Nota van Uitgangspunten

Click here to load reader

  • date post

    09-Mar-2016
  • Category

    Documents

  • view

    215
  • download

    1

Embed Size (px)

description

Nota van Uitgangspunten ‐ Ontwikkeling Dijkpolder Concept voor Raadsconsultatie d.d. 23 februari 2011 LV / PS

Transcript of Nota van Uitgangspunten

  • NotavanUitgangspuntenDijkpolderMaassluis

    Conceptversie 7.4 d.d. 23-2-2011 1 van 38

    NotavanUitgangspunten

    OntwikkelingDijkpolder

    ConceptvoorRaadsconsultatie

    d.d.23februari2011LV/PS

  • NotavanUitgangspuntenDijkpolderMaassluis

    Conceptversie 7.4 d.d. 23-2-2011 2 van 38

    Inhoudsopgave

    Inhoud1 .............................................................................................................................. 4 Inleiding1.1 ............................................................................................................ 4 Processtappen1.2Dijkpolder:dedoelstelling ............................................................................................... 4 1.3 ........................... 5 Marktomstandighedenengebiedsontwikkeling:dedrieopgavenOpgave1:Deconsument ................................................................................................... 5 Opgave2:Vanaanbodnaarvragersmarkt ........................................................................ 5 Opgave3:Planexploitatie .................................................................................................. 6

    1.4 ......................................................................................................... 6 Bijzonderewens2 ............................................................. 7 Verkennendeanalysewoonmilieusenleefstijlen2.1 ...................................................................................................................... 7 Inleiding2.2 ................................................................................................... 7 Behoefteenaanbod2.3 ................................................................................................................... 8 Leefstijlen2.4 ................................................................................................ 9 RosettaWoonmilieus

    3 ............................................................... 12 OntwikkelvisieDijkpolderenmarktverkenning3.1 .................................................................................... 12 Eeneerstemarktverkenning3.2 ................................................................ 12 Beoordelingplannendoorrespondenten3.2 .................................................................................................................. 15 Conclusie

    4 ................................................................................. 18 AmbitieenProgrammaMasterplan4.1 .......................................................................................... 18 Organischeontwikkeling4.2 ..................................................................................... 18 Ruimtelijkeuitgangspunten4.3 .............................................................................. 19 Functioneelwoningprogramma4.4 ........................................................................................ 20 Commercieelprogramma4.5 ................................................................................... 21 Maatschappelijkprogramma4.6 ................................................................................................................... 21 Fasering4.7 ................................................................ 22 Afstemmingmetoverigeontwikkelingen

    5 ......................................................................... 23 FunctioneleuitgangspuntenMasterplan5.1 ..................................................................................................................... 23 Verkeer5.2 .................................................................................................... 23 Langzaamverkeer5.3 ................................................................................................................... 23 Parkeren5.4 .................................................................................................... 24 OpenbaarVervoer5.4 ........................................................................................................................ 24 Water5.5 .................................................................................................... 25 GroenenEcologie5.6 ..................................................................................................... 25 Sportenrecreatie5.7 ......................................................................................................... 25 Milieuaspecten5.8 ..................................................................................... 26 Inrichtingopenbaargebied

    6 .................................................................................................................. 27 Duurzaamheid6.1Duurzamestedenbouw .................................................................................................. 27 6.2 ......................................................................................................... 27 EnergieenGPR6.3 ................................................................................................ 28 Energiemaatschappij

    7 ...................................................................................... 29 Betrokkenheidbijleefomgeving7.1 .............................................................................................. 29 Beheerenonderhoud

  • NotavanUitgangspuntenDijkpolderMaassluis

    Conceptversie 7.4 d.d. 23-2-2011 3 van 38

    7.2 ............................................................................. 29 Maatschappelijkebetrokkenheid8 ............................................................................................ 31 Beeldkwaliteitensupervisie8.1 ........................................................................................................... 31 Beeldkwaliteit8.2 ................................................................................................................. 31 Supervisie

    9 ................................................................ 32 Bewonersparticipatieenopdrachtgeverschap9.1 ............................................................................................................... 32 Participatie9.2 ................................................................................................ 33 Opdrachtgeverschap

    10 ......................................................................................... 34 Werkwijzeentaakverdeling10.1 ......................................................................................... 34 Notavanuitgangspunten10.2 ............................................................................................................... 34 Masterplan10.3 ..................................................................................................... 34 Bestemmingsplan10.4 ............................................................................................................ 34 Realisatiefase10.5 ................................................................................................................ 34 Beheerfase

    11 ............................................................................... 36 Gebiedsmarketingennaamgeving11.1 ........................................................................................................... 36 Citymarketing11.2 .......................................................................................... 36 Marketingcommunicatie11.3 ........................................................................................ 37 Naamgevingontwikkeling

  • NotavanUitgangspuntenDijkpolderMaassluis

    Conceptversie 7.4 d.d. 23-2-2011 4 van 38

    1 InleidingDegemeenteraadvanMaassluisheeftinseptember2010deOntwikkelvisieDijkpoldervastgesteldendaarmeegroenlichtgegevenvoordeverdereontwikkelingvandewerklocatieendewoonwijk.Dezebelangrijkestapisvastgelegdineentweetalcontracten.Voorhetdeelwerklocatiewordtalhardgewerktaandeinvulling.Voorhetwoningbouwdeelmoeteenaantalprocesstappenwordendoorlopen.Hetvoorliggendedocumentisdeeerstestap.

    1.1 ProcesstappenIndeMantelovereenkomstOntwikkelingDijkpolderisovereengekomendatvoorderealisatievanwoningontwikkelingindeDijkpolderprocestappenwordengenomen,teweten:

    1. Notavanuitgangspunten2. Masterplan3. Bestemmingsplan

    Doelvandezeprocesstappenisomdeuitgangspuntenperfasevastteleggenenomallebetrokkeneninhetdenkenontwikkelprocestebetrekkenenbesluitvormingtefaciliteren.Bijdezeprocesstappenhoortdevolgendeplanning:VaststellingNotavanUitgangspunten 1ekwartaal2011VaststellingMasterplan 4ekwartaal2011VaststellingBestemmingsplan 3ekwartaal2012Bouwrijpmaken 2ekwartaal2012Slaan1epaalDijkpolder 2ekwartaal2013Oplevering1ewoningDijkpolder 1ekwartaal2014HetnuvoorliggendedocumentisdeNotavanUitgangspunten.DezeNvUheeftalsdoelhetkadertestellenvoordeontwikkelingendekwalitatieveuitgangspuntenvoorhetMasterplan.AfwijkingenvandeNVUindeMasterplanfase,voorintegraliteitofdoorvoortschrijdendinzicht,kwaliteitofplantechnischeaspectenwordenonderbouwdbijhetmasterplan.Debelangenvangemeenteengebiedsontwikkelaarzijnindebasisgelijk.Tegelijkertijdwordtonderkenddatbijdeuitwerkingvandezehoofddoelstellingeropthemasofonderdelenverschillenvaninzichtkunnenzijn,waaroverwijgraagdediscussievoerenmetbehoudtvanwederzijdsrespect.1.2Dijkpolder:dedoelstellingHoofddoelstellingvoordeontwikkelingvandeDijkpolderis:HetrealiserenvaneenonderscheidendeenduurzamewoonwijkwelkebijdraagtaandestadMaassluiseninhetbijzonderderegio.Hierbijwordteenonderscheidendwoonmilieumeteendorpslandelijkenrustigstedelijkkaraktergecreerdopbasisvanwoonkwaliteit.Dekwalitatievepijlershiervoorzijnopenbareruimte,veiligheid,duurzaamheidenwoongenot.Debovenstaandedoelstellingdienttewordengedragendoorallebetrokkenenwaarondergemeente,omwonenden,deregioendeontwikkelaars.Binnendezedoelstellingmoetenzaken

  • NotavanUitgangspuntenDijkpolderMaassluis

    Conceptversie 7.4 d.d. 23-2-2011 5 van 38

    alsconcurrerendprogramma,commercilehaalbaarheid,leegstand,positionering,fasering,voorzieningen,verkeerenalleandereaspectenwelkebehorendbijgoedestedenbouwenprogrammeringwordenmeegenomen.KritischemassavoorsuccesDeontwikkelingvandeDijkpolderheeftuiteraardookeenbedrijfseconomischedoelstelling,namelijkhetgenererenvanmarktconformrendementophetgeheel.HetgoedpositionerenvandeDijkpoldert.o.v.deomliggendeprojecteninMaassluismaarookinderegioisdaarbijuitermatebelangrijk.IndienDijkpoldernietindeeerstefasealwaarmaaktwatnuvoorogenisdanverwordtDijkpoldernetalsalleregionaleprojecten.HetisnietgezegddatdaarmeealleandereprojectenonderdoenvoorDijkpolder,weldientgerealiseerdtewordendathogeambitiesensuccessamenhangenmetcommitmentenflexibiliteit.HetsuccesvandeDijkpolderwordtgrotendeelsbepaalddoordekritischemassadiekanwordengegevendoorhetformulerenvandejuisteuitgangspunten.AlleonderwerpengenoemdindezeNVUcommunicerenmetelkaar,hetaanpassenvaneendeelonderwerpheeftgevolgenvoorhetgeheel.DedefinitievetoetstussenambitieenrealiteitvindplaatsindeMasterplanfase,pasdaarkanhetintegraleoordeeloverhetgeheelwordengegeven.Omintegralekwaliteittemakenmoetenersomscompromisgemaaktwordentussensamenhangendedelen.DeambitiesmetdeDijkpolder,doeneenberoepopdecitymarketingvandestadMaassluisinderegio.Eenduidelijkeprofileringinde(ruime)regioiszeerwenselijk,evenalshetoppeilhoudenenuitbreidenvanhetaantalvoorzieningen.Dezeintegraleregionaleaanpakenbelangvanpositioneringisookbenoemdindiversepublicaties1.1.3 Marktomstandighedenengebiedsontwikkeling:dedrieopgaven

    Opgave1:DeconsumentDewereldwijdekredietcrisisheefteenenormestagnatiein,onderanderedewoningmarktveroorzaakt.InNederlandvalthierdagelijksoverindekranttelezen.Consumentenhebbenfinancilezorgenoverhuntoekomst.Daardoorisereengrotestagnatieontstaanindeverkoopvanbestaandeennieuwbouwwoningen.Echter,denoodzaaktotverhuizenblijft:mensenkrijgeneenanderebaanwaarvoorzemoetenverhuizen,gezinsuitbreidingofjuistverdunningdoorscheidingofoverlijden,ookweerzintegenhethuidigewoonmilieukanhieropinvloedhebben.Optermijnzullenconsumentenweeruitkijkennaareennieuwewoningofeenanderwoonmilieu.Daarbijdientinogenschouwtewordengenomendateengemiddeldeverhuizing20.000,=kost(overdrachtsbelasting,notaris,makelaar,etc)Dezekostenwordengezienalseenextraverhuisdrempel.Hetaantalconsumenten,dekoopsomdiezijkunnenenwillenbetalenenopwelketermijn,isindehuidigemarktonzeker.

    Opgave2:Vanaanbodnaarvragersmarkt

    1 Rosetta-methode - Een gemeenschappelijke taal voor woonmilieus in de regio, Maaskoepel, Stadsregio Rotterdam. Op weg naar een gezonde woningmarkt Verstedelijkingsscenario 2020 Regio Rotterdam, Maaskoepel, Stadsregio Rotterdam. Maaskoepelatlas Van woonmilieus en ontwikkelingsrichtingen. Maaskoepel.

