Technische due diligence · 2018-09-26 · beschouwing 10 Technische due diligence een fei Telijke...

Technische due diligenceeen feiTelijke blik op vasTgoed

Technische due diligence4voorwoord

ons sTeenTje bijdragen

Voor u ligt de allereerste editie van de vastgoed uitgave van SGS Search. Waarom een magazine over vastgoed, vraagt u zich wellicht af? Het antwoord is simpel: vastgoed is booming. De vraag naar Nederlandse stenen stijgt enorm. De (wereld)economie komt op stoom, geld is goedkoop en zoekt zijn weg naar interessante beleggingsopties. Investeren in vastgoed is aantrekkelijk, zowel in Nederland als daarbuiten. Maar de grote vraag is: hoe zorgt u ervoor dat u courant vastgoed koopt? Als onafhankelijk inspectiebureau en dataverzamelaar hebben wij zo onze eigen kijk op de gebouwde omgeving en de huidige aan- en verkoopmarkt. Verwacht van ons geen theoretische verhandelingen, maar deskundig onderzoek naar de feiten. In ons technisch due diligence-onderzoek combineren we verschillende gebouwinspecties: van energie en asbest, tot brandveiligheid en installaties. Vanuit deze integrale visie kijken we onbevooroordeeld naar de kansen en risico’s die we dagelijks in ons werk tegenkomen bij aan- en verkoop van vastgoed. In dit magazine nemen we u mee in onze belevingswereld en tonen we u het belang van een technisch due diligence-onderzoek bij vastgoedtransacties. Zodat u écht weet waarop te letten. Die integrale aanpak leidt tot praktische oplossingen voor vraagstukken in élke levensfase van een gebouw. Want elke fase kent haar eigen uitdagingen en kansen. Denkt u bijvoorbeeld aan technische risicobeoordelingen, projectmanagement bij sloop- en renovatieprojecten, beheren van vastgoed in een transitiefase en verduurzamen van bestaand vastgoed. Maar hoe verschillend die fasen ook zijn, ze kennen één gemene deler: het belang van vakkundig en betrouwbaar feitenonderzoek om uw beslissingen op te baseren. Maar hoe onderscheid je je als dienstverlener in een kokende vastgoedmarkt? Onze toverformule: snel schakelen. We begrijpen dat het zowel bij aan- of verkoop als bij een prangend vraagstuk in de exploitatiefase om snelheid gaat. Met onze sterke lokale roots en mkb-mentaliteit aangevuld met een wereldwijd SGS-netwerk, combineren wij het beste van twee werelden. Dat betekent korte lijntjes houden, dag en nacht beschikbaar zijn en klant- en oplossingsgericht handelen. De koppeling tussen lokaal fingerspitzengefühl en een wereldwijd speelveld levert veel inzicht én prachtige opdrachten op. Zoals de technische due diligence die we uitvoerden in het aankooptraject van het Atrium in Amsterdam, de grootste single asset deal ooit in de Nederlandse geschiedenis. Mooie projecten, eigenlijk té mooi om voor onszelf te houden. Vandaar dat u er alles over leest in dit magazine. Enthousiasmeren en kennisdelen vormen immers de essentie van het succes van onze organisatie en dienstverlening. Met dit magazine dragen we graag een steentje bij. Namens de gehele SGS Search organisatie wens ik u veel leesplezier!

voorwoord

sTeven TraasTdirecTor builT environmenT

een feiTelijke blik op vasTgoed

Technische due diligence6ediTorial

een sTap verder

Trots. Dat ben ik, op deze eerste uitgave van ons internationale vastgoedmagazine. Een deep dive in de wereld van de technische due diligence. Als directeur van SGS Search kan ik verklappen dat het vastgoedthema ons al lang bezighoudt. In de afgelopen 25 jaar is onze organisatie gegroeid van asbestspecialist naar allround advies- en inspectiebureau voor de gebouwde omgeving. Sinds 2014 doen we dit onder de vlag van SGS, wereldleider op het gebied van inspectie, controle, analyse en certificering. Dat maakt ons onderdeel van een mooie, complete en mondiale organisatie.

In dit magazine bieden we u een kijkje in onze keuken. In de kennis die we opdoen in de dagelijkse praktijk, de data die we hebben verzameld met jarenlang onderzoek, maar ook in een aantal ontwikkelingen die hoog op de agenda staan bij SGS Search. Dossiers waarin we een stap verder gaan.

Na ruime ervaring op te hebben gedaan met gebouwinspecties in Nederlands vastgoed, verleggen we ons werk steeds meer buiten de landsgrenzen: naar Europa en zelfs daarbuiten. We combineren the best of both worlds: sterke lokale roots en een wereldwijd SGS-netwerk. Neem technische due diligence als voorbeeld: we zijn in staat om in korte tijd grote portefeuilles in verschillende landen te inspecteren. Snel en discreet, met één aanspreekpunt voor het gehele proces.

Als rasechte feitenverzamelaars bedachten we bovendien dat we méér kunnen doen met de data die we verzamelen in gebouwonderzoeken. Daarom bieden we in dit magazine een feitelijke blik onder de motorkap van de gebouwen die we in de afgelopen drie jaar onderzochten. Met de analyse van meer dan 600 vastgoedobjecten, geven we inzicht in de belangrijkste aandachtspunten in het kantoor-, retail- en woningvastgoed. Want wist u bijvoorbeeld dat in vrijwel elk kantoorgebouw in Nederland een gebrek op het gebied van brandveiligheid wordt geconstateerd? U leest er meer over op pagina 28. Op het moment onderzoeken we ook de mogelijkheid om nóg een stap verder te gaan met deze data. We werken aan een innovatieve tool om met deze gebouwdata de verwachte kosten voor vergelijkbare gebouwen te voorspellen.

Tot slot hebben we in het afgelopen jaar een grote stap gezet in onze dienstverlening ná de technische due diligence. In de huidige vastgoedmarkt zien we steeds vaker dat investeerders vastgoed kopen op een goede locatie, maar waar nog heel wat werk aan is. Bijvoorbeeld omdat het gebouw compleet gerenoveerd moet worden. Of omdat het een kantoorpand is dat dienst moet gaan doen als woningcomplex. De data en de bevindingen uit een TDD-onderzoek zijn voor de nieuwe eigenaar een heel bruikbaar startpunt voor vervolgonderzoek om dit soort verandertrajecten in te zetten. Om vastgoedeigenaren op technisch vlak bij de transitie van hun gebouw te ondersteunen, bracht SGS Search de dienst transitiemanagement op de markt. Hierover leest u meer op pagina 40.

Veel leesplezier!

ediTorial

udo walTmandirecTeur sgs search


Technische due diligence8 9 een feiTelijke blik op vasTgoed inhoudinhoud

24Data-analyse

TDD-onderzoeken

TDD als voorspeller

van toekomstige

investeringen

36Gebouw in de

spotlight

De Monarch

Den Haag

38Interview

‘Specialistisch

werk bij experts

neerleggen’

40Na de TDD...

Het gebouw in

transitie

22

10Beschouwing

Investeringsklimaat

Nederland:

zonnig, maar niet

onbewolkt

18De vastgoeddeal

Gissen is missen

22Praktijkcase

TDD onmisbaar bij

aankoop Atrium

14Interview

Unifore doet de

voorwas voor

Morgan Stanley

bank

10 14 36 38 40

Technische due diligence10 11 een feiTelijke blik op vasTgoed beschouwingbeschouwing

invesTeringsklimaaT nederlands vasTgoed: zonnig, maar nieT onbewolkT

Vanuit onze rol als inspectie-en adviesbureau zijn we het merendeel van de tijd bezig met het onderzoeken en oplossen van heel concrete vraagstukken op het gebied van vastgoed. Dat betekent: pragmatisch advies en niet zozeer grote visies. Toch openen we dit magazine graag met onze kijk op de huidigeNederlandse vastgoedmarkt, omdat het verduidelijkt vanuit welk kader we dit magazinehebben gemaakt.

een groeiende economieZomer 2018: de vooruitzichten voor de Nederlandse vastgoedmarkt zijn goed. De stijging van het producenten- en consumentenvertrouwen in combinatie met de nog altijd lage rentes en een groeiende economie zorgen voor een aanhoudende grote vraag naar Nederlands vastgoed. Dankzij het ruimhartige stimuleringsbeleid van de Europese Centrale Bank en extreem lage rentes was niet eerder zoveel kapitaal beschikbaar voor een belegging in vastgoed. briTse exodus?En dan is er nog de Brexit: welke impact dit precies gaat hebben, is lastig te voorspellen. De verwachting is dat veel pan-Europese instellingen en multinationals hun EU-paspoort willen behouden door

hun hoofdkantoor in het Verenigd Koninkrijk in te wisselen voor een plek op het Europese vasteland. Naast Duitsland is Nederland een favoriete nieuwe thuishaven vanwege het stabiele economische en geopolitieke beleid. Recente verhuizingen naar ons land zijn bijvoorbeeld van Unilever en het Europees Medicijnagentschap.

sTijgende vraag naar nederlands vasTgoedIntussen staan beleggers en hun vertegenwoordigers in de rij om een groter stuk van de Nederlandse vastgoedkoek te bemachtigen. Nederlandse pensioenfondsen, verzekeraars en vermogensbeheerders vergroten het aandeel van vastgoedbeleggingen in hun portefeuilles. Ook steeds meer buitenlandse partijen melden zich als potentiële kopers. Vooral Aziatische

daarom steeds dringender beroep op due diligence-specialisten en schakelen hen steeds vroeger in de onderhandelingsfase in. de wereld van de TddDeze tendens zorgt voor een stijgende vraag naar due diligence-onderzoeken en daarmee ook naar een specifiek en belangrijk onderdeel daarvan: de technische due diligence (TDD). Wij merken dat er steeds hogere eisen worden gesteld aan de deskundigheid en diepgang van de technische inspecties rondom een vastgoedtransactie. Op basis van onze ervaringen in het werkveld nemen we u in dit magazine mee in de wereld van de TDD.

