F.W.F. Klanderman (0938038)Wonen & Woonvastgoed (7UUX0)Technische Universiteit Eindhoven

InleidingVastgoed ontleent zijn bestaansrecht aan de behoeften van de mens. Het primaire doel van vastgoed is dan ook het huisvesten van de mens, van sociale groepen en organisaties. Vastgoed bestaat bij de gratie van de gebruiker(s) en niet andersom.

Essentie van het wonenVolgens de Van Dale wordt een ‘huis’ omschreven als een bouwwerk of bouwsel dat voor mensen tot woning dient of als zodanig geschikt is. Een ‘woning’ wordt omschreven als een huis of een deel van een huis waarin met woont. Het CBS omschrijft een woning echter als een (deel van een) gebouw dat bestemd is voor permanente bewoning door een particulier huishouden. Bovendien dient een woning aan een aantal woontechnische voorschriften te voldoen:

1. Het tot bewoning bestemde gebouw moet zodanig zijn gebouwd dat het voor particuliere bewoning geschikt is;

2. Het tot bewoning bestemde gebouw dient te zijn voorzien van een eigen toegangsdeur;3. Het tot bewoning bestemde gebouw bevat tenminste 14 m2 aan verblijfsruimte;4. Het tot bewoning bestemde gebouw beschikt over een toilet en keukeninrichting.

Een wooneenheid (studenten) is een deel van een tot bebouwing bestemd gebouw dat vanuit bouwtechnisch oogpunt bezien blijvend bestemd is voor permanente bewoning. Het voldoet aan alle criteria van een woning, behalve aan het vierde: geen eigen keuken en toilet (gemeenschappelijk).

Wonen voorziet in behoeften van mensen: Existentiële behoefte; Relationele behoefte; Behoefte aan ontplooien; Behoefte aan reguleren.

Lid van een huishouden: Bewoner; Producent; Buurtbewoner; Pendelaar; Lifestyle manager.

Bij het wonen gaat het om de volgende 6 aspecten die samen de woonkwaliteit vormen:1. Beschutting: De woning biedt niet alleen beschutting in fysieke zin (onderdak), maar ook in

sociaalpsychologische zin (privacy);2. Gebruik: Naast de traditionele woonfunctie en de daarbij behorende activiteiten van

verblijven, het huishouden doen, huiswerk maken, etc. is de woning een activiteitencentrum;

3. Omgeving: De woning staat in relatie met de fysieke omgeving (infra, voorzieningen, groen, water) en de sociale omgeving (woonklimaat), oftewel de woning in de buurt;

4. Ligging: De woning is uitvalsbasis voor velerlei activiteiten buitenshuis;5. Status: De woning geeft status en vormt samen met de buurt het decor voor een lifestyle,

oftewel de woning als expressiemiddel;6. Beheereenheid.

WoonvastgoedOnder vastgoed wordt het gebouw, inclusief het perceel waarop dat gebouw staat, verstaan. De kenmerken van vastgoed zijn:

Immobiel; Kapitaalintensief; Lange ontwikkelingstijd; Lange levensduur; Voorraadvorming.

Samenvatting Wonen & Woonvastgoed (Week 1) 1

De kenmerken van de woning als vastgoed zijn:1. Gebruikswaarde voor de gebruiker;2. Beleggingswaarde voor de eigenaar.

Hierbij zijn twee typen eigenaren te onderscheiden: Eigenaar - bewoners; Eigenaar - verhuurders.

En twee typen regimes: Profit: marktconform, winst-gedreven. Profit verhuurders hebben primair een

winstdoelstelling en werken marktconform. Als ze geen winst kunnen maken door goederen en diensten in de markt aan te bieden wordt hun continuïteit bedreigd (marktorganisatie).

Non-profit: conform maatschappelijke doelstellingen, missie-gedreven. Non-profit verhuurders voorzien in de woonbehoeften van huishoudens, die door de marktwerking in de knel dreigen te raken (taakorganisatie).

De rol van woningcorporatiesWoningcorporaties is de verzamelnaam voor stichtingen en verenigingen. In 2011 waren er zo’n 389 corporaties, die in totaal 2.414.000 huurwoningen beheerden. Woningcorporaties zijn krachtens de Woningwet toegelaten, waardoor gesproken wordt over “Toegelaten Instellingen”. Het zijn geen overheidsinstellingen, maar particuliere instellingen. Toegelaten instelling zijn uitsluitend werkzaam in het belang van de volkshuisvesting. In de praktijk wordt dit belang bepaald door een samenspel tussen gemeente en werkzame corporaties. Toegelaten instellingen werken onder 2 regimes:

1. Non-profit regime: geen winstuitkering. De instellingen mogen wel winst maken, maar keren deze niet uit aan aandeelhouders of andere belanghebbenden. De winst wordt opnieuw geïnvesteerd in het belang van de volkshuisvesting (revolving fund gedachte);

