het kabinet Rutte II. Deze momenten vielen bovendien goeddeels samen. De hoofdlijn van het koersdocument, met een accent op de klassieke volkshuisvestingstaken, was juist vertaald in een conceptversie van de meerjarenbegroting toen het regeerakkoord verscheen. De daarin aangekondigde verhuurdersheffing noopte tot bijstelling van de begroting en met toepassing van de principes uit het koersdocument is dat binnen een kort tijdsbestek gelukt.

De afwegingen die Wooncompagnie binnen kort tijdsbestek heeft gemaakt, zijn gestart met de veronderstelling dat de verhuurderheffing overeind zal blijven. De omvang ervan zorgt ervoor dat Wooncompagnie moet bijsturen om financieel gezond te blijven. Maar onze missie en doelstellingen blijven overeind staan. Wij blijven betaalbare woningen aanbieden van goede kwaliteit in aangename buurten. Wij zullen de huurinkomsten moeten optimaliseren om dat te kunnen blijven doen. Maar wij schuiven de rekening niet automatisch door naar onze huurders. Wij kijken ook kritisch naar onze bedrijfslasten en maken scherpe keuzes in onze investeringsvoornemens.

Page 78: Jaarverslag Wooncompagnie 2012

WooncompagnieJaarverslag 201274

In de bijstelling van de conceptbegroting, heeft deze redeneerlijn de volgende financiële vertaling gekregen. De betaalbaarheid van het wonen blijft bij Wooncompagnie voorop staan. We gaan niet voor maximalisatie van de huuropbrengsten maar wel voor optimalisatie. Dat is zowel wenselijk als mogelijk want de werkelijke huren liggen onder de streefhuren. De in het regeerakkoord aangekondigde ruimte voor forsere huurverhogingen gaan we deels benutten maar vanwege onze betaalbaarheidsdoelstelling niet volledig. In de aangescherpte meerjarenbegroting rekenen we met een inflatievolgend huurbeleid vermeerderd met 1% reële verhoging. Wat betreft de opbrengsten uit de verkoop van huurwoningen, rekenen we voorzichtigheidshalve met halvering van de opbrengsten die we de afgelopen jaren realiseerden (6 in plaats van 12 miljoen per jaar).Aan de uitgavenkant zijn de onderhoudsuitgaven gemaximeerd op jaarlijks 1.250 euro per verhuureenheid. Dat normbedrag wordt over de jaren 2014, 2015 en 2016 niet geïndexeerd, zodat er een besparingsopgave ontstaat. Voor de bedrijfslasten geldt hetzelfde: ook deze worden na 2013 niet geïndexeerd, zodat kostenstijgingen een kostenbesparend antwoord behoren te krijgen.

In euro’s uitgedrukt, heeft de grootste verschuiving plaatsgevonden binnen de investeringsvoornemens. In de conceptmeerjarenbegroting van voor het regeerakkoord, omvatte het investeringsvolume voor de komende tien jaar circa 350 miljoen euro. Een forse reductie van dat volume bleek onvermijdelijk. De daarbij behorende afwegingen waren deels praktisch (planfase, haalbaarheid, gewekte verwachtingen) maar zeker ook volkshuisvestelijk. Investeringen in de kwaliteit en duurzaamheid van de bestaande woningvoorraad blijven overeind. Wooncompagnie blijft zich inspannen om het woningbezit energiezuinig te maken en geschikt voor mensen waarbij de leeftijd met beperkingen komt. In de categorie nieuwbouw de plannen voor betaalbare huurwoningen zoveel mogelijk gehandhaafd. Plannen die verder van deze kernactiviteit afliggen, zoals de ontwikkeling van brede scholen en ander maatschappelijk vastgoed, hebben een lage prioriteit. Op het gebied van zorgverbonden vastgoed nemen de investeringsrisico’s sterk toe. Bezuinigingen in de AWBZ versterken dat. Bouwplannen die later

kunnen worden omgezet in reguliere woningen, hebben daarom de voorkeur gekregen. Langs deze redeneerlijn is het tienjaars investeringsvolume met 110 miljoen teruggebracht. De onderverdeling daarvan laat zien dat we in de komende jaren de omslag gaan maken van investeren in nieuwbouw naar investeren in het bestaande woningbezit.

Op deze bijstellingen kijken we met gemengde gevoelens terug. Aan de positieve kant mogen we constateren dat Wooncompagnie in staat is geweest om snel te reageren op wijzigingen in de omstandigheden. Bovendien laat de voorliggende meerjarenbegroting zien dat Wooncompagnie op een financieel verantwoorde manier haar betaalbaarheidsmissie waar kan maken én kan blijven investeren in verbetering en vernieuwing van haar woningbezit. Deze uitkomst is aanmerkelijk positiever dan het beeld dat vele collega-corporaties laten zien en dat ook ‘sectorgemiddeld’ geldt. Aan de keerzijde moeten we echter noteren dat de periode van onzekerheid pas begint. De uitwerking van het regeerakkoord kan nog vele vormen krijgen, maar ze betekenen allemaal zwaar weer voor de volkshuisvesting. Dat is helaas de enige zekerheid die we op dit moment hebben.

9.3 Risico’s en onzekerheden

Het jaar 2012 heeft nogmaals bevestigd dat de grootste onzekerheden – daarmee risico’s – van politieke aard zijn. Een consistente uitwerking van de voornemens uit het regeerakkoord van het kabinet Rutte II, leidt tot een forse krimp van de sociale huursector. Dat is verreweg de grootste bedreiging voor de doelstellingen van onze organisatie. Als de sociale huursector noodgedwongen wordt teruggebracht tot een sector die uitsluitend het souterrain van de woningmarkt huisvest, dan zijn onze doelstellingen met betrekking tot het bieden van keuzemogelijkheden aan lagere inkomens-groepen en het realiseren van gevarieerde wijken, waar mensen met verschillende achtergronden naast, door en met elkaar wonen, niet meer haalbaar. Voor de middellange termijn is de afnemende betaalbaarheid van de sociale huursector een groot risico. De koopkracht daalt bij veel van onze huurders al meerdere jaren achter elkaar. Daar komen de komende jaren (vermoedelijk) achtereenvolgende huurstijgingen bovenop.

Page 79: Jaarverslag Wooncompagnie 2012

WooncompagnieJaarverslag 2012 75

De verhuurrisico’s nemen daarmee toe. Deels worden die opgevangen door de huurtoeslag, die aldus steeds meer het karakter van een exploitatie-subsidie krijgt.

Voor de korte termijn kiest Wooncompagnie voor een benadering waarin de risico’s als het ware worden gedeeld. Een minder dan maximale huurverhoging haalt de ergste pijn weg bij het betaalbaarheidsvraagstuk en vermindert de subsidieafhankelijkheid van onze bewoners. Besparingen op de bedrijfs- en onderhoudskosten verstevigen de financiële basis van de organisatie. En de kritische beoordeling van de investerings-portefeuille die in 2012 heeft plaatsgevonden, heeft eraan bijgedragen dat onze investeringen weliswaar geringer maar wel gerichter worden. Voor dit moment zijn dat uitgebalanceerde en evenwichtige keuzes maar ze bewegen zich binnen uiterst smalle marges.

Op zoek naar de woningvoorraad van 2025Wooncompagnie is eind 2012 gestart met een verkenning van de woningvoorraad die op langere termijn past bij de interne doelstellingen en de externe marktomstandigheden. Deze verkenning levert een beeld op van de ‘ideale’ woningvoorraad in 2025. Een vergelijking van die ‘ideale’ voorraad met het huidige woningbezit levert een transformatieopgave op: een beeld van de gewenste veranderingen in de omvang, samenstelling en spreiding van ons woningbezit. Deze verkenning, die in hoge mate het karakter van een risicoanalyse heeft, vormt de start van een nieuwe cyclus in het strategisch voorraadbeleid.

De verkenning van de ‘ideale’ woningvoorraad anno 2025 baseren we op prognoses van de (ontwikkeling van de) woningbehoefte. Op hun beurt zijn deze gebaseerd op demografische prognoses, die zicht bieden op de ontwikkeling

Ontwikkeling aantal huishoudens2010 2025 2010-2025

Regio Purmerend 68.650 73.800 5.150 8%

Regio Schagen 35.350 38.000 2.650 7%

Regio Hoorn 46.720 51.060 4.340 9%

Veronderstelling koopkrachtontwikkelingLonen en Uitkeringen Pensioenen

Negatief scenario

2010-2012 -0,25% -1%

2012-2015 -2,60% -1,70%

2015-2020 0% 0%

2020-2025 0,50% 0,50%

2025-2030 0% 0%

Midden scenario

2010-2012 -0,25% -1%

2012-2015 -0,25% -1%

2015-2020 0,50% 0,50%

2020-2025 1% 1%

2025-2030 0,50% 0,50%

Bewoning sociale huursector Wooncompagnie naar inkomensklasse 2010 en 2025Purmerend Schagen Hoorn

2010 2025 2010 2025 2010 2025

< 33.000 62% 80% 72% 87% 74% 87%

33.000-43.000 16% 9% 12% 6% 12% 6%

> 43.000 22% 11% 15% 7% 14% 7%

Page 80: Jaarverslag Wooncompagnie 2012

WooncompagnieJaarverslag 201276

van het aantal huishoudens en hun samenstelling. Deels kwantificeren deze prognoses wat we al weten: huishoudens worden kleiner en ouder. Onzekerheden liggen er met name op het punt van de groei van het aantal huishoudens en die onzekerheden zijn in de regio Schagen aanmerkelijk groter dan in de regio Purmerend.

Bij onze verkenningen vullen we de demografische prognoses aan met economische scenario’s, waarin veronderstellingen zijn opgenomen over de ontwikkeling van de koopkracht. We hanteren twee varianten, met respectievelijk een gematigd positieve en een aanhoudend negatieve inkomensontwikkeling.

