RISICO

IN HET

VAN WONINGCORPORATIES

RISICO MANAGEMENT

IN HET “CEMENT”

AN WONINGCORPORATIES

AN WONINGCORPORATIES

2

Auteur Drs. Frank van Egeraat RC is Senior Organisatie AdviseurAccent Organisatie Advies bv gevestigd te Bussum. E-mail: f.vanegeraat@accentadvies.nl Web: www.accentadvies.nl Met dank aan: Drs. Carla van der Weerdt RA, Managing Director Accent Organisatie Advies bvDrs. Els de Groot, Associate Partner Accent Organisatie Advies bv

Copyright © 2009 Accent Organisatie Advies B.V.

Senior Organisatie Adviseur bij gevestigd te Bussum.

, Managing Director Accent Organisatie Advies bv , Associate Partner Accent Organisatie Advies bv

Accent Organisatie Advies B.V.

www.accentadvies.nl

3

e laatste maanden komen

corporaties veelvuldig in het nieuws

helaas niet altijd in positieve zin.

Corporaties die met grote fina

problemen kampen, investeringen

gedaan in bedrijfsvreemde activiteiten die

grote verliezen opleveren, en vraagtekens

rondom de integriteit van

bestuurders, lijken aan de orde van de dag.

De roep om verscherpt toezicht op

corporaties neemt toe, en is inmiddels ook al

aan de Tweede Kamer toegezegd.

vraag is of daarmee bereikt wordt wat men wil

bereiken: een betere beheersing van de

risico’s door de woningcorporaties

onze mening leidt meer toezicht niet per

definitie tot een betere beheersing van de

risico’s in de primaire processen.

De Issues

De problemen die zich voordoen bij

corporaties zijn niet specifiek voor de sector

deze problemen doen zich ook voor in andere

sectoren. Bestuurders en managers doen er

verstandig aan om na te gaan in hoeverre hun

eigen organisaties bloot staan aan deze

risico’s. Hieronder volgen enkele voorbeelden

ter verduidelijking.

Stabiliteit van Kasstromen

Over het algemeen kunnen woningcorporaties

bogen op een zeer stabiele kasstroom,

in de afgelopen jaren. De belangrij

van inkomsten wordt gevormd door

opbrengsten. Die zijn over het algemeen

stabiel en daarmee voorspelbaar. Een tweede

bron is de opbrengst uit de verkoop van

woningen. Deze bron van liquiditeit is

belangrijk om nieuwbouw en onderhoud te

financieren.

D

e laatste maanden komen woning-

corporaties veelvuldig in het nieuws –

niet altijd in positieve zin.

poraties die met grote financiële

men kampen, investeringen hebben

drijfsvreemde activiteiten die

zen opleveren, en vraagtekens

teit van sommige

lijken aan de orde van de dag.

toezicht op woning-

, en is inmiddels ook al

de Kamer toegezegd. Maar de

ikt wordt wat men wil

betere beheersing van de

woningcorporaties zelf. Naar

meer toezicht niet per

nitie tot een betere beheersing van de

e primaire processen.

De problemen die zich voordoen bij woning-

zijn niet specifiek voor de sector;

problemen doen zich ook voor in andere

Bestuurders en managers doen er

verstandig aan om na te gaan in hoeverre hun

gen organisaties bloot staan aan deze

nkele voorbeelden

woningcorporaties

kasstroom, althans

De belangrijkste bron

inkomsten wordt gevormd door de huur-

ie zijn over het algemeen

biel en daarmee voorspelbaar. Een tweede

uit de verkoop van

Deze bron van liquiditeit is

en onderhoud te

Sinds de kredietcrisis hapert

En dat heeft een direct effect op de tweede

bron van inkomsten – de woningverkoop. Die

inkomsten verminderen door de daling van

het aantal verkopen. Daarnaast hebben de

sterk gestegen bouwkosten, inv

duurzaamheid en de introductie van de

Vennootschapsbelasting voor corporaties

geleid tot extra onzekerheid aan de uitgaven

kant. Dit tezamen brengt diverse corporaties

in de problemen.

