Nota Grondprijsbeleid 2019 Deel A Openbaar...Nota grondprijsbeleid 2019 4 1. INLEIDING Ieder jaar...

Nota Grondprijsbeleid 2019 Deel A Openbaar

Nota grondprijsbeleid 2019

2

Inhoud Deel A Openbaar

0. Samenvatting 3 1. Inleiding 4 2. Wijzigingen ten opzichte van het grondprijsbeleid 2018 6 3. Economische ontwikkelingen 6 4. Woningbouw 8 5. Werken, detailhandel, horeca 12 6. Overige bestemmingen 14 7. Canon, huur, retributie en verkoop bloot eigendom zakelijk recht 16 8. Boeterente, kostenvergoeding, reserveringsovereenkomsten en indexering 17

Deel B Geheim

9. Grondprijzen vrije sector woningen 21 10. Grondprijzen werken, detailhandel, horeca, leisure 23 11. Uitzonderingen 26


3

0. SAMENVATTING De gemeenteraad stelt jaarlijks een Nota grondprijzen vast, waarin de kaders zijn opgenomen voor de grondprij-zen van bouwrijpe grond ten behoeve van verschillende functies zoals woningbouw, kantoren, bedrijventerrei-nen, detailhandel, horeca, maatschappelijke voorzieningen, etc. Door het vaststellen van de Nota grondprijsbe-leid 2019 stelt de gemeenteraad de kaders vast waarbinnen het college van burgemeester en wethouders be-voegd is tot de uitgifte van grond. In het eerste deel van deze nota worden de contextuele ontwikkeling ge-schetst met nadruk op de vastgoedmarkten. Ook wordt ingegaan op de theoretische en praktische uitgangspun-ten die de basis vormen onder de kaders. In het tweede (vertrouwelijke) deel zijn de specifieke grondprijzen, bandbreedtes en quotes opgenomen. Het economisch sentiment in Nederland is ronduit positief. Het consumenten- en producentenvertrouwen be-vinden zich op uitzonderlijk hoge niveaus en de werkloosheid is bijzonder laag. Na een economische groei van 2,7% in 2017 wordt door het CPB voor 2018 een economische groei verwacht van 2,8%. Wel voorziet het CPB voor de komende jaren een minder uitbundige economische groei en toenemende onzekerheden die de groei kunnen belemmeren. De woningmarkt speelt een belangrijke rol in het economisch herstel. Door de stijgende woningprijzen, herstelt het vertrouwen en neemt de consumptie toe. Omdat de economie de woningmarkt weer aanjaagt, ontstaat een wisselwerking. Vanaf 2013 zijn de woningprijzen landelijk met bijna 30% gestegen. Deze opvallende stijging wordt mede veroor-zaakt door een inhaaleffect na de crisis en de lage rente, waardoor woningkopers meer voor een woning kunnen betalen zonder dat de woonlasten stijgen. Desalniettemin staat de betaalbaarheid van woningen inmiddels ook in Almere onder druk. Dit leidt ertoe dat jongeren langer thuis of onzelfstandig blijven wonen. Om nieuwbouw-woningen betaalbaar te houden (in koop of huur), worden steeds meer kleine woningen gebouwd. Door de steeds grotere kloof tussen inkomens- en woningprijsontwikkeling, komt de betaalbaarheid verder onder druk te staan. Dit is, naast de macro-economische ontwikkelingen, een reden om uit te gaan van een minder uitbundige prijsstijging van woningen in 2019. De markt voor kantoren en bedrijfsruimte laat over de gehele breedte een gematigd positief beeld zien. De Al-meerse kantorenmarkt kende in 2018 relatief weinig dynamiek: het aantal transacties is beperkt en ook het aantal gronduitgiften voor kantoren is beperkt tot enkele kleinere kavels. De vraag naar bedrijfsruimte laat wel een positiever beeld zien in 2018. Er is sprake van een stijgende trend in het aantal verhuurtransacties en de huurprijzen stijgen. Ook voor wat betreft de uitgifte van grond voor bedrijfsruimte is een verbetering zichtbaar. Ten opzichte van de Nota Grondprijsbeleid 2018 zijn de grondprijzen geactualiseerd op basis van de marktont-wikkelingen. Vaste prijzen zijn geïndexeerd op basis van de CPI 2017. Zoveel mogelijk uitgangspunten van het grondprijsbeleid zijn openbaar. Maar indien openbaarheid nadelig kan zijn voor het onderhandelingsproces, is net als bij de Nota Grondprijsbeleid 2017, gekozen voor vertrouwelijkheid en plaatsing in deel B van deze nota.


4

1. INLEIDING

Ieder jaar stelt de gemeente de Nota grondprijsbeleid vast, waarin actuele kaders voor de grondprijzen van bouwrijpe grond zijn beschreven. Die kaders geven een representatief beeld van het marktniveau van de grond-prijzen en vormen daarmee de maatstaf voor grondprijzen die bij de gronduitgifte worden gehanteerd. De Nota grondprijsbeleid bevat een beschrijving van de relevante marktontwikkelingen en beleidsvernieuwingen op het gebied van grondprijsbepaling ten behoeve van alle relevante bestemmingscategorieën. In dit hoofdstuk komen allereerst de algemene uitgangspunten van het grondprijsbeleid aan bod en wordt de context waarbinnen de grondprijsbepaling plaatsvindt behandeld. Hoofdstuk 2 toont een samenvatting van de belangrijkste wijzigin-gen ten opzichte van het grondprijsbeleid 2018. Omdat de vastgoedmarkt sterk wordt beïnvloed door de ontwik-keling van macro-economische variabelen worden in hoofdstuk 3 de relevante ontwikkelingen benoemd en worden de effecten voor het grondprijzenbeleid behandeld. In de hoofdstukken 4 t/m 6 worden de kaders voor de grondprijzen voor de verschillende functies behandeld. In hoofdstuk 7 worden de kaders voor de toepassing van een aantal voor gronduitgifte relevante instrumenten behandeld. Algemene uitgangspunten grondprijsbepaling Almere voert een functionele grondprijspolitiek. Dit houdt in dat de waarde van de grond gerelateerd is aan de daarop te realiseren bestemming. Bij het bepalen van de prijs van bouwrijpe grond voor de diverse bestemmin-gen hanteert Almere de volgende algemene uitgangspunten:

Bij bouwterreinen wordt de grond bouwrijp geleverd;

de bodemkwaliteit is geschikt voor het toekomstige gebruik;

grondprijzen worden primair genormeerd residueel bepaald: marktwaarde minus bouwen ontwikkelkosten is grondwaarde. Hierbij wordt gerekend met marktconforme, genormeerde kosten en opbrengsten waarbij wordt uitgegaan van optimaal gebruik van de kavel (bebouwing en gebruik opstal). Als residueel reken niet mogelijk is, bijvoorbeeld door het ontbreken van bepaalde stichtingskosten, dan kan bijvoorbeeld compara-tief worden gerekend, waarbij wordt gekeken naar de opbrengst van vergelijkbare gronduitgiften.

In de residuele benadering wordt rekening gehouden met de bouwvoorschriften en bijvoorbeeld de conse-quenties van gasloos bouwen.

de realisatie van het vastgoed is mogelijk tegen een redelijke verhouding van marktwaarde en stichtingskos-ten;

de grondprijs wordt per relevante meeteenheid van de bestemming berekend (per m² kavel, gebruiksopper-vlakte of bruto vloeroppervlakte, per parkeerplaats of per woning)

1;

Uitzondering op deze regel vormen de gronden die onder de Ontwikkelregels van Oosterwold vallen. Het bestuur heeft ervoor gekozen om deze ontwikkeling binnen een separaat kader te plaatsen vanwege de bijzondere uit-gangspunten. Deze kennen een eigen grondprijskader dat niet in deze nota is opgenomen. Marktconforme prijzen De Europese regelgeving ter voorkoming van ongeoorloofde staatssteun bepaalt dat gronden moeten worden uitgegeven tegen een marktconforme prijs. De in juni 2016 vastgestelde Mededeling van de Europese Commissie inzake staatssteun bevat voorwaarden waaronder bij grondtransacties sprake is van marktconformiteit. Niet -marktconform handelen kan tot ongeoorloofde staatssteun leiden. Door gebruik te maken van (een combinatie van) objectievemarktinformatie, benchmarking, tendering, uitschrijven van competities en het laten uitvoeren van marktconforme taxaties door onafhankelijke deskundigen kan die marktconformiteit worden gewaarborgd. De prijzen en daarbij gehanteerde bandbreedtes vormen een marktconform en representatief beeld van de grondprijzen in Almere. Tenderbeleid Almere hanteert voor de vastgoedfuncties waarvoor zij beperkte vestigingsmogelijkheden ziet een tenderproce-dure. Dit betreft voornamelijk de bestemmingen supermarkt, fastfood op strategische locaties en brandstofver-kooppunten. Aan de keuze voor een tenderprocedure voor deze bestemmingen ligt ten grondslag dat voor deze (schaarse) uitgiften Almere op de locatie-eisen en kwaliteit kan sturen. Daarnaast draagt het toepassen van de tenderprocedure, in samenhang met de overige eisen, bij aan een optimalisatie van de (grond)opbrengst. Als het bestuur ervoor kiest om in te zetten op kwaliteit dan kan deze kwaliteit worden verdisconteerd met de grond-prijs. Een residuele onderbouwing van de kosten en opbrengsten (waarin kwaliteit wordt meegenomen) bepaalt de ondergrens voor de grondprijs. De in deze Nota grondprijsbeleid genoemde prijzen zijn daarom mogelijk niet van toepassing als de gemeente gebruik maakt van een tenderprocedure en extra kwaliteit verlangt. Uiteraard moet worden getoetst of de grondexploitatie de ruimte hiervoor biedt en blijft marktconformiteit een vereiste. De wijze waarop de tenderprocedure vorm krijgt, staat vrij en kan geschieden op verschillende manieren, zoals het verlenen van een concessie, het aangaan van een concurrentiegericht dialoog, een prijsvraag of door middel