1 CBRE Real Estate Market Outlook 2018

en Arabische investeerders hebben de Nederlandse vastgoedmarkt herontdekt. Zo kocht een consortium van Franse en Koreaanse investeerders het Atrium op de Amsterdamse Zuidas. Het was de grootste single asset deal ooit in Nederland, die wij op technisch vlak hebben mogen begeleiden. Een zeer spraakmakende deal waarover u meer kunt lezen op pagina 22. aanbod blijfT achTerToch is er wel een probleem. Terwijl de vraag explosief stijgt, blijft het aanbod achter. Er is met name een gebrek aan aantrekkelijke investeringsprojecten op A-locaties. En dat wringt, omdat beleggers nú rendement willen zien op hun miljarden. Veel kopers en hun financiers nemen daarom genoegen met investeringsprojecten met een

minder gunstig risicoprofiel. Ze kiezen voor A-locaties in B-steden of voor de herontwikkeling van gebouwen die lang hebben leeggestaan. Vastgoedmakelaar CBRE ziet een trend: ‘De concurrentie om het beste vastgoed is zó hevig dat beleggers bereid zijn om méér risico te nemen.1’ meTen is weTenOm op een verantwoorde wijze meer risico te kunnen nemen is beter risicobeheer nodig. Alleen dan is de kans op tegenvallers zoveel mogelijk uit te sluiten. Om onzekerheden te kunnen doorschuiven of uitonderhandelen, is het essentieel om de risico’s van een vastgoedobject of -portefeuille te kennen. Beleggers rekenen graag op basis van de verwachte kasstroom en willen vooraf zo exact mogelijk weten waar ze aan toe zijn. Vastgoedpartijen doen

Technische due diligence12 13 een feiTelijke blik op vasTgoed gebouw in de spoTlighTgebouw in de spoTlighT

in de spoTlighT

Queens Towers amsTerdam

bouwjaar1999 vloeroppervlak34.612 m2 functiekantoorgebouw

De Queens Towers bestaan uit drie kantoortorens, genoemd naar drie Nederlandse koninginnen: Wilhelmina, Juliana en Beatrix. De gebouwen vallen op in hun omgeving door de typerende groene aluminium dakplaten.

in de spoTlighT

roTTerdam science Tower bouw-/renovatiejaar1979 - 2012 vloeroppervlak31.446 m2 functiekantoorgebouw

De Rotterdam Science Tower combineert wetenschap en ondernemerschap onder één dak. In het prestigieuze innovatiecentrum zijn biomedische organisaties en startende bedrijven gevestigd die drijven op de kennis van het nabijgelegen Erasmus MC.

Technische due diligence14 15 inTerviewinTerview

‘Dat laatste is belangrijk. Amerikaanse financiers besteden veel aandacht aan de due diligence, misschien wel meer dan Europese financiers. Ze verwachten dan ook van ons dat we alle opbrengstrisico’s gedurende de looptijd kunnen benoemen. Daarom is de technische due diligence een vast onderdeel van ons due diligence-traject voor financieringsdeals.’

’Wij vragen de ondernemer om per object een onderhoudsplan voor de lange termijn op te stellen als onderdeel van het businessplan. Daarmee proberen we technische tegenvallers uit te sluiten. Het is belangrijk zoveel mogelijk te weten, zoals hoeveel er moet worden geïnvesteerd voor een probleemloze exploitatie gedurende de looptijd van de lening. Zulke informatie kan van doorslaggevend belang zijn bij de uiteindelijke beslissing of de deal doorgaat of niet. Voor dit deel van ons voorbereidende werk trekken we graag met SGS Search op. Ze hebben de knowhow, de reputatie en het internationale netwerk om onze propositie te versterken. Zeker wat de samenwerking met Morgan Stanley betreft.’

TrendDe samenwerking tussen Unifore en Morgan Stanley markeert een trend op de Nederlandse markt voor vastgoedfinanciering. Grote en gerenommeerde financiële partijen als

doorbraak op de herfinancieringsmarkTUnifore doet de voorwas voor Morgan stanley Bank

In oktober vorig jaar sloot het in vastgoedfinanciering en assetmanagement gespecialiseerde vastgoedbedrijf Unifore een bijzondere samenwerking met de Amerikaanse zakenbank Morgan Stanley. ‘Morgan Stanley wil zijn marktaandeel op de Nederlandse vastgoedmarkt uitbreiden en vroeg ons om als hun arrangeur voor financieringsdeals op te treden’, legt partner Chester de Koste uit in zijn kantoor in Amsterdam-Zuidoost. ‘Sindsdien benaderen we leningnemers om te zien of die matchen met het profiel waar Morgan Stanley naar op zoek is. Ook zoeken we vastgoedobjecten met een voldoende stabiele kasstroom om de kans op default te verkleinen.’

Morgan Stanley en PGIM, maar ook kleinere gespecialiseerde fondsen, betreden de Nederlandse markt van herfinanciering van vastgoed. Ze mikken vooral op kantoorgebouwen in het segment boven 15 à 20 miljoen euro. Doordat de Europese banken zich terugtrekken uit deze niche, biedt het ze een aantrekkelijke kans om hun marktaandeel te vergroten. In hun kielzog volgen steeds meer niet-Europese partijen. De Koste: ‘Voor de kredietcrisis opereerden banken als een one stop shop waar je voor alle kredietvormen terecht kon. Maar sinds de invoering van nieuwe regelgeving hebben ze meer focus aangebracht in hun kredietverlening. Zo heeft onder meer het Basel IV-akkoord ertoe geleid dat banken hun leverage aanpassen en de risico’s die ze aangaan beter zichtbaar maken. Buitenlandse vastgoedfinanciers grijpen nu hun kans. Afgaande op het huidige volume schatten we dat de komende jaren alleen al van Amerikaanse financiers miljarden aan herfinancieringskapitaal voor vastgoed beschikbaar komt.’Ondanks dat volume geeft een bank als Morgan Stanley er de voorkeur aan geen eigen vestiging in Nederland op te zetten. Om toegang te krijgen tot Nederlandse netwerken en specifieke kennis van de lokale omstandigheden willen ze samenwerken met een lokaal platform. De Koste: ‘Zo kwamen wij in beeld bij Morgan Stanley. Voor hen zijn we een mooi

Chester de Koste: ‘ Voor Morgan Stanley zijn we een mooi verlengstuk van hun Londense operatie’


Technische due diligence16 17 een feiTelijke blik op vasTgoed gebouw in de spoTlighTinTerview

verlengstuk van hun Londense operatie. De financieringskant van ons bedrijf is sterk in alle vormen van dienstverlening op het gebied van structured real estate finance, de equity-poot is specialist in asset en recovery management. Daar komt bij dat veel van onze partners een achtergrond hebben in internationaal bankieren, en daardoor de mores van een partij als Morgan Stanley kennen en ermee om kunnen gaan.’

de Toegevoegde waarde van Technische due diligence Met de komst van meer buitenlandse partijen op de markt voor herfinanciering, veranderen ook de eisen die aan het voorwerk van een deal worden gesteld. Met name het due diligence aspect krijgt dus meer aandacht. Steeds meer professionele partijen willen vooraf zeker weten hoeveel ze gedurende de looptijd moeten reserveren voor

bijvoorbeeld technisch onderhoud, een wettelijk verplichte labelsprong of vervangingskosten. Dat is ook de reden dat Unifore samenwerking zocht met de technische due diligence- deskundigen van SGS Search.De partnerrelatie was overigens al eerder tot stand gekomen. Steven Traast, director Built Environment van SGS Search, herinnert zich: ‘Wij zijn voor het eerst door Unifore ingeschakeld om de technische due diligence te doen van een deel van de IVG-portefeuille. Chester en zijn collega’s traden bij de aankoop ervan op als acquisitie-adviseur namens een Amerikaanse partij, H.I.G. Bayside Capital. We hebben toen zes kantoorgebouwen en een winkelcentrum geïnspecteerd, in totaal 55.000 vierkante meter. Voor elk object hebben we op basis van onze bevindingen een lange termijn onderhoudsplanning gemaakt. Dat bood Unifore voldoende houvast om

een businessplan op te stellen dat de investeerders ten slotte over de streep trok.’Die samenwerking beviel zo goed dat SGS Search nu door Unifore als partner wordt ingeschakeld voor de technische nulmeting bij deals die ze doen, en ook bij herfinancieringsvoorstellen door Morgan Stanley. De Koste: ‘Het is voor ons een belangrijke asset. Ons uitgangspunt is relatief simpel: zowel de kredietverlener als de leningnemer wil tot aan de geplande exit op alle onderdelen van de deal weten waar hij aan toe is. Als niet onderkend en voorzien is dat het dak slecht is en tussentijds vervangen moet worden, dan haalt dat je rendement onderuit. Als het gebouw niet optimaal functioneert, worden huurders ontevreden en vertaalt zich dat in lagere opbrengsten. Dankzij een technische due diligence kunnen we een belangrijke risicogroep uitsluiten.’

nieuw markTsegmenTDe Koste schat in dat de nauwe samenwerking met een technische due diligence-specialist nog vrij uitzonderlijk is op de(her)financieringsmarkt van Nederlands vastgoed. ‘Het is nog steeds niet gebruikelijk. Dat verbaast me, want dit samenwerkingsverband levert beide partijen veel op.’ ‘In de voorstellen, die wij aan de Londense bankiers van Morgan Stanley voorleggen om hun uiteindelijke assessment op te baseren, kunnen we met de hand op ons hart garanderen dat technische tegenvallers in onze voorstellen vrijwel zijn uitgesloten. We gaan daarbij grotendeels af op het oordeel van SGS Search. In dit deel van het voorbereidingstraject van een financieringsdeal zijn zij leidend en wij volgend. SGS Search boort op zijn beurt een heel nieuw marktsegment aan. De technische due diligence is gebruikelijk bij aan- en verkooptransacties, maar bij het herfinancieren van vastgoed is het nog uitzonderlijk. Terwijl daarmee toch ook veel rendementswinst valt te behalen.’

‘ De technische due diligence is gebruikelijk bij aan- en verkooptransacties, maar bij het herfinancieren van vastgoed is het nog uitzonderlijk.’

in de spoTlighT

acanThus amsTerdam

bouw-/renovatiejaar 2003 - 2016 vloeroppervlak 47.682 m2 kantoor, 16.573 m2 parkeerplaats functie kantoorgebouw

Een flexibele, dynamische en stimulerende werkomgeving, die uitnodigt tot samenwerking: dat is wat ING heeft gecreëerd met de renovatie van Acanthus Amsterdam. De ambitie van ING om de klant zich zoveel mogelijk thuis te laten voelen, zien we terug in de verschillende ontspannen ‘huiskamers’ en de hippe koffiebar.

