Heembouw rapport interviews klantgroep woningcorporaties

rapportinterviewsklantgroep woningcorporaties

trends en ontwikkelingen

rapport interviews trends en ontwikkelingen klantgroep woningcorporaties pagina 3

Aanleiding

Heembouw heeft eind 2010 haar ondernemingsplan voor 2011 en verder vastgesteld. Hierin ligt de focus

op klantgroepen; een omschakeling van het traditionele denken vanuit bouwdisciplines naar het denken in

klantwensen. Door focus op een specifieke klantgroep kan meer klantwaarde worden gecreëerd. Met als

resultaat meer toegevoegde waarde, een goed lopend proces, weinig verspilling en een beter product. Dit

sluit naadloos aan bij onze aanpak van het bouwproces, Lean Bouwen volgens Heembouw, gebaseerd

op de Lean-filosofie, waarmee Heembouw in 2004 gestart is. Het creëren van maximale klanttevredenheid

tegen de laagst mogelijke kosten, is de kern van Lean Bouwen.

De woningcorporaties vormen één van de belangrijkste klantgroepen van Heembouw. De vestiging

Heembouw Noordwijkerhout heeft zich de laatste jaren ontwikkeld tot specialist op gebied seriematige

woningrenovatie en onderhoud voor deze klantgroep. In de toekomst gaat de vestiging zich nog meer

richten op de corporatiesector, waarbij we onze kennis en ervaring bundelen in de ontwikkeling van dé

integrale huisvestingsoplossing: de allesomvattende oplossing voor de huisvestingsvraagstukken van de

corporatie.

In de periode van maart tot en met juni 2011 zijn door de vestigingsdirecteur en commercieel manager van

Heembouw Noordwijkerhout interviews gehouden met vertegenwoordigers van woningcorporaties om de

nieuwe visie en strategie van Heembouw toe te lichten en de dialoog aan te gaan over de verwachtingen en

wensen die woningcorporaties hebben ten aanzien van de dienstverlening van Heembouw, geplaatst in het

licht van de huidige en toekomstige ontwikkelingen op corporatiegebied.

Aan de hand van de uitkomsten van deze interviews leest u in dit rapport wat op dit moment actueel is bij de

corporaties.

Wij wensen u veel leesplezier.

Heembouw

oktober 2011


Inhoudsopgave

3 Aanleiding

5 Inhoud

7 De interviews

8 Ontwikkelingen bij de woningcorporaties

10 Bouwteam en (keten)samenwerking

12 Toekomst corporatiebranche

14 Toekomst onderhouden technische dienst corporatie

16 Duurzaamheidambitie corporaties

Manager / Hoofd vastgoed onderhoud (41%)

Directeur / Bestuurder (38%)

Projectleider (20%)

Overig (1%) 41%

20%

38%


De interviews

Er zijn 33 vertegenwoordigers van 29 woningcorporaties geïnterviewd.

Voor de complete lijst deelnemers zie bijlage 1.

Profiel geïnterviewden

De interviews zijn allemaal persoonlijk afgenomen,volgens een vaste set vragen:

1. Welke ontwikkelingen ziet u bij uw woningcorporatie, waar wij als Heembouw met onze dienstverlening

op aan zouden moeten/kunnen sluiten?

2. Als u kijkt naar ons idee van dé integrale huisvestingsoplossing, op welk gebied zouden wij ons dan

verder kunnen ontwikkelen om hier invulling aan te geven?

3. Welke ontwikkeling ziet u in de samenwerking met leveranciers zoals wij?

4. Hoe kijkt uw corporatie tegen samenwerking in bouwteam en ketensamenwerking?

5. Hoe ziet u de toekomst van de corporatie branche en wat denkt u dat de kerntaak van een corporatie

over 5 – 10 jaar is?

6. Hoe ziet u de toekomst van de onderhouds/technische dienst bij uw corporatie?

7. Wat is de duurzaamheidambitie van uw corporatie?


Uit de media

pagina 10 rapport interviews trends en ontwikkelingen klantgroep woningcorporaties

Ontwikkelingenbij de woningcorporaties

Algemene trends en ontwikkelingen in de sector [1] [2]

Focus op volkshuisvestelijke kerntaken.