1 De bepaling van de hoeveelheid vindt plaats op basis van de definities en bepalingsmethoden zoals vastgelegd in NEN 2580


5

van een (onderhandse) aanbestedingsprocedure. Bij een tenderprocedure kan naast het bieden van een grond-prijs ook sprake zijn van het vragen van een zogenaamde inschrijfvergoeding ( ook wel entree-vergoeding). Totstandkoming grondprijs Bij het bepalen van de grondprijs is de residuele benadering het uitgangspunt. Deze mag niet lager liggen dan de minimale grondquote of ondergrens. zoals die is vastgelegd in deze Nota grondprijsbeleid 2019. Voor de woning-bouw wordt een onderscheid in verschillende categorieën (geografische) woningmarktgebieden gemaakt, die ieder hun eigen ondergrens voor de grondprijs kennen. Voor de commerciële functies is die ondergrens per marktsegment vastgesteld. Voor sociale huurwoningen en voor kavels voor Particulier Opdrachtgeverschap (PO) worden vaste grondprijzen gehanteerd. Bij PO is het doel de kopers vooraf duidelijkheid te geven over de grond-prijs van de kavel. De marktconforme grondprijs van de PO- kavels wordt bepaald op het moment dat de kavels in de verkoop gaan. Residuele grondprijs Om zo goed mogelijk met alle specifieke factoren bij de grondprijsbepaling op het moment van uitgifte rekening te kunnen houden, wordt, zoals gezegd, de grondwaarde bij de meeste functies met behulp van de residuele grondwaardebepaling getoetst. Bij deze methode wordt de grondwaarde bepaald als residu van de marktwaarde minus de bouwen ontwikkelingskosten, tezamen ook wel stichtingskosten genoemd. De marktwaarde is bij koopwoningen de VON-prijs, en bij vrije sectorhuurwoningen of commercieel vastgoed de beleggingswaarde de gekapitaliseerde opbrengstwaarde (huur). De bandbreedte van de grondprijs wordt voor projectmatige woning-bouw ook uitgedrukt in een bandbreedte van de grondquote van de VON-prijs. Voor de commerciële functies is die bandbreedte uitgedrukt in de ondergrens en een indicatieve bovengrens van de grondprijs. Die bovengrens definieert indicatief de maximale grondprijs die op basis van residuele grondwaardebenadering en specifieke eigenschappen van de locatie, respectievelijk de kavel kan worden behaald. Omdat de op de residuele grond-waardebepaling van invloed zijnde variabelen door verschillende factoren sterk kunnen fluctueren, kunnen loca-tie- en objectspecifieke factoren alsnog tot een hogere grondwaarde leiden. Functies Nota grondprijsbeleid De Nota grondprijsbeleid vormt een werkkader met bepaalde uitgangspunten en randvoorwaarden om markt-conforme grondprijzen te bepalen. Dit is de eerste functie van deze nota. Om tot een marktconforme grondprijs te komen, wordt de grondprijs in principe residueel bepaald. De residueel bepaalde grondprijs wordt onder-bouwd met marktanalyses, gerealiseerde prijzen of externe adviezen/normen. De tweede functie van de Nota Grondprijsbeleid is een startpunt bij het opstellen van een financiële haalbaar-heidsanalyse of grondexploitatie om een zo goed mogelijke prognose van de te verwachten opbrengsten te kunnen maken. Mede aan de hand van die prognose wordt dan beoordeeld of het programma of plan financieel haalbaar is. Omdat plannen meestal een langere looptijd kennen, moet de op basis van de grondprijzen gemaak-te opbrengstprognose robuust zijn en een zo betrouwbaar mogelijk beeld van de opbrengstpotentie geven. Hoe verder die ramingen in de toekomst liggen, hoe globaler de opbrengstraming is en andersom. Wijzigingen die via de Nota grondprijsbeleid op de grondprijzen worden doorgevoerd kunnen daarmee directe invloed hebben op vooral de opbrengstenramingen op korte termijn in de grondexploitaties. Bij de jaarlijkse herziening van het MPGA, waarin alle afzonderlijke grondexploitaties zijn gecumuleerd, worden mogelijke financiële effecten van wijzigingen in het grondprijsbeleid direct zichtbaar. In het MPGA is voor 2018 een stijging van de grondprijzen van generiek 1,5% voorgesteld. De in de Nota Grondprijsbeleid 2019 gehanteerde indexatie van 1,4% komt hier nagenoeg mee overeen en heeft geen financiële gevolgen voor het MPGA. De derde functie van de Nota grondprijsbeleid is dat de gemeenteraad op basis van de in deze Nota grondprijsbe-leid gehanteerde voorgestelde kaders aan het college van burgemeester en wethouders opdracht en ruimte biedt om overeenkomsten te sluiten. Uitgiftevormen In het uitgiftebeleid kan een aantal vormen van uitgifte worden onderscheiden, namelijk:

uitgifte van bouwrijpe grond in eigendom;

uitgifte van bouwrijpe grond in erfpacht/opstalrecht;

uitgifte in huur of bruikleen geven. Uitgifte van bouwrijpe grond in eigendom In Almere is eigendomsoverdracht de gebruikelijke uitgiftevorm bij de uitgifte van bouwrijpe grond. Via uitgifte in eigendom kunnen uitgiftevoorwaarden gesteld worden en privaatrechtelijke beperkingen worden opgelegd. Uitgangspunt bij de verkoop van gronden is dat de marktrisico’s voor de afzet van de gronden bij de afnemer van de grond behoren te liggen. De Algemene Verkoopvoorwaarden 2012 van Almere (waarschijnlijk geactualiseerd eind 2018) definiëren de condities waaronder uitgifte in bouwrijpe grond plaatsvindt. Uitgifte van bouwrijpe grond in erfpacht


6

Erfpacht is een zakelijk recht, dat de erfpachter het recht geeft om grond te gebruiken tegen betaling van een vergoeding, de zogenaamde canon. In Almere heeft de erfpachter de keuze om de jaarlijkse canon te betalen dan wel deze verplichting af te kopen. In de Kadernota Grondbeleid Almere (2009) is vastgelegd dat de gemeente een selectief maatschappelijk erfpachtbeleid hanteert met als doel eigenaar van de grond te blijven en om de effecten van lage (functionele) grondprijzen ook op langere termijn veilig te stellen. Erfpacht wordt ook ingezet om op strategische locaties grip op de grondpositie te behouden. Incidenteel kan erfpacht ook worden toegepast bij de uitgifte van andere functies. Veelal ligt daar dan een financieringsvraagstuk aan ten grondslag. De condities voor uitgifte in erfpacht in Almere zijn vastgelegd in de erfpachtvoorwaarden. Voor grond die in erfpacht wordt uitgegeven, vormen de grondprijzen de basis voor de hoogte van de erfpachtcanon (of de afkoopsom). Verhuur, opstalrecht of in bruikleen geven van grond In sommige gevallen kan de gemeente ervoor kiezen eigendommen te verhuren, een opstalrecht uit te geven of te verhuren met een zogenaamde afhankelijk recht van opstal. Dit zal met name zo zijn indien dit in het kader van het behouden van toekomstige regie een voordeel oplevert. In bruikleen geven wordt toegepast als gronden die tijdelijk gebruikt worden t.b.v. de realisering van een weg of bouwwerk of om kleine braakliggende percelen tijdelijk beschikbaar te stellen aan omwonenden. BTW Voor de gemeente Almere geldt in veel gevallen nog een bijzondere fiscale regeling ten aanzien van de ontwikke-ling en verkoop van “maagdelijke gronden”. Deze gronden zijn aan te merken als een bouwterrein in de zin van artikel 11 lid 4 van de Wet op de omzetbelasting 1968. Op grond van de analoge toepassing van paragraaf 17 lid 4 van de Toelichting Overgangsbeschikking Omzetbelasting 1968 is over deze gronden geen omzetbelasting ver-schuldigd. In het Grondprijsbeleid is uitgegaan van de verkoop van maagdelijke gronden. De grondprijzen, zoals opgenomen in het grondprijsbeleid, gaan daarom uit van een vrijstelling van BTW. In geval van de verkoop van niet maagdelijke grond waarvoor geen vrijstelling geldt (reguliere BTW grond), worden de grondprijzen voor woningen geacht inclusief BTW te zijn. Voor commerciële en maatschappelijke bestemmingen worden de grond-prijzen in dat geval geacht exclusief BTW te zijn. Als aan maagdelijke grond een tijdelijke bestemming wordt gegeven, bijvoorbeeld als tijdelijke parkeerplaatsen of woningen, of deze grond in gebruik wordt genomen voor-dat de juridische levering daarvan heeft plaatsgevonden, dan vervalt conform wettelijke regelgeving de vrijstel-ling van BTW. De grond zal in dat geval bij de definitieve bestemming alsnog moeten worden belast met BTW. Alle grondprijzen zijn exclusief eventueel verschuldigde overdrachtsbelasting.