  • NotavanUitgangspuntenDijkpolderMaassluis

    Conceptversie 7.4 d.d. 23-2-2011 6 van 38

    Sindsdekredietcrisisisdemarktveranderdvaneenkopersnaareenvragersmarkt.Ditwordtzichtbaargemaaktindestatistiekenvanhetaantalwoningendattekoopstaat,hetaantaltransactiesendetransactietijd.Opditmomentzijner2153objectenineenstraalvan5kilometeromMaassluistekoop.Degemiddeldeverkooptijdisbijna1jaar.In2007bedroegditenkelemaanden.Heelzwartwitkangesteldwordendatindeprojectontwikkelingoudestijlalsgevolgvandegrotebehoefteendegroteaantallenkoperselkewoningmeteeneeneigenaarkreeg.Dekoopstopendegevolgendaarvanmakendatdeconsumentendeconsumentenwensenweercentraalzijnkomentestaan.Meteengeschatteontwikkelingsduurvancirca15jaarmoethetgebiedsconceptvoorDijkpolderenerzijdsdebeloftevangroenenwaterrijkwoneninstandhoudenenanderzijdsflexibelenaanpasbaarzijnomveranderendewoonwensentekunnenaccommoderen.

    Opgave3:PlanexploitatieDekredietcrisisendestagnatieindewoningmarktheeftalsdirectgevolgdatveelontwikkelaarsenbouwondernemingenliquiditeitstekortenhebben.Eengrootaantalgebiedsontwikkelingenenprojectenzijnafgeblazen,vertraagdofonholdgezet.JuistnuwordtdegebiedsontwikkelingvandeDijkpoldergestart,waarbijooksprakeisvaninvesteringenomhetgebiedtotontwikkelingtebrengen.Erisdussprakevananticyclischebeweging.HetvoordeelmetdeDijkpolderisdathetgrondeigendomgrotendeelsbijneigenaarligtendezeookeenemotionelebetrokkenheidheeftbijdeontwikkelingvandeDijkpolder.Ditintegenstellingtotveelanderegebiedsontwikkelingenwaarbijeengrootaantalpartijeneneengrootaantalverschillendeafwegingskadersbijbetrokkenis.Wanneeruiteindelijknvandepartijenhetfinancieelnietopportuunacht,stagneertdeontwikkeling.UiteraardisdatookmogelijkmetdeDijkpolder.Echter,metminderpartijenenminderafwegingskadersissprakevaneenmeerintegralebesluitvormingenminderrisico.waaralsvoordeelgeldtdatdebeslissingoverinhoudelijkeenfinancileaspectensnelenbinnen1afwegingskadergebeurt.Omtevoorkomendatdesituatieontstaatalsbijdehuidigegestagneerdegebiedsontwikkelingen,zalermeernogdanvoorheenopinkomstenenuitgavengestuurdmoetenworden.Metanderewoorden:geengroteinvesteringenaandevoorkantzonderdaterinkomstentegenoverstaan.Kortsamengevatzijndeopgaven

    Inzichtelijkmakenwelkemensen,welkedoelgroepenerinMaassluisenderegiozijnenhoedezeverleidkunnenwordenomnaardeDijkpolderteverhuizen

    Eenflexibelenfaseerbaarstedenbouwkundigplantemaken Kostenenopbrengstenmoetengedurendedeontwikkelingsperiodeminofmeermet

    elkaarinevenwichtzijn,metvoldoenderendement.1.4 BijzonderewensDeverbondenheidvandefamilievanderLelymetdelocatieDijkpolderisgroot.DevaderC.vanderLelyenzijnbroerA.vanderLelyzijnhierhetbedrijfgestart.IndeDijkpolderbevindtzichhetfamiliegraf.BinnendeontwikkelingvandeDijkpolderdientdezerespectvolingepastteworden.HetvernoemenvandeDijkpoldernaardefamilienaamisvoordefamilieVanderLelynietaandeorde.HetisweldebijzonderewensvandefamilieomC.enA.vanderLelyterespecterenindestraatnaamgeving.

  • NotavanUitgangspuntenDijkpolderMaassluis

    2 Verkennendeanalysewoonmilieusenleefstijlen2.1 InleidingIndevoorbereidingennaardemantelovereenkomstoverdeontwikkelingvandeDijkpoldermetwoningbouwendewerklocatievanLelyIndustriesisreedsuitgebreidgesprokenoverdewoonmilieus.MetalshoofduitgangspunthetrealisereneennieuwenonderscheidendwoonmilieuisindeOntwikkelingsvisieDijkpolderhetwoonmilieudorpslandelijkenrustigstedelijkwonengentroduceerd.2.2 BehoefteenaanbodVoordeomvangvandedoelgroepdiehierinbelangstellingheeft,isgebruikgemaaktvandegroteRotterdamseWoontest,waarindoorSmartAgentonderzoekisgedaannaarwoonwenseninderegioin2006.Uitdeherzieningvanmei2010(waarindegevolgenvandekredietcrisiszijnverwerkt)blijktdaterinderegio(SRR)behoefteisaanhetwoonmilieuhoogwaardigenhetwoonmilieulandelijkmetrespectievelijk10.000en15.000woningenalsvraag.TegelijkertijdisdoorSmartAgentonderzoekgedaannaardehuidigewoonmilieusinMaassluisenderegio,waaruitblijktdaterinhetwoonmilieurustigstedelijk,hoogwaardigenlandelijkwoneneentekortinzowelderegioalsinMaasssluisis.

    Eriseendiscrepantietussengevraagdeengebodenwoonmilieus.Bijonderzoeknaargebiedsontwikkelingeninhetzelfdewoonmilieu(hoogwaardigenlandelijk)komenVroomdaal(gemeenteDenHaag)enParkZestienhoven(gemeenteRotterdam)naarvoren.Anderegrootschaligeontwikkelingenzijnerinditwoonmilieuniet.Dezeontwikkelingenwordennietalsdirectebedreiging(leesconcurrentie)gezienomdatbijdezeontwikkelingendeopzetdateertvanvoordekredietcrisisengeenflexibiliteitisingebouwd.DeDijkpolderbedientweldezelfdeklant,maarkenteengeheelandereeconomischeopzet.Conceptversie 7.4 d.d. 23-2-2011 7 van 38

  • NotavanUitgangspuntenDijkpolderMaassluis

    2.3 LeefstijlenErisvoordegenoemdewoonmilieusonderzoekgedaannaardedoelgroependiehierbijhoren.HiervoorisgebruikgemaaktvanhetBSRmodelvanSmartagent,watgebruiktwordtombelevingswereldeninkaarttebrengen.Ditmodelverkentenstructureertdeachterliggendewaarden,behoeftenenmotievenvanmensenbinneneenbepaalddomein.Hetmodelwordtgevisualiseerddoortweegedragsbepalendedimensies:desociologischeendepsychologischedimensie.Opdezewijzeontstaanvierkwadranten,ofwelvierbelevingswerelden,vanwaaruitmensendenkenhandelen.

    Detweedimensiesleidentotvierleefstijlendieelkdooreenkleurzijngemarkeerd:derodeleefstijl:individualistischenextravert:Debelevingswerelddrijftopvitaliteit.Belangrijkvoordezeleefstijlisdatmensenhuneigenganggaanenwillenaantonendatzijanderszijndananderen.degeleleefstijl:groepsgerichtenextravert:Debelevingswereldheeftalsbelangrijksteelementharmonie.Sociaalcontact,spontaneontmoetingengezelligheidstaanvoorop.degroeneleefstijl:groepsgerichtenintrovert:Debelevingswereldheeftalskenmerkbescherming.Rustigzijn,netjes,fatsoenlijkenjeaanpassenaananderenzijncrucialewaarden.deblauweleefstijl:individualistischenintrovert:Indezebelevingswereldstaatcontrolecentraal.Individuelevrijheidenanonimiteitzijndoorslaggevend.

    Iedermensheeftinmeerdereofminderematekenmerkenvanallevierdeleefstijleninzich.Dematewaarinbepaaldekenmerkenzichinnleefstijldominantermanifesterendanindeandereleefstijlen,bepaaltdeuiteindelijkeleefstijl.Uitonderzoekuit2010isgeconcludeerddatprimairdeblauweensecundairdegroenegroepdebelangrijksteklantis.Dewoonwensenvandezegroepenzijnalsvolgt.

    Conceptversie 7.4 d.d. 23-2-2011 8 van 38

  • NotavanUitgangspuntenDijkpolderMaassluis

    Wanneerallebovenstaandeaspectengecombineerdworden,ontstaateenbeeldvaneenkansrijkepositioneringvandeDijkpolder,tewetenhoofdzakelijkblauwengroen.

    Conceptversie 7.4 d.d. 23-2-2011 9 van 38

    .

    2.4 RosettaWoonmilieusEenwoonmilieukanpreciezeromschrijvenwateenwoningopeenbepaaldeplekonderscheidt.Behalvedewoningisookdewoonomgevingvanbelang.Hetwoonmilieuisduseenopeenstapelingvanfactoren,zoalsdedichtheidvandebebouwing,dewoningtypenende

  • NotavanUitgangspuntenDijkpolderMaassluis

    mengingdaarvan,denabijheidvanvoorzieningenendekwaliteitervan,desocialesamenhang,hetimago,dewoonsfeer,deliggingenhetgroenronddewoning.Doordestadsregioishiervooreengemeenschappelijketaalontwikkeld,deRosettaindeling.IndeeerdergenoemdepublicatiesVerstedelijkingsscenario2020RegioRotterdam(Stadsregio)endeMaaskoepelatlasvanwoonmilieusenontwikkelingsrichtingen(Maaskoepel),zijndewoonmilieusnadergespecificeerd.

    Mensenzijntetypereneningroepengeneraliseerbaar.Echter,dewerkelijkheidisaltijdmeerkleurig.Indepraktijkzaleengoedopdedoelgroepafgestemdewoonomgevingdanookelementenvanverschillendewoonmilieuskunnenbevatten.Gesteldkanwordendaternwoonmilieudominantisenvanwelkeaccentendaarnaastsprakekanzijn.VoordeDijkpolderzaloverwegendsprakezijnvanhetwoonmilieuSuburbaanexclusief,metaccentenvanSuburbaancompactengrondgebondenDitsluitaanopdevisievandeStadsregioRotterdamendegemeenteMaassluis.