Ook in andere sectoren zien we voorbeelden

van het zich voordoen van

scenario’s, waar men in het verleden geen

rekening mee hield. De auto

maken met een omzetdaling

40%. Gevolg: de grootste auto

wankelen, autodealers raken

de problemen. Een ander voorbeeld is de

bankensector, waar tot één a twee jaar

geleden geen rekening werd gehouden met

een daling van de huizenprijzen zoals die zich

nu voordoet. De gevolgen daarvan zijn

bekend.

Gebruik van Financiële Producten

Het gebruik van financiële pro

laatste jaren flink gestegen in de wonin

bouwsector. Door de huidige kredietcrisis zal

de vraag naar deze producten verder

toenemen. Dit is ingegeven door de sterk

gestegen opslagen op leningen, kortere loop

tijden en de beperkte beschikbaarhei

geld.

Sommige problemen waarmee woning

corporaties te kampen hebbe

van onbekendheid met de risico’s verbonden

aan financiële producten, diensten en struc

turen. Zo heeft een aantal

gebruik gemaakt van financiële pr

www.accentadvies.nl

hapert de woningmarkt.

En dat heeft een direct effect op de tweede

de woningverkoop. Die

inkomsten verminderen door de daling van

Daarnaast hebben de

sterk gestegen bouwkosten, investeringen in

duurzaamheid en de introductie van de

nootschapsbelasting voor corporaties

geleid tot extra onzekerheid aan de uitgaven-

brengt diverse corporaties

zien we voorbeelden

oordoen van extreme

, waar men in het verleden geen

De auto-industrie heeft te

omzetdaling van meer dan

de grootste auto producenten

raken in snel tempo in

nder voorbeeld is de

kensector, waar tot één a twee jaar

den geen rekening werd gehouden met

een daling van de huizenprijzen zoals die zich

doet. De gevolgen daarvan zijn

van Financiële Producten

Het gebruik van financiële producten is de

laatste jaren flink gestegen in de woning-

bouwsector. Door de huidige kredietcrisis zal

de vraag naar deze producten verder

men. Dit is ingegeven door de sterk

gestegen opslagen op leningen, kortere loop-

tijden en de beperkte beschikbaarheid van

Sommige problemen waarmee woning-

raties te kampen hebben, zijn het gevolg

onbekendheid met de risico’s verbonden

aan financiële producten, diensten en struc-

en aantal woningcorporaties

gebruik gemaakt van financiële producten,

4

onder andere voor het afdekken van rente

risico’s. Het gevolg van de huidige

lage stand van de rente is, dat voor het

afdekken van de toekomstige verplichtingen

die voortkomen uit deze financiële producten

woningcorporaties liquide middel

storten op een geblokkeerde rekening voor

dekkingsverplichtingen (de zogenaamde

“margin-calls”), hetgeen tot liquiditeits

problemen kan leiden. Velen waren niet

bekend met dit risico.

Ook in andere sectoren zijn voorbeelden te

vinden van het gebruik van complexe

financiële producten, waarvan niet alle risico’s

goed worden ingeschat. Zo herinneren we ons

nog het financiële debacle uit 1999 rondom

het leningenbeleid van de provincie Zuid

Holland (de Ceteco-affaire). Van recentere

datum zijn de voorbeelden van de

zogenaamde CDO’s (Collateralised Debt

Obligations), waarbij financiële producten

(bijvoorbeeld hypothecaire leningen) zodanig

gebundeld en verpakt worden, dat het

moeilijk is de inherente risico’s goed in te

schatten. Dit heeft inmiddels tot

verliezen geleid, onder andere bij banken,

verzekeraars en pensioenfondsen.

