Stresstest woningcorporat ies

29 september 2010Thomas van Leengoed

Voor een betere afstemming tussen financieel management en toezicht

Inleiding

Het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) en het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) hebben de overheidstaak om corporaties jaarlijks te beoordelen

Het CFV beoordeelt de solvabiliteit (financiële positie op balansdatum) en continuïteit (effect van geplande activiteiten op financiële positie in komende 5 jaar)Het WSW beoordeelt de kredietwaardigheid (financierbaarheid van geplande activiteiten in komende 5 jaar)

Inleiding

Het oordeel van het CFV en WSW is gebaseerd op verwachte kasstromen en geüniformeerde bedrijfswaardes uit de aangeleverde jaarverslagen door de corporaties

Bepalend zijn de verwachte kosten en opbrengsten met bijbehorende financieringsbehoefte uit exploitatie van bestaand bezit, geplande verkopen en aangegane verplichtingen in projecten

Inleiding

De bewegingsruimte van corporaties in projecten wordt beïnvloed door het oordeel van het CFV en WSW

Bij onvoldoende solvabiliteit of continuïteit moet corporatie maatregelen treffen (vermindering van projectdeelname, lastenverlaging of verkoop van bestaand bezit tot opgelegde fusies en overnames)Bij onvoldoende kredietwaardigheid is het faciliteringsvolume (aandeel van benodigd kapitaal waarvoor WSW borg wil staan) en daarmee de totale financieringsruimte voor aangegane verplichtingen ontoereikend

Aanleiding

Corporaties worden volgens CFV en WSW geconfronteerd met onhoudbare tendensen als groeiende kapitaalbehoefte, hogere schulden en krapper wordende kasstromen

De oorzaak zou liggen in oplopende rentelasten, diverse overheidsmaatregelen (projectsteun, integrale vennootschapsbelasting, inflatievolgend huurbeleid) en te ambitieuze projectenHet gevolg is dat corporaties -parallel aan de discussie over maatschappelijke taakverdeling in projecten- steeds beperkter worden in hun mogelijkheden

Doel

De onhoudbare tendensen vragen om een betere afstemming tussen financieel management en toezicht

De corporaties moeten voor het nemen van een verantwoord projectbesluit -gelet op verwacht resultaat uit exploitatie en verkoop van bestaand bezit- rekening houden met effect ervan op het oordeel van CFV en WSWHet CFV en WSW moeten -rekening houdend met de minimale maatschappelijke taak van corporaties in projecten- uitgaan van een reële normering in de beoordeling van corporaties

Doel (vanuit corporat ie)

Doorbreek onhoudbare tendensen door verantwoorde besluitvorming in projectenNeem effect van projectbesluit op jaarlijkse beoordeling mee in afweging

Financieelmanagement

corporaties

Financieeltoezicht CFV en WSW

Exploitatie bestaand bezit*

Verkopen bestaand bezit*

Nieuwe projecten

Solvabiliteit

Continuïteit

Krediet-waardigheid

Balans (doorlopend)

W&V (doorlopend)

Balans (geüniformeerd)

W&V (geüniformeerd)

*: Resultaten uit exploitatie en verkoop van bestaand bezit aangenomen als status quo

Doel (vanuit CFV en WSW)

Doorbreek onhoudbare tendensen door reële normering in jaarlijkse beoordelingBeschouw houdbaarheid van normering bij ten minste instandhouding bestaand bezit

Financieelmanagement

corporaties

Financieeltoezicht CFV en WSW

Nieuwe projecten*

Verkopen bestaand bezit*

Exploitatie bestaand bezit

Solvabiliteit

Continuïteit

Krediet-waardigheid

Balans (doorlopend)

W&V (doorlopend)

Balans (geüniformeerd)

W&V (geüniformeerd)

*: Nieuwe projecten en verkopen bestaand bezit aangenomen op nihil

Vragen?

Meer weten over de beoordelingsmethodieken –normering van het CFV en WSW en hoe u hier rekening mee gehouden kan worden bijinvesteringsbeslissingen?

Neem dan contact op met Thomas van Leengoedvia tle@atosborne.nl of +31 (0)6 21439824

Achtergrondinformat ie

Beoordeling algemeen

Beoordeling van solvabiliteit, continuïteit en kredietwaardigheid is gebaseerd op geüniformeerde jaarverslagen

Inflatieverwachting Moment van disconterenLastenniveauRestant levensduurRestwaardeVerkoopportefeuilleHeffing bijzondere projectsteun

Solvabiliteit

Een woningcorporatie is solvabel indien het vermogen op balansdatum voldoende groot is om totaal aanwezige risico’s met 95% zekerheid op te vangen

Marktrisico’s (exploitatie- en productiewaarde)Macro-economische risico’s (rente en inflatie)Operationele risico’s (mensen en processen)

Cont inuïteit

De beoordeling van continuïteit (solvabiliteit voor komende 5 jaar) resulteert in een van de volgende uitslagen

A - voorgenomen activiteiten passen bij de vermogenspositie van de corporatieB1 - voorgenomen activiteiten brengen de solvabiliteit op middellange termijn in gevaarB2 - voorgenomen activiteiten brengen de solvabiliteit op korte termijn in gevaarC - voorgenomen activiteiten leiden tot onvoldoende inzet van beschikbaar vermogenD - aangeleverde informatie bevat ernstige tekortkomingen

Kredietwaardigheid

Het kredietwaardigheidsoordeel is bepalend voor de mate van toezicht op de corporatie

Monitorprofiel 1 - corporatie voert eens per jaar overleg met de accountmanagerMonitorprofiel 2 - specifieke zaken geven aanleiding tot uitgebreider informatie-uitwisselingMonitorprofiel 3 - corporatie wordt intensief gemonitord en krijgt maatwerk aangebodenMonitorprofiel 4 - corporatie krijgt alleen borging voor herfinanciering, niet voor nieuwe leningenMonitorprofiel 5 - corporatie wordt doorverwezen naar het CFV voor sanering

This document was created with Win2PDF available at http://www.win2pdf.com.The unregistered version of Win2PDF is for evaluation or non-commercial use only.This page will not be added after purchasing Win2PDF.