    Conceptversie 7.4 d.d. 23-2-2011 10 van 38

  • NotavanUitgangspuntenDijkpolderMaassluis

    Conceptversie 7.4 d.d. 23-2-2011 11 van 38

  • NotavanUitgangspuntenDijkpolderMaassluis

    3 OntwikkelvisieDijkpolderenmarktverkenning3.1 EeneerstemarktverkenningInhet4ekwartaalvan2010isdoorSmartAgentonderdeelnemersvandegroteRotterdamseWoontestnaderonderzoekverrichtnaardeDijkpolder.DebasisvoorditonderzoekisdeOntwikkelvisieDijkpolderd.d.juli2010,voorzienvaneenvragenlijstenbeschrijvingvandelocatie.Devragenrichtenzichopwathetmeestwenselijkisinhetwoonmilieu:omgevingvandelocatie(o.a.voorzieningen,bereikbaarheid),energieendebereidheidhiervoortebetalen,wensenquawoonoppervlakte,aantalkamers,oppervlaktevandekavelentegenwelkekoopsom,belangvanarchitectuur,zelfrealisatieofprojectontwikkeling,verhuisbereidheidetcetera.Detestisuitgevoerdineenprimairgebied,tewetendestadsregioRotterdameneensecundairgebied,tewetendezuidzijdeDenHaag,WestlandenMiddenDelfland.Aandetesthebbenruim700mensenmeegedaanverdeeldoverhetprimairegebiedSRRenhetsecundairegebiedbuitendeSRRmaarbinnen40kilometer.Nacorrectievoorinkomen(bovenmodaalgezienhetbeoogdewoonmilieuenwoningtypologien)zijn630deelnemersindeuitkomstenverwerkt(ziebijlage).Debelangrijksteconclusiesuithetrapportzijnindevolgendeafbeeldingensamenvattingweergegeven.3.2 BeoordelingplannendoorrespondentenUitdeantwoordenvanderespondentenblijktdatdelocatiematigaantrekkelijkwordtgevonden.DithangtsamenmethetimagovanMaassluisalswoonstad.Derespondentenwerkenergensandersendeliggingbijdesnelwegiseenzorg.Allezorgpuntenzijnhieronderineenwordletezien.(Bijonderstaandeafbeeldingengeldtdathoegroterdetekstisweergegeven,hoevakerhetbetreffendeisgenoemd.Hieruitkanwordenafgeleiddateraandezezakenbijzondereaandachtgegevenmoetworden.)

    HetaantrekkenvannieuwebewonersvoorDijkpolderenvanMaassluisstaatofvaltmetdeaantrekkelijkheidvandelocatie.Aangeziendelocatieminderaantrekkelijkwordtgevondenverdientditindeuitwerkingvanhetmasterplanengebiedscommunicatienadrukkelijkdeaandacht.Indebijlagevanditdocumentiseenuitgebreidmoodboardtezienmetdaarindebehoeftenweergegevenvandepotentieleklanten.

    Conceptversie 7.4 d.d. 23-2-2011 12 van 38

  • NotavanUitgangspuntenDijkpolderMaassluis

    Kwaliteiten:Bedreigingen:Deconclusiesenaanbevelingenophoofdlijnenuithetonderzoekzijninhieronderweergegeven.WelkedoelgroepenmetwelkekenmerkenvoelenzichaangesprokentotDijkpolder?

    DedoelgroepvoorDijkpolderbevindtzichophetraakvlakvandeblauweengroenewereld.Ditzijnmensendievrijbehoudendzijninhunlevenshoudingendusookinhunwoonwensen.Hethoeftallemaalnietzogek.Zakenalsexclusiviteitenstatusspelengeenrol.Kwaliteitenprijsdaarentegenvindtmenwelergbelangrijk.

    Dedoelgroepbestaatvoorongeveerdehelftuitzogenaamdeemptynesters.Mensenin

    deleeftijdvaneindveertigtotzestigjaarwaarvandekinderenuithuiszijn.Dezemensenzijnopzoeknaareenrustigeengroenewoonomgeving.JongegezinnenreagerenookpositiefopdeplannenvoorDijkpolder.Demeestemensenzijninloondienstenverdienentussenmodaalentweekeermodaal.

    Watzijndeaanvullende,specifiekewensenvandedoelgroeptenaanzienvansamenleven,woning,woonomgevingenvoorzieningen?

    WatDijkpolderaantrekkelijkmaaktvoordedoelgroepisdegroen,ruimeopzetvanhetplan.Menhoopthiereenzekerekwaliteitenrustindewoonomgevingtevindendiemennuvaakmist.

    Conceptversie 7.4 d.d. 23-2-2011 13 van 38

  • NotavanUitgangspuntenDijkpolderMaassluis

    Conceptversie 7.4 d.d. 23-2-2011 14 van 38

    Alhoewelmenvangroenenruimhoudt,gaatmennietvoorhetlandelijkewonen.Dedoelgroepwilweldebelangrijkstevoorzieningen((winkels,ov,uitvalswegen)nabijhebben.Delocatieisvoorhendaaromookvrijaantrekkelijk.

    HetambitieniveauvandedoelgroepvoorDijkpolderiswatbeperkt.Vooralgeziende

    plannendieerliggen.Hoewelmenoverhetalgemeeneenvrijgoedinkomenheeft,wilmennietalteduurwonenenooknietineenomgevingwonenmetaltedurewoningen.Indewoonwensenismenreelinwatmenwilbetalenenwatmetdaarvoorkankrijgen.

    Woningenontworpendooreenbekendearchitectheeftvoordezegroepgeen

    meerwaarde.Hetstootzeinsommigegevallenmisschienzelfsafomdatmendenktdathetdeprijsvandewoningenalleenmeerheeftverhoogd.

    Dedoelgroepwilgraagineenomgevingwonenmetgelijkgestemden,mensenmeteen

    vergelijkbareleefstijleneenvergelijkbaresociaaleconomischestatus.Variatieinleeftijdisgeenprobleem.Hetinpassenvansocialehuurwoningeninhetplankandedoelgroepafschrikken.Ermoetgoednagedachtwordenwaardezewoningengeplaatstworden.

    Naarwelkewoningtypologiegaatdeinteressevandedoelgroepuit?

    Hetmerendeelvandedoelgroepheefteenvoorkeurnaar21kapwoningenofkorterijtjes.Zon25%isgenteresseerdineenappartement.Ditzijnvooraldewatouderestellen.

    Deprijsspeeltbinnendedoelgroepeenbelangrijkefactorbijhetkiezenvaneennieuwe

    woning.

    Invergelijkingmetdemarktprijzenisereenmismatchteconstaterenbijdewensnaareenvrijstaandewoningenwatmenhiervoorwilbetalen.

    Watisderegiovanherkomstvandedoelgroepen?

    DedoelgroepmoetvooralgezochtwordenbinnendedirecteomgevingvanMaassluisofwatverderinderegio(SRR).

  • NotavanUitgangspuntenDijkpolderMaassluis

    Aanbevelingen

    Inzettenopeenhoogwaardigopenbaargebiedmetgroen,ruimenrustalskernwoorden.DenkmeeraaneentuindorpalsVinex

    Woningenmeteenklassiekeuitstralingwordengewaardeerd,bijzonderearchitectuurminder.

    Inzettenopeenheidinuitstralingenwonenmetgelijkgestemden.Menzoekteeneigenplekengeborgenheid.

    Geenhoogbouwbinnenhetgebied.Appartementenmoetennauwelijksteonderscheidenzijnvandeeengezinswoningen.

    Mogelijkookdenkenaanlevensloopbestendigbouwengeziendewatouderwordendedoelgroep.

    Goednadenkenoverdeplaatsingvandesocialehuurwoningen Bijopleveringvanhetgebiedzorgendathetopenbaargebied,hetparkerenenhet

    beheergoedopordeis. Binnendedoelgroepiswelenigeinteressevoorvrijekavelsmaarniettegrootenteduur Dedoelgroepisnietbijzondermilieuofenergiebewust,metanderewoordengeen

    bijzonderverkooppunt.Denadrukophetverminderenvanwoonlastenspreektwelbijzonderaan.

    3.2 ConclusieUitdegedetailleerdemarktverkenningisveelinformatietehalenvoordeontwikkelingvandeDijkpolder.Devolgenderesultatenvallenopofvragenbijzondereaandacht:

    Conceptversie 7.4 d.d. 23-2-2011 15 van 38

  • NotavanUitgangspuntenDijkpolderMaassluis

    Conceptversie 7.4 d.d. 23-2-2011 16 van 38

    Aantrekkelijkheidvandelocatie:VeelrespondentenzijnmindergecharmeerdvandeliggingvandeDijkpolderinMaassluisenaandeA20.GebiedspromotiezaleenbelangrijkaandeelmoetenleverenomdepositieveaspectenvanMaassluisendeDijkpoldervoorhetvoetlichttebrengen.Stadspromotieengebiedspromotiedieneneenstevigbasistekrijgen,zowelbijdeontwikkelendepartijenalsbijdegemeente.

    Deopbouwvanhetplanendeintrinsiekekwaliteiten.

  • NotavanUitgangspuntenDijkpolderMaassluis

    Conceptversie 1.0 d.d. 23-2-2011 17 van 38

  • NotavanUitgangspuntenDijkpolderMaassluis

    Conceptversie 1.0 d.d. 23-2-2011 18 van 38

    4 AmbitieenProgrammaMasterplan4.1 OrganischeontwikkelingInhetkorthoudtorganischontwikkelenhetvolgendein:binneneenduidelijkgroenblauwgrijsruimtelijkingevuldkaderdeflexibiliteithebbenvoorderealisatievanhetbeoogdewoonmilieu.Deflexibiliteitzitdaarbijindewoningtypologien,deontwikkelsnelheid,parkeeroplossingenenontsluiting.Duidelijkmoetzijndathetbeoogdewoonmilieunuenindetoekomstgerealiseerdwordt.Omderegionaleaantrekkingskrachttebehoudendienthetplanvoldoendeflexibiliteitinzichtehouden.DeDijkpolderiszonderdezeaantrekkingskrachtvolledigaangewezenopdeMaassluisemarkt.VooreensuccesvolleontwikkelingvandeDijkpolderisdezemarktteklein.Doororganischeontwikkelingwordteensterkeregionalemarktaangesproken.Organischontwikkelenbrengtmetzichmeedatinverschillendedeelplannenenopverschillendemomentenwordtgebouwd.Hierdoorkentelkdeelplaneenspecifiekeaanpakenplanning.Hetisvangrootbelangdattijdensdeontwikkelingvandeverschillendedeelplannendeveiligheid,leefbaarheidenhetwoongenotvanbestaandeennieuwebewonerswordengegarandeerd.Ditzalgedurendedegeheleontwikkelingwordenbewaakt.Hetuitzichindenalevingvancriteriaals:

    hettenalletijdengoedtoegankelijkhoudenvanelkwoongebied; reedsontwikkeldewoongebiedenvrijhoudenvanbouwverkeer(hierdoorwordt,met

    uitzonderingvandehoofdstructuur,bouwenwoonverkeergescheiden.Bouwverkeerrijdtdanhooguitlangsopgeleverdewoongebiedenopeenhoofdstructuur,maarnooitdooreenopgeleverdwoongebied).

    hetschoonhoudenvandewegen; hetopordehoudenvandeverlichtinginalledeelgebiedenenaanvoerroutes; Communicatiemetbewoners.

    4.2 RuimtelijkeuitgangspuntenDebelangrijkstekwaliteitenvandeDijkpolderzijndeomvangenligginginderegio,debereikbaarheidenontsluitingsmogelijkhedenzowellokaalalsregionaalendereedsaanwezigekwaliteitvanhoogwaardiglandelijkwoongebiedaandeWeverskade.HetmeestkenmerkendeelementinhetplangebiedishethistorischebebouwingslintvandeWeverskade.Doordeaanlegvandedijk,diereedsopeenkaartuit1346tezienwas,vormdediteenveiligevestigingsplaatstegendeoverstromingenvandeMaas.Hetplangebiedligtpalachterdiedijk,zodatermagwordengeconcludeerddatditgebiedwaarschijnlijkalinde14eeeuwingebruikwas.LangsdedijkconcentreerdezichdeeerstebebouwingenzowerddehuidigeWeverskadegevormd.VanhieruitwerdalsontginningsbasisvoordeDijkpolderhetachterlandontgonnen.Voordestedenbouwkundigekandezestructuureeninspiratiebronzijn.Ondanksdatdedirecteomgevingrecenteenmeerstedelijkkarakterheeftgekregen(Steendijkpolder,Burgemeesterswijk),verwijzenhetbebouwingslint,deWestgaagendeslagenverkavelingmetpolderslotennaarhetoorspronkelijkelandschap.Kenmerkendhierbijishetsamenspeltussenhetwaterenhetland,vormgegevendoorlangelijneninhetlandschap.