2. Toezichtsregime: intern en extern toezicht. Intern: Raad van Commissarissen, extern: overheid.

Woningcorporaties zijn verantwoordelijk voor (Besluit Beheer Sociale Huurwoningen): Huisvesting doelgroep: ervoor zorgen dat middels een gedifferentieerd aanbod van

woondiensten met name lage inkomensgroepen en bijzondere groepen op de juiste plaats betaalbare woningen van een aanvaardbare kwaliteit kunnen huren;

Kwaliteit voorraad: kwaliteit leveren die verder gaat dan alleen het voorgeschreven wettelijke minimum. Er wordt geacht een kwaliteit te leveren die in redelijke verhouding staat met de prijs van de dienst die ze leveren;

Informatie huurders: huurders zoveel mogelijk betrekken bij het beleid en het beheer; Gezonde exploitatie: het draaiende houden van het bedrijf; Wonen en zorg; Leefbaarheid.

Wonen door de generaties heenIn het wonen worden een aantal generaties onderscheiden: de vooroorlogse periode: pre-moderne tijd, de moderniteit (1945 – 1970), de post-moderne tijd (1970 – 2000) en het wonen in de 21 ste

eeuw.

Vooroorlogse periode: pre-moderne tijd

Samenvatting Wonen & Woonvastgoed (Week 1) 2

In de vooroorlogse periode was de industriële revolutie aan de gang.Huisvesting was een probleem en een reactie hierop was sociale woningbouw. In de wooncultuur waren een aantal hoofdpunten: toezicht op netheid, woonbeschaving, woningopzichteressen en zedelijkheid. De tuinstadbeweging was een duidelijke reactie op de industriële revolutie. Ook komt de Amsterdamse school uit die tijd. De ramen in deze stijl zaten heel hoog en wanneer je zat kon je niet naar buiten kijken. Zo dachten toenmalige architecten over de arbeiders als gebruiker. Hiernaast is een standaardplattegrond te zien wat ook een reactie was. Functies zijn hier gescheiden in plaats van alles in één ruimte. Corporaties zijn in deze tijd ontstaan. In Nederland kiest men net als in Engeland voor de weg van filantropisch kapitalisme: beperkte winst. Dit houdt in dat je mag bouwen met winst, maar dat de overwinst opnieuw geïnvesteerd wordt in de woningbouw (ontstaan revolving fund). In andere landen richten zich op het woon-coöperaties. Het werkte als een soort VVE. Er waren meerdere eigenaren van complexen. Je hebt dus niet een woning in bezit maar een aandeel in een complex.

De moderniteitVan 1945 tot 1970 en was er sprake van economisch herstel, een groeiende economie en snelle modernisering. Fordisme betekent het minimaliseren van kosten per eenheidproduct door standaardisatie en schaalvergroting. In Nederland doet babyboom kwantitatieve vraag naar huisvesting snel groeien. Mensen gaan steeds meer leven in hun woning en ontstaan er in woningen

kerngezinnen (traditioneel gezin dat bestaat uit vader, moeder en kinderen; standaardgezin). In architectuur en stedenbouw wordt functioneel modernisme een dominante stroming. In het functioneel modernisme drukt het wonen universele waarden uit. Ondanks de weerstand tegen gestapelde bouw (eengezinswoning was ideaal), nam deze bouwvorm toch steeds meer de overhand (rationeler, sneller en goedkoper). Tijdens de wederopbouw was een stappenplan voor mensen gemaakt in welke woning ze moesten wonen bij elke fase van hun leven, de levenscyclus gold als leidraad. Corporaties kregen een steeds

belangrijkere rol toebedacht vanwege de hoge woningbehoefte en verdringen gemeentelijke woningbedrijven. Vanaf 1969 zogenaamde bouwprimaat: alleen corporaties mogen nog als opdrachtgever van sociale huurwoningen optreden.

Post-moderne tijdVan 1970 tot 2000 moest de economie steeds meer inspelen op de snel veranderende en steeds meer uiteenlopende vraag. Dit noemt men post-fordisme: flexibele specialisatie. Van voorspelbare levensloop (levenscyclus in 1945-1970) ging men naar keuzebiografie die men zelf schreef, een strategische lifeplanning. Hierdoor ontstond voor de stedenbouw en architectuur ruimte voor experimenten en differentiatie met plattegronden, beheervormen, keurmerken, etc. De woning werd gezien als een modieus goed en de gebruiker wordt gezien als een consument die met producten zijn leefstijl tot uitdrukking brengt.