Een eerste analyse van de ontwikkeling van de woningbehoefte die met deze uitgangspunten ontstaat, laat zien dat de behoefte aan sociale huurwoningen (bij gelijkblijvende huisvestingspatronen) sterk zal toenemen. Dat is heft effect van langdurig aanhoudend ‘economisch slecht weer’. De groeiende behoefte aan sociale huurwoningen die daarvan het rechtstreekse gevolg is, wordt voor een heel groot deel teniet gedaan door de effecten van een stringente toewijzing. De regel dat tenminste 90% van de vrijkomende sociale huurwoningen aan huishoudens met een inkomen van maximaal 33.000 euro (geïndexeerd) worden

toegewezen, bestaat nu enkele jaren. Als we het effect daarvan richting 2025 doorrekenen, komen we uit op een aanmerkelijke reductie van het aantal middeninkomens. Dat creëert zodoende ruimte voor meer langere inkomens, terwijl de (gehonoreerde) vraag van middeninkomens wegvalt.

In de eerste analyses kan de omvang van het woningbezit van Wooncompagnie per saldo licht dalen en daarnaast moet een omslag gemaakt worden van standaard rijwoningen voor gezinnen naar meer specifiek geschikte woningen voor senioren en zorgvragers. Dit algemene beeld verdient uiteraard een nadere aanscherping. Die vindt in het eerste kwartaal van 2013 plaats, wanneer een aantal beleidsvarianten voor de ontwikkeling van onze woningvoorraad naast elkaar zal worden beoordeeld.Bij die beoordeling maken we op de achtergrond gebruik van scenario’s, die aangeven hoe de voor dit vraagstuk relevante toekomst zich zou kunnen ontwikkelen. Die scenario’s bouwen we op door twee ontwikkelingen die beide een grote onzekerheid én een grote impact hebben, met elkaar te combineren. De eerste wordt gevormd door de economische ontwikkeling (slecht weer of strenge winter), de tweede door de politieke besluitvorming omtrent de woningmarkt (beperkte of ingrijpende hervorming). Daarmee ontstaan de volgende scenario’s.

De toekomst in vier scenario’s

Aanhoudende crisis(beperkte koopkrachtontwikkeling)

Economisch herstel(toenemende koopkracht)

Sterke hervormingen − Beperking

hypotheekrenteaftrek

− Sterke bestrijding scheefheid

− Bevordering marktwerking huur

− Flexibilisering arbeidsmarkt (losse contracten, zzp-ers)

SCENARIO I− Toenemende krapte

woningmarkt

− Meer inwoning en onzelfstandige woonvormen

− Kopen blijft lastig, vooral voor jongeren

− Weinig scheefheid, mede door beperkte inkomensgroei

SCENARIO II− Jongeren kopen wel …

− … maar pas op latere leeftijd

− ‘Scheefwoners’ zoeken alternatieven in markthuur en koopsector …

− … en kunnen dat ook betalen

Beperkte hervorming − Renteaftrek blijft relatief ruim

− Werkdomein corpo’s relatief ruim

− Beperkte ingrepen huurmarkt

− Beperkte ingrepen arbeidsmarkt

SCENARIO III− Koopmarkt herstelt langzaam

− Aanhoudende behoefte aan sociale huur

− Middensegment huur als overloop

SCENARIO IV− Koopmarkt trekt snel aan

− Behoefte aan sociale huur neemt snel af

− Middensegment huur als overloop

Page 81: Jaarverslag Wooncompagnie 2012

WooncompagnieJaarverslag 2012 77

In elke van de vier scenario’s zijn de demografische veranderingen in de samenstelling van de huishoudens een robuust gegeven. In elke denkbare toekomst worden we immers ouder en grijzer, en in elke toekomst zal Wooncompagnie haar woningvoorraad op die ontwikkeling moeten afstemmen. De onzekerheden worden groter als we kijken naar de rijwoningen. In de regio Schagen zal de behoefte aan rijtjeshuurwoningen bij een wat positievere ontwikkeling van de economie vrij snel opschuiven naar de koopsector. In de regio Purmerend is het beeld veel complexer. Afhankelijk van de economische groei kan daar behoefte ontstaan aan een stevig segment met middeldure huurwoningen. De vraag of Wooncompagnie daarin een rol kan vervullen, is echter afhankelijk van de politieke opvattingen over het werkdomein. Op dit punt hebben we zodoende met een dubbele onzekerheid te maken.

In 2013 wordt de ‘ideale’ woningvoorraad nader verkend en uitgewerkt in een transformatieopgave die richting geeft aan het strategisch voorraadbeleid van Wooncompagnie.

RisicomanagementDe onzekerheden waarmee de corporatiesector wordt geconfronteerd zijn de afgelopen periode sterk toegenomen. Niet alleen de economische crisis, maar ook de ontwikkelingen op het gebied van wet- en regelgeving zorgen voor deze toename. Binnen Wooncompagnie is de aandacht voor risico’s en interne beheersing in de afgelopen jaren sterk toegenomen. Voor ons is risicomanagement een binnen de gehele organisatie ingebed, proactief en continu proces, waarbij vanuit een gemeenschappelijk referentiekader op

gestructureerde wijze wordt omgegaan met het beheersen van risico’s in relatie tot de organisatie- en beleidsdoelstellingen.

Risico’s Wooncompagnie

In de volgende figuur is een integraal overzicht van de grootste risico’s opgenomen. Dit overzicht is in 2012 geactualiseerd op basis van de laatste inzichten. In dit overzicht is onderscheid aangebracht tussen de interne en externe risico’s. Daarnaast zijn de risico’s gegroepeerd per categorie. Voor ieder van deze risico’s is de kans, impact (in euro’s) en de prioritering in kaart gebracht.

De risico’s zijn ‘toebedeeld’ aan de managers van de bedrijfsonderdelen, die in het verantwoordings-rapportages over de ontwikkeling ervan rapporteren. Daarnaast vormen de risico’s een standaard agendaonderwerp tijdens de periodieke thema-overleggen van managers en leidinggevenden.

Interne en externe risico’s Wooncompagnie

Page 82: Jaarverslag Wooncompagnie 2012

WooncompagnieJaarverslag 201278

10. Financiële verantwoording en risicomanagement

10.1 Algemene uitgangspunten financieel beleid

Wooncompagnie heeft een financieel beleidskader geformuleerd bestaande uit een kader voor de kasstromen, de vermogensontwikkeling, resultaat- en rendementsdoelstellingen, het rendement op investeringen en de leningportefeuille. Wooncompagnie streeft naar continu inzicht in deze onderdelen en de bijbehorende risico’s. Daartoe wordt regelmatig de meerjarenbegroting geactualiseerd en worden gevoeligheidsanalyses uitgevoerd. Aan de hand van de resultaten wordt het financiële beleid gemonitord en zo nodig bijgesteld.

ExploiterenWooncompagnie vindt het van groot belang om een ‘gezonde’ en stabiele operationele kasstroom te hebben zodat de financierbaarheid gegarandeerd blijft. Hiertoe wordt ondermeer gestuurd op het rentedekkingsgetal. Deze ratio geeft aan hoe vaak de, per saldo verschuldigde, rente uit de operationele kasstroom kan worden betaald. Het rentedekkingsgetal dient jaarlijks minimaal 1,5 te zijn, waardoor aan de norm kan worden voldaan van het WSW1. Wooncompagnie heeft de ambitie om dit kengetal in de komende jaren verder te verbeteren tot minimaal 1,8. Sturen op rendement op complex en portefeuille niveau zal in de komende jaren verder worden

vormgegeven. Zo zal gestart worden met het in kaart brengen van de marktwaarde in verhuurde staat en zal deze waarde worden gebruikt om op complexniveau op rendementen te kunnen gaan sturen.

Verkopen

Naast de volkshuisvestelijke argumentatie om te verkopen zijn de verkoopopbrengsten ook vanuit financieel perspectief van groot belang. Wooncompagnie heeft de ambitie jaarlijks minimaal € 12 miljoen aan verkoopopbrengsten (kasstroom) te realiseren. De absolute ondergrens bedraagt € 6 miljoen. Wooncompagnie werkt met een vast-

gestelde verkoopvijver en duidelijke spelregels over het proces en de waarde waartegen wordt verkocht.

Tot en met 2012 verkocht Wooncompagnie ook woningen via een verkooptussenvorm met een terug koopplicht. Omdat wij rekening moeten houden met het op termijn weer terugkopen van deze woningen hadden wij onszelf een ‘plafond’ van maximaal 600 woningen opgelegd. In 2012 hebben wij dit plafond bereikt en is dan ook besloten de inzet van deze tussenvorm te stoppen. Daarvoor in de plaats is besloten om voortaan de Corporatie Starterslening van de SVn aan te gaan bieden. Dit instrument in combinatie met een grotere verkoopvijver waarover in 2013 wordt besloten lijkt

1 WSW hanteert een aflossingsfictie van 2% op de operationele kasstroom om ruimte te creëren voor aflossing van

leningen. De corporatie moet in staat zijn om over een periode van 5 jaar 10% van zijn leningportefeuille te kunnen

aflossen uit operationele kasstromen zonder dat deze negatief worden.

Uitgangspunten financieel beleid

Page 83: Jaarverslag Wooncompagnie 2012

WooncompagnieJaarverslag 2012 79

voldoende kansen te bieden om de verkoopambitie in de komende jaren te realiseren.

FinancierenIn het financieringsbeleid van Wooncompagnie wordt afstemming gezocht tussen de looptijden van de leningportefeuille en rentevastperiodes enerzijds en de exploitatieduur van het bezit anderzijds. Wooncompagnie wil in de regel het gat tussen deze twee looptijden, de duration-mismatch, zo klein mogelijk houden. Hierbij wordt wel nadrukkelijk rekening gehouden met een bepaalde mate van flexibiliteit. Wooncompagnie streeft naar een leningportefeuille met een lage rentevoet, lange duration en een redelijke mate van vrijheid/stuurbaarheid. Lenen met een korte looptijd is in veel gevallen goedkoper is dan een langere looptijd. Aangezien dit risico’s zoals beschikbaarheid en prijs van de herfinanciering met zich meebrengt kiest Wooncompagnie hier niet voor.

De totale leningportefeuille van Wooncompagnie is in de afgelopen jaren toegenomen van € 29.000 per verhuureenheid in 2000 tot € 35.000 in 2012. Ondanks dat het absolute financieringsniveau per verhuureenheid laag blijft is het een trend dat op lange termijn tot problemen kan leiden. Om deze reden stuurt Wooncompagnie ook op het kengetal ‘Loan to Value’. Dit geeft aan hoeveel van de waarde is gefinancierd met leningen. Uitgangspunt is dat de leningportefeuille maximaal 25% van de leegwaarde van het vastgoed is.