  • NotavanUitgangspuntenDijkpolderMaassluis

    Conceptversie 1.0 d.d. 23-2-2011 19 van 38

    AlsbelangrijksteuitgangspuntgeldtdatdekwaliteitvandeWeverskadeindeDijkpolderdoorgetrokkenmoetenworden:eengroenenwaterrijklandschapwaaringewoondwordt.DeafstemmingtussenwoningbouwinDijkpolderendewerklocatievanLelyIndustriesisbelangrijk.InhetkadervandebesluitvormingoverLelyIndustriesishierreedseenaantaluitsprakenovergedaan:

    Beideeenhedenzijngrootgenoegomdeeigenkwaliteitterealiseren. Eenhedenwordengescheidenontwikkeldbinneneigenbeeldkwaliteitsplannen. Eenhedenwordengescheidendoordehoofdontsluitingsweg,waarbijinruimemate

    groenenwaterwordeningezetomderelatietevisualiseren.Methethoogwaardige,groenenwaterrijkewoonmilieuwordttegelijkertijdinvullinggegevenaanhethoofdzakelijkgrondgebondenwoningbouwprogramma.HetlintaandeWeverskadewordtversterktmetkleinschaligekavelsvoorvrijstaandewoningenoftweeondereenkapwoningen.Aandeoostzijdewordteenvoorzieningenclustergedacht.Inhetoveriggebiedkomteenmixvanvrijstaandewoningen,tweeondereenkapwoningen,geschakeldewoningen,rijwoningenenopkleineschaalappartementeninzogenaamdeUrbanVillastijl.Metdezeproductenwordenderelevantedoelgroepenuitdeblauwebelevingswereldbediend,tewetendemiddenleeftijdsgroepen(dertigersenveertigers)alsmedevitaleouderen(50plus).Degroeneuitstralingvanhetgebiedwordtverderversterktdoorderealisatievaneengroenegeluidswering,waarmeedelocatiegrotendeelsomslotenwordtdoorgroen.Hetnetwerkvanwaterengroenismedetendienstevandewoningen,diezoveelalsmogelijkaandezestructurenstaan.Delangzaamverkeerroutesenwoonstraten,veelalbegeleiddoorbomenen/ofwater,wordengekoppeldaaninformelespeelvoorzieningenenvormeneennatuurlijkeverbindingmetderestvandestadMaassluis.4.3 FunctioneelwoningprogrammaDehoofddoelstellingvoordeDijkpolderis:HetrealiserenvaneenonderscheidendeenduurzamewoonwijkwelkebijdraagtaandestadMaassluiseninhetbijzonderderegio.Hierbijwordteenonderscheidendwoonmilieumeteendorpslandelijkenrustigstedelijkkaraktergecreerdopbasisvanwoonkwaliteit.Dekwalitatievepijlershiervoorzijnopenbareruimte,veiligheid,duurzaamheidenwoongenot.BijhetbepalenvandehoofddoelstellingvoordeDijkpolderendegemiddeldewoningdichtheidisrekeninggehoudenmetdevisievanzoweldestadsregioalsdegemeenteMaassluisinrespectievelijkdeVerstedelijkingsvisieenhetprogrammaWonen,Werken,Welzijn.Hierbijwordtreedsuitsprakengedaantenaanzienvanhetwoonmilieu,woningtypologienenaantallen.Hieraanzijndehuidigemarktinzichten,rekeninghoudendmetdeopgavenuithoofdstuk1,aantoegevoegd.VoordeDijkpolderwordtuitgegaanvaneenrelatieflaaggemiddeldewoningdichtheidvan20tot25woningenperhectarebrutoplangebied.Bijeenplangebiedvancirca75hectarekomtditneerop1.500tot1.875woningen.Hetexacteaantalzalafhangenvandeplanenmarktontwikkelingen.Erwordtgestreefdnaarhettoevoegenvancirca1.750woningen.OmindebehoefteaankwalitatiefhoogwaardigegrondgebondenwoningeninMaassluisenderegiotevoorzien,zalhetaccentopdittypewoningenliggen.Geziendespecifiekedoelgroepis

  • NotavanUitgangspuntenDijkpolderMaassluis

    Conceptversie 1.0 d.d. 23-2-2011 20 van 38

    hetgoedvoorstelbaardatookeenbeperktaantalappartementengerealiseerdworden,passendbijdeschaalvandegrondgebondenwoningen.Indicatiefwordthetvolgendeprogrammavoorzien:Woningtypologie Percentage Vrijstaand/kavels 1525%Tweeondereenkapwoningen 2535%Geschakelde/rijwoningen 1525%Goedkoopgrondgebondenwoningen 1015%Socialewoningen 812% Appartementen 510%Inhetverstedelijkingsscenariovoordestadsregioisinzichtgegevenindeomvangvandesocialewoningvoorraadvanderegio,waaronderMaassluis.Hieruitblijktdateenaantalstedenmeerdangemiddeldesocialewoningvoorraadheeft,waaronderookMaassluis.Tevensblijktdateenaantalgebieden,metnameaandenoordkantvanderegio,onderdemaatscoorttenaanzienvannieuwesocialewoningbouw.OokvoorMaassluisgeldtdaterbehoefteisaanvervangingvandebestaandevoorraad.Ditwordtreedsopdiverselocatiesgedaan.DeDijkpolderkanhiereveneenseenbijdrageaanleverendoorhetrealiserenvan812%socialewoningbouw.NaastvoldoendekwalitatiefgoedesocialewoningbouwishetwenselijkomdedoorstromingbinnenMaassluistefaciliteren.Hiertoewordteendeelvandenieuwbouwbestempeldalsgoedkopekoop,tothetsegmentvancirca200.000,waarvoordoorstromersenstartersopdewoningmarktinaanmerkingkomen.Eengemixtewijkmetverschillendewoningtypologienenmenseniseenduurzamewijk.Devraagishoedifferentiatiewordtvormgegeven.Devermengingopdeelgebiedniveaulijktniettepassenbijdebeoogdedoelgroep.Opspecifiekeplaatsenindewijkzalhetgoedkopereprogrammawordengerealiseerd.4.4 CommercieelprogrammaMetdeontwikkelingvandewerklocatievanLelyIndustriesindeDijkpolderwordteenbelangrijkaandeelgeleverdaanheteconomischeenwerkgelegenheidsprofielvanMaassluis.Ditneemtnietwegdatindewoonwijkerookruimteisvoorwerkgelegenheideneencommercieelprogramma.Ditwordtop3verschillendemaniereningevuld:KleinschaligecommercileinvullingenIndewijkenaanderandlangsdegeluidswalisruimtevoorkleinschaligecommercileinvullingen.Hetbetreftschonebedrijvigheidalseenkleinkantoor,muziekcentrum,voorzieningen,facilitaircentrum,kinderdagverblijf,sportschooletcetera,diealshetwareopgaanindewoonwijkengeenafbreukdoenaanhetwoonkaraktervandedijkpolder.WerkenenondernemenvanuithuisDewoningwordtgebruiktalsbasisvooreenflexibeleenduurzamemaniervanwerken.Ditkanopvelerleiwijzewordeningevuld,hoofduitgangspuntisdatdemensenditzelfbepalen,eenpraktijkaanhuis,eenkleinkantoor,eenwebwinkelofgewoonthuiswerken.Deaanwezigheidvanmooieenaantrekkelijkeplekkenindewijkwordtdaardoorooknogandersbelangrijkdan

  • NotavanUitgangspuntenDijkpolderMaassluis

    Conceptversie 1.0 d.d. 23-2-2011 21 van 38

    alleenmaarvoorwonen.Ookbuurthorecamoetdaarbijmogelijkzijn.Eenfacilitaircentrumvoorondersteunendedienstenkanhierbijhelpen.Daarbijlevertthuiswerkeneenbijdrageaandeverminderingvanverkeerenbeterespreidinggedurendededag.BasiswinkelvoorzieningMetdeconcentratievanLelyIndustriesindeDijkpoldermetcirca800arbeidsplaatsenendeontwikkelingvan1750woningenmetcirca4.500bewonersontstaatereenbehoefteaaneenopdemaatenschaalvanDijkpoldertoegesnedenbasiswinkelvoorziening.EenenanderzalineenDPOonderzoekverderwordenverkend,ookinsamenhangmethetbestaandewinkelaanbodinMaassluis.4.5 MaatschappelijkprogrammaGeziendewoningbouwontwikkelingenhetgroteaantalnieuweinwonersiseenaantalbasisvoorzieningenindeDijkpolderwenselijk.Geziendebeoogdedoelgroepiseenbasisonderwijsvoorziening,aldannietgecombineerdmetkinderdagopvang,eenbinnensportaccomodatieeneenHOEDmetaanvullendespecialismenenwelzijnsvoorzieningenteoverwegen.Ditkangoedgecombineerdwordenmetdeanderecommercilebasisvoorzieningen,waardooreenwijkcentrumkanontstaan.Hetrealiserenvaneenbasisonderwijsvoorziening,binnensportaccomodatieenwelzijnsvoorzieningenisprimaireenoverheidsverantwoordelijkheid.LelyVastgoedwilsamenmetdegemeentedemogelijkhedenhiervooronderzoeken.4.6 FaseringBijdefaseringvanDijkpolderspeelteengrootaantalvariabeleneenrol.Hetbetreftonderanderehetteinvesterenvermogen,deontsluitingvanhetgebied,demarktvraag,degewensteontwikkelingssnelheid,milieuaspecten,dematevanvermengingvanbouwenwoonverkeer,etcetera.Opbasisvanaldezecriteriawordtdevolgendefaseringophoofdlijnenvoorzien:Fase1:VersterkenlintWeverskadeGestartwordtmetdeuitgiftevanvrijekavels,vrijstaandewoningenengeschakeldewoningendirectaandeWeverskade,waarbijdeontsluitingoverdebestaandeinfrastructuurplaatsvindt.Metdeaanlegvankavels,waterengroen,aansluitendopdebestaandekwaliteitenwordtdelocatiegepositioneerd.HiermeewordthetmarktsegmentSuburbaanexclusiefalseerstebediend:ditzalhoofdzakelijkinparticulieropdrachtgeverschapgebeuren.Fase2:DeelplanontwikkelingenrealisatieoostelijkeaansluitingTenbehoevevanLelyIndustries,hetbouwverkeerendeeerstvolgendedeelplannen(inclusiefvoorzieningencluster)wordtdeoostelijkegebiedsontsluitingterhoogtevandeUiverlaangerealiseerd.Eendeelvandehoofdontsluitingendeeerstewoonveldenwordenaansluitendophetlintaangelegd.Hierbijzalveelaandachtvoorwaterenvolwassengroenzijn,waarbinnendeeerstewoningontwikkelingkanplaatsvinden.Fase3:DeelplanontwikkelingenrealisatiegeluidswalVoordedaaropvolgendedeelplanontwikkelingishetnoodzakelijkdegeluidswalterealiserenendehoofdontsluitingverderaanteleggen.VanuitOostWestelijkerichtingwordenlangzamerhanddeslagenverderontwikkeldeningevuldmetprojectmatigedeelplanontwikkelingenparticulierc.q.collectiefopdrachtgeverschap.Fase4:Deelplanontwikkelingenrealisatiewestelijkeontsluiting