Afnemend investeringsvolume; tot 2016 verwachten corporaties € 54,1 miljard te investeren (borgbare

investeringen), ruim 9% onder de verwachtingen een jaar eerder. In 2010 investeerden de corporaties

bijna € 10 miljard.

Stijgende investeringen in woningverbeteringen: sinds 2007 investeren corporaties meer in

woningverbetering.

Lagere nieuwbouwproductie

Minder nieuwbouw huurwoningen en groei van de bouw van goedkopere koopwoningen

Minder sloop: corporaties slopen minder woningen; in 2010 werden 13.000 woningen gesloopt tegen

15.000 gemiddeld de jaren daarvoor.

Toename langlopende schulden: bij stijgende rente afname vrije exploitatiekasstromen.

Dé integrale huisvestingsoplossing van HeembouwWij creëren en realiseren dé integrale huisvestingsoplossing. Dat is de visie van Heembouw. Dat betekent

dat Heembouw haar klanten optimaal wil bedienen en de best passende oplossing bieden voor hun

huisvestingsvraagstukken, of het nu gaat om nieuwbouw of renovatie. De oplossing die Heembouw biedt

heeft betrekking op de totale levenscyclus van een gebouw. Duurzaamheid is een belangrijk item en we

kijken naar het gebouw in relatie tot omgeving en milieu als ook de mogelijkheden voor alternatief gebruik.

Voor de klantgroep woningcorporaties omvat de integrale oplossing de volgende diensten:

Planontwikkeling, i.c.m. ontwikkeling van concepten

Projectontwikkeling

Uitwerken van tekeningen

Kennis van installaties

Bouw

Onderhoud

Kennis van verduurzaming

Sociale begeleiding bewoners

BuildingScan

Optimaal Woning

Aan de opdrachtgever is de keuze welke onderdelen van dé integrale huisvestingsoplossing hij wenst.

[1] Trendrapportage woningcorporaties 2011, WSW[2] Sectorbeeld Centraal Fonds Volkshuisvesting 2010


Welke ontwikkelingen ziet u bij uw woningcorporatie waar wij als

Heembouw met onze dienstverlening op aan zouden moeten/kunnen

sluiten? Als u kijkt naar ons idee van dé integrale huisvestings-oplossing,

op welk gebied zouden wij ons dan verder kunnen ontwikkelen om hier

invulling aan te geven?

“Ontzorg ons” zeggen de corporaties. De kennis op technisch gebied neemt

af en er is behoefte aan inbreng van de aannemer op dit vlak, maar ook aan

advies op gebied van duurzaamheid en energie.

Lean Bouwen biedt voordelen: de corporaties zien faalkostenreductie en

betrouwbare planningen als grootste pluspunten van Lean Bouwen volgens

Heembouw.

De technische kennis binnen de woningcorporaties neemt af; beheer wordt belangrijker. De omstandigheden

dwingen de corporaties tot kostenbesparingen. Corporaties leggen de vraag naar technische kennis bij

externe partijen zoals Heembouw neer. Waarbij de corporaties overigens de touwtjes in handen willen

houden. De allesomvattende integrale oplossing die Heembouw voor de huisvestingsvraagstukken van haar

klanten biedt, mag niet ten koste gaan van de regierol van de corporaties.

Dit betekent overigens niet dat de corporaties geen uitbreiding van de rol voor een partij als Heembouw zien.

Er is behoefte aan ontzorgen door:

Leveren van kennis en mee te denken in met name het voortraject

Participatie in bewoners communicatie

Te zorgen voor bewonersbegeleiding

Leveren van installatiekennis (energieadvies)

Budgetbewaking, project binnen budget realiseren.

Heembouw is al sinds 2004 bezig met Lean Bouwen. Al haar projecten worden op de lean-manier

uitgevoerd. De woningcorporaties die hier ervaring mee hebben, zijn positief en noemen als belangrijkste

aspecten de reductie van faalkosten en een betrouwbare planning. Dit laatste zorgt ervoor dat er goede

afspraken met de bewoners gemaakt kunnen worden; een belangrijk punt voor de corporaties.


