Dag van de Vastgoedwaardering 2015

WoningcorporatiesNico Overdevest, Rochdale

Frank Vermeij, Ortec Finance

Ronald de Nas, StudioNas en Harold van Echteld Jacobus RecourtTaxaties

#vjprofs

Marktwaarde in Verhuurde Staat

& sturing van corporatievastgoed

Bestuurder Woningstichting Rochdale

N.T.J. Overdevest

1 oktober 2015

2/23

Agenda

1. Rochdale

2. Waarom Marktwaarde (MVS)?

3. Implementatie, hoe?

4. Financiële sturing

5. Beoordeling uitkomsten

3/23

Beeld van Rochdale

4/23

5/23

Jaarrekening:

• HIKO > t/m brutering

• Bedrijfswaarde > vanaf ca 1995

• MVS > vanaf ca 2010

En verder:

• Fiscale waarde > vanaf 2006

• WOZ

• Taxatiewaarde

• Verzekerde waarde

• Etc. etc.

Waarderingsbegrippen

6/23

• RJ 645 vanaf 2012

• Vergelijking met beleggers

• Objectief te bepalen

• Financiering commercieel vastgoed

• Benchmarking (IPD!)

• Besluitvorming transparanter

• Sturing op waarden, rendement

• Het moet vanaf 2016: light of full versie

• En waarom niet??

Waarom MVS?

7/23

Kader Marktwaarde

RJ645

8/23

Belegger

Corporatie kwalificeert zich als vastgoedbelegger

• Belegger/markt: verkoopvijver, huurbeleid,

transformatie

• Gemaximeerd huurbeleid binnen kaders

• Onderhoud gebaseerd op instandhouding Vexnormen

• Verhuur en beheerlasten op basis van Vex-normen

• Disconteringsvoet in relatie tot objectrisico

• Exit yield afhankelijk van bestemming na 15 jaar

• Geen afschrijvingen

• Mutatie waarde altijd via resultaat

9/23

• DCF berekening: CW inkomsten en uitgaven over 15 jaar met een eindwaarde (obv exit yield), IPD-methodiek

• Twee scenario’s: Uitpond of doorexploiteren. De hoogste is de marktwaarde

• Belangrijkste drivers van de waarde:• (getaxeerde) leegwaarde, verkoopwaarde stijging

& mutatiegraad;• Exit yield in jaar 15 (gevalideerd door externe

taxateur)• Disconteringsvoet obv objectrisico• Contracthuur en huurpotentie• Specifiek bij Rochdale: kosten erfpacht en splitsing

• Erfpacht

• Marktnormen (bijv. onderhoud)

Marktwaarde

10/23

€ -

€ 20.000

€ 40.000

€ 60.000

€ 80.000

€ 100.000

RJ 212 RJ 213verhuur

RJ 213uitponden

Light full

??

Vastgoedwaarde per vhe

11/23

Implementatie, Hoe?

12/23

Invoering MVS (1)

Proces

• Samenwerking intern en extern, bijv. met taxateur

• Extra lange doorlooptijd eerste keer

Opleiden

PVA Datakwaliteit 1

Op orde brengen vastgoedadministratie:

• Complexindeling

• Welke gegevens zijn nodig

• Ontbrekende data

• Niet eenduidige data

13/23

Hoeveel schrijfwijzen heeft

Rochdale voor 1 hoog?

Vastgoedadministratie op orde

11 H

1 Hg

-1

- 1

i

1h

14/23

Invoering MVS (2)

Plan van Aanpak datakwaliteit 2

Maar ook op orde houden

Processen

Validatie

Risico’s

Interne Beheersing

Eigen software of IPD

Afspraken Taxateur

Intern draagvlak, o.a. RvC

15/23

Financiële sturing

• Optimaal rendement op vastgoedexploitatie

• Toegang kapitaalmarkt (kredietwaardigheid WSW)

• Positief oordeel AW (solvabiliteit, continuïteit)

• Solvabiliteit Marktwaarde en Bedrijfswaarde

16/23

Assetmanagement

• Investeringsbeslissingen

• Verkopen

• Direct rendement op exploitatie

• Indirect rendement?