Bij nieuwe investeringen is de regel dat maximaal 25% van de waarde met leningen mag worden gefinancierd. Het restant van de investering moet uit de verkoopkasstromen en de operationele kasstroom komen.

InvesterenDe investeringen van Wooncompagnie in nieuwe huurwoningen, ‘Maatschappelijk vastgoed’, ‘Maatschappelijke huisvesting’ en het bestaand bezit (bijvoorbeeld energetisch) zijn in de afgelopen jaren fors toegenomen. Wooncompagnie beschikt over een kwalitatief en kwantitatief

kader voor investeringen aan de hand waarvan investeringsbeslissingen worden genomen. Onderdeel van het kwantitatieve kader zijn per type vastgoed en doelgroep gedifferentieerde rendementseisen (Internal Rate of Return).

WaarderenWooncompagnie waardeert haar sociaal bezit op basis van de bedrijfswaarde. Voor het commercieel bezit vindt waardering plaats tegen de marktwaarde in verhuurde staat. Als ondergrens voor het vermogen op basis van deze waardering geldt een solvabiliteitspercentage van 30%. Daarnaast moet het weerstandsvermogen op basis van de volkshuisvestelijke bedrijfswaarde2 voldoen aan de ondergrens die door het Centraal Fonds wordt gesteld.

10.2 TreasuryWooncompagnie is een kapitaalintensieve instelling die, gezien de dynamische omgeving en ambities te maken heeft met significante financiële risico’s. Daarom heeft Wooncompagnie haar bedrijfsvoering gericht op het beheersen van deze risico’s en is er veel aandacht voor treasurymanagement.

Treasuryactiviteiten 2012De voorschriften uit Basel III voorspellen weinig goeds als het gaat om de beschikbaarheid van financiële middelen. Wooncompagnie verwacht dan ook in de nabije toekomst gebruik te moeken van van alternatieve financieringsbronnen. Ondanks het feit dat de sectorbanken tot op heden de sector nagenoeg altijd op een goede wijze heeft kunnen voorzien van financiering, neemt het risico met betrekking tot de afhankelijkheid van deze banken toe. Om dit risico te ondervangen is Wooncompagnie één van de initiatiefnemers van een regionaal samenwerkingsverband om de mogelijkheden van alternatieve financieringsbronnen, zoals kapitaalmarktfinanciering, te onderzoeken.

In 2012 is een financiering van € 7 miljoen aangetrokken in verband met de aankoop van

2 De volkshuisvestelijke bedrijfswaarde is de gepresenteerde bedrijfswaarde van ons bezit herrekend op basis van

de uitgangspunten van het Centraal Fonds Volkshuisvesting.

Page 84: Jaarverslag Wooncompagnie 2012

WooncompagnieJaarverslag 201280

51 dure huurwoningen in Purmerend. Mede omdat deze woningen beschikken over een uitstekende energetische kwaliteit hebben wij de ASN Bank bereid gevonden om de woningen ‘commercieel’ te financieren ofwel zonder WSW borging.

Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW)Het WSW heeft een integrale beoordeling gedaan van de financiële positie van Wooncompagnie. Het WSW heeft op 3 oktober 2012 verklaart dat Wooncompagnie conform artikel 8 van het reglement van deelneming van het Waarborgfonds voldoet aan de eisen van kredietwaardigheid. Op grond van deze verklaring is een faciliteringsvolume vrijgegeven van € 157 miljoen. Hierop zijn de uitgegeven leningen over 2012, ten bedrage van 56 miljoen, gecorrigeerd zodat nog € 101 miljoen van faciliteringsvolume zou resteren voor 2013 en 2014. Op 30 november ontving Wooncompagnie een schrijven van het WSW, waarin werd aangekondigd dat het WSW bij alle deelnemers de borging van de financieringsbehoefte beperkt tot en met het jaar 2013. Dit betekent dat het faciliteringsvolume over 2014 volledig wordt beklemd. Het gecorrigeerde faciliteringsvolume bedraagt € 59 miljoen. Dit volume is toereikend voor de financieringsbehoefte in 2013.

RenterisicoHet WSW beoordeelt corporaties op het renterisico uit de bestaande leningen- en derivatenportefeuille. De norm die het WSW hanteert is 15% van de hoofdsom van de leningportefeuille. Ultimo 2012 bedroeg het maximale renterisico derhalve € 73,2 miljoen. Deze norm wordt door Wooncompagnie in de jaren 2015 en 2016 overschreden voornamelijk als gevolg van

opslagherzieningen op basisrenteleningen en renteconversies. Wooncompagnie zal in 2013 nader in overleg gaan met het WSW en mogelijk de banken om hier een oplossing voor te vinden.

Wooncompagnie betrekt bij het beoordelen van het renterisico ook alle overige kasstromen. Met het ‘bedrijfseconomische renterisico’ wordt immers een completer beeld van het daadwerkelijke renterisico verkregen. Zoals blijkt uit onderstaande grafische weergave van dit bedrijfseconomische renterisico is in 2014 dit risico het hoogste als gevolg van de omvangrijke investeringskasstromen.

Door de omvang van het bedrijfseconomische renterisico te delen door de verwachte omvang van de leningportefeuille ontstaat het relatieve renterisico. Wooncompagnie hanteert hiervoor een grens van 15%. Het relatieve renterisico overschrijdt in 2014 met 18,5% de norm. Exclusief investeringen blijft het relatieve renterisico in alle jaren binnen de norm. Het renterisico in 2014 kan beperkt worden door renteconversies in 2014 forward overeen te komen. Dit zal in 2013 nader worden onderzocht.

DerivatenFinanciële instrumenten kunnen een belangrijke rol spelen bij de optimalisatie van het renteresultaat en de beheersing van de renterisico’s. Wooncompagnie beschikt over derivaten bij de Deutche Bank en de ABN AMRO. In deze contracten is geen sprake van zogenaamde ‘margin calls’ (tussentijdse marktwaardeverrekening). Wel is in de contracten sprake van ‘break clauses’. Dit betreft een periodieke (één keer per vijf of tien jaar) afrekening van de swap tegen marktwaarde. Deze clausule leidt tot een liquiditeitsrisico. Het eerste break risico loopt Wooncompagnie in juli 2014. De marktwaarde

Renterisico

Page 85: Jaarverslag Wooncompagnie 2012

WooncompagnieJaarverslag 2012 81

op 31 december 2012 van deze derivaten bedroeg -/- € 9,5 miljoen.

Wooncompagnie heeft in haar financiële positie voldoende ruimte gerecreëerd om eventuele tussentijdse afrekeningen te financieren.

Met ingang van 1 oktober 2012 zijn de beleidsrichtlijnen met betrekking tot derivaten van kracht. De beleidsrichtlijnen zijn samengesteld om de risico’s die voortvloeien uit het gebruik van derivaten in te perken. Wooncompagnie heeft de richtlijnen één op één overgenomen en verwerkt in het in 2012 geactualiseerde treasurystatuut.

Op verzoek van het Centraal Fonds Volkshuisvestiging heeft Wooncompagnie haar derivaten contracten extern laten toetsen op de aanwezigheid van toezichtbelemmerende bepalingen. Wooncompagnie heeft op basis van deze externe toets geconcludeerd dat er in de derivatencontracten slechts sprake is van bepalingen die indirect het toezicht kunnen belemmeren. Onze adviseur heeft daarbij de kanttekening gemaakt dat niet duidelijk blijkt uit de beleidsregels wat precies moet worden verstaan onder toezicht belemmerende maatregelen in de zin van de beleidsregels. Naar verwachting zal hierover in 2013 nader overleg met het Centraal Fonds Volkshuisvesting plaatsvinden.

Stresstest en liquiditeitspositiePeriodiek wordt door het Centraal Fonds Volkshuisvesting een stresstest uitgevoerd bij corporaties met een derivatenportefeuille. Ook per 31 december 2012 is deze stresstest uitgevoerd om te beoordelen of kan worden voldaan aan de onderpandverplichtingen bij een rentedaling van

1% respectievelijk 2%. Daarbij wordt ook rekening gehouden met de consequenties van breakclauses.De marktwaarde van de totale derivatenportefeuille zal bij 1% (100 basispunten) rentedaling oplopen tot € 101 miljoen (nadelig) en bij 2% rentedaling (200 basispunten) tot € 162 miljoen (nadelig).

Er zijn geen contracten met een tussentijdse marktwaardeverrekening. Ook is er in 2013 geen sprake van een ‘break’ vanuit een Break Clauses. Ultimo 2012 hoeft er dan ook op basis van de stresstest geen buffer te worden aangehouden. Wooncompagnie beschikt echter wel over een buffer waaruit eenvoudig kan worden voorzien in een liquiditeitsbehoefte:

Wooncompagnie heeft de stresstest per 31 december 2012 doorstaan en daarmee aangetoond dat het liquiditeitsrisico uit hoofde van de derivatenportefeuille beheerst.

10.3 Strategische grondposities

Wooncompagnie heeft in de jaren 2007, 2008 en 2009 verschillende strategische grondposities verworven om op middellange termijn de bouwproductie, tegen betaalbare condities, zeker te stellen. Ultimo 2012 bedroeg de boekwaarde van deze strategische grondposities ruim € 6 miljoen. De bouw- en woningmarkt en de veranderende opstelling van de provincie hebben ertoe geleid

Derivatenpositie van Wooncompagnie per 31 december 2012 is als volgt samen te vatten(x € 1.000) Totaal van de onderliggende

waarde (nominaal)Totaal van

de marktwaarde

Renteswaps payer 40.000 -18.592

Verkochte swaptions payer 15.000 -1.988

Verkochte swaptions receiver 15.000 -444

Gestructureerde derivaten (gelinked aan een index) 28.400 -26.042

Basisrenteleningen 55.000 -1.800

Range lening 16.600 -2.513

170.000 -51.379

(x € 1.000) Buffer 31-12-2012

Bank en deposito’s 16.312

Op te nemen uit leningen met een variabele hoofdsom

15.025

Kredietfaciliteiten 30.000

61.337

Page 86: Jaarverslag Wooncompagnie 2012

WooncompagnieJaarverslag 201282

dat Wooncompagnie in 2013 haar posities zal gaan heroverwegen. Wooncompagnie heeft de verwachting dat deze heroverweging niet zal leiden tot extra verliesnemingen in de komende jaren aangezien deze posities thans reeds voorzichtig worden gewaardeerd.