Bouwteam en (keten)samenwerking

AanbestedingsmarktDe meeste bouwprojecten in de renovatie voor corporaties worden in het huidige economische klimaat

in aanbesteding uitgevoerd. Heembouw heeft een voorkeur voor samenwerking op basis van bouwteam

of turnkey. Deze manier van samenwerking leidt tot betere prestaties, een lagere kostprijs en daarmee

een win-win situatie voor beide partijen. Daarbinnen willen en kunnen we verantwoordelijkheid nemen

voor het ontwerptraject en is er volop gelegenheid om kennis en expertise in te brengen. Dit is niet alleen

kennis die wij zelf in huis hebben, maar ook de inbreng van onze leveranciers. Wij zijn ervan overtuigd dat

samenwerking in de keten leidt tot het beste resultaat.

Ketenintegratie, ketensamenwerking, supply chainmanagement, innovatie van de bouwkolomDeze termen die hetzelfde begrip duiden zijn ‘hot’ binnen corporatieland. Een aantal corporaties, waarvan

Woonwaard, Com.wonen en Stadgenoot het meest in de publiciteit staan, is hier nadrukkelijk mee bezig.

Maar wat is het? De definitie van Aedes: een meer efficiënte en transparante samenwerking tussen

opeenvolgende schakels in de bouwkolom. Van opdrachtgever, via ontwikkelaar, architect, specialisten en

aannemer tot aan de klant.

Ketensamenwerking betekent het benutten van elkaars kennis en het in vertrouwen samenwerken aan een

gezamenlijk doel zodat gezamenlijk voordeel kan worden behaald. Ketenintegratie is niet alleen toepasbaar in

de bouw, maar kan in elk proces worden toegepast. Van het aannemen van een werknemer tot de catering.


Welke ontwikkeling ziet u in de samenwerking met leveranciers zoals

wij? Hoe kijkt uw corporatie tegen samenwerking in bouwteam en

ketensamenwerking?

“Ketensamenwerking heeft de toekomst” zeggen de corporaties. Het biedt

voordelen, vooral op het gebied van kennisdeling en risicospreiding. Maar

alle mooie intenties ten spijt, het “kan niet in deze tijd”. Ook al heeft het de

persoonlijke voorkeur te werken in bouwteam en ketensamenwerking, het

voorgeschreven aanbestedingsbeleid staat dit in de weg.

Ketensamenwerking, in de betekenis van het gebruik maken van elkaars kennis, heeft de toekomst. De

woningcorporaties reageren positief op het begrip. Het sluit aan bij de beweging die de corporaties maken:

zij worden geacht steeds sneller te handelen, ook naar de bewoners toe. Nauwe samenwerking zorgt ervoor

dat corporaties sneller kunnen schakelen waarbij de aannemer als sparringpartner fungeert. Ondanks de

positieve houding ten opzichte van ketensamenwerking zijn de corporaties nog wel voorzichtig. Dat komt

deels door onervarenheid: sommige corporaties vragen zich af of ketensamenwerking wel een financieel

voordeel voor alle betrokken partijen op kan leveren. Dit vraagt om transparantie, en daar hebben sommige

corporaties moeite mee. Het voorgeschreven aanbestedingenbeleid staat ketensamenwerking in de weg.

Het vertrouwen dat er moet zijn in de betrokken partijen om op deze manier samen te werken ontbreekt.

Corporaties kiezen voor samenwerking in bouwteam wanneer het gaat om moeilijke/complexe projecten;

dan wordt de inbreng van kennis van buitenaf gevraagd. Bij simpelere en standaard projecten wordt er

aanbesteed. De gesprekpartners geven aan dat ze wel een persoonlijke voorkeur hebben voor bouwteam en

ketensamenwerking, maar gebonden te zijn aan het voorgeschreven aanbestedingsbeleid.