2. WIJZIGINGEN T.O.V. GRONDPRIJSBELEID 2017

Hieronder zijn de belangrijkste wijzigingen in het grondprijsbeleid 2019 samengevat:

Wijziging Achtergrond

1 Grondprijzen zijn geactualiseerd o.b.v. marktontwikkelingen

Het grondprijsbeleid is marktconform wat impliceert dat het actueel is en de marktontwikkeling volgt. In de Nota Grondprijsbeleid 2019 zijn de marktont-wikkelingen van 2018 vertaalt naar marktconforme grondprijzen.

2 Vaste grondprijzen zijn geïn-dexeerd met 1,4% o.b.v. de CPI

Voor sociaal-maatschappelijke voorzieningen geldt een vast grondprijs en dit is tevens de ondergrens voor uitgiften voor (semi) commerciële uitgiften.

3 Grondprijzen voor sociale huur-woningen zijn geïndexeerd met 1,4% o.b.v. de CPI

De stijging van de grondprijs voor sociale huurwoningen is beperkt, gelet op de gemaakte prestatieafspraken. Parallel met de Woonvisie kan een grondigere herziening van de systematiek worden doorgevoerd.

4 Grondprijzen sociale huurwonin-gen alleen voor corporaties.

Grondprijs sociale huurwoningen corporaties is niet residueel bepaald, maar bestuurlijke keuze. Productieafspraken, betaalbaarheid, wijkverbeteringen etc. rechtvaardigen een lagere grondprijs. Marktpartijen doen dit niet en hebben daarom geen recht op dezelfde prijs als corporaties. Daarnaast laat de markt zien dat sociale huurwoningen ook rendabel kunnen worden geëxploiteerd.

5 Mogelijkheid om inschrijfgeld bij PO-kavels te hanteren.

Het afgelopen jaar is naar schatting 50% van de gereserveerde kavels terugge-komen naar de gemeente. Dit kost de gemeente veel tijd en geld. Met het invoeren van inschrijfgeld wordt geprobeerd de vrijblijvendheid van een inschrijving te reduceren. Daarnaast komen er meer kavels beschikbaar voor serieus geïnteresseerden. Het inschrijfgeld wordt verrekend als de kavel daadwerkelijk wordt afgenomen.

3. ECONOMISCHE ONTWIKKELINGEN

“De Nederlandse economie staat nog steeds in bloei”, rapporteerde het CPB in de MEV 2019. De economische groei zal in 2018 naar verwachting uitkomen op 2,8% en de werkloosheid is gedaald naar 3,5%, het laagste niveau sinds 2001. Ontwikkelingen op de woningmarkt stimuleren de Nederlandse economie relatief sterk. Het onstui-mige herstel van de woningmarkt is voor een deel te verklaren doordat de huidige opleving in het aantal verhuis-bewegingen gezien kan worden als een inhaalslag na de crisis. Dit is een tijdelijk effect.


7

Ondanks de recente verslechtering van de vertrouwensindicatoren, blijft het economisch vooruitzicht voor het komende jaar positief. Het CPB raamt voor 2019 een economische groei van 2,6% en een blijvend lage werkloos-heid van 3,5%. De voorziene afname van de economische groei wordt onder andere veroorzaakt door een afna-me van de impuls vanuit de woningmarkt. Daarbij wordt opgemerkt dat risico’s toenemen en dat de kans groeit dat economische groei wordt geraakt. Als voorbeelden van een voorval dat de economie zou kunnen raken noemt het CPB een handelsoorlog, een Italiaanse begrotingscrisis en een zogenaamde “harde Brexit”. In lijn met de economische ontwikkeling, laat ook de woningmarkt een bloeiperiode zien. Sinds 2013 zijn de woningprijzen landelijk al met

Ontwikkeling stichtingskosten Medio 2018 zijn door verschillende instanties stijgingen van de bouwkosten gerapporteerd tussen de 5% en 10% per jaar (CBS, BDB-index en Bouwkostenkompas). De oorzaak van deze opmerkelijke stijging van de bouwkosten ligt bij de hoge bouwproductie van dit moment (gevolg van inhaalvraag nieuwbouw na de crisis) in combinatie met hoge prijzen voor arbeid en materiaal. In onderstaande grafiek is te zien hoe de bouwkosten zich hebben ontwikkeld vanaf 2008.

Figuur 3.1 Ontwikkeling bouwkostenindex (Bron: Bouwkostenkompas 2018)

Gezien het feit dat er op dit moment nog steeds sprake is van materiaal- en personeelstekorten en de opdracht-portefeuilles bij de meeste bouwers nog goed gevuld zijn, is de consensus dat de stijging van de bouwkosten ook in 2019 zal voortduren. Kenniscentrum BDB verwacht dat de prijzen tot 2020 blijven stijgen. Bij het bepalen van residuele grondprijzen, worden actuele stichtingskosten toegepast.

4. WONINGBOUW Woningmarkt Het herstel van de woningmarkt dat na de crisis in 2013 is ingezet, kent in de eerste helft van 2018 een stevig vervolg. Vanaf 2013 is sprake van een inhaalvraag welke wordt versterkt door de lage rente en een gunstige conjunctuur. Sinds 2013 zijn de woningprijzen landelijk met ruim 30% gestegen. Door de grote vraag naar woningen droogt het aanbod op en worden de prijzen verder opgedreven. Onderstaande grafiek laat zien dat de woningprijzen weer boven het niveau van de vorige piek van 2008 liggen. Opvallend is dat de prijsontwikkeling in Amsterdam aanzienlijk positiever is dan die van Nederland als geheel. Flevoland laat een licht gunstigere ontwik-keling zien dan het gemiddelde van Nederland.

708090

100110120130140150

20

08

1e…

20

08

4e…

20

09

3e…

20

10

2e…

20

11

1e…

20

11

4e…

20

12

3e…

20

13

2e…

20

14

1e…

20

14

4e…

20

15

3e…

20

16

2e…

20

17

1e…

20

17

4e…

Prijsindex CBS

Nederland

Flevoland

Amsterdam


8

Figuur 4.1 Ontwikkeling prijsindex bestaande koopwoningen (2008=100, CBS 2018)