Ook werd in deze tijd de verzelfstandiging van corporaties in gang gezet. In de jaren 80 werden financiële aspecten geprivatiseerd (overhellen taken van overheidsinstanties naar particuliere instanties). In de jaren 90 werden andere subsidiëring geprivatiseerd. Resultaat: grote differentiatie. Woonconsumenten konden ook gaan kiezen tussen een koopwoning of een huurwoning, wat resulteerde in een snelle opkomst van eigen woningsector.

Samenvatting Wonen & Woonvastgoed (Week 1) 3

De 21ste eeuwIn de 21ste eeuw was sprake van economische crisis, crisis op de woningmarkt en verduurzaming van de economie. De groei ten behoeve van de koopmarkt remde af en er was sprake van herwaardering binnen de huursector. De consument wordt steeds meer als stakeholder en coproducent gezien. Daarnaast was er een opkomst van collectief particulier opdrachtgeverschap. Duurzaamheidsaspecten lijken nu ook definitief opgenomen te zijn in het woningprogramma (bv. duurzame transformatie van bestaande gebouwen). Voor de corporaties ontstond een legitimatiecrisis als gevolg van schandalen en werd herbezint op de kerntaken (kwaliteit voorraad). Daarnaast werd de verhuurdersheffing geïntroduceerd: verhuurders die meer dan 10 sociale huurwoningen verhuren, betalen een heffing over de waarde van de huurwoningen.

De herziening van de woningwet 2015 vond plaats. Hierbij werd het BBSH (Besluit Beheer Sociale Huurwoningen) het BTIV (Besluit Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting). Een belangrijk verschil tussen BTIV en de BBSH is de zorgbreedte van de corporatie. Was in het BTIV sprake van een verbreding van de doelgroepen van woningcorporaties, nu wordt op een versmalling ingezet. Corporaties gingen terug naar hun kerntaak, namelijk de huisvesting van een doelgroep (2015: tot €34.911) en de kwaliteit van hun voorraad (incl. verduurzaming). Huurders kregen meer invloed en de rol van de gemeente versterkte. Prestatieafspraken met de gemeente, bewonersorganisaties en corporaties op basis van woonvisie werden ingevoerd.

Tot jaren 40 Vanaf 50 Vanaf 70 Na 2000

Economisch regime

Pre-fordisme Fordisme Post-fordisme Meta-fordisme

Cultureel regime

Maatschappelijke integratie

Standaard levensloop Verzuilde gemeenschappen

De-standaardisatie en keuzebiografie Individualisering Lichte gemeenschappen

Post-individuele samenleving verantwoordelijke gemeenschappen

Stedenbouw Civiele werken Wederopbouw VINEX –nieuwbouw en stadvernieuwing

Strategische interventies

Architectuur

Reacties op ontovering

Dominantie Functioneel-modernisme

SAR Postmodernisme:Esthetiseringhistorisering

Reflexief modernismeVerduurzaming

Rol corporaties

Keuze voor filantropisch kapitalisme

Privéinstellingen als voertuig overheidsbeleid

Verzelfstandiging en differentiatie

Heroverweging Kerntaken Partnerschap

Rol gebruiker

(te verheffen)arbeider

Lid (van verzuilde organisatie)

Mondige Woonconsument Coproducent

WoonProgramma

Zoektocht naar stijlen Massa woning Later Participatieve bouw (SAR)

Marktgericht bouwen Toenemende differentiatie in huur en koop

Kleinschaligheid en diversiteit Nieuwe eigendoms- en beheervormen

LiteratuurHet domein en de missie van corporaties zijn veranderd door de twee verantwoordingsvelden (BTIV/BBSH). Bobbe en Reimerink (2006) onderscheiden vijf archtypen op basis van een smalle of brede taakopvatting en een financieel economische of maatschappelijke oriëntatie:

Vastgoedonderneming: Er wordt gestuurd op basis van de bouwproductie, omvang van de sociale voorraad en het financieel noodzakelijke resultaat. Bij dit type ligt het accent op de financiële continuïteit en wordt het maatschappelijke rendement nauwer gedefinieerd;

Klantencorporatie: De corporatie richt zich vooral op het verbeteren van de klanttevredenheid als leidraad voor haar beleid;

Wijkregisseur: De corporaties stuurt op de mate waarin de gewenste leefbaarheid, vitaliteit en waardeontwikkeling in de wijk wordt bereikt;

Samenvatting Wonen & Woonvastgoed (Week 1) 4

Emancipatiemachine: Corporaties streven naar individuele en/of collectieve 'empowerment' van haar klanten en leggen verantwoording af over de mate waarin dat wordt beperkt;

Voorzieningcorporatie: Corporaties specialiseren zich in de bouw en beheer van maatschappelijk vastgoed en legt verantwoording af over de mate waarin dit wordt bereikt.

Samenvatting Wonen & Woonvastgoed (Week 1) 5