10.4 Effecten voorgenomen regeringsbeleid

Wooncompagnie wordt in haar bedrijfsvoering geconfronteerd met diverse (voorgenomen) regeringsmaatregelen voor de gereguleerde huursector. Deze maatregelen betreffen onder meer de Wet verhuurderheffing en een verruiming van het huurbeleid. Daarnaast wordt de sector geconfronteerd met een door het CFV opgelegde extra heffing voor saneringssteun.

De voorgenomen verhuurdersheffing naar de kennis van heden loopt voor Wooncompagnie op naar € 11 miljoen in 2017. Het aandeel in de saneringssteun bedraagt voor 2013 € 3,5 miljoen. Voor de jaren 2014 tot en met 2017 houdt Wooncompagnie rekening met een totale saneringssteun heffing van € 6,5 miljoen.

Om te blijven voldoen aan kengetallen zoals die door externe partijen gehanteerd worden en relevant zijn voor het behouden van toegang tot de kapitaalmarkt heeft Wooncompagnie een beleid ingezet van kostenbesparing en beperking van de investeringen. De kostenbesparingen voor de jaren tot en met 2017 bedragen € 1,7 miljoen en zien toe op personeel en organisatie. Daarnaast zullen ook besparingen

worden gerealiseerd op het onderhoud van circa € 10 miljoen over deze zelfde periode. Dit zal een positief effect hebben op onze exploitatiekasstroom.

Voor onze maatschappelijke prestatie zal dit een negatieve impact hebben. Wooncompagnie heeft in haar projecties slechts beperkt rekening gehouden met huurstijgingen boven inflatie, nl 1% gemiddeld. Wooncompagnie heeft in haar projecties rekening gehouden met een investeringsvolume in de komende 10 jaar van gemiddeld € 25 miljoen per jaar. Haar gecommitteerde investeringen per 31 december 2012 liggen onder dit bedrag. Met deze maatregelen kan Wooncompagnie in financieel opzicht de gevolgen van de genoemde heffingen opvangen en verwacht zij blijvend te kunnen voldoen aan de kengetallen ICR, loan to value en 2% aflossingsfictie en verwacht zij toegang te blijven houden tot de kapitaalmarkt.

10.5 Financiële continuïteit en meerjarenperspectief

Uitgangspunten meerjarenperspectiefWooncompagnie streeft naar een gezond resultaat uit de exploitatie van haar vastgoedportefeuille. De betaalbaarheid van het wonen blijft voorop staan, onze streefhuurbeleid stellen we daarom niet ter discussie. Huurprijzen zijn een afspiegeling van de geboden woonkwaliteit. Deze streefhuren maken kostendekkende exploitatie mogelijk, maar zijn niet gericht op maximalisatie van de opbrengsten. We hanteren dan ook een huurverhoging van gemiddeld 1% boven inflatie. Wat betreft de

Rentedekkingsgetal en DSCR

0,00

0,75

1,50

2,25

3,00

2013 2014

Rentedekkingsgetal

DSCR o.b.v. 2%

Rentedekkingsgetal (WSW)

DSCR o.b.v. 2% (WSW)

DSCR

DSCR (WSW)

2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022

Page 87: Jaarverslag Wooncompagnie 2012

WooncompagnieJaarverslag 2012 83

opbrengsten uit verkopen van de huurwoningen, rekenen we voorzichtheidshalve met halvering van de opbrengsten die we de afgelopen jaren realiseerden. Aan de uitgavenkant zijn de onderhoudsuitgaven gemaximeerd op jaarlijks € 1.250,- per verhuureenheid. Dat normbedrag wordt over de jaren 2014, 2015 en 2016 niet geïndexeerd, zodat er een besparingsopgave ontstaat. Datzelfde geldt voor de bedrijfslasten, ook deze worden na 2013 niet geïndexeerd.

Ook voor 2012 voldoen de investeringen aan de kaders die gesteld zijn op kwalitatief en kwantitatief gebied. De investeringsvoornemens vanaf 2013 zijn behoorlijk afgenomen. Waar het investeringsvolume eerst nog lag op € 350 miljoen euro voor de komende tien jaar, is deze teruggebracht tot € 200 miljoen euro. De komende jaren gaan we een omslag maken van investeren in nieuwbouw naar investeren in het bestaande bezit. Investeringen in de kwaliteit en de duurzaamheid van de bestaande woningvoorraad blijven overeind. Wooncompagnie blijft zich inspannen om het woningbezit energiezuinig te maken en geschikt voor mensen waarbij de leeftijd met beperkingen komt.

ExploiterenIn de operationele kasstroom houden wij rekening met een (verhoogde) saneringsheffing. De exacte hoogte daarvan is nog onzeker. Vanaf 2013 kan het Centraal Fonds Volkshuisvesting maximaal 5% van de gerealiseerde jaarhuuropbrengst van de woongelegenheden aan saneringsheffing opleggen. Wooncompagnie heeft in onderstaande doorrekening rekening gehouden met een saneringsheffing van 4% in 2013, 3% in 2014, 3% in 2015, 2% in 2016 en 1% in 2017. Daarnaast is rekening gehouden met een verhuurderheffing die voor Wooncompagnie oploopt tot 11 miljoen in 2017. Op basis van voorgenoemde uitgangspunten kan geconcludeerd worden dat Wooncompagnie kan voldoen aan haar interne eisen ten aanzien van het rentedekkingsgetal (alle jaren boven de 1,5%) en de Debt Service Coverage ratio (DSCR) op basis van 2% aflossingsfictie (alle jaren boven 1). Het WSW houdt in haar berekeningen geen rekening met de vennootschapsbelasting waardoor de uitkomsten van de ICR en de DSCR in alle jaren hoger liggen dan op basis van de interne berekeningen.

VerkopenIn het meerjarenperspectief is rekening gehouden met een verkoopkasstroom van bestaand bezit van circa € 6 miljoen per jaar. Deze kasstroom is lager dan de verwachte werkelijke kasstroom. Wooncompagnie heeft hiervoor gekozen om in haar bedrijfsvoering en investeringsambitie niet te sterk afhankelijk te worden van de verkoopkasstroom.

FinancierenDe gemiddelde schuld per verhuureenheid neemt als gevolg van de herbezinning van de investeringsambitie af tot € 32.000 in 2022. Hiermee kan weer worden voldaan aan de interne eis van een maximale gemiddelde schuld van € 35.000. Indien de leegwaarde van het bezit in de komende tijd nog verder daalt zal ook de interne norm worden aangescherpt. Uitgangspunt blijft dat maximaal 25% van de leegwaarde van het bezit gefinancierd wordt met vreemd vermogen.

InvesterenHet accent zal in de komende jaren worden verschoven van nieuwbouw naar het beheer van de bestaande woningvoorraad. Wooncompagnie verwacht in de komende tien jaar € 206 miljoen te investeren in haar bezit. Wooncompagnie streeft ernaar om maximaal 25% van de investering extern

Leningen en rentelast

Investeringen

Page 88: Jaarverslag Wooncompagnie 2012

WooncompagnieJaarverslag 201284

te lenen. De rest moet vanuit de operationele en verkoopkasstroom worden gefinancierd.

10.6 Resultaten boekjaar 2012

Stelselwijziging RJ 645Op 31 januari 2012 heeft de Raad voor de Jaarverslaggeving (RJ) de herziene Richtlijn 645 Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting gepubliceerd. De belangrijkste wijzigingen ten opzichte van de voorgaande richtlijn zijn het classificeren en kwalificeren van de onroerende zaken in exploitatie en het aanscherpen van het actuele waarde begrip voor het sociaal en commercieel vastgoed. Op basis van deze (stelsel)wijziging is het vermogen per 1 januari 2012 herrekend. Het eigen vermogen is afgenomen met een bedrag van € 26 miljoen. Het resultaat over 2011 bedraagt op basis van de oude grondslagen € 16 miljoen (nadelig). Indien op de nieuwe grondslagen zou zijn gewaardeerd, dan was het resultaat € 28 miljoen (nadelig).

Jaarresultaat 2012Het jaarresultaat van Wooncompagnie kwam in 2012 uit op € 11 miljoen nadelig. Het vermogen is daarentegen gestegen met ruim € 120 miljoen. Met ingang van verslagjaar 2012 is de herziene Richtlijn 645 toegepast. Bij kwalificatie van het sociaal bezit als bedrijfsmiddel dienen op basis van deze herziene Richtlijn de ongerealiseerde waardemutaties rechtstreeks in het vermogen te worden verwerkt.

Hierdoor is het vermogen gestegen terwijl het resultaat over het boekjaar nadelig was. Het jaarresultaat en de ontwikkeling van het vermogen worden dan ook in belangrijke mate beïnvloed door non-cash items. In het financieel sturingsmodel van Wooncompagnie ligt de nadruk op de kasstromen. De resultaten over 2012 kunnen op basis van dit financiële sturingsmodel als volgt worden samengevat:

ExploiterenDe operationele kasstroom over 2012 bedroeg ruim € 23 miljoen. Zowel in de begroting als in de jaarrekening 2011 lag de operationele kasstroom lager, te weten € 11 miljoen respectievelijk € 14 miljoen. De verbetering van de operationele kasstroom is in belangrijke mate veroorzaakt doordat Wooncompagnie gebruik heeft gemaakt van de ‘herbestedingsreserve’ en daardoor de teveel betaalde vennootschapsbelasting over voorgaande jaren terug heeft ontvangen.Het rentedekkingsgetal over 2012 bedroeg op basis van de definitie van het WSW 1,87 (2011: 1,92). Wooncompagnie houdt in haar definitie van het rentedekkingsgetal in tegenstelling tot het WSW wel rekening met de vennootschapsbelasting waardoor de uitkomst over 2012 uitkomt op 2,23 (2011: 1,75). De operationele kasstroom (exclusief vennootschapsbelasting) minus twee procent genormeerde aflossing was zowel in 2011 als 2012 positief.