Specifiek voor Almere rapporteerde de NVM over het tweede kwartaal van 2018 een prijsstijging van ruim 15% ten opzichte van een jaar geleden. Met een gemiddelde verkooptijd van 30 dagen en een steeds krapper aanbod in verhouding tot het aantal transacties, is het sentiment op de Almeerse woningmarkt als bijzonder positief te duiden. Een nadere blik op de Almeerse woningmarkt laat zien dat er grote verschillen zijn tussen gebieden en woningtypes. Ook wijken prijzen van nieuwbouw vaak sterk af van die van bestaande bouw. Makelaars vertellen dat Amsterdammers veel belangstelling hebben voor Almere Poort. Blijkbaar is de ligging “tussen Almere en Amsterdam” en wellicht ook de uitstraling van het gebied, een reden om voor dit stadsdeel te kiezen. De vraag naar deze woningen en de bereidheid om gemiddeld 10% boven de vraagprijs te bieden, drijft de prijzen flink op, aldus makelaars. Als de gerapporteerde prijzen van verkochte woningen (Kadaster) van het derde kwartaal van 2018 worden vergeleken met die van een jaar eerder dan liggen de prijzen 27% hoger. Opvallend is verder dat eengezinswoningen in Buiten en Haven respectievelijk 34% en 36% zijn gestegen. Dit heeft logischerwijs te maken met de achtergebleven prijsontwikkeling in deze gebieden en de relatief goede betaalbaarheid ten opzichte van bijvoorbeeld Poort. Nieuwbouwwoningen Uit analyse van het CBS komt naar voren dat de prijzen van nieuwbouwwoningen sneller stijgen dan die van bestaande woningen. Dit kan onder meer worden verklaard door het feit dat nieuwbouw kwalitatief hoogwaar-diger (b.v. duurzamer) is en vaak onderdeel uitmaakt van een vaak populaire nieuwbouwwijk. Ook in Almere blijkt de prijs van een nieuwbouwwoning gemiddeld hoger dan die van een bestaande woning. Veelal heeft nieuwbouw de voorkeur van zowel nieuwkomers als doorstromers binnen Almere. Hierdoor liggen de prijzen van nieuwbouwwoningen hoger. Vooralsnog zijn er geen indicatoren vanuit de markt zelf, zoals de verkooptijd, die erop wijzen dat de woningprijzen op korte termijn gaan dalen. Daar staat tegenover dat de betaalbaarheid van woningen onder druk staat en dat de koopbereidheid stagneert. Marktindicatoren laten zien dat de groep die het een ongunstig moment vindt om een woning te kopen groeit. De ervaring leert dat woningprijzen alleen stijgen als het marktsentiment positief is. Woningbehoefte Ook is het zinnig om vanuit het perspectief van woningbehoefte naar de toekomst te kijken. Woningbehoefte zou kunnen worden gekwalificeerd als de “latent” behoefte aan woningen waarbij wensen en behoefte voorop staan. Als een groot gedeelte van de bevolking bijvoorbeeld in een kleine huurwoning wil wonen en de voorraad bestaat uit grotere koopwoningen dan is het evident dat de behoefte iets zegt over de toekomstige vraagOf deze behoefte wordt omgezet in effectieve vraag, is namelijk een tweede. Volgens het CPB zal het woningtekort de komende jaren gaan afnemen door een toename van de nieuwbouw.


9

Figuur 4.2 Toelichting woningbehoefte (Bron: CPB 2018)

Uitgangspunten grondprijsbeleid woningbouw Door de sterke prijsontwikkeling op de woningmarkt en de kostenstijging in de bouw staat de betaalbaarheid van wonen onder druk. Met de woningcorporaties heeft een gedachtenuitwisseling over de gewenste ontwikkeling van het grondprijsbeleid voor sociale huurwoningen plaatsgevonden. Daarin is verkend op welke wijze via een wijziging van het grondprijsbeleid de realisering van sociale huurwoningen verderworden bevorderd. De effecten van het toepassen van een aantal potentieel geschikt geachte variabelen (m2 BVO, type woning en bouwlagen) zullen gezamenlijk verder worden uitgewerkt parallel aan het proces voor de Woonvisie. De resultaten worden betrokken bij het formuleren van de uitgangspunten voor het grondprijsbeleid voor sociale huurwoningen voor 2020. Voor sociale huurwoningen (huur lager dan ca. € 710, waarbij op basis van de Algemene Verkoopwaarden functiebescherming van toepassing is), gelden specifieke vaste grondprijzen. Voor sociale huurwoningen van marktpartijen (niet-toegelaten instellingen) gelden residueel bepaalde, marktconforme grondprijzen. De grondprijs voor woningbouw wordt uitgedrukt in een prijs per vierkante meter uitgeefbaar terrein voor pro-jectmatige grondgebonden woningen en in een prijs per m2 bruto vloeroppervlakte (BVO) voor gestapelde wo-ningen. Voor particulier opdrachtgeverschap (PO) wordt per kavel bepaald op welke wijze wordt afgerekend, rekening houdend met onder andere bouwhoogtes en in sommige gevallen betaalbaarheid. Met name verschil-len in ligging en bereikbaarheid van de verschillende gebieden in Almere t.o.v. Amsterdam draagt bij aan het ontstaan van waarderingsverschillen. Daarom worden woningmarktgebieden onderscheiden. Voor ieder wo-ningmarktgebied is een ondergrens voor de prijs per vierkante meter uitgeefbaar terrein bepaald. Die onder-grens is de waarde die in beginsel voor iedere woningbouwlocatie, en voor alle woningcategorieën in het betref-fende woningmarktgebied per vierkante meter kavel ten minste gerealiseerd moet kunnen worden. De omvang van de woningmarktgebieden zijn dusdanig groot dat tussen afzonderlijke locaties en zelfs tussen kavels als gevolg van ligging en andere factoren significante verschillen in de grondwaarde kunnen ontstaan. Dat leidt tot verschillen in de grondprijs per vierkante meter voor de afzonderlijke kavels. De ondergrens geldt als minimale ondergrens voor een gebied. De functie van de ondergrens is niet om voor een heel gebied de conjunc-turele ontwikkeling van de woningmarkt te volgen, maar richt zich primair op de structurele ontwikkeling van de grondprijs. Door zo te handelen worden grote jaarlijkse fluctuaties, zowel omhoog als omlaag en veroorzaakt door conjuncturele schommelingen, voorkomen. Voor de bepaling van de werkelijke grondwaarde wordt de residuele grondwaarde bepaald met een minimale grondquote. De minimale grondprijs in een gebied wordt voornamelijk als toets gebruikt om te borgen dat er een efficiënte verkaveling en reële opbrengst wordt gereali-seerd. Via het grondprijsbeleid kan de gemeente beperkt invloed uitoefenen op de prijsontwikkeling op de woning-markt voor nieuwbouwwoningen. Voor de segmenten die van belang zijn voor de bereikbaarheid voor gezinnen


10

met lagere inkomens stuurt de gemeente in programma’s. De marktwaarde van nieuwbouw koopwoningen wordt bepaald aan de hand van de vrije verkoopwaarde, de zogenaamde VON-prijs. De waardebepaling van een (vrije sector) huurwoning, mits de exploitant bereidheid is om deze woningen gedurende minimaal 15 jaar als huurwoning te exploiteren, wordt gebaseerd op de beleggingswaarde. Deze beleggingswaarde kan lager zijn dan de vergelijkbare VON-prijs van deze woning (leegwaarde in onverhuurde staat). Dat mogelijke waardeverschil ontstaat doordat bij verhuur gedurende de gewenste exploitatietermijn rekening wordt gehouden met (onder-houds)kosten en risico’s (o.a. leegstand). De beleggingswaarde lag medio 2018 in de meeste gevallen tussen de 90% en 95% van de VON-prijs. In de afgelopen jaren is dit percentage gestegen. Op de meest populaire locaties voor beleggers (bijvoorbeeld rond stations) kan het percentage hoger zijn dan 95%. Bij het bepalen van de grondprijzen wordt ingespeeld op de actuele marktgegevens en zou het gemiddelde verhoudingsgetal ook boven de 95% kunnen komen te liggen. Door bij de grondprijsbepaling aan te sluiten op de wijze waarop exploitanten met een lange termijn beleggingsperspectief hun vrije sector huurwoningen waarderen, wordt de ontwikkeling van beleggers huurwoningen mogelijk gemaakt. Bij vrije sector huurwoningen die als “betaalbaar” worden ge-zien (wat o.a. afhangt van het woningtype en locatie) kan worden afgesproken dat er gedurende de eerste vijf-tien jaar slechts een beperkte huurstijging mogelijk is om de woningen betaalbaar te houden. Naast een differentiatie naar segment bij de grondprijsbepaling wordt ook een differentiatie aangebracht in de stijging van de grondprijzen. Voor sociale huurwoningen en zuiver sociaal-maatschappelijke grondprijzen beperkt de stijging zich tot de door het CBS gerapporteerde CPI van 1,4% over 2017. Voor alle andere categorieën wordt de grondprijs marktconform bepaald en worden de prijzen aangepast op basis van actuele marktconforme para-meters. Sociale huurwoningen woningcorporaties De grondprijzen voor sociale huurwoningen gelden alleen voor sociale huurwoningen (met een huur onder de € 710 in 2018) geëxploiteerd door toegelaten instellingen. Daarop zijn de algemene voorwaarden voor sociale huurwoningen van toepassing. Die voorwaarden verplichten tot verhuur als sociale huurwoning gedurende een periode van 30 jaar. Met de woningcorporaties zijn prestatieafspraken gemaakt. Voor niet-marktpartijen die woningen ontwikkelen voor speciale doelgroepen maar geen toegelaten instelling zijn (denk aan niet-commerciële zorgaanbieders die zorgwoningen bouwen), kunnen de corporatievoorwaarden worden toegepast. Voor 2019 zijn de uitgangspunten en de methodiek voor de bepaling van de grondprijzen voor sociale huurwo-ningen gehandhaafd. Bij sociale huurwoningen is er geen sprake van een rechtstreeks verband tussen de hoogte van de aanvangshuur en de stichtingskosten. Daarom geldt alleen de maximale aanvangshuur als maatgevend criterium bij het vaststellen van de grondprijs. De in tabel 3 vermelde huurgrenzen zijn prijspeil 2018. Alleen de maximale huurgrens voor 2019 is al bekend en blijft gelijk aan 2018. Eind 2018 zullen de grenzen voor kwaliteits-grens, aftoppingsgrens laag en – hoog bekend worden gemaakt. Die grenzen gelden in 2019 als criterium. De grondprijzen zijn met circa 1,4% verhoogd t.o.v. 2017. Door deze geringe prijsverhoging wordt de bouw van kleine, goedkope huurappartementen ondersteund. Omdat er geen eengezinswoningen worden gerealiseerd met een huur onder de kwaliteitsgrens, is deze categorie niet opgenomen.