Technische due diligence18 19 een feiTelijke blik op vasTgoed de vasTgoeddeal de vasTgoeddeal

Verwacht rendement op het te kopen vastgoedobject: dat is waar het bij vastgoeddeals om draait. Marktontwikkelingen en onvoorziene kosten om problemen in het vastgoed op te lossen, kunnen dit verwacht rendement flink onder druk zetten. Om zoveel mogelijk zekerheid in te bouwen, voert de koper een uitgebreide due diligence uit.

Due diligence betekent letterlijk ‘gepaste zorgvuldigheid’ en is het proces dat de koper doorloopt om zoveel mogelijk informatie over het te kopen object te verzamelen. Er wordt een momentopname gemaakt van hoe het vastgoedobject er fiscaal, juridisch, commercieel én technisch voor staat. De technische due diligence (TDD) is een belangrijk instrument om een aantal risico’s tijdens de voorbereiding op een vastgoeddeal helder in beeld te krijgen.

gissen is missen:Tdd zorgT voor zekerheid

1 sponsor risk: Het risico dat een van de partijen na de transactie

niet levert wat was afgesproken om de verwachte rendementen te kunnen behalen waar de deal op was gebaseerd.

2 debT risk: Dit risico treedt op wanneer na de deal de

huurinkomsten lager zijn dan verwacht. Maar bijvoorbeeld ook wanneer er in de looptijd na de deal een nieuwe lening op het vastgoedobject moet worden afgesloten tegen een ongunstigere rente.

3 cap raTe risk: De cap rate laat het potentiële rendement op de

vastgoedinvestering zien. De cap rate wordt berekend door het net operating income te delen door de current market value. De current market value ligt deels buiten de invloedssfeer van de investeerder. Verschuivingen in vraag en aanbod naar een bepaald type vastgoed kan de cap rate doen wijzigen.

4 TenanT risk: huurdersrisico. Er zijn twee soorten:

rent roll quality: kredietwaardigheid, stabiliteit en het aantal huurders zijn bepalend voor dit type risico.rollover risk: dit heeft te maken met de resterende looptijd van het huurcontract dat de huurders in het vastgoedobject hebben. Langer is niet altijd beter, het gaat ook over de kwaliteit van de overeenkomst.

5 leasing risk: het risico dat verwachte verbetering van

leegstand niet wordt gerealiseerd na de aankoop.

6 enTiTlemenT risk: het risico dat de investeerder loopt doordat het

vergunningentraject voorafgaand aan de start van de bouw langer duurt dan verwacht. Dit geldt alleen bij projectontwikkeling.

7 markeT risk: het risico dat de waarde van het vastgoed daalt

door de marktconjunctuur.

8 physical asseT risk: het risico dat het gebouw technische gebreken

bevat en/of niet voldoet aan geldende weten regelgeving op gebied van bijvoorbeeld brandveiligheid, energieverbruik en bouwvoorschriften.

9 consTrucTion risk: het risico dat bouwkosten bij nieuwbouw of

renovatie hoger uitvallen dan verwacht door bouwtechnische problemen in de hoofdconstructie van het vastgoed.

10 geographic risk: het risico dat de waarde van

het vastgoed daalt onder invloed van de geografische omgeving. Denk hierbij aan demografische factoren (aanwezigheid huurders, economisch klimaat) en aan specifieke milieukundige factoren (aardbevingsgevaar, bodemverontreiniging etc).

Bron: www.crowdstreet.com

PHYSICAL ASSET RISK CONSTRUCTION RISK GEOGRAPHIC RISK

RISICO’S

TECHNISCHE DUE DILIGENCE

BOUWTECHNISCHE INSPECTIE

INSTALLATIE -TECHNISCHE

INSPECTIE

OPPERVLAKTE-METING

ONDERHOUDSPLAN

RENOVATIEADVIES ENERGIEPRESTATIE-ADVIES (EPA)

DUURZAAMHEIDSBEOORDELING

BRANDVEILIGHEIDS-INSPECTIE

! ! !Top 10 risico’s bij een vasTgoeddeal:

Technische due diligence20 21 een feiTelijke blik op vasTgoedde vasTgoeddeal gebouw in de spoTlighT

in de spoTlighT

de amsTerdamse poorT (a.k.a ‘heT zandkasTeel’) amsTerdam

bouwjaar1987vloeroppervlak91.055 m2 functiekantoorgebouw + parkeren, in 2019 start de transformatie naar wonen, commerciële voorzieningen en een internationale school

Vanwege het sprookjesachtige karakter van dit gebouw, wordt de Amsterdamse Poort in de volksmond ‘het Zandkasteel’ genoemd. Momenteel nog het hoofdkantoor van ING Groep; vanaf eind 2019 wordt het getransformeerd naar appartementen, commerciële voorzieningen en een internationale school. Dit bijzondere gebouw kreeg in 2017 als eerste gebouw in Amsterdam Zuidoost de status ‘gemeentelijk monument’.

Technische due diligence

De uitkomsten van de verschillende inspectietrajecten binnen een TDD zijn vaak ook weer van invloed op elkaar. Ook deze effecten moeten worden meegenomen in het eindoordeel. De TDD resulteert uiteindelijk in een rapportage die een integraal inzicht geeft in de technische staat van het vastgoed:• Actuele technische risico’s die

het vastgoed incourant of onveilig maken zijn terug te vinden in een zogenaamde ‘red flag list’.

• ‘Normale gebreken’ en ‘end-of-lifetime vervangingen’ worden aangegeven en de daarmee gepaard gaande kosten worden geraamd.

• Kansen om energie te besparen, te verduurzamen en het gebouw meer comfortabel te maken worden omschreven.

Deze informatie geeft comfort aan de onderhandeltafel en is daarnaast tijdens de exploitatiefase na de transactie een belangrijk startpunt voor het (technisch) beheer van het gebouw. Steeds minder vaak zien we dat vastgoed zich na de verkoop in een ‘steady state’ bevindt waarin enkel regulier technisch beheer nodig is. Beheerders en/of eigenaren voeren in de exploitatiefase projectmatige veranderingen door in het vastgoed. Bijvoorbeeld om het brandveilig te maken, om een labelsprong te maken of omdat het vastgoed van functie wijzigt. Juist in deze transitiefase zijn de uitkomsten van een TDD een waardevolle basis voor een volledige conditiemeting en het daaropvolgende projectmanagement om de transitie daadwerkelijk door te voeren.

De technische due diligence (TDD) is een belangrijk onderdeel van een due diligence traject. Het geeft inzicht in de technische staat van het gebouw, waardoor een drietal risico’s in de aanloop naar de vastgoeddeal kunnen worden verkleind: de physical asset risk, de construction risk en de geographic risk (zie pagina 18). De uitkomsten van de technische due diligence zijn dus medebepalend voor het tot stand komen van de vastgoeddeal, voor het bepalen van de hoogte van de transactiesom en voor een succesvolle exploitatie. Maar waar kijken we bij een technische inspectie nu precies naar? Hoewel maatwerk meer regel dan uitzondering is, bestaat een door SGS Search uit te voeren technische due diligence ten minste uit de volgende onderdelen:

• Bouwtechnische inspectie De complete beoordeling van de bouwtechnische staat van een gebouw of constructie. De gehele gebouwschil (gevel, dak, constructie, balkenpartijen, vloeren: alles wat tot de dragende constructie moet worden gerekend) wordt aan een zorgvuldige kwaliteitsinspectie onderworpen.

• installatietechnische inspectie Een technisch kwaliteitsoordeel van alle in en rondom het gebouw werkzame installaties, zoals de water-, gas- en elektriciteitsvoorziening, liften, roltrappen, klimaatbeheersing, en alle vormen van meet- en regeltechniek.

• oppervlaktemeting Vaak komen de werkelijke maten van een gebouw door tussentijdse verbouwingen en aanpassingen niet meer overeen met de registratie in het kadaster. De daadwerkelijke omvang wordt volgens de NEN 2580 vastgelegd.

• onderhoudsplan Op grond van de verzamelde data over de actuele staat van gebouwschil en installaties wordt overeenkomstig NEN 2767 op hoofdlijnen een meerjarenonderhoudsplan (MJOP) opgesteld, gekoppeld aan een investeringsbegroting voor de

gehele looptijd van de contractuele verplichting van de opdrachtgever.

• renovatieadvies Hoe kan de renovatie van gebouwschil en installaties het beste plaatsvinden, rekening houdend met de technische staat van nu, de omgevings- en duurzaamheidseisen en het vergunningenkader?

• energieprestatieadvies (epa) Hoe is het energieverbruik op het moment en hoe kunnen de prestaties duurzaam worden verbeterd om een labelsprong mogelijk te maken?

• Brandveiligheidsinspectie Hoe• staat het met de brandveiligheids-

en brandpreventie-maatregelen, en wordt voldaan aan de bouwregelgeving en verzekeringseisen?

• duurzaamheidsBeoordeling Bij • het vaststellen van de staat van

het vastgoed wordt gewerkt volgens de BREEAM-methodiek. Bij gebleken geschiktheid wordt een voor de toekenning van het energielabel geldend BREEAM-duurzaamheidscertificaat toegekend. Ook wordt geadviseerd over de optimale combinatie van duurzaamheidsambities en praktisch gebruiksgemak.

heT resulTaaT: alle Technische kansen en risico’s op een rij

Technische due diligence22 23 een feiTelijke blik op vasTgoed prakTijkcaseprakTijkcase

Tdd onmisbaar bij aankoop aTrium

risicovolle, maar slimme invesTeringVastgoedbedrijf Icon Real Estate kocht het Atrium in 2012: een gewaagde zet. ‘Het gebouw moest flink opgeknapt worden en stond voor bijna de helft leeg’, vertelt Van Maanen. ‘In die tijd – midden in de crisis – was het bijna onmogelijk om aan geld te komen, dus het was een risicovolle investering.’ Icon Real Estate ging direct aan de slag met de renovatie- en nieuwbouwplannen. Sint Nicolaas: ‘Daar zit ook de enorme waardestijging van het gebouw in. Dat hebben ze ongelofelijk slim en goed gedaan: ze hebben op het juiste moment gekocht, waarde toegevoegd en verkocht.’

