Vastgoed financieren

In een commerciële omgeving Anja van Balen

Sector Banker zorg

31 oktober 2013

Welkom in de commerciële bancaire wereld

Businessplannen Bancaire normen

Business plan

Focus aanbrengen : sterktes bepalen

Huidige positie in kaart brengen

Vastgoed positie : benodigde afschrijvingen/ renovaties/afstoten

Markt in kaart brengen

Huidige + toekomstige vraag

Type zorg

Type vastgoed

Concurrentie Bestaand aanbod

Ruimte voor leegstand

Flexibel om kunnen gaan met veranderingen

Scenario planning

Scenario planning: flexibiliteit

Verdere wijzigingen overheidsbeleid

Verdere verhoging eigen bijdrage in de kern AWBZ

Verdwijnen van 25% van de aangeboden zorg

SWZ in hele langdurige zorg

Sterke toetreder tot de markt

Zorgtaak dient geheel door vrijwilligers te worden uitgevoerd

Einde bevoorschotting door Zorgkantoren/ Zorgverzekeraars

Zorgvisie 11 sept

Wat houdt Basel III in? 4 ratio’s

Hogere kwaliteit en

kwantiteit van kapitaal :

Van 8 naar 15%

1. Kapitaal Ratio

Banken dienen een gezonde

verhouding van geleend en eigen

vermogen aan te houden

Max. hefboom 33 x

2. Hefboom Ratio

Banken dienen voldoende liquide

middelen ter beschikking te hebben

om te voldoen aan de potentiële

betalingsverplichtingen in een

stresssituatie van 30 dagen

3. Liquiditeit Ratio

Banken dienen voldoende langjarige

(> 1 jaar) spaargelden en (obligatie)

leningen aan te trekken voor de

financiering van de langlopende

financieringsverplichtingen (> 1 jaar)

Matched funding

4. Stabiele Funding Ratio

Basel III

5

Wat is de impact voor u als klant?

6

BASEL III Impact voor de klant Hoe kunt u de impact verlagen?

Kapitaal

Ratio

Kredietverlening wordt duurder door

hogere kapitaalskosten voor de

bank

Zorg voor een zo goed mogelijke rating

Voorspelbare inkomsten ( stabiele resultaten )

Goede Planning en control cyclus

Opbouw eigen vermogen

Meer of betere zekerheden kunnen kosten verlagen

Alternatieve vormen van financiering, zoals Lease,

factoring en huur (ook als deze geactiveerd wordt)

Hefboom

Ratio

Ongebruikte kredietruimte van

klanten kost de bank kapitaal.

Betere afstemming van kredietruimte aan de werkelijke

financieringsbehoefte zal kostenbesparend werken

Liquiditeit

Ratio

Banken moeten hoge en dure

liquiditeitsbuffers aanhouden voor

tijden van stress

Ongebruikte kredietruimte van

klanten kost de bank kapitaal. Deze

kosten zullen uiteindelijk bij de klant

in rekening worden gebracht

Kies voor één bank als huisbankier, dit werkt

kostenverlagend

Haal meer rendement uit overtollige liquiditeiten)

Betere afstemming van kredietruimte aan de werkelijke

financieringsbehoefte zal kostenbesparend werken:

Beter beheer van werkkapitaal (cashmanagement)

Stel een liquiditeitsprognose op (korte /lange

termijn)

Stabiele

Funding

Ratio

Banken moeten de looptijd van

uitzettingen en ontvangsten beter

op elkaar afstemmen

Geen commitment vragen voor volledige vastgoed

periode. 5-10 jaar zijn realistische periodes

1. Kapitaal Ratio: Voorbeeld kapitaal effecten op een krediet

Minimale kapitaaleis: 15,5%

Gewenst rendement: stel 10% (gem. rendement dat beleggers/aandeelhouders verwachten)

B. Berekening

• Het RWA (risico gewogen activa) wordt bepaald aan de hand van het

risicoprofiel van de klant, de waarde van de ingebrachte zekerheden, type product

en limiet

Toename

kosten kapitaal ±19 bps

€ 18.750

Basel II capital

target 8%

Rendement op

vermogen 10%

€ 20.000

20bps € 2.500.000 Basel II

Basel III capital

target 15,5%

Rendement op

vermogen 10%

€ 38.750

38.7bps Basel III € 2.500.000

A. Product component

Hypothecair

gedekte lening

Stel RWA* = 25%=

2.500.000 10.000.000

7

1. Kapitaal Ratio: Voorbeeld kapitaal effecten op een krediet

Minimale kapitaaleis: 15,5%

Gewenst rendement: stel 10% (gem. rendement dat beleggers/aandeelhouders verwachten)