Ook buiten het bedrijfsleven zijn voorbeelden

te vinden van situaties waar onbegrip over en

onbekendheid met de complexiteit van

financiële producten tot ernstige problemen

hebben geleid. Denk aan de verliezen die vele

mensen geleden hebben als gevolg van het

kopen van aandelen met geleend geld (de

aandelenlease constructies met aantrekkelijke

namen als “de winstverdubbelaar”).

voor het afdekken van rente

huidige, extreem

stand van de rente is, dat voor het

ken van de toekomstige verplichtingen

die voortkomen uit deze financiële producten

woningcorporaties liquide middelen moeten

storten op een geblokkeerde rekening voor

verplichtingen (de zogenaamde

calls”), hetgeen tot liquiditeits-

blemen kan leiden. Velen waren niet

Ook in andere sectoren zijn voorbeelden te

uik van complexe

le producten, waarvan niet alle risico’s

Zo herinneren we ons

uit 1999 rondom

het leningenbeleid van de provincie Zuid-

affaire). Van recentere

eelden van de

CDO’s (Collateralised Debt

nanciële producten

re leningen) zodanig

gebundeld en verpakt worden, dat het

co’s goed in te

schatten. Dit heeft inmiddels tot enorme

liezen geleid, onder andere bij banken,

verzekeraars en pensioenfondsen.

Ook buiten het bedrijfsleven zijn voorbeelden

te vinden van situaties waar onbegrip over en

onbekendheid met de complexiteit van

ciële producten tot ernstige problemen

. Denk aan de verliezen die vele

mensen geleden hebben als gevolg van het

kopen van aandelen met geleend geld (de

aandelenlease constructies met aantrekkelijke

“de winstverdubbelaar”).

Economische (ir)rationaliteit van

Een derde issue dat speelt bij sommige

woningcorporaties is het g

reflectie bij het aangaan van transacties of het

doen van investeringen. Van een aantal

investeringen wordt gezegd dat een

deugdelijke economische rationaliteit ontbrak.

Ook daarvan zijn vele voorbeelden buiten de

woningcorporatie sector te vinden. Zo is

recent een zorginstelling

nadat bleek dat het meer aandacht had voor

de aankoop van vastgoed en project

ontwikkeling dan voor de zorg aan

gehandicapten. Of wat te denken van

overname van ABN AMRO door het banken

trio Royal Bank of Scotland, Fortis en

Santander. Nog geen jaar na de overname

door twee van de drie partijen onderkend dat

de overname een onverstandige beslissing is

geweest.

Bij al deze voorbeelden komen twee spree

woorden in gedachte: “schoenmaker, blijf bij

je leest” en “bezint eer ge begint”

die de investeringsbeslissing nemen

door verschillende factoren

voor de feiten; men wordt

project of object. Een degelijke,

onafhankelijke risico-analyse kan deze

problemen voorkomen.

De Schijnveiligheid

Begin april hebben de ministers Van der Laan

(Wonen, Wijken en Integratie) en C

(Volkshuisvesting) de Tweede Kamer

weten dat woningcorpora

verscherpt toezicht komen te staan. Dat moet

wanbeleid en misbruik tegengaan.

De vraag is of verscherpt toezicht wanbeleid

en misstanden echt tegen zal gaan. Op korte

termijn zal het zeker effect hebben. Bestuur

www.accentadvies.nl

Economische (ir)rationaliteit van transacties

erde issue dat speelt bij sommige

is het gebleken gebrek aan

bij het aangaan van transacties of het

doen van investeringen. Van een aantal

teringen wordt gezegd dat een

lijke economische rationaliteit ontbrak.

ijn vele voorbeelden buiten de

sector te vinden. Zo is

in opspraak geraakt

nadat bleek dat het meer aandacht had voor

aankoop van vastgoed en project-

ling dan voor de zorg aan

Of wat te denken van de

overname van ABN AMRO door het banken-

trio Royal Bank of Scotland, Fortis en

Nog geen jaar na de overname is

door twee van de drie partijen onderkend dat

de overname een onverstandige beslissing is

orbeelden komen twee spreek-

schoenmaker, blijf bij

en “bezint eer ge begint”. Degenen

die de investeringsbeslissing nemen, kunnen

door verschillende factoren “blind” worden

men wordt “verliefd” op het

of object. Een degelijke,

analyse kan deze

ministers Van der Laan

(Wonen, Wijken en Integratie) en Cramer

Volkshuisvesting) de Tweede Kamer laten

weten dat woningcorporaties onder

men te staan. Dat moet

wanbeleid en misbruik tegengaan.

