“Regionet Leuven – De businesscase van de ontwikkelaar” (Geert Haentjens, ARP)
15
BETAALBAARHEID VAN HET RUIMTELIJKE BELEID REGIONET LEUVEN – DE BUSINESS CASE VAN DE ONTWIKKELAAR
-
Upload
ruimte-vlaanderen -
Category
Government & Nonprofit
-
view
425 -
download
0
Transcript of “Regionet Leuven – De businesscase van de ontwikkelaar” (Geert Haentjens, ARP)
BETAALBAARHEID VAN HET
RUIMTELIJKE BELEIDREGIONET LEUVEN –DE BUSINESS CASE VAN DE ONTWIKKELAAR
Geert Haentjens ARP
Vingeroefening op het Regionet Leuven
Beredeneerd vanuit de businesscase van de ontwikkelaar
Vervoersmaatschappij
Ondernemer
Eigenaar
Woningzoekende
Calculerende burger
Calculerende overheid
woonhuizen 212.000
flats, studio’s 3.199
woonhuizen 278.750
flats, studio’s 3.469
woonhuizen 353.000
flats, studio’s 3.275
woonhuizen 305.750
flats, studio’s 3.106
woonhuizen 222.500
flats, studio’s 3.125
woonhuizen 248.996
flats, studio’s 2.926Q75
Q75Q75
Q75
Q75
Q75
KRAASBEEK
BATEN
terrein 300500 m2
openbaar park 71800 m2
wegenis 6290 m2
rijwoningen 345 120 41400 m2 100% € 184.347,83 € 63.600.000
appartementen 1745 100 174500 m2 88% € 2.781,74 € 427.163.861
2090 woningen 215900 m2 BVO € 490.763.861
ondergrondse parking 1745 30 52350 m2 BVO € 15.000 € 26.175.000
commercieel 21590 m2 BVO € 1.350 € 29.146.500
€ 546.085.361 EXCL. BTW en Kost
KOSTEN
terreinwerken bouwrijp maken 300500 m2 5 € 1.502.500
park 71800 m2 50 € 3.590.000
wegenis en nutsvoorz 6290 m2 250 € 1.572.500
bouwkosten rijwoningen 41400 m2BVO 1100 € 45.540.000
appartementen 174500 m2BVO 1200 € 209.400.000
ondergrondse parkin 52350 m2BVO 650 € 34.027.500
commercieel 21590 m2BVO 850 € 18.351.500
adviseurskosten 10% € 28.896.750
financieringskosten 3 5% € 25.216.181
verkoopskosten 3% € 16.382.561
risico ontwikkelaar € 379 € 81.912.804 15,00%
Residuele grondwaarde € 79.693.065
Planbaten 85,92 € € 25.818.960
per m2 grond € 53.874.105
226,85 € per m2 BVO
Initiële aankoop grond per m2 BVO 150,00 € € 35.623.500
118,55 € per m2 landbouwgr
204,47 € per m2 bouwgrond
Value-capturing per m2 BVO 76,85 € € 18.250.605
KRAASBEEK
BATEN
terrein 300500 m2
openbaar park 71800 m2
wegenis 6290 m2
rijwoningen 345 120 41400 m2 100% € 184.347,83 € 63.600.000
appartementen 1745 100 174500 m2 88% € 2.781,74 € 427.163.861
2090 woningen 215900 m2 BVO € 490.763.861
ondergrondse parking 1745 30 52350 m2 BVO € 15.000 € 26.175.000
commercieel 21590 m2 BVO € 1.350 € 29.146.500
€ 546.085.361 EXCL. BTW en Kosten
KOSTEN
Residuele grondwaarde € 79.693.065
Planbaten 85,92 € € 25.818.960
per m2 grond € 53.874.105
226,85 € per m2 BVO
Initiële aankoop grond per m2 BVO 150,00 € € 35.623.500
118,55 € per m2 landbouwgrond
204,47 € per m2 bouwgrond
Value-capturing per m2 BVO 76,85 € € 18.250.605
KRAASBEEK
BATEN
terrein 300500 m2
openbaar park 71800 m2
wegenis 6290 m2
rijwoningen 345 120 41400 m2 100% € 306.956,52 € 105.900.000
appartementen 1745 100 174500 m2 88% € 2.781,74 € 427.163.861
2090 woningen 215900 m2 BVO € 533.063.861
ondergrondse parking 1745 30 52350 m2 BVO € 15.000 € 26.175.000
commercieel 21590 m2 BVO € 1.350 € 29.146.500
€ 588.385.361 EXCL. BTW en Kosten
KOSTEN
Residuele grondwaarde € 111.958.869
Planbaten 85,92 € € 25.818.960
per m2 grond € 86.139.909
362,71 € per m2 BVO
Initiële aankoop grond per m2 BVO 150,00 € € 35.623.500
118,55 € per m2 landbouwgrond
204,47 € per m2 bouwgrond
Value-capturing per m2 BVO 212,71 € € 50.516.409
KRAASBEEK
BATEN
terrein 300500 m2
openbaar park 71800 m2
wegenis 6290 m2
rijwoningen 345 120 41400 m2 100% € 184.347,83 € 63.600.000
appartementen 1745 100 174500 m2 88% € 2.781,74 € 427.163.861
2090 woningen 215900 m2 BVO € 490.763.861
ondergrondse parking 1745 30 52350 m2 BVO € 15.000 € 26.175.000
commercieel 21590 m2 BVO € 1.350 € 29.146.500
€ 546.085.361 EXCL. BTW en Kosten
KOSTEN
Residuele grondwaarde € 79.693.065
Planbaten 85,92 € € 25.818.960
per m2 grond € 53.874.105
226,85 € per m2 BVO
Initiële aankoop grond per m2 BVO 150,00 € € 35.623.500
118,55 € per m2 landbouwgrond
204,47 € per m2 bouwgrond
Value-capturing per m2 BVO 76,85 € € 18.250.605
Betaalbaarheid van het ruimtelijke beleid?
Uit de BC van de grondexploitatie en de projectontwikkeling?
€18 mln uit 1 project vs. €62 mln investering (initieel)
Ja, maar…
1. Overschatting van het absorptievermogen van de markt
2. Ruimtelijke projecten zijn al belast met stedenbouwkundige lasten
3. Hoge gevoeligheid aan marktparameters en –risico’s
4. Planbaten romen reeds een groot deel af
5. Landbouwgrond…
6. Enorme organisatorische uitdaging. Beschikbare instrumenten? Beschikbare organisaties?
7. “Kost gaat de baat vooraf” (€1,8 mln vs. €62 mln…)
Dank voor uw
aandacht.
Vragen?