Jaarresultaat

Page 89: Jaarverslag Wooncompagnie 2012

WooncompagnieJaarverslag 2012 85

VerkopenDe verkoopkasstroom van bestaand bezit is over 2012 uitgekomen op € 14 miljoen. Ondanks dat de verkoopdoelstelling voor 2012 in aantallen is gerealiseerd zijn de verkoopkasstromen achter gebleven bij de begroting (€ 15 miljoen). De belangrijkste oorzaak hiervan is dat er meer woningen middels koopgarant zijn verkocht.

FinancierenIn 2012 is er voor een bedrag van € 63 miljoen opgenomen aan nieuwe leningen en is een bedrag van € 48 miljoen afgelost waarvan € 12 miljoen op leningen met een variabele hoofdsom. De totale langlopende schulden zijn met een bedrag van bijna € 15 miljoen toegenomen. Deze toename heeft geleid tot een toename van de liquide middelen met € 11 miljoen. Het saldo hiertussen, € 4 miljoen, is aangetrokken voor de investeringen in nieuwbouw, aankoop en bestaand bezit ofwel 10% van de investeringen in 2012 zijn gefinancierd met nieuwe leningen.Wooncompagnie kan nog steeds voldoen aan de interne eis dat maximaal 25% van de leegwaarde van het bezit is gefinancierd met langlopende schulden. Dit percentage is in 2012 overigens wel toegenomen van 22,7% naar 23,4%. Het financieringsniveau per woning zit met € 35.000 aan het maximale wat Wooncompagnie aanvaardbaar acht. In de komende jaren zal actief gestuurd worden om dit financieringsniveau niet verder te laten oplopen.

InvesterenIn 2012 is voor een bedrag van € 41 miljoen geïnvesteerd in materiële vaste activa en vastgoedbeleggingen. Dit is lager dan begroot ondermeer doordat enkele projecten een langere voorbereidingstijd nodig hadden. Door alle onzekerheden en ontwikkelingen die er gaande zijn, is Wooncompagnie ook kritischer gaan kijken naar haar projectenportefeuille. Sommige projecten zijn geannuleerd, sommige zijn doorgeschoven naar de toekomst of worden op een andere manier ingevuld.

WaarderenOndanks de investeringen in 2012 is de leegwaarde van het vastgoed, voornamelijk als gevolg van de marktontwikkelingen, afgenomen met € 4 miljoen (2011: afname van € 6 miljoen). Wooncompagnie waardeert in haar jaarrekening het sociaal bezit

echter op basis van de bedrijfswaarde. Voor het commercieel bezit vindt waardering plaats tegen de marktwaarde in verhuurde staat. De waarde van het totale vastgoed is in de jaarrekening met € 136 miljoen gestegen voornamelijk als gevolg van parameter aanpassingen bij het bepalen van de bedrijfswaarde. Zo is er een lagere inschatting gemaakt van het (onderhouds)kostenniveau voor de komende jaren. Door deze stijging van de waardering van het bezit is de solvabiliteit over 2012 ook toegenomen met ruim 6% tot bijna 44%.

10.7 Risicomanagement

In paragraaf 9.3 is het risicoraamwerk van Wooncompagnie weergegeven. Wooncompagnie heeft in 2012 weer verschillende maatregelen getroffen om de geschetste risico’s verder te beheersen. Mede als gevolg van het koersdocument is in een enkel geval zelfs gekozen om de risicomanagementstrategie aan te passen. In deze paragraaf wordt een selectie van de risico’s en bijbehorende maatregelen in 2012 beschreven.

Markt en Maatschappelijke risico’sIn het verslagjaar werd eens temeer duidelijk dat de voornaamste externe risico’s worden gevormd door landelijke wet en regelgeving. De voorbode daarvan de in het regeerakkoord van het kabinet Rutte II aangekondigde maatregelen – kwam eerder in dit verslag al aan bod. Voor de korte en middellange termijn heeft Wooncompagnie de effecten en risico’s van deze maatregelen in beeld gebracht. Het antwoord erop, waaronder een teruggang in het investeringsvolume en taakstellende besparingen in de onderhouds- en bedrijfskosten, is verwerkt in de meerjarenbegroting 2013-2016. Voor de lange(re) termijn is het beeld onzeker en daarmee risicovol. Steeds duidelijker tekent zich in het beleid van de landelijke overheid een lijn af die aankoerst op een forse krimp van de sociale huursector. Die krimp wordt deels afgedwongen door de verhuurderheffing, die pas over een aantal jaren haar beoogde volle omvang bereikt in de rijksbegroting vervolgens structureel wordt ingeboekt. Daarmee is duidelijk dat de heffing geen tijdelijk instrument is om voor de korte termijn bij te dragen aan de begrotingsdoelstellingen van de regering. Op langere termijn zal de heffing leiden

Page 90: Jaarverslag Wooncompagnie 2012

WooncompagnieJaarverslag 201286

tot een krimp van de sociale huursector, ook bij Wooncompagnie. Die afgedwongen krimp wordt mogelijk op korte termijn versterkt als bij de herziening van de Woningwet de in het regeerakkoord aangekondigde inperking van het werkdomein van corporaties wordt doorgevoerd. Naar verwachting wordt rond de zomer van 2013 in de vorm van een novelle een nadere aanpassing van de Woningwet voorgesteld, die inhoudt dat de werkzaamheden van corporaties worden teruggebracht tot louter de exploitatie van sociale huurwoningen. Daarmee zou dan de brede opvatting over het werkdomein die in de voorliggende wetsvoorstellen opnieuw wordt bevestigd, alsnog worden teruggedraaid. Zouden deze ontwikkelingen werkelijkheid worden, dan ontstaat er op termijn een veel kleinere corporatiesector, die zich uitsluitend richt op het exploiteren van een beperkte voorraad goedkope huurwoningen, die uitsluitend bestemd zijn voor de huisvesting van lagere inkomens. Volkshuisvestingdoelstellingen als het bieden van keuzemogelijkheden aan woningzoekenden met een bescheiden inkomen, het realiseren van gevarieerde en gemengde wijken en het integreren van woon, zorg, en welzijnsvraagstukken verdwijnen dan uit beeld. Wooncompagnie maakt zich ernstig zorgen over een dergelijke ontwikkeling. Tegelijk zal Wooncompagnie in 2013 aan de hand van scenario’s een aantal ontwikkelingsrichtingen voor ‘Wooncompagnie 2020’ gaan verkennen. De voorlopige richting van die verkenning houdt een versterking van de banden met huurders, gemeenten en andere belanghouders in. Naarmate deze partijen meer ‘mede-eigenaar’ van Wooncompagnie gaan worden, neemt de risicovolle afhankelijkheid van onvoorspelbare ontwikkelingen in het landelijk overheidsbeleid af.

Overige omgevingsrisico’sBij de overige omgevingsrisico’s zijn de invloed van demografische- en conjuncturele ontwikkelingen dominant. Op het punt van de demografische ontwikkelingen is de trend bekend en in beeld: in het noordelijk deel van het werkgebied een geleidelijke afvlakking van de huishoudensgroei terwijl deze in het zuidelijk deel voortzet. En overal een toename van het aandeel alleenstaanden en senioren, gepaard met ontgroening en een afname van het aandeel gezinnen.

Op het punt van de conjuncturele ontwikkeling wordt de impact van de economische crisis steeds duidelijker. In het beleid van Wooncompagnie is inmiddels afstand genomen van de trend uit het eerste decennium: een aanhoudende afname (zowel absoluut als relatief ) van de doelgroep, gevormd door huishoudens met een bescheiden inkomen. De nieuwe werkelijkheid is dat deze groep in omvang toeneemt en die toename zal de komende jaren doorzetten. De gevolgen voor de samenstelling van de woningbehoefte zijn aanmerkelijk. Deze zal zich meer op de huursector gaan richten, ook op de goedkope en betaalbare segmenten daarbinnen. Wooncompagnie brengt de demografische en conjuncturele risico’s samen in een verkenning van de woningvoorraad die, idealiter, richting 2025 in portefeuille zou moeten zijn. Deze verkenning werd eerder in dit verslag al beschreven. Overigens blijkt uit deze verkenning, die in 2013 verder wordt uitgewerkt in het strategisch voorraadbeleid, dat Wooncompagnie niet in staat zal zijn alle risico’s af te dekken. De conjuncturele bewegingen leiden tot een toenemende behoefte aan goedkope en betaalbare huurwoningen. Tegelijk leiden de aangekondigde heffingen en taakreductie tot een forse afname van de mogelijkheden om daarin te voorzien.

Operationeel vastgoedIn de afgelopen jaren heeft het beheersen van de risico’s ten aanzien van vastgoedprojecten (zowel nieuwbouw als bestaand bezit) veel aandacht gekregen. Dit heeft geresulteerd in verschillende maatregelen waarmee deze projecten beter beheerst worden. Belangrijk risico betreft nog de grondposities van Wooncompagnie. Zoals beschreven in paragraaf 10.3 zullen de grondposities van Wooncompagnie in 2013 worden heroverwogen.

Operationeel klantIn het verslagjaar heeft Wooncompagnie het maximale aantal van 600 onder de formule van Koopgarant te verkopen woningen bereikt. Bij een verdere toename zou het risico niet meer aan de terugkoopplicht te kunnen voldoen te groot worden. Wooncompagnie verkoopt daarom geen woningen meer onder Koopgarant en is op zoek gegaan naar een verkoopvorm zonder terugkoopplicht. Die is gevonden in de vorm van de Starterslening, die met ingang van 2013 wordt aangeboden.

Page 91: Jaarverslag Wooncompagnie 2012

WooncompagnieJaarverslag 2012 87

De lage mutatiegraad blijft een risicofactor, hoewel het zich laat aanzien dat in het verslagjaar op dit punt de ‘bodem’ is bereikt. De daling vlakt af maar met een percentage van 5 à 6 blijft het aantal mutaties te laag om woningzoekenden binnen aanvaardbare termijnen een passende woning te kunnen aanbieden. Ook is het lage percentage een risicofactor als het gaat om het kunnen realiseren van de doelstellingen rond verkoop en huurharmonisatie. In het verslagjaar is het onderwerp woonlasten hoog op de agenda komen te staan. Met de combinatie van verhuurderheffingen en (daardoor afgedwongen) hogere huurverhogingen staat de betaalbaarheid in toenemende mate onder druk. Wooncompagnie heeft dit risico in beperkte mate teruggebracht door in de meerjarenbegroting te kiezen voor een gematigde verhoging van de huursom, onder gelijktijdige reductie van kosten en investeringen. Daarmee is het risico bepaald nog niet verdwenen. In 2012 zou het nieuwe streefhuurbeleid van Wooncompagnie worden ingevoerd. Van die invoering is (overigens na verslagdatum) op de valreep afgezien, mede vanwege de gevolgen die het voorgenomen streefhuurbeleid zou hebben voor de samenstelling van de voorraad naar prijsklassen. In 2013 wordt alsnog een nieuw streefhuurbeleid ingevoerd, waarbij nadrukkelijk rekening wordt gehouden met de noodzaak ook in de goedkopere prijsklassen voldoende woningaanbod te behouden.