De vraag is of verscherpt toezicht wanbeleid

en misstanden echt tegen zal gaan. Op korte

termijn zal het zeker effect hebben. Bestuurs-

5

leden zullen op hun tellen passe

verloop van tijd verwordt het voldoen aan de

aanvullende regelgeving tot niets meer dan

een “tick the box” exercitie en is het

verscherpte toezicht niets meer dan een

“schijnveiligheid”: De woningcorporaties

voldoen aan alle vereisten, dus de ri

worden goed beheerst.

Ook in andere sectoren hebben incidenten

geleid tot een verscherpt toezicht. Te denken

valt aan de verscherpte regelgeving en

toezicht rondom de financiële verantwoording

van bedrijven naar aanleiding van boekhou

schandalen zoals bij Enron (Sarbanes Oxley)

Een paar jaar later zien we, ondanks deze

nieuwe regels, opnieuw schandalen en grote

verliezen (zoals bijvoorbeeld Madoff en AIG).

Dergelijke regelgeving heeft op korte termijn

een positief effect , maar op lange termijn

voorkomt het niet nieuwe schandal

Het is van belang om te onderkennen dat

risico’s niet statisch en constant

omgeving waarin woningcorporaties opereren

verandert continu, en daarmee verandert

het risicoprofiel van een corporatie. Dat kan

alleen beheerst worden vanuit

zelf, en niet uitsluitend door toezicht

van buitenaf.

De Echte Oplossing

Het duurzaam beheersen van de risico´s

waaraan woningcorporaties bloot staan kan

alleen effectief georganiseerd worden door de

woningcorporaties zelf. Risico management

moet onderdeel worden van het

van de woningcorporatie.

leden zullen op hun tellen passen. Maar na

verloop van tijd verwordt het voldoen aan de

aanvullende regelgeving tot niets meer dan

een “tick the box” exercitie en is het

toezicht niets meer dan een

De woningcorporaties

doen aan alle vereisten, dus de risico’s

Ook in andere sectoren hebben incidenten

geleid tot een verscherpt toezicht. Te denken

valt aan de verscherpte regelgeving en

zicht rondom de financiële verantwoording

van bedrijven naar aanleiding van boekhoud-

(Sarbanes Oxley).

Een paar jaar later zien we, ondanks deze

nieuwe regels, opnieuw schandalen en grote

als bijvoorbeeld Madoff en AIG).

Dergelijke regelgeving heeft op korte termijn

op lange termijn

schandalen.

Het is van belang om te onderkennen dat

statisch en constant zijn. De

ving waarin woningcorporaties opereren

n daarmee verandert ook

het risicoprofiel van een corporatie. Dat kan

vanuit de organisatie

door toezicht of regels

Het duurzaam beheersen van de risico´s

waaraan woningcorporaties bloot staan kan

alleen effectief georganiseerd worden door de

Risico management

van het “cement”

Woningcorporaties moeten intern processen

opzetten en implementeren voor het

systematisch identificeren, meten,

beoordelen, mitigeren en monitoren van

risico’s waaraan de organisatie blootgesteld is.

Daarbij moeten zowel financiële als niet

financiële risico’s beoordeeld worden.

financiële risico’s kan gedacht worden aan

kredietrisico’s, marktrisico’s

risico’s. Niet-financiële risic

andere uit operationele risico’s, juridische

risico’s, strategische risico’s en reputatierisico.