17/23

Investeringsbesluiten

• NAR (netto aanvangsrendement)

• IRR (Intern rendement)

• Investering Marktwaarde

• Investering Leegwaarde

18/23

Criteria

• Investering vs Leegwaarde

Leegwaarde >= Investering

• Investering vs Marktwaarde

Investering > marktwaarde bij

maatschappelijke inzet

19/23

Dilemma bij investeringen

• Renovaties voldoen bijna nooit

Aanvangswaarde + Investering veel

groter dan toename MVS

• Grens onderhoud - verbetering

• Toch de investering doen:

• Sloop/nieuwbouw is nog duurder

• Niets doen is geen optie

• “Het is toch maatschappelijk”

20/23

Indirect Rendement

• 98% van niet gerealiseerde waarde

ontwikkeling = markt

• 2% gevolg eigen handelen

• 2% vaak negatief (maatschappelijke inzet)

• In hoeverre sturen we dan hierop?

21/23

Strategische KPI’s Rochdale

KPIWSW

Norm

Rochdale

2014

Streef

waarden

Solvabiliteit/liquiditeit

ICR > 1.4 1,56 1,85

DSCR > 1.0 1,12 1,30

Solvabiliteit BdW > 20% 31% 35%

Solvabiliteit MW > 65%

Exploitatie/rendement

Exploitatiekst.ratio < 53% n.b.

Direct rendement 2,9% n.b.

Bedrijfslasten/VHE € 739 n.b.

22/23

Relevantie MVS?

1. Er zijn nog veel meer waarden >

de goede waarde gebruiken voor

het juiste doel!!

2. Kasstromen veranderen niet!

CASH = KING

23/23

Vragen?

24/23

Marktwaarde

in corporatiesturing

Frank Vermeij

26

Inhoud

Vastgoedsturing

Marktwaarde

Rendement

Maatschappelijke rendement

Beleidswaarde

DrieKamerModel

Processen

27

Vastgoedsturing

Portefeuillemanagement

Assetmanagement

Propertymanagement

Assetmanagement: de schakel tussen strategie en operatie

28

Portefeuilleplan is sturingskader voor deelportefeuille- en

complexplannen (assetmanagers)

Portefeuilleplan

assetmanager assetmanager assetmanager

Vastgoedsturing

29

Marktwaarde

Verschillende definities en berekeningswijzen marktwaarde

(leegwaarde, WOZ-waarde, marktwaarde in verhuurde

staat, fiscale waardering, afslag leegwaarde, DCF-

methode)

DCF-methode: contante waarde berekening van 15 jaar

commercieel beleid en vervolgens een commerciële

eindwaarde. Maximum van uitponden en doorexploiteren.

Verschil bedrijfswaarde en marktwaarde in verhuurde staat

DCF-methode:

15 jaar, exit yield, verschillende disconteringsvoeten,

leegwaardeontwikkeling, commercieel beleid

30

Marktwaarde

Objectgegevens

- Huidige huur

- Markthuur

- Vrije verkoopwaarde

- Bouwjaar

-Oppervlakte

-Etc.

Economische

uitgangspunten

- Inflatie

- Marktwaarde

- Loonindex

- Bouwindex

- Onderhoudsindex

Waarderings-

parameters

- Onderhoudsnorm

- Beheernorm

- Huurderving

- Disconteringsvoet

- Exit yield

Marktwaarde in verhuurde staat

(scenario voor uitponden en doorexploiteren)

31

Marktwaarde

Leegwaarde en markthuur zijn belangrijke parameters in de

bepaling van de marktwaarde. Ze kunnen door een taxateur

worden bepaald of op modelmatige wijze tot stand komen.

Taxateur kan vastgoed nu taxeren, maar gelooft over het

algemeen niet in het prognosticeren van de toekomstige

marktwaarde bij het gevoerde beleid. Voor sturing is die

echter wel nodig.

32

Rendement

Direct rendement: exploitatiekasstroom / marktwaarde

Indirect rendement: waardeverandering / marktwaarde

Standing investments

Kasstromen op het juiste niveau beschikbaar vanuit

administratie

Overhead niet toerekenen aan vastgoed

Laatste jaren ruim 3% direct rendement en negatief indirect

rendement

Direct rendement bij beleggers is hoger door hogere huren en

lagere exploitatiekosten

33

Rendement

Gerealiseerde

kasstromen

- Exploitatiekasstromen

- (Des)investeringskasstromen

Gerealiseerde

waardeontwikkeling

- Marktwaarde in verhuurde staat

Geplande kasstromen

& waardeontwikkeling

- Exploitatiekasstromen

- (Des)investeringskasstromen

- Marktwaardeontwikkeling

Monitoring gerealiseerde rendementen & waardeontwikkeling

34

Maatschappelijk rendement

Woningcorporaties verschillen van vastgoedbeleggers.