Operationeel overigWooncompagnie heeft in 2012 een nieuwe afdeling Informatisering & Automatisering opgericht. Deze afdeling zal zich naast het vervullen van de opdrachtgevende rol naar Cegeka ondermeer richten op kennis- en informatiemanagement. Een ander aandachtspunt binnen deze risicocategorie hangt samen met beleid en procedures. De afdeling Controlling voert periodiek audits uit om vast te stellen of het beleid en de procedures worden nageleefd. Het risico dat samenwerking met externe partijen, zowel met als zonder juridische financiële afspraken, niet goed verloopt krijgt ook veel aandacht ondermeer door het heroverwegen van de huidige verbindingen(structuur), het aanscherpen van de voorwaarden en de wijze waarop wij samenwerkingsverbanden aangaan.

FinancieelOnder de risicocategorie ‘Financieel’ vallen risico’s als de beheerskosten, de financieringspositie, de vermogenspositie, fiscaliteiten en rente- en flexibiliteit van de (lening)portefeuille. De financiële positie van de corporatiesector staat onder druk, ook van Wooncompagnie. Mede om deze reden heeft Wooncompagnie in 2012 heldere financiële uitgangspunten (zie paragraaf 10.1) geformuleerd die vertaald zijn in concrete sturingskengetallen. Ten aanzien van de fiscale positie is na jaren intensief contact met de belastingdienst duidelijkheid verkregen over de fiscale openingsbalans per 1 januari 2008.

ICTHieronder valt het risico dat de IT-infrastructuur (hardware en software) van Wooncompagnie veelvuldig buiten werking is of niet functioneert. Een optimaal werkende IT-infrastructuur is voor ons onmisbaar. Wooncompagnie heeft in 2012 ervoor gekozen om het beheer van de IT-infrastructuur uit te besteden aan Cegeka, de leverancier van het primaire systeem, waardoor de continuïteitsrisico’s zijn verminderd.

Personeel, Structuur & CultuurIn het traject van voorbereiding van het Koersdocument zijn de uitgangspunten van de structuur, cultuur en personeelsformatie onder de loep genomen. Dat heeft op hoofdlijnen geleid tot een bevestiging van de gekozen richting, met een aantal nadrukkelijke aanscherpingen. Zo is op het gebied van de formatie een versterking van de flexibiliteit noodzakelijk, om ‘taken en mensen’ op elkaar te laten aansluiten. Een tweede aanscherping betreft de noodzaak om het kostenbewustzijn verder te versterken. In 2013 wordt een beeld ontwikkeld van ‘Wooncompagnie 2013’. Dat beeld zal richting geven aan de strategische personeelsplanning voor de komende jaren en de ontwikkeling van structuur en cultuur.

Beleid & StrategieDe organisatiestrategie is in 2012 herijkt en neergelegd in het Koersdocument 2013-2016. Tevens is een aanvang gemaakt met een herziening van het strategisch voorraadbeleid, zowel ‘aan de top’ (welke voorraad willen we in 2025 hebben?)

Page 92: Jaarverslag Wooncompagnie 2012

WooncompagnieJaarverslag 201288

als ‘aan de basis’ (wat is de huidige conditie van onze complexen?). Beide trajecten zijn gebaseerd op externe risicoanalyses. Voor meer informatie verwijzen we hier naar de afzonderlijke documenten.

Planning & ControlWooncompagnie vindt het van belang om transparant te zijn over doelen en beschikbaarheid & inzet van middelen (zowel intern als extern). In de afgelopen jaren zijn verdere stappen gezet om de transparantie te vergroten waaronder, het koersdocument, uitbrengen van een populaire versie van het jaarplan, het jaarbeeld en het toelichten van de financiële positie van Wooncompagnie aan diverse stakeholders (zowel intern als extern). Een ander belangrijk risico binnen deze risicocategorie betreft het risico dat de stuur- en verantwoordingsinformatie binnen de corporatie structureel niet tijdig, betrouwbaar of inzichtelijk is. In 2012 is mede om dit risico te ondervangen een nieuwe afdeling binnen Wooncompagnie geformeerd die als hoofdtaak heeft het verzorgen van juiste, volledige en tijdige stuur- en verantwoordingsinformatie.

Kwantificering risico’s in relatie tot de vermogenspositieOnderdeel van het risicomanagementproces is het bepalen van de totale risicosom. Ultimo 2012 bedroeg deze risicosom circa € 135 miljoen ofwel 12,5% van het balanstotaal. Het vermogen is ligt hoger dan de totale risicosom. Ter vergelijking heeft het Centraal Fonds Volkshuisvesting op basis van het solvabiliteitsoordeel het totale risico bedrag bepaald op 10,4% en op basis van het continuïteitsoordeel op 14,4% (ultimo 2016, inclusief Vpb-beklemming). Het vermogen op basis van de volkshuisvestelijke bedrijfswaarde lag in beide gevallen hoger dan dit risicobedrag.

De totale risicosom bestaat uit het macro-economische risico en de financiële vertaling van de overige geinventariseerde risico’s. Voor de bepaling van het macro-economische risico maakt Wooncompagnie gebruik van een scenario-analyse in een ALM-pakket. Op grond van de meerjarenbegroting 2013-2017 bedraagt het macro-economische risico 10,1% van het balanstotaal ofwel ruim € 110 miljoen. De financiële vertaling van de overige risico’s is voor een belangrijk deel een

subjectieve inschatting van het management van Wooncompagnie waarbij de kans nadrukkelijk is meegewogen.

10.8 Verkorte jaarrekening 2012

Grondslagen voor de financiële waardering en resultaatbepalingDe op de volgende pagina’s opgenomen geconsolideerde balans en winst- en verliesrekeningkomen voort uit de jaarrekening 2012 van Wooncompagnie. De grondslagen voor de financiële waardering en resultaatbepaling worden in de jaarrekening 2012 vermeld. De belangrijkste zijn te zien op pagina 89.

Page 93: Jaarverslag Wooncompagnie 2012

WooncompagnieJaarverslag 2012 89

Regelgeving De geconsolideerde jaarrekening van Wooncompagnie is opgesteld conform de eisen zoals deze zijn geformuleerd in het Besluit Beheer Sociale Huursector. In dit besluit wordt BW2 Titel 9 voorgeschreven behoudens enkele uitzonderingen van specifieke aard. Door de Raad voor de Jaarverslaggeving is de Richtlijn 645 Toegelaten instellingen volkshuisvesting uitgegeven. In deze richtlijn zijn onder meer specifieke verplichte modellen voor de balans en de winst- en verliesrekening opgenomen en zijn voor de sector specifieke presentatie-, waarderings- en verslaggevingsvoorschriften geformuleerd.

Vergelijking met voorgaand jaar

Op 31 januari 2012 heeft de Raad voor de Jaarverslaggeving de herziene Richtlijn 645 gepubliceerd. Met ingang van boekjaar 2012 past Wooncompagnie deze vernieuwde RJ richtlijn 645 toe. Deze stelselwijziging heeft gevolgen gehad voor zowel het vermogen als het resultaat. De vergelijkende cijfers over het boekjaar 2011 zijn herrekend naar de nieuwe waarderingsgrondslagen.

Consolidatie In de consolidatie worden de financiële gegevens van Wooncompagnie en haar groepsmaatschappijen opgenomen. Dit betreft alle maatschappijen waarmee zij een organisatorische en economische eenheid vormt. Integraal in de consolidatie worden deelnemingen opgenomen waarin beslissende zeggenschap op het beleid kan worden uitgeoefend. In het algemeen betreft het deelnemingen waarin het belang meer dan 50% bedraagt.

Sociaal vastgoed in exploitatie

Sociaal vastgoed omvat woningen in exploitatie met een huurprijs onder de huurtoeslaggrens, het maatschappelijk vastgoed en het overige sociale vastgoed (het DAEB bezit). Sociaal vastgoed in exploitatie wordt gewaardeerd tegen de actuele waarde. Het beleid van Wooncompagnie is er primair op gericht de sociale vastgoedportefeuille aan te houden voor de doelgroep van beleid. Daarmee kwalificeert Wooncompagnie zich als vastgoedbeheerder en is de bedrijfswaarde de basis voor de invulling van de actuele waarde.

Commercieel vastgoed in exploitatie

Het commercieel vastgoed in exploitatie omvat woningen in exploitatie met een huurprijs boven de huurtoeslaggrens, het bedrijfsmatig vastgoed (niet zijnde maatschappelijk vastgoed) en het overige commerciële vastgoed (het niet DAEB bezit). Commercieel vastgoed in exploitatie wordt gewaardeerd tegen de actuele waarde. De invulling van deze actuele waarde, zijnde de marktwaarde in verhuurde staat, wordt onder meer gebaseerd op beschikbare marktgegevens.

Financiële instrumenten

Wooncompagnie past hedge accounting toe en stelt middels een test periodiek de effectiviteit van de hedge relatie vast. Dit kan gebeuren door het vergelijken van de kritische kenmerken van het hedge instrument met die van de afgedekte positie, of door het vergelijken van de verandering in reële waarde van het hedge-instrument en de afgedekte positie. Het ineffectieve deel van de hedgerelatie wordt direct in de winst-en-verliesrekening verwerkt.

Langlopende schulden

Langlopende schulden worden bij de eerste waardering gewaardeerd tegen reële waarde. De langlopende schulden worden gepresenteerd tegen geamortiseerde kostprijs.