Toegevoegde waarde in complexe dealsIcon Real Estate verkocht het Atrium vorig jaar aan een consortium van de Franse vastgoedbelegger Amundi en Koreaanse investeerders. De kopers werden bijgestaan door vastgoedadviseur en asset manager L’Etoile Properties. ‘Met onze kennis en ons netwerk kunnen we buitenlandse investeerders lokaal vertegenwoordigen’, vertelt Van Maanen. ‘We onderscheiden ons door naast het biedingsproces ook het due diligencetraject en het vastgoedbeheer op ons te nemen. Verder geldt: hoe complexer de deal, hoe groter onze toegevoegde waarde.’

TurnkeyEn een complexe deal werd het. Sint Nicolaas: ‘Op het moment dat we de deal sloten, was de renovatie en nieuwbouw van het Atrium in volle gang. Maar de kopers wilden een turnkey gebouw kopen. We hebben dus betaald voor een helemaal ‘af’ Atrium, wat het op dat moment nog niet was. Dat maakte het juridisch, technisch en fiscaal uitdagend. Daarnaast hadden we te maken met verschillende investeerders, met allemaal hun eigen mogelijkheden en wensen. Met passend acquisitiemanagement en zorgvuldige communicatie hebben we hen allemaal op één lijn gekregen.’ Deze en meer factoren maakten dat het aankooptraject van het Atrium een jaar heeft geduurd, in plaats van de gebruikelijke zes tot acht weken voor een doorsnee transactie.

deal or no dealSGS Search voerde in een vroeg stadium in de onderhandelingen een technische due diligence uit. Deze bestond uit een beoordeling van de plannen die er lagen voor nieuwbouw en renovatie van het bestaande gebouw. ‘Ook vroegen we SGS Search mee te denken hoe we gaan toetsen dat het Atrium straks gebouwtechnisch is wat we hebben gekocht’, vertelt Van Maanen. Volgens hem was de technische due diligence een belangrijk onderdeel

van het traject. ‘Het is vrij simpel: als er geen groen vinkje achter “techniek” staat, is de deal van tafel.’ Het TDD-onderzoek is bovendien een belangrijk uitgangspunt voor het beheer van het Atrium, dat L’Etoile Properties ook op zich neemt. Mede op basis van de kostenprognose in het TDD-rapport maakt L’Etoile een meerjarenonderhoudsplan.

sTerke onTwikkeling in buiTengebiedenHoe zien de heren de toekomst van vastgoedinvesteringen in Nederland? ‘We denken dat het Atrium nog wel een poosje de nummer 1-positie houdt als het gaat om het grootste investeringsvolume’, vertelt Van Maanen. Sint Nicolaas: ‘De reden daarvoor is dat er maar enkele gebouwen in Nederland zijn die qua kwaliteit, grootte en locatie kunnen tippen aan het Atrium. En die zien we niet snel in de verkoop gaan. Wat je wel ziet, is dat er steeds meer herontwikkeling plaats gaat vinden in “buitengebieden”, zoals Sloterdijk. Gebouwen waar in de crisis niemand zijn handen aan wilde branden, worden nu heel sterk neergezet.’

gerwin sinT nicolaas invesTmenT managerl’eToile properTies

floris van maanenmanaging parTnerl’eToile properTies

aan heT woord

Het Atrium aan de Zuidas in Amsterdam wisselde in 2017 voor ongeveer een half miljard euro van eigenaar. De verkoop van het kantoorgebouw is daarmee de grootste single asset deal ooit in Nederland. Onder andere de technische due diligence speelde een belangrijke rol in het toewerken naar de sluiting van de deal. ‘Als de techniek niet klopt, gaat de deal niet door.’ In gesprek met Managing Partner Floris van Maanen en Investment Manager Gerwin Sint Nicolaas van L’Etoile Properties, die de vastgoeddeal begeleidden.

Technische due diligence24 25 een feiTelijke blik op vasTgoed daTa-analyse Tdd-onderzoekendaTa-analyse Tdd-onderzoeken

ToelichTing op de daTain diT magazine

sTeekproefkenmerkenDe kengetallen in deze rapportage zijn gebaseerd op 618 door ons uitgevoerde TDD-onderzoeken in de jaren 2015 - 2017. We tonen alleen de overkoepelende conclusies en trends; uitspraken over specifieke portefeuilles of objecten worden niet gedaan.

Type vasTgoedDe onderzochte vastgoedobjecten zijn

Tdd als voorspeller vanToekomsTige invesTeringen

ingedeeld naar type vastgoed: • Kantoorvastgoed: 380 objecten• Retailvastgoed: 74 objecten• Woningvastgoed: 164 objecten

bouwjaar en bruTo vloeroppervlakTeNaast een indeling naar type, keken we ook naar het bouwjaar en de bruto vloeroppervlakte van de onderzochte gebouwen. In deze paragraaf gebruiken we deze kenmerken

allereerst om de onderzochte steekproef te beschrijven. Wanneer we alle gebouwen naar bouwjaar indelen in de eerdergenoemde typering, zien we het volgende beeld:

We kozen ervoor om het vastgoed gebouwd vóór 1960 in te delen in een tweetal, wat bredere, klassen om een versnipperd beeld te voorkomen. Bij zowel retailvastgoed als kantoren is duidelijk te zien dat het zwaartepunt van de steekproef ligt in vastgoed gebouwd tussen 1981 en 2000. Dit wordt verklaard door de gemiddelde levensduur van zo’n dertig jaar en door

het feit dat het meeste commerciële vastgoed op de Nederlandse markt gebouwd is in dit tijdsframe. Bij woningen zien we dat deze piek ligt bij eerdere bouwjaren. Het door ons onderzochte woningvastgoed bestaat voornamelijk uit grotere wooncomplexen, veelal gebouwd vóór 1960, en een aantal portefeuilles met monumentale panden.

In dit magazine combineren we onze visie en praktijkervaring met een feitelijke blik onder de motorkap van het door ons onderzochte vastgoed. Als inspectiebureau voeren we jaarlijks honderden TDD-onderzoeken uit in uiteenlopende typen vastgoed. We geven u graag inzicht in de belangrijkste kansen en gebreken die aan het licht komen tijdens deze onderzoeken. De uitkomsten schetsen een interessant beeld van de actuele staat van het onderzochte vastgoed en laten zien welke investering in technisch onderhoud er in de toekomst nodig is. Toch is de raming van deze investeringen in onze optiek niet de belangrijkste reden voor een TDD. Het voorkomen dat u incourant of zelfs onveilig vastgoed koopt is dat wel. De kengetallen in dit magazine bevestigen onze ervaring dat vrijwel elk vastgoedobject technische gebreken kent. Soms zorgen deze ‘enkel’ voor hogere exploitatiekosten dan verwacht, maar soms resulteren ze ook in vastgoed dat niet aan de weten regelgeving voldoet of onveilig is voor zijn gebruikers.

waT onderzochTen we?

Voor elk van de onderzochte gebouwen is op basis van deskresearch en inspecties naar een overeenkomstige set van gebouwelementen gekeken:

6 Technische systemen/installaties (w-installaties): alle technische installaties in het vastgoed. Denk aan verwarming, watersysteem, airco/ventilatiesysteem, cooling, binnenklimaatsystemen en evacuatiesystemen.

7 elektrische systemen/installaties (e-installaties): de complete elektrische installatie. Denk aan leidingwerk, (nood)verlichting, communicatiesystemen, gebouwbeheerssystemen en zonne-energiesystemen.

8 Transportsystemen: liften, roltrappen en transportbanden.

9 Terrein: de algemene staat van onderhoud van het terrein, de beplanting, bestrating, parking en erfafscheiding.

Bij het verdelen van de steekproef naar oppervlakte is ervoor gekozen om met klassen te werken die in grootte oplopen. Dit omdat het zwaartepunt van de door ons onderzochte gebouwen in de ‘kleinere’ oppervlakten tot vijfduizend vierkante meter ligt.

10 milieukundige parameters: aanwezigheid van mogelijk gevaarlijke stoffen in het vastgoedobject. Denk aan asbest, bodemverontreiniging en legionella.

11 overige zaken: overkoepelende noemer voor zeer gebouwspecifieke gebreken die tijdens een TDD aan bod komen en die niet onder een van bovenstaande elementen passen.

1 hoofddraagconstructie: fundering en vloeren.

2 gevel: gevels en geveldelen, inclusief ramen, deuren, kozijnen en schilderwerk.

3 dak: dakconstructie, dakbedekking, alle constructies op het dak (denk aan dakramen, schoorstenen), regengoten en afwatering.

4 interieur: het ‘vaste’ interieur. Denk aan de algemene staat van onderhoud en het schilderwerk, de staat van sanitair en keuken(s), geluidsisolatie.

5 brandveiligheid: algemene brandveiligheid, brandmeldinstallatie, brandblusinstallatie, sprinklersystemen, compartimentering en signalisatie.

vasTgoed naar bouwjaar - per Type

vasTgoed naar vloeroppervlak - per Type

1901-1960Tot en met 1900 1961-1980 1981-2000 2001-2017

Woningen

Kantoren

Retail

60,0%

50,0%

40,0%

30,0%

20,0%

10,0%

0,0%

Woningen

Kantoren

Retail

<1000 m2 1001-2500 m2 2501-5000 m2 5001-10.000 m2 10.001-15.000 m2 > 15.001 m2

60,0%

50,0%

40,0%

30,0%

20,0%

10,0%

0,0%

Technische due diligence26 27 een feiTelijke blik op vasTgoed

INVESTERING JAAR 6-10


INVESTERING < 1 JAAR

woningvastgoed

daTa-analyse Tdd-onderzoeken daTa-analyse Tdd-onderzoeken

vergelijking ToTale invesTeringen naar Type en per gebouw

ToTale invesTering in de TechniekWe becijferden dat in de door ons geïnspecteerde gebouwen over een periode van tien jaar na de aankooptransactie ruim 196 miljoen euro moet worden geïnvesteerd om het vastgoed technisch op orde te houden. Dat is gemiddeld 303.808 euro per gebouw. Wanneer we deze bedragen uiteenzetten naar type vastgoed komen we tot de de kengetallen hiernaast.

waT zien we in de prakTijk?

