Is er volledig herstel mogelijk op de markt van koopwoningen?

Peter BoelhouwerOnderzoeksinstituut OTB

Inhoud

• Ontwikkelingen op de markt van nieuwbouwwoningen

• Ontwikkelingen op de markt van bestaande koopwoningen

• De prijsontwikkeling van koopwoningen• Ontwikkelingen op de hypothekenmarkt• Het consumentenvertrouwen in de

koopwoningenmarkt• Overige structurele veranderingen • Naar nieuwe marktverhoudingen?• Discussiepunten

Bouwvergunningen en gereedgekomen woningen huur en koop

Bron: CBS

0

20000

40000

60000

80000

100000

120000

1 19967 19961 19977 19971 19987 19981 19997 19991 20007 20001 20017 20011 20027 20021 20037 20031 20047 20041 20057 20051 20067 20061 20077 20071 20087 20081 20097 20091 20107 2010

bouwvergunningen gereedgekomen

Verkochte nieuwe koopwoningen

Bron: Monitor Nieuwe Woningen, bewerking OTB

0

500

1000

1500

2000

2500

3000

3500

4000

4500

5000

2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010

0

5000

10000

15000

20000

25000

30000

35000

40000

45000

50000

2005 2006 2007 2008 2009

Verkochte nieuwe koopwoningen en mutatie t.o.v. vorig jaar

Bron: Monitor Nieuwe Woningen, bewerking OTB

22%-4%

-16%-31% -28%

Verkoopprijs van verkochte nieuwe koopwoningen (x € 1.000)

,0

50,0

100,0

150,0

200,0

250,0

300,0

350,0 1

997

I

199

7 II

I

199

8 I

199

8 II

I

199

9 I

199

9 II

I

200

0 I

200

0 II

I

200

1 I

200

1 II

I

200

2 I

200

2 II

I

200

3 I

200

3 II

I

200

4 I

200

4 II

I

200

5 I

200

5 II

I

200

6 I

200

6 II

I

200

7 I

200

7 II

I

200

8 I

200

8 II

I

200

9 I

200

9 II

I

201

0 I

201

0 II

I

Eengezins Appartement Totaal

Bron: Monitor Nieuwe Woningen

Mutatie afzet en prijs nieuwe koopwoningen

Periode Afzet Verkoopprijs

2009 t.o.v. 2008 -28% -9%

1e helft 2010 t.o.v.1e helft 2009

99% 2%

3e kwartaal 2010 t.o.v.3e kwartaal 2009

16% 1%

Bron: Monitor Nieuwe Woningen, bewerking OTB

Mutatie afzet nieuwe koopwoningen per landsdeel

Bron: Monitor Nieuwe Woningen, bewerking OTB

Periode Noord Oost West Zuid

2009/2008(totaal -28)

-36 -18 -30 -30

1e helft 2010/ 1e helft 2009(totaal 99)

75 96 101 100

3e kw. 2010 3e kw. 2009(totaal 16)

10 -5 17 42

Verkoopportefeuille1 aan het begin van het kwartaal naar woningtype

1 Verkoopportefeuille is bepaald op basis van aangemelde projecten waaruit minimaal één woning is verkocht Bron: Monitor Nieuwe Woningen

0

5000

10000

15000

20000

25000

30000

11999

3 12000

3 12001

3 12002

3 12003

3 12004

3 12005

3 12006

3 12007

3 12008

3 12009

3 12010

3

Eengezins Appartement Totaal

Aantal transacties in bestaande voorraad

Bron: Kadaster

0

20000

40000

60000

80000

100000

120000

140000

11995

2 11996

2 11997

2 11998

2 11999

2 12000

2 12001

2 12002

2 12003

2 12004

2 12005

2 12006

2 12007

2 12008

2 12009

2 12010

Totaal Eengezins Appartem.

Volume afgesloten hypotheken

0

5.000

10.000

15.000

20.000

25.000

2003

K1

2003

K3

2004

K1

2004

K3

2005

K1

2005

K3

2006

K1

2006

K3

2007

K1

2007

K3

2008

K1

2008

K3

2009

K1

2009

K3

2010

K1

2010

K3

< 1 jaar 1-5 jaar > 5 jaar

Bron: DNB

Miljoen €

VEH Marktindicator

Bron: CBS, OTB

50

60

70

80

90

100

110

120

130

apr 04 jul

04okt

04jan

05ap

r 05jul

05okt

05jan

06apr

06jul 06

okt 06

jan 07

apr 0

7jul

07okt

07jan

08apr

08 jul 08

okt 08

jan 09

apr 09jul

09okt

09jan

10apr

10jul

10okt

10

Mar

ktind

icator

-50

-40

-30

-20

-10

0

10

20

30

Koop

bere

idheid

VEH marktindicator Koopbereidheid

Nominale en reële koopprijsontwikkeling, 1985-2010 (mediane verkoopprijs NVM)