Page 94: Jaarverslag Wooncompagnie 2012

WooncompagnieJaarverslag 201290

ACTIEF 31/12/2012 31/12/2011

VASTE ACTIVA

Materiële vaste activa

Sociaal vastgoed in exploitatie 865.302 743.767

Sociaal vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie 15.387 14.267

Onroerende en roerende zaken t.d.v. de exploitatie 7.457 8.168

888.147 766.203

Vastgoedbeleggingen

Commercieel vastgoed in exploitatie 34.813 20.214

Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden 84.260 69.626

Vastgoedbelegging in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie 5.296 4.277

Vooruitbetaald op investeringen 0 0

Strategische grondposities 6.227 12.836

130.597 106.952

Financiële vaste activa

Te vorderen BWS-subsidies 127 152

Leningen u/g 0 13

Deelnemingen in groepsmaatschappijen 4 4

Beleggingen 50 50

Derivaten 1.651 1.780

Latente belastingvorderingen 4.762 5.141

6.594 7.139

Subtotaal vaste activa 1.025.338 880.293

VLOTTENDE ACTIVA

Voorraden

Vastgoed bestemd voor de verkoop 3.621 3.383

Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop 2.685 4.960

Onderhoudsmaterialen 320 297

6.626 8.640

Vorderingen

Huurdebiteuren 763 636

Gemeenten 527 704

Belastingen en premies sociale verzekeringen 1.792 10.637

Overige vorderingen 2.159 987

Overlopende activa 319 804

5.560 13.768

LIQUIDE MIDDELEN 18.250 7.457

Subtotaal vlottende activa 30.436 29.865

TOTAAL 1.055.774 910.158

Geconsolideerde balans (na voorgestelde resultaatbestemming) (x € 1.000)

Page 95: Jaarverslag Wooncompagnie 2012

WooncompagnieJaarverslag 2012 91

PASSIEF 31/12/2012 31/12/2011

Groepsvermogen 462.587 341.943

VOORZIENINGEN

Voorziening onrendabele investeringen 11.414 16.234

Voorziening overdracht erfpachtgronden 45 75

Voorziening latente belastingverplichting 644 777

Voorziening jubilea uitkeringen 155 133

Voorziening loopbaanbudget 415 453

Voorziening garantieverplichtingen projecten 95 95

12.768 17.766

SCHULDEN

Langlopende schulden

Leningen overheid 15.498 25.936

Leningen kredietinstellingen 455.059 430.048

Verplichtingen uit hoofde VOV 81.454 66.962

Derivaten 9.901 8.945

561.912 531.891

Kortlopende schulden

Schulden aan kredietinstellingen/overheid 89 80

Schulden aan gemeenten 28 78

Schulden aan leveranciers 5.857 4.423

Onderhanden projecten 320 182

Belastingen en premies sociale verzekeringen 1.772 2.854

Overige schulden en overlopende passiva 10.442 10.942

18.507 18.559

Subtotaal schulden 580.419 550.450

TOTAAL 1.055.774 910.158

Geconsolideerde balans (na voorgestelde resultaatbestemming) (x € 1.000)

Page 96: Jaarverslag Wooncompagnie 2012

WooncompagnieJaarverslag 201292

(x € 1.000) 2012 2011

BEDRIJFSOPBRENGSTEN

Huuropbrengsten 73.898 70.938

Opbrengsten servicecontracten 1.115 1.244

Wijzigingen voorraad vg bestemd voor verkoop en oh projecten 1.498 748

Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille 5.774 8.436

Geactiveerde productie tbv eigen bedrijf 827 877

Overige bedrijfsopbrengsten 829 790

83.942 83.033

BEDRIJFSLASTEN

Afschrijvingen op materiële vaste activa -32.614 -30.680

Overige waardeveranderingen 2.546 -29.105

Lonen en salarissen -6.671 -6.638

Sociale lasten -952 -893

Pensioenlasten -1.284 -1.184

Onderhoudslasten -19.311 -18.533

Leefbaarheid -604 -677

Lasten servicecontracten -1.100 -1.063

Overige bedrijfslasten -10.654 -9.687

-70.645 -98.460

Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille -2.274 899

Waardeveranderingen fin. instrumenten gewaardeerd tegen reële waarde -1.084 -7.165

Andere rente baten en soortgelijke opbrengsten 866 531

Rentelasten en soortgelijke kosten -19.821 -19.859

Saldo financiële baten en lasten -20.040 -26.493

Groepsresultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor belastingen -9.017 -41.021

Vennootschapsbelasting -2.259 13.128

GROEPSRESULTAAT NA BELASTINGEN -11.276 -27.893

Geconsolideerde winst- en verliesrekening (x € 1.000)

Page 97: Jaarverslag Wooncompagnie 2012

WooncompagnieJaarverslag 2012 93

(dIrecte methode x € 1.000) 2012 2011

Kasstroom uit operationele activiteiten

Ontvangsten van huurders 75.014 72.182

Ontvangsten overige 1.077 6.049

76.091 78.231

Betalingen aan werknemers -8.907 -8.715

Betalingen aan leveranciers onderhoud -19.311 -20.832

Betalingen uit hoofde van servicekosten -1.100 -1.063

Betalingen uit hoofde van zakelijke lasten -4.314 -4.128

Betalingen uit hoofde van leefbaarheid -604 -770

Betalingen overige -6.340 -5.559

-40.576 -41.067

Kasstroom uit bedrijfsoperaties 35.514 37.164

Ontvangen interest 866 531

Betaalde interest -19.821 -19.859

Betaalde/ontvangen winstbelasting 6.833 -3.421

Kasstroom uit operationele activiteiten 23.392 14.415

Kasstroom uit investeringsactiviteiten

Investeringen in materiële vaste activa -48.574 -56.809

Desinvest. mva a.g.v. verkoop bestaand bezit 14.037 17.284

Overige desinvesteringen materiële vaste activa 7.358 314

Desinvesteringen financiële vaste activa 0 60

Kasstroom uit investeringsactiviteiten -27.180 -39.151

Kasstroom uit financieringsactiviteiten

Ontv. uit langlopende schulden (nw leningen) 62.875 27.700

Aflossing langlopende schulden -48.303 -18.333

Kasstroom uit financieringsactiviteiten 14.572 9.367

Toename (afname) geldmiddelen in boekjaar 10.784 -15.369

Geconsolideerd kasstroomoverzicht

Page 98: Jaarverslag Wooncompagnie 2012

WooncompagnieJaarverslag 201294

Gegevens woningbezit Aantal in 2012 Aantal in 2011*

Woningen in eigendom

Woningen 12.888 12.885

Overige woongelegenheden 489 405

Garages 76 75

Overige objecten 114 110

Totaal aantal verhuureenheden 13.567 13.475

Mutaties in het woningbezit

Opgeleverde nieuwbouw 145 195

Sloop -64 0

Verkoop -111 -119

Aankoop 117 190

Overige mutaties 0 27

Saldo 87 293

Woningen naar huurklasse

Goedkoop 1.603 1.883

Betaalbaar 9.735 9.896

Duur tot huurtoeslaggrens 1.354 953

Duur boven huurtoeslaggrens 196 153

12.888 12.885

Kwaliteit

Kosten onderhoud per woning x € 1 x € 1

Niet-planmatig onderhoud 382 413

Planmatig onderhoud 1.117 1.025

Totaal kosten onderhoud 1.498 1.438

Maatschappelijke uitgaven x €1.000 x €1.000

Bijdrage wijkenaanpak 258 790

Leefbaarheid 374 414

Maatschappelijk ondernemen 25 14

Wonen/Zorg/Welzijn 122 144

779 1.362

Het verhuren van woningen

Gerealiseerde huurverhoging 2,30% 1,30%

Huurachterstand in % van de jaarhuur 1,02% 0,88%

Huurderving in % van de jaarhuur 2,23% 1,88%

Kengetallen

*De vergelijkende cijfers zijn aangepast op basis van de stelselwijzigingen

Page 99: Jaarverslag Wooncompagnie 2012

WooncompagnieJaarverslag 2012 95

1 De solvabiliteit is het gepresenteerde eigen vermogen uitgedrukt in een percentage van het balanstotaal.2 De liquiditeit wordt berekend door de vlottende activa uit te drukken in een percentage van de kortlopende schulden.3 De investerings- en financieringratio geeft aan welk gedeelte van de investering extern wordt gefinancierd. Deze wordt

berekend door de investering in de vastgoedportefeuille af te zetten tegen de mutatie in de financiering. 4 De ICR bestaat uit het saldo van de exploitatiekasstroom (exclusief rente) in verhouding tot de totale rentelasten. 5 Bij loan to value wordt de financiering uitgedrukt in een percentage van de waarde van het bezit. Een hoger percentage

leidt tot een hogere financieringslast. Hierboven hebben we de financiering afgezet tegen de woz-waarde en de

bedrijfswaarde.6 Het direct rendement is de exploitatiekasstroom (exclusief rente) uitgedrukt in een percentage van de waarde van

het bezit, in dit geval de woz-waarde en de bedrijfswaarde. 7 Het indirect rendement is de waardemutatie van de bestaande vastgoedportefeuille uitgedrukt in een percentage van

de totale waarde. In dit geval hebben we deze ook berekend op basis van de woz-waarde en de bedrijfswaarde.