De figuur ‘Gemiddelde investering in techniek per gebouw’ geeft het investeringsadvies weer zoals dat in de TDD-rapportages staat. Interessanter is de vraag of dit advies na het sluiten van de vastgoedtransactie ook daadwerkelijk in praktijk wordt gebracht. Onze ervaring is dat dit afhankelijk is van de tijdshorizon van de kopende partij.

De gemiddelde investering per gebouw ligt bij kantoorvastgoed aanzienlijk hoger dan bij retailvastgoed. Dit wordt verklaard

Type vasTgoed

Kantoorvastgoed

Retailvastgoed

Woningvastgoed

ToTale invesTering

in Techniek

(looptijd 10 jaar)

€ 143.073.324

€ 13.269.195

€ 31.410.687

gemiddelde

invesTering in

Techniek per gebouw

€ 376.509

€ 179.313

€ 191.529

aanTal

onderzochTe

gebouwen

380

74

164

door het feit dat in retailvastgoed de installaties en inrichting vrijwel altijd eigendom zijn van de huurder en er in basis een leeg gebouw wordt gekocht, dit is bij kantoren niet het geval.In de rapportage na een technische due diligence worden alle

investeringen getimed. Onderstaande figuren laten per type vastgoed het verloop van deze investeringen in de tijd zien. Hierbij wordt gekeken naar zowel de totale investering als de gemiddelde investering per gebouw.

Deze investeringsposten bevatten zowel technische mankementen (variërend van relatief risicoloos achterstallig onderhoud tot zogenaamde ‘red flags’) als regulier onderhoud zoals schilderwerk en end-of-lifetime vervangingen. De

dergelijke objecten opnieuw op de markt komen, zien we vaak dat substantiële investeringen in de techniek nodig zijn om de gebouwen weer up-to-date te krijgen.

• Eigenaren met een tijdshorizon van vijf jaar of meer schuiven (grootschalige) investeringen in de techniek naar onze ervaring minder vaak voor zich uit. We zien dat het

• Eigenaren die voornemens zijn om een object binnen een tijdshorizon van drie tot vijf jaar te verkopen, beperken zich vaak tot het oplossen van ‘red flags’ in het eerste jaar na aanschaf. In de jaren daarna voeren zij enkel het hoognodige technische onderhoud uit om het rendement tot het moment van verkoop te maximaliseren. Wanneer

verdeling ToTale invesTering in de Techniek over de loopTijd

kantoorvastgoed retailvastgoed







zwaarste investeringslast in de techniek van kantoorpanden moet in de eerste vijf jaar na aanschaf worden opgebracht. Dat is een kleine 83% van het over het 10-jarige looptijd becijferde totaal. In het retailvastgoed en het woningvastgoed zien we een

100%

80

60

40

20

0

Tijdens het TDD-onderzoek brengen we voor elk van deze elementen in kaart of er gebreken zijn. Per gebrek wordt vervolgens een risicoanalyse en kostenraming gemaakt. Op basis van de risicoanalyse wordt de investering om het betreffende gebrek op te lossen ingedeeld in een van deze 3 tijdsframes:

• Investeringen die binnen 1 jaar na sluiten van de vastgoedtransactie gedaan moeten worden. Het betreft hier technische gebreken die ten koste gaan van gebruikerscomfort en -veiligheid.

• Investeringen die tussen 1 en 5 jaar na sluiten van de vastgoedtransactie gedaan moeten worden. Hier gaat

het vooral om investeringen die noodzakelijk zijn om (achterstallig) onderhoud te plegen en het vastgoed up-to-date te houden.

• Investeringen die tussen 5 en 10 jaar na sluiten van de vastgoedtransactie gedaan moeten worden. Het betreft hier veelal regulier onderhoud en end-of-lifetime vervangingen.

vergelijkbare verdeling. Waarbij in geval van retailpanden relatief een groter deel van de investeringen binnen het eerste jaar moet worden gedaan.

eerste jaar na de aankoop wordt gebruikt om ‘red flags’ op te lossen en een meerjarenonderhoudsplan (MJOP) te maken. In het tweede tot en met het vijfde jaar na de aankoop wordt de grootste investering in onderhoud en refurbishment gedaan. Om vervolgens de technische staat van het vastgoed in de jaren daarna stabiel te houden en de rentabiliteit te maximaliseren.

gemiddelde invesTering in Techniek per gebouw

Investering jaar 1-5 Investering jaar 6 -10Investering < 1 jaar

Retailvastgoed

Kantoorvastgoed

Woningvastgoed

Totale investeringssom

€ 400.000

€ 350.000

€ 300.000

€ 250.000

€ 200.000

€ 150.000

€ 100.000

€ 50.000

€ 0


waT zijn de belangrijksTe conclusies voor devasTgoedeigenaar?

brandveiligheidsgebreken eerder regel dan uiTzonderingDe wat ons betreft meest opmerkelijke conclusie is dat brandveiligheid de grootste investeringspost is in het eerste jaar na aankoop. Aanleiding hiervoor is dat we tijdens onze inspecties in vrijwel elk kantoorgebouw gebreken constateren op dit vlak. Ter illustratie: alleen al op vlak van compartimentering vonden we in ruim 66% van de onderzochte kantoorgebouwen een gebrek. In de praktijk zien we dat de gebreken variëren in ernst. We hanteren de volgende classificatie:

• Hoog risico: gebreken die direct moeten worden opgelost en in basis levensbedreigend zijn voor de pandgebruikers. Denk aan een defecte brandmeldinstallatie.

• Middel risico: gebreken die het gebouw minder brandveilig maken

de sTand van zaken in heTnederlands kanToorvasTgoed

we zien een duidelijke Top 5 van elemenTen waar de invesTeringheT hoogsT is:

• w-installaties 30,2%• gevel 14,8%• dak 12,9%• Brandveiligheid 12,6%• transport 11,9%

kanToorvasTgoedToTale invesTeringssom

naar elemenTperiode van 10 jaar

Hoofddraagconstructie 0,3%algemeen 0,4%

Milieu 1,8%terrein 2,1%

interieur 5,7%e-installaties 7,2%

w-installaties30,2%

gevel 14,8%

dak12,9%

Brandveiligheid12,6%

transport11,9%

overige17,6%

In de verdere analyse van het kantoorvastgoed concentreren we ons op deze top 5. Wanneer we de investering in deze

In het voorjaar van 2018 staat in Nederland nog altijd circa 6,4 miljoen vierkante meter kantoorpand leeg. Het gaat hier veelal om minder interessant kantoorvastgoed dat niet meer geschikt is voor zijn huidige functie en dat op de nominatie staat om te worden getransformeerd of gesloopt. In onze dagelijkse praktijk zien we daarnaast dat de technische staat van kantoorpanden enorm uiteenloopt. Deze context is relevant omdat de data van de door ons onderzochte kantoorpanden gebaseerd is op gebouwen die recent zijn verkocht. We durven de aanname aan dat we in dit magazine relatief gezien kijken naar ‘het beste deel’ van het kantoorvastgoed. Juist in die context zien we opmerkelijke (bouw)technische risico’s in het Nederlandse kantoorvastgoed. Tijdens een TDD beoordelen we een kantoorgebouw in totaal op 71 verschillende onderdelen. Deze onderdelen zijn geclusterd tot de elf aan het begin van dit hoofdstuk beschreven gebouwelementen. Onderstaande figuur geeft inzicht in de opbouw van de benodigde investeringen die in deze elementen nodig zijn om het kantoorgebouw technisch in orde te krijgen of te houden.

dan het zou moeten zijn. Meest voorkomend zijn brandwerende scheidingen die tijdens aanpassingen in het gebouw, zoals het aanbrengen van (kabel)doorvoeringen, niet brandwerend zijn afgedicht.

• Laag risico: veelal administratieve afwijkingen zoals niet op orde zijnde bouwvergunningen, ontbrekende logboeken en niet op tijd gekeurde blusmiddelen.

Veruit het grootste deel van de gebreken die we in het Nederlands kantoorvastgoed aantreffen heeft te maken met afwijkingen tussen het daadwerkelijke gebruik van het gebouw en hetgeen in de bouwvergunning staat. Organisaties gebruiken het gebouw anders waardoor de oorspronkelijke brandveiligheidsmaatregelen zoals ze in de bouwvergunning staan

gebouwelementen afzetten tegen de drie eerdergenoemde tijdsframes ontstaat onderstaand beeld:

invesTeringen Top 5-elemenTen in de 3 Tijdsframes

Gevel

Investering < 1 jaar

Brandveiligheid

Dak

Transport

W-installaties

€ 25.000.000

€ 20.000.000

€ 15.000.000

€ 10.000.000

€ 5.000.000

€ 0

Investering jaar 1-5 Investering jaar 6 -10


door ons uitgevoerd onderzoek naar de energieprestatie van kantoorgebouwen toont aan dat 20 tot 30% aan energieverbruik kan worden bespaard door onder andere het beter inregelen van apparatuur en installaties. Dus zónder hoge investeringen. Ook kantoren met een goed energielabel scoren vaak in de praktijk helemaal niet zo goed. De oorzaak: installaties die niet goed zijn ingeregeld of afgesteld en/of niet goed met elkaar communiceren. De kostenbesparing die wordt gerealiseerd door het beter inregelen kan als investeringsbudget worden gebruikt voor extra energiebesparende maatregelen of duurzame energieopwekking.

de gebouwschil vraagT om aandachTInvesteringen in dak en gevel zijn gezamenlijk goed voor een kleine 28% van de investeringspost in het

niet matchen met de praktijk. Denk hierbij aan het plaatsen of juist weghalen van brandwerende wanden. In deze gevallen zijn op gebied van brandveiligheid aanpassingen nodig om weer te voldoen aan de bouwvergunning. Daarnaast constateren we veelvuldig achterstallig of uitgesteld onderhoud aan brandveiligheidsinstallaties (denk aan sprinkler- en brandmeldinstallaties). Dit zijn gebreken die door een aankopende partij absoluut als ‘red flag’ moeten worden behandeld.