Toekomst corporatiebranche

Overheidsregelgeving en kostenstijgingen hebben ervoor gezorgd dat de financiële positie van de

corporatie(sector) langzaam is verslechterd. De investeringen in de bouw van nieuwe sociale huurwoningen,

renovatie van het woningbezit en vernieuwing van maatschappelijk vastgoed staan onder druk. [3]

De activiteiten van woningcorporaties worden als gevolg van de inwerkingtreding van de nieuwe Europese

regelgeving verdeeld in zogenoemde Daeb (Diensten van Algemeen Economisch Belang) activiteiten en niet-

Daeb activiteiten. Alleen voor Daeb activiteiten mag staatssteun worden ontvangen. Corporaties worden drie

verschillende Daeb activiteiten opgelegd:

1. Woningen met een kale huur van minder dan € 652,52 per maand (prijspeil 1/1/2011), waarvan

minimaal 90% wordt toegewezen aan huishoudens met een belastbaar inkomen van minder dan €

33.614 per jaar (prijspeil 1/1/2011).

2. Maatschappelijk vastgoed dat is opgenomen in de gelimiteerde lijst uit de Europese beschikking.

3. Overige Daeb activiteiten. Hieronder valt bijvoorbeeld infrastructuur die verbonden is met de woning

en investeringen in de leefbaarheid.

Koopwoningen en commerciële ruimten zijn voorbeelden van niet-Daeb activiteiten.

Corporaties richten zich met name op DAEB-diensten en komen volgens Europese mededingingsregels dus

in aanmerking voor staatssteun. Dit geldt voor zowel de verhuurexploitatie van het vastgoed, als de uitgaven

voor (des)investeringen in vastgoed voor de exploitatie en bij de nieuwe leningen die ze willen aangaan. De

nieuwbouw van vastgoed voor verkoop is per definitie geen Daeb-activiteit.

[3] Trendrapportage woningcorporaties 2011, WSW


Hoe ziet u de toekomst van de corporatie branche en wat denkt u dat de

kerntaak van een corporatie over 5 - 10 jaar is?

“Back to basics, terug naar de kerntaak” zeggen de corporaties over de

toekomst. En: “ons speeltje is afgenomen.” Het toekomstbeeld is meestal

somber: “we gaan in ondernemingskracht achteruit” .

Over het algemeen zien de corporaties de toekomst dus somber in: de omstandigheden (huidige financiële

problemen en verzwakte financiële positie) dwingen hen terug te gaan naar hun kerntaak / core business:

sociale huisvesting voor mensen met een laag inkomen. Dit wordt gezien als een teruggang, want het is

minder commercieel en daardoor minder spannend.

De verzwakking van de financiële positie van corporaties wordt als een bedreiging gezien: leidt tot meer

fusies. Een enkeling is positief gestemd, want er blijft immers altijd een belangrijke rol weggelegd voor de

corporaties. Ook de vrije sector huur wordt als een kans voor de corporaties gezien.

De corporaties zien daarnaast een tweede kerntaak zich steeds meer ontwikkelen: het ontwikkelen en

beheer van maatschappelijk vastgoed. Corporaties kunnen beter vastgoed beheren dan gemeenten;

bovendien zijn beheer en exploitatie van vastgoed geen kerntaak van gemeenten.

Op een ander vlak betekent terug naar de kerntaken dat corporaties niet meer investeren in risicovolle

commerciële projecten.


Toekomst onderhouden technische dienst corporaties

Sterfhuisscenario of toekomstperspectief?Ongeveer 40% van alle woningcorporaties besteedt alle onderhoudstaken uit. De overige woningcorporaties

hebben een eigen uitvoerende onderhoudsdienst, die zich voornamelijk bezighoudt met reparaties en

mutatie-onderhoud. Planmatig onderhoud wordt in de meeste gevallen volledig uitbesteed. In de verhouding

wel – niet uitbestedende corporaties is de laatste jaren weinig verandering.

Voor corporaties met een eigen onderhoudsdienst zijn de klantcontacten het meest belangrijke argument

een intern bouwbedrijf te hebben. Daarnaast zijn kosten een belangrijk argument: externe bedrijven moeten

19% btw doorberekenen op de loonkosten.

Een reden voor corporaties om onderhoud uit te besteden is dat dit niet tot de core-business behoort.