Huurgrenzen

Maximale aan-vangshuur 2018

Grondprijs EGW Grondprijs MGW

Kwaliteitsgrens € 417,34 (2018) € 12.000

Aftoppingsgrens laag € 597,30(2018) € 15.900 € 14.000

Aftoppingsgrens hoog € 640,14 (2018) € 21.400 € 18.600

Maximale huurgrens € 710,68 (2018) € 26.800 € 20.600

Tabel 4.3 Grondprijzen sociale huurwoningen

In vergelijking met het landelijke beeld kenmerkt de samenstelling van sociale huurwoningen in Almere zich door weinig huurwoningen kleiner dan zestig vierkante meter in het huursegment tot de eerste aftoppingsgrens. Overigens geldt in Almere dat ook woningen tussen de zestig en tachtig vierkante meter in meerderheid onder de aftoppingsgrens worden verhuurd (niet klein, wel goedkoop). Uit de Monitor nieuwbouw sociale huurwonin-gen blijkt dat de mediane landelijke grondprijs voor een eengezinswoning € 24.400 incl. BTW en voor een meer-gezinswoning € 20.200 incl. BTW bedraagt. In vergelijking daarmee zijn de bestaande grondprijzen in Almere voor meergezinswoningen relatief laag en bevat de grondprijs een financiële prikkel voor de bouw van meergezinswo-ningen


11

Vrije sector huurwoningen Er ontstaat ook steeds meer behoefte aan vrije sector huurwoningen, onder andere door de stijging van de koopwoningprijzen. Ook het feit dat woningcorporaties ten minste 90 procent van de vrijkomende sociale huur-woningen moet toewijzen aan de doelgroep met een inkomen lager dan de inkomensgrens voor de inkomensaf-hankelijke huurverhoging (€ 41.056 pp 2018) en ten minste 80 procent van de vrijkomende sociale huurwonin-gen moet toewijzen aan huishoudens met een inkomen tot 36.798 euro Betekent dat van de vrijkomende socia-le huurwoningen ten hoogste 10 procent kan worden toegewezen aan huishoudens met een inkomen tussen 36.798 en 41.056 euro. Als gevolg van deze ontwikkeling, gekoppeld aan stijgende prijzen voor (nieuwbouw) koopwoningen, is het belangrijk het aanbod van vrije sector huurwoningen te vergroten. De grondwaarde van een vrije sector huurwoning wordt bepaald op basis van de beleggingswaarde, in plaats van de vrije verkoopwaarde. Belangrijke voorwaarde voor het op basis van beleggingswaarde bepalen van de grond-waarde voor vrije sectorhuurwoningen is dat beleggers bereid zijn om deze woningen gedurende minimaal 15 jaar als huurwoning te blijven exploiteren. Wanneer een belegger daartoe niet bereid is, zal de grondwaardebe-paling op basis van vrije verkoopwaarde plaatsvinden. Betaalbare koopwoningen De stijging van huren en huizenprijzen doen de vraag naar betaalbare, en als gevolg daarvan ook kleine woningen stijgen. Bij starters neemt de vraag naar (kleine) goedkope grondgebonden woningen toe. Dit staat haaks op de marktontwikkeling van 2018. De grondprijs van betaalbare woningen wordt, net als bij reguliere woningen, marktconform residueel bepaald.

Projectmatige bouw Voor de bepaling van de grondprijzen voor projectmatige woningen geldt de ondergrens als minimale grondprijs die voor een woningbouwlocatie in het betreffende prijsgebied op basis van de functionele grondprijspolitiek is bepaald. Bij de uitgifte wordt met behulp van de residuele waardebepaling de grondwaarde voor het specifieke bouwplan bepaald. Die residuele waarde kan in beginsel nooit leiden tot een lager resultaat dan de functionele grondprijs. Wanneer dat wel het geval is, kan er sprake zijn van een verkeerde match tussen locatie en product of van bijzondere omstandigheden. Appartementen De grondwaardebepaling voor appartementen vindt op residuele basis plaats. Aan het bepalen van de grond-waarde per m2 BVO ligt de veronderstelling van een efficiënte verkaveling ten grondslag. Indien de daaruit voortvloeiende grondwaarde minder bedraagt dan de grondwaarde op basis van de kaveloppervlakte en functio-nele ondergrens voor het betreffende woningmarktgebied, zal laatstgenoemde waardebepaling maatgevend zijn. Particulier opdrachtgeverschap De grondslagen voor de waardebepaling van bouwgrond voor particulier opdrachtgeverschap zijn gelijk aan die voor projectmatige woningbouw. Ook hier is sprake van een differentiatie van de grondwaarde naar de vier woningmarktgebieden en wordt dezelfde correctiefactor bij grotere kavels toegepast. De prijs van de individuele kavels wordt op basis van ligging, grootte en structuur van de kavel vooraf bepaald, zodat de zelfbouwer zeker-heid heeft over de grondprijs. De grondprijzen 2018 zijn alleen van toepassing op kavels waarop per 1-1-2018 nog geen optie of reserveringsovereenkomst is gesloten. Voor kavels waar voor 1 januari 2019 een optie of re-serveringsovereenkomst is gesloten, blijft de ten tijde van het sluiten van de optie of reserveringsovereenkomst geldende grondprijs van toepassing tot het moment dat de optie of reserveringsovereenkomst expireert. De prijs van de overige kavels zal per 1 januari 2019, rekening houdende met de ontwikkelingen op de woningmarkt, opnieuw marktconform worden bepaald. Daarbij zal de grondprijs echter niet onder de vastgestelde ondergrens van de grondprijs in het betreffende gebied liggen.

Figuur 4.4 Huurwoningvoorraad naar oppervlakte en huurprijs (bron: WIRA 2015)


12

Parkeren bij woningen De koper van een bouwkavel, woningcorporatie of ontwikkelaar, is verplicht voldoende parkeerplaatsen op het uitgegeven terrein aan te leggen. Indien dat niet mogelijk is, kan de koper de gemeente verzoeken de benodigde parkeerplaats(en) in openbaar gebied aan te leggen. Indien het mogelijk is om de parkeerplaatsen in het openba-re gebied aan te leggen, brengt de gemeente een afkoopsom voor de aanleg en beheer van die parkeerplaats in rekening van minimaal € 2.600 per parkeerplaats. Als de te realiseren parkeeroplossing ten koste gaat van uit-geefbaar terrein, zal aan de koper de geldende grondprijs voor uitgeefbare grond in rekening worden gebracht in plaats van de grondprijs voor parkeren. In beide gevallen zijn de parkeerplaatsen openbaar. In tabel 4.5 is de gemiddelde kostprijs van een parkeerplaats op uitgeefbare grond bepaald.

Duin en Noorderplassen Almere Poort Stad, Hout en De

Laren Almere Haven en Almere

Buiten

Totaal € 9.600 € 9.400 € 8.600 € 7.800

Tabel 4.5 Gemiddelde kosten openbare parkeerplaats op maaiveld uitgeefbaar terrein

Bij wijziging van de verdeling van het parkeren over uitgeefbaar terrein en openbaar gebied kunnen verschuivin-gen in de kostenverdeling tussen gemeente en ontwikkelende partij ontstaan. In het geval dat dit leidt tot ver-schuiving van openbaar naar uitgeefbaar terrein, wordt dat verdisconteerd in de grondwaardebepaling. Maar wanneer sprake is van een verschuiving van uitgeefbaar terrein naar openbaar gebied, zullen de effecten ook financieel moeten worden gewaardeerd. Als uitgangspunt geldt dat in dat geval de compensatiewaarde per parkeerplaats wordt bepaald op basis van de in tabel 4.5 opgenomen waarde. Door die compensatie is de ge-meente in staat de (te) hoge parkeerdruk op het openbaar gebied te compenseren door verlaging van het uit-geefbaar terrein elders in het plangebied. Grondprijzen De grondprijzen zijn opgenomen in deel B van deze nota.