slechT onderhouden of slechT afgesTelde insTallaTies zijn een kans om de exploiTaTiekosTen Te verlagenZowel bij investeringen in W-installaties als bij investeringen in de transportmiddelen (we praten in geval van kantoorvastgoed vrijwel uitsluitend over liftinstallaties) ligt het zwaartepunt van de investeringen overduidelijk in de eerste vijf jaar na aanschaf. We treffen in deze categorieën veelvuldig verouderde en soms ook gebrekkig onderhouden installaties aan. Er zijn zelden daadwerkelijk veiligheidsrisico’s en direct investeren is vrijwel nooit noodzakelijk. Maar op de middellange termijn zijn wel serieuze investeringen nodig om de technische staat van de installaties op het gewenste niveau te brengen. In onze optiek laten gebouweigenaren met een langetermijnhorizon (tien jaar en verder) hier absoluut kansen liggen. Goed getimed onderhoud op basis van een meerjarenonderhoudsplan (MJOP) dat gebaseerd is op een conditiemeting werkt kostenverlagend. Het voorkomt correctief onderhoud, faalkosten en overlast voor huurder en gebruiker. We adviseren nieuwe eigenaren tot slot nog om aansluitend op het TDD-onderzoek een uitgebreide conditiemeting van de W-installaties uit te laten voeren. Op basis hiervan kunnen deze installaties worden geoptimaliseerd. Eerder

de sTand van zaken in heTnederlands reTailvasTgoed

reTailvasTgoedToTale invesTeringssom


dak37,4%

gevel16,7%

algemeen 0,2%Milieu 0,8%

Hoofddraagconstructie 1,7%e-installaties 3,1%

interieur 4,4%terrein 4,5%

w-installaties 9,1%transport 9,3%

overige33,1%

we zien daT dakonderhoud veruiT de grooTsTe kosTenposT is meT zo’n 38% van de totale investeringen. gevel en brandveiligheid vervolmaken een duidelijke Top 3. • dak 37,4%• gevel 16,7% • Brandveiligheid 12,8%

De explosieve groei van online winkelen en de opkomst en ondergang van grote winkelketens zijn slechts twee factoren die ervoor zorgen dat het Nederlandse winkellandschap volop in beweging is. Net als bij het kantoorvastgoed zien we in het winkelvastgoed nog altijd veel leegstand, vooral op de niet-toplocaties. Het zwaartepunt van aan- en verkooptransacties in retailvastgoed lag de afgelopen jaren in de G4 steden. Door het aantrekken van de economie verschuift dat op dit moment wat richting de G5-G15 steden. De retailgebouwen die we de laatste drie jaar hebben onderzocht behoren over het algemeen allemaal tot de bovenkant van de markt. Het gaat om vastgoed dat zich veelal op prima locaties bevindt en dat redelijk tot goed onderhouden is en aansluit bij de huidige marktbehoefte.De gemiddelde investering om een retailgebouw na aanschaf technisch in orde te krijgen of te houden bedraagt 179.313 euro. Dat is aanzienlijk minder dan we bij kantoorvastgoed zagen. Zoals eerder in dit hoofdstuk al is aangegeven, is dit te verklaren door het feit dat in retailvastgoed de installaties en inrichting vrijwel altijd eigendom zijn van de huurder en er in basis een ‘leeg gebouw’ wordt gekocht. Dit is bij kantoren niet het geval.

kantoorvastgoed. Het zwaartepunt van deze investeringen ligt in onderhoud en vervanging van ramen, deuren, kozijnen en dakbedekking. Bij modern kantoorvastgoed zien we daarnaast vaak dat in de buitenste gebouwschil gebruik wordt gemaakt van bijzondere gevel- en dakelementen van bijvoorbeeld natuursteen. Onderhoud aan dit soort bijzondere elementen vormt vaak een hoge kostenpost.Bij oudere kantoorgebouwen kan het reguliere onderhoud aan gevels en daken een ideaal natuurlijk moment zijn om verduurzaming van het vastgoed te realiseren. Zeker in het licht van de aankomende labelverplichtingen van minimaal energielabel C in 2023 en waarschijnlijk label A in 2030 is het voor eigenaren van kantoorvastgoed essentieel om bij iedere noodzakelijke ingreep in de schil te kijken naar verduurzamingskansen.

Brandveiligheid12,8%


De woningmarkt is in Nederland volop in beweging. Experts voorspellen op korte termijn een stijgende schaarste in het aanbod met een verdere prijsstijging tot gevolg. Om te voldoen aan de stijgende vraag wordt leegstaand vastgoed herbestemd en worden nieuwe projecten ontwikkeld. Daarnaast zien we dat woningcorporaties zich steeds meer zijn gaan concentreren op hun kerntaak: het faciliteren van sociale huurwoningen. Woningen in het hogere prijssegment, die niet aansluiten bij deze kerntaak, worden verkocht. Diverse experts voorspellen daarnaast een sterk stijgende vraag naar zorgvastgoed. De grens tussen wonen en zorg zal vervagen door zowel het aanpassen van bestaande woningen als het bouwen van nieuwe zorgwoningen. Het door ons onderzochte woningvastgoed bestaat voornamelijk uit grotere wooncomplexen.

de sTand van zaken in heTnederlands woningvasTgoed

waT zijn de belangrijksTe conclusies voor devasTgoedeigenaar?

ook hier aandachT voorde gebouwschilNog duidelijker dan bij het kantoorvastgoed zien we dat in retailvastgoed de gebouwschil bestaande uit dak en gevel de grootste kostenpost is. Ruim de helft van de door ons onderzochte retailpanden stamt uit de jaren 80-90. De (veelal platte) daken van dit type vastgoed zijn nu aan vervanging toe. Retailvastgoed is vaak laagbouw met een relatief groot dakoppervlak waar de installaties op staan. Denk bijvoorbeeld aan de meeste supermarkten en winkelcentra. Bij zo’n 47% van de door ons onderzochte gebouwen was in het eerste jaar na aanschaf een investering in het dak nodig. Ook zien we steeds vaker dat juist bij retailvastgoed door het veranderende klimaat aanpassingen in de wateroverloop nodig zijn.

brandveiligheid nieT op ordeBrandveiligheid is net als bij kantoren een belangrijk aandachtspunt. De gemiddelde investering per object is aanzienlijk lager dan bij kantoorgebouwen, maar ook hier

is het percentage gebouwen met een gebrek substantieel (52%). Veelvoorkomende problemen die we in de praktijk tegenkomen:• Er bestaat onduidelijkheid

tussen eigenaar/verhuurder en huurder wie precies voor welke brandveiligheidsmaatregelen verantwoordelijk is. In basis zijn de gebouwgebonden installaties de verantwoordelijkheid van de eigenaar en is de huurder verantwoordelijk voor alle aanvullende voorzieningen. We zien

vaak dat huurders hier onvoldoende van op de hoogte zijn en dat de aanwezige brandveiligheidsmiddelen daardoor niet zijn afgestemd op hun bedrijfsvoering.

• Bij wisselingen van huurders en de herinrichting van winkels worden regelmatig doorvoeren gemaakt in brandafscheidingen. We zien dat deze vaak niet goed brandwerend zijn. In basis liggen de kosten voor de juiste compartimentering bij de eigenaar, maar de kosten voor de werkzaamheden waarbij door een brandwerende scheiding wordt gegaan liggen bij de huurder. Voor een brandveilige oplossing is een goede afstemming tussen beide partijen van belang.

• Vluchtwegen worden geblokkeerd doordat ruimtes dienstdoen als magazijn en vol staan. Soms worden vluchtdeuren op slot gedaan om diefstal te voorkomen.

• In oude binnenstedelijke winkelpanden zien we vaak dat de brandwerendheid tussen de winkel en de bovenliggende woning of het achterliggende magazijn niet in orde is.

gevel27,4%

w-installaties17,5%

interieur14,3%

terrein 0,9%Milieu 1,4%

Brandveiligheid 5,0%Hoofddraagconstructie 5,7%

e-installaties 6,7%transport 7,2%

overige26,9%

bij woningen zien we een duidelijke Top 4 van aandachTsgebieden waarbij de schil van heT vasTgoed (dak en gevel) zo’n 41% van de ToTale invesTering uiTmaakT.

• gevel 27,4%• w-installaties 17,5%• interieur 14,3%• dak 13,9%

woningvasTgoedToTale invesTeringssom


Wanneer we de investering in deze top 3-gebouwelementen afzetten tegen de drie eerdergenoemde

tijdsframes ontstaat onderstaand beeld:


dak13,9%

Investering jaar 1-5

Gevel

Dak

Investering jaar 6 -10Investering < 1 jaar

Brandveiligheid

€ 1.800.000

€ 1.600.000

€ 1.400.000

€ 1.200.000

€ 1.000.000

€ 800.000

€ 600.000

€ 400.000

€ 200.000

€ 0

Technische due diligence34 35 een feiTelijke blik op vasTgoeddaTa-analyse Tdd-onderzoeken gebouw in de spoTlighT

in de spoTlighT

aTrium amsTerdam

bouw-/renovatiejaar1972 - 1988 - 2017 vloeroppervlak59.100 m2 kantoor,521 parkeerplaatsen functiekantoorgebouw

Het Atrium aan de Zuidas in Amsterdam biedt met zijn unieke atria grote open ontmoetings- en werkplekken. In 2017/2018 is het gebouw compleet gerenoveerd en zijn er twee nieuwe torens aangebouwd. Het Atrium werd in 2017 voor 500 miljoen euro verkocht.

waT zijn de belangrijksTe conclusies voor de vasT-goedeigenaar?

We zien bij woningen een meer versnipperd beeld dan bij kantoor- en retailvastgoed. Wanneer we kengetallen combineren met de persoonlijke ervaringen van onze inspecteurs komen we echter wel tot een duidelijke shortlist van aandachtspunten:

• Kwaaitaalvloeren en uitkragende vloeren en balkons vormen een potentieel constructief risico en vragen om specialistische inspectie.

• Loslatend metselwerk aan (kop)gevels hoger dan 30 meter vormt soms een risico doordat verkeerde spouwankers zijn gebruikt of doordat deze in slechte staat zijn.

• De algemene staat van onderhoud in sociale huurwoningen is veelvuldig voor verbetering vatbaar. Denk aan slecht onderhouden gevels, deuren, kozijnen en verwaarloosde gezamenlijke ruimtes als trappenhuizen en galerijen.