B. Berekening

• Het RWA (risico gewogen activa) wordt bepaald aan de hand van het

risicoprofiel van de klant, de waarde van de ingebrachte zekerheden, type product

en limiet

Toename

kosten kapitaal ±38 bps

€ 37.500

Basel II capital

target 8%

Rendement op

vermogen 10%

€ 40.000

40bps € 5.000.000 Basel II

Basel III capital

target 15,5%

Rendement op

vermogen 10%

€ 77.500

77.5 bps Basel III € 5.000.000

A. Product component

Blanco lening Stel RWA* = 50%=

5.000.000 10.000.000

8

Indicatie Financierings ratio’s

kasstroom ratio’s

DSCR >1,3

Netto op resultaat >1%

Solvabiliteit > 15 a 20%

Max 75%

Vermogens ratio’s

Afschrijving in 30 jaar

Forse renovatie na 15 jaar

Max. commitment 10 jaar

Max 0,75 x75% = 55%

Algemene ratio’s Termijnen

Loan to Value

zorg vastgoed

Loan to value commercieel

vastgoed

FD 3 september jl.

Actiz: buffers in ouderen zorg krimpen

in 2018 tot € 300 miljoen

Actiz:Omzet

zorginstelling

krimpt met 22%

Bouw/vastgoed financiering in nieuwe marktomgeving

- Bouw totaal € 80 miljoen

- Bouwduur 3 jaar

- Vrije cashflow : € 5 mln pj

- Max financiering

- Zorg vastgoed: € 60 mln

- Commercieel vastgoed € 45 mln.

11

Financiering

20

60

80

15

45

60

10

35

45

0

10

20

30

40

50

60

70

80

90

2014 2015 2016

lekker slapen bouw volgend

zorg vastgoed commercieel vastgoed

Willekeurige AWBZ instelling

Balans

Activa € mln % Passiva € mln %

Vast Actief 70 72,9 Eigen Vermogen 22 22,9

Fin Vast Actief 17 17,7 Voorzieningen 6 6,3

totaal Vast 87 Lange Schuld 40 41,7

Vlottend Actief 9 9 Bancair af te lossen 6 6,3

divers 22 22,9

Totaal 96 100 Totaal 96 100,0

Resultaten rekening Financiele ratio's

€ mln %

budget 134 74,0 Equity ratio 12,2% EV/omzet

overige ink. 47 26,0 Solvabiliteit 23% EV/balanstotaal

totaal inkomsten 181 100,0 Debt Service 8,00 Rente + aflossingen

personeel 133 73,5 EBITDA 14,00 operationeel resultaat

afschrijvingen 8 4,4 voor financiele lasten

rente 2 1,1 DSCR 1,75 EBITDA/Debt service

impairments 1 0,6

overige kosten 34 18,8

Resultaat 3 2,2 bancaire rentevoet 5%

Zelfde instelling met € 30 mln nieuwbouw

Balans

Activa € mln % Passiva € mln %

Vast Actief 100 79,4 Eigen Vermogen 22 17,5

Fin Vast Actief 17 13,5 Voorzieningen 6 4,8

totaal Vast 117 Lange Schuld 63 50,0

alternatieve fin 6 4,8

Vlottend Actief 9 7 Bancair af te lossen 8 6,3

divers 21 16,7

Totaal 126 100 Totaal 126 100,0

Resultaten rekening Financiele ratio's

€ mln %

budget 134 74,0 Equity ratio 12,2% EV/omzet

overige ink. 47 26,0 Solvabiliteit 17% EV/balanstotaal

totaal inkomsten 181 100,0 Debt Service 12,00 Rente + aflossingen

personeel 133 73,5 EBITDA 14,00 operationeel resultaat

afschrijvingen 10 5,5 voor financiele lasten

rente 4 2,2 DSCR 1,17 EBITDA/Debt service

impairments 1 0,6

overige kosten 34 18,8

Resultaat -1 -0,7 bancaire rentevoet 5%

rente alt fin 7%

Conclusie : lastig maar het kan en moet wel

De combinatie van afschrijving en onzekerheid over nieuwe cashflow maakt

investeringen gefinancierd krijgen “een uitdaging”

Nieuwbouw vereist besparingen in de operationele kosten

Het is in eerste instantie gemakkelijker om zorg vastgoed gefinancierd te krijgen.

Commercieel vastgoed vereist o.a.

Grondige voorbereiding op markt omstandigheden

Extern vermogen

Financiering is altijd krap en duurder dan voorheen