5. WERKEN, DETAILHANDEL, HORECA Marktontwikkelingen De Nederlandse kantorenmarkt heeft zich in 2017 positief ontwikkeld. In Almere echter, is de kantorenmarkt achtergebleven ten opzichte van het landelijke beeld. Volgens de NVM is een van de redenen hiervoor dat vooral kleine eenheden zijn verhuurd (Stand van zaken commercieel vastgoed 2017). Dat het aanbod sterk terugliep, heeft vooral te maken met transformaties van kantoren naar woningen en hotel (Van Westrhenen Voerman 2018), en minder met de opname. Naast een daling van het aanbod rapporteerde deze makelaar een lichte stij-ging van de opname en de gemiddelde huurniveaus. Een lichtpuntje voor de toekomst is de aanhoudende vraag naar kantoren in Amsterdam en de beperkte bouwlocaties in die gemeente. Dit zou kunnen leiden tot meer vraag, net als gebeurd is op de woningmarkt.

Bron: Van Westrhenen Voerman 2018 Figuur 5.1 Opname kantoorruimte Almere (Van Westrhenen Voerman 2018) Ook de Nederlandse markt voor bedrijfsruimte heeft zich in 2017 positief ontwikkeld. Dit is volgens de NVM zichtbaar in een verdere afname van het aanbod en een stijging van de opname. Er tekent zich wel een steeds duidelijkere tweedeling af tussen courant en incourant vastgoed. Deze trend is ook zichtbaar op de Almeerse markt waarbij opvalt dat er meer grotere units (groter dan 1.000m²) worden verhuurd dan in voorgaande jaren (Van Westrhenen Voerman 2018). Deze makelaar rapporteerde voor Almere een afname van het aanbod met 7% en een stijging van het gemiddeld gerealiseerde huurniveau van 37%. Met name de sectoren groothandel en logistiek hebben bijgedragen aan deze positieve ontwikkeling.


13

Bron: Van Westrhenen Voerman 2018

Figuur 5.2 Opname bedrijfsruimte Almere (Van Westrhenen Voerman 2018) Benadering grondprijzen kantoorruimte Kantoorruimte wordt residueel afgerekend per vierkante meter BVO. Hierbij is een FSI >1 het uitgangspunt en wordt per geval gekeken of er voldoende parkeerplaatsen worden gerealiseerd op de kavel. Benadering grondprijzen bedrijfsruimte De locatiekeuze van bedrijven hangt van veel verschillende factoren of criteria af. In de eerste plaats zijn het harde bedrijfseconomische factoren, die een direct (kwantificeerbaar) effect hebben op de kosten en baten van het bedrijf (o.a. transportkosten, arbeidskosten of toegang tot een afzetmarkt). Soms speelt voor een bedrijf de mogelijkheid om via het vestigen in de buurt van andere gelijksoortige bedrijven agglomeratievoordelen te kun-nen behalen een rol. Deze voordelen kunnen ontstaan uit kennisdeling, gemeenschappelijk gebruik van voorzie-ningen of het gemakkelijk kunnen aantrekken van geschikt personeel. Via de segmentering van de bedrijventer-reinen wordt hierop ingespeeld. Daarnaast spelen ook ‘zachte’ factoren, zoals de kwaliteit van de woon- of leef-omgeving of de houding van de gemeente een rol. De bandbreedte zoals die voor de verschillende bedrijventerreinen geldt, is afgeleid van het segment waarop het aanbod primair is gericht. De ondergrens is de functionele grondprijs voor de betreffende functie en geldt als minimale opbrengstwaarde. De bovengrens definieert indicatief de maximale grondprijs die op basis van residue-le grondwaardebenadering en specifieke eigenschappen van de locatie, respectievelijk de kavel behaald kan worden. Bij het segment Transport en distributie is als uitgangspunt gehanteerd dat het aandeel kantoren < 10% van het totale aantal m2 BVO bedraagt. Bij modern gemengd is in de bandbreedte rekening gehouden met 30% tot de in een aantal bestemmingsplannen geboden ruimte van 50% kantoorhoudend. De bandbreedte indiceert de waardeverschillen die tussen de verschillende bedrijventerreinen en tussen kavels op een bedrijventerrein ontstaan als gevolg van ligging en structuur van de kavel. Bedrijfsruimte wordt in principe afgerekend per vier-kante meter kavel. Benadering grondprijzen detailhandel De belangrijkste kenmerken van de structuur van de detailhandel van Almere zijn fijnmazigheid van winkelvoor-zieningen voor dagelijkse behoeften en het stadscentrum als hét centrale winkelcentrum. Voor de detailhandel is op basis van de huurniveaus een onderscheid aangebracht tussen het kernwinkelapparaat in Almere Stad en de rest van Almere. De gehanteerde bandbreedte biedt de mogelijkheid in te spelen op de specifieke eigenschappen van de locaties in de verschillende centra. Voor supermarkten gelden afzonderlijke prijzen. De uitgifte ten behoe-ve van nieuwe supermarkten vindt in beginsel via tenders plaats. Benadering grondprijzen horeca Het type horeca en de locatie zijn bepalend voor de grondprijs. De gevolgen van de marktontwikkelingen wisse-len per horecabranche. Dit kan leiden tot een bijstelling van de grondprijs, zowel naar boven als naar beneden. Grondprijzen voor horeca worden altijd op maat bepaald. Bij de horeca wordt een onderscheid gemaakt in fast-food, hotels en overige horeca. De uitgifte van bouwgrond voor nieuwe fastfood voorzieningen vindt plaats via tenders. De in tabel 9.11 genoemde prijzen (in het geheime deel van deze nota) gelden alleen voor de uitbreiding van bestaande voorzieningen. Ligging, locatie en situering in het gebouw (begane grond of op verdieping) zijn van grote invloed op het rendement en daarmee de grondprijs voor fastfoodvoorzieningen. Daarom kent deze func-tie een grote bandbreedte, die de ruimte biedt om bij de grondprijsbepaling zo goed mogelijk met de situationele factoren rekening te kunnen houden. Uitgifte van hotels vergt maatwerk. Voor de uitgifte ten behoeve van hotels is de grondwaarde vooral afhankelijk van de locatie maar andere kenmerken kunnen een rol spelen. De prijs- en omzetontwikkelingen in de hotel-markt zijn conjunctuurgevoelig. Bij het bepalen van de waarde, en dus ook van de grondprijs, wordt daarom rekening gehouden met de verwachtingen op de wat langere termijn. De waarde van een hotel, en dus ook de grondprijs, is gebaseerd op het langjarig gemiddelde en de toekomstverwachtingen. De grondprijzen voor hotels worden residueel bepaald. De bandbreedte dient in dit kader te worden beschouwd als adviestabel. Van invloed op de grondprijs zijn de volgende elementen:

indeling in het stersegment op basis van kamergrootte;

segment waarin het hotel opereert;


14

de te verwachten te realiseren kameropbrengsten en bezettingsgraad;

ligging van het hotel ten opzichte van het (openbaar) vervoerknooppunten;

de stichtingskosten van de opstallen. Benadering grondprijzen Leisure Leisure is een breed begrip waar zeer uiteenlopende functies geschaard worden, zoals sportfaciliteiten, muziek-zalen, bioscopen en wellness. De grondwaardebepaling voor leisure is afhankelijk van de in- extensiteit van het grondgebruik. Wanneer het bestemmingsplan een floor space index van meer dan 1 toelaat, geldt als uitgangs-punt de grondprijs per m2 BVO, anders geldt de grondprijs per m² kaveloppervlakte. Op strategische locaties wordt als uitgangspunt gehanteerd dat de grond in erfpacht worden uitgegeven. De prijzen voor deze commerciële functies zijn opgenomen in deel B van deze nota.

6. OVERIGE BESTEMMINGEN Maatschappelijke voorzieningen Bij de bepaling van de grondprijzen voor maatschappelijke voorzieningen wordt een onderscheid gemaakt in drie soorten:

de gronduitgifte t.b.v. voorzieningen die worden aangewend om onder marktwerking (op commerciële basis) maatschappelijke diensten te verlenen (o.a. kinderopvang en bepaalde medische/zorgvoorzieningen);

de gronduitgifte t.b.v. maatschappelijke voorzieningen aan andere (semi-)overheden (bijvoorbeeld scholen), en aan publiek gefinancierde zorg (zoals ziekenhuizen) aan te merken als non-profit;

de interne overdrachten van grond t.b.v. maatschappelijke voorzieningen, die door andere onderdelen van de gemeentelijke organisatie worden uitgevoerd.

Ook bij zorginstellingen kan er een onderscheid worden gemaakt tussen de woonfuncties en de zorgfuncties. Eventueel kan de bestemming van de locatie uitsluitsel geven of een bepaalde functie valt te scharen onder de noemer non-profit. Bij die uitgifte aan maatschappelijke voorzieningen t.b.v. maatschappelijke diensten, die onder marktwerking worden verleend, wordt de uitgifteprijs gebaseerd op het maximaal toelaatbare programma op de kavel. Als dat niet het geval is of de locatie van strategisch belang is, is sprake van uitgifte in erfpacht. De prijzen zijn t.o.v. het prijsniveau 2018 met circa 1,4% verhoogd.

Functie Ondergrens

Indicatieve boven-grens

Marktwerking € 169 € n.v.t.