• In complexen constateren we met regelmaat dat het energielabel

tussen diverse woningen binnen het complex varieert. Het due diligence-onderzoek is een kans om een plan van aanpak te maken en een vervolgaanpak te bepalen om de woningvoorraad naar een gemeenschappelijk label te brengen of wellicht een labelsprong te laten maken.

• Grofweg de helft van de door ons onderzochte woningen vertoont gebreken op gebied van brandveiligheid:- Doorvoeren in brandwerende schotten, vooral in meterkasten, zijn niet goed afgedicht.

- Ventilatieschachten zijn niet goed brandwerend.

- Luchtkanalen en schachten zijn niet voorzien van de juiste maatregelen om verspreiding van rook in het wooncomplex tegen te gaan.

- Woningen zijn niet (of niet correct) voorzien van rookmelders.

- Door bewoners aangebrachte aanpassingen maken de woning brandgevaarlijk.

de Toegevoegdewaarde vaneen Tdd

Aan de hand van de kengetallen en de dagelijkse praktijk van ons inspectiewerk hebben we in dit hoofdstuk een beeld geschetst van de technische staat van het Nederlandse vastgoed. We zien dat nagenoeg elk onderzocht gebouw technische gebreken heeft. De investeringen om deze gebreken op te lossen zijn veelal te overzien, zeker wanneer je ze afzet tegen de totale investering van een vastgoedtransactie. De toegevoegde waarde van een grondige TDD zit hem dus niet alleen in het in kaart brengen van de benodigde investeringen, maar vooral ook in het afdekken van de op pagina 18 genoemde risico’s.

Wanneer we de investering in deze top 4-gebouwelementen afzetten tegen de drie eerdergenoemde

tijdsframes ontstaat onderstaand beeld:


Investering jaar 1-5

Gevel

W-installaties

Interieur

Dak

Investering jaar 6 -10Investering < 1 jaar

€ 3.500.000

€ 3.000.000

€ 2.500.000

€ 2.000.000

€ 1.500.000

€ 1.000.000

€ 500.000

€ 0

Technische due diligence36 37 een feiTelijke blik op vasTgoed gebouw in de spoTlighTgebouw in de spoTlighT

in de spoTlighT

de monarch den haag

bouw-/renovatiejaarjaren 60 - 2012 vloeroppervlak17.047 m2 functiekantoorgebouw

De Monarch I is onderdeel van de Monarchlocatie in het Beatrixkwartier in Den Haag. Het kantoorgebouw is in 2012 grondig gerenoveerd met de hoogste duurzame ambities. Het is het eerste herontwikkelingsproject in Nederland dat het BREEAM Excellent duurzaamheidscertificaat kreeg.

in de spoTlighT

Q-porT amsTerdambouwjaar2001 vloeroppervlak13.206 m2 functiekantoorgebouw

Het Q-Port gebouw in Amsterdam wisselde begin 2018 van eigenaar. De CIO van de koper vertelt: ‘Dit is voor ons een uitstekende investering met meerdere mogelijkheden om waarde toe te voegen. Wij zijn heel enthousiast over het gebied Sloterdijk dat momenteel snel transformeert naar een multifunctioneel gebied met een dynamische en aantrekkelijke kantorenmarkt.’

Technische due diligence38 39 een feiTelijke blik op vasTgoed inTerviewinTerview

nederland is nog alTijd in Trek bij vasTgoedinvesTeerders. waT zijn volgens u de redenen hiervoor?‘Nederlands vastgoed is relatief goedkoop, vooral als je het vergelijkt met vierkante meterprijzen in bijvoorbeeld Londen of Parijs. Waar het uiteindelijk om gaat is rendement, en daar scoort Nederlands vastgoed over het algemeen goed. Tel daarbij op dat Nederland een stabiel economisch en sociaal klimaat kent, en je snapt waarom investeerders geïnteresseerd zijn in Nederlands vastgoed binnen hun portefeuille.’

waarom ligT de focus voor veel buiTenlandse invesTeerders op de Triple a-locaTies?‘Onder buitenlandse beleggers is vaak weinig bekend over Nederland, als klein land. Steden als Amsterdam, Den Haag en Rotterdam roepen wél herkenning op en zijn daarom interessant. Een gebouw in Leiden of Veghel is vaak bij voorbaat al kansloos. Onterecht, want een gebouw in Veghel kan zomaar beter renderen. Vergeet ook niet dat

veel buitenlandse investeerders kopen met vreemd vermogen, of eigen vermogen uit pensioen- of spaarfondsen. Daar zit terecht een enorm verantwoordingsproces aan vast. Vaak gaat men er toch van uit dat het risicoprofiel bij vastgoed binnen grotere steden lager is.’

heT aanbod in de groTe sTeden loopT flink Terug, zeker op de kanTorenmarkT.* hoe reageren invesTeerders hierop?‘Het echte A-vastgoed op A-locaties is wel zo’n beetje verkocht. Er wordt dus gekeken naar een segment net daaronder. Dat voldoet waarschijnlijk nog niet aan de wensen, maar kan met de nodige aanpassingen op het niveau komen dat aansluit bij de vraag van de hedendaagse gebruiker. Daarmee neemt de verhuurbaarheid en dus het rendement weer toe. Dat is het spelletje dat nu veel gespeeld wordt. Locatie speelt daarin overigens nog steeds de belangrijkste rol. Een gebouw op de verkeerde plek kun je opwaarderen tot je een ons weegt, maar blijft lastig verhuurbaar.’

‘ vasTgoedmanager moeT specialisTisch werk bij experTs neerleggen’

Met 42 jaar in het vak, kent de vastgoedwereld weinig geheimen meer voor Ruud Bouma. In zijn huidige rol is Bouma verantwoordelijk voor de operationele processen bij Colliers International Asset Services. We vroegen hem het hemd van het lijf over wat hij ziet gebeuren in de vastgoedmarkt en over de veranderde rol van de vastgoedmanager.

*krapTe op dekanTorenmarkTin amsTerdam

PropertyNL Research registreerde in de eerste 4 maanden van 2018 een opname van 53.500 m² in Amsterdam (huur en koop voor eigen gebruik). Dit wijst er sterk op dat de dalende trend van 2017 wordt voortgezet. Toen daalde de opname in de gemeente Amsterdam van 477.000 m² in 2016 naar 406.000 m² in 2017. De dalende opnamecijfers zijn niet te wijten aan een dalende vraag. Integendeel: de vraag naar vastgoed op A-locaties in Amsterdam is groter dan ooit. Het beperkte aanbod maakt dat bedrijven moeite hebben om de juiste huisvesting te vinden. Met name op de Zuidas, een van de meest gewilde kantorenlocaties in Amsterdam, is de krapte het meest zichtbaar. Bron: PropertyNL Research

hoe belangrijk is inzichT in deTechnische sTaaT bij de aankoop van een gebouwen?‘Voor korte termijn investeerders is de techniek vaak ondergeschikt in een aankoopbeslissing. Vaak hebben zij plannen om het gebouw te transformeren of te renoveren en vervolgens te verkopen. Dan maakt het niet zoveel uit of de koelinstallatie of brandmeldinstallatie vervangen moet worden: die gaat er toch uit. Lange termijn beleggers daarentegen, zijn vaak meer geïnteresseerd in de technische aspecten. Zodat ze

er rekening mee kunnen houden in de prijsstelling en weten wat er de komende 10 jaar aan onderhoud komt.’

hoe zieT u de ToekomsT van devasTgoedmanager?‘Ik zie in de praktijk vaak dat onze opdrachtgevers de vastgoedmanager zien als allesomvattende dienstverlener. Ze leggen de zorg voor techniek, commercie en financiën als een totaalpakket bij ons neer. Dat is prima, dat doen we graag. Je ziet wel dat met name de technische omgeving zo complex

wordt, dat je je af moet vragen of een vastgoedmanager voor een complex gebouw zomaar een uitgebreide 10-jarenbegroting kan maken. Ik vind dat we ons als vastgoedmanager meer moeten toeleggen op het managen, en op inkoop en beoordeling van specialistische expertise. Hiermee kan zowel voor belegger als vastgoedmanager een kwaliteitsslag worden gemaakt. Ik zie hier een omslagpunt, waar de markt echt kan groeien.’

aan heT woord

ruud boumadirecTor operaTions

colliers inTernaTionalasseT services

Technische due diligence40 41 een feiTelijke blik op vasTgoed heT gebouw in TransiTieheT gebouw in TransiTie

van Quickscan naar condiTiemeTingWe noemen het TDD-onderzoek heel bewust een startpunt. In de praktijk zien we nog weleens dat het TDD-rapport een-op-een wordt gebruikt als onderlegger voor een meerjarenonderhoudsplanning (MJOP). Toch is dat niet verstandig en zelfs risicovol. Het TDD-onderzoek is een quickscan; voor een goed onderbouwde MJOP heb je als vastgoedeigenaar een gedetailleerder overzicht nodig. Een goede conditiemeting is wél de manier om dit inzicht te verkrijgen. Het TDD-rapport geeft richting aan de conditiemeting en is in deze fase dus nog steeds waardevol. verbeTeringen doorvoerenDe laatste marktbeelden laten zien dat het aanbod aan prime vastgoed op A-locaties terugloopt. In plaats daarvan worden er steeds meer

portefeuilles verkocht waar nog werk aan is. Die gebouwen vragen, zeker bij investeerders met een langere horizon, om een transitie. Er zijn voor vastgoedeigenaren diverse aanleidingen om verbeteringen door te voeren in hun gebouw:

• Het verhogen van de huurderstevredenheid • Het verbeteren van het rendement • Installaties onderhouden of

vervangen• Veiligheidsproblemen oplossen

(bijvoorbeeld op het gebied van constructie, techniek, brandveiligheid of legionella)

• Voldoen aan wettelijke eisen, bijvoorbeeld op het gebied van energie of asbest

• Onderscheidend zijn in de vastgoedmarkt

• Een gebouw transformeren of herbestemmen

heT gebouw in TransiTie

Voor de meeste nieuwe eigenaren is het aankooptraject slechts het begin. Het is het startschot voor exploitatie of transformatie van het gebouw om het rendement op de investering te maximaliseren. Voor optimaal rendement in de exploitatiefase is een veilig, duurzaam en aantrekkelijk gebouw dat is afgestemd op de wensen van de gebruiker essentieel. Om dit te realiseren is een gebouw tijdens de exploitatiefase steeds vaker in transitie. Bijvoorbeeld omdat renovatie of transformatie gewenst is, er wettelijke verplichtingen of gewenste aanpassingen op het gebied van verduurzaming komen, of als de behoeften van gebouwgebruikers veranderen. De data en de bevindingen uit een TDD-onderzoek zijn voor de nieuwe eigenaar een heel bruikbaar startpunt voor vervolgonderzoek om dit soort verandertrajecten in te zetten.