Ook hier zijn kosten een argument, maar dan de lagere kosten: de integrale kosten voor uitbesteden van

onderhoud liggen per saldo lager.

Bedrijfstakinformatie van Aedes laat zien dat corporaties met een eigen uitvoerende dienst jaarlijks gemiddeld

10% duurder uit zijn dan corporaties zonder eigen dienst. [4]

[4] usp corporatie bouwplannen


Hoe ziet u de toekomst van de onderhouds/technische dienst

bij uw corporatie?

Corporaties staan hierin lijnrecht tegenover elkaar: ”wij hebben ons

onderhoud geheel bij marktpartijen neergelegd, en naar tevredenheid”

versus “onderhoud en servicemedewerkers zorgen voor de band met de

bewoners; zijn onze voelsprieten”.

Deze laatste geluiden ten spijt is het de algemene trend bij de corporaties dat de onderhoudsdienst/

technische dienst steeds meer beperkt wordt en inkrimpt. Het onderhoud wordt bij veel corporaties

uitbesteed aan marktpartijen. Daarnaast is er een beweging dat een aantal corporaties het onderhoud

weer zelf meer in eigen hand nemen. De overwegingen die zij daarbij hebben is dat ze daardoor dichterbij

de bewoners komen te staan, en dat onderhoud daardoor makkelijker te organiseren is. Ook financiële

overwegingen spelen hierbij een rol. Grotere woningcorporaties hebben nogal eens een eigen aannemer

binnen de organisatie. Door het onderhoud niet uit te besteden bij een externe partij heeft de corporatie

hierbij een BTW-voordeel.

Zelf het onderhoud uitvoeren past bij het belang dat corporaties hechten aan het onderhouden van eerste

lijns contact met de bewoners; zo blijft er voeling met de klant en wordt gezien wat er achter de voordeur

gebeurt.

Desondanks is bij veel woningcorporaties de onderhoudsdienst al deels afgebouwd; het mutatie onderhoud

wordt door marktpartijen uitgevoerd. Uitzondering onder de ondervraagde corporaties is Woonzorg

Nederland: zij gaan terug naar de klant en van centralisatie naar decentralisatie.


Duurzaamheidambitie corporaties

Energiebesparen moet woonlasten verlagenDe Woonbond, Aedes en het Rijk hebben 10 oktober 2008 hun handtekening gezet onder het Convenant

Energiebesparing Corporatiesector. Uitgangspunt is dat energiebesparende maatregelen tot lagere

woonlasten voor de huurders leiden. Voor de bestaande bouw is de energiebesparingsdoelstelling in 2010

ten minste 20 % te besparen op het gasverbruik en voor nieuwbouw het energieverbruik per 1 januari 2011

te verlagen met 25 procent. Vanaf 1 januari 2015 moet dat 50 procent zijn.

Aedes en de Woonbond willen bij ingrijpende woningverbetering de woningen op het niveau van Energielabel

B brengen of het Energielabel met minimaal twee labels verbeteren.

Hiermee sluiten Aedes en Woonbond zich aan bij het convenant Energiebesparing bestaande gebouwen

(Meer met Minder) en het Lenteakkoord Energiebesparing in de nieuwbouw.

Duurzaamheid staat voor de corporaties in de top drie van belangrijkste thema's voor de komende jaren, na

vergrijzing en 'individuele klantbenadering'. Het gaat hierbij niet alleen om zaken als energiebesparing, maar

ook om levensduur van het vastgoed en woningkwaliteit.

Per 1 juli 2011 is het energielabel opgenomen in het Woningwaarderingsstelsel (WWS). Dit is een belangrijke

stimulans voor corporaties om energiebesparing mee te nemen in voorraadbeleid en portefeuillebeheer.


Wat is de duurzaamheidambitie van uw corporatie?

De meeste corporaties hebben hun duurzaamheidambities vastgelegd in het

corporatiebeleid. Om dit concreet te maken is evenwel een probleem: “Hoe

kunnen we onze duurzaamheidmaatregelen op een nette manier doorbelasten

aan onze huurders?”