  • NotavanUitgangspuntenDijkpolderMaassluis

    Conceptversie 1.0 d.d. 23-2-2011 22 van 38

    OpeenbepaaldmomentishetnoodzakelijkomvanuitverkeerskundigoogpuntdetweedegebiedsontsluitingterealiserenopdeOudeMaasdijkaandewestkantvandeDijkpolder.DelaatstewoonveldenwordengerealiseerdendeontwikkelingDijkpolderwordtafgerond.Inhetvoorgaandeisdebeoogdefaseringaangegeven.Geziendeomvangvandelocatiezullendezeuitdeelfasenbestaan.Hettijdstipwaaropdezehoofdfasengerealiseerdwordenisvolkomenafhankelijkvandemarktomstandigheden.Indicatief,bijeenrealisatietermijnvan12jaar,wordthetvolgendetijdspadvoorzien:Fase1: 20132015Fase2: 20142018Fase3: 20172022Fase4: 202020254.7 AfstemmingmetoverigeontwikkelingenVoordeeventueleafstemmingmetanderelocatiesenontwikkelingenzijntweeaspectenvanbelang.TeneerstevormtdehoofddoelstellingvoordeDijkpolder(hetrealiserenvaneenonderscheidendwoonmilieuvoorMaassluis)hetuitgangspunt.DoordeDijkpolderteontwikkelenineenonderscheidendwoonmilieuishetperdefinitienietconcurrerendinaanbodaanandereontwikkelingeninMaassluisenzorgtvoormarktverbreding.Kortom,hetzorgtvoormeerenanderaanbodenmeerennieuweklanten.Doorderegionalepositioneringvanhetgebiedwordtditnogeensversterkt.Hierbijgeldtdatincidenteelvergelijkbareproductenopdemarktnietzijnuittesluiten.TentweedeisdeontwikkelingvanDijkpoldergeheelvoorrekeningenrisicovandegebiedsontwikkelaar.Deovereengekomenwerkwijzevraagtderhalveookombeleidsvrijheidvoordegebiedsontwikkelaaromdelocatieconformdeovereengekomenambitietotontwikkelingtebrengen.DitneemtnietwegdathethebbenvaninzichtinderuimtelijkeenprogrammatischeontwikkelingenvanMaassluis,zowelvoordegemeentealsdegebiedsontwikkelaarvangrootbelangisenpartijenmetrespectvoorelkaarsbelangenafstemmingwillenzoekenomoverproductieofmismatchmetdevraagtevoorkomen.

  • NotavanUitgangspuntenDijkpolderMaassluis

    Conceptversie 1.0 d.d. 23-2-2011 23 van 38

    5 FunctioneleuitgangspuntenMasterplan5.1 VerkeerVoorhetverkeerishetgemeentelijkbeleid,zoalsvastgelegdindeWegenstructuurvisie20102025vantoepassing.VoordehoofdontsluitingvandeDijkpolder,wordentweeaantakkingengemaaktopdebestaandehoofdstructuurvanMaassluis.Dewestelijkeenoostelijkehoofdontsluitingendienentotaanhetfeitelijkewoongebiedendewerklocatiealsgebiedsontsluitingswegtewordeningericht(50kilometerperuur).Voorhetresterendeverkeerzalalsuitgangspunt30kilometerperuurgelden,passendbijhetwoonmilieu.Indeze30kilometerperuurzonezaldeverkeerafwikkelingvanautos,fietsersenvoetgangersbinnenhetzelfdeprofielwordenopgelostmeteentrottoirvoorvoetgangers,zonderapartefietsvoorziening.Ditomzominmogelijkverhardingenzoveelmogelijkgroenindeopenbarebuitenruimteterealiseren.OmeenaansluitingopdeA20inde(nabije)toekomstnietonmogelijktemakenwordtbinnendegroenstructuurrekeninggehoudenmeteenruimtereservering.Concreet

    Woongebiedvormgevenals30kmgebied,vanafontsluitingLelyIndustriesals50kmweg Woonstratenvormgevenals30kmwegzonderapartevoorzieningenvoorfiets

    (erftoegangsweg). RuimtereserveringaansluitingA20

    5.2 LangzaamverkeerMaassluis kent een goed (recreatief) fietsnetwerk. Voor de Dijkpolder is de bewegwijzerdeANWBfietsrouteHetnieuweWestlandvanbelang,een fietsroutevan44kilometerdoordeomliggendeweilanden inhetMiddenDelflandgebiedenhetkassengebied inhetWestlandenmeteenaansluitingopbuurgemeenteRozenburg.DerouteomsluitdeDijkpolderdoordeliggingopdedijkendeWestgaag.TerhoogtevandeoostelijkeenwestelijkegebiedsontsluitingswegenwordtdeDijkpolderontslotenopdeanderefietsroutesnaardebelangrijkebestemmingenvoorfietsersalsscholen,winkelcentrum,stations.BinnendeDijkpolderwordteenfijnmazignetwerkvan informele fietsroutes voorzien,waarbij in principe geen aparte of vrijliggende fietspadenlangswegenwordengerealiseerd,maarfietsersgebruikmakenvandewoonstraten.Concreet

    VrijliggendefietsrouteomdeDijkpolderaansluitendophetANWBroutenetwerkenvoorzieningenindestad.

    Geenaparte,vrijliggendefietspadeninhetwoongebiedDijkpolder.5.3 ParkerenGemeentelijkuitgangspuntzijndeBeleidsregelsparkeren2006.InhetmasterplanwordtditnaderspecifiekvoordeDijkpolderuitgewerkt.Dezeduidtvoordeverschillendewoningcategorieendeparkeernormenhetindeopenbareruimteterealiserenaantalbezoekersparkeerplaatsen.UitgangspuntvoordeDijkpolderisdathetparkerennietondergrondsen/ofgebouwdineenparkeergaragezalplaatsvinden.Concreet

  • NotavanUitgangspuntenDijkpolderMaassluis

    Conceptversie 1.0 d.d. 23-2-2011 24 van 38

    GemeentelijkuitgangspuntzijndeBeleidsregelsparkeren2006.InhetmasterplanwordtditnaderspecifiekvoordeDijkpolderuitgewerkt.

    Inprincipegeenondergrondseofgebouwdeparkeervoorzieningen.Ditkanechterperdeelobjectwordenbekeken.

    5.4 OpenbaarVervoerMaassluisisnumettweeenindetoekomstmogelijkdriestationsverbondenaandespoorlijnHoekvanHollandRotterdam.MetdeaansluitingvandeDijkpolderopdebestaandelangzaamverkeerrouteszijndezegoedbereikbaar.HetstrevenisomdeDijkpolderteontsluitenmetdeOVbus,waarbijtevenseenhaltewordtvoorzienbijLelyIndustriesomzodoendeookhiervoorhetwoonwerkverkeerteverminderen.Concreet

    HetrealiserenvaneenopenbaarvervoerverbindingdoordeDijkpolder5.4 WaterUitgangspuntvoorhetwaterishetbeleidvanhetHoogheemraadschapvanDelfland,waarbijvoldoendeoppervlaktewaterwordtgerealiseerd.InsamenwerkingmethetHHDzalwordengestreefdnaareenzogoedmogelijkwaterkwaliteitenecologischeinrichtingvandewaterkanten.Devierpijlerswaarhetwatersysteemopgebaseerdzalmoetenzijn:

    1. WaterkwaliteitenecologieHetwatervoldoetaandekwaliteitseisenenisbiologischgezond.Variatieinecologie(enviswatertypen)ismogelijk(versterkenecologischeverbindingszoneWestgaag).

    2. WaterkwantiteitEenrobuustenveerkrachtigwatersysteemdatvoldoetaandewateropgave.Hetsysteemisbestandtegenintensieveregenvalenlangdurigedroogte.Het(peil)beheerishieropafgestemd.

    3. AantrekkelijkvoorontspanningenrecreatieHetwaterisaantrekkelijkvoordemensen.Rekeninggehoudenwordtmetvoldoenderuimtevoorontspanningenrecreatieopenrondomhetwater.Aangehaaktwordtbijfietsenwandelroutesendecultuurhistorischeaspectenvandeomgeving(bijvoorbeeldversterkenlintbebouwinglangsdeWeverskadeenaansluitenbijdehuidigeslagenverkaveling).Hetwaterendeoeverszijnveilig.

    4. DuurzaamwaterbeheerMaatregelenwordenaandebrontoegepast,afwentelingvanproblemeninruimteentijdwordtvoorkomenenonderhoudistoteenaanvaardbaarminimumbeperkt.GrotewaterhuishoudkundigeeenhedenzijnhetstrevenvoordeDijkpolder.

    Derecreatievefunctievanwaterisvangrootbelang.HetiseenuitdagingomeenrondjeMaassluisMaaslandMaassluisperkleinebootmogelijktemaken.Onderzochtmoetwordenwelkeinvesteringennoodzakelijkzijn.Ookishetinteressantteonderzoekenofdekwaliteitvan`wonenaanhetwaterkanwordenverwerktinhetMasterplan.Concreet

    Voldoenaan325m3perhectareoppervlaktewater Realiserenvanrecreatiefgebruikvanhetwater

  • NotavanUitgangspuntenDijkpolderMaassluis

    Conceptversie 1.0 d.d. 23-2-2011 25 van 38

    5.5 GroenenEcologieConformhetgemeentelijkbeleid(waaronderookhetLOPMiddenDelfland2025)wordtdeecologischezonelangsColdenhoveinstandgehoudenenwaarmogelijkverbetertdoorsoortkeuze,gradientverschillenenhetvoorkomenvanbetreding.Deecologischezonesluitaanopdeterealiserengeluidswal,dieindirecteverbindingstaatmetdegroenstrokenlangsdesnelweg.Bijdevormgevingeninrichtingvandegeluidswalzullendeecologischeaspectenmeegenomenworden.Binnendewijkisruimeaandachtvoorgroenenwater,waarbijdebelevingsengebruikswaardevooropstaat.Bijdeuitwerkingendevormgevingzalecologieeenbelangrijkaandachtspuntzijnomfloraenfaunavoldoendemogelijkhedentegeven.Concreet

    HandhavenvanecologischezonelangsColdenhove Realiserenvanvoldoendegroenenwaterindewoonwijk,waarbijbelevingsen

    gebruikswaardevooropstaan5.6 SportenrecreatieMaassluisheefteengrootaantalvoorzieningenvoorsportenrecreatie.DeontwikkelingvandeDijkpolderisvooralbedoeldomdezevoorzieningenteondersteunenennietbedoeldomconcurrerendefunctiesterealiseren.DitneemtnietwegdatvoorzieningenophetniveauvandeDijkpoldergerealiseerdkunnenworden,meteenlogischespreidingoverdewijk.Geziendebeoogdedoelgroepenenwoningmilieus(hoofdzakelijkgezinnenmetouderekinderenenouderen)iseenuitgebreidnetwerkvanspeelvoorzieningennietnodig.Oponderscheidendeplekkenbinnendewijkzullenerkleinschaligespeelvoorzieningengerealiseerdworden.Hierbijmoetnietalleengedachtwordenaangeorganiseerde,vormgegevenvoorzieningen,maarjuistookaanspeelplekkenwaarcreativiteit,durfenfantasievankinderengeprikkeldkunnenworden(vergelijkspeeldernisofeendichtbos).Eenbijzonderelocatiewaarinvoorzieningen(indebreedstezinvanhetwoord)kunnenwordenontwikkeldisdezonenaastdegeluidswal.Dezezonewordtgezienalseenrecreatiefsportiefwerkgebiedtenbehoevevandewijk.Concreet:

    realiserenvankleinschaligespeelvoorzieningenvooralleleeftijdscategorien. realiserenvaneenbijzonderevoorzieningenvoordewoonwijkindezonenaastde

    geluidswal5.7 MilieuaspectenGeluidDewoningbouwontwikkelingdienttevoldoenaandewettelijkevoorschriften.Debelangrijkstegeluidsbronnenzijnhetverkeeropderondwegenhetverkeeropdesnelweg.VoorhetinterneverkeergeldtdatdezenietofnauwelijksbeperkingenoplevertvoordeontwikkelingvandeDijkpolder.DebepalendegeluidscontourvandesnelwegligtdiepindeDijkpolder,waarvoormaatregelengetroffenmoetenwordenomwoningbouwmogelijktemaken.HierbijspeelthetdilemmavanuitzichtoverhetgroeneMiddendelfland,watwenselijkisomdittebehoudenversuszichtophetverkeervandeA20.Deoplossingmoetderuimtelijkeenwoonkwaliteitvandewijkversterken,uitzichtopMiddenDelflandmogelijkmakenenhetzichtophetautoen