Zuiver sociaal maatschappelijkTransactie tussen overheden € 169 € 267

Interne overdracht € 68

Tabel 6.1 Grondprijzen maatschappelijke voorzieningen

Als het bestemmingsplan een FSI van meer dan 1 toelaat, geldt als uitgangspunt de grondprijs per m² BVO. Bij een FSI van minder dan 1 wordt de grondprijs ook bepaald per m² kavel en wordt de hoogste grondprijs gehan-teerd. Dit uitgangspunt geldt ook voor de interne overdracht. Parkeren Indien t.b.v. het realiseren van parkeren op eigen terrein sprake is van een additionele uitgifte, is de grondprijs van de voor parkeren noodzakelijke m2 afhankelijk van het karakter van de parkeeroplossing. Uitgangspunt hierbij is dat de initiatiefnemer zelf zorg draagt voor de realisering van de parkeeroplossingen op eigen terrein. Bij verdiept bebouwd parkeren zijn de stichtingskosten hoger dan de opbrengst en wordt de grondwaarde gelijk-gesteld aan nihil. Voor overige bebouwde parkeeroplossingen (half verdiept en op maaiveld) wordt met behulp van de in tabel 6.2 genoemde bandbreedten de grondprijs bepaald. Het parkeren bij detailhan-del/horeca/supermarkten en wonen vormt een uitzondering op tabel 6.2. De prijs hiervoor wordt in beginsel afgestemd op de uitgifteprijs voor de detailhandel of wonen (zie hiervoor ‘parkeren bij woningen’). De achterlig-gende gedachte hierbij is dat deze functies onlosmakelijk zijn verbonden met de parkeergelegenheid.

Functie Ondergrens


Kantoor maaiveld stadsdeelcentra € 3.550 € 12.500

Kantoor maaiveld overige gebieden € 800 € 5.000

Overige voorzieningen/functies € 1.000 € 3.500

Afkoop parkeren openbaar gebied € 2.600 € 5.000

Tabel 6.2 Grondprijzen t.b.v. parkeerfuncties


15

Grondprijzen agrarische bestemmingen en infrastructuur De grondprijzen voor deze functies dienen, met uitzondering van de agrarische bedrijventerreinen, voornamelijk als grondslag voor de uitgifte in tijdelijk gebruik via huur of (geliberaliseerde) pacht. Omdat de grondwaarde erg afhankelijk is van het specifieke grondgebruik, is gekozen voor een grote bandbreedte voor zowel landbouw-grond als grond voor glastuinbouw. De grondprijs voor agrarische bedrijventerreinen wordt toegepast t.b.v. extensieve ruimtevergende (recreatieve) functies. De voor infrastructuur gedefinieerde bandbreedte geldt voor de verkoop van gronden t.b.v. de realisering van infrastructuur.

Functie Ondergrens per m2

kavel Indicatieve boven-grens per m2 kavel

Landbouwgrond en Glastuinbouw € 11 € 26

Hobbymatige Paarden/veeweide/ uitloopweide manege € 13 € 25

Agrarische bedrijventerrein € 91 € 115

Infrastructuur € 1 € 5

Tabel 6.3 Grondprijzen agrarische bestemmingen

Grondprijzen additionele uitgiften in gebieden zonder grondexploitatie De gemeente Almere ontvangt regelmatig vragen van bewoners over tuinvergroting. Waar mogelijk wil de ge-meente tegemoet komen aan de vraag van bewoners om gemeentegrond grenzend aan hun tuin te kopen voor tuinvergroting. Tuinvergroting kan alleen als de aanvrager eigenaar is van het aangrenzende perceel met woning. Ook is niet iedere locatie geschikt om een tuin uit te breiden. Denk bijvoorbeeld aan belangrijke leidingen die ondergronds lopen, waardoor de strook bereikbaar moet blijven. De gemeente maakt bovendien onderscheid in tuinvergrotingen in de bestaande stad (dat zijn gebieden waar geen actieve grondexploitatie is) en tuinvergroting van een bouwkavel binnen gebieden die nog in ontwikkeling zijn. Voor deze laatste gebieden geldt ook een ande-re prijs, namelijk het tarief van woningbouw voor de betreffende locatie. Deze grondprijzen hebben betrekking op o.m. de gronduitgifte ten behoeve van tuinuitbreidingen, nutsbedrijven en entree-uitbreidingen bij portiekwoningen in de bestaande stad. Voor uitbreidingen ten behoeve van commer-ciële en maatschappelijke functies wordt de grondprijs bepaald aan de hand van maatwerk. Daarbij wordt de waarde van de uitbreiding alsmede het effect van de uitbreiding op de bestaande object in ogenschouw geno-men. Voor tuinuitbreidingen in de bestaande stad wordt op een afwijkende manier afgerekend. Voor deze tuinvergro-tingen geldt het uitgangspunt dat de verkoopopbrengst minimaal kostendekkend is. Rekening houdende met inflatie is de minimale grondprijs t.o.v. 2018 verhoogd met 1,4% en bepaald op € 82/m2. De grond wordt niet bouwen woonrijp opgeleverd waardoor de kostprijs lager is dan bij andere functies. Om de prijsbepaling voor de kopers duidelijk te houden, wordt er binnen een gebied geen of een minimale prijsdifferentiatie toegepast voor diverse soorten tuinvergrotingen. De bandbreedte voor experimenten geldt voor nieuwe uitgiftevormen en concepten die buiten de contouren van het reguliere gronduitgifte- en prijsbeleid vallen. De hoogte van de grondprijs voor het experimentele uitgifteconcept is afhankelijk van het gebied en programma.

Categorie Ondergrens


Bebouwd € 195 maatwerk

Onbebouwd (niet zijnde tuinuitbrei-ding) € 133 maatwerk

Tuinuitbreiding bestaande stad € 82 n.v.t.

Experimenten € 279 € 500

Tabel 1.4 Grondprijzen additionele uitgiftes

Grondprijzen additionele uitgiften in gebieden met grondexploitatie Hiervoor worden grondprijzen gehanteerd die in lijn zijn met de grondprijzen bij uitgiften in het betreffende gebied. Hieronder zijn de grondprijzen opgenomen voor de gebieden die nog in ontwikkeling zijn:

Poort West: 410 euro per m2

Noorderplassen West: 420 euro per m2

De Laren: 375 euro per m2

DUIN: 950 euro per m2

Nobelhorst: 400 euro per m2


16

Vogelhorst: 375 euro per m2

Overgooi: 320 euro per m2

Indische buurt: 375 euro per m2

Stripheldenbuurt: 375 euro per m2

Sieradenbuurt: 375euro per m²

7. CANON, HUUR, RETRIBUTIE EN VERKOOP BLOOT EIGENDOM ZAKELIJK RECHT Naast verkoop van grond zijn ook andere vormen van overeenkomsten mogelijk om grondgebruik mogelijk te maken. Erfpacht In de Algemene Erfpachtvoorwaarden is bepaald dat de hoogte van de erfpachtcanon wordt bepaald aan de hand van het (jaarlijks) door burgemeester en wethouders vast te stellen canonpercentage over de in de erf-pachtovereenkomst aangegeven waarde van de onroerende zaak (grondwaarde). Ook de looptijd van de erf-pacht wordt in de overeenkomst bepaald. Op basis van de Algemene Erfpachtvoorwaarden kan elke tien jaar na vestiging van de erfpacht de gemeente de canon herzien door middel van de door de gemeente op te stellen nieuwe waardering van de grondwaarde met als peildatum het begin van het nieuwe tijdvak. Voor 2019 is dit canonpercentage vastgesteld op 4,0%. In dit percentage is 0,25% inbegrepen voor administratiekosten. Als de erfpachter het erfpachtrecht wil omzetten naar koop en de gemeente besluit om daar aan mee te wer-ken/haar medewerking aan te verlenen omdat dit in haar belang is, is sprake van verkoop van het blote eigen-dom van een reeds verleend zakelijk recht. Bij eigendom dat belast in met erfpacht hangt de waarde van het bloot eigendom en het erfpachtrecht zeer nauw samen met de erfpachtvoorwaarden. Zodoende is het niet mo-gelijk om een standaard grondwaarde te formuleren, die bij verkoop van een bloot eigendom van toepassing zijn. De inhoud van de erfpachtovereenkomst en de van toepassing zijnde voorwaarden zijn leidend. Indien de erf-pachtvoorwaarden en de inhoud van de erfpachtovereenkomst het toelaten, wordt afgerekend op basis van de actuele marktwaarde. De waarde die het erfpachtcontract vertegenwoordigt, vormt daarbij de ondergrens zodat er geen tekort ontstaat ten opzichte van de boekwaarde. Opstalrecht/erfienstbaarheid Volgens de wet is erfdienstbaarheid een last waarmee een onroerende zaak -het dienende erf- ten behoeve van een andere onroerende zaak -het heersende erf- is bezwaard. Bij het vestigen van een opstalrecht of een erf-dienstbaarheid kan van de eigenaar van het dienende erf (eigenaar die het recht verleend of toestaat) een te-genprestatie worden bedongen, zoals betalen van een geldsom aan de eigenaar van het heersende erf (degene ten gunste waarvan het recht is gevestigd), de zogenaamde retributie. Retributie is de vergoeding die door de eigenaar van een opstal aan de gemeente wordt betaald voor de vestiging van een zakelijk recht t.b.v. die opstal op grond van de gemeente. De overgangsregeling sportvelden is gericht op het formaliseren van bestaande situaties door middel van het verlenen van een opstalrecht aan de (sport-)verenigen met als doel het risico van de opstal over te dragen aan de vereniging. Omdat het gaat om het formaliseren van reeds langdurig bestaande situaties, is een met de vestiging van het opstalrecht gepaard gaande aanpassing van de grondprijs naar het prijsniveau van ten minste de interne overdracht financieel voor de betreffende verenigingen (nog) niet haalbaar. Indien de vereniging overgaat tot vernieuwing van de opstal geldt –al dan niet te bereiken door middel van een ingroeiregeling- het nieuwe regime waarbij tenminste de voor maatschappelijke voorzieningen geldende in-brengwaarde van € 99,00 als grondprijs wordt gehanteerd. Het percentage voor verhuur van gronden bedraagt 5%. Vanwege het kortdurende karakter van huur (en daarmee een hoger risico op het te behalen rendement) ligt het huurpercentage hoger dan het canonpercentage. De huurprijzen voor zendmasten en apparaatskasten gel-den als vergoeding voor het plaatsen van een zendmast met apparatuur op gemeentelijke grond of op/aan een gebouw. De genoemde prijzen gelden als ondergrens. In onderstaande tabel zijn de regels voor de vergoedingen per vorm van overeenkomst of functie opgenomen.