Personeelsbezetting einde boekjaar Aantal, €, % Aantal, €, %

Aantal FTE 134,5 135

Aantal vhe’s per FTE 101 100

Opleidingskosten 174.537 168.047

Ziekteverzuimpercentage 4,30% 3,57%

Financierbaarheid x €1 x €1

Schuldrestant leningen overheid en 34.684 33.839

kredietinstellingen per vhe

Waarvan geborgd door het WSW per vhe 33.440 32.996

Gemiddelde rentepercentage 4,13% 4,30%

Financiële continuïteit

Solvabiliteit1 43,81% 37,57%

Liquiditeit2 1,64 1,61

Investerings- en financieringsratio3 30,00% 16,49%

Rentedekkingsgetal (ICR)4 2,23 1,75

WOZ-waarde per vhe 164.480 166.058

Bedrijfswaarde per vhe 63.780 55.196

Loan to value (obv 90% WOZ-waarde)5 23,43% 22,64%

Loan to value (obv bedrijfswaarde) 54,38% 61,31%

Direct rendement (obv 90% WOZ-waarde)6 2,20% 1,70%

Direct rendement (obv bedrijfswaarde) 5,00% 4,61%

Indirect rendement (obv 90% WOZ-waarde)7 -0,27% 1,35%

Indirect rendement (obv bedrijfswaarde) 14,05% 1,99%

Rentabiliteit eigen vermogen -2,44% -8,16%

Rentabiliteit totaal vermogen 0,73% -0,94%

Page 100: Jaarverslag Wooncompagnie 2012

WooncompagnieJaarverslag 201296

11. Verklaringen

11.1 Verklaring Directeur- bestuurder

De directeur van Stichting Volkshuisvestingsgroep Wooncompagnie, op grond van de statuten belast met de bestuurlijke bevoegdheden, verklaart dat alle uitgaven in 2012 door Wooncompagnie uitsluitend in het belang van de volkshuisvesting zijn gedaan. Alle middelen (batige saldi daaronder begrepen) zijn uitsluitend voor werkzaamheden op het gebied van de volkshuisvesting bestemd. De directeur heeft het jaarverslag en de jaarrekening vastgesteld. De jaarrekening omvat de enkelvoudige en de geconsolideerde jaarrekening. De Raad van Commissarissen heeft op 27 mei 2013 de jaarstukken 2012, inclusief het volkshuisvestings-verslag 2012, goedgekeurd.

hoorn, 27 mei 2013ir. J.W. Hendriks, directeurbestuurder

Page 101: Jaarverslag Wooncompagnie 2012

PricewaterhouseCoopers Accountants N.V., Zuiderzeelaan 53, 8017 JV Zwolle, Postbus 513, 8000 AM ZwolleT: 088 792 00 38, F: 088 792 94 61, www.pwc.nl

‘PwC’ is het merk waaronder PricewaterhouseCoopers Accountants N.V. (KvK 34180285), PricewaterhouseCoopers Belastingadviseurs N.V. (KvK 34180284),PricewaterhouseCoopers Advisory N.V. (KvK 34180287), PricewaterhouseCoopers Compliance Services B.V. (KvK 51414406), PricewaterhouseCoopers Pensions,Actuarial & Insurance Services B.V. (KvK 54226368), PricewaterhouseCoopers B.V. (KvK 34180289) en andere vennootschappen handelen en diensten verlenen. Opdeze diensten zijn algemene voorwaarden van toepassing, waarin onder meer aansprakelijkheidsvoorwaarden zijn opgenomen. Op leveringen aan dezevennootschappen zijn algemene inkoopvoorwaarden van toepassing. Op www.pwc.nl treft u meer informatie over deze vennootschappen, waaronder deze algemene(inkoop)voorwaarden die ook zijn gedeponeerd bij de Kamer van Koophandel te Amsterdam.

Controleverklaring van de onafhankelijke accountant

Aan: het bestuur van Stichting Volkshuisvestingsgroep Wooncompagnie

De in dit jaarverslag 2012 opgenomen samengevatte financiële verantwoording over 2012 metbijbehorende toelichtingen, is ontleend aan respectievelijk herleid van de gecontroleerde jaarrekeningStichting Volkshuisvestingsgroep Wooncompagnie te Hoorn over 2012. Wij hebben een goedkeurendoordeel verstrekt bij die jaarrekening in onze controleverklaring van 27 mei 2013. Desbetreffendejaarrekening en deze samenvatting daarvan, bevatten geen weergave van gebeurtenissen die hebbenplaatsgevonden sinds de datum van onze controleverklaring van 27 mei 2013.

De samengevatte financiële verantwoording bevat niet alle toelichtingen die zijn vereist op basis vanTitel 9 Boek 2 van het in Nederland geldende Burgerlijk Wetboek (BW). Het kennisnemen van desamengevatte jaarrekening kan derhalve niet in de plaats treden van het kennisnemen van degecontroleerde jaarrekening van Stichting Volkshuisvestingsgroep Wooncompagnie.

Verantwoordelijkheid van het bestuurHet bestuur van de stichting is verantwoordelijk voor het opstellen van een samenvatting van degecontroleerde jaarrekening in overeenstemming met de grondslagen zoals beschreven in detoelichting.

Verantwoordelijkheid van de accountantOnze verantwoordelijkheid is het geven van een oordeel over de samengevatte jaarrekening op basisvan onze werkzaamheden, uitgevoerd in overeenstemming met Nederlands Recht, waaronderStandaard 810, "Opdrachten om te rapporteren betreffende samengevatte financiële overzichten".

OordeelNaar ons oordeel is de samengevatte jaarrekening in alle van materieel belang zijnde aspectenconsistent met de gecontroleerde jaarrekening van Stichting Volkshuisvestingsgroep Wooncompagnievoor het jaar geëindigd op 31 december 2012 in overeenstemming met de grondslagen zoalsbeschreven in de toelichting.

Zwolle, 27 mei 2013PricewaterhouseCoopers Accountants N.V.

Origineel getekend door G.A.N. Turkenburg RA

PricewaterhouseCoopers Accountants N.V., Zuiderzeelaan 53, 8017 JV Zwolle, Postbus 513, 8000 AM ZwolleT: 088 792 00 38, F: 088 792 94 61, www.pwc.nl

‘PwC’ is het merk waaronder PricewaterhouseCoopers Accountants N.V. (KvK 34180285), PricewaterhouseCoopers Belastingadviseurs N.V. (KvK 34180284),PricewaterhouseCoopers Advisory N.V. (KvK 34180287), PricewaterhouseCoopers Compliance Services B.V. (KvK 51414406), PricewaterhouseCoopers Pensions,Actuarial & Insurance Services B.V. (KvK 54226368), PricewaterhouseCoopers B.V. (KvK 34180289) en andere vennootschappen handelen en diensten verlenen. Opdeze diensten zijn algemene voorwaarden van toepassing, waarin onder meer aansprakelijkheidsvoorwaarden zijn opgenomen. Op leveringen aan dezevennootschappen zijn algemene inkoopvoorwaarden van toepassing. Op www.pwc.nl treft u meer informatie over deze vennootschappen, waaronder deze algemene(inkoop)voorwaarden die ook zijn gedeponeerd bij de Kamer van Koophandel te Amsterdam.

Controleverklaring van de onafhankelijke accountant

Aan: het bestuur van Stichting Volkshuisvestingsgroep Wooncompagnie

De in dit jaarverslag 2012 opgenomen samengevatte financiële verantwoording over 2012 metbijbehorende toelichtingen, is ontleend aan respectievelijk herleid van de gecontroleerde jaarrekeningStichting Volkshuisvestingsgroep Wooncompagnie te Hoorn over 2012. Wij hebben een goedkeurendoordeel verstrekt bij die jaarrekening in onze controleverklaring van 27 mei 2013. Desbetreffendejaarrekening en deze samenvatting daarvan, bevatten geen weergave van gebeurtenissen die hebbenplaatsgevonden sinds de datum van onze controleverklaring van 27 mei 2013.

De samengevatte financiële verantwoording bevat niet alle toelichtingen die zijn vereist op basis vanTitel 9 Boek 2 van het in Nederland geldende Burgerlijk Wetboek (BW). Het kennisnemen van desamengevatte jaarrekening kan derhalve niet in de plaats treden van het kennisnemen van degecontroleerde jaarrekening van Stichting Volkshuisvestingsgroep Wooncompagnie.

Verantwoordelijkheid van het bestuurHet bestuur van de stichting is verantwoordelijk voor het opstellen van een samenvatting van degecontroleerde jaarrekening in overeenstemming met de grondslagen zoals beschreven in detoelichting.

Verantwoordelijkheid van de accountantOnze verantwoordelijkheid is het geven van een oordeel over de samengevatte jaarrekening op basisvan onze werkzaamheden, uitgevoerd in overeenstemming met Nederlands Recht, waaronderStandaard 810, "Opdrachten om te rapporteren betreffende samengevatte financiële overzichten".

OordeelNaar ons oordeel is de samengevatte jaarrekening in alle van materieel belang zijnde aspectenconsistent met de gecontroleerde jaarrekening van Stichting Volkshuisvestingsgroep Wooncompagnievoor het jaar geëindigd op 31 december 2012 in overeenstemming met de grondslagen zoalsbeschreven in de toelichting.

Zwolle, 27 mei 2013PricewaterhouseCoopers Accountants N.V.

Origineel getekend door G.A.N. Turkenburg RA

11.2 Verklaring accountant

97WooncompagnieJaarverslag 2012

Page 102: Jaarverslag Wooncompagnie 2012

WooncompagnieJaarverslag 201298

Colofon

© Stichting Volkshuisvestingsgroep Wooncompagnie

ContactgegevensHoofdkantoor: Geldelozeweg 41, HoornVestiging Schagen: Laanplein 3, SchagenVestiging Purmerend: Kraggeveenstraat 5, Purmerend

Postadres: Postbus 160, 1620 AD Hoorn

Telefonisch informatie punt: 0900 20 22 373 (lokaal tarief )

www.wooncompagnie.nl

[email protected]

Overige gegevensInstellingsnummer: L0478NRV-nummer: 686KvK-nummer: 360001723

Redactie jaarverslagEdith Abbring

Niets uit deze uitgave mag worden verveelvoudigd en/of openbaar worden gemaakt op welke wijze dan ook, zonder schriftelijke

toestemming van Wooncompagnie.

Bij het samenstellen van dit jaarverslag is de grootste zorg besteed aan de juistheid van de hierin opgenomen informatie.

Wooncompagnie kan echter niet verantwoordelijk worden gehouden voor enige onjuist verstrekte informatie.

Page 103: Jaarverslag Wooncompagnie 2012
Page 104: Jaarverslag Wooncompagnie 2012

Bezoekadres hoofdkantoor Geldelozeweg 41, 1625 NW Hoorn (NH)

Bezoekadressen wooninformatiepunten Laanplein 3, 1741 CJ Schagen

Kraggeveenstraat 5, 1441 MK Purmerend

Postadres alle vestigingenPostbus 160, 1620 AD Hoorn (NH)

Telefonisch Informatie Punt0900 20 22 373 (lokaal tarief )

[email protected]

Informatie over het jaarverslag 2012

John Hendriks

[email protected]

0229 75 11 52

Opvragen van het jaarverslag 2012:

[email protected]

www.wooncompagnie.nl