  • NotavanUitgangspuntenDijkpolderMaassluis

    Conceptversie 1.0 d.d. 23-2-2011 26 van 38

    vrachtverkeervandeA20ontnemen.Hiertoewordteengeluidsweringontwikkeld,metuitzichtpuntenophetMiddenDelfland.Concreet

    Voldoenaanwetenregelgevingovergeluid Realiserenvaneengroene,slankegeluidsweringmetgebruiksfunctiesenuitzichtpunten

    ExterneveiligheidNabijhetplangebiediseenaantalbronnenaantewijzendievaninvloedkunnenzijnophetveiligheidsrisico.Dezebronnenzijn:deA20,deNieuweWaterweg,hetspoor,buisleidingenendebedrijfsvestigingvandeLelyAgriGroep.Erzijneisenverbondenaanhetrealiserenvanwoningenenbedrijvennabijeenlocatiewaargevaarlijkestoffenvervoerdworden.Hierbijwordtonderscheidgemaakttussenhetplaatsgebondenrisicoenhetgroepsrisico.VoorhetplaatsgebondenrisicomoeteenbeperktezonevanafdeA20vrijgehoudenworden,diesamenvaltmetdevoorgenomengeluidswal.Voorhetgroepsrisicoblijktdathetstedenbouwkundigplanhiermeerekeningmoethouden,bijvoorbeeldmetvluchtwegen,zelfredzaamheidenbereikbaarheidvoorkwetsbaregroepen.VoordeLelyAgriGroepdienteencontour(waarnietgebouwdmagworden)van100meteruitdegebouwgrenstewordenaangehouden.Geziendeafstemmingmetdewerklocatiestaatditdewoningbouwplannennietindeweg.Hetvervoervangevaarlijkestoffenoverhetwaterenhetspoorleverengeenbelemmeringenvoorhetplanprocesop.Debuisleidingenwordeninhetstedenbouwkundigplaningepastconformdevigerenderichtlijnen.Concreet

    VoldoenaanwetenregelgevingexterneveiligheidLuchtkwaliteitDeluchtkwaliteitineengebiedwordtbepaalddoorconcentratiesvanluchtverontreinigendestoffenmetalsbelangrijksteveroorzakerdeA20.Uiteeneerstescanblijktdatopeenafstandvancirca60meteruitdesnelweggeenwoningenmogenwordengerealiseerd.Concreet

    Voldoenaanwetenregelgevingluchtkwaliteit5.8 InrichtingopenbaargebiedHetopenbaargebiedisnvandekwaliteitsdragersvandeDijkpolder,waarvoorveelaandachtzalzijn.TenminstemoetvoldaanwordenaandeminimaleinrichtingsentechnischeeisenzoalsvastgelegdinhethandboekOpenbareruimte.Gestreefdwordtnaareenkwalitatiefhoogwaardigereinrichting,waarbijmeerhoogwaardigeinrichtingsmaterialenwordengebruikt.Tegelijkertijddienteensociaalveiligewoonomgevingontworpenteworden,waarbijhetpolitiekeurmerkVeiligwonengoedeaanknopingspuntenbiedt.Concreet:

    TenminstevoldoenaaninrichtingsentechnischeeisenuithetHandboekOpenbareRuimteGemeenteMaassluis

  • NotavanUitgangspuntenDijkpolderMaassluis

    Conceptversie 1.0 d.d. 23-2-2011 27 van 38

    6 Duurzaamheid6.1DuurzamestedenbouwDuurzaamheidismeerdanalleeneenenergieconceptofhetgebruikvanmaterialen.InhetMasterplanwordtgestreefdnaarduurzaamheidopalleschaalniveausvandegebiedsontwikkeling,waarbijdevolgendeuitgangspuntencentraalstaan:

    Hetvoorzienineengoedeengezondewoonenwerkomgeving Hetstrevennaartoekomstbestendigheidindeleefomgeving Hetstrevennaareenverantwoordeomgangmetnatuurlijkehulpbronnen Eenwoningisperdefinitieduurzaam,deconsumentenaantrekkenenbehoudenis

    uitgangspuntDuurzamestedelijkeontwikkelingheeftbetrekkingop:allefasenvanhetontwikkelproces,alleschaalniveausvandeontwikkeling,allegebruiksfunctiesengeldtvoorzowelbestaandebouwalsnieuwbouw.6.2 EnergieenGPRDenoodzaakomdesamenlevingteverduurzamen,iseenpuntwatwordtonderschrevendoordeoverkoepelendeorganisatievanprojectontwikkelaars.OmdathetgebruikvangasennietduurzaamopgewektestroombijdraagtaandeuitstootvanCO2endaarmeeaandeklimaatveranderingenomdatdeeindigheidvandevoorradenolieengastothogeenergieprijzenkanbijdragen.Hetaandeelvandeenergiekosten(nu32%)indewoonlastenkandaarbijsterkoplopen.AangeslotenwordtbijhetRotterdamClimateInitiative.DedoelstellingvanditprogrammaisomdeuitstootvanCO2met50%terugtedringen(in2025tenopzichtevan1990)endestadvoor100%klimaatbestendigtemaken.EenvandepijlersishethalverenvandeCO2uitstootvanallewoningenenanderegebouwenindestad.Datkanwordenbereiktdoorenergiebesparingendeinzetvanduurzameenergie,waaronderhetverwarmenvanwoningenmetwarmtedievrijkomtbijhetverbrandenvanafval.NaasthetRotterdamClimateInitiativeishetzogenoemdeLenteakkoordvanbelang.Ditakkoordiseeninitiatiefvanallebelangrijke,bijdeontwikkelingenrealisatievannieuwbouwbetrokkenpartijen,Aedes,BouwendNederland,NEPROM,NVB,deministervanVROMendeministervanWWI.HetLenteakkoordheeftalsdoelstelling:50%energiereductievoordenieuwbouwin2015,watisvertaaldinEPCnormen:van0,8naar0,6in2011ennaar0,4in2015.Metdezeontwikkelingwordenwoningenenergiezuiniger.MetdesprongvanEPCnaar0,6ennaar0,4zijnrespectievelijkgemiddeld3.000en7.500extrainvesteringsenbouwkostengemoeid,dieniet1op1indekoopsomdoorberekendkunnenworden.VoordeEPCgeldtdatwordtvoldaanaandewettelijkeregelgevingendeafsprakeninhetLenteakkoord.Beleidopduurzaambouwenvraagtnietalleeninzichtinduurzaamheidvangebouwen,maarvooralookeeneffectievecommunicatiemetallebetrokkenpartijen.Enbelangrijk,datnaastduurzaamheidsec,erookanderecriteriazijndieeenafwegingzijnombepaaldemaatregelenwelofnietintezetten.DezogenoemdeGPRscoreishiervooreenmogelijkmiddel,waarbijook

  • NotavanUitgangspuntenDijkpolderMaassluis

    Conceptversie 1.0 d.d. 23-2-2011 28 van 38

    gezondheidenengebruikskwaliteitgekoppeldzijn.DeGPRscorewordtbepaalduitdeonderdelenEnergie,Milieu,Gezondheid,GebruikskwaliteitenToekomstwaarde.Naasteenduurzamewoningisvooreenbewonerdegebruikskwaliteitvangrootbelang:dekeuzevrijheidvaneenbewonerinzijneigenwoningmoetzogrootmogelijkzijn,deeigenbeslissingsbevoegdheidzoveelmogelijkinstandhouden.Inbeginselspreektditgrootschalige,verplichtecollectievesystementegen.Dezecollectievesystemenhebbenoverigensalsandernadeeldatzegrootschaligzijnendatnieuwe,betereontwikkelingenineenlaterstadiumnietofnauwelijkskunnenwordentoegepast.VoordeGPRwordteengemiddeldescorevan7alsuitgangspuntgesteld.Voordeontwikkelaar,maarookvooreenbewonergeldtalsuitgangspunthetnietmeerdanandersprincipe.Ditwilzeggendatdereferentiewaarandereoplossingenmeewordenvergeleken,isdeoplossingwaarmeetegenzolaagmogelijkeinvesteringskostenwordtvoldaanaandeuitgangspuntentenaanzienvanEPC,LenteakkoordenClimateinitiative.Ditgeldtookvooreenkoper,datdezenietmagwordenopgezadeldmethogerekostenvoorenergieinstallatiesdanwatnudetraditionelesystemenwordengenoemd.Deontwikkelaarzalzichbinnenditkaderinspannenperdeelgebieddemeestduurzamevariantuittewerken.Hetvoorgaandebetekentnietdatandereoplossingennietmogelijkzijn,maardatdemeerkostenopeenanderewijzegefinancierdmoetenworden.Hierbijkangedachtwordenaanbijvoorbeeldsubsidiesoffinancieringsarrangementen.Uitdiversonderzoekisgeblekendatdebereidheidtothetbetalenvanvoorduurzamemaatregelenbeperktisbijkopers.Bijdeuitontwikkelingzullenookkeuzepakkettenaantoekomstigebewonersaangebodenworden.Deontwikkelaarzalzichbinnenditkaderinspannenomdeconsumentviagebiedspromotieenverkoopuitingenteverleidentothetmakenvanduurzamekeuzes.6.3 EnergiemaatschappijHetvoorgaandelaatonverletdatdeafhankelijkheidvangroteenergieleveranciersenonzekerheidoverprijsdoorconsumentennietaltijdevenwenselijkwordengeacht.Erzijnvoorbeeldenwaarbijbewonerszichverenigenineeneigenenergiebedrijf,waarinzijsamenookondernemen.Decentraalenergieopwekkenofdecentraalinkopenisnietnieuw.Hetnastrevenvanduurzaamheidopwijkniveaukansuccesvolzijndoorlokaalaanwezigeecologische,menselijkeenfinancilevermogensoptimaaltebenutten.EenNieuwNutsbedrijfkangoedzijnvoordeonderlingebinding,delokaleeconomie,hetbewustenergiegebruikindehandwerkenenervoorzorgendatnieuwe,duurzametechnologieveelsnellerhaarwegnaardegebruikervindt.Voorwaardehiervoorzijneengoedeorganisatie,eensolidebusinessplaneneenvisieomtrentdeontwikkelingvaneenNieuwNutsbedrijf.NieuwNutsbedrijvenkunneninteressantzijneneenbijdrageleverenaanmaatschappelijkeontwikkelingennaareenduurzameenergievoorziening.Concreet:

    Hetvoorzienineengoedeengezondewoonenwerkomgeving Hetstrevennaartoekomstbestendigheidindeleefomgeving Hetstrevennaareenverantwoordeomgangmetnatuurlijkehulpbronnen Eenwoningisperdefinitieduurzaam,deconsumentenaantrekkenenbehoudenis

    uitgangspunt

  • NotavanUitgangspuntenDijkpolderMaassluis

    Conceptversie 1.0 d.d. 23-2-2011 29 van 38

    7 Betrokkenheidbijleefomgeving7.1 BeheerenonderhoudDeambitievoorDijkpolderishetrealiserenvaneenhoogwaardig,groenenwaterrijkwoongebiedmeteenkwalitatiefhoogwaardigeinrichtingvandeopenbarebuitenruimte.Ditvereisteentoegesnedenbeheeromhetgekozenkwaliteitsniveauookvoordetoekomsttewaarborgen.Eennauwesamenwerkingindeuitvoeringvanhetbeheerisnoodzakelijk.ErkangekozenwordenvooreenbeheerconstructiewaarbijdeindeDijkpoldergevestigdepartijengezamenlijkeninsamenwerkingmetdegemeentezorgdragenvooreenextrahoogbeheerniveau.DegemeenteMaassluisisinbeginselverantwoordelijkvoorhetregulierebeheer.HetregulierebeheerisafgestemdopdespecifiekesituatievandeDijkpolder,teweteneenkwalitatiefhoogwaardigefunctie.VoordeDijkpolderwordteenextrahoogbeheerniveaunagestreefddatzichuitinbijvoorbeeld:

    a. Schoonenveilig(extrainspanningenophetgebiedvanschoonhoudenmetalsinzeteenextraschoneuitstraling)

    b. Actiefenpreventief(hetsnelsignalerenvanenanticiperenoponrechtmatigheden)Omdittebereikenwordenextrabeheersinspanningverricht.Omdathetdaarbijgaatominspanningendieopeenhogerniveauliggendandiewelketotdegemeentelijkereguliereverantwoordelijkhedenmogenwordengerekendisersprakevanadditionelebeheersinspanningen.HetextrahogebeheersniveauwordtbereiktdoorsamenwerkingtussendegemeenteendeindeDijkpoldergevestigdepartijen.Indezepubliekprivatesamenwerkingblijftdegemeenteverantwoordelijkvoorhetregulierebeheer.DeindeDijkpoldergevestigdepartijendragenzorgvoordeaanvullendebeheersactiviteiten,hetadditionelebeheer.Voorhetadditionelebeheerzaleenjuridischestructuurontwikkeldmoetenworden.AlleeigenarenvandeindeDijkpoldergerealiseerdewoningenoffunctieszijnopgrondvanhunkoopovereenkomstlidvandeVerenigingGemeenschappelijkeBeheersbelangenDijkpolder.Hetadditionelebeheerwordtuitgevoerdonderverantwoordelijkheidvandezevereniging.Omhetregulierenadditioneelbeheeropelkaaraftestemmenzullendegemeenteendeverenigingeensamenwerkingsovereenkomstmoetenafsluiten,eenuitvoeringsplanopstellenendragenzijzorgvoorhettotalebeheervandeDijkpolder.Debijdragedieisverschuldigdvoorhetadditionelebeheerzalnaderbezienmoetenworden.7.2 MaatschappelijkebetrokkenheidZowelinhetvorigealsindithoofdstukwordtdeinzetbeschrevenomdebewonersvandeDijkpolderteverenigenenvandaaruitactiviteitenteondernemendiehetwonenindeDijkpolderveraangenamenendeonderlingebetrokkenheidvergroten.OphetschaalniveauvandeDijkpoldermetindividuelebewonerszijnhiervoorgeenreferentieprojectenbekendenzaldehaalbaarheidonderzochtmoetenworden.Zakendiehierbijondergebrachtkunnenwordenzijnbijvoorbeeld:

    Inkoopenergie Beheerenonderhoudvanprivate,ondersteunendevoorzieningenalsfacilitaircentrum,

    tennisbanen. Overlegmetgemeenteoveradditioneelbeheerenonderhoud

  • NotavanUitgangspuntenDijkpolderMaassluis

    Conceptversie 1.0 d.d. 23-2-2011 30 van 38

    Activiteitenvoorvergrotenvansocialecohesie Etcetera.

    Concreet:

    extrabeheersniveauonderzoekensamenmetdegemeenteMaassluis verderonderzoekenofeenbewonersverenigingeenverderebijdragekanlevereninhet

    totstandkomenc.q.behoudenvanhetgewenstewoonmilieu

  • NotavanUitgangspuntenDijkpolderMaassluis

    Conceptversie 1.0 d.d. 23-2-2011 31 van 38

    8 Beeldkwaliteitensupervisie8.1 BeeldkwaliteitNaastdesturingopdestedenbouwkundigeenbuitenruimteinrichtingvanhetgebiedisersturinggewenstopdekwaliteitvandewoonbebouwing.HiertoewordtdeMaassluiseschoolontwikkeld:eenbeeldkwaliteitplanwaaraandeontwikkelendeenrealiserendepartijenzichmoetenhoudenbijhetontwerpenvandeelplannenenindividuelewoningen.Devoorschriftenzullenbetrekkinghebbenopwoninggrootte,uiterlijkeverschijningsvorm,materialen,kapvormen,waarbijgoedevoorbeeldenuitMaassluismedealsinspiratiebrondienen.Deinzetisdiversiteitingelijkheid:geenvolledigeeenvormigheid,maarookgeenabsolutediversiteit.8.2 SupervisieDebewakingvandebeeldkwaliteitisinhandenvandesupervisor.Desupervisorismedeverantwoordelijkvoorhetopstellenenuitvoerenvanhetbeeldkwaliteitplan.Hetbeeldkwaliteitplandientgezamenlijkmetdewelstandscommissievastgesteldteworden.Deexactewijzevansupervisiedientnaderoverlegdtewordenmetdewelstandscommissie,waarbijmogelijkevormencollegiaalsupervisorschapofgedelegeerdlidvanwelstandmogelijkhedenzijn.Concreet:

    hetcrerenvaneenMaassluiseSchool hetcrerenvaneensupervisorschapvoorhethetborgenvandekwalitatieve

    uitgangspunteninalleproducten

  • NotavanUitgangspuntenDijkpolderMaassluis

    Conceptversie 1.0 d.d. 23-2-2011 32 van 38

    9 Bewonersparticipatieenopdrachtgeverschap9.1 ParticipatieBijelkestapindeontwikkelingvandeDijkpolderzullengenteresseerdenenbelanghebbendenbetrokkenworden.Uithetverrichteonderzoekisgeblekendatgenterviewdendiedelocatieaantrekkelijkvinden,bereidtzijnommeetewerkenaandeontwikkelingvanhetMasterplanendedaaruitvoortvloeiendeconceptentebeoordelen.Hetzelfdegeldtinprincipevoordeontwikkelingvandeelplannen.Omdeontwerpenzogoedmogelijkaftestemmenopdeverschillendeconsumenten,zullenzijbetrokkenwordenbijhetontwerpproces.GedurendeennarealisatiezullenbewonersbetrokkenwordenbijdeverderevormgevingvandeDijkpolderenhetbeheerenonderhoud.Deomgevingscommunicatieenparticipatievoordekomendeperiode(Masterplan)isgerichtopdecreatieenbehoudvandraagvlakvoorhetprojectonderdezedoelgroepen.Ineenlaterefasewordthetaccentmeergelegdopmarketingstartendmetgebiedspromotie,gevolgddoorproductpromotie.DeontwikkelingvandeDijkpolderiseenomvangrijkprojectwaarvelenbijbetrokkenzullenzijn:dehuidigebewonersenbelanghebbenden,mogelijkevestigers,bestuurlijkbetrokkenen(CollegeenGemeenteraad),depersenhetalgemeenpubliek.DeDijkpolderisimmerseenbelangrijkeontwikkelinginMaassluis.OmgevingscommunicatieDecommunicatieinzetiseropgerichtomviacommunicatiemiddelenenactiviteitendedoelgroepenopdehoogtetehoudenoverdestandvanzakenenontwikkelingenvandeDijkpolder.Decommunicatiewordtdoelgroepgerichtingezetwaarbijeenaantaluitgangspuntenwordtgehanteerd:

    Communicatievolgorde:internevoorexternecommunicatie,directbelanghebbendenvooralgemeenpubliek,georganiseerdecommunicatievoorongeorganiseerde.

    Communicatieveoverlaptussenwerklocatieenwoonlocatieincommunicatiebehouden(integraliteitbehouden,waarmogelijk).

    Inzetopregelmatigecommunicatie;nieuwsbrieven,nieuwskaartenenactuelewebsite Gemeenteraadtussentijdsinformerenovervoortgangnietalleenbijdegeijkte

    beslismomenten. Goedinzichtelijkmakenvaninvloedsmomentenvoordedoelgroepen. Faciliterenparticipatie. Indeuitvoering,communicatieafstemmingtussenLelyVastgoed,LelyIndustriesen

    gemeenteMaassluis.participatieHetcrerenvandraagvlakbij,enhetbetrekkenvandedoelgroepenindeverdereontwikkelingvandeDijkpolder.Eenaantal(directbetrokken)doelgroepenwordtgeconsulteerdoverdeontwikkelingenoverhetwoningproductdatontwikkeldwordt.BewonersDijkpolder

  • NotavanUitgangspuntenDijkpolderMaassluis

    Conceptversie 1.0 d.d. 23-2-2011 33 van 38

    VoordefasevervaardigingMasterplanwordendebewonersvandeWeverskadeendirectomwonendengeconsulteerd.Alsinwonersvanhetplangebiedwordtserieusrekeninggehoudenmethuninput.9.2 OpdrachtgeverschapBinnendeDijkpolderzullenverschillendevormenvanopdrachtgeverschapzijnvoorderealisatievanwoningen.Zoalsreedsaangegevenbijhetprogrammazaleendeelvanhetprogrammabestaanuitparticulieropdrachtgeverschapvoordevrijekavels.Hierinzijnverschillendeuitwerkingenmogelijk:

    Particulieropdrachtgever:stuurtzelfeenarchitectaan,waarbijdebeoordelingvanhetontwerpdoordesupervisoropbasisvaneenkavelpaspoortzalwordengedaan.

    Particulieropdrachtgeverschap:waarbijergekozenkanwordenuiteenaantalontwerpenvanverschillendearchitectenindeMaassluiseSchoolmeteenmaximumaanvrijheidomdepersoonlijkewensenintevullen.Hierbijaccommodeertdegebiedsontwikkelaardeparticuliereopdrachtgevermethetontwerpenindiengewenst,ookmetdebouw.

    EenanderevormvanopdrachtgeverschapishetCollectiefOpdrachtgeverschap(CPO),waarbijeengroepvaninhetalgemeengelijkgestemdemensen,gezamenlijkopdrachtgeverisvooreendeelplanofeenkleinschaligcomplex.Hierbijkunnendezelfdevariantenalsbijparticulieropdrachtgeverschapvoorkomen.Geziendeverdergaandecomplexiteitwordtditinhetalgemeenbegeleiddoordegebiedsontwikkelaar.Totslotzienwijalsopdrachtgeverschapdeprojectmatigeontwikkeling:Aansturingvanhetgeheleontwikkelprocesdooreenprojectontwikkelaar,waarbijdewoningenopregulierewijzeinverkoopwordengebracht.Dekopersinvloedisookdansubstantieel.Hetdoelvandegebiedsontwikkelaarishetbetrekkenenontzorgenvannieuwebewonersvanhetgebied.Hetsamenspeldoordeprofessioneleishierbijvanevidentbelang.Concreet:

    BijelkestapindeontwikkelingvandeDijkpolderzullengenteresseerdenenbelanghebbendenbetrokkenworden.