Categorie Norm

Canon (vestiging erfpacht) 4,00%

Retributie (vestiging overige zakelijke rechten) 4,00%

Retributie (overgangsregeling sport-velden) € 0,62/m2 per jaar

Huur (nieuwe contracten) 5,0%

Huurprijzen zendmast/telecom >€ 4.000

Huurprijs apparaatskast/ >€ 2.500

Tabel 2.1 Percentages en huurprijzen


17

Bruikleen Het in bruikleen geven van grond wordt incidenteel toegepast in situaties waarin voor kortere duur ten behoeve van bijvoorbeeld de realisering van een weg of bouwwerk grond beschikbaar wordt gesteld. Het in bruikleen geven vindt om niet plaats onder de voorwaarde dat de wederpartij de grond teruggeeft nadat de overeengeko-men periode is verstreken. De gemeente blijft eigenaar van de uitgeleende grond. Ook wordt bruikleen toege-past om kleine braakliggende percelen tussen uitgegeven PO-kavels aan omwonenden om niet in gebruik te geven t.b.v. het gebruik van b.v. een moestuin. De grond moet aan de gemeente terug geleverd worden in de staat waarin de gemeente het het uitgegeven op het moment dat er een koper voor dat perceel interesse heeft en een overeenkomst wenst aan te gaan.

8. BOETERENTE, KOSTENVERGOEDING, RESERVERINGSOVEREENKOMSTEN EN INDEXERING

Op grond van Europese regelgeving moeten bedrijven die een rekening te laat betalen een boeterente van 8 procent betalen. Via een grondreserveringsovereenkomst verkrijgt een particuliere opdrachtgever het recht om de grond pas af te nemen wanneer deze een plan heeft ontwikkeld. Omdat de gemeente via zo’n overeenkomst exclusiviteit ver-leent, vloeit uit het sluiten van zo’n overeenkomst de verplichting tot het betalen van een reserveringsvergoe-ding voort. Voor PO-kavels bedraagt de reserveringsvergoeding 2,5% van de koopsom van de grond, voor alle andere uitgiften 5%. Bij het sluiten van reserveringsovereenkomsten gelden verder de volgende regels: 1. De reserveringstermijn start vanaf ingangsdatum reserveringsovereenkomst en eindigt na twaalf maanden

of zoveel eerder bij sluiting van de koopovereenkomst. 2. De reserveringsvergoeding moet binnen drie maanden na ingangsdatum van de reserveringsovereenkomst

zijn betaald. 3. Indien binnen 3 maanden na ingangsdatum reserveringsovereenkomst wordt afgezien van reserveren, leidt

dat, indien is overgegaan tot betaling van de reserveringsvergoeding, tot creditering van de reserveringsver-goeding (exclusief de eventueel betaalde inschrijfvergoeding).

4. De reeds betaalde reserveringsvergoeding wordt bij notarieel transport verrekend met de koopprijs mits de reservering leidt tot eigendomsoverdracht van de kavel.

In 2019 kan een inschrijfvergoeding gehanteerd gaan worden voor het reserveren van een PO-kavel. Hiermee wordt de inschrijving niet langer volledig vrijblijvendheid. De inschrijfvergoeding wordt verrekend met de te betalen reserveringsvergoeding. De inschrijfvergoeding wordt nimmer gecrediteerd. Bij PO-kavels kan het voorkomen dat een koper een kavel heeft gereserveerd, maar bij nader inzien toch een andere kavel wil reserveren/kopen. Alleen bij PO-kavels wordt daaraan door de gemeente medewerking ver-leend, waarbij een bedrag van € 1.500,- excl. BTW aan kosten in rekening wordt gebracht. Om te voorkomen dat een gegadigde zich meerdere malen inschrijft voor een kavel, zonder tot reservering en koop over te gaan, wordt met ingang van 2017 voor iedere volgende inschrijving van dezelfde gegadigde binnen twee jaar na de eerste inschrijving € 250,- aan administratiekosten in rekening gebracht. Als de koper van een PO-kavel een uitbreiding wenst van de kavel en dit ook voor de gemeente wenselijk en fysiek mogelijk is, wordt voor de extra oppervlakte de actuele grondprijs per vierkante meter in rekening gebracht. Dit geldt gedurende de periode dat de grondex-ploitatie actief is. Naast de grondprijs wordt in het geval van aanpassing van de grenzen van de kavel op verzoek van de koper, een kostenvergoeding in rekening gebracht van € 1.000,- excl. BTW. Ook als een koper de kavel wenst te splitsen of twee kavels wil samenvoegen, zal een bedrag van € 1.000,- excl. BTW aan (administra-tie)kosten in rekening worden gebracht. Daarnaast kan het wijzigen van een kavel een herberekening van de koopprijs met zich meebrengen In de praktijk is gebleken dat het toepassen van de 5% bij de reservering van grote bouwkavels t.b.v. bedrijven een drempel kan vormen. Het bedrijf moet in deze fase namelijk ook investeren in de planontwikkeling. In een tijdperk waarin het voor bedrijven lastig is om de financiering rond te krijgen, kan dan de hoogte van de reserve-ringsvergoeding dan een knelpunt vormen. Daarom wordt de hoogte van de reserveringsvergoeding in beginsel gemaximeerd tot een bedrag van € 100.000 per jaar. Echter, de reserveringsvergoeding kan nooit minder zijn dan 2,5% van de koopsom. Dit betekent dat de reserveringsvergoeding tot een bedrag van € 4 mln. maximaal € 100.000 bedraagt, en boven dit bedrag met 2,5% oploopt. De hoogte van het bedrag vormt in de regel voldoende financiële prikkel voor de betreffende bedrijven om alleen bij serieuze interesse een reservering aan te gaan. In onder meer koop, ontwikkelings- en huurovereenkomst worden afspraken gemaakt over de indexering van de overeengekomen grond- of huurprijzen. Als basis voor de indexering wordt de Consumentenindex prijzen alle huishoudens gehanteerd. Tenzij in overeenkomsten andersluidende afspraken over de indexering zijn gemaakt, wordt als index voor 2019 de CPI over 2017 gehanteerd.


18

Categorie Norm

Boeterente 8%

Reserveringsvergoeding PO-kavels 2,5%

Overige reserveringsvergoedingen 5% met maximum van € 100.000

Indexering contracten CPI alle huishoudens 2018

Administratiekosten ruiling PO-kavels € 1.500,- excl. BTW Aanpassing kavelgrenzen PO-kavels, splitsen of samenvoegen € 1.000,- excl. BTW Administratiekosten tweede en vol-gende inschrijvingen

€ 250,- excl. BTW per inschrijving

Tabel 8.1 Boete, kosten en index

Nota Grondprijsbeleid 2019 Deel A Openbaar...Nota grondprijsbeleid 2019 4 1. INLEIDING Ieder jaar...

Documents

Transcript of Nota Grondprijsbeleid 2019 Deel A Openbaar...Nota grondprijsbeleid 2019 4 1. INLEIDING Ieder jaar...