Wellicht nog belangrijker dan het impleme

teren van risico management processen

creëren van een risico-bewuste cultuur: een

cultuur waarin van hoog tot laag in de

organisatie op een transparante en kritische

wijze met risico’s omgegaan wordt. Een

dergelijke cultuur is zowel een rand

voorwaarde als een elementair onderdeel van

goed risico management in een organisatie.

Ondernemen betekent risico’s nemen, maar

het is wel van groot belang om deze risico’s te

kennen en een cultuur te creëren waarin

openlijk over deze risico’s kan worden

gepraat. Alleen dan kunnen deze risico’s ook

goed beheerst worden.

Wanbeleid en misstanden bij woning

corporaties worden, net als bij andere

bedrijven, niet voorkomen door

toezicht. Risico’s moeten vanuit de organisatie

zelf beheerst worden.

www.accentadvies.nl

Woningcorporaties moeten intern processen

opzetten en implementeren voor het

matisch identificeren, meten,

beoordelen, mitigeren en monitoren van de

aan de organisatie blootgesteld is.

bij moeten zowel financiële als niet

ciële risico’s beoordeeld worden. Bij

kan gedacht worden aan

kredietrisico’s, marktrisico’s en liquiditeits-

financiële risico’s bestaan onder

andere uit operationele risico’s, juridische

gische risico’s en reputatierisico.

Wellicht nog belangrijker dan het implemen-

teren van risico management processen, is het

bewuste cultuur: een

aarin van hoog tot laag in de

satie op een transparante en kritische

wijze met risico’s omgegaan wordt. Een

gelijke cultuur is zowel een rand-

waarde als een elementair onderdeel van

nagement in een organisatie.

t risico’s nemen, maar

het is wel van groot belang om deze risico’s te

kennen en een cultuur te creëren waarin

openlijk over deze risico’s kan worden

praat. Alleen dan kunnen deze risico’s ook

Wanbeleid en misstanden bij woning-

ties worden, net als bij andere

ven, niet voorkomen door alleen meer

Risico’s moeten vanuit de organisatie

6

Accent Organisatie Advies is een adviesbadviseren van organisaties op het gebied van Lean Management, Enterprise Risk Management en Financial Performance Management met behulp van bewezen methoden en technibedrijven vindt altijd plaats op basispijlers: kwantificverbeteren. De adviseurs van Accent Organisatie Advies hebben ruime kennis van en ervaring met de ontwikkeling, implementatie, uitvoering en/of advisering op het gebied van Lean Management, Enterprise Risk Management en Financial Permix van kennis en ervaring in het team biedt ons de mogelijkheid flexibel multidisciplinavoor het uitvoeren van adviesopdrachten bij klanten. Daarnaast geeft Accent opleidingen en workvan Lean Management, Enterprise Risk Managbedrijfsprocessen. Accent is ook leverancier van software voor de uitvoering van tijdstudies. Voor meer informatie:www.accentadvies.nl

Accent Organisatie Advies

Accent Organisatie Advies is een adviesbureau dat gespecialiseerd is in het adviseren van organisaties op het gebied van Lean Management, Enterprise Risk Management en Financial Performance Management met behulp van bewezen methoden en technieken. Ondersteuning van bedrijven vindt altijd plaats op basis van drie pijlers: kwantificeren, visualiseren en verbeteren.

De adviseurs van Accent Organisatie Advies hebben ruime kennis van en ervaring met de ontwikkeling, implementatie, uitvoering en/of advisering op het gebied van Lean Management, Enterprise Risk Management en Financial Performance Management. De mix van kennis en ervaring in het team biedt ons de mogelijkheid flexibel multidisciplinaire teams samen te stellen voor het uitvoeren van adviesopdrachten bij klanten.

Daarnaast geeft Accent opleidingen en kshops aan organisaties op het gebied

van Lean Management, Enterprise Risk Management, tijdstudies en modellering van

drijfsprocessen.

Accent is ook leverancier van software voor de uitvoering van tijdstudies.

Voor meer informatie: www.accentadvies.nl

www.accentadvies.nl