De ondervraagde woningcorporaties ervaren het als lastig om handen en voeten te geven aan de

duurzaamheidambitie. Dit heeft onder andere te maken met het niet kunnen doorberekenen van de

kosten die het toepassen van energiebesparende maatregelen met zich meebrengt aan de bewoners. De

investering is dan ook het grootste struikelblok voor het daadwerkelijk omzetten van ambities in acties. De

opname van het energielabel in het Woningwaarderingsstelsel per 1 juli 2011 kan hierin mogelijk verandering

brengen.

Het oppakken van de duurzaamheidambitie gebeurt het meest in combinatie met het groot onderhoud van

projecten. Hierbij is het uitgangspunt: verbetering van het energielabel met tenminste twee labels en reductie

van de CO2 uitstoot. De woningvoorraad van de corporaties is overigens inmiddels wel voorzien van

energielabels. Tijdens mutaties wordt relatief weinig aan verbetering van de duurzaamheid gedaan; dit zorgt

voor teveel verschillen in het woningbezit van de corporaties. Daarom wordt voor een collectieve aanpak

gekozen.


Met dank aan: H. (Hans) Al Woningcorporatie Stek

H. (Hans) Bakker Westhoek Wonen

J. (Jan) Beelo Corporatie Vestia Den Haag Zuid-West

A. (André) Bielefeld Corporatie Vestia Zoetermeer

A. (Alfred) Busser Woningcorporatie Dunavie

W. (Wil) van Dam Woningbouwvereniging Sint Willibrordus

M. (Michiel) Ensink SLS Wonen

J. (Jan) van Esschoten Woningbouwvereniging Reeuwijk

M. (Martin) ter Haar Woonzorg Nederland

I. (Ivan) ten Have De Goede Woning

C. (Cees) Hemstede Woningstichting Buitenlust

J. (Jan) Hendriks Woningcorporatie de Alliantie

R. (Rob) Hensen Woningbouwvereniging Alkemade

J. (Jan) Hulsbergen Corporatie Vestia Scheveningen

B. (Bauke) Kalverda Woningstichting Warmunda

J. (John) Kinkel Woningcorporatie Habeko

C. (Cock) van Leeuwen Woningstichting Sint Antonius van Padua

E. (Emile) Linotte Woningcorporatie Stek

E. (Ed) Pannebakker De Goede Woning

W. (Wim) Panneman Woningcorporatie Rijnhart Wonen

E. (Eric) Parel Corporatie Vestia Westland

R. (René) Penning Woningcorporatie Dunavie

D. (Dennis) Pronk Corporatie Vestia Delft

K. (Koos) Roijers Staedion

S. (Steven) Schrader Woningstichting Vooruitgang

A. (Andries) Span Woonpartners Midden Holland

O. (Oetze) Stienstra Trifolium Woondiensten

A. (Aad) Terwiel Woningcorporatie Rijswijk Wonen

A. (Auke) Uilkema Noordwijkse Woningstichting

R. (Ruud) Vergeer Woondiensten Aarwoude

A. (Aad) Verkade Woningstichting Sint Antonius van Padua

J. (Hans) van Zoest Bouwkundig Adviesbureau Bollenstreek

A. (Ad) Zopfi Wassenaarsche Bouwstichting


Meer wetenof een afspraak maken?

twitter.com/heembouw

Vestiging Noordwijkerhout

Gieterij 35

Postbus 79

2210 AB Noordwijkerhout

(0252) 34 01 44

[email protected]

06 53 68 73 58

M.P. (Martien) AkerboomVestigingsdirecteur

twitter.com/heembouw

Vestiging Noordwijkerhout

Gieterij 35

Postbus 79

2210 AB Noordwijkerhout

(0252) 34 01 44

[email protected]

06 11 62 72 72

J.J. (Joris-Jan) MenkenCommercieel Manager

Amersfoort Breda Noordwijkerhout Roelofarendsveen Rotterdam www.heembouw.nl

Gieterij 35 Postbus 79 2210 AB Noordwijkerhout (0252) 34 01 44

Heembouw rapport interviews klantgroep woningcorporaties

Business

Transcript of Heembouw rapport interviews klantgroep woningcorporaties