Technische due diligence42 43 een feiTelijke blik op vasTgoedheT gebouw in TransiTie gebouw in de spoTlighT

in de spoTlighT

world Trade cenTer (wTc) roTTerdam

bouwjaar1940 vloeroppervlak76.000 m2 functieKantoren, winkels, horeca, congresruimte, conferentiezalen, art gallery, etc.

Het WTC staat middenin het bruisende hart van wereldstad Rotterdam. De 93 meter hoge grijsgroene glazen toren is inmiddels niet meer weg te denken uit de Nederlandse havenstad. Het WTC biedt ruimte aan bedrijven, congressen, winkels, horecagelegenheden, kunstexposities en meer.

Om vastgoedeigenaren op technisch vlak bij de transitie van hun gebouw te ondersteunen, bracht SGS Search de dienst transitiemanagement op de markt.

hoe werkT heT?sTap 1: ambiTiebepalingOp basis van de ambities van de investeerder brengen we heel gericht technische expertise in binnen zijn organisatie. Op het moment dat de investeerder bijvoorbeeld vastgoed verwerft of een nieuwe onderhoudsbegroting moet opstellen, beoordeelt hij hoeveel waarde hij de komende jaren aan het vastgoed toe moet voegen om het optimale rendement uit de exploitatie te

transitie helder en voorzien we de vastgoedeigenaar van alle (bouw)technische informatie die nodig is om de juiste keuzes te maken.

sTap 3: daadwerkelijke TransiTieVervolgens ondersteunen we tijdens de daadwerkelijke transitie van het vastgoed. Als de eigenaar of beheerder dat wenst, nemen we tijdelijk het beheer van het gebouw over. Hierdoor zijn we in staat om snel en kostenefficiënt de verbetering van het vastgoed te implementeren. Onze werkzaamheden bestaan onder andere uit:• het opstellen van programma’s van

eisen• het aanbesteden van

werkzaamheden• het geven van gunningsadvies• projectbegeleiding en uiteindelijk

validatie van het resultaat door middel van een inspectie

Indien de eigenaar het technisch beheer graag zelf in de hand houdt, verzorgen wij enkel het transitiemanagement. Dit alles met als doel om bij te kunnen dragen aan de rendementsverbetering van het gebouw.

combinaTie van experTisesWelke concrete inspecties aan de orde zijn in een verandertraject is uiteraard afhankelijk van het specifieke vraagstuk van de vastgoedeigenaar. Vaak vormen een of meerdere van onderstaande diensten de basis:• Conditiemeting• Bouwtechnische en

installatietechnische inspectie• Energieprestatieadvies (EPA) of

energie-audit• Brandveiligheidsscan• Renovatieadvies• Duurzaamheidsadvies zoals

BREEAM of WELL• Asbest- of bodemonderzoek en

saneringsbegeleiding

Wilt u ook het gesprek aangaan over uw transitievraagstuk? Neem dan contact op met een van onze experts via [email protected] of 088 – 214 66 00.

halen. Op basis van onze technische en milieukundige expertise bepalen we welke aanpassingen een ‘must have’ of ‘nice to have’ zijn om deze ambities te kunnen realiseren. Daarbij wordt getoetst aan de wensen van gebruikers, wettelijke vereisten en eventuele andere relevante randvoorwaarden.

sTap 2: sTaTusbepaling Zodra de ambities helder zijn, brengen we de actuele status van het vastgoed in kaart. De meerjarenonderhoudsplanning is leidend en combineren we met een feitelijke conditiebepaling op basis van diverse bouwtechnische inspecties. Zo zijn de kansen en risico’s van de

De Broerenkerk in Zwolle is in 2013 getransformeerd naar boekwinkel

Technische due diligence44 45 een feiTelijke blik op vasTgoed nawoordnawoord

bas glaudemansexperT Technische due diligence

‘In de huidige vastgoedmarkt zien we dat er minder A-vastgoed te koop komt op A-locaties. We ontvangen dan ook steeds meer aanvragen voor TDD-onderzoeken in gebouwen op minder sterke locaties, of in gebouwen waar aardig wat werk aan is. In ons TDD-onderzoek houden we rekening met de plannen van de investeerder met het gebouw: wil hij de exploitatie voortzetten, een transitie doorvoeren of misschien wel slopen? We maken dan ook twee keer een kostenoverzicht: één voor het helemaal up-to-date brengen van het gebouw, als de koper de huidige functie wil contineren. En één met de minimale kosten die de investeerder moet uittrekken om het gebouw in stand te houden tot op het moment van sloop of transitie. Zo proberen we met onze technische expertise nog meer van toegevoegde waarde te zijn voor investeerders.’

nawoord

experTTeamsgs search

arjan berTelinkexperTenergie

‘Een energielabel is verplicht bij aan- of verkoop van een gebouw. En vanaf 2023 geldt er zelfs een label C-verplichting voor de meeste kantoren. Een moetje, waar je als vastgoedeigenaar niet onderuit kunt. Toch is het niet slim om uitsluitend naar het energielabel te kijken. Dat zegt vaak alleen iets over de parameters die voortkomen uit het bouwjaar van het gebouw. Maar uiteindelijk wil je als vastgoedeigenaar weten wat het daadwerkelijke verbruik is. Dat wijkt – om diverse redenen – nogal eens af van wat het energielabel zegt. Hoe weet je als vastgoedeigenaar wat de mogelijkheden zijn en welke investeringen daarbij horen? Vanuit een TDD-onderzoek is het mogelijk om investeringen in energie efficiëntie direct mee te nemen in de meerjarenonderhoudsplanning. Wat is een logisch moment om te verduurzamen en wat is dan de meest energiezuinige oplossing? Het begint allemaal met inzicht.’

jorg sTaassenexperTbrandveiligheid

‘In vrijwel alle gebouwen die we onderzoeken, vinden we gebreken met betrekking tot brandveiligheid, groot of klein. Hoe dat kan? Brandveiligheid is vaak niet zichtbaar in het gebouw. Het zit achter het plafond, of in de wanden en muren. En als het wel zichtbaar is, bijvoorbeeld bij rookmelders, vluchtroutes of blusmateriaal, is het vaak een doorn in het oog. We zien dat een grote brand met slachtoffers, zoals de brand in de Grenfell Tower in Londen in 2017, het bewustzijn tijdelijk verhoogt. Er gebeurt dan iets bij vastgoedeigenaren, ze willen graag weten of ze hun zaken op orde hebben. Mijn tip voor gebouweigenaren: zorg dat brandveiligheid een continu proces is. Van bouw tot exploitatie en onderhoud. We zien vaak dat een gebouw brandveilig ontworpen en gebouwd is, maar dat het in het beheer fout gaat. Er worden bijvoorbeeld kabels doorgevoerd zonder brandwerende afdichting, of een brandwerende scheiding wordt verplaatst. Dit brengt niet alleen risico’s, maar ook hoge herstelkosten met zich mee.’

ben TemmingexperTTransiTiemanagemenT

‘Een TDD-onderzoek legt de vinger op de zere plek van een gebouw. Het biedt de informatie die je als investeerder nodig hebt in een aankoopproces. Maar wat kun je er daarna mee? Het is een uitgangspunt voor een onderhoudsplanning, maar in 9 van de 10 gevallen niet voldoende. Een TDD-onderzoek wordt vaak onder tijdsdruk uitgevoerd en biedt een globaal beeld. Om een gedegen meerjarenonderhoudsplanning te kunnen maken, heeft de eigenaar of beheerder meer informatie nodig op detailniveau. Een conditiemeting volgens NEN 2767 biedt dan uitkomst. In dit onderzoek houden we bijvoorbeeld rekening met de plannen en ambitie van de nieuwe eigenaar. Wordt het kantoor getransformeerd naar woningen? Dan komen daar andere kosten bij kijken dan wanneer de exploitatie van het kantoor wordt voortgezet. Met een conditiemeting bekijken we wat de staat van het gebouw nu is, wat de ambitie van de eigenaar is en welk beheer noodzakelijk is om daar te komen.’

heeswijk

Meerstraat 7, Postbus 83

5473 ZH Heeswijk (N.Br.)

amsterdam

Petroleumhavenweg 8

1041 AC Amsterdam

groningen

Stavangerweg 21-23

9723 JC Groningen

spijkenisse

Malledijk 18

3208 LA Spijkenisse

Tekst

SGS Search

Hans Kops,

Leiden

eindredactie

Linda Modderkolk,

Helmond

vormgeving

Juliette Carchedi en

Naïm Niebuur,

Amsterdam

Tyra van Mossevelde,

Utrecht

fotografie

Dirk Kreijkamp,

Den Bosch

A. Storm,

Frank Blok,

Franke de Jong,

Golden Sikorka,

Holland Foto,

Noska Photo,

Tony V3112,

Shutterstock

druk

Gianotten Printed

Media,

Tilburg

papier

Cocoon Silk

100% gerecycled

papier, chloorvrij

geproduceerd onder

ISO 14001-certificering

colofon conTacTgegevens

088 - 214 66 00

www.sgssearch.nl

[email protected]

t

w

e

in diT MagaZine

www.sgssearch.nl

beschouwing:Investeringsklimaat

Nederland: zonnig,

maar niet onbewolkt

‘ als de Techniek nieT klopT, gaaT de deal nieT door’Floris van Maanen

L’Etoile Properties

gissen is Missen:TDD zorgt voor

zekerheid

analyse 600+ Tdd-onderZoeken:Wat zijn de belang-

rijkste kansen en

gebreken?

‘vasTgoed-‘ Manager MoeT specialisTisch werk bij experTs neerleggen’Ruud Bouma

Colliers International

Asset Services

Technische due diligence · 2018-09-26 · beschouwing 10 Technische due diligence een fei Telijke...

Documents

Transcript of Technische due diligence · 2018-09-26 · beschouwing 10 Technische due diligence een fei Telijke...