    Hetcommunicatietrajectwordtvoorallefaseninzichtelijkgemaakteninoverlegmetdegemeenteuitgevoerd.

    Deopdrachtgever(deklant)kankiezenopwelkewijzeenwaarophijinvloedwilhebbenbijdeontwikkelingvanzijnnieuwewoning.

    Deprofessionelepartijenzulleneenbreedpalletaanmogelijkhedenindemarktzetten.

  • NotavanUitgangspuntenDijkpolderMaassluis

    Conceptversie 1.0 d.d. 23-2-2011 34 van 38

    10 WerkwijzeentaakverdelingDeontwikkelingvandeDijkpolderzalmeerdan10jaarduren.Deinzetvandegebiedsontwikkelaarisomnuhetambitieniveauvastteleggen.HetMasterplanmoetalleuitgangspunteninzichdragen.Conformdemantelovereenkomstisdaarbijdevolgendetaakverdelingvastgelegd:degebiedsontwikkelaarsteltdeplannenop,levertdezeaanendegemeentetoetstophaarwettelijkeverantwoordelijkheden.Inhoofdzaakzaldezeafspraakgelden.Ditneemtnietwegdatdegebiedsontwikkelaarendegemeenteelkaarmoetenvindenindeambitieendeuitwerking,elkaarmoeteninformeren,bevragen,uitdagen,onderzoekenendaarwaarafgesprokentotbesluitvormingmoetenovergaan.Inelkefasevanhetontwikkeltrajectzalditaandezijn.Ophoofdlijnenzijnerdevolgendefasen:10.1 NotavanuitgangspuntenDegebiedsontwikkelaarsteltdeNotavanUitgangspunten(NvU)op,welkeopambtelijkenbestuurlijkniveaubesprokenwordt.Metdegemeenteraadwordtopbasisvaneenconceptvangedachtengewisseldoverambitie,mogelijkewensenenknelpunten,waarnadegebiedsontwikkelaardeNvUafrondenaanbiedtaanhetcollegevanB&W.VoorgesteldwordtomineenbijzondereraadscommissiedeNvUtoetelichtenenaansluitendinhoudelijkdebattevoeren.Hiernavindtregulierbesluitvormingplaats.10.2 MasterplanInhetmasterplanmoetdeNotavanUitgangspuntenverwerktwordenineenruimtelijkbeeld,fasering,deelplannen,beeldkwaliteitplan,buitenruimteinrichting,etcetera.Hierinwordteeninteractiefprocesvoorgesteldmetdegemeenteraad,waarbijwerksessiesenlocatiebezoekenzullenplaatsvindenenmetnameruimtelijkeenkwaliteitsaspectenaandeordekomen.Indeopenbarethemabijeenkomstenzaldegebiedsontwikkelaardeuitkomstenpresenteren,evenalsdeuitkomstenvannietruimtelijkestudiesalsbijvoorbeeldenergievoorziening,beheerconstructiesenprogrammainvullingen.NaeenaantalrondenzalpolitiekebesluitvormingoverhetMasterplanplaatsvinden.10.3 BestemmingsplanDegebiedsontwikkelaarzalinsamenwerkingmetdeambtelijkediensteneenbestemmingsplanopstellenopbasisvandeNotavanUitgangspuntenenhetMasterplan.Viadereguliereprocedurezalhieroverpolitiekebesluitvormingplaatsvinden.10.4 RealisatiefaseDeNvU,hetMasterplaninclusiefallebijbehorendeonderwerpenenhetbestemmingsplanvormenrandvoorwaardevoordeuitwerkingindeelplannen.Tenaanzienvandeopenbareruimtezaldegemeentetoetsendzijnopdeuitwerkingenaanleg.Voordeelplanontwikkelingzalderegulierewerkwijzegevolgdworden:informerenvanambtelijkedienstenengemeenteraadentoetsingvolgensdewettelijketakenbijdebouwvergunningsprocedure.10.5 BeheerfaseZoalseerderaangegevenwordteenhogerambitieniveauvoorgestaandanhetgemeentelijkbeleid,waarvoorsamenwerkingbinneneenbeheerorganisatienoodzakelijkis.Debeheerfaseisnadrukkelijkeenverantwoordelijkheidvangebiedsontwikkelaar,gemeenteennieuwebewonersvandeDijkpolder.

  • NotavanUitgangspuntenDijkpolderMaassluis

    Conceptversie 1.0 d.d. 23-2-2011 35 van 38

    Concreet:

    Hetvolgendestappenplanisvantoepassing:o NotavanUitgangspunteno Masterplano Bestemmingsplano Uitvoering

    Voorelkestapiserookpolitiekebesluitvorming Gemeentetoetstengebiedsontwikkelaarlevertaan Afsprakenwordenuitgevoerdaandehandvandemantelovereenkomst

  • NotavanUitgangspuntenDijkpolderMaassluis

    Conceptversie 1.0 d.d. 23-2-2011 36 van 38

    11 GebiedsmarketingennaamgevingDegebiedsontwikkelingDijkpolder,metcirca1750woningenzalvelejarenvergen.Voorheenwasdevuistregeldathetaantalgenteresseerdenomtekomentotvolledigeverkoophiervooreenfactor5tot10was,indehuidigemarktomstandighedenblijktditeenfactor20tezijn.Ditbetekentdatgedurendedelooptijdercirca30tot35duizendgenteresseerdenmoetenzijnvoordelocatie.Indeaanvangsperiode,totaanstartbouwrijpmakenvandelocatie,wordtgestreefdnaareengenteresseerdenbestandvan3.000mensenomde1estartverkoopookdaadwerkelijkeensuccestemaken.Hierbijdientnietalleendelocatie,maarnadrukkelijkookMaassluismethaarspecifiekekwaliteitengepositioneerdteworden.11.1 CitymarketingMaassluisisrelatiefonbekendinderegioalswoonenleefomgeving.Ditterwijldekwaliteitenevidentzijn.Maassluis:

    heeftvooreenstadvanhaaromvangeengrootaantalvoorzieningenbinnendestadsgrenzen:historischebinnenstadmetcommercilevoorzieningen,stadstheater,2treinstations,basisscholenetcetera

    heefteengoedbewaardeenfraaiehistorischebinnenstad; isgelegenaandemaas,binnenhaven,2stations,verbindingmetRotterdam ligtop15minutenautominutenvanhetstrand; heefteengoedeliggingbinnenderegio,DenHaagCentrumin25minuten,Rotterdam

    Centrumin18minuten.MetdeBeneluxtunnelisookdezuidvleugelvanderegioRotterdambinnenhandbereik.

    heefttweesnelwegontsluitingen ismetderealisatievandehetlaatstedeelvandeA4voorzienvaneensterkverbeterde

    regionalebereikbaarheid.Hetvoornemenisominsamenwerkingmetdegemeenteenmetandereontwikkelaars/belanghebbenden(corporaties,ondernemers)decitymarketingvanMaassluisinderegioverderuittedragen.11.2 MarketingcommunicatieDemarketingcommunicatiebetreftalleactiviteitenvoorhetuiteindelijkedoel,deverkoopvanwoningenindeDijkpolder.Dezecommunicatieisopgebouwduitdriefases:gebiedspromotie,locatiemarketingenverkoop.GebiedspromotieGebiedspromotierichtzichophetpromotenvanhetgebiedindemarkt.Dittrajectlooptparallelaandeomgevingscommunicatie.DekwaliteitenvanhetgebiedendeomgevingwordenalsspeerpuntengebruiktomdeDijkpoldergoedvoorhetvoetlichttebrengen.LocatiemarketingZodrahetMasterplane.a.definitiefzijn,wordtingezoomdoplocatiemarketing:hetvermarktenvandenieuwewoonwijkmethaardeelgebieden,woonbuurten,voorzieningenenmeer.VerkoopDitonderdeelrichtzichopdewoningendiewordengebouwdofkavelsdieinhetgebiedverkochtworden.Ditonderdeelwordtinsamenwerkingmetmakelaarsuitgevoerd.

  • NotavanUitgangspuntenDijkpolderMaassluis

    Conceptversie 1.0 d.d. 23-2-2011 37 van 38

    11.3 NaamgevingontwikkelingBijdenaamgevingvaneengebiedsontwikkelingalsdeDijkpolderspelentweezakeneenrol.Enerzijdsdepositioneringvanhetwoongebiedinregio(voorwervenvanklanten)enanderzijdsdeplaatsdiehetwoongebiedinneemtinMaassluis.DooreenanalyseopdebelangrijkstekernwaardenbehorendebijdetoekomstigebewonersendezeaantevullenmettypischMaassluissezaken,kanereenbeeldontstaanaanwelkevoorwaardeneennaamzalmoetenvoldoen.OpbasisvandezekernwaardenwordtinsamenwerkingmetdegemeenteMaassluisgewerktaaneennaamvoordezegebiedsontwikkeling.Concreet:

    CitymarketingwordtdoordegemeenteMaassluisverderconcreetgemaakt,uitgangspuntdaarbijisdatMaassluiseengoedewoonstadisindegrotereregio.

    Gebiedspromotieenoverigemarketinguitingenwordenuitgewerktdoordegebiedsontwikkelaar.

    Naamgeving,degebiedsontwikkelaardoeteenprocesvoorstelaandegemeentewaarbijhetcommercilebelangenMaassluissebelangzogoedmogelijkdienentewordengecombineerd.

  • NotavanUitgangspuntenDijkpolderMaassluis

    Bijlage:

    Conceptversie 1.0 d.d. 23-2-2011 38 van 38

    1.1 Processtappen1.2 Dijkpolder: de doelstelling1.3 Marktomstandigheden en gebiedsontwikkeling: de drie opgavenOpgave 1: De consumentOpgave 2: Van aanbod naar vragersmarktOpgave 3: Planexploitatie

    1.4 Bijzondere wens2.1 Inleiding2.2 Behoefte en aanbod2.3 Leefstijlen 2.4 Rosetta Woonmilieus3.1 Een eerste marktverkenning3.2 Beoordeling plannen door respondenten3.2 Conclusie4.1 Organische ontwikkeling4.2 Ruimtelijke uitgangspunten4.3 Functioneel woningprogramma4.4 Commercieel programma4.5 Maatschappelijk programma4.6 Fasering4.7 Afstemming met overige ontwikkelingen5.1 Verkeer5.2 Langzaam verkeer5.3 Parkeren5.4 Openbaar Vervoer5.4 Water5.5 Groen en Ecologie5.6 Sport en recreatie5.7 Milieuaspecten 5.8 Inrichting openbaar gebied6.1 Duurzame stedenbouw6.2 Energie en GPR6.3 Energiemaatschappij7.1 Beheer en onderhoud7.2 Maatschappelijke betrokkenheid8.1 Beeldkwaliteit8.2 Supervisie9.1 Participatie 9.2 Opdrachtgeverschap10.1 Nota van uitgangspunten10.2 Masterplan10.3 Bestemmingsplan10.4 Realisatiefase 10.5 Beheerfase11.1 Citymarketing11.2 Marketingcommunicatie11.3 Naamgeving ontwikkeling