Bron: NVM

0

50

100

150

200

250

300

1 1985

1 1986

1 1987

1 1988

1 1989

1 1990

1 1991

1 1992

1 1993

1 1994

1 1995

1 1996

1 1997

1 1998

1 1999

1 2000

1 2001

1 2002

1 2003

1 2004

1 2005

1 2006

1 2007

1 2008

1 2009

1 2010

nominale prijs reële prijs

0

20

40

60

80

100

120

1 19953 1 1996

3 1 19973 1 1998

3 1 19993 1 2000

3 1 20013 1 2002

3 1 20033 1 2004

3 1 20053 1 2006

3 1 20073 1 2008

3 1 20093 1 2010

3

Alle woningen Eengezinswoning Appartementen

Woningprijsindex Kadaster

Bron: CBS

2005 = 100

Mutatie woningprijsindex Kadaster

Bron: CBS

-3

-2

-1

0

1

2

3

4

5

6

Alle woningen Eengezinswoning Appartementen

Overige ontwikkelingen op de koopwoningenmarkt

• Aantal gedwongen huisuitzettingen neemt licht af, aantal gedwongen verkopen NHG bijna verdubbeld

• Daling overwaarde van bestaande koopwoningen• Aantal te koop staande woningen met 45%

gestegen en stijgend• Toenemende regionale verschillen• Geen beleidsmatige hervorming van de

woningmarkt• Forse bezuinigingen in de huursector, koopsector

blijft buiten schot• Door aanscherping van de hypotheekvoorwaarden

door NHG (2011) en AFM (2012) daling van de leencapaciteit

Maximale leencapaciteit en koopprijsontwikkeling 1982-2009

0

100

200

300

400

500

1982 1986 1990 1994 1998 2002 2006 2009

mediaan verkoop-prijs 25% mediaan inkomen 75% 90%

Verklaringsmodel koopprijsontwikkeling

• Constante• Verkoopprijs uit het verleden• Inkomen• Rente• Lange termijn evenwicht• Seizoenseffect

Werkelijke en berekende %-mutatie reële verkoopprijs, 1978 - 2010

-20

-15

-10

-5

0

5

10

15

2019

7819

7919

8019

8119

8219

8319

8419

8519

8619

8719

8819

8919

9019

9119

9219

9319

9419

9519

9619

9719

9819

9920

0020

0120

0220

0320

0420

0520

0620

0720

0820

0920

10

%-change real house price estimate

Drie scenario’s, reële woningprijs

100

150

200

250

30019

95

1996

1997

1998

1999

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

euro's2006=100

Rente +0,5%-punt per jaar (2015 = 7%)

Rente -0,5%-punt per jaar (2015 = 2%)

Rente ongewijzigd (2015=4,5%)

Drie scenario’s, nominale woningprijs

0

50

100

150

200

250

300

350

1995

1996

1997

1998

1999

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

X 1000 euro's

Rente +0,5%-punt per jaar (2015 = 7%)

Rente -0,5%-punt per jaar (2015 = 2%)

Rente ongewijzigd (2015=4,5%)

Structuur van de koopwoningemarkt: Dynamische markt

• Verbonden markten• Nieuwe en bestaande woningen in competitie• Bestaande sectoren beïnvloeden de

nieuwbouwactiviteiten• Deelsectoren woningmarkt zijn verbonden door

transacties van eigenaar-bewoners• Alle delen van de eigenwoningsector zijn door

gemeenschappelijke marktinvloeden met elkaar verbonden

• Veel nadruk op promotie• Speculatieve woningbouwproductie• Wonen is investeringsgoed • Prijs van bestaande woningen is bepalend voor de

prijs van nieuwbouwwoningen

Structuur van de koopwoningenmarkt: Statische markt

• Gefragmenteerde markten• Dominantie van eerste kopers• Variëteit aan deelmarkten en differentiatie naar

regio en sector• Lage mobiliteit in eigen-woningsector• Zelfbouw en particulier opdrachtgeverschap• Wonen is consumptiegoed• Bouw- en grondkosten zijn sterk gecorreleerd met

de woningprijzen

Discussiepunten

1. De woningmarkt is fundamenteel veranderd en de situatie van voor 2008 behoort definitief tot het verleden.

2. Het voorgenomen overheidsbeleid is contraproductief en verdiept de huidige crisis.

3. Van een dynamische naar een statische markt?

EINDEEINDE