Ze streven niet naar maximaal financieel rendement, omdat ze

met hun vastgoed nu en in de toekomst een maatschappelijke

functie hebben te vervullen.

Een corporatie zal de marktwaarde (behorend bij de maximale

financiële opbrengst van het vastgoed) dan ook niet

realiseren.

Om die reden is er in de corporatiesector soms nog veel

tegenstand voor een waardering tegen marktwaarde.

Het is vooral de taak aan corporaties om inzichtelijk te maken

waarom ze de marktwaarde niet realiseren en welke

maatschappelijke prestaties (maatschappelijk rendement)

daarmee samenhangen.

Op die manier wordt besluitvorming over maatschappelijk

beleid heel transparant.

35

Maatschappelijk rendement

Meten van financieel rendement in euro’s. Meten van

maatschappelijk rendement is ingewikkelder, want is niet altijd uit

te drukken in euro’s. In het verleden zijn al veel pogingen gedaan

om maatschappelijk rendement van corporaties meetbaar te

maken.

3636

Mark

twaard

e

Bele

idsw

aard

e

Lenin

gen

Eig

en V

erm

ogen

Afslag, omdat:

• Niet volledig uitponden

• Huren niet maximaal verhogen

• Kosten sociaal beheer

• …..

Beleidswaarde

3737

Beleidswaarde = contant gemaakte beleidskasstromen t/m

jaar 2023 + commerciële restwaarde in jaar 2023.

2013 2014 2016 2017 … 2023

ein

de

bele

idsp

eriod

e

Bele

idsw

aard

e

2015

Mark

twaard

e

B B B B B B

Beleidswaarde

38

DrieKamerModel

39

€ Huurkorting

+

€ Extra beheer/

Onderhoud

+

€ Investerings-

bijdragen

DrieKamerModel

Vastgoedkamer

€ Onderhoud,

beheer en

(des)investeringen

€ Huur

inkomsten

€ Investerings-

budget

€ Dividend

+

€ Gerealiseerde waarde

40

Vraag: Wat bereik je met deze 168 mln maatschappelijk

budget? Wat zijn de maatschappelijke prestaties?

DrieKamerModel

41

DrieKamerModel

DrieKamerModel als middel om inzicht te krijgen in het

functioneren van de corporaties, vanuit de drie perspectieven

DrieKamerModel als middel om strategisch te sturen

uitmondend in een strategisch (portefeuille)plan

DrieKamerModel als blauwdruk voor de inrichting van de

interne organisatie

De wijze van toepassing is een beleidskeuze

42

Processen

Portefeuillemanagement

Assetmanagement

Propertymanagement

Maar ook:

Taxatiemanagement

43

Processen

Bij corporaties kan vastgoedsturing niet los worden bezien (zoals

dat bij commerciële vastgoedbeleggers vaak wel het geval is).

Corporaties hebben (lange termijn) maatschappelijke

doelstellingen

Corporaties moeten voldoen aan interne en externe financiële

randvoorwaarden, waarbij assets (vastgoed), liabilities

(financiering) en risico’s worden bezien.

In de corporatiesturing moeten daarom naast vastgoedsturing

ook maatschappelijke sturing en financiële sturing worden

meegenomen. De piramide van sturing kent daarmee meerdere

dimensies, die met elkaar verbonden zijn.

Naast de processen van vastgoedsturing is er ook sprake van:Social management Financieel management

Treasurymanagement

44

Vragen

Stellingen uit de markt

Harold van Echteld MRICS

Ronald de Nas

Wat gaan we doen?

• Introductie

• Samenwerking in projecten

• Markt stellingen

Kwantiteit vs kwaliteit

• Gaat om aantallen woningen?

• Of beschikbaarheid van betaalbare woningen?

Uitpond vs complexverkoop

• Voortbestaan huurproduct

• Exploitatielast

• Opbrengst is investeringsvolume vscashflow

Wie durft in het echte middensegment?• Inkomen

• Huurprijs

• Markt met corporatie?

WWS-WOZ

• Vloek of zegen?

• Media huurwaarde minder, maar…

Dank voor u aandacht

• Harold• hvechteld@recourtbog.nl

• Ronald• ronald@studionas.nl

Einde sessie Woningcorporaties

Start lunch + netwerken op het Taxatieplein

13.00 uur start hoofdprogramma

#vjprofs