Amerikaanse huurwoningmarkt2e kwartaal 2014 en vooruitzichten 2014

Amerikaanse huurwoningmarkt2e kwartaal 2014 en vooruitzichten 2014

Samenvatting • Nationalebezettinghuurappartementenhoogstein13jaar;

• Vraagbeleggersnaarhuurcomplexenblijfthoog;

• Kostenlagerdoorconcurrentiefinanciers;

• Meerprojectontwikkelingondanksstijgendebouw-engrondkosten.

DehuurwoningmarktindeVSheefteensterktweedekwartaalachterderug.

FreddieMacbenadruktinhaarhalfjaarlijkserapportdepositievevooruitzichten.

Nationaalgezienligtdeleegstandop4,1%,hetlaagstepercentagevande

afgelopen13jaar.Naarverwachtingzaldeleegstandtegenheteindevanhetjaar

oplopennaar4,8%.Ditpercentageisnogsteedslaagtenopzichtevanhet

meerjarigegemiddeldevan5,6%.

Huishoudens Banengroeiheefteenpositiefeffectopdevormingvanhuishoudens.Tijdensde

recessiehaddenernormaalgesprokenzo’n3,9miljoenhuishoudensmoetenzijn

gevormd,maardezezijnernietgekomen.Degroep‘millenials’(leeftijd18-32jaar)

maaktvoor75%deeluitdezegroepvan3,9miljoen.Nudeeconomieweer

aantrektzaldenatuurlijkevormingvanhuishoudensversterktworden,waardoor

devraagnaarappartementenverderzaltoenemen.FreddieMacgaatuitvaneen

vraagoplandelijkniveauvan440.000huurwoningenin2015terwijlerditjaar

gestartismetdebouwvan340.000huurwoningen.

UitonderzoekvanReal Capital Analytics(RCA)1blijktdatdeaanvangsrendementen

lichtgedaaldzijninhet2ekwartaal.Indegrote24-uursstedenlaghet

gemiddeldeop4,4%.Ditisgelijkaanhethistorischeniveauvan2006.

Middelhoog-enhoogbouwcomplexenwordenzelfsverkochtvoorrond4%.De

redenisdatveeleindbeleggersdeClass Acomplexenhogerwaarderenvanwegede

stabielerehuurinkomstenendehogerehuurgroei.

Secundaire en tertiaire markten RCAmeldtookdatindesecundaireentertiairemarkten(Class BenClass C

complexen)ermeerverkooptransactieszijn.Metalsgevolgeenverscherpingvan

deaanvangsrendementen.Gemiddeldeaanvangsrendementenvan‘Garden Style’(=

laagbouw)liggenonderde6%.Ookinditsegmentvandemarktzienwedat

middelhoog-enhoogbouwhuurwoningcomplexenhogerwordengewaardeerdmet

“HuurwoningmarktinVSsterktweedekwartaalachterderug.”

Amerikaanse huurwoningmarkt 2e kwartaal 2014 en vooruitzichten 2014 2

aanvangsrendementenvangemiddeld5,0%tot5,5%.Ditisafhankelijkvande

locatieendestaatvanhetonderhoud.

InstitutionelepartijendietraditioneelalleeninClass Aappartementeninvesteren,

zijnvoorzichtigdesecundairemarktenaanhetbekijken.Dezepartijennemenhet

risicovaneenlageverkoopprijs,vanwegedehogereaanvangsrendementen.Door

degestegenvraagindesecundairemarktenzienweookhiermeerontwikkelaars

actief.GeziendegrotevraagbijeindbeleggersvoorzietRCAdatde

aanvangsrendemententotheteindevanhetjaarstabielzullenblijven.

One off deals Hetverkoopvolumeindehuurwoningmarktisinmiddelsgestegennaar26miljard

dollar.Degrootstestijgingbinnenallesegmentenvanhetcommerciëlevastgoed.

Opvallendisdatnietgeheleportefeuilleswordenverkocht,maarvooral

“losstaande”complexen.Hetaantal‘oneoff’transactiesismet25%gestegen.

Ontwikkelingvannieuwehuurwoningenvindtmomenteelplaatsinallegrote

stedelijkemarkten.Deprojectendiein2013en2014gestartzijn,komennuopde

marktenzijninde‘opverhuur’fase.Westplanheefttweeprojectenindezefase,

AltaMirainMiami(Florida)enWestheimerinHouston(Texas).Detoenamevan

nieuweappartementenheeftweinigtotgeeneffectopdebezettingen

aanvangsrendementenopdehuurmarkt.

1 www.rcanalytics.com

Westplan appartementen ‘Hudson at McKinney Ranch’ in Dallas (Texas).

Amerikaanse huurwoningmarkt 2e kwartaal 2014 en vooruitzichten 2014 3